Översyn av förvärvslagen och hyreslagen : borgen och pant : slutbetänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2015

Översyn av

FÖRVÄRVSLAGEN

och HYRESLAGEN

BORGEN OCH PANT

slutbetänkande av 1995 års

hyreslagstiftningsutredning

SOU

1996:148

§3, Ö cc Om

i

Statens offentliga utredningar 1996: 148 Justitiedepartementet

Översyn

förvärvs-

av

och

lagen hyreslagen

och

Borgen pant

slutbetänkande 1995 års hyreslagstiftningsutredning

av Stockholm 1996

SOU och Ds kan köpas från Fritzes kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Fritzes, Offentliga Publikationer, uppdrag av Regeringskansliets förvaltningskontor.

Beställningsadress: Fritzes kundtjänst 106 47 Stockholm Fax: 08-20 50 21 Telefon: 08-690 91 90

Svara remiss. Hur och Varför. Statsrâdsberedningen, 1993. En liten broschyr som underlättar arbetet för den som skall svara remiss. - Broschyren kan beställas hos: Regeringskansliets förvaltningskontor Distributionscentralen 103 33 Stockholm Fax: 08-405 10 10 Telefon: 08-405 10 25

ISBN 91-38-2039l-X Graphic Systems AB, Malmö 1996 ISSN 0375-250x

Till statsrådet och chefen för

Justitiedepartementet

Genom beslut den 6 april 1995 bemyndigade regeringen chefen för Justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare för att göra en översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen. Med stöd av bemyndigandet förordnades hovrättsrådet, tillika vice ordförande avdelning, Ulla Erlandsson som särskild utredare fr.o.m. den 7 april 1995. Som sakkunnig i utredningen förordnades fr.o.m. den 4 maj 1995 hovrättsassessorn Christina Jacobsson. Som experter förordnades

fr.o.m. den 4 maj 1995 förbundsjuristen Siv Ann Anderrnyr, Svenska

kommunförbundet, direktören Bengt Owe Birgersson, SABO, ombudsmannen Erik Lundberg, Hyresgästernas Riksförbund och direktören Bengt Nyman, Sveriges Fastighetsägareförbund. Till sekreterare förordnades fr.o.m. den 6 april 1995 hovrättsassessorn Elisabeth Hägglund Nortén.

Utredningen har antagit namnet 1995 års hyreslagstiftningsutredning

Ju 1995:02. Utredningen redovisade den första delen av sitt arbete i delbe-

tänkandet Ändringar i hyresförhandlingslagen Hyresgästinflytande vid

ombyggnad m.m. SOU 1995:119, som överlämnades den 1 december 1995. Birgersson entledigades fr.o.m. den 21 december 1995 och Lundberg fr.o.m. den 15 januari 1996. Som experter i utredningen förordnades fr.o.m. den 21 december 1995 förhandlingschefen Ivan Halvarsson, SABO, fr.o.m. den 15

januari 1996 förbundsjuristen Eila Andersson, Hyresgästernas

Riksförbund, och fr.o.m. den 1 februari 1996 sakkunniga vid Inrikesdepartementet Marie-Louise Ek.

Utredningen får härmed överlämna sitt slutbetänkande Översyn

av förvärvslagen och hyreslagen Borgen och pant SOU 1996: 148. Till betänkandet fogas särskilda yttranden Eila Andersson och av Bengt Nyman. Uppdraget är härmed slutfört.

Stockholm den 29 oktober 1996

Ulla Erlandsson

/Elisabeth Hägglund Nortén

Innehållsförteckning

Förkortningar 9 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Sammanfattning 11 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Författningsförslag 17 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1 Förslag till lag om ändring i jordabalken 17

. . . . . . . . . . 2 Förslag till lag om ändring i lagen 1975:1132 om .

förvärv av hyresfastighet m.m 21

. . . . . . . . . . . . . . . . . .

3 Förslag till lag om ändring i lagen 1973:188 om

arrendenärrmder och hyresnänmder 24 . . . . . . . . . . . . . . 4 Förslag till lag om ändring i lagen 1994:831 om

rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt 27

. . . . . . . . .

5 Förslag till förordning om ändring i förordningen 1975:1139 om tillämpningen av lagen 1975:1132

om förvärv av hyresfastighet m.m. 28 . . . . . . . . . . . . . .

l Utredningsuppdraget 29

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2 Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter 33

. . . . . . . . . 2.1 Gällande rätt 33 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1 Lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastig-

het m.m. 33 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1.1 Inledning 33 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1.2 Tillärnpningsområdet 33 . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1.3 Förfarandet 35 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1.4 Förutsättningar för tillstånd 35 . . . . . . . . . . . . 2.1.1.5 Närmare om de olika kriterierna 36 . . . . . . . . . 2.1.1.6 Sanktioner 38 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1.7 Förköpsrätt 39 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.1.1.8 Vissa processuella frågor 40

. . . . . . . . . . . . . .

2.1.2 Bostadsförvaltningslagen 1977:792 41

. . . . . . . 2.1.2.1 Inledning 41 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.2.2 Tillämpningsområdet 41 . . . . . . . . . . . . . . . .

2.1.2.3 Förutsättningar för ingripande 42

. . . . . . . . . . . 2.1.2.4 Formerna för ingripande 44 . . . . . . . . . . . . . .

6 Innehåll SOU 1996: 148

2.1.2.5 Inlösen 47 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.2.6 Vissa processuella frågor 48 . . . . . . . . . . . . . . 2.1.3 Hyreslagen 48 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.3.1 Lägenhetens skick 48 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.3.2 Särskilt om åtgärdsföreläggande 51 . . . . . . . . . . 2.1.3.3 Deposition 52 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2 Förvalta bostäder SOU 1994:23 53 . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.1 Inledning 53 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.2 Förslagen i Förvalta bostäder 54 . . . . . . . . . . . 2.3 Undersökningar hyresmarknaden m.m 56 . . . . . . . . . . . 2.3.1 Inledning 56 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.2 Uppgifter om ägande 56 . . . . . . . . . . . . . . . .

2.3.3 Ärendeutvecklingen 57

. . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.4 Fastighetsplundring 59 . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.5 Tiden efter Förvalta bostäder 60 . . . . . . . . . . .

2.4 överväganden och förslag 62

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.1 Inledning 62 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2 Förvärvslagen 62 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2.1 Prövningen grundas på prognoser 62 . . . . . . . . . 2.4.2.2 Varierande tillämpning mellan kommunerna 63 . . 2.4.2.3 Rätten att påkalla hyresnämndens prövning 65 . . . 2.4.2.4 Lagens tillämpningsområde 66 . . . . . . . . . . . . . 2.4.2.5 Anmälningsskyldigheten 71 . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2.6 Andra åtgärder för att öka efterlevnaden av

anmälningsskyldigheten vid aktie- och

andelsförvärv 73 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2.7 Alternativ till ogiltighet 81 . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2.8 Tidsaspekten 84 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2.9 Tillgång till registeruppgifter 86 . . . . . . . . . . . 2.4.2.l0 Smitta 87 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2.1 Exekutiva förvärv 89 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.3 Bostadsförvaltning 90 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.3.1 Inledning 90 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.3.2 Bostadsförvaltningslagen 91 . . . . . . . . . . . . . . 2.4.3.3 Förvaltningsförbud 94 . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.4.3.4 Åtgärdsföreläggande 95

. . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.3.5 Deposition 96 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.4.4 Särskilda åtgärder mot fastighetsplundring 99

. . .

Upphörande av hyresavtal 103 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inledning 103 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bristande hyresbetalning 104 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.1 Hyrans betalning 104 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.2 Uppsägning i förtid 105 . . . . . . . . . . . . . . . . .

SOU 1996: 148 Innehåll 7

3.2.3 1993 års ändringar av förverkandereglerna 107 . . . 3.2.4 Uppsägning till hyrestidens utgång 108 . . . . 3.3 Störningar i boendet 113 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.1 Allmänt om störningar i boendet 113 . . . . . . . . . 3.3.2 Uppsägning i förtid 114 . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.3 Uppsägning till hyrestidens utgång 115 . . . . . . . .

3.4 Övriga upphörandegrunder 115

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.5 Angivande av grunden för en uppsägning 116 . . . . . . . . . . 3.6 Avhysningar i praktiken 117 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.6.1 Statistiska uppgifter 117 . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.6.2 Tidigare undersökningar 118 . . . . . . . . . . . . . . 3.6.3 Utredningens enkäter 118 . . . . . . . . . . . . . . . .

3.7 överväganden och förslag 121

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.7.1 Inledning 121 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.7.2 Utvärdering av bestämmelserna om

förverkande 121 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.7.3 Förverkande på grund av

betalningsförsummelse 122 . . . . . . . . . . . . . . . . 3.7.4 Avisering eller påminnelse 124 . . . . . . . . . . . . . 3.7.5 Skälighetshänsyn vid förverkande grund av

betalningsdröjsmâl 126 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.7.6 Skälighetshänsyn vid betalningsdröjsmål i

övrigt 127 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.7.7 Underrättelse till socialnänmden 129 . . . . . . . . . . 3.7.8 Angivande av grunden för en uppsägning 130 . . . .

Borgen ocn pant 137 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1 Inledning 137 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gällande rätt 137 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.1 Borgen i allmänhet 137 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.2 Pant i allmänhet 143 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.3 Särskilt om borgen och pant beträffande

hyresavtal 144 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3 Överenskommelser borgen 147 om m.m. . . . . . . . . . . . . . 4.4 Undersökningar om borgen 149 . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.5 överväganden och förslag 150

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5.1 Inledning 150 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5.2 Begränsning av möjligheterna att kräva borgen

eller pant 150 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5.3 Begränsning av borgensmannens ansvar 152 . . . . . 4.5.4 Uppsägning 155 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8 Innehåll

5 Generella direktiv 161 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1 Inledning 161 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.2 Regionalpolitiska konsekvenser dir. 1992:50 161

. . . . . . .

5.3 Prövning av offentliga åtaganden dir. 1994:23 162

. . . . . . 5.4 Jämställdhetspolitiska konsekvenser dir. 1994:124 163 . . . . 5.5 Konsekvenser för brottsligheten dir. 1996:49 163 . . . . . . .

6 Författningskommentar 165 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1 Förslaget till lagen om ändring i jordabalken 165 . . . . . . . . 6.2 Förslaget till lagen om ändring i lagen 1975: 1 132 om

förvärv av hyresfastighet m.m 170 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3 Förslaget till lagen om ändring i lagen 1973:188

om arrendenämnder och hyresnämnder 172 . . . . . . . . . . . . 6.4 Förslaget till lagen om ändring i lagen 1994:831 om

rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt 173 . . . . . . . . . 6.5 Förslaget till förordningen om ändring i förordningen

1975:1139 om tillämpningen av lagen 1975:1132

om förvärv av hyresfastighet m.m. 174 . . . . . . . . . . . . . .

Särskilda yttranden 175 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bilagor 185 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . l Utredningens direktiv 185 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Utredningens enkäter 199 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Förkortningar

a.a. anfört arbete ARN Allmänna reklamationsnämnden BD Bostadsdomstolen bet. betänkande BoU Riksdagens bostadsutskott dir. direktiv

Ds Departementsserien FFFS Finansinspektionens författningssamling

HB handelsbalken HD Högsta domstolen JB jordabalken NJA Nytt juridiskt arkiv, avdelning I NJA Nytt juridiskt arkiv, avdelning

prop. proposition

PRV Patent- och registreringsverket RBD Rättsfall från Bostadsdomstolen Rättsfall från hovrätterna Regeringsrättens årsbok SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag skr. Regeringens skrivelse SOU Statens offentliga utredningar

SOU 1996: 148

Sammanfattning

Utredningen har i sitt delbetänkande, Ändringar i hyresförhand-

lingslagen Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. SOU 1995: l 19, redovisat sina överväganden i den första delen av utredningsarbetet. l detta slutbetänkande redovisas den återstående delen av uppdraget; översyn reglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus, en en av utvärdering av reglerna om förverkande av hyresrätt vid betalningsdröjsmål och överväganden i anslutning till vissa andra hyresfrågor.

Förvärv av hyreshus

Lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m., den s.k. förvärvslagen, har till syfte att hälla olämpliga fastighetsägare borta från hyresfastighetsmarknaden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter. Lagen innebär i korthet följande. Den som förvärvar fast egendom som är taxerad som hyresfastighet skall inom tre månader från förvärvet anmäla förvärvet till den kommun där fastigheten är belägen. Anmälan skall ske även av s.k. indirekta förvärv, dvs. förvärv av aktier i vissa aktiebolag och andelar i handelsbolag, om bolaget äger fast egendom är taxerad som hyresfastighet och det taxerade värsom det av denna egendom är större än det bokförda värdet av bolagets övriga egendom. Vad som sägs om fast egendom gäller även tomträtt. Om kommunen efter sådan anmälan anser att förvärvarens lämplighet bör prövas, får kommunen påkalla hyresnämndens prövning av förvärvet. Hyresnämnden skall då förelägga förvärvaren att inom viss tid ansöka om förvärvstillstånd. Vid hyresnämndens prövning skall förvärvaren visa att han är i stånd att förvalta fastigheten och göra sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten på ett godtagbart sätt. Vidare beaktas om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Ett tillståndspliktigt förvärv är ogiltigt, om förvärvet inte inom föreskriven tid amnäls till kommunen och förvärvaren inte redan har

12 Sammanfattning SOU 1996: 148

erhållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att prövning inte begärs, om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt föreläggande därom eller om förvärvstillstånd vägras enligt lagakraftägande beslut. Den hyresgästorganisation som berörs av en ansökan är jämte kommunen motparter till sökanden förvärvaren vid prövningen i hyresnämnden. Hyresgästorganisationen har självständig rätt att en överklaga hyresnämndens beslut att ge förvärvstillstånd. Däremot har organisationen ingen rätt att själv påkalla hyresnämndens prövning av ett förvärv. Denna rätt tillkommer kommunen ensam. Inte heller har hyresgästorganisationen något i lag stadgat inflytande över kommunens beslut om nämndens prövning skall påkallas.

Såvitt framkommit synes förvärvslagen i huvudsak tjäna sitt syfte

väl. Sålunda föreslås inte någon ändring av kriterierna för när förvärvstillstånd skall vägras. Vidare bör det alltjämt ligga på kommunen att avgöra ett om förvärv skall prövas av hyresnämnden. Det har inte framkommit tillräckliga skäl för en uttrycklig föreskrift om att kommunen alltid skall bereda den berörda hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig innan kommunen fattar sitt beslut. Lagen omfattar endast förvärv av sådan fast egendom är som taxerad som hyresfastighet. Detta innebär att förvärv av småhus som är uppförda för och används för uthyrningsändamål inte omfattas av lagen. Eftersom även hyresgäster i sådana hus bör ha ett skydd mot olämpliga hyresvärdar synes det önskvärt att lagen kunde utvidgas till att omfatta även förvärv av vissa småhus. Utredningen har emellertid funnit att det praktiska behovet av en sådan utvidgning för närvarande inte är så uttalat att fördelarna uppväger de nackdelar därigenom som skulle uppstå.

Utredningen har övervägt om lagens tillämpningsområde borde

utvidgas i något annat avseende. Vad som närmast har varit aktuellt är att låta lagen omfatta en större andel indirekta förvärv. Inte heller en sådan utvidgning har emellertid befunnits lämplig. Det har gjorts gällande att förvärvslagens sanktion ogiltighet inte - är verksam. Utredningen kan inte instämma i påståendet utan menar att den har en inte obetydlig preventiv effekt. När ett förvärv blir ogiltigt orsakar detta inte sällan problem. Någon lämplig alternativ påföljd har emellertid inte gått att finna och inte heller har det gått att hitta något sätt att mildra de negativa verkningarna när ogiltighet inträder. Som nämnts ovan fungerar lagen i huvudsak väl när ett förvärv blir föremål för kommunens och, i förekommande fall, hyresnämndens eller Svea hovrätts prövning. Det huvudsakliga problemet synes vara att alla förvärv inte blir anmälda till kommunen föreskrivet sätt.

SOU 1996: 148 Sammanfattning 13

Vid direkta fastighetsförvärv har förvärvaren i allmänhet ett intresse av att få lagfart eller inskrivning av tomträtt beviljad. Eftersom det i samband med lagfarts- eller inskrivningsansökan utövas en kontroll av att bestämmelserna i förvärvslagen följs, synes efterlevnaden av anmälningsskyldigheten vid de direkta förvärven vara god. Det har antagits att efterlevnaden av amnälningsskyldigheten är mindre god vid de indirekta förvärven. Detta torde främst bero att förvärvaren inte har något egentligt incitament till att anmäla ett sådant förvärv. Någon kontroll, motsvarande den som lagfarts- och inskrivningsprövningen utgör för fast egendom och tomträtt, finns inte heller vid indirekta förvärv. Utredningen har därför försökt att finna metoder för att öka efterlevnaden av anmälningsskyldigheten vid de indirekta förvärven, helst så sätt att en förvärvare av aktier eller andelar får ett eget intresse av att förvärvet blir underkastat den föreskrivna prövningen. En möjlig väg att i viss mån öka efterlevnaden av amnälningsskyldigheten vid de indirekta förvärven är att ålägga såväl förvärvaren som dennes fångesman en skyldighet att anmäla förvärvet till kommunen. Eftersom detta synes kunna få även andra positiva effekter föreslås att anmälningsskyldigheten vid såväl direkta som indirekta förvärv skall åvila både överlåtaren och förvärvaren. Utredningen har övervägt även andra modeller för att öka efterlevnaden av anmälningsskyldigheten vid indirekta förvärv. Dessa modeller, som redovisas ganska utförligt i betänkandet, har emellertid stupat att de skulle vara förenade med omfattande kostnader och administration eller avvika alltför mycket från grundläggande principer inom associationsrätten. Inte någon av modellerna läggs därför fram som förslag.

Förvaltning av hyreshus

Bostadsförvaltningslagen 1977:792 utgör ett komplement till förvärvslagen så sätt att den medger ingripanden i efterhand mot hyresvärdar som inte sköter fastighetsförvaltningen ett objektivt godtagbart sätt. Lagen innebär att hyresnämnden under vissa förutsättningar får besluta att en fastighet ställs under särskild förvaltning, antingen i form av förvaltningsåläggande eller i form av tvångsförvaltning. Den erbjuder också möjligheter till inlösen. Enligt gällande rätt kan särskild förvaltning tillgripas så snart förvaltningen inte uppfyller de minimikrav som kan ställas, under förutsättning att verkningarna därav har lett till olägenheter för de boende av viss varaktighet och intensitet. Enligt utredningens mening år detta en lämplig ordning. En sänkning av kraven graden av missförhållanden riskerar att leda till en disproportion mellan missför-

14 Sammanfattning SOU 1996: 148

hållandena och ingreppet. Utredningen menar således att de nuvarande kriterierna för särskild förvaltning bör bibehållas oförändrade. Inte heller i övrigt har det framkommit något som ger anledning att föreslå ändringar i bostadsförvaltningslagen. Även 12 kap. jordabalken hyreslagen innehåller regler som ger en hyresgäst vissa befogenheter när förvaltningen inte sköts godtagbart. Enligt bestämmelserna i hyreslagen har en hyresgäst bl.a. möjlighet att utverka åtgärdsföreläggande för âtgärdande av brist som har uppkommit under hyrestiden. Hyresgästen har inte denna möjlighet när det föreligger en s.k. ursprunglig brist. Utredningen, som inte kan se något skäl till att behålla denna skillnad, föreslår att ett åtgärdsföreläggande skall kunna utverkas även vid ursprunglig brist. Enligt 21 § hyreslagen har en hyresgäst, som anser sig ha en kvittningsgill motfordran hyresvärden, möjlighet att hos länsstyrelsen deponera en så stor del av hyran som motsvarar hans fordran. Enligt direktiven skall utredningen överväga om en hyresgäst skall ges rätt att deponera hyran när hyresvärden underlåter att använda hyresintäkterna till att betala löpande utgifter för fastigheten och underlåtenheten sannolikt kommer att leda till att en brist kommer att uppstå. Depositionsinstitutet skulle alltså utvidgas till att gälla även den situationen att hyresgästen kan förväntas få en motfordran hyresvärden. Utredningen menar att en sådan utvidgning av depositionsrätten inte bör genomföras. Detta skulle nämligen ge upphov till svåra avvägnings- och bevisproblem. En utvidgad rätt att deponera skulle vidare medföra risk för att institutet används till skada för hyresvärden och därmed i förlängningen även för hyresgästerna.

Förverkande av hyresrätt m.m.

Bestämmelserna om förverkande av hyresrätt till bostadslägenhet grund av dröjsmål med betalningen av hyran gjordes genom en ändring den 1 juli 1993 i hyreslagen mindre stränga mot hyresgästen. Trots denna ändring är avhysningarna fortfarande oroväckande många. Enligt vad utredningen har erfarit beror det ökade antalet avhysningar inte någon brist i hyreslagens regelsystem utan synes huvudsakligen ha sin grund i det allt kärvare ekonomiska klimat som såväl hyresgäster och hyresvärdar som sociala myndigheter tvingas leva Utredningen har således inte funnit anledning att föreslå någon ändring av reglerna om förverkande av hyresrätt vid betalningsdröjsmål. Det har inte heller framkommit skäl att föreslå någon ändring i övrigt i reglerna om upphörande av hyresavtal.

SOU 1996: 148 Sammanfattning 15

Borgen och pant

Enligt direktiven skall utredningen särskilt uppmärksamma ett förslag att begränsa dels hyresvärdens möjlighet att kräva borgen som om villkor för att ingå ett hyresavtal, dels omfattningen av borgensmannens ansvar. Utredningen har inte funnit det lämpligt att införa en föreskrift som begränsar hyresvärdens möjligheter att kräva borgen som villkor för att ingå ett hyresavtal. Utredningen har i stället övervägt om det ansvar som följer med ett borgensåtagande för ett hyresavtal bör begränsas till tid eller till belopp. Oavsett hur man väljer att utforma en sådan begränsning synes den kunna få negativa konsekvenser för hyresgästerna. Förhållandena kan också vara så olika att en och samma begränsning är för vid för vissa och för snäv för andra hyresförhållanden. Utredningen menar därför att det inte är lämpligt att i lag fastslå en begränsning av borgensåtaganden som hänför sig till tid eller till belopp. Någon annan form av begränsning synes inte möjlig. Utredningen föreslår i stället en bestämmelse som innebär att en borgensman alltid skall kunna säga upp sitt borgensåtagande så att det upphör tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år efter det att borgensåtagandet började att gälla. Bestämmelsen är tvingande till borgensmannens förmån. För att den nu redovisade bestämmelsen inte skall kunna kringgås, föreslås motsvarande gälla även när pant har ställts till säkerhet för ett hyresavtal.

Författningsförslag

Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. ll, 28, 70 och 73 §§ jordabalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ll§

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än

som anges i 10 § första stycket och är skadan avhjälpt när lägen-

heten skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 på tillträdesdagen icke i det skick hyresgästen har som rätt att fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning fâr dock ske endast

om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt

av hyresvärden får avtalet inte sägas upp. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning hyran. av I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden visar att bristen icke beror på hans försummelse. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresnämnden

i fall som avses i första stycket

och om bristen medför hinder eller men i nyttjanderätten på ansökan av hyresgästen förelägga hyresvärden att avhjälpa

bristen åtgärdsföreläggande. I fråga om åtgärdsföreläggande

Författningsförsla g SOU 1996: 148

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och fjärde sjätte styckena. Har lägenheten hyrts ut i be- Har lägenheten hyrts ut i befintligt skick och är den inte fintligt skick och är den inte enen-

ligt den allmänna uppfattningen ligt den allmänna uppfattningen

i orten fullt brukbar för det av- i orten fullt brukbar för det avsedda ändamålet, gäller första sedda ändamålet och hyresgästen och andra styckena, upp- dessutom inte, när avtalet inom låtelsen bostadslägen- gicks, kände till bristen eller avser en

het för fritidsändamäl eller en kunnat upptäcka den med vanlig

lokal och hyresgästen inte, när uppmärksamhet, gäller första avtalet ingicks, kände till bristen tredje styckena, om upplåtelsen eller kunnat upptäcka den med avser en bostadslägenhet för

vanlig uppmärksamhet. fritidsändamäl och första och

andra styckena, om upplåtelsen avser en lokal.

28§

Är eller borgen ställd till Är pant eller borgen ställd till pant säkerhet för att ett avtal hyra säkerhet för att ett avtal om hyra om lokal fullgörs och försäm- av en lokal fullgörs och försämav en säkerheten, är hyresgästen ras säkerheten, är hyresgästen ras

skyldig att anfordran ställa skyldig att på begäran ställa ny

säkerhet med vilken hyresvär- säkerhet som hyresvärden skäliny den skäligen kan nöja sig. Gör gen kan nöja sig med. Gör han han det inom månad, får inte det inom en månad, får en hyresvärden säga upp avtalet. hyresvärden säga upp avtalet. Är eller borgen ställd till pant säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, får pantsättaren eller borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskzjte som inträjjfar när-

mast efter nio månader från

uppsägningen, dock tidigast till

en tidpunkt som infaller två år efter det att åtagandet började

att gälla. Ett villkor som inskränker pantsättarens eller borgensmannens rätt enligt detta

Författningsförslag 19

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

stycke är utan verkan.

70 §

Beslut av hyresnämnden i frågor Beslut hyresnämnden i frågor av som avses i 16 § andra stycket, som avses i 11 § tredje stycket, 18 a f §§, 18 h 23 § andra 16 § andra stycket, 18 f §§, - a stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 18 h 23 § andra stycket, 52, 54, 55 62 eller 64 § 24 34, 36, 37, 49, 52, 54, a, överklagas genom besvär inom 55 62 eller 64 § överklagas tre veckor från den dag beslutet besvär inom tre veckor genom meddelades. från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73§

I hyrestvister som avses i 49, 54 I hyrestvister i 49, 54 som avses eller 55 d § och i mål om åt- eller 55 d § och i mål åtom gärdsföreläggande enligt 16 § gärdsföreläggande enligt 11 § andra stycket, om upprustnings- tredje stycket eller 16 § andra föreläggande enligt 18 a c §§, stycket, upprustningsföre- - om om tillstånd till förbättrings- och läggande enligt 18 a §§, - c om ändringsåtgärder enligt 18 d f tillstånd till förbättrings- och - §§, om förbud mot sådana åt- ändringsåtgärder enligt 18 d f gärder enligt 18 h § eller om §§, förbud mot sådana åtom utdömande av vite enligt 62 § gärder enligt 18 h § eller om skall vardera parten svara för utdömande vite enligt 62 § av sin rättegångskostnad i hovrät- skall vardera parten för svara ten, om inte annat följer av 18 sin rättegångskostnad i hovrätkap. 6 § rättegångsbalken. ten, inte annat följer 18 om av kap. 6 § rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998. Den nya lydelsen av 11 § gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Lydelse enligt prop. 1996/97:30.

3 Lydelse enligt prop. 1996/97:30.

20 Författningsförslag SOU 1996: 148

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Den nya lydelsen av 28 § gäller även åtagande om pant eller borgen har ingåtts före ikraftträdandet. Sådant åtagande skall som därvid anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet.

SOU 1996: 148 21

Förslag till

Lag om ändring i lagen 1975: l 132 om förvärv av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 4 och 10 lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Vid förvärv av fast egendom Vid förvärv fast egendom av som avses i 1§ och som som avses i l§ och som

omfattas av undantagsbestäm- omfattas undantagsbestäm-

av melserna i 2 § skall förvärvaren melserna i 2 § skall överlátaren inom tre månader frän det för- och förvärvaren inom tre månavärvet skedde anmäla förvärvet der från det förvärvet skedde till den kommun där den fasta anmäla förvärvet till den komegendomen är belägen. Till an- mun där den fasta egendomen är mälningen skall fogas styrkt belägen. Till anmälningen skall

avskrift av fångeshandlingen. fogas styrkt avskrift av fânges-

handlingen. I fall som avses i l § första stycket 2 4 får frågan om förvärvs- tillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. Tillstånd att förvärva egendom offenlig auktion enligt 7 § lämnas före auktionen.

Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje styckena, vägras om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten, om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att

den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,

om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller 4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.

Författningsförslag SOU 1996: 148

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Förvärvstillstånd får inte vägras, om det visas att fastigheten om det visas att fastigheten är är obebyggd eller bebyggd med obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hy- annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler reshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål av- än två för bostadsändamål avsedda lägenheter eller sedda lägenheter, förvärvet andel i 2. om förvärvet avser andel i om avser fastighet och förvärvet av an- fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att delen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten. familj bostad fastigheten eller om ansökan medges av kommun och hyresgästorganisation som enligt 16 b§ lagen 1973 .188 om arrendenämnder och hyresnämnder är att anse som sökandens motparter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstánd meddelas utan hinder av första stycket.

10§

Vid förvärv av aktier eller an- Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall förvärvaren delar i bolag skall överlåtaren inom tre månader från det för- och förvärvaren inom tre måvärvet skedde anmäla förvärvet nader från det förvärvet skedde till den kommun där huvuddelen anmäla förvärvet till den komav den fasta egendomen är mun där huvuddelen av den belägen. Frågan om i vilken fasta egendomen är belägen. kommun huvuddelen av egen- Frågan om i vilken kommun domen ligger skall avgöras med huvuddelen av egendomen ligger ledning av fastigheternas taxe- skall avgöras med ledning av ringsvärde. Till anmälningen fastigheternas taxeringsvärde. skall fogas styrkt avskrift av Till anmälningen skall fogas fångeshandlingen eller, om styrkt avskrift av fångeshandnågon fångeshandling inte har lingen eller, om någon fångesupprättats, ett av överlåtaren och handling inte har upprättats, ett förvärvaren undertecknat intyg av överlåtaren och förvärvaren om när förvärvet har skett och undertecknat intyg om när förom de villkor som har avtalats värvet har skett och om de

SOU 1996: 148 Författningsförslag 23

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

för förvärvet. villkor som har avtalats för förvärvet. I fall som avses i 1 § första stycket 2 4 samt vid förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen 1975:1385 får frågan om förvärvstillstând prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan handling. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998. 2. Bestämmelserna i 3 och 10 i dess äldre lydelser tillämpas alltjämt beträffande förvärv som har skett före ikraftträdandet. Bestämmelserna i 4§ i dess nya lydelse tillämpas även på förvärv som har skett före ikraftträdandet.

24 SOU 1996: 148

3 till

Förslag Lag om ändring i lagen 1973: 188 om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 och 22 lagen 1973: 188 om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4§3

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

pröva tvist om åtgärdsföre- pröva tvist om åtgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 16 § läggande enligt 12 kap. 11 § andra stycket, ändrad använd- tredje stycket och 16 § andra ning av lokal enligt 12 kap. 23 § stycket, ändrad användning av andra stycket, skadestånd enligt lokal enligt 12 kap. 23 § andra 12 kap. 24 a överlåtelse av stycket, skadestånd enligt 12 hyresrätt enligt 12 kap. 34 kap. 24 a överlåtelse av -

37 §§, upplåtelse av lägenhet i hyresrätt enligt 12 kap. 34

andra hand enligt 12 kap. 40 37 §§, upplåtelse av lägenhet i förlängning av hyresavtal enligt andra hand enligt 12 kap. 40 12 kap. 49 villkor enligt 12 förlängning av hyresavtal enligt kap. 54 återbetalning av hyra 12 kap. 49 villkor enligt 12 och fastställande av hyra enligt kap. 54 återbetalning av hyra 12 kap. 55 d uppskov med och fastställande av hyra enligt avflyttning enligt 12 kap. 59 § 12 kap. 55 d uppskov med eller föreläggande enligt 12 kap. avflyttning enligt 12 kap. 59 § 64 allt jordabalken, eller föreläggande enligt 12 kap. 64 allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 24 hyresförhand- -

lingslagen 1978:304 eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 §

samma lag, pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma hyresvillkor enligt 4 kap. 9 upplåtelse lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite av enligt 11 kap. 2 allt bostadsrättslagen 1991:614, 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i

3 Lydelse enligt prop. 1996/97:30.

SOU 1996: 148 Författningsförslag 25

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, som avses vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt a. hyresförhandlingslagen, 6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen 1977:792, tvist om

upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c §§ jordabalken eller

förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d f §§ och - 18 h § samma balk, 7. pröva frågor enligt lagen 1975: 1132 om förvärv av hyresfastighet m.m., pröva frågor enligt lagen 1982:352 om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages den hyresnämnd inom område fastigheten av vars belägen. Ärende i 10, 17 eller 18 § lagen förvärv är som avses om av hyresfastighet upptages dock hyresnämnden i den ort där m.m. av bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

Beslut nämnd äger, sedan tid Beslut av nämnd äger, sedan tid av för klander eller besvär utgått när för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom av- rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga i 1 § gjorts fråga som avses i 1 § som avses första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2 5 7 första stycket 2 a, 5 a, 7 a, a, eller Vad sagts gäller eller Vad som sagts nu gäller som nu dock beslut, varigenom an- dock beslut, varigenom ansösökan âtgärdsförelåggande en- kan om âtgärdsföreläggande enom ligt 12 kap. 16§ andra stycket ligt 12 kap. 11 § tredje stycket eller upprustningsföreläggande eller 16 § andra stycket eller uppenligt 12 kap. 18 §§ eller rustningsföreläggande enligt 12 a - c tillstånd enligt 12 kap. 18 d kap. 18 a c §§ eller tillstånd - f §§, 23 § andra stycket, 34 37 enligt 12 kap. 18 d f §§, 23 § - eller 40§ jordabalken eller 7 andra stycket, 34 37 eller 40 § kap. 11 § bostadsrättslagen jordabalken eller 7 kap. 11 § bo- 1991:614 eller ansökan om stadsrättslagen 1991:614 eller uppskov enligt 12 kap. 59 § jor- ansökan om uppskov enligt 12

4 Lydelse enligt 1996/97:30. prop.

26 Författningsförslag SOU 1996: 148

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

dabalken eller ansökan om förbud kap. 59 § jordabalken eller ansöeller hävande av förbud enligt 12 kan om förbud eller hävande av kap. 18 h § jordabalken eller förbud enligt 12 kap. 18 h § yrkande om rätt till förhandlings- jordabalken eller yrkande rätt om ordning enligt 9 § hyresförhand- till förhandlingsordning enligt lingslagen 1978:304 lämnats 9§ hyresförhandlingslagen utan bifall. 1978:304 lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 förvaltningslagen 1986:223 om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

Denna lag träder i kraft den l januari 1998.

SOU 1996: 148

4 till

Förslag Lag om ändring i lagen 1994:831 om

i vissa i Svea hovrätt

rättegången hyresmål

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen 1994:831 om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Beslut av Svea hovrätt äger rätts- Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga avses i 4 § första fråga som avses i 4§ första som stycket 2 a, 5 a, 7 eller 8 stycket 2 a, 5 a, 7 eller 8 lagen 1973:188 om arrende- lagen 1973:188 om arrendenämnder och hyresnämnder. nämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärds- enligt vilket ansökan om åtföreläggande enligt 12 kap. 16 § gärdsföreläggande enligt 12 kap. andra stycket eller upprustnings- 11§ tredje stycket eller 16§ föreläggande enligt 12 kap. 18 a andra stycket eller upprustningsc §§ eller tillstånd enligt 12 föreläggande enligt 12 kap. 18 kap. 18 d f §§, 23 § andra a c §§ eller tillstånd enligt 12 - stycket, 34, 36 eller 37§ jor- kap. 18 d f§§, 23§ andra dabalken eller ansökan om förbud stycket, 34, 36 eller 37§ joreller hävande av förbud enligt 12 dabalken eller ansökan om förbud kap. 18 h § jordabalken eller eller hävande av förbud enligt 12 yrkande om rätt till förhandlings- kap. 18 h§ jordabalken eller ordning enligt 9 § hyresförhand- yrkande om rätt till förhandlingslingslagen 1978:304 lämnats ordning enligt 9 § hyresförhandutan bifall. lingslagen 1978:304 lämnats utan bifall.

Denna lag träder i kraft den l januari 1998.

5 Lydelse enligt l996/97:30. prop.

28 SOU 1996: 148

5 Förslag till

Förordning om ändring i förordningen 1975:1139 om tillämpningen av lagen 1975: 1 132 om förvärv av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 1 a § förordningen 1975:1139

om

tillämpningen av lagen 1975:1132 förvärv hyresfastighet

om av m.m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

I anmälan enligt 3 § första styc- I anmälan enligt 3 § första stycket lagen 1975:1132 om förvärv ket lagen 1975:1132 förvärv om av hyresfastighet m.m. skall av hyresfastighet skall m.m. anges registerbeteckning för den anges registerbeteckning för den egendom som avses med förvär- egendom som avses med förvärvet. Vidare skall uppgift lämnas vet. Vidare skall uppgift lämnas om antalet bostadslägenheter som om antalet bostadslägenheter som finns egendomen. Förvärvaren finns egendomen. Anmälaren skall också förete bevis om egen- skall också förete bevis om egendomens taxering och typkod. domens taxering och typkod. Vid anmälan enligt 10 § första Vid anmälan enligt 10 § första stycket lagen om förvärv av hy- stycket lagen förvärv hyom av resfastighet m.m. skall förvärva- resfastighet m.m. skall anmälaren förete registreringsbevis av- ren förete registreringsbevis avseende det bolag i vilket aktie seende det bolag i vilket aktieeller andel har förvärvats samt eller andel har förvärvats samt bevis om taxering och typkod för bevis taxering och typkod för om bolagets fasta egendom. Därjämte bolagets fasta egendom. Därjämte skall uppgift lämnas om skall uppgift lämnas om antalet aktier eller andelar som har förvärvats, förvärvarens tidigare innehav av aktier eller andelar i bolaget samt det totala antalet aktier eller andelar i bolaget, antalet bostadslägenheter bolagets fastigheter. Amnälan skall innehålla uppgift om förvärvarens namn och adress. På begäran av kommunen skall förvärvaren lämna ytterligare uppgifter som anges i 2 § första och andra styckena samt 4 § första stycket.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 1998.

SOU 1996: 148

1 Utredningsuppdraget

Enligt direktiven dir. 1995:55 skall utredaren göra en översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen i syfte att stärka hyresgästernas inflytande och ställning.

I delbetänkandet Ändringar i hyresförhandlingslagen Hyresgästin-

flytande vid ombyggnad m.m. SOU 1995:119 har utredaren redovisat den första etappen av arbetet. I detta betänkande, som är ett slutbetänkande, redovisas de återstående delarna av uppdraget. Den första delen utgörs av en översyn av bestämmelserna om förvärv och förvaltning av hyreshus i syfte att förbättra möjligheterna att dels förhindra oseriösa förvärvare från att komma på fastighetsmarknaden, dels ingripa mot sådana försumliga fastighetsägare som, trots den förhandsgranskning som kan ske med stöd av bestämmelserna i lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. den s.k. , förvärvslagen, lyckats komma in fastighetsmarknaden. I direktiven poängteras att förvärvslagen är ett viktigt instrument för att hålla olämpliga förvärvare borta från fastighetsmarknaden och att den inte skall upphävas. I enlighet med direktiven har utredaren vid sina överväganden i dessa frågor i huvudsak utgått från det faktamaterial m.m. som finns redovisat i betänkandet Förvalta bostäder SOU 1994:23. Utredaren har även tagit del av viss tillgänglig statistik för tiden efter det att nämnda betänkande lades fram samt nyare domstolsavgöranden beträffande förvärv och förvaltning av hyreshus. Hyresgästernas Riksförbund och Sveriges Fastighetsägareförbund har i skrivelser till Justitiedepartementet framfört synpunkter hur förvärvslagen och bostadsförvaltningslagen 1977:792 kan förbättras. Skrivelserna har överlämnats till utredaren och förslagen som lämnats där har varit föremål för utredarens överväganden. Den del som rör frågor i anslutning till förvärv och förvaltning av hyreshus behandlas huvudsakligen i kapitel En annan del av uppdraget består i att utvärdera bestämmelserna om förverkande av hyresrätt till en bostadslägenhet grund av dröjsmål med betalning av hyran i 12 kap. jordabalken hyreslagen och, om resultatet av utvärderingen ger anledning till det, lämna förslag till ändringar som ökar hyresgästernas trygghet. Resultatet av utvärde-

30 Utredningsuppdraget SOU 1996: 148

ringen och utredarens överväganden i anslutning härtill finns redovisade i kapitel Hyresgästernas Riksförbund har även beträffande hyreslagen gett in skrivelser till Justitiedepartementet. I skrivelserna anförs att det i olika avseenden föreligger brister i hyreslagen och det lämnas även förslag till hur dessa brister kan åtgärdas. Skrivelserna har överlämnats till utredaren, som enligt direktiven själv får ta ställning till vilka förslag det finns skäl att utreda vidare. Utredaren skall därvid särskilt uppmärksamma de förslag som rör införande av en skyldighet att avisera hyran och att skicka skriftliga betalningspåminnelser, frågan om hyresgästens ansvar mot hyresvärden då socialnämnden har åtagit sig att betala hyran och införande av en skyldighet för hyresvärden att underrätta socialnämnden innan ett hyresavtal sägs upp till hyrestidens utgång grund störning eller av betalningsdröjsmål. Nu nämnda förslag och frågor behandlas i kapitel 3 i anslutning till frågan om förverkande grund betalningsdröjsav mål. Ett annat förslag som särskilt skall uppmärksammas är införandet av en rätt för hyresgästen att deponera hyran för det fall hyresvärden

inte betalar löpande utgifter för fastigheten. Övervägandena i denna

fråga redovisas i anslutning till överväganden i andra frågor rör som förvaltning av hyreshus, dvs. i kapitel 2. Ytterligare ett förslag som har framförts från Hyresgästernas Riksförbund och som utredaren särskilt skall uppmärksamma går ut att begränsa möjligheterna att kräva borgen som villkor för att ingå ett hyresavtal eller att begränsa omfattningen av borgensmannens ansvar.

Övervägandena i denna fråga presenteras i kapitel 4.

Av de övriga förslag som förbundet har lämnat, har utredaren behandlat förslaget om att utvidga tillämpningsområdet för åtgärdsföreläggande till att omfatta även s.k. ursprunglig brist. Förslaget behandlas i kapitel Direktiven i sin helhet är intagna som bilaga Utredningen lämnade sitt delbetänkande den l december 1995. Därefter påbörjades den nu redovisade delen av utredningsarbetet. Som ett led i utvärderingen av förverkandebestämmelserna har utredningen utfört sex enkätundersökningar. I några av dessa ingår också frågor om andra delar av utredningsarbetet, exempelvis borgen. Enkäterna finns intagna som bilaga En stor del av utredningsarbetet har ägnats att finna modell för en att öka efterlevnaden av skyldigheten i förvärvslagen att anmäla vissa förvärv av aktier och andelar i handelsbolag. I samband härmed har utredningen gjort studiebesök vid Patent- och registreringsverket och även i övrigt haft omfattande kontakter med verket.

Utredningen har samrått med arbetsgruppen Fi l993:C med

SOU 1996: 148 Utredningsuppdraget 31

uppgift följa bostadsförsörjningen för hushåll och haft att svaga kontakter med pågående utredningar inom utredningsuppdraget m.m. näraliggande områden.

SOU 1996: 148

2 Förvärv och

förvaltning av hyresfastigheter

1 Gällande rätt

2.1.1 Lagen 1975:1132 om förvärv hyresfastighet

av m.m.

2.1.1.1 Inledning

Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. förvärvslagen trädde i kraft den 1 januari 1976. Den har till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresfastighetsmarknaden och att förhindra

spekulation i hyresfastigheter. Grundprincipen är att förvärv

av hyresfastigheter kräver tillstånd från hyresnämnd. Från denna regel görs undantag dels för vissa fång, dels för de fall då kommunen inte påkallar prövning av förvärvet.

Reglerna om tillståndsplikt vid fastighetsförvärv kompletteras med bestämmelser om tillståndsplikt vid vissa överlåtelser aktier och

av andelar i bolag som äger hyresfastighet.

Lagens bestämmelser om tillstándsplikt vid fastighetsförvärv gällde

inledningsvis endast i sju kommuner i storstadsområdena. Sedan den l juli 1979 gäller de för hela landet. Paragrafhänvisningarna i avsnitten 2.1.1.2 2.1.1.8 för- - avser värvslagen, om inte annat anges.

2. 1.2 Tillämpningsområdet

Lagen är tillämplig fast egendom, som är taxerad hyreshusensom het 1 § första stycket. Enligt 4 kap. 5 § första stycket 2 fastighetstaxeringslagen 1979:1152 utgörs hyreshusenhet hyreshus en av och tomtmark för sådan byggnad. Med hyreshus avses enligt 2 kap. 2 § samma lag byggnad som är inrättad till bostad minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande. Byggnad med förrådsutrymme, som ligger i anslutning till hyreshus och behövs som för verksamheten, skall utgöra hyreshus. Till hyreshus skall dock inte räknas byggnad som är inrättad till bostad minst tre och högst tio

34 Förvärv och förvaltning...

familjer, om den ingår i en lantbruksenhet. Vad som sägs om fast egendom gäller även tomträtt 1 § tredje stycket. Tillståndspliktiga förvärv är i första hand de civilrättsliga fången köp, byte och gåva. Tillståndsplikten omfattar också vissa associationsrättsliga förvärv, nämligen tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen 1975:1385. Enligt 2§ krävs inte förvärvstillstånd egendomen förvärvas från staten, kommun, landsting om eller kommunalförbund punkten 1, om staten, kommun, landsting, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landsting, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation för bostadsrättsföreningar eller regional sådan organisation är förvärvare punkten 2, egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening i samband om med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt enligt bostadsrättslagen 1991:614 punkten 2 a, vid förvärv för kyrkliga ändamål m.m. punkten 3, om förvärvaren är en kreditinrättning som är skyldig att åter avyttra egendomen punkten 4, vid förvärv mellan vissa närstående, det s.k. släktskapsundantaget punkten 5 samt om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion punkten 6. Det förekommer inte bara att hyresfastigheter ägs direkt av fysiska En fastighet kan också kontrolleras indirekt genom innehav personer. aktier eller andelar i ett bolag som i sin tur äger fastigheten. För av att förhindra att reglerna om tillståndsplikt vid förvärv av hyresfastigheter kringgås, är även vissa förvärv av aktier och andelar i bolag, s.k. indirekta förvärv, tillståndspliktiga. Tillståndsplikten omfattar förvärv av andelar i handelsbolag eller aktier i aktiebolag om bolaget äger sådan egendom som avses i 1 dvs. fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet, och denna egendoms taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar 9 § första stycket. Med senaste balansräkning avses den senaste av bolagsstämman fastställda balansräkningen RBD 1988:16. Tillståndsplikten gäller förvärv av andelar i alla handelsbolag som uppfyller kriterierna i 9 § första stycket men gäller förvärv av aktier endast i fåmansbolag. Med fåmansbolag avses i förvärvslagen aktiebolag vari minst 75 procent av aktierna ägs eller kontrolleras av högst tio fysiska personer; innehas aktierna av vissa närstående de därvid tillhöra fysisk person. Så kallade äkta personer anses en bostadsföretag, dvs. aktiebolag vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att bolagets delägare bereda bostäder i hus som ägs av bolaget, är undantagna 8 § tredje stycket. De tillståndspliktiga fången vid indirekta förvärv är desamma som vid direkta förvärv samt inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen. De undantag som gäller från tillståndsplikten vid direkt överlåtelse enligt

Förvärv och förvaltning... 35

2§ gäller, utom såvitt avser förvärv som sker genom inrop på exekutiv auktion, även vid förvärv av aktier och andelar i bolag.

2.1.1.3 Förfarandet

När lagen infördes år 1976 skulle alla förvärv omfattades den som av prövas av hyresnämnd ansökan av förvärvaren. l 1979 års lagstiftningsärende ändrades förfarandet vid tillståndsprövningen i hyresnämnden. Behovet av en sådan prövning gjordes beroende av att kommunen i det enskilda fallet krävde att en prövning skulle ske. Den nu gällande ordningen innebär att förvärvaren är

skyldig att senast tre månader efter förvärvstidpunkten anmäla förvärvet till den kommun där fastigheten eller, om det är fråga

om aktie- eller andelsöverlâtelse, huvuddelen av den fasta egendomen är belägen 3 § första stycket och 10 § första stycket. Om kommunen

efter en inledande förvärvsprövning anser att förvärvarens lämplighet

bör prövas, får kommunen inom tre månader från det att anmälan mottogs anmäla detta till hyresnämnden. Hyresnämnden skall då förelägga förvärvaren att inom en månad ansöka om förvärvstillstånd hos nämnden 3 a 10 § tredje stycket och 10 a § första stycket.

1.1.4 Förutsättningar för tillstånd

I 4 § första stycket anges att förvärvstillständ skall vägras, om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten punkten 1, om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa punkten 2, om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden punkten 3 eller om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt

lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten punkten

4. Enligt samma paragrafs andra stycke får i vissa fall förvärvstillstånd inte vägras. Så är fallet om fastigheten är obebyggd, bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som inte innehåller flera än två lägenheter avsedda för bostadsändamäl. Tillstånd får inte heller vägras, om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad fastigheten. Enligt tredje stycket får förvärvstillstând meddelas utan hinder av bestämmelserna i första stycket, om fastigheten enligt gällande planer skall användas för något annat ändamål än för uppförande av hyreshus.

36 Förvärv och förvaltning...

Bestämmelserna i 4 § gäller såväl vid direkt förvärv av hyresfastighet som, i tillämpliga delar, vid indirekt förvärv genom aktie- eller andelsförvärv 10 a § andra stycket. Enligt bestämmelsens ursprungliga lydelse att förvärvstillangavs stånd "får vägras" inte förvärvaren gjorde sannolikt att han var i om stånd att förvalta fastigheten, att syftet med förvärvet var att han skulle idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. År 1979 ändrades paragrafen; förvärvstillstând "skall vägras" om

inte förvärvaren uppfyllde kraven. Ändringen hängde samman med att

förvärvsprövningen i hyresnänmd gjordes beroende av att kommunen påkallade sådan prövning. l samband härmed angavs att, om utredning förvärvarens lämplighet som fastighetsägare behövs, utredningsom skyldigheten i första hand åvilar förvärvaren prop. 1978/79:164 s. 26.

År 1983 fick paragrafen sin gällande lydelse. Ändringen innebar

nu skärpning bl.a. i så måtto att förvärvaren skall visa alltså inte en endast göra sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten. I för- arbetena till den nämnda ändringen gjordes vissa klargörande nu uttalanden bevisbördan och bevisningens styrka. Enligt uttalanden om i 1982/83: 153 22 gäller att bevisbördan åvilar den part som prop. s. har de bästa förutsättningarna för att säkra och föra bevisning i frågan. Om en förvärvares motpart, dvs. kommunen eller hyresgästorganisationen, har möjlighet att förebringa egen bevisning rörande påstådd olämplighet i något avseende är det inte tillräckligt med bara ett påstående härom. Det bör krävas att den som påstår olämplighet skall visa att det finns fog härför. Om det visas tillräckligt fog för invändningen, bör förvärvares påståenden inte godtas med mindre än en att de vinner stöd dennes motbevisning. I sådana fall då förav

värvarens motparter har små möjligheter att förebringa någon egen ut-

redning, ligger bevisbördan helt förvärvaren.

2.1.1.5 Närmare om de olika kriterierna

Förvärvarens möjligheter att förvalta fastigheten

l 4 § första stycket punkten l ställs krav att förvärvaren skall visa han är i stånd att förvalta fastigheten. Förvärvaren skall alltså att redovisa sina möjligheter att med hänsyn till fastighetens avkastning förvalta den ett godtagbart sätt, s.k. förvärvsförmåga. Ett alltför högt pris fastigheten kan i vissa fall leda till att förvärvet bedöms ekonomiskt ohållbart. Vid denna bedömning som

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 37

vägs bl.a. fastighetens skick och eventuella behov av upprustning in. Om fastighetens avkastning inte kan finansiera förvärvet kan detta vara ett skäl att vägra förvärvstillstånd enligt punkten Om det brister i förvärvsförmågan kan det i förlängningen också innebära att fastigheten måste avyttras. Därför kan ett ur fastighetsekonomisk synvinkel alltför högt pris även utgöra en indikation att förvärvaren inte har för avsikt att behålla fastigheten utan att förvärvet har skett i spekulationssyfte, se nedan. Eftersom en förvärvares totala ekonomiska situation skall bedömas, är ett överpris den förvärvade egendomen dock inte i sig diskvalificerande. Har förvärvaren möjligheter att finansiera förvärvet och förvaltningen annat sätt än genom av-

kastningen av den aktuella egendomen, föreligger normalt inte hinder

att bevilja förvärvstillstånd grund av bristande förvärvsförmåga. Vid sidan av förvärvarens ekonomiska förutsättningar att förvalta fastigheten skall hans möjligheter att rent praktiskt sköta uppgiften som fastighetsförvaltare bedömas. Det uppställs härvid inte något krav att förvärvaren personligen skall ombesörja förvaltningen. Förvärvaren skall visa att han är i stånd att förvalta fastigheten. Därmed skall eventuella tveksamheter rörande förvärvarens kvalifikationer i detta hänseende falla tillbaka på honom.

Syftet att förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick

I punkten 2 ställs krav att förvärvaren gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. Bedömningen enligt denna punkt tar närmast sikte på de mera långsiktiga syftena med förvärvet. En anledning till vägrat tillstånd enligt punkten 2 kan vara att förvärvaren under en kort tid har köpt och sålt fastigheter i större omfattning. Detta kan tyda på att förvärvet av den aktuella fastigheten sker i spekulationssyfte. Förvärvaren kan emellertid vara ett seriöst arbetande byggnadsföretag som köper saneringsmogna bostadshus enbart i syfte att rusta upp husen för att sedan sälja dem till något

kommunalt eller enskilt företag som sysslar med uthyrning eller till en

bostadsrättsförening. I sådana fall är det förhållandet att syftet med förvärvet är att fastigheten skall säljas vidare normalt inte skäl för att vägra förvärvstillstånd prop. 1982/83:153 s. 24 och RBD 1990:12. Som har nämnts ovan kan en disproportion mellan köpeskilling och avkastningsvärde vara en indikation annat syfte än god bostadsförvaltning. En förvärvare kan dock ha godtagbara skäl att vilja betala ett "oförmånligt" pris för en fastighet. Sålunda kan förvärvarens accept av ett sådant pris motiveras exempelvis av en önskan att samla ett

38 Förvärv och förvaltning...

fastighetsbestånd geografiskt för att kunna åstadkomma en mera

rationell fastighetsförvaltning.

Förvärvarens förväntade uppträdande hyresvärd som

Enligt punkten 3 skall tillstånd vägras om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhâllanden. Diskvalificerande för förvärvaren kan tidigare ingripanden vara

enligt bostadsförvaltningslagen, enligt bestämmelserna i hyreslagen

om upprustningsföreläggande 18 a c §§, enligt den numera upphävda bostadssaneringslagen 1973:531 eller om expropriation har skett för sådant ändamål som anges i 2 kap. 7 § expropriationslagen 1972:719, dvs. för att försätta eller hålla fastighet i tillfredsställande skick, när grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma. En annan omständighet som kan påverka bedömningen är att förvärvaren sedan tidigare äger fastigheter där förhållandet mellan honom och hyresgästerna är mindre gott och detta beror på hyresvärden.

Allmän olämplighet

Enligt punkten 4 skall tillstånd vägras det kan antas att förvärvaren om eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Denna punkt är inriktad förvärvarens personliga förhållanden. Är förvärvaren juridisk gäller bedömningen en person dem som har det bestämmande inflytandet över bolaget. Förhållanden som kan diskvalificera en förvärvare enligt denna punkt är exempelvis misskötsamhet beträffande skatter RBD 1986:3 och olovlig kontorisering RBD 1990:16, se dock även RBD 1992:2.

2.1.1.6 Sanktioner

Ett tillståndspliktigt förvärv är ogiltigt, förvärvet inte inom föreom skriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan har erhållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att prövning inte begärs, om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt föreläggande därom eller om förvärvstillstånd vägras genom lagakraftvunnet beslut 5 § första stycket och 10 b §.

Inträdd ogiltighet skall beaktas ex officio se NJA 1986 174 och

s. RBD 1994:9. Den kan, med undantag för lagfart misstag om av meddelas, inte läkas i efterhand. Om ett förvärv av en fastighet, andelar i ett handelsbolag eller aktier är ogiltigt enligt förvärvslagen, så blir även senare förvärv ogiltiga. Den som har överlåtit egendom av nu angivet slag till någon

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 39

exempelvis inte har anmält förvärvet till kommunen när så skall

som

ske, kan alltså i princip när som helst göra gällande ogiltigheten som

vidlåder detta fång mot förvärvare i senare led. En senare förvärvare kan emellertid i vissa fall göra ett godtrosförvärv. Därigenom utsläcks den tidigare ägarens möjligheter att göra ogiltigheten beträffande det första förvärvet gällande mot den godtroende förvärvaren. Möjligheterna att göra ett godtrosförvärv är beroende på vilken typ egendom det är fråga om. av När det gäller fast egendom och tomträtt utövas en viss kontroll av att bestämmelserna i förvärvslagen följs i samband med ansökan om lagfart eller inskrivning tomträtt. Om ett förvärv som omfattas av av tillståndskravet är ogiltigt enligt ovan redovisade bestämmelser skall ansökan lagfart eller inskrivning tomträtt avslås 20 kap. 6 § 8 om av och 21 kap. 7 § första stycket jordabalken JB. Om frågan om förvärvets giltighet ännu inte är avgjord skall ansökan vilandeförklaras

20 kap. 7 § 13 och 21 kap. 7 § första stycket JB.

