Ny hyreslag : delbetänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

Ny hyreslag Delbetéinkcmde av års 1989 hyreslagskommitté

SM] 199186

Statens offentliga utredningar EEE 199186 @§] Bostadsdepartementet

Ny hyreslag

Delbetänkande års

av 19ø89 hyreslagskommitté

Stockholm 1991

SOU och Ds kan köpas från Allmänna Förlaget, som också på uppdrag av regeringskansliets förvaltningskontor ombesöxjer remissutsändningar av dessa publikationer.

Adress Allmänna Förlaget Kundtjänst 106 47 Stockholm Tel 087 39 96 30 Telefax 087 39 95 48

Publikationema kan också köpas i Informationsbokhandeln, Malmtorgsgatan Stockholm.

NORSTEDTS TRYCKERI AB ISBN 91-38-10889-5 Stockholm 1991 ISSN O375-250X

SOU 1991 86

Till statsrådet och chefen

för

bostadsdepartementet

Den 28 september 1989 bemyndigade regeringen chefen för bostadsdepanementet att tillkalla en parlamentariskt sammansatt kommitté med uppdrag att se över hyreslagstiftningen. Departementschefen förordnade med stöd av detta bemyndigande justitierådet Johan Lind att fr.o.m. den 8 november 1989 vara kommitténs ordförande. Som övriga ledamöter i kommittén förordnades fr.o.m. samma dag riksdagsledamöterna Birger Andersson, Hans Göran Franck, Maj-Inger Klingvall och Jan Sandberg. Kommittén antog namnet 1989 års hyreslagskommitte. Som experter förordnades fr.o.m. den 8 november 1989 förbundsjuristen Siv Ann Andermyr, förbundsjuristen Eila Andersson, vice verkställande direktören Christer Bergström, hovrättsassessom Bengt Billquist, språkexperten Barbro Ehrenberg-Sundin, förbundsjuristen Leif Holmqvist och hovrättslagmannen Inge Lindqvist. Hovrättsassessorn Lars Sjöström förordnades att fr.o.m. den l januari 1990 vara sekreterare kommittén. Som biträdande sekreterare förordnades fr.o.m. den l december 1990 hovrättsassessom Ingela Fridström. Vi får härmed överlämna vårt delbetänkande Ny hyreslag. Till delbetänkandet har fogats en reservation av Jan Sandberg och ett särskilt yttrande av Birger Andersson. Vi har funnit lämpligt att experterna inte några avger särskilda yttranden. Återstående delar av utredningsuppdraget skall redovisas i ett slutbetänkande.

Stockholm i november 1991

Johan Lind

Birger Andersson Hans Göran Franck Maj-Inger Klingvall Jan Sandberg

Lars Sjöström Ingela Fridström

SOU 1991 86

Innehåll

Sammanfattning 9

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Författningsförslag .13

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . l Förslag till lag om ändring i jordabalken 13 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 kap. hyreslagen Inledande bestämmelser 13 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 kap. hyreslagen Bostadshyresavtalets ingående 15 . . . . . . . . . . . . . . . 3 kap. hyreslagen Hyrestid för och tillträde till bostadslägenheten 16 . . . . 4 kap. hyreslagen Bostadshyran 16 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 kap. hyreslagen Bostadslägenhetens standard vid tillträdet 19 m.m. . . . 6 kap. hyreslagen Bostadslägenhetens standard efter tillträdet och vidare under hyrestiden m.m. .22 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 kap. hyreslagen Hyresgästens användning bostadslägenheten .24 av . . 8 kap. hyreslagen Hyresvärdens tillträde till bostadslägenheten m.m. 29 . 9 kap. hyreslagen Uthyrning av bostadslägenheten i andra hand 30 m.m. .

10 kap. hyreslagen Ändring av hyran och andra hyresvillkor för

bostadslägenheten .31 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11 kap. hyreslagen Återbetalning av överhyra för vissa

bostadslägenheter 34 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 kap. hyreslagen Överlåtelse hyresrätten till av en bostadslägenhet .35 m.m . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

13 kap. hyreslagen Förverkande av hyresrätten till en bostadslägenhet .37

14 kap. hyreslagen Uppsägning av hyresavtalet för en bostadslägenhet m.m. .39 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 kap. hyreslagen Rätten att få hyresavtalet Förlängt vid uppsägning

från en bostadslägenhet besittningsskydd .43 . . . . . . . . . . . . . . . . 16 kap. hyreslagen Allmänna bestämmelser om lokaler 46 . . . . . . . . . . . 17 kap. hyreslagen Lokalhyresgästens rätt till ersättning om

hyresförhållandet upphör efter uppsägning besittningsskydd. .51 . . . 18 kap. hyreslagen Särskilda bestämmelser för bostadslägenheter

och lokaler 54 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 kap. hyreslagen Förfarandet i hyrestvister 57 . . . . . . . . . . . . . . . . . Förslag till lag om ändring i lagen 1973 188 arrendenämnder om och hyresnämnder .61 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Förslag till lag om ändring i lagen 1974 1082 bostadsdomstol. .70 om . Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen 1991614 .72 . . . . . . . . Förslag till lag om ändring i lagen 1990746 om betalningsföreläggande och handräckning .73 . . . . . . . . . . . . . . . . . Förslag till lag om ändring i lagen 192756 nedsättning om av pengar hos myndighet 74 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6 Innehåll SOU 1991 86

7 Förslag till lag om ändring i lagen 1936320 om skydd mot vräkning vid arbetskonflikter .75 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Förslag till lag om ändring i lagen 1974371 om rättegången i arbetstvister .76 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Förslag till lag om ändring i lagen 1976580 om medbestämmande i arbetslivet .77 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Förslag till lag om ändring i hyresfdrhandlingslagcn 1978304 .78 . . . . 11 Förslag till lag om ändring i lagen 19861242 om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt 81 . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Förslag till lag om ändring i lagen 1987 1274 om kommunal bostadsanvisningsrätt 82 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Förslag till lag om ändring i prisregleringslagen 1989978 84 . . . . . . . .

1 Inledning .85

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2 Dröjsmål med betalning av hyra 87

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1 Oroväckande många hyresgäster förlorar sin bostad på grund av bristande hyresbetalning .88 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2 De nuvarande reglerna är för stränga mot bostadshyresgäster .90 . 2.3 Ett nytt förfarande i tre steg när bostadshyresgästen inte betalar hyran i rätt tid .91 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4 Regler om verkan av upprepade betalningsförsummelser behålls .95 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5 Nya regler också i fråga om hyra för lokaler .97 . . . . . . . . . . . .

3 Störningar i boendet ; .99

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1 Skyddet mot stömingari boendet bör förbättras .99 . . . . . . . . . . 3.2 Nya regler i hyreslagen anknyter till hälsoskyddsbestämmelserna 100 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3 En framträdande roll för socialnämnden 102 . . . . . . . . . . . . . . . 3.4 Snabb handläggning vid hyresnämnden 103 . . . . . . . . . . . . . . .

4 Förbudet i hyreslagen mot särskild ersättning för

överlåtelse av hyresrätt till bostadslägenhet 105

. . . . . . . . . . . . 4.1 Utgångspunkten för bedömningen av villabytesfallen 105 . . . . . . 4.2 En dom från högsta domstolen 106 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3 Ingen ändring av straffbestänrmelsen 107 . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.1 Villabytesfallen 107 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.2 Ersättning för att ett bostadshyresförhållande skall upphöra 109 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

SOU 1991 86 Innehåll

5 Avstående från besittningsskydd 111

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1 Avstående frän besittningsskydd till bostadslägenhet 111 . . . . . . . 5.1.1 De nuvarande förhållandena 111 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.2 Besittningsskyddet skall kunna prövas 114 . . . . . . . . . . . 5.1.3 Prövning av besittningsskyddet, inte i förhand,

utan i efterhand 115 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.4 Snabbare förfarande vid hyresnärnnden 118 . . . . . . . . . . . 5.1.5 Närmare om efterhandsprövningen besittningsav skyddet 118 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2 Avstående från besittningsskydd till lokal 125 . . . . . . . . . . . . . .

6 Andrahandsuthyming 127

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1 De nuvarande förhållandena 127 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2 Tillstånd bör ges för vissa kortare andrahandsuthymingar 129 . . .

7 Byte av bostad 133

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1 Treårsspärren slopas 133 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2 Lagregeln om att den bostadshyresgästen vid nya ett lägenhetsbyte är ansvarig för gamla skulder slopas 134 . . . . . . . . 7.3 Villabytesfallen inte anledning att ändra bestämmelsen ger om hyresgästens rätt att byta bostad 138 . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8 Åtgärdsföreläggande 141

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.1 Åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist 141

. . . . . . . . . . . . . .

8.2 Åtgärdsföreläggandes giltighet fastighetsägare 143

mot ny . . . . . .

9 Kopplade avtal

145 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10 Handläggningen hyrestvister 149

av m.m. . . . . . . . . . . . . . . . . 10.1 Initiativrättitörlängningstvistcr 149 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.2 Interimistiska beslut ändring hyran 152 om av . . . . . . . . . . . . . . 10.3 Fullföljdsforbud med ventil i ärenden lägenhetsbyte om och andrahandsuthyming 156 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.4 Flera nya ärendekategorier tillförs hyresnärnndema 159 . . . . . . . . 10.5 Konsekvenserna förslagen för domstolar och av hyresnämnder 161 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11 Den språkliga översynen hyreslagen

av 167 . . . . . . . . . . . . . . .

8 Innehåll SOU 1991 86

12 Specialrnotivering 171

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 171 . . . . . . . . . . . . . . 12.2 Förslaget till lag ändring i närnndlagen 241 om . . . . . . . . . . . . . 12.3 Förslaget till lag om ändring i lagen om bostadsdomstol 255 . . . 12.4 Förslaget till lag ändring i bostadsrättslagen 256 om . . . . . . . . . . 12.5 Förslaget till lag om ändring i lagen om betalningsföreläggande och handräckning 256 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.6 Förslaget till lag ändring i lagen om nedsättning av om pengar hos myndighet 259 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.7 Förslaget till lag om ändring i lagen om skydd mot vräkning vid arbetskonflikter 260 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.8 Förslaget till lag om ändring i lagen om rättegången i arbetstvister 260 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.9 Förslaget till lag om ändring i lagen om medbestämmande i arbetslivet 260 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.10 Förslaget till lag om ändring i hyresfdrhandlingslagen 260 . . . . . . 12.11 Förslaget till lag om ändring i lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt 260 . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.12 Förslaget till lag om ändring i lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt 261 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.13 Förslaget till i prisregleringslagen 261 lag om ändring . . . . . . . . .

Reservation 263 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Särskilt yttrande 265 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bilaga 1 Kommittédirektiven 267 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilaga 2 Sammanställning över paragraferna i den gamla och den

nya hyreslagen

Den gamla hyreslagen jämförd med den nya 279 . . . . . . . . . . . . Den nya hyreslagen jämförd med den gamla 285 . . . . . . . . . . . . Bilaga 3 Förverkande av hyresrätt grund av bristande hyresbetalning

De nuvarande reglerna 291 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bakgrunden till de nuvarande reglerna 294 . . . . . . . . . . . . . . . Bilaga 4 Förverkande av hyresrätt på grund av stömingar i boendet m.m.

De nuvarande reglerna 299 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bakgrunden till de nuvarande reglerna 301 . . . . . . . . . . . . . . . Bilaga 5 Uppgifter om antalet lagföringar för brott mot 65 § hyreslagen åren 1973-1989 303 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilaga 6 Uppgifter om avgjorda ärenden hos samtliga hyresnärnnder år 1990 305 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

SOU 1991 86

Sammanfattning

Vår uppgift är att se över hyreslagstiftningen. I direktiven för vårt uppdrag nämns särskilt vissa frågor om ändring av hyreslagen. Det framförs också att det är önskvärt att göra en språklig översyn av hyreslagen. Vidare redovisas i direktiven behovet att utreda vissa frågor inom annan hyresrättslig lagstiftav ning, främst hyresförhandlingslagen, bostadsförvaltningslagen och lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Vi har funnit det ändamålsenligt att först behandla de frågor som rör hyreslagen och den språkliga översynen av den lagen. Till följd därav presenteras nu delbetänkandet Ny hyreslag. De problem som kan finnas i fråga om hyresrättslig lagstiftning kommer att behandlas i vårt slutbetänkande, annan som vi räknar med att lämna före 1992 års utgång. Vi lämnar i detta betänkande förslag till lagändringar på en rad olika punkter. Till en början föreslår vi således omfattande ändringar i de nuvarande bestämmelsema förverkande av hyresrätten till en bostadslägenhet på grund om av bristande hyresbetalning. Vi anser att dessa bestämmelser är för stränga mot bostadshyresgäster och därför bör ändras. Förslaget torde bidra till att minska antalet avhysningar. En hyresgäst kan nämligen enligt förslaget förlora sin bostad först efter ett förfarande i tre steg.

Det första steget inleds efter förfallodagen med att hyresvärden påminner

hyresgästen om att hyran skall betalas. Det första steget varar i en vecka. Det andra steget tas genom att hyresvärden meddelar hyresgästen att hyresrätten förverkas om inte hyran betalas. I detta skede kopplas socialnämnden in. Socialnämnden och hyresgästen får me veckor på sig. En nyhet är att det skall räcka med att socialnärrmden åtar sig betalningsansvaret för hyran för att hindra att hyresrätten förverkas. Det tredje steget kan hyresvärden ta om hyresrätten är förverkad. Hyresvärden får en månad på sig att säga upp hyresgästen. Om hyresgästen inte flyttar frivilligt, kan avhysningsfrågan prövas vid hyresnämnden där medling först sker. Vidare får hyresnämnden möjlighet att med stöd av en särskild regel, som vi kallar för ventilregeln, besluta att hyresgästen trots allt inte skall avhysas. Detta ger större möjligheter att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Vi föreslår att förfarandet i tre steg införs också i fråga om hyra för lokaler. För dessa fall föreslår vi dock att tidsfristen i det andra steget bestäms till två veckor. Vidare skall enligt förslaget bestämmelser om socialnätrmden och ventilregeln inte gälla i lokalhyresförhållanden.

10 Sammanfattning SOU 1991 86

Vi lämnar också flera förslag som syftar till att förbättra skyddet mot störningar i boendet. En viktig tanke bakom förslaget är också att ta vara på möjligheter att lösa störningsproblem på annat sätt än genom avhysning. Vi föreslår således att hyreslagen tillförs en särskild reglering när om hyresrätten förverkas på grund av störningar i boendet. Reglerna knyter till an hälsoskyddsbestämmelsema. Socialnämnden skall enligt förslaget ha en mer framträdande roll än för närvarande när det förekommer störningar i boendet. Enligt förslaget kan hyresrätten normalt inte förverkas förrän socialnämnden fått tne veckor på sig att agera. Vi föreslår en särskild regel för mycket grava stömingsfall. I sådana fall skall hyresvärden ha rätt att direkt säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Den rättsliga prövningen av stömingsfrågor skall enligt förslaget ske vid hyresnämnden. Handläggningen där skall enligt lag ske med särskild skyndsamhet. Vi föreslår också att hyresnämndens beslut om avhysning av en störande hyresgäst skall kunna verkställas omedelbart I betänkandet behandlar vi vidare villabytesfallen, dvs. den situationen att en hyresgäst byter bostad med en villaägare och får förvärva villan till ett lägre pris än han skulle ha behövt betala om han inte lämnat hyresrätten i byte. Vi lämnar dock inte något förslag till ändring av straffbestämmelsen i 12 kap. 4 § 65 § nuvarande hyreslagen. Vi föreslår också att man slopar nuvarande lagregler om verkan av särskilda överenskommelser om avstdende från besittningsskydd till bostadslägenhet. Enligt vårt förslag kommer bostadshyresgästens besittningsskydd att kunna prövas i efterhand enligt förlängningsreglema i 15 kap. 2 § 46 § nuvarande hyreslagen. Vån förslag medför att bestämmelserna om bostadshyresgästens besittningsskydd får större genomslagskraft i praktiken. En prövning av besittningsskyddet enligt förlängningsreglema vilar nämligen på ett säkrare underlag än den mycket summariska förhandsprövning som nu görs av om en överenskommelse om avstående från besittningsskydd skall godkännas. Förslaget minskar därför risken för att hyresgäster lider rättsförluster. Vid korttidsuthyming kommer hyresvärdarna alltjämt att kunna försäkra sig om att en hyresgäst blir skyldig att flytta vid hyrestidens utgång. Vi föreslår också regler for att påskynda det rättsliga förfarandet. Med hänsyn härtill och de ändringar vi föreslår i förlängningsreglema bör det inte uppstå någon större risk för att i och för sig tillgängliga lägenheter undandras från bostadsmarknaden. Hyresnämndema kommer således enligt förslaget inte längre att belastas med ärenden om avståenden från besittningsskydd till bostadslägenhet. För att en hyresgäst enligt nuvarande regler skall få tillstånd till andrahandsuthyrning krävs bl.a. att han under viss tid inte äri tillfälle att använda sin lägenhet. Vi föreslår att detta krav slopas för bostadshyresgäster. Enligt

SOU 1991 86 Sammanfattning ll

förslaget skall det således räcka med att hyresgästen har beaktansvärda skäl för att hyra ut sin bostad i andra hand och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Vårt förslag medför alltså att bostadshyresgäster i vissa situationer får större möjligheter att hyra ut i andra hand. Med lagändringen vill främst åstadkomma att tillstånd till en kortare tids andrahandsuthyrning ges till en hyresgäst som avser att inleda ett samboförhållande eller ingå äktenskap. För att andrahandshyresmarknaden inte skall bli för omfattande föreslår vi att ett tillstånd till andrahandsuthyming alltid skall begränsas till viss tid. Ett tillstånd bör normalt inte ges för mer än ett års andrahandsuthyming. När hyresgästen vill hyra ut i andra hand för att inleda ett sammanboende med någon bör det enligt vår mening räcka med sex månader. När det gäller bostadshyresgästens hyresrätt föreslår vi att treårsspärren slopas. Det betyder att den nuvarande begränsningen av bytesrätten bortfaller för bostadshyresgäster som fått lägenheten genom byte och innehaft den i mindre än tre år. Vi föreslår också att lagregeln om att den nya bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för gamla skulder slopas. Det skall dock enligt förslaget vara möjligt att avtala om att den nya hyresgästen skall svara för gamla hyresskulder. Vi anser att villabytesfallen inte ger anledning att ändra bestämmelsen om hyresgästens rätt att byta bostad. Vi föreslår att regeln om dtgcz‘rdsfireld'ggande ändras så att ett föreläggande kan meddelas även vid ursprungliga brister. Vi har i denna del övervägt ett förslag om att ett åtgärdsföreläggande och därmed förenat löpande vite skall vara giltigt mot en ny fastighetsägare. Vi anser dock att förslaget inte bör genomföras. Vi har även behandlat andra frågor utan att finna skäl att föreslå lagändringar. Det gäller frågan om det är oskäligt att ett hyresavtal kopplas ihop med ett avtal om biluppställningsplats när hyresgästen saknar bil. Vidare frågan om hyresgästen bör kunna ta initiativ till en förlängningstvist. Och slutligen också frågan om hyresnämndens möjlighet att meddela interimistiska beslut om hyresändring. För vissa fall där det nu inte går att överklaga hyresnämndens beslut föreslår vi en regel som tillåter nämnden att göra beslutet överklagbart, om närmden finner särskilda skäl att tillåta det därför att det kan antas vara av vikt för rättstillämpningen att bostadsdomstolen prövar sådana ärenden. Förslaget tar sikte på förbudet att överklaga ärenden om lägenhetsbyte och andrahandsuthyrning. Enligt förslaget tillförs alltså hyresnämndema vissa ärenden om avhysning på grund av att hyresrätten är förverkad, nämligen i fall av bristande hyresbetalning och störningar i boendet. Som en följd av det anser vi att nämnderna bör få pröva frågor om betalningsskyldighet för hyra i de fall det är lämpligt med hänsyn till bl.a. utredningen. Vidare bör det ankomma på

12 Sammanfattning SOU 1991 86

i nämnderna att pröva avhysningsfrågan oavsett vilken grunden är för förverkandeL Förslaget i denna del gäller både bostadslägenheter och lokaler. I betänkandet behandlar vi också konsekvenserna av förslagen för hyresnämnderna och domstolarna. Vi redovisar slutligen tankarna bakom den språkliga översynen av hyreslagen. Vi föreslår att de nya bestämmelserna träder i kraft den 1 juli 1993.

SOU 1991 86

Författningsförslag

1 Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att l2 kap. jordabalken skall ha följande lydelse.

12 kap. Hyra hyreslagen

1 kap. Inledande bestämmelser

För vilka avtal gäller hyreslagen l § Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken hyreslagen skall tillämpas på sådana avtal rätten att mot ersättning använda hus eller delar av som avser hus. Det som hyrs ut utgör en lägenhet. Om avtalet även innefattar upplåtelse av jord som skall användas tillsammed lägenheten, skall hyreslagen tillämpas på avtalet under förutsättmans ning att jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Hyreslagen skall också tillämpas när lägenhet hyrs ut genom anställen ningsavtal eller avtal i anslutning till ett sådant avtal. Om ett anställningsavtal har samband med både uthyrning av en bostadslägenhet och upplåtelse av jord, skall hyreslagen tillämpas under förutsättning att uthyrningen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden och anställningsavtalet inte har ringa betydelse.

Vad menas med bostadslâgenhet och lokal

2 § Med bostadslägenhet avses en lägenhet som hyrs ut för att helt eller till inte oväsentlig del användas bostad. Med lokal avses annan lägenhet en som än bostadslägenhet.

Kan hyreslagen avtalas bon

3 § Villkor i hyresavtal som strider mot en bestämmelse i hyreslagen gäller inte mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om inte annat anges i lagen.

4 § Om ett hyresavtal omfattar fler än tio bostadslägenheter som hyresgästen skall hyra ut i andra hand blockuthyming, får parterna avtala om villkor som strider mot vad som sägs i hyreslagen om bostadslägenheter, under förutsättning att villkoren inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning.

14 F onattning.sforslag SOU 199 l 86

Sådana villkor som avses i första stycket gäller endast om de godkänts av hyresnämnden. Något godkännande behövs dock inte när hyresvärden är staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, allmännyttigt bostadsforetag eller ett aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun.

5 § Villkor i kollektivavtal i fråga om hyresförhâllande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om villkoren strider mot hyreslagens bestämmelser i 9 kap. 2 § upplåtelse av en bostadslägenhet i andra hand, 10 kap. 4 och 8-13 §§ prövning av hyresvillkoren för en bostadslägenhet, 11 kap. återbetalning av överhyra och fastställande av hyra för en bostadslägenhet, 12 kap. 3 och 7-9 §§ övergång av hyresrätten genom arv, bodelning m.m. och överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägenhet, 14 kap. 3 § hyresvärdens åtgärder vid tvist om ett bostadshyresavtals förlängning, 14 kap. 4 § uppsägningstid För en bostadslägenhet, 14 kap. 15-16 §§ hyresvärdens åtgärder vid tvist om ett bostadshyresavtals förlängning, 15 kap. 2-15 §§ besittningsskydd for en bostadshyresgäst, 16 kap. 17 § upplåtelse av en lokal i andra hand, 16 kap. 18 § övergång av en lokal genom arv, bodelning m.m., 16 kap. 23-24 §§ uppsägningstid för en lokal, eller 18 kap. 7 § skiljeavtal. Vad som sägs i första stycket gäller endast om kollektivavtalet på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av en organisation som enligt lagen 1976580 om medbestämmande i arbetslivet är att anse som central arbetstagarorganisation.

6 § Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i 5 § får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet, och hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 10 kap. 4-7 §§ hyreslagen.

Kan hyresvillkor bestämmas genom kollektiv förhandling 7 § Ifråga om bostadslägenheter kan det på grundval av en förhandlingsordning föras förhandling om hyresförhållanden och ingås förhandlingsöverenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare som hyresvärden är medlem och å andra sidan en hyresgästorganisation. En förhandlingsbrdning kommer till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnden.

SOU 1991 86 F örfattningdörslag 15

En förhandlingsklausul i ett hyresavtal är en bestämmelse genom vilken en hyresgäst är bunden sådana bestämmelser om hyra eller annat hyresvillkor av det träffats förhandlingsöverenskommelse om på grundval av en försom handlingsordning. Bestämmelser förhandlingsklausul, törhandlingsordning och förhandom lingsöverenskommelse och deras verkningar finns i hyresförhandlingslagen 1978304.

Vilka sambor omfattas av hyreslagens bestämmelser

8 § Vad sägs i hyreslagen sambor gäller sådana samboforhållanden som om där ogift kvinna och ogift bor tillsammans under äktenskapsliken en man nande förhållanden eller där två ogifta personer bor tillsammans i ett homosexuellt förhållande.

Vilka bestämmelser i hyreslagen gäller bostadslägenheter och vilka gäller lokaler

9 § Bestämmelserna i 2-15 kap. hyreslagen gäller bostadslägenheter. Bestämmelsema i 16-17 kap. hyreslagen lokaler. I 18-19 kap. hyreslagen avser finns bestämmelser gäller för såväl bostadslägenheter som lokaler. som

2 kap. Bostadshyresavtalets ingående

Hur ingås ett hyresavtal

l § Hyresavtal kan muntliga eller skriftliga. Skriftligt hyresavtal hyresvara kontrakt skall hyresvärden eller hyresgästen begär det. upprättas om Har hyreskontrakt upprättats och träder någon lagligt sätt hyresgästens ställe, skall detta anmärkas på kontraktet begäran av den gamla eller den nya hyresgästen eller av hyresvärden. Sker ändring eller tillägg till villkoren i ett hyreskontrakt, skall detta av enligt 7 kap. 8 § tredje stycket denna balk anmärkas kontraktet, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

F dr särskild ersättning begäras för uthyrningen av en lägenhet

2 § Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskild ersättning för att hyra lägenhet, skall han dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. I ut en ringa fall skall han dock inte dömas till straff.

3 § Är brottet enligt 2 § grovt, skall gärningsmannen dömas till fängelse i högst två år. Vid bedömande brottet är grovt skall domstolen särskilt av om beakta det utgjort ett led i verksamhet bedrivits yrkesmässigt eller om en som i större omfattning eller gärningsmannen annat sätt i avsevärd mån har om missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet.

4 § Villkor i 2 § är ogiltiga. Den har ställt upp villkoret är som avses som skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot.

16 Födattningsförslag SOU 1991 86

3 kap. Hyrestid för och tillträde till bostadslägenheten

För hur lång tid gäller hyresavtalet

1 § Hyresavtal gäller tills vidare, om inte bestämd tid har avtalats.

När skall hyresgästen få tillträde till lägenheten

2 § Hyresgästen skall få tillträde till lägenheten senast klockan 12 på den överenskomna tillträdesdagen, om inte annan tid har avtalats. infaller den överenskomna tillträdesdagen på en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton, skall hyresgästen få tillträde till lägenheten nästa vardag senast klockan 12, om inte annat avtalats.

Vad gäller om lägenheten inte är utrymd när den skall tillträdas

3 § Har den som skall flytta inte utrymt lägenheten i rätt tid, har hyresgästen rätt till skälig sänkning av hyran för den tid han inte kan använda lägenheten eller en del av den. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet, om hyresvärden inte ser till att lägenheten kan tillträdas genast efter det att han fått meddelande att tillträom det hindrats av att lägenheten inte varit utrymd. Uppsägning får dock ske endast om hindret är av väsentlig betydelse. Sedan hyresvärden undanröjt hindret får avtalet inte sägas upp. Hyresgästen har rätt till skadestånd, om hyresvärden inte visar att hindret inte beror på hans försummelse.

4 kap. Bostadshyran

Hur skall hyrans storlek vara bestämd

l § Hyran skall bestämmas till ett visst belopp i hyresavtalet. Beloppet skall anges i hyreskontraktet om sådant upprättas. Om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen 1978304, får hyresbeloppeti stället bestämmas och anges i en förhandlingsöverenskommelse. Ersättningen för kostnader som avser uppvärmning, varmvatten, elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp behöver inte vara bestämd till ett visst belopp, om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och grunden för beräkningen av ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen, om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus, eller om kostnaderna skall betalas av hyresgästen efter individuell mätning.

2 § Hyran för en lägenhet hyrs ut i andra hand eller hyrs ut som som av någon som innehar lägenheten med bostadsrätt, får, trots bestämmelserna i l knytas till den hyra eller årsavgift som den som hyr ut betalar.

SOU 1991 86 Forfattmng.j6rslag 17

3 § Om hyran inte angetts enligt 1 skall den betalas med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

4 § Bestämmelser om att avtal om hyresbeloppets storlek i vissa fall är ogiltiga när förhandlingsordning gäller finns i hyresförhandlingslagen 1978304. Bestämmelser om prövning av hyrans storlek och om återbetalning av överhyra i vissa fall finns i 10 och 11 kap. hyreslagen.

När och hur skall hyran betalas 5 § Hyran skall betalas vid de tidpunkter som avtalats. Hyra som beräknas för månad eller längre tid får, oavsett vad som avtalats, betalas per månad senast sista vardagen före varje kalendermånads början. Detta gäller dock inte hyra för den första kalendermånaden under hyresförhållandet som skall betalas vid den tidpunkt som avtalats. Om avtal inte träffats om när betalningen av hyran skall ske, skall den betalas i förskott senast sista vardagen före varje kalendermånads början, eller när hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid som hyran beräknas för.

6 § Om hyresgästen betalar hyran på post- eller bankkontor, anses hyres-

värden ha fått hyran vid betalningen. Lämnar hyresgästen ett betalningsupp-

drag på hyran till bank-, post- eller girokontor, anses hyresvärden ha fått hyran när betalningsuppdraget togs emot av det fönnedlande kontoret

7 § Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller under annan adress som hyresvärden lämnat meddelande om till hyresgästen. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas till en adress utomlands, är hyresvärden skyldig att betala de särskilda kostnader detta medför.

Vad kan hända om hyresgästen dröjer med hyresbetalningen

8 § Har hyresgästen inte betalat hyran när hyresbeloppet förfaller till betalning, kan hyresrätten förverkas och hyresvärden få rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart enligt vad som föreskrivs i 9-12 §§. Detta gäller dock inte hyra som den nya hyresgästen vid ett lägenhetsbyte är skyldig att betala enligt 12 kap. 11 § andra stycket hyreslagen. Om hyresavtalet har sagts upp på grund av förverkande, kan hyresgästen komma att avhysas från lägenheten enligt 13 kap. 5-6 §§ hyreslagen.

9 § Hyresvärden skall skriftligen påminna hyresgästen om den förfallna hyran samt ge hyresgästen tillfälle att inom en vecka betala hyran. Påminnelsen skall innehålla uppgift om det förfallna beloppet och om ett postgirokonto eller bankkonto till vilket betalningen kan ske.

1 8 Författningsförslag SOU 199 l 86

Påminnelsen ha skett när den skickas med posten till hyresgästens anses vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. l annat fall den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga anses adress.

10 § Har den förfallna hyran inte betalats i enlighet med påminnelsen, får hyresvärden inleda ett förfarande for att skilja hyresgästen från lägenheten. Det måste ske inom tre månader från den dag då hyran förföll till betalnin

ll § Hyresvärden skall inleda förfarandet genom att i ett skriftligt meddelande till hyresgästen ange att hyresavtalet kan komma att sägas upp att upphöra omedelbart, inte hyresgästen inom tre veckor betalar den förfallna om hyran. En kopia meddelandet skall samma dag skickas till socialnämnden i av den kommun där lägenheten är belägen. Meddelandet skall innehålla uppgift det hyresbelopp skall betalas, vilken dag betalning senast skall ske om som samt till vilket postgirokonto eller bankkonto betalningen kan göras. Skickas meddelandet till hyresgästen i rekommenderat brev till den adress i 9 § andra stycket, börjar fristen på tre veckor att löpa när brevet som anges avlämnas för postbefordran.

12 § Har den förfallna hyran inte betalats i enlighet med meddelandet, är hyresrätten förverkad och hyresvärden får inom en månad från den i meddelandet angivna betalningsdagen säga hyresavtalet att upphöra omedelbart. upp Skickas uppsägningen i rekommenderat brev till den adress som anges i 9 § andra stycket, den ha skett när brevet avlämnas för postbefordran. anses Har socialnämnden, inom tidsfristen enligt meddelandet till hyresgästen, skriftligen meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret for den förfallna hyran, förverkas inte hyresrätten enligt första stycket.

13 § Sägs avtalet grund förverkande, har hyresvärden rätt till upp av skadestånd.

14 § Även hyresvärden inte har hyresavtalet i enlighet med om sagt upp 12 kan frågan betydelsen bristande hyresbetalning prövas av hyresom av nämnden i tvist enligt 15 kap. hyreslagen. Försummelsen kan vid en sådan en prövning enligt 15 kap. 2 § hyreslagen leda till att hyresavtalet inte förlängs.

När får deposition av hyran ske och hur går den till

15 § Hyresgästen får hos länsstyrelsen deponera det belopp av hyran som han anser sig inte behöva betala därför att han menar att han har rätt till sänkning av hyran enligt bestämmelserna i hyreslagen, rätt till skadestånd enligt bestämmelserna i hyreslagen, rätt till ersättning för avhjälpande skada och annan brist enligt beav stämmelserna i hyreslagen, någon motfordran hos hyresvärden, oberoende av om den har sin annan grund i hyresförhållandet, eller

SOU 1991 86 Författningsförslag 19

rätt att betala ett annat hyresbelopp än det hyresvärden vill att han skall betala då hyresbeloppet inte är bestämt i avtalet. Deposition av hyra kan även under vissa förutsättningar ske enligt lagen l92756 om nedsättning av pengar hos myndighet.

16 § När hyresgästen deponerat ett belopp enligt hyreslagen skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar hyresförhållandet, förfallodagen och om grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet. Han skall också ställa skälig pant eller borgen för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. Länsstyrelsen skall bestämma vilken pant eller borgen som är skälig.

17 § Länsstyrelsen skall utan dröjsmål meddela hyresvärden i rekommenderat brev att deposition har skett enligt 15 § första stycket. Länsstyrelsen skall också utan dröjsmål sätta det deponerade beloppet i bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får beloppet utbetalt.

18 § Visar hyresvärden inte inom tre månader från det att beloppet förfallit till betalning och meddelande om depositionen sänts till honom att han kommit överens med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan om detta mot hyresgästen, har hyresgästen rätt att få tillbaka beloppet. Har hyresvärden väckt talan inom den angivna tiden, får beloppet inte betalas ut förrän hans talan blivit slutligt avgjord.

19 § Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen, får hyresvärden inte göra gällande att hyresrätten blivit förverkad grund att det deponerade av beloppet inte har betalats till honom.

20 § Beslut av länsstyrelsen med anledning deposition får överklagas i av hovrätten genom besvär.

5 kap. Bostadslägenhetens standard vid tillträdet m.m.

Vilken standard skall lägenheten ha vid tillträder

l § Hyresvärden skall se till att lägenheten vid den tidpunkt då hyresgästen får tillträda den tillträdet har en sådan standard att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar som bostad god boendestandard. Har lägenheten hyrts ut även för annat ändamål än bostad, skall den ha en sådan standard att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar for detta ändamål lämplig standard. Avtal får träffas om att lägenheten skall ha lägre standard, om lägenheten hyrs ut for fritidsändamål, eller hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen 1978304 och bestämmelserna om lägenhetens standard har tagits in i en forhandlingsöverenskommelse enligt den lagen.

20 F örfattningsförslag SOU 199 l 86

Vad kan hyresgästen göra om lägenhetens standard är sämre än den får vara 2 § Om lägenhetens standard vid tillträdet är sämre än den får vara, kan hyresgästen säga upp hyresavtalet enligt 5 § första stycket och 8 § andra stycket, få sänkning av hyran enligt 5 § andra stycket och 8 § första stycket, få skadestånd enligt 3 § andra stycket, 5 § tredje stycket, 7 § andra stycket och 8 § tredje stycket, eller avhjälpa skada och annan standardbrist på hyresvärdens bekostnad enligt 4 Hyresgästen kan också ansöka åtgärdsföreläggande enligt 9 om

Vad gäller om lägenheten förstörs eller försämras före tillträdet 3 § Är lägenheten vid tillträdet så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, upphör avtalet att gälla utan uppsägning. Hyresgästen har rätt till skadestånd, om hyresvärden har orsakat förstörelsen uppsåtligen eller genom oaktsamhet eller om han dröjer med att lämna hyresgästen meddelande om förstörelsen.

4 § Om lägenheten vid tillträdet är sämre än den får vara men ändå kan användas för det avsedda ändamålet, får hyresgästen på hyresvärdens bekostnad avhjälpa standardbristen under förutsättning att hyresvärden efter tillsägelse inte avhjälper bristen så snart det kan ske. Första stycket tillämpas inte standardbristen beror på att lägenheten inte om har färdigställts.

5 § Hyresgästen får säga upp avtalet, om en sådan brist i standarden som avses i 4 § första stycket är av väsentlig betydelse och den inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller hyresvärden inte efter tillsägelse avhjälper den så snart om det kan ske. Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet inte sägas upp. Hyresgästen har rätt till skälig sänkning av hyran for den tid lägenheten har brister i standarden enligt 4 § första stycket. Hyresgästen har rätt till skadestånd, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror hans försummelse.

6 § Avser hyresavtalet en lägenhet för fritidsändamål som har hyrts ut i befintligt skick trots att den enligt den allmänna uppfattningen orten inte är fullt brukbar för detta ändamål, tillämpas bestämmelserna i 4 och 5 §§ endast om hyresgästen inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet när han ingick avtalet.

7 § Om en myndighet före tillträdet på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet, upphör avtalet att gälla utan uppsägning. Detta gäller även om beslutet inte har vunnit laga lcraft.

SOU 1991 86 F örfattningsförslag 21

Hyresgästen har rätt till skadestånd, om det förhållande som föranlett beslutet beror på hyresvärdens försummelse eller om denne dröjer med att lämna hyresgästen meddelande om beslutet.

8 § Om en myndighet före tillträder grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten, har han rätt till skälig sänkning av hyran. Detsamma gäller beslut som på annat sätt leder till en inskränkning i hyresgästens rätt att använda lägenheten. Hyresgästen får säga upp avtalet, om beslutet innebär en väsentlig inskränkning i hans rätt att använda lägenheten. Detta gäller även om beslutet inte har vunnit laga kraft. Hyresgästen har rätt till skadestånd, om det förhållande som föranlett beslutet beror på hyresvärdens försummelse eller denne dröjer med att om lämna hyresgästen meddelande om beslutet.

Vad gäller om åtgärdsföreläggande

9 § Hyresnämnden får på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall avhjälpa sådan brist i standarden som avses i 4 § första stycket åtgärdsföreläggande. Detta gäller under förutsättning att standardbristen utgör hinder och men i hyresgästens rätt att använda lägenheten. I föreläggandet skall det bestämmas inom vilken tid den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller.

10 § Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som har lagfart eller som senast sökt lagfart. Har fastigheten överlåtits eller överlåts den sedan ansökan gjorts, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med anspråk på äganderätt.

Vad gäller om lägenheten inte har färdigställa när den skall tillträdas 11 § Om lägenheten inte har färdigställts vid tillträdet, har hyresgästen rätt till skälig sänkning av hyran till dess att lägenheten blivit färdig. Hyresgästen får säga upp avtalet, om lägenheten inte kan bli färdig utan dröjsmål eller om hyresvärden inte efter tillsägelse gör lägenheten färdig så snart det kan ske. Uppsägning får dock ske endast om det är av väsentlig betydelse för hyresgästen att lägenheten inte blivit färdig. Sedan lägenheten blivit färdig får avtalet inte sägas upp. Uppsägning får ske före tillträdet, om det är uppenbart att lägenheten inte kan användas för avsett ändamål vid tillträdet.

22 Författningsförslag SOU 1991 86

Hyresgästen har rätt till skadestånd, om hyresvärden inte visar att dröjsmålet inte beror på hans försummelse.

6 kap. Bostadslâgenhetens standard efter tillträdet och vidare under hyrestiden m.m.

Vilken standard skall lägenheten ha efter tillträder

l § Hyresvärden skall svara för att lägenheten har god boendestandard efter tillträdet. Har lägenheten hyrts ut även för annat ändamål än bostad, svarar hyresvärden för att lägenheten har en for ändamålet lämplig standard. Lägenheten får enligt avtal ha lägre standard, om lägenheten hyrts utför fritidsändamål, eller hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhanden lingslagen 1978304 och bestämmelserna om lägenhetens standard har tagits in i en forhandlingsöverenskommelse enligt den lagen.

I vilken omfattning skall lägenheten repareras efter tillträder

2 § Hyresvärden skall med skäliga tidsmellanrum svara för tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring ålder och bnik. Detta gäller dock inte om något annat har genom avtalats och hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen 1978304 och de awikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt den lagen. Om lägenheten endast delvis är uthyrd till bostad, gäller första stycket endast bostadsdelen.

Vilken standard skall gemensamma utrymmen ha

3 § Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt hyresgästerna, skall hyresvärden svara för av att utrymmena har sådan standard att de enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbara för det avsedda ändamålet, om inte annat har avtalats.

Vad kan hyresgästen göra lägenhetens standard är sämre än den får vara om

eller om lägenheten inte repareras

4 § Om lägenhetens standard är sämre än den får vara, kan hyresgästen enligt 5 § under vissa förutsättningar säga upp hyresavtalet, få sänkning av hyran, få skadestånd, eller avhjälpa skada och annan brist hyresvärdens bekostnad. Han kan också ansöka om åtgärdsföreläggande enligt 6

SOU 1991 86 F örfattningsförslag 23

Vad gäller om lägenheten förstörs eller försämras eller annat hinder och men

uppstår efter tillträda

5 § Bestämmelserna i 5 kap. 3-8 §§ hyreslagen verkan att lägenheten om av är förstörd eller försämrad vid tillträdet tillämpas också om lägenheten skadas efter tillträdet utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, om hyresvärden inte fullgör sin skyldighet att reparera enligt 2 om det på annat sätt efter tillträdet uppstår hinder eller men i rätten att använda lägenheten utan att hyresgästen uppsåtligen eller genom oaktsarnhet orsakat hindret eller menet, eller om en myndighet efter tillträdet meddelar sådant användningsförbud som avses i 5 kap. 7 § hyreslagen eller sådant beslut enligt 5 kap. 8 § hyreslagen som innebär inskränkning i hyresgästens rätt att använda en lägenheten. Ett beslut enligt 4 får verkan i och med att det kan verkställas. Har hyresgästen gett anledning till beslutet får han inte åberopa beslutet mot hyresvärden. Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att få sänkning hyran för hinder eller i rätten att av men använda lägenheten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick, för att utföra sedvanligt underhåll lägenheten eller fastigheten i av övrigt, som särskilt anges i avtalet.

Vad gäller om dtgârdsförelâggande 6 § Hyresnärnnden får på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall avhjälpa skada eller annan brist åtgärdsföreläggande, om lägenheten skadas efter tillträdet utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, om hyresvärden inte fullgör sin skyldighet att reparera enligt 2 om hinder eller men på annat sätt än enligt 1-2 uppstår i rätten att använda lägenheten utan att hyresgästen uppsåtligen eller genom oaktsarnhet orsakat hindret eller menet, eller 4. om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet enligt 3 § för gemensamma utrymmen. I föreläggandet skall det bestämmas inom vilken tid den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången den tidsfrist gäller. av som

7 § Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den har lagfart som eller som senast sökt lagfart. Har fastigheten överlåtits eller överlåts den sedan ansökan gjorts, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång.

24 Färfattningsfärslag SOU 1991 86

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan ansökan åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med om anspråk på äganderätt.

Vad gäller det finns ohyra i lägenheten efter tillträdet

om 8 § Om det finns ohyra i lägenheten som är till besvär eller skada för hyresgästen, gäller bestämmelserna i 5 kap. 3-8 §§ hyreslagen i tillämpliga delar. Hyresgästen kan också ansöka om åtgärdsföreläggande enligt 6 Hyresvärden är skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyran, även hyresgästen är ansvarig för att sådan finns i lägenheten. Hyresom värden har dock inte någon sådan skyldighet för en lägenhet som utgör ett helt hus. Är för ohyran, har han rätt till ersättning för hyresgästen utan ansvar nödvändiga kostnader han får genom åtgärderna för att utrota ohyran. som Hyresgästen är skyldig att tåla de inskränkningar i hans rätt att använda lägenheten föranleds nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigsom av heten, även den lägenhet han hyr inte besväras av ohyran. I ett om som sådant fall gäller andra stycket.

Vad gäller hyresgästen tvingas avstä från någon del av lägenheten på om grund ett konkurrerande förvärv eller av att hyresvärdens förvärv av av fastigheten inte stär sig

9 § Om hyresgästen måste avstå från någon del av lägenheten på grund av att någon har förvärvat en rätt som skall ha företräde framför hyresannan gästens hyresrätt, har hyresgästen rätt till skälig sänkning av hyran. Detgäller hyresgästen måste avstå från någon del av lägenheten på samma om grund omständighet i 7 kap. 25 § denna balk och som inneav en som avses bär att hyresvärdens förvärv av fastigheten inte står sig. Hyresgästen har sådan rätt att säga upp avtalet som anges i 5 kap. 5 § hyreslagen, han vari god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om skaom destånd finns i 7 kap. denna balk.

7 kap. Hyresgästens användning av bostadslägenheten

Vad får hyresgästen använda lägenheten till

l § Hyresgästen får bara använda lägenheten för avsett ändamål. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom.

2 § Lägenheten får inte användas för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del. Inte heller får den användas för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

SOU 1991 86 F örfattningsförslag 25

Vad kan hända om lägenheten används för annat än avsett ändamål

3 § Hyresrätten är förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart, om lägenheten används i strid med 1 § och hyresgästen efter tillsägelse inte utan dröjsmål vidtar rättelse eller om lägenheten helt eller till väsentlig del används i strid med 2 Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av mindre betydelse.

4 § Är hyresrätten förverkad därför att lägenheten använts i strid med 1 § men sker rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten. Hyresgästen kan skiljas från lägenheten på grund av sådan otillåten användning av lägenheten som avses i 2 § endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om den otillåtna användningen. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet fram till dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet vann laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt.

5 § Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd.

6 § Har hyresrätten förverkats enligt 3 § utan att avtalet sagts upp att upphöra omedelbart, kan frågan om betydelsen av den otillåtna användningen ändå prövas av hyresnämnden i en tvist enligt 15 kap. hyreslagen. Otillåten användning av lägenheten kan vid en sådan prövning enligt 15 kap. 2 § hyreslagen leda till att hyresavtalet inte förlängs. Detta gäller även om förverkande inte kan göras gällande.

Hur skall hyresgästen vårda och använda lägenheten

7 § Hyresgästen skall efter tillträdet väl vårda lägenheten och vad som hör till den.

8 § Hyresgästen är skyldig att när han använder lägenheten se till att andra boende inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars avsevärt försämra deras bostadsmiljö. Hyresgästen är dessutom skyldig att iaktta allt som fordras för att i annat avseende bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall noggrant se till att detta också iakttas av andra som bor i lägenheten, av hans gäster, av sådana som utför arbete för hans räkning i lägenheten eller av andra som han låter vara där, om de inte bara är där tillfälligt.

26 F orfattning.sf6rslag SOU 1991 86

Vad kan hända om lägenheten inte vårdas eller används på rätt sätt

9 § Hyresrätten är förverkad, om lägenheten används på ett sådant sätt att andra boende utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars avsevärt försämra deras bostadsmiljö. I fall som avses i första stycket skall hyresvärden först uppmana den hyresgäst som är ansvarig för stömingarna att se till att störningarna omedelbart upphör. Har hyresvärden därefter fog för att anta att rättelse inte sker, skall han underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Fortsätter störningarna när tre veckor gått från det att socialnämnden ñck del av underrättelsen, får hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Är störningarna av särskilt allvarlig art eller omfattning, får hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart utan någon föregående begäran om rättelse. En kopia av uppsägningen skall skickas till socialnämnden.

10 § Skickas en uppsägning enligt 9 § i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress, anses den ha skett när brevet avlämnas för postbefordran.

11 § Hyresrätten är förverkad också om hyresgästen eller någon annan till vilken hyresrätten har överlåtits eller lägenheten har upplåtits vanvårdar lägenheten, inte iakttar allt som fordras för att sundhet, ordning och gott skick skall bevaras i fastigheten, eller i dessa avseenden inte håller den tillsyn som hyresgästen är skyldig att hålla enligt 8 § andra stycket. I fall som avses i första stycket skall hyresvärden först begära att förhållandena rättas till. Sker inte rättelse utan dröjsmål, får hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Hyresrätten förverkas inte, om det som belastar hyresgästen eller någon för vilken denne svarar enligt första stycket mindre betydelse. är av

12 § Är hyresrätten förverkad enligt ll § första sker rättelse stycket men innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten.

13 § Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd.

14 § Har hyresrätten förverkats enligt 9 eller 11 § utan att avtalet sagts upp att upphöra omedelbart, kan frågan om betydelsen av försummelsen ändå prövas av hyresnämnden i en tvist enligt 15 kap. hyreslagen. Försummelsen kan vid en sådan prövning enligt 15 kap. 2 § hyreslagen leda till att hyresavtalet inte förlängs. Detta gäller även om förverkande inte kan göras gällande.

SOU 1991 86 Färfattningsförslag 27

Vilka ändringar får hyresgästen göra i lägenheten

15 § Hyresgästen har rätt att på egen bekostnad måla, tapetsera eller vidta jämförliga åtgärderi lägenheten. Minskar lägenhetens bruksvätde på grund av åtgärden, har hyresvärden rätt till skadestånd. Avser hyresavtalet ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller en lägenhet som under hela tiden som hyresgästen hyrt den innehafts med bostadsrätt, gäller första stycket endast om inte något annat har avtalats. Frågan om skyldighet för hyresgästen att betala skadestånd prövas av hyresnämnden.

Vilka skador skall hyresgästen ersätta

16 § Hyresgästen är skyldig att ersätta sådan skada som han orsakat uppsåtligen eller genom oaktsamhet. Han är också skyldig att ersätta sådan skada som orsakats genom oaktsamhet av medlemmarna i hans hushåll, av andra som bor i lägenheten, av hans gäster, av sådana som utför arbete för hans räkning i lägenheten eller av andra som han låter vara där, omde inte bara är där tillfälligt. För brandskada som hyresgästen själv inte orsakat uppsåtligen eller genom oaktsamhet är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta. Avtal som innebär att hyresgästens ansvar är mer vidsträckt än vad som sagts i denna paragraf gäller endast i fråga om en lägenhet som hyrs ut för att användas även för annat ändamål än bostad.

Vad skall hyresgästen göra om lägenheten skadas eller brist visar sig

17 § Hyresgästen är skyldig att genast lämna meddelande till hyresvärden om skador och brister som kan medföra allvarlig olägenhet om de inte åtgärdas utan dröjsmål. Är hyresgästen och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller bristen visar sig, är det tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Detta gäller endast om lägenheten inte utgör ett helt hus och hyresgästen har gett hyresvärden tillfälle att vid behov komma in i lägenheten under bortovaron. Andra skador och brister skall meddelas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål.

18 § Om hyresgästen försummar att lämna hyresvärden meddelande enligt 17 är han skyldig att betala ersättning för sådan skada som föranleds av försummelsen.

19 § Avtal som innebär att hyresgästens ansvar är mer vidsträckt än vad som sägs i 17 och 18 §§ gäller endast i fråga om en lägenhet som hyrs ut för att användas även för annat ändamål än bostad.

28 Författningsförslag SOU 1991 86

Vad måste hyresgästen göra när det finns ohyra

20 § Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra, får detta inte tas in i lägenheten eller i de för hyresgästerna gemensamma utrymmena. Hyresgästen är skyldig att lämna meddelande till hyresvärden om att det finns ohyra i lägenheten. l fråga denna skyldighet gäller bestämmelserna i om 17 och 19 §§.

Vad kan hända hyresgästen inte fullgör sina skyldigheter när det finns om ohyra

21 § Hyresrätten är förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart, hyresgästen eller någon annan till om vilken hyresrätten har överlåtits eller lägenheten upplåtits uppsåtligen eller genom oaktsamhet orsakar att det finns ohyra i lägenheten eller i de för hyresgästerna gemensamma utrymmena, eller försummar att lämna hyresvärden meddelande om att det finns ohyra i lägenheten och därmed bidrar till att ohyra sprids i fastigheten. Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av mindre betydelse. Ãr hyresrätten förverkad har hyresvärden inte avtalet inom men sagt upp två månader från det att han fick kännedom det som utgör grunden för om forverkandet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten.

22 § Har hyresrätten förverkats enligt 21 § utan att avtalet sagts upp att upphöra omedelbart, kan frågan betydelsen av Försummelsen ändå prövas om hyresnämnden i en tvist enligt 15 kap. hyreslagen. Försummelsen kan vid av sådan prövning enligt 15 kap. 2 § hyreslagen leda till att hyresavtalet inte en förlängs. Detta gäller förverkande inte kan göras gällande. även om

23 § Har hyresgästen uppsåtligen eller genom oaktsamhet orsakat att det finns ohyra i lägenheten, skall han ersätta den uppkomna skadan. Har annan oaktsamhet orsakat att det finns ohyra i lägenheten, är person genom hyresgästen skadeståndsskyldig enligt vad som föreskrivs i 16 § första stycket. Vidare gäller 16 § tredje stycket Bestämmelsemai 18-19 §§ om skadeståndsansvar skall också tillämpas när det finns ohyra i lägenheten.

24 § Sägs avtalet enligt 21 § grund förverkande, har hyresvärden upp av rätt till skadestånd.

Vilket skadeståndsansvar hyresrätten överlåtits till eller har hyresgästen om lägenheten begagnas av någon annan utan stöd av hyreslagen

25 § Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller någon annan upplåtit rätten att använda lägenheten, är hyresgästen skyldig att betala det skadestånd som den nya innehavaren skulle

SOU 1991 86 Författningjörslag 29

ha betalat enligt 16-19 §§ och 23 lägenheten hade varit hyrd om av honom. Avtal som innebär att hyresgästens ansvar är vidsträckt än vad mer som sägs i första stycket gäller endast i fråga lägenhet hyrs ut för att om en som användas även för annat ändamål än bostad

8 kap. Hyresvärdens tillträde till bostadslägenheten m.m.

När har hyresvärden rätt att komma in i lägenheten

l § Hyresvärden har rätt att omgående få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten inte kan skjutas som upp utan att det medför skada Hyresvärden har också rätt att omgående få tillträde till lägenheten för att utföra de åtgärder behövs för att utrota ohyra i som fastigheten. Detta gäller även ohyran inte finns i lägenheten. om

2 § Efter tillsägelse minst månad i förväg får hyresvärden utföra mindre en brådskande förbättringsarbeten i lägenheten som inte orsakar väsentligt hinder eller men i rätten att använda lägenheten. Sådant arbete får dock inte utan hyresgästens tillåtelse utföras under den sista månaden av hyresförhållandet. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han fick meddelande detta säga avtalet. Sådant om upp arbete får inte utan hyresgästens tillåtelse påbörjas förrän avtalet skulle ha upphört om hyresgästen hyresavtalet enligt detta stycke. sagt upp Trots bestämmelserna i första och andra styckena får hyresvärden utföra sådana arbeten i lägenheten som han har utfäst sig att utföra hyresgästen eller som han på grund av ett åtgärdsföreläggande är tvungen att utföra.

3 § Ifall som anges i 1 och 2 skall hyresvärden till hyresgästen inte se att orsakas större olägenhet än nödvändigt. Skada som orsakas hyresgästen arbete i 2 § skall genom som avses ersättas av hyresvärden, även om skadan inte beror på hans försummelse.

4 § När lägenheten är ledig till uthyrning är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Hyresvärden skall se till att hyresgästen inte orsakas större olägenhet än nödvändigt.

Vad kan hända om hyresgästen inte låter hyresvärden komma i lägenheten

5 § Hyresrätten är förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart, han vägras tillträde till lägenheten i om strid med 2 eller 4 § och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt. Hyresrätten är inte förverkad, det ligger hyresgästen till last är om som av mindre betydelse. Är hyresrätten förverkad men sker rättelse innan hyresvärden sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten.

Författningsförslag SOU 1991 86

6 § Sägs avtalet på grund förverkande, har hyresvärden rätt till upp av skadestånd.

7 § Har hyresrätten förverkats enligt 5 § utan att avtalet sagts upp att upphöra omedelbart, kan frågan om betydelsen av hyresgästens vägran att ge hyresvärden tillträde till lägenheten ändå prövas hyresnämnden i en tvist av enligt 15 kap. hyreslagen. Vägran att lämna tillträde i strid med 2 eller 4 § kan vid sådan prövning enligt 15 kap. 2 § hyreslagen leda till att en hyresavtalet inte förlängs. Detta gäller även om förverkande inte kan göras gällande.

8 § Om inte hyresgästen låter hyresvärden få tillträde till lägenheten när denne har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. Bestämmelser sådan handräckning finns i lagen 1990746 om om betalningsföreläggande och handräckning.

9 kap. Uthyrning bostadslägenheten i andra hand m.m. av Får hyresgästen hyra eller på annat sätt upplåta sin lägenhet i andra hand ut l § Hyresgästen får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand med hyresvärdens samtycke. Han får också göra det utan hyresvärdens samtycke under de förutsättningar som anges i andra stycket eller i 2 Hyr kommun lägenhet, får kommunen upplåta den i dess helhet i en en andra hand. Kommunen skall lämna hyresvärden meddelande om genast upplåtelsen. Bestämmelser förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till att om lägenhet upplåts i andra hand finns i 6 § lagen 19871274 om kommunal en bostadsanvisningsrätt.

2 § En hyresgäst får hyra ut eller annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, hyresnärrmden lämnar tillstånd till det. om Tillstånd skall lämnas, hyresgästen har beaktansvärda skäl för om upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid och kan förenas med villkor.

Får hyresgästen hyra eller på sätt upplåta del av lägenheten ut annat en 3 § Hyresgästen får inte hyra ut eller på annat sätt upplåta en del av lägenheten till utomstående det är till nackdel för hyresvärden. personer, om

Vad kan hända lägenheten eller del den upplåts utan behövligt om en av samtycke eller tillstånd

4 § Hyresrätten förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart, om

SOU 1991 86 Förfartningsförslag 31

hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad, hyresgästen åsidosätter 3 § och inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål. Hyresrätten är inte forverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av mindre betydelse. Är hyresrätten förverkad men sker rättelse innan hyresvärden sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten. Detsamma gäller om hyresvärden inte inom två månader från det han fick kännedom om upplåtelsen i andra hand sagt till hyresgästen att vidta rättelse.

5 § Sägs avtalet på grund förverkande, har hyresvärden rätt till upp av skadestånd.

6 § Har hyresrätten förverkats enligt 4 § utan att avtalet sagts att upp upphöra omedelbart, kan frågan om betydelsen av hyresgästens åtgärd ändå prövas av hyresnämnden i en tvist enligt 15 kap. hyreslagen. Otillåten upplåtelse i andra hand eller användning av lägenheten i strid med 3 § kan vid en sådan prövning enligt 15 kap. 2 § hyreslagen leda till hyresavtalet inte att förlängs. Detta gäller även om forverkande inte kan göras gällande.

10 kap. Ändring av hyran och andra hyresvillkor för

bostadslägenheten

l vilka fall kan hyrans storlek och andra hyresvillkor ändras på annat sätt än genom avtal

l § Hyresvärden eller hyresgästen kan få villkoren i ett hyresavtal ändrade, om inte hyresavtalet avser ett möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål en och hyresförhållandet har varat kortare tid än nio månader i följd när ansökan om villkorsändring görs, eller lägenheten utgör en del av hyresvärdens bostad. egen

2 § Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen 1978304 gäller för lägenheten, tillämpas bestämmelserna om ändring av hyresvillkoren endast om det följer av den lagen.

Hur kan rätten att använda gemensamma utrymmen upphävas eller ändras

3 § Om det av ett hyresförhållande följer rätt använda en att utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, får sådan rätt inte en upphävas eller ändras på annat sätt än som gäller för ändring av hyresvillkor, även om rätten inte är särskilt reglerad i hyresavtalet.

örfattningdörslag SOU 1991 86 32 F

Vad skall den göra vill att hyresvillkoren skall ändras som 4 § Den hyresvärd eller hyresgäst vill att hyresvillkoren skall ändras, som skall skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse inte kan träffas, har han rätt hos hyresnämnden ansöka ändring av hyresvillatt om koren. Ansökan fär göras tidigast månad efter det att meddelandet lämnats en till motparten. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor har samband med det eller de villkor som angetts i ansökan. som

Hur stor skall hyran vara

5 § Om hyresvärden och hyresgästen är oense om hyrans storlek, skall hyran fastställas hyresnämnden till skäligt belopp. Hyran är inte att anse av skälig, den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med som om hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Hyresnämnden skall främst beakta hyran för lägenheter i hus som de allmännyttiga bostadsföretagen äger och förvaltar. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får nämnden i stället beakta hyran för lägenheter på med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden en annan ort på hyresmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten eller åtgärder av jämförlig betydelse bekostats hyresgäst, får förbättringen räknas hyresav en värden till godo endast om det finns särskilda skäl.

Hur skall andra villkor än hyran bestämmas

6 § Om hyresvärden och hyresgästen är oense om något annat villkor än hyran, skall villkor hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i som den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, inträffade förhållanden och omständigsenare heterna i övrigt. Hyresavtalet skall gälla tills vidare, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

I vilken utsträckning kan hyresvärd och hyresgäst avtala om villkoren för den

fortsatta uthyrningen

7 § Om hyresvärden och hyresgästen i en tvist enligt 5 § första stycket eller 6 § kommer överens villkoren för fortsatt uthyrning, gäller de om överenskomna villkoren oavsett vad som föreskrivs i dessa bestämmelser, inte annat följer bestämmelserna i övrigt i denna balk. om av

För vilken tid får prövningen hyresvillkoren gälla av 8 § Gäller hyresavtalet tills vidare, gäller följande i fråga om den tid prövningen av hyresvillkoren får avse. Har ansökan villkorsändring gjorts utan samband med att om hyresvärden ansökt hyresnämndens prövning en förlängningstvist om av enligt 15 kap. hyreslagen, får beslut om villkorsändring inte avse tiden före

SOU 1991 86 F érfattningsférslag 33

det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökan. Har avtalet sagts upp och prövas villkoren i samband med en förlängningstvist, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas.

9 § Gäller hyresavtalet för bestämd tid, gäller följande i fråga om den tid prövningen av hyresvillkoren får avse. Har ansökan om villkorsändring gjorts utan samband med att hyresvärden ansökt om hyresnärnndens prövning av en förlängningstvist enligt 15 kap. hyreslagen, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökan in till hyresnämnden. Är hyrestiden längre gavs än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet ändå avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökan, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd 2. Har avtalet sagts upp och prövas villkoren i samband med en förlängningstvist, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett.

Vid vilken tidpunkt träder ett beslut villkorsändring i kraft

om 10 § Beslut om villkorsändring gäller från och med den dag beslutet vinner laga kraft. När det finns särskilda skäl, får hyresnämnden bestämma att ett beslut om villkorsändring skall gälla omedelbart.

Vad gäller om hyran enligt hyresnämndens eller bostadsdomstolens beslut höjs retroaktivt

11 § Skall hyresgästen betala högre hyra för förfluten tid skulle ha än som betalats förut, skall han på det retroaktiva beloppet betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med tidigare hyra. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen 1975635 för tiden innan hyreshöjningen blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd beviljas med betalningen av det retroaktiva beloppet och ränta som avses i föregående stycke. Om anstånd beviljas, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.

Vad gäller om hyran genom hyresnämnden. eller bostadsdomstolens beslut sänks retroaktivt

12 § Om hyran sänks för förfluten tid, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han fått för mycket tillsammans med ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen 1975635 för tiden från

2-ll-l050

34 F örfattningsfärslag SOU 1991 86

dagen då han tog emot beloppet till dess att hyressänkningen blivit slutligt bestämd beslut vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för genom som tiden därefter.

Vad innebär ett beslut ändrade hyresvillkor om 13 § Beslut ändring hyresvillkoren anses som avtal om villkor för om av fortsatt uthyrning.

ll kap. Återbetalning av överhyra för vissa bostadslägenheter

I vilka fall kan hyresgästen kräva återbetalning av överhyra

l § Bestämmelserna i detta kapitel om återbetalning av överhyra gäller vid uthyrning av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av lägenhet. Bestämmelserna gäller dock inte vid uthyrning för friannan tidsändamål.

Hur mycket hyra kan hyresgästen tillbaka

2 § Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 10 kap. 5 § hyreslagen, skall hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte längre tid tillbaka än två år fore dagen för ansökan. avse Ränta skall beräknas enligt 5 § räntelagen 1975635 från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen genom beslut som för tiden därefter.

Vad gäller hyresnâmndens prövning ansökan om återbetalning av om av en överhyra 3 § För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan om återbetalning av överhyra skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. I ett ärende återbetalning av överhyra skall hyresnämnden, om om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning skall 10 kap. 5 § hyreslagen tillämpas.

Vad innebär ett beslut om ändrade hyresvillkor 4 § Beslut ändring hyresvillkoren anses som avtal om villkor för om av fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet skall gälla omedelbart

SOU 1991 86 Författningsförslag 35

12 kap. Överlåtelse hyresrätten till bostadslägenhet av en m.m. Får hyresgästen byta lägenheten eller pd annat sätt överlåta hyresrätten

l § Hyresgästen får överlåta hyresrätten med hyresvärdens samtycke. Han får också göra det utan hyresvärdens samtycke, om hyresnämnden ger sitt tillstånd till överlåtelsen efter en prövning enligt 7 § som gäller överlåtelse till närstående, 8 och 9 §§ som gäller byte till bostad, eller annan 10 § som gäller när kommunen är hyresgäst Vägrar hyresvärden att lämna samtycke utan skälig anledning eller lämnar han inte besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet. Bestämmelser om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till att hyresrätten till en lägenhet överlåts finns i 6 § lagen 19871274 om kommunal bostadsanvisningsrätt.

Vad gäller vid bodelning, arv, testamente, bolagsskifte m.m.

2 § Bestämmelserna i 1 § om överlåtelse hyresrätten gäller också fråga av om övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. Om det gäller en lägenhet som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make eller sambo, kan hyresrätten till lägenheten dock utan hyresvärdens samtycke tilläggas maken genom bodelning eller arvskifte, utan bodelning tillkomma make som är ensam arvinge efter den avlidne hyresgästen, tilläggas sambon genom bodelning, övertas av sambon enligt 16 § lagen 1987232 om sambors gemensamma hem. För tid efter det att hyresvärden fått meddelande om att hyresrätten övergått till hyresgästens make eller sambo enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo inte för sina skyldigheter enligt hyresavtalet. Hyresgästens make eller sambo svarar tillsammans med hyresgästen eller hans dödsbo för sådana skyldigheter enligt avtalet som hänför sig till tiden innan meddelandet lämnats.

3 § Bestämmelserna i 2§ andra och tredje styckena gäller också när lägenheten har hyrts av makar eller sambor gemensamt.

F år särskild ersättning begäras för överlåtelse av en lägenhet

4 § Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till en lägenhet, skall han dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall han dock inte dömas till straff.

5 § År brottet enligt 4§ skall gärningsmannen dömas till fängelse i grovt, högst två år. Vid bedömande av om brottet är grovt skall domstolen särskilt

36 F örfattningsförslag SOU 1991 86

beakta om det utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning.

6 § Villkor som avses i 4 § är ogiltiga. Den som har ställt upp villkoret är skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot.

Vad gäller hyresnämndens prövning av överlåtelse till närstående om 7 § Om hyresgästen inte avser att använda sin lägenhet och vill överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, kan han få hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor. Första och andra styckena gäller också om hyresgästen avlidit under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan närstående till hyresgästen som varaktigt sammanbodde med honom.

Vad gäller om hyresnämndens prövning av ett Iägenhetsbyte

8 § Om hyresgästen vill överlåta hyresrätten till sin lägenhet för att genom byte få en annan bostad, kan han få hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga utan påtaglig nackdel för hyresvärden samt inte heller rum andra särskilda skäl talar mot bytet. Ett tillstånd kan förenas med villkor. Första och andra styckena gäller inte, om lägenheten hyrs i andra hand, lägenheten utgör en del av hyresvärdens bostad, lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus, lägenheten hela tiden som hyresgästen hyrt den innehafts med bostadsrätt, eller hyresavtalet ett möblerat eller en lägenhet för fritidsändamål avser rum och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.

9 § Medverkar kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att en anvisa eller förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd avses i 8 Detta gäller även kommunalförbund som har hand som bostadsfönnedlin g som är gemensam för två eller flera kommuner. om

Vad gäller hyresnämndens prövning en kommuns överlåtelse om av 10 § Om kommun vill överlåta hyresrätten till en lägenhet som den hyr, en kan kommunen få hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, överlåtelsen kan ske utan påtaglig nackdel för om hyresvärden. Tillståndet kan förenas med villkor.

SOU 1991 86 Författningsförslag 37

Vem ansvarar för hyran och andra skyldigheter sedan hyresrätten överlåtits ll § Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke hyresvärden eller av med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de skyldigheter som hyresavtalet innebär för honom for tiden efter överlåtelsen. Detta gäller endast om inte annat villkor ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet. Den nya hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för skyldigheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om inte något annat avtalats med hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte svarar dock den hyresgästen för nya sådana skyldigheter endast om han och hyresvärden i en särskilt upprättad handling kommit överens om det, avtalet avser hyresskulder som inte överstiger ett belopp motsvarar som hyran För de tre kalendermånadema närmast före överlåtelsen, och överlåtaren är ansvarig för hyresskulden.

Vad kan hända om hyresgästen utan samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller sätter någon annan i sitt ställe 12 § Hyresrätten är Förverkad och hyresvärden har rätt att säga hyresupp avtalet att upphöra omedelbart, om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller sätter någon i sitt ställe och annars annan inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av mindre betydelse. Är hyresrätten förverkad men sker rättelse innan hyresvärden sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten. Detsamma gäller om hyresvärden inte har sagt till hyresgästen att vidta rättelse inom två månader från det att han fick kännedom det utgör grunden för förverkandet. om som

13 § Sägs avtalet upp grund av .förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd.

14 § Har hyresrätten förverkats enligt 12 § utan att avtalet sagts upp att upphöra omedelbart, kan frågan om betydelsen av hyresgästens åtgärd ändå

prövas av hyresnämnden i en tvist enligt 15 kap. hyreslagen. Åtgärden kan

vid en sådan prövning enligt 15 kap. 2 § hyreslagen leda till att hyresavtalet inte förlängs. Detta gäller även om Förverkande inte kan göms gällande.

13 kap. Förverkande av hyresrätten till en bostadslägenhet

1 § Hyresrätten kan förverkas enligt flera olika bestämmelser i hyreslagen, nämligen enligt 4 kap. 8 § på grund av bristande hyresbetalning, 7 kap. 3 § på grund av otillåten användning lägenheten, av 7 kap. 9 § på grund av störningar boendet, 7 kap. 11 § grund av vanvård av lägenheten m.m.,

38 F örfattningsförslag SOU 1991 86

7 kap. 21 § på grund av att det finns ohyra i lägenheten m.m., 8 kap. 5 § på grund att hyresvärden vägrats tillträde till lägenheten, av 9 kap. 4 § på grund otillåten upplåtelse i andra hand eller sådan uppav låtelse del lägenheten innebär en nackdel för hyresvärden, och av en av som 12 kap. 12 § på grund otillåten överlåtelse av hyresrätten m.m. av

2 § Hyresrätten är också förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart, hyresgästen åsidosätter en avtalsom enlig skyldighet går utöver hans skyldigheter enligt hyreslagen, och det som måste synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs. anses vara av Hyresrätten är inte förverkad enligt första stycket, om det som ligger hyresgästen till last är av mindre betydelse. Är hyresrätten förverkad enligt första stycket men har hyresvärden inte avtalet inom två månader från det han fick kännedom det som sagt upp om utgör grunden för förverkandet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten.

3 § Sägs avtalet på grund av förverkande enligt 2 har hyresvärden upp rätt till skadestånd.

4 § Har hyresrätten förverkats enligt 2§ utan att avtalet sagts upp att upphöra omedelbart, kan frågan betydelsen av hyresgästens avtalsbrott om ändå prövas hyresnämnden i tvist enligt 15 kap. hyreslagen. Avtalsav en brottet kan vid sådan prövning enligt 15 kap. 2 § hyreslagen leda till att en hyresavtalet inte förlängs. Detta gäller även om förverkande inte kan göras gällande.

Var prövas frågor om avhysning m.m.

5 § Är hyresrätten förverkad enligt någon hyreslagens bestämmelser och av flyttar inte hyresgästen frivilligt sedan hyresvärden sagt upp hyresavtalet att upphöra omedelbart, kan hyresvärden hos hyresnämnden ansöka om att hyresgästen åläggs att flytta avhysning. Frågan avhysning får också lcronofogdemyndigheten enligt om prövas av lagen 1990746 om betalningsföreläggande och handräckning.

6 § Om hyresrätten enligt 4 kap. 8 § första stycket hyreslagen har förverkats på grund bristande hyresbetalning skall hyresnämnden besluta om av avhysning, om inte endast liten del den förfallna hyran var obetald när betalning enligt en av meddelandet från hyresvärden senast skulle ske, forsummelsen att betala hyran beror på sjukdom eller liknande omständighet, hyresgästen vidtagit rimliga åtgärder för att genom någon annan betala hyran, eller det finns synnerliga skäl att låta hyresgästen bo kvar i lägenheten. Har inte den förfallna hyran betalats när hyresnämnden avgör ärendet, skall beslut om avhysning meddelas.

SOU 1991 86 Författningsförslag 39

7 § Är hyresrätten förverkad enligt någon hyreslagens bestämmelser och av utnyttjar hyresvärden sin rätt att säga avtalet att upphöra omedelbart, kan upp hyresgästens make eller sambo ha rätt att enligt 15 kap. 8 eller 9 § hyreslagen få avtalet förlängt för egen del.

14 kap. Uppsägning av hyresavtalet för en bostadslägenhet m.m. Vad skall hyresgästen eller hyresvärden göra för att hyresavtalet skall upphöra att gälla 1 § Hyresavtal som gäller tills vidare skall sägas för att upphöra att upp gälla.

2 § Hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte något annat har avtalats. Har hyresförhållandet än varat mer nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas för att upphöra att upp gälla. Ett hyresavtal för bestämd tid förlängt att gälla tills vidare, anses om avtalet saknar bestämmelser om vad som händer om inte uppsägning sker och avtalet inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske, eller om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden har begärt att han skall flytta.

3 § Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger det tvist om förlängning av avtalet enligt 15 kap. 2 eller 5 § hyreslagen, är uppsägningen ogiltig om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång ansöker hos hyresnämnden om att den prövar tvisten.

Hur lång är uppsägningstiden

4 § Hyresavtal som gäller tills vidare kan, inte längre uppsägningstid har om avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte inträffar som närmast efter tre månader från uppsägningen. Om ett hyresavtal för bestämd tid skall sägas för att upphöra att gälla upp och en längre uppsägningstid inte är avtalad, skall uppsägningen ske senast en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor längst tre men månader, tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader.

5 § Hyresgästen får alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid ett månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.

40 Författningjörslag SOU 1991 86

Vilka särskilda regler gäller när en hyresgäst avlidit

6 § Om hyresgästen har avlidit, har dödsboet rätt att inom en månad från dödsfallet säga avtalet att upphöra att gälla vid ett månadsskifte som upp inträffar tidigast efter månad från uppsägningen. Har lägenheten hyrts av en makar eller sambor gemensamt och har den ena av dem avlidit, tillkommer den rätten dödsboet och den efterlevande maken eller sambon tillsammans.

När upphör hyresavtalet i de fall rätten att frånträda avtalet efter uppsägning

föreligger enligt lag

7 § Ett hyresavtal upphör att gälla omedelbart, om det sägs upp av en orsak som anges i 3 kap. 3 § hyreslagen tidigare hyresgäst har inte utrymt lägenheten, 5 kap. 5 § hyreslagen skada eller annan brist i lägenheten, 5 kap. 8 § hyreslagen myndighets beslut på grund av lägenhetens beskaffenhet, 5 kap. 11 § hyreslagen inte färdigställd lägenhet, 6 kap. 5 § hyreslagen skada i lägenheten, bristande underhåll, annat hinder och i rätten att använda lägenheten, myndighets beslut, men 6 kap. 8 § hyreslagen ohyra i lägenheten, eller 6 kap. 9 § hyreslagen konkurrerande upplåtelse m.m..

8 § Sägs hyresavtalet på grund förverkande, upphör det att gälla upp av omedelbart uppsägningen innehåller besked om att den sker med om omedelbar verkan. Ett hyresavtal upphör dock inte att gälla om hyresnämnden med stöd 13 kap. 6 § hyreslagen avslår en begäran om avhysning. av

9 § Om ett hyresavtal i annat fall än som avses i 7 eller 8 § sägs upp av någon orsak enligt lag hyresvärden eller hyresgästen rätt att frånträda som ger avtalet, skall hyresavtalet upphöra att gälla efter den uppsägningstid som i 4 Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör anges avtalet dock genast att gälla Första stycket gäller inte det är ett dödsbo som säger upp avtalet enligt om 6

Når upphör ett avtal har samband med hyresavtalet att gälla som 10 § Upphör ett hyresavtal att gälla och finns det dessutom ett annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen avser något som har ett direkt som samband med användningen lägenheten och som är av mindre betydelse i av jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet samtidigt att gälla.

Hur sker uppsägning eller en begäran att hyresgästen skall flytta en 11 § En uppsägning skall skriftlig, om hyresförhållandet har varat vara längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker.

SOU 1991 86 Férfattningsférslag 41

Uppsägningen får dock vara muntlig, om det är hyresgästen som säger avtalet och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningupp en. Hyresgästen får säga hyresavtalet hos den som är behörig att ta emot upp hyra på hyresvärdens vägnar.

12 § Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning enligt delgivningslagen 1970428 dock utan tillämpning av dess 12-15 §§. Uppsägningen kan också delges enligt bestämmelserna i denna paragraf och i 13 söks för uppsägning hemvist här i landet, får uppsägningen Har den som sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses ha skett när den har avlämnats för postbefordran till den söktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift adress dit meddelanden till honom skall om en sändas, den hans vanliga adress. I annat fall den uthyrda anses som anses lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress. Andra stycket gäller inte när en hyresvärd säger upp hyresavtalet att upphöra i förtid på grund förverkande. Vid uppsägning på grund av bristande av hyresbetalning eller störningar i boendet gäller särskilda bestämmelser i 4 kap. 12 § och 7 kap. 10 § hyreslagcn. Om hyresvärd eller hyresgäst avtal skall sägas upp inte har en en vars något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt ombud har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägningen ske genom som kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

13 § Träffas söks i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i inte den som rekommenderat brev till hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushåll han tillhör eller, han driver rörelse med fast kontor, på som om kontoret till någon är anställd där. Påträffas inte någon sådan person, som skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som nu sagts blivit gjort.

14 § En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning en skett föreskrivet sätt. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen 1990746 betalningsföreläggande och handräckning om att hyresgäst skall avhysas om och ansökan om avhysning vid hyresnämnd. en

15 § För begäran enligt 2 § andra stycket 2 om att hyresgästen skall en flytta gäller krav på skriftlig form och delgivning som föreskrivs om samma uppsägning i 11-14 §§. Skall reglerna besittningsskydd enligt 15 kap. om hyreslagen tillämpas på hyresavtalet är begäran ogiltig, om inte hyresvärden inom månad därefter ansöker hos hyresnärrmden om att den prövar frågan en avtalet skall upphöra. Om begäran har framställts tidigare än en månad om före hyrestidens utgång, får dock ansökan hos hyresnärnnden göras fram till hyrestidens utgång.

42 F örfattningsfärslag SOU 1991 86

Skall hyresvärden vidta någon åtgärd gentemot medhyresgäst eller hyresgästs make eller sambo som kan ha rätt till förlängning hyresavtalet av 16 § Om reglerna om besittningsskydd enligt 15 kap. hyreslagen skall tilllämpas på ett hyresavtal med flera hyresgäster och någon dem frånträder av avtalet, måste hyresvärden senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyresgästen upphörde begära att medhyresgästen skall flytta, ifall hyresvärden inte vill med på att medhyresgästen får avtalet förlängt för egen del. För en sådan begäran gäller krav på skriftlig form och samma delgivning som föreskrivs om uppsägning i 11-14 §§. Hyresvärdens begäran är ogiltig, om hyresvärden inte inom månad en därefter ansöker hos hyresnämnden om att den prövar tvisten. Har begäran framställts tidigare än en månad före hyrestidens utgång, får ansökan dock göras fram till hyrestidens utgång. Vad som sägs i denna paragraf om hyresvärdens skyldighet att begära att en medhyresgäst skall flytta tillämpas också på make eller sambo kan få som överta hyresrätten och få avtalet förlängt för egen del enligt 15 kap. 5-9 §§ hyreslagen.

När skall hyresgästen vid flyttning lämna lägenheten 17 § När hyrestiden har gått ut, skall hyresgästen lämna lägenheten senast nästa dag klockan 12, om inte annan tid har avtalats. Infaller den dag då lägenheten skall lämnas på en söndag, allmän annan helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton, skall lägenheten i stället lämnas nästa vardag senast klockan 12, inte annat avtalats. om

Vad gäller om hyresgästen överger lägenheten 18 § Om hyresgästen överger lägenheten, får hyresvärden genast återta den.

Vad gäller om egendom som lämnas kvart lägenheten

19 § Om det i en lägenhet eller i utrymme som hör till lägenheten finns egendom som kan antas tillhöra en tidigare hyresgäst eller någon i hans hushåll, tillfaller egendomen hyresvärden utan lösen, hyresgästen inte har om hämtat egendomen inom tre månader från det att detta begärdes eller inom sex månader från det att han lämnade eller avhystes från lägenheten.

Kan hyresavtalet sägas upp om fastigheten utmäts eller hyresvärden eller hyresgästen försätts i konkurs

20 § Om fastigheten blivit utmätt före tillträdet, får hyresgästen säga upp avtalet. Han har även rätt till skadestånd. Uppsägningen skall dock ske inom en månad från det att hyresgästen fick kännedom om att fastigheten blivit utrnätt. Upphävs utmätningen eller blir frågan om fastighetens försäljning inaktuell på annat sätt, får inte uppsägning ske därefter.

21 § Bestämmelserna i 20 § gäller också hyresvärden försätts i konkurs om före tillträdet.

SOU 1991 86 Författningsförslag 43

22 § Om hyresgästen försätts i konkurs, får konkursboet med hyresgästens samtycke säga upp avtalet. Har lägenheten inte tillträtts när konkursen inträffar och har hyresvärden inte sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att han skäligen kan vara nöjd, får hyresvärden säga upp avtalet, om han inte efter begäran får sådan säkerhet inom en vecka. Sägs avtalet upp, har hyresvärden rätt till skadestånd

15 kap. Rätten att få hyresavtalet förlängt vid uppsägning från en bostadslägenhet besittningsskydd

I vilka fall gäller bestämmelserna om besittningsskydd

1 § Bestämmelserna om besittningsskydd i 2-15 §§ gäller, om inte hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändatnäl och hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, lägenheten utgör en del av hyresvärdens egen bostad, eller hyresvärden utnyttjar sin rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart på grund av att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av bestämmelserna i 5-9 §§ om makes eller sambos rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del.

Vilken rätt har hyresgästen att bo kvar om hyresvärden vill att hyresgästen skall flytta 2 § Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 14 kap. 2 § andra stycket 2 hyreslagen, begärt att hyresgästen skall flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när hyresrätten är förverkad på annan grund än att hyresgästen inte har betalat hyran i rätt tid,

hyresgästen vid upprepade tillfällen inte har betalat hyran på förfallo-

dagen och han därigenom har åsidosatt sina skyldigheter så hög grad att han skäligen inte bör få behålla lägenheten, hyresgästen i annat fall åsidosatt sina skyldigheter i sä hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, huset skall rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, huset skall genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, lägenheten inte längre skall användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 7. genom avtalet hyrts ut en bostadsrättslägenhet eller en lägenhet i eneller tvåfamiljshus och den som hyrt ut lägenheten har ett sådant intresse att förfoga över den att hyresgästen skäligen bör flytta,

44 Forfattning.sforslag SOU 1991 86

avtalet avser en lägenhet som i dess helhet hyns ut i andra hand och den hyrt ut lägenheten har ett sådant intresse att förfoga över den att som hyresgästen skäligen bör flytta, hyresförhållandet berott av en anställning som har upphört och det har varit fråga om en anställning i statlig eller kommunal verksamhet förenad med bostadstvång, anställning inom lantbruket eller annan anställning som är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse anställningens innehavare, 10. hyresförhållandet berott av annan tidigare anställning än som avses i 9 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller 11. det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

3 § Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas för lägenheten i övrigt, har hyresgästen trots bestämmelserna i 2 § rätt till sådan förlängning.

4 § Lämnar hyresgästen sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset skall genomgå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt ges en tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.

Vilken rätt har medhyresgâst till förlängning av hyresavtalet för egen del en 5 § Om lägenhet har hyrts av flera gemensamt och de inte gemensamt har en rätt till förlängning av hyresavtalet på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av någon annan omständighet som hänför sig till endast en av dem, har den andre hyresgästen rätt att enligt 2-4 §§ få hyresavtalet förlängt för egen del. Medhyresgästen har dock inte någon rätt till förlängning av hyresavtalet hyresrätten är förverkad eller hyresvärden inte skäligen kan nöja sig om om med honom hyresgäst. Är medhyresgästen make eller sambo till den som som sagt upp avtalet eller som på annat sätt föranlett att hyresgästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, saknar han dock inte rätt till förlängning i det fall hyresrätten är förverkad. Detta gäller dock inte om förverkandet grundar sig på dröjsmål med betalning av hyran.

6 § En makes eller sambos rätt till förlängning av hyresavtalet när hyresrätten är förverkad gäller också när hyresvärden har utnyttjat sin rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart på grund av förverkandet.

Vilken rätt har make och sambo som inte har del i hyresrätten att överta den och få hyresavtalet förlängt

7 § Om en hyresgäst vars make eller sambo inte har del i hyresrätten säger hyresavtalet eller vidtar någon åtgärd för att få det att upphöra eller upp annan

SOU 1991 86 Författningsförslag 45

i fall inte har rätt till förlängning avtalet, har maken eller sambon rätt annat av att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del. Maken eller sambon har dock inte någon rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för del, om han inte har sin bostad i lägenheten egen eller hyresvärden inte skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst.

8 § En makes och sambos rätt enligt 7 § gäller också när hyresvärden har utnyttjat sin rätt att säga hyresavtalet att upphöra omedelbart på grund av upp förverkande.

Vilken rått har efterlevande make och sambo inte har del i hyresrätten att

som överta den och få hyresavtalet förlängt

9 § Har hyresgästen avlidit, tillkommer sådan rätt som sägs i 7 och 8 §§ den efterlevande maken eller sambon, dödsboet saknar rätt till förlängning om hyresavtalet och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller av sambon.

Vilka bestämmelser skall tillämpas ifråga om make och sambo som inte har del i hyresrätten

10 § föreskrivs i 12-15 §§, 10 kap. 5-7 och 11 §§ samt 14 kap. Det som 16§ hyreslagen hyresgäst gäller även för hyresgästens make eller om sambo.

Vilket har den Övertagande maken eller sambon som inte haft del i

ansvar hyresrätten för tidigare skyldigheter enligt avtalet

ll § Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i 7 och 8 §§, svarar båda makarna eller samboma för skyldighetema enligt avtalet för tiden före förlängningen, om inte annat har avtalats med hyresvärden. Detsamma gäller för den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo i fall som avses i 9

förlängningstvist ännu inte avgjorts vid hyrestidens utgång Vad gäller om en

12 § Är frågan förlängning hyresavtalet ännu inte avgjord när om av hyrestiden gått har hyresgästen, inte annat följer av ett beslut enligt ut, om

13 a § andra stycket lagen 1973188 om arrendenämnder och hyresnämn-

der, rätt att bo kvar i lägenheten till dess att frågan är slutligt avgjord För den tid hyresgästen bor kvar i lägenheten efter det att hyrestiden som gått ut skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess att hyresvillkoren för samma tid blivit slutligt bestämda.

Vilka hyresvillkor skall gälla hyresvärden förlorar en färlângningstvist om

13 § Bifalls inte hyresvärdens talan att hyresavtalet skall upphöra att om gälla, skall hyresnämnden fastställa samma villkor för den fortsatta uthyrningen tillämpats förut, inte parterna kommer överens om att andra som om

villkor skall gälla. Önskar hyresvärden att hyresvillkoren ändras för det fall

46 Författningsförslag SOU 1991 86

att hans talan inte bifalls, skall han samtidigt som han ansöker prövning om av förlängningstvisten hos hyresnämnden ansöka ändring hyresvillkoom av ren.

Vad innebär en beslut om hyresavtalezsfärlângning

14 § Beslut om förlängning av ett hyresavtal avtal fortsatt anses som om uthyming. Mot hyresförhållandet får inte åberopas omständighet kunnat som åberopas i målet eller ärendet.

Om hyresvärden vinner en förlängningsrvist, när skall hyresgästen då flytta

och vilka hyresvillkor skall gälla fram till den dagen

15 § Bifalls hyresvärdens talan att hyresavtalet skall upphöra gälla, om att skall hyresgästen flytta när hyrestiden går ut. Har hyrestiden redan gått ut, skall hyresgästen flytta genast. Hyresnämnden fåri beslut i första stycket bevilja skäligt som avses uppskov med tlyttningen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad, får på begäran hyresgästen uppskov dock beviljas endast av om hyresvärden samtycker till det. Om förlängningstvisten avgörs efter hyrestidens utgång eller uppskov beviljas med tlyttningen, gäller 13 § i fråga hyresvillkoren för tiden från om det avtalet upphörde till tlyttningen.

16 kap. Allmänna bestämmelser lokaler om

Lokalhyresavtalets ingående m.m.

1 § Vad som gäller för bostadslägenheter enligt 2 kap. 1 § hyreslagen gäller också för lokaler. Om det av ett hyresförhållande följer rätt att använda utrymmen är en som avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, får sådan rätt inte en upphävas eller ändras annat sätt än som gäller för ändring hyresvillkor, av även om rätten inte är särskilt reglerad i hyresavtalet.

Hyrestid för och tillträde till lokaler

2 § Vad som gäller för bostadslägenheter enligt 3 kap. hyreslagen gäller också för lokaler.

