Beskattning av fastigheter

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

del

Beskattning fastigheter,

I av

Schablonintäkt eller

fastighetsskatt

-

E

Lue

.21 .

ü| VK i -

Delbetänkande

av Fastighetsbeskattningsutredningen

52.

l Statens offentliga utredningar WW 1993:57 w Finansdepartementet

Beskattning av

dell

fastigheter,

- Schablonintäkt eller fastighetsskatt

Delbetänkande av Iiastighetsbeskattningsutredningen Stockholm 1993

SOU och Ds kan köpas från Allmänna Förlaget som ingår i C E Fritzes AB. Allmänna Förlaget ombesörjer också, på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningskontor, remissutsändningar av SOU och Ds.

Beställningsadress: Fritzes kundtjänst 106 47 Stockholm Fax: 08-20 50 21 Telefon: 08-690 90 90

ISBN 91-38-13378-4 GraphicSystemsAB.Göteborg1993 ISSN O375-25OX

Till statsrådet Bo Lundgren

Genom beslut den 17 december 1992 bemyndigade regeringen det statsråd som har till uppgift att föredra ärenden om beskattning att tillkalla en särskild utredare att utreda frågan om beskattning av fastigheter. Med stöd av bemyndigandet förordnades kammarrättspresidenten Jan Francke som särskild utredare från den l januari 1993. Som sakkunniga i utredningen förordnades den 11 februari 1993 planeringschefen vid finansdepartementet Per-Åke Eriksson och departementsrâdet Carl Gustav Femlund. Samma dag förordnades som experter

kammarrättsassessom N ils-Ove Äng, departementssekreteraren Urban

Fredriksson och avdelningsdirektören Monika Haapaniemi samt den 16 mars 1993 professorn Peter Melz. Kammarrättsassessorn Ann-Carin Glimstedt förordnades från och med den 8 februari 1993 att vara sekreterare åt utredningen. Utredningen antog namnet Fastighetsbeskattningsutredningen. Vi får härmed överlämna vårt delbetänkande Beskattning av fastigheter, del I Schablonintäkt eller fastighetsskatt . -

Jönköping juli 1993

Jan Francke

Anrz-Carirz Glimsredt

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

FÖRKORTNINGAR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0 .

SAMMANFATTNING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

FÖRFATTNINGSFÖRSLAG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Förslag till Lag ändring i lagen 1947:576 om statlig om inkomstskatt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . o - . . . . . . 2. Förslag till Lag om ändring i fastighetstaxeringslagen

1979:1152 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Förslag till Lag om ändring i lagen 1984: 1052 om statlig

fastighetsskatt 25 . . . . . . . . . . . . . . . - . . . . . . . . . . . . . . .

1 INLEDNING 29 . . . . . . . . . . . . - . . . . . - - . . . . . oo 1.1 Allmän bakgrund 29 . . . . . . . . . . . - . . . . . . . . . . . cc 1 2 Utredningsuppdraget 30 . . . . . . . . . . . . . a . . . . . . . . . o 1 3 EG-aspekter 30 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2 BESKATTNINGEN AV PRIVATBOSTADEN FÖRR

OCH NU 33 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - . . . . 2.1 Historisk bakgrund 33 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0 2.1.1 Inledning 33 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.2 Beskattningen av egnahem 33 . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.3 Beskattningen av bostadsrätter 35 . . . . . . . . . . . . . 2.1.4 Beskattningen av i Sverige bosatta personers privat-

bostäder utomlands 35 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.2 36

2.2.2 Taxering av fastigheter 36 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.3 Privatbostadsfastighet 37 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.4 Nâringsfastighet äkta bostadsföretag 38 - . . . . . . . . 2.2.5 I Sverige bosatta personers privatbostäder i utlandet 39

2.3 Fastighetsskatten 40 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

FASTIGHETSBESKATTNINGEN I UTLANDET 43 . . . . 3.1 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2 Norden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.1 Sammanfattning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.2 Danmark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.3 Norge 45 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.4 Finland 46 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.5 Island 47 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3 Vissa europeiska länder 48 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.1 Sammanfattning 48 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.2 Nederländerna 49 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.3 Tyskland 49 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.4 Österrike . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.5 Frankrike . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.6 Schweiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.7 Storbritannien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

TIDIGARE UTREDNINGSFÖRSLAG 55 . . . . . . . . . . . 4.1 Tidigare utredningar 55 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2 Bostadsrättsvärderingskommittén 55 . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3 Fastighetsskatteutredningen 57 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4 Utredningen om statens stöd för bostadsfinansieringen 58

ÖVERVÄGANDEN OCH FÖRSLAG FRÅGA I OM DEN LÖPANDE BESKATTNINGEN 61 . . . . . . . . . . . . 5.1 De frågeställningar uppdraget föranleder 61 . . . . . . . . . . . 5.1.1 Direktiven 61 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.1.2 Neutralitet i beskattningen av ägarbostâder 62 . . . . . . 5.1.3 Skillnader i beskattningen av egnahem och bostads-

rätter 63 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2 Motiven till förslagen 64 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.1 Principiella utgångspunkter för utformningen av be-

skattning av fastigheter 64 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.2 Fastighetsskatt eller schablonintäkt 67 . . . . . . . . . . 5.2.3 Särskilt om beskattning av bostadsrätter 69 . . . . . . . 5.2.4 Nyproducerade fastigheter 70 . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3 Förändringarna i reglerna för den löpande beskattningen 71

5.3.1 Beskattningen av privatbostadsfastighet 71 . . . . . . . . 5.3.2 Beskattningen av bostadsrätter 72 o . . - - . . o . - . a o 5.3.3 Beskattningen av i Sverige bosatta personers privat-

bostäder i utlandet 73 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.4 Fastigheter som inte år ägarboståder 73 o . . . . . - . . 5.4 Statsñnansiella effekter 74 . . . . . . . . . . o o . o o o ø o o . n 0

TAXERINGEN AV BOSTADSRÄTTER 75 . . . . . . . . . . 6.1 Inledning 75 . . . . . . . . o . - - . . . . . . . . . . o . . . . . o u 6.2 Definitioner 76 . . - - . . . . . . . . . . . . . . . . . . . o . . . . . 6.3 Värderingen av bostadsrättsfastighet 76 . . . . . . . . . . . . . . 6.4 Värdering av flerlägenhetshus och tomtmark till fler-

lägenhetshus 77 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4.1 Värderingsenhet för flerlägenhetshus 77 . . . . . o . . . 6.4.2 Riktvärde för flerlägenhetshus 78 . . . . . . . . . . . . . 6.4.3 Beräkning av riktvärde för flerlägenhetshus 79

6.4.4 Vårderingsenhet för tomtmark till flerlägenhets-

hus m.m. 80 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . o . . n . 6.5 Värdering av småhus och tomtmark till småhus 81 . - . . . . 0 6.5.1 Indelning i värderingsenheter 81 . . . . . . . . . . . . . ø 6.5.2 Riktvärde för småhus 81 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.5.3 Beräkning av riktvärde för småhus 82 . . . o . . o o ø o 6.5.4 Tomtmark till småhus 82 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6 Justering för säregna förhållanden 83 . . . - . . . . . . . - . . .

6.7 Underlagsmaterial vid förberedelsearbetet 84 . . . . . . . . . . 6.8 Särskild fastighetstaxering 85 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.9 Ikraftträdande 85 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

BILAGOR

Bilaga l Kommittédirektiv Dir. 1992:111

Bilaga 2 Kortfattade synpunkter på beaktandet nettoav skuldnettofönnögenhet vid värdering bostadsrättslågenav heter av professor Peter Melz

FÖRKORTNINGAR

AFT Allmän fastighetstaxering BVK Bostadsrâttsvårderingskommittén EG Europeiska gemenskapema FTF Fastighetstaxeringsförordningen 1979:1193 FTL Fastighetstaxeringslagen 1979:1152 KL Kommunalskattelagen 1928:370 OECD Organisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling PBL Plan- och bygglagen 1987: 10 Prop. Proposition RINK Utredningen om reformerad inkomstbeskattning RSV Riksskatteverket SIL Lagen 1947:576 statlig inkomstskatt om SOU Statens offentliga utredningar

SAMMANFATTNING

Huvuduppgiften för utredningen är att på ett grundläggande sätt analysera och beskriva de principiella utgångspunkter bör gälla ñr beskattning som av fastigheter. Vi skall utgå från de i skattereformen bärande tankegångarna om neutral och likformig beskattning och vi skall behandla samtliga typer av fastigheter. Vårt arbete i denna etapp har gällt frågan övergång till beskattning om via schablonintäkt för privatbostäder, dvs. egnahem och bostadsrätter. I avvaktan på vårt slutliga ställningstagande när det gäller beskattningen av samtliga typer av fastigheter har vi valt att lämna begränsade förslag som syftar till att i möjligaste mån nå fram till större skattemässig likhet mellan egnahem och bostadsrätter. Vi föreslår dock ingen ändring skatteuttaav gets storlek. Den nuvarande fastighetsskatten omfattar småhusenheter, hyreshusenheter samt bostadshus med tomtmark på lantbruksenheter. Fastighetsskatt utgår även för i Sverige bosatta privatbostäder utomlands. För personers bostadsfastigheter, liggeri Sverige, reduceras fastighetsskatten som under de första tio åren efter nybyggnation. Fastighetsskatt på småhus tas i princip ut oberoende är ägare av vem som till fastigheten. Det privatbostadsbegrepp finns i 5 § KL har för som närvarande ingen betydelse i det avseendet. I huvudsak är det sådana småhus som är inrättade till privatbostad eller två familjer och inte en innehas juridiska kan klassificeras av personer som som privatbostadsfastighet. Även fritidshus och privatbostäder i utlandet räknas som privatbostad enligt 5 § KL. Eftersom vi anser att värdet att nyttja bostad är en att anse som en inkomst är det principiellt mest riktigt beskatta denna att inkomst i det

inkomstslag gäller för kapitalinkomstbeskattning och inte med fastigsom hetsskatt. På grund härav föreslår vi att den löpande beskattningen av egnahem skall ske genom en schablonintäkt i inkomstslaget kapital. Vi föreslår således att den nuvarande fastighetsskatten omvandlas till en schablonintäkt 5 procent taxeringsvärdet som beläggs med den skatt om av på kapital som ñr närvarande utgår, dvs. 30 procent. Vi föreslår också att privatbostäder i utlandet, som ägs av i Sverige bosatta personer, beskattas med en schablonintäkt om 5 procent i inkomstslaget kapital. Underlaget för denna beskattning skall även fortsättningsvis vara 75 procent av marknadsvärdet. Vid sidan av egnahem âr bostadsrätter den viktigaste formen av ägda bostäder. Även de två innehavsformema skiljer sig åt i olika avseenden om överväger dock likheterna klart. Vi anser därför att bostadsrätter bör beskattas på ett liknande sätt som egnahem. Detta förutsätter dock, som framhölls inför skattereformen, mer rättvisande taxeringsvärden på bostadsrättsfastigheter. Om värderingen av bostadsrätter och egnahem bygger på samma principer bör de kunna beskattas på samma sätt och med samma skattesats. Vi har därför försökt att utfomia ett system för värdering av bostadsrätter som leder till detta resultat. Vi föreslår en schabloniserad metod för värdering av bostadsrättsfastigheter som bygger på lägenhetemas marknadsvärden och fångar upp den värdeskillnad som finns mellan upplåtelseformema hyresrätt och bostadsrätt. En bostadsrättsfastighet är att betrakta som ett hyreshus och omfattas av förestående allmänna fastighetstaxeringen år 1994. Den föreslagna vär-

den

deringsmodellen av bostadsrättsfastigheter torde dock inte kunna tillämpas vid AFT 94. Vi föreslår därför att bostadsrättsfastighetema taxeras enligt vår vârderingsmodell tillsammans med småhusen vid AFT 96. I awaktan på att taxeringsvärdena för egnahem och bostadsrätter bygger principer bör den nuvarande beskattningen fastighetsskatt och på samma schablonintäkt ersättas med en schablonintäkti inkomstslaget näringsverksamhet. För småhus upplåtna med bostadsrätter innebär det en schablonintäkt om sammanlagt 8 procent och för hyreshus till den del värdet avser bostäder upplåtna med bostadsrätt en schablonintäkt om sammanlagt 11

procent. För lokaler upplåtna med bostadsrätt kommer fortsättningsvis endast en schablonintåkt om 3 procent att tas upp till beskattning. Skatteuttaget kommer som hittills att ske hos bostadsrättsföreningen.

MQL-øåvgah

§54 är

k gär. r Vmsaçr] :sam äfaa F

å

FÖRFATTNINGSFÖRSLAG

Förslag till

Lag om ändring i lagen 1947:576 om statlig inkomst-

skatt

Härigenom föreskrivs i fråga lagen 1947:576 statlig inkomstom om skatt att 2 § 7 och 3 § 3 skall ha följande lydelse. mom. mom.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 § 7 mom

Med bostadsförening och bostadsaktiebolag förstås ekonomisk förening

och aktiebolag, vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att åt föreningens medlemmar eller bolagets delägare bereda bostäder i

hus, som ä s av föreningen eller Som bostadsförening eller

bostadsaktie ekonomis bola förening eller aktiebola

en anses aven vars verksamhet utes utande eller så uteslutande består i , gott som att tillhan-

dahålla föreningens medlemmar eller bolagets delägare eller

gara e annan för deras personliga räkning avsedd gemensam anordning i yggnad som av föreningen eller bola et. ar fastighet tillhört bosta sförening eller bostadsaktiebolag skall såsom intäkt av fastigheten tas följande poster. up Ett belopp motsvaran e för Ett belopp motsvarande för helt år räknat tre procent helt år räknat tre procent fasav av

fastighetens taxeringsvärde året tighetens taxeringsvärde året näst

näst före taxeringsåret. Ar taxe- fore taxeringsåret till den del ringsvärde inte åsatt för året näst värdet belöper på lokaler med före taxeringsåret beräknas därtill hörande tomtmark om intäkten på grundval av fastig- fastigheten utgör hyreshusenhet

Omtryckt l974z770.

2 Föreslagenlydelsei prop. 1992932241.

hetens värde, uppskattat enligt eller de gällt för åsät- belopp motsvarande för

grunder,

som ett tan e av taxeringsvärde för året helt år räknat åtta procent av

näst före taxeringsâret. fastighetens taxeringsvärde året

näst före fas-

taxerinåsaret

om tigheten ut ör sm husenhet eller ett be opp motsvarande för helt år räknat elva procent av fastighetens året

näst före taxerings taxerin ret till den

del värdet belöper å bostäder med därtill höra e tomtmark om fastigheten utgör hyreshusenet. 2. Ett belopp motsvarande 4. Ett belopp motsvarande

under beskattningsåret erhållet under beskattningsåret erhållet

statligt räntebidrag för bo- statligt räntebidrag för bo-

stadsandamål. stadsandamål. Vid beräkningen av intäkten gäller nedsättning enligt 3 § andra stycket la en 1984:1052 statlig fastig etsskatt i

;råga

om om småhusenheter ett vär e om

fem procent av fastighetens taxe-

ringsvärde. [fråga om hyreshusenheter är motsvarande belopp åtta procent av fastighetens taxeringsvärde. Ar taxeringsvärde inte åsatt för året näst före taxeringsåret beräknas intäkten grundval av fastighetens vår e,

uppskattat enligt de grunder,

som gällt för âsáttande av taxeringsvärde för året näst före taxerin såret. I fråga om fastighet, för vilken intäkten skal beräknas enligt andra stycket, får göras för andra omkostnader än för ränta å lånat,

avdiâñ

inte fastigheten n agt kapital, återbetalning av statligt räntebi rag för i bostadsândamål samt tomtråttsavgåld eller liknande av äld. Ager fastigheten del i sådan Ager fastig eten del i sådan samfällighet i 41 § samfällighet i 41

g

som avses a som avses a kommunalskattelagen1928:370 kommunalskattelagen1928:370 skall fastighetens andel av sam- skall fastighetens andel av samfällighetens taxerin svärde in- fállighetens taxerin svärde inräknas i underlaget or intäktsbe- räknas i underlaget or intäktsberäknin enligt andra stycket 1 andra cket 1

räkningen enligt

en st i de fa där samfälligheten ut ör 3 i e fall är samfál igheten särskild taxeringsenhet. id- utgör en särskild taxeringsenhet. en are skall som intäkt tas upp dels Vidare skall som intäkt tas upp

sådan inkomst punkt dels sådan inkomst som avses i

som avses i 2 av anvisningarna till nyss- punkt 2 av anvisningarna till nämnda raf i den mån den nyssnämnda paragraf i den mån para ut örs av av astnin av kapital den utgörs av avkastning av

översti 300 Eronor, dels kapital och överstiger 300 kro-

oc er sådan utde ning som avses i nor, dels sådan utdelning som punkt 4 anvisningarna till avses i punkt 4 av anvisningarna av samma paragraf. till samma paragraf.

3 § 3 mom

För och

privatbostadsfastighet ostad privatbostad Färprivatbostadsfasnäghetsamt utla skall

privat som avses i 5§ i et, färdes cket kommunalskattela- såsom intäkt tas upp ett belopp gen I 28.370 beräknas inte motsvarande för helt år räknat

något färmånsvärde för eget fem procent av fastighetens

brukande. taxeringsvärde respektive av 75 procent av marknadsvärdet för privatbostaden i utlandet Vad i första stycket föreskrivs äller också del av fastighet,

.ñera eller delar

fastigheter

av

fasti eter.

Vi beräkning av intäkten för fastighet i Sverige gäller vad som föreskrivs i 3 § andra stycket lagen 1984:1052 om statlig fastighetsskatt. Har avsedd

byggnad,

som är för anvä ning under hela året, på grund av eldsváda eller därmed jämförlig händelse inte kunnat under viss tid

eller har uttåütgas anför uthyrning

s avsedd lä enhet inte unnat uthyras, år intäkten sättas ned med hänsyn till den omfattning, vari fastigheten inte kunnat användas eller uthyras. Har så varit fallet under endast kortare tid av beskattningsåret, skall nedsättning dock inte ske.

Intåkt låtelse privatbostadsfastig nâgpn och privatbostad

av up av et av samt

avyttring av a ster eller naturtillgângar från sådan fastighet skall tas u p

som intakt av kapital. Detsamma galler intäkt av uthyrning av bosta slä enhet som innehas med h resrätt.

rån intäkt som avses i an ra stycket medges avdra med 4 000 kronor

för va e pnvatbostadsfastighet, privatbostad eller yreslägenhet. Vid upplåte se medges hårutöver avdra med belopp, som 1 fråga om småhus som innehas med äganderätt uppg r till 20 procent av hyresintäkten och i övriga fall motsvarar den del av upplåtarens h ra eller avgift som belöper det som uthyrts. Vid beräkning av avdragsgi l avgift bortses från sådana inbetalnin ar till föreningen eller bolaget som är att anse som kapitaltillskott och tas övriga inbetalningar endast till den del de överstiger utdelning som skett på annat sätt än l förhållande till innehavda andelar i

eller aktier i bolaget. Avdrag medges inte med högre belopp än

föreningen fö detta stycke även de faktiska kostnaderna varit hogre.

som jer av om Avdraget får inte överstiga intåkten i fråga. Vad som sågs i detta moment äller inte när intäkten enligt punkt 14 femte stycket av anvisningarna l 32 § kommunalskattelagen skall be-

skattas som intäkt av tjänst. Beståmmelsema i tredje stycket tillämpas inte

heller andra fall, när skett till den skattskyldiges eller honom

upplåtelse

1 närstående arbetsgivare. dessa fall medges skäligt avdrag för kostnad

3 Senastelydelse 1990:651.

den fått vidkännas på grund upplåtelsen.

skattskyldige

som av

Med kapitaltil skott menas dels medlems inbetalning på insats i ñre-

ningen och delägares inbetalning på aktie dels ock sådan tterligare inbetalning av medlem eller delägare, är avsedd att inom oreningen som eller bolaget användas ñr fondering såsom kapitalavbetalnin genom

skuld eller genom ny-, till- eller ombyggnad eller därmed jäm or

förbättring av fastigheten eller genom annan stadigvarande kapitalplacering. Där är låten med hyresrätt och icke

lägenhet

up således med

bostadsrätt e er liknande ittningsrâtt, skall dock icke någon del

av såsom ka italtillskott. Verkställes fondering

yresavgiften

anses inom orening eller bola utan att et framgår vilka medel därför användas, , skall i första han anses för fondering använda andra medel än medlemmarnas eller delägarnas inbetalningar under beskattnin såret eller de under året influtna h roma för lägenheter, som varit uthyr a till andra än medlemmar eller de ägare i denna deras egenskap. Vad därefter återstår

av det till fondering använda belo pet skall fördelas på nämnda inbe-

talningar och hyror efter deras in rdes storlek, och skall vad därvid belöper å inbetalningar, som verkställts för de med bostadsrätt eller liknande ittningsrätt upplåtna lägenheterna, såsom kapitaltillskott. anses Ingick egendom som utgör privatbostadsfastighet eller privatbostad före ingången av beskattningsåret l närin sverksamhet medges avdrag för skuld-

ränta som erlagts före ingången av et aktuella beskattningsåret till den del

räntan belöper på beskattningsåret eller senare. Avdrag med inte för es sådan del av en räntebetalnin under beskattningsåret be öper på tid som dessförinnan. Motsvarande ordelning skall ske i fråga om inkomsträntor och hyresinkomster. Har privatbostadsfastighet del i samfällighet, i 41 § som avses a kommunalskattelagen, intäkt kapital dels sådan intäkt tas som av upp som avses i punkt 2 av anvisningarna till paragrafen i den mån den utgör avkastning av kapital och överstiger 300 kronor, dels sådan utdelning som avses 1 punkt 4 av anvisningarna till samma paragraf.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas första gången

vid 1995 års taxering. Aldre bestammelser gäller vid 1994 och tidigare års taxenngar.

2. Förslag till

Lag om ändring i fastighetstaxeringslagen 1979:1152

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetstaxeringslagen 1979:1152

delsatti2kap.2-4§§,4kap.5 §och 12kap. 1,40ch6§§ochi

rubriken till 9 kap. ordet hyreshus skall bytas ut mot flerlägenhetshus,

dels atti l kap. 7 4 kap. 5 och 6 §§, 17 kap. 2 och 3 §§, 19 kap. 8 §

och 21 kap. 10 § ordet hyreshusenhet skall bytas ut mot flerlägen-

hetshusenhet , dels att 1 kap. 4 5 kap. 3 och 5 §§, 6 kap. 3 och 7 §§, 8 kap. 2 och

3 §§, 9 kap. 2 och 3 §§ och 16 kap. 2 § skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

l ka . 4

Bestämmelserna i denna lag om fastighet skall tillämpas även i fråga om är lös endom.

bvlggnad

som e l sådan all räknas endom, i 2 kap. 2 och 3 §§

byägnad

1 s e som avses jordabalken, l en mån den tillhör yggnadens å are. Med erlägenhetshus med bostäder u plâtna med bostadsrätt avses s ana hus som ägs av förening eller annan uridisk person som enligt lag ar rätt att upplåta en lä enhet mot ersättning och utan egränsning i tiden.

5 ka

3 5 .

