Avreglerad bostadsmarknad

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

Avreglerad

bostadsmarknad

H

Del

stöd slutbetänkande av utredningen om statens för bostadsfinansieringen

SEED

§9 Statens offentliga utredningar ESE 199247

E35] Finansdepartementet

Avreglerad

bostadsmarknad

Del

slutbetänkande av gtgedningen om statens stöd för

bostadsñnansieringen

Stockholm 1992

SOU och Ds kan köpas från Allmänna Förlaget. som också på uppdrag av regeñngskansliets Rsrvaltningskomorombesörjcr remissutsändningar av dessapublikationer.

Adress Allmänna Förlaget Kundtjänst 106 47 Stockholm Tel 08739 96 30 Telefax 08039 95 48

Publikationema kan också köpas Informationsboklmndeln,Malmtorgsgatan i Stockholm.

REGERINGSKANSLIETS OFFSETCENTRAL ISBN 91-38-13057-2 Stockholm 1992 ISSN 0375-250X

Till statsrådet Bo

Lundgren

Genom beslut den 12 december 1991 bemyndigade regeringen det statsråd som har till uppgift att föredra ärenden bostadsväsendet att om tillkalla en särskild utredare med uppdrag att lägga fram förslag om statens stöd för bostadsñnansieringen. Med stöd detta bemyndigande av förordnades samma dag Georg Danell särskild utredare. som Till sekreterare r utredningen förordnades samtidigt Per-Åke Eriksson. Som sakkunniga har deltagit Ingemar Hansson, Stañim Lidström, Olle Lindgren och Urban Zetterquist samt from. den 23 1992 Claes mars Thimrén och fr.o.m den 10 april 1992 Hans Ling. Som experter har deltagit Sonny Modig och Peter Rosén. I arbetet har jag vidare i olika frågor biträtts tjänstemän i finansdepartementet. Ulla Sörensen har av medverkat som assistent. Den 18 mars 1992 överlämnade jag mina förslag avreglering om av bostadsstödet samt om räntebidragens utformning och storlek. Härmed överlämnar jag mina förslag beskattning, bostadssparande och om regelñrenklingar i allmänhet inom bostadsförsörjningens område. Särskilt yttrande har lämnats av Olle Lindgren.

Stockholm i maj 1992

Georg Danell

Per Ãke Eriksson

SOU 199247

Innehåll

Sammanfattning

1 Inledning 15

2 Beskattning av boende och fastighetsägande 19 2.1 Allmänt 19 2.2 Fastighetsskatt 21 2.3 Mervärdeskatt, energiskatter m.m. 24 2.4 Reavinstbeskattning av privatbostäder 25 2.5 Stämpelskatt 27 2.5.1 Lagfart på fast egendom 27 2.5.2 Inteckning i fastighet 28 2.6 Beskattningen av bostadskooperationens garantifond 30 2.7 Inkomstbeskattning av näringsfastigheter 31 2.7.1 Skattesatser 31 2.7.2 Reserveringsmöjligheter 32 2.7.3 Räntefördelning 33 2.7.4 Förutsättningar för enskild näringsverksamhet 33 2.8 Beskattning av allmännyttiga bostadsföretag 34 2.9 Vârdeminskningsavdxag för näringsiästigheter 35 2.10 Skattefria avsättningar för framtida underhållsoch reparationsâtgärder 37

Fastighetsskatt och räntebidrag 41 3.1 Utgångspunkter 41 3.2 Bakgrund till skillnader i räntebidrag 42 3.3 Fastighetsskatt ersätts med schabloninükt för egnahem 3.4 Sänkt skatt och sänkta räntebidrag för bostadsrätt 48 3.5 Förslag för nyproducerade hyresrättshus 50 3.6 skattesänkningar som minskar bidragsbehovet 54 3.6.1 Slopad särregel för underhålls- och reparationsfonder 55

SOU 199247

3.6.2 Skattelåttnad ñr underhålls- och reparationskostnader även mot fastighetsskatt 55 3.7 Reducerade räntebidrag för reparationer, underhåll och andra nyinvesteringar än nyproduktion 56 3.7.1 Utgångspunkter 56 3.7.2 Slopat räntestöd för reparationer och underhåll 57 3.7.3 Reducerade bidrag för genomgripande underhåll i hyreshus 58 3.8 Statsñnansiella effekter 59

Bosparande 4.1 Utgångspunkter för förslaget om bosparande 61 4.2 Befintliga former ñr bosparande 64 4.2.1 Lagfästa regler om sparande för bostadsändamål 64 4.2.2 Förekommande bosparsystem 65 4.3 Förslag om statligt stöd till bosparande 68 4.3.1 Bostadsinvesteringar berättigar till stöd 68 som 4.3.2 Krav på sparande för att erhålla stöd 69 4.3.3 Stödets lbrm och storlek samt stödberâttigade 70 4.3.4 Spartbrmer 72 4.4 Konsekvenser av sparreglerna ñr den enskilde 74 spararen 4.5 Statsñnansiella kostnader 74 4.6 Konsekvenser för gällande regler om ungdomsbosparande och om bosparlån med anknytning till allemanssparandet 76

Förenklingar i syfte att pressa kostnaderna i bostadspmduktionen 77 5.1 Inledning 77 5.1.1 Utredningsuppdraget 77 5. 1.2 Utredningsarbetet 78 5.2 Nuvarande ordning 78 5.2.1 Gällande regelverk 78 5.2.2 Regler som påverkar kostnaderna för bostadsbyggandet 80 5.2.3 Kostnader som styrs av myndigheternas beslut 5.2.4 Utredningens bedömning 84 5.3 Pågående utvecklingsarbeten rörande plan- och byggregleringar 84 5.3.1 Utvärdering av PBL 84

SOU 199247

5.3.2 Inrättande av en besvärsnämnd 86 5.3.3 Boverkets föreskrifter 86

5.4 Översyn planpmcessen 88

av 5.4.1 Gällande regler 89 5.4.2 Utredningens bedömning 91

5.5 Översyn av krav på byggnader 92

5.5.1 Kravet på driftsekonomi m.m. 92 5.5.2 Regelinventering 93

5.6 Översyn ansvarsfrågor 94

av

5.7 Översyn av bygglovsförfarandet 95

5.7.1 Nuvarande regler om bygglov och kontroll 95 5.7.2 Konsekvenser av EES-avtalet 97 5.7.3 Utredningens bedömning 101 5.8 Förslag till ändringar i PBL 106 5.8.1 Utformning och färg 106 5.8.2 Planreglering av utformning och färg 108 5.8.3 Trevnad och ändamålsenlighet 109

6 Avreglering inom andra områden 113 6.1 Lag om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande 113 6.2 Lag om byggnadstillstånd m.m. 116 6.3 Allmånnyttiga bostadsföretag 118

Särskilt yttrande av Olle Lindgren 121

SOU 199247

Sammanfattning

Utredningens tidigare betänkande Avreglerad bostadsmarknad SOU 1992 24 innehöll förslag dels om avreglering vid bestämning av räntebidrag, dels om en successiv aweckling av räntesubventionema, dels om hur den statliga kreditgarantin för låneñnansiering och av nyombyggnad av bostäder bör utformas. Regeringen har, efter en remissomgång, lagt fram en proposition i huvudsak i enlighet med utredningens förslag. Förutom angelägna förenklingar år förslagen utformade för att åstadkomma en press på produktionskostnadema. Vidare förslagen att avser bidra till en sänkning av ränteläget. Förslagen innebär dessutom att bostadssektorn inte längre skall vara avskärmad från förändringar av ekonomin och den ekonomiska politiken. Förutsättningen ñr att alla skall ha möjlighet att få en god bostad till ett rimligt pris är att den allmänna ekonomiska politiken år framgångsrik. Särskilt viktigt är att inflationen kan bekämpas, sparandet främjas och statens utgifter minskas. Därmed skapas förutsättningar för såväl lägre ränta skattesänkningar och som ekonomisk tillväxt. Med utgångspunkt från detta synsätt lägger utredningen fram förslag på skatteområdet och beträffande statens räntestöd o.d. till underhållsåtgärder m.m. Utredningen lägger också fram förslag om statligt stöd till bosparande. Vidare föreslår utredningen förändringar, i framför allt planoch bygglagen men även på vissa andra områden, i syfte att avregleringar skall förbättra förutsättningarna för lägre kostnader i bostadsproduktionen och fastighetsförvaltningen.

Beskattningen av boende och fastighetsägande

Utredningen har gjort en genomgång av de olika skatter som omfattar boende och fastighetsägande. Flera av dessa skattefrågor är föremål för annat utredningsarbete, remissbehandling, beredning i regeringskansliet eller har kommit till uttryck i en proposition och är föremål för riksdagsbehandling. Det gäller bl.a. reavinstbeskattning av privat-

10 Sammanfattning SOU 199247

bosüder, mervärdesskatt och uttagsbeskattning i fastighetsförvaltning, inkomstbeskattning näringsfastigheter, beskattning bostadsrättsav av föreningar och s.k. allmännyttiga bostadsföretag. Utredningen har därför inte funnit anledning att lägga fram förslag till hur beskattningen egna bör vara utformad i dessa fall. Utredningens förslag inom skatteområdet syftar framför allt till att undanröja kvarvarande brister i neutralitet mellan olika upplåtelseformer och fastighetsägarkategorier. En målsättning är att det i framtiden inte skall finnas behov ett av särskilt bidragssystem ñr att kompensera ägare hyresrättshus för den av avdragsrätt som föreligger vid beskattning hushållen. av För nyproducerade hyresrättshus med värdeår 1993 eller senare föreslås att lirstighetsskatten slopas. För eller ombyggda hyresrättshus nyfr.o.m. 1993 bör avvecklingen av räntebidragen fortsätta även under den föreslagna ZS-procentsnivån tills räntebidrag inte längre utgår. Därmed kommer man att kunna aveckla räntebidragen fullt ut. Bidragsbehovet kan också minskas genom att alla underhålls- och reparationsåtgärder blir omedelbart avdragsgilla. Underskott i ñrvärvs-

källa, dock högst årets avdrag ñr underhåll och reparationer avseende

bostadsfastigheter, föreslås ge en skattereduktion 30 avräknas som mot fastighetsskatten. Med en sådan ordning kan- räntestödet till reparations- och underhållsåtgärder, det s.k. RBF-stödet, slopas för åtgärder som vidtas fr.o.m. den 1 januari 1994. Vidare kan räntebidragsandelen för s.k. genomgripande underhållsåtgärder i hyreshus sänkas till samma omfattning som ñr egnahem. Fastighetsskatten tas bort för egnahem och ersätts med schablonen intäkt på 6 av taxeringsvärdet. Vidare föreslås att bostadsrättsföreningar beskattas i inkomstslaget kapital med 25 % samtidigt som bostadsrättsföreningars underskott fär dras av hos delägarna i inkomstslaget kapital. Bostadsrättsföreningar får räntebidrag och schablonintäkt på samma sätt som för egnahem. Utredningen har sett det som ett viktigt mål att de skattemässiga förutsättningarna för näringsfastigheter skall likvärdiga med de vara förutsättningar som gäller ñr övrig näringsverksamhet. Särskilt i samband med att stödet ñr underhållsåtgärder avses att awecklas blir detta viktigt. Mot denna bakgrund föreslås att värdeminskningsavdrag tillåts med 4 i stället ñr närvarande 2 %. Det innebär att värdeminskningsavdraget bättre kommer att motsvara den faktiska ekonomiska livslängden för näringsfastigheter. Vidare föreslås att ñr näringsfastig-

SOU 199247 Sammanfattning 11

heter bör tillåtas avsättningar för skatteutjåmningsreserv med motsvarande 25 % av hyresintäkterna. Utredningen föreslår även att stämpelskatten för lagfart i läst egendom och för inteckning i fastighet skall uppgå till 1,5 % av värdet resp. av det intecknade beloppet. Denna skattesats bör vara densamma för alla tastighetsägarkategorier och oavsett för vilket ändamål hastigheten används. I avsikt att undanröja brister i neutraliteten föreslår utredningen också att lagen om avdrag vid inkomsttaxeringen för bidrag till Stiftelsen Bostadskooperationens garantifond upphävs. Enligt utredningens upplattning väger skålen för att upphäva skattefördelarna för bostadskooperationen tyngre än att införa liknande fördelar för andra lastighetsägarkategorier. Att helt kunna eliminera alla tänkbara skilda ekonomiska förutsättningar mellan olika upplåtelseformer torde inte vara möjligt, vare sig genom särskilda bidragsystem eller genom skatteregler. De skilda ekonomiska förutsättningarna är av sådan karaktär att det inte är möjligt att i förväg avgöra om de innebär för- eller nackdelar för de boende. Enligt utredningens uppfattning bör de föreslagna ändringarna leda till en rimlig balans mellan olika upplåtelsetbrmer. Kvarvarande olikheter på grund av skillnader i systemen för ñretagsbeskattning och beskattning av hushållen eller på grund av skilda marknadsförutsättningar i allmänhet, torde inte påverka hushållens val av bostad på ett negativt sätt.

Bosparande I utredningens direktiv slås fast att målen ñr bostadspolitiken är att alla skall ha möjlighet till en god bostad till ett rimligt pris och att var och en skall ha inflytande över sin egen situation. En investering i en bostad kan således inte jämföras med vilken som helst annan investering som ett hushåll genomför. Det är av särskilt intresse att hushållen på bostadsmarknaden ges möjligheter att själva bestämma över de investeringar i bostäder som de gör. Det sker bäst genom att de äger sina bostäder. Härav följer att de generella stimulanser till sparande för investeringar som den låga skattesatsen för kapitalinkomster innebär bör kompletteras med särskilda stimulanser som underlättar för hushållen att anskaffa en egen bostad.

12 Sammanfattning SOU 199247

Utredningen föreslår därför att staten skall stöd i form ge ett av en statlig skattefri bosparpremie på 10 de ackumulerade nettoinsättav ningarna i sparandet. Stödet utbetalas då bostad har anskaffats. Bosparpremie utgår ñr månatliga nettoinsåttningar på högst 1 000 kr eller för ackumulerade nettoinsättningar på högst 120 000 kr. Bosparpremien skall lämnas till den som har gjort premieberättigande nettoinsåttningar i sparandet på minst 24 000 kr. Bosparpremie skall ges till köp permanentbostad inom landet. Stöd av utgår både för köp av småhus och bostadsrätt, såväl på andrahandsmarknaden som vid nyproduktion. Var och en som är folkbokförd här i landet får ansluta sig till bosparandet. Bosparandet bör alltså vara individbaserat hushållsbase- rat. Bosparpremie kan utgå till individ först det år individen fyller 18 en år. Sparande får ske inom de sparformer erbjuds inom för son1 ramen allemanssparandet samt på inlåningskonto i bank eller sparkassa eller i värdepappersfond. Sparmedel får, med de begränsningar i övrigt som följer av reglerna för de skilda sparformerna, flyttas inom de sparformer som är anslutna till bosparandet utan att rätten till bosparpremie påverkas.

Förenklingar i syfte produktionskostnadema att pressa

Som tidigare anförts är det angeläget produktionskostnadema att pressa inte enbart i den renodlade produktionsprocessen utan också genom att förändra olika bestämmelser och myndigheters agerande påverkar som produktionskostnaderna. Därför lägger utredningen fram förslag på förändringar och översyn olika delar plan- och bygglagen. av av Utredningen belyser en rad regler skapar långa beslutsprocesser som och fördyrar planering bostadsbyggande. Det gäller t.ex. samrådet i av planeringsarbetet, utan att något direkt inflytande utanför som ge sakägarkretsen ändock förorsakar ett administrativt merarbete och en förlängd beslutsprocess. Utredningen pekar på möjliga vägar att förkorta tiden som åtgår för myndigheternas arbete. Bl.a. anvisas möjligheten att ta bort bygglovet inom detaljplanelagt område. Utredningen föreslår översyn PBL för att kunna minska en av handläggningstider och kostnader, utan att rättssäkerhetsaspekter för berörda intressenter åsidosätts. I det sammanhanget bör också konsekvensema av EES-avtalet vägas in. Utredningen föreslår regeringen

SOU 199247 Sammanfattning 13

överväga att skapa särskild en lag för de delar i PBL innehåller som tekniska krav.

I översynen bör också göra man en genomgång i syfte att ta bort

onödiga bestämmelser inte som bottnar i krav på hälsa, säkerhet,

hushållning med icke förnybara gemensamma resurser eller grundläggande sociala behov. Enligt utredningen bör kunna utgå från man att

fastighetsägaren eller byggherren själv har

ett ekonomiskt intresse att av byggnaden utformas på ett optimalt sätt. Detta synsätt bör också komma

till uttryck när det gäller ansvaret ñr fel i byggnader.

Utredningen bestämmelserna anser att byggnadernas utformning om och färg bör ändras så att de främst skall användas för att kunna hindra

en utformning är direkt som oacceptabel. Inom en sådan bör byggram herren större frihet själv ges att välja utformning, fasad- och takmaterial,

färgsättning etc.

Utredningen ñreslår också att de uttryckliga bestämmelserna i lag om att byggnader skall lämpliga ñr vara sitt ändamål och möjlighet till ge trevnad tas bort. Enligt utredningens uppfattning bör även i detta man avseende kunna utgå från byggherren att har tillräckligt intresse att utforma byggnader så att de boendes intressen tillgodoses. Därmed

möjliggörs generell användning

en av idéer bostadsutformning

om som hittills bara kunnat användas undantagsvis och efter myndigheternas

särskilda behandling.

Avregleringar på andra områden

Även på andra områden inom bostadssektorn förekommer bestämmel-

ser som är förlegade och bör som tas bort eller förändras.

Enligt utredningens uppfattning bör lagen om kommunala åtgärder till

bostadsförsörjningens främjande från 1947

nu upphävas. Kommunernas

verksamhet på detta område bör i stället följa de allmänna reglerna i

kommunallagen. Vissa bestämmelser

i bostadsförsörjningslagen behålls

men införs kommunallagen eller

i annan lag där dessa bestämmelser

bättre hör hemma.

Även lagen byggnadstillstånd om bör upphävas. Särskild reglering byggarbetsmarknaden av är en så långtgående åtgärd att den bör underställas riksdagens prövning behov reglering om av skulle uppstå.

De förslag beskattning

om och bidragsregler läggs fram innebär som nu

bl.a. att de allmännyttiga bostadsföretagen kommer verka

att på samma ekonomiska och andra villkor

som andra fastighetsägare. Utredningen

14 Sammanfattning SOU 199247

föreslår därför att sårregler för allmännyttiga bostadsföretag bort tas ur lagar och förordningar.

Utredningen föreslår regeringen att sända förslagen på remiss till den 1 september. Några av förslagen borde därefter och efter sedvanlig beredning kunna föreläggas riksdagen för beslut. Vissa utredningsförslag bör samordnas med förslag från andra utredningar. Andra frågor, framför allt på plan- och bygglagens område, bör utredas ytterligare. Utredningen vill framhålla vikten samordning i det fortsatta arbetet med av att reformera bostadssektom.

SOU 199247

Inledning

I utredningens föregående betänkande Avreglerad bostadsmarknad SOU 1992 24 redovisades bl.a. bakgrunden till den snabba ökningen av statens kostnader för råntesubventioner till och ombyggda nybostäder. De huvudsakliga orsakerna år hänförliga till dels snabb en ökning av produktionskostnadema, dels ökande räntekostnader till följd av ett höjt ränteläge. Av betänkandet framgår att det allánna räntelåget främst påverkas av internationella ñrhållanden. Ett system med generösa räntesubventioner till en i det närmaste fullständig låneñnansiering bostadsbyggandet av bidrar dock både till att räntenivån blir högre i Sverige jämfört med vår omvärld och till att räntorna för långivning till bostadssektom tenderar att ligga högre ån för statsobligationer. Utredningens förslag syftar till att i möjligaste mån medverka till att en sådan utveckling räntekosmaderav na bryts. En viktig del i detta består i att fastighetsägaren skall bidra med en större egen kapitalinsats. En sådan ordning innebär att fastighetsägaren får ta ett större eget ekonomiskt för byggnadsinvesteringen. ansvar Samtidigt bidrar detta till stadga i systemet och gör det mindre räntekänsligt både ñr fastighetsägare och för staten. Vidare bör sådan ordning en bidra till att öka förtroendet för den ekonomiska politiken och den svenska bostadsmarknaden hos placerare på kapitalmarknaden. I föregående betänkande visades också att sedan 1974, då nuvarande råntebidragssystem infördes, har produktionskostnadema ökat dubbelt så snabbt som priserna för andra och tjänster hushållen köper. varor som Även om det kan ñnnas flera förklaringar till den snabba produktionskostnadsökningen, fann utredningen att det hittillsvarande räntebidragssystemet inte utformats för att i tillräckligt hög grad motverka produktionskostnadsökningar. Utredningen har därför i sina förslag eftersträvat en ordning som i högre grad skall verka återhållande på produktionskostnadsökningar. Genom ett schablonmässigt bestämt bidragsunderlag, detsamma för alla hus och för alla delar av landet, kommer bidragens storlek att vara oberoende av den faktiska produktionskostnaden. Genom att bidraget dessutom föreslås utgå i form viss andel av en av en

16 Inledning SOU 199247

beräknad räntekostnad erhålls ökad räntekänslighet för låntagaren. en Även detta bör verka återhållande på produktionskostnadema. En sådan

ordning innebär att höga eller ökade produktionskostnader endast kommer att accepteras om de boende anser att de motsvarar vad det är värt att betala för den färdiga bostaden. Därigenom erhålls också kraftfull en dämpning av inflationen, vilket är grundläggande förutsättning för en en framgångsrik ekonomisk politik. Genom det föreslagna bidragssystemet kommer bostadsssektom inte som tidigare att vara avskärmad från allmänna förändringar ekonomin av och från den ekonomiska politiken. I utredningsdirektiven har angetts att en viktig målsättning är att bostadssektom i högre grad inordnas under de ñrutsättningar som gäller för den allmänna ekonomiska politiken. De grundläggande målen för bostadspolitiken, dvs. att alla skall ha möjlighet till en god bostad till ett rimligt pris, kan inte uppnås utan framgångsen rik allmän ekonomisk politik där bostadspolitiken ingår viktig som en del. Även bostadspolitiken måste utformas så inflationen kan att bekämpas, sparandet främjas och statens utgifter minskas. Med minskade statliga utgifter skapas möjligheter att sänka skatterna och därmed skapa bättre förutsättningar för den ekonomiska tilläxt är grundläggande som en förutsättning för fortsatt hög bostadsstandard. en Sedan utredningen lämnade sitt betänkande Avreglerad bostadsmarknad har utredningen bedrivit arbetet vidare i enlighet med de angivna målsättningarna i utredningsdirektiven. Sålunda har utredningen gjort en genomgång av beskattningen av boendet och fastighetsägandet för att utreda vilka skattesänkningar är angelägna och är möjliga att som som genomföra. Vid denna genomgång har framkommit att många skattefrågor redan är föremål ñr annat utredningsarbete, för remissbehandling eller för beredning inom regeringskansliet. Under tiden för utredningsarbetet har Finansdepartementet publicerat en rapport Sverige Europa om och skatterna som visar vad som gäller för anpassning till EG inom en skatteområdet. Det reformarbete som redan igångsatts gör att utredningens förslag främst avser sådan frågor tidigare inte beaktats och som som ter sig som angelägna. Det gäller framför allt frågan fastighetsskatten om som är en särskild skatt på detta område. Särskild vikt har också fästs vid de skatter som hindrar hushållens rörlighet. Med förändrade ekonomiska förhållande för boendet är det angeläget att hushållen tillåts anpassa sitt boende utan att behöva betala skatt vid flyttning till annan bostad.

SOU 199247 Inledning 17

Som anfördes i föregående betänkande är det också angeläget att utforma skattesystemet så att rimliga krav på neutralitet mellan olika upplåtelseformer kan tillgodoses utan ett särskilt skattekompenserande räntebidragssystem. Även andra skattefrågor rör neutraliteten mellan som upplåtelseformer och fastighetsägarkategorier etc. behandlas. Avsnitt 2 och 3 innehåller redovisning beskattningen boendet och en av av fastighetsägandet och av de förslag inom skatteområdet som utredningen lägger fram. Utredningen tar också upp frågan ett ökat bosparande. En ökad om egen kapitalinsats är, som tidigare nämnts, stor betydelse för ett av bostadsbyggande på en sund ekonomisk grund. En ökad kapitalinegen sats, som skall minska behovet av låneñnansiering och därmed begränsa ränteutgiftema, bör i första hand åstadkommas ett ökat sparande genom hos hushållen. Som tidigare angetts är ökad kapitalinsats också en egen av betydande vikt för stabiliteten i systemet. I avsnitt 4 redovisas ett förslag till hur ett sådan system bör vara utformat. Enligt förslaget skall staten stimulera ett sådant bostadssparande att sparpremie genom en en skall utgå under vissa bestämda villkor. Enligt utredningens uppfattning skulle det vara fördelaktigt för såväl samhällsekonomin i sin helhet som för det fortsatta bostadsbyggandet om staten tar på sig ett ansvar i denna form för att underlätta för alla att kunna skaffa sig god bostad till ett en rimligt pris.

Bostads- och byggmarknaderna kännetecknas sedan mycket lång tid av långtgående regleringar. Många av dessa regleringar har nackdelen att de driver upp produktionskostnaderna, både direkt långtgående krav genom i olika avseenden och indirekt genom att de leder till byråkrati en som på olika sätt fördyrar produktionen genom att byggprocessen ñrlängs. Utredningen har gjort genomgång olika lagar och förordningar en av som är av reglerande karaktär för att undersöka de kan upphävas utan om nackdelar för samhället eller samhällets intresse kan tillgodoses om genom annan utformning. Genomgången gäller framför allt bestämmelser inom plan- och bygglagens område. Genom förslaget minskade statlig räntesubventioner kommer de om som bygger och äger bostadsfastigheter att ta ett större eget ekonomiskt ansvar. Det innebär att de själva i högre grad kan antas ha intresse att av utforma och förvalta bostäder etc. på ett sådant sätt att de tillgodoser de boendes intressen och värderingar. Därmed minskas statens behov att som ställföreträdare ñr de boende i enskilda detaljer styra detta. Som tidigare anförts är det dessutom av gnmdläggande betydelse att produk-

18 Inledning SOU 199247

tionskostnadema kan minska. Såväl staten som kommunerna måste, var och en inom sina områden, medverka till förutsättningar ñr detta och därmed upphäva regelverk o.d. verkar i riktning. som motsatt Utredningen redovisar i avsnitt 5 och 6 förslag på olika avregleringsåtgärder

som bör kunna skapa förutsättningar för lägre boendekostnader utan att berättigade intressen äventyras.

Tiden för utredningsarbetet har varit kort. Utredningen har därför bedrivits genom insamlande material och synpunkter av via personliga kontakter och sammanträflanden med företrädare för ett stort antal aktörer och intressenter på bostadsmarknaden. För att få in så mycket underlag möjligt har utredningen strävat efter som stor öppenhet och att sprida kännedom sin verksamhet vid seminarier, konferenser om och andra möten. Det intresse och det gensvar som utredningen mött har varit

stort och utredningen har tillförts stor mängd synpunkter och förslag. en De preliminära slutsatserna utredningen dragit på grundval som av detta material har under hand delgivits antal intressenter ett för synpunkter. Sådana har också kommit in och bearbetats vidare. Den 8 april hölls en hearing med företrädare för de viktigaste organisationerna på området.

Den tid som utredningen haft på sig ñr över såväl skattefrågor, att se bosparande som avreglering har inte gjort det möjligt utforma att lagförslag. Med hänsyn till att frågorna kan komma att behandlas tillsammans med andra utredningsförslag hur inte utredningen sett detta som nödvändigt.

SOU 199247

Beskattning av boende och

fastighetsägande

2.1 Allmänt

Bostadsektom och fastighetsägande år i likhet med andra sektorer i samhället och andra näringsgrenar föremål för en omfattande beskattning.

Vid alltför omfattande beskattning blir skatterna skadliga de genom att urholkar underlaget för beskattningen, hämmar ekonomisk tillväxt och en genom att de verkar snedvridande på olika verksamheter, olika ägarforrner m.m. I många fall kan notera det statsñnansiella behovet man att att skatteintäkter former beskattning tidigare lett till genom nya av att man bortsett från sådana negativa verkningar olika former av av beskattning. Inom bostadssektom har skattesystemet dessutom utformats, framför allt före skattereformen, för att utgöra del bostadspolitiken. en av Reglerna har under många år utformats så att de gynnat vissa upplåtelseformer och fastighetsägarkategorier och därmed missgynnat andra. I

samband med skattereformen undanröjdes en del av dessa skillnader men fortfarande kvarstår vissa skillnader i beskattningen som är omotiverade. Allmänt sett finns det anledning att eftersträva ordning innebär en som att beskattningen blir neutral mellan olika upplåtelseformer och fastighetsägarkategorier. Samtidigt måste beaktas att den del bostadssektom av som bedrivs i form näringsverksamhet, dvs. hyressektom, bör av beskattas på ett neutralt sätt i jämförelse med näringsverksamhet. annan Det innebär att önskemålet neutralitet mellan upplåtelseformema om också innebär neutralitet mellan beskattning hushållen och beskattning av av ñretag.

Med nuvarande ordning föreligger två i grunden olika skattesystem för hushåll resp. för företag. Inom boendeområdet är det framför allt

hushållens möjlighet att reducera inkomstskatten få göra genom att avdrag för underskott av inkomst av kapital från inkomst tjänst av som anses leda till skilda förutsättningar för olika upplåtelseformer. Denna avdragsrätt har ansetts ha större värde för de bor i eget hem och som bostadsrättslågenhet jämfört med de bor i hyresrättslägenhet. Det bör som dock framhållas att det är förekomsten belåningsbar snarare av en

20 Beskattning av boende och fastighetsägande SOU 199247

kapitaltillgång som skapar en fördel avdragsrätten i förhållande till av dem som saknar en sådan kapitaltillgång. En väljer att bo i person som hyresrätt och istället har belåningsbara värdepapper kan således tillgodoräkna sig samma värde avdragsrätten egnahemsägare med av som en samma kapital. skattesystemet är således inte utformat för att primärt leda till skillnader mellan upplåtelseformema. Det finns i detta sammanhang anledning att framhålla att upplåtelseformema eget hem resp. bostadsrätt ägs av de boende och skapar därmed andra ekonomiska risker. resp. möjligheter vid köp och försäljning av bostaden jämfört med de hushåll som väljer hyresrätt. Omfattningen av för- resp. nackdelar av detta är beroende dels på allmänna ekonomiska förhållanden, såsom inflation och ränteläge, dels på marknadssituationen på orten. De angivna skillnaderna mellan upplåtelseformema har tidigare man försökt balansera genom skilda regler för räntebidrag. Erfarenheten visar dock att det inte ens med hittillsvarande omfattning bidragssystemet av har varit möjligt att åstadkomma fullständig rättvisa mellan upplâtelseformema. Det bör anmärkas att nuvarande räntebidragssystem inte utformats för att uppnå en fullständig neutralitet. Skillnaderna i garanterad räntesats mellan hyresrätt och egna hem motsvarade knappast värdet avdragsav rätten med de höga marginalskattesatser som rådde då räntebidragssystemet infördes. Tanken var inte heller att räntebidrag till hyreshus skulle utgå under så lång tid som egnahemsägare kunde antas ha möjlighet att utnyttja sin avdragsrätt. Till bilden hör också att nuvarande hyressåttningssystem, det s.k. bruksvärdesystemet, inte tvingar en fastighetsägare, kommunal eller privat, att sätta hyran för hyreslägenen het så att räntebidrag till fastigheten tillfaller hyresgästerna i fastigheten. Det måste därför ifrågasättas om det är möjlighet att genom skatteregler eller bidragsregler åstadkomma sådan fullständig neutralitet att alla en skilda ekonomiska förutsättningar för olika upplåtelseformer utjämnas. Som anförts i föregående betänkande är det önskvärt med ordning en som innebär att man inte skall behöva ha ett särskilt bidragsystem för att utjämna skillnader i beskattning mellan olika upplåtelseformer. I stället bör man eftersträva en ordning som innebär en rättvis beskattning av upplåtelseformema. I följande avsnitt presenteras förslag syftar till som att skapa rimligt lika förutsättningar ñr boende i hyresrätt som för egnahem och bostadsrätt. Vidare presenteras förslag att undanröja som avser andra obefogade skillnader mellan upplåtelseformer och fastighetsägarkategorier och därmed erhålla neutralitet även i dessa avseenden.

SOU 199247 Beskattning av boende och fastighetsågande 21

I följande avsnitt behandlas också de skatter är utformade som så att de förhindrar en önskvärd rörlighet i bostadsbeståndet. Genom skatte-

reformen och genom förslaget avveckling räntesubventionema om en av kommer de enskilda hushållen att i högre grad direkt betala sina boendekostnader själva och mindre över skattesystemet. innebär Det att den taktiska boendekostnaden kommer att bli synlig för hushållen på ett helt annat sätt än tidigare. En sådan ordning innebär också att hushållen i högre grad kommer att själva kunna välja hur stor del inkomsten av som skall disponeras för boende och för annat ändamål. En sådan

förändring leder sannolikt till att många hushåll kommer att vilja ändra sin bostadssituation. Det är angeläget i att man en sådan situation försöker undanröja alla skattemässiga och andra hinder som kan försvåra

en sådan anpassning. En beskattning som hindrar önskvärd rörlighet en i bostadsbeståndet hindrar också ett effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet. Med ett bättre utnyttjande skulle kunna man undvika ett dyrbart ny- och ombyggnade under lång tid medför som stora kostnader för staten.

2.2 Fastighetsskatt

Fastighetsskatten, år särskild skatt på privatbostâder som en och hyreshus, har sitt dels från

ursprung schablonintåktsbeskattningen av

egnahem, dels från införandet hyreshusavgiften 1983. Hyreshusavgifav ten infördes ñr att korrigera effekterna beslutad minskning av en av räntebidragen. En sådan minskning räntebidragen leda till av antogs hyreshöjningar även i hyreshus inte ingick som i räntebidragssystemet. Det ansågs då motiverat att införa hyreshusavgift skulle en som motsvara de beräknade hyreshöjningarna. I sammanhanget anförde ansvarigt statsråd att hyreshusavgiften att betrakta speciell skatt var som en som kunde jämföras med skogsvårdsavgiften och löneavgiften.