Lokalhyran

3 § Hyran skall bestämmas till ett visst belopp i avtalet till den del den inte omfattar ersättning för kostnader som avser uppvärmning, varmvatten, elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Hyran kan också bestämmas till ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som motsvarar vad som bestäms i en skriftlig överenskommelse mellan å ena

SOU 1991 86 F örfattningsförslag 47

sidan hyresvärden eller hyresvärden och organisation av fastighetsägare en hyresvärden är medlem i och å andra sidan en hyresgästorganisation. som Är avtalet träffat för bestämd tid på minst tre år, kan det i avtalet been stämmas att hyran skall betalas med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som anges i första stycket. Om det träffats avtal står i strid med första eller andra stycket, skall som hyran betalas med ett belopp är skäligt med hänsyn främst till parternas som avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

4 § Hyran skall betalas vid de tidpunkter avtalats. Har avtal inte träffats som när betalningen hyran skall ske, gäller vad som sägs om bostadslägenom av heter enligt 4 kap. 5 § andra stycket hyreslagen.

bostadslägenheter enligt 4 kap. 6-7 §§, 8 § första 5 § Vad som gäller för stycket, 9 § första stycket första meningen och andra stycket, 10 l1 § första stycket första meningen och andra stycket, 12 § första stycket, 13 § och 15 20 §§ hyreslagen gäller också för lokaler. I stället for den i 4 kap. ~ 11 § första stycket första meningen hyreslagen angivna tidsfristen på tre

veckor gäller dock en tidsfrist på två veckor. Om hyran för lokalen skall betalas i förskott för längre tid än en månad, gäller 4 kap. 8 § första stycket hyreslagen endast om hyresgästen dröjer med betala den på kalendermånaden belöpande hyran efter månadens början att eller, såvitt hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, avser efter förfallodagen.

Lokalens standard vid tillträdet m.m.

6 § Hyresvärden skall till att lokalen vid den tidpunkt då hyresgästen får se tillträda den tillträdet har sådan standard att den enligt den allmänna uppen fattningen på orten är fullt brukbar för det ändamål som den hyrts ut för lämplig standard. Om lokalen hyrts utför att delvis användas som bostad, skall lokalen i den delen ha god boendestandard. Har lägre standard avtalats,

gäller avtalet Vad gäller för bostadslägenheter för fritidsändamål enligt 5 kap. som 3-8 §§ och 11 § hyreslagen tillämpas också på lokaler.

Lokalens standard efter tillträdet och vidare under hyrestiden

m.m.

7 § Hyresvärden skall för att lokalen har för ändamålet lämplig svara en standard efter tillträdet. Om lokalen hyrts ut för att delvis användas som bostad, hyresvärden för att lokalen i den delen har god boendestansvarar dard. Har lägre standard avtalats, gäller avtalet

8 § Vad gäller för bostadslägenheter enligt 6 kap. 5 och 9 §§ som hyreslagen tilllämpas också på lokaler.

48 F orfatming.g6rslag SOU 1991 86

9 § Om det finns ohyra i lokalen som är till besvär eller skada för hyresgästen, gäller bestämmelserna i 5 kap. 3-8 §§ hyreslagen i tillämpliga delar. Hyresgästen är skyldig att tåla de inskränkningar i hans rätt att använda lokalen som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även den lokal han hyr inte besväras ohyran. Är hyresgäsom som av ten utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som han får genom åtgärderna for att utrota ohyran.

Hyresgästens användning av lokalen

10 § Hyresgästen får inte använda lokalen for något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnärnnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen hyrt lokalen än två år och har mer beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor.

ll § Lokalen får inte användas för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till inte en oväsentlig del. Inte heller får den användas for tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

12 § Hyresrätten är förverkad och hyresvärden har rätt att säga hyresupp avtalet att upphöra omedelbart, om lokalen används i strid med 10 § och hyresgästen efter tillsägelse inte utan dröjsmål vidtar rättelse eller om lokalen helt eller till väsentlig del används i snid med 11 Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av mindre betydelse.

13 § Är hyresrätten förverkad därför lokalen i strid med 10 § att använts men sker rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lokalen. Hyresgästen kan skiljas från lokalen på grund av sådan otillåten användning av lokalen som avses i 11 § endast hyresvärden har sagt avtalet om upp inom två månader från det att han fick kännedom om den otillåtna användningen. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet fram till dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet vann laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt.

14 § Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd.

15 § Vad som gäller för bostadslägenheter enligt 7 kap. 7-8 §§, 10-13 §§, 16 § första och andra styckena, 17-18 §§, 20-21 §§, 23 § första stycket, 24§ och 25 § första stycket hyreslagen gäller också för lokaler. Det som föreskrivs i 7 kap. 8 § andra stycket och 16 § första stycket hyreslagen i fråga

SOU 1991 86 Författningsförslag 49

om dem som bor tillsammans med hyresgästen skall inte tillämpas i fråga om lokaler.. Det som föreskrivs i 7 kap. 9 § första stycket samt andra stycket första meningen hyreslagen tillämpas även när en lokal används så att boende utsätts för störningar. Fortsätter i sådana fall stömingama, får hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart Vad som föreskrivs i 7 kap. 16 § tredje stycket, 19 23 § andra stycket och 25 § andra stycket hyreslagen i fråga verkan avtal gäller också för om av lokaler-

Hyresvärdens tillträde till lokalen m.m.

16 § Vad som gäller för bostadslägenheter enligt 8 kap. 1-6 och 8 §§ hyreslagen gäller också för lokaler.

Upplåtelse av lokalen i andra hand m.m. 17 § Hyresgästen får hyra ut eller på annat sätt upplåta lokalen i dess helhet i andra hand med hyresvärdens samtycke. Han får också göra det utan hyresvärdens samtycke under de förutsättningar som anges i andra stycket. En hyresgäst som under viss tid inte har tillfälle att använda sin lokal, får hyra ut eller på annat sätt upplåta lokalen i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd skall lärrmas, hyresgästen om har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid och förenas

med villkor.

Vad som gäller för bostadslägenheter enligt 9 kap. 3-5 §§ hyreslagen gäller också for lokaler.

Överlåtelse hyresrätten till av en lokal m.m.l8 § Hyresgästen får överlåta hyresrätten till lokalen med hyresvärdens samtycke. Han får också göra det utan hyresvärdens samtycke, om hyresnämnden ger sitt tillstånd till överlåtelsen enligt 19 Vägrar hyresvärden att lämna samtycke utan skälig anledning eller lämnar han inte besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet. Bestämmelserna i första och andra styckena om överlåtelse av hyresrätten gäller också i fråga om övergång genom bodelning, testamente, bolagsarv, skifte eller liknande förvärv.

19 § Den som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan forvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, hyresnämnden lämnar tillom stånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen haft lokalen mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast det finns synnerliga skäl. Tillståndet om kan förenas med villkor.

50 Fiitfattningsférslag SOU 1991 86

20 § Vad gäller För bostadslägenheter enligt 12 kap. 11 § första stycket som och andra stycket första meningen, 12 § samt 13 § hyreslagen gäller också för lokaler.

Lokalhyresråttens förverkande

21 § Lokalhyresrätten kan förverkas enligt flera olika bestämmelser i hyreslagen, nämligen enligt 5 § jämförd med 4 kap. 8 § första stycket på grund av bristande hyresbetalning, 12 § på grund av otillåten användning av lokalen, 15 § jämförd med 7 kap. 9 § på grund av störningar i boendet, 15 § jämförd med 7 kap. ll § grund av vanvård av lokalen m.m., 15 § jämförd med 7 kap. 21 § grund av att det finns ohyra i lokalen m.m., 16 § jämförd med 8 kap. 5 § grund av att hyresvärden vägrats tillträde till lokalen, 17 § jämförd med 9 kap. 4 § grund otillåten upplåtelse i andra hand av eller sådan upplåtelse en del av lokalen som innebär en nackdel för hyresav värden, och 20 § jämförd med 12 kap. 12 § på grund av otillåten överlåtelse av hyresrätten m.m. i Vad gäller för bostadslägenheter enligt 13 kap. 3 och 5 §§ hyressom lagen gäller också för lokaler.

Uppsägning av hyresavtalet för en lokal m.m.

gäller för bostadslägenheter enligt 14 kap. 1-2 §§ hyreslagen 22 § Vad som gäller också för lokaler.

23 § Hyresavtal gäller tills vidare kan, inte längre uppsägningstid som om har avtalats, sägas för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som upp inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen.

24 § Om ett hyresavtal för bestämd tid skall sägas upp för att upphöra att gälla och längre uppsägningstid inte är avtalad, skall uppsägningen ske en senast dag i förväg hyrestiden är längst två veckor, en om vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre en månader, tre månader i förväg hyrestiden är längre än tre månader men längst om nio månader, nio månader förväg om hyrestiden är längre än nio månader.

25 § Vad gäller för bostadslägenheter enligt 14 kap. 7 § och 8 § första som meningen hyreslagen gäller också för lokaler. Om ett hyresavtal i annat fall än som avses i dessa lagrum sägs upp av någon orsak enligt lag hyresvärden eller hyresgästen rätt att frånträda som ger avtalet, skall hyresavtalet upphöra att gälla efter den uppsägningstid som

SOU 1991 86 Författningsförslag 51

anges i 23-24 §§. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lokalen, upphör avtalet dock genast att gälla.

26 § Vad som gäller för bostadslägenheter enligt 14 kap. 11-12 §§ hyreslagen gäller också för lokaler. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet till hyrestidens utgång enligt 17 kap. 4 § hyreslagen får uppsägningen dock inte delges genom rekommenderat brev enligt 14 kap. 12 § andra stycket samma lag. Inte heller får muntlig uppsägning ske enligt 14 kap. 11 § andra stycket hyreslagen om hyresgästen säger upp avtalet för förlängning på ändrade villkor enligt 17 kap. 6 § samma lag. Särskilda bestämmelser om uppsägningens innehåll finns i 17 kap. 4-6 §§ hyreslagen.

27 § Vad som gäller for bostadslägenheter enligt 14 kap. 13-14 §§, 15 § första meningen och 17-21 §§ hyreslagen gäller också för lokaler.

28 § Om hyresgästen försätts i konkurs, får konkursboet säga upp avtalet. Har lokalen inte tillträtts när konkursen inträffar och har hyresvärden inte sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att han skäligen kan vara nöjd, får hyresvärden säga upp avtalet, om han inte efter begäran får sådan säkerhet inom en vecka. Försätts hyresgästen i konkurs efter tillträdet av lokalen och har hyresvärden inte sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att han skäligen kan vara nöjd, får hyresvärden säga upp avtalet, om inte sådan säkerhet ställs efter begäran inom en månad, om inte konkursboet inom samma tid förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden, eller om inte, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med avtalet. Sägs hyresavtalet upp, har hyresvärden rätt till skadestånd.

29 § Är eller borgen ställd till säkerhet för hyresavtal fullgörs och pant att ett försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på begäran ställa säkerhet ny som hyresvärden skäligen kan nöja sig med. Gör hyresgästen inte det inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet.

17 kap. Lokalhyresgästens rätt till ersättning om hyresförhållandet upphör efter uppsägning besittningsskydd

l § Bestämmelserna om besittningsskydd i 2-11 §§ gäller, om inte hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader följd, eller hyresförhållandet upphör på den grunden att hyresrätten är förverkad eller att ny säkerhet skall ställas enligt 16 kap. 29 § hyreslagen men detta inte sker.

52 Författningsförslag SOU 1991 86

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling kommit en överens villkor strider mot 2-11 §§, gäller överenskommelsen. Har om som överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnärrmden.

2 § Har hyresvärden hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyressagt upp förhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 7 om inte hyresgästen åsidosatt sina skyldigheteri så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, huset skall genomgå en sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för vara genomförandet ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal av är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att som hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller de hyresvillkor hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och som överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Första stycket gäller också om hyresgästen har sagt upp avtalet enligt 6

3 § Vid tillämpningen 2 § första stycket 5 skall en krävd hyra inte anses av skälig, den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång som om kan antas betinga på den öppna marknaden marknadshyra. När marknadshyran bestäms, skall man främst beakta hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Endast det finns särskilda skäl får hänsyn tas till den ökning av lokaom lens värde som en hyresgäst har åstadkommit.

4 § Vill hyresvärden avtalet, skall han i uppsägningen underrätta säga upp hyresgästen de villkor han kräver för att förlänga hyresförhållandet om som eller om orsaken till att han vägrar gå med på förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla meddelande om att hyresgästen, han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 7 inom två om månader från uppsägningen måste ansöka hos hyresnärnnden om att den medlari tvisten.

5 § Har hyresvärden inte följt vad som sägs i 4 är uppsägningen ogiltig. Har hyresvärden gjort vad han är skyldig att göra enligt 4 § och vill hyresgästen inte lämna lokalen utan att få ersättning enligt 7 måste hyresgästen ansöka om hyresnämndens medling inom den i 4 § angivna tiden. Gör han

SOU 1991 86 Férfatmingsférslag 53

inte det, förlorar han rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte om en ansökan om medling gjorts enligt 6 § första stycket inom tid. samma Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning hyresav förhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är ofönnånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 7

6 § Vill hyresgästen säga upp avtalet för Förlängning på ändrade villkor, skall han i uppsägningen meddela hyresvärden den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen ansöka hos hyresnämnden om medling i tvisten. Om hyresgästen inte följt vad som sägs i första stycket eller om han före hyrestidens utgång återkallar sin ansökan om medling, är uppsägningen ogiltig. Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 7

7 § Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 2 5 § tredje stycket eller 6 § tredje stycket, skall hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens utgång motsvarar fyra basbelopp enligt 1 kap. 6 § lagen 1962381 om allmän försäkring. Om hyresgästen på grund av att hynesförhållandet har upphört har orsakats en förlust som inte täcks av ersättningen enligt första stycket, skall hyresvärden iskälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen.

8 § Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden cller, i fall som avses i 6 av hyresgästen, får hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen bevilja skäligt uppskov med flyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan uppskov om skall ha kommit in till hyresnänmden före hyrestidens utgång. Om tppskov beviljas, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tidenfrån det att avtalet upphört till dess att hyresgästen skall flytta.

9 § I mål om ersättning enligt 2 § får yttrande av hyresnämnden enligt 12 a § lagen 173188 om arrendenämnder och hyresnämnder frångås endast om det är uppenbart, nä yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre äinnyresnämnden angett,

54 Författningsförslag SOU 1991 86

när yttrandet anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte avser en varit riktig. I fall i första stycket 1 får utredning som inte har lagts fram som avses under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.

10 § I mål om ersättning enligt 7 § skall rätten på yrkande av hyresgästen besluta att hyresvärden skall betala förskott på den ersättning som kan komma att bestämmas, hyresvärden medger skyldighet att betala ersättning eller om sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft. Första stycket gäller inte om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande om förskott inte tas till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet upp vann laga kraft. Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna tillfälle att yttra sig. Beslut som meddelats ges under rättegången skall överklagas särskilt. Hovrättens beslut får inte överklagas.

ll § Har hyresgästen tagit emot förskott som överstiger den slutligt bestämda ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka vad han fått för mycket tillsammans med ränta Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen 1975635 för tiden från dagen då han emot beloppet till dess att ersättningen blivit slutligt bestämd tog dom vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. genom som

18 kap. Särskilda bestämmelser för bostadslägenheter och lokaler

Inom vilken tid måste fordringsansprdk på grund av ett hyresförhâllande framställas

l § Vill hyresvärden eller hyresgästen framställa fordringsanspråk på grund hyresforhållandet, skall talan om anspråket väckas inom två år från det av hyresgästen lämnade lägenheten. Efter denna tid är rätten till talan förlorad, inte annat avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra om parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

Vad gäller vite som förelagts med stöd av hyreslagen om 2 § Vite förelagts med stöd hyreslagen döms ut av hyresnämnden. som av Nämnden skall självmant ta frågan att döma ut vitet. Har ändamålet upp om med vitet förlorat sin betydelse, får vitet inte dömas ut. Vite förelagts med stöd hyreslagen får inte förvandlas till fängelse. som av

SOU 1991 86 F örfattningdörslag 55

När anses vissa meddelanden enligt hyreslagen lämnade

3 § Ett meddelande som avses i någon av följande paragrafer i hyreslagen skall anses lämnat när det har sänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress

3 kap. 3 § om att tidigare hyresgäst inte utrymt lägenheten,

5 kap. 3 § om förstörelse lägenheten,

av 5 kap. 4 § tillsägelse om skada eller brist, annan 5 kap. 5 § tillsägelse om skada eller annan brist,

5 kap. 7 § om myndighets beslut på grund av lägenhetens beskaffenhet,

5 kap. 8 § om myndighets beslut på grund lägenhetens beskaffenhet,

av 7 kap. 3 § tillsägelse om rättelse beträffande lägenhetens användning, 7 kap. 9 § uppmaning om rättelse beträffande störningar i boendet, 7 kap. 11 § begäran om rättelse beträffande värden och användningssättet av lägenheten,

7 kap. 17 § om skada eller annan brist,

7 kap. 20 § underrättelse om att det finns ohyra i lägenheten, 9 kap. 4 § tillsägelse om rättelse beträffande upplåtelse i andra hand m.m.,

10 kap. 4 § om önskan att hyresvillkoren skall ändras,

12 kap. 2§ om övergång hyresrätten bodelning, arvskifte

av genom m.m., 12 kap. 12 § tillsägelse rättelse beträffande överlåtelse hyresrätten om av m.m., för lokaler i förekommande fall efter vad sägs i 16 kap. 12, som 15, 17 och 20 §§ hyreslagen. I fall som avses i 7 kap. 17 och 20 §§ hyreslagen är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyran på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress.

Vad gäller om en hyresvärds skyldighet att lämna uppgifter hyrans storlek om för uthyrda bostadslägenheter

4 § Om en hyresvärd inte på begäran lämnar de uppgifter hyran för ut om hans bostadslägenheter kan behövas för prövning enligt 10 kap. 5 § som en hyreslagen, får hyresnänmden efter ansökan förelägga hyresvärden lämna att uppgifterna till nänmden. I föreläggandet skall det bestämmas inom vilken tid uppgifterna skall ha kommit in till hyresnärnnden. Vite får sättas ut. Har hyresvärden lämnat uppgifter till hyresnämnden enligt denna paragraf, får nämnden inte inom ett år efter uppgifternas avlämnande meddela något nytt föreläggande beträffande de lägenheter avsågs med uppgifterna. som

56 Författningsförslag SOU 1991 86

Får ersättning tas utför anvisning bostadslägenhet av

5 § Ingen får begära, träffa avtal eller ta emot ersättning för anvisning av om bostadslägenhet den söker hyra en sådan lägenhet. Ersättning för av som sådan anvisning får dock tas ut vid yrkesmässig bostadsförrnedling enligt grunder föreskrivs regeringen eller den myndighet som regeringen som av bestämmer. Förbudet i första stycket gäller inte bostadslägenheter för fritidsändamål. I fråga kommuns rätt att ta ut ersättning vid bostadsförrnedling om en gäller särskilda bestämmelser i lagen 1947523 om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m.m.

6 § Bryter någon uppsåtligen mot 5 skall han dömas till böter eller fängelse i högst månader. Är brottet grovt, skall han dömas till fängelse i sex högst två år. Den som har fått otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den.

Är skiljeavtal tillåtna

7 § Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst om. att en framtida tvist med anledning hyresförhållandet skall avgöras skiljemän utan att parterna skall av av ha rätt att klandra skiljedomen, gäller utom i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande hyresvillkor för bostadslägenhet i fall som avses i av en 10 kap. 5-6 §§ eller 15 kap. 13 och 15 §§ hyreslagen, återbetalning överhyra och fastställande av hyra för en bostadsläav genhet enligt ll kap. hyreslagen, eller bestämmande ersättning beträffande en lokal enligt 17 kap. 7 § av hyreslagen. Vad parterna bestämt i ett skiljeavtal beträffande en framtida tvist om vilka skall utses skiljemän, deras antal, sättet att utse dem eller förfaransom som det vid skiljenämnden gäller inte. I dessa frågor skall i stället lagen 1929145 skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder om for att i ett skiljeavtal utse hyresnämnden till skiljenänmd eller bestämma kortare tid för skiljemannaförfarandets avslutande än den tid om sex månader som anges i den lagen.

Finns det bestämmelser upplåtelse av bostadslägenheter i någon annan om lag

8 § Bestämmelser om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns i lagen 19871274 kommunal bostadsanvisningsrätt. om

SOU l991 86 F örfattningsförslag 57

19 kap.. Förfarandet i hyrestvister

Var handläggs hyrestvister

l § Hyresnämnden medlar i alla slags hyrestvister. Den prövar frågor som enligt hyreslagen avgörs nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i av hyrestvister. Har hyresvärden i anslutning till ett yrkande om avhysning även yrkat att hyresgästen skall betala ersättning för användandet av lägenheten, får ersättningsyrkandet prövas av hyresnämnden, om det är lämpligt med hänsyn till utredningen och omständigheterna i övrigt. Hyresnämnden får överlämna tvisten om ersättningen till behörig tingsrätt for prövning där, om ersättningsyrkandet framställts i ett mål om betalningsföreläggande som kronofogdemyndigheten överlämnat till nämnden, eller hyresnämnden på grund av tillkommande omständigheter finner att det inte längre är lämpligt att nämnden prövar yrkandet. Det skall finnas en hyresnämnd i varje län. Regeringen får bestämma att ett annat område än ett län skall vara verksamhetsområde för hyresnämnden. Närmare bestämmelser om hyresnämnden och handläggningen där finns i lagen 1973 188 om arrendenämnder och hyresnämnder.

2 § Hyrestvister som inte enligt l § skall prövas av hyresnämnden skall, om de rör kollektivavtal eller tillämpning av ett sådant avtal enligt 1 kap. 6 § hyreslagen tas arbetsdomstolen eller en tingsrätt enligt vad som föreupp av skrivs i lagen 1974371 om rättegången i arbetstvister.

3 § Andra hyrestvister är de som avses i 1 och 2 §§ prövas av tingsrätten.

Vilka av hyresnämndens beslut får överklagas och vilka får inte överklagas

4 § Beslut hyresnämnden i frågor som avses i följande bestämmelser i av hyreslagen får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades 5 kap. 9 § åtgärdsföreläggande avseende en bostadslägenhet och förlängning av tiden för sådant föreläggande, 6 kap. 6§ åtgärdsföreläggande avseende en bostadslägenhet och förlängning av tiden för sådant föreläggande, 7 kap. 15 § bostadshyresgästs skadeståndsskyldighet för minskat bruksvärde vid egen målning m.m., 10 kap. 4 § ändring av hyresvillkor för en bostadslägenhet, ll kap. återbetalning av överhyra och fastställande av hyra för en bostadslägenhet, 12 kap. 7 § tillstånd till överlåtelse av en bostadshyresrätt till närstående, 12 kap. 10 § tillstånd till en kommuns överlåtelse av bostadshyresrätt, 13 kap. 5 § avhysning av en bostadshyresgäst, 14 kap. 3 § förlängning av ett bostadshyresavtal, 14 kap. 15 § förlängning av ett bostadshyresavtal, 14 kap. 16 § Övertagande och förlängning av ett bostadshyresavtal,

58 Forfattningsjfbrslag SOU 1991 86

15 kap. 15 § andra och tredje styckena uppskov med flyttning från en bostadslägenhet och fastställande av hyresvillkor för tid från det att hyresavtalet upphörde fram till flyttningen, 16 kap.10 § tillstånd till ändrad användning av en lokal, 16 kap. 19 § tillstånd till överlåtelse av en lokal, 16 kap. 21 § andra stycket jämförd med 13 kap. 5 § avhysning av en lokalhyresgäst, 18 kap. 2 § utdömande av vite, 18 kap. 4 § uppgiftstöreläggande, och 19 kap. 1 § andra stycket första meningen ersättning för användandet av en bostadslägenhet eller en lokal.

5 § Beslut av hyresnärrmden i frågor som avses i följande bestämmelser i hyreslagen får inte överklagas 1 kap. 4 § godkännande av villkor vid blockuthyming, 9 kap. 2 § tillstånd till upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet, 12 kap. 8-9 §§ tillstånd till överlåtelse av en bostadshyresrätt vid byte, 16 kap. 17 § tillstånd till uthyrning i andra hand av en lokal, 17 kap. 1 § godkännande av avstående från besittningsskydd för en lokal, och 17 kap. 8 § uppskov med flyttning från en lokal och fastställande av hyresvillkor under uppskovstiden. Hyresnämnden får dock tillåta att beslut enligt 9 kap. 2 12 kap. 8-9 §§ och 16 kap. 17 § hyreslagen överklagas, om nämnden finner särskilda skäl att tillåta det därför att det kan antas vara av vikt för rättstillämpningen att bostadsdomstolen prövar talan.

Van överklagar man

6 § Överklaganden som avses i 4-5 §§ tas upp av bostadsdomstolen. Rör

saken i överklagande som avses i 4 § kollektivavtal eller tillämpning av ett sådant avtal i fall som avses i 1 kap. 6 § hyreslagen, tas överklagandet dock upp av arbetsdomstolen. Skrivelsen med överklagandet skall alltid ges in till hyresnämnden.

Vad gäller om handläggningen av överklaganden

7 § Närmare bestämmelser om bostadsdomstolen och handläggningen av överklaganden där finns i lagen 1974 1082 om bostadsdomstol. I fråga om handläggningen av överklaganden vid arbetsdomstolen gäller 18, 22, 28 och 30 §§ lagen om bostadsdomstol. I övrigt gäller i tillämpliga delar vad som föreskrivs i lagen 1974371 rättegången i arbetstvister om om rättegången i mål som överklagats till arbetsdomstolen genom besvär. Dessa mål kan dock även avgöras efter huvudförhandling.

SOU 1991 86 Författningsförslag 59

Vad gäller om rättegångskostnader i bostadsdontstolen och arbetsdomstolen

8 § Varje part skall svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen egen och arbetsdomstolen i hyrcstvister som avses i 9 kap. 2 § jämförd med 5 § andra stycket tillstånd till upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet, 10 kap. 4 § ändring av hyresvillkor för en bostadslägenhet, 11 kap. återbetalning av överhyra och fastställande av hyra för en bostadslägenhet, 12 kap. 8-9 §§ jämförda med 5 § andra stycket tillstånd till överlåtelse av en bostadshyresrätt vid byte, 14 kap. 3 § förlängning av ett bostadshyresavtal, 14 kap. 15 § förlängning av ett bostadshyresavtal, och 14 kap. 16 § Övertagande och förlängning av ett bostadshyresavtal, och i mål enligt 5 kap. 9 § åtgärdsföreläggande avseende en bostadslägenhet, 6 kap. 6 § åtgärdsföreläggande avseende en bostadslägenhet, och 18 kap. 2 § utdömande av vite. Vad som sagts nu gäller inte om annat följe; 18 kap. 6 § rättegångsav balken.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993. 2. De nya föreslctiftema gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte annat anges i det följande. 3. Om det i en lag eller i en författning som har beslutats av regeringen hänvisas till en föreskrift som har ersatts föreskrift i denna lag, tillgenom en lämpas i stället den nya föreskriften. 4. De nya föreskrifterna i 4 kap. 8 § första stycket och 9-12 §§ samt 16 kap. 5 § hyreslagen tillämpas på bostadshyror och lokalhyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre föreskrifter. De nya föreskrifterna i 13 kap. 6 § och 14 kap. 8 § andra meningen hyreslagen tillämpas i de fall hyresrätten till en bostadslägenhet har förverkats på grund av bristande hyresbetalning i enlighet med de föreskrifterna. I nya annat fall tillämpas äldre föreskrifter. 5. De nya föreskrifterna om störningar i 7 kap. 8-12 §§ och 16 kap. 15 § hyreslagen tillämpas i de fall hyresvärden efter ikraftträdandet uppmanar en bostadshyresgäst eller en lokalhyresgäst att till att stömingama upphör. I se annat fall tillämpas äldre föreskrifter. Den nya föreskriften i 7 kap. 9 § tredje stycket hyreslagen får dock bara tillämpas i fråga störningar i boendet inträffat sedan lagen trätt i kraft. om som 6. Den nya föreskriften i 9 kap. 2 § hyreslagen skall alltid tillämpas när hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor enligt föreskriften. 7. Den nya föreskriften i 12 kap. 8 § hyreslagen skall alltid tillämpas när hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor enligt föreskriften.

60 Författningsfärslag SOU 1991 86

Den föreskriften i 12 kap. 11 § hyreslagen gäller de överlåtelser av nya hyresrätter till bostadslägenheter som äger rum efter ikraftträdandet. Har en sådan överlåtelse ägt rum dessförinnan, gäller äldre föreskrifter. I mål avhysning på grund att hyresrätten är förverkad gäller fortom av farande äldre föreskrifter i fråga om förfarandet, om talan väckts vid tingsrätt före ikraftträdandet, eller målet före ikraftträdandet har överlämnats till tingsrätt enligt lagen 1990746 betalningsföreläggande och handräckning. om 10. De föreskrifterna i 15 kap. 2 § hyreslagen tillämpas om uppnya sägningen hyresavtalet har skett efter ikraftträdandet. I annat fall tillämpas av äldre föreskrifter. ll. Ett avtal avstående från besitmingsskydd till en bostadslägenhet om har verkan enligt äldre föreskrifter om avtalet har ingåtts före ikraftträdandet. En ansökan godkännande av ett avståendeavtal prövas enligt äldre föreom skrifter ansökan kom in till hyresnämnden före ikraftträdandet. om

SOU 1991 86 F érfattningsférslag 61

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen 1973188 om arrendenämnder

och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen 1973188 arrendenämnder om och hyresnämnder dels att 11, ll a, 12 a, 13 a, 15, 21, 22, 23, 26 och 32 §§ skall ha nedan angivna lydelse dels atti lagen skall införas fyra nya paragrafer, 9 13 19 b och 33 §§, a, samt närmast före 19 b § en ny rubrik av nedan angiven lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4§

Hyresnämnd som avses i Hyresnämnd i 19 kap. som avses 12. kap. 68 § jordabalken har till 1 § tredje stycket hyreslagen uppgift att 12 kap. jordabalken har till uppgift

att medla i hyres- eller bostadsrättstvist, pröva tvist om åtgärdsföre- pröva tvist åtgärdsföreom läggande enligt 12 kap. 16 § andra läggande enligt 5 kap. 9 § och 6 kap. stycket, ändrad användning av lokal 6 skadestånd enligt 7 kap. 15 enligt 12 kap. 23 § andra stycket, upplåtelse bostadslägenhet i andra av skadestånd enligt 12 kap. 24 hand enligt 9 kap. 2 § och upplåtelse a överlåtelse av hyresrätt enligt av lokal i andra hand enligt 16 kap. 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse 17 hyresvillkor enligt 10 kap. 4 av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. återbetalning hyra och fastställanav 40 förlängning av hyresavtal de hyra enligt 11 kap., överlåtelse av enligt 12 kap. 49 hyresvillkor hyresrätt till bostadslägenhet av en enligt 12 kap. 54 återbetalning enligt 12 kap. 7-10 §§ och till av en hyra och fastställande av hyra enligt lokal enligt 16 kap. 19 avhysning 12 kap. 55 b uppskov med bostadshyresgäst enligt av en avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller 13 kap. 5 § och lokalav en föreläggande enligt 12 kap. 64 hyresgäst enligt 16 kap. 21 § andra allt jordabalken, stycket jämförd med 13 kap. 5

ändrad användning av lokal enligt 16 kap. 10 uppskov med avflyttning enligt 17 kap. 8 föreläggande enligt 18 kap. 4 eller ersättning för användandet av en bostadslägenhet eller en lokal enligt 19 kap. 1 § andra stycket, allt hyreslagen 12 kap. jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen 1978304 eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § lag, samma pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 skyldighet upplåta att bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse bostadsrätt enligt av samma hyresvillkor enligt 4 kap. 9 upplåtelse lägenhet i andra hand av

62 F ärfattningsförslag SOU 1991 86

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

enligt 7 kap. 11 § eller utdömande vite enligt 11 kap. 2 allt bostadsav rättslagen 1991614, pröva fråga godkännande pröva fråga om godkännande om överenskommelse i överenskommelse som avses i av som avses av 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 1 kap. 4 § eller 17 kap. I § hyres- 56 § jordabalken eller beslut lagen 12 kap. jordabalken eller av av som i 9 kap. 16 § första stycket l beslut som avses i 9 kap. 16 § första avses eller 2 bostadsrättslagen, stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, skiljenämnd i hyres- eller bostadsiättstvist, vara 5 pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresa. fdrhandlingslagen, pröva frågor enligt bostadssaneringslagen 1973531 och bostadsför-

valtningslagen 1977792, pröva frågor enligt lagen 19751132 förvärv av hyresfastighet om m.m., pröva frågor enligt lagen 19871274 om kommunal bostadsanvis-

ningsrätt, pröva frågor enligt lagen 1982352 om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende den hyresnärrmd inom l område fastigheten är beupptages av vars lägen. Ärende i 10, 17 eller 18 § lagen förvärv av hyresfastigsom avses om het upptages dock hyresnärnnden i den ort där bolagets styrelse har m.m. av sitt säte eller, i fråga handelsbolag, där förvaltningen föres. om

5 §

Hyresnämnd består lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om av annat följer tredje stycket eller 5 Av de senare ledamöterna skall av av a den väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre ene vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör vara lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förannan hållanden. I ärenden enligt 2 kap. 10 4 kap. 6 9 kap. 16§ första stycket 1 och 2 eller ll kap. 2 § bostadsrättslagen 1991614 skall vad som sagts hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bonu om stadsrättsfastighet och bostadsrättshavares förhållanden. Hyresnänmd får anlita expert att biträda nämnden, om ärendets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det. Bestämmelserna i 2 § andra- Bestämmelserna i 2 § andrafjärde styckena äger motsvarande fjärde styckena äger motsvarande tillämpning i fråga hyresnämnd. tillämpning i fråga om hyresnämnd. om Är prövningen ett ärende så av av enkel beskafienhet att medverkan av

flera ledamöter framstår som över-

flödig, kan hyresnämnden bestå av ordföranden ensam. Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar. Bestämmelserna hyresnärnnd gäller i tillämpliga delar även avdelning. om

SOU 1991 86 F ärfattningsförslag 63

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9§ När tvist hänskjutits till nämnd, När tvist hänskjutits till nämnd skall nämnden, utom i fall eller överlämnats dit kronofogdesom av- av ses i andra eller tredje stycket, kalla myndigheten, skall nämnden, utom parterna att inställa sig inför nämn- i fall som avses i andra eller tredje den. Skall part inställa sig person- stycket eller 9 kalla parterna att a ligen, får nämnden förelägga vite. inställa sig inför nämnden. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. Har tvisten hänskjutits till nämnden enligt ll kap. 6 § jordabalken och a har sökandens motpart iakttagit föreläggande i tredje stycket i som avses samma lagrum, skall ärendet avskrivas, om avtalet är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket samma balk. Handlägger hyresnämnden samtidigt ett stort antal tvister likartad av beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster villkoren för om hyra av bostadslägenheter, får nämnden, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs.

9a§ Hyresnämnden får avgöra en tvist om förlängning av hyresavtal utan sammanträde, om hyresvärden. talan endast grundas på omständigheter som anges i 15 kap. 2 § 8 eller 11 hyreslagen 12 kap. jordabalken och det är uppenbart att ett sammanträde inte behövs.

l1§ Rör ärende som avskrivits enligt Rör ärende avskrivits enligt som 10 § första stycket första punkten 10 § första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. 10 tvist i 9 kap. 10 § eller som avses 10 kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 10 kap. 6 § jordabalken eller a 54 § jordabalken, 22 eller 24 § 10 kap. 4 § eller 14 kap. 3 § eller hyresförhandlingslagen 1978304, 15-16 §§ hyreslagen 12 kap. 5 § lagen 1957390 fiske- jordabalken, 22 eller 24 § hyresförom arrenden, 2 kap. l0§ och 4 kap. handlingslagen 1978304, 5 § 6 § bostadsrättslagen 1991614 lagen 1957390 om fiskearrenden, eller 18 § jaktlagen 1987259 skall 2 kap. 10 § och 4 kap. 6 § bonämnden återuppta ärendet på ansö- stadsrättslagen 1991614 eller 18 § kan av sökanden. Ansökan görs jaktlagen 1987259 skall nämnden skriftligen inom tre veckor från den återuppta ärendet på ansökan av dag beslutet om avskrivning med- sökanden. Ansökan görs skriftligen delades. inom veckor från den dag beslutet tre om avskrivning meddelades. Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

64 F ärfattningsförslag SOU 1991 86

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1la§

Gäller för lägenhet förhandlings- Gäller för lägenhet förhandlingsordning enligt hyresförhandlings- ordning enligt hyresförhandlingslagen 1978304, får hyresnämnd i lagen 1978304, får hyresnämndi hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken hyrestvist enligt hyreslagen 12 kap. inte pröva hyresvärds yrkande jordabalken inte pröva hyresvärds om högre hyra, förhandling yrkande om högre hyra, om förom som skall påkallas enligt förhandlings- handling som skall påkallas enligt ordningen ägt rörande tvistefrå- förhandlingsordningen ägt rum rörum Detsamma gäller yrkande rande tvistefrågan. Detsamma gäller gan. om ändring grunderna för beräkning yrkande om ändring av grunderna av sådan särskild ersättning för beräkning av sådan särskild av som i 12 kap. 19 § jordabalken ersättning i 4 kap. 1 § avses som avses eller ändring hyresgästs rätt att andra stycket hyreslagen 12 kap. av en använda utrymmen är avsedda jordabalken eller ändring av en som användas gemensamt hyres- hyresgästs rätt att använda utrymmen att av gästerna. Har förhandling ägt som är avsedda att användas gemenfår yrkande ändå till samt hyresgästerna. Har förhandrum, tas upp av prövning, hyresvärden påkallat ling ägt rum, får yrkande ändå tas om förhandling mot denna mött upp till prövning, om hyresvärden men hinder inte har berott hyres- påkallat förhandling men mot denna som av värden eller fastighetsägarorga- mött hinder som inte har berott av av nisation är part enligt förhand- hyresvärden eller av fastighetsägarsom lingsordningen. organisation som är part enligt förhandlingsordningen.

12a§

Vid sådan medling i Vid sådan medling som avses i som avses 12 kap. 58 eller 58 § jordabalken 17 kap. 4-6 §§ hyreslagen 12 kap. a skall hyresnämnden, hyresvär- jordabalken skall hyresnämnden, om den eller hyresgästen begär det, yttra om hyresvärden eller hyresgästen sig marknadshyran för lokalen begär det, yttra sig om marknadsom eller huruvida lokal har hyran för lokalen eller om huruvida om en som anvisats hyresvärden är godtag- lokal som har anvisats av hyresav en bar enligt 12 kap. 57 § första stycket värden är godtagbar enligt 17 kap. 2 eller 3 jordabalken. 2 § första stycket 2 eller 3 hyreslagen 12 kap. jordabalken. Vid sådan medling i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall som avses arrendenämnden, jordägaren eller arrendatom begär det, yttra sig om den om arrendeavgift arrendestället vid tillämpning 11 kap. 5 a § första som av stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.

13a§

Bifalls hyresvärdens talan att hyresavtalet skall upphöra att gälla, får om hyresnämnden efter yrkande hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att av flytta vid den tidpunkt då lägenheten skall lämnas.

SOU 1991 86 Författningsförslag 65

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Hyresnämnden får, när det finns

skäl till det, t beslutet förordna att flyttningsäläggandetfâr verkställas även om det inte vunnit laga kraft.

13b§ Hyresnämnden fär, när det finns skäl till det, i ett beslut om avhysning förordna att beslutet får verkställas även om det inte vunnit laga kraft.

15§ Har parterna avtalat att tvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har, vid arrendetvist, arrendenämnden eller, vid hyres- eller bostadsrättstvist, hyresnämnden utsetts till slciljenänmd, skall nämnden ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen 1929145 om skiljemän. Om sådan ansökan gäller 8 Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan skiljedom dock påkallas muntligen infor nämnden. I ärende som nämnd har att av- I ärende som nämnd har att avgöra genom skiljedom gäller lagen göra genom skiljedom gäller lagen om skiljsmän, i den mån annat skiljemän, i den mån annat om följer av denna lag. Vardera parten följer denna lag. Vardera parten av svarar för sin kostnad i tvist som svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9kap. 10 eller 14 10 kap. i 9 kap. 10 eller 14 § eller avses 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 §jorda- 10 kap. 6 § jordabalken eller balken, S § lagen 1957390 10 kap. 4 § eller 14 kap. 3 § och om fiskearrenden eller 4 kap. 9§ bo- 15-16 §§ hyreslagen 12 kap. stadsrättslagen 1991614. jordabalken, 5 § lagen 1957390 om ñskeatrenden eller 4 kap. 9 § bostadsrättslagen 1991 614.

Kostnaderna vid hyresnämnden

19b§ Vardera parten skall stå sina kostnader vid hyresnämnden. Om tvisten gäller avhysning eller ersättning för användandet av en lägenhet tillämpas dock bestämmelserna i 18 kap. rättegångsbalken.

2l§ I nämids beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är betövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även

3-11-1050

Författningsjförslag sou 1991 86

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

de villkor vilka avtalet enligt 11 kap. 6 § tredje stycket jordaanges nya a balken skall förlängt. Avser beslut enligt lagen 1975 l 132 om förvärv anses hyresfastighet tillstånd till framtida förvärv, skall i beslutet utsättas av m.m. viss tid, högst ett år, för tillståndets giltighet. Om kan klandra beslutet eller Om part kan klandra beslutet eller part besvära sig över det eller göra ansö- besvära sig över det eller göra ansökan återupptagande, i be- kan återupptagande, anges i beom anges om slutet vad därvid har iakt- slutet vad parten därvid har att iaktparten att taga. Förordnar nämnden om verktaga. ställighet enligt 13 § andra stycket a eller 13 b § skall det i beslutet lämnas upplysning om att bostadsdomstolen kan bestämma att beslutet tills vidare inte får verkställas. Håller nämnden förhandling i ärendet och kan på grund av ärendets beskaffenhet eller särskild omständighet beslut meddelas samma dag annan förhandlingen avslutats, meddelas beslutet inom två veckor därefter, om som synnerligt hinder möter. Underrättelse tiden för beslutets meddelande om skall lämnas vid förhandlingen. Slutligt beslut tillställes nämndens försorg. Vad som sagts nu part genom gäller dock beslut avskrivning enligt 8 eller 12 om beslutet meddelas om vid förhandling i partens närvaro. Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas parterna

samma sätt som beslutet.

22§

Beslut nämnd äger, sedan tid Beslut nämnd äger, sedan tid av av för klander eller besvär utgått när för klander eller besvär utgått när talan får föras beslutet, rätts- talan får föras mot beslutet, rättsmot kraft, såvitt därigenom avgjorts kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga i 1 § första stycket fråga i 1 § första stycket 2 som avses som avses 2 eller 5 eller 4 § första stycket eller 5 eller 4 § första stycket 2 5 8 eller Vad 2 5 a, 8 eller Vad som a, a, som a, gäller dock beslut, sagts gäller dock beslut, sagts nu nu varigenom ansökan åtgärdsföre- varigenom ansökan om åtgärdsföreom läggande enligt 12 kap. 16 § andra läggande enligt 5 kap. 9 § eller stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 6kap. 6 § eller tillstånd enligt stycket, 34-37 eller 40 § 9kap. 2 § eller 12 kap. 7-10 §§ 23 § andra kap. 11 § bo- eller 16 kap. 10 § eller 16 kap. 17 § jordabalken eller 7 stadsrättslagen 1991614 eller eller 16 kap. 19 § hyreslagen anuppskov enligt 12 kap. 12 kap. jordabalken eller 7 kap. sökan om 59 § jordabalken eller ansökan 11 § bostadsrättslagen 1991614 om förbud eller medgivande eller ansökan om uppskov enligt som avbostadssaneringslagen 17 kap. 8 § hyreslagen 12 kap. ses i 2 a § 1973531 eller yrkande rätt till jordabalken eller ansökan om om förhandlingsordning enligt 9 § förbud eller medgivande som avhyresförhandlingslagen 1978304 ses i 2a § bostadssaneringslagen

SOU 1991 86 Fårfattningsförslag 67

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

eller ansökan om anvisningsrätt 1973531 eller yrkande rätt till en- om ligt 3 § lagen 19871274 om kom- förhandlingsordning enligt 9 § munal bostadsanvisningsrätt lämnats hyresförhandlingslagen 1978304 utan bifall. eller ansökan anvisningsrätt om enligt 3 § lagen 19871274 om kommunal bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen 1986223 om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämndema.

23§ Om fullföljd av talan mot hyres- Om fullföljd talan mot hyresav nämndens beslut i ärende enligt nämndens beslut i ärende enligt hy- 12 kap. jordabalken eller hyresför- reslagen 12 kap. jordabalken eller handlingslagen 1978304 eller i hyresförhandlingslagen 1978304 ärende angående bostadsrätt, bo- eller i ärende angående bostads stadssanering eller särskild för- rätt, bostadssanering eller särskild valtning eller i ärende enligt lagen förvaltning eller i ärende enligt 19751132 om förvärv av hyres- 19751132 förvärv gen om av fastighet m.m., enligt lagen hyresfastighet enligt lagen m.m., 1987 1274 om kommunal bostads- 19871274 kommunal boom anvisningsrätt eller lagen 1982352 stadsanvisningsrätt eller lagen om rätt till fastighetsförvärv för om- 1982352 rätt till fastigom bildning till bostadsrätt finns be- hetsförvärv för ombildning till stämmelser i 12 kap. 70 § jorda- bostadsrätt finns bestämmelser i balken, 31 § hyresförhandlings- 19 kap. 4-5 §§ hyreslagen 12 kap. lagen, 11 kap. 3 § bostadsrättslagen jordabalken, 31 § hyresför- 1991614, 21 § bostadssanerings- handlingslagen, 11 kap. 3 § lagen 1973531, 34 § bostadsför- bostadsrättslagen 1991614, 21 § valtningslagen 1977792, 25 § bostadssaneringslagen 1973531, lagen om förvärv av hyresfastighet 34§ bostadsförvaltningslagen m.m., 16 § lagen 19871274 om 1977792, 25 § lagen förvärv om kommunal bostadsanvisningsrätt hyresfastighet 16 § lagen av m.m., samt 15 § lagen om rätt till fastig- 19871274 kommunal bostadsom hetsförvärv för ombildning till bo- anvisningsrätt 15 § lagen samt om stadsrätt. rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Hyresnämndens yttrande enligt Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte över- 12 § första stycket får inte övera klagas. klagas. Detsamma gäller nämndens beslut att enligt 19 kap. I § andra stycket hyreslagen 12 kap. jorda-

balken överlämna en tvist till behörig

tingsrätt.

F ärfattningsförslag SOU 1991 86

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostadsdomstolen, om nämnden awisat ansökan som avses i ll, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e eller awisat besvär, avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e dock när ärendet kan återupptagas, förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet, utdömt vite eller påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläggande annan eller ådömt straff för förseelse i förfarandet, utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp. En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. [fråga handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som om i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap. 2 och avses 4 §§ rättegångsbalken.

26 § Nämnd skall handlägga ärende skyndsamt. Frågor om störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt.

32§ Föres talan mot nämnds beslut Föres talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. enligt 9 kap. 14 § jordabalken eller 24 55 § sjunde stycket eller 7kap. 15 10 kap. 12 11 kap., a a 55 b § jordabalken, 22, 23, 26 I3 kap. 5 16 kap. 21 § andra eller 27 § hyresförhandlingslagen stycket jämförd med 13 kap. 5 1978304, § denna lag eller 19 kap. I § andra stycket första 13 a 13 eller 15 § eller 25 § första meningen hyreslagen 12 kap. jordastycket bostadsförvaltningslagen balken eller 22, 23, 26 eller 27 § 1977792 eller 9 eller 10 § lagen hyresförhandlingslagen 1978304, 19871274 kommunal bostads- 13 a § denna lag eller 13 eller 15 § om anvisningsrätt, får beslutet verkstäl- eller 25 § första stycket bostadslas såsom lagakraftägande dom. förvaltningslagen 1977792 eller 9 eller 10 § lagen 19871274 om kommunal bostadsanvisningsrätt, får beslutet verkställas såsom lagalcraftägande dom. Har hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdomstolen förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

SOU 1991 86 F6rfattrung.g‘6rsIag 69

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

33§ Har återvinning sökts mot ett utslag i mål betalningsföreom läggande eller handräckning och har kronofogdemyndigheten överlämnat

målet till hyresnämnden för fortsatt

handläggning, får nämnden besluta att utslaget tills vidare inte får verkställas .

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993. Äldre föreskrifter om förfarandet tillämpas i ärenden godkännande om av avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet, ansökan om kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet.

70 F orfattrung.sf6rslag SOU 1991 86

3 Förslag till Lag om ändring i lagen 19741082 om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 13 och 28 §§ lagen 19741082 om bostadsdomstol skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

13§ Sammanträdet bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av dem lagfarna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de lagfama ledamöterna är därvid ordförande. Av intresseledamötema skall två vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastigheter eller, när målet rör prövning av en fråga enligt 2 kap. 10 4 kap. 6 9 kap. 16§ första stycket 1 eller 2 eller ll kap. 2§ bostadsrättslagen 1991614, bostadsrättsfastigheter. Om målet rör en hyresfasav tighet ägs staten, kommun, landstingskommun, ett kommunalsom av en en förbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, skall dessa ledamöter företrädesvis en en väl förtrogna med förvaltning av hyresfastigheter som tillhör andra än vara enskilda. Om målet rör en hyresfastighet som ägs av någon enskild, skall de företrädesvis vara väl förtrogna med förvaltning av sådana fastigheter. De återstående två intresseleda- De återstående två intresseledamötema skall väl förtrogna med mötema skall vara väl förtrogna med vara hyresgästers eller bostadsrättshava- hyresgästers eller bostadsrättshavaförhållanden. Om målet rör res förhållanden. Om målet rör res prövning fråga enligt 12 kap. prövning av en fråga enligt 16 kap. av en 36 § jordabalken, skall dessa leda- 19 § hyreslagen 12 kap. jordamöter väl förtrogna med nä- balken, skall dessa ledamöter vara vara ringsidkande hyresgästers förhållan- väl förtrogna med näringsidkande den. Om målet rör prövning av en hyresgästers förhållanden. Om målet fråga enligt 2 kap. 10 4 kap. rör prövning av en fråga enligt 6 9 kap. 16§ första stycket 1 2 kap. 10 4 kap. 6 9 kap. eller 2 eller 11 kap. 2§ bostads- 16§ första stycket 1 eller 2 eller rättslagen, skall de väl för- 11 kap. 2 § bostadsrättslagen, skall vara trogna med bostadsrättshavares för- de vara väl förtrogna med bostadshållanden. I andra mål skall de vara rättshavares förhållanden. I andra väl förtrogna med bostadshyres- mål skall de vara väl förtrogna med gästers förhållanden. bostadshyresgästers förhållanden.

28§ Beslut bostadsdomstolen äger Beslut av bostadsdomstolen äger av rättskraft, såvitt därigenom avgjorts rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga i 4 § första stycket fråga som avses i 4 § första stycket som avses 2 a, 5 a, 8 eller 9 lagen 2 a, 5 a, 8 eller 9 lagen 1973 188 om arrendenämnder och 1973188 om arrendenämnder och

SOU 1991 86 F 6rfamung.sforsIag 71

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

hyresnämnder. Vad sagts hyresnämnder. Vad som nu som sagts nu gäller dock beslut, varigenom an- gäller dock beslut, varigenom anansökan om åtgärdsföreläggande ansökan átgärdsföreläggande en om enligt 12 kap. 16§ andra stycket eller ligt 5 kap. 9 § eller 6 kap. 6 § eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra tillstånd enligt 9 kap. 2 § eller 12 stycket, 34, 36 eller 37 § jorda- kap. 7-10 §§ eller 16 kap. 10 § eller balken eller ansökan om förbud eller 16 kap. 17 § eller 16 kap. 19 § medgivande som avses i 2 § hyreslagen 12 kap. jordabalken a bostadssaneringslagen 1973531 eller ansökan förbud eller medom eller yrkande om rätt till förhand- givande i 2 § bostadssom avses a lingsordning enligt 9 § hyresför- saneringslagen 1973531 eller yrhandlingslagen 1978304 eller kande rätt till förhandlingsan- om sökan om anvisningsrätt enligt 3 § ordning enligt 9 § hyresförhandlagen 19871274 om kommunal lingslagen 1978304 eller ansökan bostadsanvisningsrätt lämnats utan anvisningsrätt enligt 3 § lagen om bifall. 1987 1274 kommunal bostadsom anvisningsrätt lämnats utan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

F ärfattningsförslag SOU 1991 86

4 Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen 1991614

Härigenom föreskrivs 2 kap. 8 § bostadsrättslagen 1991614 skall ha att följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 kap. 8§

En bostadsrättsförening har förvärvat eller avser att förvärva en som hyresfastighet för ombildning hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en av hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen i annat fall än om hyresförhållandet lokal och lokalen inte skall upplåtas med avser en bostadsrätt, hyresförhållandet beror anställning och lägenheten inte skall upplåtas av med bostadsrätt, eller sådana omständigheter föreligger bostadsrättsförening enligt 3 att en eller 4 § kan vägra den förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen. som Föreningen får också efter det att den förvärvat fastigheten vägra en hyresgäst inträde i föreningen, om denne inte hyresgäst i fastigheten när bostadsrättsföreningen var förvärvade den, eller hyresgästen ansökt medlemskap i föreningen senare än ett år från om föreningens fastighetsförvätv. Om hyresgästen make eller Om hyresgästen var make eller var närstående till den närstående person till den annan person annan innehade hyresrätten när för- innehade hyresrätten när försom som eningen förvärvade fastigheten och eningen förvärvade fastigheten och hyresrätten övergått till hyresgästen hyresrätten övergått till hyresgästen enligt bestämmelserna i 12 kap. enligt bestämmelserna i 12 kap. 2-3 34 § eller 47 § andra stycket och 7 §§ eller I5 kap. 7-9 §§ 33 jordabalken, får medlemskap inte hyreslagen 12 kap. jordabalken, vägras på grund bestämmelserna får medlemskap inte vägras på grund av i andra stycket Ansökan med- bestämmelserna i andra stycket om av lemskap måste dock ha skett före Ansökan om medlemskap måste utgången den tid i dock ha skett före utgången av den av som anges andra stycket 2 eller, det är för- tid anges i andra stycket 2 eller, om som månligare för hyresgästen, senast tre det är förmånligare för hyresom månader från den dag då hyresrätten gästen, senast tre månader från den

övertogs. dag då hyresrätten övertogs.

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1993.

SOU 1991 86 F örfattningsförslag 73

5 Förslag till Lag om ändring i lagen 1990746 om betalningsföreläggande och handräckning

Härigenom föreskrivs att 36 och 54 §§ lagen 1990746 om betalningsföreläggande och handräckning g skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

36§ Om sökanden har begärt överlämnande i rätt tid, skall kronofogdemyndigheten överlämna målet till en tingsrätt som enligt vad handlingarna visar är behörig att handlägga målet. Om en hyresvärd i ett mål om betalningsföreläggande yrkar att en hyresgäst skall avhysas pd grund av att hyresrätten är förverkad, skall kronofogdemyndigheten överlämna hela målet mot hyresgästen till hyresnämnden.

54§ Har återvinning sökts i rätt tid, skall kronofogdemyndigheten överlämna målet för fortsatt handläggning till en tingsrätt som enligt vad handlingarna visar är behörig att handlägga målet. I annat fall skall kronofogdemyndigheten awisa ansökningen. Om en hyresgäst enligt ett utslag i ett mål om betalningsföreläggande skall avhysas pd grund av att hyresrätten är förverkad, skall kronofogdemyndigheten överlämna hela målet mot hyresgästen till hyresnämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

74 Författningsfärslag SOU 1991 86

6 Förslag till Lag om ändring i lagen 192756 om nedsättning av pengar hos myndighet

Härigenom föreskrivs att 5 § lagen 192756 om nedsättning av pengar hos myndighet skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5§ Har någon, till vars förmån ned- Har någon, till vars förmån nedsättning skett, hos länsstyrelsen sättning skett, hos länsstyrelsen givit givit till känna att han gör anspråk till känna att han gör anspråk på nedsatt belopp, må gäldenären nedsatt belopp, må gäldenären utan hans samtycke göra gällande utan hans samtycke göra gällande förbehåll som i 4 § sägs, med förbehåll som i 4 § sägs, med mindre anspråket ogillats genom mindre anspråket ogillats genom dom som äger laga kraft. dom eller beslut som äger laga kraft.

Denna lag träderi kraft den l juli 1993.

SOU 1991 86 F 6rfatming.sf6rslag 75

7 Förslag till Lag om ändring i lagen 1936320 om skydd mot vräkning vid arbetskonflikter

Härigenom föreskrivs att 1 § lagen 1936320 om skydd mot vräkning vid arbetskonflikter skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 § Har arbetsgivare hos domstol, Har arbetsgivare hos domstol, kronofogdemyndighet eller skilje- hyresnämnd, kronofogdemyndighet män framställt yrkande om vräkning eller skiljemän framställt yrkande om av arbetstagare från lägenhet, som vräkning av arbetstagare från läupplåtits honom på grund av hans genhet, som upplåtits åt honom arbetsanställning, och upplyses att grund av hans arbetsanställning, och arbetstagaren deltager i strejk vid upplyses att arbetstagaren deltager i arbetsgivarens företag eller att han är strejk vid arbetsgivarens företag eller föremål för lockout från arbetsgiva- att han är föremål för lockout från rens sida, får yrkandet, ändå att arbetsgivarens sida, får yrkandet, arbetstagaren befinnes skyldig att ändå att arbetstagaren befinnes skylavflytta från lägenheten, i avbidan dig att avflytta från lägenheten, i på konfliktens avveckling icke bifal- avbidan på konfliktens avveckling las förrän tre månader förflutit från icke bifallas förrän tre månader fördet han i anledning av konflikten flutit från det han i anledning av konupphörde med arbetet. flikten upphörde med arbetet.

Denna lag träder i kraft den l juli 1993.

76 F étfattningsfiirslag SOU 1991 86

8 Förslag till Lag om ändring i lagen 1974371 om rättegången i

arbetstvister

Härigenom föreskrivs att 2 kap. 3 § lagen 1974371 om rättegången i arbetstvister skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse F äreslagen lydelse

2 kap. 3§ Arbetsdomstolen är överrätt i mål som enligt 2 § upptagits vid tingsrätt och därifrån fullföljes. Att i arbetsdomstolen talan i visst Att i arbetsdomstolen talan i visst fall kan föras mot beslut, som med- fall kan föras mot beslut, som meddelats av annan myndighet än tings- delats av annan myndighet än rätt, föreskrives i 12 kap. 70 och tingsrätt, föreskrives i 19 kap. 4 och 71 §§ jordabalken och i lagen 6 §§ hyreslagen 12 kap. jorda-

l96993 om begränsning av sam- balken och i lagen 196993 om

hällsstöd vid arbetskonflikt. begränsning av samhällsstöd vid arbetskonflikt. Arbetsdomstolen prövar besvär över domvilla i fråga om tingsrätts avgörande i mål som avses i 2 § och i fråga om de avgöranden av annan myndighet som avses i andra stycket. Frågor om resning och återställande av försutten tid beträffande sådana avgöranden prövas av högsta domstolen.

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1993.

SOU 1991 86 F ärfattningsförslag 77

9 Förslag till Lag om ändring i lagen 1976580 om

medbestämmande i arbetslivet

Härigenom föreskrivs 24 § lagen 1976580 medbestämmande i att om arbetslivet skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

24§ Avser kollektivavtal arbetstagares Avser kollektivavtal arbetstagares hyresförhållande, har avtalet i den hyresförhållande, har avtalet i den delen verkan kollektivavtal en- delen verkan som kollektivavtal ensom dast i den mån det i fråga om dast i den mån det i fråga om partsställning och innehåll är sådant pansställning och innehåll är sådant som anges i 12 kap. 67 § jorda- som anges i 1 kap. 5 § hyreslagen balken. 12 kap. jordabalken.

Denna lag träder i kraft den l juli 1993.

78 F orfatmingsf6rslag SOU 1991 86

10 Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen 1978304

Härigenom föreskrivs att 22, 23, och 25 §§ hyresförhandlingslagen 197 8304 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 § Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, överenskommelse träffas på grundval varom av förhandlingsordningen förhandlingsöverenskommelse. Tvist om införande eller bibe- Tvist om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hållande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan hänskjutas till pröv- hyresavtal kan hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt 12 kap. ning hyresnärrmd enligt 10 kap. 4 av 51 § första stycket andra meningen § eller 15 kap. 13 § andra meningen eller 54 § jordabalken. I stället för hyreslagen 12 kap. jordabalken. I 55 § tredje stycket nämnda kap. stället för 10 kap. 6 § nämnda lag gäller att förhandlingsklausul skall gäller att förhandlingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavta- föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn till let, det inte med hänsyn till om hyresgästens personliga boendeför- hyresgästens personliga boendeförhållanden, inställningen hos övriga hållanden, inställningen hos övriga hyresgäster som berörs förhand- hyresgäster berörs förhandav som av lingsordningen och andra omstän- lingsordningen och andra omständigheter är skäligt att förhandlings- digheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla. klausulen inte skall gälla.

5§ Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran för en lägenhet, ändring av grunderna för be- ändring grunderna för beav räkning av sådan särskild ersättning räkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabal- som avses i 4 kap. 1 § hyreslagen ken, eller 12 kap. jordabalken, eller ändring av villkor som hyresgästemas rätt att använda utrymmen avser som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Förhandlingsordning medför vidare, parterna annat, rätt för om enas om båda parter att påkalla förhandling i fråga om hyresvillkoren, lägenhetemas och husets skick, gemensamma anordningar i huset, övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.

SOU 1991 86 Författningsförslag 79

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Om parterna är därom kan förhandlingsordning också medföra rätt ense för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som rör tilllämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken. Förhandlingsordning medför inte Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning hyresvill- rätt att begära prövning av hyresvillav koren enligt 12 kap. 54 § jordabal- koren enligt 10 kap. 4 § hyreslagen ken. Vid sådan prövning gäller be- 12 kap. jordabalken. Vid sådan stämmelserna i 12 kap. 53-55 a §§ prövning gäller bestämmelserna i 10 balk. kap. I-2 §§ och 4-13 §§ samma samma lag.

22§ I-lar förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse det nya villkoret eller, i om fråga om hyra, me månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom. Vid prövning av hyresvillkor en- Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 55 § ligt första stycket skall 10 kap. jordabalken tillämpas med den awi- 5-7 §§ hyreslagen 12 kap. jordakelse kan följa 21 Skälig- balken tillämpas med den avvikelse som av heten av belopp som avses i 20 § får som kan följa av 21 Skäligheten prövas även utan samband med av belopp som avses i 20 § får pröprövning av hyran i övrigt. vas även utan samband med prövning av hyran i övrigt. Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen 1975635 för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Bestämmelserna i denna paragraf gäller i fråga om överenskommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

23§ Omfattas lägenhet av förhand- Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som hyres- lingsordning, är avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i värden träffar med hyresgästen i fråga i 5 § första stycket fråga som avses i 5 § första stycket som avses ogiltigt, om förhandling enligt för- ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen har ägt rum. handlingsordningen har ägt rum.

80 Författningsförslag SOU 1991 86

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Sådant avtal är även ogiltigt, om det Sådant avtal är även ogiltigt, det om avser hyreshöjning utöver vad som avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlingsöver- medges i träffad förhandlingsöverenskommelse eller ändring grun- enskommelse eller ändring av av grunderna för beräkning av sådan sär- derna för beräkning sådan särav skild ersättning som avses i 12 kap. skild ersättning i 4 kap. som avses 19 § jordabalken eller villkor 1 § hyreslagen 12 kap. jordabalav som avser hyresgästemas rätt att använda ken eller av villkor som avser utrymmen som är avsedda att an- hyresgästemas rätt att använda utvändas gemensamt av hyresgästerna är avsedda använrymmen som att och avtalet strider mot en förhand- das hyresgästerna och gemensamt av lin gsövcrenskommelse. Hyresvär- avtalet strider förhandlingsmot en den är skyldig att betala tillbaka vad överenskommelse. Hyresvärden är han har uppburit för mycket jämte skyldig att betala tillbaka vad han har ränta därpå enligt 6 § räntelagen uppburit för mycket jämte ränta där- 1975635 från dagen för beloppets på enligt 6 § räntelagen 1975635 rrrottagande. från dagen för beloppets mottagande. Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder har som berott av hyresvärden eller fastighetsägarorganisation är enligt av som part förhandlingsordningen.

25 § Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande. Hyran och andra hyresvillkor Hyran och andra hyresvillkor skall fastställas enligt 12 kap. 55 § skall fastställas enligt 10 kap. 5-7 §§ jordabalken. hyreslagen 12 kap. jordabalken. Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett. Bestämmelserna i 12 kap. 50 § Bestämmelserna i 10 kap. 10andra meningen och 55 a § tredje- 12 §§ och 15 kap. 12 § andra stycket sjunde styckena jordabalken skall hyreslagen 12 kap. jordabalken tillämpas. skall tillämpas. Beslut varigenom hyresvillkoren ändras avtal villkoren for anses som om fortsatt förhymin

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1993.

SOU 1991 86 Författningsförslag

ll Förslag till

Lag om ändring i lagen 19861242 om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs att 3 § lagen 19861242 om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3§ Om tillstånd lämnas, får rege- Om tillstånd lämnas, får regeringen ringen medge föreningen rätt att till- medge föreningen rätt att tilllämpa villkor som avviker från lämpa villkor som avviker från 12 kap. 15 § andra stycket första 4kap. I § och 6 kap. 2 § första meningen och 19 § jordabalken, stycket första meningen hyreslagen medge undantag från tillämp- 12 kap. jordabalken, ningen av bostadssaneringslagen medge undantag från tillämp- 1973531 och hyresförhandlings- ningen av bostadssaneringslagen lagen 1978304 i fråga om hus 1973531 och hyresförhandlingssom föreningen förvaltar, lagen 1978304 i fråga om hus som ställa sådana villkor för för- föreningen förvaltar, eningens verksamhet att syftet med ställa sådana villkor för förförsöksverksamheten kan uppnås. eningens verksamhet att syftet med försöksverksamheten kan uppnås.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

82 Författningsförslag SOU 1991 86

12 Förslag till Lag om ändring i lagen 19871274 om kommunal

bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs att 6 och 9 §§ lagen 19871274 om kommunal bostadsanvisningsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6§ En husägare får inte upplåta lägenhet, som omfattas av ett beslut om en anvisningsrätt, med hyresrätt eller bostadsrätt till någon annan än en bostadssökande, som kommunen anvisar, eller till kommunen. Om lägenhet omfattas Om en lägenhet som omfattas av en som av beslut anvisningsrätt skall ett beslut om anvisningsrätt skall ett om upplåtas med hyresrätt, får husäga- upplåtas med hyresrätt, får husägainte vägra upplåtelse till den inte vägra upplåtelse till den som ren som ren kommunen anvisar, upplåtelsen kommunen anvisar, om upplåtelsen om kan ske utan påtaglig olägenhet för kan ske utan påtaglig olägenhet för husägaren. Han får inte heller med- husägaren. Han får inte heller medverka till att hyresrätten till lägen- verka till att hyresrätten till en lägenen het omfattas beslutet överlåts het omfattas av beslutet överlåts som av som eller till att lägenheten upplåts i eller till att lägenheten upplåts i andra andra hand utom när förhållandena hand utom när förhållandena är är sådana att dei 12 kap. 34 35 § sådana att de i 9 kap. 2 12 kap. 7 första stycket, 37 och 40 §§ jorda- 8 § första och andra styckena balken med avseende hyresgästen samt 10 § hyreslagen 12 kap. jorangivna förutsättningarna för till- dabalken med avseende på hyresstånd föreligger eller när kommunen gästen angivna förutsättningarna för har medgett överlåtelsen eller upplå- tillstånd föreligger eller när kommutelsen. nen har medgett överlåtelsen eller upplåtelsen. Förbudet enligt första stycket Förbudet enligt första stycket gäller inte sedan kommunen under- gäller inte sedan kommunen underrättat husägaren att kommunen rättat husägaren om att kommunen om inte önskar anvisa någon bostadssö- inte önskar anvisa någon bostadssökande eller få lägenheten upplåten kande eller få lägenheten upplåten till till sig. Förbudet gäller inte heller sig. Förbudet gäller inte heller om lägenheten upplåts enligt be- lägenheten upplåts enligt bestämom stämmelserna i 12 kap. 46 § tredje melsemai 15 kap. 4 § hyreslagen stycket jordabalken. 12 kap. jordabalken.

9§ Om en lägenhet enligt 8 § andra stycket skall anses ha upplåtits till kommed hyresrätt eller bostadsrätt och lägenheten på grund av dröjsmål munen från husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angetts i meddelandet

SOU 1991 86 Författningsförslag 83

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

enligt 7 får hyresnänmden ansökan av kommunen besluta att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt. När upplåtelsen avser en hyreslägenhet, får hyresnänmden besluta att det även i övrigt skall gälla andra villkor for upplåtelsen än de som har angetts i meddelandet. Ansökan om hyresnämndens prövning skall göras inom två månader från den dag då upplåtelsen skall anses ha skett. Vid prövning av hyresvillkoren Vid prövning av hyresvillkoren tillämpas 12 kap. 55 § första-tredje tillämpas 10 kap. 5-6 §§ hyreslagen styckena jordabalken. Om hyra för 12 kap. jordabalken. Om hyra for lägenheten har bestämts i förhand- lägenheten har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyres- lingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen 1978304, skall förhandlingslagen 1978304, skall dock den hyran gälla. Om hyres- dock den hyran gälla. Om hyresnämnden sänker hyran, skall den nämnden sänker hyran, skall den lägre hyran gälla från och med den lägre hyran gälla från och med den dag då hyresförhållandet började. dag då hyresforhållandet började. Om hyresnämnden beslutar att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt eller att hyran skall vara lägre än vad som har angetts i meddelandet enligt 7 skall husägaren samtidigt åläggas att till kommunen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen 1975635 for tiden från dagen då husägaren tog emot beloppet till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Denna lag träder i kraft den l juli 1993.

84 F ärfattningsförslag SOU 1991 86

13 Förslag till Lag om ändring i prisregleringslagen 1989978

Härigenom föreskrivs att 40 och 41 §§ prisregleringslagen 1989978 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

40§ Till böter eller fängelse i högst Till böter eller fängelse i högst sex månader skall den dömas som sex månader skall den dömas som uppsåtligen tar ut en högre hyra än uppsåtligen tar ut en högre hyra än som är medgivet i en föreskrift eller som är medgivet i en föreskrift eller ett tillstånd enligt 34 om gär- ett tillstånd enligt 34 om gärningen inte är belagd med straff i ningen inte är belagd med straff i brottsbalken elleri 12 kap. 65 § jor- brottsbalken eller i 2 kap. 2 eller 3 § dabalken. hyreslagen 12 kap. jordabalken.

41§ Om ett brott som avses i 39 eller Om ett brott som avses i 39 eller 40 § är att anse som grovt, skall 40 § är att anse som grovt, skall dödömas till fängelse i högst två år, mas till fängelse i högst två år, om gärningen inte är belagd med gärningen inte är belagd med straff i om straff i brottsbalken eller i 12 kap. brottsbalken eller i 2 kap. 2 eller 3 § 65 § jordabalken. hyreslagen I 2 kap. jordabalken. Vid bedömande om brottet är grovt skall särskilt beaktas, om gärningsmannen har avsett att bereda sig otillbörlig vinst av betydande storlek, gärningsmannen har använt vilseledande bokföring, eller gärningen annars är av särskilt farlig an. -

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

SOU 1991 86 85

1 Inledning

Regeringen beslöt om direktiv för vårt utredningsarbete bilaga I vid regeringssammanträde den 28 september 1989. Sedan chefen för bostadsdepartementet i november samma år förordnat personer att ingå i resp. biträda kommittén i dess arbete kunde utredningsarbetet inledas vid sammanträde i december 1989 varvid kommittén beslutade att anta namnet 1989 års hyreslagskommitté. Direktiven innebär att kommittén har haft att i första hand koncentrera sig på vissa i direktiven särskilt angivna frågor rörande ändringar i hyreslagen dvs. 12 kap. jordabalken. De frågor som därvid tas upp i direktiven rör i första hand bostadshyresgäster men även vissa lokalhyresfrågor tas upp. I samband härmed framhålls också i direktiven att det är önskvärt att göra en språklig översyn av hyreslagen. I direktiven redovisas vidare behovet av att utreda vissa frågor inom annan hyresrättslig lagstiftning främst hyresförhandlingslagen, bostadsförvaltningslagen och lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Vi har funnit det ändamålsenligt att lägga upp utredningsarbetet så att i en första etapp som alltså redovisas i detta betänkande behandlas de frågor - som uppkommer rörande hyreslagen och den språkliga översynen av den lagen. De problem som kan föreligga i fråga hyresrättslig lagstiftom annan ning kommer att behandlas i ett senare betänkande. I direktiven anges att hyresnämndemas och bostadsdomstolens ställning under senare år varit föremål för överväganden i olika sammanhang. De frågor som kan uppkomma i detta sammanhang skall emellertid enligt direktiven beredas inom justitiedepartementet i samband med de överväganden rörande domstolsväsendets framtida uppgifter, arbetssätt och organisation som pågår. Det sägs vidare i direktiven att det är lämpligt att vissa andra hyresprocessuella frågor som aktualiserats bereds inom justitiedepartementet. Vi har på grund av de sist nämnda uttalandena i direktiven funnit att frågor som rör hyresprocessen i princip ligger utanför utredningsuppdraget. Vad vi kan behöva ta ställning till när det gäller hyresprocess är sådant kan som sägas innefatta direkta följdverkningar av de materiella ändringar vi föreslår i själva hyreslagen. Utredningsarbetet kunde i praktiken inledas först i januari 1990. Därefter har vi haft 16 sammanträden. Vi har också haft kontakt med olika myndigheter och organisationer som har uppgifter på hyresrättens område. Vårt sekretariat har haft åtskilliga infomrella kontakter av detta slag under utredningsarbetets gång.

86 Inledning SOU 1991 86

Vi har fått ett stort antal förslag och utredningar från olika myndigheter, organisationer, företag och privatpersoner. Dessa har behandlats i utredningsarbetet. Särskilt bör i detta sammanhang framhållas att vi från Hyresgästernas riksförbund erhållit omfattande skrivelse med genomgång av en olika ändringar i hyreslagstiftningen enligt förbundets mening bör vidsom tas. I den mån alla dessa framställningar och förslag har tagit sikte på hyreslagen, dvs. 12 kap. jordabalken, har detta prövats under det utredningsarbete lett fram till delbetänkandet. Detta gäller dock inte en relativt komplicerad som fråga aktualiserats av bostadsdepartementet under senare delen av vårt som arbete med detta betänkande. Den fråga som avses är vilka rättigheter en hyresgäst bör ha när ett bostadshus skadas genom brand eller olycka. Betänkandet har disponerats så att först i olika kapitel redovisas en allmänmotivering till förslag rörande olika hyresrättsliga frågor. Till dessa kapitel ansluter därefter en specialmotivering till våra lagförslag. Eftersom direktiven i första hand tar sikte på bostadshyresförhållanden är det naturligt att de frågor har samband därmed dominerar betänkandet. Vi har uppsom fattat direktiven så att lokalhyresfrågor i huvudsak inte är aktuella i detta

sammanhang eftersom reglerna om lokalhyra relativt nyligen ändrats se

198788l46, BoU21, rskr. 344. I överensstämmelse med vad som prop.

också sägs i direktiven har vi emellertid på några punkter föreslagit jämk-

ningar även i reglerna om lokalhyra. Under utredningsarbetet visade det sig att en av de mest arbetskrävande uppgifterna har varit att åstadkomma en språklig översyn av hyreslagen. Det omfattande lagstiftningsarbete som från tid till annan ägt rum på hyresrättens område har medfört att lagen blivit, i varje fall för dem som inte är specialister på området, närmast oöverskådlig och svårbegriplig. Detta har medfört att vi ansett det nödvändigt att göra radikal omarbetning av 12 kap. jordabalken. en I betänkandet redovisas därför helt lydelse av det kapitlct. Det visade en ny sig därvid att det blev nödvändigt att formulera ett stort antal paragrafer, övei 200. Flertalet av de nya paragraferna utgör emellertid en redaktionel omarbetning av gällande rätt. Det har varit både tids- och arbetskrävande at till att därmed inte oavsiktligt åstadkom någon betydelseförskjuming se man förhållande till äldre rätt. Vi återkommer senare till den språkliga översynen och uppläggningen av den nya lagen. Vårt sekretariat har utarbetat bilagoma till betänkandet.

SOU 1991 86

2 Dröjsmål med betalning av hyra

Enligt vår mening är de nuvarande bestämmelserna om förverkande av hyresrätten på grund av bristande hyresbetalning för stränga mot bo-

stadshyresgdster.Vi föreslår därför att helt nya regler införs. Förslaget

torde bidra till att minska antalet avhysningar. En hyresgäst kan nämligen enligt förslaget förlora sin bostad först efter ett förfarande i tre steg. Det första steget inleds efter förfallodagen med att hyresvärden påminner hyresgästen om att hyran skall betalas. Det första steget varar i en vecka. Det andra steget tas genom att hyresvärden meddelar hyresgästen att hyresrätten förverkas om inte hyran betalas. I detta skede kopplas socialnämnden in. Socialnämnden och hyresgästen får tre veckor på sig. En nyhet är att det skall räcka med att socialnämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran för att hindra att hyresrätten förverkas. Det tredje steget kan hyresvärden ta om hyresrätten är förverkad. Hyresvärden får en månad på sig att säga upp hyresgästen. Om hyresgästen inte flyttar frivilligt kan avhysningsfrågan prövas vid hyresnämnden där medling först sker. Vidare får hyresnämnden möjlighet att med stöd av en särskild regel, som i det följande kallas ventilregeln, besluta att hyresgästen trots allt inte skall avhysas. Detta ger större möjligheter att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Ventilregeln går ut följande. Om bara en liten del av hyran inte har betalats enligt meddelandet till hyresgästen, får hyresnämnden inte besluta om avhysning. Vidare får sådant beslut inte meddelas om betalningsförsummelsen beror på sjukdom eller därmed jämförlig omständighet. Även i det fall hyresgästen har någon i uppdrag gett annan att betala hyran och uppdragstaganen försummat det kan Ventilregeln medföra att ett avhysningsbeslut inte får meddelas. Slutligen får hyresnämnden inte besluta om avhysning om det finns synnerliga skäl att låta hyresgästen bo kvar i lägenheten. Den föreslagna Ventilregeln tar sikte på situationer från den tidpunkt då hyresrätten förverkades fram till dess att hyresnämnden avgör ärendet. Om hyresgästen inte har betalat hela hyran när hyresnämnden avgör ärendet är ventilregeln inte längre tilllämplig. Beslut om avhysning på grund av obetald hyra skall då meddelas. Vi föreslår att förfarandet i tre steg införs också i fråga hyra för om lokaler. För dessa fall föreslår vi dock att tidsfristen i det andra steget

88 Dröjsmål med betalning hyra SOU 1991 86 av

bestäms till två veckor. Vidare skall enligt förslaget bestämmelser om socialnämnden och ventilregeln inte gälla i lokalhyresförhållanden.

2.1 Oroväckande många hyresgäster förlorar sin bostad på grund av bristande hyresbetalning

Enligt de nuvarande reglerna är hyresrätten normalt förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyran utöver två vardagar efter förfallodagen 42 § första stycket 1 nuvarande hyreslagen. Hyresgästen kan emellertid få tillbaka hyresrätten genom att betala eller deponera hyran senast den tolfte vardagen efter det att han delgetts viss underrättelse 44 § nuvarande hyreslagen. I en fråga om bostadslägenheter gäller att tidsfristen inte börjar löpa förrän både underrättelsen delgetts och ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Om det ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse är hyresrätten inte som förverkad 42 § andra stycket nuvarande hyreslagen. I praxis har den

bestämmelsen mot hyresgästen restriktiv tillämpning se NJA 1989 s.

getts en 74 och 1990 s. 405. En ingående redogörelse för de nuvarande reglerna om förverkande av mer hyresrätt på grund bristande hyresbetalning finns i bilaga 3. Även bakav grunden till reglerna redovisas i bilagan. De nuvarande reglerna förverkande av hyresrätt på grund av att hyran om inte betalas i rätt tid har kritiserats på olika håll. Sålunda har såsom också nämns i direktiven för vårt uppdrag Hyresgästernas riksförbund, konsumentverket och Föreningen Sveriges socialchefer kritiserat reglerna. Kritiken går ut att reglerna inte förhindrar avhysningar på grund av bagatellartade hyresskulder. Det framhålls också att det har förekommit att bostadshyresgäster har avhysts till följd av att en socialnämnd försummat ett åtagande att betala hyran. Konsumentverket har i detta sammanhang också erinrat om att marknadsdomstolen i en rad avgöranden enligt lagen 1971112 om avtalsvillkor i konsumentförhållanden har slagit fast att en näringsidkare får häva avtalet i princip bara om konsumenten gjort sig skyldig till ett kontraktsbrott väsentlig betydelse. av I mars 1988 fick socialstyrelsen regeringens uppdrag att i samarbete med boverket kartlägga socialnämndemas handläggning av ärenden där enskilda eller familjer riskerade att bli avhysta från sina bostäder på grund av att hyran betalats för sent. En rapport med anledning uppdraget redovisades till av regeringen i oktober 1989. I rapporten SoS-rapport 198936, Från hyresskuld till avhysning angavs bl.a. följande. Kartläggningen har visat att antalet avhysningar i Sverige under 1980-talet varit fler än någon gång tidigare under l900-talet. År 1986 förekom det högsta antalet avhysningar. Det året kom till kronofogdemyndighetema in

SOU 1991 86 Dröjsmål med betalning av hyra 89

16 567 ansökningar om avhysning och 5 057 avhysningar verkställdes. En nedgång i antalet avhysningar noterades med början år 1987 och nedgången har fortsatt år 1988. Antalet avhysningar år 1988 var 4 254 eller ungefär lika många som vart och ett av åren 1980 och 1981. Vidare har kartläggningen visat att avhysningar i första hand drabbar ensamstående män. Skälet till avhysning äri första hand hyresskuld. Omkring 95 % de avhysta har enligt en särskild undersökning förlorat sin av bostad på grund av hyrcsskuld. I många fall kan dock bakgrundsorsakema ha varit fler, t.ex. störande beteende. I rapporten görs också en ingående kartläggning av socialnämndemas handläggning av avhysningsärenden. Kartläggningen visar bl.a. att många socialnärrmder har svårt att hinna nå kontakt med den avhysningshotade och fatta beslut inom den tidsfrist som hyreslagen uppställer. Tidsfristen för att få tillbaka hyresrätten föreslås i rapporten bli förlängd från 12 vardagar till 30 kalenderdagar. Det ifrågasätts även om inte hyresvärdama bör åläggas att avisera hyran innan den förfaller till betalning. Vidare sägs i rapporten att frågor avhysning från bostadslägenhet på grund av om betalningsförsummelse alltid bör prövas av hyresnärnnden eftersom möjligheterna att där nå en förlikning mellan parterna är större än vid en rättegång i tingsrätten. Tanken framkastas också att den hyresgäst som förverkat sin hyresrätt på grund av bristande betalning av hyra skall kunna få tillbaka hyresrätten det finns synnerliga skäl för det, som t.ex. att den enskilde om varit svårt sjuk eller att någon som han har anlitat för att betala hyran har misskött sitt uppdrag. Slutligen föreslås i rapporten att socialnämnden alltid skall meddelas när hyresgäst grund av ekonomisk försumlighet riskerar en att förlora sin bostad. I rapporten lämnas också åtskilliga synpunkter bl.a. socialnämndemas sätt att sköta frågor om bristande hyresbetalning. Vi har tagit del av de uppgifter om avhysningar som socialstyrelsen har presenterat i sin rapport. Det har bl.a. framkommit att anledningen till de allra flesta avhysningar är bristande hyresbetalning. Enligt vår mening har avhysningarna på senare tid varit oroväckande många. Självfallet bör det finnas starka skäl för bostadshyresgäst skall kunna tvingas lämna sin bostad. att en Det ligger i öppen dag att det från social synpunkt är djupt oroande att bostadshyresgäster i betydande omfattning råkat ut för att bli vräkta från sina lägenheter. Starka skäl talar därför för att regelsystemet konstrueras så att man tar till vara alla möjligheter att ordna upp betalningsfrågan och i möjligaste mån undviker att till vräkning. En första utgångspunkt för våra överväganden är därför att avhysningama om möjligt bör bli färre.

90 Dröjsmâl med betalning av hyra SOU 1991 86

2.2 De nuvarande reglerna är för stränga mot bostadshyresgäster

Vi vill understryka att reglerna om förverkande av hyresrätt ger den ena parten rätt att i förtid häva avtalet på grund av att den andra parten gjort sig skyldig till kontraktsbrott. Det kontraktsbrott det är fråga om är att hyresgästen inte betalar hela hyran vid förfallodagen. På kontraktsrättens område gäller som en allmän princip att ett avtal kan hävas i förtid bara om motparten gjort sig skyldig till ett väsentligt kontraktsbrott. Detta gäller även när kontraktsbrottet består i försummelse att erlägga

betalning i enlighet med kontraktet se t.ex. Hellner, Speciell avtalsrätt

Kontraktsrätt s. 340. Denna grundsats har kommit till uttryck i den nyligen antagna köplagen 1990931 och konsumentköplagen 1990932. I dessa lagar 54 § köplagen och 40 § konsumentköplagen föreskrivs nämligen bl.a. att en säljare får häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen bara om dröjsmålet utgör ett väsentligt avtalsbrott. Regeln kompletteras med en särskild bestämmelse som innebär att om säljaren har förelagt köparen en bestämd till- läggstid för betalningen köpet får hävas om köparen inte betalar inom till- läggstiden och tilläggstiden inte är oskäligt kort. På konsumenträttens område har en omfattande lagstiftning skett under 1970- och 1980-talen. Syftet har därvid varit att skydda den svagare parten dvs. konsumenten mot missbruk av det övertag näringsidkare ofta kan ha i förhållande till konsumenter. Problemställningen är därmed likartad den som föreligger när det är fråga om bostadshyresförhållanden. Som exempel på den antydda lagstiftningen på konsumenträttens område kan, utöver den tidigare nämnda konsumentköplagen, anges lagen 1971112 om avtalsvillkor i konsumentförhållanden, konsumentkreditlagen 1977981, konsumentförsäkringslagen 198038 samt konsumenttjänstlagen 1985716. Beträffande sistnämnda lag kan nämnas att det där föreskrivs 46 § att en näringsidkare i visst fall kan häva avtalet om konsumentens dröjsmål med betalningen är av väsentlig betydelse för näringsidkaren. Näringsidkaren kan häva avtalet bara om han först pårnint konsumenten och detta inte lett till något resultat. K Som ytterligare ett exempel på verkan av en konsuments betalningsförsummelse kan tas konsumentkreditlagens regler om återtaganderätt. Bestämmelserna 15-16 §§ innebär att kreditgivarennäringsidkaren mot köparenkonsumenten får göra gällande ett förbehåll om rätt att återta en vara endast under vissa fömtsättningar. Dessa är i huvudsak att köparen sedan mer än en månad är i dröjsmål med betalning av en förfallen kreditfordran som uppgår till mer än 110 av hela kreditfordringen. Om dröjsmålet avser två eller flera vid olika tidpunkter förfallna poster räcker det om den förfallna kreditfordringen uppgår till mer än 120 av hela lcreditfordringen. Om köparen,

SOU 1991 86 Dröjsmål med betalning av hyra 91

innan varan återtas, betalar det belopp han är i dröjsmål med jämte ränta och vissa kostnader får lcreditgivaren inte återta varan på grund av dröjsmålet. Redan mot den nu angivna bakgrunden är det tydligt att nuvarande regler i hyreslagen om förverkande av hyresrätt vid dröjsmål med betalning av hyra är alldeles för stränga gentemot hyresgästerna. Det kan inte i någon rimlig mening hävdas att det är fråga om ett väsentligt kontraktsbrott när hyresgästen har dröjt i två dagar med att betala hyran. Härtill kommer att vad hyresgästen riskerar är något som har allra största betydelse för honom, nämligen rätten till bostaden. Det kan med fog hävdas att de sociala skäl som talar för att en hyresgäst bör beredas skydd mot att miste om sin bostad är ännu starkare än de skäl som ligger bakom större delen av den moderna konsurnenträttsliga lagstiftning som tidigare nämndes. Utgångspunkten för en ny reglering på området måste därför vara att hyresgästerna skall beredas ett långtgående skydd mot att till följd av bristande hyresbetalning miste om sin bostad. En annan sak är att hyresvärdarna självfallet skall ha möjlighet att vidta rättsliga åtgärder för att få hyran betald.

2.3 Ett nytt förfarande i tre steg när bostadshyresgästen inte betalar hyran i rätt tid

Vi har funnit att ett nytt system bör ta tillvara följande synpunkter. Det gäller att få till stånd en ordning där hyresvärden skriftligen fakturerar hyresgästen den hyra som skall betalas och anger hur den kan betalas. Hyresgästen måste också få en rimlig tid sig att betala den fakturerade hyran. Om hyres- —— gästen inte betalar inom den tiden bör hyresvärden kunna vidta åtgärder som kan leda till att han är berättigad att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. En sådan uppsägning bör emellertid inte kunna ske utan att hyresgästen först getts ytterligare en chans att betala hyran. I detta läge måste också socialnämnden ges möjlighet att förhindra att hyresgästen förlorar sin bostad. För det behöver nämnden få en viss tid på sig.- Kvarstår även efter detta skede hyran obetald, bör beslut om avhysning kunna meddelas efter ett förfarande som ger så goda garantier som möjligt för att tvisten skall kunna biläggas i godo. Det betyder att prövningen av avhysningsfrågor måste föras över till hyresnämndema där ett särskilt medlingsförfarande finns. Mot bakgrund av de nyss anförda synpunktema har vi konstruerat ett förfarande i tre steg. Det första steget inleds efter förfallodagen med att hyresvärden påminner hyresgästen om att hyran skall betalas. Det första steget varari en vecka. Det andra steget tas genom att hyresvärden meddelar hyresgästen att hyresavtalet kan komma att sägas upp att upphöra omedelbart om inte hyran betalas. I detta skede kopplas socialnämnden in. Socialnänmden och hyresgästen får tre veckor på sig.

92 Dröjsmål med betalning av hyra SOU 1991 86

Det tredje steget består i att hyresvärden får en månad på sig att säga upp hyresgästen. Om hyresgästen inte flyttar frivilligt kan avhysningsfrågan prövas vid hyresnämnden där medling först sker. Vidare får hyresnämnden möjlighet att med stöd av en särskild regel ventilregeln besluta att hyresgästen - trots allt inte skall avhysas. I det följande beskrivs de olika stegen i det nya förfarandet.

