SOU

Förvalta bostäder

Beteckning: SOU 1994:23
Typ: SOU

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

Förvalta

bostader

Betänkande av förvärv

Utredningen om och förvaltning av hyreshus

min

Statens offentliga utredningar WW 1994:23

w Justitiedepartementet

Förvalta bostäder

Betänkande Utredningen av om förvärv och förvaltning hyreshus av Stockholm 1994

SOU och Ds kan köpas från Fritzes kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svar Fritzes, Offentliga Publikationer, uppdrag av Regeringskansliets förvaltningskontor

Beställningsadress: Fritzes kundtjänst 106 47 Stockholm Fax: 08-20 50 21 Telefon: 08-690 90 90

ISBN 91-38-13577-9 Graphic Systems AB, Göteborg 1994 ISSN 0375250X

Till statsrådet Reidunn Laurén

Genom ett beslut den 29 april 1993 bemyndigade regeringen det statsråd som har till uppgift att föredra ärenden om förvärv och förvaltning hyresfastigheter att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att av göra en översyn av lagstiftningen om förvärv och förvaltning av hyresfastigheter. Med stöd av detta bemyndigande utsågs den 13 maj 1993 hovrättslagmannen Lars Uno Didön till särskild utredare. Som sakkunniga i utredningen förordnades den 18 augusti 1993 förbundsjuristen Eila Andersson, chefsjuristen Leif Holmqvist, förbundsjuristen Carina Knapp-Svedberger och f.d. byråchefen Ulf Lygnell. Samma dag förordnades planeringschefen Urban Zetterqvist och hovrättsassessorn Christina Jacobsson som experter i utredningen. Till sekreterare i utredningen förordnades den 11 juni 1993 hovrättsassessorn Lars Nilsson. Härmed överlämnas utredningens betänkande Förvalta bostäder. Till betänkandet har fogats särskilda yttranden av Eila Andersson och Ulf Lygnell. Utredningsarbetet är därmed slutfört. Stockholm den 2 mars 1994

Lars Uno Didán

Lars Nilsson

Innehållsförteckning

Sammanfattning 9 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Färfattningsförslag 15 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Förslag till lag om ändring i jordabalken 15

Förslag till lag om upphävande av lagen 1975:1132

om förvärv av hyresfastighet m.m. 16 . . . . . . . . . . .

Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen

1977:792 17

4. Förslag till lag om ändring i lagen 1973:188 om

arrendenämnder och hyresnänmder 23 . . . . . . . . . . . 5. Förslag till lag om ändring i lagen 1974: 1082 om

Bostadsdomstol 28

6. Förslag till lag om ändring i lagen 1904:48 s. 1 om

samäganderätt. 29 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Förslag till lag om ändring i lagen 1985:277 om

vissa bulvanförhâllanden 30 . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1 Inledning 31 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2 Gällande rätt 33

2.1 Lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. 33 .

2.1.1 Lagens grundläggande syften 33

. . . . . . . . . . . . .

2.1.2 Vilka förvärv omfattas av tillstândsprövningen 34

2.1.3 Förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag 36 . . 2.1.4 Förfarandet 37 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.5 Förutsättningar för tillstånd 37 . . . . . . . . . . . . . . 2.1.6 Sanktioner 40 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.7 Förköpsrätt vid överlåtelse av aktier i vissa fall 40

2.1.8 Vissa processuella frågor 41 . . . . . . . . . . . . . . .

2.2. Bostadsförvaltningslagen 1977 2792 41

. . . . . . . . . . . . . 2.2.1 Lagens grundläggande syften 41 . . . . . . . . . . . . . 2.2.2 Förutsättningar för ingripande 43 . . . . . . . . . . . . 2.2.3 Formerna för ingripande 46 . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3 Hyreslagen 12 kap. jordabalken 51

2.3.1 Lägenhetens skick 51 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6 Innehållsförteckning

2.3.2 Sanktioner 52 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.3.3 Åtgärdsföreläggande 53

. . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4 Bostadssaneringslagen 1973:531 54 . . . . . . . . . . . . . .

2.5 Övrig lagstiftning 57

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.5.1 Expropriation 57

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.5.2 Hälsoskyddslagstiftningen 57

. . . . . . . . . . . . . . . 2.5.3 Räddningstjänstlagen 59 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.6 Lagstiftning inom andra områden 60 . . . . . . . . . . . . . . 2.6.1 Delgivning 60 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.6.2 Likvidation av aktiebolag 63 . . . . . . . . . . . . . . .

Utländska förhållanden m.m. 65 . . . . . . . . . . . . . . . . . Utländsk rätt i jämförelse 65 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Undersökningar hyresmarknaden m.m. 68 . . . . . . . . .

Överväganden och förslag 75

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kontroll genom förhandsprövning 75 . . . . . . . . . . . . . .

Bostadsförvaltningslagen 88

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2.1 Allmänna utgångspunkter 88

. . . . . . . . . . . . . . . 4.2.2 Vilka missförhållanden skall krävas 92 . . . . . . . . 4.2.3 Förvaltningsförbud för hyresvärdar 96 . . . . . . . . . 4.2.4 Ökade möjligheter till inlösen 108 . . . . . . . . . . . . 4.2.5 Hyresgästintressena vid konkurs 111 . . . . . . . . . . .

4.3 Övrig lagstiftning 116

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.1 Hyresvärdens informationsskyldighet 116 . . . . . . . .

4.3.2 Expropriation 119

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Kostnadskonsekvenser av våra förslag 121

. . . . . . . . . . . .

Specialmotivering 123

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Förslaget till lag om ändring i jordabalken 123 . . . . . . . . . Förslaget till lag om upphävande av lagen 1975: l 132

om förvärv av hyresfastighet m.m. 123

. . . . . . . . . . . . .

6.3 Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen

1977:792 124 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.4 Förslaget till lag om ändring i lagen 1973:188 om

arrendenämnder och hyresnämnder 136 . . . . . . . . . . . . . 6.5 Förslaget till lag om ändring i lagen 1974: 1082 om

Bostadsdomstol 139 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6 Förslaget till lag om ändring i lagen 1904:48 s. 1 om

samäganderätt 139 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.7 Förslaget till lag om ändring i lagen 1985:277 om

vissa bulvanförhållanden 140 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Innehållsförteckning 7

Särskilda yttranden 141 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilaga Utredningens direktiv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Sammanfattning

Vår

uppgift

Huvuduppgiften för utredningen är enligt direktiven att lägga fram förslag till lagändringar som innebär att man Ökar möjligheten att ingripa mot det fåtal fastighetsägare oseriöst, samtidigt som agerar som man underlättar för andra att förvärva fastigheter.

Förvärvslagstiftningen

Förvärv av hyresfastigheter är i dag underkastade tillstândsplikt enligt reglerna i lagen 1975:1132 om förvärv hyresfastighet

m.m. Lagen syftar till att hålla olämpliga fastighetsägare borta från marknaden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter. I vårt arbete har vi studerat förvärvslagstiftningen och dess tillämp-

ning och funnit att lagen har vissa svagheter när det gäller möjlig-

heterna att hindra oseriösa fastighetsägare att komma in på marknaden. De allvarligaste svagheterna kan sammanfattas i följande

punkter.

Prövningen av förvärvarens lämplighet måste i stor utsträckning

grundas prognoser med den osäkerhet sådana alltid innehåller.

Det är svårt för att inte säga omöjligt att kontrollera efterlevna- - den av kravet på tillstånd vid förvärv aktier och andelar i bostadsav

företag.

Tillämpningen av lagen varierar mellan kommunerna. Den är helt

beroende av ambitionerna och kompetensen hos den enskilda kom-

munen.

4. Sanktionen när förvärvslagstiftningens tillståndskrav eftersätts

dvs. att förvärvet blir ogiltigt är inte verkningsfull utan kan tvärtom antas leda till problem allt efter ogiltiga förvärv uppdagas. som

Vi har inte sett det genomförbart att genom ändringar i förvärvslagstiftningen förbättra möjligheterna att hindra oseriösa och försumliga fastighetsägare att förvärva hyresfastigheter. Som en konsekvens

10 Sammanfattning

därav har vi övervägt om det finns skäl att avskaffa förvärvsprövningen och ersätta denna med andra regler som ett effektivt sätt tillgodoser hyresgästernas intressen. Detta väcker givetvis frågan om ett upphävande av förvärvslagen medför att landets hyresgäster i ökad utsträckning kommer att drabbas av försumliga fastighetsägare. Vi menar att så inte kommer att bli fallet. Enligt förvärvslagen skall tillstånd att förvärva hyresfastigheter vägras under vissa i lagen närmare angivna förutsättningar. Den ur

hyresgästsynpunkt mest centrala bedömningen att hålla konstaterat

olämpliga hyresvärdar borta från marknaden anser vi lika väl kan ske inom ramen för en alternativ ordning som i stället bygger på en förbättrad efterhandskontroll av hyresvärdarna. Den i dag vanligaste avslagsgrunden vid förvärvsprövningen är att en fastighetsförvärvares ekonomiska förutsättningar kan ifrågasättas. Vår bedömning är att de i dag ändrade förutsättningarna kreditmarknaden leder till att lagens betydelse i detta sammanhang kommer att minska. Det råder enligt vår mening ingen tvekan att förvärvslagen under åren haft om betydande effekt, framför allt i storstadsområdena. Likaväl kan en det konstateras att olämpliga fastighetsägare sluppit igenom lagens kontrollsystem. Ett tecken på detta kan vara att antalet ärenden om särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen på senare år ökat kraftigt. Vi att det i dag finns möjligheter för en oseriös fasmenar tighetsägare vill förvärva fastighet att göra det, och förvärvssom en lagstiftningens vara eller inte vara har därvid inte någon direkt avgörande betydelse. Vår slutsats blir att förvärvslagen inte är tillräckligt effektiv. Vår bedömning är därför att förvärvslagstiftningen i dess nuvarande form kan avskaffas. I och med detta förenklas och underlättas förhållandena för de seriösa förvärvarna, för vilka ett förvärvstillstånd aldrig blir ifrågasatt. Det är mest angeläget för hyresgästerna borde vara att de har som möjligheter i god tid och med rätt medel när missföratt reagera - -

hållanden uppstår. Vi föreslår därför att kraven för ingripande enligt

bostadsförvaltningslagen utformas ett sådant sätt att den som har befogad anledning att kräva ett ingripande inte behöver dra sig för att göra detta.

Bostadsförvaltningslagen

Som grund för våra överväganden ändringar i bostadsförvaltom

ningslagen har lagt bland annat följande allmänna utgångspunkter.

Sammanfattning ll

Ingripanden skall bara ske i de fall där det verkligen är befogat; dvs. det skall finnas någon omständighet som visar det nödvändiga i att ingripa. De ingripanden som sker skall kunna sättas in i ett så tidigt skede att den eller de hyresgäster som berörs, drabbas av så olägenheter som möjligt.

Det skall råda proportion mellan ingripandet och graden av de missförhållanden som ligger till grund för detta.

Den fastighetsägare som inte uppfyller de krav som rimligen kan ställas på hans uppträdande som hyresvärd, skall förhindras att uppträda som sådan.

Våra förslag bygger i denna del vidare på den systematik och de

möjligheter till ingripande som i dag ges med stöd av bostadsför-

valtningslagen.

Alla tvångsingripanden innebär ett intrång i en fastighetsägares rättssfär. Det måste därför ställas krav på ett någorlunda allvarligt missförhållande för att ett ingripande skall kunna beslutas. De ingripanden som i dag kan följa med stöd av bostadsförvaltningslagen, förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning, medför verkningar i förhållande till samtliga hyresgäster i en fastighet. Vi föreslår därför inte någon ändring i nuvarande regler som innebär att missförhållandena skall påverka de boende samfällt och att de endast samfällt skall

kunna påkalla ingripande. I dag förutsätter ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen att det skall ha uppkommit ett konstaterbart missförhållande som drabbat de boende. Våra förslag innebär att det skall öppnas en möjlighet att ingripa redan när det föreligger omständigheter som med stor säker-

het kommer att leda till missförhållanden. Bland annat genom detta

tillgodoses kravet på snabbare ingripande och därmed följande

mindre grad av olägenheter för de boende.

Enligt bostadsförvaltningslagen gäller i dag samma krav missförhållanden för såväl förvaltningsåläggande som tvångsförvaltning.

Det har påtalats att dessa krav är alltför högt ställda, något som i sin tur medför stora olägenheter för de drabbade hyresgästerna; när ingripande väl kan beslutas är missförhållandena oftast allvarliga. Våra

förslag i denna del innebär att man i princip behåller de nuvarande

bestämmelserna om innebörden och verkningarna av beslut om för-

valtningsåläggande respektive tvångsförvaltning. Den föreslagna änd-

ringen innebär att ett förvaltningsåläggande jämfört med i dag - skall kunna beslutas vid en lägre grad av missförhållanden än

12 Sammanfattning

tidigare. Graden av missförhållanden som krävs vid tvängsförvaltning

ändras däremot inte. Förvaltningsâläggandet är i sig betydligt mindre

ingripande än tvångsförvaltningen, och därmed uppnås en bättre överensstämmelse mellan graden av tvång i förhållande till fastighetsägaren och de missförhållanden som ligger till grund för ingripandet. Sett ur hyresgästperspektiv är det väsentligt att lagstiftningen förhindrar att de fastighetsägare som missköter sina åligganden och skyldigheter till men för hyresgästerna i största möjliga mån förhindras att uppträda i denna egenskap. I syfte att åstadkomma detta

föreslår vi att det i bostadsförvaltningslagen införs en ny form av ingripande mot försumliga hyresvärdar, vilken vi benämner förvalt-

ningsförbud. Bestämmelserna om förvaltningsförbud är delvis utformade efter mönster av regleringen i lagen 1986:436 om näringsförbud. Innebörden av bestämmelserna om förvaltningsförbud är i korthet följande. Förvaltningsförbud skall kunna meddelas den fastighetsägare som grovt åsidosätter sina åligganden som hyresvärd. Bestämmelserna anknyter till lagens tillämpningsområde, dvs. fastigheter där det ñmis bostadslägenheter för permanentboende. Rekvisitet att fastighetsägaren skall ha grovt åsidosatt sina skyldigheter, visar att den grad av åsidosättande som här åsyftas är högre än vad som krävs för inrättande av en tvângsförvaltning. Förvaltningsförbud kan enbart meddelas de fysiska personer som uppträder som hyresvärdar. Förbudet har därför utsträckts till att gälla även vissa företrädare för

juridiska personer som är fastighetsägare. Den som ålagts ett förvaltningsförbud är i princip generellt förhindrad att vidta några åtgärder som innefattar fastighetsförvaltning. Det skall vidare inte heller

vara tillåtet för denne att inneha vissa befattningar hos juridiska per-

soner som bedriver fastighetsförvaltning eller där någon närstående har en sådan befattning. Förvaltningsförbudet skall gälla i högst fem år med möjlighet till förlängning i tre år. Förbudsbestärnmelserna

sanktioneras genom att överträdelser av förbudet är kriminaliserade.

De fastigheter som ägs av den förbudsbelagde skall ställas under tvångsförvaltning, och i vissa fall skall denne även kunna åläggas att

sälja sina fastigheter.

Övriga förslag

I bostadsförvaltningslagen finns regler som ger kommuner rätt att i vissa fall inlösa fastigheter. Det får ske, om fastigheten i fråga är

ställd under tvångsförvaltning men förhållandena är sådana att en

Sammanfattning 13

tillfredsställande förvaltning därvid inte kan uppnås. Vi föreslår i denna del att inlösenrätten skall utsträckas till att gälla även andra än kommuner. Vidare föreslår vi att inlösen skall kunna ske i ett tidigare skede än i dag så att inte syftet med bestämmelserna motverkas genom att fastighetens skick blir för dåligt. En inte ovanlig situation är att den fastighetsägare, vars fastigheter ställts under tvångsförvaltning, försätts i konkurs. I dag gäller att tvångsförvaltningen består i princip orubbad, och att det därmed finns två legala ställföreträdare för fastigheten, dels tvångsförvaltaren, dels konkursförvaltaren. Våra förslag innebär att problem som kan uppkomma genom de kolliderande förvaltarskapen skall förhindras genom att konkursförvaltaren i normalfallet skall inträda som förvaltare i tvångsförvaltningen. Denne har då även att ta hänsyn till de boendes intressen. Slutligen föreslår att en hyresvärd skall vara skyldig att hålla hyresgästerna underrättade om sitt nanm och en adress där han kan nås. Syftet med detta förslag är att det skall hindra hyresvärden att undandra sig sina skyldigheter i förhållande till hyresgästerna genom att göra sig oåtkomlig. Om hyresvärden inte uppfyller sin underrättelseskyldighet, kan detta aktualisera frågan om fastigheten skall ställas under särskild förvaltning. För utländska fastighetsägares del föreslår vi att de skall vara skyldiga att utse en person här i landet som kan ta emot delgivning för fastighetsägarens räkning.

Författningsförslagl

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att i 12 kap. jordabalken skall införas en ny

paragraf, 18 a av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

18 a §

En hyresvärd är skyldig att

hålla hyresgästen underrättad om sitt namn och en adress där han kan anträfas. Är hyresvärden juridisk en person skall uppgift om namn och adress på ställföreträdare

för den juridiska personen läm-

nas. Finns hyresvärden inte i landet skall han ange namn och adress

på en i Sverige bosatt person som är behörig att på hyresvärdens vägnar ta emot delgiv-

ning.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995.

1 I förslagen har inte beaktats de lagändringar föreslås i lagrádssom

remissen den 10 februari 1994 se avsnitt 2.4.

2 Kapitlet omtryckt 1984:694.

16 Författningsförslag

Förslag till

Lag om upphävande av lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet skall upphöra att gälla vid utgången av 1994. m.m.

Bestämmelserna om förköpsrätt vid aktieöverlátelse skall dock fortfarande tillämpas, om en kommun före utgången av 1994 gjort anmälan enligt 13 § första stycket att beslut att utöva förköpsrätt har fattats.

Författningsförslag

Förslag till Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen

1977:792

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen 1977:792 dels att 28, 29 och 31 §§ skall ha följande lydelse, dels att en ny rubrik skall införas efter 28 § av följande lydelse dels att det i lagen skall införas åtta nya paragrafer, 27 a samt 28 a 28 g §§. av följande lydelse. -

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 § Försummar fastighetsägaren Om fastighetsägaren inte uppvården av fastigheten eller jfyller de krav som kan ställas på underláter han att vidtaga ange- en godtagbar fastighetsförvaltlägna åtgärder för att bevara ning, får hyresnämnden ålägga sundhet, ordning och skick inom denne att överlämna förvaltningfastigheten eller framgår det på en av fastigheten till en särskild annat sätt att han icke förvaltar förvaltare förvaltningsåIägganfastigheten på ett för de boende de. godtagbart sätt, får hyresnämn- Kan det antas att ett förvaltden besluta om särskild förvalt- ningsåläggande inte är en tillning av fastigheten. räcklig åtgärd för att uppnå en Beslut särskild förvaltning godtagbar fastighetsförvaltning, om får också meddelas fastig- eller är bristerna i förvaltningen om hetsägaren underlåter att hyra ut allvarligare än som avses i första lägenheter för bostadsändamál i stycket, får nämnden i stället befastigheten och det med hänsyn sluta att ställa fastigheten under till bostadsförsörjningen är förvaltning av en särskild förvaluppenbart oförsvarligt att lägen- tare tvångsförvaltning. heterna står tomma. Beslut om särskild förvaltning I beslut enligt första eller enligt första eller andra stycket andra stycket skall hyresnämnden får också meddelas om fastigålägga fastighetsägaren att hetsägaren underlåter att hyra ut överlämna förvaltningen till lägenheter för bostadsändamål i särskild förvaltare förvaltnings- fastigheten och det med hänsyn åläggande. Kan det antagas att till bostadsförsörjningen är upp-

Senaste lydelse 1989:1051.

18 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

sådant åläggande är tillräck- enbart oförsvarligt att lägenligt för att uppnå en tillfredsstäl- heterna står tomma. lande förvaltning, skall nämnden i stället besluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare tvängsförvaltning. Om möjlighet att i visst fall Om möjlighet att i visst fall ställa fastighet under tvängsför- ställa fastighet under tvängsförvaltning enligt denna lag finns valtning enligt denna lag finns bestämmelser i bostadssanerings- bestämmelser i 28e § samt i lagen 1973:531. bostadssaneringslagen 1973: 531.

8§ Beslutar hyresnämnd om Beslutar hyresnämnd om

tvängsförvaltning, skall nämnden tvängsförvaltning, skall nämnden

samtidigt utse förvaltare. Till samtidigt utse förvaltare. Till förvaltare skall utses bolag, förvaltare skall utses bolag, förening eller annan som har förening eller annan som har

erforderlig erfarenhet av fastig- erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning. hetsförvaltning. Är fastighetsäga-

ren försatt i konkurs, skall i första hand konkursförvaltaren utses till förvaltare. Hyresnämnden kan under pågående förvaltning förvaltare utse ny när förhållandena föranleder det.

27a § Bestämmelserna i 11 § andra stycket, 12-14 och 16 §§, 21 § andra stycket samt 22, 23, 25 och 27 §§ gäller inte om en konkursförvaltare utsetts enligt 8 § första stycket.

28§ Är fastighet ställd Ãr under förhållandena sådana att

tvängsförvaltning men är för- det kan antas att en god fastig-

hållandena sådana att till- hetsförvaltning inte kan uppnås en

fredsställande förvaltning därvid under tvängsförvaltning, får

Författningsförslag 19

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

kan uppnås, får kommunen fastigheten lösas. lösa fastigheten. Talan om inlösen skall väckas vid fastighetsdomstolen. I fråga om inlösen gäller i övrigt expropriationslagen 1972:719 i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 2 Bestämmelserna i 4 kap.

3 § expropriationslagen äger tillämpning i fråga om värdeökning som

ägt rum under tiden från dagen tio år före det talan väcktes vid domstol.

Förvaltningsförbud 28 a § Om en fastighetsägare vid sin

fastighetsförvaltning grovt åsido-

sätter sina skyldigheter som hyresvärd, får hyresnämnden besluta att denne inte får förvalta och förvärva fastigheter som avsesi 1 § förvaltningsförbud. Hyresnämnden kan medge undantag dispens från ett förvaltningsförbud betråjfande en viss fastighet eller viss förvaltningsåtgärd, om det föreligger

särskilda skäl. En dispens kan

återkallas om det finns skäl till

det.

28 b §

Om fastigheten ägs av en

juridisk person får, under den förutsättning som anges i 28 a §

första stycket, förvaltningsförbud

meddelas i fråga om handelsbolag: bolagsman, aktiebolag: ledamot och suppleant i styrelsen samt verkställande direktör och vice verkställande direktör, ekonomisk förening: ledamot och suppleant i styrelsen samt

20 Fötfattningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

verkställande direktör och vice verkställande direktör,

om denne haft ledningen av

fastighetens förvaltning.

Första stycket gäller också den som i annan egenskap än där

sägs faktiskt utövar ledningen av

fastighetens förvaltning.

28 c § Den som ålagts förvaltningsförbud får inte inneha sådan ställning som anges i 28 b § eller ta emot uppdrag i verksamheten, om den juridiska personen bedriver fastighetsförvaltning. Den som ålagts förvaltningsförbud får inte heller vara anställd eller ta emot uppdrag i en verk-

samhet som innefattar fastighets-

förvaltning, om verksamheten

bedrivs av en närstående till honom eller där en närstående har en sådan ställning som anges i 28 b Som närstående anses hans make, sambo, förälder, barn och syskon samt den som är besvågrad med honom i rätt uppeller nedstigande led eller så att den ene är gift med den andres syskon.

28 d § Förvaltningsförbud skall meddelas för en viss tid och får inte

gälla längre än fem år från det

beslutet vunnit laga kraft.

28 e § De fastigheter som ägs av den som ålagts ett förvaltningsför-

Författningsförslag 21

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

bud, skall ställas under tvångsförvaltning enligt 2 § andra stycket för den tid som förbudet varar. Hyresnämnden kan också förordna att den som ålagts för-

valtningsförbud skall sälja sina

fastigheter eller andelar i fastigheter eller avveckla delägarskap eller aktieinnehav i juridiska personer som avses i 28 b och 28 c §§. Nämnden kan i sådant

fall fastställa en tid inom vilken

försäljningen eller avvecklingen

skall ha avslutats. Om det föreligger synnerliga skäl kan tiden förlängas.

28 f §

Den som överträder ett förvaltningsförbud eller inte följer ett förordnande enligt 28 e§ andra stycket skall dömas till böter eller fängelse i högst sex månader.

Ett förvaltningsförbud som

överträds får förlängas med högst tre är.

Om den som ålagts ett förvaltningsförbud meddelas ett nytt förbud, skall det tidigare med-

delade förbudet upphävas.

28 g § Riksskatteverket skall föra ett register över förvaltningsförbud.

29§ Ansökan om särskild förvalt- Ansökan om särskild förvalt-

ning fâr göras kommunen ning enligt 2 § första andra

av eller

eller av organisation av hyres- stycket eller förvaltningsförbud

22 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

gäster. Sedan beslut om tvångs- enligt 28a § första stycket får förvaltning har meddelats, skall göras av kommunen eller av fråga som rör förvaltningen organisation av hyresgäster. Seupptagas till prövning av hyres- dan beslut om tvångsförvaltning nämnden, om sökanden, för- eller förvaltningsförbud har medvaltaren eller fastighetsägaren delats, skall fråga som rör förbegär det och annat är sär- valtningen eller förbudet uppskilt föreskrivet. Nämnden får tagas till prövning av hyresockså självmant ta upp fråga nämnden, om sökanden, förvalsom rör förvaltningen, om annat taren eller fastighetsägaren begär följer av särskild bestämrnel- det och annat är särskilt förese. skrivet. Närrmden för också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen. om annat följer av särskild bestämmelse.

31 § Hyresnämndens beslut om Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning länder omedel- tvångsförvaltning gäller omedelbart till efzerrättelse. Hyres- bart. Hyresnämnden kan även i nämnden kan även i fråga om fråga om annat beslut enligt annat beslut enligt denna lag denna lag förordna att det skall förordna att det skall lända till gälla omedelbart. Detta gäller efterrättelse genast. dock inte beslut om förvaltningsförbud enligt 28 a § första stycket. Föreligger särskilda skäl, får Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden besluta om hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning och utse för- tvångsförvaltning enligt 2 § valtare för tiden till dess slutligt andra stycket och utse förvaltare beslut meddelas. för tiden till dess slutligt beslut meddelas.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995. Bestämmelserna i 2 § skall tillämpas även i fråga om ansökningar om särskild förvaltning som gjorts före ikraftträdandet.

Författningsförslag 23

4. Förslag till

Lag om ändring i lagen 1973:188 om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen 1973: 188 om arrendenämn-

der och hyresnämnder

dels att 16 16 §§ och rubriken närmast före 16 a § skall a - c upphöra att gälla, dels att 21- 23 §§ skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 Hyresnämnd i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift som avses att medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra

om stycket, ändrad användning lokal enligt 12 kap. 23 § andra av stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse lägenhet i andra hand enligt 12 av kap. 40 förlängning hyresavtal enligt 12 kap. 49 hyresvillkor av enligt 12 kap. 54 återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 b uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §

eller föreläggande enligt 12 kap. 64 allt jordabalken,

2 pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlings-

a. lagen 1978:304 eller återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma om lag,

pröva tvist medlemskap enligt 2 kap. 10 skyldighet att

om upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av

bostadsrätt enligt hyresvillkor enligt 4 kap. 9 upplåtelse

samma i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite

av lägenhet

enligt 11 kap. 2 allt bostadsrättslagen 1991:614,

fråga godkännande överenskommelse som avses i

4. pröva om av

stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut

12 kap. 1 § femte i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller bostadsrättslagen, som avses skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, vara

5 pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt

hyresförhandlingslagen,

1 Lagen omtryckt 1985:660.

2 Senaste lydelse 1993:409.

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen 1973:531 och bostadsförvaltningslagen 1977:792, pröva frågor enligt lagen pröva frågor enligt lagen

1975:1132 om förvärv av 1982:352 om rätt till fastighets-

hyresfastighet m. m., förvärv för ombildning till bo-

pröva frågor enligt lagen stadsrätt.

1982:352 rätt till fastighets- Ärende den hyres-

om upptages av

förvärv för ombildning till bo- nämnd inom område fastig-

vars stadsrätt. heten är belägen. Ärende den hyres- Ärende

upptages av om förvaltningsförbud

nämnd inom vars område fas- enligt 28 a § första stycket bo-

tigheten är belägen. Ärende som stadsförvaltningslagen upptas av

avses i 10, 17 eller 18 § lagen den hyresnämnd inom vars om-

om förvärv av hyresfastighet råde den som avses med förbudet

m.m. upptages dock av hyres- har eller har haft fastigheter

un-

nämnden i den ort där bolagets der sin förvaltning. Den hyres-

styrelse har sitt säte eller, i nämnden får även meddela

fråga om handelsbolag, där beslut om tvångsförvaltning och förvaltningen föres. förordnande om försäljning en-

ligt 28 e Den hyresnämnd som meddelat ett beslut om förvalt-

ningsförbud, får även uppta frå-

ga som avses i 28 f § andra och

tredje styckena.

21 I nämnds beslut skall anges de I nämnds beslut skall de anges skäl vilka beslutet grundas, i skäl på vilka beslutet grundas, i

den mån det är behövligt. I den mån det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § beslut om avskrivning enligt 9 §

andra stycket skall även anges de andra stycket skall även anges de

nya villkor på vilka avtalet enligt nya villkor på vilka avtalet enligt

11 kap. 6 a § tredje stycket 11 kap. 6 a § tredje stycket jorjordabalken skall anses förlängt. dabalken skall anses förlängt.

Avser beslut enligt lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m. m. tillstånd till

framtida förvärv, skall i beslutet

3 Senaste lydelse 1988:928.

Fötfattningsförslag 25

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

utsättas viss tid, högst ett år, för tillståndets giltighet. Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra ansökan om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga. Håller nämnden förhandling i ärendet och kan på grund ärendets av beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut meddelas samma dag som förhandlingen avslutats, meddelas beslutet inom två veckor därefter, om synnerligt hinder möter. Underrättelse om tiden för beslutets meddelande skall lämnas vid förhandlingen. Slutligt beslut tillställes part nämndens försorg. Vad genom som sagts nu gäller dock beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 om beslutet meddelas vid förhandling i partens närvaro. Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas parterna på samma sätt som beslutet.

22 Beslut av nämnd äger, sedan Beslut nämnd äger, sedan av tid för klander eller besvär utgått tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § avgjorts fråga i 1 § som avses första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2 a, 5 a, 7 första stycket 2 5 6 a, a, eller Vad som sagts nu gäller eller Vad som sagts nu gäller dock beslut, varigenom an- dock beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande sökan om âtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eller 40§ andra stycket, 34-37 eller 40§ jordabalken eller 7 kap. 11 § jordabalken eller 7 kap. ll § bostadsrättslagen 1991:614 bostadsrättslagen 1991:614 eller ansökan om uppskov enligt eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59§ jordabalken eller 12 kap. 59§ jordabalken eller ansökan om förbud eller med- ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a§ bo- givande som i 2 a§ boavses stadssaneringslagen 1973 :53 1 stadssaneringslagen 1973:531 eller yrkande om rätt till eller yrkande rätt till om

4 Senaste lydelse 1993:409.

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

förhandlingsordning enligt 9 § förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen 1978: hyresförhandlingslagen 1978: 304 lämnats utan bifall. 304 lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 förvaltningslagen 1986:223 om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

23 Om fullföljd av talan mot Om fullföljd av talan mot hyresnämndens beslut i ärende hyresnärnndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen 1978: hyresförhandlingslagen 1978 : 304 eller i ärende angående bo- 304 eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller stadsrätt, bostadssanering, särsärskild förvaltning eller i ärende skild förvaltning eller förvalt-

enligt lagen 1975:1132 om ningsförbud, eller i ärende enligt

förvärv hyresfastighet lagen 1982:352 om rätt till av eller lagen 1982:352 rätt fastighetsförvärv för ombildning om

till fastighetsförvärv för till bostadsrätt finns bestämrnel-

ombildning till bostadsrätt finns i 12 kap. 70 § jordabalken, ser bestämmelser i 12 kap. 70 § jor- 31 § hyresförhandlingslagen, ll dabalken, 31 § hyresförhand- kap. 3 § bostadsrättslagen lingslagen, 11 kap. 3 § bostads- 1991:614, 21 § bostadssanerättslagen 1991:614, 21 § bo- ringslagen 1973:531, 34 § bostadssaneringslagen 1973:531, stadsförvaltningslagen 1977:

34§ bostadsförvaltningslagen 792 samt 15 § lagen om rätt till

1977:792, 25 § lagen för- fastighetsförvärv för ombildning om värv hyresfastighet m.m. samt till bostadsrätt. av 15 § lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Hyresnärrmdens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas. Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos Bostadsdomstolen, om nämnden avvisat ansökan som avses i avvisat ansökan som avses i 11, 14-16, 16 a, 16 c eller 11, 14-16 eller 16 e § eller 16 § eller avvisat besvär, avvisat besvär, e

5 Senaste lydelse 1993:409.

Föüattningsförslag 27

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avskrivit ärende enligt 8-10, 2. avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c eller 15 a, 16 eller 16 dock e

16 e dock när ärendet kan när ärendet kan äterupptagas,

återupptagas, förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet, 4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet, 5. utlâtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp. En besvärshandling som avses i tredje stycket skall in till ges hyresnänmden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. I fråga om handläggningen hos hyresnämnden besvärshandav en ling som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna

i 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995.

Författningsförslag

Förslag till

ändring i lagen 1974:1082 Lag om om

Bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 28 § lagen 1974: 1082 om Bostadsdomstol skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

28 § Beslut Bostadsdomstolen Beslut av Bostadsdomstolen av äger rättskraft, såvitt därigenom äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga i 4 § avgjorts fråga som avses i 4 § som avses första stycket 2 a, 5 a, 7 första stycket 2 a, 5 a, eller 8 lagen 1973:188 om eller 7 lagen 1973:188 om arrendenämnder och hyresnärnn- arrendenämnder och hyresnämnder. Vad sagts gäller der. Vad som sagts nu gäller som nu dock beslut, varigenom an- dock beslut, varigenom an-

sökan åtgärdsföreläggande sökan om âtgärdsföreläggande

om enligt 12 kap. 16 § andra stycket enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § andra stycket, 34, 36 eller 37 §

jordabalken eller ansökan jordabalken eller ansökan om

om förbud eller medgivande som förbud eller medgivande som i 2 § bostadssaneringsla- avses i 2 a § bostadssaneringslaavses a

1973:531 eller yrkande om gen 1973:531 eller yrkande om

gen rätt till förhandlingsordning rätt till förhandlingsordning

enligt 9 § hyresförhandlingslagen enligt 9 § hyresförhandlingslagen

1978:304 lämnats utan bifall. 1978:304 lämnats utan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995.

Senaste lydelse 1993:410.

Författningsförslag 29

Förslag till Lag om ändring i lagen 1904:48 s. 1 om

samäganderätt

Härigenom föreskrivs att 11 § lagen 1904:48 s. 1 om sarnäganderätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

11 § Gode mannen skall på lämpligt Gode skall på lämpligt mannen sätt kungöra försälj ningsvillkoren sätt kungöra försäljningsvillkoren samt tid och plats för auktionen. samt tid och plats för auktionen. Avser auktionen hyreshusenhet Avser auktionen jordbruksfastigeller jordbruksfastighet skall het skall gode mannen vid aukgode mannen vid auktionen tionen erinra om reglerna i erinra om reglerna i lagen jordförvärvslagen 1979:230. 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. respektive jordförvärvslagen 1979:230.

Denna lag träder i kraft den l januari 1995.

Senaste lydelse 1987:472.

Författningsförslag

Förslag till Lag om ändring i lagen 1985:277 om vissa

bulvanförhållanden

Härigenom föreskrivs att 1 § lagen 1985:277 om vissa bulvanförhållanden skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 § Denna lag gäller när ett bulvanförhállande används för att kringgå ett sådant hinder mot att förvärva eller behålla viss egendom eller rättighet som uppställs i 3 kap. 3 § bankaktiebolagslagen 1987:618, lagen 1975:1132 om för- lagen 1976:240 om förvärv av hyresfastighet värv av eldistributionsanläggning lagen 1976:240 om för- m.m., värv eldistributionsanläggning jordförvärvslagen 1979: av m.m., 230, 4. jordförvärvslagen 1979: 8 a § fondkommissionslagen 230, 1979:748, 5. 8 a §f0ndk0mmissi0nslagen 5. 6 a § lagen 1980:2 om 1979:748, finansbolag, eller 6a§ lagen 1980:2 om lagen 1992:1368 om tillfinansbolag, eller stånd till vissa förvärv av fast lagen 1992:1368 om till- egendom. stånd till vissa förvärv av fast

egendom. Med ett bulvanförhállande avses i lagen att någon bulvanen utåt

framstår ägare av viss egendom eller innehavare av viss rättighet som men i verkligheten innehar egendomen eller rättigheten huvudsak-

ligen för annans huvudmannens räkning.

Vad sägs i det följande om egendom som ett bulvanförhállande som avser har tillämpning också på rättigheter.

Denna lag träder i kraft den l januari 1995.

Senaste lydelse 1992:1373.

l Inledning

Vid sammanträde den 29 april 1993 beslutade regeringen om direktiv för utredningsuppdraget dir. 1993:53. Direktiven i sin helhet fogas till detta betänkande som bilaga. Enligt direktiven har det visat sig att den lagstiftning som syftar till att motverka bristfällig förvaltning av hyresfastigheter inte har haft avsedd effekt. Lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. har vid flera tillfällen ändrats i syfte att göra den verkningsfull. mera Detta syfte har dock inte uppnåtts. För förvärv av hyresfastigheter krävs idag i princip att förvärvaren erhåller tillstånd till sitt förvärv. Erfarenheterna visar att förvärvare som är klart olämpliga att förvalta hyreshus har fått förvärvstillstånd. Lagstiftningen sägs vidare innebära att seriösa förvärvare får finna sig i att beslut om förvärvstillstånd kan ta lång tid, ofta närmare ett är. Vidare erinras i direktiven om att riksdagen tidigare begärt en Översyn av lagen vad gäller

åtgärder för att förmå en köpare av en hyresfastighet eller den

som förvärvar aktier eller andelar i ett fastighetsägande bolag att anmäla förvärvet till kommunen inom föreskriven tid.

I fråga om bostadsförvaltningslagen 1977:792 sägs i direktiven bland annat att även beslut enligt denna lagstiftning kan ta lång tid

och att det i praktiken synes förutsätta att fastigheten befinner sig i gravt förfall.

I utredningsuppdraget ingår att göra en översyn av reglerna om

förvärv och förvaltning av hyreshus. Översynen skall ut att

effektivisera lagstiftningen så att förvärvare och överlåtare av fastig-

heter inte i onödan drabbas av besvärliga och tidsödande förfaranden,

samtidigt som möjligheterna att ingripa mot olämpliga hyresvärdar

förbättras. Huvuduppgiften bör enligt direktiven vara att lägga fram förslag till lagändringar som innebär att man ökar möjligheterna att ingripa mot

det fåtal fastighetsägare som agerar oseriöst, samtidigt som man

underlättar för andra att förvärva fastigheter. Mot bakgrund sväav righeterna att utforma förvärvslagstiftningen på ett heltäckande sätt,

anges i direktiven att det bör undersökas om man inte kan skärpa reglerna i bostadsförvaltninglagen så att man betydligt lättare och snabbare än i dag kan få till stånd någon form av tvângsförvaltning

32 Inledning

fastighet. Med sådan lösning, sägs det vidare, är det möjligt av en en kan minimera eller rentav helt avskaffa förvärvsprövningen att man seriösa förvärvarna slipper den nuvarande omständliga och så att de

tidskrävande förvärvsprövningen. Utredningsarbetet kunde ta sin egentliga början först i augusti

1993. Vi har därefter haft fem sammanträden. Därutöver har det under hand förekommit enskilda sammanträffanden med företrädare

för de intresseorganisationer som finns representerade i utredningen.

Under arbetets gång har vi i skilda sammanhang också haft kontakt med företrädare för myndigheter och intressenter inom de sakområden berörs uppdraget. Vi har vidare tagit del av vad som som av diskuterats vid konferenser inom området. Som led i utredningsarbetet har vi tillställt kommuner, hyresett

nämnder, intresseorganisationer, kreditgivare och andra intressenter skrivelse där de lämnats tillfälle att besvara vissa frågor om lag-

stiftningens tillämpning i praktiken m.m. Från organisationer och andra har vi mottagit olika förslag till åtgärder. Vi har slutligen fått viss hjälp Utrikesdepartementet med faktainsamling i samband

av med vi undersökt förhållandena i några andra länder för att ta att reda i vilken utsträckning hithörande frågor beaktas och hur pro-

blemen lösts inom ramen för respektive lands hyreslagstiftning.

2 Gällande rätt

I detta avsnitt lämnas en översiktlig redogörelse för lagstiftning som

i dag gör det möjligt för samhället och andra att ingripa mot fastighetsägare i fråga om skötseln och förvaltningen av hyresbostadsfastigheter m.m. Redovisningen har inriktats på områden och frågeställningar som har bedömts som relevanta i förhållande till de frågor som utredningen har att ta ställning till.

2.1 Lagen 1975:1132 om förvärv av

hyresfastighet m.m.

2.1.1 Lagens grundläggande syften

Lagstiftningen om förvärvstillstând för hyresfastigheter trädde i kraft

den 1 januari 1976. Lagen kom inledningsvis att gälla endast i sju

kommuner i storstadsomrâdena. Begränsningen tillkom under riksdagsbehandlingen och motiverades med en avvägning mellan behovet av prövning och olägenheterna för den normala fastighetsomsättningen och den därtill knutna administrationen. I samband med änd-

ringar rörande bland annat förfarandet i tillståndsärenden se avsnitt

2.1.4 gjordes lagen tillämplig i hela landet. Ändringarna trädde i

kraft den 1 juli 1979. Som motiv för lagstiftningens införande uttalade departements-

chefen bland annat följande Bostadspolitiken har inriktats att hålla spekulativa vinstintressen borta från marknaden. spekulation i hyresfastigheter medför allvarliga problem för hyresgästerna. Sådana

förhållanden förekommer framför allt inom vissa storstadsområden.