1985 ersattes hyreshusavgiften med generell statlig fastighetsen mer skatt, som då även omfattade småhus. I detta sammanhang angav ansvarigt statsråd att fastighetsskatten att betrakta omñrdelvar som en ningsskatt inom bostadssektom. Det ansågs alla ñistighetsågare att på detta sätt borde bidra till finansieringen räntebidrag till och av nyombyggnad bostäder. av

SOU 199247

22 Beskattning boende och fastighetsägande.

av

det ursprungliga förslaget som innebar att Det bör även nämnas att

endast för vissa årgångar kristiserades fastighetsskatt enbart skulle tas ut

lagrådet. Lagrådet framhöll bl.a. följande av skattereglering, liksom all I den grundläggande förutsättningen att en

rättvis ligger främst ett krav på att lika normgivning, skall vara annan lika. En just i skattesammanhang inte sällan angiven fall skall behandlas

den aktuella pålagan skall fördelas med ledning ñrutsätming är vidare att

de påtänkta skattskyldigas bärkraft. av skattereformen förändrades fastighetsskatten på nytt. I samband med

kombinationen schablonintäkt och För egnahem ersattes den tidigare av

fastighetsskatt. Skattesatsen bestämdes till fastighetsskatt med enbart

1991 och 1992 skulle skattesats om 1,2 1,5 % med tillägget att för en

fastställdes 1,5 skattesats med utgångspunkt från gälla. I huvudsak

omfattningen från den tidigare beskattningen.

till 2,5 %. Ursprungligen För hyreshus bestämdes skattesatsen

borde enhetlig för alla fastighetsägarekateframhölls att skattesatsen vara

Beslutet 2,5 % motiverades dels med att gorier, dvs. 1,5 %. om

lägre hyror gynnade hyresrätten, dels bruksvärdesystemet genom dess

hyreshus då enbart uppgick till ca hälften med att taxeringsvärdena för

taxeringsvärdena för småhus. av hyreshus kompletterades dessa bestämmelser För såväl småhus som

ingen fastighetsskatt utgår de första fem åren med regler som innebär att

halv fastighetsskatt de efterföljande fem åren. nyinvestering och efter en

sker sådan reducering fastighetsskatten även Under en övergångstid av

för vissa äldre årgångar.

annorlunda karaktär än andra delar av Fastighetsskatten har en

sådan avvikelse från vedertagna beskattskattesystemet. En betydande

fastighetsskatten utgår oavsett bärkraft. ningsprinciper är att

bostadsrättslägenheter genererar ingen Privatbostäder egnahem och

fastighetsskatten måste betalas av ägarens ekonomisk avkastning utan

motsvarande. I den meningen bör fastighetsinkomster, dvs lön eller

del inkomstskatteskatten för privatbostäder snarare ses som en av

utformats efter skattereformen får den systemet. Såsom fastighetsskatten

på tänkt avkastning det kapital i första hand betraktas som en skatt en av

Därmed kommer naturligen också in finns bundet i bostaden. man som mellan fastighetsskatten på privatpå frågan eventuell koppling om kapitalkostnader. I avsnitt 3 behandlas bostäder och avdragsrätten för

privatboståder i detta avseende lämpligen frågan hur beskattningen av om

bör utformas.

SOU 199247 Beskattning boende och fastighetsägande 23 av

Även när det gäller hyreshus måste fastighetsskatten betraktas som en

form av beskattning avkastningen på kapital i fastigheten. av Skattemässigt är dock situationen emellertid helt annorlunda för hyreshus jämfört med privatbostâder. Genom den konventionella beskattningen av nåringsfastigheter sker beskattning den

en av faktiska avkastningen.

Genom sin konstruktion är fastighetsskatten beskattning en av en beräknad avkastning fastigheten. I viss mening kan således hävda av man att därigenom finns risk för dubbel beskattning hyreshusens en av avkastning. I den meningen är fastighetsskatt på bostadshyreshus lika omotiverad som fastighetsskatt på hyreshus med huvudsakligen lokaler.- Fastighetsskatt på hyreshus kan därmed knappast motiveras med utgångspunkt från gängse skattemässiga principer. I avsaknad stöd i allmänna skatteprinciper har skäl för av som fastighetsskatt anförts att fastigheter utgör utmärkt en skattebas eftersom fastigheterna skatteunderlaget inte kan försvinna. Det är visserligen sant att lästighetem rent fysiskt inte kan lämna landet. Däremot innebär givetvis ett för långtgående utnyttjande detta förhållande fastighetsav att värdena sjunker och därmed urholkar skatteunderlaget. Det finns dessutom all anledning att ifrågasätta det moraliska i bärkraft att oavsett beskatta objekt enbart för att de inte kan undkomma skatten. Som tidigare nämnts har som motiv ñr fastighetsskatten även anförts bostadspolitiska skäl, där skatten setts som sätt finansiera ett att rântebidrag till ny- och ombyggnad bostäder. Grundtanken med av en sådan ordning âr att de statliga rântesubventionerna

skall betalas av de

som redan har fått råntebidrag eller har låga kapitalkostnader. Det baseras på antagandet att de som bor i fastigheter utan räntebidrag har lägre boendekostnader eller har bättre betalningsñrmåga än de bor som i ny- eller ombyggda bostäder. Ett sådant är emellertid resonemang inte invändningsfritt. För det första bortser man helt från de hushåll som köpt fastigheten på andrahandsmarknaden till marknadspris. I dessa iäll måste man utgå från att kapitalkostnaderna i många tall ligger i nivå med kapitalkostnadema för de fastigheter finns inom bidragssystemet. som Man kan inte heller utesluta att boende i äldre fastigheter gör det främst för att de inte har råd att bo i bostäder. Det är alltså inte självklart nyare att de som har förhållandevis låga boendekostnader i det äldre fastighetsbeståndet har så mycket bättre betalningsñrmåga att de på detta sätt skall subventionera boendet för hushåll i det lästighetsbeståndet. Det nyare finns därmed anledning att ifrågasätta lämpligheten i att finansiera statens kostnader för räntesubventioner särskild genom en skatt baserad på

24 Beskattning av boende och fastighetsägande SOU 199247

lastighetsvärdena. Fördelningspolitiskt bör det vara lättare att argumentera för att en sådan finansiering skall ske inom ramen för t.ex. inkomstskattesystemet. Det finns alltså flera sakskäl att anföra mot en särskild fastighetsskatt på hyreshus. Utöver de ovan anförda bör också betonas vikten av att denna näringsgren inte skall tyngas med sämre skattemässiga förutsättningar än andra näringsgrenar. Med fortsatt extra beskattning av kapital som investeras i bostadshyreshus jämfört med alternativa kapitalplaceringar finns en påtaglig risk för ett betydligt minskat intresse ñr investeringar i hyreshus Därmed uppstår det en risk för att möjligheterna att tillgodose de bostadsbehov som naturligen skall lösas av hyresmarknaden äventyras. Sammantaget måste fastighetsskatten bedömas som så strategiskt skadlig att skatten bör tas bort så snart som det statsñnansiella läget medger. I avsnitt 3 redovisas förslag till hur fastighetsbeskattiringen bör utformas i framtiden för hyreshus.

2.3 Mervärdeskatt, energiskatter m.m.

Skattereformen innebar betydande ñrändringar inte bara i inkomstbeskattningen utan också i mervârdesbeskattningen. Till skillnad mot tidigare är mervärdebeskattningen generell, vilket innebär att i princip alla varor och tjänster som omsätts i yrkesmässig verksamhet omfattas av mervärdesskatt. Vissa verksamheter, främst inom tjänstesektom, är dock fortfarande undantagna från mervärdesskatt. Till dessa hör bl. a. hyror för bostäder. Det kan tilläggas att enligt en rapport från Finansdepartemetets skatteavdelning Sverige Europa och skatterna tillhör bostadsuthyming de områden inom EG som inte skall vara föremål för mervärdesbeskattning. En anpassning till EG på skatteområdet innebär därför att mervärdesskatt inte heller bör införas på bostadsuthyming. I sammanhanget kan nämnas att enligt samma rapport skall inom EG alla varor och tjänster som inte är särskilt undantagna mervärdebeskattas enligt den generella mervärdeskattesatsen i landet. Bl.a. de varor och tjänster som antingen skall vara helt undantagna från mervärdesskatt eller för vilka en lägre skattesats fär tillämpas ingår inte bostadsbyggande. Det innebär att en anpassning till EG inte är ñrenlig med en lägre eller ingen mervärdeskatt på bostadsbyggande.

SOU 199247 Beskattning boende och fastighetsägande 25 av

De löpande boendekostnadema påverkas dock att och tjänster av varor som ingår i fastighetsförvaltningen år belagda med mervärdesskatt. Mervärdeskatt utgår dock inte för finansiella tjänster, vilket innebär att räntekostnader för upplånat kapital inte mervärdebeskattas. För att åstadkomma kostnadsneutralitet mellan egenregiarbete i fastighetsförvaltningen och upphandlade tjänster infördes i samband med skattereformen s.k. uttagsbeskattning arbeten i regi på av egen egna fastigheter. Från olika håll har kritik riktats mot denna uttagsbeskattning

dels för att vara administrativt krånglig, dels för att inte konkurrensvara neutral. Regeringen har mot denna bakgrund tillsatt utredning för att en se över den nuvarande reglerna på detta område. Utöver mervärdeskatt på och tjänster i fastighetsförvaltningen varor påverkas också de löpande boendekostnadema olika skatter på av uppvärmning och annan energi. Energiskatt tas ut på vissa bränslen, bl.a. eldningsolja, kol och naturgas, och på elkraft. För olja, kol och gas tas dessutom koldioxidskatt ut och för kol och olja utgår även svavelskatt.

I den s.k. kompletteringspropositionen prop 199192 150 har

regeringen lagt fram förslag förändrad energibeskattning i kombinaom tion med dels en allmänn sänkning mervärdeskatten med 3 av procentenheter till 22 % generellt, dels inkomstskatteförändringar.

Mot bakgrund av ovannämnda förhållanden finner inte utredningen anledning att lägga fram förslag förändringar inom dessa skatteom områden.

Reavinstbeskattning av privatbostäder

Genom skattereformen infördes enhetliga regler för reavinstbeskattning

av privatbostäder egnahem och bostadsrättslägenheter ñr permanentboende. Grundregeln är att den skattepliktiga vinsten beräknas som skillnaden mellan försäljningspriset och anskaffningskostnaden. Den skattepliktiga vinsten tas till beskattning i inkomstslaget kapital. Vid upp den kapitalinkomstskattesats gäller fr.0.m. 1993 beskattas vinsten som med 25 % Denna huvudregel år kompletterad med s.k. takregel, . en som innebär att den skattepliktiga vinsten fâr beräknas till 30 % försäljav ningsintäkten. Vid kapitalinkomstskattesats på 25 % innebär det en ett skattetak fr.0.m. 1993 på 7,5 % försåljningsintåkten. Dessa regler har av dessutom kompletterats med vissa övergångsregler mildrar övergångsom en från tidigare ordning.

26 Beskattning av boende och fastighetsägande SOU 199247

Ett stort problem med nuvarande regler är att hushållen måste betala skatt även då bostaden avyttras på grund av bostadsbyte. En bostadsrättshavare som önskar byta lägenhet med bostadsrättshavare i en annan samma bostadsrättsförening måste betala realisationsvinstskatt oavsett om lägenheterna har samma värde. En villaägare köper villa på som en ny en annan ort, kanske till ett högre pris, måste ändå betala realisationsvinstskatt på den sålda bostadens värde. Det finns givetvis flera exempel som visar på reavinstbeskattning trots att kapitalet i bostaden inte realiserats i egentlig mening. Vid bostadsbyten flyttas kapitalet enbart från en bostad till en annan. Eftersom reavinstskatten måste betalas med de likvida medel blir som tillgängliga vid försäljningen ñrsvinner en del av möjligheten att finansiera förvärvet av den nya bostaden med eget kapital. I stället måste en högre andel av anskaffningskostnaden för den nya bostaden lånefmansieras. En sådan ordning är inte eftersträvansvärd. För det första innebär det, med nuvarande förhållanden på kreditmarknaden, att många bostadsbyten inte kommer att kunna genomföras att de inte kan p. g.a. finansieras. För det andra innebär beskattningsregler som driver fram en ökad grad av låneñnansiering att statens skatteinkomster minskar till följd av att räntekostnader är avdragsgilla. Man kan således konstatera att en beskattning av detta slag utgör ett betydande hinder ñr försäljningar av bostadsrätter och egnahem. De som kan avstår från att byta bostad. De nuvarande reglerna innebär därmed ett betydande hinder mot en önskvärd rörlighet i lägenhetsbeståndet. De hindrar därmed också ett effektivt uttnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. Därtill kommer att, med de ändrade ekonomiska förutsättningar för boendet som är en följd av skattereformen och andra beslut när det gäller statens stöd till boendet, det är än mer angeläget att undanröja de skattemässiga hinder för att hushållen skall kunna anpassa sig en ny situation. Mot denna bakgrund måste realisationsbeskattningen vid byte av bostad betraktas som en stategiskt skadlig skatt som man så snart som möjligt bör förändra. Starka skäl, såväl samhällsekonomiska som sociala, talar för att realisationsvinstbeskattning vid försäljning egnahem och av bostadsrättslägenheter inte skall ske om försäljningen sker ñr att anskaffa annan bostad eget hem eller bostadsrättslägenhet. Utredningen har noterat att dessa problem uppmärksammats av nuvarande regering. Ansvarigt statsråd har uttalat att man på Finansdepartementet skall se över frågan om realisationsvinstbeskattning av

SOU 199247 Beskattning boende och fastighetsägande av 27

permanentbostäder att det statsñnansiella läget inte men medger några åtgärder under inkomståret 1992. Enligt utredningens uppfattning innebär dock ett sådant uttalande i sig att manga avvaktar ett bostadsbyte i väntan på förmånligare reavinstbeskattning. Uteblivna ñrsäljningar av egnahem och bostadsrätter leder därmed till inkomster att staten av denna skatt minskar. Därmed torde ändrade Skatteregler på detta område knappast leda till ytterligare minskning skatteinkomstema. av Utredningen vill starkt understryka behovet av en ändring av reavinstbeskattningen så att de nuvarande hindren önskad rörlighet mot undanröjs. Det samhällsekonomiska värdet att utnyttja befintligt bostadsav bestånd på ett effektivare sätt och värdet för hushållen kunna att anpassa sitt boende till nya förutsättningar uppväger enligt utredningens uppfattning ett eventuellt skattebortfall.

Mot bakgrund av att frågan redan bereds inom regeringskansliet finner dock utredningen inte anledning att lägga fram förslag till hur ett eget reglerna bör utformas.

2.5 Stämpelskatt

Förslag Stämpelskatt för lagfart i fast egendom och för inteckning i fastighet bör uppgå till 1,5 % värdet det intecknade av resp. beloppet. Skattesatsen skall vara densamma ñr alla fastighetsägarkategorier och oavsett för vilket ändamål fastigheten används.

2.5.1 Lagfart fast på egendom

Stämpelskatt för lagfart på fast egendom förvärvas som av fysisk person utgår med 1,5 % värdet. Om förvärvaren är juridisk av person är stämpelskatten 3 % värdet. Undantag gäller dock av om fastigheten

förvärvas bostadsrättsrättsförening eller allmännyttigt

av bostadsföretag. Dessa betalar stämpelskatt fysiska samma som personer. Som skäl ñr en högre skattesats för juridiska har personer anförts att fast egendom till betydande värden ägs av vissa juridiska och personer att omsättningshastigheten för sådan egendom är klart lägre än för fastigheter som ägs fysiska Vidare har det förhållandet av personer. att en juridisk person ofta har större skattekraft än fysisk en person ansetts kunna motivera en högre skatt.

28 Beskattning av boende och fastighetsdgande SOU 199247

Bostadsrättsvärderingskommittén föreslår i sitt betänkande Fastighetstaxering Bostadsrätter SOU 1992 8 att nuvarande schablonm.m. beskattning av allmännyttiga bostadsföretag upphör. Dessa skall enligt kommittén i stället beskattas konventionellt. Även för bostadsrättsñreningar föreslås ändrad beskattning ñr att skattemässigt jämställa bostadsrättshavare med egnahemsägare. En konventionell beskattning av allmännyttiga bostadsföretag innebär att de kommer att jämställas med andra ägare av hyreshus. Det kommer därmed att saknas skäl ñr särskilda undantagsregler för allmännyttiga bostadsföretag när det det gäller stämpelskattens storlek. Med kommitténs förslag blir det också naturligt att bostadsrättsföreningar skall betala stâmpelskatt i samma omfattning som egnahemsägare. När det gäller näringsñastigheter gäller således skilda skattesatser beroende ägandeform. De tidigare redovisade motiven för en sådan ordning torde knappast utgöra skäl för en dubbelt så hög skatt om fastigheten förvärvas av ett aktiebolag eller om förvärvaren väljer att äga fastigheten direkt. För en fungerande bostadsmarknad är det av grundläggande betydelse att det även i framtiden finns intresse av att investera kapital i bostadshus. En förutsättning för att det sådana lastighetsinvesteringar skall kunna locka kapital på samma villkor som alternativa kapitalplaoeringar är att fastighetsinvesteringar inte behandlas skattemässigt ogynnsamt. Det finns anledning att ifrågasätta om inte nuvarande stämpelskatt får sådana effekter. Önskvärdheten kunna attrahera kapital till ogynnsamma av att bostadsmarknaden talar därför mot den extra beskattning som stämpelskatten utgör på sådana kapitalplaeeringar. Det bör dessutom framhållas att den högre stämpelskatten inte drabbar de äger fastigheter i som aktiebolagsform. Vid förvärv av dessa fastigheter genom överlåtelse av aktier uttas ingen motsvarande skatt. Sammantaget väger dessa skäl mot skilda skattesatser, enligt utredningens uppfattning, tyngre än de tidigare anförda motiven för en högre skattesats för juridiska personer än ñr fysiska personer. Stämpelskatten för lagfart i fäst egendom bör därför vara densamma för alla fastighetsägarkategorier.

2.5.2 Inteckning i fastighet

Stämpelskatt för inteckning i fastighet uppgår till 2 av intecknat belopp. Denna skattesats är densamma för alla fastighetskategorier.

SOU 199247 Beskattning boende och fastighetsägande av 29

Skattesatsen ñr inteckning skiljer sig därmed från skattesatsen för lagfart i fast egendom. Några hållbara motiv för en sådan skillnad föreligger inte. Stämpelskatt för lagiart och för inteckning i fastighet bör ses som substitut. Således bör ett köp obebyggd fastighet för av en 100 000 kr som sedan bebyggs med lånat kapital ñr 900 000 kr inte drabbas av högre stämpelskatt än bebyggd fastighet en som förvärvas för 1 000 000 kr. Nuvarande ordning innebär således en ñrdyring av ny- och ombyggnad av fastigheter. I syfte att åstadkomma balans mellan de olika beskattningsformema bör stämpelskatten ñr inteckning i fastighet utgå med samma skattesats för lagfart i fast egendom. som Det skulle innebära fördelar för en fungerande bostadsmarknad och för ny- och ombyggnad bostäder såväl stämpelskatten av om för lagfart i fast egendom som stämpelskatten för inteckning i fastighet kunde tas bort. Man måste dock medge att skålen för att ta bort dessa skatter inte väger lika tungt för fastigheter med annat ändamål än permanentboende. Att införa ett system med skilda Skattesatser ñr olika iastighetsslag skulle leda till betydande gränsdragningsproblem tingsrättema som inte bör belastas med. Även statsfmansiella skål talar för närvarande mot ett fullständigt avskaffande stämpelskatten. av Mot denna bakgrund och med beaktande vad anförts i avsnitt av som 2.3.1 föreslår utredningen att skattesatsen för lagfart i last egendom och

för inteckning i fastighet bestäms till 1,5 % oavsett lastighetsägarkategori

och oavsett för vilket ändamål fastigheten används. En sådan ordning kan antas leda till att underlaget för stämpelskatten, dvs. antalet förvärv liksom inteckningamas omfattning, ökar i sådan omfattning att det uppväger den sänkning skattesatsen av som förslaget innebär i vissa fall. Förslaget torde därför inte några påtagliga effekter för statsfinansema.

30 Beskattning av boende och fastighetsägande SOU 199247

2.6 Beskattningen bostadskooperationens

av

garantifond.

Förslag Lagen om avdrag vid inkomsttaxeringen för bidrag till Stiftelsen Bostadskooperationens garantifond bör upphävas.

Enligt en särskild lag 1973 278 är bidrag till Stiftelsen Bostadskooperationens garantifond avdragsgill kostnad för bostadsföretagen. Å andra sidan är utbetalningar från stiftelsen för täckande av hyresförluster skattepliktiga. För sådana bostadsñreningar eller bostadsaktiebolag som beskattas enligt 2 § 7 mom. SIL gäller det motsatta. Bidrag till stiftelsen är inte avdragsgilla och utbetalning från stiftelsen år inte skattepliktiga. Vidare gäller att avkastningen på i stiftelsen funderade medel âr skattefri. Dessa särregler har uppmärksammats i en rapport till ESO Skatteförmanet och andra särregler i inkomst- och mervärdesskatten Ds Fi 1992 6. Reglerna utgör ett inslag av utgiftsskatt i inkomstskattesystemet. Särskilt efter skattereformen med dess inriktning på basbreddningar, minskade fonderingsmöjligheter och därmed minskade skattekrediter framstår den nuvarande ordningen som främmande. I analogi med de förändringar som gjordes för privat pensionssparande, där den löpande avkastningen gjordes skattepliktig som inkomst av kapital för närvarande 10%, bör även avkastningen i fonden göras skattepliktig. Nuvarande Skatteregler ger bostadskooperationen en skattemässig fördel jämfört med andra fastighetsägare än HSB och Riksbyggen. Det innebär en brist i neutraliteten mellan olika fastighetsägare och upplåtelseformer. En sådan brist i neutraliteten kan lösas genom att även andra fastighetsägare skulle ges rätt att bilda likartade garantifonder med motsvarande förmåner eller genom att bostadskooperationens förmåner tas bort. Ett avdragsgillt bidrag till en garantifond med rätt till skattepliktig ersättning vid inkomstbortfall till följd av outhyrda lägenheter kan ses försäkringspremie. Är premien avdragsgill bör utbetald ersättning som en skattepliktig. Är premien däremot inte avdragsgill bör utbetald vara ersättning vara skattefri. Frågan uppstår därmed vilka krav som måste ställas på nybildade garantifonder. I avsaknad av regler om när utbetalningar från fonden skall beskattas kan ett fastighetsbolag bilda egna garantifonder och använda sig av dessa som en mer generell reserveringsmöjlighet. I goda tider görs avsättningar till fonden och när lönsamheten sviktar återtas en del av de överförda medlen.

SOU 199247 Beskattning boende och fastighetsägande 31 av

En utvidgning av garantifondsystemet ställer således omfattande krav på närmare lagreglering, insyn, kontroll Föreligger ett verkligt m.m. behov av försäkring mot driftsförluster till följd outhyrda lägenheter av bör en marknad härför kunna uppkomma även i avsaknad skatteförav måner.

övervägande skål talar därför utvidgning

mot en av garantifondsystemet. I stället bör lagen 1973 278 avdrag vid inkomsttaxeringen om för bidrag till Stiftelsen Bostadskooperationens garantifond upphåvas. Lagen bör upphävas från den 1 januari 1993. Ett sådant upphävande bör dock inte ske utan Övergångsbestämmelser.

Övergångsbeståmmelsema bör utformas så stiftelsen blir skattepliktig

att för all inkomst som belöper på tiden efter den 1 januari 1993. Bidrag till stiftelsen efter denna dag år inte i något fall avdragsgill. Å andra sidan bör utbetalningar belöper på sådana icke-avdragsgilla bidrag som betraktas som skattefria.

2.7 Inkomstbeskattning av näringsfastigheter

2.7.1 Skattesatser

Med undantag för s.k. allmännyttiga bostadsföretag beskattas ägare av hus som upplåts med hyresrätt näringsfastigheter konventionellt, dvs. enligt principer för andra näringsidkare. Skatt samma som utgår på det överskott som återstår hyres- och andra intäkter sedan avdrag gjorts av för drifts- och underhållskostnader, inkl. fastighetsskatt, samt råntekostnader och tomtråttsavgåld. ev. För aktiebolag och andra juridiska personer är skattesatsen 30 %. Alla inkomster beskattas i förvårvskälla särskilda regler för förluster en på aktier. Det innebär att full kvittning underskott och överskott tillåts av mellan olika verksamheter. Vidare tillåts evig förlustutjämning mot framtida överskott. I enskild näringsverksamhet är skattesatsen beroende på om personens grad av aktivitet gör att näringsverksamheten klassificeras passiv som eller aktiv. För klassificering som aktiv verksamhet krävs normal aktivitet motsvarande en tredjedels heltid. Aktiva verksamheter sammanförs till en förvärvskålla med full kvittning mellan inkomsterna från de olika verksamheterna. Underskott i aktiv förvårvskålla kan kvittas framtida mot överskott. På nettoinkomsten betalas egenavgifter och efter avdrag för

32 Beskattning av boende och fastighetsägande SOU 199247

dessa beskattas inkomsten som förvärvsinkomst. Vid en kommunalskatt om 31 kommer därmed totalt skatteavgiftsuttag att variera mellan 42 och 63 beroende på den beskattningsbara inkomstens storlek. Passiva verksamheter bildar separata Rörvärvskâllor, där kvittning av eventuella underskott endast kan ske mot framtida överskott i samma förvârvskâlla. På överskott i törvârvskällan tas ut särskild löneskatt på förvärvsinkomster och efter avdrag ñr denna beskattas inkomsten som ñrvärvsinkomst. Det innebär att det totala skatteavgiftsuttaget, vid en kommunalskatt om 31 96, varierar mellan 37 och 60 % beroende på den , beskattningsbara inkomstens storlek. Oavsett företagsform medges årliga värdeminskningsavdrag som i princip skall motsvara det avskrivningsbehov som följer av byggnadernas ekonomiska livslängd. Frågan om värdeminskningsavdraget behandlas särskilt i avsnitt 2.9.

2.7.2 Reserveringsmöjligheter

För såväl aktiebolag som för enskild näringsverksamhet finns reserveringsmöjligheter genom s.k. skatteutiämningsreserv surv. För aktiebolag medges avsättning med maximalt 30 % av eget kapital vid beskattningsårets utgång K-surv alternativt 15 % av lönesumman Lsurv. För enskild näringsverksamhet medges avsättningar till surv med 30 av företagets eget kapital vid beskattningsårets ingång K-surv plus högst 20 av inkomsten I-surv alternativt med högst 15 % av lönesumman L-surv. Underlaget ñr K-surv utgörs skillnaden mellan tillgångar och av skulder i nåringsverksamheten. Huvudregeln är att tillgångarna skall tas upp till sina skattemässiga restvärden. För hyresfastigheter förvärvade före år 1991 gäller dock att dessa alternativt kan tas upp till 60 av senaste taxeringsvärde. För enskild näringsverksamhet gäller i regel därutöver att för fastigheter sker en reduktion till 70 av det fastställda värdet. Frågan om reserveringsbehovet för näringslastigheter behandlas ytterligare i avsnitt 2.10.

SOU 199247 Beskattning boende och fastighetsagande 33 av

2.7.3 Räntefördelning

För enskild näringsverksamhet med negativt underlag ñr K-surv gäller dessutom regler om ränteföndelning. De innebär att vid enskild näringsverksamhet måste en fiktiv ränteintäkt tas till beskattning upp om fastigheten är belånad till mer än 70 % av det skattemässiga restvärdet. Den fiktiva ränteinñktens storlek bestäms statslåneräntan och det av negativa kapitalet, dvs. skillnaden mellan det lånade kapitalet och 70 av det skattemässiga restvärdet. I ekonomiskt avseende innebär reglerna att avdragsrätten Er räntor på det negativa underlaget flyttas från inkomstslaget näringsverksamhet till inkomstslaget kapital. Särskilda övergångsregler gör dock att negativa underlag uppkommit som p. g.a. underskott före 1991 tills vidare blir föremål för räntefördelning. Vid avyttring av enskilt ägd fastighet beskattas reavinsten inkomst som av näringsverksamhet till den del den under innehavet gjorda svarar mot värdeminskningsavdrag. Eventuell övrig vinst beskattas däremot i regel som inkomst av kapital.

2.7.4 Förutsättningar för enskild näringsverksamhet

Nuvarande regler för enskild näringsverksamhet innebär viss en överbeskattning i förhållande till vad gäller för aktiebolag. I som samband med skattereformen konstaterades också att det fanns behov av ytterligare reformer på detta område med inriktning enskilda att ge näringsidkare expansionsñrutsättningar aktiebolag. samma som Utredningen beskattning inkomster hos enskilda näringsidkare om av och handelsbolag har i sitt betänkande Neutral företagsbeskattning SOU 1991 100 lagt fram förslag till ändrade regler skall uppfylla som detta krav. I betänkandet föreslås att hela näringsverksamheten skall utgöra en förvärvskälla, i likhet med vad som gäller för aktiebolag. Särskilda regler föreslås dock gälla för handelsbolag. Med hänsyn till socialavgiftssystemet behålls dock indelningen i aktiv och passiv näringsverksamhet, där karaktären hos hela verksamheten prövas på aktivitetskraven. Reglerna räntefördelning görs symmetriska företagaren om genom att vid positivt eget kapital i näringsverksamheten kan behandla viss del av inkomsten enkelbeskattad kapitalinkomst. Mer precist gäller som att som inkomst av kapital får tas ett belopp motsvarande fördelningsupp ett underlag multiplicerat med räntesats statslåneräntan vid en som ges av beskattningsårets ingång med avdrag för två procentenheter.

34 Beskattning boende och fastighetsdgande av SOU 199247

Reglerna om positiv räntefördelning bidrar till eliminera att den merbeskatming egenñnansierade investeringar gäller för av som enskild näringsverksamhet vid gällande regler i förhållande till aktiebolag. Förslaget innebär vidare att reglerna för avsättning till förändras surv och görs enhetliga med reglerna för aktiebolag. Det innebär att Ksurvavsättning baseras på det utgående kapitalet, inkl. årets vinst. egna Reduceringen av fastighetemas värde till 70 % i survsammanhanget tas bort, bl.a. en reflex att reavinster vid avyttring näringsfastigheter av av i sin helhet och i princip beskattas inkomst näringsverksamhet som av

med egenavgift resp särskild löneskatt och inkomstskatt.

För att möjliggöra expansion med enkelbeskattade vinstmedel introduceras en möjlighet att göra avsättningar till expansionsmedel. Denna innebär att företagaren i deklarationen har möjlighet en att genom ökning av expansionsmedel flytta inkomster från inkomstslaget näringsverksam-

het med uttag av egenavgifter särskild löneskatt och inkomstskatt

resp. till beskattning med 30 skattesatsen för aktiebolag.

Sammanfattningsvis innebär utredningsförslaget betydande förbättringar för enskilt ägda hyresfastigheter. En anpassning sker till vad gäller som för aktiebolag på ett sådant sätt önskvärd att en neutralitet mellan företagsformema erhålls. Mot denna bakgrund föreligger det inte några skål för denna utredning att lägga fram förslag i denna fråga. egna

2.8 Beskattning av allmännyttiga bostadsföretag

Med nuvarande regler är allmännyttiga bostadsföretag schablonbeskattade. Det innebär att de skall ta intäkt motsvarande 3 % upp en av fastigheternas taxeringsvärde till beskattning. Ränta på i fastigheten

nedlagt kapital, tomträttsavgäld och liknande är avdragsgill kostnad.

Dessa Skatteregler gäller inte enbart för uthyrning av bostäder utan också för annan verksamhet i det allmännyttiga bostadsföretaget, uthyrning t.ex. av kommersiella lokaler och den ñnansförvaltning hör till fastighetssom förvaltningen. I de flesta ñll innebär nuvarande regler i praktiken att allmännyttiga bostadsföretag inte behöver betala skatt.

Reglerna för de allmännyttiga bostadsföretagen tillkom som ett provisorium har tillämpats alltsedan 1955 års taxering. Frågan men om de allmännyttiga bostadsföretagens beskattning har nyligen behandlats av Bostadsrättsvärderingskommittén. I sitt betänkande Fastighetstaxering

m.m. Bostadsrätter SOU 1992 8 föreslår kommittén att konven- -

SOU 199247 Beskattning boende och

av fastighetsägande 35

tionell beskattning skall gälla alla näringslästigheter. Allmännyttiga

bostadsföretag skall beskattas på sätt privatägda närings-

samma som fastigheter i enlighet med vad beskrivits som i avsnitt 2.7. Förslaget ligger i linje med skattereformens intentioner att öka likformigheten och

neutraliteten mellan beskattning olika kategorier fastighetsägare. av Utredningen skall enligt sina direktiv utgå från att konventionell beskattning skall tillämpas för all ägare hyresråttshus. av Utredningen förutsätter därmed från att nuvarande skattebestämmelser för inkomst av näringsñrstighet blir tillämpliga även för kommunala bostadstöretag. Därför finns det inte skäl för utredningen lägga att egna förslag i denna fråga.

2.9 Värdeminskningsavdrag

för

näringsfastigheter

Förslag Värdeminskningsavdrag för näringsfastigheter

bör tillåtas med 4 i stället för nuvarande 2 96.

I enlighet med generella regler i företagsbeskattningen beaktas avskriv-

ningsbehovet skattemässigt

genom värdeminskningsavdrag ñr närings-

iirstigheter. De iiistlagda värdeminslmingsavdragen skall i princip svara mot avskrivningar i enlighet med den ekonomiska livslängden

eller

omvänt den ekonomiska värdeminskningen. Vilken avskrivningsprocent som skall gälla i olika ñll bestäms av rikssskatteverket. För hyreshus har Riksskatteverket utñrdet rekommendationer

Dt 1991 14 om en

avskrivningstakt 2 året. En avskrivningstakt om om om 2 om året innebär således att byggnad förutsätts ha livslängd en en på 50 år.

Värdeminskningsavdraget baseras på anskaffningsvärdet.

Det innebär att vid ombyggnad läggs kostnaden för denna ombyggnad till det ursprungliga anskaffningsvärdet och ökar således basen för avskrivningama. Den angivna avskrivningstakten gäller byggnaden som helhet; skilda avskrivningstakter för olika delar av byggnaden medges således inte. Det har i allt högre utsträckning kommit ifrågasättas att om ett hyreshus har en så lång ekonomisk livslängd 50 år. De tidigare som reglerna för statens stöd till ombyggnads- och underhållsåtgärder baserades på att ombyggnad kan befogad redan efter 30 år och vara att underhållsåtgärder investeringskaraktär krävs för av olika delar av byggnaden med 10 och 20 års intervall.

