Bostadskommitténs slutbetänkande
Hänvisat till av
- Prop. 1986/87:37: om ändringar i hyres- och bostadsrättslagstiftningen., avsnitt 2, 2.4, 4 och 6
- Prop. 1987/88:108: om ett kontobaserat system för registrering av aktier m.m., avsnitt 1.5
- SOU 1986:4: Bostadskommitténs slutbetänkande, avsnitt 11
- SOU 1986:5: Bostadskommitténs slutbetänkande, avsnitt 2.3.1
- SOU 1988:65: Pensionärerna - inflytande och medbestämmande, avsnitt 4.8
- SOU 1989:45: Standardiseringens roll i EFTA/EG-samarbetet
- SOU 1993:57: Beskattning av fastigheter, avsnitt 6.8
- SOU 1994:57: Beskattning av fastigheter, avsnitt 14.9
- Dir. 1990:58: Utredning om underlaget för fastighetsbeskattningen, avsnitt 2
- Dir. 1992:111: Utredning om beskattning av fastigheter, avsnitt 2
Ur KB:s samlingar
Digitaliserad år 2014
Statens offentliga utredningar
äå 1986:6 @
Bostadsdepartementet
Bostadskommitténs
slutbetänkande
Del 2
slutbetänkande av
llostadskommittén
Stockholm 1986
Omslag: Ad Sum ISBN 91-38-09109-7 ISSN 0375-250X Liber Tryck AB Stockholm 1986 605709
BOSTADSFÖRMEDLING . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 In1edning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Några grundläggande frågor . . . . . . . . . . . . . . 2 7.2.1 En ob1igatorisk bostadsförmed1ing . . . . . . . 2 7.2.2 Privat bostadsförmediing . . . . . . . . . . . 3 7.2.3 En samordnad 1agstiftning . . . . . . . . . . . 3 7.2.4 Vi1ka 1ägenheter skall förmed1as . . . . . . . 4 7.2.5 Bostadsförmed1ingarnas verksamhetsformer . . . 7 Ackvisitions1agstiftningen . . . . . . . . . . . . . . 9 7.3.1 Bostadsfinansieringsförordningen (BFF) . . . . 9 7.3.2 Bostadsförsörjnings1agen (BFL) . . . . . . . . 27 7.3.3 Bostadsanvisningsiagen (BaL) . , . . . . . . . 31
HYRESGÃSTINFLYTANDE OCH KOOPERATIV HYRESRÄTT . . . . . 43 Iniedning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Hyresgästinfiytande . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 8.2.1 överväganden . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Kooperativ hyresrätt . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 8.3.1 Bakgrund m.m . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 8.3.2 Kooperativ hyresrätt i praktik och teori . . . 50 8.3.3 Behovet av nya upp1åte1se- och förvaitningsformer . . . . . . . . . . . . . . 58 8.3.4 De 1ega1a förutsättningarna för en kooperativ hyresrätt . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 8.3.5 överväganden . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
KOMMUNERNASHANDLINGSUTRYMME OCH EKONOMISKA ANSVAR . . 79 Direktiven . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
mamma
Begränsningar av kommunernas handiingsutrymme . . . . 79
KDKOKDLOKDKD
Försöksverksamhet med ökat kommuna1t inf1ytande . . . 84 Kommunernas och bostadsverkets instä11ning . . . . . . 85
överväganden . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
10 SKATTEFRÅGOR . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 10. Iniedning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 10. Bostadsbeskattningens principer . . . . . . . . . . . . 89 10.2.1 A11mänt . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 10.2.2 Schab10nmet0dens ti11ämpningsomrâde . . . . . . 90
II
10.3 Egnahem och fritidshus . . . . . . . . . . . . . . . . 95 10.3.1 Några fakta an smâhusen och deras ägare. . . . 95 10.3.2 Småhusets skattemässiga intäktssida . . . . . . 96 10.3.3 Smâhusets skattemässiga kostnadssida . . . . . 102 10.3.4 Sammanfattning om intäkter och kostnader . . . 103 10.3.5 En s1opad schablonintäkt? . . . . . . . . . . . 104 10.3.6 Under1ag för intäktsberäkning . . . . . . . . . 109 10.3.7 Omräkning av under1aget e11er intäkten . . . . 109 10.3.8 Reparations- och förbättringskostnader . 111 10.3.9 Egnahemmen och ränte1ånesystemet . . . . . . . 121 10.3.10 Underskott i annan kommun . . . . . . . . . . . 131 10.3.11 Förvärvskä11eprob1em . . . . . . . . . . . . . 134 10.4 Bostadsrätter . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 10.4.1 In1edning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 10.4.2 Bostadsrätter och fastighetstaxering . . . . . 137 10.4.3 Beskattning av bostadsrättsföreningar. . . . . 143 10.4.4 Schabioniserad medlemsbeskattning . . . . . . . 147 l0.4.5 Uthyrningsinkomster . . . . . . . . . . . . . . 154 10.4.6 Bostadsrättens värde vid beräkning av extra avdrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 10.5 Hyreshus . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 10.5.1 In1edning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 10.5.2 Staketmetoden . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 10.5.3 Schab1onmetod e11er konventione11 metod. . . . 165 10.5.4 Hyreshusen och ränte1ånesystemet . . . . . . . 167 10.5.5 Avskrivningar . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 10.6 Jordbrukets bostäder . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 10.6.1 In1edning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 10.6.2 Staketmetoden . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 10.6.3 Fastighetstaxeringen . . . . . . . . . . . . . 178 10.6.4 Gä11ande reg1er . . . . . . . . . . . . . . . . 179 10.6.5 överväganden och förslag . . . . . . . . . . . 180 10.7 Reavinst på bostadsrätter m.m . . . . . . . . . . . . . 182 10.7.1 In1edning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 10.7.2 Bakgrund . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.7.3 Reg1erna före år 1984 . . . . . . . . . . . . . 185 10.7.4 De nya reg1erna . . . . . . . . . . . . . . . . 185 10.7.5 De nya regierna och marknaden . . . . . . . . . 187
III
10.7.6 Egnahemmens reavinstreg1er . . . . . . . . . . 189 10.7.7 En jämföre1se me11an bostadsrätter och egnahem 190 10.7.8 Vad händer om man har samma regier? . . . . . . 194 10.7.9 överväganden . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 10.7.10 Dvergångsfrågor . . . . . . . . . . . . . . . . 202 10.8 Garantibeskattning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 10.8.1 Reg1erna - n o o o o u a - o a a n a o ø o 0 202 10.8.2 Bakgrund . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.8.3 Omfattning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204 10.8.4 Förde1ning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 10.8.5 Garantibeskattningens funktion . . . . . . . . 207 10.8.6 överväganden . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 10.9 Vinstdeiningsskatt . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 10.9.1 In1edning o a o o o o o o u o c o - - o u a 0 10.9.2 Reg1erna . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.9.3 Skattens st0r1ek, några exempe1 . . . . . . . . 218 10.9.4 Effekter inom hostadssektorn . . . . . . . . . 219 10.9.5 överväganden . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 10.10 Avs1utning 223
11 FINANSIELLA OCH ADMINISTRATIVA KONSEKVENSER FÖR STATEN OCH KOMMUNERNA Statsfinansie11a konsekvenser . . . . . . . . . . . . . 227 11.1.1 Ränte1ânesystemet . . . . . . . . . . . . . . . 227 11.1.2 Övriga ändringar av skattereg1er . . . . . . . 230 11.1.3 Bostadsbidrag . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 11.1.4 Övriga förs1ag . . . . . . . . . . . . . . . . 232 11.2 Kommuna1ekonomiska konsekvenser . . . . . . . 233 11.2.1 Ränte1ånesystemet . . . . . . . . . . . . . . . 233 11.2.2 Totaieffekt för kommunerna . . . . . . . . . . 234 11.3 Administrativa konsekvenser . . . . . . . . . . . . . . 234 11.3.1 Finansieringssystemet . . . . . . . . . . . . . 234 11.3.2 Bostadsbidragen . . . . . . . . . . . . . . . . 235 11.3.3 skattefrågor . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
BILAGA 1 237
RESERVATIONER OCH YTTRANDEN 251
7 BOSTADSFURMEDLING
7.1 In1edning
Våra överväganden i detta kapitei bygger på den redan i de1betänkandet redovisade uppfattningen att en aktiv kommunai bostadsförmediing är ett viktigt bostadssocia1t redskap som kan och bör användas i arbetet på att åstadkomma en rättvis fördelning av bostäderna och i strävandena att motverka segregation i boendet.
Under överbiickbar tid kommer nyproduktionen av bostäder att vara
1âg. Detta förhåiiande i kombination med de tendenser ti11 en tiiitagande boendesegregation som i vart fa11 1oka1t kan skönjas, innebär att bostadsförmediingarnas uppgifter snarare kommer att öka än minska under de närmaste åren. För att förmediingarna ska11 kunna fu11göra sina uppgifter, krävs en Iagstiftning som tiiiförsäkrar dem god tiiigång på bostäder att anvisa.
Bestämmeiserna som reg1erar kommunernas möjiigheter att vinna anvisningsrätt ti11 bostäder - vaniigen benämnd ackvisitions- - återfinns 1agstiftningen i fyra författningar:
bostadsfinansieringsförordningen (1974:946), bostadsförsörjningsiagen (1947:523), bostadsanvisningsiagen (1980:94) och hyresiagen (12 kap. jordaba1ken).
Denna iagstiftning utgör eniigt vår bedömning ett såvä1 rätt svårti11gäng1igt som ineffektivt regeisystem och bör föijaktiigen ses över i både formeiit och materieiit hänseende. I deibetänkandet skisserade vi nâgra försiag ti11 en effektiviserad ackvisitionsiagstiftning.
Såväi våra mer grundiäggande bedömningar rörande förmediingarnas bostadspoiitiska betydeise som f1erta1et av våra skisserade utveckiingsförsiag har mottagits positivt av det a11de1es övervägande antaiet remissinstanser. De försiag vi i det föijande iämnar, bygger därför i stor utsträckning på de överväganden vi redovisat i deibetänkandet.
7.2 Några grund1äggande frågor
Vi har i de1betänkandet angett följande utgångspunkter för översynen av ackvisiti0ns1agstiftningen.
* Lagstiftningen ska11 under1ätta för kommunerna att fu11göra de uppgifter som är förenade med deras ansvar för bostadsförsörjningen.
* Den nuvarande ordningen med f1era ackvisitionmede1 ska11 behå11as 1iksom möj1igheterna att i avta1 fritt reg1era förhå11andet me11an bostadsförmed1ing och fastighetsägare.
* översynen av iagstiftningen ska11 i första hand syfta ti11 att öka bostadsförmediinqarnas ti11gång ti11 hyres1ägenheter i succession.
* översynen av ackvisitions1agstiftningen ska11 inte medföra några inskränkningar i de rättigheter bostadshyresgästerna nu har.
Vi ska11 här kortfattat ta upp några av dessa utgångspunkter ti11 förnyad granskning. Ett par spörsmå1 av 1ikartad karaktär har också ti11k0mmit.
7.2.1 _çnjyligatgrisk
goâtgdsförmeging
En obiigatorisk kommunai bostadsförmed1ing har diskuterats i många år och förs1ag härom har också med viss regeibundenhet väckts i riksdagen. Förs1agen har dock varje gång avstyrkts. Motiveringarna härför varierar något, men återkommande skä1 är b1.a. att ett ob1igatorium sku11e kräva en omfattande 1agstiftning och att ti11ämpningen sku11e b1i tungrodd och förutsätta en vid1yftig k0ntr011apparat för att b1i effektiv.
Andra omständigheter som ta1ar mot ett ob1igatorium är att såvä1 behovet av som vi1jan att bedriva en aktiv b0stadsförmed1ing
varierar högst avsevärt meHan kormnunerna. Detta har också mycket tydligt komit ti11 uttryck i f1erta1et kommuna1a remissyttranden. Sammantaget finner vi ingen anledning att frångå vår tidigare bedömning att förmediingsverksamheten även fortsättningsvis i princip bör vara friviHig för konmunerna.
7.2.2 Brivggbgstagsjörmgdling
Närings1ivets byggnadsde1egation har i sitt remissyttrande föresiagit att åtgärder ska11 vidtas som underiättar en etab1eri ng av privata b0stadsförmed1ingar.
Vi har funnit det pâkaHat att överväga försiaget och konstaterar
då inledningsvis att det inte föreiigger något förbud eHer förbuds1iknande hinder mot att bedriva privat bostadsförmed1ing. Däremot finns det tvingande regier om hur stor ersättning förmed- 1aren får uppbära. För ändamå1et finns en för heIa 1andet enhet- 1ig taxa för yrkesmässig bostadsförmeening. Taxan faststäHs av konnnerskoHegium. Detta regeisystem hänger uttryck1igen och med nödvändighet samman med förbudet i 65 § hyresiagen mot särskiid ersättning för upp- e11er överi åtei se av hyresrätt tiH bostadslägenhet
Riksdagen har under våren 1985 besiutat om den ändringen i hithörande rege1 system, att förmed1ing av fritidsbostäder inte 1ängre skaH omfattas av taxan. Vi anser inte att någon ytter- Hgare åtgärd som stimu1erar privat bostadsförmed1ing bör vidtas, eftersom detta skuHe kunna ieda tiH en uppiuckring av förbudsbestämme1 serna mot den svarta hande1n med hyresiägenheter.
7.2.3 §n_s_amgrgn3d_1agstiftning
Skäien för och emot en bostadsförmedHngsiag är kortfattat återgivna i deibetänkandet. Å ena sidan skuHe en sådan 1ag kunna ge en bättre överskâdHghet över regei systemet än den uppsp1ittrade iagstiftning vi nu har. Å andra sidan sku11e en sammanhâHen b0stadsförmed1ings1ag med nödvändighet b1i både vidiyftig och
tekniskt kompiicerad. Såvä1 omfånget som kompiexiteten beror i stor utsträckning på att iagen ska11 kommunernas förregiera håHanden tiH så vitt skiida grupperingar på bostadsmarknaden
som iåntagare,
avfiyttande hyresgäster och fastighetsägare. Den ska11 också möjiiggöra 10ka1t anpassade avtaiskonstruktioner.
Vår bedömning är fortfarande den att värdet av en bostadsförmed- 1ings1ag inte överväger nackdeiarna med ett sådant arrangemang. översynen av ackvisitionsiagstiftningen bör såiedes ske med bibehåHande av den befint1iga lega1a strukturen. Vi vi11 dock i sammanhanget framhåHa att behovet av en genomarbetad och sammanhåHen kommentar tiH framstår som ackvisitionsiagstiftningen högst påtag1igt. En sådan handbok skuHe med fördei kunna utarbetas av bostadsstyrei sen och kommunförbundet i samråd.
Xilkglägenhetgr_skal1_f§rmeg1as
Vi har i deihetänkandet konstaterat att arbetet på att åstadkomma
en a11sidig hushåiissannnansättning i bostadsområdena försvåras av
bostadsförmed1ingarnas oftast obefintiiga tiHgång tiH bostadsrättsiägenheter och egnahem i succession.
Kommunernas möjiigheter att vinna anvisningsrätt ti11 bostadsrättslägenheter och egnahem är en1igt gäHande lagstiftning fö1jande.
Bostadsförsörjningslagen (BFL) har som ackvisitionsmedei bara avseende ti11 successionsiägenheter och i detta hänseende gör ingen skiHnad meHan och bostadsrättsiägenheter. hyres- Den ger kommunen befogenhet att som vi11kor för förmediing av bostäder, kräva att bostadssökanden medverkar ti11 att den bostad som han hyr eHer innehar med bostadsrätt och som han lämnar i samband med infiyttningen i den av kommunen förmediade bostaden, överiåts på en bostadssökande som kommunen anvisar. I sin nuvarande utformning ger BFL inte kormnunen någon anvisningsrätt tiH egnahem som frigörs genom en kommunai förmediing. Det är inte närmare kartiagt i vi1ken utsträckning bostadsförmediingarna med stöd av BFL kommer över bostadsrättsiägenheter i succession, men att
det är fråga om ett mycket begränsat antai iägenheter torde 1ikvä1 stå k1art.
Bostadsanvisnings1agen (BaL) ger kommunerna möjiighet att vinna anvisningsrätt tiH iägenheter som skaH uppiåtas med hyreseHer bostadsrätt. Däremot gäHer inte BaL beträffande bostadsrätts1ägenheter som överiåtes; dvs. 1agen gäHer inte bostadsrätts1ägenheter i succession. Egnahem faHer he1t utanför denna iagstiftning.
Med stöd av bostadsfinansieringsförordningen (BFF) kan kommunerna få rätt att förmedia statiigt be1ånade ny- och ombyggda iägenheter som skaH uppiåtas med hyres- eHer bostadsrätt. Bestämmeiserna möjiiggör också en kommunai förmediingsrätt beträffande småhus som ej ska11 bebos av 1åntagaren. BFF:s ackvisitionsregier omfattar inte bostadsrättsTágenheter eHer egnahem i succession.
Siutiigen ska11 erinras om möjiigheten för kommunerna att säkra anvisningsrätten ti11 egnahem genom avta1 koppiade ti11 expioaterings- e11er markavtai. Denna möjiighet tiil anvisning gäHer i princip endast förstagångsupp1åte1 ser. Med stöd av bestämne1 serna om Övertagande av 1ån i BFF, kan kommunen dock utöva viss köpeskiHingskontroH vid över1åte1ser av egnahem de närmaste åren efter första inf1yttningen. Det är också möjHgt för kommunerna att 1 viss utsträckning tiHämpa vi11kor om priskontroH beträffande egnahem och bostadsrättsiägenheter som fristä11s vid kommuna] fördelning av Iägenheter, småhus och tomter, dvs. när kommunen medverkar tiH att en bostadssökande får en ny bostad, är det i viss utsträckning tiHåtet för konmunen att utöva priskontroH på det egnahem eHer den bostadsrättsiägenhet som fristäHs genom anvisningen (jfr regeringsrättens dom den 17 november 1977, 2182-1977).
Sammanfattningsvis kan sägas att iagstiftningen teoretiskt gör det möjiigt för kommunerna att vinna anvisningsrätt ti11 i huvudsak aHa nyproducerade bostadsrättsiägenheter och tiH en betydande de1 av de nyproducerade egnahemmen. Begagnade egnahem och bostadsrätter ligger dock väsentligen utanför den räckvidd som ackvisitions1agstiftningen ger förmediingarna. Fiertaiet av
dessa bostäder säljs en1igt marknadsprinciper och marknadssektorn står öppen enbart för hushåii som kiarar iikviditetskravet och
b1ir godkända som Iåntagare.
Lagtekniskt är det fuHt möjiigt att ge kommunerna möjiighet att vinna anvisningsrätt också tiH egnahem och bostadsrätter i succession. En sådan anvisningsrätt närmar sig dock obiigatoriet och framstår dessutom som närmast om man inte sammeningsiös tidigt är beredd att prisregiera marknaderna för dessa bostäder. Vi anser oss inte kunna föresiå en aHmän priskontroii på dessa marknader. Vissa förbättringar av kommunernas möjiigheter att vinna anvisningsrätt inom detta iägenhetsbestånd kan dock göras med andra och mindre ingripande åtgärder.
Beträffande småhusen har vi i kap. 5 föresiagit att aHmännyttiga företag ska11 ges 1ån som möjiiggör förvärv och av förvaitning ä1dre egnahem på ungefär samma ekonomiska vi11kor som nu gäHer för egnahemsägare. Genom att dessa bostäder biir upp1åtna med hyresrätt ökar möjiigheterna för framför a11t barnfamiijer som inte kan göra stora egna kapitaiinsatser, att få tiHräckiigt stora bostäder i detta småhusbestånd. Vi anser oss kunna utgå ifrån att de kommunaia bostadsförmediingarna får inf1ytande över fördelningen av småhus som förvärvas med stöd av de föres1agna iånen.
Vi har också övervägt förutsättningarna för att tiHhandahåHa subventionerade 1ån som skuHe göra det möj1igt för de förmediingsaktiva kommunerna att förvärva begagnade bostadsrätter
på
marknadsviilkor och sedan hyra ut dessa i andra hand. Vår bedömning är emeHertid att det f.n. inte är med meningsfuiit sådana förvärvsiån, b1.a. med hänsyn ti11 att i de kommuner där de på grund av prisutveckiingen på bostadsrättsmarknaden skuiie behövas av bostadssociaia skäi, där är också risken för att de sku11e verka prisdrivande som störst.
Sammantaget leder dessa överväganden fram tiH att vår bedömning från deibetänkandet står fast, dvs. den att av ackvisiöversynen tionsiagstiftningen i första hand skaH syfta tiH att öka bostadsförmediingarnas tiHgång tili hyresiägenheter i succession.
7.2.5 gpstadsförmegjinga:nas_vgrksgmhetsjormgr
I samband med remissförfarandet har bostadsförmediingarnas verksamhetsformer uppmärksammats. B1.a. har efteriysts en mer serviceinriktad hostadsförmediing som t.ex. även omfattar förmediing av byten.
Den kommunaia hostadsförmediingen är i princip en friviiiig verksamhet. Vi har uttaiat att an1edning saknas att frângâ denna ordning. En konsekvens av friviiiigheten är att statsmakterna i stort sett nöjt sig med att ti11handahä11a en iagstiftning som det möjiigt för kommunerna att vinna anvisningsrätt ti11 gör iediga iägenheter. Någon iagregiering i övrigt av förmediingarnas verksamhet finns egentiigen inte. Givetvis gäiier dock kommunaiiagen i ti11ämp1iga deiar och i hostadsfinansieringsförordningen finns några krav på förmediingens verksamhetsformer angivna, b1.a. att en bostadssökandes rätt att hii anvisad bostad ska11 gä11a oberoende av om han är bosatt i kommunen. Denna begränsning av Iagstiftningen kring bostadsförmedlingarnas verksamhet är ingaiunda sjäivkiar. Det har också under årens 1opp väckts åtom en iagstiftning som mer i detaij griper in i skiiiiga försiag förmediingarnas praktiska verksamhet, b1.a. beträffande de köprinciper som tiiiämpas och som så ofta stått under debatt.
Det framstår som sjäivkiart att hostadsförmediingarna ska11 vara serviceinriktade i sin verksamhet. Det är för oss också a11de1es kiart att förmed1ingarna inom ramen för tiiideiade resurser vä1 iever upp ti11 detta. Det är emeiiertid ingen tvekan om att en många gånger önskvärd satsning på nya verksamhetsformer försvåras och ibiand omöj1iggörs av otiiiräckiiga resurser. Som exempei härpå ska11 i första hand nämnas förmediing av byten. Arrangerandet av en bytesverksamhet i bostadsförmediingarnas regi sku11e vara av stort värde; i första hand för parterna på bytesmarknaden men också i ett mer övergripande bostadssociait perspektiv, eftersom en seriös förmediing av byten kan bidra ti11 en önskvärd röriighet på bostadsmarknaden.
En möjiig lösning på resursprob1emet vore att he1t eHer de1vis
avgiftsfinansiera hytesverksamheten. Eniigt gäHande 1agstiftning
(4 § bostadsförsörjningsiagen) ska11 konnnuna1 bostadsförmediing vara Denna föreskrift avviker egentiigen ifrån vad avgiftsfri.
som eijest gäHer på det kommunaia avgiftsområdet. Huvudregein är
att får tas ut när verksamheten är frivi11ig. En1igt vår avgifter bedömning är det dock väibetänkt att behå11a avgiftsförbudet såvitt qä11er den vaniiga - traditioneHa - bostadsförmediingen. Dess betydeise som bostadssociait styrmedei skuHe försvagas om verksamheten avgiftsbeiades. Däremot anser vi inte att några avgörande invändningar av detta s1ag kan riktas mot ett system med avgiftsfinansierad bytesverksamhet. Det bör också uppmärksammas att ett sådant arrangemang harmonierar vä1 med den grundsyn som stat - komunberedningen uttrycker i sitt dei betänkande Avgifter inom kommunai verksamhet (Ds C 1984:6).
Sammantaget anser vi såiedes att avgi ftsbestämmeisen i bostadsförsörjningsiagen bör ändras i en1ighet med det nu anförda. Givetvis skaH förekommande avgifter tas ut inom ramen för vad sjäivkostnadsprincipen tiHâter och med iakttagande av taxan för yrkesmässig bostadsförmediing; se avsnitt 7.2.2. Den föresiagna nyordningen syftar endast tiH att möjiiggöra avgiftsuttag och innefattar ingen rekommendation ti11 att avgiftsbeiägga tjänster vid sidan av bostadsförmediingarnas ordinarie verksamhet. Kan en - serviceverksamhet t.ex. förmed1ing av byten fortgå eHer igångsättas utan avgifter är detta naturiigtvis aHtid att föredra. Det skaH också framhåHas att avgifterna bara får avse rena byten och inte fa11 då bytes1ägenheter är inbiandade i ett sedvaniigt förmedHngsärende.
I övrigt anser vi det inte påkaHat att föresiâ någon ytteriigare
iagregiering av förmediingarnas verksamhet. Det är utomordentiigt svårt att finna a11mängi1tiga riktiinjer för hur en kommunai bostadsförmedHng skaH bedrivas. Förutsättningarna varierar, inte bara kommunerna emeHan utan också över tiden. Ytteriigare iagregiering kan motverka en 1oka1 och probiemanpassad utveckiing av bostadsförmediingarnas verksamhetsformer. Ytteriigare iagstiftning på det här området skuHe inte heHer rimma särskiit
vä1 med strävandena bort ifrån mot detajiregiering en måistyrning.
7.3 Ackvisitionsiagstiftningen
Som framgått redan av iniedningen har de i deibetänkandet skisserade försiagen ti11 en effektiviserad iagstiftning vä1 mottagits vid remissbehandiingen. Detta avsnitt föijer därför i stort uppiäggningen i deibetänkandet viiket gör det möjligt att mer kortfattat redovisa vari svagheterna i gäiiande består iagstiftning och i stäiiet ägna uppmärksamheten åt hur bristerna vår eniigt bedömning bäst kan avhjäipas.
gostgdsfingnsigringsjörordginggn_(QFE)
Eniigt 64-66 §§ i BFF kan iänsbostadsnämnden av på framstäiining kommunen besiuta att bostadsiån för hus med hyres- e11er bostadsrättsiägenheter får beviijas e11er övertas endast om iånesökanden tiiiförsäkrar kommunen rätt att förmedia uppiåteise av Iägenheterna.
BFF är förhåiiandevis effektiv sett ti11 möjiigheten att få in ny- och ombyggda hyresiägenheter för förmediing. Däremot fungerar den mindre bra beträffande iedigbiivna (successioner). iägenheter Bostadsförmediingarna har ofta stora svårigheter att kontroiiera efterievnaden av förmediingsviiikoret och skyidigheten att ti11handahåiia successionsiägenheter är i praktiken osanktionerad.
För närvarande gäiier att då anvisning sker med stöd av BFF, kan fastighetsägaren vägra att godta anvisad hyresgäst. Detta gä11er sâvä1 då en lägenhet upp1åts för första gången som i successionsfaiien. Kommunen har ingen möjiighet att få en sådan vägran prövad och den kan inte he11er med stöd av denna iagstiftning gå in som förstahandshyresgäst.
Beträffande ny- och ombyggda iägenheter gäiier att kommunen vaniigen har två månaders anvisningstid. För successions1ägenheterna
gäHer endast att värden ska11 tiHstäHa kommunen meddeiande om infiyttningsdag så tidigt som möjligt. Kommunen har ingen 1ag- Hg möjiighet att föriänga anvisningstiderna, inte ens om hyra eriäggs för föriängningsperioden.
Vi anser att BFF bör effektiviseras 1 nu nämnda avseenden, dvs. att en sanktionsbestänwnei se och ett införs prövningsförfarande och att anvisningstiderna preciseras ytterligare. Under de föijande rubrikerna Sanktionsbestänunei sen, Prövningsförfarandet och Anvisningstider m.m. presenterar v1 ett åtgärdspaket som sammantaget utgör vårt förstahandsförsiag tiH hur ackvisitionsbestämmeiserna i BFF bör effektiviseras. Härefter redovisar vi he1t kortfattat ett aiternativ tiH vårt prövningsförfarande.
Sankti onsbestämmei sen
Vi har i de1betänkandet skisserat några a1ternativa möjiigheter att arrangera en fungerande sanktionsbestämtne1 se. En möjiighet vi där redovisade var att sanktionera förmedHngsviHkoret med hjä1p av avta1sviten och en annan var att i en fristående före- 1ag skriva att för hyresfastigheter med stat1iga 1ån gäHer att Iedigb1ivna iägenheter ska11 ti11stä11as kommunens bostadsförmediing.
Vi gör nu den bedömningen att dessa 1ösningar är mindre 1ämp1iga. Ett system med avta1 sviten kan visa sig b1i tungrott i verkstä1iighetsiedet. Oavsett om det är fråga om en avsiktlig eHer oavsikt1ig kränkning av förmedHngsviHkoret, så gäHer att komnunen inte utan en exekutionstitei kan få någon verkstäHighet av vitet tiH stånd. Utverkandet av en exekutionstitei kan, åtminstone i vissa faH, vara så omständHgt att konstruktionen inte kan anses uppfyHa kraven på enke1het och effektivitet. Beträffande det aiternativa arrangemanget kan konstateras att den övervägda iagen inte b1ir obetydiig tiTl sitt omfång. Det räcker inga1unda med att föreskriva att Tedigbiivna Tágenheter i statHgt beiånade hus skaH tiHstäHas bostadsförmerüingen och att sanktionera denna skyldighet. Eftersom 1agen inte bör gäHa ob1igatoriskt, behövs reg1er om det kommuna1a bes1utsförfarandet. Bestämmei ser som möj1iggör att vissa kategorier fastighetsägare eHer iägenheter
undantas från 1agens tiiiämpningsområde behövs, iiksom exempeivis reg1er om förbud i vissa fa11 för fastighetsägare att medverka ti11 att berörda iägenheter överiåts e11er hyrs ut i andra hand. Det biir sâiedes fråga om en iångtgående iikhet me11an denna 1ag
och den befint1iga bostadsanvisnings1agen, dock att den nya
iagen bara sku11e ha avseende ti11 hyres1ägenheter i det stat1igt beiånade beståndet. En sådan iag uppfyiier inte kraven på enke1het och är dessutom svår att inordna i det system med en differentierad ackvisitionsiagstiftning som vi vi11 verka för.
Två möjiigheter att sanktionera förmediingsviiikoret återstår. En är den vi i deibetänkandet utvecklade som vårt förstahandsaiternativ, näm1igen att göra det möjiigt att säga upp bostadsiånet om förmediingsviiikoret inte iakttas. En annan möjiighet är att - som 1änshostadsnämnden i Norrbotten i sitt föres1agit - sanktionera efterievnaden av remissyttrande förmediingsviilkoret via rätten ti11 räntebidrag. Vi föres1år en ordning där dessa sanktionsmöjiigheter kombineras. Risken för att sanktioner av detta s1ag ska11 kunna återverka på hyresgästernas nyttjanderätt är avhand1ad i deibetänkandet. Vi fann där att rättsutveckiingen redan undanröjt a11a sådana risker.
Vårt förs1ag är a11tså att fastighetsägare som inte iakttar förmed1ingsvi11koret ska11 kunna föriora räntebidraget e11er få det statiiga bostads1ånet uppsagt. Sanktionen ska11 naturiigtvis anpassas ti11 omständigheterna kring avtaisbrottet. I norma1fa11et hör det vara ti11räck1igt om en mindre - men ändå kännbar - dei av räntebidraget hå11s inne e11er att en mindre dei av bostads1ånet sägs upp. Vid upprepade e11er eijest a11var1igare kränkningar av förmed1ingsvi11koret ska11 sanktionen skärpas. Det
ska11 också vara möjiigt att återinföra fu11t räntebidrag om
fastighetsägaren ändrar sin uthyrningspoiitik och accepterar förmed1ingsvi11koret e11er om fastigheten byter ägare.
Vi anser inte att va1et me11an sanktionerna behöver formaiiseras. omständigheterna i det enskiida fa11et får avgöra vi1ken sanktion som 1ämp1igen bör tiiigripas. Med tanke på möjiigheten att återinföra fu11t räntebidrag finns aniedning att anta att en sanktion
2-
över räntebidraget kommer att uppfattas som en kraftfu11 vi11koriig dom och b1.a. därför ti11gripas i första hand. Möjiigheten att säga upp bostadsiånet bör dock finnas Den para11e11t. behövs då sanktionen med innehå11na inte 1eder ti11 räntebidrag bättring. Det är också så att innan bostadsräntebidraget upphör Iånet är siutamorterat. Någon gång kan uppsägning av ett 1ån som 1öper utan räntebidrag ha ett visst även om sanktionsvärde, sådana 1ån oftast reiativt Iätt går att ersätta på kreditmarknaden. En ordning med dubb1a och samordnade sanktioner innebär också en större mot okäns1ighet förändringar i systemen för bostadsfinansiering och bostadsbeskattning. Sku11e t.ex räntebidragen bortfaiia för vissa kategorier av fastighetsägare, så fungerar 1ikvä1 ackvisitionsregierna.
Det bör ankomma på kommunen att initiera sanktionsförfarandet medan det formeiia sanktionshes1utet ska11 fattas av 1änsb0stadsnämnden. Det finns en1igt vår att bedömning ingen an1edning befara att antaiet ärenden ska11 b1i besvärande stort e11er att de enskilda ärendena ska11 b1i särskiit e11er vidlyftiga eijest mer svårutredda. Det ska11 vara att iänsbomöj1igt överk1aga stadsnämndens besiut ti11 bostadsstyreisen. Vi anser det inte vara erforder1igt med regeringen som siutinstans i dessa ärenden; se här våra a11männa i avsnitt 7.3.3 under rubriken överväganden Besvärsförfarandet.
Nyordningen förutsätter ändringar i BFF och i b0stadsstyre1sens föreskrifter ti11 förordningen.
I 44 § BFF stadgas för närvarande att iänsbostadsnämnden kan säga upp bostads1ån ti11 beta1ning he1t e11er de1vis, b1.a. om iåneviilkor åsidosätts. Bostadsstyreisen har eme11ertid i sina föreskrifter angett att bestämme1serna i 64-66 §§ om kommunai bostadsförmediing inte utgör något 1ånevi11kor och därför inte inrymmer någon sanktion. Författningstexten bör ändras så att därav k1art framgår att förmediingsviilkoret ett 1ånevi11kor och utgör att ett åsidosättande av detsamma kan medföra av bouppsägning stadsiånet för det 1åneobjekt som åsidosättandet har avseende på.
Bestämme1serna om när och hur ett åsidosättande av förmed1ingsvi11k0ret får sanktioneras över räntebidraget, bör 1ämp1igen hâ11as samman i en ny paragraf i BFF. En förebiid härti11 finns för övrigt i 16 § förordningen (1983:974) om statiigt räntestöd vid förbättring av bostadshus, där det stadgas att om husägare som får räntebidrag eniigt förordningen underiåter att iaktta viss informationssky1dighet gentemot den hyresgästorganisation som har avtai om förhandiingsordning för berörd fastighet, kan 1änsbostadsnämnden bes1uta att räntehidraget ska11 upphöra.
Den föres1agna nyordningen ger inget omede1bart ti11skott av successi0ns1ägenheter. Sanktionshestämme1serna verkar inte retroaktivt och kommer så1edes inte att få avseende ti11 redan bevi1jade hostads1ån*. Förmed1ingseffekten av reformen b1ir härigenom fördröjd. En möj1ighet att påskynda förmed1ingseffekten är att införa det skärpta 1ânevi11k0ret även i andra stat1iga b0stads1ån än ti11 ny- och ombyggnad. Förutsättningar ti11 detta finns numera på grund av ändrade föreskrifter till BFF; se vidare punkten Övriga frågor i detta avsnitt.
Prövningsförfarandet
Vi har i delbetänkandet övervägt nâgra o1ika sätt att åstadkomma ett fungerande prövningsförfarande och därvid pre1iminärt stannat för att det 1ämp1igen bör ans1uta ti11 hyres1agens bestämme1ser om över1âte1se av hyresrätten.
Den a1ternativa ordning som kan övervägas, innebär att kommunens anvisningsrätt omvand1as ti11 en sky1dighet för 1åntagaren/fastighetsägaren att upp1åta en 1edig lägenhet ti11 den bostadssökande som kommunen anvisar och att fastighetsägaren, om han inte accepterar hyresgästen, b1ir hänvisad ti11 att säga upp honom en- 1igt de reg1er som hyres1agen anvisar. Förs1ag om en sådan 1ösning brukar återkomma i den bostadspoiitiska debatten och har
* Retroaktivitetsfrågan är uppmärksammad i de1betänkandet; de1 2 s. 315f.
också aktuaiiserats i samband med remissbehandiingen av vårt deibetänkande.
Vi vi11 inte förorda ett system med en kommunal uppiåteiserätt. Även om en sådan ordning kan synas bli både enke1 och effektiv, så finns det invändningar mot den redan i dessa hänseenden. Vad man i första hand har aniedning att befara, är att fastighetsägarna i mycket stor utsträckning kommer att motsätta sig arrangemanget och därmed också de därigenom ti11komna hyresförhåiiandena. Risken för att detta ieder ti11 ett stort antai uppsägningsprocesser vid hyresnämnd med möjiighet tiil överprövning inför bostadsdomstoien är påtagiig. Den viktigaste invändningen mot uppiåteiserätten är dock deivis av annan natur. Ett system där fastighetsägarnas möjligheter att påverka vaiet av hyresgäst så påtagiigt begränsas, kan eniigt vår bedömning på ett både onödigt och o1yck1igt sätt förstärka den negativa instäiining som framför a11t många privata fastighetsägare redan har tiii de kommunaia bostadsförmedlingarna. Det är viktigt att iagstiftningen inte iägger hinder i vägen för en förmediingsverksamhet som bygger på samarbete och 1oka1t anpassade avta1 me11an kommun och fastighetsägare. Det finns aniedning att anta att den nu diskuterade ordningen sku11e kunna utveckias tiil ett sådant hinder. Eftersom det går att åstadkomma ett prövningsförfarande som iångt bättre s1uter an ti11 gäiiande rättsiiga system men som 1ikvä1 högst påtagiigt effektiviserar BFF som ackvisitionsmedei, viii vi inte föresiå en så pass genomgripande reform som den kommunaia upplåteiserätten sku11e innebära.
En med den kommunaia uppiåteiserätten närbesiäktad ordning är att fastighetsägaren i princip ska11 vara skyidig att godta den bostadssökande som kommunen anvisar, men att det samtidigt öppnas en möjiighet för honom att i varje enskiit fail påka11a hyresnämndens prövning av denna skyidighet. Ett sådant arrangemang iiknar den kommunaia uppiåteiserätten främst på så sätt att den processueiia initiativskyidigheten iäggs på fastighetsägaren. Detta är eniigt vår bedömning mindre tiiifredsstäiiande, b1.a. för att insiaget av ett direkt och öppet underkännande av den bostadssökande biir påtagiigt i en sådan process.
Vårt försiag är i stäHet att prövningsförfarandet ges formen av en inf1yttningsprövning av det siag vi skisserade i deibetänkandet. Den rättsiiga regieringen hör inte hemma i BFF. Vi föresiår att bestämmelserna arbetas in i hyresiagen även om invändningar av systematisk natur kan riktas häremot. Våra överväganden i den frågan redovisas efter presentationen av prövningsförfarandet.
Prövningsförfarandet bör deivis kunna ordnas efter förebiid av den överiåteisenrövning som ti11kom med bostadsanvisningsiagen och som nu återfinns i 37 § hyresiagen. Bestämmei sen iyder:
Har en bostadsiägenhet uppiâtits tiH en kommun, får kommunen överiâta hyresrätten ti11 iägenheten, om hyresnämnden iämnar ti11stând ti11 överiåteisen. Sådant tiHstånd skaH iämnas, om överiâteisen kan ske utan påtagiig o1ägenhet för hyresvärden. TiHståndet kan förenas med viHkor.
Bakgrunden tiH en infiyttningsprövning b1ir givetvis aHtid den att kommunen med stöd av BFF har fått anvisningsrätt tiH en viss iägenhet men att fastighetsägaren vägrar att godta anvisad ho-
stadssökande som hyresgäst. Några formföreskrifter av typ krav på
skriftlig dokumentation beträffande anvisningen eHer fastighetsägarens hesiut att avvisa en bostadssökande, anser vi inte behöv- 1iga. När det står kiart att anvisad bostadssökande inte godtas, skaH kommunen kunna ansöka om hyresnämndens prövning. Det b1ir aHtsâ kommunen och inte den bostadssökande som är part vid infiyttningsprövningen. Däremot är det bostadssökanden och inte
kommunen som biir part i det hyresförhåHande som uppstår om
hyresnämnden bifaHer kommunens ansökan om att den anvisade boska11 stadssökanden godkännas som hyresgäst. Inte bara en enskiid kommun utan även ett komnunai förbund som handhar bostadsförmed1ing som är gemensam för två eHer fiera kommuner, bör ha
rätt att pâkaHa en infiyttningsprövning. En sådan utvidgad tale-
rätt finns redan beträffande den komunaia hytesrätten enIigt 35 § sista stycket hyresiagen.
I materiellt hänseende bör som förutsättning för hyresnämndens godkännnande gälla att upplåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Det blir alltså i det ledet samma prövningsrekvisit som nu gäller vid överlåtelse genom byte 35 § enligt hyreslagen och vid överlåtelse av hyresrätt enligt 37 § hyreslagen. Rekvisitet påtaglig olägenhet är således etablerat på rättsområdet och dess innebörd behöver här inte utvecklas närmare. Det är givetvis begreppets objektiva innebörd som är avgörande vid hyresnämndens prövning. I huvudsak gäller att som påtaglig olägenhet endast kan åberopas antingen bristande betalningsförmåga hos den tilltänkte hyresgästen eller att denne är olämplig exempelvis på grund av familjens storlek i förhållande till aktuell lägenhet, missbruksproblem etc.
Hyresnämndens godkännande av den bostadssökande som hyresgäst, bör kunna förenas med villkor på samma sätt och på samma grunder som nu gäller för hyresnämndens tillstånd till överlåtelse av hyresrätten enligt 35 och 37 §§ hyreslagen. Sådana villkor är inte vanligt förekommande, men någon gång kan det exempelvis vara skäligt att kommunen under viss tid ställer säkerhet för de ekonomiska förpliktelserna enligt hyresavtalet. Möjligheten att foga villkor till ett bifallsbeslut, bör alltså i vissa fall kunna påskynda och förenkla avgörandet av ett inflyttningsärende.
En viktig fråga är om hyresnämndens avgörande skall kunna övertill bostadsdomstolen. klagas Hyresnämnden är sedan åtskilliga år tillbaka enda instans i bytesärenden. Anledningen härtill är att man velat skapa garantier för snabba avgöranden. När överlåtelseprövningen enligt 37 § hyreslagen tillkom år 1980, förenades den dock med en besvärsrätt. Det framgår inte klart av förarbetena vilka överväganden som ledde fram till detta ställningstagande.
Vår bedömning är att bytesprocessen och överlåtelseprövningen (35
resp. 37 §§ hyreslagen) samt den nu övervägda inflyttningsprövningen i både materiellt och formellt hänseende ligger varandra så nära - inte minst ifråga om bedömningen av huruvida hyresvärdens intressen träds för när - att samma fullföljdsregler bör kunna gälla. Vi anser inte att inflyttningsprövningen i vidare mån än bytesprocessen innefattar så ömtåliga och svåra frågor att
måste ha möjiighet att överkiaga besiuten tiH bostadsparterna domstoien.
Vårt försiag b1ir föijaktiigen att hyresnämnden skaH vara enda instans i ärenden av detta siag. Det ligger inte inom ramen för vårt uppdrag att Föresiå någon ändring av den fuiiföijdsbestämmeise som gäHer för överiåteiseprövningen eniigt 37 § hyresiagen.
om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndiagen) innehåHer Lagen bestämmei ser om att vissa árendetyper ska11 handiäggas med inga
förtur. AHmänt gäHer dock eniigt 26 § nämndiagen att ärenden
skaH handiäggas skyndsamt och det är i praktiken också så att handiäggningen av t.ex. bytesärenden är snabb och koncentrerad. Vi anser att även i detta hänseende bör infiyttningsärendena jämstäiias med bytesärendena.
återstår att be- Två frågor beträffande infiyttningsprövningen döma. Det gäHer vem som skaH stå för de hyresföriuster som prövningsförfarandet kan medföra och hur hyresförhåiiandet i successionsfaHen skaH håHas vid 1iv medan infiyttningsprocessen pågår. Vi behandiar dessa frågor under föijande rubrik.
m.m.
Anvisningstider
Vi har i iniedningen uttaiat att en aktiv kommunai bostadsförär ett viktigt bostadssociait instrument och att det medIing krävs en skärpt ackvisitionsiagstiftning för att förmediingarna skaH kunna sina uppgifter. Nästan varje skärpning av fuHgöra hithörande innebär dock att fastighetsägarnas stä11iagstiftning oftast kanske på så sätt att de ning i något avseende försvagas; hittiiisvarande möjiighet att handprivata fastighetsägarnas sina inskränks. Inte minst med hänsyn ti11 piocka hyresgäster i BFF vi1ar att ackvisitionsbestärmnei serna på avtaisgrund grunom och bostadsiån den är ju ansökan bevi1jandet av statiigt finner vi förs1agen om sanktionsbestänmeise och prövningsförfarande vara betryggande också med beaktande av hur försiagen återverkar på fastighetsägarnas stäHning. Det är emeHertid viktigt
att varje förändring på detta rättsområde bedöms på just detta sätt, dvs. med beaktande av vad den å ena sidan aHmänna ger det och å andra sidan vad den kostar fastighetsägarna. Denna grundsyn har varit vägiedande då vi övervägt frågorna kring anvisningstider, ansvar för hyresföriuster m.m.
Ã1i§l"§5EiÅ°L
För ny- och ombyggda iägenheter gäHer f.n. att fastighetsägaren ska11 tiHstäHa komnunen om beräknad uppgift infiyttningsdag senast fyra månader före den såiunda beräknade Har komdagen. munen inte senast två månader före beräknad infiyttningsdag anvisat en hyresgäst som skäiigen bör får godtagas, fastighetsägaren förfoga över iägenheten. Vi bedömer denna med grundregei en anvisningstid om i princip två månader vara väiavvägd.
I vissa situationer vore det praktiskt om kommunen kunde utverka en föriängd anvisningstid, t.ex för att inom ramen för denna hinna siutföra ett förmediingsärende. A11a parter är naturiigtvis betjänta av att onödiga infiyttningsprocesser undviks. Ett institutionaiiserat system med föriängda förutanvisningstider sätter emeHertid också en regiering av hur kostnadsansvaret för eventueHa hyresföriuster ska11 fördeias. Probiemet här är att man först i efterhand och iångt ifrån a11tid med säkerhet kan beräkna dessa hyresförluster. Hyresföriusten i normaiuppstår faHet inte under den föriängda - den infaHer anvisningstiden oftast före beräknad - utan först om kommunen infiyttningsdag missiyckats i förmediingsärendet och då på grund av den tempoföriust som fastighetsägaren gjort i sina egna uthyrningsförberedeiser.
Det är enligt vår mening önskvärt att - kommun parterna och fastighetsägare är öppna för möjiigheten att friviHigt komma överens om en föriängd anvisningstid. härför Förutsättningarna bör många gånger vara goda. Denna möjiighet får tiiisammans med rätten för kommunen att hänskjuta ett tvistigt förmediingsärende tiH hyresnämndens prövning, bedömas vara tiHfyHest. En iagregierad rätt til1 föriängd bör såiedes kunna undanvisningstid varas.
Beträffande successionsiägenheterna gäHer f.n. endast att värden så tidigt som möjiigt skaH tiHstäHa kommunen medde1ande om tidpunkten då bostadsiägenhet biir 1edig. För bostadsförmediingarna är detta inte något tiHfredsstäHande arrangemang och det b1ir det inte heHer för fastighetsägarna om vårt försiag att sanktionera ti11handahå11andet av successionsiägenheter b1ir verk1ighet. En sanktionerad skyidighet - i det här faHet tiHhandahåHandet av 1edigb1ivna Tägenheter - måste föijas upp med reg1er om vad skyidigheten i praktiken innebär. Det är aHtså inte bara praktiska skäi som här ta1ar för preciserade anvisningstider, även rättssäkerhetsintressen gör sig gäHande.
Det vore i och För sig önskvärt med en genereH anvisningstid om två månader då anvisningsrätten grundas på BFF och dess förmediingsviiikor. Härigenom sku11e bostadsförmedHngarna också i successionsfaHen få en anvisningstid som gjorde det möj1igt för dem att så vä1 överväga vaiet av ny hyresgäst, att risken för att anvisningsförfarandet skaH utmynna i en inf1yttningsprocess minimerades. Vi anser emeTlertid att det inte finns utrymme för tvâ månaders anvisningstid i successionsfaHen eftersom risken
för hyresföriuster så påtag1igt ökar med anvisningstidens Iängd.
Visseriigen gäHer i det aHdeles övervägande antaiet hyresför-
håHanden i princip en uppsägningstid om tre månader. Vid korta hyrestider, vid dödsfaH och då hyresavtai sägs upp av mer specie11a orsaker, kan dock en kortare uppsägningstid komma ifråga. En anvisningstid om två månader sku11e så1edes emeHanåt överstiga den faktiska uppsägningstiden. I dessa faH sku11e föijaktligen hyresför1uster kunna uppstå ännu medan anvisningsförfarandet pågår. Den stora risken för hyresföriuster Hgger emeHertid däri att fastighetsägaren i norma1fa11et inte sjä1v kan förbereda en uthyrning medan anvisningstiden 1öper. Att dessa hyresföriuster dessutom många gånger kan Mi svåra att beräkna - kanske rentav att - är redan omnämnt. beiägga
FörhåHandena är sammantagna sådana att vi förordar en anvisningstid om en månad då fråga är om förmed1ing av 1edigb1ivna iägenheter. Någon iagfäst rätt för kommunen att utverka föriängd
anvisningstid bör på tidigare anförda skä1 inte etableras. Bestämmeisen om en preciserad anvisningstid hör hemma i BFF.
Den föres1agna nyordningen kan bara i rena undantagsfa11 och då i mycket begränsad omfattning förorsaka fastighetsägarna några hyresföriuster. Omständigheterna är inte sådana att fastighetsägarna bör tiiierkännas rätt att kräva ersättning för hyresföriuster hänför1iga ti11 den preciserade anvisningstiden.
Oavsett om fråga är om förstagångsupp1åte1se eiier om upp1åte1se av 1edigb1iven iägenhet, ska11 anvisningstiden 1öpa från den dag då kommunen erhåiiit uppgift om beräknad tidpunkt för inf1yttning i aktue11 Iägenhet. Vi anser inte att det behövs nâgra forme11a föreskrifter om hur fastighetsägare och kommun ska11 kommunicera med varandra i dessa förmed1ingsärenden. Det torde dock emeiianåt framstå som naturiigt med en skrift1ig dokumentation, t.ex. vid en frivi11ig överenskommeise om föriängd anvisningstid och då
förtroendet parterna eme11an är så dâ1igt att det finns an1edning
befara efterföljande tvistigheter.
Sammanfattningsvis vi11 vi så1edes behâ11a den nu gäliande anvisningstiden om två månader för ny- och ombyggda iägenheter och precisera anvisningstiden i successionsfa11en tiil en månad. Vi anser inte att det är erforderiigt med en iagfäst rätt för kommunen att utverka för1ängd anvisningstid och vi anser inte he11er att fastighetsägarna bör tiilerkännas rätt att kräva ersättning för hyresföriuster som kan hänföras ti11 anvisningstiden. - Om fastighetsägaren utan kommunens medgivande uppiâter iägenheten medan anvisningstiden iöper, utgör detta ett brott mot förmed- 1ingsvi11koret och sanktionshestämmeiserna biir föijaktiigen ti111ämp1iga.
üyneáfärluâte*
Våra överväganden om vem som ska11 bära de hyresföriuster som margine11t kan uppstå under anvisningsförfarandet, kan närmast betecknas som sjäivkiara. Däremot är det inte sjäivkiart hur ansvaret för hyresföriuster som uppkommer pâ grund av prövningsförfarandet ska11 fördeias me11an kommun och fastighetsägare. En
möjiighet biand fiera vore att 1åta hyresnämndens stäiiningstagande i huvudfrågan - godkännande e11er icke godkännande av anvisad bostadssökande som hyresgäst - inverka på fördeiningen av kostnadsansvaret. En sådan ordning skuHe säkert förhindra många onödiga infiyttningsprocesser. Vårt försiag är eme11ertid att som huvudregel skaH gäHa att kommunen svarar för hyresföriuster föraniedda av prövningsförfarandet. Om fastighetsägaren uppsåt- 1igen eHer genom försummei se medverkar ti11 att hyresföriuster uppstår - t.ex. genom att dröja med att tiHstäHa kommunen uppgift om tidpunkten då viss iägenhet b1ir iedig - skaH dock kostnadsansvaret fördeias efter vad som i det enskiida faHet är skäiigt. En ersättningsregei av ungefär detta s1ag finns i bostadsanvisningsiagen. - Det finns naturiigtvis en risk med den föres1agna huvudregein. Den kan 1eda ti11 att fastighetsägarna mer regeimässigt låter anvisningsförfarandet avsiutas inför hyres-
nämnd. Beredskapen hos fastighetsägarna att göra upp i förmed-
iingsärendena skuiie a11tså minska. Vid en sådan utveckiing måste självfaiiet b1.a. den nu föresiagna principen för kostnadsfördeining ses över.
De hyresföriuster som kan uppstå på grund av prövningsförfarandet är av samma s1ag som de vi berört i ans1utning ti11 våra överväganden om anvisningstiderna. Det kan aHtså tiH en början bii fråga om hyresförluster som i tiden och ti11 beioppet begränsas av sjäiva infiyttningsprocessen. Utmynnar denna i ett bifa11sbesiut så övertar den nya hyresgästen betainingsansvaret för hyran. Har en hyresföriust då redan uppstått, är denna såiedes 1ätt att beräkna och komnunens betainingsansvar bör kunna faststäHas i det besiut varmed infiyttningsprocessen avsiutas. Skuiie däremot kommunen föriora infiyttningsprocessen, biir er-
sättningsfrågan svårare att bedöma. Återigen är då fråga om hy-
resföriuster som he1t eHer deivis beror på att fastighetsägaren under infiyttningsprövningen inte sjäiv har kunnat förbereda en uthyrning tiH tiiiträdesdagen. Vi föresiår - med förebiid i 10 § bostadsanvisningsiagen - att fastighetsägarna i dessa fa11 får
rätt att i efterhand påkaHa hyresnämndens prövning av de ersätt-
ningsanspråk som görs gäHande. Det bör i ersättningsärendet
ankomma på fastighetsägaren att visa att han gjort vad som skäiigen kan fordras av honom för att begränsa hyresföriusten.
Ersättningsbestämme1sens innebörd skaH förtydiigas i ytteriigare ett avseende. Den föresiagna huvudregein innebär att kommunen biir betainingsansvarig för hyresföriuster som förorsakas av
infiyttningsprocessen. Infiyttningsprocessen kan avse en succes-
sionsiägenhet aiternativt en ny- eHer ombyggd iägenhet. När fråga är om en ny- e11er ombyggd 1ägenhet, finns ingen hyresgäst och komnunens betainingsansvar skaH där avse hyresföriuster som uppkommer efter det att anvisningstiden iöpt ut. Annor1unda biir det 1 successionsfaHen. Den avfiyttande hyresgästen svarar här för hyresavtaiets Forpiikteiser fram ti11 det att uppsägningstiden gått ti11 ända. Det bör ankomma på fastighetsägarna att i successionsfaiien verka för att norma1a uppsägningstider iakttas. Den fastighetsägare som medverkar ti11 att ett bakomiiggande
hyresförhâHande upphör i förtid, bör aHtså sjäiv få bära de
hyresför1uster detta medför.
Arrangemanget innebär ingen formeH försämring av den avfiyttande hyresgästens rättsstäiining. Om en ny hyresgäst träder tiH medan uppsägningstiden ännu 1öper, b1ir - som nu är naturiigtvis precis faHet - den avfiyttande hyresgästen fri från sina förp1ikte1 ser. Någon gång kan dock nyordningen medföra att en hyresgäst som sku11e ha kunnat komna undan med en förkortad uppsägningstid, tvingas fuHgöra sina skyldigheter fuHt ut en1igt hyresavtaiet och iagens uppsägningsbestämmei ser.
at: gästas: arabia-m
Det befintHga rege1 systemet rymmer ytter1igare ett probiem sett tiH våra överväganden rörande infiyttningsprövning och anvisningstider. Utifrån den ordning som gäHer finns näm1igen i successionsfaHen aHtid en risk att det bakomiiggande hyresförhåHandet upphör medan anvisningsförfarandet pågår eHer i vart faH innan inf1yttningsprövningen siutförts. Tvisteföremåiet går så att säga föriorat och detta kan ske även om parterna i a11a avseenden iakttar de hyresrättsiiga regier som nu gäHer. Detta probiem - eHer i vart faH ett mycket närbes1äktat sådant - beiastar också anvisningsförfarandet då förmediingsrätten har
tiHkommit med stöd av bostadsförsörjningsiagen. Det är också i ansiutning tiH den iagstiftningen vi redovisat probiemet i deibetänkandet.