Täta ägarbyten måste med nödvändighet medföra att fastighetsförvaltningen eftersätts. Samma effekt inträder, om hyresvärdens främsta intresse av fastighetsinnehavet är att tjäna så mycket pengar

som möjligt. Åtgärder måste vidtas i all den utsträckning som är

möjlig för att förhindra att bostadsfastigheter i framtiden kommer att

behandlas som handelsvara i kretsar där mindre nogräknade personer

l Prop. 197576:133 s. 58

34 Gällande rätt

etablerar sig som fastighetsägare. Det är alltså redan av detta skäl motiverat att genomföra förslaget. I det anförda ligger att det är av utomordentlig vikt att hyresgästerna har hyresvärdar som är beredda att följa de regler som gäller hyresmarknaden. Detta har en räckvidd som sträcker sig utöver de rent spekulativa fastighetsförvärven. De regler som finns lider av den ofrånkomliga svagheten att de endast medger ingripanden i efterhand, när skadan redan är skedd. Det skulle innebära en väsentlig förbättring att, till de medel som finns, foga ett kontrollsystem som gör att ingripanden i efterhand blir aktuellt i så få fall som möjligt. Att förvärv av fastigheter och av aktier och andelar skall göras beroende tillstånd öppnar en sådan

möjlighet. De flesta fastighetsägare fullgör sina åligganden som

hyresvärdar på ett tillfredsställande sätt men det finns åtskilliga undantag. Erfarenhetsmässigt förekommer det sina håll fastighetsägare som ingalunda uppfyller de krav som kan ställas på en hyresvärd. Det är viktigt att sådana personer kan hållas borta från bostadsmarknaden. Intresset härav är så starkt att även det motiverar ett tillståndsförfarande. I samband med senare lagstiftning har framhållits att lagen utgör ett komplement till annan tvångslagstiftning på hyresområdet som med-

ger ingripanden i efterhand samt att lagens existens torde ha medfört

att ett del icke önskvärda förvärv avvärjts. Lagstiftaren har dock varit medveten om att man inte har kunnat komma alla sådana förvärv med lagens hjälp.

2.1.2 Vilka förvärv omfattas av tillståndsprövningen

Lagen äger tillämpning vid förvärv av fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet 1 § första stycket. Vad som sägs om fast egendom gäller även tomträtt 1 § tredje stycket.

Enligt 4 kap. 5 § första stycket 2 fastighetstaxeringslagen

1979:1152 utgörs en hyreshusenhet av hyreshus, tomtmark för sådan byggnad och exploateringsmark för hyreshusbebyggelse. Med hyreshus avses enligt 2 kap. 2 § samma lag en byggnad som är inrät-

tad till bostad minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell,

restaurang och liknande. Byggnad med förrådsutrymme, som ligger i anslutning till hyreshus och som behövs för verksamheten, skall utgöra hyreshus. Till hyreshus skall dock inte räknas byggnad som är inrättad till bostad minst tre och högst tio familjer, den ingår i om en lantbruksenhet.

De förvärv på vilka lagen äger tillämpning har i stort kvarstått

oförändrade sedan lagens införande. Tillståndspliktiga förvärv är i

första hand de civilrättsliga fången köp, byte och gåva. Vidare gäller

Gällande rätt 35

tillståndsplikten för vissa associationsrättsliga förvärv, nämligen tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen 1975:1385. Undantag från kravet på förvärvstillständ gäller enligt 2 § om egendomen förvärvas från staten, kommun, landsting eller kommunalförbund p. 1, om staten, kommun, landsting, kommunalförbund, aktiebolag som helt ägs av kommun eller landsting, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation för bostadsrättsföreningar eller regional sådan organisation är förvärvare p. 2, om fastigheten förvärvas av bostadsrättsförening i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt enligt bostadsrättslagen 1991:614 p. 2a, vid förvärv för kyrkliga ändamål m.m. p. 3, då förvärvaren är kreditinrättning som är skyldig att åter avyttra egendomen p. 4, vid förvärv mellan vissa närstående, det s.k. släktskapsundantaget p. 5 samt om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion p. 6. Reglerna om undantag från tillstândsplikten är utformade i huvudsaklig överensstämmelse med motsvarande bestämmelser i jordförvärvslagen. Liknande regler återfanns i den numera upphävda lagen 1982:618 om utländska förvärv av fast egendom m.m. Den lagen upphörde att gälla i och med utgången av år 1992. Redan dessförinnan, med verkan från den 1 januari 1992, hade de förvärvsrestriktioner upphävts som tidigare fanns i lagen 1982:617 om utländska förvärv svenska företag m.m2. Detta medförde att utländska rättsav subjekt utan särskilt tillstånd kan förvärva företag som äger svenska fastigheter. Den ovan nämnda 1982 års lag har ersatts av lagen 1992:1368 om tillstånd till vissa förvärv av fast egendom. Denna lag är inte tillämplig på hyresfastigheter utan endast smâhus- och lantbruksenheter. Numera kan hyresfastigheter således förvärvas av utlänningar under samma villkor som gäller för svenska personer.

Enligt 4 § andra stycket fastighetsförvärvslagen får i vissa fall för-

värvstillstånd inte vägras. Detta förbud gäller, om fastigheten är obebyggd, bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som inte innehåller fler än två lägenheter avsedda för bostadsändamâl. Bestämmelserna är betingade av de indelningsgrunder som gäller vid fastighetstaxeringen och som medför att vissa fastigheter kommer att formellt omfattas av lagen utan att något intresse av prövning föreligger. I 4 § andra stycket stadgas också att tillstånd inte får vägras om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart

2 SFS 1991:1898, prop. 199192:71, bet. 199192:NU15, rskr. 199192:96.

Gällande rätt

sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten. 4 § tredje stycket slutligen innehåller en bestämmelse om att förvärvstillstånd får meddelas trots att förutsättningar i övrigt saknas, om berörd fastighet enligt gällande planer skall användas för något annat ändamål än för uppförande av hyreshus.

2.1.3 Förvärv aktier och andelar i fastighetsbolag

Det är inte ovanligt att hyresfastigheter, liksom andra kommersiella fastigheter, inte ägs direkt av fysiska personer utan kontrolleras indirekt genom innehav av aktier och andelar i ett bolag som i sin tur äger fastigheten. Redan vid lagens införande3 pekades på behovet av att reglera inte bara de direkta överlåtelserna utan även de fastighetsöverlåtelser som skedde genom överlåtelse av aktier och andelar. En kontroll och prövning av aktieöverlåtelser, sades det, utgjorde ett avsteg från den annars inom aktiebolagsrättens område tillämpade principen om aktiers fria överlåtbarhet. Avsteget ansågs kunna godtas i fråga om s.k. fåmansbolag där omsättningen av aktier ändå var begränsad. De bolag som omfattas av tillståndsplikten är sådana vari minst 75 procent av aktierna ägs eller kontrolleras av högst tio

fysiska personer; innehas aktierna av vissa närstående personer anses

de därvid tillhöra en fysisk person. Lagen är vidare tillämplig förvärv av andelar i handelsbolag. Förvärv av aktier i s.k. äkta bostads-

företag är undantagna från tillståndsplikten.

Ytterligare krav för lagens tillämplighet aktie- och andelsförvärv är att bolaget äger fast egendom och att denna egendoms taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar 9 § första stycket. Under dessa förutsättningar gäller i princip att aktie eller andel i bolaget inte utan tillstånd fâr överlåtas genom sådant förvärv som avses i l § eller vid inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen. De undantag från tillståndsplikten som gäller vid direkt överlåtelse gäller i stort även nu

ifrågavarande förvärv och tillståndsplikten gäller även vid överlåtel-

ser inom koncerner. Med uttrycket balansräkning i bestämmelsen avses enligt rättsfallet RBD 1988:15 den senaste av bolagsstämman fastställda balansräkningen. Vid lagens införande gällde att värdet av ett bolags fastigheter

skulle vara tre gånger så stort som övriga tillgångar för att förvärvet

skulle vara tillståndspliktigt. Vid 1983 års lagändringar ändrades

3 Prop. 197576:33 s. 64.

Gällande rätt 37

reglerna med syftet att tillståndsplikten i större utsträckning än förr

skulle omfatta förvärv avseende bolag vars huvudsakliga syfte var att

förvalta hyresfastigheter.

2.1.4 Förfarandet

I lagens ursprungliga lydelse tillgick förvärvsprövningen så att ansökan om förvärvstillstånd gjordes hos hyresnänmden; denna bedömdes vara bäst förtrogen med förhållandena hyresmarknaden. Nämnden skickade ansökningen för yttrande till vederbörande komsom alltså hade att yttra sig i samtliga ärenden. I motiven mun, framhölls att kommunerna regelmässigt, eller i vart fall när det fanns

anledning till närmare granskning av sökandens lämplighet, borde höra hyresgästorganisationen i ett remitterat ärende I 1979 års lagstiftningsärende ändrades förfarandet vid tillståndsprövningen. Behovet av sådan prövning gjordes beroende av att

kommunen i det särskilda fallet krävde att en prövning skulle ske. Under lagstiftningsärendet framfördes från hyresgästorganisationerna

krav på att även dessa skulle ges möjlighet att påkalla prövning, men

detta avvisades med hänvisning till ökade formaliteter vid enkla förvärv och till den intressegemenskap rörande boendeförhållandena ändå rådde mellan organisationerna och kommunernas. som Den gällande ordningen innebär att förvärvaren är skyldig att nu amnäla förvärvet till kommunen 3 § första stycket. l de fall kommunen ifrågasätter förvärvarens lämplighet i något hänseende och därför prövning av förvärvet vara erforderlig, skall kommunen anser en inom tre månader efter det man mottog anmälan om förvärvet anmäla detta till hyresnämnden. Hyresnänmden förelägger därefter förvärvaren att inom en månad därefter ansöka om tillstånd. Förvärvahar då att hos hyresnämnden ansöka om förvärvstillstånd ren 3 a §.

2.1.5 Förutsättningar för tillstånd

Förvärvslagen uppställer i 4 § första stycket i fyra särskilda punkter

de fall där förvärvstillstånd skall vägras se nedan. I andra stycket

görs undantag för de situationer, behandlade ovan under 2.1.2, där

4 Se bet. CU 197677:20 4. s. 5 Prop. 197879:164 15 s.

38 Gällande rätt

tillstånd inte får vägras. De tre första kriterierna har gällt sedan lagens införande, medan det fjärde tillkom vid 1983 års ändringar. Vid lagens införande sades att det låg en viss bevisbörda på sökanden; denne skulle i princip göra sannolikt att han uppfyllde de förutsättningar som krävdes. I de fall där förvärvaren var en juridisk person fick tillståndsfrågan anpassas efter det enskilda fallet. I en del fall var det nödvändigt att närmare undersöka vem eller vilka som stod bakom ett bolag, och prövningen inriktades då närmast dessa. I andra fall där förvärvaren var ett större bolag fick prövningen inriktas sättet att förvalta tidigare fastighetsinnehav. I samband med 1979 års lagändringar markerades tydligare att det är förvärvaren som har att förebringa utredning om sin lämplighet som fastighetsägare och att kravet på utredning inte får efterges. I samband med 1983 års ändringar gjordes vissa klargörande ut-

talanden om bevisbördan och bevisningens styrka Som allmän

princip gäller enligt dessa uttalanden att bevisbördan skall åvila den part som har de bästa förutsättningarna att säkra och föra bevisning i frågan. I fall då en förvärvares motpart har möjlighet att förebringa egen bevisning rörande påstådd olämplighet i något avseende är det inte tillräckligt med bara ett påstående. Det bör krävas att den som påstår förhållandet skall visa att det finns fog därför. Något större krav bevisning ställs dock inte. Om det finns fog för påståendet, bör en förvärvares invändningar inte godtas med mindre än att de vinner stöd av dennes motbevisning. I sådana fall då förvärvarens motparter inte har möjlighet att förebringa någon egen utredning, t.ex. beträffande förvärvarens praktiska och ekonomiska förutsättningar, ligger bevisbördan förvärvaren. Det är enligt rättsfallet

RBD 1981:16 förhållandena vid prövningstillfället som är avgörande

för bedömningen.

Närmare om de särskilda tillståndskriteriema

P. 1 Förvärvarens möjligheter att förvalta fastigheten

I 1 ställs krav på att förvärvaren skall vara i stånd att förvalta fastigheten. Förvärvaren skall alltså redovisa vilka möjligheter han har att med hänsyn till fastighetens avkastning förvalta den på ett godtagbart sätt. Ett alltför högt pris på fastigheten kan leda till bedömningen att förvärvet är ekonomiskt ohållbart. Fastighetens skick

är därvid naturligtvis av intresse. Vidare skall förvärvarens möjlig-

° Prop. 1982831153 22. s.

Gällande rätt 39

heter att rent praktiskt sköta uppgiften som fastighetsförvaltare bedömas. I syfte att tydligare markera vilka krav bevisningens styrka som erfordras för tillstånd ändrades lydelsen av denna punkt i 1983 års lagstiftningsärende till att förvärvaren skall visa att han är i stånd att förvalta fastigheten. Föreligger någon tveksamhet rörande förvärvakvalifikationer, skall detta vara till dennes nackdel. rens

P. 2 Syftet att förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick

I 2 ställs krav att förvärvaren gör sannolikt att syftet med p. förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. Bedömningen härav kan närmast sägas grundas de mera långsiktiga syftena med förvärvet. En anledning till vägrat tillstånd kan att sökanden under en kort tid köpt och sålt fastigvara

heter i större omfattning. En disproportion mellan köpeskilling och

avkastningsvärde kan vara en indikation på annat syfte än god bostadsförvaltning.

P. 3 Förvärvarens förväntade uppträdande som hyresvärd

Enligt 3 skall tillstånd vägras om det kan antas att förvärvaren i p. annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Diskvalificerande för förvärvaren kan vara tidigare ingripanden enligt

tvångsförvaltningslagen, bostadssaneringslagen eller expropriationsla-

Ytterligare ett skäl att ifrågasätta tillstånd är att sökanden sedan gen. tidigare äger fastigheter där förhållandet mellan honom och hyresgästerna är mindre gott. Bestämmelsen omfonnulerades 1983 så att den bl.a. lättare skulle kunna tillämpas i fall där förvärvaren uppträtt klandervärt mot hyresgäster i tidigare ägda hus eller upplåtit lokaler till illegal verksamhet.

P. 4 Allmän olämplighet Enligt 4 skall tillstånd vägras det kan antas att förvärvaren p. om eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgöran-

enligt lag från allmän synpunkt olämplig att de av åligganden är inneha fastigheten. Stadgandet infördes 1983 och motiverades med att

de tidigare tillståndskriterierna otillräckliga för att hålla alla var

olämpliga förvärvare borta från hyresmarknaden, exempelvis personer som misskött betalning av skatter och avgifter eller som haft

samröre med ekonomisk brottslighet. P. 4 är inriktad förvärvarens

rent personliga förhållanden. Avser förvärvet en juridisk person

Gällande rätt

gäller bedömningen de personer som har det bestämmande inflytandet över bolaget. l rättsfallet RBD 1986:3 hade förvärvaren underlåtit att deklarera inkomster för två år. Domstolen uttalade att för den som varit misskötsam med skatter var utgångspunkten att tillstånd skulle vägras om inte särskilda omständigheter förelåg; så ansågs inte vara fallet. Olämplighet enligt denna punkt bedöms enbart efter den sökandes egna kvalifikationer och utan beaktande makes missav skötsamhet RBD 1987:19. Olovlig kontorisering ansågs i RBD 1990:16 visa på olämplighet. Prövningen avsåg där den person som hade inflytande över den juridiska person som köpt fastigheten. Det då prövade förvärvet förnyades mellan avtalsparterna och i RBD 1992:2 ansågs att samme person inte längre kunde anses olämplig.

2.1.6 Sanktioner

Ett förvärv som inte anmäls på föreskrivet sätt eller inom föreskriven tid eller där tillstånds vägras är ogiltigt 5 § första stycket och 10 b §. Påföljden infördes efter mönster av jordförvärvslagen och lagstift-

ningen med särskilda inskränkningar för utlänningar. Departements-

chefen sade sig vara medveten om att detta kunde medföra komplika-

tioner i de fall påföljden inträder, men detta oundviklig följd

var en om lagstiftningen skulle få avsedd effekt7. Meddelas oriktigt lagfart trots att förvärvstillstånd erhållits, inträder dock inte ogiltighet 5 § andra stycket.

2.1.7 Förköpsrätt vid överlåtelse aktier i vissa fall

Vid sidan av reglerna tillståndsprövning förvärv hyres-

om av av fastigheter finns ett förfarande som ger kommunerna rätt till förköp

aktier i sådana fastighetsbolag omfattas lagen 12

av som av se -

22 §§. Bestämmelserna är närmast ett komplement till reglerna om

kommunal förköpsrätt enligt förköpslagen 1967:868, vilken gäller

vid överlåtelser av fast egendom och tomträtt. Bestämmelserna

motiveras med att kommunerna saknar förköpsrätt i de fall fastig-

en hetsöverlâtelse äger rum, inte genom överlåtelse fastigheten, utan av genom överlåtelse av aktier i det bolag som äger denna. Förköps-

rätten tillkommer den kommun där bolagets hyresfastigheter eller

huvuddelen av dessa finns, och rätten utövas att kommunen genom

inom samma tid som gäller för påkallande av tillståndsprövning

7 Prop. 197576:33 s. 70.

Gällande rätt 41

aktieförvärvet anmäler beslutet om förköp till hyresnämnden. Förköp sker på de villkor som avtalats mellan säljare och köpare. Om säljaren eller köraren bestrider förköpsrätten, avgörs frågan hyresav nämnden. Tillstånd till förköp skall vägras bland annat det är om obilligt med hänsyn till förhållandet mellan köpare och säljare. Reglerna är utformade med förköpslagen som förebild. l praxis har markerats att obillighetsregeln skall tillämpas restriktivt RBD 1989:14.

2.1.8 Vissa processuella frågor

I lagen 1973:188 om arrendenänmder och hyresnämnder nänmdlagen finns vissa processuella regler för behandlingen av tillståndsärendena. I 16 b § finns sålunda bestämmelser om handläggningen av sådana ärenden och om partsställningen; sistnämnda reglering införd genom 1979 års ändringar. Kommunen och hyresgästorganisation

som berörs av ansökningen har ställning av motparter till sökanden i

ärenden om förvärvstillstând. Med berörd organisation avses den

organisation som har förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen 1978:304 samt den lokala förening som är ansluten till Hyresgästernas riksförbund Genom hänvisning till 14 § framgår

att muntlig förhandling skall hållas om det inte kan anses obehövligt. I detta sammanhang skall även nämnas 16 f § närnndlagen. Nämnden

har enligt denna bestämmelse att verka för att utredningen får den

inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyntill ärendets beskaffenhet, och nämnden skall såvitt möjligt tillse att onödig utredning inte förebringas. Hyresnärnndens beslut i ärenden rörande

förvärvstillstånd överklagas enligt 25 § fastighetsförvärvslagen

genom besvär hos Bostadsdomstolen. l Bostadsdomstolen gäller

enligt 26 § att vardera parten skall stå sina rättegångskostnader.

2.2 Bostadsförvaltningslagen 1977:792

2.2.1 Lagens grundläggande syften

Regler om tvångsförvaltning av bostadshyresfastigheter infördes den

1 juli 1970 genom lagen 1970:246 om tvångsförvaltning bostads-

av fastighet. Samtidigt med tvångsförvaltningslagen infördes regler i den

8 Prop 197879:164 s. 25.

42 Gällande rätt

då gällande 1917 års expropriationslag SFS 1917:189 som möjlig-

gjorde expropriation vid grov vanvård av bostadsbyggnader.

Bakom införandet möjligheter till ingripande vid fall av bristanav

de fastighetsunderhåll låg det förhållandet att det vid denna tidpunkt

fanns ett relativt stort inslag av lägenheter som inte ansågs ha en godtagbar standard. Trots sina håll intensiv saneringsverksamen het förekom det, särskilt i de större städerna, fall där ett flertal lägenheter i det äldre beståndet ansågs undermåliga. Bostadsbristen bedömdes även medföra att byggnader fick kvar längre eller kortavara

tid trots att fastighetsekonomiska skäl skulle tala för en omedelbar

re rivning.

Departementschefen uttalade i samband med införandet av tvångs-

förvaltningslagen bland annat följande om lagens allmänna bak-

grund°: Målet för samhällets bostadspolitik är att skapa goda förut-

sättningar för att och skall kunna ha tillgång till en god och var en ändamålsenlig bostad, och tack vare stora insatser från statens och

kommunernas sida har bostadsproduktionen legat på en hög nivå. Det

är emellertid viktigt att inte bara bostäder kommer till utan också nya att det befintliga bostadsbeståndet vårdas väl och inte får förfalla. Detta är angeläget från både bostadssociala och samhällsekonomiska aspekter. Det måste krävas av den som äger en bostadsfastighet att han sköter den ett sådant sätt att förhållandena för dem som bor där är drägliga och att han inte vanvård spolierar den viktiga genom tillgång för bostadsförsörjningen som varje enskild bostadsfastighet utgör.

De gällande reglerna, sades det vidare, gav inte alltid tillräckligt

effektiva möjligheter att hävda anspråken god skötsel av bostadsfastigheter, och syftade i allmänhet till att med olika metoder förmå fastighetsägaren att själv vidta erforderliga åtgärder för att förbättra

fastigheten. Det ansågs nödvändigt att ett steg längre och möjliggöra effektiva direkta ingripanden. Lagstiftningen inriktades en

relativt liten grupp av illojala fastighetsägare och redan lagens

existens ansågs ha ett betydande värde som pätryckningsmedel mot

försumliga fastighetsägare.

Tvångsförvaltningslagen bedömdes emellertid snart vara behäftad

med vissa brister och en utredning, Bostadsförvaltningsutredningen,

tillsattes år 1974 med uppgift att göra en översyn av reglerna. Vad

åsyftades bland annat att utreda om möjligheterna till tvångssom var förvaltning alltför inskränkta och om förvaltarens befogenheter var

° Prop. 1970:133 11 f., 56. s. s.

Gällande rätt 43

var tillräckliga. Lagstiftningsarbetet ledde fram till att helt lag, en ny bostadsförvaltningslagen 1977:792, infördes. Den lagen trädde nya i kraft den 1 januari 1978 då tvångsförvaltningslagen samtidigt upphävdes. Bostadsförvaltningslagen har i allt väsentligt kvarstått oförändrad sedan ikraftträdandet.

I motiven till bostadsförvaltningslagenm sades att lagen bygger

de praktiska erfarenheterna av tvångsförvaltningslagen, vars syfte var att säkerställa att de hyresgäster som finns i en fastighet kommer i

åtnjutande av de förmåner som följer med fastighetsägarens skyldig-

het att bevara sundhet, ordning och skick i fastigheten. På grundval av dessa erfarenheter skulle bostadsförvaltningslagen skapa ett mera effektivt och ändamålsenligt förfarande.

2.2.2 Förutsättningar för ingripande

En av svagheterna med tvångsförvaltningslagen ansågs att vara ingripanden kom till stånd i ett alltför sent skede och att lagen bara tog sikte på allvarliga fall av misskötsel. Enligt uttalanden i 1970 års

lagstiftningsärende var tvångsförvaltningslagen inriktad på fall av

allvarlig vanskötsel från fastighetsägarens sida. I l § första stycket tvångsförvaltningslagen föreskrevs som allmänt krav för tvångsförvaltning att fastighetsägaren väsentligen försummar vården av .. fastigheten eller underlâter att vidtaga uppenbart angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten

Bostadsförvaltningsutredningen2 menade att målsättningen borde vara

att lagstiftningen skulle ge möjlighet att ingripa så snart en fastighetsägare inte skötte förvaltningen av fastigheten ett objektivt godtagbart sätt. Hyresgästerna skulle inte behöva nöja sig med graden

vis försämring med möjlighet till ingripande först när olägenheterna blivit allvarliga. Departementschefen instämde i att förutsättningar-

na borde vara mindre snäva än tidigare, men underströk att lagstiftningen ändock tog sikte förhållandevis klara fall av försummad

fastighetsskötsel, där man med ledning av normen god sed i hyres-

förhållanden och föreskrifterna fastighetsägares skyldigheter inom om

andra områden kunde konstatera att förvaltningen inte uppfyllde de

minimikrav som borde ställas. Det framhölls vidare att det inte borde

° Prop. 197677:l51 s. 49, jfr prop. 198990:37 s. 31. Prop. 1970:133 s. 58. 2 Ds Ju 1976:14 s. 59. 3 Prop. 1976772151 s. 52.

44 Gällande rätt

möjligt att skilja fastighetsägaren från förvaltningen på grund av vara obetydliga och enstaka brister som kunde rättas till i enklare ordning. I 2§ första stycket bostadsförvaltningslagen föreskrivs nu som allmänt krav för ingripande mot en fastighetsägare att denne försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidtaga angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning ock skick inom fastigheten eller icke förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt. ingripande kan ske i form av förvaltningsâläggande eller tvångsförvaltning. Som en samlande beteckning för de bägge formerna för ingripande används beteckningen särskild förvaltning. Lagen ger alltså inte någon beskrivning av vad som kännetecknar

en bristfällig förvaltning, utan detta får bedömas mot bakgrund av

lagstiftning och avtal. Vad en fastighetsägare har att fullgöra annan framgår bland annat av hyreslagens regler om lägenhetens skick samt lagstiftning som berör hyresgästernas boendeförhållanden. av annan Vissa vägledande uttalanden gjordes dock i sammanhanget om grun-

derna för ingripanden enligt lagen. Hyresvärden har enligt hyres-

lagen ett ansvar för att lägenheten befinner sig i brukbart skick och den löpande underhålls. Även enligt t.ex. hälsoskyddslagstiftatt ningen följer skyldigheter med hänsyn till förebyggandet av sanitära olägenheter. Av allmänna grundsatser följer att fastighetsägaren skall sörja för sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hit hör exempelvis att förse fastigheten med värme och vatten samt att städa trapporna. Bostadsförvaltningslagen är i första hand inriktad mot sådana brister. Det är emellertid inte bara brister i fastighetens skick kan medföra ingripanden enligt lagen; även brister i förvaltsom ningen i övrigt hänför sig till hyresvärdens person än till som mera

fastigheten, till exempel att angelägna reparationer försenas eller att

värden håller sig oanträffbar, kan vara grund för ingripanden. För att ett åsidosät-tande av någon förvaltningsförpliktelse skall föranleda ett ingripande bör verkningarna ha haft en viss intensitet och varaktighet, och de boende skall samfällt ha haft känning därav. Särskild förvaltning bör inte tillgripas om något annat legalt tvångsmedel framstår som bättre avpassat för att avhjälpa den aktuella bristen; något krav på att annan åtgärd skall ha prövats först finns dock inte. Gränserna mellan lagstiftning inom olika områden som kan påverka boendeförhållandena är flytande och delvis överlappande, och förhållandena i varje enskilt fall avgör vilken åtgärd som är bäst. Det är vid totalbilden av förvaltningen som vikt skall fästas, inte vid de enskilda bristernas beskaffenhet, och hyresnärnnden måste

4 8l A. prop. s.

Gällande rätt 45

normalt besiktiga fastigheten för att få riktig bild förhållandeen av

na. I förhållande till den tidigare lagen innebär bostadsförvaltnings-

lagen att ingripanden kan ske tidigare än förut, och vid nivå där en man objektivt kan fastslå att fastighetens förvaltning inte fungerar tillfredsställande. Det överlämnades i övrigt till praxis att mot bakgrund av lagstiftning och normen god sed i hyresförhâllanden avgöra vad som borde krävas av hyresvärden. Det framhölls vidare att avsikten med lagen inte var att den skulle medföra en konkurrenssituation i förhållande till lagstiftning annan med syfte att åstadkomma en upprustning av äldre bostäder. Frågor om planering och genomförande av saneringsverksarnheten inom äldre bostadsområden ankom kommunerna att avgöra, och hyresnärnnden skulle inte avgöra om det med anledning ansökan av en om

särskild förvaltning finns skäl att överväga andra medel borde

om tillgripas för att t.ex. få till stånd omfattande ombyggnad. Om en en fastighet uppfyllde rekvisiten för särskild förvaltning skulle hyresnämnden besluta om sådan, även om det syntes tveksamt om fastig-

hetens nedgångna skick kunde göra förvaltningen framgångsrik.

Enligt tvångsförvaltningslagen gällde ett krav att det fanns an-

ledning anta att rättelse inte skulle ske för att tvångsförvaltning skulle få meddelas. Något sådant gäller inte enligt bostadsförvaltningslagen.

Om fastighetsägaren vidtar åtgärder efter det att frågan om tvångsförvaltning väckts, får detta vägas i den allmänna bedömningen av

hur fastigheten sköts.

Från rättspraxis kan följande avgöranden nämnas. I rättsfallet RDB

1987:3 ansågs förvaltningsâläggande motiverat när fastighetsägaren i

ett flertal fall tagit ut eller begärt högre hyror i strid med ingångna

förhandlingsöverenskommelser. I RBD 1992:13 besvärades fastig-

en het av fukt- och mögelskador. Hyresnärrmden hade avslagit been

gäran om tvångsförvaltning mot bakgrund av att det bolag som ägde aktuell fastighet försatts i konkurs; det âlåg konkursförvaltaren att förvalta fastigheten enligt gällande regler. Det förhållandet att fastig-

hetsägaren var försatt i konkurs medförde emellertid enligt Bostads-

domstolen inte att beslut tvångsförvaltning obehövligt

om var om

förutsättningarna i övrigt därför var uppfyllda. I RBD 1993:7 hade

det bolag som ägde fastigheterna ställt in betalningarna och god man

enligt ackordslagen förordnats för bolaget. Sedan bolaget därefter

upphört att betala bland annat förfallna skulder avseende och värme hotade den kommunala leverantören att avbryta leveranserna.

5 Prop. 1976771151 s. 52. 6 Se vidare om rättsfallet i avsnitt 4.2.5.

46 Gällande rätt

Bolagets betalningsvägran ansågs inte innebära att bolaget förvaltade fastigheten på ett icke godtagbart sätt och hyresgästföreningens ansökan om tvângsförvaltning bifölls inte. År 1990 tillkom ytterligare grund för tvångsingripande en att fastighetsägaren underlåter att hyra ut bostadslägenheter och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står outhyrda. Tillägget vilar en annan grund än lagens ursprungliga; den nya regeln är nämligen inte i första hand inriktad de boendes intressen utan den allmänna bostadsförsörjningens. Regeln tar sikte främst fall där lägenheter av spekulativa skäl tillåts stå tomma. I motiven framhölls att fastighetsägarens skäl för att inte hyra ut lägenheterna ytterst är avgörande. I fallet RBD 1991:7 hade en fastighet byggts om på visst sätt. Sedermera visade det sig att marknaden för denna typ av lägenheter sviktade, varför lägenheterna kom att stå outhyrda. Ansökan om tvângsförvaltning bifölls inte då fastighetsägarens underlåtenhet inte ansågs vara oförsvarlig under rådande omständigheter.

2.2.3 Formerna för ingripande

Som tidigare nämnts kan ingripande med stöd av bostadsförvaltningslagen ske i två former, dels genom förvaltningsåläggande, dels tvângsförvaltning, och som gemensam benämning på de bägge genom formerna för ingripande används termen särskild förvaltning. Förvaltningsåläggande är den mindre ingripande tvångsåtgärden och innebär att hyresvärden åläggs att överlämna förvaltningen av fastigheten till en av honom själv utsedd godtagbar särskild förvaltare, medan tvângsförvaltningen innebär att fastighetsägaren i praktiken helt avstängs från fastighetens skötsel. De grundläggande förutsättningarna för ingripande är desamma för båda förvaltningsformerna. Vid valet mellan förvaltningsåläggande och tvângsförvaltning är utgångspunkten att det inte finns anledning tillgripa en mer ingripande åtgärd än som behövs för att de uppkomna missförhållandena skall rättas till. Sökandens inställning till valet av ingripande är av stor be-

tydelse, men det är hyresnämnden det ankommer att slutligt be-

stämma förvaltningsformen. Ett syfte med konstruktionen att an-

vända samma grundrekvisit sägs i motiven vara att frågan om in-

gripande kan aktualiseras så snart som förhållandena så kräver, utan

Prop. 19899037 s. 31, 80. 8 Prop. 1976772151 57. s.

Gällande rätt 47

att sökanden behöver ta ställning till vilken form av ingripande som skall användas.

Förvaltningsåläggande

En tanke bakom reglerna om förvaltningsåläggande är att man genom hyresnänmdens medverkan skall till stånd en förvaltning som bygger på samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren

och som i så stor utsträckning som möjligt ansluter till de former för yrkes-

mässigt bedriven fastighetsförvaltning som tillämpas på marknaden. Den närmare innebörden i förvaltningsåläggandet framgår av 3

- 7 §§ bostadsförvaltningslagen och innebär i korthet bl.a. följande.

Hyresnämnden ålägger fastighetsägaren att inom en viss bestämd tid lämna över förvaltningen till en särskild förvaltare för att därmed tillse att en tillfredsställande förvaltning uppnås. Fastighetsägaren

fullgör detta genom att presentera ett förvaltningsavtal, som normalt bör avse en tid om minst tre år. Under avtalstiden skall parterna vara bundna av överenskommelsen. Nämnden granskar avtalet och därmed även förvaltarens kvalifikationer att kunna fullgöra avtalet. Särskild vikt skall läggas vid regleringen av de förhållanden som föranlett

beslutet om förvaltningsåläggande. Förvaltningsavtalen förutsätts

överensstämma med marknaden förekommande praxis beträffande avtal om teknisk och kameral förvaltning. Förvaltaren skall i enlighet med denna praxis normalt ges fullmakt att företräda fastighetsägaren i berörda hänseenden. Befinnes avtalet vara godtagbart godkänner nämnden avtalet, och dess befattning med ärendet är därmed avslutad. För det fall något förvaltningsavtal inte presenteras eller om

avtalet inte kan godkärmas, skall fastigheten normalt ställas under tvångsförvaltning. Sedan hyresnänmden godkänt ett förvaltningsavtal kan nämnden därefter inte ingripa i förvaltningen. Hyresnämnden

utövar inte heller någon tillsyn över själva förvaltningen. Kontrollen

över förvaltningen ankommer den som ansökt om särskild förvaltning och förvaltaren har skyldighet att till denne anmäla förändringar

som berör förvaltningen. Genom anmälningsskyldigheten ges

9 A. jfr Ds Ju 1974:12 65 st., s. 2° Detta exemplifieras i rättsfallet RBD 1984:12. Hyresnämnden hade där beslutat att ett förvaltningsåläggande skulle upphöra i förtid. Bostadsdomstolen upphävde beslutet med motiveringen att det i fall av förvaltningsåläggande inte finns någon möjlighet att besluta om förtida upphörande jfr vid tvångsförvaltning 18 § tredje stycket. Fastighetsägaren och förvaltaren var oförhindrade att avtala om förvaltningens upphörande, och den som ansökt om särskild förvaltning hade att göra en förnyad ansökan.

48 Gällande rätt

sökanden möjlighet att bedöma om förvaltningsfrågan skall tas upp på nytt vid nänmden. Om det visar sig att fastighetsägaren förfarit illojalt eller brutit mot avtalet i tredska, bör fastigheten normalt

ställas under tvångsförvaltning. Övergår fastigheten till ny ägare

under handläggningen vid hyresnämnden förfaller förvaltningsåläggandet.

Tvångsförvaltning

Tvångsförvaltning är den mer kvalificerade formen av ingripande och

karaktäriseras av att förvaltaren får ställning av legal ställföreträdare för fastighetsägaren och att hyresnärrmden utövar tillsyn över förvaltningen.

Fall där tvångsförvaltning kan tänkas komma i fråga är bland annat

vid allvarliga brister i förvaltningen, där bristerna har förelegat en längre tid, där fastighetsägaren kan tänkas vara ointresserad av att efterkomma ett förvaltningsåläggande eller där det inte utan dröjsmål går att avgöra är fastighetsägare eller var han uppehåller vem som sig.

De närmare formerna för tvångsförvaltningen framgår av 8 27 §§

bostadsförvaltningslagen och innebär i korthet bland annat följande.

Förvaltaren utses hyresnämnden i samband med att nämnden av beslutar att fastigheten skall ställas under tvångsförvaltning. Den som

utses till förvaltare kan på egen begäran entledigas. Det åligger i

sådant fall hyresnämnden som tillsynsmyndighet att utse ny förvaltare RBD 1986:8. Nämnden skall bereda kommunen tillfälle att lämna förslag på förvaltare 16 § närrmdlagen. Förvaltarens primära uppgift 9 § är att för att fastigheten får en tillfredsställande skötsvara sel, vilket innebär att han skall se till att den dagliga tillsynen och det löpande underhållet fungerar samt vidare att verka för att de förhållanden föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs. Förvaltaren som bör därför så snart som möjligt utarbeta en plan för de nödvändiga åtgärderna och verka för att planen genomförs. Han skall även vidta de förbättringar och moderniseringar som krävs, i den mån de är

förenliga med ändamålsenlig fastighetsförvaltning. I detta ligger att

åtgärder, exempelvis olika reparationer, kan genomföras utan att de direkt resulterar i en ökad avkastning från fastigheten. Förvaltaren skall dock verka för att en skälig avkastning från fastigheten erhålls. Uppkommer fråga om mera omfattande eller kostnadskrävande åtgärder, skall de ekonomiska konsekvenserna utredas.

2 Se 1976772151 59 f., 90 prop. s. s.

Gällande rätt 49

Förvaltarens befogenheter framgår 11 och 12 §§. Fastighetsägaav

ren är i princip helt skild från fastighetens skötsel. Erfarenheterna

från tvângsförvaltningslagen sades visa att det där föreskrivna samrådsförfarandet mellan förvaltaren och fastighetsägaren medförde att ägaren fick möjlighet att ingripa i förvaltningen ett sätt som för-

svårade förvaltningsuppdraget. Förvaltaren fungerar således som en

legal ställföreträdare för fastighetsägaren och har en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda ägaren samt tala och svara i dennes ställe. I de fall där förvaltaren inte är behörig att själv fatta beslut har han att vända sig till hyresnänmden. Förvaltaren är den som uppbär hyror och andra intäkter och i övrigt företräder ägaren i frågor som berör fastigheten och dess skötsel. I mål och ärenden rörande fastigheten är det fastighetsägaren som är part med förvaltaren som legal ställföreträdare. Förvaltaren får dock inte avhända ägaren fastigheten, ingå borgens- eller växelförbindelse eller utan hyresnänmdens tillstånd låta inteckna fastigheten eller upplåta panträtt i den. Förvaltaren handlar med samma behörighet som om han hade fullmakt från fastighetsägaren, och frågan om eventuella befogenhetsöverskridanden följer samma regler som för sysslomän i allmänhet. Till säkerhet för andra intressenter i fastigheten har förvaltaren skyldighet att underrätta hyresgäster och kända panträttshavare om tvångsförvaltningen 20 §. En hyresgäst som erhållit sådan underrättelse kan därefter inte med befriande verkan betala hyra till arman än förvaltaren. Av det sagda framgår att förvaltaren många gånger kanske inte har tillräckliga medel till sitt förfogande för att kunna fullgöra förvaltningsuppdraget bästa sätt. I syfte att komma till rätta med detta har fastighetsägaren en skyldighet att skjuta till de ytterligare medel som erfordras 13 §. Betalningsåläggande beslutas av hyresnämnden

begäran av förvaltaren och kan verkställas som lagakraftägande

dom. Åläggandet kan utnyttjas till varje slag av åtgärd som faller

inom förvaltarens kompetensområde och är ett komplement till andra

former av medelsanskaffning, såsom utnyttjande av löpande intäkter, lånemöjligheter och frivilliga tillskott från ägaren. För att förhindra kringgående gäller att ett dessförinnan beslutat betalningsåläggande

gäller även om fastigheten överlåts. Förvaltaren är skyldig att hålla uppburna och avsatta medel avskilda från sina övriga tillgångar. Sådana medel får inte heller utmätas för annan skuld än sådan som hänför sig till tvângsförvalt-

ningen 21 §. Detta medför att medlen inte heller omfattas av fastig-

hetsägarens konkurs. Fastigheten som sådan ingår dock i konkursen. Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar

rörande fastigheten som erfordras för förvaltningen. Han är även

50 Gällande rätt

skyldig att till förvaltaren lämna ut de handlingar, exempelvis hyres-

kontrakt samt annat som kan vara av betydelse för uppdragets genomförande, till exempel nycklar 16 -17 §§. Som pätryckningsmedel finns möjlighet att kalla fastighetsägaren att inför hyresnämnden avlägga ed, varvid rättegångsbalkens allmänna regler om tvångsmedel gäller, samt att denne vid äventyr av vite kan förpliktas lämna ut handlingar och annat. Tiden för tvångsförvaltningen kan vara svår att avgöra redan i inledningsskedet och varierar från fall till fall. Hyresnämnden skall därför inom sex månader efter beslutet om tvångsförvaltning bestämma hur lång tiden för förvaltningen skall vara 18 §. I motiven förutsattes att det ofta torde behövas ganska ingripande åtgärder med en planering flera års sikt. En kortare tid än tre år torde inte bli-aktuell, men inte heller längre än fem år. Tiden kan dock förläng-

med högst år i sänder. Å andra sidan kan tvångsförvaltningen

as tre också upphöra i förtid om den inte längre behövs; fastigheten kan till exempel ha överlâtits till annan som själv kan överta förvaltningen.

Övergår fastigheten till ny ägare under förvaltningstiden påverkar

detta inte beslutet 19 § som alltså gäller även mot den nye ägaren. Överlåtelsen kan däremot föranleda tvångsförvaltningen inte att längre är erforderlig. Förvaltaren är redovisningsskyldig för sin förvaltning och skall inom två månader efter varje kalender- eller räkenskapsår samt efter uppdragets avslutande lämna redovisning till hyresnämnden 22 §. Om fastighetsägaren är bokföringsskyldig för fastigheten är det förvaltaren som ombesörjer bokföringen. Hyresnämnden granskar redovisningen. För det fall fastighetsägaren vill klandra redovisningen har han att göra detta inom ett år från det han av hyresnämnden mottog redovisningshandlingarna 23 §§. Sådan talan väcks vid fastighetsdomstolen. Förvaltaren är berättigad till skäligt arvode, vilket bestäms av hyresnämnden 25 §. I normalfallet kan arvodesyrkandet framställas

i samband med att redovisningen lämnas. Arvodet utgår ur fastig-

hetens avkastning, om inte nämnden bestämmer att fastighetsägaren

personligen skall betala det. En anledning till detta kan vara att

arvodet inkräktar på möjligheterna att använda avkastningen till åtgärder på fastigheten. För att säkerställa arvodets betalning kan

kommunen åläggas att förskottera arvodet i de fall fastighetsägaren

personligen skall betala det. Kommunen kan även förskottera medel

till akuta förvaltningsåtgärder 25 §.