36 Beskattning av boende och fastighetsägande SOU 199247

Nutidens mer moderna byggnader innebär att större andel produkav tionskostnaden år hânförlig till inredningen och till de olika tekniska system som behövs ñr rationell fastighetsförvaltning och en som hyresgästerna efterfrågar i allt större utsträckning. Med den tekniska utvecklingen på detta område är den ekonomiska livslängden förhållandevis kort. Inredningen i ett hyreshus förslits dessutom snabbare än stommen och blir snabbare omodern. I en forskningsrapport av docent Stellan Lundström, institutionen för fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i Stockholm redovisas undersökningar om faktiska ekonomiska livslängder för hyreshus. Dessa undersökningar visar på att den ekonomiska livslängden kan beräknas variera inom intervallet 15 till 35 år. Det avskrivningstakt motsvarar en på mellan 3 och 6 procent per år. Men en ordning där statens stöd till såväl underhålls- ombyggsom nadsåtgärder skall awecklas, ökar betydelsen avskrivningsregler av som gör det möjligt att generera ett eget kapital klarar framtida investersom ingsbehov. Mot denna bakgrund ter sig dagens avskrivningsregler alltför snävt som tilltagna. Det finns därmed risk för att de ekonomiska villkoren för en investeringar i näringsfastigheter uppfattas alltför ofördelaktiga i som förhållande till andra investeringar. På det sättet äventyras önskvärda investeringar i nâringsfastigheter.

Undersökningar har visat att den ekonomiska livlängden skiljer sig åt mellan olika delar av en byggnad. Enligt utredningens uppfattning, skulle det dock leda till alltför komplicerade regler .om skulle tillämpa man differentierade avskrivningstakter för olika delar byggnaden. av Utredningen föreslår därför att i framtiden skall tillåta värdeman minskningsavdrag för näringsfastigheter med 4 % anskaffningsvârdet, av beräknat på samma sätt som med nuvarande regler. I likhet med nuvarande regler bör gjorda vårdeminskningsavdrag återföras till beskattning vid beräkning realisationsvinst. av

SOU 199247 Beskattning boende och fastighetsägande 37 av

2.10 Skattefria avsättningar för framtida underhålls-

och reparationsâtgärder

Förslag För näringsfastigheter bör avsättningar för skatteutjämningsreserv tillåtas med motsvarande 25 hyresintäktema. av

Enligt sina direktiv skall utredningen överväga hur avsättningar till framtida underhåll skall behandlas i beskattningshänseende. Frågan m.m. om särskild möjlighet att få göra skattefria avsättningar för framtida underhålls- och reparationsåtgärder har kommit följd upp som en av schablonbeskattningen de allmännyttiga bostadsföretagen. Genom av schablonbeskattningen har dessa företag haft möjlighet att göra sådana avsättningar utan beskattning. Inte heller avkastningen sådana av avsättningar har beskattats. Denna ordning har bl. inneburit a. att allmännyttiga bostadsfbretag kunnat erbjuda sina hyresgäster s.k hyresgäststyrt lägenhetsunderhäll. Konventionellt beskattade privata fastighetsägare hyreshus har endast kunnat göra av motsvarande avsättningar med beskattade medel och med beskattning på avkastningen av dessa medel. Dessa Skatteregler har inneburit en sämre konkurrenssituation för privata fastighetsägare. Mot denna bakgrund har frågan väckts om inte även privata fastighetsägare bör medges motsvarande möjlighet till skattefria avsättningar för framtida underhållsoch reparationsåtgärder. Med en övergång från schablonbeskattning till konventionell beskattning av de allmännyttiga bostadsföretagen förändras emellertid grunden för nuvarande brist i neutralitet mellan fastighetsägarkategoriema. Allmânnyttiga bostadsföretag skulle därmed på samma villkor som privata ägare näringstastigheter få göra skattefria av avsättningar i enlighet med nuvarande Skatteregler. Som redovisats i avsnitt 2.7.2 ges möjligheter till skattefria avsättningar den s.k. skatteutjämningsgenom reserven surven. Som också redovisats i avsnitt 2.7.4 finns det förslag som innebär att fysiska direktäger näringsñastigheter personer som ges samma reserveringsmöjligheter som aktiebolag. När det gäller behoven att kunna göra avsättningar måste av man konstatera att fastighetsförvaltning i detta avseende befinner sig i en annorlunda situation än många andra näringsverksamheter. Skillnaden består främst i att underhållsåtgärder på fastighet knappast en kan

38 Beskattning av boende och fastighetsägande SOU 199247

genomföras löpande på samma sätt som i en industri e d. Av särskild betydelse är att hänsyn måste tas till hyresgästernas stora besvär under den tid som fastigheten eller deras lägenheter är föremål för underhållsoch reparationsåtgärder. Samtidigt är det fastighetsekonomiskt viktigt att en ordning där flera åtgärder kan genomföras samtidigt. Därför måste åtgärder genomföras vid den tid och den omfattning som ger bästa fastighetsekonomin samtidigt som de boendes besvär kan minimeras.

Ägare av näringsfastighet har därför typiskt sett ett stort behov av att

kunna göra avsättningar till framtida underhålls- och reparationsåtgärder eller andra åtgärder på fastigheten. Det behovet är större för mindre fastighetsägare än för de som har ett större fastighetsbestånd, där den totala omfattningen av underhålls- och reparationsåtgärder kan fördelas mer jämnt över åren. Det kan ifrågasättas om de nuvarande reserveringsmöjligheterna är så utformade att de tillåter önskvärda avsättningar ñr bl.a. framtida underhålls- och reparationsåtgärder m.m. Den s.k. K-surven är framför allt utformad ñr näringsverksamhet där en hög andel eget kapital i förhållande till anskaffningsvärdet är möjlig. Investeringar i näringsfastigheter förutsätter en mer långtgående låneñnansiering än många andra näringsverksamheter. Även det också inom denna sektor är önskvärt om med högre egen kapitalinsats ligger det i näringsgrenens natur att det egna kapitalet framför allt tillkommer genom att fastighetens marknadsvärde ökar. Eftersom K-survunderlaget inte får baseras på ett sådant marknadsvärde, utan skall utgå från det skattemässiga anskaffningsvärdet, kommer den normala uppbyggnaden av eget kapital inom denna näring inte att kunna läggas till grund ñr reserveringar enligt K-survprincipen. Inte heller har lönekostnadema normalt sådan omfattning att de kan utgöra grunden för önskvärda reserveringsmöjligheter. Det gäller även den s.k. I-surven som gör det möjligt för enskilda näringsidkare att göra reserveringar i förhållande till den beskattningsbara inkomsten. Enligt utredningens uppfattning kan därmed inte de nuvarande reserveringsmöjligheterna anses vara anpassade till behoven för näringsfastigheter. De nuvarande reserveringsreglema bör därmed kompletteras med regler som bättre tillgodoser ett berättigat behov av skattefria avsättningar för att hålla fastigheten i godtagbart skick. I debatten har tidigare anförts att sådan reserveringsmöjligheter bör åstadkommas genom att införa särskilda regler för s.k. underhållsfonder. Dessa tankar har tillkommit innan ñretagsbeskattningen reformerades. Innan skattereformen innehöll skattesystemet olika typer av skattemässi ga

SOU 199247 Beskattning boende och fastighetsägande . av 39

avsättningsmöjligheter såsom avdragsgilla avsättningar för lagerreserv, investeringsfonder och investeringsreserv, resultatutjämningsreserv m.m. Därtill förekom bl.a. extra primäravdrag för byggnader. Dessa skatte-

regler blev föremål för mycket kritik dels för att de var komplicerade och besvärliga att tillämpa, dels för att erforderliga skatteintäkter kom att kräva en mycket hög formell skattesats. Sådana Skatteregler medför även snedvridningar och inlåsningseffekter för näringslivet. Reformeringen av företagsbeskattningen har därför, inte enbart i Sverige också i andra utan länder, inriktats på att få låg skattesats på breddad en en bas för beskattningen. Reglerna har i samband med skattereformen gjorts mer enhetliga för olika former näringsverksamhet. De tidigare avsättningsav möjligheterna har tagits bort och ersatts med s.k. skatteutjämningsen reserv surv. Införande särskilda regler för skattemässiga av avsättningar för framtida underhåll etc. för bostadshyreshus skulle på flera sätt strida mot de principer är vägledande ñr reformeringen ñretagsbeskattningsom av en. Principiellt skulle sådan ordning innebära från en ett avsteg att den skattemässiga redovisningen skall följa den civilrättsliga redovisningen enligt god redovisningssed. En sådan ordning skulle också strida den mot grundläggande principen prioriteringen om av en låg skattesats framför skattemässiga reserveringsmöjligheter. Starka skål talar därför emot införande särskilda underhållsfonder. av Förutom de tidigare redovisade invändningama tillkommer att regelverk av ifrågavarande slag leder till följdregler om hur avsättningarna skall vara placerade. Frågan krav på särskilda konton e.d. väcks liksom om om hur avkastningen dessa konton skall beskattas. Vidare krävs av särskilda regler för vilka åtgärder som möjliggöra avsättningar liksom för

vilka åtgärder avsatta medel skall användas. De regler och olika prövningsförfaranden detta skulle leda till talar också som emot särskilda regler underhållsfonder. I stället bör eftersträva ordning man en som innebär att behoven avsättningar för underhållsav och reparationsåtgärder tillgodoses inom för de generella reglerna för ramen reserveringar. Det bör kunna åstadkommas genom en särskild form inom nuvarande regler för skatteutjämningsreserv är bättre anpassad till förhållandena som för näringsfastigheter. Enligt utredningens uppfattning kan detta enklast

åstadkommas att avsättningar får göras med motsvarande viss genom en andel av hyresintäkterna. Hur stor denna andel bör får bestämmas vara av de behov av avsättningar ñnns i denna verksamhet för som att

40 Beskattning av boende och fastighetsägande SOU 199247

stimulera underhåll och reparationer befintligt fastighetsbestånd. Å av andra sidan bör inte skattereglema utformas så att denna näringsgren gynnas skattemässigt jämfört med annan näringsverksamhet. Efter en avvägning av dessa faktorer föreslår utredningen att nuvarande surv-regler kompletteras med en möjlighet att vid inkomst av näringsfastigheter få göra survavsättningar med motsvarande 25 av hyresintäktema. En sådan reserveringsmöjlighet är befogad med hänsyn till att fastighetsförvaltning innebär att underhållsåtgärder genomförs med långa, ofta 10-20 års, tidsintervall. Sådana underhållsåtgärder uppgår därmed när de genomförs till omfattande belopp. Mot bakgrund av att de årliga underhållskostnaderna enligt den officiella statistiken uppgår till ca 20 procent av hyresintäktema kan en sådan reserveringsmöjlighet inte anses så förmånlig att näringsgrenen blir skattemässigt gynnad. Denna kompletterande regel bör inte få tillämpas i kombination med övriga survavsättningsregler. I Övrigt bör gälla att sådana avsättningar skall behandlas skattemässigt på samma sätt som andra survavsättningar. Det innebär således att de skall återföras till beskattning varje år. Under slutfasen av vårt utredningsarbete har regeringen tillsatt en särskild utredning som skall göra en översyn av olika företagsskattefrågor bl.a. i fråga om reserveringsmöjlighetema. I utredningsdirektiven konstateras att även systement med skatteutiämningsreserv har visat sig medföra komplikationer samtidigt som dess fördelar kommit att ifrågasättas. I stället ñr surven skall ett system tas fram ñr att att kvitta förluster mot tidigare års vinster. Samtidigt ses nuvarande spärregler för förlustutjämning över. Ett system ñr s.k. periodiseringsfonder skall tas fram. Vidare skall utredningen lägga förslag dels till lättnader i den ekonomiska dubbelbeskattningen, dels till möjlighet att kvitta underskott i aktiv näringsverksamhet mot inkomst av tjänst. En sådan mer omfattande översyn av reserveringsmöjligheterna talar i än högre grad mot att införa särskilda underhållsfonder. Ovsett hur formerna för reserveringsmöjlighetema utformas i framtiden ñnner utredningen det angeläget att framhålla vikten av att denna näringsgren ges reserveringsmöjligheter av den omfattning som tidigare föreslagits. Om och när mer ändamålsenliga former för reserveringar införs bör således utredningens förslag överföras i ett sådant system.

SOU 199247

3 Fastighetsskatt och räntebidrag

3.1 Utgångspunkter

I utredningens tidigare betänkande ñrslogs råntebidragen att avvecklas successivt och slopas för nyproduktion fr.o.m. årgång 1999, förutom ett kvarvarande räntebidrag på 25 för hyreshus som motsvarar egnahemsägarnas skattelåttnad på 2.5 %. Regeringen har i kompletteringspropositionen föreslagit att råntebidragen awecklas på detta sätt, med justeringen att räntebidrag, utöver de det ZS-procentiga bidraget, upphör fr.o.m. årgång 2000. Utredningen återkommer till frågan hur kan nu om man begränsa och på sikt avveckla även de kvarvarande 25-procentiga råntebidragen. Som anfördes i det tidigare betänkandet finns det mycket som talar ñr att stödet för ombyggnads- och underhållsåtgärder bör utformas på annat sätt än genom direkta räntebidrag att denna fråga kräver men ytterligare överväganden. Utredningen tar och lämnar förslag nu upp även i denna fråga. En utgångspunkt för utredningens förslag inom de två aktualiserade nu områdena är att direkta råntebidrag skall elimineras i största möjliga utsträckning och att skatterna i stället skall sänkas. En sådan kombinerad bidrags- och skattesänkning är angelägen av flera skål. För det första år det Önskvärt att eliminera komplicerade bidragssystem för undvika att administrativa och andra kostnader för såväl fastighetsägare som myndigheter. För det andra leder alla bidragssystem liksom skattesystem till samhällsekonomiska snedvridningar att företag och hushåll får genom incitament att så att bidragen maximeras agera och skatten minimeras. Genom en parallell sänkning bidrag och skatter reduceras av båda dessa orsaker till snedvridningar. För det tredje är sänkningar offentliga av utgifter och skatter allmänt önskvärda för att minska inblandning statens i hushållens och företagens verksamhet. Mot denna bakgrund är det önskvärt att på sikt helt avskaffa särbehandlingen bostadshyreshus jämfört med näringsverksamhet av annan avseende både räntebidrag och beskattning. På lång sikt âr det således

42 Fastighetsskatt och skattekompenserande ränitebidrag SOU 199247

önskvärt att helt slopa räntebidragen och därmed också särbehandling i form fastighetsskatt, särskilda avdragsregler m.m. Utredningens förslag är utformade sikt helt kan avskaffa både räntebidragen och så att man på fastighetsskatten. Det är dock olämpligt att genomföra förändringar som skulle öka nu kostnaderna för nyproduktionen under de närmaste åren utöver vad som följer den föreslagna awecklingen av räntebidragen under perioden av 1993-2000. Av detta skäl statsñnansiella skäl kan det subvensamt av tions- och lastighetssskattefria systemet uppnås fullt ut först på lång sikt. Det är inte lämpligt att nu lätta beslut om regeländringar som skall gälla först t.ex. 20 år. De presenterade förslagen gäller därför åtgärder om nu kan beslutas under år 1992 och som innebär så stora steg som som möjligt i riktning mot det subventions- och fastighetsskattefria systemet med särskilt hänsynstagande till att nyproduktionen inte bör fördyras ytterligare samt till statsñnansiella effekter.

3.2 Bakgrund till skillnader i räntebidrag

Fr.o.m. år 1993 beskattas hushållens kapitalinkomster med en skattesats på 25 % samtidigt avdrag medges för alla typer av ränteutgifter. Om som underskott uppkommer erhålls en skattereduktion på normalt 25 % av underskottsbeloppet. Genom dessa regler får egnahemsägare generell skattelättnad på 25 en ränteutgiftema för lån Lex. för att köpa ett nytt eller ett begagnat av hus, för att bygga eller underhålla huset eller för att betala uppvärrnom ningen. Förekomsten denna avdragsrätt beaktas vid bestämningen av ränteav bidragens storlek. I nuvarande bidragssystem har det skett genom att den garanterade ränten är lägre för hyreshus än för egnahem. Skillnaden är anpassad med hänsyn till den tillkommande skattelättnaden för egnahem. Även i regeringen förslagna räntebidragssystemet för nyproduktion det av efter år 1992 är räntebidraget för hyreshus större än för egnahem. Det initiala räntebidraget för nyproduktion av årgång 1993 uppgår till 57 % för hyreshus och till 42 23 för egnahem. Därtill utgår ett räntestöd på 25 % 1993 en beräknad ränta för lån av avseende underhåll och reparationer hyreshus. För att undvika alltför av stora subventionseffekter finns det därtill en skattemässig sårregel om att underhåll och reparationer erhåller räntebidrag inte får dras av som

SOU 199247 Fastighetsskatt och skattekompenserande räntebidrag 43

direkt. I stället medges värdeminskningsavdrag, vilket innebär att avdragen fördelas över en period på normalt 50 år. Vid nuvarande regler finns det således ett räntebidrag som kompenserar för skatteeffekt, där en räntebidraget i sin tur motiverar skattemässig särregel för att undvika en alltför stora subventionseffekter. Principen om ett särskilt högt räntebidrag för hyreshus motsvarande effekten av avdragsrätten tillämpas dock inte konsekvent varken vid nuvarande regler eller vid de av utredningen tidigare föreslagna reglerna. Räntebidrag utgår således inte för lån avseende ny- eller ombyggnad efter det att den garanterade räntan trappats så att den överstiger den upp beräknade räntan. Räntebidrag utgår inte heller för tillkommande lån som använts ñr att köpa begagnade hyreshus eller för lån använts för att som betala t.ex. uppvärmningen. Införande ett särskilt räntebidrag ñr av hyresrättshus motsvarande avdragsrätten för underskott av kapital är klart olämpligt då det skulle innebära väsentligt utökade rântebidrag för fastigheter som ändå har förhållandevis position, vilket bl.a. en gynnsam skulle medföra oñrsvarbar budgetbelastning. en Det är i stället önskvärt att på sikt helt avskaffa räntebidragen de av skäl som angetts ovan. Erforderlig neutralitet mellan hyresrättshus och egnahem bör i stället uppnås inom ramen för skattesystemet. Det kan åstadkommas bl.a. genom att fastighetsskatten är lägre för hyresrättshus än för egnahem. Om räntebidragen slopas helt bör också fastighetsskatten för hyresrättshus helt avskaffas på sikt. Fastighetsskatt bör utgå för egnahem så att erforderlig neutralitet uppnås när beaktar både denna man beskattning och den generella skattelättnaden för egnahemsägarens ränteutgifter på 25 %. Som diskuteras närmare är det därvid senare lämpligt att ersätta fastighetsskatten för egnahem med schabloninâkt en i inkomstslaget kapital, varvid fastighetsskatten awecklas helt. I följande avsnitt presenteras förslag de regeländringar bör om som beslutas under år 1992 för att uppnå största lämpliga anpassning på kort och medellång sikt i riktning mot den skisserade långsiktiga ovan lösningen utan fastighetsskatt och räntebidrag.

44 Fastighetsskatt och skattekompenserande räntebidrag SOU 199247

3.3 Fastighetsskatt ersätts med schablonintäkt för egnahem

Förslag Fastighetsskatten slopas för egnahem och ersätts med en schablonintäkt på 6 av taxeringsvärdet.

Som tidigare angivits talar starka skål ñr att att avskaffa fastighetsskatten för egnahem bl.a. med hänsyn till att fastighetsskatten utgör en särskatt som i systematiskt och andra avseenden avviker från inkomstskatten. Ett slopande av fastighetsskatten för egnahem måste emellertid kombineras med andra åtgärder av statsñnansiella skäl samt för upprätthålla en rimlig grad av neutralitet mellan egnahem och hyresråttshus. En utgångspunkt för utredningens förslag år att såväl fastighetsskatten som de de större räntebidragen för hyresrättshus skall avvecklas på sikt. Den generella skattelåtmaden för egnahemsägarens rånteutgifter på 25 % bör, vid frånvaro av räntebidrag för hyresrättshus, balanseras på något sätt så att erforderlig neutralitet uppnås mellan hyresrättshus och egnahem. En möjlighet är att slopa fastighetsskatten ñr egnahem och ersätta den med en schablonmåssigt beräknad kapitalavkastning som beskattas i inkomstslaget kapital. I stället för en fastighetsskatt på 1,5 % av taxeringsvärdet skulle det kunna finnas en schablonintäkt på 6 % av taxeringsvärdet som beskattas med kapitalinkomstskattesatsen på 25 %, vilket också ger en skatt på 1,5 av taxeringsvärdet. Trots att den faktiska skatten inte skulle ändras i flertalet fall finns det flera skäl som talar för en sådan omläggning. För det Ersta skulle övergången från fastighetsskatt till schablonintäkt innebära slopande av en särskatt och ett konsekvent inordnande av beskattningen av fastigheter i inkomstbeskattningen. Det grundläggande systematiska motivet för en schablonintäkt är att den motsvarar en schablonmåssigt beräknad avkastning för kapitalet i egnahemmet. Mot denna schablonmässigt beräknade avkastning får avdrag göras för rânteutgifter och tomträttsavgâlder på ett principiellt riktigt sätt. Vid frånvaro av en taktisk eller schablonmåssigt beräknad intäkt är det egentligen systemmåssigt felaktigt att medge avdrag för ränteutgifter och tomträttsavgälder. Fastighetsskatt utgår för tomtvårdet även vid upplåtelse

SOU 199247 Fastighetsskazr och skattekompenserande räntebidrag 45

med tomträtt trots att den boende då inte äger tomten, vilket uppfattas som felaktigt av många tomträttsinnehavare. En schabloninäkt utgår som även för tomtvärdet kan framstå något acceptabel med hänsyn som mera till att avdrag medges för tomträttsavgälden på sätt för ränta. samma som Det systematiskt riktiga med att ersätta fastighetsskatten med en schablonintäkt framkommer också att då på sikt skulle av man uppnå ett system helt utan lästighetsskatt. Hyresrättshus skulle beskattas på samma sätt som Övrig näringsverksamhet medan kapital i egnahem skulle inkomstbeskattas precis hushållens tillgångar i t.ex. bank och aktier. som För det andra innebär schablonintäkten att den redovisade inkomsten av kapital ger ett mera rättvisande mått på det skattskyldiges totala kapitalavkastning att inkomstmåttet beaktar inte bara kostnader genom som ränteutgifter och tomträttsavgälder utan också den implicita avkastningen för kapitalet i egnahemmet. Ett sådan rättvisande mått mera innebär fördelar inte bara i olika statistiska sammanhang utan kan också ha betydelse för olika system där t.ex. bidrag eller avgifter påverkas av den sammanlagda förvärvs- och kapitalinkomsten. För det tredje medför införande schablonintäkt större rättvisa av en mellan egnahemsägare och hyresgäster har stora ränteutgifter för som annat än boende. Enligt 1993 års regler erhålls skattereduktion på en 25 % av underskott i inkomstslaget kapital till 100 000 kr. medan upp underskottsbelopp över denna gräns skattereduktion på 18 96. ger en Beloppsgränsen år densamma för egnahemsägare och hyresgäster. En egnahemsägare med bostadsräntor på t.ex. 75 000 kr. får således full skattereduktion endast för 25 000 kr. avseende underskott från t.ex. en lånefmansierad aktieportfölj medan hyresgäst får full skattereduktion en

för sådana underskott till 100 000 kr. Övergången från fastighetsskatt

upp till en schablonintäkt redovisas i inkomstslaget kapital innebär som förbättrad balans i detta avseende egnahemsâgaren får genom att en skattelättnad på 25 % även för ränteutgifter motsvarande schablonintäkt-

en. Efter övergång från fastighetsskatt till schablonintäkt skulle en en sänkning av kapitalinkomstskattesatsen medföra inte bara reducerad skattelättnad ñr ränteutgifter utan också reducerad skatt på schablonintäkten. Ytterligare sänkningar av denna skattesats skulle därför ge mera begränsade ökningar bostadskostnaderna för högt belånade egnahem av medan kostnaderna skulle sjunka för lågt belånade hus.

Övervägande skäl talar således ñr att fastighetsskatten slopas även för

egnahem och ersätts med en schablonintäkt.

46 Fastighetsskatt och skattekompenserande räntebidrag SOU 199247

En kvarstående fråga är då vad är lämplig som en nivå för denna schablonintäkt.

Den nuvarande fastighetsskatten för småhus på 1,5 % taxeringsvärav det fr.o.m. år 1993 föreslogs inkomstskattekommittén av med utgångspunkt från en norm att skattebelastningen för kapital i bostäder om skall vara ungefär densamma skattebelastningen som för kapitalanvändning inom näringsverksamhet. När hänsyn tagits till skatteuttag i form av

realisationsvinstbeskattning fann inkomstskattekommittén fastighets-

att skatten för egnahem borde uppgå till 1,5 % av taxeringsvärdet om taxeringsvärdet utgör 75 marknadsvärdet, SOU av 198933, del I sid. 146. Mot denna bakgrund föreslog kommittén fastighetsskatt en på 1,5 av taxeringsvärdet. Kommittén medveten var om att detta, vid övriga gällande eller föreslagna regler, medför ett skatteuttag under den valda

normen dels genom nedsättningen fastighetsskatten av under de första tio åren och dels genom eftersläpningen vid bestämningen taxeringsvårav det. Den kvarvarande avvikelsen jämfört med normen var ett uttryck för

i första hand kommitténs bostadspolitiska hänsynstaganden SOU 198933, del I sid. 223.

Det kan dock ifrågasättas om inte beskattning detta slag i stället en av bör baseras på den faktiska avkastningen, oavsett om kapitalet är placerat i en fastighet eller på ett bankkonto. För egnahem kommer ett en sådan avkastning till uttryck genom att fastigheten ökar i värde. Utgångspunk-

ten för bestämning av skattesatsen bör därvid fastighet, typiskt vara att en sett och långsiktigt, ökar i värde något långsammare än inflationen. Det bygger på antagandet att marken betraktas i princip realvärdesäker som medan byggnaden minskar i värde med åtminstone en eller två procent

årligen. Vid en kapitalinkomstskattesats 25 % och förväntad om en inflation om ca 3 % skulle således skattesatsen uppgå till ca. 0,9 procent av taxeringsvärdet. Det bör framhållas att ett sådant synsätt innebär att den faktiska beskattningen även blir beroende den faktiska värdetillav växten i varje enskilt an.

Som tidigare nämnts är fastighetsskatten ñr egnahem för närvarande

nedsatt till 1,2 96. Enligt ett redan fattat riksdagsbeslut skall dock

skattesatsen höjas till 1,5 % fr.o.m 1993. Ovan redovisade synsätt på

rimlig kapitalbeskatming fastigheter talar dock sådan höjning.

av mot en Till bilden hör också att de taxeringsvärden utgör underlaget som ñr fastighetsskatten är baserade på den värdenivå rådde under som en högkonjunktur skall tillämpas fullt under lågkonjunkmen ut en extrem tur. Dessa förhållanden utgör argument höjning mot en av fastighets-

SOU 199247 Fartighetsskatt och skattekompenserande räntebidrag 47

skatten på det sätt som riksdagen beslutat. Statsñnansiella skäl och de allmänna utredningsdirektiv innebär att förslag skattesänkning som om måste vara finansierade, gör dock att utredningen inte sig kunna anser lägga fram ett förslag lägre skattesats. om Det finns i sammanhanget anledning att nämna att frågan lämpligt om underlag och regionala skillnader i taxeringsvärdena varit föremål om ñr särskilt utredningsarbete. Betänkandet Fastighetsskatt SOU 1992 1 l har varit föremål för remissbehandling. Utredningen linnet därför inte anledning att lägga fram förslag hur skatteunderlaget lämpligen bör om utformas.

Statsñnansiella skäl även hänsynen till målet skattemässig men om neutralitet mellan olika kapitalanvändning talar således sänkning mot en av skatteuttaget jämfört med fastighetsskatten på 1,5 % fr.0.m. år 1993. En sänkning av skatteuttaget för både bostäder och kapitalanvändannan ning är däremot angelägen när det finns ett statsñnansiellt utrymme för

sådana skattesänlcningar. Det innebär att det bör finnas förutsättningar att sänka schablonintåkten för egnahem då statens kostnader för räntebidrag minskar.

Mot denna bakgrund förelås att fastighetsskatten på 1,5 av taxeringsvärdet slopas fr.0.m. år 1993 för egnahem och ersätts med en schablonintäkt på 6 % taxeringsvärdet redovisas i inkomstslaget av som kapital. Med egnahem därvid småhus ägs fysisk avses som av person. Om regering och riksdag finner det möjligt bibehålla 1992 års att nedsatta lastighetsskatt på 1,2 % taxeringsvärdet mitt förslag av avser en motsvarande schablonintäkt, dvs. schablonintäkt på 4,8 en av taxeringsvärdet. Som tidigare nämnts lämnar de generella kommittédirek-

tiven inte utrymme för utredningen att själv lägga fram sådant förslag. ett Som tidigare redovisats finns dock starka sakskäl mot att genomföra den

beslutade höjningen till 1,5 96. Utredningen bedömer det därför som angeläget att finna utrymme kan undanröja det statsñnansiella som behovet av den beslutade höjningen. Som diskuterats talar övervägande skäl ñr det åtminstone ovan att övergångsvis skall finnas kvar riktad lättnad under den första en tioårsperioden efter produktionstillfället det slag uppnås av som nu genom nedsättningen fastighetsskatten. För egnahem kan nuvarande nedsättav ning enkelt bibehållas genom att det inte utgår någon schablonintäkt

under de första fem åren efter nyproduktion samt att det endast utgår halv schablonintäkt under ñljande fem år. Nuvarande fastighetsskatt

översätts därmed till en schablonintäkt även i detta avseenden.

48 Fastighetsskan och skattekompenserande räntebidrag SOU 199247

3.4 Sänkt skatt och sänkta

räntebidrag för

bostadsrätt

Förslag Bostadsrättsföreningen beskattas i inkomstslaget kapital med 25 samtidigt som bostadsrättsñreningars underskott får dras av hos delägarna i inkomstslaget kapital. Bostadsrättsföreningar får räntebidrag och schablonintäkt på sätt ñr egnahem. samma som

Vid nuvarande regler utgår räntebidrag för bostadsrättshus enligt

samma regler som för hyresrättshus, dvs. ett större räntebidrag än för egnahem utgår även för bostadsrätt. För lån upptagits bostadssom av rättsinnehavaren år ränteutgiñema avdragsgilla enligt allmänna regler i inkomstslaget kapital, vilket skattelätmad på 25 % fr.o.m. ger en år 1993. För att ñrhindra att det för underlag utgår både samma ett större räntebidrag och skattelättnad för bostadsrättsinnehavaren finns särskild en regel om att räntebidrag utgår endast för bostadsrättsföreningars faktiska lån. Särregeln strider mot den i övrigt tillämpade principen om att räntebidrag skall utgå oberoende taktiska lån krävs av men för att förbinda dubbla subventionseffekter.

Behovet av ett större räntebidrag för bostadsrätt än för egnahem baseras således på att det inte alltid uppkommer skattelåttnad på 25 % en för lån avseende bostadsrätt. En lämplig åtgärd för minska subvenatt tionsbehovet för bostadsrätt är därför att ändra skattereglerna så att lån avseende bostadsrätt alltid skattelättnad på 25 ränteutgiftger en av ema. Detta kan uppnås genom att bostadsrättsinnehavama i ñrekommande fall medges avdrag i inkomstslaget kapital för sin del bostadsrättsav föreningens underskott på det sätt som nyligen föreslagits av bostadsrättsvärderingskommittén SOU 19928. I kombination med samma kommittés förslag att bostadsrättsföreningar skall inkomstbeskattas om i inkomstslaget kapital med skattesats på 25 en säkerställs därmed att ränteutgiñer avseende bostadsrätt skattelättnad på 25 oberoende ger en av om lånen ligger i föreningen eller hos delägarna. Genom dessa skatteändringar elimineras behovet ett större ränteav bidrag ñr bostadsrätt än ñr egnahem samtidigt räntebidragen kan som göras oberoende av faktiska lån även för bostadsrätt. Därmed elimineras

nuvarande hinder för större egna insatser i bostadsrätt, vilket är angeläget bl.a. med tanke på att detta medför lägre månadsavgifter samt upp-

SOU 199247 Fastighetsskatt och skattekompenserande rdntebidrag 49

muntrar bosparande. Genom dessa förändringar kan det större räntebidraget begränsas till att gälla hyresrättshus, vilket utgör väsentligt ett steg i den parallella sänkningen skatter och räntebidrag. av Räntebidragen reduceras på flera sätt. För nyproduktion fr.o.m. 1993 krävs det inte ett större räntebidrag än för egnahem under den inledande tioårsperioden. Det initiala räntebidraget för t.ex. årgång 1995 blir då 29 l3 och inte 47 för hyresrättshus eftersom det tillkommer som en skattelättnad på 25 ränteutgiñerna. En av annan effekt är att räntebidragen avskaffas helt inte bara för egnahem utan äwn ñr bostadsrätt fr.o.m. årgång 2000 enligt den regeringen föreslagna avvecklingsav planen. Även för bostadsrättsbeståndet reduceras räntebidragen de genom att bör utgå med den lägre nivå som gäller för egnahem med hänsyn till att det förekommer tillkommande skattelätmad på en 25 96. Därmed elimineras också de särskilda räntebidrag värdet som motsvarar av egnahemsägamas ränteavdrag och utgår för sådana reparations- och underhållsåtgärder inte den enskilda lägenheten s.k. RBFsom avser stöd. Genom dessa regeländringar säkerställs således ränteutgifter att avseende bostadsrätt erhåller en skattelättnad på 25 både för bostadsrättsñreningamas och för bostadsrättsinnehavamas lån. Denna generella skattelättnad för ränteutgifter bör kombineras med det utgår att en schablonintäkt även ñr bostadsrätt så därmed når erforderlig att man neutralitet både jämfört med egnahem och jämfört med hyresrättshus. Av de skäl som anförts bör fastighetsskatten ersättas med ovan en motsvarande schablonintäkt även för bostadsrätt. Den nuvarande fastighetsskatten på 2,5 % för hyreshus motsvarar schablonintäkt en på 10 % vid skattesats ñr bostadsrättsñreningar på 25 %. Fastighetsen skattesatsen kan dock komma att justeras med anledning att hyreshus av erhåller nya taxeringsvärden år 1994, vilket i så fall bör leda till en motsvarande justering schablonintäkten för hyreshus disponeras av som med bostadsrätt. Småhus disponeras med bostadsrätt har taxeringsvärden som samma och fastighetsskatt som egnahem vid nuvarande regler och bör därmed ha samma schablonintåkt egnahem. som Kommittén för värdering bostadsrättslastigheter föreslog av att taxeringsvärdena för hyreshus disponeras med bostadsrätt skall som taxeras på ett sådant sätt att taxeringsvärdena blir likvärdiga med de som gäller för småhus. Om även denna förändring skulle genomföras, vilket

50 Fastighetsskan och skattekompenserande ränrebidrag SOU 199247

varken är en nödvändig eller önskvärd konsekvens av ambitionen att samtidigt sänka bidrag och skatter, så bör schabloninükten vara 6 även för hyreshus som disponeras med bostadsrätt. På samma sätt som för egnahem bör det åtminstone övergångsvis ñnnas en riktad lättnad under en tioårsperiod efter nyproduktion genom att det inte utgår någon schabloninñkt under år l-5 samt att det genom utgår halv schablonintäkt under år 6-10. Ovan föreslagna förändringar för bostadsrätt bör genomföras först den 1 januari 1994 ñr att att alla berörda skall få en rimlig förberedelsetid. Förändringarna kan därmed ske samtidigt med eventuella övriga förändringar som kan aktualiseras med anledning av att hyreshus erhåller nya taxeringsvärden år 1994. Nya och äldre bostadsrättshus erhåller således ett högre räntebidrag och erlägger fastighetsskatt t.o.m. år 1993, varefter dessa bidrag elimineras samtidigt som bostadsrättsföreningen ränteutgifter ger en skattelåttnad på 25 % och fastighetsskatten ersätts med en intåktsneutral schablonintåkt.