På grund denna kontroll torde alltså möjligheterna att göra ett av

godtrosförvärv av en fastighet eller en tomträtt i praktiken vara

uteslutna. Som ovan nämnts gäller en särskild regel för det fallet att en ansökan lagfart eller inskrivning av tomträtt skulle beviljas i strid om mot bestämmelserna i förvärvslagen. Ett sådant beslut läker förvärvets

Ogiltighet 5 § andra stycket och l § tredje stycket. Förvärvet blir således giltigt och något "behov" att göra ett godtrosförvärv finns

av inte. När det gäller andelar i handelsbolag så har det antagits att denna

typ egendom över huvud taget inte kan vara föremål för godtrosför-

av värv bl.a. Ulf Göranson, Ogiltighet i sakrätten, s. 137. Aktier däremot, kan vara föremål för godtrosförvärv. Som exempel har nämnts det fallet att någon, A, förvärvar aktier från en person B, i sin tur förvärvat aktierna utan att begära tillstånd till förvärvet. som I detta fall är Bzs förvärv ogiltigt. Det hindrar emellertid inte att Azs förvärv kan bli giltigt enligt de allmänna bestämmelserna om godtrosförvärv, under förutsättning givetvis att A också får tillstånd till sitt förvärv prop. 1975/76:33 s. 71. Någon kontroll, motsvarande den som lagfarts- och inskrivnings-

skyldigheten utgör för fast egendom och tomträtt, finns inte för

andelar i handelsbolag eller aktier.

2.1. 1.7 Förköpsrätt

Enligt förköpslagen 1967:868 har kommun under vissa förhållanden förköpsrätt vid försäljning av fast egendom och tomträtt, dvs. rätt att

40 Förvärv och förvaltning...

förvärva den aktuella egendomen i princip de villkor har som avtalats mellan köparen och säljaren. Rätten till förköp tillkommer i princip endast den kommun där den fasta egendomen eller tomträtten är belägen 2 § förköpslagen. Förköpsrätten utövas genom att kommunen underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätten och anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna. Om förvärvet skall anmälas till kommunen enligt bestämmelserna i förvärvslagen skall utövandet av förköpsrätten ske senast den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det att kommunen mottog sådan anmälan. Om så sker är förköpsrätten förlorad 7 § förköpslagen. Som ett komplement till reglerna om kommunal förköpsrätt enligt

förköpslagen finns i förvärvslagen bestämmelser som ger en kommun

rätt till förköp av aktier i sådana aktiebolag omfattas lagen som av 12 22 §§. Förköpsrätten tillkommer den kommun där bolagets hyresfastigheter eller huvuddelen av dessa finns. Rätten till förköp utövas genom att kommunen inom samma tid som

gäller för påkallande av tillståndsprövning av aktieförvärvet anmäler

beslutet om förköp till hyresnämnden.

2.1.1.8 Vissa processuella frågor

I lagen 1973:188 om arrendenämnder och hyresnämnder närnndlagen finns vissa processuella regler för behandlingen av tillståndsärenden. Av 16 b § andra stycket nämndlagen framgår att den kommun där den fasta egendomen är belägen och hyresgästorganisation som berörs av ansökan är motparter till sökanden förvärvaren. Med berörd hyresgästorganisation avses den organisation som har förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen 1978:304 samt den lokala förening som är ansluten till Hyresgästernas Riksförbund prop. 1978/792164 s. 24 f.. Den berörda hyresgästorganisationen är alltså jämsides med kommunen motpart till förvärvaren vid tillståndsprövningen i hyresnämnden och, om hyresnämndens beslut överklagas av förvärvaren, även i Svea hovrätt. Hyresgästorganisationen har en självständig rätt att överklaga hyresnämndens beslut att ge förvärvstillstånd. Däremot har organisationen ingen rätt att själv påkalla hyresnämndens prövning av ett förvärv. Denna rätt tillkommer kommunen ensam. Inte heller har hyresgästorganisationen något i lag stadgat inflytande över kommunens beslut om nämndens prövning skall påkallas. I flertalet kommuner torde en anmälan om ett förvärv regelmässigt översändas till den lokala hyresgästföreningen för eventuellt yttrande.

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 41

I den mån föreningen har några invändningar mot en förvärvare torde dessa också beaktas av kommunen. Det finns dock inte någon formell skyldighet för kommunerna att remittera en anmälan om förvärv till den berörda hyresgästorganisationen.

2.1.2 Bostadsförvaltningslagen 1977:792

2.1.2.1 Inledning

Bostadsförvaltningslagen utgör ett komplement till förvärvslagen så sätt att den medger ingripanden i efterhand mot hyresvärdar som inte sköter fastighetsförvaltningen på ett objektivt godtagbart sätt. Lagen innebär att hyresnämnden under vissa förutsättningar får besluta att en fastighet sätts under särskild förvaltning, antingen i form av förvaltningsåläggande eller i form av tvángsförvaltning. Den erbjuder också möjligheter till inlösen. Paragrafhänvisningarna i avsnitt 2.1.2.2 2.1.2.6 avser bostadsför- valtningslagen, om inte annat anges.

2. 1 .2.2 Tillämpningsområdet

Lagens tillämpningsområde anges i l Lagen är tillämplig på en fastighet där det finns bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av fastighetens ägare för annat ändamål än fritidsändamål och som utgör del av hans egen bostad. Uttrycket bostadslägenhet har samma innebörd som i 1 § tredje stycket hyreslagen, dvs. en lägenhet som har upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Bostadsförvaltningslagen har alltså ett vidare tillämpningsområde än förvärvslagen; något krav på att fastigheten är taxerad som hyreshusenhet uppställs inte. När en byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestämmelserna i lagen om fastighet motsvarande tillämpning på

tomträtten. Lagen gäller vidare i tillämpliga delar i fråga om byggnad

som annars tillhör annan än ägaren av marken, dvs. i första hand bostads- och anläggningsarrenden prop. 1976/77:151 s. 81. I 1 § andra stycket anges att, när omständigheterna föranleder det, annan som innehar fastigheten kan anses som dess ägare. I förarbetena till bostadsförvaltningslagen anges att sådana omständigheter kan föreligga "exempelvis beträffande den som grund av testamente lyfter fastighetens avkastning med skyldighet att ombesörja skötsel och underhåll" prop. 1976/77:151 s. 81.

42 Förvärv och förvaltning...

2.1.2.3 Förutsättningar för ingripande

I 2 § första stycket anges att ingripande kan ske mot en fastighetsägare han försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta om angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller om det annat sätt framgår att han inte förvaltar fastigheten ett för de boende godtagbart sätt. I den följande framställningen beskrivs detta som bristfällig förvaltning. Ingripande sker genom att hyresnämnden beslutar om särskild förvaltning, antingen förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning. I paragrafs andra stycke anges att beslut om särskild samma förvaltning också fâr meddelas, om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma. I det följande kommer ingripanden av skäl som anges i detta stycke inte vidare att beröras särskilt. Lagen inte någon beskrivning av vad som kännetecknar en ger bristfällig förvaltning. Detta får bedömas mot bakgrund av annan lagstiftning och avtal. Vad fastighetsägare har att fullgöra framgår bl.a. av hyreslagens en regler om lägenhetens skick samt av annan lagstiftning som berör hyresgästers boendeförhållanden. Hyresvärden har enligt hyreslagen för att lägenheten befinner sig i brukbart skick och att den ett ansvar löpande underhålls. Av hälsovårdslagstiftningen följer vissa skyldigheter med hänsyn till förebyggandet sanitära olägenheter. Av allmänna grundsatser följer av vidare att fastighetsägaren skall sörja för sundhet, ordning och skick i fastigheten att bl.a. förse den med vatten och värme. genom Bostadsförvaltningslagen är i första hand inriktad på brister i fastighetens skick. Men även brister i förvaltningen i övrigt som mera hänför sig till hyresvärdens person än till fastigheten kan vara grund för ingripanden. Sådana brister kan vara att hyresvärden tar ut hyror

i strid mot gällande förhandlingsöverenskommelse RBD 1987:3 eller

håller sig oanträffbar. En gemensam förutsättning är att den bristfälliga förvaltningen är till olägenhet för dem som hyr en bostadslägenhet i fastigheten. Olägenheter som endast drabbar andra, exempelvis hyr affärslokaler, kan inte föranleda ingripanden dem som enligt lagen. För att bristfällig förvaltning skall föranleda ett ingripande bör verkningarna av den ha haft en viss intensitet och varaktighet. En vanlig situation där särskild förvaltning aktualiseras är när hyresvärden underlåter att erlägga förfallna konsumtionsavgifter, exempelvis för el. Det kan därvid ifrågasättas om det är nödvändigt att

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 43

hyresvärdens underlåtenhet resulterar i avstängning av elleveranserna eller om det räcker med att det föreligger en risk för avbrott i dem.

I rättsfallet RBD 1993:7 uttalade hyresnämnden att det är uppenbart att redan en påtaglig risk för avbrott i leveranserna av elström och fjärrvärme till ett bostadshus i och för sig kan göra tvångsförvaltning motiverad. Hyresnämnden motiverade denna slutsats med att bostadsförvaltningslagen i första hand riktar sig mot sådana brister i förvaltningen som innebär att hyresvärden inte sörjer för sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Bostadsdomstolen fann att underlåtenheten att betala de skulder som givit upphov till hotet om avstängningen, grund av särskilda omständigheter i det aktuella fallet, inte innebar att hyresvärden inte förvaltade fastigheterna ett för de boende godtagbart sätt. Domstolen hade därför inte anledning att på huruvida redan risken för avstängning av leveranserna kunde grunda ett beslut om särskild förvaltning. Domstolen kommenterade inte

heller hyresnämndens redovisade uttalande.

ovan

Det finns inte något vägledande avgörande från högre instans som belyser frågan. Det kan dock, enligt utredningens mening, inte uteslutas att redan hot om avstängning av konsumtionsnyttigheter, åtminstone om det är fråga om mer än ett enstaka tillfälle som kommer till hyresgästernas kännedom, skulle kunna utgöra grund för ett beslut om särskild förvaltning även om någon avstängning aldrig har skett. För att särskild förvaltning skall kunna tillgripas förutsätts också i regel att de boende samfällt har haft känning av den bristfälliga förvaltningen. Särskild förvaltning bör inte tillgripas om något annat legalt tvångsmedel framstår som bättre avpassat för att avhjälpa den aktuella situationen. Det uppställs dock inte något krav att någon annan åtgärd först skall ha prövats. Gränserna mellan lagstiftning inom olika områden som kan påverka boendeförhållandena är flytande och delvis överlappande och förhållandena i varje enskilt fall avgör vilken åtgärd som är bäst. Det är totalbilden förvaltningen som är avgörande, inte de enskilda av bristfälligheternas beskaffenhet. Enligt tvångsförvaltningslagen, som var föregångaren till bostadsförvaltningslagen, gällde ett krav att det fanns anledning att anta att rättelse inte skulle ske för att tvångsförvaltning skulle meddelas. Något sådant krav gäller inte enligt bostadsförvaltningslagen. Om fastighetsägaren vidtar åtgärder efter det att frågan om särskild förvaltning har väckts, får detta vägas i den allmänna bedömningen

44 Förvärv och förvaltning...

av hur fastigheten sköts. För ingripande krävs inte heller att den bristfälliga förvaltningen kan tillskrivas fastighetsägaren som försummelse. Det räcker med att man kan slå fast att förvaltningen objektivt inte fungerar tillfredsställande från hyresgästernas synpunkt. Det är också utan betydelse om förvaltningen rent faktiskt ombesörjs av någon annan än fastighetsägaren.

2.1.2.4 Formerna för ingripande

ingripande kan ske i två former; förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning. Som gemensam beteckning för de båda formerna används begreppet särskild förvaltning. Förvaltningsåläggande är den mindre ingripande åtgärden och innebär att hyresvärden åläggs att lämna över förvaltningen av fastigheten till en av honom själv utsedd godtagbar förvaltare. Tvängsförvaltning innebär att hyresnämnden utser en förvaltare och därigenom helt avskär fastighetsägaren från inflytandet över fastigheten. De grundläggande förutsättningarna för ingripande är desamma för båda förvaltningsformerna. Detta har ansetts vara en fördel för sökanden, som vid ansökningstillfället då inte behöver ange vilken av de två förvaltningsformerna som begärs. Det är alltså hyresnämnden som slutligen bestämmer förvaltningsformen även om sökandens inställning till valet är av stor betydelse. Vid valet mellan förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning är utgångspunkten att det inte skall tillgripas en mera ingripande åtgärd än som behövs för att de uppkomna missförhållandena skall rättas till. I dag torde det vara ganska ovanligt att en hyresnämnd beslutar om förvaltningsåläggande. När ett beslut om särskild förvaltning meddelas blir det oftast fråga om tvångsförvaltning.

Förvaltningsáläggande

En tanke bakom reglerna om förvaltningsåläggande är att man genom hyresnämndens medverkan skall till stånd en förvaltning som bygger på samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren och som i så stor utsträckning som möjligt ansluter till de former för yrkesmässigt bedriven fastighetsförvaltning som tillämpas marknaden. Den närmare innebörden av förvaltningsåläggande framgår av 3 - 7 §§ och är i korthet följande. Hyresnämnden ålägger fastighetsägaren att inom en viss bestämd tid lämna över förvaltningen till en särskild förvaltare för att därmed tillse att en tillfredsställande förvaltning uppnås. Fastighetsägaren fullgör detta genom att till hyresnämnden ge in ett skriftligt förvaltningsavtal,

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning. 45 ..

som normalt bör avse en tid om minst tre år. Under avtalstiden skall parterna vara bundna av överenskommelsen. Nämnden granskar avtalet och därmed även förvaltarens kvalifikationer att kunna fullgöra avtalet. Förvaltningsavtalet förutsätts överensstämma med marknaden förekommande praxis beträffande avtal om teknisk och kameral förvaltning. Förvaltaren skall i enlighet med denna praxis normalt ges fullmakt att företräda fastighetsägaren i berörda hänseenden. Om avtalet befinnes vara godtagbart godkänner nämnden avtalet och dess befattning med ärendet är därmed avslutad. När hyresnämnden har godkänt ett förvaltningsavtal kan nämnden därefter inte ingripa i förvaltningen. Hyresnämnden utövar inte heller någon kontroll över själva förvaltningen. Denna kontroll ankommer den som ansökt om särskild förvaltning och förvaltaren har skyldighet att till denne anmäla förändringar som berör förvaltningen. Genom anmälningsskyldigheten ges sökanden möjlighet att bedöma om förvaltningsfrågan skall tas upp nytt vid nämnden. Om det visar sig att fastighetsägaren har förfarit illojalt eller brutit mot avtalet av motsträvighet eller trots, bör

fastigheten normalt ställas under tvångsförvaltning. Övergår fastig-

heten till ny ägare förfaller förvaltningsåläggandet.

Tvårzgsförvaltning

Tvångsförvaltning är den mera kvalificerade formen av ingripande och karaktäriseras av att förvaltaren får ställning som legal ställföreträdare för fastighetsägaren och att hyresnämnden utövar tillsyn över förvaltningen. Tvångsförvaltning kan komma i fråga när fastighetsägaren kan tänkas vara ointresserad av att efterkomma ett förvaltningsåläggande eller när det inte utan dröjsmål går att avgöra vem som är fastighetsägare eller var han uppehåller sig. För det fall något förvaltningsavtal inte presenteras eller om ett sådant avtal inte kan godkännas, skall fastigheten normalt ställas under tvångsförvaltning. Den närmare innebörden av tvångsförvaltning framgår av 8 27 §§ och är i korthet följande. Förvaltare utses av hyresnämnden i samband med att nämnden beslutar att fastigheten skall ställas under tvångsförvaltning. Nämnden skall bereda kommunen tillfälle att lämna förslag på förvaltare 16 § fjärde stycket nämndlagen. Förvaltarens primära uppgift är att svara för att fastigheten får tillfredsställande skötsel, vilket innebär att en han skall till att den dagliga tillsynen och det löpande underhållet se fungerar samt vidare att verka för att de förhållanden som har föranlett beslutet om tvångsförvaltning undanröjs. Förvaltaren bör därför så snart som möjligt utarbeta en plan för de nödvändiga åtgärderna och verka för att planen genomförs. Han skall även vidta de förbättringar

46 Förvärv och förvaltning...

och moderniseringar som krävs, i den mån de år förenliga med en

ändamålsenlig fastighetsförvaltning. I detta ligger att åtgärder,

exempelvis olika reparationer, kan genomföras utan att de direkt resulterar i en ökad avkastning från fastigheten. Förvaltaren skall dock verka för att en skälig avkastning från fastigheten erhålls. Uppkommer fråga om mera omfattande eller kostnadskrävande åtgärder, skall de ekonomiska konsekvenserna utredas. Den utses till förvaltare kan som egen begäran entledigas. Det åligger i så fall hyresnämnden att utse en ny förvaltare. Tiden för hur länge tvångsförvaltningen skall fortgå kan svår vara att avgöra i inledningsskedet och varierar från fall till fall. Hyresnämnden skall därför inom sex månader från beslutet tvångsförom valtning bestämma hur lång tiden för förvaltningen skall Tiden vara. får bestämmas till högst fem år. Den kan förlängas med högst tre år i sänder. Hyresnämnden kan besluta att tvångsförvaltningen skall upphöra i förtid om den inte längre behövs. Om fastigheten övergår till ny ägare under tiden för förvaltningen gäller beslutet tvångsförom valtning även mot den nye ägaren. Ett ägarbyte kan dock utgöra skäl för att ompröva beslutet. Förvaltarens befogenheter framgår av ll Fastighetsägaren är i princip helt skild från fastighetens skötsel. Förvaltaren fungerar som en legal ställföreträdare för fastighetsägaren och har en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda ägaren samt tala och i svara dennes ställe. I de fall där förvaltaren inte är behörig att själv fatta beslut har han att vända sig till hyresnämnden. Förvaltaren har även att uppbära hyror och andra intäkter från fastigheten. Förvaltarens behörighet är dock inskränkt i så måtto att han inte får avhända ägaren fastigheten, ingå borgens- eller växelförbindelse eller utan hyresnämndens tillstånd låta inteckna fastigheten eller upplåta panträtt i den. Förvaltaren handlar i övrigt med samma behörighet han hade som om fullmakt från fastighetsägaren och eventuella behörighetsöverskridanden följer samma regler som för sysslomän i allmänhet. Förvaltaren har att underrätta hyresgäster och kända panträttshavare om tvångsförvaltningen. En hyresgäst som har erhållit en sådan underrättelse kan därefter inte med befriande verkan erlägga hyra till annan än förvaltaren eller någon som denne anvisar. För att förvaltaren skall kunna fullgöra sitt uppdrag bästa sätt har fastighetsägaren en skyldighet att skjuta till de ytterligare medel som erfordras. Betalningsåläggande kan beslutas av hyresnämnden begäran av förvaltaren och kan verkställas som lagakraftägande dom.

Åläggande kan beslutas för varje slag av åtgärd som faller inom

förvaltarens kompetensområde. Ett betalningsåläggande gäller även om fastigheten överlåts.

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 47

Förvaltaren är skyldig att hålla uppburna och avsatta medel avskilda från sina övriga tillgångar. Sådana medel får inte utmätas för annan skuld än sådan som hänför sig till tvångsförvaltningen. Detta medför att medlen inte omfattas av fastighetsägarens konkurs. Fastigheten som sådan ingår dock i konkursen. Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar som behövs för förvaltningen. Han är även skyldig att till förvaltaren lämna ut de handlingar och annat som kan vara av betydelse för uppdragets fullgörande. Förvaltaren är redovisningsskyldig för sin förvaltning och skall också, fastighetsägaren är bokföringsskyldig, ombesörja bokom föringen. Förvaltaren skall inom två månader efter varje kalendereller räkenskapsår samt efter uppdragets avslutande lämna redovisning till hyresnämnden. Nämnden skall översända redovisningen till fastighetsägaren. Hyresnämnden granskar redovisningen. Denna granskning dock endast frågan om redovisningen är godtagbar och korrekt avser från redovisningsmässig synpunkt. För det fall fastighetsägaren vill klandra redovisningen har han att väcka talan mot förvaltaren vid fastighetsdomstolen inom ett år från det att han av hyresnämnden mottog redovisningshandlingarna. Förvaltaren är berättigad till skäligt arvode, vilket bestäms av hyresnämnden. Arvodet utgår ur fastighetens avkastning om inte nämnden bestämmer att fastighetsägaren personligen skall betala det. Om förvaltaren begär det, skall kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut skall betalas av fastighetsägaren personligen. Kommunen skall också i vissa fall förskottera medel som behövs för fastighetens skötsel.

2.1.2.5 Inlösen

Om fastighet har ställts under tvångsförvaltning men förhållandena en är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås får kommunen lösa fastigheten 28 §. Talan om inlösen skall väckas vid fastighetsdomstolen. i I övrigt gäller, med undantag hur reglerna om löseskillingen av skall beräknas, expropriationslagen i tillämpliga delar. Detta innebär bl.a. att sökanden normalt skall svara för såväl sina egna som motpartens rättegångskostnader, oavsett om talan om inlösen bifalles eller ogillas 7 kap. 1 3 expropriationslagen. - Inlösen är avsett att vara det yttersta ingripandet mot en fastighetsägare missköter sin fastighet och torde vara mycket sällsynt som förekommande SOU 1994:23 s. 109.

48 Förvärv och förvaltning...

2.1.2.6 Vissa processuella frågor

Behöriga att ansöka om särskild förvaltning är kommunen eller en organisation av hyresgäster 29 §. Med en sådan organisation avses en sammanslutning av hyresgäster som uppfyller de allmänna krav som gäller för organisationer. Det finns inte något krav att organisationen skall företräda en viss majoritet hyresgästerna eller av att den är ansluten till en riksorganisation eller liknande. En enskild hyresgäst är alltså inte behörig att ansöka om särskild förvaltning. I praktiken är den sökande oftast en hyresgästförening. Det är däremot ovanligt att kommuner är sökande. Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning gäller omedelbart och nämnden kan även förordna att annat beslut enligt bostadsförvaltningslagen, exempelvis beslut förvaltningsåläggande, skall gälla om omedelbart 31 § första stycket. Om det föreligger särskilda skäl, får nämnden besluta interimistiskt om tvångsförvaltning och utseende av förvaltare 31 § andra stycket.

2.1.3 Hyreslagen

2.1.3.1 Lägenhetens skick

Enligt 9 § hyreslagen skall hyresvärden, inte bättre skick har om avtalats, tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bestämmelsen är tvingande till bostadshyresgästens förmån med två undantag. Avtal får träffas om att lägenheten skall i sämre skick, vara om upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandingsöverenskommelse enligt den lagen. Begreppet fullt brukbar syftar inte bara att de tekniska anordningarna såsom vatten och värme skall fungera. Även brister i m.m. underhållet och andra brister som innebär annat än rent fysiska hinder i nyttjandet kan medföra att lägenheten inte anses vara fullt brukbar. De brister som kan vara aktuella här är av samma natur många som av de brister som kan ligga till grund för ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen SOU 1981:77 s. 337. Vad som kan krävas beträffande lägenhetens skick varierar med hyresobjektets art. Mellan bostadslägenheter torde det dock inte finnas utrymme för någon större grad av variation utöver vad som kan följa av förhållandena orten. Hyresvärden är enligt huvudregeln i 15 § första stycket hyreslagen skyldig att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick som anges

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 49

i 9 § första stycket, dvs. fullt brukbar eller i det bättre skick har som avtalats. Huvudregeln gäller i den mån annat inte följer bestämrnelav serna i andra stycket eller annat avtalats.

Enligt 15 § andra stycket hyreslagen har hyresvärden beträffande bostadslägenheter en reparationsskyldighet. Han skall med skäliga tidsmellanrum ombesörja det sedvanliga löpande underhållet med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Repara-

tionsintervallet är inte fast utan varierar beroende på bl.a. hur lägenheten har använts och därmed förslitits.

Underhållsskyldigheten kan avtalas bort i två situationer. Detta

gäller dels i fråga om enfamiljshus och då beträffande lägenheter för såväl fritids- som permanentboende, dels inom för det ramen

kollektiva förhandlingssystemet i hyresförhandlingslagen.

Enligt ordalydelsen i 15 § första stycket kan den där synas som

angivna avtalsfriheten är avsedd att omfatta även bostadslägenheter för permanentbruk utanför det kollektiva förhandlingssystemet.

Enligt detta stycke skall hyresvärden under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, dvs. i fullt brukbart skick, i avtalat bättre skick eller i det skick har bestämts som

i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Det

anges dock att annat kan överenskommas, dvs. överenskommelse en om sämre skick skulle vara giltig. Enligt en strikt tolkning av ordalydelsen i 9 § jämfört med 15 § skulle för bostadslägenheter för permanentboende utanför det

kollektiva förhandlingssystemet alltså gälla att hyresvärden vid

tillträdet är skyldig att tillhandahålla lägenheten i fullt brukbart skick men att han under hyrestiden inte är skyldig att bibehålla detta skick.

Det kan ifrågasättas sådan tolkning är avsedd SOU

om en se även

1994:23 s. 52 och Holmqvist, Hyreslagen, 4 uppl. 78.

s.

Tidigare var reglerna om lägenhetens skick vid såväl tillträdesdagen som under hyrestiden dispositiva. Bestämmelserna om underhållsskyldighet i 15 § andra stycket var tvingande till bostadshyresgästens förmån om inte hyresavtalet avsåg ett enfamiljshus.

Genom en lagändring den 1 januari 1984 gjordes bestämmelserna i 15 § andra stycket såtillvida dispositiva att det förgenom en handlingsöverenskommelse var möjligt att avtala bort hyresvärdens underhållsskyldighet.

Den l januari 1985 gjordes bestämmelsen i 9 § lägenhetens

om

skick på tillträdesdagen i princip tvingande för lägenheter utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Avtal kunde endast träffas bättre

om

skick än det i lagen stadgade minimikravet. Ändringen härrörde från

Hyresrättsutredningens betänkande Hyresrätt 3 SOU 1981:77.

50 Förvärv och förvaltning...

Den av Hyresrättsutredningen föreslagna motsvarande ändringen av 15 § första stycket, dvs. att endast avtal om bättre skick skall kunna träffas, genomfördes dock inte.

År 1991 presenterade 1989 års hyreslagskommitté sitt delbetänkande

Ny hyreslag SOU 1991:86. I detta synes man ha förutsatt att gällande rätt beträffande den nu angivna frågan var, när det gällde

bostadslägenheter för permanentbruk utanför det kollektiva förhand-

lingssystemet, att reglerna om lägenhetens skick såväl tillträdesdagen under hyresförhållandet var tvingande till hyresgästens som förmån. Enligt utredningens bedömning den enda rimliga tolkningen synes de aktuella bestämmelserna vara att ett avtal om att en lägenhet av nu under hyrestiden skall vara i sämre skick än fullt brukbar inte är

giltigt om det inte har träffats genom en förhandlingsöverenskommelse

eller hyresavtalet ett enfamiljshus. Detta gäller särskilt mot avser bakgrund att hyresvärdens underhållsskyldighet i angivna fall är av tvingande.

Det har inte framkommit några uppgifter om att den i och för sig

något oklara formuleringen i 15 § första stycket om möjligheterna att träffa avtal lägenhetens skick har föranlett några tillämpningsom svårigheter. Om lägenhet före tillträdesdagen är så förstörd att den inte kan en användas för det avsedda ändamålet förfaller hyresavtalet 10 § första stycket hyreslagen. Om det före hyrestidens början uppkommer ringare skada än sådan

som avses i närrmda paragraf och är skadan inte avhjälpt när lägen-

heten skall tillträdas eller föreligger eljest viss brist har hyresgästen enligt 11 § första stycket hyreslagen under vissa i nämnda bestämmelangivna förhållanden rätt att avhjälpa bristen hyresvärdens se bekostnad. En förutsättning härför är i regel att hyresvärden har beretts tillfälle att själv avhjälpa skadan eller bristen. En hyresgäst bör dock iaktta viss försiktighet vid utövandet av denna sin rätt till en

självhjälp. Det finns nämligen en risk att hyresvärden och hyresgästen

i efterhand kan råka i tvist om bristen överhuvudtaget har förelegat, åtgärdande har skett bästa sätt eller om hyresvärden har beretts om tillfälle att själv åtgärda bristen. Om det är fråga väsentlig brist som inte kan åtgärdas utan om en

dröjsmål eller hyresvärden trots tillsägelse inte har åtgärdat kan

som hyresgästen alternativt säga upp avtalet. Om det är fråga brist som innebär att lägenheten inte om en uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard, kan hyresgästen i

stället utverka s.k. upprustningsföreläggande 18 a § hyreslagen.

Hyresgästen har vidare alltid rätt till nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick. Grundtanken i denna, för som

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning. 51 ..

hyresgästen praktiskt viktiga sanktion, hyresvärden är att, om inte fullgör sin del av hyresavtalet rätt sätt, dvs. tillhandahåller en fullgod lägenhet, så skall inte heller hyresgästen vara skyldig att fullgöra sin del av avtalet fullt ut. Hyresreduktionen är proportionell

till bristens karaktär och omfattning. Är lägenheten helt obrukbar har

hyresgästen rätt till nedsättning hyran till noll. Är lägenheten till av

hälften obrukbar reduceras hyran till hälften. Bedömningen av

nedsättningens storlek görs efter objektiva grunder. En hyresgäst torde

i regel inte ha rätt till reducering av hyran för tid som han utan protest

har betalat full hyra utan att ha begärt rättelse Holmqvist 69. a.a., s.

Hyresgästen kan vidare ha rätt till skadestånd ll § andra stycket

hyreslagen. Om det uppstår skada lägenheten under hyresförhållandet utan att hyresgästen är ansvarig för skadan eller om hyresvärden brister i sin underhållsslcyldighet enligt 15 § hyreslagen kan hyresgästen göra gällande samma påföljder som om skadan eller bristen uppstått före hyrestidens början 16 § första stycket hyreslagen. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet har hyresgästen därutöver möjlighet att utverka s.k. åtgärdsföreläggande 16 § andra stycket hyreslagen.

2. 1.3.2 Särskilt om åtgärdsföreläggande

För bostadshyresgäster gäller att de genom reglerna om åtgärdsföre-

läggande 16 § andra stycket hyreslagen kan framtvinga att hyresvär-

den fullgör sina skyldigheter. Åtgärdsföreläggande kan meddelas om

lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket hyreslagen,

hinder eller men annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan

hyresgästens vållande, eller hyresvärden brister i underhållet av gemensamma utrymmen enligt -

15 § tredje stycket hyreslagen.

Ett åtgärdsföreläggande riktas oftast mot en rent fysisk brist i lägenheten, exempelvis en trasig spis eller eftersatt målning. Hinder och men i nyttjanderätten kan emellertid avse även andra saker såsom

undermålig trappstädning, brister i värmehållningen eller störande grannar. En annan sak är att ett föreläggande som avser åtgärdande av

exempelvis störande grannar kan vara svårt både att utforma och att efterkomma.

Ett åtgärdsföreläggande kan inte utnyttjas för att åstadkomma en

standardhöjning i lägenheten utan det skall vara fråga om ett återställande till fömtvarande nivå RBD 1989:19. Föreläggandet kan bara riktas mot brister som har uppkommit under hyrestiden. Det kan

52 Förvärv och förvaltning...

förenas med vite. Ett åtgärdsföreläggande gäller inte mot ny ägare av fastigheten. Behörig att ansöka om åtgärdsföreläggande är den enskilde hyresgästen.

2.1.3.3 Deposition

Hyran skall normalt betalas i förskott per kalendermånad 20 § första stycket hyreslagen. Om hyresgästen inte betalar hyran i rätt tid äventyrar han sin hyresrätt. Bristande hyresbetalning kan nämligen medföra att hyresrätten förverkas eller att hyresavtalet inte förlängs. Se beträffande dessa regler avsnitt 3.2 Enligt tidigare redovisade bestämmelser kan emellertid hyresgästen ha rätt till nedsättning av hyran. En hyresgäst kan även vara berättigad till skadestånd av hyresvärden eller ha någon annan kvittningsgill fordran denne. Hyresgästen har då rätt att göra det avdrag hyran som motsvarar hans motfordran hyresvärden. Ett sådant innehållande av, hela eller delar av, hyran är dock förbundet med en viss risk för hyresgästen. Skulle det nämligen senare visa sig att hyresgästen inte haft någon motfordran eller att den uppgått till ett lägre belopp än det innehållna kan hyresvärden, med åberopande av att hyresrätten är förverkad grund av bristande hyresbetalning, få hyresavtalet att upphöra. Härvid är utan betydelse om hyresgästen har varit i god tro beträffande sin rätt att hålla inne det aktuella beloppet. Som ett alternativ till att innehålla hela eller delar av hyran kan hyresgästen deponera det belopp som han anser sig ha att fordra av hyresvärden 21 § första stycket hyreslagen. Enligt nämnda bestämmelse har en hyresgäst, som anser sig ha rätt till nedsättning hyran, möjlighet att deponera hyran eller del därav av hos länsstyrelsen. Detsamma gäller om hyresgästen anser sig ha rätt till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller annan motfordran hyresvärden. Deposition får endast ske för de i bestämmelsen angivna fordringar- Om det föreligger en tvist huruvida hyra har betalts eller inte torde na. hyresgästen inte ha rätt att deponera beloppet Holmqvist, a.a., s. 124. Deposition i enlighet med redovisade bestämmelser och som sker nu i rätt tid anses som rättidig hyresbetalning. Detta innebär i sin tur att hyresrätten inte förverkas om hyresgästen har deponerat hyran i stället för att betala den till hyresvärden. För att deposition skall få denna verkan får hyresgästen deponera endast ett så stort belopp som motsvarar den fordran han anser sig ha hyresvärden. Återstoden hyran skall betalas i vanlig ordning. av Hyresgästen medges härvid ett visst utrymme för felbedömning.

Förvärv och förvaltning... 53

1 rättsfallet RBD 1994: 19 hade två makar deponerat ett visst belopp med åberopande av att de haft krav ränta ett belopp som

fastställts vid en förlikning mellan hyresgästerna och hyresvärden.

Bostadsdomstolen konstaterade att makarna inte kunnat visa att de

haft fog för sitt räntekrav men att depositionsâtgärden, med hänsyn

bl.a. till att depositionen skett inrådan av Hyresgästföreningen, inte kunde anses utgöra en så grov felbedömning makarna att av deras hyresavtal skulle upphöra grund av förverkande eller grund av missbruk av depositionsinstitutet.

Om emellertid en hyresgäst mot bättre vetande eller stridsåtsom en gärd deponerar hyran eller del därav kan hyresrätten förverkas. Sådant

agerande kan även betydelse i en förlängningstvist och kan resultera

i att hyresavtalet inte förlängs RBD 1984:8.

2.2 Förvalta bostäder SOU 1994:23

2.2.1 Inledning

Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus presenterade i mars 1994 sitt betänkande Förvalta bostäder SOU 1994:23. Enligt sina direktiv dir. 1993:53 skulle utredningen göra en översyn av

reglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus. Översynen skulle

ut att effektivisera lagstiftningen så att förvärvare och överlåtare

av fastigheter inte i onödan drabbades av besvärliga och tidsödande förfaranden, samtidigt som möjligheterna att ingripa mot olämpliga hyresvärdar förbättrades. I direktiven angavs att ett upphävande av förvärvslagen var en tänkbar åtgärd. Utredningen gjorde följande konstateranden. Efterlevnaden av anmälningsskyldigheten rörande aktie- och andelsförvärv har i tidigare lagstiftningsärenden misstänkts vara mindre god s. 77. Antalet fastighetsförvärv som är ogiltiga grund av bestämmelserna i förvärvslagen kan goda grunder antas öka är från år s. 79. Det har skett en stor ökning av antalet ansökningar om särskild för- -

valtning enligt bostadsförvaltningslagen under senare år. Hyresvärdars

försumlighet mätt i antalet ansökningar om särskild förvaltning har emellertid varit oberoende av antalet förvärv som har kontrollerats enligt förvärvslagen s. 85. Förköp av aktier enligt förvärvslagen är mycket ovanligt. Under den senaste tioårsperioden har, såvitt utredningen funnit, inte något enda ärende angående förköp avgjorts vid hyresnämnderna s. 87.

54 Förvärv och förvaltning...

2.2.2 Förslagen i Förvalta bostäder

Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus sammanfattade förvärvslagens allvarligaste brister i följande fyra punkter. Prövningen av en förvärvares lämplighet måste i stor utsträckning grundas prognoser med den osäkerhet detta innebär. Det är svårt för att inte säga omöjligt att kontrollera efter- - levnaden av kravet tillstånd vid förvärv av aktier och andelar. Tillämpningen av lagen varierar mellan olika kommuner och är beroende av ambitionerna och kompetensen hos dessa. 4. Sanktionen när förvärvslagens tillståndskrav m.m. åsidosätts dvs. att förvärvet blir ogiltigt- är inte verkningsfull utan kan tvärtom antas leda till oförutsedda problem allt efter som ogiltiga förvärv uppdagas.

Utredningen anförde vidare att prövningen av en förvärvares lämplighet med nödvändighet måste innefatta en bedömning av hur denne framdeles sannolikt skulle komma att uppträda och grundas huvudsakligen erfarenheter av hans tidigare beteende. Med hänsyn till lagens syften kunde det knappast undvikas att prövningen grundades prognoser varför det inte ansågs möjligt att undanröja den under punkten l angivna svagheten. Enligt utredningens bedömning fanns det snarast anledning att befara att denna svaghet i framtiden skulle komma att bli än mer påtaglig eftersom nya aktörer sannolikt skulle komma att uppträda fastighetsmarknaden. Detta dels eftersom det inte längre gäller några särskilda begränsningar för utlänningar att förvärva fastigheter och dels på grund av de förändringar i fråga om förmögenhetsförhållanden m.m. som under 1980-talet inträffade i Sverige. l likhet med den utredning som låg till grund för 1983 års ändringar i förvärvslagstiftningen, fann utredningen inte något lämpligt medel för att förmå förvärvare att underkasta sig tillståndsprövningen när det gäller förvärv av aktier och andelar. Utredningen avvisade tanken ett kontrollsystem byggt registrering, liknande det som gäller vid förvärv fast egendom. Skälen härför var att ett sådant system skulle av innebära ett stort avsteg från grundläggande principer inom associationsrätten och också sannolikt medföra betydande administration. För att åtgärda bristen enligt punkten att tillämpningen varierar mellan olika kommuner, anfördes att det skulle krävas att den inledande förvärvsprövningen flyttades från kommunerna till någon central myndighet. Detta bedömdes dock inte vara någon realistisk lösning eftersom kommunerna ansågs vara bäst lämpade för denna uppgift. Att begränsa förvärvslagens tillämplighet till endast vissa kommuner ansågs inte vara lämpligt.

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning. 55 ..

Beträffande svagheten enligt punkten 4 diskuterade utredningen kriminalisering eller en kännbar ekonomisk sanktion som ett alternativ till ogiltighet. Hur verkningsfulla sådana sanktioner skulle bli beror, anförde utredningen, främst möjligheterna att upptäcka och spåra gärningsmannen. Frågan besvarades inte uttryckligen av utredningen men, eftersom man konstaterade att man inte såg det som möjligt att genom ändringar av förvärvslagen förbättra möjligheterna att ingripa mot olämpliga fastighetsägare, det får antas att man inte ansåg att kriminalisering eller "en kännbar ekonomisk sanktion" var någon framkomlig väg. Sedan utredningen sålunda hade konstaterat att man inte såg det som möjligt att genom ändringar i förvärvslagen förbättra möjligheterna att ingripa mot olämpliga fastighetsägare övervägde man vilka konsekvenser ett eventuellt upphävande av lagen skulle få. Man fann att det som hyresgästernas synvinkel var mest angeläget att hålla konstaterat ur olämpliga hyresvärdar borta från hyresmarknaden även kunde uppnås med en annan ordning som byggde på en efterhandskontroll, om den förbättrades. Man föreslog således att förvärvslagen skulle avskaffas och att reglerna i bostadsförvaltningslagen i stället skulle skärpas. Utredningens förslag till ändring av bostadsförvaltningslagen innebar i korthet följande. Det öppnades en möjlighet att ingripa inte bara när det hade uppkommit ett konstaterbart missförhållande som drabbat de boende utan redan när det förelåg omständigheter som med stor säkerhet skulle komma att leda till missförhållanden. De nuvarande bestämmelserna om innebörden och verkningarna av beslut om

tvångsförvaltning och förvaltningsåläggande behölls i princip men ett

förvaltningsåläggande skulle kunna beslutas vid en lägre grad av missförhållanden än för närvarande. En ny form av ingripande mot försumliga fastighetsägare föreslogs, förvaltningsförbud. Förvaltningsförbud skulle kunna tillgripas mot den fastighetsägare som grovt hade åsidosatt sina åligganden som hyresvärd. Den som hade ålagts förvaltningsförbud skulle under viss tid vara generellt förhindrad att vidta några åtgärder innefattade fastighetsförvaltning. Överträdelse som av förvaltningsförbud skulle kriminaliseras. De fastigheter som ägdes av den förbudsbelagde skulle ställas under tvångsförvaltning och den förbudsbelagde skulle i vissa fall också kunna åläggas att sälja sina fastigheter. Slutligen föreslogs också att möjligheterna till inlösen vidgades. Utredningens förslag genomfördes inte. Flertalet remissinstanser motsatte sig förslaget att avskaffa förvärvslagen. Många remissinstankritiska mot förslaget om en sänkning av kravet på uppkomna ser var missförhållanden medan andra såg detta som ett steg i rätt riktning. Även förslaget att införa ett nytt institut, förvaltningsförbud, fick om ett blandat mottagande. Några ansåg att förslaget var bra medan andra

56 Förvärv och förvaltning...

menade att förvaltningsförbud knappast skulle få någon egentlig

betydelse eller att, i de fall förutsättningarna för förvaltningsförbud

var för handen, det oftast fanns skäl att meddela näringsförbud och att det saknades skäl att ha två delvis parallella system.

2.3 Undersökningar på hyresmarknaden m.m.

2.3.1 Inledning

Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus genomförde en undersökning bland ett urval av landets kommuner, hyresnämnder m.fl. intressenter hyresmarknaden. De tillfrågade bereddes tillfälle

att svara en del frågor rörande bland annat den praktiska tillämpningen av förvärvslagen och bostadsförvaltningslagen under år

senare samt även vissa frågor rörande s.k. fastighetsplundring. Utredningen tog också del av statistik från Domstolsverket rörande ärendeutvecklingen vid landets hyresnämnder samt statistiska uppgifter om fastighetsägandet. I direktiven för den nu aktuella utredningen anges att utredaren vid sina överväganden kan utgå från det faktamaterial m.m. som redovisas i betänkandet SOU 1994:23. De i avsnitt 2.3.2 2.3.4 redovisade uppgifterna är hämtade från nämnda betänkande, s. 68 74. De kompletterande uppgifter, som utredningen har tagit fram avseende tiden efter det att Förvalta bostäder lades fram, redovisas i avsnitt 2.3.5.

2.3.2 Uppgifter om ägande

I Förvalta bostäder konstaterades att, av landets totala lägenhetsbestånd

i flerbostadshus år 1985, räknat i antalet lägenheter avrundade

värden ägdes 662 000 lägenheter av privata intressen, vilket motsvarade 32 procent av det totala lägenhetsbeståndet. För år 1990 uppgick motsvarande andel till 653 000 lägenheter respektive 30 procent. Den inbördes relationen mellan privata personer och företag som ägare visade att andelarnas storlek inte skilde sig i någon påtaglig utsträckning men att företagens ägande under åren 1985 1990 hade ökat i förhållande till privata personers ägande.

Det konstaterades vidare att, om man ser till antalet fastigheter i

privat ägo, fysiska personers ägande tidigare var helt dominerande med en andel cirka 86 procent år 1980 men att andelen fram till år 1992 hade minskat till cirka 68 procent. Det privata indirekta ägandet via juridiska personer hade under samma tid ökat i motsvarande omfattning och uppgick år 1992 till 32 procent. Det förhållandet att

Förvärv och förvaltning. 57 ..

proportionerna mellan fysiska och juridiska personers ägande skilde sig i så stor utsträckning i mätningarna berodde, enligt Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus, med stor sannolikhet att varje enskild fysisk persons ägande omfattade ett mindre lägenhetsbestånd än den juridiska personens och att vad som säkert kunde sägas var att bland de privatägda fastigheterna hade företagens ägande ökat under senare år.

2.3.3 Ärendeutvecklingen

I Förvalta bostäder konstaterades att antalet ärenden om förvärvstillstånd hade varit relativt konstant under de senaste åren med en viss nedgång mot slutet av perioden. Enligt de undersökningar som Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus utförde gällde detta både om man mätte antalet ärenden vid hyresnämnderna och antalet anmälda förvärv till kommunerna. De tre största hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö svarade för i grova drag - två tredjedelar av antalet ärenden vid hyresnämnderna; vid en jämförelse dem emellan speglade antalet ärenden inte stadens relativa storlek, utan ärendemängden var mer jämnt fördelad. Av redovisningen i Förvalta bostäder framgår vidare följande. Kommunens inledande förvärvsprövning sker regelmässigt i samband med prövningen enligt bestämmelserna om kommunalt förköp. Sammantaget begärs hyresnämndsprövning i omkring fem procent av

alla till kommunerna anmälda förvärv. Den inledande prövningen

inom kommunen tar från någon eller några veckor upp till några månader i anspråk. I denna tid inbegrips även i flertalet kommuner tid för remissförfrågan till den lokala hyresgästföreningen. Tiden varierar

naturligen även med hänsyn till den utredning som krävs i det enskilda

fallet. Utöver sökandens egna uppgifter och förfrågan till hyresgästföreningen sker i normalfallet inte någon ytterligare utredning. I storstäderna synes utredningarna vara mera omfattande. Sett ur kommunernas synvinkel kan handläggningstiden inte förkortas i någon större utsträckning. De tillfrågade kommunerna anger att deras hantering genom delegation av beslutanderätt m.m. i stort sett rationaliserats så lång som möjligt. I de fall kommunen väljer att begära hyresnämndsprövning ifrågasätts förvärvarens lämplighet oftast med stöd av 4§ första stycket 1 eller 2 förvärvslagen, dvs. att det ifrågasätts om förvärvaren är i stånd att förvalta fastigheten eller om han har förvaltningssyfte. Anledningen härtill sägs bland annat vara processtaktiska överväganden; det torde anses vara lättast ur bevissynpunkt att angripa förvärvaren med stöd av dessa regler.

58 Förvärv och förvaltning...

Den efterföljande prövningen vid hyresnämnden tar i flertalet fall åtminstone tre till fyra månader i anspråk. För hyresnämndernas del är denna ärendetyp relativt arbetskrävande. Det är emellertid inte

ovanligt att kommunen slutligen biträder förvärvarens ansökan i

hyresnåmnden; ofta har utredningen om förvärvarens kvalifikationer då kompletterats. Svarsunderlaget medger inte några säkra slutsatser om i hur stor andel av ärendena tillstånd slutligen vägras. Det kan dock sägas att förvärvaren vanligtvis inte får tillstånd i de fall där den anmälande kommunen inte biträder förvärvarens ansökan. Med början år 1990 skedde en kraftig ökning av ärenden om särskild förvaltning vid landets hyresnämnder. För år 1993 var antalet avgjorda ansökningar 70 procent högre än år 1990, vilket var det första uppgångsåret, och mer än åtta gånger så många jämfört med

1989, det sista året innan uppgången började. Långt i från alla ansökningar leder till beslut om inrättande av särskild förvaltning. En stor

del av ärendena avskrivs utan prövning i sak. Skälen härtill kan vara olika. I de fall ansökan grundas på att vatten-, värme- eller eltillförsel hotas av avstängning, kan detta hot ha undanröjts efter betalning av förfallna avgifter. Ansökan har då i praktiken fungerat som ett påtryckningsmedel mot hyresvärden. Ett annat skäl kan vara att

fastigheten har överlåtits eller att fastighetsägaren har försatts i

konkurs. Bland de fastighetsägare som omfattas av ansökningar om särskild förvaltning föreligger en överrepresentation av bolag; särskilt sådana kommanditbolag där ett aktiebolag ingår som bolagsman. Angående ärenden om särskild förvaltning framgår följande av redovisningen i Förvalta bostäder. Det synes i praktiken enbart vara hyresgästorganisationer som ansöker om särskild förvaltning; knappast någon enda kommun har gjort en sådan ansökan under den tid som undersökningen avser. Det synes inte heller vara vanligt att kommunerna försöker ingripa mot försumliga hyresvärdar med stöd av annan lagstiftning, exempelvis

hälsovårdslagstiftningen. Inte i något fall har en kommun anslagit

medel till en tvångsförvaltning enligt reglerna i 25 a§ bostadsförvaltningslagen. Över huvud förefaller denna regel inte ha taget tillämpats i praktiken. Sammantaget förefaller kommunernas aktivitet i dessa avseenden inte ligga på någon hög nivå. Den vanligast förekommande grunden vid ansökan om särskild förvaltning är att konsumtionsnyttigheter el, vatten och värme inte - har betalats och att avstängning har skett eller är nära förestående. Det

förekommer även att fysiska brister i fastigheten åberopas men detta

sker i klart mindre utsträckning. Det händer att hyresgästerna, och även hyresgästföreningarna, dessförinnan har tvingats förskottera medel för att säkerställa fortsatta leveranser av vatten m.m. Sammantaget kan sägas att det föreligger tämligen akuta situationer när

Förvärv och förvaltning... 59

ansökan görs. Innan ansökan görs av en hyresgästorganisation har vanligen hyresgästerna tagit kontakt med organisationen. Det förekommer också att de lokala distributörerna av m.m. meddelar hyresgästorganisationen att avstängning kan komma att ske. Generellt sett är det inte några större problem att finna förvaltare när behov uppstår. Vanligtvis anlitas något allmännyttigt bostadsföretag orten. Valet av förvaltare sker i samråd med hyresgästorganisationen. Med anledning av ökningen av antalet ansökningar om särskild förvaltning har vissa kommuner tillfrågats om den i respektive ansökan uppgivna ägarens förvärv har prövats av kommunen och i så fall med vilket resultat. Syftet har varit att undersöka om det bland de särskilt utpekade fastighetsägarna går att finna någon kategori som är särskilt frekvent. Svarsunderlagen ger dock inte underlag för att med tillräckligt stor grad av säkerhet särskilt utpeka någon kategori fastighetsägare. Den största andelen av de utpekade fastighetsägarna har efter anmälan av sitt förvärv prövats av vederbörande kommun som dock inte funnit anledning att begära hyresnämndens prövning. Andra större kategorier av ägare är de vilkas förvärv skedde innan förvärvslagstiftningen infördes eller vilkas förvärv av andra skäl inte omfattats av tillståndsplikten; dessa förvärv har alltså inte kunnat prövas av kommunerna. Ytterligare en av de större kategorierna är de fastighetsägare vilka, trots att förvärven troligen omfattats av tillståndsplikten, inte anmält dessa till kommunen. I sådana fall har alltså någon förvärvsprövning inte kunna ske. Om tillståndsplikt förelegat är de sistnämnda förvärven i enlighet med lagens regler ogiltiga.

2.3.4 Fastighetsplundring

De kommuner som har svarat har uppgivit att de inte har någon direkt erfarenhet av fastighetsplundring. Hyresgästföreningarna har i något fall sagt sig ha träffat på detta; andra föreningar säger sig ha misstankar om att plundring förekommit men att säkra uppgifter saknas. Bland tillfrågade kreditgivare anges att man kommit i kontakt med plundring men att förfarandet inte haft så stor utbredning. Svarsfrekvensen här har dock varit låg varför svaren får tas med försiktighet. Även bland tillfrågade konkursförvaltare att plundring har anges förekommit men inte heller här sägs uttryckligen att detta förekommit i större omfattning. Ett problem i detta sammanhang är att det finns små möjligheter att utreda om fastighetsplundring har förekommit. Det rör sig oftast om bolag vars bokföring helt saknas eller varit mycket bristfällig. Förvaltarna har inte ansett sig ha anledning att utreda frågan i alla fall.

60 Förvärv och förvaltning... SOU 1996: 148

I de fall där plundring har förekommit eller misstänks ha förekommit, har förfarandet ofta varit det, att fastighetens intäkter förts bort från ett fastighetsägande bolag till ett annat bolag, exempelvis ett förvaltningsbolag som kontrolleras av samma personer som står bakom det ägande bolaget. Det ägande bolaget har inte betalat uppkomna skulder, varefter detta bolag har försatts i konkurs. Aktuella fastigheter har ofta varit högt belånade. Vanligt förekommande är bruket av s.k. målvakter, dvs. personer vilkas enda funktion har varit att för en kortare tid agera som ställföreträdare för bolaget i de egentliga ägarnas ställe. Vanligt förekommande är också att de inblandade bolagen har bytt ställföreträdare flera gånger eller att anmälda och registrerade företrädare helt saknats. Allt detta har lett till avsevärda problem när det gäller att eftersöka och delge bolagets företrädare. Kreditgivarna har angett sina möjligheter att ingripa mot plundring som små. De uppmärksammas förhållandena i samband med utredning grund av betalningsförsummelser avseende fastighetskrediterna. l sådant fall kan krediterna sägas upp, fastighetsägaren försättas i konkurs och kvarstad läggas fastigheten. Vidare kan syssloman enligt reglerna i utsökningslagstiftningen begäras. Det har inte gått att med ledning av de inkomna uppgifterna göra någon uppskattning av hur stora skador som fastighetsplundring orsakat. För kommunernas del sägs att skadorna består i uteblivna betalningar för olika konsumtionsavgifter. För kreditgivarna uppstår förluster genom bristande betalning av fastighetskrediterna, men även genom att fastigheternas värde som säkerhet minskas grund av bristande underhåll. Fastighetsägareföreningarna säger sig i egenskap av intresse- och branschorganisationer inte ha några direkta möjligheter att agera. I de fall en medlem uppträder oseriöst kan denne uteslutas ur föreningen.

2.3.5 Tiden efter Förvalta bostäder

I Förvalta bostäder konstaterades att bland de privatägda fastigheterna hade företagens ägande ökat under senare âr. Dessa uppgifter, liksom övriga uppgifter om ägande i avsnitt 2.3.2, har inte kompletteras med aktuella uppgifter eftersom det saknas tillgänglig jämförbar statistik.

Från stämpelskattesynpunkt är det förmånligare att förvärva aktier

eller andelar i ett bolag som äger en hyresfastighet än att förvärva fastigheten direkt. Stämpelskatt utgår endast vid sistnämnda typ av förvärv. Detta anses vara en av anledningarna till att många väljer ett indirekt ägande. Stämpelskatten vid fastighetsköp har nyligen sänkts till en tredjedel. Sänkningen är avsedd att vara tillfällig och gäller för förvärv som sker under tiden den 12 juni 1996 31 december 1997 SFS 1996:837. -

Förvärv och förvaltning... 61

Det är inte troligt att denna sänkning kommer att någon märkbar påverkan ägarstrukturen hyresfastighetsbeståndet. Om sänkningen permanentas kan den möjligen till följd att fysiska personers ägande kommer att öka. Komplettering har skett med senare års uppgifter om ärenden om förvärvstillstând och ärenden om särskild förvaltning. Siffrorna för åren 1988 1995, vilka hämtats från Domstolsverkets statistik över avgjorda ärenden vid hyresnämnderna, ser i sin helhet ut som följer.

Ärenden förvärvstillstând om

Som framgår av ovan redovisade uppgifter och som också konstaterades i Förvalta bostäder skedde under början av 1990-talet en kraftig ökning av såväl ärenden om förvärvstillstånd som ärenden om särskild förvaltning. Efter det att nämnda betänkande lades fram har det skett en kraftig minskning av antalet ärenden om särskild förvaltning. Denna minskning har dock inte inneburit att ärendemängden har kommit ned till 1988 och 1989 års nivåer.

62 Förvärv och förvaltning...

Vidare har skett en inte obetydlig nedgång av antalet ärenden om förvärvstillstând vid hyresnämnderna. Nedgången avser såväl fastighetsförvärven som aktie- och andelsförvärven. Statistiken över hyresnämndernas ärendemängd säger emellertid inte något om orsakerna till denna nedgång. Den kan bero att antalet tillståndspliktiga överlåtelser har minskat eller att färre förvärv hänskjuts av kommunerna till hyresnämnderna eller att tillståndspliktiförvärv inte anmäls till kommunerna i samma utsträckning nu som ga förr. Nedgången kan också vara ett resultat av alla dessa orsaker tillsammans. Av visst intresse skulle därför vara att ha tillgång till

uppgifter om hur många förvärv som under den nu aktuella tiden

årligen anmälts till kommunerna. Någon sådan statistik finns emeller-

tid inte tillgänglig. Eftersom inte heller sådana uppgifter kan ge ett

fullständigt svar orsaken till nedgången av ärenden om förvärvstillstånd vid hyresnämnderna, har utredningen avstått från att begära uppgifter härom från de enskilda kommunerna.

2.4 överväganden och förslag

2.4. 1 Inledning

I direktiven anges att förvärvslagen vid flera tillfällen har ändrats i syfte att göra förhandskontrollen av förvärvare mera effektiv men att detta syfte inte har uppnåtts. Utredningens uppdrag innefattar en överreglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus i syfte att syn av förbättra möjligheterna att dels förhindra olämpliga eller oseriösa förvärvare från att komma in på fastighetsmarknaden, dels ingripa mot sådana försumliga fastighetsägare som, trots den förhandsgranskning som kan ske med stöd av förvärvslagens bestämmelser, lyckats komma in fastighetsmarknaden. Ett upphävande av förvärvslagen är inte aktuellt.

2.4.2 Förvärvslagen

2.4.2.1 Prövningen grundas prognoser

Prövningen av en förvärvares lämplighet skall alltjämt grundas

prognoser om hans förväntade uppträdande.

I Förvalta bostäder framhölls det som en brist hos förvärvslagen att

prövningen grundas på prognoser och att detta medför viss osäkerhet.

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning. 63 ..