22 A. prop. s. 71.

Gällande rätt 51

Behöriga att ansöka om särskild förvaltning är kommunen eller organisation av hyresgäster 29 §. Med sistnämnda begrepp avses en sammanslutning av hyresgäster som uppfyller de allmänna krav som gäller för organisationer. Det finns inte något krav på att organisationen skall företräda en viss majoritet av hyresgästerna eller att den är ansluten till riksorganisation e.d. Hyresnämndens avgörande om tvångsförvaltning gäller omedelbart, och nämnden kan vid behov förordna interimistiskt om tvângsförvaltning och utseende av förvaltare

31 §. Överklagande sker till Bostadsdomstolen, där även särskilda

rättegångskostnadsregler gäller. Inlösenfrågor behandlas nedan i avsnitt 4.2.4.

3 Hyreslagen 12 kap. jordabalken

2.3. 1 Lägenhetens skick

Vid tillträdet Enligt 12 kap. 9§ jordabalken hyreslagen skall hyresvärden på tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bestämmelsen är tvingande till bostadshyresgästens förmån; hyresavtalet kan innehålla att lägenheten skall vara i bättre

skick än så. Det finns även möjlighet att i en förhandlingsöverens-

kommelse enligt hyresförhandlingslagen avtala om undantag från detta minimikrav. Systemet med kollektiva förhandlingar anses i sig medföra tillräckliga garantier för att hyresgästernas intressen inte eftersätts. Begreppet fullt brukbar syftar inte bara att de tekniska anordningarna som vatten och värme m.m. skall fungera; även brister i underhållet och andra brister som innebär annat än rent fysiska hinder i nyttjandet kan medföra att lägenheten inte anses vara fullt brukbar. De brister som kan vara aktuella här är av samma natur som många av de brister som kan ligga till grund för ingripanden

enligt bostadsförvaltningslagen. Vad som kan krävas beträffande

lägenhetens skick varierar med hyresobjektets art. Mellan bostadslågenheter torde dock inte finnas utrymme för någon större grad av variation utöver vad som kan följa av förhållandena på orten.

23 Jfr sou 1981:77 s. 337.

52 Gällande rätt

Under hyrestiden

Hyresvärden är enligt huvudregeln i 15 § första stycket skyldig att hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, det vill säga fullt brukbar eller i det bättre skick som avtalats. Underhållsskyldigheten kan avtalas bort i två situationer; dels i fråga om enfamiljshus och då beträffande lägenheter för såväl fritids- som permanentboende, dels inom ramen för det kollektiva förhandlingssystemet. Huvudregeln gäller i den mån annat inte följer av reglerna i andra stycket eller annat avtalats. Det finns alltså utrymme för att under hyrestiden avtala att lägenheten skall vara i sämre skick än fullt brukbar, och motsvarande följer redan av 9§ beträffande fritidslägenheter och lokaler samt för bostadslägenheter där villkoret tagits

i en förhandlingsöverenskommelse. Det kan ifrågasättas om avtals-

friheten är avsedd att omfatta även bostadslägenheter utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Detta skulle innebära att hyresvärden vid tillträdet är skyldig att hålla lägenheten i fullt brukbart skick, men att han under hyrestiden inte skulle vara skyldig att bibehålla detta skick. Enligt 15 § andra stycket har hyresvärden beträffande bostadslägenheter en reparationsskyldighet han skall med skäliga tidsmellanrum -

fullgöra det löpande underhållet med anledning av lägenhetens för-

sämring genom ålder och bruk. Reparationsintervallet är inte fast utan varierar beroende bl.a. hur lägenheten använts; en barn-

familjs normala bruk av lägenheten sliter vanligen mera på lägen-

heten än ett hushåll enbart bestående av vuxna.

2.3.2 Sanktioner

Hyresgästen har flera alternativa möjligheter att komma till rätta med

brister. Parallellt med reglerna om åtgärdsföreläggande se nedan

har hyresgästen en rätt till Självhjälp, som innebär att hyresgästen egen hand kan åtgärda bristen hyresvärdens bekostnad. En hyresgäst bör dock ofta iaktta en viss försiktighet innan han på hand egen avhjälper en brist. Hyresvärden och hyresgästen kan annars i efter-

hand lätt råka i tvist om bristen överhuvudtaget förelegat, om åt-

gärdandet skett på bästa sätt eller om hyresvärden beretts tillfälle att avhjälpa bristen. En hyresgäst kan i vissa situationer ha rätt att säga upp hyresavtalet. För detta krävs att det föreligger en väsentlig brist som inte

24 Jfr Holmqvist, Hyreslagen 3 uppl., s. 72.

Gällande rätt 53

kan åtgärdas utan dröjsmål eller som hyresvärden trots tillsägelse har underlåtit att avhjälpa. En praktiskt viktig sanktionen för hyresgästen är rätten till reduktion av hyran. Grundtanken i detta är att om hyresvärden inte fullgör sin del av hyresavtalet pâ riktigt sätt, det vill säga inte tillhandahåller en fullgod lägenhet, så skall inte heller hyresgästen behöva prestera fullt ut. Hyresreduktionen är proportionell till bristens art är lägen- heten helt obrukbar skall ingen hyra utgå, är lägenheten till hälften obrukbar reduceras hyran till hälften. Bedömningen av nedsättningens storlek görs efter objektiva grunder. En hyresgäst torde inte ha rätt till reducering av hyran för tid han utan anmärkning betalat full hyra och utan att ha begärt rättelse. Hyran skall betalas i förskott per kalendermånad om inte annat avtalats 20 § första stycket. Om hyresgästen gör den bedömningen att han har rätt till avdrag hyran men det vid en senare prövning visar sig att han inte hade sådan rätt, skulle hyresvärden kunna hävda att hyresrätten är förverkad. 21 § ger emellertid hyresgästen möjlighet att göra avdraget och därefter nedsätta det avdragna beloppet hos länsstyrelsen. Nedsättning hos länsstyrelsen inom den tid som hyran annars skulle ha betalats räknas som rättidig hyresbetalning. Det är flera olika slags fordringar på hyresvärden som ger rätt till nedsättning. De i detta sammanhang mest aktuella är rätten till hyresreducering, rätten till skadestånd och rätten till ersättning efter självhjälp. Hyresgästen får inte deponera större del av hyran än som motsvarar den tänkta fordran hyresvärden. Deponering får inte heller tillgrisom stridsåtgärd utan laga grund. I sådana fall kan hyresavtalet pas

komma att inte förlängas.

I nu avsedda fall av brister kan hyresvärden enligt 11 § andra stycket bli skyldig att också ersätta hyresgästen för skada. Vid bedömande av om hyresvärden varit vållande till den inträffande skadan är bevisbördan omkastad så att hyresvärden skall visa att den uppkomna bristen inte beror hans försummelse.

2.3.3 Åtgärdsföreläggande

För bostadshyresgäster gäller att de genom reglerna om åtgärdsföreläggande 16 § stycket kan framtvinga hyresvärden fullgör

andra att

sina skyldigheter. Atgärdsföreläggande kan meddelas i fall då

25 Holmqvist a.a. s. 59. 26 RDB 1984:8.

54 Gällande rätt

lägenheten skadats under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, 2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket hinder eller men annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande eller 4. hyresvärden brister i underhåll av gemensamma utrymmen 15 § tredje stycket.

Ett åtgärdsföreläggande riktas oftast mot en rent fysisk brist i lägen-

heten, exempelvis en trasig spis eller eftersatt målning. Hinder och

men i nyttjanderätten kan emellertid avse även andra saker som undermålig trappstädning, brister i värmehållningen eller störande

grannar. Ett åtgärdsföreläggande i sådana fall kan vara svårt att

utforma om det inte avser en konkret åtgärd, liksom hyresvärden kan

ha svårt att efterkomma det. Åtgärdsföreläggande kan inte utnyttjas

för att åstadkomma en standardhöjning i lägenheten, utan det skall fråga om ett återställande till förutvarande nivå. Föreläggandet vara kan bara riktas mot brister som uppkommit under hyrestiden. Det kan förenas med vite. I föreläggandet skall hyresnämnden normalt föreskriva den tid inom vilken åtgärden skall ha vidtagits. Tiden bör normalt vara högst en eller annan månad. Vid bedömandet av frågan om föreläggande skall utfärdas eller ej, är hyresvärdens vilja att frivilligt åtgärda bristen av betydelse. Ett åtgärdsföreläggande gäller inte mot ny ägare efter överlåtelse av fastigheten. Detta förhållande har i praktiken inte kommit att innebära något större problem då det torde vara mycket ovanligt att överlåtelse sker i syfte att undkomma

ett åtgärdsföreläggande.

2.4 Bostadssaneringslagen 1973:531

Bostadssaneringslagen trädde i kraft den l juli 1974. Lagen infördes

som ett komplement till andra regler och syftade till en sanering av det äldre bostadsbeståndet. Ett betydande behov av sanering fanns, särskilt av flerbostadshus i tätorterna. Det ansågs vara en angelägen bostadspolitisk uppgift att främja en snabb avveckling av bristerna i det äldre bostadsbeståndet. Tidigare gällande regler gav i stort endast möjlighet att bibehålla redan befintlig utrustning i godtagbart skick. I

27 Lagrådet i 198384:137 223, bet. 198384:BoU29 23. prop. s. s. 28 sou 143. 1991:86 s.

i Gällande rätt 55

och med bostadssaneringslagen infördes möjlighet att, oberoende av fastighetsägarens bedömning, till stånd standardhöjande åtgärder 29 Lagen innehåller, förutom bestämmelser om upprustningsanering bostadslägenheter, även bestämmelser om boinflytande vid omav byggnad och vissa andra åtgärder 2 a §. I det följande behandlas lagens bestämmelser beträffande sanering av lägenheter. Lagen ger en möjlighet att tvångsvis ingripa mot fastighetsägare underlåter att hålla sina fastigheter i godtagbart skick. Om en som bostadslägenhet inte har den lägsta standard som kan godtas, får hyresnärrmden ålägga fastighetsägaren att vidta åtgärder för att uppnå

sådan standard upprustningsåläggande eller förbjuda att lägenheten

används för bostadsändamål användningsförbud. Står fastigheten

under tvángsförvaltning skall hyresnärnnden i stället föreskriva att i förvaltningen skall ingå de upprustningsåtgärder som föreskrivs 2 §

bostadssaneringslagen. Ett centralt begrepp i lagen är lägsta godtagbara standard LGS. Vad skall krävas bostadslägenhet för att den skall anses ha som av en LGS framgår 2 b § och innebär att en bostadslägenhet skall ha av anordning inom lägenheten för uppvämming, kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, avlopp, toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, elström, anordningar för matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Det skall vidare finnas tillgång till förrådsutrymme inom fastigheten och till tvättstuga i fastigheten eller inom rimligt avstånd från denna. Huset får inte heller ha sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skälikan godtas. Vissa avvikelser från de beskrivna kraven kan godtas gen om särskilda skäl föreligger.

Upprustningsåläggande får meddelas om fastigheten med hänsyn till

kostnaden för åtgärden kan beräknas ge ett skäligt ekonomiskt utbyte

5 §. Detta innebär bl.a. att fastighetens avkastning efter åtgärden kan beräknas ge en skälig förräntning av upprustningskostnaden och

fastighetens värde. Kan inte detta uppnås eller kan inte bygglov av

erhållas får användningsförbud meddelas under förutsättning att lägenheten har betydande brister i förhållande till lägsta godtagbara

standard 6 §.

Om upprustningsåläggande meddelats och ännu inte förfallit, utgör detta hinder mot att bevilja rivningslov för byggnaden. Har upp-

ett

rustningsâläggande begärts, kan byggnadsnämnden inte avgöra en an-

Prop. 1973:22 s. 68 3° Se RBD 1979:32, 1985:10 mfl. rättsfall.

56 Gällande rätt

sökan om rivningslov för byggnaden förrän frågan åläggandet

om avgjorts 8 kap. 17 och 24 §§ plan- och bygglagen 1987:10. Hyresnämnden får förena upprustningsâläggande och användningsförbud med vite. För det fall en fastighetsägare inte rättar sig efter ett upprustningsåläggande kan hyresnärnnden, ett alternativ till som

vite, i stället besluta att fastigheten skall ställas under tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen. I sådant fall ingår det ett

som

led i tvångsförvaltningen att vidta de föreskrivna åtgärderna. Som

en yttersta möjlighet kan kommunen lösa in fastigheten fastighetsom ägaren inte vidtar föreskrivna åtgärder och det inte heller kan antas

att de blir utförda vid en tvångsförvaltning. lnlösenförfarandet överensstämmer med det i bostadsförvaltningslagen.

Frågor om upprustningsåläggande och användningsförbud prövas av hyresnämnden. Berättigade att göra ansökan är kommunen samt organisation av hyresgäster. Därmed avses den organisation som har

avtal om förhandlingsordning för fastigheten eller, förhandlings-

om ordning inte gäller, riksorganisation eller förening som är ansluten

till sådan och inom vars område fastigheten är belägen l § tredje

stycket. Inledningsvis gällde hyresgästorganisationernas talerätt enbart i storstadsområdena, men den har därefter utsträckts till att

gälla flertalet kommuner i landet se övergångsbestämmelserna till

SFS 1974:821 samt förordning 1975:596, omtryckt SFS 1987:1127.

Regeringen har i en till lagrådet den 10 februari 1994 överlärnnad

remiss, föreslagit att bostadssaneringslagen skall upphävas. Hyres-

gästen föreslås i stället erhålla ett indirekt skydd mot ovälkomna ombyggnadsåtgärder. En åtgärd som inte syftar till att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard och som uppenbart inte är

motiverad av boendehänsyn, skall inte beaktas vid bruksvärdes-

en prövning av hyran, såvida inte hyresgästen godkänt åtgärden. Reg-

lerna om upprustningsáläggande föreslås i princip oförändrade flyttade till hyreslagen, dock med den skillnaden att endast den enskilde hyresgästen får talerätt och att föreläggandet endast kan avse den

egna lägenheten. En hyresgäst i bostadslägenhet inte har en som

lägsta godtagbara standard rätt att hos hyresnämnden begära att

ges

fastighetsägaren rustar upp lägenheten till sådan standard. Om den

begärda ändringen innebär att ingrepp mäste göras i andra hyresgästers lägenheter, bör samtycke krävas från dessa hyresgäster. Lagänd-

ringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1994.

Gällande rätt 57

Övrig

lagstiftning

2.5. 1 Expropriation

I 2 kap. 7 § expropriationslagen 1972:719 stadgas att expropriation får ske för att försätta eller hålla fastighet i tillfredsställande skick,

när grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma. Möjlig-

heten till expropriation av vanvårdade fastigheter infördes i den då gällande lagen 1917:189 om expropriation samtidigt institutet som

tvångsförvaltning enligt 1970 års tvångsförvaltningslag tillkom. Tvångsförvaltningslagen i sig innehöll inte några regler om inlösen.

Expropriation av vanvårdade hyresfastigheter tillkom såsom en

yttersta möjlighet att ingripa mot fastighetsägare som visade brist på

intresse eller förmåga att hålla sina fastigheter i skick. Syftet med expropriationen är att bringa fastigheten i hävd; det vill säga försätta den i sådant skick som med hänsyn till dess avsedda användning skäligen kan fordras av dem som bor eller uppehåller sig där. Expropriation kan tillgripas såväl vid konstaterade som vid befarade fall av grov vanvård, och målet kan såväl att sätta befintlig bebygvara

gelse i stånd som att riva denna och bygga nytt. Expropriation kan

i princip begäras av enskilda, men mot bakgrund de krav

av som ställs den exproprierande är detta knappast något realistiskt fall. Expropriation kan avse även andra fall vanvård än de gäller av som bostadsfastigheter. Härmed avses bland annat fall vanvårdad mark av

där naturvårds- eller byggnadslagstiftningen inte erforderliga

ger medel för att tillgodose allmänna intressen. Dessa situationer faller utanför ramen för vårt arbete och länmas därför sidan. Expropriation behandlas vidare nedan under avsnitt 4.3.2.

2.5.2 Hälsoskyddslagstiftningen

Hälsoskyddslagen 1982:1080 trädde i kraft den l juli 1983 och har

i stora delar karaktär av ramlag. Lagen kompletteras med föreskrifter

av regering och, efter regeringens bemyndigande, kommunerna

samt

allmänna råd från de centrala tillsynsmyndigheterna. De allmänna

råden är inte bindande utan snarare ett hjälpmedel vid bedömande av om en verksamhet orsakar sanitär olägenhet eller

Grundbegreppet inom hälsoskyddet är sanitär olägenhet. Hälso-

skydd definieras som åtgärder för att hindra uppkomsten sanitära av

3 SOU 1969:50 s. ll, prop. 1970:133 s. 54 32 Prop. 1972:109 s. 210.

58 Gällande rätt

olägenheter och för att undanröja sådana olägenheter. Begreppet sanitär olägenhet definieras i sin tur som en störning som kan vara skadlig för människors hälsa och som inte är ringa eller helt tillfällig 1 §. Avgränsningen vad som utgör sanitär olägenhet sker utan av beaktande tekniska eller ekonomiska avvägningar. Den sker på av hygieniska och medicinska grunder, oavsett om olägenheten kan

undanröjas eller ej. När ställning skall tas till ingripande mot en

sanitär olägenhet måste dock en skälighetsbedömning göras. I 6 §

första stycket föreskrivs sålunda att ägaren eller nyttjanderättshavare till berörd egendom skall vidta de åtgärder som skäligen kan krävas hindra uppkomsten sanitär olägenhet eller undanröja sådan för att av olägenhet. Vid denna bedömning måste bland annat ekonomiska och tekniska avvägningar ske samt även hänsyn tas till lokala förhållan-

den. Skälighetsbedömningen kan därför medföra att sanitär olägenhet

ibland får accepteras. Lagen innehåller inte någon beskrivning av de åtgärder skall vidtas, utan detta får avgöras från fall till fall. som Det är kommunen för hälsoskyddet inom kommunen. som svarar Den kommunala tillsynen skall inte ta över den tillsyn som utövas av

andra myndigheter i andra syften, utan skall vara helt inriktad att

undanröja sanitär olägenhet. Den kommunala nämnd som handhar hithörande frågor utövar inom varje kommun den omedelbara tillöver efterlevnaden av lagen och bestämmelser meddelade med synen stöd lagen. Inom länet utövas motsvarande tillsyn av länsstyrelsen. av Den centrala tillsynen utövas andra myndigheter. För bostäder år av

det enligt 17 § hälsoskyddsförordningen 1983:616 Socialstyrelsen har ansvaret. I sin tillsynsverksarnhet skall den kommunala

som

nämnden ägna särskild uppmärksamhet bland annat byggnader som

innehåller eller flera bostäder och tillhörande utrymmen 16 § . en Regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, kommunen får

meddela ytterligare föreskrifter till skydd mot sanitära olägenheter.

De kommunala bestämmelserna kan avse varje verksamhet, anläggning, byggnad eller annat för vilket ett behov bedöms föreligga av

ytterligare föreskrifter till skydd mot sanitär olägenhet.

Den kommunala närrmden får enligt 18§ första stycket hälsoskyddslagen meddela de förelägganden och förbud som behövs för efterlevnaden lagen eller bestämmelser som meddelats med stöd av lagen. Tillsynen hälsovårdslagstiftningen bygger i första hand av av på att nänmden skall se till att lagstiftningen efterföljs utan att maktmedel tillgrips. Förbud och förelägganden kan förenas med vite. Ett föreläggande eller förbud av större betydelse och som förenats med

33 NJA 1982 331 s.

Gällande rätt 59

vite av viss storlek eller med ett löpande vite får anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighets- eller tomträttsboken. I de fall där anteckning skett gäller föreläggandet eller förbudet även mot en ny ägare av fastigheten. Närmare bestämmelser om viten

lämnas i lagen 1985:206 om viten. Om en person är skyldig att utföra viss åtgärd men inte fullgör detta och inte heller efterföljer ett

föreläggande om rättelse, får den kommunala nämnden vidta åtgärden den försumliges bekostnad.

Närmare regler om bostäder

Regeringen har i 3 5 §§ hälsoskyddsförordningen lämnat vissa

närmare föreskrifter om bostäder. I 3 § föreskrivs sålunda i syfte att förhindra uppkomsten av sanitär olägenhet att bostad särskilt - en skall

1 ge betryggande skydd mot värme, kyla, drag, fukt, buller, luft-

föroreningar och andra liknande störningar,

2 ha tillfredsställande luftväxling genom anordning för ventilation

eller på annat sätt, 3 hållas tillfredsställande uppvärmd, 4 ge de boende möjligheter att upprätthålla en god personlig hygien,

5 ha tillgång till vatten i erforderlig mängd och av godtagbar be-

skaffenhet till dryck, matlagning, personlig hygien och andra hushållsändamål .

En bostad får inte brukas så att någon kan utsättas för sanitär olägenhet genom orenlighet, störande ljud eller annan störning, och inte

heller får i en bostad inhysas så många personer att risk för sanitär

olägenhet uppkommer 4 och 5 §§.

Socialstyrelsen har i egenskap av central tillsynsmyndighet med-

delat allmänna råd beträffande bland annat ventilation och terrniskt inomhusklimat inomhustemperatur samt åtgärder mot mögel och asbest.

2.5 Räddningstj änstlagen

Räddningstjänstlagen 1986:1102 trädde i kraft den 1 januari 1987

samtidigt som bland annat brandlagen och brandstadgan upphävdes. Det ankommer på respektive kommun att ansvara för räddnings-

tjänsten inom kommunen. Kommunen skall därvid för att svara åtgärder vidtas så att bränder och skador till följd av bränder före-

60 Gällande rätt

byggs. Kommunen skall vidare främja annan olycks- och skadeförebyggande verksamhet 7 §. Kommunen skall bl.a. svara för att brandsyn och sotning utförs regelbundet. Brandsyn avser kontroll av brandskyddet vid vissa byggnader och anläggningar. Regelbunden brandsyn skall förrättas i bland annat bostäder och andra byggnader, byggda särskilt för flera äldre eller handikappade med hjälpbehov. I övrigt omfattas inte bostäder särskilt av brandsyn. En mera generell tillsyn sker däremot i samband med sotningsverksamheten. Den som i samband med sotning upptäcker brister eller missförhållanden som kan leda till olyckshändelse än brand är skyldig att till anannan svarig myndighet anmäla de missförhållanden som han upptäcker 31 § räddningstjänstförordningen 1986:1107. Tillsynen över efterlevnaden av aktuella bestämmelser utövas av den kommunala nämnden och inom länet av länsstyrelsen 54 § räddningstjänstlagen. En tillsynsmyndighet får enligt 55 § meddela de förelägganden och förbud som behövs för efterlevnaden i enskilda fall. Besluten får förenas med vite. Tillsynsmyndigheten får även vidta åtgärder den försumliges bekostnad. Enligt 41 § skall ägare eller innehavare av byggnad eller annan en anläggning i skälig omfattning hålla utrustning för släckning av brand och för livräddning vid brand eller annan olyckshändelse och i övrigt vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och för att hindra eller begränsa skador till följd av brand.

2.6 Lagstiftning inom andra områden

Det har även inom rättsområden utan direkt anknytning till hyreseller fastighetsrätten genomförts lagändringar och utretts frågor som kan påverka en del av de frågeställningar som berör utredningens område.

2.6.1 Delgivning

Ett återkommande problem vid hyresnämnderna är svårigheterna i vissa fall att kunna delge den som uppträder i ett mål eller ärende. I utredningens direktiv pekas på den situationen att det i samband med s.k. fastighetsplundring inte är ovanligt att ett bolags styrelseledamöter eller ställföreträdare gör sig svåranträffbara eller att sådana personer helt enkelt saknas. Följden därav blir att de åtgärder som komma till stånd fördröjs eller förhindras. avses Delgivning med juridisk person sker normalt genom att handen lingen överlämnas till den som enligt registerutdrag har rätt att före-

Gällande rätt 61

träda denna. I 9 § delgivningslagen 1970:428 stadgas att delgivning med annan juridisk person än staten sker genom att handlingen överlämnas till någon som har rätt att företräda den juridiska personen eller, om flera är gemensamt behöriga, till någon av dem. Detta innebär således för ett aktiebolag att varje styrelseledamot kan ta emot en handling för bolagets räkning, oavsett om denne är firmatecknare eller ej. l fall då personkretsen ändrats utan att detta kommit att återspeglas i registret gäller att handlingen får överlämnas till den som rent faktiskt var behörig, oavsett om detta registrerats eller NJA 1979 s. 655. Saknas behörig ställföreträdare men finns någon som har rätt att sammankalla dem som skall besluta i den juridiska personens angelägenheter, kan handlingen i stället överlämnas till denne. Har ett försök till delgivning med en nu nämnd företrädare

misslyckats eller bedöms delgivningsförsök som utsiktslösa, får del-

givning i stället ske genom att handlingen överlämnas till en suppleant för en behörig ställföreträdare. Ett aktiebolag kan även delges genom samtliga dess aktieägare; något som dock i praktiken kan vara svårt eftersom det inte alltid går att få reda vilka aktieägarna är. l normalfallet är det den som söks för delgivningen som handlingen lämnas till. I 12 och 13 §§ delgivningslagen finns angivet under vissa förutsättningar handlingen kan överlämnas till annan än den sökte. Har den som skall delges ombud i målet eller ärendet kan delgivning ske med ombudet om annat följer av fullmakten. Delgivning ge-

nom att handlingen överlämnas till ett ombud får inte föreläg-

avse

gande att infinna sig personligen eller eljest att personligen fullgöra

något. I 8 kap. 4 § aktiebolagslagen stadgades tidigare att vissa funktio-

närer i ett aktiebolag skulle vara bosatta i Sverige. Ett skälen här-

av för var att säkerställa att det fanns en person som kunde ta emot

delgivning för bolagets räkning. Bosättningskravet har, mot bakgrund

av EES-avtalet och reglerna om fri etableringsrätt, ändrats till att gälla bosättning inom ett EES-land. På grund av att det skall finnas någon behörig att ta emot delgivning har därför införts ett krav att en juridisk person som inte har någon behörig ställföreträdare i Sverige, skall utse en i landet bosatt person som kan ta emot delgivningar för bolagets räkning. Denna behörighet dock inte någon ger rätt att företräda bolaget inför domstolar och myndigheter. Det åligger bolaget att för registrering anmäla den person som bemyndigats delgivning för bolagets räkning. Åsidosätts denna skylatt ta emot dighet eller kan den som utsetts inte nås för delgivning, återstår att

62 Gällande rätt

söka delge ställföreträdarna utomlands. De nu nämnda lagändringarhar trätt i kraft samtidigt EES-avtalet, den 1 januari 199434. na som

I 15 § delgivningslagen anges möjligheterna till kungörelsedelgiv-

ning. En förutsättning härför är att det finns en bestämd person, ex-

empelvis styrelseledamot, som kan sökas enligt ovan beskrivna

en regler och att denne inte kunnat nås. Som alternativ till kungörelse-

delgivning finns delgivning s.k. spikning, dvs. att försändel-

genom i slutet kuvert lämnas i den söktes hemvist eller, om det inte kan sen ske, fästes dörren till dennes bostad. Det kan emellertid förekomma att en juridisk person inte fullgjort skyldigheten att anmäla behörig företrädare och inte heller utsett

någon i Sverige bosatt person att den juridiska personens vägnar ta emot delgivning. Anledningen därtill kan ibland vara att man söker

försvåra delgivning med bolaget. I syfte att möjliggöra delgivning i avsedda fall har därför i 16 § delgivningslagen införts ytterligare nu

möjlighet att genom kungörelse delge juridiska personer. Kravet

för kungörelsedelgivning i dessa fall är att behörig företrädare i strid mot gällande regler inte registrerats och att det inte heller utsetts någon i Sverige bosatt person som är behörig att motta delgivning. Vidare krävs att andra delgivningsmöjligheter inte står till buds; detta

uttrycks så att försök till delgivning enligt 9 och 11-13 §§ har misslyckats eller bedömts utsiktslösa. Handlingen som skall delges som skall även sändas med posten till bolagets registrerade adress om det finns en sådan.

Under lagstiftningsarbetet diskuterades även frågan om den som är registrerad som företrädare för en juridisk person alltid skall anses behörig att motta delgivning för den juridiska personens räk-

vara

ning, detta även behörigheten upphört utan att detta återspeglas i

om registret. Något förslag i den delen lades inte fram i avvaktan på att

Aktiebolagskommitténs Ju 1990:08 arbete slutförs. Föredragande

statsrådet avstod från att lämna förslag i hithörande frågor med hän-

visning till att kommittén, som har till uppgift att .utreda vissa frågor

på aktiebolagsrättens område att behandla olika problem med avser anknytning till aktiebolag som saknar företrädare och frågor som gäller registrering bolagets företrädare. av

34 SFS 1992:1238, 199293:68, bet. 199293:LUl4, rskr. 199293:62, prop. enligt SFS 1993: 1646 trätt i kraft den 1 januari 1994. som 35 SFS 1992:1250, prop. 199293:68, bet. 199293:LU14, rskr. 19929352. Lagstiftningen har enligt SFS 1993:347 trätt i kraft den 1 juli 1993. 36 Prop. 199293:68 66 s.

Gällande rätt 63

2.6.2 Likvidation av aktiebolag

Ett aktiebolag upphör antingen genom likvidation, konkurs, genom

att bolaget avförs ur aktiebolagsregistret eller fusion. Likvida-

genom tion innebär att bolagets rättsförhâllanden skall avvecklas. En likvida-

tion kan ske antingen genom frivillig likvidation, vilken beslutas

en av bolagsstämman, eller i form av tvångslikvidation. Grunderna för

tvângslikvidation anges i 13 kap. 2-4 §§ aktiebolagslagen. De

vanligaste grunderna för en sådan likvidation är de till sin natur mera formella grunderna i 13 kap. 4§ första stycket 2-4; nämligen att bolaget är försatt i konkurs som har avslutats med överskott och bolagsstämman inte inom föreskriven tid har beslutat likvidation, om att bolaget saknar till aktiebolagsregistret anmäld behörig styrelse eller

verkställande direktör när sådan skall finnas eller att bolaget försummat att till registreringsmyndigheten sända in årsredovisning för något av de senaste två räkenskapsären. Frågor likvidation

om av ett aktiebolag prövades tidigare av allmän domstol anmälan bland

annat av registreringsmyndigheten Patent- och registreringsverket

PRV. Genom lagändring som trätt i kraft den 1 januari 1994, har handläggningen av de nu nämnda likvidationsärendena överförts till

PRV. De materiella förutsättningarna för likvidation kvarstår oför-

ändrade.

37 SFS 1993:1495, prop. 199394:43, bet. 199394:LU7, rskr. 199394:54.

3 Utländska förhållanden m.m.

3.1 Utländsk rätt i jämförelse

Vi har undersökt den hyresrättsliga lagstiftningen utomlands för att se om de för oss aktuella frågeställningarna har beaktats av lagstiftaren i andra länder och i sådant fall på vilket sätt frågorna lösts. Framställningen i denna del avser inte att ge någon heltäckande bild av respektive lands reglering på det hyresrättsliga området, utan vi lämnar i stället en översiktlig bild av några rättsinstitut från olika länder som kan vara av intresse för att ge en belysning av den svenska lagstiftningen.

Förvärvslagstiftningen Den svenska förvärvslagstiftningen för hyresfastigheter med dess förhandsprövning av en fastighetsförvärvare har vi inte funnit någon motsvarighet till i andra länder. Den lagstiftningen förefaller vara unik för Sverige, vilket till någon del möjligen kan bero att det i vårt land finns ett jämförelsevis stort antal bostadslägenheter som är upplåtna med hyresrätt.

Förvaltningslagstiftningen Norsk hyresrätt innehåller i dag inte några regler som ger hyresgästerna medbestärmnanderätt i fråga om fastighetens skötsel och drift. Avgörandet i dylika frågor ankommer helt fastighetsägaren i kraft av dennes äganderätt till egendomen. De begränsningar som kan finnas följer i sådant fall av hyresavtalets innehåll. Inte heller finns regler enligt vilka fastighetsägaren grund av bristande uppfyllelse av sina skyldigheter i förhållande till hyresgästerna kan fråntas rätten att förvalta fastigheten. Den norska hyreskommittén övervägde bl.a. införandet av regler som ger myndighet eller annan rätt att ingripa mot hyresvärdar som försummar sin underhållsskyldighet enligt lag eller avtal. Utred-

Se betänkandet NOU 1993:4 Lov om husleieavtaler, s. 64

66 Utländska förhållanden m.m.

ningen, som bl.a. studerat motsvarande svenska och danska bestämmelser, fann dock inte skäl att föreslå några sådana regler. En minoritet inom utredningen förordade dock att en kommun skall ges möjlighet men inte skyldighet att begäran av en eller flera av - hyresgästerna låta utföra arbeten hänförliga till fastighetsägarens underhållsskyldighet, vilka denne försummat att utföra. Motivet till dett sägs att hyresgästen i annat fall kan komma att stå utan erfor- 4 vara derliga möjligheter att få nödvändiga arbeten utförda, om hyresvärden inte vill fullgöra vad som ankommer på honom. Kommunen skall ha återkravsrätt mot hyresvärden för vad kommunen lagt ut, j och kommunens fordran skall kunna förenas med panträtt i fastig-

heten. Enligt en annan mening inom utredningen skall hyresgästerna l

gemensamt kunna företa arbeten för hyresvärdens räkning till full-

görande av underhållsplikten. Hyresgästerna har själva att förskottera kostnaderna, men skall naturligtvis ha âterkravsrätt. Också sådana fordringar skall kunna förenas med panträtt i fastigheten. l Vad gäller andra former av hyresgästinflytande föreslår utred- l l ningens majoritet dock regler som ger hyresgästerna ett visst mått av l inflytande över fastighetens skötsel genom regler om beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold. Enligt förslaget skall hyres- 4 gästerna utse representant tillitsrrzan. Denne skall ha rätt att

en i

samråda med hyresvärden i alla frågor som rör fastighetens skötsel 1 och drift. Hyresgästrepresentanter skall för fastigheter 5 utses som innehåller fler än fyra bostadslägenheter.

I dansk hyresrätt finns bestämmelser om tvångsvis Övertagande av l

förvaltningen av hyresfastigheter.

Ägare av en fastighet som innehåller minst två bostadslägenheter

kan fråntas rätten att själv förvalta eller utse i hans ställe

vem som I

skall sköta förvaltningen beträffande sådana lägenheter fradømmelse

af retten til at administrere udlejningsejendommef. Beslutet kan

begränsas att gälla en viss tid. Förutsättningarna för ett sådant beslut l är stränga och kräver fastighetsägaren två gånger

att l

dömts till straff för överträdelser vissa hyresrättsliga l grova av bestämmelser, bl.a. i hyreslagen och hyresregleringslagen,

2. dömts till straff för underlåtenhet att vidta erforderliga under-

hållsåtgärder som krävs för att förebygga risk för skada för

hyresgäster och andra, eller

varit föremål för tvångsförvaltning.

2 Lejelov1l3a -113b§§.

Utländska förhållanden m.m. 67

Ett sådant beslut kan också meddelas fastighetsägaren vid

om upprepade tillfällen grovt åsidosatt bestämmelserna i hyreslagen eller hyresregleringslagen. När ett beslut meddelas inträder Grundejernes Investeringsfond i ägarens ställe beträffande de aktuella fastigheterna. Grundejernes Investeringsfond är en inrättning som bl.a. förvaltar de hyresintäkter vilka till följd av hyreslagstiftningens bestämmelser är bundna för särskilda ändamål, huvudsakligen för att användas till framtida investeringar i fastigheten.

Beslut om tvångsförvaltning tvungen administration kan meddelas

då fastighetsägaren inte utför de underhållsåtgärder han ålagts som med stöd av bestämmelser i hyresregleringslagen och sådana arbeten tidigare tvångsvis utförts för hans räkning eller utanför hyresregle- ringens område att fastigheten lider av brister i underhållet men -

fastighetsägaren inte utfört de arbeten som han ålagts att göra°. För-

valtningen av fastigheten övertas i nämnda fall av en förvaltare ad-

ministrator som utses av Boligministern. Förvaltaren inträder i

princip i fastighetsägarens ställe. Berättigade att ansöka om tvångsförvaltning är företrädare för hyresgästerna, beboerrepxsentanter eller s.k. flertal af lejerne. Även inom brittisk hyresrätt finns bestämmelser möjliggör som tvångsåtgärder mot försumliga hyresvärdar. De flesta hyresgäster, med undantag för sådana har kommersom siella lokaler, har rätt att vid domstol begära att en förvaltare utses, om hyresvärden eller dennes utsedde representant inte fullgör sina

skyldigheter appointment of a manager4. Förvaltaren tar över

skötseln av fastigheten i enlighet med sitt förordnande. Ansökan får göras av den enskilde hyresgästen, antingen på egen hand eller tillsammans med andra hyresgäster. Förfarandet kan riktas mot de flesta hyresvärdar med vissa undantag, som avser bl.a. olika offentliga hyresvärdar. Domstolen kan bifalla ansökan om hyresvärden brustit i sina åligganden enligt hyresavtalet och detta kan antas fortgå samt det framstår som skäligt att bifalla talan. Ansökan kan bifallas även om domstolen av annan anledning finner att behov föreligger och detta framstår som skäligt just and convenient. Förvaltaren har att fullgöra de uppgifter han ålagts av domstolen. Domstolen kan även, om så begärs, bestämma i andra hithörande frågor, såsom frågor om föreliggande anspråk mot hyresvärden, om förvaltaren skall överta gällande kontrakt eller vem som skall stå för förvaltarens kostnader.

3 Lov 1984-12-12 nr 610 om tvungen administration af udlejningsejendomme. 4 Landlord and Tenant Act 1987, part ll.

68 Utländska förhållanden m.m.

En möjlighet till tvångsövertagande av fastigheten compulsory

acquisition of landlords interest finns för hyresgäster som har en

särskild lángtidskontrakt, s.k. long leases5. En förutsättning är typ av att fastigheten huvudsakligen innehåller hyresobjekt upplåtna för bostadsändamál till hyresgäster med nämnda typ av avtal. Förfarandet kräver medverkan av minst hälften av de berättigade hyresgästerna. Hyresvärdar undantagna i detta sammanhang är i stort sett desamma som undantas från bestämmelserna om förvaltare. Begäran skall göras gemensamt av majoriteten av de kvalificerade hyresgästerna. Ansökan skall även ange en utsedd representant för hyres-

gästerna nominated person. Detta kan vara ett för ändamålet bildat

bolag, en eller flera av hyresgästerna eller en utomstående fysisk eller juridisk person. Den utsedde representanten för hyresgästerna blir part i saken och i förlängningen förvärvare av fastigheten i fråga; dvs. den nye hyresvärden. Representanten kan inte bytas ut utan tillstånd av domstolen. Domstolen kan bifalla ansökan om det visas att hyresvärden brustit i sina åligganden avseende underhåll, förvaltning eller försäkring, om det kan antas att detta förhållande skulle ha bestått och om utseende av förvaltare inte bedöms vara tillräckligt eller att en utsedd förvaltare enligt ovan har funnits i minst tre år.

3.2 Undersökningar på hyresmarknaden m.m.

Utredningen har genomfört en undersökning bland ett urval av landets kommuner, hyresnämnder m.fl. intressenter på hyresmarknaden. De tillfrågade har beretts tillfälle att svara på en del frågor rörande bland annat den praktiska tilllämpningen av fastighetsförvärvslagen och bostadsförvaltningslagen under senare år samt även vissa frågor rörande s.k. fastighetsplundring; Utredningen har därjämte tagit del av statistik från Domstolsverket rörande ärendeutvecklingen vid landets hyresnämnder samt statistiska uppgifter om fastighetsägandet. Av landets totala lägenhetsbestånd i flerbostadshus år 1985, räknat

i antalet lägenheter avrundande värden, ägdes 662 000 lägenheter

av privata intressen, vilket motsvarar 32 procent av det totala lägenhetsbestândet. För år 1990 uppgick motsvarande andel till 653 000

lägenheter 30 procent. Den inbördes relationen mellan privata

resp. personer och företag som ägare visar att andelarnas storlek inte

5 Landlord and Tenant Act 1987, part lll.

Utländska förhållanden m.m. 69

skiljer sig i någon påtaglig utsträckning men att företagens ägande har ökat i förhållande till privata personers ägande. Om man i stället ser till antalet fastigheter i privat ägo, ser man att fysiska personers ägande tidigare var helt dominerande med en andel på ca 86 % år 1980, men att andelen fram till âr 1992 minskat till ca 68 %. Det privata indirekta ägandet via juridiska personer har då ökat i motsvarande omfattning och uppgick till 32 %. Det förhållandet att proportionerna mellan fysiska och juridiska personers ägande skiljer sig i så stor utsträckning i mätningarna beror med stor sannolikhet att varje enskild fysisk persons ägande omfattar ett mindre lägenhetsbestånd än den juridiska personens. Vad som säkert kan sägas är att bland de privatägda fastigheterna har företagens ägande ökat under senare år.

Hyresfastigheter med privata ägare

Antal lägenheter 1985 1990

l OOO-tal

Totalt	662	653
Privata personer	369 56%	289 44%
Privata företag	293 44%	364 56%
Antal fastigheter7	1980	1992
Totalt	32 317	33 017
Fysisk persdödsbo	27 723 86%	22 506 68%
Juridisk person	4 544 14%	10 531 32%

Av materialet framgår att antalet ärenden angående förvärvstillstånd varit relativt konstant under de senaste åren med en viss nedgång mot slutet av perioden. Detta gäller både om man mäter antalet ärenden vid hyresnämnderna och antalet anmälda förvärv till kommunerna. De tre största hyresnämnderna Stockholm, Göteborg och Malmö - svarar för i grova drag två tredjedelar av antalet ärenden vid hyresnämnderna. Vid en jämförelse dem emellan speglar antalet ärenden inte stadens relativa storlek, utan ärendemängden är mer jämnt fördelad. Vid hyresnämnderna sett över hela landet ligger andelen aktieoch andelsförvärv tämligen konstant cirka tjugo procent av antalet prövade förvärv och för år 1992 och 1993 cirka tio respektive femton procent.