3.5 Förslag för nyproducerade hyresrättshus

Förslag Fastighetsskatten slopas för hyresråttshus med vårdeår 1993 eller senare. För ny- eller ombyggda hyresrättshus fr.o.m. 1993 bör avvecklingen av räntebidragen fortsätta även under den föreslagna 25-pr0centsnivån tills räntebidrag inte längre utgår.

Vid nuvarande regler utgår det inte någon fastighetsskatt under de fem första åren efter nyproduktion medan det utgår halv fastighetsskatt under ñljande fem år. Vid de av regeringen förslagna reglerna utgår räntebidrag för nyproducerade hyresrättshus av årgång 1993 med 57 % av en beräknad räntekostnad. För varje ny årgång bostäder som byggs är första årets bidragsandel 5 procentenheter lägre. För var och en av de nyproducerade årgångarna fr.o.m. 1993 minskas bidragsandelen varje år med 4 procentenheter. Förslaget innebär dock att bidragsandelen inte sätts lägre än 25 % för hyresrättshus. Som tidigare redovisats har en högre bidragsandel för hyreshus än ñr egnahem motiverats av egnahemsågares avdragsrätt. I

SOU 199247 Fastighetsskatt och skattekompenserande rdntebidrag 51

föregående betänkande framfördes att det skulle innebära nackdelar att ha kvar ett särskilt bidragssystem för hyreshus för att komma till rätta med skillnaderna i skattesystemen för hushåll och för företag. Eventuella brister i neutraliteten bör i stället åtgärdas inom ñr skattesystemet. ramen Ett första lämpligt steg i den parallella awecklingen fastighetsskatav ten och råntebidragen är därför att helt slopa fastighetsskatten för hyresrättshus byggs 1993 eller Samtidigt som senare. bör man också avveckla räntebidragen ñr denna nyproduktion även under den nu kvarvarande 25-procentsnivån. Som diskuteras närmare senare är det emellertid lämpligt att åtminstone övergångsvis ha kvar det större räntebidraget för hyreshus under de första åren efter nyproduktionen. Ett hyresrättshus byggs 1993 eller blir således befriat som senare från fastighetsskatt medan det tills vidare erhåller ett större räntebidrag än egnahem. Fastighetsskatten bör således helt slopas för hyresrättshus som byggs 1993 eller senare. Liksom vid nuvarande tidsbegränsade nedsättning av fastighetsskatten är det lämpligt anknyta skattefriheten att till fastighetens s.k. värdeâr, beräknas med hänsyn till de tidpunkter som då byggnaden uppförts eller genomgått större till- eller ombyggnader. En genomgripande ombyggnad som utförs efter år 1993 kan således medföra att fastigheten får värdeår 1993 eller senare och därmed blir fastighetsskattefri. Efter hand hyresrättshusbeståndet byggs överförs fastigheterna som om på detta sätt till det skattebefriade området. När de reglerna varit i nya kraft under tillräckligt lång tid så fastighetsbeskattas en en så liten del av hyreshusbeståndet att det är statsñnansiellt acceptabelt och av bl.a. förenklingsskäl önskvärt att helt slopa fastighetsskatten för hyresrättshus. Ett omedelbart slopande skillnaden i bidragsandel mellan hyreshus av och egnahem för nyproduktion fr.0.m. årgång 1993 skulle medföra en

avsevärd kostnadshöjning för nyproducerade hyreslägenheter

utöver de

kostnadshöjningar som följer den regeringen föreslagna successiva

av av awecklingen av räntebidragen. Då regeringen med utgångspunkt från utredningens tidigare förslag nyligen gjort en avvägning avseende lämplig

takt för denna subventionsminskning bör sådana tillkommande kostnads-

höjningar undvikas. Ett större räntebidrag för hyreshus bör därför utgå åtminstone under de första åren efter färdigställandet för nyproduktion under hela awecklingsperioden, dvs. fram till och med årgång 1999. Som tidigare framhållits skulle det innebära fördelar om man kan undvika att ha ett särskilt bidragssystem enbart för hyreshus. Därför bör

52 Fastighetsskatt och skattekompenserande räntebidrag SOU 199247

awecklingen rântebidragen fortsätta även under den av regeringen av föreslagna ZS-pnocentsnivån tills bidragen helt avvecklats. Den långsiktiga lösningen helt utan räntebidrag och fastighetsskatt skulle då uppnås från och med årgång 2005. Det går emellertid knappast att redan nu åtta bindande beslut om hur resterande rântebidrag skall avvecklas i början av ZOOO-talet. Detta får till då gällande förhållanden beslutas av framtida riksdagar med hänsyn avseende räntenivå, statsñnansiellt läge m.m. Skillnaden i räntebidrag mellan hyreshus och egnahem kan för övrigt komma att reduceras redan tidigare eftersom nivån i princip bestäms av kapitalinkomstskattesatsen, som kan komma att reduceras till 20 eller 15 % ñre år 2000. Med hänsyn till utredningens förslag om att fastighetsskatten slopas helt för årgångar byggs fr.o.m 1993 ñnns det dock anledning att lägga som förslag till hur fortsatt avveckling av räntebidragen bör utformas. en En utgångspunkt är att det ñr årgång 1993-1999 skall utgå fullt räntebidrag under de första åren efter färdigställandet. En annan utgångspunkt är att det råntebidraget statslinansiella skäl bör reduceras av i sådan utsträckning att subventionsminskningen balanserar slopandet en den framtida fastighetsskatten mätt i nuvärde. En tredje utgångspunkt av är att det är önskvärt att åtminstone under avvecklingsperioden bibehålla riktad lättnad under de första åren av det slag som nu uppkommer en nedsättningen fastighetsskatten. Elimineringen av fastighetsgenom av skatten innebär att det inte längre uppkommer sådan riktad lättnad en genom fastighetsskatten. Mot denna bakgrund samt med hänsyn till den nedsättning av schablonintäkten föreslagits i avsnitt 3.3 ñr egnahem under de första tio som åren, föreslås att ett nybyggt hyresrättshus erhåller fullt räntebidrag i enlighet med regeringens förslag. Däremot bör inte räntebidragsandelen ligga kvar på 25 procentsnivån på det sätt regeringen föreslagit. För som att rimlig balans skall erhållas med det föreslagna borttagandet av fastighetsskatten för hyreshus med värdeår 1993 eller senare bör räntebidragen avvecklas fullt ut i den takt som följer av regeringsförslaget.

SOU 199247 Fastighetsskatt och skattekømpenserande räntebidrag 53

Nedanstående uppställning visar bidragsandelen för olika år med en sådan ordning.

Bidragsandelför hyreshusi procent meddenföreslagna avvecklingen avräntebidragen.

Produktionsårgång 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Bidragsår 1993 57 1994 53 52 1995 49 48 47 1996 45 44 43 42 1997 41 40 39 38 37 1998 37 36 35 34 33 32 1999 33 32 31 30 29 28 27 200 29 28 27 26 25 24 23 22 2001 25 24 23 22 21 20 19 18 17 2002 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 2003 17 16 15 14 12 10 9 8 7 2004 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2005 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 0 2006 5 4 3 2 1 0 0 0 0 0 0 2007 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

De nu föreslagna förändringarna för hyresrättshus innebär således att den halva fastighetsskatten under år 6-10 och den fulla fastighetsskatten fr.o. m. år 10 slopas i kombination med att rântebidraget awecklas fullt ut. Därmed ersätts bidrag med skatt på ett sådant sätt att kostnaderna inte påverkas under de första fem åren efter en nybyggnation. För årgång 1993 påverkas således kostnaderna tidigast år 1998, vilket således inträffar efter den avstämning skall göras den fortsatta subvensom av tionsminskningen år 1995. De nu föreslagna reglerna innebär i princip villkor för samma hyresrättshus och egnahem under de första fem åren efter nyproduktion eftersom det då utgår varken fastighetsskatt eller schablonintåkt. Samtidigt får hyresrättshus ett större bidrag, motsvarande skattelättnaden för egnahemsâgarens rånteutgifter. Den fortsatta avvecklingen bidraget av även under 25-procentsnivån ñr hyresrättshus balanseras i stora drag av att att det för egnahem tillkommer halv schablonintäkt år 6 och full en schablonintäkt fr.o.m. år ll. De föreslagna reglerna inkl. schablonintâkten på 6 % för egnahem ger på detta sätt en förhållandevis hög grad neutralitet mellan egnahem av och hyresråttshus fr.o. årgång 1993. Den generella skattelättnaden för m. egnahemsågarens ränteutgifter balanseras schablonintåkten för av

54 Fastighetsskatt och skattekømpenserande räntebidrag SOU 199247

egnahem så att erforderlig neutralitet uppnås utan skattekompenserande räntebidrag. Dessa åtgärder tillsammans med övriga förslag skatteområdet för näringslastigheter bör leda till rimlig balans mellan olika en upplåtelseformer. Som tidigare framhållits torde det inte möjligt att vara vare sig genom särskilda bidragsystem eller Skatteregler helt kunna utjämna de genom skilda ekonomiska förutsåttningama mellan olika upplåtelseformer. De skilda ekonomiska förutsättningarna är sådan karaktär det inte är av att möjligt att i förväg avgöra de år till tör- eller nackdel för olika om upplåtelseformer Det ñnns därmed inte heller anledning att driva frågan om neutralitet till en fråga millimeterrättvisa aldrig kan om som åstadkommas. Enligt utredningens uppfattning bör de föreslagna åtgärderna vara tillräckliga för att åstadkomma rimlig balans mellan de olika upplåtelseformema. Kvarvarande olikheter på grund skillnader av i systemen för företagsbeskattning och beskattning hushållen eller på av grund av skilda marknadsförutsättningar i allmänhet, torde inte påverka hushållens val av bostad på ett negativt sätt.

3.6 skattesänkningar minskar som bidragsbehovet

Förslag Alla underhålls- och reparationsåtgärder blir omedelbart avdragsgilla. Underskott i förvärvskälla, dock högst årets avdrag för underhåll och reparationer avseende bostadsfastigheter, skattereduktion ger en på 30 % som avräknas mot fastighetsskatten.

Den i avsnitt 3.5 diskuterade inriktningen att parallellt reducera bidrag och skatter bör gälla inte bara nyproduktion fr.o.m. årgång 1993 utan även reparationer, underhåll samt nyinvestering än nyproduktion. annan I detta avsnitt diskuteras därför två ytterligare skattesänkningar som är motiverade för att minska bidragsbehovet vid reparationer och underhåll. I avsnitt 3.7 diskuteras hur räntebidragen bör reduceras för reparationer, underhåll och annan nyinvestering än nyproduktion.

SOU 199247 F astighetsskatt och skattekømpenserande rântebidrag 55

3.6.1 Slopad särregel för underhâlls- och reparationskostnader

Som nämnts får reparationer och underhåll erhåller räntebidrag ovan som inte dras löpande i näringsverksamhet. Istället medges värdeminskav ningsavdrag normalt under SO-årsperiod. Denna sårregel är skatteen systemmåssigt och redovisningsmâssigt felaktig eftersom underhåll och reparationer utgör normala löpande kostnader bör belasta det som beräknade resultatet omedelbart. Sår-regeln innebär därtill komplikationer för skattskyldiga och skattemyndigheter bl.a. att det krävs genom särskilda kontrolluppgifter för berörda reparationer och underhåll. Ett slopande av denna särskilda avdragsbegrânsning skulle reducera subventionsbehovet eftersom reparations- och underhållskostnaderna skulle bli omedelbart avdragsgilla. Sådana åtgärder skulle därmed ge en omedelbar Skattelättnad på 23 reparations- och underhållskostca av naderna för hyresrättshus som ägs aktiebolag och på 33-50 % av ca av reparations- och underhållskosmadema ñr enskilt ägda hyresrättshus. Den procentuella skattelâttnaden har beräknats med hänsyn tagen till möjligheterna att göra survavsätmingar. Genom den i direktiven förutsatta övergången till konventionell inkomstbeskattningen för allmännyttiga hyreshus uppkommer denna stödeffekt inte bara ñr privatägda hyreshus utan även för allmännyttan. Slutsatsen är således att den särskilda avdragsbegrânsingen för underhåll och reparationer bör slopas och att ántebidragen bör reduceras i motsvarande utsträckning. Dessa förändringar bör genomföras först den 1 januari 1994 ñr att ge berörda en rimlig förberedelsetid samt ñr att uppnå tidsmässig en samordning med ovan föreslagna ñrändringar ñr bostadsrätt.

3.6.2 Skattelättnad för underhålls- och

reparationskostnader även mot fastighetsskatt.

Den andra i detta sammanhang aktuella skattefrågan gäller också möjligheten att få en omedelbar skattelätmad för underhålls- och reparationskostnader, nämligen i det icke ovanliga fall då förvârvskâllan ger ett underskott höga underhålls- eller reparationskostnader. Vid p. g.a. nuvarande regler får ett sådana underskott i törvårvskâllan och sparas dras av mot framtida överskott i ñrvårvskållan. För att minska behovet av råntebidrag bör skattereglema ändras så att ett underskott i förvärvskällan som beror på avdrag för reparationer eller underhåll också kan

56 Fastighetsskatt och skattekompenserande rântebidrag SOU 199247

reducera fastighetsskatten. Underskott i inkomstslaget näringsverksamhet, dock högst årets avdrag för underhåll och reparationer avsende bostadsfastigheter, bör därñr skattereduktion på 30 % ge en av underskottsbeloppet avräknas mot fastighetsskatten. som Genom denna förändring ger den ovan förslagna utvidgade avdngsrätten för reparationer och underhåll en omedelbar skattelätmad även vid underskott i ñrvärvskällan. Därmed underhåll och reparationer ger en omedelbar skattelättnad i högre utsträckning, vilket reducerar behovet av och motivet för räntebidrag avseende underhåll och reparationer. Den skattskyldige bör få välja mellan att antingen utnyttja underskottet på detta sätt eller att underskottet för kvitlning framtida spara mot inkomster i ñrvärvskällan. Det alternativet kan senare vara mera fördelaktigt för enskilda näringsidkare med hög marginalskatt som räknar med att ñrvärvskållan skall ett skattemässigt överskott under något ge av de närmaste åren.

3.7 Reducerade

räntebidrag för reparationer,

underhåll och andra

nyinvesteringar än

nyproduktion

Förslag Räntestödet till reparations- och underhållsåtgärder, det s.k. RBF-stödet, slopas för åtgärder vidtas fr.o.m. den 1 januari som 1994. Rântebidragsandelen för s.k. genomgripande underhållsåtgärder i hyreshus sänks till samma omfattning för egnahem. som

3.7.1 Utgångspunkter

Förekomsten räntebidrag för reparationer och underhåll kan allmänt av ifrågasättas. Sådana åtgärder bör enligt normala töretagsekonomiski och nationalekonomiska principer finansieras hyror i det berörda genom beståndet och inte genom lån. Därmed bör det egentligen inte uppkomma något subventionsbehov avseende ränteutgifter. En annan central utgångspunkt är att omfattningen reparationer och av underhåll i princip bör bestämmas fastighetsägaren. av Dessa får ta hänsyn till å ena sidan hela kostnaden för åtgärderna och å andra sidan

SOU 199247 Fastighetsskan och skattekompenserande räntebidrag 57

hyresgästernas betalningsvilja samt framtida inbesparade kostnader. Omfattningen eller utformningen av åtgärderna bör inte snedvridas genom särskilda bidragsregler. Det finns knappast några övertygande samhällsekonomiska skäl som talar för att reparationer och underhåll bör genomföras utöver den nivå fastighetsägare och hyresgäster är beredda att betala för. En ytterligare utgångspunkt är att äldre fastigheter ofta har och kommer att få en förhållandevis position jämfört med nyprodukgynnsam tion. För det första har äldre fastigheter ofta förhållandevis små återstående lån, vilket i sin tur är en följd de över tiden mycket av kraftigt stigande byggnadskostnadema. För det andra medför den successiva avvecklingen av nyproduktionens räntebidrag en förbättrad relativ position för fastigheter i det nuvarande bidragssystemet. Även

dessa förhållanden reducerar motiven ñr räntebidrag för underhåll och

andra åtgärder som gäller det befintliga fastighetsbeståndet. Mot denna bakgrund samt av statsfmansiella skäl bör målsättningen vara att i största möjliga utsträckning undvika räntebidrag för underhåll och andra åtgärder i det befintliga beståndet. Liksom för nyproduktionen bör egnahemägamas och bostadsrättsinnehavamas skattelättnad ñr rånteutgifter balanseras genom en lägre fastighetsskatt eller motsvarande för hyresrättshus och inte genom ántebidrag.

3.7.2 Slopat räntestöd för reparationer och underhåll.

Vid nuvarande regler erhåller hyres- och bostadsrättshus REF-stöd motsvarande värdet av egnahemsägarens ränteavdrag ñr sådana reparations- och underhållsåtgärder som inte avser den enskilda lägenheten. Denna typ av räntestöd infördes år 1982 och avsågs gälla under en IO-årsperiod för att under denna period uppmuntra åtgärdande eftersatt av underhåll. Det i avsnitt 3.4 framförda förslaget att bostadsrätt skall få räntebiom drag enligt samma regler egnahem fr.o.m. den 1 januari 1994 som innebär att RBF-stödet elimineras för bostadsrätt oberoende av om åtgärderna genomförs före eller efter denna tidpunkt. Lånefinansierade åtgärder som genomförs före denna tidpunkt får i stället stöd genom bostadsrätternas generella skattelättnad på 25 % av ränteutgifter. Eftersom det inte sker någon motsvarande skatteändring för hyresrättshus bör RBF-stödet finnas kvar för hyresrättshus enligt nuvarande regler för åtgärder som genomförs före den 1 januari 1994. Därmed kvarstår

58 Fastighetsskatt och skattekompemerande rdntebidrag SOU 199247

frågan det bör utgå REF-stöd för reparationer och om underhåll i hyresrättshus genomförs efter denna tidpunkt. som Som nämnts ovan är reparationer och underhåll erhåller RBFsom stöd inte avdragsgilla omedelbart utan avdrag medges i stället genom

årliga värdeminskningsavdrag. Detta har lett till många ägare

att av konventionellt beskattade hyreshus avstår från RBF-stödet för att i stället kunna utnyttja den normala omedelbara avdragsrätten ñr reparationer och underhåll. Enligt direktiven skall utredningen från utgå att alla hyresråttshus inkomstbeskattas konventionellt, dvs. nuvarande att schablonbeskattning allmännyttiga av bostadsföretag ersätts med konventionell inkomstbeskattning, vilket också föreslagits bostadsrättsvärav deringskommittén, SOU 19928. Fastighetsägamas intresse för liksom motivet för RBF-stödet begränsas då ytterligare. Mot denna bakgrund och med hänsyn till föreslagna skatteändovan ringar för reparationer och underhåll i hyresrättshus föreslås RBFatt stödet avskaffas för reparations- och underhållsåtgäder som genomförs fr.o.m. den 1 januari 1994. Därmed uppnås dels minskning en av räntebidragen och dels förenklingar slopande komplicerad genom av en och administrationskrävande bidragsform.

3.7.3 Reducerade bidrag för genomgripande underhåll i hyreshus

Med de regler som föreslås gälla fr. 1993 utgår räntebidrag på i o.m. princip samma nivå för nyproduktion för ytterligare två kategorier som åtgärder. Den första kategorin utgörs genomgripande åtgärder av av underhållskaraktär syftar till att vidmakthålla eller förbättra husets som huvudsakliga ñrsörjningssystem för el, uppvärmning, VA, ventilation och transporter eller andra kommunikationer. Den andra kategorin gäller

ombyggnadsåtgärder. De har deñnierats andra nyinvesteringar än som nyproduktion och i väsentlig mån förbättrar sådana grundläggande som funktioner krävs ñr att huset skall kunna fungera tillfredsställande som som bostad. I uttrycket nyinvestering ligger att det inte får fråga vara om underhåll och reparationer. Även omfattningen av räntebidragen ñr dessa två kategorier bör omprövas med hänsyn till de ovan föreslagna skatteändringama och den allmänna inriktningen att parallellt reducera bidrag och skatter. Å andra

sidan är det inte lämpligt att nu föreslå förändringar medför som väsentligt högre kostnader för dessa åtgärder med hänsyn till de

SOU 199247 Fastighetsskan och skattekompenserande räntebidrag 59

avvägningar som nyligen gjorts angående lämplig takt för subventionsawecklingen. En mera förutsättningslös prövning frågan av om tillkommande subventionsminskningar inom dessa områden bör i stället ske i samband med avstämningen den fortsatta subventionsav avvecklingen år 1995. Utredningens förslag rörande bidrag till underhållskostnader gäller därñr endast följdändringar med anledning de av föreslagna skatteändringama och berör därför bara räntebidraget till genomgripande underhåll i hyresrättshus. Förslagen i avsnitt 3.6 dels om eliminering särregeln begränsad av om avdragsrätt ñr underhåll och reparationer, dels möjlighet att erhålla om skattereduktion mot fastighetsskatten medför att underhåll och reparationer av hyresrättshus ger en väsentligt större omedelbar skattelättnad än vid nuvarande regler. Värdet denna tidigarelagda skattelättnad torde i av flertalet au överstiga värdet det extra ñntebidrag utgår ñr av som hyresrättshus jämför med egnahem. Mot denna bakgrund föreslås att ñntebidragets storlek för genomgripande underhållsåtgärder skall detsamma ñr såväl egnahem var som för hyresrättshus. Därmed slopas skillnaden i bidragsandel mellan egnahem och hyresrättshus ñr denna kategori åtgärder. Det innebär att bidragsandelen för bidragsberättigade åtgärder detta slag och av som påbörjas 1994 kommer att uppgå till 36 % för såväl hyreshus om egnahem. Gränsdragningen i bidragshänseende mellan underhåll och nyinvestering bör överensstämma med den skattemässiga gränsdragningen. Förändringen avseende såväl skatte- bidragsregler bör som avse åtgärder som vidtas efter den 1 januari 1994.

Statsfrnansiella effekter

I avsnitt 2 och 3 har flera förslag lagts om förändrade skattebestämmelser och om ytterligare avveckling räntebidrag. I avsnitt 2 omfattar av förslagen dels förändrad stämpelavgift för lagfart i fast egendom och för inteckning i fastighet, dels beskattningen Bostadskooperationens av garantifond, dels förändrade värdeminslcningsavdrag och förändrade reserveringsmöjligheter för näringstastigheter. I avsnitt 3 omfattar förslagen förändrad fastighetsskatt. För egnahem omformas fastighetsskatten till schablonintäkt. Bostadsrättsföreningar en beskattas i inkomstslaget kapital och bostadsrättshavare jämställs i skattesammanhang och i räntebidragshânseende med egnahem. För

60 Fastighetsskatt och skattekompenserande räntebidrag SOU 199247

hyresrättshus med värdeår 1993 och utgår ingen fastighetsskatt senare och avvecklingen av räntebidrag fortsätter även under 25-procentsnivån. För hyresrättshus blir underhålls- och reparationskosmader omedelbart avdragsgilla och även till 30 mot fastighetsskatten. Det s.k. räntestödet tas bort och rântebidragsandelen för s.k. genomgripande underhållsåtgärder i hyresrättshus sänks till nivå för egnahem. samma som De framlagda ñrslagen syftar dels till att åstadkomma rimlig neutralitet mellan upplåtelseformema och mellan olika lastighetsägarkategorier, dels till balansera skattesänkningar mot bidragsminskningar. Det ligger i sakens natur att åtgärder för att komma till rätta med brister i neutraliteten innebär skattesänkningar i vissa fall med det i andra fall kan innebära skattehöjningar. Förslagen i avsnitt 3 skattesänkningar om som är kopplade till minskat statligt bidragsstöd i olika former är i princip utformade ñr att balansera varandra. De i avsnitt 2 och 3 föreslagna förändringarna är dessutom sådan karaktär de kan beräknas få av att dynamiska effekter i den meningen att de påverkar fastighetssâgares agerande. Det gäller inte minst vid övergång från ett bidragssystem till allmänna regler för skatteavdrag. En svårbedömd effekt är i vilken utsträckning minskade bidrag kommer att motsvaras av skatteavdrag av samma omfattning. Till skillnad mot bidrag har skatteavdrag ett värde för fastighetsägaren först då verksamheten redovisar ett överskott. Sammantaget gör utredningen den bedömningen att förslagen totalt sett inte får några påtagliga statsñnansiella effekter, vare sig på kort eller medellång sikt.

SOU 199247

4 Bosparande

I detta kapitel presenteras ett förslag att staten skall betala om en bosparpremie till den efter att ha visst sparande som presterat ett förvärvar ett småhus eller bostadsrätt. en Utgångspunkterna för förslaget presenteras i det närmast följande avsnittet. Därefter redogörs kortfattat ñr nuvarande lagñsta regler om ungdomsbosparande och bosparlån- med anknytning till allemansom sparandet samt några organisationers regler för det bosparande de erbjuder. I det därpå följande avsnittet redovisas utredningens förslag om bosparande i detalj. mer Det har inom ramen för denna utredning inte funnits tid att utarbeta lagförslag om bosparande. Lagförslag får därför utarbetas i ett senare skede då utredningen har varit föremål för remissbehandling.

4.1 Utgångspunkter för förslaget om bosparande

Det kan allmänt sett ifrågasättas det föreligger samhällsekonomiska om skäl för att införa ett särskilt bosparande. För det första kan det det ifrågasättas selektiva sparstimulanser denna har några om av typ märkbara effekter på det totala hushällssparandet. Generella sparstimulanser som exempelvis tillräckligt låg kapitalinkomstskattesats är en sannolikt mer verkningsfulla. Det kan nämnas att hushållssparandet ökat mycket kraftigt när kapitalinkomstskattesatsen sänkts under de senaste åren. Hushållssparandet däremot rekordlågt under andra delen var av 1980-talet trots att det då ñrekom selektiva sparstimulanser, t.ex. allemanssparandet. Detta och mycket annat tyder på selektiva att sparstimulanser främst leder till omfördelning sparandet. För det en av andra kan det ur samhällsekonomisk synvinkel ifrågasättas bosparanom de skall gynnas jämfört med annat sparande. Som exempel på annat angeläget sparande kan nämnas sparande för framtida utbildning eller företagssatsning, sparande för att ha allmän vid sjukdom, en reserv arbetslöshet och sparande inför pensioneringen.

62 Bosparande SOU 199247

Ur samhällsekonomisk synvinkel talar således flera skäl ñr generella regler avseende bl.a. kapitalinkomstskattesats samt arvs- och gåvoskatt, som utformas så att hushållssparandet stimuleras. Frågan om bosparande kan emellertid inte enbart ses mot denna bakgrund. Man kan inte bortse från att bostadssektom under mycket lång tid varit föremål för långtgående subventioneringar och ingående regleringar. Arbetet med att avveckla subventioner och regleringar har inletts. De förslag som läggs fram i detta reformarbete syftar till en successiv avveckling som skall möjliggöra en rimlig anpassning till de nya ekonomiska förutsättningarna. En central faktor i reformeringen av statens stöd till finansieringen av nyproduktion av bostäder är att stimulera till ökade insatser av eget kapital i samband med investeringar i bostadsfästigheter. En ökad insats av eget kapital minskar risken ñr långivama som normalt tillhandahåller merparten av finansieringen och bidrar därmed till en ökad stabilitet i finansieringen av en bostadsinvestering. I de fall staten lämnar statlig kreditgaranti för en del av lånefinansieringen minskas statens risk då fastighetsägaren har tillskjutit kapital för investeringen. Även eget fastighetsägarens situation förbättras av ett ökat tillskott av eget kapital genom att lånefinansieringen kan minskas och det därmed finns en större reserv än eljest för oförutsedda kostnader och eventuella fördyringar p. g.a. exempelvis ett högre ränteläge. Utredningen föreslog i sitt delbetänkande regler för att stimulera till ökade insatser av eget kapital i finansieringen av nybyggnad av bostäder. Genom att statliga räntebidrag och kreditgarantier ñreslogs utgå endast för en schablonberäknad produktionskostnad skapas incitament för fastighetsägarna att hålla kostnaderna för produktionen nere och att genom ökade insatser av eget kapital undvika att lånefinansieringen blir mer omfattande än vad som ryms inom den restriktivt beräknade schablonen. Genom att schablonen vidare ñreslogs ligga fast i nominella termer tillförsäkras att kostnadspressen och incitamenten att tillskjuta eget kapital blir bestående över åren. Regeringen har i prop. 199192 150 lämnat förslag till riksdagen i huvudsak enligt dessa ñrslag, dock med en viss skärpning av kostnadsschablonen som ytterligare förstärker incitamenten att tillskjuta eget kapital. Genom skattereformen och den ytterligare sänkning av skattesatsen för kapitalinkomster till 25 96, och den därtill motsvarande minskningen av skattelättnaden vid avdrag för räntekostnader, som därefter har beslutats, har incitamenten ñr sparande förstärkta i mycket stor utsträckning.

SOU 199247 Bosparande 63

Tillsammans med de ändrade regler för statens stöd till finansieringen av bostadsbyggandet regeringen har ñreslagit riksdagen har förutsättsom ningarna för att bostadsinvesteringar i framtiden genomförs med en rimlig insats av eget kapital radikalt förbättrats.

I utredningens direktiv slås läst att målen för bostadspolitiken skall vara att alla skall ha möjlighet till en god bostad till ett rimligt pris och

att var och en skall ha inflytande över sin situation. En investering egen i en bostad kan således inte jämföras med vilken helst som annan investering som ett hushåll genomñr. Det är särskilt intresse att av hushållen på bostadsmarknaden möjligheter att själva bestämma över ges de investeringar i bostäder de gör. Det sker bäst de äger som genom att sina bostäder. Härav följer att de generella stimulanser till sparande ñr

investeringar som den låga skattesatsen för kapitalinkomster innebär bör kompletteras med särskilda stimulanser underlättar som ñr hushållen att anskaffa en egen bostad. De förslag som utredningen avgivit rörande statens stöd till finansieringen produktion bostäder omfattar endast finansiering i samband av av med reala investeringar i bostadskapital. För hushållen sker dock investeringar i bostäder ofta att redan befintlig bostad köps på genom en andrahandsmarknaden. För ett hushåll är det centrala beslutet vanligtvis att anskaffa bostad över huvud taget, att köpa nybyggd bostad en en eller att själv bygga ett hus. Det är därñr inte ändamålsenligt koppla att stödet till produktionen bostäder. Stödet bör istället kopplas till av hushållets anskaffning av bostad.

Ett problem i detta sammanhang är att ett stöd för anskaffning av bostad i viss utsträckning kan komma säljaren bostaden tillgodo, vilket av uppenbarligen inte är avsikten i det här aktuella fallet. Risken för detta minskar dock ju bättre konkurrensen är vad gäller utbudet bostäder. av De förslag rörande statens stöd till nyproduktion bostäder av som utredningen avlåmnat befrämjar konkurrensen inom nyproduktionssek-

tom. Genom att ge ett stöd till anskaffningen bostad, oavsett den av om är nyproducerad eller ej, undviks snedvridningar vad gäller besluten om byggandet bostäder. Det kan dock inte undvikas stödet till del av att en kommer säljarna bostäder i beståndet tillgodo. av Den särskilda stimulansen bör ges endast under vissa förutsättningar. Den bör för att underlätta anskaffningen permanentbostad. ges av en Detta får anses vara den bostadsinvestering hushållets perspektiv, som, ur av bostadssociala skäl bör stödjas. Av detta skäl och statsñnansiella av skäl bör stöd ges för anskaffning av fritidshus eller vid ombyggnad eller tillbyggnad permanentbostad. av

64 Bosparande SOU 199247

Stödet bör vidare ges endast till dem som har sparat under en viss minsta tid eftersom det får anses vara av värde att regelbundna spzrvanor hos hushållen stimuleras. Sparandet bör kunna ske i flera olik; sparformer. De på marknaden befintliga formerna för sparande till bosadsanskaffning bör kunna ingå bland dem som stöd utgår ñr.

4.2 former för

Befintliga bosparande

4.2.1 Lagfästa regler om sparande för bostadsändamâl

Bosparlån inom ramen för allemanssparandet

Staten har vid flera tillfällen beslutat om särskilt stöd till bospuande. År 1984 beslutades allemanssparande skall, för ungdomar till och med att det år de fyller 28 år, vara kvaliñcerande för bosparlån. Beslutet innebar att banker som förmedlar allemanssparande skall under vissa förutsättningar lämna ungdomar lån för bosättning eller för förvärv av bostad. Lånerätten uppgår till tre gånger sparat belopp, dock maximalt 21 000 kr om lånet inte avser förvärv av bostad. För att kvalificera rig ñr bosparlån krävs ett minimisparande på 5 000 kr inom allemansspaandet. sedvanliga regler om skyldighet för bankerna att kontrollera kreditvärdighet och återbetalningsförmåga gäller även ñr bosparlån. Då lån erhålles skall hela den lånegrundande behållningen jämte avkastningen tas ut. I samband med att bestämmelser om bosparlån knöts till allemarssparandet gavs HSB möjlighet att delta i allemanssparande som ungdomar upp till 28 års ålder bedriver, enligt de regler som gäller därför, dock med skillnaden att medlen behöver föras över till riksgäldskontoret. En förutsättning är att HSB åtar sig att lämna de ungdomar som allemanssparar i HSB bosparlån för anskaffande av nyproducerade bostadsrättslägenheter. Från 17 1986 gavs Riksbyggen möjlighet att delta i allemanssparande för ungdomar på samma villkor som HSB.