En prövning som grundar sig prognoser medför att överlåtare och förvärvare inte i förväg kan göra en tillräckligt säker bedömning av om ett förvärv kommer att bli giltigt. Eftersom tillståndsprocesser ofta drar ut tiden kan frågan om ett förvärvs bestånd stå öppen under lång tid. En förvärvare kan också utnyttja det förhållandet att prövningen grundas prognoser för att dra sig ur träffade avtal genom att medvetet underlåta att visa att han uppfyller förvärvslagens krav. Utredningen kan därför i princip instämma i den kritik som riktar sig mot att prövningen grundar sig på prognoser. Om man skall ha en någorlunda effektiv förhandsprövning av en

förvärvares lämplighet torde det emellertid vara ofrånkomligt att pröv-

ningen måste grundas prognoser. Det är i och för sig möjligt att ändra kriterierna för att vägra förvärvstillstånd till att avse konstaterade faktiska förhållanden. Exempelvis skulle kunna föreskrivas att förvärvstillstånd skall vägras den som under viss tid före prövningen har varit föremål för ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen eller meddelats åtgärdsföreläggande enligt hyreslagen. Tänkbart är också att, efter modell som föreslogs i Förvalta bostäder, införa en möjlighet att besluta om förvaltningsförbud och föreskriva att den, men endast den, som har meddelats sådant förbud skall vägras förvärvstillstånd. En ordning där prövningen grundar sig enbart omedelbart konstaterbara, faktiska förhållanden skulle den positiva effekten att det uppnås maximal förutsebarhet inför en förvärvsprövning. Nackdelarna är emellertid uppenbara. En prövning som inte tar hänsyn till en förvärvares framtida förväntade beteende skulle bli ett alltför trubbigt instrument för att uppnå lagens syften, att förhindra olämpliga personer från att komma in på hyresfastighetsmarknaden och att motverka spekulation i hyresfastigheter. Exempelvis skulle sådana nya aktörer på marknaden, som är förmodat olämpliga, endast till viss del kunna stoppas. Sammanfattningsvis anser utredningen att lagens effektivitet kräver att prövningen grundas prognoser och att den oförutsebarhet som är förknippad härmed därför måste accepteras.

2.4.2.2 Varierande tillämpning mellan kommunerna

Utredningen föreslår inte någon åtgärd mot att lagen tillämpas olika i olika kommuner.

Som tidigare nämnts ansågs det i Förvalta bostäder vara en svaghet att kommunernas tillämpning av lagen var olika. Om det med varierande tillämpning avses att vissa kommuner ställer lägre krav än andra

64 Förvärv och förvaltning... SOU 1996: 148

kommuner exempelvis en förvärvares förvaltningsförmåga, så kan utredningen instämma i påståendet. En hyresgäst skall naturligtvis ha samma skydd mot bristfällig förvaltning av det hus han bor oavsett var i landet han bor. Det har emellertid inte framförts till utredningen att kommunerna detta sätt har varierande tillämpning vid sin förvärvsprövning. Om det med varierande tillämpning avses att vissa kommuner i större utsträckning än andra begär hyresnämndens prövning av förvärv, något som synes vara fallet enligt det redovisade materialet i Förvalta bostäder, så behöver detta förhållande inte nödvändigtvis innebära någon svaghet hos förvärvslagen. Tvärtom sådan år en variation högst naturlig. I kommuner där det finns risker för spekulation i hyresfastigheter, företrädesvis de större kommunerna, är det rimligt att man är särskilt uppmärksam på förhållanden som kan indicera att det är fråga om ett spekulationsförvärv och i tveksamma fall anmäler förvärvet till hyresnämnden för en fullständig prövning. I andra kommuner kan förhållandena vara sådana att spekulativa förvärv i praktiken nästan aldrig förekommer. I dessa kommuner torde kommunens förvärvsprövning i huvudsak behöva inriktas enbart på förvärvarens förmåga att förvalta fastigheten och hans allmänna lämplighet hyresvärd. Även i andra avseenden kan hyresfastigsom hetsmarknaden variera mellan olika kommuner, något som kan påverka i vilken utsträckning ett förvärv anmäls till hyresnämnden. Det är ofrånkomligt att kompetensen skiftar mellan olika kommuner, liksom resurserna att hantera ärenden enligt förvärvslagen. Detta är en naturlig följd av att antalet överlåtelser av hyresfastigheter varierar mellan olika kommuner. Här bör dock närrmas att det såväl mellan kommunerna som mellan de hyresgästföreningar som tillhör den organiserade hyresgäströrelsen finns ett väl utbyggt samarbete med informationsutbyte om försumliga fastighetsägare och personer som av andra anledningar inte anses böra få förvärva hyresfastigheter. Sammanfattningsvis har utredningen inte funnit tillräckliga skäl att föreslå att den inledande förvärvsprövningen överflyttas från kommunerna till exempelvis en central myndighet. Mot en sådan lösning talar dessutom att det troligen skulle ge upphov till ökad byråkrati med åtföljande fördyrningar och längre handläggningstider. I Förvalta bostäder diskuterades, som en möjlig lösning på problemet, att begränsa förvärvslagens tillämplighet geografiskt. Även

vissa remissinstanser var inne en sådan begränsning. Det föreslogs

bl.a. att lagen skulle kunna vara tillämplig endast i de kommuner som hade begärt att få göra en förvärvsprövning. En geografisk begränsning skulle otvivelaktigt innebära en kraftig försvagning av lagen. l förlängningen skulle den kunna leda till att olämpliga förvärvare skulle fritt spelrum i vissa områden. Detta

SOU 1996: 148 Förvärv och

förvaltning. 65

..

skulle bli fallet oavsett begränsningen skedde direkt i lagen eller

om om varje kommun själv skulle förhand avgöra den vill om

tillämpa lagen. En sådan begränsning är därför enligt utredningens

mening oacceptabel.

2.4.2.3 Rätten att påkalla hyresnämndens prövning

Det skall alltjämt ligga endast på kommunen att avgöra om ett

förvärv skall prövas av hyresnämnden. Utredningen föreslår inte att kommunen dessförinnan skall skyldig inhämta

vara att yttran-

de från den berörda hyresgästorganisationen.

Enligt gällande rätt är det endast kommun kan påkalla hyres-

en som

nämndens prövning av ett förvärv. Kommunen är formellt inte skyldig att höra den berörda hyresgästorganisationen innan den beslutar

om hyresnämnden skall pröva förvärvet. Från Hyresgästernas Riksförbunds sida har framförts önskemål att

även den berörda hyresgästorganisationen skall få rätt att hänskjuta

ett

ärende om förvärvsprövning till hyresnärrmden. Man har motiverat detta med att hyresgästorganisationerna kan ha tillgång till uppgifter

om en förvärvare som kommunerna inte har och att alla kommuner

inte remitterar en anmälan från förvärvaren till hyresgästorganisationen. Det borde, menar man, i vart fall införas skyldighet för

en

kommunerna att låta hyresgästorganisationen yttra sig innan beslut

fattas.

Frågan om vem som skall vara behörig att hänskjuta prövningen

av ett förvärv till hyresnämnden är ytterst fråga skall ha en om vem som

ansvaret för att endast som hyresvärdar lämpliga skall få

personer

förvärva hyresfastigheter. Det är kommunerna har det över-

som

gripande ansvaret för bostadsförsörjningen inom den kommunen.

egna Som en naturligt led i detta ansvar bör ingå att också för den svara

inledande förvärvsprövningen. Det saknas anledning låta hyres-

att

gästorganisationerna, som från strikt synpunkt är privaträttsliga

sammanslutningar, få en del i detta Det ligger i sakens natur ansvar.

att kommunerna vid sin förvärvsprövning bör inhämta den kunskap som finns hos bl.a. hyresgästföreningarna och beakta de upplysningar

och synpunkter som härigenom kan komma fram. Om detta inte sker,

ligger det nära till hands att den lokala hyresgästföreningen kontaktar kommunen och påpekar förhållandet. Utredningen utgår från att kommunen, efter ett sådant påpekande, över sina rutiner för hand-

ser läggning av förvärvsärenden, inte minst därför att det mäste ligga i

kommunens eget intresse att få ett så fullständigt och allsidigt underlag för sin bedömning som möjligt.

66 Förvärv och förvaltning...

Ytterligare omständighet har åberopats som skäl för att ge

en som

berörda hyresgästorganisationen självständig rätt att hänskjuta

den en

förvärv till hyresnämnden är det i och för sig prövningen av ett

förhållandet kommunen har att avgöra om ett

ologiska att ensam bli föremål för hyresnämndens prövning att, så snart

förvärv skall men

pâkallats, hyresgästorganisationen får

hyresnänmdens prövning och således bl.a. rätt att överklaga hyresnänmdens partsställning

beslut.

enlighet med utredningens redovisade uppfattning, att

I ovan aktuella frågor bör ligga hos kommunerna, torde det ansvaret för nu

till hands denna inkonsekvens åtgärdas så sätt att

ligga närmare att stället fråntas sin ställning part i hyres-

hyresgästorganisationen i som

Några skäl lägga fram ett sådant förslag har enligt utnämnden. att redningens mening dock inte framkommit. således att det alltjämt endast skall ligga Utredningen menar

kommunen avgöra ett förvärv skall prövas av hyresnänmden

att om inte har framkommit tillräckliga skäl för uttrycklig föreoch att det en kommunen alltid skall bereda den berörda hyresgästerskrift om att tillfälle sig innan kommunen fattar sitt beslut.

ganisationen att yttra

2.4.2.4 Lagens tillämpningsområde

Utredningen föreslår inte någon utvidgning eller eljest någon

ändring av lagens tillämpningsområde.

Riksförbund har i skrivelser till Justitiedepartementet Hyresgästernas vissa önskemål ändringar i förvärvslagen såvitt avser dess framfört om

Förbundet har bl.a. gjort gällande att tillståndstillämpningsområde.

bör införas även för förvärv andelar i ekonomisk förening,

plikt av

andelar i bostadsrättsföreningar eller föreningar enligt lagen dock

även s.k. hyresgästbildade bostadsom kooperativ hyresrätt, att rättsföreningars förvärv skall tillståndspliktiga samt att för-

vara värvstillstånd skall fordras även vid överlåtelse från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund. har inte kunnat finna att det föreligger något behov av Utredningen

utvidgningarna och följaktligen att de inte bör ge-

de föreslagna anser nomföras. vidare föreslagit endast sådana kommanditbolag Förbundet har att

andelar ägs fysiska skall få förvärva

där samtliga av personer och andelar i kommanditbolag som äger en

hyresfastigheter att skall få överlåtas endast till fysiska personer. Bakhyresfastighet förslag är fastighetsplundring och liknande grunden till detta att

förfaranden i anslutning till förvärv eller innehav av brottsliga

Förvärv

och förvaltning... 67

hyresfastigheter inte sällan sker olika konstruktioner

genom där

kommanditbolag, ägda huvudsakligen juridiska med-

av personer, verkar.

Av de undersökningar redovisas i Förvalta bostäder som framgår att bland de fastighetsägare omfattas ansökningar

som av om särskild

förvaltning föreligger en överrepresentation bolag; särskilt sådana

av

kommanditbolag där ett aktiebolag ingår bolagsman.

som Det får även antas att det i vissa av dessa fall ligger brottsliga förfaranden bakom de förhållanden som har föranlett ansökan. Det förefaller emellertid utredningen orimligt att generellt omöjliggöra för vissa rättssubjekt att

direkt eller indirekt förvärva hyresfastigheter.

- - Förbundet har vidare hävdat att ett aktie- eller andelsförvärv bör

vara tillståndspliktigt så snart bolaget äger hyresfastigheter, alltså

oavsett vilket värde fastigheterna har i förhållande till den senaste

fastställda balansräkningen.

Motivet till att det i lagen uppställs krav bolaget skall ett att äga hyresfastigheter av visst värde i förhållande till värdet av annan egendom är att prövningsförfarandet skall omfatta endast sådana bolag

vars huvudsakliga verksamhet utgörs förvaltning hyresfastigheter

av av bl.a. prop. 1975/76133 64 och l982/83zl53 s.l6 f.. s.

Tidigare begränsades tillståndsplikten vid förvärv aktier och

av andelar så sätt att den gällde det taxerade värdet

om av bolagets hyresfastighetsbestånd var minst tre gånger större än bolagets övriga tillgångar. Den 1 juli 1983 utvidgades lagens tillämpningsområde så att ett aktie- eller andelsförvärv tillståndspliktigt redan när värdet

var

av hyresfastighetsbeståndet större än övriga tillgångar. An-

var ledningen till utvidgningen att minska inverkan mindre var av

förändringar i balansräkningen och försvåra bokföringsmässiga manipulationer i syfte att underskrida den tillståndspliktiga värdegränsen. Förslaget till utvidgningen härrörde från departementspromemorian

Ändrade regler förvärv

om av hyresfastigheter Ds Ju 1982:12. I remissvaren mottogs förslaget till utvidning i och för sig i allmänhet positivt. Viss kritik framfördes dock förslaget inte innebar

mot att

någon förändring av själva metoden för att avgränsa tillståndspliktiga

förvärv från sådana inte krävde förvärvstillstånd. Det påpekades som att även den föreslagna regeln kunde kringgås olika

genom bokförings-

mässiga transaktioner.

I propositionen framhölls att dessa invändningar i och för

sig var

riktiga; marginella värdeförändringar eller juridiskt oantastliga förändringar av balansräkningen skulle kunna medföra för

att gränsen

tillståndsplikt i vissa fall underskreds. Eftersom kretsen tillstånds-

av pliktiga förvärv vidgades väsentligt dessa fall emellertid få antogs mindre betydelse. På grund härav och då regeln i förhållande till andra

68 Förvärv och förvaltning...

förslag framfördes i lagstiftningsärendet ansågs enkel att tillämpa

som

biträddes promemorieförslaget prop. 1982/83:l53 s. 17.

Utredningen gör i denna del följande bedömning. Som har nämnts

har prövningsförfarandet ansetts böra omfatta endast sådana

ovan bolag huvudsakliga verksamhet utgörs av förvaltning av hyresvars fastigheter. Någon närmare motivering till denna ståndpunkt har emellertid inte redovisats i förarbetena.

Ett lagens syften är att förhindra spekulation i hyresfastigheter.

av

För tillgodoseende detta syfte torde det vara tillfyllest att lagen

av omfattar endast bolag har som huvudsaklig verksamhet att som

förvalta hyresfastigheter.

Ett syfte hålla olämpliga fastighetsägare borta från annat är att

hyreshusmarknaden eller med andra ord att skydda hyresgäster mot

inkompetenta eller eljest olämpliga hyresvärdar. Det kan knappast hävdas bolag är lämpligt hyresvärd endast därför att att ett som förvaltning hyresfastigheter utgör mindre del av dess verksamav en het. Det skulle tvärtom kunna påstås att en sådan fastighetsägare typiskt är mindre lämplig hyresvärd grund av mindre sett som

erfarenhet och kanske också svalare intresse för fastighetsför-

av valtning. I enlighet härmed skulle utvidgning av lagens tillämpen Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit i och för

ningsområde som

sig vara motiverad. En sådan utvidgning skulle emellertid leda till att förvärv av aktier

i bolag bedriver helt verksamhet än fastighetsförvaltning

som annan skulle omfattas förvärvsprövningen. Exempelvis skulle en person av kunna hindras från att förvärva aktier i ett bolag som bedriver försäljning bilar eller driver ett större varuhus, om bolaget av som den fastighet där rörelsen bedrivs och det där finns ett fåtal äger bostadslägenheter. I förlängningen skulle detta kunna försvåra för näringsidkare äga den fastighet vilken näringen bedrivs. att Detta skulle möjligen kunna accepteras det visat sig finnas ett om starkt behov även aktuella förvärv skulle kunna stoppas. Det av att nu har emellertid inte kommit till utredningens kännedom att så skulle fallet. Detta skulle kunna bero att en näringsidkare, som vara bedriver rörelse på rörelsefastighet, och där några en en egen bostadslägenheter har tillkommit "på köpet", i allmänhet torde vara

ganska ointresserad att själv sköta fastighetsförvaltningen och

av

därför ordnar med extern, professionell förvaltning. Enligt utredningens uppfattning bör förvärvsprövningen således

alltjämt endast omfatta sådana förvärv avseende bolag vars huvud-

sakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter.

Utredningen har inte funnit någon bättre metod än den nuvarande sådana förvärv enligt vad anförts bör omfattas för att avgränsa som nu

förvärvsprövning från dem där förvärvsprövning inte bör

av en en

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 69

ske. Det synes inte heller finnas skäl att förändra kriteriet såvitt avser

relationen mellan de olika till gångsslagen. Den gällande regleringen

nu

i 9 § förvärvslagen bör således kvarstå oförändrad.

Förbundet har slutligen påtalat följande. Ett förvärv fastighet av en som är bebyggd med ett flertal lägenheter "på höjden" taxeras normalt som hyreshusenhet och omfattas därför av lagen. En fastighet är som bebyggd med exempelvis tjugo lägenheter "på längden" taxeras däremot normalt småhusenhet RÅ 1985 1:87. Detta får till följd som att förvärv av en fastighet som är bebyggd med radhus inte omfattas av förvärvslagen vilket enligt förbundet torde lagstiftningsvara en mässig miss. Under senare år synes det ha blivit vanligare att områden med

småhus uppförs för uthyrningsändamål. Intresset att hålla olämpliga

av fastighetsägare borta från hyresmarknaden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter gör sig naturligtvis gällande såväl beträffande hyreshus i uttryckets vanliga betydelse beträffande småhus, som som

är avsedda för och regelmässigt nyttjas för uthyrning bostäder.

som

Det är viktigt att man vid gränsdragningen mellan tillståndspliktiga och icke tillståndspliktiga förvärv väljer sådana kriterier att

av-

gränsningen inte medför tillämpningssvårigheter. Den måste

vara exakt och det måste gå lätt att konstatera ett förvärv omfattas om av lagen. Det är självklart att en förvärvare skall kunna få besked

huruvida hans förvärv är tillståndspliktigt eller inte utan att behöva

göra omfattande undersökningar, särskilt rättsföljden vid som utebliven anmälan eller vägrat tillstånd är att förvärvet blir ogiltigt. Samma synsätt måste givetvis anläggas även om man skulle ersätta

ogiltighet med exempelvis kriminalisering eller någon form

av sanktionsavgift.

Den nuvarande metoden att avgränsa tillståndspliktiga förvärv från icke tillståndspliktiga, nämligen att utgå från taxeringsenheten,

synes uppfylla de krav enkelhet och förutsebarhet kan ställas. Frågan som är om lagens tillämpningsområde kan utvidgas till att gälla även förvärv av vissa småhus utan att denna enkelhet och förutsebarhet går förlorad.

Att utvidga förvärvslagen till att omfatta även fast egendom är

som taxerad som småhusenhet skulle visserligen uppfylla det nämnda ovan kravet på enkelhet i tillämpningen. En sådan utvidgning skulle emellertid medföra att lagen skulle komma att omfatta ett stort antal

förvärv där det inte finns något behov tillståndsprövning. Detta

av en framstår inte som lämpligt. Det skulle i och för sig möjligt att begagna sig typen vara av av taxeringsenhet, småhusenhet, men att begränsa lagen till sådan egendom på vilken det finns flera än två bostadslägenheter. Detta skulle dock kräva särskild utredning om antalet bostadslägenheter på

70 Förvärv och förvaltning...

den fasta egendomen för att klarhet skulle vinnas i frågan om ett förvärv är tillståndspliktigt eller inte vilket, enligt utredningens mening, framstår som olämpligt. Härvid kan hänvisas till vad som anfördes i prop. 1975/76:33 s. 62. l samband med fastighetstaxeringen indelas taxeringsenheter inte bara i olika enheter, exempelvis småhusenhet eller hyreshusenhet. Varje enhet åsätts också en s.k. typkod som närmare beskriver den. Sålunda åsätts en taxeringsenhet typkod 222 om den utgörs av en småhusenhet med flera småhus, sammantaget bostäder för mer än två familjer. Dessa typkoder används i olika sammanhang. Exempelvis skall de

läggas till grund för uppgifter upplåtelseforrn i det nya lägenhets-

om registret. Enligt vad som har inhämtats är uppgifterna såvitt avser typkoder dock inte fullständigt tillförlitliga. Enligt utredningens mening kan de därför, i vart fall för närvarande, inte användas för att avgränsa tillståndspliktiga förvärv från icke tillståndspliktiga. Utredningen inte heller att det är lämpligt att, i enlighet med anser ett förslag från förbundet, utforma lagen så att den omfattar förvärv fastighet i 1 kap. 5 § kommunalskattelagen 1928:370 av som betecknas näringsfastighet. Detta skulle nämligen medföra att som bl.a. fastigheter är taxerade som industrienhet eller jordbruksensom het skulle omfattas av tillståndskravet. Utredningen har inte heller funnit någon annan lämplig metod att avgränsa tillståndspliktiga förvärv från icke tillståndspliktiga än att utgå från typen av taxeringsenhet. Vad som då återstår torde vara att pröva möjligheten att ändra definitionerna hyreshus och småhus i fastighetstaxeringslagen på det av sättet att hus är avsedda för uthyrning taxeras som hyreshus som oavsett de är inrättade till bostad för en, två eller flera familjer. om En sådan omdefinition skulle strida mot en av principerna bakom fastighetstaxeringen, nämligen att privaträttsliga åtaganden, såsom uthyrning, inte skall ha någon inverkan hur en fastighet taxeras. Den skulle också kunna andra, exempelvis skattemässiga, konsekvenser. Det framstår därför inte någon framkomlig väg. som Sammanfattningsvis menar utredningen att intresset av enkelhet och klarhet beträffande vilka förvärv omfattas av lagen, vilket ytterst som är fråga rättssäkerhet, väger över intresset av att den skall en om omfatta även vissa småhus hyrs ut. Det har inte heller kommit till som utredningens kännedom att det för närvarande skulle finnas ett uttalat praktiskt behov att lagen skall omfatta även småhus. Om det av framdeles skulle visa sig finnas ett sådant behov får frågan på nytt tas under övervägande.

Förvärv och förvaltning... 71

Utredningen menar alltså att det får godtas att förvärv småhus

av vilka till sitt användningssätt är att jämställa med hyresfastigheter faller utanför lagens tillämpningsområde.

2.4.2.5 Amnälningsskyldigheten

Utredningen föreslår att anrnälningsskyldigheten skall åvila såväl

överlåtaren som förvärvaren.

Det har vid flera tillfällen antagits att amnälningsbenägenheten är

mindre god vid de indirekta förvärven. Dessa antaganden synes främst bygga på en utredning som utfördes av Stockholms kommun i slutet av 1970-talet, en utredning som presenterades i departementspromemorian Ändrade regler förvärv hyresfastigheter Ju

om av Ds

1982:12 och som fick utstå viss kritik vid promemorians remissbehandling. En annan grund för antagandena synes vara det förhållandet att antalet vid hyresnämnderna prövade indirekta förvärv är avsevärt lägre än antalet prövade direkta förvärv. Det ligger i sakens natur att det är mycket svårt att någon egentlig klarhet i frågan; det torde nämligen endast undantagsvis bli känt att ett aktie- eller andelsförvårv har blivit ogiltigt grund av att det inte har anmälts till kommunen. Trots den osäkerhet som sålunda föreligger får det enligt utredningens mening antas att det finns ett behov av att försöka åstadkomma en bättre efterlevnad av amnälningsskyldigheten vid de indirekta förvärven. Detta gäller särskilt mot bakgrund av att förvärv av aktier och andelar i fastighetsförvaltande bolag kan användas som ett led i ekonomisk brottslighet och drabbar då hyresgästerna i de aktuella husen hårt. En sätt att försöka förbättra efterlevnaden anmälningsskyldigav heten vid indirekta förvärv är, vilket också anmärktes i flera av remissvaren till Förvalta bostäder, att flytta över anmälningsskyldigheten från förvärvaren till överlåtaren. Utredningen gör i denna fråga följande överväganden. Det kan finnas olika orsaker till att ett förvärv inte anmäls föreskrivet sätt. En anledning kan vara att förvärvaren saknar kunskap om

amnälningsskyldigheten. Det kan ifrågasättas om en överlåtare

generellt sett är bättre insatt i reglerna än förvärvare. Även så en om vore fallet är det tveksamt om ett överflyttande anmälningsskyldigav heten till överlåtaren skulle få någon större effekt anmälningsfrekvensen i de fall den underlåtna anmälan beror på bristande kunskap om förvärvslagens bestämmelser. Det får nämligen anses naturligt att, i samband med en överlåtelse mellan seriösa parter,

72 Förvärv och förvaltning...

frågan om förvärvtillstånd tas till diskussion vilken upp oavsett part som har kännedom om den. Om skälet till att en förvärvare inte anmäler förvärv är han ett att har anledning att anta att det inte skulle godkännas vid prövning, en

kan överflyttande av amnälningsskyldigheten till överlåtaren i många

fall vara ett effektivt sätt att till stånd amnälan. De allra flesta en överlåtare torde ha ett intresse att anmälan sker, eftersom förvärvet av eljest blir ogiltigt och han kan tvingas låta förvärvet återgå att och

betala tillbaka köpeskillingen.

Om överlåtaren får möjlighet eller skyldighet anmäla en en att förvärvet, kan det vidare tänkas verka avhållande sådana förvärvare

som inte har för avsikt att låta förvärvet bli underkastat förvärvslagens tillståndsprövning.

Det får dock antas att det förekommer överlåtelser där det för såväl

överlåtaren som förvärvaren är utan betydelse förvärvet blir giltigt

om eller Vad som främst är sådana överlåtelser utgör led avses som ett i transaktioner av brottslig natur. I sådana fall torde överflyttande ett

av anmälningsskyldigheten till överlåtaren knappast ett effektivt

vara medel för att få till stånd bättre efterlevnad de aktuella been av stämmelserna. Beträffande åtgärder mot rent kriminella förfaranden återkommer utredningen längre fram. Det finns anledning att överväga om en ytterligare förbättring skulle

kunna vara att amnälningsskyldigheten läggs både överlåtaren och

förvärvaren. Det får nämligen ett rimligt antagande anses vara att, om

både överlåtare och förvärvare åläggs sådan skyldighet, förut-

en sättningarna för att anmälan skall ske är större. Den praktiska en innebörden skulle bli att den frist inom vilken kommunen har att påkalla hyresnänmdens prövning ett förvärv inleds när anmälan av en inkommer från antingen överlåtaren eller förvärvaren.

Att lägga amnälningsskyldigheten både överlåtaren och förvärvaren torde knappast medföra någon ökad belastning

för parterna jämfört med vad gäller i dag. Tvärtom skulle detta även för som

parterna kunna innebära en förbättring. Om endast överlåtaren

en av eller förvärvaren är skyldig att anmäla förvärvet kan denne underlåta

att anmäla för att i ett senare skede, efter värdestegring eller värde-

en

minskning, påkalla förvärvets återgång. En sådan spekulation skulle försvåras om båda åläggs anmålningsskyldighet. Det skulle alltså

innebära en ökad säkerhet för såväl överlåtare förvärvaresom om båda kunde anmäla förvärvet.

Däremot kan det inte lämplig ordning låta

anses vara en att förvärvare och överlåtare ha en skyldighet att gemensamt göra en anmälan. Detta skulle kunna till följd seriös överlåtare att en förhindras att anmäla därför att förvärvaren inte medverkar. Motsatt situation skulle också kunna förekomma.

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 73

Utredningen föreslår alltså att såväl överlâtaren förvärvaren

som skall åläggas en skyldighet att anmäla förvärvet till kommunen.

Det synes i och för sig inte föreligga något behov förbättra

av att

efterlevnaden av anmälningsskyldigheten vid de direkta fastighets-

förvärven. Med hänsyn till att de redovisade positiva effekterna ovan av att även överlåtaren kan göra anmälan torde uppkomma även vid en

direkta fastighetsförvärv, föreslår utredningen den föreslagna

att nu

anmälningsskyldigheten för överlåtaren skall gälla vid både direkta och

indirekta förvärv.

2.4.2.6 Andra åtgärder för att öka efterlevnaden

av

amnälningsskyldigheten vid aktie- och andelsförvärv

Utredningen föreslår inte några särskilda åtgärder i syfte öka att

efterlevnaden av amnälningsskyldigheten vid aktie- och andels-

förvärv.

Det får antas att ett överflyttande anmälningsskyldigheten inte av ensamt är tillräckligt för att komma till rätta med problemet med den. bristande efterlevnaden.

Vid direkta förvärv av fastigheter torde förvärvaren i allmänhet ha

ett eget intresse av att anmäla sitt förvärv i enlighet med bestämmel-

serna i förvärvslagen. Utan tillståndsprövning kan förvärvaren nämligen inte lagfart på fastigheten vilket får till följd möjlig-

att heterna att disponera över fastigheten beskärs väsentligt. Det torde vara en allmän uppfattning att efterlevnaden anmälningsskyldigav

heten vid direkta förvärv är god, vilket tillskrivs förvärvsprövningens

betydelse för lagfarten. Utredningen har därför sökt finna ett motsvarande incitament till anmälan vid indirekta förvärv lagfarten utgör som vid de direkta förvärven. En naturlig utgångspunkt vid dessa överväganden är att utnyttja de

register över handelsbolag och aktiebolag förs Patent- och

som av

registreringsverket, PRV, handelsregistret och aktiebolagsregistret.

Nedan kommer att beskrivas några olika huvudmodeller som ut-

redningen har övervägt.

Villkorsmodellen

Denna modell, som företer de största likheterna med lagfartsprövningen vid direkta förvärv, bygger ett antagande att ändringar i

styrelsen i ett fåmansaktiebolag eller ändringar i kretsen bolagsmän

av

i ett handelsbolag i stor utsträckning torde ha sin grund i ändrade

ägarförhållanden i bolaget.

74 Förvärv och förvaltning...

Modellen innebär i korthet att det beträffande sådana fastighetsbolag omfattas förvärvslagen skall vara ett villkor för registrering av som av angivna förändringar att sökanden kan visa antingen att förovan värvslagen inte är tillämplig eller att kraven i den har uppfyllts genom att anmälan förvärvet har skett till kommunen. om Den angivna ordningen har den stora fördelen att det ges ett automatiskt verkande incitament för en förvärvare att anmäla en tillståndspliktig överlåtelse. Den har emellertid också vissa nackdelar

av såväl principiell som praktisk art.

Den främsta principiella invändningen är att en registrering i aktiebolags- eller handelsregistret inte har någon självständig verkan.

Giltigheten utseendet person till styrelseledamot, bolagsman av av en eller firmatecknare är med nuvarande regler inte beroende av att - förhållandet registreras. Även de principiella hindren skulle att övervinna kvarstår om svårigheter praktisk natur. Den största torde vara att hos PRV sålla av de bolag det angivna villkoret skall gälla för; att låta villkoret ut som gälla för alla bolag och lägga bevisbördan den som anmäler en förändring för att förvärvslagen inte är tillämplig är inte praktiskt

genomförbart. En sådan utsällning bolag kräver att det ett enkelt sätt kan av

konstateras det aktuella bolaget är ett fastighetsförvaltande bolag i

att förvärvslagens mening. Detta kräver i sin tur antingen att uppgifter ur ingivna årsredovisningar är lätt tillgängliga för PRV för en kontroll av bolaget äger fast egendom är taxerad hyreshusenhet till om som som visst värde i förhållande till bolagets övriga tillgångar eller att ett villkoret kopplas till den Verksamhetsbeskrivning finns angiven som i bolagsordningen.

För närvarande medger PRV:s rutiner inte att det vid granskningen

ändringsamnälan rutinmässigt görs kontroller av bolagets årsav en redovisning. Att koppla aktuellt villkor till bolagets verksamett nu hetsbeskrivning möter också vissa problem, inte minst därför att cirka

alla aktiebolag i sin bolagsordning har angivet att dess

80 procent av verksamhet består i äga och förvalta fast egendom. Här bör för att tydlighetens skull tilläggas att flertalet av dessa bolag har en annan verksamhet sin huvudsakliga. Att det i så många bolagsordningar som finns angivet bolaget skall äga och förvalta fast egendom beror på att bolaget då, att ändra sin bolagsordning, kan förvärva, inneha att utan och förvalta den fastighet verksamheten drivs på. som Även det skulle möjligt att finna ett sätt att skilja ut de om vara bolag där överlåtelse andelar och aktier kräver förvärvstillstånd, av återstår frågan hur anmälare skall styrka sitt påstående att det inte en har skett en överlåtelse.

Förvärv och förvaltning... 75

Sammanfattningsvis menar utredningen att villkorsmodellen såväl av principiella som av praktiska skäl inte bör genomföras.

Aviserings- eller bevakningsmodellen

En annan modell är att PRV åläggs att avisera den berörda kommunen

om anmälda förändringar i styrelse- eller bolagsmannakretsen. En

sådan avisering skulle kunna ersätta eller komplettera den anmälan till kommunen som förvärvaren enligt gällande rätt skall göra. Alternativt skulle kommunen efter en sådan avisering förelägga styrelseledamöterna eller bolagsmännen att ange huruvida ett tillståndspliktigt förvärv har skett. En variant av denna modell är att låta kommunerna själva avgöra vilka bolag som kan vara intressanta att underrättelser och från om PRV beställa bevakning av dessa. Även denna modell har den svagheten det svårt att är att ett

någorlunda tillförlitligt sätt urskilja de bolag omfattas för-

som av värvslagen beträffande vilka avisering eller bevakning alltså skall ske och att hålla detta urval aktuellt. Därtill kommer att den skulle ge upphov till kostnader och troligtvis ett inte oväsentligt merarbete för kommunerna. Inte heller denna modell torde genomförbar. vara

Ägarregistermodellen

En annan möjlighet är att, inom för handelsregistret och ramen aktiebolagsregistret, upprätta ett helt nytt register ett ägarregister -

endast för fastighetsbolag. Att utforma ett system bygger ett

som ägarregister och som garanterar att alla tillståndspliktiga förvärv blir föremål för kommunens prövning torde i realiteten knappast vara genomförbart. Därtill kommer att inrättande av nya register troligen skulle medföra omfattande administration och höga kostnader. Mot inrättande av ett sådant ägarregister kan vidare inresas vändningar av mera principiellt slag. Det är enligt utredningens uppfattning tveksamt om man bör införa ordning innebär en som registrering av innehav eller förvärv av aktier eller andelar endast i vissa bolag. Att föreslå ett generellt ägarregister kräver att man ser över behovet av sådan registrering inom associationsrätten i allmänhet. En sådan översyn omfattas inte av utredningens uppdrag. Här kan dock nämnas att regeringen i juni 1996 har tillkallat särskild en utredare med uppdrag bl.a. att överväga införandet ett ägarregister av för fåmansbolag, Utredningen om åtgärder mot vissa bulvanförhållanden m.m. Ju 1996:6.

76 Förvärv och förvaltning...

Beslutsmodellen

Den modell, har bedömts ha störst förutsättningar att fungera, har som kallats beslutsmodellen. Den innebär att kommunerna, hyresnämnderna och Svea hovrätt skall åläggas att underrätta PRV om beslut i

förvärvsärenden för registrering i aktiebolags- respektive handels-

registret.

Av 18 kap. 2 § aktiebolagslagen följer att uppgifter som införs i aktiebolagsregistret, med undantag vissa uppgifter i anslutning till

av konkurs eller offentligt ackord, skall kungöras i Post- och Inrikes

Tidningar. Sålunda införda och kungjorda uppgifter skall i enlighet

med bestämmelserna i 18 kap. 3 § lag anses ha kommit till samma tredje mans kännedom. För handelsbolagens del finns i huvudsak liknande bestämmelser i 18 och 19 §§ handelsregisterlagen 1974:157. De beslut enligt den skissade modellen skall registreras är som nu

kommunens beslut att inte påkalla förvärvsprövning, kommunens beslut påkalla förvärvsprövning, samt hyresnämndens och Svea

att

hovrätts beslut i ärenden om förvärvstillstånd. Hyresnämndens beslut

skall dock endast registreras det vinner laga kraft. Beslut som har om

tagits in i bolagsregistren skall redovisas i de registerutdrag som PRV

tillhandahåller.

En sådan ordning torde, enligt utredningens uppfattning, först och

främst få konsekvenser för möjligheterna att sälja vidare aktierna eller andelarna.

tillståndspliktiga aktier eller andelar

Om en person förvärvar utan

att söka eller erhålla förvärvstillstånd blir detta förvärv ogiltigt. Denna

ogiltighet torde inte kunna läkas i efterhand och frågan huruvida det föreligger ett giltigt fång skall också beaktas ex officio i förvärvsärendet RBD 1994:9.

För aktier gäller emellertid att det är möjligt att göra ett godtrosför-

värv. Detta medför att förvärvare av aktier vars eget förvärv är en

ogiltigt kan sälja vidare aktierna till en godtroende förvärvare mot

vilken den tidigare ogiltigheten inte kan göras gällande. Man kan utgå från att den som avser att förvärva aktier eller

andelar i ett fastighetsbolag som omfattas av förvärvslagens be-

stämmelser gör vissa kontroller bolaget. Ett naturligt led i dessa av

kontroller bör att undersöka vilka uppgifter som finns i bolags-

vara registret.

Om beslut i förvårvsärenden tas i registren kan en presumtiv förvärvare kontrollera vilka uppgifter som finns beträffande de aktuella

aktierna eller andelarna. Om det finns ett beslut att en kommun inte

har påkallat förvärvsprövning eller att hyresnämnden eller Svea

hovrätt har meddelat tillstånd till ett förvärv kan den tilltänkte

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 77

förvärvaren lätt kontrollera med kommunen, hyresnämnden eller Svea hovrätt om beslutet gäller hans fångesman. Om så är fallet bör den presumtive förvärvaren kunna utgå från att det inte finns några risker för att hans eget förvärv kan bli ogiltigt grund att hans fângesav

mans förvärv har blivit ogiltigt enligt förvärvslagens bestämmelser.

Om så är fallet, eller om det finns "negativa beslut" beslut - som

innebär att hyresnämndsprövning har påkallats utan att det finns

uppgift om sådan prövning eller att förvärvstillstånd har vägrats, får förvärvaren anledning att närmare undersöka giltigheten hans av fångesmans förvärv. En annan effekt som registrering i aktiebolagsregistret skulle få är att möjligheten att göra godtrosförvärv aktier i praktiken blir av obefintlig. En förvärvare torde nämligen svårligen med framgång kunna hävda att han inte haft kännedom om ett registrerat förhållande. Ytterligare en effekt av att beslut i förvärvsärenden registreras i

bolagsregistren är den s.k. affärskontrolleffekten.

Regeringen har antagit en strategi för åtgärder mot den ekonomiska

brottsligheten skr. 1994/95:217. I denna strategi ingår att det skall

läggas ett större ansvar på näringslivet då det gäller att skydda sig mot

eller annars förebygga ekonomisk brottslighet. Som en följd härav har

PRV nyligen utformat ett system för s.k. affärskontroll genom att utarbeta ett nytt bevis, företagsbevis. Företagsbeviset, som är ett utdrag aktiebolagsregistret, kan ur beställas av envar mot en avgift och innehåller fler uppgifter än som finns i registreringsbevis för aktiebolag. Exempelvis skall i ett företagsbevis antecknas uppgifter antalet styrelseförändringar eller om revisorsförändringar under det senaste året, huruvida bolaget har

uppfyllt sin skyldighet att inge årsredovisning till PRV samt

om

bolaget är likvidationsförelagt. Beviset är avsett att ge bättre och

fylligare information till den som överväger att inleda affärsmässiga kontakter med ett bolag. Det är tänkt att företagsbeviset sikt skall utökas med ytterligare uppgifter såsom betalningsanmärkningar, skatteskulder m.m. Uppgifter i registreringsbevis eller företagsbevis avseende beslut

enligt förvärvslagen kan antingen indikation att bolaget

ge en fullgör de förpliktelser som åvilar det i detta avseende eller vara en signal om att förhållandena i bolaget kan sådana att det finns vara anledning att närmare undersöka dem. Det får antas att uppgifter i registrerings- eller företagsbevis som indicerar tveksamheter avseende förvärvstillstånd kan resultera i exempelvis svårigheter för det aktuella bolaget att genomföra större affärer eller att få krediter. Uppgifterna skulle alltså få negativ en affärskontrolleffekt.

78 Förvärv och förvaltning...

Uppgifter som ger vid handen att bolagets delägare beviljats förvärvstillstånd eller att prövning inte har påkallats av förvärv efter anmälan till kommunen skulle å andra sidan ge vid handen att delägarna, och således även bolaget, är seriösa fastighetsförvaltare utan spekulationssyfte. Uppgifterna skulle alltså även få en positiv affärskontrolleffekt. För att uppgifter som inte längre är relevanta skall kunna gallras ut krävs att vissa principer för utgallringen fastställs. Beträffande dessa kan följande sägas. Ett beslut bör kvarstå så länge det är aktuellt. Detta betyder att uppgift om ett giltigt förvärv och eventuella därefter registrerade uppgifter om därefter gjorda ogiltiga förvärv skall stå kvar till dess ett beslut om ett nytt giltigt förvärv avseende samma andelar eller aktier registreras. Detta innebär att ett beslut av en kommun att inte påkalla hyresnämndens prövning bör kvarstå till dess underrättelse inkommer om ett nytt kommunbeslut avseende samma aktier eller andelar. Ett beslut av en kommun att påkalla sådan prövning bör kvarstå till dess hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut angående prövning av samma förvärv inkommer. Om beslutet innebär att tillstånd till förvärvet ges, bör alla äldre beslut avseende samma aktier gallras ut. Om beslutet innebär att tillstånd vägras, bör detta beslut kvarstå tills det inkommer ett beslut avseende samma aktier eller andelar som innebär att ett nytt giltigt förvärv ha skett. Den nu redovisade modellen torde enligt utredningens bedömning öka efterlevnaden av anmälningsskyldigheten; det skulle ligga i en förvärvares intresse att uppgifter om hans giltiga förvärv införs i aktiebolags- eller handelsregistret. Det får emellertid antas att inte heller denna modell skulle innebära att alla förvärv anmäls. Framför allt gäller beträffande sådana förvärv som utgör ett led i ekonomisk brottslighet att uppgifter i registreringsbevis är av mindre betydelse. Personer som sysslar med ekonomisk brottslighet handlar ofta med affärspartner som saknar intresse av att bolaget eller dess delägare fullgör sina lagliga skyldigheter. För en förvärvare vars avsikt med förvärvet är att plundra bolaget på dess tillgångar torde det också vara av mycket ringa intresse om hans möjligheter att vidaresälja bolaget till en seriös förvärvare försvåras. Denna fråga, hur effektiv den nu presenterade modellen kan förväntas vara, är av stor vikt. Modellen har nämligen även vissa nackdelar. För att dessa nackdelar skall kunna godtas får det krävas att fördelarna, dvs. i huvudsak modellens effektivitet, är så stora att de uppväger nackdelarna. Utredningen kommer därför att presentera även de väsentligaste problemen eller svagheterna med beslutsmodellen.

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 79

Ett problem är hur man kan åstadkomma att uppgifterna i registren är korrekta och aktuella. Detta hänger i sin tur samman med vilka uppgifter som skall registreras och säkerheten hos dessa. Beträffande såväl aktier som andelar bör den beslutande instansen samt beslutsdatum registreras. Vidare bör förvärvsdatum och den förvärvade egendomen registreras. För aktier innebär detta att aktiernas nummer skall anges. Enligt utredningens mening är det däremot inte lämpligt att identifiering även sker med hjälp av överlåtarens och förvärvarens identitet. Detta skulle nämligen i praktiken innebära att det upprättades ett aktieägarregister, vilket enligt vad som tidigare anförts, inte bör ske. En identifikation som hänför sig till aktienummer torde i sig vara säker. Senare uppgifter som avser samma aktier kan enkelt gallras ut om de enligt principerna för utgallring bedöms inte längre vara aktuella. Problem kan möjligen uppstå om aktiernas identitet förändras genom exempelvis emission. För andelar i handelsbolag finns inte någon mot aktienummer svarande identifikationsmöjlighet. Egendomen måste därför identifieras genom att överlåtaren och förvärvaren anges. En identifikation som hänför sig till överlåtaren och förvärvaren är emellertid inte helt säker. Om en person överlåter eller förvärvar andelar i ett handelsbolag i olika omgångar och med samma antal andelar per omgång, är det stor risk att "fel" beslut gallras ut och att de uppgifter som kvarstår ger en oriktig eller i vart fall vilseledande bild av förhållandena. Detta är enligt utredningens mening inte godtagbart. Det gäller såväl om uppgifterna eller avsaknaden av uppgifterna ger en positiv eller negativ bild av bolaget. Systemet är nämligen avsett att ha såväl positiv som negativ affärskontrolleffekt. När det gäller registrering av uppgifter om överlåtelser av aktier torde identifikationsproblematiken inte vara särskilt framträdande. För andelar i handelsbolag ser utredningen däremot ingen möjlighet att åstadkomma en garanti för att andelarna skall kunna identifieras ett så säkert sätt som bör krävas. För att systemet skall vara effektivt bör det emellertid omfatta såväl aktie- som andelsöverlåtelser. Ett generellt problem, som gäller för såväl aktie- som andelsöverlåtelse, hänger samman med att förvärv i ett bolag kan vara tillståndspliktigt vid en tid men inte tillståndspliktigt vid en annan. Systemet kan alltså medföra att det i registren finns uppgifter som är inaktuella på det sättet att bolaget inte längre sysslar med fastighetsförvaltning i den omfattning som krävs för att förvärv av aktier eller andelar i bolaget skall vara tillståndspliktiga. Inte heller detta är godtagbart.

80 Förvärv och förvaltning...

Nu angivna förhållanden kräver en möjlighet att ett någorlunda enkelt sätt få korrigerat uppgifter som är felaktiga eller eljest vilseledande. Möjligen bör det också ske en automatisk utgallring av uppgifter efter viss tid. En automatisk utgallring har dock den nackdelen att den minskar systemets effektivitet. Det är uppenbart att det krävs omfattande administration för att ett godtagbart sätt komma till rätta med de ovan redovisade problemen. Detta innebär i sin tur att systemet kan befaras dra avsevärda kostnader. Dessa kostnader får antingen bäras av dem som begagnar sig av PRV:s service genom att rekvirera bevis av olika slag eller av förvärvarna. Det är tveksamt om det är lämpligt att lägga kostnaderna beställarna av bevisen. Detta skulle innebära att kostnaderna får slås ut alla beställare av bevis, således inte endast dem som vill ha uppgifter om bolag där nu aktuella förvärv kan tänkas ha skett. Det skulle även, vilket möjligen är väsentligare, strida mot principerna bakom prissättningen av bevisen. Om man lägger kostnaderna för registrering förvärvaren finns det en risk för att detta skulle få rakt motsatt effekt än den önskade; en registreringsavgift skulle kunna verka avhållande anmälningsbenägenheten. Utredningen kan således konstatera att nackdelarna med den s.k. beslutsmodellen är betydande. Modellen skulle trots dessa kunna godtas om den kunde antas bli så effektiv att alla förvärv skulle anmälas vilket i förlängningen skulle kunna få effekt sådan brottslig verksamhet som sker i anslutning till fastighetsförvärv eller fastighetsinnehav. Dessvärre bedömer utredningen att så inte skulle bli fallet. Risken är uppenbar att systemet får liten eller ingen effekt för dem som man främst vill komma åt, nämligen de olämpliga och särskilt då de rent kriminella fastighetsförvärvarna och att det i stället drabbar det stora flertalet seriösa förvärvarna. Vid en avvägning av fördelarna och nackdelarna är det alltså utredningens bedömning att nackdelarna överväger. Inte heller den nu redovisade modellen bör alltså införas. Till utredningens ståndpunkt bidrar även det förhållandet att det för närvarande övervägs att införa ett ägarregister för fåmansbolag av Utredningen om åtgärder mot vissa bulvanförhållanden m.m. Ju 1996:06. Om ett sådant register införs torde det finnas goda förutsättningar för att i anslutning härtill komma till rätta med brister i efterlevnaden av den anmälningsskyldighet som föreskrivs i förvärvslagen.

Förvärv och förvaltning...

2.4.2.7 Alternativ till ogiltighet

Utredningen föreslår att sanktionen i förvärvslagen ogiltighet

- -

alltjämt skall bestå. Utredningen föreslår inte någon förändring

av denna sanktion.

I Förvalta bostäder anförs att sanktionen när förvärvslagstiftningens tillståndskrav m.m. åsidosätts att förvärvet blir ogiltigt inte verk-

- är -

ningsfull. Utredningen vill inte helt instämma i denna slutsats. Även

om det knappast är möjligt att belägga påståendet, får det antas att

ogiltighetssanktionen har inte obetydlig preventiv effekt och den

en att har förhindrat ett antal icke önskade förvärvare från komma in på att marknaden.

Ogiltighet som sanktion har vidare den fördelen den "drabbar" att både överlåtare och förvärvare. Även risken för

om ogiltighet inte alltid avhåller en olämplig förvärvare från förvärva fastighet

att en eller att anmäla ett förvärv, verkar den incitament för överlåtaren som att vara omsorgsfull i sitt val av förvärvare. En annan fördel är att ogiltighet inträder automatiskt anmälan om inte görs eller prövning inte påkallas inom föreskriven tid eller om förvärvstillstånd inte lämnas. Att ogiltighet inte förutsätter särskilt

beslut därom har uppenbara fördelar administrativ och ur statsfinansiell synvinkel eftersom det inte krävs någon särskild kontroll-

verksamhet för att sanktionen skall inträda. Det innebär också alla att förvärv behandlas lika. Som redovisats i avsnitt 2.1.1.6 gäller förvärv att om ett av en fastighet, andelar eller aktier är ogiltigt pá grund bestämmelserna av

i förvärvslagen blir även förvärv ogiltiga. Möjligheten

senare att göra

godtrosförvärv av aktier kan sägas utgöra ett praktiskt viktigt undantag från denna regel. Denna möjlighet inte föreligga vid förvärv

anses av

andelar i handelsbolag. Mot bakgrund den prövning sker i

av som

samband med anökan lagfart eller inskrivning tomträtt torde

om av

marknaden för en försäljning fastighet förvärvats någon

av en som av

som inte följt bestämmelserna i förvärvslagen mycket begränsad.

vara

Sammanfattningsvis kan sägas att ogiltighet sanktion redan i

som dag är effektiv vid direkta överlåtelser fastigheter. Däremot är det av mera osäkert hur effektiv den är vid överlåtelser aktier och andelar. av Det får dock antas att risken för inträdande ogiltighet har inte av en

obetydlig handlingsdirigerande effekt även vid de indirekta förvärven.

Ogiltigheten som sanktion har emellertid också vissa nackdelar. I de fall ogiltighet inträder så kan detta upphov till flertal problem. ge ett Således har ofta så lång tid förflutit från förvärvet avräkning att en parterna emellan blir mycket komplicerad. I de fall förvärvaren har

82 Förvärv och förvaltning...

tillträtt fastigheten eller det är fråga om förvärv av aktier eller andelar är det ofta tveksamt rimlig avräkning över huvud taget går att om en genomföra. Även hyresgäster kan drabbas att ett förvärv inte blir av bestående. Exempelvis kan tveksamhet uppstå om vem som har rätt att uppbära hyran. En nackdel med ogiltigheten som sanktion år att den i vissa annan situationer kan utnyttjas förvärvare som i efterhand inte önskar av en fullfölja sitt förvärv. Den första frågan är det finns en bättre sanktion än ogiltighet. om Som nämnts diskuterades i betänkandet Förvalta bostäder att ovan ersätta sanktionen ogiltighet med kriminalisering eller med en kännbar

ekonomisk sanktion. Man anförde att sådana påföljder måste rikta sig

mot den begår överträdelsen och att frågan, hur verkningsfulla som

påföljderna blir, är beroende möjligheterna att upptäcka och spåra

av gärningsmannen. Enligt utredningens uppfattning torde dessa vara begränsade. Kriminalisering eller ekonomisk påföljd är vidare knappast något alternativ till ogiltighet när ett förvärv har anmälts, prövats och förvärvstillstånd har vägrats. Det skulle snarast verka återhållande

anmälningsbenägenheten.

Det har ifrågasätts lämpligare sanktion skulle kunna vara att om en skyldighet att avyttra fastigheten, aktierna eller andelarna inträder. en En sådan ordning emellertid innebära kraftig försvagning synes en lagen, främst därför att "påföljden" inte berör överlåtaren. Denne av skulle då inte ha något intresse att undersöka en förvärvare kan av om

tänkas en person som kan accepteras som fastighetsägare, en

vara undersökning enligt utredningen får anses som den väsentligaste. som Införande skyldighet för förvärvaren att avyttra egendomen av en

väcker vidare vissa frågor praktisk natur. En sådan fråga är

av mera

inom vilken tid avyttringsskyldigheten skall vara fullgjord. En naturlig

utgångspunkt är att fristen inte bör alltför lång. Med längre tid vara riskerar att den oseriöse förvärvaren åstadkommer vanskötsel av man fastigheten eller, det är fråga aktie- eller andelsöverlåtelse, om om bolaget. Å andra sidan kan hävdas att förvärvare för plundrar en

vilken avyttringsskyldighet inträder kan göra stora förluster om han

tvingas sälja egendomen inom kortare tid. Om förvärvet avser en

aktier eller andelar torde vidare antalet presumtiva köpare till

egendomen begränsade eftersom det i allmänhet är fråga om vara

fåmansbolag. En följd att införa avyttringsskyldighet kan således

av övriga delägare utnyttjar förvärvarens trångmâl. bli att

Utredningen kan alltså inte se något alternativ till ogiltigheten som

sanktion. Vad återstår är att undersöka om det finns något sätt att som

förbättra de positiva och lindra de negativa verkningarna av sanktio-

nen.

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 83

Svenska Bankföreningen anförde i sitt remissyttrande över betänkandet Förvalta bostäder, att det borde övervägas lagen inte kunde om ändras så sätt att ett senare förvärv skulle kunna bli giltigt även om ett tidigare förvärv var ogiltigt. Detta skulle, menade minska man, problemen med ogiltiga förvärv. Enligt utredningens uppfattning är sådan ordning dock inte en lämplig. Den handlingsdirigerande effekten sanktionen skulle då bli av

betydligt svagare. För en förvärvare med spekulationssyfte skulle det

inte spela någon roll att hans eget förvärv blev ogiltigt han kunde om avyttra fastigheten "ograverad ogiltighet". av Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit ordning med förhandsen prövning och anfört att man därigenom skulle undgå de olägenheter som kan uppstå när ett förvärv i efterhand blir ogiltigt.

Enligt utredningens uppfattning kan förhandsprövning

en vara ett

alternativ till dagens förvärvsprövning endast under förutsättning att underlaget för prövningen inte är sämre än vid förvärvsprövningen.

Samtliga de faktorer som nu beaktas måste alltså kunna beaktas även om prövningen sker innan bundenhet har uppstått mellan parterna. Detta kräver i sin tur att kommunen och, i de fall hyresnämndens prövning påkallas, hyresnämnden får uppgifter inte bara den om

tilltänkte förvärvarens identitet, tidigare fastighetsinnehav För

m.m.

att kunna göra en bedömning förvärvarens möjligheter förvalta

av att fastigheten är de närmare förvärvsvillkoren ofta betydelse. Vid av prövningen av ett köp är exempelvis uppgifter köpeskillingen och om finansieringsvillkoren nödvändiga. I många fall skulle prövning en därför inte kunna ske förrän i princip samtliga villkor mellan överlåtare och förvärvare var fastlagda. Det är i dessa fall svårt att se

några större vinster med en förhandsprövning. Därtill kommer

att en

förhandsprövning måste förutsätta att villkoren mellan parterna inte

ändras från tidpunkten för prövningen fram till dess att bundenhet

uppstår; eljest skulle en ny anmälan erfordras. Gränsdragningsproblem

skulle kunna uppstå när villkoren för ett förvärv ändras i mindre mån; är det fråga om samma förvärv som det har prövats Sammantasom get anser utredningen att fördelarna av en prövning på förhand inte överväger nackdelarna med en sådan.

I departementspromemorian Ändrade regler förvärv

om av

hyresfastigheter Ds Ju 1982:12 föreslogs att ogiltighet inte skulle

inträda automatiskt utan förutsätta särskilt beslut. Förslaget torde böra ses mot bakgrund av det i nämnda promemoria framlagda föreslaget om att införa en sanktionsavgift vid underlåtenhet att anmäla ett förvärv. Som har nämnts är fördelarna med ogiltigheten ovan en av som sanktion just att den inträder atuomatiskt. Utredningen kan alltså inte ställa sig bakom ett förslag att ogiltighet skall förutsätta om särskilt beslut.

84 Förvärv och förvaltning...

Problemen med att ett förvärv blir ogiltigt synes i stor utsträckning hänga med att ogiltigheten kan komma att inträda först lång samman tid efter förvärvet. Utredningen kommer i följande avsnitt att redovisa sina synpunkter huruvida det är möjligt att korta ned den tid som löper från förvärvet till dess att frågan förvärvstillstånd är slutligen om avgjord.

2.4.2.8 Tidsaspekten

Utredningen föreslår inte någon ändring av de tidsfrister som gäller enligt förvärvslagen. Utredningen föreslår att förvärvstillstånd inte får vägras ansökan har medgetts av kommunen om

och hyresgästorganisationen.

En de brister i förvärvslagen har påtalats för utredningen

av som gäller den tidsutdräkt förvärvsprövningen kan medföra. I vissa som fall har tillständsprocesser dragit så långt ut tiden att det uppstått osäkerhet affärsuppgörelsers giltighet. om

Det är flera tidsfrister kan påverka handläggningstiden för ett

som ärende enligt förvärvslagen. Den första är den tremånadersfrist inom vilken förvärvare skall anmäla förvärvet till kommunen. Huruvida en anmälan görs omedelbart efter förvärvet eller först mot slutet av denna frist avgörs i dag förvärvaren själv. Det därför inte finnas av synes korta ned denna frist med hänsyn till förvärvaren. Med något skäl att införandet skyldighet, i praktiken egentligen rätt, jämväl för av en en överlåtaren att anmäla förvärvet saknas även behov av att, med hänsyn till överlåtaren, korta ned den inledande fristen. Det kan tvärtom befaras att ett nedkortande av fristen i praktiken

skulle leda till totalt sett längre handläggningstid för det fall en för-

en värvare behöver tid för att komplettera anmälan med utredning om exempelvis sin förvärvsförmåga. I dag kan viss sådan utredning utföras efter förvärvet innan förvärvet anmäls. Om den inledande men fristen kortas ned får huvuddelen utredningen utföras efter anmälan av och således inom den frist kommunen har till sitt förfogande. Om som utredningen inte kan presenteras inom den tiden kan det leda till att kommunen för säkerhets skull det senare visar sig i men - som onödan hänskjuter ärendet till hyresnämnden. Den andra fristen är den tid inom vilken kommunen måste påkalla hyresnåmndens prövning tre månader från det att anmälan mottogs. - Såvitt framgår de uppgifter redovisas i Förvalta bostäder, tar av som kommunens inledande förvärvsprövning från någon eller några veckor

till några månader i anspråk och handläggningstiden kan inte

upp förkortas i någon större utsträckning SOU 1994:23 s. 70.