6 Källa: SCB, folk- och bostadsräkningen 1985 resp. 1990. Uppgifterna hämtade från Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok. 7 Uppgifterna hämtade från fastighetstaxeringsregistret FTR för inkomståret.

70 Utländska förhållanden m.m.

Ärenden förvärvstillstândg
om
Är	fastighet andelaktie		summa
1988	96	3	99
1989	182	44	226
1990	160	44	204
1991	166	40	206
1992	157	15	172
1993 preliminära siffror	128	21	149

Enligt förvärvslagstiftningen år det kommunerna som gör den inledande prövning som föregår ansökan i förvärvstillståndsärenden. Av undersökningen framgår att detta regelmässigt sker i samband med prövningen enligt bestämmelserna om kommunalt förköp. Sammantaget begärs hyresnämndsprövning i omkring fem procent av alla till kommunerna anmälda förvärv. Den inledande prövningen inom kommunen tar från någon eller några veckor upp till några månader i anspråk. I denna tid inbegrips även i flertalet kommuner tid för remissförfrågan till den lokala hyresgästföreningen. Utredningstiden varierar naturligen även med hänsyn till den utredning som krävs i det enskilda fallet. Utöver sökandens egna uppgifter och förfrågan till hyresgästföreningen sker i normalfallet inte någon ytterligare utredning. I storstäderna synes utredningarna vara mera omfattande. Sett ur kommunernas synvinkel kan denna handläggningstid inte förkortas i någon större utsträckning. De tillfrågade kommunerna anger att deras hantering genom delegation av beslutanderätt m.m. i stort sett rationaliserats så långt som möjligt. I de fall kommunen väljer att begära hyresnämndsprövning ifrågasätts förvärvarens lämplighet oftast med stöd av 4 § första stycket l och 2 fastighetsförvärvslagen, dvs. huruvida förvärvaren är i stånd

att förvalta fastigheten och om han har förvaltningssyfte. Anledningen härtill sägs bland annat vara processtaktiska överväganden;

det torde anses vara lättast ur bevissynpunkt att angripa förvärvaren med stöd av dessa regler. Den efterföljande prövningen vid hyresnämnden tar i flertalet fall åtminstone tre till fyra månader i anspråk. För hyresnämndernas del är denna ärendetyp relativt arbetskrävande. Det är emellertid inte ovanligt att kommunen slutligen biträder förvärvarens ansökan i hyresnämnden; ofta har utredningen rörande förvärvarens kvalifika-

8 Källa: Domstolsverkets statistik över avgjorda ärenden vid hyresnämndema.

Utländska förhållanden m.m. 71

tioner då kompletterats. Svarsunderlaget medger inte några säkra slutsatser i hur stor andel ärendena tillstånd slutligen vägras. om av Det kan dock sägas att förvärvaren vanligtvis inte får tillstånd i de fall där den anmälande kommunen inte biträder förvärvarens ansökan. Vad gäller ärenden om särskild förvaltning vid landets hyresnämnder har det med början år 1990 skett en kraftig ökning. För år 1993 antalet avgjorda ansökningar 70 procent högre än âr 1990, vilket var det första uppgångsâret, och än åtta gånger så många jämfört var mer med 1989, det sista året innan uppgången började. Det skall framhållas att långt ifrån alla ansökningar leder till ett beslut om inrättande av särskild förvaltning, utan en stor del av ärendena avskrivs utan sakprövning. Skälen härtill kan vara olika. I de fall ansökan grundas på att vatten-, värme- eller eltillförsel hotas av avstängning, kan detta hot ha undanröjts efter betalning av förfallna avgifter. Ansökan har

då i praktiken fungerat som ett påtryckningsmedel mot hyresvärden.

Ett annat skäl kan att fastigheten har överlåtits eller att fastigvara hetsägaren har försatts i konkurs. Bland de fastighetsägare som omfattas ansökningar om särskild förvaltning föreligger en överrepreav sentation bolag; särskilt sådana kommanditbolag där ett aktiebolag av ingår som bolagsman.

Ärenden särskild förvaltning°
om
År	ärenden
1988	38
1989	25
1990	127
1991	204
1992	237
1993 preliminära siffror	217

Behöriga att ansöka om särskild förvaltning är kommunen samt orga-

nisation hyresgäster. Enligt materialet synes det i praktiken enbart

hyresgästorganisationer ansöker särskild förvaltning;

vara som om knappast någon enda kommun har ansökt särskild förvaltning om under den tid undersökningen Det synes inte heller vara som avser. vanligt att kommunerna söker ingripa mot försumliga hyresvärdar med stöd lagstiftning, t.ex. hälsovårdslagstiftningen. I samav annan manhanget kan noteras att inte heller i något fall har en kommun

9 Källa: Domstolsverkets statistik över avgjorda ärenden vid hyresnämndema.

Utländska förhållanden m.m.

anslagit medel till tvångsförvaltning enligt reglerna i nuvarande en 25 § BFL. Över huvud förefaller denna regel inte har tilläma taget

pats i praktilen. Sammantaget förefaller kommunernas aktivitet i

dessa avseenden inte ligga på någon hög nivå. Den vanligast förekommande grunden vid ansökan särskild om förvaltning är att konsumtionsnyttigheter; el, vatten och värme inte har betalats 0:h att avstängning har skett eller är nära förestående. Det förekommer även att fysiska brister i fastigheten åberopas, men detta sker i klart mindre utsträckning. Det händer att hyresgästerna,

och även hylesgästföreningarna, dessförinnan tvingats förskottera

medel för att säkerställa fortsatta leveranser av vatten m.m. Sammantaget kan Sägês att det föreligger tämligen akuta situationer när ansökan görS. 50m tidigare nämnts är det uteslutande hyresgästföreningarna SOII gör ansökan. Det är då vanligen så att hyresgästerna

i berörda fastigheter tagit kontakt med föreningen, det förekom-

men också på sina håll att de lokala distributörerna o.d. medmer av

delar hyreSgäStföreningarna att avstängning kan komma att ske.

Generellt Sett är det inte några större problem att finna förvaltare när behov uppstår. Vanligtvis anlitas något allmännyttigt bostadsföretag på orten; valet av förvaltare sker i samråd med hyresgästföreningen.

Vad gäller förekomsten av s.k. fastighetsplundring säger sig de

kommuner 50m svarat inte ha någon direkt erfarenhet av sådant.

Hyresgästförehingarna har å sin sida i något fall sagt sig ha träffat på

detta; andra föreningar säger sig ha misstankar om att plundring

förekommit men att säkra uppgifter saknas.

Bland tillfrågade kreditgivare anges att man kommit i kontakt med

plundring, men att förfarandet inte haft så stor utbredning. Anmärkas kan dock att Svarsfrekvensen här varit låg, varför uppgifterna får tas med försiktighet. Även bland tillfrågade konkursförvaltare anges att plundring har förekommit, inte heller här sägs uttryckligen att men detta förekommit i större omfattning. Ett problem i detta sammanhang, vilkct även vissa konkursförvaltare särskilt pekat på, är att det

finns små möjligheter att närmare utreda frågan om fastighetsplund-

ring förekommit. Det rör sig ofta om bolag vars bokföring helt saknats eller varit mycket bristfällig. Konkursförvaltarna har inte

heller ansett Sig ha anledning att närmare utreda frågan i alla fall.

I de fall där fastighetsplundring förekommit eller misstänks ha förekommit, har förfarandet ofta varit det, att fastighetens intäkter förts bort från ett fastighetsägande bolag till ett annat bolag, exem-

pelvis ett förvaltningsbolag, som kontrolleras av samma personer

står bakom det ägande bolaget. Det ägande bolaget har inte som

betalat uppkomna skulder, varefter detta bolag senare försatts i kon-

Utländska flrhålllanden m.m. 73

kurs. Aktuella fastigheter har ofta varit högt belånadeVamligt före-

kommande är bruket av så kallade målvakter, det vill säga personer vilkas enda funktion varit att för en kortare tid Om ställföreagera

trädare för bolaget i de egentliga ägarnas ställe. Vanligtförelkomman-

de är också att de inblandade bolagen bytt ställförträdlare flera gånger eller att anmälda och registerade ställföreträdare hellt saknats. Allt detta har lett till avsevärda problem när det gäller att eftersöka och delge bolagets företrädare.

Kreditgivarna har angett sina möjligheter att ingripa not Lplundring

som små. De uppmärksammas på förhållandena i samband med utredning grund av betalningsförsummelser avsiendle fastig-

hetskrediterna. I sådant fall kan krediterna fastighetsäga-

sägas upp, ren begäras i konkurs och kvarstad läggas på fastigheter Vidare kan

syssloman enligt reglerna i utsökningslagstiftningen begäras.

Det har inte gått att med ledning av de inkomna uppgifterna göra någon uppskattning av hur stora skador fastiglletsplundring

som orsakat. För kommunernas del sägs att skadorna består i uteblivna betalningar för olika konsumtionsavgifter. För Kreditgivarna uppstår förluster genom bristande betalning av fastighetskrediteina, men även genom att fastigheternas värde som säkerhet minskas på grund av bristande underhåll.

Fastighetsägareföreningarna säger sig i egenskap intresse- och

av branschorganisationer inte ha några direkta möjligheter att I agera. de fall en medlem uppträder oseriöst kan denne uteslutas förur eningen.

Som nämnts ovan har antalet ansökningar särskild förvaltning

om ökat under senare år. Utredningen har i anledning därav tillfrågat vissa kommuner inom vilka berörda fastigheter är belägna, den i om

respektive ansökan angivne ägarens förvärv prövats aV kommunen

och i så fall med vilket resultat. Syftet med denna förfrågan har varit att undersöka om det bland de utpekade fastighetsägarna går att finna någon kategori som är särskilt frekvent. Undersökningen i denna del har avsett ansökningar särskild förvaltning vid le tre största om hyresnämnderna under åren 1990 1993. -

Svarsunderlaget ger dock inte underlag för att med tillräckligt stor

grad av säkerhet särskilt utpeka någon kategori fastighetsägare, utan

materialet visar på relativt stor spridning mellan flera olika en

grupper. Den största andelen av de utpekade fastighâtsägarna har

efter anmälan av sitt förvärv prövats vederbörande KOInmun av som

dock inte funnit anledning att begära hyresnämndenS prövning.

Andra större kategorier av ägare är de vilkas förvärv skedde innan

förvärvslagstiftningen infördes eller vilkas förvärv av andra skäl inte

omfattats tillståndsplikten; dessa förvärv har alltså inte kunnat av

74 Utländska förhållanden m.m.

prövas kommunerna. Ytterligare en av de större kategorierna är av de fastighetsägare vilka, trots att förvärven troligen omfattats av tillståndsplikten, inte anmält dessa till kommunen. l sådana fall har alltså någon förvärvsprövning inte kunnat ske. Om tillståndsplikt förelegat är de sistnämnda förvärven i enlighet med lagens regler ogiltiga.

överväganden

och förslag

l Kontroll

genom förhandsprövning

Kritisk granskning av förvärvslagen

Lagen om förvärv av hyresfastighet har två grundläggande m.m. syften. Den skall hålla olämpliga fastighetsägare borta från marknaden och förhindra spekulation i hyresfastigheter. Lagen verkar genom att icke önskvärda fastighetsförvärvare inte tillåts förvärva hyresfastigheter, om de efter en förhandsprövning inte får tillstånd till det. Den sanktion som lagen tillhandahåller är att ett förvärv vid uteblivet tillstånd är ogiltigt. Denna sanktion inträder även i vissa

andra fall se avsnitt 2.1.6. Förvärvets ogiltighet följer direkt

av lagen 5 § första stycket och 10 b § och kräver således inte något rättsligt förfarande för att inträda. Förvärvslagstiftningen bygger förhandsbedömning fören av en värvares kvalifikationer och intentioner med förvärvet och hur denne kan förväntas handla i framtiden. Som påpekades redan i samband med lagens införande utgör detta ofrånkomlig begränsning. På en samma sätt som vid andra fall där man skall ställa prognoser gäller att dessa alltid är förenade med ett visst mått osäkerhet. av Prövningen sker utifrån de förhållanden som gäller vid prövnings-

tidpunkten Förhållandena kan senare komma att ändras. Det kan

inträffa att det först efter prövningen kommer fram uppgifter som om de varit kända hade kunnat leda till utgång pröv- - en annan av ningen. Sedan förvärvstillstånd väl lämnats sker inte någon fortsatt

kontroll av förvärvaren enligt förvårvslagstiftningen, och några ingri-

panden i form av upphävande tillstånd kan inte ske förväntav om ningarna en fastighetsförvärvare inte uppfylls. Den form av uppföljande kontroll som kan sägas förekomma sker närmast bogenom stadsförvaltningslagens bestämmelser. Förhandsprövningen och det därpå byggda kontrollsystemet kan således inte hindra eller leda till

Hyresgätföreningens remissyttrande, prop. 197576:33 38. s. 2 Jfr RBD 1981:16 där förvärvaren vid förvärvstidpunkten ansågs ha förvärvssyfte men däremot inte vid prövningstidpunkten; tillstånd vägrades.

överväganden och förslag

ingripanden mot de fastighetsägare beträffande vilka det vid prövningstillfället inte förekommit några problem eller funnits anledning anta att sådana skulle uppkomma, där det under innehavstiden men uppkommit eller mindre allvarliga brister i förvaltningen. mer I första hand är det kommunerna som avgör i vilka fall ett fastighetsförvärv skall anmälas till hyresnämnden för en grundligare prövning. Den kommunala ordningen för den inledande prövningen variemycket från kommun till kommun. Effektiviteten av den kontroll rar förvärvarna sker vid den kommunala prövningen är beroende av som

såväl prövningsunderlaget som den prövande instansens kompe-

av Antalet fastighetsöverlåtelser varierar naturligen från kommun tens. till kommun. I de större kommunerna finns inte sällan en särskild

organisation med stor upparbetad kompetens som handlägger dylika

frågor. I mindre kommuner, där fastighetsöverlåtelser kanske inte är lika frekventa, finns det inte alltid någon sådan organisation. Det ankommer respektive kommun att göra den avvägning som krävs för att bedöma vikten å ena sidan, en så fullständig och omsorgsfull av, prövning möjligt och, å den andra sidan, de fördelar som detta som medför, ställda mot de nackdelar i form av ökad tidsutdräkt för förvärvaren och ökade kostnader för kommunen som blir följden. En möjlighet att öka effektiviteten i lagstiftningen är således att göra den generella prövningen omsorgsfull och därmed skapa ett mer säkrare underlag för bedömningen av en förvårvares kvalifikationer. Mot detta kan invändas att de allra flesta fall av förvärv av hyresfastigheter seriösa förvärvare vilkas avsikt är sköta sina görs av att åligganden och i övrigt uppträda på ett för alla inblandade godtagbart

sätt. Sammantaget begärs hyresnämndsprövning i omkring fem pro-

cent samtliga till kommunerna anmälda förvärv. För den överav vägande majoritet förvärvare där det inte finns anledning betvivla av förvärvarens kvalifikationer och avsikter, framstår prövningsförfarandet formell omgång i samband med fastighetsförvärvet. mer som en

En grundligare och omfattande undersökning leder därför till en

mer åtföljande tidsutdräkt och osäkerhet marknaden. En utvidgning av

generell prövning kommer att tynga den seriösa fastighetsomsätt-

en ningen. En aspekt lagens effektivitet är att utgången av prövannan ningen i hyresnämnden kan bero parternas agerande i processen eller på att man inte lyckas skaffa fram erforderlig bevisning till stöd för sin ståndpunkt. I de fall kommunen väljer att begära hyresnärnndsprövning ifrågasätts förvärvarens lämplighet oftast med stöd 4 § första stycket l och 2 fastighetsförvärvslagen, dvs. huruvida av förvärvaren är i stånd att förvalta fastigheten eller om han har förvaltningssyfte. Anledningen härtill kan vara bl.a. processtaktiska

Överväganden och förslag 77

överväganden; det torde anses lättast i bevishänseende att angripa förvärvaren med stöd av dessa regler, medan det svårare att anses visa en förvärvares allmänna olämplighet enligt 4 § första stycket 3 eller dvs. att denne inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Det finns i sammanhanget också anledning att uppmärksamma vissa skillnader mellan olika slag av förvärv. Man måste således göra åtskillnad mellan de förvärv som avser en direkt övergång ägandeav rätten till fastigheten och de förvärv där äganderätten övergår indirekt genom att kontrollen av fastighetens formelle ägare, vanligen ett handels- eller aktiebolag, övergår till förvärvaren och där fastighetens ägare utifrån sett fortfarande är densamme; det är aktierna eller andelarna i den ägande juridiska personen som överlåts. I de förstnämnda fallen krävs att förvärvaren söker och erhåller lagfart sitt förvärv för att kunna disponera över fastigheten. Här ligger det i förvärvarens eget intresse att en tillståndsprövning kommer till stånd, för utan denna kan han inte erhålla lagfart. Härigenom säkerställs att lagens kontrollsystem kommer att tillämpas. I de nyss berörda fallen av aktie- eller andelsöverlâtelser saknas däremot behovet lagav fartens legitimation, och det är enbart lagens sanktionsregler som utgör ett incitament och en garanti för att kontrollsystemet kommer till användning. Här bör också anmärkas att det torde förekomma fall där äganderätten som sådan kan vara av underordnad betydelse;

förvärvaren avser kanske som vid fall av s.k. fastighetsplundring att endast under en begränsad tid disponera över fastigheten. En viktig och grundläggande förutsättning för lagens effektivitet är

att dess kontrollsystem verkligen fångar in de förvärv skall som kontrolleras och att systemet innehåller regler som borgar för att så sker. Förvärvslagstiftningens gällande ordning innebär att det är förvärvaren själv som har att anmäla sitt förvärv till kommunen och på så sätt möjliggöra att hans kvalifikationer kan prövas. I praktiken innebär detta tillspetsat uttryckt att den icke seriöse förvärvaren - -

själv kan påverka lagens tillämpning. En av de kategorier av förvär-

vare som lagstiftningen är inriktad att motverka och förvärv vars helst skall förhindras, kan därmed komma att falla utanför lagens kontrollsystem. Det har i tidigare lagstiftningsärenden särskilt uppmärksammats att efterlevnaden av anmälningsskyldigheten rörande aktie- och andelsförvärv kan misstänkas vara mindre god. I det utredningsförslag som

låg till grund för 1983 års ändringar i förvärvslagstiftningen Ändra-

de regler om förvärv av hyresfastigheter, Ds Ju 1982:12, behandlades olika åtgärder som syftade till att säkerställa effektivare en

överväganden och förslag

efterlevnad reglerna. Ett flertal olika åtgärder som diskuterades av bedömdes därvid olämpliga. Dit hörde införande av någon form som myndighetskontroll förvärven genom olika bolagsregister, av av vitesbeläggande anmälningsskyldigheten samt straffsanktionering. av Utredningen föreslog däremot att det skulle införas en förvärvsavgift

efter mönster från bl.a. miljöområdet. Departementschefen avvisade

dock förslaget i denna del efter kritik från remissinstanserna3. Riksdagen har därefter behandlat frågan om aktie- och andelsförvärven och har hos regeringen begärt en översyn av lagstiftningen området vad gäller just åtgärder för att förmå en köpare av en hyresfastighet anmäla förvärvet att En grundprincip inom aktiebolagsrätten är att aktierna i ett aktiebolag skall kunna överlåtas fritt 3 kap. 2 § aktiebolagslagen. Från denna grundprincip kan avsteg ske genom bestämmelser om lösningsrätt i bolagsordningen eller eljest enligt lag. Undantaget om lösningsrätt innebär att den vill överlåta aktier skall vara skyldig att först som erbjuda aktieägare eller att förvärva aktierna. Den som förannan värvar aktier skall antecknas i aktieboken som skall uppta samtliga aktieägare 3 kap. 7 §. Ansvaret för aktiebokens förande åvilar bolagets styrelse. Aktieboken skall hållas tillgänglig hos bolaget för 3 kap. 13 §. För s.k. avstämningsbolag enligt 3 kap. 8 § förs envar

aktieboken Värdepapperscentralen, VPC. Skyldigheten att föra

av aktiebok och att hålla den tillgänglig är straffsanktionerad 19 kap. l § första stycket 1. Något register eller liknande över aktieägare, där förvärv skall registreras och genom vilket ett aktieinnehav kan kontrolleras, finns inte. Ett handelsbolag är i regel slutet i så motto att det för att en ny bolagsman skall få inträda i bolaget krävs att samtycke lämnas av samtliga bolagsmän 2 kap. 2 § lag 1980:1102 om handelsbolag och enkla bolag. Föreligger samtycke är medlemskapet i bolaget överlâtbart. En bolagsman kan även utan samtycke från övriga bolagsmän överlåta sin andel i bolaget. Förvärvaren har dock i sådant fall inte rätt delta i bolagets förvaltning 2 kap. 21 §. Handelsbolag som idkar att näring skall registreras i handelsregistret 2 § Handelsregisterlagen 1974:157. Handelsregister fördes tidigare länsvis hos respektive länsstyrelse. Sedan den 1 januari 1993 är Patent- och registrerings-

verket, PRV, registermyndighets. I registret skall bl.a. införas upp-

3 Prop. 1982832153 s. 15. 4 Se bet. l98687:BOU13, rskr. 196887:249 samt bet. l98788BOUl3, rskr. 1987882212. 5 SFS 1992:1248, 19929327, bet. l992l93zLUl0, rskr. 199293:75. prop.

överväganden och förslag 79

gifter om bolagsmännen se 4 §. Sker ändring i uppgift

en som registerats skall ändringen anmälas till registret 13 § första stycket. Amnälningsskyldigheten är straffsanktionerad 22 §. I handels-

registret införs vidare bl.a. stiftelser och ideella föreningar idkar

som näring. För ekonomiska föreningar finns ett föreningsregister vilket även det förs hos PRV 15 kap. l § lagen 1987:667 ekonomiska om

föreningar.

De problem som uppkommer i fråga om aktie- och andelsförvärv av fastigheter har till stor del sin förklaring i de grundläggande dragen inom den associationsrättsliga regleringen; regler som har stor betydelse inom många olika områden. De särskilda frågor dessa som

regler ger upphov till inom det hyresrättsliga området kan knappast lösas genom att man med ett hyresrättsligt perspektiv söker ändra

lagstiftningen inom andra områden. Ett sådant förfarande skulle få svåröverblickbara verkningar långt utanför vad i och med som avsetts reglernas generella giltighet. Det framstår inte heller lämpligt som att inom andra rättsområden, såsom associationsrätten, införa särskilda föreskrifter för hyresrättsliga och andra särskilda problem. Detta leder till att den mer övergripande lagstiftningen tappar sin överblickbarhet. De lösningar krävs för de specifikt hyresrättsliga som frågorna bör därför så långt möjligt lösas inom för den som ramen hyresrättsliga lagstiftningen. De förvärv som omfattas kravet förvärvstillstånd och för av vilka tillstånd enligt lagen inte lämnas, är ogiltiga. Det kan utifrån mer allmänna synpunkter ifrågasättas ogiltighet är lämplig om en sanktionsform i detta sammanhang. Det förekommer i dag troligen många förvärv som inte blivit föremål för den föreskrivna prövningen. I och med att det knappast finns något heltäckande kontrollsystem, kommer det även framdeles att ske förvärv inte prövats. som Antalet ogiltiga fastighetsförvärv på grund härav finns marksom naden, kan på goda grunder antas öka år från år. Det kan lätt inses att det skulle kunna leda till stora problem fastighetsmarknaden om alla dessa förvärv skulle tvingas återgå. Att i efterhand läka en

tidigare inträdd ogiltighet torde inte möjligt Ogiltigheten med-

vara för också avsevärda nackdelar i de fall då tillstånd visserligen söks men ansökningen ogillas. Avtalsparternas prestationer skall då återgå; fastigheten skall återlämnas till säljaren och förvärvaren skall återfå köpeskillingen. Ofta har så lång tid förflutit från det förvärvaren till-

° Jfr prop. 199293:68 s. 57. I NJA 1986 741 beaktades ogiltighet enligt s. förvärvslagen ex ofñcio av domstolen.

överväganden och förslag

trädde fastigheten att en avräkning parterna emellan blir mycket komplicerad, om den över huvud taget går att genomföra. Det kan i detta sammanhang också nämnas att ogiltigheten som sanktion i vissa lägen kan utnyttjas en förvärvare som i efterhand av inte önskar fullfölja sitt förvärv. Tillståndsprövningen utgår från att förvärvaren hela tiden vill genomföra överlåtelsen. Det förutsätts därför att denne är aktiv och hävdar sina intressen för att få tillstånd. Fastighetsköparen kan därmed utnyttja tillståndsprövningen som ett slags extra betänketid i samband med förvärvet, vilket medför en icke önskvärd obalans i partsrelationerna. Särskilt intressant blir ett sådant förfarande i tider osäkra och fallande fastighetspriser. Om av tillstånd vägras kan säljaren i fråga svårligen i efterhand påvisa att förvärvaren inte med tillräcklig kraft drivit sin sak.

Sammanfattning

Mot bakgrund av den genomgång av förvärvslagstiftningen som

redovisats har vi funnit att de allvarligaste svagheterna med ovan, lagen, när det gäller möjligheterna att hindra oseriösa fastighetsägare att komma in marknaden, kan sammanfattas i följande punkter

Prövningen förvärvarens lämplighet måste i stor utsträckning av grundas på med den osäkerhet sådana alltid innehåller. prognoser 2. Det är svårt för att inte säga omöjligt att kontrollera efterlevna- - den kravet på tillstånd vid förvärv av aktier och andelar. av

Tillämpningen lagen varierar mellan kommunerna. Den är helt

av beroende ambitionerna och kompetensen hos den enskilda komav munen. 4. Sanktionen när förvärvslagstiftningens tillståndskrav m.m. åsido-

sätts dvs. att förvärvet blir ogiltigt är inte verkningsfull utan kan

- tvärtom antas leda till oförutsedda problem allt efter som ogiltiga förvärv uppdagas.

Kan lagens svagheter avhjälpas och i så fall hur Som tidigare framhållits har förvärvslagstiftningen två huvudsyften, nämligen att hålla olämpliga fastighetsägare borta från marknaden

och förhindra spekulation i hyresfastigheter. Prövningen av en för-

vårvares lämplighet måste därför med nödvändighet innefatta en bedömning hur denne framdeles sannolikt kommer att uppträda av och grundas huvudsakligen erfarenheter av hans tidigare beteende. Med hänsyn till lagens syften kan det knappast undvikas att pröv-

Överväganden och förslag 81

ningen grundas på prognoser. Därmed är det knappast möjligt att undanröja den under punkt I angivna svagheten. Enligt vår bedömning finns det snarast anledning att befara att denna svaghet i framtiden kommer att bli än påtaglig. Bedömmer ningen grundas det förhållandet att antalet utländska förvärvare sannolikt kommer att öka därför att det inte längre gäller några särskilda begränsningar för utlänningar att förvärva hyresfastigheter i

Sverige. Även de förändringar i fråga förmögenhetsförhållanden

om m.m. som under 1980-talet inträffade här i landet kan medföra att nya aktörer kommer att uppträda på fastighetsmarknaden. Beträffande

sådana nya förvärvare torde det i allmänhet saknas erfarenheter i

fråga om deras förutsättningar att förvalta hyresfastigheter, varför

möjligheterna att vägra förvärvstillstånd troligen blir begränsade. Vad härefter gäller aktie- och andelsförvärven punkt 2 ovan, har vi tidigare pekat att aktier och andelar till sin natur är i princip fritt överlåtbara. En möjlighet står till buds för att någorlunda som säkert kunna kontrollera dessa förvärv, att införa något slags vore

kontrollsystem byggt på registrering; ordning liknande den

en som gäller vid överlåtelser av fast egendom med det där föreskrivna kravet på lagfart. Varje sådant kontrollsystem måste då ett tillges

lämpningsområde som är inskränkt till de syften förvårvslagstift-

ningen avser att skydda, så att inte alla överlåtelser aktier och av andelar omfattas därav. En sådan ordning beskrivits skulle insom nu nebära ett stort avsteg från grundläggande principer inom associa-

tionsrätten och framstår inte som en lämplig lösning. Sannolikt skulle

den dessutom medföra betydande administration. Alternativet till en

en sådan kontroll byggd på registrering, är någon

att man genom verksam form av sanktion söker förmå förvärvarna att underställa förvärvet den föreskrivna prövningen, det vill säga i princip samma ordning som gäller i dag. Som anmärkts har det tidigare överovan vägts hur efterlevnaden av anmälningsskyldigheten beträffande aktieoch andelsförvärven skall kunna förbättras. Senast skedde detta i den

utredning som låg till grund för 1983 års ändringar i förvärvslagstift-

ningen. Ett flertal olika åtgärder diskuterades därvid, de befanns men av olika skäl inte vara genomförbara. Vi kan inte heller någon se realistisk lösning problemen med aktie- och andelsförvärven.

I punkt 3 ovan har vi påpekat att tillämpningen lagen varierar

av mellan kommunerna; den är helt beroende den enskilda kommuav nens ambitioner och kompetens. Detta är i och för sig naturligt med tanke på de skiftande förhållanden som råder i kommunerna men måste anses principiellt betänkligt, eftersom alla hyresgäster i landet bör ha samma möjligheter till skydd mot oseriösa hyresvärdar.

82 Överväganden och förslag

En utväg de berörda problemen kan givetvis vara att den ur nu

inledande förvärvsprövningen flyttas från kommunerna till någon myndighet. Enligt vår mening är detta emellertid ingen realistisk

lösning. Kommunerna är trots allt bäst lämpade att handha den typ

prövning det här är fråga om. En annan lösning som har

av som framförts är att förvärvslagen skall vara tillämplig enbart inom de kommuner vill ha förvärvsprövning. Det kan här anmärkas som en att förvärvslagen i sitt inledande skede var tillämplig enbart inom vissa kommuner i de tre storstadsområdena. Lagar med ett geografiskt avgränsat tillämpningsområde är ingen vanlig företeelse i vårt land. Det förekommer dock att en sådan begränsning beslutas i samband med att en lag införs, vanligtvis i avvaktan att den nödvändiga administrationen skall bli fullt utbyggd i hela landet. Däremot torde det vara mycket ovanligt att en lag, har generell giltighet, av tillämpningsskäl upphävs i vissa som områden landet. Även det i och för sig skulle möjligt att av om vara

genomföra sådan begränsning, anser vi detta olämpligt med hän-

en till vad vi ovan anfört om att alla hyresgäster i landet bör ha syn möjligheter till skydd mot oseriösa hyresvärdar. samma Vad slutligen gäller punkt 4 ogiltigheten som sanktion har vi - tidigare pekat de problem den ger upphov till. Tänkbara alternativa sanktioner är att överträdelser tillståndsplikten kriminaliseras av eller att kännbar ekonomisk sanktion införs. Sådana påföljder en

måste rikta sig mot den som begår överträdelsen. Hur verkningsfulla påföljderna blir, beror givetvis främst vilka möjligheter det finns att upptäcka och spåra gärningsmannen.

Sammanfattningsvis måste vi konstatera att vi inte ser det som möjligt att genom ändringar i förvärvslagen förbättra möjligheterna att ingripa mot oseriösa fastighetsägare. Mot denna bakgrund anser vi att det finns skäl att sätt som antyds i direktiven överväga - -

att helt avskaffa förvärvsprövningen och ersätta denna med andra

regler på ett effektivare sätt tillgodoser hyresgästernas intressen. som

Vad innebär ett upphävande av lagen

Det råder ingen tvekan att förvärvslagen under åren haft en om betydande effekt. Framför allt i storstadsområdena har många olämpliga förvärvare vägrats tillstånd. En förebyggande sanering av hyresmarknaden har därigenom skett. Sannolikt har lagen även genom sin blotta existens avhållit en del privatpersoner och företag från att försöka förvärva hyresfastigheter. Likväl kan det konstateras att olämpliga förvärvare har sluppit igenom lagens kontrollsystem; en del av dessa har sökt och fått

Överväganden och förslag

förvärvstillstånd, andra har helt enkelt låtit bli att anmäla sina förvarv.

Vilka konsekvenser kan då ett upphävande av förvärvslagen antas

få Sett ur hyresgästsynpunkt måste den bedömning som sker enligt 4 § första stycket 3 förvärvslagen sägas innehålla den mest centrala bedömningen, dvs. huruvida förvärvaren kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Häri avspeglas och prövas förvärvarens allmärma lämplighet som person vid fullgörandet av alla de förpliktelser som följer med att vara hyresvärd. Bedönmingen grundas på vad är som känt om förvärvarens tidigare förhållanden. Detta innebär bl.a. att den som för första gången förvärvar en hyresfastighet och därmed inte sedan tidigare är känd, knappast kan diskvalificeras vid denna bedömning. Punkt 4 är en motsvarighet sett allmänna samhällssynur punkter. Vad som beaktas här är förhållanden som inte har någon direkt koppling till förvärvarens kvalifikationer just som hyresvärd. Om dennes vandel och allmänna skötsamhet beträffande exempelvis

betalning av skatter eller samröre med ekonomisk brottslighet be-

döms vara dålig, skall enligt punkt 4 tillstånd inte ges. Som sagts ovan är det emellertid oftast punkterna 1 och 2 i som första hand kommer till användning när en förvärvare vägras till-

stånd, och främst då punkt Bedömningen enligt dessa båda punkter bygger antaganden om förvärvarens lämplighet utan någon koppling till tidigare konstaterad misskötsamhet. En viktig förutsättning som ligger till grund för bedömningen är lagens allmänna ut-

gångspunkt att spekulativa fastighetsförvärv i största möjliga utsträckning skall förhindras samt antagandet att täta ägarbyten medför att

fastighetsförvaltningen eftersätts och är till nackdel för hyresgästerna.

Punkt l siktar in sig på förvärvarens praktiska och ekonomiska förut-

sättningar att klara av förvaltningen. Har förvärvaren utgått från

felaktiga ekonomiska förutsättningar eller alltför optimistiska kalky-

ler, och kan det antas att hans ekonomi inte sikt kan klara fastig-

hetsinnehavet skall han inte få tillstånd. Vad gäller den praktiska sidan avses närmast hur den fysiska skötseln av fastigheten skall anordnas. I praxis synes prövningen enligt punkt 1 uteslutande ta sikte på förvärvarens ekonomiska möjligheter att kunna förvalta fastigheten. Punkt 2 handlar i mycket om omfattningen förvärvaav rens tidigare fastighetsaffärer; mer omfattande affärer godtas inte. Inte heller godtas förvärv där det kan antas att innehavet av fastigheten inte är tänkt att vara långsiktigt, exempelvis vid överlåtelse en som ingår i en kedja av flera överlåtelser. I praxis finns ett flertal avgöranden som speglar hur stora och hur frekventa fastighetsaffärer som godtas.

84 överväganden och förslag

Man kan vid genomgång av lagens krav en förvärvare konen statera att vad som bör vara mest angeläget ur hyresgästernas synvinkel att hålla konstaterat olämpliga hyresvärdar borta från hyres- marknaden, dvs. bedömningen enligt punkt 3 även kan uppnås med ordning som bygger en efterhandskontroll. Vad som kan en annan sägas nackdel med sådan ordning är att den alltid kräver vara en en ett konstaterat missförhållande, vilket innebär att någon hyresgäst måste ha drabbats av någon olägenhet. Detta förhållande kan emellertid begränsas man samtidigt sänker kraven de missförhållanom den skall föreligga för att ett ingripande i efterhand skall kunna som ske. En grupp av förvärv där det jämfört med dagens regler kan tänkas uppkomma någon skillnad, är de fastighetsförvärv där förvärvarens ekonomiska förutsättningar kan ifrågasättas. Ett förvärv av en hyresfastighet i dag kräver regelmässigt en så stor kapitalinsats att det nästan ofrånkomligen måste till krediter i större eller mindre utsträckning. Det ligger naturligen i varje kreditgivares intresse att inte medverka till kreditgivning där kredittagaren inte med säkerhet kan bedömas bära de kostnader som uppkommer eller att bevilja krediter när hela affären grundas på tvivelaktiga eller rent felaktiga affärsmässiga bedömningar. Med de erfarenheter som kriserna inom finansvärlden gett, bör man kunna räkna med att oseriösa aktörer grund hårdare och bättre kreditprövningar kommer att få det av svårare att komma in på marknaden och att hyresmarknaden därför i framtiden kommer att präglas av en högre grad av stabilitet. Under senare hälften av 1980-talet och början av 1990-talet den tid som präglades av ständigt ökande fastighetspriser stoppade förvärvslagen säkerligen ett antal förvärvare som inte på sikt haft möjlighet att klara sig. Lagen har därmed haft en samhällsekonomisk nytta som

kan sägas ha legat utanför lagstiftningens egentliga syfte. I dag torde

de ändrade förutsättningarna kreditmarknaden medföra att antalet på den avsedda grunden ifrågasätta förvärv kommer att minska. nu

En annan grupp av förvärv som påverkas av ett upphävande av

lagen är de förvärv där det långsiktiga förvaltningssyftet kan sättas i fråga, de s.k. spekulativa förvärven. Förvärvslagens bärande tanke därvidlag, liksom även vid den ekonomiska bedömningen, är att upprepade ägarbyten typiskt sett är negativa för hyresgästerna i form av bristande förvaltning och eftersatt underhåll. I linje därmed skall den inte säkert avser att för en längre tid framöver behålla fassom tigheten nekas tillstånd. Samma sak gäller även den som tidigare omsatt fastigheter i någon utsträckning. Vid fall av vidareöverlåtelse borde dock det väsentliga för hyresgästerna vara hur förhållandena i

Överväganden och förslag

realiteten gestaltar sig.7 Vad som är viktigast är att hyresgästen har

tillgång till adekvata medel i de fall problem verkligen uppstår.

Medför då ett upphävande av lagen att man kan befara en ökad risk för att landets hyresgäster kommer att drabbas av försumliga fastighetsägare Vi tror inte att så blir fallet. Om man ser till den direkt mätbara verkan förvärvslagen kan sägas ha, räknat i antalet förvärv där förvärvaren slutligen inte erhåller tillstånd och till de förvärv som lagen av en eller annan anledning inte kunnat förhindra, handlar det troligen inte om någon större ökning. Det har ovan konstaterats att hyresvärdarnas försumlighet, mätt i antalet ansökningar om särskild förvaltning, varit oberoende av antalet kontrollerade förvärv. Den stora ökning av antalet fall av särskild förvaltning som skett senare år borde rimligen inte ha förekommit om lagstiftningen haft önskad effektivitet. Vi menar att det

redan i dag har funnits möjligheter för den oseriöse fastighetsägare som velat förvärva en fastighet att göra det, och förvärvsprövningens

vara eller inte vara har därvid inte haft någon direkt avgörande betydelse. Det kommer även framdeles att förekomma sådana personer som egentligen inte alls borde inneha hyresfastigheter men som

trots allt på det ena eller andra sättet söker förvärva sådana fastig-

heter. Lagstiftningen i sig kan inte avskaffa dem.

Alla ingripanden mot försumliga hyresvärdar, oavsett vilka materiella krav som finns uppställda, kräver att någon med kännedom om

förhållandena tar initiativ till det. Det kan inte uteslutas att det förkommer situationer när de boende i en fastighet under en kortare

eller längre tid drar sig för att ingripa mot fastighetsägaren, trots att

det objektivt sett finns anledning till det. Lagstiftarens främsta uppgift i sammanhanget är att tillhandahålla de drabbade hyresgästerna

så goda instrument som möjligt så att de kan reagera i rätt tid och

med rätt medel när det visar sig att deras förhållanden inte är såda- na som de har rätt att fordra. Kraven för åtgärder enligt bostadsförvaltningslagen m.fl. lagar måste utformas sådant sätt att den

som har befogad anledning att kräva ett ingripande inte drar sig för

att göra detta.

7 Jfr RBD 1992:20. Tillstånd vägrades ett bolag som vid prövningstid-

punkten försatts i konkurs. Konkursboet hade redan vidaresålt fastigheterna

till i och för sig godtagbara köpare. Domstolen fann det uppenbart att förvärvstillstånd skall vägras enligt 4 § första stycket 1 och 2. Någon laglig möjlighet att ändå ge tillstånd saknades.

86 Överväganden och förslag

Alternativ till förhandsprövningen

Huvuduppgiften för utredningen är enligt direktiven att lägga fram förslag till lagändringar som innebär att man ökar möjligheterna att ingripa mot det fåtal fastighetsägare som agerar oseriöst, samtidigt som man underlättar för andra att förvärva fastigheter. Vi har ovan funnit övervägande skäl tala för att förvärvsprövningen bör avskaffas. Därmed kan sägas att det ena målet, att underlätta för

den seriöse fastighetsägaren, har uppnåtts. Vi kommer i följande

avsnitt att redogöra för hur vi anser att man på bästa sätt skall kunna

uppnå det andra målet som våra förslag skall syfta till att öka möj-

ligheterna till ingripande mot det fåtal fastighetsägare som agerar oseriöst. Vårt utredningsarbete skall bedrivas förutsättningslöst. Ett alternativ som enligt direktiven dock bör undersökas är om det inte jäm- fört med dagens ordning är en framkomlig väg att skärpa reglerna i bostadsförvaltningslagen så att man betydligt snabbare och lättare än i dag kan få till stånd någon form av tvångsförvaltning av en fastighet. Som grund för våra överväganden har vi lagt bland annat följande allmänna utgångspunkter.

Ingripanden skall bara ske i de fall där det verkligen är befogat; dvs. det skall finnas någon omständighet som visar det nödvändiga i att ingripa.

De ingripanden som sker skall kunna sättas in i ett så tidigt skede att den eller de hyresgäster som berörs, drabbas av så få olägenheter som möjligt.

Den fastighetsägare som inte uppfyller de krav som rimligen kan ställas på hans uppträdande som hyresvärd, skall förhindras att uppträda som sådan.

Det skall råda proportion mellan ingripandet och graden av de missförhållanden som ligger till grund för detta.