Det första steget Det stora flertalet fastighetsägare skickar förmodligen påminnelser i form av faktura eller på annat sätt till sina hyresgäster innan hyran förfaller till betalning. Det finns inte någon anledning att tro annat än att de kommer att göra så även i fortsättningen. För att hyresvärden skall ha rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid måste det emellertid krävas att hyresgästen har fått en påminnelse sedan hyran har förfallit till betalning. Vi föreslår därför att det i lagen föreskrivs, såsom obligatorisk första förutsättning för att en uppen sägning skall få ske, att hyresvärden skriftligen skall påminna hyresgästen om den förfallna hyran. Eftersom pårninnelsen gäller att hyran har förfallit till

betalning följer därav att den i lag reglerade påminnelsen inte kan skickas ut

förrän efter förfallodagen. Det första steget kan alltså inte tas förrän efter förfallodagen. Det är naturligt att en betalningspåminnelse av detta slag också innehåller anvisningar om hur hyran skall betalas. Enligt vår mening måste det då kräinte bara att pårninnelsen är skriftlig utan också att den innehåller uppgift vas om vilket postgirokonto eller bankkonto hyran kan sättas in. Naturligt är att i påminnelsen också ange inom vilken tid den förfallna hyran måste ha betalats. Vi föreslår att tiden bestäms till en vecka. Det kan finnas många olika skäl till att hyresgästen inte har betalat hyran på förfallodagen. Hyresgästen kan t.ex. ha glömt bort det. I detta skede finns det enligt vår mening inte någon anledning att koppla in sociala myndigheter. Något sådant skulle en hyresgäst för övrigt kunna uppleva som lcränkande. Det beskrivna första steget är alltså ett nödvändigt led i det förfarande nu som i slutändan kan utmynna i en avhysning. Påminnelsen är närmast avsedd att vara en väckarklocka för hyresgästen.

Det andra steget Betalar inte hyresgästen enligt den skriftliga pårninnelsen från hyresvärden kan denne ta det andra steget. Detta gör hyresvärden genom att sända ett skriftligt meddelande till hyresgästen. Meddelandet skall innehålla att hyresavtalet kan komma att sägas upp att upphöra omedelbart om inte hyresgästen betalar hyran inom en viss tid. Även blir det alltså aktuellt hyresgästen tidsfrist att betala nu att ge en hyran inom. Enligt nuvarande lag har hyresgästen tolv vardagar på sig för att

SOU 1991 86 Dröjsmål med betalning av hyra 93

få tillbaka en förverkad hyresrätt. Samma tid står till socialnämndens förfogande. Enligt vår mening är den nu gällande tidsfristen alltför kort. En tidsfrist måste bestämmas så att socialnämndema får rimlig tid på sig att undersöka om de kan åta sig betalningsansvaret för hyran eller på annat sätt hjälpa hyresgästen ur den uppkomna situationen. Vi föreslår därför att hyresgästen i det andra steget får tre veckor på sig att betala den förfallna hyran. För att bestämmelsen skall kunna fylla sitt angivna sociala syfte måste det också krävas att en kopia av meddelandet till hyresgästen tillställs socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Socialnämnden måste då också få besked om vilket hyresbelopp som skall betalas och vilken dag betalningen senast skall ske. Det förekommer för närvarande att socialnämndema inträder som parter i ett hyresavtal för att en hyresgäst skall få behålla sin bostad. Enligt vår mening kan det vara något tveksamt om det är lämpligt att socialnämndema har sådana sociala kontrakt. Vi menar att det är lämpligare att socialnämnden helt enkelt skriftligen meddelar hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för den förfallna hyran. Får hyresvärden ett sådant meddelande från socialnämnden bör det vara uteslutet att avhysa hyresgästen. Hyresvärden har då en solvent motpart att hålla sig till. Det nu anförda innebär att hyresgästen får behålla sin bostad inte bara om han eller socialnämnden betalar den förfallna hyran utan också om social- - nämnden meddelar hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för den förfallna hyran. Effekten av förslaget sådant det hittills beskrivits belyses med följande exempel. Hyran för oktober 1991 betalas inte i rätt tid. Enligt nu gällande lag är det möjligt att säga upp hyresgästen torsdagen den 3 oktober med påföljd att hyran måste betalas senast torsdagen den 17 oktober under förutsättning att ett meddelande om uppsägningen lämnats socialnämnden den 3 oktober. Enligt vårt förslag kan hyresgästen tidigast tisdagen den 1 oktober få en påminnelse om att hyran för oktober 1991 inte har betalats. Om hyran inte betalas senast tisdagen den 8 oktober kan hyresvärden ta det andra steget. Detta kan ske tidigast onsdagen den 9 oktober genom att hyresvärden skickar meddelandet till hyresgästen och en kopia av det till socialnärrmden. Sista betalningsdag enligt meddelandet blir då onsdagen den 30 oktober. Först efter den dagen kan hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Det kan tilläggas att inledningen av både det första och det andra steget är beroende av agerande från hyresvärdens sida. Om denne t.ex. låter det en tid innan han reagerar på att hyran inte har betalats inom föreskriven tid kommer den tid det tar innan en uppsägning kan göras att förlängas i motsvarande mån. En hyresvärd bör emellertid inte kunna dröja alltför länge med att sända meddelandet till hyresgästen och socialnämnden. Vi föreslår därför att det måste ske inom tre månader från hyrans förfallodag.

94 Dröjsmål med betalning av hyra SOU 1991 86

De tidsfrister sotn inryms i det första och det andra steget bör leda till att antalet avhysningar minskas. Den hyresgäst som har råkat i tillfälliga betalningssvårigheter får längre tid på sig för att vidta åtgärder för att behålla sin bostad. Väsentligast torde emellertid att socialnärnndema får bättre möjvara ligheter att förhindra att hyresgäster förlorar sina bostäder. Detta kan åstad- -kommas utan att hyresvärdens berättigade krav på att hyran skall betalas åsidosätts.

Det tredje steget Om hyresrätten är förverkad kan hyresvärden ta det tredje steget. Det bör emellertid inte under någon längre tid råda ovisshet om hyresgästen får bo kvar eller inte. Vi anser därför att hyresvärden, om han vill att hyresgästen skall flytta, måste säga upp hyresavtalet inom en månad från den i meddelandet angivna sista betalningsdagen. Hyresvärden bör därvid ha möjlighet att välja om han vill att hyresgästen skall flytta omedelbart eller vid en senare tidpunkt Vi föreslår att den rättsliga prövningen av avhysningsfrågan sker vid hyresnämnden. Förfarandet där torde medföra att avhysningar i viss utsträckning kan undvikas. Det kan nämligen förutses att parterna vid hyresnämnden medlingen i vissa fall kan komma överens om lösningar som genom innebär att hyresgästen får bo kvar. Detta torde särskilt gälla de fall där en tilllämpning av ventilregeln kan bli aktuell. En prövning inför hyresnänmden har också den fördelen att frågor om hyresförhållandets upplösning på grund av betalningsförsummelser kommer att handläggas vid samma myndighet. Om hyresvärden i enlighet med tidigare berörda bestämmelser har sagt upp hyresavtalet skall hyresnämnden, om medlingen inte ger något resultat, normalt besluta om avhysning. För att hyresnämnden skall få ett större utrymme för att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet föreslår vi att en ventilregel införs. Ventilregeln kommer närmare att beröras i specialmotiveringen. I stora drag går den ut på följande. Om bara en liten del av hyran inte har betalats enligt meddelandet till hyresgästen, får hyresnämnden inte besluta om avhysning. Vidare får sådant beslut inte meddelas om betalningsförsummelsen beror på sjukdom dvs. om sjukdomen har den karaktären att det var svårt för hyresgästen att betala hyran eller liknande omständighet. Även i det fall att hyresgästen har gett någon annan, t.ex. en socialnämnd, i uppdrag att betala hyran och uppdragstagaren försummat det kan ventilregeln medföra att ett avhysningsbeslut inte får meddelas. Slutligen får hyresnämnden inte besluta om avhysning om det finns synnerliga skäl att låta hyresgästen bo kvar i lägenheten. Ventilregeln har den innebörden att en hyresgäst inte skall förlora sin bostad på grund av försummelser som är av ringa betydelse eller kan sägas

SOU 1991 86 Dröjsmâl med betalning hyra 95 av

vara ursäktliga. Vid bedömningen av om försummelser är sådana måste emellertid beaktas att hyresgästens viktigaste skyldighet är att betala hyran. Om hyresgästen inte betalar hyran i rätt tid framstår hans försummelse som allvarligare allteftersom tiden går utan att hyran betalas. Det skulle enligt vår mening föra för långt om en hyresgäst, alldeles oavsett hur lång tid han dröjt med att betala hyra, inte skulle kunna avhysas. En tanke bakom det regelsystem vi konstruerat är att det normalt är ett väsentligt kontraktsbrott från hyresgästens sida han inte betalar hyran om inom tidsfristema i de två första stegen. Det kommer viss ytterligare att ta en tid innan ärendet kommer in till hyresnänmden. Förfarandet där kommer naturligtvis också att ta tid i anspråk. Om hyran inte har betalats när hyresnämnden avgör ärendet ñnns det därför anledning att se allvarligare på hyresgästens kontraktsbrott. Sagda förfarande torde också ge parterna, särskilt hyresgästen, anledning att överväga vad kan bli följden ett fortsatt som av dröjsmål med att betala hyra. Vi anser därför att ventilregeln inte skall hindra att hyresnämnden beslutar om avhysning av en hyresgäst som inte har betalat hela den förfallna hyran när hyresnänmden avgör ärendet. Innebörden av vårt förslag är alltså att ventilregeln är tillämplig när hyresrätten förverkats dvs. det tredje steget i förfarandet har inletts fram till dess att ärendet avgörs av hyresnämnden. Det kontraktsbrott den försenade som hyresbetalningen utgör måste alltså ha reparerats full betalning genom av hyran senast innan hyresnämnden avgör ärendet. Om hyresnämnden inte har något belägg för att den förfallna hyran har betalats efter det att hyresrätten förverkats skall alltså hyresvärdens avhysningsyrkande bifallas. Detta innebär dels att hyresgästen får ytterligare anstånd så länge förfarandet i nämnden pågår, dels att anståndet löper ut i samband med att nämnden fattar sitt avgörande. I detta sammanhang kan också tilläggas att medlingen i hyresnämnden torde vara ägnad att förhindra att en hyresgäst förlorar sin bostad grund av en försummelse av mindre allvarlig an.

2.4 Regler verkan om av upprepade

betalningsförsummelser behålls

Hittills har vi uppehållit vid frågan när hyresrätten är förverkad oss om grund av bristande hyresbetalning. En bostadshyresgäst kan emellertid enligt gällande lag förlora sin bostad om han vid upprepade tillfällen försummar sina hyresbetalningar och det även hyresrätten inte är förverkad. Den om bestämmelse som åsyftas anger att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet om han åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas 46 § första stycket 2 nuvarande hyreslagen. Det finns anledning att överväga ändringar bör göras i denna regel. om

96 Drojsmdl med betalning av hyra SOU 1991 86

Därvid bör till en början slås fast att hyreslagens regler bör vara så utformade att hyresgästerna regelmässigt betalar hyran på de tider som har bestämts, vanligen den sista vardagen före varje kalendermånads början. Det kan befaras att de tidigare beskrivna reglerna om förverkande av hyresrätten på grund av bristande betalning av hyra inte ger alla hyresgäster tillräckligt incitament för att betala hyran i rätt tid. Reglerna innebär nämligen att en hyresgäst kan begå många kontraktsbrott utan att riskera avhysning. En hyresgäst skulle t.ex. kunna sätta i system att betala hyran först på den i meddelandet angivna betalningsdagen, dvs. i vart fall ungefär en månad för sent. Ett sådant beteende skulle tvinga hyresvärden att för varje månadshyra skicka påminnelse och meddelande till hyresgästen. Dessutom måste hyresvärden göra detta så snart det går. I annat fall skulle nämligen hyresgästen kunna låta bli att betala hyran under ännu längre tid. Ett sådant förfarande från hyresgästens sida innebär att han skaffar sig kredit på motpartens bekostnad genom återkommande kontraktsbrott. Det finns alltså en risk för att det förfarande i tre steg som vi föreslår kan missbrukas. Vi anser därför att den nuvarande möjligheten att på grund av upprepade betalningsförsummelser säga upp en hyresgäst till hyrestidens utgång måste behållas. Vidare anser vi att hyreslagen bör tillföras en särskild regel om upprepade betalningsförsummelser 15 kap. 2 § 2. Det finns emellertid inte skäl för att införa en regel om att socialnämnden skall underrättas i dessa fall. Här bör också behandlas den tanke som har förts fram om att frågor om upplösning av ett hyresförhållande på grund av bristande betalning av hyra alltid skall bedömas inom ramen för besittningsskyddsbestämmelsema. Enligt den tanken skulle alltså reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av bristande betalning slopas. Betalningsförsummelsen skulle väl fortfarande ses ett kontraktsbrott verkan av kontraktsbrotttet skulle uteslutande som men bedömas inom ramen för en tvist om besittningsskydd. Förfarandet skulle då prövning skulle kunna ske bara enligt 15 kap. 2 § 3 förenklas i och med att en 46 § första stycket 2 nuvarande hyreslagen. Enligt den bestämmelsen kan som tidigare nämnts prövas om hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Bestämmelsen i 15 kap. 2 § 3 är allmänt hållen. Det betyder att enskilda hyresgäster inte av själva lagtexten kan få någon vägledning i frågan om en bristande hyresbetalning kan leda till att de går miste om sin bostad. Både principiella och praktiska skäl talar för att reglerna skall vara detaljerade. Hyresbetalningar görs av många människor och förekommer ofta. Detaljerade och klara bestämmelser är också ägnade att förebygga tvister. Sådana regler tillgodoser vidare ett krav på förutsebarhet. Det är rimligt att detta krav ställs regler om en för hyresgästen så allvarlig påföljd som förlust av bostaden. I den nuvarande hyreslagen anges också med en viss precision de kontraktsbrott från hyresgästens sida som medför hyresrättens förverkande.

SOU 1991 86 Dröjsmâl med betalning av hyra 97

Det kan inte heller bortses från att det kan finnas eller kommer att finnas bostadshyresavtal med lång hyres- eller uppsägningstid. Särskilt för sådana avtal finns ett behov av regler som gör det möjligt att vid allvarligare kontraktsbrott säga upp avtalet att upphöra i förtid. Vi anser mot bakgrund av dct sagda att betalningsförsummelser bör regleras uttömmande genom det nya systemet med förverkande av hyresrätt i ett trestegsförfarande kompletterat med en ny bestämmelse 15 kap. 2 § 2 om verkan av upprepade betalningsfdrsummclscr.

2.5 Nya regler också i för

fråga om hyra lokaler

Vi har presenterat regler hyresvärdens rätt att, när hyran betalas för nya om sent, säga upp ett bostadshyresavtal att upphöra omedelbart. Enligt vår mening är de flesta av dessa regler behövliga också för lokaler. Vi föreslår därför att de sagda reglerna för bostadslägenheter i huvudsak skall gälla även för lokaler. Reglerna måste emellertid till de skillanpassas nader som finns mellan ett bostadshyresförhållande och ett lokalhyresförhållande. Det finns ingen anledning att koppla in sociala myndigheter när lokalen hyresgäst är i dröjsmål med att betala hyran. Bestämmelser det skall alltså om inte gälla för lokaler. I det stora flertalet fall hyrs lokaler av näringsidkare. Det ligger i sakens natur att man kan kräva mer av en näringsidkare i fråga om kontraktsenlig betalning av hyran än man kan göra när det är fråga bostadshyresgäst. om en Tidsfristen enligt meddelandet till hyresgästen bör därför kortare när det vara är fråga om hyra för en lokal. Vi anser att tvâ veckor är lämplig tidsfrist i en sådana fall. Det bör inte heller krävas att påminnelse och meddelande till en lokalhyresgäst skall innehålla uppgifter det förfallna hyresbeloppet och om om hur det skall betalas. Den tidigare beskrivna ventilregeln är tillkomrnen sociala Det finns av inte tillräckliga skäl för att en sådan regel skall gälla också i lokalhyresförhållanden. Med de nyss angivna jämkningarna och undantagen torde de föreslagna reglerna om förverkande av hyresrätt till bostadslägenhet på grund en av bristande hyresbetalning passa också när det gäller bristande betalning av hyra för en lokal. Vi föreslår därför att verkan lokalhyresgästs bristande av en betalning av hyra regleras i enlighet med det anförda. Det medför bl.a. att hyresnämnden får pröva frågor avhysning lokalhyresgäst på grund om av en att hyran inte har betalats i rätt tid. Även i dessa fall är det nämligen av lämpligt att ett medlingsförfarande äger Nänmdemas särskilda sakkunrum. skap bör också tillvaratas. Slutligen är det också en fördel att frågor som har samband med betalning av hyra handläggs vid samma myndighet.

4-ll-i050

SOU 1991 86

3 Störningar i boendet

Vi lämnar flera förslag som syftar till att förbättra skyddet mot störningar i boendet. En viktig tanke bakom förslaget är också att ta tillvara möjligheter att lösa stömingsproblem på annat sätt än genom avhysning. Vi föreslår således att hyreslagen tillförs en särskild reglering när om hyresrätten förverkas grund av stömingari boendet. Reglerna knyter an till hälsoskyddsbestämmelsema. En viktig tanke bakom reglerna är att socialnämnden skall ha en mer framträdande roll än för närvarande när det förekommer störningar i boendet. Enligt förslaget kan hyresrätten normalt inte förverkas förrän socialnärrmden fått tre veckor på sig att agera. Vi föreslår en särskild regel för mycket grava stömingsfall. I sådana fall skall hyresvärden ha rätt att direkt säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Den rättsliga prövningen av stömingsfrågor skall enligt förslaget ske vid hyresnärrmden. Handläggningen där skall enligt lag ske med särskild skyndsarnhet. Vi föreslår också att hyresnärnndens beslut om avhysning av en störande hyresgäst skall kunna verkställas omedelbart.

3.1 Skyddet mot störningar i boendet bör förbättras

Stockholms kommun har såsom också nämns i direktiven för vårt uppdrag begärt en översyn av reglerna om störande hyresgäster. Kommunen har, efter viss egen utredning, utarbetat ett mot störningar i boendet. program Programmet innehåller åtgärder på en rad olika områden. Kommunen har framfört att det i vissa fall, trots åtgärderna, kommer att nödvändigt vara att avhysa störande hyresgäster. Det rättsliga förfarandet bör enligt kommunen bli snabbare. I Stockholms kommuns utredning sägs bl.a. följande. I Stockholm finns ett stort antal hyresgäster som ganska ofta störs av sina grannar. Problemen med störande grannar är störst i allmännyttans bostadsbestånd. Under ett år får ungefär två procent av hyresgästerna där en eller flera uppmaningar från fastighetsägaren att upphöra med sitt störande beteende. I kommunens utredning sägs vidare att de allra flesta stömingama är tillfälliga eller mindre grava. Det kan vara fråga hög ljudnivå på TV och steom reo, klamp av träskor, fester, skällande hundar etc. De stömingama är grava relativt få till antalet men desto allvarligare för dem som drabbas. Dessa stör-

100 Störningar i boendet SOU 1991 86

ningar hänger ofta samman med missbruk av droger. Grannarna störs av trafik till och från lägenheten, föroreningar hissar och trapphus, hotfullt uppträdande från den störande och dennes gäster, sönderslagna portar, fester Även psykiska problem kan ligga bakom störningar. dygnet runt m.m. grava Vi har inhämtat uppgifter om störningar från ett antal bostadsföretag. Dessa uppgifter kan sammanfattas på följande sätt. Problemet med störningar i boendet är störst hos de allmännyttiga bostadsforetagen. Det är främst fråga om störande ljud från musikanläggningar eller störningar i samband med spritfester. Hos de allmännyttiga företagen är de personer som stör sina grannar ofta missbrukare. Inom den privata sektorn är det däremot i första hand ungdomar stör. Även med psykisk som personer sjukdom kan vara störande. I frågor om störningar samarbetar de allmännyttiga bostadsföretagen i större utsträckning än hyresvärdarna inom den privata sektorn med socialnämndema. Vissa allmännyttiga bostadsföretag skickar alltid en kopia av det s.k. varningsbrevet till socialnämnden för kännedom. Bostadsföretagen kan lösa de allra flesta stömingsproblemen utan att ett rättsligt förfarande behöver inledas. I de fall ett sådant förfarande behövs väljer bostadsföretagen att vända sig till hyresnämndema. På det stadiet är utrymmet för att ingå förlikning begränsat. Flera bostadsföretag har framhållit att det rättsliga förfarandet tar alltför lång tid. Vi mot denna bakgrund att det måste gå snabbare att åstadkomma anser rättelse eller avhysning av störande hyresgäster. Det kan nämligen inte anses godtagbart att boende under relativt lång tid utsätts for påfrestande störningar rent kan innebära sanitär olägenhet. Skyddet mot störningar i boendet som av bör alltså förbättras.

3.2 Nya regler i hyreslagen anknyter till

hälsoskyddsbestämmelsema

Som framgår redogörelsen i bilaga 4 för de nuvarande störningsbeav stämmelsema och bakgrunden till dem, finns det en central bestämmelse om stömingari hyreslagen. En hyresgäst är således skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras for att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten 25 § nuvarande hyreslagen. Frågor om störningar i boendet är enligt vår mening av stor betydelse. Hyreslagen bör därför tillföras en särskild reglering av dessa frågor. I det sammanhanget är de föreskrifter finns på hälsoskyddets område av insom tresse. I hälsoskyddsförordningen 1983616 finns en bestämmelse om att den som brukar en bostad skall se till att sanitär olägenhet inte åsamkas t.ex. närboende genom orenlighet, störande ljud eller annan störning. I hälso-

SOU 1991 86 störningari boendet 101

skyddslagen 19821080 anges att i den lagen avses med Sanitär olägenhet en störning som kan vara skadlig för människors hälsa och som inte är ringa eller helt tillfällig. Vi anser att regleringen i hyreslagen av frågor om störningar i boendet bör knyta an till hälsoskyddsföreslcriftema. Det är naturligtvis av yttersta vikt att en boende inte drabbas av störningar som kan vara skadliga för hans hälsa. Enligt vår mening bör detta också komma till uttryck i hyreslagen. Vi föreslår alltså att den lagen tillförs en regel om att en lägenhet inte får användas så att en boende utsätts för störningar som kan vara skadliga för hans hälsa. En god bostadsmiljö är en viktig del av människornas välfärd. Lagen bör därför dessutom innehålla att störningar överhuvudtaget inte får avsevärt försämra bostadsrniljön. Vi kommer att i det följande behandla socialnämndens och hyresnärrmdens roll när det förekommer störningar i boendet. Först bör dock här något beröras de rättigheter och skyldigheter som hyresvärden och den störde hyresgästen har i sådana fall. En hyresgäst saknar för närvarande möjlighet att föra talan om avhysning av den hyresgäst som är ansvarig för störningar. Det finns inte anledning att införa en sådan möjlighet. Det betyder emellertid inte att en hyresgäst står helt maktlös när det gäller att komma till rätta med en störande medhyresgäst. Om störningarna är av den omfattningen att hinder eller men uppkommer för den störde hyresgästen kan denne utverka åtgärdsföreläggande för hyresvärden 6 kap. 5-6 §§ samt BoU 19838429 s. 23, låt vara att det instrumentet antagligen inte är särskilt effektivt när det gäller att komma till rätta med störningarna. Bostadsdomstolen har dock i ett fall RBD 19911 på ansökan av en hyresgäst förlagt hyresvärden att säga upp en misskötsam hyresgäst och hänskjuta förlängningstvisten till hyresnämnden. Att en bostadshyresgäst i huvudsak är beroende av att hyresvärden agerar bör emellertid föranleda att det i lagen anges att en hyresvärd är skyldig att agera när störningar i boendet förekommer. Vi föreslår därför en bestämmelse om att hyresvärden skall uppmana den hyresgäst som är ansvarig för störningar att se till att de upphör. Har hyresvärden därefter fog för att anta att rättelse inte sker, skall han underrätta socialnämnden. Är störningarna av särskilt allvarlig art eller omfattning får hyresvärden enligt förslaget direkt säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. I sådana fall behöver hyresvärden alltså inte först uppmana hyresgästen och underrätta socialnämnden. I detta sammanhang bör framhållas att en hyresgäst som blivit störd kan ha rätt till nedsättning av hyran 6 kap. 5 § första stycket 3 jämförd med 5 kap. 5 § andra stycket. Hyresvärden har därför anledning att agera i fall av störningar. Genom de nyss beskrivna reglerna om skyldighet för hyresvärden att agera torde hyresgästens möjligheter att få nedsättning av hyran resp. få till stånd ett åtgärdsföreläggande komma att förbättras. Via reglerna åtgärdsom föreläggande kan man vid vite tvinga en hyresvärd att med hot avhysning om

102 Störningari boendet SOU 1991 86

ingripa mot sådana störande hyresgäster åstadkommer Sanitära olägenhesom ter för sina Vi att de nu berörda reglerna bör ge en hyresvärd grannar. anser tillräckligt incitament för när störningar i boendet förekommer. Vi att agera har vid den bedömningen också utgått från att det stora flertalet hyresvärdar i eget intresse ingriper mot störande hyresgäster.

3.3 En framträdande roll för socialnämnden

Det är angeläget att stömingsproblem kan lösas på annat sätt än genom avhysning. Socialnämndema kan i vissa fall bidra till lösningar av stömingsproblem. En förutsättning för det är naturligtvis att stömingsfallen kommer till socialnämndens kännedom. Vi föreslår att det i lagen införs bestämmelser medför att socialnämnden påett tidigt stadium genom hyresvärden får som sådan kännedom. Socialnärrmden måste också få en viss tid på sig för att Den tiden kan hänsyn till de boende som blir störda inte vara alltför agera. av lång, bör å andra sidan vara tillräckligt tilltagen för att problemet skall men kunna avhjälpas. Vi föreslår regel innebär att socialnämnden får tre en som veckor på sig, dvs. lika lång tid som i det tidigare beskrivna fallet av bristande hyresbetalning. En hyresgäst skall normalt kunna avhysas bara om störningarna fortsätter efter den tidsfrist står till socialnämndens förfogande. som I ett mindre antal fall kan störningar vara av särskilt allvarlig art ocheller omfattning. För sådana fall anser vi att det finns mycket starka skäl för ett snabbt förfarande. Någon tidsfxist kan då inte ställas till socialnämndens förfogande. I stället bör hyresvärden i sådana fall skicka en kopia av uppsägningen till socialnämnden. Denna har då möjlighet att agera bl.a. under den tid ärendet handläggs vid hyresnämnden. Att socialnämnden kopplas in ligger i både den störandes och den stördes intresse. Socialnärrmden kan bidra till att lösa bostadsproblemet för den störande hyresgästen. Ett sådant problem föreligger naturligtvis om hyresgästen blir avhyst. I vissa fall torde det också på ett tidigt stadium kunna stå klart att hyresgästen inte klarar ett vanligt boende. Detta kan vara fallet när störningav arna är särskilt allvarliga och har samband med alkohol- eller narkotikamissbruk. Alldeles oavsett utgången i avhysningsfrågan torde det då finnas skäl för socialnämnden att skyndsamt överväga vilket annat boende som kan vara lämpligt för hyresgästen. Det kan förutses att socialnänmden i vissa fall kan vidta åtgärder som leder till att stömingarna i boendet upphör. Om det sker inom tidsfristen på tre veckor får hyresgästen behålla sin bostad. Detta kan emellertid också bli resultatet störningarna upphör först senare. Som framgår av det följande föom reslår vi nämligen att avhysningsfrågan skall prövas av hyresnänmden där ett medlingsförfarande finns. Förlikningar kan där ingås mellan hyresgästen och

SOU 1991 86 Störningariboendet 103

hyresvärden. Det finns alltså skäl för socialnämnden att agera även när någon tidsfrist inte står till nämndens förfogande.

3.4 Snabb handläggning vid hyresnämnden

Det är som nämnts angeläget att stömingsproblem kan lösas på annat sätt än genom avhysning. Hyresnämndema har bl.a. till uppgift att medla i hyrestvister. Förfarandet hos hyresnärnnden ger goda garantier för att olika möjligheter att lösa stömingsproblem uppmärksammas. Vi anser därför att frågor om störningar bör prövas av hyresnämndema. Därigenom kan också den särskilda sakkunskap som finns hos närrmdema tillvaratas. Det är mycket angeläget att stömingsfrågor handläggs med största skyndsamhet. Så torde också ske hos domstolar och hyresnämnder. För att understryka vikten av snabbast möjliga handläggning finns det emellertid skäl att i lag föreskriva att frågor om störningar i boendet skall handläggas med särskild skyndsamhet. En domstol kan besluta att en dom i ett stömingsmål får verkställas även om domen inte har vunnit laga kraft. Om målet överklagas kan överinstansen omedelbart besluta att vidare åtgärd för verkställighet inte får äga rum. En liknande ordning bör enligt vår mening införas för hyresnämndernas avgöranden i stömingsärenden. En avhysning kommer då inte att kunna fördröjas bara genom att hyresnämndens avgörande överklagas. Det kan här tilläggas att vi föreslår en ändring i nämndlagen som innebär att hyresnämnden skall lämna upplysning om att bostadsdomstolen kan besluta om inhibition 21 § andra stycket nämndlagen. För att ett mål eller ärende som rör störningar skall kunna avgöras måste vissa handlingar delges hyresgästen. Delgivningen skall ske enligt delgivningslagens bestämmelser. Det kan ta lång tid innan hyresgästen blir delgiven. Del givningssvårigheter kan alltså medföra att handläggningstidema vid kronofogdemyndighet och hyresnämnd blir långa. Under den tiden kan de boende bli utsatta för påfrestande störningar. Här bör uppmärksammas att det genom en lagändring, som trädde i kraft den 1 februari 1991, har införts bestämmelser om förenklad delgivning lagen 19901410 om ändring i delgivningslagenl970428. Lagändringen innebär att kravet på bevis om att delgivning har skett slopas i vissa fall. Förenklad delgivning får dock inte användas i fråga stämningsansökom ningar eller andra handlingar varigenom mål eller ärenden anhängiggörs. Det betyder att ett avhysningsförfarande kan dra ut tiden därför att det tar tid att på normalt sätt delge den störande hyresgästen själva ansökan om avhysning. Man kan emellertid av principiella skäl inte ge avkall på kravet att åtminstone ansökan om avhysning skall delges hyresgästen så att det finns en garanti för att hyresgästen vet om att hans hyresrätt står spel. Av rättssäkerhetsskäl

104 Störningariboendet SOU 1991 86

anser vi alltså att ytterligare förenklingar av delgivningsbestämmelsema inte bör ske.

Ändringen av delgivningslagen bör dock i någon mån kunna bidra till att

minska delgivningssvårighetema i stömingsärenden. Det finns emellertid ändå all anledning att framhålla vikten av att de myndigheter som har att handlägga del givningsfrågor beaktar att frågor om störningar i boendet skall handläggas med särskild skyndsamhet.

SOU 1991 86 105

4 Förbudet i särskild

hyreslagen mot

för överlåtelse till

ersättning av hyresrätt

bostadslägenhet

I detta avsnitt behandlar vi bl.a. den situationen att en hyresgäst byter bostad med en villaägare och får förvärva villan till ett lägre pris än han skulle ha behövt betala om han inte lämnat hyresrätten i byte. Vidare behandlar vi frågan om det skall bli straffbart att ta emot särskild ersättning för att ett bostadshyresforhållande skall upphöra. Vi lämnar dock inte något förslag till ändring av straffbestämmelsen i 12 kap. 4 § 65 § nuvarande hyreslagen.

4.1 Utgångspunkten för bedömningen

av

villabytesfallen

Enligt hyreslagen är det straffbart att uppsåtligen ställa upp villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägenhet eller överlåtelse av hyresrätten till en sådan lägenhet. Straffet är böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall dock inte dömas till straff. Är brottet grovt skall dömas till fängelse i högst två år. Otillåtna villkor är ogiltiga och den som ställt upp villkoret är skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot 2 kap. 2-4 §§ och 12 kap. 4-6 §§; 65 § nuvarande hyreslagen. Syftet med bestämmelserna är att hindra att en hyresvärd eller hyresgästgenom att begära ersättning utöver hyran bereder sig vinning av att någon -

behöver eller av annan anledning önskar överta en bostadslägenhet se prop.

197323 s. 143 ff och prop. 197778175 s. 138 ff. Den som lämnar ersättning för att få hyresrätten till en bostadslägenhet gör sig inte skyldig till något brott. Det har nämligen inte ansetts lämpligt att göra även förvärv av hyresrätt mot ersättning straffbart, eftersom detta skulle kunna leda till att olagliga lägenhetsaffärer över huvud taget inte polisanmäls

se prop. 197778l75 s. 140.

Vi har tagit fram uppgifter om antalet lagföringar för brott mot 65 § nuvarande hyreslagen. Uppgifterna finns i bilaga 5. Det har blivit allt vanligare att byte av bostad sker mellan hyresgäster och dem som bor i villa eller bostadsrätt. Det är allmänt känt att det förekommer att hyresgästen förvärvar villan eller bostadsrätten till ett lägre pris än han skulle ha behövt betala om han inte lämnade hyresrätten i byte. I det följande exemplifieras den situationen med ett villabytesfall, dvs. ett byte av bostad

106 Ersättning för hyresrätt SOU 1991 86

mellan hyresgäst och villaägare. Vad som sägs gäller emellertid i prinen en cip oavsett om hyresgästen vid bytet förvärvar fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt. Det är alltså straffbart att uppsåtligen ställa upp villkor om särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägenhet. En fråga som har aktualiserats är om hyresgästen i ett villabytesfall gör sig skyldig till ett straffbart forfarande. Detta kommer att behandlas i det följande. Frågan om hyresgästen i ett villabytesfall med stöd av bestämmelserna i 12 kap. 8 § 35 § nuvarande hyreslagen kan få hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen av hyresrätten kommer däremot att tas upp i avsnittet om byte av

bostad se avsnitt 7.

Utgångspunkten för bedömningen av ett villabytesfall måste enligt vår mening vara att hyresgästen inte skall få tjäna pengar på att överlåta sin hyresrätt. Villabytesfallen kan visserligen sägas främja rörligheten på bostadsmarknaden. Det äldre paret som vill sälja villan och flytta till en lägenhet får större chanser att förverkliga sina önskemål. Samtidigt bereds det unga paret ökade ekonomiska möjligheter att förverkliga drömmen om ett eget hem. I viss mening båda får vad de vill. Å andra sidan måste kan man säga att parter också beaktas att hyresgästen det unga paret i exemplet- inte har betalat något för hyresrätten. I själva verket gör hyresgästen ett slags obehörig vinst, om hyresrätten kan verka som en prisreduceringsfaktor. Enligt våra direktiv skall vi inte överväga några jämkningar i bruksvärdessystemet. Vi har alltså att utgå från att det systemet skall bestå. Under sådana omständigheter blir det viktigt att hålla fast vid principen att en hyresrätt inte får värderas i pengar och att en hyresgäst inte skall få tjäna pengar på att överlåta sin hyresrätt. Därvid bör det inte göras någon skillnad på det fall att hyresgästen får eller får köpa egendom till ett nedsatt pris. pengar

4.2 En dom från högsta domstolen

En första fråga är hur de nuvarande reglerna tillgodoser den angivna utgångspunkten för bedömningen av Villabytesfallen. Av stort intresse är därvid en dom från högsta domstolen den 12 juli 1990 NJA 1990 s. 412. Omständigheterna i målet, som gällde återbetalning av vederlag för överlåtelse av hyresrätt, var Följande. A ägde en andel i en bostadsförening. Andelen avsåg en viss bostadslägenhet. Enligt ett värderingsintyg hade andelen i maj 1983 ett uppskattat forsäljningsvärde på 650 000 kr; detta angavs ligga mellan 630 000 och 670 00 kr. I slutet år 1983 sålde A andelen till B och C för 550 000 kr. av Ett villkor för försäljningen var att A fick överta hyresrätten till Bzs lägenhet. Detta villkor uppfylldes.

SOU 1991 86 Ersättning för hyresrätt 107

A yrkade vid domstolarna att B och C skulle förpliktas att solidariskt till henne betala 650 000-550 000 100 00 kr jämte ränta. I högsta domstolen åberopade A som enda grund för sin talan att skillnaden mellan det marknadsmässiga priset och det avtalade priset på andelen i bostadsföreningen måste anses utgöra vederlag for överlåtelsen av hyresrätten. Högsta domstolen förstod Azs talan så att redan det förhållandet att en sådan skillnad förelåg skulle innebära att B och C uppställt villkor om särskilt vederlag för hyresrättens överlåtelse. B och C bestred käromålet. - Högsta domstolen uttalade att förbudet mot att uppställa villkor om särskild ersättning for överlåtelse av hyresrätt gäller vid byten av det slag som målet avsåg. För att 65 § hyreslagen skall kunna tillämpas vid sådana byten måste emellertid utredas hur mycket köparen skulle ha betalat, om inte hyresrätt lärnnats i byte. Endast när köpeskillingen för bytesobjektet klart understiger detta belopp borde enligt domstolen återbetalningsskyldighet komma i fråga. Vid prövningen av Azs talan ansåg högsta domstolen att enbart uppgifterna om det uppskattade försäljningsvärdet inte utgjorde tillräcklig grund för att fastslå att särskilt vederlag utgått för hyresrätten. Med hänsyn härtill kunde Ars talan inte vinna bifall. En ledamot av högsta domstolen var skiljaktig beträffande motiveringen. Han ansåg att A inte hade styrkt att hyresrätten överlåtits mot vederlag eftersom någon utredning om hyresrättens värde inte hade förebragts i vidare mån än att det påståtts motsvara skillnaden mellan bostadsrättens värde enligt värderingsintyget resp. enligt parternas avtal.

4.3 Ingen ändring av straffbestämmelsen

4.3.1 Villabytesfallen

I domen slås alltså fast att förbudet mot att uppställa villkor om särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätt gäller vid byten. Det måste emellertid utredas hur mycket hyresgästen skulle ha betalat för en villa om inte hyresrätten lärnnats i byte. Av domen följer att det bara är när köpeskillin för villan klart understiger detta belopp ett straffbart förfarande kan föresom ligga. Förbudet mot särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätt gäller alltså vid byten. Det betyder att det redan enligt gällande rätt finns sanktioner mot en hyresgäst som gör sig betalt för sin hyresrätt när han köper villa och en lämnar hyresrätten i byte. Den hyresgästen kan nämligen straffas och bli skyldig att betala tillbaka ersättningen för hyresrätten. Den nuvarande regleringen av villabytesfallen tillgodoser således den av oss angivna utgångspunkten för bedömningen av villabytesfallen, dvs. att hyresgästen inte skall få tjäna pengar på att överlåta sin hyresrätt. Enligt vår

108 Ersättning för hyresrätt SOU 1991 86

mening är det också tillfredsställande att det genom prejudikatet har dragits tydligare gräns mellan vad som är tillåtet och inte tillåtet i ett villaupp en bytesfall. Den osäkerhet som har rått om detta bör därmed till stor del vara undanröjd. Det kan emellertid inte bortses ifrån att det även efter högsta domstolens dom kvarstår vissa frågor villabytesfallen. Detta gäller framför allt frågor om om den bevisning som kan behövas för att utreda hur mycket köparen skulle ha betalat, inte hyresrätt lämnats i byte och frågan om när köpeskillingen om för villan klart understiger detta belopp. I fråga bevisningen bör till en början uppmärksammas att bara högsta om domstolens minoritet och alltså inte dess majoritet- gjort uttalanden beträffande utredning hyresrätts värde. Vidare kan följande sägas om bevisom en ningen i ett villabytesfall. Den som påstår att ett brott mot hyreslagen har begåtts har bevisbördan för detta. Beviskravet torde ställas högt eftersom det är fråga är om en brottslig gärning och eventuellt därtill knuten civilrättslig ogiltighet. Hyresgästen kan naturligtvis uppge att han skulle ha betalat ett högre pris för villan om hyresrätten inte lämnats i byte. Att han skulle ha betalat ett högre pris kan också framgå annat sätt, t.ex. genom uppgifter från en fastighetsmäklare om törhandlingarna mellan parterna. I många fall synes det dock kunna bli svårt att utreda hur mycket hyresgästen, som i egenskap av part i målet har ett eget intresse i saken, skulle ha betalat om han inte lämnat en hyresrätt i byte. Detta kan t.ex. vara en situation som aldrig har varit aktuell. Uppgifter villans marknadsvärde kan åberopas till stöd för att hyresom gästen skulle ha betalat ett visst högre belopp för villan utan byte. Vad som i ett visst fall är marknadsvärdet för en villa kan det vara svårt att närmare precisera. Olika sakkunniga kan ha skilda uppfattningar i frågan. Det kan inträffa att man inte kan dra någon mer bestämd slutsats än den att marknadsvärdet ligger mellan två belopp. Eftersom åklagaren resp. förvärvaren av hyresrätten den förre villaägaren har bevisbördan ligger det i sådana situationer nära till hands att utgå från det lägre beloppet. Sedan finns ytterligare en komplikation. Marknadsvärdet på en fastighet motsvarar det mest sannolika utfallet, om fastigheten bjuds ut till försäljning med äganderätt på den öppna marknaden dvs. utan något krav på byte till hyreslägenhet. Det är inte utan vidare givet att just den aktuelle villasäljaren skulle ha lyckats sälja villan till marknadsvärdet, om han inte hade ställt upp något krav på byte. Och det är inte heller klart vad den aktuelle hyresgästen i en sådan situation skulle ha betalat för villan. Denne behöver inte agera som en förståndig köpare på villamarknaden. Ytterligare en synpunkt är att det kan förhålla sig så att hyresgästen, trots att han får köpa villan till ett pris långt under marknadsvärdet, inte skulle ha betalat mera i det fall att någon hyresrätt inte lämnats i byte. Hyresgästen kanske helt enkelt redan har betalat så mycket som hans ekonomi tillåter.

SOU 1991 86 Ersättning för hyresrätt 109

Av det sagda torde framgå att det kvarstår frågor om bevisningen i ett nu villabytesfall. En fråga också kvarstår är när köpeskillingen för villan skall anses som klart understiga det belopp hyresgästen skulle ha betalat för villan om hyresrätten inte lämnats i byte. Hur stor denna skillnad måste vara har högsta domstolen inte utvecklat. Det är alltså fortfarande inte helt klarlagt när hyresgästen i ett villabytesfall kan straffas. Av den anledningen har vi övervägt nya regler för villabytesfallen. Ett syfte med dessa överväganden har naturligtvis också varit att försöka komma till rätta med de tidigare berörda bevissvårigheterna. Vi har övervägt om straffbestämmelsen i hyreslagen kan ersättas med en civilrättslig reglering. Denna skulle kunna innehålla en presumtionsregel som knöt an till, dels villapriset dels villans marknadsvärde. Under vissa förutsättningar skulle det kunna presumeras att parterna i ett villabytesfall har avtalat ett pris för överlåtelsen hyresrätten. Vid utformningen av en sådan preav sumtionsregeln måste emellertid bl.a. hänsyn tas till de osäkerhetsfaktorer som föreligger när det gäller att bestämma en villas marknadsvärde. Vi har funnit att ett regelsystem av antytt slag är svårt att utforma och blir komplicerat. Det finns vidare en risk för att regleringen uppfattas som en legalisering av att hyresgästen i ett villabytesfall gör sig betalt för sin hyresrätt. Det skulle också påtaglig nackdel om den moralbildande och vara en brottsavhållande effekt som en straffbestämmelse har går förlorad. Enligt vår mening är det inte någon framkomlig väg att införa nya civilrättsliga regler for villabytesfallen. Mot denna bakgrund anser vi att villabytesfallen inte bör föranleda någon lagändring. Det har inte heller i övrigt framkommit något skäl att ändra straffbestämmelsen i hyreslagen. Vi lämnar följaktligen inte något förslag till ändring bestärnmelsen. Det betyder att vidare rättspraxis får avvaktas beträfav fande de kvarstående frågorna om villabytesfallen.

4.3.2 Ersättning för att ett bostadshyresförhållande skall upphöra Vi har att överväga om det straffbara området enligt 12 kap. 4 § 65 § nuvarande hyreslagen bör utvidgas så att det också blir straffbart att ta emot särskild ersättning för att ett bostadshyresförhållande skall upphöra. Bakgrunden till detta främst att det, i syfte att nå skattemässiga fördelar, föresynes vara kommit sådana ersättningar vid metod för ombildning av hyresrätt till en bostadsrätt. Om metoden de avsedda skattemässiga fördelarna kan detta angripas ger genom skatterättsliga åtgärder. Metoden väcker därför enligt vår mening frågor snarare av skatterättslig än straffrättslig natur. Rent principiellt kan näm-

110 Ersättning för hyresrätt SOU 1991 86

ligen sägas att en straffsanktion inte bör användas om frågan kan regleras på bättre sätt, t.ex. genom skatterättsliga regler. Vad det nu är fråga om är att en hyresgäst får ersättning för att hyresförhållandet skall upphöra. Vi anser att det också finns andra omständigheter som talar emot att straffbelägga sådana förfaranden. För att straff skall tillgripas bör det till en början fordras att det gäller lagöverträdelser som medför verklig skada eller fara för samhället eller enskild. De aktuella förfarandena kan knappast anses så klandervärda att en kriminalisering är nödvändig. Vidare kan en kriminalisering träffa förfaranden som det inte finns någon anledning att ingripa emot, t.ex. att en hyresvärd och en hyresgäst i en tvist ingar en förlikning som innebär att hyresgästen mot ersättning avstår från hyresrätten. En straffbestämmelse torde också få svårt att slå igenom i det allmänna rättsmedvetandet. Detta gäller särskilt som den situationen kan uppkomma att hyresgästen straffas och blir av med både sin lägenhet och den ersättning han fått, medan hyresvärden som inte straffas får tillbaka ersättningen och får - en lägenhet ledig. Det kan slutligen förutses betydande svårigheter med att upptäcka och utreda brotten. Vi anser alltså att det straffbara området enligt 12 kap 4 § 65 § nuvarande hyreslagen inte bör utvidgas.

SOU 1991 86 111

5 Avstående från

besittningsskydd

Vi föreslår att slopar nuvarande lagregler om verkan av särskilda man överenskommelser avstående från besittningsskydd till bostadsom lägenheter. Enligt vårt förslag kommer bostadshyresgästens besittningsskydd att kunna prövas i efterhand enligt förlängningsreglema i 15 kap. 2 § 46 § nuvarande hyreslagen. Vidare föreslår vi ändringar i förlängningsreglema, bl.a. en särskild bestämmelse for andrahandsuthyming. Vårt förslag medför att bestämmelserna om bostadshyresgästens besittningsskydd får större genomslagskraft i praktiken. En prövning besittningsskyddet enligt förlängningsreglema vilar nämligen på ett av säkrare underlag än den mycket summariska förhandsprövning som nu görs överenskommelse om avstående från besittningsskydd av om en skall godkännas. Förslaget minskar därför risken För att hyresgäster lider rättsförluster. Vid korttidsuthyming kommer hyresvärdama alltjämt att kunna försäkra sig att en hyresgäst blir skyldig att flytta vid hyrestidens om utgång. Vi föreslår också regler för att påskynda det rättsliga förfarandet. Med hänsyn till detta och ändringarna i förlängningsreglema bör det inte uppstå någon större risk för att i och för sig tillgängliga lägenheter undandras från bostadsmarknaden. Hyresnämndema kommer enligt förslaget inte längre att belastas med ärenden om avståenden från besittningsskydd till bostadslägenhet. Vi föreslår inte några ändrade regler avstående från besittningsom skydd till lokaler.

5.1 Avstående från besittningsskydd till

bostadslägenheter

5.1.1 De nuvarande förhållandena

De flesta bostadshyresgäster har enligt hyreslagen ett direkt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet, om hyresvärdens uppsägning är otillräckligt grundad. inskränkningar i besittningsskyddet görs på två sätt. Vissa inskränkningar har formen av generella begränsningar besittningsskyddsbestämmelsemas tillämpningsområde av 15 kap. 1 45 § första stycket nuvarande hyreslagen medan andra inskränkningar tas som grunder som i det enskilda fallet bryter det beupp

1 12 Avstâendefrdn besittningsskydd SOU 1991 86

sittningsskydd som hyresgästen är tillförsäkrad 15 kap. 2 46 § nuvarande hyreslagen. En hyresvärd och en hyresgäst kan i en särskilt upprättad handling komma överens om att hyresavtalet inte skall vara förenat med besittningsskydd. Träffas en sådan överenskommelse innan hyresförhållandet har vant längre än nio månader i följd, måste överenskommelsen godkännas av hyresnämnden för att den skall vara giltig 45 § andra stycket nuvarande hyreslagen. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten har sin bostad i lägenheten när en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon bara om man eller hon godtagit den 45 § andra stycket sista meningen nuvarande hyreslagen. Följden av att det finns en godkänd eller en annat sätt gällande överenskommelse om avstående från besittningsskydd är att hyreslagens besämmelser om rätt till förlängning av hyresavtalet inte gäller för hyresförhlllandet. Detta innebär att hyresförhållandet upphör när hyrestiden går till ända- naturligtvis under förutsättning att uppsägning har skett när sådan är föreskriven och att någon prövning av frågan om rätt till förlängning hyresavzalet inte av kan ske vid hyresnämnden. I stället får hyresvärden vända sig till domstol för att få till stånd en avhysning, om hyresgästen vägrar att flytta. I dett avhysningsförfarande kan hyresgästen på avtalsrättslig grund göra invändning om att överenskommelsen om avstående från besittningsskydd inte galler mot honom. Skulle invändningen godtas av domstolen, måste hyresvärden normalt göra en ny uppsägning och hänskjuta ärendet till hyresnämnden. Det ankommer parterna själva att utforma överenskommelsen on avstående från besittningsskydd. För att underlätta handläggningen ärendena av har hyresnämndema gemensamt låtit framställa fonnulär för avståerdeavtal. Formuläret kan fås gratis hos hyresnämndema. Andra formulär förecommer också på marknaden. I hyresnärnndemas formulär finns det förtryckt en överenskommelse om avstående från besittningsskydd samt ansökan till hyresnärnnden att goden känna överenskommelsen. Denna gäller enligt formuläret endast on hyresavtalet upphör inom tre år från tillträdesdagen. I formuläret är också följande förtryckt. Vi kommer härmed överens om att hyresgästen -ema inte skal ha rätt till förlängning av hyresavtalet, om avtalet skall upphöra på grund av att D uthyraren åter skall bosätta sig i lägenheten D den villa eller bostadsrättslägenhet uthymingen skall som avser säljas eller användas som bostad av uthyraren D huset skall rivas eller undergå större ombyggnad

På baksidan av formuläret finns en information avstående frå besittom ningsskydd. Där sägs beträffande tidsbegränsningen överenskommelsen av bl.a. att det inte finns något som hindrar att parterna när den tidigare träffade

SOU 1991 86 Avstáendefrån besittningsskydd 113

överenskommelsen löper ut träffar en ny överenskommelse om avstående från besittningsskydd. I de fall hyresvärden och hyresgästen har använt hyresnämndemas formulär och fyllt i detta enligt anvisningarna, godkänns avtalet om avstående från besittningsskydd regelmässigt utan att ansökan kommuniceras med hyresgästen. Någon reell prövning av ärendet görs inte; nämnden begränsar sig till att konstatera att nämndformuläret är korrekt ifyllt. I andra fall kan hyresnänmden behöva kontakta parterna för att få ytterligare upplysningar eller för att få till stånd en justering av överenskommelsen. I tveksamma fall kan hyresnämnden behöva hålla en muntlig förhandling med parterna närvarande. Situationen är ovanlig och blir aktuell främst i fråga om lokaler. Hyresnämnden kan bara godkänna eller vägra godkänna en överenskommelse i det skick som parterna slutligt enats om. Nämnden kan således inte godkänna överenskommelsen med egna tillägg eller justeringar. Antalet ärenden om avstående från besittningsskydd i hyresnämndema är mycket stort. Enligt domstolsverkets statistik avgjordes under år 1990 sammanlagt 26 184 sådana ärenden. Detta motsvarade 48,2 % av samtliga ärenden som nämnderna avgjorde det året. De flesta ärendena om avstående från besittningsskydd gällde bostadshyresavtal, närmare bestämt 24 455 ärenden eller 45,0 % av samtliga hyresnämndsärenden. Uppgifter om antalet ärenden om avstående från besittningsskydd hos hyresnämndema under åren 1977-1990 finns i tabell

Tabell Antal ärenden om avstående från besittningsskydd samt totala antalet ärenden hos hyresnämndema åren 1977-1990.]

Avgjordamkomna Ärenden avstående från besittningsskydd om

1 Källa Domstolsverket 2 1977-1981 inkomna ärenden 1982-1990 avgjorda ärenden

114 Avstdendefrân besittningsskydd SOU 1991 86

5.1.2 Besittningsskyddet skall kunna prövas Vi att bostadshyresgästemas besittningsskydd är av så central betydelse anser att det inte kan komma i fråga att ge parterna en generell möjlighet att fritt träffa avtal avstående från besittningsskydd. Däremot kan det övervägas om att avståendeavtal under vissa förutsättningar skall få gälla utan särskild prövning. Detta skulle kunna gälla avtal som ingåtts sedan hyresförhållandet varat en viss tid eller sedan besittningsskydd uppkommit för hyresgästen. En annan möjlighet är att parterna i vissa i lag angivna fall skulle få fritt avtala om avstående från besittningsskydd. Den nuvarande möjligheten att vid hyresförhållanden som varat längre än nio månader i följd ingå ett avståendeavtal utan hyresnämndens godkännande utnyttjas såvitt känt i liten omfattning. Denna niomånadersregel enligt 45 § andra stycket nuvarande hyreslagen var vid besittningsskyddsreglemas tillkomst år 1969 kopplad till den dåvarande generella bestämmelsen i första stycket att besittningsskydd inte gällde för hyresförhållanden som varat högst nio månader i följd. Sedan detta generella undantag slopats genom lagändring år 1974, framstår niomånadersregeln föga rationell. Det saknas alltså som anledning att i fortsättningen ha olika regler om avståenden från besittningsskydd beroende på hyresförhållandet varat längre eller kortare tid än nio om månader. Här bör också nämnas den nuvarande möjligheten att få ett avståendeavtal godkänt av hyresnämnden. En följd av det är nämligen att det finns åtskilliga hyresgäster saknar besittningsskydd när hyresförhållandet varat i nio som månader. Niomånadersregeln medför att dessa hyresgäster kan ha svårt att gentemot hyresvärden ta tillvara sina intressen. Hyresgästen kan ställas inför alternativen att antingen ingå ett för honom oförmånligt avståendeavtal som ersätter det hyresnämnden godkända eller flytta vid hyrestidens utgång. av Även detta är ett skäl att slopa niomånadersregeln i 45 § andra stycket nuvarande hyreslagen. Det kunde övervägas att ersätta niomånadersregeln med en bestämmelse som medger att en hyresgäst som har besittningsskydd får avtala bort det. En sådan ordning skulle emellertid från principiell synpunkt vara oförenlig med grundtanken att besittningsskyddet för bostadshyresgäster har en social skyddskaraktär. Ingen bostadshyresgäst bör i förväg kunna avsäga sig rätten att få till stånd en prövning av om det är skäligt att han skall tvingas lämna sin lägenhet. En avtalsfrihet av antytt slag skapar också risk för rättsförlust geatt hyresgästen alltför lättvindigt skriver under ett avståendeavtal. Vi nom att den diskuterade avtalsfriheten skulle medföra att den sociala anser nu skyddslagstiftningen besittningsskydd inte skulle bli heltäckande och om effektiv. Det bör därför inte heller komma i fråga att ge parterna en generell möjlighet att fritt träffa avståendeavtal sedan besittningsskydd uppkommit.

SOU 1991 86 Avstdende från besittningsskydd 115

Det står emellertid klart att hyresgästerna i vissa situationer normalt inte bör ha rätt till någon förlängning av sitt hyresavtal utan att de skall flytta när hyrestiden går ut. Som exempel kan nämnas kortvariga andrahandsuthyrningar och uthymingar inför en nära förestående rivning eller ombyggnad. Den kan övervägas om man i sådana situationer kan låta överenskommelser om avstående från besittningsskydd gälla utan godkännande. Även sådan lösning torde dock förenad med alltför risker för en vara stora rättsförluster för hyresgästerna. Det kan antas att hyresgästerna ofta kommer att sakna kunskap om överenskommelsens innebörd och rättsverkningar. Risk föreligger också för att hyresvärdar använder sig avståendeavtal trots av att situationen inte är den som förutsatts i lagen, ett förhållande hyressom gästerna inte kan kontrollera. Som exempel kan andrahandsnämnas att en uthyrning sker inte endast tillfälligt utan närmast ett led i långvarig som en uthyrning eller att planerna på rivningombyggnad är mycket vaga. Ett krav på tidsbegränsning av överenskommelsema torde inte undanröja risken för rättsförluster. Vi anser alltså att det inte bör finnas någon möjlighet att fritt avtala om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet. I stället skall besittningsskyddet kunna prövas.

5.1.3 Prövning av besittningsskyddet, inte i förhand, utan i efterhand

Bostadshyresgästens besittningsskydd skall alltså kunna prövas. Detta kan ske antingen i samband med att hyresavtalet ingås genom att hyresnämnden godkänner ett avtal om avstående från besittningsskydd eller först när - en avflyttning aktualiseras genom en forlängningstvist inför hyresnämnden. - Frågan är således om prövningen av besittningsskyddet, i de fall det blir aktuellt, bör ske i förhand eller i efterhand. En riktpunkt för tillämpningen av bestämmelsen om hyresnärnndens godkännande finns i förarbetena prop. 196891 Bihang A s. 89 ff. Departementschefen säger där att ett avtal om avstående från besittningsskydd till en bostadslägenhet alltid bör godkännas, om förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till förlängning av hyresförhållandet. Vid bedömningen av om ett avståendeavtal bör godkännas skall alltså ledning hämtas från förlängningsreglema. Det betyder att redan enligt gällande rätt bör en prövning av besittningsskyddet i förhand och i efterhand i princip ge samma resultat. Detta förutsätter dock naturligtvis att prövningama håller ungefär samma kvalitet. Den prövning som hyresnämndema för närvarande gör i fråga om överenskommelser om avstående från besittningsskydd är av ytterst summarisk

116 Avstdende från besittningsskydd SOU 1991 86

karaktär. Den är normalt helt inriktad på en formell granskning av att avståendeavtalet innehåller vissa uppgifter. Hyresnärnnden utgår från att parterna har lämnat riktiga uppgifter i ärendet och att förhållandena är sådana som förutsätts för ett godkännande. Som exempel kan nämnas att det inte sker någon kontroll från hyresnämndens sida av att en andrahandsuthyming verkligen är av tillfällig och kortvarig karaktär eller av att planerna på rivning eller ombyggnad är tillräckligt aktuella. För att reducera de risker som är förenade med ett sådant summariskt förfarande tidsbegränsas avståendeavtalen. Det är emellertid att märka att det inte heller undersöks under vilka förhållanden överenskommelsen har ingåtts, t.ex. om hyresgästen behärskat svenska språket eller eljest förstått innebörden av överenskommelsen. En mer omfattande hyresnänmdsprövning får anses svår att genomföra med hänsyn till mängden av ärenden. Att en prövning av detta slag är förenad med risker från rättssäkerhetssynpunkt är uppenbart. Parterna förleds att tro att hyresnärnnden har gjort en allsidig prövning av avtalet samt att detta är invändningsfritt och skall ha full giltighet när det åberopas av hyresvärden. Att hyresgästen på avtalsrättslig grund kan göra invändningar mot avtalet och få detta ogiltigförklarat eller jämkat av domstol är föga känt. Ett system med prövning i förhand försvårar också möjligheterna för hyresgästen att åberopa omständigheter som han får kännedom om eller som har inträffat efter det att överenskommelsen godkändes, t.ex. ändrade rivningsplaner. Av det sagda framgår enligt vår mening att det är svårt för hyresnärrmdema att göra en meningsfull prövning av besittningsskyddet redan när hyresavtalet ingås. En prövning av besittningsskyddet i förhand har emellertid för hyresvärden den fördelen att han redan då får ett besked i besittningsskyddsfrågan. Det är naturligtvis viktigt att besittningsskyddsreglema utformas så att hyresvärdar inte avhåller sig från att hyra ut lägenheter av rädsla för att inte kunna starta en rivning eller en ombyggnad i tid eller för att inte själv kunna flytta tillbaka till lägenheten en viss dag. Här bör till en början framhållas att det nu gått ungefär 20 år sedan reglerna om hyresgästens besittningsskydd reformerades. Den rättspraxis som utbildats under den tiden ökar naturligtvis parternas möjligheter att förutse följderna av de avtal de ingår. I det följande kommer vi också att behandla särskilda klausuler ett hyresavtal som kan beaktas fullt ut i en förlängningstvist. Vi föreslår vidare en särskild och för hyresvärden mer förmånlig förlängningsregel för andrahandsuthyrningar. Slutligen föreslår vi regler för ett snabbare förfarande vid hyresnärnndema. Trots det som nyss sagts finns det en viss risk för att vårt förslag medför att hyresvärdar avhåller sig från att hyra ut lägenheter. Skälen för att införa en prövning av besittningsskyddet i efterhand har emellertid en sådan tyngd att den nämnda risken inte bör hindra

SOU 1991 86 Avstdendefrdn besittningsskydd l 17

en sådan lagändring. Det finns dock anledning att fortsättningsvis vara observant om hyresvärdar avhåller sig från att hyra ut lägenheter. En ytterligare fråga är om ett system med prövning av besittningsskyddet i efterhand kommer att medföra att antalet förlängningstvister i hyresnämndema ökar. Det bör då framhållas att vårt förslag inte lägger något hinder i vägen för att parterna i hyreskontraktet tar in bestämmelser om ändamålet med uthyrningen och förutsättningarna för den. Parterna kan t.ex. ta en bestämmelse i kontraktet som klargör att huset skall rivas eller byggas om och att uthyrningen bara avser tiden fram till dess lägenheten måste evakueras inför förestående rivnings- eller ombyggnadsarbete. Från hyresvärdens synpunkt är det viktigt att en sådan klausul förs in i avtalet, eftersom det får betydelse vid den prövning som senare kan aktualiseras i en eventuell förlängningstvist. Klausulen kan också få praktisk betydelse i andra hänseenden. Parterna är naturligtvis inställda på att följa ingångna avtal. Har dessa utformats på ett klart och entydigt sätt med användande av vissa standardklausuler finns det knappast skäl att befara att hyresgästeri någon stöne utsträckning skulle välja att inleda en förlängningstvist i hyresnämnden. Skulle det däremot under hyrestiden uppstå tvekan om huruvida förutsättningarna för ett korttidsavtal är uppfyllda, t.ex. därför att någon rivning aldrig har varit aktuell eller därför att den uppgivna andrahandsuthymingen i själva verket är en uthyrning av fastighetsägaren genom bulvan, kan de nya reglerna medföra en ökning av förlängningstvistema. Detta är i så fall en följd av att de nya bestämmelserna om efterhandsprövning på ett effektivare sätt tillgodoser bostadshyresgästernas sociala skyddsbehov. Mot denna bakgrund framstår det som lämpligast att förlägga prövningen av besittningsskyddet till den tidpunkt när avflyttning aktualiseras och då inom ramen för en vanlig förlängningstvist Hyresnämnden har då ett säkrare underlag för sin bedömning. En prövning i efterhand ger alltså bättre garantier för materiellt riktiga beslut. Från rättssäkerhetssynpunkt är alltså en prövning i efterhand mycket mer betryggande än den nuvarande ordningen med en förhandsprövning av summarisk karaktär. Det kan inte heller bortses ifrån att avståendeärendena, som framgår av tabell ökat år från år och nu utgör ungefär hälften av hyresnämndemas samtliga ärenden. Vi anser att hyresnämndemas resurser i alltför stor utsträckning tas i anspråk för avståendeärendena, Även detta talar för ett system med prövning av besittningsskyddet i efterhand. Vi föreslår alltså att bestämmelserna om avståendeavtal slopas helt samt att en prövning av bostadshyresgästens besittningsskydd skall ske i efterhand. Detta för med sig att hyresnämndema befrias från uppgiften att pröva om avståendeavtal beträffande bostadslägenheter skall godkännas. I det följande avsnitt 5.1.5 kommer hyresnämndens efterhandsprövning att beröras närmare.

l 18 Avståendefrân besittningsskydd SOU 1991 86

5.1.4 Snabbare förfarande vid hyresnämnden Det är viktigt att hyresvärdarna kan få till stånd ett snabbt avgörande av besittningsskyddsfrågan och att hyresgästerna inte ges möjlighet att fördröja förfarandet genom invändningar i förhalningssyfte. Det brukar framhållas att det nuvarande systemet med godkända överenskommelser om avstående från besittningsskydd ger hyresvärdarna möjlighet att vända sig till domstol och där få till stånd ett snabbare avhysningsförfarande än vad som skulle vara fallet om de behövde ta upp avhysningsfrågan i en förlängningstvist inför hyresnämnd. Påståendet är med nuvarande processuella regler riktigt, dock endast under förutsättning att hyresgästen inte inför domstolen gör någon avtalsrättslig invändning med avseende avståendeavtalet. Görs en sådan invändning kan förfarandet i domstol bli väl så långvarigt som en besittningsskyddstvist i hyresnärnnden. Emellertid bör förfarandet vid hyresnärnnden kunna förändras så att det i klara fall blir lika förfarandet inför domstol och från den snabbt som - 1 januari 1992 inför kronofogdemyndighet. Hyresnämnden bör sålunda kunna bestämma att dess beslut om skyldighet för hyresgästen att flytta får verkställas omedelbart även om det överklagas, dock med möjlighet för bostadsdomstolen att meddela beslut om inhibition. Här bör nämnas att vi föreslår att hyresnärnnden skall lämna upplysning om att bostadsdomstolen kan besluta om inhibition 21 § andra stycket nämndlagen. Hyresnänmden bör också ha möjlighet att pröva vissa förlängningstvister utan sammanträde. Däremot framstår det som mindre lämpligt att begränsa fullföljdsrätten till bostadsdomstolen, eftersom de frågor som här kan bli aktuella många gånger kan sådant slag att ett prejudikat från överinstansen är värdefullt. vara av Förfarandereglema kommer närmare att beröras i specialmotiveringen till närrmdlagen. i

5.1.5 Närmare om efterhandsprövningen av besittningsskyddet

Allmänt Den prövning som hyresnärnnden gör i en förlängningstvist grundas i första hand på bestämmelserna i 15 kap. 2 § 46 § första stycket nuvarande hyreslagen. Där i tio punkter situationer när hyresgästen normalt inte har rätt anges till förlängning hyresavtalet. De flesta punkterna är uppbyggda så att det av först anges vilken situation som faller under bestämmelsen, t.ex. att huset skall rivas, och att det därefter att skälighetsbedömning skall ske, anges en dvs. att hyresvärdens och hyresgästens intressen skall vägas mot varandra. Den sista punkten utgörs av en s.k. generalklausul, som täcker in speciella

SOU 1991 86 Avstâende från besittningsskydd 119

situationer som inte kan preciseras i förväg. Synpunkter tillämpningen av bestämmelserna ges i förarbetena till lagstiftningen. Utgångspunkten för hyresnämndens prövning är innehållet i det hyresavtal som hyresvärden och hyresgästen har ingått. Det är parterna själva som, med beaktande av att vissa regler i hyreslagen är tvingande mot hyresvärden, gemensamt bestämmer omfattningen av och villkoren för upplåtelsen. Av ett skriftligt hyresavtal framgår således i regel vilket slag av lägenhet upplåtelsen avser t.ex. lägenhet i flerbostadshus eller i en- eller tvåfamiljsvilla, bostadsrättslägenhet, fritidsbostad, typen av upplåtelse förstahands- eller andrahandsupplåtelse samt tiden för upplåtelsen. Därutöver kan avtalet innehålla mer preciserade villkor som är anpassade just till den aktuella upplåtelsen. Det är viktigt att parterna bemödar sig om att noga ange de förutsättningar som skall gälla för upplåtelsen. Att en sådan precisering är förutsedd av lagstiftaren framgår bl.a. av uttalanden i anslutning till bestämmelserna om rivning i 15 kap. 2 § 4 46 § första stycket 3 nuvarande hyreslagen; prop. 1974150 s. 499. Om en hyresgäst har flyttat in i ett rivningshus med öppen blick för risken att behöva flytta och detta kommit till uttryck genom att avtalet innehåller en s.k. rivningsklausul, kan hyresgästen bli skyldig att flytta utan att det blir aktuellt med någon reell tillämpning av oskälighetsregeln i 15 kap. 2 § 4 46 § första stycket 3 nuvarande hyreslagen. Det bör ankomma på parterna själva att utforma hyresavtalet och därvid göra de preciseringar som de finner behövliga och som de är överens om. Av utredningsskäl är naturligtvis ett skriftligt hyresavtal att föredra framför ett muntligt. Utelämnade uppgifter och otydligheter i hyresavtalet slår tillbaka mot i första hand hyresvärden genom att en reell förlängningstvist kan uppstå i hyresnämnden. De situationer i vilka besittningsskyddet till följd av avtalsinnehållet normalt bör kunna vika och i vilka avståendeavtal i dag är vanligt förekommande avser uthymingar i samband med förestående rivning eller större ombyggnad, uthymingar av en- eller tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter samt andrahandsuthymingar jämför hyresnämndemas formulär. Vid dessa uthymingar kan avtalsklausuler som anger förutsättningarna för uthyrningen få verkan fullt ut i en förlängningstvist. I sådana fall skall det alltså inte ha någon betydelse vilket behov hyresgästen kan ha av lägenheten eller en ersättningslägenhet. Vi anser att de nuvarande bestämmelserna i 15 kap. 2-4 §§ 46 § nuvarande hyreslagen i stort sett är väl avvägda och ger möjlighet för ett system med prövning av besittningsskyddet i efterhand i dessa fall att fungera på ett tillfredsställande sätt. Vissa förändringar bör dock göras. Vi återkommer strax till det. Vi har erfarit att det förekommer att avståendeavtal ingås när kommuner hyr ut bostadslägenheter i andra hand till personer med missbruksproblem. Även i dessa fall bör avtalsklausuler som anger förutsättningarna för upplåtel-

120 Avstdende från besittningsskydd SOU 1991 86

sen få verkan fullt ut i en förlängningstvist. Kommunernas andrahandsuthymingar kommer närmare att beröras i specialmotiveringen till 15 kap. 2 Vårt förslag att slopa förhandsprövningen av besittningsskyddet ger oss också anledning att i det följande diskutera bestämmelserna i 15 kap. 7 § 47 § andra stycket nuvarande hyreslagen om make eller sambos rätt att överta hyresrätten samt i 15 kap. 15 § andra stycket 52 § första stycket nuvarande hyreslagen uppskov med flyttningen. Vi vill även framhålla om att det naturligtvis är olämpligt att hyreskontraktet i strid med besittningsskyddsreglema att förlängningsrätt inte föreligger. Ett sådant förbehåll anger kan missförstås och avhålla hyresgästen från en berättigad prövning inför hyresnänmden.

Rivning eller större ombyggnad Vad först gäller uthymingar av rivnings- eller ombyggnadslägenheter framgår av det ovan nämnda att det redan i dag förekommer att hyresavtalen innehåller rivnings-ombyggnadsklausuler. En sådan klausul beaktas i en förlängningstvist och medför i regel att hyresavtalet upphör i enlighet med uppsägningen. Det är dock att märka att en nvnings-ombyggnadsklausul inte kan åberopas hur länge helst. Har hyresförhållandet varat under en inte alltsom för kort tid och har hyresgästen kommit att uppfatta det som permanent förlorar klausulen sin betydelse och förlängningsfrågan får bedömas med bortseende från klausulen. För att en rivningsklausul skall godtas fordras vidare att rivningen någorlunda aktuell vid den tidpunkt när klausulen togs in i var hyresavtalet. Klausuler som tillkommit för säkerhets skull kan komma att lämnas utan avseende prop. 1974150 s. 499. Man kan alltså inte generellt säga att en rivningsklausul alltid skall ha den verkan att besittningsskyddet bryts. Bostadsdomstolen har prövat frågan om betydelsen av att bostadshyresavtal innehåller en rivningsklausul RBD 197619. Enligt domstolen skall därvid tidsfaktom, dvs. den tid under vilken ett hyresförhållande med rivningsklausul varat utan att klausulens tillämpning påkallats, tilläggas stor, men inte avgörande betydelse. Frågan i vad mån en rivningsklausul i ett visst fall bör frånkännas betydelse får bedömas utifrån en sammanvägning av samtliga föreliggande omständigheter. Om dessa sammantagna är sådana att hyresgästen får anses ha fått befogad anledning att uppfatta läget så att en tilllämpning av klausulen inte vidare är aktuell i hyresförhållandet och att detta därigenom kommit att bli likställt med en mera varaktig upplåtelse utan rivningsklausul, bör det enligt domstolen kunna bortses från klausulen i en förlängningstvist. Rivnings- och ombyggnadsfallen bör mot bakgrund av det anförda lösas inom ramen för nu gällande förlängningsregler. Föreligger en aktuell riv-

SOU 1991 86 Avstâendefrdn besittningsskydd 121

nings- eller ombyggnadssituation och har parterna gemensamt diskuterat och tagit in en rivnings-ombyggnadsklausul i hyresavtalet kan hyresnämnden med tillämpning av 15 kap. 2 § 4 eller 5 46§ första stycket 3 eller 4 nuvarande hyreslagen snabbt förlängningstvist till hyresvärdens fördel. avgöra en En rivningsklausul kan t.ex. ha följande lydelse Hyresgästen är medveten om att huset kommer att rivas inom en snar framtid och att hyresgästen därför vid uppsägning i anledning av rivningen är skyldig att flytta utan någon ersättningslägenhet.

En- eller tvdfamiljshus samt bostadsrätter

Uthymingar av lägenheter i en- eller tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter kan ske för såväl längre som kortare tid. Normalt torde det vara fråga om att en bostadsrättshavare eller en villaägare som själv bor i lägenheten hyr ut lägenheten med avsikt att återvända till den inom inte alltför avlägsen en framtid. Uthyrningama kan emellertid också vara satta i system av en bostadsrättshavare eller en villaägare som inte själv har bott i lägenheten eller villan. Förlängningstvister beträffande uthymingar av lägenheter i en- eller tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter behandlas i 15 kap. 2 § 7 46 § första stycket 6 och 6 a nuvarande hyreslagen. Bestämmelserna innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning, om upplåtaren har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Härmed avses främst de fallen att hyresvärden har ett befogat intresse av att själv förfoga över huset eller bostadsrättslägenheten för att bosätta sig där eller för att sälja huset eller bostadsrätten. I andra situationer har hyresgästen ett starkare besittningsskydd och blir förlängningsfrågan alltså föremål för en mer nyanserad bedömning. Här kan nämnas att bostadsdomstolen i ett fall, där uthyrningen av ett enfamiljshus ingick som ett led i en affärsmässigt bedriven verksamhet, ansett att intresseawägningen skulle ske enligt de principer som kommit till uttryck i 15 kap. 2 § 11 46 § första stycket 10 nuvarande hyreslagen; RBD 197827. Det är naturligt att parter som är överens om att ett hyresförhållande beträffande lägenheter i en- eller tvåfamiljshus eller bostadsrättslägenheter skall pågå under endast begränsad tid anger detta och anledningen härtill i hyresavtalet. Någon form av klausul bör således tas in i avtalet. Det finns anledning att upprepa att särskilt hyresvärden har ett intresse av att hyreskontraktet så utförligt som möjligt anger ändamålet med uthymingen och förutsättningarna för den. Om t.ex. en villa hyrs ut under den tid ägaren tjänstgör utomlands bör detta framgå av hyreskontraktet. Där bör också anges den tid utlandstjänstgöringen skall pågå. Om det finns anledning att räkna med att tjänstgöringstiden kan komma att förlängas är det lämpligt att också ange det.

122 Avstdendefrdn besittningsskydd SOU 1991 86

Det finns i dagsläget inte någon rättspraxis beträffande verkan av de nu behandlade klausulerna. Om det finns en klausul i hyresavtalet måste hyresgästen rimligen anses ha haft förutsättningarna för uthymingen alldeles klara för sig. Hyresvärdens intresse av att själv förfoga över huset eller lägenheten för att bosätta sig där eller för att sälja egendomen måste då rimligen väga mycket tungt i en förlängningstvist. Om det inte varit fråga om affärsmässigt bedriven uthymingsverksamhet borde besittningsskyddet i princip alltid brytas. Ett sådant rättsläge har i vart fall varit en förutsättning för oss när vi föreslagit att nuvarande lagregler om verkan av överenskommelser om avstående från besittningsskydd slopas. En klausul av nämnt slag kan t.ex. ha följande lydelse Hyresgästen är medveten om att uthyraren kommer att för eget bostadsbehov behöva förfoga över lägenheten och att hyresgästen därför vid uppsägning är skyldig att flytta utan någon ersättningslägenhet. Finns en klausul av detta slag i hyresavtalet kan hyresvärden under för- utsättning att det inte finns någon särskild anledning att granska avtalet räkna med att i en förlängningstvist snabbt få bifall till sin talan redan enligt nuvarande lydelse av 15 kap. 2 § 7 46 § första stycket 6 och 6 a nuvarande hyreslagen.

Andrahandsuthyming Det bör här nämnas att upplåtelser av möblerade rum och lägenheter för fritidsändamål enligt bestämmelserna i 15 kap. l § 45 § första stycket nuvarande hyreslagen helt är undantagna från besittningsskyddsreglema om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd. Enligt samma bestämmelse gäller inte besittningsskyddsreglema för lägenheter som utgör en del av upplåtarens egen bostad. En andrahandsuthyming, för vilken besittningsskyddsreglema gäller, bedöms enligt generalklausulen i 15 kap. 2 § 11 46 § första stycket 10 nuvarande hyreslagen. Enligt den bestämmelsen skall hyresavtalet upphöra om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Andrahandsuthyrningar av kortvarig karaktär bör vad gäller besittningsskydd behandlas på samma sätt som korttidsuthyming av bostadsrättslägenheter och lägenheter i en- eller tvåfamiljshus. Bestämmelsen i 15 kap. 2 § 46 § första stycket nuvarande hyreslagen bör därför kompletteras med en särskild punkt för dessa vanligt förekommande fall. Vi föreslår alltså att hyresavtalet även vid andrahandsuthymingar skall upphöra att gälla när den som hyrt ut har ett befogat intresse av att själv förfoga över lägenheten. Ett sådant intresse finns när han skall bosätta sig i lägenheten eller använda lägenheten för att genom byte få en annan bostad. Den nya bestämmelsen innebär att den som hyr ut i andra hand får en mer

SOU 1991 86 Avstâendefrân besittningsskydd 123

förmånlig ställning i en förlängningstvist. Detta är särskilt påkallat när möjligheten att avtala om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet slopas. På samma sätt som när det gäller lägenheter i en- eller tvåfamiljshus eller bostadsrättslägenheter kan vid andrahandsuthymingar klausul tas in i en hyresavtalet. Om det inte finns någon särskild anledning att granska avtalet medför en sådan klausul att den som hyrt ut i andra hand kan räkna med ett snabbt vinna en förlängningstvist. En klausul kan vid andrahandsuthyming utformas på sätt i samma som exemplet ovan beträffande en- eller tvåfarniljshus och bostadsrätt.

Make eller sambos rån att överta hyresrätten

Hyresgästens make eller sambo kan ha rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för del 15 kap. 7 47 § andra stycket nuvarande egen hyreslagen. Bestämmelsen gäller en make eller sambo inte har del i som hyresrätten. Vad som föreskrivs om sambor gäller sådana samboförhållanden där en ogift kvinna och en ogift man lever tillsammans under äktenskapsliknande förhållanden 1 kap. 8 l § fjärde stycket nuvarande hyreslagen. Bestämmelser i hyreslagen sambor tillämpas också homosexuella om sambor om ingen av samboma är gifta lagen 1987 813 homosexuella om sambor. En make eller sambo har alltså under vissa förutsättningar rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del. En första förutsättning är att hyresgästen inte skall ha kvar hyresrätten. Detta är fallet t.ex. när hyresgästen inte har rätt till förlängning hyresavtaav let. Vidare krävs att maken eller sambon har sin bostad i den aktuella lägenheten. Det kravet har ansetts uppfyllt när make återflyttat till lägenheten en kort tid innan hyresförhållandet upphörde RBD 19899. Slutligen måste hyresvärden skäligen kunna nöja sig med maken eller sambon hyresgäst. som Om hyresvärden inte vill samtycka till att maken eller sambon får hyresavtalet förlängt för egen del skall hyresvärden anmoda maken eller sambon att flytta 14 kap. 16 49 § andra stycket nuvarande hyreslagen. Detta måste ske inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyresgästen upphörde. En anmodan är utan verkan inte hyresvärden inom månad därefter hänom en skjuter tvisten till hyresnämnden eller den som anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskjutande gått ut. Har anmodan skett tidigare än månad före en hyrestidens utgång, får hänskjutande dock ske fram till hyrestidens utgång. Om det finns ett mot maken eller sambon gällande avtal om avstående från besittningsskydd föreligger ingen rätt att överta hyresrätten. Vi har föreslagit att reglerna om de särskilda överenskommelsema avstående från besittom ningsskydd till bostadslägenhet skall slopas. Enligt förslaget skall hyresgäs-

124 Avstâende från besittningsskydd SOU 1991 86

besitmingsskydd kunna prövas i efterhand. Detta för med sig att det även tens kan bli aktuellt med prövning en make eller sambo har rätt att överta en av om hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del. Den fråga som uppkommer detta kan hyresvärdama mindre benägna hyra ut är om göra att lägenheter på kort tid.

I denna del är rättspraxis intresse se RBD 197754 och 198020 Il.

av Bostadsdomstolen uttalade i det sistnämnda rättsfallet att när en sambo hade den rätt till förlängning hyresavtalet som följer av 47 § andra stycket av 15 kap. 7 § återstod att pröva om sambon hade rätt till förlängning av hyresavtalet enligt 46 § 15 kap. 2 §. Av rättspraxis framgår alltså att en makes eller sambos rätt till förlängning hyresavtalet är beroende av att det av inte föreligger någon besittningsskyddsbrytande grund enligt förlängningsreglerna i 15 kap. 2 § 46 § nuvarande hyreslagen. Det betyder att om hyresgästen vid typisk korttidsuthyming inte har rätt till förlängning av en hyresavtalet så har maken eller sambon inte heller rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt for del. Benägenheten att hyra ut lägenheter egen på kort tid bör därför inte påverkas av reglerna om makes rätt att överta hyresrätten.

Uppskov med avflyttning

Om hyresvärdens talan att hyresavtalet skall upphöra bifalls, får hyresom nämnden i beslutet medge skäligt uppskov med avflyttningen 15 kap. 15 § andra stycket; 52 § första stycket nuvarande hyreslagen. En förutsättning för att meddela uppskov är att hyresvärden eller hyresgästen begärt det. Uppskovsregeln gäller även vid prövning av förlängningsfråga beträffande en make eller sambo inte har del i hyresrätten 15 kap. 10 47 § andra en som stycket sista meningen nuvarande hyreslagen. Av förarbetena till bestämmelsen uppskov SOU 196147 s. 206 om framgår följande. Man måste räkna med att ett rättsligt avgörande föreligger först när hyresavtalet löpt ut eller den tidpunkten är nära förestående. Det är givetvis ofta förenat med kännbara olägenheter för hyresgästen att behöva flytta med kort varsel. Han bör därför kunna få skäligt uppskov med avflyttningen. Även den omständigheten att hyresgästen äri behov av uppskov om vanligtvis utgör ett starkt skäl för att han skall få det, bör även andra faktorer inverka på eller i vad mån uppskov bör meddelas. Hänsyn bör kunna tas om till hyresgästen uppenbarligen utan allt fog gjort anspråk på nytt hyresom avtal och till vilka olägenheter ett uppskov förorsakar hyresvärden. Vid typiska korttidsuthymingar kan, tidigare har nämnts, avtalsklausom suler förutsättningarna för upplåtelsen få verkan fullt ut i en försom anger längningstvist. I dessa fall kan det inte komma överraskning för en i som en rätt tid uppsagd hyresgäst att han är skyldig att flytta vid hyrestidens utgång. Hyresgästen bör alltså i dessa fall inte få uppskov med avflyttningen. Någon

SOU 1991 86 Avstâendefrân besittningsskydd 125

lagändring behövs inte för att åstadkomma detta. I dessa fall får nämligen hyresgästen anses utan allt fog ha gjort anspråk på förlängning hyresavtaav let. Detsamma måste gälla en make eller sambo som har begärt att få överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt for egen del.

5.2 Avstående från

besittningsskydd till lokal

Enligt förslaget skall alltså lagreglema om verkan av särskilda överenskommelser om avstående från besittningsskydd slopas när det gäller bostadslägenheter. Bestämmelserna om lokalhyresgästens besittningsskydd finns i 17 kap. 56-60 §§ nuvarande hyreslagen. Av bestämmelsen i 17 kap. 1 § andra stycket 56 § andra stycket nuvarande hyreslagen framgår att parterna i ett lokalhyresförhållande kan komma överens om villkor som strider motbestämmelserna om besittningsskydd. En överenskommelse som träffats innan hyresforhållandet varat i nio månader gäller dock endast den godkänts om av hyresnämnden. Det finns alltså bestämmelser om avstående från besittningsskydd även beträffande lokaler. Den ändring vi föreslår i fråga om bostadslägenheter gör det naturligt att diskutera reglerna avstående från besittningsskydd till om lokal. Till en början kan därvid konstateras att de allra flesta av hyresnämndens

ärenden om godkännande av avståendeavtal gäller bostadslägenheter se tabell

1. Som ett exempel kan nämnas att år 1990 avgjordes 26 184 sådana ärenden, varav 24 445 avsåg bostadslägenheter och 1 729 lokaler. Det viktigaste för att hyresnämndema skall få färre ärenden är alltså att ändra reglerna om bostadslägenheter. Ett viktigt motiv för vårt förslag beträffande bostadslägenheter är att besittningsskyddet för bostadshyresgäster har social skyddskaraktär. De en sociala skyddsaspektema gör sig naturligtvis inte lika starkt gällande i fråga om lokalhyresförhållanden. Mot denna bakgrund framstår det som tveksamt om det finns skäl att ändra bestämmelserna om avstående från besittningsskydd till lokal. Det går heller inte att bortse från risken för att sådan ändring medför att i och för sig tillen gängliga lokaler dras undan från lokalhyresmarknaden. Vi föreslår därför inte några ändrade regler om avstående från besittningsskydd till lokal. Detta ställningstagande ligger för övrigt väl i linje med direktiven for vårt uppdrag. Dessa tar nämligen i huvudsak sikte på bostadshyresförhållanden.

SOU 1991 86 127

6 Andrahandsuthyming

För att en hyresgäst enligt nuvarande regler skall få tillstånd till andrahandsuthyming krävs bl.a. att han under viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet. Vi föreslår att detta krav slopas för bostadshyresgäster. Enligt förslaget skall det således räcka med att hyresgästen har beaktansvärda skäl för att hyra ut sin bostad i andra hand och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Vårt förslag medför alltså att bostadshyresgäster i vissa situationer får större möjligheter att hyra ut i andra hand. Med lagändringen vill vi främst åstadkomma att tillstånd till en kortare tids andrahandsuthyrning ges till en hyresgäst som avser att inleda ett samboförhållande eller ingå äktenskap. Tillståndet bör inte for ges mer än sex månaders andrahandsuthyming. För att andrahandshyresmarknaden inte skall bli för omfattande föreslår vi också att tillstånd till andrahandsuthyming alltid skall begränsas till viss tid. Ett tillstånd bör normalt inte ges för mer än ett års andrahandsuthyming. Lokalhyresgäster har sedan den l januari 1989 möjlighet att få hyresnämndens tillstånd att hyra ut hela lokalen i andra hand. Vi föreslår inte några ändrade regler om tillstånd till andrahandsuthyming av lokal.

6.1 De nuvarande förhållandena

En hyresgäst får normalt inte hyra ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke 9 kap. l 39 § nuvarande hyreslagen. Ett undantag från den regeln är att en hyresgäst, som under viss tid inte har tillfälle att använda sin lägenhet, får upplåta lägenheten i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen 40 § nuvarande hyreslagen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid. Det kan också förenas med villkor. Hyresnämndens beslut i fråga om tillstånd till andrahandsuthyming får inte överklagas 70 § andra stycket nuvarande hyreslagen. Vi har inhämtat uppgifter från ett antal hyresnämnder i fråga möjligheom ten att i vissa situationer få tillstånd till andrahandsuthyming av bostadslägenheter. Av dessa uppgifter framgår att hyresnänmdema inte ger tillstånd till en hyresgäst som har för avsikt att sammanbo med annan på prov. Detsamma

128 Andrahandsuthyrning SOU 1991 86

gäller hyresgäst som vill hyra uti andra hand därför att han på grund av en tillfälliga ekonomiska svårigheter inte kan betala hyran. l fråga om möjligheterna för äldre och sjuka att få tillstånd till andrahandsuthyming är de uppgifter som hyresnämndema i Stockholm och Göteborg lämnat om sin praxis representativa. Hyresnämnden i Stockholm har uppgett följande.

Hyresnämnden försöker alltid i de ärenden som här åsyftas att medlingsvis nå fram till en överenskommelse. Misslyckas detta och ärendet går till prövning ges i allmänhet tillstånd till andrahandsuthyming om det av utredningen i ärendet inte framgår annat än att det inte kan uteslutas att hyresgästen kan återvända till lägenheten För att t ex vårdas i hemmet. Tillstånd ges då för begränsad tid ett eller ett par år beroende omständigheterna i det enskilda fallet- för att ge möjlighet till omprövning i ljuset av vad som då är utrett om hyresgästens hälsotillstånd. Hyresgäst som är intagen på t ex långvård på grund av ålder eller orsak har i praxis ansetts bibehållen vid besittningsskyddet till annan sitt hem kan besöka detta endast sporadiskt och kortvarigt även om han eller eventuellt inte alls. Detta har då förestavats av den betydelse det i allmänhet har för den sjuke att veta att han har kvar sitt hem, således främst av etiska bevekelsegrunder. Som detta många gånger skulle av ekonomiska skäl omöjliggöras om inte lägenheten kunde upplåtas i andra hand ofta för övrigt till någon anhörig har ansetts angeläget att - det så långt det är möjligt inom ramen för 12 kap. 40 § jordabalken söka tillmötesgå hyresgästens önskan att upplåta lägenheten i andra hand. Ett tillstånd till upplåtelse i andra hand utan tidsbegränsning har dock ansetts inte möjligt att de lege lata. heller att ge tillstånd vara ge i de fall utredningen i ärendet entydigt ger vid handen att hyresgästen omöjligen kan komma tillbaka till sin lägenhet.

Hyresnämnden i Göteborg har uppgett följande i fråga om möjligheterna för äldre och sjuka att få nämndens tillstånd till andrahandsuthyming.