Lagen om ungdomsbosparande År 1988 infördes lag ungdomsbosparande. Sparandet inte en om kopplat till allemansspamndet men har i betydande utsträckning liknande regler och är ett alternativ till allemanssparande. Sparandet kan ske på räntebärande konto i bank eller sparkassa. Sparmedel på konto i bank förs inte, till skillnad från vad somi huvudsak gäller i allemanssparandet, över till riksgäldskontoret.

SOU 199247 i Bosparande 65

Ungdomar mellan 16 och 25 år kan ansluta sig till ungdomsbosparandet och spara maximalt 800 kr i månaden. Sparandet mäste avslutas det år spararen fyller 28 år. Staten bekostar årlig bonusränta på 3 % en som beskattas med samma skattesats ränta på allemanssparkonto, som dvs 20 96. Bonusräntan ackumuleras tills dess att kontot avslutas. För att erhålla bonusränta krävs att har sparat i minst år och har spararen tre sparat minst 5 000 kr. Det ñnns inget krav på sparmedlen att skall användas till förvärv av bostad eller för bosättning för bonusränta att skall utgå. Om villkoren för att bonusränta skall utgå är uppfyllda har

spararen rätt att efter sedvanlig kreditprövning få sparlån för förvärv - av bostad eller för bosättning i Övrigt. Lånerätten gånger motsvarar tre nettobehållningen av de nettoinsättningar gjorts. som

4.2.2 Förekommande

bosparsystem

HSB

HSB är en kooperativ rörelse bestående antal lokala ekonomiska av ett föreningar över hela Sverige. Varje HSB-förening har en egen bosparkö och bygger bostäder inom sitt verksamhetsområde.

Varje person oavsett ålder kan bli medlem i HSB, ha men mer än ett medlemskap i varje lokal ñrening. Som medlem betalar man vid inträdet andel 500 kr, för vilken ingen en om ränta utgår. För att få börja bospara krävs att såväl andel medlemsavgift f.n. 130 kr år är som per betalda.

Bosparandet och spartiden är avgörande för få lägenhet att en i nyproduktion. Bosparbeloppet är minst 2 400 kr kalenderår per fr.o.m. det år medlemmen fyller 21 år, innan dess är minimibeloppet 600 kr. Innevarande års ränta, efter skatt, ingår i bosparbeloppet. Det sparade beloppet kan inte lyftas från kontot utan att kötiden ändras. Detta gäller

överskottssaldo, dvs medlem än minimibeloppet om sparat mer per kalenderår. Extra sparande förändrar dock inte kötiden.

Utöver bosparräntan erhåller spararen 1 % extra ränta på insatt kapital

om pengarna tas ut för att köpa en nyproducerad HSB-lägenhet. Ungdomar är 28 år eller får 3 % ränta utöver den som yngre ordinarie räntan ungbonus. HSB erbjuder lån till grundavgifteninsatsen för nybyggd bostadsen rätt. För dem som köper äldre HSB-lägenhet kan lån i bank. en tas Antal personer som bosparar i HSB är 340 000 och det totala ca sparandet uppgår till ca 1,9 miljarder kronor.

66 Bosparande SOU 199247

RiksB0Spar

RiksBoSpar är ett samarbete mellan Riksbyggen och Sparbankerna. Medlemsskap erhålles genom att ett bosparkonto öppnas på Sparbankerna. Medlemskapet ger tillgång till Riksbyggens och, för den som sparar

i Stockholm, Första SparbankenEkkronans utbud av radhus och

bostadsrätter. Intrådesavgiften är 100 kr och årsavgiften vanligen 100 kr per år. Bosparandet fungerar som ett poängsystem. För att poäng skall minst 100 kr i månaden sparas, vilket poäng. Det finns ingen övre gräns ger en för hur mycket som får sparas. Sammanlagt kan man få maximalt 24 sparpoäng per år. Dessutom erhålles räntepoäng, en poäng ñr varje 100 kr man har i ränta på bosparkontot, dock högst 15 räntepoäng år. per Uttag kan medföra poängförlust. För att behålla uppnådda poäng skall behållningen alltid uppgå till poångtalet multiplicerat med 100 kr. Det finns ingen nedre åldersgräns för bosparandet, men ñr att få bostad genom RiksBoSpar skall man ha fyllt 18 år. Efter intresseanmälan till pågående projekt räknas bosparpoängen ut och man får en plats i kön. Väntetiden varierar, men är i allmänhet minst några år. Kommunalförbundet för Storstockholms Bostadsförmedling rekommenderar kommunerna att träffa överenskommelse med RiksBOSpar om förmedling i intervallet 70-10096 antalet lägenheter Riksbyggen av som bygger. Den lägenhet man eventuellt har när man får en bostadsrätt genom RiksBoSpar skall lämnas till bostadsförmedlingen om man bott i en hyresrätt. Vidare gäller att bostad får förmedlas till den som har kortare spartid än tre år först efter särskilt godkännande av Bostadsñrmedlingen. Som medlem i RiksBoSpar har man alltid Förtur till lån i Sparbankema. Man bör dock ha sparat i minst ett år för att kunna utnyttja lånerâtten.

SBC BO

SBC BO erbjuder bosparande i aktiefonder. Sparandet sker i Bofonden SBC BOHandelsbanken eller i Bofonden Utland. SBC BO väljer fritt mellan olika projektörer och byggare. SBC BOs bostadsrättskö år gemensam ñr hela landet. För att bli medlem i SBC BO betalar man en grundinsats på 500 kr och en årsavgift på 200 kr. Resten av insatsen till SBC BO, 2 500 kr, betalar man när man köper en bostadsrätt. För medlemmar under 18 år är årsavgiften från och med andra medlemsåret 100 kr.

SOU 199247 Bosparande 67

Även inom SBC BO sker sparandet i form av ett poängsystem. 100 kr

ger en sparpoäng. Sparpoäng ges för maximalt 12 000 kr år. Sparar per man mer än så påförs sparpoängen kommande år. Den samlade sparpoängen är avgörande för spararens plats i kön. Administration och ñrvaltning sparandet sköts Handelsbanken av av genom SHB Fonder AB. Bofonden placerar minst 75 % tillgångarna av i svenska aktier och resten i svenska räntebärande värdepapper. Aktierna placeras i indexforrd. Bofond Utland placerar minst som en 75 av tillgångarna i utländska aktier. Resterade 25% tillgångarna av placeras i svenska och utländska räntebärande värdepapper. Man kan spara i båda bolbndema kan sammanlagt inte få men man mer än 120 sparpoäng per år. Sparandet sker regelbundet eller genom enstaka insättningar. Man kan när helst sälja sina andelar som men går då miste sina sparpoäng. om Hur lång tid det tar innan får bostad beror på i vilken takt man man sparar samt på hur stort intresset är för bostäder på den plats där man vill bo. Avgörande är också i vilken utsträckning kommuner och andra upplåter mark för nya bostäder med bostadsrätt. För närvarande sparar ca 18 500 i bofondema, samlade personer vars fondñrmögenhet uppgår till 410 miljoner kronor. ca SBC BO är en systenorganisation till SBC Sveriges Bostadsrättsñreningars Centralorganisation har 2 800 medlemsföreningar som ca anslutna.

Bofrärniandets förslag till bosparande

Bofrämjandet har presenterat ett förslag till bosparande, bygger på

som det tyska systemet Bausparkassen. Tanken med bosparande denna ett av typ är att det skall kunna utgöra ett komplement till hypotekslån, vilka begränsas till ca 70-7596 fastighetens eller lägenhetens värde. Genom av statlig subvention och låga räntor skall det bli möjligt att inom en relativt kort tidsperiod kunna uppnå betydande en egeninsats i fastigheten. Avsikten är att systemet skall slutet såtillvida bospararen vara att

kontinuerligt bygger upp ett sparande efter viss tid, när

som en sparbeloppet uppnår ett fastställt mål kan, tillsammans med bosparlånet, användas ñr en boinvestering. Bosparande skall kunna gälla för alla typer av insatser, dvs. nybyggnad, renovering och tillbyggnad samt andrahandsköp.

68 Bosparande SOU 199247

Tanken är att en individ inträder i sparsystemet att ihop genom spara till en egeninsats på mellan 40 50% den totala bosparsumman. - av Resterande 50% ges i form av bosparlån. Lånen beviljas den ur gemensamma sparpoolen som byggs upp av sparande, inlåningsräntor, sparpremier och amorteringar. Inlåningsräntan föreslås uppgå till 2,5% och utlåningsräntan, som fastställs vid avtalets start, till uppskattningsvis 4,5 96. Staten skall enligt förslaget subventionera systemet genom att spararen erhåller skattefrihet för inlåningsräntan samt att årligen tillskjuta genom en sparpremie. Den nödvändiga sparperioden beräknas kunna uppgå till 8 år och amorteringsperioden till ca 12 år. Dessa villkor kan variera från fall till fall, beroende på hur sparavtalet görs upp. En viktig komponent i förslaget är att sparandet och de därtill kopplade lånen till räntor ges som år betydligt lägre än marknadsräntor. De låga räntorna innebär framför allt att de ränterisker som är förknippade med osäkerheten om marknadsräntomas utveckling i viss bemärkelse elimineras ñr spararen. Spararen behöver inte känna någon osäkerhet om den framtida låneräntan vad gäller denna del låneñnansieringen. av

4.3 Förslag om statligt stöd till bosparande

4.3.1 Bostadsinvesteringar berättigar till stöd

som

Förslag Statligt stöd utgår endast till köp permanentbostad inom av landet. Stöd utgår såväl ñr köp av småhus som ñr köp av bostadsrätt.

I enlighet med vad som redovisades i avsnitt 4. 1 bör stödet utgå endast vid köp av permanentbostad. Det finns inte skäl att, bostadssociala av hänsyn, lämna statligt stöd till hushållen ñr anskaffning av annat än permanentbostad. Stödet bör begränsas till anskaffning bostad att avse av här i landet. Det statliga stödet bör utgå endast för anskaffningen av bostad, för tillbyggnad eller ombyggnad, heller ñr underhållsåtgärder eller för att amortera skulder som uppkommit i samband med att permanentbostad anskaffats. Stödet bör inriktas så att det underlättar för hushållen att skaffa bostad med äganderätt. Av statsñnansiella skäl bör stödet

sou 199247 Bosparande 69

begränsas till själva anskaffningen och inte lämnas för förbättring av bostaden. Det statliga stödet utbetalas då spararen har uppfyllt vissa sparvillkor och uppvisar bevis om anskaffning småhus eller bostadsrätt. Sparvillav koren måste vara uppfyllda vid anskaffningstidpunkten.

4.3.2 Krav på sparande för att erhålla stöd

Förslag Stöd lämnas endast till den som har gjort premieberättigande nettoinsätmingar i sparandet på minst 24 000 kr.

För att stöd skall lämnas bör regelbundet ett sparande ha ägt rum. Det är därför nödvändigt att införa regler vilka krav skall gälla för om som vad som skall ha utgjort ett regelbundet sparande. anses Reglerna skall vara enkla. Av nästa avsnitt framgår den högsta att månatliga premieberättigande insättningen bör vara 1 000 kr. Det är därför lämpligt att stöd utgår endast till dem som har sammanlagda premieberättigande nettoinsättningar på minst 24 000 kr. Därmed krävs minst två års sparande för att erhålla det statliga stödet. De sparade medlen bör vara tillgängliga för under spararen sparperioden. Medlen skall kunna tas ut efter bestämmande, spararens eget

även ñr andra ändamål än bostadsanskaffning. I annat fall finns det risk

för att sparandet inte blir tillräckligt attraktivt och därmed inte ger den stimulans för anskaffning bostad av egen som avses. Det statliga stödet bör dock utgå endast till den presterar ett nettosparande inom som bosparsystemet. Med premieberättigande nettoinsättningar bör därför avses samtliga premieberättigande månatliga insättningar i sparandet med avdrag för det sammanlagda beloppet av alla uttag som har gjorts från sparandet.

70 Bosparande SOU 199247

4.3.3 Stödets form och storlek samt stödberättigade

Förslag Stödet utgår i form statlig skattefri bosparpremie på av en 10 % av de ackumulerade nettoinsåttningama i sparandet. Stödet utbetalas då bostad har anskaffats. Bosparpremie utgår dock ñr månatliga nettoinsâttningar överstiger 1 000 kr eller för som ackumulerade nettoinsättningar som överstiger 120 000 kr. Var och en som är folkbokförd här i landet får ansluta sig till bosparandet. Bosparandet är individbaserat ej hushållsbaserat. Bosparpremie kan utgå till en individ först det år individen fyller 18 år.

Det statliga stödet för hushållens anskaffning av bostad bör utgå i form av en skattefri bosparpremie som utbetalas sedan bostad har anskafliats. Därigenom säkerställs att stödet betalas ut endast till den som faktiskt har anskaffat en bostad. Ett alternativ skulle kunna vara att bosparpremien betalas ut årligen, eller att den utgår helt eller delvis i form reducerad av inkomstskatt de kapitalinkomster erhålls för sparandet. En sådan som ordning skulle dock innebära att det statliga stödet skulle återbetalas om sparandet avslutas utan att bostad anskaflas. Detta skulle leda till administrativt merarbete och sannolikt också till svårigheter att bestämma hur stort det stöd som skall återtas egentligen har varit. Eftersom reglerna för bosparpremiens storlek är kända kan den potentiella bosparpremien beräknas kontinuerligt. Exempelvis kan de institut som tillhandahåller sparformen på årsbesked ge information om hur stor bosparpremie är berättigad till skulle som spararen om spararen förvärva en bostad. Det finns dårñr inte anledning att anta att spareffekten blir mindre p. g.a. att bosparpremien betalas ut först när bostad har förvärvats. Stödets storlek bör av bl.a. statsñnansiella skäl begränsas till vad som år nödvändigt för att en tillräcklig sparstimulans skall uppkomma. En bosparpremie som uppgår till 10 ackumulerade nettoinsâttningar av synes därvid vara lämplig. Det bör inte finnas någon begränsning hur mycket kan av en person spara i de sparformer som berättigar till bosparpremie, annat än vad som redan gäller för vissa av de tillåtna sparformema. Det statliga stödets omfattning bör dock begränsas. Det är därför lämpligt att bosparpremie utgår endast för den del av nettoinsåttningarna under en månad som

SOU 199247 Bosparande 71

uppgår till 1 000 kr. Dessutom skall nettouttag bosparandet, beräknat ur månadsvis, medföra att beloppet för de ackumulerade premieberättigade nettoinsättningarna reduceras med hela det belopp tagits som netto ut. Bosparpremiens storlek bör vidare begränsas till utgå på ackumuleratt ade nettoinsättningar på maximalt 120 000 kr. Maximal bosparpremie uppgår således till 12 00 kr. Detta innebär det vid maximalt att premieberättigande sparande tar 10 år innan maximal bosparpremie kan erhållas.

En person bör kunna inom bosparandets flera gånger. Det spam ram bör således vara tillåtet att först några år exempelvis ñr anskaffspara ning av en enklare bostad och erhålla bosparpremie för detta, och i ett senare skede spara för anskaffning större bostad och då återigen av en erhålla bosparpremie. Det bör inte krävas att bosparandet avslutas och medlen tas ut i samband med att bosparpremie utbetalas. Det kan finnas fall då spararen inte behöver ianspråktaga hela sparandet för att klara finansieringen av

bostadsanskaffningen. Att då kräva att medlen skall skulle enbart

tas ut leda till en onödig omflyttning sparandet. Självfallet måste i av sådana fall säkerställas att uttaget bosparpremie registreras det av så att sparande som låg till grund för bosparpremien inte kan bli premiegrundande en gång till. Bosparandet bör individuellt. Det innebär att flera i vara personer ett hushåll kan uppbära stöd för ett och bostadsköp de sparat samma om var för sig inom bosparandet. För att stöd skall utgå till och dem var en av krävs dock att var och en äger andel bostaden. en av Var och en som är folkbokförd här i landet bör kunna delta i premieberättigande bosparande. Eftersom det statliga stödet bl.a. är avsett för att bidra till den sparandes inflytande över boendet bör bosparegna premie inte kunna utgå till den som inte fyllt 18 år. De föreslagna reglerna innebär att det kommer att finnas vissa fall då bosparpremie utgår till uppenbarligen inte behöver stöd för personer som anskaffning av bostad i småhus eller bostadsrätt. Det gäller framförallt

personer som redan nu har sådan bostad. De kommer med detta förslag att vara berättigade till bosparpremie, under förutsättning att de uppfyllt

sparvillkoren, om de flyttar till bostad i småhus eller bostadsen annan rätt. Det âr dock inte önskvärt att komplicerade regler eller genom offentliga prövningsföriäranden söka exkludera vissa från personer bosparsystemet, även de inte utgör primär målgrupp för det om en föreslagna systemet. Värdet att systemet är generellt och kan arbeta av med någorlunda enkla regler får överväga. anses

72 Bosparande SOU 199247

4.3.4 Sparformer

Förslag Sparande får ske inom de sparformer erbjuds inom som ramen för allemanssparandet samt på inlåningskonto i bank eller sparkassa eller i värdepappersfond. Sparmedel får, med de begränsningar som i övrigt följer av reglerna ñr de skilda sparformema, flyttas inom de sparformer som är anslutna till bosparandet utan att rätten till bosparpremie påverkas. De personer som önskar delta i bosparandet skall via ett sparinstitut anmäla detta till Riksgäldskontoret och då ange vilken eller vilka sparformer som avses. De institut som erbjuder sparformer berättigar till statlig som bosparpremie skall rapportera månatliga nettoinsättningar och uttag till Riksgäldskontoret som skall beräkna de ackumulerade premieberättigande nettoinsåttningarna. Riksgäldskontoret lär lämna föreskrifter om i vilken form rapporteringen skall ske.

Bosparandet bör kunna ske i flera former. Sparande för förvärv av egen bostad är normalt ett långsiktigt sparande Det bör därför vara möjligt för spararen att låta sparandet ske i former finner som spararen lämpliga. Allemanssparandet är en väl etablerad sparform bland hushållen. Många sparar regelbundet på allemanssparkonto eller i allemansfond. Dessa personer bör kunna fortsätta sitt regelbundna sparande inom allemanssparandet och samtidigt bli berättigade till bosparpremie. Även andra sparformer bör dock inrymmas inom för bosparandet. ramen Inlåningskonto i bank bör möjlig sparform. Sparande i vara en sparkassa bör också medges för att säkerställa att de som sparar i HSB inte utesluts från möjligheten att erhålla statlig bosparpremie. Bosparande bör även kunna ske i värdepappersfonder. Inget bör hindra att det sker genom fonder som år inriktade på bostadsobligationer. På det sättet bör det ñnnas möjligheter för bostadsinstuten att få ett indirekt sparande i bostadsobligationer. Det skall dock inte behöva röra sig för ändamålom et särskilt bildade fonder. Ett ordinarie sparande i värdepappersfond en bör också kunna kopplas till bosparandet. Ett bosparande som på detta sätt tillåter hushållen att välja mellan flera sparformer ger den enskilde god valfrihet vad gäller placeringama av sparmedlen samtidigt som effektiviteten på kapitalmarknaden befrârnias.

SOU 199247 i Bosparande 73

Det är av stor betydelse att de regler som ställs upp ñr bosparpremiens storlek efterlevs. En kontroll av reglemas efterlevnad behövs. Samtidigt är det önskvärt att möjligheterna på olika konton eller i flera att spara fonder inte onödigtvis begränsas eller att omflyttningar sparandet av förhindras. Sådana begränsningar riskerar att minska konkurrensen om sparandet, vilket vore till förfång för spararna. Ett tillfredsställande kontrollsystem behöver byggas upp. Detta bör göras i samråd med de institut som har för avsikt att förmedla sparformer som berättigar till bosparpremie. Det kontrollsystem, administrerat av Riksgäldskontoret, redan finns uppbyggt för allemanssparandet bör som vidareutvecklas och utnyttjas även för bosparandet. De företag och organisationer, sparinstituten, som erbjuder för bosparandet tillåtna sparformer bör, var och en av dem, få bestämma vilka av deras konton resp. fonder som skall kunna anslutas till bosparandet. På så sätt definieras den mängd sparformer inom bosparandet som spararna har tillgång till. Varje sparinstitut bör åläggas att rapportera bospararnas månatliga insättningar och uttag i de sparformer som är anslutna till bosparandet till Riksgäldskontoret. I syfte att hålla ned kostnaderna för den statliga administrationen bör Riksgäldskontoret rått att lämna föreskrifter om hur rapporteringen skall ske. Kontrollsystemet behöver, för varje innehålla uppgifter sparare, om månatliga insättningar och uttag i samtliga de sparformer som spararen välj er att utnyttja. Därmed kan månatliga nettoinsättningar och ackumulerade premieberättigande nettoinsättningar i bosparandet beräknas för varje individ. Kontrollsystemet behöver vidare innehålla rutiner för kontroll av överföringar mellan sparformer inom systemet. För att uppnå den nödvändiga kontrollen att bosparpremie utbetalas av på rätta grunder bör de sparare som vill använda sig av bosparandet via ett sparinstitut anmäla sig till Riksgäldskontoret. I anmälan skall framgå vilka sparkonton och fonder som skall ingå i bosparandet för den spararens del. För de angivna sparformema skall samtliga insättningar och uttag under månaden räknas Om insättningama överstiger samman. uttagen skall nettot adderas till de ackumulerade premieberättigande nettoinsättningama, dock att maximalt 1 000 kr kan tillgodoräknas. Då nettoinsättningar på sammanlagt 120 000 kr uppnåtts kan inte ytterligare premieberättigande insättningar göras. Om uttagen under månad en understiger insättningama skall sparandeunderskottet dras från de ackumulerade premieberättigande nettoinsättningarna, dock så att dessa uppgår till ett negativt belopp.

74 Bosparande SOU 199247

En sparare bör kunna addera sparformer till sitt bosparande när som helst. En anmälan att sparform skall exkluderas bospatandet om en ur skall, för att säkerställa att sparreglernas syfte upprätthålls, ge samma effekt som ett uttag av medlen finns i den sparformen. som Förutom att handha kontrollsystemet ñr utbetalningar bosparpremier av bör Riksgäldskontoret ges i uppgift att för statens räkning verkställa utbetalningar av bosparpremier till de institut ñrmedlar bosparandet som och därför har i uppgift att betala bosparpremier till spararna.

4.4 Konsekvenser för

av sparreglerna den enskilde

spararen

De föreslagna sparreglema innebär stor valfrihet för den enskilde en spararen. Bosparande kan ske i en stor mängd olika sparformer. Spararen kan själv välja att spara endast på ett konto eller i fond, eller att en spara i flera sparformer samtidigt. Det kommer det sammanlagda att vara sparandet på de av spararen angivna sparformema som bestämmer bosparpremiens storlek. Sparreglema bör vara enkla. Det medför vissa avgränsningsproblem. Exempelvis innebär det här framförda förslaget att medel som redan finns uppsparade i en sparform då en sparare inleder bosparandet inte kan tas ut utan att detta minskar de ackumulerade premieberättigade insättningarna. Detsamma gäller för det månatliga sparande som överstigit l 000 kr per månad inte heller det kan tas ut utan att de ackumulerade premie- berättigade insättningama minskar. Detta innebär bör att en sparare undvika att ansluta resp. använda sparformer, inom för bosparanramen det, som innehåller sparmedel räknar med att behöva ha som spararen tillgängliga för andra ändamål än anskaffning bostad. av

4.5 Statsñnansiella kostnader

Vid bedömningen av de statsñnansiella kostnaderna ñr det föreslagna bosparandet måste bedömas i vilken utsträckning denna sparform kommer att attrahera hushåll och i vilken omfattning som möjligheten till sparpremie kommer att utnyttjas vid anskaffning ägarbostad. av Sannolikt kommer det föreslagna bosparandet att attrahera ett stort antal hushåll, eftersom bosparandet blir fördelaktigare än de flesta andra

SOU 199247 Bosparande 75

sparformer. Samtidigt innebär förslagen att fördelarna med bosparandet endast kan tillgodogöras dem långsiktigt sparande av som genom verkligen avser att skaffa en egen bostad. Bosparandet förutsätter att man därvid är beredd att avstå från konsumtion till förmån för sparande under förhållandevis lång tid och stor omfattning för att kunna tillgodogöra sig en premie av betydelse. Ett rimligt antagande är att premier kommer att utbetalas till de som verkligen avser att skaffa bostad efter ett långsiktigt och målinriktat egen sparande. . Det kan antas att ca 100 000 ägda bostäder byter ägare varje år. Därtill kommer nyproduktion egnahem och bostadsrättslägenheter med av ca 20 000 bostäder. En stor del dessa bostäder anskaffas förmodligen av genom byte med ett ägt småhus eller bostadsrättslägenhet. Sådana byten kommer snarare till stånd på grund byte arbete eller flyttning av av av liknande skäl än följd långsiktigt sparande. Det långsiktiga som en av sparandet torde framför allt komma till stånd krav på genom egen kapitalinsats för att kunna komma in på denna marknad. Det ekonomiska utrymmet för att spara torde för de flesta hushåll begränsat de första vara åren efter en sådan bostadsinvestering. Man kan mot denna bakgrund tänka sig två alternativ, nämligen dels ett förhållandevis stort antal hushåll bosparar under kort tid och som men som därmed inte får så stor premie, dels ett färre antal hushåll som sparar mycket under längre tid och därmed får en större premie. I det första alternativet kan ett rimligt antagande att den vara genomsnittliga premien blir 3 000 kr. Om den tillkommer vid all anskaffning av ägarbostäder, dvs 120 000 fall året blir statens kostnader 360 om miljoner kronor år, då systemet är fullt utbyggt. per Den genomsnittliga premien i det andra alternativet antas bli 7 000 kr, vilket förutsätter ett sparande 1 000 krmånad under närmare år. om sex Om man antar att det kommer att utnyttjas för 50 000 förvärv ca av ägarbostäder årligen kommer statens kostnader att uppgå till 350 miljoner kronor år vid ett fullt utbyggt system. per Mycket talar därmed för att, även om det föreslagna bosparandet skulle medföra en ökad omsättning ägda bostäder, att statens kostnader håller av sig inom för 500 miljoner kronor år då är fullt ramen per systemet utbyggt. Under den tid systemet byggs och sparandet sker blir som upp givetvis statens kostnader betydligt lägre. Förslaget är så utformat att premier inte kommer att utbetalas under de första två åren efter det att systemet införts. Statens kostnader ligger därmed väl inom för de ramen

76 Bosparande SOU 199247

minskade kostnaderna ñr räntesubventioner utredningen presentersom ade i sitt föregående betänkande.

4.6 Konsekvenser för gällande regler

om

ungdomsbosparande och om bosparlân med anknytning till allemanssparandet

De regler som för närvarande gäller för ungdomsbosparande och för bosparlån med anknytning till allemanssparandet bör över med ses anledning av de förslag som nu läggs fram bosparande med statlig om bosparpremie. I ungdomsbosparandet bekostar särskild bonusrânta ñr staten en sparandet enligt vissa regler. Denna ordning bör sannolikt avskaffas i samband med att ett bosparande med bosparpremie införs. Därigenom erhålls ett generellt system ñr statligt stöd för anskaffning bostad. av

Ändringen reglerna ungdomsbosparandet bör dock ske på ett

av om sådant sätt att de som redan har påbörjat ett sparande inte drabbas av försâmringar. De regler som gäller om rätt till bosparlån för ungdomar inom ramen för allemanssparandet och rätt till sparlån för förvärv bostad och för av bosättning inom ramen för ungdomsbosparandet bör över. Dessa m regler är inte förenliga med vad gäller på avreglerad kreditsom en marknad. Reglerna innebär att det i lag stadgas att krediter skall beviljas i vissa fall. Löfte om kredit efter sparprestation är förvisso inte en oförenligt med vad gäller på avreglerad marknad, att i lag som en men ha sådana stadganden framstår som udda. Det är dessutom oklart vilken betydelse reglerna egentligen har, eftersom sådana krediter skall beviljas endast efter sedvanlig prövning av kundens kreditvârdighet och återbetalningsförmåga. De här nämnda reglerna om ungdomsbosparande och om bosparlån med anknytning till allemanssparandet har tidsbrist för denna g.a. av utredning inte varit möjliga att behandla fullt ut i detta sammanhang. Frågorna bör därför bli föremål ñr ytterligare beredning efter remissbehandlingen av detta betänkande.

SOU 199247

5 Förenklingar i syfte att pressa

kostnaderna i

bostadsproduktionen

Inledning

5.1.1 Utredningsuppdraget

I delbetänkandet Avreglerad bostadsmarknad SOU 199224 har utredningen behandlat frågor kapital- och produktionskostnader i bygganom det och lämnat förslag om avreglering bostadsstödet och räntebiav om dragens utformning och storlek. I utredningens uppdrag ingår det emellertid också att särskilt pröva ytterligare förenklingar kan göras i de om regler som idag styr bostadsbyggandet och påverkar dess kostnader. Utredningen behandlar översiktligt kostnadseffektema regelverket av samt anger möjliga ñrändringar. På gnmd den begränsade tid av som utredningen har haft för sitt arbete har det inte funnits möjlighet att lämna slutliga ñrslag på alla områden. Således ñreslås med utgångspunkt från analyser och angiven inriktning översyn plan- och en av bygglagen. I det sammanhanget skall frågor såsom konsekvenser av EES-avtalet samt kosmadsaspekter i myndigheternas planeringsarbete och avreglering i allmänhet tas upp. På några områden, Lex. PBLs krav på ändamålsenlighet och i ett senare avsnitt om bostadsförsörjningslagen, föreslår utredningen en aweckling av dagens regler utan något fortsatt utredningsarbete. Dessa förändringar är stor betydelse för att överföra för bostadsav ansvaret produktionen från myndigheterna till byggherrar och producenter. Utredningen anser vidare att dessa förändringar får betydelse för stor en Ökad kreativitet när det gäller arbetet med bostädernas utformning. Utredningens förslag grundas, också framgår i andra som sammanhang, på en bostadspolitik som eftersträvar bostadsmarknad med bra en bostäder till rimliga priser. Valfrihet och mångfald skall kombineras med ett antal baskrav på bostäderna. Det gäller hälsa och säkerhet, frågor grundläggande social och frågor hushållning med av natur om icke förnybara gemensamma resurser.

78 Förenklingar i syjie SOU 199247 att pressa...

5.1.2 Utredningsarbetet

Tiden ñr utredningarbetet har varit kort. Utredningen har därför bedrivits genom insamlande material och synpunkter via personliga konav takter och sammanträffanden med företrädare för ett stort antal aktörer och intressenter på bostadsmarknaden. För att in så mycket underlag som möjligt har utredningen strävat efter stor öppenhet och att sprida kännedom om sin verksamhet vid seminarier, konferenser och andra möten. Det intresse och det utredningen mött har varit gensvar som stort och utredningen har tillförts mängd synpunkter och förslag. en stor De preliminära slutsatser utredningen dragit på grundval detta som av material har under hand delgivits ett antal intressenter för synpunkter. Sådana har också kommit in och bearbetats vidare. Den 8 april hölls en hearing med företrädare för de viktigaste organisationerna på området. Genom de synpunkter utredningen mottagit har denna del som av utredningsarbetet kommit att nästan helt koncentreras till plan- och bygglagen och dess följdförfattningar.

5.2 Nuvarande

ordning

5.2. 1 Gällande regelverk

I det följande hänvisas ofta till gällande regler. De återfinns i plan- och bygglagen SFS 1987 10 PBL i den av regeringen beslutade plan- - -, och byggförordningen SFS 1987383 PBF - - och i Boverkets nybyggnadsregler BFS 198818 NR. Som bakgnmd till de följan- - en de resonemangen redovisas här i korthet regelverkets allmänna struktur i de delar det har betydelse ñr utredningens förslag.

Översiktsplan

Varje kommun skall enligt PBL ha en aktuell översiktsplan, som omfattar hela kommunen. I planen skall redovisas allmänna intressen bör som beaktas vid beslut om användningen mark- och vattenområden. av

SOU 199247 Förenklingar i syfte 79 att pressa...

Detaljplan och områdesbestämmelser

Prövning av markens lämplighet för bebyggelse och reglering beav byggelsemiljöns utformning skall enligt PBL ske detaljplan för genom

- ny sammanhållen bebyggelse - ny enstaka byggnad vars användning får betydande inverkan på omgivningen eller skall förläggas inom ett område där det som råder stor efterfrågan på mark för bebyggelse, tillkomsten om av byggnaden inte kan prövas i samband med prövning av ansökan om bygglov eller förhandsbesked bebyggelse som skall förändras eller bevaras, regleringen behö- - om ver ske i ett sammanhang.

I 5 kap. PBL anges vad en detaljplan skall respektive får innehålla. Planen får inte göras mer detaljerad än är nödvändigt med hänsyn som till syftet med den. För begränsade områden inte omfattas detaljplan kan som av områdesbestämmelser antas för att säkerställa att syftet med översiktsplanen uppnås eller att ett riksintresse enligt lagen hushållning med om naturresurser m.m. NRL tillgodoses. Vad som får regleras år angivet i 5 kap. 16 § PBL. Detaljplan och områdesbestämmelser beslutas kommunen. Ärendet av bereds av den komunala nämnd fullgör kommunens uppgifter inom som plan- och byggnadsväsendet, i det följande kallad byggnadsnämnden. Beslutet kan överklagas till i sista hand regeringen.

Krav på byggnader m.m.

I 3 kap. PBL ett antal krav byggnader och vissa anordanges som ningar och anläggningar skall uppfylla. Ett undantag gäller dock för ombyggnader, där egenskapskraven i PBF. anges Ett flertal av de krav gäller för nybyggnader specificeras närmare som i NR. I viss utsträckning hänvisar NR till Standardiseringskommissionen av i Sverige SIS antagna standarder. En sådan hänvisning innebär att ett utförande enligt standarden uppfylla de krav ställs i anses som upp respektive föreskrift i NR.