I avsnitt 4.2 kommer vi att redogöra för hur vi anser att lagstiftningen, mot bakgrund av de nämnda utgångspunkterna, lämpligen bör utformas. Ytterligare en fråga som särskilt omnärrms i direktiven är förekomsten av s.k. fastighetsplundring. I avsnitt 3.2 har redovisat vilka erfarenheter ett urval av hyresmarknadens intressenter sagt sig ha av denna företeelse. Resultatet av förfrågningen är att det inte är många som har erfarenhet därav och att fastighetsplundring inte

överväganden och förslag 87

synes vara särskilt allmänt förekommande. Vi har mot bakgrund bland annat av utfallet av undersökningen därför inte funnit skäl att föreslå några särskilda åtgärder i detta hänseende. De problem som fastighetsplundringen för med sig bör kunna bemästras med stöd av

de övriga förslag vi lägger fram och av lagstiftning på andra om-

råden.

Förköpsrätt vid aktieöverlåtelse

Förutom bestämmelser om tillståndsprövningen vid förvärv av hyresfastigheter innehåller förvärvslagen även regler om förköpsrätt vid vissa aktieöverlåtelser 12 22 §§. Syftet med bestämmelserna är korthet att kommunerna skall kunna förköpa sådana aktier där över-

låtelsen kräver förvärvstillstånd. Bestämmelserna utgör ett komple-

ment till förköpslagens reglering, vilken enbart omfattar överlåtelse av fast egendom och tomträtt 1 § förköpslagen, 1967:868. Bestäm-

melserna om förköp av aktier har utformats i överensstämmelse med

förköpslagens regler. Förköpsrätten är uppbyggd på den tillståndsplikt för fastighetsför-

värv som gäller enligt förvärvslagen. Förköp är således möjligt vid

köp av aktier i fall där aktieförvärvet är underkastat den tillståndsplikt som gäller enligt lagen. Detta innebär bland annat att förköp

kan komma i fråga vid köp av aktier i sådana fåmansbolag som avses

i 9 § och som äger fast egendom av sådant värde som sägs i 10 Förfarandet när kommunen vill utöva sin förköpsrätt anknyter till den skyldighet som gäller för en förvärvare att anmäla förvärvet till kommunen. Förköpsrätten utövas således genom att kommunen inom

samma tid som gäller för kommunens begäran om hyresnämndens prövning av aktieförvärvet, till hyresnämnden anmäler beslut att

utöva förköpsrätten 13 §.

Vi har ovan föreslagit att den generella tillståndsplikten för förvärv

av hyresfastigheter skall avskaffas. I och med att denna reglering upphävs, försvinner också den bakomliggande grund som förköps-

reglerna bygger på. Ett bibehållande förköpsrätten i dess

av nuvarande form, skulle därför kräva en relativt omfattande och komplicerad reglering där de upphävda förvärvsreglerna ersätts med motsvarande

bestämmelser, avsedda enbart för förköpsfallen.

Förköp av aktier enligt fastighetsförvärvslagen är en mycket ovan-

lig företeelse i praktiken. Under den senaste tioårsperioden har, såvitt

funnit, inte något enda ärende angående förköp avgjorts vid hyresnämnderna. Vår slutsats är därför att behovet av förköpsrätten är så obetydligt att det inte kan motivera en särskild reglering. Vi föreslår således att även reglerna om förköpsrätt vid aktieöverlåtelse upphävs.

88 Överväganden och förslag

4.2 Bostadsförvaltningslagen

Vi har i tidigare avsnitt föreslagit att förvärvsprövningen skall avskaffas. I syfte att stärka hyresgästens ställning och förbättra möjligheterna att få till stånd ingripanden mot försumliga fastighetsägare, har vi övervägt olika sätt att ändra på de förutsättningar som bör krävas för ett ingripande och de olika former av ingripande som erfordras för att när ett missförhållande upptäcks skall kunna man - ingripa med stöd av bostadsförvaltningslagen. I direktiven sägs att beslut om tvångsförvaltning kan ta lång tid och att det, liksom l tvångsinlösen, synes förutsätta att fastigheten befinner sig i gravt

förfall. Syftet med de ändringar vi föreslår är att man snabbare och g lättare skall kunna få till stånd ett ingripande än medges i dag. i

som

Detta bör i sin tur leda till att olägenheterna för berörda hyresgäster kan begränsas.

4.2.1 Allmänna utgångspunkter

Bostadsförvaltningslagen liksom dess föregångare, lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet, tillkom under en period då det fanns , en relativt stor andel hyresbostäder som inte ansågs uppfylla de krav i som kunde ställas på goda bostäder. Vid sidan av bostadsförvaltningslagen infördes även regler för åtgärder som syftade till en ökad saneringsverksamhet inom bostadsbeståndet, främst avses då bostadssaneringslagen. Dessa båda lagar samordnades så att en sanktions-

möjlighet mot den fastighetsägare som inte fullgjorde sina åligganden

å enligt bostadssaneringslagen var att ställa fastigheten under tvångsföri

valtning och tvångsvis genomföra vad som ålagts denne. Vad som i

ursprungligen avsågs med förvaltningslagstiftningen således hu- i var vudsakligen att kunna åtgärda bostäder vilka på grund av ett lâng- l varigt eftersatt underhåll kommit att förfalla så att de inte längre upp- .

fyllde kraven för goda bostäder. Den förvaltning som kom till stånd

;

hade även som uppgift att på lång sikt råda bot de missförhållanden som föranlett ingripandet genom att underhålls- och reparations- i

arbeten vidtogs. Målet för detta var att hyresgästerna även fortsätt-

ningsvis skulle kunna bo kvar i sina lägenheter.

Förhållandena hyresmarknaden i dag har genomgått stora förändringar sedan bostadsförvaltningslagen och tvångsförvaltningslagen infördes 1970-talet. En stor del av det äldre bostadsbeståndet har nu rustats upp till en standard som inte understiger den i modernare lägenheter. Som nämnts i avsnitt 2.4 har regeringen för lagrådets granskning överlämnat vissa lagförslag som bland annat innebär att bostadssaneringslagen upphävs. Den förbättrade bostadsstandarden är å

mf;

Överväganden och förslag 89

ett av skälen till att lagen föreslås upphävd. I förslaget sätts i fråga om det fortfarande finns behov av de möjligheter till upprustningsåläggande och användningsförbud som bostadssaneringslagen innehåller, eftersom antalet ärenden enligt lagen varit mycket få under senare år. Förslaget utmynnar i konstaterandet att det inte längre

finns något behov av regler om sanering med denna utformning.

Däremot, sägs det vidare, kan det finnas behov av att en enskild hyresgäst skall kunna få till stånd en upprustning av den lägenegna heten i fall då denna inte har lägsta godtagbara standard. Även om bostadsbeståndet således i dag är väsentligt bättre än för tjugo år sedan förekommer det naturligtvis alltjämt lägenheter vilkas skick är

sådant att ett ingripande enligt bostadsförvaltningslagen är motiverat

den grunden. Som tidigare redogjorts för har antalet ansökningar enligt bostadsförvaltningslagen ökat kraftigt under senare år. Den vanligaste grun-

den för ansökningarna är inte att fastighetens allmänna skick är dåligt

utan att konsumtionsnyttigheter el, vatten, värme o.d. inte har - betalats och att avstängning har skett eller är nära förestående. Emellanåt förekommer det att hyresgästerna, och ibland hyresgästföreningarna, tvingats förskottera medel för att säkerställa fortsatta leveranser. I de nu berörda fallen kan det i vissa fall vara fråga om moderna eller helt nybyggda fastigheter där ägaren i tider fallande av fastighetspriser och därmed följande alltför höga kapitalkostnader inte längre har ekonomiska möjligheter att förvalta fastigheten. Inte sällan rör det sig om fastigheter där den nuvarande ägarens innehav inte är så gammalt. Därmed inte sagt att det inte finns fastigheter vilkas allmänna skick i en del fall är sådant att även det motiverar ett ingripande. Det förekommer även att fysiska brister i fastigheten åberopas, men detta sker i klart mindre utsträckning. Generellt kan sägas att det föreligger tämligen akuta situationer när ansökan om tvångsförvaltning görs.

Man kan således urskilja två olika typer ingripanden. I det

av ena

fallet rör det sig om en successiv eftersläpning och ett gradvist förfall av fastighetens allmänna skick där det inte alltid föreligger någon

akut situation. I och för sig kan den utlösande faktorn också här vara avstängd eller värme som kräver ett omedelbart ingripande. De nödvändiga åtgärderna är vanligen omfattande och kostnadskrävande och måste planeras på längre sikt. I det andra fallet rör det sig om fastigheter där det i stället gäller att så snabbt som möjligt kunna överta driften av fastigheten för att råda bot en akut situation. Här är det viktigaste att ett ingripande kan ske så fort möjligt. I som praktiken förefaller det som om detta krav också väl kunnat tillgodoses genom att hyresnämnderna haft möjlighet att meddela interimis-

överväganden och förslag

tiska beslut enligt 31 § andra stycket bostadsförvaltningslagen när ett ingripande väl aktualiserats. Vid sidan dessa typer av bristande förvaltning förekommer eller av finns det anledning misstänka att det förekommer s.k. fastighetsplundring. Här rör det sig om rent brottsliga förfaranden där syftet med fastighetsinnehavet är att under en begränsad tid tömma fastigheten på så mycket pengar som möjligt. Någon avsikt att behålla fastigheten längre sikt finns inte och äganderätten som sådan torde vara av underordnad betydelse. En viktig faktor som måste beaktas är att varje åtgärd enligt bostadsförvaltningslagen utgör ett ingrepp i äganderätten till en fastighet. Grundläggande rättssåkerhetskrav säger att sådana ingrepp inte får beslutas utan att det finns starka skäl för det. Detta innebär att de förhållanden som åberopas till grund för ett ingripande enligt bostadsförvaltningslagen alltid måste ha en viss styrka; det skall råda

proportionalitet mellan orsak och verkan.

Bostadsförvaltningslagen medger i dag två olika former av ingripanden; förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning. Tvångsförvaltning är den mer ingripande formen och kan beslutas endast om ett förvaltningsåläggande inte bedöms vara tillräckligt. Rekvisiten för dessa båda ingripanden är dock desamma. Det ger i och för sig den fördelen att sökanden slipper fundera över gränsdragningsproblem, detta utgör inte något tyngre skäl i sig för ett bibehållande av men gällande ordning. Graden av intrång och inskränkningar i fastighetsägarens rådighet är väsentligt olika vid de båda ingripandeformerna. I det förhållandet att förutsättningar för tvångsförvaltning skall vara uppfyllda ligger, som sagts ovan, ett krav på att någorlunda allvarlimissförhållanden skall vara för handen. Vad man därmed går ga miste är en möjlighet att komma till rätta med alla de fall av om mindre allvarliga missförhållanden som inte når upp till denna höga nivå; förhållanden som ändock kan vara av sådan art att någon form

påtryckningsmedel i förhållande till fastighetsägaren erfordras.

av Vidare står det klart att ett ingripande i många fall antingen sker mot fastighetsägarens vilja eller i vart fall inte med dennes bistånd. I vissa andra fall har denne överhuvudtaget inte kunnat förmås att yttra sig. Den insätts förvaltare med uppgift att i fastighetsägasom som ställe utföra de skilda åtgärder som uppkommer, måste i sådana rens fall ges erforderliga befogenheter så att han med kraft kan genomdriva sina beslut och fullgöra de uppgifter som åligger honom; detta samtidigt fastighetsägaren i möjligaste mån berövas möjligheten som att egna dispositioner sabotera eller förhindra förvaltarens genom arbete. Konsekvenserna härav vad gäller de inbördes relationerna måste att fastighetsägaren i praktiken helt avskärs från sin disvara

Överväganden och förslag 91

position över fastigheten och att den som sätts in i hans ställe får långtgående befogenheter, i princip desamma som ägaren normalt har. En förändring av förutsättningarna för ingripande kan utformas på flera olika sätt. Vi kommer nedan att diskutera några olika alternativ som övervägts.

I dag ankommer det på den som ansöker om särskild förvaltning att

visa att de påstådda missförhållandena är för handen. Brister i bevisningen kan därför leda till att särskild förvaltning inte kommer till stands. Ett sätt att stärka hyresgästens ställning är med bibeatt man, hållande av dagens regler i övrigt, medger en bevislättnad för sökanden. I stället för att kräva att sökanden visar sin sak skulle det kunna räcka med att denne gör sannolikt att så är fallet eller att man godtar någon annan lägre grad av bevisning. Man kan även tänka sig att bevisbördan ändras, så att exempelvis en fastighetsägare i stället skall visa att det inte föreligger några missförhållanden av påstått slag. Vad gäller sistnämnda exempel framstår en sådan lösning som mindre lämplig. En naturlig utgångspunkt bör vara att den har som bästa möjligheterna att säkra och föra bevisning i en fråga också skall ha bevisbördan. I fråga om förvärvsprövningen gäller som

princip att, då en förvärvares motpart har möjlighet att förebringa egen bevisning rörande påstådd olämplighet i något avseende, det

inte är tillräckligt med bara ett påstående. Motparten har att visa att han har ett visst fog för detta. Kan han göra det, ankommer det på förvärvaren att styrka sin lämplighet. Kan inte en dylik regel tillämpas även i fråga om särskild förvaltning Sökanden skulle då ha att visa ett visst fog för sitt påstående att missförhållanden föreligger och, om han lyckas med detta, skulle det ankomma fastighetsägaren att visa att så inte är fallet. I och med detta skulle den skyddsvärda parten, hyresgästensökanden, en lättnad. Mot detta kan

invändas att hela prövningen enligt förvärvslagstiftningen bygger att det är en sökande förvärvares lämplighet som skall prövas och att

en konstaterad lämplighet ger denne rätt till undantag från ett bakomliggande generellt förbud att förvärva hyresfastigheter. När det gäller särskild förvaltning finns inte någon motsvarande bakomliggande tanke att en fastighet skall ställas under särskild förvaltning, inte om fastighetsägaren visar sin lämplighet. I stället utgör inrättande av en

3 I RBD 1991:7 ogillades ett yrkande om särskild förvaltning med motiveringen att det i målet inte har visats att det finns skäl till särskild förvaltning. . .

Överväganden och förslag

särskild förvaltning ett undantag från det normala, nämligen att fastighetsägaren själv förvaltar sin fastighet. Det naturliga är därför att det fullt ut bör åligga den som gör gällande ett missförhållande att visa att så också är fallet. En lösning nämnts ovan är att man mildrar kravet på annan som styrka till förmån för sökanden. Även detta skulle göra bevisningens det lättare att få till stånd ett ingripande. Inrättande av tvångsförvaltning utgör emellertid i sig ett kraftigt ingrepp i en fastighetsägares rättssfär. Denne fråntas under en lång tid kontrollen och bestämmanderätten över fastighet normalt representerar ett stort värde. en som Att tillåta beslut med sådan rättsföljd på ett underlag som inte ger en motsvarande grad kunskap och säkerhet som vanligtvis krävs i en av

framstår från principiella utgångspunkter som mindre lämp-

process, ligt och utgör ett avsteg från vad som allmänt gäller. Vi att vid valet lösning i första hand skall utgå från anser man av det resultat eftersträvas. Utgångspunkten är att missförhållanden som

i hyresförhållandet leder till olägenheter för hyresgästen och att en

högre grad missförhållanden leder till en motsvarande högre grad av olägenhet. Det eftersträvade resultatet har ovan beskrivits som en av ökad möjlighet för hyresgäster att komma till rätta med missförhållanden att snabbare få till stånd ingripanden. Detta innebär genom att den förändring skall till, måste ta sikte vilken grad av som missförhållanden som skall krävas för ett ingripande. Varje annan

lösning tar sikte på mer processuella regler om bevisbörda och

som bevisningens styrka kräver fortfarande samma grad av missförhållanden och därmed samma grad av olägenheter för hyresgästen.

4.2.2 Vilka missförhållanden skall krävas

Den fråga vi har att ta ställning till är alltså om den generella nivån för ingripande kan något sätt förändras. En lämplig utgångspunkt kan därvid vara bestämmelserna i hyreslagen om åtgärdsföreläggande

16 §. Visserligen skiljer sig åtgärdsföreläggandet ett principiellt

plan från åtgärder enligt bostadsförvaltningslagen så till vida att

åtgärdsföreläggandet är en fråga i förhållandet mellan hyresgästen

och hyresvärden och att det är den enskilde hyresgästen som för talan. Det finns emellertid även stora likheter i det att de förhållanden kan påtalas i båda fallen till stor del är likartade. Ett åtsom

gärdsföreläggande kan meddelas bland annat då hyresvärden brustit i sin skyldighet att utföra sedvanliga reparationer med anledning av

lägenhetens försämring grund ålder och bruk eller att hinder av

Överväganden och förslag 93

och men uppkommit i hyresrätten Vid införandet av bestämmelser-

na uttalades i motiven att kravet på att skadan skulle vara till förfång

för hyresgästen inte fick sättas alltför lågt. Mera bagatellartade ska-

dor avsågs inte kunna åtgärdas genom ett föreläggande. Ett ingripan-

de med stöd av bostadsförvaltningslagen kräver alltid viss intensi-

en tet och varaktighet. Det är uteslutet att tillgripa särskild förvaltning

vid brister av tillfällig karaktär eller av obetydlig omfattning.

Den ordning vi förordar bygger på nyanserad de en mera syn olika grader av missförhållanden som kan råda i fastigheten, och kan beskrivas på följande sätt. På den nedre nivån finns de gällande nu

bestämmelserna för åtgärdsföreläggande, som bibehålls oförändrade.

Den övre nivån omfattar allvarligare former av missförhållanden,

vilka motiverar ett ingripande enligt bostadsförvaltningslagen under

tvångsmässiga former. Inom denna övre nivå skall finnas två olika

steg, vilka korresponderar med graden av missförhållanden i fastigheten. Dels finns ett högre steg vilket leder till tvångsförvaltning och

som i princip överensstämmer med gällande ordning. Dels finns ett

lägre steg, vilket i ett första skede inte kan leda till tvångsförvaltning men väl till ett förvaltningsåläggande. Med en sådan reglering kommer graden av tvångsmässighet i förhållande till fastighetsägaren att

stå i en bättre proportion till graden av misskötsamhet från dennes sida. Detta innebär att de förutsättningar som i dag gäller för åtgärds-

föreläggande och tvångsförvaltning kommer att bestå oförändrade,

men att hyresgästen, i samverkan med en taleberättigad organisation

eller kommunen, får möjlighet att utverka förvaltningsåläggande

som en mellanform vid mindre allvarliga missförhållanden.

En hâllpunkt vid gränsdragningen mellan förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning bör vara att graden av missförhållanden vid för-

valtningsåläggande skall ligga mellan vad som i dag krävs för in-

rättande av tvångsförvaltning och vad som krävs för meddelande

åtgärdsföreläggande. Ett exempel situationer där ett förvaltnings-

åläggande kan tänkas bli aktuellt är att hyresvärden inte uppfyller sin skyldighet att hålla hyresgästerna informerade sitt och om namn

adress enligt den bestämmelse som vi i det följande föreslår skall tas

in i hyreslagen se avsnitt 4.3.1. Ett annat exempel är att hyresvär-

9 Hyresrättsutredningen förordade i betänkandet Hyresrätt 3 SOU 1981:77 s. 337 att reparations-föreläggandet skulle utvidgas till att täcka allehanda brister i förvaltningen. Hyresnämnden skulle därmed ett mindre ingripande medel till sitt förfogande vid brister som inte så allvarliga var som krävdes för särskild förvaltning. ° Prop. 1974:150 s. 486. Prop. 197677:151 s. 83.

Övervägarzden och förslag

den, trots tillsägelser, inte utför reparationer eller underhållsarbeten, utan att därmed förhållandena är så allvarliga att tvångsförvaltning kan bli aktuell. En omständighet som också kan tala för ett förvaltningsåläggande är att det i fastigheten förekommer ett flertal mindre missförhållanden, vilka var för sig kanske inte motiverar ett ingripande enligt bostadsförvaltningslagen men som sammantaget visar på att fastighetsägarens förvaltning inte uppfyller de krav som hyresgästerna har rätt att ställa. En nackdel med den föreslagna ordningen kan vara att den sökande tvingas ta ställning till vilken form av ingripande enligt bostadsförvaltningslagen som skall begäras. Detta kan dock knappast utgöra något större problem. I många fall torde det redan från början stå klart vilken form av ingripande som skall begäras med hänsyn till förhållandena i det aktuella fallet. Finns det utrymme för tveksamhet graden av missförhållanden verkligen är tillräcklig för tvångsförom valtning, kan sökanden i andra hand begära att fastighetsägaren med-

delas ett förvaltningsåläggande. Om en hyresnärrmd i dag timer att

de missförhållanden som påtalats inte är så starka att skäl för tvångsförvaltning föreligger, har nämnden inte någon valmöjlighet. Den kan inte göra annat än att ogilla talan; detta även om det klart framgår att det föreligger problem i fastighetsförvaltningen. Med den nu föreslagna lösningen kan även risken minskas för att det i något fall skall uppkomma en situation där en sökande avvaktar eller drar sig för att ansöka om särskild förvaltning, ställd inför risken att inte få bifall vid en prövning i hyresnämnden på grund av att missförhållandena inte anses tillräckligt allvarliga. I dag gäller att ett beslut om särskild förvaltning skall grundas konstaterade brister i förvaltningen. För att ett åsidosättande av någon förpliktelse rörande en fastighets förvaltning skall föranleda ingripande i form av särskild förvaltning, förutsätts det enligt vad som uttalas i motiven till lagen att verkningarna av försummelsen har haft viss intensitet och varaktighet jfr avsnitt 2.-2.2. Det en krävs med andra ord att försummelsernas verkningar i någon grad skall ha drabbat hyresgästerna i form av olägenheter i boendet. I vårt förslag till grundrekvisit för ingripande i form av särskild förvaltning krävs att fastighetsägaren inte uppfyller de krav som kan ställas en godtagbar fastighetsförvaltning. Någon skillnad i fråga om ett lägsta krav på försummelsernas varaktighet och intensitet är inte avsedd. En målsättning med vårt arbete är att möjliggöra snabbare ingripanden vid brister i förvaltningen än vad som gäller i dag. Vi föreslår därför att ett ingripande i form av särskild förvaltning skall kunna beslutas så fort bristerna i förvaltningen uppkommit, utan att samtidigt uppställa kravet att verkningarna därav i förhållande till hyresgästerna

överväganden och förslag 95

har uppnått en viss lägsta nivå. Ett ingripande skulle då kunna ske redan när brister av nu nämnd styrka kan konstateras för handen vara och det med stor sannolikhet kan antas att verkningarna därav kommer att innebära olägenheter för de boende av en viss varaktighet och

intensitet. I och med detta tidigareläggs möjligheten till ingripande,

något som torde minska olägenheterna för hyresgästerna. Vi har ovan framhållit att varje tvångsingripande fastighetsmot en ägare måste vila på en säker grund. När vi nu öppnar möjlighet en att besluta om särskild förvaltning utan att verkningarna bristerna av behöver ha inträtt, måste detta ske med stor försiktighet. Det kan således inte tillåtas att grundläggande krav på tillförlitlighet och säkerhet beträffande den utredning som ligger till grund för bedömningen mildras. Det är inte avsett att kravet ett säkert konstaterande av

uppkomna brister i förvaltningen skall urholkas. Det får inte heller

råda någon tvekan om att bristerna kommer att medföra beovan

skrivna olägenheter för hyresgästerna. Detta innebär att den i

som nu avsedda fall vill ett ingripande till stånd, kan finna att det föreligger svårigheter i bevishänseende. Ett exempel på när ett tidigt ingripande kan komma i fråga, är när fastighetsägare underlåter att en använda inflytande medel från fastigheten till dess drift och förvaltning. Detta kan tillgå på så sätt att han till att bestrida de utgifter ser som direkt påverkar de boendes situation såsom gas, och vatten, men underlåter att betala räntor och amorteringar, något inte som direkt berör hyresgästerna utan för stunden bara påverkar tredje

mans ställning. Härigenom kan det sikt uppkomma en situation för förvaltningen som blir ohållbar. Det bör dock i sammanhanget

anmärkas att det i nu avsedda situationer måste finnas faktisk möjen lighet för fastighetsägaren att betala kreditgivarna, och att underlåtenheten inte enbart beror på att tillräckliga medel saknas. I annat fall kan underlåtenheten inte sägas vara uttryck för avvikelse från vad en

som kan krävas av fastighetsägaren, och det kan därmed inte heller

sägas att förvaltningen inte uppfyller de krav som kan ställas på en

godtagbar fastighetsförvaltning jfr rättsfallet RBD 1993:7. Den närmare innebörden av förvaltningsåläggandet och verkningar-

na därav kan i övrigt bestå sätt gäller i dag. Likaså kan som man

behålla påföljden för underlåtenhet att efterkomma ett förvaltningsåläggande, nämligen att tvångsförvaltning då är huvudregeln. Ett

bristande fullgörande av vad som gäller enligt ett förvaltningsåläggande är att se som ett särskilt kvalificerat brott mot vad fastigen hetsägare skall göra och inte göra, och i ett sådant läge framstår ett mer kvalificerat ingripande i form tvångsförvaltning naturligt. av som

Överväganden och förslag

4.2.3 Förvaltningsförbud för hyresvärdar

Ett syfte fastighetsförvärvslagen skall tillgodose är att hålla som

olämpliga fastighetsägare borta från bostadshyresmarknaden. Sett ur

fastighetsförvärvares synvinkel innebär ett vägrat tillstånd att fören värva hyresfastighet att denne i fråga om det specifika förvärvet en hindras från att komma in på marknaden. Som redovisats ovan ger ett kontrollsystem med tillståndsgivning, baserat en förhandsprövning och utan uppföljning, inte någon möjlighet att ingripa mot de fastighetsägare, vilkas förvaltning under innehavstiden uppvisar brister. Bostadsförvaltningslagen medger dock insatser i de fall där förhållandena enskild fastighet uppvisar brister. i en Vi att det för hyresgästerna är stor vikt att det jämsides anser av med ingripanden i form särskild förvaltning även ges en generell av möjlighet att förhindra att de fastighetsägare som konstaterats vara olämpliga, till för sina hyresgäster, kan fortsätta att uppträda men

hyresvärdar. Detta syfte kan uppnås om de nu avsedda fastig-

som

hetsägarna inte bara förhindras att förvärva hyresfastigheter, utan att

de även förhindras att fortsätta att förvalta de fastigheter som de redan innehar. Vi föreslår därför att det, efter mönster av lagen

1986:436 näringsförbud, i bostadsförvaltningslagen införs

om regler innebär konstaterat försumlig fastighetsägare försom att en

bjuds att förvalta hyresbostäder. Ett sådant förordande benämns

lämpligen förvaltningsförbud. I det följande lämnas en redogörelse

för hur reglering förvaltningsförbud enligt vår mening bör

en om utformas.

Vem kan åläggas förvaltningsförbud

Förvaltningsförbudet riktar sig till fysiska personer som är fastighetsägare. Juridiska i egenskap fastighetsägare kan inte medpersoner av

delas förvaltningsförbud. Som redovisas nedan bör emellertid bestämmelserna tillämpliga vissa företrädare för juridiska per-

vara är hyresvärdar, samt på personer som faktiskt fungerat soner som sådana företrädare utan att de, formellt sett, haft denna ställsom ning. I det sagda ligger att det inte är avgörande från vilken position den kan komma i fråga för ett förbud vidtar åtgärderna. Han som kan göra detta såväl såsom den formellt behörige beslutsfattaren som utan sådan formell behörighet men med det reella inflytanen person det. Avgörande han faktiskt vidtagit förvaltningsåtgärden, dvs. är om han har utövat det faktiska beslutandet i frågan och därmed kan om sägas ha förvaltat fastigheten. Det spelar i sammanhanget inte heller någon roll för ansvaret fastighetsägaren överlåtit hela eller vissa om

delar fastighetsförvaltningen till annan person. Det är alltjämt

li l l ll Ä

Överväganden och förslag 97

fastighetsägarens ansvar att förvaltningen fullgörs ett riktigt sätt.

En stor del av fastighetsbeståndet ägs i dag juridiska av personer. Förvaltningsförbudet riktar sig, som nämnts enbart mot fysiska ovan, personer. I en lagstiftning med syftet att skydda hyresgästerna, kan emellertid inte ett val av företagsform få avgörande för möjligvara heterna att kunna tillämpa bestämmelserna. Förekommer det sådana

brister i fastighetsförvaltningen hos en juridisk att det finns

person anledning att meddela förvaltningsförbud, måste begäran därom en kunna riktas mot den som företräder den juridiska eller personen eljest handlar på dennes vägnar. Frågan är bara hur avgränsningen av personkretsen skall ske och hur vid denna skall göras Å sidan ena erfordras att kretsen inte blir för vid, vilket kan tveksamt vara ur

rättssäkerhetssynpunkt. Å andra sidan kan kretsen inte bestämmas

för snävt med hänsyn till bestämmelsernas effektivitet. De personer som närmast kommer i fråga är de, redan som grund av sin formella ställning kan antas ha sådan ledande roll en och ett sådant bestämmande inflytande på verksamheten i den juridiska personen att de i normalfallet kan ansvariga för de oegentanses ligheter eller brister som förekommit. Till denna kategori föreav

trädare räknar vi bolagsmän i handelsbolag samt styrelseledamöter

och verkställande direktörer jämte deras ersättare i aktiebolag och

ekonomiska föreningar. För de nu nämnda kategorierna företräda-

re följer genom direkta lagbestämmelser för respektive organisations-

form, att de har ett omfattande ansvar för verksamheten. Utanför avgränsningen faller således bland andra firmatecknare och de perso-

ner som ingår i ett handelsbolags styrelse. Dessa kan emellertid kom-

ma att hållas som ansvariga med stöd av en annan regel vi strax som återkommer till. En fördel som uppnås med den här föreslagna avgränsningen till personer som i lag ålagts särskilt ansvarsfyllda uppgifter, är att rättssäkerheten inte kan sättas i fråga sätt som om kretsen gjorts större. Vid bedömningen av frågan förvaltningsförom bud skall meddelas någon som hör till den avsedda kategorin kan nu inte beaktas andra brister än sådana som förekommit under den tid

vederbörande formellt innehaft den särskilda ställningen. Å andra

sidan kan ansvarighet för annan tid komma i fråga på den grunden att han faktiskt utövat ledningen av förvaltningen i enlighet med vad som kommer att förordas nedan. Utöver personer till vilka det direkt kan härledas ett ansvar

Z Se 6 kap. 6 § lagen 1987:667 om ekonomiska föreningar, 8 kap. 6 § aktiebolagslagen 1975:1385, 2 kap. 3 § lagen 1980:1102 om handelsbolag och enkla bolag.

överväganden och förslag sou 1994:23

grund deras särskilda ställning, finns det även en annan kategori av företrädare för juridiska personer som bör omfattas av regleringen. Vi syftar då de personer som utan att inneha någon sådan formell ställning som nyss nämnts ändock utövat ett bestämande inflytande över verksamheten. I detta avseende är det således inte fråga om en schematisk avgränsning liknande den som gjorts ovan. Vad åsyftas är i stället den eller de personer som i det enskilda som fallet kan visas ha haft ett avgörande och bestämmande inflytande över verksamheten, dvs. den som faktiskt utövat ledningen av denna. Det kan inte bortses från att det i praktiken ibland kan vara svårt att visa att person verkligen utövat den faktiska ledningen över en en förvaltning. Detta är emellertid inte något skäl att avstå från en sådan regel. Vi föreslår därför i överensstämmelse med vad som före- skrivs i lagen näringsförbud att bestämmelserna om ansvar för om företrädare för juridiska personer kompletteras med en regel av denna innebörd. En situation där det kan förhålla sig nu nämnt sätt är där fastigheten i fråga ägs av en juridisk person, men där det reella beslutsfattandet utövas på annat håll, exempelvis i ledningen för koncerns moderbolag. Förutom de personer som direkt föreen träder det fastighetsägande bolaget kan de som agerat inom moder-

bolaget åläggas förvaltningsförbud den grunden att de faktiskt

utövat ledningen av förvaltningen. En förutsättning för att ett förvaltningsförbud skall kunna meddelas är att fastighetsägarens åsidosättande av sina skyldigheter skett i

dennes egenskap av hyresvärd. De åtgärder som kan grunda förvaltningsförbud skall ha en klar koppling till det särskilda förhållande

råder mellan denne och hyresgästen på grund av hyresförhållansom

det. Utanför tillämpningsområdet faller därför alla de situationer där

fastighetsägaren handlar privatperson utan denna anknytning. I som allmänhet torde det inte medföra några problem att göra denna avgränsning. En hyresgästs kontakter med fastighetsägaren berör i

normalfallet denne just i nämnda egenskap.

Vad skall krävas för förvaltningsförbud

För att ett förvaltningsförbud skall kunna komma i fråga krävs att fastighetsägarens förvaltning ett särskilt allvarligt sätt kommit att avvika från vad hyresgästen har rätt att kräva i hyresförhållandet. För att markera att det är fråga allvarliga brister bör förvaltningsom förbud kunna beslutas endast om fastighetsägaren grovt åsidosatt sina skyldigheter hyresvärd. Innebörden av rekvisitet grovt åsidosatt som är att det skall vara fråga om personer som ett särskilt kvalificerat

sätt brutit mot de spelregler gäller i hyresförhållanden. Detta

som

Överväganden och förslag 99

hänger även samman med att ett förvaltningsförbud innebär ett större ingrepp i fastighetsägarens intressen än vad en tvångsförvaltning

medför. Det valda uttryckssättet visar att de brister fastighetsäsom

garen skall ha gjort sig skyldig till i sin förvaltning ligger över den nivå som krävs för beslut om tvångsförvaltning. Detta innebär

att en-

bart det förhållandet att en fastighet ställs under tvångsförvaltning, inte alltid behöver medföra att fastighetsägaren också skall meddelas

ett förvaltningsförbud. Det kan naturligtvis tänkas förekomma fall

där en fastighetsägares agerande är så allvarlig art att det finns

anledning att direkt överväga om inte ett förvaltningsförbud är moti-

verat. I andra fall torde bedömningen komma att ske helgenom en

hetsbedömning av fastighetsägarens agerande på grundval flera

påstådda missförhållanden i förvaltningen från dennes sida vid flera

skilda tillfällen.

Om de förhållanden som åberopas i ett ärende förvaltnings-

om förbud är tillräckliga får bedömas från fall till fall. Hyresnänmden

måste vid sin bedömning beakta att syftet med förbudet är att hålla

dokumenterat olämpliga personer borta från hyresmarknaden, dvs. att

förebygga fortsatta olägenheter för hyresgästerna i deras boende. Detta medför att hyresnämnden även måste ta med i beräkningen i vilken utsträckning det kan antas att fastighetsägaren i framtiden

kommer att rätta sig efter de regler gäller. I vissa fall torde som

redan en enstaka försummelse eller brist från fastighetsägaren

vara av

så allvarlig art att det redan därav kan sägas framgå att dennes

respekt för eller möjlighet att följa gällande ordning är så bristfällig

att ett förbud är motiverat. I andra fall är det fastighetsägarens

upp-

repade brister eller försummelser i förvaltningen till slut visar på

som dennes olämplighet. Om ett flertal brister förekommit, vilka för var

sig inte kan anses som tillräckligt grova, kan samlad bedömning

ändå visa att fastighetsägaren sammantaget kan sägas ha grovt åsidosatt sina åligganden. Av betydelse därvidlag är när och med vilken

frekvens de påstådda bristerna uppträtt. Ett förhållande ligger som en tid tillbaka i tiden väger naturligtvis lättare vid den samlade bedömningen, och ett flertal bister under en kortare tid väger tyngre än om samma brister uppträtt under längre tidsrymd. De förhållanden en

som läggs till grund för bedömningen kan sådan art att de

vara av

inte kan sägas vara följden av ett medvetet handlande från fastig-

hetsägarens sida. Oavsett detta kan förhållandena motivera denne att

åläggs ett förvaltningsförbud. Det är således inte nödvändigt

att

fastighetsägarens agerande grundas på ett medvetet illojalt beteende i

förhållande till hyresgästerna. En hyresgäst har rätt att kräva att

fastighetsägaren uppfyller kraven på en god fastighetsförvaltning. Det

väsentliga är därför att det, sett utifrån objektiv standard, kan en

100 Överväganden och förslag

konstateras att fastighetsägaren grovt åsidosatt sina skyldigheter som hyresvärd. Som exempel på ageranden från en fastighetsägares sida som normalt bör föranleda ett förvaltningsförbud kan nämnas att denne hotar, misshandlar eller allvarligt trakasserar hyresgästerna. En annan situation är den där fastighetsägaren gör sig skyldig till inte bagatellartad skadegörelse eller tillgrepp hyresgästers egendom. Även s.k. av

fastighetsplundring bör kunna föranleda förvaltningsförbud. Situatio-

där fastighetsägares agerande under en längre tid eller vid ett ner en flertal tillfällen kan motivera ett förvaltningsförbud kan exempelvis vara att denne i strid med träffade förhandlingsöverenskommelser tagit ut felaktiga hyror eller underlåtit att följa myndigheters och domstolars beslut att vidta eller underlåta olika åtgärder i förom valtningen. Bedömningen bör vara densamma om fastighetsägaren systematiskt under en längre tid allvarligt försummat underhållet av sina fastigheter. Som nämnts ovan är det tillräckligt att det objektivt konstaterats att åsidosättandet förekommit. En försvårande omständighet i sammanhanget det utfärdats åtgärdsförelägganden eller är om

andra slag av myndighetsbeslut, där fastighetsägaren ålagts att råda

bot särskilt angivna brister. En underlåtenhet att uppfylla sådana ålägganden bör ses med särskilt allvar. En situation som också sårskilt bör anmärkas är den att någon eller några av fastighetsägarens fastigheter blivit föremål för särskild förvaltning. Redan detta förhållande visar att fastighetsägaren på ett allvarligt sätt brustit i sina åligganden. Förekommer det efter detta ytterligare missförhållanden bör det finnas anledning att överväga ett förvaltningsförbud. I de fall det uppkommer anledning att ställa ytterligare fastigheter under särskild förvaltning bör fastighetsägaren regelmässigt anses ha åsidosatt sina skyldigheter på ett sätt som kan medföra förvaltningsförbud.

Skulle den situationen uppstå att ett yrkande om förvaltningsförbud ogillas, eftersom fastighetsägaren vid tidpunkten för prövningen inte

anses ha grovt åsidosatt sina skyldigheter, föreligger det inte hinder mot att sökanden senare, om förhållandena motiverar det, återkommer med en förnyad ansökan. I det senare ärendet torde sökanden vara oförhindrad att vid sidan av de nytillkomna försummelsema även åberopa de försummelser som var aktuella vid den

tidigare prövningen. Sammantaget kan det då sägas att fastighetsägaren grovt åsidosatt sina skyldigheter jfr rättsfallet RBD 1987:93.

3 Målet gällde en förlängningstvist enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen. Hyresgästen hade tidigare sagts upp p.g.a. betalningsförsummelser men värdens upphörandetalan ogillades. Vid en ny förlängningstalan grundad bl.a. ytterligare betalningsförsummelser ansågs värden vara oförhindrad att åberopa även de tidigare avdömda försummelsema jfr 51 andra stycket hy reslagen.

överväganden och förslag 101

Verkan av förvaltningsförbudet

En väsentlig fråga är vilken verkan ett förvaltningsförbud skall ha. Vad är förbjudet för den som åläggs ett förvaltningsförbud Sett

ur den förbudsbelagdes synvinkel är det nödvändigt att han på förhand vet vad han inte får göra, eftersom en överträdelse av förbudet som kommer att förordas nedan skall vara straffbelagd. En - annan fråga är hur förbudet bör utformas för att det skall bli effektiv en sanktion.

Det grundläggande syftet med förvaltningsförbudet är att skydda hyresgästerna mot fastighetsägare som inte uppfyller de krav

som samhället och hyresgästerna har rätt att ställa i hyresförhållanden.

Som en konsekvens härav bör det inte heller råda någon inskränkning i vilka åtgärder rörande en bostadsfastighet fastighetsägaren skall

som

vara förhindrad att vidta. [begreppet förvaltningsförbud ligger därför

att fastighetsägaren inte får vidta några som helst åtgärder med sin fastighet; förvaltningsförbudet är ett generellt förbud mot handhavan-

det av en bostadsfastighets skötsel. I och med att förbudet görs

gene-

rellt säkerställs även att regleringen blir så effektiv möjligt och

som

inte kan kringgås av fastighetsägaren. Principen bör alltså vara den att alla åtgärder rörande en fastighet är förbjudna för den som ålagts ett förvaltningsförbud. I den praktis-

ka tillämpningen kan det inte bortses från att man inte alltid kan säkert knyta en viss förvaltningsåtgärd rörande fastighets skötsel en till en bestämd person. Man måste emellertid hålla isär vad är som förbjudet för den som avses med förbudet och vilka åtgärder det som i det enskilda fallet kan visas att denne företagit. En del svårigheter

därvidlag kan man söka undvika genom att redan på förhand ange att

vissa typsituationer är otillåtna. Det rör sig situationer där om man på förhand kan anta att svårbevisade fall överträdelser kan av uppkomma.