Hyresnämnden anser en förutsättning för tillstånd till andrahandsuthyming vara att hyresgästen gör sannolikt att han tänker återvända till bostaden. Återvändandet bör dessutom komma ske inom antas att en icke alltför lång tid, normalt inom ett till två år. Begär en hyresgäst efter längre tids andrahandsuthyming tillstånd till fortsatt uthyrning krävs en därför mycket starka skäl för bifall till ansökningen. Ett exempel kan vara en oväntad men klart begränsad förlängning av ett tillfälligt arbete på annan ort, ett annat fördröjning av studier på annan ort på grund av sjukdom. Mer än tre till fyra års sammanlagd andrahandsuthyming torde dock inte kunna komma i fråga. Kravet sannolikt återvändande ställs även där det gäller äldre och sjuka människor. Finns det ett läkarintyg som visar att den sjuke inom rimlig tid kan antas återvända till lägenheten ges begärt tillstånd i annat fall inte. Undantagsvis kan tillstånd komma i fråga även när patienten kan antas komma att vistas i lägenheten endast vid enstaka, kortvariga

SOU 1991 86 Andrahandsuthyrning 129

tillfällen, om detta enligt läkarintyg är väsentlig betydelse För av patientens hälsa. Ju längre tid går desto blir skälen för som svagare tillstånd. Även i dessa fall torde maximalt tre till fyra års tillstånd kunna komma i fråga. Den som är intagen på sjukhus för långvård får alltså räkna med att inte få tillstånd till andrahandsuthyrning än annat eventuellt under en kortare övergångsperiod. Delvis motsvarande problem uppkommeri ärenden angående lägenhetsbyte. Det är inte ovanligt hyresgäst huvudsakligen vistas att en som på sjukhus vill byta stor lägenhet mindre. Även i sådant en mot en ett fall bedöms frågan om beaktansvärda skäl föreligger i huvudsak mot bakgrund av sökandens behov att kunna vistas i återvända till av den mindre lägenheten. Det är dock inte givet att bedömningen i detta fall behöver vara lika restriktiv i fråga andrahandsuthyrning. som om

6.2 Tillstånd bör för vissa kortare

ges

andrahandsuthyrningar

Enligt vår mening måste bestämmelserna tillstånd till andrahandsuthyrom ning av bostadslägenheter tillgodose följande synpunkter. Å sidan bör ena den hyresgäst som har starka skäl för hyra i andra hand få tillstånd till att ut det. Alternativet för hyresgästen kan behöva lämna det hemvara att egna met. Å andra sidan bör det eftersträvas att de allra flesta hyresgästerna har ett

hyresavtal direkt med fastighetsägarenhyresvärden och alltså inte hyr i andra hand. Mot denna allmänna bakgrund kan följande sägas om vissa aktualiserade situationer när hyresgästen vill få tillstånd att hyra i andra hand. ut Vi har tidigare redovisat hyresnärnndemas praxis i fråga tillstånd till om andrahandsuthyrning för äldre eller sjuka. Enligt vår mening är denna praxis i huvudsak tillfredsställande. Vi det är fullt rimligt sådan anser t.ex. att att en hyresgäst inte kan påräkna tillstånd för en längre tidsperiod än något år. Vad som emellertid framstår tveksamt är sådana hyresgäster kan som att nekas att alls få tillstånd till andrahandsuthyrning med hänsyn till det inte att är sannolikt att de kan återvända till lägenheten. Särskilt när hyresgästen nyligen varit tvungen att lämna sin bostad talar humanitära skäl för undvika att bedömningar om hur sannolikt det är han kommer återvända till sitt att att hem. Vi anser att den situation som den äldre eller sjuke befinner sig i när andrahandsuthyrning blir aktuell normalt utgör mycket starkt skäl för ett att ge

tillstånd. Överhuvudtaget bör det eftersträvas att tillståndsärendet hos hyres-

nämnden kan avgöras utan att nämnden måste ta ställning till svårbedömda medicinska frågor. En tillfredsställande ordning kan åstadkommas hyresnämndens om prövning inskränks till att gälla den äldre eller sjuke har beaktansvärda skäl för om upplåtelsen och om hyresvärden har befogad anledning att vägra samtycke. Vad som är beaktansvärda skäl beror främst på vad det är för omständig-

5-ll-l050

SOU 1991 86 130 Andrahandsuthyrning

hyresgästen åberopar. Kan han inte själv använda lägenheten därför att heter grund ålder eller sjukdom måste vårdas någon annanstans än i han av hemmet framstår det i hög grad beaktansvärt skäl. Ju längre tid som ett borta från lägenheten desto klingar emellertid styrkan i de hyresgästen är mer beaktansvärda skälen Då kommer nämligen det allmänna önskemålet av av. lägenheter hyrs i första hand tillta i styrka. Var gränsen skall dras kan att ut att tveksamt Vi hyresgästen i princip alltid bör anses ha beaktansvara anser att värda skäl för andrahandsuthyming under ett år. Frånsett vad vi att hyresnämndemas praxis i fråga om tillnu sagts anser stånd till andrahandsuthyming för äldre eller sjuka är tillfredsställande. Efter år kan således sådan hyresgäst knappast längre anses ha beakomkring ett en tansvärda skäl för hyra lägenheten i andra hand om han inte kommer att att ut kunna återvända till lägenheten. Härefter vill vi gå in frågan bör ge tillstånd till andrahandsutom man hyming därför hyresgästen inleda ett sammanboende med någon att avser att och därför flytta från sin bostad. De reformer under 1970- och 1980-talen genomförts på äktenskapssom område har beaktat bl.a. det förhållandet att det numera är ovanligt att rättens ingås och kvinnan dessförinnan under längre eller äktenskap utan att mannen kortare tid bott tillsammans. Det mönster för familjebildning och äktenskap det vanliga förutsätter det finns ett antal fall där det efter en tids som är att sammanboende visar sig inte för varandra och därför att parterna passar isär. Detta får vanligt inslag i familjebildningen flyttar ses som ett numera lagstiftaren måste hänsyn till. Det kan därför inte vara lämpligt att som ta hyreslagstiftningen läggs så det angivna beteendemönstret försvåras. upp att Vi den att inleda ett sammanboende med annan bör anser att som avser kunna få tillstånd till andrahandsuthyming. Sådana tillstånd tillgodoser nämstarkt och berättigat önskemål från hyresgästerna. Den som avser att ligen ett inleda sammanboende med bör således enligt vår mening få tillstånd ett annan till andrahandsuthyming avsikten är att inleda ett mera permanent oavsett om samboförhållande eller så småningom ingå äktenskap. Motsvarande bör att gälla för ett homosexuellt förhållande. inleda sammanboende kan inte anses ha ett berättigat Den som avser att ett anspråk någon längre tids andrahandsuthyming. Vi anser därför att ett tillstånd bör begränsas till andrahandsuthyming under som mest sex att avse månader. Det bör enligt vår mening i princip inte komma i fråga att hyresgässkall få tillstånd till uthyrning under längre tid. ten Även när det gäller andrahandsuthyming i de nu diskuterade fallen kan en tillfredsställande ordning åstadkommas hyresnämndens prövning om inskränks till gälla hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen att om och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Det har gjorts gällande hyresgäst bör få tillstånd till andrahandsutatt en hyrning när han grund tillfälliga ekonomiska svårigheter inte klarar av av

SOU 1991 86 Andrahandsuthyrning 131

att betala hyran. Här framstår emellertid behovet av andrahandsuthyming som mer tveksamt. I dessa fall kan det också förutses betydande avgränsningsoch utredningssvårigheter. Som tidigare nämnts är hyresnärnndemas praxis att inte ge tillstånd till andrahandsuthyming. Vi att denna praxis bör anser behållas. En hyresgäst bör således inte få tillstånd till andrahandsuthyming bara därför att han på grund tillfälliga ekonomiska svårigheter inte klarar av av att betala hyran. Bedömningen kan naturligtvis bli en annan om hyresgästen därjämte kan åberopa något annat skäl. Vi vill alltså för vissa situationer åstadkomma en utvidgning av möjligheten för en hyresgäst att få tillstånd till andrahandsuthyming. Detta kan såsom antytts åstadkommas genom att kravet på att hyresgästen under viss tid inte har tillfälle att använda sin lägenhet slopas. Eftersom detta krav uppenbarligen kan föranleda tillämpningssvårigheter skulle därigenom också uppnås fören enkling av hyreslagen. Det framstår också som fullt rimligt att det för hyresgästen skall räcka med att han har beaktansvärda skäl for uthymingen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Enligt vår mening gäller detta även för andra fall av andrahandsuthyming än de särskilt har berörts. Det bör sotn nu här nämnas att vi, för att tillgodose behovet prejudikat, föreslår det av att införs en möjlighet att i vissa fall överklaga hyresnämndens avgöranden om andrahandsuthyming avsnitt 10.3. Vi föreslår alltså att kravet att hyresgästen under viss tid inte har tillfälle att använda sin lägenhet slopas. Härigenom kan en mer flexibel tillämpning av bestämmelsen om andrahandsuthyming åstadkommas. För att liberaliseringen inte skall bli för långtgående bör emellertid en bestämmelse införas om att tillstånd till andrahandsuthyming alltid skall begränsas till viss tid. Som vi tidigare nämnt vi nämligen det är anser att att föredra att de allra flesta hyresgäster har hyresavtal direkt med fastighetsett ägarenhyresvärden. Vi anser att tillstånd normalt skall för års andrahandsuthyming. I ges ett en del fall kan det emellertid finnas skäl att bestämma längre tid, det en t.ex. om från början är klart att hyresgästen skall arbeta utomlands under viss tidsen period som överstiger ett år. Står det däremot klan hyresgästen kommer att att stanna utomlands under åtskilliga år blir bedömningen Enligt vår en annan. mening måste man nämligen vid bedömningen hyresgästen har beakav om tansvärda skäl för uthymingen också ta hänsyn till intresset att så många av hyresgäster som möjligt har att hyresavtal direkt med fastighetsägarenhyresvärden. Det betyder alltså att det krävs för hyresgäst skall mer att en anses ha beaktansvärda skäl for fortsatt andrahandsuthymingen tillnär ett stånd på ett år löpt ut. Och för att hyresgästen skall få tillstånd till andrahandsuthyming i tre eller fyra år måste krävas åtskilligt Enligt vår mer. mening bör det i princip inte komma ifråga att ge tillstånd för ännu längre tid.

SOU 1991 86 132 Andrahandsuthyrning

fråga vilken betydelse vårt förslag får för onfattningen av andra- En är handshyresmarknaden. till början hyresgäster normalt vill hyra ut sin bostad i Här bör en sägas att andra hand bara när de själva inte kan använda den. Det finns ingen anledning hyresgäster skulle lämna sina hem bara för att kunna hyra ut bostaatt mo att den i andra hand; bruksvärdessystemet innebär att man inte kan göra stora förtjänster på andrahandsuthyming. Hyresgästemas benägenhet att hyra ut sina lägenheter i andra hand torde i stället beroende på de rådande samvara hällsforhållandena, situationen bostads- och arbetsmarknaden. t.ex. bör vidare beaktas det torde vanligt att hyresvärdar samtycker Det att vara till andrahandsuthyming även i de fall hyresgästen skulle nekas tillstånd av hynesnäntnden. Omfattningen andrahandshyresmarknaden påverkas såleav hyresvärdarnas agerande. des även av Ytterligare synpunkt är hyresgäst inte får tillstånd till andraen att en som handsuthyming kan tänkas på olika sätt. En möjlighet är att hyresgästen agera lämnar lägenheten och hyresvärden alltså kan hyra ut den till en annan peremellertid också tänkbart hyresgästen under en viss tid låter son. Det är att stå eller hyr den i andra hand utan erforderligt tillstånd. lägenheten tom ut därför inte vårt förslag i fråga tillstånd till andrahandsuthyr- Vi tror att om ning kommer leda till alltför omfattande andrahandshyresmarknad. att en

SOU 1991 86 133

7 Byte av bostad

Vi föreslår att treårsspärren slopas. Det betyder att den nuvarande begränsningen av hyresrätten bortfaller för bostadshyresgäster som fått lägenheten genom byte och innehaft den i mindre än tre år. Vårt förslag medför att hyresgästernas ställning stärks. Förslaget bidrar också i någon mån till att underlätta rörligheten på bostadsmarknaden. Vi föreslår inte någon annan ändring av bestämmelsen om byte av bostad 12 kap. 8 35 § nuvarande hyreslagen. En hyresvärd kommer således alltjämt att med framgång kunna motsätta sig ett byte, t.ex. i de fall hyresgästen inte har beaktansvärda skäl för bytet. Vi föreslår också att lagregeln om att den nye bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för gamla skulder slopas 12 kap. 11 § andra stycket; 38 § andra meningen nuvarande hyreslagen. Det skall dock enligt förslaget vara möjligt att avtala om att den nye hyresgästen skall svara för gamla hyresskulder. l detta avsnitt behandlar vi återigen villabytesfallen jämför avsnitt 4. Vi anser att villabytesfallen inte ger anledning att ändra bestämmelsen om byte av bostad.

7.1 Treårsspärren slopas

Den nuvarande bestämmelsen om bostadshyresgästens bytesrätt innehåller en begränsning för hyresgäster som fått lägenheten genom byte och innehaft den mindre än tre år 35 § nuvarande hyreslagen. I sådana fall krävs det synnerliga skäl för att hyresgästen skall ha rätt att byta bostad mot hyresvärdens vilja. Treårsspärren tillkom vid 1968 års hyresreform. I lagens förarbeten framfördes att syftet med regeln var att motverka de olägenheter som alltför täta byten orsakar hyresvärden. Synnerliga skäl borde föreligga exempelvis om hyresgästen till följd av dödsfall i familjen eller på grund av annan ofömtsedd händelse önskade få en mindre lägenhet eller flytta till annan ort prop. 196891 Bihang A s. 91. Hyresgästemas riksförbund har föreslagit att treårsspärren slopas. Enligt förbundet kan regeln medföra orimliga konsekvenser, t.ex. när en ensamstående hyresgäst, som fått en liten lägenhet byte, bildar familj och har genom klart behov av större bostad. Enligt vår mening är hyresgästemas rätt att byta bostad ett centralt inslag i de rättigheter som hyreslagen ger hyresgästerna. Bytesrätten har också stor betydelse för rörligheten på n. Det är självklart att denna

134 bostad SOU 1991 86 Byte av

rörlighet i möjligaste mån bör främjas. Vår utgångspunkt är därför att det måste finnas mycket starka skäl för att begränsa hyresgästens rätt att i samband med ett lägenhetsbyte överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet Hyresvärdens intresse av att slippa de olägenheter som mycket täta byten kan medföra är enligt vår mening inte ett tillräckligt starkt skäl för att begränsa bytesrätten på det sätt som skett genom treårsspärren. Vi därför att hyresgästemas ställning bör stärkas genom att treårsanser spärren helt slopas. Vårt förslag medför att hyreslagen i någon mån förenklas eftersom prövningen av om det finns synnerliga skäl bortfaller. Det finns anledning att något diskutera vad som kan bli följden av att treårsspärren slopas. En fråga är om detta kan få till följd att fler lägenhetsbyten kommer att äga rum. Därvid kan till en början sägas att det stora flertalet hyresgäster torde vilja byta lägenhet bara när ett verkligt behov föreligger, t.ex. till följd av en ändrad familje- eller arbetssituation. Det måste vara mycket ovanligt att ett sådant behov uppkommer t.ex. under den första tiden en hyresgäst innehar en tillbytt lägenhet. Av betydelse är också att lagändringen bara berör ett begränsat antal hyresgäster, nämligen dem som innehar en tillbytt lägenhet sedan mindre än tre år och inte får hyresvärdens samtycke till ett nytt bostadsbyte samt inte heller har synnerliga skäl för bytet. Vidare är det naturligtvis så att ett slopande treårsspärren inte medför att dessa hyresgäster får rätt att under vilka av förhållanden som helst byta bostad. Om hyresvärden motsätter sig ett byte gäller nämligen huvudregeln i 35 § om att hyresgästen, för att nå framgång vid hyresnänmden, måste ha beaktansvärda skäl för bytet och detta kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Det bör slutligen framhållas att den tid som en hyresgäst innehaft en tillbytt lägenhet kan ges en viss betydelse vid bedömningen av om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet. Denna fråga kommer närmare att beröras i specialmotiveringen till 12 kap. 8 Vi sammanfattningsvis att inget talar för att ett slopande av treårsanser spärren kommer att få någon särskilt stor betydelse för antalet lägenhetsbyten. Förslaget bidrar emellertid likväl i någon mån till att underlätta rörligheten bostadsmarknaden. Och för den enskilde hyresgästen kan naturligtvis förslaget vara av största betydelse.

7.2 Lagregeln om att den bostadshyresgästen vid

nya

ett lägenhetsbyte är ansvarig för gamla skulder slopas

En bestämmelse i den nuvarande hyreslagen 38 § andra meningen innebär att den tillträdande hyresgästen gemensamt med den avträdande svarar för

SOU 1991 86 Byte av bostad 135

förpliktelser enligt hyresavtalet som avser tiden före överlåtelsen av hyresrätten. Den nya hyresgästen vid ett lägenhetsbyte kan alltså på grund av denna bestämmelse om gemensamt ansvar bli skyldig att betala gamla skulder. Bestämmelsen om gemensamt ansvar har gällt sedan år 1969. Den motiverades bl.a. med att det måste vara väsentligt lättare för hyresvärd att gå en med på ett lägenhetsbyte om han kunde vända sig mot den nya hyresgästen för en gammal hyresfordran, t.ex. på bränsleersättning eller hyreshöjning som skall regleras i efterhand. Efter 1984 års hyresreform är emellertid huvudregeln i hyreslagen att hyran skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Enligt vår mening är därför behovet av bestämmelsen om gemensamt ansvari dag mindre än vid dess tillkomst. Det bör vidare beaktas att bestämmelsen om gemensamt ansvar inte kan sägas vara ett självklart inslag i den civilrättsliga regleringen av förhållandet mellan en hyresvärd och en hyresgäst. Den civilrättsliga huvudregeln är nämligen den att en part i ett avtal inte utan vidare får något ansvar for de förpliktelser som kan ha uppkommit för någon annan på grund av ett tidigare gällande avtal. De allra flesta hyresgäster torde inte heller känna till att de kan bli ansvariga för den tidigare hyresgästens skulder. Vid ett lägenhetsbyte torde det vara vanligt att den nya hyresgästen inte haft någon tidigare kontakt med den som överlåter hyresrätten till honom. Den första kontakten kan t.ex. foranledas av att någon av dem satt in en tidningsannons. Därefter kan de bese varandras lägenheter och komma överens om ett byte. Det är klart att det då kan komma som en obehaglig överraskning om hyresvärden framställer krav på gamla skulder. Eftersom hyreslagen är en social skyddslagstiftning bör den vara utformad så att sådana situationer inte uppstår. En hyresgäst som blivit tvungen att betala gamla skulder kan visserligen vända sig mot den tidigare hyresgästen och kräva ut beloppet. Denna möjlighet kan emellertid många gånger vara av begränsat värde för den tillträdande hyresgästen. Den nuvarande ordningen kan därför inte anses tillfredsställande. En möjlighet kunde vara att informera hyresgästerna om regeln om gemensamt ansvar. Det är dock tveksamt om information kan medföra någon större eller mer bestående förändring av hyresgästemas kunskap om regeln. Mot den nu angivna bakgrunden anser vi att lagregeln om att den nya bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för gamla skulder bör slopas. Den diskuterade lagregeln gäller inte bara vid lägenhetsbyten utan även när en bostadshyresgäst överlåter sin hyresrätt till vissa närstående 12 kap. 7 34 § nuvarande hyreslagen, när en lokalhyresgäst överlåter hyresrätten till den som skall ta över verksamheten 16 kap. 19 36 § nuvarande hyreslagen samt när en kommun överlåter hyresrätten till bostadslägenhet 12 en kap. 10 37 § nuvarande hyreslagen. Vidare finns det särskilda regler om gemensamt ansvar dels för de fall hyresrätten övergår genom bodelning, arv,

136 SOU 1991 86 Byte av bostad

bolagsskifte eller liknande 12 kap. 2 § tredje stycket; 33 testamente, § tredje stycket nuvarande hyreslagen, dels när hyresgästens make eller sambo övertar hyresrätten 15 kap. 11 47 § tredje stycket nuvarande hyreslagen. Vi har inte funnit någon anledning att ändra bestämmelserna för dessa situationer.

Möjligheten vid ett lägenhetsbyte avtala gamla hyresskulder behålls att om

Den kritik riktats lagregeln gemensamt gäller inte möjligsom mot om ansvar heten särskilt avtala ansvaret för gamla skulder. Enligt vår mening bör att om den möjligheten finnas kvar. Det finns dock anledning att ställa vissa krav på avtal ingås i samband med ett lägenhetsbyte. Därvid bör hänsyn tas ett som till både hyresvärdens och den tillträdande hyresgästens berättigade intressen, dock det inte kan bortses från att det är hyresgästen som normalt är den att Av betydelse är också att hyresvärd kan och bör vidta svagare parten. en åtgärder för att förhindra att mycket stora hyresskulder uppkommer. Ett avtal att tillträdande hyresgäst skall ha ansvar för gamla skulder om en

bör således vara skriftligt. Därmed uppnås fördelar ur utredningssynpunkt.

Vidare bör det enligt vår mening krävas att avtalet tas in i en särskilt upprättad handling. Det bör då inte råda någon tvekan om att parterna, framförallt hyresgästen, är på det klara med vad gäller. I och med att dessa krav som uppställs för att avtalet skall giltigt åstadkoms alltså att den tillträdande vara hyresgästen får sin uppmärksamhet fäst vilka skyldigheter han har när det gäller gamla skulder. Det kan inträffa tidigare hyresgäst har brustit i sin vårdnadsplikt och att en därför är skadeståndsskyldig gentemot hyresvärden. Enligt vår mening är det inte rimligt att den tillträdande hyresgästen skall behöva ersätta en skada som någon är ansvarig för. Vi att ett avtal om den tillträdande hyresannan anser gästens för gamla skulder bara skall kunna avse hyresskulder. ansvar Det kan svårt för den tillträdande hyresgästen att överblicka vilka vara gamla hyresskulder finns. Det är därför rimligt att inskränka avtalsfrihesom ten till att gälla hyresskulder som den närmast föregående hyresgästen är ansvarig för. I praktiken torde det också vara beträffande sådana hyresskulder som det finns ett behov av överenskommelser. Det är slutligen inte rimligt att den tillträdande hyresgästen skall kunna bli ansvarig för gamla hyresskulder som uppgår till mycket stora belopp. En lämplig begränsning är enligt vår mening ett belopp motsvarande den närmast föregående kvartalshyran. Vi föreslår alltså att hyresvärden och den tillträdande hyresgästen, med de angivna inskränkningama, skall kunna avtala om gamla hyresskulder. nu

SOU 1991 86 Byte av bostad 137

Följderna av lagändringen m.m. Det bör framhållas att det torde höra till ovanlighetema att en bostadshyresgäst kommer överens om ett lägenhetsbyte trots att han inte fullgjort sina förpliktelser mot hyresvärden. Den nuvarande bestämmelsen om gemensamt ansvar 38 § andra meningen; jämför 12 kap. 11 § andra stycket i förslaget saknar således helt betydelse för de allra flesta lägenhetsbyten. Någon gång kan det emellertid finnas gamla skulder när en hyresgäst överlåter hyresrätten till sin lägenhet för att genom byte få en annan bostad. l ett sådant fall har enligt förslaget hyresvärden och den nya hyresgästen, med vissa i lag angivna inskränkningar, möjlighet att avtala om skulderna. Den hyresgästen skall naturligtvis inte kunna göras ansvarig för gamla nya förpliktelser i vidare mån än vad som följer av ett lagenligt avtal. Detta betyder bl.a. att den nya hyresgästen aldrig kan ha något ansvar för andra gamla förpliktelser än hyresskulder. Hyresvärden och den nya hyresgästen kan alltså träffa ett avtal om att hyresgästen skall svara för gamla hyresskulder. Om ett sådant avtal ingås bör det inte finnas någon anledning för hyresvärden att på grund av gamla förpliktelser vägra samtycke till överlåtelsen av hyresrätten. Situationen kan bli enighet inte kan nås ansvaret för gamla förpliktelser. en annan om om Hyresnärnnden kan då i ett ärende om lägenhetsbyte få ta ställning till vilken betydelse det bör ha att den hyresgästen inte har tagit på sig ansvaret för nya gamla förpliktelser. Om denna prövning kan följande sägas. Det kan knappast ha någon betydelse för frågan om tillstånd skall ges till överlåtelse hyresrätten om den tillträdande hyresgästen vägrat att ingå ett av avtal strider mot tvingande bestämmelse i hyreslagen. Som exempel som en på detta kan nämnas att den hyresgästen inte vill svara för gamla hyresnya skulder uppgår till ett mycket stort belopp eller för ett skadestånd som som åvilar den avträdande hyresgästen. Vid hyresnämnden kan det emellertid framkomma att den nya hyresgästen inte har velat ingå ett avtal om ansvar för gamla hyresskulder och det trots att avtalet inte skulle strida mot den tvingande bestämmelse vi föreslår. I ett sådant fall får naturligtvis den nya hyresgästens agerande som en ornständighet bland flera vägas in när hyresnärnnden prövar ärendet. Enligt vår mening ligger det därvid nära till hands att omständigheten anses starkt tala till hyresgästens nackdel vid tillståndsprövningen. Hyresnämnden har möjlighet att förena ett tillstånd till överlåtelse av hyresrätt med villkor. Det framstår emellertid som mindre lämpligt att nämnden förenar ett tillstånd med ett villkor om att den nya hyresgästen, som inte är part i ärendet vid nämnden, skall ta på sig ansvar för gamla hyresskulder. I sin mcdlingsverksamhet kan nämnden däremot naturligtvis påtala möjligheten att avtala om gamla hyresskulder.

138 Byte av bostad SOU 1991 86

Det bör slutligen tilläggas att den nya hyresgästen naturligtvis inte bör kunna avhysas på grund av gamla hyresskulder som han inte är ansvarig för. Det sagda förutsätter dock i princip att hyresvärden samtyckt till överlåtelsen av hyresrätten eller hyresnämnden lämnat tillstånd till den. Har så inte skett är det den gamla hyresgästen som ensam är att anse som hyresgäst och således hyresvärdens motpart i t.ex. en förverkandetvist.

7.3 Villabytesfallen inte anledning att ändra

ger

bestämmelsen om hyresgästens rätt att byta bostad

Hyresgästen får enligt 12 kap. 8 § 35 § nuvarande hyreslagen överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet syfte att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden skall tillstånd normalt ges. Ett undantag görs dock för det fall att det finns andra särskilda skäl mot bytet. Därmed avses det fall att otillåten

ersättning har förekommit se prop. 198384l37 s. 128.

Som tidigare har nämnts har det blivit allt vanligare att byte av bostad sker mellan hyresgäster och de som bor i villa eller bostadsrätt. Om hyresvärden i ett sådant fall inte samtycker till att hyresgästen överlåter hyresrätten genom byte kan hyresgästen hos hyresnämnden ansöka om tillstånd till bytet. En fråga som då kan uppkomma är om särskilda skäl talar mot bytet på grund av att hyresgästen förvärvat t.ex. en villa till ett lägre pris än han skulle ha behövt betala om han inte lämnat hyresrätten i byte. Det förekommer att hyresnämnden i det beskrivna fallet inte ger tillstånd till bytet. Praxis i hyresnämndema synes dock inte vara enhetlig. Eftersom hyresnämndemas avgöranden i dessa frågor inte får överklagas finns inga vägledande avgöranden från bostadsdomstolen. Det bör här nämnas att vi, för att tillgodose behovet prejudikat, föreslår att det införs en möjlighet att i av vissa fall överklaga hyresnärnndens avgöranden i ärenden om lägenhetsbyten avsnitt 10.3. Vi vill framhålla att det är viktigt att slå vakt om hyresgästemas bytesrätt. Denna måste anses vara ett centralt inslag i de rättigheter som hyreslagen ger hyresgästerna. Bytesrätten har också stor betydelse för rörligheten på bostadsmarknaden. Det är självklart att denna rörlighet i möjligaste mån bör främjas. Vi anser alltså at det bör finnas mycket starka skäl för att neka hyresgästen att överlåta sin hyresrätt. Mot den bakgrunden är det rimligt att särskilda skäl skall anses tala mot ett byte bara om hyresgästen i samband därmed har gjort sig skyldig till ett straffbart förfarande eller med andra ord om det vid bytet har förekommit otillåten ersättning. Hyresnärnnden bör då inte ge tillstånd till bytet. Den nuvarande regeln om hyresgästens bytesrätt alltså enligt vår mening väl

SOU 1991 86 Byte av bostad 139

avvägd. Med hänsyn härtill och eftersom högsta domstolens dom den 12 juli 1990 NJA 1990 s. 412 till stor del undanröjt osäkerheten om vad som är otillåten ersättning i ett villabytesfall saknas det anledning att föreslå någon ändring av bestämmelsen om hyresgästens bytesrätt.

SOU 1991 86

Åtgärdsföreläggande

8 Enligt nuvarande bestämmelser 16 § andra stycket nuvarande hyresåtgärdsföreläggande utverkasendast för skador och andra lagen kan hinder och uppkommer under hyrestiden. För skador som men som uppkommit före hyrestiden s.k. ursprungliga brister har hyresgästen bara tillgång till påföljdema Självhjälp, uppsägning, hyresneddäremot sättning och skadestånd. Vi föreslår regeln åtgärdsföreläggande att om ändras så föreläggande kan meddelas även vid ursprungliga brisatt ett

Ändringen är inte avsedd att medföra att åtgärdsföreläggande skall

ter. kunna utverkas för att höja standarden i lägenheten.

Vi har övervägt förslag att ett åtgärdsföreläggande och

ett om därmed förenat löpande vite skall giltigt mot en ny fastighetsägare. vara Enligt vår mening kan med hänsyn till rättssäkerheten detta åstadkommas bara åtgärdsförelägganden antecknas i fastighetsboken, om tomträttsboken eller inslcrivningsregistret. En lagändring blir därmed relativt komplicerad och föranleder. inte obetydlig administration för en hyresnärnndema och inskrivningsmyndighetema. Mot denna bakgrund

vi att förslaget inte bör genomföras. anser

Åtgärdsföreläggande

8.1 vid ursprunglig brist

bestämmelserna har hyresgästerna möjlighet att utverka Enligt de nu gällande beslut åtgärdsföreläggande för att avhjälpa skador och andra brister ett om uppkommer under hyrestiden. Någon motsvarande möjlighet finns därsom inte för brister har uppkommit före hyrestiden. Vi har svårt att se emot som någon bärande anledning till denna skillnad. Fråganhar väckts av Hyresriksförbund föreslagit lagändring av innebörd att beslut om gästernas som en åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även då bristerna uppkommit före

hyrestiden s.k. ursprungligt brist. Hyresgästens möjligheter tillgripa sanktioner mot sin hyresvärd ifall av att ursprunglig brist regleras i ll § i den nuvarande hyreslagen. De sanktioner komma i fråga är Självhjälp, uppsägning hyresavtalet, hyresnedsom kan av sättning och skadestånd. Om bristen uppkommer under hyrestiden har hyresförutom dessa påföljder även möjlighet att utverka ett åtgärdsföreläggästen 16 § första och andra styckena nuvarande hyreslagen. Ytterligare gande förutsättningar för åtgärdsföreläggande skall utfärdas är att bristen innebär att eller i hyresgästens rätt använda lägenheten samt att hyresgäshinder men att ten inte bär ansvaret för att bristen uppkommit.

142 Ãtgärdsfäreläggande sou 1991; 86

Av de sanktioner som för närvarande kan komma i fråga vid ursprunglig brist är utan tvivel självhjälpsrätten den ändamålsenliga. Att använda mest denna sanktion innebär emellertid ett betydligt krångligare förfarande för hyresgästen än att ansöka åtgärdsföreläggande. S jälvhjälpsrätten förutsätom ter till en början att hyresgästen har möjlighet att förskottera reparationskostnaderna. Skulle sedan hyresvärden vägra att betala för reparationen, måste hyresgästen till domstol för att få sin rätt till ersättning fastställd. Hyresgästen kan därvid tvingas att ligga ute med under avsevärd tid, pengarna eftersom han inte riskfritt kan hålla inne hyresbelopp motsvarande reparationskostnadema med tanke forverkandebestämmelsema. Inför rättegången kan hyresgästen vidare, för säkerställa sitt krav, att behöva skaffa bevis om att bristen fanns, dess omfattning begära m.m. samt in anbud från flera olika hantverkare innan han beställer arbetet. Även han om vidtar dessa försiktighetsåtgärder riskerar han ändå i slutändan domstolen att kan komma till en annan bedömning än hans behovet åtgärda egen om av att bristen eller om skäligheten i de begärda reparationskostnaderna. En domstolsprocess torde dessutom vad dessa frågor både tidskräavser vara mer vande och kostsam än det smidiga hyresnämndsförfarandet där vardera parten oavsett utgången betalar sin rättegångskostnad. Som skisserats ovan är alltså självhjälpen förknippad med flera både praktiska och ekonomiska svårigheter för hyresgästerna. Deras lagstadgade rätt att få en ursprunglig brist avhjälpt på hyresvärdens bekostnad försvagas till följd

av dessa svårigheter. Åtskilliga hyresgäster torde nämligen avskräckas från

att göra sin rätt gällande mot hyresvärden just på grund det krångliga förfaav randet. Detta är enligt vår mening inte tillfredsställande. Om åtgärdsföreett läggande kunde meddelas även vid ursprunglig brist skulle hyresgästemas rätt att få bristen avhjälpt på hyresvärdens bekostnad tillgodoses betydligt bättre. Just mot bakgrund av att ursprungliga brister under alla förhållanden skall åtgärdas på hyresvärdens bekostnad förefaller det också föga motiverat att hyresgästerna inte skall kunna ansöka åtgärdsföreläggande i dessa fall. om Vi föreslår därför en lagändring med denna innebörd. Det synes rimligt att utgå ifrån att flertalet hyresvärdar inte hyr bristfälut liga lägenheter. Det är därför möjligt att vårt förslag kommer betydelse att för ett tämligen begränsat antal fall. Vi emellertid inte detta förhålanser att lande bör hindra att det öppnas möjlighet för hyresgäster ansöka en att om åtgärdsföreläggande även i detta avseende. Det kan förekomma t.ex. att hyresgäster vid tillträdet av lägenheten finner att någon teknisk anordning i lägenheten som behövs för boendet är trasig. Genom förslaget kan de snabbare få anordningen lagad eftersom de kan ansöka åtgärdsföreläggande om istället för att behöva tillgripa det omständliga självhjälpsförfarandet. En ytterligare fördel med vårt förslag är att det i viss mån förenklar hyreslagens komplicerade och svårtillgängliga regler fel och brister i lägenom heten.

Åtgärdsföreläggande 143

sou 1991 86

8.2 Åtgärdsföreläggandes giltighet mot ny

fastighetsägare

bostadsdepartementet upprättades i januari 1988 en promemoria, i Inom

förslag lämnades åtgärdsföreläggande enligt 16 § hyres-

vilken ett om att ett och därmed förenat löpande vite skall gälla mot en ny fastighetsägare. lagen direktiven för vårt uppdrag uttalades i promemorian tvek- Såsom framförs i förslaget bl.a. kräver omfattande administration. Vår uppsamhet till som en gift är att ta ställning till förslaget Därvid kan till början konstateras att rättssäkerhetsskäl kräver att ett en åtgärdsföreläggande, skall gälla mot fastighetsägare, måste ansom en ny fastighetsboken, tomträttsboken eller inskiivningsregistret. Det betecknas i diskuterade lagändringen kommer att bli relativt komplicerad och tyder att den obetydlig administration för hyresnämnderna och inskrivföranleda en inte ningsmyndighetema. därför lagändring kan motiverad bara om det finns ett Vi anser att en vara verkligt den delen är den tidigare nämnda promemorian av behov av den. I återges nämligen vissa uppgifter från hyresnämnderna i intresse. Där Stockholm, Göteborg och Malmö. I promemorian sägs bl.a. att från nämndet torde mycket ovanligt att en fastighetsderna inhämtats att numera vara

överlåter fastigheten för att undgå ett meddelat åtgärdsföreläggande.

ägare kan inte erinra sig några fall på år där en hyresgäst har Nämndema senare

ansökan åtgärdsföreläggande på grund av att

varit tvungen att göra en ny om fastigheten överlåtits. Promemorian upprättades nämnts i januari 1988. Vi har tagit reda som nämndernas erfarenhet i dag i princip är densamma. att inte framkommit det finns något påtagligt behov av den Det har således att

lagändringen. Vi därför förslaget i promemorian inte bör

diskuterade anser att genomföras.

SOU 1991 86 145

9 Kopplade avtal

Vi föreslår inte någon lagändring med anledning att det kan föreav komma att ett hyresavtal kopplas ihop med avtal biluppställett om ningsplats.

I direktiven för vårt uppdrag nämner departementschefen kommittén att bör vara oförhindrad att ta även andra hyresrättsliga frågor än dem han upp angivit. Departementschefen anför bl.a. att han tänker på frågor det är om skäligt att koppla ihop ett hyresavtal med ett avtal biluppställningsplats i om de fall hyresgästen saknar bil. Hyresgästemas riksförbund har lämnat ett antal förslag till ändringar i hyreslagsdftningen. Ett förslagen rör kopplade avtal. Förbundet såav anser ledes att avtal om hyra bostadslägenhet förenats med avtal hyra av som om av biluppställningsplats är oskäligt och inte skall kunna göras gällande mot en hyresgäst som saknar bil. I betänkandet Hyresrätt 3 SOU 198177 202 ff behandlade hyress. rättsutredningen ingående frågan om kopplingen mellan hyresavtal och avtal

om biluppställningsplats. övervägande skäl talade enligt utredningen för att

denna fråga inte skulle lagregleras utan överlämnas rättspraxis och parternas förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen. Utredningen gjorde dock uttalanden om de kostnader fastighetsägarna till följd gällande parkeav ringsnormer fick för anläggning och drift biluppställningsplatser. Det rimav liga syntes enligt utredningen att och betalade för den biluppställvara var en ningsplats som han eller hon utnyttjade och de kostnader inte täcktes att som av sådana avgifter betalades av hyresgästerna kollektivt, inbegripet även dem som betalade särskilt för biluppställningsplats. Vi konstaterar att plan- och bygglagen ställer krav på fastighetsägare beträffande anordnande av parkeringsutrymme. För att uppfylla dessa krav kan en fastighetsägare drabbas kostnader, anläggnings- och driftskostav t.ex. nader för biluppställningsplatser. Dessa kostnader kommer skäliga att som kostnader för nyttjandet av fastigheten att drabba hyresgästerna, direkt genom tillämpningen av allmännyttans självkostnadsprincip eller indirekt via bruksvärdesprincipen och dess anknytning till de allmännyttiga företagens hyror. Vi har alltså inte att ta ställning till hyresgästkollektivet skall betala de om aktuella kostnaderna eller inte. Vad det i stället gäller är hur kostnaderna skall fördelas mellan hyresgästerna. Vår uppgift är ställning till det är att ta om lämpligt att denna fördelning till viss del lagregleras eller med andra ord om det i lag skall angesatt ett kopplingsvillkor i vissa situationer är oskäligt. Vid

avtal SOU 1991 86 146 Kopplade

denna lämplighetsbedömning måste emellertid hänsyn också tas till framförallt vissa privata hyresvärdars intresse. En sådan hyresvärd kan nämligen ha anordnat parkeringsutrymmet för att uppfylla kraven i byggnadslagstiftningen och till följd därav drabbas kostnader. En följd av den antydda av lagändringen kan bli att hyresvärden inte får dessa kostnader ersätta. Ett kopplingsvillkor kan naturligtvis inte anses oskäligt när hyresgästen vill utnyttja biluppställningsplatsen. Enligt vår mening är det inte heller självklart kopplingsvillkor skall oskäligt mot en hyresgäst som inte att ett anses vill förfoga över platsen och har särskilda skäl för det. Det kan nämligen som inte bortses ifrån hyresgäst på ett eller annat sätt kan vara tvungen att att en betala för åtskilliga nyttigheter, t.ex. tvättstuga eller förrådsurrymmen, som han inte kan eller vill utnyttja. Det är inte orimligt att betrakta den till följd av byggnadslagstiftningen tillkomna biluppställningsplatsen på i princip samma

sätt som sådana nyttigheter. Alldeles frånsett vad har vi, i likhet med hyresrättsutsom nu sagts anser redningen, lagbestämmelse kopplingsvillkoret skulle vara artfrämatt en om mande i hyreslagen. Det finns också påtaglig risk för att en sådan bestämen melse blir svår tillämpa. Som tidigare antytts skulle bestämmelsen inte att heller hela på den aktualiserade frågan, nämligen hur vissa kostnage svaret der skall fördelas mellan hyresgästerna. Ett fullständigt svar på den frågan borde däremot kunna åstadkommas förhandlingar mellan parterna på genom hyresmarknaden. Mot denna bakgrund och med hänsyn till vad tidigare sagts om vissa som privata hyresvärdar föreslår vi ingen lagändring. Vi har i stället initierat förhandlingar i frågan kopplade avtal mellan Hyresgästernas riksförbund och om Sveriges fastighetsägareförbund. Därvid har följande rekommendation varit

på tal.

En rekommendation om kopplade avtal

Vi rekommenderar att inte hyresvärden och hyresgästen är — om överens följande iakttas när det gäller att koppla ihop ett om annathyresavtal med ett avtal biluppställningsplats. om Om hyresvärden frivilligt anordnat parkeringsutrymmet får avtalen inte vara kopplade. Om hyresvärden anordnat parkeringsutrymmet för att uppfylla kraven i byggnadslagstiftningen och till följd därav drabbas av kostnader får avtalen kopplade hyresgästen disponerar bil. Kan vara om inte hyresvärden få kostnaden för parkeringsutrymmet ersatt genom att antingen hyra till någon än hyresgästen eller ut utrymmet annan förändra användningen utrymmet, får avtalen vara kopplade även om av hyresgästen inte disponerar bil. De lokala organisationerna bör medverka till att finna lösningar på frågor om kopplade avtal.

SOU 1991 86 Kopplade avtal 147

Någon enighet gick dessvärre inte att uppnå i de nämnda förhandlingarna. Det betyder att frågan om det är skäligt att koppla ihop ett hyresavtal med ett avtal om biluppställningsplats i de fall hyresgästen saknar bil även i fortsättningen kommer att bli aktuell i olika sammanhang. Vi vill framhålla den att diskuterade rekommendationen enligt var mening innefattar rimlig avvägen ning mellan parternas intressen. Avslutningsvis bör här nämnas att vi tagit frågor kabel-TV till upp om övervägande. Det har emellertid visat sig att det inte finns något behov av att lagstifta iden frågan.

SOU 1991 86 149

10 Handläggningen av hyrestvister m.m.

Enligt de nuvarande bestämmelserna är det bara hyresvärden som kan ta initiativ till en förlängningstvist. Vi har övervägt om även hyresgästen bör få initiativrätt. Vi föreslår emellertid inte någon ändring i denna del avsnitt 10.1. En annan fråga som aktualiserats under utredningsarbetet har varit om lagen skall ändras så att hyresnämnden skall kunna meddela interimistiska beslut om hyresändring för tiden intill dess tvisten avgörs av hyresnämnden. Vi har dock stannat för att inte införa någon interimistisk beslutanderätt för hyresnämnden under tiden då förfarandet vid nämnden pågår avsnitt 10.2. För vissa fall där det nu inte går att överklaga hyresnämndens beslut införs en ventilregel som tillåter nämnden att göra besluten överklagbara, om nämnden finner särskilda skäl att tillåta det därför att det kan antas vara av vikt för rättstillämpningen att bostadsdomstolen prövar talan. Förslaget tar sikte på förbudet att överklaga ärenden om lägenhetsbyte och andrahandsuthyming avsnitt 10.3. Vi har tidigare föreslagit att hyresnämndema tillförs vissa ärenden om avhysning på grund av att hyresrätten är förverkad, nämligen i fall av bristande hyresbetalning och stömingari boendet. Som en följd av det anser vi att nämnderna bör få pröva dels frågor om betalningsskyldighet för hyra och dels avhysningsfrågan oavsett vilken grunden för förverkandet Förslaget gäller både bostadslägenheter och lokaler avsnitt 10.4. Vi behandlar slutligen konsekvenserna av förslagen för hyresnämnderna och domstolarna avsnitt 10.5.

10.1 Initiativrätti förlängningstvister

Det har påtalats att det förekommer att hyresvärdar säger upp hyresgäster bara för att försvåra för dessa att genomföra lägenhetsbyten som lagen ger dem rätt till. Dessa hyresvärdar skulle, i stället för att hänskjuta tvisten till hyresnämnden, bara låta tiden med påföljd att bytet kan bli inaktuellt. Enligt nuvarande regler är det bara hyresvärden som kan hänskjuta en förlängningstvist till hyresnämnden. Den lagändring som aktualiserats är att ge också hyresgästen rätt att ta initiativ till förlängningstvister. Detta torde vara den enda framkomliga vägen att angripa de påtalade missforhållandena.

150 Handläggningen av hyrestvister m.m. SOU 1991 86

En fördel med en sådan lagändring är att hyresgästen kan vinna tid genom att, omedelbart efter en uppsägning, hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Tvisten vid hyresnämnden skulle därmed normalt kunna inledas flera månader före den senaste dag hyresvärden kan hänskjuta tvisten. Det kan måhända också förutses att de hyresvärdar det är fråga inför utsikten att snart om behöva inställa sig inför hyresnämnden drar sig för att agera på det påtalade sättet. Det finns emellertid också omständigheter som snarast talar mot att ge hyresgästen initiativrätt i förlängningstvister. Till en början kan det sättas i fråga om lagändringen ger den avsedda effekten, dvs. att hyresvärdar inte längre skall kunna sabotera lägenhetsbyten. För närvarande är det tänkbart att en hyresvärd, efter det att han sagt upp hyresgästen, agerar på två sätt. Han kan dels hänskjuta tvisten till hyresnämnden och dels låta bli. I det följande diskuteras vilken verkan lagändringen kan få i var och en av dessa två situationer. En hyresvärd kan alltså i forhalningssyfte säga upp hyresgästen och en tid därefter hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Om hyresgästen hade initiativrätt kunde han i denna situation se till att ett rättsligt förfarande inleddes omedelbart efter uppsägningen. Hyresvärden skulle då betas möjligheten att åstadkomma tidsutdräkt bara genom att vänta i det längsta med att hänskjuta tvisten. Emellertid måste, när uppsägningen föranleder ett rättsligt förfarande, beaktas dels att ett sådant alltid tar en viss tid i anspråk och dels att det torde finnas möjligheter att förhala ett rättsligt förfarande. Hyresvärden kan förlänga det rättsliga förfarandet genom att t.ex. överklaga hyresnämndens avgörande i förlängningstvisten. Det är alltså inte säkert att hyresgästen är hjälpt av att kunna se till att det rättsliga förfarandet inleds tidigare än det skulle annars ha gjort. Iden andra situationen, dvs. när uppsägningen inte föranleder något rättsligt förfarande, är det inte heller säkert att hyresgästens position förbättras särskilt mycket av att han får initiativrätt. Här agerar alltså hyresvärden på så sätt att han säger upp hyresgästen t.ex. på tre månader och sedan bara låter tiden gå. Det betyder att uppsägningen förlorar sin verkan månad efter en hyrestidens utgång. Om hyresgästen kan ta initiativ till ett rättsligt förfarande är det inte säkert att detta är avslutat före den tidpunkt då uppsägningen således ändå skulle ha förlorat sin verkan till följd av hyresvärdens passivitet. Enligt dagens regler kan hyresgästen, att ta initiativ till ett medgenom lingsförfarande, sätta press på en hyresvärd som försöker sabotera ett lägenhetsbyte. Måhända har hyresgästen större möjligheter att sätta press på hyresvärden i en förlängningstvist. I så fall kunde en lagändring som ger hyresgästen rätt att ta initiativ till förlängningstvister vara effektiv. Sammantaget synes det dock tveksamt om lagändringen verkligen medför att en hyresvärd inte längre kan sabotera ett lägenhetsbyte.

SOU 1991 86 Handläggningen av hyrestvister m.m. 151

Ett ytterligare skäl som kan tala mot en lagändring är att denna kan föranleda ett ökat antal förlängningstvister. I detta sammanhang bör först nämnas att det inte torde vara lämpligt att införa en regel som ger hyresgästen rätt att ta initiativ till förlängningstvister bara i vissa angivna fall. En sådan begränsning kan nämligen leda till avgränsningssvårigheter och gör dessutom regleringen onödigt komplicerad. En eventuell initiativrätt for hyresgästen bör alltså gälla generellt. Det torde vara vanligt att uppsägningar inte föranleder någon förlängningstvist, t.ex. därför att parterna når en uppgörelse. Om hyresgäster får initiativrätt kan det förutses att de kommer att utnyttja den samt att detta kommer att ske även i andra tvister än dem som hyresvärden ändå skulle ha hänskjutit till hyresnämnden. Det kan t.ex. tänkas att vissa hyresgäster helt enkelt föredrar att tvisten handläggs vid hyresnämnden framför att förhandlingar förs direkt mellan panema. Slutligen bör uppmärksammas att den diskuterade lagändringen kan medföra att hyreslagen kompliceras. En första komplikation ligger däri att hyresnämnden, när hyresgästen anhängiggjort förlängningstvisten, inte bör kunna göra en fullständig prövning av tvisten. Avsikten med lagändringen är bara att hyresgästen skall kunna inleda ett rättsligt förfarande. Bestämmelsen om att en uppsägning förlorar sin verkan om inte hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden skulle alltså kvarstå. Detta för med sig att hyresnämnden, i en förlängningstvist som bara hyresgästen hänskjutit, inte bör kunna meddela ett avgörande till hyresgästens nackdel. Det kan vara svårt för parterna att förstå att förlängningstvister kan vara av olika karaktär. En bestämmelse bör måhända införas för de fall att en av hyresgästen initierad förlängningstvist pågår när en uppsägning förlorar sin verkan eller att hyresgästen efter den tidpunkten vill inleda en förlängningstvist. En uppsägning kan förlora sin verkan inte bara på grund av hyresvärdens passivitet utan även som en följd av att hyresvärden återkallar sin talan i hyresnämnden. Ytterligare svårigheter hänger samman med att panama, sedan en tvist väl har uppstått, med bindande verkan kan förlikas. Hyresgästen kan således uttryckligen eller konkludent godkänna en uppsägning. Detta väcker vissa frågor. Således kan det t.ex. sättas i fråga om en hyresgäst som flyttat före hyrestidens utgång alls bör få ta initiativ till en förlängningstvist. Det ligger nämligen nära till hands att anse att hyresgästen genom sitt handlande godkänt uppsägningen. I den situationen att hyresgästen flyttar sedan han inlett en förlängningstvist kan det diskuteras om hyresgästen skall anses ha återkallat sin talan. Det bör också nämnas att en uppsägning enligt de nuvarande reglerna alltid medför att hyresgästen har rätt att anse hyresförhållandet upplöst vid hyres-

tidens utgång se prop. 198384137 s. 132. Om hyresgästen ges initiativrätt

152 Handläggningen av hyresrvister SOU 1991 86 m.m.

kan han inleda en förlängningstvist och yrka förlängning av hyresavtalet. Det kan kanske sättas i fråga om hyresgästen i ett sådant fall bör ha rätt att utan vidare anse hyresforhållandet upplöst vid hyrestidens utgång. Regleringen av en initiativrätt för hyresgästen skulle förenklas om hyresnämnden, alldeles oavsett vem av parterna som hänskjutit en förlängningstvist till nämnden, fullt ut skulle få pröva tvisten. En konsekvens av det vore emellertid att ett av hyresgästen initierat rättsligt förfarande skulle kunna leda till att han blev skyldig att flytta. Mot bakgrund av det sagda synes för närvarande övervägande skäl tala för att systemet för prövning av förlängningstvister behålls oförändrat.

10.2 Interimistiska beslut om ändring av hyran

En utdragen tvist om ändring av hyran medför regelmässigt påfrestningar för hyresvärdens likviditet. SABO har uppmärksammat oss på ett fall där villkorstvister enligt 24 § hyresförhandlingslagen om hyressättning av närmare 6 000 lägenheter har handlagts vid en hyresnämnd under drygt ett och ett halvt år. Enligt SABO har tidsutdräkten bl.a. berott på att en fristående hyresgästorganisation förhalat förhandlingsarbetet och hyresnärnndsprocessen. Det utdragna förfarandet har medfört mycket allvarliga likviditetsproblem för hyresvärden i fråga. Den lagändring som i första hand har aktualiserats är att hyresnämnden skall få möjlighet att meddela interimistiska beslut om ändring av hyresvillkoren i tvister mellan hyresvärden och de enskilda hyresgästerna. Vi har också funderat över om missförhållanden av det påtalade slaget skulle kunna angripas genom en ändring i hyresförhandlingslagen. En bestämmelse där hyresnämnden ges möjlighet att meddela interimistiska beslut av nu avsett slag går att inlemma i hyreslagens befintliga regelsystem. Den naturligaste vägen är att bereda nämnden denna möjlighet inom ramen för en villkorstvist enligt 24 § hyresförhandlingslagen. En ordning där parterna får möjlighet att ansöka om ett interimistiskt beslut om ändring av hyresvillkor utan att det finns någon tvist anhängig vid hyresnärrmden, förefaller oss däremot mindre lämplig. Anledningen till detta är dels att vi är betänksamma mot att låta en bestämmelse i hyreslagen tjänstgöra som en påtryckningsfaktor i hyresförhandlingsarbetet, dels att en sådan lösning är tämligen artfrämmande för hyresprocessen. Den senaste mer övergripande översynen av hyreslagstiftningen gjordes år 1984. Därvid infördes bl. a. regler om ett förenklat hyresnämndsförfarande vid handläggning av s. massärenden 9 § tredje stycket och 30 § första stycket närnndlagen. Reglerna syftade till att ge hyresnämnden möjlighet att klara av även hyressättningstvister rörande några tusen lägenheter en jimförelsevis kort tid. l samma lagstiftningsärende övervägdes även en lagänd-

SOU 1991 86 Handläggningen av hyrestvister m.m. 153

ring det aktuella slaget prop. 198384137 85. Någon bestämmelse av nu s. interimistisk beslutanderätt för hyresnärnndema infördes dock inte. Anom ledningen till detta i allt väsentligt att frågan om ett interimistiskt beslut bevar farades ta allt för lång tid i anspråk i förhållande till hela förfarandet, vilket skulle försena det slutliga avgörandet på ett inte godtagbart sätt. Enligt vår mening är det stor betydelse att hyresnärrmdens prövning av av omfattande villkorstvister enligt 24 § hyresförhandlingslagen går förhållandevis snabbt. En utdragen är inte bara påfrestande för hyresvärdens process likviditet utan kan också innebära svårigheter för hyresgästerna i form av retroaktiva hyreshöjningar ansenlig storlek. Som tidigare nämnts inneav håller nänmdlagen handläggningsregler som underlättar hyresnämndemas hantering större hyressättningstvister. Dessa regler är, enligt vad vi har av inhämtat, förhållandevis oprövade. Deras utformning förefaller dock i allt väsentligt tillgodose det gemensamma partsintresset av en rimlig handläggningstid. Mot den bakgrunden kan det enligt vår uppfattning överhuvudtaget inte komma i fråga hyresnämndema interimistisk beslutanderätt under att ge handläggningstiden, annat än i de fall då obstruktion av antytt slag kan befa-

ras. Enligt nuvarande lagstiftning har hyresnämnden möjlighet att förordna att beslut villkorsändring får verkställas även det inte vunnit laga kraft ett om om 55 § tredje stycket hyreslagen. För att hyresnämnden skall ha rätt att meda dela ett sådant beslut fordras att det föreligger särskilda skäl för detta. Bestämmelsen är avsedd att tillämpas endast undantagsvis i de fall där hyresvärdens likviditet riskerar att utsättas för allvarliga påfrestningar samannars tidigt hyresgästerna riskerar kraftiga retroaktiva hyreskrav. Detta föresom faller oss vara en fullt tillfredsställande ordning. Den lagändring vi överväger är i viss mån annorlunda dimensionesom nu rad eftersom den även syftar till att förhindra obstruktion från hyresgästemas sida. En bestämmelse detta slag torde komma till användning huvudsakav ligen i extrema ärenden. Tillämpningsområdet bör alltså vara tämligen snävt. Vid ett interimistiskt ställningstagande av detta slag kommer hyresnämnden inte att ha tillgång till det tillförlitliga underlag som nämnden besitter då den meddelar ett beslut enligt 55 a § tredje stycket i den nuvarande hyreslagen. Det mesta talar den anledningen för att nämndens ställningstagande av kommer att präglas stor försiktighet. Sannolikheten för att hyresnämnden i av det slutliga beslutet fastställer högre hyresnivå än den interirnistiskt besluen tade blir därmed stor. På detta sätt åstadkoms genom hyresnämndens försorg två hyreshöjningar inom jämförelsevis kort tid. Hyran kan därefter ändras en på bostadsdomstolen inhiberar hyresnärrmdens beslut omedelbar nytt om om verkställighet. Det antydda systemet framstår rörigt och komplicerat för såväl ovan som prövningsorgan. Även detta förhållande talar för att hyresnämnparter som dernas möjlighet att meddela interimistiska beslut av detta slag bör vara

154 Handläggningen av hyrestvister m.m. SOU 1991 86

mycket begränsad. En bestämmelse av den typ vi nu överväger måste således utformas så att hyresnämnden endast om det finns synnerliga skäl får besluta om inteiimistisk hyresändring. Som tidigare nämnts övervägdes men förkastades en lagregel av detta slag under 1984 års lagstiftningsärende av farhågor för att hyresnärnndens interimistiska bedömning skulle bli tidskrävande och fördröja ärendet. Sett ur aspekten att det rör sig om en prövning av hyrans storlek, bör nämnden kunna nöja sig med att företa en summarisk prövning på basis av ärendets handlingar och sin kännedom om hyresläget på orten. Dessa överväganden kan rimligtvis inte behöva ta någon längre tid i anspråk. Annorlunda förhåller det sig emellertid vad gäller bedömningen om det finns synnerliga skäl för ett interimistiskt ställningstagande. Denna bedömning förefaller oss svårare att göra på basis av handlingarna, i varje fall om inte ett blankt påstående från hyresvärdens sida om befarade förhalningsförsök skall anses utgöra tillräckligt underlag. En komplikationsfaktor därvidlag är att det är de enskilda hyresgästerna och inte hyresgästorganisationen som har partsställning i processen, låt vara att organisationens tjänstemän med största sannolikhet kommer att uppträda som ombud för hyresgästerna. Inte desto mindre anser vi det vara tämligen drastiskt att utan vidare låta en eventuell misskötsamhet från organisationens sida tas till intäkt för att de enskilda hyresgästerna kommer att förfara på samma sätt. Att låta hyresnämnden göra bedömningen enbart utifrån handlingarna i ärendet rimmar mindre väl med hyresprocessen i övrigt. Vi är tveksamma till det även av rättsäkerhetsskäl. Skulle å andra sidan nämnden vara tvungen att hålla en särskild förhandling i frågan om det finns förutsättningar för ett interimistiskt beslut, medför detta troligen en fullkomligt oacceptabel förlängning av den totala handläggningstiden. Av den anledningen synes det oss svån att undvika någon annan utgångspunkt än att hyresnämnden regelmässigt skall ta ställning till ett interimistiskt yrkande utan att hålla förhandling i saken. Med tanke på de principer som är allmänt rådande i svensk rätt är det otänkbart att ge hyresnämnden rätt att fatta beslut i saken utan att låta dem som beslutet rör yttra sig över framställningen. Kretsen av dem som skall höras kan därvid komma att uppgå till flera tusen personer. Praktiska skäl talar då med avsevärd styrka för att de berörda hyresgästerna delges genom

kungörelse. Åtskilliga rättssäkerhetsaspekter

kan dock anläggas emot en sådan konstruktion. Nämndlagens nuvarande regler om massärenden tillgodoser rättssäkerheten på ett betydligt mer tillfredsställande vis mot bakgrund av att hyresnämnden får tillgripa kungörelsedelgivning först i det skedet då nämnden besitter ett tillförlitligt underlag för tvistemas prövning. Av rättssäkerhetsskäl anser vi att en part som är missnöjd med hyresnämndens interimistiska beslut bör ha möjlighet att klaga på beslutet till bostadsdomstolen. Att införa en sådan överklaganderätt torde med nödvändighet medföra en förlängning av ärendenas totala handläggningstid. En

SOU 1991 86 Handläggningen av hyrestvister m.m. 155

annan nackdel är att hyresnämnden med största sannolikhet avbryter sina medlingsförsök under tiden då ärendena handläggs i bostadsdomstolen. Ett tvåinstansförfarande i interimistiska frågor är således förenat med den olägenheten att förfarandet fördröjer hyresnämndens slutliga avgörande. Rättssäkerhetsaspektema väger emellertid enligt vår uppfattning betydligt tyngre än de skäl som talar mot införandet av en möjlighet att överklaga. På grundval av vad vi nu har sagt förefaller de farhågor som framfördes under 1984 års lagstiftningsärende i högsta grad berättigade. Tvister av den omfattning som i det påtalade fallet är vidare ytterligt sällan förekommande vid hyresnämndema. Huruvida nämndlagens nuvarande regler är tillfyllest för att bemästra tvister av sådan omfattning har därmed aldrig prövats i realiteten. Därvid kan nämnas att den påtalade tvisten förliktes vid den aktuella hyresnärrmden. Massärendereglema användes således aldrig i ärendena Mot denna bakgrund kan det förefalla mindre lämpligt att överväga ytterligare åtgärder i syfte att förkorta hyresnärnndemas handläggningstid av stora hyressättningstvister innan ytterligare erfarenheter vunnits av det befintliga regelsystemet. Olika typer av olyckliga omständigheter kan alltid medföra att vissa mål får onödigt lång handläggningstid. Detta kan dock inte regelen mässigt tas till intäkt för att lagbestämmelsema området är otillräckliga.

Som nämndes inledningsvis har vi också i någon mån övervägt

om en ändring i hyresförhandlingslagen skulle kunna vara en frarnkomlig väg för att komma till rätta med missförhållanden av det påtalade slaget. Våra överväganden har därvid kretsat runt möjligheten att införa en bestämmelse som ger hyresnämnden rätt att, under vissa förutsättningar, meddela ett omedelbart verkställbart förordnande om hyreshöjning som har samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse. En regel av den här beskaffenheten måste naturligtvis reserveras för rena undantagssituationer. Enligt vår mening är det emellertid inte otänkbart att ett sådant beslut skulle kunna berättigas i de fall där en hyresgästorganisation allvarligt äventyrar hyresvärdens likviditet genom att vid förhandling enligt förhandlingsordning utan fog vägra att träffa en förhandlingsöverenskommelse villkorsändring i form hyreshöjning. Bestämmelsen skulle om av givetvis enbart ta sikte mer flagranta fall av misskötsamhet i detta hänseende. Detta skulle kunna komma till uttryck i lagtexten genom att regeln konstruerades så att hyresnämnden, endast om det finns synnerliga skäl, har rätt att meddela beslut av denna beskaffenhet. Hyresnämndens handläggning den här typen av tvister skulle kunna gå av förhållandevis snabbt om nämnden fick avgöra frågan utan föregående muntlig förhandling. Konstruktionen har vidare den uppenbara fördelen att det skulle räcka om hyresnämnden delgav hyresgästorganisationen hyresvärdens ansökan. Ett beslut skulle emellertid kunna vittgående konsekvenser för de enskilda hyresgästerna. Vi anser därför att hyresnämnden bör åläggas att

156 Handläggningen av hyrestvister SOU 1991 86 m.m.

underrätta dem om ansökan. Detta skulle lämpligen kunna ske genom att underrättelsen sändes ut i lösbrev till hyresgästemas vanliga adress. Enligt vår mening talar det mesta för att en lösning av det nu antydda slaget skulle vara ett betydligt effektivare vapen mot missförhållanden av det påtalade slaget, än att ge hyresnämnden en interimistisk beslutanderätt i mål mellan hyresvärden och de enskilda hyresgästerna. Vi anser emellertid att en bestämmelse av denna uttalat drastiska karaktär inte bör införas utan att mycket starkt vägande skäl talar för detta. Det fall som har föranlett våra överväganden är synnerligen ovanlig beskaffenhet och vi anser i vart fall i av nuläget inte att det finns något generellt behov av en sådan regel. Enligt vår mening talar alltså övervägande skäl för att ytterligare erfarenhet

bör vinnas av det redan befintliga regelsystemet, innan ställning tas till huru-

vida det finns något behov av den aktualiserade lagändringen.

10.3 Fullföljdsförbud med ventil i ärenden om lägenhetsbyte och andrahandsuthyming

Rätten att överklaga ärenden om överlåtelse av hyresrätt för byte och upplåtelse av lägenhet i andra hand begränsades genom ett lagstiftningsärende år 1973 SFS 1973187. Dessförinnan kunde en part som inte godtog hyresnämndens beslut i sådana ärenden klandra beslutet genom att väcka talan vid fastighetsdomstolen mot den andra parten. Ett av de viktigaste skälen för att klanderrätten slopades i dessa ärendekategorier var önskemålet att minska handläggningstiden. Enligt vår mening är det nuvarande systemet med ett totalt överklagandeförbud i dessa tillståndsärenden förenat med vissa olägenheter. Den mest iögonfallande nackdelen är att ansvaret för rättsbildningen är uppdelat på inte mindre än 12 olika hyresnämnder. Vi är medvetna om att nämnderna lägger sig vinn om att upprätthålla en enhetlig rättstillämpning på dessa områden och att de i detta syfte bl.a. gör kontinuerliga praxissammanställningar. Detta till trots är det självfallet så att bostadsdomstolen, om ärendena gick att överklaga, skulle få en bättre överblick över olika problemställningar än vad hyresnämndema rimligtvis kan uppnå. Ett beslut från bostadsdomstolen skulle dessutom få en helt annan auktoritet. Problemet med den bristfälliga rättsbildningen talar tillsammans med de rättssäkerhetsaspekter som alltid kan anläggas då det gäller frågor om rätten att överklaga med viss styrka för att man bör återinföra en generell överklaganderätt i de aktuella ärendetypema. Vi är emellertid inte beredda att gå så långt som att föreslå detta. Orsaken till det är främst vikten av att berörda tillståndsärenden avgörs snabbt. Detta gäller särskilt bytesärendena där minsta dröjsmål ökar risken för att medpanen i bytestransaktionen drar sig ur bytet. Snarlika synpunkter kan också anläggas i ärenden om andrahandsuthyming.

SOU 1991 86 Handläggningen av hyrestvister m.m. 157

Vi är alltså angelägna att kravet snabb handläggningstid inte om en i dessa ärendekategorier. Å andra sidan har vi svårt att låta det Iqaeftersätts helt överhanden så enhetlig rättstillämpning försvåras genom att vet ta att en från möjligheten skapa prejudikat. Även bostadsdomstolen är utesluten att om hyresnämndema bemödar sig enhetlig rättstillämpning innebär det om en nuvarande alltid risk för avgöranden motstridig natur. En systemet en av bristande enhetlighet i rättstillämpningen ökar också risken för onödiga tvister och kan även innebära praktiska svårigheter för bl.a. hyresnämndema. Den l juli 1989 infördes för allmän domstols vidkommande en lagändring i bl.a. rättegångsbalken SFS 1989352 som innebär att hovrätten för vissa mål har möjlighet att, trots fullföljdsförbud, medge rätt att överklaga typer av under förutsättning att hovrätten finner särskilda skäl föreligga att låta högsta domstolen ställning till frågan prejudikatdispens. Vi anser att tiden nu ta om är att införa liknande regel i hyresprocessen för de tidigare berörda mogen en äxendekategoriema Enligt vår mening finns det redan nu ett stort behov av en sådan regel och det behovet att bestämmelserna om byten och accentueras av andrahandsupplåtelse i vissa delar också ändras i sak genom vårt förslag. Förslaget till reglerna fullföljdsförbud med ventil lades fram av rätteom gångsutredningen i delbetänkandet Högsta domstolen och rättsbildningen SOU 19861. Utredningens förslag till regelsystem utformat så att hovvar rätten i vissa måltyper fick medge överklagande om hovrätten på grund av

rättstillämpning eller eljest fann synnerliga skäl för

behovet av enhetlig att tillåta detta. Under remissbehandlingen fick förslaget ett övervägande positivt mottagande. Några remissinstanser intog dock en principiellt negativ hållning mot det för svensk rätt att den instans som dömt i målet också skulle få nya avgöra om domen skulle överklagas. Departementschefen ansåg prop. 19888978 34 f att de principiella s. invändningarna inte kunde frånkännas viss bärlcraft och sade sig ha liknande invändningar ansågs mindre lämpligt i utredningens försjälv. Det som bl.a. slag att hovrättema i praktiken ålades att göra en preliminär dispensprövvar ning. Departementschefen ansåg att hovrätternas uppgift i stället borde vara att gallra ut de fåtal mål domstolarna ansåg lämpade för en dispensprövsom ning i högsta domstolen. Lagtexten utformades därför så att anknytningen till den dispensprövning skall i högsta domstolen tydligt framgår som äga rum eller så hovrätten får tillåta överklagande, det föreligger särskilda skäl att om 10 § första stycket första punkten för en tillståndsprövning enligt 54 kap. rättegångsbalken. Vi har för avsikt att introducera regel fullföljdsförbud med ventil nu en om också inom hyresprocessen. Därvid kan då till en början noteras den skillnaden att lagen 19741082 bostadsdomstol inte innehåller några bestämom melser prövningstillstånd. Detta är enligt vår mening en fullt tillfredsom ställande ordning. Vi inte att det finns skäl att komplicera bostadsanser domstolsprocessen införa regler om prövningstillstånd i nu berörda genom

158 Handläggningen av hyrestvister SOU 1991 86 m.m.

ärendekategorier. Den hyresprocessuella regeln kan därmed inte utformas efter samma mönster som de bestämmelser som gäller för hovrättema. Vårt förslag till regel måste således av naturliga skäl få utfomming en som liknar rättegångsutredningens förslag. Det förslaget utsattes som tidigare nämnts för viss kritik. Vi anser emellertid att de betänkligheter som framfördes mot rättegångsutredningens förslag inte har samma styrka inom hyresprocessen mot bakgrund av att bestämmelser om prövningstillstånd saknas för bostadsdomstolens vidkommande. Hyresnämndema kan alltså inte sägas göra en preliminär prövning av frågor som egentligen ankommer på bostadsdomstolen genom att medge rätt att överklaga i nu aktuella situationer. Därtill kommer att vårt förslag torde vara den enda framkomliga vägen om det önskade resultatet skall uppnås. Mot vårt förslag kan då kanske hävdas att ansvaret för rättsbildningen alltjämt kommer att ligga kvar på hyresnämndema mot bakgrund att det är av nämnderna som styr vilka mål som bostadsdomstolen skall ta Detta är upp. dock en sanning med modiñkation. I bilden måste nämligen vägas in att bara en mycket liten andel av bostadsdomstolens avgöranden publiceras. Det kan alltså förutses att avgöranden som saknar intresse för rättsbildningen inte sprids. När det sedan gäller frågan om under vilka förutsättningar hyresnämndema skall tillåta överklagande anser vi, som tidigare nämnts, att så bör ske om behovet av en enhetlig rättstillämpning kräver det. Vi tycker emellertid inte att det är ändamålsenligt att begränsa möjligheterna till endast dessa fall. Däremot bör behovet av en enhetlig rättstillämpning vara den faktor som hyresnämndema bör fästa störst avseende vid i sin bedömning av om överklagande bör medges. Rätten att överklaga ett ärende bör emellertid även kunna komma i fråga då ärendet i allmänhet har betydelse ur prejudikatsynpunkt. I lagstiftningsärendet med bestämmelser om fullföljdsförbud med ventil för hovrättema prop. 19888978 s. 35 sägs att klagorätten inte behöver begränsas till de fall då prejudikatfrågan är svårbedömbar eller komplicerad. Motsvarande bör enligt vår mening gälla vid tillämpningen av den nu aktuella regeln. Således skall överklaganderätt kunna förekomma när det helt saknas vägledande uttalanden, då skäl föreligger att ändra befintlig praxis eller den hyresrättsliga om doktrinen redovisar motstridiga uppfattningar. Den föreslagna regeln bör enligt vår mening ha ett restriktivt tillämpningsområde eftersom det principiella överklagandeförbudet riskerar att urholkas annars. Skälen för klagorätt måste således ha avsevärd styrka i det enskilda fallet for att en rätt att överklaga skall kunna komma i fråga Hyresnämndema bör därför endast ha rätt att medge fullföljd i de fall då särskilda skäl föreligger att tillåta det därför att det kan antas vara av vikt för rättstillämpningen att bostadsdomstolen prövar talan.

SOU 1991 86 Handläggningen hyrestvister m.m. 159 av

Enligt vår mening skall regeln fullföljdsförbud med ventil gälla för om bytesärenden samt för ärenden andrahandupplåtelse av såväl bostadsläom genheter lokaler. Det sagda avser den typ av ärenden där bostadssom nu domstolen är den överprövande instansen. Något behov av en ventilregel när det gäller de fåtal ärenden kan komma i fråga för överprövning vid som arbetsdomstolen anser vi inte föreligga.

10.4 Flera ärendekategorier tillförs

nya

hyresnämndema

Vår uppgift har i huvudsak varit att över vissa regler om förhållandet se mellan hyresvärd och hyresgäst, bl.a. frågor om förverkande av hyresen en rätt på grund bristande hyresbetalning och störningar i boendet. Vi har av funnit det finns samband mellan dessa civilrättsliga frågor och att ett hyresprocessuella frågor. Förslaget innehåller således att det är hyresnämnden skall bostads- eller lokalhyresgäst skall avhysas på som pröva om en någon de angivna grunderna. Detta väcker i sin tur frågor om var hyresav tvister bör handläggas. Till början bör därvid nämnas att vi inte vill göra någon ändring i möjen ligheten att utnyttja den summariska processen. Kronofogdemyndigheten kommer alltså att enligt lagen betalningsföreläggande och handräckning få om pröva bl.a. mål avhysning på grund att hyresrätten är förverkad. om av Vi har alltså föreslagit att frågan om en hyresgäst skall avhysas därför att hyresrätten är förverkad i vissa fall prövas av hyresnämnden. Det gäller som tidigare nämnts fall bristande hyresbetalning eller störningar i boendet. av Hyresrätten kan emellertid förverkas även andra anledningar, t.ex. på av grund otillåten användning av lägenheten eller otillåten andrahandsuthyrav ning. Intresset enhetlig ordning medför att vi föreslår att hyresnämnden av en även i dessa andra fall skall pröva avhysningsfrågan. I detta sammanhang bör tilläggas att hyresnämndema redan i dag prövar frågor hyresrätten är förverkad. En hyresvärd kan nämligen välja att om inleda förlängningstvist och åberopa förverkandet som grund för att ett en bostadshyresförhållande skall upplösas. Vi har haft kontakter med bostadsföretag och då erfarit att det blivit allt vanligare att hyresvärdar agerar på det

sättet. Om hyresgäst inte betalar hyran i rätt tid kan det föranleda att hyresvären den vill inleda ett rättsligt förfarande och yrka både att hyresgästen blir avhyst och att han förpliktas att betala hyran. I ett sådant fall finns det naturligtvis ett mycket nära samband mellan frågan avhysning och skyldighet att betala om hyran. Det skulle också opraktiskt hyresvärden var tvungen att anlita vara om två rättsliga instanser, dvs. yrka avhysning vid hyresnämnden och yrka utfå-

ende av hyran vid tingsrätten.

160 Handläggningen av hyrestvister m.m. SOU 1991 86

Det ligger således nära till hands att anse att om hyresnämnden tillförs ärenden om avhysning så bör det också vara nämnderna som prövar om hyresgästen är skyldig att betala hyra. Emellertid förekommer det tvister om hyresbetalning där frågan om avhysning inte är aktuell. Dessutom ligger frågor om hyresprocessen i princip utanför vån uppdrag. Vi föreslår därför inte att hyresnämnden tillförs alla frågor om hyresbetalning. Det står emellertid klart att hyresnärrmden måste få möjlighet att i vissa fall pröva frågor om hyresbetalning. Vi tänkeri första hand på den situationen att en hyresgäst, som hyresvärden vill ha avhyst, låtit bli att betala hyran av andra skäl än att han inte anser sig vara skyldig att göra det. Ett exempel kan vara att orsaken till att hyran inte har betalats är hyresgästens ekonomiska situation. Även när hyresgästen gör invändning hyreskravet bör en mot hyresnämnden kunna pröva frågan om den är av enkel beskaffenhet Här kan tilläggas att hyresnämnden i förlängningstvister redan i dag kan få pröva sådana invändningar som s.k. preliminärfrågor. Om det emellertid förhåller sig så att tvisten om skyldighet att betala hyran är omfattande eller av komplicerad natur ställer sig frågan annorlunda. Enligt vår mening är det att föredra att sådana tvister hanteras av tingsrätten. Mot denna bakgrund föreslår vi en regel 19 kap. 1 § andra stycket hyreslagen om att en hyresnämnd som prövar ett avhysningsyrkande också får pröva frågor om skyldighet att betala hyra, om det är lämpligt med hänsyn till utredningen och omständigheterna i övrigt. Den nya regeln är delvis utformad

efter förebild av en bestämmelse på arbetsrättens område se 1 § andra stycket

lagen 1974371 om rättegången i arbetstvister. Lämplighetsprövningen enligt den regeln ankommer på hyresnämnden. Även det finns skäl för nya om hyresnämnden att tillämpa bestämmelsen restriktivt finns det anledning att tro att de allra flesta yrkanden om utfående av hyra i samband med en avhysningsfråga kommer att prövas av hyresnämnden. Tanken bakom bestämmelsen är att åstadkomma en ordning som fungerar i praktiken. Vi tror också att förfarandet kommer att fungera bra i de allra flesta fall, trots att förslaget alltså innebär att yrkanden utfående hyra kan om av prövas av såväl tingsrätten som av hyresnämnden. Det kan t.ex. förutses att hyresvärdar kommer att vända sig till hyresnänmden, och alltså inte till både nämnden och tingsrätten, när de vill ha en hyresgäst avhyst och få u obetald hyra. I särpräglade situationer kan dock processuella komplikationer uppstå. Vi vill framhålla att detta naturligtvis kan vägas in när hyresnämndei gör sin bedömning av om det är lämpligt att nämnden prövar betalningsskyldgheten. Vi föreslår alltså att vissa frågor förs över från tingsrättema till hyresnämndema. Det gäller alla ärenden om avhysning på grund av att hyresrätten är förverkad och en del ärenden om skyldighet att betala hyra. Förslaget avser både bostadslägenheter och lokaler. Enligt förslaget torde det stora flertalet av de hyrestvister som inte prövas i den summariska processen komma att handläggas hyresnämndcrna. Att av

SOU 1991 86 Handläggningen av hyrestvister m.m. 161

överföra fler typer av hyrestvister från tingsrättema till hyresnämndema kan inte sägas vara någonting som direkt följer av våra förslag i fråga om bristande hyresbetalning eller störningar i boendet. Inte heller torde det vara nödvändigt för att åstadkomma en fungerande hyresprocess. Av vikt är därvid att hyresnärrmden är behörig att medla i alla typer av hyrestvister. Det betyder att förlikningar kan uppnås även om det i en tvist finns en fråga som det inte ankommer nämnden att pröva. Förfarandet vid hyresnämnden regleras främst av lagen om arrendenämnder och hyresnärnnder. Som en följd av att hyresnärnnden tillförs nya ärendekategorier måste ändringar göras i närnndlagen. Det gäller t.ex. frågor om avgörande av tvister på handlingarna, verkställighet av nämndens beslut och kostnaderna för förfarandet Dessa ändringar berörs i specialmotiveringen till närrmdlagen.

10.5 Konsekvenserna förslagen för domstolar och

av

hyresnämnder

Vi har lämnat förslag till lagändringar i en rad olika frågor. I det följande behandlar vi vad förslagen kan få för konsekvenser för hyresnämndema, bostadsdomstolen och de allmänna domstolarna.

Hyresnämnderna Vi tar först upp frågan om hur hyresnämndema påverkas av förslaget. I det föregående avsnittet 10.4 har vi behandlat bl.a. våra förslag om att tillföra hyresnärnndema ärenden om avhysning grund av att hyresrätten är förverkad samt vissa ärenden om skyldighet att betala hyra. Vi har framfört att det stora flertalet av de hyrestvister som inte prövas i den summariska processen kommer att handläggas av hyresnämndema, Innan vi går in på vad detta kan medföra när det gäller hyresnämndemas resursbehov skall vi något beröra om ärendemängden vid nämnderna påverkas av förslagen i fråga om avståendeavtal avsnitt 5, andrahandsuthyming avsnitt 6, byte av bostad avsnitt 7 och åtgärdsföreläggande avsnitt 8. Uppgifter om avgjorda ärenden hos samtliga hyresnämnder år 1990 finns i bilaga Hyresnärnndema kommer enligt förslaget inte längre att belastas av ärenden om avstâendenfrân besitmingsskydd till bostadsldgenhet. Som vi tidigare redovisat utgör dessa ärenden ungefär hälften av det totala antalet ärenden vid hyresnämndema. Vid bedömningen av besparingseffekten av detta förslag får man inte bortse ifrån att prövningen av dessa ärenden är ytterst summarisk. Inte desto mindre bör förslaget medföra en påtaglig förbättring av arbetslaget vid nänmdema. Detta gäller inte minst kanslisidan. Vi har tidigare avsnitt 5.1.3 behandlat frågan om ett system med prövning av bostadshyresgästens besittningsskydd i efterhand kommer att medföra att antalet förlängningstvis-

6- I-l050 l

162 Handläggningen av hyrestvister m.m. SOU 1991 86

ter vid nämnderna ökar eftersom det inte längre kommer att vara möjligt för hyresvärden att vid tingsrätten med stöd av ett avståendeavtal begära avhysning av en bostadshyresgäst. I stället får hyresvärden, om hyresgästen inte flyttar frivilligt, ta initiativ till en förlängningstvist vid hyresnämnden. Vi tror att förslaget kan medföra att antalet förlängningstvister ökar något. Någon dramatisk ökning bör det dock inte bli fråga om och den sammantagna effekten av förslaget i fråga om avstående från besittningsskydd bör bli att inte obetydliga resurser frigörs vid hyresnämnderna. Att närmare kvantiñera detta låter sig dock inte göra. Enligt förslaget kommer den grundläggande regeln om tillstånd till andrahandsuthyrning att finnas kvar. För att en hyresgäst skall få tillstånd kommer således alltjämt att krävas bl.a. att han har beaktansvärda skäl för uthyrningen. Vårt förslag berör alltså bara vissa situationer. Det finns ingen anledning att tro att hyresvärdama kommer att vara särskilt restriktiva när en hyresgäst i dessa situationer begär samtycke till andrahandsuthyming. Med hänsyn härtill och eftersom förslaget inte bör leda till en alltför omfattande andrahandshyresmarknad tror vi att ärendeantalet vid hyresnämnderna inte kommer att påverkas i någon större utsträckning. Vi har föreslagit att treårsspärren vid byte av bostad skall slopas. Beträffande detta förslag bör nämnas att vi har erfarit att det är sällan som treårsspärren blir aktuell i de ärenden om lägenhetsbyten som hyresnämndema för närvarande handlägger. Förslaget berör bara en mindre del av hyresgästerna. Dessa kommer med största sannolikhet att få hyresvärdens samtycke till lägenhetsbyten i stort sett lika ofta som andra hyresgäster. Och det kan inte förmodas att de hyresgäster som berörs av förslaget skulle vara alldeles särskilt benägna att byta lägenhet. Vi tror inte att förslaget kommer att få någon särskilt stor betydelse för antalet lägenhetsbyten. Mot denna bakgrund kan sägas att antalet ärenden om lägenhetsbyten vid hyresnämnderna sannolikt inte kommer att påverkas i någon större utsträckning av vårt förslag. Förslaget om âtgärdsföreläggande torde bara betydelse i mycket speciella fall. Vi anser att man helt kan bortse från det förslaget när det gäller frågan om hyresnämndemas resursbehov. Sammantaget anser vi att av de nu särskilt behandlade förslagen bör medföra att arbetsläget vid hyresnämnderna förbättras. När det gäller konsekvenserna för hyresnämnderna torde emellertid dessa förslag inte vara de viktigaste. I stället är det förslaget om att tillföra hyresnämnderna ärenden om hyresbetalningar och avhysning på grund av att hyresrätten är förverkad som kommer i förgrunden. Det kan därför inte råda någon tvekan om att vårt förslag sammantaget medför att det uppkommer en ökad belastning på hyresnämnderna. Det är svårt att närmare bedöma hur stor den belastningen blir. Detta beror framförallt på att den tillgängliga statistiken över hyrestvister inte är uppdelad olika typer av hyrestvister. Ytterligare en svårighet hänger samman med att

SOU 1991 86 Handläggningen av hyrestvister m.m. 163

resursfrågan till viss del beror på hur organisationen av hyresnämndema utformas i framtiden. Och den frågan ingår inte i vårt uppdrag. Här bör nämatt Domstolskommittén Dir. 1989256 skall se över domstolarnas uppnas gifter, arbetssätt och organisation. Domstolskommittén har till uppgift att bl.a. överväga ordning med gemensamma kansliet för hyresnämndema en och tingsrättema på de orter där nämnderna nu ñnns, möjligen med undantag för de tre största nänmdema. Vi skall emellertid göra ett försök att bedöma hyresnänmdemas resursbehov. De hyrestvister vårt förslag gäller handlades fram till årsskiftet 199091 av fastighetsdomstolarna. Vid den tidpunkten överfördes tvistema till tingsrättema. Vi har tillgång till uppgifter om antalet hyrestvister vid fastighetsdomstolama under åren 1981-1990, se tabell

Tabell 2 Inkomna mål till fastighetsdomstolarna åren 1981-1990 Totala antalet Därav hyrestvister

Källa Domstolsverket

Av tabellen kan alltså utläsas att antalet hyrestvister vid fastighetsdomstolama de senare åren varit omkring 4 000-5 000. I domstolsverkets statistik finns ytterligare uppgifter av intresse. Dessa uppgifter gäller fastighetsdomstolarnas samtliga mål. Således visar statistiken bl.a. att en betydande andel målen avgjordes tingsnotarie. År 1990 den andelen 18,3 %. av av en var Vidare framgår att det är vanligt att målen avgörs genom tredskodom eller beslut avskrivning. År 1990 gällde detta 30,0 % 29,7 % målen. om resp. av Av intresse är slutligen också att det stora flertalet mål avgjordes av ensamdomare. Så skedde beträffande 93,3 % av målen år 1990. I detta sammanhang bör nämnas att vi föreslår att möjligheterna för 0rdföranden vid hyresnämnden att ensam pröva tvister något utökas. Detta berörs närmare i specialmotiveringen till 5 § nämndlagen. Någon motsvarighet till tredskodomsinstitutet innehåller inte vårt förslag.

164 Handläggningen av hyrestvister SOU 1991 86 m.m.

Som tidigare nämnts är inte statistiken uppdelad på olika typer av hyrestvister. Och de procenttal som nyss redovisats gäller både hyrestvister och andra mål vid fastighetsdomstolama. Vi anser ändå att det finns grund för att anta följande. Det torde i de ärenden som tillförs hyresnämndema vara vanligt att ett sammanträde inte behöver hållas därför parterna dessförinnan når en uppgörelse. Hyresgästen torde också många gånger utebli från ett sammanträde. I den situationen har hyresnämnden möjlighet att avgöra ärendet i sak. Ärendena är bara mera sällan av komplicerad natur. Slutsatsen av det nu sagda är att den ökade belastningen på hyresnämndema till följd av vårt förslag inte blir så stor. Till det kommer att förslaget bör medföra att antalet särskilda medlingsärenden vid nämnderna minskar. Och som tidigare nämnts slipper nämnderna ärenden om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet. Vi gör den bedömningen att hyresnämndemas resursbehov till följd av förslaget svarar mot ett begränsat antal tjänster. I viss mån bör detta kunna kompenseras av att antalet mål vid tingsrättema minskar, se närmare nedan. Vi har ingen möjlighet att peka ut de hyresnärnnder som kan behöva förstärkas. Detta gäller inte minst som nämndorganisationen är under utredning. Vi har emellertid i tabell 3 sammanställt vissa uppgifter som kan vara av intresse i detta sammanhang. Tabellen innehåller uppgifter om den lokala fördelningen av hyrestvister vid fastighetsdomstolama år 1990.

Bostadsdomstolen

När det gäller förslagens konsekvenser för bostadsdomstolen bör till en början nämnas att införandet av möjlighet att i vissa fall överklaga hyresnärrmdens beslut i fråga om tillstånd till andrahandsuthyming och lägenhetsbyte inte torde föranleda något större antal nya mål vid domstolen. Vi har under hand presenterat huvuddragen av förslaget för företrädare för bostadsdomstolen. Därvid har upplysts att det inte torde finnas något hinder mot att genomföra förslagen med hänsyn till de resurser som står till bostadsdomstolens förfogande.

De allmänna domstolarna

Vi har tidigare konstaterat att förslaget får till följd att det stora flertalet hyrestvister kommer att handläggas vid hyresnämnden. Det för med sig att vissa resurser kommer att frigöras vid de allmänna domstolarna. Som tidigare nämnts har landets 97 tingsrätter sedan årsskiftet 199091 till uppgift att pröva hyrestvister. Med hänsyn till den kona tid som som förflutit sedan dess och eftersom betydande skillnader finns mellan olika tingsrätter t.ex. när det gäller storlek är det mycket svårt att nu närmare ange i vilken omfattning resurser frigörs. Enligt vår mening har anledning att räkna med att i vart fall de man

SOU 1991 86 Handläggningen av hyrestvister m.m. 165

mindre tingsrättema hovrättema och högsta domstolen inte påverkas i samt någon större utsträckning av förslaget.

Tabell 3 Inkomna hyrestvister till vissa fasti ghetsdomstolar år 1990

Tingsrätt Fastighetsdomstolens Motsvarar verksam- Inkomna som är fastighets- domsområde hetsområdet för hyresdomstol hyresnämnden i tvister Stockholms Stockholms län Stockholm 904 Uppsala Uppsala län 97 Gotlands Gotlands län 3

Eskilstunal Södermanlands län Västerås 221

Västerås Västmanlands län 180

Linköping Östergötlands län Linköping l 16

Jönköping Jönköpings län Jönköping 77 Mariestad Skaraborgs län 135 Växjö Kronobergs län Växjö 152 Kalmar Kalmar län 67 Karlskrona Blekinge län 61

Örebro Örebro län Örebro 67

Karlstads Värmlands län 87 Falu Kopparbergs län Gävle 1 16 Gävle Gävleborgs län 232 Kristianstads Kristianstads län Malmö 141 Malmö Malmöhus län 871 Halmstads Hallands län Göteborg 95 Göteborgs Göteborgs och 388 Bohus län

Borås 1 Älvsborgs län 251

Sundsvallsl Västernorrlands län S undsvall 62

Östersunds Jämtlands län 43 Umeå Västerbottens län Umeå 85 Luleå Norrbottens län Luleå 172

lHandlägger inte alla typer av fastighetsmål

Källa Domstolsverket

166 Handläggningen av hyrestvister SOU 1991 86 m.m.

Den samlade effekten av förslaget

Sammanfattningsvis kan alltså sägas att våra förslag medför att nya resurser behövs vid hyresnämndema och att resurser frigörs vid de allmänna domstolama. Eftersom ärendena om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet helt försvinner bör förslaget totalt sett även det innebär viss - om en centralisering av det rättsliga förfarandet- vara kostnadsbesparande. I samma riktning talar också att enligt domstolsverket genomsnittskostnaden för ett hyresnämndsärende är 1 100 kr. och för ett tvistemål vid tingsrätt 7 000 kr. Domstolsverkets treårsrapport för 199293-199495 s. 16. En viss besparing bör också kunna bli följden av förslaget om att i stort sett alla tvister som gäller upplösning av ett hyresförhållande samlas hos hyresnärrmdema. Det är

dock svårt på sakens nuvarande ståndpunkt storleken på dessa

att ange besparingar.