Med marknadsvärdet för en Med marknadsvärdet för en

taxenngsenhet avses det pris taxeringsenhet som inte avser som den sannolikt betin ar vid lägenheter upplåtna med boen försäljning på den männa stadsrätt avses det pris som den marknaden. sannolikt betingar vid fören säljning pâ den allmänna marknaden. För taxeringsenhet med lägenheter upplátna med bostadsrätt skall marknadsvärdet för enheten

eller i förekommande fall del

därav, utgöras av det sammanlagda värdet för de enskilda

bostadsrättslägenheterna sådant det bestämts enligt reglerna i 5 § andra stycket. Vid värderin en skall inte beaktas andra privaträttsliga förpliktelser än sådana som gå ler enli t servitut och liknande eller som enligt tomträttskontrakt gäller

utnztäande.

om mar ens Värderin en skall grundas p e belåningsförhållanden som nomialt gäller för ikartade fastigheter. Om två eller flera fasti heter i olika kommuner skulle ha utgjort en

taxeringsenhet de hacfe legat i kommun, skall deras mark-

om samma nadsvärde bestämmas, som om detta hade varit förhållandet.

5§

Marknadsvärdet skall i första hand bestämmas med lednin av fasti hetsförsälningar i orten ortsprismetoden. Härvid skall inte ktas dana vilka kan ovidkommande omständigheter har

försâéningar

om man anta att inver at på priset. Marknadsvärdet för bostadsrättslägenheter skall dock bestämmas med ledning av det pris som bostadsrätten sannolikt skulle betinga vid en försäljning på den allmänna marknaden.

Då fastighetsförsäljningar inte Då fasi hetsförsäljningar inte

ger den ledning som behovs kan ger den l ning som behovs kan marknadsvärdet beräknas med marknadsvärdet beräknas med ledning av en avkastningskalkyl. ledning av en avkastningskalkyl. Till för kalk len läggs Till för kalk len läggs

bl.a. grund yggnads ende bl.a. gjrund ads ende

åters var- åters varaktighetstid och den förräntnin aktighetstid och den förräntnin av insatt kapital, som man al- av insatt kapital, som man almänt räknar med vid köp av mänt räknar med vid köp av fastigheter slag fastigheter ifrå avarande slag

ifrågavarande

av av

avkastningsmeto en. fastigheter Vid fär-

säljning av bostadsrätter skall från den genomsnitt-

utgå

man

liga be aning bostadsrättsjföre-

ningar allmänt sett har. Ger inte heller avkastningskalkylen den ledning som behövs kan marknadsvärdet up skattas med utgångspunkt i det tekniska nuvärdet produktionskostna smetoden.

öiåkgp.

Är h reshus inrättat för Är flerlägenhetshus inrättat ett ett både bostä er och lokaler skall för både bostäder och lokaler bostadsdelen och lokaldelen skall bostadsdelen och lokaldelen utgöra skilda värdenngsenheter. utgöra skilda värderin senheter. Byggnader eller delar olika Bostäder hyresrätt

aigzplåtna

av me åsatts och bost lätna med bo-

bfrggnader

som samma er up kassificeringsdata beträffande stadsrätt skall essutom utgöra

l Senaste lydelse l992:l666.

vârdefaktoremalägenhetsty och särskilda värderingsenheter. ålder får sammanföras til en Byggnader eller delar av olika vårderingsenhet. åsatts

byggnader

som samma k assificeringsdata beträffande värdefaktorema och

lägenhetstyp l

ålder får sammanföras en värderingsenhet. Ar , industrib ggnad värderats enli t avkastningsmetoden inrättad en sorii för än 10 altyp skall delar som han örs till olika lokalt per ut öra

mer en bådas

skilda värderingsenheter. Särskild värderingsenhet behöver doc inte för lokalty omfattar mindre än tio procent av totala

en som byggnadens elar olika

och min än 250 kvadratmeter. eller

Bsyággnader

ta re av

åsatts klassificering ata beträffande värdefaktorer-

yggnader

som samma okaltyp, standard och ålder får sammanföras till en vardenngsenhet. na Indelningen av hyreshus och Indelningenavflerlägenhetshus industribyggnadi två eller flera och industribyggnad i två eller vârderingsenheter får även ske flera värderingsenheter får även det underlättar värderingen. ske om det underlättar värdeom ringen.

Varje tomt skall utgöra värderingsenhet, om inte annat anges i andra en fjärde styckena. Föreligger byg rätt till tvâ eller flera småhus på en tomt får varje del av tomten, attas utgöra värderingsenhet.

byeågrätt,

som om av en en Tomt âr bebyg d Tomt som är beb ggd med som m

hyreshus skall indelas värde- flerlâgenhetshus skal indelas i

i ringsenheter med ledning av det vårderin senheter med ledning sätt på vilket hyreshusen har in- av det satt på vilket jlerlä endelats i vårderingsenheter och hetshusen har indelats i varde-

med beaktande hur markens ringsenheter enli t 6 kap. 3 §

av har anspråk och med beaktan hur

byggrätt

tagits l e av mareler skall tas i anspråk enligt kens by grått har tagits i anplan. språk er skall tas i anspråk enligt plan. tomtmark för hyres- tomtmark för fler:

obebyggd lägenhets Obebyggd skall indelas

hus skal indelas i värderingsen- us l heter så att tomtmark med varderingsenheter så att tomt-

för blygg- mark med rätt för bostäder

rätt för bostäder och lo a er utgör skilda värderingsenheter. och för lo aer utgör skilda värderingsenheter.

8 ka . 2

Som riktvärde för ett småhus Som riktvärde för ett småhus

är nybyg av normal som inte är upplåter med bo-

som storlek och stan rd, friliggande stadsrätt men ar nybyggt, av samt utgör det enda normal storlek och standard,

utgör småhusetcpå självstån friliggande samt utgör det enda

en tomt som rg

z Senastelydelse 1992:1666.

3 Senaste lydelse 1979:1152.

fastighet får endast anges värden småhuset en tomt som ut ör i en fastställd värdeserie. självständig fastighet får en ast anges värden i en fastställd värdeserie.

3§°

Inom värdeområde skall riktvärden bestämmas för skilda för-

hållanden vafge eller flera följande värdefaktorer.

or en av

Storlek Storleken bestäms med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen.

Ålder Åldern ck för småhusets sannolika återstående er utt livslång Denna täms med hänsyn till småhusets nybygg- .

nadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana om-

byggnader som innebär en utokning av boutrymme samt unkten ñr dessa. ldersklassen för småhus med en ålder motsvarande högst 20 år får inte göras större än att den motsvarar 5 år.

Standard Standarden bestäms med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning. ett nybyggt småhus skall finnas minst femton standard-

För

asser.

Byggnads- bestäms med hänsyn till småhuset in-

Bzggnadskategorin

om kategori r l lantbruksenhet eller inte. För småhus inte ingår i som antbruksenhet bestäms även med

till småhuset utgör btyggnadskategorin r1l1 ande småhus, kedehus hänsyn

om er

radhus samt, om särskilda s a föreligger, antal iägenheter.

Fasti hets- Fastighetsrättsliga förhållande bestäms för småhus som inte förhå landen in år i lantbmksenhet med häns n till om tomtrnarken ut ör

sja vständig fastighet eller inte. åtgår tomtmarken inte sjä v-

ständig fasti het skall hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken bilda

fasti

an egen För småhus som ingår i lantbru senhet bestäms fastighetsrättsliga förhållanden med hänsyn till omfattnin en och sammansättningen av den åkemiark, betesmark oc skogsmark som ingår i lantbruksenheten.

Värdeord- Med värdeordning avses husets ordningsnummer i vârdehänningen seende inom tomten.

Upplåtelse- Småhus skall hän-

form föras till någon av

klasserna småhus upplåtna med bostadsrätt eller övriga småhus.

Senastelydelse 1990:1382.

9 ka § . 2

Som riktvärde för en värde- Som riktvärde för en värderingsenhet avseende ett hyreshus ringsenhet avseende ett hyreshus uppfört under andra året före upplåter med hyresrätt, uppfört taxe och med under andra året före

lä

taxenn

ägsåret

en s-

av 1 000 kronor får en t året och med en hyra av 100

anges färden l en fastställd kronor får endast anges vården värdeserie. en fastställd värdesene.

Inom va e värdeområde skall riktvärden bestämmas för skilda förhållanden or en eller flera av följande värdefaktorer.

Lâgenhets- Lägenhetsty be- Lägenhets- be-

Lägenhetstylp

typ stäms med änsyn typ stäms med änsyn till värderings- till om värderingsom enheten är inrättad enheten är inrättad ñr bostäder eller för bostäder eller lokaler. lokaler samt i fråga om bostäder med

zessutom ä n u upp-

látreiáliieform.

Hyra Med hyra avses bruksvärdeshyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med till den genomsnittliga hyresnivån

hänsyn

under det andra året ore taxeringsåret.

Ålder Aldem uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående och värdeår och,

ivslänfgd

anges genom ett om särskilda skäl oreligger, enom återstående nyttjandetid. Vårdeåret bestäms hänsyn till värderingsenhetens m nybyg adsår, omfattningen av till- och ombyg ader samt tidpu ten för dessa. Om indelas värde-

byggnad

en 1 era ringsenheter skall samma vård r bestämmas för dessa.

16ka. 2§

Ny taxering av fastighet skall ske om under löpande taxeringsperiod ny taxeringsenhet bör bildas eller taxeringsenhet bör ombildas 2. typ taxeringsenhet eller 2. taxeringsenhet eller av typ av taxeringsenhetens skatteplikts- taxeringsenhetens skattepliktsförhållanden bör ändras. förhållanden bör ändras

5 Senaste lydelse 1992:1666.

° Senastelydelse 1992:1666.

7 Senaste lydelse 1990:1382.

u plåtelseform föranleder

indelning vârderingsen-

zndr et.

Ny taxering av fastighet skall ske fastigheten år indelad sådan

om som taxeringsenhet som skall taxeras vid viss allman fastighetstaxering och det vid taxeringen visar att den bör indelas i annan t p av taxeringsenhet.

taxenn av fastig et skall ske även i andra fal det visar sig att

om mar bör in elas i annat ä oslag eller byggnad än

bygcgnadstyp

1 arman

som skett. Ny taxering skal dock inte ske enbart å den grun en att mark

som indelats som åkermark, betesmark, skogsmar eller skogsrmpedrment bör indelas som något annat dessa ägoslag. av

Denna lag träder i kraft den 1 1994 och tillämpas första gången

Vld allmän fastighetstaxering Januari

19 6.

3. Förslag till

Lag om ändring i lagen 1984:1052 om statlig fastig-

hetsskatt

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen 1984:1052 om statlig fastig-

hetsskatt att 1 3 §§ skall ha följande lydelse. -

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §

Till fastighetsskatt skattepliktiga fasti heter âr sådana som vid fastighetstaxeringen betecknats som s usenhet, hyreshusenhet eller lantbruksenhet om på lantbruksenheten finns vad som vid fastighetstaxerin en betecknas som småhus eller tomtmark för småhus. Från skattep ikt undantas fastighet som året ñre taxeringsåret inte varit skattepliktig enligt fastighetstaxeringslagen 1979:1152. Utöver vad som sägs i första Hyreshusenheter och småhusstycket är sådan prtvatbostad, enheter och småhusenheter som som avsesi5 §kommunalskatte- sådan bostadsförening av lagen 1928:370 och som är e ler bostadsaktiebolag som i utlandet, skattepliktig i 2§ 7m0m. lagen

belátgen avses

till astighetsskatt. 1947:576 om statlig inkomstskatt samt privatbostadsfastigheter och privatbostäder som

avses i 5 § kommunalskattelagen

1928:370 är inte skattepliktiga till fastighetsskatt.

2§2

Skattsk ldig till fastighetsskatt är ä aren till fasti heten eller den som

enligt l ap. 5 § fastighetstaxeringsigagen l979:1 52 skall anses som

a are. frå a om handelsbolag och dödsbon som vid inkomsttaxeringen behand as som handelsbolag åvilar skattskyldigheten dock delägarna. Såvitt gäller sådan privatbostad som avses i I § andra stycket föreli

skattszldighet

ger endast för under vil n ägaren varit bosatt i Sverige. I det all inkomst av eller förmö en etstill ång som består av s an privat ostad som avses i

Senastelydelse 1992:1593.

2 Senastelydelse 1990:1383 .

1 å andra stycket är undantagen n beskattnin i Sverige på grund av dubbe beskattningsavtal, skall statlig fastighetsskatt avseende sådan privatbostad inte tas ut.

Fastighetsskatt beräknas för beskattningsår. Omfattar beskattningsåret

kortare eller län re tid än tolv månader eller har fastigheten ñrvarvats eller avyttrats un er beskattningsåret, skall underlaget för fastighetsskatten jämkas med hänsyn härtill.

3§

Fastighetsskatten utgör för Fastighetsskatten utgör ñr va e beskattningsår va e beskattningsår

a 1,5 procent av: a 1,5 procent av:

taxeringsvärdet avseende små- taxeringsvärdet avseende skathusenhet, småhusenhet,

tegliktig

bostadsbyggnadsvârdet och ostadsbyggnadsvärdet och

tomtmarksvardet avseende små- tomtmarksvardet avseende skathus på lantbruksenhet, småhus på lantbruksen-

flepliktigt

75 procent av marknadsvärdet et, avseende privatbostad i utlandet, b 2,5 procent av: b 2,5 procent av: taxerin svärdet avseende hy- taxeringsvärdet avseende skatreshuse et till den del det avser tepliktig hyreshusenhet till den värderingsenhet för bostäder, del det avser värderingsenhet för vårderingsenhet för bostäder bostäder, vårderingsenhet för under uppförande, värderings- bostäder under uppförande, enhet avseende tomtmark som värderingsenhet avseende tomthör till dessa bostäder, annan mark som hör till dessa bostävârderingsenhet tomtmark som der, vârderingsenhet annan är obebyg d samt värderingsen- tomtmark som är obebyg d samt het avseen e exploateringsrrmrk. värderingsenhet avseen e exploaterin smark. Innehåller byggnaden på en Innehål b ggnaden på en er

fastighet, som är belägen i fastighet bostä er och har bygg-

Sverige, bostäder och har bygg- naden beräknat värdeår som naden beräknat värdeår som utgör året före det fastighetstaxeutgör året före det fastighetstaxe- ringsår som före ått inkomstringsår som före ått inkomst- taxenngsåret, ut r dock m en taxeringsåret, ut r dock in en fastighetsskatt p bostadsde en fastighetsskatt p bostadsde en under de fem första åren och under de fem första åren och halv fastighetsskatt under halv fastighetsskatt under de följande fem åren enligt

följande fem åren enligt dägiå föreskrivs i dâäpå

va som närmare va som närmare föreskrivs i femte st cket. Detsamma gäller femte st cket. Detsamma gäller färdigstalld eller sådan

färdigstalld eller ombyggd sådan byggnad, ombyggd

för vilken vâr eår inte

3 Senastelydelse 1992:1593.

byggnad, för vilken värdeår inte har åsatts vid ny fastighetstaxehar åsatts vid ny fastighetstaxe- ring, men som skulle ha åsatts ring, men som skulle ha åsatts ett värdeår motsvarande året före

ett värdeår motsvarande året före det fastighetstaxeringsår som

det fastighetstaxermgsår föregått inkomsttaxerin såret, som föregått inkomsttaxerin såret, om ny fastighetstaxering hade om ny fastighetstaxering hade företagits. företa its. För astighet, som avses i 5 § kommunalskattelagen1928:370 skall fastighetens andel av taxeringsvärdet sådan samfällighet som avses 1 41 a § nämnda lag inräknas i underlaget för fastighetsskatten om samfilligheten ut ör en särskild taxeringsenhet. ar by ad, som är avsedd för användning under hela året, grund

av eldsv eller därmed jämför-lig händelse inte kunnat utnyttjas under

VISS tid eller har 1 sådan byggnad för uthyrning avsedd lägenhet inte kunnat uthyras, får fastighetsskatten nedsättas med häns n till den omfattnin vari byggnaden inte kunnat användas eller uthyras. så varit fallet , ar un er en-

dast kortare tid av beskattningsåret, skall nå on nedsättning dock inte ske.

Om fastighetsskatt skall beraknas enligt 0h a grunder för skilda delar av fastigheten skall underlaget för fastighetsskatten för dessa

beräkningen

av delar ut öras den del värdet be på respektive fasti hetsdel.

öfper

av av som Den n sättning av fastighetsskatten oreskrivs i andra styc et skall som såvitt avser småhusenhet beräknas på den del av taxeringsvärdet som belöper på värderingsenhet som avser småhuset med tillhörande tomtmark, om tomtmarken år i samma taxerin senhet som småhuset. Detsamma i tillämpliga elar småhus med til örande tomtmark på lantbruksen-

gäller

et. För hyreshusenhet beräknas nedsättningen på den del av taxeringsvär-

det som belö er värderingsenhet som avser bostäder med tillhörande värderingse et tomtmark, om tomtmarken ingår i samma taxeringsenhet som hyreshuset.

Denna lag träder i kraft den l januari 1994 och tillämpas första gången vid 1995 års taxering.

1 INLEDNING

1.1 Allmän bakgrund

Den nuvarande fastighetsskatten omfattar småhusenheter, hyreshusenheter samt bostadshus med tomtmark på lantbruksenheter. Beslut har fattats om att fr.o.m 1994 års taxering slopa fastighetsskatten avseende hyreshusenheter till den del värdet belöper på lokaler med tillhörande tomtmark. Metoderna och motiven för beskattning av fastigheter har skiftat genom åren. Beskattningen av fastigheter hör också till de frågor som ofta är föremål för debatt. Debatten brukar få ny fart i samband med allmänna fastighetstaxeringar som i de flesta fall leder till höjda taxeringsvärden. Den omständigheten att skatten tas ut oberoende av fastighetsägarens inkomster har också ifrågasatts. Även de regionala effekterna beav skattningen av fastigheter i bl.a. storstadsregionema och kustkommunema har lett till kritik. Vårt utredningsarbete är närmast att se som en fortsättning på de arbeten som bedrivits under de senare åren av Bostadsråttsvärderingskommittén SOU 1992:8, av Fastighetsskatteutredningen SOU 1992:11 och av Utredningen om statens stöd för bostadsfinansieringen SOU 1992:47. De analyser som gjorts i de aktuella betånkandena skall utgöra en grundval för våra överväganden. En sammanfattning av förslagen, såvitt nu är av intresse, kommer att göras i kapitel 4. Fastighetsskatten beräknas med taxeringsvärdet som underlag. Frågan om en annan grund boendevärde m.m. har utretts av Fastighetsskatteutredningen. Utredningens slutsats var att fastighetsbeskattningen även i fort-

sättningen bör bygga på taxeringsvärdet som beräkningsunderlag. Enligt våra direktiv skall vi utgå från taxeringsvärdet som bas för beskattningen.

1.2 Utredningsuppdraget

Vårt arbete har baserats på direktiv nr 1992:111 från december månad

1992 bil. 1. Utredningsuppdraget motiveras med att det finns anledning att på ett mer grundläggande sätt än som skett i tidigare utredningar analysera och beskriva de principiella utgångspunkter som bör gälla för beskattning av fastigheter. Vi skall översiktligt belysa hur förslagen förhåller sig till realisationsvinstbeskattningen. Arbetet skall utgå från de i skattereformen bärande tankegångama om neutral och likforrnig beskattning. Vi skall behandla samtliga typer av fastigheter, såväl bebyggda som obebyggda, samt i den mån det erfordras ta hänsyn till de olika förekommande upplåtelseformerna. Frågan övergång till beskattning om av schablonintäkt för andra fastigheter än näringsfastigheter skall dock behandlas med förtur. Vi skall utgå från att beskattningen av fastigheter även framdeles skall ske statligt. Förutom huvuduppgiften att analysera och beskriva de principiella utgångspunkter som bör gälla för beskattning av fastigheter ankommer det på oss att utreda andra frågor som har med beskattning av fastigheter att göra. Dessa frågor kommer att behandlas i vårt fortsatta arbete.

1.3 EG-aspekter

När det gäller direkt beskattning vid sidan av företagsbeskattningen har harmoniseringsåtgärdema hittills varit obetydli ga i EG. Några gemensamma regler som avser inkomstbeskattningen av fysiska personer existerar inte.

EG-ländema har enats om att avveckla alla hinder för kapitalrörelsema. Detta har emellertid inte lett till enighet om gemensamma åtgärder på kapitalbeskattningens område. Artikel 67 i Romfördraget ålägger medlemsstaterna att aweckla alla inbördes restriktioner mot kapitalrörelse, som tillämpas mot kapitalinnehavare hemmahörande i medlemsstaterna, och att upphäva all diskriminering på grund av nationalitet, bosättning eller var kapitalet är placerat. Som ett led i genomförandet av denna bestämmelse antog ministerrådet i juni 1988 ett kapitalplaceringsdirektiv där det föreskrivs att alla hinder för kapitalrörelserna skall awecklas. Basen för beskattning av fastigheter är emellertid inte föremål för rörlighet mellan länder. Den internationella integrationen, skapandet av EG:s inre marknad och Sveriges eventuella medlemskap i EG påverkar således inte förutsåttningama för beskattning av fastigheter.

Vi

2 BESKATTNINGEN AV PRIVAT-

BOSTADEN FÖRR OCH NU

2.1 Historisk bakgrund

2.1.1 Inledning

Den fasta egendomen har sedan mycket lång tid varit föremål för olika beskattningsátgärder. Från 1920-talet skedde beskattningen i första hand genom garantibeskattningeni kommunerna. Denna beskattning kan spåras tillbaka till 1800-talet. Garantibeskattningen var en kombinerad fastighetsoch inkomstskatt och skulle garantera kommunerna inkomst från en fastigheterna belägna i kommunen. Vid sidan av garantibeskattningen skedde också en inkomstbeskattning av fastigheterna.

2.1.2 Beskattningen av egnahem

Förändringar skedde fortlöpande i garantibeskattningens utfomming. År 1953 slopades det särskilda uttaget av garantiskatt av alla fastighetsägare. I stället skulle en viss procent av taxeringsvärdet tas upp som skattepliktig inkomst i den kommunala beskattningen. Detta s.k. garantibelopp var ursprungligen 5 procent av taxeringsvärdet. För att undvika dubbelbeskattning fick man vid beräkningen av den till kommunal inkomstskatt skattepliktiga inkomsten göra s.k. procentavdrag, dock högst med belopp motsvarande nettointäkten. Garantiskattens procentsats sänktes successivt i takt med att taxeringsvärdena ökade. Garantibeskattningen avskaffades stegvis och slopades för

fysiska personer fr.o.m. 1988 års taxering. Som motiv för detta anfördes att skatten inte längre fyllde sitt ursprungliga syfte som garanti samt att kombinationen av nettointäktsbeskattningen och garantibeskattningen hade gett upphov till improduktiv skatteplanering från de skattskyldigas sida. För att leda till större enhetlighet mellan olika skattskyldiga och därför befordra rättvisesynpunkter infördes fr.o.m 1955 års inkornsttaxering en schablonbeskattning av småhus. Denna kategori av fastigheter hade tidigare beskattats enligt konventionell metod detta hade lett till tillämpmen ningssvårigheter. Ett innehav av småhus ansågs inte kunna jämställas med innehav av en förvärskälla i egentlig mening. Något förvärvssyfte förelåg i allmänhet inte. Småhusägare kunde jämställas med den hyrde sin som bostad. Det framhölls emellertid att det förelåg väsentlig skillnad, en som hindrade att villafastighetema helt uteslöts från skattemässig inkomstberäkning. Denna skillnad bestod i att villaägaren i regel hade ett eget kapital, på vilket han inte behövde betala ränta. En hyresgäst däremot ägde inte någon del av det i lägenheten nedlagda kapitalet, och hans hyra inkluderade därför ränta på hela detta kapital. En utgångspunkt vid införandet schablonbeskattningen att av var villaägare borde beskattas för en avkastning det kapitalet knöt egna som an till den allmänna räntenivån. För att beräkna storleken räntan det av var nödvändigt att fastställa storleken av det egna kapitalet i fastigheten. Storleken av detta kapital är beroende av de lån för fastigheten ägaren som har. Med tanke bl.a. på svårigheterna att avgöra i vad mån ägares en skulder hänförde sig till fastigheten eller annat borde avkastningen därför i stället beräknas till viss procent av fastighetens totala taxeringsvärde samt avdrag medges för skuldräntor. Avdragsrätten begränsades således till räntekostnader lånat kapital nedlagts i fastigheten och till tomträttssom avgäld. För fastigheter innehavda med tomträtt beräknades schablonintäkten på taxeringsvärdet inklusive markvärdet. Fr.o.m. inkomsttaxeringen 1968 infördes ett progressionsinslag i schablonbeskattningen. Ett uttalat motiv för att göra beskattningen progressiv var att motverka effekterna den säkerhetsmarginal finns av som inbyggd i fastighetstaxeringen. Systemet med vida säkerhetsmarginaler ansågs leda till att ett i kronor räknat allt större kapital blev obeskattat vid inkomsttaxeringenju värdefullare villa Reglerna ändrades dock till en var.