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 85

Ett förvärv som omfattas förvärvslagen skall ide flesta fall också

av

prövas enligt förköpslagen. Motsvarande frist i sistnämnda lag är också är tre månader 5 § fjärde stycket förköpslagen. Handläggningen av förköpsfrågan och förvärvsprövningen torde i allmänhet

samordnas i kommunerna. En ansökan om förvärvstillstånd får vidare inte prövas eller grund av ansökan slutligen avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga 16 b § fjärde stycket rum nämndlagen. Mot bakgrund av ovan redovisade förhållanden det inte synes lämpligt att förkorta den tid kommunen har till sitt förfogande. Det kan tilläggas att förvärvaren i många fall torde kunna påverka kommunens handläggningstid genom att tillse att de handlingar och uppgifter som behövs finns till hands redan från början eller att

begärda kompletteringar inges snarast möjligt.

Den tredje fristen är den tid inom vilken en förvärvare skall ansöka om förvärvstillstånd hos hyresnämnden om kommunen har beslutat att påkalla nämndens prövning. Denna frist, månad, är redan i dag så en kort att det inte går att ytterligare förkorta den. I likhet med den frist inom vilken en förvärvare skall anmäla förvärvet till kommunen, beror det på förvärvaren om ansökan görs i början eller mot slutet av enmånadsfristen. Inte heller beträffande denna frist finns det därför skäl att föreslå någon ändring. Vad som återstår är således att försöka förkorta handläggningstiden vid hyresnämnderna. Det är inledningsvis uppenbart att det inte går att räkna med att hyresnämnderna tillförs ytterligare för detta resurser ändamål. Vad som återstår för utredningen att föreslå är alltså sådana ändringar som kan till följd att prövningen i ett eller annat avseende görs mindre resurskrävande. Utredningen har uppmärksammats på att det inte sällan förekommer att såväl kommunen som hyresgästorganisationen, ofta sedan utredningen om en förvärvare har kompletterats i hyresnämnden, inte längre motsätter sig att förvärvstillstånd lämnas. I sådan situation en har hyresnämnden ändå att pröva ansökan i materiellt hänseende, låt vara att prövningen av en sådan ansökan många gånger kan ske mera summariskt. Utredningen att det bör införas regel anser en som stadgar att, om kommunen och hyresgästorganisationen medger ansökan så skall den bifallas. Vad som kan diskuteras är om motsvarande regel bör gälla även när endast kommunen har medgett ansökan. En hyresgästorganisation har inte någon självständig rätt att påkalla hyresnämndens prövning av ett förvärv. Som har anförts i avsnitt 2.4.2.3 ovan, anser utredningen att denna ordning skall bestå. Eftersom det formellt sett är kommunen har att avgöra ensam som om hyresnämnden skall pröva ett förvärv, kan det synas rimligt att

86 Förvärv och förvaltning...

kommunen även med för hyresgästorganisationen bindande verkan

skall kunna medge en ansökan. Anledningen till att en ansökan medges kommunen är oftast att den utredning som föreligger först i av hyresnämnden skulle ha lett till att prövning inte hade påkallats om utredningen hade varit känd för kommunen tidigare. När förvärvare väl har ansökt om förvärvstillstånd hos hyresen nämnden är emellertid såväl kommunen som hyresgästorganisationen motparter till förvärvaren 16 b § andra stycket nämndlagen. Som redovisats tidigare föreslår utredningen inte någon ändring i detta av-

seende. Att hyresgästorganisationen intar ställning som förvärvarens

motpart innebär att organisationen har en självständig rätt att över-

klaga ett beslut förvärvstillstånd. Härav följer att hyresnårrmden om inte kan bifalla ansökan endast grund av kommunens meden givande. Den föreslagna regeln kan förväntas medföra en viss, om än nu

begränsad, lättnad av hyresnämndernas arbetsbörda och därigenom

förkorta handläggningstiderna i någon utsträckning. Utredningen anser sig inte kunna föreslå några ändringar i övrigt vad gäller hyresnämndernas handläggning av tillståndsärenden.

2.4.2.9 Tillgång till registeruppgifter

Utredningen lägger inte fram något förslag om rätt för en kom-

mun att tillgång till registeruppgifter.

Hyresgästernas Riksförbund har framfört önskemål om att kommuner-

skall tillgång till uppgifter polisregister för att kunna bedöma

na ges ur en förvärvares allmänna lämplighet. Enligt 4 § första stycket 4 förvärvslagen skall förvärvstillstånd vägras det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig om gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är

från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Kommunerna har dock inte någon rätt att inhämta belastningsuppgifter ur exempelvis

polisregistret för att kontrollera förvärvare har gjort sig skyldig om en till sådan brottslig verksamhet skulle kunna vara diskvalificerande som enligt nämnda punkt. Det förhållandet att en instans, som har att

bedöma huruvida uppfyller krav laglydighet, inte har

en person tillgång till belastningsuppgifter den sökande, avviker från vad om gäller exempelvis vid tillståndsgivning enligt alkohollagen som 1994: 1738 och yrkestrafiklagen 1988:263.

För närvarande pågår utredning med uppdrag att utarbeta förslag

en

till rättslig reglering olika register där påföljder m.m. registre-

en av

Registerutredningen Ju 1995:01. Enligt direktiven dir. 1995:38

ras,

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 87

skall utredningsarbetet ske med utgångspunkt i de riktlinjer för registerstrukturen som anges i prop. 1994/95:144, Riktlinjer för registrering av påföljder. Detta innebär att det nuvarande Riksav polisstyrelsen förda person- och belastningsregistret, i vilket det allmänna kriminalregistret i praktiken utgör integrerad del, skall en

ersättas med ett belastningsregister och ett misstankeregister. Belastningsregistret skall innehålla uppgifter påföljder och därmed

om sammanhängande beslut medan misstankeregistret skall innehålla bl.a. uppgifter om den som är skäligen misstänkt för brott. Det skall också finnas polisregister för bl.a. polisens utrednings- och spaningsarbete. I Registerutredningens uppdrag ingår bl.a. att överväga i vilken utsträckning myndigheter och enskilda skall få del av uppgifter de ur nya registren. Vidare ingår det i uppdraget för den tidigare nämnda Utredningen om åtgärder mot vissa bulvanförhällanden att överväga m.m. om registeruppgifter om brottmålsdomar, i första hand rörande ekonomisk

brottslighet, bör göras tillgängliga i samband med kreditupplysning

eller annat sätt i samband med affärskontroll. Frågan om den framtida registerstrukturen är alltså föremål för omfattande överväganden. Utredningen anser sig grund härav inte böra lägga fram något konkret förslag beträffande kommuners rätt att få del av uppgifter om förvärvare i nuvarande register. Utredningen vill emellertid uttrycka den uppfattningen, att det torde vikt vara av för kommunerna att tillgång till i vart fall uppgifter om domar avseende ekonomisk brottslighet för att få ett så fullständigt underlag som möjligt för förvärvsprövningen.

2.4.2.l0 Smitta

Utredningen avvisar en uttrycklig regel om s.k. smitta.

I 4 § första stycket förvärvslagen anges i fyra punkter under vilka förutsättningar förvärvstillstånd skall vägras; om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten punkten l, förvärvaren om inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa punkten 2, om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden punkten 3 eller om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten punkten 4.

88 Förvärv och förvaltning... SOU 1996: 148

Hyresgästernas Riksförbund har gjort gällande att en bestämmelse

bör innebär tillstånd skall kunna vägras med hän-

införas som att

visning till s.k. smitta beträffande samtliga fyra punkter i 4 § första

stycket förvärvslagen. Med smitta här det fallet när förvärvaren själv i och för sig avses uppfyller kraven i förvärvslagen det inom förvärvarens familj men eller bland hans samarbetspartner finns personer som inte gör det och detta förhållande verkar diskvalificerande för förvärvaren.

I rättsfallet RBD 1987:19 prövade Bostadsdomstolen om det för-

hållandet förvärvares make hade dömts för ekonomisk att en

brottslighet och hade skatteskuld till staten skulle inverka på

en

bedömningen förvärvaren enligt 4 § första stycket 4 förvärvsla-

av Bostadsdomstolen anförde att lagrummet inte kan ges annan gen.

tolkning än tillståndsprövningen skall ske med bortseende

att härifrån.

I några fall har, grund för påstådd olämplighet, åberopats smitta

som

vid prövning enligt andra punkter i 4 § första stycket nämnda

även en

lag. Det finns dock inte något avgörande från Bostadsdomstolen i

vilket det uttalas smitta skulle kunna diskvalificerande vid en att vara

prövning enligt 4 § första stycket 1 3 förvärvslagen.

-

Utredningen gör beträffande denna fråga följ ande överväganden. En utgångspunkt är förvärvslagens bestämmelser så grundläggande att långt möjligt skall hindra olämpliga fastighetsägare från att

som

komma in hyresmarknaden och förhindra spekulation i hyresfastigheter. Mot denna bakgrund kan anföras att bestämmelse om smitta

en skulle kunna göra lagen mera effektiv.

Enligt utredningens mening får lagen emellertid inte leda till att en själv uppfyller kraven i förvärvslagen, hindras från att

person, som

förvärva hyresfastigheter enbart därför att. honom närstående inte

en skulle ha fått förvärvstillstånd. Vad sagts talar mot en bestämmelse nu det slag förbundet har föreslagit. av som

Att utredningen avvisar tanken uttrycklig bestämmelse om

en smitta innebär inte det i det enskilda fallet skulle sakna betydelse att närstående till förvärvare inte skulle ha fått förvärvstillstånd. att en en

Detta förhållande kan naturligtvis medföra exempelvis att det finns anledning att ifrågasätta förvärvarens förvaltningssyfte eller för-

Här kan också nämnas lagen 1985:277 vissa

valtningsförmâga. om bulvanförhållanden, är tillämplig bl.a. när bulvan används för

som en

att kringgå bestämmelserna i förvärvslagen.

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 89

2.4.2.11 Exekutiva förvärv

Det föreslås inte någon ändring reglerna i förvärvslagen

av om exekutiva förvärv.

Förvärvstillstånd fordras inte när en hyresfastighet förvärvas genom inrop exekutiv auktion 2 § 6. Egendom har förvärvats på som angivet sätt under sådana förhållanden att förvärvstillstånd skulle ha krävts vid vanligt köp, skall dock avyttras inom två år efter det att auktionen har vunnit laga kraft om inte dessförinnan nämnda förhållanden har upphört eller inroparen antingen fått besked från kommunen att prövning påkallas eller har erhållit hyresnämndens tillstånd att behålla egendomen. Om egendomen inte avyttras inom föreskriven tid, skall förordnande meddelas om att den skall försäljas offentlig auktion 6 § första stycket. Vid sådan offentlig auktion får egendomen säljas endast till den som fått besked av kommunen att prövning inte påkallas, erhållit förvärvstillstånd eller enligt 2 § 3 eller 4 får förvärva egendomen utan sådant tillstånd 7 § andra stycket. Hyresgästernas Riksförbund har påtalat att den tid som en person kan inneha en hyresfastighet som han har förvärvat inrop på genom

exekutiv auktion utan förvärvsprövning, två år, är för lång och bör

kortas ned. Bestämmelsen om skyldighet att inom två år avyttra en fastighet som har förvärvats exekutiv auktion respittid har funnits alltsedan förvärvslagens tillkomst. Att fristen bestämdes till just två år torde ha sin orsak i att motsvarande frist fanns såväl i den upphävda numera lagen 1916: 156 inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom

om som i den dåvarande jordförvärvslagen 1965:290,

se prop. 1975/76:33 84 Även i den nuvarande jordförvärvslagen s. 1979:230 föreskrivs i 16 § en tvåårig respittid vid förvärv på exekutiv auktion. När bestämmelserna om avyttringsskyldighet vid förvärv exekutiv auktion infördes år 1951 i lagen 1948:329 om inskränkning

i rätten att förvärva jordbruksfastighet, jordförvärvslagens före-

gångare, anförde Lagrådet att det kunde ifrågasättas om inte en respittid om två år var väl kort. Lagrådet menade att tidsrymd om en två år visserligen föreföll som "ett fullt tillräckligt anstånd för den som sökt kringgå lagen". Hänsynen till "dem som inropat fastighet i hopp att lantbruksnämndens tillstånd att behålla den eller nödgats ingripa för att skydda fastighetsägaren, inteckningshavare eller andra rättsägare" kunde snarast åberopas till stöd för en förlängning av respittiden NJA 1952 s. 27 f..

90 Förvärv och förvaltning...

Det är uppenbart att de nu aktuella bestämmelserna ger ett visst utrymme för en förvärvare att kringgå bestämmelserna om tillståndsplikt i förvärvslagen genom att ropa in en hyresfastighet exekutiv auktion. Även det finns möjligheter ingripa försumliga om att mot fastighetsägare med stöd av bestämmelserna i exempelvis bostadsförvaltningslagen och hyreslagen, kan de negativa följderna av en olämplig förvärvares innehav hinna bli ganska omfattande under två år. För som överväger att förvärva en fastighet med vetskap en person om att han troligtvis inte kommer att erhålla förvärvstillstånd, torde dock skyldigheten att vidaresälja fastigheten inom två âr och, i

förlängningen, risken för en tvângsförsäljning i många fall verka av-

hållande. Möjligheten att invänta rätt tidpunkt för en gynnsam försäljning inskränks. Eftersom förhållandet skall antecknas i fastighetsboken, torde möjligheterna att sälja fastigheten med vinst dessutom minska närmare utgången av respittiden man kommer. Utredningen bedömer det inte som sannolikt att ett nedkortande av

respittiden skulle ett mera avgörande sätt påverka olämpliga

spekulanters agerande.

En förkortning av respittiden skulle troligtvis innebära att antalet

presumtiva köpare vid exekutiva auktioner skulle minska och därmed skulle också förutsättningarna för att uppnå godtagbara bud försämras. Det framstår troligt att kreditgivarna skulle möta den ökade risk som detta skulle innebära åtstramningar i kreditgivningen vilket som genom skulle drabba även seriösa fastighetsägare. En förkortning skulle därför kunna inte önskvärda konsekvenser för såväl seriösa fastighetsägare som inteckningshavare och andra rättsägare. Sammantaget utredningen att det knappast skulle få några anser större positiva effekter kortade ned respittiden, i vart fall inte om man

i den omfattning att de skulle uppväga de negativa verkningarna.

2.4.3 Bostadsförvaltning

2.4.3.1 Inledning

I enlighet med vad som sägs i direktiven har utredningen vid sina överväganden i huvudsak utgått från det faktamaterial m.m. som finns redovisat i betänkandet Förvalta bostäder SOU 1994:23. Utredningen har således inte gjort några undersökningar såvitt avser denna del egna utredningsuppdraget har tagit del viss tillgänglig statistik. av men av

Därvid har kunnat konstateras att antalet avgjorda ärenden vid

hyresnämnderna särskild förvaltning har minskat kraftigt sedan om nämnda betänkande lades fram. I förhållande till åren 1992 och 1993, då antalet sådana ärenden uppgick till 237 respektive 217, har

Förvärv och förvaltning... 91

ärendetypen under år 1995 minskat till 73 eller, annorlunda uttryckt, till en tredjedel. Det är osäkert vilka slutsatser som kan dras av nedgången. Den förklaring som torde ligga närmast till hands är att behovet särskild av förvaltning har minskat. Det skulle i sin tur, åtminstone delvis, kunna förklaras av att verkningarna av den kraftiga turbulens fastighetsmarknaden som rådde 1980-talet nu har mattats av. l dag torde förutsättningarna för spekulation i hyresfastigheter ha minskat, vilket i sin tur kan ha fått till följd att ett större antal hyresvärdar numera har såväl förvaltningssyfte som förmåga att ett korrekt sätt fövalta sina fastigheter. Även det statistiska materialet inte medger några om att mera långtgående slutsatser dras, framstår det som troligt att bristfällig fastighetsförvaltning förekommer i mindre utsträckning i dag än för några år sedan. Det kan naturligtvis inte helt uteslutas att förhållandena kan ändra sig så att förutsättningarna för spekulativa förvärv åter ökar. Risken för att sådana förändringar i sin tur leder till ökning bristfällig en av förvaltning torde vara uppenbar. Med facit i hand kan man emellertid konstatera att en upprepning av de extrema förhållanden rådde som under 1980-talet med kraftigt övervärderade fastigheter och upptrissade priser måste undvikas. Utredningen vågar påstå att de som olika sätt är aktiva fastighetsmarknaden dragit viss lärdom av vad som förevarit och bedömer därför sannolikheten som förhållandevis liten för att förhållandena skall upprepas. Härtill kommer att om den låginflationspolitik som förs för närvarande kommer att bli bestående, möjligheterna till och intresset för fastighetsspekulation torde vara i praktiken obefintliga.

2.4.3.2 Bostadsförvaltningslagen

Bostadsförvaltningslagens regler föreslås oförändrade.

För närvarande gäller att ett ingripande enligt bostadsförvaltningslagen skall kunna ske i fall av bristfällig förvaltning som har lett till olägenheter av viss varaktighet och intensitet för dem som hyr en bostadslägenhet i fastigheten.

I Förvalta bostäder föreslogs att ingripande enligt bostadsför-

valtningslagen skulle kunna ske vid en tidigare tidpunkt än så; ett ingripande föreslogs kunna ske redan när bristfällig förvaltning hade konstaterats och det med stor sannolikhet kunde antas att verkningarna därav skulle komma att innebära olägenheter av viss varaktighet och intensitet för de boende.

92 Förvärv och förvaltning...

Förslaget i denna del fick kritik från flera remissinstanser. Det ansågs bl.a. att det mötte betänkligheter från rättssäkerhetssynpunkt att låta mer eller mindre lösa antaganden om kommande missförhållanden utgöra grund för ett tvångsingripande. I Förvalta bostäder föreslogs även att ett ingripande i form av förvaltningsåläggande skulle kunna ske vid en lägre grad av missförhållanden än vad som nu krävs. Förslaget innebar att den gällande ordningen i princip behölls när det gäller vad som krävs för tvångsför-

valtning och åtgärdsföreläggande enligt hyreslagens regler. Vid

missförhållanden som ligger en nivå mellan den där åtgärdsföre-

läggande kan utverkas och där särskild förvaltning kan bli aktuell föreslogs att det skulle bli möjligt att utverka särskild förvaltning i form av förvaltningsåläggande. Förslaget om en sänkning av nivån för ingripande enligt bostadsför-

valtningslagen fick ett blandat mottagande av remissinstanserna.

Ett ingripande enligt bostadsförvaltningslagen är, vare sig det sker

i form av förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning, ett allvarligt

ingrepp i en fastighetsägares äganderätt. Detta förhållande manar till viss återhållsamhet när det gäller att fastställa de kriterier som skall

vara uppfyllda för att ett sådant ingripande skall kunna ske.

Enligt utredningens uppfattning skulle det föra för långt att medge inskränkningar i en fastighetsägares rådighet över sin egendom om den bristfälliga förvaltningen inte har tagit sig några mera konkreta uttryck. Utredningen anser således att kravet att det skall ha uppkommit olägenheter för de boende av viss varaktighet och intensitet alltjämt bör upprätthållas. I dag synes beslut om förvaltningsåläggande vara ganska ovanligt. Detta kan antas bero att hyresgästorganisationerna, vilka är de som i praktiken ansöker om särskild förvaltning, drar sig för att göra en ansökan om inte missförhållandena är så allvarliga att ansökningen med största sannolikhet kommer att bifallas. Ofta är då förvaltningsåläggande inte något realistiskt alternativ utan fastigheten ställs under tvångsförvaltning. Skälen för att organisationerna väntar med sin ansökan kan vara att man inte vill riskera ett avslag som hyresvärden skulle kunna ta till intäkt för att bristfälligheter i förvaltningen, som inte är så allvarliga att de kan utgöra grund för ingripande enligt bostadsförvaltningslagen, är godtagbara och i enlighet med god fastighetsförvaltning. För att komma till rätta med detta bör enligt Hyresgästernas Riksförbund förslaget i Förvalta bostäder om att införa en lägre grad av missförhållanden för förvaltningsåläggande genomföras. Enligt gällande rätt kan särskild förvaltning tillgripas så snart förvaltningen inte uppfyller de minimikrav som kan ställas under förutsättning att det ovan nämnda kravet på olägenheter för de boende

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 93

är uppfyllt. Enligt utredningens mening är detta lämplig ordning. en En sänkning av kraven graden av missförhållanden riskerar att leda till en disproportion mellan missförhållandena och ingreppet. Därtill kommer att det kan ifrågasättas det finns något egentligt behov om av en sådan sänkning. Utredningen beaktar därvid särskilt de möjligheter

som finns för enskilda hyresgäster att utverka åtgärdsföreläggande vid

mindre allvarliga brister. Utredningen menar således sammanfattningsvis att de nuvarande

kriterierna för särskild förvaltning bör bibehållas oförändrade.

Som har nämnts i tidigare avsnitt gäller att kommunen får lösa fastigheten, om den har ställts under tvångsförvaltning förmen hållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås. I Förvalta bostäder föreslogs att kravet att fastigheten skall vara

ställd under tvångsförvaltning för att inlösen skall kunna ske skulle

avskaffas. Syftet härmed att inlösen skulle kunna ske i ett tidigare var skede så att fastighetens skick inte hann försämras. Man föreslog vidare att inlösenrätten skulle utvidgas till att avse även andra än kommuner. Förslaget fick ett blandat mottagande remissinstanserna. av Inlösen utgör det yttersta medlet för att komma till rätta med bristfällig förvaltning hyresfastighet. Inlösen innebär att fastigav en hetsägaren tvångsvis avhänds äganderätten till fastigheten mot en ersättning som ofta inte torde motsvara vad fastighetsägaren hade kunnat ut vid en frivillig försäljning. Det måste därför ställas stränga krav de förhållanden som skall kunna motivera sådan en åtgärd. Redan under det lagstiftningsarbete föregick bostadsförsom valtningslagen föreslogs att inlösen skulle kunna ske utan att fastig-

heten var ställd under tvångsförvaltning. Det ansågs emellertid

tveksamt om en sådan ordning skulle innebära några påtagliga fördelar för hyresgästerna. I propositionen anfördes att det normalt krävdes utredning innan det gick att ta ställning till om en fastighet kunde förvaltas med inflytande hyresmedel och att en sådan utredning kräver viss tid prop. 1976/77:151 s. 76. I 18 § första stycket bostadsförvaltningslagen föreskrivs att hyresnämnden inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft skall fastställa den tid under vilken förvaltningen skall pågå. Denna tid har till syfte bl.a. att ge förvaltaren möjlighet att bedöma om en tvångsförvaltning med hänsyn till omständigheterna över huvud kan väntas ge ett godtagbart resultat. Det torde i och för sig kunna förekomma fall där det ett ganska tidigt stadium kan konstateras att en tvångsförvaltning framstår som meningslös exempelvis därför att underhållet är kraftigt eftersatt, hyresintäkterna är låga och fastigheten är maximalt belånad. Det får

94 Förvärv och förvaltning...

antas att förvaltaren i dessa fall omgående underrättar hyresnänmden och kommunen om att förutsättningar för inlösen föreligger. Att fastigheten är föremål för tvångsförvaltning när detta konstaterande görs torde i allmänhet inte vara till nackdel för hyresgästerna. Visserligen kan den utredning som måste föregå konstaterandet ta viss tid. Om emellertid, vilket är alternativet, motsvarande utredning skulle göras inom ramen för inlösenärendet, är det inte troligt att ett avgörande om inlösen skulle kunna fattas kortare tid än vad som nu är fallet. Det kan nämligen, enligt utredningens uppfattning, inte komma i fråga att sänka utredningskraven. Härtill kommer att fastighetsägaren skulle ha rådigheten över fastigheten under utredningstiden. En inlösen utan föregående beslut om tvångsförvaltning skulle i praktiken bli ett alternativ till tvångsförvaltning vilket inte framstår som lämpligt. Troligtvis skulle en sådan ordning också innebära en ökad belastning kommunerna. Sammanfattningsvis bör alltså bestämmelserna om inlösen kvarstå oförändrade.

2.4.3.3 Förvaltningsförbud

Utredningen anser inte att det finns behov av en regel om förvaltningsförbud.

I Förvalta bostäder föreslogs att det skulle införas ett nytt institut, förvaltningsförbud. De föreslagna bestämmelserna om förvaltningsförbud var delvis utformade efter mönster från regleringen i lagen 1986:436 om näringsförbud. Innebörden av förslaget var i korthet följande. Förvaltningsförbud skulle kunnna meddelas den fastighetsägare som grovt åsidosätter sina åligganden som hyresvärd. Den som ålagts förvaltningsförbud skulle i princip vara generellt förhindrad att vidta några åtgärder som innefattar fastighetsförvaltning och det skulle inte heller vara tillåtet för denne att inneha vissa befattningar hos juridiska personer som bedriver fastighetsförvaltning eller där någon närstående har en sådan befattning. De fastigheter som ägs av den förbudsbelagde skulle ställas under tvångsförvaltning och i vissa fall skulle fastighetsägaren åläggas sälja sina fastigheter. Överträdelse föratt av valtningsförbud skulle kriminaliseras. Flertalet remissinstanser ställde sig kritiska till förslaget. Skälen härför dels att ifrågasatte om ett förvaltningsförbud skulle bli var man effektivt och dels att de förfaranden som skulle aktualisera ett förvaltningsförbud i de flesta fall även torde falla under bestämmelserna om näringsförbud och att det var olämpligt med en dubbelreglering.

Förvärv och förvaltning... 95

Genom en lagändring den 1 juli 1996 SFS 1996:314 skärptes reglerna om näringsförbud i anledning av brott. Frågan utom formningen av näringsförbud utan samband med brott samt vissa andra frågor i anslutning till näringsförbud är för närvarande föremål för utredning. Den möjlighet som lagen om näringsförbud erbjuder att förhindra den som grovt åsidosätter vad som åligger honom i näringsverksamhet att driva näringsverksamhet, står öppen även när näringsverksamheten

utgörs av fastighetsförvaltning. Det får antas att den nu gjorda och den

kommande översynen av lagen om näringsförbud kommer att resultera i att institutet effektiviseras. Redan mot bakgrund härav anser utredningen att det inte finns något behov särskild reglering av en motsvarande det ovan beskrivna förvaltningsförbudet.

2.4.3.4 Åtgärdsföreläggande

Utredningen föreslår att åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även vid s.k. ursprunglig brist. Sådant föreläggande skall inte gälla mot ny ägare.

Hyreslagens bestämmelser om åtgärdsföreläggande har redovisats i avsnitt 2.1.3.2. Hyresgästernas Riksförbund har anfört att utnyttjande av rätten till Självhjälp är en omständlig och osäker väg att för hyresgästen. En eventuell process är tidsödande och kostsam. Hyresnämnden borde därför kunna förelägga en fastighetsägare att vidta åtgärd för att avhjälpa även s.k. ursprunglig brist, dvs. en brist som har uppkommit före hyrestidens början. Förbundet har vidare tillagt att ett sådant föreläggande bör gälla även mot ny ägare av fastigheten. Det förhållandet att åtgärdsföreläggande kan utverkas för brister som har uppkommit under hyrestiden men däremot inte för brister som har uppkommit före hyrestiden uppmärksammades av 1989 års hyreslagskommitté. Kommittén kunde inte se någon bärande anledning

till denna skillnad och föreslog att åtgärdsföreläggande skulle bli

möjligt även vid ursprunglig brist SOU 1991:86 s. 141 f..

1989 års hyreslagskommitté behandlade även frågan om åtgärdsföre-

läggande borde vara giltigt mot ny ägare till fastigheten. Man konstaterade därvid att en sådan ordning skulle bli relativt komplicerad och medföra en inte obetydlig administration. Under hänvisning härtill och till att det inte fanns något påtagligt behov av en sådan ändring, lades inte något sådant förslag fram. Frågorna togs inte upp i den följande propositionen eller i utskottsbetänkandet.

96 Förvärv och förvaltning...

Lika med 1989 års hyreslagskommitté finner utredningen inte något bärande skäl till varför åtgärdsföreläggande inte skall kunna utverkas även vid s.k. ursprunglig brist och föreslår därför att en möjlighet härtill införs.

Nämnda kommitté lade visserligen fram ett förslag till författnings-

reglering av sitt förslag. Eftersom detta förslag inte omedelbart kan placeras in i hyreslagen i dess nu gällande lydelse, väljer utredningen att lägga fram ett eget förslag till författningsreglering. 1989 års hyreslagskommitté fann att det inte förelåg något påtagligt behov av att ett åtgärdsföreläggande skall gälla även mot ny ägare av fastigheten. Enligt utredningens erfarenhet torde förhållandena inte något avgörande sätt ha ändrat sig sedan nämnda kommitté presenterade sitt betänkande. Utredningen instämmer därför i kommitténs bedömning, att det behov som kan föreligga av att ett åtgärdsföreläggande skall gälla mot ny ägare av en fastighet knappast uppväger den omfattande administration som en sådan ordning skulle medföra. Utredningen avstyrker därför att ett âtgärdsföreläggande skall ges verkan mot en ny ägare av fastigheten.

2.4.3.5 Deposition

Utredningen föreslår inte någon utvidgad rätt för hyresgäster att deponera hyran.

Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit att en hyresgäst bör ges rätt att deponera hyran när hyresvärden underlåter att använda hyresintäkterna till att betala löpande utgifter för fastigheten och underlåtenheten

sannolikt kommer att leda till att brist kommer att uppstå.

Enligt 21 § första stycket hyreslagen har en hyresgäst, som anser sig ha en motfordran på hyresvärden, möjlighet att hos länsstyrelsen deponera en så stor del av hyran som motsvarar hans fordran. En utförligare redovisning av bestämmelsen finns i avsnitt 2.1.3.3. En hyresgäst kan även deponera hyran hos länsstyrelsen enligt lagen 1927:56 nedsättning pengar hos myndighet. Gemensamt för om av de situationer när sådan deposition kan ske är att hyresgästen i och för sig vill betala hyran någon orsak, som inte är hänförlig till men av honom själv, är förhindrad att göra detta. Deposition enligt bestämmelserna i hyreslagen förutsätter alltså att hyresgästen har en motfordran på hyresvärden som är kvittningsbar mot hyran. Hyresgästernas Riksförbunds förslag innebär att deposition skall kunna ske även i vissa situationer när hyresgästen kan förutse att en sådan fordran kan komma att uppstå.

SOU 1996: 148 Förvärv och förvaltning... 97

Inledningsvis bör klarläggas vilket syfte sådan deposition skall

en

ha. Ett syfte kan vara att säkra hyresgästens framtida fordringar

mot hyresvärden grund brist med viss sannolikhet kommer av en som

att uppstå. Ett annat syfte kan att säkra medel den fordrings-

vara ägare som inte har fått betalt eller, uttryckt annat sätt och i ett

längre perspektiv, att säkra förvaltningen huset.

av

Enligt utredningens mening är det inte lämpligt hyresgäst

att ge en rätt att deponera sin hyra eller del därav för att säkra hyresvärdens borgenärers fordringar. Skälen mot sådan ordning är främst en av

principiell natur. Gällande lagstiftning erbjuder olika möjligheter för

en borgenär att tvångsvis få betalt för fordran och det finns också en möjligheter för en borgenär att få säkerhet för betalningen den. av Eventuella svagheter i detta regelsystem bör åtgärdas i ordning annan än genom att tredje man, i detta fallet hyresgästen, rätt ges att eget

initiativ hålla inne betalning till sin borgenär, hyresvärden, till

en förmån för hyresvärdens borgenärer. Det finns vidare bestämmelser

som reglerar den inbördes relationen mellan konkurrerande borgenärer

i en konkurssituation. En rätt för hyresgäst att deponera till förmån en för hyresvärdens borgenärer skulle på ett inte önskvärt sätt ingripa i dessa regler. En rätt att deponera till förmån för borgernärerna skulle också ge upphov till frågor och problem av mer praktisk art. En fråga är vilket belopp som hyresgästen skulle ha rätt att deponera. Om varje

hyresgäst ges rätt att deponera ett belopp helt den eller

som motsvarar

de aktulla fordringarna, skulle det kunna få till följd samtliga

att hyresgäster i ett hus deponerar hela hyran och att det sammanlagda

deponerade beloppet avsevärt överstiger fordringsbeloppet. Det är uppenbart att detta inte är rimligt. Deposition samtliga hyresgäster

av

med ett belopp som sammanlagt motsvarar fordringsbeloppet förut-

sätter att hyresgästerna agerar gemensamt. En eventuell utvidgning av hyresgästens rätt att deponera hyran bör alltså, enligt utredningens uppfattning, grundas på att hyresgästen med viss grad av sannolikhet kommer att få fordran på hyresvärden och en med de nuvarande reglerna i hyreslagen deposition förebild. om som I det följande kommer vissa frågor i anslutning till sådan utviden gning att behandlas. Rent allmänt kan sägas att de allra flesta hyresgäster torde ha en mycket begränsad insyn i sin hyresvärds ekonomiska förhållanden. Den första frågan är därför hur hyresgästen skall korrekta uppgifter om hyresvärdens underlåtenhet att betala löpande utgifter för fastigheten innan denna underlåtenhet har tagit sig några konkreta mera uttryck i hyresförhållandet. Det torde inte komma i fråga att föreskriva någon skyldighet för exempelvis finansiärer eller leverantörer av konsumtionsnyttigheter att underrätta hyresgästerna när amorteringar,

98 Förvärv och förvaltning...

räntor eller avgifter inte betalas. Det skulle också föra för långt att

ålägga hyresvärden att hålla hyresgästerna informerade om sin

finansiella ställning eller sina ekonomiska transaktioner. Om hyresgästen har fått tillförlitliga uppgifter om att vissa utgifter inte är betalda uppkommer nästa fråga. På vilka grunder skall bedömningen ske frågan den uteblivna betalningen kommer att leda av om till sådan olägenhet för hyresgästen att han har rätt till exempelvis

nedsättning av hyran Om hyresgäst enligt gälllande bestämmelser deponerar utan en nu det finns grund för det eller han deponerar ett för stort belopp att om han sin hyresrätt. Det är uppenbart att motsvarande bör äventyrar gälla även vid utvidgning rätten att deponera. Eftersom tanken en av hyresgästen skall kunna deponera redan när det finns risk för att är att brist skall uppstå bör hyresrätten dock inte kunna förverkas eller en förlängning hyresavtalet vägras, det visar sig att det visserligen av om inte uppstod någon brist hyresgästen hade fog för att anta att så men

skulle bli fallet. Bedömningen bör alltså ske med utgångspunkt från de

förhållanden rådde vid tidpunkten för depositionen. som skall ha haft fog för att deponera bör det För att hyresgästen anses inte räcka med att förhållandena vid tidpunkten för depositionen är

sådana brist kan uppstå grund den uteblivna betalningen. Det

att av torde krävas uppställer någon typ sannolikhetskriterium. En att man av

möjlighet hyresgästen, vid påstådd oriktig deposition, har att

är att visa förhållandena sådana att det antagligt eller sannolikt att att var var

brist skulle uppstå motsvarande det deponerade beloppet.

En hyresgäst ställs inför besvärliga bedömningsproblem om han enligt den skissade ordningen. Även det skall deponera hyran nu om med grad sannolikhet kan förutses att en brist kommer att stor av uppstå, torde det ytterst vanskligt att förutse bristens storlek, vara

exempelvis hur den skall uppskattas i form av nedsättning av hyran

när det föreligger risk för avstängning en konsumtionsnyttighet. av Det går exempelvis knappast att förhand bedöma hur långvarig avstängning skulle bli. Än svårare att bedöma är det en sådan om

depositionen grundar sig att hyresvärden underlåter att erlägga räntor eller amorteringar fastighetslån. För att rätten till deposition

skall bli meningsfull och hyresgästen skall kunna utnyttja denna rätt

äventyra sin hyresrätt, torde erfordras att det uppställs en

utan att lägre grad sannolikhet när det gäller beloppets storlek. av En utvidgning rätten att deponera skulle medföra en viss risk för av

deposition sker i situationer när det i efterhand visar sig att brist

att inte låg grad sannolikhet beträffande beloppets storlek

uppstod. En av kan dessutom medföra beaktansvärd risk för att deposition sker

en med för belopp. Detta skulle i extrema fall kunna få till följd att stort

grund depositionen, i vart fall flera hyresvärden just av om

Förvärv och förvaltning... 99

hyresgäster samtidigt deponerar en större del av sin hyra, inte förmår att klara upp en tillfällig betalningssvacka. En brist skulle alltså kunna uppkomma delvis grund av depositionen. För flertalet hyresgäster skulle en utökad rätt att deponera vara av tvivelaktigt värde eftersom de sannolikt inte skulle våga använda sig av institutet av rädsla för att äventyra sina hyresrätter. Det kan å andra sidan inte uteslutas att vissa hyresgäster skulle utnyttja en utvidgad rätt till deposition ett otillbörligt sätt, exempelvis som ett pâtryckningsmedel vid förhandlingar med hyresvärden. Sammanfattningsvis kan konstateras att en utvidgad rätt att deponera skulle ge upphov till svåra avvägnings- och bevisproblem och dessutom medföra risk för att institutet används till skada för hyresvärden och därmed i förlängningen även för hyresgästerna. Enligt utredningens mening bör därför rätten att deponera inte utvidgas.

2.4.4 Särskilda åtgärder mot fastighetsplundring

Utredningen föreslår inte några direkta åtgärder mot fastighets-

plundring.

Det torde inte finnas någon exakt och av alla godtagen definition av

begreppet fastighetsplundring. Med fastighetsplundring avses en

variant av vad som kallas bolagsplundring, vilket begrepp inte heller är klart definierat. I oktober 1995 gav regeringen i uppdrag Riksåklagaren att översiktligt kartlägga problemställningarna och möjliga åtgärder när det gäller att förbättra insatserna mot s.k. bolagsplundring. I uppdraget angavs att med bolagsplundring menas att det i samband med överlåtelser av aktiebolag och andra juridiska personer förekommer att personer deltar i överlåtelsen för att, genom egna förvärv eller genom bulvan, i anslutning till överlåtelsen genom olika former av brott beröva bolaget dess tillgångar. I den Riksåklagaren V med anledning rapport, som presenterats av av uppdraget beskrivs plundring av hyresfastigheter, fastighetsplundring, följande sätt.

Plundringen kan bl.a. gå till så att hyresintäkterna inte styrs till det bolag som äger fastigheten, utan går direkt till ett annat bolag, där de tas ut. Fastighetsbolaget kommer då så småningom på obestånd. Underhållet av fastigheterna har ofta upphört sedan en tid eller hållits en låg nivå, vilket kan drabba hyresgästerna hårt. Det förekommer även att fastighetsförvaltande bolag obestånd

100 Förvärv och förvaltning...

förvärvas bolagsplundrare. Hyresbetalningarna styrs därefter av över till andra bolag eller personer, medan skulder av olika slag inte betalas. Det gäller inte bara amorteringar och räntor utan även andra skulder. Företrädarna för det fastighetsförvaltande bolaget gör regel oanträffbara för delgivning. Betalningsföreläggande sig som och olika indrivningsåtgärder försvåras och konkurs fördröjs härigenom. Det har också förekommit att hyresgäster krävts hyra olika som var för sig har gjort anspråk att företräda av personer, fastighetsbolaget.

Riksåklagaren lämnade i rapporten förslag till olika åtgärder. Man föreslog bl.a. ändringar i skattelagstiftningen och olika skärpningar av associationsrättsliga regler. Det diskuterades om införande av ett ägarregister för fåmansbolag samt åtgärder för att komma till rätta med bulvanförhållanden. Såvitt utredningen känner till, finns det inte några tillförlitliga uppgifter i vilken utsträckning bolagsplundring förekommer. Att om

det förekommer och att det förekommer i form av fastighetsplundring torde emellertid vara oomtvistat. Vid fastighetsplundring drabbas

hyresgästerna ofta hårt, inte minst därför att underhållet av fastigheten inte sällan blir kraftigt eftersatt. Vid den förhandsgranskning som skall ske enligt förvärvslagen är

det naturligtvis av största vikt att presumtiva fastighetsplundrare kan

hindras från förvärva hyresfastigheter. Det förslag som utredningen att lägger fram att jämväl överlåtaren skall vara skyldig att anmäla nu om förvärv, torde i någon mån kunna bidra till att försvåra förvärv av ett hyresfastigheter i syfte att plundra dem. Oavsett hur bestämmelserna i förvärvslagen utformas är det emellertid, enligt utredningens uppfattning, uppenbart att denna lagstiftning inte kan utgöra ett effektivt skydd mot rent kriminella förensam faranden. Inte heller det redovisade regelsystemet för ingripanovan den i efterhand mot bristande fastighetsförvaltning torde helt kunna eliminera plundring av hyresfastigheter. Förekomsten fastighetsplundring och andra kriminella förav faranden i anslutning till fastighetsinnehav torde, enligt utredningens uppfattning, inte främst bero olika brister i hyres- eller fastighetsrättslig lagstiftning. Grogrunden för sådana förfaranden synes mera utgöras andra, generella, förhållanden; samma förhållanden av mera utgör orsaken till att bolagsplundring i allmänhet förekommer. som Utredningen tänker då särskilt utformningen associationsrättslig av lagstiftning och skattelagstiftning. Mot bakgrund den redovisade uppfattningen anser utredav nu ningen det inte ändamålsenligt angreppssätt att vidta åtgärder vara ett

fastighetsplundring endast inom för hyres- eller fastighets-

mot ramen

Förvärv och förvaltning...

rättslig lagstiftning och inte heller har utredaren mandat föreslå

att

ändringar i annan lagstiftning.

Det bör dock erinras att det flera håll pågår arbete med om att

komma till rätta med ekonomisk brottslighet i vid mening. Således

ingår i den tidigare nämnda Utredningens åtgärder vissa om mot bulvanförhållanden Ju 1996:06 uppdrag inte bara m.m. att överväga

införandet av ett aktieägarregister för fámansbolag. I uppdraget ingår

även att överväga hur det kan göras lättare att avslöja illojala bulvanförhållanden i samband med s.k. affärskontroll varvid utredaren skall överväga om registeruppgifter om brottmålsdomar, i första hand

rörande ekonomisk brottslighet, bör göras tillgängliga i samband med kreditupplysning eller annat sätt i samband med affärskontroll.

Utredaren skall vidare överväga vilka åtgärder kan och bör som genomföras för att hindra att ett meddelat näringsförbud kringgås dir. 1996:55. Som ett resultat bl.a. den nämnda utredningen kan förväntas av nu att mera generella åtgärder kan komma att vidtas får betydelse som

även för förekomsten fastighetsplundring.

av

SOU 1996: 148 103

3 Upphörande av hyresavtal

Inledning

Inom civilrätten gäller som huvudregel att ett avtal som är träffat för bestämd tid upphör gälla vid utgången den avtalade tiden. Är att av avtalet träffat för obestämd tid, kan endera parten säga upp avtalet att upphöra, i allmänhet med iakttagande av viss uppsägningstid. Vad gäller hyra av bostadslägenheter har det gjorts avsteg från nämnda huvudregel. Om hyresvärden säger upp ett avtal om bostadshyra, har hyresgästen i enlighet med de s.k. besittningsskyddsreglerna i hyreslagen i regel rätt till förlängning av hyresavtalet. Från rätten till förlängning finns undantag. I vissa hyresförhållanden saknas generellt förlängningsrätt, bl.a. i vissa fall av andrahandsuthyrning. I andra fall har hyresgästen visserligen en principiell rätt till förlängning men omständigheterna i det enskilda fallet kan medföra att denna rätt får vika. En situation som medför att den principella rätten till förlängning får vika är att hyresrätten är förverkad. En annan situation när hyresgästens besittningsskydd kan vika är att hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Bestämmelserna om förverkande av hyresrätt till bostadslägenhet grund av dröjsmål med betalningen av hyran gjordes genom en ändring i hyreslagen, som trädde i kraft den 1 juli 1993, mindre stränga mot hyresgästen. Trots denna ändring är avhysningarna fortfarande oroväckande många. Enligt direktiven skall utredningen mot denna bakgrund utvärdera bestämmelsen i hyreslagen om förverkande av hyresrätt vid betalningsdröjsmål och, om det visar sig föreligga behov därav, lämna förslag till sådana ändringar som ökar hyresgästernas trygghet.

104 Upphörande av hyresavtal SOU 1996: 148

Hyresgästernas Riksförbund har gett in skrivelser till Justitiedeparte-

mentet i vilka anförs att det föreligger vissa brister i hyreslagen och

också lämnat förslag till hur dessa brister kan åtgärdas. Skrivelserna har överlämnats till utredaren enligt direktiven själv får som ta

ställning till vilka av dessa förslag det finns skäl att utreda vidare.

som De förslag som har samband med frågor upphörande hyresavtal om av kommer att behandlas i detta kapitel. Som ett led i utvärderingen av förverkandebestämmelserna och för

att underlag för bedömningen av de frågor behandlas i detta

som och följande kapitel, har enkäter skickats ut till hyresnämnder, tings-

rätter, kronofogdemyndigheter, socialnämnder, hyresvärdar samt

organisationer av hyresgäster och hyresvärdar orter. Dessa sex orter är Stockholm, Göteborg, Malmö, Jönköping, Örebro och

Sundsvall. Enkäterna finns intagna bilaga

som

Paragrafhänvisningarna i detta kapitel avser hyreslagen, inte

om annat särskilt anges.

3.2 Bristande

hyresbetalning

3.2.1 Hyrans betalning

En av hyresgästens förpliktelser i ett hyresförhâllande, kanske den viktigaste, är att betala hyran. Hur och när detta skall ske i anges 20 Har annat inte avtalats mellan parterna skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början

av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet får dock den hyra som belöper kalendermånad än den första betalas

en annan senast sista vardagen före månadens början, avtal träffats även om om

tidigare förfallodag.

Hyresgästen har ansvaret för att hyran betalas i rätt tid. Det gäller oavsett om hyresgästen har uppdragit någon att sköta beannan talningarna och oberoende av om hyresvärden har aviserat hyran Holmqvist, a.a., s. 246. Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller under adress annan som anvisas av honom. Betalning får alltid ske postanvisning, genom postgiro eller bankgiro. I hyreslagen föreskrivs inte någon skyldighet för hyresvärden att

avisera hyran. Avisering torde dock i regel få höra till god sed

anses i hyresförhållanden Sveriges Fastighetsägareförbund, Handledning för upprättande av Bostadshyresavtal, 16. En hyresvärd är inte heller s.

SOU 1996: 148 Upphörande hyresavtal 105 av

enligt hyreslagen skyldig att sända ut betalningspåminnelse obetald om hyra. Att hyreslagen saknar bestämmelser avisering eller påminnelse om innebär emellertid inte att en hyresvärd alltid kan förhålla sig passiv när en hyresgäst brister vad gäller betalningen hyran. Sådan av passivitet kan betydelse vid en prövning av om ett hyresavtal skall

förlängas se avsnitt 3.2.4. Om en hyresvärd vidtar rättsliga åtgärder

för att driva in obetald hyra utan att dessförinnan tillställa hyresgästen ett betalningskrav, torde detta vidare i allmänhet strida mot bestämmelserna i inkassolagen 1974:182. Av 6 § inkassolagen följer att rättslig åtgärd med anledning av en fordran i regel inte får vidtas förrän gäldenären har tillställts sådant

krav som anges i 5 § inkassolagen och den angivna tiden har löpt ut.

Ett krav enligt nämnda paragraf skall framställas skriftligt och innehålla tydlig uppgift om borgenärens och det förhållande namn som fordringen grundas på. I samband med krav skall vidare viss anges skälig tid inom vilken gäldenären har att betala frivilligt eller anmäla om han har någon invändning mot kravet.

Om en hyresvärd underlåter att iaktta inkassolagens bestämmelser

har detta inte någon omedelbar inverkan på förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen. Datainspektionen, utövar tillsyn som över efterlevnaden av lagen, får meddela föreskrifter hur inkassoom verksamhet skall bedrivas i det enskilda fallet och kan förena sådana föreskrifter med vite.

3.2.2 Uppsägning i förtid

Enligt huvudregeln i 42§ första stycket 1 är hyresrätten till en bostadslägenhet förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen dröjer med att betala hyran

mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer 55 §

av c femte sjunde styckena. - Hänvisningen till bestämmelserna i 55 c § innebär att hyresrätten

under vissa förutsättningar inte är förverkad om dröjsmålet

avser betalning av en av hyresnämnd eller Svea hovrätt beslutad retroaktiv

hyreshöjning eller ränta därå. Som en ytterligare förutsättning för att hyresvärden skall kunna säga

upp avtalet i förtid på grund av förverkande gäller att socialnämnden dessförinnan har underrättats om betalningsdröjsmålet 44 § första stycket 1. Eftersom hyreslagen inte föreskriver någon skyldighet för hyresvärden att avisera hyran eller skicka påminnelse om obetald hyra, är hyresvärdens underlåtenhet i sådant avseende inte någon förutsättning

106 Upphörande av hyresavtal

för att hyresrätten skall förverkas grund av bristande betalning av hyran. Om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse är hyresrätten inte förverkad 42 § femte stycket. l praxis har den bestämmelsen getts en mot hyresgästen restriktiv tillämpning. Således har hyresgästs underlåtenhet att under tio månader betala en en hyreshöjning 30 kronor i månaden avseende installation av kabelom TV-antenn, vilken höjning tillkommit genom en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen 1978:304, inte bedömts som ringa NJA 1989 s. 74. Vid bedömningen försummelsen är att anse som ringa av om beaktas i princip endast den betydelse betalningsförsummelsen har för hyresvärden. l viss utsträckning kan glömska, förbiseende eller något därmed jämförbart förhållande beaktas. Bestämmelsen kan däremot inte medge att hänsyn generellt tas till huruvida det i det anses enskilda fallet är oskäligt mot hyresgästen om hyresförhållandet upphör Holmqvist, 263 jämte där angivna rättsfall. a.a., s. Av 21 § framgår att förverkande inte heller inträder om hyresgästen har deponerat hyran eller del därav enligt nämnda bestämmelse. Detsamma gäller hyresgästen, utan att deposition har skett, har om gjort avdrag med belopp som han kan vara berättigad till. Om domstol skulle finna att hyresgästen inte var berättigad till avdraget kan hyresrätten dock ha förverkats i det senare fallet. Hyresrätten förverkas inte heller hyran har deponerats enligt 1927 års lag om om nedsättning hos myndighet Holmqvist, a.a., s. 248. av pengar Att hyresrätten är förverkad innebär inte utan vidare att hyresavtalet upphör. Enligt 43 § första stycket kan en hyresgäst inte skiljas från sin lägenhet på den grunden att hyresrätten är förverkad om rättelse sker, dvs. hyresgästen betalar hyran eller deponerar den, innan om hyresvärden har sagt upp avtalet. Om hyresrätten är förverkad grund av betalningsdröjsmål och hyresvärden grund därav har sagt upp hyresavtalet att upphöra i förtid, upphör hyresavtalet genast att gälla om inte annat följer av 44 Hänvisningen till 44 § innebär att hyresgästen har möjlighet att återvinna hyresrätten. Denna möjlighet står dock inte till buds om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyrerätten förverkats 44 § femte stycket.

Återvinning sker genom att hyresgästen betalar eller deponerar

hyran inom den s.k. återvinningsfristen, dvs. inom tre veckor från det att han har delgetts underrättelse att han genom att betala hyran om eller deponera den får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden 44 § första stycket 1.

SOU 1996: 148 Upphörande hyresavtal 107 av

I 44 § fjärde stycket finns angivet ytterligare två sätt vilka en förverkad hyresrätt kan återvinnas. Enligt punkten 1 återvinns hyresrätten om socialnämnden inom återvinningsfristen skriftligen meddelar hyresvärden att den åtar sig betalningsansvaret för hyran. Enligt punkten 2 kan hyresrätten återvinnas även efter återvinningsfristens utgång om hyresgästen grund av sjukdom eller liknande oförutsedd händelse har varit förhindrad att betala hyran under denna frist. En förutsättning är dock att hyran betalas så snart det är möjligt,

senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. Återvinning

enligt punkten 2 kan endast ske genom att hyran betalas. I en situation som avses här räcker det alltså inte med att hyran deponeras Holmqvist, a.a., s. 275. Slutligen finns det i 44 § tredje stycket en särskild skyddsregel när dröjsmålet avser endast hyreshöjning som har kommit till stånd genom den s.k. passivitetsregeln i 54 a Om hyresavtalet sägs upp i förtid, dvs. antingen till omedelbart upphörande eller till annan tidpunkt före hyrestidens utgång och hyresgästen inte godtar uppsägningen, förs talan om avhysning antingen vid tingsrätt eller vid kronofogdemyndighet enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning 1990:746. Om det därvid konstateras att hyresrätten är förverkad utan att ha återvunnits och om erforderliga underrättelser har skett, skall hyresvärdens ansökan bifallas. Är hyresrätten förverkad finns alltså inte utrymme för att beakta exempelvis av vilken anledning hyran inte har betalats i tid eller i övrigt göra någon skälighetsavvägning.

3.2.3 1993 års ändringar av förverkandereglerna

Vid 1993 års ändringar i hyreslagen förlängdes tidsfristerna i 42 och 44 §§ från två respektive tolv vardagar till en respektive tre veckor. Samtidigt infördes möjligheten att återvinna hyresrätten genom att socialnämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran och den särskilda regeln för det fall hyresgästen på grund av sjukdom etc. varit förhindrad att betala hyran. Dessa ändringar motiverades med att reglerna om hyresrättens förverkande grund av bristande hyresbetalning var alltför stränga mot hyresgästen. Samtidigt betonades att det var viktigt för bl.a. betalningsmoralen att inte alltför långa betalningsdröj smål godtogs utan förverkandepåföljd prop. 1992/93:1l5 s. 16 f..

Ändringarna år 1993 infördes i stället för de som föreslogs av 1989

års hyreslagskommitté i betänkandet Ny hyreslag SOU 1991:86. Nämnda kommitté föreslog följande trestegsförfarande. Det första steget, som varar en vecka, inleds efter förfallodagen med att hyresvärden påminner hyresgästen om att hyran skall betalas. Det

108 Upphörande av hyresavtal SOU 1996: 148

andra steget tas att hyresvärden meddelar hyresgästen genom att hyresrätten förverkas inte hyran betalas och hyresvärden om samtidigt underrättar socialnämnden. Tre veckor därefter är hyresrätten förverkad. Hyresvärden får efter denna tidpunkt månad en sig att säga upp avtalet. Det föreslagna trestegsförfarandet ansågs emellertid alltför vara

omständligt och svårhanterligt för hyresvärdarna och ansågs också öka

administrationskostnaderna prop. 1992/93:1l5 14 och bet. s. 1992/93:BoU24 s. 4 f..

3.2.4 Uppsägning till hyrestidens utgång

Det förhållandet att hyresvärd är berättigad säga en att upp ett hyresavtal i förtid grund förverkande hindrar emellertid inte av hyresvärden från att i stället säga hyresavtalet till hyrestidens upp utgång och därvid åberopa att hyresrätten är förverkad Holmqvist, a.a., s. 246 och RBD 1994:11. Om hyresavtalet sägs till hyrestidens utgång handläggs tvist upp en

därom av hyresnämnden förlängningstvist. Även i dessa fall

som en gäller att hyresgästen blir skyldig avflytta det konstateras att om att hyresrätten är förverkad 46 § första stycket l. Om således hyresrätten är förverkad finns det inte något utrymme för göra någon att

skälighetsbedömning RBD 1981:40 och 1993:1. Detta gäller

oavsett

om tvisten handläggs som en förverkandetvist vid kronofogdemyndighet eller allmän domstol eller förlängningstvist vid hyres-

som en nämnd. Av tidigare avsnitt framgår att hyresvärden, för berättigad att vara att säga upp ett hyresavtal i förtid grund förverkande, dessförinav nan måste underrätta socialnämnden. Om ett hyresavtal på grund förverkande sägs till hyrestidens av upp utgång torde det emellertid räcka med att underrättelse till socialnämnden görs samtidigt med uppsägningen RBD 1994:11. Som inledningsvis har nämnts, är situation när hyresgästens been sittningsskydd kan få vika, när hyresgästen i fall har åsidosatt annat sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas 46 § första stycket 2. Till skillnad från prövningen enligt punkten l

skall vid en prövning enligt punkten 2 alltså skälighetsavvägning

en göras. Sådant åsidosättande som avses i punkten 2 kan exempelvis vara att hyresgästen vid upprepade tillfällen betalat hyran för Upprepade sent.

försenade hyresbetalningar medför i regel att besittningsskyddet bryts

RBD 1975:5.

Förlängning har dock medgetts även i fall upprepade betal-

av ningsdröjsmål. Så har skett när hyresvärden inte på förreagerat

SOU 1996: 148 Upphörande hyresavtal 109 av

seningarna eller i och för sig reagerat utan att försenade men ange att hyresbetalningar kan medföra att hyresavtalet kan komma att upphöra.

l rättsfallet BD 285/1979 hade värden inte reagerat mot de försenade hyresbetalningarna annat sätt än rutimnässiga begenom talningspåminnelser vid några tillfällen. Hyresgästen erhöll förlängning. I rättsfallet BD 135/1988 hade hyresgästen betalat hyran för sent vid ett flertal tillfällen. Han hade tillställts påminnelser. I två särskilda skrivelser hade hyresvärden uppehållit sig uteslutande vid påstådda störningar. Hyresgästen hade sedan två år betalat hyran i tid. Förlängning medgavs. 1 rättsfallet RBD 1988:15 hade hyresgästen betalat hyrorna för sent under en tid av ett och ett halvt år. Hyresvärden hade inte vid något tillfälle före uppsägningen reagerat betalningsdröjsmålen. Efter uppsägningen hade hyresgästen betalat hyran i tid. Med hänsyn härtill lämnades värdens talan hyresavtalets upphörande om utan bifall. 1 rättsfallet RBD 1990:8 hade hyresgästen under drygt två år nära nog regelmässigt betalat hyran för sent. Dröjsmålen i flera fall var mycket långa. Hyresvärden hade skickat ett flertal betalningspåminnelser. Dessa var emellertid så utformade att hyresgästen givits intrycket av att hennes ekonomiska mellanhavande med värden blivit tillfredsställande reglerat genom betalning hyra jämte av kravavgift. Hyresvärden hade inte rättelseanmaning eller på genom annat sätt erinrat hyresgästen om hennes skyldighet att betala hyran i tid vid äventyr av att eljest bli uppsagd. Med hänsyn till avsaknaden av rättelseanmaning och med beaktande utformningen av av påminnelserna och att hyresgästen sedan uppsägningen betalat hyran i tid, ansågs det oskäligt att upplösa hyresförhållandet.

l fall då hyresvärden har gjort vad honom ankommer när en hyresgäst har dröjt med att betala hyran, har hyresavtalet i allmänhet inte förlängts. I ett av Svea hovrätt nyligen meddelat beslut 1996-09ll, SÖH 319 blev dock utgången en annan.

l nämnda beslut var omständigheterna följande. Hyresgästen hade betalat samtliga hyror under år 1995 fr.o.m. mars månad med mycket stora förseningar. Även hyran för januari 1996 betalades för sent. Hyresgästen ansågs härigenom allvarligt ha åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst. Vid bedömningen hyresavtalet till av om följd därav skulle upphöra beaktades att hyresgästen under ett flertal år alltid skött hyresbetalningarna utan anmärkning och att förseningarna berodde att han i början år 1995 drabbades av av en

l lO Upphörande hyresavtal av

ryggskada och dessutom blev arbetslös. Sedan han i början av december 1995 fick del av hyresvärdens uppsägning betalade han fram till den 9 januari 1996 hela hyresskulden. Annat hade inte

gjorts gällande än att han därefter hade skött hyresbetalningarna.