SOU 1991 86 167

11 Den

språkliga översynen av hyreslagen

En av våra utredningsuppgifter har varit att göra en genomgripande översyn av hyreslagen. I kommittédirektiven framhålls, med Återgivande av lagutskottets uttalande LU 1983845, att de nuvarande hyresbestämmelserna är komplicerade och svåröverskådliga. De tillgodoser inte de krav som kan ställas en modern lagstiftning och särskilt inte kraven på en lagstiftning som angår en för människor i allmänhet så viktig fråga som deras bostäder.

De allmänna bestämmelserna hyra finns i 12 kap. jordabalken. Be-

om stämmelserna kallas i dagligt tal regelmässigt för hyreslagen. Som konstateras i direktiven är hyreslagens nuvarande utformning inte tillfredsställande. Bestämmelserna är i stor utsträckning otympli ga och svåröverskådliga och torde till och med för fackman framstå som svårtillgängliga. Det komplicerade en regelsystemet låter sig endast delvis förklaras av att hyreslagen är avsedd att gälla för miljontals olika hyreskontrakt samtidigt som den har ambitionen att vara en social trygghetslagstiftning. Hyreslagen har sitt i 3 kap. lagen 190736 s. 1 om nyttjanderätt ursprung till fast egendom. Hyresbestämmelsema har härefter mer eller mindre genomgripande ändrats vid ett otal tillfällen. Detta gäller såväl före som efter bestämmelsemas införande i jordabalken. De många ändringarna har successivt minskat hyreslagens överskådlighet. Hyresrättsutredningen beskrev i sitt slutbetänkande SOU 198177 s. 314 hyreslagens bestämmelser som ett ett konstrikt system som ger svar ett stort antal frågor som kan uppkomma i det praktiska rättslivet även om utredningen tillstod att reglerna delvis var både komplicerade och svåröverskådli ga. Den nuvarande hyreslagen bygger i avsevärd omfattning på ett tämligen raffinerat hänvisningssystem. Denna lagstiftningsteknik minskar läsarens

möjligheter att tillgodogöra sig innehållet. Överhuvudtaget kan sägas att

hyreslagen allt mer kommit att utvecklas till en lagstiftning som är förbehållen endast ett fåtal invigda. Vår strävan har varit göra hyreslagen så lättillgänglig som möjligt. När det gäller reglerna som rör bostadshyresgäster har vi därför i största möjliga utsträckning avstått från att arbeta med hänvisningar. Denna teknik har bl.a. fört med sig att vårt lagförslag innehåller betydligt fler paragrafer än den nuvarande hyreslagen. Hyreslagen har alltså genom årens lopp ändrats ett stort antal gånger. Vi förutsätter att lagen även framdeles kommer att bli föremål for ändringar. Mot denna bakgrund förefaller det oss mindre lämpligt att använda en lagstiftningsteknik som bygger på löpande paragrafnumrering. Används en sådan teknik kommer framtida ändringar att leda till en lag som är rikligt försedd med a- och b-paragrafer. Alternativet är regler som består av många stycken. I båda fallen minskas lagens överskådlighet. Den nuvarande hyreslagen kan

168 Den språkliga översynen av hyreslagen SOU 1991 86

därvidlag tjäna som en illustration över svårtillgängligheten hos en lag som så småningom framstår som ett lappverk. Om man i stället använder sig av en lagstiftningsteknik som bygger på kapitelindelning med ett begränsat antal paragrafer i varje kapitel uppstår inte de nyssnämnda svårigheterna i samma omfattning. Det går tvärtom ganska lätt att arbeta in ändringar i en kapitelindelad lag. En annan fördel med kapitelindelning är att regler som har ett sakligt samband med varandra kan föras samman till olika block. Det finns därför skäl som talar för att hyreslagen borde brytas ut från jordabalken och göras till en särskild kapitelindelad lag. Enligt vår mening finns det emellertid ännu starkare skäl för att låta hyreslagen vara kvar inom jordabalkens systematik. Hyresbestämmelsema infogades i denna systematik i samband med införandet av den nya jordabalken. I direktiven för lagberedningens arbete på en ny jordabalk tog man upp frågan om bestämmelserna om arrende och hyra borde infogas i jordabalken eller sammanföras i en särskild balk eller meddelas i fristående lagar. Lagberedningen ansåg att det inte kunde råda några tvivel om att arrende- och hyresbestämmelserna till sin natur var att hänföra till jordabalkens änmesområde. Motsvarande bedömning gjordes i departementsförslaget prop. 197020 Del B l s. 13 fi.

I departementsförslaget ansågs de avgörande skälen för att arrende- och

hyrcsbestämmelserna skulle infogas i jordabalken vara hänsynen till rättssystematiken och sambandet med inskrivningsväsendet. Vi anser att dessa argument är tungt vägande även i dag. Hyreslagens naturliga samband med de allmänna bestämmelserna om nyttjanderätt i 7 kap. jordabalken skulle brytas om hyrcsbestämmelserna gjordes till en särskild lag. Om hyreslagen bryts ut ur jordabalken blir det naturligt att göra motsvarande i fråga om vissa andra kapitel i jordabalken, t.ex. arrendebcstämmelsema. Vi anser inte att det finns tillräckliga skäl För att detta sätt undergräva balksystematiken. Därvid uppstår då det dilemmat att vi å ena sidan finner starka skäl för att låta hyreslagen vara kvar i jordabalken medan vi å andra sidan ser avsevärda fördelar med att kapitelindela hyrcsbestämmelserna. För att finna en lösning som uppfyller vår målsättning har vi sett oss nödsakade att göra vissa avsteg från traditionell lagstiftningsteknik. Vårt förslag innebär den principiella nyheten att 12 kap. jordabalken indelas i underkapitel eller underavdelningar som vi emellertid kallar kapitel. Vi har dessutom benämnt 12 kap. jordabalken hyreslagen. Denna teknik underlättar kommande lagändringar och gör systemet mycket mer lättillgängligt. Det blir också lättare for den som behöver citera en bestämmelse i hyreslagen. Det kan ske genom att man skriver ex. 4 kap. 3 § hyreslagen, inte 12 kap. 4 kap. 3 § jordabalken. Skälen för denna konstruktion är så starka att man kan göra avsteg från traditionell lagstiftningsteknik. Hyreslagens regler syftar till att åstadkomma en nyanserad och ingående saklig reglering. Man har velat ge materiella regler för ett stort antal skiftande

SOU 1991 86 Den språkliga översynen av hyreslagen 169

situationer i syfte främst att till stånd ett gott skydd för framförallt bostadshyresgästerna. Regelsystemet har därför blivit tämligen invecklat. En språklig bearbetning kan självfallet inte skapa enklare regler men vi har bemödat oss om att öka tillgängligheten genom att lägga särskild vikt vid lagens disposition. Vi har därvid försökt att åstadkomma en logisk disposition. Vår teknik bygger på att bostadslägenheter och lokaler behandlas i olika kapitel samt att reglerna presenteras i ett kronologiskt sammanhang. Paragrafsarnmanställningen i bilaga 2 syftar till att underlätta för läsaren att lokalisera de nuvarande reglerna i det nya systemet. För lokalkapitlen har valt en annan teknisk utformning än i kapitlen med regler för bostadslägenheter. När det gäller bostadsreglema har vi ansett det otänkbart att använda någon annan teknik än att skapa ett så fullständigt och kronologiskt system som möjligt med ett minimum av hänvisningar. Vid konstruktionen av lokalbestämmelserna kan man däremot välja mellan att arbeta med hänvisningar eller att upprepa alla regler på nytt. En nackdel med

den senare tekniken är att den medför att hyreslagen innehåller ett utom-

ordentligt stort antal paragrafer av vilka en hel del skulle komma att innefatta en upprepning av vad som sagts i en tidigare paragraf. l bilden måste också vägas in att lokalhyresbestärnmelsema gäller näringsidkare som har helt andra möjligheter än bostadshyresgäster att införskaffa juridisk sakkunskap. Det är mot denna bakgrund som vi valt att arbeta med hänvisningar i lokalkapitlen. Denna teknik har emellertid inte gått att använda fullt ut. Problem har uppkommit i de fall där bostadsreglema och lokalbestämmelserna skiljer sig åt i något eller några avseenden. I vissa fall har problemen ganska smidigt kunnat lösas inom ramen för den hänvisande tekniken, i andra fall får man så många hänvisningar att det hela blir svåröverskådligt. Vi har därför tvingats modifiera vår teknik så att hänvisningar används i största möjliga utsträckning men att reglerna upprepas då denna teknik inte ger ett godtagbart resultat. För att öka lagens tillgänglighet för i första hand icke juridiskt utbildade tillärnpare har vi velat ha frikostig användning rubriker. Denna teknik en av har blivit allt vanligare i konsumentinriktad lagstiftning, se t.ex. konsumentköplagen 1990932 och konsumenttjänstlagen 1985716. Hyreslagen tillhör också den typ av lagstiftning som är av stort intresse för gemene man. För att läsaren snabbt skall kunna hitta de regler han söker har vi valt att använda en ny typ av rubriksättning där rubrikerna är konstruerade som frågor. Vår målsättning har alltså varit att även lekmän i någon mån skall kunna tillgodogöra sig hyreslagens bestämmelser. Vi vill emellertid betona att man realistiskt sett aldrig kan få till stånd en lagtext som alla till fullo förstår. Vår ambitionsnivå har därför främst inriktats på att åstadkomma ett regelsystem som förstås av ickejurister som sysslar med hyresfrågor. Det är vår förhoppning att frågerubrikema skall bidra till detta. I syfte har vi även samma lagt till en rad upplysningsbestämmelser endera hänvisar till som annan

170 Den språkliga hyreslagen SOU 1991 86 översynen av

relevant lagstiftning eller som sammanfattar hyreslagens regler i vissa bestämda hänseenden. Det synes knappast ha förekommit tidigare att rubriker i en lagtext utforsom frågor. Vi har valt den tekniken därför att man därmed ökar informas mationsvärdet och tillgängligheten för dem som inte är jurister. Vi har emellertid inte avsett att den författningstext som återfinns under en viss rubrik skall innehålla ett fullständigt och uttömmande svar på den i rubriken ställda frågan. De lagtolkningsproblem kan uppkomma kan behöva lösas med som beaktande av lagens allmänna uppbyggnad, jämförelse med andra lagbestämmelser och hänsynstagande till allmänna rättsprinciper etc. I det sammanhanget bör tilläggas att formuleringen av en rubrik i allmänhet inte kan användas som ett tolkningsdatum beträffande lagens innebörd. I det hänseendet avviker inte vårt lagförslag från vad som n. anses vedertaget. Vår strävan har tidigare nämnts varit att göra hyreslagen så lättillsom gänglig möjligt. Vi har dock funnit att dess sakliga komplikationsgrad som har satt mycket bestämda gränser för lättillgängligheten. Emellertid har vi lagt oss vinn om att inte ha alltför många stycken i varje paragraf och att inte använda oss av för långa meningar. Också i detta hänseende har ämnets svårighetsgrad ibland satt en gräns for våra ambitioner. Detta medför att läsaren på några ställen kan återfinna meningsbyggnader som är mer eller mindre svårlästa. Förklaringen är då att det komplicerade sakliga sammanhanget endast har gått att förenkla till en viss gräns. Samtidigt med den redaktionella bearbetningen har vi också gjort språkliga ändringar. Komplicerade meningar har arbetats om och stela och ålderdomliga ord och former har bytts ut. Vi har strävat efter att använda ett språk som för fram innehållet så enkelt som möjligt, ett språk som inte stör läsningen i onödan. Det är tidigare sagts tämligen omöjligt att enbart med språkets hjälp som göra komplicerade regler enkla. Dessutom måste man i stor utsträckning behålla terminologin finns i jordabalken och angränsande lagstiftning. som Detta sätter gränser för vilken språklig bearbetning som kan genomföras. Vi hoppas emellertid att den omfattande omarbetning vi har gjort främst i redaktionellt hänseende kommer att göra lagen mera användbar med bl.a. minskade läskostnader som följd.

SOU 1991 86 171

12 Specialmotivering

Den språkliga bearbetningen av hyreslagen föranleder redaktionella ändringar i en rad olika lagar. Detta berörs närmare nedan. Det kan här tilläggas vi att inte lämnar något förslag till redaktionella ändringar av lagen 1974 1080 om avveckling av hyresregleringen. Den lagen syncs nämligen vara obsolet. Vi har beaktat författningar utkommit från trycket i tiden t.o.m. den l som oktober 1991, dvs. t.o.m. SFS 19911294.

12.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

Inledning

I vårt uppdrag ingår såväl att göra språklig översyn hyreslagen en av som att se över vissa bestämmelser i materiellt hänseende. Våra materiella överväganden har resulterat i flera helt nya paragrafer men också i ändrade lydelser av befintliga bestämmelser. Samtliga paragrafer har ändrats till följd våra som av materiella överväganden finns i utskrivet skick under kapitel. Specialresp. motiveringen är disponerad så att varje kapitel inleds med kort redogörelse en för de regler som ingår i kapitlet. Därefter redovisar vi viktiga språkliga och redaktionella ändringar. De sakliga ändringarna motiveras under resp. paragraf. Vi har alltså inte kunnat beakta innehållet i ny lagstiftning som utkommit från trycket efter den 1 oktober 1991. Vid den språkliga bearbetningen har vi därvid ställts inför problemet att viss lagstiftning så småningom torde ny komma att medföra redaktionella följdändringar i hyreslagen. Ett sådant exempel är att kravet på en särskild socialnämnd försvinner den 1 januari 1992 genom en ändring i socialtjänstlagen. Vi har i dessa fall självfallet valt att inte konstruera några egna lydelser de förväntade följdändringarna. av Således har vi behållit uttrycket socialnämnden i lagförslaget. Vi har stött på ett liknande problem vid den språkliga översynen de av bestämmelser i hyreslagen som innehåller uttrycket rekommenderat brev. Posten avskaffade våren 1991 det rekommenderade brevet inrikes som en postprodukt. I stället finns det inrikes postprodukter nämligen ESStre nya brev, ESS-brev REK och ESS-brev VÄRDE. ESS-brev REK torde i allt väsentligt ha samma användningsområde det tidigare rekommenderade som brevet. Vid efterforskningar har vi funnit att uttrycket rekommenderat brev finns i mer än 30 olika lagar och förordningar. Det används bl.a. i flera av jordabalkens kapitel. Vi att det ligger närmast till hands eventuella anser att lagändrin gar till följd av postens ändrade brevprodukter övervägs i ett annat

172 Specialmotivering 1 kap. hyreslagen SOU 1991 86

sammanhang. Av den anledningen har vi låtit uttrycket rekommenderat brev vara kvar i lagförslaget.

l kap. I detta kapitel finns bestämmelser hyreslagens tillämpningsområde. om Kapitlet innehåller vidare vissa grundläggande definitioner samt regler som behandlar under vilka förutsättningar hyreslagens regler får sättas ur spel avtal. De tre sista paragrafema i kapitlet föranleder vissa kommentarer genom nedan. I övrigt är de vidtagna ändringarna endast av redaktionell art. 7 § saknar motsvarighet i den nuvarande hyreslagen. I paragrafen lämnas mycket elementär redogörelse för hyresförhandlingslagens regelsystem. en Hyreslagen bygger på att hyresvillkoren bestäms efter individuella förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästen. I realiteten bestäms emellertid hyresvillkoren för de allra flesta hyresgäster genom det kollektiva förhandlingssystemet. Vi har mot den bakgrunden funnit det angeläget att redan i hyreslagens inledande bestämmelser upplysa om möjligheterna att bestämma hyresvillkor genom kollektiva förhandlingar. I 8 § behandlas vilka sambor som omfattas av hyreslagens bestämmelser. 1 § fjärde stycket i den nuvarande hyreslagen med till- Paragrafen motsvarar lägget att hyreslagen också gäller för homosexuella sambor. I lagen 1987813 homosexuella sambor föreskrivs att vad som gäller för samom bor enligt bl.a. jordabalken även skall tillämpas på två personer som bor tilli ett homosexuellt förhållande. Genom att skriva ut bestämmelsen sammans även i hyreslagen bryter vi alltså mot den lagstiftningsteknik som stipuleras för 1987 års lag. Vi anser emellertid att tydlighetsaspekten berättigar detta förfarande. 9 § saknar motsvarighet i nuvarande hyreslag. Paragrafen ger information vilka kapitel i hyreslagen som gäller för bostadslägenheter och vilka som om gäller för lokaler samt i vilka kapitel bestämmelser som rör båda kategorierna står att återfinna. Den har betydelse för användningen av begreppet lägenhet i 2-19 kap. hyreslagen och skall således inte uppfattas enbart som en innehållsdeklaration. I bestämmelserna om bostadslägenheter i 2-15 kap. används regelmässigt termen lägenhet i stället för bostadslägenhet. Vår tydliga rubriksättning torde i det närmaste fullständigt eliminera risken för att någon vilseleds denna terminologi. Vi vill ändå i detta sammanhang särskilt framhålla av att straffbestäntmelsema i 2 kap. 2-3 §§ och 12 kap. 4-5 §§ hyreslagen självfallet endast gäller for bostadslägenheter.

SOU 1991 86 Specialmotivering 2-4 kap. hyreslagen 173

2 kap. Kapitlet behandlar hur ett hyresavtal ingås och innehåller dessutom straffbestämmelser m.m. för den som uppsåtligen uppställer villkor om särskild er-

sättning för upplåtelse bostadslägenhet. Ãndringama redaktionell

av en är av art. I l § tredje stycket lämnas en upplysning om innehållet i 7 kap. 8 § tredje stycket jordabalken om vad som i visst avseende gäller vid ändring eller tillägg av villkoren i ett hyreskontrakt. För att underlätta for läsaren har vi skrivit ut bestämmelsen även i hyreslagen. 12 § använder vi uttrycket hyra ut i stället for upplåta. Den ändrade terminologin föranleds av det vällovliga syftet att en straffbestämmelse bör vara så lätt att förstå som möjligt. Vi vill betona att avsikten inte är att vidga bestämmelsens tillämpningsområde till det fall att någon uppställer villkor om särskild ersättning for fortsatt fdrhyming.

3 kap. Kapitlet innehåller bestämmelser om hyrestiden för en bostadslägenhet och vad som gäller i samband med tillträdet. Inga sakliga ändringar har gjorts.

4 kap. Kapitlet innehåller olika regler om hyran för bostadslägenheter. Vårt förslag innebär i vissa delar sakliga ändringar. Dessa kommenteras i anslutning till resp. paragraf. I övrigt har, frånsett tillkomsten av två bestämmelser av upplysningskaraktär som kommenteras nedan, endast redaktionella ändringar vidtagits. I 4 § andra stycket lämnas information om var bestämmelser om prövning av hyrans storlek och om återbetalning av överhyra kan hittas i hyreslagen. Bestämmelsen är avsedd att öka hyreslagens överskådlighet. 15 § andra stycket innehåller en upplysning om att hyra under vissa förutsättningar kan deponeras även enligt lagen 192756 om nedsättning av hos myndighet. Även användningsområdet för deposition enligt pengar om 1927 års lag torde vara tämligen begränsat när det gäller hyra anser vi att upplysningen bör vara med av fullständighetsskäl. Det bör också tilläggas att i anslutning till de olika förverkandereglema i hyreslagen finns bestämmelser som upplyser om besittningsskyddsreglema i 15 kap. Bestämmelsen i 14 § innehåller en sådan upplysning. Denna har dock utformats mot bakgrund av att en hyresvärd, enligt de föreslagna reglerna om besittningsskydd, inte i en förlängningstvist kan åberopa att hyresrätten är förverkad på grund av bristande hyresbetalning.

174 Specialmotivering 4 kap. hyreslagen SOU 1991 86

I en förlängningstvist kan hyresvärden däremot åberopa själva betalningsförsummelsema som grund för att hyresavtalet inte skall förlängas. Hyresnämnden får då pröva om den besittningsskyddsbrytande grunden i 15 kap. 2 § 2 är tillämplig. Enligt den bestämmelsen har hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet om han vid upprepade tillfällen inte har betalat hyran på förfallodagen och han därigenom har åsidosatt sina förpliktelser i så.hög grad att han inte skäligen bör få behålla lägenheten. Vi föreslår regler om att hyresnämnden i vissa fall skall pröva om hyresgästen är skyldig att betala hyra 19 kap. 1 § andra stycket. Det ger anledning att nämna bestämmelsen i 18 § om deposition av hyran. Vad som i bestämmelsen sägs om att hyresvärden väckt talan om det deponerade beloppet kan nämligen få tillämpas också när en ansökan från hyresvärden i samma fråga kommit in till hyresnämnden. Vi har inte funnit det nödvändigt att ändra lydelsen på bestämmelsen i 18

8 § Har hyresgästen inte betalat hyran när hyresbeloppet förfaller till betalning, kan hyresrätten förverkas och hyresvärden få rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart enligt vad som föreskrivs i 9-12 §§. Detta gäller dock inte hyra som den nya hyresgästen vid ett lägenhetsbyte är skyldig att betala enligt 12 kap. 11 § andra stycket hyreslagen. Om hyresavtalet har sagts upp på grund av förverkande, kan hyresgästen komma att avhysas från lägenheten enligt 13 kap. 5-6 §§ hyreslagen.

Bestämmelserna i 8-12 §§ är nya och reglerar när hyresrätten förverkas på grund av bristande hyresbetalning jämför 42-44 §§ nuvarande hyreslagen. Anslutande regler om avhysning återfinns i 13 kap. 5-6 §§. Skälen för att införa de nya bestämmelserna har angetts i allmänmotiveringen avsnitt 2. Där har också det nya förfarandet i tre steg presenterats.

Första stycket

En självklar första förutsättning för att hyresrätten skall kunna förverkas är att hyresgästen inte har betalat hyran när den förfaller till betalning. Förfallodagen är i hyresavtal vanligen bestämd till den sista vardagen före varje kalendermånads början. Det bör emellertid erinras om att en bostadshyresgäst, oavsett vad som avtalats, normalt får betala hyran för en kalendermånad sista vardagen före månadens början 4 kap. 5 § första stycket; 20§ första stycket sista meningen nuvarande hyreslagen. Först vid den tidpunkten förfaller alltså hyresbeloppet för den månaden till betalning. Detta gäller hyran skall även om betalas i förskott för längre tid än en månad, t.ex. kvartalsvis i förskott jämför 42 § första stycket 1 nuvarande hyreslagen. Det sagda kan klargöras med följande exempel. Enligt hyresavtalet skall hyran för kvartalet oktoberdecember 1991 betalas i förskott. Av 4 kap. 5 § första stycket i vårt förslag följer att hyresgästen trots avtalet kan betala oktoberhyran den 30 september,

SOU 1991 86 Specialmotivering 4 kap. hyreslagen 175

novemberhyran den 31 oktober och decemberhyran den 30 november. Betalar hyresgästen ingenting den 30 september kommer han i dröjsmål med oktoberhyran och trestegsforfarandet kan börja tillämpas såvitt gäller oktoberhyran. Har han inte betalat någonting den 31 oktober kommer han i dröjsmål med novemberhyran och ett nytt trestegsförfarande kan då inledas beträffande den hyran. Det sagda belyses ytterligare i det följande. ~ Paragrafen klargör att hyresvärden måste ha iakttagit de föreskrifter som finns i 9-12 §§ för att kunna säga upp hyresavtalet. Detta kan alltså inte sägas upp om t.ex. en påminnelse enligt 9 § eller ett meddelande enligt 11 § saknar någon föreskriven uppgift. Vi vill framhålla att bedömningen av om sagda handlingar kan godtas eller inte bör ske utifrån ändamålet med de krav lagen ställer på handlingarna. Ett formalistiskt synsätt bör alltså undvikas. l detta sammanhang bör nämnas de nuvarande reglerna om formulär för vissa handlingar jämför 44 § tredje stycket nuvarande hyreslagen och förordningen 1978314 om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken. Frågan om en handling skall godtas fastän den ett eller annat sätt avviker från det fastställda formuläret har prövats av domstolarna i ett

flertal fall se t.ex. NJA 1981 s. 704 och 1985 s. 586. Vi föreslår inte några

föreskrifter om formulär. Den nämnda förordningen torde kunna upphävas. Enligt den nuvarande hyreslagen kan hyresgästen inte få tillbaka hyresrätten om skyldighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades 44 § andra stycket. Begränsningen av möjligheten att få tillbaka hyresrätten infördes år 1940. Hyresgästen kunde enligt den då gällande bestämmelsen inte få tillbaka hyresrätten om den förverkats när det var mindre än en månad kvar av hyrestiden. Bakgrunden till bestämmelsen var att en hyresgäst som saknade utmätningsbara tillgångar kunde låta bli att betala hyran för den sista månaden av hyrestiden i förlitan på att han inte skulle hinna vräkas före hyrestidens utgång NJA 1939 s. 548 ff. Vid 1968 års hyresreform infördes regler om besittningsskydd och fick bestämmelsen om begränsningen av möjligheten att få tillbaka hyresrätten den lydel-

se den har i den nu gällande hyreslagen. Ändringen föranleddes av att hyres-

gästen enligt besittningsskyddsreglerna fick rätt att i vissa fall bo kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång NJA 1968 s. 285 och SOU 196147 s. 190 f. Efter 1968 års hyresreform har de allra flesta hyresgäster ett besittningsskydd, dvs. en rätt att normalt få hyresavtalet förlängt. I de fall frågan om förlängning av hyresavtalet inte är avgjord när hyrestiden gått ut har hyresgästen normalt rätt att bo kvar i lägenheten till dess att frågan är slutligt avgjord 15 kap. 12 50 § nuvarande hyreslagen. Det nu sagda betyder att bestämmelsen om begränsning av möjligheten att få tillbaka hyresrätten numera inte är av särskilt stor betydelse. Det torde således vara ovanligt att en hyresgäst, när hyresrätten förverkas på grund av bristande hyresbetalning, är skyldig att flytta inom en månad. Och i de fall detta trots allt inträffar torde

176 Specialmotivering 4 kap. hyreslagen SOU 1991 86

hyresvärden inte ha så stort intresse av att inleda en förverkande- eller forlängningstvist med anledning av betalningsförsummelsen. Ett sådant förfarande tar tid och hyresgästen är ändå skyldig att flytta inom en snar framtid. Vi föreslår alltså inte någon särskild regel för de nu aktuella fallen. Ett skäl för det är också att förslaget inte bör bli mer komplicerat än nödvändigt. För närvarande finns också särskilda bestämmelser om förverkande av hyresrätten grund bristande betalning av retroaktiv hyra 55 a § fjärde av stycket nuvarande hyreslagen. Dessa bestämmelser innebär främst att en hyresgäst får visst anstånd med att betala retroaktiva hyresbelopp. Hyresrätten förverkas sålunda inte om det retroaktiva överskjutande hyresbeloppet betalas inom en månad efter det att beslutet om den retroaktiva hyran vann laga kraft. De ändringar vi föreslår medför att behovet av bestämmelserna bortfaller. Några särskilda regler om retroaktiv hyra finns alltså inte i vårt förslag. Inte heller finns i förslaget någon regel om att hyresrätten inte förverkas det ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse 42 § andra om som stycket nuvarande hyreslagen. Detta har sin förklaring i att enligt förslaget beslut avhysning inte kommer att meddelas i de fall bestämmelsen om om ringa betydelse för närvarande kan vara tillämplig. Som nämnts i allmänmotiveringen har bestämmelsen getts en mot hyresgästen restriktiv tillämpning. I denna inledande paragraf används uttrycken hyran och när hyresbeloppet förfaller till betalning. Därmed avses en viss hyra for en lägenhet, t.ex. hyran för oktober 1990. I de följande bestämmelserna 9 10 11 12 även 13 kap. 6 § nämns den förfallna hyran. Detta avser då den se hyra har nämnts i den inledande paragrafen. Den reglering vi föreslår som innebär alltså att de allteftersom förfallande hyrorna ses var för sig. Detta kan också uttryckas så hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart bara om vissa omständigheter är för handen beträffande en viss hyra. Inget hindrar emellertid att hyresvärden, om det finns förutsättningar för det, i och handling skickar påminnelse eller meddelande till en samma hyresgästen beträffande flera hyror. Det sagda kan åskådliggöras med följande exempel. En hyresgäst är i dröjsmål med betalningen av hyran för oktober 1991. Hyresvärden skickar först påminnelse och sedan ett meddelande om en oktoberhyran till hyresgästen. Denne betalar, i enlighet med meddelandet, oktoberhyran i början december 1991. Vid den tiden är hyresgästen i av dröjsmål med hyrorna för november och december 1991. Hyresvärden har i detta läge inte rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart; det tredje steget inleddes aldrigi fråga om oktoberhyran. Han får alltså i stället påminna de hyror som inte har betalats. Därvid kan han skicka påminnelsen om om november- och decemberhyran i en handling. Rätten att säga upp hyres-

SOU 1991 86 Specialmotivering 4 kap. hyreslagen 177

avtalet upphöra omedelbart inträder först när det tredje steget inletts att beträffande november- eller decemberhyran. En fråga i detta sammanhang är om en hyresvärd beträffande en och annan hyra skall kunna skicka flera påminnelser eller meddelanden. Normalt samma bör det godtas. Det t.ex. orimligt om en hyresvärd som i en påminnelse vore förbiseende förfallen hyra till ett för lågt belopp skulle vara forav angett en hindrad i handling det glömdes bort. Om det skulle föreatt en ny ta upp som komma hyresvärd medvetet skickar ett stort antal påminnelser eller att en meddelanden beträffande viss hyra, kan emellertid hyresvärden inte anses en ha iakttagit föreskrifterna sagda handlingar. I det följande exempliñeras om vad nu sagts. Hyresgästen A är i dröjsmål med betalningen av en viss hyra. Den uppgår till 3 000 kr. För hyresgästerna B och C gäller samma sak. Hyresgästen A får påminnelse i vilken det förfallna hyresbeloppet anges vara 2 000 kr. en Hyresvärden bör i detta fall ha möjlighet att skicka påminnelse. I denna en ny kan det riktiga hyresbeloppet på 3 000 kr anges samt upplysning lämnas om påminnelsen ersätter den tidigare utsända. Hyresvärden kan också välja att att skicka påminnelse upptar det hyresbelopp som glömdes bort, dvs. en ny som 1 000 kr. Hyresgästen B får påminnelser beträffande oktoberhyran. I - sex och påminnelsema det förfallna hyresbeloppet till 500 kr. var en av anges Hyresvärden kan i detta fall inte ha iakttagit föreskriften om att pårninanses nelsen skall innehålla uppgift om det förfallna hyresbeloppet. Hyresgästen - C får vid olika tillfällen påminnelser att han inte har betalat oktoberhyran om på 3 000 kr. Att hyresvärden valt att påminna vid fler än ett tillfälle bör inte ha någon betydelse för bedömningen påminnelse uppfyller lagens av om en föreskrifter. Undantaget i första stycket andra meningen gäller det fall att den nya hyresgästen vid ett lägenhetsbyte genom ett lagenligt avtal tagit sig ansvar för gamla hyresskulder jämför avsnitt 7.2 i allmänmotiveringen samt specialmotiveringen till 12 kap. 11 §. Det kan inträffa att den nya hyresgästen inte betalar dessa redan förfallna hyresskulder. Ett sådant avtalsbrott från hyresgästens sida bör enligt vår mening inte föranleda att hyresrätten förver-

kas. Vårt förslag innebär alltså att hyresrätten inte förverkas för det fall att den hyresgästen vid lägenhetsbyte försummar att betala gamla hyresnya ett skulder. Vi har i allmänmotivering avsnitt 7.2 anfört att vi för andra situationer inte funnit anledning att föreslå ändring av lagregler om en hyresgästs for gamla förpliktelser. En fråga kan uppkomma är om hyresansvar som värden i dessa situationer kan åberopa förverkandebestämmelsema mot en ny inte fullgör sina skyldigheter beträffande gamla hyresskulder. hyresgäst som I förarbetena till lagbestämmelsema ansvar för gamla förpliktelser framom fördes visserligen att hyresrätten kunde förverkas om den nya hyresgästen inte betalade gamla hyresskulder SOU 196614 s. 382 samt prop. 196891

178 Specialmotivering 4 kap. hyreslagen SOU 1991 86

Bihang A s. 219 och 230. Något vägledande avgörande i frågan från högsta instans synes emellertid inte finnas. Och bestämmelsen i den nuvarande hyreslagen anger att hyresrätten är förverkad ...om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver två vardagar efter förfallodagen... 42 § första stycket 1. Vi vill framhålla att, oavsett vad gäller i som de aktuella situationerna, någon ändring inte är åsyftad från vår sida.

Andra stycket

Här har intagits en upplysning om reglerna om avhysning däribland den s.k. ventilregeln. Den behandlas under 13 kap. 6

9 § Hyresvärden skall skriftligen påminna hyresgästen den förfallna om hyran samt ge hyresgästen tillfälle att inom vecka betala hyran. Påminen nelsen skall innehålla uppgift om det förfallna beloppet och om ett postgirokonto eller bankkonto till vilket betalningen kan ske. Påminnelsen anses ha skett när den skickas med posten till hyresgästens vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall sändas, den hans vanliga adress. I anses som annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress hyresgästens vanliga som adress.

Första stycket

Paragrafen reglerar påminnelsen till hyresgästen. Påminnelsen skall vara skriftlig. Därigenom bör det finnas ett underlag för en prövning i efterhand av om hyresvärden iakttagit föreskriften påminom nelse. Det är naturligt att det får ankomma på hyresvärden att tillhandahålla underlaget. Han bör alltså spara en kopia av påminnelsen eller dokuannan mentation. I detta sammanhang kan tilläggas att det ur bevissynpunkt torde vara en fördel påminnelsen är daterad. Även lagen inte innehåller något sådant om om krav bör hyresvärden således av eget intresse datera påminnelsen. Det är inte nödvändigt att rekommendera ett brev med påminnelse. För att säkra bevisning om när brevet avsändes torde det regel räcka med att hyresvärden som sparar en kopia av påminnelsen eller någon annan dokumentation den. om Självfallet kan hyresvärden skicka påminnelsen i rekommenderat brev och

genom på ett enkelt sätt säkra bevisning om när brevet skickades.

Påminnelsen skall innehålla vissa uppgifter. Motiven till det är följande. En hyresgäst bör till en början få ett besked om att han är i dröjsmål med en viss hyra. Han bör också få veta vilket belopp han har att betala. Slutligen bör han få upplysningar om hur han kan betala hyresbeloppet. I det följande berörs de uppgifter en påminnelse skall innehålla och ges också ett exempel på påminnelse. en

SOU 1991 86 Specialmotivering 4 kap. hyreslagen 179

Handlingen skall innefatta påminnelse från hyresvärden till hyresen gästen. Det bör således i handlingen att det är fråga om en påminnelse. anges Detta kan emellertid även framgå på andra sätt. Påminnelsens utformning får inte anledning till tvivel det är hyresvärden som står bakom handlingen ge om

och att den riktar sig till hyresgästen. Något krav på att handlingen skall vara

undertecknad finns inte. Hyresvärden skall också påminna den förfallna hyran och ange det förom fallna hyresbeloppet. Av detta följer att en påminnelse, i vilken angetts ett hyresbelopp överstiger den förfallna hyran, saknar en föreskriven uppsom gift. Om hyresvärden belopp understiger den förfallna och angett ett som obetalda hyran är däremot lagens föreskrifter i och för sig uppfyllda. Det måste nämligen stå hyresvärden fritt att påminna bara en del av sin om fordran. Annorlunda kan det, tidigare har nämnts, förhålla sig om som hyresvärden medvetet skickar flera påminnelser och i var och en av dem tar del av ett visst förfallet hyresbelopp. upp en Det kan så att endast del hyra är betald. Uppgiften om det vara en av en förfallna hyresbeloppet skall då naturligtvis det belopp som inte har beavse talats. Den situationen kan inträffa att hyresvärden, när han skickar pårninneltill hyresgästen, inte rimligen kunde känna till att hyresgästen betalat en sen del den förfallna hyran. I sådana fall bör en påminnelse godtas, även om av hela det förfallna hyresbeloppet har angetts. En hyresvärd kan ha rätt till dröjsmålsränta och ersättning för skriftlig betalningspårninnelse rörande skulden. Sådana fordringar kan hyresvärden

också ta upp i påminnelsen. Av uttrycket den förfallna hyran följer att hyresvärden i påminnelsen skall vilken hyra det är frågan Det måste alltså framgå vilken lägenange om. het och vilken tidsperiod hyran Om påminnelsen skickas till den utavser. hyrda lägenhetens adress framgår redan därav att det gäller hyran för den

lägenheten. Hyresvärden skall vidare i påminnelsen hyresgästen tillfälle att inom en ge vecka betala hyran. Det är meningen att påminnelsen skall innehålla uttrycket en vecka och alltså inte visst datum. Om hyresvärden i en påminnelse en viss sista dag att betala uppfyller dock det lagens föreskrifter, förutanger en naturligtvis att hyresgästen fått tillfälle att inom en vecka betala den försatt fallna hyran. Fristen på vecka börjar löpa när påminnelsen lämnas för - en postbefordran. I påminnelsen skall slutligen ett postgiro- eller bankkonto till vilket anges betalning kan ske. En hyresvärd måste således ha tillgång till något sådant

konto för att kunna iaktta lagens föreskrifter. En påminnelse kan utformas enligt följande.

180 Specialmotivering 4 kap. hyreslagen SOU 1991 86

PÅMINNELSE 1991-10-09

Till hyresgästen Nils Nilsson Hyresgästsgatan l 1l 1 1 1 Hyresstad

Jag påminner Er om att hyran för oktober 1991 inte har betalats. Ni får nu tillfälle att betala hyresbeloppet 3 000 kr. inom en vecka. Betalning kan ske till mitt postgirokonto 111 11l-l eller till mitt konto 111111 hos x-banken.

hyresvärden Bengt Bengtsson Hyresvärdsgatan 1 lll 11 Hyresstad

Andra stycket Det kan förutses att det varje månad kommer att skickas ett stort antal påminnelser. Såväl praktiska ekonomiska skäl talar därför för att som hyresvärden bör få överbringa påminnelsen till hyresgästen på ett enkelt sätt. Vi anser att påminnelsen bör få sändas t.ex. i ett vanligt brev. Vidare är det rimligt att påminnelsen går på mottagarens risk. Påminnelsen skall därför anses ha skett när den skickas med posten till hans vanliga adress. En annan sak är att det i händelse av tvist närmast ankommer på hyresvärden att föra bevisning om när påminnelsen skedde. Vad som är hyresgästens vanliga adress har vi reglerat efter förebild av

andra bestämmelser i hyreslagen se t.ex. 14 kap. 12 § andra stycket.

10 § Har den förfallna hyran inte betalats i enlighet med påminnelsen, får hyresvärden inleda ett förfarande för att skilja hyresgästen från lägenheten. Det måste ske inom tre månader från den dag då hyran förföll till betalning.

Paragrafen behandlar vad en hyresvärd kan göra om hyresgästen inte betalar det i påminnelsen angivna förfallna hyresbeloppet. Hyresvärden kan då inleda ett förfarande för att skilja hyresgästen från lägenheten. Förfarandet beskrivs i de följande paragrafema. Det avgörande för om hyresvärden kan vidta ytterligare åtgärder är om hyresgästen har betalat det hyresbelopp angetts i påminnelsen. Detta som gäller även om hyresvärden misstag angett ett för lågt belopp. Innehåller av påminnelsen däremot ett hyresbelopp överstiger det förfallna brister det, som som tidigare nämnts, i förutsättning för hyresvärden skall ha rätt en att att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart.

Specialmotivering 4 kap. hyreslagen 181 SOU 1991 86

fråga har samband med hyresbetalning tvistig är det natur- Blir en som en får ankomma på hyresgästen att styrka vad han påstår. Parterna kan ligt att det hyran alls har betalats, hela hyresbeloppet betalats t.ex. vara oense om om betalning har skett. Hyresgästen bör alltså ett kvitto eller eller om när en spara handling beträffande hyresbetalningen. någon annan Tidsfristen enligt påminnelsen är vecka. Enligt lagen 1930173 om en lagstadgad tid blir sista dag betala den dag genom sitt beräkning av att som den från vilken tidräkningen börjas. Om en pårninnamn i veckan motsvarar till hyresgästen onsdagen den 9 oktober 1991 är således den nelse lämnas betalningsdagen onsdagen den 16 oktober samma år. Sagda lag innesista bestämmelse för det fall slutdagen infaller på en söndag, håller även en att allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton. annan Tidsfristen utsträcks då till nästa vardag. också bestämmelserna i 4 kap. 6 och 7 §§ 20 § andra Här kan nämnas tredje stycket nuvarande hyreslagen hur hyran skall betalas och om och om betald. Dessa bestämmelser medför nämligen att en hyresvärd när den anses först några dagar efter det tidsfrist löpt ut kan få kännedom om hyran att en har betalats inom fristen eller inte. Om hyresgästen inte har betalat enligt påminnelsen kan hyresvärden enligt

paragrafen inleda förfarande för skilja hyresgästen från lägenheten. Här

ett att markeras alltså skillnaden mellan det första och det andra steget. Detta har

närmare berörts i allmänmotiveringen. Paragrafen innehåller också tidsfrist. En hyresvärd måste således inom en månader från hyrans förfallodag inleda förfarandet för att skilja hyresgästre från lägenheten. Tanken bakom denna regel är att det inte skall få alltten tid under vilken ovisshet hyresförhållandets bestånd kan råda. för lång om beräkning lagstadgad tid är tillämplig även på den nyss be- Lagen om av handlade tidsfristen. Då tid skall räknas efter månad föreskriver lagen att slut-

den dag sitt tal i månaden motsvarar den från vilken dagen är som genom börjar. Vidare finns regel för det fall att det inte finns någon tidräkningen en motsvarande dag i slutmånaden. Den månadens sista dag blir då slutdag.

på månader räknas alltså från hyrans förfallodag. En hyra Tidsfristen tre kalendermånad får, tidigare nämnts, enligt 4 kap. 5 § 20 § första för en som stycket sista meningen nuvarande hyreslagen normalt betalas sista vardagen

månadens början, avtal träffats tidigare förfallodag. I de fall före även om om bestämmelse blir tillämplig är den sista vardagen före kalenderrnånasagda början förfallodag i den behandlade paragrafens medens att anse som nu

ning.

11 § Hyresvärden skall inleda förfarandet att i ett skriftligt meddegenom lande till hyresgästen att hyresavtalet kan komma att sägas upp att uppange omedelbart, inte hyresgästen inom veckor betalar den förfallna höra om tre kopia meddelandet skall dag skickas till socialnärrmden i hyran. En av samma där lägenheten är belägen. Meddelandet skall innehålla uppgift den kommun

182 Specialmotivering 4 kap. hyreslagen SOU 1991 86

om det hyresbelopp som skall betalas, vilken dag betalning skall ske senast samt till vilket postgirokonto eller bankkonto betalningen kan göras. Skickas meddelandet till hyresgästen i rekommenderat brev till den adress som anges i 9 § andra stycket, börjar fristen på tre veckor att löpa när brevet avlämnas för postbefordran.

Första stycket

Paragrafen behandlar meddelandet till hyresgästen. I meddelandet skall anges att hyresavtalet kan komma sägas att upp att upphöra omedelbart om inte hyresgästen inom tre veckor betalar den förfallna hyran. Därigenom bör hyresgästen få klart för sig att situationen för hans del nu är allvarligare. Om han inte betalar kan han förlora sin bostad. [detta läge bör det krävas att den sista betalningsdagen i meddelandet. anges Det bör inte krävas att en hyresvärd i meddelandet till hyresgästen bestämt anger hur han kommer att agera vid en senare tidpunkt. I paragrafen anges därför att meddelandet skall innehålla hyresavtalet kan komma att att sägas upp. Det är emellertid inget som hindrar att meddelandet innehåller hyresatt avtalet kommer att sägas upp. Tvärtom kan detta fördel i de fall vara en hyresgästen därigenom får ett klarare besked vad blir följden om som av ett fortsatt dröjsmål med att betala hyran. Enligt lagen 1930173 beräkning lagstadgad tid blir sista dag om av att betala den dag som genom sitt namn i veckan motsvarar den från vilken tidräkningen börjas. Det bör således inte bereda hyresvärden något problem att ange sista betalningsdagen. Om meddelandet skickas måndagen den 21 oktober 1991 är således den sista betalningsdagen måndagen den 11 november samma år. Såsom tidigare nämnts kan slutdagen till följd bestämmelse i sagda av en lag flyttas fram till nästa vardag. Detta gäller slutdagen infaller på sönom en dag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton. Eftersom detta följer lag bör meddelandet godtas även bestämav om melsen inte beaktats. Om en hyresvärd i annat fall dagen för betalning felaktigt, anger senaste skall meddelandet godtas om hyresgästen fått längre tid på sig betala än att som följer av paragrafen. Meddelandet skall däremot sakna föreskrianses en ven uppgift om betalningsdagen är angiven så tidsfristen blir kortare än att den lagen föreskriver. För det fall en hyresvärd i meddelandet hyresbeloppet felaktigt kan angett hänvisas till vad tidigare sagts om påminnelsen till hyresgästen. Även när det gäller de övriga föreskrifterna om ett meddelande kan hänvisas till det tidigare sagda om påminnelsen. Hyresvärden skall, samma dag meddelandet sänds, skicka kopia som en av det till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. För ha att

SOU 1991 86 Specialmotivering 4 kap. hyreslagen 183

bevisning denna åtgärd kan det ligga i hyresvärdens intresse att skicka om försändelsen till socialnämnden irekommenderat brev. Enligt paragrafen skall alltså hyresvärden dag skicka handlingarna samma till hyresgästen och socialnämnden. Om hyresvärden en viss dag bara skickar handlingarna kan han t.ex. påföljande dag, skicka båda handen av senare, lingama. Om så sker senareläggs naturligtvis den i paragrafen angivna tidsfristen. Enligt 15 kap. 2 § 2 jämför 46 § första stycket 2 nuvarande hyreslagen kan bostadshyresgäst sakna rätt till förlängning hyresavtalet om han vid en av upprepade tillfällen har betalat hyran för sent. Det kan vara lämpligt att i ett meddelande till bostadshyresgäst informera om bestämmelsen. Frågan en berörs närmare i specialmotiveringen till 15 kap. 2 Ett meddelande kan utformas på följande sätt.

MEDDELANDE 1991- 10-21

Till hyresgästen Nils Nilsson Hyresgästsgatan l 111 11 Hyresstad

Ni har inte betalat hyran för oktober 1991. Om Ni inte betalar hyresbeloppet 3 000 lcr. senast den 11 november 1991 är hyresrätten förverkad och kommer hyresavtalet att sägas upp att upphöra omedelbart. Betalning kan ske till mitt postgirokonto 111111-1 eller till mitt konto 111111 i x-banken. Jag vill upplysa Er en bestämmelse i hyreslagen 15 kap. 2 § 2. om Enligt den kan hyresgäst även om hyresrätten inte är förverkad en - förlora sin bostad han vid upprepade tillfällen har betalat hyran om för sent. En kopia detta meddelande har denna dag sänts till socialnämnden av i Hyresstad.

hyresvärden Bengt Bengtsson Hyresvärdsgatan 1 l 11 11 Hyresstad

Andra stycket

I fråga meddelandet till hyresgästen har vi ansett att huvudregeln bör vara om att meddelandet skickas i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga

184 Specialmotivering 4 kap. hyreslagen SOU 1991 86

adress. Detta medför att det vid en prövning i efterhand inte skall behöva råda något tvivel om hyresvärden har gjort vad som krävs honom. Av lagtexten av framgår att treveckorsfristen enligt första stycket börjar löpa den dag då meddelandet inlämnas för postbefordran. Hyresvärden kan också välja att överlämna meddelandet på annat sätt, t.ex. personligen eller via telefax. I båda dessa fall får treveckorsfristen anses börja när hyresgästen bevisligen fått del av meddelandet.

12 § Har den förfallna hyran inte betalats i enlighet med meddelandet, är hyresrätten förverkad och hyresvärden får inom månad från den i meddeen landet angivna betalningsdagen säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Skickas uppsägningen i rekommenderat brev till den adress i 9 § som anges andra stycket, anses den ha skett när brevet avlämnas for postbefordran. Har socialnämnden, inom tidsfristen enligt meddelandet till hyresgästen, skriftligen meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för den förfallna hyran, förverkas inte hyresrätten enligt första stycket.

Första stycket

Paragrafen behandlar det fall att hyran inte har betalats i enlighet med maddelandet till hyresgästen enligt ll Det bör inte bereda några svårigheter att avgöra om så är fallet. En hyresvärd kan i meddelandet ha angett senaste betalningsdagen så att hyresgästen fått längre tid på sig att betala hyran än som följer av denna bestämmelse. I ett sådant fall har hyresgästen naturligtvis betalat i enlighet med meddelandet om betalningen gjordes senast den dag som angivits i meddelandet. Blir en fråga som har samband med hyresbetalningen tvistig, är hyresgästen skyldig att styrka vad han påstår. I denna del kan hänvisas till vad som tidigare sagts under 10 Här bör också erinras om att en hyresgäst enligt 15 § kan deponera hyresbelopp hos länsstyrelsen 21 § nuvarande hyreslagen. Enligt 19 § får tyresvärden inte göra gällande att hyresrätten blivit förverkad på grund det att deponerade beloppet inte har betalats till honom. Har inte hyran betalats i enlighet med meddelandet får hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Redan bör nämnas att sådan nu en rätt inte föreligger om socialnämnden har åtagit sig betalningsansvaret för hyran. Bestämmelsen om det finns i andra stycket. Hyresvärdens uppsägning kan innehålla att hyresgästen skall flytta omedelbart eller en viss angiven dag. Uppsägningen behöver alltså inte innehålla att hyresavtalet upphör omedelbart. Som framgår bestämmelsen i 8 § har av nämligen hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. I det ligger att hyresvärden kan välja mellan att säga hyresavtalet upp att upphöra omedelbart eller vid en viss framtida tidpunkt, dock att det måste vara fråga om att hyresavtalet upphör i förtid. Sägs avtalet till hyrestdens upp

SOU 1991 86 Specialmotivering 4 kap. hyreslagen 185

utgång eller när det gäller tillsvidareavtal med iakttagande av normal upp- - sägningstid blir bestämmelserna i 15 kap. om besittningsskydd tillämpliga. Uppsägningen måste ske inom en månad från den i meddelandet angivna betalningsdagen. Lagen 1930173 om beräkning av lagstadgad tid är tilllämplig även på denna tidsfrist. Hyresvärden måste alltså hyressäga upp avtalet senast den dag som genom sitt tal i månaden motsvarar den dag från vilken tidräkningen börjas. Finns inte någon motsvarande dag i en månad måste uppsägningen ske senast sista dagen i månaden. I de fall slutdagen infaller på en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton får uppsägningen ske nästa vardag. Om det i ett meddelande anges att den 26 april 1991 är sista betalningsdag måste alltså uppsägningen ske senast måndagen den 27 maj samma år. Hyresvärden har således en månad på sig att utnyttja sin rätt att säga upp hyresavtalet. Tanken bakom detta är att det inte under någon längre tid bör råda ovisshet om hyresgästen får bo kvar eller inte. För att hyresvärden alltid skall hinna med att inom månadsfristen säga upp ett hyresavtal måste detta kunna ske ett enkelt sätt. Paragrafen innehåller bl.a. därför att uppsägningen anses ha skett när den skickats i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress enligt 9 § andra stycket. Denna bestämmelse är också rimlig med hänsyn till att det är fråga om en reglering av en förpliktelse enligt ett avtal, nämligen hyresgästens skyldighet att betala hyra. En hyresgäst har alltså att räkna med åtgärder om han inte betalar hyran i rätt tid. Till det kommer att avhysningsfrågan om den är tvistig alltid blir - föremål för handläggning vid hyresnämnden där ett medlingsförfarande finns. Hyresgästen kommer då att delges en kallelse till ett sammanträde. Hyresnämnden har också möjlighet att med stöd av en ventilregel 13 kap. 6 § låta hyresgästen bo kvar. Även hyresvärden väljer den summariska om processen kommer en delgivning med hyresgästen att ske.

Andra stycket

Socialnämnden ges här en ny möjlighet att förhindra att hyresgäster förlorar sina bostäder. Motivet till bestämmelsen har angetts i allmänmotiveringen. Enligt bestämmelsen kan socialnämnden skriftligen åta sig betalningsansvaret för den förfallna hyran. Vad det är frågan om är att socialnämnden gentemot hyresvärden utfäster sig att betala hyran. En sådan utfästelse medför naturligtvis ingen förändring i fråga om hyresgästens skyldighet att betala hyran till hyresvärden. Det räcker alltså med att socialnämnden åtar sig betalningsansvaret för den förfallna hyran. Således är andra stycket tillämpligt även om socialnämnden inte åtar sig ansvar för den upplupna räntan på hyresfordran. En sak är annan att socialnämnden genom åtagandet försätter sig i en gäldenärsposition gentemot hyresvärden. Och åtagandet gäller en fordran som är förfallen till be-

186 Specialmotivering 4 kap. hyreslagen SOU 1991 86

talning i enlighet med i hyreskontraktet och alltså i förväg bestämd fören fallodag. Det sagda torde medföra att socialnämnden är skyldig att betala dröjsmålsränta enligt räntelagen från den dag åtagandet gjordes till dess att hyran betalas. Tanken bakom bestämmelsen är bl.a. att hyresvärden inte skall kunna vidta ytterligare åtgärder när han har solvent motpart att hålla sig till. en Frågan socialnämnden den till hyresvärden översända handlingen om genom verkligen har åtagit sig betalningsansvaret för den förfallna hyran bör bedömas mot den bakgrunden. Socialnärrmden har tidsfrist att beakta, nämligen den enligt meddelandet en till hyresgästen. Frågan om när den tidsfristen löper ut har behandlats tidigare. Enligt bestämmelsen kan socialnämnden skriftligen meddela hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för den förfallna hyran. Bestämmelsen skall tillämpas så att detta skall anses ha skett redan när socialnämnden skickar meddelandet till hyresvärden. Här följer ett exempel på ett meddelande från en socialnämnd till en hyresvärd.

MEDDELANDE 1991-10-31

Till hyresvärden Bengt Bengtsson Hyresvärdsgatan 1 l 1l 1 l Hyresstad

Hyresgästen Nils Nilsson boende under adress Hyresgästsgatan - 111 11 Hyresstad har inte betalat hyran för oktober 1991 på - 3 000 kr.

Socialnämnden i Hyresstad åtar sig betalningsansvaret för den hyran.

För socialnämndens räkning

Karl Karlsson socialselaeterare vid socialnärrmden i Hyresstad Socialgatan 1 1 11 1 1 Hyresstad

SOU 1991 86 Specialmotivering 5-6 kap. hyreslagen 187

5 och 6 kap.

Dessa kapitel innehåller regler bostadslägenheters standard och hinder i om hyresrätten. 5 kap. innehåller nya regler åtgärdsföreläggande vid om ursprunglig brist. Dessa kommenteras under resp. paragraf. Bestämmelserna i övrigt motsvarar i det närmaste 9-18 §§ iden nuvarande hyreslagen. Detta regelsystem anses allmänt svåröverskådligt och komplicerat. Enligt vår mening beror detta i stor utsträckning på att reglerna innehåller ett otal olika tidslokutioner. Vi har därför i görligaste mån rensat bort onödiga sådana konstruktioner och i allt väsentligt knutit regelsystemet till förhållanden endera vid tillträdet eller efter tillträdet och vidare under hyrestiden. Tillträdesbegreppet legaldefinieras i 5 kap. l § såsom den tidpunkt då hyresgästen får tillträda lägenheten. Därmed avses den avtalade tillträdestidpunkten eventuellt supplerad av de utfyllande bestämmelserna i 3 kap. 2 Vid reglemas tilllärnpning saknar det således betydelse när det faktiska tillträdet ägt rum. Vi har strävat efter att byta ut ordet skick när ordet står ensamt utan någon bestämning. I dessa sammanhang använder vi i stället ordet standard. Vi har emellertid behållit uttryck som befintligt skick, avtalat skick m.fl. som är allmänt vedertagna. Sådana uttryck förekommer i bl.a. 5 kap. 6 § och 6 kap. 5 Någon betydelseforändring genom bytet skick mot standard är av inte avsedd. Begreppen god boendestandard och lämplig standard har tillkommit av lagtekniska skäl och innebär inte någon saklig ändring i reglerna om lägenhetens brukbarhet. Brukbarhetskravet är således även framdeles avsett att vara olika för olika typer av lägenheter. Kraven på fritidsbostad en är därvid t.ex. lägre än kraven på en bostadslägenhet är avsedd för som permanentboende. Vårt förslag skiljer sig från de nuvarande reglerna i så hänseende att förslaget inte uttryckligen anger att hyresvärden är skyldig att tillhandahålla resp. upprätthålla en högre standard än vad som följer hyreslagen, i den mån av detta är avtalat mellan honom och hyresgästen. Anledningen till detta är att vi inte velat belasta hyreslagen med den självklara regeln att avtal skall hållas även i hyresförhållanden. Någon ändring gällande rätt är självfallet inte av avsedd. I 5 kap. 11 § har vi i språkligt hänseende förenklat regeln inte om färdigställda lägenheter genom att det låta det vara underförstått att lägenheten inte var färdig när avtalet ingicks. Vi vill betona att den ändrade lydelsen inte innebär någon saklig ändring. I syfte att öka regelsystemets överskådlighet innehåller 5 kap. 2 § och 6 kap. 4 § sammanställningar över de sanktioner som hyresgästen kan använda sig av då lägenheten har standardbrister. Paragraferna saknar motsvarighet i den nuvarande hyreslagen och har endast upplysningsvärde. Som nämndes inledningsvis har vi förenklat regelsystemet att genom rensa bort onödiga tidslokutioner. Detta har i några hänseenden medfört smärre betydelseändringar som i praktiken torde sakna intresse. Vi vill dock särskilt

188 Specialmotivering 5-6 kap. hyreslagen SOU 1991 86

peka på den sakliga ändringen i 5 kap. 3 § som motsvarar 10 § i den nuvarande hyreslagen. Enligt det sistnämnda lagrummet förfaller hyresavtalet lägenheten före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas om för det avsedda ändamålet. Vårt förslag innebär att hyresavtalet upphör att gälla först tillträdesdagen.

Ändringen motiveras av att vi inte vill bryta den logiska systematik som

reglerna i övrigt bygger på. Vi är dessutom övertygade om att ändringen är av ringa praktisk betydelse. Det torde nämligen höra till sällsynthetema att hyresavtal ingås långt före tillträdesdatum. Vi utgår dessutom från att vare sig hyresvärdar eller hyresgäster har något intresse av att låta ett hyresavtal lägenhet gälla längre nödvändigt. beträffande en förstörd än

9 § Hyresnämnden får på ansökan hyresgästen besluta att hyresvärden av skall avhjälpa sådan brist i standarden som avses i 4 § första stycket åtgärdsföreläggande. Detta gäller under förutsättning att standardbristen utgör hinder och i hyresgästens rätt att använda lägenheten. men I föreläggandet skall det bestämmas inom vilken tid den eller de åtgärder med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föresom avses läggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, det finns särskilda skäl för det och om ansökan förlängd tid görs före utgången den tidsfrist som gäller. om av

Paragrafen är Den innebär att åtgärdsföreläggande kan utverkas även ny. för avhjälpande s.k. ursprungliga brister. Motiven för att införa bestämav melsen har angetts i allmänmotiveringen avsnitt 8.1.

Första stycket

I första stycket regleras under vilka förutsättningar hyresnämnden kan meddela åtgärdsföreläggande för brister uppkommit före hyresgästens tillsom träde lägenheten. Av bestämmelsens utformning framgår att ett förelägav gande endast kan komma i fråga om bristen innebär hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt. Denna lydelse utesluter att en ansökan om åtgärdsföreläggande kan ges in till hyresnämnden innan tillträde har skett. De materiella förutsättningarna för att åtgärdsföreläggande skall kunna utfärdas är desamma gäller för skador uppkommit efter tillträdet. som som Således gäller krav att skadan skall vara till förfång vid hyresgässamma tens användande lägenheten och bestämmelsen kan inte brukas i syfte att av höja standarden på lägenheten. Mot bakgrund av kravet att skadorna skall ha uppkommit före tillträdet behövs det inte någon bestämmelse om konsekvenserna av att hyresgästen är ansvarig för skadan.

SOU 1991 86 Specialmotivering 5-7 kap. hyreslagen 189

Andra och tredje styckena Paragrafens andra och tredje stycke motsvarar, med viss språklig justering, de två sista meningarna i 16 § andra stycket i den nuvarande hyreslagen. Styckenas lydelse är identisk med motsvarande bestämmelser i 6 kap. lagförslaget. Vi har valt denna teknik för att undvika hänvisningar framåt i lagtexten. Anledningen till att bestämmelsen skrivits ut också i 6 kap. är att reglerna om åtgärdsföreläggande i det kapitlet torde vara de regler som främst kommer till användning i praktiken. Mot den bakgrunden vi det mest tillanser vara fredsställande att institutet åtgärdsföreläggande får en fullständig reglering även i 6 kap.

10 § Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som har lagfart eller som senast sökt lagfart Har fastigheten överlåtits eller överlåts den sedan ansökan gjorts, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med anspråk på äganderätt

Paragrafen motsvarar, med viss språklig bearbetning, de tre sista styckena i 16 § hyreslagen. Den har lydelse motsvarande bestämmelse i samma som 6 kap. lagförslaget av samma skäl som nämnts under föregående paragraf.

7 kap.

Kapitlet innehåller regler som i olika hänseenden berör hyresgästemas användning av bostadslägenheter. Därvid regleras i ett sammanhang såväl hyresgästemas rättigheter skyldigheter i detta avseende samt även vad som som kan hända om de inte uppfyller sina åligganden. Vårt förslag medför vissa sakliga ändringar som kommenteras särskilt under resp. paragraf. Även den språkliga bearbetningen föranleder vissa kommentarer redovisas som

nedan. Övriga bestämmelser har endast ändrats redaktionellt, vilket inte for-

anleder några särskilda kommentarer. I 7 kap. 8 § har det inom hyresrätten vedertagna begreppet sundhet, ordning och skick ändrats till sundhet, ordning och gott skick. Denna ändring bör göra regeln mer lättbegriplig. Någon saklig ändring är inte avsedd. Bestämmelsemai 14 och 22 §§ saknar motsvarigheter i den nuvarande hyreslagen och har endast upplysningsvärde. Bestämmelserna syftar till att klargöra att hyresgästers misskötsamhet kan leda till att hyresavtalet inte förlängs även om hyresvärden inte säger avtalet i förtid på grund förverupp av kande. Detta förhållande är ägnat att framkalla huvudbry och vi därför anser

190 Specialmotivering 7kap. hyreslagen SOU 1991 86

det finns skäl att lämna upplysning om hyresvärdens möjligheter att vid en att förlängningstvist vid hyresnämnden åberopa såväl förverkandet som missskötsamhet i ett vidare perspektiv. 20 § första stycket har sin motsvarighet i 25 § andra stycket i den nuvarande hyreslagen. Vårt förslag innebär den ändringen att förbudet för hyresgästen införa föremål är behäftade med ohyra nu uttryckligen omfattar att som även de gemensamma utrymmena.

8 § Hyresgästen är skyldig att när han använder lägenheten se till att andra boende inte utsätts för störningar kan vara skadliga för hälsan eller som avsevärt försämra deras bostadsmiljö. Hyresgästen är dessutom skylannars dig iaktta allt fordras för att i annat avseende bevara sundhet, ordning att som och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall till detta också iakttas andra som bori noggrant se att av lägenheten, hans gäster, sådana utför arbete för hans räkning i av av som lägenheten eller andra han låter där, de inte bara är där tillav som vara om falligt.

Hyreslagen tillförs enligt förslaget särskild reglering om störningar i en boendet. Bestämmelsen i första stycket om hyresgästens skyldigheter när han använder lägenheten har ändrats i enlighet med det. I ny första mening en föreskrivs således att hyresgästen skall se till att andra boende inte utsätts för störningar. Den närmare innebörden av det kommenteras under 9 I övrigt är ändringarna paragrafen redaktionella. När det gäller förhålav landet mellan å sidan bestämmelsen bevarande av sundhet, ordning ena om fastigheten jämför 25 § första stycket nuvarande hyresoch gott skick inom lagen och å andra sidan regleringen störningar i boendet kan följande om sägas. Regeln i den nuvarande hyreslagen bevarande ordning, sundhet och om av skick behålls därför att det kan inträffa situationer som reglerna om störningar i boendet inte kan tillämpas på. Som ett exempel kan nämnas att en hyresgästs klandervärda beteende drabbar, inte andra boende, utan hyresvärdens anställda. Reglerna störningar i boendet kommer emellertid oftast att kunna om tillämpas. Eftersom det är meningen att dessa regler då också skall tillämpas kommer de att få betydligt större betydelse än bestämmelsen om sundhet, ordning och gott skick. Regeln att hyresgästen skall se till att andra om boende inte utsätts för störningar har därför placerats först i paragrafen. I första stycket andra meningen har formuleringen i annat avseende använts för att klargöra att bestämmelsen om sundhet, ordning och gott skick inte är tillämplig när det förekommer störningar i boendet.

9 § Hyresrätten är förverkad, om lägenheten används på ett sådant sätt att andra boende utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars avsevärt försämra deras bostadsmiljö.

SOU 1991 86 Specialmotzvering 7kap. hyreslagen 191

I fall som avses i första stycket skall hyresvärden först den uppmana hyresgäst som är ansvarig för stömingama att till att stömingama omedelse bart upphör. Har hyresvärden därefter fog for att anta att rättelse inte sker, skall han underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Fortsätter stömingama när tre veckor gått från det att socialnämnden fick del av underrättelsen, får hyresvärden säga hyresavtalet att upphöra omedelupp bart. Är stömingama av särskilt allvarlig art eller omfattning, får hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart utan någon föregående begäran om rättelse. En kopia av uppsägningen skall skickas till socialnärrmden.

Bestämmelserna i 9 och 10 §§ är och behandlar när hyresrätten nya förverkas på grund av störningar boendet. Tankarna bakom bestämmelserna har berörts i allmänmotiveringen avsnitt 3.

Första stycket

Paragrafen behandlar störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars avsevärt försämra bostadsmiljön. Bestämmelsen har delvis sin förebild i hälsoskyddsföreskriftema. Det finns därför anledning något ytterligare att beröra dessa föreskrifter. I hälsoskyddsförordningen 1983616 finns bestämmelse att den en om som brukar en bostadslägenhet skall se till att sanitär olägenhet inte åsamkas t.ex. närboende genom orenlighet, störande ljud eller störning. I annan hälsoskyddslagen anges att i den lagen med sanitär olägenhet avses en störning som kan vara skadlig för människors hälsa och inte är ringa som eller helt tillfällig. Begreppet sanitär olägenhet infördes i den svenska hälsovårdslagstiftningen år 1919. Med begreppet avsåg att få samlande uttryck för man ett alla sådana störningar som inte kunde godtas från allmän hygienisk synpunkt. I förarbetena till 1982 års hälsoskyddslag NJA 1982 331 f s. angavs att en störning, för att kunna betecknas som sanitär olägenhet, bör kunna vara skadlig i antingen fysiskt eller psykiskt hänseende på en människas hälsotillstånd. Vidare framfördes följande.

Det har ansetts lämpligt att i den lagen ta in definition benya en av greppet sanitär olägenhet eftersom bestämmelserna i lagen baseras på detta begrepp. Definitionen ansluter i huvudsak till den finns i som förarbetena till gällande hälsovårdsstadga. Definitionen alla foravser mer av störningar som kan ha skadlig inverkan på människas en en hälsa. Av definitionen framgår att inte alla störningar kan skadliga som vara för en människas hälsa skall betraktas sanitär olägenhet. Störsom ningar som är ringa eller enbart tillfälliga faller utanför definitionen. Frågan om huruvida en störning skall ringa eller är beanses vara roende av hur människor i allmänhet uppfattar stömingen. Härvidlag kan det finnas betydande skillnader mellan olika människor. Många

Specialmotivering 7kap. hyreslagen SOU 1991 86

människor lider överkänslighetsreaktioner. Störningar som ger uppav hov till sådana reaktioner hos många människor kan betraktas som Sanitär olägenhet. Ett hänsynstagande till människor som är något känsligare än normalt skall alltså göras vid bedömningen av vad som är Sanitär olägenhet. Vidare skall helt tillfälliga störningar inte räknas som sanitär olägenhet. Detta innebär att störning måste ha en viss varaktighet för att en sanitär olägenhet. Hit räknas förutom fasta störningar även anses som regelbundna störningar samt störningar återkommer vid flera tillsom fällen än inte med någon regelbundenhet. om

Tanken bestämmelsen störningar i boendet skall tillämpas i är att om stort sett sätt som hälsoskyddsföreskriftema. samma Hälsoskyddsbegreppet sanitär olägenhet avser alla former av störningar kan ha skadlig inverkan människas hälsa. Det är emellertid ett som en en normalt inslag i boendet i flerfamiljshus att vissa lindriga störningar ibland förekommer, likväl kan sägas ha viss skadlig inverkan hälsan. men en Som exempel kan lekande barn i lägenhet kan störa sömnen för ett tas att en hyresgäst i grannlägenhet har nattarbete. Det kan tänkas att bullret en en som från barnleken leder till sömnrubbningar kan medföra viss hälsorisk. som Eftersom sådana störningar allt måste accepteras skall den behandlade trots nu paragrafen inte tillämplig alla former störningar som kan vara vara av skadliga i antingen fysiskt eller psykiskt hänseende på en boendes hälsa. I hälsoskyddslagen finns bestämmelse 6 § om att de åtgärder som en skäligen kan krävas skall sättas in mot varje störning som förorsakar Sanitär olägenhet. Detta medför att Sanitära olägenheter ibland får accepteras. Regleringen på hälsoskyddets område överensstämmer alltså ganska väl med

vad bör gälla i fråga störningar i boendet. som om Bedömningen sanitär olägenhet får accepteras blir enligt förarbeav om en till hälsoskyddslagen NJA H 1982 s. 337 beroende av en irtresseavtena

vägning. Å ena sidan skall beakta den verksamhet

man nyttan av som ger upphov till den Sanitära olägenheten, kostnaderna för att undanröja störningingripa. Å andra sidan skall och den ekonomiska verkan i övrigt av att ama väga in den olägenhet störningen kan ha på människors hilsa. man som intresseawägningen kan naturligtvis inte tillämpas för Den nu beskrivna avgöra vilka störningar i boendet måste accepteras. Stöd får den beatt som dömningen får i stället sökas i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den bor i flerfamiljshus skall behöva tåla. Någon särskild hänsom ett till människor är något känsligare än normalt kan följakligen inte syn som Det finns knappast heller utrymme för att ta särskild hänsyn til att natttas. arbetande kan behöva på dagen. Av det sagda följer också att det inte sova finns anledning undanta ringa störningar från paragrafens tillämpningsatt område. En hyresvärd har i de allra flesta fall rätt att säga upp hyresavtabt att upphöra omedelbart bara hyresgästen är ansvarig för upprepade störningar. om

SOU 1991 86 Specialmotivering 7kap. hyreslagen 193

Det saknas därför behov av att undanta tillfälliga störningar från paragrafens tillämpningsområde. Paragrafen behandlar även störningar avsevärt försämrar bostadsmilsom jön. Härigenom betonas vikten av att de som bor i ett flerfamiljshus skall ha en god bostadsmiljö. Den allmänna uppfattningen om vad boende får lov att en tåla i form av störningar blir även här av betydelse. Detta kommer till uttryck i lagen genom kravet på att bostadsmiljön skall ha försämrats avsevärt. Enligt vår mening har störningar avsevärt försämrat bostadsmiljön om de medför att en boende i den miljön inte kan fungera på vanligt sätt. Denne måste alltså ha möjlighet att t.ex. sova på natten. I allmänhet torde störningar som innebär hälsorisker också innefatta en avsevärd försämring av bostadsmiljön och vice Det kan emellertid inte versa. uteslutas att situationer kan uppkomma när endast de båda nyssnämnda ett av rekvisiten är tillämpligt. Vidare kan det framhållas att det rekvisitet senare — bostadsmiljön också är ägnat att något påverka tolkningen det först- - av nämnda rekvisitet hälsorisken. - Bestämmelsen gäller när en boende utsätts för störningar. I de allra flesta fall torde den störde vara en bostadshyresgäst. Den särskilda regleringen avser emellertid även andra boende i flerfamiljshus, hyresvärd eller t.ex. en personer som hör till hyresgästens hushåll. Däremot gäller den inte om den störde är en lokalhyresgäst. Enligt bestämmelsen är hyresrätten förverkad lägenheten används på om ett visst sätt. Bestämmelsen skall alltså tillämpas även när stömingama kommer från den, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits jämför 42 § första stycket 5 nuvarande hyreslagen. Detsamma gäller om hyresgästen eller den, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, inte håller den tillsyn som anges i bestämmelsen i 8 § andra stycket.

Andra stycket

Hyresvärden är skyldig att han känner till att störningar förekomagera om mer. Han skall då enligt paragrafens andra stycke uppmana hyresgästen att se till att stömingama omedelbart upphör. Om hyresgästen följer uppmaningen löper han ingen risk att förlora sin bostad. I 18 kap. 3 § 63 § nuvarande hyreslagen finns föreskrifter hur om en uppmaning till hyresgästen kan skickas. Hyresvärden enligt den beanses stämmelsen ha lämnat meddelandet när det sänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden en uppgift om adress dit meddelanden skall sändas anses den som hans vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress hyresgästens vanliga som adress.

7-Il-l050

194 Specialmotivering 7kap. hyreslagen SOU 1991 86

I paragrafen används uttrycket den hyresgäst som är ansvarig för störningama. Det kan att hyresgäst till en början naturligtvis är upprepas en ansvarig för de störningar han själv förorsakat. Han kan enligt 8 § andra stycket ansvarig också för störningar som förorsakats av andra personer. vara Det gäller dem hör till hans hushåll eller gästar honom. Vidare har som hyresgästen ett for han inrymt i lägenheten eller som där ansvar personer som utför arbete för hans räkning. Hyresgästen måste hålla noggrann tillsyn över hur nämnda uppträder och använder hans lägenhet. Hyresgästen är personer också ansvarig när den, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, stör eller inte håller den tillsyn som anges i 8 § andra stycket. Bestämmelsen reglerar också vad skall ske om stömingarna fortsätter. som Hyresvärden är i sådana fall skyldig att agera. Hyresvärden skall enligt bestämmelsen underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Här kopplas alltså socialnämnden in. Tanken bakom det är att nämnden skall kunna vidta åtgärder som medför att stömingarna upphör. Även detta visar sig inte vara möjligt är det av värde om socialnämnden får vetskap hyresgäst riskerar att förlora sin att om att en bostad. Nämndens medverkan kan nämligen behövas för att lösa hyresgästens bostadsproblem. De allra flesta störningar torde till följd av bostadsföretagens insatser upphöra innan det blir aktuellt att koppla in socialnämnden. Vi vill framhålla att förhållandena, när socialnämnden kopplas in, många gånger kan kräva ett mycket snabbt ingripande från nämndens sida. Denna har enligt bestämmelveckor på sig att Det är, såsom sagts i allmänmotiveringen, sen tre agera. nämndens ansträngningar fortsätter även efter treveckorsfristen. naturligt att När socialnämnden fått underrättelse bör den alltså bedriva ett aktivt en arbete under den tid fristen löper. Nämndens första åtgärd bör vara att försöka etablera kontakt med den hyresgäst påstås störa. Denna åtgärd som måste vidtas skyndsamt. Om nämnden väljer att skriva ett brev till hyresgäskan inte avvaktas under någon längre tid. Det torde vara att företen ett svar dra att nämnden tar personlig kontakt med hyresgästen. Genom socialnämnden kopplas in bör stömingsproblem i större utatt sträckning än för närvarande kunna lösas utan att ett rättsligt förfarande behöver inledas. Hyresvärdens underrättelse till socialnämnden skall innehålla uppgift om viss hyresgäst är ansvarig för störningar i boendet. Hyresgästens namn att en och den lägenhet det är fråga om bör naturligtvis anges. Någon regel hur underrättelsen skall överbringas till socialnämnden om finns inte. Det kan alltså ske på vilket ändamålsenligt sätt som helst. Eftersom hyresvärd vid prövning i efterhand kan behöva styrka att socialnärrmen en den underrättats ligger det i hans intresse att dokumentera åtgärden.

SOU 1991 86 Specialmotivering 7 kap. hyreslagen 195

Det bör redan nu nämnas att det vid en rättslig prövning inte skall krävas att hyresvärden styrker att fortsatta störningar gav honom anledning att underrätta socialnämnden. Denna fråga kommer närmare att beröras i det följande. Fortsätter stömingama när tre veckor gått från det att socialnämnden fick del av underrättelsen, är hyresrätten förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Treveckorsfristen skall alltså räknas från den dag socialnämnden fick del av underrättelsen. Då tid skall räknas efter vecka är slutdagen, enligt lagen 1930 173 om beräkning av lagstadgad tid, den dag sitt i som genom namn veckan motsvarar den från vilken tidräkningen började. Om socialnämnden fick del av underrättelsen en tisdag går alltså fristen ut kl. 24.00 på tisdagen tre veckor senare. Lagen om beräkning av lagstadgad tid innehåller även den s.k. söndagsregeln. Om den tid, då en åtgärd enligt lag senast skall vidtas, infaller på bl.a. en söndag får åtgärden enligt regeln vidtas nästa vardag. Söndagsregeln är inte tillämplig när det gäller att bedöma om stömingama fortsatt efter treveckorsfristen. Vad det är frågan om är inte att åtgärd enligt lag skall en vidtas senast en viss dag utan om störningar har förekommit vid viss tid. en Socialnämnden har visserligen tre veckor på sig för att vidta åtgärder. I lagen föreskrivs emellertid inte att socialnämnden senast en viss tid skall vidta en åtgärd. Det är viktigt att klargöra vad en hyresvärd måste styrka för att få bifall till ett yrkande om avhysning på grund av att hyresrätten är förverkad. I den delen vill vi framhålla följande. I ett stömingsärende skall det naturligtvis styrkas att störningar förekom före uppmaningen till hyresgästen. Hyresvärden måste också styrka störatt ningarna fortsatt efter den treveckorsperiod socialnämnden haft att agera. Hyresvärden skall underrätta socialnämnden i de fall hyresgästen inte vidtar rättelse. Det kan inte vara rimligt att hyresvärden skall behöva styrka att det efter begäran om rättelse förekommit fortsatta störningar givit honom som anledning att underrätta socialnämnden. Det skulle nämligen kunna betyda att hyresvärden blev tvungen att bevisa att störningar förekommit under tre olika tidsperioder. Enligt vår mening bör det hyresvärden krävas att han visar han hade av att fog för att underrätta socialnämnden. Det skall alltså normalt räcka med att hyresvärden fått en uppgift, t.ex. från boende, att den hyresgäst en om som uppmanats att se till att störningar upphör, fortsatt störande. att vara Hyresvärdens bedömning kan naturligtvis också grundas på iakttagelegna ser. Om det i något fall skulle framkomma hyresvärd medvetet i strid att en med lagen kopplat in socialnämnden trots att den störande hyresgästen vidtagit rättelse brister det dock i en förutsättning för hyresvärdens rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart.

196 Specialmotivering 7kap. hyreslagen SOU 1991 86

Tredje stycket

När stömingarna är särskilt allvarlig art eller omfattning skall hyresvärden av direkt kunna säga hyresavtalet att upphöra omedelbart I dessa fall behöupp hyresvärden inte först hyresgästen att vidta rättelse. Det krävs ver uppmana inte heller att socialnämnden underrättas före uppsägningen. En kopia av denna skall dock skickas till nämnden. Det bör betonas att bestämmelsen i tredje stycket är en utpräglad undantagsregel. För de allra flesta fall störningar i boendet skall förfarandet av enligt andra stycket tillämpas. Tanken bakom undantagsregeln är att det i vissa mycket störningsfall inte bör förflyta någon ytterligare id innan grava hyresvärden uppsägning. Bestämmelsen således tillkommen kan göra en av hänsyn till de boende som blir störda. Det blir alltså hyresvärden detta stadium får bedöma om störningsom är särskilt allvarlig att eller omfattning. Denna bedömning bör göras ama av med försiktighet. I tveksamma fall bör hyresavtalet inte sägas upp utan hyresvärden bör i stället välja hyresgästen att vidta rättelse. Detta gäller att uppmana inte minst därför rättslig prövning i efterhand, t.ex. på grund av bevisatt en problem, kan ut i att hyresvärden borde ha uppmanat hyresgästen att mynna

vidta rättelse. Följden det blir att hyresvärden inte anses ha haft rätt att

av säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Det är framförallt i två situationer som undantagsregeln kan bli tillämplig. Gemensamt för dessa är alltså att stömingarna i sig motiverar att hyresvärden direkt bör få säga hyresavtalet att upphöra omedelbart. upp Till början finns det således situationer där det helt enkelt inte passar att en ha bestämmelse att hyresvärden skall uppmana hyresgästen att se till att en om stömingama omedelbart upphör. Här tänker vi på sådana fall när en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet har samband med boendet. Ett som exempel kan mordbrand. Ett annat kan att våld eller hot om våld vara vara riktas mot den som påtalat störningar i boendet. De andra situationerna vi tänker är sådana där det framstår som uppenbart begäran rättelse skulle utan verkan. Här är det alltså inte att en om vara frågan att det inte med rättelseanmaning. I stället det så att en om passar en rättelseanmaning inte adekvat åtgärd med hänsyn till de grava störningen arna. Vid bedömningen undantagsregeln är tillämplig i de senast nämnda av om situationerna bör hänsyn tas till samtliga störningar som förekommit. Det måste fråga störningar kan betecknas som helt outhärdliga för vara om som de närboende. Särskilt omfattande störningar torde förekomma när en hyresgäst inte klarar ett eget boende. Det kan vara fråga om kvalificerat drogav missbruk eller psykisk sjukdom eller liknande problem. Störningar som består i att våld eller hot våld riktas mot en boende kan vara av särskilt om allvarlig an.

SOU 1991 86 Specialmotivering 7-9 kap. hyreslagen 197

I de fall hyresavtalet sägs upp utan att socialnämnden underrättats skall en kopia av uppsägningen skickas till nämnden. Såsom tidigare har nämnts finns det även på detta stadium anledning för socialnämnden att agera. I de särskilt allvarliga fall av störningar i boendet som nu behandlas kan det vara så att hyresgästen inte klarar av ett eget boende i flerfamiljshus. Det kan då finnas skäl för socialnämnden att medan förfarandet i hyresnämnden pågår överväga vilket annat boende som kan vara lämpligt för hyresgästen. I bestämmelsen anges inte när hyresvärden skall skicka kopian till socialnämnden. Det är självfallet så att det bör ske i samband med uppsägningen; lämpligen samma dag. Om det vid handläggningen ett stömingsärende vid av hyresnämnden visar sig att hyresvärden inte skickat kopian till socialnämnden är det lämpligt att hyresnämnden agerar för att socialnämnden skall få kännedom om uppsägningen.

10 § Skickas en uppsägning enligt 9 § i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress, anses den ha skett när brevet avlämnas för postbefordran.

Bestämmelsen behandlar uppsägningen hyresavtalet. Hyresvärdens av uppsägning kan innehålla att hyresgästen skall flytta omedelbart eller en viss angiven dag. Eftersom det i princip är fråga om avtalsenliga förpliktelser bör uppsägningen få ske på ett enkelt sätt. En tvistig fråga om avhysning kommer dessutom alltid att handläggas vid hyresnämnden. Denna delger parterna där en kallelse till ett sammanträde inför nämnden. Vi föreslår därför att en uppsägning skall anses ha skett när ett rekommenderat brev avlämnas för postbefordran. I fråga om vad som är hyresgästens vanliga adress hänvisar vi till vad som sagts under 9

8 kap.

Detta kapitel innehåller regler om hyresvärdens rättigheter att få tillträde till bostadslägenheter och vad gäller då han förvägras detta tillträde. 7 § är som en upplysningsbestämmelse efter samma mönster som 7 kap. 14 och 22 §§. För närmare uppgifter om bestämmelsens innebörd hänvisas till

specialmotiveringen till dessa bestämmelser. Övriga ändringar är av redak-

tionell art.

9 kap.

Kapitlet behandlar andrahandsupplåtelse av bostadslägenhet. Det reglerar i ett sammanhang andrahandsuthyming och vederlagslös upplåtelse av hela lägen-

198 Specialmotivering 9kap. hyreslagen SOU 1991 86

heten, upplåtelse del av lägenheten samt vilka sanktioner som är tänkbara av hyresgästen inte fullgör sina skyldigheter i dessa avseenden. Vårt förslag om innebär saklig ändring kommenteras i det följande. Såvitt gäller inneen som upplysningsbestämmelsen i 6 § hänvisas till specialmotiveringen börden av

till 7 kap. 14 och 22 §§. Övriga ändringar är redaktionella.

2 § En hyresgäst får hyra ut eller annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnärnnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd hyresgästen har beaktansvärda skäl for upplåskall lämnas, om telsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid och kan förenas med villkor.

Paragrafen motsvarar 40 § nuvarande hyreslagen.

Första stycket

För hyresgäst enligt nuvarande regler skall få tillstånd till andrahandsatt en uthyrning krävs att han under viss tid inte har tillfälle att använda sin lägen-

het. Ändringen består i att detta krav har slopats. Skälen för ändringen har

angetts i allmänmotiveringen avsnitt 6. Med lagändringen vill vi främst åstadkomma att tillstånd till andrahandsuthyrning skall kunna till hyresgäst som avser att ingå äktenskap eller ges en inleda ett samboförhållande. Tillämpningen lagen i dessa och andra fall av underlättas genom att man inte behöver bedöma om hyresgästen i fråga faktiskt kan använda lägenheten under någon viss tid. I allmänmotiveringen har vi särskilt behandlat vissa situationer när hyresgästen vill hyra ut i andra hand. Frågor om andrahandsuthyming kan naturligtvis uppkomma även i andra fall, t.ex. när en hyresgäst frivilligt tar ett arbete på ort. Den lagändring vi föreslår kan komma att få betydelse annan även för sådana fall. Såvitt vi kan bedöma är detta inte någon nackdel. Det får överlämnas rättstillärnpningen att ta ställning till vilken betydelse lagändringen bör få för andra fall andrahandsuthyming än dem som vi särskilt av har berört. Det finns skäl att här något närmare beröra de fall när en hyresgäst vill hyra ut i andra hand till följd av att han eller hon avser att inleda ett sammanboende med någon.

l allmänmotiveringen har vi anfört att tillstånd till andrahandsuthyming bör

i vissa situationer, nämligen vid ingående av äktenskap eller inledande av ges samboförhållanden eller homosexuella sarnboforhållanden. Enligt vår mening är det bara vid sådant sammanboende som tillstånd skall ges. Den som avser att inleda ett sammanboende med t.ex. en kamrat eller en släkting kan således knappast ha beaktansvärda skäl for tillstånd till andrahandsuthyming. anses Oftast torde det ungdomar som har behov av andrahandsuthyming i vara de diskuterade situationema. Hyresgästens ålder bör emellertid i princip nu inte ges någon betydelse vid bedömningen. Detsamma gäller vilken erfarenhet

SOU 1991 86 Specialmotivering 9 kap. hyreslagen 199

hyresgästen må ha av äktenskap eller samboförhållanden. Tillstånd bör ges även i det fall hyresgästen vill sammanbo med tidigare makemaka eller en sambo. Den som avser att inleda ett sammanboende med någon bör alltså ha anses beaktansvärda skäl för att få tillstånd att hyra ut i andra hand. Situationen blir en annan om hyresgästen vill fortsätta ett sammanboende. Detta måste anses vara fallet om hyresgästen sedan någon tid bor tillsammans med sin dåvarande eller blivande makemaka eller sambo och åberopar sammanboende med den personen som skäl för tillstånd till andrahandsuthyming. I detta läge får större hänsyn tas till hyresvärdens intresse och därmed också det allmänna intresset av att så många hyresgäster som möjligt har förstahandskontrakt. I hyreslagen finns en bestämmelse om att vad som där föreskrivs om sambor gäller sådana samboförhållanden där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under äktenskapsliknande förhållanden l kap. 8 1 § fjärde stycket nuvarande hyreslagen. Det betyder att hyreslagens regler sambor om gjorts tillämpliga bara på sådana samboförhållanden omfattas lagen som av

1987232 om sambors gemensamma hem se 19868786 87 samt

prop. s. prop. 1986871 s. 252 Vi anser att det är naturligt att anlägga i huvudsak

motsvarande synsätt i de nu diskuterade fallen av andrahandsuthyming.En

skillnad är dock att det vid andrahandsuthyming blir fråga att bedöma om hyresgästens avsikter. Det är naturligtvis så att en hyresgäst kan ha for avsikt att inleda ett samboförhållande, även ett sådant måhända kan föreom anses ligga först sedan sammanboendet pågått en tid. Vad nu sagts om samboförhållanden bör äga motsvarande tillämpning på homosexuella förhållanden. Tillstånd till andrahandsuthyming bör alltså bara komma i fråga om de homosexuella samboma är ogifta. Såsom framförs i förarbetena till lagen 1987813 homosexuella sambor har vid om man, bedömningen av om ett homosexuellt förhållande föreligger, beakta att samma slags omständigheter som när man skall ta ställning till kvinna om en och en man lever i ett äktenskapsliknande förhållande prop. 198687124 s. 48.

Andra stycket

Den nuvarande föreskriften innehåller att ett tillstånd kan begränsas till viss tid. Enligt förslaget skall tillståndet begränsas till viss tid. Skälen för ändringen har angetts i allmänmotiveringen avsnitt 6. En effekt av ändringen blir att man får till stånd omprövning skälen en av för andrahandsuthyming. Det ligger i sakens natur att den haft tillstånd som till andrahandsuthyming under exempelvis ett år måste åberopa starka skäl för att få tillstånd till fortsatt andrahandsuthyming. Saken kan också uttryckas så att det allmänna bostadspolitiska intresset av att så många bostadshyresgäster

Specialmotivering 9-11 kap. hyreslagen SOU 1991 86

möjligt har förstahandskontrakt får allt större betydelse i det enskilda som fallet längre tid andrahandsuthyming har pågått. en

10 kap.