1991 års taxering. Progressionssystemet utmönstrades och schablonintäkten fastställdes till 1,5 procent av taxeringsvärdet. I samband med 1991 års skattereform och de följdåndringar som då gjordes i bostadsbeskattningen togs schablonbeskattningen bort för egnahem. Beskattning sker i stället genom den statliga fastighetsskatten.

2.1.3 Beskattningen av bostadsrätter

Förutom småhus gällde schablonbeskattningen s.k. äkta bostadsrättsföretag. Vad som menas med äkta bostadsföretag förklaras nedan i avsnitt 2.2.4. Denna schablonbeskattning härrör från år 1954 och tillämpas alltjämt. Tidigare tillämpades en konventionell metod av inkomstbeskattning, vilket bl.a. innebar att bostadsrättshavaren beskattades ñr bostadsförmân. För att motverka de skattelåttnader som vissa medlemmar erhöll genom att utnyttja en konstruktion med fördelade lån infördes år 1979 även bestämmelser om individuell schablonbeskattning av bostadsrättshavaren i bostadsrättsföreningar. Bostadsrättshavaren fick som inkomst av kapital ta upp 3 procent av den del av värdet av andelen i bostadsrättsföreningen som översteg 25 000 kr. Gränsen ändrades sedemera till 50 000 kr. Denna beskattningsform slopades helt fr.o.m. inkomståret 1987.

2.1.4 Beskattningen av i Sverige bosatta personers privatbostäder utomlands

Före skattereformen beskattades enligt svensk intern rätt utomlands belägna fastigheter i en särskild förvärvskälla i inkomstslaget kapital. I denna förvärvskälla beräknades intäkt av fastighet enligt konventionell metod även såvitt avsåg småhus och fritidsfastigheter. Den skattskyldige blev förmånsbeskattad för eget nyttjande av fastigheten. Ett underskott i denna förvärvskälla fick inte utnyttjas ñr avdrag mot andra inkomster men fick sparas i sex år.

2.2 Gällande rätt

2.2.1 Skattereforrnen

I samband med skattereformen gjordes en uppdelning av fastigheter och bostadsrätter mellan inkomstslagen kapital och näringsverksamhet. Syftet med uppdelningen var att uppnå enkla, enhetliga och likformiga regler ñr inkomstbeskattningen. Inom inkomstslaget näringsverksamhet beskattas fastigheter med utgångspunkt från faktiska inkomster medan enklare och mera schablonmâssiga regler tillämpas inom inkomstslaget kapital. Fastigheten är antingen privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Innan en närmare redovisning av dessa regler lämnas skall en kortfattad beskrivning göras av reglerna ñr fastighetstaxering. Taxeringsvärdet utgör i många fall utgångspunkten vid beskattningen.

2.2.2 Taxering av fastigheter

Reglerna om fastighetstaxering finns i FTL, som bl.a. anger ramarna och de grundläggande principerna ñr värdering av fastigheter samt vissa formella och processuella regler. Kompletterande regler finns i FTF. Ytterligare föreskrifter och rekommendationer om bl.a. värderingen vid fastighetstaxeringen lämnas av RSV. Allmänt gäller att taxeringsvärdet skall bestämmas ñr varje taxeringsenhet och att värdet skall motsvara 75 procent av enhetens marknadsvärde två år före taxeringsåret. Vid taxering av hyreshus ligger förvärv av hyreshusfastigheter till grund för nivåläggningen. Bostadsrättsfastigheter värderas enligt samma grunder och taxeras enligt samma metoder som gäller för hyreshus. Småhus upplåtna med bostadsrätt värderas på samma sätt som övriga småhus. Ett grundläggande moment vid fastighetstaxeringen är indelningen av mark och byggnader i ägoslag respektive byggnadstyper. Klassificeringen av byggnader utgår normalt från byggnadens inrättande. Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer klassas som småhus och byggnad inrättad till bostad åt minst tre familjer klassas som hyreshus. Vid indelningen saknar bostadens upplåtelsefonn betydelse.

Riket är indelat i värdeområden för bl.a. småhus och hyreshus. Vid värderingen kan en taxeringsenhet indelas i olika värderingsenheter. Värdefaktorer är sådana karaktäristiska egenskaper hos värderingsenheter påverkar marknadsvärdet. Exempel på sådana värdefaktorer är som storlek, ålder och standard. Vid förberedelsearbetet inför fastighetstaxeringen skall underlag tas fram i form av bl.a. områdesindelning och riktvärdeangivelse så att en tillämpning dessa vid värderingen ger en taxeringsvârdenivå som av motsvarar 75 procent av marknadsvärdet. Förberedelsearbetet sker i två etapper. I den första etappen beslutas om de värderingsmetoder skall gälla. Även ett förslag till riktvärdekarta som utarbetas. I den andra etappen sker kontroll av att ñrslagen till en riktvärdekartor med avseende på indelningen i värdeområden och förslag till riktvårdeangivelser leder fram till taxeringsvärdenivån. Underlaget för fastighetstaxeringen utgörs i första hand av fastighetsdeklarationerna som skall lämnas av fastighetsägaren. När det gäller bostadsrättsföreningar lämnas deklarationerna av föreningen. Bostadsrättsñreningen skall i deklarationen bl.a. lämna lägenhetsspecifikation en för bostäder och lokaler.

2.2.3 Privatbostadsfastighet

I 5 vad är privatbostadsfastighet. Två förutsättningar skall § KL anges som uppfyllda för att fastighet skall betecknas som privatbostadsfastigvara en het. Det skall vara fråga om ett småhus ocheller tomtmark till småhus. 2. Småhuset skall vara en privatbostad. Når det gäller tomtmark till småhus skall avsikten att marken skall bebyggas med en privatvara bostad. Endast sådana småhus är inrättade till bostad åt en eller två familjer som kan klassificeras privatbostadsfastighet. Även småhus på mark som annans kan klassificeras som privatbostadsfastighet. Som privatbostad räknas även småhus är avsett att användas som ägarens eller närståendes permanentsom eller fritidshus. Vidare räknas privatbostad sådan bostad som används som

eller är avsedd att användas som privatbostad och innehas medlem i ett av äkta bostadsföretag. Juridiska personer kan inte inneha privatbostad. Ett undantag gäller dock ñr dödsbo. Ett småhus kan, under vissa förutsättningar, förbli privatbostad till utgången av tredje kalenderåret efter dödsåret. Uppdelningen mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet kan i vissa fall leda till att ett fastighet klyvs vid inkornstbeskattningen. Denna uppdelning av en fastighets olika byggnader torde bli vanligast på lantbruksenhet. Fastighet vid fastighetstaxeringen uppdelats i t.ex. som småhusenhet och industrienhet måste också, under förutsättning att småhuset är en privatbostad, klyvas vid inkomstbeskattningen. Beskattningen av privatbostadsfastigheten sker i inkomstslaget kapital. Som intäkt redovisas eventuella hyresinkomster och inkomster av försäljning av alster och naturtillgångar från fastigheten. Något förmånsvärde ñr ägarens eget brukande beräknas inte. Från intäkter medges avdrag med 4 000 kr för varje privatbostadsfastighet. Om intåktema härrör från uthyrning medges dessutom avdrag med 20 hyresintåkten, procent av dock inte vid uthyrning av bostadsrättslägenhet. Vidare medges avdrag ñr ränteutgifter och tomträttsavgäld. Full skattereduktion medges ñr underskott i inkomstslaget kapital upp till 100 000 kr medan underskottsbelopp över denna gräns ger en lägre skattereduktion.

2.2.4 Näringsfastighet äkta bostadsföretag -

Om fastigheten inte är privatbostadsfastighet är den näringsfastighet 5 § KL e contrario. Näringsverksamhetsrekvisiten behöver således inte vara uppfyllda för att fastigheten skall räknas näringsfastighet. De regler som som gäller i inkomstslaget näringsverksamhet gäller även näringsfastighet. Näringsfastighet är för fysiska antingen aktiv eller passiv personer näringsverksamhet beroende på arbetsinsatsens omfattning. Vid inkomstbeskattningen skiljer man mellan äkta och oäkta bostadsföretag. Med äkta bostadsföretag förstås ekonomisk förening och aktiebolag vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att för medlemmar eller delägare bereda bostäder i hus som ägs av föreningen eller bolaget. För att företaget skall räknas äkta har RSV i anvisningar som

uttalat att minst 60 procent av hela taxeringsvärdet skall belöpa på lägenheter som upplåtits med bostadsrätt eller hyresrätt. Bostadsföretag som inte uppfyller dessa villkor räknas som oäkta. För föreningen blir dess inkomst av fastigheten att hänföra till näringsverksamhet. Ett äkta bostadsföretag skall som intäkt ta upp 3 procent av fastighetens taxeringsvärde året före taxeringsåret samt ett belopp motsvarande under beskattningsåret erhållet statligt räntebidrag för bostadsändamål. Avdrag medges endast för ränta på i fastigheten nedlagt kapital, återbetalning av statligt räntebidrag för bostadsändamål samt för

tomträttsavgäld se 2 § 7 mom. SIL. Föreningens eventuella intäkter från

uthyrning av lokaler eller bostäder blir således endast beskattade genom schablonintäkten. Inkomster därutöver redovisas i inkomstslaget näringsverksamhet. För bostadsrättshavare i äkta bostadsföretag är bostaden att räkna som privatbostad enligt 5 § fjärde stycket KL. För bostadsrätten beräknas inte något förmånsvärde för ägarens eget brukande. Genererar bostaden intäkter t.ex. uthymingsintäkter beskattas dessa i inkomstslaget kapital.

2.2.5 I Sverige bosatta personers privatbostäder i utlandet

Fastigheter utomlands beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet utom såvitt avser privatboståder. Dessa beskattas i inkomstslaget kapital. När man avgör om en fastighet i Sverige är privatbostadsfastighet utgår man från hur fastigheten år klassificerad vid fastighetstaxeringen. Något taxeringsvärde motsvarande det svenska finns nomialt inte i utlandet. Man får därför göra en bedömning efter vad som skulle ha gällt om fastigheten legat i Sverige. Enligt förarbetena till 5 § KL är det i fråga om bostäder på jordbruksfastigheter dock endast sådana som är belägna i Sverige som kan utgöra privatbostad enligt 5 § KL. Privatägda en- eller tvåfamiljsfastigheter och bostadsrättsliknande upplåtelser utomlands räknas således till privatbostadsbegreppet. När det gäller den löpande beskattningen är samma regler tillämpliga för dessa fastigheter som för fastigheter belägna i Sverige. Avdrag medges ñr ränta på lån nedlagda i den utländska privatbostaden. Detta gäller oavsett i vilket land fastigheten är belägen, alltså även om

fastigheten undantas från beskattning i Sverige på grund av bestämmelser i dubbelbeskattningsavtal.

2.3 Fastighetsskatten

År 1983 inñrdes fastighetsbeskattning i form hyreshusavgift. en av Hyreshusavgiften ersattes år 1985 av en mer generell statlig fastighetsskatt, som då omfattade även småhus. Av riksdagsbehandlingen vid fastighetsskattens införande framgår att syftet att skapa ett instrument var som tillsammans med rântebidragssystemet möjliggjorde ett omfördelningssystem inom bostadssektom. Genom fastighetsskatten skulle alla fastighetsâgare bidra till den nödvändiga subventioneringen och av ny- ombyggnadsåtgärder. Efter skattereformen år fastighetsskatten den enda löpande skatten på innehav av egnahem. Den nuvarande fastighetsskatten regleras i lagen 1984: 1052 statlig om fastighetsskatt och tillämpas sedan 1986 års taxering. Fastighetsskatten omfattar småhusenheter, hyreshusenheter samt bostadshus med tomtmark på lantbruksenheter. skattskyldig år i princip ägaren till fastigheten och skatten beräknas med hela taxeringsvärdet som underlag. Det spelar för skattskyldigheten ingen roll ägaren till de i om Sverige belägna skattepliktiga fastigheterna är bosatt i Sverige eller utomlands. Tomträttshavare betalar fastighetsskatt för både mark och byggnader. Om fastigheten bytt ägare under året proportioneras underlaget för fastighetsskatten i förhållande till innehavstiden. Skattesatsen för egnahem är fr.o.m. 1994 års taxering 1,5 procent av taxeringsvärdet, vilket har ansetts stå i överensstämmelse med kraven på en likformi g kapitalinkomstbeskattnin Enligt fastighetsskattelagens övergångsregler är skattesatsen satt till 1,2 procent vid 1992 1993 års taxeringar för småhus med värdeår 1990 eller tidigare. Denna sänkning omfattar både småhusenheter och småhus med tomtmark på lantbruksenheter. Fastighetsskatt utgår inte under de första fem åren efter nybyggnation en och halv fastighetsskatt tas ut under de fem därpå följande åren. Under en

övergångstid sker sådan reducering av fastighetsskatten även för fastigheter av äldre datum. Fastighetsskatten för hyreshusenheter är i normalfallet 2,5 procent av taxeringsvärdet. Fastighetsskatten är i fråga om näringsfastigheter en avdragsgill driftkostnad i näringsverksamhet. För bostadsrättsföreningar som schablonbeskattas är skatten dock inte avdragsgill. Fastighetsskatt utgår även för sådan privatbostad som är belägen utomlands för tid som ägaren varit bosatt i Sverige. Några användbara taxeringsvärden finns, som tidigare nämnts, inte utomlands. För privatbostaden i utlandet utgörs därför underlaget av 75 procent av marknadsvärdet. Man har i förarbetena till lagen prop. 198990:110 s. 731 732 uttalat, att det vederlag som ägaren erlagt vid förvärvet justerat med hänsyn till förändringar i penningvärdet bör kunna tjäna som ledning när underlaget skall bestämmas, om förvärvet inte ligger alltför långt tillbaka i tiden. I praktiken använder man som schablonregel en indexuppräknad anskaffningskostnad exklusive eventuell kostnad ñr mark. I anskaffningskostnaden inräknas även kostnad för mer omfattande ny-, till- eller ombyggnad. Kan man inte bestämma hur stor del av anskaffningskostnaden som avser enbart byggnaden får 50 procent av hela den indexuppräknade anskaffningskostnaden tas upp. För fastigheter i utlandet medges inte nedsättning av fastighetsskatten varför fastighetsskatt på privatbostad i utlandet alltid pâförs med 1,5 procent av underlaget. Lagen om statlig fastighetsskatt omfattas som regel inte av dubbelbeskattningsavtalen. Fastigheter beskattas i allmänhet enligt avtalen i det land fastigheten är belägen. För att skapa klarhet och för att inte riskera att komma i konflikt med åtagandena i dubbelbeskattningsavtalen prop. 199091:54 s. 289 har det införts en särskild regel i 2 § 4 st lagen om statlig fastighetsskatt. I denna stadgas att i de fall inkomst av privatbostad i utlandet är undantagen från beskattning i Sverige på grund av dubbelbeskattningsavtal, skall fastighetsskatt inte tas ut.

3 FASTIGHETSBESKATTNINGEN

I UTLANDET

3.1 Inledning

Beskattning av fast egendom har funnits i olika former under mycket lång tid, inte bara i Sverige. Kanske är fastighetsskatten den äldsta beskattningsformen över huvud taget. Begreppet fastighetsskatt är emellertid inte helt entydigt. Vissa fastighetsrelaterade skatter betraktas som inkomstskatter och kan inte alltid särskiljas i statistiken. Detta gäller bl.a. vissa länders schablonintäktsbeskattning. På samma sätt betraktas realisationsvinstbeskattningen som en fastighetsskatt av t.ex. OECD. I nästan alla de länder som hör till OECD beskattas fastigheter. De skatter som bestäms på grundval av fastighetens bruttovärde stod 1989 i OECD-ländema i Europa för 1,46 procent av den totala skatteintäkten och har i de flesta medlemsländer en väsentlig fiskal betydelse. Möjligen kan man med hänsyn till den pågående intemationaliseringen säga att fastighetsbeskattningen i olika former kan en ökad betydelse. I motsats till arbetskraft och kapital rör sig fastigheterna inte fritt över gränserna. Frågan om beskattning av fastigheter har inte heller varit föremål för harmonisering inom EG. Vad som nu är av intresse är att undersöka i vilken form privatbostaden beskattas i olika länder. I vårt slutbetänkande kommer en mer omfattande redovisning av utländsk rätt beträffande beskattning av fastigheter att göras och då även beträffande länder utanför Europa.

De länder som nu är av störst intresse är de nordiska länderna. En kortfattad beskrivning av fastighetsbeskattningeni några andra europeiska länder kommer också att lärrmas.

3.2 Norden

3.2.1 Sammanfattning

Forrnema för beskattning av privatbostaden varierar i Norden. I Norge och Danmark schablonbeskattas lägenheter och småhus. Även kommunal beskattning fastighetskapitalet förekommer i dessa länder. Finland har av nyligen infört en objektskatt på kommunal nivå. På Island förekommer också en löpande beskattning av fastigheter och lägenheter på kommunal nivå genom en fastighetsskatt.

3.2.2 Danmark

Det finns tre former av löpande beskattning av fastighetskapital i Danmark. Grundskylden är en kommunal skatt som tas ut på markvärdet. Den får tas ut på alla fastigheter men undantag kan göras för byggnader med allmännyttiga ändamål. Storleken av skatten fastställs av respektive kommun inom intervallet 6 24 promille av det taxerade markvärdet. Amtskommunemas län skattesats för grundskylden skall alltid uppgå till tio promille. 2. Dzekningsavgift kan tas ut på offentliga byggnader och fastigheter som används i förvärvssyfte. 3. Småhus och lägenheter som innehas med äganderätt schablonbeskattas. Schablonintäkten uppgår till 2,5 procent av taxeringsvärdet upp till 1 336 800 danska kronor och 7,5 procent på värde däröver. Marginalskat-

l Valutakursen den 4 juni 1993 var för 100danskakronor 117,60 kronor.

ten är 50 procent och rätten till avdrag för räntekostnader är begränsad till samma procentsats. Sedan år 1977 bygger värderingen av fastigheter på olika typer av registeruppgifter. Allmän fastighetstaxering äger rum vart fjärde år. Varje år räknas taxeringsvärdena om till rådande prisnivå med hjälp av särskilda index som fastställs för olika typer av fastigheter. Taxeringsvärdena skall motsvara 100 procent av marknadsvärdet. Beskattningen av realisationsvinst sker endast om egendomen innehafts mindre än sju år. Om egendomen säljs inom två år efter förvärvet beskattas realisationsvinsten fullt ut. Sker en försäljning mellan det andra och det sjunde året trappas den beskattningsbara realisationsvinsten ned med 20 procent året. Den skattepliktiga vinsten läggs till den om beskattningsbara inkomsten. Den danska regeringen har under våren 1993 lagt fram en del förslag till förändringar av de Skatteregler som gäller den löpande beskattningen av fastigheter och ägarlägenheter. Skatteomläggningen avses träda i kraft den 1 januari 1994 och innebär i huvudsak en sänkning av både inkomstbeskattningen och avdragsrätten.

3.2.3 Norge

I Norge beskattas småhus och bostadsrätter boli ger efter en schablon och

är en del av kapitalbeskattningen. Skatten utgår med 2,5 procent av ett skattlåggningsvärde. Från det fastställda värdet görs ett grundavdrag med 35 000 norska kronor per bostad. Värdet skall vara i nivå med marknadsvärdet. Produktionskostnadema ligger till grund för värderingen. Värdena räknas sedan upp enligt särskilda beslut varje år. För beskattning av bostäder på jordbruk gäller speciella regler. Sådana bostäder beskattas utifrån ett beräknat bruttohyresvärde med full avdragsrätt för underhållskostnader. Räntor år fullt avdragsgilla. Vidare finns det möjlighet att ta ut en särskild kommunal eiendomsskatt med Grunden för skatten 2 - 7 promille ñr fastigheter i tätorter.

2 Valutakursenden 4 juni 1993 var för 100 norskakronor 106,14kronor.

skall, i likhet med inkomstbeskattningen, vara i nivå med marknadsvärdet. Kommunerna genomför själva den värdering behövs. som Planer finns att införa en ny fonn för taxering bostäder från år 1994. av Tomtmark skall värderas efter marknadsvärdet per kvadratmeter med en korrektionsfaktor för läge. Byggnader skall värderas efter produktionsvärdet. Detta fastställs med ledning av uppgifter från fastighetsägaren. Vid ombyggnad får fastighetsägaren uppgiftsskyldighet så att ett nytt värde en kan fastställas. Sedan värdet väl fastställts skall det räknas om årligen med hänsyn till prisutvecklingen. Denna taxering skall även ligga till grund för den kommunala fastighetsskatten. Beskattning av realisationsvinst förekommer, har bott i men man bostaden mer än ett av de senaste två åren är vinsten inte skattepliktig. Särskilda regler finns om man tvingas flytta på grund bl.a. byte av av arbete. Om man bott i sin bostad mindre än ett år men under någon period de senast två åren sker beskattning med 21 procent vid den kommunala taxeringen. Från 1992 är den allmänna skattesatsen 28 procent på avkastning av kapital inklusive realisationsvinst.

3.2.4 Finland

I Finland har nyligen antagits en fastighetsskattelag. Lagen tillämpas sedan den l januari 1993 och fastighetsskatt påförs första gången detta år. Genom den nya lagen har de tidigare formerna löpande beskattning av av fastigheter i Finland upphört att gälla. Fastighetsskatten är en självständig, årlig objektskatt påförs på som grundval av fastighetens värde. Lagen gäller endast fastigheter i Finland. Utgångspunkten är att fastighetsskatten omfattar alla fastigheter. Med fastighet som är skatteobjekt avses tomter, lägenheter och andra enheter ñr jordinnehav skall registreras samt byggnader och som konstruktioner. Fastighetsskatten omfattar även obrutna områden. Skogar och jordbruksjord är emellertid skattefria. Kommunerna bestämmer årligen på förhand kommunens fastighetsskatteprocent inom vissa författningsbestämda ramar. Den allmänna fastighetsskatteprocenten skall bestämmas till minst 0,20 och högst 0,80. För

byggnader som används stadigvarande bostad finns möjlighet att som tillämpa en annan skattesats än den som tillämpas för andra objekt minst 0,10 och högst 0,40 av byggnadens värde. Fastighetsskatten tillfaller kommunen. Den som äger skattepliktig en fastighet vid ingången av kalenderåret är skyldig att betala fastighetsskatt. För en byggnad eller konstruktion är byggnadens eller konstruktionens ägare skyldig att betala skatten. Underlaget för fastighetsskatten utgörs det så kallade förmögenhetsav skattevärdet som fastställs årligen. Förmögenhetsskattevårdet skall i princip motsvara 100 procent av marknadsvärdet. Mark och byggnader värderas i allmänhet separat. Sedan 1989 skall de statliga skattemyndighetema fastställa bindande regler för hur taxeringen skall till. Värderingen av byggnaderna styrs av detaljerade regler från finansdepartementet. Realisationvinstbeskattning förekommer också i Finland. Om egendomen innehafts i mindre än två år baseras skatten på antingen skillnaden mellan köpeskillingen och ingångsvärdet, inklusive värdeminskning och kostnader för försäljningen, eller 50 köpeskillingen. Det lägsta beloppet procent av tas upp till beskattning. Den på detta sätt beräknade vinsten är fullt skattepliktig om fastigheten innehafts i mindre än fyra år. Vid längre innehavstider reduceras skatten.