Probiemet kan iHustreras med ett enkeit exempei: A är hyresgäst och B är hyresvärd. Endera parten säger upp hyresavtaiet. Uppsägningstiden är tre månader. B anmäier iägenheten tiH bostads- En månads anvisningstid gäHer. Kommunen anvisar en förmediingen. ny hyresgäst C som B inte godtar. En infiyttningsprocess inieds. Innan avgjort tvisten går uppsägningstiden ut. B hyresnämnden biir därmed fri att förfoga över den omtvistade iägenheten och hyr ut den ti11 hyresgäst D. Tvisteföremåiet (hyresrätten) har därmed gått föriorat.
situationer kan konstrueras på detta tema. Ti11 en
Många oiika
början måste man överväga de faH då hyresförhåHandet upphör
medan anvisningsförfarandet ännu pågår. Som framgått av det
föregående kan detta bara inträffa i rena undantagsfaH om par-
terna iakttar ett normait uppsägningsförfarande. Däremot är det naturiigtvis möjligt för den avfiyttande hyresgästen och fastig-
hetsägaren att i samråd verka för att hyresförhåHandet upphör i
förtid, dvs. innan sedvaniig uppsägningstid gått ti11 ända. Oavsett omständigheterna i det enskiida fa11et anser vi att det - sanktionerade - så bör förstås, att
nya förmed1ingsvi11koret
det inrymmer en skyidighet för fastighetsägaren att håHa 1ägenheten tiHgängiig för förmediing ti11s anvisningstiden iöpt tiH ända. Om fastighetsägaren förfogar över iägenheten/hyresrätten dessförinnan, bör detta betraktas som ett brott mot förmediingsviiikoret och sanktioneras i eniighet med våra förslag därom. Denna uttoikning av förmediingsviilkorets innebörd, gäHer givetvis också då fråga är om förmediing av ny- och ombyggda iägenheter.
Det är fuHt möjligt att aniägga samma betrakte1sesätt då fråga är om att förhindra att tvisteföremåiet går föriorat under infiyttningsprocessen. Det är också vårt försiag då infiyttningsprövningen avser en ny- e11er ombyggd iägenhet. Om fastighetsägaren utan kommunens godkännande uppiåter en ny- e11er ombyggd
iägenhet medan infiyttningsprocessen pågår, gör han sig såiedes skyldig ti11 ett brott mot förmediingsviHkoret.
Av praktiska skäi föresiår vi dock för successionsfa11en att det direkt av hyres1agen ska11 framgå att ett bakomiiggande hyresförhå11ande ska11 anses bestå tiii dess infiyttningsprocessen avgjorts. StäHningstagandet hänger samman med våra överväganden rörande översynen av bostadsförsörjningsiagen; se avsnitt 7.3.2. Givetvis får den avfiyttande hyresgästens rättsstäHning inte försvagas på grund av den nya bestämmeisen; dennes förp1ikte1ser en1igt hyresavtaiet skaH såsom nu är faHet upphöra i och med att uppsägningstiden går ut. Bestänmeisen syftar såiedes endast ti11 att omöjiiggöra att processföremåiet går föriorat innan infiyttningsprövningen avsiutats. - Den nu föres1agna bestämmei sen bör tiiisammans med bestämmeiserna om hur kostnadsansvaret för hyresföriuster ska11 förde1as, kunna ingå som 1ed i regieringen av infiyttningsprövningen.
ânjsszeknisk :råa:
Vi har i iniedningen tiH presentationen av prövningsförfarandet anmäit att invändningar av systematisk natur kan riktas mot förs1aget att infiyttningsprövningen ska11 arbetas in i hyresiagens regei system. Hyres1agen innehåHer i huvudsak civiirätts- 1iga bestämme1 ser med anknytning tiH förhåHandet me11an hyresvärd och hyresgäst. Utifrån ett formeHt betrakteisesätt hör inte inf1yttningsprövningen hemma i ett sådant regei system. Eniigt vår bedömning finns det emeHertid ett starkt funktioneHt samband me11an det nya prövningsförfarandet och kommunernas nuvarande bytes- och över1åte1serätt eniigt 35 resp. 37 §§ hyresiagen. AHa dessa bestämmei ser utgör 1ed i den kommunaia förmediingsverksamheten. De syftar aHa tiH att göra det möjiigt för kommunen att
medverka tiH uppkomsten av ett hyresförhåHande meHan en bo-
stadssökande och viss fastighetsägare. Ser man tiH den nya regeins funktion är det därför enligt vår bedömning naturiigt att piacera även den i hyresiagen. Vi anser också att man härigenom gör en vinst i fråga om rege1 systemets överskådiighet. Den kritik som från civiirättsiig systematisk synpunkt kan riktas mot en sådan pIacering, bör därför eniigt vår bedömning få stå tiHbaka.
Det skaH i sammanhanget också erinras om att det mer systematiska betrakteisesättet fiera gånger tidigare fått vika för praktiska överväganden. Så skedde t.ex. år 1973 då straffbestämmeisen i 65 S infördes i hyres1agen och några år senare då förbudet mot ersättning för anvisning av Iägenhet överfördes dit från en särski1d 1ag.
Ett a1ternativt arrangemang
Vi har i ingressen till detta avsnitt (7.3.1) anmäit att det finns ett ti11 vårt förstahandsförsiag alternativt sätt att åstadkomma ett prövningsförfarande. Aiternativet innebär att man utnyttjar deiar av det befint1iga rege1 systemet i bostadsanvisningsiagen (BaL). De bestämmeiser i BaL som nu biir ti11ämp1iga för upp1åte1se av lägenheter då ett bes1 ut om bostadsanvisningsområde har vunnit 1aga kraft, ska11 aHtså gäHa även då kommunens anvisningsrätt har tiHkommit med stöd av fönnediingsvilikoret i BFF. Vi redovisar inte innebörden av dessa bestämme1ser på något fuHständigt sätt här utan hänvisar i den deien tiH inledningsavsnittet under 7.3.3 Bostadsanvisningsiagen. Sammantaget och förenk1at skuHe emeHertid arrangemanget innebära att fastighetsägare som har att iaktta F6rtned1ingsvi11koret inte får hyra ut en 1edig iägenhet ti11 annan än kommunen e11er tiH en bostadssökande som anvisats av kommunen. Fastighetsägaren kan avvisa en anvisad bostadssökande men är sky1dig att upp1åta 1ägenheten ti11 kommunen om den begär det. Kommunen kan sedan upp- Iåta 1ägenheten i andra hand utan fastighetsägarens medgivande. En1igt 37 § hyresiagen får kommunen även mot hyresvärdens vi1ja överiåta sin hyresrätt om hyresnämnden iämnar tiHstånd ti11 överiåteisen. TiHstånd skaH 1ämnas om överiåteisen kan ske utan påtag1ig o1ägenhet för hyresvärden. BaL inrymmer också bestämmei ser om ersättning för skada som fastighetsägaren âsamkas på grund av anvisningsförfarandet.
Eniigt vår bedömning har den alternativa 1ösningen den förde1en framför vårt förstahandsförsiag att man skuHe siippa introducera infiyttningsprövningen som en ny rättsfigur. Det kan emeHertid
också resas invändningar mot a1ternativet; b1.a. sku11e det med nödvändighet Ieda ti11 att anta1et andrahandsuthyrningar ökar, en utveckiing som inte är bostadss0cia1t önskvärd.
Övriga frågor
Vi anser att BFF bör åtgärdas i ytteriigare två avseenden.
Vid vår genomgång i deibetänkandet av den befintiiga ackvisitionsiagstiftningen, konstaterade vi b1.a. fö1jande:
Av förarbetena ti11 de nu aktue11a regierna i BFF (prop. 1967:100) framgår att skyidigheten att iämna bostäder ti11 den kommuna1a bostadsförmed1ingen, endast var tänkt att avse nyproducerade lägenheter. Ursprungiigen omfattade såiedes detta ackvisitionsmede1 över huvud taget inte hyres1ägenheter i succession. Utveckiingen har eme11ertid 1ett ti11 att bestämme1serna, e11er måhända riktigare de vi11kor för bostads1ån som uppstä11s med stöd av bestämme1serna, kommit att omfatta också successionslägenheterna.
Det före1igger så1edes en bristande överensstämmeise me11an å ena sidan hestämme1sernas orda1yde1se och förarbeten och å andra sidan den faktiska innebörden. BFF bör sjä1vfa11et förtyd1igas på denna punkt så att därav k1art framgår att förmed1ingsvi11koret även avser 1edigb1ivna Wägenheter.
En1igt bostadsstyreisens tidigare föreskrifter ti11 BFF fick inte förmediingsviiikoret införas då fråga var om 1ån ti11 mindre
ombyggnadsåtgärder. Åtgärder som hade undantagits var sådana som
ti11kom med stöd av bostadsanpassnings1ân, 1ån för rör- e11er stambyte, iân för hissinsta11ation e11er grundförstärkning, 1ån för gârdssanering, sophanterings1ân samt 1ån för ändrad 1ägenhetssammansättning.
Från årsskiftet 1985/86 gä11er eme11ertid nya föreskrifter i detta avseende och bostadsanpassnings1ån, Iån för hissinsta11a-
tion och 1ån för ändrad 1ägenhetssammansättning har utmönstrats
från undantagsförteckningen.
Vi anser att de ändringar som bostadsstyreisen nu har vidtagit i undantagsförteckningen är väimotiverade. Likväi vi11 vi föresiå
att bostadsstyreisen mer kontinueriigt ser över dessa föreskrifter. Antaiet 1ägenheter som omfattas av förmediingsviiikoret ökar och förmediingseffekten av våra försiag påskyndas om undantagsförteckningen begränsas. Förteckningen bör således endast omfatta iån där det sku11e framstå som stötande e11er administrativt oförsvariigt med förmed1ingsvi11kor.
7.3.2 gostgdsförsörjlmlggg3ggn_(QFE)
BFL ger kommunen rätt att som vi11kor för förmediing av en bostad, kräva att bostadssökanden medverkar ti11 att den bostad som han hyr e11er innehar med bostadsrätt och som han iämnar i samband med infiyttningen i den av kommunen förmediade bostaden, överiåts på en bostadssökande som kommunen anvisar. Vidare gä11er eniigt 35 § hyresiagen att kommunen har rätt att ansöka hos hyresnämnden om ti11stånd ti11 överiåteise av hyresrätten ti11 en bostadsiägenhet, om kommunen har medverkat ti11 att hyresgästen fått en annan bostad genom att anvisa e11er förmedia denna. Överiåteisen - bytet - ska11 i princip godkännas om det kan äga rum utan påtagiig oiägenhet för hyresvärden. - Av praktiska skäi taiar vi i det följande här om ackvisition med stöd av BFL eftersom den grund1äggande bestämmeisen återfinns där. Det juridiskt-tekniska instrumentet för denna förmediing utgörs dock av den kommunaia bytesrätten i 35 § hyresiagen.
Vi har i deibetänkandet övervägt några åtgärder som sku11e kunna göra tiiiämpningen av BFL enkiare och effektivare och därvid i första hand riktat uppmärksamheten på den risk som föreiigger att anvisningsrätten går föriorad genom att det bakomiiggande hyresförhåiiandet upphör medan anvisningsförfarandet ännu pågår. Sammanfattningsvis har vi dock ifrågasatt om BFL:s betydeise är sådan - e11er kommer att vara sådan efter översynen av den övriga - att den försvarar mer omfattande ackvisitionsiagstiftningen iagstiftningsåtgärder.
Vår uppfattning är fortfarande den att BFL knappast försvarar någon mer iångtgående upprustning. Likväi har den sin funktion i en differentierad ackvisitionsiagstiftning. Kan man komma ti11
3-
rätta med dess svagheter med enk1a medei, finns det a11tså ingen an1edning att avstå härifrån. Vi anser att detta är möjiigt.
Det prövningsförfarande som nu är tiiigängiigt då anvisningsrätten har tiHkommit med stöd av BFL, är arrangerat som en bytesprocess. Kommunen - ibiand ett kommuna1 förbund; se det föregående - intar stäHning som part i bytesärendet. PartstäHningen är av formeH natur; i materieHt hänseende är inte kommunen part eftersom den inte har hyresrätt tiH bytesobjektet. Den kommuna1a bytesrätten är aHtså egent1igen en juridisk konstruktion där den materieHt berättigade hyresgästens bytesrätt utövas av kommunen. TiHstånd tiH överiåteisen/bytet, ska11 iämnas om hyresgästen har beaktansvärda ska1 för bytet och detta kan äga rum utan påtag1ig oiägenhet för hyresvärden samt inte heHer andra särskiida skäi taiar mot bytet. Det centraia prövningsrekvisitet är frågan om bytet kan äga rum utan påtagiig oiägenhet för hyresvärden. De två övriga rekvisiten är oftast av mindre intresse då en kommun är sökande i ett bytesärende. Ett vid hyresnämnden i Stockholm nyiigen avgjort ärende har dock något kompiicerat denna bi1d.*
Den här 1ite konstruerade bytesprocessen har en stor svaghet i
det att den b1ir meningsiös om inte hyresförhåHandet håHs vid
1iv fram ti11 det att hyresnämnden avgjort ärendet. Detta kan inte kommunen utan vidare säkerstäHa av egen kraft utan är i praktiken i händerna på parterna i hyresförhåHandet; dvs. av- Flyttande hyresgäst och fastighetsägare. Även det i det föregående omnämnda avgörandet av hyresnämnden i Stockhoim påvisar en i det - 35 § svaghet prövningsförfarande bytesprocess eniigt hyresiagen - som är tiHgängiigt då BFL iigger ti11 grund för anvisningsrätten. Avgörandet indikerar att bostadsförmedHngarna
* i Stockhom Hyresnämnden har genom bes1ut 1985-08-25 avgjort ett bytesärende med kommunaiförbundet för Stor-Stockhoims bostadsförmediing (KSB) som sökande. KSB hade där medverkat tiH att viss bostadssökande (A) erhåHit en bostadsrättsiägenhet och bytesprocessen avsåg överiåteise av A:s gamia hyresiägenhet. Hyresnämnden fann det utrett att A skuHe få behâHa sin nya 1ägenhet även om ansökan om byte iämnades utan bifaH. På grund härav fann hyresnämnden att något byte i hyresiagens mening inte före1åg och iämnade ansökningen utan bifaH.
i vissa situationer måste villkora sina anvisningar för att bytesprocessen skall vara meningsfull. Detta är bostadssocialt otillfredsställande och det innebär också att fönnedlingsarbetet blir krångligare.
Vi föreslår att den kommunala bytesrätten enligt 35 § hyreslagen avvecklas och ersätts med det prövningsförfarande vi utvecklat i avsnitt 7.3.1. Oavsett om kommunens anvisningsrätt följer av BFF eller BFL skall alltså kommunen - för det fall fastighetsägaren inte den anvisade bostadssökanden - kunna initiera en accepterar inflyttningsprövning vid hyresnämnden. I enlighet med vad vi tidigare anfört bör i vissa fall talerätt tillkomma även kommunal förbund.
Enligt vår bedömning innebär förslaget inte bara att BFL effektiviseras som ackvisitionsmedel. Förslaget innebär också en förav det totala som berörda - bostadsenkling regel system parter förmedlingar, fastighetsägare, hyresnämnder m.fl. - har att hantera.
Beträffande inflyttningsprövningen gäller vad vi tidigare redovisat. Hyresnämndens beslut skall alltså inte kunna överklagas, det bakomliggande hyresförhållandet skall bestå över inflyttningsprocessen och kommunen skall enligt huvudregeln vara ersättningsskyldig för hyresförluster som uppkommer på grund av prövningsförfarandet. Här bör dock återigen uppmärksammas att om fastighetsägaren uppsåtligen eller av oaktsamhet medverkar till uppkomsten av hyresförluster, kan han själv komma att få bära dessa. Den avflyttande hyresgästen och fastighetsägaren kan alltså inte genom att i samråd manipulera med uppsägningstiden, utvidga kommunens ansvarsområde. Kommunens kostnadsansvar skall enligt huvudregeln endast avse hyresförluster som uppstår till följd av prövningsförfarandet och som är hänförliga till tiden från det att den avflyttande hyresgästen, med iakttagande av ett normalt uppsägningsförfarande, befriats från sina förpliktelser enligt hyresavtalet.
Avslutningsvis skaH erinras om att BFL inte innehåHer några bestämmei ser om anvisningstider. Vi viH inte heHer föresiå att sådana bestämmeiser införs i 1agen. BFL regierar i ackvisitionshänseende endast förhåHandet meiian kommunen och en bostadssökande med egen bostad. Skaii en föreskrift om viss anvisningstid inarbetas i iagen, måste denna givetvis avse förhåiiandet meHan komun och fastighetsägare. I eniighet med vad vi tidigare
anfört försvarar inte BFL så omfattande iagstiftningsåtgärder.
Probiemet är att det sätt och vis finns ett samband meHan
på
förekomsten av anvisningstider och möjiigheten att bevara tvisteföremåiet/successionsiägenheten över anvisningsförfarandet. Av våra försiag i avsnitt 7.3.1 föijer emeHertid att tvisteföremåiet är säkrat när vä1 en infiyttningsprocess har anhängiggjorts. Då iever det bakomiiggande hyresförhâiiandet i visst avseende vidare på iagen. Den bestämmei sen har vi uttryckiigen förordat för att infiyttningsprövningen ska11 bii densamma, oavsett om anvisningsrätten grundas på BFF eHer BFL. Den risk som återstår är aHtså att det omtvistade hyresförhåiiandet upphör innan infiyttningsprocessen har inietts. Probiemet är såiedes i praktiken begränsat ti11 fa11 där den avfiyttande hyresgästen - uppsât1igen eHer Föriedd därtiH - medverkar ti11 att en sådan situation uppstår. Vi anser att detta probiem bör kunna minimeras om bostadsförmediingarna bara på ett trovärdigt sätt gör kiart för hyresgästen/bostadssökanden att han kan gå miste om sin nya bostad om han mot förmediingens viija medverkar ti11 att hyresavta1et upphör i förtid. Om ett normait uppsägningsförfarande iakttas, har bostadsförmediingen aHtid möjiighet att anhängiggöra en infiyttningsprocess och därmed säkra tvisteföremåiet. Det är aHtså eniigt vår bedömning möjiigt för bostadsförmediingarna att kombinera ett bostadssociait hänsynstagande med sådana krav på de bostadssökande att den återstående svagheten i detta anvisningsförfarande inte skaH behöva bii besvärande.
7.3.3 gostgdsanvisgingsigggnjgat)
1980 års iagstiftning
BaL tiHkom som ett mede1 för kommunerna att skapa uttryckiigen ökade för en aHsidig hushåHssammansättning i förutsättningar bostadsområdena.
att besiuta att ett eHer fiera bostads- Lagen ger kommunen rätt områden ska11 vara bostadsanvisningsområde. Besiutet omfattar i inom anvisningsområdet. Vissa princip samtiiga bostadsiägenheter är dock genereHt undantagna och det är också iägenhetskategorier att besiuta om undantag för iägenheter av visst s1ag. möjiigt
Ett besiut om bostadsanvisningsområde medför skyidighet för huságarna i området att underrätta kommunen så snart någon iägenhet e11er bostadsrätt biir Komsom skaH uppiåtas med hyres- iedig. munen kan väija me11an att anvisa en bostadssökande, sjäiv hyra Tágenheten e11er he1t avstå från att utnyttja anvisningsrätten. kan avvisa en anvisad bostadssökande men är Fastighetsägaren att tiH kommunen om den begär det.
sky1dig uppiåta lägenheten
Sker upp1åte1se ti11 kommunen, kan komunen sedan uppiåta iägenheten i andra hand utan medgivande. Eniigt 37 § fastighetsägarens hyres1agen får konmunen också överiåta sin hyresrätt om hyresnämnden iämnar tiHstånd tiH över1åte1 sen. TiHstånd ska11 iämnas om överiâtei sen kan ske utan påtagiig o1ägenhet för
hyresvärden.
får uppi åta en lägenhet som omfattas av besiutet Fastighetsägaren bara ti11 en person som anvisats av om bostadsanvisningsområde kommunen Det är också förbjudet för fastig-
(upp1åte1seförbud).
att medverka tiH att en sådan iägenhet överiâts e11er hetsägaren ut i andra hand om inte är sådana att det hyrs omständigheterna före1igger förutsättningar för ti11stånd därtiH eniigt hyresia- (medverkansförbud). Fastighetsägare som bryter gens bestämmelser medverkansförbudet kan dömas ti11 böter. mot upp] åtei se- e11er
ViH komunen inte utnyttja sin beträffande viss anvisningsrätt Iägenhet och inte heHer sjä1v teckna kontrakt, går förfoganderätten tiH 1ägenheten tiHbaka ti11 Om denne fastighetsägaren. då inte iyckas upp1åta 1ägenheten tiH kan angiven tiHträdesdag, konmunen bli ersättningssky1dig för den skada som fastighetsägaren 1ider genom dröjsmåiet med upp1åte1 sen.
BaL i
tiHämpning
Lagen trädde i kraft den 1 ju1i 1980. De faktiska erfarenheterna av BaL i tiHämpning är dock fortfarande utomordentligt begränsade. I sjä1va verket har heia rege1systemet ännu inte varit i bruk. Den enda erfarenhet av BaL som är väidokumenterad, är svårigheterna att hantera lagens besiutsprocedur. Några lyckade men
många miss1yckade försök har gjorts att åstadkomma ett giitigt
besiut om tiHämpning av Iagen. Härjämte har i ett antai kommuner förhand1ingar förts meHan de privata fastighetsägarna och kommunen om avta1 i BaL:s anda. har i viss utsträck- Förhandiingarna ning iett fram ti11 avtai. Omdömena om värdet av de ingångna avta1en går starkt isär. Kiart är eme11ertid att f1era kommuner funnit avta1 sarrangemangen vara oti11fredsstä1iande. I några fa11 har utfaHet varit sådant, att kommunerna känt föraniåtna att sig säga upp ingångna avtai.
Kritiken mot BaL
Kritiken mot BaL är av två slag. Det har å ena sidan om sagts 1agen att den över huvud taget inte behövs, att den innebär ett oacceptabeit ingrepp i avta1sfriheten och att den tiH sin natur är konfiskatorisk. Kritik av detta s1ag har b1.a. anförts från de privata fastighetsägarna. Å andra sidan har - framför aHt då från kommuna1t håH - hävdats att BaL i sin nuvarande utformning är ineffektiv och administrativt krävande. Denna kritik avser i första hand 1agens besiutsprocedur. Där har särski1t bes1utsförde1ningen meHan kommunens styre1 se och fuHmäktige samt det föreskrivna de1givningsförfarandet våHat Kritik av problem. detta s1ag har också riktats mot 1agens materieHa bestämme1 ser,
b1.a. vad gäHer svårigheterna att undanta o1ika
kategorier
fastighetsägare från tiHämpningen av 1agen och beträffande förbudet mot att utse en he1 kommun tiH anvisningsområde. I detta sammanhang ska11 också framhåHas att det råder relativt stor enighet me11an iagens tiHskyndare och motståndare på en punkt, näm1igen att avtai i BaL:s anda i princip är att föredra framför en direkt tiHämpning av 1agen.
utgångspunkter för översynen av BaL
Trots våra i detta betänkande framiagda försiag så gäTIer att BFL är och förbiir av margineH betydeise i förmediingsarbetet och BFF har och kommer att ha avseende enbart tiH det statsbeiånade iägenhetsbeståndet. Om bostadsförmediingarna skaH ha en möjlighet att fuHgöra sina bostadssocia1a uppgifter, måste de få ti11gång också tiH bostäder i hus som inte är statiigt beiånade (inki. bostäder i äidre och måhända ursprungiigen statsbeiånade hus). Detta var också en bärande idê vid BaL:s ti11b1ive1 se.
Det aiternativ ti11 BaL som iigger närmast tiH hands, är de avta1 som brukar sägas ha tiHkommit i BaL:s anda. Som framgått av det föregående har det emeHertid visat sig vara svårt att få igenom avta1 på en för kommunerna godtagbar nivå.
Eniigt vår bedömning är BaL i sin nuvarande utformning så pass svår att tiHämpa att den bara undantagsvis utgör ett reeHt a1ternativ ti11 avta1. Detta innebär i sin tur att kommunernas förhandiingsposition är svag. Det finns aniedning att anta att en förenkiad och därmed effektivare BaL, skuHe underiätta för kommunerna att få tiH stånd acceptab1a ackvisitionsavtai . Sammantaget anser vi därför att även om parterna i första hand bör eftersträva avtaisiösningar, så behövs i bakgrunden en hanter1ig och effektiv iagstiftning.
Sveriges Fastighetsägareförbund har b1.a. i remissyttrandet över vårt deibetänkande menat att kommunen ha försökt att få
Eu
ti11 stånd ett friviHigt avta1 innan den bes1utar om inrättande av bostadsanvisningsområde. En formaiiserad förhandiingsskyidighet kräver emeHertid åtskiHig administration och dessutom en ganska omfattande lagstiftning, vi1ket b1.a. hyresförhand1ings-
lagen visar. På grund härav och med beaktande av den positiva instäHning ti11 avta1suppgöre1ser som kommunerna har visat anser vi inte att någon iagregierad förhandiingsskyidighet behövs.
Vi har i dei betänkandet uttaiat att en översyn av BaL primärt bör avse besiutsproceduren. Bristen på erfarenheter av iagen i ti11- Iämpning gör att kunskapsunderiaget för en mer omfattande översyn är dåiigt. Det har inte he11er i vårt arbete framkommit något som ger oss aniedning att nu föresiå ändringar av de bestämmei ser i BaL som regierar förhåHandet meHan kommun och fastighetsägare när ett iagakraftvunnet tiiiämpningsbesiut väi har åstadkommits.
I deibetänkandet övervägde vi två o1ika tekniker för översynen av BaL:s besiutsprocedur. Vi bedömer det nu vara mest ändamå1sen1igt att med bibehåHande av iagens grundstruktur se över de enskiida bestämmeiserna. Aiternativet med en he1t ny besiutsprocedur där riksdagen genom iagstiftning skaH bestämma i vi1ka kommuner 1agen skaH gäHa, synes bLa. kunna medföra okiarheter beträffande den reeHa bes1 utsfördeiningen meHan stat och kommun.
En förenklad BaL
Vi skaH i första hand uppehåHa oss vid fyra frågor, nämiigen
besiutsfördeiningen me11an kommunens styrei se och fuHmäktige, besvärsförfarandet, deigivningsförfarandet samt frågan om en hei kommun skaH kunna utses tiH anvisningsområde.
§e§1Etâf§“Eeli9.°-E
Besiut i fråga om bostadsanvisningsområde skaH eniigt 2 § BaL fattas av kommunstyre1 sen. Denna ordning stämmer egentiigen inte särskiit vä1 överens med grunderna för den kommunaia organisationen och befogenhetsfördeiningen. Aniedningen tiH den valda ordningen är att besiuten om bostadsanvisningsområde ska11 kunna överprövas efter förvaitningsbesvär. Härigenom biir det möjiigt att få ti11 stånd en avvägning meHan kommunens och berörda enskiidas intressen. Kommunaibesvär som är den enda besvärsform som kan komna ifråga om besiutet fattas av kommunfuHmäktige, inrymmer ingen sådan intresseavvägning.
Den besiutsfördeining som nu gäHer har aHtså vaits av rättssäkerhetsskäi. Den har också med uttryckiig hänvisning härtiH godtagits av iagrådet. De pr0b1em som besiutsfördeiningen hittiHs våHat kommunerna, har inte varit av a11tför a11var1ig art. Det synes närmast som om svårigheterna har berott på ovana vid arrangemanget, något som inte är förvånande men som samtidigt bör kunna vara övergående. En1igt vår bedömning bör ordningen med kommunstyreisen som bes1utande organ behåHas. Givetvis bör kommunstyrei sens besiut om inrättande av bostadsanvisningsområde vara poiitiskt förankrat i fuHmäktige. Betydei sen av att kommunstyrei sens handiäggning föregås av ett principbes1ut i fuHmäktige - ävensom frågan vad ett sådant principbesiut bör innefatta - är berörd i förarbetena ti11 BaL (prop. 1979/80:72) och i vårt deibetänkande.
åesvårsförjarandgt
Eniigt 13 § BaL ankommer det på iänsstyreisen och i sista hand regeringen att efter förvaitningsbesvär överpröva ett kommunaIt besiut om inrättande av bostadsanvisningsområde. På sätt framgår av föregående avsnitt, anser vi det vara väibetänkt att behåHa förvaitningsbesvär som rättsmedei i dessa ärenden.
När det gäHer förvaitningsbesvär kan instansordningen arrangeras på många 01ika sätt. Medan regIerna vid kommunaibesvär är mycket enkia, förekommer det vid förvaitningsbesvär en mängd oiika be- Den i BaL föreskrivna - se svärsvägar. instansordningen iänsstyrei och regeringen - ansiuter tiH en av de på omrâdet förekommande huvudiinjerna. SåtiHvida finns det a11tså ingen aniedning att ifrågasätta den vaida ordningen. Det är emeHertid också så att kombinationen av de i BaL gäHande besiuts- och besvärsförfarandena kan vara synneriigen tidskrävande. ünständigheterna behöver inte vara extrema för att ett tvistigt och vidiyftigt ärende angående inrättande av bostadsanvisningsområde ska11 kräva en tota1 handiäggningstid om fiera år.* Detta är en1igt vår bedöm-
* SkeHefteå konrnun besiöt år 1982 - efter sedvaniig beredning att konmunens centraiort skuiie utgöra ett bostadsanvisningsområde. Efter besvär faststäHde regeringen under våren 1984 kommunstyreisens besiut. BaL:s anvisningsregier tiiiämpas i kommunen från den 1 januari 1986.
ning inte acceptabeit, vare sig bostadspoiitiskt eHer sett tiH de personeHa och ekonomiska resurser som åtgår.
Kommunaia besiut kan i ganska stor utsträckning verkstäHas direkt, dvs. utan hinder av att de överk1agas. Vi har övervägt ett sådant arrangemang för att komma tiiirätta med BaL:s svagheter i nu aktueHt hänseende. Detta skuHe emeHertid inte iösa resursprobiemet och dessutom iåter sig besiut av den art det här är fråga om, inte på något sjäivkiart sätt inordnas i gruppen omedeibart verkstäHbara besiut. Vi förordar därför i stäHet att prob1emet angrips via instansordningen.
Som vi tidigare anfört finns det en mängd oiika vägar att beträda då fråga är om förvaitningsbesvär. I ett stort antai grupper av ärenden är regeringen siutinstans. Det har dock länge varit en strävan att begränsa antaiet besvärsärenden hos regeringen. Syftet härmed är i första hand att ge statsråden och departementen mer tid för större och övergripande frågor. Ett annat viktigt syfte är att förkorta en del aHtför iånga instanskedjor för att åstadkomma snabbare avgöranden i förvaltningen och samtidigt göra besparingar. En1igt vår bedömning är emeHertid ärenden angående inrättande av bostadsanvisningsområde sådana att de kräver en möj1ighet tiH s1ut1igt stäiiningstagande av regeringen. Dessa ärenden bör föijaktiigen inte stanna i en iägre instans. Den enda möjiighet att korta instanskedjan som då återstår, är att med
förbigående av iänsstyreisen iåta regeringen b1i i besvärs-
instans i dessa ärenden.
Vi anser det vara önskvärt att besvärsförfarandet arrangeras på detta sätt. Vi är medvetna om att förvaitningsrätten för närvarande inte inrymmer något exempei på en sådan instansordning. SåtiHvida kan nyordningen måhända betecknas som kontroversieH. Man kan emeiiertid samtidigt konstatera att besvärsförfarandet inom förvaitningsrätten sedan fiera år tiiibaka är föremâi för ett omfattande reformarbete, ett arbete som förutsätter att man överger en dei hävdvunna modeHer för instansordningen och bryter med invanda tänkesätt.
3 7
Relglüiügâfärfalaüdât
Besiutsproceduren i BaL förutsätter en ganska vid1yftig kommunikation me11an kommunen och övriga berörda parter. Innan kommunstyrei sen avgör ett ärende om bostadsanvisningsområde, ska11 de husägare och hyresgästorganisationer som kan beröras av besiutet iämnas ti11fä11e att yttra sig (3 §). Dessa parter ska11 också deiges kommunstyrei sens bes1ut i fråga om bostadsanvisningsomrâde (4 §) och s1ut1igen skaH kommunen när bes1utet har vunnit laga kraft underrätta berörda parter härom (5 §).
I samtiiga 1ed skaH kommunikationen ske genom deigivning. Kungöre1sede1givning får tiHgripas i de två första leden, dock att husägarna en1igt 4 § även skaH tiHstäHas meddeiande om bes1utet med posten. Genomgående gäHer att det är den faktiska och inte den Iagfarne ägaren som skaH sökas för deigivning. Då en fastighet byter ägare gä11er kommunens bes1ut mot den nya ägaren först efter det att denne i särskiid ordning de1 getts bes1utet.
Syftet med det föreskrivna kommunikationsförfarandet är de1s att
de som berörs av besiuten skaH få möjHghet ti11 insyn och på-
verkan av bes1utspr0cessen och dels att säkerstäHa att berörda husägare får de1 av det bes1ut som innefattar ett straffsanktionerat uppiåteiseförbud. Vi anser att dessa syften kan upprätthå11as även med ett förenk1at de1givningsförfarande.
En1igt vår bedömning vore det önskvärt att bestämmeiserna ändrades så att deigivning a11tid kan ske med den för vi1ken 1agfart senast är bevi1jad e11er sökt eHer - i förekommande faH - med innehavaren av inskriven tomträtt. Detta skuHe förenk1a administrationen för kommunerna samtidigt som det något skuHe försvåra för fastighetsägare att genom över1åte1ser kringgå 1agen. De1givningsbestämme1ser av detta siag finns f.ö. redan på angränsande rättsområden, t.ex. i bostadsförva1tnings1agen och bostadssaneringsiagen.
Vi anser vidare att det inte borde krävas något nytt de1givningsförfarande då en fastighet som omfattas av ett beslut om bo-
stadsanvisningsområde byter ägare. Detta förutsätter dock att besiutet antecknas i fastighetshoken e11er tomträttsboken så att en köpare med säkerhet får information om besiutet. Ett sådant arrangemang övervägdes men biev avvisat då BaL utformades. Det bedömdes då vara aiitför administrativt krävande. Vår bedömning är en annan. Inskrivningsförfarandet är en administrativ åtgärd av engängskaraktär. Oavsett om besiutet att inrätta ett bostadsanvisningsomrâde omfattar få e11er ett mycket stort anta] fastigheter, så väger inskrivningsförfarandet reiativt iätt i jämföreise med den aiternativa och nu gäiiande ordningen. Denna förutsätter nämiigen en kontinueriig uppföijning av fastighetsoch tomträttsöveriåteiser och i ansiutning härtiii nya deigivningar. Av betydeise i sammanhanget är också att en sådan nyordning på ett effektivt sätt sku11e göra fastighetsöveriâteiser som syftar ti11 ett kringgående av iagen menings1ösa.
Deigivningsförfarandet borde eniigt vår mening kunna förenkias i ytteriigare ett avseende. När ett besiut i fråga om bostadsanvisningsområde har vunnit 1aga kraft, ska11 genom kommunens försorg underrätteise om besiutet och om att det har vunnit iaga kraft de1ges de husägare som berörs av bes1utet (5 §). Kungöreisedeigivning anses för närvarande inte kunna komma ifråga i detta ied. Aniedningen härti11 torde vara att iagstiftaren önskat säkerstäiia att de husägare som berörs av besiutet, verkligen får de1 av detsamma och i ansiutning härtiii också får besked om de inskränkningar i rätten att upp1âta hyresrätt m.m. som gä11er.
När det besiutade bostadsanvisningsområdet omfattar ett stort antai fastigheter, biir deigivningsförfarandet eniigt 5 § BaL synneriigen tids- och resurskrävande. Detta får naturiigtvis accepteras om de bakomiiggande syftena oundvikiigen kräver detta precisa förfarande. Vi anser eme11ertid att en ordning med kungöre1sede1givning här är fu11t godtagbar. Givetvis kan ett sådant arrangemang någon gång medföra - om än omständigheterna då måste vara - att mycket specie11a en fastighetsägare på grund av bristande information bryter mot uppiâteise- e11er medverkansförbudet. I en sådan situation skaii kommunen sjäivfaiiet inte anmäia gärningen ti11 åtai. Det enda som händer är aiitså att
kommunen för1orar en eijest anvisningsbar Tágenhet. Denna risk får anses vara acceptabei med hänsyn tagen ti11 den förenk1ade adminstration som nyordningen möjiiggör.
Vi anser således att deigivning av iagakraftvunnet bes1ut om bostadsanvisningsområde borde kunna ske genom kungöre1se i kombination med meddeiande om bes1utet per post.
åommgnsrLsgnLam/isninøâomrâds
Av förarbetena ti11 BaL framgår att ett hes1ut om bostadsanvisinte får avse en he1 kommun. Området får he11er inte ningsområde vara he1t obetydiigt utan bes1utet ska11 eniigt departementschefen omfatta ett e11er fiera större områden.
Vi uttaiade i deibetänkandet att förbudet mot att inrätta en
he] kommun som bostadsanvisningsområde för oss framstod som något
svårförstâeiigt. Visser1igen framgår det kiart av förarbetena att syftet med denna områdesbegränsning är att förhindra införandet i kommunerna. vår av en ob1igatorisk bostadsförmediing Eniigt bedömning är eme11ertid det uppgivna sambandet me11an ob1igatorie- och omrâdesfrågan föga övertygande. Vi har i de1betänkandet summariskt redovisat hur omrâdesfrågan förhåHer sig ti11 de som van1igen brukar riktas mot försiag om inrättande invändningar av en obiigatorisk kommunai bostadsförmediing.
Vi berörde i deibetänkandet även en annan aspekt på områdes- Det är aHdeTes k1art att såväi fiertaiet kommuner som frågan. fastighetsägare anser att ackvisitionsavtai är att föredra framför av BaL. Det är därför att aven tiHämpning viktigt iagen fattas så att a1ternativet med avta1 står öppet. För närvarande är det emeHertid så att medan ett avtai vä1 kan omfatta en he1
kommun så kan ett besiut om bostadsanvisningsområde bara avse
deiar därav. Den regiering som nu gäHer beträffande utformningen
måste därför betecknas som ett hinder i av anvisningsområden, avta1sförhand1ingarna .
Siutiigen ska11 uppmärksammas att bestämningen ett eHer fiera större områden sjäivfaHet inrymmer en osäkerhetsfaktor. Varken kommunerna eHer fastighetsägarna vet med säkerhet hur stort ett bostadsanvisningsområde får vara och på grund härav ökar riskerna för feisiut och onödiga besvärsprocesser.
Eniigt vår bedömning vore det således önskvärt att BaL ändrades så att en he1 kommun får förkiaras vara bostadsanvisningsområde.
QVD 2612330:
Det har i oiika sammanhang - t.ex. i samband med remissbehand- 1ingen av vårt dei betänkande - anförts att det borde öppnas en möjiighet i BaL att undanta vissa kategorier av fastighetsägare från tiHämpningen av iagen. Som exempei på sådana fastighetsägare brukar b1.a. nämnas rikskooperativa organisationer, stifte1 ser som arbetar på bostadssociai grund och upplåter kategoriiägenheter samt hyresrättskooperativ.
BaL är i sin nuvarande utformning (1 § 2 st) ti11ämp1ig på samt- 1iga bostadsiägenheter, såvida ej fråga är om iägenhet, som utgör en dei av husägarens egen bostad, eller iägenhet i ett enfamiijshus, som inte är avsett att uppiåtas varaktigt, eHer i ett tvâfamiijshus eHer bes1utats att i övrigt endast 1ägenheter av visst siag inom området ska11 omfattas av iagen. Med Wägenheter av visst s1ag skaH en1igt förarbetena förstås t.ex. aHa treeHer fyrarums1ägenheter. Något uttryck1igt 1agstöd för att undanta en viss fastighetsägare el1er en kategori fastighetsägare från tiHämpningen av 1agen finns sâiedes för närvarande inte. Det framgår emeHertid av förarbetena att spörsmåiet uppmärksammades vid BaL:s ti11b1ive1se. Departementschefen uttaiade i an-
siutning tiH denna frågestäHning b1.a.: En annan sak är att
kommunerna, t.ex. då iägenheterna är avsedda att eniigt särski1d turordning ti11de1as medIemmar i en kooperativ förening, i rimiig utsträckning torde ta hänsyn tiH detta...
Situationen synes såiedes för närvarande vara den att samtiiga fastighetsägare ska11 omfattas av ett besiut om bostadsanvis-
ningsomrâde. De skaH på föreskrivet sätt i oiika omgångar deiges kommunstyreisens besiut, de har besvärsrätt, de träffas av uppiåteise- och medverkansförbudet och biir skyidiga att meddeia kommunen när en iägenhet biir iedig. Konmunen kan sedan - kanske rentav bör - konsekvent avstå från att förmedia de lägenheter som en viss fastighetsägare eHer en kategori fastighetsägare inrapporterar som iediga.
Eniigt vår bedömning sku11e BaL b1i mer fiexibei och tiHämpningen av iagen bii mer hanteriig om det iägenhetsbestånd som kommunen ändå inte har för avsikt att förmedia i egen regi, kan håiias utanför ett besiut om bostadsanvisningsområde. Vi anser
därför att iagen borde ändras så att det biir möjiigt för kom-
munen att undanta viss fastighetsägare e11er viss kategori fastighetsägare vid besiut om inrättande av bostadsanvisningsomrâde. Givetvis skaH undantagsbesiuten vara sakiigt motiverade. Undantag bör i första hand komma ifråga för fastighetsägare som verkar i eniighet med komnunens bostadspoiitiska strävanden och för bostadsföretag som bedriver sin verksamhet med stöd av äidre lagstiftning; t.ex. bostadsaktieboiag, bostadsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar. En med vårt önskemâi besiäktad bestämmeise finns för närvarande i 65 § bostadsfinansieringsförordningen.
8 HYRESGÃSTIMFLYTANDE OCH KOOPERATIV HYRESRÄTT
8.1 In1edning
Vi ska11 en1igt våra direktiv företa en översyn av förutsättningarna för hyresgästernas inf1ytande över sitt boende. Utgångspunkten ska11 vara att hyresmarknadens parter genom avtai bör styra utveck1ingen. I ans1utning ti11 denna översyn ska11 vi även beakta vad riksdagen (LU 1980/81:8, rskr 138) anfört om kooperativ förva1tning av hyreshus.
Vi gjorde i de1betänkandet den bedömningen att det inte var erforderiigt med ytteriigare statiiga insatser för att vidga hyresgästinf1ytandet. Frågan om kooperativ förva1tning av hyreshus togs inte upp i de1hetänkandet.
8.2 Hyresgästinf1ytande
Vårt tidigare stä11ningstagande grundades framför a11t på tre omständigheter, nämiigen boinf1ytandeavta1en, 1983 års 1agstiftning som ti11kommit för att ge hyresgästerna ett större individue11t inf1ytande över den egna 1ägenheten samt den översyn av b1.a. bostadssanerings1agen som under våren 1984 påbörjats inom bostadsdepartementet.
F1erta1et av de remissinstanser som yttrat sig i inf1ytandefrågan, har i a11t väsentiigt instämt i våra Särski1d bedömningar. uppmärksamhet har under remissförfarandet ägnats åt de boendes inf1ytande i den privata hyressektorn, åt hyresgästernas inf1ytande vid ombyggnader som inte kräver byggnadsiov och över vissa underhå11sâtgärder samt åt de boendes infiytande över närmi1jön i kvarter med ett spiittrat ägande.
l 4-
l
i
8.2 . 1 överväganden
Boi nfiytandeavtai en
Boinfiytandeavtaien utgår från gäHande förhandiingsordningar och
kan sägas kompiettera dessa med ett i första hand koHektivt infiytande över förvaitningen av bostadsområdena. Det ramavtai som gäHer me11an SABO och Hyresgästernas Riksförbund ger kontaktkommittén i en förvaitningsenhet informations- och samrådsrätt i aHa frågor som påverkar bostadsmiijön och boendeförhåHandena i det egna området. Avtaiet ger också möjiighet tiH överensk0mme1ser meHan parterna om besiutsrätt för kontaktkommittêerna i vissa frâgor; se även avsnitt 8.3.2 under rubrik Sjäivförvaitning genom förvaitarföreningar. Kontaktkomnittêerna utgör en dei av den iokaia hyresgästföreningens organisation. Endast de hyresgäster som är mediemmar i föreningen har f.n. rösträtt och är vaibara. En1igt ramavtaiet ska11 dock aHa hyresgäster i förvai tningsenheten ka11as tiH minst två bostadsmöten om året.
Förutsättningarna för ett avtaisgrundat hyresgästinfiytande på den aHmännyttiga sektorn är gott. Boinfiytandeavtai har tecknats för nästan heia det aHmännyttiga beståndet och ett omfattande utveckiingsarbete pågår.
På den privata hyressektorn har Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund i september 1983 utfärdat en gemensam rekommendation tiH sina respektive mediemmar om att teckina avta1 om boinfiytande. Rekonmendationen har i huvudsak samma utformning som det ramavtai som gäHer på den aHmännyttiga sektorn. Loka|a boinfiytandeavtai har också tiHkommit, om än hittiHs i mycket begränsad omfattning. Det är eniigt vår bedömning ännu för tidigt att utvärdera denna utveckiing. De berörda parts-
organisationerna har heHer inte påkaHat nâgra statiiga åtgärder
när det gäHer det avtaisregierade infiytandet.
Hyresgäster hos privata fastighetsägare som inte omfattas av den centraia rekommendationen - vi1ket främst gä11er fastighetsägare som står utanför fastighetsägarföreningarna - har för närvarande små möj1igheter att få ti11 stånd ett avtaisgrundat infiytande utöver det som hyresförhand1ings1agen kan ge. En1igt vår bedömning kan det visa sig b1i nödvändigt med 1agstiftning för att dessa hyresgäster ska11 få ett inf1ytande över sitt boende som är jämför1igt med vad som gä11er på det växande avtaisområdet. Vi anser eme11ertid att tiden ännu inte är mogen för en sådan 1agstiftning. Bo Bengtsson har redovisat ett uppdrag för kommittén i Förutsättningar och hinder för boinf1ytande i privata hyresfastigheter (Ds Bo 1983:5). Av rapporten framgår att det finns betydande ski11nader i förutsättningarna för hyresgästinfiytande me11an den a11männyttiga och den privata sektorn, huvudsakiigen beroende på organisatoriska och strukture11a ski11nader. Detta i sin tur innebär att möj1igheterna att fiytta över kunskaper och erfarenheter från infiytandeverksamheten på det a11männyttiga området tili det enskiida är begränsade. Det saknas därför i många avseenden kunskap om 1ämp1iga former för hyresgästinfiytandet inom den enski1t ägda sektorn. Denna kunskap kommer dock att vinnas i takt med att boinfiytandeavtai där tecknas och utveck- 1as. I avvaktan på detta bör ytter1igare iagstiftning inte ti11gripas. Bortsett ifrån att kunskapsunder1aget är bristfä11igt, finns det en inte obetydiig risk för att en sådan iagstiftning sku11e inverka hämmande på det utveck1ingsarbete som nu kommit igång i de1ar av den organiserade privata hyressektorn.
Sammantaget anser vi såiedes att man inte nu bör vidta några 1agstiftningsåtgärder i de frågor där inf1ytandet är under utveck- 1ing genom avtai. Utveckiingen inom den privata hyressektorn framför a11t då på den oorganiserade de1en därav - bör dock föijas med stor noggrannhet. Vid sidan av partsorganisationernas bevakning bör även bostadsstyre1sen fortiöpande kunna fö1ja upp och utvärdera denna utveck1ing. Härigenom sku11e statsmakterna få en god handiingsberedskap om utveck1ingen stannar av e11er i något annat väsentiigt avseende bedöms vara oti11fredsstä11ande.
_
1983 års Iagstiftning
Sedan den 1 januari 1984 gäHer inte hyresvärdens sky1dighet att med skä1iga tidsmeHanrum underhåHa bostadslägenhet, om avvikande hestämme1 ser har tagits in i en förhand1ingsöverenskomme1se en1igt hyresförhand1ings1agen. Lagändringen har tiHkommit för att ge hyresgästerna ett större individueHt inf1ytande över den egna 1ägenheten. Den va1da konstruktionen gör det möjHgt för den enski1de hyresgästen att få lägre hyra genom att avstå från visst underhåH eHer genom att sjä1v utföra det. Bestämd sen, som har initierats av SABO och Hyresgästernas Riksförbund, gäHer på förs1ag av bostadsutskottet (BoU 1983/84:5) på försök t.0.m. utgången av år 1986.
Ännu vid tidpunkten för vårt de1 betänkande var erfarenheterna av den nya bestämmelsen i tiHämpning mycket begränsade. Utveck1ingen har emeHertid gått re1ativt snabbt och mycket tyder på att man här har funnit en bra metod för ett fördjupat individueHt hyresgästinñytande. Även om det i första hand ankommer på en särski1d arbetsgrupp inom bostadsdepartementet att närmare utvärdera denna Iagstiftning (dep. prot. 1984-04-06, § 2), anser v1 oss kunna föres1å att 1983 års 1agstiftning permanentas eHer i vart fa11 får för1ängd gütighetstid.
Bostadssanerings1agen m.m.
Det har i 01ika sammanhang gjorts gäHande att hyresgästernas infiytande över vissa ombyggnads- och underhåHsåtgärder är otiHfredsstäHande. Detta har också uppmärksammats vid remissbehandiingen av vårt de1betänkande.
- Den arbetsgrupp stadsförnye1segruppen - som inom bostadsdepartement har haft tiH uppgift att se över bostadssaneringsIagen och andra 1agar av betyde1 se vid genomförandet av förnye1seåtgärder inom bostadsområdena, utarbetade under hösten 1984 en di skussionspromemoria angående rege1 systemet vid stadsförnye1 se. Denna promemoria har nu komp1etterats och reviderats ti11 en rapport
Stadsförnye1se - En inventering av reg1er (Ds Bo 1985:5). Rapporten ska11 b1i föremâi för fortsatta överväganden inom departementet.
i den
Av rapporten framgår att infiytandefrågorna uppmärksammats utsträckning vi ansåg oss kunna utgå ifrån inför stäliningstagan-
det i deibetänkandet. Även de probiem som rör infiytandet över närmiijön i kvarter med ett spiittrat ägande är uppmärksammade i stadsförnyeisegruppens arbete.
Vid sidan av detta projekt ska11 också noteras att regeisystemet vid fastighetsförvaitning sedan en tid ti11baka är bristfäiiig föremåi för bostadsdepartementets uppmärksamhet. Även i detta sammanhang har uttaiats att hyresgästinf1ytandet på underhåils-, förbättrings- och ombyggnadsarbeten bör ses över.
såiedes att de infiytandefrågor som här är Sammantaget gä11er aktue11a, är föremåi för överväganden inom bostadsdepartementet. Det finns därför ingen aniedning för oss att ägna dessa frågor ytter1igare uppmärksamhet.
8.3 Kooperativ hyresrätt
8.3.1 §akgrundJngn;
Vi har funnit att tiden ännu inte är mogen för någon fri e11er eijest mer omfattande nyetabiering av hyreskooperativa förvaitningsformer på bostadsmarknaden. I vårt arbete har vi eme11ertid ägnat den kooperativa hyresrätten âtskiiiig uppmärksamhet och därvid funnit att den i o1ika avseenden bidra ti11 en fort-
kan
satt utveckiing av hyresrätten som upp1äte1seform. En1igt vår bedömning är det därför önskvärt med en fortsatt försöksverksamhet på området. På grund härav men också för att bidra ti11 en fördjupad debatt kring nya upp1åte1se- och förvaitningsformer på bostadsmarknaden, är vår presentation och ana1ys av den kooperativa hyresrätten mer omfattande än vad våra s1ut1iga överväganden kan synas motivera.
En kooperativ hyresrätt har funnits i Sverige sedan år 1916, då Stockhoims Kooperativa (SKB) biidades. Under Bostadsförening
årens 1opp har åtskiHiga mer uppiåteisekonstruktioner, e11er
mindre besiäktade med den rent kooperativa hyresrätten, dykt upp på bostadsmarknaden.*
statsmakterna har emeHertid sedan tid
1ång tiHbaka medvetet
försökt att styra utveckiingen mot att av bostadsiäuppiåteise genhet skaH ske antingen genom hyresavtai meHan fastighetsägare och hyresgäst eHer i form av bostadsrätt. I b1.a. förarbetena
tiH 1971 års bostadsrättsiag 1971:12 (prop. s. 92) har det sagts att man härigenom kan uppnå en önskvärd enhetiighet på bostadsmarknaden och att behov av andra något verkiigt uppiåteiseformer inte he11er synes föreiigga.
Under de senaste åren har dock den kooperativa hyresrätten uppmärksammats på nytt. Så har t.ex. fiera motioner väckts i riksda-
gen om att iagstiftningen bör ses över i syfte att möjiiggöra biidandet av nya hyresrättskooperativ. Liknande initiativ har tagits också från andra hå11. En viss råder begreppsförvirring eme11ertid på området. vår bör med Eniigt mening uttrycken kooperativ hyresrätt och kooperativ förvaitning av hyreshus egentiigen förstås förvaitningsarrangemang där de rättigheter och
skyidigheter som i ett traditioneiit hyresförhåHande åviiar fas-
tighetsägaren/hyresvärden, övertas av ett av hyresgästerna hiidat förvaitningsorgan.” I bostadsdebatten - och av praktiska skä1
* En redogörei se för denna utveckiing återfinns i betänkandet Från hyresrätt tiH bostadsrätt (SOU 1981:74).
** En internationeHt erkänd definition av kooperation återfinns i betänkandet Kooperativa föreningar (SOU 1984:9). Den har föijande iydei se:
En kooperativ förening är en sammansiutning av personer som friviHigt gått tiHsammans för att uppnå ett gemensamt syfte genom att grunda en demokratiskt kontroHerad organisation, gemensamt iämna tiH iikvärdiga bidrag det erforderiiga kapitaiet och som accepterar en rättvis av risker och fördeining från det företag i vi1ket mediemmarna aktivt deita-
fördeiar
ger .
även i detta - används eme11ertid dessa fortsättningsvis kapite1 uttryck inte bara beträffande upp1åte1se- och förva1tningsarrangemang eniigt denna definition utan även när fråga är om förva1tningar där hyresgästerna endast utövar ett mer e11er mindre 1ångtgående ko11ektivt inf1ytande. Gränsen me11an å ena sidan en hyresrätt och å andra sidan oiika former av ko11ektiv kooperativ hyresrätt är också i praktiken svårbestämbar. Med visst fog kan hävdas att ett kooperativt insiag i hyresrätten uppkommer så snart hyresgästerna i organiserad (koiiektiv) form utövar inf1ytande över sitt boende. Detta kan sedan utveck1as inf1ytande jämför här den inf1ytandestege som Bo Bengtsson 1anserat i sin ti11 kommittén - för att ku1minera i en fu11t utveckiad rapport kooperativ hyresrätt när äganderätten ti11 förvaitningsobjektet övergår på de boende. För att hå11a isär begreppen ka11ar vi i det föijande den sistnämnda formen för SKB-kooperativ hyresrätt e11er SKB- mode11en. Ytter1igare begreppsbestämningar kommer att göras successivt i kapit1et.
När man i dag diskuterar den kooperativa hyresrätten är det framför a11t två argument som brukar anföras av dess ti11skyndare. För det första anses den vara den k0nventi0ne11a hyresrätten över1ägsen i fråga om hyresgästernas möj1igheter att utöva inf1ytande över sitt boende. Den sku11e i detta avseende 1igga mycket nära bostadsrätten. För det andra sku11e den, ti11 ski11nad från bostadsrätt, inte medge nâgra värdestegringsvinster. En dagens kooperativ hyresrätt sku11e därför kunna motverka sâvä1 bostadsspeku1ation som de tendenser ti11 segregation som ti11 fö1jd av höga överiâteisepriser har uppstått i vissa bostadsrättsområden. Givetvis b1ir den kooperativa hyresrätten på grund härav också ett intressant a1ternativ när ombiidningar ti11 bostadsrätt övervägs inom det befint1iga hyreshusbeståndet. Även andra argument för den kooperativa hyresrätten förekommer. Det har exempeivis sagts att den sku11e möjiiggöra sänkta boendekostnader, i första hand då jämfört med den k0nventione11a hyresrätten. När bostadsrättsbi1dningar inom det a11männyttigt ägda beståndet diskuteras, brukar det också sägas att a1ternativet med en kooperativ hyresrätt är att föredra eftersom det säkerstä11er den soiidariska hy-
ressättningen och det kommunaia infiytandet över bostadspo1itiken.
8 . 3 . 2
_K_oågp_e_rativ_hyr_es_r_ätt_i_praktik_o_ch_tgori
Syftet med detta avsnitt är inte att på något uttömmande sätt inventera den kooperativa hyresrättens aHa tänkbara verksamhetsformer och förstadier. Fråga är endast om att iHustrera några hyresrättsHga arrangemang av kooperativ karaktär.
Stockhoims Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB)
SKB är registrerad som ekonomisk förening och 1yder därmed under 1agen (1951:308) om ekonomiska föreningar. Av sådana föreningar krävs att de har tiH ändamå1 att främja med1enlnarnas ekonomiska intressen, vi1ket h1.a. kan innebära att med1emmarna nyttjar föreningens tjänster. Av SKB:s stadgar framgår att föreningens uppgift är att anskaffa och förvaita bostadshus och hyra ut iägenheterna ti11 medlenmarna. Den som vi11 hyra bostad av SKB måste så1edes vara med1em i föreningen. - SKB förvaltar för närvarande omkring 5 200 bostadsiägenheter och har 28 000 ungefär mediemmar.