Ovan har diskuterats i vilken utsträckning vissa funktionärer hos juridiska personer kan åläggas förvaltningsförbud grund att

deras ställning i sig indikerar ett ansvar. Om godtar tanken

man att det med en viss ställning följer ansvar, framstår det naturlig som en

följd att det för den som ålagts ett förvaltningsförbud inte heller skall

vara tillåtet att under den tid som förbudet inneha sådan varar en

ställning i juridiska idkar fastighetsförvaltning. Det

personer som

otillåtna i de nu diskuterade befattningarna grundas ett antagande

att de medför en möjlighet till inflytande och bestämmande. Det är alltså fråga om ett schematiskt tänkande där det inte sker någon

individuell prövning om den ifrågavarande befattningen verkligen medför något inflytande. Den som ålagts förvaltningsförbud skall

102 överväganden och förslag

således förbjuden att inneha ställning som bolagsman i ett hanvara delsbolag, ledamot och suppleant samt verkställande eller vice verkställande direktör i aktiebolag eller ekonomisk förening som idkar fastighetsförvaltning. Personkretsen i de bägge grupperna av befattningar är alltså densamma, något som underlättar överskådligheten. Det bör i sammanhanget inte spela någon roll om den nu avsedda ställningen inom en juridisk person de facto innebär att den förbudsbelagde kommer att idka fastighetsförvaltning eller Detta skulle kräva en ordning där tillåtligheten av varje enskild befattning prö-

vades i det enskilda fallet. En sådan ordning framstår som komplice-

rad och svårtillämpbar med åtföljande gränsdragningsproblem. Samtidigt skulle en sådan regel ge upphov till svårbedömda fall av ifrågasatta överträdelser. Särskilt mot bakgrund av att överträdelser är straffbelagda är det väsentligt att klara och lättöverskádliga gränser dras för vad som skall vara otillåtet. En enklare och bättre lösupp ning är därför att den som ålagts ett förvaltningsförbud skall vara generellt förhindrad att inneha nu avsedda befattningar. Det kan ifrågasättas om även andra funktioner än de ovan angivna borde vara förbjudna för den förbudsbelagde. Ett exempel en sådan funktion är firmatecknare för ett bolag. Diskussionen kan möjligen synas överflödig eftersom huvudregeln är att all verksamhet som innefattar

fastighetsförvaltning är otillåten. Det kan dock inte helt uteslutas att

det i vissa lägen kan finnas anledning att utsträcka befattningsförbudet utöver vad angetts Vi har dock valt att inte föreslå som ovan. några särskilda bestämmelser härom. Den nu föreslagna ordningen har sin motsvarighet i lagen om näringsförbud. Ett annat typfall där särskilda problem kan tänkas uppkomma i tillämpningen är det närståendefallet. Med detta uttryck avses fall där fastighet ägs står den som avses med förbudet en av en person som särskilt nära och vilkens åtgärder denne kan antas påverka. Den för-

budsbelagde skall därför i möjligaste mån hindras från att i nu av-

sedda fall utöva något slags inflytande. Det kan annars befaras att överträdelser blir särskilt frekventa. Ett effektivt förbud förutsätter därför att detta utsträcks till att omfatta även dessa fall. Det innebär för det första att den som ålagts förbudet inte bör få ta anställning hos en närstående som idkar fastighetsförvaltning. På sätt som diskuterats ovan, bör en förbudsregel ha ett så klart avgränsat tillämp-

ningsområde som möjligt. Av detta skäl bör det sakna betydelse

vilken ställning eller vilka befogenheter som en eventuell anställning medför. Anställningsförbudet är generellt och totalt. För att regleringen skall få avsedd effektivitet måste bland närståendefallen innefattas även fall där den närstående innehar en sådan ställning som medför att denne om förutsättningar i övrigt varit för handen själv - -

överväganden och förslag 103

hade kunnat åläggas förvaltningsförbud i egenskap av företrädare för en juridisk person. En annan ordning skulle alltför lätt kunna kringgås. Detta immebär att den som ålagts förvaltningsförbud inte heller får ta anställning hos en juridisk person som idkar fastighetsförvalt-

ning om en närstående innehar en sådan framträdande ställning att

denne, om missförhållanden förekommer, själv kan åläggas förvaltningsförbud, t.ex därför att han är verkställande direktör. Ett sådant förfarande där den förbudsbelagde agerar genom en annan person är, som angetts ovan, i och för sig redan otillåtet genom att det väsent-

liga i bedömningen är vem som egentligen vidtar förvaltningsåtgär-

derna. Genom den nu beskrivna utvidgningen av tillämpningsområdet undviks dock många av de antydda svårigheterna att bevisa olika för-

hållanden som kan uppstå, och möjligheterna till kringgående

minskas. Det kan möjligen mot en sådan regel invändas att den leder till att även andra personer än de som åläggs förbudet kan drabbas av verkningarna. Vi anser emellertid att regleringens effektivitet kräver detta. I de fall resultatet framstår som otillfredsställande finns alltid

möjligheten att medge dispens från förvaltningsförbudet se vidare

nedan i vårt förslag. Den personkrets som omfattas av begreppet närstående måste vara klart avgränsad, eftersom överträdelser är straffbelagda. Avgränsningen bör ske på samma sätt som i 7 § lagen näringsförbud. Även i övrigt framstår den avgränsning närståom av endebegreppet som gäller enligt näringsförbudslagen som lämplig i fråga om förvaltningsförbud. Ytterligare en situation som kräver särskild uppmärksamhet är råd-

givning i förvaltningen. Utan att den förbudsbelagde är anställd i eller fast knuten till den närståendes fastighetsförvaltning, kan ett

deltagande i förvaltningen ta formen av konsultverksamhet eller annan rådgivande verksamhet. Det är inte godtagbart att den formella utformningen av ett deltagande i förvaltningen kanske skall kunna bli avgörande för om en överträdelse av förvaltningsförbudet skall anses ha skett eller Den förbudsbelagde bör därför också vara förhindrad att ta del i förvaltningen detta sätt. Utöver ett förbud att inneha en viss ställning bör således också gälla att den förbudsbelagde inte heller får ta emot uppdrag i nämnda verksamheter. I och med

denna regel kompletteras förbudet att ta anställning i vissa fall ett

sätt som ökar effektiviteten. Ovan har redovisats verkningarna av förvaltningsförbudet. I och med att förbudet börjar gälla, blir det därmed förbjudet för den berörde bl.a. att inneha vissa anställningar och uppdrag. Den som ålagts förbudet måste pä en gång avsluta sina förbjudna engagemang. Gör han inte det innebär det en straffbar överträdelse av förbudet. Någon särskild tidsfrist för avveckling av förvaltningen eller de

104 Överväganden och förslag

anställningar och uppdrag som skall vara förbjudna har vi inte föreslagit. Vad gäller förvaltningen av den förbudsbelagdes fastigheter, skall dessa, som redovisas närmare nedan, ställas under förvaltning av en särskild förvaltare enligt bostadsförvaltningslagen. Dennes uppdrag börjar gälla omedelbart i enlighet med vad allmänt som gäller vid tvångsförvaltning. Beträffande avvecklingen av de uppdrag och anställningar som blir otillåtna i och med förbudet, förutsätts att avvecklingen kan ske utan någon omgång. Skulle det i undantagsfall

visa sig att den som ålagts ett förvaltningsförbud behöver längre

en tid för att avveckla sina engagemang, har hyresnämnden möjlighet att lämna dispens för detta begränsade ändamål. Nämnden skall i sådant

fall tillse att dispensens omfattning och längd inte onödigtvis ut-

sträcks, så att förbudets avsedda verkan urholkas. En dispens i nu nämnda fall torde knappast heller motverka förbudets syfte, dvs. att

hålla den olämplige fastighetsägaren borta från fastighetsförvaltning.

Dispensen avser enbart det förhållandet att den som ålagts förbudet under en begränsad övergångstid får kvarbli i en viss anställning eller dylikt. Hyresnänmdens beslut därvidlag ger dock inte denne någon

rätt att delta i fastighetsförvaltning. Dispensen påverkar således inte

. det generella förbudet att förvalta fastigheter. Det torde i normala fall inte finnas anledning att göra något undantag från ett meddelat förbud, utan detta skall medföra ett totalt förvaltningsförbud. I vissa undantagssituationer kan det emellertid synas befogat att den som ålagts ett förbud ändock kan tillåtas förvalta en viss fastighet. Ovan har beskrivits några situationer där undantag från förbudet kan vara påkallat. Det kan ifrågasättas om det bör finnas möjlighet att mera generellt medge undantag från förbudets verkningar. En sådan möjlighet skulle dock innebära att man ett markant sätt inskränker förbudets verkan. Förvaltningsförbudet får inte bli

urholkat genom alltför generösa undantag. Det förhållandet att för-

budet bara drabbar den fastighetsägare som ett särskilt allvarligt

sätt brutit mot de förpliktelser som åvilar honom, för även med sig

att man måste kunna ställa större krav de situationer som kan vara skäl för dispens; en allvarlig överträdelse kräver en motsvarande allvarlig situation för att motivera undantag. Detta bör komma till

uttryck genom att det för dispens skall föreligga särskilda skäl. Det

sagda innebär dock inte att det skall vara uteslutet att i vissa speciella fall medge undantag. Hyresnärrmden måste, när frågan om dispens

övervägs, noga beakta syftet med lagstiftningen. Det övergripande målet är att skydda hyresgästerna från undermåligheter i boendet. En

situation där ett undantag sålunda kan medges, är då det är fråga om en fastighet där det grund av särskilda förhållanden mellan fastighetsägaren och hyresgästerna kan antas att en dispens inte skall mot-

Överväganden och förslag 105

verka syftet, exempelvis beträffande fastighet bebos fastigen som av hetsägaren och dennes släktingar eller familjemedlemmar. En dispens måste i förekommande fall naturligtvis så klart uttryckt och vara

preciserad att dess tillämpning inte kan leda till gränsdragningspro-

blem. En fråga i sammanhanget är det även bör finnas möjlighet om att besluta att ett förvaltningsförbud skall upphöra i förtid Vi inte anser

att det finns behov av någon sådan möjlighet. Ett förvaltningsförbud

förutsätter, som framgått ovan, att det tidigare har konstaterats all-

varliga brister i förvaltningen, och det torde inte uppkomma anledning att denna bedömning ändras. Skulle det i något fall finnas behov

av att inskränka ett förvaltningsförbud i tiden kan detta i viss utsträckning ske inom ramen för bestämmelserna dispens. om

Vem skall förvalta fastigheten under förbudstiden

Förvaltningsförbudet hindrar som nämnts en fastighetsägare från att förvalta sina fastigheter. Förbudet innebär dock inte nödvändigtvis att fastighetsägaren därmed skall tvingas avveckla sitt fastighetsinnehav

genom försäljning. Vi kommer nedan att redogöra för de situationer

där det kan vara anledning att förelägga fastighetsägaren att sälja sina

fastigheter.

Som en följd av att fastighetsägaren inte själv får förvalta sina fastigheter, måste någon annan form förvaltning inrättas i stället

för fastighetsägarens Ett alternativ därvidlag, är att fastighets-

egen. ägaren själv får utse någon utomstående till vilken han överlämnar

förvaltningen, med andra ord ett förfarande som i stort överensstämmer med ett förvaltningsåläggande. Mot detta kan den princi-

resas

piella invändningen att förvaltningsförbudet grundas allvarliga försummelser av fastighetsägaren och att han därför bör hindras att påverka fastighetens skötsel. Det kan därför inte lämpligt

anses vara att han själv skall få utse den som skall verka i hans ställe. Den

närmast till hands liggande lösningen är att det inrättas sådan

tvångsförvaltning som avses i 2 § bostadsförvaltningslagen, med

samma verkningar i övrigt som denna. I och med detta finns inte

samma möjlighet för fastighetsägaren att påverka valet förvaltare

av och det finns redan klara bestämmelser förvaltarens befogenheter om och formerna för tillsynen.

En förutsättning som bör uppställas för att tvångsförvaltning skall inrättas i samband med ett beslut förvaltningsförbud, den

om är att

som ålagts förvaltningsförbudet äger den ifrågavarande fastigheten. Är situationen den han äger fastigheten tillsammans

att med arman, uppkommer inte något behov att insätta förvaltare i den förav en

106 överväganden och förslag

budsbelagdes ställe. I de åsyftade fallen ankommer det i stället på nu dessa andra ägare att fortsättningsvis handha förvaltningen av fastigheten. Den förbudsbelagde hindras på grund av förvaltningsförbudet från att delta i fastighetens förvaltning. I nämnda fall där tvångsförvaltning fastighet inte inrättas, kan det förekomma situationer av en där de övriga ägarnas förhållanden och möjligheter att överta förvaltningen fastigheten ger anledning till tvivel huruvida en förvaltning av under andra former verkligen kommer till stånd och om den förbuds-

belagde utestängs från förvaltningen. Detta kan uppnås exempelvis

att ett förvaltningsavtal tecknas där förvaltningen övertas av genom och den förbudsbelagde helt utestängs från fastighetens skötsel. annan Lämnas inte tillräckliga garantier för att den som ålagts förbudet verkligen avskärs från förvaltningen, kan detta var ett skäl att förordna att denne, enligt den regel som behandlas nedan, skall sälja sin andel i fastigheten. I många fall kan eller flera fastigheter som omfattas av de nu en berörda reglerna redan stå under tvångsförvaltning. Om hyresnänm-

den beslutar tvångsförvaltning med stöd av förevarande bestäm-

om melse och eller flera de berörda fastigheterna redan står om en av

under tvångsförvaltning enligt bestämmelserna i 2 bör nämnden

föreskriva att det tidigare beslutet skall upphöra att gälla när det nya beslutet tvångsförvaltning träder i kraft. Därigenom undviks att om

det finns flera parallella beslut om tvångsförvaltning. Förvaltningsförbudet innebär att fastighetsägaren inte får förvärva

sådana fastigheter som omfattas av lagen under förbudstiden. Det finns däremot inte något hinder mot att han säljer sina fastigheter under denna tid. I sådant fall kan det finnas anledning att låta tvångs-

förvaltningen upphöra i förtid enligt 18 § tredje stycket bostadsför-

valtningslagen.

När skall fastighetsägaren tvingas sälja fastigheten

Förvaltningsförbudet hindrar som nämnts fastighetsägaren från att förvalta sådana fastigheter som han redan innehar. Det hindrar hoockså från att under den tid förbudet varar förvärva andra fasnom tigheter. I och med att förbudstiden går till ända kan han emellertid

nytt uppträda hyresvärd. Det kan dock inte uteslutas att det i

som fråga vissa fastighetsägare, som ett särskilt allvarligt sätt om misskött sig som hyresvärd, kan finnas skäl att anta att denne även efter förbudstidens utgång inte kommer att uppträda annorlunda än tidigare. I ett sådant fall kan det vara befogat att föreskriva att fastighetsbeståndet skall avyttras. Detta är en förutsättning för att hyresgästerna efter förbudstidens utgång inte ånyo skall drabbas av fastig-

överväganden och förslag 107

hetsägarens misskötsamhet. Ett föreläggande för fastighetsägaren att sälja sin eller sina fastigheter är en än mer ingripande åtgärd än ett förvaltningsförbud. Det är emellertid inte avsett att försäljningsåläggandet skall ett slags vara allvarligare sanktion, när fastighetsägarens uppträdande varit än mer

klandervärt än vad som erfordrats för förvaltningsåläggandet. För-

säljningen är mera en konsekvens av att hyresgästerna har ett befogat

intresse av att det när tiden för förvaltningsförbudet gått till ända

- -

inte uppstår nya problem i boendet. Hyresnärrmden har därför att vid varje fall av förvaltningsförbud ta ställning till om fastighetsägaren

kan förväntas i framtiden uppträda sådant sätt som hyresgästerna

har rätt att kräva, och om det sett ur ett allmänt hyresgästperspektiv

finns skäl att föreskriva att försäljning skall ske för att på så sätt skydda hyresgäster i framtiden.

Det är i nu avsedda fall alltid fastighetsägaren själv överlåter

som fastigheten. Ett alternativ till detta kan vara att låta exempelvis för-

valtaren eller någon annan utomstående ta hand försäljningen. Ett

om sådant förfarande torde dock inte ha några påtagliga fördelar jämfört

med att fastighetsägaren själv handhar försäljningen. I och med att förvaltaren alltid sköter om fastighetens förvaltning fram till överlåtelsen, har fastighetsägaren inte möjlighet att förhala försäljningen.

Sker inte någon försäljning av fastigheten, gör ägaren sig skyldig till

en straffbar överträdelse av förvaltningsförbudet. övervägande skäl

talar för att fastighetsägaren själv får ansvara för försäljningen.

Under försäljningstiden gäller, till följd av förbudets generella

verkan, att fastighetsägaren inte får vidta några förvaltningsåtgärder.

På grund härav måste hyresnämnden kunna medge dispens för sådana

åtgärder som rör just försäljningen. Detta följer redan av det för-

hållandet att det är fastighetsägaren som ansvarar för försäljningen.

Det är emellertid viktigt att dispensen avser endast sådana åtgärder som är oundgängligen nödvändiga med hänsyn till försäljningen.

Hyresnämnden har som tillsynsmyndighet ett särskilt för att ansvar tillse att så sker.

Meddelas ett föreläggande om försäljning, kan den komma att ta

en tid i anspråk. Det kan t.ex. finnas flera delägare. I sådana fall torde

det dock ligga närmast till hands att dessa övertar den förbudsbelagdes andel. Skall fastigheten säljas den öppna marknaden kan

längre tid åtgå. Försäljningen kan även beröra tredje kredit-

man; givares och borgenärers intressen kan påverkas försäljningen. Det av

finns många olika faktorer som kan påverka vad som kan antas

vara en rimlig tid för att genomföra överlåtelsen. Hyresnämnden måste därvidlag ges ett relativt stort mått av frihet att bestämma tiden efter förhållandena i det enskilda fallet. Försäljningstiden kan naturligtvis

108 Överväganden och förslag sou 1994:23

även påverka det ekonomiska utfallet för fastighetsägaren. Sistnänmda hänsyn kan dock inte tillmätas någon avgörande betydelse. Vad som är väsentligare är att förordnandets syfte säkerställs genom att tiden inte utsträcks alltför långt.

Sanktioner m.m. För att säkerställa efterlevnaden av ett förbud, måste det finnas en verksam sanktion. Förvaltningsförbudet är en ingripandeform som är riktad mot en viss person som kan hållas ansvarig, och det framstår därför som lämpligast att en överträdelse straffbeläggs. En överträdelse sker genom att förbudet eller ett förordnande om försäljning åsidosätts. Det bör närmast ankomma på hyresnämnderna som tillsynsmyndigheter att göra anmälan, om misstanke uppkommer att en överträdelse ägt rum. Tillsynen över förvaltningsförbudet bör åvila hyresnämnden, som

redan utövar tillsynen i övrigt enligt bostadsförvaltningslagen. Med

hyresnämnd avses då den hyresnämnd som meddelat beslutet om förvaltningsförbud. Detta medför att den hyresnämnd som ansvarar för tillsynen kan ligga på annat ställe än den aktuella fastigheten. Hyresnämnden utövar även tillsynen över den eller de förvaltare som utses. Det är naturligtvis av stor vikt att hyresnämnden, som ett led i tillsynen över förvaltningsförbudet, har ett nära samarbete med för-

valtarna. Skulle praktiska problem uppstå, kan tillsynen överflyttas

till annan hyresnämnd som är behörig. Så kan vara fallet om de

fastigheter ligger inom hyresnämndens område säljs grund av

som ett förordnande därom.

4.2.4 Ökade möjligheter till inlösen

Inlösen är ett yttersta ingripande mot den fastighetsägare som missköter sin fastighet. Bestämmelser om inlösen saknades i 1970 års

tvångsförvaltningslag, men i 28 § bostadsförvaltningslagen intogs

regler därom efter mönster av bostadssaneringslagen. Beträffande formerna för inlösenförfarandet m.m. hänvisas i lagen

till vad som gäller vid expropriation. Denna hänvisning innebär

bland annat att fastighetens ansvar för fordran upphör vid inlösen samt att kommunen genast kan överta fastigheten enligt reglerna om förhandstillträde. Löseskillingen fastställs till marknadsvärdet enligt bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen men med den viktiga

1 kap. 3 § fjärde stycket och 5 kap. 17 § expropriationslagen.

Överväganden och förslag 109

skillnaden att regeln i 4 kap. 2 § expropriationslagen om expropriationsföretagets inverkan värdet inte tillämpas. Det innebär att marknadsvärdet bestäms med beaktande av den negativa inverkan på värdet som tvångsförvaltningen innebär. Talan om inlösen väcks vid

fastighetsdomstolen.

Inlösenförfarandet är enligt motiven avsett för situationer när en

tvångsförvaltning inte framstår som meningsfull. Hyresgästerna har i sådana fall ett intresse av att det skapas helt nya förutsättningar för

fastighetens förvaltning genom att äganderätten överförs till någon som är kapabel att ta ansvaret för fastigheten. Exempel på sådana situationer är att fastigheten i fråga ger en låg avkastning och är så högt belånad att det inte går att skaffa fram tillräckliga medel för förvaltningen. Tvângsförvaltning kan också framstå som meningslös

när det i och för sig är möjligt att skaffa fram erforderliga medel för att sätta fastigheten i stånd, men detta kostar så mycket att det inte är

ekonomiskt försvarbart. Inlösenförfarandets syfte är främst att tillgodose de boendes intressen och skall inte vara något alternativ till

tvångsförvaltning. Därför krävs det för att inlösen skall komma i fråga att fastigheten redan står under tvångsförvaltning. Inlösen kan

inte heller komma i fråga sedan tvångsförvaltningen upphört. l de

fall en inlösensituation kan bli aktuell bör, enligt vad uttalas i som motiven, förvaltaren under hand ta kontakt med kommunen och hyresnämnden och meddela att en inlösensituation kan för vara

handen. Avgörandet av frågan om inlösen skall begäras eller ligger på kommunen, som alltså har möjlighet men inte någon skyldighet att lösa fastigheten. Fastighetsägaren å sin sida har inte någon rätt att på-

kalla inlösen.

Någon säker statistik över inlösenreglernas tillämpning i praktiken

finns inte att tillgå. Såvitt vi erfarit är dock mål inlösen enligt om

bostadsförvaltningslagen mycket sällsynt förekommande vid fastighetsdomstolarna. En viktig faktor som inte får glömmas bort i

sammanhanget är dock att ett tvångsvis Övertagande av annans egendom aldrig varit avsett som ett instrument att användas mera generellt. Avsikten med reglerna är att inlösen skall vara ett yttersta in-

gripande när alla andra möjligheter att uppnå det avsedda målet visat sig vara otillräckliga.

Förutsättningar för inlösen

Som nyss nämnts gäller som förutsättning för inlösen att fastigheten

5 Prop. 197677:15l s. 75 f., s. 109.

110 överväganden och förslag

i fråga är ställd under tvångsförvaltning. Under det lagstiftnings-

arbete föregick bostadsförvaltningslagen framfördes förslag om som fristående inlösenförfarande, där inlösen inte skulle behöva ett mera

föregås av tvångsförvaltning. Motivet härför sades vara att kommu-

då inte skulle behöva avvakta en tvångsförvaltning som redan nen från början framstod meningslös. Förslagen avvisades med bl.a. som

följande motivering. Att en fastighet uppfyller förutsättningarna för att kunna bli ställd under tvångsförvaltning innebär normalt inte att

omedelbart kan ta ställning till frågan om den är så belastad man med skulder att den inte kunde förvaltas med inflytande hyresmedel. För att kunna besvara den frågan krävs ytterligare utredning rörande

bl.a. fastighetens panträttsbelastning, hyresintäkternas storlek och kostnaderna för planerade upprustningsarbeten. Rimligtvis kommer

sådan utredning att kräva viss tid. Detta gäller särskilt i fråga om en

planeringen och kostnadsberäkningen av upprustningsåtgärderna.

Under utredningstiden skulle handläggningen av ärendet vila och förvaltningen ligga kvar fastighetsägaren. Detta måste antas vara till nackdel för hyresgästerna ° De återgivna skälen för att inlösen skall kunna påkallas endast nu

beträffande fastigheter som står under tvångsförvaltning är enligt vår

mening inte längre bärande. I de fall inlösensituation kan bli en aktuell är det inte sällan fråga fastigheter där det föreligger behov om snabbt ingripande och där den part önskar lösa fastigav ett som

heten, hänsyn till dess fortgående försämring, inte vill avvakta

av alltför länge. Det bör inte föreligga några större svårigheter att redan

innan fastighet ställs under tvångsförvaltning, bedöma om en

sådan förvaltning sikt kan råda bot föreliggande problem. Det

förutsätts t.ex. att liknande bedömningar skall kunna göras när inlösen enligt 16 § bostadssaneringslagen aktualiseras. Inlösen är i sig sådan åtgärd kräver noggranna överväganden av den som en som vidtar den. Någon risk för att inlösen skall begäras utan att förutsätt-

ningar är för handen bör inte föreligga. Det ligger även i den in-

lösandes intresse att begäran inlösen har föregåtts av erforderen om

liga avväganden om lämpligheten av företaget.

På grund vad nu har anförts föreslår vi att dagens bestämav som melser ändras så, att inlösen skall kunna påkallas, om det kan antas

att en god fastighetsförvaltning inte kan uppnås genom att fastigheten ställs under tvångsförvaltning. Den gällande förutsättningen för

inlösen, att fastigheten skall vara ställd under tvångsförvaltning,

föreslås således upphävd.

6 76. A. prop. s.

överväganden och förslag 111

Rätten att påkalla inlösen

Dagens inlösenregler är exklusivt förbehållna kommunerna. Reglerna

tillkom under en tid då kommunernas ekonomiska större ramar var

än i dag och då samhällsutvecklingen bedömdes mot stadig

expansion. Kommunernas förutsättningar och inriktning har i dag

förändrats, och det torde från kommunalt håll inte alltid föreligga något större intresse för eller finnas ekonomiska att lösa in resurser hyresfastigheter. De argument som ursprungligen anfördes till stöd för införandet av möjligheten till inlösen anser vi alltjämt äger giltighet. Ur samhällets och de boendes synvinkel, måste denna yttersta möjlighet kunna

tillgripas i de situationer när ingen annan lösning står till buds. Mot

bakgrund av vad som ovan anförts vi att tiden kan anser nu vara mogen att ge även andra intressenter än kommunen möjlighet att lösa en fastigheter. Detta kan bidra till att motverka att lagens intentioner kanske inte alltid uppfylls grund av andra och starkare konkurrerande intressen. Som jämförelse kan nämnas att möjligheten enligt 2 kap. 7 § expropriationslagen att expropriera vanvårdade fastigheter inte är förbehållen staten eller kommunen, även sådan expropriaom tion var tänkt att i första hand begäras företrädare för allmänna av intressen. Vi föreslår således att även andra än kommunen skall

kunna påkalla inlösen enligt 28 § bostadsförvaltningslagen. Ett sådant förslag aktualiserar frågan om inte inlösenrätten bör

vara förbehållen en bestämd krets av intressenter. Vi har stannat för att

inte föreslå någon sådan begränsning inlösenrätten. Med hänsyn

till de ersättningsregler som skall tillämpas i mål inlösen, bland

om annat reglerna om rättegångskostnader, kommer nämligen kretsen av intressenter att i praktiken ändå bli tämligen begränsad.

4.2.5 Hyresgästintressena vid konkurs

Det är i dag inte ovanligt att den fastighetsägare hyresfastighet

vars

ställts under tvångsförvaltning sikt inte har ekonomiska möjligheter att driva förvaltningen vidare och konkurs för fastig-

att en

hetsägaren framstår som ofrånkomlig. Vi har under arbetets gång uppmärksammats på vissa frågor som berör denna i praktiken relativt

vanliga situation.

Frågan om tvångsförvaltningens bestånd vid konkurs behandlades i det utredningsförslag Ds Ju 1969:31 som låg till grund för 1970 års tvångsförvaltningslag. Det uttalades då att en konkurs borde bryta ett

112 överväganden och förslag.

förvaltarförordnande. I propositionen frångicks utredningens förslag med motiveringen att tvångsförvaltningen kunde komma att stå i strid med konkursförvaltningens syfte att så snart som möjligt avveckla boets tillgångar för att tillgodose borgenärerna och en konkursför- -

arbeta i strid med de syften i

valtare kunde därmed vara tvungen att

tvångsförvaltningen skulle tillgodose. De problem som kunde å

som uppkomma bedömdes kunna lösas genom att hyresnämnden meddelade särskilda föreskrifter rörande förvaltningen; därigenom kunde borgenärernas intressen tillgodoses i skälig utsträckning. I förarbetetill bostadsförvaltningslagen berördes frågan om förhållandet melna

lan tvångsförvaltning och konkurs inte närmare, förutom att det nämndes att tvångsförvaltningen inte upphör för det fall fastigheten

utmäts eller fastighetsägaren försätts i konkurs. I likhet med vad gällde enligt tvångsförvaltningslagen, föreskrivs i 21 § bostadssom förvaltningslagen att de medel förvaltaren tagit om hand för som fastighetsägarens räkning är fredade mot utmätning för dennes skulder och därmed inte ingår i eventuell konkurs. Själva fastigheten en ingår dock i konkursboet och är inte skyddad mot utmätning. I rättsfallet RBD 1992:13 avslog hyresnämnden en ansökan om g särskild förvaltning, grundad bl.a. på fuktskador i lägenheterna, med hänvisning till att fastighetsägaren var försatt i konkurs och att det låg i konkursförvaltarens skyldigheter att förvalta fastigheterna enligt

hyreslagens bestämmelser. När frågan prövades i Bostadsdomstolen kvarstod fortfarande problemen med fuktskadorna och några åtgärder för att avhjälpa dessa hade inte vidtagits eller planerats. Domstolen

pekade särskilt att underlåtenheten att vidta åtgärder hade fortsatt även efter konkursutbrottet och ansåg att det fanns skäl att förordna

tvångsförvaltning. Det förhållandet att fastighetsägaren var försatt

om i konkurs medförde inte att det kunde anses vara obehövligt att ställa fastigheten under sådan förvaltning. Till förvaltare utsågs en annan person än konkursförvaltaren. En förvaltare enligt bostadsförvaltningslagen har i förhållande till i fastighetsägaren ställning av legal ställföreträdare och företräder därmed denne i frågor rör fastigheten och dess förvaltning. l som

Enligt konkurslagen gäller att gäldenären inte får råda över egendom

ç ingår i konkursboet; förvaltningen konkursboet handhas ä som av av en

7 Ds Ju 1969:31 s. 105. s Prop. 1970:133 s. 64 Motsvarande sades gälla i de undantagsfall då g tvångsförvaltning och vanvårdsförvaltning enligt rättegångsbalken eller f utsökningslagen kunde uppkomma a.a. s. 63. 9 Prop. 1976772151 s. 101.

Överväganden och förslag 113

konkursförvaltare. Formellt finns det således i avsedda fall två nu

olika legala ställföreträdare för en tvångsförvaltad hyresfastighet,

vilka båda skall tillgodose sina respektive intressen tvângsförvalta- ren bevakar hyresgästernas intressen och konkursförvaltaren borgenärernas. En i praktiken tillämpad ordning är att konkursförvaltaren

träffar ett förvaltningsavtal med tvångsförvaltaren, .innebärande att denne även fortsättningsvis handhar skötseln fastigheten. Ansökan

om tvångsförvaltning återkallas därefter och konkursförvaltaren står

kvar som ensam förvaltare.

De uppgifter som åvilar en förvaltare enligt bostadsförvaltnings-

lagen har redovisats ovan under avsnitt 2.2. Konkursförvaltaren har som sin uppgift att ta till vara borgenärernas rätt och gemensamma

bästa samt vidta alla de åtgärder som främjar en förmånlig och snabb

avveckling av boet. Huvudinriktningen bör att främja vara en avveckling boet. Förvaltaren kan, utöver det direkta borgenärsinav tresset, beakta även långsiktiga sysselsättningsaspekter detta kan om ske utan att borgenärernas rätt nämnvärt förringas. Denna regel är främst aktuell när en i konkursboet ingående rörelse skall försäljas. Konkursförvaltaren ges här möjlighet att vid försäljningen godta ett annat bud än det högsta vilket då inte är det strikt bästa borgenä- - ur rernas synvinkel om det lägre budet lämnas av någon som kan antas på sikt bäst befrämja sysselsättningsaspekten. Förvaltaren har ett stort

mått av frihet och kan göra en helhetsbedömning situationen. I

av motiven till bestämmelsen framhålls att konkursförvaltningen även i framtiden måste drivas med utgångspunkt i borgenärernas intresse av en snabb avveckling av boet med ett så bra ekonomiskt resultat som möjligt, men att detta inte borde hindra att förvaltaren också måste kunna låta andra hänsyn än det rena borgenärsintresset spela in. Den lösning vi förordar frågan om de kolliderande förvaltar-

skapen är att man, liksom i dag, inte låter konkursen påverka möjligheterna i sig att ställa en fastighet under tvångsförvaltning. Vad vi

föreslår är att man till förvaltare i första hand skall förordna kon-

kursförvaltaren. Denne skall då skyldig att i sin förvaltning ta

vara de hänsyn och göra de överväganden som följer bostadsförvaltav ningslagens regler. Konkursförvaltaren får därmed en formell befogenhet att, i de undantagsfall det kan fråga vidta åtantas vara om, gärder som inte i första hand tillgodoser borgenärskollektivet utan i

2° 1 kap. 3 § och 3 kap. 1 § konkurslagen.

2 7 kap. 8 § första stycket konkurslagen, jfr NJA 1987 297. s. 22 Prop. 198687:90 s. 262, jfr prop. 197879:lO5 s. 154 och SOU 1983:24 s. 112, 288

114 överväganden och förslag

stället hyresgästerna. Det kan möjligen hävdas att förslaget innebär ett avsteg från huvudregeln konkursförvaltningens mål och inriktom ning. Redan i dag gäller emellertid enligt 21 § första stycket bostadsförvaltningslagen att medel förvaltaren har hand om för fastigsom heten skall hållas skilda från andra medel och att de inte ingår i fastighetsägarens konkursbo. De medel som det här är fråga om torde främst bestå de löpande intäkterna av fastigheten och eventuella av lån förvaltaren fått tillstånd hyresnämnden att ta upp jfr 12 § som av bostadsförvaltningslagen. Det är med dessa medel som förvaltaren skall fullgöra sitt uppdrag. Om medlen inte förslår till detta, kan fastighetsägaren enligt 13 § bostadsförvaltningslagen åläggas att till-

skjuta medel. Något sådant åläggande torde dock inte bli aktuellt i en

konkurssituation. Sammanfattningsvis bör således vårt förslag inte medföra några egentliga förändringar jämfört med dagens ordning. Det måste emellertid hållas klart att konkursens övergripande mål fortfarande är avveckling av konkursboet. en

Sett konkursförvaltarens perspektiv torde en sådan ordning

ur komma att innebära flera fördelar jämfört med dagens reglering. Det måste sålunda fördel att all konkursgäldenärens egendom vara en samlas under och förvaltning. Konkursförvaltaren ensam en samma

får därmed den totala överblicken över gäldenärens tillgångar. I dag

konlcursförvaltare hamna i den situationen att han i förhållankan en de till borgenärerna, exempelvis vid försäljning av en fastighet, inte har full insyn i fastighetens ekonomi. Enligt 20 § andra stycket bostadsförvaltningslagen kan en hyresgäst inte med befriande verkan

betala till än tvångsförvaltaren, och konkursförvaltaren får av

annan detta skäl inte alltid reda alla intäkter och kan inte heller rätt

redovisa för fastighetens ekonomi. Det kan även förekomma fall där

konkursförvaltaren olika praktiska skäl inte får tillgång till all inav formation.

Om fastigheten vid konkursutbrottet redan står under tvângsförvalt-

ning bör den tidigare förvaltaren i sådana fall entledigas och kon-

kursförvaltaren inträda i hans ställe jfr 8 § andra stycket bostads-

förvaltningslagen. Om det faktiska handhavandet av fastighetens skötsel olika skäl lämpligen bör kvarstå den förutvarande av tvångsförvaltaren, är konkursförvaltaren naturligtvis oförhindrad att

lämna denne uppdrag att fullgöra saken i egenskap av sakkunnigt

biträde inom för konkursen. Kostnaden härför är en konkursramen kostnad. Uppkommer fråga om behov av tvångsförvaltning under konkursen får detta bedömas efter gängse regler. Finner hyresnämn-

23 7 kap. 11 § och 14 kap. 1 § 3 konkurslagen.

överväganden och förslag 115

den att detta erfordras, skall då i första hand konkursförvaltaren

utses. I och med att denne därmed skall följa bostadsförvaltnings-

lagens syften, torde situationer liknande den i rättsfallet RBD ovan 1992: 13 inte uppkomma. I sammanhanget kan det finnas anledning att även diskutera frågan

om en förvaltare enligt bostadsförvaltningslagen skall ha möjlighet

att

ta initiativ till konkurs i de fall han bedömer att fastighetsägaren inte längre har möjlighet att fortsätta driften fastigheten. I motiven till

bostadsförvaltningslagen framhålls att det inte är förvaltarens upp-

gift att till varje pris hålla kvar fastigheten i fastighetsägarens ägo.

Kommer fastighetsägaren i ett ohållbart läge skall inte förvaltaren till

men för hyresgästerna söka förhindra ett exekutivt förfarande, i

som

vissa fall kan vara både lämpligt och nödvändigt för fastig-

att sanera hetens inteckningsförhällanden.

Förvaltaren har ställning av legal ställföreträdare för fastighetsägaren vad gäller fastigheten, och de åtaganden och dispositioner som förvaltaren vidtar beträffande fastigheten är bindande också för fastighetsägaren. Någon generell befogenhet att handla för fastighetsägarens räkning i andra frågor finns dock inte. Konkursinstitutet är till sin natur en generalexekution; alla fastighetsägarens tillgångar och skulder skall i princip beaktas i konkursen. Beroende på fastig-

hetsägarens situation i övrigt kan förvaltaren ha eller mindre en mer god insikt i dennes allmänna ekonomiska förhållanden. Förvaltaren

kan dock inte generellt förväntas ha sådan insikt i fastighetsäga-

rens ekonomi att han med säkerhet kan göra erforderliga bedömning-

ar. Mot bakgrund härav ligger det närmast till hands att inte tillerkänna förvaltaren en rätt att själv ta initiativ till konkurs. Vi en föreslår således inte att någon sådan initiativrätt införs.

När förvaltaren gör den bedömningen att det ekonomiska läget är

ohållbart, bör han i första hand naturligtvis diskutera frågan med

fastighetsägaren. Leder detta inte till något resultat bör förvaltaren ta upp frågan om konkurs eller andra lösningar med de större fordrings-

ägarna, banker och andra kreditinstitut, vilka utifrån sina bedömningsgrunder får avgöra vilka åtgärder skall vidtas. som

Tillsyn m.m.

I de fall konkursförvaltaren insätts förvaltare enligt bostads-

som

förvaltningslagen finns inte längre anledning att låta hans förvaltning

omfattas av den ordning för löpande kontroll och tillsyn lagen som

24 Prop. l97677:15l s. 64, 77.

116 överväganden och förslag

innehåller. Konkursförvaltarens åtgärder står redan under tillsyns-

myndigheternas tillsyn. Det bör dock även fortsättningsvis an-

komma hyresnämnden att ta ställning till uppkommande frågor om

upphörande förvaltningen, byte förvaltare och liknande frågor av av hyresnämnden har särskild kompetens att bedöma. Vad gäller som den kamerala delen bör emellertid tillsynen utövas av tillsynsmera myndigheten i konkursen. En ytterligare följd regleringen är att konkursförvaltaren inte av bör ha rätt till särskilt arvode enligt bostadsförvaltningslagen för fas-

tighetsförvaltningen. Konkursförvaltaren är berättigad till arvode i

konkursen och hans åtgärder med fastigheten bör belasta konkursförvaltningen i stort. En närmare redogörelse för den särreglering som föreslås gälla för konkursförvaltare i avsedda fall, lämnas i specialmotiveringen. nu

3 Övrig lagstiftning

4.3. 1 Hyresvärdens informationsskyldighet

En fråga tas i direktiven är förekomsten av s.k. fastigsom upp

hetsplundring.

Som vi tidigare nämnt i avsnitt 4.1 är detta en typ av problem som inte är specifik just för hyresområdet, utan liknande förfaranden förekommer också på flera andra områden i samhället. Till stor del är möjligheterna att genomföra fastighetsplundring m.m. beroende av effektiviteten hos regler inom andra områden, exempelvis den associationsrättsliga lagstiftningen och bestämmelser om delgivning i mål och ärenden vid domstolar och andra myndigheter. Ett återkommande drag vid misstänkt fastighetsplundring och liknande fall oegentligheter är att de inblandade personerna är av svåranträffbara eller håller sig undan. I avsnitt 2.6 har omnämnts de

ändringar som gjorts i fråga om reglerna om kungörelsedelgivning.

Dessa ändringar bör minska problemen för domstolar och myndigheter att hantera förekommande ärenden. Det gäller dock enbart den situationen att frågan är anhängig vid domstol eller annan myndighet. För hyresgäst är det naturligtvis angeläget att han, så snart det en behövs, kan komma i kontakt med sin hyresvärd. Om hyresgäst under hyrestiden anser sig ha anspråk hyresen värden eller annat sätt vill göra någon rättighet gällande, är det

nödvändigt att han kan meddela hyresvärden detta. Det naturliga

25 1 kap. 3 § andra stycket konkurslagen.

överväganden och förslag 117

förfaringssättet är att hyresgästen i uppkommen situation först en söker kontakt med hyresvärden för att diskutera problemet och vad

som bör göras. Ett för den oseriöse hyresvärden enkelt sätt att slippa

undan eller förhala nödvändiga åtgärder i huset är därför att hålla sig oåtkomlig för hyresgästerna. Det normala för en hyresvärd bör vara att han eget intresse av håller hyresgästerna underrättade om vissa förhållanden är som av vikt för att han skall kunna fullgöra sina skyldigheter i hyresförhållandet, exempelvis när och var han kan anträffas. Vi föreslår i

linje med detta att hyresvärden skall åläggas en skyldighet att hålla

hyresgästerna underrättade om sitt nanm och adress där han är en

tillgänglig. Denna skyldighet bör innebära även att en hyresgäst, efter en skriftlig förfrågan, skall ha rätt att uppgift hyres-

om värdens och adress. Är hyresvärden i

namn fråga en juridisk person bör upplysningsskyldigheten i stället motsvarande uppgifter be-

avse träffande företrädare för den juridiska personen. De uppgifter det nu

är fråga om är samma uppgifter som den juridiska personen enligt annan lagstiftning är skyldig att lämna; för ett aktiebolags del är det

de uppgifter som skall finnas intagna i bolagsregistret och för ett handelsbolags del de uppgifter som finns i handelsregistret. Den hyresgäst som önskar komma i kontakt med sin hyresvärd för att framställa en begäran om en viss åtgärd kan i dag finna sig ställd inför det förhållandet att han inte säkert vet vem han skall söka och just därför inte kan göra något. För att undvika detta bör hyresgästen

alltid kunna ställa sin skriftliga förfrågan till någon han vet

som agerar för hyresvärdens räkning och därmed kunna utgå från att detta kommer hyresvärden till handa; det finns exempelvis alltid någon

som uppbär hyran för värdens räkning. Hyresgästen bör i sådant fall

alltid kunna vända sig till denne.