3.2.5 Island

Den som bor i egen bolig beskattas inte för detta vid den allmänna inkomstbeskattningen. I gengäld får avdrag inte göras för utgifter hänförliga till bostaden. Ränteavdrag för inte bedriver näring personer som är för övrigt borttaget Island sedan 1979. Räntebidrag utgår dock för lån till köp av egen bostad. Inkomster från uthyrning av fastighet är skattepliktiga. Om uthymingen inte är yrkesmässig medges avdrag för direkta kostnader är hänförliga som till huset, dock inte för räntor och avskrivningar. För det fall kostnaderna överstiger intäkterna är underskottet varken avdragsgillt mot andra inkomster det aktuella året eller vid nästa års taxering. Är bruttointåkten av uthymingen under 2,7 procent fastighetens värde inklusive marken av

kan intåkten, som ligger till grund för beskattningen, höjas till detta belopp. I de fall avskrivningsunderlaget ñr de uthyrda fastigheterna överstiger 21 miljoner isländska kronor 42 miljoner för äkta makar betraktas uthymingen som yrkesmässig, vilket innebär full avdragsrätt för driftkostnader inklusive räntor och avskrivningar. Realisationsvinst av försäljning av egen b0lig är, inom fastställda beloppsgänser, inte skattepliktig om egendomen innehafts i minst fem år. Om egendomen säljs inom fem år är realisationsvinsten skattepliktig och beskattas tillsammans med övriga beskattningsbara inkomster. Det finns dock viss möjlighet till uppskov med beskattningen. På Island finns det dessutom en löpande kommunal beskattning i form av fastighetsskatt. Denna skatt är en av de största inkomstkälloma för kommunerna och administreras av dem. Samtliga fastigheter är objekt för fastighetsskatten. Underlaget för beskattningen år det årliga framrâknade marknadsvärdet för egendomen. Skattesatsen för ågarlägenheter, småhus, lantgårdar och fritidsbostâder är 0,5 procent. För övriga fastigheter är skattesatsen 1 procent. Det finns dock möjligheter för kommunerna att höja de nämnda skattesatserna till 0,625 respektive 1,25 procent. Fastighetsskatten betalas som regel av egendomens ägare. Kommunen kan medge nedsättning eller eftergift av fastighetsskatten ñr pensionärer och handikappade med låga inkomster.

3.3 Vissa europeiska länder

3.3. 1 Sammanfattning

Som framgått är de olika fastighetsskatter som finns i våra nordiska grarmländer i huvudsak en kommunal inkomstkälla. Den utblick i Europa som vi gjort visar på samma förhållande. Huruvida privatbostaden blir

3 Valutakursenden 4 juni 1993 var ñr 100isländskakronor 11,42 kronor.

föremål för löpande beskattning eller inte varierar. I de fall löpande beskattning inte sker medges normalt inte heller avdrag för räntor på lån.

3.3.2 Nederländerna

Vid den statliga taxeringen beskattas den som äger en privatbostad löpande ñr ett hyresvärde. Beskattningen beräknas utifrån 60 procent av fastighetens marknadsvärde. För värde under 15 000 nederländska floriner 1993 beräknas ingen intäkt. Däröver beräknas hyresvärdet efter en tariff. Det lägsta hyresvärdet är 330 nederländska floriner och det högsta är 17 400 nederländska floriner för värden över 600 000 nederländska floriner. Avdrag för räntor medges utan begränsningar. För det fall bostaden är uthyrd betalas skatten för det beräknade hyresvärdet av hyrestagaren som även har rätt till avdrag för räntor m.m. som är föranledda av hyresförhållandet. I Nederländerna utgår däremot ingen statlig fastighetsskatt. En lokal fastighetsskatt betalas dock till den kommun där fastigheten är belägen. Nivån på skatten varierar mellan kommunerna, som inom vissa intervaller, är fria att bestämma skattesatsen. Nivån fastighetsskatten påverkas av fastighetens marknadsvärde men även av det område i vilken den är belägen. Skatten betalas normalt av ägaren. Om huset bebos av annan än ägaren betalas viss del av skatten av nyttjaren. Vinst vid försäljning av privatbostaden är skattefri.

3.3.3 Tyskland

T.0.m. 1986 fanns en schablonbeskattning av liknande karaktär som den svenska. Den 1 januari 1987 skedde stora förändringar i dåvarande Västtyskland av reglerna för beskattning av privatbostaden. Bostaden betraktas numera som ett konsumtionsobjekt som inte blir föremål för någon beskattning. Avkastning och realisationsvinst beskattas således inte och avdrag medges inte heller för räntekostnader.

Valutakursenden 4 juni 1993 var för 100nederländskafloriner 401,34 kronor.

I Tyskland saknas en nationell fastighetsskatt. Däremot uppbärs en allmän årlig fastighetsskatt Grundsteur, tillfaller den lokala som förvaltningen. Värderingen fastigheterna sköts förbundsregeringens av av myndigheter. Samma värde används som vid beräkningen fönnögenav hetsskatten, dvs. någon form av taxeringsvärde. Lokalförvaltningen har ingen beslutanderätt i fråga skattebasen, om men skatteprocenten bestäms lokalt inom för den allmänna lagstiftningen ramen och föreskrifter meddelats på delstatsnivå. Skattebasen är 0,26 som procent av taxeringsvärdet ñr enfamiljshus och 0,35 för tvåfamiljshus. Den lokala

skattenivån Hebesatz varierar är i allmänhet kring

men 300 procent av skattebasen. För en ny bostadsbyggnad betalas inte någon skatt under de första tio åren, om inte bostadsytan överstiger vissa bestämda gränser. Skatt utgår dock för marken även i dessa fall. skattskyldig för fastighetsskatten är den äger fastigheten. som

3.3.4 Österrike

I Österrike förekommer ingen löpande beskattning av bostadshus. Detta gäller oavsett om det rör sig enfamiljshus eller typ bostadsom annan av hus som bebos av ägaren. Vid uthyrning ett eller flera beskattas av rum däremot hyresinåkten. Räntan på inteckningslån är inte avdragsgill för skattskyldig bor i som eget hus. Driftskostnader i övrigt är inte heller avdragsgilla utom vid uthyrning. Någon nationell fastighetsskatt finns inte i Österrike. Däremot finns lokala fastighetsskatter. Underlaget för beskattningen utgörs taxeringsav vârdet. Taxeringsvärdet beräknas efter marknadsvärdet på marken och nybyggnadskostnadema för huset. Basskattesatsen för dessa är 0,2 procent av taxeringsvärdet och får multipliceras med högst 420 procent, dvs. högst till 0,84 procent. Om fastighet, som inte ingår i näringsverksamhet, säljs inom fem år beskattas realisationsvinsten.

3.3.5 Frankrike

I Frankrike är privatbostaden inte föremål för någon beskattning över huvud taget på nationell nivå. Avdrag för räntor på lån hänñrliga till bostaden medges inte heller. För bebyggda fastigheter finns två lokala fastighetsskatter. 1 En skatt på mark och byggnad som utgår på en beräknad nettoinkomst taxe fonciere sur les propriétés bâties. Kommunerna bestämmer skattesatsen utifrån föreskriven begränsning. Denna skatt utgår inte under de första två åren efter byggnationen. Om huset är byggt under ett socialt kan huset undantas från skatti 15 år. program 2 En husskatt som utgår på beräknad bruttoinkomst ett en av möblerat hus taxe d habitation. Kommunerna bestämmer skattesatsen.

Skattskyldigheten är ålagd fastighetens nyttjare. Ägaren är skattskyldig

endast för obrukad mark. Vid försäljning av privatbostaden utgår ingen skatt på realisationsvinsten.

3.3.6 Schweiz

På federal nivå förekommer en löpande beskattning fastigheter utifrån av antingen faktiska eller beräknade inkomster. Den beräknade inkomsten sätts efter kostnaden att hyra en likartad fastighet. Räntor på inteckningslån är avdragsgilla både federalt och i kantonema. Någon federal fastighetsskatt finns däremot inte i Schweiz. Beskattning av realisationsvinst förekommer inte heller på federal nivå. I kantonema Geneve och Zürich förekommer löpande beskattning av olika modeller. Förmögenhetsskatt tas ut i Geneve och i Zürich utgår fastighetsskatt. Kommunerna i kantonen Geneve har möjlighet att ta ut tilläggsskatt. I kantonen Zürich beskattas realisationsvinster på kommunal nivå och reduceras efter innehavstiden. Även i kantonen Geneve omfattningen är av beskattningen av realisationsvinsten beroende innehavstidens längd. av

3.3.7 Storbritannien

I Storbritannien var fastighetsskatten fram till 1989 den huvudsakliga förvärvskällan för lokalförvaltningen. Hushållens fastighetsskatt ersattes 1989 med en kommunal avgift som var lika för alla myndiga kommunmedlemmar. Storbritanniens regering meddelade 1991 att den kommunala avgiften på nytt skulle ersättas med en skatt av fastighetsskattetyp, Council Tax. Fr.o.m april månad 1993 tas denna nya skatt ut i England, Skottland och Wales och ersätter således den s.k. poll tax. Förutom fastighetens värde skall också antalet personer i hushållet inverka på skattebeloppet. Council Tax omfattar även lägenheter. I den fortsatta redovisningen kommer fastigheter att användas som gemensam benämning för samtliga kategorier. Sedan den l december 1992 har det varit möjligt att ta del av de listor som upprättats över fastigheterna och deras värden. Värdering har skett med hänsyn till fastighetens marknadsvärde den 1 april 1991. Med marknadsvärde avses det pris en köpare hade varit villig att betala för fastigheten på den öppna marknaden. Indelningen värden i grupper A-H är olika i England, Skottland och av Wales. För England gäller följande värden och skatt för helt år räknat angivna i brittiska pund5.

Värden Skatt° för ett hushåll medtvå personer Band A upp till 40 000 267 Band B över 40 000 till 52 000 311 Band C över 52 000 till 68 000 355 BandD över 68 000 till 88 000 400 BandE över 88 000 till 120000 489 BandF över 120 000 till 160000 577 Band G över 160 000 till 320 000 666 BandH över 320 000 800

5 Valulakursenden 4 juni 1993 var för l brittisk pund 11,105 kronor. ° Beloppen kan ha ändratsunderhösten 1992.

värdering i stället för exakta individuella värden för varje Denna typ av fastighet är unik för Council Tax Metoden har inneburit att värderingen har kunnat ske på mycket kort tid och till låga kostnader. Uppgifterna fastighetemas värden har i vissa delar av Storbritannien om varit mycket bristfälliga. I England och Wales har värdering skett genom både offentliga och privata värderingsmän. I de fall fastigheten används både i en rörelse och som bostad skall värdering ske endast av den del som används som bostad. Det finns särskilda värderingsregler för handikappanpassade hus, som i korthet innebär att värderar huset exklusive de hjälpmedel som finns man monterade i huset. Husbâtar och husvagnar används som bostad värderas och registresom ras i det område där de vanligtvis är uppställda. Om det blir nödvändigt att omvärdera ett hus, t.ex. efter en omfattande ombyggnad, kommer detta att ske till det marknadsvärde byggnaden skulle ha haft den l april 1991. Skattskyldiga är i princip personer som fyllt 18 år och som har sin perrnanentbostad i det aktuella huset. Vissa kategorier av människor, t.ex. sådana är intagna på sjukhus, är undantagna från skattskyldighet. som

Ägaren till huset är skyldig att betala skatten i de fall huset står obebott

eller bebos någon tillfälligt. Om huset stått obebott i minst sex månader av finns det möjlighet att få det undantaget från beskattning. Hälften skatten fastighetens värde och resterande delen av avser hushållets storlek. Vid beräkningen av skatten utgår man från att i de flesta hushåll finns två vuxna personer. Om huset bebos av endast en vuxen utgår skatt med 75 procent det ursprungliga beloppet. Den del av av skatten avser annat än fastighetens värde reduceras således med som hälften.

Övergången från poll tax till Council Tax kan i vissa fall innebära

ett högre skatteuttag än tidigare. I dessa fall finns det möjlighet att en viss reduktion fram till 1995. Det finns även regler som gör det möjligt, t.ex. för låginkomsttagare, att nedsättning eller befrielse från skatten. Det är ännu inte bestämt om och när nästa värdering skall äga rum. Förmodligen kommer detta att ske vart femte âr. Nästa värdering kommer då att bli under 1998 och till fastighetens marknadsvärde den 1 april 1996.

Avdrag medges för räntor hänför sig till lån till 30 000 brittiska som upp pund. Normalt sett beskattas inte realisationsvinst vid försäljning av privatbostaden.

UTREDNINGSFÖR-

4 TIDIGARE

SLAG

4.1 Tidigare utredningar

Beskattningen av fastigheter har varit föremål för olika utredningar genom åren. I betänkandet Fastighetstaxering Bostadsrätt SOU 1992:8 m.m. behandlade Bostadsrâttsvärderingskommittén BVK bl.a. underlaget för fastighetsskatt vad gäller fastigheter med bostadsrätt. Frågan om underlaget för fastighetsskatten har behandlats av Fastighetsskatteutredningen i betänkandet Fastighetsskatt 1992:l1. I Utredningens om statens stöd för bostadsfinansieringen betänkande Avreglerad bostadsmarknad, del SOU 1992:47 lades fram flera förslag som rör fastighetsskatten. En sammanfattning av de förslag som lämnats, såvitt nu är av intresse, följer nedan. Betänkandena har remissbehandlats och en kortfattad redovisning av remissopinionen kommer också att redovisas. Förslagen i nedan beskrivna delar har inte lett till lagstiftning.

4.2 Bostadsrättsvärderingskommittén

BVK:s huvudsakliga uppgift var att finna en värderingsmetod för fastigheter med bostadsrättslägenheter i syfte att åstadkomma en beskattning som så långt möjligt år lik den som gäller för egnahem. Enligt BVK:s förslag skall bostadsrättsfastigheter värderas enligt de principer och regler som gäller för fastighetstaxering. Till skillnad från vad som är fallet med egnahem måste emellertid de köpeskillingar som

erlagts för bostadsrätter justeras så att de nya taxeringsvärdena enbart kommer att avse fastigheterna. Detta innebär att köpeskillingama måste räknas ned med värdet av sådana tillgångar som föreningen kan ha utöver fastigheten. På motsvarande sätt får en justering ske uppåt med hänsyn till föreningens skulder. Värderingen skall ske med utgångspunkti fastighetens geografiska läge, ålder och bostadsrättslägenhetens storlek. Taxeringsvärdet skall således bestämmas på basis av bostadsrättemas överlåtelsevärden. Av taxeringsbeslutet skall kurma utläsas hur mycket av det totala taxeringsvärdet som belöper på varje enskild bostadsrättslägenhet. BVK förordar ett avskaffande av schablonbeskattningen av bostadsrättsföreningar. Deras förslag innebär att den nuvarande indelningen i äkta respektive oäkta bostadsföretag ändras. Bostadsrättsföreningar, som enbart har inkomster från medlemmars eller andras boende, skall bara erlägga fastighetsskatt med samma skattesats som gäller för egnahem. Skattereduktion kommer då att få göras mot fastighetsskatten på bostadsdelen. Andra inkomster som uppkommit genom fastighetens användning skall beskattas som inkomst av kapital. En förutsättning för denna beskattning är att mer än hälften av byggnadens yta är upplåten för medlemmars boende. För föreningar som inte uppfyller dessa krav skall beskattningen ske i inkornstslaget näringsverksamhet. Den del av föreningens räntor som föreningen inte kunnat utnyttja för egen del föreslås komma bostadsrättshavama till del som får göra avdrag för dessa räntor. Beträffande realisationsvinstbeskattningen föreslår kommittén bara sådana ändringar som kan sägas vara en följd av övriga förslag. Remissopinionen har varit splittrad. De remissinstanser som är positiva till utredningens förslag anser att den föreslagna värderingsmetoden skapar lämplig likhet i beskattningshänseende mellan bostadsrätt och egnahem. Kritik har dock riktats mot att värderingsmetoden är krånglig, att beskattningen bör grundas på ett boendevärde samt att det är fel att taxera identiska fastigheter olika sätt av den anledningen att upplåtelseformema skiljer sig åt. När det gäller den löpande beskattningen av bostadsföretag har majoriteten av remissinstansema avstyrkt ett avskaffande av schablonbeskattningen. Vissa instanser har uttalat att förslaget är administrativt krävande. Av

remissinstansema som uttalat sig speciellt angående ränteavdragen har mer än hälften tillstyrkt förslaget. Flertalet instanser har delat utredningens uppfattning när det gäller indelningen i äkta och oäkta bostadsföretag.

4.3 Fastighetsskatteutredningen

F asti ghetsskatteutredningen anser att fastighetsskattens huvudsakliga motiv idag âr av skattepolitisk art. Fastighetsskatten är att betrakta som en del av ett större system för att åstadkomma en likformig och enhetlig beskattning av avkastningen på investerat kapital. Kapital som investerats i t.ex. aktier, fastigheter eller satts in på bankkonto skall beskattas ett likvärdigt sätt. Utredningen ser inte fastighetsskatten som ett fördelningspolitiskt instrument, främst beroende på att den saknar knytning till den taxerade inkomsten. Fastighetsskatten bör vara en allmän fastighetsskatt som inte är begränsad till att bara avse bostäder och vissa lokaler. Likforrnighetsskäl år ett tungt vägande skäl för detta. Även tilltagande svårigheter att dra gränser mellan hyreshusenheter och enheter ñr industriell verksamhet talar för en breddning av basen ñr fastighetsskatten. Slutsatsen av de analyser som utredningen gjort är att varken ett boendevårde vare sig i form av ett storleksrelaterat eller produktionsrelaterat underlag utgör en lämplig bas för fastighetsskatten. Detta oavsett skattens syfte. Ett underlag utan koppling till marknadsvärdet uppvisar sådana brister på stabilitet, objektivitet och hånsynstagande till grundläggande râttssäkerhetskrav att det inte är möjligt att lägga ett sådant underlag till grund för den löpande fastighetsbeskattningen. Av både principiella och praktiska skäl bör därför fastighetsskatten baseras på ett värde som bygger på marknadsvärdet. Utredningen har, efter viss diskussion om alternativ, funnit att skatteunderlaget även i framtiden bör utgöras av taxeringsvårdet. Härigenom upprätthålls likformigheten i beskattningen av avkastning i investerat kapital. Stigande fastighetspriser kan enligt utredningen leda till ett relativt högt uttag av fastighetsskatt för vissa grupper av hushåll. Därför har man

formulerat en principskiss för ett system med möjlighet till uppskov med skyldigheten att betala fastighetsskatten. Skattesatsen bör vara densamma för alla typer av fastigheter, förutsatt att även taxeringsvårdenivån är densamma. Genom att taxeringsvärdena endast ändras vart sjätte år och vid olika tidpunkter avstår utredningen från att föreslå någon förändring av skattesatserna. För att motverka de bostadspolitiska målen om paritet och bra bostäder till rimliga kostnader bör även skattereduktionen till ny- och ombyggda fastigheter bibehållas. Av likformighetsskä bör ett omräkningsförfarande införas. Utredningen har inte lämnat något förslag om utformningen av en rullande fastighetstaxering utan i denna del hänvisat till Fastighetstaxeringskommittén SOU 1984:37 38 men tillagt att det vore en fördel om taxeringsvärdena kunde justeras varje år. Utredningens uppfattning att ett taxeringsvärde baserat på marknadsvärdet är det lämpligaste underlaget för fastighetsskatten delas av majoriteten av remissinstansema. De flesta instanser anser vidare att ett modifierat taxeringsvärde som grund för beskattning inte är lämpligt. Synen på beskattning av fastigheter hos de flesta remissinstanser är att det skall vara fråga om en likformig beskattning av kapitalavkastning. Beträffande frågan om rullande fastighetstaxering är mer än hälften av remissinstansema för en sådan ordning. Av de instanser som berört frågan om en breddning av basen för beskattningen är ett fåtal emot, dock vill många ha ytterligare utredning av frågan.

4.4 Utredningen statens stöd för bostadsti-

om

nansieringen

Förslagen inom skatteområdet har syftat till att framför allt undanröja kvarvarande brister i neutralitet mellan olika upplátelseformer och fastighetsägarkategorier. Utredningen har bl.a. gjort en genomgång av de olika skatter som omfattar boende och fastighetsägande. I betänkandet har förslag lämnats om att ta bort fastighetsskatten för egnahem och ersätts den med en schablonintäkt på 6 procent av taxeringsvärdet. Skälen för detta förslag är följande.

Övergången från fastighetsskatt till schablonintäkt skulle

innebära slopande av en särskatt och ett konsekvent inordnade av beskattningen av fastigheter i inkomstbeskattningen. Motivet för en schablonintâkt är att den motsvarar schablonmässigt en beräknad avkastning för kapitalet i egnahemmet. Mot denna avkastning får avdrag göras för ränteutgifter och tomträttsavgälder på ett principiellt riktigt sätt. Vid frånvaro faktisk av en eller schablonmässigt beräknad intäkt år det egentligen systemmässigt felaktigt att medge avdrag för ränteutgifter och tomträttsavgälder. En schablonintâkt som utgår även ñr tomtvärdet kan vid upplåtelse med tomträtt framstå som något mer acceptabel med hänsyn till att avdrag medges ñr tomtråttsavgälden. Kapital i egnahem skulle inkomstbeskattas precis som hushållens tillgångar i t.ex. bank och aktier. 2. Den redovisade inkomsten kapital med schablonintäkt ett av ger mera rättvisande mått på den skattskyldiges totala kapitalavkastning. 3. Ett införande schablonintäkt skulle medföra större rättvisa av en mellan egnahemsägare och hyresgäster har stora ränteutsom

gifter för annat än boende. Övergången från fastighetsskatt till

en schablonintäkt som redovisas i inkomstslaget kapital innebär ñrbättrad balans i detta avseende att egnahemsägare får genom en skattelâttnad med 25 procent även för ränteutgifter motsvarande schablonintåkten. När det gäller lämplig nivå för schablonintäkten har utredningen anfört bl.a. följande. För egnahem kommer avkastningen till uttryck genom att fastigheten ökar i värde. Utgångspunkten för bestämning skattesats bör av därvid vara att en fastighet ökar något långsammare än inflationen. Det bygger på antagandet att marken betraktas i princip realvärdesäker som medan byggnaden minskar i värde med åtminstone en eller två procent årligen. Statsfmansiella skäl men även hänsynen till målet skattemässig om neutralitet mellan olika kapitalanvändning talar mot sänkning en av skatteuttaget jämfört med fastighetsskatt 1,5 Vid en om procent. en beskattning på 25 procent på kapitalinkomster schablonintäkt motsvarar en

6 procent taxeringsvärdet en skatt på 1,5 procent av taxeringsvärom av det.