Varje SKB-med1em äger en röst och det direkta med1emsinf1ytandet på föreningens verksamhet utövas i kvartersråd och vid distriktsmöten. Vid ordinarie di striktsmöte vä1js distriktets representanter (fuHmäktige) tiH föreningsstämman. består Föreningsstämman av omkring 50 representanter vi1ka samtiiga skaH vara medIemmar i föreningen. Föreningsstämnan är SKB:s högsta besiutande organ. Stämman har b1.a. tiH uppgift att faststäHa resuitat- och baiansräkning, besiuta om ansvarsfrihet, förrätta va1 av styre1se och förtroendemän samt handiägga väckta motioner. Föreningens styre1 se skaH bestå av högst nio och 1ägst sju 1edamöter varav en utses av Stockho1ms kommun (fastighetsnämnden). I av frågor
principieH natur eHer av större ekonomisk betydeise, skaH
styreisen inhämta föreningsstämmans åsikt innan bes1ut får fattas. I SKB:s organisation ingår också ett hyresutskott som
utses på föreningsstämman. Styreisen bestämmer hyrorna för mediemsiägenheterna efter samråd med hyresutskottet.
Inom SKB används uttrycket turordningsrätt för att ange i viiken inbördes ordning mediemmarna har rätt att hyra iägenheter. Turordningen räknas från den dag mediemmen inbetait insats, kreditbeiopp och årsavgift (dessa beiopp uppgår för närvarande ti11 50, 950 resp. 75 kr.). För att behåila turordningsrätten krävs dessutom att varje mediem bosparar med ett beiopp om 500 kr. per år ti11s spargränsen om 6 000 kr. är nådd. När en mediem kommer i tur för en iägenhet ska11 han - i förekommande fa11; insatsen samt kredit- och bosparbeioppen utgör här en grundpiåt eriägga ett kreditbeiopp som för närvarande varierar meiian 3 000 kr. (1 rum och kokskåp) och 14 000 kr. (6 rum och kök). Med undantag för årsavgiften utgör samtiiga här omnämnda beiopp 1ån tiii föreningen som ska11 betaias ti11baka när mediemmen fiyttar eiier när mediemskapet eijest upphör.
SKB:s iägenheter upp1åtes aiitså med hyresrätt och i princip gä11er”hyres1agens tvingande bestämmeiser i rättsförhå11andet me11an föreningen och hyresgästerna/med1emmarna. Vissa undantag gä11er dock. Hyresgästerna i SKB svarar t.ex. sjäiva för de1ar av iägenhetsunderhâiiet, b1.a. måining och tapetsering. För varje iägenhet finns ett reparationskonto ti11 viiket räntan på de 1ân som hyresgästen iämnat SKB överförs.
I rättsiigt hänseende intar SKB en mycket specie11 stäilning på bostadsmarknaden. Eniigt 79 § bostadsrättsiagen (1971:479) råder sedan år 1972 förbud för föreningar och boiag att uppiåta andeisrätt ti11 vi1ken knutits en tidsbegränsad rätt ti11 bostadsiägenhet. Detta förbud har dock kombinerats med övergångsbestämmeiser som deis innebär att den som tidigare haft rätt att uppiåta iägenheter på detta sätt i visst hus får fortsätta med det och de1s öppnar möjiighet för äldre föreningar och vissa bolag att efter tiiistånd av iänsstyreisen göra andeisuppiåteiser av iägenheter i efter år 1972 byggda e11er förvärvade hus. Såvitt känt är SKB den enda association som har sådan dispens.
He1a SKB:s verksamhet vi1ar sâ1edes på denna övergångshestämmeise. Någon nyetab1ering av hyresrättskooperativ av SKB-model] är inte möj1ig utan ny iagstiftning.
För att SKB ska11 kunna fungera i eniighet med sitt ändamål och sina stadgar krävs dock mer än den nu redovisade rätten att existera. Fiera i princip tvingande bestämme1ser i hyresiagstiftningen Iägger hinder i vägen för SKB:s kooperativa hyresrätt. För SKB gäiier därför ytter1igare undantag från gä11ande 1agreg1er på bostadsmarknaden. Undantagen har regeimässigt formen av dispenser som iämnats av iänsstyreisen med stöd av övergångsbestämmeiser ti11 ny Tagstiftning. Fyra sådana dispenser har meddeiats SKB.
1. Bostadssaneringsiagen gä11er inte beträffande SKB:s fastigheter.
2. Hyresförhand1ings1agen gä11er inte i fråga om hus som ägs av SKB.
3. Hyresvärdens sky1dighet att med skä1iga tidsme11anrum ombesörja tapetsering, mâining och andra sedvan1iga reparationer i bostadsiägenhet (15 § andra stycket hyres1agen) gä11er inte beträffande SKB:s 1ägenheter.
4. Förbudet mot s.k. obestämd hyra (19 § hyres1agen) gä11er inte för SKB. Hyresändring kan a11tså ske utan föregående förhand- 1ingar med vare sig de enski1da hyresgästerna e11er någon hyresgästorganisation.
Sjäivförvaitning genom förva1tarföreningar
De boinfiytandeavtai som gä11er inom det a11männyttiga beståndet bygger på en gemensam rekommendation av SABO och Hyresgästernas Riksförbund från år 1979. I boinf1ytandeavta1en ingår oftast en punkt som säger att företaget och hyresgästföreningen kan komma överens om att ge kontaktkommittêerna besiutsrätt i vissa frågor. En mode11 för hur detta kan ske är den av SABO 1anserade hyresvaisrätten. Hyresvaisrätten innefattar också en decentraiisering av företagens organisation, en nedbrytning av budgeten ti11 om-
rådesnivå samt ett ökat individueHt infiytande för hyresgästerna beträffande den egna iägenheten. En redogörei se för den centraia rekommendationen, boinfiytandeavtaien och hyresvaisrätten återfinns i Bo Bengtssons rapport ti11 kommittén. På grund härav och då denna infiytandeverksamhet bedrivs utan hinder av gäHande hyresiagstiftning skal1 vi inte ägna den ytteriigare uppmärksamhet i detta sanmanhang.
I det arbete med att utveckla boinfiytandeavtaiens samrådsmodeii som b1.a. SABO bedrivit, har som ett aiternativ tiH hyresvaisrätten s.k. förva1tarföreningar med de boende som huvudmän kommit att diskuteras. Medan hyresva1srätten i princip är en modeH för
boinf1ytande avsedd att gäHa ett företags heia bestånd, kan en
förvaitarförening biidas i ett enstaka område. En annan, möjiigen viktigare, skiHnad meHan modeHerna är att hyresvaisrätten utgör ett insiag i en partsförva1tning, dvs. den bygger på de förhandiingar som förs me11an förhand1ingsordningens parter om förvaitningen av företagets iägenheter och de ekonomiska vi11koren för denna förvaitning. Sjä1vförva1 tning genom förva1tarföreningar kan däremot bedrivas fristående från förhand1ingsordningens partsförhåHande, dvs. me11an och de boende. - 01ika företaget former av koHektiv (kooperativ) sjä1vförva1tning har övervägts.
äpadzâasmoáelisn
Mode11en syftar tiH att överfiytta ett sjäivständigt ansvar för o1ika förva1tningsbes1ut på de boende. Detta förutsätter att de boende - inom ett eHer fiera bostadsområden samverkar i särskiit organiserade föreningar. Föreningen skaH vara en sjäivständig juridisk person som kan träffa bindande avta1 med bostadsföretaget om hur ansvaret i förvaitningen ska11 förde1as meHan Företaget och det organiserade koHektivet.
Ansvarsfördeiningen reg1eras genom förvaitningsavtai som anger föreningens åtaganden och besiutskompetens. Förva1tningsavta1en bör vara fierâriga. Inom ramen för ingågna avta1 får föreningen bära de ekonomiska konsekvenserna av sitt handiande. Biir förvaitningen dyrare än vad man avta1at, får föreningen bära för-
1usten. SkuHe företaget iida skada på grund av underiåteiser
som föreningen kan iastas för, biir denna skadeståndsskyidig. EventueHa överskott i förvaitningen används eniigt föreningens stadgar och bes1ut. överskott kan exempeivis utbeta1as som återbäring tiH med1emnarna/hyresgästernad*
De uppgifter som föreningen svarar för, ingår biand dem för viika resurser beräknas inom den ekonomiska ram för förvaitningen av omrâdet som bestäms vid hyresförhandiingarna. Ersättningen tiH föreningen motsvarar aHtså i princip de vid hyresförhandiingarna beräknade kostnaderna för de de1ar av förvaitningen som föreningen svarar för. SkiHnaden me11an denna ersättning och Föreningens verkiiga kostnader b1ir föreningens resuitat och stannar därmed inom området.
Det är framför a11t två förhåHanden som kan kompiicera en förvaitning eniigt uppdragsmodeHen. För det första gä11er hyresavtaien på konventioneHt sätt meHan företaget och de enskiida hyresgästerna. Detta innebär att förvaitningsavtaien inte befriar företaget från det ansvar som föijer av hyresiagens tvingande regier. Såiedes svarar företaget för iägenheternas underhåHsskick om inte detta ansvar är bortavtaiat med stöd av 1983 års försöks1agstiftning. De enskiIda hyresgästerna har också utan undantag rätt att få totaihyrans skäiighet prövad eniigt bruksvärderegein, viiket kan försvåra en anpassning av hyrorna ti11 förva1tarföreningens syften och besiut.
Det andra probiemet består i den organisatoriska konkurrens som kan uppstå meHan förvaitarföreningen och den hyresgästorganisation som tecknat förhandiingsordning eniigt hyresförhandiingsiagen. För det aHmännyttiga beståndet gä11er undantagsiöst att förhandiingsordningarna ingåtts med organisation tiHhörig hyresgäströrei sen. Om den 1oka1a hyresgästföreningen genom fuHmakt deiegerar sin förhandiingsrätt tiH förvaitarföreningen, uppnås en rimiig organisatorisk stabiiitet. Aiternativt gä11er att
* att betaia Väijer föreningarna tiHbaka överskott i form av
återbäring, kan vissa skattetekniska probiem uppstå. Dessa
ska11 inte närmare utvecklas här.
hyresgästföreningen och förvaitarföreningen kan dra åt 01ika hå11 eiier att förvaitarföreningen iyckas utverka en egen för-
handiingsordning för det sjäivförvaitade iägenhetsbeståndet.
Detta i sin tur sku11e - 1oka1t rentav hota - det nu kompiicera rådande förhandiingssystemet och det sku11e också kunna försvåra
hyresgästföreningens mer övergripande arbete i boinfiytandefrâ-
gorna.
Uppdragsmodeiien inrymmer också probiem av mer juridisk-hyresrättsiig natur. Vi återkommer deivis tiil detta i det föijande och ska11 här bara helt kortfattat beröra några sådana frågor.
Av aiimänna rättsgrundsatser föijer att ett uppdrag att ombesörja ekonomisk förvaitning när som heist kan återkaiias. Ett avtai om överförande av förvaitningsbefogenheter från ett bostadsföretag (uppdragsgivare) ti11 ett hyresgästkoiiektiv (uppdragstagare) kan dock inte betecknas som ett traditioneiit uppdragsavtai. Fråga är snarare om en juridisk innovation och svårigheterna iigger främst i att hitta en mode11 som inte ko11iderar med annan iagstiftning, t.ex. för bostadsföretaget tvingande ansvarsbestämmeiser i aktieboiagsiagen.
Ti11 den rättsiiga probiematiken kring uppdragsmodeiien hör också vaiet av associationsform för förvaitarföreningen. I princip är det iämpiigt att för detta ändamåi väija den ekonomiska föreningens form. Vaiet är emeiiertid inte a11tid sjäivkiart och det är inte he11er he1t fritt eftersom en ekonomisk förening biir en sjäivständig juridisk person först när den har beviijats registrering. Avgörande för att registrering ska11 beviijas, är att hyresgästernas partie11a sjäivförvaitning av huset e11er bostadsområdet kan anses utgöra ekonomisk verksamhet i iagstiftningens mening. Gränsen me11an idee11 och ekonomisk verksamhet är inte a11tid så iätt att bestämma trots att den ibiand är av utomordentiig betydeise. En ideeii förening som främjar idee11a intressen genom en ekonomisk verksamhet, kan iätt övergå ti11 att främja mediemmarnas ekonomiska intressen. Den ideeiia föreningen förvandias därmed ti11 en ekonomisk förening. Om föreningen då inte registreras, kommer den att sakna rättskapacitet och de sty-
re1se1edamöter och enski1da med1emmar som deitar i förva1tningsbesiuten b1ir personiigen ansvariga för dessa.
För att uppdragsmodeiien med dess förvaitarförening ska11 fungera vä1, bör samtliga hyresgäster vara mediemmar i föreningen. Det är en omdiskuterad fråga, om kravet på ett obiigatoriskt mediemskap i förvaitarföreningen kan anses strida mot god sed i hyresförhåiianden e11er eijest kan anses vara obiiiigt mot hyresgästen.
Arsendsmgdsilen
Medan uppdragsmodeiien innebär att en förvaitarförening handhar de1ar av förvaitningen efter avta1 med fastighetsägaren - i princip som t.ex. ett fastighetsförvaitningsboiag kan överta vissa förva1tningsuppgifter - så innebär arrendemodeiien att förvaitarföreningen förhyr en e11er fiera fastigheter och därmed övertar en rad av de besiuts- och ansvarsfunktioner som eijest åviiar fastighetsägaren.
I ett uppiåteiseavtai me11an bostadsföretaget och en förvaitarförening regieras närmare vi1ka de1ar av förva1tningen som föreningen ska11 svara för. Mode11en möjiiggör en kiarare ansvarsfördeining än uppdragsmodeiien. Som motpart ti11 bostadsföretaget står endast föreningen. Det är föreningen som är hyresvärd i förhâ11ande ti1i de enskiida hyresgästerna. Rätts1igt sett b1ir a11tså dessa andrahandshyresgäster.
Lagstiftningen är för närvarande då1igt anpassad ti11 arrendem0de11en. Eniigt 79 § bostadsrättsiagen får en förening inte uppiâta ande1srätt ti11 viiken knutits en tidsbegränsad nyttjanderätt ti11 bostadsiägenhet. Bestämmeisen är straffsanktionerad. Det kan inte utes1utas att arrendemodeiien kommer i konfiikt med denna förhudsbestämmeise. Av betydeise är här b1.a. hur upp1åteiseavtaiet och mediemskapet i föreningen konstrueras, men även innebörden av uttrycket andeisrätt iämnar utrymme för viss osäkerhet. Även i fiera andra avseenden är det svårt att utifrân gä11ande iagstiftning arrangera en kooperativ förvaitning en1igt arrendem0de11en. Vi återkommer ti11 dessa probiem i det föijande
men eftersom man deivis kan komma tiHrätta med probiemen genom ett förfarande som brukar ka11as b1ockuthyrning, ska11 vi kortfattat presentera detta hyresrättsiiga institut redan här.
§1 QCKPEhHEiDFJ
Hyres1agen utgår ifrån att ett hyresavtai normait endast omfattar en bostadsiägenhet. Det förekonmer emeHertid att en hyresgäst hyr ett e11er f1era bostadshus eHer ett f1erta1 bostadsiägenheter, för att sedan sjäiv hyra ut iägenheterna i andra hand. Detta brukar kaHas Mockuthyrning och har förekommit under många år. Från och med år 1985 gäHer dock väsent1igt ändrade regier i sådana hyresförhåHanden.
Anledningen tiH nyordningen är att förhâHandena vid biockuthyrning ofta anses vara sådana, att en vidare avta1sfrihet meHan fastighetsägare och förstahandshyresgäst är motiverad än den som
eijest gäHer eniigt hyresiagens tvingande regier om bostadsiä-
genheter.
De nya bestämme1 serna innebär att b1ockuthyrning anses före1igga om ett hyresavtai avser uthyrning av fIer än tio bostadsiägenheter och avsikten är att hyresgästen skaH hyra ut iägenheterna i andra hand. Vid biockuthyrning fâr parterna avta1a om förbehâH som strider mot hyresiagens bestämme1ser om bostads1ägenheter, under förutsättning att förbehåHet inte strider mot bestämmeiserna om 10ka1er och inte he11er avser rätten tiH föriängning av hyresavtaiet eHer grunderna för faststäHande av hyresviHkor i samband med sådan för1ängning. Den vidgade avtaisfriheten kan så1edes gäHa frågor som underhâH, indexregiering av hyran, uppsägningstid och viHkorsändringar.
Möjligheten ti11 Mockuthyrning skuHe kunna missbrukas av en mindre nogräknad hyresvärd. För att motverka detta har ett krav på hyresnämndsprövning uppstäHts. Nämndens prövning skaH främst avse frågan om det föreiigger ett seriöst behov av biockuthyrning. Någon nämndprövning behövs inte om berörd fastighet ägs av
exempe1vis staten, kommun e11er ett a11männyttigt bostadsföretag.
ÃÄU§kEiUE§f§DäUDQâKJkN;
De förvaitnings- och upp1åte1sem0de11er som redovisats i det föregående, kan sägas biida en ram för vad kooperativ hyresrätt kan innebära. Både i bostadsdebatten och på marknaden förekommer dock förva1tningsarrangemang med andra beteckningar än de vi här har använt oss av. Hit hör exempe1vis Riksbyggens kooperativa borätt, SABO:s boföreningar och ett växande antal ko11ektivhusföreningar. Dessa arrangemang synes dock inte inrymma någon utveckiingspotentiai och he11er inga rättsiiga probiem som inte
fångas upp av huvudmode11erna. De behöver därför inte redovisas
närmare i detta sammanhang.
gehovet_gy_hya_ugplåtelsg7_ogh_förvaltginggfgrmer
Man kan ha o1ika utgångspunkter för bedömningen av behovet av nya
upp1åte1se- och förvaitningsformer på bostadsmarknaden.
I våra direktiv heter det att kommittén i samband med behandiingen av boinf1ytandefrågan ska11 beakta vad riksdagen anfört om kooperativ förva1tning av hyreshus. Bedömningen sku11e a11tså kunna begränsas ti11 att avse spörsmåiet om den kooperativa hyresrätten behövs för att boinf1ytandefrågan ska11 få en ti11fredsstäiiande 1ösning. De argument för den kooperativa hyres-
rätten som kortfattat återgetts i det föregående (se b1.a.
avsnitt 8.3.1), gör det eme11ertid en1igt vår bedömning 1ämp1igt
att behovet och konsekvenserna av nya upp1åte1se- och förvait-
ningsformer inte enbart bedöms utifrån infiytandeaspekten utan mer förutsättningsiöst.
A11mänt
Det brukar sägas att det finns en grå zon me11an hyresrätt och bostadsrätt. Upp1åte1sef0rmerna går så att säga inte riktigt
utan där finns ett utrymme som gä11ande iagstiftning inte ihop, mutat in. Hur upp1åte1seformerna i detta hänseende förhå11er ti11 varandra e11er hur bred zonen är, är omdiskuterat. Detta sig ska11 inte närmare avhandias här, men k1art är att de senaste
årens b0inf1ytandeavta1 och de nu pågående försöken med att över-
f1ytta ett sjäivständigt ansvar för o1ika förvaitningsbesiut på hyresgästerna, har krymt den zon man för några år sedan ansåg sig kunna identifiera. Det är också kiart att en ordning med förköpsrätt och prisregier i bostadsrättssektorn sku11e innebära att upp1åte1seformerna närmade sig varandra ytteriigare. Sammanfattningsvis kan nog sägas att den konventione11a hyresrätten har visat sig vara mer e1astisk - a11tså ha en större utveck1ingsp0tentiai - än vad f1erta1et bedömare ännu i s1utet av 1970-ta1et vaniigen förestäiide sig. Med en reformerad bostadsrätt sku11e den återstående ski11naden mer vara en fråga om grad än art.
Det brukar också sägas att en kooperativ hyresrätt sku11e kunna överbrygga den grå zonen. Överbryggandet h1ir givetvis mer e11er mindre fu11ständigt, beroende på hur den kooperativa hyresrätten arrangeras. Man kan säga att den kooperativa hyresrätten sku11e kunna fram infiytande över sitt boende i f1ytta hyresgästernas riktning mot bostadsrätten samtidigt som den, genom att inte möj- Iiggöra några värdestegringsvinster, sku11e kunna föra bostadsrätten närmare hyresrätten.
Boinfiytandet
Det är utan tvive1 så att en formfu11ändad kooperativ hyresrätt av SKB-mode11 sku11e göra det möjiigt för hyresgästerna att utöva ett infiytande över sitt boende som i a11t väsent1igt är jämförbart med det inf1ytande bostadsrätten som uppiåtelseform nu möj- 1iggör. Även arrendemode11en sku11e ge de boende ett större in-
flytande än dagens hyresrätt ti11åter. Eftersom uppdragsmode11en
- om än med vissa - inom hyresiagsvårigheter ryms gä11ande stiftning är det svårt att hävda att den egent1igen sku11e stå för något nytt i fråga om infiytandet. Detta omdöme är dock något forme11t. Vid en jämföreise me11an uppdragsmode11en och en traditione11 förvaitning av hyreshus, så innefattar sjä1vfa11et upp-
S-
dragsmodeHen en avsevärd framfiyttning av de boendes positioner.
Vad som här har sagts om infiytande gäHer de boende som direkt skuHe beröras av de nya upp1åte1se- och förvaitningsarrangemang-
en, dvs. det iiHa koHektivet. Man måste emeHertid också fråga
sig vad förändringar av detta s1 ag sku11e innebära för det stora koHektivet, dvs. de hyresgäster som bara indirekt sku11e beröras av omvandiingarna.
Om stora deiar av det nuvarande hyreshusbeståndet skuHe omvand- 1as tiH förvaitningskooperativ av SKB-m0de11, då inverkar detta negativt på det mer övergripande arbete i fråga om boinfiytande som nu utförs i hyresgäströreisens I takt med att basen regi. a11tså det nuvarande beståndet - ockkrymper, försvagas givetvis så dagens hyresgäströrei se vilket ytterst kan utgöra ett hot mot det arbete som nu utförs av kontaktkommittêerna. Det anförda innefattar emeHertid ingen prognos över en framtida utveckiing utan syftar bara ti11 att uppmärksamma vad en mer omfattande strukturomvandiing inom hyreshusbeståndet kan medföra. Det sannoiika är att en omvandiing kommer att uppvisa stora 1oka1a och regionaia skiHnader och att påfrestningarna på det stora koHektivet kommer att variera i ansiutning härtiH.
Sku11e utveckiingen i stäHet komma att avse en satsning på sjäivförvaitning en1igt arrende- e11er är det
upgdragsmodeHen,
mer osäkert viiken effekten b1ir för det stora koHektivet. K1art är emeHertid att det kan b1i fråga om en organisatorisk konkurrens meHan förvaitarföreningarna och hyresgäströrei sen, främst kring rätten att teckna förhandiingsordning rörande de sjäivförva1 tade objekten.
Värdestegringsvinster och spekuiation
I bostadsdebatten används ofta uttrycket spekuiation beträffande aH handei med bostäder som möjliggör vinster; aHtså såväi då det är fråga om transaktioner som syftar tiH vinst (spekuiation) som då det är fråga om ej avsedda vinster pâ grund
av infIationen eHer någon annan prisdrivande faktor (värdestegringsvinster). Uttrycket värdestegringsvinst täcker emeHertid i stor utsträckning även rena spekuiationsvinster. Däremot gä11er 1ångt ifrån a11tid det omvända förhåHandet. I det föijande använder vi därför företrädesvis det vidare uttrycket.
Den kooperativa hyresrätten medger i princip inga värdestegringsvinster. Detta gäHer oavsett i vi1ken form den kooperativa för- - arrendemodeH vaitningen arrangeras en1igt uppdragsmodeH, e11er SKB-modeH. En förutsättning för att sådana vinster inte skaH komma i fråga, är givetvis att verksamheten bedrivs på ett seriöst sätt och att a11 handei med de kooperativt förvaitade 1ägenheterna motverkas så iångt detta är möjiigt. Den fria bytesrätten och de övriga möjiigheter tiH över1åte1 se av hyresrätt som hyresiagen medger, utgör i detta sammanhang ett prob1em. Arrangerade byten och svarta pengar försvinner inte från marknaden bara för att de1ar av hyreshusbeståndet b1ir kooperativt förvaitat. Sett ti11 frågan om värdestegringsvinster är såiedes den kooperativa hyresrätten iikvärdig med den konventioneHa hyresrätten.
Fråga b1ir då hur den kooperativa hyresrätten förhåHer sig tiH bostadsrätten i detta avseende. Medan den kooperativa hyresrätten i princip inte medger några värdestegringsvinster gäHer det omvända beträffande dagens bostadsrätt. Loka1t - och i tiH- - förekommer tagande omfattning värdestegringsvinster på bostadsrättsmarknaden som är bostadssocia1t oacceptab1a.* Då man överväger frågan om en utveck1ing mot kooperativ hyresrätt kan få någon positiv inverkan på denna prisutveckiing, måste man eme1- 1ertid håHa i minnet att det endast är en kooperativ förva1tning av SKB-modeH som ger de boende ett inf1ytande fuHt ut jämför- 1igt med bostadsrättens. Viiken betyde1 se i detta hänseende andra hyreskooperativa arrangemang kan få är mycket svårt att bedöma, eftersom de bara deivis är jämförbara med bostadsrätten.
Det är givetvis också svårt att bedöma i viiken utsträckning en SKB-kooperativ hyresrätt kan komma att motverka förekommande * I detta sanmanhang kan dock påpekas att vårt försiag om ett ränteiån i kap. 4 torde ieda ti11 att infiationsvinsterna på bostadsrätts1ägenheter kommer att minska på ett Iikartat sätt som för egnahem.
värdestegringar och den rena spekuiationen på bostadsrättsmarkna-
den. Återigen har man nog att räkna med stora iokaia och regiona-
1a variationer. Det kan inte utesiutas att en 1yckad satsning på den SKB-kooperativa hyresrätten 1oka1t kan fâ en prisdämpande funktion. F.n förutsättning härför torde dock vara att man iyckas etahiera den nya upp1åte1seformen i områden som sett ti11 iäget är jämförbara med dem där beståndet av bostadsrättsiägenheter med mycket höga överiåteisepriser återfinns.
Ytteriigare en fråga ska11 avhandias under denna rubrik, även om den bara margineHt har att göra med värdestegringsvinster och spekuiation.
Det har i debatten om den kooperativa hyresrätten sagts, att den inte förutsätter tiiinärmeisevis de insatser som nu genomsnittii-
gen gäHer i nybiidade bostadsrättsföreningar. Är påståendet rik-
tigt, skuHe aHtså den kooperativa hyresrätten b1i åtkomiig för iångt fier bostadssökande än de som av egen kraft kan efterfråga bostadsrätter.
Som vaniigt torde påståendet deivis kunna förkiaras med att uttrycket kooperativ hyresrätt inte är entydigt, men 1ikvä1 används som om det vore så. En kooperativ förvaitning eniigt up dLagi- eHer arrendemodeiien förutsätter överhuvudtaget inga kontantinsatser från de boende.* Det behövs heit enkeit inget kapita1ti11skott för att kiara övergången från traditioneii fastighetsförvaitning tiil dessa former av kooperativ förvaitning.
En kooperativ förvaitning av SKB-modeH däremot, har i princip samma 1ånevi11kor och finansieHa Förutsättningar i övrigt som en bostadsrättsförening. I och för sig kan givetvis oiika reiationer meHan å ena sidan insats och å andra sidan hyra/månadsavgift övervägas. Det finns dock f.n. ingen institutioneH grund för påståendet att en kooperativ förvaitning av SKB-modeH skuHe
* om ekonomiska För förvaitarföreningar som har att föija iagen
föreningar gäHer att mediemmarna ska11 dei ta med en insats.
Denna kan dock vara hur iåg som he1 st och den kan också fuHgöras t.ex. genom arbetsprestation.
kunna tilihandahåiia nya 1ägenheter ti11 iägre insatser än bostadsrätten möj1iggör. I sjäiva verket kan det visa sig vara så a11t annat 1ika - att en nybiidad SKB-förvaitning tvingas ta ut en något högre insats än en bostadsrättsförening sku11e behöva göra. Eftersom SKB-förvaitningen hyr ut iägenheterna ti11 sina mediemmar, är man också sky1dig att återta 1edigb1ivna iägenheter och i samband därmed återbetaia insatserna. Detta åiiggande kräver en finansieii beredskap som i sin tur kan återverka på insatsernas storiek. Bostadsrättsföreningarna har inte någon motsvarande skyidighet.
Det k0mmuna1a inflytandet
Det har i diskussionen kring den kooperativa hyresrätten kontra bostadsrätten hävdats att endast det förstnämnda a1ternativet säkerstäiier ett kommuna1t inf1ytande över bostadspo1itiken. Därvid är det givetvis i första hand fråga om det inf1ytande kommunen har över det aiimännyttigt förvaitade beståndet.
Med en kooperativ förvaitning en1igt uggdragsmodeiien, behå11er kommunen väsentligen det infiytande den nu har. Redan vid en övergång ti11 arrendemode11en försvagas eme11ertid detta inf1ytande något. Visseriigen behå11er kommunen genom bostadsföretaget sin äganderätt ti11 det av hyresgästerna sjäivförvaitade objektet, men i förvaitningsiedet kan kommunen föriora i fråga om kontro11 och insyn.
SKB-mode11en är i detta hänseende iikvärdig med bostadsrättsaiternativet. Oavsett viiken av dessa uppiåteiseformer som kommer i fråga, biir det kommunaia infiytandet avgjort mindre än det är i dag, främst genom föriusten av äganderätten ti11 berörda fastigheter. Det är dock möj1igt att via stadgar och styreiserepresentation åstadkomma visst kommunait inf1ytande över såvä1 nybi1dade bostadsrättsföreningar som SKB-kooperativa föreningar.
En annan fråga som berör det kommuna1a infiytandet är hur ombiid-
ningar av detta siag kan återverka på bostadsförmediingarnas
verksamhet. Återigen gä11er att uppdrags- och arrendemodeiierna i
stort sett är likvärdiga. En övergång till dessa förvaltningsformer skulle inte nämnvärt inverka på förutsättningarna för den kommunala bostadsförmedlingen. Det bör dock i sammanhanget uppmärksammas att dessa förvaltningsarrangemang förutsätter ett visst mått av personligt engagemang från de boendes sida. Vi kommer att utveckla detta något i det följande under rubriken Valfrihet. Här skall bara konstateras att bostadsförmedlingarna givetvis måste beakta dessa förvaltningsformers särdrag då hushåll anvisas dit. Detta är viktigt, inte minst för förvaltningarnas skull. En förvaltarförening med ointresserade medlemmar fungerar dåligt.
Sett till bostadsförmedlingarnas verksamhet är ombildningar till SKB-kooperativ hyresrätt i stort sett likvärdigt med bostadsrättsalternativet. I korthet gäller att förmedlingarna kan vinna anvisningsrätt till SKB-förvaltade lägenheter och i viss utsträckning även till bostadsrättslägenheter (se avsnitt 7.2.4). Problemet är här att en kommunal förmedling av dessa lägenheter griper in i föreningarnas egna bosparköer och turordningssystem. Bostadspolitiska intressen står alltså här i någon mån emot varandra.
solidarisk
hyressättning
En viktig fråga är vad som händer med den solidariska hyressättningen inom det allmännyttiga beståndet om delar därav ombildas till hyresrättskooperativ eller bostadsrätter.
Återigen gäller att skiljelinjen inte går mellan den kooperativa
hyresrätten å ena sidan och bostadsrätten å den andra, utan mellan kooperativ förvaltning enligt uppdrags- och arrendemodellerna å ena och bostadsrätt samt SKB-modell å den andra sidan.
För SKB-modellen och bostadsrättsalternativet gäller att de inte låter sig inordnas i systemet med solidarisk hyressättning. Båda dessa upplåtelseformer förutsätter att äganderätten till förvaltningsobjekten övergår till en från allmännyttan fristående ekonomisk förening. Dessa nya förvaltningar bär bara sina egna kostna-
der och ombiidningarna innebär därför i varje enski1t fa11 att basen krymper för den omfördeining av kostnader som den soiidariska hyressättningen inom de a11männyttiga bostadsföretagen står för.
Inom den soiidariska hyressättningen finns objekt som antingen ger eiier får bidrag vid kostnadsomfördeiningen. Detta bör uppmärksammas då ombiidningar ti11 hyresrättskooperativ och bostadsrätter avhandias. I första hand gä11er att om det är en fastighet som får bidrag som ombiidas, b1ir påfrestningen mindre på den so1idariska hyressättningen inom moderföretaget, än om det är en fastighet som ger bidrag som försvinner från det bestånd inom viiket omfördeining kunnat ske. Skiiinaden kan givetvis mer e11er mindre neutraiiseras över köpeskiiiingen.
För kooperativa förvaitningar eniigt uppdrags- e11er arrendemode11en gäiier att de kan inordnas i systemet med soiidarisk hyressättning. Av betyde1se är b1.a. om det biir den 1oka1a hyresgästföreningen e11er den enski1da förvaitarföreningen som kommer att inneha förhandiingsordning för det sjäivförvaitade objektet. Lyckas hyresgästföreningen behâ11a förhand1ingsordningen, bör den soiidariska hyressättningen kunna fortgå som hitti11s. Givetvis kan dock en stark förvaitarförening utgöra en kompiikation i detta avseende även om den inte har någon egen förhandlingsordning.
Ytteriigare en fråga ska11 beröras här, nämiigen vad som händer
med de a11männyttiga företagen vid mer omfattande ombiidningar inom hyreshusbeståndet.
Kiart är att aiia de aiternativ som här diskuteras, förutsätter både viija och förmåga hos de berörda företagen att i o1ika avseenden förändra de rutiner och former som gäiier i mer traditione11 fastighetsförvaitning. Vid en övergång ti11 förva1tning eniigt SKB-mode11 eiier tiii bostadsrätt, gä11er för moderbo1a-
gen i första hand att anpassa verksamheten ti11 ett krympande
bestånd. B1ir det i stäiiet fråga om en kooperativ förvaitning av ugpdrags- e11er arrendemode11, förutsätts framför a11t förändrade förvaitningsrutiner.
Det finns ingen aniedning att ifrågasätta de aHmännyttiga företagens förmåga att kiara av de påfrestningar som en förändrad bostadsmarknad kan medföra. I vissa situationer kan dock dessa påfrestningar b1i mycket stora. Sku11e t.ex. stora deiar av ett företags fastighetsbestånd omvandias tiH kooperativa förvaitningar av uppdrags- eHer arrendemodeH och förhandiingsordningarna i ansiutning härtiH tiHfaHa förvaitningskooperativen, då sku11e också det förhandiingssystem som byggts upp under årens 1opp mer eHer mindre raseras.
Va1 fri het
Den kooperativa hyresrätten är tänkt att utgöra ett kompiement tiH de befintiiga upp1åte1 se- och förvaitningsformerna och bör därför närmast definitionsmässigt kunna bidra ti11 en större vaifrihet i boendet. För att det skaH bIi så, krävs dock att den kooperativa hyresrätten byggs ut på en marknad med god röriighet.
För många människor är det av utomordentiig betydeise att ha tiHgång ti11 vad som kan ka11as ett fuiiserviceboende. Enke1t uttryckt står detta för ett boende som inte kräver vare sig personiigt engagemang e11er fysisk medverkan i förvaitningsarbetet, dvs. ungefär det boende som en traditioneH och seriös förvaitning i hyressektorn i dag tiHhandahåHer. Den grupp boende det här är fråga om är både stor och heterogen. För en dei gäiier att
de inte vi11 engagera sig i sitt boende, för andra gäHer att de
inte kan. B1and de sistnämnda återfinns ett växande antai åiderspensionärer.
En omvandiing i stor skaia av det konventioneHt förvaitade hyreshusbeståndet ti11 bostadsrätter eHer tiH kooperativ av S_K§_-_
modeH, kan knappast medföra några reeHa probiem såvitt gäHer
servicenivån i boendet. Dessa upp1åte1seformer är så arrangerade,
att de mer möjiiggör än förutsätter ett personiigt engagemang från de boende. Med aiternativen kooperativ förvaitning eniigt uppdrags- eHer arrendemodeH förhåHer det sig något annoriunda. Dessa förvaitningsformer förutsätter ett mer aktivt engagemang
från de boendes sida. På en bostadsmarknad i baians och med god bör inte inrättandet av kooperativ av detta siag beröriighet, höva medföra några större probiem för den grupp som efterfrågar ett fuiiserviceboende. Under förutsättningar kan dock ogynnsamma dessa förva1tningsformer mer begränsa än vidga de boendes va1frihet i detta avseende.
När vaifriheten i boendet avhandias, är det naturiigtvis mycket att de ekonomiska konsekvenserna för de boende av o1ika viktigt och förva1tningsa1ternativ b1ir heiysta. Vi har i det upp1âte1seföregående under rubriken Värdestegringsvinster och spekuiation berört denna Sammanfattningsvis kan sägas att i detta hänfråga. seende är uppdrags- och arrendemode11erna i stort sett 1ikvärdiga med den konventione11a hyresrätten eftersom de inte förutsätter nâgra kontantinsatser från de boende. Det gör däremot såväi SKBm0de11en som bostadsrättsa1ternativet. Beträffande bostadsrätterna gäiier dessutom att prissättningen i successionsieden i prinär fri. Om stora de1ar av hyreshusbeständet sku11e ombiidas cip ti11 bostadsrätter, är därför risken stor att vaifriheten i boendet sku11e och tendenserna ti11 segregation förstärkas. begränsas
8.3.4 förutsättningarna för_gn_kgopera3jv_hyre§rätt
Qe_]gga]g
Som vi tidigare anfört är en förvaitning eniigt uppdragsmodeiien
i princip möjiig redan med gä11ande iagstiftning medan såväi grrende- som SKB-mode11en förutsätter ny iagstiftning. De iagändsom behövs är deivis gemensamma för modeiierna och ska11 ringar här kortfattat kommenteras. Först skal] dock en mer specie11 as-
pekt på iagstiftningsfrägan uppmärksammas.
Det har från o1ika hâ11 anförts att även om man inte sku11e verka för av hyresrättskooperativ, så bör i vart fa11 en nyetab1ering den befint1iga Stockholms Kooperativa Bostadsförening 1ega1iseras. med en sådan iagstiftning sku11e a11tsâ enbart vara Syftet att avveckia det system med övergångsbestämme1er och dispenser pâ vi1ket SKB:s verksamhet nu vi1ar.
De dispenser som meddeiats SKB är inte tidsbegränsade och kräver ingen bevakning från SKB e11er dispensmyndigheten (1änsstyre1sen). I och för sig kan ny Iagstiftning medföra behov av ytter- 1igare dispenser, men 1ikvä1 gä11er att dispensförfarandet är föga arbetskrävande. Det motiverar därför i sig knappast något 1ega1iseringsförfarande. Vi anser dessutom att det i princip är o1ämp1igt att stifta 1ag som bara gä11er en verksamhet som iigger vid sidan av vad som eijest gä11er på ett rätts1igt reg1erat område av samhä11et. Här är i stä11et ett dispensförfarande att föredra. Vi vi11 så1edes inte förorda en Iagstiftning som enbart gä11er Stockho1ms Kooperativa Bostadsförening. En1igt vår bedömning bör en eventue11 ny 1agstiftning på detta område en geges nere11 utformning.
Bostadsrätts1agen
En1igt 79 § b0stadsrätts1agen råder förbud för föreningar och bo- 1ag att upp1åta andeisrätt tiil vi1ken knutits en tidsbegränsad rätt ti11 bostads1ägenhet. Förbudet är straffsanktionerat. Den dispensmöjiighet som nu finns och på viiken SKB:s verksamhet de1vis vi1ar, möj1iggör inte någon nyetabiering av 1iknande hyresrättskooperativ.
Förbudsbestämme1sen omfattar endast sådana fa11 där nyttjanderätten ti11 Iägenheten är oski1jaktigt förenad med ande1srätten i föreningen, dvs. sådana fa11 där rätten att hyra 1ägenheten är knuten ti11 andeisrätten. Bestämme1sens orda1yde1se 1ämnar visst utrymme för tveksamhet om SKB över huvud taget fa11er under förbudet. Det framgår eme11ertid av förarbetena ti11 1agstiftningen att så är fa11et. Likvä1 gä11er att bestämme1sens innebörd är något ok1ar och att det inte a11tid är så 1ätt att i detta avseende ange var gränsen me11an ti11âtna och oti11åtna upp1åte1searrangemang går. För att möj1iggöra en utveck1ing mot kooperativ förva1tning av hyreshus en1igt SKB- e11er arrendemode11 måste a11tså 79 § bostadsrättsiagen ändras.
Ett 1ämp1igt ti11vägagângssätt synes oss vara att från förbudet undanta hyreskooperativ och förvaitarföreningar. För att motverka uppkomsten av osunda bostadsföretag, bör undantag endast komma i fråga för organisationer som godkänts i särskild ordning. Ett registreringsförfarande hos iänsstyreisen iiknande det som gä11er för bostadsrättsföreningar kan här ti11gripas. Aiternativt kan godkännandet samordnas med den hyresnämndsprövning som är föreskriven vid biockuthyrning; se härom under avsnitt 8.3.2. Då det är fråga om förvaitning en1igt arrendemode11en och då förva1tningsobjektet ägs av staten, kommun e11er ett a11männyttigt bostadsföretag, bör prövningsförfarandet kunna b1i summariskt.
Bostadssaneringsiagen
Bostadssaneringsiagen gä11er i princip inte för bostadsrättsfastigheter och SKB har dispens från ti11ämpning av 1agen för sitt fastighetsbestând. Skä1et härti11 är att bostadsrättshavare och SKB-hyresgäster anses vara tiliförsäkrade ett sådant infiytande över förvaitningen av de fastigheter där de bor, att det instrument för infiytande som sanerings1agen utgör inte behövs. Denna bedömning har givetvis gjorts med vetskap om att vid svårare tekniska e11er hygieniska missförhå11anden kan kommunen gripa in med stöd av häisoskydds- och byggnads1agstiftningen.
Pâ nu anförda skä1 bör också nybiidade - och i vederböriig ordning godkända - hyresrättskooperativ av SKB-mode11 undantas från saneringsiagens ti11ämpning. Detta kan ske direkt i 1agen e11er genom ett dispensförfarande.
Med förvaitningskooperativ av arrendemode11 biir det något mer kompiicerat. Detta sammanhänger med förvaitarföreningens dubbe1ro11. Den är å ena sidan hyresgäst i förhåiiande ti11 fastighetsägaren och å andra sidan hyresvärd i förhå11ande ti11 sina med- 1emmar. De rättigheter och sky1digheter som föijer med äganderätten ti11 en hyresfastighet kan bara de1vis överföras på en förvaitarförening. Rätten att föranstaita om en ombyggnad och sky1digheten att vidmakthâ11a fastigheten i ett beboeiigt skick, kan inte avtaias bort. Medan de boende 1ika 1ite som i SKB-fa11et
torde behöva sanerings1agen som ett infiytandeinstrument gentemot sin egen förening, kan det kanske uppstå situationer där föreningen som hyresgäst behöver saneringsiagens stöd i sitt förhå1- 1ande tiH fastighetsägaren.
Vi11 man inte att saneringsiagen obiigatoriskt ska11 gä11a beträffande hyresfastigheter där godkända förva1tarföreningar står för förstahandskontrakten, då måste fastighetsägarna eHer förvaitarföreningarna tiHerkännas rätt att utverka dispens för berörd fastighet från iagens tiHämpning. Ti11 skiHnad från vad som gäHer beträffande SKB-modeHen, måste det b1i fråga om tidsbegränsade dispenser. De kan ju inte gäHa för iängre tid än det bak0m1iggande rättsförhâHande som är reglerat i ett uppiåtelseavtai meHan fastighetsägare och förva1tarförening. Eniigt vår mening är det tveksamt om det här föreiigger något verk1igt behov av en dispensmöjHghet. Det bör dock uppmärksammas att om bo-
stadssanerings1agen gä1Ier beträffande en hyresfastighet som för-
vaitas en1igt arrendemodeHen, då kan intressekonfHkter uppstå meHan förva1tarföreningen och den 10ka1a hyresgästförening som har taierätt en1igt sanerings1agens bestämma] ser.
Hyresförhandi 1 ngsi agen
Hyresförhandiingsiagen har ti11konmit för att ge hyresgästerna en piattform utifrån vi1ken de koHektivt ska11 kunna hävda de rättigheter hyres1agstiftningen i övrigt ger dem. Ett 1ega1iserat förhandHngsförfarande anses också bana väg för en fördjupad boendedemokrati. Hyresförhand1ings1agen gä11er efter dispens inte ifråga om hus som ägs av SKB.
Det framstår som sjä1vk1art att också nybi1dade förvaitningar av SKB-modeH skaH medges undantag från tiHämpning av hyresförhand1ings1agen. Lagens syften är tiHgodosedda redan genom den va1da förvaitningsformen.
Återigen gäHer att arrendemodeHen på grund av förvaItarföre-
ningens dubbeiroH är mer svårhanteriig. I och för sig kan man vä1 tänka sig en ordning där undantag från hyresförhand1ings1agen
gäHer för hus viika förhyrs av godkända förvaitarföreningar. Men det innebär också att förvaitarföreningen, dvs. de boende, får föra Forhandiingarna med fastighetsägaren utan det stöd som förhandiingsiagen utgör. Hyresförhandiingsiagens fäder torde knappast ha förutsett en situation där det funktioneHt naturiiga är att den egentHga hyresvärden - förva1tarföreningen - utövar de egent1iga hyresgästernas förhandiingsrätt.
Hyresi agen
B9B@EêEi2Uâ$EXl4i9D9E9E
Hyresvärdens sky1dighet att med skä1iga tidsmeHanrum ombesörja tapetsering, må1ning och andra sedvan1iga reparationer i bostads- 1ägenhet regieras i 15 § 2 st. hyres1agen. SKB har dispens från bestämme1sen.
Denna reparationssky1dighet är som tidigare redovisats f.n. och försöksvis dispositiv, viiket innebär att den kan avta1as bort om de avvikande bestämme1serna tas in i en överenskomme1se enligt hyresförhand1ings1agen. I den utsträckning förhandHngsordningar kommer att gäHa för de sjä1vförva1tade objekten - viiket eniigt det föregående kan b1i fa11et beträffande arrendemodeHen - har aHtsâ rättsutveckiingen redan möj1iggjort undantag från repara-
tionsskyidigheten. För arrendemodeHen gäHer dessutom att reg-
Ierna om biockuthyrning gör det möjiigt För fastighetsägare och förvaitarförening att avta1a bort de e1jest tvingande bestämme1serna om underhâ11ssky1dighet. Trots att ny 1agstiftning så1edes skapat utrymme för viss avtaisfrihet på detta omrâde, bör på grund av avtaisfrihetens begränsningar en uttryckiig undantagsbestämme1se eHer en dispensmöjiighet införas beträffande underhå11ssky1digheten en1igt 15 § 2 st. hyres1agen då förva1tningen utövas en1igt arrende- eHer SKB-modeHen.
Obestämd hyra
En1igt 19 § hyresiagen råder i princip förbud mot s.k. obestämd hyra. Enke1t uttryckt är en hyra obestämd om den inte är ti11
beloppet bestämd i hyresavtalet. SKB har dispens från bestämmelsen.
Beträffande behovet av undantag från förbudet mot obestämd hyra bör följande beaktas. För SKB-modellens vidkonmande erfordras en uttrycklig undantagsbestämmel se eller en dispensmöjlighet. Beträffande arrendemodellen är behovet härav inte lika entydigt. Grundas en sådan förvaltning på en blockuthyrning, råder en ganska långtgående avtalsfrihet mellan fastighetsägare och förstahandshyresgäst angående sättet för hyrans beräknande. Det är t.ex. tillåtet med indexreglerade hyror. Dessutom gäller förbudet mot rörlig hyra inte i fråga om bostadslägenheter som hyrs ut i andra hand utan hyran får följa den som upplåtaren själv betalar. Lagstiftningen har alltså redan skapat vissa möjligheter för en förvaltning enligt arrendemodellen att verka utan hinder av förbudet mot rörlig hyra. Eftersom arrendemodellen inte nödvändigtvis måste etableras genom en blockuthyrning, förefaller det likväl vara rimligt att tillskapa en undantagsbestämmel se eller en dispensmöjlighet från förbudet mot obestämd hyra som direkt har avseende till denna förvaltningsform.
âyieârätzen
Den bytesrätt som hyresgästerna nu har är bostadssocialt mycket betydelsefull, i första hand för de enskilda hyresgästerna men även i ett mer övergripande perspektiv eftersom den bidrar till att en önskvärd rörlighet råder på bostadsmarknaden. Bytesrätten gäller också för SKB:s hyresgäster trots att den försvårar tilllämpningen av den strikta turordningsprincip som eljest gäller inom föreningen.
Som lagstiftningen nu är utformad kommer bytesrätten att gälla också för hyresgäster i nybildade kooperativ av SKB-modell. Någon ny lagstiftning är således här varken erforderlig eller önskvärd.
Återigen påkallar dock arrendemodellen särskild uppmärksamhet.
Förvaltarföreningen är där hyresvärd i förhållande till de en-
skilda hyresgästerna och rättsiigt sett är dessa aHtså andrahandshyresgäster. Andrahandshyresgäster har ingen bytesrätt.
Aniedningen ti11 att andrahandshyresgäster inte har någon bytesrätt, är uppfattningen att en sådan rätt inte bör före1igga i hyresförhå11anden där hyresgästen i aiimänhet inte är berättigad ti11 för1ängning av hyresavta1et. Arrendemodeiien är eme11ertid inte tänkt att begränsa de boendes rätt tiil avta1sför1ängning. Därför borde det vara att föreskriva egentiigen möj1igt en bytesrätt för arrendemodeiiens andrahandshyresgäster. Detta är dock inte ti11räck1igt för att uppnå de bostadssociala må1 som bytesrätten syftar ti11. Andrahandshyresgästernas är rättsstäiining svag och de har inte någon sjäivständig rätt gentemot hyresvärden/fastighetsägaren. Om förstahandshyresgästens avta1 upphör, har andrahandshyresgästen så1edes inte någon rätt att sitta kvar i iägenheten. Givetvis saknar också bytesrätten a11t värde i en sådan situation.
Det kan eniigt vår bedömning bii svårt att genom 1agstiftning åstadkomma en betryggande bytesrätt för denna specie11a kategori andrahandshyresgäster. En rimiig iösning förefa11er här i stäilet vara att bytesrätten säkerstä11es“ genom skadeståndssanktionerade åtaganden från fastighetsägaren gentemot andrahandshyresgästerna. Eftersom arrendemode11en måste bygga på ett me11an bostadsföretaget och de boende gemensamt intresse för förvaitningsformen, bör det också vara möj1igt att avtaisvägen åstadkomma en godtagbar iösning på bytesprobiematiken. Likväi gä11er att ingen avtaiskonstruktion fu11t ut kan ersätta den iagfästa bytesrätten, b1.a. eftersom avta1skonstruktionerna inte möj1iggör någon prövning i hyresnämnd av ett tvistigt bytesärende.
Xeáeziasâfärâuáe:
Eniigt 65 § hyres1agen råder förbud mot vi11k0r om särskiid ersättning för uppiåteise e11er över1åte1se av bostadsiägenhet. Förbudet är straffsanktionerat. Det har i debatten den kring kooperativa hyresrätten hävdats att bestämmelsen utgör ett hinder mot inrättandet av nya hyresrättskooperativ.
65 § hyres1agen fick sin huvudsakiiga utformning i samband med 1973 års hyres1agstiftning. Det konstaterades då bl.a. att det förekom att fastighetsägare som viHkor för upp1åte1se av 1ägenhet krävde att hyresgästerna Iånade ut pengar ti11 honom. Departementschefen anförde i ansiutning härtiH (prop. 1973:23 s. 147) att skuHe försträckningsvi1ikoren vara specieHt förmåniiga för hyresvärden och i motsvarande mån oförmån1iga för hyresgästen iigger det nära tiH hands att uppfatta vi11koret som ett förtäckt vederiag för upp1åte1 sen och därmed som otiHåtet.
De krediter som SKB:s hyresgäster 1ämnar tiH föreningen löper mot ränta. Förbudsbestämmei sen utgör såiedes inget hinder för SKB att avkräva mediemmarna ett bosparande och vissa komp1etterande kreditbe1 opp.
Vi anser inte att 65 § hyres1agen utgör något hinder mot inrättandet av nya hyresrättskooperativ. Eniigt vår bedömning bör
bestämmeisen kvarstå oförändrad och någon dispensmöjiighet är
inte erforder1ig. Det är bra för både förvaitningskooperativen och de boende att viHkoren kring eventueHa insatser anpassas tiH den skäiighetsbedömning som gjordes år 1973.
âeziztninsâsäyádst
Genom hyresiagen har bostadshyresgästerna tiHförsäkrats ett direkt besittningsskydd. Ett besittningsskydd kan emeHertid aidrig b1i effektivt, om man inte genom särskiida regier förhindrar att det sätts ur spe1 genom oskäiiga hyreskrav. Sedan hyresregieringen avveck1ats är det bruksvärderegierna som skaH fy11a denna uppgift. Hyresgästerna inom SKB har samma besittningsskydd som andra hyresgäster och de har fö1jakt1igen rätt att få den av föreningen besiutade hyran bruksvärdeprövad. En1igt uppgift har dock inga sådana bruksvärdetvister förekommit, i vart fa11 inte under de senaste åren.
Det har biand tiHskyndarna ti11 en kooperativ hyresrätt hävdats att det inte är acceptabe1t att mediemmarna i en förvaitarföre-
ning av kooperativ natur skaH kunna få ti11 stånd en överprövning hos myndighet (hyresnämnd och bostadsdomstoien) av de av föreningen besiutade hyrorna.
Vår bedömning är en annan. Vi anser att det nuvarande besittningsskyddet med den därtiH hörande hyresspärren har ett sådant bostadssociait värde att nära reform bör ske nog ingen på dess bekostnad. Arrangerandet av nya upp1åte1se- och förvaltningsformer får inte gå ut över de värden som gör den befint1iga hyresrätten ti11 en stabi1 och trygg upp1åte1seform.
Qbliâalüiâkl E921 _âmâkâpj_f§1al°2”ÃöEe_'li_'l9E
Som anförts tidigare bör samtiiga vara mediemmar i hyresgäster den förening som äger eHer förhyr förvaitningsobjektet för att den kooperativa hyresrätten skaH fungera vä1. Det har eme11ertid uttryckts farhågor för att kravet på ett ob1igatoriskt mediemsskap i förvaitarföreningen skuHe kunna anses strida mot god sed
i hyresförhåHanden eHer e1jest bedömas vara
obiHigt mot hyresgästen.
En1igt vår bedömning är det osannoiikt att de rättsvårdande myn-
digheterna mer principieHt sku11e inta en sådan ståndpunkt. Så-
vitt oss är bekant har a1drig det obiigatoriska i med1emsskapet SKB varit föremåi för rättsiig Det saknas därför direkt prövning. väg1edande avgöranden, men redan det förhåHandet att SKB under så lång tid har kunnat arbeta med ett ob1igat0riskt med1emsskap ger visst stöd åt vår bedömning.
Även om det så1edes finns utrymme för tveksamhet om hur någon ob1igatoriek1ausu1er kan komma att bedömas, bör frågan 1ikvä1 inte iagregieras. Frågor av den här typen kan man
svår1igen 1ag-
stifta bort utan de bör i stäHet över1ämnas åt rättstiHämpningen. Missbrukas det obiigatoriska - t.ex. att med1emsskapet genom oskäiiga mediemsavgifter tas ut - förtjänar natur1igtvis obligatoriet inte rättsordningens skydd. I n0rma1fa11et dock det gäHer omvända och ur rättssäkerhetssynpunkt är det bra att ob1ivarje gatoriekiausui för sig kan b1i föremåi för en rättsiig bedömning.
G-
8.3.5 Qvervägandgn
Parterna på bostadsmarknaden arbetar nu aktivt med att utveckia boinfiytandet och även formerna för det ekonomiska medbestämmandet är under övervägande. Vi anser inte att man nu bör vidta några iagstiftningsåtgärder i de frågor där infiytandet är under utveckiing genom boinfiytandeavtai .
Som vi tidigare framhåHit har statsmakterna sedan iång tid tiHbaka intagit den ståndpunkten att uppiâtei se av bostads1ägenhet ska11 ske antingen genom hyresavtal meHan fastighetsägare och hyresgäst eHer i form av bostadsrätt. Något verkiigt behov av andra upp1åte1 seformer har inte ansetts föreiigga. Den enhetiighet som nu råder på bostadsmarknaden är aHtså medvetet tiHkommen och grundad på bostadssociaia överväganden.
När den kooperativa hyresrätten övervägs bör man därför tiH en
början fråga sig om den gäHande ordningen är otiHfredsstäHande
i något betydeisefuHt avseende eHer om marknaden kan komp1etteras med nya uppiåtei se- eHer förvaitningsformer utan att det
går ut över de värden som bär upp den gäHande rättsiiga grund-
strukturen.
Det finns tviveisutan probiem pâ bostadsmarknaden som är hänföriiga tiH de befintiiga upp1 åtei se- och förvaitningsformerna. Så
har t.ex. den fria prisbiidningen på bostadsrättsmarknaden i vis-
sa deiar av iandet 1ett ti11 prisnivåer som är bostadssociait oacceptabi a .
Eniigt vår bedömning är det emeHertid inte sannoiikt att man kan komma tiH rätta med prisbiidningen på bostadsrättsmarknaden genom en satsning på kooperativ hyresrätt. Som vi tidigare anfört är det endast en förvaitning av SKB-modeH som ger de boende ett infiytande som är jämföriigt med bostadsrättens. En nyetabiering av SKB-kooperativ hyresrätt kan emellertid först på sikt och då bara under gynnsamma omständigheter inverka prisdämpande på bostadsrättsmarknaden viiket framgår av våra överväganden under
rubriken Värdestegringsvinster och spekuiation i avsnitt 8.3.3. Vi har i sammanhanget också beaktat att försiaget om ränteiån torde ieda ti11 minskade infiationsvinster på bostadsrättslägenheter.