80 Förenklingar i syjie att SOU 199247 pressa...

Bygglov

Den som bygger är skyldig att uppfylla de krav på byggnaden som framgår av detaljplan respektive områdesbestämmelser och 3 kap. av PBL med därtill anslutande föreskrifter i PBF och NR. Om så sker kan byggnadsnämnden ingripa med stöd bestämmelserna i 10 kap. av PBL. I ett stort antal tall kräver 8 kap. PBL att byggnadsnämnden skall förhandsgodkänna byggnadsarbeten ett s.k. bygglov. genom Beslut om förelägganden rättelse och bygglov överklagas till i om om sista hand förvaltningsdomstolama. För att underlätta serieproduktion finns det möjlighet få en att ett material, en konstruktion eller anordning typgodkänd Boverket. en av 16 kap. PBL Det innebär att Boverket utfärdar något kan besom skrivas som ett riksbygglov under viss tid för produkten. en

5.2.2 Regler påverkar kostnaderna för

som

bostadsbyggandet

Olika slag regler av

Kostrradsstyrande regler på PBLs område kan indelas i tre grupper En grupp består regler att garantera rättssäkerheten, av som avser att skydda medborgarnas hälsa och säkerhet, att garantera hushållning med icke förnybara tillgångar såsom mark, och luft, gemensamma vatten att skydda vårt kulturarv eller att tillgodose vissa grundläggande sociala behov såsom exempelvis byggnaders tillgänglighet för barn, åldringar, sjuka och handikappade. Visserligen kan enskildheter i regler, tillhör denna diskusom grupp, teras ur kostnadssynpunkt, men utredningen har inte gått närmare in på denna typ av bestämmelser. En kostnadsstyrande regler ställer krav det i och annan grupp av som för sig inte finns skäl att ifrågasätta från allmänna utgångspunkter, men som det enligt utredningens mening kan ifrågasättas myndigheter om bör föreskriva. Till sådana regler, syfte lämpligen kan tillgodoses vars annat sätt än genom bestämmelser i PBL eller meddelats med som stöd av PBL, hör föreskrifter att byggnader skall lämpliga att om vara använda för sitt ändamål, komfortabla och driftsekonomiska liksom bestämmelser om andelen lägenheter olika slag och storlek i ett av planområde.

SOU 199247 Förenklingar i syfte 81

att pressa...

Till denna grupp kan också räknas föreskrifter skönhet och trevom nad. Beträffande dessa sistnämnda föreskrifter tillkommer också det förhållandet att de handlar frågor det överhuvud taget enligt om som utredningens uppfattning är olämpligt att reglera i lag. De uttryck ger för en numera ñråldrad på relationen mellan myndigheter och syn medborgarna, grundad på en övertro på styrning inte stämmer med som vår tids värderingar. Myndigheternas uppgift bör således här inskränkas till att ge ett skydd mot från allmän synpunkt oacceptabla störande inslag i miljön. Men samhället bör inte föreskriva hur skönhet skall uppnås. Ett flertal regler i PBL och till denna anslutande statliga föreskrifter grundas i större eller mindre utsträckning på värderingar som kan hänföras till denna andra grupp. Utredningen har dock inte haft möjlighet att göra någon fullständig genomgång regelsystemet ifrån denna av utgångspunkt utan nöjer sig med att föreslå ändringar där föreett par

skrifterna entydigt och i sin helhet är obehövliga avsnitt 5.8. I övrigt

föreslås att boverket ges i uppdrag att göra inventering från en nu

aktuell utgångspunkt avsnitt 5.5.2.

Den tredje gruppen utgörs av regler i och för sig är behövliga som av olika skäl men som fått utformning gör dem onödigt kostnadsen som drivande. Det ligger i sakens natur att ändringar sådana regler kräver av rätt ingående överväganden. Den tid utredningen haft till förfogansom de har inte medgivit sådana. Utredningen inskränker sig därför till att i det ñljande peka ut några sådana förändringar i regelverket bör som behandlas i en översyn av PBL avsnitt 5.4 5.7. -

5.2.3 Kostnader styrs myndigheters beslut

som av

PBL präglas av hög ambition när det gäller medborgarinflytande i syfte att skapa goda bebyggelsemiljöer. Samhällsekonomiska intressen och incitament att hålla kostnaderna på rimlig nivå i det enskilda projektet ges dock begränsat utrymme. Till kostnaderna för ett bygge hör inte bara kostnaderna för uppförandet av själva huset. Marken måste förvärvas. I tätbebyggda områden krävs normalt en detaljplan för området. Fastighetens gränser kan behöva anpassas till planen. Bygglovförlarandet innebär kostnader. Väg eller gata måste dras fram till tomten liksom vatten-, avlopps-, el- och teleledningar. Ofta behövs också ljärrvärmeledningar och TV-kabel. Användningen av huset kräver vanligen att det ordnas parkeringsplatser

82 Förenklingar i syfte att SOU 199247 pressa...

och en uteplats för de boende. I ett litet vidare perspektiv medför bebyggelse behov av grönområden, skolor, busslinjer etc. förutom behov av butiker. För det fungerande samhället behövs idrottsplatser, sjukhus, brandstation, järnväg, flyg etc. En del av kostnaderna för nämnda åtgärder och anordningar är det nu rimligt att byggherren själv står ñr. Andra är det rimligt medborgaratt bekostar med skattemedel. Åter andra kan lämpligen na finansieras gemensamt av dem som använder sig anordningama. av Kostnaderna i byggandet kan hänñras till olika stadier i byggprocessen planarbetet, och projekteringskostnader, kostnader för - programmark och infrastruktur samt tillstånd från myndigheter, upphandlingen och till sist själva uppförandet byggnaden. av Naturligtvis är de egentliga byggkostnaderna av central betydelse. De kan i sin tur delas upp i arbets- och materialkostnader. Inga dessa av regleras genom statliga föreskrifter. Det finns indikationer bristande på konkurrens och en otillräcklig prispress. Incitament för rationaliseringar och utveckling teknik och personal saknas inom delar bostadsav av byggandet. Ett av syftena med utredningens förslag i det förra betänkandet är just att förbättra situationen i detta avseende. I övrigt ligger dock dessa frågor huvudsakligen utanför för utredningsuppdraget. ramen Detsamma gäller upphandlingsfrågoma. De nämnda förhållandena finns dock med som en bakgrund till utredningens förslag och bör beaktas vid de regeländringar som görs. Avgörande för byggkostnademas utveckling är också vilka egenskaper och kvaliteter den färdiga byggnaden skall ha. Detta i som är första hand en fråga för beställaren, även myndigheterna om också ställer krav på byggnaderna. Det är angeläget att dessa krav strikt begränsas senare till sådant som kan bedömas samhällsintresse. Det gäller hälsa vara av och säkerhet, frågor av grundläggande social natur och frågor husom hållning med icke ñmybara gemensamma resurser. I fråga om kostnadseffekter myndigheternas beslut i enskilda av projekt begränsas utredningen till några få frågor.

Markförvärvskostnaderna och fästighetsbildningskostnadema - skall betalas av fastighetsägaren. Det har dock ifrågasatts inte ñrrättom ningsverksamhetens och fastighetsregistreringens kostnader skulle bli lägre om konkurrensen fri och regleringen modernare i vore vissa avseenden, t.ex. att möjliggöra datoranvändning genom i större utsträckning än nu. Det kan också övervägas inte vissa om

SOU 199247 Förenklingar i syfte 83 att pressa. ...

planbeslut skulle kunna ges fastighetsbildande verkan så som var fallet med äldre tiders tomtindelningar. Därigenom skulle det dubbla förfarande som idag krävs kunna undvikas i många fall. Detta berör dock frågor om bl.a. rättssäkerhet, kreditsäkerhet och datasäkerhet av så komplicerad natur att utredningen inte har möjlighet att gå in på dem. En del av dessa frågor âr också redan föremål ñr utredning inom regeringskansliet. - Kommunens kostnader för planläggningsarbetet kan kommunen ta ut i form av en planavgift i samband med att bygglov meddelas för ny-, till- eller ombyggnad, fastighetsägaren har nytta planen. om av Med nytta menas i första hand att byggrätt tillskapats eller utökats. De kostnader som planarbetet medför för markägaren i form av medverkan i planarbetet får han själv stå för. Kostnadema för upprättande av bygglovhandlingar och ansökan om bygglov får sökanden betala. Han kan också få ersätta kommunens kostnader för behandlingen ansökningen och byggkontrollen av genom en bygglovavgift.

Denna möjlighet för kommunen att ta ut plan- och bygglovavgifter är ett problem då avgiftsrätten endast är begränsad av kommunens taktiska kostnader för byggnadsnämndens arbete. Den borde i stället relavara terad till effektiviteten och snabbheten i nämndens verksamhet. Kommunerna borde stimuleras att kostnaderna för plan- och byggärpressa enden.

Kommunen kan ta ut avgifter för tjänster olika slag såsom tillav handahållande vatten, avlopp, parkeringsplatser etc. av Kommunens rätt plan bestämma och bebyggelatt genom om när en se skall komma till stånd och de möjligheter att kräva betalning i olika sammanhang, som nu i korthet redovisats, är grunden för de s.k. exploateringsavtal ofta kommer till stånd mellan blivansom en de byggherre och vederbörande kommun. Dessa avtal är civilrättsliga överenskommelser ligger utanför den offentligrättsliga som regleringen men innebär att byggherren åtar sig att ersätta kommunen kostnader som exploateringen av ett markområde medför. Eftersom kommunen har en mycket stark ställning vid förhandlingarna är det en påtaglig risk att avtalen medför en övervältring kostnader av från kommunmedborgama i till de boende i ett visst område. gemen Det hävdas också att det förekommer att. byggherrarna tvingas bekosta en högre standard på anläggningar än vad dessa skulle haft,

84 Förenklingar i syfte att pressa... SOU 199247

om de betalats med skattemedel. Frågan är emellertid komplicerad och fordrar ingående överväganden, innan något förslag till ev. regelåndringar kan lämnas.

5.2.4 Utredningens bedömning

Utredningen anser att plan- och byggregleringen bör markera betydel-

sen av ekonomiska hånsynstaganden, både i planeringen i stort och i det enskilda projektet. Den kostnadspress utredningen aktualiserat son1 genom förslag avreglerad bostadsmarknad, i det första om en betänkandet, måste också få större betydelse i myndigheternas en agerande. Detta skall gälla både utformningen och användningen reglerna. av I den översyn av PBL som utredningen föreslår i detta beünksenare ande bör också dessa frågor myndigheters kostnadspress behandlas. om Utredningen bedömer att frågan ökat kostnadsmedvetande om vinner på att kommuniceras mellan politiker och myndigheter. I denna uppgift har Svenska Kommunförbundet och Boverket stort ansvar. Utredningen är efter diskussioner med dessa övertygad detta också sker. om att

5.3 Pågående utvecklingsarbeten rörande plan- och byggregleringarna

5.3.1 Utvärdering PBL

av

Den övergripande utvärdering PBL tidigare skett ñljdes av som under åren 1989 och 1990 upp med s.k. djupstudie i samarbete mellan en stat, kommuner och näringsliv. Tjugo kommuner studerades i syfte att få en bild av hur PBL tillåmpades. Resultatet har redovisats i en preliminär rapport. Av denna framgår bl.a. följande.

Översilasplanerna önskemål många restriktioner.

anger om Förslag till lättnader eller lovbefrielser âr förhållandevis få.

Områdesbestämmelser har utnyttjats i mycket liten omfattning. I de fall de använts har syftet främst varit att begränsa byggnadsarean ñr fritidshus.

Detaljplanerna âr ofta mycket små och det blir allt svårare att ha

överblick över bebyggelseutvecklingen. Detaljplaneringen

kan sågas ha blivit en slags bygglovprövning komplexa förändringar. av mer Den ger inte längre besked utformning hela bebyggelsemiliöer. om en av Planerna år ofta mycket reglerande och detaljerade, vilket bl.a. leder till pro-

SOU 199247 Förenklingar i .syfte 85

att pressa. . ..

blem med avvikelser vid genomñrandet. Alltför utförliga planbeståmmelser har ibland t.0.m. lett till olämplig bebyggelseutformning. en De förenklingar som PBL syftar till har utnyttjats i avsedd omfattning. En del kommuner har dock ambition att använda sig flexibien av liteten i plansystemet för att på snabbast möjliga sätt möjliggöra ñrverkligandet ett bebyggelseönskemâl. Handläggningstidema i komav munen ñr detaljplaner har dock i stort sett inte förändrats efter PBLs införande De ekonomiska frågornas hantering i genomförandebeskrivningarna är ofta outvecklad. Kopplingen till exploateringsavtal är svag.

Genomförandebeskrivningama görs vanligtvis planförfattama,

av om beskrivningarna âr relativt enlda. I komplicerade fall görs de ofta mer av planförlirttaren i samarbete med lästighetskontoret eller lantmâteriet. När det gäller samarbets- och inflytandefrågoma vid detaljplaneringen konstaterar djupstudien att förhållandena varierar starkt från kommun till kommun. Erfarenhetsåterföringen från bygglovgivning till planering år ofta ganska dålig. Planerama anser på många håll att kommunstyrelsen föregriper planeringen tidiga exploateringsavtal. Byggherregenom medverkan i planarbetet är mycket vanlig och har fått tydligare former genom upprättande av avtal och fördelning kostnader. av

Medborgardeltagandet i planprocessen har ökat den formella

genom

samrådsprocessen, Överklagandeinsti-

men påverkan har inte varit stor. tutet utnyttjas form för medborgardeltagande än snarare som en som ett instrument för rättssäkerhet. Detta kan leda till tidsutdräkt och andra kostnader.

Bygglovhanteringen bedrivs ungefär tidigare med mycket få

som inslag av avregleringar. När det gäller bygglovansökningar utanför områden med detaljplan eller områdesbestämmelser ñredrar kommunerna ofta att åberopa behov planläggning i stället för sakskål av som motivering ñr avslag. Djupstudiens resultat studeras inom miljö- och naturresursdepartenu mentet och Boverket. Bl.a. är den dåvarande planverk år av statens 1987 utgivna Boken om detaljplan och områdesbestämmelser, som innehåller de grundläggande statliga rekommendationerna på området, föremål för en översyn.

86 Förenklingar i syfte att pressa... SOU 199247

5.3.2 Inrättande besvärsnämnd av en

I en inom miljö- och naturresursdepartementet upprättad promemoria om inrättandet särskild nämnd ñr överprövning i plan- och byggav en ärenden, m.m. Ds 199184 föreslås inrättandet besvärsav en ny nämnd. Ett av huvudargumenten för inrättandet av den nämnden nya anges vara behovet av att avlasta regeringen arbete och att undanröja del en otympligheter när det gäller gränsdragningen mellan regeringens och kammarrättemas kompetens. Detta skulle komma att innebära rationaliseringsmöjligheter som förkortar handläggningstidema för överklaganden. Det föreslås också att nämndens sammansättning bör kunna variera med hänsyn till ärendemängdens variationer. Utredningen vill understryka angelägenheten snabbhet i överprövav ningsñrfarandet. Detta måste det övergripande målet inom de vara ramar som sätts av kravet på rättssäkerhet. Liknande frågor tas upp av utredningen i avsnitt 5.4.

5.3.3 Boverkets föreskrifter

N ybyggnadsreglerna

3 kap. PBL innehåller ett antal bestämmelser vilka som anger egenskaper en byggnad skall ha för att få uppföras. Dessa lagbestämmelser är mycket allmänt hållna. För den praktiska tillämpningen måste många av dem preciseras i tillämpningsföreskrifter från Boverket. Inom Boverket pågår en översyn av NR. Ett syfte är att ge reglerna en sådan disposition, utformning och innehåll att anpassning till EGs en byggproduktdirektiv underlättas när EES-avtalet träder i kraft. Främst gäller det att successivt kunna ersätta ñreskrifter med hänvisningar till överförda harmoniserade standarder. Se vidare avsnitt 3.4.2 Ett annat syfte är att så långt det är möjligt utmönstra detaljföreskrifter byggom nadstekniska lösningar och ersätta dem med föreskrifter vilka funkom tioner en byggnad skall uppfylla i olika avseenden. Ett tredje syfte är att se över det sakliga innehållet i vissa kritiserade föreskrifter. Det gäller

förbättrad ljudisolering i bostäder, radonrisker och åtgärder mot dessa, krav på byggmaterialens emissionsegenskaper, översyn av ventilationskrav i byggnader, översyn av krav på värmeåtervinning i byggnader, -

SOU 199247 Förenklingar i .syñe 87 att pressa...

- översyn av krav på effektiv elanvändning och krav på energiav hushållning i fjärrvärmeområden.

Boverkets arbete tar upp väsentliga delar den kritik mot NR av som från olika håll förts fram till utredningen. Det gäller också de tre sista punkterna i ovanstående förteckning översyn sakinnehållet i vissa om av föreskrifter. En revidering föreskrifterna rörande radon och emiav ssioner kan vara motiverad från hälsosynpunkt. Däremot berörs reglerna om ljudisolering till den del de inte bottnar i hälsokrav utred- - - av ningens ñrslag i avsnitt 5.8.3. Den revideringen bör därför enligt utredningens åsikt anstå tills vidare. Särskilt en övergång till funktionskrav är värdefull den anledningen av att den undanröjer de vanliga klagomålen över att byggnadsnämndema är ovilliga att medge avvikelser från NR. Med funktionsnormer kommer behovet av avvikelser att minska. Det kan också framhållas allmän utgångspunkt för revisionsatt en arbetet bör vara att NR skall innehålla de nödvändiga förtydligande kompletteringar krävs för tillämpningen föreskrifterna i PBL, som av men inte texter som har karaktär bruksanvisning ñr hur bygger av man hus. NR innebär väsentlig förbättring i detta avseende jämfört med en tidigare, enligt vad utredningen erfarit återstår fortfarande del men en förbättringar i detta avseende att göra, bl.a. i kapitlet konstrukom tioner. Här bör det till sist erinras om att del tillämpningsföreskrifter blir en överflödiga om utredningens förslag i avsnitt 5.8.3 genomförs. I övrigt kommer NR inte att bli tillämpningsföreskrifter till PBL utan till den i avsnitt 5.7.3 föreslagna nya lagen.

Ombyggnadsregler

Till skillnad från vad gäller vid nybyggnad innehåller PBL inte som några egenskapskrav som skall uppfyllas vid ombyggnad. Den saken har delegerats till regeringen eller den myndighet som regeringen utser. Regeringen har med anledning härav i 3 § PBF föreskrivit de grundläggande kraven vid ombyggnad. Det har skett genom hänvisningar till nybyggnadskraven och angivande att i vissa bl] lägre kravnivå av en skall gälla vid ombyggnad. Regeringen har därefter bemyndigat Boverket att i vissa avseenden meddela tillämpningsföreskrifter till dessa bestämmelser i PBF. Ett förslag till sådana ñreskrifter Ombyggnadsreglerna, OR har under våren varit ute på remiss.

88 Förenklingar i syfte att pressa... SOU 199247

Utan att gå in på innehållet i det remitterade förslaget vill utredningen peka på att behovet av särskilda ombyggnadsregler minskar i den mån PBLs egenskapskrav på byggnader begränsas till de grundläggande krav som samhället bör ställa och i den mån dessa krav preciseras som funktionsnormer. De grundläggande samhället reglerade funktionerna av bör nämligen i huvudsak desamma vid såväl nybyggnad vara som ombyggnad-

Översyn

av planprocessen

Förslag PBLs regler sakägares och andras ställning och inom flytande under förfarandet för antagande detaljplan bör av en ses över, dels i syfte att klarare definiera skillnaden mellan sakägare och andra, dels att påskynda planprocessen att begränsa genom deltagandet av parter i arbetet. Användningen s.k. enkelt planav förfarande enligt 5 kap. 28 § PBL bör kunna delvis göras obligatoriskt.

Utredningen har identifierat ett antal bestämmelser eller grupper av bestämmelser i PBL bör ändras i syfte att åstadkomma snabb som en beslutsprocess och att sänka kostnaderna ñr bostadsbyggandet. Enligt utredningens uppfattning är den i avsnitt 5.3.1 redovisade djupstudiens resultat oroande, särskilt när det gäller detaljplaneringen. Utredning ñnner det till en början angeläget att peka på vikten att av detaljplaner utarbetas i nära samverkan med byggherrama. Därigenom kan behovet av awikelser från planerna vid genomförandet undanröjas samtidigt som i onödan fördyrande planutformningar kan undvikas. Utgångspunkten i detaljplanearbetet måste ett klarläggande vilka vara av byggnadsvolymer, lägen och byggnadsutformningar i övrigt det är som ekonomiskt möjligt och rationellt att bygga. Först därefter kan man börja söka en planutformning innebär lämplig avvägning mellan som en dessa ekonomiska förutsättningar och de hänsyn måste tas till den som omgivande miljön m.m. Det är också angeläget att understryka vikten av att planerna inte görs så detaljerade att det vid genomförandet visar sig att de måste ändras. Detta är ett alltför ofta inom branschen påpekat kostnadsdrivande problem, lett till önskemål återinförandet som om av

SOU 199247 Förenklingar i syfte 89 att pressa...

den möjlighet att ge dispens från detaljplaner, tidigare fanns. Enligt som utredningens uppfattning är det riktigt att planer inte såsom tidigare var förhållandet skall kunna urholkas vittgående dispenser. - genom Det kräver dock att planerna är realistiskt utformade, något bara som kan ske genom tidig medverkan från byggherren eller att planergenom na görs mer flexibla. Effektiviteten i förfarandet för utarbetandet detaljplaner har varit av föremål för ett antal undersökningar, lett till olika åtgärder. Senast som förra året gjordes ett antal smärre ändringar de administrativa reglerav na om planförfarandet i PBL. Som de främsta orsakerna till fören av dyringar i byggprocessen emellertid fortfarande allmänt det så anges kallade samrådsförfarandet vid detaljplanläggning. Utredningen anser att bestämmelserna detta måste över. om ses

5.4.1 Gällande

regler

Normalt plantörfarande

I l kap. 5 § PBL stadgas att både allmänna och enskilda intressen skall beaktas vid prövningen av frågor enligt PBL, såvida inte annat är särskilt föreskrivet.

Denna allmänna regel följs bl.a. i 5 kap. 2 där det sägs att upp man vid utformningen av en detaljplan skall ta skälig hänsyn till befintliga bebyggelse-, äganderätts- och fastighetsförhållanden som kan inver-

ka på planens genomförande. När förslag till detaljplan upprättas, skall kommunen enligt 5 kap. 20

§ samråda med länsstyrelsen, fastighetsbildningsmyndigheten och kom-

muner som berörs av förslaget. Sakägare och de bostadsrättshavare, hyresgäster och boende berörs ñrslaget de myndigheter, som av samt sammanslutningar och enskilda i övrigt har väsentligt intresse som ett av förslaget skall beredas tillfälle till samråd. Enligt 5 kap 21 § syftar

samrådet till ett utbyte information och synpunkter. Under samrådet av bör motiven till förslaget, planeringsunderlag betydelse de av samt viktigaste följderna förslaget redovisas. Om det finns ñr av ett program planen, vilket rekommenderas i 5 kap. 18 skall också programmet redovisas. Resultatet samrådet och förslag med anledning de av av synpunkter som har framförts skall redovisas i samrådsredogörelse. en Innan detaljplan antas, skall kommunen enligt 5 kap. 23 § ställa ut

planförslaget under minst tre veckor. Den vill lämna synpunkter på som förslaget skall göra detta skriftligen under utställningstiden. Kungörelse

.

90 Förenklingar i syfie att pressa,... SOU 199247

om utställningen av planförslaget skall enligt 5 kap. 24 § minst en vecka före utställningstidens början anslås på kommunens anslagstavla och införas i ortstidning. Knngörandet får dock ske senast den dag då utställningstiden börjar, om denna bestämts till minst fyra veckor. Enligt 5 kap. 25 § skall med visst undantag underrättelse inne- - - om hållet i kungörelsen senast dagen för kimgörandet sändas till dels kända sakägare, dels känd organisation av hyresgäster som har avtal törom handlingsondning för fastighet berörs planñrslaget eller, en som av om ñrhandlingsordning inte gäller, känd förening hyresgäster är av som ansluten till en riksorganisation och inom verksamhetsområde vars fastigheten är belägen, dels andra har ett väsentligt intresse som av förslaget. Efter utställningstiden skall kommunen enligt 5 kap. 27 § sammanstälde synpunkter som senast under utställningstiden har framförts skriftligen och redovisa sina förslag med anledning av dem i ett utlåtande som skall fogas till handlingarna i ärendet. Utlåtandet eller ett meddelande om var utlåtandet hålls tillgängligt skall ñr kännedom snarast möjligt i brev sändas till dem inte fått sina synpunkter tillgodosom sedda. I vissa fall får underrättelse dock ske kimgörelse. genom Senast dagen efter det att justeringen av protokollet med beslutet om antagande av detaljplanen har tillkännagetts på kommunens anslagstavla skall enligt 5 kap. 30 § meddelande om tilännagivandet, protokollsutdrag med beslutet samt uppgift vad den vill överldaga beslutet om som har att iaktta sändas till bl.a. sakägare, bostadsrättshavare, hyresgäster och boende samt sådan organisation eller förening i 25 som avses om de senast under utställningstiden har lämnat synpunkter i ärendet som inte har blivit tillgodosedda. I vissa fall kan underrättelse ske genom kungörelse. Ett antagandebeslut får överklagas den, senast under utställav som ningstiden skriftligen har framfört synpunkter inte blivit tillgodosom sedda 13 kap. 5 §.

Enkelt planfdrfarande

Från de nu redovisade reglerna finns ett antal undantag vid s.k. enkelt planförfarande, vilket kan användas planförslaget är begränsad om av betydelse, saknar intresse för allmänheten samt är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens yttrande över denna 5 kap. 28 §. Un-

SOU 199247 Förenklingar i syfte 91 att pressa. ...

dantagen innebär i huvudsak att samrådet kan förenklas och kungörelse undvaras. En kritik, som framförts från flera håll, är att kommunerna inte alltid låter det enkla planförfarandet bli så enkelt PBL tillåten som

5.4.2 Utredningens bedömning

Ett syfte med reglerna om samråd ha varit att ett gott beslutssynes ge underlag för planförfattare och kommunala förtroendemän och därmed höja kvaliteten i planarbetet. Ett annat syfte torde ha varit att genom en dialog med alla berörda uppnå hög acceptans planbesluten. Båda en av dessa omständigheter borde bidra till att minska antalet överklaganden och kan ha ansetts förutsättning för den starka ställning vara en som kommunerna fått i PBL. I den tidigare nämnda djupstudien av PBLs tillämpning har det konstaterats att detaljplanerna numera oftast blivit så små att de i stort sett kan betraktas form bygglovprövning. Samtidigt konstateras som en av det att samrådet i det närmaste saknar betydelse för planutformningen och att överklagandefrekvensen inte minskat, även förhållandena om varierar från kommun till kommun. Reglerna samråd har alltså om enligt utredningens uppfattning kommit att bli alltför omfattande ñr de mycket begränsade beslut detaljplaneringen i verkligheten oftast som innebär. Ett annat syfte med bestämmelserna i PBL att hyresgåstorganisavar tioner och boende skulle få stålling sakågama prop. samma som 198586l, 79. Detta har lett till konflikt mellan den representanr en tiva demokratin, företrädd de kommunala förtroendemännen, och den av direkta demokrati, de samrådsberättigade ofta som anser sig ha rätt att utöva. Från principiell synpunkt finner utredningen det felaktigt att bostadsrättshavare, hyresgäster och andra boende samt vissa intresseföreningar skall ha en formell ställning vid den typ myndighetsbeslut planav som läggning innebär. Deras inflytande bör gå de politiska partierna genom eller ägaren den fastighet där de bor eller är verksamma. Än mindre av berättigat är det att ge personer med ändå anknytning till ett en vagare planomrâde en direkt möjlighet att påverka planarbetet utan att planñrfattaren fått direktiv om detta från byggnadsnämnden. Det kan däremot vara angeläget att finna bra former för att låta lokal opinion komma en till tals i planfrâgor. Dessa former för inhämtande politiska opinioner av

92 Förenklingar i .ryie att SOU 199247 pressa...

bör dock inte föreskrivas lästläggas vederbörande av staten, utan av kommun själv. Det är ingen tvekan om att samrådet år mycket kostsamt. Det framgår redan av ovanstående redogörelse ñr reglerna det. Härtill kommer om dock de ändå större kostnader kan drabba byggnadsverksamheten som vid även relativt korta förseningar eller avbrott förorsakas att som av beslut om ett planförslag samrådssynpunkter inte kan vid p.g.a. antas avsedd tid eller om antagandebeslutet överklagas. Givetvis är det viktigt att grannkonflikter och sakågares andra berättigade intressen löses på ett från rättssäkerhetssynpunkt godtagbart sätt under planprocessen. Men det mer allmänna inflytandet på planbesluten bör först och främst utövas genom de beslutande kommunala organen. Det är nödvändigt att se över PBLs regler mot angiven bakgrund. nu I denna översyn bör också det enkla planförfarandet ses över. Många av förenklingama där borde kunna göras obligatoriskt.

5.5 Översyn av krav på byggnader

5.5.1 Kravet på driftsekonomi

m.m.

Förslag Bestämmelsen i 3 kap. 8 § PBL med krav på byggnaatt der skall utföras med sådant material och på sådant sätt, att reparations-, underhálls- och driftskostnader begränsas, bör upphävas.

Enligt 3 kap. 8 § PBL skall nya byggnader utföras med sådant material och på sådant sätt att reparations-, underhålls- och driftskostnader begränsas. Sådana byggnader får uppföras utan bygglov behöver som dock uppfylla kraven bara i skälig utsträckning 3 kap. 9 §. Enligt 3 kap. 10 och 14 § gäller kravet i 3 kap. 8 § också sådana tillbyggnader och anläggningar kräver bygglov. Andra tillbyggsom nader och vissa angivna anläggningar skall uppfylla kraven i skälig utsträckning. Andra ändringar än tillbyggnader och ombyggnader skall utföras så att kraven i 3 kap. 8 § uppfylls i skälig utsträckning. Beträffande ombyggnader gäller kravet i 3 kap. 8 § i den utsträckning det skäligen kan fordras med hänsyn till den förlängning av brukstiden som ombyggnaden medför 3 § PBF.

SOU 199247 Förenklingar i syfte 93 att pressa. ...

Kraven i 3 kap. 8 § gäller dock aldrig ñitidshus 9 och 10 §§. Av propositionen med förslag till PBL 1985861 s. 234 och 496 framgår att syftet med bestämmelserna âr att begränsa kostnaderna för att hålla en byggnad i stånd. Man skall därvid söka den ekonomiskt mest förmånliga relationen mellan investerings- och underhållskostnadema. Det är alltså ytterst fråga om ett krav på en slags ekonomisk ändamålsenlighet. Staten bör inte föreskriva något om relationen mellan en investering och driftskostnader för en investeringsanlåggning. Bestämmelsen borde därför kunna upphävas. Det kräver dock vissa ytterligare överväganden, bl.a. när det gäller möjligheten att rensa ventilationskanaler och avhjälpa mögelskador. Boverket har inte befogenhet att meddela några tillämpningsföreskrifter till 3 kap. 8 § PBL. Det är dock möjligt att bestämmelsen influerat på utformningen av tillämpningsföreskriftema till andra paragrafer. Ett upphävande av bestämmelsen kan alltså påverka också innehållet i NR.

5.5.2 Regelinventering

Förslag Boverket i uppdrag att inventera övriga bestämmelser ges i 3 kap. PBL och i NR i syfte att ta bort föreskrifter som inte

bottnar i krav på hälsa, säkerhet, hushållning med icke förnybara

gemensamma resurser eller grundläggande sociala behov.

Som redan anförts på flera ställen i detta betänkande bör det dras en klar gräns mellan vad samhället bör reglera i det statliga regelverket för byggnader och vad bör överlåtas till de enskilda att avgöra eller som som bör styras på annat sätt. En genomgång av regelsystemet och en utrensning av onödiga bestämmelser behövs. Regeringen bör Boverge ket ett uppdrag med denna innebörd. Uppdraget bör också innefatta en beskivning av vilka sociala behov som bör tillgodoses genom ñreskrifter. Särskilt bör man därvid observera den pågående förändringen av familjesammansättningarna och befolkningsstmlçturen med ett ökat av antal åldringar med speciella behov.

94 Förenklirtgar i syfte att pressa... SOU 199247

Översyn

av ansvarsfrågor

Förslag PBLs ansvarsregler ses över. Syftet bör vara att åstadkomma ett klargörande av att byggherren och inte byggnadsnämnden har ansvaret för fel hos byggnader. Vid behov bör en lagändring göras.

I flera sammanhang har det konstaterats att kommunerna generellt sett dåligt utnyttjat de möjligheter till förenklingar vid bygglovprövningen, som PBL erbjuder. En orsak till detta sägs vara att kommunerna känner osäkerhet om vilket ansvar de tar på sig genom minskad kontroll och tillsyn. Byggnadsnämnden skall enligt PBL tillvarata de möjligheter lagen ger att förenkla och underlätta ärenden för enskilda. Därvid bör de verka för att lagens föreskrifter begränsning av bygglovplikten vinner om tillämpning. I en detaljplan eller områdesbestämmelser får bestämmas att bygglov inte krävs för vissa åtgärder. Ansökningar om bygglov för enkla åtgärder kan vara muntlig. Beslutanderätten i sådana ärenden kan delegeras till en tjänsteman. Byggnadsnämnden får enligt 8 kap. 29 § PBL anpassa sin granskning av ritningar och övriga handlingar till den sökta åtgärdens art och omfattning och till byggherrens kvalifikationer. Formuleringen har enligt propositionen med förslaget till PBL prop. 1985861 741 sin grund s. i att ansvaret för att byggnader utförs i enlighet med gällande bestämmelser ligger på byggherren. Bygglovprövningen skall därför ut på en bedömning av om åtgärden kan antas uppfylla kraven i PBL inte, som tidigare, innebära en fullständig kontroll att byggnaden inte av strider mot gällande bestämmelser. Enligt 9 kap. 6 § PBL skall byggnadsnämnden besikta arbeten, som kräver bygglov, i erforderlig utsträckning. Också här finns alltså möjligheter att anpassa nämndens aktivitet från fall till fall. I propositionen förs ett utförligt resonemang om byggnadsnämndens resp. byggherrens ansvar för fel som uppkommit i byggnaden 315- 324. Av detta och av ett par senare rättsfall kan man dra slutsatsen att rättsläget inte är alldeles klart, även förskjutning i ansvaret skett om en från byggnadsnämnden till byggherren. Denna fråga aktualiseras också

SOU 199247 Förenklingar i syfte att pressa... 95

från byggnadsnämnden till byggherren. Denna fråga aktualiseras också om utredningens i avsnitt 5.7 lämnade förslag genomñrs. Det är därför angeläget att ansvarsfrågan över och att därav ses ev. föranledda lagändringar görs. Utgångspunkten bör att det är byggvara herren som har allt ñr byggnadens tekniska egenskaper. Byggansvar nadsnämndema skall i detta avseende bara ha ett gentemot det ansvar allmänna, företrätt stat och kommun, att allmänna intressen inte av blivit åsidosatta bristfällig kontroll från byggnadsnämndens genom en sida. Däremot kan det vara naturligt att kommunen får ett större ansvar för att mark i plan anvisats ñr bebyggelse också är lämpligt ñr som en detta ändamål. Utredningen därmed inte att skadeståndslagens avser regler om myndighetsansvar skall ändras, utan det gäller att finna klara regler med den inriktning som nu angivits.