Övervägande skäl talar för en riktad lättnad under den första tioårsperio-

den efter produktionstillñllet. Nuvarande fastighetsskatt översätts härmed till en schablonintäkt även i detta avseende. Utredningen föreslår vidare, i likhet med Bostadsråttsvärderingskonunittén, att bostadsföreningar beskattas i inkomstslaget kapital samtidigt som bostadsrättsföreningamas underskott får dras av hos delågama i inkornstslaget kapital. Fastighetsskatten bör ersättas med motsvarande schablonintåkt även en för bostadsrätter så därmed når erforderlig neutralitet både jämfört man med egnahem och jämfört med hyresrättshus. Småhus som disponeras med bostadsrätt har taxeringsvärden och fastighetsskatt som egnahem samma med nuvarande regler och bör därmed ha samma schablonintäkt som egnahem. Flera remissinstanser har påpekat att det varit svårt att i brist på konkreta lagförslag yttra sig över betänkandet. Många remissinstanser tillstyrker förslaget schablonintäkt, dock har man påtalat att det blir en om en dubbelbeskattning både schablonintäkten och en eventuell hyresintäkt om beskattas. Några instanser har ansett att ett boendevärde eller en begränsad del taxeringsvärdet skall utgöra grunden för beskattningen. av Förslaget att bostadsrättsföreningamas underskott skall få dras av hos delägarna har fått ett blandat mottagande. Det skulle leda till ökad uppgiftsskyldighet för föreningarna anser en del instanser. Några remissinstanser har avstyrkt förslaget på den grunden att det är fråga om olika skattesubj ekt.

ÖVERVÄGANDEN OCH FÖR-

5 SLAG I FRÅGA OM DEN LÖ-

PANDE BESKATTNINGEN

5.1 De frågeställningar uppdraget föranleder

5.1.1 Direktiven

Enligt direktiven skall vi behandla samtliga typer av fastigheter, samt i den mån det erfordras ta hänsyn till de olika förekommande upplåtelseformerna. Vi skall dock redan nu lämna förslag om beskattning av andra fastigheter än nåringsfastigheter. Detta har för oss inneburit vissa svårigheter. I avvaktan på vårt slutliga ställningstagande när det gäller beskattningen av samtliga typer av fastigheter har vi därför valt att lämna begränsade förslag som syftar till att i möjligaste mån nå fram till större skattemässig likhet när det gäller den löpande beskattningen mellan egnahem och bostadsrätter i äkta bostadsföretag. Vidare har vi att ta ställning till frågan om att konstruera om den nuvarande beskattningen till en skatt som låter sig inordnas under de regler som allmänt gäller för kapitalinkomstbeskattning, t.ex. genom en schablonintåkt. Med hänsyn till den korta tid haft till vårt förfogande samt av statsñnansiella skål avstår vi från att föreslå någon ändring i skatteuttaget. Förslagen medför dock genom sin konstruktion enligt vår bedömning vissa förbättringar för de skattskyldiga. Vi har således endast övervägt den avkastningsbeskattning av egnahem och bostadsrätter som sker genom fastighetsskatten. I kommande arbeten,

som bl.a. kommer att beröra andelshusen, får vi anledning att närmare ta ställning till beskattningen egnahem och bostadsrätter. av För enkelhetens skull kommer i fortsättningen egnahem och bostadsrätter i äkta bostadsföretag att gemensamt benämnas ägarbostäder.

5.1.2 Neutralitet i beskattningen ägarbostäder av

Inför skattereformen framhöll önskvärdheten att söka nå fram till man av en större skattemässig likhet mellan bostadsrätter och egnahem. Detta förutsatte dock mer rättvisande taxeringsvärden på bostadsrättsfastigheter. Vid sidan av egnahem är bostadsrätter den viktigaste innehavsfonnen för ägda bostäder. Rättsligt sett skiljer sig de två innehavsformerna åt genom att bostadsrättsägande endast är ett indirekt ägande bostaden. Bostadsav rätten utgör en andel i en bostadsrättsförening med en evig nyttjanderätt till en bostad i föreningens fastighet. En bostadsrätt förvärvas således dels genom betalning av en köpeskilling dels genom ett indirekt Övertagande bostadsrättens andel i föreningens av nettoskuld eller nettoförmögenhet. Nettoskuld uppkommer om summan skulder överstiger alla tillgångar fastigheten. I de fall summan av utom föreningens tillgångar överstiger skulderna uppkommer nettoförmögenhet. I en bostadsrättsföreningen kan således finnas andra tillgångar än fastigheter. Huvuddelen av alla fastighetskostnader finns i föreningen. Detta medför främst att bostadsrättsinnehavet skiljer sig i organisatorisk och praktisk mening från ett egnahemsinnehav. Ekonomiskt sett överväger däremot likheterna klart, även om bostadsrätten är ett något osäkrare fönnögenhetsobjekt ân en direktägd fastighet. Varje bostadsrättshavare skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätten upplåts. Därutöver finns laglig rätt en för föreningen att ta ut avgifter för den löpande verksamheten. Något ansvar för föreningens skulder har inte bostadsrättshavaren annat än om det finns ett borgensåtagande. Bostadsrättshavarens rätt gäller i förhållande till föreningen. Om föreningen försätts i konkurs, är föreningen upplöst när konkursen avslutas. Avslutas konkursen med ett överskott skall föreningen i stället

träda i likvidation. Vid en överlåtelse fastigheten, t.ex. vid exekutiv av en auktion, upphör bostadsrätten. Om bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, övergår rättsförhållandet till den ägaren till bli hyresavtal. I nye att ett samband med en konkurs förlorar således bostadsrättshavaren sin möjlighet att överlåta lägenheten. Bostadsrättshavaren förlorar även sin insats i föreningen om inte konkursen avslutas med ett överskott skall delas som ut. Enligt vår bedömning är det bostadsrättshavarens avkastning den av innehavda lägenheten är att jämföra med egnahemsägarens. Prinsom cipiellt sett bör bostadsrätter därför beskattas på sätt egnahem. samma som

5.1.3 Skillnader i beskattningen egnahem och bostadsrätter av

Bostadsrättsfastigheter värderas tidigare nämnts enligt grunder som samma och taxeras enligt metoder gäller för hyreshus. Någon samma som korrigering syftar till att beakta de enskilda bostadsrättslägenhetemas som marknadsvärden sker således inte. Småhus upplåtna med bostadsrätt värderas på samma sätt som småhus som innehas med äganderätt. Inkomstbeskattningen sker hos bostadsrättsföreningen och inte hos bostadsrättshavaren. Förening är att hänföra till äkta bostadsföretag som beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet med schablonintäkt 3 en om procent av fastighetens taxeringsvärde. Avdrag medges för räntor och tomträttsavgälder. Därutöver skall föreningen erlägga fastighetsskatt med 1,5 procent av fastighetens taxeringsvärde det är fråga ett småhus om om och 2,5 procent det är ett hyreshus föreningen äger. Något avdrag om som för fastighetsskatten medges inte vid inkomsttaxeringen. Denna beskattning omfattar all avkastning från fastigheten både när det gäller bostadsrättshavarens nyttjande av lägenheterna och när det gäller hyresintäkter för av föreningen uthyrda delar fastigheten. Bostadsrättshavaren beskattas av dock i inkomstslaget kapital för de hyresintäkter han kan ha vid upplåtelse av sin privatbostad. För egnahem utgår enbart fastighetsskatt med 1,5 procent av taxeringsvärdet och vid uthyrning fastigheten sker dessutom av en beskattning av intäkterna efter vissa avdrag i inkomstslaget kapital.

Ägare egnahem medges ränteavdrag i inkomstslaget kapital. Enligt

av gällande regler medges full skattereduktion för underskott i inkomstslaget kapital med högst 100 000 kr och över denna gräns lägre reduktion. en

Denna avdragsrâtt medför skatteminskning med 30 alternativt 21 en räntekostnadema. Bostadsrättsföreningen medges avdrag för procent av endast räntekostnader och tomträttsavgälder vid den schablonmåssiga inkomstberäkningen. Avdraget kan då uppgå till högst den redovisade schablonintâkten.

För enfamiljshus gäller att det skall användas till övervägande del mer

än 50 procent för pemnanent- eller fritidsboende för att huset skall klassificeras privatbostadsfastighet. För tvåfamiljshus gäller att huset som används till väsentlig del 40 procent för permanent- eller fritidsboende för att klassificeras privatbostadsfastighet. I dessa båda fall år det som byggnadens totala skall användas vid bedömningen. yta som För att ett bostadsföretag skall bedömas äkta gäller att verksamheten som uteslutande eller huvudsakligen består i att bereda bostäder åt medlemmar eller delägare. I övriga fall är bostadsföretaget oäkta. RSV har i anvisningar uttalat sig vilka kriterier som skall vara uppfyllda för att ett om bostadsföretag skall räknas äkta, se avsnitt 2.2.4. Förutsättningarna som

för omfattningen det egna boendet är således olika för bedömningen

av vad är privatbostadsfastighet respektive äkta bostadsföretag. av som

5.2 Motiven till förslagen

5.2.1 Principiella utgångspunkter för utformningen av beskattning av fastigheter

Våra överväganden hittills har lett till uppfattningen att följande principer bör gälla för beskattningen ägarbostâder. Vi vill dock reservera oss för av att denna bedömning kan ändras när vi tagit ställning till beskattningen av samtliga typer av fastigheter. Det skatterättsliga inkomstbegreppet grundar sig på skattefönnågeprincipen. På grundval av skattefömiågeprincipen kan man motivera ett mer eller mindre omfattande inkomstbegrepp. I Sverige har det skatterättsliga inkomstbegreppet successivt utvidgats. I förarbetena till skattereformen markeras på olika sätt att ett vitt inkomstbegrepp eftersträvas. Skälen härför är dels att inkomster skall skattemässigt likabehandlas så långt som

möjligt, dels att neutralitet skall föreligga mellan olika slags inkomstskapande verksamheter. Kravet på enkelhet i beskattningen kan dock innebära avsteg från en fullständigt likformig beskattning till förmån för schablonmässiga inkomstberäkningar. Ett vitt inkomstbegrepp omfattar alla slags resurstillskott som ger mottagaren förmåga att konsumera. Inkomstskattelagamas inkomstbegrepp har, även då det i andra avseenden varit mer inskränkt, i princip omfattat resurstillskott såväl i form av kontant betalning i form naturaförsom av mån som erhållits från en varaktig förvärvskälla. Det kan därför hävdas att man i lagstiftningen upprätthållit uppfattningen att värdet att nyttja en bostad är en inkomst. Vi kommer i fortsättningen att benämna denna inkomst bostadsavkastning. Bostadsavkastningens främsta särdrag som inkomst är att den konsumeras samtidigt som den uppstår. Detta gäller även för andra naturaförmâner såsom kost- och bilförmåner. Vid boende i ägarbostad tillkommer dessutom att förmånen inte tillhandahålls av utomstående. Boendet har även en kostnadssida som reducerar den inkomst som värdet av boendet kan anses utgöra. Det är därför viktigt att betona att inkomst föreligger en endast om bostadsavkastningen är större än kostnaderna för boendet; dvs. bostadsavkastningen är intäktssidan i inkomstberälcningen varifrån kostnader för förvärvet av intäkten får dras av. Ett annat särdrag för ägarbostaden, jämfört med andra inkomstgivande tillgångar, är att innehavet inte ger upphov till en intäkt kan användas som för att bestrida andra kostnader, exempelvis betalning den skatt av som kan utgå på grund av innehavet. Med avseende på syftet är den ägda bostaden ofta mer att se som en konsumtionskapitalvara än en kapitalinvestering. Mot beskattning av en bostadsavkastningen kan invändas att motsvarande nyttjandevärde inte beskattas vid innehav av andra konsumtionskapitalvaror, såsom bilar och segelbåtar. Något principiellt skäl till denna olikbehandling år svår att se och de skäl som motiverar en beskattning av bostadsavkastning motiverar även en beskattning av dessa värden. Skälen för att inkludera bostadsavkastningen i det skatterättsliga inkomstbegreppet kan sägas syfta till neutralitet i valet mellan: A olika innehavsformer för boendet.

B olika fmansieringsformer ñr ägarbostadsinnehavet och C investering av eget kapital i ägarbostaden eller i andra tillgångar. Fullständig neutralitet kan man knappast uppnå. Den ökar dock högst väsentligt om man beskattar bostadsavkastningen. Teoretiskt är därför en beskattning av bostadsavkastningen en mer neutralitetsskapande beskattning än andra alternativ. Man kan också säga att en beskattning bostadsavav kastningen har ett rättsligt likformighetssyne. En sådan beskattning innebär att olika skattskyldiga med olika preferenser får och möjlighet till val av innehavsform och finansieringsform ñr boendet behandlas på ett skattemässigt likformigt sätt. En beskattning av bostadsavkastningen innebär däremot, som tidigare nämnts, en olikformig och inte neutral behandling av ägarbostaden jämfört med andra konsumtionstillgångar. Teoretiskt skulle detta kunna lösas genom att införa motsvarande beskattning i fråga om dessa tillgångar. Bortsett från att ett sådant förslag givetvis ligger utanför denna utrednings ramar, kan man enligt vår uppfattning godta en olikbehandling mellan ägarbostaden och andra konsumtionstillgångarinte minst av praktiska skäl. Det förhållandet att ägarbostaden representerar en så överlägset stor del av hushållens innehav av konsumtionskapitaltillgångar samt att dessa tillgångar kan belånas i väsentligt större utsträckning än andra konsumtionstillgångar talar i samma riktning. Om bostadsavkastning inte skulle beskattas och om samtidigt avdragsrått för räntor etc. skulle bibehållas, skulle de negativa effekterna för statens

finanser bli betydandeK En begränsning i avdragsrätten för räntor skulle

även innebära gränsdragningsproblem. Innehavet av en âgarbostad är praktiskt lätt att kontrollera och bostadsavkastningen dessutom möjlig att beräkna på ett tämligen godtagbart sätt.

För 1991 uppgickde totala ränteutgiñematill 87 miljarder. Från dessabruttoräntorkan samtligaintñktsrântorkvittas bort, varvid avdragför räntekostnader lån till på ägarbostaden och tomträttsavgälderkan beräknastill. Räntorsmåhus 48 miljarder Räntorbostadsrätter 4 miljarder Tomträttsavgälder 0,25 miljarder De skattemässig:avdragenför ovan angivna räntor m.m. kan beräknastill 15,7 miljarder kronor. Statensinkomsterfrån fastighetsskatten uppgickför samma år till 16,8 miljarder kronor inklusive samtliga typer av hyreshus.

Beskattningsforrnema kan därför göras förhållandevis enkla. Man kan dock konstatera att denna modell inkomstbeskattning bostadsavkastning av av har en begränsad utbredning internationellt sett. Detta kan möjligen förklaras med att fastighetsbeskattningen utomlands har ett annat syfte, såsom t.ex. att ge inkomster till den kommunala ñrvaltningen. När man skall beräkna underlaget för beskattningen fastigheten måste av ett kapitalavkastningsvärde fastställas. För att beräkna detta kapitalavkastningsvärde, som är lika med bostadsavkastningen minus alla kostnader för boendet utom kapitalkostnader såsom räntor och tomträttsavgälder, krävs ett ställningstagande till relevant råntesats värdering det samt en av investerade kapitalet. Vi kommer tidigare nämnts inte att i detta som delbetänkande ta ställning till det kapitalavkastningsvärde framgent som bör utgöra grunden för beskattningen fastigheter och föreslår därför av ingen ändring av skatteuttagets storlek i fråga den beräknade boom stadsavkastningen.

5.2.2 Fastighetsskatt eller schablonintäkt

Fastighetsskatten

Föâslag:

ersätts med en schablonintäkt för ägarbostå er.

Av förarbetena prop. 198990: 1 10 sid 506 till skattereformen framgår att det föredragande statsrådet delade RINK:s uppfattning att innehavet av privatbostadsfastighet skulle beskattas enligt fastighetsskattelagen. De synpunkter som RINK anförde för denna omläggning från schablonbeskattning till beskattning enligt den nya fastighetsskattelagen grundades därvid på såväl teoretiska praktiska överväganden. Dels ansågs som enoch tvåfamiljsfastigheter inte in i inkomstskattesystemet då de typiskt passa sett inte utgör förvärvskällor, dels talade förenklingsskäl för uttag av fastighetsskatt eftersom småhus redan omfattades denna skatt. av Fastighetsskatten är utformad som en objektskatt och tas ut oavsett de verkliga intäkternas storlek. Genom skattesatsens avstämning och avdragsrätten för ränteutgifter för lån i fastigheten kan dock säga att man fastighetsskatten ingår som en del kapitalinkomstbeskattningen. av

Samma effekter som uppnås med en proportionell schablonintäkt kan även uppnås med en proportionell fastighetsskatt beroende på vilka komponenter man använder. En fastighetsskatt på 1,5 procent av taxeringsvärdet ger samma resultat som en schabloninükt på 5 procent av taxeringsvârdet som intäkt av kapital med den nuvarande skattesatsen om 30 procent. För båda metoderna gäller att de är lätta att tillämpa för både skattskyldiga och Skattemyndigheten

Genom att vi anser att värdet att nyttja en bostad är en inkomst se

avsnitt 5.2.1 är det dock principiellt mest riktigt att beskatta denna inkomst i det inkomstslag som gäller för kapitalinkomstbeskattningi stället ñr genom fastighetsskatt. Alternativet till en beskattning via en schablonintäkt är en konventionell beskattning. Att återinföra en sådan beskattning anser vi dock inte vara realistiskt mot bakgrund av de uppgiftskyldigheter och kontrollsvårigheter som skulle följa med ett sådant system. I nuläget anser vi därför att beskattningen av ägarbostäder skall ske endast genom en schablonintäkt. De effekter man uppnår med en beskattning via schablonintäkt är följande. För det första innebär en övergång från fastighetsskatt till schablonintäkt ett konsekvent inordnande av beskattningen av ägarbostäder i inkomstbeskattningen. Beskattningen av egnahem kommer då att ske på samma sätt som övrig kapitalinkomstbeskattning såsom t.ex. ränta på bankmedel. Avdrag kommer att få göras för ränteutgifter och tomtråttsavgälder i samma inkomstslag som schablonintäkten redovisas. För det andra innebär en övergång från fastighetsskatt till en schablonintäkt som för egnahem redovisas i inkomstslaget kapital även en skattelättnad för rânteutgifter motsvarande schablonintåkten. Enligt gällande regler erhålls full skattereduktioni inkomstslaget kapital upp till 100 000 kronor och över denna gräns en lägre reduktion. Med en redovisad schablonintäkt om exempelvis 25 000 kr medges således full skattereduktion för räntekostnader 125 000 kr. Även för bostadsrättsföreningar blir om en övergång till beskattning med endast schablonintâkt gynnsammare än fastighetsskatt genom det ökade underlaget ñr ränteavdrag.

För det tredje innebär en redovisning av schablonintäkt att den redovisade inkomsten av kapital ger en samlad bild av den skattskyldiges totala kapitalavkastning. En schabloninükt skulle dock behöva justeras ñr att vid en hög inflation och därav följande höga nominella räntor bibehålla en eftersträvad relation mellan kapitalinkomstskatten och den reala avkastningen. Om man då behåller en oförändrad schablonintäkt erhålls en omotiverad sänkning av skatten på kapitalavkastning för ägarbostäder. Detta kan i och för sig vara ett argument för ett bibehållande av fastighetsskatten som inte behöver justeras i detta läge.

5.2.3 Särskilt om beskattning av bostadsrätter

För att uppnå en med egnahem likartad beskattning krävs bl.a. att taxeringsvärdena för hyreshus upplåtna med bostadsrätter bestäms på annat sätt än vad som gäller i dag. Vi kommer att i kapitel 6 föreslå en värderingsmodell ñr dessa fastigheter som bygger på bostadsråttslågenheternas marknadsvården. Om underlaget för beskattningen, dvs. taxeringsvärdena, bygger på principer för alla ägarbostäder bör bostadsrätter beskattas efter samma samma skattesats som föreslås gälla för egnahem. Från principiella synpunkter är det riktigast att tillämpa den schablonmässiga inkomstberäkningen på bostadsrättshavaren. Det är dennes inkomst av lägenheten som är att jâmställa med egnahemsâgarens bostadsavkastning. Av framför allt praktiska skäl föreslår vi dock att beskattningen alltjämt skall ske hos föreningen. En beskattning hos bostadsrättshavaren skulle bl.a. innebära ökad uppgiftsskyldighet för ñreningen. Som tidigare beskrivits skiljer sig beskattningen av egnahem och bostadsrätter åt genom att bostadsrättsföreningen beskattas med både schablonintäkt och fastighetsskatt. Vi kommer inte i detta betänkande att ta ställning till kapitalavkastningsvärdet men fastighetsskatten bör emellertid omvandlas till en schablonintäkt. Genom detta förslag kommer

bostadsrättsföreningen att få större schablonintäkt som underlag för

en ränteavdrag.

Det är mycket som talar för att räntor för bostäder i bostadsrättsföreningar bör behandlas på samma sätt som egnahemsägarens ränteavdrag, dvs. att bostadsrättshavaren får utnyttja det ränteavdrag föreningen inte kunnat utnyttja. Både Bostadsrättsvärderingskommittén och Utredningen om statens stöd ñr bostadsfinansieringen har föreslagit detta. Vårt slutliga ställningstagande i denna fråga är beroende och hur skall av om man beakta föreningens nettoskuld. Frågan om och hur man skall beakta nettoskulden är komplicerad. Såsom underlag för remissinstansemas synpunkter finns i bilaga 2 en promemoria om frågeställningen skriven av experten Peter Melz. Vi får anledning att återkomma till frågan om bostadsrättshavarens rätt till ränteavdrag för föreningens räntor i vårt kommande arbete. I avvaktan på vårt slutliga ställningstagande föreslår vi därför inte någon förändring i frågan om rätten till avdrag för bostadsrättsföreningens räntor. Vi kommer också att ta ställning till indelningen i äkta och oäkta bostadsföretag i vårt kommande arbete.

5.2.4 Nyproducerade fastigheter

Med nuvarande ordning ñr uttag av fastighetsskatt gäller som tidigare nämnts full reduktion av fastighetsskatten de första fem åren efter en nyinvestering och halv reduktion av fastighetsskatten de följande fem åren. Denna ordning skall ses mot bakgrund av att fastighetsskatten delvis motiverats av bostadspolitiska skäl. Därmed har sådan anpassning en av fastighetsskatten till storleken på de råntebidrag utgår vid och som nyombyggnad av bostäder ansetts motiverad. Genom de förslag som nu läggs fram klargörs att beskattningen bör ses som en del av kapitalinkomstbeskattningen. Med detta synsätt saknas skäl att bibehålla de hittillsvarande reduktionsreglema. Det är naturligare att på detta sätt ange vilken beskattning som allmänt sett kan vara motiverad med hänsyn till skattesystemets utforrrming och med hänsyn till rimlig symmetri mellan avdrag för utgifter och skål att ta upp intäkter till beskattning. skattesystemet bör därför renodlas från bostadspolitiska inslag. Även det förhållande att det sedan länge ñreligger andra instrument att uppnå bostadspolitiska mål talar för att skattesystemet renodlas i detta avseende.