Förhâ11andena på bostadsrättsmarknaden motiverar därför i sig knappast någon utveckling mot kooperativ hyresrätt. Däremot anser vi att den kooperativa bidra ti11
hyresrätten kan en utveckiing
av dagens hyresrätt. Därmed är dock inte sagt att förhåiiandena är sådana att det nu är iämpiigt med en iagstiftning som möjiiggör en omedeibar och fri etabiering av kooperativa upplâteisee11er förvaitningsformer.
De mode11er för kooperativ hyresrätt som vi har va1t att arbeta med, har ingen given piats e11er funktion i ett färdigt system.
De utgör a11a 1ed i en pågående utveckiing som rymmer många
kompiikationer. Eniigt vår bedömning är tiden ännu inte mogen för att iagstifta kring den kooperativa hyresrätten. Utveckiingsarbetet måste få fortgå och ytterligare erfarenheter vinnas, innan ett 1ega1iseringsförfarande in1eds. Att nu gå in med 1agstiftning kan inverka hämmande på de krafter som driver utveckiingen framåt och därför rent av göra mer skada än nytta.
Förutsättningarna för den kooperativa hyresrätten måste prövas noga om den ska11 införas. Ti11 ski11nad mot boinfiytandet genom boinfiytandeavtai som är under snabb utveck1ing är kooperativ hyresrätt oprövad. Det bör därför endast genom en begränsad försöksverksamhet arbetas vidare med den kooperativa hyresrätten. Detta kan ske genom att riksdagen att ger regeringen möjiighet ge dispens från berörda deiar av hyresförhandiingsiagen och hyresiagen.
9 KOMMUNERNAS HANDLINGSUTRYMME OCH EKONOMISKA ANSVAR
9 .1 Di rekti ven
Eniigt bostadskommittêns direktiv bör den grund1aggande ekonomiska ansvarsförde1ningen meHan stat och kommun behåHas. Den innebär att staten svarar för de ekonomiska som behövs
åtgärder
för att garantera det nödvändiga byggandet och för att begränsa boendekostnaderna medan konrnunerna svarar för bostadspoiitikens genomförande. Den ekonomiska ansvarsförde1ningen behöver dock övervägas i ett avseende.
Kommunernas hand1ingsutrymme när det gäHer användningen av stat- 1iga mede1 är nämiigen, eniigt direktiven, många gånger mycket begränsat av b1.a. statiiga 1åne- och hidragsregier. När det gä1- “ler lån för ny- och ombyggnad av egnahem är dock förhåHandena något annor1unda. Sedan år 1975 svarar kommunerna här he1t för kreditri skprövningen. Samtidigt ik1äder sig kommunen en ekonomisk risk i form av ett borgensansvar för 40 % av stats1ânet. Länsbostadsnämnden kan härvid inte vägra Iån med åberopande av kreditrisken. Vi ska11 överväga om den statiiga styrningen också i andra avseenden kan ersättas av ett ökat komnuna1t ansvar.
9.2 Begränsningar av kommunernas hand1ingsutrymme
Kommunernas handiingsutrymme begränsas ytterst av reg1er för den kommunaia komgetense . Bostadsförsörjningsiagen ger emeHertid kommunerna mycket vida hand1ingsramar när det gäHer åtgärder för att främja bostadsförsörjningen. Hinder föreiigger inte att stödja produktion i företag där kommuner har ett bestämmande inf1ytande. Däremot kan sådana hinder föreiigga att stödja andra företag. (Se U Lindquist. Konmuna1a befogenheter. Liber För1ag 1982).
När det gäHer ny- och ombyggnad sätter
byggnadsmvsgrövningen gränser för hur projekt kan utformas. Det gäHer såvä1 en bo-
stadsfunktioneH som byggnadsteknisk granskning eniigt byggnadsstadgan och en rad övriga iagar.
Bostadsprojekt som fått byggnadsiov är också berättigade tiH bostadsiân och räntebidrag under vissa förutsättningar. Kommunernas förmediingsorgan tiHstyrker eHer avstyrker ansökningar om 1ån och bidrag innan de överiämnas för iänsbostadsnämndernas pröv-
ning. När det gäHer bostadsanpassningsbidrag fattar dock kommu-
nen bes1ut med vissa undantag. Dessutom pågår viss försöksverksamhet med deiegering av besiut.
Länsbostadsnämndernas prövning sker eniigt bostadsfinansieringsförordningen (BFF). En första bedömningsgrund är härvid om det kan anses föreiigga ett varaktigt behov av de bostäder och 10ka1er som avses med iånet (BFF § 7). Ett varaktigt hehov skaH för egnahem anses föreiigga om kommunen ikiäder sig det borgensansvar för statsiånet som nämnts i direktiven (BFF § 19).
Prövningen ska11 vidare avse iåntagarens förmåga, föriustrisk vid
förvaltningen samt produktionskostnaden (BFF § 15). De två första
prövningsgrunderna avser deis iåntagarens möjiigheter att upp-
fy11a Iâneförpiiktei serna de1s aHmän iämpiighet. Föriustrisk vid
förvaitningen uppträder naturiigtvis också om det ej föreiigger ett varaktigt behov av bostäder. Den kan ta sig uttryck i bristande hyresinkomster e11er svårigheter för ägaren ti11 ett eget hem att säija fastigheten. Prövningen av föriustrisk och behov är därmed naturiigen sammanvävda. En långsiktig föriustrisk skaH ieda ti11 avs1ag. En kortsiktig föriust accepteras däremot, under förutsättning att den iånesökande väntas kunna bära föriusten. Kostnadsprövningen sker mot bakgrund av de1s pantvärdet deIs kostnader för iikvärdiga projekt som upphandiats i konkurrens.
Nämndernas prövning eniigt de hittiHs reiaterade regierna styrs av bestämmelsen att besiut som innebär avvikei se från förmediingsorganets yttrande i ärendet medde1as endast om särskiida skäi föreiigger (BFF § 3). I förarbetena ti11 denna bestämmeise om det konmunaia infiytandet anges b1.a. 1977/78:93) att (prop. kommunerna i första hand ska11 svara för .
iämpiighetsprövninge
Därmed avses bLa. prövningen av behov, iåntagarens förmåga och föriustrisken. Nämndernas prövning skaH främst avse kostnaderna och tiHämpiigheten av de statiiga 1ånebestämme1 serna. Skälet att inte inskränka nämndernas prövning av kostnaderna är deras bättre erfarenhetsunderiag. Tiiiämpiighetsfrågor rör dels frågan om iån eHer bidrag överhuvudtaget kan utgå de1s frågor om dess storiek.
Sammanfattningsvis krävs aiitsâ särskiida skä1 för att nämnden skaH frângå konmunernas yttrande i iämpiighetsfrågor. I dessa avseenden föreiigger aiitsâ en inskränkning, om än begränsad, av den konmunaia handiingsfriheten.
Kostnadsprövningen är motiverad av ett a11mänt krav på ett sam-
häiisekonomiskt effektivt användande av statiiga mede1 och främjande av en rati0ne11 utveck1ing i byggnadssektorn. Denna prövning får anses utgöra en begränsning av det kommunaia handiingsutrymmet. Ett dyrt projekt kan stoppas av iänsbostadsnämnden mot kommunens viija.
Gränsen för vi1ka projekt e11er delar därav som är berättigande tiii 1ân dras meiian 1oka1er för boendeservice och övriga 1oka- 1er. Affärsiokaier i ett bostadsområdescentrum är t.ex. i aiimänhet iâneberättigade men ej affärsiokaier i stadskärnan. Gränsen för rätten ti11 räntebidrag dras me11an bostadsutrymme och övriga utrymmen. De innebär att t.ex. tvättstugeutrymmen, kvartersiokaier och förvaringsutrymmen för de boende är berättigade ti11 räntebidrag men ej övriga 1oka1er, t.ex. garage. Yta i småhus me11an 120 och 180 m2 berättigar ti11 iån men ej räntebidrag. Småhus som är större än 180 m2 får i rege1 vare sig iån e11er bidrag.
Regierna för vad som är berättigat ti11 1ân e11er bidrag är ett hinder för den kommunaia handiingsfriheten, men denna begränsning torde vara ofrånkomiig. Det kan inte stå kommunerna fritt att bes1uta om tiiiämpningsområdet för användningen av statiiga medei. I samma mån som denna begränsning godtages kan tiiiämpningsföreskrifterna ej he11er anses vara ett sådant hinder för kommunernas handiingsutrymme som bör undanröjas.
Lånens och bidragens stor1ek bestäms genom faststäHande av ett iåne- e11er bidragsunderiag. Det schabionmässiga
iåneunderiaget
utgör också grund för kostnadsprövningen. Metoden innebär vid nybyggnad att man med hjäip av kostnadsschabioner för o1ika byggnadsde1ar och o1ika kvaiitêer beräknar en normai kostnad för det aktueHa projektet. Nämnderna skaH pröva om produktionskostnaden
väsentHgt överstiger Iåneunder1aget eHer kostnaden för iikvär-
diga projekt. Därvid skaH också hänsyn tas tiH sådana kvaiiteter i projektet som innebär iägre driftkostnader men som ej direkt ingår i beräkningsmetoden. Kostnaderna härför får inom vissa gränser inräknas i 1åneunder1aget.
Vid nybyggnad faststäHs numera iånens och bidragens stor1ek för hyres- och bostadsrättsprojekt samt för gruppbyggda egnahem med 1edning av produktionskostnaden och inte på grundva1 av det scha-
b1onberäknade Iåneunderiaget. För egenregiprojekt utgör eme11er-
tid det schabionberäknade
1åneunder1aget grund. Höga överkostna-
der för sådana projekt kan 1eda ti11 så höga kapita1 kostnader att projektet ej kan genomföras. Detta kan sägas innebära en begränsning av det konmunaia infiytandet över vi1ka projekt som skaH genomföras. Vid ombyggnad sker kostnadsprövningen mer aHmänt, men med iâneunderiaget för en motsvarande nybyggnad som referens.
Beräkningsmetoden och nämndernas kostnadsprövning har föran1ett en viss diskussion. Metoden anses ib1and vara för i detaijerad, b1and för schabionmässig. Vissa schabionbeiopp anses vara för 1åga eHer för höga. Det anses ibiand att ti11räck1ig hänsyn ej tas exempe1vis tiH aktueHa markförhåHanden, produktionsmetod, produktutformning eHer konkurrensiäget vid upphand1ingsti11fäHet.
Så iänge kostnadsprövningen sker eniigt en schabionmetod torde
sådana diskussioner vara ofrânkomiiga. Sättet för av
beräkning
iåneunderiag utgör ej en begränsning av kommunernas handiingsut-
rymme. Kostnadsprövningen utgör det dock.
Det anförs ofta k1ag0må1 från b1.a. konmuner att 1ånereg1erna är
kompiicerade och att det är svårt att föija aHa de ändringar som företas. Dessa probiem innebär i sig inte några begränsningar av det kommunaia hand1ingsutrymmet utan svårigheter i tiHämpningen av reg1erna. Det är emeHertid ej konmittêns uppgift att föresiå förenkiingar av rege1komp1exet eHer avskaffandet därav enbart på administrativa grunder. Prövningen av regiernas sakinnehåH sker i kommitténs övriga arbete och kan naturHgtvis 1eda ti11 förändringar.
Det s.k. konkurrensviHkoret (BFF § 11) har motsvarande bakgrund som kostnadsprövningen. Det avser att främja ett rationeHt användande av statiiga mede1 och en rationeH utveckiing i byggandet. Det innebär att bostadsiån endast utgår om byggnadsarbetena upphandias genom infordrande av anbud. Ombyggnad samt nybyggnad av styckebyggda småhus är dock undantagna från viHkoret. Lån kan dock 1ämnats vid upphand1ing på annat sätt eHer vid egenregibygge på egen mark om kostnaden kan antas vara 1ika fördeiaktig som vid konkurrensupphandiing och även i övrigt 1ämp1ig (BFF § 13,14). Nämnden skaH eniigt förordningen heit fö1ja kommunens bedömning av Iämpiigheten men gör i övrigt en sedvaniig kostnadsprövning. KonkurrensviHkoret i sig innebär a11tså ingen begränsning av det kommunala handiingsutrymmet.
MarkviHkoret innebär att iån för ny- och ombyggnad endast bevi1jas om marken förvärvats från kommunen e11er iandstingskommun (BFF § 6). Undantag gäHer på vissa vi11kor för småhus som skaH bebos av sökanden. Även vissa andra undantag finns.
MarkviHkoret syftar tiH att ge komunen möjiighet att förde1a mark ti11 1ämp1iga byggherrar, att dämpa priskonkurrensen om marken samt att därmed underiätta för komnunen att bedriva en aktiv markpoiitik. Numera får kommunerna sjäiva bes1uta om undantag från markviHkoret i enski1da fa11.
MarkviHkoret och dispensmöjiigheten ger kommunerna avgörandet över vem som ska11 få bygga e11er bygga om hyres- och bostads-
rättsbostäder samt gruppbyggda egnahem. För projekt på mark som
ej förvärvats av kommunen kan iånebesiut stoppas heit eniigt kommunens bedömning såvida det ej gäiier styckebyggda egnahem. För dessa ger borgenskravet samma kommunaia handiingsutrymme. I ett faii beträffande hyres- och bostadsrätt ger dock markviiikoret ej denna möjiighet. Det gäiier om kommunen temporärt e11er definitivt viii stoppa ett projekt på mark som iånesökanden tidigare förvärvat från kommunen. Detta kan t.ex. vara aktueiit om iäget på bostadsmarknaden ändrats efter markförvärvet. Vi11 man ändra kommunernas möjiigheter i här berört avseende torde det vara enkiast att göra ändringar i bostadsfinansieringsförordningens S 6. Det finns knappast aniedning att av den aniedningen öka kommunernas ekonomiska ansvar. Svenska kommunförbundet har också under hösten 1985 tagit upp diskussioner med bostadsdepartementet om ändringar i bostadsfinansieringsförordningens § 6.
Föregående genomgång visar att föijande iåneregier kan anses innebära begränsningar av det kommunaia handiingsutrymmet.
0 Länsbostadsnämndernas kostnadsprövning o Länsbostadsnämndernas prövning på grundvai av särskiida skä1 angående Det varaktiga behovet av hyres- och bostadsrättsprojekt Låntagarens ekonomiska förutsättningar och iämpiighet Långsiktig föriustrisk 0 Svårigheter på grund av höga överkostnader att iåta genomföra egenregiprojekt 0 Svårigheter att stoppa projekt där marken förvärvats från kommunen.
9.3 Försöksverksamhet med ökat kommunait infiytande
Under perioden 1984-1986 pågår en försöksverksamhet där vissa kommuner får fatta besiut om statiigt stöd för vissa förbättringsåtgärder i bostadshus (SFS 1983:1114). Det gäiier räntebidrag för underhåiisåtgärder samt vissa bidrag för energibespa-
Å 3 s s
ring. Försöksverksamheten gä11er Stockhoims, Göteborgs, Maimö, Heisingborgs, Botkyrka, Kar1stads och Bräcke kommuner.
Inom ramen för de s.k. frikommunförsöken ges A1e, Bräcke, Gnosjö, Haninge, Heisingborgs, Sandvikens, Tyresö, Varbergs och Örebro kommuner möjiighet att från den 1 augusti 1985 ti11 utgången av år 1988 överta vissa besiut om 1ån och bidrag inom bostadsförsörjningsomrâdet. Det gäiier 1ân ti11 småhus som ska11 bebos av sökanden (styckebyggda småhus), Tân och hidrag ti11 vissa åtgärder i samband med bostadsanpassningsbidrag (SFS 1985:669).
Inte i något fa11 är det ökade kommuna1a inf1ytandet förknippat med ett ökat ekonomiskt ansvar.
Statskontoret föresiog att det s.k. Norrbottenprojektet även sku11e innefatta en de1egering ti11 kommunerna av besiutsrätten om 1ân och bidrag för bostadsändamåi. Denna de1 av försiaget frångicks em11ertid i regeringens försiag (prop. 1985/86:5).
Besiutsrätten när det gä11er bostadsanpassningsbidrag överfördes med vissa undantag ti11 kommunerna från den 1 januari 1984. Detta bes1ut förknippades ej med något ökat ekonomiskt ansvar för kommunerna. Staten svarar he1t för kostnaderna. Bostadsstyreisen har fått regeringens uppdrag att utvärdera effekterna av stödregierna och av de1egeringen av bes1utsrätten. Frågan om ett kommunait ekonomiskt ansvar för 1ån och bidrag för bostadsanpassning ska11 därefter prövas av regeringen (se prop. 1984/85:207, s. 27).
9.4 Kommunernas och bostadsverkets instä11ning
Kommunernas instä11ning tili ett ökat infiytande över och ekonomiskt ansvar för bostadsförsörjningen kan de1vis ut1äsas av vissa tidigare utförda undersökningar de1vis av de kontakter som från vår sida tagits med Svenska kommunförbundet och ett tiota1 kommuner.
År 1980 genomförde Svenska kommunförbundet en enkät ti11 kommunerna med begäran om försiag ti11 besparingar (Stat1ig styrning av kommunai verksamhet). Tre kommuner, näm1igen Karistads, Lunds och Pajaia kommuner, föresiog att besiutsrätten beträffande statiiga 1ån och bidrag för bostadsförsörjningen borde överföras tili kommunerna.
De nio kommuner som utsetts att ingå i det s.k. frikommunförsöket fick iämna ansökningar om dispens från statiiga bestämmeiser som grund för regeringens försiag om sådana dispensmöjiigheter.
Inte i något fa11 föresiogs att ett ökat ekonomiskt ansvar sku11e förknippas med det ökade infiytandet.
Vi har haft kontakter med representanter för Eskiistuna, Fiens, Göteborgs, Hudiksvaiis, Stockhoims, Sundsva11s och Täby kommuner samt för Svenska kommunförbundet, Sydöstra Skånes Kommunaiförbund och K-konsuit för att diskutera ansvarsfördeiningen me11an stat och kommun. Av de synpunkter som framfördes framgår att intresset var svagt för att öka det kommunaia infiytandet om detta samtidigt sku11e kopp1as ti11 ett ökat ansvar för kommunerna. De i direktiven nämnda begränsningarna upp1evs inte som ett så stort hinder att man är beredd att öka kommunernas ekonomiska ansvar. Särskilt markvi11koret ger ett stort infiytande. Länsbostadsnämnderna begränsar ej det kommunaia inf1ytandet i avgörande utsträckning.
Frågan har också diskuterats inom bostadsverket med närvaro av samtliga iänsbostadsdirektörer. Eniigt bostadsstyreisen bekräftar denna diskussion de uppfattningar från kommunerna som redovisats ovan. I de fa11 iänsbostadsnämnder och kommunerna hade avvikande uppfattningar kunde man i de fiesta fa11 komma överens om det som b1ev iänsbostadsnämndens besiut.
överväganden
Den föregående genomgången av bestämmeiserna i bostadsfinansieringsförordningen och de redovisade undersökningarna och kontakterna visar eniigt vårt förmenande att kommunerna redan har ett
betydande inñytande över iån och bidragsgivningen för bostadsändamâ1. De begränsningar som finns upp1evs ej som så stora att mer án ett fåtai kommuner i vissa avseenden vi11 få ett ökat infiytande. Det finns inget intresse för ett ökat ekonomiskt ansvar.
Mot denna bakgrund anser vi det motiverat att ej nu Iägga Försiag om ökat kommunait infiytande och ekonomiskt ansvar. Vi anser det också motiverat att avvakta erfarenheterna från försök
pågående
med ökat kommuna1t infiytande innan sådana reformer övervägs.
10 SKATTEFRÅGOR
10.1 In1edning
I detta kapite1 tar vi upp en mängd frågor om bostädernas beskattning. Ti11 viss de1 motsvarar därför detta kapitel vårt de1betänkande SOU 1984:36, kap. 11. Många av de frågor som vi diskuterade där återkommer här. Beträffande bakgrundsförhâ11anden och iiknande hänvisas därför ti11 de1betänkandet i dessa deiar. - Vidare diskuterar vi i detta kapitei hur det ränteiånesystem som vi har föres1agit i kap. 4 bör samordnas med beskattningen.
10.2 Bostadsbeskattningens principer
10.2.1 A11mänt
Vi sade i vårt de1betänkande b1.a. att bör bostadsbeskattningen medverka ti11 att uppnå de bostadspo1itiska måien, främst paritet och neutraiitet. Det är natur1igt att beskattningen av den egna bostaden innehå11er subventionsinsiag. som då är Subventionerna, en de1 av bostadspoiitiken, bör styras ti11 dem som bäst behöver dessa. Beskattningen bör vara ett styrmedei härvidiag, en bostadspo1itiskt inriktad beskattning. När en fastighet däremot ägs i vinstsyfte är det mer naturiigt med en beskattning som tar sikte på fastighetens ekonomiska resu1tat, en mer skattep01itiskt inriktad beskattning.
De f1esta remissinstanser som yttrade sig i denna fråga de1ar vår principielia grundsyn.
Vi anser fortfarande att skattesystemet, om möj1igt, bör användas som ett medei inom bostadspo1itiken. Det är visseriigen ett ganska trubbigt instrument för detta syfte, men användbarheten har ökat efter inkomstskattereformen. Det Iånesystem med en integrerad skattefunktion, som vi tidigare har föres1agit, kan ses som ett uttryck för denna vår instä11ning.
Även de övriga frågor som vi kommer att diskutera i detta kapitei har bostadspo1itisk betyde1se. Det går dock inte att iägga renod- 1at bostadspo1itiska synpunkter på dem aiia. Våra diskussioner utgår dock från sådana synpunkter och vi försöker såvitt möj1igt att ta b0stadspo1itiska hänsyn vid beskattningens utformning. Ti11 de bostadspoiitiska måien i detta hänseende, paritet och neutraiitet, måste man dock iägga även andra må1, främst enke1het och kontinuitet. Man kan inte he11er giömma bort de rent fiskaia motiven för beskattningen, nämiigen att ge stat och kommun inkomster. De ski1da motiven går inte att genere11t rangordna i någon inbördes ordning.
§chab]gnmetogens_tj]lämpningsområdg
Det är framför a11t egnahemsbeskattningen som har fått en typiskt bostadspoiitisk utformning. Med egnahem avses då sådana fastigheter som schabionbeskattas en1igt 24 § 2 mom. och 25 § 3 mom. kommuna1skatte1agen (1928:370 - KL), den s.k. vi11aschab1onen. Det är främst fastighetens beskaffenhet som avgör om den ska11 beskattas eniigt schabionmetoden e11er enligt den s.k. konventione11a metoden. Om fastigheten är inrättad ti11 bostad åt en e11er två famiijer ska11 den i princip schabionbeskattas. Därutöver kan fastighetens användningssätt avgöra vi1ken metod som ska11 ti11iämpas. Om fastigheten har hyrts ut i någon nämnvärd omfattning kan nämiigen uthyrningen medföra att fastigheten ska11 beskattas konventione11t, trots att dess beskaffenhet är sådan att den annars sku11e ha schah1onbeskattats.
Fastighetstaxerings1agen (1979:1152 - FTL)
Eniigt FTL inde1as hostadsbyggnader i byggnadstyperna småhus och
hyreshus. Dessa typer har definierats på fö1jande sätt:
Småhus: Byggnad som är inrättad ti11 bostad åt en e11er två famiijer. Ti11 sådan byggnad ska11 höra kompiementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad.
Hyreshus: Byggnad som är inrättad ti11 bostad åt minst tre fami1jer e11er ti11 kontor, butik, hote11, restaurang och iiknande. Byggnad med förrådsutrymme, som 1igger i ansiutning ti11 hyreshus och som behövs för verksamheten, ska11 utgöra hyreshus.
Ett småhus med tomtmark utgör en småhusenhet och ett hyreshus med tomtmark en hyreshusenhet. Båda byggnadstyperna kan vidare ingå i en ianthruksenhet.
Som synes sammanfaiier FTL:s avgränsning av begreppet småhus med KL:s vi11aschab1on, såvitt avser beskaffenheten. En fastighet som utgör småhusenhet ska11 såiedes, genere11t sett, beskattas en1igt denna schab1on. Som tidigare nämnts kan dock användningssättet medföra annan beskattning.
- - Reavinst - Löpande inkomstbeskattning Fastighetsskatt Uppskov
Schab1onmet0den ti11ämpas i den iöpande inkomstbeskattningen. Beträffande gä11ande bestämme1ser, bakgrund m.m. hänvisas ti11 deibetänkandet.
Lagen (1984:1052) om statiig fastighetsskatt utgår från begreppet taxeringsenhet en1igt FTL. Skattepiiktiga är b1.a. sådana fastigheter som vid fastighetstaxeringen betecknas som småhus och hyreshus. Skatteuttaget varierar däremot efter viiken beskattningsmetod som används i den iöpande beskattningen. Schabionmetod medför att fastighetsskatt utgår med 1,4 %, medan konventione11 metod medför 2 %. Underiaget, s1ut1igen, varierar med viiken byggnadstyp det är fråga om. För ett hyreshus ska11 skatten beräknas på hela taxeringsvärdet, men för ett småhus på en tredjedei av detta värde. Sammantaget kan man konstatera att det finns ett samband me11an reg1erna vid den iöpande inkomstbeskattningen och regierna för statiig fastighetsskatt.
Vid beräkning av reavinst vid fastighetsförsäijningar får avdrag göras för b1.a. förbättringskostnader. Om fastighetens intäkt har beräknats eniigt vi11aschab1onen, får avdrag dessutom göras för
7-
s.k. värdehöjande reparationer (punkt 2 a andra stycket av anvisningarna tiH 36 § KL). Även här finns såiedes ett samband meHan oiika rege1 system.
Ett viHkor för rätt ti11 uppskov med beskattning av reavinst vid friviHig fastighetsförsäijning är att såväi den fastighet som och den fastighet som man köper i säijs (ursprungsfastigheten) stäHet (ersättningsfastigbeten) är sådan som avses i 24 § 2 mom. KL, dvs. schabionbeskattas. Även här finns således ett samband.
Kommittén för reavinstuppskov (KRU)
KRU har i sitt betänkande (SOU 1985:38) Reavinstuppskov - Fastigheter diskuterat vi1ka fastigheter som bör omfattas av ett uppvid friviHiga bostadsbyten. Kommittén anser inte att skovssystem det bör vara efter viiken metod som fastigheterna beavgörande skattas. Även fastigheter som beskattas konventioneHt bör, en- Hgt KRU, principieHt omfattas av uppskovsrätten, om det huvudmed fastighetsinnehavet varit att bereda den sak1iga syftet och hans famiij bostad. Uppskovsrätten föresiås skattsky1dige därför i stäHet knytas ti11 indeiningen i taxeringsenheter en- FTL, varvid såvä1 smâhus- som hyreshusenheter kan komma i 1igt fråga. Genom att, så vitt avser hyreshusenheterna, sätta en gräns för uppskov vid en sammaniagd yta om högst 300 m2 bör, en1igt KRU, syftet att nå rättvisa meHan hyreshus- och småhusägarna kunna nås i det största antaiet situationer. Om bostads- och 10överstiger 300 m2 finns det, anser KRU, normait ett så ka1ytan stort av förvärvsverksamhet att detta syfte får anses vara ins1ag av övervägande betydeise för innehavet.
överväganden
Regierna om gränsdragning meHan schab1onmetod och konventioneH metod har i stort sett varit oförändrade under vi11aschab1onens 30-åriga tiHämpning. Förutom att gränsdragningen kan medföra att iikartade faH behand1as o1ika, gör den det också möj1igt att saxa meHan de båda beskattningsmetoderna. En trefami1jsvi11a
kan byggas om tiH en tvåfamiijsviHa och vice versa. Eftersom
metoden även knyter an ti11 fastighetens kan man användningssätt också saxa genom att ändra användningssättet.
Det finns a11tid skä1 att ompröva även vi11agä11ande regier, schab1onens ti11ämpningsområde. Det som har förts fram av förslag KRU kan sägas vidga begreppet i vart fa11 inom den dei bostad, av beskattningen som avser med reavinst. Man kan uppskov därför fråga sig om det finns skäi att även inom andra skatteomrâden vidga detta begrepp.
En eventue11 utvidgning av bostadsbegreppet bör samordnas med KRU:s försiag. För den iöpande beskattningen, vi11aschab10nen, sku11e detta medföra att fastigheter med beskattningsnaturen annan fastighet som vid småhusenheter fastighetstaxering utgör samt hyreshusenheter med ett hyreshus med en samman1agd yta av högst 300 m2 sku11e omfattas av viiiaschabionen. är Därigenom gränsen dragen med hänsyn ti11 fastighetens beskaffenhet. Därefter återstår en eventue11 gräns med hänsyn ti11 dess användningssätt.
En sådan utvidgning berör 10 000 ti11 uppskattningsvis 15 000 hyreshus av tota1t drygt 100 000.
Hur sku11e en sådan utvidgning stä11a de må1 vi tasig gentemot 1ade om i förra avsnittet?
Neutra1iteten me11an o1ika uppiåteiseformer kan inte anses påverkas i någon nämnvärd Inom som omfattning. äganderätten sådan sku11e regierna b1i mer neutraia me11an och
småhusägare ägare av
små hyreshus, men mindre neutra1a me11an de sistnämnda och ägare av större hyreshus. I verk1igheten torde neutra1itetsförhå11andena me11an dessa tre ägarkategorier te ann0r1unda. Ett sig småhus har i regei ett taxeringsvärde per m2 som är ca tre gånger så högt som för ett hyreshus. Även små skiiinader ganska härvidiag medför stora oiikheter i beskattningen. att ett Antag exempeivis småhus med en yta av 300 m2 har ett taxeringsvärde på 2 000 kr/m2, dvs. totait 600 000 kr. För ett hyreshus av samma stor1ek torde motsvarande värde vara 1 000 dvs. högst kr/m2, totalt 300 000 kr. Småhusets intäkt uppgår då ti11 15 000 kr. och hyres-
husets tiH 6 000 kr. om man använder den gäHande viHaschabio-
Om man även tar ti11 skuHe denna nen. hänsyn fastighetsskatten ti11 2 800 kr. för men endast tiH ha1va detta
uppgå småhuset, för det 1i11a om man tiHämpar de gäHande reg-
beiopp hyreshuset ierna (efter övergângsperioden). Ti11 detta kommer att hyreshustorde ha betydligt större möj1igheter att genom hyrorna ägaren sänka sin egen boendekostnad.
Det är svårt att bedöma hur pariteten skuHe påverkas om vi11a-
schabionen De små hyreshusen torde genereHt sett vara
vidgades. än såvä1 småhusen som de större hyreshusen, se b1.a. Ds Bo ä1dre s. 180. Från dessa torde det därför inte 1983:2, utgångspunkter finnas skä1 för en utvidgning. DärtiH kommer att några bärande dessa små hyreshus sannoiikt skuHe öka i värde om de schabionbeskattades. Eftersom antaiet sådana hus är ganska iitet torde värdeökningen endast säHan medföra högre taxeringsvärden.
Viilaschabionen för sâvä1 de skattsky1diga som taxeärLkg_ Detta förhåHande ta1ar för en utvidgning. Å ringsmyndigheterna. torde efter de riktiinjer som andra sidan en ny gränsdragning diskuterats ovan b1i tekniskt sett, än den något mer komp1icerad, i vart faH om inte regierna för fastighetstaxering nuvarande, samtidigt ändras.
Kontinuiteten ta1ar sä11an för några förändringar. Regier som har i 30 år har naturiigtvis påverkat beteendet hos dem tiHämpats som berörs. Hade gränsen redan vid vi11aschab1onens tiHkomst satts vid tre i stäHet för två, torde anta1et trefaiägenheter mi1jsvi11or vara betyd1igt större än vad som nu är faHet.
De fiskaia konsekvenserna av en utvidgad vi11aschab10n torde b1i negativa om än av 1iten omfattning.
Sammantaget anser vi att viHaschabionens nuvarande tiHämpningsbör behâHas oförändrat. AHa gränsdragningsregier har område nackde1ar, eftersom de rim1igen inte kan fånga in a11a de situadärför
“J.|w|-AI›
tioner som avses. Från tekniska utgångspunkter vore det bättre med endast en beskattningsmetod, varefter det inte skuHe
§ASE:YUNI.«T›XAJ.A .
behövas några gränser. Den nuvarande gränsdragningen får dock i a11t väsent1igt anses ha fångat in de fastigheter där det egna boendet är det huvudsak1iga motivet för ägandet. Även om det inom uppskovssystemet kan finnas skäi för ett utvidgat bostadsbegrepp, kan man inte därav s1uta sig ti11 att begreppet vi11a inom vi11aschab10nen behöver vidgas. I det förstnämnda systemet är det fråga om en rätt ti11 uppskjuten beskattning, medan däremot villaschahionen är ett mede1 inom en 1ångsiktig och kontinueriig bostadspoiitik.
10.3 Egnahem och fritidshus
I förra avsnittet diskuterade vi vi11aschab1onens ti11ämpningsområde. I detta avsnitt diskuterar vi innehå11et i vi11abeskattningen.
10-3 -1 Måste :att: gnLsmåhuâen 26h gem ägare
Innan vi börjar diskutera o1ika företeeiser inom småhusbeskattningen ska11 vi kort redogöra för vi1ka det är som berörs av denna beskattning.
Eniigt 1985 års särski1da fastighetstaxering (Bo 13 SM 8501) fanns det drygt 2,2 mi1joner småhus i riket. Ungefär en fjärdedel av dessa var fritidshus. Det fanns drygt 3,4 mi1joner byggnader på småhusenheterna.
I avsnitt 11.3.1 i vårt de1betänkande finns det en beskrivning av smâhusens storiek, standard, å1der och taxeringsvärden.
Av RRV:s taxeringsstatistiska undersökning taxeringsåret 1983 (0 14 SM 8501) framgår b1.a. att en tredjedei av dek1aranterna redovisade innehav av antingen vi11a e11er fritidsfastighet. En fjärdedel hade vi11a och tio procent både vi11a och fritidsfastighet. Av tab. 10.1 framgår hur vi11a- och fritidshusägarna var fördeiade efter bruttoinkomster. Med hruttoinkomst avses sammanräknad
inkomst + summa avdrag från inkomst av tjänst. Man bör i detta sammanhang komma ihåg att en fastighet kan ägas av fiera personer.
Tab. 10.1 Vi11a- och fritidshusägare förde1ade efter bruttoinkomst, antai och reiativ förde1ning
1 2 3 4 5 Brutto- Antai Anta1 2 i % Antai 4 i %
| inkomst, | dek1a- | med | av 1 med fri- av 1 | |
| tkr. | ranter | vi11a | tidshus | |
| - 20 | 670 299 | 74 065 | 11,0 | 37 377 5,6 |
20 - 40 1 402 262 182 212 13,0 81 123 5,8 40 - 60 1 138 906 229 647 20,2 91 030 8,0 60 - 80 1 253 208 297 883 23,8 126 921 10,1
80 - 100 1 020 498 376 742 36,9 155 961 15,3 100 - 200 877 394 471 491 53,7 183 337 20,9 200 - 500 76 295 51 991 68,1 24 690 32,4 500 - 2 850 1 563 54,8 1 338 46,9 T0ta1t 6 441 712 1 685 594 26,2 701 777 10,9
10.3.2 §m§hgsgt§ skgttemässiga jntäktssida
Ett småhus biidar underiag för i vart fa11 fyra ski1da skatteformer, näm1igen - som inkomst av annan fastighet (sâvä1 schab1onbeskattning, statiigt som k0mmuna1t), - (endast fastighetsskatt stat1igt), - (endast k0mmuna1t) och garantibeskattning - (endast förmögenhetsbeskattning stat1igt).
Ett småhusinnehav beaktas även i andra sammanhang, såsom vid beräkning av extra avdrag för foikpensionärer och vid beräkning av bostadsbidrag.
Schabionintäkten
A11a ägare ti11 sådana småhus som vi diskuterar här schabionbeskattas. De ska11 sâiedes beräkna en intäkt av fastigheten. Denna intäkt beräknas efter föijande progressiva skala.
| Intäktsprocent | Taxeringsvärde, kr |
| 2 | 0 - 450 000 |
| 4 | 450 000 - 600 000 |
| 6 | 600 000 - 750 000 |
| 8 | 750 000 - |
Den som sjä1v är bosatt på fastigheten får göra ett s.k. extra avdrag med 1 500 kr.
Finns det f1era ägare ti11 fastigheten, ska11 intäkt och extra avdrag förde1as me11an deiägarna efter ande1sta1. Även när fastigheten har bytt ägare under året fördelas dessa poster, men då med hänsyn ti11 innehavstidens 1ängd.
Om det b1ir ett överskott får man vid den kommunala taxeringen göra ett procentavdrag på högst 1,5 % av taxeringsvärdet.
âchablgnintäktgnjghjess jördginingjglan _viJgr-_oghjritigshus
År 1982 (1983 års taxering) dekiarerades schabionintäkter om ca sju miijarder kronor. Hur dessa förde1ade sig me11an vi11a- och fritidshusägare framgår av tab. 10.2.
Tab. 10.2 Schabionintäkter för vi11a - och fritidshusägare
Summa scha- Medeivärde, kr.
| bionintäkt, miij. kr. | Samtiiga De med De med | överskott underskott | ||
| Vi11aägare | 5 918 | 3 511 | 3 178 | 3 798 _ |
| Fritidshusägare | 1 089 | 1 551 | 1 532 | 1 778 |
| Totait | 7 007 | 2 935 | 2 274 | 3 640 |
âchay_gnintäktgn_ogh_dgt_e§tra_a_vdra_ge_t
Som nämnts ovan får viHaägare göra ett extra avdrag på högst 1 500 kr. I 1983 års dekiarationer yrkades sådana avdrag med tiHhopa 1 824 mi1j. kr. Den genomsnittiiga viHaägaren yrkade extra avdrag med 1 131 kr. Att medeivärdet inte är högre, torde främst bero på att det är ganska vaniigt med de1ad äganderätt ti11 fastigheten. Även avdraget skaH då fördeias.
âchabignintäktgnggtprogressivi:gegen
Som framgått ovan beräknas schab1onintäkten efter en högre procentsats om taxeringsvärdet överstiger 450 000 kr.
Det är endast 2 % av småhusbeståndet som berörs av den gä11ande progressionen. Om man endast beaktar fritidshusen är siffran så 1âg som 0,2 %. I absoiuta ta1 innebär detta att knappt 43 000 småhus har ett taxeringsvärde över 450 000 kr. Av dessa är knappt 1 000 fritidshus.
åcnaäigninzäktsn: Ãuükåiâ
Om det b1ir ett överskott vid intäktsberäkningen ingår detta överskott 1 den taxerade inkomsten. Hur mycket skatten ökar på grund av fastighetsintäkten är beroende av ägarens övriga ekonomiska förhåHanden. För en ägare som tjänar ca 75 000 - 125 000 kr., kan man räkna med att skatten ökar med ha1va schab1onintäkten. Som en jämföre1 se kan nämnas att ca 40 % av viHaägarna under år 1982 hade bruttoinkomster meHan 60 000 - 100 000., 30 % hade inkomster därunder och resterande hade inkomster över 100 000 kr., se tab. 10.1.
Om det bhr ett underskott vid intäktsberäkningen, får underskottet i regei dras av från övriga inkomster. Vi återkommer senare ti11 frågan om underskotten. Man kan säga att schab1onintäkten har en ba1anserande funktion i detta sammanhang. Underskottsavdragen b1ir 1ägre än de annars sku11e ha biivit.
Schab1onintäkten är en funktion av taxeringsvärdet, som i sin tur är en funktion av marknadsvärdet. Man kan därför säga att intäkten avspegiar marknadens värdering av fastigheten. 0m fastigheten har köpts för eget e11er iånat kapitai speiar däremot inte någon roH för sjäiva intäktsberäkningen.
Fastighetsskatten
Lagen (1984:1052) om statiig fastighetsskatt tiHämpas första gången vid 1986 års taxering (prop. 1984/85:18, SkU 17 och 24, rskr 90) och fuHt ut vid 1988 års taxering. För de småhus som vi nu diskuterar utgår då sådan skatt med 1,4 *L av en tredjedel av taxeringsvärdet. Vid samägande fördeias skatten efter andeista- 1en. Vidare förde1as skatten efter den tid som man har ägt fastigheten.
Fastighetsskatten och dess fördeining meHan vi11or och fritids-
Fastighetsskatten träffar samtiiga småhus. År 1987 inbringar skatten ca 1,9 miijarder kronor från småhusen. Ca 1,6 miijarder kronor härav kommer från permanenthusen och 0,3 miijarder kronor från fritidshusen. Ca 90 % av dessa beiopp kommer från fysiska personers fastighetsinnehav.
För statsbe1ånade egnahem har kostnaderna för fastighetsskatten kompenserats inom räntebidragssystemet. I praktiken b1ir det fråga om kompensation för sådana hus som har byggts efter år 1975. Fritidshusägarna kompenseras inte. Det totaia kompensationsbeloppet för egnahemmen i beståndet kan beräknas ti11 ca 700 miij. kr. år 1987. Det bör därefter sjunka med ca 100 mi1j. kr/år. Av de totait ca 1,5 miijoner egnahemmen omfattas ca 0,3 miijoner av kompensationen.
5555195525åkâtE°E5_fEEti°E
Den nuvarande fastighetsskattens historia är kort och väikänd. Vi skaH inte här upprepa motiven bakom skatten. Liknande skattefor-
mer har dock förekommit tidigare. Jämför exempeivis den s.k. jordeboksräntan, som utgjorde en viktig dei av de grundskatter som utgick ända fram ti11 1900-ta1ets början.
Fastighetsskattens stor1ek är endast beroende av fastighetens taxeringsvärde, inte av ägarens inkomstförhåiianden. Det speiar därför inte någon ro11 om fastigheten samägs e11er inte. Det tota1a skatteuttaget b1ir 1ika stort. Uppdeiningar iönar sig inte.
Garantibeskattningen
I avsnitt 10.8 finns det en redogörelse för garantibeskattningens omfattning, funktion m.m., såvitt avser a11a fastigheter. Vi diskuterar där också denna skatteforms ro11 i den framtida bostadsbeskattningen och föreslår att garantibeskattningen siopas.
Förmögenhetsbeskattningen
I 3 § iagen (1947:577) om statiig förmögenhetsskatt anges vi1ka ti11gångar som utgör skattepiiktig förmögenhet. Hit hör b1.a. fastigheter. Dessa tas upp ti11 taxeringsvärdet. Förmögenhetsskatt utgår en1igt föijande.
| Beskattningsbar | skattesats i | |
| förmögenhet, tkr. | skiktet, % | |
| - 400 | 0 | |
| 400 - 600 | 1,5 | |
| 600 - 800 | 2,0 | |
| 800 - 1 800 | 2,5 | |
| 1 800 - | 3,0 |
Det är såiedes förmögenheter över 400 000 kr. som beskattas. För makar och deras barn under 18 år sker en sambeskattning. Skatten fördeias därefter i proportion ti11 vars och ens skattepiiktiga förmögenhet.
Vid 1983 års taxering uppgick den totaia skattepiiktiga förmögenheten ti11 ca 470 miijarder kronor och den beskattningsbara tili ca 150 miijarder kronor. Förmögenhetsskatt utgick med ra 900 mi1j. kr. Av RRV:s undersökning för taxeringsåret 1983 framgår inte fastigheternas ande1 av de totaia tiiigångarna och skuiderna. Av 1980 års motsvarande undersökning framgår dock b1.a. att fastigheter dekiarerades ti11 ett värde av 196 miljarder kronor och inteckningsskuider ti11 184 miijarder kronor. Dessa siffror är dock inte representativa för dagens förhåiianden, eftersom 1981 års a11männa fastighetstaxering inte hade påverkat värderingen vid det ti11fä11et. Vid 1985 års särskiida fastighetstaxering hade småhusen ett totait taxeringsvärde om 407 miijarder kronor. Teoretiskt motsvarar detta ett tota1t marknadsvärde om ca 540 mi1jarder kronor.
EÖIW§9EE?l5E?âK2tEÅF2?E5_f!FKFÅ9E
I förhåiiande ti11 den totaia stat1iga inkomstskatten, ca 35 mi1jarder kronor vid 1983 års taxering, är förmögenhetsskatten av underordnad betydeise, ca 3 % härav. Förmögenhetsskatten utgjorde 0,7 % av de skatter och avgifter som påfördes vid samma taxering. Denna skatteform har såiedes inte någon avgörande betydeise som inkomstkäiia för staten.
Man kan inte säga att förmögenhetsbeskattningen har en specifik bostadspoiitisk inriktning. Visseriigen har i regei skaian justerats i samband med de a11männa fastighetstaxeringarna, men avsikten har då främst varit att ta hänsyn ti11 den aiimänna prisutveckiingen (se b1.a. prop. 1980/81:42). Eftersom den förmögenhetsmassa som beskattas består av vitt ski1da tiiigångar är det också svårt att betrakta denna skatteform ur rent bostadspoiitiska synpunkter.
Förmögenhetsskatten träffar inte någon avkastning från ti11gångarna, utan utgår i förhåiiande ti11 dessa tiiigångars värde. Skatten är på så sätt oberoende av ägarens inkomstförhåilanden. Genom särski1da spärregier i iagen (1970:172) om begränsning av
skatt i vissa fa11, kan dock förmögenhetsskatten bii 1ägre än vad som annars sku11e ha biivit fa11et.
§måhusgt§_§kattemä§qygLkp§tnags§jga
Det finns tre minusposter som beaktas vid schabionbeskattningen av småhus, nämiigen extra avdrag, räntor och tomträttsavgäider. Extra avdraget Avdraget infördes vid 1958 års taxering (prop. 1957:71, BeU 32, rskr 180) och har därefter förändrats eniigt föijande.
| Taxeringsår | Beiopp, kr. |
| 1958 - 1970 | 200 |
| 1971 - 1975 | 500 |
| 1976 - 1981 | 1 000 |
| 1982 - | 1 500 |
4 Det extra avdraget ti11kommer endast dem som bor på sin fastighet. Fritidshusägare får såiedes inte dei av detta avdrag. För en vi11a med ett taxeringsvärde på 75 000 kr. uppgår schahionintäkten ti11 1 500 kr. Det extra avdraget e1iminerar en sådan schabionintäkt. Om fastigheten redovisar ett överskott, medför det extra avdraget att skatten sjunker med margina1skatten på avdraget. Om fastigheten däremot redovisar ett underskott, ger det extra avdraget en skatteeffekt på i princip högst 50 %.
Räntor
Från den béräknade intäkten medges avdrag för ränta på iån som har nediagts i fastigheten. Har man fått räntebidrag, ska11 detta räknas av från räntan.
År 1982 yrkade vi11a- och fritidshusägarna ränteavdrag med ti11hopa 21,2 miijarder kronor. Hur dessa fördeiade sig me11an de båda ägarkategorierna framgår av tab. 10.3.
Tab. 10.3 Ränteavdrag för vi11a- och fritidshusägare
Summa ränte- Medeivärde, kr. avdrag, Samtiiga De med fbe med mi1j. kr. överskott underskott 20 436 12 124 1 713 17 630 Viiiaägare 787 4 821 7 008
Fritidshusägare l_2l§
Totait 21 223 8 890 1 531 16 767
Ti11 den dei ränteavdragen reducerar nettointäkten är den skatteavdragseffekten iika stor som marginaiskatten på det remässiga ducerade be1oppet. Ti11 den dei ränteavdragen medför underskott är däremot avdragseffekten i princip högst 50 %. Effekten kan också vara 1ägre. En viss uppde1ning av ränteavdragen kan så1edes vara iönsamt ur skattepianeringssyften.
Tomträttsavgäider
Dessa avgäider behandias på samma sätt som räntor. De uppgår ti11
totait ca 100 miij. kr. I stort sett heia be10ppet avser vi11or.
10.3.4 jntä5tgr_ogh_kgstngdgr §ammanjattning_om
I de närmast föregående avsnitten har småhusens intäkter och
kostnader beiysts utifrån ett budgetekonomiskt perspektiv. Detta har gjorts b1.a. med hänsyn ti11 att eventue11a reformer på detta omrâde inte bör 1eda ti11 Iägre skatteintäkter. I stä11et får omfördeiningar ti11gripas.
Utifrån samma hudgetekonomiska perspektiv kan avsnitten sammanfattas som föijer.
Om inte hade beskattats för någon intäkt av vi11orna
viiiaägarna
sku11e dessa (vid 1983 års taxering) ha dekiarerat ett tota1t underskott på (räntor 20 436 + tomträttsavgäider 111 =) 20 547 miij. kr. Intäktsberäkningen sänker dessa underskott med 4 094
miij. kr. ti11 16 453 miij. kr. Om man även inkiuderar fritidshusägarna sku11e det totaia underskottet bii 21 336 miij. kr. utan någon intäktsberäkning. Med sådan beräkning stannar underskotten vid ett 5 183 miijg kr. iägre beiopp.
Fastighetsskatten ger staten inkomster på ca 1,2 miijarder kronor från småhusen sedan kompensation iämnats tiii vissa viiiaägare. l
Garantibeskattningen ger kommunerna ett iika stort tiiiskott från småhusen som fastighetsskatten ger staten, dvs. ca 1,2 miijarder kronor, se avsnitt 10.8.
Förmögenhetsskatten ger staten ca 700 miij. kr. Hur stor andei härav som faiier på småhusen går inte att beräkna.
§n_slopad sçhabignintäktz
Av redogöreisen i avsnitt 10.3.2 framgår att ett småhus biidar underiag för i vart fa11 fyra skiida skatteformer. Redan i vårt deibetänkande tog vi upp frågan om en rationeiiare intäktsberäkning (avsnitt 11.3.4). Vi sade att det vore värdefuiit med en enhetiigare beskattning.
Behovet av förenkiingar inom skattesystemet påpekas av fiera re-
missinstanser.
Vi har fortsatt diskutera hur egnahemsbeskattningen skuiie kunna förenkias, utan att de bostadspoiitiska insiagen i denna beskattning går föriorade. Diskussionerna utgår från att taxeringsvärdet används som grund för beskattningen även framgent. Vidare utgår vi från att för räntor och som
avdrag tomträttsavgäider medges
nu. Därutöver anser vi att eventue11a ändringar av -
förmögenhet
beskattningen i stort sett fa11er utanför vårt uppdrag.
Härefter återstår såiedes tre skatteformer att diskutera. Garantibeskattningen tar vi upp särskiit i avsnitt 10.8, där vi föresiår att den skatteformen siopas. För att finansiera en sådan reform föresiâr vi i första hand att fastighetsskatten höjs något.
Om garantibeskattningen s1opas och fastighetsskatten eventue11t byggs ut, återstår det att ifrågasätta vi11aschab1onens intäktsberäkning.
Schabionintäktsberäkningen utgår teoretiskt från att fastigheten ger sin ägare en viss inkomst som, i iikhet med t.ex. iöneinkomster, höjer ägarens skatteförmåga, dennes bärkraft. Med ett sådant synsätt bör fastighetsinkomster beskattas efter den fördeiningspoiitiskt motiverade progressiva skatteskaian.
Man kan ifrågasätta om det synsätt som prägiar denna skatteform aiitjämt gör sig gäilande. Det är i stort sett vi11aschab10nens skatteteoretiska motivering som 1eder fram ti11 ett sådant synsätt.
En1igt denna motivering sku11e viilabeskattningen träffa en tänkt avkastning på det egna kapitalet. Som vi anförde i vårt deibetänkande har denna princip urho1kats. Frågan om kostnadsneutraiitet me11an skiida uppiåteiseformer har i stä11et trätt i förgrunden.
Vid sådana neutraiitetsjämföreiser är det naturiigt att utgå från vad som gä11er för hyresgäster. För dessa uppgår boendekostnaden ti11 den avtaiade hyran. Hyresbeioppet är avsett att täcka fastighetsägarens kapita1- och driftkostnader samt en viss konsoiidering. Hyran är heit oberoende av hyresgästens inkomstförhåilanden. Det är i stä11et endast iägenhetens bruksvärde som är avgörande.
Från dessa utgångspunkter är det naturiigt att ändra småhusbeskattningen så att den b1ir mer oberoende av ägarens inkomstförhåilanden. Hänsyn ti11 dessa förhåiianden får då i stä11et tas främst inom bostadsbidragssystemet.
Vad händer om man siopar schablonintäktsberäkningen?
Förde1ningspo1itiskt
Schabionintäktens storiek är en direkt funktion av fastighetens taxeringsvärde. På samma sätt som fastighetsinnehavet har en in-
komstprofii måste a11tså även schah10nintäkten ha en sådan profi1. Genere11t kan man säga att med en hög inkomst har man råd att köpa en dyr fastighet, för viiken schabionintäkten b1ir hög och vice versa. Av tab. 10.4 framgår intäktens storiek för vi11aägare i o1ika inkomstinterva11er.
| Tab. 10.4 Viiiaägarnas schabionintäkter | 1er | i olika inkomstintervai- | |
| Bruttoinkomst, | Antai viiia- Schabionintäkt i mede1värde, kr. | ||
| tkr. | ägare* | Samtiiga De med* De med | överskott underskott |
| - 20 | 74 065 | 2 888 | 2 880 3 494 |
| 20 - 40 | 182 212 | 2 602 | 2 733 2 870 |
| 40 - 60 | 229 647 | 2 933 | 2 950 3 102 |
| 60 - 80 | 297 883 | 2 982 | 3 335 2 998 |
| 80-lm) | N67% | 34% | 35% 35W |
| 100 - 200 | 471 491 | 4 284 | 4 397 4 327 |
| 200 - 500 | 51 991 | 6 485 | 7 873 6 516 |
| 500 - | 1 563 | 10 970 17 711 9 824 | |
| Tota1t | 1 638 322 | 3 612 | 3 178 3 798 |
* Avser de viiiaägare som redovisar schabionintäkt.
Kä11a: RRV:s taxeringsstatistik 1983.
Av tahe11en framgår b1.a. att intäkten stiger sakta i de 1ägre inkomstinterva11erna. För merparten av vi11aägarna är mede1värdet iägre än 4 000 kr. Det är först vid inkomster över 100 000 kr. som värdet är högre. Intäkten är reiativt oberoende av om vi11aägarna redovisar ett överskott e11er ett underskott.
Även en fastighetsskatt är en funktion av taxeringsvärdet. Denna skatt får sâiedes samma inkomstprofii som fastighetsinnehavet och schabionintäkten. Fastighetsskatten, i vart fa11 i dess nuvarande utformning, saknar dock det progressiva insiag som finns i intäktsberäkningen. Detta medför vissa fördeiningspoiitiska konse-
kvenser om man siopar intäktsberäkningen och i stä11et höjer fastighetsskatten. En viiiaägare med hög inkomst sku11e tjäna på en sådan omiäggning i förhåiiande ti11 en vi11aägare med 1åg inkomst, i vart fa11 om man inte differentierar fastighetsskatten med hänsyn ti11 inkomst.
E1 23911011 E ÅKE
Ski11naden me11an de totaia schabionintäkterna och extra avdragen uppgår ti11 5 183 mi1j. kr. Om vi antar att denna intäktspost i genomsnitt träffas av en skatteeffekt på 50 % sku11e skatteinkomsterna såiedes sjunka med ca 2,6 miijarder kronor om schabionintäktsberäkningen s1opas. Detta motsvarar ca 0,6 Z av småhusens totala taxeringsvärde. sku11e såiedes behöva
Fastighetsskatten
öka med detta tai. Om man i stä11et iägger en tredjedei av taxeringsvärdet ti11 grund för skatteuttaget, sku11e procentsatsen behöva öka med ca två enheter.
Schabionintäkten påverkar såvä1 det statiiga som det kommunaia skatteuttaget. Den nuvarande fastighetsskatten är däremot enbart statiig. Om man ersätter schab1onintäktsberäkningen med en fastighetsskatt bör därför kommunerna kompenseras för skattebortfai- 1et.
överväganden
Man kan ha principie11a betänkiigheter mot den nuvarande vi11abeskattningens bostadspoiitiska effekter. Trots marginaiskattesänkning och avdragsbegränsning medför beskattningen att boendekostnaderna i det enskida fa11et är beroende inte endast av bostadens st0r1ek och standard, utan även av ägarens ink0mstförhå11anden. En sådan direkt påverkan finns inte hos hyresgästerna. Neutra1i-
tetsmå1et taiar a11tså för att smâhusbeskattningen b1ir mindre
beroende av ägarens inkomster och i stä11et mer beroende av huset som sådant.
8-
Det är oiyckiigt med många o1ika skatteformer som tar sikte på
samma objekt, i detta fa11 bostaden. Det biir svårt att överbiicka de totaia effekterna av beskattningen. Kraven på förenk-
iingar och förutsebarhet ta1ar därför för en sanering inom bo-
stadsbeskattningen.
Man kan visseriigen också hävda att ju f1er skatteformer det förekommer, desto större handiingsfrihet har statsmakterna att ändra beskattningen när förhâ11andena så motiverar. Som exempei kan nämnas de återkommande ändringar som har gjorts i intäktsberäkningen och garantibeskattningen i samband med fastighetstaxeringarna.
Schab1onintäktsberäkningen har re1ativt kiara fördeiningspoiitiska ins1ag. Sådana insiag tar hänsyn ti11 bärkraften. De har dock nackde1en att kunna användas i skattepianeringssyften. Intäkt och underskott kan förde1as så att man får största efskattemässiga fekter. Med en proportione11 metod minskar värdet av sådana uppde1ningar.
Vi11aschab1onen innehå11er den s.k. 1yxvi11abeskattningen, dvs. den progressiva intäktsberäkningen. Motiven för denna beskattning kan visseriigen anses ha tunnats ut något genom inkomstskattereformen, men de fâr ändå anses vara så starka att någon form av 1yxvi11abeskattning bör kvarstå. Om man s1opar schabionintäkten sku11e man därför behöva kompiicera någon annan skatteform, främst fastighetsskatten. Denna skatt fâr anses vara det enda möjiiga aiternativet.