Vid angivna förhållanden ansågs det oskäligt mot hyresgästen att

låta hyresavtalet upphöra grund av de förseningar som före-

kommit. Förlängning medgavs alltså.

En hyresgäst i uppdrag att betala hyran bör i eget som ger annan intresse förvissa sig att betalningarna fullgörs i rätt tid. Detta om gäller uppdraget ges någon anhörig eller bekant men även om om det exempelvis sociala myndigheter. Hyresgästen ansvarar för ges hyresbetalningarna och enbart det förhållandet att hyresgästen har gett uppdrag att ombesörja inbetalning av hyran är normalt inte skäl annan för att medge förlängning hyresavtalet när uppdraget misskötts och av

gett upphov till upprepade betalningsdröjsmâl.

l rättsfallet RBD 1977:7 hade hyresvärden sagt upp hyresgästen och åberopade grund härför att hyresgästen under drygt ett år som regelmässigt underlåtit att betala hyran i tid. Hyresvärden hade vid

ett flertal tillfällen skickat påminnelser och vid ett tillfälle lagsökt

hyresgästen. Hyresgästen, saknade arbetsinkomst, åberopade att hon fått som besked socialnämnden skulle betala hyran, att hon i god tid att

lämnat hyresinbetalningsavierna till nämnden, att hyresvärden var

införstådd med att hyran skulle betalas av kommunen och att hon inte kunnat påverka kommunens utbetalningar. Bostadsdomstolen anförde att hyresgästen inte hade gjort gällande annat än att de sociala myndigheterna gentemot henne hade åtagit sig att betala hyrorna och att hon därför i förhållande till hyresvärden fick ansvarig för att hyran erlades i rätt tid. anses vara Domstolen anförde vidare att hyresgästen genom de upprepade betalningsjdröjsmålen grovt hade åsidosatt sina skyldigheter och att hon, sedan hon underrättats om förseningarna, inte förmått åstadkomma någon rättelse. Förlängning medgavs inte. l rättsfallet RBD 1994: 10 förhållandena likartade. Hyresvärvar den hade sagt ett hyresavtal grund av att hyresgästen vid ett upp flertal tillfällen hade betalat hyran för sent. Två av förseningarna hade inträffat efter det att hyresvärden hade sagt upp avtalet. Hyresvärden hade ett flertal gånger tillställt hyresgästen påminnelser och krav. Även i detta fallet skulle socialförvaltningen betala hyrorna. Hyresgästen hade enligt uppgift den 25:e varje månad tillställt egen socialförvaltningen ansökan om bidrag samt den aktuella hyresavin.

SOU 1996: 148 Upphärande hyresavtal lll av

Hon hade även översänt påminnelser och krav till förvaltningen och

hade vidare såväl muntligen skriftligen påtalat för socialförvaltsom ningen att hyrorna inte betalats i tid. Dessa kontakter hade så småningom resulterat i en ändring av rutinerna som innebar att bidrag till hyran betalats ut direkt till henne så att hon själv fick ombesörja hyresbetalningen. Sedan dess hade hyran betalats i tid. Hyresgästen hade slutligen förklarat sig villig att omedelbart deponera en månadshyra i förskott. Bostadsdomstolen konstaterade att hyresgästen i förhållande till hyresvärden var ansvarig för att hyran betalades i rätt tid och att omständigheterna var sådana att hyresavtalet inte borde förlängas om inte alldeles särskilda skäl talade härför. Man fann att vad hyresgästen hade anfört inte utgjorde sådana skål och förlängning medgavs således Två ledamöter var skiljaktiga och menade att det förhållandet, att hyresgästen lyckats få till stånd en ändring som innebar att hon själv ombesörjde hyresbetalningarna, att hon efter detta hade skött betalningarna samt att hon hade erbjudit hyresvärden deposition av en månadshyra i förskott, medförde att det inte skäligt att skilja var hyresgästen från lägenheten.

Förlängning har dock i vissa fall medgetts har fått uppdrag när annan att ombesörja hyresbetalningarna men misskött sitt uppdrag.

I rättsfallet RBD 1989:6 hade hyresgästen lämnat fullmakt socialförvaltningen att betala hennes hyra. Under drygt ett års tid hade hyran betalats för sent. Bostadsdomstolen anförde att det förhållandet att hyran betalats de sociala myndigheterna inte av fritog hyresgästen i förhållande till hyresvärden från ansvaret från förseningarna. Domstolen fastslog vidare att hyresgästen, de genom upprepade betalningsdröjsmålen allvarligt hade åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst. Hyresvärden hade tillställt hyresgästen betalningspåminnelser med uppgift om att hyresgästen kunde bli skyldig att betala inkassokostnad men där den allvarligare påföljden, att hyresavtalet kunde komma att upphöra, inte alls nämndes. På grund härav och då hyresgästen efter uppsägningen betalat hyran i tid och med viss hänsyn till att hyresgästen självmant vidtagit åtgärder för att hyran skulle betalas och haft visst fog för att anta att hyresvärden godtog det sätt på vilket socialförvaltningen ombesörjde hyresbetalningarna, medgavs förlängning. I rättsfallet BD 35/1991 hade hyresgästen uppdragit sin syster att ombesörja hyresbetalningarna. System, som bodde i lägenheten och för vilken hyresgästen hyste stort förtroende, hade inte betalat hyran med de pengar som lämnats till henne utan fört hyresgästen

112 hyresavtal

Upphörande av

bakom ljuset, undanhållit påminnelser och andra meddelanden från hyresvärden i telefonsamtal med denne uppgett sig vara hyressamt gästen. Med hänsyn till dessa förhållanden medgavs hyresgästen förlängning att hon inte hade förvissat sig om att hyran trots inbetalats. rättsfall från Svea hovrätt RH 1995:114 medgavs I ett en hyresgäst förlängning sitt hyresavtal när socialnämnden hade av åtagit sig betala hyran inte skött uppdraget. Hyresgästen att men hyrde bostadslägenhet först under och en halv månad, en en

därefter under tre månader. Under den första hyresperioden hade

hyresgästen inte klarat att betala hyran i tid varför hyresvärden av under den andra hyresperioden hade ändrat rutinerna så, att hyresavierna skickades direkt till socialkontoret, hade åtagit sig som direkt till hyresvärden att betala hyran. Oaktat hyran inte betalades i rätt tid socialnämnden underlät hyresvärden att kräva hyresav gästen betalning eller annat sätt underätta hyresgästen om den bristande betalningen. Hovrätten uttalade att det vid angivna förhållanden inte kunde läggas hyresgästen till last som försummelse denne förlitat sig vad hade avtalats mellan bolaget och att som socialkontoret och inte självmant tagit reda hyran hade blivit om betald i rätt tid.

Den avgörande skillnaden mellan detta beslut och tidigare beslut med socialnämndens åtagande i 1977, 1989, 1991 och motsatt utgång är att 1994 års fall hade skett gentemot hyresgästen medan det i 1995 års fall förelåg ett åtagande gentemot hyresvärden. Som tidigare har redovisats infördes den l juli 1993 en möjlighet för socialnämnden förhindra avhysning att ta sig att en genom betalningansvaret för hyran 44 § fjärde stycket 1. En förutsättning sådant åtagande skall få den verkan att hyresrätten återvinns för att ett åtagandet sker inom återvinningsfristen. Det krävs dock inte att är att betalning sker inom denna frist. Om det går tid mellan åtagandet en

och betalningen kan enligt uttalande i propositionen detta dröjsmål inte läggas hyresgästen till last vid prövning enligt besittningsskydds-

en reglerna prop. 1992/93:1l5 s. 45.

l propositionen påpekas att utfästelsen sådan inte medför någon

som förändring i fråga hyresgästens skyldighet att betala hyran till om hyresvärden prop. s. 44. Att det förhållandet, att det föreligger ett åtagande från socialnämnden hyresvärden att ombesörja inbetalning hyra, kan frita gentemot av hyresgästen från skyldighet att självmant förvissa sig om att betalningarna fullgörs i rätt tid, framgår rättsfallet RH 1995:114. av l de fall hyresvärden grund för att hyresgästens besittningssom skydd skall brytas åberopar 46 § första stycket 2 är det inte någon

SOU 1996: 148 Upphörande hyresavtal 113 av

förutsättning för att hyresavtalet skall upphöra att hyresvärden har

underättat socialnämnden. Om ett hyresavtal sägs upp till hyrestidens utgång måste bestärnrnelserna om uppsägningstid i 4 § iakttas. Hyresvärden måste alltså som

regel säga upp hyresavtalet minst tre månader i förväg. I en förlängningstvist kan hyresnämnden i tveksamma fall förlänga

hyresavtalet men besluta att det skall löpa viss, kortare tid 4 § andra stycket och 55 § femte stycket. Ett sådant beslut kräver yrkande av hyresvärden.

3.3 Störningar i boendet

3.3.1 Allmänt störningar i boendet

om

Av 25 § första stycket följer att hyresgästen, när han använder

lägenheten, skall se till att de bor i omgivningen inte utsätts för

som störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras boendemiljö att störningarna inte skäligen bör tålas. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av

dem som hör till hans hushåll eller gästar honom. Tillsynsskyldigheten

gäller även vissa andra personer med anknytning till hyresgästen. Om det förekomrnmer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att till att störningarna omedelbart upphör, se

s.k. rättelseanmaning samt, denne är bostadshyresgäst,

om en underrätta socialnämnden störningarna 25 § andra stycket. Om om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning att störningarna av

är särskilt allvarliga med hänsyn till dess art eller omfattning behöver

hyresgästen dock inte anmanas att vidta rättelse och det krävs inte heller underrättelse till socialnämnden 25 § tredje stycket. Beträffande vilka störningar skall särskilt som anses vara av allvarlig art eller omfattning anfördes följande i förarbetena.

"Det är framförallt i två situationer det är motiverat att som hyresgästen med omedelbar verkan kan skiljas från lägenheten. Den ena utgörs av sådana fall när hyresgäst gjort sig skyldig en till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis A mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som

påtalat störningar i boendet eller mot någon bor i

annan som fastigheten. Den andra situationen som jag tänker är sådana fall då det kan förutses att en begäran rättelse inte kommer att leda till rättelse om och det rör sig om störningar kan betecknas outhärdliga som som för de närboende. Framför allt gäller det särskilt omfattande

114 Upphörande hyresavtal av

störningar. Sådana förekommer i bland när hyresgäst inte klarar en eget boende. Det kan fråga kvalificerat drogmissbruk av ett vara om

eller psykisk sjukdom eller liknande problem" prop. 1992/93: 1 15

s. 21.

l anslutning till uttalandet psykisk sjukdom anförde bostadsutskotom det ville understryka att de bakomliggande orsakerna till en tet att hyresgästs störande uppträdande saknar betydelse vid bedömningen.

"Om outhärdliga störningar skulle uppkomma är det störningens art eller omfattning och inte hyresgästens beteende grund av

sjukdom eller orsak som skall ligga till grund för upp-

annan sägning. Utskottet vill i detta sammanhang betona kommunernas för att denna situation över huvud taget inte uppkommer. ansvar Vad beträffar frågan störningar grund någons psykiska om av ohälsa kan erinras att det ankommer kommunen enligt om socialtjänstlagen och landstinget huvudman för den som psykiatriska sjukvården att ta för att sådana personer får ansvar nödvändiga stödinsatser i sitt boende" bet. 1992/93:BoU24 s. 12.

3.3.2 Uppsägning i förtid

Om hyresgästen åsidosätter vad som skall iakttas enligt 25 § när lägenheten används eller han brister i den tillsyn som åligger om

honom enligt paragraf, är hyresrätten förverkad och hy-

samma resvärden berättigad att säga avtalet att upphöra i förtid 42 § upp första stycket 6. En förutsättning för att förverkande skall inträda är rättelse inte utan dröjsmål sker efter rättelseanmaning 43 § första att stycket. Är det fråga särskilt allvarliga störningar är en rättelseanom maning dock inte förutsättning för förverkande. en Hyresrätten inte förverkad, det ligger hyresgästen till last om som ringa betydelse 42 § femte stycket. är av På motsvarande sätt gäller vid dröjsmål med betalning av hyra som är för bostadshyresavtal förutsättning för att hyresvärden skall en kunna avtalet i förtid, att socialnänmden dessförinnan har säga upp tredje stycket. Är det fråga underrättats om störningen 42 § om särskilt allvarliga störningar krävs inte underrättelse till socialnämnden

innan uppsägning sker. I sådana fall är hyresvärden dock skyldig att

sända kopia uppsägningen till socialnänmden 42§ fjärde en av stycket.

När hyresrätten är förverkad grund av betalningsdröjsmål har

hyresgästen möjlighet att återvinna hyresrätten. Någon motsvarande möjlighet finns inte vid störningar i boendet.

SOU 1996: 148 Upphörande hyresavtal 115 av

3.3.3 Uppsägning till hyrestidens utgång

Även när hyresrätt förverkad en är på grund av störningar i boendet, kan hyresvärden välja att säga upp hyresavtalet till hyrestidens utgång och åberopa förverkande. Av tidigare avsnitt framgår att hyresvärden, för att kunna säga upp ett hyresavtal i förtid grund förverkande, med visst undantag av dessförinnan måste underrätta socialnämnden och tillställa hyresgästen en rättelseamnaning.

Om hyresvärden, med åberopande grund, väljer säga

av samma att upp hyresavtalet till hyrestidens utgång, räcker det att underrättelse till socialnämnden och rättelseanmaning sker samtidigt med uppsägningen RBD 1980:30 och RBD 1994:11. Om hyresgästen, eller någon för vilken han har orsakat ansvarar, störningar utan att dessa har lett till hyresrättens förverkande kan störningarna också utgöra sådant ásidosättande i 46 § första som avses stycket

Övriga

upphörandegrunder

Som tidigare har redovisats gäller i de flesta hyresförhållanden att

hyresgästen har en principiell rätt till förlängning hyresvärden

om säger upp avtalet. Ovan har redovisats vissa situationer medför som att denna rätt får vika, nämligen när hyresavtalet är förverkat 46 § första stycket 1 och när hyresgästen i fall åsidosatt sina annat förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas 46 § första stycket 2. l 46 § första stycket redovisas ytterligare situationer när rätten till förlängning inte kan göras gällande. Dessa är när huset skall rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen - att hyresförhållandet upphör 3, huset skall undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart - att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör 4, lägenheten inte vidare skall användas bostad och det inte är - som oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör 5, avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet upplåtaren samt

har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen

bör flytta 6, avtalet avser en lägenhet som upplåtits någon innehade den - av som med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt

116 Upphörande av hyresavtal SOU 1996: 148

bostadsrättshavaren har sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta 6 a, hyresförhâllandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvâng eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse anställningens innehavare, samt anställningen har upphört 7, hyresförhâllandet beror av annan anställning än som avses i 7 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhâllandet upphör samt, om hyresförhâllandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhâllandet 9, eller det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhâllandet upphör 10.

3.5 för

Angivande av grunden en uppsägning

Den 1 juli 1994 infördes en bestämmelse i 8 § andra stycket som anger att hyresvärden i normalfallet bör i en uppsägning ange grunden för sin begäran att avtalet skall upphöra. Bestämmelsen, som är tillämplig såväl när ett hyresavtal sägs upp i förtid som när det sägs upp till hyrestidens utgång, föreskriver alltså inte någon absolut skyldighet för hyresvärden att ange grunden och det finns heller inte någon särskild påföljd för den hyresvärd som underlåter att ange uppsägningsgrunden. Föreskriften kan närmast beskrivas som en kvalificerad rekommendation. Meningen med den är att hyresgästen skall tillräcklig information för att förstå varför han sägs upp. Bestämmelsen gäller endast vid uppsägning av ett hyresavtal

där hyresgästen har en generell rätt till förlängning.

Frågan, om en hyresvärd skall vara skyldig att ange grunden för en uppsägning vid äventyr av att uppsägningen är ogiltig och om förbud mot åberopande av nya grunder för en uppsägning i hyresnämnden, behandlades både i 1985 års och i 1994 års lagstiftningsärenden. Hyresrättsutredningen anförde att det i allmänhet var lämpligt att grunden för uppsägningen angavs redan i uppsägningshandlingen. Om en ny omständighet tillkom efter uppsägningen borde hyresvärden dock åberopa även den. Utredningen föreslog att en grund, som var eller borde ha varit känd för hyresvärden vid uppsägningen men som inte åberopats av honom då, inte skulle få åberopas vid hyresnämnden som skäl för vägran att förlänga hyresavtalet SOU 1981:77 s. 243. Utredningens förslag genomfördes dock inte. l propositionen anfördes att ett krav att hyresvärden redan i uppsägningen skulle ange den omständighet som han åberopar som skäl för att inte vilja

Upphörande hyresavtal 117 av

förlänga avtalet skulle kunna komplicera förfarandet inför hyresnärnnden. Det ansågs således tillräckligt att grunden för talan angavs först i hyresnämnden prop. 1983/842137 99. s.

I 1993 års departementspromemoria förslogs den gällande regeln

nu att en hyresvärd i normalfallet bör grunden för uppsägning ange en redan i uppsägningen. Det ansågs dock föra för långt med en föreskrift om att en uppsägning saknar uppsägningsorsak inte som skulle få verkan som uppsägning. Det anfördes vidare att risken för rättsförlust skulle bli alltför stor giltigheten uppsägning om av en gjordes beroende att orsaken till uppsägningen angivits eller av att detta skett visst sätt och att en sådan föreskrift också skulle

komplicera förfarandet vid domstolar och hyresnärnnder Ds 1993:30

s. 99 f.. I propositionen anslöt man sig till vad som hade anförts i promemorian. Man anförde vidare att en hyresvärd inte heller skall anses

vara förhindrad att åberopa uppsägningsorsak än den

senare en annan

som hade angetts i uppsägningshandlingen prop. 1993/942199

s. 81 f.. I anslutning härtill skall nämnas att det i 51 § andra stycket finns en

preklusionsregel för det fall att hyresnämnden beslutar om förlängning

av hyresförhållandet. I sådana fall får hyresvärden inte i ett senare ärende om förlängning av hyresförhållandet åberopa en omständighet

som hade kunnat åberopas i den tidigare förlängningstvisten.

3.6 i

Avhysningar praktiken

3.6.1 Statistiska uppgifter

I början av 1970-talet uppgick antalet verkställda avhysningar till drygt 2 000 årligen. Antalet ökade därefter kraftigt och uppgick under 1980talet och fram till och med år 1992 till cirka 5 000 årligen. Antalet verkställda avhysningar uppgick år 1993 till 7 610, år 1994 till 7 615 och år 1995 till 7 490. Ovanstående uppgifter avser avhysningar från såväl hyres- och bostadsrättslägenheter som garageplatser, lokaler och villor. Riksskatteverket, från vilket uppgifterna är hämtade, för inte någon speciell statistik över antalet avhysningar från bostäder. Av materialet framgår inte heller vilken anledningen till avhysningarna. var

118 Upphörande hyresavtal SOU 1996: 148 av

3.6.2 Tidigare undersökningar

I september 1993 publicerades en rapport från ett forskningsuppdrag bekostat Konsumentverket och Socialdepartementet, Vräkt i laga av ordning Rapport 1993/94:1. I rapporten finns en undersökning redovisad som omfattar intervjuer med personer som blivit avhysta från sin bostad under september december 1991 i Stockholms län. Av undersökningen framgår att de absolut flesta avhysningarna orsakats av obetald hyra 72 procent. I elva procent av fallen var anledningen en kombination av obetald hyra och annan orsak störning eller för sent betald hyra. Fyra procent hade orsakats av störande beteende och 13 procent av för sent betalda hyror. Närmare 70 procent av de som hade betalat hyran för sent hade gjort detta två fem gånger. Fyra femtedelar uppgav att de hade en hyresskuld två eller tre månadshyror när de avhystes. I augusti 1994 publicerades en rapport av Janne Flyghed, verksam vid institutet för Social Forskning vid Stockholms universitet. Rapporten innehåller en undersökning av praxis vid avhysningar och är ett delprojekt av det uppdrag att utreda de bostadslösas situation som Socialstyrelsen fick av regeringen i mars 1993. Även enligt denna undersökning är den vanligaste orsaken till en avhysning att hyresgästen har en hyresskuld. Enligt rapporten är detta fallet i 69 procent av alla avhysningar. Den därefter vanligaste orsaken vara hyresskuld i kombination med annat 24 procent. Andra uppges orsaker upprepade betalningsdröjsmål och störning. sägs vara I september 1994 publicerades i Svenska Dagbladet en artikel författad Janne Flyghed där han kommenterar den sistnämnda av rapporten och att enligt "vår undersökning framkom att den uppger absoluta majoriteten 85 procent vräkningar sker därför att hyresgästen inte betalar över huvud taget, tio procent betalar, men försent, och cirka fem procent vräks grund av störning."

3.6.3 Utredningens enkäter

De enkätundersökningar utredningen har utfört se bilaga 2

som bekräftar den bild som de ovan redovisade undersökningarna ger. Även enligt enkätsvaren är den absolut vanligaste orsaken till en avhysning att hyresgästen under en eller flera månader inte alls har betalat hyran. Det framstår som mycket ovanligt att en hyresgäst avhyses från sin bostad grund ett enstaka betalningsdröjsmål. av Däremot förekommer det i mindre omfattning att upprepade betalningsdröjsmål åberopas som grund för avhysning. De flesta anger att andelen avhysningar grund av störningar i boendet uppgår till högst tio procent.

SOU 1996: 148 Upphörande hyresavtal 119 av

I enkäterna har frågan ställts om orsaken till den kraftiga ökningen av antalet avhysningar. I princip samtliga har redovisat någon som uppfattning har angett att den beror på de dåliga tiderna med därav följande sämre betalningsförmäga hos hyresgästerna. Många har också

hänvisat till att hyresvärdarna intar en alltmer strikt inställning, även

det beroende sämre ekonomi. Några menar också att en bidragande orsak är de ändringar i mentalsjukvården har genomförts under som senare år.

På frågan, om de förlängda fristerna i 42 och 44 hyreslagen från två respektive tolv vardagar till en respektive tre veckor har haft

någon betydelse för antalet avhysningar, svarar en stor majoritet att de

antingen inte har någon uppfattning eller att den har haft liten eller

ingen betydelse. De som har svarat nej att förlängning menar en av fristerna inte har någon betydelse när hyresgästen ändå inte kan betala och att en ytterligare förlängning skulle orsaka större förluster för hyresvärdarna och större hyresskulder för hyresgästerna. Flera kronofogdemyndigheter har påpekat att hyresskulden vid avhysning i allmänhet avser mer än en månadshyra. De som har svarat menar att förlängningen av fristerna har haft betydelse så sätt att den har gett hyresgästerna och socialförvaltningarna extra tid att agera. Några menar att fristerna trots förlängningen ändå är för korta. Av enkätsvaren kan inte säkert utläsas i vilken omfattning en förverkad hyresrätt återvinns inom återvinningsfristen att genom hyresgästen betalar. Det synes dock inte särskilt vanligt förevara kommande. Det synes inte heller vara särskilt vanligt att en förverkad hyresrätt återvinns genom att socialnärrmden åtar sig betalningsansvaret för hyran.

Av svaren från kronofogdemyndigheterna, socialnämnderna, hyresvärdarna och fastighetsägareföreningarna torde kunna utläsas att

återvinningsfristen är tillräckligt lång för att socialnämndena skall hinna agera. Det är dock endast en hyresgästförening instämmer som i detta. På frågan, om det förhållandet att det i hyreslagen inte föreskrivs någon skyldighet för hyresvärden att avisera hyran eller att påminna om obetald hyra har någon betydelse för antalet avhysningar, redovisas olika uppfattningar. En majoritet menar att det inte har någon, eller möjligen marginell, betydelse eftersom de allra flesta hyresvärdar regelmässigt aviserar hyran varje månad och oftast skickar ut åtminstone en påminnelse innan avhysningsförfarande inleds. Vissa motiverar samma ståndpunkt med att det finns en utbredd kunskap om skyldigheten att betala hyran. Några menar att den hyresgäst som i brist pengar väljer mellan att betala olika räkningar, torde välja att tillgodose den borgenär som aktivt begär betalning. Flera menar att,

120 Upphörande av hyresavtal

trots att en skyldighet att avisera troligtvis skulle få marginell inverkan på antalet avhysningar, det är ett rimligt krav att hyresvärden aviserar hyran.

I några av enkäterna har frågan ställts hur vanligt det är att hyresgästen "självmant" flyttar före verkställigheten avhysning.

av en

Hyresvärdarna och fastighetsägareföreningarna, som får anses vara de som har den bästa kunskapen i frågan, i allmänhet att det före-

anger kommer ofta eller relativt ofta. Några siffror 40 eller 50 anger procent. Med några undantag, i huvudsak hyresgästföreningar, anser de tillfrågade att det förhållandet, att det inte krävs underrättelse till socialnämnden innan ett hyresavtal sägs till hyrestidens utgång på upp annan grund än förverkande, saknar betydelse för antalet avhysningar.

Några har motiverat sin uppfattning med att hyresvärdar ändå är

angelägna om att etablera kontakt med socialnämnderna.

Hyresnämnderna och hyresgästföreningarna har tillfrågats om utformningen av bestämmelsen i 46 § första stycket 2 ger nämnderna

tillräckliga möjligheter att ta hänsyn till omständigheter i det enskilda fallet när bestämmelsen åberopas i fall upprepade försenade av hyresbetalningar. Samtliga nämnder har angett att bestämmelsens utformning är tillräcklig men att det beträffande dess tillämpning har utvecklats en förhållandevis sträng praxis i överinstansen. De flesta

hyresgästföreningar synes vara av samma uppfattning. I enkäterna har också ställts frågor om de sociala myndigheternas

agerande i samband med olika situationer i anslutning till avhysningar.

Härvid har en hel del kritik framförts. Det har påpekats att social-

nämnderna inte inser vikten av att agera snabbt, att de handlar sent

inte i tillräcklig omfattning. Möjligheten för en Socialnämnd att åta sig

betalningsansvaret för en hyra för att därigenom åstadkomma att en hyresrätt återvinns synes ha utnyttjats i ganska ringa omfattning. Det är dock inte endast kritiska röster som hörs. Många menar att det finns ett väl fungerande samarbete mellan å ena sidan socialnämnderna och å den andra hyresvärdarna och kronofogdemyndigheterna. Hyresvärdarna/fastighetsägareföreningarna och hyresgästföreningarna har slutligen tillfrågats om de anser att bestämmelserna om störningar i boendet är tillräckligt effektiva. Enighet synes råda om att

hyresvärden ofta har svårt att fullgöra sin bevisbörda, bl.a. på grund

av att grannar inte sällan är ovilliga att vittna om störningarna. Några anser att det tar alltför lång tid att bli av med störande hyresgäster.

SOU 1996: 148 Upphörande av hyresavtal

3.7 överväganden och förslag

3.7.1 Inledning

Som har nämnts i tidigare avsnitt har antalet avhysningar ökat under en följd av år. För närvarande verkställs cirka 7 000 avhysningar om året. Det får antas att en större del av dessa avser avhysningar från bostäder. Vid flera tillfällen har, inte minst från statsmakternas sida, betonats

hur viktig bostaden är för en hyresgäst se bl.a. prop. l992/93:115

s. 15. Det bör därför vara en angelägen uppgift att utforma hyreslagen ett sätt som gör att en hyresgäst inte grund av brister i bestämmelserna förlorar sin bostad. Det var i huvudsak av detta skäl som omfattande ändringar i hyreslagen genomfördes den 1 juli 1993. Dessa ändringar innebar bl.a. att tidsfristerna i 42 och 44 §§ förlängdes.

Ändringarna år 1993 synes emellertid inte ha resulterat i en

nedgång av antalet avhysningar. Tvärtom har dessa ökat, även om en viss stabilisering nu möjligen kan skönjas. Sett i ett längre perspektiv framstår emellertid antalet avhysningar som oacceptabelt högt.

3.7.2 Utvärdering av bestämmelserna om förverkande

Såväl av de enkäter som utredningen har utfört som av tidigare undersökningar framgår entydigt att de flesta avhysningar har sin grund i att hyresgästen av ekonomiska skäl inte har förmått betala sin hyra. När

en hyresgäst avhyses grund av bristande hyresbetalning uppgår

vanligtvis den sammanlagda hyresskulden till ett belopp som motsvarar mer än en månadshyra. Det synes vara förhållandevis ovanligt att avhysningsförfarande inleds redan efter en bristande hyresbetalning. I de fall så sker synes det endast undantagsvis förekomma att avhysningsförfarandet fullföljs om hyresgästen betalar hyran, även om detta sker efter återvinningsfristen. De flesta hyresvärdar torde vara angelägna om att få behålla en i övrigt skötsam hyresgäst och är därför positivt inställda till att medverka till åtgärder som kan klara en hyresgäst med tillfälliga

betalningssvårigheter ur sitt ekonomiska trångmål. Det synes inte

ovanligt att hyresvärdar medverkar till exempelvis upprättande av avbetalningsplaner. Det har dock påpekats att hyresvärdar, åtminstone på orter där det råder bostadsbrist, har blivit striktare i sin praxis och i mindre utsträckning än tidigare godtar betalningsförsummelser. Även detta förhållande har sagts ha sin grund i de knappare ekonomiska villkor som har rått sedan ett antal år.

122 Upphörande av hyresavtal

l utredningens enkäter har hyresvärdarna/fastighetsägareföreningarna och hyresgästföreningarna tillfrågats om hyreslagens bestämmelser om avhysning grund av störningar i boendet är tillräckligt effektiva. Frågan har ställts mot bakgrund av misstanken att vissa avhysningar som formellt sker grund av för sent betald hyra har sin egentliga orsak i störningar i boendet. l sådana fall skulle hyresvärden utnyttja enstaka betalningsdröjsmål för att åberopa reglerna om förverkande grund härav i stället för att begära avhysning grund av störningar i boendet. Härigenom skulle hyresvärden slippa i från de många gånger besvärliga bevisproblem som han kan ställas inför när han begär avhysning grund av störningar. Såväl på fastighetsägare- som hyresgästsidan synes i stort sett enighet råda om att bestämmelserna om avhysning grund av störningar i boendet i och för sig är tillräckligt effektiva. Det påpekas dock från flera håll att det kan föreligga stora svårigheter att förmå hyresgäster som störts att vittna, vilket medför att det i praktiken ofta är besvärligt och tidsödande att en störande hyresgäst avhyst. Svaren frågan om störningar i boendet kan inte sägas klart bekräfta den ovan angivna

misstanken. Sammanställda med uppgifterna om att avhysningar sker

grund av enstaka betalningsdröjsmål förstärker svaren dock intrycket att misstanken inte är helt grundlös. av

3.7.3 Förverkande på grund av betalningsförsummelse

Utredningen föreslår inte någon ändring av reglerna om förverkande grund av betalningsförsummelse.

Enkätsvaren och vad utredningen i övrigt erfarit ger vid handen att det ökade antalet avhysningar huvudsakligen har sin grund i det allt kärvare ekonomiska klimat som såväl hyresgäster och hyresvärdar som sociala myndigheter tvingas leva En tid kraftig höjning av hyresnivåerna och en ökande senare arbetslöshet har inneburit att allt fler hyresgäster har svårt att klara sin ekonomi och därmed också att betala hyran. På grund av bl.a. minskade subventioner och allmänna kostnadsökningar har många fastighetsägare fått svårare att få fastigheterna att bära sig ekonomiskt och deras tolerans mot betalningsdröjsmål har därigenom minskat. Nedskärningar i den offentliga sektorn har medfört att möjligheterna för hyresgäster att få hjälp med sina boendekostnader har försvårats. Ökande antal fall hos socialnämnderna har tvingat dessa att begränsa sitt bistånd i samband med avhysningar till sådana hushåll där det finns barn eller till redan kända klienter.

SOU l996: 148 Upphörande av hyresavtal 123

De flesta av dem som har besvarat enkäterna anser att hyreslagens regler om förverkande vid sena hyresbetalningar fungerar väl. Några menar dock att bestämmelserna är krångliga att tillämpa för såväl hyresvärdar som hyresgäster. Reglerna om när en hyresrätt är förverkad och vad som skall iakttas för att hyresrätten skall återvinnas är mycket detaljerade och utredningen har förståelse för att regelsystemet kan upplevas som komplicerat. Komplexiteten har till viss del sin förklaring i de rättssäkerhetsaspekter som väger, och bör väga, tungt när det är fråga om avhysning av en person från hans bostad och får därför godtas. Bestämmelserna bör dock inte, utan mycket tungt vägande skäl härför, kompliceras ytterligare eller ånyo bli föremål för ändringar. Det är mot denna bakgrund som utredningen ställer sig frågan om antalet avhysningar kan minskas genom att fristerna i 42 och 44 hyreslagen förlängs ytterligare. Ett skäl för att förlänga återvinningsfristen skulle vara att socialnämnderna därmed skulle ges ytterligare tid att agera. Såvitt framgår av svaren utredningens enkäter och även av vad som i övrigt har inhämtats om kommunernas rutiner och de möjligheter till delegation som finns, synes dock den nu gällande återvinningsfristen vara tillräckligt lång för socialnämndernas del. Ett skäl för att förlänga återvinningsfristen är att hyresgästen då får längre tid sig att skaffa fram pengar till att betala hyran och därmed ökade möjligheter att återvinna hyresrätten. Det kan naturligtvis förekomma att en hyresgäst blir avhyst därför att han inte förmår skaffa fram medel för hyresbetalningen inom den nuvarande återvinningsfristen men att han skulle ha kunnat återvinna hyresrätten om återvinningsfristen hade varit längre. En hyresgäst kan exempelvis ha ansökt om ett lån för att klara av en tillfällig betalningsoförmåga och behandlingen av lånesansökan drar ut tiden. Ett annat tänkbart exempel utgör den hyresgäst som har oregelbundna inkomster och väntar en utbetalning som kommer först efter återvinningsfristens utgång. Sådana fall torde emellertid vara ovanliga. När de förekommer synes hyresvärden i allmänhet godta en viss fördröjning av betalningen, förutsatt naturligtvis att hyresgästen informerar om förhållandena som medför att han inte kan betala i tid. Ett skäl att förlänga återvinningsfristen med en vecka, som har framförts inom utredningen, är att hyresgästen då hinner ytterligare en månadslön att betala hyresskulden med. Detta kan visserligen vara riktigt men å andra sidan skulle en sådan möjlighet medföra att problemen skjuts upp och förvärras; det torde vara sällsynt att en hyresgäst med betalningsproblem klarar av att betala två hyror på en månadslön. Vid de allra flesta avhysningar resterar hyresgästen inte bara med en utan med ett flertal hyror. I allmänhet synes det så att hyresvara

124 Upphörande av hyresavtal SOU 1996: 148

gästen inte alls har möjlighet att betala hyran, alldeles hur lång oavsett

återvinningsfristen skulle vara. I dessa fall, är de absolut

som vanligast förekommande, är den praktiska effekten

av en förlängning av återvinningsfristen snarast till nackdel för hyresgästen

genom att hyresskulden skulle öka ytterligare. Längre frister skulle naturligtvis även drabba hyresvärden ekono-

miskt vilket i förlängningen skulle kunna negativa konsekvenser för

de hyresgäster bor kvar. som

Slutligen skulle förlängning fristerna kunna få negativa

en av

effekter den allmänna betalningsmoralen.

Utredningen anser således att det varken har visat sig finnas behov av eller i övrigt vara önskvärt att förlänga fristerna i 42 och 44 §§

hyreslagen.

3.7.4 Avisering eller påminnelse

Utredningen föreslår inte någon särskild reglering beträffande avisering eller betalningspåminnelse.

Hyresgästernas Riksförbund har uppgett att många hyresgäster inte har vetskap om bestämmelserna hyrans betalning och detta i vissa om att fall har utnyttjats oseriösa värdar i syfte få bort hyresgästen. av att

Man anser därför att det skall införas skyldighet för hyresvärden

en att avisera hyran och att skicka påminnelse obetald hyra. I om en sådan påminnelse skall hyresvärden upplysa hyresgästen han om att avser att vidta särskild åtgärd för det fall hyresgästen inte betalar inom viss angiven tid. l de fall hyresvärden har fått meddelande om att någon annan har åtagit sig att för betalningen hyran skall ansvara av även denne påminnas.

I den i tidigare avsnitt nämnda forskningsrapporten Vräkt i laga ordning föreslås också införandet skyldighet för hyresvärden

av en att

avisera hyran. Man påpekar att en sådan åtgärd visserligen kommer att få marginell betydelse för antalet vräkningar att den ändå "är

men

nödvändig om hyreslagen skall leva upp till målsättningen att

vara en social skyddslag."

Utredningen gör i denna del följande överväganden. De allra flesta

hyresvärdar torde ha rutin såväl att avisera hyran skicka som som att ut påminnelse om hyran inte betalas. Kunskapen hos hyresgäster i allmänhet om hur och när hyran skall betalas torde vidare förvara hållandevis väl utbredd. Det kan därför ifrågasättas uttrycklig om en skyldighet att avisera och påminna fyller någon praktisk funktion.

Härtill kommer att det i regel måste strida mot inkassolagen

anses

om en hyresvärd inleder rättsligt förfarande hyresgäst på grund

mot en

SOU 1996: 148 Upphörande hyresavtal 125 av

av utebliven hyresbetalning utan att dessförinnan sända ut ett skriftligt krav.

En underlåtenhet att iaktta inkassolagens bestämmelser har å andra

sidan inte någon inverkan om en hyresrätt är förverkad eller inte. Det kan inte heller uteslutas att det finns mindre seriösa hyresvärdar som förfar sätt som Hyresgästernas Riksförbund har gjort gällande. I de fall detta sker i förhållande till hyresgäster olika som av anledningar inte är medvetna om vikten av att betala hyran i rätt tid, kan det få till följd att hyresvärden säger hyresavtalet utan att hyresupp gästen dessförinnan har blivit underrättad om att hyresvärden inte accepterar dröjsmålet. Dessa omständigheter kan i och för sig tala för att tillgodose förbundets krav i nu aktuellt avseende. En skyldighet för hyresvärden att avisera hyran och att skicka påminnelser måste, för att någon reell innebörd, vara sanktionerad. Av i tidigare avsnitt omnämnda rättsfall torde kunna utläsas att utebliven avisering eller påminnelse kan betydelse i förlängningsen tvist. Sålunda har förlängning medgetts i fall upprepade betalav ningsdröjsmål när hyresvärden inte reagerat förseningarna eller reagerat men utan att ange att försenade hyresbetalningar kan medföra

att hyresavtalet kan komma att upphöra se beträffande dessa fall

avsnitt 3.2.4. Den rättsföljd som ligger närmast till hands är därför att låta avisering och påminnelse utgöra förutsättning för att hyresrätten en skall förverkas. En sådan ordning skulle närma sig det trestegsförfarande som föreslogs av 1989 års hyreslagskommitté. Vid beredningen av detta förslag ansågs förfarandet som alltför komplicerat och leda till ökade kostnader för hyresvärdarna. Utredningen instämmer i den bedömningen och anser redan av denna anledning att förbundets aktuella förslag inte bör nu genomföras. Härtill kommer att hyresgästen med nuvarande regler har goda möjligheter att återvinna en förverkad hyresrätt, underlåtenheten om att erlägga hyran i rätt tid beror på förbiseende eller bristande kunskap om skyldigheten att betala hyran. Det kan därför starkt ifrågasättas om ett krav på avisering eller påminnelse skulle få till följd att antalet avhysningar minskade.

126 Upphörande av hyresavtal

3.7.5 Skälighetshänsyn vid förverkande

grund av

betalningsdröjsmål

Utredningen föreslår inte att skälighetsöverväganden skall göras vid förverkande grund betalningsdröjsmâl.

av

Reglerna om förverkande är i så måtto strikta de inte medger att att

några skälighetsöverväganden görs när hyresrätt är förverkad och

en

möjligheterna till återvinning inte föreligger. Inom utredningen har

hävdats att detta i vissa fall kan upphov till stötande resultat. ge

Utredningen gör i denna fråga följande bedömning. För

att en

hyresgäst skall kunna avhysas från sin lägenhet grund för-

av verkande uppställs stränga krav. Sålunda förutsätts hyresgästen att

dröjer med att betala hyran än vecka efter förfallodagen.

mer en Hyresgästen skall därefter underrättas sin möjlighet att återvinna om hyresrätten och socialnämnden skall meddelas. Underrättelsen skall delges hyresgästen som därefter har tre veckor sig återvinna att hyresrätten. En hyresgäst som förbiseende, glömska eller liknande har av

underlåtit att betala hyran på förfallodagen har alltså goda möjligheter att rätta till detta. Risken för att en hyresgäst i sådan situation skall

en

förlora sin hyresrätt torde i praktiken obeñntlig.

vara

Om den underlåtna hyresbetalningen beror på att hyresgästen saknar medel att betala hyran, har hyresgästen förhållandevis lång tid på

en sig att agera. Han kan exempelvis försöka få till stånd överenskomen

melse med hyresvärden om en avbetalningsplan eller ordna

pengar antingen privat väg eller med hjälp sociala myndigheter. I av sammanhanget bör nämnas möjligheten att återvinna hyresrätten

genom att socialnämnden åtar sig betalningsansvaret för den aktuella

hyran. En hyresgäst grund någon oförutsedd händelse, som av exempelvis akut sjukdom, har varit förhindrad att betala hyran under

återvinningsfristen, ges genom den år 1993 införda regeln i 44 §

fjärde stycket den så kallade ventilregeln, ytterligare tidsfrist. en

Sammantaget menar utredningen att de förlängda tidsfristerna och

de utökade möjligheterna att återvinna förverkad hyresrätt medför en

att det knappast torde föreligga något behov att väga in skälig-

av hetsaspekter vid förverkande. Därtill kommer att förfarandet vid

kronofogdemyndigheterna, som handlägger stor del målen

en av om

förverkande, inte är lämpat för denna bedömningar.

typ av

SOU 1996: 148 Upphörande av hyresavtal 127

3.7.6 Skälighetshänsyn vid betalningsdröjsmål i övrigt

Utredningen föreslår inte någon ytterligare reglering vad gäller skälighetsöverväganden vid betalningsdröjsmål i övrigt. Inte heller föreslås någon särskild regel för det fall att uppdraget att betala hyran har lämnats till tredje man.

Hyresgästernas Riksförbund har påpekat att det har förekommit fall där det har varit klart oskäligt att hyresgästen inte har fått hyresavtalet förlängt; hyresförsummelserna har framstått som ursäktliga och förlusten av hyresrätten måste anses obillig mot hyresgästen i förhållande till försummelsen. Som exempel har angetts fall när samhället har påtagit sig ansvaret för att betala hyran genom socialförvaltningen, en god man eller en förvaltare. Andra exempel är fall när utbetalning från A-kassa eller försäkringskassa har skett för sent, hyresgästen har varit sjuk eller förseningen har avsett kortare tid eller mindre belopp och hyresgästen har gjort vad som stått i hans förmåga för att vidta rättelse och rättelse också sker.

Förbundet har gjort gällande att det finns fog för en lagändring som

innebär att hyresnämnden vid prövningen av tvister, i vilka hyresavtalet sagts upp till följd av försenade hyresbetalningar, ges möjlighet att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Om nämnden finner att omständigheterna i det enskilda fallet är sådana att hyresavtalet visserligen skall förlängas men att det finns behov av en sanktion, skall nämnden kunna varna hyresgästen genom förkortning av hyresoch uppsägningningstiderna. Enligt nu gällande lydelse av 46 § första stycket 2 hyreslagen skall en skälighetsprövning ske vid bedömningen av hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet. Denna prövning skall ske under hänsynstagande till bl.a. sådana omständigheter som förbundet har angett. Förbundets önskan är således att det direkt i lagtexten skall anges vissa omständigheter, som skall medföra att skälighetsbedömningen utfaller till hyresgästens fördel eller att skälighetsbedömningen rent allmänt bör vara generösare. En grundläggande utgångspunkt i hyreslagen är att det är hyresgästen som svarar för att hyresbetalningarna fullgörs riktigt. Om hyresgästen uppdrar någon annan att betala hyran, svarar hyresgästen alltjämt i förhållande till hyresvärden för hyrans betalning och han måste därför förvissa sig om att den som har fått uppdraget sköter det. Denna ordning överensstämmer med vad som i allmänhet gäller när uppdrag ges annan att ombesörja en angelägenhet. En annan utgångspunkt kan av principiella skäl svårligen accepteras.

128 Upphörande av hyresavtal

Vad som nu sagts hindrar inte att det i det enskilda fallet kan anses oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet får upphöra när den som fått ett uppdrag att betala hyran missköter sig. Bostadsdomstolen har slagit fast principen att i de fall en socialnämnd åtagit sig i förhållande till hyresgästen att betala hyran är hyresgästen ansvarig för försenade hyresbetalningar i förhållande till hyresvärden RBD 1977:7 och RBD 1994:10, se ovan. Det finns dock exempel när det ansetts oskäligt mot hyresgästen att låta hyresavtalet upphöra när betalningsuppdraget lämnats till annan som inte fullgjort sitt åtagande. I det ena fallet var det en nära anhörig som närmast förfarit svikligt mot hyresgästen BD 35/91 och i det andra fallet hade socialnämnden åtagit sig direkt till hyresvärden att betala hyresgästens hyror RH 1995:114, se ovan. I många fall där socialnämnden betalar hyresgästens hyror har hyresgästen ingen som helst möjlighet att påverka att betalningarna sker i rätt tid. Det kan därför förefalla oskäligt mot hyresgästen att han i ett sådant fall skall förlora hyresrätten när socialnämnden

missköter sig. Risken för att hyresvärden skall drabbas av en

hyresförlust torde också mindre när ett offentligt organ åtagit sig vara att betala än om åtagandet gjorts av en privatperson. Detta skulle tala för lagregel sådant innehåll Hyresgästernas Riksförbund en av som förordar. Det finns emellertid flera skäl som talar mot en sådan lagregel. Det första är principiell natur, nämligen att man härigenom av mer legaliserar försummelse från offentliga organ. Ett annat skäl är svårigheterna att avgränsa de organ eller personer regeln skulle gälla för från de bör falla utanför regelns som som tillämpningsområde. Det är enligt utredningens mening uppenbart att det skulle föra för långt med en regel av innebörd att det generellt sett skulle oskäligt att låta ett hyresavtal upphöra grund av anses upprepade försenade hyresbetalningar enbart därför att det föreligger ett avtal att hyran skall erläggas av tredje man. om En sådan avgränsning skulle vidare kunna leda till en för hyresgästen strängare bedömning i de fall det finns ett uppdrag mellan hyresgästen och någon som inte tillhör den bestämda kretsen. Möjligheterna att ta hänsyn till ett sådant avtal skulle rimligtvis minska när betalningsuppdraget har givits till "fel" person. En fråga inställer sig är om regeln skall gälla så snart annan som det finns ett åtagande från någon tillhör den bestämda kretsen som eller det skall uppställas ytterligare förutsättningar. Skall det om exempelvis krävas att hyresgästen inte har någon möjlighet att själv ombesörja betalningen I vilken utsträckning skall hyresgästens eventuella försummelse med att lämna erforderliga instruktioner,

SOU 1996: 148 Upphörande hyresavtal 129 av

medel för betalning eller löpande information i form exempelvis av hyresavier till uppdragstagaren spela någon roll Vad som nu anförts ger vid handen att det inte är lämpligt, eller ens möjligt, med en reglering av frågan. De närmare anvisningarna om

hur skälighetsbedömningarna bör utfalla i situationer

när annan fått uppdraget att betala hyran för hyresgästen bör utvecklas i praxis. Av liknande skäl anser utredningen att det inte är lämpligt med en uttrycklig regel när orsaken till de försenade betalningarna är sjukdom, att utbetalning från A-kassa eller försäkringskassa är försenad eller när förseningarna har avsett kortare tid eller mindre belopp.

3.7.7 Underrättelse till socialnämnden

Utredningen föreslår inte någon utvidgad skyldighet att under-

rätta socialnämnden om betalningsdröjsmål eller störningar i

boendet.

Som har framgått av redovisningen för gällande rätt är förutsättning en för att hyresvärden skall berättigad att säga ett hyresavtal i vara upp förtid på grund av att hyresrätten är förverkad med anledning beav talningsdröjsmål att socialnämnden underrättas. Detsamma gäller i princip även vid förverkande på grund störningar i boendet. av När ett hyresavtal sägs upp till hyrestidens utgång av samma anledningar utan att det görs gällande att hyresrätten är förverkad, är sådan underättelse inte någon formell förutsättning för att hyresavtalet skall bringas att upphöra. Hyresgästernas Riksförbund har anfört att det förhållandet att underrättelse till socialnämnden krävs när hyresavtalet sägs utan upp att det åberopas att hyresrätten är förverkad torde bero förbiseende. Oavsett vilket sätt hyresvärden går till väga för att försöka få ett hyresavtal att upphöra torde det finnas behov insatser från socialav nämnden. Utredningen gör i denna del följande överväganden. Skälet till den

nu aktuella underrättelseskyldigheten är att de sociala myndigheterna skall kunna sätta in erforderliga insatser. Vad gäller betalningsdröjsmål är underrättelseskyldigheten motiverad i princip endast hänsyn

av till den försumlige hyresgästen. Vid störningar i boendet har denna skyldighet betydelse även för de kringboende störda. hyresgästerna. Vid störningar i boendet är hyresvärden följaktligen redan enligt nu gällande regler skyldig att underrätta socialnämnden oberoende av om hyresvärden avser att säga upp hyresavtalet grund störningarna av eller inte 25 § andra stycket.

130 Upphörande hyresavtal SOU 1996: 148

av

När det gäller underrättelseskyldighetens betydelse för den uppsagde hyresgästen är förhållandena helt olika när ett hyresavtal sägs upp grund att hyresrätten är förverkad och när ett hyresavtal sägs upp av av annan anledning. I det första fallet är hyresvärden berättigad att säga upp avtalet med i princip omedelbar verkan. Detta innebär att tiden från det att uppsägning sker till dess att avhysning kan verkställas kan vara för-

hållandevis kort. I den mån sådan uppsägning fordrar insatser från

en

sociala myndigheters sida, måste dessa insatser i allmänhet sättas

ganska snabbt. Det framstår därför lämpligt att de sociala som

myndigheterna underrättas i samband med uppsägningen. I de fall hyresavtal sägs anledning än förverkande kan

upp av annan

uppsägning endast ske med iakttagande av sedvanlig uppsägningstid. Vid sådan uppsägning kommer det i allmänhet att förflyta en för-

en

hållandevis lång tid från uppsägningen till dess att avhysningen kan verkställas. Om det inte är fråga korttidsavtal är uppsägningstiden

om i allmänhet minst månader 3 och 4 §§. l dessa situationer finns

tre se

det betydligt bättre möjligheter för uppsagd hyresgäst att, under

en

tiden fram till dess hyresavtalet kan komma att upphöra, vidta

erforderliga åtgärder. Hyresgästen kan antingen själv ordna med ett boende eller, han så önskar, ta kontakt med sociala myndignytt om heter för få hjälp härmed. Behovet underrättelse till socialnämnatt av den i samband med uppsägning till hyrestidens utgång framstår en

därför den uppsagda hyresgästens synvinkel som betydligt mindre

ur än motsvarande behov när en uppsägning sker i förtid. Härtill kommer att socialnämndernas resurser redan i dag torde vara otillräckliga för hjälpa de hyresgäster de får underrättelse om att som enligt gällande bestämmelser. På grund vad anförts utredningen att Hyresav som nu anser gästernas Riksförbunds förslag i nu aktuellt avseende inte bör

genomföras.

3.7.8 Angivande grunden för en uppsägning

av

Utredningen föreslår inte någon sanktion för den hyresvärd som

underlåter att i uppsägningshandlingen ange grunden för upp-

sägningen eller uppsåtligen anger en oriktig grund. som

I avsnitt 3.5 har redovisats gällande rätt i fråga om hyresvärdens skyldighet att grunden för en uppsägning. ange Hyresgästernas Riksförbund har anfört att bestämmelsen i 8 § andra

stycket saknar praktisk betydelse, eftersom den inte är sanktionerad. Det är först om hyresgästen inte accepterar uppsägningen och tvisten

SOU 1996: 148 Upphörande hyresavtal av

hänskjuts till hyresnämnden som hyresvärden behöver grunden ange för uppsägningen. I hyresnämnden kan hyresvärden åberopa nya grunder, också sådana som var kända redan vid uppsägningstillfället. En bestämmelse bör, enligt Hyresgästernas Riksförbund, införas om att hyresvärden skall skyldig att grunden för uppsägning vara ange en

redan i uppsägningshandlingen och att han inte skall kunna åberopa

en ny grund först i hyresnämnden om förhållandet känt vid var uppsägningstillfället. Frågan om hyresvärdens skyldighet att grunden för ange en uppsägning och möjligheterna grund i hyresnämnden att ange en ny eller i Svea hovrätt har behandlats i ett flertal lagstiftningsärenden. I avsnitt 3.5 har redovisats vissa uttalandena i anslutning härtill. av Utredningen ansluter sig till den bedömning gjordes i 1994 års som

lagstiftningsärende och menar således att det skulle föra för långt med

en föreskrift om att hyresvärden är förhindrad att i hyresnämnden

åberopa en uppsägningsorsak som varit eller borde ha varit känd för

honom vid uppsägningen inte angivits i uppsägningshandmen som lingen. Förbundet har vidare föreslagit att en hyresgäst skall ha rätt till skadestånd av hyresvärden, motsvarande minst årshyra, värden en om uppsåtligen har lämnat en oriktig uppgift skälet till uppsägningen; om det sägs förekomma att en hyresvärd fått bifall till sin talan en åberopad upphörsgrund och att det i efterhand visat sig att den egentliga anledningen till uppsägningen varit en annan. Enligt 46 § gäller att, om hyresvärden har sagt hyresavtalet upp

eller, vid korttidsavtal som fordrar uppsägning, anmodat hyresgästen att flytta, hyresgästen har rätt till förlängning utom i vissa i

bestämmelsen närmare angivna situationer. Dessa är när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt avtalet att - upp upphöra i förtid 1, hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas 2, huset skall rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen - att hyresförhållandet upphör 3, huset skall undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart - att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör 4, lägenheten inte vidare skall användas bostad och det inte är - som oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör 5,

avtalet avser en lägenhet i eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte

- en-

ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet upplátaren

samt har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta 6,

132 Upphörande av hyresavtal

avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten av att hyresgästen skäligen bör flytta 6 a, hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller anställning inom av lantbruket eller av annan anställning den är sådan art att det är om av nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse anställningens innehavare, samt anställningen har upphört 7, hyresförhållandet beror av annan anställning än i 7 och - som avses som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet 9, eller det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör 10. Om hyresvärden som grund för att hyresavtalet skall upphöra

åberopar punkten 1 att hyresrätten är förverkad har hyresvärden

- bevisbördan för att så är fallet. Om hyresvärden kan visa detta skall hyresavtalet upphöra. Enligt utredningens mening bör det därvid sakna betydelse om hyresvärdens egentliga önskan att få avtalet att upphöra är en annan. Hyresgästen kan inte sägas ha lidit någon skada som berättigar till skadestånd. Skulle hyresvärden åberopa punkten 2 att hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas har hyresvärden, om hyresgästen bestrider hans på- ståenden, att bevisa att de av honom påstådda omständigheterna föreligger. l de fall hyresvärden åberopar någon punkterna 3 eller 4 att av huset skall rivas eller undergå större ombyggnad har hyresvärden att visa inte bara att det finns planer rivning eller ombyggnad utan också att rivningen eller ombyggnaden är nära förestående. Om hyresvärden gör gällande att lägenheten inte vidare skall användas som bostad, dvs. åberopar punkten har hyresvärden att göra detta förhållande sannolikt RBD 1987:10. Om syftet med

omläggningen av brukningsändamålet är att sätta besittningsreglerna

ur spel eller i övrigt är illojalt, får omläggningen oskälig mot anses hyresgästen. Det torde således i praktiken föreligga mycket små möjligheter för en hyresvärd att mot hyresgästens bestridande få till stånd ett upphörande av hyresavtalet enligt punkterna 4 eller 5 med åberopande av en oriktig upphörsgrund. Om hyresvärden åberopar punkten 10 att det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot

SOU 1996: 148 Upphörande av hyresavtal 133

hyresgästen att hyresförhållandet upphör skall hyresnämnden pröva om det som hyresvärden anför som skäl för sin önskan att förfoga över lägenheten utgör ett s.k. sakligt avflyttningsskäl. Beträffande detta begrepp kan hänvisas till RBD 1979:36. Om hyresvärden inte åberopar några omständigheter alls för sin önskan att lägenheten

friställd eller om det han åberopar inte utgör ett sakligt avflyttningsskäl skall hyresgästen medges förlängning av hyresavtalet, även om

han saknar ett skyddsvärt intresse av att behålla hyresrätten. För det fall hyresvärden har åberopat ett sakligt avflyttningsskäl enligt punkten 10 skall hyresvärdens intresse av att få lägenheten friställd för det angivna ändamålet vägas mot hyresgästens intresse av att behålla hyresrätten. Besittningsskyddsreglerna syftar till att trygga

hyresgästens besittning till hemmet. Praxis har mot denna bakgrund

utvecklats därhän att för det fall hyresgästen har sin bostad i lägenheten eller denna utgör vad man kallar ett nödvändigt komplement till

hans permanenta bostad utfaller intresseavvägningen i allmänhet till hyresgästens förmån oavsett vilket sakligt skäl hyresvärden åberopar. Hyresgästen får således bo kvar och har inte lidit någon ersättningsgill

skada genom att värden har åberopat en oriktig anledning till att han vill förfoga över lägenheten. Om hyresgästen inte har sin permanenta bostad i lägenheten och han inte har något annat skyddsvärt intresse av att behålla den, t.ex. genom att den inte anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement, utfaller intresseavvägningen i allmänhet till hyresvärdens förmån så snart denne kan åberopa ett skäl för att han vill förfoga över lägenheten, är sakligt, dvs. inte chikanöst. Även i detta fall kan som

hyresgästen knappast anses lida en ersättningsgill skada mot bakgrund

av att syftet med besittningsskyddsreglerna är att trygga hyresgästens besittning till sitt hem. Situationen kan tänkas bli en annan om hyresvärden åberopar någon av upphörsgrunderna i punkterna 6 a, 7 eller enligt vilka hyresgästen har ett svagare besittningsskydd än enligt punkten 10. En hyresgäst i en- eller tvåfamiljshus punkten 6 eller i en lägenhet

som upplåtits av bostadsrättshavaren punkten 6 a är inte berättigad

till förlängning hyresförhållandet, om värden har sådant intresse att

av förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Den för hyresvärden enligt dessa upphörsgrunder förmånligare bedömningen gäller för det fallet att han själv önskar bosätta sig i huset eller lägenheten eller avser att sälja och ett friställande av huset eller lägenheten förutsättning för försäljningen. Skulle hyresvärden ha är en något annat skäl för sin önskan att upplösa hyresförhållandet, t.ex. att hyra ut till någon annan, skall intresseavvägningen i stället ske i nära anslutning till vad som gäller enligt punkten 10. Hyresvärden har bevisbördan för att det förhåller sig som han påstår, nämligen att han

134 Upphörande av hyresavtal SOU 1996: 148

avser att bosätta sig i huset eller lägenheten eller att sälja. Det avser kan dock inte krävas än att han gör sina planer med huset eller mer

lägenheten antagliga. Här kan tänkas det fallet att fastighetsägaren

eller bostadsrättshavaren utnyttjar den förmånligare bedömningen i punkterna 6 eller 6 a för att bli av med hyresgäst, t.ex. ställer en som krav att få reparerat, under det felaktiga påståendet att han avser att själv ta huset eller lägenheten i bruk. Här finns således ett visst utrymme för hyresvärden att på oriktig grund ett hyresförhållande upplöst.