Kapitlet innehåller bestämmelser hyresvärdens och hyresgästens möjligom heter få hyran och andra hyresvillkor prövade av hyresnämnden. att Regelkomplexet 2 § tredje stycket och 53-55 §§ i den nuvarande motsvarar a hyreslagen. Den förstnämnda bestämmelsen har på grund av sitt sakliga innehåll placerats i detta kapitel. Så när den nedan berörda bestämmelsen i som 11 § har endast redaktionella ändringar vidtagits. I 1 § undantas vissa bostadslägenheter från kapitlets tillämpningsområde. Vi har konstruerat regeln så det inte uttryckligen framgår att hyresvärden och hyresgästen kan att åstadkomma ändrade hyresvillkor på frivillighetens väg. Anledningen till vi inte velat belasta bestämmelsen med denna självklarhet. detta är att Bestämmelsen uttrycker självfallet ingen inskränkning av avtalsfriheten i detta avseende. Vad som sagts nu gäller även 4

ll § Skall hyresgästen betala högre hyra för förfluten tid än som skulle ha betalats förut, skall han på det retroaktiva beloppet betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med tidigare hyra. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen 1975635 för tiden innan hyreshöjningen blivit slutligt bestämd beslut vunnit laga kraft och enligt 6 § räntegenom som lagen for tiden därefter. I beslutet får anstånd beviljas med betalningen av det retroaktiva beloppet och ränta i föregående stycke. Om anstånd beviljas, får det besom avses ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen. stämmas att

Bestämmelsen motsvarar 55 § femte och sjätte stycket nuvarande hyresa lagen. Som vi framfört under 4 kap. 9 § innehåller förslaget ingen specialregel när hyresrätten förverkas vid bristande betalning av retroaktiv hyra. om Bestämmelsen det 55 § fjärde stycket nuvarande hyreslagen har alltså om a slopats. I övrigt är ändringarna i paragrafen redaktionella.

ll kap.

Kapitlet innehåller regler återbetalning hyra för vissa bostadslägenom av 55 b § i den nuvarande hyreslagen och har endast ändheter. Det motsvarar rats i sak när det gäller den nedan behandlade bestämmelsen i 4 § andra meningen. Vi har använt uttrycket överhyra for att lättare kunna beskriva vilken typ av hyra det är fråga om.

SOU 199 l 86 Specialmotivering I I-12 kap. hyreslagen 201

4 § Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet skall gälla omedelbart.

I paragrafen har lagts till en ny andra mening. I övrigt är ändringarna av paragrafen redaktionella. Bestämmelserna om återbetalning av hyra vid andrahandsuthyming m.m. 55 b § nuvarande hyreslagen har gällt sedan den l juli 1988. Som framgår av 3 § andra stycket kan nämnden i ett ärende om återbetalning av överhyra också fastställa hyran för den fortsatta uthymingen. Detta beslut gäller inte förrän det vunnit laga kraft 32 § nämndlagen. Vi har erfarit att denna ordning kan medföra omotiverade nackdelar för hyresgästen. Denne kan nämligen bli tvungen att på nytt vända sig till hyresnämnden för att få tillbaka vad han betalat för mycket i hyra under tiden fram till dess nämndens första beslut vinner laga kraft. Vi föreslår mot denna bakgrund att hyresnämnden ges möjlighet att besluta om omedelbar verkställighet. Det blir då möjligt att åstadkomma att beslutet om hyran för den fortsatta uthymingen blir direkt gällande. Att beslutet kan verkställas följer av bestämmelserna i utsökningsbalken 3 kap. l § första stycket 9 § och 20 § första stycket. Bestämmelserna i 10 kap. handlar om ändring av hyran och andra hyresvillkor. Enligt en bestämmelse 10 kap. 10 § får hyresnämnden, när det finns särskilda skäl, bestämma att ett beslut om villkorsändring skall gälla omedelbart. Hyresnämnden får enligt den nu behandlade paragrafen besluta om omedelbar verkställighet när det finns skäl till det. Eftersom det ofta torde finnas anledning att meddela ett sådant beslut har vi ansett att det inte bör krävas att det finns särskilda skäl.

12 kap. Kapitlet innehåller bestämmelser om överlåtelse av hyresrätten till bostadslägenheter. Det reglerar hyresgästens möjligheter att med eller utan hyresvärdens tillstånd överföra hyresrätten till någon annan och rättsförhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen vid överlåtelse. Här finns dessutom straff- och förverkandebestämmelser. Vårt förslag innebär i vissa delar sakliga ändringar. Dessa kommenteras under resp. paragraf. Bestämmelsen i 5 § motsvarar 65 § andra stycket i den nuvarande hyreslagen. Vi har ansett att det i straffbestämmelsen för överlåtelsefallet räcker med att räkna upp två exempel på omständigheter som kan göra ett brott grovt. Någon ändring i sak är därvid inte avsedd. I 14 § finns en upplysningsbestämmelse av samma slag som 7 kap. 14 och 22 §§, varför vi

hänvisar till specialmotiveringen till dessa regler. Övriga bestämmelser har

bara ändrats redaktionellt.

202 Specialmotivering 12 kap. hyreslagen SOU 1991 86

8 § Om hyresgästen vill överlåta hyresrätten till sin lägenhet för att genom byte få en annan bostad, kan han få hyresnärnndens tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig nackdel för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Ett tillstånd kan förenas med villkor. Första och andra styckena gäller inte, om lägenheten hyrs i andra hand, lägenheten utgör en del av hyresvärdens bostad, lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus, lägenheten under hela tiden som hyresgästen hyrt den innehafts med bostadsrätt, eller hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.

Paragrafen motsvarar 35 § första och andra styckena i den nuvarande hyreslagen. Genom en ändring i andra stycket har treårsspärren tagits bort. Skälen för detta har angetts i allmänmotiveringen avsnitt 7.1. I övrigt är ändringarna av paragrafen redaktionella.

Andra stycket

Den nuvarande hyreslagen innehåller en treårsspärr, dvs. en regel om bostadshyresgäster som sedan mindre än tre år innehar en tillbytt lägenhet och åter vill byta bostad. I dessa fall måste det finnas synnerliga skäl för att hyresnämnden skall ge tillstånd till bytet. Som framförts i allmänmotiveringen föreslår vi att treårsspärren slopas. Andra stycket har ändrats i enlighet med det. Lagändringen berör bara de bostadshyresgäster som sedan mindre än tre år innehar en tillbytt lägenhet och åter vill byta bostad. Det kommer inte längre att krävas att det finns synnerliga skäl för att hyresnämnden skall ge tillstånd till ett sådant byte. I stället får hyresnämnden ta ställning till om hyresgästen enligt huvudregeln har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. En fråga som kan uppkomma är vilken betydelse det bör ha att en hyresgäst efter kort tid vill byta bostad nytt. Som vi framfört i allmänmotiveringen anser vi att den tid som en hyresgäst har innehaft en tillbytt lägenhet ibland bör ges en viss betydelse vid bedömningen av om hyresgästen har beaktansvärda skäl for bytet. Vi tänker då särskilt på sådana fall där hyresgästen inte har flyttat in i den lägenhet han vill lämna eller bara bott där mycket kort tid, t.ex. någon månad. Sådana omständigheter bör enligt vår mening tala till hyresgästens nackdel när det gäller att avgöra om han har beaktansvärda skäl att byta bostad på nytt. Det bör i detta sammanhang sägas att det överhuvudtaget finns ett starkt intresse av att stävja missbruk av bytesrätten.

SOU 1991 86 Specialmotivering 12 kap. hyreslagen 203

Vi anser således att det för en hyresgäst, som innehaft en tillbytt lägenhet bara en kortare tid, bör krävas något starkare skäl än annars för att beaktansvärda skäl för ett byte skall föreligga. Som en riktpunkt kan anges att denna strängare bedömning bör tillämpas om innehavstiden understiger ett år. För att beaktansvärda skäl for ett byte skall föreligga bör det i sådana fall normalt krävas att hyresgästen har behov av att byta lägenheten till följd av förändringari sin familje- eller arbetssituation. Vidare bör det i princip krävas att hyresgästen har flyttat in i den lägenhet han vill lämna. I annat fall bör han inte anses ha beaktansvärda skäl for ett nytt byte.

11 § Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke hyresvärden eller av med tillstånd av hyresnämnden, är han fn från de skyldigheter som hyresavtalet innebär för honom for tiden efter överlåtelsen. Detta gäller endast om inte annat villkor ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet. Den nya hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för skyldigheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om inte något annat avtalats med hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte svarar dock den nya hyresgästen för sådana skyldigheter endast om han och hyresvärden i en särskilt upprättad handling kommit överens om det, avtalet avser hyresskulder som inte överstiger ett belopp som motsvarar hyran för de tre kalenderrnånadema närmast före överlåtelsen, och överlåtaren är ansvarig för hyresskulden.

Paragrafen motsvarar 38 § nuvarande hyreslagen. Bestämmelsen i andra stycket andra meningen är ny. I övrigt är ändringarna av paragrafen redaktionella.

Andra stycket

Den nya bestämmelsen i andra meningen har berörts i allmänmotiveringen avsnitt 7.2. Bestämmelsen gäller lägenhetsbyten. Därmed avses de fall som behandlas i 8 dvs. när en hyresgäst överlåter hyresrätten till sin lägenhet för att genom byte få annan bostad. l bestämmelsen finns i tre punkter krav ett avtal mellan hyresvärden och den nya hyresgästen. Samtliga krav måste vara uppfyllda för att den nya hyresgästen skall vara ansvarig för gamla skulder. Till en början krävs således att hyresvärden och den nya hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit betalningsansvaret. Här finns överens om alltså ett krav på skriftlighet. Hur parterna betecknar den upprättade handlingen spelar ingen roll. Det viktiga är att det av handlingen framgår att hyresgästen tar på sig ett betalningsansvar. Det räcker också med att hyresgästen har skrivit under handlingen. En möjlighet är att hyresgästen undertecknar ett skuldebrev.

204 Specialmotivering 12 kap. hyreslagen SOU 1991 86

Handlingen skall vara särskilt upprättad. Det betyder att ett åtagande från hyresgästens sida inte gäller om det tagits in i hyreskontraktet. Ett ytterligare krav är att hyresgästens ansvar bara får gälla hyresskulder. Därmed avses förfallna hyresbelopp, men inte den ränta som kan vara upplupen på sådana fordringar. Betalningsansvaret för den nya hyresgästen får inte vara hur stort som helst, utan som mest gälla ett belopp som motsvarar hyran för de tre kalendermånadema närmast före överlåtelsen. Dessa tre månadshyror skall användas bara för att räkna fram det maximala belopp som den nya hyresgästen kan bli ansvarig för. Det behöver alltså inte vara just dessa hyror som utgör hyresskulden. Det bör inte vara svårt att räkna ut det högsta beloppet som betalningsansvaret kan uppgå till. Här följer två exempel. Den l oktober 1991 höjs månadshyran för en bostadslägenhet från att tidigare under året ha varit 3 000 kr. till 3 500 kr. Hyresgästen A överlåter den 25 november 1991 hyresrätten till lägenheten för att genom byte få annan bostad. Det visar sig att A lämnat hyresskulder efter sig. Hyresvärden och den nya hyresgästen B avtalar om skuldcma. B kan då aldrig bli skyldig att — stå för gamla hyresskulder som uppgår till ett högre belopp än det som motsvarar hyran för de tre kalendennånadema närmast före överlåtelsen eller 3 000+3 000+3 500 9 500 kr. Hyresgästen C betalar hyran för sin bostadslägenhet kvartalsvis i förskott. Hyran för det tredje kvartalet 1991 är 9 00 kr. och höjs därefter alltså per den l oktober till 10 500 kr. Den 25 november 1991 överlåter C hyresrät- ten till lägenheten. Det visar sig att det finns gamla hyresskulder som C är ansvarig för. Hyresvärden och den nya hyresgästen D avtalar om skulderna. D kan då aldrig bli skyldig att stå för gamla hyresskulder som uppgår till ett högre belopp än det som motsvarar hyran för de tre kalendermånadema närmast före överlåtelsen eller 3 000+3 000+3 500 9 500 kr. I det fall den nya hyresgästen påtagit sig betalningsansvar för hyresskulder som uppgår till ett belopp som överstiger det tillåtna är han inte bunden av det. Detta betyder naturligtvis inte att hyresgästen helt slipper ansvar för gamla hyresskulder, utan bara att ansvaret inskränks till det belopp lagen medger. Avtalet mellan hyresvärden och den nya hyresgästen får slutligen inte avse andra hyresskulder än sådana som den gamla hyresgästen är ansvarig för. Därmed avses i första hand obetalda hyror för den tid den gamla hyresgästen innehade hyresrätten till lägenheten. Den gamla hyresgästen kan därutöver till följd av ett sådant avtal som paragrafen behandlar ha ett ansvar för hyresskulder. Även sådana skulder kan omfattas avtal mellan hyresvärden av ett och den nya hyresgästen vid ett lägenhetsbyte. Här bör också strykas under att den fråga som regleras av bestämmelsen i andra meningen är om den nya hyresgästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig

1991 86 Specialmotivering 12-13 kap. hyreslagen 205 SOU

för gamla förpliktelser. Bestämmelsen alltså inte svaret på frågan om en ger hyresgäst alls har rätt att överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet i syfte att byte få en annan bostad. genom Hyresvärden kan visserligen i ett ärende om lägenhetsbyte som skäl mot tillstånd till bytet åberopa att den sotn bytt till sig lägenheten vägrat att att ges för gamla hyresskulder. Hyresnämnden får ingå ett lagenligt avtal om ansvar ställning till vilken betydelse det skall ha för tillståndsfrågan. då ta Situationen blir emellertid helt om hyresvärden i ärendet om en annan lägenhetsbyte invänder att han begärt att hyresgästen skall avhysas eftersom hyresrätten på grund bristande hyresbetalning är förverkad. Hyresav nämnden, enligt förslaget skall pröva avhysningsfrågan, måste då först som pröva hyresrätten är förverkad. Det bör nämligen först klargöras om om hyresgästen hade någon hyresrätt att överlåta. Om den hyresgästen vid ett lägenhetsbyte tar på sig ansvar för gamla nya hyresskulder finns det all anledning att tro att han också betalar skulderna. Hyresvärden har också möjlighet att först sedan betalningen skett samtycka till överlåtelsen hyresrätten. Det kan emellertid någon gång förekomma att av den hyresgästen inte betalar i enlighet med ett lagenligt avtal om gamla nya hyresskulder. Tänkbart är också att hyresvärden i ett sådant fall gått med på lägenhetsbytet eller att hyresnämnden lämnat tillstånd till det Den nye hyresgästen kan då inte, vilket framgår bestämmelsen i 4 kap. 8 avhysas på av hyresskulden. I stället får hyresvärden vidta vanliga åtgärder för att grund av få sin fordran. Vi tycker att detta är en rimlig ordning eftersom den nya ut hyresgästen inte brustit när det gäller att betala den löpande hyran. Här kan också tilläggas att den hyresgästen riskerar att få betala nya dröjsmålsränta han inte infriar sitt åtagande. Det finns t.ex. inget som om hindrar att hyresvärden och den nya hyresgästen också avtalar om när hyresgästen skall betala de gamla hyresskuldema. I ett sådant fall blir hyresgästen skyldig betala dröjsmålsränta enligt räntelagen han inte infriar avtalet i att om rätt tid.

13 kap.

Kapitlet behandlar vissa frågor förverkande av hyresrätten till bostadsom lägenheter. Vårt förslag medför till viss del sakliga ändringar. Dessa redovisas särskilt under paragraf. Reglerna i 2 och 3 §§ om hyresvärdens resp. möjligheter att få hyresrätten förverkad därför att hyresgästen åsidosatt en avtalsenlig skyldighet synnerlig vikt för hyresvärden har endast ändrats av redaktionellt. 4 och 7 §§ saknar motsvarighet i den nuvarande hyreslagen och har bara upplysningsvärde. I 1 § redovisas för överskådlighetens skull sammanställning över de en bestämmelser i hyreslagen kan föranleda hyresrättens förverkande. som

206 Specialmotivering 13 kap. hyreslagen SOU 1991 86

4 § är utformad efter samma mönster 7 kap. 14 och 22 §§ och som närmare uppgifter om dess innebörd finns i specialmotiveringen till dessa bestämmelser. I 7 § lämnas information att hyresgästens make eller om sambo under vissa förhållanden kan ha rätt till förlängning av hyresavtalet även om hyresvärden sagt upp hyresavtalet i förtid grund förverkande. av

5 § Är hyresrätten förverkad enligt någon hyreslagens bestämmelser och av flyttar inte hyresgästen frivilligt sedan hyresvärden sagt hyresavtalet upp att upphöra omedelbart, kan hyresvärden hos hyresnämnden ansöka att om hyresgästen åläggs att flytta avhysning. Frågan om avhysning får också prövas av kronofogdemyndigheten enligt lagen 1990746 om betalningsföreläggande och handräckning.

Första stycket

Av bestämmelsen framgår att det är hyresnämnden som skall pröva frågor om avhysning av en bostadshyresgäst grund av att hyresrätten är förverkad. Skälen for detta har vi angett i allmänmotiveringen avsnitt 10.4. Hyresnämnden är alltså behörig att pröva ett yrkande om avhysning när grunden för yrkandet är att hyresrätten har förverkats. Det kan emellertid tänkas att en hyresvärd yrkar avhysning på en annan grund. Han kan t.ex. åberopa att en bostadshyresgäst, som saknar besittningsskydd, bor kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång. Sådana avhysningsyrkanden skall alltjämt prövas av tingsrätt. Det är naturligtvis av vikt att hyresnämnden ser till att det finns ett tillfredsställande underlag for bedömningen hyresvärden hade rätt att säga av om upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Nämnden bör alltså utöva en aktiv materiell processledning med avseende på om de i hyreslagen angivna förutsättningarna for förverkande av hyresrätt är uppfyllda. Att hyresnämnden i vissa situationer skall beakta den s.k. ventilregeln framgår 6 av

Andra stycket

Den summariska processen regleras i lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Enligt den lagen kan något verkställbart avgörande inte meddelas om svaranden bestrider sökandens anspråk. Vi med hänsyn härtill anser att hyresvärden bör ha möjlighet att utnyttja den summariska processen. Därigenom kan hyresvärden i vissa fall på samma sätt i fråga betal- - som om ningsskyldighet for hyra på ett snabbt, enkelt och billigt sätt få frågan - om avhysning avgjord. Om hyresgästen bestrider ansökan betalningsföreen om läggande eller en ansökan handräckning, kan hyresvärden begära om att frågan överlämnas till hyresnärnnden for prövning. Det bör alltså vara möjligt för hyresvärd att, i stället för att ansöka en om avhysning vid hyresnämnden, in ansökan vanlig handräckning till ge en om

SOU 1991 86 Specialmotivering I 3 kap. hyreslagen 207

kronofogdemyndigheten för prövning enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Om hyresvärden vill framställa både ett yrkande om avhysning och ett yrkande betalning hyra, kan han ansöka om betalningsföreläggande. om av Ett mål betalningsföreläggande får nämligen innefatta en ansökan om om vanlig handräckning, yrkandena stöder sig på väsentligen samma grund om betalningsföreläggande och handråclming. Det betyder att i 13 § lagen om mål hos kronofogdemyndigheten kan prövas frågor om hyresgästen samma skall avhysas och han är betalningsskyldighet för hyra. Det kan tilläggas om kronofogdemyndigheten, det blir aktuellt, skall överlämna hela målet att om hyresgästen till hyresnämnden. Detta berörs närmare i specialmotiveringmot betalningsföreläggande och handräckning. en till lagen om betalningsföreläggande och handräckning får inte utan vidare Lagen om tillämpas saken på grund särskild föreskrift skall prövas av någon om av en myndighet än tingsrätt Det krävs i sådana fall att det finns bestämrnelannan medger prövning enligt lagen 5 § första meningen lagen om ser som en betalningsföreläggande och handräckning. Genom bestämmelsen i paragrafens andra stycke åstadkoms alltså att frågor om avhysning kan prövas av kronofogdemyndigheten enligt lagen betalningsföreläggande och handom räckning. Det bör tilläggas att detta medför att vad som i den lagen sägs om tingsrätt i stället skall gälla hyresnämnden 5 § andra meningen lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Om hyresgästen motsätter sig ett alltså kronofogdemyndigheten på hyresvärdens yrkande om avhysning skall begäran överlämna målet, inte till tingsrätt, utan till en hyresnämnd. en Motsvarande gäller hyresgästen ansöker om återvinning mot ett utslag på om avhysning. Om hyresvärden hos kronofogdemyndigheten begär avhysning på grund hyresrätten har förverkats är han skyldig att närmare utveckla grunden av att för sitt yrkande 14 § lagen betalningsföreläggande och handräckning. om Kronofogdemyndigheten skall bevaka att hyresvärden har följt de formkrav

gäller för uppsägningen hyresavtalet se prop.19899085 s. 100.

som av Vi har föreslagit regler när hyresrätten förverkas till följd av nya om bristande hyresbetalning eller störningar i boendet. Beträffande kronofogdemyndighetens kontroll när hyresvärden i dessa situationer begär avhysning kan följande sägas. När det gäller bristande hyresbetalning måste hyresvärden till kronofogdemyndigheten in kopior påminnelsen enligt 4 kap. 9 meddelandet ge av till hyresgästen och socialnämnden enligt 4 kap. 11 § samt uppsägningen. Kronofogdemyndigheten skall kontrollera att dessa handlingar uppfyller lagens föreskrifter. Det bör att bedömningen av om handlingarna upprepas kan godtas eller inte bör ske utifrån ändamålet med de krav lagen ställer på handlingarna. Ett formalistiskt synsätt bör alltså undvikas.

208 Specialmotivering 13 kap. hyreslagen SOU 1991 86

Kronofogdemyndigheten skall också bevaka att meddelandet till hyresgästen skickats till denne inom tre månader från den dag då hyran förföll till betalning 4 kap. 10 § samt att uppsägningen skett inom månad från den i en meddelandet angivna betalningsdagen 4 kap. 12 §. Kronofogdemyndigheten skall däremot inte kontrollera ventilregeln i om 6 § är tillämplig. Om en hyresgäst hos myndigheten åberopar ventilregeln bör det normalt tolkas som ett bestridande av ansökan om avhysning. När hyresvärden åberopar störningar i boendet bör hyresvärden till kronofogdemyndigheten ge in kopior det s.k. vamingsbrevet och uncerrättelsen av till socialnämnden enligt 7 kap. 9 § andra stycket samt uppsägningen. Kronofogden skall kontrollera att handlingarna uppfyller lagens föreskrifter. Kontrollen skall också omfatta att socialnämnden fått tre veckor på sig att agera innan hyresvärden sade upp hyresgästen. En hyresvärd kan också åberopa att han med stöd bestämmelsen i av 7 kap. 9 § tredje stycket direkt har sagt upp hyresgästen. I sådana fall skall kronofogdemyndigheten granska uppsägningen.

6 § Om hyresrätten enligt 4 kap. 8 § första stycket hyreslagen harförverkats på grund av bristande hyresbetalning skall hyresnämnden besluta avhysom ning, om inte endast en liten del den förfallna hyran obetald när betahing enligt av var meddelandet från hyresvärden senast skulle ske, försummelsen att betala hyran beror på sjukdom eller liknande omständighet, hyresgästen vidtagit rimliga åtgärder för någon betala att genom aman hyran, eller det finns synnerliga skäl att låta hyresgästen bo kvar i lägenheten. Har inte den förfallna hyran betalats när hyresnämnden avgör ärendet, skall beslut om avhysning meddelas.

Första stycket

Paragrafen innehåller ventilregeln, dvs. en särskild bestämmelse fråga om avhysning när hyresrätten är förverkad på grund bristande hyreabetalning. av Beslut om avhysning får enligt ventilregeln inte meddelas i vissa fdl. Tanken bakom ventilregeln är, såsom har angetts i allmänmotiveringen avsnitt 2.3, att en hyresgäst inte skall förlora sin bostad grund av försummelser som är av ringa betydelse eller kan sägas ursäktliga. Det torde mycket vara vaa ovanligt att betalningsförsummelsen kan sägas ha den karaktären tär det gått så långt att hyresrätten är förverkad. Ventilregeln är alltså utprägad undanen tagsregel. Ventilregeln innehåller att hyresnämnden inte får förordna tvhysning om om endast en liten del av hyran kvarstod obetald när tidsfristen enlgt meddelandet till hyresgästen gick ut. Vi att hyresgäst endast är i anser en som

SOU 1991 86 Specia1motivering13 kap. hyreslagen 209

dröjsmål med ungefär en tiondel av hyran bör ha en möjlighet att under ytterligare en tid betala det som resterar utan att behöva riskera avhysning. Enligt ventilregeln bör vidare avhysningsbeslut inte meddelas när hyresgästens försummelse framstår som ursäktlig. I denna del tar ventilregeln således sikte på de omständigheter som dröjsmålet har berott på. Ett dröjsmål med att betala hyra kan naturligtvis bero på omständigheter av olika slag. Såsom närmare utvecklas i det följande är det bara vissa oförutsedda omständigheter som skall kunna beaktas. Det måste därvid naturligtvis krävas att det står klart att dröjsmålet har berott på sådana omständigheter. Det måste förutsättas att en hyresgäst känner till vilken hyra han har att betala och när det skall ske. Hyresgästen bör självklart göra allt han kan för att betala hyran. Det kan emellertid inträffa att hyran inte betalas trots att hyresgästen har gjort vad som rimligen kan krävas av honom. I något fall kan det också vara så att hyran inte har betalats inom tidsfristema i det första och andra steget och att omständigheterna är sådana att hyresgästen inte rimligen bör svara för det. En sådan omständighet kan vara att hyresgästen drabbats av sjukdom. Om hyresgästen till följd av sjukdom eller annan liknande omständighet varit ur stånd att själv betala hyran eller att ge någon annan i uppdrag att göra det, bör beslut avhysning inte kunna meddelas. Även hyresgästen i och för sig om om hade kunnat se till att hyran betalades kan det till följd av t.ex. sjukdom framstå som ursäktligt att hyran inte betalades. Inte heller i sådana fall får avhysningsbeslut meddelas. En hyresgäst kan också ge någon annan i uppdrag att betala hyran. Om den som fått uppdraget inte betalar tid torde hyresgästen, sedan han fått påminnelsen eller meddelandet från hyresvärden, kunna betala hyran inom de tidsfrister som anges i dessa handlingar. I något fall kan det emellertid tänkas att en hyresgäst, trots att hyran inte har betalats enligt meddelandet, har gjort vad som rimligen kan begäras av honom. Det kan gälla en hyresgäst som har varit borta från lägenheten under en tid och därför rent faktiskt inte har tagit del av pårninnelsen eller meddelandet. En hyresgäst kan också ha tagit del av handlingarna och därefter ha vidtagit adekvata åtgärder för att genom någon få hyran betald. Även i sådant fall kan det finnas för annan ett utrymme att tillämpa ventilregeln till hyresgästens fördel. Det måste emellertid krävas att hyresgästen har valt sin uppdragstagare med omsorg. En hyresgäst bör kunna utgå ifrån att t.ex. en socialnämnd fullgör ett sådant uppdrag. Det går inte att nu förutse alla fall där hyresgästens försummelse är av ringa betydelse eller kan sägas vara ursäktlig. Ventilregeln innehåller därför att beslut om avhysning inte får meddelas om det finns synnerliga skäl att låta hyresgästen behålla lägenheten. För att en hyresgäst med framgång skall kunna åberopa denna regel måste han ha gjort vad som rimligen kan begäras för att fullgöra sin skyldighet att betala hyra.

210 Specialmotivering 13-14 kap. hyreslagen SOU 1991 86

Andra stycket Skälen för denna bestämmelse har närmare angetts i allmänmotiveringen avsnitt 2.3. Bestämmelsen anknyter till ventilregeln. Enligt den skall beslut om avhysning inte meddelas i vissa fall, även om hyran inte har betalats i enlighet med meddelandet till hyresgästen. Den nu behandlade bestämmelsen innebär att beslut om avhysning trots allt skall meddelas i sådana fall om hela den förfallna hyran inte har betalats när hyresnämnden avgör ärendet. Detta kan åskådliggöras med följande exempel. En hyresgäst är i dröjsmål med betalningen av en viss hyra. Hyresvärden skickar både en påminnelse och ett meddelande till hyresgästen. Inom tidsfristen enligt meddelandet betalas större delen av hyran. När sista betalningsdagen enligt meddelandet passerat är en del av den förfallna hyran alltjämt obetald och hyresvärden säger upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Hyresvärden ansöker därefter om avhysning hos hyresnämnden. Under handläggningen hos hyresnämnden betalas inte den återstående delen av hyran. Den nu aktuella bestämmelsen innebär att hyresnämnden, även om den anser att det bara är en liten del av hyran som inte är betald, skall förordna om avhysning. Man kan säga att bestämmelsen har ett sligs stupstockskaraktär; vilka omständigheterna än är måste hela den förfallna hyran ha betalats innan hyresnämnden avgör ärendet, annars blir det beslut om avhysning. Socialnämnden har enligt 4 kap. 12 § en viss tid på sig att skriftligen meddela hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för den förfallna hyran. Om en socialnämnd gör detta efter tidsfristen har det ingen betydelse för den nu behandlade bestämmelsen. Enligt den är det avgörande om hyran faktiskt har betalats när hyresnämnden avgör ärendet. De betyder också att ventilregeln inte är tillämplig om hyresgästen deponerar hyresbelopp

sedan hyresrätten förverkats. Inte heller i detta fall kan nämligen hyran anses

ha betalats. Och bestämmelsen i 4 kap. 19 § om deposition har inger relevans iden aktuella situationen. En annan sak är att det vid sammanträdet i hyresnämnden bör lämnas upplysning om ventilregelns innehåll till en hyresgäst som på ett sent stadium har deponerat hyresbelopp.

14 kap. Kapitlet innehåller regler som på olika sätt har samband med att etl bostadshyresavtal sägs upp eller med en begäran att flytta. Därvid regleras förfarandet, uppsägningstidens längd och formen för uppsägningen och begäran att flytta. Dessutom finns här regler om när lägenheten skall lämnas och vad som gäller i de fall hyresgästen övergett lägenheten eller då egendom lärmats kvar i lägenheten. Slutligen innehåller kapitlet också bestämmelser om möjlighe-

SOU 1991 86 Specialmotivering I4 kap. hyreslagen 211

tema att säga upp ett hyresavtal vid utmätning och konkurs. Vårt förslag innebär vissa sakliga ändringar som kommenteras nedan under resp. paragraf. I övrigt har endast redaktionella ändringar vidtagits. I den nu gällande hyreslagen finns en bestämmelse som går ut på att uppsägningen är giltig om hyresgästen flyttat senast vid hyrestidens utgång 49 § första stycket nuvarande hyreslagen. Den bestämmelsen återfinns inte i 3 Enligt vår mening är nämligen bestämmelsen överflödig eftersom hyresgästens åtgärd att flytta sedan han blivit uppsagd inte kan uppfattas på något annat sätt än som att han godtar uppsägningen. Vi vill i det sammanhanget erinra om att allmänna regler inte hindrar någon som skyddas av tvingande lag att i en sådan här situation ge efter på sin rätt. Det förhållandet att vi tagit bort bestämmelsen skall alltså inte uppfattas som någon ändring av den gällande ordningen. Det nu sagda gäller självfallet även bestämmelserna om begäran att flytta 15-16 §§; 49 § andra och tredje styckena nuvarande hyreslagen. Här bör slutligen nämnas de särskilda uppsägningsregler som gäller när hyresrätten är förverkad på grund av bristande hyresbetalning eller störningar i boendet 4 kap. 12 § första stycket resp. 7 kap. 10 §. Enligt vår mening är det rimligt att hyresvärden i sådana fall kan skicka uppsägningen i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. En upplysning om dessa uppsägningsbestämmelser har tagits in i 12 § tredje stycket andra meningen.

8 § Sägs hyresavtalet upp på grund av förverkande, upphör det att gälla omedelbart om uppsägningen innehåller besked om att den sker med omedelbar verkan. Ett hyresavtal upphör dock inte att gälla om hyresnämnden med stöd av 13 kap. 6 § hyreslagen avslår en begäran om avhysning.

Bestämmelsen är hämtad från 6 § nuvarande hyreslagen. Ändringen i

första meningen är redaktionell. Beträffande ändringen i andra meningen kan följande sägas. Enligt den nuvarande hyreslagen kan en hyresgäst få tillbaka hyresrätten sedan den forverkats grund av bristande betalning av hyra, nämligen om han betalar hyran inom viss kortare tid. Hyresavtalet upphör i sådana fall först sedan fristen för att få tillbaka hyresrätten löpt ut 6 § första stycket och 44 § nuvarande hyreslagen. I vårt förslag ñnns ingen regel om att en hyresgäst kan få tillbaka en hyresrätt som är förverkad. Däremot innehåller förslaget den s.k. ventilregeln i 13 kap. 6 Ventilregeln är uppbyggd så att hyresnämnden under vissa förutsättningar inte får besluta om avhysning av hyresgästen trots att hyresrätten är förverkad. Vi vill åstadkomma att hyresavtalet inte upphör att gälla i dessa situationer. Detta är för övrigt nödvändigt eftersom vårt förslag inte innehåller någon regel som ger hyresgästen möjlighet att få tillbaka hyresrätten. Bestämmelsen i andra meningen om att ett hyresavtal inte upphör att

212 Specialmotivering 14-15 kap. hyreslagen SOU 1991 86

gälla om hyresnämnden med stöd av ventilregeln avslår en begäran om avhysning skall ses mot den bakgrunden. Det finns inte någon slags preskriptionsregel om när hyresgästen måste komma med sitt påstående om att hyresrätten inte är förverkad. Det betyder att hyresgästen kan agera så att han vägrar att flytta och sedan i det rättsliga förfarandet vid kronofogdemyndigheten eller hyresnämnden kommer med ett påstående att hyresrätten inte är förverkad. Först genom det rättsliga förom farandet blir det alltså i vissa fall klarlagt om hyresvärden på grund av förver kande hade rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart och alltså om hyresavtalet verkligen upphörde när uppsägningen gjordes. Detta hindrar naturligtvis inte att parterna redan vid uppsägningstillfället kan bedöma om hyresavtalet enligt huvudregeln i första meningen har upphört eller inte. En liknande ordning åstadkoms genom bestämmelsen i andra meningen. Därvid bör framhållas att bedömningen enligt ventilregeln i princip grundas på omständigheter som är för handen redan vid uppsägningstillfället. Redan då kan alltså parterna i hyresförhållandet göra en bedömning av om ventilregeln alls kan vara tillämplig.

14 § En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller att en hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett på föreskrivet sätt. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen 1990746 om betalningsföreläggande och handräckning om att hyresgäst skall avhysas och en ansökan om avhysning vid hyresnärnnd.

Bestämmelsen motsvarar 8 § femte stycket nuvarande hyreslagen. Paragrafen har ändrats så sätt att en ansökan till hyresnämnd om avhysning har jämställts med en ansökan till domstol. Bakgrunden till det är förslaget om att hyresnämnden skall pröva frågor om avhysning på grund av att hyresrätten förverkats. Vi föreslår nya regler om när hyresrätten förverkas till följd av bristande hyresbetalning eller störningar i boendet. Något behov av att för dessa fall göra ändring i paragrafen torde inte finnas, eftersom de nya reglerna innehåller särskilda bestämmelser om när uppsägning anses ha skett.

Ändringen motiveras emellertid att förslaget innebär att hyresnämnden

av skall pröva frågor om hyresrätten har förverkats också på andra grunder.

15 kap.

Kapitlet innehåller bestämmelser om bostadshyresgästers besittningsskydd. Dessutom regleras i vilka fall medhyresgäst och hyresgästens make eller sambo har rätt att få överta hyresavtalet och få det förlängt för egen del. Vårt förslag medför vissa sakliga ändringar som kommenteras under resp. paragraf. I övrigt har endast redaktionella ändringar vidtagits.

SOU 1991 86 Specialmotivering 15 kap. hyreslagen 213

1 § Bestämmelserna besittningsskydd i 2-15 §§ gäller, om inte om hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamâl och hyresförhällandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, lägenheten utgör en del av hyresvärdens egen bostad, eller hyresvärden utnyttjar sin rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart på grund av att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av bestämmelserna i 5-9 §§ om makes eller sambos rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del.

Bestämmelsen är hämtad från 45 § första stycket nuvarande hyreslagen.

Ändringarna i paragrafen är redaktionella.

För närvarande finns i 45 § andra stycket bestämmelser om möjligheten att ingå avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet. Som framgår av den allmänna motiveringen avsnitt 5.1 anser vi att de särskilda överenskommelserna om avstående från besittningsskydd bör slopas helt. Någon motsvarighet till den nuvarande bestämmelsen i 45 § andra stycket finns följaktligen inte i vårt lagförslag. Det kan här tilläggas att bostadshyresgäst som regel har rätt till fören längning av ett hyresavtal 15 kap. 2 46 § första stycket nuvarande hyreslagen. Ett förbehåll i ett hyresavtal som strider mot den bestämmelsen är utan verkan mot hyresgästen l kap. 3 1 § femte stycket nuvarande hyreslagen. Ett avståendeavtal som ingåtts trots att lagen saknar bestämmelser om sådana avtal kan alltså inte göras gällande mot hyresgästen med verkan att besittningsskyddet bryts.

2 § Om hyresvärden har sagt hyresavtalet eller, i fall som avses i upp 14 kap. 2 § andra stycket 2 hyreslagen, begärt att hyresgästen skall flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när hyresrätten är förverkad på annan grund än att hyresgästen inte har betalat hyran i rätt tid, hyresgästen vid upprepade tillfällen inte har betalat hyran på förfallodagen och han därigenom har åsidosatt sina skyldigheteri så hög grad att han skäligen inte bör få behålla lägenheten, hyresgästen i annat fall åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, huset skall rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, huset skall genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, lägenheten inte längre skall användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 7. genom avtalet hyrts ut en bostadsrättslägenhet eller en lägenhet i eneller tvåfamiljshus och den som hyrt ut lägenheten har ett sådant intresse att förfoga över den att hyresgästen skäligen bör flytta,

214 Specialmotivering 15 kap. hyreslagen SOU 1991 86

avtalet avser en lägenhet som i dess helhet hyrts ut i andra hand och den som hyrt ut lägenheten har ett sådant intresse att förfoga över den att hyresgästen skäligen bör flytta, hyresforhållandet berott av en anställning som har upphört och det har varit fråga om en anställning i statlig eller kommunal verksamhet förenad med bostadstvång, anställning inom lantbruket eller annan anställning är som av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse anställningens innehavare, 10. hyresförhållandet berott av annan tidigare anställning än som avses i 9 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller 11. det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är oskäligt mot hyresgästen att hyresforhållandet upphör.

Den nuvarande förlängningsbestämmelsen i hyreslagen 46 § första stycket innehåller tio punkter. Paragrafen tillförs nu en ny punkt om bristande hyresbetalning. Den punkten har fått numret Även punkten 8 om andrahandsuthyming är ny. Till det kommer att de nuvarande punkterna 46 §

första stycket 6 och 6 a om uthyrning av lägenheter i en- och tvåfamiljshus

resp. bostadsrättslägenheter har sammanförts till punkt. Den har fått en numret 7.

Ändringarna för alltså med sig paragrafen kommer innehålla elva

att att punkter. Vidare får alla punkter utom den första nya nummer. I paragrafen har både sakliga och redaktionella ändringar gjorts. I det följande berörs de sakliga ändringarna.

Första punkten

Vi har haft den uppfattningen att en hyresvärd, som vill påtala ett allvarligt kontraktsbrott i fråga om hyresbetalning, ska agera enligt det nya förfarandet i tre steg som vi föreslår. En fråga som uppkommer är om det ändå skall vara möjligt för en hyresvärd att i en förlängningstvist med framgång åberopa att hyresrätten är förverkad grund av bristande hyresbetalning. Till en början bör därvid nämnas vårt förslag ett förfarande för avhysom ning i tre steg. En tanke bakom reglerna är att de olika stegen skall tas utan större tidsmellanrum. T.ex. gäller att hyresvärden, hyresrätten är förverom kad, inom en månad från den i meddelandet till hyresgästen angivna betalningsdagen får säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Denna tidsfrist gäller alltså inte för en uppsägning till hyrestidens utgång. Och även tidsom fristen gjordes tillämplig på en sådan uppsägning så tar det typiskt sett längre tid att få förverkandefrågan prövad i en förlängningstvist. Detta gäller särskilt bostadshyresavtal med lång hyres- eller uppsägningstid. Det nya förfarandet i tre steg innehåller också den s.k. ventilregeln, som innebär att hyresgästen i vissa fall inte får avhysas trots att hyresrätten är förverkad. Ventilregeln är inte tillämplig i en förlängningstvist.

SOU 1991 86 Specialmotivering 15 kap. hyreslagen 215

Det bör med hänsyn till det sagda inte vara möjligt att i en förlängningstvist åberopa att hyresrätten är förverkad på grund av bristande hyresbetalning. Förverkandefrågan skall prövas i det särskilda förfarandet som gäller i fråga om förverkandetvist på grund av bristande hyresbetalning. En annan sak är att försummelse att betala hyra kan ha betydelse som en besittningsskydds-

brytande grund se andra punkten. Första punkten har ändrats i enlighet med

det sagda.

Andra punkten Bestämmelsen är ny. Såsom angetts i allmänmotiveringen avsnitt 2.4 vill vi behålla regeln om att upprepade betalningsförsummelser kan medföra att en bostadshyresgäst inte har rätt till förlängning av hyresavtalet. Skälet till det är att en hyresgäst annars kan betala hyran mycket för sent vid många tillfällen utan att behöva riskera avhysning. Med hänsyn till att regeln om upprepade betalningsförsummelser är av stor vikt bör den införas som en ny punkti bestämmelserna om hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet. Den nya bestämmelsen i andra punkten är alltså avsedd att tillämpas i de fall hyresgäster systematiskt betalar hyran för sent. Om en hyresgäst t.ex. vid upprepade tillfällen betalar hyran mot slutet av tidsfristen enligt meddelandet till honom bör han normalt inte ha rätt till förlängning av hyresavtalet. Den nya bestämmelse vi föreslår är inte avsedda att medföra någon annan ändring av domstolspraxis på området än den som kan bli följden av de nya bestämmelserna om hyresrättens förverkande vid bristande hyresbetalning 4 kap. 8-12 §§. Frågan om en hyresvärd kan få hyresavtalet att upphöra med stöd av bestämmelsen om upprepade betalningsförsummelser måste nämligen bedömas mot bakgrund av förutsättningarna för att hyresvärden skall ha rätt att säga hyresavtalet att upphöra omedelbart. Även införandet upp av ventilregeln 13 kap. 6 § kan få betydelse för bedömningen av en förlängningstvist. Hyresvärdens agerande måste alltså beaktas vid en prövning enligt andra punkten. Vid en sådan prövning bör det således vara till nackdel för hyresvärden om han låtit bli att reagera när en hyresgäst är i dröjsmål med betalningen av hyran. En socialnämnd kan enligt 4 kap. 12 § andra stycket skriftligen meddela hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för en viss förfallen hyra. Det kan gå en tid från det att ett sådant meddelande skickas till dess att hyran verkligen betalas. Detta dröjsmål med hyresbetalningen bör inte läggas hyresgästen till last vid en prövning enligt andra punkten. Här bör emellertid tilläggas att vi har utgått ifrån att socialnänmdema noggrant kommer att fullgöra sina åtaganden. En hyresgäst kan enligt den nuvarande hyreslagen få tillbaka en hyresrätt som är förverkad grund av dröjsmål med betalning av hyra. Bestämmelsen

216 Specialmotivering 15 kap. hyreslagen SOU 1991 86

om det 44 § första stycket nuvarande hyreslagen innehåller att hyresgästen, om han får tillbaka hyresrätten, inte får skiljas från lägenheten på grund av dröjsmålet. En prövning enligt en annan bestämmelse i den nuvarande hyreslagen 46 § första stycket 2 kan emellertid leda till att hyresgästen förlorar sin bostad på grund av bl.a. sagda betalningsförsummelse. För en hyresgäst kan detta vara svårt att förstå. Även med den reglering vi föreslår i 4 kap. 8-12 §§ finns det en risk för att hyresgästen blir överraskad av att hyresvärden kan åberopa bestämmelsen i 15 kap. 2 § Det är därför lämpligt att hyresgästen informeras om den bestämmelsen. Det kan ske i påmirmelsen eller i meddelandet till hyresgästen

4 kap. 9 ll §§. Vi att meddelandet bör innehålla sådan in-

resp. anser en formation. Det kan emellertid inte anses finnas tillräckliga skäl för att i lag ange att sagda handlingar skall innehålla en upplysning om bestämmelsen i 15 kap. 2 § En sådan föreskrift torde också kunna undvaras eftersom hyresvärdarna har ett eget intresse av att ge hyresgästerna information om vikten av att betala hyran i rätt tid.

Sjunde punkten Bestämmelserna om uthyrning av lägenheter i en- och tvåfamiljshus samt bostadsrättslägenheter 46 § första stycket 6 resp. 6 a nuvarande hyreslagen har sammanförts till en punkt. Denna har fått numret I allmänmotiveringen avsnitt 5.1 har korttidsuthymingar behandlats. Vid sådana uthymingar kan en klausul ange förutsättningarna för upplåtelsen. Det bör upprepas att sådana klausuler normalt bör få verkan fullt ut i en förlängningstvist. Den nya punkten 7 behandlar bl.a. det fall att genom hyresavtalet hyrts ut en bostadsrättslägenhet. Av detta följer att bestämmelsen inte är tillämplig om hyresförhållandet tagit sin början innan lägenheten uppläts med bostadsrätt Punkten 7 är avsedd att tillämpas när bostadsrättshavaren eller ägaren av en- eller tvåfamiljshuset avser att bosätta sig i lägenheten, sälja egendomen eller annars har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Om det är någon annan än bostadsrättshavaren eller husägaren som har hyrt ut lägenheten bör en annan punkt, t.ex. den nya punkten 8 om andrahandsuthyming, tillämpas. Det finns anledning att något beröra de vanligaste skälen till att en bostadsrättshavare eller husägare vill ha tillbaka sin lägenhet. Dessa skäl torde vara att bostadsrättshavaren eller husägaren avser att bosätta sig i lägenheten eller sälja egendomen. Enligt vår mening skall hyresförhållandet i sådana fall, i vart fall på sikt, upphöra Det kan någon gång förekomma att hyresavtalet saknar bestämmelser om att hyresförhållandet bara skulle pågå under en begränsad tid och att

SOU 1991 86 Specialmotivering15 kap. hyreslagen 217

i fall kan det hyresförhållandet varat under mycket lång tid. I ett sådant vara rimligt hyresgästen får relativt lång tid på sig för att skaffa en ny att en bostad. Det kan då lämpligt att, i stället för att bifalla hyresvärdens talan vara hyresavtalet skall upphöra att gälla samt medge hyresgästen uppskov om att med avflyttningen, förlänga hyresavtalet med förkortad hyres- och uppsägningstid. Därigenom uppnås nämligen den fördelen att omständigheter som

inträffar under den tid hyresgästen har på sig för att skaffa en ny bostad kan

beaktas vid prövning. Det kan t.ex. gälla att hyresvärdens planer på boen ny sättning eller försäljning ändras. Om det skulle förekomma att en hyresvärd lämnat oriktiga uppgifter finns också en möjlighet att det uppdagas. Det bör tilläggas hyresnämnden i förlängningstvist kan ändra hyresvillkoren att en bara hyresvärden ansökt det när han hänsköt tvisten till nämnden om om 15 kap. 13 51 § första stycket nuvarande hyreslagen. Om hyresavtalet varat under mycket lång tid och hyresnämnden har utnyttjat den beskrivna möjligheten att förlänga hyresavtalet med förkortad nyss hyres- och uppsägningstid kan det läget uppkomma att hyresvärden ånyo säger hyresgästen enligt den hyresnärnnden bestämda kortare uppupp av sägningstiden. Är situationen då fortfarande den att hyresvärden faktiskt bosätta sig i lägenheten eller avyttra den måste uppsägningen till sist avser att godtas. Normalt skall alltså hyresavtalet upphöra bostadsrättshavaren eller om husägaren att bosätta sig i lägenheten eller sälja egendomen. En annan avser sak är förhållandena kan sådana att hyresgästen bör få uppskov med att vara flyttningen enligt bestämmelserna det 15 kap. 15 § andra stycket; 52 § om nuvarande hyreslagen. Som framförts i allmänmotiveringen avsnitt 5.1.5 bör emellertid uppskov inte medges när fråga är om korttidsuthyming. För hyresavtalet skall upphöra bör det krävas att husägarens eller att bostadsrättshavarens planer bosättning eller försäljning har tagit en fast form. Det kan inte tillräckligt husägare räknar med bosättvara om t.ex. en ning som en möjlighet bland flera. överlåtelser än försäljningar bör det liksom hit- Vad gäller andra typer av tills från fall till fall bedömas ägaren har sådant intresse att förfoga över om lägenheten hyresgästen skäligen bör flytta. Detsamma gäller om det är att någon än bostadsrättshavaren eller ägaren, t.ex. en honom närstående, annan som skall bosätta sig i lägenheten.

Åttonde punkten

punkten 8 har behandlats i allmänmotiveringen avsnitt 5.1.5.

Den nya Såsom där sagts vi att andrahandsuthyming av kortvarig karaktär bör anser behandlas på sätt korttidsuthyming bostadsrättslägenheter och samma som av lägenheter en- och tvåfamiljshus.

218 Specialmotivering 15 kap. hyreslagen SOU 1991 86

Punkten gäller i de fall en lägenhet i dess helhet har hyrts uti andra hand. Bestämmelsen tar främst sikte på andrahandsuthyming av hyreslägenheter i flerfamiljshus. Vilken typ av hus lägenheten är belägen i spelar dock ingen roll för tillämpningen av punkten. Den är i och för sig även tillämplig på bostadsrättslägenheter. Någon närmare beskrivning av vad som avses med andrahandsuthyming torde inte behövas eftersom det i hyreslagen redan finns bestämmelser om uthyrning av lägenheter i andra hand 9 kap. l-2 §§; 39-40 §§ nuvarande hyreslagen. Det typiska fallet är att en förstahandshyresgäst, dvs. den som ingått ett hyresavtal med fastighetsägaren, i sin tur hyr ut lägenheten. Punkten blir alltså tillämplig vid en törlängningstvist mellan å sidan förstahandsena hyresgästenhyresvätden och å andra sidan andrahandshyresgästen. Om lägenheten utgör en del av uthyrarens egen bostad har hyresgästen inte något besittningsskydd 15 kap. 1 § 45 § första stycket 2 nuvarande hyreslagen. Den nya punkten gäller därför bara när lägenheten i dess helhet hyrts ut i andra hand. Den bedömning som enligt punkten 8 skall göras är om den som hyrt ut har ett sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Utgångspunkten för bedömningen bör alltså att hyresförhålvara landet skall upplösas om förstahandshyresgästenhyresvärden har ett befogat intresse att själv förfoga över lägenheten. Detta torde främst inträffa när förstahandshyresgästen skall bosätta sig i lägenheten. Om förstahandshyresgästen vill överlåta hyresrätten till lägenheten i syfte byte få att genom en annan bostad bör han också normalt anses ha ett befogat intresse av att förfoga över lägenheten. Det kan inträffa att fastighetsägarenhyresvärden inte samtyckt till andrahandsuthymingen och att tillstånd till den inte heller lämnats hyresnämnav den. I sådana fall bör, i vart fall om fastighetsägaren uppmanat förstahandshyresgästen att vidta rättelse, andrahandshyresgästen inte få sitt hyresavtal förlängt. Vi har erfarit att kommuner hyr ut bostadslägenheter i andra hand till personer med missbruksproblem, varvid hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd. Det torde inte förekomma att sådana uthyrningar pågår under någon längre tid. Ändamålet med uthymingen kan under begränsad tid, vara att en t.ex. några månader, bereda bostad en person som genomgår en behandling i öppenvårdsform. Det blir då aldrig tal om att den genomgår som behandlingen skall få ett förstahandskontrakt till lägenheten. Tanken med en kommuns uthyrning i andra hand kan emellertid också vara att en person med missbruksproblem skall få ett förstahandskontrakt. Detta kan bli fallet om hyresgästen under en begränsad tid, t.ex. ett år, sköter sina åligganden såsom att betala hyran och låta bli att stöta grannarna. I de nu nämnda fallen kan det förekomma att kommunen vill att hyresgästen skall flytta. I de allra flesta fall torde detta inte föranleda någon förläng-

SOU 1991 86 Specialmotivering15 kap. hyreslagen 219

ningstvist. Om så ändå skulle ske bör hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet normalt bedömas enligt punkten Därvid bör kommunens uthyrning till personer som genomgår behandling i öppenvårdsform ses som en typisk korttidsuthyrning. Det betyder att avtalsklausuler förutsättningarna för uthyrningen bör få verkan som anger fullt ut i förlängningstvist och att det alltså inte skall ha någon betydelse en vilket behov hyresgästen kan ha av lägenheten eller en ersättningslägenhet. Någon korttidsuthyrning kan det däremot inte sågas vara när avsikten med andrahandsuthyrning är att hyresgästen efter en tid skall få ett förstahandsen kontrakt. Även i dessa fall bör emellertid enligt vår mening bedömningen utfalla till kommunens fördel förutsättningarna för uthyrningen klart om angivits i hyresavtalet. ordning kan nämligen försvåra denna viktiga En annan kommunala verksamhet Det kan alltså bli aktuellt att tillämpa punkten 8 beträffande en lägenhet kommunen hyrt ut i andra hand till en person med rnissbruksproblem. som Vid den bedömningen bör kommunen normalt anses ha ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Som tidigare nämnts torde emellertid de hyresgäster det är fråga om normalt flytta frivilligt Med hänsyn till det sagda och med beaktande av vårt förslag om ett snabbare hyresnämndsförfarande bör den ifrågavarande kommunala verksamheten kunna fungera bra även om hyresgästen kan få sitt besittningsskydd prövat i efterhand. Det kan någon gång inträffa att en förlängningstvist avser en lägenhet som inte vidare skall användas i kommunens verksamhet. I ett sådant fall blir generalklausulen i punkten 11 tillämplig. Vi anser att bedömningen enligt den punkten i princip bör utfalla på samma sätt som när lägenheten även fortsättningsvis skall användas i kommunens verksamhet. Det bör beträffande kommuners andrahandsuthyrning tilläggas att det inte bör komma ifråga att ge en hyresgäst, som befunnits sakna rätt till förlängning av hyresavtalet, uppskov med avflyttningen.

Tionde punkten Denna punkt motsvarar 46 § första stycket 9 nuvarande hyreslagen, vilken bestämmelse innehåller en hänvisning till punkten Till följd av omnumreringen har redaktionell ändring gjorts. Hänvisningen har således ändrats en till att avse punkten

12 § Är frågan förlängning hyresavtalet ännu inte avgjord när om av hyrestiden gått ut, har hyresgästen, inte annat följer av ett beslut enligt om 13 a§ andra stycket lagen 1973188 om arrendenämnder och hyresnämnder, rätt att bo kvar i lägenheten till dess att frågan är slutligt avgjord.

220 Specialmotivering 15-16 kap. hyreslagen SOU 1991 86

För den tid som hyresgästen bor kvari lägenheten efter det att hyrestiden gått ut skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess att hyresvillkoren för samma tid blivit slutligt bestämda.

Paragrafen motsvarar 50 § nuvarande hyreslagen. I första stycket har ett tillägg gjorts med anledning av den nya bestämmelsen i 13 a § andra stycket närrmdlagen. I övri är ändringarna redaktionella. Enligt bestämmelsen i 13 a § nämndlagen kan hyresnärnnden förordna att ett ilyttningsåläggande får verkställas omedelbart. Om ett sådant förordnande meddelas skall hyresgästen naturligtvis inte ha någon rätt att bo kvar efter den tidpunkt då lägenheten enligt tlyttningsåläggandet skall lämnas. Bostadsdomstolen kan, om hyresnämndens beslut överklagas, besluta om inhibition verkställigheten. Om så sker har hyresgästen i enlighet med av huvudregeln i den nu behandlade paragrafen rätt att bo kvar i lägenheten till dess förlängningsfrågan är slutligt avgjord.

16 kap.

Kapitlet innehåller, med undantag för reglerna om lokalhyresgästers besittningsskydd, samtliga bestämmelser i hyreslagen som gäller enbart för lokaler. Merparten av bestämmelserna består av hänvisningar till de regler som gäller för bostadslägenheter i olika hänseenden. I några fall har vi i stället valt att upprepa regeln i lokalavsnittet. Våra skäl for denna teknik har berörts i den allmänna motiveringen avsnitt 11. I övrigt kan anmärkas att lokalreglema är uppbyggda efter samma metodik som använts för bostadsbestämmelsema. Vårt förslag medför vissa materiella ändringar som kommenteras under resp. paragraf. I övrigt har, bortsett från upplysningsregeln i 21 § första stycket, endast redaktionella ändringar vidtagits. - Vid utformningen av 6 § första stycket och 7 § har vi valt att låta det vara underförstått att hyresvärden är skyldig att tillhandahålla resp. upprätthålla en högre standard än vad som följer av hyreslagen om han och hyresgästen har träffat avtal om detta. Skälen för detta har berörts i anslutning till våra uttalanden om motsvarande bestämmelser i 5 och 6 kap. Någon ändring av gällande rätt är alltså inte avsedd. 21 § första stycket innehåller en sammanställning över de bestämmelser i hyreslagen som kan föranleda lokalhyresrättens förverkande. Bestämmelsen syftar till att öka lagens överskådlighet och har endast informativt värde. Här bör slutligen nämnas de särskilda uppsägningsregler som gäller när lokalhyresrätten är förverkad grund av bristande hyresbetalning eller störningar i boendet 5 § första stycket jämförd med 4 kap. 12 § första stycket resp. 15 § första stycket jämförd med 7 kap. 10 §. Enligt vår mening är det rimligt att hyresvärden i sådana fall kan skicka uppsägningen i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. En upplysning om dessa uppsäg-

SOU 1991 86 Specialmotivering I6 kap. hyreslagen 221

ningsbestämrnelser har tagits in i 14 kap. 12 § tredje stycket andra meningen. Vi har inte funnit någon anledning att upprepa denna upplysning i detta kapitel, särskilt som det av bestämmelsen i 26 § första stycket framgår att vad som gäller för bostadslägenheter enligt 14 kap. 12 § också gäller för lokaler.

5 § Vad som gäller för bostadslägenheter enligt 4 kap. 6-7 §§, 8 § första stycket, 9 § första stycket första meningen och andra stycket, 10 ll § första stycket första meningen och andra stycket, 12 § första stycket, 13 § och 15-20 §§ hyreslagen gäller också för lokaler. I stället för den i 4 kap. 11 § första stycket första meningen hyreslagen angivna tidsfristen på tre veckor gäller dock en tidsfrist två veckor. Om hyran för lokalen skall betalas i förskott För längre tid än en månad, gäller 4 kap. 8 § första stycket hyreslagen endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran efter månadens början eller, såvitt avser hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen.

Första stycket

Paragrafen innehåller bl.a. regler om vad som kan hända om en lokalhyresgäst dröjer med hyresbetalningen. I allmänmotiveringen avsnitt 2.5 har vi angett att dessa regler i huvudsak bör stämma överens med de om hyra för bostadslägenheter. Paragrafen innehåller till följd härav en rad hänvisningar. De bestämmelser som skall gälla för lokalhyresförhållanden har behandlats tidigare i specialmotiveringen. Det finns dock skäl att här beröra dem något ytterligare. Om en lokalhyresgäst inte har betalat hyran när hyresbeloppet förfaller till betalning kan således hyresrätten förverkas och hyresvärden få rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart enligt de regler som behandlas i det följande. För att hyresrätten skall förverkas måste hyresvärden först skriftligen påminna hyresgästen om den förfallna hyran och ge hyresgästen tillfälle att inom en vecka betala hyran 4 kap. 9 § första stycket första meningen. Påminnelsen anses ha skett när den skickas med posten till hyresgästens vanliga adress, dvs. normalt lokalens adress 4 kap. 9 § andra stycket. Betalar inte hyresgästen den förfallna hyran i enlighet med påminnelsen får hyresvärden inleda ett förfarande för att skilja hyresgästen från lokalen. Detta måste hyresvärden dock göra inom tre månader från den dag hyran förföll till betalning. Hyresvärden inleder förfarandet genom att i ett skriftligt meddelande till hyresgästen ange att hyresavtalet kan komma att sägas upp att upphöra omedelbart, om inte hyresgästen inom två veckor betalar den förfallna hyran. Skickas meddelandet i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress, börjar tvåveckorsfristen att löpa när brevet avlämnas för postbefordran 4 kap. 10 11 § första stycket första meningen och andra stycket samt första stycket andra meningen i den nu behandlade paragrafen.

222 Specialmonvering16 kap. hyreslagen SOU 1991 86

I meddelandet till hyresgästen skall alltså anges att hyresavtalet kan komma att sägas upp att upphöra omedelbart, om inte hyran betalas inom två veckor. När det gäller bostadshyra är tidsfristen tre veckor. Som vi framfört i allmänmotiveringen anser vi att meddelandet till en lokalhyresgäst skall innehålla att hyran skall betalas inom två veckor. Iden nu behandlade paragrafens andra mening finns en bestämmelse om det. Betalas inte hyran i enlighet med meddelandet till hyresgästen är hyresrätten förverkad och hyresvärden får inom en månad säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart 4 kap. 12 § första stycket. Flyttar inte hyresgästen

frivilligt kan hyresvärden hos hyresnämnden eller lcronofogdemyndigheten

begära att hyresgästen blir avhyst från lokalen 16 kap. 21 § andra stycket jämförd med 13 kap. 5 §. Det bör här nämnas att den s.k. ventilregeln i 13 kap. 6 § inte gäller för lokaler. Vidare saknar förslaget någon motsvarighet till den nuvarande bestämmelsen om att hyresrätten inte förverkas om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse 42 § andra stycket nuvarande hyreslagen. Detta har sin förklaring i att hyresrätten enligt förslaget inte torde förverkas i de fall bestämmelsen om ringa betydelse för närvarande kan vara tillämplig. Beträffande tidsfristen på en månad bör följande tilläggas. Om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet måste han göra det inom en månad från den i meddelandet till hyresgästen angivna betalningsdagen 4 kap. 12 § första stycket. Ett meddelande till en lokalhyresgäst behöver emellertid inte innehålla en uppgift om vilken dag betalning senast skall ske. Däremot skall det i meddelandet anges att hyresgästen har två veckor på sig att betala hyran. I lokalhyresförhållanden får därför bestämmelsen om tidsfristen på en månad tillämpas så att fristen räknas från den sista betalningsdagen enligt meddelandet till hyresgästen.

Andra stycket

Det förekommer att lokalhyresgäster enligt hyresavtalet skall betala hyran för längre tid än en månad, exempelvis för ett kvartal. Den nuvarande hyreslagen innehåller för sådana fall att hyresrätten inte förverkas om hyresgästen betalar hyran månadsvis i förskott 42 § första stycket l nuvarande hyreslagen. Den

bestämmelsen har tagits in i andra stycket. Ändringama av bestämmelsen är

redaktionella. Här bör också nämnas att bestämmelsen i 4 kap. 10 § skall tillämpas i lokalhyresförhållanden. Enligt den bestämmelsen måste hyresvärden inleda ett förfarande för att skilja hyresgästen från lokalen inom tre månader från den dag hyran förföll till betalning. Om hyresvärden inleder ett sådant förfarande mot en hyresgäst som skall betala hyran t.ex. kvartalsvis, räknas tidsfristen enligt 4 kap. 10 inte från förfallodagen enligt hyresavtalet, utan från den

SOU 1991 86 specialmotivering 16 kap. hyreslagen 223

sista dag hyresgästen kan betala hyran utan att riskera att hyresrätten förverkas.

15 § Vad som gäller för bostadslägenheter enligt 7 kap. 7-8 §§, 10-13 §§, 16 § första och andra styckena, 17-18 §§, 20-21 §§, 23 § första stycket, 24 § och 25 § första stycket hyreslagen gäller också för lokaler. Det som föreskrivs i 7 kap. 8 § andra stycket och 16 § första stycket hyreslagen i fråga om den som bor tillsammans med hyresgästen skall inte tillämpas i fråga om lokaler. Det som föreskrivs i 7 kap. 9 § första stycket samt andra stycket första meningen hyreslagen tillämpas även när en lokal används så att boende utsätts för störningar. Fortsätter i sådana fall stömingama, får hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Vad som föreskrivs i 7 kap. 16 § tredje stycket, 19 23 § andra stycket och 25 § andra stycket hyreslagen i fråga om verkan av avtal gäller också för lokaler.

Ändrin i paragrafen är i huvudsak redaktionella. Hänvisningen till garna bestämmelserna i 7 kap. 8-10 §§ om störningar i boendet innebär dock en saklig ändring. Dessa bestämmelser skall nämligen vara tillämpliga även när en lokal används så att boende utsätts för störningar. Bestämmelsen i andra stycket innebär följande. Om en lokal används så att boende utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars avsevärt försämra deras bostadsmiljö är hyresvärden skyldig att agera. Han skall uppmana den lokalhyresgäst som är ansvarig för stömingama att se till att de omedelbart upphör. Det finns knappast något praktiskt behov av att i fråga om störande lokalhyresgäster också tillämpa reglerna i 7 kap. 9 § tredje stycket om omedelbar uppsägning utan föregående begäran om rättelse. När stömingama kommer från en lokal finns det inte skäl att koppla in socialnämnden. Bestämmelsen om det bör alltså inte gälla. I stället blir följden av fortsatta störningar att hyresrätten förverkas och att hyresvärden får rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Regleringen om störningar i boendet är närmare berörd i specialmotiveringen till 7 kap. 9

21 § Lokalhyresrätten kan förverkas enligt flera olika bestämmelsen hyreslagen, nämligen enligt 5 § jämförd med 4 kap. 8 § första stycket på grund av bristande hyresbetalning, 12 § på grund av otillåten användning av lokalen, 15 § jämförd med 7 kap. 9 § grund av störningar boendet, 15 § jämförd med 7 kap. 11 § på grund av vanvård av lokalen m.m., 15 § jämförd med 7 kap. 21 § grund av att det finns ohyra i lokalen m.m., 16 § jämförd med 8 kap. 5 § på grund av att hyresvärden vägrats tillträde till lokalen,

224 Specialmotivering 16-18 kap. hyreslagen SOU 1991 86

17 § jämförd med 9 kap. 4 § grund av otillåten upplåtelse i andra hand eller sådan upplåtelse av en del av lokalen som innebär en nackdel för hyresvärden, och 20 § jämförd med 12 kap. 12§ på grund av otillåten överlåtelse av hyresrätten m.m. Vad som gäller för bostadslägenheter enligt 13 kap. 3 och 5 §§ hyreslagen gäller också För lokaler.

Paragrafen innehåller en uppräkning av de bestämmelser enligt vilka lokalhyresrätten kan förverkas. I paragrafens andra stycke finns emellertid också en hänvisning till 13 kap. 5 Enligt den bestämmelsen skall hyresnämnden eller, i summarisk process, kronofogdemyndigheten pröva frågor om avhysning på grund av att hyresrätten är förverkad. Som vi framfört i allmänmotiveringen avsnitt 10.4 anser vi att frågor om avhysning på grund av förverkande skall prövas av hyresnämnden. Bestämmelsen i 13 kap. 5 § skall alltså gälla för lokaler.

17 kap. Kapitlet innehåller bestämmelser om lokalhyresgästers besittningsskydd. Vidtagna ändringar är endast av redaktionell natur.

18 kap. Vissa regler i den nuvarande hyreslagen passar i sakligt hänseende inte riktigt in i något bestämt block eller kapitel. Dessa återstående regler har samlats i detta kapitel med särskilda bestämmelser för bostadslägenheter och lokaler. Här återfinns regler om preskription, utdömande av vite, uppgiftsskyldighet beträffande hyror, skiljeavtal och bestämmelser som har samröre med bostadsanvisningslagen. Dessutom regleras på vilket sätt meddelanden enligt olika bestämmelser i hyreslagen skall överbringas. De vidtagna ändringarna är av redaktionell art. Det bör här nämnas att bestämmelsen om när meddelanden anses lämnade 18 kap. 3 § inte reglerar alla meddelanden enligt hyreslagen. Vi har funnit att det ur lagteknisk synpunkt är lämpligt att ibland placera sådana bestämmelser i sitt sammanhang. Det gäller påminnelse resp. meddelande till en bo-

stads- eller lokalhyresgäst i anledning av bristande hyresbetalning se 4 kap.

9 § andra stycket och 11 § andra stycket samt 16 kap. 5 § första stycket.

SOU 1991 86 Specialmotivering 19 kap. hyreslagen 225

19 kap.

Kapitlet innehåller bestämmelser förfarandet i hyrestvister. Vårt förslag om medför sakliga ändringar i några paragrafer. Dessa ändringar kommenteras nedan under resp. paragraf. 3 § är en informationsbestämmelse saknar som motsvarighet i den nuvarande hyreslagen. Den innehåller en upplysning om att andra hyrestvister än de som avses i 1 och 2 §§ prövas av tingsrätten.

Övriga ändringar är redaktionella

l § Hyresnämnden medlar i alla slags hyrestvister. Den prövar frågor som enligt hyreslagen avgörs av nämnden. Nämnden kan även skiljenärnnd i vara hyrestvister. Har hyresvärden i anslutning till ett yrkande om avhysning även yrkat att hyresgästen skall betala ersättning för användandet av lägenheten, får ersättningsyrkandet prövas av hyresnämnden, om det är lämpligt med hänsyn till utredningen och omständigheterna i övrigt. Hyresnämnden får överlämna tvisten om ersättningen till behörig tingsrätt for prövning där, om ersättningsyrkandet framställts i ett mål om betalningsföreläggande som lcronofogdemyndigheten överlämnat till nämnden, eller 2. hyresnänmden på grund av tillkommande omständigheter finner att det inte längre är lämpligt att nämnden prövar yrkandet. Det skall finnas en hyresnämnd i varje län. Regeringen får bestämma att ett annat område än ett län skall vara verksamhetsområde för hyresnämnden. Närmare bestämmelser om hyresnämnden och handläggningen där finns i lagen 1973188 om arrendenämnder och hyresnärnnder.

Paragrafen motsvarar 68 och 69 §§ nuvarande hyreslagen. Andra stycket är nytt. I övrigt är ändringarna av paragrafen redaktionella.

Andra stycket

Bestämmelsen i första meningen innebär hyresnämnd får pröva, inte att en bara om en hyresgäst skall avhysas, utan även om hyresgästen är skyldig att betala hyra eller annan ersättning för användandet lägenheten. Skälen för av bestämmelsen har angetts i allmänmotiveringen avsnitt 10.4. Som där nämnts är det inte meningen att hyresnämnden skall pröva alla frågor om skyldighet att betala hyra, utan bara när vissa förutsättningar föreligger bl.a. att hyresnänmden finner det lämpligt. I det följande behandlas dessa förutsättningar. Bestämmelsen behandlar den situationen att hyresvärden vid hyresnämnden har yrkat att hyresgästen skall avhysas. Grunden för ett sådant yrkande måste naturligtvis vara att hyresrätten är förverkad. Hyresnämnden är nämli-

gen endast behörig att pröva sådana avhysningsfrågor se specialmotive-

ringen till 13 kap. 5 §. I praktiken torde bestämmelsen få betydelse när det åberopas att hyresrätten är förverkad på grund bristande hyresbetalning. av Det är emellertid i och för sig inget hindrar att hyresnämnden, den som om

8- | l-l050

226 Specialmotivering 19 kap. hyreslagen SOU 1991 86

finner det lämpligt, prövar ett ersättningsyrkande också i ett fall där det görs gällande att hyresrätten har förverkats annan grund än bristande hyresbetalning. Hyresvärden skall också vid hyresnämnden ha yrkat ersättning för användandet lägenheten. En hyresvärd kommer alltjämt att kunna framställa erav sättningsyrkandet vid tingsrätten och få det prövat där. Det är dock svårt att se att hyresvärd har något intresse av att yrka avhysning vid hyresnänmden en och ersättning vid tingsrätten. Ett yrkande ersättning torde vanligen avse att hyresvärden vill få ut om obetald hyra. Hyresvärdens fordran på grund av att lägenheten använts kan emellertid rubricera, inte hyra, skadestånd. Även vara att som utan som sådana fordringar bör kunna prövas tillsammans med ett avhysningsyrkande. Bestämmelsen gäller därför yrkanden om ersättning for användandet av en lägenhet. Enligt bestämmelsen måste hyresvärden ha yrkat ersättning i anslutning till avhysningsyrkandet. Detta innefattar inte något krav på att ersättningsyrkandet skall just de obetalda hyror åberopas till grund för förveravse som kandet. Som nämnts kan grunden för förverkandet för övrigt vara en nyss än bristande hyresbetalning. Inte heller finns det i och för sig något annan hindrar hyresnämnden prövar ett ersättningsyrkande som framställts som att först på stadium handläggningen vid nämnden. Det enda krav på ett sent av samband mellan ett avhysnings- och ersättningsyrkande som bör upprätthållas är att yrkandena vid något tillfälle samtidigt varit anhängiga vid hyresnämnden. Det betyder t.ex. att hyresnämnden skall kunna pröva ett ersättningsyrkande även avhysningsyrkandet har återkallats. En annan möjligom het är hyresnänmden i sådan situation med stöd bestämmelsen i att en av andra meningen överlämnar tvisten ersättningen till en tingsrätt. Om om emellertid ersättningsyrkandet framställts först sedan avhysningsärendet skrivits är hyresnämnden inte behörig att pröva ersättningsfrågan. av Hyresnämnden får pröva ersättningsyrkande om det är lämpligt med häntill utredningen och omständigheterna i övrigt. Det ankommer naturligtvis syn hyresnämnden att göra denna lämplighetsbedömning. Detta har berörts i allmänmotiveringen avsnitt 10.4. Det kan förutses att hyresnämnden komatt pröva de allra flesta ersättningsyrkanden som där framställs i anslutmer ning till avhysningsyrkande. Om hyresnämnden finner att det inte är lämpett ligt nämnden prövar ett sådant ersättningsyrkande, får nämnden avvisa att detta. Nämnden kan emellertid förmodas behöva tillgripa avvisning tämligen sällan. Det torde främst bli aktuellt i de fall då hyresnämnden redan grundval uppgifterna i hyresvärdens ansökan finner att det inte är lämpligt att av nämnden prövar ersätmingstvisten. Någon gång kan avvisning även komma i fråga då hyresvärden anhängiggör ersättningstvisten på ett senare stadium i handläggningen. I det övervägande antalet fall torde dock nämndens bedöm-

SOU 1991 86 Specialmotivering 19 kap. hyreslagen 227

ning att den inte lämpligen bör pröva ersättningstvisten bero på att hyresgästen, antingen i den summariska processen eller under handläggningen vid hyresnämnden, riktat olika typer av invändningar mot hyresvärdens krav. I dessa situationer bör hyresnämnden normalt inte använda sig av möjligheten att avvisa ersättningsyrkandet utan i stället överlämna tvisten om ersättningen till tingsrätten enligt bestämmelsens andra mening. Det förekommer att en hyresgäst, som utsätts för krav från hyresvärden om betalning av hyran invänder, att han inte är skyldig att betala än han mer har gjort, eftersom han har rätt till sänkning av hyran på grund av att lägenhetens standard är sämre än den får vara. I och med att frågor om betalning av hyra förs över till hyresnämndema kommer sådana invändningar i fortsättningen att framställas vid hyresnämnden. I sådana fall är det enligt vår mening lämpligt att hyresnämnden prövar yrkandet om utfående av hyra. Det är naturligtvis en fördel om frågor om betalningsskyldighet för viss hyra en avgörs i ett sammanhang. Såsom regeln är utformad torde det inte heller finnas något hinder mot att hyresnänmden prövar hyresgästens invändning att han har rätt till sänkning av hyran. En annan situation är att hyresgästen anser sig ha fordran på hyresvären den till följd av hyresförhållandet eller något annat mellanhavande mellan parterna. I det fall hyresgästen åberopar en motfordran till kvittning torde hyresnämnden inte vara behörig att pröva den. Det är därför vanligen inte lämpligt att nämnden i en sådan situation prövar yrkandet utfående om av hyra. Undantagsvis är det dock tänkbart att det trots kvittningsinvändningen kan vara lämpligt att hyresnämnden prövar ersättningsyrkandet. En sådan bedömning kan ha fog för sig t.ex. hyresgästen på ett sent stadium åberoom par en motfordran som framstår som ogrundad eller obefogad. I ett sådant fall kan alltså hyresnämnden avvisa kvittningsinvändningen på den grund att nämnden inte är behörig att handlägga den samt pröva ersätmingsyrkandet. Bestämmelsen för med sig att hyresnämnden kommer att få pröva det om skall utgå dröjsmålsränta på de kapitalbelopp som hyresvärden yrkar. I de allra flesta fall torde förfallodagen för en hyra vara bestämd i hyreskontraktet. Om så inte är fallet innehåller hyreslagen utfyllande regler när hyran skall om betalas. Dröjsmålsränta skall i båda fallen utgå från förfallodagen. Lagen 1981739 om ersättning för inkassokostnader gäller gälm.m. en denärs skyldighet att ersätta borgenärs kostnader för åtgärder syftar en som till att förmå gäldenären att erlägga betalning för förfallen skuld. En hyresen gäst kan således vara skyldig att till hyresvärden betala, inte bara hyra, utan även ersättning för t.ex. betalningspåminnelse och inkassokrav. Frågan om hyresgästen är skyldig att betala dessa ersättningar bör naturligtvis kunna prövas samtidigt med frågan om betalningsskyldighet för hyra. Eftersom det finns ett sådant nära samband mellan dessa frågor vi att hyresnäumden anser kan pröva också om hyresgästen är skyldig att ersätta kostnaden för t.ex.

228 Specialmotivering 19 kap. hyreslagen SOU 1991 86

betalningspåminnelse och inkassokrav. Någon särskild bestämmelse om det torde alltså inte behövas. I andra meningen finns bestämmelse om att hyresnämnden i två fall får en överlämna tvisten ersättningen till behörig tingsrätt. Om nämnden beslutar om

överlämna tvisten bör naturligtvis parterna underrättas om det. Måhända

att kan det också någon gång finnas skäl att höra parterna före beslutet. Hyresnänmden kommer vanligen att ha kvar en avhysningstvist när närmden beslutat att ersättningstvisten skall överlämnas till en tingsrätt. om Eftersom tingsrätten skall fortsätta handläggningen av ersättningstvisten där den avbrutits måste den få del handlingarna i ärendet. Det praktiska tillav vägagångssättet bör därför bli att nämnden skickar över kopior av handlingu amai ärendet till tingsrätten. Till skillnad från vad gäller för tingsrätt tas inte någon ansökningssom avgift ut för ärenden vid hyresnänmden. I de fall hyresnämnden beslutar om överlämnande ersättningstvist till tingsrätt har emellertid tvisten redan av en anhängiggjorts i behörig ordning. Någon ansökningsavgift för tvisten vid tingsrätt skall då inte utgå. I det första överlämnandefallet har hyresvärden i ett mål om betalningsföreläggande yrkat att hyresgästen skall avhysas grund av att hyresrätten är förverkad och förpliktas att betala hyra. Kronofogdemyndigheten har därefter överlämnat målet till hyresnämnden. Som närmare kommer att beröras i specialmotiveringen till betalningsföreläggande och handräckning lagen om föreslår vi att kronofogdemyndigheten, om det blir aktuellt, skall överlämna hela målet mot hyresgästen till hyresnärrmden. Därmed åstadkoms att hyresnämnden blir i tillfälle att göra den tidigare nämnda lämplighetsbedömningen. Det kan då inträffa att nämnden att den inte bör pröva ersättningsyrkananser det. Eftersom detta framställts i ett mål betalningsföreläggande som överom lämnats till hyresnämnden bör nämnden i den situationen inte meddela ett avvisningsbeslut utan tvisten om ersättningen bör överlämnas till behörig tingsrätt. Det andra fallet den situationen att hyresnämnden tagit upp ett avser ersättningsyrkande och därefter på grund av tillkommande omständigheter funnit att det inte är lämpligt att yrkandet prövas där. Eftersom hyresnämnden då har handlagt ersättningsfrågan under viss tid tycker vi att det är rimligt att nämnden överlämnar tvisten till en behörig tingsrätt. Det kan tänkas t.ex. att hyresgästen först på ett sent stadium lämnar uppgifter och åberopar bevisning. I ett sådant fall kan hyresnämnden finna att det inte är lämpligt att ersättningsyrlcandet prövas Detta gäller synnerhet i de fall där hyresvärden hävdar att hyresrätten är förverkad på annan grund än bristande hyresbetalning. En annan situation som kan aktualisera ett överlämnande ersättningstvisten till tingsrätten är när hyresgästen framställer ett av kvittningsyrkande eller kvittningsinvändning som hyresnämnden inte är en behörig att pröva. Vi vill beträffande dessa fall klargöra att vi med uttrycket

SOU 1991 86 Specialmotivering 19 kap. hyreslagen 229

överlämna tvisten om ersättningen avser att nämnden skall överlämna tvisten i befintligt skick och alltså utan att dessförinnan awisa de yrkanden eller invändningar som faller utanför nämndens behörighet. Som nämnts i den allmänna motiveringen kan lämplighetsregeln eventuellt medföra vissa processuella komplikationer i särpräglade situationer. Ett exempel på det är att hyresnämnden som ett led i prövningen av en avhysningstvist, som gäller om hyresrätten är förverkad på grund av bristande hyresbetalning, kan behöva ta ställning till samma invändningar från hyresgästens sida som denne framställer vid tingsrätten i en tvist om betalningsskyldigheten. Det är därvid tänkbart att hyresnämnden av processekonorniska eller andra skäl lämpligen bör awakta tingsrättens prövning av ersättningstvisten innan avhysningstvisten avgörs. En sådan situation kan uppstå t.ex. om hyresgästen åberopar en motfordran till kvittning. Eftersom omständigheterna i det enskilda fallet kan vara ytterst varierande får hyresnämnden från fall till fall avgöra hur avhysningsärendet lämpligen bör handläggas. Den nya bestämmelsen i andra stycket ger anledning att beröra frågor om överklagande. I de flesta fall torde hyresnämnden finna att det är lämpligt att nämnden prövar ett ersättningsyrkande. Denna nämndens bedömning blir normalt synlig för parterna genom att handläggningen av ersättningsyrkandet fortsätter vid närrmden. Någon möjlighet att genom besvär hos bostadsdomstolcn överklaga nänmdens ställningstagande finns inte 23 § tredje stycket nämndlagen och bör inte införas. Om hyresnänmden finner att det inte är lämpligt att pröva ett där framställt ersättningsyrkande, får hyresnämnden avvisa ansökan i den del den gäller krav på ersättning. Ett sådant awisningsbeslut kan överklagas genom besvär till bostadsdomstolen 23 § tredje stycket 1 närnndlagen. Nämndens beslut om att överlämna tvisten till en behörig tingsrätt bör inte

få överklagas. Vi föreslår att en bestämmelse om det tillförs närrmdlagen se

23 § andra stycket närnndlagen. Om hyresnämnden har prövat ett ersättningsyrkande kan beslutet överklagas till bostadsdomstolen 19 kap. 4 §. Det bör tilläggas att bestämmelsen i andra stycket bara gäller för hyresnämnden. Det kan naturligtvis undantagsvis inträffa att ersättningsyrkandet, t.ex. till följd av omständigheter som tillkommit först vid bostadsdomstolen, blir av komplicerad natur. Bostadsdomstolen har emellertid inte någon möjlighet att med stöd av bestämmelsen överlämna ett ersättningsyrkande till en annan rättslig instans. Vad nu sagts skall skiljas från den situationen att det uppkommer en fråga som bostadsdomstolen inte är behörig att pröva. I sådana fall skall domstolen naturligtvis besluta om avvisning. Enligt förslaget kommer alltså hyresnämnden att få pröva tvister om avhysning på grund av att hyresrätten är förverkad och betalningstvister. Här bör slutligen uppmärksammas att det kan förekomma att hyresgästen i en

Specialmotivering I9 kap. hyreslagen SOU 1991 86

sådan tvist går i konkurs. I sådana speciella situationer bör hyresnämnden analogt kunna tillämpa de regler finns i 3 kap. 9 § konkurslagen. Det som betyder hyresnämnden skall lämna ett konkursbo meddelande om tvisten att vid nämnden lokalhyresgäst, som begärts avhyst på grund av att t.ex. om en hyresrätten är förverkad, går i konkurs.

4 § Beslut hyresnänmden i frågor i följande bestämmelser i av som avses hyreslagen får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades 5 kap. 9 § åtgärdsföreläggande avseende en bostadslägenhet och förtiden för sådant föreläggande, längning av 6 kap. 6 § åtgärdsföreläggande avseende bostadslägenhet och fören längning av tiden för sådant föreläggande, 7 kap. 15 § bostadshyresgästs skadeståndsskyldighet för minskat bruksvärde vid egen målning m.m., 10 kap. 4 § ändring hyresvillkor för en bostadslägenhet, av ll kap. återbetalning överhyra och fastställande av hyra för en av bostadslägenhet, 12 kap. 7 § tillstånd till överlåtelse bostadshyresrätt till närstående, av en 12 kap. lO § tillstånd till kommuns överlåtelse bostadshyresrätt, en av 13 kap. 5 § avhysning av en bostadshyresgäst, 14 kap. 3 § Förlängning ett bostadshyresavtal, av 14 kap. 15 § förlängning av ett bostadshyresavtal, 14 kap. 16 § Övertagande och förlängning av ett bostadshyresavtal, 15 kap. 15 § andra och tredje styckena uppskov med flyttning från en bostadslägenhet och fastställande hyresvillkor för tid från det att hyresavtaav let upphörde fram till flyttningen, 16 kap. 10 § tillstånd till ändrad användning av en lokal, 16 kap. 19 § tillstånd till överlåtelse av en lokal, 16 kap. 21 § andra stycket jämförd med 13 kap. 5 § avhysning av en lokalhyresgäst, 18 kap. 2 § utdömande av vite, 18 kap. 4 § uppgiftsföreläggande, och 19 kap. 1 § andra stycket första meningen ersättning för användandet av en bostadslägenhet eller en lokal.

Paragrafen 70 § första stycket nuvarande hyreslagen. Enligt motsvarar förslaget tillförs hyresnämnden frågor ersättning för användandet av en om lokal eller bostadslägenhet frågor avhysning en bostads- eller en samt om av lokalhyresgäst på grund att hyresrätten är förverkad. Förslaget ger också av hyresnämnden möjlighet att meddela beslut om åtgärdsföreläggande för ursprunglig brist. Paragrafen har kompletterats med att hyresnämndens beslut i dessa frågor får överklagas. I övrigt är ändringarna redaktionella.

5 § Beslut hyresnämnden i frågor i följande bestämmelser i av som avses hyreslagen får inte överklagas l kap. 4 § godkännande av villkor vid blockuthyming, 9 kap. 2 § tillstånd till upplåtelse i andra hand en bostadslägenhet, av

SOU 1991 86 Specialmotivering I 9 kap. hyreslagen 231

12 kap. 8-9 §§ tillstånd till överlåtelse av en bostadshyresrätt vid byte, 16 kap. 17 § tillstånd till uthyrning i andra hand lokal, av en 17 kap. 1 § godkännande avstående från besittningsskydd för av en lokal, och 17 kap. 8 § uppskov med flyttning från lokal och fastställande en av hyresvillkor under uppskovstiden. Hyresnämnden får dock tillåta att beslut enligt 9 kap. 2 12 kap. 8-9 §§ och 16 kap. 17 § hyreslagen överklagas, om nämnden finner särskilda skäl att tillåta det därför att det kan vikt för rättstillämpningen antas vara av att bostadsdomstolen prövar talan.

Första stycket

Paragrafen motsvarar 70 § andra stycket nuvarande hyreslagen. Vi har föreslagit att bestämmelserna avstående från besittningsskydd till bostadsom lägenhet slopas. Till följd därav har från uppräkningen tagits bort ärenden om godkännande av sådana avtal. Paragrafens första stycke har också genomgått språkliga och redaktionella ändringar. Det har i sak samma innehåll 70 § andra stycket i den som nuvarande hyreslagen. Mot bakgrund den regeln i andra stycket har av nya emellertid första stycket fått delvis innebörd. Enligt bestämmelsen i en ny andra stycket kan nämligen beslut i ärenden om lägenhetsbyte och andrahandsuthyming överklagas i vissa fall. Vi har valt behålla regeln i första att stycket om att beslut i dessa ärenden inte får överklagas. Detta i syfte att tydligt framställa andra styckets karaktär av undantagsregel.

Andra stycket

Bestämmelsen i andra stycket är och föreskriver hyresnärrmden när det ny att gäller beslut i ärenden om lägenhetsbyte och andrahandsuthyming kan medge undantag från förbudet att överklaga i första stycket, prejudikatskäl föranom leder det. Iden allmänna motiveringen avsnitt 10.3 utvecklar vi närmare i vilka fall vi anser att klagorätt bör komma i fråga. Utöver vad sägs där som vill vi särskilt framhålla att rätten att överklaga enligt denna regel exklusivt bör förbehållas sådana prejudikatfrågor är relevanta just for ärenden som om lägenhetsbyte och andrahandsuthyming. Det kan givetvis inträffa andra att rättsfrågor med prejudikatintresse dyker i de aktuella ärendekategoriupp nu ema men vår avsikt är inte att hyresnämndema skall använda sin tillåta rätt att överklagande for att föra sådana frågor till bostadsdomstolen. upp Hyresnämndens beslut att tillåta överklagande kan självfallet meddelas endast i samband med att ärendet avgörs. Nämndens ställningstagande i denna fråga kan inte överklagas. Här kan slutligen nämnas att en följd av förslaget torde bli att högsta domstolen blir behörig att pröva ansökningar resning och återställande om av

i hyreslagen SOU 1991 86 232 Specialmotivering 19 kap.

försutten tid beträffande ärenden lägenhetsbyte och andrahandsuthyming om

se 11 kap. 11 § regeringsformen och NJA 1976 s. 378.

8 § Varje skall för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen part svara egen och arbetsdomstolen i hyrestvister som avses i 9 kap. 2 § jämförd med 5 § andra stycket tillstånd till upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet, 10 kap. 4 § ändring hyresvillkor för en bostadslägenhet, av 11 kap. återbetalning överhyra och fastställande av hyra för en av bostadslägenhet, 12 kap. 8-9 §§ jämförd med 5 § andra stycket tillstånd till överlåtelse av en bostadshyresrätt vid byte, 14 kap. 3 § förlängning ett bostadshyresavtal, av 14 kap. 15 § förlängning ett bostadshyresavtal, och av 14 kap.l6 § Övertagande och Förlängning ett bostadshyresavtal, och av i mål enligt 5 kap. 9 § åtgärdsföreläggande avseende en bostadslägenhet, 6 kap. 6 § åtgärdsföreläggande avseende bostadslägenhet, och en 18 kap. 2 § utdömande av vite. Vad gäller inte annat följer 18 kap. 6 § rättegångssom sagts nu om av balken.