Om man ersätter schabionintäkten (och garantibeskattningen) med en högre fastighetsskatt finns det en risk för inte önskvärda övergångsprobiem. Dessa hänger samman med att fastighetsskatten är en objektskatt och inte en inkomstskatt. För en person med iåg inkomst sku11e en sådan reform kunna medföra ökade boendekostnader i samband med övergången.
Många skä1 ta1ar för att schab1onintäkten siopas och ersätts med fastighetsskatt. Vi anser att man på sikt bör nå dithän. Det är dock mindre iämpiigt att samtidigt därmed s10pa garantibeskatt-
ningen. Vi tycker att man ska11 börja med att den sistnämnsiopa da skatteformen.
gnger]ag_f§r_int§k3§§eräkning
I vårt deibetänkande diskuterade vi tanken på att ett annat iägga värde än taxeringsvärdet, ett boendevärde, ti11 grund för beskattningen. Vi avfärdade tanken.
En majoritet av de remissinstanser som diskuterade frågan deiar vår uppfattning.
Vi anser fortfarande att taxeringsvärdet är det enda värde som kan användas som underiag för beskattningen. A11a våra diskussioner utgår därifrån.
10.3.7 gmräkning gv_ugdgrlaget g]ler_intäktgn
Fastighetstaxeringskommittên (FTK)
Sommaren 1984 1ade FTK fram sitt försiag om ru11ande fastighetstaxering (SOU 1984:37 och 38). Försiaget byggde på tre para11e11t 1öpande âriiga förfaranden, nämiigen omtaxering, omräkning och avstämning. Det var framför a11t omräkningen som var det nya. Då sku11e taxeringsvärdena successivt anpassas ti11 ändrade fastighetspriser. Detta sku11e man göra genom att använda indextai.
Lagstiftning hösten 1985
Genom besiut av riksdagen under hösten 1985 (prop. 1984/85:222, SkU 1985/86:2, rskr 2, SFS 1985:820-821) har den a11männa fastighetstaxeringen deiats upp så att 01ika fastighetstyper b1ir föremåi för a11män fastighetstaxering ski1da år. indu- Hyreshus-, stri-, expioaterings- och speciaienheter taxeras år 1988, småhusenheter år 1990 och iantbruksenheter år 1992. Sedan sker taxering vartannat år i samma ordningsföijd. Under me11an1iggande år kan särskiid fastighetstaxering ske.
I propositionen anförde departementschefen bLa. att frågan om omräkning av taxeringsvärdena med index ti11 en aktueH marknadsvärdenivâ i en1ighet med FTK:s försiag kräver ytteriigare överväganden innan stäHning kan tas. I dessa överväganden ingår bl .a. resu1tatet av vårt arbete.
överväganden
Vi har tidigare sagt att schabionintäktsberäkningen på sikt bör s1opas. I avsnitt 10.8 föresiår vi att garantibeskattningen 510pas. I stäHet anser vi att man i första hand bör bygga vidare på systemet med fastighetsskatt.
Så Tänge man behåHer schabionintäkten och garantibeioppet, är det en uppenbar brist i dessa skatteformer att de inte 1öpande anpassas efter prisutveckiingen. Motsvarande nackde1ar gör sig även gä11ande inom fastighetsskatten. Även om man s10par de båda förstnämnda skatteformerna, finns sâiedes problemen med bristande föijsamhet kvar, så länge taxeringsvärdet 1igger fast under en iängre period.
Det är taxeringsvärdet som ligger ti11 grund för beskattningen. Detta värde används även i många andra sammanhang. Det stäHs därför höga krav på att taxeringsvärdet är korrekt. Värderingsförfarandet b1ir därför nödvändigtvis täm1igen komp1icerat. Man
kan inte år1igen tiHämpa he1a det regei system som gäHer vid
aHmän fastighetstaxering. svårigheterna härvid1ag har be1ysts av
FTK, som dock har arbetat fram ett användbart system för att anpassa detta värde ti11 prisutveck1ingen. De största probiemen är förknippade med det faktum att prisutveckiingen varierar meHan skilda orter i riket.
PrincipieHt sett är det natur1igtvis riktigast att taxeringsvär-
dit anpassas efter prisutveckiingen. Det är också viktigt att
detta värde är korrekt. Därför är det svårt att på ett enke1t
sätt få ti11 stånd den önskade anpassningen. Man måste tiHgripa schabioner. I aHa sådana schab1oner finns det vissa fe1margina- 1er. Ett fe1 i värderingsförfarandet får konsekvenser i många sammanhang.
Det b1ir såiedes a11tför k0mp1icerat att varje e11er vartannat år värdera de enskiida fastigheterna på ett sådant sätt att detta värde blir korrekt. Å andra sidan kan en förenkiad värdering medföra avvike1ser från det korrekta värdet. Med hänsyn ti11 detta värdes betydeise kan man inte t01erera stora sådana avvike1ser.
I stä11et för att anpassa underiaget, dvs. taxeringsvärdet, efter prisutveckiingen, kan man därför justera någon av de skatteformer som är avhängiga taxeringsvärdet. Eventue11a avvike1ser från det korrekta taxeringsvärdet får då inte så stora konsekvenser. Vi anser att man bör anpassa schabionintäkten ti11 prisutveck1ingen. Ti11 utgångspunkt för denna omräkning hör man iägga prisutveck-
1ingen på småhus i riket. Det bör ankomma på RSV att åriigen
faststä11a 0mräkningsta1. Med hänsyn ti11 att den Iokaia prisutveck1ingen kan avvika i betydande grad från den gen0msnitt1iga i riket, bör omräkningen göras försiktigt, förs1agsvis med haiva den genere11a prisförändringen. Vidare bör denna genere11a prisförändring vara av någon betydenhet för att omräkning ska11 komma i fråga. Om priserna på småhus har ökat e11er minskat med 10 % e11er mer från förra taxerings- e11er omräkningsti11fä11et bör intäkten räknas om med ha1va prisförändringen.
Som tidigare nämnts ska11 a11män fastighetstaxering äga rum vart sjätte år. Vid dessa ti11fä11en måste såvä1 procentsatser som progressivitet omprövas. Sådana år bör därför intäkten inte omräknas.
geparatjgn§g_ogh_f§r§ät;ijnggkgstngdgr
Bakgrund
I vårt deibetänkande, avsnitt 11.3.5, tar vi upp frågan om småhusägarnas rätt ti11 avdrag för reparations- och underhå11skostnader. Där redogörs för de bestämmelser som nu gä11er och något
om prob1emets bakgrund. Där finns också nâgra överväganden av
principie11 natur. Sammanfattningsvis ansåg vi att en sådan avdragsrätt är intressant, men att den måste vara enke1t utformad.
Remissutfaiiet är något spiittrat. Myndigheter är i rege1 negativa, medan o1ika intresseorganisationer är positiva ti11 en avdragsrätt. De förra poängterar enkeihetsaspekter, medan de senare riktar in sig på den kvittoiösa verksamhetens omfattning. RSV ifrågasätter om en sådan avdragsrätt sku11e b1i ett verksamt mede1.
Den svarta sektorn
Av förk1ar1iga skäl går det inte att exakt beräkna omfattningen av den svarta sektorn. Några försök att kvantifiera denna sektor har dock gjorts.
Eko-kommissionen fann i sitt s1utbetänkande (SOU 1984:15) Ekonomisk brottsiighet i Sverige, att den svarta sektorn, definierad som summan av oredovisade inkomster och feiaktiga avdrag i inkomstdekiarationer, motsvarar 5 - 6 % av bruttonationaiprodukten. Räknat i pengar innebär detta, en1igt kommissionen, att närmare 33 - 39 miijarder kronor år 1983 undandrogs från beskattning. Det teoretiska skatteb0rtfa11et kan beräknas ti11 23 - 27 miijarder kronor. En1igt kommissionen utgör enskiida personers skattefusk ungefär hä1ften av den svarta sektorn, medan ekonomisk brottsiighet svarar för den andra häiften. I11ega1 näringsverksamhet är särskilt van1ig inom sådana sektorer där det finns många små företag som arbetar med enkei utrustning, 1iten företagsiedning, många kunder och underieverantörer och många korttidsanstä11da.
Även den svarta byggnadssektorn har undersökts. Eniigt en sådan
| undersökning, Kar1 Myrsten: Det i11ega1a bygghantverket*, | beräk- |
| Yrkesområde | Årsarbeten |
| Bygg (trä & betong) | 10 500 |
| Må1eri | 6 500 |
| E1 | 4 500 |
| Rör | 2 500 |
| övr. bygghantverk | 3 000 |
| Totait | 27 000 |
* BRÅ Rapport 1980:3.
nades den svarta byggverksamheten år 1975 uppgå ti11 ca 4 miijarder kronor e11er 27 000 årsarbeten.
I rapporten (Ds Bo 1984:7) Byggande och sysseisättning, ka1ky1erades inom byggverksamheten år 1981 ti11 346 000 sysseisättningen ârsverken. Den registrerade sysselsättningen var dock 46 000 årsverken iägre. Ski11naden meiian ka1ky1erad och registrerad syshade ökat med ca 37 000 årsverken från år 1975. Förseisättning
fattaren siutsatsen att den ökade differensen beror på ökat
drog sjäivbygge och byggande utanför den registrerade ekonomin.
Arbete mot ekonomisk brottsiighet
(1982:1006) om avdrags- och uppgiftsskyidighet beträffande Lagen vissa (AUL) är ett medei mot svartjobben inuppdragsersättningar om bostadssektorn. Effekterna av denna iagstiftning har ännu inte kunnat utvärderas ti11för1it1igt. RSV har dock gjort en viss uppav hur denna 1ag har fungerat i praktiken. Resuitaten fö1jning bör dock tas med stor försiktighet, framför a11t eftersom denna uppföijning endast täcker 6 av rikets 120 fögderier. Av uppföij-
framgår b1.a. att antaiet iämnade uppgifter uppgår ti11 en
ningen av anta1et dekiarationer. Detta sku11e innebära att knapp procent ca 65 000 uppgifter iämnades i he1a riket och att 40 000 - 50 000 dekiarationer innehö11 sådana uppgifter.
har nyiigen redogjort för sin syn på det framtida ar- Regeringen betet mot ekonomisk brottsiighet (prop. 1984/85:32), den s.k. riktiinjepropositionen. Därvid sägs b1.a. att rättsiiga och administrativa system bör stödja den seriösa näringsverksamheten. Vikten av samordning, enkeihet och kontroiipoiitisk medvetenhet betonas. Offentiiga ingripanden bör endast ske om friviiiig visar sig oti11räck1ig. Straffbestämmeiser bör i sjäivsanering första hand reserveras för grövre missbruk. I övriga fa11 bör andra styrmekanismer än straff användas.
I redogörs för nâgra av de åtgärder som har genompropositionen förts. Dessutom anges vissa reformpianer. Biand de sistnämnda kan i detta nämnas en bättre kontro11 av ieverantörer och sammanhang
att företagarnas uppgiftsiämnande för beskattningsändamåi för-
bättras. Syftet är att underiätta en effektivare kontro11 och att skapa förutsättningar för ett förenkiat dekiarationsförfarande för både iöntagare och företag.
Förenkiingsarbete
Under senare tid har de negativa effekterna av skattesystemets kompiexitet diskuterats 1iv1igt. Behovet av enkeihet poängterades b1.a. i den riktiinjeproposition som nämndes ovan. Där sägs b1.a. föijande (s. 13).
Det finns därför många skäl som taiar för att en deta1jreg1ering för att nå mi11imeterrättvisa inte är en framkom1ig De snedväg. vridande bieffekterna b1ir sannoiikt stora. Systemet kommer oundvik1igen att missbrukas och därmed ge förde1ar för dem som minst behöver dem. Det fortsatta reformarbetet i kampen mot ekonomisk brotts1ighet bör därför sikta mot att åstadkomma reg1er som är enk1a och rättvisa vad gä11er den faktiska effekten.
Skatteförenkiingskommittên ansåg b1.a. att det nu var nödvändigt
att bryta den mångåriga tendensen att a11tmer kompiicera skatte-
iagstiftningen. Man borde därvid koncentrera sig på sådana reg1er
som har åriig betydeise för det stora f1erta1et dekiaranter. Kom-
mittén fann vidare att förenkiingar inte kan ske utan att avdragssystemet förändras. Vissa avdrag borde siopas och en ökad schab1onisering måste göras.
I prop. 1984/852180 om förenkiad sjäivdekiaration anförde departementschefen b1.a. att en grundförutsättning för att uppnå en påtag1ig förbättring av taxeringsarbetet är att minska antaiet kontroiimoment i dekiarationerna från den stora majoriteten skattskyidiga. Ett sätt att åstadkomma detta är att förenkia skattereg1erna, främst genom att vissa inkomster görs skattefria e11er att vissa avdrag s1opas e11er schabioniseras. Riksdagen deiade denna uppfattning (SkU 1984/85:60, rskr 375).
En skisserad
avdragsrätt
I promemorian (Ds B 1980:10) Den arbetskraften och skattekon-
grå
troilen, som Iåg ti11 grund för AUL, skisserades en avdragsrätt som aiternativ ti11 uppgiftsskyidighet. Denna rätt föresiogs endast gä1ia iönekostnader (inki. socia1a avgifter), men den skuiie å andra sidan avse såvä1 reparations- som förbättringsarbeten.
Den skattskyldige sku11e iämna uppgifter i dekiarationen om den som utfört uppdraget. Vidare föresiogs en be1oppsmässig begränsning ti11 5 000 kr/fastighet och år. Ett eventueHt överskjutande beiopp sku11e få förde1as under en treårsperiod. Vid en reavinstberäkning skuHe endast sådana förbättringskostnader beaktas som småhusägaren inte redan tidigare kunnat få avdrag för. Avdragssumman beräknades ti11 1 000 kr/fastighet eHer totait ca 1,8 miijarder kronor per år. Detta skuHe motsvara en ökad schabionintäkt med 0,5 %.
Andra a1 ternativ
I stä11et för en åriig avdragsrätt vid inkomsttaxeringen kan man tänka sig andra metoder att via skattesystemet stävja svartjobberi. En metod som iigger nära ti11 hands, och som nämns i våra direktiv, är att knyta avdragsrätten vid reavinstbeskattningen ti11 någon form av registrering. Vi har diskuterat, men förkastat, en sådan metod. Den sku11e sanno1ikt vara betydiigt mindre effektiv
som medei mot skattefusk o.d. än en åriig avdragsrätt sku11e va-
ra. Registreringsbehovet sku11e b1i orimiigt stort, iikaså behovet av att 1agra de registrerade uppgifterna.
Vi har därutöver diskuterat en annan metod, nämHgen ett system
med återbäring i stäHet för avdrag. Även en sådan metod har vi
dock funnit vara aHtför kompiicerad och ineffektiv.
En eventue11 avdragsrätts omfattning
gngastjöngr
Med hänsyn tiH syftet med en avdragsrätt bör en sådan avse endast 1önekostnader. En sådan avgränsning kan tyckas medföra att metoden k0mp1iceras. Det kan dock inträffa att fastighetsägaren kan köpa in materia1et för reparationen från annat hå11 än från den som utför reparationen. Det kan då vara svårt att hänföra dessa kostnader ti11 en viss reparationsåtgärd. Fastighetsägaren kan också använda materiaiet för något annat ändamåi än att reparera huset. S1ut1igen kan det inträffa att materia1et köps in ett år, men inte används förrän lång tid därefter. Även om avdrags-
rätten skuHe omfatta såväi materiai- som iönekostnader sku11e det sâiedes uppkomma svåra avgränsningsprobiem.
ââxâl gngenhåu 20m :ösbätiringa:
Det kan inte b1i tai om att återupp1iva en av de svårigheter som viHabeskattningen medförde före schabionmetodens införande, nämmeHan underhâHskostnader å ena sidan och Iigen gränsdragningen å andra sidan. En förutsättning är då att förbättringskostnader avdrag medges för båda kostnadssiagen. Detta kräver att reavinstregierna ändras.
QVELIQOQ är; Lea unge: 1°_°Q°_k:-
En eventueH avdragsrätt måste begränsas såväi nedåt som uppåt.
Nedåt torde det gränsbeiopp som nu gäHer en1igt AUL - 1 000 kr.
- också kunna tiHämpas i en eventueH avdragsrätt, dvs. 1öner under detta beiopp sku11e inte få dras av.
Den övre gränsen skuHe eventueHt kunna reiateras ti11 byggnadens âider, storiek m.m. Avdragsrätten skuHe dock då bh aHtför kompiicerad. Ett fast övre beiopp är därför att föredra, för- 10 000 kr/âr. Detta torde motsvara ca två veckors hantsiagsvis verksarbete. Beioppet är enke1t att komma ihåg och att hantera praktiskt.
Gränsbe1oppen bör gäHa per fastighet, inte per ägare. Avdraget
bör däremot fâ fördeias meHan ägarna beroende på vem som har
betaiat. För att förhindra att gränsbeioppen överskrids bör den eventueHa avdragsrätten tiHkomma den eHer de som äger fastigheten vid beskattningsårets utgång.
Eámåsgrpfäráelnins ävsatidsn
reser om det behövs om att En begränsad avdragsrätt frågan reg1er kostnaderna får fördeias över fier än ett år. För schabionbeskattade tiHämpas den s.k. kontantprincipen, dvs. kostfastigheter naden anses ha uppkommit när den faktiskt har betaiats. Inför ett mer omfattande projekt kan det därför, ur avdragshänseende, vara
mer iönsamt att de1a upp åtgärderna så att fuHt
avdrag medges under en föijd av år i stäHet för att vidta aHa åtgärderna i
ett sammanhang. Om man inte medger någon i tiden av
fördeining kostnaderna, b1ir den småhusägare missgynnad som reparerar sin fastighet under ett år för t.ex. 30 000 kr. gentemot den som reparerar under tre år för 10 000 kr/år.
Ett sätt att lösa detta förde1ningspr0b1em skuHe vara att införa en sådan förde1ningsrege1 som gä11er för de konventioneHt beskattade fastigheterna. Där får ägaren, efter va1, fördeia eget ett års reparationskostnader som överstiger 6 000 kr. under tre år. En sådan fördeiningsregei gör dock avdragsrätten betydiigt mer kompiicerad, särski1t om ytteriigare kostnader läggs ned un-
der den 1öpande treårsperioden. Fördelning bör därför inte komma
i fråga.
gngasgsmâhusägare
Uppgiftssky1digheten en1igt AUL gäHer för småhusägare och bo-
stadsrättshavare. Fråga uppkommer därför om en avdragsrätt skaH
omfatta båda dessa kategorier e11er endast småhusägarna.
Avdrag bör ske mot en korresponderande inkomst. Samt1iga småhusägare inkomstbeskattas på grund av sitt fastighetsinnehav. Det finns såiedes en inkomst mot vi1ken ett avdrag kan ske. Det är däremot endast ett fåtai bostadsrättshavare som nu inkomstbeskattas på grund av sitt iägenhetsinnehav. Som framgår av avsnitt 10.4 föres1år vi dessutom att denna mediemsbeskattning siopas. Ett reparationsavdrag för sku11e därför få ut-
dessa kategorier
formas som ett aHmänt avdrag. Av systematiska skäi är detta oiämpiigt.
Av praktiska skäi, och då främst med hänsyn ti11 behovet av enke1het, bör därför en eventue11 avdragsrätt endast omfatta de schamonbeskattade smâhusen. Av samma skäl bör sâväi permanenthus som fritidshus innefattas.
Samordning med reavinstregierna
Den avdragsrätt som diskuterats ovan innefattar såväi reparations- som förbättringskostnader. Vid en reavinstberäkning finns det inte någon aniedning att ta hänsyn ti11 reparationer, men däremot tiil förbättringar. Reavinstreg1erna måste därför anpassas ti11 en eventue11 avdragsrätt.
Eniigt nu gäiiande regier får man avdrag för kostnader för förbättringar och värdehöjande reparationer, om de uppgått ti11 minst 3 000 kr. under ett år. Då medges å andra sidan avdrag med he1a beioppet, efter gängse senareiagd omräkning.
Samordningsprobiemen kan diskuteras utifrån två något skiida ansatser. Det mest korrekta och rättvisa vore att medge avdrag vid reavinstberäkningen för sådana förbättringskostnader som man inte tidigare fått avdrag för, dvs. vid den åriiga inkomstbeskattningen. En annan ansats är att försöka komma fram ti11 ett rimiigt schahioniserat förfarande.
Ett småhus innehas i rege1 under iång tid. De metoder som används vid reavinstbeskattningen måste vara anpassade härti11. Den kostnadsfördeining som man måste göra en1igt nu gä11ande reg1er stäi- 1er ofta ti11 probiem för såväi dekiaranter som granskare. Det är inte 1ätt att avgöra hur stor de1 av en åtgärd som vidtogs för 20 år sedan som var reparation resp. förbättring! En iösning en1igt den första ansatsen ter sig därför mindre 1ämp1ig.
Man får därför försöka schabionisera samordningen me11an den år- 1iga beskattningen och reavinstbeskattningen. I ana1ogi med nuvarande regier, och med det övre gränsbeiopp som vi tidigare har diskuterat, bör därför avdrag för förbättringskostnader medges vid reavinstberäkningen endast ti11 den dei de har överstigit 10 000 kr. under ett år. Kostnader för värdehöjande reparationer bör inte vara avdragsgiiia vid reavinstberäkningen om avdrag medges vid den åriiga beskattningen. Dessa bör man därför bortse från vid reavinstbeskattningen.
De totaia avdragen
Vi har försökt att uppskatta hur stora avdrag som småhusägarna sku11e kunna tänkas göra om man införde en avdragsrätt i eniighet med vad vi tidigare diskuterade. Vi har också tagit de1 av andras beräkningar i detta sammanhang.
Uppskattningar av detta s1ag biir av naturiiga skä1 mycket osäkra. Det handiar ju om en svart, e11er i vart fa11 grå, sektor. Dessutom kan man räkna med att småhusägarna anpassar sig ti11 en eventue11 avdragsrätt. Arbeten kommer att utföras på ett sådant sätt att maximai avdragseffekt uppnås. I stäilet för en enstaka genomgripande reparation, kommer arbetena att spridas ut under en iängre tid.
Om man utgår från BHU:s uppgifter om reparationskostnader och antar att 70 % av dessa kostnader är iöner kommer man fram ti11 att ca 500 000 sku11e få med 3 000 - 5 000 kr. småhusägare avdrag vardera. De totaia sku11e då ti11 - 2,5 mii-
avdragen uppgå 1,5
jarder kronor.
Vi har också tagit dei av en beräkning som Mâiaremästarnas Riksförening, som sedan Tänge piäderat för en avdragsrätt för vi11areparationer, har iâtit utföra. Eniigt dessa beräkningar sku11e
den vita omsättningen uppgå ti11 555 miij. kr. och den svarta
ti11 nästan 5 miijarder kronor. De totaia avdragen beräknades tiil drygt 2 miijarder kronor. Då räknade man med avdrag för a11a iöner.
Skatteutfaiiet
Som nämnts är uppskattningen av de totaia avdragen mycket osäker. En beräkning av de totaia skatteeffekterna biir än mer osäker. Man måste ju då beräkna sâväi skattebortfaiiet ti11 föijd av de ökade avdragen som de ökade skatteintäkter som bör b1i föijden av att svarta inkomster dekiareras i en större omfattning. Beräkningarna b1ir så osäkra att vi inte ansett oss kunna dra nâgra siutsatser härav. Det kan nämnas att Mâiaremästarnas Riksförening beräknade att inkomstskatterna sku11e komma att öka med 60 milj. kr. och mervärdeskatten med ca 145 milj. kr.
överväganden
I denna fråga står två i och för sig önskvärda måi mot varandra. Kraven på enkeihet står mot kraven på att minska skattefusket.
Varje år iämnas ca sju miijoner dek1arationer. I närmare 2,5 mi1joner av dessa finns det ett småhus. Om man inför en avdragsrätt för dessa kategorier, kan så1edes förhåiiandena i nästan en tredjede1 av dekiarationerna k0mp1iceras.
Man torde inte kunna konstruera en avdragsrätt som är enkiare än den vi här har diskuterat. Trots detta innebär en sådan reform att kontroiibehovet ökar högst väsent1igt. Med hänsyn ti11 det stora anta1 skattskyidiga som skuiie komma att omfattas av försiaget, mister det förenkiade dekiarationsförfarandet i värde och omfattning.
En viss dei av den svarta verksamheten torde b1i vit genom en avdragsrätt. Hur stor dei är omöjiigt att förutspå. Ett svart
arbete torde även framgent komma att b1i bi11igare för småhusäga-
ren, trots en avdragsrätt, än ett motsvarande vitt sådant arbete. Avdragsrätten bör därför snarare ses som en viijeinriktning från statsmakternas sida, än som ett verkligt effektivt sätt att stävja den svarta verksamheten.
Det är vidare osäkert hur en avdragsrätt sku11e komma att påverka
skatteutfa11et. Med en avdragsrätt av det utseende som vi här har diskuterat, är det troligt att reformen sku11e gå jämnt ut. Då har vi dock inte tagit hänsyn ti11 de ökade kostnaderna för taxeringsmyndigheterna. F1er avdragstyper ökar granskningsarbetet.
Sammantaget finner vi det vara mycket osäkert om en avdragsrätt sku11e b1i ett verksamt mede1 mot skattefusk inom småhussektorn. De positiva effekterna i detta hänseende kan i vart fa11 inte anses vara så stora att de överväger nackdeiarna med en avdragsrätt ur förenkiingsaspekter. Vi finner därför inte skäi att föresiå en sådan avdragsrätt.
ggnagqymgrgçp_r§ntelåne§ystgngt
Bakgrund
Det ränteiânesystem som vi har presenterat i kap. 4 bygger b1.a. på att egnahemsägarna får en skatteminskning med 50 Z ti11 föijd av sina underskottsavdrag. En avdragseffekt av denna storiek iigger ti11 grund för beräkningen av den garanterade nettoräntan (gnr) i subventionssystemet. I ränteiånesystemet iämnas inte några räntebidrag ti11 egnahemsägarna. De erbjuds i stä11et att ta upp ränteiån för att kunna bestrida de nettoräntor som överstiger den garanterade nettoräntan, se fig. 4.1. Eftersom he1a bruttoräntan är avdragsgi11 eniigt dagens skatteregier, b1ir underskotten betyd1igt högre när räntebidragen siopas. Föijande exempei bygger på samma förutsättningar som för det nybyggda egnahem som exempiifieras i kap. 4, nämiigen produktionskostnad 600 000 kr., bidragsunderiag 570 000 kr., taxeringsvärde 258 000 kr. och bruttoränta 12,25 %.
Tab. 10.5 Exempei på underskottsberäkning m.m. en1igt nuvarande system och en1igt ränteiånesystemet
Nuvarande system Räntelånesystemet
| Schabionintäkt | 5 160 | 5 160 |
| - Extra avdrag | 1 500 | 1 500 |
| - Räntor | 69 825 | 69 825 |
| + Räntebidrag | 42 465 | |
| Underskott | 23 700 | 66 165 |
| Skatteminskning (50 %) | 11 850 | 33 083 |
| Ränteiân | - | 22 059 |
| Ränteutgift, netto | 15 510 | 14 683 |
Som synes b1ir underskottet drygt 40 000 kr. högre i ränteiånesystemet än i det nuvarande systemet. För att säkerstä11a en avdragseffekt om 50 % på så stora underskottsavdrag krävs särskiida
reg1er för dessa avdrags skattemässiga behandiing. Dessa probiem diskuteras i det föijande.
Nuvarande förhåi 1 anden
En skattskyidigs avdragseffekt på underskottsavdragen är beroende
av b1.a. dennes inkomstförhåHanden. Är inkomsten iägre än ca 125 000 kr., är avdragseffekten beroende av marginaiskatten. Är inkomsten högre, är avdragseffekten i princip högst 50 %. I fö1jande uppstäHning visas hur marginai skatten och avdragseffekten på underskottsavdrag varierar vid oiika inkomstförhâHanden med
nu gäHande skatteskaIa och vid en konmuna1skatt på 30 kr.
| Tab. 10.6 Marginaiskatt och avdragseffekt | vid oiika inkomster | |
| (kommuna1 skatt 30 kr.) | ||
| Inkomst, kr | Margina1skatt, % Avdrgqáeffekt, z | |
| - 7 500 | 0 | 0 |
| 7 500 - 7 800 | 30 | 30 |
| 7 800 - 70 200 | 34 | 34 |
| 70 200 - 78 000 | 45 | 45 |
| 78 000 - 124 800 | 50 | 50 |
| 124 800 - 140 400 | 55 | 50 |
| 140 400 - 148 200 | 59 | 54 |
| 148 200 - 163 800 | 64 | 54 |
| 163 800 - 179 400 | 65 | 50 |
| 179 400 - 202 800 | 70 | 50 |
| 202 800 - 351 000 | 75 | 50 |
| 351 000 - | 80 | 50 |
Av det sagda föijer också att avdragseffekten på ett underskott inte behöver vara 1ika stor, sett tiH he1a avdraget. För en person som tjänar 100 000 kr., är avdragseffekten 50 7, endast för ett beiopp om 22 000 kr. För eventueH överskjutande de1 är effekten lägre.
För att få en uppfattning om hur som vid ett
många egnahemsägare
ränte1ånesystem inte sku11e få en avdragseffekt på 50 %, har vi Iåtit RRV beräkna margina1skatteförhå11andena för a11a skattsky1diga och särskiit för dem som nu uppbär räntebidrag. Eftersom ränte1ånesystemet i princip innebär att den ränta som täcks av räntebidrag i stä11et b1ir avdragsgi11, har vi också undersökt margina1skatteförhâ11andena efter en sådan om1äggning. Resu1tatet redovisas i tab. 10.7.
Tab. 10.7 Skattsky1diga förde1ade efter margina1skatt
Margina1- A11a skattsky1diga De med räntebidrag skatt, % Nuv. torñällanden Nuv. forhä11anden Utan räntebidra Anta1 % Anta] % Ãntal % - 35 2 307 515 35 49 052 15 71 555 22 35 - 45 1 159 799 15 37 794 11 55 689 17 45 - 55 2 375 515 37 151 113 49 124 119 37 55 - 55 344 579 5 55 498 17 52 520 15 55 - 242 522 29 157 27 530
_4 _s_ _s
Tota1t 5 430 230 100 331 514 100 331 514 100
Beräkningarna grundar sig på 1982 års inkomster, vi1ka dock har skrivits upp ti11 1985 års nivå, och på 1985 års skatteska1a. De personer som har uppburit räntebidrag med ett högre be1opp än den beskattningsbara inkomsten har utes1utits. Det rör sig om ca 11 000 personer.
Av tahe11en framgår b1.a. att 26 % av räntebidragstagarna i dag har en margina1skatt på högst 45 %. Om räntebidrag inte utgår ökar denna kategori ti11 39 %. Denna grupp ökar så1edes med ca 40 000 personer. Nästan hä1ften av dagens räntebidragstagare har en margina1skatt om 45 - 55 %. Denna grupp minskar med ca 37 000 personer om räntebidragen s1opas.
För att få en uppfattning om räntebidragstagarnas inkomstförhå1- 1anden redovisas i tab. 10.8 dessa personers efter förde1ning sammanräknad inkomst. Där visas också räntebidragets storlek i mede1värde för de 01ika inkomstskikten.
9-
Tab. 10.8 Personer med räntebidrag fördeiade efter inkomst; räntebidragets storiek
| Sammanräknad | Anta1 | % Räntebidrag | ||
| inkomst, tkr. | Medeivärde, kr. | |||
| - 20 | 0 0 | 0 | ||
| 20 - 40 | 5 615 | 4 832 | ||
| 40 - 60 | 20 379 6 | 5 642 | ||
| 60 - 80 | 79 439 24 | 9 149 | ||
| 80 - 100 | 104 593 32 | 8 255 | ||
| 100 - 125 | 71 784 22 | 8 626 | ||
| 125 - 150 | 28 652 9 | 6 226 | ||
| 150 - 200 | 14 588 4 | 6 697 | ||
| 200 - 300 | 5 881 2 | 8 141 | ||
| 300 - | 683 | __51 | §_§6: | |
| Tota1t | 331 614 100 | 8 082 | ||
| Nästan en tredjedei av räntebidragstagarna | har inkomster under |
80 000 kr. Drygt hä1ften har inkomster me11an 80 000 - 125 000 kr. och endast 15 % har inkomster däröver. I detta sammanhang måste man komma ihåg att räntebidrag ofta utgår ti11 båda makarna om de gemensamt äger egnahemmet. Man måste också beakta att variationerna när det gä11er räntebidragets storiek kan vara avsevärda, a11t från det nybyggda egnahemmets höga bidrag ti11 det ä1dre egnahemmets iåga bidrag. Medeivärdet kan därför inte iäggas ti11 för några vittgående s1utsatser om avdragseffekterna i grund det enskiida fa11et.
överväganden
Såväi fysiska som juridiska personer kan äga småhus. De sistnämnda beskattas proportioneiit, i rege1 med 52 %. De avdragseffekter
som är betingade av marginaiskatteförhåiiandena i den progressiva
skatteskaia som tiiiämpas på fysiska personer gälier såiedes inte för juridiska personer. Med hänsyn härti11 torde det inte behövas någon särskiid skattereduktion för denna kategori. Vi diskuterar
så1edes i det fö1jande endast egnahem, dvs. småhus som ägs av fysiska personer:
En person som i dag bygger ett nytt egnahem måste ha en inkomst om ca 100 000 kr. för att få en skatteminskning om 50 % av underskottet. Med ränteiånesystemet sku11e samma person behöva ha en inkomst om ca 150 000 kr. för att få samma avdragseffekt. Från detta typfali kan det natur1igtvis förekomma stora variationer, främst beroende av be1åningsförhå11andena. Många har ju även privata topp1ån på fastigheten. Då minskar avdragseffekten tota1t sett.
Med nuvarande skattereg1er är det så1edes många som inte sku11e nå upp ti11 en avdragseffekt om 50 % på sina underskott, i vart fa11 inte såvitt avser he1a underskottet. För att ränteiånesystemets subventionseffekter ska11 bii så neutra1a som möj1igt me11an egnahemsägare med ski1da inkomstförhå11anden, krävs därför särski1da reg1er. Man kan därvid tänka sig något skilda Iösningar, exempe1vis genomgripande förändringar av den statiiga beskattningen. Vi har dock va1t att inrikta oss på mindre genomgripande förändringar som enbart är avhängiga om1äggningen ti11 ränte1ånesystemet.
Man måste så1edes rikta in sig på antingen de räntor som omfattas av ränte1ånesystemet e11er på det underskott som dessa räntor medför. Då avses räntor på ränte1ån samt därmed sammanhängande bostads- och b0tten1ån. Detta sku11e innebära att man garanterade en skatteminskning med häiften av räntorna e11er med häiften av underskottet. För någon av dessa poster bör så1edes ett särskiit reduktionsförfarande komma i fråga.
Man kan inte få både avdrag och särski1d skattereduktion för samma kostnader. I det ena a1ternativet sku11e så1edes de räntor som omfattas av ränteiånesystemet inte vara och i det avdragsgi11a andra a1ternativet sku11e underskottet inte vara avdragsgi11t. Det kan tyckas vara 1ikgi1tigt vi1ket av de båda a1ternativen man stannar för. Så är också fa11et, ur subventionsaspekter, så 1änge inkomsten beskattas med 50 %. Ski11naderna kan he1ysas med fö1jande exempe1, som utgår från samma förhå11anden som i tab. 10.5. Därutöver antas egnahemsägarens inkomst uppgå ti11 100 000 kr.
Tab. 10.9 Exempe1 på nettoränteutgift en1igt nuvarande reg1er och en1igt ränte1ânesystemet (skattereduktion med haiva underskottet resp. räntan); inkomst 100 000 kr.
Nuvarande Ränte1ånesystemet reg1er Utan re- Med reduktion för duktion haiva un- ha1va derskottet räntan
Inkomst 100 000 100 000 100 000 100 000 Fastighetsresu1tat -23 700 -66 165 -66 165 +3 660 Skatteminsk- -11 760 -26 880 -33 082 -33 082* ning Ränte1ån - 22 059 22 059 22 059 Ränteutgift, netto 15 600 20 886 14 684 14 684
* Skatten ökar med 1 830 kr. ti11 fö1jd av fastighetsinkomsten, men minskar med ha1va räntan, dvs. 34 912 kr.
I beräkningarna har garantibeskattningen inte beaktats.
Om inkomsten beskattas efter en högre margina1skatt än 50 %, får det däremot en viss betyde1se vi1ket av de båda a1ternativen man vä1jer. I föijande exempe1 har egnahemsägarens inkomst antagits ti11 200 000 kr.
Tab. 10.10 Exempei på nettoränteutgift en1igt nuvarande reg1er
och en1igt ränte1ånesystemet (skattereduktion med ha1va underskottet resp. räntan); inkomst 200 000 kr.
Nuvarande Ränte1ånesystemet reg1er Utan re- Med reduktion för duktion ha1va un- ha1va derskottet räntan
Inkomst 200 000 200 000 200 000 200 000 Fastighetsresu1tat -23 700 -66 165 -66 165 +3 660 Skatteminsk- -11 850 -34 036 -33 082 -32 352* ning Ränte1ân - 22 059 22 059 22 059 Ränteutgift, netto 15 510 13 730 14 684 15 414
* Skatten ökar med 2 560 kr. ti11 fö1jd av fastighetsinkomsten, men minskar med ha1va räntan, dvs. 34 912 kr.
Av exemp1en i tab. 10.9 och 10.10 framgår b1.a. föijande. Den egnahemsägare som tjänar 100 000 kr. får en högre ränteutgift utan reduktion än med sådan reduktion, oavsett vi1ken post som reduceras. Den som tjänar 200 000 kr. får däremot en högre utgift med reduktion än utan, även här oavsett viiken post som reduceras. Om man medger skattereduktion med halva underskottet, b1ir skatteminskningen och nettoränteutgiften densamma, oberoende av inkomsterna .
Ränte1ånesystemet skuHe såiedes bli mest neutrait och inkomstoberoende om reduktionsförfarandet tog sikte på underskottsavdragen. En sådan reduktion b1ir dock reiativt komplicerad. I det underskott som dekiareras kan ju ingå även räntor som inte omfattas av subventionssystemet. Man sku11e då också garantera en avdragseffekt om 50 i på a11a underskott, i vart fa11 tiH den de1 de avser egnahem, dvs. även för underskott som härrör från annan be1âning än den inom ränteiånesystemet. För att särskilja endast sådana fastigheter som omfattas av detta system, skuHe man nödgas införa kompiicerade urvalskriterier. Man skuHe också behöva räkna fram hur stor de] av ett underskott som är beroende av räntor inom ränte1ånesystemet och därefter behand1a detta underskott på särskiit sätt.
För att inte reduktionsförfarandet ska11 b1i a11tför kompiicerat bör såiedes detta ta sikte på räntorna och närmare bestämt på sådana räntor som omfattas av räntelånesystemet. Reduktionsförfarandet bör vidare ses som ett aiternativ ti11 den van1iga avdragsrätten för räntorna. De skattskyldige bör ha möjiighet, men inte skyidighet, att få en skattereduktion med ha1va räntebeioppet.
Avdragseffekten är tiH viss deI beroende av den kommunaia skattesatsen. I exemp1en ovan, och i det skisserade reduktionsförfarandet, har vi utgått från en kommunaiskatt på 30 kr. I förhåHande ti11 dagens regier kan såiedes ett reduktionsförfarande medföra att avdragseffekten ökar för dem som bor i en lågskattekommun och minskar för dem som bor i en högskattekommun.
Man kan därför överväga ett reduktionsförfarande endast såvitt avser den stat1iga skatten. En sådan uppdeining skuHe dock kompiicera förfarandet avsevärt. I stäHet bör de enski1da egnahemsägarna få väija me11an avdragsrätt och skattereduktion. Då biir i vart fa11 inte de som bor i högskattekomuner missgynnade.
Det kan inträffa att den skatt som egnahemsägaren sku11e debiteras inte räcker ti11 för den skattereduktion som han sku11e ha rätt ti11. Detta b1ir faHet om inkomsten är iåg i förhåHande tiH räntorna. Av tab. 10.11 framgår hur höga räntorna kan vara för att man ska11 kunna få fuHständig skattereduktion med ha1va beioppet vid några o1ika inkomster. Vi tiHämpar då den nu gä1- 1ande stat1iga skatteska1an och räknar med en komunai skatt på 30 kr.
Tab. 10.11 Högsta räntebe1opp som kan ge maxima1 skattereduktion vid 0Iika inkomster
| Inkomst, kr. | Räntor, kr. |
| 40 000 | 22 076 |
| 50 000 | 28 876 |
| 60 000 | 35 676 |
| 70 000 | 42 476 |
| 80 000 | 51 632 |
| 90 000 | 61 632 |
| 100 000 | 71 632 |
| 110 000 | 81 632 |
Är räntorna högre än vad som framgår av tabeHen, räcker* såiedes inte skatten tiH för den skattereduktion som egnahemsägaren sku11e ha rätt tiH.
För det nybyggda egnahem som exempiifierades i tab. 10.5 uppgick räntorna ti11 knappt 70 000 kr. Då krävs en inkomst på ca 100 000
kr. för att man ska11 kunna utnyttja en skattereduktion fu11t ut. Såvä1 eniigt det nuvarande systemet som med det föresiagna ränte- 1ânesystemet torde inkomsten behöva överstiga detta beiopp för att man ska11 ha en rimiig möjiighet att betaia bostadskostnaderna för ett nybyggt egnahem, jämför exempe1vis de räkneexempe1 som finns angivna i kap. 4, avsnitt 4.4.3. När det gä11er redan uppförda egnahem ti11kommer att vi har föresiagit att räntebidrag ska11 utgå för de senaste årgângarna, se tab. 4.15.
För att ytteriigare öka möjiigheterna ti11 fu11 skattereduktion bör ett sådant förfarande kunna tiiiämpas på båda makars inkomster. Det beiopp som en skattskyidig inte kunnat utnyttja bör därför komma dennes eventue11e make ti11 godo, i iikhet med vad som nu gä11er för underskottsavdrag som en av tvâ makar inte kunnat utnyttja. Utrymmet för skattereduktion ökar därigenom. Med hänsyn härti11, och ti11 att möj1igheten ti11 skattereduktion innebär en förmån, bör det inte behövas några utbetainingar ti11 de skattskyidiga för att täcka upp he1a det reduktionsbeiopp som de har rätt ti11.
I samband med att bostadsverket räknar fram storieken på det ränte1ån som egnahemsägaren erbjuds, resp. amorteringarna, bör verket också redovisa för den skattskyidige och skattemyndigheterna viika räntor som omfattas av subventionssystemet. Det bör därefter ankomma på den enski1de egnahemsägaren att antingen yrka avdrag för a11a under âret eriagda räntor e11er yrka skattereduktion för eriagda räntor inom subventionssystemet och avdrag för eventue11a räntor däröver.
Skattereduktionen bör utformas på samma sätt som nu gä11er för exempeivis fackföreningsavgifter. Detta innebär b1.a. att reduktionen kan avse statiig och kommunai inkomstskatt, skogsvârdsavgift och skatteti11ägg en1igt taxeringsiagen.
En föijd av det reduktionsförfarande som vi föres1âr, är att antaiet egnahemsägare som redovisar överskott av sina fastigheter torde komma att öka. De som väijer en skattereduktion får ju inte avdrag för dessa räntor. Detta sku11e också innebära att garanti-
beskattningens effektivitet minskar, viiket taiar för att denna skatteform siopas. Ytteriigare skäi härför för vi fram i avsnitt 10.8. - Det sagda medför också att den sammanräknade inkomsten för dessa skattskyidiga kommer att öka. I kap. 5 har vi föresiagit att Sammanräknad inkomst iäggs tiii grund i det framtida bostadsbidragssystemet. Om vårt försiag tiii skattereduktion genomförs, bör dess inverkan på underiaget för bostadsbidrag beaktas.
En annan konsekvens av reduktionsförfarandet är att den beskattningsbara inkomsten ökar för de skattskyidiga som väijer detta aiternativ. Det är dock främst fråga om ett statistiskt fenomen. Skatten ökar ju inte, eftersom denna i stäiiet reduceras med haiva räntan. Förhåiiandet bör dock beaktas i samband med att staten betaiar ut den uppburna kommunaiskatten tiii kommunerna.
När det gäiier ränteiånesystemet i beståndet har vi i avsnitt 4.3 föresiagit att avdrag skaii få göras för heia bruttoräntan, dvs. även för den dei därav som täcks av räntebidrag. Eniigt nuvarande regier får man inte avdrag för sådan dei, se 20 S KL. Avdragsförbudet skaii dock även framgent gäiia för andra ägarkategorier. Det undantag från avdragsförbudet som vi föresiår för egnahem förenkiar hanteringen av ränteavdragen i dekiarationerna. Bostadsverket iämnar uppgift om den sammaniagda räntan, för viiken den skattskyidige antingen yrkar avdrag eiier skattereduktion i eniighet med det förfarande som beskrevs ovan. Under en övergângstid, när sâväi räntebidrag iämnas som ränteiån erbjuds, skuiie annars dekiarationsförfarandet bii onödigt kompiicerat. När ränteiänesystemet har tiiiämpats under så iång tid att det inte iängre utgår några räntebidrag tiii egnahemsägare kan undantaget från avdragsförbudet tas bort.
Vidare har vi i avsnitt 4.4 föresiagit att fierbarnshushåii under vissa förutsättningar skaii kunna få stöd för att förvärva begagnade egnahem. Som en dei i detta stöd ingår att skatten skaii reduceras med häiften av räntorna. Denna skattereduktion bör utformas på samma sätt som den nu diskuterade reduktionen för räntor inom ränteiånesystemet.
gnderskottjjnngnjgmgun
Vi har tagit upp frågan om avdrag för underskott från fastigheter i andra kommuner än hemkonmuner, s.k. utbokommuner. En1igt nuvarande regier beskattas fastighetsinkomster i den kommun där fastigheten är be1ägen. Vid den kommunaia taxeringen får ett eventueHt underskott endast dras av från inkomster i samma kommun. Det råder så att säga ett förbud mot att fiytta ett underskott från en kommun ti11 en annan. Detta förbud brukar ka11as för det kommuna1a avdragsförbudet.
KapitaIinkomster beskattas däremot i den skattsky1diges hemkommun. Ett eventueHt underskott får därför dras av från t.ex. tjänsteinkomster, eftersom även dessa beskattas i hemkommunen.
Vi sade i vårt de1betänkande att det kommuna1a avdragsförbudet bör s1opas. A11a de remissinstanser som har berört denna fråga tiHstyrker att förbudet tas bort.
Vi1ka berörs?
Förbudet berör i princip a11a fastighetsägare. Vi diskuterar nedan dock endast fritidshusägare.
Av RRV:s taxeringsstatistik för år 1983 framgår b1.a. att det finns ca 440 000 personer som äger fritidshus i en utbokommun. Det kommunala avdragsförbudet berör så1edes i princip a11a dessa. Det är dock endast ca 50 000 av dessa som redovisar ett underskott. Förbudet träffar så1edes i praktiken endast något mer än 10 % av dem som har fritidshus i en utbokonlnun. Det genomsnitt1iga underskottet är ca 4 000 kr., vi1ket kan jämföras med det genomsnittiiga underskottet från motsvarande hus i hemkommuner som är ca 6 600 kr.
Det är endast kommuna1 skatten som berörs av avdragsförbudet. Vid 1983 års taxering uppgick den totala konmunaiskatten ti11 ca 94 miijarder kronor. Av detta be1opp härstammade ca 600 mi1j. kr.
e11er 0,6 % från utbokommuner. Hur mycket av detta som avser fritidshus är ej bekant.
Metoder
Vi har övervägt fyra skiida metoder att s1opa det kommunaia avdragsförbudet. Det mest radikaia, nämiigen att he1t siopa beskattningen i utbokommuner, har vi inte a11var1igt diskuterat, däremot föijande:
1 Småhus beskattas i ägarens hemkommun som inkomst av fastighet.
2 Småhus beskattas som inkomst av kapitai.
3 Underskott av småhus i utbokommuner får dras av i hemkommunen.
4 Räntor som hänför sig tiii ett småhus i en utbokommun dras av under inkomst av kapitai.
Finansie11a effekter
Vi har iåtit RRV undersöka hur skatteuttaget sku11e förändras om man tiiiämpade de skiida metoder som nämndes ovan.
Dessa undersökningar visar att skattebortfaiiet sku11e komma att uppgå ti11 något mer än 100 miij. kr., om man tiiiämpar metoderna 1,2 e11er 3 ovan. Väijer man däremot den fjärde metoden sku11e skatteuttaget i stä11et öka med ett iika stort beiopp. Detta torde främst bero på att småhusägare endast säiian skuiie kunna utnyttja det s.k. sparavdraget om fastigheten beskattas som inkomst av kapitai.
överväganden
Det är ofta en ren tiiifäiiighet om ett fritidshus är beiäget i ägarens hemkommun eiier inte. I vissa fa11 kan t.0.m. kommungränserna ändras under innehavstiden.
Det finns i det gäHande systemet goda möjiigheter att tiHgodogöra sig avdrag för räntor som avser en utbofastighet även i hemkommunen. Man kan dra av dessa räntor antingen under inkomst av kapitai e11er under en viHafastighet i hemkomnunen. I de f1esta faH strider detta inte mot gä11ande regier, men däremot mot tankarna bakom det kommunaia avdragsförbudet.
Det är egentiigen endast två kategorier av skattskyidiga som träffas av detta förbud. Den ena kategorin utgörs av makar och jämstäHda som saknar intresse för e11er möjiigheter ti11 s.k. skattepianering. Den andra kategorin utgörs av ensamstående där ju uppdeiningar av ägande i princip är omöjliga.
Neutraiitetsmåiet ta1ar därför för att det konmunaia avdragsförbudet s1opas.
När det gäHer viiken metod som är att föredra bör enkeiheten sättas i främsta rummet. AHa metoder som vi har diskuterat utgår från att förbudet endast skaH s1opas beträffande sådana småhus som schabionbeskattas. Detta medför att om ett småhus används på
ett sådant sätt att det ska11 beskattas konventioneHt, då gäHer
fortfarande att fastighetskommunen är beskattningsort. Detta gä1ier t.ex. fritidshus som hyrts ut i sådan omfattning att schab1onen bryts (8 000 kr. och 2 ä; av taxeringsvärdet).
En av aniedningarna ti11 att vi anser att avdragsförbudet bör siopas, är att många kan tiiigodogöra sig dessa avdrag ändå. TiHvägagångssättet är då att räntorna dras av under inkomst av kapitai e11er under en fastighetsinkomst i hemkommunen. Det enk-
1aste sättet att siopa avdragsförbudet torde vara att bygga på
det gängse tiiivägagångssättet. Det skuHe dock vara oiogiskt att
exempeivis medge avdrag för räntor på ett fritidshus i utbokonmun under inkomst av en fastighet i hemkommun om vederbörande inte
äger någon sådan fastighet. En sådan metod skuHe därför inte
kunna omfatta a11a. I stäHet bör man öppna möjiigheten att dra av dessa räntor under inkomst av kapitai .
En sådan metod bryter inte mot gäHande reg1er om beskattningsort, däremot ti11 viss de1 mot reg1erna om inkomstsiag och förvärvskäiior. Förändringen kan dock inte anses vara särskiit genomgripande. Den skattskyidige bör sjä1v få väija hur han viH fördeia avdraget för er1agda räntor meHan huset i utbokommunen och kapitaiinkomsten (i hemkommunen).
10 . 3 . 11 Eörvärvskäligproygm
Bakgrund
A11 inkomst som ska11 beskattas hänförs ti11 ett visst inkomstsiag och tiH en viss förvärvskäHa. Det finns sex ink0msts1ag, nämligen jordbruksfastighet, annan fastighet, rörei se, tjänst, tiHfäHig förvärvsverksamhet och kapitai. I varje inkomstsiag finns det ski1da förvärvskäHor.
Beträffande inkomsts1aget annan fastighet anses som särskild förvärvskäHa varje fastighet, fastighetsde1 e11er komp1ex av fastigheter, som är att anse som Förva1tningsenhet. Fastighet kan
också ingå i inkomstsiaget röre1se. Om hyresfastigheter står un-
der gemensam iedning, förvaitning och drift behand1as de som en förvärvskä11a, annars som ski1da sådana.
Inkomst av tjänst är aHtid en enda förvärvskäHa.
I fråga om tiHfäHig förvärvsverksamhet kan f1 era förvärvskäHor föreiigga beträffande reavinster men övrig tiHfäHig förvärvsverksamhet utgör en enda förvärvskäHa.
I inkomstslaget kagitai finns det tvâ förvärvskäHor. Ti11 den ena räknas räntor och utde1ningar, ti11 den andra inkomst av fastighet och röreise i ut1andet.
Inkomst av tjänst, tiHfäHig förvärvsverksamhet och kapitai beskattas i den skattskyidiges hemkommun. Reavinstbeskattning av
fastighet sker dock i den kommun där fastigheten är belägen. Detsamma gä11er inkomst av jordbruksfastighet och annan fastighet.
Förvärvskä11ebegreppet har så1edes betydeise vid den kommuna1a beskattningen. Genom inkomstskattereformens avdragsbegränsning b1ev det än mer betyde1sefu11t ti11 vi1ka förvärvskä11or som inkomster resp. utgifter hänförs. För att skatteeffekten på underskottsavdragen inte sku11e b1i högre än 50 %, infördes ett genere11t förbud mot att kvitta underskott av en förvärvskäiia mot inkomster i andra förvärvskä11or. Detta s.k. kvittningsförbud gä11er när man räknar fram under1aget för ti11äggsbe1opp. Det finns vissa undantag från detta kvittningsförbud, exempe1vis me1- 1an underskott av schabionbeskattat småhus och inkomst av kapita1. Ett sådant underskott får kvittas upp tiil ett be1opp av 30 000 kr.
överväganden
De nuvarande inkomsts1agen speg1ar det samhä11e som rådde i s1utet av 1800-taiet och i början av 1900-ta1et. Förhå11andena har därefter förändrats och o1ika inkomsts1ag och förvärvskäiior fått ett sådant inbördes samband att det förefa11er onatur1igt att hå11a isär dessa vid beskattningen. Det undantag från kvitt-
ningsförbudet som nämndes ovan är ett exempei på ett sådant sam-
band.
Företagsskattekommittêns försiag ti11 s.k. staketmetod utgör ett steg mot att föra samman inkomster med inbördes samband ti11 ett enda inkomsts1ag. I avsnitt 10.5.2 finns det en redogöre1se för denna metod. Förs1aget tar sikte på inkomster från näringsverksamhet.
Det kan finnas skä1 att även föra samman vissa övriga inkomster ti11 ett enda inkomsts1ag. För närvarande beskattas exempe1vis inkomst av bostadsrätt som inkomst av kapita1, medan däremot småhus beskattas som inkomst av annan fastighet. Det finns egent1igen inga sakskäi för denna åtski11nad. En metod som vi har övervägt för att nå en mer enhet1ig beskattning, oberoende av upp-
1åte1sef0rm, är att båda dessa former beskattas som inkomst av kapita1. Därigenom skuHe det kommunaia avdragsförbud som vi diskuterade i förra avsnittet faHa bort automatiskt.
En sådan reform får dock så vittgående konsekvenser att vi inte för fram ett sådant försiag. Som vi tidigare antytt sku11e småhusägarna i endast ringa utsträckning kunna utnyttja det s.k. sparavdraget. Vidare sku11e regierna för reavinstbeskattning av fastighet behöva ändras. Beskattningen skuHe dock bii enkiare, b1.a. eftersom det undantag från kvittningsförbudet som nämndes tidigare därigenom kan siopas. Vi anser att man på sikt bör beskatta de båda upp1åte1seformerna i samma inkomstsiag, men anser att ytteriigare överväganden behöver företas.
10.4 Bostadsrätter
inledning_
När man taiar om bostadsrätter i skattesammanhang har ordet bostadsrätt en något annoriunda betydeise än t.ex. i bostadsrätts- 1agen (1971:479). I skatte1agstiftningen ta1as det om bostadsförening och bostadsaktieboiag resp. om mediem i en sådan förening och deiägare i ett sådant bo1ag.* Om föreningens eHer bo- Iagets verksamhet utesiutande eHer huvudsak1igen består i att åt mediemmar e11er de1 ägare bereda bostäder i hus, som ägs av föreningen eHer boiaget, betraktas föreningen e11er bo1aget som ett äkta bostadsföretag, se punkt 2 femte stycket av anvisningarna ti11 38 § KL och 2 § 7 mom. lagen (1947:576) om statiig inkomstskatt (SIL). Lagtextens krav har förtydiigats i anvisningar från RSV (RSV Dt 1976:43). Därvid sägs b1.a att minst 60 % av fastighetens taxeringsvärde skaH beiöpa pâ bostadsiägenheter som har upp1åtits tiH mediemmar e11er deiägare.
* Jfr av bostadsdock de nya reg1erna om reavinstbeskattning rätter, 35 S 3 a mom. KL, där ordet bostadsrätt används. Därvid avses endast de s.k. äkta bostadsföretagen.
Ett äkta bostadsföretag inkomstbeskattas en1igt en särskild schabionmetod (2 § 7 mom. SIL), medan ett oäkta företag beskattas eniigt den s.k. konventioneHa metoden. Mediemmar eHer deiägare i ett äkta Företag beskattas För sin bostadsförmån endast i särskiida fa11 (punkt 2 av anvisningarna ti11 38 § KL). I den konventioneHa metoden ska11 värdet av bostadsförmânen a11tid räknas som en intäkt. - Om man säijer en bostadsrätt i ett äkta företag beskattas vinsten eniigt de nya regierna i 35 § 3 a mom. KL. Är det fråga om ett oäkta företag beskattas vinsten på samma sätt som för aktier eniigt 35 § 3 mom. KL.