Åberopas som grund för uppsägningen någon punkterna 7

av tjänstebostad eller 9 personalbostad är utgångspunkten att hyresavtalet skall upphöra, beträffande punkten 9 i vart fall hyresförom hållandet har varat i högst tre år. Förhållandet att anställningen har upphört torde vara ostridigt. Om punkten 9 åberopas, har hyresvärden vidare att göra antagligt att lägenheten behövs för är annan som

anställd eller skall anställas inom företaget. Även i sistnämnda punkt

finns således ett visst utrymme för hyresvärden att ett hyresförhållande upplöst felaktig uppgift att lägenheten behövs en om som bostad till en annan, som är anställd eller skall anställas. I praxis har prövats det förhållandet att det efteråt uppdagats att hyresavtalet bringats att upphöra på grund av felaktiga uppgifter från hyresvärden.

I rättsfallet NJA 1991 s. 700 hade beslutet hyresavtalets om upphörande grundats på det förhållandet att hyresvärden förklarat

sig ha för avsikt att överlämna lägenheten till bostadsförmedlingen

för att av denna anvisas till bostadssökande. Det förhållandet att hyresvärden efter beslutet inte uppfyllt sitt åtagande ansågs utgöra skäl för resning i målet. I NJA 1993 s. 777 hade fastighetsägaren uppgett att han behövde lägenheten för evakueringsändamål och då hyresgästen befanns sakna ett skyddsvärt behov av lägenheten hade hyresavtalet bringats att upphöra. Det uppdagades efteråt att lägenheten i stället slagits samman med en angränsande lägenhet och dispositionsrätten till den sammanslagna lägenheten hade upplåtits till en annan person. Resning bedömdes sakna någon praktisk betydelse i detta fall eftersom sökandens möjligheter att få igen hyresrätten var ytterst små efter sammanslagningen och beviljades därför inte.

Sammanfattningsvis kan sägas att det endast i ett mycket litet antal fall torde finnas en möjlighet för hyresvärden att, mot hyresgästens bestridande, till stånd ett upphörande av hyresavtalet grund av felaktiga uppgifter. I praktiken är detta möjligt endast om hyresvärden oriktigt åberopar någon punkterna 6 eller 9 i 46 § första av a

SOU 1996: 148 Upphörande av hyresavtal 135

stycket. De redovisade rättsfallen vid handen att det i sådana ovan ger fall i allmänhet finns möjligheter för hyresgästen att via resningsinstitutet rättelse. Om hyresvärd att uppsåtligen åberopa oriktig grund en genom en får till stånd ett upphörande hyresavtalet, torde hyresgästen redan av enligt gällande regler skadestånd i avtalsförhållanden vara om berättigad till ersättning. Detta förutsätter naturligtvis att hyresgästen kan bevisa hyresvärden lämnat oriktiga uppgifter och att hyresatt

gästen lidit skada genom hyresavtalets upphörande.

På grund vad utredningen att det inte finns av som nu sagts anser

något egentligt behov sig ett uttalat förbud mot att åberopa

av vare oriktig grund eller föreskrift om skadestånd i sådana fall. en

Att förbundet föreslagit införa en föreskrift om att hyresvärden

som i aktuella fall skall utge ett schabloniserat belopp som skadestånd nu hyresgästen lidit någon skada eller inte bör enligt utoavsett om redningens mening inte komma i fråga. Utredningen föreslår således inte någon sanktion mot den hyresvärd

lämnar felaktiga uppgifter i ett uppsägningsärende.

som

SOU 1996: 148 137

4 och

Borgen pant

Inledning

I en av de tidigare nämnda skrivelserna från Hyresgästernas Riksförbund till regeringen anges att det har blivit allt vanligare att hyresvärdar kräver borgen som villkor för att teckna ett hyresavtal och att sådan borgen ger upphov till vissa problem. Det anförs vidare att någon form av begränsning av sådana borgensförbindelser därför bör prövas. I utredningens direktiv hänvisas till nämnda skrivelse och anges att utredaren särskilt skall uppmärksamma förslagen däri om att begränsa dels hyresvärdens möjlighet att kräva borgen som villkor för att ingå

ett hyresavtal, dels omfattningen av borgensmannens Ut-

ansvar. redaren skall därvid beakta att motsvarande problem kan finnas även andra områden inom förmögenhetsrätten. En eventuell begränsning av borgensmannens ansvar kan leda till att hyresvärdar i stället begär pant säkerhet för hyresavtalet. som Motsvarande begränsning bör därför gälla även för pant.

4.2 Gällande rätt

4.2.1 Borgen i allmänhet

Ett fåtal regler om borgen finns i 10 kap. handelsbalken HB. I stor utsträckning har dock reglerna om borgen utvecklats genom praxis. Borgen är ett åtagande av en person borgensmannen att i förhållande till en fordringsägare borgenären ansvara för en persons gäldenärens betalning av en skuld huvudfordringen om denne inte presterar. Borgen kan även ingås till säkerhet för fullgörandet av en annan prestation än betalning av en skuld. Den följande framställningen utgår dock från att borgensåtagandet avser betalning av en skuld. Man skiljer mellan tvâ olika slag av borgen, enkel borgen och proprieborgen, varav den senaste torde vara den vanligast förekommande.

138 Borgen och pant SOU 1996: 148

Enkel borgen beskrivs i 10 kap. 8 § HB som ett åtagande för borgensmannen att betala "det gäldenär själv gälda gitter". Detta innebär att borgenären visst sätt måste styrka gäldenärens oförmåga att betala, innan han kan kräva borgensmannen. Detta kan ske antingen genom att visa att gäldenären vid utmätningsförsök befunnits sakna utmätningsbara tillgångar eller att, efter det att gäldenären har gått i konkurs, visa att borgenären inte kan få betalt för sin fordran i konkursen. Borgensmannen är vidare skyldig att betala om gäldenären håller sig undan eller har rest utrikes utan att efterlämna utmätningsbara tillgångar. l andra fall än de nu nämnda måste borgenären, innan han kan kräva borgensmannen, i första hand försöka få betalning av gäldenären. Proprieborgen föreligger när borgensmannen "sig åtagit annan mans gäld, som sin egen" 10 kap. 9 § HB. Detta brukar i borgensformulär i allmänhet uttryckas så att borgen ingås "såsom för egen skuld". Om proprieborgen föreligger kan borgenären, om gäldenären inte betalar på förfallodagen, vända sig direkt till borgensmannen för att få betalt för sin fordran. Borgenären behöver alltså inte först försöka få betalt av gäldenären. Ofta ingås borgen för en och samma skuld av flera borgensmän. De

svarar då en för alla och alla för en solidariskt för skulden, om de

inte har förbehållit sig delad ansvarighet 10 kap. 11 § HB. Det finns inte några särskilda formkrav för borgen. I allmänhet torde dock ett borgensåtagande ingås, eller i vart fall bekräftas, skriftligen. I banksammanhang bör ett borgensåtagande vara skriftligt

för att vara förenligt med god banksed Faktablad 3 från Konsu-

menternas Bankbyrå, juli 1994. Det ligger i sakens natur att när en borgenär kräver borgen eller annan säkerhet, så gör han det för att öka sina chanser att få fullt betalt för sin fordran. Detta innebär emellertid inte att borgen får bli ersättning för bristande kreditvärdighet hos gäldenären. en l bankrörelselagen 1987:617 finns regler om hur en banks rörelse får drivas. Enligt 2 kap. 13 § första stycket nämnda lag får kredit beviljas endast om låntagaren goda grunder kan förväntas fullgöra låneförbindelsen. I huvudsak likalydande bestämmelser finns i 3 kap. 8 § lagen 1992:1610 om kreditmarknadsbolag och i 3 kap. 6 § första stycket lagen 1991:981 om värdepappersrörelse. De nu nämnda reglerna har tillkommit främst som ett skydd för insättarnas medel. När kredit har skett i strid mot dessa har de dock i praxis åberopats även som grund för att jämka ett borgensåtagande. I 5 § konsumentkreditlagen 1992:830 anges att näringsidkaren skall i sitt förhållande till konsumenten iaktta god kreditgivningssed och därvid ta till vara konsumentens intressen med tillbörlig omsorg. l förarbetena till den nu nämnda bestämmelsen anges att i kredit-

Borgen och pant 139

givarens ansvar ligger bl.a. att försöka medverka till att privatpersoner inte skuldsätter sig ett sätt som är alltför långtgående i beaktande av deras inkomster och övriga ekonomiska förhållanden. Detta innebär att kreditgivaren, om krediten inte är ringa, normalt måste göra en seriös kreditprövning innan kredit lämnas. Det anges vidare att rekommendationer och uttalanden från tillsynsmyndigheterna kan komma att tjäna som vägledning i fråga om uttrycket god kreditgivningssed prop. l99l/92z83 s. 108. Finansinspektionen har, i egenskap av tillsynsmyndighet för banker, kreditmarknadsbolag och värdepappersbolag, med stöd av bl.a. 5 § konsumentkreditlagen samt med hänvisning till vad som anförs i förarbetena till nämnda paragraf, utfärdat allmänna råd angående borgensförbindelse som ingås av fysisk person FFFS 1993:22. Av dessa allmänna råd framgår att grundläggande för om kredit får beviljas är att kredittagaren goda grunder kan förväntas fullgöra låneförbindelsen och att en borgensman alltid bör kunna förutsätta att en tillfredsställande

.prövning har skett av kredittagarens återbetalningsförmåga 1.l

första stycket att en prövning bör göras av borgensmannens betalningsförmåga vid kreditgivningstillfället och sikt och att en borgensförbindelse bör accepteras endast om förbindelsen utgör en betryggande säkerhet för krediten 1 .2 att det är av stor vikt att en borgensman, innan han ingår borgens- åtagandet, blir informerad av kreditgivaren om innebörden av borgensåtagandet 1.3 andra stycket att borgensmannen, efter medgivande av kredittagaren, bör erhålla upplysning om eventuella betalningsamnärkningar hos kredittagaren som kreditgivaren erhållit information om samt om krediten avser sanering av kreditskuld. När kredittagaren själv har anvisat borgensman får det normalt förutsättas att kredittagaren medger att borgensmannen får sådana uppgifter som har betydelse för borgensåtagandet 1.3 tredje stycket.

Borgenären har även vissa förpliktelser under den tid borgensåtagandet löper. Av de ovan nämnda allmänna råden framgår att en borgensman snarast bör underrättas av kreditgivaren när denne fått vetskap om sådana djupgående och varaktiga försämringar av kredittagarens ekonomi, som bedöms medföra risk för att borgensförbindelsen kan komma att tas i anspråk l .4 första stycket och att borgensmannen i förekommande fall bör underrättas om medgivna betalningsanstånd 1 .4 andra stycket.

140 Borgen och pant

Eftersom reglerna borgen i HB är dispositiva finns det möjligheter om för parterna att avtala olika begränsningar i borgensåtagandet, om exempelvis till tid eller till belopp. Ett borgensåtagande kan också göras uppsägningsbart, i allmänhet med viss uppsägningstid. Det vanligaste sättet borgensförbindelse upphör torde som en vara att gäldenären erlägger betalning för den aktuella skulden. Därmed upphör också borgensmannens ansvar. I fall då borgen inte har tecknats för viss bestämd förpliktelse och inte heller har tidsbegränsats kan den in dubio bringas upphöra att genom uppsägning. Uppsägning bör göras i så god tid, borgenären att kan rätta sig därefter Gösta Walin, Borgen och

tredjemanspant,

s. 70 f.. Om borgen har tecknats för ett kontrakt till giltighetstiden som

förlängs om uppsägning inte sker, gäller borgensansvaret in dubio även för den förlängda tiden. Borgensmannen kan emellertid dubio

säga upp sitt borgensansvar, om det sker i så god tid borgenären att själv kan hinna säga kontraktet hos sin medkontrahent Walin, upp a.a., s. 71. l övriga fall och om inte annat har avtalats torde borgensman en inte ha rätt att utan borgenärens godkännande sitt borgensåtasäga upp gande.

Ett borgensåtagande kan naturligtvis också upphöra, i förhållande

mellan borgensmannen och borgenären, det infrias genom att av borgensmannen.

En borgensman som har infriat ett borgensåtagande har s.k.

regressrätt mot gäldenären, dvs. borgensmannen kan kräva gäldenären

vad han har fått betala grund av borgensåtagandet. Om det finns

flera borgensman för samma skuld och de är solidariskt ansvariga har den borgensman som har infriat borgensåtagandet även regressrätt mot medborgensmännen.

Borgenären har en principiell skyldighet att beakta att inte borgens-

mannens regressrätt helt eller delvis går förlorad Walin, a.a., s. 125 f.. Det är bl.a. mot denna bakgrund bör den som man se ovan redovisade föreskriften om borgenärens information till borgensmannen om försämringar av kredittagarens ekonomi. För borgensatt en man skall kunna göra sin regressrätt gällande mot gäldenären, medan denne fortfarande är solvent, föreskrivs i KF l855:82

s. l ang.

löftesmans rätt att uppsäga och betala gäld att borgensmannen m.m., har samma rätt att betala och säga skulden gäldenären. upp som En borgensförbindelse kan också upphöra huvudförgenom att bindelsen preskriberas. Borgen är underkastad reglerna i preskriptionslagen 1981:130 och enligt 8 § andra stycket nämnda lag gäller att om huvudförbindelsen preskriberas, så preskriberas också borgensförbindelsen.

SOU 1996: 148 Borgen och 141 pant

Även borgensförbindelsen som sådan kan emellertid upphöra på grund av preskription. Bestämmelserna härom i 2 § första stycket

preskriptionslagen innebär att borgensfordringar i allmänhet preskribe-

ras tio år från borgensförbindelsens ingående. Om borgensåtagandet avser att säkra en huvudförbindelse, som en näringsidkare förvärvat i sin yrkesmässiga verksamhet mot en konsument avseende en vara,

tjänst eller annan nyttighet huvudsakligen för konsumentens enskilda bruk, preskriberas borgensfordringen, liksom huvudfordringen, år

tre efter tillkomsten 2 § andra stycket preskriptionslagen. En särskild fråga är hur borgensansvaret påverkas av att en ny gäldenär träder i den ursprunglige gäldenärens ställe. l sådana fall kan i allmänhet inte identitet hos huvudförbindelsen antas föreligga Walin, a.a., s. 86. Således torde borgensansvaret upphöra det sker om gäldenärsbyte. Ett borgensåtagande är underkastat allmänna avtalsrättsliga regler.

Härav följer bl.a. att borgensåtagandet kan jämkas, dvs. sättas ned helt

eller delvis, med stöd bl.a. generalklausulen i 36 § avtalslagen. l av praxis har jämkning skett i fall när borgenären har underlåtit att informera borgensmannen förhållanden betydelse för dennes om av

möjligheter att utöva sin regressrätt och när kreditprövningen

av gäldenären eller borgensmannen har varit bristfällig.

l rättsfallet NJA 1992 351 hade bank krävt borgensman s. en att en skulle infria ett borgensåtagande först två år efter kredittidens utgång. Vid denna tidpunkt hade gäldenären, bolag, gått som var ett i konkurs och bolagets två ägare lämnat Sverige. Banken hade inte informerat borgensmannen bolagets dåliga ekonomi eller om om andra förhållanden som kunde peka att det förelåg risk för att en borgensåtagandet skulle kunna tas i anspråk. HD anförde följande. "Borgenären får ha principiell anses en skyldighet att beakta att inte borgensmannens regressrätt helt eller delvis går förlorad Av betydelse härvid är särskilt att borgens- --mannen underrättas om förhållanden av vikt för regressrättens utövande, när det inte kan förutsättas att han själv håller sig informerad härom. Vad som närmare bör krävas borgenär --- av en får bero av omständigheterna i det särskilda fallet. Det år tydligt att större anspråk kan ställas banker och andra institutionella kreditgivare än enskilda borgenärer. l fall borgenär underlåter att en göra vad som rimligen kan begäras i förevarande hänseende, bör borgensmannen bli fri från sitt betalningsansvar mot borgenären i den mån försummelsen orsakat borgensmannen skada i fråga om regressrätten. Det måste anses åvila borgenären, han skall om undgå denna påföljd, att visa att försummelsen inte föranlett någon sådan skada."

142 Borgen och pant

HD fastslog att banken i det aktuella fallet borde ha underrättat borgensmannen när gäldenären inte betalade skulden på förfallodagen. Detta framstod som särskilt angeläget med hänsyn till att banken under närmare två års tid inte, frånsett betalningsen påminnelse till gäldenären, vidtagit någon åtgärd för att försöka driva fordringen. På grund av bankens försummelse i ovan angivet hänseende och då banken inte förmått visa att borgensmannen inte till följd härav lidit skada med det belopp borgensförbindelsen avsåg, som fastslogs att banken förlorat sin rätt enligt borgensåtagandet.

Om borgenären goda grunder haft anledning att räkna med att borgensmannen känt till gäldenärens ekonomiska förhållanden, utgör bristande underrättelse i detta avseende normalt dock inte skäl för att jämka ett borgensâtagande.

l rättsfallet NJA 1994 s. 381 hade en person gått i borgen för en kontokortskredit som beviljats ett honom helägt aktiebolag. av Borgensmannen överlät efter en tid samtliga aktier i bolaget. Han underrättade dock inte kontokortsbolaget därom och vidtog inte heller någon åtgärd med borgensförbindelsen utan kvarstod som borgensman. Gäldenärsbolaget kom i dröjsmål med betalningarna. Kontokortsbolaget sade en tid därefter upp kreditavtalet och underrättade samtidigt borgensmannen om gäldenärsbolagets betalningsdröjsmål. HD anförde att borgensmannen hade tecknat borgen i egen-

skap av näringsidkare och ensamägare till gäldenärsbolaget.

Eftersom kontokortsbolaget inte känt till att borgensmannen inte

längre var verksam i gäldenärsbolaget, måste kontokortsbolaget

anses ha haft fog för att utgå från att borgensmannen känt till kontokreditens utveckling. Redan detta skäl kunde det inte av anses att kontokortsbolaget hade försummat sina skyldigheter gentemot borgensmannen sådant sätt att dennes betalningsskyldighet till någon del borde falla bort. l rättsfallet NJA 1993 s. 163 hade en person lånat i pengar en bank för sin rörelse. Tre syskon till gäldenären gick i borgen för hennes lån. Med hänsyn till att borgensmannen var syskon till gäldenären och att de var bosatta samma ort som rörelsen bedrevs ansågs banken ha haft anledning att utgå från att borgensmännen fick erforderlig information utan någon åtgärd från bankens sida.

l 1993 års rättsfall var även fråga om banken hade förfarit försumligt genom att brista i sin kreditprövning gäldenären. HD uttalade i av

Borgen och pant 143

anslutning därtill att, om bestämmelserna i banklagstiftningen om kreditprövning av gäldenären åsidosätts, detta bör åtminstone i - mera kvalificerade situationer kunna uppfattas så att banken därmed åsidosatt grundläggande förutsättningar för ett borgensåtagande.

Frågan om en bank hade brustit i sin kreditprövning av en gäldenär

var även uppe till bedömning i rättsfallet NJA 1996 19. HD s. uttalade beträffande innebörden av denna prövning att en bank inte bör bevilja kredit mot säkerhet, om det redan från början framstår som sannolikt att säkerheten måste tas i anspråk för att krediten skall kunna återbetalas. HD angav vidare att sådan kvalificerad en situation som avsågs i rättsfallet NJA 1993 s. 163 kunde föreligga, om en bank vid sin prövning av frågan ett lån bör beviljas om skulle, borgensmannen ovetande, bortse från låntagarens kreditvärdighet och för låneförbindelsens rätta fullgörande helt förlita sig på borgensmannens betalningsförmåga.

4.2.2 Pant i allmänhet

Pant är en säkerhetsrått som enkelt uttryckt innebär att viss egendom ställs som säkerhet för en skuld. Om skulden inte betalas i behörig ordning har panthavaren rätt att med förmånsrätt framför andra borgenärer erhålla betalning ur den pantsatta egendomen. Den som ställer panten är oftast samma person som häftar i skuld, dvs. pantsättaren är identisk med gäldenären. Så behöver det emellertid inte vara; man talar om tredjemanspant.

En pantsättning har såväl sakrättsliga som obligationsrättsliga verkningar. I denna framställning kommer tyngdpunkten att ligga på

den obligationsrättsliga sidan, dvs. förhållandet mellan pantsättaren och panthavaren. Panträtt kan upplåtas i såväl lös som fast egendom. Av lös egendom som kan pantsättas kan nämnas lösöre, värdepapper av olika slag och fordringar. I likhet med vad som gäller beträffande borgen finns det endast ett fåtal allmänna bestämmelser pant. De centrala reglerna pant om om i lös egendom finns i 10 kap. HB och beträffande fast egendom i 6 kap. JB. Vad som sägs beträffande fast egendom gäller även tomträtt. I förhållandet mellan pantsättaren och panthavaren råder i huvudsak avtalsfrihet. Av de tvingande bestämmelser som finns kan nämnas 37 § avtalslagen förbjuder förverkandeavtal. Även 36 § avtalslasom gen är naturligtvis tillämplig pantavtal. För att en sakrättsligt giltig pantsättning skall komma till stånd krävs enligt huvudregeln tradition, att panten överlämnas till panthavaren. Tradition kan i vissa fall ersättas med underrättelse till den som

144 Borgen och pant SOU 1996: 148

innehar det pantsatta föremålet eller fordringen. Vid pantsättning av fast egendom överlämnas ett pantbrev som erhålls grund av inskrivning i fastigheten eller tomträtten. Om pantbrevet är ett s.k. datapantbrev skall det ha ansetts överlämnat när registrering har skett enligt 6 kap. 2 § andra stycket JB. För att ett pantavtal skall vara giltigt mellan pantsättare och panthavare gäller inte några särskilda formkrav. Ett sådant avtal kan ingås formlöst. I likhet med vad som gäller för borgen kan parterna träffa olika överenskommelser om begränsningar i panträtten. En naturlig begränsning ligger i pantens värde. Det finns emellertid inte något som hindrar att avtal träffas om ytterligare begränsningar, exempelvis om giltighetstiden eller om uppsägning. I avsnittet om borgen har behandlats frågan om vilken rätt borgensmannen har att säga upp sitt åtagande. Motsvarande fråga vid pant torde i princip vara aktuell endast vid tredjemanspant. I doktrinen har gjorts gällande att man vid tredjemanspant i viss utsträckning skall kunna tillämpa reglerna om borgen analogivis bl.a. Walin, a.a., s. 317 f.. Hur långt detta kan ske är dock omtvistat. Det torde alltså vara osäkert om ett avtal om tredjemanspant ens är uppsägningsbart om särskild överenskommelse därom inte har träffats. Huvudregeln vid borgen är att om huvudförbindelsen preskriberas, så preskriberas även borgenförbindelsen. Motsatt regel gäller vid pant. Preskription av huvudfordringen inskränker inte borgenärens rätt att

ta ut sin fordran i panten ll § preskriptionslagen. I vilken ut-

sträckning detta även gäller tredjemanspant är osäkert. Walin, a.a., s. 344 f.. Även frågan vad gäller vid gäldenärsbyte i praktiken som är intressant endast vid tredjemanspant. Möjligen bör motsvarande gälla som vid borgen. Rättsläget synes dock oklart.

4.2.3 Särskilt om borgen och pant beträffande hyresavtal

Hyreslagen innehåller inte någon generell bestämmelse om borgen eller pant till säkerhet för att ett hyresavtal fullgörs. Den bestämmelse som finns, 28 gäller endast när pant eller borgen har ställts till säkerhet för att ett avtal om hyra av en lokal fullgörs. Bestämmelsen utgör inte någon fullständig reglering av pant eller borgen utan anger endast konsekvenserna av att en sådan säkerhet försämras. Enligt bestämmelsen är hyresgästen i sådant fall skyldig att inom en månad efter anfordran ställa ny godtagbar säkerhet; han om inte gör det får hyresvärden säga upp avtalet. Före den l januari 1985 omfattade 28 § även pant och borgen som ställts till säkerhet för ett avtal om hyra av bostadslägenhet. Som en

Borgen och pant 145

ytterligare förutsättning för att hyresvärden skulle vara berättigad att säga upp hyresavtalet gällde dock att det var av väsentlig betydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställdes och att det inte var obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upplöstes. I propositionen till 1985 års ändringar anfördes att, med hänsyn till den vikt som bör fästas vid en hyresgästs rätt till sin bostad, bestämmelsen borde begränsas till att avse enbart lokaler. Det påpekades att ändringen inte innebar något förbud mot att säkerhet krävs vid bostadshyresförhållanden och att frågor som har samband med en säkerhet i sådana fall skall behandlas på samma sätt som övriga hyresvillkor prop. 1983/842137 s. 127. Vad som nu sagts innebär alltså att ett av hyresvärden uppställt villkor om borgen, pant eller annan säkerhet såsom deposition av penningbelopp, förskottshyra eller liknande skall gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt 55 § femte stycket hyreslagen.

I rättsfallet RBD 1983:13 begärde en hyresvärd införande av ett villkor om deposition i ett hyresavtal. Hyresgästerna skulle till säkerhet för sina förpliktelser enligt hyresavtalet deponera ett belopp om 10 000 kr. Hyresnämnden uttalade sig i anslutning härtill att det kan föreligga situationer när "måhända en hyresvärd med ett visst berättigande kan ha rätt att säkerställa sig genom att betinga sig en

depositionsavgift. Villkoret måste emellertid i allmänhet betraktas

som oskäligt och framförallt har några omständigheter framkommit i detta hyresförhållande, som gör det berättigat." Bostadsdomstolen uttalade att man anslöt sig till den bedömning som kommit till uttryck i hyresnämndens beslut.

Om lämnad säkerhet försämras är detta förhållande som nämnts inte någon grund för hyresvärden att säga upp ett avtal om bostadshyra att upphöra i förtid. Hyresvärden kan dock säga upp avtalet i vanlig ordning till hyrestidens utgång. Hyresnämnden får då med tillämpning av 46 § första stycket 2 eller 10 hyreslagen pröva om avtalet skall förlängas trots att ny säkerhet inte ställs.

I rättsfallet BD 185/1986 ansågs det inte oskäligt att hyresförhållandet upplöstes. Hyresgästen hade fått hyra lägenheten villkor att säkerhet ställdes, säkerheten gällde inte längre och hyresgästen hade inte ställt ny säkerhet. Vidare hade hyresgästen vid upprepade tillfällen underlåtit att betala hyran i tid och grund därav lagsökts vid två tillfällen.

146 Borgen och pant

I rättsfallet BD 170/1986 fastslogs att det förhållandet att ett borgensåtagande hade upphört, inte ensamt kunde medföra ett hyresavtals upphörande. I Svea hovrätts beslut 1996-03-05, SÖH 92, bekräftades den ovan redovisade principen, att enbart det förhållandet att ett borgensåtagande har upphört inte kan medföra att hyresavtalet bör upphöra att gälla.

Det finns inte några refererade avgöranden från tiden efter 1985 som belyser frågan om skäligheten av ett villkor om pant till säkerhet för ett bostadshyresavtal. Enligt utredningens mening finns det dock anledning att anta att frågor om pant skulle bedömas samma sätt som motsvarande frågor om borgen. I föregående avsnitt har redovisats ett uttalande att, om borgen har tecknats för ett kontrakt som till giltighetstiden förlängs om inte uppsägning sker, borgensansvaret gäller in dubio också för den förlängda tiden Walin, a.a., s. 71. Denna princip har såvitt gäller hyra fastslagits genom rättsfallet NJA 1918 s. 54. Enligt Walin kan borgensmannen vid sådan borgen in dubio säga upp sitt borgensansvar om det sker i så god tid att borgenären kan hinna själv säga upp kontraktet hos sin medkontrahent. Att en borgensman som har gått i borgen för ett hyresavtal inte har några möjligheter att enligt borgensåtagandet bli fri från sitt åtagande har också i Allmänna reklamationsnärrmdens ARN praxis åt- minstone i förening med andra omständigheter ansetts medföra att borgensåtagandet inte kan göras gällande fullt ut. ARN har senare tid prövat ett antal fall där fråga varit om jämkning av borgen för bostadshyresavtal.

I ett beslut 1995-05-18 Änr 95-0477 fann nämnden omständig-

heterna vara sådana att borgensförbindelsen skulle lämnas utan avseende med tillämpning av 36 § avtalslagen. De omständigheter som nämnden anförde var att borgensförbindelsen inte var begränsad vare sig till tid eller till belopp, att den inte innehöll några bestämmelser som gjorde det möjligt för borgensmannen att komma ur avtalsförhållandet och att det borde ha stått klart för hyresvärden, som hade tagit kreditupplysning borgensmannen, att denne helt saknade ekonomisk möjlighet att svara för hyresgästernas betalningsskyldighet.

I två senare beslut, 1995-11-22 Änr 95-3381 och 1996-02-

28 Änr 95-5122, uttalade nämnden att en borgensförbindelse som

inte är begränsad vare sig till tid eller till belopp och inte innehåller några bestämmelser som gör det möjligt för borgensmannen att komma ur avtalsförhållandet skall anses oskälig enligt 36 §

SOU 1996: 148 Borgen och pant 147

avtalslagen. I båda dessa fall jämkades borgensåtagandena med hänsyn till att de ansågs oskäliga av ovan angivna skäl och till att hyresvärdarna inte hade underrättat borgensmännen om hyresgästernas misskötsarnhet. I det sistnämnda fallet jämkades åtagandet till att avse tre månadshyror.

I beslut 1995-10-10 Änr 95-2097 jämkades en borgensför-

bindelse till att avse tre mânadshyror med åberopande att av

hyresvärden brustit i sin underrättelseskyldighet beträffande

hyresgästens underlåtenhet att betala hyra.

ARN har inte meddelat några avgöranden där frågor pant till om säkerhet för hyresavtal har behandlats. I föregående avsnitt har redovisats allmänna bestämmelser om preskription av borgen, bl.a. regeln i 8 § andra stycket preskriptionslagen som stadgar att om huvudförbindelsen preskriberas så preskriberas även borgensförbindelsen. Nämnda lagrum har dock inte ansetts tillämpligt fullt ut i fall då det beträffande huvudfordran finns specialregler om preskription, där det gäller kort preskriptionstid och krav rättslig åtgärd för att åstadkomma preskriptionsavbrott. l 61 § hyreslagen finns en sådan särskild preskriptionsregel. Den

innebär att den som vill framställa fordringsanspråk grund

av hyresförhållande skall väcka talan därom inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

I rättsfallet NJA 1986 s. 198 hade en borgenär väckt talan om skadestånd mot två borgensmän inom den preskriptionsfrist som gäller enligt 61 § hyreslagen. Talan hade däremot inte väckts mot huvudgäldenären med påföljd att kravet mot denne preskriberades. Borgensmännens invändning att borgenären till följd preskription av hade förlorat sin rätt även mot dem ogillades.

4.3 Överenskommelser om borgen m.m.

Under en längre tid har det pågått diskussioner mellan hyresmarknadens organisationer, ofta i samarbete med Konsumentverket, i syfte att frivillig väg komma fram till vilka principer som skall gälla för borgen vid bostadshyresavtal. Sålunda har det inom Sveriges Fastighetsägareförbund utarbetats ett formulär för borgensförbindelse. Vid arbetet med detta formulär har synpunkter inhämtats från Hyresgästernas Riksförbund och Konsumentverket. Enligt formuläret omfattar borgensåtagandet fullgörandet av samtliga hyresgästens skyldigheter enligt hyresavtalet och enligt

148 Borgen och pant

hyreslagen. Borgensmannen förbinder sig även att utge ersättning för vissa hyresvärdens kostnader.

Beträffande borgensåtagandets giltighet i övrigt finns tre alternativ som parterna kan välja mellan genom att kryssa i rutor. Enligt det

första gäller borgensförbindelsen tills vidare med rätt till uppsägning till månadsskifte som inträffar tidigast nio månader från uppsägningen. Enligt det andra gäller förbindelsen till och med viss angiven dag. Enligt det tredje lämnas utrymme för parterna att själva ange någon annan omfattning av borgensansvaret. Vad som främst torde vara avsett är att parterna skall begränsa borgensåtagandet till visst belopp. I anvisningarna rekommenderas att ett av alternativen väljs. Inom SABO har utarbetats en mall, "Borgensförbindelse Bostad - Mallen är avsedd att tjäna som vägledning för medlemsföretagen för hur en borgensförbindelse bör vara upprättad. Mallen överensstämmer i stort med det av Sveriges Fastighetsägareförbund fastställda borgensforrnuläret. Det ges dock inte utrymme för

parterna att själva formulera begränsningar i borgensåtagandets omfatt-

ning. De tre alternativ som finns är att borgensåtagandet gäller hela kontraktstiden, att borgensåtagandet gäller tills vidare med rätt till

uppsägning med nio månaders uppsägningstid och att borgensåtagandet

gäller till och med viss angiven dag. Mallen innehåller även information till hyresvärden om att han bör underrätta borgensmännen så snart som möjligt om misskötsamhet från hyresgästens sida.

Sveriges Fastighetsägareförbund har utgivit tvâ skrifter som behandlar frågor om borgen. I en av dem, Handledning för upprättan-

de av Bostadshyresavtal, anges under rubriken Borgen s. 29 f. att borgen inte bör krävas slentrianmässigt utan endast när detta, med tillämpning av god sed hyresmarknaden, kan anses sakligt motiverat grund av den enskilde hyresgästens förhållanden. Liknande synpunkter kommer till uttryck i SABO:s Handbok i hyreslagsfrågor 5 upp. s. 184. I Handledning för upprättande av Bostadshyresavtal, anges vidare att, om hyresgästen inte skulle uppfylla sina åtaganden, värden bör underrätta borgensmannen så snart som möjligt så att denne har möjlighet att vidta åtgärder innan skulden har blivit alltför stor. I Sveriges Fastighetsägareförbunds skrift, God sed för hyresvärdar, påpekas att, om någon har gått i borgen för en hyresgäst som inte sköter sig, värden genast måste meddela detta till borgensmannen. Konsumentverket har vidare inlett kontakter med HSB Riksförbund angående upprättande av ett borgensformulär och utformning av rekommendationer om hur ärenden om borgen bör hanteras i samband

med ingående av borgensavtal och under den tiden ett borgensåtagande

består.

Borgen och pant 149

Inom Riksbyggen har något arbete med borgensfrägor ännu inte inletts. De formulär och rekommendationer som sålunda har framarbetats avser samtliga proprieborgen. Något motsvarande arbete om pant i hyresförhållanden bedrivs inte. För närvarande synes det vara mycket ovanligt, om det ens förekommer, att det ställs pant som säkerhet för ett bostadshyresavtal.

4.4 Undersökningar om borgen

Som inledningsvis har anförts har Hyresgästernas Riksförbund gjort

gällande att det har blivit allt vanligare att en hyresvärd kräver borgen som villkor för hyresavtalet.

Utredningens enkätsvar får anses bekräfta detta påstående. Hyres-

värdarna och deras föreningar har således uppgett att de kräver borgen

i upp till tio procent av alla hyresförhållanden. Hyresgästföreningarna

har angett att borgen har blivit vanligare. Det synes i stort sett råda enighet om att borgen i allmänhet krävs först efter prövning av behovet i varje enskilt fall. En hyresgästförening anger dock att

hyresvärdar oftast kräver borgen helt slentrianmässigt och utan någon som helst självständig bedömning av hyresgästens möjlighet att uppfylla sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Enligt enkätsvaren synes borgensâtaganden vanligtvis inte vara begränsade till tid eller till

belopp. I en av Konsumentverket publicerad rapport, Konsumenternas

borgensâtaganden tvâ undersökningar om problem och omfattning

- Rapport 1993/94:26, presenteras dels en undersökning där konsumentvägledare i 95 kommuner har fått redogöra för hur de uppfattar problem i samband med borgen, dels en undersökning där konsumenter har intervjuats om olika frågor i samband med borgen. Undersökningarna avser borgen i allmänhet och är således inte begränsade till, eller särskilt inriktade på, borgen i samband med hyresavtal.

Enligt de utförda undersökningarna kommer varje handläggare hos

konsumentvägledarna i kontakt med ärenden som innehåller borgen i

genomsnitt sex gånger i månaden. Närmare en tredjedel av kommunerna uppger att borgen ingår i 80 100 procent av deras budget- och

-

skuldsaneringsärenden. I rapporten dras slutsatserna att närmare 40

procent av befolkningen har erfarenhet av borgen, antingen genom att

man själv eller maken har eller har haft ett borgensåtagande eller

genom att någon annan har gått i borgen för en själv och att cirka 700 000 svenskar, vid tiden för undersökningen, själva eller genom make/sambo hade ett gällande borgensätagande.

150 Borgen och pant

Så många som 87 procent av konsumentvägledarna att

anser borgensmannen i allmänhet inte varit tillräckligt införstådda med vad borgensåtagandet innebär. Man anser att informationen till borgens-

mannen liksom kreditprövningen har varit bristfällig. Drygt hälften

59 procent av vägledarna har den uppfattningen att det ofta eller mycket ofta förekommer borgenslån där det redan från början borde

ha stått klart att borgensåtagandet inte var lämpligt.

4.5 överväganden och förslag

4.5.1 Inledning

Mot bakgrund av de undersökningar redovisas i den tidigare som omnämnda rapporten av Konsumentverket, får det antas att borgensåtaganden inte sällan orsakar problem för enskilda Dessa personer. problem kan bero olika förhållanden. De kan ha sin grund i att borgensmannen inte inser omfattningen av sitt åtagande, att han inte har kunnat eller velat stå emot när han blivit ombedd att gå i borgen

eller att förutsättningarna för åtagandet har varit ofullständigt

redovisade, svårbedömda eller eljest oklara. Dessa problem torde kunna uppkomma såväl vid borgen för hyresavtal som vid annan borgen. Utredningen har inte ansett att det ingår i uppdraget att föreslå åtgärder för att komma till rätta med problem som kan föreligga i anslutning till borgen i allmänhet. Som kommer att utvecklas i det följande företer borgen för hyresavtal emellertid vissa särdrag i förhållande till borgen för exempelvis ett banklån eller en kontokortskredit. Vid borgensåtaganden till säkerhet för hyresavtal föreligger i allmänhet vissa omständigheter som normalt inte föreligger vid annan borgen. Utredningens överväganden har följaktligen koncentrerats de problem kan som uppstå grund av dessa särskilda omständigheter.

4.5.2 Begränsning av möjligheterna att kräva borgen eller

pant

Utredningen föreslår inte någon begränsning av möjligheterna att kräva borgen eller pant som säkerhet för ett hyresavtal.

Av 65 § hyreslagen följer att det är straffbart att uppsåtligen uppställa villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägenhet och att sådana villkor är ogiltiga. Bestämmelsens yttersta syfte är att förhindra s.k. svart handel med bostadslägenheter, något som anses strida mot

Borgen och pant 151

principerna för bostadshyra och som också kan ge upphov till bostadssegregation. Nämnda bestämmelse är inte tillämplig villkor om borgen. Det skulle också enligt utredningens mening föra för långt att helt förbjuda uppställande villkor borgen för upplåtelse av bostadslägenhet. av om Detta skulle nämligen kunna få till följd att vissa grupper, i huvudsak ekonomiskt skulle kunna få ökade svårigheter att finna svaga grupper, hyresvärdar är beredda att låta dem teckna ett hyresavtal. Det är som också rimligt att en hyresvärd skall kunna betinga sig särskild säkerhet för hyresgästs fullgörande av sina skyldigheter enligt ett hyresavtal en det finns anledning att ifrågasätta hyresgästens förmåga därvidlag. om Däremot finns anledning att överväga begränsningar av borgen för hyresavtal. Enligt direktiven skall utredaren särskilt uppmärksamma Hyresgästernas Riksförbunds förslag att en hyresvärd skall få kräva borgen som villkor för att teckna ett hyresavtal endast om det föreligger särskilda skäl för det. Enligt utredningens uppfattning kan det inte anses förenligt med god sed i hyresförhållanden att en hyresvärd slentrianmässigt kräver borgen villkor för att ingå ett hyresavtal. Av de ovan redovisade som görandena från Bostadsdomstolen och Svea hovrätt kan också utläsas av att ett villkor om borgen får anses oskäligt om det inte är motiverat av särskilda skäl. Sådana skäl kan exempelvis vara att hyresgästen i tidigare hyresförhållanden inte har förmått sköta sina hyresbetalningar, att hyresgästen har betalningsanmärkningar eller att det är fråga om en hyresgäst vars ekonomiska förhållanden eljest är sådana att hyresvärden vill ha viss säkerhet för hyrans betalning. Som exempel sistnämnda kategori kan nämnas studerande, arbetslösa och personer som av annan anledning saknar fast eller regelbunden inkomst. En hyresvärd kan också vilja ha borgen därför att hyresgästen annat sätt än genom försumlighet med betalning av hyran tidigare har

misskött ett hyresförhållande. Det torde dock i praktiken inte vara så vanligt att borgen krävs exempelvis därför att den presumtive

hyresgästen i tidigare hyresförhållande har orsakat skadegörelse. Utredningen anser inte att det finns anledning att anta annat än att de allra flesta hyresvärdar i varje enskilt fall gör en prövning av behovet borgen eller säkerhet. I dessa fall finns det inte av annan något behov föreskrift om inskränkning i möjligheterna att kräva av en borgen. Det torde dock förekomma att borgen krävs utan att det föreligger omständigheter motiverar det. Detta är naturligtvis av flera skäl som olämpligt. Utredningen ifrågasätter dock föreskrift som den Hyresom en gästernas Riksförbund har föreslagit fyller någon funktion i dessa fall.

152 Borgen och pant

En hyresgäst som blir anmanad att ställa säkerhet men nekar därför att det enligt hyresgästens mening inte finns något skäl för att begära sådan, riskerar att inte få lägenheten. En hyresvärd har full frihet att hyra ut en lägenhet till vem han vill och den hyresgäst som vägrar att uppfylla hyresvärdens krav om borgen skulle knappast vara betjänt av exempelvis en möjlighet att föra talan mot hyresvärden eller att hyresvärdens förfarande kriminaliseras. Det är lägenheten som hyresgästen är intresserad av och det är inte säkert att den alltjämt är ledig när en eventuell rättegång om skäligheten av borgenskravet är avgjord. I de flesta fall skulle den hyresgäst som har möjlighet att skaffa en borgensman troligtvis acceptera hyresvärdens krav. Hyresgästen har möjlighet att därefter begära villkorsprövning för att borgensvillkoret upphävt. En föreskrift om att krav borgen endast skall få uppställas om det föreligger särskilda skäl skulle vidare ge upphov till avvägningsproblem och bevissvårigheter oavsett vilka rättsliga konsekvenser uppställandet av ett sådant villkor skulle få. Utredningen anser således att en föreskrift av nu angiven art inte bör införas. Vad som nu sagts om borgen gäller även för pant.

4.5.3 Begränsning av borgensmannens ansvar

Utredningen föreslår inte någon begränsning av det ansvar som följer av ett borgensåtagande.

Hyresgästernas Riksförbund har i sin skrivelse anfört att det är skäligt att borgensmannens ansvar begränsas, antingen till viss tid eller till ett visst högsta belopp. Den som går i borgen för en hyresgästs rätta fullgörelse av ett hyresavtal ingår en förbindelse där konsekvenserna är svåra att överblicka. Detta gäller i vart fall om borgensåtagandet inte är begränsat i något avseende. Den som överväger att i borgen för ett banklån har i allmänhet från början kännedom om, eller i vart fall möjligheter att ta reda på, vilket belopp lånet avser och vilka villkor i övrigt som gäller för det. Den presumtive borgensmannen kan alltså med relativt god säkerhet överblicka vilka konsekvenser hans åtagande kan få. Detsamma torde gälla även vid borgen för kontokortskrediter och liknande. När borgensåtagandet gäller fullgörande av ett hyresavtal och borgensåtagandet är obegränsat är förhållandena däremot i regel annorlunda. Ett hyresavtal är i allmänhet inte tidsbegränsat utan löper tills vidare och nya hyresbelopp förfaller regelbundet till betalning. Vidare synes borgensåtaganden vid hyra normalt omfatta inte bara

Borgen och pant 153

hyresbetalningarna. I borgensåtagandet ingår i regel även att svara för skadestånd som hyresgästen kan komma att åläggas att utge. I vad mån skadeståndsskyldighet kan uppkomma och vilket belopp som borgensmannen i så fall kan blir skyldig att utge till hyresvärden är naturligtvis svårt att förutse. Sammanfattningsvis gäller att det knappast går att bedöma från början vad ett borgensansvar vid hyra kan komma att kosta borgensmannen. En har gått i borgen för ett banklån eller en liknande person som förbindelse har i allmänhet möjlighet att säga upp krediten och erlägga betalning för den för att sedan kräva gäldenären, om han ser att gäldenärens ekonomiska situation försämras. Någon motsvarande möjlighet finns inte för den borgensman som har gått i borgen för ett hyresavtal. Borgensmannen kan varken för hyresgästens eller hyresvärdens räkning säga upp hyresavtalet för att därigenom begränsa sin skada. De regler finns borgen är dispositiva. Parterna har alltså som om full frihet att skräddarsy ett borgensavtal det sätt som är lämpligast i det enskilda fallet. Teoretiskt sett kan alltså förhandlingar på jämställd fot föras mellan hyresvärden, hyresgästen och den presumtiborgensmannen hur ett borgensåtagande i just det aktuella ve om

hyresförhâllandet skall utformas.

I praktiken torde dock villkoren vid såväl hyresavtalets som borgensavtalets ingående i regel mer eller mindre ensidigt dikteras av hyresvärden. En borgensman vill begränsa sitt åtagande i något som avseende torde ha mycket förhandlingsposition, liksom den en svag hyresgäst som endast kan erbjuda begränsad borgen. Av svaren utredningens enkät framgår också att borgensâtaganden för hyra i allmänhet inte är begränsade i något avseende. I vart fall i teorin kan därför ett borgensåtagande för ett hyresavtal bli evigt. Borgensmannen kan visserligen försöka påverka hyresgästen eller hyresvärden att få till stånd ett upphörande av hyresavtalet om hyra inte erläggs hyresgästen har inte någon annan möjlighet av men påverka huvudförbindelsens varaktighet. En hyresvärd kan också att strunta i att kräva den försumlige hyresgästen och att även i övrigt vidta de åtgärder mot hyresgästen som han har rätt till vid bristande hyresbetalning och i stället vända sig direkt till borgensmannen med sitt hyreskrav vilket, enligt vad har upplysts av utredningens som experter, förekommer i praktiken. Borgensmannen är inte heller behörig att ansöka villkorsändring hyresavtalet för att på så sätt om av få borgensvillkoret upphävt. Nämnda förhållanden medför att det finns skäl att överväga om borgensavtal vid hyra bör begränsas till tid eller till belopp. Om, och i så fall hur, detta bör ske är emellertid beroende vilka konsekvenser en begränsning kan få.

154 Borgen och pant SOU 1996: 148

För borgensmännens del skulle begränsning till tid eller till en belopp naturligtvis kunna stort värde. Skälen härför torde inte vara av behöva utvecklas närmare. En sådan begränsning skulle också kunna få positiva konsekvenser i övrigt. Det förhållandet att borgen vid hyresavtal ha blivit vanligare synes torde sikt medföra att allt fler efterhand blir medvetna vilka om

risker som är förknippade med att gå i borgen. Samma effekt kan även den informationsverksarnhet som bedrivs av konsumentvägledare få.

Detta kan i sin tur få till följd att personer, som i dag tecknar borgen utan att närmare överväga vilka konsekvenser detta kan få, blir mera försiktiga med att i borgen. Detta skulle naturligtvis i sig glädjande utveckling. Det kan vara en inte anses önskvärt att enskilda ingår förbindelser utan att vara medvetna om konsekvenserna av dem. Med denna ökade medvetenhet torde emellertid också följa att det blir allt svårare för hyresgäster att hitta någon vill gå i borgen för som dem. Detta gäller särskilt för de hyresgäster där villkor borgen om framstår som mest angeläget för hyresvärden. Om ett borgensåtagande alltid skulle begränsat till visst belopp, vara eventuellt motsvarande ett visst antal månadshyror, eller till viss tid, får det antas att det blir något lättare för hyresgästen att skaffa fram en borgensman. En annan positiv effekt sådan begränsning skulle möjligen av en också vara att hyresvärdarna blir benägna att snabbt när mera reagera hyresgästen exempelvis missköter hyresbetalningarna eftersom hyresvärden eljest riskerar att inte få ut hela beloppet borgensmanav nen. Oavsett om man väljer att begränsa borgen till tid eller till belopp

kan dock även negativa effekter uppstå, effekter som i förlängningen

får konsekvenser även för hyresgästerna. Om borgensansvaret begränsas endast i mindre mån, exempelvis så att det upphör att gälla först efter längre tid eller så att ett beloppsen mässigt tak sätts relativt högt, skulle detta troligtvis endast undantagsvis få någon praktisk betydelse. Därmed kan de positiva följder av en begränsning som redovisats ovan minska avsevärt eller helt utebli. Skulle verkningarna av borgensåtaganden för hyresavtal begränsas mera radikalt, uppstår å andra sidan en påtaglig risk för att en grupp människor helt utestängs från den reguljära hyresmarknaden. I dag kan hyresvärdar vara beredda att teckna hyresavtal med personer, som tidigare har misskött hyresbetalningar eller i övrigt varit mindre skötsamma, på villkor att borgen ställs.

Om värdet av sådan borgen sjunker ett mera påtagligt sätt är det

troligt att hyresvärdar blir restriktiva när det gäller att teckna mera

Borgen och pant 155

hyresavtal med med betalningsanmärkningar eller med personer personer som tidigare har misslyckats med att sköta ett eget boende. l förlängningen kan detta medföra avsevärda svårigheter för ekonomiskt svaga grupper att alls få teckna ett hyresavtal.

Denna effekt kan inträda även om begränsningen görs mera måttlig

enbart därför att hyresvärdarna blir osäkra värdet av borgen som säkerhet. Oavsett hur man väljer att utforma en begränsning kan den således negativa konsekvenser för hyresgästerna. Förhållandena i de hyresavtal som borgen ingås för, liksom borgensmännens förhållanden, kan också sinsemellan vara så olika att en och samma begränsning kan vara för vid för vissa och för snäv för andra hyresförhållanden. Med hänsyn till vad anförts anser utredningen att det inte som nu är lämpligt att i lag fastslå en begränsning av borgensåtaganden som hänför sig till tid eller till belopp. Någon annan form av begränsning synes inte möjlig.

4.5.4 Uppsägning

Utredningen föreslår att en borgensman alltid skall kunna säga sitt borgensåtagande så att det upphör tidigast vid det måupp nadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år efter det att åtagandet började gälla. Motsvarande skall gälla när pant har ställts.

Hyresgästernas Riksförbund har också föreslagit att det bör prövas om

det kan göras möjligt för borgensmannen att genom uppsägning av

borgensavtalet bli fri från ansvaret. Ett borgensåtagande som kan sägas upp, naturligtvis med iakttagan-

de viss skälig uppsägningstid, innebär inte sådana risker för

av borgensmannen som ett icke-uppsägningsbart åtagande. Det finns inte heller något som hindrar att ett borgensåtagande redan i dag frivillig väg förses med en uppsägningsklausul. Enligt det borgens-

formulär som har utarbetats inom Sveriges Fastighetsägareförbund och

den mall har tagits fram inom SABO är också ett av de uppställda som

alternativen beträffande borgensåtagandet, att det är uppsägningsbart med iakttagande av nio månaders uppsägningstid.

Utan uppsägningsklausul är det osäkert om en borgensman är en berättigad att säga upp sitt åtagande. I doktrinen har det antagits vara möjligt att säga sådan borgen som har tecknats för ett kontrakt upp en till giltighetstiden förlängs inte uppsägning sker, vilket i som om

156 Borgen och pant

allmänhet är fallet med hyresavtal Walin, a.a., 71. Såvitt uts. redningen känner till finns det dock inte något vägledande domstolsavgörande som besvarar frågan. Rättsläget får således oklart. anses Som har nämnts tidigare företer borgen för hyra det särdrag i förhållande till borgen för banklån och liknande, att åtagandet kan komma att gälla under i princip obegränsad tid. Ett bostadshyresförhållande kan pågå under mycket lång tid under vilken såväl borgensmannens som hyresgästens förhållanden kan komma att undergå väsentliga förändringar. Borgensmannen har inte heller några lagliga möjligheter att påverka hyresavtalets bestånd. Med hänsyn till detta, till att det i allmänhet torde vara enskilda ofta anhöriga till personer, hyresgästen, som ingår borgen för bostadshyresavtal och till att sådan borgen i regel är ett rent benefikt åtagande av borgensmannen i förhållande till hyresgästen menar utredningen att ett borgensåtagande för bostadshyra bör kunna sägas upp. Enligt den praxis som ganska nyligen har utvecklats i ARN är ett borgensåtagande vid bostadshyra varken är begränsat till tid eller som till belopp och som inte innehåller några bestämmelser gör det som möjligt för borgensmannen att komma avtalsförhållandet att ur anse som oskäligt enligt 36 § avtalslagen och får därmed jämkas. Även det är ovisst i vad mån ARN:s ståndpunkt skulle om stå sig vid en prövning i allmän domstol torde avgöranden från ARN i allmänhet få stor genomslagskraft i det praktiska livet. Det finns därför anledning att anta att de ifrågavarande avgörandena kommer att få betydelse för hur borgensåtaganden vid hyra kommer att utformas framgent, i vart fall från seriösa hyresvärdars sida. Det får emellertid antas att det alltjämt kommer att ingås borgensavtal som varken är begränsade eller uppsägningsbara. Därtill kommer att det sannolikt finns ett flertal gällande sådana avtal. Med hänsyn härtill anser utredningen att det finns ett behov att införa av en uttrycklig, till borgensmannens förmån tvingande, föreskrift att ett om borgensåtagande vid bostadshyra skall kunna sägas upp. Vid den närmare utformningen denna föreskrift måste emellertid av beaktas i princip samma omständigheter som har redovisats ovan under övervägandena beträffande en tids- eller beloppsbegränsning. Villkoren för att ett borgensåtagande skall få sägas bör alltså utupp formas så att de innebär en reell lättnad för borgensmannen. De får å andra sidan inte utformas så att den hyresvärd behöver den som säkerhet som borgen innebär i praktiken går miste denna säkerhet. om Det är också rimligt att hyresvärden, vid en eventuell uppsägning av borgensåtagandet, skall ges förutsättningar att göra bedömning en av om det fortsättningsvis finns behov av någon säkerhet för hyresavtalet och att han ges möjligheter att agera därefter. Vidare bör beaktas att

Borgen och pant 157

hyresgästen, i förekommande fall, bör ges rimlig tid att exempelvis ordna en ny borgensman. Således bör alltså föreskrivas viss uppsägningstid. Denna bör bestämmas så att hyresvärden har reella möjligheter att vidta eventuelåtgärder med anledning av uppsägningen. Hyresvärden kan vid en uppsägning göra den bedömningen att borgen eller annan säkerhet inte längre är nödvändig. Han behöver då inte vidta någon åtgärd alls. Hyresvärden kan emellertid göra motsatt bedömning. Om hyresgästen då inte kan eller vill ordna en ny borgensman kan hyresvärden vilja säga upp hyresavtalet. Inledningsvis har bestämmelsen om borgen vid lokalhyresavtal i 28 § hyreslagen redovisats. Den innebär att hyresvärden är berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid om en av hyresgästen ställd säkerhet försämras och hyresgästen inte kan ställa ny fullgod säkerhet. En sådan ordning synes inte lämplig när det gäller bostadshyresavtal jfr prop. 1983/842137 s. 127. En lämpligare ordning är, enligt utredningens mening, att de nu gällande reglerna om uppsägning och förlängning av hyresavtal får gälla även i fall när en borgensman har sagt upp sitt borgensåtagande. Om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet med anledning av att borgensmannen har sagt upp sitt åtagande får detta således ske med iakttagande sedvanlig uppsägningstid vilket i de flesta fall innebär av minst tre månader 4 § hyreslagen. Om hyresgästen inte godtar uppsägningen får hyresvärden hänskjuta frågan om förlängning av hyresavtalet till hyresnämndens prövning enligt bestämmelserna i 46 § hyreslagen. Borgensansvaret bör om möjligt inte upphöra innan den hyresgäst inte medges förlängning har flyttat. Uppsägningstiden bör därför som lämpligen bestämmas till nio månader. Utredningen vidare att ett borgensåtagande inte, mot hyresväranser dens vilja, skall kunna upphöra att gälla innan det har löpt en viss tid. Det huvudsakliga skälet härför är att det skall vara möjligt att göra en rimlig bedömning av behovet av säkerhet när uppsägning sker. Utredningen har bedömt att två år härvidlag kan vara en lämplig tid. Vid den tidpunkt då uppsägning sker har då hyresförhållandet i allmänhet löpt minst ett år. Utredningen har övervägt om borgensåtagandet i stället skall kunna sägas till tidpunkt när hyresförhållandet har löpt under två år. upp en Detta skulle emellertid innebära att borgensåtaganden som ingås när hyresförhållandet har varat tvâ år i princip är omedelbart uppsägningsbara vilket inte synes lämpligt i alla fall. Sammanfattningsvis skall uppsägning av ett borgensåtagande kunna ske så att det upphör tidigast vid det månadsskifte som inträffar

158 Borgen och pant

närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast vid den tidpunkt som infaller två år efter det att borgensåtagandet började gälla. Det förhållandet att ett borgensåtagande skall kunna sägas enligt upp de villkor som angivits ovan bör inte utgöra hinder mot att avtal träffas om ytterligare begränsningar.