Den föreslagna ordningen får dock effekter på ekonomin för de skattskyldi ga som gjort nyinvesteringar i bostäder. De faktiska kostnaderna kommer att öka för dessa bostäder. Till bilden hör även att bostadsrättsföreningar i räntebidragshânseende behandlats på annat sätt än egnahemsâgare. Med en enhetlig beskattning av âgarboståder är det naturligt att också åstadkomma en enhetlighet vid bestämning av rântebidragen. I avvaktan på möjligheten att uppnå denna enhetlighet avstår vi från att föreslå någon ändring de nuvarande reglerna om reduktion i av beskattningen för nyinvesteringar. Vi föreslår således att det tillsvidare riktad lättnad under den första tioårsperioden efter skall finnas kvar en produktionstillfållet av det slag som nu uppnås genom nedsättning av fastighetsskatten.

5.3 Förändringarna i reglerna för den löpande

beskattningen

5.3.1 Beskattningen av privatbostadsfastighet

Förslag: Fastighetsskatten ersätts med en schablonintåkt om 5 procent 1 inkomstslaget kapital för pnvatbostadsfastigheter.

Vi föreslår således att beskattningen av sådan privatbostadsfastighet som avses i 5 § KL skall beskattas genom en schablonintåkt om 5 procent av taxeringsvärdet i inkomstslaget kapital. Detta innebär att 3 § 3 mom. SIL bör ändras så att bestämmelsen även innefattar en schablonintåkt. Någon förändring av reglerna för avdrag för räntor och tomträttsavgälder föreslås inte utan dessa avdrag bör medges i enlighet med nu gällande regler i 3 § 4 mom. SIL. Synpunkter har framförts riktigheten av att fastighetsskatt utgår på om fastighetens hela taxeringsvärde i de fall marken nyttjas med tomträtt. Vi föreslår dock inte nu någon ändring i underlaget för beskattningen. Schablonintâkten skall alltså beräknas på hela taxeringsvårdet. Vi får dock anledning att återkomma till frågan i kommande arbeten.

I kommande arbete kommer också andra frågor att utredas såsom bl.a. de regionala skillnader kan finnas. Även reglerna beskattning som om av intäkter från bl.a. uthyrning kommer att tas upp. I avsnitt 5.3.3 har vi redogjort för vår på skattereglema för syn nyproducerade fastigheter. Vi föreslår emellertid ingen ändring nu annan i detta avseende än att de gällande reduktionsreglema får tillämpas vid schablonintâktsberäkningen.

5.3.2 Beskattningen bostadsrätter av

Försl : S.k. äkta bostadsföretag beskattas enbart med schablonintäkt om eller ll procent i inkomstslaget näringsverksamhet.

Äkta bostadsföretag bör således beskattas med samma schablonintâkt som egnahem. I avvaktan på att hyreshus upplåtna med bostadsrätter åsåtts nya taxeringsvärden enligt vårt föreslagna system bör emellertid den nuvarande beskattningen fastighetsskatt 2,5 procent och schablonintäkt 3 procent omvandlas till enbart en schablonintäkt. Fastighetsskatten motsvarar en schablonintäkt om ungefär 8 procent, vilket tillsammans med nuvarande schablon, 3 procent, sammanlagt ll procent. För småhus upplåtna ger med bostadsrätt innebär omvandlingen från fastighetsskatt, som utgår för dessa enheter med 1,5 procent, att schablonintäkten uppgår till sammanlagt 8 procent. Äkta bostadsföretag bör således beskattas med en schablonintåkt om 8 respektive ll procent Reglerna framgår förslaget till lydelse av ny av 2 § 7 mom. SIL. Någon förändring av reglerna för avdrag för räntor och tomträttsavgälder föreslås inte. På samma sätt som för privatbostadsfastigheter föreslås att de nuvarande reglerna om reduktion för nyproducerade fastigheter alltjämt skall gälla även för bostadsrätter. Detta innebär att reduktionen endast skall beräknas på den del av schablonintäkten som motsvarar fastighetsskatten. Fr.0.m. 1994 års taxering skall lokaldelen jämte tomtmark i hyreshus undantas från fastighetsskatt. Någon ändring i detta avseende föreslås inte ske utan denna regel kommer även att gälla vid beskattning på grundval en av en schablonintäkt. För den del av fastigheten som innehåller lokaler

m;

kommer schablonintåkten att vara 3 procent den del taxeringsvärdet av av som belöper på lokaldelen.

5.3.3 Beskattningen av i Sverige bosatta privatpersoners bostäder i utlandet

Förslag: Privatbostäder i utlandet beskattas med schablonintâkt 5 om procent i inkomstslaget kapital.

Enligt internationella principer beskattas fastighet i det land där den år en belägen. Invändningar har riktats mot att lagen statlig fastighetsskatt varit om tillämplig på privatboståder i utlandet Eftersom många dubbelbeskattningsavtal inte omfattar lagen statlig fastighetsskatt har för om man, att undvika dubbelbeskattning, fått införa en särskild bestämmelse, se avsnitt 2.3.2. Genom att beskatta även privatbostäder i utlandet med schablonintåkt en i inkomstslaget kapital kan komma tillrätta med de tillämpningssvårigman heter som funnits. Beskattningen kommer då att ske med stöd SIL. av Denna lag omfattas av samtliga dubbelbeskattningsavtal gäller som inkomstbeskattning. Vi föreslår alltså att i Sverige bosatta personers privatboståder i utlandet beskattas via schablonintåkt 5 procent i en om inkomstslaget kapital. I nuläget timer vi inte anledning att föreslå någon ändring underlaget av för beskattningen av dessa bostäder. Underlaget skall således även fortsättningsvis utgöras 75 procent marknadsvärdet. av av

5.3.4 Fastigheter som inte är ägarbostäder

Begreppet privatbostadsfastighet omfattar inte samtliga småhusenheter. Vårt förslag innebär att srnåhusenheter inte är privatbostadsfastigheter som eller ägs av äkta bostadsföretag alltjämt kommer att beskattas med fastig-

7 För 1991uppgick statens inkomsterfrån fastighetsskatt i på utlandetbelägnaprivatbostädertill drygt 9,3 miljoner kronor och berörde4 568 skattskyldiga.

hetsskatt. Det år fråga om småhus som ägs av juridiska personer exempelvis s.k. direktörsvillor samt småhus som till övervägande del används i fysisk persons näringsverksamhet. Vi är medvetna om att denna uppdelning kan medföra vissa grånsdragningsproblem när det gäller ñrtryckningen uppgifter i den förenklade självdeklarationen. Man får av dock inte överdriva problemens räckvidd, som för övrigt torde vara övergående i avvaktan på vårt slutliga ñrslag. Man bör normalt kunna presumera att småhus som inte ägs av juridiska personer är privatbostadsfastighet om de varit det vid föregående års taxering. Några andra ändringar i lagen om statlig fastighetsskatt än som föranleds våra förslag görs inte annat än i förtydligande syfte. av

5.4 Statsfinansiella effekter

De framlagda förslagen syftar till att åstadkomma rimlig neutralitet i beskattningen mellan boendet i olika former av ägarboståder. I övrigt innebär våra förslag att fastighetsskatten ersätts med en schablonintåkt med i princip oförändrat skatteuttag. Vi år medvetna om att den utökade möjligheten till ränteavdrag som en beskattning med schablonintåkt innebär medför minskade skatteintäkter till staten. Någon beräkning av de statsfmansiella effekterna kommer dock inte att ske i detta delbetänkande. Först när vi lämnar våra slutliga förslag i fråga om beskattning samtliga typer fastigheter kommer en slutlig bedömning av av av effekterna för statsfmansema.

6 TAXERINGEN AV BOSTADS-

RÄTTER

Inledning

Bostadsrättsfastigheter värderas tidigare nämnts enligt grunder som samma och taxeras enligt samma metoder gäller för hyreshus. som Om man skall uppnå större skattemässig likhet mellan bostadsrätter och egna hem förutsätter det taxeringsvärden bygger på de enskilda som bostadsrättslågenhetemas marknadsvärden. l sammanhanget kan noteras att småhus upplåtna med bostadsrätt värderas på samma sätt som småhus som innehas med äganderätt. Bostadsrättsvårderingskommittén BVK har lagt fram förslag till ett taxering av bostadsrättsfastigheter bygger på bostadsrättslägenhetens som värde. Detta värde uppskattas BVK till bostadsråttens pris plus föreav ningens skulder vilka genom påverkan på avgiften till föreningen ha antas minskat överlåtelsepriset för bostadsrätten och minus föreningens innehav av andra tillgångar vilka antas ha ökat överlåtelsepriset på bostadsrätten. Kritik har riktats mot att BVK:s värderingsmetod är onödigt krånglig. Vår målsättning är därför att försöka finna schabloniserad metod en mer som fångar upp värdeskillnaden mellan upplåtelseformema hyresrätt och bostadsrätt. De i fastigheten ingående ytorna är upplåtna med som bostadsrätt kommer därmed att åsättas ett värde kan utgöra grund för som taxeringsvärdet. Metoden bör integreras i förfarandet vid fastighetstaxering för att stora delar det förberedelsearbete föregår allmän av som en fastighetstaxering skall kunna utnyttjas. Ett ytterligare önskemål från vår sida är att slippa bygga upp ett separat register över ägare till bostads-

rättslägenheter. Det är vår uppfattning att det omsätts tillräckligt många bostadsrättslägenheter för att kunna utgöra underlag för en lämplig värderingsmodell. BVK:s uppdrag omfattade inte taxering av småhus upplåtna med bostadsrätt. En värderingsmodell bör omfatta även denna kategori av hus. En bostadsrättsfastighet betecknas hyreshusenhet och omfattas som den allmänna fastighetstaxeringen år 1994 AFT 94. Värdesåledes av ringsmodellen för AFT 94 finns redovisad i prop. 199293: 122.

6.2 Definitioner

Förslag: Begreppet hyreshus ändras till flerlägenhetshus.

I likhet med BVK vi att begreppet hyreshus bör ändras till flerlågenanser hetshus. Detta svarar bättre mot vad man egentligen vill beskriva. Ett flerlägenhetshus kan innehålla såväl lokaler som bostäder. Eftersom lokalerna och bostäderna kan upplåtna med hyresrätt eller bostadsrätt vara är det bättre att använda begreppet flerlägenhetshus. Tankarna går armars lätt till enbart sådana hus där lokaler och bostäder år upplåtna med hyresrätt. Eftersom vår värderingsmodell bygger på hänsyn till att man tar upplåtelsefonn måste begreppet bostadsrätt definieras. Definitionen framgår av förslaget till ny lydelse av l kap 4 § FTL.

6.3 Värdering av bostadsrättsfastighet

Förslag: Bostadsrättsfastighetens värde bör b gga å bostadsrättslâgenhetemas marknadsvärde med genomsnitt ig be åning i bostadsen rättsföreningen.

Intäkter andra tillgångar 00 fastigheten i bostadsrättsförening av an en kostnaderna för skuldfmansieringen beskattas som näringsverksamhet och

är avdragsgilla. Fastighetens värde till den del den är upplåten med bostadsrätt är lika med summan av bostadsrättslägenhetemas värden. I likhet med BVK anser vi således att bostadsrättsfastighetens taxeringsvärde bör bygga på bostadsrättslâgenhetemas marknadsvärde. Fastighetens taxeringsvärde kan sedan, om behov finns, fördelas på de enskilda lägenheterna med ledning av deras andelstal i ñreningen. BVK har däremot föreslagit taxeringsbeviset skall kunna utläsa varje att man av enskild lägenhets taxeringsvärde. Värderingen av bostadsrättslägenheter skiljer sig emellertid från värdering av egnahem främst genom att bostadsrätterna som överlåts kan innefatta mer än enbart bostadsrättslägenhetema. Den överlåtna andelen i föreningens ñrmögenhetsmassa kan som tidigare nämnts även avse andra tillgångar än fastigheten och föreningens skulder. Frågan är om man vid beräkningen av en bostadsrättslägenhets värde även bör till överlåtelsepriset lägga en beräknad andel i föreningens nettoskuld eller frånräkna en beräknad andel av föreningens nettofönnögenhet kommer att tas upp i vårt

kommande arbete se avsnitt 5.2.3. Vi föreslår emellertid redan nu att

reglerna i 5 kap. 3 och 5 §§ FTL, som anger hur marknadsvärdet skall beräknas, skall ändras.

6.4 Värdering flerlägenhetshus och tomt-

av

mark till flerlägenhetshus

6.4.1 Värderingsenhet för flerlägenhetshus

Förslag: Flerlägenhetshus bör indelas i särskilda värderingsenheter för lokaler samt För bostäder upplåtna med hyresrätt resp. bostäder upplåtna med bostadsrätt.

Vid fastighetstaxeringen är huvudregeln för indelning i värderingsenheter att varje flerlägenhetshus utgör en värderingsenhet. Det finns dock särskilda indelningsregler som möjliggör indelning av ett flerlägenhetshus i flera vårderingsenheter.

Är flerlägenhetshus ett inrättat både för bostäder och lokaler ska bostadsrespektive lokaldelen utgöra skilda värderingsenheter. Byggnader eller delar av olika byggnader som åsatts samma klassificeringsdata beträffande värdefaktorerna lågenhetstyp och ålder får dock sammanföras till en värderingsenhet. Indelningen i värderingsenheter för flerlägenhetshus regleras i 6 kap. 3 § FTL. Skall ett särskilt värde beräknas för bostäder upplåtna med hyresrespektive bostadsrätt mäste en ytterligare indelning i värderingsenheter ske. Vi föreslår därför att bostäder upplåtna med bostadsrätt skall utgöra särskilda vârderingsenheter för att möjliggöra en differentiering av värdet. BVK har förslagit att även lokaler skall indelas i värderingsenheter med hänsyn till upplåtelseform. Eftersom hyressåttningen av lokaler sker på marknadsmässiga villkor följer lokaler upplåtna med bostadsrätt den marknadsvärdenivá som finns för hyresrätter. Vi anser därför att lokaler inte behöver indelas med hänsyn till upplåtelsefomi.

6.4.2 Riktvärde för flerlägenhetshus

Förslag: Flerlägenhetshus bör indelas i lokaler och bostäder och bostäderna dessutom i två klasser; bostäder upplåtna med bostadsrätt resp. övriga former av upplåtelse.

Riktvärdet för ett flerlägenhetshus skall utgöra värdet av en värderingsenhet avseende ett eller flera flerlågenhetshus eller del av flerlägenhetshus. Normbyggnaden är enligt 9 kap. 2 § FTL ett flerlågenhetshus som har uppförts andra året före taxeringsåret och har en hyra på 100 000 kronor. Olika nivåfaktorer rekommenderas för bostäder och lokaler. Taxeringsvärdenivån anges genom en s.k. H-nivåfaktor som avser den inverkan på taxeringsvärdet som värderingsenhetens läge har. Definitionen av normbyggnaden kan bibehållas oförändrad men vi föreslår att den för tydlighetens skull kompletteras med att normbyggnaden avser ett flerlågenhetshus upplätet med hyresrätt. Här synes vårt förslag överensstämma med BVKzs.

Inför AFT 94 har 9 kap. 3 § FTL ändrats så att värdefaktorema lâgenhetstyp, hyra och ålder ska bestämmas för varje värderingsenhet. Värdefaktorema bestäms enligt följande.

Lägenhets- Innebär att en grundlä gande flerlägen-

kategoriindelning

av typ hetshusen ska göras p dels bostader, dels 10 aler.

Hyra Med hyra avses bruksvärdeshyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran ska bestämmas med häns n

till den enomsnittliga hyresnivån under andra året

ore taxering ret. Ålder Åldern uttryck för värderingsenhetens sannolika ger återstående livslängd. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyg nadsår, omfattningen och av omtillbyggnader samt tidpu ten för dessa.

För att hänsyn skall kunna tas till värdeskillnaden mellan olika upplåtelseformer måste värdefaktom lägenhetstyp definieras Förändringen om. innebär att utöver klasserna bostäder och lokaler skall upplåtelsefonnen för bostäderna utgöra grund för ytterligare klassindelning. Bostäder bör således indelas i två klasser; bostäder upplåtna med bostadsrätt resp. övriga former av upplåtelse.

6.4.3 Beräkning av riktvärde för flerlägenhetshus

En s.k. HK-tabell bör även omfatta klasserna för upplåtelse-

Förslag: form.

idare bör det inom varje värdeområde rekommenderas en

särskild H-nivåfaktor för bostäder upplåtna med bostadsrätt.

RSV beskriver i förslag till ändringar i FTF hur riktvärdet för tlerlägenhetshusen skall bestämmas vid förberedelsearbetet. Denna s.k. HK-tabell beaktar den relativa skillnaden mellan likvärdiga hus med olika men uppgifter för vårdefaktom ålder vid H-nivåfaktor. samma För att kunna beakta den relativa värdeinverkan vid olika upplåtelseformer bör HK-tabellen även omfatta klasserna för upplåtelseform. Skillnaden i värde mellan olika upplåtelseformer kommer då för varje att anges

l Se skrivelse till Finansdepanementet 1993-05-14, dnr 2617-93.

byggnadsvärdeområde och ta sig uttryck i tabellverket genom att olika kapitaliseringsfaktorer rekommenderas för respektive klass. Vidare bör det inom varje värdeområde rekommenderas en särskild H-nivåfaktor för bostäder upplåtna med bostadsrätt.

6.4.4 Värderingsenhet för tomtmark till flerlägenhetshus m.m.

Tomtmarken bör indelas på sätt flerlägenhets-

:ömlag:

samma som uset.

En tomt bebyggd med flerlägenhetshus indelas i värderingsenheter med ledning av det sätt på vilket flerlägenhetshusen har indelats i värderingsenheter. Denna indelning regleras i 6 kap. 7 § FTL. Indelningen i vårderingsenheter för tomtmark utgör således en spegelbild av indelningen i värderingsenheter för flerlägenhetshus. Vid en separat värdering av Herlägenhetshus upplåtna med bostadsrätt måste tomtmarken indelas på motsvarande sätt. Det gäller även indelningen i vårderingsenheter beroende på flerlägenhetshusets upplåtelseform. Detta är nödvändigt ñr att kunna identifiera vilket tomtmarksvärde som hör till respektive byggnadsvärderingsenhet. I denna del har BVK inte lämnat något förslag. Värdeskillnaden mellan de båda upplåtelseformema hyresrätt och bostadsrätt påverkar inte direkt tomtmarkens värde. I PBL regleras bl.a. byggrättens omfattning och vad som får byggas på marken. Däremot regleras inte upplåtelseform i denna lagstiftning. Mot bakgrund av detta kan någon värdeskillnad beroende pâ framtida upplåtelsefonn inte anses motiverad för obebyggd tomtmark. På grund härav finns det inte behov av någon förändring av reglerna för beräkning av riktvärde för tomtmark i 12 kap. 1 och 4 §§ FTL.

6.5 Värdering småhus och tomtmark till

av småhus

6.5.1 Indelning i värderingsenheter

Vid värdering av småhus utgör normalt varje småhus en egen värderingsenhet. Tomtmark till småhuset utgör också i normalfallet en egen vårderingsenhet. Mot bakgrund av dessa regler kommer varje småhus att få ett eget värde. Detta gäller även för småhus upplåtna med bostadsrätt. Någon förändring av reglerna för indelning i värderingsenheter i 6 kap. 2 och 7 §§ FTL behövs därmed inte.

6.5.2 Riktvärde for småhus

Förslag: Definitionen av nonnbyggnad bör kompletteras med att normbyggnaden avser ett småhus som inte är upplåtet med bostadsrätt.

Riktvärdet för småhus regleras i 8 kap. l § FTL och utgör värdet av ett småhus med tillhörande komplementhus. Normhuset är definierat i 8 kap. 2 § FTL som ett nybyggt småhus med nomial standard, friliggande och som utgör det enda småhuset på en tomt som utgör en självständig fastighet. Taxeringsnivån anges genom en riktvärdeangivelse. Definitionen av nonnbyggnad kan bibehållas men bör, på samma sätt som för flerlågenhetshus, kompletteras med att normbyggnaden avser ett småhus som inte är upplåtet med bostadsrätt.

6.5.3 Beräkning av riktvärde för småhus

Förslag: Riktvärdeangivelsen kan kompletteras med en särskild faktor för varje byggnadsvärdeområde.

Vid bestämmandet av riktvärde för småhus beaktas följande värdefaktorer enligt 8 kap. 3 § FTL. -I- Storlek Ålder I Standard I- Byggnadskategori l- Fastighetsrättsliga faktorer Värdeordning För att kunna beräkna ett särskilt värde för småhus upplåtna med bostadsrätt måste ytterligare en värdefaktor som avser upplåtelseform införas i 8 kap. 3 § FTL. Genom denna värdefaktor kommer småhus att hänñras till någon av klasserna småhus upplåtna med bostadsrätt eller övriga småhus. Eftersom småhus enligt 6 kap. 2 § FTL i sin helhet utgör en värderingsenhet kommer varje byggnad att hänföras till någon av klasserna. För att beakta den relativa värdeinverkan av värdefaktom upplåtelsefonn kan riktvärdeangivelsen kompletteras med en särskild faktor för varje byggnadsvärdeområde. Beräkningsgången föreskrivs av RSV i deras föreskrifter om värdering vid fastighetstaxering.

6.5.4 Tomtmark till småhus

Indelningen i värderingsenheter regleras i 6 kap. 7 § FTL. Bestämmande av riktvärde samt beräkning av värde för tomtmark till småhus regleras i 12 kap. 1 och 2 §§ FTL. Mot bakgrund av vad som anförts under avsnitt 6.4.4 behöver inte några förändringar göras vid indelning i värderingsenheter, bestämmande av riktvärde samt beräkning av värde till småhus.

6.6 Justering för säregna förhållanden

Reglerna för justering för säregna förhållanden behandlas i 7 kap. 5 § FTL. Justering skall ske enbart om det säregna förhållandet påtagligt inverkar på marknadsvärdet. När det gäller småhusenlreter skall det vara fråga om en förändring av värdet med minst 10 000 kronor. Fr.o.m. taxeringsåret 1996 uppgår beloppet till 50 000 kronor. Den värderingsmetod för bostäder upplåtna med bostadsrätt som vi föreslagit innebär att värdet av bostadsrättsdelen endast tillåts variera mellan olika byggnadsvärdeområden. Inom ett byggnadsvärdeområde sker en differentiering i värde främst att olika kapitaliseringsfaktorer genom rekommenderas beroende på värdefaktom ålder. En värdeskillnad som beror på att lägenheterna i en byggnad har en onormal standard i förhållande till sitt värdeår beaktas däremot inte i vår värderingsmodell. Genom att justera en värderingsenhets värde för säregna förhållanden kan dessa och andra omständigheter kan påverka den som enskilda värderingsenhetens värde beaktas. Det kan vara fråga om omständigheter som påverkar värdet både i höjande och sänkande riktning. Normalt ankommer det på fastighetstaxeringsnänmden att självmant ta ställning till justering för säregna förhållanden. Av förklarliga skäl är det dock ett ansvar för fastighetens ägare, dvs. bostadsrättsföreningen, att påtala de förhållanden som kan påverka värdet. Vi föreslår ingen ändring i 7 kap. 5 § FTL. BVK har däremot föreslagit en ändring i bestämmelsen så att justering för säregna förhållanden skall kunna ske om dessa påverkar en enskild lägenhet i sådan utsträckning att det med ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller sänks med minst 10 000 kronor.