Översyn

av bygglovförfarandet

5.7.1 Nuvarande regler bygglov och kontroll

om

Krav

Som redan sagts innehåller 3 kap. PBL ett antal bestämmelser om egenskaper som nya byggnader skall ha. I stor utsträckning preciseras dessa krav i tillämpningsföreskrifter och allmänna råd från Boverket. Stundom hänvisar tillämpningsföreskriftema till reglerna i branschstandard en såsom ett godtagbart sätt att uppfylla PBLs egenskapskrav. Det innebär, som tidigare påpekats, att myndigheterna i praktiken blir skyldiga att godta produkter som tillverkats enligt standarden utan att det finns någon skyldighet för byggherrarna att ñlja standarden. I viss utsråckning kan egenskapskraven också preciseras genom bestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser. Detaljplanen och områdesbestämmelserna kan också innehålla bestämmelser placerom ingen byggnader och annat har samband med de lokala av om som förhållandena. Härutöver finns bestämmelser byggnader också i lagstiftom annan ning än i PBL. Det gäller t.ex. strandskyddsbestämmelser och arbetarskyddsbestämmelser liksom vissa hälsoskyddsbestämmelser. Beträffande vissa produkter ingår i byggnader ñnns särskilda som regler i annan lagstiftning, t.ex. el- och kemikalielagstiñningen. Dessa regler innebär ofta att en produkt måste fylla vissa egenskapskrav eller

96 Förenklingar i syfte att pressa... SOU 199247

vara utförd på visst sätt för att få användas. Efterlevnaden dessa av regler står under tillsyn av olika centrala myndigheter. Till denna grupp hör också hissar, där dock byggnadsnämnderna har visst tillsynsansvar. De i PBL och dess tillämpningsföreskrifter samt i detaljplanen eller områdesbestämmelserna angivna kraven på byggnader skall i större nya eller mindre utsträckning uppfyllas också vid tillbyggnader, ombyggnader och andra ändringar av byggnader. Motsvarande regler finns även för vissa anläggningar, för tomter och för allmänna platser.

Tillsyn

Det är enligt 9 kap. l § PBL den byggandes skyldighet att till att se PBLs regler om byggnader ñljs. Enligt 10 kap. PBL har byggnadsnämnden rätt och skyldighet att ingripa och kräva rättelse, byggherom ren inte rättat sig efter gällande bestämmelser. Beträffande vissa åtgärder kräver PBL dessutom särskild förhanden prövning, innan arbetena får påbörjas. Prövningen resulterar i bygglov, resp. rivningslov och marklov. I de fall bygglov krävs skall arbetena ske under ledning av en av byggnadsnämnden eller Boverket godkänd ansvarig arbetsledare och under kontroll av byggnadsnämnden. En nyhet sedan årsskiftet är att byggnadsnämndema även ålagts att hålla ett samrådsmöte för att gå igenom arbetenas planering med de berörda. Byggnadsnämnden skall i erforderlig utsträckning besikta byggnadsarbeten. Byggnadsnämnden har rätt att kräva sakkunnigbevis om egenskaper och funktioner hos byggnaden och kan kräva in handlingar som beskriver byggnaden i färdigt skick. Även efter det att byggnaden Firdigställts skall i ett flertal fall ventilationssystemets funktion återkommande kontrolleras under byggnadsnämndens överinseende enligt en vid årsskiftet gjord ändring i 16 kap. 1 § PBL. Liknande krav på regelbundna funktionskontroller finns sedan gamalt beträffande hissar, eldstäder m.m. En speciell ställning intar de typgodkännanden Boverket kan som meddela enligt 16 kap. PBL. Ett sådant typgodkännande innebär att byggnadsnämnderna vid bygglovprövningar skall godta material, konstruktioner eller anordningar som blivit godkända. lypgodkännanden meddelas normalt för tid fem år och förenas regelmässigt med en av föreskrifter om någon form av kontroll tillverkningen. av

SOU 199247 Förenklingar i syfte 97 att pressa...,

Ansvar

Som anförts i avsnitt 5.6 är ansvarsfördelningen mellan byggnadsnämnden och byggherren inte entydig när det gäller fel hos byggnaden. I övrigt är ansvaret ñr sådana fel f.n. civilrättsligt reglerat. Vägledande härvidlag är de branschorganisationema allmänna bestämav antagna melserna ñr entreprenader m.fl. AB 74 m.fl. Den l juli 1992 skulle lag byggnadsgaranti träda i kraft. Dären om efter skulle som villkor för bygglov för nybyggnad och ombyggnad av permanentbostadshus som uppförs näringsidkare gälla, att denne av tecknat en garanti för avhjälpande fel visar sig under de första av som tio åren. Riksdagen har emellertid nyligen beslutat att uppskjuta lagens ikraftträdande för att regeringen möjlighet över lagen med ge att se målet att utreda tioårig objektförsäkring skulle ha ñrdelar framom en för det slag av garanti lagen angivit. som

5.7.2 Konsekvenser EES-avtalet

av

Genom avtalet om europeiskt ekonomiskt samarbete EES förbinder sig Sverige att anta den europeiska gemenskapens EG regler på rad en områden. Det gäller direktiv kemiska produkter, ingår i byggom som nader, om hissar och mycket Viktigast är dock EGs råds direktiv mera. av den 21 december 1988 om tillnärmning medlemsstaternas lagar av

och andra författningar rörande byggprodukter 89l06EEG bygg-

produktdirektivet. Dess praktiska tillämpning förutsätter emellertid ett antal s.k. tillämpningsdokument och andra riktlinjedokument, vilka ännu

inte antagits av EG.

Byggproduktdirektivet omfattar produkter tillverkas för att insom fogas varaktigt i byggnader och andra anläggningar och har betysom delse ñr någon angivna egenskaper de väsentliga kraven av sex - hos den färdiga byggnaden eller anläggningen. Dessa egenskaper gäller mekanisk motståndsförmåga och stabilitet, brandskydd, hygien, hälsa

och miljö, säkerhet vid användning, bullerskydd samt energi och värme. Begreppet byggprodukt i byggproduktdirektivet år inte synonymt med begreppet byggvaror enligt vedertaget svenskt språkbmk. Som byggpro-

dukter kommer sannolikt inte att räknas Lex. prefabricerade skåp och köksinredningar Lex jämvägsräls och delar i brokonstruktioner. men EES-länderna skall vidta alla åtgärder är nödvändiga för att som se till att byggprodukter får släppas ut på marknaden endast de är om lämpliga för avsedd användning mot bakgrund de väsentliga kraven. av

98 Förenklingar i syfte att pressa... SOU 19924

Vidare skall länderna inte hindra produkter, uppfyller som direktivets bestämmelser, att fritt distribueras, saluhållas eller användas inom sina

territorier. En byggprodukt skall förutsättas lämplig vara för avsedd användning, om den är försedd med ett s.k. EG-märke. Vissa produkter, är som av mindre betydelse med hänsyn till hälsa och säkerhet, skall dock få släppas ut på marknaden efter blott försäkran från tillverkaren en om att produkterna överensstämmer med allmänt erkänd och tillämpad teknik. Sådana produkter får inte förses med EG-märket. De produkter som får förses med EG-märket skall överensstämma

med en teknisk specifikation i form antingen av

- en nationell standard, utgör till nationell nivå överförd s.k. som en harmoniserad standard,

- eller en nationell standard, befunnits uppfylla de nämnda som sex egenskapskraven, eller ett europeiskt tekniskt godkännande eller också produkten - att genom ett särskilt förfarande konstaterats överensstämma med de sex väsentliga kraven. Dessutom skall EG-märket visa att produkten uppfyller de krav kan ñnnas i andra direktiv än byggproduktsom direktivet.

Harmoniserade standarder utarbetas europeiska standardiseringsav organisationen Comité Européen de Normalisation, CEN på uppdrag från EFTA och EG, också slutligen skall godkänna standardema som mot bakgrund de väsentliga kraven. av sex Proceduren för att få nationell standard befunnen överensstämma en med något av de väsentliga kraven år den sex att en stat anmäler standarden till EFTA EG, efter att ha inhämtat yttrande från resp. som, de andra staterna, tar upp standarden på en särskild förteckning. Europeiska tekniska godkännanden meddelas härför av utsedda godkännandeorgan i de olika länderna i enlighet med riktlinjer som tagits fram av deras samarbetsorganisation, European Organisation for Technical Approvals EOTA, på uppdrag av EFTA och EG, som också skall godkänna riktlinjerna. Om riktlinjer saknas, kan godkännanden meddelas av EOTA självt. Enligt huvudregeln får europeiska tekniska godkännanden meddelas bara harmoniserad om en standard saknas för produkten eller produkten inte är lämplig om för Standardisering. Tillverkama eller deras ombud inom EES är ansvariga för bestyratt ka att produkterna överensstämmer med kraven i en av de nämnda

SOU 199247 Förenklingar i syfte att pressa..., 99

tekniska specifikationerna. Regler för detta kommer att fastställas med hänsyn till varje produktslags betydelse och karaktär inom för ett ramen antal fastställda alternativ. Det ena huvudaltemativet âr certifiering av ett fristående certifieringsorgan på grundval av typprovning, stickprov och tillverkningskontroll samt besiktning och övervakning fabriken. av Det andra huvudaltemativet tillverkarförsâkran är delat i tre under- - alternativ. Ett av dessa bygger på fabrikens kontroll under överegen vakning av ett certifieringsorgan. Ett annat på fristående laboraen toriekontroll i kombination med fabrikens kontroll. Det tredje egen underaltemativet bygger helt på fabrikens kontroll. egen Staterna har rätt att utse godkânnandeorgan, certiñeringsorgan, kontrollorgan och provningslaboratorier behövs ñr bestyrkandeprosom ceduren. Vissa krav på opartiskhet, kompetens m.m. gäller. Byggproduktdirektivet innehåller också ett antal bestämmelser som syftar till att underlätta en fri varucirkulation under tiden intill dess att harmoniserade standarder ñreligger. m.m. Slutligen innehåller byggproduktdirektivet regler ingripanden då om det visar sig att en teknisk specifikation eller produkt inte uppfyller en direktivets krav.

Särskilt om Standardisering

Sedan lång tid pågår ett kontinuerligt arbete med att utarbeta standarder för byggprodukter. Detta arbete har alltmer intemationaliserats och kommer att få väsentligt ökad betydelse när EES-avtalet träder i en kraft. Under de kontakter utredningen haft under sitt arbete har framsom förts att gällande standarder på byggområdet i vissa tall grundas krav som är högre än vad PBL fordrar. Standardema skulle alltså vara kostnadsdrivande. Det nuvarande regelsystemet när det gäller egenskapskrav på byggnader iir, som redan påpekats, uppbyggt så att 3 kap. PBL vissa anger egenskaper som byggnader skall uppfylla. Dessa mycket allmänt hållna krav måste ofta preciseras för att bli praktiskt tillämpbara. Dels måste uttryck såsom lämplig, god etc. översätts till mätbara storheter. Dels måste det anges vad PBLs generella krav i praktiken innebär ñr olika slag av byggnader och delar av byggnader och vid olika förutsättningar. Detta är uppgiften för Boverkets tillämpningsföreskrifter. Också

100 Förenklingar i syfte att pressa... SOU 199247

dessa är emellertid till stora delar utformade funktionskrav, som alltså krav på vilka egenskaper byggnad eller byggnadsdel skall ha. en en I sådana fall har den byggande frihet att rent tekniskt utforma huset som han själv vill, bara han ser till att det får de föreskrivna egenskaperna.

Många gånger kan det dock vara tveksamt eller svårt att utreda om en viss teknisk lösning de föreskrivna egenskaperna. ger Till tjänst för byggherrama och byggnadsnämndema förekommer det därför att Boverket kompletterar föreskrift med upplysning i en en ett s.k. allmänt råd om att en viss teknisk lösning uppfyller det föreskrivna egenskapskrav-

et. Därmed får byggherren garanti för sådan teknisk en att en lösning kan användas utan särskild utredning dess användbarhet. om Sådana upplysningar i allmänna råd lämnas ofta i form hänvisning av en till en standard som antagits inom branschen.

Innebörden hänvisningen är alltså inte av att standarden måste följas, utan att byggnadsnämnden i praktiken inte kan vägra bygglov för en produkt som tillverkats enligt den angivna standarden. Byggherren har full frihet att gå ifrån standarden, men riskerar då att byggnadsnämnden ifrågasätter PBLs egenskapskrav blir om uppfyllda, något som kan

fördyra bygglovprövningen och försvårar tillverkning

i serier av produkter som skall användas i flera kommuner.

Utredningen har inte kontrollerat påståendet att av Boverket i byggñreskriftema utpekade standarder skulle ställa högre eller fler krav än

vad som kan krävas med stöd PBL. Även av om så skulle vara fallet, kan det inte anses vara fel under förutsättning Boverket angivit att att standarden skall uppfylla PBLs krav enbart i vissa anses avseenden. Frågan är emellertid principiellt viktig. Som framgått ovanstående av innebär EES-avtalet väsentligt utökad användning hänvisningar en av till standarder samtidigt som det blir komplicerat att awika från s.k. över-

ñrda harmoniserade standarder. Det är därför ytterst angeläget att Boverket bevakar utvecklingen på detta område inom EG i syfte att förhindra att starka branschintressen driver fram harmoniserade standarder med överkrav i förhållande till de minimikrav samhället ställer som upp på byggnader. Detta är ett mödosamt och långvarigt bevakningsarbete och kommer att kräva stora resurser.

SOU 199247 Förenklingar i syfte att pressa... 101

5.7.3 Utredningens bedömning

En ny lag

Förslag Möjligheten att flytta över PBLs regler byggnader till om en särskild lag utreds.

Genomförandet av byggproduktdirektivet i Sverige kräver lagregnya ler om egenskapskrav, provning, kontroll, certifiering, märkning, marknadsföring och användning av byggprodukter enligt direktivets anvisningar. Det blir ett omfattande regelkomplex, även huvuddelen om av föreskrifterna kommer att kunna utfärdas regeringsförordning och som myndighetsñreskrifter. Reglerna kommer att handla om produkter som också används i byggnader och framför allt anläggningar som inte regleras av PBL. Reglerna kommer vidare till sin karaktär att i många avseenden väsentligt skilja sig från den reglering som PBL nu innehåller. Samtidigt krävs dock att PBLs regler i vissa avseenden anpassas till byggproduktdirektivets krav. Enligt utredningens uppfattning innebär reglerna i PBL att det finns en på vissa punkter dubbel, i några fall flerfaldig, säkerhet för att egenskapskraven på byggnader skall uppnås. Det gäller byggherrens ansvar enligt 9 och 10 kap., bygglovgranskningen, kontrollen under byggskedet genom ansvarig arbetsledare och besiktningar, den kommande byggnadsgarantier eller objektsñrsäkringen och den återkommande kontrollen av t.ex. ventilationsanordningar. Därtill kommer att entreprenadkontrakten med därtill knutna ansvarsregler i stor utsträckning ansluter till den offentliga regleringen. Det är inte lämpligt att till detta lägga ytterligare den kontroll byggprodukter EES-avtalet kräver. Den av som samhälleliga kontrollen bör inte vara mer omfattande än vad som behövs med hänsyn till medborgarnas hälsa och säkerhet samt vissa andra grundläggande krav såsom handikappanpassning och energihushållning. De förfaranden som behövs för kontrollen bör vara så enkla, snabba och kostnadbesparande som möjligt. De tekniska egenskapskrav på byggnader i 3 kap. PBL som anges överensstämmer i huvudsak med de sex väsentliga krav på byggnader som enligt byggproduktdirektivet skall ligga till grund för de krav som bör ställas på byggprodukter.

102 Förenklingar i syfie SOU 199247 att pressa...

De nu redovisade förhållandena talar enligt utredningens uppfattning för att reglerna om byggnader och byggprodukter i princip bör föras om samman i en lag. Enligt utredningens uppfattning är det inte lämpligt att ta in de nya regler som EG-harmoniseringen kräver i PBL. Dessa regler är alltför avvikande från övriga regler i PBL och alltför omfattande. Lagen om byggnadsgaranti eller objektñrsäkring bör till den anpassas nya regleringen.

Den tekniska bygglovprövningen

Förslag Det bör undersökas den tekniska prövningen vid om bygglov kan undvaras.

Med en ny lag av det slag som nu skisserats skulle bygglovprövningen komma att begränsas till de krav finns kvar i PBL, alltså i som huvudsak lokaliseringsfrågan, inklusive överensstämmelsen med ev. områdesbestämmelser respektive planenlighetskravet och omgivningsanpassningen 3 kap. l och 2 §§ PBL. Därmed skulle också behovet av byggnadsnämndemas besiktningsverksamhet minska väsentligt och behovet av ansvariga arbetsledare bortfalla helt. Sammantaget skulle detta medföra avsevärda besparingar både för byggherrama och det allmänna. Särskilt gäller detta invändiga ombyggnader och andra ändringar av beñntliga byggnader där lokaliseringen redan är ldar. Nackdelarna skulle små. Alla viktiga byggprodukter kommer i vara framtiden att vara kontrollerade och godkända främst hälso- och ur säkerhetssynpunkt enligt EES-reglema. Byggnadsnämnderna kan genom en ganska enkel besiktning konstatera de mest påtagliga kraven på om den färdiga byggnaden uppfyllts eller ej, t.ex. kravet på handikappanpassning. Om krav på en byggnadsgaranti eller objektsförsäkring en införs finns säkerhet för att byggfel kommer att åtgärdas de är om av någon betydelse. Det är också troligt att garantiñrsäkringsbolagen kommer att utöva en viss tillsyn över byggena för att undvika förluster. På det civilrättsliga området kommer de nyligen antagna ansvarsreglema i AB 92 att gälla. Om man vill ha ytterligare säkerhet för att brister och fel verkligen upptäcks kan PBLs föreskrifter ventilationskontroll och andra regler om om Lex. hissbesiktningar samt rätt för byggnadsnämnden att utföra besiktningar, kräva sakkunnigbevis och fordra in handlingar tas in i den

SOU 199247 Förenklingar i syfte 103 att pressa...

nya lagen. Denna typ av efterhandskontroller skulle till och med utan nackdel kunna byggas ut vid behov. Sådana kontroller har nämligen den fördelen jämfört med den nuvarande bygglovprövningen att de innebär en provning av den färdiga byggnadens verkliga egenskaper och inte som bygglovprövningen förhandbedömning på papperet vilka - en av egenskaper byggnaden kan antas få, den utförs på ett visst sätt. om Systemet skulle också stimulera utvecklingen av tekniska metoder att på ett enkelt sätt mäta eller på annat sätt prova en byggnads egenskaper, t.ex. mätning av luftväxling och luftkvalitet. Att stimulera sådan en teknisk utveckling skulle ligga i branschens eget intresse. Till skillnad från bygglovprövningen fördröjer efterhandskontroller inte heller byggnadsarbetena. Dessa kan drivas snabbt och effektivt. Risken för att de eventuellt måste rättas i efterhand faller på byggherren som alltså får en bättre kontroll över byggprocessen i dess helhet än vad han har idag. En efterhandskontroll kan också lättare till de anpassas verkliga behoven med hänsyn till byggnadens karaktär än vad fören handsprövning kan. Vid efterkontrollen kommer byggnadsnämnden att behöva visa att byggnaden är felaktig, för att kunna kräva rättelse. I dagens system är det byggherren skall visa att den planerade byggnaden kommer som att bli riktig. En fördel med att ta bort förhandsgranskningen år att byggherrarnas ansvar för att följa gällande regler och uppnå gällande krav framstår i tydligare ljus. De kan inte längre skjuta ifrån sig med hänvisning ansvar till att de fått bygglov eller, idag stundom sker, lita på byggsom att nadsnämnden skall upptäcka och rätta till brister i projekteringen. ev. En nackdel med att ta bort förhandsgranskningen planerade byggav projekt är att byggherrama kan tvingas att sväva i ovisshet huruvida de bygger enligt gällande regler eller ej. Det bör därför införas en möjlighet att få någon form av frivillig förhandsgranskning. Eventuellt skulle detta kiruna ske inom ramen för typgånnandeinstitutet. Detta måste under alla omständigheter göras eller tas bort EES-avtalet. om g.a. Man skulle då kunna tänka sig någon form liknade ett typgodkânnande ñr att få vissa tekniska lösningar, inte omfattas EES-reglema, som av förhandsgodkända centralt eller i enklare fall lokalt. Anledningen till att typgodkännandeintitutet förefaller intressantare än bygglovinstitutet inklusive förhandsbesked i detta sammanhang är att det g.a. sin generalitet ett industriellt byggande. En ökad gynnar

104 Färenklingar i syfte att pressa... SOU 199247

industrialisering byggandet är enligt utredningens uppfattning ett av av de bästa sätten att sänka byggkosmadema. En invändning mot förslaget skulle kunna vara att enskilda personer, som inte har yrkeskunskaper på byggområdet, behöver den hjälp och det stöd som bygglovprövningen innebär. Utredningen vill därför erinra om att utredningen inte föreslår någon inskränkning i byggnadsnämndens nuvarande skyldighet att lämna råd och upplysningar i frågor som berör nämndens verksamhet. Vid enklare byggnadsarbeten det slag av som icke yrkeskunniga personer kan utföra själva kommer dessa alltså att kunna få viss service från byggnadsnämndema, även om bygglovkravet tas bort. I mer komplicerade fall bör en okunnig byggherre givetvis anlita en konsult eller en kompetent entreprenör. Om kommun så en önskar kan naturligtvis också denna ge konsumentinriktad hjälp. Men ett ev. behov av konsumentvägledning kan inte, enligt utredningens mening, ensamt motivera ett bibehållande av krav på bygglov. Utredningen utesluter dock inte att möjlighet att få förhandsbesked kan visa sig en behövas av andra skäl, t.ex. då gällande föreskrifter är svårtolkade En konsekvens av utredningens förslag kan bli att försäkringsbolagen ställer byggnadstekniska krav som villkor för att ge försäkring. Det är därför viktigt att en eventuell lagstiftning obligatorisk försäkring om utformas så att försäkringsvillkoren kopplas till de lagstadgad egenskapskraven. Det bör hår observeras att vi genom EES-avtalet ñrbinder oss att inte ha statliga regler direkt eller indirekt kan försvåra som internationell handel med byggprodukter. Om vi kräver en obligatorisk försäkring, torde vi därför vara skyldiga att samtidigt till att försäkse ringsvillkoren inte blir handelshinder, dvs. försvårar användningen av EG-märkta produkter. Reglerna måste dessutom utformade så att vara de inte försvårar för försäkringsbolag i andra EES-länder att lämna försäkring i Sverige. Vidare torde det vara så att konkurrensen om försäkringstagama kommer att leda till i det långa loppet fär att man en lämplig relation mellan ñrsäkringspremien, ñrsälcringsrisken och kostnaden för försäkringsbolagen kontroll av försäkringsobjekten.

SOU 199247 Förenklingar i .syfte 105 att pressa...,

Den planmässiga bygglovprövningen

Förslag Det bör undersökas inte den planmässiga bygglovom prövningen kan ersättas med ett anmälningsförfarande inom områden med detaljplan.

Om den tekniska kontrollen av byggen utformas enligt vad som nu skisserats kommer bygglovprövningen att begränsas till i huvudsak lokaliseringen, planenligheten och omgivningsanpassningen.

Lokaliseringen i stort âr planfråga och berörs inte påtagligt hur en av den byggtekniska prövningen eller kontrollen utformas. Däremot det ger nu skisserade nya systemet för den byggtekniska kontrollen möjligheter att förenkla prövningen planenligheten och omgivningsanpassningen. av

l bygglovprövningen byggnadsföretag inom detaljplanelagt område

av ingår prövning att åtgärden inte strider detaljplan, fastigen av mot att heten stämmer överens med detaljplanen och fastighetsplan saint att ev. åtgärden kan antas uppfylla egenskapskraven på byggnaden i 3 kap. PBL.

Den skisserade lösningen på den tekniska prövningen innebär att prövningen mot 3 kap. inskränka till l och 2 §§.

Prövningen enligt 3 kap. 1 handlar utseendefrågor, bör som om enligt utredningens förslag i avsnitten 5.8.1 begränsas väsentligt.

I 3 kap. 2 § föreskrivs det att byggnader skall placeras och utformas så att de eller deras avsedda användning inte inverkar menligt på trafiksäkerheten eller på annat sätt medför fara eller betydande olägenheter för omgivningen. Vidare skall inverkan på grundvattnet, kan som vara skadlig ñr omgivningen, begränsas. I fråga byggnader skall om som placeras under markytan gäller slutligen att det i skälig omfattning skall beaktas att användningen marken över byggnaderna inte försvåras. av Normalt sett torde alla dessa krav prövade i detaljplanen och sålevara des ingå i planenlighetsprövningen. Bygglovprövningen inom detaljplan kommer alltså bli mycket att enkel och huvudsakligen bestå i kontroll byggnaden överensen av om stämmer med planen. Mot denna bakgrund bör det undersökas om bygglovprövningen i nuvarande form över huvud taget behöver bibehållas inom detaljplaneområden. Den skulle kanske kunna ersättas med en anmälningsskyldighet förenad med skyldighet för byggnadsnämnden en att inom en viss tid, ñrslagsvis månad från anmälningsdagen, meden

106 i Förenklingar i syfte an pressa... SOU 199247

dela huruvida den tilltänkta åtgärden strider mot planen eller ej. I det fall expropriation eller planändring övervägs, skulle dock nämnden kunna bordlägga ärendet enligt regler liknande dem som nu gäller enligt 8 kap. 23 § PBL. En anmälningsskyldighet behövs också för att byggnadsnämnden skall få kännedom planerade byggnadsföretag och om kunna utöva sin tillsynsverksamhet. Fördelen med en sådan ordning skulle vara att byggherren får läst en tid som han kunde rätta sin planering efter. Det nuvarande systemet, som innebär att den oerhört kostsamma och på många sätt tunga byggverksamheten på ett, enligt utredningens mening, oacceptabelt sätt är beroende av byggnadsnämndemas mycket varierande ambitionresurser, er och handläggningstider, skulle därmed upphöra. Den planmässiga bygglovsprövningen innebär emellertid också en möjlighet för grannarna att kontrollera att planen följs. Om bygglovprövningen tas bort, försvinner deras möjlighet att ett överklaggenom ande få prövat om byggnadsnämndens tolkning av planen är riktig. Det är inte utredningens tanke att bygglovet skall ersättas med ett överklagbart kommunalt beslut att godta ett anmält byggarbete. Detta skulle om inte innebära någon förenkling. Hänsynen till intressen torde grannarnas därför fordra att anmälningsiörtarandet bara kan tillämpas om grannarna godkänt arbetena eller om dessa uppenbart är planenliga i alla avseenden. Dessa frågor bör dock övervägas närmare.

5.8 till

Förslag ändringar i PBL

5.8.1 Utformning och färg

Förslag Myndigheternas möjligheter att påverka byggnads yttre en utformning och färg begränsas till åtgärder inte kan tolereras som från allmän synpunkt.

Enligt 3 kap. 1 § PBL skall byggnader placeras och utformas på nya ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads-eller landskapsbilden och till kulturvärdena på platsen. Vidare skall byggnaderna ha en yttre form och färg, som är lämplig för byggnaderna sådana och god som ger en helhetsverkan. Samma krav gäller i tillämpliga delar för tillbyggnader och anläggningar som kräver bygglov. Andra tillbyggnader och anlägg-

SOU 199247 Förenklingar i syfte 107 att pressa...

ningar skall uppfylla kraven i skälig utsträckning. Andra ändringar av en byggnad än till-och ombyggnad skall också uppfylla kraven i skälig

utsträckning. 3 kap. 10 och 14 §§ PBL Ombyggnader skall uppfylla

kraven i 3 kap. l § såvitt gäller utformning, form och färg 3 § PBF.

I propositionen med förslaget till PBL 1985861 erinrades s. 479

om att bestämmanderätten över byggnadens utformning enligt äldre

bestämmelser i första hand tillkom den byggande. Därmed skulle byggnadsnämndens ingripande begränsas till sådana fall där förverkligandet

av den byggandes intentioner skulle innebära ett inslag i stads- eller

landskapsbilden så störande art, att det frän allmän synpunkt inte av kunde tolereras. I propositionen sades emellertid byggnadsatt en av nämndernas viktigaste uppgifter är att vaka över bebyggelsen får att en tilltalande utformning när miljö skall skapas och när byggnaen ny nya der skall anpassas till befintlig miljö. Det borde därför enligt en propositionen finnas ett stöd för konstruktiva ambitioner än enbart ha mer att en möjlighet att i efterhand kunna ingripa mot uppseendeväckande estetiska missgrepp. Paragrafen byggnadsnämnden möjlighet att ställa ger krav på en sådan placering, utformning och färgsättning byggnader av att den yttre miljön fâr god estetisk kvalitet. en Även bestämmelsen om i 3 kap. 1 § PBL tillämpats restriktivt av domstolarna utredningen att det inte bör myndighetsuppanser vara en gift att reglera frågor skönhet juridiskt bindande om genom beslut. Myndigheternas uppgift bör begränsas till att ingripa då åtgärd, en som en person avser att vidta, icke kan tolereras från allmän synpunkt. Detta

bör väsentligt underlätta bygglovprövningen och är förutsättning för en det upphävande bygglovkravet utredningen föreslagit. Då beav som hövs nämligen så enkla och klara regler möjligt vilka krav som om en byggnad skall uppfylla. Även grannars enskilda intressen mäste beaktas i rimlig utsträckning.

För klarhetens skull bör framhållas att utredningen inte föreslår någon

ändring av bestämmelsen i 3 kap. 12 § PBL byggnader, år om att som särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller

konstnärlig synpunkt eller ingår i bebyggelseområde som ett av denna karaktär, inte får förvanskas.

108 Förenklingar i .ryie att pressa... SOU 199247

5.8.2 Planreglering utformning och färg

av

Förslag I detaljplan fär bestämmelser om byggnadens färg, fasadmaterial etc. meddelas bara om det behövs för att tillgodose syftet med översiktsplanen eller ett riksintresse.

Enligt 5 kap. 7 § första stycket 4 och 16 § 4 PBL fär i detaljplan och i områdesbestämmelser meddelas föreskrifter om placering, utformning och utförande av av byggnader, andra anläggningar och tomter. Bestämmelserna innebär att kommunen i detaljplanen eller områdesbestämmelserna kan ange hur kravet i 3 kap. 1 § PBL skall tillämpas inom området. Enligt redan ñre PBLs ikraftträdande vedertagen praxis kunde regleringen i stadsplan och byggnadsplan bl.a. avse byggnads läge på tomten, dess takvinkel, fasadmaterial, taktäckningsmaterial och färg. Numera kan det enligt propositionen med förslaget till PBL också anges om byggnader skall vara fristående eller sammanbyggda, på vilket sätt tillgänglighetskravet skall tillgodoses och vilken grundläggningsmetod som skall användas. Vidare kan det meddelas bestämmelser som avser att tillgodose energihushållningsbehov t.ex. genom utnyttjande av lokalldimatet, solinstrålningen, markvärme och energilagring eller vattenhushâllningsbehov, t.ex. genom omhändertagande av dagvatten. Också vissa brandsäkerhetsaspekter kan tillgodoses bestämgenom melser av ifrågavarande slag liksom vissa tillgänglighetskrav vid ombyggnad och vissa särskilda bevarandekrav. prop. 198586l s. 481 och 578-580 Beträffande föreskrifter i områdesbestämmelser gäller att de endast får meddelas ñr att säkerställa att syftet med översiktsplanen uppnås eller att ett riksintresse tillgodoses. När det gäller planreglering av byggnaders utfornming är det självklart att man i detaljplaner vid behov bör kunna bestämma byggnadens höjd eller volym i övrigt. Också placeringen på tomten bör kunna regleras liksom där det beñnns nödvändigt övriga av de i propositio- - nen nämnda förhållandena. Detta gäller dock med ett viktigt undantag. Sådana estetiskt och ekonomiskt betingade val som färg, läsadmatexial, takvinklar och taktäckningsmaterial måste det ankomma på byggherren att göra så länge han inte överskrider gränsen för vad som kan tolereras från allmän synpunkt. Den av utredningen ovan föreslagna lydelsen nya

SOU 199247 Förenklingar i syfte 109 att pressa...

av bestämmelsen i 3 kap. l § är alltså tillräcklig också inom områden med detaljplan. Den behöver inte förstärkas med särskilda bestämmelser

i planen. Det kan emellertid ñnnas skäl att redan i detaljplanebeslutet ange ramarna för den toleransfrihet som byggherren bör åtnjuta enligt 3 kap.

1 om ramarna på grund av ett områdes speciella karaktär är snävare än vanligt. Det kan gälla särskilt enhetliga stadsmiljöer, där påtagligt avvikande byggnader skulle kunna upplevas stötande från allmän som synpunkt, eller landskapsbilder upplevs särprâglade och nödsom som vändiga att bevara. Förekomsten sådana områden bör framgå av av kommunernas översiktsplaner. Om det behövs för säkerställa att att syftet med översiktsplanen uppnås eller att ett riksintresse tillgodoses bör alltså detaljplan reglera också byggnaders utseenden. Det en är således fråga om en precisering av de krav kan ställas med stöd som av 3 kap. 1 § mot bakgnmd det utredningsarbete Översiktsplanen av som grundas på. Utredningen föreslår att 5 kap. 7 § PBL ändras i detta syfte.

Den speciella möjligheten att i detaljplan meddela skyddsbestämmelser för byggnader, är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, som miljömässig eller konstnärlig synpunkt eller ingår i bebyggelsesom ett område av denna karaktär, berörs inte utredningens förslag. av

5.8.3 Trevnad och

ändamålsenlighet

Förslag Kraven i 3 kap. 5 § PBL att byggnader skall lämpvara liga för sitt ändamål och ge möjlighet till trevnad tas bort.