När vi diskuterar beskattning av bostadsrätter avser vi de s.k. äkta bostadsföretagen. En bostadsrättshavare är såiedes mediem eHer de1 ägare i ett sådant företag.
gostadsrätter och_ fastighetstaåering
En stor dei av diskussionerna framöver handiar om taxeringsvärdets betydei se vid beskattningen och då särskiit vid beskattning av bostadsrätter. Vi ska11 därför nu redogöra för de regier
något
som gäHer vid fastighetstaxering och för hur dessa reg1er har faHit ut.
Småhus
En byggnad med högst två bostads1ägenheter taxeras som ett småhus. Taxeringsvärdet skaH motsvara 75 % av husets marknadsvärde under värderingsåret. Med marknadsvärde avses det pris huset sanno1ikt skuHe ha betingat vid en försäijning på den aHmänna marknaden. Man utgår därvid från normaia beiåningsförhåiianden för iikartade fastigheter.
Det förs en kontinueriig statistik över småhusens priser. Upp-
gifterna hämtas in i samband med iagfartsförfarandet. Med hjäip av denna statistik kan man ganska väi beräkna marknadsvärdet på hus av oiika âider och standard inom ett visst område.
Enbart det förhåHandet att ett småhus är uppiåtet med bostadsrätt medför inte att taxeringsvärdet beräknas annoriunda än om
huset innehas med äganderätt. En faktor som däremot har betyde1se för värderingen är de fastighetsrättsiiga förhåiiandena. Därmed avses om tomten utgör en särskiid fastighet (k1ass 1), om tomten är avstyckningsbar (kiass 2) e11er inte avstyckningsbar (kiass 3). K1ass 2 och k1ass 3 medför en viss reduktion av taxeringsvärdet. I det förra fa11et reduceras markvärdet med S 000 kr. e11er 10 000 kr. för normaia hus. I det senare fa11et reduceras markvärdet med de dubbia beioppen och därjämte kan även byggnadsvärdet reduceras.
Vi har iåtit SCB ta fram vissa uppgifter om taxeringsvärdena för småhus med bostadsrätt. Uppgifterna är hämtade ur fastighetstaxeringsregistret år 1983. Den fö1jande framstäiiningen bygger på dessa uppgifter.
Av tab. 10.12 framgår hur många 1ägenheter det finns i småhus med bostadsrätt och hur dessa 1ägenheter fördeiar sig med hänsyn ti11 de fastighetsrätts1iga förhâ11andena de1s i he1a riket, de1s i oiika regioner.
Tab. 10.12 Småhus för permanentbostad, bostadsrätt. Lägenheter fördeiade efter fastighetsrätts1iga förhâ11anden
Region Anta1 D ä r a v ( % ) Särskiid Avstyck- Ej avstyckfastighet ningsbar ningsbar
| He1a riket | 18 028 | 16 | 20 | 62 |
| Storstockho1m | 2 409 | 8 | 2 | 89 |
| Storgöteborg | 1 026 | 52 | 31 | 15 |
| Stormaimö | 1 434 | 6 | 7 | 86 |
Övriga kommuner
| : 75 000 inv. | 5 066 | 9 | 14 | 77 |
| 30 000-75 000 3 491 | 18 | 23 | 56 | |
| 30 000 | 4 602 | 22 | 37 | 40 |
| Tätort | 10 754 | 14 | 24 | 62 |
| Giesbygd | 2 405 | 26 | 27 | 40 |
Av tabeilen framgår b1.a. att fördeiningen me11an de o1ika k1asserna är mycket o1ika i de skilda regionerna.
Nästan 90 % av iägenheterna i Storstockhoimsregionen ansågs Iigga
på en tomt som inte var avstyckningsbar. I Storgöteborg var motsvarande ande1 endast 15 %! Bedömningen av tomternas fastighetsrättsiiga förhå11anden har onekiigen varierat i oiika deiar av iandet. Fastighetstaxeringen görs i huvudsak Iänsvis. Vi har däremot valt att undersöka variationerna me11an de regioner som
framgår av tabe11en. Man bör dock kunna s1uta sig ti11 att Iäns-
styreisernas poiicy varit avgörande och att denna poiicy varierat me11an skiida iänsstyreiser.
I och för sig är det tåm1igen ointressant att jämföra de fastighetsrätts1iga förhåiiandena om man inte samtidigt undersöker hur dessa förhåiianden har återverkat på taxeringsvärdena. I tab. 10.13 görs därför en sådan jämföreise.
Tab. 10.13 Småhus för permanentbostad, bostadsrätt. Taxeringsvärde för iägenheter med ski1da fastighetsrättsiiga förhå11anden (medeivärden, kr/m2 bostadsyta)
He1a Stor- Stor- Stor- Övrig riket Stockho1m Göteborg Maimö tätort A11a 1 657 1 822 2 236 1 832 1 541 Särskiid fastighet 1 817 2 436 2 287 1 933 1 675 Avstyckningsbar 2 302 3 899 2 526 5 176 2 247 Ej avstyckningsbar 1 404 1 677 1 450 1 580 1 247
Drygt 100 bostadsrättshavare i Maimö synes ha råkat värst ut. För dessa har tomten ansetts vara avstyckningsbar och de har fått ett taxeringsvärde på drygt 5 000 kr/m2. Drygt häiften av bostadsrättshavarna med småhus i Göteborg har visseriigen fått tomterna kiassade som avstyckningsbara, men de har å andra sidan fått ett ganska iågt taxeringsvärde, ca 2 500 kr/m2.
De siutsatser man sammanfattningsvis torde kunna dra med 1edning av de angivna uppgifterna är föijande.
lO-
Det finns knappt 20 000 iägenheter i småhus med bostadsrätt. För f1erta1et av dessa torde taxeringsvärdet ha reducerats något av den an1edningen att tomterna inte har ansetts vara avstyckningsbara. Det är mycket stora ski11nader i synsätt och värdering me11an o1ika regioner i riket. Det genomsnittiiga taxeringsvärdet för ett småhus med bostadsrätt är några hundra kronor iägre per kvadratmeter bostadsyta än för ett småhus med äganderätt.
F1erbostadshus
En byggnad med f1er än två bostads1ägenheter taxeras som ett hyreshus, även om samt1iga iägenheter är uppiåtna med bostadsrätt. Teoretiskt ska11 även hyreshusens taxeringsvärde vara 75 % av marknadsvärdet. För dessa hus finns det dock inte någon användbar prisstatistik. Värderingen grundar sig därför i huvudsak på husets avkastning. För ett hyreshus med enbart hyres1ägenheter kan man använda sig av den verk1iga avkastningen. För ett hyreshus med bostadsrättsiägenheter får man ti11gripa jämföreisehyror för att få fram avkastningsvärdet. Jämföre1sen avser då bruksvärdeshyror. Man tar inte hänsyn ti11 marknadsvärdet av de bostadsrätter som är förenade med 1ägenheterna.
Taxeringsvärdet per kvadratmeter bostadsyta för hyreshus med enbart bostäder uppgår ti11 drygt 800 kr., se SOU 1984:36, s. 350. Genere11t sett kan detta anses vara typiskt för mi1jonpr0grammets Iägenheter. För ett nybyggt hyreshus kan värdet beräknas ti11 ca 2 000 kr/m2.
Fastighetstaxeringskommittên
I 1976 års fastighetstaxeringskommittês s1utbetänkande (SOU 1984:37) anförs vissa synpunkter beträffande taxering av bostadsrättsfastigheter, (se s. 240-242), b1.a. fö1jande:
Det är känt att priserna för f1erbostadshus, för vi1ket det varit aktue11t att bi1da bostadsrättsföreningar, ofta 1egat högre än norma1t. Denna tendens har dock minskat.
Några försäijningar av fastigheter som ägs av redan bi1dade bostadsrättsföreningar förekommer praktiskt taget inte. I de fail högre priser än normait betaiats för för viika avses fastigheter, att biidas bostadsrättsföreningar - viiket inte iängre är någon stark tendens - går det som nämnts inte att härieda det högre värdet ti11 någon egenskap e11er värdefaktor hos fastigheten, som kan beaktas vid fastighetstaxeringen. Det enda specifika i dessa fa11 är att 1ägenheterna i fastigheten ska11 med bouppiåtas stadsrätt. Detta förhå11ande kan inte med de principer som ti11lämpas vid fastighetstaxeringen inverka på taxeringen av bostadsrättsfastigheter. En högre prisnivå på bostadsrättsfastigheter inom ett område påverkar däremot beprisnivån på det totala ståndet av hyresfastigheter inom värdeområdet. Om man önskar införa en särbehand1ing av bostadsrättsfastigheterna och anknyter ti11 den vid fastighetstaxeringen gä11ande marknadsvärderingen, är det naturiigt att göra de enskiida bostadsrättsiägenheterna ti11 taxeringsobjekt, eftersom det är bostadsrätter ti11 1ägenheterna som går i försä1jning.
Detta förutsätter eme11ertid ti11 ett ti11gång noggrant register över bostadsrätts1ägenheterna vi1ket inte finns f.n.
Några av de remissinstanser som har yttrat sig över betänkandet
berör denna fråga. HSB och Riksbyggen poängterar de a11tför höga
taxeringsvärdena för bostadsrätter i småhus. SBC anser att de
nuvarande principerna för av f1erbostadshus värdering är riktiga. Kammarrätten i Göteborg anser att för av boregierna taxering stadsrättsradhus motverkar denna boendeform och knappast är neu-
traia i förhåiiande ti11 bostadsrättsvaniiga och hyreshus. SIB anser att statistiken inte är 1ika bostadsrätts-
ti11för1it1ig på
marknaden som på egnahemsmarknaden.
överväganden
Taxeringsvärdet har betyde1se för b1.a. inkomstbeskattningen,
förmögenhetsbeskattningen och den statiiga fastighetsskatten. Med
hänsyn ti11 taxeringsvärdets betyde1se man ned stor möda 1ägger på att få fram ett rättvist och korrekt resu1tat. De föreskrifter
som regierar denna verksamhet blir därför av nödvändighet deta1j-
rika. Trots detta b1ir inte a11tid 1ika för taxeringsvärdet högt identiska objekt. Så är exempeivis fa11et beträffande bostads-
rättssmåhusen.
Ägda småhus och hyreshus med hyresiägenheter omsätts på marknaden. Det finns såiedes två skiida marknader som 1igger tili grund för värderingen vid fastighetstaxering, de1s viiiamarknaden, de1s hyreshusmarknaden. Däremot finns det inte någon särskiid bostads-
rättsmarknad som påverkar fastighetstaxeringen. I stäiiet omsätts
de bostadsrätter som är förknippade med huset. De nuvarande fastighetstaxeringsregierna kan därför inte anses spegia bostadsrättshusens marknadsvärden. Detta måste anses vara en brist ur
neutraiitetssynpunkter. Denna påverkar ocksâ den iöpande inkomst-
beskattningens neutraiitet i negativ riktning. Eftersom vi anser att taxeringsvärdet bör användas även i den framtida bostadsbeskattningen är det viktigt att detta värde ges sanma innehå11 för de skiida uppiâteiseformerna. Sjäiva grunderna för fastighetstaxeringen, nämiigen att taxeringsvärdet ska11 motsvara 75 % av marknadsvärdet, finns det däremot inte skä1 att ompröva i detta sammanhang.
En bostadsrätt kan i detta sammanhang jämstäiias med en ande1 i fastigheten. Via mediemskapet äger man ju en idee11 ande1 av fastigheten och har rätt ti11 en iägenhet i denna. Det verkiiga marknadsvärdet på ett sådant hus får därför anses vara det sam-
1ade marknadsvärdet på bostadsrätterna ti11 iägenheterna i huset
samt föreningens nettoskuid.
Fastighetstaxeringen bygger ti11 stor dei på en noggrann prisstatistik. En ti11för1it1ig sådan statistik kan iäggas ti11 grund för en korrekt värdering. Så är fa11et beträffande småhus och ti11 viss dei beträffande hyreshus med hyres1ägenheter. Är statistiken inte heit ti11för1it1ig kan den inte direkt iäggas ti11 grund för värderingen. Trots vissa brister kan den dock ge viss vägiedning.
Bostadsrättsföreningarna skaii iämna kontroiiuppgifter tiil skattemyndigheterna i vissa fa11. Så är b1.a. fa11et om en bostadsrättshavare har överiåtit sin Iägenhet. I en sådan k0ntr011uppgift ska11 föreningen b1.a. uppge den avtaiade köpeskiiiingen. Med iedning av dessa uppgifter bör man kunna upprätta sådan statistik att man kan hämta vägiedning när det gä11er att bedöma
marknadsvärdet på fastigheter som ägs av bostadsrättsföreningar. Därjämte krävs uppgifter om föreningens skuider. Det torde sâ1edes på sikt gå att iägga en bostadsrättsmarknad ti11 grund för fastighetstaxeringen. Ett sådant system bör kunna omfatta sâväi småhus som hyreshus med bostadsrätt.
Man kan inte i nuiäget enbart använda föreningarnas kontroHuppför gifter värderingen inom fastighetstaxeringen. Uppgiftsskyidigheten är ju reiativt ny och har därför sina brister. Vi kan inte he11er nu utarbeta de närmare föreskrifter eHer de göra som behövs för att avvägningar ta stäHning ti11 ett eventueHt ändrat värderingsförfarande i denna dei. Eftersom det är viktigt att taxeringsvärdet spegiar samma förmögenhetsvärde, oavsett
iägenheternas upp1åte1seform, anser vi dock att denna fråga bör
utredas, antingen i särskiid ordning eHer i samband med den av riksdagen begärda översynen av fastighetstaxeringsregierna (se b1.a. SkU 1985/86:2).
10.4. 3
geskattning aLbgstadsrättsfgrgningar
Som nämnts ovan beskattas en särbostadsrättsföreningar eniigt skild schabionmetod (2 § 7 mom. SIL). Som intäkt tas upp 3 z av fastighetens taxeringsvärde. Från denna schabionintäkt får avdrag göras För räntor och tomträttsavgäid. Fr.o.m. 1986 års taxering beta1ar bostadsrättsföreningar endast inkomstskatt. Sådan stat1ig skatt utgår med 52 % av den beskattningsbara inkomsten. Föreningarna betaiar vidare fastighetsskatt med 1,4 % av he1a taxeringsvärdet på hyreshus och en tredjede1
av taxeringsvärdet på småhus.
Föreningarna betaiar däremot inte -
någon vinstdeiningsskatt. Samma skatteregier gäHer för de aHmännyttiga bostadsföretagen.
I vårt de1betänkande diskuterade vi föreningarnas schab1onbeskattning och då främst möjHgheterna att byta beskattningsmetod, dvs. att saxa meHan konventioneH metod och schabionmetod. Vi sade därvid att de prob1em som påtaiats i dessa av sannmanhang var
huvudsakHgen teoretisk natur och att vi därför inte fann några skäi för skärpt iagstiftning.
Inte heHer under remissbehand1ingen av värt deibetänkande har det kommit fram något som visar att den nuvarande beskattningen fungerar dåiigt. SBC ifrågasätter dock om inte skattesatsen kan sänkas.
Några besiutade skatteändringar
Vissa regier har ändrats sedan vi diskuterade beskattningsfrågor i vårt deibetänkande. Dessa rör främst garantibeskattningen samt hyreshusavgiften, fastighetsskatten och kompensationen för fastighetsskatten.
Som nämnts ovan har den konununaia beskattningen av föreningarna
siopats. TiH den beskattningen hörde garantibeskattningen. I re-
gei har föreningarna större ränteavdrag än schabionintäkt. För en sådan förening var garantibeskattningen effektiv. Garantibe1oppet uppgick tiH 1,5 9.2av taxeringsvärdet på föreningens fastighet. Skatteuttaget varierade med den kommuna1a skattesatsen.
Det finns naturiigtvis även föreningar som redovisar ett skattemässigt överskott, dvs. där schabionintäkten är större än ränteavdragen. Dessa föreningar har i rege1 en iåg beiåning. Det är främst äidre föreningar och föreningar med fördeiade iån som tiHhör denna kategori. För dessa föreningar var garantibeskattningen inte effektiv, i vart faH inte he1t. Skatteiindringen för dessa föreningar när den kommunaia beskattningen siopades, b1ev därför inte lika stor som för de normaia föreningarna. För en förening där garantibeskattningen inte aHs var effektiv, medförde den siopade kommuna1a beskattningen i princip inte något ändrat skatteuttag.
har ersatts förra var
Hyreshusavgiften med fastighetsskatt. Den
individueH, så tiH vida att avgiften inte togs ut på sådana fastigheter som hade värdeår 1975 och därefter e11er omfattades
av räntebidragssystemet. Fastighetsskatten är däremot genere11. Den tas ut oavsett värdeår e11er 1åneformer. Sjäiva skattesatsen varierar dock med beskattningsmetod och underiaget varierar beroende på om det är småhus e11er hyreshus.
De skattskyidigas kostnader för fastighetsskatten har kompenserats inom räntebidragssystemet. Därvid beaktades den skatteiindring som b1ev föijden av den s1opade garantibeskattningen (prop. 1984/85:85, s. 8). Kompensationsbehovet differentierades för de o1ika fastighetsägarna med hänsyn b1.a. härtiii.
Ett stort antal bostadsrättsföreningar har stat1iga 1ån. Då innebär omiäggningen från hyreshusavgift ti11 fastighetsskatt inte någon ekonomisk förändring. En sådan förening omfattades ju inte av hyreshusavgiften och har kompenserats för fastighetsskatten. Den s1opade garantibeskattningen medför inte he11er någon förändring, eftersom detta förhåiiande har beaktats när kompensationsbehovet räknades fram.
För sådana föreningar som inte omfattas av räntebidragssystemet b1ir de samiade konsekvenserna av de nya regierna o1ika, främst beroende på om föreningen tidigare omfattades av hyreshusavgiften e11er inte.
överväganden
Den nu gä11ande schabionmetoden har tiiiämpats i drygt 30 år och
är enkel att ti11ämpa och förstå. Detta ta1ar för att den inte
ändras. Bostadsrättsföreningar saknar i rege1 förvärvssyfte i egent1ig mening. Det huvudsakiiga syftet är i stäiiet att bereda med1emmarna bostäder. Föreningarna är därför vä1 1ämpade för en schab1oniserad beskattning. Vi de1ar därför uppfattningen i våra direktiv, nämiigen att den nu gä11ande beskattningsmetoden bör behâiias. Ändrade förhâiianden bör i stä11et beaktas när man vidtar andra bostadspoiitiska åtgärder.
åkgttesatsgn
Inom bostadsbeskattningen tiHämpas två skiida schablonmetoder, en för s.k. viHor och en för bostadsrättsföreningar och a11männyttiga bostadsföretag. Den största skiHnaden meHan dessa båda
metoder gäHer sättet att beräkna inkomsten. För viHorna be-
räknas intäkten efter en progressiv ska1a, från 2 tiH 8 z av taxeringsvärdet. För bostadsrättsföreningarna beräknas intäkten efter 3 %, oberoende av taxeringsvärdets höjd.
Ursprung1igen gäHde samma reg1er för att beräkna inkomsten, näm- 1igen 3 *z av taxeringsvärdet. Man ansåg att detta motsvarade en beräknad ränta på det egna kapita1et. Vi har redogjort för viHaschab1onens förändringar i vårt deIbetänkande (SOU 1984:36, s. 333 ff). Förändringarna har varit bostadspo1itiskt, snarare än skattepo1itiskt, motiverade.
Man kan tycka att det är omotiverat med ski1da Skattesatser i tvâ snar1ika beskattningsmetoder, särski1t som de en gång hade en gemensam skattesats. Då får man dock inte giönuna att beskattningen vid den tiden hade en annan inriktning, näm1igen att träffa avkastningen på det egna kapitalet. Nu saknas i stort sett denna teoretiska grund För beskattningen. Det är därför meningslöst att
jämföra stor1eken på det egna kapita1et i de båda upp1åte1sefor-
merna och därefter räkna fram en gemensam skattesats.
Bostadsbeskattningen ska11 medverka tiH att de bostadspoiitiska
må1en uppnås. Ti11 dessa må1 hör b1.a. paritet och neutraiitet.
Om det finns brister därvidiag vid en jämföre1 se meHan egnahem och bostadsrätter kan det därför finnas skä1 att ändra skatten. Vi har diskuterat paritets- och neutra1itetsförhåHandena i vårt deibetänkande (SOU 1984:35, främst s. 92 ff). Den diskussionen kan inte anses 1eda fram tiH att skattesatsen för bostadsrättsföreningarna bör sänkas. Inte heHer om man jämför de båda besittningsformernas bostadskostnader är en sänkning motiverad, se s. 132 ff i det nämnda betänkandet.
Som nämndes i förra avsnittet redovisar de flesta bostadsrättsföreningarna ett skattemässigt underskott. För dessa föreningar sku11e en sänkt skattesats inte ha någon betydeise. Däremot sku11e föreningar med iåg beiåning påverkas gynnsamt, främst gamia föreningar och föreningar med fördeiade iån. För egnahemmen har skattesatsen a11tid en skattemässig effekt. Antingen blir intäkten beskattad e11er också minskar underskottet. Även dessa förhåiianden taiar för skiida skattesatser me11an de båda formerna.
Siutiigen kan man också peka på de skiiinader i underiaget som finns meiian föreningarna och vi110rna. Föreningarna har i regei ett högt taxeringsvärde på fastigheterna totait sett, men ett iågt värde per kvadratmeter bostadsyta. För viiiorna är det oftast tvärtom. Även dessa skiiinader motiverar skiida skattesatser. Skiiinaderna visar även på svårigheterna att beräkna bostadsrätternas intäkt efter någon progressiv skaia.
Sammanfattningsvis anser vi såiedes att det inte finns några bä-
rande skä1 för att ändra skattesatsen för bostadsrättsföreningarna.
§çhab]gnisgrad_mgdlemsbe§kattnihg
Regierna, våra direktiv, bakgrunden och våra tidigare överväganden finns i SOU 1984:36, s. 384-394.
Samtiiga de remissinstanser som yttrade sig i frågan, anser att den schabioniserade mediemsbeskattningen bör omprövas e11er 510pas. RSV anser exempeivis att detta sku11e förenkia granskningen och den administrativa hanteringen.
Omfattning
Av ti11gäng1ig taxeringsstatistik går det inte att utiäsa hur
många bostadsrättshavare som omfattas av mediemsbeskattningen
e11er hur stora skatteinkomsterna är. Vi har därför frågat de tre
organisationerna på omrâdet - HSB, Riksbyggen och SBC - om deras uppfattning härvid1ag.
@, som omfattar ca 290 000 bostadsrättsiägenheter e11er drygt ha1va beståndet, har undersökt förmögenhetsvärdena hos drygt 230 000 bostadsrätter i organisationen. Det kom fram att 1,23 7; av dessa bostadsrätter redovisade ett värde som översteg 50 000 kr. För dessa bostadsrätter uppgick mede1värdet ti11 ca 70 000 kr. Den tota1a skattepHktiga intäkten från de undersökta bostadsrätterna beräknades tiH 1,8 mi1j. kr.
Riksbyggen förvaitar ungefär en fjärdedei av det tota1a antaiet
bostadsrätts1ägenheter, nämiigen ca 130 000 iägenheter. Organisationen gjorde en enkät för att utröna omfattningen av det uppgiftsiämnande som b1ev nödvändigt i samband med de nya reavinstregierna och mediemsbeskattningen. Av enkäten framgick b1.a. att
40 13 av uppgifterna visade en förmögenhetsandei på 0 kr. och 60 %
visade värden meHan 0-50 000 kr. De föreningar där förmögenhetsvärden över 50 000 kr. förekom hade tiHsamtnans 614 iägenheter.
S_BC_organiserar ca 1 000 bostadsrättsföreningar. Organisationen har undersökt de 311 föreningar som SBC förva1tade under år 1983. A11a dessa är beiägna i Stockho1msomrâdet. Anta1et 1ägenheter i dessa fastigheter uppgick ti11 ca 11 000, varav ca 10 000 var upp1âtna med bostadsrätt. Det totaia förmögenhetsvärdet i dessa föreningar uppgick tiH ca 346 mi1j. kr. e11er ca 35 000 kr. per bostadsrättsiägenhet.
Av de 311 föreningarna förekom det förmögenhetsvärden över 50 000 kr. i 116 föreningar. Anta1et iägenheter med så höga värden uppgick tiH 2 050 e11er 20 % av aHa 1ägenheter. Det totaia förmögenhetsvärdet för dessa 2 050 Iägenheter uppgick tiH ca 219 miij. kr., dvs. i genomsnitt 107 000 kr. per iägenhet. Av dessa 2 050 iägenheter fanns 40 % i sådana föreningar som hade mer än 50 iägenheter.
I en tredjede1 av de föreningar där det förekom höga värden, 40 av 116, hade nästan a11a lägenheter ett värde över 50 000 kr. I
35 av de 116 föreningarna var det däremot endast enstaka lägenheter som hade så höga värden. Dessa iägenheter är normait de största i husen.
Med iedning av de uppgifter som vi inhämtat från de tre organisationerna kan mediemsbeskattningens omfattning uppskattas pâ sätt som framgår av tab. 10.14.
Tab. 10.14 Bostadsrättshavare som mediemsbeskattas
| Organisation | Antal Iägenheter | Intäkt i Eedewärde, | Skatteinkomster, miij. kr. | |
| HSB | 3 000 | 630 | 0,9 | |
| Riksbyggen | 600 | 600 | 0,2 | |
| SBC | Q9 | Lä!! | 1_›2 | |
| Tota1t | 6 100 | 984 | 3,0 |
I tabeHen har marginaiskatten på intäkten beräknats ti11 50 %. Med tanke pâ att aHa bostadsrättshavare inte är ansiutna ti11 de nämnda organisationerna och eftersom marginaiskatten för vissa kan vara högre än 50 %, kan de tota1a skatteinkomsterna från denna mediemsbeskattning beräknas uppgå tiH högst 5 mi1j. kr.
Även om antaiet bostadsrättshavare som berörs av mediemsbeskattningen är störst i de s.k. f01kröre1sekooperativa föreningarna, torde beskattningen främst träffa med1emmar i de s.k. privata föreningarna. Dessa är i rege1 äidre och har amorterat av sina 1ân ti11 stor dei.
Vidare torde beskattningen främst träffa bostadsrättshavare i storstäderna och då främst i Stockhoim. Beträffande beskattningen av mediemmar i smâhusföreningar, se nästa avsnitt.
Småhus med bostadsrätt
Mediemsbeskattningen omfattar i princip aiia bostadsrättshavare. Viika som är skattskyidiga inom denna krets bestäms av bostadsrättens förmögenhetsvärde, under e11er över 50 000 kr. Detta sätt att dra gränsen ger upphov ti11 vissa särskiida probiem inom bostadsrättsbeståndet.
När man räknar fram föreningens nettoförmögenhet är det fastighetens taxeringsvärde som är den väsentiiga piusposten. Lånen är den främsta minusposten.
Som tidigare nämnts, se avsnitt 10.4.2, är värderingsregierna vid fastighetstaxeringen oiika för småhus och hyreshus. Ti11 föijd av dessa reg1er är taxeringsvärdet per m2 småhus ca tre gånger högre än taxeringsvärdet per m2 hyreshus. För samtiiga småhus var taxeringsvärdet i mede1ta1 1 966 kr/m2, se SOU 1984:36, s. 350. Om man endast ser ti11 bostadsrättssmâhus för permanentbostad var motsvarande värde 1 657 kr., se tab. 10.13. Även om man tar hänsyn ti11 att de senare i regei är yngre än de förra, kan man dock dra den siutsatsen att ski11naderna i taxeringsvärde me11an bostadsrättssmåhus och äganderättssmâhus är ganska små. Skiiinaderna me11an bostadsrätt i småhus och bostadsrätt i hyreshus är i stäiiet ganska stora.
Om man därefter i stä11et jämför produktionskostnaderna per m2 för småhus och hyreshus finner man att de har varit 1ika stora e11er något iägre för smâhusen än för hyreshusen (se SOU 1984:35, s. 64). Som en föijd härav torde beiâningsgraden vara ungefär iika stor beräknat efter m2 bostadsyta, oberoende av om föreningen äger hyreshus e11er småhus.
För en bostadsrättshavare har taxeringsvärdet betydeise i främst fyra skiida skattesammanhang. För det första är föreningens schabionintäkt beroende av taxeringvärdet. Ett högt taxeringsvärde
och en 1åg beiåning kan innebära en beskattningsbar inkomst.
Skatten betaias av mediemmarna. För det andra iigger taxeringsvärdet ti11 grund för fastighetsskatten. Ett högt taxeringsvärde
ger hög skatt som ska11 betaias av mediemmarna. För det tredje kan ett högt taxeringsvärde medföra förmögenhetsbeskattning av andeiens värde. S1ut1igen speiar taxeringsvärdet stor ro11 för med1emmens schab1onbeskattning. Denna faktor är tro1igen den mest betydande enski1da faktor som påverkar skatteutfa11et.
överväganden
Syftet med mediemsbeskattningen var att återstä11a den baians i beskattningen av bostadsrättsföreningar som hade rubbats genom utnyttjande av fördeiade 1ån. Man vi11e sänka de skattemässiga förde1arna med person1ig avdragsrätt för räntor som avser föreningens fastighet. Genom den ny1igen genomförda inkomstskattereformen sänktes skatteeffekten av underskottsavdragen ti11 i princip 50 % för skattskyidiga med en 1ika hög e11er högre marginaiskatt. Förde1arna med person1ig avdragsrätt för räntor har därigenom reducerats.
Med förde1ade 1ån avses främst sådana 1ån som tas upp av bostadsrättshavarna i stä11et för av föreningen. Det är då i huvudsak
fråga om iån som har nediagts i fastigheten i samband med att
föreningen har köpt fastigheten, byggt ett hus e11er byggt om huset e11er utfört underhå11sarbeten. Mediemsbeskattningen är rik-
tad mot sådan Tånefördeining. En annan typ av 1åneförde1ning upp-
kommer när bostadsrätterna omsätts. Den som köper en bostadsrätt tar ofta ett person1igt 1ån för att finansiera inköpet. Höga priser på bostadsrätterna i en förening medför inte automatiskt att föreningens förmögenhetsvärde påverkas. Denna typ av 1åneförde1ning omfattas såiedes inte av mediemsbeskattningen. Det värde som 1äggs ti11 grund för beskattningen, näm1igen föreningens nettoförmögenhet, avspeg1ar så1edes ganska dåiigt bostadsrätternas reeiia värde.
När det gä11er de bostadsrätter som finns i småhus finns det däremot en kopp1ing me11an marknaden och föreningens förmögenhet. Höga priser på ägda småhus i samma område medför höga taxeringsvärden även på bostadsrättssmåhusen och därmed ett högt värde på föreningens förmögenhet. Marknadsvärdet ti11åts såiedes s1å ige-
nom mer vid beskattning av mediemmar i småhusföreningar än vid beskattning av mediemmar i andra föreningar. Underiaget för beskattning avspegiar föijaktiigen oiika värden för de skiida hustyperna inom bostadsrättsbeståndet.
Bostadsrättsföreningarna ska11, eniigt 42 § taxeringsiagen (1956:623), iämna vissa uppgifter tiH skattemyndigheterna. Dit hör värdet av varje mediems andei av föreningens nettoförmögenhet. Vidare skaH föreningarna lämna uppgifter när bostadsrättshavaren hyr ut sin lägenhet och om anmäida överiåteiser av bostadsrätter. Därvid skaTl b1.a. såväi säijares som köpares inköpspris uppges.
Såvitt erfarits har uppgiftsiämnandet varit förenat med en hei dei probiem för föreningarna, särskiit de mindre privata föreningarna. För skattemyndigheterna har det inte inneburit nâgra nämnvärda prob1em.
Om mediemsbeskattningen slopas torde inte uppgiftsiämnandet kunna inskränkas. Förmögenhetsvärdena behövs ju även för förmögenhetstaxeringen.
Sådan inkomst av bostadsrätt som vi här diskuterar skaH ingå i det förenkiade dekiarationssystemet, se 24 § 2 mom. 3 c taxe-
ringsiagen i dess 1yde1se eniigt SFS 1985:406. Detta gäHer inte
om bostadsrätten har avyttrats under beskattningsâret. Eftersom troiigen högst 2 °4 av samtiiga bostadsrättshavare berörs av mediemsbeskattningen utgör dock hanteringen av kontroHuppgifterna ett betydande merarbete i förhåHande ti11 den krets av skattskyidiga som berörs. I det förenklade systemet vore det värdefuHt om sådana kontronuppgifter med förmögenhetsvärde under 50 000 kr. kunde gaHras ut. För resterande skattskyidiga sku11e då inkomsten kunna beräknas med iedning av kontroiiuppgifterna och förtryckas på den förenkiade sjäivdekiarationen.
Om mediemsbeskattningen siopas, krävs det inte någon utgaHring, inkomstberäkning och förtryckning. Hanteringen sku11e såiedes
förenkias avsevärt. Antaiet icke förtryckta b1anketter bör därvid minska något, eftersom i så fa11 ett område där det finns möjiigheter tiil feiaktiga uppgifter försvinner.
Vi har tidigare nämnt att under1aget för beskattning, bostadsrättens andei av föreningens nettoförmögenhet, inte aHtid avspegiar det rätta värdet på förmögenheten. För fierbostadshusen visar inte underiaget marknadsvärde och fastighetens däri genom inte heHer bostadsrättens marknadsvärde. För småhusens dei är det däremot tvärtom. För att råda bot mot dessa förhåHanden bör regierna för fastighetstaxering ändras så att bostadsrätternas marknadsvärde påverkar fastighetens taxeringsvärde. Vi har berört dessa frågor i avsnitt 10.4.2.
En föijd av det system för värdering av bostadsrättshus vid fastighetstaxeringen som vi förespråkar, torde bli att fördeiarna med förde1 ade ?än komer att minska för många bostadsrättshavare. Även om bostadsrätternas marknadsvärden endast tiHåts försiktigt påverka fastighetens taxeringsvärde, torde de attraktiva fastigheternas värden komna att höjas. TiH denna kategori kan tiH stor de1 hänföras de äidre bostadsrättsföreningarna, viikas med- 1emmar ju nu främst omfattas av mediemsheskattningen. Dessa föreningar kommer därför att i ökad omfattning redovisa en beskattningsbar inkomst. Vidare b1ir fastighetsskatten högre. Föreningar med fördeiade 1ån saknar i vart faH ti11 stor ju, dei , statiiga 1ån, varför de inte kommer att kompenseras för denna skatt.
Sammanfattningsvis anser vi såiedes att inkomstskattereformen har inneburit att motiven för mediemsbeskattningen har minskat avsevärt. Av förenkiingsskäi bör den därför I stäHet bör bos1opas. stadsrätternas marknadsvärden beaktas när man räknar fram taxeringsvärdet för föreningens fastighet.
gthyrningsinkomster
Foreningarna
I avsnitt 10.4.3 har vi sagt att vi anser att den nuvarande schabionbeskattningen av föreningarna bör behâiias. Gränsen me11an schablonbeskattning och konventioneii beskattning dras b1.a. med hänsyn ti11 omfattningen av föreningens uthyrningar. Uthyrningar upp ti11 40 % av fastighetens taxeringsvärde medför schabionbeskattning, medan uthyrningar i större omfattning medför konventione11 beskattning.
Det hand1ar egentiigen om att dra en gräns me11an vad som ska11 anses som förvärvssyfte och vad som inte är att anse som förvärvssyfte. Den nuvarande gränsdragningen har, såvitt vi har funnit, fungerat vä1. Det har inte kommit fram några bärande motiv för att ändra den nuvarande ordningen. Om man ändrar regierna för
fastighetstaxeringen på ett sådant sätt som vi förordade i förra
avsnittet (se också avsnitt 10.4.2), kan det däremot finnas skä1 att ompröva 40-procentsregein. En sådan omprövning bör dock göras först när resuitatet av eventue11t nya fastighetstaxeringsreg1er kan bedömas.
Bostadsrättshavarna
För närvarande gäiier vitt skiida reg1er för beskattning av ut- En - vi11a e11er
hyrningsinkomster. schabionbeskattad fastighet
fritidshus - kan man hyra ut tiil stadigvarande bostad utan att beskattas för hyresinkomsterna. Man kan också hyra ut en sådan fastighet som ti11fä11ig bostad för upp ti11 8 000 kr/år e11er 2 % av taxeringsvärdet, utan att inkomsterna beskattas. En bostadsrätts1ägenhet kan man hyra ut upp ti11 ha1va âret skattefritt. Längre uthyrningar medför att vinsten från uthyrningarna beskattas. En hyresiägenhet kan man i regel hyra ut he1a âret, utan att beskattning kommer i fråga.
I vårt deibetänkande sade vi att reg1erna för beskattning av inkomster från uthyrning av schabionfastighet ti11 stadigvarande bostad inte bör ändras.
Vi sade också att reg1erna vid andrahandsuthyrning av hyresiägenhet inte he11er bör ändras. För bostadsrätternas dei sade vi att frågan sku11e övervägas ytter1igare.
Vid remissbehand1ingen av vårt de1betänkande anförde b1.a. SBC att bostadsrätterna för närvarande omfattas av de strängaste regierna och att vi därför bör försöka åstadkomma neutra1a reg- 1er.
åtgdisxasands Hosted
Regierna ski1jer sig åt inte endast me11an skiida uppiåteiseformer, utan även me11an ski1da uthyrningar. När det gä11er uthyrning ti11 stadigvarande bostad är bostadsrättsreglerna de strängaste.
Vid sådana upp1åte1ser som det här är fråga om gä11er det gängse hyressättningssystemet. En hyresgäst som under en 1ängre tid hyr ut sin Iägenhet i andra hand kan därför i rege1 inte göra detta med någon större vinst. Sâväi hans egen hyra som andrahandshyresgästens hyra bestäms ytterst av bruksvärdet. En bostadsrättshavares kostnader kan däremot vara betyd1igt 1ägre än den bruksvärdebestämda hyran för dennes hyresgäst. Vinstmöj1igheterna är därför större vid uthyrning av bostadsrätt än vid andrahandsuthyrning av hyresrätt. Detta motiverar ski11nader i beskattning me11an dessa båda uppiâteiseformer.
Om man därefter jämför bostadsrätterna och vi11orna företer dessa f1era Iikheter i de avseenden som vi diskuterar här. För båda kategorierna utgörs vinsten av ski11naden me11an uppburen hyra och de egna kostnaderna. Teoretiskt sett är sâ1edes vinstmöj1igheterna lika stora. Praktiskt sett torde dock möj1igheterna ti11 vinst vid vi11authyrning vara betyd1igt Iägre än vid uthyrning av bostadsrätter. Hyran för en iägenhet i ett centrait be1äget bostadsrättshus kan vara betyd1igt högre än bostadsrättshavarens kostnader för 1ägenheten. Genere11t sett torde denna ski11nad me11an inkomster och utgifter inte vara 1ika stor när det gä11er vi11or, b1.a. med hänsyn ti11 att dessa i rege1 inte är så centra1t beiägna.
ll-
liliiäliisLbssiaá
Om man jämför skatteregierna vid ti11fä11iga uthyrningar hör bostadsrättsregierna ti11 de minst stränga. I iikhet med vad som gä11er för hyresrätterna medför inte uthyrning av ett extra rum någon beskattning, oavsett hyrans storiek. Det krävs att bostaden heit e11er ti11 övervägande de1en har varit uthyrd under större deien av året för att hyran ska11 beskattas. För vi11orna gä11er gränsbeioppet 8 000 kr/âr.
Den form av uthyrning som vi nu diskuterar är mest frekvent på semesterorter och avser då fritidsbostäder. Även en stor dei av den uthyrning av bostadsrätter som sker i storstäderna torde fai- 1a under begreppet ti11fä11ig bostad.
ne fördeiaktiga uthyrningsregierna för bostadsrätter har främst gynnat bostadsrättshavare i s.k. fritidshusföreningar. Expioatörerna har därvid använt dessa regier i sin marknadsföring och garanterar bostadsrättsköparna vissa åriiga hyresintäkter. Det rör sig, eniigt uppgift, om intäkter på me11an 30 000 kr. och 45 000 kr., i extremfaii upp ti11 90 000 kr/år. Mediemmarna har i regei finansierat förvärvet med personiiga 1ån. Efter avdrag för räntor, såväi statiigt som kommunait, och med garanterade hyresintäkter kan bostadsrättshavarna i princip disponera sin fritidsbostad utan några egna kostnader och i vissa fa11 med en nettovinst. Den tid man sjäiv kan disponera bostaden är dock inskränkt eftersom den under en dei av året är uthyrd.
Efterfrågan på ti11fä11iga bostäder i storstädernas centraia de- 1ar är stor. Detta gör det möjiigt att hyra ut bostadsrättsiägenheter i dessa områden med ekonomisk förtjänst. Hyrorna för sådana
uppiåteiser torde ofta överstiga bruksvärdehyran med betydande
beiopp. Det kan därför vara iönsamt med bostadsrätter som piaceringsobjekt.
Qvsrxäganden
Som framgått är regierna för beskattning av uthyrningsinkomster inte neutraia. Vi anser det vara angeiäget med så neutraia regier
som möjiigt, i vart fa11 när det är fråga om iikartade bostäder
som hyrs ut.
Vid en koordinering av skatteregierna bör man utgå från de regier som gä11er för schabionbeskattade fastigheter. Om bostadsrätten i inte endast ringa omfattning brukar utnyttjas i förvärvssyfte bör därför hyresinkomsterna föran1eda beskattning av skiilnaden me11an de uppburna hyrorna och bostadsrättshavarens kostnader.
Med hänsyn ti11 att regierna bör vara 1ika för de båda uppiåteiseformerna bör gränsbeioppet vara iika stort. Om bruttointäkten under ett år brukar vara högre än 8 000 kr. bör man såiedes presumera ett sådant förvärvssyfte som föranieder Det beskattning. aiternativa gränsbeiopp som gä11er för schabionfastigheterna, 2 % av taxeringsvärdet, kan man bortse från i detta sammanhang.
Det ovan diskuterade gränsbeioppet. 8 000 kr., bör för bogä11a stadsrätten som sådan, oberoende av hur många som eventueiit samäger bostadsrätten. Även den nu gäiiande gränsen större deien av året gäiier för bostadsrätten som sådan. Detsamma för gä11er
småhus med äganderätt, oavsett hur många som samäger huset.
För att beskattningen av bostadsrätter och äganderätter skaii b1i så neutrai som möjiigt när det gä11er behandiingen av uthyrningsinkomster, bör såväi intäkts- som avdragssidan samordnas. Med det förslag ti11 av hyresinkomster som vi beskattning nu diskuterar, biir intäktsberäkningen iika för de båda uppiåteiseformerna. När det gä11er kostnadsavdragen är de dock något oiika eniigt dagens reg1er. Från bostadsrättens intäkter får man göra avdrag för föijande kostnader.
1 Avgifter och andra inbetaIningar tiH föreningen, dock inte för grundavgift och andra kapita1ti11skott. Ränta på sku1d för lägenheten ti11 annan än Föreningen. Utgifter för reparation och underhåH av iägenheten för att avhjäipa brist e11er skada som har uppkommit under den tid som 1ägenheten har varit uthyrd. 4 Övriga kostnader som föranietts av uthyrningen.
Med dessa regier får man avdrag för i stort sett samma kostnader i de båda uppiåteiseformerna. I tydiighetens intresse bör dock sista 1edet i p. 3 ovan s1opas, så att det k1art framgår att man får avdrag för reparationskostnader även tiH den dei dessa kostnader be1öper på den tid som bostadsrättshavaren sjäiv disponerat iägenheten.
Det finns dock en väsent1ig ski11nad i avdragshänseende. I den konventioneHa beskattningsmetoden, som b1ir ti11ämp1ig om det ägda huset hyrs ut i sådan omfattning att intäkterna ska11 beskattas, medges även avdrag för värdeminskning på byggnad, viss maskineH utrustning och inventarier. Från inkomst av bostadsrätt medges inte några värdeminskningsavdrag.
Såvitt avser värdeminskning pâ inventarier bör dessa kostnader få
skrivas av under p. 4 ovan, sâväi en1igt gäHande regier som en-
1igt vårt försiag. De övriga värdeminskningsavdragen tiHkommer
rätteiigen fastighetsägaren, dvs. bostadsrättsföreningen. I den schabionmetod som tiHämpas pâ de s.k. äkta bostadsföretagen medges dock inte nâgra sådana avdrag. Det vore oiogiskt att införa värdeminskningsavdrag från bostadsrättsinkomsten. För att reg1erna skaH b1i neutraia, bör bostadsrättshavare i s.k. äkta bostadsföretag i stäHet medges ett schabioniserat avdrag från den skattep1iktiga inkomsten. När det gäHer att bedöma hur stort detta avdrag bör vara, får man beakta att en fastighetsägares värdeminskningsavdrag âterförs tiH beskattning vid beräkning av reavinst. Schab1onavdraget från bostadsrätternas uthyrningsin-
komster bör därför vara något iägre än vad som motiveras enbart
av neutraiitetshänsyn vid den iöpande beskattningen. Med hänsyn härtiH, och av enkeihetsskäi, bör avdraget iämpiigen uppgå ti11 3 000 kr/âr och bostadsrätt.
Även den inkomst av bostadsrätt som härrör från omuthyrningar fattas av förslaget om förenklad Vid självdeklaration. en gräns för skattefrihet vid 8 000 kr. per bostadsrätt och år torde antalet komma att öka. skattskyldiga Det är omöjligt att exakt beräkna hur stor denna ökning blir. Fritidsboendekommittên fann i sitt betänkande (SOU 1982:23) Fritidsboende att det fanns ca 2 400 stugor eller lägenheter i andelsform. Dessa andelsfritidshus var uppdelade i totalt ca 33 000 andelar, varav man räknade att ungefär hälften var sålda. tvâ av det Ungefär tredjedelar totala antalet andelar var belägna i Jämtland, och Härjedalen Dalarna. Med ledning av dessa uppgifter torde antalet skattskyldiga komma att öka med högst 10 000. Den ökade skatteplikten torde inte komma att medföra några negativa effekter för systemet med förenklad självdeklaration.
All ökad beskattning medför att kontrollbehovet ökar. Föreningarna är i dag skyldiga att lämna kontrolluppgift om medlemmen under hela eller större delen av âret ut hela eller större delen hyrt av lägenheten. Denna uppgiftsskyldighet bör anpassas till de nya reglerna för beskattning av medlemmarna.
Vi känner i dag inte till uthyrningsverksamhetens omfattning på bostadsrättssidan. Det är därför omöjligt att beräkna skatteutfallet på grund av de nya reglerna med någon större av grad säkerhet.
§ostgd§r§ttens_värge_vid_bgräknjgg_av_gktrg avdrag
I skattesystemet finns det ett s.k. extra för bl.a. folkavdrag pensionärer. Detta avdrag medför att de inte behöver betala skatt om de bara har haft ordinära pensionsinkomster. Om man har förmögenhet minskar avdragets storlek. När man räknar fram förmögenhetsvärdet värderas ägda småhus, men inte bostadsrätter, lågt. Frågan behandlas i vårt delbetänkande (SOU 1984:36, s. 396-400). Vi ansåg därvid att det var angeläget att bostäder med skilda upplåtelseformer behandlas lika och att en förmögenhet som huvudsakligen utgörs av den skattskyldiges bostad bör värderas annorlunda än annan förmögenhet.
Det är endast RSV och SBC som har berört denna fråga i sina remissvar. RSV motsätter sig bestämt att nya regier införs som ytteriigare kompiicerar beräkningsregierna. SBC anser dock att de nuvarande regierna diskriminerar bostadsrättshavarna.
Skatteförenkiingskomnittên föresIog i betänkandet (SOU 1984:21) Förenkiad självdekiaration ett enhetligt, icke omräknat, förmögenhetsbegrepp. Hänsyn tiH bostadsfastighetens dei av förmögenhetsmassan sku11e i stäHet göras genom differentierade avtrappningsintervaH. Departementschefen ansåg i prop. 1984/85:180, s. 79 att försiaget var ett steg mot enkiare reg|er med minskade
tröskeieffekter, men att de gäHande regierna inte borde ändras
utan en mer genomgripande översyn.
överväganden
Det är bostadsrättens värde vid taxering ti11 förmögenhetsskatt som iäggs ti11 grund för beräkning av det extra avdragets stor- Iek. Detta värde är detsamma som vid den schabioniserade mediemsbeskattningen. Detta innebär att såväi taxeringsvärdet på föreningens fastighet som föreningens skuider beaktas när värdet beräknas. Det uppgivna förmögenhetsvärdet visar sâiedes en nettoförmögenhet.
Vid den förmâniiga beräkning som tiHämpas för viHor o.d. tar
man hänsyn tiH reiationerna meHan fastighetens taxeringsvärde och skuider. Är skiHnaden meHan värde och sku1der mindre än 250 000 kr. beräknas förmögenheten ti11 en tiondei därav. Är
skiHnaden större tas värdet upp ti11 25 000 kr. p1us överskjut-
ande de1. Utifrån kända bruttosiffror räknar man således fram ett särskiit nettovärde.
En enke1 metod att värdera en bostad iika, oavsett uppiåtei se-
form, är att utgå från de regier som nu gäHer för vi11or o.d. Om
bostadsrättens värde understiger 250 000 kr. skuHe såiedes en tiondei därav beaktas när det extra avdraget beräknas. För värden däröver sku11e heia värdet beaktas. Eftersom bostadsrättens värde
redan är beräknad tiH dess nettovärde, sku11e en sådan metod vara principieHt riktig. Den sku11e också vara enkei att tiHämpa.
Som framgått av avsnitt 10.4.2 spegier dock en bostadsrätts för-
mögenhetsvärde inte bostadsrättens marknadsvärde på samma sätt
som gäHer för vi11or, i vart faH inte om bostadsrätten avser en iägenhet i ett fierbostadshus. Taxeringsvärdet per m2 är i regei betydiigt iägre. Man kan därför inte direkt appiicera viHareg-
ierna på bostadsrätter. När det gäHer bostadsrätter i småhus
finns det däremot större aniedning att tiHämpa dessa regler, eftersom fastighetstaxeringsvärderingen görs på enahanda sätt.
ViHor, fritidshus och bostäder på jordbruk omfattas av de för-
måniiga värderingsregierna. När det gäHer jordbruksbostäderna
skiijer sig förhåiiandena något från vad som gäHer för viHorna. För det Första är de bruttosiffror som man behöver använda för att räkna fram förmögenheten inte så iättiiigängiiga. Taxeringsvärdet på bostadsbyggnaden och tomtmarken är visseriigen kiart avgränsade. Skuiderna redovisas däremot gemensamt för heia driften, inki. bostaden. Därför måste man gripa ti11 regier om fördeining av skuider i samma reiationer som fördeining av taxeringsvärde på 01ika deivärden. För det andra utgör taxeringsvärdenivån för närvarande 67,5 z av marknadsvärdet för jordbruksfastigheter mot vi11ornas 75 %.
Trots dessa skiHnader har man ansett sig kunna tiHämpa samma regier vid beräkning av bostadens förmögenhetsvärde.
När det gäHer bostadsrätter i småhus är det inte någon nämnvärd
skiHnad meHan det nettovärde som föreningen uppger i sin kontroHuppgift, och det nettovärde som räknas fram för viHor o.d. För sådana bostadsrätter bör man därför kunna iägga detta värde tiH grund för reducering av förmögenheten. Viiiaregierna kan därför tiHämpas oförändrade på sådana bostadsrätter.
När det gäHer bostadsrätter i fierbostadshus är det däremot, som
mämnts, ganska stora skiHnader me11an de båda värdena. Reduce-
ringen bör såiedes inte vara iika kraftig för dessa bostadsrätter. Vi föresiår därför att värdet reduceras ti11 häiften. En bostadsrätt med ett mycket högt förmögenhetsvärde bör dock inte reduceras ti11 haiva detta värde. För vi11or o.d. gör man inte någon reducering i den mån nettovärdet överstiger 250 000 kr. Motsvarande gräns för bostadsrätter i fierbostadshus bör sättas ti11 100 000 kr. Är värdet högre ändetta be1opp bör såiedes he1a det överskjutande beioppet beaktas. Reduktionen kan då b1i högst 50 000 kr.
Som framgått finns det aniedning att behandia bostadsrätter i
småhus annoriunda än bostadsrätter i fierbostadshus. En bostadsrättsförening kan dock äga såväi småhus som fierbostadshus. Av de k0ntro11uppgifter som föreningen iämnar ti11 skattemyndigheterna framgår inte om med1emmen disponerar en 1ägenhet i ett småhus eiier i ett fierbostadshus. För att kunna ha oiika regier för bostadsrätter i de ski1da hustyperna måste skattemyndigheterna informeras om viiken hustyp det är fråga om. Denna information kan iämnas av föreningen e11er av bostadsrättshavaren. Det 1ämp1igaste är att föreningen iämnar sådan information i sin kontro11uppgift.
10.5 Hyreshus
lnlegning
Definitionen på ett hyreshus, en1igt fastighetstaxeringsiagen, finns i avsnitt 10.2.2. Ett hyrehus beskattas i rege1 en1igt den s.k. konventione11a metoden. Därvid utgör i princip det faktiska ekonomiska resuitatet av fastighetsförvaitningen också det beskattningshara resuitatet. Regierna finns i vårt deibetänkande (SOU 1984:36, s. 401 f.).
I avsnittet 10.2.2 finns även definitionen på ett småhus. Ett småhus beskattas i regei eniigt den s.k. viiiaschabionen. I det
förut nämnda deibetänkandet finns dessa regier på s. 332 f.
Även ett hyreshus kan beskattas en1igt en schabionmetod. Då är förutsättningen att huset ägs av ett a11männyttigt bostadsföretag e11er ett s.k. äkta bostadsföretag (i rege1 en bostadsrättsförening), se 2 § 7 mom. femte stycket SIL. Genom ny1igen genomförd iagstiftning har regeringen fått befogenhet att medge att även andra bostadsföretag beskattas eniigt samma schabionmetod (prop. 1984/85:224, SkU 1985/86:3, rskr 3, SFS 1985:822).
Det kan ocksâ förekomma att småhus beskattas en1igt den konventione11a metoden. Så ska11 t.ex. ske om huset har hyrts ut under vissa betinge1ser.
Vi har tidigare diskuterat var gränsen bör gå me11an den s.k. vi11aschab1onen och den s.k. konventioneiia metoden, se avsnitt 10.2.2. Det avsåg då främst frågan om att vidga vi11aschab10nen så att den omfattar även de mindre hyreshusen. Vi ansåg att den nuvarande vi11aschab1onens gränser bör behå11as.
Även senare i detta kapitei kommer vi att diskutera o1ika frågor som har betydeise för hyreshusbeskattningen. Vi tänker då främst på garantibeskattningen och vinstdeiningsskatten, se avsnitt 10.8 resp. 10.9.
10.5.2 §tgkgtmetoden
I vårt deibetänkande diskuterade vi b1.a. frågan om att beskatta privata hyreshus efter den schabionmetod som gä11er för de a11männyttiga bostadsföretagen och bostadsrättsföreningarna. Vi ansåg sammanfattningsvis att möjiigheterna sku11e b1i större med en sådan beskattning om man kunde ski1ja meiian fastighetens ekonomi och ägarens privatekonomi. Vi viiie därför avvakta 1980 års företagsskattekommittês försiag ti11 en sådan uppdeining, en s.k. staketmetod. Metoden behandias i SOU 1984:70. Den beskrivs kortfattat nedan.
Staketmetoden berör endast fysiska gersoner.
Den grundiäggande tanken är att en persons vinster från en näringsverksamhet kan beskattas iâgt - med 10 i - under förutsättning att vinsten behåHs i verksamheten. TiH näringsverksamhet hänförs jordbruk, skogsbruk och röre1 se samt innehav av konventioneHt beskattad fastighet. Dessa verksamheter är såiedes beiägna innanför staketet. Schabionbeskattade fastigheter iämnas dock utanför systemet.
När företagaren tar ut vinstmedei ur verksamheten beskattas han i vaniig ordning för uttaget. Denna beskattning sker i ett nytt inkomstsiag: Inkomst av eget företag. Uttagen kan avse kontanter och varor men även privat användning av tiiigângar innanför staketet. Inkomsten utgör under1ag för beräkning av sociaia avgifter.
Såvitt avser fastigheter är det som utgör
förvaitningen närings-
verksamhet, dvs. befinner sig innanför staketet. Själva fastighe- _t_e_när däremot utanför staketet. Inom staketet skaH det näm1igen
inte finnas nâgra tiHgångar som vid en försäijning beskattas en-
1igt reavinstreg1erna. Denna uppdeining medför bLa. att reparationskostnader får dras av innanför staketet. När det gäHer bostadsbyggnader fâr förbättringskostnader inte dras av direkt, vare sig innanför e11er utanför staketet. Tas vinstmedei ut ur näringsverksamheten för att bekosta förbättringsarbeten beskattas uttaget.
Om näringsverksamheten går med för1ust kan föriusten täckas på o1ika sätt. Väijer fastighetsägaren att skjuta tiH egna mede1 får han göra ett aHmänt avdrag med det tiHskjutna beioppet. TiHskottet b1ir då en intäkt i näringsverksamheten. Avdrag för föriuster i näringsverksamheten kan bara göras inom staketet. Metoden medför sâiedes att en fysisk person inte får avdrag vid sin personiiga taxering för underskott eHer föriuster i fastighetsförvaitningen. Underskottsavdragen försvinner såiedes för denna kategori av företagare. Då ska11 man dock komma ihåg att de i istäHet får göra ett aHmänt avdrag för de medei som de skjuter tiH för att täcka underskottet. De aHmänna avdragen omfattas inte av skattereformens avdragsbegränsning.