6.7 Underlagsmaterial vid forberedelsearbetet

Förslag: i bostadsråttsföreningamas kontrolluppgifter bör

Uåpfgiftema fastighetstaxering.

utnyttjas vi orberedelsearbetet för en allmän

Grundläggande vid analyser av marknadsvärden för fastigheter är noterade överlåtelsepriser. Statistik över sådan priser hämtas ur Lantmäteriverkets fastighetsprissystem som grundar sig på de uppgifter som redovisas av inskrivningsmyndighetema. Inför en allmän fastighetstaxering av flerlägenhetshus sker också en särskild uppgiftsinsamling som riktar sig till vissa ägare av sådana hus. Någon motsvarighet till inskrivningsmyndighetens lagfartsuppgifter finns inte ñr överlåtelser och ågaruppgifter rörande bostadsrättslägenheter. BVK har föreslagit att man bygger upp ett särskilt överlåtelseregister. Vi anser däremot att man inte behöver upprätta ett sådant register utan att marknadsvârdenivån kan kartläggas genom uppgifter från fastighetens ägare. Enligt 45 § lagen 1990:325 om självdeklaration och kontrolluppgifter är bostadsrättsföreningen skyldig att lämna kontrolluppgift vid överlåtelse av bostadsrätter. Kontrolluppgiften skall bl.a. innehålla uppgifter om lägenhetens beteckning, tidpunkten för överlåtelsen och köpeskillingens storlek. Genom att utnyttja dessa uppgifter skulle den relativa nivåskillnaden mellan upplåtelsefonncma bostadsrätt och hyresrätt kunna dokumenteras i samband med förberedelsearbetet. Ett alternativ är att genomföra en särskild insamling av uppgifter från bostadsrättsföreningar i samband med förberedelsearbetet. Vi har funnit att det förstnämnda alternativet är att föredra eftersom uppgiftsskyldigheten redan finns och därigenom inte förorsakar föreningarna något merarbete. Om vi i vårt fortsatta arbete kommer fram till att bostadsrättslägenhetens värde skall korrigeras med hänsyn till andelen i föreningens nettoskuld måste även uppgifter rörande tillgångar och skulder inhämtas vid fastighetstaxeringen.

6.8 Särskild fastighetstaxering

Ett hus kan under taxeringsperioden ändra upplåtelseform. Bostadsrätter kan bli hyresrätter och tvärtom. Detta måste föranleda särskild fastighetstaxering. En bestämmelse detta har inarbetats i 16 kap. 2 § FTL. om

6.9 Ikraftträdande

Förberedelsearbetet för allmän fastighetstaxering av flerlägenhetshus en bedrivs på såväl central regional nivå och sker i två etapper. I den som första etappen beslutas de värderingsmetoder som skall gälla och om arbete har inför AFT 94 genomförts utarbetas en riktvärdekarta. Detta under hösten 1992. I den andra etappen sker en s.k. prowärdering med utgångspunkt från de köp provvärderingsobjekt som valts ut. Inför AFT 94 har detta skett under våren 1993. Samtliga föreskrifter och rekommendationer skall fastställas senast den l oktober 1993. Värderingsmodellen för AFT 94 har, som tidigare nämnts, redan fastställts. Följdändringama i FTF har ännu inte beslutats. Den föreslagna modellen för taxering av bostadsrättsfastigheter kan således inte tillämpas vid AFT 94. Nästa allmänna fastighetstaxering av flerlägen- Bostadsråttsfastighetema bör enligt vår hetshus äger rum först år 2 000. uppfattning kunna taxeras tillsammans med småhusen vid AFT 96 med tillämpning den värderingmodell som vi föreslagit. av Vi har i avsnitt 6.2 föreslagit att begreppet hyreshus ändras till flerlågenhetshus. När denna ändring i fastighetstaxeringslagen träder i kraft kommer det att medföra ändringar begreppet hyreshus i ett flertal lagar, av däribland SIL och lagen 1984: 1052 om statlig fastighetsskatt.

Mm 1

Kommittédirektiv

Dir. 1992:111

Utredning om beskattning av fastigheter

Dir. l992zlll

Beslut vid regeringssammanträde 1992-12-17.

Statsrådet Lundgren anför.

l Mitt förslag

utredare tillkallas med uppdrag att utreda de Jag föreslår att en principiella utgångspunkter och syften bör ligga till grund för som beskattningen av fastigheter.

Sammanfattningsvis skall utredaren

och beskriva de principiella utgångspunkter som bör gälla för analysera beskattningen fastigheter och av med ledning dessa överväganden redovisa vilka tküändringar i den av nuvarande beskattningen som bör företas.

2 Bakgrund

HixrIi.s' bakgrund

mycket lång tid varit föremål för olika Den fasta egendomen har sedan beskattningsátgärder. Från 1920- talet skedde beskattningen i första hand avskaffade garantibeskattningen till kommunema. genom den numera syftade till kommunerna ett stabilt skatteunderlag. Denna skatt att ge fram till år 1955 utformad en särskilt Garantibeskattningen var som fastighetsskatt utgick med viss procent på taxeringsvärdet. debiterad som skedde garantibeskattningen inkomstbeskattning av Därefter genom uppgick till viss procent taxeringsvårdet. Fram garantibeloppet som av

till 1986 års inkomsttaxering påfördes garantibeskattningen ägarna av samtliga fastigheter som inte undantagits från skatteplikt. Fr.0.m. 1986 års taxering undantogs juridiska personer från garantibeskattningen. I samband därmed uttalades i förarbetena prop 198485:70, s. 153 att den dåvarande ordningen med en kombination nettovinstav beskattning och garantibeskattning i synnerhet företagsbeskattningens omrâde gav upphov till improduktiv skatteplanering och administrativt merarbete för taxeringsmyndighetema. Vidare uttalades att i den mån fastigheters taxeringsvärde bedöms vara en lämplig bas för uttag skatt av syntes det vara mer ändamålsenligt att använda sig skatteform av en som är frikopplad från inkomstbeskattningen. Det påpekades också att nämnda dubbelbeskattning i form nettovinst- garantibeskattning i princip av resp. träffade aktiebolags och ekonomiska föreningars inkomster. Fr.0.m. 1988 års taxering upphörde garantibeskattningen också av fysiska personer. Vid sidan av garantibeskattningen skedde också inkomstbeskattning en av fastigheterna. Denna inkomstbeskattning i princip två slag, var av nämligen konventionell beskattning och schablonbeskattning. Den konventionella metoden innebar i princip att den faktiska avkastningen av fastigheten låg till grund för beskattning. Schablonbeskattningen, som gällde småhus, allmännyttiga bostadsföretag och s.k. äkta bostadsrättsföreningar, innebar att ett visst antal procent fastighetens av taxeringsvärde togs upp som intäkt vid den årliga taxeringen. 1 den mån nettointäkt uppkom fick ett s.k. procentavdrag göms motsvarande garantibeloppet. År 1983 infördes en fastighetsbeskattning i form hyreshusavgift. av en Denna omfattade sådana flerbostadshus och vissa hus med affarsocheller kontorslokaler som inte var statligt belånade och således inte ingick i räntebidragssystemet. Motivet till hyreshusavgiften att hindra att uppräkningen de var av garanterade räntoma för de fastigheter omfattades räntebidragen som av och den därpå följande höjningen hyresnivån skulle leda till av en omfördelning av törmåigenhetsförhållandena till förmån för fastighetsägare vars hus inte erhöll statliga räntebidmg. Som följd det s.k. en av bruksvärdesystemet ökade nämligen hyresnivån även i dessa hus. År 1985 hyreshusavgiften ersattes med en mer generell statlig fastighetsskatt, som då omfattade även småhus. Motivet till att hyreshusavgiften utvidgades och ersattes fastighetsskatten att denna skatt av var i kombination med räntebidrztgssystemet för och ombyggnad bäst ny-

ansågs svara mot kravet på ett rättvist och solidariskt omfördelningssystem inom bostadssektom.

Gällande regler i korthet

Den nuvarande fastighetsskatten regleras i lagen 1984: statlig 1052 om filstighetsskzitt och tillämpas sedan 1986 års taxering. Fastighetsskatten omfattar småhusenheter, hyreshusenheter samt bostadshus med tomtmark lantbruksenheter. Skatten beräknas med taxeringsvärdet som underlag. Genom 1991 års skattereform har vissa förändringar företagits av lastighetsskatten. Den har för småhusen ersatt schablonintâkten och är för dessa numera den huvudsakliga löpande fastighetsbeskattningen. Valet av en skattesats på 1,5 % har ansetts stå i överensstämmelse med kraven på en likformig kapitalbeskattning. 1 samband med skattereformen har fastighetsskatten för hyreshusen även gjorts mer enhetlig ån tidigare. Hyreshusenhet beskattas sålunda med 2,5 % enhetens taxeringsvärde. av För småhusenhet och hyreshusenhet med byggnad som huvudsakligen innehåller bostäder är fastighetsskatten visst sätt differentierad med hänsyn till byggnadens ålder. Enligt lagen 1990: 1460 om tillfällig höjning av statlig fastighetsskatt skall procentsatsen för beräkningen av fastighetskatten avseende hyreshusenhet som huvudsakligen består av lokaler vid 1992 och 1993 års taxeringar Lippgâ till 3,5. Under våren 1992 har emellertid beslutats att fastighetsskatten skall slopas på dessa hyreshusenheter från och med 1994 ârs taxering prop. 199192: 150 bil. 1:5, bet. FiU 199192:FiU30, rskr. 1991922350, SFS 1992:842. Detaljerade regler i detta avseende har under hösten 1992 beslutats prop. 199293:122, bet. 199293: SkU16, rskr. 199293: 150. Dessa innebär i korthet att enbart de delar i ett hyreshus som innehåller bostadslägenheter blir föremål för uttag av fastighetsskatt medan lokaldelama undantas från sådan beskattning. Statens inkomster från fastighetsskatten uppgick för år 1991 till 16,8 miljarder kr. Skatteundantaget för lokaler leder till ett nettoskattebortfall om 2,6 miljarder kr.

Tidigare utredningar

Fastighetsbeskaltningen sker för närvarande med taxeringsvärdet som underlag. Som alternativ till detta har diskuterats boendevärde, bruksvärde eller liknande. Frågan underlaget för fastighetsskatten har om Fastighetsskatteutredningen i betänkandet SOU 1992:11 behandlats av fastighetsskatt. Enligt utredningens uppfattning är ett taxeringsvärde baserat på marknadsvärdet det lämpligaste underlaget för fastighetsskatt. Denna uppfattning delas också av majoriteten av remissinstansema. Fastighetsskalteutredningen har också tagit upp vissa frågor som rör titstighetsskattens utformning. Bl.a. har man gjort analyser för att en korrekt bild hur fastighetsskatten fungerar i dag. Utredningen har av även studerat fastighetsskattens fördelningsprofil och fastighetsskatt i andra länder samt även redovisat principiella synpunkter på fastighetsskattens utformning. fastighetsskatten har också diskuterats i Frågan om underlaget för tidigare betänkanden nämligen i Bostadskommitténs delbetänkande, SOU 1984:36 del i kommitténs slutbetänkande, SOU 1986:6 del och i Boendekostnadsutredningens betänkande SOU 1989:71. l betänkandet SOU 1992:8 Fastighetstaxering m.m. Bostadsrätt, -behandlade Bostadsrättsvärderingskommittén bl.a. underlaget för fastighetsskatt vad gäller fastigheter med bostadsrätter. Utredningens huvuduppgift att finna värderingsmetod för sådana fastigheter som var en skattemässig likhet mellan bostadsrättshavare och innehavare medförde en egnahem. Utredningens förslag innebär i korthet att bostadsrättsav fastighetens taxeringsvärde i princip skall motsvara 75 % av bostadsrätternas samlade marknadsvärden. Betänkandet har remissbehandlats. Remissopinionen har varit splittrad. De remissinstanser är positiva till utredningens förslag anser att den som föreslagna värderingsmetoden skapar en lämplig likhet i beskattningshänseende mellan bostadsrätt och egnahem. Kritik har dock riktats mot att värderingsmetoden är krånglig, att beskattningen bör grundas på ett boendevärde samt att det är fel att taxera identiska fastigheter olika sätt den anledningen att upplátelseformema skiljer sig åt. av l Utredningens statens stöd för bostadsñnansieringen betänkande om SOU 1992:47 Avreglerad bostadsmarknad, Del ll, lades fram flera förslag rör fastighetsskatten. Bl.a. föreslogs att fastighetsskatten skall som tas bort för egnahem och ersättas med en schablonintâkt på 6 % av taxeringsvärdet. Även beträffande bostadsrättsföreningar föreslogs att

fastighetsskatten skall ersättas med en schablonintåkt efter viss en procentsats på taxeringsvärdet. Vidare föreslogs att fastighetsskatten skall slopas för hyresrättshus med värdeår 1993 eller För att minska senare. behovet av räntebidrag föreslogs också att underskott i inkomstslaget näringsverksamhet skall tillåtas reducera fastighetsskatten i den mån underskottet är hänförligt till avdrag ñr underhåll och reparationer avseende bostadsfastigheter. Flera remissinstanser har påpekat att det varit svårt att i brist på konkreta lagförslag yttra sig över betänkandet. Många instanser är emellertid allmänt positiva till utredningens förslag. Vissa anför dock invändningar mot att reducera räntebidragen.

Synen på fastighetsskatten

Som framgått av den tidigare redogörelsen har metoderna och också motiven för beskattningen av fastigheter skiftat från tid till annan. Till skillnad mot vad som gäller övriga investeringar belastas numera investeringar i bostadsfastigheter av en särskild skatt, fastighetsskatten. Den är konstruerad som en objektskatt, dvs. det är innehavet av en fastighet som föranleder beskattning. För ägare till konventionellt beskattade fastigheter är den avdragsgill, varför det effektiva uttaget av skatten är mindre än vad den formella skattesatsen antyder i de fall verksamheten visar överskott. Motiven för fastighetsskatten på flerfamiljshus har tidigare varit av främst bostadspolitisk art även om fiskala motiv också spelat in. Fastighetsskatten avser beträffande denna kategori inte att beskatta en tänkt kapitalavkastning eftersom dessa fastigheters inkomster âr Föremål för beskattning på annat sätt. Vissa fastighetstyper, såsom industrifastigheter och jord- och skogsbruksmark samt, fr.o.m. år 1993 även s.k. kommersiella lokaler, är inte föremål för något uttag av fastighetsskatt. Beskattningen av fastigheter hör till de frågor i stort ständigt som s är föremål för debatt. Uttaget fastighetsskatt tidigare schablonintåkt av för egnahem brukar regelmässigt debatteras i samband med att de allmänna fastighetstaxeringama leder till höjda taxeringsvârden. Den omständigheten att skatten tas ut oberoende av fastighetsägarens inkomster har vidare ifrâgasatts. Kritik har även framförts mot de regionala effekterna av fastighetsskatten i bl.a. vissa storstadsregioner och kustkommuner. Även fastighetsskatt på hyreshusen har debatterats. Bl.a. har uttaget av

de grundläggande motiven för en fastighetsskatt ifrågasatts. Kritiken har gällt bl.a. att skatten upphov till dubbelbeskattning eftersom ger fastighetens faktiska avkastning är föremål för beskattning. Jag vill här också erinra skälen för att slopa fastighetsskatten på s. kommerom siella lokaler i 199192: 150, bil 5. Motivet för denna åtgärd var prop. förutom utvecklingen på fastighetsmarknaden, dvs. kraftiga prisfall med åtföljande stora kreditförluster för banker och finansbolag att ett uttag -fastighetsskatt på sådana fastigheter innebär en form av dubbelbeav skattning. Av förarbetena till 1991 års skattereform framgår att det föredragande statsrådet delade Utredningens om reformerad inkomstbeskattning RINK uppfattning att innehavet privatbostadsfastighet skulle beskattas enligt av tastighetsskattelagen. De synpunkter RlNK anförde för denna som skatteomläggning grundades därvid såväl teoretiska som praktiska

wervåganden. Dels ansågs en- och tvåfamiljsfastigheter inte passa in i

inkomstskattesystemet då de typiskt sett inte utgör förvärvskållor, dels talade förenklingssträvandena för uttag fastighetsskatt eftersom av småhusen redan omfattades av denna skatt. Här kan tilläggas att skattesatsen, såvitt gäller småhusen, vid den löpande beskattningen avstämts med hänsyn till det samlade skatteuttaget när även reavinstbeskattningen beaktas. För småhusen kan därför fastighetsskatten i praktiken del beskattningen avkastningen på det kapital ses som en av av som finns nedlagt i fastigheten.

3 Utredningsuppdragct

Enligt min mening framgår av det anförda att det finns grund för att från principiella utgångspunkter närmare pröva nuvarande ordning i fråga beskattningen fastigheter. En särskild utredare bör därför tillkallas om av med uppdrag att ett grundläggande sätt än som skett i de nämnda mer utredningama analysera och beskriva de principiella utgångspunkter som bör gälla för beskattningen fastigheter utom såvitt avser reavinstbeav skattningen. Utredaren bör dock översiktligt belysa hur hans förslag förhåller sig till reavinstbeskattningen. Utredarens huvuduppgift bör vara att analysera beskattningen av fastigheter principiell synvinkel samt att undersöka huruvida nuvarande ur ordning står i överensstämmelse med dessa principiella överväganden. Därvid skall de analyser som gjorts i de nämnda under år 1992 avlämna-

de utredningsbetänkandena utgöra en grundval för övervägandena. Utgångspunkten bör vara de i skattereformen bärande tankegångama om neutral och likforrnig beskattning. Oavsett vilken form av beskattning förordas för fastigheter bör därför utredaren utgå ifrån att fastigheter som och fastighetsägande inte bör beskattas i annan omfattning än andra

kapitalinvesteringar eller annan näringsverksamhet. Utredaren får i detta

avseende göra prövning av de samband som finns i dagens system en med förekommande stödformer inom bostadssektom. Utredaren bör behandla samtliga typer av fastigheter, såväl bebyggda obebyggda, samt, i den mån det erfordras, ta hänsyn till de olika som förekommande upplåtelseformema. Utredaren bör föreslå de förändringar av beskattningen han mot bakgrund sina principiella ställningstaganden anser påkallade. Sådana av förslag bör belysas utifrån såväl teoretiska som praktiska synpunkter. Även statsfinansiella, regionalpolitiska och samhällsekonomiska effekter skall belysas. Utredaren bör beakta att de statsñnansiella restriktionema för att företa förändringar som leder till ett bortfall av skatteintäkter ñr närvarande ilr stora. Statens budgetunderskott kan förväntas bestå under flera år. Den omständigheten får emellertid inte hindra att ñrslag om en från principiella utgångspunkter motiverad ändring av beskattningen av fastigheter redovisas. Frågan det finns utrymme att förändra om skatteuttagets storlek får prövas i ett annat sammanhang. Utredaren bör, förutom vad som följer av den principiella analysen, också överväga och redovisa förändringar som förbättrar dagens ordning vad beträffar beskattningen av fastigheter. Utredaren bör därvid undersöka för- och nackdelarna med att omkonstruera den nuvarande lueskzxttningen från en objektskatt till en skatt som låter sig inordnas under de regler allmänt gäller för kapitalbeskattning, t.ex. att fassom tighetsskatten ersätts med en schablonintäkt för andra fastigheter än näringsfastigheter. Beskattningen av kapitalinkomster sker, liksom fastighetsskatten, statligt och utredaren skall således utgå från att beskattningen av fastigheter även framdeles skall ske statligt. Utredaren bör också göra jämförelser med utländska förhållanden. Det kan exempelvis noteras att Finland enligt en nyligen antagen lag som skall tillämpas fr.0.m. år 1993 har infört en skatt på fastigheter som helt skall tillfalla kommunerna. Den nuvarande inkomstbeskattningen baserad fastighetens taxeringsvärde slopas därvid till förmån för en objektskatt som också baseras på taxeringsvårdet.

Om en fastighets avkastning skall beskattas som inkomst av kapital uppstår problemet att värdera avkastningen. Detta gäller särskilt i de fall fastigheten nyttjas av ägaren själv. För närvarande förmånsbeskattas dock inte ägarens eget brukande av privatbostadsfastighet. Utredaren bör redovisa altemativa praktiska lösningar pâ värderingsproblemet samt även motivera dessa med ett principiellt resonemang. l de fall en fastighet inte nyttjas av ägaren själv kan det, för att beskattningssystemet ska bli konsekvent, vara nödvändigt att också se över reglerna om beskattning av inkomster från uthyrning av fastigheter. Utredaren bör dessutom belysa frågan om hur en eventuell beskattning av en beräknad intäkt för bostadsrätter bör vara utf0m1ad. En utgångspunkt bör därvid vara att bostadsrättsformen i vissa avseenden skiljer sig från fullt eget ägande av en bostad. Beträffande bostadsrätterna bör översynen också beröra det förhållandet att bostadsrättsföreningama vid inkomstbeskattningen för närvarande inordnas i så kallade äkta resp. oäkta bostadsföretag. Med äkta bostadsfåiretag avses bostadsförening eller bostadsaktiebolag vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att åt medlemmama eller delägarna bereda bostäder i företagets fastigheter [2§ 7 mom. lagen 1947:576 om statlig inkomstskattj. Riksskatteverket har närmare specificerat vari verksamheten skall bestå för att bostadsföretaget skall anses som äkta RSV Dt 1976:43. Den nuvarande gränsdragningen är kopplad till taxeringsvärdet fastigheten. Genom att taxeringsvärdet för lokaldelarna i ett bostadsrättshus värderas utifrån marknadsvärdehyror kan, med denna gränsdragning, bostadsrättshuset vid olika fastighetstaxeringstillfallen skifta mellan att vara äkta och oäkta bostadsföretag. Bostadsrâittsvärderingskommittén föreslog att nämnda gräns i stället borde baseras pä ytan. Beroende på vilken beskattningsmodell utredaren förordar för bostadsrätterna kan nämnda gränsdragning behöva ses över. En annan fråga som bör behandlas i detta sammanhang är beskattningen av bostadsrättsföreningarna där föreningsfastigheten är taxerad .som småhus. Taxeringsvärdet för småhus bestäms, oberoende av om smahuset innehas med äganderätt eller om det upplåts med bostadsrätt, med ledning av marknadsvärdet den allmänna marknaden. För bostadsrätt i hyreshus bestäms taxeringsvärdet i stället med ledning av hyresintäkter dvs. bruksvärdehyran i de allmännyttiga bostadsföretagen orten och priser för hyresfastigheter. Utredaren bör föreslå den åtgärd han anser lämplig för att neutralisera den olikformighet som

föreligger mellan bostadsrätt i småhus jämfört med bostadsrätt i hyreshus. En särskild boendeform utgör de s.k. andelshusen enligt den definition de har enligt punkt 5 av anvisningarna till 23 § kommunalskattelagen 1928:370. Härmed avses sådan fastighet som ägs av tre eller flera personer direkt eller indirekt genom ett handelsbolag och som - inrymmer bostäder i skilda lägenheter åt minst tre delägare. Eftersom det således är fråga om hyreshus behandlas det skattemässigt som en näringsfastighet. Respektive delägare får därmed redovisa sin del av inkomstema från fastigheten samt göra avdrag för förutom räntekostna- der driftkostnader, kostnader för reparation och underhåll m.m. - Vanligtvis uppkommer härvid ett underskott som delägaren vid den löpande beskattningen endast kan utnyttja som ett avdrag i samma törvärvskälla påföljande år. Före 1991 års skattereform var sådant underskott avdragsgillt från den sammanräknade årliga inkomsten som allmänt avdrag. Andelslägenheter behandlas således inte på samma sätt skattemässigt som bostadsrättslägenheter, vilka är underordnade reglerna om privatbostäder. Innehavare till sådan bostadsrättslägenhet som är privatbostad erhåller löpande avdrag för räntekostnader vid de årliga taxeringarna och eventuella underskott kan utnyttjas som skattereduktion mot statlig och kommunal inkomstskatt, skogsvårdsavgift samt fastighetsskatt. Nämnda förhållande uppmärksammades emellertid inte av många som förvärvat andelslägenheter. För att undvika oskäliga effekter företogs fr.o.m. 1992 års taxering på initiativ av skatteutskottet vissa justeringar i avdragsrätten såvitt gäller sådana andelslägenheter som kan .jämställas med privatbostäder betänkande l99ll92zSkUl3, SFS