3 kap. 5 § PBL föreskriver att byggnader skall lämpliga för nya vara sitt ändamål och ge möjlighet till trevnad, god hygien, god arbetsen miljö och ett tillfredsställande inomhusklimat. Sådana byggnader som får uppföras utan bygglov behöver dock uppfylla kraven bara i skälig

utsträckning 3 kap. 9 §. Enligt 3 kap. 10 och 14 §§ gäller kraven i 3 kap. 5 § också sådana tillbyggnader och anläggningar kräver byggsom lov. Andra tillbyggnader och och vissa angivna anläggningar skall uppfylla kraven i skälig utsträckning. Beträffande ombyggnader gäller att de

skall uppfylla kravet på trevnad i 3 kap. s Övriga

krav i samma paragraf skall uppfyllas i den utsträckning det skäligen kan fordras med

110 Förenklingar i .syfie at SOU 199247 pressa...

hänsyn till den förlängning brukstiden ombyggnaden medför 3 av som § PBF. Andra ändringar än tillbyggnader och ombyggnader skall utföras så att kraven i 3 kap. 5 § uppfylls i skälig utsträckning 3 kap. 10 §. I propositionen med förslaget till PBL Prop. l98586l utvecklades innebörden av bestämmelsen i 3 kap. 5 § s. 489 och 490. Där sägs det att paragrafen innebär att byggnad skall fungera väl för brukaren en och för den avsedda verksamheten och innehåller allmänna nytto-, hälso- och trevnadskrav, dvs. krav på en god komfort. Kraven i paragrafen sägs delvis överlappa varandra. Med en mycket vid tolkning kan lämplighetskravet täcka även övriga krav. Att en byggnad skall vara lämpad för sitt ändamål innebär enligt propositionen således att den skall fungera väl ñr den eller de verksamheter för vilka byggnaden är avsedd. Bostäder skall ha fungerande planlösningar med goda rumssamband och god möblerbarhet. Krav kan ställas på lämplig fast inredning i kök och hygienrum samt på fönådsutrymmen och andra bostadskomplement. En byggnad som fungerar väl för sitt ändamål tillgodoser enligt propositionen ofta, inte alltid, trevnadskravet. Byggnader skall utformen mas så att de erbjuder sådan komfort att de upplevs behagliga en som för de personer vistas i dem. I boningsrum och kök skall finnas som fönster vetter mot det fria. Arbets- och personalrum bör ha dagssom ljus. Andra förhållanden berörs kraven är planlösning, som av rumsutformning samt utsikts- och insynsförhållanden. I propositionen påpekas det att krav på solighet och genomluftbarhet i bostäder tidigare i ñrsta hand ställdes som hygieniska krav. De hygieniska kraven kan dock enligt propositionen uppfyllas med numera tekniska installationer, trevnadskravet gör genomgående lägenmen att heter med goda solvârden fortfarande bör eftersträvas. Trevnads- och hygienaspektema hänger enligt propositionen samman. En byggnad som inte erbjuder goda hygieniska förhållanden är knappast trevlig ñr brukaren och torde på sikt inte heller fungera bra för sitt ändamål. Med kravet på god hygien i propositionen emellertid i avses första hand att risk för sjukdom eller ohälsa kan orsakas byggsom av naden skall begränsas. Kravnivån bör bestämmas med utgångspunkt från begreppet Sanitär olägenhet i hälsoskyddslagstiftningen. Under hygienkravet faller emissioner från byggmaterial dit hör även att det bör men finnas goda möjligheter att göra rent i de utrymmen finns i byggnasom den. Denna bör också ha en för sitt ändamål väl avpassad ljuddämpning

SOU 199247 Förenklingar i .syfte 111 an pressa...,

och ljudisolering. Detta gäller såväl ljud alstras inom byggnaden som som buller från verksamheter i omgivningen eller från trafiken. Propositionen utvecklar inte närmare gränsdragningen mellan trevnads- och ändamålsenlighetskraven å ena sidan och kravet på god en arbetsmiljö å andra sidan. Inte heller berörs denna gräns på tal om kravet på ett tillfredsställande inomhusklimat. Det sägs dock att det sistnämnda kravet kan uppnås byggnaden har tillfredsställande om en täthet och värmeisolering samt väl fungerande ventilation. Detta en sammantaget skapar förutsättningar för god luftkvalitet och behagen en lig inomhustemperatur. Slutligen påpekas det i propositionen att något krav på fuktskydd inte tagits in i 5 Fukt i byggnader påverkar både trevnaden och möjlighet-

en att uppnå goda hygieniska förhållanden och ett gott inomhusklimat. Fukt kan dock också påverka byggnadens beständighet och krav på begränsning av sådan påverkan på byggnader kan ställas med stöd av kravet på beständighet hos byggnaders grundkonstruktion, och stomme andra bärande delar i 4 Utredningen noterar att kravet på trevnad och ändamålsenlighet historiskt sett har sin grund i de påtagliga brister i dessa avseenden som tidigare fanns i det svenska bostadsbeståndet. Det angeläget var att avhjälpa dessa. Med de omfattande statliga subventionema till bostads-

byggandet det också naturligt att staten ställde krav på bostadsbygg-

var nademas lämplighet för sitt ändamål. Situationen är emellertid numera radikalt förändrad. Vi har för närvarande totalt sett ett överskott på bostäder, som i de flesta fall är bra kvalitet. Enligt regeringens ñrav slag kommer dessutom räntesubventionema att successivt avvecklas. Vad som är trevligt och vad är ändamålsenligt är i hög grad som subjektiva bedömningar. Bedömningarna kan dessutom hos samma individ variera från tid till beroende på rad olika faktorer. annan en Redan därñr lämpar sig frågan inte för lagstiftning. Från principiell synpunkt är detta vidare frågor som styrs bättre fastighetsägamas och av de boendes önskemål och som myndigheterna inte bör reglera. Detta gäller bostäder och kontor och industrier. Men också beträffande sådana lokaler skolor, sjukhus och vårdbyggnader olika slag bör kraven som av när det gäller ändamålsenlighet ställas byggherren för varje upp av projekt och inte regleras i centrala statliga ñreskrifter. Den sakliga innebörden av utredningens förslag när det gäller 3 kap. 5 § PBL framgår i huvudsak det förts i propositionav resonemang som en om avgränsningen mellan de olika kraven i 5

112 Förenklingar i .syfte att pressa... SOU 199247

Förra året genomfördes en tävling, den s.k. Byggutmaningen, i syfte att utröna möjligheten att bygga bra bostäder iakttagande alla de utan av föreskrifter som finns i PBL och NR. Utredningen har konstaterat att ett upphävande 3 kap. 5 § PBL är just vad behövs ñr av som att möjliggöra ett byggande enligt flera de goda ideér kom fram vid tävav som lingen. Om utredningens förslag genomförs, måste NR ändras i de delar de grundar sig på 3 kap. 5 § PBL. Det gäller främst bestämmelserna i 2 kap. om Men även i övrigt finns det föreskrifter rum. i NR som helt eller delvis går tillbaka på 3 kap. 5 § PBL.

SOU 199247 113

6 inom

Avreglering andra

områden

6.1 Lag om kommunala åtgärder till

bostadsförsörjningens främjande

Förslag Lagen kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande upphävs. Vissa bestämmelser i lagen behålls men placeras i andra lagar där dessa bestämmelser hör hemma.

Lagen om kommunala åtgärder till bostadsförsöijningens främjande m.m. 1947 523 tillkom som ett led i samhällets dåvarande intresse att till stånd och styra ett bostadsbyggande efter kriget. Lagens innehåll har därefter ändrats vid flera tillfällen. Genom nuvarande utformning av bostadsförsörjningslagen ges en kommun möjlighet att på olika sätt stödja bostadsbyggandet i kommunen och ställa medel till förfogande för att nedbringa enskildas bostadskostnader. Vidare ger denna lag kommun möjlighet ställa medel till en förfogande ñr att täcka förvaltningsförluster i bostadsföretag. egna Bostadsförsörjningslagen ålägger kommunerna att förmedla statliga lån och bidrag till bostadsbyggandet. Vidare skall kommuner enligt denna lag bedriva bostadsförsöxjningsplanering och lämna uppgifter därom till bl.a. länsstyrelsen. Lagen innehåller vidare regler om kommunernas bostadsförmedling och vilka avgifter som får tas ut i samband därmed. Slutligen innehåller lagen bestämmelser att kommunen får förskottera medel i samband med om tvångsñrvaltning. Bostadsförsörjningslagen utgör även grunden ñr den kommunala

bostadsanvisningslagen. Bostadsförsörjningslagens utformning utgör även

grunden ñr kommunerna att avvika från den kommunala likställighetsprincipen och stöd till enbart vissa kommuninvånare. ge Med en inriktning mot avreglering bostadsmarknaden, där ansvaret av för bostadsmarknaden och byggandet läggs på olika fastighetsägare är det

114 Avreglering inom andra områden SOU 199247

naturligt att ompröva behovet av den kommunala bostadsförsörjningslagen. I första hand bör behovet ñr staten att styra kommunernas verksamhet på detta område ifrågasättas. En rimlig utgångspunkt bör därvid vara att staten kan lita på att en kommun vidtar de åtgärder som behövs för att kommuninnevånama skall kunna få godtagbara bostäder i kommunen. Kommunernas befogenheter och skyldigheter styrs i huvudsak av kommunallagen och socialtjänstlagen. Behovet av ytterligare lagstiftning är därför beroende av om staten har krav på att kommunerna vidtar åtgärder som inte skulle komma till stånd utan lagar eller att lagar krävs för att skydda kommuninvånarna från åtgärder från kommunernas sida. Kommunernas ansvar för boendet får i första hand anses bestå av att upprätta översikts- och detaljplaner som möjliggör bostadsbyggande. Kommunerna styrs därvid av bestämmelserna i plan- och bygglagen. Man bör dessutom från statens sida utgå från att kommunerna gör detta av eget intresse utan behov av särskild lagstiftning. Det saknas därför skäl för staten att genom lag ålägga kommunerna att vidta olika åtgärder för att främja bostadsförsörjningen inom ett område. Kommunerna bör själva få avgöra behovet av bostadsförsörjningsplaner. Staten bör i framtiden lita på att kommunerna gör det i den omfattning de finner angeläget. Det kan knappast vara något statligt intresse att samla in och kontrollera av kommunernas planer på detta område. På en avreglerad bostadsmarknad bör staten inte ställa större krav på sådan insyn eller kontroll än vad som verkligen är angeläget. Enligt den kommunala bostadsförsörjningslagen åläggs kommunerna att informera bostadsssökande om bostäder, deras storlek, utrustning etc. Man bör kunna utgå från att den informationsskyldighet som bör åligga kommunerna skall inskränka sig till den information som följer av upprättande av översikts- och detaljplaner. Liksom på alla andra områden bör man utgå från att information bostadsmarknaden för olika om upplåtelseformer etc. löses på marknaden. Såväl neutralitetsskäl mellan olika upplåtelseformer och mellan olika fastighetsägarkategorier likställighetsprincipen, dvs. likabehandlingen som av alla hushåll, talar ñr att nuvarande bestämmelser i bostadsförsörjningslagen som möjliggör för kommunerna att ge ekonomiska och andra fördelar för vissa boendeformer och fastighetsägare tas bort. Det bör främst vara socialtj bestämmelser som skall styra kommunernas ekonomiska stöd till vissa hushåll. I övrigt bör de generella bestämmelserna i kommunallagen vara vägledande för kommunernas agerande även på detta område.

SOU 199247 Avreglering inom andra områden 115

De nuvarande bestämmelserna i bostadstörsöijjningslagen utgör, som ovan nämnts, även en förutsättning för att en kommun skall kunna gå i borgen för en enskild bygger bostäder. På flera i landet person som orter kommer det sannolikt, åtminstone under övergångstid, en vara nödvändigt med kommunal borgen för att bostadsñnansiering skall bli möjlig. Inte minst torde det gälla kommuner i glesbygd. Det kan därför finnas skäl att behålla bestämmelser kommun möjlighet som ger en att ge kommunal borgen till enskilda för nybyggnad bostäder. personer av Sådana bestämmelser bör därför införas i kommunallagen.

I § 2 anges bestämmelser som anger att kommun är skyldig att en medverka på olika sätt vid den statlig bidragsgivningen på bostads-

området. Denna bestämmelse bör utgå bostadsförsöijningslagen och ur i stället införas i kommunallagen.

De bestämmelser ñnns i §§ 1-3a bostadsförsöijningslagen bör som mot ovanstående bakgrund kunna utgå. I §§ 4 och 5 bostadsförsörjningslagen bestämmelser för kommuanges nala bostadsförmedling och för kommunernas avgiftsuttag i samband därmed. Sådan bostadsförmedling skall anordnas kommunen finner om behov av det. Paragrafema innehåller även bestämmelse en om att regeringen kan ålägga en kommun att inrätta bostadsförmedling.

Det kan inledningsvis anmärkas att kommunallagen kommunerna ger möjlighet att bedriva kommunal bostadsförmedling. Behovet särskilda att

regler i bostadsförsöijningslagen är därmed beroende det kan

av om beñnnas skäligt att staten skall kunna ålägga kommun att anordna en sådan bostadsförmedling. I likhet med vad som anförts tidigare bör staten utgå från att kommun vidtar de åtgärder befinns erforderliga för en som att kommuninnevånama skall kunna erhålla de bostäder de efterfrågar.

Ett åläggande från statens sida kommun skall inrätta bostadsföratt en medling torde för övrigt inte på ett verksamt sätt kunna bidra till att fler bostäder kommer ut på marknaden. Den kommunala bostadsanvisningslagen skall kunna utgöra grunden för kommunen erhåller som att några bostadslägenheter att förmedla kan inte heller bidra till detta. Inte heller innehåller denna lag några bestämmelser för kommunerna vilket om på sätt tillgängliga lägenheter skall förmedlas. Erfarenheterna visar dessutom att de kommunala bostadsförmedlingama haft låg effektivitet. Någon

grund för att hävda att bostadssökande skall få kunna efterfrågade bostäder bostadsanvisningslagen eller möjlighet för genom genom en regeringen att ålägga kommunerna bostadsförmedling ñnns således inte. Regeringen har också bl.a. i promemoria upprättad inom dåvarande en

116 Avreglering inom andra områden SOU 199247

bostadsdepartementet och i proposition om bostadsbyggandets finansiering år 1992, m.m. prop. 199192 56 uttalat att bostadsanvisningslagen bör upphävas. Redan genom nämnda proposition togs de tidigare bestämmelserna om kommunal bostadsanvisningsrätt som villkor för att statliga lån bort. Utredningen delar denna syn på att bostadsanvisningslagen kan tas bort. Lagen bör därför upphävas fr.o.m. den l januari 1993. Därmed faller även behovet ñr staten att kunna ålägga kommunerna att anordna kommunal bostadstörmedling. Nuvarande bestämmelser i §§ 4 och bostadsñrsörjningslagen bör därmed kunna utgå. Det bör i sammanhanget nämnas att bostadsförmedlingsutredningen har till uppgift att lägga förslag till vilka särskilda regler som krävs för kommunernas avgifter i sin bostadsförmedling. I § 6 bostadsförsörjningslagen anges att en kommun har möjlighet att i vissa fall kunna ñrskottera medel om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning enligt bostadsförvalmingslagen 1977 792. En sådan bestämmelse bidrar till att hyresgästerna inte på ett oförskyllt sätt skall komma i kläm vid tvångsförvalming. Denna bestämmelse bör dock inte ligga i en särskild lag vid sidan av de bestämmelser som gäller i övrigt för sådana situationer. Bestämmelserna bostadsñrsörjbör därför utgå ur ningslagen och i stället införas i bostadsñrvaltningslagen eller, om skäl finns för det, i kommunallagen. Sammantaget bedömer således utredningen att förhållanden sedan länge är så förändrade, jämfört med tiden efter andra världskriget, att lagen om kommunala åtgärder till bostadsförsöriningen främjande bör upphävas. De få kvarvarande bestämmelser som krävs för kommunernas verksamhet bör i stället införas i kommunallagen eller i förekommande till i bostadsförvalmingslagen.

6.2 Lag om byggnadstillstånd m.m.

Förslag Lagen om byggnadstillstånd bör upphävas.

I avsnitt 5 behandlas olika bestämmelserna i plan- och bygglagen som påverkar byggprocessen och som därmed påverkar produktionskostnaderna. I detta avsnitt har utredningen lagt fram förslag i syfte att ta tillvara

SOU 199247 Avreglering inom andra områden 117

förenklingsmöjligheter i plan- och bygglovspmcessen. Utöver bestämmelseran i plan- och bygglagen kan dock även påverkas processen av bestämmelser som innebär att ett bygglov inte räcker för sätta igång att ett byggnadsprojekt. Lag 1971 1204 om byggnadstillstånd innehåller bestämmelser som gör det möjligt för regeringen att förordna att byggnadsarbete får påbörjas utan särskilt tillstånd det behövs med hänsyn till samhällsom ekonomiska förhållanden eller läget på arbetsmarknaden eller andra väsentliga intressen. Lagen kompletteras kungörelse utfärdad av en av regeringen vilka byggnadarbeten skall prioriteras då lagen skall om som tillämpas.

Lagen om byggnadstillstånd kompletteras vidare lag uppgiftsav en om skyldighet rörande byggnadsarbete. Den innebär att den bedriver som eller avser att bedriva byggnadsarbete är skyldig att efter anmodan lämna Arbetsmarknadsstyrelsen eller länsarbetsnämnd uppgifter angående arbetet som behövs för att tillämpa lagen byggnadstillstånd. om Lagen om byggnadstillstånd tillkom bl.a. för politiker och att ge myndigheter att styra byggandet på ett sådant sätt så att det utjämnades över tiden och för att dämpa säsongvariationer. Vid denna tid var byggnadsarbetare obj ektsanställda vilket kunde innebära ökad arbetslöshet vintertid. Numera har anställningsformen ändrats och tekniken att klara klimatpåfrestningar under vintertid har förbättrats. Förekomsten sådan lagstiftning bygger på antagandet att politiker av och myndigheter har bättre förutsättning att bedöma vilka byggnadspro-

jekt somskall prioriteras vid konkurrens byggresursema. Tillämp-

om ningen av en sådan lagstiftning blir med nödvändighet stereotyp och riskerar att drabba såväl hushåll byggföretag på resp. gynna som ett oacceptabelt sätt. Eftersom kungörelsen är utformad blandning som en av förbud och möjligheter att träffa överenskommelser med myndigheter blir dessutom lagens tillämpning osäker och svår att förutse. Rättssäkerheten för de berörda blir otillfredsställande. Erfarenheterna lagens tillämpav ning styrker inte heller att politiker och myndigheter har bättre förutsättningar än byggentreprenörer, fastighetsägare och andra aktörer på byggmarknaden att avgöra vad i första hand efterfrågas hushållen som av och därmed bör prioriteras. Starka skäl talar för att de berörda parterna själva skall ta det ekonomiska ansvaret för sitt byggande. Med sådan ordning kommer en aktörerna marknaden att själva sköta vilka projekt skall byggas. som På en mer avreglerad marknad kommer naturligen att undvika att man

118 Avreglering inom andra områden SOU 199247

bygga när det är dyrt och själva senarelägga projekt i tider av överhettning. En sådan ordning kommer därmed att motverka kostnadsökningar i olika led. Mot denna bakgrund förordar utredningen att lagen 1971 1204 om byggnadstillstånd upphävs. Lagstiftning sådan karaktär bör endast av förekomma i rena undantagsfall. Därför bör riksdagen ta ställning till behovet när så långtgående ingrepp anses erforderliga och även till hur en sådan lag i en sådan situation skall tillämpas.

6.3 Allmännyttiga bostadsföretag

Förslag Särreglema ñr allmännyttiga bostadsföretag bör tas bort ur lagar och förordningar.

I nuvarande lagstiftning återfinns begreppet allmännyttigt bostadsföretag på flera ställen. Grunden ñr begreppet återfinns i förordningen 1986 694 om handläggning förvaltning bostadslån och m.m. av räntebidrag. Enligt en särskild förordning utfärdad den 19 december 1991 upphävdes emellertid denna ñrordning. Därmed föreligger inte längre möjlighet för någon myndighet att ta ställning till ett bostadsföretag om är allmännyttigt eller ej. Vi den avreglering av bygg- och bostadsmarknaden har stor vikt lagts vid att vissa fastighetsägarkategorier inte skall särställning i ges en ekonomiska eller andra avseenden. Med de föreslagna bestämmelserna för statens stöd för bostadsñnansieringen efter 1992 undanröjs alla skillnader på detta område mellan fastighetsägarkategorier. Genom förslaget övergång från schablonmåssig till konventionell beskattning om av de kommunala bostadsföretagen kommer de kommunala bostadsföretagens särställning även på skatteområdet att undanröjas. Även utredningens tidigare redovisade förslag om att upphäva 1947 års bostadsförsörjningslag innebär att de kommunala företagens särställning förändras. De kommunala bostadsföretagen kommer därmed i framtiden att verka på samma villkor andra fastighetsägare. De flesta kommunala som bostadsföretag står väl rustade för detta. För att markera den eftersträvade neutraliteten mellan fastighetsägarkategorier bör särreglerna ñr allmännyttiga bostadsföretag tas bort ur andra lagar eller förordningar där

SOU 199247 Avreglering inom andra områden 119

denna lästighetsägarkategori getts särställning. På det sättet kan en eventuella missförstånd undanröjas om att staten skulle att vissa anse fastighetsägarkategorier är eller mindre värdefulla för samhället än mer andra. Förutom när det gäller beskattningen och statens stöd för bostadsñnansier-ingen kommer det att få betydelse för hyresnämndens bestämning av bruksvärdet vid tvister om hyreskravets skälighet. Enligt 55 § hyreslagen skall vid tvister hyreskravets skälighet hyresnämnden bestämma om bruksvärdet genom en jämförelse med likvärdiga lägenheter. Därvid skall enligt nuvarande ordning jämförelse i första hand ske med lägenheter som ägs av allmännyttiga bostadstöretag. Genom att dessa de genom föreslagna förändringarna får ekonomiska villkor andra samma som fastighetsägare torde en motsvarande förändring i hyreslagen knappast påverka bedömningen bruksvärdet. Eftersom bruksvärdet skall av bestämmas med utgångspunkt från lägenhetens standard, storlek, läge etc. torde en breddning av jämförelseunderlaget så att alla jämförliga lägenheter får ingå snarare öka hyresnämndens möjligheter att bestämma bruksvärdet.

SOU 199247 121

Särskilt

yttrande av Olle Lindgren

Ett centralt element i ett stabilt system för bostadsñnansieringen är en större insats av egenkapital från den enskilde bostadsinvesterarens sida än som f.n. i allmänhet är fallet. Därom råder bred enighet bland byggare, finansiärer, garantigivare, borgensmän och placerare i hypoteksobligationer. För den enskilde bostadsinvesteraren innebär ökad insats en av eget sparande att lånedelen kan minskas och att bufferten för att fånga upp oförutsedda kostnader högre ränta etc. blir större. som Behovet av statligt stöd till bostadsñnansieringen står i omvänd proportion till egenkapitalinsatsen. Ju snabbare egenkapitalinsatsen kan byggas upp och ju större den blir, desto snabbare kan också det statliga finansieringsstödet dras ned respektive avvecklas. En bred stimulans av bosparande skulle underlätta neddragning en av statens nuvarande stöd till bostadsñnansieringen och skulle därmed också legitimera en sådan neddragning. Den skulle sin demonstragenom tionseffekt bidra till att befästa förväntningar vikten ökat enskilt om av ett bosparande. Utredningen har trots detta valt att ñreslå ett system där bosparpremie bara kan utgå till investeringar köp permanentbostad. som avser av en Av skål som utvecklas närmare nedan kan jag inte biträda ett så snävt utformat förslag. De stora värden själva bostadsbeståndet som representerar och vikten av en fortgående renovering, modernisering, ombyggnad och tillbyggnad motiverar att även sådana sparmål kvalificerar för sparstimulanser sparpremier. Även den gång köpt hus eller som en ett en lägenhet kommer så småningom att behöva modernisera, renovera, bygga eller till. Även i detta avseende sammanfaller ägarens intresse om av en väl underhållen och i tillämpliga delar moderniserad etc. investering med ñnansiäremas, garantigivamas, borgensmännens och placerar-

nas. Av samma skäl är inskränkning stimulansen till permanentboende en av svår att motivera. Boendedimensionen har över tiden vidgats och gränsen mellan det som skulle kunna kallas permanentbostad med avseende på den plats där den boende är skriven och den bostad vilken samma -

122 Särskilt yttrande SOU 199247

person nyttjar under sin fritid är flytande Att med snäva regler diskriminera dem som väljer kombination hyreslägenhet och en av fritidshus som boendeform från att bli premieberättigade i bosparande ett är inte heller rimligt. Varken statsñnansiellt eller från kontrollsynpunkt föreligger några väsentliga hinder, vilket bl.a. utländska erfarenheter visar. Mitt förslag är därför att ett allmänt, brett, premieberättigat målsparande införs för byggande bostad, köp bostad småhus, lägenhet, av av fritidshus, förvärv tomt, iständsättande bostad, moderniseringav av

renoveringombyggnadtillbyggnad av bostad och lösen bostadslån.

av Bosparandet bör också utformas så att den fortgående integrationen med Europaunionen underlättas, dvs. att det svenska regelverket väsentligen sammanfaller med de system redan finns därstädes, så som att konkurrens mellan finansiella institutioner möjliggörs över hela Europa och att regelverket kan förbli stabilt och förutsebart under lång tid. Av speciellt intresse i detta sammanhang är Bofrämjandets förslag till allmänt bosparande byggt på det tyska Bausparen. Bofrämjandets förslag beskrivs mycket översiktligt i utredningen. Systemet har väsentliga fördelar jämfört med utredningens förslag

Det kopplar sparandet till ett löfte ett motsvarande lån under om förutsättning att villkoren härför uppfylls. Villkoren för detta lån är också kända och givna från början och eliminerar därmed den osäkerhet gäller exempelvis räntevillkoren. Genom som annars lånelöftet dubblas investeringseffekten i förhållande till sparinsatsen. Det reducerar problemet med den höga realräntan och sänker därmed ñnansieringskostnadema väsentligt; En bosparare, bosparat enligt Bofrämjandets förslag säg som

l00000kr. ochdåocksåfârettlånpål00000kr. tillenräntasom

är hälften eller tredjedel motsvarande ränta på marknaden, en av sänker sina räntekostnader väsentligt. För ytterligare, illustrativa exempel hänvisas till Bofrämjandets förslag. Det underlättar därmed också fortsatt anpassning den svenska en av kapitalbeskatlningen till BG-nivå, då den nödvändiga, parallella nedtrappningen avdragsrätten för gäldräntan blir mindre betungav ande vid en låg än vid hög ñntenivå; en Det är inflationsdämpande och skulle därmed underlätta allmän en och uthållig nedväxling av inflationsñrväntningamai linje med låginflationsländerna i Europa. Eftersom avdragsrätten för gäldränta

SOU 199247 Särskilt yttrande 123

successivt kan förutses begränsas ytterligare och räntekostnader således blir en allt kânnbarare belastning, skapas starka incitament för lägsta möjliga ränta på bosparlånen. Systemet blir alltså intlationsdâmpande. Det bidraget till att kapa konkurrensneutralitet mellan ñnansinstitut inom EES och mellan hushåll inom EES. Det är statsñnansiellt billigt, då sparpremiens storlek inte år avgörande försystemets effektivitet. Systemets slagkraft ligger i kombinationen sparalåna och villkoren för denna. Det âr också statsñnansiellt och samhällsekonomiskt billigt med tanke på dess multiplikatorefiêkt. Denna är betydande på grund av ett förhållandevis litet importläckage. De positiva effekterna sprids också, därför att bostadsinvesteringarna och dess följdinvesteringar har ett stort lokalt innehåll. I ljuset av dessa fördelar föreslår jag att ett system ñr allmänt bosparande införs i enlighet med Bofråmjandets förslag. För att systemet skall komma igång snabbt föreslår jag att också extrainsâttningar av samma slag som för allemansspar och allemansfond möjliggörs inom systemts ram.

sauna-m won-v

Jsâááse xçsêøjjåâiâx

a å m sea

4 sescxmoosfa

y

KUNGL. BIBL.

1992-06-1 8

STOCKHOLM

Statens 1992

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Frihet ansvar kompetens. Gnrndutbildningens 37.Psykiatrinochdess patienter levnadsförhållanden. villkor i högskolan. U. vårdensinnehållochutveckling. Regler förrisker.Ett seminarium om varför vi 38.Fristående skolor. Bidrag och elevavgifter. U. tillåter mer föroreningar inne änute. M. 39.Begreppet arbetsskada. S. Psykiskt stördas situationi kommunerna 40.Risk-ochskadehantering i statligverksamhet. Fi. -en probleminventering ur socialtjänstens 41. Angående vattenskouar. M. perspektiv.S. 42.Kretslopp Basen förhållbar stadsutveckling. M. - 4. Psykiatrini Norden -eu jämförande perspektiv. 43.Eoocyclcs11e Basisof Sustainable Urban koncessionför forsakringssammanslumingar. Fi. Development. M. Ny mervärdesskattelag. 44.Resurser forhögskolans gnmdutbildning. U. Motiv. Dcl 45.Miljöfarligtavfall ansvar och riktlinjer.M. - - Forfauningstcxt ochbilagor.Del Fi. 46.Livsskvalitet for psykiskt långtidssjukaforskning - 7. Kompetensutveckling nationellstrategi. en A. kringservice, stödochvard. - Fastighetstaxering Bostadsrätter. Fi. 47. Avreglcradbostadsmarknad. Delll. Fi. m.m.- 9.Ekonomioch rätt i kyrkan. C. 10. Ett nytt bolag för nrndmdiosändningar. Ku. ll.Fastighetsslcatt. Fi. 12.Konstnärlig högskoleutbildning. U. 13. Bundna aktier.Ju. 14.Mindre kadmiumi handelsgödsel. Jo. liLedning ochledarskaphögskolan i några perspektivoch möjligheter. U. l6. Kroppenefterdöden. l7. Den sista undersökningenobduktionen i ett psykologisktperspektiv. mffvångsvardi socialtjänsten ansvar och innehåll. - Wlângtidsutredningen 1992.Fi. 20. Statens hundskola. Ombildningfrån myndighet till aktiebolag. 21. Bostadsswd till pertsionärcx. S. 22.EES-anpassningkreditupplysningslagen. av Ju. 23. Kontrollfrâgor i mlldatoriseringen m.m. Fi. 24.Avregleradbostadsmarknad. Ft. 25.Utvärdering försoksverksamheten av med3-Arig yrkesinriktad utbildningi gymnasieskolan. U. 26. Rätten till folkpension kvaliftkationsregler i internationella förhållanden. 27. Årsarbetstid. A. 28.Kartläggning kasinospel enligtinternationella av regler. Fi. 29.Smittskyddsinstitutet organisation ny forSveriges nationella smittskyddsfunktioner. 30.Kreditforsäluing - Några aktuella problem. Fr. SLLagstiftning om satellitsandningar av TV-programxu. 32.Nya Inlandsbanan. K. 33. Kasinospelsverksarnhet i folkrorelsemas tjänst C. Satfastighetsdaiasystemers dalorstruktur. M. 35. Kart-och mämingsutbildningar i nya skolformer. M. 36. RadioochTV ett. i Ku.

1992 Statens offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Utbildningsdepartementet

Bundna aktier.[13] Frihet- kompetens. Grundutbildningens villkor ansvar- EES-anpassning av kreditupplysningslagen. [22] i högskolan. [ ] l Konstnärlig högskoleutbildning. [12] Socialdepartementet Ledningoch ledarskap i högskolannågra perspektiv - Psykisktstördas situation kommunerna i och möjligheter.[15] probleminventerirtg socialtjänstens perspektiv. [3] Utvärdering av lorsoksverksamheten med 23-årig -en ur i Norden jämförande perspektiv. [4] yrkesinriktad utbildning i gymrmieskolan. [25] Psykiatrin - ett efterdöden. [16] Fristående skolor.Bidragoch elevavgifter. [38] Kroppen undersökningenobduktionen i Resurser förhögskolans grundutbildning. [44] Den sista - ett psykologiskt perspektiv.[17] Jordbruksdepartementet Tvångsvård i socialtjänsten ansvar och innehåll.[18] - Statens hundskola. Ombildning från myndighet till Mindre kadmium i handelsgodsel. 141

aktiebolag. [20] Kulturdepartementet Bostadsstöd till pensionärer. [21] Rätten till folkpension kvalifrkationsregler i Ett nytt bolag för [10] internationella förhållanden. [26] Lagstiftning om satellitsandningarTV-program. av [31]

Smittskyddsinstitutet ny organisation för Sveriges Radio och TV i ett. [36] nationella smittskyddsfunktioncr. [29] patienter levnadsförhållanden. Arbetsmarknadsdepartementet Psykiatrinochdess vårdens innehåll ochutveckling.[37] Kompetensutveckling en nationell strategi.[7] - Begreppet arbetsskada. [39] Årsarbetstid. 271

Livsskvalitctför psykiskt långtidssjuka -forskningkring service.stöd ochvård.[46] Civildepartementet

Ekonomioch ratt i kyrkan. [9] Kommunikationsdepartementet Kasinospelsverksamhet i follaorelsemas tjänst [33] Nya Inlandsbanan. [32] Miljö- och naturresursdepartementet Finansdepartementet Regler förrisker.Ett seminarium om varmt vi tillåter Koncession för försäkringssammanslutrtingar. [5] föroreningar inneänute. [2] mer Ny mervärdesskattelag. Fastighetsdatasystenrets datorstrukttrr. [34]

Motiv. Del Kan-och måtrtingsutbildttingar i nya skottet-mer. [35] - Forfattningstext ochbilagor.Del [6] Angående vattenskotrar. - Fastighetstaxering m.m. Bostadsrätter. [8] Kretslopp Basen förhållbar Stadsutveckling. [42] - - Fastighetsskatt. Eeocyeles TheBasis of Sustainable Urban Develop- - Långtidsutredrtingen 1992.[19] ment. [43] Kontrollfrágori tulldatoriseringen mm. [23] Miljöfarligtavfall och [45] - ansvar Avreglerad bostadsmarknad. [u] Kartläggning kasinospel av enligt internationella regler. [28] KreditmrsäkringNågra aktuellaproblem.[30] - Risk- och skadehantering i statligverksamhet. [40]

Avreglerad bostadsmarknad. Del11.[47]

.1 l-,1144..;11

ImnANNA

FÖRLAGBT, STOCKHOLM, BESTÃLLNINGAR ALLMÄNNA KUNDTJÄNST, 106 47 Tu. 08-739 96 30, FAX 08-739 95 48. INPOIMATXONSBOKHANDBLN, MALmroncscA-mn 5 VID Bnuuxuancsronc, Srocxnonu.

BEN01-34357-2 |SSN0875-26OX