Paragrafen 73 § i nuvarande hyreslag. I första stycket har två motsvarar kategorier tvister tillförts undantagsregeln kvittning av rättegångsnya av om kostnader. Genom den regeln fullföljdsförbud med ventil kan ärenden om nya om lägenhetsbyte och andrahandsuthyming bli föremål för överprövning. Bytestvistema och tvistema andrahandsuthyming bostadslägenhet har enligt om av vår mening sådan intressegemenskap med förlängningstvistema att det är rimvardera för sin rättegångskostnad. Detsamma gäller mål ligt att parten svarar åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist. om Något motsvarande kan däremot enligt vår uppfattning inte resonemang föras när det gäller andrahandsuthyming lokal. Beträffande dessa tvister av skall alltså rättegångsbalkens regler rättegångskostnademas fördelning om tillämpas. Detsamma gäller de ärendekategoriema avhysning på nya om grund hyresrätten är förverkad samt betalningsskyldighet för t.ex. hyra. av att

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

De bestämmelserna bör naturligtvis tillämpas så snart som möjligt. nya Med hänsyn till det är fråga omfattande ändringar föreslår vi att hyresatt om lagen i sin lydelse träder i kraft den 1 juli 1993. Från samma tidpunkt bör nya de bestämmelser vi föreslår i andra lagar tillämpas. nya som

SOU 1991 86 Specialmotivering Övergångsbestämmelser till hyreslagen 233

2. De nya föreskrifterna gäller även på hyresavtal har ingåtts före som ikraftträdandet, om inte annat anges i det följande.

Enligt allmänna regler skall ny civilrättslig lagstiftning inte tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet, inte starka skäl talar för det. om Denna huvudregel har i åtskilliga fall modifierats vid reformer på hyresrättens område, bl.a. eftersom det ansetts angeläget att regler som syftar till att stärka hyresgästemas ställning snabbt får genomslag. Nya bestämmelser besittom ningsskydd och prövning hyran och andra hyresvillkor har sålunda vid av 1968, 1973 och 1984 års lagändringar fått slå igenom även beträffande äldre

avtal se bl.a. prop. 198384137 s. 140 f. Vi att så gott alla

anser som bestämmelser i förslaget bör få tillämpas även på hyresavtal har ingåtts som före ikraftträdandet Det gäller till början naturligtvis alla de bestämmelser en som utan saklig ändring tagits in i förslaget till ny hyreslag. Men det gäller också de allra flesta av de regler som vi föreslår materiella ändringar Enligt vår mening är det nämligen angeläget att dessa regler snabbt får genomslag. Detta bör enligt vår mening för tydlighetens skull komma till uttryck i en övergångsbestämrnelse. När det gäller utformningen av denna övergångsbestämmelse har vi funnit det vara enklast att som huvudregel att de föreslcriftema även gäller ange nya äldre avtal. Den alternativa utformningen av övergångsbestämmelsen att — ange en huvudregel av motsatt innehåll samt förse denna med ett stort antal undantag -torde nämligen bli svåröverskådlig. För vissa av de regler som vi föreslår materiella ändringar i behövs ytterli-

gare Övergångsbestämmelser se punkterna 4-11 i Övergångsbestämmel-

serna. Beträffande ett antal av de nya bestämmelser innefattar sakliga ändsom ringar behövs emellertid inte någon ytterligare övergångsbestämmelse. Detta gäller också vissa sådana regler av processuell art. Det är nämligen en allmän grundsats att processuella föreskrifter blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet, om inte något annat föreskrivs. Enligt vår mening behövs ingen ytterligare övergångsbestämmelse för de i det följande uppräknade nya föreskrifterna. Dessa blir alltså omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet och gäller utan inskränkning även på hyresavtal som har ingåtts före lagens ikraftträdande.

a Bestämmelserna om åtgärdsjförelâggande vid ursprunglig brist 5 kap.

9-10 §§ hyreslagen. En hyresgäst före ikraftträdandet har tillträtt som en bostadslägenhet skall alltså kunna utverka ett åtgärdsföreläggande enligt de nya bestämmelserna. Självklart kan hyresnämnden inte besluta åtgärdsom föreläggande enligt de nya bestämmelserna förrän den lagen trätt i lcraft. nya De nya bestämmelserna är emellertid tillämpliga även i det udda fallet att ansökan getts in till hyresnämnden fore ikraftträdandet.

234 Specialmotivering Övergångsbestämmelser till hyreslagen SOU 1991 86

b Bestämmelsen hyresnämndens möjlighet att i visst fall meddela om interimistiskt beslut 11 kap. 4 § andra meningen hyreslagen. Hyresnämnden får alltså, så snart lagen trätt i kraft, tillämpa denna nya processuella bestämmelse.

c Bestämmelsen att frågan avhysning får prövas i summarisk pro-

om om 13 kap. 5 § andra stycket hyreslagen. Bestämmelsen saknar visserligen cess motsvarighet i den nuvarande hyreslagen. Eftersom avhysningsfrågan redan för närvarande kan prövas i den summariska processen är det dock inte nödvändigt med någon övergångsbestämmelse. d Bestämmelsen ansökan avhysning vid hyresnämnd kan om att en om gälla som uppsägning 14 kap. 14 § andra meningen hyreslagen. Eftersom hyresnämnden först genom förslaget tillförs avhysningsfrågan behövs ingen särskild övergångsbestämmelse. d Tillägget att bostadshyresgäst inte har rätt att bo kvar i lägenheten om en hyresnämnden beslutat att ett flyttningsdläggande fâr verkställas omedelom bart 15 kap. 12 § hyreslagen. Eftersom det är först efter ikraftträdandet som hyresnämnden kan meddela sådana beslut behövs ingen Övergångsbestämmelse.

e Bestämmelsen om när ett meddelande beträffande störningar i boendet

lämnat 18 kap. 3 § jämförd med 7 kap. 9 § andra stycket hyreslagen. anses I fråga störningar skall de nya reglerna tillämpas i de fall hyresvärden om efter ilcraftträdandet hyresgästen att till att stömingarna upphör uppmanar se övergångsbestämmelsen i punkt 5. Det betyder att det blir aktuellt att skicka meddelande om störningar i boendet först efter ikraftträdandet. Någon övergångsbestärnmelse är alltså inte nödvändig. f Bestämmelsen om att hyresnämnden under vissa förutsättningar kan pröva yrkanden ersättning för användandet av en bostadslägenhet eller en om lokal 19 kap. l § andra stycket hyreslagen. Efter ikraftträdandet kan en hyresvärd i vissa fall vända sig till hyresnänmden och begära att en hyresgäst skall avhysas samt förpliktas att betala ersättning för användandet, dvs. vanligen hyra. När det gäller ersättningen är det emellertid inget som hindrar att hyresvärden ger in en stämningsansökan till tingsrätten. Det behövs alltså ingen övergångsregel beträffande tvisten om ersättningen. När det gäller mål eller ärenden om avhysning finns en övergångsbestämmelse i det följande punkt 9. Det kan tilläggas att hyresvärden också i ett mål om betalningsföreläggande kan framställa sitt avhysnings- och ersättningsyrkande. Om det efter ikraftträdandet blir aktuellt för kronofogdemyndigheten att överlämna ett sådant mål betalningsföreläggande, skall målet överlämnas till hyresnämnden. om Detta följer av de ändringar vi föreslår i lagen om betalningsföreläggande och handräckning, vilka ändringar enligt förslaget skall träda i kraft samtidigt som den nya hyreslagen.

SOU 1991 86 Specialmotivering Övergångsbestämmelser till hyreslagen 235

g De nya bestämmelserna om hur hyresnämndens beslut överklagas 19 kap. 4-5 §§ hyreslagen. Vid ikraftträdandet tillförs hyresnämndema nya ärendekategorier. Det gäller bl.a. frågor avhysning bostads- eller om av en lokalhyresgäst på grund av att hyresrätten är förverkad. När hyresnämnden sedermera meddelar beslut i de nya ärendekategoriema skall naturligtvis de nya bestämmelserna i fråga om överklagande tillämpas. Det bör betonas att bestämmelserna gäller hyresnämndens beslut. I de fall tingsrätt en avgör ett avhysningsmål gäller naturligtvis andra regler överklagande jämför överom gångsbestämmelsen i punkt 9. Den nya bestämmelsen om fullföljdsförbud med ventil i ärenden om lägenhetsbyte och andrahandsuthyming bör tillämpas omedelbart. När beett slut i ett sådant ärende meddelas efter ikraftträdandet skall alltså hyresnätrmden ta ställning till om det finns skäl att tillåta att beslutet överklagas. Och det gäller även om ärendet kom in till hyresnämnden före ikraftträdandet. Någon särskild övergångsregel behövs alltså inte i denna del.

3. Om det i en lag eller i en författning har beslutats regeringen som av hänvisas till en föreskrift har ersatts föreskrift i denna lag, tillsom genom en lämpas i stället den nya föreskriften.

Bestämmelsen torde inte fordra någon närmare kommentar.

De nya föreskrifterna i 4 kap. 8 § första stycket och 9-12 §§ 16 kap. samt

5 § hyreslagen tillämpas på bostadshyror och lokalhyror förfaller till

som betalning sedan lagen trätt i lcraft. Beträffande hyror dessförinnan försom fallit till betalning tillämpas äldre föreskrifter. De nya föreskrifterna i 13 kap. 6 § och 14 kap. 8 § andra meningen hyreslagen tillämpas i de fall hyresrätten till en bostadslägenhet har förverkats på grund av bristande hyresbetalning i enlighet med de föreskrifterna. I nya annat fall tillämpas äldre föreskrifter.

Förslaget innehåller bestämmelser när hyresrätten till bostadsnya om en lägenhet förverkas på grund bristande hyresbetalning 4 kap. 8-12 §§ av hyreslagen samt den anslutande s.k. ventilregeln 13 kap. 6 § hyreslagen. Till följd av dessa regler ändras enligt förslaget också bestämmelse en om när ett hyresavtal, som sägs grund förverkande, upphör gälla upp av att 14 kap. 8 § andra meningen hyreslagen. Vissa av dessa nya bestämmelser skall tillämpas även på lokalhymr 16 kap. 5 § hyreslagen.

Övergångsbestämmelsen i första stycket knyter till hyrans förfallodag.

an De nya bestämmelserna skall således tillämpas bara när det gäller hyror som förfaller till betalning efter lagens ikraftträdande. Därigenom åstadkoms att kontraktsbrottet, den bristande betalningen hyran, bedöms enligt den lag av som gällde när betalningsdröjsmâlet uppkom. Det är naturligtvis först sedan hyran förfallit till betalning ett dröjsmål kan föreligga. som

236 Specialmotivering Övergångsbestämmelser till hyreslagen SOU 1991 86

Den övergångsbestämmelse vi föreslår innebär att äldre bestämmelser alltid kommer tillämpas hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet. att om

Övergångsbestämmelsen utformning innebär att de hyror som förfaller till

betalning onsdagen den 30 juni 1993 skall bedömas enligt äldre föreskrifter. Av andra stycket följer att vissa bestämmelser, bl.a. ventilregeln, skall tilllämpas i de fall hyresrätten till bostadslägenhet har förverkats grund av en bristande hyresbetalning i enlighet med de föreskriftema. Ventilregeln har nya inte någon motsvarighet i den nuvarande hyreslagen. Det har däremot bestämmelsen i 14 kap. 8 § andra meningen. I de fall en hyresrätt efter ikraftträdandet förverkas enligt äldre föreskrifter, bör i stället för 14 kap. - 8 § andra meningen -tillämpas äldre föreskrifter om när hyresavtalet upphör 6 § första stycket och 44 § nuvarande hyreslagen. En bestämmelse om det finns i andra stycket andra meningen.

5. De föreskrifterna störningar i 7 kap. 8-12 §§ och 16 kap. 15 § nya om hyreslagen tillämpas i de fall hyresvärden efter ikraftträdandet uppmanar en bostadshyresgäst eller lokalhyresgäst till stömingarna upphör. I en att se att annat fall tillämpas äldre föreskrifter. föreskriften i 7 kap. 9 § tredje stycket hyreslagen får dock bara Den nya tillämpas i fråga störningar i boendet inträffat sedan lagen trätt i kraft. om som

Vi har föreslagit regler när hyresrätten förverkas på grund av nya om störningar i boendet 7 kap. 8 § första stycket första meningen och andra 9-10 §§ hyreslagen. Enligt förslaget behålls bestämmelserna stycket samt hyresrätten kan förverkas till följd att regeln om bevarande av sundom att av het, ordning och skick inom fastigheten inte iakttagits 7 kap. 8 §första gott stycket andra meningen och 11-12 §§ hyreslagen. Dessa regler får dock enligt förslaget ett inskränkt tillämpningsområde.

Övergångsbestämmelsen i första stycket behandlar de nya reglerna om

störningar. De gällande bestämmelserna innebär att det alltid krävs uppnu repade störningar för att hyresrätten skall förverkas. Detsamma gäller de nya föreskriftema, dock med ett undantag. Detta behandlas först i övergångsbestämmelsens andra stycke. I övergångshänseende bör utgångspunkten vara kontraktsbrottet, dvs. stömingen, bedöms enligt den lag som gällde när att kontraktsbrottet begicks. Därav följer att störningar som samtliga äger rum före ikraftträdandet bör bedömas enligt de äldre föreskrifterna. Och om alla efter ikraftträdandet bör naturligtvis de reglerna bli störningar har ägt rum nya tillämpliga. Den övergångsbestämmelse berörs i det följande ger detta som resultat. Den fråga uppkommer är eller äldre föreskrifter skall tillämsom om nya när störningar förekommit både före och efter lagens ikraftträdande. Det pas är viktigt denna fråga får ett tydligt inte minst mot bakgrund av de att svar, skillnader finns mellan de och äldre föreskrifterna. Bl.a. innebär som nya de föreskrifterna att reglerna störningar i boendet skall tillämpas när nya om

SOU 1991 86 Specialmotivering Övergångsbestämmelser till hyreslagen 237

det förekommer sådana störningar medan bestämmelsen om bevarande av sundhet, ordning och gott skick skall tillämpas i andra situationer. Enligt vår mening är det väsentligt att de nya reglerna om störningar i boendet som bl.a innebär att socialnämnden skall kopplas in snabbt får - genomslag. Det kunde därför övervägas att låta de nya föreskriftema bli tilllämpliga så snart det förekommer en störning i tiden efter ikraftträdandet. En sådan övergångsbestämmelse kan emellertid bli svår att tillämpa, bl.a. därför att frågan om stömingen alls har förekommit blir föremål för prövning i det rättsliga förfarandet. Det är däremot lätt att avgöra när hyresvärden uppmanade hyresgästen att vidta rättelse. Både enligt förslaget och de nu gällande bestämmelserna skall hyresvärden först uppmana hyresgästen att se till att stömingama upphör. Vi föreslår att övergångsbestämmelsen knyter an till detta sk vamingsbrev. I de fall uppmaningen sker efter lagens ikraftträdande bör följaktligen alltid de nya reglerna om störningar tillämpas. I annat fall tilllämpas äldre föreskrifter. Det sagda betyder att de nya föreskriftema kan tillämpas på störningar i tiden före lagens ilcraftträdande. Hyresrätten kan emellertid enligt dessa föreskrifter förverkas bara om störningar också ägt rum efter ikraftträdandet Och de äldre föreskrifterna kan komma att tillämpas på störningar som inträffat efter lagens ikraftträdande. För att hyresrätten skall förverkas enligt dessa föreskrifter krävs dock att störningar också ägt rum före uppmaningen till hyresgästen, dvs. före lagens ikraftträdande. Det kan tänkas att hyresvärden vid mer än ett tillfälle har uppmanat hyres-

gästen att se till att störningar i boendet upphör. Övergångsbestämmelsen

innebär för sådana fall att det räcker med att en uppmaning skett efter ikraftträdandet för att de nya föreskrifterna skall vara tillämpliga. Den övergångsbestämmelse som vi föreslår innebär alltså att äldre bestämmelser alltid kommer att tillämpas om hyresavtalet har sagts upp före ilcraftträdandet.

Övergångsbestämmelsen i andra stycket gäller den nya föreskriften om

störningar av särskilt allvarlig an eller omfattning 7 kap. 9 § tredje stycket hyreslagen. Till skillnad mot vad för närvarande gäller krävs inte att som hyresvärden skickar ett s.k. vamingsbrev för att hyresrätten skall förverkas. Och det kan räcka med en störning för att förverkande skall inträda. Vi anser mot den bakgrunden att den nya regeln om störningar av särskilt allvarlig art eller omfattning bör få tillämpas bara i fråga om störningar som har inträffat sedan lagen trätt i kmft.

Den nya föreskriften i 9 kap. 2 § hyreslagen skall alltid tillämpas när hyresnärrmden efter ikraftträdandet prövar frågor enligt föreskriften.

I den nya bestämmelsen anges förutsättningar för att hyresnämnden skall

lämna tillstånd till uthyrning i andra hand av en bostadslägenhet. Ändringen

består dels i att kravet att hyresgästen under viss tid inte skall vara i tillfälle

238 Specialmotivering Övergångsbestämmelser till hyreslagen SOU 1991 86

att använda sin lägenhet slopas, dels i att ett tillstånd alltid skall begränsas till viss tid. Enligt vår mening bör tillståndsfrågan efter lagens ikraftträdande alltid prövas enligt den nya bestämmelsen. En sådan övergångsbestämmelse är enkel att tillämpa och ger till resultat att en tillståndsansökan aldrig behöver bedömas enligt både äldre och nya föreskrifter. Detta skulle i vissa fall bli följden om ordningen var att andrahandsuthyming före ikraftträdandet skulle bedömas enligt äldre föreskrifter. För tydlighetens skull bör det sagda komma till uttryck i en övergångsbestämmelse. Om ansökan getts in före eller efter ikraftträdandet skall alltså inte spela någon roll. Och inte heller om andrahandsuthymingen tagit sin början före ikraftträdandet. Det betyder t.ex. att hyresnärrmden skall tillämpa den nya bestämmelsen om nämnden efter ikraftträdandet prövar en tillståndsansökan som kommit in till nämnden före ikraftträdandet och det även om andrahandsuthyrningen tagit sin början dessförinnan. En situation som kan uppstå är att hyresnämnden före ikraftträdandet har att bedöma andrahandsuthyming i tiden efter ikraftträdandet. Lagändringen kan i ett sådant fall ha betydelse för nämndens beslut. I ett sådant läge får nämnden om den inte väntar till efter ikraftträdandet med att meddela ett beslut i tillståndsfrågan tillämpa de äldre föreskriftema. -

7. Den nya föreskriften i 12 kap. 8 § hyreslagen skall alltid tillämpas när hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor enligt föreskriften.

Iden nya bestämmelsen anges förutsättningar för att hyresnärrmden skall

lämna tillstånd till ett lägenhetsbyte. Ändringen består i att den s.k. treårs-

spärren har slopats. Enligt vår mening bör tillståndsfrågan efter lagens ikraftträdande alltid prövas enligt den nya bestämmelsen. Om ansökan getts före eller efter ikraftträdandet skall alltså inte spela någon roll. För tydlighetens skull bör det nu sagda komma till uttryck i en övergångsbestärnmelse. Därigenom klargörs t.ex. att en överlåtelse som skett före ikraftträdandet och under villkor av hyresnämndens godkännande kan prövas med stöd av den nya bestämmelsen.

Den nya föreskriften i 12 kap. 11 § hyreslagen gäller de överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som äger rum efter ikraftträdandet. Har en sådan överlåtelse ägt rum dessförinnan, gäller äldre föreskrifter.

Bestämmelsen i 12 kap. 11 § hyreslagen behandlar vem som ansvarar för

hyran och andra förpliktelser sedan hyresrätten till en bostadslägenhet överlåtits. Ändringen innebär bl.a. att den nya hyresgästen vid ett lägenhetsbyte

inte längre på grund av en lagregel kommer att vara ansvarig för gamla för-

pliktelser se 12 kap. 11 § andra stycket andra meningen.

Ett lägenhetsbyte som skett före ikraftträdandet kan ha medfört att den nya bostadshyresgästen tillsammans med överlåtaren av hyresrätten svarar för

SOU 1991 86 Specialmotivering Övergångsbestämmelser till hyreslagen 239

skyldigheter enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. Enligt vår mening skulle det vara alltför ingripande att låta lagändringen medföra att ett redan uppkommet ansvar bortfaller. Detta gäller inte minst i det fall hyresvärden före ikraftträdandet samtyckt till en överlåtelse. Vi anser alltså att den nya bestämmelsen i 12 kap. 11 § hyreslagen bör gälla endast i fråga om överlåtelser som

äger rum efter ikraftträdandet. Övergångsbestämmelsen har utformats i enlig-

het med det. Den nya bestämmelsen i 12 kap. ll § första stycket och andra stycket första meningen hyreslagen gäller också för lokaler 16 kap. 20 § hyreslagen. När det gäller lokaler innebär den nya bestämmelsen ingen ändring i sak. Bestämmelsen bör därför omedelbart bli gällande för lokaler.

Övergångsbestämmelsen gäller därför bara bostadslägenheter.

I mål om avhysning på grund av att hyresrätten är förverkad gäller fortfarande äldre föreskrifter fråga om förfarandet, om talan väckts vid tingsrätt före ilcraftträdandet, eller 2. målet före ikraftträdandet har överlämnats till tingsrätt enligt lagen 1990746 om betalningsföreläggande och handräckning.

Enligt de nuvarande bestämmelserna är det tingsrätten som prövar om en hyresgäst skall avhysas på grund av att hyresrätten är förverkad. Förslaget innehåller att hyresnärnnden tillförs dessa frågor både när det gäller bostadslägenheter och lokaler 13 kap. 5 § resp. 16 kap. 21 § andra stycket hyreslagen. Genom Övergångsbestämmelsen åstadkoms att de avhysningsmål som finns hos tingsrätten vid ikraftträdandet även fortsättningsvis skall handläggas där. Om grunden för förverkandet i dessa mål är bristande hyresbetalning eller störningar torde prövningen vid tingsrätten ske enligt äldre föreskrifter jämför punkterna 4 och 5 i övergångsbestämmelsema.

10. De nya föreskrifterna i 15 kap. 2 § hyreslagen tillämpas om uppsägningen av hyresavtalet har skett efter ikraftträdandet. I annat fall tillämpas äldre föreskrifter.

Den nya bestämmelsen i 15 kap. 2 § i förslaget innehåller både sakliga och redaktionella ändringar, bl.a. har numreringen av de besittningsskyddsbrytande grunderna Mot denna bakgrund har vi funnit att det är enklast att denna särskilda övergångsbestämmelse omfattar, inte bara de sakliga änd-

ringarna, utan även de redaktionella. Övergångsbestämmelsen gäller följakt-

ligen paragrafen i dess helhet. Bestämmelsen i 15 kap. 2 § 1 hyreslagen är enligt förslaget ändrad i sak så sätt att hyresvärden i en förlängningstvist inte längre får åberopa att hyresrätten är förverkad på grund av bristande betalning av hyran. I de fall hyresvärden åberopat detta i en redan inledd förlängningstvist bör prövningen ske enligt äldre föreskrifter. Detsamma bör enligt vår mening gälla om uppsägningen skett före ikraftträdandet. Det är nämligen rimligt att de besittnings-

240 Specialmotivering Övergångsbestämmelser till hyreslagen SOU 1991 86

skyddsbrytande grunder gällde vid uppsägningstillfället också läggs till som grund för den prövning av uppsägningen som sker i en förlängningstvist.

Övergångsbestämmelsen i punkt 4 har utformats så att det torde inträffa att

hyresrätter efter ikraftträdandet på grund av bristande hyresbetalning förverkas i enlighet med de äldre föreskriftema. Någon anledning att i ett sådant fall tillåta att förverkandet åberopas i en förlängningstvist finns enligt vår mening inte. Även beträffande övriga sakliga ändringar är det enligt vår mening lämpligt att låta tidpunkten för uppsägningen bli avgörande för om nya eller äldre föreskrifter skall tillämpas. Det nu sagda betyder att äldre bestämmelser alltid kommer att tillämpas om hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet. Och detta gäller även om ett rättsligt förfarande i anledning av uppsägningen inleds först efter ikraftträdandet.

ll. Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en bostadslägenhet har verkan enligt äldre föreskrifter om avtalet har ingåtts före ikraftträdandet. En ansökan om godkännande av ett avståendeavtal prövas enligt äldre föreskrifter om ansökan kom in till hyresnämnden före ikrafttrlidandct.

Enligt förslaget slopas bestämmelserna om verkan av avståendeavtal när det gäller bostadslägenheter. Vi har tidigare berört den allmänna regeln om att ny civilrättslig lagstiftning inte skall tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte starka skäl talar härför. Det skulle enligt vår mening föra för långt om gällande avståendeavtal skulle förlora sin verkan vid ikraftträdandet. I stället bör dessa avtal även därefter ha verkan enligt äldre föreskrifter. Det betyder att de avståendeavtal som gäller vid ikraftträdandet behåller sin giltighet. Detta avser således både avståendeavtal som är godkända av hyresnämnden och avståendeavtal som är träffade sedan hyresförhållandet varat nio månader i följd och alltså enligt de nuvarande reglerna inte behöver ett godkännande för att vara gällande. Det kan tänkas att hyresnämndema, t.ex. till följd av hög arbetsbelastning, inte hinner med att före ikraftträdandet pröva alla de dessförinnan inkomna

ansökningarna om godkännande av avståendeavtal. Övergångsbestämmelsen

i andra meningen innebär att en ansökan om godkännande som kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet prövas enligt äldre föreskrifter och att denna prövning kan äga rum även efter det att den nya lagen trätt i kraft. Hyresnänmdema kan således allteftersom pröva de vid ikraftträdandet inneliggande ansökningarna Av första meningen i övergångsbestämmelsen följer att ett avståendeavtal, som ingåtts före ikraftträdandet, har verkan enligt äldre föreskrifter även om det godkänts först efter ikraftträdandet. I ett hyresförhållande kan det finnas ett avståendeavtal, som dock inte gäller därför att det inte godkänts av hyresnäirmden. Det kan också vara så att

SOU 1991 86 Specialmotivering Nämndlagen 241

parterna i ett hyresförhållande, i vilket ett avståendeavtal skulle gälla utan

godkännande, har för avsikt att ingå sådant avtal. Övergångsbestäm-

ett melsema innebär att parterna i båda dessa fall måste före ikraftagera trädandet om de vill ha ett för framtiden gällande avståendeavtal. I den första situationen räcker det med att ansöka om att hyresnämnden godkänner avtalet. I den andra situationen gäller det att träffa ett avståendeavtal.

Förslaget till lag om ändring i nämndlagen

Inledning

Förfarandet vid hyresnämnden regleras främst närrmdlagen. Ändringarna i

av den lagen är till stor del följd att hyresnämnden tillförs ärendekateen av nya gorier. Den språkliga bearbetningen av hyreslagen medför åtskilliga redaktionella ändringar av nämndlagen. I det följande berörs endast de sakliga ändringarna. Vi har inte haft till uppgift att se över nämndlagen. Det bör framhållas att det finns ett behov av en sådan översyn.

4 § Hyresnärnnd som avses i 19 kap. 1 § tredje stycket hyreslagen 12 kap. jordabalken har till uppgift att medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 5 kap. 9 § och 6 kap. 6 skadestånd enligt 7 kap. 15 upplåtelse bostadslägenhet av i andra hand enligt 9 kap. 2 § och upplåtelse lokal i andra hand enligt 16 kap. 17 av hyresvillkor enligt 10 kap. 4 återbetalning hyra och fastställande hyra av av enligt 11 kap., överlåtelse av hyresrätt till bostadslâgenhet enligt 12 kap. en 7-10 §§ och till lokal enligt 16 kap. 19 avhysning bostadshyresen av en gäst enligt 13 kap. 5 § och av en lokalhyresgâst enligt 16 kap. 21 § andra stycket jämförd med 13 kap. 5 ändrad användning lokal enligt 16 kap. av 10 uppskov med avflyttning enligt 17 kap. 8 föreläggande enligt 18 kap. 4 eller ersättning för användandet bostadslägenhet eller av en en lokal enligt 19 kap. 1 § andra stycket, allt hyreslagen 12 kap. jordabalken, 2 a. pröva tvist hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen om 1978304 eller återbetalningsskyldighet enligt 23 § lag, om samma pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 skyldighet upplåta att bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma hyresvillkor enligt 4 kap. 9 upplåtelse lägenhet i andra hand av enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 allt bostadsrättslagen 1991614, 4. pröva fråga godkännande överenskommelse i 1 kap. om av som avses 4 § eller 17 kap. I § hyreslagen 12 kap. jordabalken eller beslut av som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, vara skiljenärnnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

Nämndlagen SOU 1991 86 242 Specialmotivering

frågor enligt bostadssaneringslagen 1973531 och bostadspröva förvaltningslagen 1977792, frågor enligt lagen 19751132 förvärv hyresfastighet pröva om av

m.m., frågor enligt lagen 19871274 kommunal bostadsanvispröva om ningsrätt, frågor enligt lagen 1982352 rätt till fastighetsförvärv för pröva om ombildning till bostadsrätt. Ärende den hyresnämnd inom vars område fastigheten är upptages av belägen. Ärende i 10, 17 eller 18 § lagen förvärv av hyresfassom avses om tighet dock hyresnänmden i den ort där bolagets styrelse m.m. upptages av har sitt säte eller, i fråga handelsbolag, där förvaltningen föres. om

Enligt förslaget får hyresnämnden uppgifter, nämligen att pröva tvister nya ersättning för användande bostadslägenhet eller lokal samt tvister om av en en avhysning bostads- eller lokalhyresgäst på grund av att hyresrätten om av en förverkad. Användningsområdet för institutet åtgärdsföreläggande har är vidare utvidgats till omfatta även fall ursprunglig brist. Uppräkningen i att av första stycket 2 har kompletterats i enlighet med det nu sagda. Hyresnämnden skall enligt förslaget inte längre pröva om överenskommel-

avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet skall godkännas. ser om Denna ärendekategori har därför tagits bort från uppräkningen i första stycket

4.

5 § Hyresnärnnd består lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om av följer tredje stycket eller 5 Av de senare ledamöterna skall annat av av a den väl förtrogen med förvaltning hyresfastighet och den andre ene vara av väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör vara lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers annan förhållanden. I ärenden enligt 2 kap. 10 4 kap. 6 9 kap. 16 § första stycket 1 och 2 eller ll kap. 2 § bostadsrättslagen 1991614 skall vad som hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bosagts nu om stadsrättsfastighet och bostadsrättshavares förhållanden. Hyresnämnd får anlita biträda nämnden, ärendets beskaffenexpert att om het eller annat särskilt skäl föranleder det. Bestämmelserna i 2 § andra fjärde styckena äger motsvarande tillärnp- ning i fråga hyresnärrmd. Är prövningen ett ärende så enkel beskafom av av

fenhet medverkan flera ledamöter framstår som överflödig, kan hyres-

att av nämnden bestå av ordföranden ensam. Regeringen kan förordna atti hyresnärrmd skall ñnnas flera avdelningar. Bestämmelserna hyresnärrmd gäller i tillämpliga delar även avdelning. om

Bestämmelsen i tredje stycket andra meningen är ny. Hyresnämnden kan enligt den nuvarande nämndlagen i vissa fall bestå av

ordföranden tredje stycket jämfört med 2 § andra stycket. Det gäller ensam vid företagande förberedande åtgärd, vid prövning av fråga om avvisning av avskrivning ärende vid handläggning överklaav ansökan eller av samt av

SOU 1991 86 specialmotivering Nämndlagen 243

gande. Hyresnämnden får bestå ordföranden även vid medling av ensam när sådan lämpligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro samt, om parterna samtycker till det eller saken är uppenbar, vid prövning fråga inte av som avgörs genom skiljedom. Enligt förslaget får hyresnämnden nya uppgifter, nämligen att pröva frågor om avhysning på grund att hyresrätten förverkats frågor skyldigav samt om het att betala t.ex. hyra. Vi har bakgrund härav ordförandens mot ansett att möjlighet att ensam pröva tvister bör utökas. Förslaget att tillföra hyresnämnden ärendekategorier har till del nya stor motiverats av den medlande uppgift nämnden har. Detta utgör emellertid inte något hinder mot att ordföranden större möjligheter tvister ge att avgöra ensam. Redan för närvarande gäller nämligen som nänmts att hyresnärrmden får bestå av ordföranden vid medling när sådan lämpligen kan ske ensam utan övriga ledamöters närvaro. Ett skäl för valet av hyresnämnden har emellertid också varit att ta tillvara den särskilda sakkunskap som finns där. Det finns dock ärenden är så som av enkel beskaffenhet att medverkan intresseledamöter framstår överflöav som dig. Vi anser alltså att det inte finns något hinder något utöka ordföranmot att dens möjligheter att pröva tvister En sådan regel bör då effektiviensam. av tetsskäl införas. Detta gäller inte minst som det det råder viss osäkerhet en om vad förslaget för med sig när det gäller behovet vid hyresnärrmden av resurser jämför avsnitt 10.5. Vi föreslår därför en ny bestämmelse att hyresnämnden skall kunna om bestå av ordförande när prövningen ärende så enkel ensam av ett är av beskaffenhet att medverkan övriga ledamöter framstår överflödig. av som Bedömningen så är fallet får göras det hyresråd handlägger av om av som ärendet. Det torde framförallt bli aktuellt att ordföranden prövar förensam en verkande- eller betalningstvist tillförs hyresnämnden sådana försom samt längningstvister behandlas i specialmotiveringen till 9 som a

7 § Arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist får för ändamål i l § som avses första stycket l eller 2 eller 4 § första stycket l-3 hänskjutas till av part nämnd, om tvisten är anhängig vid domstol eller hos slciljemän. I tvist, som är anhängig vid domstol, kan domstolen förordna tvisten att före målets avgörande skall i sin helhet eller i viss del hänskjutas till nämnd för medlin

Enligt förslaget tillförs hyresnämnden uppgifter, nämligen nya att pröva tvister om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist, avhysning på grund av att hyresrätten är förverkad och betalningsskyldighet för hyra. Uppräkt.ex. ningen av hyresnämndens uppgifter i 4 § första stycket 2 har kompletterats i enlighet med det. Det betyder att de nya ärendekategoriema kommer att omfattas av hänvisningen i paragrafens första stycke.

Nämndlagen SOU 1991 86 244 Specialmotivering

Det bör i detta sammanhang tilläggas att det inte är något som hindrar att en

hyresvärd och ansökan begär att hyresnämnden prövar genom en samma avhysning och betalningsskyldighet. Det finns inte något förbud frågor om vid hyresnämnden framställa ett nytt yrkande eller åberopa en ny ommot att Hyresvärden kan alltså i och för sig, även sedan ansökan givits in ständighet. till nämnden, yrka på betalning för ytterligare en månadshyra. Har även t.ex. betalningsförsummelsen föranlett hyresrätten förverkats kan det också den att vid nämnden. Detta förutsätter naturligtvis att hyresvärden gjort en åberopas uppsägning med anledning den ytterligare betalningsförsummelförnyad av

sen.

tvist hänskjutits till nämnd eller överlämnats dit kronofogde- 9 § När av myndigheten, skall nämnden, i fall i andra eller tredje stycket utom som avses eller 9 kalla inställa sig inför nämnden. Skall part inställa sig a parterna att personligen, får nämnden förelägga vite.

hänskjutits till nämnden enligt ll kap. 6 § jordabalken och

Har tvisten a iakttagit föreläggande i tredje stycket i har sökandens motpart som avses lagmm, skall ärendet avskrivas, avtalet är uppsagt enligt samma om 11 kap. 5 § första stycket samma balk. Handlägger hyresnämnden samtidigt stort antal tvister likartad ett av beskaffenhet mellan hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för en bostadslägenheter, får nämnden, sedan ett lämpligt antal typfall av hyra av tvister med ledning därav avgöra övriga tvister utan muntlig förprövats, handling, det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs. om

I första stycket har till början gjorts ett tillägg med anledning av att en kronofogdemyndigheten enligt förslaget kommer att överlämna mål om

betalningsföreläggande och mål om handräckning till hyresnämnden se

13 kap. 5 § hyreslagen förslaget till ändring i lagen betalningsföresamt om läggande och handräckning. Hyresnämnden skall alltså i överlämnale mål

tillämpa förfaranderegel i tvister som hänskjutits till nämnden av samma som part eller domstol. I paragrafens första stycke har vidare gjorts ett tillägg om den rya be-

stämmelsen i 9 Enligt den bestämmelsen, behandlas i det följande, a som får nämligen hyresnämnden avgöra vissa förlängningstvister utan sanman-

träde. Det kunde i och för sig övervägas hyresnämnden ytterligare möjligatt ge heter avgöra ärenden sammanträde. Enligt förslaget tillförs hyresatt utan nämnden ärendekategorier, nämligen avhysning på. grund av att hyresnya rätten är förverkad och betalning t.ex. hyra. Som vi framfört i allmånmotiav veringen tanke bakom det förfarandet vid hyresnärrmden ger goda är en att garantier för möjligheterna att göra i godo tas tillvara. Det kan då inte att upp bli aktuellt effektivitetsskäl föreslå särskilda bestämmelser om ande nya att av ärendekategoriema skall kunna avgöras på handlingarna.

SOU 1991 86 Specialmotivenng Nämndlagen 245

9 a § Hyresnämnden får avgöra en tvist förlängning av hyresavtal utan om sammanträde, om hyresvärdens talan endast grundas på omständigheter som anges i 15 kap. 2 § 8 eller 11 hyreslagen 12 kap. jordabalken och det är uppenbart att ett sammanträde inte behövs.

Paragrafen, som är ny, ger hyresnänmden möjlighet att under vissa förutsättningar avgöra förlängningstvister utan att hålla någon muntlig förhandling. Bestämmelser om förlängningstvister finns bl.a. i 14 kap. 15 och 16 §§ hyreslagen 49 § nuvarande hyreslagen. Hyresnämnden skall enligt huvudregeln ha sammanträden i hyrestvister. Vi anser att det inte finns något hinder mot låta nämnden avgöra vissa förlängningstvister utan sammanträde om det är uppenbart att ett sådant inte behövs. Som framgår av allmänmotiveringen föreslår vi att de särskilda överenskommelsema om avstående från besittningsskydd slopas. Vidare har vi framhållit att en förlängningstvist i vissa fall regelmässigt kommer att leda till att hyresavtalet upphör. De fall som åsyftas är typiska korttidsuthymingar. Sådana hyresavtal kan ha ingåtts inför förestående rivning 15 kap. 2 § 4 hyreslagen eller större ombyggnad 15 kap. 2 § 5 hyreslagen. Även vid uthyrning lägenhet i av en en- eller tvåfamiljshus eller en bostadsrättslägenhet 15 kap. 2 § 7 hyreslagen eller en lägenhet i andra hand 15 kap. 2 § 8 hyreslagen kan korttidsuthyrningar förekomma. När en kommun hyr ut lägenheter i andra hand till personer med missbruksproblem kommer förlängningstvister också regelmässigt att leda till att hyresavtalet upphör 15 kap. 2 § 8 eller 11 hyreslagen. Om hyresvärden bara åberopar någon av de nu angivna grunderna till stöd för sitt yrkande att hyresgästen skall flytta kan det komma ifråga att avgöra förlängningstvisten utan sammanträde. En ytterligare förutsättning för att avgöra förlängningstvisten utan sammanträde är att det är uppenbart att ett sådant sammanträde inte behövs. Av detta följer att tvisten kan avgöras på handlingarna bara i helt klara fall. Vid denna bedömning måste naturligtvis hänsyn tas till vad hyresgästen kan ha uppgett sedan han fått del av de handlingar hyresvärden gett in till hyresnämnden. Om hyresavtalet vid en korttidsuthyming av nämnt slag innehåller en rivnings-ombyggnadsklausul eller en korttidsklausul och det inte finns anledning att närmare granska avtalet bör ett sammanträde normalt kunna undvikas. Om hyresavtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfarniljshus eller en bostadsrättslägenhet kan det, även när det inte är fråga om korttidsuthyming, vara klart att hyresgästen inte har rätt till förlängning hyresavtalet. Även i av sådana fall kan en förlängningstvist avgöras utan sammanträde. Om det är lämpligt att så sker bör emellertid bedömas från fall till fall. Frågan hyresom gästen bör få uppskov med avflyttningen torde många gånger kräva att ett sammanträde hålls.

246 Specialmotivering Nämndlagen SOU 1991 86

När det gäller förlängningstvister mellan en kommun och en misskötsam andrahandshyresgäst torde tvisten många gånger kunna avgöras utan sammanträde. Någon gång kan dock bevisfrågor medföra att ett sammanträde bör hållas. Det finns inget hinder mot att hyresnämnden med stöd av paragrafen avgör en förlängningstvist till hyresvärdens nackdel. I fråga om förfarandet när en förlängningstvist avgörs utan sammanträde kan följande sägas. Ärendet får inte avgöras till hyresgästens nackdel utan att han underrättats om de uppgifter av betydelse som hyresvärden tillfört ärendet och hyresgästen beretts tillfälle att yttra sig över uppgifterna 17 § förvaltningslagen 1986223. Underrättelsen skall delges hyresgästen 30 § nämndlagen. Även hyresgästen inte yttrar sig kan naturligtvis ärendet om avgöras. Vi vill framhålla att hyresgästen bör upplysas om detta.

10 § Underlåter sökanden att kallelse infinna sig inför närrmd, avskrives ärendet. Kommer motparten tillstädes, får nämnden förelägga honom vid vite att inställa sig inför nämnden. Kommer parten likväl tillstädes och är det icke antagligt att förlikning kan komma till stånd, avskrives ärendet. Rör ärendet tvist som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2 a eller avgöres dock ärendet utan hinder av partens utevaro. Uteblir båda parterna i tvist som domstol hänskjutit till nämnden, avskrives ärendet. Uteblir endast den ena parten, äger första stycket andra och tredje punkterna motsvarande tillämpning. Första och andra styckena äger tillämpning om det finns anledning antaga att part har laga förfall för sin utevaro.

Enligt förslaget tillförs hyresnämnden nya uppgifter, nämligen att pröva tvister om avhysning på grund av att hyresrätten är förverkad och tvister om betalningsskyldighet för t.ex. hyra. Uppräkningen av hyresnämndens uppgifter i 4 § första stycket 2 har kompletterats i enlighet med det. Det betyder att de nya ärendekategoriema kommer att omfattas hänvisningen i av paragrafens första stycke. Motsvarande gäller också för hyresnämndens prövning av tvister om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist.

12 § Nämnd skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medling icke påkallats, söka förlika parterna. Kan parterna förlikas efter förslag av någondera parten, skall nämnden framlägga förslag till förlikning, om det är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas. Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna. Träffas förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga som avses i l § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2 a eller I annat fall avskrives ärendet.

Enligt förslaget tillförs hyresnämnden nya uppgifter, nämligen att pröva tvister om avhysning på grund att hyresrätten är förverkad och tvister av om

SOU 1991 86 Specialmotivering Nämndlagen 247

betalningsskyldighet for t.ex. hyra. Uppräkningen av hyresnämndens uppgifter i 4 § första stycket 2 har kompletterats i enlighet med det. Det betyder att de nya ärendekategoriema kommer att omfattas av hänvisningen i paragrafens fjärde stycke. Motsvarande gäller för den nya ärendekategorien åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist.

13 a § Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att gälla, får hyresnärnnden efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten skall lämnas.

Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, i beslutet förordna att flytt-

ningsâläggandet får verkställas även om det inte vunnit laga kraft.

Andra stycket är nytt. En hyresvärds talan i en förlängningstvist går ut på att hyresavtalet skall upphöra att gälla. Om hyresvärden får bifall till sin talan kan hyresnärrmden efter yrkande av hyresvärden ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten skall lämnas första stycket. Ett sådant flyttningsåläggande kan enligt nuvarande regler verkställas först när hyresnämndens avgörande vunnit laga kraft. En domstol kan däremot förordna att en dom avseende avhysning får verkställas utan hinder av att den inte har vunnit laga kraft. Om målet överklagas kan överinstansen omedelbart förordna att vidare åtgärd för verkställighet inte får äga rum. En lilmande ordning bör enligt vår mening införas för hyresnämndemas beslut om tlyttningsåläggande. En flyttning kommer då inte att kunna fördröjas bara genom att hyresnärnndens avgörande överklagas. I bestämmelsen sägs att hyresnärnnden kan besluta att ett flyttningsåläggande får verkställas även om det inte vunnit laga kraft jämför l7 kap. 14 § rättegångsbalken. Bestämmelsen tillgodoser hyresvärdens intresse av att snabbt kunna få ett verkställbart avgörande. Hyresnämnden bör därför förordna om verkställigheten bara om hyresvärden begär det. En annan sak är att det i något fall kan finnas anledning för hyresnämnden att upplysa hyresvärden om den nu behandlade bestämmelsen. Hyresnärrmden bör i klara fall kunna besluta att flyttningsålägganden får verkställas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft. Om ett sådant beslut skall meddelas måste alltså bedömas från fall till fall. Därvid måste hyresväri dens intresse av att snabbt kunna få en avhysning verkställd beaktas. Vidare måste den större eller mindre sannolikheten av att beslutet ändras om det överklagas vägas in. Om utgången i ett ärende är beroende av bevisningen eller ett ärende innehåller svårare bedömningsfråga bör ett förordnande om verkställighet normalt inte meddelas. Om ett ärende enligt 9 a § närrmdlagen kan avgöras på handlingarna bör ett verkställighetsbeslut normalt kunna fattas. Ett beslut om tlyttningsåläggande kan innehålla att hyresgästen skall flytta vid en viss framtida tidpunkt. Det bör nämnas att det i sådana fall kan föran-

248 Specialmorivering Nämndlagen SOU 1991 86

leda missförstånd om hyresnämnden anger att beslutet får verkställas omedelbart. Bostadsdomstolen kan besluta om inhibition av verkställigheten. Den rnöjligheten följer av bestämmelsen i 17 § lagen 19741082 om bostadsdomstol. Enligt den bestämmelsen gäller nämligen om rättegången i bostadsdomstolen i tillämpliga delar bl.a. regeln i 52 kap. 7 § tredje stycket rättegångsbalken om besvär i hovrätt. I sistnämnda bestämmelse sägs att en hovrätt- om en underrätt förordnat att ett beslut får verkställas utan hinder av att det icke äger laga kraft- omedelbart äger förordna att vidare åtgärd för verkställighet får äga rum. Har bostadsdomstolen beslutat om inhibition kan domstolen naturligtvis ompröva beslutet vid ett senare tillfälle.

13 b § Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, i ett beslut om avhysning förordna att beslutet får verkställas även om det inte vunnit laga kraft.

Enligt förslaget är det hyresnämnden som skall pröva frågor om avhysning av bostads- eller lokalhyresgäster på grund av att hyresrätten är förverkad. Detta väcker frågan om hyresnämndemas beslut om avhysning bör kunna verkställas omedelbart. En domstol kan nämligen förordna att en dom avseende avhysning får verkställas även om den inte har vunnit laga kraft. Om målet överklagas kan överinstansen omedelbart förordna att vidare åtgärd för verkställighet inte får äga rum. En liknande ordning bör enligt vår mening införas för hyresnämndemas beslut om avhysning. En avhysning kommer då inte att kunna fördröjas bara genom att hyresnämndens avgörande överklagas. I bestämmelsen sägs att hyresnämnden får förordna om omedelbar verkställighet när det finns skäl till det jämför 17 kap. 14 § rättegångsbalken. Bestämmelsen tillgodoser hyresvärdens intresse av att snabbt kunna få ett verkställbart avgörande. Hyresnämnden bör därför förordna om omedelbar verkställighet bara om hyresvärden begär det. En annan sak är att det i något fall kan finnas anledning för hyresnämnden att upplysa hyresvärden om den nu behandlade bestämmelsen. Ärenden avhysning på grund betalningsförsummelser är ofta om av av relativ enkel natur. Hyresnämnden torde därför normalt kunna förordna om omedelbar verkställighet i dessa ärenden. Om ett förordnande skall meddelas måste emellertid bedömas från fall till fall. Därvid måste hyresvärdens intresse av att snabbt kunna få en avhysning verkställd beaktas. Vidare måste den större eller mindre sannolikheten av att beslutet ändras om det överklagas vägas in. Om utgången i ett ärende är beroende av bevisningen eller ett ärende innehåller svårare bedömningsfrågor bör ett förordnande om omedelbar verkställighet normalt inte meddelas.

SOU 1991 86 Specialmotivering Nämndlagen 249

Ärenden avhysning på grund av störningar i boendet torde ofta inneom hålla bevisvärderingsfrågor. I övrigt lär mer komplicerade bedömningsfrågor inte så vanliga. Hyresnämnden torde därför många gånger kunna förvara ordna omedelbar verkställighet i dessa ärenden. Om ett förordnande skall om meddelas måste emellertid bedömas från fall till fall. Därvid måste den större eller mindre sannolikheten att beslutet ändras om det överklagas vägas in. av Har hyresnämnden beslutat omedelbar verkställighet kan bostadsdomom stolen besluta inhibition verkställigheten. Detta har vi tagit upp under om av 13 a

Kostnaderna vid hyresnämnden

19 b § Vardera parten skall stå sina kostnader vid hyresnämnden. Om tvisten gäller avhysning eller ersättning för användandet av en lägenhet tillämpas dock bestämmelserna i 18 kap. rättegångsbalken.

Paragrafen är ny.

Första stycket

I den nuvarande hyreslagstiftningen finns inga särskilda regler om kostnaderna för hyresnämndsförfarandet. Till följd därav gäller att vardera parten kostnader vid nämnden. Detta bör enligt vår mening alltid får svara för sina framgå direkt av en föreskrift. Bestämmelsen i första stycket innebär alltså ingen ändring i förhållande till gällande rätt

Andra stycket

Tvister avhysning och betalning av hyra handläggs för närvarande av om tingsrätt. Där gäller rättegångsbalkens bestämmelser om rättegångskostnader. Enligt förslaget tillförs hyresnämnden sådana tvister. Det gäller dels tvister om avhysning av en bostads- eller lokalhyresgäst grund av att hyresrätten är förverkad 13 kap. 5 § och 16 kap. 21 § hyreslagen och dels tvister om ersättning för användandet bostadslägenhet eller lokal 19 kap. 1 § av en andra stycket hyreslagen. Vi har inte funnit att det bör ske någon ändring av de regler gäller om rättegångskostnader. I andra stycket har därför som nu föreskrivits att hyresnämnden i dessa tvister skall tillämpa 18 kap. rättegångsbalken. I detta sammanhang bör uppmärksammas frågor om rättshjälp. I förlängningstvistema vid hyresnämnden behov biträde föreligga oftare än i anses av andra förvaltningsärenden. Detta eftersom en förlängningstvist har karaktären tvist mellan enskilda där utredningsansvaret åvilar parterna. Även i förav en längningstvister bedöms dock behovet av biträde mot bakgrund av den aktiva processledningen vid hyresnämnderna. Praxis är därför förhållandevis restriktiv när det gäller att bevilja rättshjälp i förlängningstvister. I förläng-

250 Specialmotivering Ndmndlagen SOU 1991 86

ningstvister om förverkande av hyresrätt beviljas emellertid rättshjälp oftare än i andra förlängningstvister. Vi vill framhålla att möjligheten att få rättshjälp i avhysnings- och ersättningstvister inte får försämras av den anledning av att tvistema tillförs hyresnärrmden. Det betyder att den enskildes möjlighet att få rättshjälp blir större i dessa tvister än i förlängningstvister. Detta har sin förklaring i att förlängningstvistema är av en annan karaktär än avhysnings- och ersättningstvisterna, vilket bl.a. kommer till uttryck i reglerna om rättegångskostnader. I det följande berörs några frågor om tillämpningen 18 kap. rättegångsav balken. Till en början kan sägas att den särskilda bestämmelsen om rättegångskostnaderi mål om mindre värden 18 kap. 8 a § rättegångsbalken aldrig kan bli tillämplig vid hyresnämnden. Ett betalningsyrkande får nämligen framställas vid hyresnämnden bara i anslutning till ett avhysningsyrkande 19 kap. 1 § andra stycket hyreslagen. Och ett avhysningsärende kan naturligtvis inte anses som ett mål om mindre värden. Det sagda gäller även det ovanliga fallet att hyresnärrmden avgör betalningstvisten först sedan avhysningstvisten avskrivits. Det bör också nämnas att en ny bestämmelse i rättegångsbalken 18 kap. - 3 a § börjar gälla den 1 januari 1992 [se lag 1990747 om ändring i rätte- gångsbalken och förordning 1991362 om ikraftträdande lagen av 1990746 om betalningsföreläggande och handräckning, lagen 1990747 om ändring i rättegångsbalken och lagen 1990748 om ändring i utsökningsbalken]. Den nya bestämmelsen gäller det fall att den vinnande parten inlett rättegången genom ansökan om stämning trots att saken lika gärna hade kunnat avgöras i mål enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Enligt bestämmelsen är den vinnande partens rätt till ersättning då begränsad till vad han hade kunnat få i ett sådant mål. En förutsättning för att tillämpa den nya bestämmelsen i 18 kap. 3 § a rättegångsbalken är alltså att saken lika gärna hade kunnat avgöras i summarisk process. Som vi tidigare framfört anser vi att det är bra att frågan om en hyresgäst skall avhysas avgörs efter ett förfarande som ger så goda garantier som möjligt för att tvisten skall kunna biläggas i godo. Om en hyresvärd inte utnyttjar den summariska processen utan ger in ansökan om avhysning direkt till hyresnämnden saknas det följaktligen enligt vår mening normalt fog för att anse att tvisten lika gärna hade kunnat avgöras i den summariska processen. Det nu sagda gäller med särskild styrka i fråga avhysning bostadsom av hyresgäster. Utrymmet för att tillämpa bestämmelsen i 18 kap. 3 § rättea gångsbalken i en tvist om avhysning grund av att hyresrätten är förverkad torde alltså vara mycket begränsat. Vidare bör något beröras kostnaderna för den summariska process som kan ha föregått förfarandet vid hyresnämnden.

SOU 1991 86 Specialmotivering Nämndlagen 251

I vårt förslag finns ingen bestämmelse om att den vinnande parten vid hyresnänmden kan få ersättning for kostnaderna i den summariska processen högst enligt den taxa som tillämpas där. I stället gäller den allmänna regeln i 18 kap. 8 § rättegångsbalken om rätt till ersättning för kostnader bl.a. kost- nader för rättegångens förberedande som varit skäligen påkallade för att ta tillvara partens rätt. I förarbetena till lagen om betalningsföreläggande och handräckning prop. 19899085 s. 135 har framförts att det vid tillämpningen av denna regel är naturligt att de regler som gäller for rätt till ersättning inom ramen för den summariska processen får bli vägledande för vad som kan anses vara skäliga kostnader och att detta också sker enligt nuvarande praxis. Av det sagda följer att frånvaron av en bestämmelse om taxan inte torde ha någon större betydelse i praktiken. Slutligen bör här nämnas lagen 1980307 om skyldighet för utländska kärande att ställa säkerhet för rättegångskostnader. Lagen gäller vissa utländska käranden som vill väcka talan vid svensk domstol och är alltså inte tillämplig beträffande ärenden vid hyresnämnden. Som framgår av den nu behandlade paragrafen är det bara i vissa tvister som en part vid hyresnämnden kan åläggas att utge ersättning för motpartens kostnader. Mot bakgrund av karaktären på dessa tvister har vi inte funnit anledning att föreslå regler om säkerhet för kostnader vid hyresnämnden.

21 § I nämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § tredje stycket jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen 19751132 om förvärv av hyresfastighet m.m. tillstånd till framtida förvärv, skall i beslutet utsättas viss tid, högst ett år, för tillståndets giltighet. Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra ansökan om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga. Förordnar nämnden om verkställighet enligt 13 a § andra stycket eller 13 b § skall dett beslutet lämnas upplysning om att bostadsdømstolen kan bestämma att beslutet tills vidare inte får verkställas. Håller nämnden förhandling i ärendet och kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut meddelas samma dag som förhandlingen avslutats, meddelas beslutet inom två veckor därefter, om synnerligt hinder möter. Underrättelse om tiden for beslutets meddelande skall lämnas vid förhandlingen. Slutligt beslut tillställes part genom nämndens försorg. Vad som sagts nu gäller dock beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 om beslutet meddelas vid förhandling i partens närvaro. Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas parterna på samma sätt som beslutet.

Ett tillägg har gjorts i paragrafens andra stycke. Bakgrunden till det är att vi har föreslagit att hyresnämnden skall kunna bestämma att ett flyttningsåläggande eller ett beslut om avhysning får verk-

252 Specialm0tivering.NämndIagen SOU 1991 86

beslutet inte har vunnit laga kraft se specialmotiveringen till

ställas även om 13 a § resp. 13 b §. Om hyresnämnden beslutar om omedelbar verkställighet kan efter överklagande bostadsdomstolen besluta om inhibition av verkställigheten. Det är av största vikt att framförallt hyresgästen, som förutsätts kunna föra sin talan utan ombud, får kännedom om inhibitionsreglema. Vi föreslår alltså att parterna skall upplysas om att bostadsdomstolen kan meddela inhibition av verkställigheten. En regel om det har tillförts paragra-

fens andra stycke.Vi vill vidare framhålla att det är lämpligt att även upplysa

om att hyresgästen hos bostadsdomstolen kan framställa ett yrkande om inhibition av verkställigheten.

22 § Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2 a, 5 a, 8 eller Vad som sagts nu gäller dock beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 5 kap. 9 § eller 6 kap. 6 § eller tillstånd enligt 9 kap. 2 § eller 12 kap. 7-10 §§ eller 16 kap. 10 § eller 16 kap. 17 § eller 16 kap. 19 § hyreslagen 12 kap. jordabalken eller 7 kap. ll § bostadsrättslagen 1991614 eller ansökan om uppskov enligt 17 kap. 8 § hyreslagen 12 kap. jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen 1973531 eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen 1978304 eller ansökan anvisningsrätt enligt 3 § lagen 1987 1274 om kommunal bostadsanvisom ningsrätt lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen 1986223 om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

I 4 § räknas hyresnämndens uppgifter upp. Vi har föreslagit att hyresnämndema får nya uppgifter, nämligen att pröva tvister om avhysning på grund av att hyresrätten är förverkad och betalningsskyldighet for t.ex. hyra. Uppräkningen i 4 § första stycket 2 har ändrats i enlighet med det. Detta för med sig att den nu behandlade bestämmelsen om rättskraft också kommer att gälla dessa nya ärendekategorier. Vårt förslag innebär även att hyresnämndema får utvidgade möjligheter att meddela åtgärdsföreläggande. I enlighet med det har uppräkningen av de beslut som inte vinner rättskraft om ansökan lämnats utan bifall utökats till att även omfatta beslut om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist. I övrigt är ändringarna av paragrafen redaktionella.

23 § Om fullföljd av talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt hyreslagen 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen 1978304 eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen 19751132 om förvärv av hyresfastighet m.m., enligt lagen 19871274 om kommunal bostadsanvisningsrätt eller lagen 1982352 om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 19 kap. 4-5 §§ hyreslagen I2 kap. jordabalken, 31 §

SOU 1991 86 Specialmotivering Nämndlagen 253

hyresförhandlingslagen, 11 kap. 3 § bostadsrättslagen 1991614, 21 § bostadssaneringslagen 1973531, 34 § bostadsförvaltningslagen 1977792, 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m., 16 § lagen 19871274 om kommunal bostadsanvisningsrätt samt 15 § lagen om rätt till fastighetsförvän för ombildning till bostadsrätt. Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket fär inte överklagas. Detsamma gäller nämndens beslut att enligt 19 kap. I § andra stycket hyreslagen 12 kap. jordabalken överlämna en tvist till behörig tingsrätt. Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostadsdomstolen, om nämnden avvisat ansökan som avses i ll, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e eller awisat besvär, 2. avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e dock när ärendet kan återupptagas, förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet, utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet, utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp. En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken.

Ändringarna i första stycket är redaktionella.

Andra stycket har tillförts en ny regel i andra meningen. Bakgrunden till det är att vi föreslår att hyresnämnden, om det är lämpligt, får pröva om en hyresgäst är skyldig att betala ersättning för sitt användande av lägenheten. Enligt bestämmelsen om det 19 kap. 1 § andra stycket hyreslagen kan hyresnämnden under vissa förutsättningar lämna över tvisten om ersättningen till behörig tingsrätt. Enligt vår mening bör det inte att överklaga hyresnämndens beslut om överlämnande. Den nya regeln har utformats i enlighet med det.

26 § Nämnd skall handlägga ärende skyndsamt. Frågor om störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt.

Andra stycket är nytt. Såsom angetts i allmänmotiveringen avsnitt 3 anser vi att det finns skäl för att införa en bestämmelse om att frågor om störningar i boendet skall handläggas skyndsamt. Enligt första stycket skall en nämnd handlägga alla ärenden skyndsamt. Den nya bestämmelsen i andra stycket innehåller därför att ärenden om störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt. Vi anser att ett stömingsäxende vid en hyresnämnd bör sättas ut till ett sammanträde, där ärendet kan avgöras, i van fall inom en månad från det att ärendet kom in till nämnden.

254 Specia1motiveringNdmndIagen SOU 1991 86

Vårt förslag innebär att socialnämnden kommer att ha en mer framträdande roll i stömingsärenden. Mot den bakgrunden anser vi att det är lämpligt att hyresnämnden, innan den avgör ett stömingsärende, kontaktar socialnämnden. Detta kan ske t.ex. per telefon.

32 § Föres talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 § jordabalken eller 7kap. 15 10 kap. 12 11 kap. ,13 kap. 5 16 kap. 21 § andra stycket jämförd med 13 kap. 5 19 kap. I § andra stycket första meningen hyreslagen 12 kap. jordabalken eller 22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen 1978304, 13 a § denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen 1977792 eller 9 eller 10 § lagen 19871274 om kommunal bostadsanvisningsrätt, får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom. Har hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdomstolen förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

Uppräkningen i första stycket har ändrats med anledning av att hyresnämnden får nya uppgifter. Hyresnämnden kommer således att besluta i frågor om ersättning för användandet av en bostadslägenhet eller en lokal 19 kap. 1 § andra stycket hyreslagen samt avhysning av en bostads- eller lokalhyresgäst på grund av att hyresrätten är förverkad 13 kap. 5 § och 16 kap. 21 § andra stycket hyreslagen. Genom tillägget i första stycket åstadkoms att hyresnämndens beslut får verkställas om de inte överklagas. När det gäller ärenden om betalningsskyldighet, gällande t.ex. hyra, bör nämnas att det finns regler om att domar varigenom betalningsskyldighet har ålagts får verkställas genast 3 kap. 6 § utsökningsbalken. Detta kommer även att gälla för hyresnämndens beslut om betalningsskyldighet. Enligt balken räknas nämligen nämndens beslut, innan saken blivit slutligt prövad, som underrätts dom 3 kap. 1 § första stycket 6 och 20 § första stycket utsökningsbalken. Här bör också nämnas att hyresnämnden enligt 13 a § får besluta att ett flyttningsåläggande får verkställas beslutet inte vunnit laga kraft. även om Detsamma gäller enligt 13 b § nämndens avgöranden om avhysning. Sådana beslut skall naturligtvis också kunna verkställas omedelbart. Något tillägg behövs emellertid inte för att åstadkomma detta. Detta följer nämligen redan av bestämmelserna i utsökningsbalken 3 kap. 1 § första stycket 9 § och 20 § första stycket.

33 § Har återvinning sökts mot ett utslag i mål om betalningsföreläggande eller handräckning och har kronofogdemyndigheten överlämnat målet till

hyresnämnden för fortsatt handläggning, fdr nämnden besluta att utslaget tills

vidare inte verkställas.

Paragrafen är ny.

SOU 1991 86 Specialmozivering 255

Enligt förslaget får hyresnärnnden nya ärendekategorier, nämligen ärenden om betalning av t.ex. hyra för en bostadslägenhet eller en lokal 19 kap. 1 § andra stycket hyreslagen samt avhysning av en bostads- eller lokalhyresgäst 13 kap. 5 § och 16 kap. 21 § andra stycket hyreslagen. Dessa ärenden kan inledningsvis ha handlagts av lcronofogdemyndigheten. Om den myndigheten i ett sådant fall meddelat ett utslag måste hyresnärnnden kunna besluta om inhibition. Paragrafen har utformats i enlighet med det.

Övergångsbestämmelser

Enligt vår mening bör de nya bestämmelserna i närrmdlagen tillämpas både i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet och i de ärenden som är anhängiga vid hyresnämnden när lagen träder i kraft. I fråga om processuella bestämmelser gäller också grundsatsen att de blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet om inget annat sägs. Vi har mot denna bakgrund funnit att det bara behövs en särskild övergångsbestämmelse till ändringarna i nämndlagen. Hyresnänmden kommer att även efter ikraftträdandet få pröva om avståendeavtal beträffande bostadslägenheter skall godkännas jämför punkten 11 i övergångsbestämmelsema till nya hyreslagen. Några föreskrifter om förfarandet i sådana ärenden frnns emellertid enligt förslaget inte kvari nämndlagen. Det betyder att hyresnämndema måste få tillämpa äldre föreskrifter om förfarandet när de efter ikraftträdandet prövar dessförinnan inkomna ärenden om godkännande av avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet. Den särskilda övergångsbestämmelsen har utformats i enlighet med det sagda. Det kan slutligen nämnas att förslaget innehåller en ny bestämmelse om att förlängningstvister kan avgöras utan sammanträde 9 a §. Den bestämmelsens lydelse för med sig att den kan tillämpas bara i de fall förlängningstvister bedöms enligt de nya föreskrifterna i 15 kap. 2 § hyreslagen jämför punkten 10 i övergångsbestämmelsema till nya hyreslagen.

12.3 Förslaget till ändring i lagen bostadsdomstol

om Vårt språkliga bearbetning av hyreslagen har medfört redaktionella ändringar i 13 och 28 §§. Den sistnämnda paragrafen har även ändrats i sak och kommenteras därför det följande.

28 § Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2 a, 5 a, 8 eller 9 lagen 1973 188 om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 5 kap. 9 §

256 Specialmotivering SOU 1991 86

eller 6 kap. 6 § eller tillstånd enligt 9 kap. 2 § eller 12 kap. 7-10 §§ eller 16 kap. 10 § eller 16 kap. 17 § eller 16 kap. 19 § hyreslagen 12 kap. jordabalken eller ansökan förbud eller medgivande i 2 a § om som avses bostadssaneringslagen 1973531 eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen 1978304 eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 § lagen 19871274 om kommunal bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall. I 4 § nämndlagen räknas hyresnärrmdens uppgifter upp. Vi har föreslagit att hyresnärrmdema får nya uppgifter, nämligen att pröva tvister om avhysning grund av att hyresrätten är förverkad och tvister om ersättning för användandet av en lägenhet. Uppräkningen i 4 § första stycket 2 nämndlagen har ändrats i enlighet med det. Detta för med sig att den nu behandlade bestämmelsen om rättskraft också kommer att gälla dessa nya ärendekategorier. Vårt förslag innebär även att hyresnärnnderna får utvidgade möjligheter att meddela åtgärdsföreläggande och att nämnden kan medge fullföljdsrätt i ärenden lägenhetsbyte och andrahandsuthyrning. I enlighet med det har om uppräkningen av de beslut som inte vinner rättskraft om ansökan lämnats utan bifall utökats till att omfatta även dessa kategorier.

12.4 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

Ändringen paragrafen är redaktionell och följd den språkliga bear-

av en av betningen av hyreslagen. Det finns regler i bostadsrättslagen som är anpassade till motsvarande bestämmelser i hyreslagen. Anpassningen omfattar bl.a. en del av de bestämmelser i hyreslagen som vi föreslår ändrade i sak. Vi tänker här på ändringsförslagen beträffande andrahandsuthyming och förverkande av hyresrätt. Vårt förslag beträffande hyreslagen kan alltså ge anledning att göra sakliga ändringar i bostadsrättslagen. Förslaget kan också föranleda överväganden om reglerna för förfarandet i bostadsrättstvister bör ändras. Vi vill peka på att det kan finnas ett behov av att överväga sådana ändringar. Detta kan dock inte anses ligga inom ramen för vårt uppdrag.

12.5 Förslaget till lag om ändring i lagen om betalningsföreläggande och handräckning

Inledningsvis bör nämnas att lagen 1990746 om betalningsföreläggande och handräckning träder kraft den l januari 1992 förordning 1991 362 om ikraftträdande av lagen 1990746 om betalningsföreläggande och handräckning, lagen 1990747 om ändring i rättegångsbalken och lagen 1990748 om ändring i utsökningsbalken.

SOU 1991 86 Specialmotivering 257

Vi föreslår ändringar av bestämmelserna i 36 och 54 §§ lagen om betal-

ningsföreläggande och handräckning. Ändringarna föranleds till början

en av att en hyresvärd i ett mål om betalningsföreläggande kan framställa yrkanden både om avhysning på grund av att hyresrätten är förverkad och om utfående av hyra. Och vidare av att det enligt förslaget är hyresnämnden som prövar avhysningsfrågan, medan det är tingsrätten och under vissa förutsättningar hyresnämnden som prövar frågor om betalningsskyldighet för hyror. - Vi vill peka på att vårt förslag att tillföra hyresnämnden nya ärendekategorier kan ge upphov till frågor om tillämpningen av flera bestämmelser i lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Det sagda kan åskådliggöras med följande exempel. I ett mål om betalningsföreläggande skall kronofogdemyndigheten underrätta sökanden om att svaranden har bestritt ansökningen i rätt tid 33 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Underrättelsen skall innehålla vissa upplysningar, bl.a. att sökanden kan begära att målet överlämnas till tingsrätt. En fråga som uppkommer är hur underrättelsen till hyresvärden i det tidigare beskrivna målet om betalningsföreläggande skall utformas jämför 5 § andra meningen lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Situationen är den att ett överlämnande av hela målet skall ske till hyresnämnden. Om hyresvärden begär att bara avhysningsdelen skall överlämnas det också hyresnämnden som enligt förslaget är rätt mottagare, medan ett överlämnande av bara betalningsdelen skall ske till tingsrätt. Vi anser att det inte behövs någon lagändring för att kronofogdemyndigheten skall kunna ge hyresvärden korrekta upplysningar.

36 § Om sökanden har begärt överlämnande i rätt tid, skall kronofogdemyndigheten överlämna målet till en tingsrätt som enligt vad handlingarna visar är behörig att handlägga målet. Om en hyresvärd i ett mäl om betalningsföreläggande yrkar att en hyresgäst skall avhysas på grund av att hyresrätten är förverkad, skall kronofogdemyndigheten överlämna hela målet mot hyresgästen till hyresnämnden.

Andra stycket är nytt. Bakgrunden till den nya bestämmelsen är vårt förslag att tillföra hyresnämnden nya ärendekategorier. Det gäller till en början ärenden om avhysning grund av att hyresrätten är förverkad 13 kap. 5 § hyreslagen. Vidare får hyresnämndema enligt förslaget möjlighet att i anslutning till ett avhysningsyrkande pröva om hyresgästen är skyldig att betala ersättning för användandet av en lägenhet 19 kap. l § andra stycket hyreslagen. Om en tvist angående en förpliktelse skall tas upp av en annan myndighet än tingsrätt kan saken prövas i den summariska processen endast om det finns bestämmelser som medger en sådan prövning 5 § första meningen lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Förslaget innehåller en bestämmelse om att frågan om avhysning kan prövas enligt lagen om betal-

‘— |—150 I

258 Specialmotivering SOU 1991 86

ningsföreläggande och handräckning 13 kap. 5 § andra stycket hyreslagen. Någon motsvarande bestämmelse för ärenden om skyldighet att betala ersättning för användandet av en lägenhet behövs inte för att åstadkomma att frågan kan prövas enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Det är nämligen inte så att en tvist angående ersättningen skall tas upp av hyresnämnden. Ett yrkande om avhysning och ett yrkande om utfående av obetald hyra kan handläggas i ett mål om betalningsföreläggande 13 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Vi anser att ett sådant mål mot en hyresgäst, om det blir aktuellt, skall överlämnas i sin helhet till hyresnämnden. Därigenom åstadkoms nämligen att hyresnämnden får tillfälle att göra lämplighetsbedömningen enligt 19 kap. 1 § andra stycket hyreslagen. Och vi tror att det vanligen är lämpligt att hyresnämnden prövar ersättningsyrkandet. Andra stycket har tillförts en regel i enlighet med det sagda. Regeln behandlar den situationen att hyresvärden yrkar att en hyresgäst skall avhysas. Därmed vill vi åstadkomma att bestämmelsen tillämpas bara i de fall hyresvärden vidhåller avhysningsyrkandet i det skede det är aktuellt för kronofogdemyndigheten att besluta om överlämnande av målet. Bestämmelsen är alltså inte tillämplig om hyresvärden har återkallat avhysningsyrkandet eller om han bara begär överlämnande såvitt avser tvisten om ersättningen. Ett överlämnande får i sådana fall ske till behörig tingsrätt. En hyresvärd kan förutom ett yrkande om att få ut hyra begära ersättning för betalningspåminnelse och inkassokrav. Av vad som sagts i specialmotiveringen till 19 kap. 1 § hyreslagen följer att kronofogdemyndigheten, om det blir aktuellt, skall överlämna även den delen av målet till hyresnämnden. I ett mål om betalningsföreläggande kan det finnas flera svaranden om ansökningen beträffande var och en av dem stöder sig på väsentligen samma grund. Om det skulle inträffa att inte bara hyresgästen utan t.ex. också en borgensman är svarande, skall ett överlämnande av målet till hyresnämnden bara avse hyresgästen.

54 § Har återvinning sökts i rätt tid, skall kronofogdemyndigheten överlämna målet för fortsatt handläggning till en tingsrätt som enligt vad handlingarna visar är behörig att handlägga målet. I annat fall skall kronofogdemyndigheten avvisa ansökningen. Om en hyresgäst enligt ett utslag i ett mål om betalningsföreläggande skall avhysas på grund av att hyresrätten är förverkad, skall kronofogdemyndigheten överlämna hela målet mot hyresgästen till hyresnämnden.

Andra stycket är nytt Det motsvarar i stort sett bestämmelsen i 36 § andra stycket. Vi hänvisar därför till vad som sagts under den bestämmelsen.

SOU 1991 86 Specialmotivering 259

Övergångsbestämmelser

Någon särskild övergångsbestämmelse behövs inte. Det finns dock anledning att påpeka följande. Den nu behandlade lagen föreslås träda i kraft samtidigt med den nya hyreslagen. Enligt den lagen är det hyresnämnden som skall pröva om en hyresgäst skall avhysas på grund av att hyresrätten är förverkad samt får frågan om avhysning prövas av kronofogdemyndigheten i den summariska processen 13 kap. 5 § hyreslagen. Det betyder att kronofogdemyndigheten efter ilcraftträdandet, om det blir aktuellt, skall överlämna sådana handräckningsmål till hyresnänmden. Och detta gäller oberoende när målet kom in av till kronofogdemyndigheten. Förslaget till ändring av lagen om betalningsföreläggande och handräckning gäller vanligen den situationen att hyresvärden i ett mål om betalningsföreläggande har yrkat att hyresgästen dels skall förpliktas att betala hyra och dels avhysas på grund av att hyresrätten är förverkad. Lagändringen innebär att Kronofogdemyndigheten, om det blir aktuellt, skall överlämna målet till en hyresnärnnd. Bestämmelsen om det bör tillämpas omedelbart sedan lagen trätt i kraft.

12.6 Förslaget till lag om ändring i lagen om nedsättning av pengar hos myndighet

5 § Har någon, till vars förmån nedsättning skett, hos länsstyrelsen givit till känna att han gör anspråk på nedsatt belopp, må gäldenären utan hans samtycke göra gällande förbehåll som i 4 § sägs, med mindre anspråket ogillats genom dom eller beslut som äger laga kraft.

Både enligt nuvarande regler och förslaget till ny hyreslag är det hyresnämnden som prövar om en bostadshyresgäst är skadeståndsskyldig för

minskat bruksvärde vid egen målning m.m. se 7 kap. l5 § i förslaget samt

24 a § nuvarande hyreslagen. Förslaget till ny hyreslag innehåller att hyresnänmden tillförs frågor om betalningsskyldighet. Nämnden kan således under vissa förutsättningar få pröva om en lokal- eller bostadshyresgäst är skyldig att betala ersättning, vanligen hyra, för att han använt en lägenhet 19 kap. 1 § andra stycket i förslaget. Det kan tänkas förekomma att ett vid hyresnämnden omtvistat belopp har deponerats enligt 1927 års lag. Den lagen bör därför ändras så att hyresnämndens beslut eller, om ärendet överklagas, bostadsdomstolens beslut i fråga om sådana belopp får samma verkan som domstols dom.

260 Specialmotivering SOU 1991 86

12.7 Förslaget till lag om ändring i lagen om skydd mot vräkning vid arbetskonflikter

l § Har arbetsgivare hos domstol, hyresnämnd, kronofogdemyndighet eller skiljemän framställt yrkande om vräkning av arbetstagare från lägenhet, som upplåtits åt honom på grund hans arbetsanställning, och upplyses att av arbetstagaren deltager i strejk vid arbetsgivarens företag eller att han är föremål för lockout från arbetsgivarens sida, får yrkandet, ändå att arbetstagaren befinnes skyldig att avflytta från lägenheten, i avbidan på konfliktens aweckling icke bifallas förrän tre månader förflutit från det han i anledning av konflikten upphörde med arbetet. Enligt förslaget tillförs hyresnämnden frågor om avhysning 13 kap. 5 § hyreslagen. Den behandlade lagen bör gälla även yrkanden om avhysning nu framställs vid hyresnärrmden. Paragrafen har ändrats i enlighet med det. som

12.8 Förslaget till lag om ändring i lagen om

rättegången i arbetstvister

Ändringen av paragrafen är redaktionell och en följd av den språkliga bearbet-

ningen av hyreslagen.

12.9 Förslaget till lag om ändring i lagen om

medbestämmande i arbetslivet

Ändringen av paragrafen är redaktionell och en följd av den språkliga bearbet-

ningen av hyreslagen.

12.10 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen

Ändringen av paragraferna är redaktionell och en följd av den språkliga

bearbetningen av hyreslagen.

12.11 Förslaget till lag om ändring i lagen om

försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt

Ändringen av paragrafen är redaktionell och en följd av den språkliga bear-

betningen av hyreslagen. Det bör påpekas att regeringen, enligt den nuvarande lydelsen av 3 § första stycket 1 lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt, får medge förening rätt att tillämpa villkor som avviker från bl.a. 12 kap. 19 §jorda-

SOU 1991 86 Specialmotivering 261

balken. Detta lagrum motsvarar i vårt förslag till hyreslag bestämmelserna i 4 kap. 3 och 4 §§ samt 16 kap. 3 I det nu behandlade ändringsförslaget hänvisas emellertid bara till 4 kap. 1 Förklaringen till det är att de bestämmelserna inte blir aktuella vid regeringens dispensgivning. Den Övn ga nuvarande hänvisningen till 12 kap. 19 § jordabalken är tillkommen för att föreningen skall kunna undantas från förbudet mot obestämd hyra prop. 19868737 s.53. Och detta förbud är i värt förslag till hyreslag intaget i 4 kap. 1

12.12 Förslaget till lag om ändring i lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt

Ändringen av paragrafen är redaktionell och en följd av den språkliga bearbet-

ningen av hyreslagen.

12.13 Förslaget till ändring i prisregleringslagen

lag om

Ändringen av paragrafema är redaktionell och en följd av den språkliga be-

arbetningen av hyreslagen. Det kan tilläggas att den nuvarande straffbestämmelsen i 12 kap. 65 § jordabalken behandlar särskild ersättning både för upplåtelse av bostadslägenhet ochför överlåtelse av hyresrätten till en sådan lägenhet. I vårt förslag till hyreslag behandlas upplåtelsefallet i 2 kap. 2 och 3 §§ och överlåtelsefallet i 12 kap. 4 och 5 §§. Eftersom de gärningar som straffbeläggs i prisregleringslagen inte rimligen kan vara belagda med straff i förslagets 12 kap. 4 och 5 §§ finns ingen hänvisning till dessa bestämmelser i ändringsförslaget

SOU 1991 86 263

Reservation

Av Jan Sandberg

Allmänna utgångspunkter

Direktiven har förhindrat utredningen att ta upp de bestämmelser som är den direkta grunden för att många problem uppstår bostadsmarknaden. Grundproblemet är att bostadsmarknaden inte är i balans att sektorn g.a. är politiskt genomreglerad. Bostadssektom är i dagsläget mer ett administrativt system än en marknad. Inom bostadshyresområdet skulle många problem upphöra eller minimeras om regleringarna minskades och bl.a. naturlig en rörlighet på bostadsmarknaden uppnås. Det hade också, enligt min mening, varit en fördel om jämförande studier gjorts vad avser hyreslagstiftningen i vår omvärld, främst inom EG. Sådana jämförelser bör göras utredningens förslag blir föremål för ytterligare om överväganden. Under utredningens gång gavs möjligheten för ledamöter att framföra oss önskemål om ytterligare frågeställningar utredningen borde belysa. Jag som avstod från denna möjlighet, framför allt därför att utredningens nuvarande politiska sammansättning troligen inte givit dessa förslag den behandling som vore önskvärd. En allmän utgångspunkt vid diskussioner lagstiftning kring förhållanom det hyresvärd hyresgäst är att det i det stora flertalet fall inte skall behöva krävas någon rättslig prövning. Det normala borde att kommer vara man överens till båda parters belåtenhet. Det bör också, så långt möjligt, råda full avtalsfrihet på hyresområdet. Ett exempel är reglerna avstående från beom sittningsskydd. Jag anser för övrigt att hyresnämndema, liksom andra s.k. panssammansatta organ, bör awecklas och ersättas allmän domstolsprövning. Detta har av dock inte varit möjligt att föreslå, eftersom utredningens direktiv förhindrat detta. Delar av problemen som utredningen tagit hänger ihop med upp hyresnämndemas långa handläggningstider. Oberoende vilken rättslig inav stans som har att avgöra ärenden är det av största vikt att detta kan ske inom rimlig tid.

264 Reservation SOU 1991 86

Utredningens förslag

Jag biträder utredningens förslag vad avser ökade möjligheter att avhysa störande hyresgäster. I avvägningen mellan den störande och de störda medför förslaget att stöm hänsyn tas till dem som störs. Att lcronofogdemyndigheten ersätter domstolsutslag vid de av utredningen föreslagna tillfällena biträds. Risken för rättssäkerhetsförluster är liten. Att förlänga tidsperioden mellan hyresskolk och avhysningsbeslut till ca en månad är rimligt. En sådan ordning överensstämmer med vad som redan oftast är brukligt samt andra tidsgränser inom betalningsområdet. Det är sam-

tidigt minskning jämfört med de förslag som fördes fram och diskuterades

en i inledningen utredningens arbete. Det är dock beklagligt att det är de komav munala socialnämndemas i vissa fall långa handläggningstid som har måst påverka tidsrymden. Jag motsätter mig att, utredningen föreslår, nya ärendekategorier som överförs till hyresnämndema. Det gäller bl.a. ärenden avhysning på om grund att hyresrätten är förverkad och ärenden om skyldighet att betala av hyra. I vissa fall innebär utredningens förslag att hyresgästemas ställning gentemot hyresvärden förstärks. Det gäller bl.a. bytesrätten för en hyresrätt som hyresgästen erhållit i byte. Den tidigare treårsregeln föreslås avskaffad. Hyresvärden har dock enligt förslaget fortfarande rätt att motsätta sig ett byte hyresgästen använder bytesrätten ett sätt som inte var avsett. om Utredningen föreslår också att tillståndskravet före andrahandsuthyming minskas. Jag har biträtt förslaget bl.a. på grund av att den framtida EGintegrationen medför att studier och kortare arbetsperioder kommer att ske utomlands i viss utsträckning.

Avslutning Om det i dessa relaterade och liknande fall visar sig att den ökade möjovan ligheten för hyresgästen missbrukas finns det anledning att i andra sammanhang ta frågan för omprövning. Med en annan inriktning av den allmänna upp bostadspolitiken kommer vi att få bostadsmarknad i balans. Då kommer en det normalt att finnas ett visst överskott på lediga lägenheter. Därigenom kommer anledningen för hyresgäster att till varje pris behålla sitt hyreskontrakt att minimeras.

SOU 1991 86 265

Särskilt

yttrande

Av Birger Andersson angående domstolsväsendets organisation och arbetsuppgifter.

I föreliggande delbetänkande av 1989 års hyreslagskommitté tillförs hyresnämnderna vissa ärenden. Detta strider mot min principiella syn på domstolsväsendets organisation. Eftersom kommitténs uppgift inte varit att lägga förslag om domstolsväsendets organisation nöjer jag mig med ett särskilt yttrande. En särskild utredning, domstolsutredningen, är tillsatt med uppgift att göra en översyn av domstolarnas uppgifter, arbetssätt och organisation. I denna utredning är centern företrädd. Enligt min uppfattning har domstolsväsendets specialisering gått för långt, vilket lett till en utarmning av de allmänna domstolarna. Det är nödvändigt med en återgång till ett mera enhetligt domstolsväsende, vilket kommer att innebära att bl.a. hyresnämndemas uppgifter skulle överföras till tingsrätterna.

10-11-1050

SOU 1991 86 Bilaga 1 267

Kommittédirektiv

Dir. 1989 44

Översyn av hyreslagstiftningen

Dir. 198944

Beslut vid regeringssammanträde 1989-09-28

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Lönnqvist, anför.

Mitt förslag Jag föreslår att en kommitté med parlamentarisk sammansättning tillkallas för att se över hyreslagstiftningen. Kommittén bör bl. utreda frågor a. om förverkande av hyresrätt, förbudet mot särskild ersättning för hyresrätt, andrahandsuthyming och avståenden från besittningsskydd. En språklig översyn av hyreslagen bör också göras. Kommittén bör dessutom ta upp vissa frågor om bostadsförvaltning, hyresgästemas inflytande vid ombyggnad m. m. och om tillstånd att förvärva hyresfastighet. en

Bakgrund De allmänna bestämmelserna om hyra finns i 12 kap. jordabalken hyreslagen. Lagen bygger på att villkoren för förhyrning mellan de enskilda hyrespartema bestäms genom hyresavtalet. Bestämmelserna är dock i stor utsträckning tvingande till hyresgästens förmån. De principer som antogs av statsmakterna vid 1968 års genomgripande

hyresreform se prop. 1968 91, 3LU 50, rskr. 286 gäller fortfarande. Det

kan här vara tillräckligt att erinra om det direkta besittningsskyddet för bostadshyresgäster, bruksvärdeprincipen och sättet för lösning hyresav tvister genom de statliga regionala hyresnämndema med representanter för hyresmarknadens parter.

268 Bilaga 1 SOU 1991 86

Under årens lopp har flera viktiga förändringar genomförts och hyresgästemas rättsställning har successivt förstärkts. En sådan förstärkning har också skett genom lagstiftning vid sidan av hyreslagen. Hyresnämndemas avgöranden överklagas sedan år 1975 till bostadsdomstolen. Genom hyresförhandlingslagen 1978 304 har det kollektiva förhandlingssystemet på hyresmarknaden lagreglerats. Bostadssaneringslagen 1973 531, bostadsförvaltningslagen 1977 792 och lagen 1975 1132 förvärv hyresfastighet har tillkommit bl. a. i om av m. m. syfte hyresfastigheter skall förvaltas på ett för de boende och för samhället att godtagbart sätt. Hyresrättsutredningen överlämnade år 1981 sitt slutbetänkande SOU 1981 77, Hyresrätt bruksvärde, hyresprocess m. Betänkandet låg m. till grund för de förändringar i hyreslagen trädde i kraft den l januari som 1985 prop. 198384 137, BoU 29, rskr. 378, SFS 1984 694. Då infördes bl. bestämmelser om att hyrestiden som regel skall vara a. obestämd. Bestämmelserna uppsägningstider förenklades och nya regler om infördes förfarandet i förlängnings- och villkorstvister. I lagstiftningsom ärendet slogs också fast att bruksvärdesystemet skulle behållas. Av de ändringar genomförts i hyreslagstiftningen under senare år vill som jag nämna vissa ändringar angående besittningsskyddet för hyresgäster i tjänste- och personalbostäder, ändringar i fråga om hyran vid andrahands-

upplåtelse samt ändringar i reglerna om lokalhyra se SFS 1987 242,

1988 408 resp. 1988 927.

Behovet av utredning

Förändringar i hyreslagstiftningen har aktualiserats bl. a. genom skrivelser till bostadsdepartementet och tillkännagivanden av riksdagen. Mot bakgrund olika frågor har tagits anser jag att en kommitté med av som upp, parlamentarisk sammansättning bör tillkallas för att se över lagstiftningen i vissa delar. I de riktlinjer för utredningsarbetet som jag lämnar i det följande kommer jag sådana frågor jag för del anser vara i behov att ta upp som egen översyn. Till att börja med vill jag emellertid peka på vissa frågor som av en mer allmänt belyser behovet av utredning. bostadsdepartementet den 14 april 1989 har Hyres- I en skrivelse till gästernas riksförbund begärt lagändring gör det möjligt att förhindra en som avhysningar på grund bagatellartade hyresskulder. Förbundet har i samma av skrivelse pekat på att socialförvaltningarna, åtagit sig att betala hyran för som den enskilde, i några fall slarvat med inbetalningarna med påföljd att hyresrätten har förverkats. Skrivelser med motsvarande innehåll har kommit in från konsumentverket den 12 september 1989 och från Föreningen

SOU 1991 86 Bilaga 1 269

Sveriges socialchefer den 28 augusti 1989. I den sistnämnda skrivelsen framhålls bl. a. att antalet vräkningar sedan år 1970 har fördubblats och att de under det senaste decenniet varit högre än någon gång tidigare under 1900talet. Det är enligt min mening av central betydelse att hyreslagens regler är så utformade att hyresgästerna regelmässigt betalar hyran på de tider som har bestämts, vanligen den sista vardagen före varje kalendermånads början. Härigenom skapas ordning och reda i hyresförhållandet och man undviker att skulder uppstår som senare visar sig svåra att betala. Det ligger alltså både i hyresvärdens och hyresgästens intresse att hyran betalas i rätt tid och efter fasta rutiner. Samtidigt är det inte rimligt att dröjsmål med obetydliga belopp, enstaka betalningsförsummelser, tillfälliga betalningssvårigheter eller andra förhållanden som framstår som bagatellartade eller ursäktliga kan sätta tryggheten till det egna hemmet på spel. Enligt min mening tar de nuvarande bestämmelserna i hyreslagen om hyresrättens förverkande inte i tillräcklig grad hänsyn till sådana förhållanden. Regeringen uppdrog i mars 1988 socialstyrelsen att i samarbete med plan- och bostadsverket kartlägga socialnärnndemas handläggning av ärenden där enskilda eller familjer riskerar att bli avhysta från sina bostäder på grund av att hyran betalats för sent. Jag har inhämtat att uppdraget kommer att redovisas under hösten 1989 och att förslag då också kan komma att lämnas om vissa förändringar av bestämmelserna i hyreslagen. Det är inte uteslutet att den redovisning som väntas från socialstyrelsen kommer att föranleda vissa justeringar i gällande lagstiftning. Som jag ser det krävs det emellertid en bredare översyn av hyreslagstiftningen beträffande reglerna om förverkande m. m. än den som ligger inom ramen för Socialstyrelsens uppdrag. Bl. a. anser jag det befogat att sätta i fråga om inte de nuvarande reglerna om förverkande bör ersättas med regler som ger större utrymme för en bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet. Mot bakgrund av vad jag nu har sagt bör alltså en översyn av hyreslagens regler om förverkande komma till stånd. Av skäl som jag skall återkomma till anser jag det vidare vara befogat att se över hyreslagens bestämmelser om förbud mot särskild ersättning för hyresrätt. En annan fråga gäller överenskommelser om avståenden från besittningsskydd. Mängden av sådana ärenden hos hyresnämndema tenderar att bli alltför stor, varför en översyn även här är befogad. Förutom av vissa andra hyreslagsfrågor bör en översyn även göras av olika frågor som aktualiserats i samband med en genomgång i bostadsdepartementet av lagstiftningen om bostadsförvaltning m. m. Häri ingår också hyresgästemas inflytande vid ombyggnad m. m. Slutligen bör en översyn göras av lagen om förvärv av hyresfastighet.