Som tidigare nämnts avsnitt 2.1.2 gäller

se sedan den 1 januari

1992, som ett led i EG-anpassningen av svenska lagar, inte längre

några särskilda begränsningar för utlänningar i rätten att förvärva hyresfastigheter i Sverige. Det kan således tänkas att den adress som hyresvärden skall uppge är utländsk adress. För hyresgästerna i en fastigheten är det emellertid nödvändigt att det alltid finns en person här i landet som kan ta emot handlingar för hyresvärdens räkning. I avsnitt 2.6.1 har redovisats att det inom associationsrätten gäller ett krav på att utländska juridiska personer skall ha i Sverige bosatt en

person som är behörig att på bolagets vägnar ta emot delgivning. För

det fall hyresvärden är en utländsk juridisk är det alltså redan person

sörjt för att hyresgästen skall ha tillgång till en representant i landet. Någon motsvarande regel finns dock inte för det fall att hyresvärden

är en fysisk person. Det finns därför anledning att även för sådana

118 Överväganden och förslag sou 1994:23

fall ställa krav att hyresvärden utser någon här i landet som är behörig att på dennes vägnar ta emot handlingar på samma sätt som gäller för bolag.

Upplysningsskyldigheten får givetvis inte utnyttjas av hyresgästen i

trakasserande syften. Hyresvärden bör inte vara skyldig att besvara återkommande förfrågningar från hyresgästerna. Har hyresvärden besvarat förfrågan från en hyresgäst, bör han därför kunna underlåta en att besvara en ny förfrågan ett halvår senare från samme hyresgäst. Naturligtvis bör det nu sagda inte gälla om det finns någon särskild anledning för hyresgästen att nytt återkomma med en förfrågan. En sådan situation kan vara att en försäljning av fastigheten varit aktuell eller att formerna för fastighetens förvaltning ändrats. Det ligger i hyresvärdens eget intresse att dokumentera när en sådan formell förfrågan har besvarats för att undvika att tvist uppstår. För att hyresvärdens skyldighet att hålla sig åtkomlig för hyresgästerna inte skall bli ett slag i luften bör det krävas av hyresvärden inte bara att han meddelar var han kan anträffas utan också att han verkligen kan anträffas där. Han bör också ha skyldighet att i sin tur ta kontakt med hyresgästen. Om hyresvärden åsidosätter skyldigheten att hålla sig åtkomlig, kan detta få verkningar på ett annat plan; det kan nämligen aktualisera frågan om ingripande enligt bostads-

förvaltningslagen se avsnitt 4.2.2. Som tidigare nämnts krävs det

för ett sådant ingripande inte alltid att det föreligger fysiska brister i fastighetens skick. Även det förhållandet hyresvärd håller sig att en undan kan tillmätas vikt vid bedömandet av om dennes förvaltning är godtagbar. Det kan medföra att fastigheten i fråga ställs under sär-

skild förvaltning. Vi menar att det är en väsentlig del i en fastighets

förvaltning att hyresgästerna alltid har möjlighet att komma i kontakt med hyresvärden och kan framföra sina åsikter och krav. Med den föreslagna ordningen ges hyresgästerna nu en möjlighet att på ett enkelt sätt visa huruvida hyresvärden brister i sina skyldigheter, om ett ingripande enligt bostadsförvaltningslagen övervägs.

I praktiken kan den föreslagna ordningen fungera enligt följande.

En hyresgäst anser att vissa förhållanden i fastigheten bör åtgärdas, men han kan inte få kontakt med hyresvärden för att framställa sina krav, eftersom denne inte är anträffbar. Han begär då hos hyresvärden eller någon som agerar för dennes räkning, uppgift om var och hur han kan kontakt med värden eller företrädare för denne. Om sådana upplysningar inte kommer inom rimlig tid, förslagsvis någon eller några veckor, kan hyresgästen ta kontakt med kommunen eller

26 Jfr 197677:l5l s. 82. prop.

Överväganden och förslag 119

en organisation som är behörig att ansöka särskild förvaltning för

om övervägande huruvida en sådan ansökan skall göras.

4.3.2 Expropriation

Enligt direktiven skall vi mot bakgrund av vissa tidigare överväganden och förslag inom dåvarande Bostadsdepartementet, frågor ta upp om inlösen m.m. enligt bostadsförvaltningslagen. Frågor rörande inlösen har vi diskuterat ovan i avsnitt 4.2.4. Som nämnts i avsnitt 2.5.1 kan expropriation med stöd av 2 kap. 7 § expropriationslagen ske vid vanvård av bostadsfastigheter. Såvitt vi kunnat finna har det emellertid inte förekommit något enda fall av expropriation denna grund. Med hänsyn härtill och till de möjligheter till inlösen som

finns enligt bostadsförvaltningslagen, kan det starkt ifrågasättas om

det finns behov av en möjlighet till expropriation i dessa fall. Bestämmelsen i 2 kap. 7 § expropriationslagen tar emellertid sikte inte bara bostadsfastigheter utan också på vanvårdade jordbruks- och skogsfastigheter, vanvårdad mark mm. Vi har inom annan ramen för vårt arbete inte haft anledning att utreda om det utifrån dessa andra ändamål finns behov av en möjlighet till expropriation. Vi lägger därför inte fram något förslag om upphävande av 2 kap. 7 § expropriationslagen.

37 Prop 1972:109 s. 208

5 Kostnadskonsekvenser våra

förslag

För vårt arbete gäller direktiven till samtliga kommittéer och särskil-

da utredare angående utredningsförslagens inriktning dir. 1984:5.

Enligt dessa generella direktiv får våra förslag inte öka de offentliga utgifterna eller minska statsinkomsterna. Om vi föreslår något som innebär avsteg från denna målsättning, skall vi visa hur förslagen

skall finansieras. Detta skall ske genom konkreta förslag till rationali-

seringar eller omprövningar som innebär besparingar

En huvudlinje i våra förslag är att förhandsprövningen fastig-

av hetsförvärv skall avskaffas. För kommunernas del innebär detta att

kommunerna kan göra vissa besparingar i och med att den admini-

stration som i dag handhar dessa frågor kan undvaras. Som vi har redogjort för i avsnitt 3.2 behandlas emellertid frågor förvärvsom tillstånd hos kommunerna allmänt i samband med den prövning som kommunerna gör enligt förköpslagen. Våra förslag innebär inte

någon förändring av sistnämnda lagstiftning. Kommunerna måste därför även fortsättningsvis bibehålla den administrativa apparat och de resurser denna kräver för att fullgöra förköpsprövningen. I fler-

talet kommuner är denna administration förhållandevis liten. Även

om vårt förslag att upphäva förvärvsprövningen lämnar utrymme för

vissa besparingar hos kommunerna, kommer troligen inte några

påtagliga rationaliseringsvinster att kunna uppnås. För hyresnämndernas del innebär den slopade förvärvsprövningen

att en relativt arbetskrävande målgrupp försvinner, vilket ger en motsvarande lättnad i arbetsbelastningen. I förhållande till den totala

ärendetillströmningen torde bortfallet av denna ärendetyp dock inte på något avgörande sätt påverka situationen. Vårt förslag ändrade

förutsättningar för förvaltningsåläggande torde i sin tur medföra att

nämnderna tillförs ytterligare ett antal ärenden. Denna ökade till-

strömning bör, enligt våra bedömningar, kunna balanseras de

mot

vinster som den slopade förvärvstillståndsprövningen medför. Vi föreslår vidare att det införs ett helt nytt institut, förvaltnings-

av förbud. Detta för med sig att hyresnämnderna tillförs helt typ en ny

av ärenden som kräver sina Vår bedömning är dock

resurser. att

122 Kostnadskonsekvenser

antalet ärenden rörande förvaltningsförbud inte skall bli flera än att de kan bemästras inom ramen för nuvarande resurser. Vad som nu

sagts om hyresnämnderna gäller även för bostadsdomstolen.

Kostnadskonsekvenserna våra övriga framlagda förslag bedömer av vi inte större än att även dessa kan bemästras inom ramen för vara nuvarande verksamhet.

6 Specialmotivering

6.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 18 a § En hyresvärd är skyldig att hålla hyresgästen underrättad om sitt namn och en adress där han kan anträjfas. Ar hyresvärden en juridisk person skall uppgift om namn och adress på ställföreträdare för den juridiska personen lämnas. Finns hyresvärden inte i landet skall han ange namn och adress på en i Sverige bosatt person som är behörig att på hyresvärdens vägnar ta emot delgivning.

Paragrafen är ny och reglerar den informationsskyldighet som före-

slås införd. Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 4.3.1. Den nya bestämmelsen bör träda i kraft samtidigt med övriga nu föreslagna ändringar, dvs. den 1 januari 1995.

6.2 till lag Förslaget om upphävande av lagen

1975:1132 förvärv

om av hyresfastighet

m.m.

Härigenom föreskrivs att lagen 1975:1132 förvärv hyres-

om av

fastighet m.m. skall upphöra att gälla vid utgången av 1994. Bestämmelserna om förköpsrätt vid aktieöverlåtelse skall dock

fortfarande tillämpas, om en kommun före utgången av 1994 gjort

anmälan enligt 13 § första stycket att beslut att utöva förköpsrätt har fattats.

Förvärvslagen bör lämpligen upphöra att gälla vid utgången av år

1994. Några särskilda Övergångsbestämmelser beträffande ärenden om förvärvstillstånd torde inte behövas. Däremot har bestämmelse en

införts angående ärenden om förköpsrätt vid aktieöverlåtelse. Den

innebär att lagens bestämmelser alltjämt skall tillämpas anmälan om

om förköpet enligt 13 § gjorts under lagens giltighetstid.

124 Specialmotivering

6.3 Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen 1977:792

2 § Om fastighetsägaren inte uppfyller de krav som kan ställas på en

godtagbar får hyresnämnden ålägga denne att

överlämna förvaltningen av fastigheten till en särskild förvaltare

förvaltningsåläggande. Kan det antas att ett förvaltningsåläggande inte är en tillräcklig åtgärd för att uppnå en godtagbar fastighetsförvaltning, eller är

bristerna i förvaltningen allvarligare än som avses i första stycket, får nämnden i stället besluta att ställa fastigheten under förvaltning

särskild förvaltare tvângsförvaltning.

av en Beslut särskild förvaltning enligt första eller andra stycket får om också meddelas fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenom heter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma. Om möjlighet att i visst fall ställa fastighet under tvângsförvaltning enligt denna lag finns bestämmelser i 28 e § samt i bostadssaneringslagen 1973:531.

I paragrafen anges förutsättningarna för ingripande enligt lagen.

Ändringsförslagen har behandlats i avsnitt 4.2.1 och 4.2.2. I likhet

med vad gäller finns det två olika former av ingripande, som nu

tvângsförvaltning och förvaltningsåläggande. Innebörden och verkningarna dessa ingripanden överensstämmer med gällande rätt.

av Den sammanfattande benämningen för tvângsförvaltning och förvaltningsåläggande skall även i fortsättningen vara särskild förvalt-

ning se tredje stycket.

För närvarande gäller materiella förutsättningar för dessa samma båda former ingripande. Valet mellan förvaltningsåläggande och av

tvângsförvaltning grundas huvudsakligen på vilken grad av tvång i förhållande till fastighetsägaren som bedöms som erforderligt. Här

de fall där det kan antas att fastighetsägare, ställd inför avses en hotet ingripande tvângsförvaltning, frivillig väg rättar om en mer till de brister som föranlett ingripandet. Utgångspunkten är att man

inte skall tillgripa mera ingripande åtgärd än som behövs för att

rätta till de uppkomna missförhållandena. I första hand bör förvaltningsåläggande väljas vid mindre omfattande brister i förvaltningen.

De föreslagna ändringarna består i att det föreskrivs två olika nu grader missförhållanden för de båda formerna av ingripande. av Hyresnånmden skall utifrån vad visats i målet göra en bedömsom ning hur allvarliga missförhållandena i fastigheten är och därefter av avgöra fastighetsägaren skall meddelas ett förvaltningsåläggande om

Specialmotivering 125

eller om fastigheten skall ställas under tvångsförvaltning. Nämnden

är så till vida bunden av parternas talan att den inte kan besluta om

tvångsförvaltning om sökanden bara yrkat särskild förvaltning i form av ett förvaltningsåläggande. Har sökanden däremot yrkat tvångsförvaltning men närrmden finner att det inte föreligger tillräckliga skäl

för detta, kan hyresnämnden i stället besluta att meddela fastighets-

ägaren ett förvaltningsåläggande.

Första stycket

Förvaltningsåläggande är den mindre ingripande åtgärden. I sak

överensstämmer åläggandets innebörd med vad som gäller i dag. Ett förvaltningsåläggande kan aktualiseras så snart fastighetens som förvaltning inte när upp till den standard hyresgästerna har rätt som

att kräva, nämligen en god fastighetsförvaltning.

Andra stycket

Tvångsförvaltning kan enligt andra stycket beslutas om bristerna i

fastighetens förvaltning är allvarligare än som sägs i första stycket,

dvs allvarligare än vad som krävs för ett förvaltningsåläggande. I sak innebär detta att vad som krävs för att ställa en fastighet under tvångsförvaltning i princip överensstämmer med nuvarande ordning.

Genom att det i andra stycket hänvisas till de materiella förutsättningarna för förvaltningsåläggande, markeras att de missförhållanden

som kan ligga till grund för en tvångsförvaltning är av samma slag

som för förvaltningsåläggande. Skillnaden ligger endast i hur allvarliga missförhållandena bedöms vara.

Tvångsförvaltning kan även tillgripas om det kan antas att ett förvaltningsåläggande inte är en tillräcklig åtgärd för att uppnå god

fastighetsförvaltning. Visar det sig att förhållandena, förvaltnings-

âläggandet till trots, inte förbättras, får hyresnämnden, efter särskild

ansökan, besluta om tvångsförvaltning. Genom förvaltningsåläggan-

det avskärs fastighetsägaren inte från förvaltningen sätt samma som vid tvångsförvaltning. Han kan fortfarande vidta åtgärder i förvaltningen pâ ett sätt som innebär att hyresgästernas situation påverkas negativt. Så kan fallet då förvaltningsavtalet inte omfattar vara alla åtgärder i förvaltningen eller då fastighetsägaren i strid mot avtalet själv vidtar åtgärder. Ibland kan det emellertid redan för-

hand stå klart att ett förvaltningsåläggande inte kommer att leda till

någon förbättring för hyresgästerna. Så kan fallet fastigvara om hetsägaren, mot bakgrund av tidigare agerande, kan antas inte efterkomma föreläggandet eller till och med motarbeta förvaltaren. Hyres-

nämnden kan då göra den bedömningen att ett förvaltningsåläggande

126 Specialmotivering

inte är tillräcklig åtgärd och om så har yrkats i stället direkt en - -

besluta om tvångsförvaltning.

Tredje stycket

Ändringen i tredje stycket är redaktionell. Genom hänvisningen till

både första och andra stycket framgår att såväl tvångsförvaltning som förvaltningsåläggande kan komma i fråga. Som anmärkts framgår det av inledningen till tredje stycket ovan att begreppet särskild förvaltning även framdeles skall vara den sammanfattande benämningen på förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning.

8 §

Beslutar hyresnänmd om tvångsförvaltning, skall nämnden sam-

tidigt utse förvaltare. Till förvaltare skall utses bolag, förening har erforderlig erfarenhet fastighetsförvaltning.

eller annan som av

Ar fastighetsägaren försatt i konkurs skall i första hand konkursförvaltaren utses till förvaltare. Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder det.

I första stycket har tillagts den bestämmelsen att hyresnänmden, om fastighetsägaren är försatt i konkurs, i första hand skall utse konkursförvaltaren till förvaltare enligt bostadsförvaltningslagen. Är fastig-

heten redan ställd under tvångsförvaltning vid konkursutbrottet, bör

den tidigare förvaltaren med stöd andra stycket normalt bytas ut av

mot konkursförvaltaren. Den nu föreslagna ändringen har behandlats

i avsnitt 4.2.5.

I 7 kap. 8 § konkurslagen beskrivs konkursförvaltarens allmänna

áligganden. Enligt huvudregeln, som kommer till uttryck i lagrummets första stycke, skall denne ta till vara borgenärernas gemensam-

ma rätt och bästa samt vidta alla de åtgärder som främjar en för-

månlig och snabb avveckling av boet. I andra stycket finns en handlingsregel som modifierat huvudregeln i första stycket och ger för-

valtaren rätt att beakta även sysselsättningshänsyn. Förslaget att kon-

kursförvaltaren även skall vara förvaltare enligt bostadsförvaltningslagen medför att denne kan komma att beakta även andra hänsyn än

vad sägs i nämnda paragraf. De överväganden som kan följa

som

med ett förvaltarskap enligt bostadsförvaltningslagen, finns emellertid

redan reglerade i den lagen. Någon särskild bestämmelse härom i konkurslagen behövs därför inte.

Specialmotivering 127

27a§ Bestämmelserna t 11 § andra stycket, 12 14 och 16 §§. 21 § andra stycket samt 22, 23, 25 och 27 §§ gäller inte konkursom en förvaltare utsetts enligt 8 § första stycket.

Paragrafen är ny och anger vilka av de bestämmelser som i allmän-

het gäller för en förvaltare enligt bostadsförvaltningslagen

men som inte skall tillämpas när en konkursförvaltare utsetts med stöd 8 § av

första stycket. De åsyftade bestämmelserna har följande huvudsakliga

innehåll. I 11 § andra stycket anges vissa inskränkningar i förvaltarens befogenheter; denne får exempelvis inte överlåta fastigheten eller låta

inteckna den. I 12 § stadgas att fastighetsägaren, trots tvångsförvalt-

ningen, får företa vissa åtgärder beträffande fastigheten. 13 och 14 §§ innehåller bestämmelser skyldighet för fastighetsägaren om att

i vissa fall tillskjuta medel till fastighetens förvaltning. 16 § innehåller bestämmelser om skyldighet för fastighetsägaren lämna

att upplysningar om fastigheten samt om tvångsmedel kan tillgripas som

för att förmå fastighetsägaren att fullgöra denna skyldighet. Bestäm-

melser med motsvarande innehåll finns i 6 kap. konkurslagen. I 21 § andra stycket stadgas att behållna medel inte bör avsättas för som

fastighetens förvaltning skall utbetalas till fastighetsägaren. 22, 23 och 25 §§ innehåller bestämmelser förvaltarens redovisning och

om om arvode till denne. Dessa frågor är för konkursförvaltares del en reglerade i konkurslagen. 27 § slutligen innehåller bestämmelse en

om att hyresnänmden utövar tillsyn över förvaltningen. Som föreslagits i avsnitt 4.2.5 bör ansvaret för tillsyn ligga på tillsynsmyndigheten enligt konkurslagen.

28 §

Ar förhållandena sådana att det kan god fastighetsför-

antas att en

valtning inte kan uppnås under en tvångsförvaltning, fâr fastigheten

lösas.

Talan om inlösen skall väckas vid fastighetsdomstolen. I fråga

inlösen gäller i övrigt expropriationslagen 1972:719 i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 2 Bestämmelserna i 4 kap.

3 § expropriationslagen äger tillämpning i fråga om värdeökning

som ägt rum under tiden från dagen tio år före det talan väcktes vid domstol.

l enlighet med vad som har föreslagits i avsnitt 4.2.4 har i första stycket det nu gällande kravet för inlösen att fastigheten skall

- vara

ställd under tvångsförvaltning ersatts föreskrift innebär

- av en som att inlösen kan komma i fråga så snart det kan god fastigantas att en

hetsförvaltning inte kan uppnås under en tvångsförvaltning. Den

nya

128 Specialmotiverüzg

bestämmelsen innebär dock inte någon ändring i fråga om de rent materiella förutsättningarna för inlösen. Avsikten är således att de exempel inlösensituationer som angavs i förarbetena till bostadsförvaltningslagen skall vara vägledande även i fortsättningen. Första stycket förevarande paragraf har likaledes i enlighet med förslag av i avsnitt 4.2.4 även ändrats så sätt att kommunen inte längre skall berättigad att påkalla inlösen. Någon formell bevara ensam gränsning kretsen inlösenberättigade skall fortsättningsvis inte av gälla.

Förvaltningsförbud

Förvaltningsförbudet är ett ingripande som är riktat mot den fastighetsägare grovt åsidosätter sina skyldigheter som hyresvärd. som Förvaltningsförbudet är till sin uppbyggnad utformat efter förebild av bestämmelserna näringsförbud i lagen 1986:436 om näringsförom bud. Som förutsättning för att meddela näringsidkare ett näringsfören bud, i den nämnda lagen att näringsidkaren skall ha grovt anges åsidosatt vad ålegat honom i näringsverksamhet och därvid gjort som sig skyldigt till brottslighet inte är ringa eller i avsevärd omfattsom ning underlåtit att betala skatter, tullar och avgifter. Som en ytterligare förutsättning gäller att ett näringsförbud skall vara påkallat ur allmän synpunkt. Vid bedömningen sistnämnda rekvisit skall av särskilt beaktas åsidosättandet varit systematiskt eller syftat till om betydande vinning, det medfört eller varit ägnat att medföra om betydande skada eller näringsidkaren tidigare dömts för brott i om näringsverksamhet. Näringsförbud kan under vissa förutsättningar även meddelas i samband med konkurs. Bestämmelserna om näringsförbudet är ett led i kampen mot ekonomisk brottslighet i samhället. Regleringen riktar sig mot sådana som missbrukar näringspersoner friheten att grovt åsidosätta sina åligganden och på så sätt genom åstadkommer betydande skador för sina borgenärer, anställda, konkurrenter, konsumenter, avtalskontrahenter och samhället i övrigt. Genom näringsförbudet kan dessa förhindras att över huvud personer taget bedriva någon form näringsverksamhet. av

Fastighetsförvaltning är form näringsverksamhet. Det torde

en av således finnas möjlighet att ålägga en fastighetsägare näringsförbud de nyss angivna förutsättningarna är för handen. om De bestämmelser förvaltningsförbud vi nu föreslår skall om som även de förhindra att grovt åsidosatt sina skyldigheter en person som verksamhet fastighetsförvaltning fortsätter att bedriva sådan i en - verksamhet. Förvaltningsförbudet syftar emellertid till att skapa

Specialmotivering 129

skydd mot brister och oegentligheter ett annat plan än näringsförbudet. Förvaltningsförbudet har nämligen i likhet med övriga regler -

i bostadsförvaltningslagen i första hand till syfte skydda hyres-

- att gästerna mot brister och olägenheter i boendet.

28a§

Om en fastighetsägare vid sin fastighetsförvaltning åsidosätter

grovt sina skyldigheter som hyresvärd, får hyresnämnden besluta denatt ne inte får förvalta och förvärva fastigheter i 1 § försom avses valtningsförbud. Hyresnämnden kan medge undantag dispens frän ett förvalt-

ningsförbud betrajfande viss fastighet eller viss förvaltnings-

en åtgärd, om det föreligger särskilda skäl. En dispens kan återkallas

om det finns skäl till det.

Paragrafen innehåller de grundläggande bestämmelserna förvaltom ningsförbud. Sådant förbud kan endast åläggas enskild fysisk en person egenskap av hyresvärd. I 28 b föreskrivs emellertid bestämatt

melserna skall vara tillämpliga även på vissa funktionärer hos

juridiska personer.

Av första stycket följer, genom hänvisningen till 1 att ett förvalt-

ningsförbud endast kan omfatta fastighet i vilken det finns lägenen

het avsedd för bostadsändamål. Det förhållandet fastighetsägare

att en

åläggs ett förvaltningsförbud innebär således inte att denne förhindras

att under den tid förbudet avser, uppträda hyresvärd och hyra ut som lägenheter i fastigheter av annat slag, exempelvis affärslokaler. I 1 § undantas fastighet tillhörande staten eller kommun från särskild förvaltning enligt 2 Något undantag gäller däremot inte för de i 28 b § Omnämnda funktionärerna i de fall den juridiska ägs personen av staten eller kommunen, utan även de är anställda i sådana som

företag och har nämnda positioner kan åläggas förvaltningsförbud.

Skulle detta inträffa, medför det dock inte att fastigheterna ändock

kommer att ställas under tvångsförvaltning enligt 28 För detta

krävs det att den åläggs förbudet också äger fastigheten.

som Beträffande innebörden uttrycket grovt åsidosättande hänvisas av

till avsnitt 4.2.3 Vad skall krävas för förvaltningsförbud.

Förvaltningsförbudet är till sin natur generellt och omfattar i prin-

cip fastighetsägarens samtliga fastigheter. I andra stycket dock

ges hyresnämnden rätt att undanta viss fastighet eller viss åtgärd från

förbudet. Exempel fall där undantag kan komma i fråga har lämnats i avsnitt 4.2.3 Verkan förvaltningsförbudet.

130 Specialmotivering

28 b § Om fastigheten ägs en juridisk person får, under den förutsättav ning i 28 a § första stycket, förvaltningsförbud meddelas som anges i fråga om handelsbolag: bolagsman, aktiebolag: ledamot och suppleant i styrelsen samt verkställande direktör och vice verkställande direktör, ekonomisk förening: ledamot och suppleant i styrelsen samt verkställande direktör och vice verkställande direktör, om denne

haft ledningen av fastighetens förvaltning.

Första stycket gäller också den som i annan egenskap än där sägs

faktiskt utövat ledningen av fastighetens förvaltning.

Enligt denna paragraf skall bestämmelserna om förvaltningsförbud tillämpas även på vissa företrädare för juridiska personer jfr 4 § lagen näringsförbud. Innehållet i paragrafen har avhandlats om

under avsnitt 4.2.3 Vem kan åläggas förvaltningsförbud.

För att förvaltningsförbud skall kunna åläggas någon av de persoi första stycket, krävs det enligt sista ledet i stycket att ner som avses denne haft ledningen förvaltningen. För att denna undantagsregel av skall tillämpas skall det framstå som helt klart att denne inte har haft någon del i ansvaret för ifrågavarande verksamhet. Detta kan exempelvis fallet det i ett bolagsavtal finns en verksamhetsvara om beskrivning för den juridiska personen med en klar och entydig fördelning såväl bestämmanderätten som ansvaret i hithörande av frågor eller det finns angivet att viss företrädare inte skall ta del om i angiven verksamhet. Det bör framhållas att detta utgör ett en undantag från vad normalt sett skall gälla. Huvudregeln som annars är alltjämt att de omnämnda företrädarna skall anses ansvariga. Före-

ligger det tveksamhet undantagsregelns tillämplighet, bör den i

om paragrafen omnämnda företrädaren i enlighet med huvudregeln därför anses ansvarig. I andra stycket utsträcks bestämmelserna om förvaltningsförbud till att gälla även den som faktiskt utövat ledningen över en förvaltning. Avsikten är därvid att förbudet skall kunna träffa den som i realiteten utövar det bestämmande inflytandet över förvaltningen utan att denne haft sådan ställning sägs i första stycket. Avgörande är därvid som de faktiska förhållandena i det enskilda fallet. Den som har den

formella beslutanderätten i praktiken inte utövar denna, faller

men således utanför bestämmelsen, om han inte innehar sådan ställning sägs i första stycket. Med uttrycket faktiskt utövat ledningen som endast den som haft ett mer övergripande ansvar för verksamavses heten. Det bör därför inte komma i fråga att anse en person i underordnad ställning ha faktiskt utövat förvaltningen även om denne i sitt arbete haft ett stort mått av självständighet och frihet att besluta i

Specialmotivering 131

olika frågor. Det ansvar som avses här är ett övergripande på

ansvar

ett företagsledande plan. I de fall ett fåmansföretag äger fastighet

en torde i många fall den som har ett dominerande ägarinflytande få

antas ha faktiskt utövat ledningen av företaget jfr NJA 1986

s. 215.

28 c §

Den som ålagts förvaltningsförbud får inte inneha sådan ställning som anges i 28 b § eller ta emot uppdrag i verksamheten, den

juridiska personen bedriverfastighetsförvaltning. Den som ålagts förvaltningsförbud får inte heller anställd

vara

eller ta emot uppdrag i en verksamhet som innefattar fastighetsför-

valtning, om verksamheten bedrivs närstående till honom av en

eller där en närstående har en sådan ställning i 28 b

som anges Som närstående anses hans make, sambo, förälder, barn och syskon samt den som är besvågrad med honom i rätt eller uppnedstigande led eller så att den är gift med den andres syskon.

ene

I 28 a § stadgas ett generellt förbud för fastighetsägare att förvalta

en och förvärva fastigheter under den tid förbudet I föresom varar. varande paragraf anges därutöver vissa särskilda är engagemang som

otillåtna för den som ålagts ett förvaltningsförbud. Paragrafen,

som motsvarar 7 § lagen om näringsförbud, har avhandlats under avsnitt

4.2.3 Verkan av förvaltningsförbudet.

28d§

Förvaltningsförbud skall meddelas för en viss tid och får inte gälla

längre än fem år från det beslutet vunnit laga kraft.

Tidsgränsen för ett förvaltningsförbud överensstämmer

med vad som

gäller för tvångsförvaltning enligt 18 § första stycket och även med den längsta tid som gäller för näringsförbud enligt 5 § lagen nä-

om ringsförbud. Vid bestämmandet den tid förbudet skall gälla av som har hyresnänmden att i första hand till bestämmelsens huvudsyfte; se

behovet av att skydda hyresgästen från misskötsamma hyresvärdar. Vidare mäste beaktas den allmänpreventiva effekten förbudet

som

medför. Hyresnänmdens bedömning får därmed vissa likheter med domstolarnas straffmätning. I bedömningen skall hänsyn till det

tas

sätt vilket fastighetsägarens skyldigheter åsidosatts och vilka olägenheter och skador som åsamkats hyresgäster och andra berörda parter. En annan faktor som spelar in är fastighetsägarens inställning. Har denne visat en större eller mindre likgiltighet för gällande regler får detta återspeglas i förbudstidens längd. Hänsyn kan också till

tas

om fastighetsägaren enligt 28 e § ålagts att sälja sina fastigheter.

132 Specialmotivering

Förbudstiden räknas från det beslutet vunnit laga kraft. I de fall

hyresnärnnden föreskriver att den som ålagts förbudet skall sälja sina

fastigheter och därvid angett en senare tid inom vilken detta skall ha skett, påverkar detta inte tiden för förbudets ikraftträdande. De fåtaliga förvaltningsåtgärder fastighetsägaren i sådant fall måste som vidta, kan tillåtas inom ramen för dispensförfarandet. Någon möjlighet att förordna att förbudet skall kunna gälla för om tiden innan det vunnit laga kraft saknas, och har inte heller ansetts erforderlig. Förbudets huvudsakliga syfte är att skydda hyresvara gästerna från missförhållanden i boendet, och för att åstadkomma

detta kan berörda fastigheter omedelbart ställas under tvångsförvalt-

ning. Ett sådant beslut gäller enligt 31 § första stycket omedelbart. Efter förbudstidens utgång har fastighetsägaren åter möjlighet att uppträda hyresvärd vid upplåtelse av bostadslägenheter. Att som förbudet i vissa fall kan förlängas framgår av 28 f

28e§ De fastigheter ägs den ålagts ett förvaltningsförbud, som av som skall ställas under tvångsförvaltning enligt 2 § andra stycket för den tid som förbudet varar.

Hyresnämnden kan också förordna att den som ålagts förvalt-

ningsförbud skall sälja sina fastigheter eller andelar i fastigheter eller avveckla delägarskap eller aktieinnehav i juridiska personer

i 28 b och 28 §§. Nämnden kan i sådant fall fastställa

som avses c tid inom vilken försäljningen eller avvecklingen skall ha aven slutats. Om det föreligger synnerliga skäl kan tiden förlängas.

Bestämmelsen i första stycket är en följd av förvaltningsförbudets konstruktion. I och med att fastighetsägaren själv inte längre kan förvalta sina fastigheter måste särskild förvaltare insättas. en Vid tillämpningen av paragrafen förutsätts att den eller de berörda fastigheterna ägs den som åläggs förvaltningsförbudet. I begreppet av äga fastigheten innefattas därvid inte bara ett direkt ägande. Bestämmelsen måste i likhet med regleringen i övrigt omfatta även det - fallet att fastigheten ägs indirekt genom innehavet av aktier eller andelar i den juridiska person som formellt äger fastigheten. En fastighet ägs juridisk person, i vilken den som ålagts som av en förbudet äger samtliga aktier eller andelar, skall därför ställas under

tvångsförvaltning. Den situationen att den förbudsbelagde endast äger

fastigheten har behandlats i avsnitt 4.2.3. Uppkommer det en del av i avsedda fall fråga att meddela ett förordnande om att den nu om förbudsbelagde skall sälja sina fastigheter, framgår det av andra stycket att förordnandet skall avse aktierna eller andelarna i den juridiska personen.

Specialmotivering 133

För tvångsförvaltningen gäller de allmänna bestämmelserna i lagen. Även de berörda fastigheterna finns på olika är det alltid om orter den hyresnämnd som har meddelat beslutet om förvaltningsförbud

som utövar tillsynen över förvaltningen. Om fastigheterna är spridda

kan det ibland finnas anledning att utse olika förvaltare för olika delar av fastighetsbeståndet. Det ankommer i sådant fall förvaltarna och på den hyresnämnd som utövar tillsynen, att samarbeta för att förvaltningen skall bedrivas så rationellt som möjligt. Enligt andra stycket kan fastighetsägaren åläggas att sälja sina fastigheter eller andelar i fastigheter eller vissa juridiska personer. I

avsnitt 4.2.3 har redogjorts för i vilka situationer ett sådant åläggan-

de kan vara aktuellt.

28f§ Den som överträder ett förvaltningsförbud eller inte följer ett förordnande enligt 28 e § andra stycket skall dömas till böter eller fängelse i högst sex månader.

Ett förvaltningsförbud som överträds får förlängas med högst tre

ar. Om den som ålagts ett förvaltningsförbud meddelas ett nytt förbud, skall det tidigare meddelade förbudet upphävas. Överträdelse förvaltningsförbud eller underlåtenhet följa av ett att ett förordnande om försäljning är straffsanktionerad. I straffskalan ingår böter samt fängelse i upp till sex månader. Påföljden vid överträdelser kan i många fall bestämmas till böter. Vid upprepade överträdelser bör dock fängelsestraff kunna utdömas.

Vid fall av överträdelse är en förlängning av förbudet naturlig

en reaktion. Den som inte efterlever ett förbud har att räkna med att förbudet kommer att utsträckas i tiden. I andra stycket ges därför en sådan möjlighet till förlängning. I motsats till frågan om beivrandet

av överträdelsen kommer frågan om förlängning förvaltningsför-

budet att handläggas av hyresnämnden. Ett förvaltningsförbud får

förlängas i högst tre år. Den sammanlagda tid ett förbud kan som komma att gälla uppgår då till åtta år.

En konsekvens av att ett förvaltningsförbud inte kan förlängas

mer än tre år är att även den som konsekvent underlåter att rätta sig

därefter, kan återfå rätten att idka fastighetsförvaltning. Detta be-

höver dock inte bli följden, då det finns möjlighet att ålägga denne ett nytt förvaltningsförbud trots att tiden för det tidigare ännu inte löpt ut. Den situationen kan nämligen uppkomma att den förbudsbelagde vid sin överträdelse av det första förbudet på nytt gör sig skyldig till sådana försummelser att han därmed grovt åsidosatt sina skyldigheter som hyresvärd. Det finns då förutsättningar att meddela

134 Specialmotivering

ett nytt förvaltningsförbud, eventuellt i förening med ett förordnande om försäljning enligt 28 e§ andra stycket. I syfte att undvika att flera förbud löper parallellt föreskrivs därför i tredje stycket att det tidigare beslutet i sådant fall skall upphävas. Vid avvägningen mellan möjligheten att antingen förlänga det tidigare förbudet eller att meddela ett nytt förbud, får hyresnämnden bedöma vad som framstår som en lämplig reaktion i varje enskilt fall. Detta kan bero av bl.a. hur lång tid som återstår av det tidigare förbudet och på vilket sätt fastighetsägaren nu åsidosatt sina förpliktelser. En enstaka överträdelse bör inte vara tillräckligt för att meddela ett nytt förbud, utan då skall i stället det tidigare förbudet förlängas. Rör det sig däremot om flera fall av överträdelser framstår det inte som rimligt att den förbudsbelagde nytt skall kunna agera som hyresvärd. Han bör i sådant fall åläggas ett nytt förbud.

28 g § Riksskatteverket skall föra ett register över förvaltningsförbud.

De personer som åläggs näringsförbud registreras i ett särskilt näringsförbudsregister vilket förs av riksskatteverket 23 § näringsförbudslagen. En registrering av alla personer som åläggs förvaltningsförbud är ett viktigt led i kontrollen av förvaltningsförbudet. En lämplig ordning är att även förvaltningsförbud registreras av riksskatteverket. I ett nyligen framlagt förslag från Näringsdepartementet, Företagande konkurrens likvärdiga villkor, föreslås att registerverksamheten överförs till Patent- och Registreringsverket PRV.

29 § Ansökan om särskild förvaltning enligt 2 § första eller andra stycket eller förvaltningsförbud enligt 28 a § första stycket får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning eller förvaltningsförbud har meddelats, skall fråga som rör förvaltningen eller förbudet upptagas till prövning av hyresnämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat är särskilt föreskrivet. Nämnden för också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen om annat följer av särskild bestämmelse.

I paragrafen regleras vem som är behörig sökande i fråga om särskild förvaltning och förvaltningsförbud. Förslagen innebär inte någon ändring i förhållande till de i dag gällande reglerna beträffande särskild förvaltning. Frågor rörande förvaltningsförbud är till sin natur i mycket lika frågor om särskild förvaltning. Vi anser därför att det bör vara samma krets som är behörig att ansöka om sådant

Specialmotivering 135

förbud. Av 2 § tredje stycket framgår att den samlande beteckningen för förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning även framdeles skall vara särskild förvaltning. Detta framgår även av förevarande paragraf.

31 § Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning gäller omedelbart. Hyresnämnden kan även i fråga om annat beslut enligt denna lag förordna att det skall gälla omedelbart. Detta gäller dock inte beslut om förvaltningsförbud enligt 28 a § första stycket. Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning enligt 2 § andra stycket och utse förvaltare till dess slutligt beslut meddelas.

I paragrafen regleras när hyresnämndens beslut träder i kraft och när nämnden får meddela interimistiska beslut. Innebörden av ändringar-

na i paragrafen är att ett beslut att ålägga en person förvaltnings-

förbud inte skall gälla förrän beslutet har vunnit laga kraft. Motiven härför har redovisats i avsnitt 4.2.3.

I andra stycket anges att hyresnämnden vid tvângsförvaltning som

har beslutats enligt 2 § kan meddela interimistiska beslut. Motsatsvis följer då att sådant beslut inte kan meddelas i fråga om tvångsförvaltning i samband med förvaltningsförbud enligt 28 e I övrigt har lagtexten endast justerats språkligt.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995. Bestämmelserna i 2 § skall tillämpas även i fråga om ansökningar om särskild förvaltning som gjorts före ikraftträdandet.

Ändringarna i bostadsförvaltningslagen bör i likhet med övriga

lagförslag träda i kraft den 1 januari 1995. De nya bestämmelserna i 2 § skall tillämpas även ansökningar som gjorts före ikraftträdandet. Det kan innebära bland annat att en ansökan om särskild förvaltning, som med tillämpning av dagens regler skulle ogillas, kan med-

föra beslut om förvaltningsåläggande grund av att nivån för in-

gripande nu föreslås sänkt.

136 Specialmotivering

6.4 Förslaget till lag om ändring i lagen

1973:188 om arrendenämnder och

hyresnämnder

4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 §§ jordabalken har till uppgift att medla i hyres- eller bostadsrättstvist, pröva tvist om ätgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 hyresvillkor enligt 12 kap. 54 återbetalning av hyra och fastställande

av hyra enligt 12 kap. 55 b uppskov med avflyttning enligt 12

kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen 1978:304 eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma hyresvillkor enligt 4 kap. 9 upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 allt bostadsrättslagen 1991:614, 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse i som avses 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, pröva frågor enligt bostadssaneringslagen 1973:531 och

bostadsförvaltningslagen 1977:792,

pröva frågor enligt lagen 1982:352 om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Arende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Arende om förvaltningsförbud enligt 28 a § första

stycket bostadsförvaltningslagen upptas av den hyresnämnd inom

vars område den som avses med förbudet har eller har haft fastig-

heter under sin förvaltning. Den hyresnämnden får även meddela

beslut om tvångsförvaltning och förordnande om försäljning enligt

28 e Den hyresnämnd som meddelat ett beslut om förvaltnings-

förbud, får även uppta fråga som avses i 28 f § andra och tredje

styckena.

Ändringen i första stycket innebär att bestämmelsen om att hyres-

nämnden skall pröva frågor enligt lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. utgår.

Specialmotivering 137

Ändringen i andra stycket är även den en följd att förvärvslagen

av upphävs.

Hyresnämndens behörighet att handha frågor förvaltningsförbud

om följer redan av förevarande paragrafs första stycke punkt Forumregeln i tredje stycket är föranledd att det kan finnas flera hyresav

nämnder som är behöriga att handlägga frågan. Det kan ofta

av utredningsskäl finnas anledning att välja hyresnämnd framför en en annan. Bestämmelsen i andra meningen är ett avsteg från vad som

enligt andra stycket gäller i allmänhet beträffande tvângsförvaltning.

Rubriken närmast efter 16 § m.m.

I 16 a 16 c §§ finns bestämmelser om förvärvstillstånd och förköps-

rätt vid aktieöverlåtelse. Dessa paragrafer föreslås bli upphävda. nu Med anledning härav måste även rubriken närmast efter 16 § upphävas.

21 § I nämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den

mån det är behövligt. I beslut avskrivning enligt 9 § andra

om stycket skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt ll kap. 6 a § tredje stycket jordabalken skall förlängt. anses Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra

ansökan om âterupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga.

Håller nämnden förhandling i ärendet och kan på grund ärenav dets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut med-

delas samma dag som förhandlingen avslutats, meddelas beslutet inom två veckor därefter, om synnerligt hinder möter. Underrät-

telse om tiden för beslutets meddelande skall lämnas vid förhandlingen.

Slutligt beslut tillställes part genom nämndens försorg. Vad

som

sagts nu gäller dock beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 om beslutet meddelas vid förhandling i partens närvaro.

Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas parterna samma sätt som beslutet.

I första stycket tredje meningen lämnas vissa föreskrifter om beslut enligt fastighetsförvärvslagen. Andringen innebär att bestämmelsen

upphävs.

22 § Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket

2 a, 5 a, eller Vad sagts gäller dock beslut, som nu

varigenom ansökan åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 §

138 Specialmotivering

andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen 1991:614 eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan förbud eller medgivande som avses i 2 a § om bostadssaneringslagen 1973:531 eller yrkande om rätt till för-

handlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen 1978:304

lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 förvaltningslagen 1986:223 om

omprövning beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

av I första stycket har en hänvisning som avser ärenden enligt förvärvslagen, tagits bort.