Således bör det kunna avtalas om att borgensåtagandet skall kunna

sägas upp till en tidigare tidpunkt än två år och att uppsägningstiden skall vara kortare än nio månader. Vidare bör ett borgensátagande kunna begränsas till belopp och även tidsbegränsas så sätt att det upphör att gälla utan uppsägning. Villkoret får dock inte innebära att borgensmannens rätt att säga upp avtalet begränsas. För närvarande torde det knappast förekomma att pant krävs som säkerhet för ett bostadshyresavtal. Vidare har en pantsättare såtillvida en förmånligare ställning än en borgensman att hans åtagande är begränsat till pantens värde. Om hänsyn tas endast till angivna nu förhållanden torde det inte finnas något behov av att reglera frågor i anslutning till pant. För att inte de nu nämnda föreskrifterna om borgen skall kunna kringgås bör emellertid motsvarande gälla även när pant har ställts till säkerhet för ett hyresavtal. Sålunda bör ett pantavtal kunna sägas upp så att det upphör tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år efter det att pantavtalet började gälla. Av allmänna regler följer att ny civilrättslig lagstiftning inte skall tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om det inte finns starka skäl till det. Vid reformer hyresrättens område har denna regel modifierats vid ett flertal tillfällen. Som ovan angetts är ett av utredningens motiv för att reglera borgen, att det sannolikt finns ett inte obetydligt antal ikraftvarande borgensåtaganden som varken är begränsade till tid eller till belopp och som inte heller är försedda med uppsägningsklausul. Den föreslagna regleringen har ett starkt inslag skyddslagstiftav ning. Dess omfattning är i huvudsak begränsad till sådana fall där borgensmannen intar en ställning som liknar den konsument som en intar i förhållande till en näringsidkare. Dessa omständigheter samt det faktum att ARN vid flera tillfällen har bedömt borgensförbindelser i samband med hyresavtal som oskäliga enligt 36 § avtalslagen, när de varken har varit begränsade eller innehållit föreskrifter om uppsägning, medför, enligt utredningens uppfattning, att den nu föreslagna regeln bör retroaktiv verkan. Det är emellertid inte nödvändigt att regeln skall få omedelbart genomslag på redan gällande borgensåtaganden så sätt att borgens-

Borgen och pant 159

åtaganden som vid ikraftträdandet har gällt under två år skall kunna sägas upp omedelbart. Det får anses tillräckligt om sådana åtaganden vid tillämpning av regeln behandlas som om de började att gälla vid ikraftträdandet. Vad nu sagts innebär att inga borgensåtaganden grund av den nya regeln skall kunna sägas upp till en tidigare tidpunkt än den som infaller två år efter ikraftträdandet, om inte överenskommelse träffas om tidigare upphörande. Vad som nu har sagts beträffande borgen bör gälla även beträffande pantavtal.

5 Generella direktiv

Inledning

Enligt direktiven gäller för utredarens arbete de generella direktiv som regeringen har utfärdat till samtliga kommittéer och särskilda utredare om regionalpolitiska konsekvenser dir. 1992:50, om att pröva offentliga åtaganden dir. 1994:23 samt om att redovisa jämställdhetspolitiska konsekvenser dir. 1994: 124. Sedan utredningens direktiv beslutades har utfärdats ytterligare generella direktiv att om

redovisa konsekvenser för brottsligheten och det brottsförebyggande

arbetet dir. 1996:49. I detta kapitel presenteras de ovan nämnda generella direktiven och redovisas utredningens ställningstaganden och bedömning i anslutning till dem.

5.2 Regionalpolitiska konsekvenser

dir. 1992:50

I prop. 1991/92: 100 bil. 11 konstateras att regionalpolitiken enligt de av riksdagen fastlagda målen skall inriktas att ge människor tillgång till arbete, service och god miljö oavsett var de bor i landet och att politiken skall främja en rättvis fördelning av välfärden mellan människor i olika delar av landet så att betydande valfrihet i boendet kan uppnås. Mot bakgrund av dessa uttalanden skall utredningen enligt dir. 1992:50 belysa regionalpolitiska konsekvenser av sitt förslag. Det skall särskilt beaktas hur förslagen påverkar sysselsättningen och den offentliga servicen i olika delar av landet samt hur planerade förändringar av taxor, avgifter, skatter och bidrag påverkar de ekonomiska förutsättningarna för kommuner, näringsliv och privatpersoner i olika delar av landet. Rent allmänt kan sägas att landets hyreshus är koncentrerade till storstadsområdena. De praktiska konsekvenserna av utredningens förslag torde därför med nödvändighet få en större genomslagskraft i dessa regioner. Även med hänsyn till detta torde förslagen inte få några regionalpolitiska konsekvenser.

162 Generella direktiv SOU 1996: 148

5.3 Prövning av offentliga åtaganden

dir. 1994:23

Enligt dir. 1994:23 skall utredaren ange de bakomliggande, egentliga målen för den verksamhet som utreds och förutsättningslöst pröva om

det offentliga åtagandet bör vara en offentlig angelägenhet och i så fall vilka styrmedel som skall tillämpas för att uppnå målen för detta åtagande. Vad gäller genuint kollektiva nyttigheter kan prövningen av det offentliga åtagandet göras översiktligt eller slopas helt. Utredaren skall också analysera de resultat som hittills uppnåtts genom det offentliga åtagandet på utredningsområdet. Utredaren skall vidare visa hur förslag som innebär utgiftsökningar eller kostnadsminskningar

skall finansieras. Om förslag lämnas om åtgärder som påverkar den kommunala sektorns verksamhet och ekonomi skall utredaren göra en bedömning av de kommunalekonomiska effekterna och om den s.k. finansieringsprincipen är tillämplig. Utredaren skall slutligen redovisa konsekvenserna av sina förslag. Den verksamhet som utredaren är satt att pröva rör utfominingen av bestämmelser för bostadshyresmarknaden i vid bemärkelse. Dessa bestämmelser har till syfte att i största möjliga utsträckning tillförsäkra enskilda ett tryggt boende och att förhindra att marknadskrafterna fritt

får råda till skada för hyresgästerna. Tillgodoseendet av detta intresse

får anses motivera offentliga åtaganden i form av författningsreglering. Sedan mycket lång tid är bostadshyresmarknaden föremål för omfattande reglering. Exempelvis gäller restriktioner för rätten att inneha och förvalta hyreshus. Vidare finns i stor utsträckning tvingande regler om vilka avtalsvillkor som får gälla i ett bostadshyresförhällande och bestämmelser om hyresgästens besittningsskydd.

Dessa regler får antas ha fått till följd att hyresgäster har fått en ökad

trygghet och valfrihet i sitt boende och att bostäder i allmänhet håller hög standard. De resultat som hittills har uppnåtts genom offentliga en

åtaganden inom hyresområdet får således i stor utsträckning ha nått till de grundläggande målen för de offentliga åtagandena inom

upp

hyresområdet.

Utredningen föreslår bl.a. att det skall bli möjligt att utverka

åtgärdsföreläggande även vid s.k. ursprunglig brist. Detta skulle kunna få till följd att antalet ärenden angående åtgärdsföreläggande ökar vid

hyresnämnderna och i Svea hovrätt. Emellertid torde en sådan ökning uppvägas av en motsvarande minskning av ärenden som uppkommer

till följd av andra åtgärder som en hyresgäst är berättigad att vidta vid

ursprunglig brist. Det gäller tvister till följd av att hyresgästen har begagnat sin rätt till självhjälp eller innehållit hela eller del av hyran.

Sammantaget bedöms ärendemängden därför inte öka till följd av detta

Generella direktiv 163

förslag. De övriga förslag som utredningen lägger fram bedöms varken innebära utgiftsökningar eller kostnadsminskningar för det allmänna av sådan omfattning att de inte kan hanteras inom ramen för befintliga resurser.

5.4 J

ämställdhetspolitiska konsekvenser

dir. 1994:124

Enligt dessa direktiv har utredningen att presentera en analys de av jämställdhetspolitiska effekterna av sitt förslag eller, sådan analys om bedöms inte kunna göras på ett meningsfullt sätt till följd av utredningsuppdragets och ämnets karaktär, särskilt ange och motivera detta. Såväl hyreslagstiftningen som lagstiftningen om förvärv och förvaltning av hyresfastigheter m.m. torde till sin natur vara jämställd-

hetspolitiskt neutral. De förslag till ändringar som utredningen

nu lägger fram bedöms inte påverka detta förhållande.

5.5 Konsekvenser för

brottsligheten

dir. 1996:49

Enligt dessa direktiv skall utredningen göra en analys och presentera en redovisning av förslagens effekter för brottsligheten och för det brottsförebyggande arbetet.

Den föreslagna ändringen i förvärvslagen, som innebär att an-

mälningsskyldigheten i den lagen skall åvila såväl förvärvare som överlåtare, kan förväntas få en viss brottsförebyggande effekt. Genom den föreslagna ordningen förväntas att en större andel förvärv, framför allt s.k. indirekta förvärv, blir föremål för den i lagen föreskrivna prövningen. Därigenom kan olämpliga, och därmed också rent kriminella, hyresvärdar förhindras från att komma in på hyresmarknaden. Här bör även tilläggas följande. Utredningen har, dock utan att lägga fram något konkret förslag, uttryckt den uppfattningen att det är av vikt för kommunerna att de får tillgång till vissa registeruppgifter för att ett effektivt sätt kunna utföra den inledande förvärvspröv-

ningen enligt förvärvslagen se avsnitt 2.4.2.9. Detta skulle ytterliga-

re stärka den brottsförebyggande effekt som förvärvslagen får anses ha.

Utredningens förslag i övriga delar synes inte någon effekt för brottsligheten eller för det brottsförebyggande arbetet.

SOU 1996: 148 165

6 Författningskommentar

6.1 till

Förslaget lagen om ändring i jordabalken

12 kap. 11 §

Ändringarna i förevarande paragraf motiveras av utredningens förslag

att det skall vara möjligt att utverka åtgärdsföreläggande även vid s.k. ursprunglig brist. Motiven till förslaget är presenterade i avsnitt 2.4.3.4. Bestämmelsens två första stycken är oförändrade. Av det nya tredje stycket framgår att en hyresgäst skall kunna

utverka ätgärdsföreläggande även för ätgärdande av en s.k.

ursprunglig brist och inte bara som nu, för átgärdande av en brist som har uppkommit under hyrestiden. Förutsättningarna är att hyresavtalet avser en bostadslägenhet och att bristen medför hinder eller men i nyttjanderätten. Kravet att bristen skall medföra hinder eller men i nyttjanderätten får till följd att hyresgästen inte kan ansöka om åtgärdsföreläggande innan tillträde har skett. Förslaget innebär inte

någon förändring av begreppet brist såsom det används i paragrafen

i dess nuvarande lydelse. Hänvisningen till 16 § andra och fjärde sjätte styckena medför att dessa bestämmelser om åtgärdsföreläggande vid brist som uppkommit

under hyrestiden blir tillämpliga även åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist. Sålunda gäller exempelvis att ett åtgärdsföreläggande

även enligt de nya reglerna kan förenas med vite och att det i ett sådant föreläggande skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. I likhet med vad som gäller beträffande åtgärdsföreläggande enligt 16 skall den nya bestämmelsen inte kunna användas för att åstadkomma en höjning av lägenhetens standard. Enligt det nuvarande tredje stycket gäller att, om lägenheten har hyrts ut i befintligt skick och den inte enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för sitt ändamål, hyresgästen inte kan avhjälpa en brist hyresvärdens bekostnad om hyresavtalet avser en bostadslägenhet för fritidsändamâl eller lokal och hyresgästen en

166 Författningskommentar SOU 1996: 148

känt till bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. Hyresgästen har i denna situation inte heller rätt att säga upp hyresavtalet med anledning av bristen eller rätt till nedsättning av hyran eller skadestånd. Det nya fjärde stycket innebär att en hyresgäst, som enligt de nu nämnda bestämmelserna inte kan göra gällande nägra påföljder enligt första och andra styckena med anledning av att lägenheten inte är fullt brukbar för sitt ändamål, inte heller skall kunna utverka åtgärdsföreläggande med anledning härav. I övrigt motsvarar det fjärde stycket i sak bestämmelsens tredje stycke i dess nu gällande lydelse. Det mest logiska och systematiskt riktiga torde måhända ha varit att ta in de huvudsakliga bestämmelserna om åtgärdsföreläggande i 11 § och i 16 § hänvisa till 11 Utredningen har emellertid valt motsatt teknik. Eftersom det för de flesta som tillämpar hyreslagen praktiskt är väl inarbetat att reglerna om åtgärdsföreläggande finns i 16 § är det

opraktiskt att flytta den huvudsakliga bestämmelsen till en annan paragraf. Dessutom skulle en sådan åtgärd medföra sakligt betydelse-

lösa följdändringar i andra bestämmelser.

12 kap. 28 §

Ändringarna i första stycket är av redaktionell karaktär.

Skälen för utredningens förslag har presenterats i avsnitt 4.5.4. Enligt det föreslagna nya andra stycket skall det, när borgen eller pant har ställts till säkerhet för ett bostadshyresavtal, alltid vara möjligt att säga upp åtagandet. Om uppsägning har skett upphör åtagandet att gälla vid den tidpunkt som anges i stycket. Det har inte ansetts erforderligt med några särskilda föreskrifter om

uppsägning av ett åtagande om borgen eller pant. De allmänna regler

som gäller för uppsägning av avtal blir därmed tillämpliga även på nu aktuella åtaganden. När uppsägning sker har hyresförhållandet i allmänhet löpt minst ett år. Hyresvärden bör då kunna bilda sig en någorlunda välgrundad uppfattning om det alltjämt är erforderligt med säkerhet i form av borgen eller pant. Hyresvärden får då ta ställning till vilka åtgärder som han vill vidta med anledning av uppsägningen. Hyresvärden gör kanske i ett fall den bedömningen att det inte längre är erforderligt med någon säkerhet; hyresgästen har skött sina åtaganden tillfredsställande. Hyresvärden behöver då inte vidta någon åtgärd alls med anledning av uppsägningen. Här bortses från att en eventuell pant naturligtvis skall återlämnas till pantsättaren när avtalet löper ut. Hyresvärden kan i ett annat fall göra den bedömningen att det alltjämt föreligger ett behov av borgen eller pant till säkerhet för

SOU 1996: 148 Författningskommentar 167

hyresgästens förpliktelser. Han bör då lämpligen i första hand anmana hyresgästen att ställa ny säkerhet som kan godtas. Om hyresgästen inte vill eller kan ställa ny säkerhet får hyresvärden överväga om det finns grund för att säga upp hyresavtalet. Att ett pant- eller borgensåtagande inte längre gäller utgör inte skäl för att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Hyresvärden kan dock, om det föreligger en grund för uppsägning enligt de allmänna reglerna i 46 säga upp hyresavtalet med beaktande av föreskriven

uppsägningstid. Om hyresgästen vägrar godta uppsägningen kan

hyresvärden hänskjuta förlängningstvisten till hyresnärrmden som har att handlägga tvisten enligt de allmänna bestämmelserna i 46 I allmänhet torde en tvist som har sitt ursprung i att ett pant- eller borgensåtagande upphör prövas enligt punkten 2 eller 10 i närrmda

paragraf.

Vid hyresnämndens prövning bör, i enlighet med nu fastlagd praxis bl.a. Svea hovrätts beslut 1996-03-05, SÖH 92, enbart det för-

se

hållandet att ett borgensåtagande har sagts upp inte medföra att hyresavtalet bör upphöra att gälla. Har hyresgästen således fullgjort sina förpliktelser enligt hyresavtalet, bör i allmänhet förlängning medges. Om emellertid hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser, exempelvis betalat hyran för sent, kan detta förhållande sammantaget med det förhållandet att det inte längre kommer att finnas någon säkerhet till fullgörande av dessa, medföra att hyresavtalet får upphöra. Den föreslagna bestämmelsen är tvingande till pantsättarens eller borgensmannens förmån. Ett villkor som inskränker pantsättarens eller

borgensmannens rätt att säga upp sitt åtagande enligt bestämmelsen är

således ogiltigt. Däremot är det möjligt att avtala om för pantsättaren eller borgensmannen förmånligare villkor än de hu aktuella. Sålunda kan avtalas att åtagandet skall kunna sägas upp till en tidigare tidpunkt än när det har gällt i två år eller att uppsägningstiden skall kortare än nio månader. Det är också möjligt att avtala om vara en begränsning av åtagandet till visst belopp. Det är också möjligt att avtala att ett pant- eller borgensåtagande skall gälla under viss tid. Ett sådant avtal är i och för sig giltigt. Visstidsavtal är normalt inte uppsägningsbara. Till följd av bestämmelsens tvingande karaktär skall emellertid ett åtagande som tidsbegränsas till längre tid än två år alltid kunna sägas upp så att det upphör att gälla efter två år. Om det inte sägs upp, upphör det att gälla vid utgången den avtalade tiden. av

Den föreslagna bestämmelsen är tillämplig avtal om såväl pant borgen. Borgen ställs i princip alltid av annan än hyresgästen.

som Pant kan dock ställas såväl tredje man som av hyresgästen själv. av

168 Författningskommentar SOU 1996: 148

l det fall hyresgästen själv ställer pant till säkerhet för sitt hyresavtal finns det i och för sig inte något behov av att hyresgästen skall kunna säga upp pantavtalet; hyresgästen har nämligen möjlighet att

komma ifrån sitt åtagande genom att begära villkorsändring.

Pantavtal vid bostadshyresavtal torde sällan förekommande. vara På grund härav och för att inte komplicera regelsystemet har det inte föreskrivits någon särskild regel för det fall det är hyresgästen själv som ställer säkerhet. Detta får till följd att en hyresgäst som själv har ställt säkerhet, i praktiken i form av pant, därför har två möjligheter att komma ifrån sitt åtagande. Hyresgästen kan antingen begagna rätten till uppsägning av åtagandet eller begära villkorsändring.

12 kap 70 §

Förslaget till ändring avser första stycket. Ändringen innebär att hyres-

nämndens beslut om åtgärdsföreläggande enligt den nya bestämmelsen härom i 11 § tredje stycket kan överklagas och anger också överklagandetiden för ett sådant beslut.

12 kap. 73 §

Paragrafen innehåller en särreglering av rättegångskostnadsfrågor i

hovrätten i vissa tvister enligt hyreslagen. Ändringen innebär att i mål

om åtgärdsföreläggande enligt den nya bestämmelsen i 11 § tredje stycket skall vardera parten enligt huvudregeln svara för sin rättegångskostnad i hovrätten.

Ikraftträdande- och Övergångsbestämmelser

Punkt 1

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 1998.

Punkt 2

De nya reglerna om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist bör gälla även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Punkt 3

Även den bestämmelsen och borgen bör gälla för sådana nya om pant åtaganden som har ingåtts före lagens ikraftträdande. Motiven till detta

har redovisats i de allmänna övervägandena avsnitt 4.5.4.

SOU 1996: 148 Författningskommentar 169

Detta innebär att gällande avtal borgen eller pant, som har nu om ingåtts till säkerhet för ett bostadshyresavtal, kan sägas upp med iakttagande reglerna i 28 § andra stycket även om parterna inte har av träffat överenskommelse rätt till uppsägning. Uppsägning kan dock om ske tidigast till den tidpunkt infaller tvâ år efter lagens ikraftträsom dande eller, till följd vad föreslås i punkten till den 1 av som januari 2000. Parterna kan naturligtvis träffa överenskommelse om tidigare upphörande.

170 Författningskommentar

6.2 Förslaget till lagen

om ändring i lagen

1975:1132 om förvärv av

hyresfastighet m.m.

3 och 10 §§

Utredningen föreslår en ändring i 3 § första stycket och 10 § första stycket, som innebär att skyldigheten att anmäla ett förvärv skall åvila såväl förvärvaren som överlâtaren. Skälen för förslaget har redovisats i avsnitt 2.4.2.5. Förslaget medför inte att överlåtaren och förvärvaren gemensamt åläggs en skyldighet att anmäla ett förvärv. Det kan snarare beskrivas så att överlâtaren ges en rätt att göra en anmälan eller att anmälan av ett förvärv med rättslig verkan kan göras inte bara av förvärvaren utan även av överlâtaren. Detta får i sin tur till följd att den frist som kommunen har till sitt förfogande för att påkalla hyresnämndens prövning av ett förvärv enligt huvudregeln börjar löpa så snart anmälan inkommer oberoende av om den har gjorts av förvärvaren eller överlâtaren. Oavsett om det är förvärvaren eller överlâtaren som anmäler ett förvärv skall till anmälan fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om förvärvet avser aktier eller andelar i handelsbolag och någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlâtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet. Beträffande de övriga handlingar som skall företes och de uppgifter som skall lämnas för kommunens prövning, hänvisas till författningskommentaren till förslaget till ändring i l a § förvärvsförordningen.

4§

I bestämmelsens andra stycke anges i två punkter under vilka förhållanden förvärvstillstånd inte får vägras. I detta stycke införs en ny tredje punkt vari föreskrivs att, om såväl den kommun som den hyresgåstorganisation som är förvärvarens motparter vid förvärvsprövningen medger en ansökan om förvärvstillstånd, förvärvstillstånd inte får vägras. Skälen för förslaget har redovisats i avsnitt 2.4.2.8. Om det sålunda föreligger erforderliga medgivanden, skall hyresnämnden utan materiell prövning lämna begärt förvärvstillstånd. På grund av hänvisningen i 10 a § andra stycket gäller vad nu sagts i fråga om såväl ärenden om tillstånd till fastighetsförvärv som ärenden om tillstånd till aktie- eller andelsförvärv. I de fall bestämmelsen blir aktuell torde förvärvstillstånd i allmänhet

SOU 1996: 148 Författningskommentar 171

kunna meddelas utan förhandling och av hyresnämndens ordförande

se 16 b § tredje stycket jfrt m. 14 § andra stycket och 5 §

ensam tredje stycket jfrt m. 2 § andra stycket nämndlagen. Bestämmelsen är tillämplig även i Svea hovrätt.

Ikraftträdande- och Övergångsbestämmelser

Punkt I

Lagen föreslås träda i kraft den l januari 1998.

Punkt 2

Skyldigheten jämväl för överlåtaren att anmäla ett förvärv till kommunen bör endast gälla förvärv som har skett efter ikraftträdandet. Om en överlátare anmäler ett förvärv till kommunen som har skett före denna tidpunkt, börjar således den frist som kommunen har till sitt förfogande för den inledande förvärvsprövningen inte att löpa grund denna anmälan. En sådan anmälan hindrar inte heller att ett av förvärv blir ogiltigt grund av underlâten anmälan.

Punkt 3

Den tredje punkten i 4§ andra stycket är i och för sig en nya materiell regel men med processrättsliga inslag. Pâ grund av vad som

i allmänhet gäller för processrättsliga regler bör den tillämpas även

förvärv som har skett före lagens ikraftträdande.

172 Författningskommentar SOU 1996: 148

6.3 Förslaget till lagen om ändring i lagen

1973: 188 om arrendenämnder och

hyresnämnder

4§

Paragrafen anger ramen för en hyresnämnds behörighet. Ändringen i

första stycket 2 ger nämnden behörighet att pröva ansökan en om åtgärdsföreläggande enligt den nya bestämmelsen härom i ll § tredje stycket hyreslagen.

22§

Ändringen i bestämmelsen är en följd av utredningens förslag att det

skall vara möjligt att ansöka ätgärdsföreläggande även för om åtgärdande av s.k. ursprunglig brist. l likhet med vad som i dag gäller beträffande beslut åtgärdsföreom

läggande, skall ett beslut där ett yrkande om åtgärdsföreläggande

enligt 11 § tredje stycket hyreslagen har lämnats utan bifall sakna rättskraft.

SOU 1996: 148 Författningskommentar 173

6.4 Förslaget till lagen om ändring i lagen 1994:831 om rättegången i vissa hyresmål

i Svea hovrätt

8§ Se författningskommentaren till 22 § lagen arrendenämnder och om

hyresnämnder.

174 Författningskommentar SOU 1996: 148

6.5 Förslaget till förordningen om ändring i förordningen 1975:1139 om tillämpningen

av lagen 1975:1132 om förvärv av

hyresfastighet m.m.

1a§

Bestämmelsen innehåller föreskrifter om vilka handlingar skall som inges och vilka uppgifter som skall lämnas i en anmälan till kommunen enligt 3 § första stycket eller 10 § första stycket förvärvslagen. Utredningens förslag till ändring första och andra styckena avser och innebär att den av överlåtaren eller förvärvaren, som anmäler ett förvärv också skall lämna de uppgifter och förete de handlingar som anges där. Förslaget innebär i förhållande till gällande rätt inte någon ändring avseende vilka uppgifter som skall lämnas och vilka handlingar som skall företes. Bestämmelsens tredje och jjärde stycken är oförändrade. Detta innebär att en anmälan, oavsett gör den, också skall vem som innehålla förvärvarens namn och adress. De ytterligare uppgifter som kommunen enligt fjärde stycket kan kräva in är sådana uppgifter som en överlåtare typiskt sett inte har kännedom Skyldigheten att om. lämna sådana uppgifter skall därför alltjämt ligga förvärvaren.

Särskilda

yttranden

Särskilt Eila Andersson

yttrande av

Utredningen har haft i uppdrag att göra en översyn av vissa delar i

hyreslagstiftningen i syfte att stärka hyresgästernas inflytande och

ställning. I detta betänkande redovisas utredningens överväganden och förslag vad beträffar lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. förvärvslagen, bostadsförvaltningslagen och vissa delar i hyreslagen.

Jag delar utredningens uppfattning vad avser förslagen till ändringar i förvärvslagen och hyreslagen. I följande avseenden har jag dock en avvikande mening.

Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.

2.4.2.3 Rätten att påkalla hyresnämndens prövning

Förvärvslagen syftar till att hindra personer som är olämpliga att förvalta hyresfastigheter från att förvärva dem och att förbygga spekulation i sådana fastigheter.

Enligt min mening förbättras möjligheterna att uppnå lagens syfte om kommunen inhämtar yttrande från berörd hyresgästorganisation innan kommunen tar ställning i ett förvärvsärende. Organisationen som är

till för att tillvarata hyresgästernas konsumenternas intressen, har - ofta värdefulla kunskaper förvärvarna. Detta gäller särskilt i fråga om redan direkt eller indirekt äger eller tidigare har om personer som varit ägare av hyreshus.

Flertalet av kommunerna översänder förvärvsärendena remiss till

hyresgästorganisationen men eftersom det finns kommuner som

underlåter detta finns det skäl att införa en lagstadgad skyldighet.

176 Särskilda yttranden

Enligt min mening finns det också skäl att ge berörd hyresgästorganisation rått att hänskjuta ett förvärvsärende till hyresnämnden.

4 Lagens tillämpningsområde

Aktie- och andelsförvärv i bolag som äger hyresfastigheter är tillståndspliktiga endast om fastigheternas taxerade värde enligt senaste fastställda balansräkningen är större än det bokförda värdet bolagets av övriga tillgångar.

Enligt min mening skall man kunna ställa krav ett bolag samma

som hyresvärd oberoende av om fastighetsförvaltningen utgör den

huvudsakliga verksamheten eller endast mindre del. Det finns en

dessutom anledning att befara att i de fall fastighetsförvaltningen utgör

en mindre del, är risken att förvärvarens kunskaper och intresse om

för en seriös förvaltning är bristfälliga och hyresgästerna får

en hyresvärd som inte sköter sina åligganden. Jag i motsats till anser

utredningen, att det finns starka skäl att utvidga lagens tillämpningsområde så sätt att alla aktie- och andelsförvärv i fåmansbolag

som äger hyresfastigheter skall vara tillståndspliktiga. Därmed undanröjer

man även möjligheten för oseriösa att kringgå förvärvspröv-

personer

ningen genom bokföringsmässiga transaktioner.

Därför förordar jag att första meningen i 9 § förvärvslagen ändras enligt följande:

Äger bolag fast egendom som avses i 1 får aktie eller andel i

bolaget inte utan tillstånd av hyresnämndförvärvas genom sádantfång

som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 3 kap. 3 §

aktiebolagslagen 1975:1385.

2.4.2.10 Uttrycklig regel om s.k. "Smitta"

Med smitta avses här de fall när förvärvaren själv uppfyller kraven i förvärvslagen men det inom förvärvarens familj eller samarbetspartner finns personer som inte gör det och detta verkar diskvalificerande på förvärvaren. Jag anser i motsats till utredningen att det bör införas en uttrycklig regel om smitta i förvärvslagen.

Enligt 2 § första stycket 5 är överlåtelse till vissa närstående undantagna från lagens tillämpningsområde. Det bör innebära att det har ansetts att det finns en så nära samhörighet mellan närstående även ifråga om

Särskilda yttranden 177

fastighetsförvaltningen att det inte skall behövas någon prövning

av lämpligheten när överlåtelsen sker inom familjen. Enligt min mening bör man se frågan om närståendes möjlighet till inblandning motsvarande sätt när någon i familjen förvärvar ett hyreshus någon av som inte tillhör kretsen närstående. Jag således i motsats till anser utredningen att det bör införas en uttrycklig regel smitta i om förvärvslagen.

2.4.2.1 Exekutiva förvärv

Det krävs inget förvärvstillstånd vid förvärv exekutiv auktion. Däremot måste förvärvaren antingen avyttra fastigheten eller anmäla förvärvet till kommunen inom två år från inropet. Denna förhållandevis långa tid kan innebära stora problem för hyresgästerna om förvärvaren är oseriös eller på annat sätt olämplig som hyresvärd.

I betänkandet uttrycks vissa farhågor för att förkortning av respittiden skulle verka menligt för förutsättningarna att uppnå godtagbara bud.

Enligt min mening bör detta intresse inte gå före hyresgästernas intresse av trygghet och skydd mot oseriösa hyresvärdar.

Jag anser också att det saknas skäl att befara att förkortning

en av respittiden skulle innebära problem för seriösa fastighetsägare,

inteckningshavare och andra rättsägare. Respittidens längd kan knappast ha någon betydelse för en seriös fastighetsägare. De andra

angivna är skyddade genom en uttrycklig bestämmelse i 6 § förvärvslagen. I bestämmelsen anges att länsstyrelsen kan särskilt ge anstånd med avyttringen om inropet har skett för att skydda någon inroparens fordran, för vilken han har panträtt i egendomen, eller någon rättighet som är inskriven sannolika skäl visas att i annat om fall skulle förlust uppkomma för inroparen.

Jag anser i motsats till utredningen att det finns starka skäl som talar för en förkortning av respittiden. Enligt min mening bör tiden i vart fall inte vara längre än ett år.

Jag förordar att 6 § första stycket, första meningen förvärvslagen

ändras så sätt att tiden, två år, ändras till ett år.

178 Särskilda yttranden

Bostadsförvaltningslagen

2 Bostadsförvaltningslagen

Utredningen föreslår ingen ändring av bestämmelserna i bostadsförvaltningslagen. Jag delar inte utredningens mening i denna del.

De ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen som kan komma ifråga mot en hyresvärd som missköter förvaltningen är förvaltningsåläggan-

de och tvångsförvaltning. Graden av missförhållanden i förvaltningen,

för att ingripande skall kunna komma ifråga, är densamma för båda formerna. Detta trots att ett ingripande i form av tvångsförvaltning är betydligt allvarligare för hyresvärdens del.

I praktiken har beslut om förvaltningsåläggande knappast meddelats. Detta hänger samman med att man inte ansöker om särskild förvaltning om man inte är i princip säker på att ansökningen kommer att bifallas. Sådan säkerhet uppnås inte utan att hyresvärdens misskötsamhet har pågått en längre tid och är mycket grav. Hyresgästerna har ofta haft stora problem i boendet innan särskild förvaltning kommer

i fråga. Skälet till att man inte ansöker om man är osäker utgången

är att problemen för hyresgästerna förvärras om ansökningen inte bifalls. Hyresvärden tar ett sådant beslut som intäkt på att bristerna i förvaltningen är godtagbara.

Enligt min mening finns det skäl att stärka hyresgästernas möjlighet att komma misskötsamma hyresvärdar. En möjlighet till förvaltningsåläggande vid lägre grad av missförhållande än vad som är förutsättningen för tvångsförvaltning skulle innebära en klar förbättring.

Jag förordar att lagen ändras i enlighet med förslaget i betänkandet Förvalta bostäder och att 2 § första och andra stycket bostadsförvaltningslagen ges följande lydelse.

Om fastighetsägaren inte uppfyller de krav som kan ställas på en godtagbar fastighetsförvaltning, fär hyresnämnden älägga denne att överlämna förvaltningen av fastigheten till en särskild förvaltare förvaltningsäläggande. Kan det antas att ett förvaltningsäläggande inte är en tillräcklig

åtgärd för att uppnå en godtagbar fastighetsförvaltning, eller är

bristerna i förvaltningen allvarligare än som avses i första stycket, fär

nämnden i stället besluta att ställa fastigheten under förvaltning av en

särskild förvaltare tvångsförvaltning.

Särskilda yttranden 179

Hyreslagen

4.3.5 Deposition

Utredningen föreslår ingen ändring i bestämmelserna om deposition.

Jag har en annan mening i denna fråga.

Hyresgästen har rätt att deponera hyran eller del hyran av om hyresgästen har rätt till nedsättning för hinder och i boendet. men Denna rätt gäller således inte i de fall hyresgästen ännu inte fått vidkännas någon brist trots att denne har befogad anledning att anta att brister kommer att uppstå.

Mest påtagligt har detta visat sig vara i fall där hyresvärdar har "plundrat" fastigheten hyror. Hyresgästerna har fått vetskap om att konsumtionsavgifterna inte har betalats. El-leverantörerna har hotat med avstängning. Hyresgäster har också haft kännedom om att beslut om konkurs eller tvångsförvaltning har varit nära förestående. Enligt

min mening bör det finnas möjlighet i sådana situationer att tillfälligt stoppa betalningen av hyrorna till fastighetsägaren och på så sätt rädda

en del av hyresintäkterna till fastighetens förvaltning.

En sådan bestämmelse skulle knappast kunna medföra att hyresvärden

inte förmår att klara upp en tillfällig betalningssvacka som utredningen befarar. Skulle det i efterhand visa sig att hyresgästernas farhågor saknar grund så är det fullt möjligt att komma överens om att hyresvärden får lyfta det deponerade beloppet.

Jag förordar att i 21 § första stycket hyreslagen införs sista en ny mening med följande lydelse.

Detsamma gäller om hyresgästen pa sannolika skäl kan anta att brist

kommer att uppstå därför att hyresvärden på ett otillbörligt sätt

undandrar sig ansvaret för betalningen förfallen fordran för

av nyttighet som är nödvändig för att lägenheten skall fungera

7.3 Förverkande pä grund av betalningsförsummelse

Ä tervinningsfristen

När hyresgästen har förverkat hyresrätten grund av försummelse med hyrans betalning, kan denne återvinna hyresrätten hyran om

180 Särskilda yttranden

betalas inom tre veckor från det att hyresgästen delgetts underrättelse om denna möjlighet. Utredningen föreslår ingen ändring av tidsfristen.

Enligt min mening finns det skäl att olika sätt söka vägar att

förhindra att hyresgäster mister sina bostäder för försummelser med hyran. Jag anser att en hyresgäst som fått problem med hyrans betalning skall ges en reell möjlighet att klara upp situationen innan

avhysning kan komma i fråga. Ett sätt att förbättra hyresgästens möjlighet att skaffa fram pengar är att förlänga återvinningsfristen. Som jag ser det innebär en sådan förlängning av tidsfristen inga större

olägenheter för hyresvärden men för den enskilde hyresgästen kan det

ha avgörande betydelse. Även förlängning skulle innebära

en om en

att endast några avhysningar skulle kunna undvikas så är det enligt min mening ett tillräckligt skäl för att anse ändring av bestämmelserna befogad.

-

Jag förordar att återvinningsfristen förlängs med en vecka. Tidsfristen

i 44 § första stycket 1 hyreslagen bör ändras från tre veckor till fyra veckor.

7.4 Avisering eller påminnelse

Trots att konsekvensen som kan drabba en hyresgäst som försummar

att betala hyran i tid är så allvarlig som förlusten av bostaden innebär,

finns det ingen skyldighet för hyresvärden att varken avisera om hyran eller skicka påminnelse om hyran inte betalas i tid. Enligt min mening är detta helt oacceptabelt. Jag kan hålla med utredningen om att kunskapen hos hyresgäster i allmänhet om hur och när hyran skall betalas torde vara förhållandevis väl utbredd, men det finns alltför många hyresgäster som saknar sådana kunskaper.

Utredningen menar att de allra flesta hyresvärdar torde ha som rutin

såväl att avisera hyran som att skicka ut påminnelse om hyran inte

betalas. Detta torde enligt min mening visa att även flertalet hyresvär-

dar anser att det är rimligt att hyresgäster får avier och i förekomman-

de fall betalningspåminnelser. För dessa hyresvärdar behövs således inga bestämmelser i lagen. Skälet till att det finns ett behov är att det ändå finns en hel del hyresvärdar som inte tillhandahåller avier och betalningspåminnelser.

Jag anser i motsats till utredningen att det bör införas en uttrycklig

bestämmelse i lagen om avisering av hyra. Bestämmelsen kan

SOU 1996: 148 Särskilda yttranden 181

lämpligen utformas efter samma modell som anges i 8 § andra stycket om angivande av grunden till uppsägning av hyresavtal.

Jag förordar att i 20 § hyreslagen införs ett nytt andra stycke med följande lydelse.

Hyresvärden bör sända avi om hyran till berörd hyresgäst.

I betänkandet redovisas inkassolagens bestämmelser där det bl.a. anges att rättslig åtgärd med anledning av en fordran inte får vidtas förrän gäldenären tillställts ett krav med ett visst innehåll. En underlåtenhet att iaktta inkassolagens bestämmelser har dock inte någon inverkan om en hyresrätt är förverkad eller inte.

Jag anser att minimikravet bör vara när en hyresvärd avser att säga upp ett hyresavtal grund av försummelser med hyrans betalning att

han skall skicka påminnelse före uppsägningen. I annat fall skall

uppsägningen sakna giltig verkan. En sådan skyldighet bör gälla för

alla uppsägningar när hyresvärden åberopar betalningsförsummelse

som grund.

Jag föreslår att en bestämmelse, motsvarande den som finns i

inkassolagen om krav innan borgenär vidtar rättslig åtgärd, införs i

hyreslagen om betalningspåminnelse före uppsägning av hyresavtal.

7 Underrättelse till socialnämnd

När hyresgästen har förverkat sin hyresrätt grund av störningar i

boendet eller försummelser med hyrans betalning och hyresvärden

säger upp hyresavtalet, åligger det värden att meddela socialnämnden om uppsägningen. Motsvarande skyldighet föreligger inte i de fall hyresavtalet sägs upp till hyrestidens utgång med stöd av 46 § första stycket 2 hyreslagen. Utredningen föreslår ingen ändring i denna del.

Även hyresgästen i dessa fall får längre tid sig ordna om en att en annan bostad, är det enligt min mening av största vikt att socialnämnden får kännedom om uppsägningen för att kunna hjälpa hyresgästen att om möjligt få bo kvar eller med att ordna en ny bostad. Det är nämligen svårt för en hyresgäst som har varit störande eller försumlig med hyrans betalning att en ny bostad. Hyresvärdar är i allmänhet obenägna att hyra ut till personer som visat misskötsamhet i nämnda avseenden.

182 Särskilda yttranden

Jag föreslår att i 46 § hyreslagen tillförs ett nytt sista stycke med följande lydelse.

Hyresvärden skall underrätta socialnämnden när ett hyresavtal sägs upp på grund av försummelser med hyrans betalning eller störningar i boendet. Sådan underrättelse skall lämnas inom en månad från uppsägningen.

SOU 1996: 148 183

Särskilt yttrande Bengt Nyman

av

Med utgångspunkt i direktivens ställningstagande att förvärvslagen inte skall upphävas har utredaren enligt min mening alltför enkelt avfärdat de problem som är förknippade med att bygga en förvärvsprövning på prognoser om en förvärvares framtida beteende. En förhandsprövning är inte effektiv om man vill hindra att hyresfastigheter ägs av sådana personer som inte tar sitt ansvar gentemot samhället och mot hyresgästerna. De inslag av godtycke som ligger i ett sådant förfarande leder också till inskränkningar i näringsfriheten för fastighetsägare som har seriösa avsikter, vilket utredaren inte alls har beaktat.

Det råder i dag helt andra samhällsekonomiska förutsättningar än under 1970- och 80-talet, när en förhandsprövning kunde vara ett sätt

att förebygga spekulativa inslag i fastighetsbranschen. Med en

varaktigt låg inflation, ett samhällsmål kring vilket det tycks råda allmän uppslutning, finns inte längre några incitament för överdriven

spekulation i framtida värdestegring fastigheter. Under överskådlig

framtid kommer i stället möjligheterna att över huvud taget kunna verka som aktör en marknad med allt hårdare konkurrens om hyresgästerna att avgöras av kvalitet och kompetens i förvaltningen.

Fastighetsbranschen kommer under de närmaste åren att undergå en omfattande omstrukturering, delvis som en följd av den kris som bl a lett till att samtliga banker och kreditinstitut bildat särskilda bolag för de fastigheter som tagits omhand som pantfordran. Det är ett gemensamt intresse för branschen och för samhället att den nödvändiga omstruktureringen av dessa bolags och andra fastighetsägares innehav inte förhindras av att nya och seriöst syftande aktörer utsätts för en godtycklig förvärvsprövning. Staten har också i annat sammanhang understött en sådan omstrukturering genom riksdagsbeslut om tillfällig nedsättning av stämpelskatten fram till årsskiftet 1997/98.

Jag anser således att det är olämpligt att bygga en lagstiftning om näringstillstånd på en bedömning av "en förvärvares framtida förväntade beteende". En misstanke från den prövningsbegärande myndighetens kommunens sida om att en ny aktör marknaden - är "förmodat olämplig" måste rimligtvis beläggas för att en prövning skall kunna ske.

fâiáv-âcâiwxrf; få; i ia 52x30 15:a å .amma ma:

I ápiaáäziaqxgu 3121x1231; mükixâaâiáiuøâtâábâânzzáiâ Margit :ma: âiüüv

Översyn av hyreslagstiftningen

Dir. 1995:55

Beslut vid regeringssammanträde den 6 april 1995

Sammanfattning av uppdraget

En särskild utredare skall tillkallas för att göra en översyn av vissa

delar av hyreslagstiftningen. Översynen skall ut att stärka

hyresgästernas inflytande och ställning. En huvuduppgift för utredaren blir att lämna förslag till regler som innebär att hyresförhandlingssystemet och hyresgästinflytandet vid upprustning och ombyggnad får en lämplig utformning. Utredaren skall vidare föreslå lagändringar som innebär att man effektiviserar kontrollen av förvärv av hyresfastigheter. Utredaren är därvid oförhindrad att även lämna förslag till sådana ändringar i bostadsförvaltningslagen som gör det lättare att i efterhand ingripa mot försumliga fastighetsägare. Utredaren skall slutligen över hyreslagens regler om förverkande av hyresrätten till se en bostadslägenhet då hyran inte har betalats i rätt tid.

Bakgrund

Ändring av hyran

Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken hyreslagen bygger på att det råder avtalsfrihet mellan hyresvärden och hyresgästen när det gäller att bestämma hyran för en bostadslägenhet. Utgångspunkten är att hyresvärden och hyresgästen efter enskilda förhandlingar skall komma överens om vilken hyra som skall gälla för lägenheten. Om hyresvärden eller hyresgästen inte vill förhandla med motparten eller om de efter enskilda förhandlingar inte har lyckats komma överens om hyrans storlek, kan någon av dem hänskjuta frågan till hyresnämndens prövning. Hyresnämnden fastställer då hyran efter en bruksvärdesprövning i enlighet med bestämmelserna i hyreslagen. Hyran för en bostadslägenhet kan i vissa fall i stället fastställas efter kollektiva förhandlingar. Formerna och förutsättningarna för

sådana förhandlingar regleras i hyresförhandlingslagen 1978:304.

186 Bilaga 1

Ändring av hyran för lägenheter som inte omfattas av det kollektiva

förhandlingssystemet

Om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyran för en bostadslägenhet

skall ändras kan de, som ovan angetts, föra enskilda förhandlingar

med varandra. Det finns inget krav att de förhandlar eller ens försöker förhandla med varandra. Om de emellertid gör det och dessa förhandlingar inte leder till något resultat, eller om några förhandlingar över huvud taget inte har förts, kan den som vill att hyran skall ändras hänskjuta en villkorsändringstvist till hyresnämnden. Sökanden måste emellertid först skriftligen meddela sin motpart att han vill ändra hyresvillkoren och därefter vänta en månad innan en ansökan

ges in till hyresnämnden se 54 § hyreslagen.

Beträffande hyresnämndens prövning gäller att hyran skall fastställas till skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Hyresnämnden skall vid prövningen i första hand beakta hyran för lägenheter som ägs och förvaltas av allmännyt-

tiga bostadsföretag. Om det inte finns några jämförbara lägenheter

orten, får jämförelse i stället ske med lägenheter en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden hyresmark-

naden se 55 § hyreslagen. Den hyra som fastställs med stöd av

denna bestämmelse brukar kallas "bruksvärdeshyra". De flesta hyresavtal har obestämd hyrestid, vilket innebär att de gäller tills vidare. För sådana hyresavtal gäller att hyresnämndens beslut om villkorsändring inte får avse tiden före det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från dagen för ansökan. Dessutom gäller att ett beslut om ändring av hyresvillkoren inte får avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren

började tillämpas se 55 c § första stycket hyreslagen.

För att inte göra hyresvärdens förhandlingar med de enskilda hyresgästerna alltför tungrodda infördes den I juli 1994 en möjlighet för hyresvärden att använda ett förenklat förfarande för det fall han vill höja hyran och samtidigt binda hyresgästen till den begärda hyran, om hyresgästen förhåller sig passiv till hyresvärdens begäran. Det förenklade förfarandet bygger att hyresvärdens meddelande enligt 54 § hyreslagen skall innehålla vissa uppgifter. De krav som ställs på

meddelandet regleras närmare i 54 a § hyreslagen den s.k. passivitets-

regeln och kan i korthet beskrivas följande sätt. Om hyresvärden vill höja hyran, skall han sända hyresgästen ett skriftligt meddelande om hyreshöjningen. Meddelandet skall innehålla vissa närmare preciserade uppgifter, bl.a. om den begärda hyrans storlek, om den dag då den nya hyran börjar gälla och om det datum då hyresgästen senast måste ha motsatt sig hyreshöjningen för att den

Bilaga 1 187

inte skall börja gälla. Hyresgästen skall alltid ha minst två månader sig från den dag då meddelandet sändes för att motsätta sig hyresvärdens krav. Om hyresgästen inte motsätter sig den begärda hyran anses han sin passivitet ha accepterat att hyran höjs i enlighet med genom hyresvärdens skriftliga meddelande. En hyresgäst som grund av sin passivitet har blivit bunden att betala en högre hyra kan emellertid vända sig till hyresnämnden och begära att skäligheten av den nya hyran skall prövas. Hyresnämnden har nämligen genom en undantagsbestämmelse getts möjlighet att i passivitetsfallen besluta om hyrans storlek från den dag då hyran började gälla, dock endast under förutsättning att hyresgästens ansökan ges in till hyresnämnden inom

tre månader från denna tidpunkt se 55 c § tredje stycket hyreslagen.

Ändring av hyran efter kollektiva förhandlingar

Hyran för en bostadslägenhet kan också bestämmas efter kollektiva förhandlingar. Sådana förhandlingar förs mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandlingarna förs på en grundval av en förhandlingsordning som kommer till stånd antingen avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av genom

hyresnämnden se 1 § hyresförhandlingslagen. Tidigare fanns det i

hyresförhandlingslagen ett förbud mot att det gällde flera förhandlingsordningar för ett och samma hus. Från och med den l juli 1994 kan det emellertid gälla flera förhandlingsordningar för ett och samma hus. Det har ansetts att det därmed skapas förutsättningar för en ökad

konkurrens mellan hyresgästorganisationer till gagn för hyresgästerna

prop. 1993/94:199 s. 63 f.. En förhandlingsordning medför skyldighet för en part att motpartens begäran förhandla beträffande samtliga boendefrågor som rör hyresgästerna gemensamt. En förhandlingsordning medför vidare att hyresvärden åläggs primär förhandlingsskyldighet i vissa frågor, en bl.a. beträffande hyreshöjningar. Det innebär att hyresvärden är

skyldig att själv ta initiativ till och genomföra förhandling om dessa

frågor 5 § hyresförhandlingslagen. Först de kollektiva

se om

förhandlingarna har strandat får hyresvärden träffa avtal om exempelvis hyreshöjning med de enskilda hyresgästerna eller hänskjuta

tvisten till hyresnämnden se 24 § hyresförhandlingslagen. Den

primära förhandlingsskyldigheten är säkrad genom en bestämmelse om

ogiltighet och återbetalningsskyldighet se 23 § hyresförhandlingsla-

gen. Dessutom kan hyresvärden bli skyldig att betala skadestånd till hyresgästorganisationen om han åsidosätter den primära förhand-

lingsskyldigheten se 26 § hyresförhandlingslagen. Skadeståndsskyl-

188 Bilaga 1

dighet kan också drabba den av förhandlingsordningens parter som

vägrar att fullgöra sin förhandlingsskyldighet se 27 § hyresför-

handlingslagen.

Ett avtal om förhandlingsordning gäller för ett eller flera hus se

6 § hyresförhandlingslagen. För att en viss bostadslägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning krävs det att hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till den förhandlingsord-

ningen se 3 § hyresförhandlingslagen. Före den l juli 1994 gällde

däremot en förhandlingsordning, utom i vissa undantagsfall, för alla bostadslägenheter i huset, oavsett om de enskilda hyresavtalen innehöll en förhandlingsklausul eller inte. En hyresgäst kunde således inte ställa

sig utanför de kollektiva förhandlingarna det gällde för-

om en handlingsordning för huset. Sedan den l juli 1994 gäller emellertid att en hyresgäst i normala fall har rätt att ensam bestämma om det skall

finnas en förhandlingsklausul i hyresavtalet se 2§ andra stycket

hyresförhandlingslagen. Hyresgästen har därmed fått möjlighet att

ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet. En förhandlingsordning kan inte begränsas så att den gäller bara för de lägenheter som bebos av hyresgäster som är medlemmar i den avtalsslutande hyresgästorganisationen. Det avgörande för frågan om en lägenhet omfattas av de kollektiva förhandlingarna är i stället, som angetts ovan, om hyresavtalet för lägenheten innehåller en förhandlingsklausul. För att motverka diskriminering av oorganiserade hyresgäster har det föreskrivits att det i en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall bestämmas samma hyra för sådana lägenheter som omfattas av samma förhandlingsordning och som är lika stora, om det inte kan anses vara någon skillnad mellan dem i fråga om

bruksvärdet se 21 § hyresförhandlingslagen.

Det avtal som träffas efter kollektiva förhandlingar kallas förhandlingsöverenskommelse. Den enskilda hyresgästen binds till förhandlingsöverenskommelsen genom att det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Förhandlingsklausulen ger således hyresvärden rätt att

mot hyresgästen tillämpa de nya villkor som förhandlingsordningens

parter har enats om vid de kollektiva förhandlingarna se 2 § första

stycket hyresförhandlingslagen. Om förhandlingsordningens parter är ense om det, kan de i förhandlingsöverenskommelsen komma överens om att det i hyran skall ingå ett visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Beloppet skall vara skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga

omständigheter se 20 § hyresförhandlingslagen.

En hyresgäst som är missnöjd med förhandlingsöverenskommelsen kan få den prövad av hyresnämnden i den del den avser villkoren för

hans lägenhet se 22 § hyresförhandlingslagen. Prövningen sker enligt

Bilaga 1 189

bruksvärdesregeln. En hyresgäst har också möjlighet att förhandlingsöverenskommelsen prövad endast när det gäller skäligheten av ersättningen till hyresgästorganisationen.

Hyresgästinflytande vid upprustning och ombyggnad

Genom bostadssaneringslagen 1973:531, som trädde i kraft den 1 juli 1974, fick hyresgästerna större bestämmanderätt över sina bostadsförhållanden än vad de hade haft tidigare. Enligt motiven var det en svaghet i besittningsskyddet att hyresgästerna inte hade vetorätt mot sådana förändringar i fastigheten som de inte önskade. Hyresgästerna ansågs behöva ett reellt och effektivt inflytande. Enligt bostadssaneringslagen fick hyresnämnden ansökan av bl.a. en hyresgästorganisation ålägga fastighetsägaren att rusta upp en bostadslägenhet till lägsta godtagbara standard upprustningsåläggande eller förbjuda att lägenheten användes som bostad användningsförbud. Hyresgästerna kunde inte förhindra att hyresvärden mot deras vilja rustade upp lägenheterna till denna standard. I lagen preciserades närmare när en bostadslägenhet skulle anses ha lägsta godtagbara standard. Bostadssaneringslagen gav även hyresgästerna en möjlighet att genom en organisation av hyresgäster hos hyresnämnden begära att fastighetsägaren skulle förbjudas att utföra vissa förbättringsarbeten i fastigheten som inte krävde bygglov, om åtgärden inte behövdes för att en bostadslägenhet skulle få lägsta godtagbara standard och det var uppenbart att åtgärden inte var päkallad av boendehänsyn. Bygglovspliktiga åtgärder som inte krävdes för att en bostadslägenhet skulle få lägsta godtagbara standard och som en hyresgästorganisation motsatte sig fick vidtas bara om hyresnämnden medgav det. Ett sådant medgivande fick lämnas endast om det förelåg särskilda skäl. Bostadssaneringslagen upphävdes vid utgången av juni 1994. Som skål för att upphäva lagen angavs bl.a. att stora delar av det svenska hyreshusbeståndet i dag är sanerade och att det finns möjlighet att ingripa mot de fastighetsägare som missköter sina fastigheter med stöd av andra lagar, bl.a. bostadsförvaltningslagen och hyreslagen. Det ansågs därför inte finnas behov av bostadssaneringslagens regler om upprustningsåläggande och användningsförbud. Däremot ansågs att det även i framtiden finns behov av regler som ger en enskild hyresgäst möjlighet att tvinga fram upprustning av den egna lägenheten om den inte har lägsta godtagbara standard. Bestämmelserna om möjlighet att tvinga fram en upprustning har därför i stora delar förts över till hyreslagen 18 a c §§. - Beträffande boinflytande vid ombyggnad ansågs att hyresgästernas

190 Bilaga 1

intressen kan skyddas annat sätt än genom reglerna i bostadssaneringslagen. Den nya bestämmelsen ger inte hyresgästerna någon möjlighet att förhindra att en viss åtgärd utförs. Hyresgästerna har i stället fått ett indirekt skydd mot sådana ombyggnadsátgärder i själva lägenheten som de motsätter sig. Detta har uppnåtts genom att det i hyreslagen har tagits in en bestämmelse om att man vid hyressätt-

ningen av en lägenhet inte skall beakta förbättringsarbeten som har

utförts i lägenheten under hyresförhâllandets gång, om åtgärden inte har gjorts för att lägenheten skall få lägsta godtagbara standard och uppenbart inte har varit motiverad av boendehänsyn. Detta gäller dock inte om hyresgästen eller hyresnämnden har godkänt åtgärden eller mer än tio år har gått sedan åtgärden utfördes. Under vissa förutsättningar kan en hyresgästorganisation ta ställning till förbättringsarbetena med samma verkan som om hyresgästen själv hade gjort det

se 55 a § hyreslagen.

Eftersom den nya bestämmelsen bara gäller för fall då åtgärden har utförts under hyresförhâllandets gång, hindrar den inte att en hyresvärd tar ut en högre hyra när en hyresgäst flyttar tillbaka till en ombyggd lägenhet efter det att hyresförhållandet har upphört med

anledning av ombyggnaden se 46 § första stycket 4 hyreslagen.

Som en följd av att bostadssaneringslagen har upphävts har även tidigare gällande regler om hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen av ombyggnader av hyreshus avskaffats. Av samma skäl har de regler i plan- och bygglagen 1987:10 som ansluter till bestämmelserna i bostadssaneringslagen upphävts.

Reglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus

Lagen 1975:1132 om förvärv och förvaltning av hyreshus m.m. förvärvslagen har till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från fastighetsmarknaden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter. Lagen är, med vissa undantag, tillämplig vid köp, byte och gåva samt vid vissa associationsrättsliga förvärv av fast egendom som är taxerad som hyreshus. Dessutom gäller den vid vissa förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag samt vid vissa förvärv av andelar i handelsbolag. En förutsättning för lagens tillämplighet aktie- och

andelsförvärv är att bolaget huvudsakligen ägnar sig fastighetsför-

valtning. Ett förvärv av ett hyreshus skall anmälas till kommunen inom tre månader från förvärvet. Om kommunen anser att förvärvarens lämplighet bör prövas, skall det anmälas till hyresnämnden inom tre månader från det att kommunen tog emot förvärvarens anmälan. Hyresnämnden förelägger därefter förvärvaren att inom en månad

SOU 1996: 148 Bilaga I 191

ansöka om förvärvstillstånd. Förvärvstillstånd skall vägras om förvärvaren inte visar att han kan förvalta fastigheten eller inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick. Tillstånd skall också vägras om det kan antas att förvärvaren inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller att förvärvaren annars med hänsyn till brottslig verksamhet eller annat sätt är från allmän synpunkt

olämplig att inneha fastigheten se 4 § förvärvslagen. Prövningen av

förvärvarens lämplighet grundas således i stor utsträckning prognoser. Förvärvet är ogiltigt om förvärvaren inte anmäler förvärvet inom rätt tid, ansökan förvärvstillstånd inte görs inom rätt tid eller om om om förvärvstillstånd vägras. Bostadsförvaltningslagen 1977:792 kan sägas utgöra ett komplement till förvärvslagen så sätt att den medger ett ingripande i efterhand mot en fastighetsägare som missköter sina hyresfastigheter. Om fastighetsägaren försummar vården av fastigheten eller inte vidtar angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller om det annat sätt framgår att han inte förvaltar fastigheten ett för de boende godtagbart sätt, kan hyresnämnden besluta att fastigheten skall ställas under särskild förvaltning. Det finns två former ingripanden enligt bostadsförvaltningsav lagen, en lindrigare form förvaltningsåläggande och en mera ingripande form tvångsförvaltning. Vid förvaltningsåläggande åläggs fastighetsägaren att lämna över förvaltningen till en särskild förvaltare

han själv utser. Vid tvängsförvaltning, som kommer i fråga om

som ett förvaltningsåläggande inte kan antas räcka för att få en tillfredsställande förvaltning, ställs fastigheten direkt under förvaltning av en särskild förvaltare som utses av hyresnämnden.

Förverkande av hyresrätt till en bostadslägenhet på grund av dröjsmål med betalningen av hyran

En bostadshyresgäst som inte betalar hyran i rätt tid riskerar att förlora sin hyresrätt. Hyresvärden kan med åberopande av betal-

ningsdröjsmålen välja att säga upp hyresavtalet antingen i förtid se

42 § hyreslagen eller till hyrestidens utgång se 46 § hyreslagen.

Hyresavtalet kan sägas upp i förtid endast om hyresrätten är förverkad. Reglerna förverkande ändrades den 1 juli 1993 så att om de blev mindre stränga mot hyresgästen. Före den 1 juli 1993 gällde att hyresrätten förverkad om hyresgästen dröjde med att betala var hyran utöver två dagar efter förfallodagen. Sedan den 1 juli 1993 är förverkandefristen utsträckt till en vecka.

192 Bilaga 1

Hyresrätten är enligt en särskild undantagsbestämmelse inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är ringa betydelse. av

Dessutom gäller, för det fall hyresrätten är förverkad, att hyresgästen

inte kan skiljas från lägenheten om hyran betalas innan hyresvärden

har sagt upp hyresavtalet se 43 § hyreslagen. Men även om

hyresvärden har hunnit säga upp hyresavtalet, har hyresgästen en möjlighet att återvinna hyresrätten att betala hyran. Sedan den genom

l juli 1993 gäller att återvinningsfristen är tre veckor mot tidigare

tolv vardagar från det att hyresgästen delgetts underrättelse att en om han genom att betala hyran får tillbaka hyresrätten och hyresvärden lämnat ett meddelande om uppsägningen och skälen till den till

socialnämnden se 44 § hyreslagen.

Återvinningsfristens längd har bestämts med hänsyn bl.a. till att

socialnämnden skall få tillräcklig möjlighet att agera. Socialnämnden har genom en lagändring den 1 juli 1993 fått möjlighet att under återvinningsfristen gentemot hyresvärden åta sig betalningsansvaret för hyran och därigenom förhindra att hyresrätten förverkas. Ett sådant åtagande medför dock inte någon förändring i fråga hyresgästens om skyldighet att betala hyran till hyresvärden. Ytterligare en omständighet som förhindrar att hyresrätten förverkas är att hyresgästen på grund av vissa oförutsedda händelser har varit förhindrad att betala

hyran inom återvinningsfristen se 44 § hyreslagen.

Brister i den nuvarande ordningen

Enligt regeringens mening är det ett grundläggande krav att hyreslagstiftningen är utformad på ett sådant sätt att hyresgästerna får stark en ställning och att de ges möjlighet att ta till vara sina intressen. Vidare är det ett krav att hyreslagstiftningen ger praktiska och enkla lösningar för de förhandlings- och konfliktsituationer som hyresvärdar och hyresgäster ställs inför. De ändringar som genomfördes i hyreslagstiftningen den 1 juli 1994 uppfyller inte i alla delar dessa krav. Även inom andra delar av hyreslagstiftningen finns det påtagliga brister som behöver åtgärdas. De brister som det finns anledning att nu uppmärksamma kan i korthet beskrivas på följande sätt.

Ändringarna i hyreslagstiftningen den I juli 1994

Vissa av de ändringar som genomfördes i hyreslagstiftningen den 1 juli 1994 drevs igenom trots stark kritik från flera remissinstanser. Remisskritiken gick i flera fall ut på att de föreslagna ändringarna försämrade framför allt hyresgästernas ställning. De negativa följder

SOU 1996: 148 Bilaga 1 193

som lagändringarna medförde för hyresgästerna har även uppmärksammats i skrivelser från Hyresgästernas Riksförbund till Justitiedepartementet. En av de förändringar som utsatts för kritik är att förbudet mot

flera förhandlingsordningar för ett och samma hus har tagits bort.

Flera remissinstanser menade att ett system som tillåter flera förhandlingsordningar för ett och samma hus leder till att förhandlingsarbetet blir mera komplicerat för hyresvärdarna och att hyresgästernas inflytande över de gemensamma frågorna minskar. En annan förändring som kritiserats är att de nya reglerna om förhandlingsordningens omfattning har medfört att inflyttningshyrorna i princip har blivit fria. I fråga om lägenheter som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet gäller nämligen, som angetts ovan, hyreslagens grundläggande princip om avtalsfrihet när det gäller att bestämma hyran för en lägenhet. Det innebär att en hyresvärd kan välja att hyra ut en ledig lägenhet till en hyresgäst som inte kräver en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal och då kräva en högre hyra än vad som hade kunnat utgå om hyresavtalet hade innehållit en förhandlingsklausul. Visserligen kan hyresgästen sedan begära att hyran skall sänkas, men en sådan ändring av hyresvillkoren kan i de flesta fall inte ske förrän tidigast sex månader från det att hyresförhållandet inleddes. Det har även framförts kritik mot utfornmingen av den s.k. passivitetsregeln. Det har ansetts att den strider mot huvudprinciperna inom avtalsrätten och inte uppfyller grundläggande krav rättssäkerhet. För att en lägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning krävs det att hyresavtalet för lägenheten innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till den aktuella förhandlingsordningen. Det innebär att en hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning för ett visst hus är skyldig att förhandla för alla hyresgäster som har en förhandlingsklausul som hänvisar till den förhandlingsordningen. Förhandlingsskyldigheten omfattar således även de hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen. Denna förhandlingsskyldighet har kritiserats av hyresgäströrelsen som anser att den inte kan accepteras annat än om det bara tillåts en förhandlingsordning för ett och samma hus. Hyresgäströrelsen anser dessutom att det till en sådan förhandlingsskyldighet måste knytas en rätt för den förhandlande hyresgästorganisationen att förhandlingsersättning. En av de ändringar som genomfördes den l juli 1994 och som har mycket stor praktisk betydelse för hyresgästerna rör hyresgästinflytandet vid upprustning och ombyggnad. Upphävandet av bostadssaneringslagen har lett till att hyresgästkollektivets direkta inflytande över upprustning och ombyggnad i en fastighet har försvunnit och att

194 Bilaga 1 SOU 1996: 148

de enskilda hyresgästerna i stället har fått ett indirekt inflytande. Detta inflytande har dessutom begränsats så sätt att det endast omfattar åtgärder i den egna lägenheten.

Reglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus

Förvärvslagen har vid flera tillfällen ändrats i syfte att göra förhandskontrollen förvärvare mera effektiv. Syftet har emellertid inte av uppnåtts. Förvärvslagens brister har föranlett riksdagen att hos regeringen begära en översyn av förvärvslagen vad gäller åtgärder för att förmå

köpare hyresfastighet eller den som förvärvat aktier eller

en av en andelar i ett fastighetsägande bolag att anmäla förvärvet till kommunen inom föreskriven tid bet. 1986/87:BoU13, rskr. 1986/87:249 och bet. 1987/88:BoU13, rskr. 1987/88:212. Uppdraget att göra denna översyn länmades ursprungligen till 1989 års hyreslagskommitté, som emellertid entledigades utan att ha genomfört uppdraget. I stället tillkallades i april 1993 särskild utredare för att göra en översyn av en reglerna förvärv och förvaltning av hyreshus dir. 1993:53. I om 1994 avlämnade utredaren betänkandet Förvalta bostäder SOU mars 1994:23. I betänkandet konstateras att förvärvslagen har vissa svagheter när det gäller att hindra oseriösa fastighetsägare från att komma in på fastighetsmarknaden. Utredningen har inte ansett att det är möjligt att förbättra förvärvslagen. I stället föreslås bl.a. att förvärvslagen skall upphävas och att möjligheterna att ingripa mot försumliga fastighetsägare med stöd av bostadsförvaltningslagen skall förbättras. Betänkandet har remissbehandlats. Flertalet remissinstanser har avstyrkt förslaget att upphäva förvärvslagen. Behovet av att skapa regler som ger bättre möjligheter att förhindra olämpliga fastighetsägare från att förvärva hyresfastigheter kvarstår.

Färverkande hyresrätt till bostadslägenhet på grund av dröjsmål av med betalningen av hyran

Reglerna förverkande av hyresrätt vid betalningsdröjsmål gjordes om mindre stränga mot hyresgästen den lagändring som genomförgenom des den l juli 1993. Trots detta har det i flera sammanhang framförts kritik mot att bestämmelserna ur hyresgästernas synvinkel fortfarande är alltför stränga. Det finns därför anledning att undersöka om förverkandereglerna bör göras mera generösa gentemot hyresgästerna.

Bilaga 1 195

Närmare om utredningsuppdraget

Ändringarna i hyreslagstiftningen den 1 juli 1994

Som angetts ovan har vissa av de ändringar som genomfördes i hyreslagstiftningen den l juli 1994 fått till följd att hyresgästernas ställning har försvagats. En huvuduppgift för utredaren är därför att föreslå hur följande frågor, som inte fått en ur hyresgästernas synvinkel tillfredsställande lösning, i stället bör lösas i syfte att förstärka hyresgästernas ställning. Utredningsarbetet skall bedrivas med utgångspunkten att en hyresgäst skall ha frihet att själv välja om den egna lägenheten skall omfattas de kollektiva förhandlingar som förs för huset eller om av hyresgästen skall förhandla själv med sin hyresvärd. En annan utgångspunkt är att det skall tillåtas endast en förhandlingsordning för ett och samma hus. Mycket talar för att den hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning för ett hus skall vara skyldig att förhandla för alla hyresgäster som har en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal som hänvisar till den förhandlingsordningen. En hyres-

gästorganisation skulle med en sådan lösning även i fortsättningen vara

skyldig att förhandla inte bara för sina medlemmar utan även för

sådana hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen. Vidare talar starka skäl för att det i en förhandlingsöverenskommelse måste

bestämmas samma hyra för sådana lägenheter som är lika stora och omfattas samma förhandlingsordning, om det inte kan anses som av vara någon skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Mot bakgrund av det anförda skall utredaren lämna förslag till hur förhandlingssystemet närmare bör vara utformat. Utredaren skall då också överväga om det finns skäl att införa en rätt för den hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning för ett hus att få förhandlingsersättning. Om utredaren finner att den förhandlande organisationen bör ha en sådan rätt, skall han eller hon lämna förslag till hur ersättningsrätten skall lagregleras. Utredaren skall därvid även ta ställning till i vilken ordning ersättningen skall bestämmas och vilka kriterier skall ligga till grund för att bestämma förhandlingsersättsom ningens storlek jämför 20 § hyresförhandlingslagen. Utredaren skall också överväga om det finns skäl att införa ett förbud mot fria inflyttningshyror för lägenheter som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet men som är belägna i hus där det förhandlingsordning. Dessutom skall utredaren lämna förslag gäller en till hur den s.k. passivitetsregeln bör utformas för att bättre motsvara de krav som kan ställas från rättssäkerhetssynpunkt. Slutligen skall utredaren lämna förslag till en sådan reglering i hyreslagen eller hyresförhandlingslagen som innebär att hyresgästerna,

196 Bilaga 1

såväl enskilt som kollektivt förhandlande, åter får ett verkligt inflytande över upprustning och ombyggnad av lägenheterna och de gemensamma delarna i fastigheten. Hyresgästernas Riksförbund har i skrivelser till Justitiedepartemen-

tet framfört synpunkter hur lagstiftningen beträffande dessa frågor

bör vara utformad. Skrivelserna kommer att överlämnas till utredaren.

Reglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus

Förvärvslagen är ett viktigt instrument för att hålla olämpliga förvärvare borta från fastighetsmarknaden. Förvärvslagen skall därför inte upphävas. Reglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus skall i stället ses över i syfte att förbättra möjligheterna att dels förhindra oseriösa förvärvare från att komma in på fastighetsmarknaden, dels ingripa mot sådana försumliga fastighetsägare som, trots den förhandsgranskning som kan ske med stöd av förvärvslagens bestämmelser, lyckats komma in på fastighetsmarknaden. Vid sina överväganden i denna fråga kan utredaren utgå från det faktamaterial m.m. som sammanställts i betänkandet Förvalta bostäder SOU 1994:23. Hyresgästernas Riksförbund och Sveriges Fastighetsägareförbund har i skrivelser till Justitiedepartementet framfört synpunkter hur förvärvslagen och bostadsförvaltningslagen kan förbättras. Skrivelserna kommer att överlämnas till utredaren.

Förverkande av hyresrätt vid sena hyresbetalningar och vissa andra hyreslagsfrågor

Trots att hyreslagens bestämmelse om förverkande av hyresrätt vid betalningsdröjsmål genom en lagändring den 1 juli 1993 gjordes mindre sträng mot hyresgästen har det i flera sammanhang påpekats att avhysningarna fortfarande är oroväckande många. Utredaren skall mot den bakgrunden utvärdera förverkandebestämmelsen. Om det visar sig att den eller andra bestämmelser behöver ändras, skall utredaren också lämna förslag till sådana ändringar som ökar hyresgästernas trygghet. Hyresgästernas Riksförbund har även beträffande hyreslagen gett in skrivelser till Justitiedepartementet. I skrivelserna anförs att det i olika avseenden föreligger brister i hyreslagen och det lämnas även förslag till hur dessa brister kan åtgärdas. Skrivelserna skall överlämnas till utredaren, som själv får ta ställning till vilka förslag som det finns skäl att utreda vidare. Utredaren skall därvid särskilt uppmärksamma de förslag som rör

SOU 1996: 148 Bilaga 1 197

införande av en skyldighet för hyresvärden att avisera hyran och att skicka skriftliga betalningspåminnelser. Andra frågor som särskilt skall uppmärksammas avser hyresgästens ansvar mot hyresvärden då socialnämnden har åtagit sig att betala hyran och införande av en skyldighet för hyresvärden att underrätta socialnämnden innan ett hyresavtal sägs upp till hyrestidens utgång grund störning eller av betalningsdröjsmål. Utredaren skall vidare uppmärksamma förslaget om att införa en rätt för hyresgästen att deponera hyran för det fall hyresvärden inte betalar löpande utgifter för fastigheten. Slutligen skall utredaren särskilt uppmärksamma de förslag som går ut på att begränsa dels hyresvärdens möjlighet att kräva borgen villkor för som

att ingå ett hyresavtal, dels omfattningen borgensmannens

av ansvar. Utredaren skall därvid beakta att motsvarande problem kan finnas även andra områden inom förmögenhetsrätten.

Övrigt

Utredaren skall samråda med utredningen för översyn bostadsav

politiken dir. 1995:20 och arbetsgruppen Fi 1993:C med uppgift att följa bostadsförsörjningen för hushåll. Utredningsarbetet

svaga skall vidare bedrivas i samråd med berörda myndigheter och organisationer på hyresmarknaden. För utredarens arbete gäller regeringens direktiv till samtliga kommittéer och särskilda utredare regionalpolitiska konsekvenser om dir. 1992:50, om att pröva offentliga åtaganden dir. 1994:23 samt om att redovisa jämställdhetspolitiska konsekvenser dir. 1994: 124.

Tidsplan

Den del av utredningsarbetet som gäller hyresförhandlingssystemet och hyresgästinflytandet vid upprustning och ombyggnad skall vara avslutad före utgången av november 1995. Arbetet i sin helhet skall vara avslutat före utgången av maj 1996.

Justitiedepartementet

wläâeáiáäüüä

;hiäüêâfeâçiüriäâäáxâügéâüçá aim: smsxaâiai .mmämüaáainmwsgázzüsmamtm

ánmaägasxgd 1531:2, zsntmseäziâtrzqqzx

i m mavxgáaämxggásâ .Jxsüásráaâzxgmmiøáuøe " mgâáwü

L . ,

sügixümåmaøaqVzá wqqmagäéemaeámmi

âzâstâzáqáb m; uøxaägzøamrü då 1932:1 n: smömi ns :m

a ssmâgáiiâxü ammmuaamsgøwgø

Mwâxxygmøsøwmâäm

xáwsáxümêmøgçmväâzáøeümxw

.izszgrzá aaräigåxazävti V w V-

L .gga Ls

Wêêáê.. .V i äáuâéüäavmáübâmkáê

äâtâdánäübø aáâsâäâéäâiéââäâiâásøusizøq

üizvasêäåâxrtøágázmiáâiâtâieøbøásüüñäâtâlavi;

"

á -xmümáävmâzáaøwüwømâzm

;váiiä5iäe.üätføfxiámñrfätff.müia

.

V Läâüfwâmüiâg andas enmntmsu 36°

3231111133310 Lsvcsuq im m0 JGZSQQI âib

måna

.M fsâiâyøjåüftiafiâjiâkje an i

täta i 32:33::

vfâêâäfåâåüüâvåâåâääüi

; 1 bâexvzüvk -

äâiâêüiâüivââiüiäügáäáüéåiöt3§ñ§älevu$$ää

m çåaâazäaz. åáaarseáñrázzgzw E4341 I:Esi:%"i

nä ha; :weir: bztzräfiaaâqçr i $k.r.i-ae3§e2w;s an.: " ;âm äzuxnzzzz " L

gäst" §i§üzrx1...$3g§ táêjê Laaiêág; çibfâiâicg,

..

sgg-:praáåa-.skaaxmfnâ Laila tâsáslag mm rår

SOU 1996: 148 199

Enkäter

1 Enkäten till

hyresgästföreningar

Enligt 42 § hyreslagen är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid hyresgästen, när det om gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran viss tid efter förfallodagen. År 1993 förlängdes denna tidsfrist från två vardagar till

en vecka. Har denna förlängning enligt Er uppfattning haft någon

betydelse för antalet avhysningar

Enligt 44 § hyreslagen gäller att om hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av hyran och hyresvärden med anledning därav har sagt upp hyresavtalet, hyresgästen inte får skiljas

från lägenheten om han betalar hyran inom den s.k. återvinningsfristen. År 1993 förlängdes återvinningsfristen från tolv vardagar till

tre veckor. Har denna förlängning enligt Er uppfattning haft någon

betydelse för antalet avhysningar

Om Ni har svarat någon frågorna l eller vilken av betydelse

4. Om Ni har svarat nej på någon av frågorna 1 eller vad är grunden för denna uppfattning

I vilken omfattning återvinns förverkad hyresrätt att en genom

hyresgästen själv betalar eller deponerar hyran inom återvinnings-

fristen

I vilken omfattning återvinns en förverkad hyresrätt att genom socialnämnden påtar sig betalningsansvaret för en hyra

Hur vanligt förekommande är det att sociala myndigheter agerar i samband med avhysningar

När sociala myndigheter agerar, vilket sätt, vems initiativ och i vilket skede sker det

200 Bilaga 2

Är återvinningsfristen i hyreslagen tre veckor tillräckligt lång för

att socialnämnderna skall hinna agera

10. Hur vanligt är det att hyresgästen "självmant" har flyttat före verkställighet av en avhysning

11. Antalet avhysningar har stadigt ökat under en följd av år för att nu ha stabiliserats något. Vad är enligt Er uppfattning anledningen eller anledningarna till denna ökning

12. Enligt gällande rätt finns det inte någon skyldighet för hyresvärden att avisera hyran eller att skicka påminnelse om obetald hyra. Anser Ni att detta förhållande har någon inverkan på antalet avhysningar och i så fall vilken

13. Hyreslagen innehåller bestämmelser som innebär att en hyresgäst orsakar störningar för de kringboende kan förlora sin hyresrätt. som Anser Ni att dessa regler i sin nuvarande utformning är tillräckligt effektiva

14. En hyresvärd kan vilja få en hyresgäst avhyst av olika skäl. Kan Ni göra uppskattning av vilken andel av det totala antalet upp-

en sägningar inom Ert verksamhetsområde som grundar sig

enstaka försenad hyresbetalning betalat för sent

a men

b upprepade försenade hyresbetalningar betalat men för sent

hyresgästen har inte betalat hyran alls under eller flera månader

c en

d störningar i boendet

e annat

l5. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden är berättigad att säga avtalet i förtid bl.a. hyresgästen har dröjt med att betala hyran upp om eller det förekommer störningar i boendet. I sådana fall får hyresgästen inte skiljas från lägenheten inte de sociala myndigheterna om först har underrättats. Någon sådan underrättelse krävs inte när ett

hyresavtal anledning än förverkande sägs upp till hyrestidens

av annan utgång. Anser Ni att denna skillnad har någon inverkan antalet avhysningar och i så fall vilken

16. Enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen bryts hyresgästens besittningsskydd hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så om hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Anser Ni att bestämmelsens utformning hyresnåmnderna tillräckliga möjligheter ger hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet när bestämmelatt ta

åberopas i fall upprepade försenade hyresbetalningar

sen av

Bilaga 2 201 17. Fungerar avhysningsreglerna enligt Er uppfattning väl eller finns det brister och i så fall vilka 18. Hur vanligt förekommande är det att hyresvärdar kräver borgen som villkor för att teckna ett hyresavtal 19. När borgen förekommer, är den då i allmänhet obegränsad eller är den begränsad och i så fall vilket sätt

202 Bilaga 2

2 Enkäten till hyresvärdar och fastighetsägareföreningar

Enligt 42 § hyreslagen är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga hyresavtalet i förtid om hyresgästen, när det upp gäller bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran viss tid efter en förfallodagen. År 1993 förlängdes denna tidsfrist från två vardagar till vecka. Har denna förlängning enligt Er uppfattning haft någon en betydelse för antalet avhysningar

2. Enligt 44 § hyreslagen gäller att om hyresrätten är förverkad grund dröjsmål med betalningen av hyran och hyresvärden med av anledning därav har sagt upp hyresavtalet, hyresgästen inte får skiljas från lägenheten han betalar hyran inom den s.k. återvinningsom fristen. År 1993 förlängdes återvinningsfristen från tolv vardagar till veckor. Har denna förlängning enligt Er uppfattning haft någon tre betydelse för antalet avhysningar

Om Ni har svarat på någon av frågorna l eller vilken betydelse

4. Om Ni har svarat nej någon av frågorna 1 eller vad är

grunden för denna uppfattning

I vilken omfattning återvinns en förverkad hyresrätt genom att hyresgästen själv betalar eller deponerar hyran inom återvinningsfristen

I vilken omfattning återvinns en förverkad hyresrätt genom att socialnämnden påtar sig betalningsansvaret för en hyra

7. Hur vanligt förekommande är det att sociala myndigheter agerar i samband med avhysningar

När sociala myndigheter vilket sätt, på vems initiativ och agerar, i vilket skede sker det

Är återvinningsfristen i hyreslagen tre veckor tillräckligt lång för

att socialnärrmderna skall hinna agera

10. Hur vanligt är det att hyresgästen "självmant" har flyttat före verkställighet av en avhysning

Bilaga 2

11. Antalet avhysningar har stadigt ökat under följd är för

en av att nu

ha stabiliserats något. Vad är enligt Er uppfattning anledningen eller

anledningarna till denna ökning

12. Enligt gällande rätt finns det inte någon skyldighet för hyresvärden att avisera hyran eller att skicka påminnelse obetald hyra. Tror Ni om att detta förhållande kan ha någon inverkan på antalet avhysningar och i så fall vilken

13. En hyresvärd kan vilja hyresgäst avhyst olika skäl. Kan en av

Ni göra en uppskattning vilken andel det totala antalet

av av uppsägningar inom Ert fastighetsbestånd respektive verksamhetsområde som grundar sig

a enstaka försenad hyresbetalning betalat men för sent

b upprepade försenade hyresbetalningar betalat för sent

men

c hyresgästen har inte betalat hyran alls under en eller flera månader

d störningar i boendet

e annat

14. Hyreslagen innehåller bestämmelser som innebär att hyresgäst en

som orsakar störningar för de kringboende kan förlora sin hyresrätt. Anser Ni att dessa regler i sin nuvarande utformning är tillräckligt

effektiva

15. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden är berättigad säga att upp avtalet i förtid bl.a. om hyresgästen har dröjt med att betala hyran eller det förekommer störningar i boendet. I sådana fall får hyresgästen inte skiljas från lägenheten om inte de sociala myndigheterna först har underrättats. Någon sådan underrättelse krävs inte när ett hyresavtal av annan anledning än förverkande sägs till hyrestidens upp utgång. Anser Ni att denna skillnad har någon inverkan på antalet avhysningar och i så fall vilken

16. Fungerar avhysningsreglerna enligt Er uppfattning väl eller finns

det brister och i så fall vilka

l7. Hur vanligt förekommande är det att Ni kräver borgen villkor som för att teckna ett hyresavtal

18. När borgen förekommer, är den då i allmänhet obegränsad eller är den begränsad och i så fall vilket sätt

204 Bilaga 2

3 Enkäten till

hyresnämnder

Antalet avhysningar har stadigt ökat under en följd av år för att nu ha stabiliserats något. Vad är enligt Er uppfattning anledningen eller anledningarna till denna ökning

Enligt gällande rätt finns det inte någon skyldighet för hyresvärden att avisera hyran eller att skicka påminnelse om obetald hyra. Anser detta förhållande har någon inverkan antalet avhysningar och Ni att i så fall vilken

Enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen bryts hyresgästens be-

sittningsskydd hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög

om grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Anser Ni att bestämmelutformning Er tillräckliga möjligheter att ta hänsyn till sens ger omständigheter i det enskilda fallet när bestämmelsen åberopas i fall

upprepade försenade hyresbetalningar

av

4. l förlängningstvist kan hyresnämnden i "tveksamma fall"

en

förlänga hyresavtalet besluta att det skall löpa viss, kortare tid.

men Ett sådant beslut torde dock inte kunna meddelas annat än yrkande hyresvärden. Anser Ni att det finns ett behov av att kunna meddela av någon typ varning i form av förkortning av hyres- eller uppav sägningstiden även yrkande av hyresgästen eller utan att så yrkas

Är det något annat har samband med beslut hyresavtalets som om

upphörande hyresförsummelser eller störning som Ni vill

pga. framföra

Bilaga 2 205

4 Enkäten till

kronofogdemyndigheter

Enligt 42 § hyreslagen är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran viss tid efter förfallodagen. År 1993 förlängdes denna tidsfrist från två vardagar till

en vecka. Har denna förlängning enligt Er uppfattning haft någon

betydelse för antalet avhysningar

Enligt 44 § hyreslagen gäller att om hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av hyran och hyresvärden med anledning därav har sagt upp hyresavtalet, hyresgästen inte får skiljas

från lägenheten om han betalar hyran inom den s.k. återvinningsfristen. År 1993 förlängdes återvinningsfristen från tolv vardagar till

tre veckor. Har denna förlängning enligt Er uppfattning haft någon

betydelse för antalet avhysningar

Om Ni har svarat någon av frågorna l eller vilken betydelse

4. Om Ni har svarat nej någon av frågorna 1 eller vad är grunden för denna uppfattning

I vilken omfattning återvinns en förverkad hyresrätt genom att hyresgästen själv betalar eller deponerar hyran inom återvinningsfristen

I vilken omfattning återvinns en förverkad hyresrätt genom att socialnämnden påtar sig betalningsansvaret för en hyra

Hur vanligt förekommande är det att sociala myndigheter agerar i samband med avhysningar

När sociala myndigheter agerar, vilket sätt, vems initiativ och i vilket skede sker det

Är âtervinningsfristen i hyreslagen tre veckor tillräckligt lång för

att socialnämnderna skall hinna agera

10. Hur vanligt är det att hyresgästen "självmant" har flyttat före verkställighet av en avhysning

206 Bilaga 2

l Antalet avhysningar har stadigt ökat under en följd av år för att nu ha stabiliserats något. Vad är enligt Er uppfattning anledningen eller anledningarna till denna ökning

12. Enligt gällande rätt finns det inte någon skyldighet för hyresvärden att avisera hyran eller att skicka påminnelse om obetald hyra. Anser Ni att detta förhållande har någon inverkan antalet avhysningar och i så fall vilken

13. En hyresvärd kan vilja en hyresgäst avhyst av olika skäl. Kan Ni göra en uppskattning av vilken andel av det totala antalet uppsägningar inom Ert verksamhetsområde som grundar sig

a enstaka försenad hyresbetalning betalat men för sent

b upprepade försenade hyresbetalningar betalat men för sent

c hyresgästen har inte betalat hyran alls under en eller flera månader

d störningar i boendet

e annat

14. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet i förtid bl.a. om hyresgästen har dröjt med att betala hyran eller det förekommer störningar i boendet. I sådana fall får hyresgästen inte skiljas från lägenheten om inte de sociala myndigheterna först har underrättats. Någon sådan underrättelse krävs inte när ett

hyresavtal av annan anledning än förverkande sägs upp till hyrestidens

utgång. Anser Ni att denna skillnad har någon inverkan antalet avhysningar och i så fall vilken

15. Fungerar avhysningsreglerna enligt Er uppfattning väl eller finns det brister och i så fall vilka

Bilaga 2 207

5 Enkäten till

tingsrätter

Enligt 42 § hyreslagen är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran viss tid efter

förfallodagen. År 1993 förlängdes denna tidsfrist från två vardagar till

en vecka. Har denna förlängning enligt Er uppfattning haft någon betydelse för antalet förverkandemål

Enligt 44 § hyreslagen gäller att om hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av hyran och hyresvärden med anledning därav har sagt upp hyresavtalet, hyresgästen inte får skiljas från lägenheten om han betalar hyran inom den s.k. återvinningsfristen. År 1993 förlängdes återvinningsfristen från tolv vardagar till tre veckor. Har denna förlängning enligt Er uppfattning haft någon betydelse för antalet förverkandemål

Om Ni har svarat på någon av frågorna 1 eller vilken betydelse

4. Om Ni har svarat nej på någon av frågorna 1 eller vad är grunden för denna uppfattning

Antalet avhysningar har stadigt ökat under en följd av år för att nu ha stabiliserats något. Vad är enligt Er uppfattning anledningen eller anledningarna till denna ökning

Enligt gällande rätt finns det inte någon skyldighet för hyresvärden att avisera hyran eller att skicka påminnelse om obetald hyra. Anser

Ni att detta förhållande har någon inverkan antalet avhysningar och

i så fall vilken

Fungerar avhysningsreglerna enligt Er uppfattning väl eller finns

det brister och i så fall vilka

208 Bilaga 2

6 Enkäten till socialnämnder

Enligt 42 § hyreslagen är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran viss tid efter förfallodagen. År 1993 förlängdes denna tidsfrist från två vardagar till en vecka. Har denna förlängning enligt Er uppfattning haft någon betydelse för antalet avhysningar

2. Enligt 44 § hyreslagen gäller att om hyresrätten är förverkad grund av dröjsmål med betalningen av hyran och hyresvärden med anledning därav har sagt upp hyresavtalet, hyresgästen inte får skiljas från lägenheten om han betalar hyran inom den s.k. återvinningsfristen. År 1993 förlängdes âtervinningsfristen från tolv vardagar till tre veckor. Har denna förlängning enligt Er uppfattning haft någon betydelse för antalet avhysningar

Om Ni har svarat på någon av frågorna l eller vilken betydelse

4. Om Ni har svarat nej någon av frågorna 1 eller vad är

grunden för denna uppfattning

I vilken omfattning återvinns en förverkad hyresrätt genom att hyresgästen själv betalar eller deponerar hyran inom återvinningsfristen

I vilken omfattning återvinns en förverkad hyresrätt genom att

socialnämnden påtar sig betalningsansvaret för en hyra

7. Hur vanligt förekommande är det att sociala myndigheter agerar i samband med avhysningar

När sociala myndigheter agerar, på vilket sätt, vems initiativ och i vilket skede sker det

Är âtervinningsfristen i hyreslagen tre veckor tillräckligt lång för

att socialnämnderna skall hinna agera

10. Hur vanligt är det att hyresgästen "självmant" har flyttat före

verkställighet av en avhysning

11. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet i förtid bl.a. om hyresgästen har dröjt med att betala hyran

Bilaga 2 209

eller det förekommer störningar i boende. I sådana fall får hyresgästen inte skiljas från lägenheten om inte de sociala myndigheterna först har underrättats. Någon sådan underrättelse krävs inte när ett hyresavtal av annan anledning än förverkande sägs upp till hyrestidens utgång. Anser Ni att denna skillnad har någon betydelse för Era möjligheter

att agera

12. Antalet avhysningar har stadigt ökat under följd år för att en av nu ha stabiliserats något. Vad är enligt Er uppfattning anledningen eller anledningarna till denna ökning

13. Enligt gällande rätt finns det inte någon skyldighet för hyresvärden att avisera hyran eller att skicka påminnelse om obetald hyra. Anser Ni att detta förhållande har någon inverkan antalet avhysningar och i så fall vilken

14. Fungerar avhysningsreglerna enligt Er uppfattning väl eller finns det brister och i så fall vilka

1996 Statens offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Den nya gymnasieskolan hur gár det U. 26. Ny kurs i trafikpolitiken + Bilagor. K. . - Samverkansmönster i svenskforsknings- 27. En strategi för ktmskapslyftoch livslångt lärande. . finansiering. U. U.

Fritid i förändring. 28. Det forskningspolitiska landskapeti Norden . Om kön och fördelning av fritidsresurser. C. 1990-talet.U.

Vem bestämmer vad EU:s interna spelregler inför 29. Forskning och Pengar. U. . regeringskonferensen1996. UD. 30. Borgenärsbrotten en översynav ll kap. - Politikområdenunder lupp. Frågor om EU:s första brottsbalken.Fi. . pelare inför regeringskonferensen1996.UD. 3. Attityder och lagstiftning i samverkan . Ett år med EU. Svenska statstjänstemäns + bilagedel.C. . erfarenheter av arbetet i EU. UD. 32. Möss och människor. Exempel bra

Av vitalt intresse.EU:s utrikes- och lT-användningbland barn och ungdomar. SB. . säkerhetspolitik inför regeringskonferensen.UD. 33. Banverkets myndighetsroll m.m. K.

Batterierna en laddadfråga. M. 34. Aktiv arbetsmarknadspolitik + expertbilaga. A. . - Om järnvägens trafikledning m.m. K. 35. Kriminalunderrättelseregister . 10. Forskningför vár vardag. C. DNA-register. Ju. ll EU-mopeden. Ålders- och behörighetskrav för 36. Högskolai Malmö. U. . tvâ- och trehjuliga motorfordon. K. 37. Sverigesmedverkani FN:s familjeár.

Kommuneroch landstingmed betalnings- 38. Nationalstadsparker.M. . svårigheter. Fi. 39. Rapport från klimatdelegationen 1995.

Offentlig djurskyddstillsyn. Jo. Klimatrelaterad forskning. M. . Budgetlag regeringens befogenheter 40. Elektronisk dokumenthantering.Ju. . ñnansmaktensområde. Fi. 41. Statensmaritima verksarrihet.Fo.

Union för både öst och väst. Politiska, rättsliga 42. Demokrati och öppenhet.Om folkvalda parlament . och ekonomiskaaspekter av EU:s sjätte och offentlighet i EU. UD.

utvidgning. UD. 43. Jämställdheteni EU. Spelregleroch

Förankringoch rättigheter. Om folkomröstningar, verklighetsbilder. UD. . utträdesrätt.medborgarskap och mänskliga 44. Översyn av skatteflyktslagen.

rättigheteri EU. UD. Reformerat förhandsbesked.Fi.

l7. Bättre trafik med väginformatik. K. 45. Presumtionsregeln i expropriationslagen.Ju.

18. Totalförsvarspliktiga m95. Förslag om jobb/studier 46. Enskilda vägar. K.

efter muck, bostadsbidrag. dagpenning, 47. Cirkelsamhället. Studiecirklarsbetydelser för

försäkringar. Fö. individ och lokalsamhälle.U.

.Sverige, EU och framtiden. EU 96-kommitténs 48. ShapingSustainableHomes an Urbanizing

bedömningarinför regeringskonferensen 1996. World. SwedishNational Report for Habitat ll. N.

UD. 49. Regler för handelmedel. N.

20. Samordnad rollfördelning inom teknisk forskning. 50. Förbud mot vapen allmän plats m.m. Ju.

U. 51. Gnindläggandedrag i en ny arbetslöshetsförsäk-

2 Reform och förändring. Organisationoch ring alternativ och förslag. A. . verksamhetvid universitet och högskolorefter 52. Precisering av handelsändamålet i detaljplan. M.

1993års universitets-och högskolereform. U. 53. Kalkning av sjöar och vattendragM.

22. Inflytande riktigt Om elevers rätt till 54. Kooperativa möjligheter i storstadsomrâden. inflytande, delaktighet och ansvar. U. 55. Sverige, framtiden och mångfalden. A.

23. Kartläggning och analys av den offentliga sektorns 55. Pâ väg mot egenföretagande.A.

upphandling av varor och tjänster med 55. Vägar i Sverige. A.

miljöpåverkan. N. 56. Hälften vore nog om kvinnor och män - 24. Från Maastrichttill Turin. Bakgrundoch övriga 90-talets arbetsmarknad. A.

EU-länders förslag och debatt inför 57. Pensionssamordning för svenskar i EU-tjänst. Fi.

regeringskonferensen l996. UD. 58. Finansieringen av det civila försvaret. Fö.

25. Fran massmediatill multimedia att digitaliserasvensktelevision. Ku.

Statens 1996

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

S9.Europapolitikenskunskapsgrund. 86. Utveckladsamordninginom det civila försvaret

En principdiskussionutifrån och fredsräddningstjänsten. Kartläggning,

EU 96-kommitténs erfarenheter.UD. övervägandenoch förslag. Fö. 60.Miljö ochjordbruk. Om EU:s miljöregler och 87. Tredimensionellfastighetsindelning.Ju.

utvidgningenseffekter den gemensamma 88. Kameraövervakning.Ju.

jordbrukspolitiken. UD. 89. Samverkanmellan högskolanoch de småoch

61.Olika länder olika takt. Om flexibel integration medelstoraföretagen.N. och förhållandet mellan stora och små stater i EU. 90. Sammanhålletstudiestöd.U.

UD. 91. Den privata vårdensomfattning och framtida

62. EU, konsumenternaoch maten ersättningsformer En de nationella - översyn av - Förväntningaroch verklighet. Jo. för taxoma läkare och sjukgymnaster.S. 63. Medicinskaundersökningari arbetslivet. A. 92. lT miljöarbetet. M. i

64. Försäkringskassan Sverige Översyn av - 93. Ny yrkestrafiklagstiftning. K.

socialförsäkringensadministration. S. 94. Nationell teleadresskatalog.K.

65. Administrationen av EU:s jordbrukspolitik 95. Botniabanan.K.

i Sverige.Jo. 96. Strukturförändringoch besparing.

66. Utvärderatpersonval.Ju. En uppföljning genomfördaförändringar av 67. Medborgerlig insyn i kommunalaentreprenader. inom försvarsmaktensledningsorganisation.Fö. Fi. 97. Effektivare försvarsfastigheter

68. Några folkbokföringsfrågor. Fi. Utvärdering reform. Fö. av en 69. Kompetensoch kapital + bilaga. N. 98. Vem styr försvaret Utvärdering av

70. Samverkanmellan högskolanoch näringslivet. N. effekterna av LEMO-reformen. Fö. 7l. Lokal demokrati och delaktigheti Sverigesstäder 99. Avveckling ;ned inläming. Erfarenheterfrån och landsbygd.ln. LEMO-reformens avveckling av personal.Fö.

72. Rättspsykiatrisktforskningsregister. 100.Ett nytt system för skattebetalningar.Del A.

73. Svenskkämteknisk tillsynsverksamhet. Ett nytt system för skattebetalningar.Del B.

Volym 1 En granskning.M. Författningsförslag, - författningskommentarer 73. SwedishNuclear RegulatoryActivities. och bilagor. Fi.

Volume l An Assessment.M. 101.Kämavfall - teknik och platsval. KASAMs - 74. Svenskkämteknisk tillsynsverksamhet. yttrande över SKBs FUD-Program 95. M. Volym 2 Faktaredogörelser.M. - 102.TUFF Teckenspråksutbildningför föräldrar. U. - 74. Swedish Nuclear RegulatoryActivities. 103.Miljöbalken. En skärpt och samordnad

Volume 2 Descriptions.M. - miljölagstiftning för en hållbar utveckling.

75. Värden i folkhögskolevärlden.U. Del och l 2. M. 76. EU:s regeringskonfcrens procedurer, aktörer, 104.Konsumentskydd elmarknaden. - C. formalia. Sammanfattning av ett seminariumi 105.Att främja donationertill universitet april 1996. UD. och högskolor. U. 77. Utländskaförsåkringsgivaremed verksamheti 106.EU och Sverige från Kiruna till Malmö. Sverige. Fi. - Sammanfattning av fyra regionalamöten

78. Elberedskapen.Organisation,ansvarsfördelning 1995-96.UD.

och finansiering. N. l07. Union utan gränser konsekvenser, möjligheter. 79. Översyn revisionsreglema.Fi. av problem. Sammanfattning ett seminariumi av 80. Viktigt meddelande. november 1995. UD.

Radiooch TV i Kris och Krig. Ku. 108.Konsumenternaoch miljön. C.

81. Skydd för sparandei sparkasseverksamhet. Fi. 109.Från ákerlotter till Paradis ett delbetänkande - 82. En översyn av luft- sjö- och spånrañkens från Utredningen om universitetsfastigheter m.m.

tillsynsmyndigheter. K. angåendeöverlåtelseroch tomträttsupplåtelserav

83.Allmänt pensionssparande. S. vissahögskolefastigheter.Fi.

84. Ekobrottsforskning.Ju. ll0. lnför Svensktkultumât ett IT och framtiden 85. EgonJönsson en kartläggning av lokala sam- inom kulturområdet. - Ku. verkansprojektinom rehabiliteringsomrádct.S.

1996 Statens offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

lll. Bevakadövergång. Åldersgränser för 137. Kommunalförbundoch gemensam nämnd unga upp till 30 ár. C två former för kommunal samverkan.ln. " miljöhänsyn inom den statliga 138.Ny behörighetsreglering hälso-och sjukvårdens ll2. Integrering av förvaltningen. M. område m.m. S. ll3. En allmän och aktiv försäkringvid sjukdomoch 139.Skatt avfall. Fi. rehabilitering. Del l och S. 140.KO:s biträde enskilda.ln. 114. En körkortsreform. K. 141. Vårdavgiftervid rättspsykiatrisk vård, m.m. 115. Barnkonventionen och utlänningslagen. S. 142.lánsstyrelsemasroll i infrastnilcturplaneringen. K. 116.Artikel 6 i Europakonventionen och skatte- 143.Krock eller möte Om den mångkulturella utredningen.Fi. skolan.U. 117. Expertrapporterfrån Skatteväxlingskommittén. Fi. 144. Ökad konkurrens i handeln medlivsmedel.N. ll8. StationStockholm Nord. K. 145.Arbetstid längdförläggning inflytande. A. - 119.Lättnad i dubbelbeskattningen av mindre företags 146. Att återerövra vardagen.S. inkomster. Fi. 147. Övergångsbestämmelser miljöbalken.M. till 120.Högskolan i Malmö Slutbetänkande.U. 148. Översyn förvärvslagen och hyreslagen - av l2l. Spår, miljö och stadsbildi centrala Stockholm. K. Borgenoch pant, Ju. 122.Kunskapssyn och samhällsnytta i hantverkscirklar och hantverksutövande. U. 123.iakttagelseroch förslag efter omstruktureringen av försvarets ledningoch stöd. Fö. 124.Miljö för en hållbar hälsoutveckling. Betänkande. Förslagtill nationellt handlingsprogram. Bilaga Miljörelateradehälsorisker. S. Bilaga Aktörer ochverktyg i miljöhälsoarbetet.S. Environment for sustainablehealth development an environmentalaction plan for Sweden. S. 125.Droger i trafiken. Ju. 126.Doping i folkhälsoperspektiv. Del A och Del B. S. 127. Folkbildningens institutioner.U. 128.Skyddet av kulturmiljön. En översynav kulturmirmeslagens bestämmelser om byggnader och kultunniljöer, prästgårdar,kyrkstäder och ortnamn. Ku. 129.Den kommunala självstyrelsenoch grundlagen. ln. 130.De två kulturema.Rapporterav Klaus Richard Böhme,Bo Huldt, Carl-Einar Stålvant samt Kent Zetterberg.Bilagor med underlagsmaterial till UTFÖR:s slutbetänkande sou 1996:123.Fö. 131.Extern värdering av hot och tömtåga.Bilagor med underlagsmaterialtill UTFÖR:sslutbetänkande SOU 1996:123.Fö. 132.Det stora och snabba greppet. Om LEMO-refonnens metoderoch resultat.Bilagor med underlagsmaterial till UTFÖR:s slutbetänkande SOU 1996:123.Fö. 133.Jämställd vård. Olika vård lika villkor. S. 134.Jämställdvárd. Möten i vården ur ett tvärvetenskapligtperspektiv. 135. Fibromyalgioch Duchennes muskeldystrofi. Kunskapsläge och behovav framtida FoU. S. 136.Effekter av EU:s jordbrukspolitik.Jo.

1996 Statens offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Statsrådsberedningen EU:s regeringskonferens procedurer, aktörer,

formalia. Sammanfattning av ett seminariumi Mössoch märmiskor. Exempel bra april 1996. 76 lT-användningbland barn och ungdomar. 32 EU och Sverige från Kiruna till Malmö. -

Justitiedepartementet Sammanfattning av fyra regionalamöten

1995-96.106 Kriminalunderrättelseregister Union utan gränser konsekvenser, möjligheter, DNA-register. 35 problem. Sammanfattning ett av seminariumi Elektronisk dokumenthantering.40 november 1995. 107 Presumtionsregelniexpropriationslagen.45

Förbud mot vapen allmän plats m.m. 50 Försvarsdepartementet

Utvärderatpersonval. 66 Ekobrottsforskning. 84 Totalförsvarspliktiga m95. Förslagom jobb/studier

efter muck, bostadsbidrag, dagpenning, Tredimensionellfastighetsindelning.87 försäkringar. 18 Kameraövervakning.88 Statensmaritima verksamhet.41 Droger i trafiken. 125 Översyn Finansieringen av det civila försvaret. 58 av förvärvslagenoch hyreslagen Utveckladsamordninginom det civila försvaret Borgen och pant. 148 och fredsräddningstjänsten. Kartläggning,

Utrikesdepartementet övervägandenoch förslag. 86

Strukturförändring och besparing. Vem bestämmervad EU:s interna spelreglerinför En uppföljning av genomfördaförändringar regeringskonferensen1996. 4 inom försvarsmaktens ledningsorganisation.96 Politikområdenunder lupp. Frågor om EU:s första Effektivare försvarsfastigheter pelare inför regeringskonferensen1996.5 Utvärdering av en reform. 97 Ett år med EU. Svenskastatstjänstemäns Vem styr försvaret Utvärdering av erfarenheter av arbeteti EU. 6 effekterna av LEMO-reformen. 98 Av vitalt intresse. EU:s utrikes- och Avveckling med inlärning. Erfarenheter från säkerhetspolitikinför regeringskonferensen.7 LEMO-reformens avveckling av personal. 99 Union För både öst och väst. Politiska, rättsliga iakttagelser och förslag efter omstruktureringen av och ekonomiska aspekter av EU:s sjätte försvarets ledning och stöd. 123 utvidgning. 15 De två kulturema. Rapporterav Klaus Richard Förankring och rättigheter. Om folkomröstningar, Böhme, Bo Huldt, Carl-EinarStälvant samt Kent utträdesrätt,medborgarskapoch mänskliga Zetterberg.Bilagor med underlagsmaterial till rättigheteri EU. 16 UTFÖR:s slutbetänkande SOU 1996:123. 130 Sverige, EU och framtiden. EU 96-kommitténs Externvärdering av hot och förmåga.Bilagor med bedömningarinför regeringskonferensen1996. l9 underlagsmaterial till UTFÖR:sslutbetänkande Från Maastricht till Turin. Bakgrundoch övriga SOU 1996:123.131 EU-ländersförslag och debattinför Det stora och snabba greppet. Om LEMO-refonnens regeringskonferensen1996. 24 metoderoch resultat.Bilagor med underlagsmaterial Demokrati och öppenhet.Om folkvalda parlament till UTFÖR:s slutbetänkande SOU 1996:123.132 och offentlighet i EU. 42

Jämställdheteni EU. Spelregleroch Socialdepartementet

verklighetsbilder. 43 Sverigesmedverkani FN :s familjeår. 37 Europapolitikenskunskapsgrund. Kooperativamöjligheter i storstadsområden.54 En principdiskussionutifrån Försäkringskassan Sverige Översyn av EU 96-kommitténserfarenheter. 59 socialförsäkringensadministration. 64 Miljö och jordbruk. Om EU:s miljöregler och Rättspsykiatrisktforskningsregister.72 utvidgningenseffekter den gemensamma Allmänt pensionssparande.83 jordbrukspolitiken. 60 EgonJönsson en kartläggning av lokala Olika länder olika takt. Om flexibel integration - - samverkansprojektinom rchabiliteringsområdet. 85 och förhållandet mellan stora och små stater i EU.

Statens .l996

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Den privata vårdensomfattning och framtida Pensionssamordning för svenskari EU-tjänst. 57 ersättningsformer En översynav de nationella Medborgerlig insyn i kommunalaentreprenader.67 taxoma för läkareoch sjukgymnaster.91 Några folkbokföringsfrågor. 68 En allmän och aktiv försäkring vid sjukdomoch Utländska försäkringsgivare med verksamhet i rehabilitering. Del 1 och 2. 113 Sverige. 77 Barnkonventionenoch utlänningslagen.115 Översyn rcvisionsreglema.79 av Miljö för en hållbar hälsoutveckling. Skydd för sparandei sparkasseverksamhet. 81 Betänkande. Förslagtill nationellthandlingqørogram. 124 Ett nytt system för skattebetalningar.Del A. Bilaga Miljörelaterade hälsorisker. 124 Ett nytt system för skattebetalningar.Del B. Bilaga Aktörer och verktyg i miljöhälsoarbetet. Författningsförslag, författningskommentarer Enviromnent for sustainablehealthdevelopment an och bilagor. 100 environmentalactionplan for Sweden.124 Från åkerlotter till Paradis ett delbetänkande - Dopingi folkhälsoperspektiv. Del A och Del B. 126 från Utredningen om universitetsfastigheter m.m. Jämställdvård. Olika vård lika villkor. 133 angåendeöverlåtelseroch tomträttsupplåtelscr av jämställd vård. Möten i vården ur ett vissa högskolefastigheter.109 tvärvetenskapligtperspektiv. 134 Artikel 6 i Europakonventionenoch skatte- Fibromyalgi och Duchennes muskeldystroñ. utredningen. 116 Kunskapsläge och behov av framtidaFoU. 135 Expertrapporter från Skatteväxlingskommittén.117 Ny behörighetsreglering hälso-och sjukvårdens Lättnad i dubbelbeskattningenav mindre företags område m.m. 138 inkomster. 119 Vårdavgifter vid rättspsykiatriskvård m.m. 141 Skatt avfall. 139 Att återerövravardagen.146

Utbildningsdepartementet

Kommunikationsdepartementet Den nya gymnasieskolan hur går det l - Om järnvägens trafikledning m.m. 9 Samverkansmönsteri svensk forskningsfinansiering. EU-mopeden. Ålders- och behörighetskravför 121 två- och trehjuliga motorfordon. ll Samordnad rollfördelning inom teknisk forskning. Bättre trafik med väginformatik. 17 1201 Ny kurs i trafikpolitiken + Bilagor. 26 Reform och förändring. Organisationoch verksamhet Banverketsmyndighetsroll m.m. 33 vid universitet och högskolor efter 1993års Enskilda vägar. 46 universitets- och högskolereform. 21 En översynav luft- sjö- och spårtrafikens Inflytande på riktigt Om elevers rätt till tillsynsmyndigheter. 82 inflytande, delaktighetoch ansvar. 22 Ny yrkestrafiklagstiftning. 93 En strategi för kunskapslyft och livslångt lärande. 27 Nationell teleadresskatalog.94 Det forskningspolitiskalandskapeti Norden Botniabanan.95 1990-talet.28 En körkortsrefonn 114 Forskning och Pengar. 29 StationStockholmNord. 118 Högskolai Malmö. 36 Spår, miljö och stadsbildi centralaStockholm.121 Cirkelsamhället. Studiecirklarsbetydelser för Länsstyrelsemas roll i infrastrukturplaneringen. 142 individ och lokalsamhålle. 47 Värden i folkhögskolevårlden.75

Finansdepartementet Sammanhålletstudiestöd.90

Kommuneroch landstingmed betalnings- TUFF Teckenspråksutbildningför föräldrar. 102 svårigheter. 12 Att främja donationertill universitet Budgetlag regeringens befogenheter och högskolor. 105 finansmaktensområde. 14 Högskolani Malmö slutbetänkande. 120 - Borgenärsbrotten översyn kap. Kunskapssynoch samhällsnyttai hantverkscirklar - en av brottsbalken. 30 och hantverksutövande. 122 Översyn av skatteflyktslagen. Folkbildningensinstitutioner. 127 Reformeratförhandsbesked.44 Krock eller möte Om den mångkulturella skolan. 143 -

Statens 1996

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Jordbruksdepartementet Civildepartementet

Offentlig djurskyddstillsyn. 13 Fritid i förändring. EU, konsumenternaoch maten Om kön och fördelning av fritidsresurser. 3 Förväntningaroch verklighet. 62 Forskning för var vardag. 10 - Administrationen av EU:s jordbrukspolitik Attityder och lagstiftning i samverkan i Sverige. 65 + bilagedel. 31 Effekter av EU:s jordbrukspolitik. 136 Konsumentskyddpå elmarknaden. 104 Konsumenternaoch miljön. 108

Arbetsmarknadsdepartementet Bevakadövergång. Åldersgränserför till

ungaupp Aktiv arbetsmarknadspolitik expertbilaga.34 + 30 år. lll Grundläggandedrag i en ny arbetslöshetsförsäkring -

alternativ och förslag.5l Inrikesdepartementet

Sverige, framtiden och mångfalden.55 Lokal demokrati och delaktighet i Sverigesstäder och På väg mot egenföretagande.55 landsbygd.71 Vägar i Sverige. 55 Den kommunalasjälvstyrelsenoch grundlagen. 129 Hälften vore nog om kvinnor och män Kommunalförbundoch gemensam nämnd - - 90-taletsarbetsmarknad.56 två former for kommunalsamverkan.137 Medicinskaundersökningari arbetslivet. 63 KO:s biträde enskilda.140 Arbetstid längd förläggning inflytande. 145 -

Miljödepartementet Kulturdepartementet

Batterierna en laddad fraga. 8 - Fran massmediatill multimedia Nationalstadsparken38 att digitalisera svensktelevision. 25 Rapport från klimatdelegationen1995. Viktigt meddelande. Klimatrelateradforskning. 39 Radiooch TV i Kris och Krig. 80 Precisering av handelsändamålet i detaljplan. 52 Inför en Svensktkulturnät T och framtiden Kalkning av sjöar och vattendrag53 inom kulturområdet. 110 Svenskkämteknisk tillsynsverksarnhet. Skyddet av kulturmiljön. En översyn av Volym l En granskning. 73 kultmminneslagens bestämmelser om byggnader SwedishNuclear RegulatoryActivities. och kulturmiljöer, prästgårdar,kyrkstäderoch Volume l An Assessment. 73 ortnamn. 128 Svenskkämteknisk tillsynsverksamhet. Volym 2 - Faktaredogörelser.74

Näringsdepartementet Swedish Nuclear RegulatoryActivities.

Kartläggning och analys av den offentliga sektorns Volume 2 Descriptions. 74 upphandling av varor och tjänstermed IT i miljöarbetet. 92 miljöpåverkan. 23 Kåmavfall teknik och platsval. KASAMs - ShapingSustainable Homesin an Urbanizing yttrande över SKBs FUB-Program 95. 101 World. Swedish National Report for Habitat ll. 48 Miljöbalken. En skärpt och samordnad Regler för handelmed el. 49 miljölagstiftning för en hållbar utveckling. Kompetens och kapital + bilaga. 69 Del l och 2. 103 Samverkanmellan högskolanoch näringslivet. 70 Integrering av miljöhänsyninom den statliga Elberedskapen.Organisation, ansvarsfördelningoch förvaltningen. 112 finansiering. 78 Övergångsbestämmelser till miljöbalken.147 Samverkanmellan högskolan och de små och medelstoraföretagen. 89

Närings- och handelsdepartementet

Ökad konkurrensi handeln med livsmedel. 144