270 Bilaga I SOU 1991 86

Det bör däremot inte ingå i utredningens uppdrag att se över hyreslagens system för hyressättning, det s. bruksvärdesystemet. Hyresnämndemas och bostadsdomstolens ställning har under senare år

varit föremål för överväganden i olika sammanhang se bl. a. hyresrätts-

utredningens nämnda slutbetänkande samt rättegångsutredningens betänkande

SOU 1987 13 Översyn av rättegångsbalken expertmedverkan och

specialisering. Det är angeläget att frågan om hyresnämndemas och bostadsdomstolens ställning snarast får sin lösning. Efter samråd med chefen för justitiedepartementet har jag emellertid funnit det mest ändamålsenligt att frågan bereds inom justitiedepartementet i samband med de överväganden rörande domstolsväsendets framtida uppgifter, arbetssätt och organisation som för närvarande pågår. Det är också lämpligt att vissa andra hyresprocessuella frågor som aktualiserats bereds inom justitiedepartementet. Något behov av att i förevarande sammanhang särskilt utreda de frågor som jag nu har berört föreligger alltså inte. Som jag senare skall återkomma till kan emellertid hyresnämndernas resursbehov indirekt komma att påverkas av de förändringar i de materiella reglerna som kan bli följden av utredningens förslag. Innan jag går närmare in på de frågor som utredaren bör ta upp, vill jag framhålla som angeläget att en språklig översyn nu görs av hyreslagen. Såsom lagutskottet framhöll i 1984 års hyreslagstiftningsärende LU 198384 5 är hyresbestämmelsema komplicerade och svåröverskådliga. De tillgodoser inte de krav kan ställas på en modern lagstiftning och särskilt som inte kraven på en lagstiftning som angår en för människor i allmänhet så viktig fråga som deras bostäder. Det är därför viktigt att nu göra en genomgripande språklig lagstiftningen. översyn av

Riktlinjer för utredningsuppdraget

Allmänt om uppdraget Kommittén bör i första hand koncentrera sig på de särskilda frågor som jag tar upp i det följande. Den språkliga utformningen av hyreslagen bör också tillmätas särskild vikt. Även andra frågor än de jag har kan behöva övervägas. Komsom angett mittén bör vara oförhindrad att ta upp även dessa. Därvid bör dock beaktas vad jag tidigare har sagt om bruksvärdereglema och hyresprocessen. Kommittén torde knappast heller ha anledning att ta upp sådana frågor där ställningstaganden nyligen har gjorts av riksdagen. Jag tänker ex. på de förändringar som genomförts beträffande reglerna om lokalhyra prop. 198788 146, BoU 21, rskr. 344. Det sagda utesluter inte att justeringar

SOU 1991 86 Bilaga 1 271

bör kunna föreslås, om det skulle visa sig att lagstiftningen har fått en mindre lämplig utfomming.

Hyresrättens förverkande m. m. Enligt 42 § första stycket 1 hyreslagen är hyresrätten förverkad om hyresgästen dröjer med betalningen mer än två vardagar efter förfallodagen. Det innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid, dvs. till omedelbart upphörande. Av 44 § framgår dock att hyresgästen efter en uppsägning har rätt att få tillbaka hyresrätten, om betalning sker inom en viss tid. Betalningen skall i så fall ske senast på den tolfte vardagen efter det att hyresgästen i viss ordning underrättats om sin rätt att få tillbaka hyresrätten och dessutom ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna

har lämnats till socialnämnden se förordningen 197 8 314 om underrättelse

och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken. Under denna tid får hyresgästen inte avhysas. Förverkandegrundema är noga uppräknade i 42 § hyreslagen. Förutom bristande betalning kan ex. åsidosättande av ordning och skick eller otilllåten överlåtelse eller upplåtelse hyresrätten i andra hand utgöra grund för av förverkande. Generellt gäller att hyresrätten inte är förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Om hyresrätten är förverkad grund av bristande betalning, kan hyresvärden i allmänhet begära lagsökning hos tingsrätten för sin fordran och därvid också yrka handräckning för avhysning av hyresgästen. Hyresvärden kan också, utan lagsökning, ansöka hos tingsrätten om handräckning eller genom stämning vid fastighetsdomstolen yrka att hyresgästen avhyses. Ytterligare en möjlighet är att hyresvärden avstår från att säga upp hyresavtalet i förtid och i stället gör uppsägningen till hyrestidens utgång samt hänskjuter tvisten till hyresnämnden för prövning. Om hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnänmden blir bestämmelserna i 46 § hyreslagen om hyresgästens besittningsskydd tillämpliga. Såvitt nu är av intresse har hyresgästen rätt till förlängning utom när hyresrätten är förverkad 46 § första stycket 1 eller hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas 46 § första stycket 2. I sistnämnda fall krävs det alltså inte att hyresrätten är förverkad för att hyresförhållandet skall upplösas. Man kan ex. tänka sig att hyresgästen vid upprepade tillfällen försummat sina hyresbetalningar, men att denne ändå bor kvar på grund av att han fått tillbaka hyresrätten. Bestämmelsen kan också åberopas i övriga fall där uppsägning på grund av förverkande i och för sig varit möjlig, men detta av någon anledning inte skett, ex. vid störningar.

272 Bilaga I SOU 1991 86

Om en hyresgäst inte betalar hyran, kan frågan om hyresavtalets bestånd alltså komma under såväl tingsrättens, fastighetsdomstolens som hyresnämndens bedömande. Endast när bestämmelsen i 46 § första stycket 2 åberopas, kan dock någon egentlig hänsyn tas till om det i det enskilda fallet är skäligt att hyresförhållandet upplöses. I dessa fall, som alltså bedöms av hyresnämnden inom ramen för besittningsskyddsproceduren, kan avtalet förlängas om det endast varit fråga om enstaka försummelser, beloppen varit bagatellartade eller tillfälliga betalningssvårigheter förelegat. Sådana invändningar är bortsett från ringa försummelser aldrig möjliga att göra när - hyresvärden åberopar att hyresrätten är förverkad. Enligt min mening är det en brist i nuvarande lagstiftning att hänsyn inte generellt kan tas till sådana omständigheter vid dröjsmål med hyresbetalningen framstår ursäktliga. Inom den korta tid som oftast står till som som buds torde det dessutom vara svårt for socialnämndema att kunna utreda och ta ställning till om en hyresgäst är berättigad att få ekonomiskt stöd och om eventuella garantier kan ställas for hyran för framtiden. Vidare är förfarandet vid upplösning av ett hyresförhållande grund av dröjsmål med betalningen eller annan misskötsamhet inte enhetligt. Sammantaget måste reglerna vara svåra att förstå för den enskilde. Mot den nu angivna bakgrunden och med beaktande av vad jag tidigare har anfört med anledning av skrivelserna från Hyresgästernas riksförbund, Föreningen Sveriges socialchefer och konsumentverket, bör kommittén överväga och lämna förslag till sådana förändringar som krävs för att bota de brister lagstiftningen som jag nyss har angivit. En tanke som framförts bl. a. av Hyresgästemas riksförbund är att en uppsägning på grund av försenad hyresbetalning endast skulle få ske med stöd av reglerna i 46 § första stycket 2 hyreslagen och alltså endast bedömas inom ramen för besittningsskyddsbestärnmelserna. Därvid skulle man kunna ta hänsyn till orsakerna till förseningen. Om frågan om hyresförhållandets upplösning på grund av bristande betalning skall prövas av hyresnämnden på det föreslagna sättet, måste systemet enligt min mening vara så utformat att incitamenten för hyresgäster att betala hyran i rätt tid inte går förlorade. Dessutom bör en sådan ordning medföra att också de andra situationer i vilka hyresrätten enligt de nuvarande reglerna kan förverkas prövas på motsvarande sätt. Som torde ha framgått föreligger också här en möjlighet till prövning i den ena eller andra ordningen. Vidare torde ett nytt system behöva omfatta såväl bostadslägenheter som lokaler. Enligt min mening bör den nu skisserade ordningen inte lämnas oprövad. Kommittén bör därför analysera för- och nackdelar med en ordning för prövning av förverkandefall inom ramen för besittningsskyddsproceduren.

SOU 1991 86 Bilaga 1 273

bör också ingå en analys av bl. a. hyresnämndernas resursbehov på grund av ökad ärendetillströmning om den nya ordningen genomförs. Med beaktande av vad jag tidigare har anfört om bristerna i dagens system bör kommittén efter sin analys ta ställning till om den angivna nyordningen bör införas eller om behövliga förändringar i stället bör genomföras inom ramen för de nuvarande förverkandereglema samt lägga fram de lagförslag som föranleds av ställningstagandet. I sammanhanget kan kommittén också behöva ta upp andra frågor som har samband med de nu nämnda. Jag tänker ex. på behovet av regler om skriftlig avisering av hyran, påminnelser m. m. En fråga som kommittén bör ta upp särskilt gäller svårigheterna att åstadkomma rättelse eller avhysning av störande hyresgäster. Inte minst ur de boendes synpunkt är det väsentligt att sådana frågor löses snabbt. svårigheterna torde delvis hänga samman med bevissvårigheter och att handläggningstidema inför bl. a. tingsrätt och lcronofogdemyndighet ibland tenderar att bli långa, vilket i sin tur kan bero på delgivningssvårigheter. Kommittén bör undersöka om det är möjligt att med bibehållande av rimliga krav på rättssäkerhet göra förfarandet i dessa fall snabbare och effektivare. I sammanhanget vill jag nämna att Stockholms kommun, efter viss egen utredning, i en skrivelse till regeringen den 27 augusti 1986 begärt en översyn av reglerna om detta.

Särskild ersättning vid överlåtelse av hyresrätt m.m. Det blir allt vanligare att byte av bostad sker mellan hyresgäster och de som bor i villa eller bostadsrätt. En fråga som då aktualiseras är om hyresgästen gör sig skyldig till straffbart förfarande enligt 65 § hyreslagen om han förvärvar villan eller bostadsrätten till ett lägre pris än han skulle ha behövt betala om han inte lämnade hyresrätten i byte. Om hyresvärden i den angivna situationen inte samtycker till att hyresgästen överlåter hyresrätten genom byte och hyresgästen ansöker hos hyresnämnden om tillstånd till bytet enligt 35 § hyreslagen, uppkommer frågan om särskilda skäl enligt lagrummet talar mot bytet på grund av prisreduktionen och tillstånd därför bör vägras. Olika resonemang kan föras för den ena eller andra ståndpunkten när det gäller tillämpningen av de nämnda bestämmelserna. Praxis i domstolarna resp. hyresnärrmdema tycks inte vara enhetlig. En fråga som hänger samman med tillämpningen av straffbestämmelsen i 65 § hyreslagen är om det straffbara området bör utvidgas så att det också blir straffbart att ta emot särskild ersättning för att ett hyresförhållande skall upphöra. I denna del har en promemoria med förslag till en sådan utvidgning lagts fram av bostadsdepartementet under våren 1989 dnr P 105888.

274 Bilaga 1 SOU 1991 86

Bakgrunden till förslaget är bl. att särskild ersättning för upplösning av a. hyresförhållanden tycks förekomma bl. a. vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt eller inför ombyggnad. Vid remissbehandlingen har dock förslaget utsatts för kritik. Jag anser därför inte att det bör ligga till grund för lagstiftning utan ytterligare överväganden. Enligt min mening är det bl. a. från bostadssocial synpunkt väsentligt att hålla fast vid principen att en hyresrätt inte skall värderas i pengar och att en hyresgäst inte skall få tjäna på att överlåta sin hyresrätt. En svårighet pengar med de nuvarande straffbestämmelsema är emellertid att uppdaga och utreda denna brottslighet. Som framgått är det vidare svårt att dra gränser för typ av vilka förfaranden som bör falla under stmffbestämmelsen i 65 § hyreslagen och vilka som bör falla utanför. Också tillämpningen av bestämmelserna om byte i 35 § hyreslagen ger anledning till tveksamhet. Mot den angivna bakgrunden bör kommittén se över de nämnda nu bestämmelserna. Under förutsättning att andra regler införs som hindrar att särskild ersättning tas ut för hyresrätt, är jag inte främmande för att begränsa det straffbara området till de mest straffvärda fallen. Väsentligt i sammanhanget är emellertid att gränsen mellan vad som är tillåtet och inte tillåtet blir klar så att den osäkerhet som råder nu undanröjs.

Avstående från besittningsskydd Enligt hyreslagen är huvudregeln att hyresgästen efter uppsägning har rätt till förlängning av avtalet utom när någon av de grunder som anges i 46 § första stycket är tillämpliga. Av 45 § andra stycket framgår dock att hyresvärden och hyresgästen i en särskild upprättad handling kan komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning. Om en sådan överenskommelse träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnärrmden. Hyresnämndens prövning är framför allt inriktad på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Handläggningen torde oftast vara tämligen enkel. Enligt domstolsverkets statistik uppgick det totala antalet ärenden hos hyresnämndema gällde godkännande av avstående från besittningsskydd som till 21 730 under år 1988, vilket motsvarar 50,6 % av samtliga de hyresärenden nämnderna avgjorde under det året. Mot denna bakgrund har bl. hyresnämndema i Stockholm och Göteborg under hand framfört a. önskemål om att reglerna förenklas eller ändras så att hyresnämndemas resurser inte i lika stor utsträckning som i dag behöver tas i anspråk för dessa ärenden. Hyresnämnderna är hårt belastade. Det är bl. a. därför inte rimligt att en så stor andel av nämndernas arbetsbörda går för arbete med de enkla ärendena om avstående från besittningsskydd. Jag vill emellertid nämna att

SOU 1991 86 Bilaga 1 275

frågan varit föremål för överväganden i 1984 års hyreslagstiftningsärende se

prop. 198384 137 s. 103 men inte föranlett lagstiftning. De svårigheter som då ansågs föreligga att ändra reglerna bör enligt mening dock kunna överbryggas. Det är givetvis viktigt att lagstiftningen om besittningsskydd inte förlorar i effektivitet. Missbruk av avtalsfriheten i kringgående syfte och med utnyttjande av de bostadssökandes trångmål bör förhindras. På grundval av den praxis som under en lång följd av år utvecklats hos nämnderna bör det emellertid inte vara omöjligt att i lag ange ett antal fall där avstående utan vidare bör vara möjligt. Denna uppräkning kan för mer svårbedömda fall behöva kompletteras med regler som ex. ger hyresgästen rätt att under vissa förutsättningar påkalla hyresnämndens prövning i efterhand av en överenskommelse. Man torde också kunna tänka sig andra lösningar för att syftena med den nuvarande lagstiftningen inte skall förlorade. Sammanfattningsvis anser jag alltså i denna del att kommittén bör lägga fram förslag till lagändringar som leder till färre ärenden hos hyresnämndema.

Vissa andra hyreslagfrågor Riksdagen BoU 198687 14, rskr. 250 har som sin mening givit regeringen tillkänna att en utvärdering kan vara befogad i fråga om tilllämpningen regeln i 40 § hyreslagen om tillstånd till andrahandsuthyming av med avseende på äldres och sjukas möjligheter att få sådant tillstånd. I anslutning härtill vill jag för egen del anmäla att det från olika håll bl. a. av Hyresgästemas riksförbund satts i fråga om inte möjligheterna till andrahandsuthyrning borde utvidgas, ex. när två människor flyttar ihop på prov. Riksdagen BoU 198788; 13, rskr. 212 har också uttalat att regeringen i

lämpligt sammanhang för riksdagen bör redovisa sina synpunkter på de

problem som aktualiserats i en motion angående en hyresgästs rätt att påkalla hyresnämndens prövning av en förlängningstvist. Enligt den motion som legat till grund för riksdagens ställningstagande kan det förhållandet att en hyresgäst inte har rätt att ta initiativ till en prövning av förlängningstvister hos hyresnärnnden missbrukas av en hyresvärd i fall där en hyresgäst vänder sig till hyresvärden för att få tillstånd till byte av sin lägenhet. Det förekommer, enligt motionärerna, att hyresvärden då säger upp hyresgästen till avflyttning, men att han därefter inte fullföljer förlängningstvisten hos hyresnärnnden. I avvaktan på att fristen för värden att fullfölja frågan löper ut, har hyresgästen i praktiken svårt att fullfölja det tilltänkta bytet. Motionärerna föreslår en lagändring så att en hyresgäst får initiativrätt i förlängningstvister.

276 Bilaga 1 SOU 1991 86

Kommittén bör igenom de frågor som jag nu har tagit upp. Om genomgången visar att de gällande bestämmelserna behöver ändras, bör förslag till sådana ändringar lämnas. Som jag tidigare har anfört bör kommittén med de begränsningar som jag nämnt- vara oförhindrad att ta upp även andra hyresrättsliga frågor än de som jag har angivit. Jag tänker ex. på frågor om det är skäligt att koppla ihop ett hyresavtal med ett avtal om biluppställningsplats i de fall hyresgästen saknar bil. Jag tänker också på om hyresgästemas möjligheter till byte av bostad innan lägenheten innehavts i tre år bör kunna vidgas jfr 35 § hyreslagen. I den del som berör hyreslagen vill jag också nämna att bl. a. Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund gjort framställningar till bostadsdepartementet om lagändring i olika andra frågor som jag inte anser nödvändigt att här särskilt redovisa. Jag har för avsikt att överlämna slcrivelserna till kommittén.

Hyresgästinflytande vid ombyggnad, lagstiftningen om bostadsförvaltning m. m. Med anledning bl. a. av vad riksdagen uttalat om en översyn av den lagstiftnin g som syftar till att motverka bristfällig förvaltning av hyresfastigheter jfr CU 198182 39, rskr. 308, BoU 198384 29, rskr. 378 och BoU 198485 12, rskr. 194 har en genomgång gjorts inom bostadsdepartementet av olika frågor som aktualiserats i sammanhanget. Arbetet har resulterat i olika överväganden och förslag som dokumenterats i ett antal promemorior. I dessa promemorier berörs bl. a. följande punkter. o Hyresgdstinflytande vid ändrings- och förbättringsåtgärder. Ett förslag tas upp om att hyresvärden får s. primär förhandlingsskyldighet enligt 5 § hyresförhandlingslagen 1978 304 i fråga om ändrings- och förbättringsåtgärder som berör husets bostadsutrymmen eller som väsentligt påverkar boendemiljön. Skyldigheten föreslås gälla oberoende av om åtgärderna är bygglovplikti ga eller

o Ãtgärdtjföreläggandens giltighet mot ny fastighetsägare. Förslag lämnas

om att ett åtgärdsföreläggande enligt 16 § hyreslagen skall vara giltigt mot en ny fastighetsägare. Samtidigt uttalas dock tveksamhet till förslaget som bl. a. kräver en omfattande administration. o Bostadsförvaltningslagen 1977 792, m.m. Reglerna om inlösen av hyresfastighet i bostadsförvaltningslagen föreslås utformade så att inlösen inte längre behöver föregås av tvångsförvaltning. Enligt förslaget är det hyresnämnden som skall lämna tillstånd till inlösen. Samtidigt föreslås att bestämmelsen om expropriation vid vanvård enligt 2 kap. 7 § expropriationslagen 1972 719 upphävs.

SOU 1991 86 Bilaga 1 277

För del anser jag att de förslag som lagts fram bör övervägas egen ytterligare. Kommittén bör därför ta del förslagen och efter övervägande av och samråd med hyresmarknadens parter ta ställning till om de kan genomföras eller om andra lösningar bör väljas. Därefter bör ett fullständigt lagförslag arbetas fram i de frågor som är aktuella.

Tillstånd till förvärv av hyresfastighet Riksdagen har hos regeringen begärt en översyn av lagen 1975 1132 om förvärv av hyresfastighet m. m. vad gäller åtgärder för att förmå en köpare av en hyresfastighet eller den som förvärvat aktier eller andelar i ett fastighetsägande bolag att anmäla förvärvet till kommunen inom föreskriven

tid se BoU 198687 13, rskr. 249 och BoU 198788 13, rskr. 212.

Den av riksdagen angivna frågan var föremål för överväganden i samband med de ändringar i tillståndslagen som genomfördes är 1983. I en departementspromemoria Ds Ju 1982 12 föreslogs att en s. k. förvärvsavgift skulle utgå någon underlät att i rätt tid anmäla ett förvärv till kommunen. om Avgiften syftade till att eliminera en schablonmässigt beräknad vinst på aktieeller andelsförvärvet. Med anledning av den ganska kraftiga remisskritik som uttalades mot förslaget, kunde departementschefen dock inte instämma i detta, men uteslöt inte att det i framtiden kunde finnas anledning att diskutera avgiftsfrågan på nytt prop. 198283 153 s. 15. Mot den angivna bakgrunden bör kommittén genomföra den översyn nu riksdagen begärt. Lagstiftningen kan emellertid behöva ses över också i som andra avseenden. Kommittén bör därför undersöka om den nuvarande regleringen är tillräcklig för att tillgodose de syften som ligger bakom lagstiftningen och föreslå de förändringar som föranleds av undersökningen.

Tidsplan m. m. Utredningsarbetet bör vara avslutat före utgången av år 1991. Kommittén bör dock vara oförhindrad att senast vid utgången av år 1992 genom ett särskilt betänkande redovisa resultatet av översynen av tillståndslagen och reglerna om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen. För kommittén gäller direktiven till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående utredningsförslagens inriktning dir. 1984 5 och om beaktande av EG-aspekter dir. 1988 43. Eftersom arbetet i hög grad berör hyresnämndemas och bostadsdomstolens arbete, bör kommittén följa de överväganden som görs inom justitiedepartementet och som berör dessa myndigheter.

278 Bilaga I SOU 1991 86

Hemställan Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar chefen för bostadsdepanementet att tillkalla en parlamentariskt sammansatt kommitté omfattad av kommittéförordningen 1976119 med högst fem ledamöter och med uppdrag att se över hyreslagstiftningen, att utse en av ledamöterna att vara ordförande, att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt kommittén. Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall belasta elfte huvudtitelns anslag Utredningar m. m.

Beslut Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hans hernställan.

Bostadsdepartementet

SOU 1991 86 Bilaga 2 279

Sammanställning över paragrafema i

den gamla och den hyreslagen

nya

Den gamla hyreslagen jämförd med den nya

Gällande rått Förslaget Gällande rått Förslaget

1§1m1m lkap.1§1st1m 6§lst1m 14 kap. 7§ 1§1m2m 1kap.1§3stlm § 16 kap. 25 1 st 1§2m1m lkap. 1§2st 14 8 § 6§1st2m kap. lm 1§2m2m 1kap.1§3st2m 16 kap. 25 § 1 st 1§3m 1kap.2§ 6§2st 14 kap. 9§ 1§4m 1kap.8§ 16 kap. 25 § 2 st 1§5m 1kap.3§ 6§3st 14 kap. 10 § 1§6m 1kap.4§ 1§7m 18kap.8§ 7§ 3 kap. 2§ 14 kap. 17 § 2§ 1-2 st 2kap.1§1-2 st 16 kap. 2§ 16 kap. 1 § 1 st 16 kap. 27§ 2§3st 10kap.3§ 16 kap. 1 §2st 8§1st 14 kap. 11 § 16kap.26§1st0ch2st2m 3§1stlm 3 kap. 1 § 8§2st 14 kap. 12§ 1 st 16 kap. 2 § 14 kap. 13 § 3§1st2m 14 kap. 1 § 16 kap. 26 § 1 st 16 kap. 22 § 16 kap. 27§ 3§2st1m 3 kap. 1 § 8§3st 14 kap. 12 § 2-3 st 16 kap. 2 § 16 kap. 26§ 3§2st2-3m 14 kap. 2 § 1 st 8§4m 14 kap. 12 § 4 st 16 kap. 22 § 16 kap. 26§ 3§3st 14 kap. 2 § 2 st 8§5st 14 kap. 14 § 16 kap. 22 § 16 kap. 27§ 3§4st1m 14 kap. 15 § 1 m 8§6st 16 kap. 26 § 3 st 16 kap. 27 § 3§4st2m 9§ 5kap.1§ 14 kap. 15 § 2-3 m 16kap.6§1st 4§1st 14 kap. 4 § 1 st 16 kap. 23§ 10§1st 5kap.3§ 4§2st 14 kap. 4 § 2 st 16 kap. 6 § 2 st 16 kap. 24§ 10§2st 5kap.7§ 16 kap. 6 § 2 st 5§1st 14 kap. 5 § 5§2st 14 kap. 6 § 11§1st1m 5kap.4§ l6kap.6§2st 11§1st2-5m Skap. 5§ 1-2 st 16kap.6§2st 11§2st 5kap.5§3st 16kap.6§2st 11§3st 5kap.6§ 16kap.6§2st

280 Bilaga 2 SOU 1991 86

Gällande rätt Förslaget Gällande rätt Förslaget

12§ 5kap.8§ 22§1st 4kap.17§1st 16 kap. 6§2st 16 kap. 5§ 1 st 22§2st 4kap.18§ 13§ 5kap.11§ 16 kap. 5§ 1st 16kap.6§2st 22§3st 4 kap. 17 § 2 st

14§ 3kap.3§ 16 kap. 5 § 1 st

16kap.2§ 23§1st 7kap. 1 § 15§1st 6kap.1§1st 23§2st 16 kap. 10 §

16kap.7§ 24§lst1m 7kap. 7§ 15§2st 6kap.2§ 16 kap. 15 § 1 st 15§3st 6kap.3§ 24§lst2-3m 7 kap. 16 § 1-2 16kap.8§ 16 kap. 15§ 1 st 16§1st 6kap.5§ 1 24§2st1-3m 7kap. 17§ st 16kap.8§ 16 kap. 15 § 1 st 16§2st 6kap.6§ 24§2st4m 7kap. l8§ 16§3st 6kap. 5§2 16 kap. 15 § 1 st st 16kap.8§ 24§3st 7kap. 20§2st 7kap. 23§ 16 § 4-6 st 6kap.7§ 16 kap. 15 § 1 st 17§ 1 st 6kap.8§1st 24§4st 7 kap. 25 § 1 st 16kap.9§1st 16 kap. 15 § 1 st 17§2st 6kap.8§2st 16 § 3 24§Sst 7 kap. st 7kap.19§ l8§ 6 kap. 9 § 7 kap. 23 § 2 st 16 kap. 8 § 7 kap. 25 § 2 st 19§1st 4 kap. l § 16 kap. 15 § 3 st 19§2st 4kap.2§ 25§1st1m 7kap.8§1st2m l9§3st 16 kap. 3 § 1-2 st 16 kap. 15§ 1 st 19§4st 4kap. 3§ 25§1st2m 7kap.8§2st 16 kap. 3 § 3 st 16 kap. 15§ 1 st 19§5st 4 kap.4§1st 25§2st 7kap.20§1st 20§1st 4kap. 5§ 16 kap. 15§ 1 st 16 kap.4§ 26§1st1m 8 kap. 1§ 20§2st 4kap. 7§ 16 kap. 16§ 16 kap. 5§ 1 st 26§1st2m 8 kap. 4 § 1 m 20§3st 4kap. 6§ 16 kap. 16§ 16 kap. 5 § 1 st 26§2st 8kap. 2§ 21§1st 4kap. 15 § 1 st 16 kap. 16 § 16 kap. 5 § 1 st 26§3st 8kap. 3§ 21§2st 4 kap. 16 § 8 kap. 4 § 2 m 16 kap. 5§ 1 st 16 kap. 16§ 21§3st 4kap.19§ 26§4st 6 kap. 8 § 3 st 16 kap. 5§ lst 16 kap.9§2st 21§4st 4kap.20§ 26§5st 8kap. 8§ 16 kap. 5§ 1 st 16 kap. 16§

SOU 1991 86 Bilaga 2 281

Gällande rätt Förslaget Gällande rätt Förslaget

27§1st 14 kap. 18 § 42§1st 16 kap. 27 § Ip 27§2st 14 kap. 19 § 2p 9kap.4§1st1p 16 kap. 27 § 16 kap. 17 § 3 st 12 kap. 12§ 1 st 28§ 16 kap. 29 § 16 kap. 20§ 29§ 14 kap. 20 § 3p 7 kap. 3 § 1 st 16 kap. 27 § 16 kap. 12§ 1 st 9kap.4§1st2p 30§ 14 kap. 21 § 16 kap. 17 § 3 st 16 kap. 27 § 21 § 4p 7kap. 1 st 16 kap. 15§ 1 st 31§1-2st 14 kap. 22 § 1-2 st Sp 7kap. 11 § 1 st 16 kap. 28 § 1-2 st 7kap. 11 §2st1-2m 31§3st 16 kap. 28 § 3 st 16 kap. 815 1 st § 31§4st 14 kap. 22 § 3 st 6p 8 kap. 5 § l st 16 kap. 28 §4 st 16 kap. 16 § 32 § 1-2 st 12 kap. 1 § 1-2 st 7p 13 kap. 2 § 1 st 16 kap. 18 § 1-2 st 16 kap. 21 § 2 st 32§3st 12 kap. 1 § 3st 8p 7kap. 2§

7kap. 3 § 1 st 33§1st 12 kap. 2 § 1 st 16 kap. 11 § 16 kap. 18 § 3 st 16 kap. 12§ 1 st 33§2-3st 12 kap. 2 § 2-3 st 42§2st 7 kap. 3 §2 st 33§4st 12 kap. 3§ 16 kap. 12 § 2 34§ 12 kap. 7§ 7kap. 11 §2st3m 35§1st1-2m 12 kap. 8 § 1st 16 kap. 15§ 1 st 12kap.8§2st1m 7 kap. 21 § 2 st 35§1st3m 16 kap. 15§ 1 st 35§1st4m 12kap.8§2st2m 8 kap. 5 §2 st 35§2st 12 kap. 8 § 3st 16 kap. 16§ 35§3st 12kap.9§ 9 kap. 4 § 2 st 16 kap. 17 § 3 st 36§ 16 kap. 19 § 12 kap. 12 § 2 st 37§ 12 kap. 10 § 16 kap. 20§ 13 kap. 2 §2 st 38§1m 12 kap. 11 § 1 st 16 kap. 21 § 2 st 16 kap. 20§ 42§3st 4 kap. 13 § 38§2m 12kap.11§2st1m 16 kap. 5 § 1 st 16 kap. 20 § 7kap. 5§ 16 kap. 14§ 39§1st 9kap. 1 § 1 st 16 kap. 17 § 1st 7kap.13§ 16 kap. 15§ 1st 39 § 2-3 st 9 kap. 1 § 2-3 st 7kap.24§ 40§ 9kap. 2§ 16 kap. 15§ 1 st 16 kap. 17 § 2 st 8kap.6§

16 kap. 16§ 41§ 9kap.3§ 9kap.5§ 16 kap. 17 § 3st

lI-ll-IOSO

282 Bilaga 2 SOU 1991 86

Gällande rätt Förslaget Gällande rätt Förslaget

42§3st 16 kap. 17 § 3 st 49§1st 14 kap. 3 § 12 kap. 13 § 49§2st 14 kap. 16 § 16 kap. 20§ 49§3st 14 kap. 15 § 13 kap. 3§ 50§ 15 kap. 12 § 16 kap. 21 §2 st

51§1st 15 kap. 13 § 43§1st 7 kap. 4 § 1 st 51§2st 15 kap. 14 § 16 kap. 13§ 1 st 7kap. 12§ 15 § 52§ 15 kap. 16 kap. 15§ 1 st 7 kap. 21 §3 53§1st 10 kap. 1 § st 53§2st 10 kap. 2 § 16 kap. 15§ 1 st 8 kap. 5 § 3 st 54§ 1-2 st 10 kap. 4 § 16 kap. 16§ 54§3st 10 kap. 13 § 9 kap. 4 § 3 st 16 kap. 17 § 3 st 55§1-2st 10 kap. 5 § 12 kap. 12 § 3 st 55§3st 10 kap. 6 § 16 kap. 20§ 55§4st 10 kap. 7 §

13 kap. 2 § 3 st 55a§1st 10 kap. 8 § 16 kap. 21 §2 st 55a§2st 10 kap. 9 § 7 kap. 4 § 2 st 55a§3st 10 kap. 10 § 16 kap. 13 § 2 st 55a§4st 55a§5-6st 10 kap. 11 §

S5a§7st 10 kap. 12 § 15 kap. 1 § 55b§1st 11kap.1§ 55b§2st 1lkap.2§ 15 kap. 2§ 55b§3st1-2m 11kap.3§2st 55b§3st3m 11kap.4§1m 55b§4st 11kap.3§1st

56§ 17 kap. 1 §

57§ 17 kap. 2 §

57a§1st 17 kap. 3 § 57a§2-3st 17 kap. 9§ 9p 58§1st 17 kap. 4 § 10p llp 58§2-4st 17 kap. 5 § 46§2st 15 kap. 3§ 58a§ 17 kap. 6 § 46§3st 15 kap.4§ 58b§ 17 kap. 7 § 47§1st1-3m 15 kap. 5§ 59§ 17 kap. 8 § 47§1st4m 15 kap. 6§ 47§2st1m 15 kap. 7§ 60§1-3st 17 kap. 10 § 47§2st2m 15 kap. 8§ 60§4st 17 kap. 11 § 47§2st3m 15 kap. 9§ 47§2st4m 15 kap. 10 § 61§ 18 kap. 1 §

47§3st 15 kap. 11 § 62§ 18kap.2§

63§ 18 kap. 3 §

SOU 1991 86 Bilaga 2 283 Gällande rätt Förslaget 64§ 18 kap. 4 § 65§1st 2 kap. 2 § 12 kap. 4 § 65§2st 2 kap. 3 § 12 kap. 5 § 65§3sl 2 kap. 4 § 12 kap. 6 § 65a§1-2st 18 kap. 5 § 65a§3-4st 18 kap. 6§ 66§ 18kap.7§ 67§1st 1kap.5§ 67§2st 1kap.6§ 68§ 19 kap. 1 §3 st 1-2m 69§1-2m 19kap.1§1st 69§3m 19kap.1§3st3m 70§1st 19 kap. 4§ 70§2st 19 kap. 5§ 1 st 71§1st 19 kap. 2 § 71§2st 19 kap. 6 § 72§ 19 kap. 7 § 2 st 73§ 19 kap. 8 §

SOU 1991 86 Bilaga 2 285

Den nya hyreslagen jämförd med den gamla

Förslaget Gällande rätt Förslaget Gällande rätt

1kap.1§1st1m 1 § 1 st 1 m 5kap.1§ 9 §

1kap.l§1st2m 5kap.2§

1kap.1§2st 1§2m1m 5kap.3§ 10§1st

1kap.1§3st 1§1m2m 5kap.4§ 11§1st1m

1§2m2m 5kap.5§1-2st 11§1st2-5m

lkap.2§ l§3m 5kap.5§3st 11§2st

1kap.3§ 1§5m 5kap.6§ 11§3st

1kap.4§ 1§6m 5kap.7§ 10§2st

lkap.5§ W§1m 5kap.8§ 12§

1kap.6§ 67§2$ Skap.9§

1kap.7§ Skap. 10§

1kap.8§ 1§4a Skap.11§ 13§

1kap.9§

2kap.1§1-2 st 2§1-2st 6kap.1§ 15§1st 2kap.1§3st 6kap.2§ 15§2st 2kap.2§ 65§1st 6kap.3§ 15§3st 2kap.3§ 65§2st 6kap.4§ 2kap.4§ 65§3st 6kap.5§ lst 16§1st

3 kap. 1§ 3§1stlm 6kap.5§2st 16§3st

3§2st1m 6kap.6§ 16§2st

3kap.2§ 7§ 6kap.7§ 16§4-6st

3kap. 3§ 14§ 6kap.8 § 1-2 st 17§

6kap.8§3st 26§4st 4kap. 1 § 19§1st 6kap.9§ 18§ 4kap. 2§ 19§2st

4kap. 3§ 19§4st 7kap.1§ 23§1st

4 kap.4§ 1st 19§5st 7kap.2§ 42§1st8p

4 kap. 4 § 2 st 7kap.3§1st 42§lst3poch

4kap. 5§ 20§1st 8p

4kap. 6§ 20§3st 7kap.3§2st 42§2st 4kap. 7§ 20§2st 7kap.4§1st 43§1st 4kap. 8§ 7kap.4§2st 43§2st 4kap. 9§ 7kap.5§ 42§3st 4kap.10§ 7kap.6§ 4kap. 11 § 7kap.7§ 24§1st1m 4 kap. 12 § 7kap.8§1st1m 4 kap. 13 § 7kap.8§1st2m 25§1st1m 4 kap. 14 § 7kap.8§2st 25§1st2m 4kap. 15 § l st 7kap.9§ 4 kap. 15 §2 st 7kap.10§ 4 kap. 16 § 7kap.1l§lst 42§lst5p 4kap. 17§ 1st 7kap.11§2st 42§1st5poch 4 kap. 17 § 2 st 2st 4 kap. 18 § 7kap.12§ 43§1st 4kap.19§ 7kap.13§ 42§3st 4kap. 20§

286 Bilaga 2 SOU 1991 86

Förslaget Gällande rått Förslaget Gällande rätt

7 kap.14§ 10 kap. 10 § 55a§3st

7 kap. 15 § 24a§ 10 kap. 11 § 55a§5-6st

7 kap. 16 § 1-2 st 24§1st2-3m 10 kap. 12 § 55a§7st

7 kap. 16 § 3 st 24§5st 10 kap. 13 § 54§3st

7 kap. 17 § 24§2st1-3m 11kap.1§ 55b§1st 7 kap. 18 § 24§2st4m 11kap.2§ 55b§2st 7 kap. 19 § 24§5st 11kap.3§1st 55b§4st 7 kap.20§ 1st 25§2st 11kap.3§2st 55b§3st1-2m 7kap.20§2st 24§3st 11kap.4§1m 55b§3st3m 7kap. 21 § 1 st 42§1st4p 11kap.4§2m 7 kap. 21 §2 st 42§2st

7 kap. 21 § 3 st 43§1st 12 kap. 1 § 32§

7kap.22§ 12 kap. 2 § 33§1-3st

7kap.23§ 24§3st0ch5st 12 kap. 3 § 33§4st

7kap.24§ 42§3st 12 kap. 4§ 65§1st

7kap. 25 § 1 st 24§4st 12 kap. 5 § 65§2st

7 kap. 25 § 2 st 24§5st 12 kap. 6§ 65§3st

12 kap. 7§ 34§ 8 kap.1§ 26§1st1m 12 kap. 8 § 1st 35§1st1m 8kap.2§ 26§2st 12 kap. 8 § 2 st 35§1st2m0ch 8kap.3§ 26§3st 4m 8kap.4§ 26§1st2moch 12 kap. 8 § 3 st 35§2st 3m1m 12 kap.9§ 35§3st 8kap.5§1st 42§1st6p 12 kap. 10§ 37§ 8kap.5§2st 42§2st 12kap. 11 § 1st 38§1m 8kap.5§3st 43§1st 12kap.11§2st1m 38§2m 8kap.6§ 42§3st 12kap. 11 §2st2m 8kap.7§ 12 kap.12§ 1st 42§1st2p skap 26§5st 12 kap. 12 § 2 st 42§2st

9kap.1§ 39§ 12 kap. 12 § 3 st 43§1st

9kap.2§ 40§ 12 kap. 13 § 42§3st

9kap.3§ 41§ 12 kap. 14 §

9kap.4§1st 42§1st2poch 13 kap.1§ 3p 13 kap.2§ 1st 42§1st7p 9kap.4§2st 42§2st 13 kap. 2 § 2 st 42§2st 9kap.4§3st 43§1st 13 kap. 2 § 3 st 43§1st 9kap.5§ 42§3st 13 kap. 3§ 42§3st 9kap.6§ 13 kap.4§

10 kap. 1 § 53§1st 13 kap. 5§

10 kap. 2§ 53§2st 13 kap. 6§

10 kap. 3 § 2§3m 13 kap. 7§

10 kap. 4§ 54§1-2st 14 kap. 1 § 3§1st2m 10 kap. 5§ 55§1-2st 14 kap. 2§ 3§2-3st 10 kap. 6§ 55§3st 14 kap. 3 § 49§1st 10 kap. 7§ 55§4st 14 kap. 4 § 1 st 4§l$1p 10 kap. 8 § 55a§1st 14 kap. 4 § 2 st 4§2st1-3p 10 kap. 9§ 55a§2st

SOU 1991 86 Bilaga 2 287

Förslaget Gällande rätt Förslaget Gällande rätt

14 kap. 5 § 5§1m 15 kap. 14§ 51 §2st

14 kap. 6 § 5§2m 15kap.l5§ 52§

14 kap. 7 § 6§1m1m 16kap.1§ 2§ 14 kap. 8 § 1 m 6§1m2m 16 kap. 2 § jämförd med 14 kap. 8 § 2 m 3kap.1§ 3§1st1m0ch 14 kap. 9 § 6§2m Zmlm 14 kap. 10 § 6§3a 3kap.2§ 7§ 14 kap. 11 § 8§1a 3kap.3§ 14§ 14 kap. 12§ 1-2 st 8§2-3st 16kap.3§ 19§3-4st 14kap.12§3st1m 8§3m 16kap.4§ 20§1st1m 14kap. l2§3st2m

14 kap. 12 § 4 st 8§4m 16 kap. 5 § 1 st 1 jämförd m 14 kap. 13 § 8§2m med

14 kap. 14 § 8§5a 4kap. 6-7 §§ 20§2-3st

14 kap. 15 § 3§4m 4kap.8§1st - 49§3m 4kap.9§1stlm - 14 kap. 16 § 49§2m 4kap.9§2st - 14 kap. 17 § 7§ 4kap.10§ - 14 kap. 18 § 27§1a 4kap.11§1st1m - 14 kap. 19 § 27§2m 4kap.11§2st - 14 kap. 20 § B§ 4kap.12§1st - 14 kap. 21 § 30§ 4kap.13§ 42§3st

14 kap. 22 § 1-2 st 31§L2m 4kap.l5§1st 21§lst

14 kap. 22 § 3 st 31§4m 4kap.l5§2st — 4kap.16§ 21§2st 15 kap. 1 § 45§1st 4kap.l7§lst 22§1st 15 kap. 2§ 46§lst 4kap.17§2st 22§3st Ip 4kap.18§ 22§2st 2p 4kap.19§ 21 §3 st 3p 4kap.20§ 21§4st 4P 16kap.5§1st2m Sp - 16kap.5§2st 42§1st1p 6p 16kap.6§1st 9§1stoch2st 7P 1P 8p

9p 16 kap. 6 § 2 st jämförd med

10p 5kap.3§ 10§1st

11 p 5kap.4§ 1l§1stlm

15 kap. 3 § 5kap.5§1-2st 11§1st2—5m

15 kap. 4§ 46§3st 5kap.5§3st 1l§2st

15 kap. 5§ 47§1st1-3m 5kap.6§ 11§3st

15 kap. 6§ 47§1st4m 5kap.7§ 10§2st

15 kap. 7§ 47§2st1m 5kap.8§ 12§

15 kap. 8§ 47§2st2m 5kap.1l§ 13§

15 kap. 9§ 47§2st3m 16kap.7§ 15§1st

15 kap. 10§ 47§2st4m 16 kap. 8 § jämförd med 15 kap. 11 § 47§3st 15 kap. 12 § 50§ 6kap.3§ 15§3st

6kap.5§lst 16§1st 15 kap. 13 § 51§1st

288 Bilaga 2 SOU 19191 86

Förslaget Gällande rätt Förslaget Gällande rätt

6kap.5§2st l6§3st 8kap.5§1st 42§1st6p 6kap.9§ 18§ 8kap.5§2st 42§2st 16kap.9§1st 17§1st 8kap.5§3st 43§1st 16kap.9§2st 26§4st 8kap.6§ 42§3st 8kap.8§ 26§5st 16 kap. 8 § jämförd med 16 kap. 17§ 1 st 39§1st 16 kap. 10§ 23§2st 16 kap. l7§2st 40§ 16kap.11§ 42§1st8p 16kap.12§1st 42§1st3p 16 kap. 17 § 3 st jämförd med och8p 9kap.3§ 41§ 16kap.12§2st 42§2st 9kap.4§1st 42§1st2}poch 16kap.13§ lst 43§1st 3p 16kap.13§2st 43§2st 9 kap. 4 § 2 st 42§2st 16 kap. 14§ 42§3st 9 kap. 4 § 3 st 43§1st 9kap. 5§ 42§3st 16 kap. 15 § 1 st jämförd med 16 kap. 18 § 1-2 st 32§1-2st 7kap.7§ 24§1st1m 16 kap. 18 § 3 st 33§1st 7kap.8§1stlm - 16 kap. 19 § 36§ 7kap.8§1st2m 25§1st1m 7kap.8§2st 25§lst2m 16 kap. 20 § jämförd med 7kap.10§ 12kap. 11 § 1 st 38§1m - 7kap.11§1st 42§1st5p l2kap.11§2st1m 38§2m 7kap.11§2st 42§1st5poch 12 kap. 12 § 1 st 42§1st2p 2st 12 kap. 12 §2 st 42§2st 7kap.12§ 43§ l st 12 kap. 12 § 3 st 43§1st 7kap.13§ 42§3st 12 kap. 13 § 42§3st 7kap. 16§ 1-2 st 24§1st2-3m 16 kap. 21 § 1 st 7kap.17§ 24§2st1-3m 16 kap. 21 § 2 st jämförd med 7kap.18§ 24§2st4m 13 kap. 2§ 1 st 42§1st7p 7kap.20§1st 25§2st 13 kap. 2 § 2st 42§2st 7kap.20§2st 24§3st 13 kap. 2 § 3 st 43§1st 7kap.21§1st 42§1st4p 13 kap. 3§ 42§3st 7kap.21§2st 42§2st 13 kap. 5§ 7kap.21§3st 43§1st 7kap.23§ 24§3st0ch5 st 16 kap. 22 § jämförd med 7kap.24§ 42§3st 14 kap. l § 3§1st2m 7kap.25§1st 24§4st 14 kap. 2 § 3§2-3st 16 kap. 15 § 2 st 16 kap. 23 § 4§lm2p 16 kap. 24 § 4§2st1-2p0ch 16 kap. 15 § 3 st jämförd med 4-5p 7kap.l6§3st 24§5st 7kap.19§ 24§5st 16 kap. 25 § 1 st jämförd med 7kap.23§2st 24§5st 14 kap. 7 § 6§1m1m 7kap.25§2st 24§5st 14 kap. 8 § 6§1m2m 1 m 16 kap. 25 § 2 st 6§2m 16 kap. 16 § jämförd med 8kap.1§ 26§1st1m 16 kap. 26 § 1-2 st jämförd med 8kap.2§ 26§2st 14 kap. 11 § 8§1st 8kap.3§ 26§3st 14 kap. 12 § 1-2 st 8§2-3st 8kap.4§ 26§1st2moch 14kap.12§3st1m 8§3st 3st1m

SOU 1991 86 Bilaga 2 289

Förslaget Gällande rätt

14kap.12§3st2m — 14kap.12§4st 8§4st 16kap.26§3st 8§6st

16 kap. 27 § jämförd med l4kap. 13§ 8§2st 14kap.14§ 8§5st 14kap.l5§1m 3§4stlm 14 kap. 17§ 7§ 14kap.18§ 27§1st 14kap.19§ 27§2st 14 kap. 20§ 29§ 14 kap. 21 § 30§ 16 kap. 28§ 31 § 16 kap. 29§ 28§

17 kap. 1§ 56§ 17 kap. 2§ 57§ 17kap.3§ 57a§1st 17kap.4§ 58§lst 17 kap. 5 § 58 § 2-4 st 17 kap. 6§ 58a§ 17 kap. 7§ 58b§ 17 kap. 8§ 59§ 17 kap. 9 § 57 a § 2-3 st 17 kap. 10 § 60§1-3 st 17kap.11§ 60§4st

18 kap. 1 § 61 § 18 kap.2§ 62§ 18 kap. 3§ 63§ 18 kap.4§ 64§ 18kap.5§ 65a§1-2st 18kap.6§ 65a§3-4st 18 kap.7§ 66§ 18kap.8§ l§7st

19kap.1§1st 69§1-2m 19 kap. 1 § 2 st - 19kap.1§3st 68§0ch69§ 3m 19kap.2§ 71§1st 19 kap. 3 § - 19kap.4§ 70§1st 19kap.5§1st 70§2st 19 kap.5 § 2st - 19kap.6§ 71§2st 19 kap. 7§ 1st - 19kap.7§2st 72§ 19 kap. 8 § 73 §

SOU 1991 86 Bilaga 291

Förverkande

av hyresrätt på grund av bristande hyresbetalning

De nuvarande reglerna

Bestämmelser om förverkande av hyresrätt finns i 42-44 §§ hyreslagen. Reglerna gäller för både bostadslägenheter och lokaler. Även andra bestämmelser i hyreslagen berör frågor om förverkande av hyresrätt. Om hyresrätten är förverkad har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid 42 § första stycket. Hyresavtalet upphör genast att gälla vid en uppsägning, om inte annat följer av bestämmelsen om hyresgästens möjlighet att få tillbaka hyresrätten 6 § första stycket och 44 §. Vid en uppsägning har hyresvärden rätt till ersättning för skada 42 § tredje stycket. I hyreslagen finns en uppräkning de omständigheter kan medföra av som att hyresrätten är förverkad 42 § första stycket. Hyresrätten är inte i något fall förverkad om det som ligger hyresgästen till last är ringa betydelse av 42 § andra stycket. I fråga om bristande hyresbetalning gäller att hyresrätten normalt är förverkad om hyresgästen dröjer med betalning hyra utöver två vardagar efter av förfallodagen 42 § första stycket 1. En bostadshyresgäst kan i vissa fall bli skyldig att för förfluten tid betala högre hyra 55 a § fjärde-sjätte styckena. Hyresrätten förverkas i sådana fall först om betalning inte skett inom en månad från den dag då beslutet den om högre hyran vann laga kraft. Denna förverkanderegel gäller inte hyresgäsom ten är skyldig att flytta inom kortare tid än två månader efter den dag beslutet vann laga kraft. Om hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad kan hyresgästen bevara hyresrätten genom att betala hyran månadsvis i förskott 42 § första stycket l. Hyresrätten är i sådana fall förverkad endast hyresgäsom ten dröjer med betalning av den kalendermånaden belöpande hyran utöver två vardagar eller, såvitt angår hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen. Denna bestämmelse får betydelse bara för lokaler. För en bostadslägenhet får nämligen hyran för kalendermånad annan än den första betalas senast sista vardagen före månadens början 20 § första stycket sista meningen. Detta gäller avtal träffats tidigare förfaläven om om lodag. En hyresgäst kan under vissa förutsättningar deponera hyresbelopp hos länsstyrelsen 21 §. Hyresvärden får inte göra gällande att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte betalats till honom.

292 Bilaga 3 SOU 1991 86

Om hyresrätten är förverkad grund av att hyresgästen inte har betalat hyran betalning sker innan hyresvärden sagt upp avtalet, kan hyresgäsmen

inte därefter skiljas från lägenheten den grunden 43 § första stycket.

ten I det fall hyresrätten är förverkad på grund av betalningsförsummelse och hyresvärden på grund därav har avtalet, har hyresgästen ändå möjsagt upp få tillbaka hyresrätten 44 § första stycket. Den möjligheten finns lighet att dock inte skyldighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad efter om det att hyresrätten förverkades 44 § andra stycket. I hyreslagen finns bestämmelser hur hyran skall betalas och om när om tredje styckena. Hyresgästen får alltid den anses betald 20 § andra och postanvisning, postgiro eller bankgiro. Betalar hyresbetala hyran genom gästen hyran eller bankkontor beloppet ha kommit hyresvärden post- anses tillhanda omedelbart vid betalningen. Lämnar hyresgästen ett betalningsuppdrag på hyran till bank-, post- eller girokontor hyran betald när betalanses ningsuppdraget togs emot av det förmedlande kontoret. Hyresgästen kan alltså få tillbaka hyresrätten 44 § första stycket. Han skall då betala hyran på i 20 § andra eller tredje stycket eller, enligt sätt anges 21 deponera hyran hos länsstyrelsen. Betalning eller deponering måste ske senast den tolfte vardagen efter det att hyresgästen delgetts underrättelse om att han att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten. I fråga genom bostadslägenhet gäller att tidsfristen inte börjar löpa förrän både underrätom telsen delgetts och ett meddelande uppsägningen och anledningen till om denna lämnats socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. I avvaktan på hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att få tillbaka hyresrätten får beslut avhysning inte meddelas förrän 14 att om vardagar förflutit från det att hyresgästen delgetts underrättelse och, i fråga bostadslägenhet, meddelandet lämnats socialnämnden. om Formulär till nämnda underrättelse och meddelande fastställs av regeringen eller myndighet regeringen bestämmer 44 § tredje stycket. Genom som förordningen 1978314 underrättelse och meddelande enligt 12 kap. om 44 § jordabalken har sådana formulär fastställts. Sagda förordning innehåller bestämmelse domstol i vissa fall skall ombesörja att hyresgästen en om att en delges underrättelsen samtidigt med ansökan stämning eller avhysning. I om förordningen även att underrättelse och meddelande skall avfattas enligt anges formulären. Dessa har följande lydelse.

Underrättelse till hyresgäst om möjlighet att få tillbaka hyresrätten fastän hyran inte har betalts i tid. inte betalar hyran i tid förlorar sin hyresrätt och En hyresgäst som kan därför bli uppsagd från lägenheten. Som uppsägning räknas också ansökan lagsökning, stämningsansökan eller ansökan om avhysom ning. Enligt bestämmelser i hyreslagen kan hyresgästen dock få tillbaka hyresrätten fastän han eller hon har blivit uppsagd. Hyresgästen måste då betala hyran inom viss kortare tid.

SOU 1991 86 Bilaga 3 293

Är det fråga bostadslägenhet, måste hyresvärden lämna medom en delande om uppsägningen till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Ni underrättas härmed om att Ni har möjlighet att få tillbaka Er hyresrätt, om Ni betalar hyran senast på tolfte vardagen efter det att Ni har fått del av denna undenättelse.

Meddelande till Socialnämnd om uppsägning av bostadshyresgäst på grund av försummad hyresbetalning. Hyresvärdens nanm, postadress och telefonnummer Hyresgästens nanm och postadress _____________

Den förhyrda lägenhetens storlek antalet rum

_______ Belopp hyresgästen skall betala för att återvinna hyresrätten med som angivande av förfallodagen och den ränta som fordras _____ Hyresvärdens postgiro- eller bankgirokonto eller annan anvisning om sättet för hyrans betalning __________________ Om hyresrätten är förverkad på grund av bristande hyresbetalning gäller i fråga om det rättsliga förfarandet följande. Hyresvärden kan utnyttja den summariska processen. För närvarande kan hyresvärden således i allmänhet begära lagsökning hos tingsrätten för sin fordran och därvid också yrka handräckning för avhysning av hyresgästen. Hyresvärden kan också, utan lagsökning, ansöka hos tingsrätten om handräckning. Den 1 januari 1992 förs den summariska processen över till krono-

fogdemyndighetema se lagen 1990746 om betalningsföreläggande och

handräckning. Den nya ordningen innebär i princip att hyresvärden hos Kronofogdemyndigheten kan antingen ansöka om betalningsföreläggande och yrka både att få ut obetald hyra och avhysning eller ansöka om vanlig handräckning och yrka avhysning. Hyresvärden kan också genom stämning vid tingsrätten yrka att hyresgästen avhyses på grund att hyresrätten är förverkad. Ytterligare en möjav lighet beträffande bostadslägenheter är att hyresvärden avstår från att säga hyresavtalet i förtid och i stället gör uppsägningen till hyrestidens utgång upp samt hänskjuter tvisten till hyresnärnnden för prövning. Hänskjuter hyresvärden tvisten till hyresnämnden blir bestämmelserna om bostadshyresgästens besittningsskydd tillämpliga 46 §. Såvitt nu är av intresse har en bostadshyresgäst rätt till förlängning av hyresavtalet utom när hyresrätten är förverkad 46 § första stycket l eller hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelseri så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas 46 § första stycket 2. I sistnämnda fall krävs det alltså inte att hyresrätten är förverkad för att hyresförhållandet skall upplösas. Om en hyresgäst vid upprepande tillfällen försummar sina hyresbetalningar, men ändå bor kvar på grund av att han får tillbaka hyresrätten, kan alltså hyresförhållandet bringas att upphöra enligt 46 § första stycket

294 Bilaga 3 SOU 1991 86

Bakgrunden till de nuvarande reglerna

Genom lagen 190736 s. 1 om nyttjanderätt till fast egendom infördes tvingade bestämmelser om förverkande av hyresrätt. Lagen innehöll en uttömmande uppräkning av de omständigheter som kunde medföra hyresrättens förlust och en allmän regel om att sådan påföljd inte skulle inträda vid helt obetydliga förseelser. Om hyresrätten var förverkad kunde hyresvärden säga upp hyresavtalet att genast upphöra. Sades avtalet upp hade hyresvärden rätt till skadestånd. Hyresrätten var enligt 1907 års lag 3 kap. 23-25 §§ förverkad om hyresgästen dröjde med att betala hyra utöver två söckendagar efter förfallodagen. Hyresgästen fick dock inte skiljas från lägenheten om det som lades honom till last var af ringa betydenhet och inte heller om rättelse skett innan hyresvärden sagt upp avtalet. I förarbetena till 1907 års lag NJA 1908 nr 5 s. 160 framfördes följande Bland de i 23 § angifna omständigheter, hvilka medföra hyresrättens förlust, upptages först försumlighet med afseende å hyrans erläggande. Enligt 16 kap. 14 § jordabalken äger hyresvärden rätt att, där icke hyresgästen erlägger hyran å aftalad tid, strax utsäga honom. Hvarje, äfven den obetydligaste försummelse härutinnan medför sålunda hyresrättens förverkande. Enligt beredningens tanke är detta alltför strängt Utan tvifvel är det för hyresvärden af synnerligen vikt, att hyrorna för hans egendom i rätt tid inflyta, helst ofta nog han själf har att för denna å bestämda tider fullgöra penninglikvider. Men detta intresse kan mycket väl ses till godo utan en så långt gående stränghet mot hyresgästen. Dennes bristande punktlighet kan för öfrigt vara beroende af omständigheter, hvilka göra den i viss mån ursäktlig. Beredningen har därför trott nu gällande bestämmelser bör såtillvida jämkas, att väl icke, såsom vid anende, hyresgästen inrymmes någon längre respittid med hyrans erläggande, men dock honom beredes så stort rådrum, som kan anses erforderligt för att ställa en ordentlig hyresgäst oberoende af tillfälligheter eller ursäktlig glömska. En frist af två söckendagar, räknadt från förfallodagen, synes i sådant hänseende tillräckligt. För hyresvärden torde en sådan bestämmelse icke vara ägnad att medföra nämndvänd olägenhet, helst han har i sin makt att fastställa förfallotiden med afseende å tiden för fullgörandet af honom åliggande likvider. År 1923 infördes en tvingande regel om att en hyresrätt, som var förverkad på grund av dröjsmål med att betala hyra, kunde återvinnas 7 § lagen 19233 1 med vissa bestämmelser rörande hyra. Bestämmelsen motiverades med att försumlighet i fråga om hyresbetalning inte omedelbart och oåterkalligen borde medföra en för hyresgästen och hans familj så ytterst allvarlig påföljd som vräkning NJA 1923 26 ff. s. Regeln om återvinning av hyresrätt gav hyresgästen möjlighet till rättelse senast på tolfte söckendagen från uppsägningsdagen. Om hyresgästen styrkte

SOU 1991 86 Bilaga 3 295

att han vidtagit rättelse uppsägningen utan verkan och kunde dröjsmålet var med att betala hyran inte vidare åberopas som grund för att skilja hyresgästen från lägenheten. Från lagstiftningsärendet år 1923 kan även nämnas att i propositionen prop. l92331 föreslogs längre tidsfrist skulle kunna medgivas i vissa att en ömmande fall. Förslaget avsåg de fall dröjsmålet med att betala hyra berodde sjukdom eller arbetslöshet inte var självförvållad. Ytterligare anstånd som med att vidta rättelse skulle då kunna meddelas, dock längst till trettionde söckendagen från förfallodagen. Förslaget blev föremål för lagstiftning. År hyreslagstifming kraft SFS 1939364. En 1940 trädde en reviderad i nyhet att hyresgästen fick möjlighet att vissa fall deponera hyresbelopp. I var fråga möjligheten an återvinna hyresrätten jämställdes deposition av hyran om med att den betalades till hyresvärden. Regeln om återvinning av hyresrätt, som överfördes till 3 kap. 34 § i 1907 års lag, ändrades i två ytterligare hänseenden. Således infördes den bestämmelsen att hyresgästen för att återvinna hyresrätten inte skulle betala enbart hyran utan även ersätta hyresvärdens kostnader för stämpel, lösen och delgivning. Om hyresgästen deponerade hyran räckte det med att han ställde pant eller borgen för sådana kostnader. Vidare tillkom den begränsningen att hyresgästen inte kunde återvinna hyresrätten mindre än månad hyrestiden återstod när hyresrätten förverom en av kades. De två senast nämnda ändringarna motiverades med att de tillgodosåg en berättigad kritik från fastighetsägarsidan NJA H 1939 s. 548 ff. Kritiken gick ut på att det sällan meningsfullt för hyresvärden att vidta åtgärder för var att få sina kostnader ersatta eftersom den kategori hyresgäster det gällde ofta saknade utrnätningsbara tillgångar. Vidare hade påtalats att sådana hyresgäster kunde låta bli att betala hyran i förlitan på att de inte skulle hinna vräkas före hyrestidens utgång. Genom lagstiftning år 1945 SFS 1945283 återinfördes den ordningen att hyresgästen återvann hyresrätten om han betalade hyran. I förarbetena till lagändringen NJA 1945 s. 636 ff uttalades bl. a. att det ofta inte stått klart för hyresgästen vilka kostnader han haft att ersätta för att återvinna hyresrätten, att detta medfört rättsförluster samt att någon försämring av betydelse i hyresvärdens rätt inte uppstod eftersom kostnaderna för stämpel, lösen och delgivning var jämförelsevis ringa. Genom lagstiftningen år 1945 tillkom även en bestämmelse som syftade till att göra det möjligt för alla hyresgäster att bevara hyresrätten genom att betala hyran månadsvis i förskott. För det fall hyran skulle betalas i förskott för längre tid än en månad skulle nämligen gälla att hyresrätten var förverkad endast om hyresgästen dröjde med betalning av den på kalendermånaden belöpande hyran utöver två söckendagar efter samma månads början eller, såvitt angick hyran för första kalendermånaden under hyrestiden, efter förfallodagen.

296 Bilaga 3 SOU 1991 86

Vid 1968 års genomgripande hyresreforrn SFS 1968346 infördes bestämmelser om direkt besittningsskydd för bostadshyresgäster. Dessa bestämmelser medförde att en bostadshyresgäst kunde bli skyldig att betala hyra för förfluten tid i samband med förlängning av hyresavtalet. För sådana hyresbetalningar infördes en särskild regel om förverkande av hyresrätt. Eftersom det kunde vara svårt att förutse storleken på den retroaktiva hyran innehöll den särskilda regeln bl.a. att hyresrätten inte skulle vara förverkad om betalning skedde inom en månad från den dag då den högre hyran fastställdes NJA 1968 s. 336. Efter 1968 års reform finns reglerna om förverkande av hyresrätt i 42-44 §§ hyreslagen. Bestämmelsen i 42 § första stycket 1 tillfördes vid lagändringen år 1968 en erinran om den särskilda förverkanderegeln om retroaktiv hyra. Till följd av bestämmelserna om besittningsskydd gjordes en ändring beträffande undantaget från möjligheten att återvinna hyresrätten. I 44 § andra stycket föreskrevs att bestämmelsen om återvinning av hyresrätt inte skulle gälla om skyldighet att flytta inträdde inom en kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Ändringar av regeln i 44 § om återvinning av hyresrätt trädde i kraft den 1

januari 1974 SFS 1973187. Det föreskrevs därvid att den senaste dag hyresrätten kunde återvinnas var tolfte vardagen efter det att hyresgästen, i den ordning som gällde-för uppsägning, delgivits underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt ägde återvinna hyresrätten. Vidare fick beslut om vräkning inte meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från att hyresgästen delgivits underrättelsen. Det föreskrevs slutligen att Konungen eller myndighet som Konungen bestämde fastställde formulär till underrättelse. Genom kungörelsen 1973199 om underrättelse enligt 12 kap. 44 § jordabalken fastställdes ett sådant formulär. Lagändringen år 1974 motiverades prop. 197323 s. 168 ff med att sociala synpunkter starkt talade för införandet av en ordning som innebar att hyresgästen i samband med uppsägning fick kännedom om möjligheten att återvinna hyresrätten. Det framhölls därvid att man måste räkna med att åtskilliga inte kände till denna möjlighet samt att detta särskilt torde gälla invandrare. År 1978 ändrades reglerna om återvinning av hyresrätt SFS 1978305 på så sätt att återvinningsfristen, såvitt avsåg bostadslägenhet, inte började löpa förrän att även ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten var belägen. Tidsfristen för att meddela beslut om vräkning ändrades på motsvarande Slutligen föreskrevs att regeringen eller myndighet som regeringen bestämde skulle fastställa formulär till såväl tidigare nämnd underrättelse som meddelande till socialnämnden. Genom förordningen 1978314 om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44‘§ jordabalken fastställdes sådana formulär.

SOU 1991 86 Bilaga 3 297

Syftet med 1978 års lagändring var att vräkningar så längt det var möjligt skulle undvikas prop. 197778 175 s. 176. Genom att koppla in socialnämnden på ett tidigt stadium kunde den betala förfallen hyra innan hyresgästens rätt att återvinna hyresrätten gått förlorad. Det framhölls också att det var av betydelse att kommunen kopplades in på ett tidigt stadium även i de fall den inte avsåg att betala den förfallna hyran. Kommunens medverkan kunde nämligen ändå behövas för att lösa hyresgästens akuta bostadsprobletn. Den l januari 1985 trädde förändringar i hyreslagen i kraft SFS 1984694. Det föreskrevs därvid att underrättelse enligt 12 kap. 44 § jordabalken skulle delges hyresgästen. I förarbetena prop. 198384l37 s. 128 f betecknades denna och andra ändringar av reglerna om Förverkande av hyres-

rätt pa grund av dröjsmål med att betala hyran som redaktionella. Det kan

tilläggas att högsta domstolen därefter har slagit fast att en underrättelse enligt 12 kap. 44 § jordabalken skall delges hyresgästen i den ordning som anges i delgivningslagen NJA 1988 s. 420.

sou 1991 86 Bilaga4 299

Förverkande

av hyresrätt på grund av

störningar i boendet m.m.

De nuvarande reglerna

Hyreslagen När en hyresgäst använder lägenheten är han skyldig att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten 25 § hyreslagen. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som hör till hans hushåll eller gästar honom. Tillsynsskyldigheten gäller även andra personer som hyresgästen inrymt i lägenheten och vidare den som i lägenheten utför arbete för hyresgästens räkning. Bestämmelsen om bevarande av sundhet, ordning och skick gäller för både bostadslägenheter och lokaler. Hyresrätten kan förverkas om hyresgästen åsidosätter något av det som enligt bestämmelsen i 25 § skall iakttas när lägenheten används eller om hyresgästen brister i den tillsyn som åligger honom enligt den bestämmelsen 42 § första stycket 5. Hyresrätten kan också förverkas om den, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplâtits, inte följer bestämmelsen i 25 § 42 § första stycket 5. Om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse förverkas inte hyresrätten 42 § andra stycket. En förutsättning för att hyresrätten skall förverkas är att hyresgästen blivit tillsagd att vidta rättelse 42 § första stycket 5. Hyresvärden kan sända ett meddelande, som innehåller en sådan tillsägelse, i rekommenderat brev under hyresgästens vanliga adress 63 §. Hyresrätten bevaras om rättelse sker utan dröjsmål. Om rättelse sker senare men innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet kan hyresgästen inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden 43 § första stycket. Hyresvärden är berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid om hyresrätten är förverkad 42 § första stycket. Om avtalet sägs upp upphör det genast att gälla 6 § första stycket. Vid en uppsägning har hyresvärden rätt till ersättning för skada 42 § tredje stycket. Om hyresrätten är förverkad kan hyresvärden utnyttja den summariska processen. För närvarande kan hyresvärden således hos tingsrätten ansöka om handräckning för avhysning av hyresgästen. Den l januari 1992 förs den

summariska processen över till kronofogdemyndigheterna se lagen

l990746 om betalningsföreläggande och handräckning. Den nya ord-

300 Bilaga 4 SOU 1991 86

ningen innebäri princip att hyresvärden hos lcronofogdemyndigheten i ett mål vanlig handräckning kan yrka att hyresgästen skall avhysas. om Hyresvärden kan också genom stärrming vid tingsrätten yrka att hyresgästen avhyses grund att hyresrätten är förverkad. Ytterligare en möjav lighet beträffande bostadslägenheter är att hyresvärden avstår från att säga hyresavtalet i förtid och i stället gör uppsägningen till hyrestidens utgång upp samt hänskjuter tvisten till hyresnämnden för prövning. Om hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnärnnden blir bestämmelserna om bostadshyresgästens besittningsskydd tillämpliga 46 §. Såvitt nu är av intresse har hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet utom när hyresrätten är förverkad 46 § första stycket 1 eller hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas 46 § första stycket 2. I sistnämnda fall krävs det alltså inte att hyresrätten är förverkad för att hyresförhållandet skall upplösas.

Hâlsoskyddsbestâmmelserna Varje kommun för hälsoskyddet inom kommunen. Med hälsoskydd svarar avses enligt hälsoskyddslagen 1982 1080 åtgärder för att hindra uppkomsten av sanitära olägenheter och för att undanröja sådana olägenheter. En sanitär olägenhet är enligt hälsoskyddslagen 1 § en störning som kan vara skadlig för människors hälsa och som inte är ringa eller helt tillfällig. För att hindra uppkomsten sanitär olägenhet och för att undanröja sådan oläav genhet skall ägaren eller nyttjanderättshavaren till berörd egendom vidta de åtgärder som skäligen kan krävas 6 § hälsoskyddslagen. Inom kommunen skall miljö- och hälsoskyddsnämnden utöva tillsyn enligt hälsoskyddslagen och ägna särskild uppmärksamhet bl. a. byggnader som innehåller en eller flera bostäder och tillhörande utrymmen 16 § hälsoskyddslagen. Enligt hälsoskyddslagen får regeringen meddela föreskrifter till skydd mot sanitär olägenhet. I hälsoskyddsförordningen 1983616 föreskrivs att en bostad inte får brukas så att någon kan utsättas för sanitär olägenhet genom orenlighet, störande ljud eller annan störning 4 §. Miljö- och hälsoskyddsnämnden får besluta om förelägganden eller förbud och kan därvid sätta ut vite. Ett föreläggande eller ett förbud kan riktas mot ägaren, mot den som har nyttjanderätt till berörd egendom eller mot båda 18 och 19 §§ hälsoskyddslagen. I hälsoskyddslagen finns en ansvarsbestämmelse 23 §. Den som bryter mot en föreskrift som meddelats med stöd av lagen kan dömas till böter.

SOU 1991 86 Bilaga 4 301

Bakgrunden till de nuvarande reglerna

Genom lagen 190736 1 nyttjanderätt till fast egendom infördes s. om tvingade bestämmelser om förverkande av hyresrätt. Lagen innehöll en uttömmande uppräkning de omständigheter som kunde medföra hyresrättens av förlust och allmän regel att sådan påföljd inte skulle inträda vid helt en om obetydliga förseelser. Om hyresrätten var förverkad kunde hyresvärden säga hyresavtalet att genast upphöra. Sades avtalet upp hade hyresvärden rätt upp till skadestånd. Enligt 1907 års lag var hyresgästen skyldig att vid lägenhetens begagnande iaktta allt som erfordrades för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skulle också hålla noggrann tillsyn över att detta iakttogs hans husfolk och dem han inrymti lägenheten. Om hyresav av som gästen eller den till vilken lägenheten överlåtits åsidosatte vad som skulle iakttas vid lägenhetens begagnande eller brast i tillsyn kunde hyresrätten vara förverkad 3 kap. 23-24 §§. För att förverkande skulle inträda krävdes att rättelse inte skedde på tillsägelse. Hyresgästen fick inte skiljas från lägenheten om det som lades honom till last var af ringa betydenhet och inte heller om rättelse skett innan hyresvärden sagt upp avtalet. I förarbetena till 1907 års lag NJA 1908 nr 5 s. 150 f framfördes följande. Hyresgästen fick inte begagna lägenheten så att han därvid vållade andra intrång eller olägenhet Särskilt i fastigheter med flera hyreslägenheter det oeftergitligt att ordning upprätthölls så att inte den ene var en noggrann hyresgästen inverkade störande på den andres trevnad. Hyresvärden var den naturliga mellanhanden vid de stridigheter som kunde uppkomma. Hyresgästen ansvarade för hyresavtalets behöriga fullgörande även om han överlåtit hyresrätten till annan. Emellertid borde hyresgästen inte vara på samma sätt ansvarig för fel begångna av hans husfolk eller personer som han inrymt i lägenheten. Beträffande dessa kunde rimligen bara fordras att hyresgästen noggrant övervakade deras förhållanden. Hyresgästen borde kunna bevara hyresrätten att vidta rättelse efter tillsägelse, särskilt eftersom hyresgenom gästen ansvarig även för andra personers åtgöranden. var I sagda lagförarbeten framfördes vidare följande. Gällande lag bestämmer i allenast, att, om hyresgästen förer ett lastbart och förargligt lefveme, hyresvärden äger strax utsäga honom. Förslaget har ersatt denna bestämmelse med en föreskrift af allmännare innehåll, i det hyresgästen förpliktats att vid lägenhetens begagnande iakttaga hvad som erfordras för bevarande af sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Att närmare än som sålunda skett angifva huru hyresgästen därutinnan har att förhålla sig torde icke vara möjligt eller lämpligt. Växlande förhållanden påkalla olika bedömande. Äfven i detta hänseende måste hänsyn tagas till det ändamål, hvarför upplåtelsen skett, och de faktiska förutsättningar, på hvilka hyresaftalet är grundadt. Den, som förhyrt en lägenhet till verkstad, kan icke skäligen vara

302 Bilaga 4 SOU 1991 86

underkastad samma förpliktelser som den, hvilken en lägenhet upplåtits till bostad. Hyresgästen i en fastighet, som delvis användes till fabrik eller hotell, kan icke fordra att där skall iakttagas samma ordning som i ett hus med endast enskilda bostadsvåningar, likasom han icke heller själf är underkastad lika stränga villkor. Den allmänna uppfattningen om hvilka anspråk man uti nu ifrågavarande afseende rimligen må kunna uppställa är helt visst också olika å olika orter, och jämväl detta förhållande har man att beakta. År 1940 utvidgades hyresgästens för andra SFS ansvar personer 1939364. Hyresgästen blev skyldig att hålla noggrann tillsyn även över sina gäster och dem som utförde arbete i lägenheten för hyresgästens räkning. I lagmotiven framhölls NJA 1940 s. 532 jfr 1908 nr 5 s. 146 att det var hyresgästen och inte hyresvärden som bestämde vilka personer som fick - tillträde till lägenheten och att det bara var hyresgästen som hade med sagda personer att skaffa. 1968 års hyresreforrn SFS 1968346 innebar bl.a. att i hyreslagen gjordes åtskillnad mellan det fall att hyresgästen överlät hyresrätten till annan substitution och att hyresgästen upplät hela lägenheten i andra hand total sublokation. Till följd härav ändrades ifrågavarande förverkanderegel. Således kunde hyresrätten vara törverkad om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosatte bestämmelsen om bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten.

SOU 1991 86 Bilaga5 303

Antalet för brott 65 §

lagföringar mot

åren 1973-19891

hyreslagen

Totala antalet

lBrottet kan huvud- eller bibrott; dock redovisas lagforing endast

vara en en gång.

Källa Statistiska centralbyrån

SOU 1991 86 Bilaga 6 305

Avgjorda ärenden hos samtliga

år

hyresnämnder 1990

Antal Andel % Av gjorda ärenden 54 400 100,0 Därav avseende Hyreslagen

Bostadsrättslagen Medlin g eller skiljedom i bostadsrättstvist 65 0,1

Övriga ärenden enligt bostadsrättslagen 457 0,8

Bostadsförvaltningslagen Ansökan om särskild förvaltning 127 0,2

ga ärenden enligt bostadsförvalmingslagen 31 0,1

Bostadssaneringslagen Upprustningsâläggandeanvändningsförbud 2 0,0 Förbud motmedgivande till förbättringsarbeten 14 0,0

306 Bilaga 6 SOU 1991 86

Antal Andel 70 Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.

Lagen med särskilda hyresbeståmntelser för vissa orter‘ Samtliga under lagen hänförliga ärenden 96 0,2 Ombildningslagen

Hyresförhandlingslagen förhandlingsordningförhandlingsklausul 31 0,1 Fråga om

Lagen om kommunal bostadsanvisningsrâtt Anvisningsrätt 200 0,4 Avgörandets art

Avgjorda inför fullsutten nämnd 6 575 12,1 ordföranden 47 825 87,9 — Mål avgjorts efter muntlig förhandling 18 552 34,1 som Mål avgjorts utan muntlig förhandling 35 848 65,9 som sammanlagd tid för muntlig förhandlingbesiktning 4 094

lLagen upphävd SFS 19891052.

Källa Domstolsverket

Statens

offentliga utredningar 1991

Kronologisk förteckning

63.Tillsynen över hälso- och sjukvården. 64.Att förvalta kulturmiljöer. U. 65.Eu samordnatvuxenstudiestöd.U. 66.Hemslöjdi samverkan. 67.Samhalli går, i dag,i morgon. A. 68.Frikommunförsöket.Erfarenheter försöksverk- av samhetenmed avsteg från statlig reglering m.m. C. 69.Frikommunförsöket.Erfarenheter försöksverk- av samhetenmed avsteg från statlig reglering m.m. Särskildbilaga.C. 70.Ombudsmanför barnoch ungdom. 71.Teatemskostnadsutveckling1975-1990 medsärskildastudier av Operan,Dramaten ochRiksteatem.U. 72.En kreativ studiemiljö högskolebiblioteketsom pedagogisk resurs. U. 73.Vänersjöfarten.K. 74.Krediter för utveckling.UD. 75.Organiseradrasism.A. 76.Miljön och förpackningarna.M. 77.Miljön och förpackningama.Livscykelanalyser för förpackningsmaterial beräkning av miljöbelastning.Bilaga. M. 78.Krav påförändring synpunkterfrån psykiskt stördaochanhöriga. 79.Det framtidatrafiksäkerhetsarbetet. K. 80.Kommunaltpartistöd.C. 81.Fastighetsleasing. Ju. 82.Drivkrafter för produktivitet och välstånd. 83.FoU för industriell utveckling.Svenskkollektivforskning 1991. 84.smuggling ochtullbedrägeri.Fi. 85.Historiskaarrenden förslag till friköpslag. Ju. - 86.Ny hyreslag.Bo.

1991 Statens offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Ombudsman för barn och ungdom. [70]

Krav på förändring synpunkter från psykiskt Personregistzrering inom arbetslivs-,forsknings-och störda och anhöriga.[78] massmedieområdena, m.m. [21]

ersättningför ideell skada.[34] HIV-smittade - Kommunikationsdepartementet Pâföljdsfrågor. Frigivning från anstalt, m.m. [45] Vissa särskilda frågor beträffande integritetsskyddet Den regionala bil- och körkortsadminislrationen. [14] ADB-omrâdet. [62] Storstadens trañksystem. överenskommelser om på Fastighetsleasing.[81] trafik och miljö i Stockholms- Göteborgs- och Malmö-

friköpslag. [85] regionerna.[19] Historiskaarrendenförslagtill Säkrare förare [39]

Vänersjöfarten [73] Utrikesdepartementet Det framtida trañksäkerhetsarbetet. [79] Statens roll vid främjande av export. [3]

Bistånd genom internationella organisationer. [48] Finansdepartementet

Biståndgenom internationella organisationer.Annex Finansielltillsyn. [2] Det multilaterala biständets organisationer. [49] Sportslig och ekonomisk utvecklinginom trav- och Biståndgenom internationella organisationer.Annex galoppsporten. [7] Sverige och u-ländema i FN en återblick. [50] - luaftföretag. [8] internationellaorganisationer.Annex Beskattningav Biståndgenom Kapitalavkastningen i bytesbalansen.

Särstudier.[51] Tre expertrapporter. [27] Krediter för utveckling. [74] Räkna med miljön Förslag till natur- och miljö-

räkenskaper. [37] Försvarsdepartementet Räkna med miljön Förslag till natur- och miljö-

räkenskaper. Bilagedel. [38] Kapitalkostnader inom försvaret. Nya former för Alkoholbeskattningen. [52] finansiell styrning. [20] Smugglingoch tullbedrägeri.[84] Branden Sally Albatross. Den 9-12 januari 1990. [33]

Forskningoch teknik för flyget. [53] Utbildningsdepartementet

Särskolan-en primärkommunal skola. [30]

Statens arkivdepåer.En utvecklingsplan till år 2000. Socialdepartementet [31] Utvärdering av SBU. Statens Beredningför Ut-värde- kvalitetskontroll i högskolan.[44] Examinationsom ring av medicinsk metodik. [6] Skola skolbarnsomsorg helhet. [54] - - en Lokala sjukförsäkringsregister[9] Att förvalta kulturmiljöer. [64] Informationens roll som handlingsunderlag styrning samordnat vuxenstudiestöd. [65] - En och ekonomi.[l5]. Teaterns kostnadsutveckling 1975-1990 Gemensamma regler lagstiftning, klassifikationer och särskilda studier Operan,Dramaten - med av informationsteknologi. [16]. ochRiksteatern. [71]

Forskningoch utveckling epidemiologi,kvalitetssä- En kreativ studiemiljö högskolebiblioteket - - som kring och Spris utvecklingsprojekt.[l7]. pedagogiskresurs. [72] Informationsstruktur för hälso- och sjukvården en utvecklingsprocess. [l8]. Arbetsmarknadsdepartementet Några frågor i anslutning till en arbetsgivarperiod inom Flykting- och immigrationspolitiken. [1] sjukpenningförsäkringen. [35] Spelreglema på arbetsmarknaden. [13] Aborterade foster, m.m. [42] Kompetensutveckling en utmaning. [56] Handikapp, Välfärd, Rättvisa. [46] - Arbetslöshetsförsälcringen finansieringsexempel på förändringsarbeteninom - Pâväg - systemet. [57] verksamheter för psykiskt störda. [47] Samhalli går, i dag, morgon. i [67] Tillsynen över hälso- och sjukvården. [63]

Statens

offentliga utredningar 1991

Systematisk förteckning

Organiseradrasism.[75] Miljödepartementet

Miljölagstifmingen i framtiden.[4] Bostadsdepartemntet Miljölagstiftningen i framtiden.Bilagedel. Ett nytt BFR Byggforskningenpå 90-talet. [23] Sekretariatetskartläggningochanalys.[5] - Denframtidalänsbostadsnämnden. [43] Naturvårdsverketsuppgifteroch organisation.[32] Statensbostadskredimämndorganisationoch - Sverigesnationalrapporttill FNs konferens miljö om dimensionering.[61] ochutveckling UNCED 1992.[55] - Ny hyreslag.[86] Miljön ochförpackningarna.[76] Miljön och förpackningarna.Livscykelanalyser Industridepartementet för förpackningsmaterial beräkning av miljöbelasming.Bilaga. [77] Översyn av lagstiftningen träñberrávara.[22] om Ett nytt turistråd.[58] Hemslöjdi samverkan[66] Drivkrafter för produktivitet och välstånd.[82] FoU för industriell utveckling.Svenskkollektivforskning 1991.[83]

Civildepartementet

Affärstidema.[10] Affärstidema.Bilagedel. Ungdomoch makt.[12] Visst gårdet an Del 2 och [24] Frikommunförsöket.Erfarenheter försökenmed av en friare nämndorganisation.[25] Kommunalaentreprenader.Vad är möjligt En analys av rättslägetoch det statligaregelverketsroll. [26] Konkurrenseni Sverige en kartläggning av konkur- reñsförhâllandenai 61 branscher.Del 1och [28] Periodiska hälsoundersökningar i vissastatliga, kommunalaoch landstingskommunala anställningar.[29] Ny kunskapoch förnyelse.[36] Marknadsanpassade service-och stabsfunktioner ny organisation av stödettill myndigheteroch regeringskansli.[40] Marknadsanpassade service-och stabsfunktioner ny organisation av stödettill myndigheteroch regeringskansli.Bilagedel.[41] Konkurrensför ökadvälfärd. Del Konkurrens för ökadvälfärd. Del Konkurrensför ökadvälfärd. Bilagor. [59] Olika men ändålika. Om invandrarungdomari det mångkulturellaSverige.[60] Frikommunförsöket.Erfarenheter av försöksverksamhetenmed avsteg från statlig reglering m.m. [68] Frikommunförsöket.Erfarenheter av försöksverksamhetenmed avsteg från statlig reglering m.m. Särskildbilaga. [69] Kommunalt partistöd. [80]

Statens 1991

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Flykting- och immigrationspolitiken. A. 33. Branden på Sally Albatross.Den 9-12januari 1990. . Finansiell tillsyn. Fi. Fö. . Statensroll vid främjande av export. UD. 34.HIV-smittade ersättning för ideell skada. Ju. . - Miljölagstiftningen ifrarntiden. M. 35.Någrafrågor i anslutningtill en arbetsgivarperiod . Miljölagstiftningen i framtiden.Bilagedel. inom sjukpenningförsäkringen.S. . Sekretariatetskartläggningoch analys.M. 36. Ny kunskapoch förnyelse.C.

Utvärdering av SBU. StatensBeredningför Ut- 37.Räknamed miljön Förslag till natur- och

värderingav medicinskmetodik.S. miljöräkenskaper.Fi.

sportslig och ekonomisk utvecklinginom trav- 38.Räknamed miljön Förslagtill natur- och

och galoppsporten. Fi. miljöräkenskaper.Bilagedel. Fi.

Beskattningav kraftföretag. Fi 39.Säkrare förare. K.

Lokala sjukförsäkringsregister. 40. Marknadsanpassade service- och stabsfunküoner ny - 10. Affärstidema.C. organisation av stödettill myndigheteroch rege-

ll. Affärstidema. Bilagedel.C. ringskansli.C.

12.Ungdom och makt. C. 41. Marknadsanpassade service- och stabsfunktioner ny - 13.Spelreglema på arbetsmarknaden. A. organisation av stödettill myndigheteroch rege-

14.Den regionalabil- och körkortsadministrationen. K. ringskansli.Bilagedel.C.

15. Infonnationensroll som handlingsunderlag 42.Aborteradefoster, m.m. S. styrningoch ekonomi. 43. Den framtida länsbostadsnämnden. Bo.

16. Gemensammaregler lagstiftning,klassifikationer 44.Examination som kvalitetskontroll högskolan. i U. och informationsteknologi.S. 45.Påföljdsfrågor. Frigivning från anstalt, m.m. Ju.

17. Forskningoch utveckling epidemiologi,kvalitets- 46.Handikapp, Välfärd,Rättvisa.S. säkringoch Sprisutvecklingsprojekt 47.På exempel förändringsarbeten inom väg - 18.Infonnat.ionssuuktur för hälso-och sjukvården en verksamheter för psykiskt störda utvecklingsprocess. 48.Bistånd genom internationella organisationer. UD.

19. Storstadens trañksystem. Överenskommelser om 49.Bistånd genom internationella organisationer.

trafik och miljö i Stockholms-Göteborgs-och Annex Det multilateralabiståndets organisationer.

Malmöregionema.K. UD. 20. Kapitalkostnader inom försvaret.Nya former för 50.Bistånd genom internationella organisationer.

finansiell styrning. Fö. Annex Sverigeoch u-länderna i FN en återblick. - 2l.Personregistreringinom arbetslivs-,forsknings-och UD. massmedieområdena, m.m. Ju. S1. Bistånd genom internationella organisationer.

22. Översyn av lagstiftningen om träñbenåvara. Annex Särstudier. UD.

23.Ett nytt BFR Byggforskningenpå 90-talet.Bo. 52. Alkoholbeskatmingen.Fi. - 24.Visst går det an Del 2 och C. 53.Forskningoch teknik för flyget. Fö.

25. Frikommunforsöket. Erfarenheter av försökenmed 54. Skola skolbarnsomsorg en helhet. U. - en friare nämndorganisation.C. 55. Sverigesnationalrapporttill FNs konferens om miljö

26. Kommunalaentreprenader. Vad är möjligt En och utveckling UNCED 1992.M. analys av rättsläget och det statligaregelverkets 56. Kompetensutveckling en utmaning. A. roll. C. 57. Arbetslöshetsförsälcringenfinansierings- - 27. Kapitalavkasmingen i bytesbalansen. Tre systemet. A.

expertrapporter. Fi. 58. Ett nytt turistråd.

28.Konkurrensen i Sverige en kartläggning av konkur- 59.Konkurrens för ökadvälfärd. Del rensförhållandena i 61 branscher. Del l och 2. C. Konkurrensför ökad välfärd. Del 2.

29.Periodiska hälsoundersökningar i vissastatliga, Konkurrens för ökad välfärd. Bilagor. C.

kommunala och landstingskommunala anställningar. 60.Olika men ändålika. Om invandrarungdomari det

C. mångkulturellaSverige. C.

primärkommunal skola U. 61.Statens bostadskredimämnd organisationoch 30.Särskolan-en - 31. Statens arkivdepåer.En utvecklingsplantill år 2000. dimensionering.Bo. U. 62.Vissasärskilda frågor beträffande integritets-

32. Naturvårdsverkets uppgifter och organisation.M. skyddet på ADB-området.Ju.

ALLMÄNNA FÖRLAGET

BEsTÄLLNiNCAR ALLMÄNNAFökLAGrJr, KUNDTJÄNST. 47 106 SIOÖKHOLM. Tm 08-73996 30. FAX 08-739 95 48. INFORMATlNSBOKHANlEI.N. MALM’l’RGSiATAN 5 VII BRUNKI-lB[3RiSlR(i.STOCKHOLM.

|SBN 91-38-10889-5 ISSN 0375-25OX