23 § Om fullföljd talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt 12 av

kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen 1978:304 eller i

ärende angående bostadsrätt, bostadssanering, särskild förvaltning

eller förvaltningsförbud eller i ärende enligt lagen 1982:352 om

rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 11 kap. 3 § bostadsrättslagen 1991:614, 21 § bostadssaneringslagen 1973:531, 34 § bostadsförvaltningslagen 1977:792 samt 15 § lagen rätt till fastighetsförvärv för ombildning till om bostadsrätt.

Hyresnänmdens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte

överklagas. Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostadsdomstolen, om nämnden avvisat ansökan avses i 11, 14-16 eller 16 e § eller avsom visat besvär, 2. avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16 eller 16 e dock när ärendet kan återupptagas, förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet, 4. utdömt vite eller påföljd för underlåtenhet att iaktta annan föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet, utlåtit sig i annat fall än avses i 3 i fråga som gäller allsom män rättshjälp. En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till

hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

I fråga handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandom ling i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna som avses i 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken.

I första stycket har en upplysning beträffande fullföljd av talan i ärende angående förvaltningsförbud tagits in. Samtidigt har en hänvisning till förvärvslagen tagits bort. I tredje stycket har hänvisningen till 16 a och 16 c §§, som avser

ärenden om förvärvstillstånd m.m., tagits bort.

Specialmotivering 139

Ikraftträdande

Ändringarna i förevarande lag bör träda i kraft när förvärvslagen

upphört att gälla, dvs. den 1 januari 1995. Några särskilda övergångsbestämmelser torde inte behövas.

6.5 Förslaget till lag om ändring i lagen

1974: 1082 om Bostadsdomstol

28 § Beslut av Bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2 5 eller 7 a, a, lagen 1973:188 om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock beslut, varigenom ansökan åtgärdsföreom läggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande i 2 § bostadssom avses a

saneringslagen 1973:531 eller yrkande rätt till förhandlings-

ordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen 1978:304 lämnats utan

bifall.

I paragrafen har en hänvisning ärenden enligt förvärvssom avser

lagen, tagits bort.

Andringen bör träda i kraft den l januari 1995.

6.6 Förslaget till

lag om ändring i lagen

1904:48 1 s. om samäganderätt

ll §

Gode mannen skall lämpligt sätt kungöra försäljningsvillkoren samt tid och plats för auktionen. Avser auktionen jordbruksfastighet skall gode mannen vid auktionen erinra om reglerna i jordför-

värvslagen 1979:230.

I paragrafen anges vissa åligganden för den gode inför och mannen

vid en försäljning på auktion enligt lagen. Ändringen innebär att

hänvisningen till förvärvslagen upphävs.

Ändringen bör träda i kraft den 1 januari 1995.

140 Specialmotivering

6.7 Förslaget till lag om ändring i lagen

1985:277 om vissa bulvanförhällanden

1 § Denna lag gäller när ett bulvanförhållande används för att kringgå sådant hinder mot att förvärva eller behålla viss egendom eller ett rättighet som uppställs i 3 kap. 3 § bankaktiebolagslagen 1987:618, 2. lagen 1976:240 förvärv eldistributionsanläggning om av m.m.,

jordförvärvslagen 1979:230,

§ fondkommissionslagen 1979:748, 8 a 5. 6 § lagen 1980:2 ñnansbolag, eller a om lagen 1992:1368 tillstånd till vissa förvärv av fast egenom dom.

Med ett bulvanförhállande avses i lagen att någon bulvanen utåt

framstår ägare viss egendom eller innehavare av viss rättigsom av i verkligheten innehar egendomen eller rättigheten huvudhet men

sakligen för huvudmannens räkning.

annans Vad sägs i det följande om egendom som ett bulvanförhâlsom

lande har tillämpning också rättigheter.

avser

I paragrafen lagens tillämpningsområde. Ändringen innebär att

anges nuvarande hänvisningen i punkt 2 till förvärvslagen upphävs.

den

Ändringen bör träda i kraft den 1 januari 1995.

Särskilda

yttranden

Särskilt yttrande Eila Andersson

Lagen om förvärv av hyresfastighet förvärvslagen har till syfte

m.m. att hindra personer som är olämpliga att förvalta hyresfastigheter från

att förvärva dem och att förebygga spekulation i sådana fastigheter. Bostadsförvaltningslagen syftar till att förbättra samhällets och hyres-

gästernas möjligheter att ingripa mot fastighetsägare missköter som

sina hyresfastigheter.

Genom införandet av dessa lagar har samhället gjort viktig en markering som visar att det ställs krav på dem att bli ägare som avser eller redan äger hyreshus. Dessa två lagar kompletterar varandra och utgör på så sätt ett sammanhållet regelsystem. Förvärvslagen verkar

förebyggande medan bostadsförvaltningslagen ger möjlighet till

ingripanden först när det uppstår misskötsamhet.

Lagen om förvärv hyresfastighet

av m.m.

Utredaren föreslår att förvärvslagen avskaffas.

Jag har en annan uppfattning än utredaren i denna fråga. Min bestämda mening är att det inte är möjligt att avskaffa något leden av

i det nuvarande regelsystemet utan att skyddet för hyresgästerna

försvagas avsevärt. Även skärper bestämmelserna om man i det ena ledet kompenseras inte den bristen i systemet uppstår det som om andra ledet inte finns kvar.

Förvärvslagen har förvisso vissa svagheter men man undanröjer

naturligtvis inte bristerna genom att avskaffa lagen. I stället bör man göra sådana ändringar i lagen som krävs för att det skall möjligt vara med effektivare förhandskontroll förvärven. Hyresgästernas av Riksförbund har också tidigare till justitiedepartementet överlämnat

konkreta lagändringsförlag för att få bättre möjligheter hålla

att

olämpliga personer utanför fastighetsmarknaden i syfte öka de

att boendes trygghet. Kontrollen av förvärven för övrigt inte bara gagnar hyresgästerna utan också andra, t.ex. fordringsägare och berörda kommuner. Även

om förvärvslagen inte ger den heltäckande och effektiva

kontroll som är önskvärd innebär det inte att lagen saknar effekt. Det

142 Särskilda yttranden

finns förvärvare med lagens hjälp har hindrats att komma in som marknaden. Dessutom får inte bortse från att lagen har en man

preventiv verkan. Helt klart finns det personer som har avstått från

förvärv därför de har insett att de inte uppfyller de krav som att förvärvslagen ställer på förvärvare av hyreshus. Sannolikt har förhandskontrollen påverkat även säljarens val av förvärvare särskilt i de fall där fastigheten har legat i kommun där det görs en effektiv en

granskning av förvärven.

Om utredarens förslag att avskaffa förvärvslagen realiseras, blir konsekvenserna att tryggheten för de boende försämras avsevärt. Det skulle inte längre finnas möjlighet att hålla oseriösa förvärvare utanför

fastighetsmarknaden. Detta gäller även i de fall man klart kan förutse de problem uppstår med anledning av förvärvarens olämplighet.

som

Vidare öppnas fältet för spekulation i hyresfastigheter med täta

ägarbyten följd, vilket är klart av ondo för hyresgästerna men som också för andra. Avskaffandet förvärvslagen innebär också att den av viktiga markeringen från samhällets sida inte finns kvar, som visar att det ställs krav på dem att köpa hus där andra har sina hem. som avser

Bostadsförvaltningslagen m.m.

De ändringar föreslås i bostadsförvaltningslagen är steg i rätt

som

riktning. Det är betydelsefullt att det finns möjlighet att ingripa även

sådana har fått förvärva hyreshus men som inte har förmågan mot som eller viljan förvalta sådana hus. Det finns också behov av att kunna att ingripa misskötsarnrna fastighetsägare ett tidigare stadium än mot

vad lagstiftning medger. Likaså det finns möjlighet att helt gällande att

utestänga sådana från förvaltningen och i vissa fall möjlighet personer försäljning fastigheter. Även förslaget att att tvinga fram en av

hyreslagen får bestämmelse om fastighetsägarens informations-

skyldighet, bör innebära ett steg i rätt riktning.

Särskilda yttranden 143

Särskilt yttrande

av Ulf Lygnell

Utredningen föreslår att den förhandskontroll fastighetssom förvärvslagen FFL innebär avskaffas. I gengäld skall nuvarande efterhandskontroll förstärkas något. Detta sker att även mindre genom allvarliga missförhållanden i fastighetsförvaltningen framdeles skall

kunna föranleda förvaltningsåläggande enligt bostadsförvaltningslagen

BFL, dvs att fastighetsägaren tvingas att ett avtal avhända sig genom förvaltningen av fastigheten helt eller delvis till särskild förvaltare. en Dessutom föreslår utredningen införandet ett k förvaltningsförbud av s som innebär att fastighetsägaren förbjuds att under viss tid befatta sig med förvaltningen av fastigheter. Förvaltningen överlåtes till utsedd en förvaltare. I vissa fall skall fastigheterna säljas. Syftet med såväl förhandskontroll efterhandskontroll är att som hindra att en fastighet förvaltas ett sådant sätt att olägenheter och obehag uppstår för de hyresgäster har sitt hem i fastigheten. som Såtillvida har de båda formerna kontroll mål. Förhandsav samma kontrollen syftar emellertid till att hindra att olägenheterna överhuvud taget uppstår genom att olämpliga fastighetsförvärvare hindras från att få en etablerad äganderätt över hyresfastighet medan efterhandsen kontrollen har till uppgift att när olägenheterna uppstått hindra den etablerade fastighetsägaren att fortsätta sin förvaltning, åtminstone under viss tid. Förhandskontroll och efterhandskontroll är egentligen inte alternativ till varandra. Efterhandskontrollinstrumentet behövs alltid för täcka att de fall där förvärvstillståndsplikt inte förelegat, där fastigheten förvärvas före FFL:s tillkomst samt där lång tid förflutit sedan förvärvsprövningen gjordes. Lika litet som förhandskontrollen kan ersätta efterhandskontrollen anser jag att den efterhandskontroll som utredningen föreslår kan ersätta förhandskontrollen. En slopad förhandskontroll innebär fritt tillträde till fastighetsmarknaden för de oseriösa och olämpliga fastighetsägarna och detta även de redan vid förvärvet är om dokumenterat kända olämpliga. För att de skall hindras eller som avstängas från förvaltningen krävs tidsödande och omständlig en

process. Jag vill erinra om att för att förvaltningsåläggande eller

tvångsförvaltning skall komma till stånd måste hyresgästerna ha organiserad samverkan, de har bevisbördan fullt ut och det ställs stora krav på bevisningens styrka. Härvidlag föreslår utredningen vilket jag har förståelse för i ett system inkräktar etablerad som en äganderätt inga lättnader. Man framhåller Grundläggande - ex: rättssäkerhetskrav säger att sådana ingrepp inte får beslutas det utan att finns starka skäl för det. Vidare bör inte frånse att det i denna man

144 Särskilda yttranden

ärenden kan uppstå konfrontation och personliga obehag för typ av såväl hyresgäster som fastighetsägare. När det gäller det föreslagna instrumentet förvaltningsförbud har jag inte kompetensen att bedöma förslagets detaljer ur juridiska aspekter. Mitt intryck är dock att det kommer att vara komplicerat och förenat med svårigheter att få förvaltningsförbud till stånd och att kontrollera dess efterlevnad. Jag konstaterar att för förvaltningsförbud krävs en misskötsamhet från fastighetsägarens sida inte bara överstiger som

kravnivån för förvaltningsåläggande utan även nivån för beslut om tvångsförvaltning. Jag har ingen principiell erinran mot förslaget om förvaltningsförbud och har även här förståelse för de hårda krav som

ställs för att ett sådant skall utfärdas med tanke på att det gäller ingrepp i eller t förlust etablerad äganderätt. Detta visar o rn av en dock ytterligare att efterhandskontrollen inte kan ersätta förhandskontrollen enligt FFL. Den enda egentliga nackdelen med förhandskontroll enligt FFL en är den tidsutdräkt drabbar säljare och köpare av hyreshus innan som fastighetsförvärvet är fullbordat. Tiden förlängs om ärendet förs till

hyresnämnden och i än högre grad om hyresnämndens beslut

- överklagas till bostadsdomstolen. Jag har varit ansvarig för tillståndsprövningen i Stockholms stad under tio år. Under denna tid hördes mycket ringa kritik på den här

punkten från förvärvare eller intresseorganisationer. Tvärtom

framfördes från fastighetsägare positiva omdömen om förvärvsprövningen gynnade de seriösa fastighetsägarna och fastighetsägarsom kåren som helhet.

Dessutom bör påpekas att kommunerna numera ofta brukar behandla förvärvstillståndsanmälningar, där något utredningsbehov inte

föreligger, mycket snabbt, a genom delegation av beslutanderätten

i sådana ärenden till handläggande tjänstemän.

Vad det alltså gäller är att väga de olägenheter som drabbar

förvärvare och överlâtare i framför allt de fall där utredningsbehov

förvärvarnas lämplighet föreligger mot de olägenheter som drabbar om hyresgäster olämpliga förvärvare får möjlighet att fritt köpa om hyreshus. Vid sådan avvägning har det naturligtvis betydelse om FFL är en effektiv, dvs i rimlig utsträckning hindrar olämpliga förvärvare att

överta hyreshus. Under utredningens arbete har framförts ett antal

faktorer tala för att lagen är ineffektiv. Jag skall därför kort som anges kommentera dessa argument.

FFL:s ineffektivitet visas att antalet ansökningar om särskild - av förvaltning ökat kraftigt under perioden 1990-1993. FFL har således

Särskilda yttranden

inte hindrat att ett stort antal olämpliga fastighetsförvärvare

givits förvärvstillstånd.

Min kommentar: Vi har haft och har ekonomisk kris en här i landet som haft få motsvarigheter i modern tid. Denna kris har drabbat

fastighetsmarknaden särskilt hårt. Mot denna bakgrund är ökningen av

antalet ärenden enligt BFL inte märklig. Det finns all

anledning att anta att antalet ansökningar om särskild förvaltning skulle varit betydligt större utan FFL.

Jag vill i detta sammanhang särskilt peka på förhållandena i Stock-

holms stad där förvärvstillstândsprövningen tillämpats ambitiöst. Av

utredningens enkät framgår att 23 ansökningar

av om särskild förvaltning under 1990-1993 det bara i enda fall kommuvar ett som

nen inom den senaste femârsperioden givit klartecken till förvärv.

En annan illustration betydelsen ambitiös

av av en tillämpning av

FFL ges av följande statistik visar utvecklingen antalet som av ansökningar enligt BFL för dels Stockholm, dels riket i sin helhet.

1988 1989 1990 1991 1992 1993 12 Stockholm 5 5 9 13 10 14 Riket 38 25 127 204 237 133

Den avslagsgrund som varit vanligast enligt FFL är förvärvaren - att

inte haft tillfredsställande ekonomiska förutsättningar för förvärv och förvaltning J 4 punkt 1. Enligt utredningen kan denna punkt kanske

ha haft ett visst samhällsekonomiskt värde har åtminstone men numera ingen större betydelse när det gäller att skydda hyresgästerna.

Min kommentar: Hyresgästerna drabbas fastighetsägarnas dåliga

ekonomi. Det visar utredningen själv med all önskvärd tydlighet

när det konstateras att den vanligast förekommande grunden vid ansök-

ningar enligt BFL är att fastighetsägaren inte betalat leverantörerna

värme, el, vatten mm. Att helt lägga bedömningen de ekonomiska

förutsättningarna i bankernas händer förefaller tveksamt även

vara av

det skälet att finansieringen förvärven inte alltid

av sker via etablerade kreditinstitut. Det kan i detta sammanhang nämnas förvärvstillatt

ståndsprövningen i ex Stockholm torde förutom den således

- att

gagnat hyresgästerna ha sparat åtskilliga miljarder skattebetalarna

när förvärvstillstånd vägrats på grund bristande ekonomiska förutav

sättningar trots att bankerna inte haft några erinringar förvär-

mot varnas ekonomiska kapacitet. Utredningens påpekande FFL bygger att en prognos om förvärvarens lämplighet är naturligtvis riktigt men

detta förhållande gäller all form tillståndsgivning i samhället.

146 Särskilda yttranden

FFL är vidöppen för kringgående. En oseriös förvärvare kan utan fastigheter FFL att bestämmelserna i vidare förvärva trots genom

lagen indirekta förvärv är otillfredsställande eller kan kringgås.

om Med indirekta förvärv förvärv aktier och andelar i fåmansavses av bolag äger fastigheter. som

Min kommentar: Denna kritik är riktig såtillvida som det förekommer i i detta hänseende. Sedan länge har också sådan

brister lagstiftningen

framförts dem tillämpat lagen. Utredningen har dock kritik av som förslag till några förbättringar FFL. Kritiken är dock lämnat några av missvisande i den mån den intrycket att oseriösa fastighetsger av förvärva fastigheter vidare. I dag kan en begränsad köpare kan utan del marknaden tänkas utnyttjas av oseriösa förvärvare genom av i FFL. Avskaffas FFL är 100% marknaden öppen för dessa brister av

förvärvare.

Sammanfattningsvis jag att FFL och förvärvstillståndsprövningen

anser

haft positiv effekt fastighetsmarknaden till gagn för hyres-

en Dels förvärv oseriösa förvärvare stoppats. Dels gästerna. genom att av

FFL haft betydande preventiv effekt. För att FFL skall

genom att en båda effekter förutsätts dock att berörd kommun aktivt och ha dessa

sig i tillståndsprövningen. Jag delar utred-

kvalificerat engagerar

ningens uppfattning i detta avseende menar inte att detta är en

men

svaghet i lagstiftningen. Mot denna bakgrund är det min uppfattning att FFL bör finnas kvar det ankommer respektive kommun att avgöra om lagen

men att skall tillämpas inom dess område varvid ett sådant beslut bör gälla maximerade och sedan eventuellt förnyas. För sådan

tidsperioder en

ordning f ö skulle kunna tillämpas även i samband med

som

förköpsprövning talar också att kommunerna har ett bostadspolitiskt

det otvivelaktigt är så att problemen med oseriösa

ansvar samt att

varierar i olika kommuner. De största problemen finns

förvärvare normalt i de större städerna med deras stora andel hyreshus och högre

prisnivåer FFL omfattade ursprungligen bara de tre storstads-

områdena. Hyresgästerna i de större kommunerna är alltså betydligt

utsatta för risken att få oseriösa fastighetsägare. mer Slutligen vill jag framhålla att måste försöka bedöma man noga

konsekvenserna när genomför avreglering av typ slopande

man en

FFL. Det finns exempel att avregleringar av det här slaget lett

av till oönskade konsekvenser. Ett sådant exempel är taxinäringens olägenheter i särskilt Stockholmsområdet.

avreglering som skapat stora

det inte för osannolikt ett direkt avskaffande av FFL kan Jag håller att

avsevärda risker för osund fastighetsmarknad, särskilt

medföra en

inom vissa områden och under vissa konjunkturella förutsättningar.

Bilaga

Kommittédirektiv

Dir. 1993:53 Översyn reglerna förvärv och förvaltning av om av hyreshus

Dir. 1993:53

Beslut vid regeringssammanträde1993-04-29

StatsrådetLauren anför.

Mitt förslag g

Jag föreslår att en särskild utredare tillkallas för att göra översyn en av reglerna om förvärv och förvaltning hyreshus. Översynen skall av ut att effektivisera lagstiftningen att förvärvare och överlâtare av fastigheter inte i onödan drabbas av besvärliga och tidsödande förfaranden, samtidigt som möjligheterna att ingripa mot olämpliga hyresvärdar förbättras.

Bakgrund

Lagen 1975:182 om förvärv hyresfastighet av m.m.

Lagen 1975: 1 132 om förvärv av hyresfastighet förvärvslagen har till m.m. syfte att hindra personer som är olämpliga att förvalta hyresfastigheter från att förvärva dem och att förebygga spekulation i sådana fastigheter. Lagen trädde i kraft ar 1976 och innebär att förvärv av en hyresfastighet skall anmälas till den kommun där fastigheten är belägen. Om kommunenbegärdet skall hyresnämnden

148 Bilaga

pröva förvärvstillstánd skall meddelas. Även förvärv av aktier i om fåmansaktiebolagoch förvärv av en andel i handelsbolag är tillståndpliktiga under förutsättning att bolagets huvudsakligaverksamhet är att förvalta hyresfastigheter. Som tillståndspliktiga förvärv räknas köp, byte eller gåva samt vissa associationsrättsligafång. Om staten är överlåtare eller om staten, en kommun, ett landsting, ett kommunalförbund, ett aktiebolag, som helt ägs av en kommun eller ett landsting, ett allmännyttigt bostadsföretageller en riksorganisation för bostadsrättsföreningar eller regional sådan organisation förvärvar fastigheten, krävs emellertid inte något tillstånd. En bostadsrättsförening som förvärvar en fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och som har fattat beslut om förvärvet visst sätt behöver inte heller tillstånd. Undantaget från tillståndsplikten gäller också i fråga om vissa släktförvärv samt vissa andra förvärv. Lagen dessutom kommunen förköpsrätt vid tillståndspliktiga förvärv av ger aktier i bostadsbolag efter mönster av lörköpslagen 1967:868. Ett förvärv skall anmälas till kommunen inom tre månader från förvärvet. Om kommunen vill att ansökan skall prövas skall det anmälas till hyresnämnden inom tre månaderefter förvärvarens anmälantill kommunen. Hyresnämnden skall, när kommunen anmält att den vill ha en prövning enligt lagen, förelägga förvärvaren att inom en månadansöka om törvärvstillständ. l vissa fall får ansökan prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet har skett. Ansökan om förvärvstillstånd får då direkt till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. ges Tillstånd skall vägras förvärvaren inte visar att han kan förvalta om fastigheteneller inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastighetenoch hälla den i ett sådantskick att den motsvarar de anspråkde boende har rätt att ställa. Tillstånd skall också vägras om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållandeneller om förvärvaren med hänsyn till brottslig gärning eller pä annat sätt är från annars allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Förvärvstillständ får däremot inte vägras om förvärvet avser andel av fastighetenoch förvärvet uppenbarligensker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad fastigheten samt i vissaandra fall.

Bilaga 149

Bestämmelser om själva förfarandet vid tillståndsprövningenåterfinns i lagen 1973: 188 om arrendenämnderoch hyresnämnder.Vid hyresnämndensprövning skall ansökanöversändastill kommunen för yttrande samt, om det lämpligen kan ske, till organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Ett tillstándsärende får inte prövas innan det i förekommande fall har blivit slutligt avgjort om förköp skall ske. Föreläggande att ansöka om förvärvstillstånd får inte heller utfärdas innan det är slutligt avgjort att förköp inte skall ske. En organisation av hyresgäster som berörs av ansökan är part i ärendet och har rätt att överklaga hyresnämndensbeslut till Bostadsdomstolen,liksom förvärvaren och kommunen. Sökanden och andra som ärendet angår, dvs. kommunen och hyresgästorganisationer, skall kallas till sammanträde. om det inte anses obehövligt. Ett förvärv är ogiltigt om förvärvaren inte anmäler förvärvet inom rätt tid och han inte dessförinnan fått tillstånd eller ett besked från kommunen att prövning inte begärs. Förvärvet är ogiltigt också om förvärvaren inte ansöker om tillstånd när kommunen begärt prövning av förvärvet. Slutligen är förvärvet ogiltigt när ansökan om tillstånd avslås genom ett beslut som vinner laga kraft. Har lagfart meddelats är dock förvärvet giltigt även om lagfartsbeslutet är felaktigt.

Boslad.ijörvallning.vlagen

Bostadsförvaltningslagen 1977:792 syftar till att förbättra samhällets och hyresgästernasmöjligheter att ingripa mot fastighetsägare som missköter sina hyresfastigheter. Lagen trädde i kraft den januari l 1978. Om en fastighetsägare försummar värden av fastigheteneller inte vidtar angelägnaåtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller annat sätt inte förvaltar fastigheten ett för de boende godtagbart sätt kan hyresnämnden besluta om särskild förvaltning av fastigheten. Det finns två former av ingripanden, en mildare form kallad förvaltningsáläggande och en strängare form kallad tvângsförvaltning. Vid förvaltningsåläggande skall fastighetsägaren inom en viss tid överlämna förvaltningen till en av honom utsedd särskild förvaltare. Hyresnämnden skall pröva dels om det ingångna förvaltningsavtalet har sådant

150 Bilaga

innehåll att förvaltningen i fortsättningen kan fungera tillfredsställande, dels om förvaltaren har behövliga kvalifikationer för uppdraget. Tvångsförvaltning innebär att hyresnämnden utser en förvaltare. Fastighetsägaren kopplasdärmed så gott som helt bort från förvaltningen. Medel till förvaltningen skall i första hand tas från den tvångsförvaltade fastighetenhyror, län i fastigheten. Om dessa medel inte räcker, skall fastighetsägaren vara skyldig att skjuta till medel ur sina övriga tillgångar. Hyresnämndenkan ålägga fastighetsägaren att betala ett visst belopp. En tvångsförvaltad fastighet kan, om det visar sig att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås, lösas av kommunen under expropriationsliknande former. Särskild förvaltning kan också beslutas om fastighetsägaren inte hyr ut bostadslägenheter i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.

Övrig Iagilifirzing

l lagen 1947:523 om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m.m finns en bestämmelse att en kommun får förskottera medel om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen.l prop. 199293342 om minskad statlig reglering av kommunernas ansvar för boendefrågor har föreslagits att den förstnämnda lagen skall upphävas och att bestämmelsen om att en kommun kan förskottera medel skall överföras till bostadslörvaltningslagen. Ändringen i bostadsförvaltningslagen skall enligt förslaget träda l kraft den l juli 1993. Bostatlssaneringslagen 1973:531 innehåller regler om att en fastighetsägare inte följer ett upprustningsäläggandc enligt den lagen kan fastigheten satt som under tvångsförvaltning. Kommunen kan enligt bostadssaneringslagen också lösa fastigheten om fastighetsägareninte följer ett upprustningsáláiggande och åtgärden kan antas inte komma att bli utförd under tvångsförvaltning. l en departementspromemoria Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.. Ds Ju 1993:30, som inom kort kommer att remitteras, föreslås att bostadssaneringslagen skall upphävas. Enligt 2 kap. 7 § eqiropriaiionslagen 1972:719 far expropriation ske för

Bilaga 151 t

att försätta eller hålla en fastighet i tillfredsställande skick, när grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma.

Behovet av en översyn av regelsystemet

Riksdagen har vid flera tillfällen gjort uttalanden med anknytning till den lagstiftning som syftar till att motverka bristfällig förvaltning av hyresfastigheter jfr bet. 198182:CU39, rskr. 198182308, bet. l983l84zBoll29, rskr. l98384z378 och bet. 198485:B0Ul2 rskr. l984l85zl94. Med anledning av dessauttalandengjordes inom det dåvarande Bostadsdepartementet genomgång en av olika frågor som aktualiseratsi sammanhanget.Genomgången har lett till vissa överväganden och förslag som presenterats i ett antal promemorior. I promemoriorna behandlas frågor om hyresgästinflytande vid ändrings- och förbättringsåtgärder. âtgärdsföreläggandensgiltighet mot ny fastighetsägare samt regler om inlösen av fastighet enligt bostadsföwaltningslagen m.m. l direktiven till 1989 års hyreslagskommitté dir. 1989:44, vars huvuduppgift var att göra en översyn av jordabalkens hyresregler, gavs kommittén också i uppdrag att ytterligare övervägade förslag som lagts fram och att ta ställning till om de kunde genomföras eller om andra lösningar borde väljas. Vidare har riksdagen hos regeringenbegärt en översyn av förvärvslagen vad gäller åtgärder för att förmå en köpare av en hyresfastighet eller den sotn förvärvat aktier eller andelar i ett fastighetsägande bolag att anmäla förvärvet till kommunen inom föreskriven tid se bet. 198687:B0Ul3. rskr. 198687249 och bet. l98788:B0l.l13, rskr. 1987881212, Även denna översyn fick 1989 års hyreslagskomtnitte i uppdrag att genomföra. Kommittén skulle undersöka om den nuvarande regleringen är tillräcklig för att tillgodose de syften som ligger bakom lagstiftningen och föreslå de förändringar som föranleds av undersökningen. Sedan kommittén avgett sitt delbetänkandeNy hyreslag SOU 1991:86 har den entledigats utan att dessa frågor. förutom frågan om åtgärdsföreläggandes giltighet mot ny fastighetsägare, utretts. De kvarvarande frågorna har således alltjämt aktualitet. På senare tid har det kommit rapporter om sk. fastighetsplundringar. En

152 Bilaga

sådanplundring kan till så att ett hyreshus. som ofta är överbelånat, köps av ett bolag för en förhållandevis låg köpeskilling. Ett annat sättär att köpa ett bolag som äger en hyresfastighet. Förvärvaren anmäler sällan förvärvet till kommunen såsomskall ske enligt förvärvslagen. Förvärvaren inkasserar under en relativt kort tid intäkterna. dvs. hyrorna, men struntar att i betala räntor och amorteringar på lånen och andra skulder och att underhålla huset. När fordringsägarna efter en tid reagerar och kräver betalning ser huvudmännenbakom bolaget till att det inte finns någon styrelseledamoteller annan behörig ställföreträdare för bolaget eller gör sig svârantråffbara, t.ex. genuin att bosätta sig utomlands. Vid dessa s.k. fastighetspluiidringar förekommer det ekonomisk brottslighet. Förutom att leverantörer, långivare och andra drabbas blir hyregästernalidande av att huset inte förvaltas och underhålls ett för dem godtagbart sätt. Antalet ärenden om tvångsförvaltning påståshaökat bl.a. beroende de ovan beskrivna förfarandena. Förvärvslagstiftningen har vid flera tillfällen ändratsi syfte att göra den mera effektiv. Syftet har dock inte uppnåtts. Förvärvare som är klart olämpliga att förvalta hyreshus har uppenbarligen fått förvärvstillstånd. Möjligheterna att kontrollera att förvärv av aktier eller andelari bostadsbolaganmäls till kommunen är små. Det är inte en tillräcklig sanktion att följden av att sådan anmälan inte sker är att förvärvet är ogiltigt. Lagstiftningen innebär samtidigt att seriösaförvärvare får finna sig i att beslut om förvärvstillstånd kan ta lång tid, ofta närmare ett år. Detta beror att kommunen har tre månader sig från anmälanför att besluta om den skall föra ärendet vidare till hyresnäinnden och att hyresnäinndenvarken kan avgöra ärendet eller förelägga förvärvaren att ansöka om tillstånd, innan frågan om förköp slutligt avgjorts. Dessa förhållanden drabbar naturligtvis även överlåtaren. Även beslut om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen kan ta lång tid och synes i praktiken förutsätta att fastigheten befinner sig i gravt förfall. Detsamma tycks vara fallet när det gäller tvångsinlösen. l förvärvslagstiftningen har de allmännyttiga bostadsföretagen givits en särställning genom att de inte behöver förvärvstillstånd. Det pågår för närvarande en avreglering av bostadsmarknaden se bet. Avreglerad bostadsmarknad,del ll, SOU 1992:47, prop. 19929224] och prop. l99293z242 som innebär att de

Bilaga 153

allmännyttiga bostadsföretagenbeskattasoch får bidrag för byggandetpå samma ekonomiskaoch andra villkor som andrafastighetsägare.Förvärvslagenbör därför ses över i syfte att ta bort de allmännyttiga bostadsföretagenssärställning i lagstiftningen. Det kan vidare finnas anledning att se över lagstiftningen med anledning av förslagen i den tidigare nämndadepartementspromemorianDs .lu 1993:30 om ändringar i hyresförhandlingslagen, inom kort kommer remissbehandlas. som att Förslaget går ut på att enskilda hyresgäster skall kunna ställa sig utanför det kollektiva hyresförhandlingssystemetoch att fler än en hyresgästorganisation kan förhandla beträffande samma hus. Om förslaget genomförs bör det konsekvenser i förvärvslagen och bostadsförvaltningslagen när det gäller hyresgästorganisationernasställning som part i ärenden enligt dessa lagar. l ärenden enligt förvärvslagen skall den hyresgästorganisation som är berörd av ansökningen tillfälle att yttra sig. Den organisationen är också i ärendet. part Enligt förarbetena till lagstiftningen är det den organisation har som förhandlingsordning för det aktuella huset som är berörd av ansökningen. Också en hyresgästförening som är ansluten till HyresgästernasRiksorganisation och inom vars verksamhet fastigheten är belägen skall berörd. även anses om den organisationen inte har förhandlingsordning för huset prop. 197879: 164 24 s. l bostadsförvaltningslagenställs däremot inget krav i lagen att den organisation som är part skall ha förhandlingsordning eller tillhöra Hyresgästemas Riksorganisation. Mot bakgrund av vadjag nu anfört anser jag att lagstiftningen förvärv och om förvaltning av hyresfastigheterbör ses över.

Närmare om utredningsuppdraget

Utredaren bör till en början kartlägga dels tillämpningen den lagstiftning av som i dag gäller omrâdet, dels de missförhållanden förekommer vissa som håll och som innebär att vissa aktörer marknaden missköter sina åligganden som fastighetsägaretill skada för såväl hyresgäster som andra intressenter, Lex.

långivare. Utredaren bör därvid bilda sig en uppfattning om problemens natur och

154 Bilaga

utbredning. Huvuduppgiften för utredaren bör vara att lägga fram förslag till lagändringar som innebär att man ökar möjligheterna att ingripa mot det fåtal fastighetsägare oseriöst, samtidigt som man underlättar för andra att förvärva som agerar fastigheter. Utredningsarbetet bör bedrivas förutsättningslöst. Ett alternativ som bör undersökas skall dock anges i det följande. Som har konstaterats i det föregående har det visat sig svårt att utforma förvärvslagstiftningen ett sådant sätt att man helt förhindrar oseriösa aktörer från att komma marknaden. Mot den bakgrunden bör det undersökas om det inte är mera framkomlig väg att skärpa reglerna i bostadsförvaltningslagen så en att man betydligt snabbareoch lättare än i dag kan fâ till stånd någon form av tvångsförvaltning av en fastighet. Med en sådanlösning är det möjligt att man kan minimera eller rentav helt avskaffa förvärvslagen så att de seriösa fastighetsförvärvarna slipper den nuvarande omständliga och tidskrävande förvärvsprövni ngen .

Övrigt

Utredningsuppdragetbör vara slutfört före den 1 februari 1994. För utredningsuppdraget gäller direktiven till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående utredningsförslagens inriktning dir. 1984:5, om beaktande EG-aspekter dir. 1988:43 och om redovisning av regionalpolitiska av konsekvenser dir. 1992:50.

Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar det statsråd har till uppgift att föredra ärenden om förvärv och som förvaltning av hyresfastighetcr att tillkalla särskild utredare omfattad av kommittéförordningen en l976:l l9 med uppdrag att göra en Översyn av lagstiftningen om förvärv och -

sou 1994:23 Bilaga 155

förvaltning av hyresfastigheter, samt att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde utredaren. Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall belasta andra huvudtitelns anslag Utredningar m.m.

Beslut

Regeringenansluter sig till föredragandensöverväganden och bifaller hennes hemställan.

Justitiedepartementet

5. c

Statens offentliga

utredningar

1994 Kronologisk förteckning

Ändrad ansvarsfördelningför denstatliga . statistiken. Fi.

Kommunerna,Landstingenoch Europa . + Bilagedel. C.

Mäns föreställningar om kvinnor ochchefskap.S. . Vapenlagenoch EG. Ju. . Kriminalvård och psykiatri. Ju. . Sverigeoch Europa.En samhällsekonomisk . konsekvensanalys.Fi.

EU, EESoch miljön. M. . Historiskt vägval Följdemaför Sverigei utrikes- - . och säkerhetspolitiskthänseende av att bli,

respektiveinte bli medlemi Europeiskaunionen.UD.

Förnyelseoch kontinuitet- om konstochkultur . i framtiden.Ku.

Anslutning till EU Förslagtill övergripande . lagstiftning. UD.

Om kriget kommit... Förberedelserför mottagande . av militärt bistånd 1949-1969 Bilagedel.SB. +

Suveränitetochdemokrati . + bilagedelmed expertuppsatser. UD.

13.JIK-metoden, m.m. Fi.

l4. Konsumentpolitiki enny tid. C.

På väg. K. . Skoterkömingpåjordbruks- ochskogsmark. . Kartläggningoch åtgärdstörslag.M. l7. Års- och koncemredovisningenligt EG-direktiv.

Del och l ll. Ju.

18.Kvalitet i kommunalverksamhet nationell uppföljning och utvärdering.C.

Renaroller i biståndet- styrning och arbetsfördelning . i en effektiv biståndsförvalming.UD.

20. Reformeratpensionssystem.

21. Reformeratpensionssystem. BilagaA.

Kostnaderoch individeffekter.

22. Reformeratpensionssystem. BilagaB.

Kvinnors ATP och avtalspensioner.S.

23. Förvaltabostäder.Ju.

Statens offentliga utredningar 1994

Systematisk förteckning

Statsrådsberedningen Kvalitet i kommunalverksamhet nationell

uppföljning ochutvärdering.[18] Om kriget kommit... Förberedelserför mottagandeav militärt bistånd1949-1969 Bilagedel.[11] + Miljö- och naturresursdepartementet Justitiedepartementet EU, EESoch miljön. [7] Skoterköming jordbruks-och skogsmark. Vapenlagenoch EG [4] Kartläggning och åtgärdsförslag. [16] Kriminalvård ochpsykiatri. [5] Års- ochkoncemredovisningenligt EG-direktiv. Del och 11.Ju. I [17] Förvaltabostäder.[23]

Utrikesdepartementet Historiskt vägval Följdemaför Sverigei utrikes-och säkerhetspolitiskthänseende av att bli, respektiveintebli medlemi Europeiskaunionen.[8] Anslutning till EU Förslagtill övergripande lagstiftning.[10] Suveränitetochdemokrati + bilagedelmed experruppsatser. [12] Renaroller i biståndet- styrning och arbetsfördelning i en effektiv biständsförvaltning.[19]

Socialdepartementet

Mänsföreställningar om kvinnor och chefsskap. [3] Reformeratpensionssystem. [20] Reformeratpensionssystem. BilagaA. Kostnaderoch individeffekter. [21] Reformeratpensionssystem. BilagaB. Kvinnors ATP ochavtalspensioner.[22]

Komrnunikationsdepartementet

På väg. [15]

Finansdepartementet

Ändrad ansvarsfördelningför den statliga statistiken.[1] Sverigeoch Europa.En samhällsekonomisk konsekvensanalys.[6] JIK-metoden, m.m. [13]

Kulturdepartementet Förnyelseochkontinuitet- om konstochkultur iframtiden. [9]

Civildepartementet

Kommunema,Landstingenoch Europa. + Bilagedel.[2] Konsumentpolitikien ny tid. [14]

Hänvisat till av

Ur KB:s samlingar

2.1.1 Lagens grundläggande syften 33

2.1.2 Vilka förvärv omfattas av tillstândsprövningen 34

2.3.3 Åtgärdsföreläggande 53

2.5 Övrig lagstiftning 57

2.5.1 Expropriation 57

2.5.2 Hälsoskyddslagstiftningen 57

4.2.1 Allmänna utgångspunkter 88

4.3 Övrig lagstiftning 116

4.3.2 Expropriation 119

6.3 Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen

6.4 Förslaget till lag om ändring i lagen 1973:188 om

3 § expropriationslagen äger tillämpning i fråga om värdeökning som

2 pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlings-

5 pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt

16 e dock när ärendet kan när ärendet kan äterupptagas,

2 Gällande rätt

2.1 Lagen 1975:1132 om förvärv av

2.1.1 Lagens grundläggande syften

2.1.4 gjordes lagen tillämplig i hela landet. Ändringarna trädde i

2.1.2 Vilka förvärv omfattas av tillståndsprövningen

2.1.3 Förvärv aktier och andelar i fastighetsbolag

2.1.5 Förutsättningar för tillstånd

2.1.6 Sanktioner

2.1.7 Förköpsrätt vid överlåtelse aktier i vissa fall

2.1.8 Vissa processuella frågor

2.2 Bostadsförvaltningslagen 1977:792

2.2.1 Lagens grundläggande syften

1 juli 1970 genom lagen 1970:246 om tvångsförvaltning bostads-

2.2.2 Förutsättningar för ingripande

2.2.3 Formerna för ingripande

31 §. Överklagande sker till Bostadsdomstolen, där även särskilda

3 Hyreslagen 12 kap. jordabalken

2.3.2 Sanktioner

2.3.3 Åtgärdsföreläggande

2.4 Bostadssaneringslagen 1973:531

2.5.2 Hälsoskyddslagstiftningen

2 ha tillfredsställande luftväxling genom anordning för ventilation

5 ha tillgång till vatten i erforderlig mängd och av godtagbar be-

2.5 Räddningstj änstlagen

2.6 Lagstiftning inom andra områden

2.6.1 Delgivning

2.6.2 Likvidation av aktiebolag

3 Utländska förhållanden m.m.

3.1 Utländsk rätt i jämförelse

3.2 Undersökningar på hyresmarknaden m.m.

82 Överväganden och förslag

84 överväganden och förslag

86 Överväganden och förslag

88 Överväganden och förslag

4.2 Bostadsförvaltningslagen

4.2.1 Allmänna utgångspunkter

4.2.2 Vilka missförhållanden skall krävas

16 §. Visserligen skiljer sig åtgärdsföreläggandet ett principiellt

4.2.3 Förvaltningsförbud för hyresvärdar

100 Överväganden och förslag

102 överväganden och förslag

104 Överväganden och förslag

106 överväganden och förslag

108 Överväganden och förslag sou 1994:23

4.2.4 Ökade möjligheter till inlösen

110 överväganden och förslag

4.2.5 Hyresgästintressena vid konkurs

112 överväganden och förslag.

114 överväganden och förslag

116 överväganden och förslag

3 Övrig lagstiftning

118 Överväganden och förslag sou 1994:23

4.3.2 Expropriation

5 Kostnadskonsekvenser våra

6 Specialmotivering

6.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

6.2 till lag Förslaget om upphävande av lagen

124 Specialmotivering

6.3 Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen 1977:792

126 Specialmotivering

3 § expropriationslagen äger tillämpning i fråga om värdeökning

130 Specialmotivering

4.2.3 Verkan av förvaltningsförbudet.