Såvä1 inkomst av näringsverksamhet som inkomst av eget företag ska11, eniigt förs1aget, beskattas i hemkommunen.
Staketmetoden stä11er krav på vissa specieiia skattemässiga redo-
visningsreg1er. Framför a11t gälier detta redovisningen av det egna kapitaiet i verksamheten.
Företagsskattekommittên fortsätter sitt arbete och utreder för närvarande handeisboiagens beskattning. Ett betänkande härom väntas under år 1986. - Staketmetoden torde inte kunna införas
förrän även hande1sbo1agens skattefrågor har utretts.
10.5.3 Schabionmetod e11er konventione11 metod
PrinciEie11a överväganden
De överväganden vi gjorde i vårt delbetänkande i denna fråga gör sig aiitjämt gä11ande. När en fastighet ägs i vinstsyfte är det naturiigt och principie11t riktigt med en beskattning som tar sikte på det verkiiga ekonomiska resuitatet. Den konventioneiia beskattningsmetoden har en sådan inriktning.
Även staketmetoden bygger på samma principie11a utgångspunkter.
A11 näringsverksamhet ska11, en1igt försiaget, sam1as i ett inkomstsiag. Resu1tatet ska11 räknas fram på i princip samma sätt som nu gä11er för verksamheter med förvärvssyfte. Det vore därför fe1 att beskatta fastighetsförvaitning inom staketet efter någon schab1onmetod.
Vi anser såiedes att fastigheter som ägs i vinstsyfte bör beskattas eniigt en resuitatinriktad metod. Den konventione11a metoden bör därför inte ersättas med en schab1oniserad beskattningsmetod för dessa fastigheter.
överväganden om gränserna me11an de skiida metoderna
Gränsdragningen me11an de båda schabionmetoderna å ena sidan och den konventioneiia metoden å andra sidan är avsedd att skiija me11an fastighetsägande utan resp. med vinstsyfte.
Gränserna har betydeise inte endast vid den iöpande inkomstbeskattningen utan även för b1.a. fastighetsskatten och vinstdeiningsskatten. Fastighetsskatten är högre för de konventioneiit beskattade fastigheterna med hänsyn tiii att den är avdragsgiii. Vinstdeiningsskatten omfattar inte de schabionbeskattade fastigheterna.
Det går inte att dra några entydiga siutsatser om skiiinader i t0ta1 skattebeiastning me11an de skiida metoderna. Genere11t sett torde dock schab1onmetoden föranieda en iägre beskattning under en reiativt iâng innehavstid. Förhå11andena varierar dock med b1.a. fastighetsägarens övriga inkomst- och avdragsförhåiianden, förvärvskäiiestrukturen och kostnader för reparationer m.m.
Gränsen me11an viiiaschabionen och den konventione11a metoden har vi diskuterat i avsnitt 10.2.2. Vi kom där fram ti11 att vi11aschahionen i a11t väsentiigt fick anses ha fångat in de fastigheter där det egna boendet är det huvudsakiiga motivet för ägandet.
Vi har också prövat gränserna för bostadsrättsföreningarnas schabionmetod, se avsnitt 10.4.3, men ansåg inte att det fanns skä1 att ändra dessa gränser.
De aiimännyttiga bostadsföretagen får inte bedrivas i vinstsyfte. De övriga bostadsföretag som, efter dispens, kommer att få tiii- 1ämpa schahionmetoden ska11 bedriva sin verksamhet en1igt principer iiknande dem som gä11er för de a11männyttiga bostadsföretagen.
De privata fastighetsägarna är en mycket heterogen grupp med vitt skiida förvärvsmotiv. I vårt de1betänkande s. 169 - (SOU 1984:35,
171) finns det en beskrivning av dessa ägare och deras fastigheter. För vissa torde det egna boendet vara det förhuvudsakiiga värvsmotivet. Andra torde förvänta sig ett överskott från den 1öpande förvaitningen. Några innehar fastigheter som sysseisättningsobjekt medan andra förväntar sig vinster i form av värdestegring.
Man kan inte i varje särskiit fail utröna syftet bakom ett fastighetsförvärv. En schabioniserad gränsdragning måste därför ti11gripas. De båda schabionmetoderna får, en1igt vår mening, anses vara väi avvägda när det gäiier att särskiija sådant fastighetsägande som typiskt sett saknar vinstsyfte från annat fastighetsägande. Vi anser därför inte att det nu finns skäi att ändra dessa gränser.
Det finns däremot skäi att iöpande föija detta
utveck1ingen på
område. Vi tänker då främst på den försöksvisa av utvidgningen schabionmetoden som riksdagen nyiigen besiutat om. Sedan den verksamheten utvärderats kan det finnas skä1 att ytteriigare vidga metoden och att eventueiit 1åta bostadsverket göra den erfor-
deriiga prövningen. En utvidgning bör dock endast komma i fråga
för sådana bostadsföretag som i stort sett de krav som uppfyiier nu stä11s på ett a11männyttigt bostadsföretag. Någon form av kommunai insyn och revision bör därvid föreskrivas.
gyreshusgn_ogh_r§ntelånesv§tgmgt
Det ränteiånesystem som vi presenterat i kap. 4 bygger b1.a.
på
att man får iåna ti11 en de1 av ränteutgifterna. Som framgått av tidigare avsnitt behandias 01ika fastighetsägare och fastigheter på o1ika sätt i skattehänseende. När det gäiier ti11 ägare egna-
hem, dvs. schabionbeskattade en- och tvåfamiijsfastigheter, har
vi försökt att säkerstäiia en avdragseffekt på 50 % för se aiia, avsnitt 10.3.9. Dessa fastighetsägares skattemässiga förhåiianden är i rege1 okompiicerade.
De bostadsföretag som schabionbeskattas, se avsnitt 10.5.3, kan i regei inte ti11godogöra sig någon skatteminskning ti11 föijd av underskottsavdrag. Vi föresiår därför att dessa företag i stä11et får ett räntebidrag som motsvarar avdragseffekten för egnahemsägaren.
Konventioneiit beskattade fastighetsägare kan däremot ofta ti11godogöra sig en skatteminskning ti11 föijd av underskottsavdrag. Med hänsyn ti11 dessa skattemässiga effekter kan ränteiânesystemet inte utformas identiskt för schabionmässigt och konventione11t beskattade fastighetsägare.
Nuvarande subventionssystem
I det nuvarande subventionssystemet ges ägare ti11 schabionbeskattade och konventioneiit beskattade hyresfastigheter räntebidrag pâ i princip iika grunder. Ett givet bidragsunderiag berättigar ti11 samma räntebidrag. Vi bortser då från den differentiering som på senare tid har införts för att beakta skiiinader i garanti- och fastighetsskatt.
Aniedningen ti11 att man i det nuvarande systemet inte ansett det nödvändigt att ta hänsyn ti11 de ski1da skatteförhâ11andena me1- 1an o1ika fastighetsägare är närmast att hyran faststä11s med utgångspunkt i sjä1vkostnaderna för aiimännyttiga företag. Om dessa företag får hyror som täcker sjäivkostnaden i nya hus uppkommer inte he11er några betydande under- e11er överskott för motsvarande konventioneiit beskattade företag.
Ränteiånesystemets effekter
Eniigt dagens skatteregier är i princip a11a räntor avdragsgiiia. Avdrag medges dock inte för sådan ränta som täcks av räntebidrag. Ränteavdragen utgörs såiedes i praktiken av skiiinaden me11an bruttoränta och räntebidrag. Om en dei av räntebidragen ersätts med 1ån kommer resultatet att försämras i motsvarande mån, a11t annat oförändrat. Avdraget ökar med ett 1ika stort beiopp som ränteiånetiiiskottet.
Vi förutsätter att hyrorna inte ökar till av en följd övergång till räntelån. De allmännyttiga företagen förväntas fastställa hyrorna med ledning av den garanterade nettoräntan, dvs. med avdrag för såväl som räntelån. räntebidrag Som en följd av omläggningen till räntelånesystemet kommer därför till ägare konventionellt beskattade fastigheter som finansieras detta enligt system att kunna visa ett underskott i större än i utsträckning dagens system. Vidare kan underskotten bli större än i Dessa ökade dag. underskott kan bli följden oavsett om erbjudna räntelân tas upp eller inte. De ökade underskotten kan i sin tur leda till skatteminskning. Situationen härvidlag torde vara olika för olika fastighetsägare.
Skatteminskning till följd av avdrag
Ett avdrag kan medföra en skattelindring i tvâ något skilda situationer. Först och främst kan medföra att den avdraget skattepliktiga intäkten sjunker. Avdraget, som då görs mot intäkten i samma förvärvskälla, är i dessa fall värt lika mycket som marginalskatten på sänkningen av intäkten. För fysiska personer är marginalskatten som högst 80 % vid en kommunalskatt på 30 kr. Juridiska personer betalar inte
någon kommunalskatt. För flertalet
av dessa är den skattesatsen 52 %. Dessutom statliga förekommer det att fastighetsinkomster inte är skattepliktiga. Detta gäller exempelvis för livförsäkringsanstalter vars fastighetsinnehav belöper på verksamhet med pensionsförsäkring eller
avgângsbidrags-
försäkring.
Om avdraget är större än intäkterna uppkommer ett underskott. Ett sådant underskott får dras av från inkomster i andra förvärvskällor. För fysiska personer är den effekten av underskattemässiga skottsavdragen i princip högst 50 %. Vid underskott höga och/ eller låga inkomster är avdragseffekten vad lägre, jämför som sagts härom för egnahemsägare i avsnitt 1D.3.9. Har man inte några övriga inkomster att dra av underskotten blir från, det i regel inte nâgra effekter alls av skattemässiga underskottsavdragen, i vart fall om man bortser från möjligheterna till förlustavdrag.
Harmoniering av ränte1ånesystemet och skattesystemet
Ränte1ånesystemet utgår från en avdragseffekt om 50 % på ränteavovan kan dock dessa avdrag med dagens dragen. Som framgått skatteregier medföra såvä1 en iägre som en högre skatte1indring. Därför krävs särski1da reg1er för den skattemässiga behand1ingen av räntorna annars b1ir inte neui ränteIånesystemet, systemet tra1t.
ti11 konventioneHt beskattade fastigheter kunde Om a11a ägare antas ha tiHfäHe att underskotten på ett sådant sätt utnyttja att skatten minskar med 50 1, skuHe man enk1ast kunna ta hänsyn därtiH på ett liknande sätt som för egnahem. Man skuHe då 1ämpfaststäHa räntebidragen så att de motsvarar ski11naden 1igen me11an bruttoränta å ena sidan och garanterad nettoränta, ränte- Iån å den andra. Enk1ast sku11e det ske på så och skatteminskning sätt att räntebidraget - beräknat på sanna sätt som för ett a11männyttigt bostadsföretag - reduceras med det ränteIån som faserbjuds. Fö1jande exempei visar principen. (För entighetsägaren ke1hets sku11 bortses i exemp1et från differentieringen av räntebidragen med hänsyn tiH skiHnader i garanti- och fastighetsskatt).
A11männyttigt KonventioneHt företag beskattat Företag
| z | 1; | |
| Bruttoränta | 12,0 | 12,0 |
| Räntebidrag | 5,5 | 1,6 |
| Ränte1ån | 3,9 | 3,9 |
| Skatteeffekt | __; | _åå |
| Garanterad nettoränta | 2,6 | 2,6 |
underskottet för den konventioneHt beskattade fastigheten uppgår tiH + 3,9 =) 7,8 *L om hyran täcker den garanterade netto- (3,9
räntan. Skatteminskningen uppgår ti11 ha1va dvs. underskottet, 3,9 %, viiket är 1ika mycket som årets ränte1âneti11skott.
De f1esta ägare ti11 konventioneiit beskattade torde fastigheter eme11ertid inte kunna utnyttja så stora underskott som det kan b1i fråga om, i vart fa11 inte med en avdragseffekt på 50 %. Det skattereduktionsförfarande som vi föresiog för egnahemsägarna är inte he11er 1ämp1igt såvitt avser de k0nventione11t beskattade fastighetsägarna. Även om f1erta1et av dessa endast innehar en fastighet och därför kan jämstäiias med egnahemsägarna i detta
avseende, finns det många såvä1 fysiska som juridiska
personer med ett stort fastighetsinnehav. I sådana situationer är det omöjiigt att beräkna avdragseffekten på just de räntor som omfattas av ränteiånesystemet.
Ränteiånesystemet kan så1edes inte utformas identiskt för
egnahemsägare och ägare ti11 konventione11t beskattade fastigheter. Med hänsyn ti11 att de senare i rege1 har en viss avdragseffekt på sina underskott, kan systemet inte he11er utformas identiskt för dessa fastighetsägare och de schabionbeskattade De företagen. k0nventi0ne11t beskattade fastighetsägarna måste därför behandias eniigt särskilda skatteregier för att ränte1ånesystemet ska11 b1i neutrait. En möjiighet är därvid att räntebidrag iämnas ti11 dessa fastighetsägare eniigt samma principer som för de schabionbeskattade aiimännyttiga företagen, men att den dei av räntorna som kan finansieras med ränte1ån inte b1ir direkt Situaavdragsgi11. tionen biir då i princip densamma som för det a11männyttiga företaget i exempiet ovan.
Den konventione11a beskattningsmetoden är en resu1tatinriktad metod. Den bygger på att intäkter och kostnader är skattep1iktiga resp. avdragsgiiia. Som tidigare nämnts är räntor i princip avdragsgiiia kostnader. Amorteringar är det däremot inte. Dessa måste så1edes bestridas med beskattade såvitt avser de medei, konventioneiit beskattade fastighetsägarna. De schabionbeskattade ägarna kan däremot sätta av en de1 av hyresintäkterna skattefritt för att amortera iånen. Eftersom dessa ägare i har stora regei skattemässiga underskott är också avkastningen på de avsatta med-
12-
1en fria från skatt. De konventioneiit beskattade fastighetsägare som inte fått göra avdrag för räntor som motsvarar ränteiånen,
bör därför medges avdragsrätt på annat sätt. En 1ämp1ig väg synes
därvid vara att den dei av räntorna som inte är direkt avdragsgi11, i stäiiet får iäggas ti11 anskaffningsvärdet och skrivas av värdeminskningsavdrag. Därigenom kan dessa fastiggenom åriiga hetsägare bygga upp ett kapitai av obeskattade mede1 för att amortera ränteiänen. Avdragsrätten b1ir därmed inte beskuren utan endast fördeiad i tiden på ett sätt som bättre harmonierar med ränteiânesystemets konstruktion.
Denna särbehandiing kräver att den Iângivande myndigheten rapporterar ti11 den skattskyidige och tiil skattemyndigheterna viiket beiopp som är direkt avdragsgiiit resp. får hänföras ti11 anskaffningsvärdet. Det kan här bii fråga om fiktiva beräkningar, eftersom avdragsbegränsningen bör gä11a a11a konventioneiit beskattade fastighetsägare, oavsett om de antagit erbjudandet om ränteiän e11er inte. Redan i dag rapporteras räntebidragen. Den
ökade rapporteringen torde därför inte medföra någon nämnvärd
ökad arbetsbeiastning.
Vi föresiår sâiedes att räntebidraget för de konventione11t\beskattade fastighetsägarna faststä11s med utgångspunkt i den procentsats som gäiier för de aiimännyttiga företagen med samma bidragsunderiag och räntor, dock med korrigering för ski11nader i fastighets- och garantiskatt. Vid taxeringen medges inte avdrag för sådana ränteutgifter som kunnat bestridas med ränteiån. Detta gä11er vare sig fastighetsägaren tar upp sådana iân e11er inte. Dessa ränteutgifter får i stäiiet iäggas ti11 byggnadens anskaffningsvärde, varigenom värdeminskningsavdragen ökar. Ränteiån erbjuds på samma sätt som för de aiimännyttiga företagen.
10.5.5 Avskrivningar
Regierna
Från bruttointäkten av ett hyreshus fär man göra avdrag för b1.a. värdeminskning av byggnad och byggnadsinventarier. Bestämmeiserna
härom finns i 25 § kommunaiskatteiagen. De innebär i huvudsak föijande.
Avdrag för värdeminskning av byggnader beräknas en1igt avskrivningspian ti11 viss procent av byggnadens anskaffningsvärde. Det är i rege1 den verkiiga anskaffningskostnaden som utgör avskrivningsunderiag. För s.k. onerösa och benefika fång finns det särskiida regier om hur man räknar fram avskrivningsunderiaget resp. fortsätter avskrivningarna. Utöver den särski1da anskaffningskostnaden inräknas b1.a. om- e11er tiiibyggnadskostnader, rivningskostnader och kostnader för reparationer och underhåil som har finansierats med statiiga bostadsiån.
För byggnader av sten, tegei, betong e11er annat matejämförligt ria1 är värdeminskningsavdraget 1,5 % och för träbyggnader 1,75 %. Om särskiida omständigheter föreiigger har man rätt tiil avdrag med högre procenttai.
Pâ vissa byggnadsinventarier medges, om fastighetsägaren så önskar, högre värdeminskningsavdrag än på sjäiva byggnaden. - Exempe1 på sådana inventarier är anordningar för värme, varmvatten och ventiiation samt hissar. För dessa medges värdeminskningsavdrag med 5 %.
Om en byggnad används i en röreise får man, utöver de van1iga värdeminskningsavdragen, göra s.k. med 2 % under
primäravdrag
ettvart av de fem första åren. Avdraget beräknas kostnaderna
på
för ny-, ti11- e11er ombyggnader.
Bakgrund och aktue11a utredningar
De nu gä11ande reg1erna bygger i huvudsak på företagsskatteutredningens betänkande (SOU 1968:26) Ändrade avskrivningsregier (prop. 1969:100, BeU 45, rskr 233) och har ti11ämpats sedan 1970 års taxering. Dessförinnan uppgick värdeminskningsavdragen i rege1 ti11 0,6 % för stenhus och 1,0 % för trähus. De beräknades då på det taxerade byggnadsvärdet.
Rea1beskattningsutredningen (SOU 1982:1) föres1og inte några ändringar beträffande sjäiva värdeminskningsavdragen, men däremot såvitt avser avskrivningsunderiaget. Utredningen föresiog att detta underlag skuiie räknas om med hänsyn ti11 den aiimänna (Ett iiknande system tiiiämpas inom vinstdeiprisutveckiingen. ningsskatten.) Detsamma sku11e gä11a för byggnadsinventarierna. Utredningen fann att de år1iga kostnaderna för periodiskt underhå11 kunde beräknas ti11 1 % av den reaia anskaffningskostnaden. för att för rea1 värde- De nödvändiga amorteringarna ge utrymme minskning och framtida ombyggnad beräknades ti11 1,4 % för hyreshusen. Den âriiga reaia ekonomiska förslitningen uppgick såiedes ti11 2,4 % av den rea1a anskaffningskostnaden.
Underhâiisfondsutredningen beräknade den åriiga reaia ekonomiska försiitningen tili 2 - 2,5 % av den ursprungiiga reaia produktionskostnaden (SOU 1982:65). Det periodiska underhåiiet svarade för ca 1 % därav.
I den s.k. staketmetoden som 1980 års företagsskattekommittê fört fram (SOU 1984:70), föresiås bi.a. att rätten tiil primäravdrag utvidgas tiil att omfatta även hyreshus.
Sambandet me11an avskrivningar och omedeibara avdrag
En byggnad består i rege1 av en mängd o1ika de1ar med sinsemeiian mycket oiika 1ivs1ängd. Sjä1va grundkonstruktionen, dvs. byggnadsgrunden, go1v, tak, väggar och andra bärande konstruktioner varar iänge. Andra de1ar är mindre varaktiga, t.ex. inventarier, måining, tapetsering, fasad- och takhekiädnad. Dessa de1ar måste ersättas någon e11er nâgra gångar under byggnadens användningstid.
Det är kostnaderna för att anskaffa sjäiva byggnaden med dess såvä1 varaktiga som mindre varaktiga de1ar som skrivs av genom värdeminskningsavdrag. Kostnaderna för att âterstäiia e11er bibehå1- 1a byggnaden i dess ursprungiiga skick utgör däremot direkt avdragsgiiia kostnader för reparationer e11er underhåii. Dit räknas
dock inte kostnader för att byta ut de varaktiga deiarna. Man förutsätter nämiigen att dessa de1ar normait inte behöver bytas ut under byggnadens användningstid.
Regierna medför exempeivis att den som köper en nyiigen upprustad fastighet som inte behöver repareras, får ett högt avskrivningsunder1ag men inga reparationsavdrag. Den som däremot köper en nedgången fastighet och därefter reparerar, får ett iågt avskrivningsunderiag men i stä11et reparationsavdrag.
Värdeminskningsavdragens procentsatser är beräknade efter en antagen ekonomisk 1ivs1ängd på byggnaderna. Med nuvarande regier innebär dessa att ett stenhus beräknas ha en varaktighetstid på 67 år och ett trähus 57 år. Som jämföreise kan nämnas att en fabriksbyggnad i aiimänhet skrivs av med 4 % per år, viiket - ink1. primäravdragen - motsvarar en varaktighetstid på 23 år. För o1ika s1ag av byggnader i röreise varierar den beräknade 1ivs1ängden från 18 ti11 60 år.
Som tidigare nämnts ska11 sådana kostnader för reparationer och underhåii som har finansierats med statiiga bostadsiån läggas ti11 avskrivningsunderiaget i stä11et för att dras av direkt. Detta gä11er även för de s.k. underhå11s1ånen om räntebidrag har utgått. Den de1 av kostnaden som utgör bidragsunder1ag ska11 då iäggas ti11 avskrivningsunderiaget. Därefter sker avskrivningarna efter gängse procentsatser. Detta innebär att samma åtgärders varaktighet bedöms oiika i iånehänseende och i skattehänseende.
Åtgärder med t.ex. 10-årig 1ivs1ängd b1ir inte skattemässigt av-
skrivna förrän efter 67 år om de avser ett stenhus.
överväganden
Avskrivningarna bör reiateras tiii en byggnads såvä1 ekonomiska som fysiska försiitning. I vårt nuvarande skattesystem, som i huvudsak är nominaiistiskt, är det mest naturiigt att därvid utgå från anskaffningskostnaderna för byggnaden. I ett reait system är
det däremot iogiskt att Iägga återanskaffningskostnaderna ti11
grund för avskrivningarna. Även det nuvarande systemet har dock
vissa reaia insiag. Om en fastighet köps för ett högre pris än säijarens anskaffningskostnader utgör ju det högre priset köparens avskrivningsunderiag.
Det ränteiånesystem som vi föres1âr har vissa drag av ett reait system. Fastighetsägarna erbjuds att iâna tiH en viss dei av
ränteutgifterna. Infiationsurhoikningen på Iånen motverkas där-
igenom deivis.
Ränteiånesystemet är dock inte ett rea1t system annat än i den mycket begränsade omfattning som nämndes ovan. Vidare innebär våra försiag att fastighetsägarna erbjuds att iåna tiH en dei av räntan, de inte anta detta erbjudande. För fastighetsägare
nå_st_e
med ränteiån kan utveckiingen av skulderna motivera särskiida bokföringsregier, se avsnitt 4.5.5. Denna utveckiing kan däremot inte anses motivera att man genereHt övergår ti11 att iägga äteranskaffningskostnaderna i stäHet för anskaffningskostnaderna ti11 grund för avskrivningarna. Avskrivningarna bör därför även framgent i princip göras på anskaffningskostnaderna.
Den ekonomiska och fysiska försiitningen samverkar intimt med varandra. En byggnad som inte löpande underhâiis, dvs. tiHförs nytt kapitai , har en betydiigt kortare Iivsiängd än vid det motsatta förhâHandet. Därutöver kan den byggnadstekniska utveckiingen medföra en kortare fysisk iivsiängd för vissa de1ar, trots
iöpande underhâH på dessa.
Det finns inte någon automatisk föijsamhet meHan fastighetsiânens amorteringstider och fastighetens avskrivningstakt. Den totaia amorteringstiden kan inte aHtid förutses. ViHkoren kan t.ex. ändras under iånets iöptid. Vidare kan dessa viHkor även vara beroende av andra faktorer än fastighetens beräknade 1ivsiängd, såsom iåntagarens aHmänna kreditvärdighet. Med ett ränteiânesystem b1ir koppiingen meHan amorteringstid och avskrivningstakt ännu svagare.
Sâväi reaibeskattningsutredningen som underhåHsfondsutredningen arbetade med reaia system. Den ekonomiska försiitningstakt som
dessa utredningar kom fram ti11, avsåg förhâiianden utan någon
som heist infiation. Deras siutsatser beträffande avskrivningstider gör sig därför inte gä11ande under nuvarande förhâiianden.
Vi har tidigare föres1agit att konventioneiit beskattade fastighetsägare som kan få ränte1ân ska11 fördeia ränteavdragen över en 1ängre tid i stä11et för att dra av räntorna direkt. Så iänge fastighetsägaren erbjuds ett ränteiån för att bestrida ränteutgifter, får ett motsvarande be10pp hänföras till anskaffningskostnaderna och skrivas av genom värdeminskningsavdrag. Under samma tid ökar således avskrivningsunderiaget och därmed även avdragen. Systemet medför att den totaia avskrivningstiden föriängs i förhå11ande ti11 dagens system. Man sku11e därför kunna hävda att avskrivningstakten borde höjas. Mot detta kan man dock invända b1.a. att sjäivkostnaderna i de a11männyttiga bostadsföretagen i endast ringa grad pâverkas av avskrivningar. För de konventione11t beskattade fastighetsägarna b1ir däremot skatten i rege1 iägre om avskrivningarna är höga. Därigenom biir förhåiiandena mindre neutraia me11an de båda ägarkategorierna om värdeminskningsavdragen sätts högre.
Vi anser därför inte att dessa avdrag genere11t bör höjas med aniedning av den skattemässiga behand1ingen av räntor inom ränte- Iånesystemet. Vi har inte he11er funnit aniedning att föresiâ kortare avskrivningstider med hänsyn ti11 byggnadernas fysiska 1ivs1ängd.
Däremot bör avskrivningarna för sådana som fi-
underhåiisåtgärder
nansierats med statiiga 1ån e11er där räntebidrag Iämnats, mot-
svara åtgärdernas beräknade varaktighet. Underhåiisåtgärder som
ska11 föras ti11 avskrivningspian bör därför skrivas av med högre procentsats än det övriga avskrivningsunderiaget. Värdeminskningsavdragen bör för dessa fa11 uppgå ti11 10 % om stödet avser en s.k. 10-ârsåtgärd och ti11 5 % om stödet avser en 20-årsåtgärd.
10.6 Jordbrukets bostäder
10.6.1 inledning
I vårt de1betänkande diskuterade vi frågan om en schab1onbeskattning av jordbrukets bostäder (SOU 1984:36, s. 413 ff.). Frågan är om man bör och kan app1icera vi11aschab1onen på jordbruksfastigheternas bostadsbyggnader.
Vi ansåg att det principie11t är riktigt att beskatta dessa bostäder på samma sätt som egnahem men att det föreiåg tekniska svårigheter, främst att fördeia de egentiiga boendekostnaderna från kostnaderna för jordbruksdriften. Vi vi11e därför avvakta staketmetoden.
Det är inte många remissinstanser som har yttrat sig i denna fråga. Även b1and dessa är meningarna de1ade.
10.6.2 §tgkgtmetogeg
I avsnitt 10.5.2 finns det en redogöre1se för den föres1agna staketmetodens innebörd såvitt avser hyreshus. Ti11 näringsverksamhet ska11, en1igt försiaget, även hänföras jordbruk och skogsbruk. Vad där sagts gä11er så1edes även jordbruksfastigheterna. Tanken är b1.a. att bostadsförmånsvärdet ska11 tas upp som intäkt av eget företag, dvs. som ett uttag ur näringsverksamheten. - Metoden innebär inte några ändrade vi11kor när det gä11er att bedöma frågan om schab10nbeskattning av bostäderna.
10.6.3 fastighetstaåegjgggm
En fastighet ska11 taxeras som jordbruksfastighet om den används för jord- e11er skogsbruk och som annan fastighet om den används för annat ändamâ1.
Vid 1981 års a11männa fastighetstaxering (AFT 81) tiiiämpades
föijande regier för gränsdragning meiian jordbruksfastighet och
annan fastighet.
1 obebyggd mark oavsett st0r1ek som inte är avsedd för annat ändamâi än jord- och skogsbruk taxeras som jordbruksfastighet. (Grustäkter taxeras exempeivis som annan fastighet).
2 Bebyggd mark med minst fem hektar åkermark, betesmark e11er skogsmark taxeras som jordbruksfastighet.
3 Om bostadsbyggnad iigger på produktiv mark vars area1 överstiger tvâ hektar men inte uppgår ti11 fem hektar taxeras byggnad med tomt för sig som annan fastighet och resten av marken för sig som jordbruksfastighet.
4 Småhus e11er hyreshus med tomt som iigger i omede1bar anslutning ti11 mark en1igt Z taxeras som jordbruksfastighet om byggnaden ägs av 2:5 ägare och används som bostad av denne, arrendator e11er deras arbetskraft. Även byggnad som ägs av arrendator kan i vissa fa11 taxeras som jordbruksfastighet.
5 Övriga fastigheter än 1 - 4 ovan taxeras som annan fastighet.
Vid värderingar av tomtmark har samma normer ti11ämpats som för bestämmande av markvärde för småhusenhet e11er hyreshusenhet. Bostadsbyggnadsvärdet har bestämts en1igt samma principer som för småhus- e11er hyreshusenheterna.
10.6.4 §äl]ange_rgg1e§
I vårt deibetänkande (SOU 1984:36, s. 413 - 415) redogörs för de regier som nu gä11er för att beräkna bostadsförmânsvärdena. Vid 1986 års taxering ti11ämpas fö1jande schabionmässiga beräkning.
Intäktsprocent Taxerat bostadsbyggnadsvärde, kr. 10 0 - 100 000 6 100 000 - 200 000 200 000 -
Det kan i detta sammanhang påpekas att beskattning även sker av andra privata kostnader, såsom produktuttag, privat förbrukning av e1 ström och privata teiefonkostnader.
Qvgrvägandgnjghjârâiag
Man kan tänka sig två något skiida ansatser när det gä11er att beskatta jordbrukets bostäder en1igt den s.k. vi11aschab10nen. Man kan antingen ski1ja ut de s.k. bostadsjordbruken i en större omfattning än vad som nu är faHet eHer man kan genereHt beräkna bostadsintäkten en1igt viHaschabionen.
När det gäHer att avgränsa bostadsjordbruken från övriga jordbruksfastigheter har reg1erna för fastighetstaxering avgörande betyde1se. Reg1erna innebär, starkt förenk1at, att presumtionen för användningssättet har reiaterats ti11 storleken av den produktiva marken. Den nuvarande gränsdragningen och en aiternativ sådan framgår nedan.
Produktiv mark, ha Användning Nuvarande A1 ternati va gränser gränser /- 2 - 5 Bostad 2 - 5 5 - 10 B1andad 5 - 10 - Jordbruk
Man kan ifrågasätta det rimiiga i de nuvarande reg1erna. Det torde inte gå att bedriva någon effektiv jordbruksdrift på fastigheter med så Iiten area1 som fem hektar. Detta påstående stöds starkt av strukturutredningens slutsatser om den Iämpiigaste företagsstrukturen inom 1antbruket (SOU 1983:71).
Ett sätt att beskatta f1er bostadsjordbruk eniigt vi11aschab1onen är att vidga de ovan angivna gränserna. En fastighet vars produktiva areai understiger fem hektar kan mer jämstä11as med ett egnahem än med ett jordbruk. övervägande skä1 ta1ar därför för att gränsdragningen me11an de båda beskattningsnaturerna fiyttas fram, förs1agsvis i en1ighet med de a1ternativa gränser som framfördes ovan. Vi anser oss dock inte nu böra 1ägga fram konkreta försiag ti11 ändrade gränsdragningsregier vid fastighetstaxering. Lantbruksenheter ska11, eniigt nyiigen fattade besiut (prop. 1984/85:222, SkU 1985/86:2, rskr 2, SFS 1985:820), bli föremåi för ny a11män fastighetstaxering år 1992. I vart fail vid det ti11fä11et bör höjda gränser ti11ämpas.
När det sedan gä11er frågan att genere11t beräkna bostadsintäkten en1igt vi11aschab1onen gör sig särski1da prob1em gä11ande.
För närvarande är reparations- och underhåliskostnader avdragsgi11a i sin helhet. Med en vi11aschab1on för bostadsbyggnaderna sku11e avdrag ej medges för sådana kostnader ti11 den dei de
be1öper på dessa byggnader. Motsvarande uppdeining måste även
företas beträffande kostnader för förbättringar. Endast den de1 därav som avser driftbyggnader kan få Iäggas ti11 avskrivningsunderiaget och skrivas av genom åriiga värdeminskningsavdrag. - De nämnda uppde1ningarna har betyde1se såväi vid den åriiga inkomstbeskattningen som reavinstbeskattningen.
vid
De kostnadsförde1ningar som är nödvändiga vid en schabionbeskattning av bostäderna kan 1ätt komma att missbrukas. Det kan vara 10ckande att hänföra en a11tför stor dei av vidtagna reparationer ti11 ekonomibyggnaderna. Vidare ökar risken för s.k. svarta arbeten inom denna sektor. Kontr011beh0vet från taxeringsmyndigheterna sku11e därför öka. Med hänsyn ti11 att det finns drygt 300 000
jordbruksfastigheter i riket kan det samiade kontro11behovet bii avsevärt.
I praktiken finns det såiedes stora möjiigheter att förde1a kostnader på ett för ägaren mest gynnsamt sätt. Det finns även andra möj1igheter för denne att få avdrag för kostnader som inte är avdragsgiHa i schabionmetoden. Detta är en föijd av de möj1igheter att saxa me11an de båda beskattningsmetoderna som står ti11 buds. En iantbrukare får anses ha betydiigt större möj1igheter att saxa än en vi11aägare.
En vi11a och en bostad på ett jordbruk företer såväi iikheter som
oiikheter. Båda ti11godoser ett bostadsbehov. Den sistnämnda är dock i regei beiägen i omede1bar ansiutning ti11 driftstä11et. Detta kan innebära såvä1 förde1ar som nackdeiar för den enskiide iantbrukaren.
Sammantaget anser vi att o1ägenheterna med en schabionbeskattning av jordbrukets bostäder är så stora att de tar över det principie11t riktiga med en sådan beskattning. Mindre jordbruksfastigheter bör dock mer genere11t hänföras ti11 inkomstsiaget annan fastighet, varvid i rege1 småhusen på dessa fastigheter kommer att beskattas en1igt vi11aschab1onen. Den nuvarande schab1oniserade metoden att beräkna värdet på bostadsförmånen får anses uppfy11a högt stä11da krav på enke1het och rättvisa. I stä11et för en schabionberäkning eniigt vi11aschab10nen bör man därför försöka gå vidare på en schabioniserad förmânsvärdeberäkning.
10.7 Reavinst på bostadsrätter m.m.
inledning
I avsnitt 10.3.8 diskuterade vi de ändringar i småhusens reavinstbeskattning som sku11e b1i nödvändiga om man införde en rätt ti11 avdrag för b1.a. reparationskostnader. Eftersom vi kommit fram ti11 att en sådan avdragsrätt inte bör införas, föresiår vi
inte he11er några föijdändringar i reavinstbeskattningen. I våra
direktiv sägs dock att vi även i andra hänseenden är oförhindrade att pröva reavinstregiernas närmare utformning mot bakgrund av utformningen av den åriiga beskattningen.
Inga av de av oss föresiagna ändringarna i den iöpande bostadsbeskattningen kräver i sig att reavinstbeskattningen ändras. Inte heHer i övrigt är förhåHandena sådana att vi, inom den tid som står tiH vårt förfogande, anser att vi bör företa en genomgripande översyn av reavinstbeskattningen. Om en sådan översyn anses erforderiig bör den i stäHet företas i annat sammanhang.
Vi har dock funnit aniedning att se över reavinstbeskattningen i ett avseende, nämiigen för bostadsrätterna. Motivet härför är de nya regier härom som har besiutats under vår utredningstid. Hur stäiier sig dessa regier gentemot de hostadspoiitiska måien? I oiika sammanhang har krav rests om att reavinstbeskattningen ska11 vara iika för egnahemmen och bostadsrätterna. Diskussionerna har främst avsett frågorna om infiationsskydd och uppskovsmöjiigheter. Sedan vi inhämtat att en utredning av den sistnämnda
frågan påbörjats inom finansdepartementet, se svar i riksdagen på
fråga 1985/86:60 avgivet den 17 oktober 1985, har vi ansett oss
kunna begränsa vår översyn ti11 enbart frågan om den egentiiga
reavinstbeskattningen.
10.7.2 âakgrund
För att göra det möjiigt att förstå de probIem som är förknippade med bostadsrätternas reavinstbeskattning iämnas först en kort
redogörei se för det utredningsarbete som på senare tid har gjorts
i denna fråga.
Reaiisationsvinstkommittên diskuterade i sitt betänkande (SOU 1975:53) Beskattning av reaiisationsvinster, om bostadsrätter borde reavinstbeskattas på samma sätt som fastigheter eHer som aktier. Det fanns, eniigt kommittén, goda skäi för båda synsätten, men man förordade s1 utiigen att beskattningen borde utformas med aktieregierna som förebiid. För att förebygga iniås-
ningseffekter och för att få rättvisa gentemot fastighetsreg1erna, föres1og man dock en iindrigare beskattning av bostadsrätternas reavinst än aktiernas. Vid innehav över två år borde 30 *z av vinsten vara skattepiiktig. Vinsten beräknades i princip som försäijningspris minus inköpspris minus förbättringskostnader. Det var så1edes en nomineH vinst som räknades fram. Vidare föres1og man ett fast avdrag på 3 000 kr/år om man hade bott i - 1edde inte tiH någon Iagstiftning. iägenheten. Försiaget
diskuterade o1ika metoder för en evig be-
Kapitaivinstkommittên
skattning i sitt betänkande (Ds B 1982:6) Reavinst på bostadsrätter. Kommittén utarbetade tre o1ika metoder, näm1igen - den fu11ständiga fastighetsmetoden, - den förenk1ade fastighetsmetoden och aktiemetoden.
I de båda fastighetsmetoderna tog man hänsyn ti11 infiationen genom en indexuppräkning. För att få fram ett korrekt värde att räkna upp tiHgrep man s.k. genomsyn. Beträffande sku1derna såg man därvid igenom föreningen och behand1ade bostadsrättshavaren som om han sjä1v var Iåntagare. Genomsynen var mest komp1ett i den - Kommittén förordade För sin fu11ständiga fastighetsmetoden. de1 den förenk1ade fastighetsmetoden. Vidare redovisade kommittén hur de nya reg1erna kunde samordnas med uppskovsreg1erna.
Såväi departementschefen (prop. 1983/84267) som riksdagen (SkU 13, rskr 101) ansåg att aktiemetoden sku11e tiHämpas. Fastighetsmetoderna b1ev aHtför krångliga. Frågan om uppskov för bostadsrätterna besvarades nekande.
1983 års bostadsrättskommittê föresiår i sitt betänkande (SOU av bostadsrätt m.m. att - i 1985:6) Förköp bostadsrättsföreningar förekommande faH efter av kommunen - i sina begäran stadgar
skaH kunna ta in ett förköpsförbehåH tiil förmån för antingen
föreningen, en bostadskooperativ organisation som föreningen är ans1uten ti11 e11er den komun inom vi1ken bostadsrättsfastigheten är beiägen. Försiaget motiveras främst på grund av de höga över1âte1sepriserna på bostadsrätts1ägenheter i centra1a 1ägen
vi1ka medför, enligt kommittén, att många bostadsrättshavare gör en omotiverad vinst på sitt innehav.
S1ut1igen skaH här nämnas kommittén för reavinstuppskov, som i sitt s1utbetänkande (SDU 1985:38-39) - Reavinstuppskov Fastigheter föres1âr att uppskovssystemet ska11 behâHas för egnahem, b1.a. vid bostadsbyte. Konmittêns försiag har även beskrivits i avsnitt 10.2.2. Kommittén sku11e, en1igt tiHäggsdirektiv, inte pröva frågan om uppskov för bostadsrätter.
10. 7. 3
geggrnajgre_ §r_1g8i
En bostadsrätt i ett behand1ades som 1ös
äkáta_ bostadsföretag*
egendom. En eventueH reavinst var skattefri om bostadsrätten sâ1des mer än fem år från förvärvet. Vid försä1jningar dessförinnan var en viss ande1 av den nomineHa vinsten skattep1iktig. Hur stor denna ande1 var, beräknades efter en faHande skaia beroende av innehavstidens längd.
Reavinst på andeiar och aktier i bostadsföretag omfattas ggg_
inte av de nya reg1erna. Såväi nu som tidigare beskattas dessa eniigt de reg1er som gäHer för aktier. Dessa innebär att he1a den nomine11a vinsten år skattepiiktig om innehavstiden är mindre än två år. Därefter är 40 1, av vinsten skattep1iktig.
De_n1a_r_eg1_erng
De nya reg1erna innebär att reavinsten vid avyttring av bostadsrätter skaH tas upp tiH beskattning en1igt fö1jande ska1a.
* vad som avses med ett äkta Angående och ett oäkta bostadsföretag, se avsnitt 10.4.1.
| Innehavstid, år | Skattep1iktig ande1 av vinsten, % |
| 0 - 2 | 100 |
| 2 - 3 | 75 |
| 3 - 4 | 50 |
| 4 e11er mera | 25 |
Särski1da övergångsbestämme1ser gä11de för vissa avyttringar
under åren 1984 och 1985.
Den skattep1iktiga reavinsten räknas fram på fö1jande sätt.
Försäijningspris försä1jningskostnader - vid fondbehå11ning avyttringen ingångsvärdet förbättringskostnader -
kaEita1ti11skott
Vinst/Förlust
I eventue11 särskiid ersättning för så-
försä1jningsEriset ingår
dana föremå1 som över1åts ti11sammans med bostadsrätten och som sku11e ha ansetts höra ti11 byggnaden om det varit fråga om fast egendom. Hit räknas t.ex. markiser, spis och tvättmaskin.
Om säijaren har fått särskild ersättning vid försä1jningen för
ande1 i en inre regarationsfond e11er 1iknande fond avräknas
denna ersättning från försäijningspriset. Om han inte har fått någon sådan särski1d ersättning skaii han i stä11et dra av ett beiopp som motsvarar fondmedien.
Har bostadsrätten förvärvats genom upp1âte1se är ingångsvärdet
den grundavgift och de eventue11a upp1åte1se- och inträdesavgifter som eriades vid förvärvet. Om grundavgiften har satts ned re-
duceras ingångsvärdet. Har bostadsrätten köpts är det köpeski1-
lingen och eventueH inträdesavgift som är ingångsvärdet. Eventue11a omkostnader i samband med förvärvet räknas också in i ingångsvärdet.
Har bostadsrätten förvärvats Före år 1974 skaH den anses förvär-
vad den 1 januari 1974. Då får ingångsvärdet beräknas schabion-
mässigt ti11 150 % av bostadsrättens ande1 av bostadsföretagets behå11na förmögenhet nämnda dag.
Avdrag medges också för förbättringskostnader och kostnader för
s.k. värdehöjande reparationer. Kostnaderna måste ha uppgått ti11 minst 2 000 kr. för ett visst år för att b1i avdragsgiHa. Om man har fått avdrag för samma kostnader vid den iöpande beskattningen får man inte göra avdrag ännu en gång. Detta kan bh aktue11t om lägenheten har hyrts ut e11er använts som röre1se1oka1.
Kapitaitiiiskott som har iämnats til1 föreningen under innehavstiden är avdragsgiHa om de har varit avsedda att användas för amortering av iån e11er för finansiering av förbättringsarbeten
på fastigheten. Dessa tiHskott skaH a11tid anses ha uppgått
tiH minst 1 000 kr/år.
Man kan inte få uppskov med beskattning av reavinst på bostadsrätt.
geglajgglerna och marknaden
I en expertrapport tiH 1978 års bostadsrättskommittê (Ds B 1981:2) konstateras att i genomsnitt 10 *ZSav bostadsrätterna bytte ägare varje år under 1970-ta1et. De iokaia variationerna
var dock stora. I stort sett gäHde att ju iägre priserna var
desto högre var omsättningen. Det fanns dock undantag även från denna regei.
Även under den tidsperiod som studerades i expertrapporten hade reavinstreg1erna en viss men begränsad iniåsningseffekt. Om inne-
13-
havet fem år var viss dei av vinsten skattepiiktig. understeg Därefter var däremot vinsten he1t skattefri.
av bostadsrätter har diskuterats En evig reavinstbeskattning tid. Såväi som köpare av bostadsrätter torde under lång säijare ha räknat med att en sådan beskattning var nära förestådärför torde därför ha påverkat marknaden redan ende. De nya regierna innan de började tiHämpas. För försäijningar av iångtidsbostads-
dvs. med en innehavstid om fem år e11er mer, gäHde sär-
rätter, För åren 1984 och 1985. Då var endast 5 ski1da övergångsregier 15 % av vinsten Även om de nya reg1erna kan resp. skattepliktig. bör därför övergångsreg1erna i antas ha en viss imåsningseffekt stäHet ha ökat omsättningen.
För att försöka få ett om hur de nya regierna har påverkat
grepp att marknaden har vi haft kontakter med HSB, och komer påverka Riksbyggen och Sveriges Bostadsrättsföreningars Centra1organisa- Det har därvid b1.a. framkommit att det inte finns tion (SBC). statistik över den senare tidens omsättning någon heitäckande
eHer Av statistik inom HSB-beståndet framgår
prisutveckiing. dock att ökat något under åren 1983 och 1984 jämfört omsättningen med de två åren. Anta1et över1åte1 ser ökade mest under föregående årens sista kvartai. De övriga organisationerna tror de senaste inte att det har skett några större förändringar av antaiet för- De förutsätter dock att omsättningen ökar under översä1jningar. att reiatera eventu-
gångstiden. I övrigt påpekas svårigheterna
eHa och omsättningsförändringar ti11 de nya reavinstregpris- 1erna.
ännu inte har börjat tiHämpas fu11t ut Eftersom de nya regierna att bedöma dessa regiers marknadsär det synneriigen vanskiigt effekter. Som a11 annan reavinstbeskattning kan de naturiigtvis ha en återhåHande effekt på omsättningen. Det torde dock ytterst vare om tiHgång och efterfrågan resp. övriga kostnader en fråga och kvaiiteter hos de ski1da som på lång sikt
upp1åte1sef0rmerna
bestämmer marknadsförutsättningarna.
10.7.6 §gnahemmgn§_§eavin§treg]gr
Den skattepiiktiga reavinsten för egnahem räknas fram på fö1jande sätt.
Försäljningspris försä1jningskostnader ingângsvärde (indexuppräknas) förbättringskostnader (indexuppräknas) - fasta ti11ägg (3 000 kr-avdraget) + värdeminskningsavdrag (indexuppräknas) + uppskovsbe10pp (indexuppräknas) Vinst
Det är i rege1 köpeski11ingen ink1. kostnader för förvärvet som
utgör fastighetens ingångsvärde. För fastigheter som man har
innehaft under iång tid e11er som man har ärvt finns det särskiida aiternativregier.
Avdrag för förbättringskostnader får göras för de år då dessa kostnader har uppgått ti11 minst 3 000 kr. Hit räknas också kostnader för s.k. värdehöjande reparationer. överstiger kostnaderna 3 000 kr. får man avdrag med he1a beioppet.
Om den så1da fastigheten har innehafts under något av åren 1952- 1980, och om det under denna tid samt vid försä1jningen har funnits en bostadsbyggnad på fastigheten, medges avdrag med 3 000
kr. för varje påbörjat år som bostadsbyggnaden har funnits på
fastigheten.
Om man tidigare har såit en fastighet och då fått uppskov med reavinstbeskattningen ska11 uppskovsbeioppet iäggas ti11 när man beräknar ersättningsfastighetens reavinst.
En egnahemsägare får räkna om ingångsvärdet och de avdragsgi11a förbättringskostnaderna med hänsyn ti11 inf1ati0nen. För sådana försä1jningar som görs efter år 1980 har dock inf1ationsk0mpensa-
tionen Uppräkning får numera ske först från fjärde begränsats. året efter förvärvet resp. förbättringen.
10.7.7 §n_j§mjo5elsg melIan_bgstadsrättgnjqjregnahgm
Regierna
Som framgått av föregående avsnitt är regierna för reavinstbeskattningen något oiika utformade för bostadsrätter resp. egnahem. Ski11naderna kan sammanfattas en1igt fö1jande.
Efter fyra år kompenseras egnahemsägaren för infiationen. He1a vinsten är dock skattep1iktig, oberoende av innehavstiden. Bostadsrättshavaren fär inte någon infiationskompensation. I stä11et reduceras den skattep1iktiga vinsten efter två år. Efter fyra är är 25 % av vinsten skattep1iktig.
För åren 1952-1980 får göra ett s.k. 3 000-kroegnahemsägaren norsavdrag. Därefter får man däremot inte något sådant avdrag. Bostadsrättshavaren får ett schabloniserat avdrag för kapitaiti11skott med 1 000 kr/âr.
får dra av kostnader för förbättringar och värde- Egnahemsägaren
om dessa uppgått ti11 minst 3 000 kr. under
höjande reparationer året. Motsvarande gränsbe1opp för bostadsrättshavare är 2 000 kr.
reavinst beskattas kommuna1t i den kommun där Egnahemsägarens är be1ägen, bostadsrättshavarens i dennes hemkomun. fastigheten
med beskattningen under vissa för- Egnahemsägaren kan få uppskov utsättningar. Bostadsrättshavaren saknar denna möjiighet.
Det finns även andra ski11nader. Dessa är dock främst tekniskt betingade.
Den skattepiiktiga vinsten
Vad som framför a11t skiijer de båda upp1åte1seformerna åt när det gä11er reavinstbeskattningen är ju hur infiationen hanteras. För fastigheterna är beskattningen rea1 i så måtto att anskaffningskostnaderna räknas om med hänsyn ti11 inf1ationen. Numera måste man vänta fyra år innan får omräkningen börja. Man kompenseras såiedes inte för de fyra första årens inf1ation. Om värdet på fastigheten ökar 1ika mycket som infiationen b1ir a11tså de fyra första årens infiation också den skattep1iktiga reavinsten. Om värdet på fastigheten ökar mindre än infiationen
något b1ir
det efter några års innehav, utöver de första fyra åren, i regei inte någon skattepiiktig vinst. Omvänt gä11er också att om husets
värde ökar mer än infiationen b1ir den skattepiiktiga vinsten
a11t högre. Den stora fördeien med inf1ationskompensationen, sett ur ägarens synvinkei, är att omräkningen inte tar hänsyn ti11 hur anskaffningen har finansierats. Man kan ha sparat e11er 1ånat heia be1oppet. Oavsett vi1ket, görs omräkningen på detta beiopp. Det räcker därför oftast med en ganska
mått1ig prisökning för att
det kapitai som man sjäiv har satsat i huset inte inte ska11 b1i reavinstbeskattat.
För bostadsrätterna har man i stä11et va1t en nomine11 metod men reducerat den skattepiiktiga ande1en av vinsten. En nackdel för bostadsrättshavaren är så1edes att om en försä1jning går med vinst, nomine11t sett, är a11tid en viss ande1 därav skattepiiktig. En förde1 är att det finns en gräns för hur stor denna ande1 b1ir, nämiigen 25 % (efter fyra års innehav). Det sistnämnda är en fördei gentemot särski1t egnahemsägaren när priset ökar snabbare än inf1ationen.
Ski11naderna kan beiysas med hjä1p av några figurer. I de fö1jande exempien jämförs hur stor ande1 av försä1jningspriset som är skattep1iktig reavinst för äganderätt resp. bostadsrätt. Det ingår inte några förbättringskostnader i exemp1en. För bostadsrätten har kapita1ti11skotten ti11 antagits schab1onbe1oppet 1 000 kr/år.
I fig. 10.1 jämförs reavinsterna vid 5 7, inf1ation och prisökning.
skattepliktig reavinst, % av priset zu_ 1aÅ 16; “ - Aganderätt 14.. _______-9 12_ 10: 8_ ____ ““›.._, 6 _ ida-www” - Bostadsrätt 4 - y -------9 2.. o. I I Inne- I I I I I I I I 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 havstid.
Fig. 10.1 Den skattep1iktiga reavinstens ande1 av försä1jningspriset för bostadsrätt och äganderätt. Prisökning och inf1ation 5 %.
För äganderättens dei kommer, under de angivna förutsättningarna, 18 % av försä1jningspriset att vara skattep1iktig reavinst. högst För bostadsrättens de1 är denna ande1 1ägre under den redovisade De båda kurvorna kommer att skära varandra efter 30 tidsperioden. år.
Så iänge priserna på de båda objekten ökar i takt med inf1ati0nen
är det mer fördeiaktigt med en bostadsrätt än en äganderätt, i vart fa11 vid korta innehav. Om exempe1vis prisökningen och inf1ationen är dubbe1t så hög som i fig. 10.1, dvs. 10 %, är 32 % av äganderättens pris skattep1iktigt efter de fyra åren. För bostadsrättens de1 kan ande1en inte b1i högre än 25 %.
Om däremot priserna ökar 1ångsammare än infiationen är egnahemsregierna mer fördeiaktiga. I fig. 10.2 antas priserna öka med 5 % medan infiationen antagits tiH 10 %.
skattepliktig reavinst, % av priset zu _ 1a _ -i 161 - Äganderätt 14 _. 12. 10. -u 8 _ """""""" m
._ Bostadsrät-tu---._
e .ska 4 _ 2_ 0. 0 1 2 3 4 5 6 7 s 9 10
:avsikt I
Fig 10.2 Den skattep1iktiga reavinstens andei av försäijningspriset för bostadsrätt och äganderätt. Prisökning 5 %, infiation 10 %.
Eftersom äganderättens indexuppräkning är högre än prisökningen, uppstår det inte någon skattepiiktig reavinst efter åtta års innehav. För bostadsrätten däremot är ca 10 % av priset skattepiiktigt efter tio år. Rea1t sett har man då gjort en föriust.
Vid det motsatta FörhåHandet - att priset ökar mer än infiationen - b1ir också reiationerna meHan de båda upp1 åtei seformerna omvända. I fig. 10.3 antas prisökningen ti11 20 z men infiationen fortfarande ti11 10 z.
skattepliktig. reavinst. % av priset 80 _ 70 _ 60 _ 50 _ Äganderån 40 _- _. . , .“._M 30 _ ...pacman q 20._ Bostadsrätt 10_ q 0 | Inne- 0 10 havstid, år
Fig. 10.3 Den skattep1iktiga reavinstens ande1 av försä1jningspriset För bostadsrätt och äganderätt. Pri sökning 20 %, inf1ation 10 %.
Lägg märke tiH att ska1an har ändrats på den 1odräta axe1n! Vid
en sådan gynnsam prisutveckiing skuHe ca 70 z av äganderättens
och 20 % av bostadsrättens Försäkjningspris vara skattepHktigt efter tio år. Bostadsrätten når sitt tak (25 %) efter 15 år. Vid samma tid är drygt 90 ZSav äganderättens pris skattepliktigt.
10- 7- 8 lag nändsaom man ha: :amma segrar:
Ur rättvisesynpunkter kan det natur1igtvis te sig önskvärt med samma skattereg1er vid Hkartade ekonomiska transaktioner. Sä1jer
man sin bostad bör reavinsten beräknas på samma sätt, oavsett om
man ägde bostaden eHer om man innehade den med bostadsrätt. skattesystemet borde då också b|i enk1are och mer överskâdHgt. Det är därför naturligt att stäHa frågan vad som händer om man app1icerar egnahemsreg1erna på bostadsrätterna.
Som nämnts ovan tog kapitaivinstkommittên fram två metoder som var snariika egnahemsregierna. De b1ev komp1icerade eftersom man ansåg sig vara tvungen att ta hänsyn ti11 förändringarna i föreningens ekonomi under innehavstiden, den s.k. genomsynen, se Ds B 1982:6 (s. 53 ff). Denna genomsyn medförde att metoderna ansågs a11tför komp1icerade, även om resuitatet b1ev mest rättvist. Det är därför värt att pröva en fastighetsmetod utan genomsyn för bostadsrätterna.
Vid en sådan metod sku11e försäijningspriset kunna beräknas på sätt som nu sker. Härifrån sku11e avdrag medges för försäijningskostnader, ingângsvärde och förbättringskostnader. De tvâ sistnämnda sku11e få räknas om med samma index som gä11er för fastigheter och med samma senareiäggning. Med ingångsvärde avses då grundavgift resp. köpeskiiiing.
Vi kan jämföra hur den 1ika reavinstbeskattningen slår för tre o1ika men iikvärdiga objekt. Antag att tre identiska vi11or, A, B och C, a11a har ett marknadsvärde på 600 000 kr. A-vi11an köps med äganderätt för detta be1opp. B- och C-viiiorna ägs av två skiida bostadsrättsföreningar. För B-vi11an finns det en skuid hos föreningen på 480 000 kr. Den som köper bostadsrätten B beta- 1ar såiedes 120 000 kr. i insats. Skuiden för C-vi11an hos föreningen uppgår ti11 120 000 kr., varför den egna insatsen b1ir 480 000 kr.
Om vi antar en infiation och prisökning på 5 % kan vi11ornas marknadsvärden beräknas uppgå ti11 900 000 kr. efter tio âr. A-vi11an sä1js för detta be1opp. B- och C-vi11ornas skuider hos
föreningarna antas vara oförändrade (någon amortering antas inte
ha skett). Försäijningspriset för B-viiian sku11e därför bii (900 000-480 000=) 420 000 kr. och för C-vi11an (900 000-120 O00=) 780 000 kr.