1991:2007. Ändringama medför att ett underskott hänförligt till en

andelslägenhet får behandlas på samma sätt som en reaförlust. Detta innebär att 70 % av underskottet får dras av i inkomstslaget kapital. Justeringen är således en tidigarelåggning av den avdragsrätt för underskott som gäller vid avyttring. Såsom framhölls av utskottet utgör denna justering endast en provisorisk åtgärd i avvaktan på att beskattningsreglema för andelslägenhetema får en ny utfomming. Det bör ankomma på utredaren att överväga och föreslå de regler som skall gälla i framtiden i detta avseende. Enligt nuvarande regler skall underlaget för fastighetsskatt jämkas om fastighet har bytt ägare under beskattningsåret. Riksskatteverket har i Rapport 1992:3, Vidareutveckling av den förenklade självdeklarationen, föreslagit att denna regel slopas. I stället föreslås att fastighetsskatt för

l0

helt kalenderår betalas den var fastighetsägare vid ingången av av som kalenderåret. Beroende på vilken modell för beskattning av fastigheter utredaren förordar kan denna fråga komma att behöva ses över. En som utgångspunkt bör att så långt möjligt eftersträva att tillämpningen av vara det förenklade deklarationsförfarandet inte försvåras för småhusägama. l och med skatterelbrmen har nya regler införts från inkomstånet 1991 för i Sverige bosatta beskattning av bostäder i utlandet. De nya personers reglerna kan medföra såväl tillämpnings- tolkningsproblem och jag som det lämpligt att även låta denna fråga ingå i utredningsuppdiaget. anser Fastighetsskatt tas för närvarande ut med taxeringsvärdet som grund. Frågan grund för fastighetsskatten än taxeringsvärdet har, om en annan framgått det föregående utretts av fastighetsskatteutredningen. som av Utredningens slutsats är att fastighetsbeskattningen även i fortsättningen hör bygga på taxeringsvärdet. Flertalet remissinstanser delar denna bedömning. Den särskilde utredaren bör i sina överväganden utgå från

taxeringsvärdet som bas för beskattningen. Fastighetsskatteutredningen har även aktualiserat frågan om en bättre anpassning taxeringsvärdena till gällande marknadsvärdenivå av fastigheter att föreslå att kontinuerlig omräkning skall införas. genom en framhöll fördelarna med sådan ordning. Även Flertalet remissinstanser en nuvarande taxeringsvärden har fastställts med en relativt stor om säkerhetsmarginal har den senaste tidens utveckling med fallande marknadsvärden visat bristerna med nuvarande system även sett från tastighetsägarsynpunkt. I utredningsuppdraget bör ingå att göra en bedömning lämpligheten ett system med omräkning av taxeringsav av värdena och när ett sådant i så fall kan införas. Även andra åtgärder som

möjlighet till successiv justering av taxeringsvärdena kan ger en ivervägas. De tekniska aspekterna av ett områkningsförfarande är belysta genom tidigare utredningar och bör därför kunna förbigås. l den mån förslagen rörande fastighetsbeskattningen leder till inkomstbortfall för staten skall alternativa ñnansieringsaltemativ anges.

ll

4 Redovisning av utredningsuppdraget m.m. Utredningsarbetet bör bedrivas skyndsamt och uppdraget bör redovisas senast vid årsskiftet 199394. Frågan om övergång till beskattning av schablonintäkt bör behandlas med förtur och redovisas senast vid halvårsskiftet 1993. Utredaren skall beakta innehållet i regeringens direktiv dir. 1984:4 och l988z43 till samtliga kommitter och särskilda utredare angående utredningsförslagens inriktning resp. EG-aspekter i utredningsverksamheten.

5 Hemställan Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar det statsråd har till uppgift att föredra ärenden om som beskattning att tillkalla en utredare omfattad av kommitteförordningen 1976: l 19 med uppdrag att utreda fastighetsbeskattningen att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt inredningen. Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall belasta sjunde huvudtitelns anslag Utredningar m.m.

6 Beslut Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hans hemställan.

Finansdepartementet

BILAGA 2

Kortfattade synpunkter på beaktandet av nettoskuldnettofönnögenhet vid värdering av bostadsrättslägenheter

Professor Peter Melz

Enligt det förslag som framläggs i detta betänkande skall bostadsrättslägenheter i fastigheter ägs bostadsrättsföreningar värderas med som av utgångspunkt från överlåtelseprisema på bostadsrätter. En bostadsrätt är en andel i en bostadsrättsförening samt därtill knuten en nyttjanderätt till bostadsrättslägenhet. Bostadsrättsföreningen äger normalt, utöver fastighetsdelar som utgör bostadsrättslägenheter, även andra fastighetsdelar och andra tillgångar samt har skulder. Det pris sätts som vid en överlåtelse av bostadsrätten kan därför antas påverkat inte bara av bostadsrättslägenhetens värde utan även värdet på andelen i föreningens av övriga tillgångarskulder. Bostadsrättslägenhetens värde kan därför teoretiskt beräknas på följande sätt:

Bostadsrättslägenhetens värde är lika med

a Bostadsrättens överlåtelsepris

b minskat med den prisökning som beror å bostadsrättens andel i föreningens andra tillgångar än bos srättslägenheten, samt

c ökat med den prisminskning som beror på bostadsrättens

andel i föreningens skulder.

I det förslag till värdering som framlades av bostadsrättsvärderingskom-

mitten SOU 1992:8 beräknas nettoskuld om skuldernas värde

en överstiger värdet av föreningens övriga tillgångar skall läggas till som

bostadsrättens värde alternativt positiva nettoförmögenhet om värdet

en

Motsvarandevärderingföreslåsgälla även ñr fastigheter som ägs av vissa andrajuridiska personer.

av övriga tillgångar överstiger skuldernas värde som skall dras från bostadsrättens värde, för att erhålla bostadsrättslägenhetens värde. Om inte annat anges avses när nedan talas om nettoskuld, med vederbörlig anpassning, även de fall där istället en nettoförmögenhet föreligger. Fastighetsbeskattningsutredningens förslag innebär en värdering grundad på överlåtelser av bostadsrätter varvid en indelning görs i områden och åldersklasser. Värderingen grundar sig på överlåtelser av bostadsrätter i bostadsrättsföreningar med en genomsnittlig belåning. Frågan om och i så fall hur man därtill skall beakta nettoskulden är komplicerad och skall utredas vidare till utredningens slutbetänkande. Nedan diskuteras kortfattat innebörden av nettoskuldproblematiken satt i relation till utredningens värderingsförslag. Följande mycket förenklade exempel tas som utgångspunkt för problembeskrivningen:

Inom ett vårdeområde firms fyra bostadsrättsförenin ar med

fastigheter i samma åldersklass. Fastigheterna år i entiska. skiljer sig åt endast med avseende på belånings-

Fröaråningama

Föreningen A har en positiv nettoförmögenhet på 2 000 kr kvm. Förenin en B är skuldfri. Föreningen C har en nettoskuld på 3 000 kr m bostadsrättslågenhet. Föreningen D har en nettoskuld på 7 000 krkvm bostadsrättslägenhet.

Teoretiskt kan antas att bostadsråttslägenhetemas värde år lika i de olika föreningarna värdet antas vara 8 000 krkvm, men att priserna på bostadsrätterna skiljer sig åt på grund av skillnaderna i skuldsättningövrig förmögenhet. En sådan prisskillnad bör uppstå genom att föreningarna har olika stora räntekostnader och därigenom olika stora årsavgifter. Skillnaden i årsavgifter påverkar bostadsrättsköpamas förmågavilja att erlägga ett visst pris för bostadsrätten med därav följande finansieringskostnader. Hur skuldsättningen i verkligheten påverkar bostadsrättsprisema är svårt att ange. Se härom SOU 1992:8 bilaga 3 s. 197 Inledningsvis utgår jag

från att påverkan är fullständig. Överlåtelseprisema antas därför vara

följande: Förening A 10 000 krkvm. Förening B 8 000 krkvm. Förening C 5 000 krkvm.

Förening D 1 000 krkvm. Enligt utredningens värderingsmodell skall endast bostadsrätter i föreningar med en genomsnittlig belåning beaktas vid fastighetstaxeringen. Det antas att föreningen C är en sådan förening. Vid fastighetstaxeringen blir därför bostadsrâttspriset i detta värdeområde 5 000 krkvm. För utredningens slutliga förslag kan man tänka sig flera olika metoder att beakta skuldsåttningen. Nedan skall jag försöka belysa innebörden av några metoder på grundval av ovanstående exempel:

1 Nettoskulden beaktas inte vid beräkningen av underlaget för schablonintäkt. Värdet på bostadsrâttslägenhetema beräknas till 5 000 krkvm i alla fyra föreningarna, vilket år lägre än det teoretiska värdet 8 000 krkvm på bostadsrättslägenheterna i föreningarna. Detta innebär teoretiskt sett att föreningarnas skattepliktiga schablonintåkter kommer att beräknas på bostadsrättslägenhetemas värde 8 000 krkvm minus nettoskulden i förening C 3 000 krkvm. Detta kan motivera inskränkningar i föreningarnas avdragsrätt för räntor på denna skuld.

2 Nettoskulden beaktas genom att till bostadsrâttsvärdet läggs varje förenings verkliga nettoskuld. För varje förening beräknas ett värde på bostadsråttslägenhetema utifrån det genomsnittliga överlåtelsepriset 5 000 krkvm och därtill lägga bostadsrättsföreningens faktiska nettoskuld. Värdet per kvm bostadsrättslägenhet blir då ñljandez Förening A 3 000 kr 5 000 kr minus 2 000 kr. Förening B 5 000 kr 5 000 kr, ingen justering. Förening C 8 000 kr 5 000 kr plus 3 000 kr. Förening D 12 000 kr 5 000 kr plus 7 000 kr. Dessa värden blir grovt felaktiga jämfört med det teoretiska värdet på bostadsrättslâgenhetema och innebär såväl överskattningar som underskattningar.

3 En ytterligare indelning i värdekategorier får göras med hänsyn till beláningsgrad. Bostadsrättsvärdet beräknas på grundval av överlåtelser inom kategorier av bostadsrättsföreningar med samma belåningsgrad. Till dessa värden kan sedan läggas den faktiska nettoskulden i bostadsrättsföreningar inom samma belåningsgradskategori. Detta skulle kunna innebära en sådan fragmentering av värderingskategoriema att antalet överlåtelser inom varje kategori blev för litet.

4 Den genomsnittliga nettoskulden beräknas för de bostadsrättsföreningar som används för värdering av bostadsrätterna. I vårt enkla exempel skulle man till överlåtelsepriset i förening C lägga förening Czs nettoskuld och härigenom få dess värde på bostadsrättslågenheterna. Detta värde används sedan ñr alla bostadsrättsföreningar i värdeområdet. Denna metod torde teoretiskt ge korrekta resultat.

I bostadsrättsvärderingskommitténs betänkande noterades, angivits som ovan, att man i praktiken inte beaktar nettoskulden fullt ut vid prissättningen av bostadsrätter. Detta har även varit ett väsentligt skäl för remisskritik mot kommitténs ñrslag. Nedan skall kort diskuteras de teoretiska konsekvenserna av att nettoskulden inte har fullständigt genomslag på bostadsrättsprisema. Räntekostnaden för olika skulder varierar och särskilt gäller det när räntebidrag utgår.: Detta påverkar givetvis genomslaget på årsavgiftema och därmed bostadsrättsprisema. Teoretiskt skulle detta kunna beaktas genom att nettoskulden inte beräknades till nominellt värde utan till någon form av marknadsvärde Praktiskt torde detta svårt. vara

1 Likaså varierar avkastningen de på övriga tillgångar som avräknas från skuldenalternativt ger upphovtill en positiv nettoñrtnögenhet. 3Denna beräkning skulle ske genom beaktande av faktiska räntor jämfört med gällande marknadsräntor.

I övrigt påverkas nettoskuldens genomslag på bostadsrättspriset av varierande metoder för beräkning av årsavgifter i föreningarna, köparnas bristande information och kunskap att beakta förhållandet m.m. Eftersom nettoskulden sannolikt inte fullständigt påverkar bostadsråttsprisema så skulle ett fullt tillägg för nettoskulden innebära att värdet på bostadsrättslägenhetema Överskattades. Bortsåg man helt från nettoskulden skulle värdet å andra sidan underskattas. Ett alternativ är att man tillägger så stor andel av nettoskulden som man antar svarar mot dess en genomslag på bostadsrättsprisema. Ett enkelt exempel får illustrera konsekvenserna av de olika alternativen:

Vi antar att nettoskuldennettoförrnögenheten påverkar risema till 50 % i samtliga de fyra bostadsrättsföreningar som skrevs i föregående exem el. I den skuldfria oreningen B antas bostadsrätts riserna vara 8 000 krkvm, vilket år värdet r kvm bostadsrattslä enhet.

I förenin A nettoförmögenliât 2 000 krkvm är stads-

rätts riset 000 krkvm. I orenin en C nettoskuld 3 000 krkvm är bostadsrättsprisema 6 00 krkvm. I förening D nettoskuld 7 000 krkvm är bostadsrättsprisema 4 500 krkvm. Taxeringsvärderingen sker på grundval av bostadsrätts belånade bostadsrättsföreningen C år

iscgio erilomsnittligt

som r vm.

Beaktas inte nettoskuldennettoförrnögenhetenvid taxeringsvärderingen blir värdena i alla tre bostadsrättsföreningama 6 500 krkvm. Detta âr l 500 kr lägre än det antagna värdet på bostadsrättslågenhetema 8 000 krkvm i alla fyra föreningarna. Läggs hela nettoskulden i den genomsnittligt belånade förening C 3 000 krkvm till bostadsrättsprisema i denna förening blir värdet på bostadsrättslâgenhetema 9 500 krkvm. Detta överstiger de här antagna verkliga värdena på bostadsrättslägenheterna 8 000 krkvm. Anledningen är att nettoskulden till bara 50 % påverkat bostadsråttspriset, men till detta pris läggs sedan 100 % av nettoskulden. Teoretiskt kan ett korrekt resultat erhållas genom att 50 % av nettoskulden i förening C läggs till bostadsrättspriset, varigenom värdet 8 000 kr kvm erhålls för bostadsrättslägenheterna.

Slutligen skall noteras att den undervärdering som erhålls om nettoskulden över huvud taget inte beaktas torde bli relativt sett olika stora i olika bostadsrättsföreningar. Det gäller inte såsom i exemplet inom samma värdeonuåden, men i jämförelsen mellan olika värdeområden. Antag att i ett annat vârdeomrâde är värdet på bostadsrättslâgenhetema 4 000 kr kvm och den genomsnittliga nettoskulden 3 000 kr. Vid ett fullständigt genomslag för nettoskulden är bostadsrättspriset i den genomsnittligt belånade föreningen l 000 kr. Det är 25 % av bostadsrâttslägenhetens värde. I ursprungsexemplet var bostadsrättspriset 5 000 krkvm och bostadsrâttslâgenhetens värde 8 000 kr. Bostadsråttspriset år där 62,5 % av bostadsrâttslâgenhetens värde.

i ..m... ,______V

03A

j 1 2 l

Statens 1993

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

l.Stymings- ochsamarbetsformer i biståndet.UD 36.Lag om totalförsvarsplikt.Fö. 2.KurspIanerför grundskolan.U. 37Justitiekanslem.En översyn av lKzs arbetsuppgifter Ersättningför kvalitetocheffektivitet. m.m. Ju. Utformning av ett nytt resurstillde fö 38.Hålso-ochsjukvårdeni framtiden tre modeller.S. - grundläggande högskoleutbildning. U. 39.511 gräns för ñlmceusuren. Ku. . 4.Statligtstödtill rehabilitering tortyrskadade av 40.Fri- ochrättighetsfrâgor.Del A ochB. Ju. flyktingar m. fl. 4l.Folk- ochbostadsrâkning år 1990ochi framtiden. Bensodiazepinerberoendeframkallande psykofar- Fi. maka.S. 42.Försvaretshögskolor.Fö. Livsmedelshygien ochsmåskaliglivsmedelsproduk- 43.Politik mot arbetslöshet.A. tion. Jo. 44. Översyn tjänsteinkomstbeskatmingen. Fi. av 7.Löneskillnaderochlönediskriminering. 45.Trosabryter sig loss. Bytänkandeeller demokratins Om kvinnor och män arbetsmarknaden. Ku. räddning.C. Löneskillnaderochlönediskriminering.Om kvinnor 46.Vissa kyrkofrágor. C. och män på arbetsmarknaden. Bilagedel.Ku. 47Konsekvenser valmöjligheterinomskola, av Postlag.K. barnomsorg.äldreomsorgochprimärvård.C. 10.En ny datalag.Ju. 48.Kommunalaverksamheteri egen förvaltningoch i 1 Socialförsäkringsregister. S. kommunalaaktiebilag.Enjämförandestudie.C. 12.Várdhögskolor 49.Ett år medbetalningsansvar. S. kvalitet utveckling huvudmannaskap. U. Saserveringsbestámmelser. S. - - - 13. Ökad konkurrens järnvägen.K. sLNaturupplevelser utan buller kvalitet värna. - en att 14. EG och våra grundlagar.Ju. M. 15. Svenska regler för internationellomfördelning av 52. Ersättning vid arbetslöshet.A. olja vid en oljekris. N. 53.Kostnadsutjämning mellan kommuner. Fi. 16.Nyavillkor för ekonomiochpolitik ekonomi- 54.Utvisningpå grund av brott. Ku. kommissionens förslag.Fi. 55.Det allmännasskadeståndsansvar. Ju. 16.Nyavillkor för ekonomiochpolitik ekonomi- 56.Kontrollen över exportav strategisktkänsliga varor. kommissionens förslag.Bilagor. Fi. UD. 17. Ägandet radioochtelevisioni allmänhetens 57.Beskattning fastigheter,del I av av tjänst.Ku. Schablonintäkt eller fastighetsskattFi. - 18.AcceptansToleransDelaktighet.M. 19.Kommunernaochmiljöarbetet.M. 20.Riksbankenochprisstabiliteten.Fi. 21 Ökat personval.Ju. . 22.Vad är ett statsrådsarbetevärt Fi. 23.Kunskapens krona. U. 24.Utlänningslagen en partiell översyn. Ku. - 25.Socialaåtgärderför jordbrukare.Jo. 26.Handläggningen vissasäkerhetsfrågor. av Ju. 27.Miljöbalk. Del och l 2. M. 28.Bankstödsnårrmden. Fi. 29.Fortsattreformering av företagsbeskattningen. Del 2. Fi. 30.Rättentill biståndinomsocialtjänsten. S. 31.Kommunemasroll alkoholområdet ochinom nrissbrukarvárden. S. 32.Ny anställningsskyddslag. A. 33. Åtgärder för att förberedaSverigesjordbruk och livsmedelsindustri för EG.Jo. 34.Förarprövare.K. 35.Reaktion mot ungdomsbrott.Del A och B. Ju.

1993 Statens offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Beskattning fastigheter.del l av

Schablonintåkt eller fastighetsskatt[57] En ny datalag. [10] -

EG och våragrundlagar. [14] Utbildningsdepartementet Ökatpersonval.[21] Kursplaner för grundskolan. [2] Handläggningen av vissasäkerhetsfrägor. [26] Ersättningför kvalitet och effektivitet. Reaktionmot ungdomsbrott.Del A ochB. [35] Utformning av ett nytt resurstilldelrtingssystem för Justitiekanslern.En översynav JK:s arbetsuppgifter grundläggande högskoleutbildning.[3] m.m. [37] Vårdhögskolor Fri- och rättighetsfrågor. Del A ochB. [40] kvalitet utveckling huvudmannaskap. [12] Det allmännas skadeståndsansvar. [55] - - - Kunskapens krona.[23]

Utrikesdepartementet Jordbruksdepartementet

Stymings- och samarbetsformer i biståndet.[l] Livsmedelshygien och småskaliglivsmedelsproduktion. Kontrollenöver export av strategiskt känsliga varor. [56] [6]

Försvarsdepartementet Socialaåtgärder för jordbmkare. [25]

Åtgärderför att Förbereda Sverigesjordbruk och Lag om totalförsvarsplikt.[36] livsmedelsindustriför EG. [33] Försvarets högskolor. [42]

Arbetsmarknadsdepartementet Socialdepartementet

Ny anställningsskyddslag. [32] Statligt stödtill rehabilitering av tortyrskadade Politik mot arbetslöshet.[43] flyktingar m. fl. [4] Ersättningvid arbetslöshet.[53] Bensodiazepiner beroendeframkallande psykofarmaka. - [51 Kulturdepartementet

Socialförsäkringsregister. [ll] Löneskillnaderochlönediskriminering. Rätten till biståndinom socialtjänsten.[30] Om kvinnoroch män arbetsmarknaden. [7] Kommunernas roll på alkoholområdetochinom I.öneskillnaderochlönediskriminering.Om kvinnor missbrukarvárden. [31] och män arbetsmarknaden. Bilagedel.[8] Hälso-och sjukvårdeni framtiden tre - modeller.[38] Ägandet av radioochtelevisioni allmänhetens tjänst. Ett år medbetalningsansvar.[49] [17] Serveringsbestämmelser. [50] Utlänningslagen en partiell översyn. [24] - Kommunikationsdepartementet En gräns för ñlmcensuren.[39]

Utvisning grund av brott. [54] Postlag. [9]

Ökadkonkurrenspäjärnvägen.[13] Näringsdepartementet

Förarprövare. [34] Svenskareglerför internationell omfordelning av olja

Finansdepartementet vid en oljekris. [15]

Nya villkor för ekonomiochpolitik ekonomi- Civildepartementet kommisionens förslag. [16] Trosabryter sig loss. Bytänkandeeller demokratins Nya villkor for ekonomiochpolitik ekonomi- - räddning.[45] kommisionensförslag. Bilagor. [16] Vissa kyrkofrågor. [46] Riksbankenoch prisstabiliteten.[20] Konsekvenser valmöjligheterinom av skola, Vad är ett statsrådsarbetevårt [22] barnomsorg, äldreomsorg och primärvård.[47] Bankstödsnämnden. [28] Kommunala verksamheteri egen förvaltningoch i Fortsatt reformering av företagsbeskattningen. kommunala aktiebilag.Enjämförande studie. [48] Del 2. [29]

Folk- och bostadsrâkning år 1990ochi framtiden.[41]

Översyn tjänsteinkomstbeskattningen. [44] av

Kostnadsutjämning mellankommuner.[53]

Statens offentliga utredningar 1993

Systematisk förteckning

Miljö- och naturresursdepartementet AcceptansToleransDelaktighet.[18] Kommunernaoch nxiljöarbetet.[19] Miljöbalk. Del 1och [27] Naturupplevelser utan buller en kvalitet att värna. - [51]

t é På ,rv §4 . e x . V ..

.w I .w e l

9 ii :vw

. .

. x. ,g .. r . ..