Om man därefter antar att ingângsvärdet (inköpspriset) får räknas om med hänsyn ti11 inf1ationen fr.0.m. det femte âret får vi föijande reavinstberäkning.
A-vi11an B-vi11an C-vi11an
| Försä1jningspsris | 900 000 420 000 780 000 |
| Inköpspris | 600 000 120 000 480 000 |
| N0mine11 vinst | 300 000 300 000 300 000 |
Indexuppräknat
ingångsvärde 804 000 161 000 643 000
Skattep1iktig reavinst 96 000 259 000 137 000
Trots att den nomine11a vinsten är exakt 1ika stor för de tre objekten b1ir så1edes den skattep1iktiga reavinsten mer än 2 1/2 gånger så stor för bostadsrätten B som för äganderätten A. Det ski1jer vidare 120 000 kr. me11an de båda bostadsrätterna. Resu1tatet visar på betyde1sen av den genomsyn som kapita1vinstk0mmittên förordade.
Om man i stä11et använde de nu gä11ande bostadsrättsregierna även på egnahemmen sku11e den skattep1iktiga reavinsten för samtiiga de tre vi11orna uppgå ti11 72 500 kr.
10.7.9 Qvgrvägandgn
Krav på en reavinstbeskattning
Man kan stä11a o1ika krav på en reavinstbeskattning. Den ska11
medverka ti11 att förhindra en o1ämp1ig förmögenhetsomfördeining. Värdestegringar som är möj1iga genom samhä11ets insatser ska11 inte (enbart) komma de enski1da ti11 de1. Speku1ation inom bostadssektorn bör förhindras. Från dessa utgångspunkter bör en reavinstbeskattning vara täm1igen hård. Å andra sidan bör en sådan beskattning inte hindra rör1igheten på bostadsmarknaden och inte beskatta sådan värdestegring som är en fö1jd av inf1ationen e11er av ägarens specie11a omvårdnad av bostaden. Från dessa ut-
gångspunkter bör reavinstbeskattningen vara täm1igen mi1d.
I eniighet med skatteförmågeprincipen bör vidare reavinstbeskatt-
ningen ta sikte på den ökning av den ekonomiska bärkraften som b1ir en föijd av reaiisationen. Från systematiska utgångspunkter bör beskattningen vara enkei.
Det säger sig sjäivt att a11a dessa krav är sinsemeiian ofören- 1iga. Det går inte att på ett enkelt sätt, som dessutom befrämjar röriigheten, beskatta endast reaia värdestegringar i takt med att värdeökningen reaiiseras.
sikte Reavinstbeskattningen av egnahem har främst tagit på oförtjänt“ värdestegring. Den normaia värdestegringen har däremot i princip undantagits. Röriigheten har främjats de1s genom sjäiva vinstregiernas utformning, deis genom uppskovssystemet. En viss in1åsningseffekt har de fyra år under vilka indexuppräkning inte får ske. - krav ut- B0stadspo1itiska kan sägas ha styrt regiernas formning.
När det gä11er bostadsrätterna är de bostadspo1itiska avvägningarna inte så uttaiade som för egnahemmen. Reaiisationsvinstkommittên ansåg inte att samma markpoiitiska skä1 kunde åberopas som för egnahemmen. De bostadspoiitiska synpunkterna motiverade i stäiiet en något iindrigare reavinstbeskattning än den som gäiide för aktier. Kapitaivinstkommittên ansåg däremot att rättviseskäl taiade för ett system som iiknade egnahemmens. De nu gäiiande regierna kan sägas knyta an ti11 rea1isationsvinstkommittêns synsätt. Förenkiingsaspekterna har också ti11mätts en avgörande betydeise. I 1ikhet med regierna för egnahemmen har bostadsrätts-
regierna en viss iniåsningseffekt på marknaden. Innehavstiden bör
överstiga fyra år för att den skattepiiktiga reavinsten ska11 minimeras.
Likstäiidhet och rättvisa
Man kan fråga sig om det är rättvist att 1ikstä11a de båda uppiåteiseformerna äganderätt och bostadsrätt i reavinsthänseende.
Av de tidigare avsnitten har det framgått att det i vart fa11 är tekniskt svårt.
Bostadsrättshavare äger inte sin iägenhet. Han har i stäHet en evig nyttjanderätt ti11 iägenheten. En konsekvens härav är b1.a. att han inte sjäiv behöver finansiera iägenhetens he1a produktionskostnad. Bostadsrättshavaren står därför i aHmänhet inte heHer risken För heia det kapital som har nediagts i bostaden. I stäHet riskerar han endast insatsen, grundavgiften e11er köpeskiHingen. Vid en vikande efterfrågan kan han avsäga sig bostadsrätten. Han föriorar då visseriigen insatsen, men biir fri från sina förpiiktei ser som föreningsmediem. Finansieringsbehovet och risktagandet är aHtså mer indirekt, spritt på föreningskoiiektivet, än vad som är faHet för egnahemsägaren.
Om bostadsrättsföreningen sä1jer fastigheten, ti11 med1emmar e11er utomstående, tiHämpas de reavinstregier som gäller för fastigheter. Då medges sedvaniig indexuppräkning av ingångsvärdet. Föreningen är skattep1iktig för eventueH reavinst. Ägaren, dvs. föreningen, får såiedes tiHämpa en vinstberäkning där hänsyn tas tiH infiationen. Denna rätt tiHkommer aHtså indirekt de personer som är medlemmar i föreningen vid försä1jningsti11fäHet.
En bostadsrättsförening kan undantagsvis ha ganska stora kapitaiinkomster. Föreningen är skattep1iktig för dessa inkomster. Skattesatsen, 52 %, är ibiand 1ägre än mediemmarnas marginaiskattesats. Det kan därför vara fördeiaktigt att använda kapitaiinkomsterna för att hâ11a nere årsavgifterna i stäHet för att överföra kapitaiet tiH med1emmarna. Den form av utdeining som består i låga boendekostnader är ju inte skattepiiktig hos mediemmarna.
Det finns aHtså stora skiHnader meHan äganderätten och bostadsrätten. Man får dock inte giömma att det även finns stora likheten Båda formerna tiHfredsstäHer ett bostadsbehov. Båda har ett värde på den fria marknaden och kan omsättas fritt.
Förs1ag
När man diskuterar reavinstbeskattningens utformning måste man
beakta såvä1 ski11naderna som Iikheterna me11an de båda upp1äte1-
seformerna äganderätt och bostadsrätt. Med nuvarande reavinstbeskattning är egnahemsreg1erna mer fördeiaktiga i vissa situationer, främst när priserna ökar 1ängsammare än inf1ationen. Å andra sidan är de mer oförmân1iga när förhâ11andet är det omvända, dvs. att priserna ökar snabbare än inf1ationen.
Det hade varit önskvärt med en reavinstbeskattning som endast tar sikte på det egna kapitaiets rea1a värdeökning. Den de1 av det egna kapita1ets värdeökning som härrör från inf1ationen borde i princip undantas från reavinstbeskattning. En sådan beskattning utgår dock från att man under heia innehavstiden känner ti11 stor1eken på det egna kapita1et. Med sådana kunskaper sku11e man därefter kunna inf1ati0nsskydda detta kapitai men reavinstbeskatta resterande värdeökning. De ?ån som använts för bostadsanskaffningen sku11e således inte omfattas av inf1ationsskyddet.
Teoretiskt vore det säkeriigen möj1igt att utröna storieken på
och utveck1ingen av dessa 1ân. I praktiken 1åter det sig däremot inte göras. Det kan b1i fråga om att inhämta ett gigantiskt antal uppgifter om kapita1ets förändringar under innehavstiden. Vidare kan man aidrig he1t säkert utreda vad kapita1et verkiigen har använts ti11 e11er om det är eget e11er 1ånat kapitai.
De nämnda svårigheterna motiverar schab1oner. Liknande överväganden gjordes i samband med senareiäggningen av vi11ornas indexuppräkning. Eftersom uppräkningen omfattar sâvä1 eget som iånat kapitai och eftersom en vi11a i rege1 är be1ânad fanns det
skä1 att inskränka inf1ationsskyddet. Inskränkningen sattes
schabionmässigt ti11 fyra års utehiiven omräkning. Därvid tog man också hänsyn ti11 att fastigheterna norma1t är högt be1ânade i början av ett innehav samt att 1ånebe1astningen därefter successivt sjunker och att ande1en eget kapita1 a11tså ökar med tiden.
Av jämföre1sen i avsnitt 10.7.8 framgår b1.a. att den skattepiiktiga vinstens st0r1ek kan variera avsevärt om man tiilämpar egna-
hemsregierna även på bostadsrätter trots att den nomine11a vinsten är 1ika stor. Om man utgick från att köpet he1t finansierades med eget kapitai vore det principieiit he1t riktigt med en sådan beskattning. Det är ju då fråga om att beskatta avkastningen på det egna kapitalet. För A-vi11an ökade det egna kapitaiet 1/2 gång medan motsvarande ökning för B-viiian var 2 1/2 gånger.
Om man infiationsskyddar i en bostadsrätts reavinstberäkning utan genomsyn biir beskattningen beroende av hur bostadsrätten finansierats. En hög beiåning ger ett högt ingångsvärde som får räknas upp he1t e11er deivis. Även egnahemmens reavinstregier medför dock 01ika beskattningsresuitat beroende av hur köpet finansierats. Med hög beiåning kan det egna kapitaiet öka mycket utan att ökningen reavinstbeskattas. Med ett högt eget kapita1 kan även en rea1 föriust medföra reavinstbeskattning.
I det stora fiertaiet fa11 finansieras köp av egnahem med såväl iånat som eget kapitai. Låneandeien är i rege1 större vid höga priser än vid låga priser. Ofta torde förvärv av en bostadsrätt beta1as kontant. Även där torde det dock vara van1igt med en stor iânefinansiering, särskiit vid höga priser. A11t eftersom inf1ationen minskar det reaia värdet av skuiderna i äidre bostadsrättsföreningar, kan man vänta sig att det i framtiden biir a11t van1igare med höga överiåteisepriser som ti11 en dei iånefinansieras.
För båda upp1åte1sef0rmerna gä11er att det är sjä1va köpeski1- Iingen som köparen står risken för, oavsett om han har sparat ihop he1a be1oppet e11er om han har iånat he1a beioppet. Det finns därför fog för att anse att detta be1opp bör iigga ti11 grund för ett eventueiit infiationsskydd i reavinstbeskattningen. Det är då he1t enke1t fråga om att skydda en enski1d investering.
Om man inför ett inf1ationsskydd i bostadsrätternas reavinstbeskattning gäiier samma motiv för inskränkning av detta skydd som anfördes ti11 stöd för senare1äggning av egnahemmens infiationsskydd. Skyddet omfattar såväi iånat som eget kapitai. Låneande1en
kan antas vara högre i början av innehavstiden för att därefter successivt avta.
En reavinstbeskattning av bostadsrätter med infiationsskydd men utan genomsyn kan utgöra ett incitament tiH s.k. förde1ade 1ån. Om bostadsrättshavaren sjä1v står för 1ånen b1ir ju köpeskiHingen - och därmed ingångsvärdet högre än om föreningen står för iånen. En sådan uppdeining innebär dock inte endast fördeiar för bostadsrättshavarna. Föreningens räntekostnader minskar i motsvarande mån varefter risken är större att föreningen redovisar en beskattningsbar inkomst. Föreningens skatt ska11 betaias av de enskiida bostadsrättshavarna. En eventueH iägre reavinstbeskattning motverkas så1edes av ett eventueHt högre skatteuttag under innehavstiden.
Det är viktigt med enk1a skatteregier. Det är också viktigt att beskattningen uppievs som rättvis. MiHimeterrättvisa kräver oftast kompiicerade regier. Den av kapitaivinstkommittên förordade genomsynen ieder i rege1 tiH ett rättvist beskattningsresu1tat vid en strikt ekonomisk jämföre1 se me11an äganderätt och bostadsrätt. Genomsynen gör dock metoderna aHtför kompiicerade.
En möj1ighet att uppnå större rättvisa i reavinsthänseende meHan de båda uppiåteiseformerna vore naturiigtvis att tiHämpa en nomineH vinstberäkning för dem båda. Med hänsyn tiH den kritik som har riktats mot den nomineHa metoden har vi dock ansett att vi inte aHvariigt bör överväga ett sådant försiag.
Mot bakgrund av Hkheterna meHan de ski1da upp1åte1seformerna och med hänsyn tiH rättvisekraven anser vi att övervägande skäi ta1ar för ett infiationsskydd vid bostadsrätternas reavinstbe-
skattning. Detta skydd bör utformas på samma sätt som nu gäHer
för egnahemmen. Utgångspunkten för inf1ationsskyddet bör vara den
investering som den boende gör vid förvärvet av bostaden, det ekonomiska ansvar han då ikiäder sig. Vi föresiår därför att bo-
stadsrättens ingångsvärde, beräknat på samma sätt som nu gä11er,
får indexomräknas med samma 0mräkningsta1 och med samma senareiäggning som fastigheter.
Värt försiag innebär sâ1edes att vinstberäkningen görs på enahanda sätt för egnahemmen och bostadsrätterna. Härigenom b1ir rea1a värdeökningar beskattade i större utsträckning än i dag men rea1a för1uster i mindre omfattning.
10.7.1O
Qvgrgângsfrägor
De nuvarande regierna ti11ämpas fu11t ut först för sådana avyttringar som sker under år 1986. För åren 1984 och 1985 gä11de särskiida övergângsbestämmeiser. Eniigt dessa sku11e 5 % av vinsten vid avyttring år 1984 och 15 % år 1985 tas upp som skattepiiktig reavinst, a11t under förutsättning att man hade innehaft bostadsrätten i fem år e11er mera.
Eftersom vårt försiag kan innebära skatteskärpningar i vissa fa11 finns det skä1 för särski1da övergångsbestämmeiser. I 1ikhet med de bestämme1ser härom som ti11ämpades när infiationsskyddet i vi11ornas reavinstbeskattning senareiades (SFS 1980:998) bör därför senareiäggningen förde1as på samma sätt för bostadsrätterna. Det första âret vårt förs1ag ti11ämpas, bör så1edes omräkning få ske från första âret osv.
Även i vårt förs1ag finns det behov av en s.k. som av-
stickdag,
gränsar den period som ska11 beaktas vid vinstberäkningen. I det nuvarande systemet är 1 januari 1974 sådan stickdag. I vårt förs1ag torde samma dag kunna ti11ämpas på enahanda sätt.
10.8 Garantibeskattning
10.8.1 gegigrna
Vid taxering ti11 kommuna1 inkomstskatt ska11 en fastighetsägare ta upp ett be10pp som motsvarar 1,5 % av taxeringsvärdet. Detta
är det s.k. garantibe1oppet. Vid inkomstberäkningen medges i stä11et ett s.k. procentavdrag som beräknas på samma sätt som garantibe1oppet. Detta avdrag får dock inte överstiga nettointäkten. Bestämmeiserna om garantibeiopp finns i 47 § KL och om procentavdrag i 45 § samma 1ag.
Om fastigheten har bytt ägare under året ska11 garantibe1oppet
fördeias efter innehavstid. Om fastigheten samägs fördeias be1oppet efter ande1sta1. - Avsikten är att kommunerna ska11 garanteras en viss minsta inkomst från fastigheterna i kommunen.
Regierna gä11er i princip a11a fastigheter, oavsett beskattningsmetod. Fr.o.m. 1986 års taxering har dock taxeringen ti11 kommuna1 inkomstskatt av juridiska personer (utom inhemska dödsbon) s1opats. Samtidigt upphörde garantibeskattningen av de juridiska personernas fastighetsinnehav (prop. 1984/85:70, SkU 23, rskr 110).
10.8.2 gakgrund
Garantibeskattningen har en ganska iång historisk bakgrund. För de sista 30 åren kan den komprimeras eniigt föijande uppstä11ning.
| Taxeringsår | Procentsats (repartitionsta1) |
| 1955 - 1957 | 4 |
| 1958 - 1965 | 2,5 |
| 1966 - 1981 | 2 |
| 1982 - | 1,5 |
I stort sett vid samt1iga de ti11fä11en som procentsatsen har ändrats, har man gjort utta1anden om att garantibeskattningen borde avveckias, se exempeivis SkU 1984/85:36.
Som ett exempei på tidigare utredningar som syssiat med denna fråga kan nämnas 1957 års fastighetsskattesakkunniga som föresiog
14-
att garantibeskattningen sku11e siopas för fysiska personer, a11männyttiga bostadsföretag och bostadsrättsföreningar (SOU 1960:4)
10.8.3 Omfattning
Underiaget
Som nämnts omfattas a11a fastigheter som ägs av fysiska personer och inhemska dödsbon av garantibeskattningen. I tab. 10.15 visas hur många fastigheter det fanns vid 1981 års aiimänna fastighetstaxering (AFT 81) och dessa fastigheters totaia taxeringsvärde. Vidare framgår fastighetsinnehavet för fysiska personer och dödsbon.
Tab. 10.15 Fastighetstyper fördeiade efter ägare; antai och värde
Fastighetstyp A11a ägare . Fysiska personer och dödsbo Antai Täxerings- Antai Taxeringsenheter värde, enheter värde, miij. kr. mi1j. kr. Jordbruksfastighet 338 765 113 151 311 131 85 175 Annan fastighet Småhus 2 132 353 377 572 2 006 988 361 295 Hyreshus 101 777 161 071 44 973 26 549 Industrioch expi. 72 485 157 263 25 933 5 654 Summa 2 645 380 809 057 2 389 025 478 673
Skatten
Skatteformens konstruktion innebär att garantibeskattningen endast är effektiv om fastigheten ger ett underskott e11er ett iågt överskott. Är överskottet 4 500 kr. eiier mer innebär inte garantibeskattningen något ökat skatteuttag. Den sägs då vara heit ineffektiv. För att garantibeskattningen skaii vara effektiv för kommunerna, dvs. medföra en skatteinkomst, krävs därjämte att garantibeioppet kvarstår trots grundavdrag.
Garantibeskattningens effektivitetsgrad har undersökts ett f1ertai gånger. De senaste beräkningarna gjordes av riksrevisionsverket (RRV) åt 1976 års fastighetstaxeringskommittê (SOU 1979:32). Den genomsnittiiga effektivitetsgraden för vi110r och fritidshus beräknades därvid ti11 74,4 %. Dessa beräkningar gä11de endast fysiska personer. RRV beräknade även effektivitetsgraden för andra fastighetstyper. Med 1edning av dessa tai kan garantibeskattningen beräknas på sätt som framgår av tab. 10.16.
Tab. 10.16 Garantibeskattning, fysiska personer (be10pp i mi1j. kr.)
Fastighetens Tax.värde Garanti- Effekti- Effektiva Skatteutart beiopp vitets- garanti- fa11 grad % be1opp Jordbruks-
| fastighet | 85 200 1 278 18,7 | 239 | 72 |
| Småhus | 361 300 5 419 74,4 | 4 032 | 1 222 |
| Hyreshus | 26 600 398 45,5 | 181 | 55 |
Industrioch exp1.fastighet 5 700 85 20 17 5 Summa 478 700 7 180 4 469 1 354
Anm: Taxeringsvärde en1igt AFT 81
Skatteutfa11 = kommunaiskatt på effektiva garantibeiopp (ut-
deb. 1984 30,30 kr/skr).
Av RRV:s taxeringsstatistik framgår b1.a. att garantibeioppen för fastigheter i hemkommuner uppgick ti11 ca 6,2 miijarder kronor vid 1983 års taxering. De utgör i regei 1 - 2 % av de tota1a taxerade inkomsterna i kommunerna. De svarar för i genomsnitt 1,3 % av den totaia kommunaiskatten i riket.
[ördgning
Garantiskattens fördeining me11an ski1da fastighetstyper framgick av tab. 10.16. Drygt 90 % av skatten härrör från småhusen. I det
fö1jande diskuteras därför endast garantibeskattningens förde1ning inom småhusbeståndet.
Som nämnts träffar garantibeskattningen i princip endast sådana fastighetsägare som redovisar ett underskott. I tab. 10.17 visas egnahemsägarnas fördelning efter o1ika inkomstkiasser beroende på om de redovisar underskott e11er överskott.
Tab. 10.17 Egnahemsägare i o1ika inkomstinterva11er med överskott resp. underskott, anta1 och re1ativ förde1ning
Brutto- Anta1 egna- Redovisar överskott Redovisar underskott inkomst, hemsägare Anta1 % Anta1 % tkr.
| - 20 74 065 56 162 | 75,8 | 15 881 | 21,4 |
| 20 - 40 182 212 113 137 61,0 | 60 147 33,0 | ||
| 40 - 60 229 647 133 158 | 58,0 | 91 659 | 39,9 |
60 - 80 297 883 94 340 31,7 193 326 64,9
80 - 100 376 742 55 631 14,8 317 136 84,2 100 - 200 471 491 40 439 8,6 429 735 91,1 200 - 500 51 991 2 013 3,9 49 960 96,1 500 - 1 563 232 14,8 1 331 85,2
Tota1t 1 685 594 493 112 29,3 1 159 175 68,8
Kä11a: RRV:s taxeringsstatistik 1983.
Det är a11tså ca 70 % av egnahemsägarna som redovisar ett underskott och som därför omfattas av garantiskatten. Då ska11 man dock komma ihåg att det kan finnas f1era än en ägare ti11 ett egnahem. Om två makar äger huset kan så1edes den ena redovisa ett överskott och den andra ett underskott. Ti11 viss de1 torde den höga ande1en ägare med 1åga inkomster som redovisar överskott kunna förklaras av sådan uppde1ning.
Som jämföreise kan nämnas att förhå11andena är he1t ann0r1unda såvitt avser fritidshusen. Det är endast 15 % av ägare ti11 sådana hus som redovisar ett underskott och som så1edes träffas av garantiskatt.
Det är framför aHt hushåHen i de re1ativt nyproducerade småhusen som redovisar underskott. I tab. 10.18 har smâhusen Förde1ats efter deras skattemässiga resuitat och färdigstäHandeår. Där framgår också det genomsnittiiga taxeringsvärdet för småhus av oiika â1der.
Tab. 10.18 Småhusens genomsnittHga taxeringsvärde och skattemässiga resu1tat; förde1ning efter åider (he1a riket)
| Färdig- | Tax.- | Resuitat | ||
| stäHandeår | värde, tkr. | Uverskott Anta1 | % | Underskott Antai |
| - 1950 185 | 92 470 27,2 | 236 176 69,4 | ||
| 1951 - 1960 209 | 19 931 | 17,5 | 92 350 81,2 | |
| 1961 - 1970 266 | 7 971 3,6 | 213 471 96,2 | ||
| 1971 - 1981 290 | 3 878 1,1 | 362 384 98,8 | ||
| Samt1iga | 242 | 124 250 11,9 | 904 381 86,7 |
KäHa: BHU.
Av BHU framgår vidare b1.a. att aHa hushåHstyper, genomsnitt- 1igt sett, redovisar ett negativt fastighetsresuitat, ett underskott. Inom de o1ika hushåHstyperna finns det dock kategorier som redovisar ett överskott. GenereHt sett är det barnfami1jerna som har de högsta underskotten, ca 20 000 kr. PensionärshushåHen däremot har ett lågt underskott, ca 2 000 kr. i genomsnitt.
10.8.5 _garantibgskattninggns funktion
Skatteformens konstruktion garanterar att en viss fastighetsinkomst ingår i fastighetsägarens taxerade inkomst i kommunen. Även om fastigheten redovisar ett underskott ingår ju i vart faH garantibe1oppet i den taxerade inkomsten. Däremot är det inte sjä1vk1art att detta belopp medför ökade skatteinkomster för kommunen. Från den taxerade inkomsten får man nämiigen göra grundavdrag med 7 500 kr. och i vissa fa11 ett extra avdrag (foikpensionärer m.f1.). Vad som därefter återstår utgör den beskattningsbara inkomsten.
Som framgått har garantibeskattningen endast margineii betydeise som inkomstkäiia för kommunerna, sett i ett heihetsperspektiv. Förhâilandena varierar naturiigtvis me11an o1ika kommuner.
Hur mycket fastighetsägarens skatt ökar ti11 föijd av garantibeskattningen är, som framgått, ti11 viss dei beroende av dennes övriga förhåiianden. Är de övriga inkomsterna iâga, b1ir det kanske inte någon ökad skatt över huvud taget. Ur skattepianeringssyften kan det därför 1öna sig med uppdeiningar av ägandet. Det marginaiskattetänkande som kan göra sig gäiiande vid den statiiga beskattningen förekommer dock inte, eftersom den kommunaia beskattningen inte är progressiv.
10.8.6 Qygrvägandgn
Siopad garantibeskattning av småhus
Merparten av de skä1 som vi har anfört i avsnitt 10.3.5 för att siopa schabionintäktsheräkningen för smâhusen gä11er även för garantibeskattningen. Neutraiiteten och pariteten sku11e förbättras samtidigt som skattesystemet sku11e hii enkiare.
Ytteriigare ett skä1 för att s10pa garantiheskattningen för småhusen är vårt försiag om ränte1ån. Detta system biir också enkiare att ti11ämpa om man inte behöver ta hänsyn ti11 garantibeioppen.
Om man enbart s1opar garantibeskattningen, utan att kompensera för skattebortfaliet, är det sjä1vk1art att de kategorier som nu träffas av denna skatt får en skatte1indring. Det är då främst fråga om ägare av vi11or som byggts eiier köpts på senare tid. I dessa bor i huvudsak barnfamiijer. Bostadsutgifterna är för dessa kategorier genereiit sett högre än för t.ex. dem som bor i äidre egnahem. En sådan form av skatteiindring är därför i och för sig motiverad.
Det statiiga finansieringsstödet är främst avsett att göra det
möjiigt att bygga och bo i nyproducerade och nyiigen ombyggda
-TW
_--47w._..-_.-vi...
fastigheter. Räntebidraget för egnahemmen medför att underskottet b1ir mindre än det annars sku11e ha biivit. Såväi räntebidragen
n-_wve-_w_
som ett ränteiånesystem medför en utjämning av utgifter i tiden. .- Man hå11er nere utgifterna i början. I ränteiånesystemet utnytt-
..___v_..
jar man därefter de möjiigheter ti11 återbetaining som successivt har motsatt effekt. ränteut-
.vøwwe
uppstår. Garantibeskattningen Höga gifter ger ett underskott som medför garantiskatt. När vä1 iânen __., v . har sjunkit ti11 en sådan nivå att ränteutgifterna inte 1ängre överstiger schabionintäkten, fa11er garantiskatten bort. Ur paritetssynpunkt bör såiedes denna skatteform siopas.
Garantibeskattningen har siopats för de juridiska personerna. Detta var föijden av att den kommuna1a beskattningen av dessa personer s10pades. Även detta ta1ar för att garantiheskattningen siopas för en större krets av skattskyidiga, heist för a11a.
Som tidigare nämnts kan garantibeskattningen 1ocka ti11 en viss form av skattepianering, nämiigen uppdeining av ägandet inom fami1jen. Genom att siopa denna form av skatt fa11er motiven för sådan skattepianering bort i denna dei.
Som också nämnts tidigare varierar garantiskatten med b1.a. den kommunaia skattesatsen. Lika 1itet som hyror är beroende av kommunaia skattesatser bör skatteuttaget för småhusen variera med dessa.
å Sammanfattningsvis anser vi sâiedes att övervägande skä1 taiar för att garantibeskattningen av fysiska personers småhusinnehav s10å pas.
Siopad garantibeskattning av övriga fastigheter
När den kommunaia beskattningen av de juridiska personerna siopades, försvann 10 % av fastigheterna ur garantiskattesystemet. Dessa fastigheter motsvarade dock 40 % av det totaia taxeringsvärdet.
Om garantibeskattningen av småhus s10pas, försvinner ytteriigare 75 % av antaiet fastigheter ur systemet. Dessa motsvarar 45 % av det tota1a taxeringsvärdet.
Vad som återstår är såiedes de fysiskt ägda iantbruks-, hyreshussamt industri- och expioateringsenheterna. Dessa utgör ca 15 % av det totaia antaiet fastigheter och iika mycket av det tota1a taxeringsvärdet. Garantiskatten för dessa fastighetstyper framgick av tab. 10.16. Totaibeioppet uppgick ti11 ca 130 mi1j. kr. Av detta be1opp svarar - för jordbruksfastigheterna ca 70 mi1j. kr., - hyreshusen för ca 55 milj. kr. samt - industri- och exp1oateringsfastigheterna för ca 5 milj. kr.
Om vårt försiag att s1opa garantibeskattningen för småhus genomförs, kommer ca 85 % av rikets fastigheter att stå utanför detta system. Detta faktum är skä1 nog för att he1t s1opa denna skatteform.
Om värt försiag beträffande smâhusen genomförs, bör också jordbrukens bostäder stå utanför garantibeskattningen. De skäi som gä11er för smâhusen, gä11er även här. Om garantibeskattningen i övrigt behå11s, måste såiedes en förde1ning av jordbruksfastigheternas resu1tat och taxeringsvärden göras. Detta k0mp1icerar beskattningen ytteriigare.
Dessa motiv, samt de skäi vi har åberopat när det gä11er småhusen, ta1ar entydigt för att garantibeskattningen he1t siopas.
Finansiering
§m§hgsgn
Som framgick av tab. 10.16 ger garantibeskattningen skatteinkomster med ca 1,2 miijarder kronor, såvitt avser småhusen. Ett sådant skattebortfa11 måste finansieras på något sätt.
Vi har tidigare sagt att småhusägarens boendekostnader i princip bör vara oberoende av dennes inkomst- och skatteförhåiianden, såsom är faiiet för hyresgäster. En proportione11 skatt är därvid att föredra framför en progressiv beskattning. I den nuvarande bostadsbeskattningen finns det redan en sådan skatteform, nämiigen fastighetsskatten. Man bör därför utgå från denna skatteform när man utformar en kompenserande skatteform. Det finns därvid i princip två aiternativ, nämiigen att införa en kommunai fastighetsskatt e11er att bygga vidare på den statiiga fastighetsskatten.
Om man, såvitt avser smâhusen, inför en kommuna1 fastighetsskatt med samma skattesats som den nuvarande statiiga, 1,4 % av en tredjedei av taxeringsvärdet, b1ir den siopade garantibeskattningen något överfinansierad. Skatteintäkterna sku11e då öka med ca 0,5 miijarder kronor mer än vad som motiveras av den siopade garantibeskattningen.
Man kan därför tänka sig att i stäiiet sänka den statiiga fastighetsskatten tili 1,2 % och 1åta en kommunai sådan skatt utgå med samma procenttai. Lågt stä11da förenk1ingskrav kan därvid anses ha uppfyiits.
Den nuvarande fastighetsskatten omfattar inte endast småhus utan även hyreshus och bostadsrättshus. Skattesatsen varierar med beskattningsform. Om man sänker skatteuttaget från 1,4 % ti11 1,2 % kommer såiedes förhâ11andena ti11 andra fastighetstyper att förändras. Detta sku11e medföra stora konsekvensändringar i fastighetsskattesystemet och systemet för kompensation av fastighetsskatt. En sådan samordning me11an en kommunai och en statiig fastighetsskatt ter sig därför mindre 1ämp1ig.
Det enkiaste och smidigaste sättet torde i stä11et vara att bygga vidare på systemet med en statiig fastighetsskatt. Kommunernas minskade skatteinkomster får beaktas på annat sätt, t.ex. inom skatteutjämningssystemet.
Vad sku11e en sådan finansiering innebära ur bostadspoHtisk synvinkei?
AHa småhus sku11e omfattas av en höjd fastighetsskatt, såiedes även de som nu inte omfattas av garantiskatten. De som nu betaiar garantiskatt skuHe få en viss skatteiindring, medan däremot de övriga skuHe få en ökad skatt. Detta innebär aHtså att de småhusägare som nu redovisar ett underskott skuHe få en skatteiindring och att de ägare som redovisar ett överskott sku11e få ökade kostnader.
Detta innebär att den kompenserande skatteformen får en betydHgt mer utprägiad bostadspo1itisk karaktär än den nuvarande garantibeskattningen. Den sistnämnda motverkar de bostadspoiitiska må- 1en, medan däremot en fastighetsskatt fördelar skattebördan me1- 1an aHa småhusägare, oberoende av fastighetens resu1tat.
Den ökade resp. minskade skatten är he1t oberoende av fastighetsägarens inkomstförhåHanden. Detta har såväi förde1ar som nackde- 1ar. TiH förde1arna hör att skattep1aneringsmotiven minskar och att småhusägarna i större grad 1ikstä11s med hyresgäster. TiH nackde1arna hör att de förde1ningsinstrument som trots a11t finns inom garantibeskattningen går föriorade. Som exempei kan nämnas att den småhusägare som har iåga inkomster stundom inte behöver beta1a någon garantiskatt, trots att han redovisar ett underskott av fastigheten. Detta hänger samman med det grundavdrag på 7 500 kr. som man får göra vid den kommunala taxeringen. Även det extra avdrag som b1.a. foIkpensionärer har rätt ti11 , kan medföra att det inte utgår någon garantiskatt.
Fördemingsinstrumenten inom skattesystemet kan dock vara ganska trubbiga. Vissa av dessa bör därför kunna ersättas av andra instrument. Dit hör b1.a. garantibeskattningen. De småhusägare som komer att få ökade kostnader tiH fö1jd av höjd fastighets-
en
skatt i stäHet för garantibeskattning, bör i stä11et tiHgodoses inom bostadsbidragssystemen. Skatten ökar boendeutgifterna viika Hgger tiH grund För bostadsbidragens storiek.
Fiertaiet ägare ti11 fritidshus redovisar ett överskott. Dessa betaiar sâiedes i regei inte någon garantiskatt. Om man ersätter garantiskatten med en höjd fastighetsskatt b1ir sâiedes resu1tatet att dessa ägare ti11 viss dei kommer att beta1a reformen. Skatteuttaget inom fritidshusbeständet kommer att b1i högre än skatte bortfaiiet på grund av den siopade garantibeskattningen. För vi11orna är förhåiiandet det motsatta. Även denna omfördeining inom småhusbeståndet får anses vara bostadspoiitiskt motiverad.
Ett annat finansieringssätt som iigger nära ti11 hands är att siopa det extra avdrag som tiiikommer egnahemsägare, se avsnitten 10.3.2 och 10.3.4. Dessa avdrag uppgick ti11 ca 1,8 miijarder kronor vid 1983 års taxering. Om man siopar avdragen kan de ökade skatteinkomsterna beräknas ti11 800-900 miij. kr. Av detta ti11kommer ca 60 % kommunerna och resten staten.
En sådan finansiering skuiie förenkia dekiarationsförfarandet och ränteiånesystemet. Den sku11e dock inte he1t kompensera skattebortfaiiet. Trots förenkiingsvinsterna torde därför de sammantagna effekterna hii en viss försvagning av den offentiiga ekonomin.
En sådan finansiering har dessutom inte samma bostadspoiitiska prägei som en höjd fastighetsskatt. Fritidshusägarna skuiie inte a11s deita i finansieringen. Vidare är det extra avdragets skattemässiga värde i dag ti11 viss de1 beroende av fastighetsägarens inkomster.
Sammanfattningsvis anser vi därför att den siopade garantibeskattningen av småhus bör finansieras genom en höjd statiig fastighetsskatt. Denna skatt bör höjas med 1 % av en tredjedei av taxeringsvärdet.
Övriga fastigheter
Den metod som vi föresiår att finansiera den siopade garantiskatten för smâhusen reser inte nâgra större principieiia betänkiigheter. Småhusen ägs ti11 95 % av fysiska personer. Merparten
av dessa ägare betaiar nu garantiskatt. Att föra över skatteuttaget ti11 fastighetsskatt innebär att aiia smâhusägare deitar i omfördeiningen, såiedes även de juridiska personerna som ju omfattas av fastighetsskatten, men inte av garantiskatten. Vi anser
att smâhusbeskattningen bör vara kiart bostadspoiitisk. För-
delarna med en omfördeining från garantiskatt ti11 fastighetsskatt är, ur bostadspoiitisk synvinkei, så stora att de motiverar en ökning av antaiet skattskyidiga. Vidare är underiaget för beräkning av garantiskatt och fastighetsskatt detsamma, nämiigen smâhusens taxeringsvärde. Detta gör det metodiskt enkeit att föra över skatteuttaget ti11 fastighetsskatten.
För resterande fastigheter är det inte 1ika sjäivkiart att finansiera den siopade garantiskatten med en höjd fastighetsskatt. Dessa probiem diskuteras nedan.
gordbruksfastighgtgr
För jordbrukens småhus utgör fastighetsskatten, efter övergângsperioden, 2 % av en tredjedei av bostadsbyggnadsvärdet och tomtmarksvärdet. Om det finns hyreshus på fastigheten beräknas dock fastighetsskatten på heia summan av dessa de1värden.
Om man höjer fastighetsskattens uttagsprocent från 2 % tili 3 % sku11e större de1en av en siopad garantibeskattning vara finansierad.
Om man för över skatteuttaget såvitt avser jordbruken från garantiskatt tiil fastighetsskatt, minskar skattebasen, dvs. underiaget för skatteuttaget, avsevärt. Fastighetsskatt beräknas ju enbart på bostadsbyggnads- och tomtmarksvärdena, medan däremot
garantiskatten räknas på heia taxeringsvärdet. En jordbruks-
fastighet utan bostadsbyggnad, t.ex. en skogsfastighet, sku11e gynnas på bekostnad av en fastighet på viiken ägaren bor.
Det finns också andra probiem med en sådan finansieringsmetod. Jordbruksfastigheter utnyttjas i förvärvssyfte. De ska11 ge sina ägare försörjningsmöjligheter. I regei måste såiedes en jord-
bruksfastighet redovisa ett överskott. En sådan fastighet berörs inte av en siopad garantibeskattning, däremot av en höjd fastighetsskatt. Jordbruksfastigheter med 1ångvariga underskott, t.ex. sådana som innehas huvudsak1igen i bostadssyfte, skuHe däremot gynnas av en sådan reform. Metoden motverkar så1edes måien om ett rationeHare jordbruk.
En ytter1igare komp1ikation är att juridiska personer äger ca 25 1, av jordbruksfastigheternas taxeringsvärde. En omfördeining
av skatteuttaget tiH fastighetsskatt medför såiedes att många
ägare som inte berörs av den nu s1opade garantiskatten får de1ta i denna reforms finansiering.
Vi anser därför att fastighetsskatten inte bör användas för att finansiera en siopad garantibeskattning såvitt avser jordbruken. Vi föres1år nu inte he11er några andra konkreta metoder för detta ändamåi. En möj1ighet som kan vara värd att beakta är att hänsyn ti11 denna skatte1indring tas i de s.k. j0rdbruksförhand1ingarna. Ytter1igare en möj1ighet att, i vart faH de1vis, finansiera den siopade garantibeskattningen är att höja skogsvårdsavgiften. Sådan avgift utgår en1igt iagen (1946:324) om skogsvårdsavgift och ska11 betaias för jordbruksfastighet som vid fastighetstaxering åsatts de1värdet skogshruksvärde. Avgiften utgör åtta promiHe av detta värde.
äyreshus
För de konventioneHt beskattade hyreshusen utgör fastighetsskatten 2 % av taxeringsvärdet.
Om man höjer fastighetsskattens uttagsprocent från 2 1, ti11 2,5 z för de fysiskt ägda hyreshusen, skuHe den siopade garantibeskattningen vara något överfinansierad. Fastighetsskatten torde då öka med 65 - 85 miij. kr. jämfört med skattebortfaHet för denna kategori vid en siopad garanti skatt om ca 55 miij. kr.
Eftersom fysiska personer och dödsbon, vi1ka ju omfattas av den nu föresiagna reformen, endast äger 16 % av hyreshusens t0ta1a
taxeringsvärde, kan det inte anses motiverat att genereHt höja fastighetsskatten för samtiiga ágarkategorier för att finansiera den siopade garantiskatten. En eventueH höjning av fastighetsskatten enbart för de kategorier som berörs av den siopade garantiskatten kompiicerar fastighetsskatteiagen något. Det b1ir då fråga om att tiHämpa tre 01ika procenttai i stäHet för två.
En siopad garantiskatt gynnar underskottsfastigheter. En höjd fastighetsskatt drabbar däremot a11a. En sådan omförde1ning fann
vi vara av godo inom småhusbeståndet. När det gäHer hyreshusen
är däremot förvärvssyftet mer uttaiat. Även dessa hus bör i rege1 redovisa ett överskott. Vad vi tidigare sagt om jordbruksfastigheter gäHer därför även tiH viss dei hyreshusen.
Sammanfattningsvis anser vi att det visseriigen är något enk1are
att kompensera garantiskattebortfaHet med en höjd fastighets-
skatt för vissa hyreshus än för jordbruken, men att svårigheterna trots a11t är så stora att nackde1arna överväger. Det är 01yck- 1igt med o1ika regIer för skiida fastighetsägare såvitt avser fastighetsskatt, framför a11t som de i regei inkomstbeskattas 1ika.
En viss dei av skattebortfaHet sku11e man visseriigen kunna finansiera genom räntebidragssystemet, men detta är inte någon framkomiig väg i rea1iteten. Många av de fastighetsägare vi här ta1ar om har inga statiiga 1ån.
Lnsuetzi; gen 921 gazezinsefessi ahstsr
Dessa fastigheter omfattas inte av fastighetsskatten. Som framgick av tah. 10.15 äger de juridiska personerna drygt 95 % av dessa fastigheters taxeringsvärde. GarantiskattebortfaHet i samband med att den kommunaia taxeringen av dessa personer siopades, finansierades genom höjd stat1ig skatt.
GarantiskattebortfaHet vid den av oss nu föresiagna reformen tiH ca 5 mi1j. kr. Vi anser inte att bortfaHet är så
uppgår
stort att särski1d finansiering behövs.
§ammanjattnigg_pm.§vriga_fgstighgtgr
Det är stora nackde1ar förknippade med att finansiera ett garantiskattehortfaii med en höjd fastighetsskatt, såvitt avser andra fastighetstyper än småhus. Den skatte1indring som ägare ti11 sådana fastigheter fâr om garantibeskattningen s1opas, bör därför i stä11et beaktas i andra sammanhang.
10.9 Vinstde1ningsskatt
10.9.1 inledning
Vinstdeiningsskatten finansierar merparten av iöntagarfonderna. Skattskyidiga är aktieboiag, ekonomiska föreningar, sparbanker och skadeförsäkringsanstaiter. Undantagna från skattsky1dighet är b1.a. de schab1onheskattade bostadsföretagen.
Vinstde1ningsskatten beräknas på ett rea1t resu1tat. Man tar såiedes hänsyn ti11 infiationen. En hög beiåning kan medföra ett högt rea1t resuitat. Fastigheter är i rege1 högt be1ånade, varför denna skatt kan få stor betydeise inom bostadssektorn.
10.9.2 Begigrna
Bestämme1serna finns i 1agen (1983:1086) om vinstdeiningsskatt.
Vinstdeiningsskatt utgår med 20 % av ett s.k. vinstde1ningsunder- 1ag. Underiaget räknas fram i tre steg. Först korrigeras den beskattningsbara inkomsten tiii ett mer verkiigt nomineiit resu1tat. Därefter sker en infiationskorrigering. Man får då avdrag
för inf1ationen på vissa tiiigângar och på det nomine11a resu1-
tatet. Man får också göra en extra infiationsavskrivning på bygg-
nader och inventarier. Siutiigen 1äggs inf1ationseffekterna på
sku1derna ti11. Från det rea1a resu1tatet får man avdrag med ett s.k. fribe10pp (6 % av iånesumman aiternativt 500 000 kr.). - Pâförd vinstdeiningsskatt är avdragsgi11 vid taxeringen.
Inf1ationskorrigeringarna görs med hjä1p av inf1ations- och omräkningsta1 som RSV faststäHer år1igen.
10.9.3 _s_k_a_t_t_ens__stor_1gkl några exempel
Det är i huvudsak tre röHiga komponenter som avgör vinstde1ningsskattens stor1ek, näm1igen företagets vaniiga resu1tat, inf1ationen och företagets so1iditet. För fastighetsägande ho- 1ag tiHkommer frågan om fastigheternas karaktär av an1äggningseHer omsättningstiHgângar.
En hög beskattningsbar (nomineH) vinst medför, aHa andra komponenter oförändrade, i regei en högre vinstde1ningsskatt än en 1åg vinst e11er ett underskott. En hög inf1ation medför i rege1 en högre skatt än en 1âg inf1ation. En hög be1åningsgrad, en 1åg so1iditet, medför i rege] en högre skatt än en 1åg be1âning. - omsättningstiHgångar ger i rege1 en 1ägre vinstde1ningsskatt än an1äggningsti11gångar.
Inf1ati0nens och belâningens inverkan på vinstde1ningsskattens stor1ek kan be1ysas med nâgra exempe1.
Vi kan anta att det byggts fyra fastigheter om vardera 10 000 m2 1ägenhetsyta en1igt fö1jande.
| Å_r | Kostnad (kr/mZ) |
| 1970 | 1 000 |
| 1975 | l 700 |
| 1980 | 4 300 |
| 1985 | 6 000 |
Vi kan vidare anta att det är privata bo1ag som äger de fyra fastigheterna och att dessa är an1äggningsti11gångar. Dessutom antas att nomineHa resu1tat bo1agens är i 0 kr. och att de får tiHgodogöra sig det fasta fribe1oppet om 500 000 kr.
I tab. 10.19 framgår vinstde1ningsskattens stor1ek vid 5 resp. 10 % infiation och vid skiida beiåningsgrader.
I dessa beräkningar har det beaktats att vinstde1ningsskatten är avdragsgi11 vid föijande års taxering.
Tab. 10.19 Vinstdeiningsskatt (kr/m2) vid 01ika be1åningsgrader och infiation
Infiation, % 5 10 Be1åning, % av 100 iF? 50 100 75 50 prod.k0stn. år 1970 - - - 1:20 - Byggt __ -- 1975 2:20 - - 10:80 3:70 - -- 1980 23:20 14:20 5:10 53:30 35:20 17:10 -- 1985 40:40 27:80 15:20 89:- 63:80 38:60
Beräkningarna bygger, som nämnts, på det i och för sig oreaiis-
tiska antagandet att de skattskyidiga inte har någon annan beskattningsbar inkomst e11er något underskott. Skatten sjunker om bo1aget redovisar ett underskott eftersom vinstde1ningsunder1aget då b1ir Iägre. Om boiaget redovisar en vinst förändras också uttaget av vinstdeiningsskatt. Om uttaget minskar e11er ökar beror av inf1ationstakten och storieken på bo1agets övriga inkomster, dvs. om fribe1oppet redan är utnyttjat e11er inte.
§ffektgr_inom_go§tgdssgktorn
De aiimännyttiga bostadsföretagen har en hyres1edande uppgift genom bruksvärdesystemet. Dessa företag omfattas inte av vinstdeiningsskatten. Vissa av de övriga fastighetsboiagen kan däremot få ökade kostnader genom denna skatt. De ökade kostnaderna kan inte kompenseras med höjda hyror. Neutraiiteten me11an ski1da ägarkategorier har därmed försämrats.
15-
Kapitaikostnaderna i nybyggda och nyiigen ombyggda fastigheter är betydiigt högre än i äidre fastigheter, se SOU 1984:35 s. 88 ff. Detta beror ti11 stor de1 på de ökade produktionskostnaderna. TiH fö1jd härav är också beiåningsgraden högre i de nybyggda husen än i de äldre. Vinstdeiningsskatten träffar främst sådana boiag som har stora iån, dvs. i regei nya fastigheter. Ett viktigt insiag i bostadspoiitiken är att försöka håHa nere kapitaikostnaderna i nyproduktionen och att motverka en bristande kostnadsparitet i hus som är byggda vid o1ika tidpunkter. Vinstdeiningsskatten motverkar paritetsmåien eftersom den är större ju högre beiåningsgraden är, a11t under förutsättning av infiation.
Ett viktigt må1 för bostadspoHtiken är att hindra en oskäiig prisutveckiing på fastigheter och därmed förknippad speku1ation. Därvid har hyressättningssystemet en avgörande betydei se. Bruksvärdesystemet och finansieringssystemet påverkar prisutveckiingen på samtiiga hyresfastigheter. Om man ser tiH bostadsfastigheternas prisutveck1ing finner man att po1itiken i denna de1 har iyckats, se fig. 3.11 i vårt deibetänkande SOU 1984:35, s. 105. Sett tiH perioden 1968 - 1982 har bostadsfastigheternas priser nära nog fördubbiats nomine11t. Reait sett har de däremot sjunkit kontinuerligt, sammaniagt med 40 %.
Som nämnts beräknas vinstdeiningsskatten efter en rea1 metod. En sådan metod utgår från att tiHgångar behå11er sitt rea1a värde. Bostadsfastigheter har, som framgått, inte behåHit sitt reaia värde. Det får anses osanno1ikt att prisutveck1ingen kommer att förändras på något dramatiskt sätt.
Vid ett införande av ränteiån eniigt den av oss föreslagna modeilen ökar företagens skuider i förhåHande ti11 dagens finansieringssystem. Därmed kan vinstde1ningsskatteuttaget komma att öka och bristerna i neutraiitet och paritet b1i ännu större.
Vinstdeiningsskatten träffar endast juridiska personer. Detta kan 1ocka boiagen att sälja fastigheterna ti11 privatpersoner. De
fördeiar som boiagsformen erbjuder för en kontinueriig förvaitning tas då inte tiH vara.
En fastighetsägare kan inte kompensera eventueHa kostnader för vinstdeiningsskatt genom höjda hyror såvitt avser bostadsiägenheter, däremot såvitt avser 1oka1er, i vart faH ti11 viss de1.
10.9.5 överväganden
Kretsen av skattskyidiga
De företag som omfattas av vinstdeiningssystemet inkomstbeskattas i princip efter sina verkiiga resuitat. Fastigheterna beskattas som inkomst av rörei se e11er annan fastighet eniigt konventionen metod. Det är såiedes i princip den verkiiga (nomineHa) vinsten som inkomstbeskattas. Av dekiarationen framgår företagets nedskrivningar och avskrivningar. Uppgifterna kan ligga tiH grund för den reaia vinstberäkningen för vinstdeiningsskatten.
De undantagna företagen schabionbeskattas. Från inkomsten, 3 z av fastighetens (fastigheternas) taxeringsvärde, får avdrag endast göras för räntor och tomträttsavgäid. Det resuitat som inkomstbeskattas avspegiar såiedes inte företagets verkiiga (nomine11a) vinst. Nedskrivningar och avskrivningar förekommer inte. Dekiarationsuppgifterna kan därför inte användas för en rea1 vinstberäkning.
Förutom skattetekniska ski11nader meHan sådana bostadsföretag som är inom vinstdeiningssystemet och sådana som är utanför systemet, finns det också oiikheter såvitt avser ägarstrukturen. Ett aHmännyttigt bostadsföretag skaH arbeta utan vinstsyfte och kommunen ska11 tiHskjuta grundkapitai samt utse styreiseiedamöter. Även hos bostadsrättsföreningarna saknas vinstsyfte. Bostadsrättshavarna bidrar tiH husets finansiering och utser styrei se. Övriga bostadsföretag presumeras ha ett vinstsyfte. Ägarna tiHskjuter kapita1et och har det avgörande infiytandet på förva1 tningen.
Från principie11a synpunkter är det fe1 att vinstbeskatta företag som inte får vara vinstdrivande. Övriga företag kan presumeras agera på marknaden i vinstsyfte. Dessutom gä11er att de inf1ationsvinster som de a11männyttiga företagen gör, kommer hyresgästerna ti11 dei i form av iägre hyror. Vinsten sprids också på heia företagsbeståndet. lnfiationsvinsterna fördeias därför soiidariskt.
Även de ski11nader i inkomstskattehänseende som finns meiian de båda företagstyperna motiverar att de hå11s åtski1da i vinstdeiningsskattehänseende. Dekiarationsmateriaiet för de schahionbeskattade boiagen sku11e behöva utökas väsentiigt för att det sku11e kunna iäggas ti11 grund för beräkning av vinstdeiningsskatt.
Det sku11e strida mot vinstde1ningsskattens syfte att undanta de privata fastighetsboiagen från vinstdeiningsskatt. En sådan åtgärd är därför otänkbar.
Skatteberäkningen
Som framgått motverkar vinstdeiningsskatten ti11 viss dei de bostadspoiitiska mâien, främst neutraiitet och paritet. De privata fastighetsboiagens viija att investera i bostadsfastigheter torde minska. Vidare kan dessa få - Vi bolag iikviditetssvârigheter. anser därför att det finns skäi att beakta de särskiida förhåiianden som råder inom bostadssektorn i detta sammanhang.
Det finns tvâ principieiit skiida vägar att gå när det gäiier att harmoniera vinstdeiningsskatten med bostadspoiitiken. Man kan antingen anpassa skatten ti11 de bostadspoiitiska måien e11er anpassa de bostadspoiitiska medien ti11 vinstdeiningsskatten. Vi har va1t att först och främst undersöka om man kan gå den sistnämnda vägen. Den metod som då främst står ti11 buds är att utforma finansieringssystemet så att hänsyn ti11 vinstde1ningsskatten tas inom det systemet. Vi har dock funnit att en sådan iösning är principieiit tveksam och materie11t ohanteriig. För det
första sku11e en sådan metod endast ta sikte på fastigheter med stat1ig beiåning. För det andra måste det anses tveksamt att ge
bidrag ti11 en skatt när det faktiskt handiar om att beskatta en
reai vinst. S1ut1igen är vinstdeiningsskatten och finansieringssystemet konstruerade på ett så artski1t sätt att det skuiie krävas synneriigen kompiicerade ingrepp i det sistnämnda systemet för att det även sku11e beakta vinstdeiningsskatten. Som ett exempe1 på dessa ski11nader kan nämnas att finansieringssystemet utgår från räntorna, som är bundna under en 1ång tid, medan vinstdeiningsskatten utgår från infiationen under beskattningsåret.
Ett annat bostadspoiitiskt medei som man kan överväga är att ti11åta vissa bo1ag att beskattas eniigt schabionmetoden i stä1- 1et för den konventioneiia metoden, jämför avsnitt 10.5.3. Av de skäi som vi där anfört är detta inte en framkomiig väg, genere11t sett.
Såvitt vi funnit återstår därefter endast att anpassa vinstdeiningsskatten efter de särski1da förhå11andena inom bostadssektorn. Ett exempei på en sådan åtgärd kan vara att undanta en dei av de 1ån som nediagts i bostadsfastigheter från infiationskorrigeringen. Vidare kan fribeioppet höjas för fastighetsförva1tande bo1ag.
Som framgått i riksdagsdebatten, se svar i riksdagen avgivna den 14 och 26 november 1985, övervägs vinstdeiningsskattens framtida utformning inom finansdepartementet. Med hänsyn härti11, och ti11 att ytteriigare överväganden av skatteteknisk natur behöver företas, iägger vi inte fram några förs1ag ti11 ändringar i denna skatteform. Vi förutsätter att de bostadspoiitiska hänsynstagan-
dena tiiigodoses i den påbörjade översynen.
Avs1utning
I detta betänkande behandias inte samtiiga de frågor som har betydeise för beskattningen inom bostadssektorn. Vissa skatteformer
har en så a11män inriktning att de inte kan bedömas exk1usivt
från bostadspo1itiska utgångspunkter.
Ett exempei på en sådan skatteform är arvs- och
gåvobeskattningen.
Denna skatt har naturiigtvis stor betyde1se för det sam1ade skatteuttaget från bostadssektorn. Motiven för denna skatt kan dock inte i huvudsak anses vara av bostadspoiitisk karaktär. Med hänsyn härti11 och ti11 att denna skatt för närvarande är föremåi för en översyn av arvs- och gåvoskattekommittên (Fi 1984:02) har vi inte funnit aniedning att närmare överväga denna skatts framtida utformning.
Det finns även andra frågor om bostadsbeskattning som ryms inom vårt utredningsuppdrag. Några av dessa nämns i våra direktiv medan andra har ett sådant samband med bostadsbeskattningen att de skui- 1e kunna ingå i vår översyn trots att de inte direkt anges i direktiven. Ti11 den förstnämnda kategorin hör exempeivis frågan om en genere11 begränsning av avdragsrätten för reparationskostnader inom den konventi0ne11a beskattningsmetod som ti11ämpas för de privata hyreshusägarna. I denna fråga kan därför ytteriigare överväganden behöva företas. Det är därvid natur1igt att vid dessa överväganden beakta våra försiag såvitt avser avskrivningsregier samt remissinstansernas åsikter.
Av samma skä1 bör frågan om begränsning av reparationsavdragsrätten för de s.k. andeishusen samt de särski1da avskrivningsreg- 1er som gä11er för dessa hus övervägas ytteriigare.
En annan fråga som har betydeise för såvä1 småhus som jordbruksfastigheter är om det finns skä1 för särskiida häsynstaganden när dessa fastigheter är be1ägna i attraktiva områden. Vi tänker då främst på dem som är bosatta i sådana orter där marknadsvärdena i hög grad påverkas av efterfrågan från de semesterboende. Denna
fråga har ett visst samband med frågan om schab1onbeskattning av
jordbruksfastigheternas bostäder. En fortsatt översyn i denna dei bör därför anstå ti11 dess att stä11ning tagits tiil den framtida bostadsbeskattningen för jordbruken.
Av samma skä1 finns det aniedning att mer förutsättningsiöst pröva frågan om skä1igheten i de nuvarande heräkningsreg1er som
gäHer för bostadsförmånsvärderingen för jordbruken. Om man,
trots vårt försiag i denna dei (10.6), finner övervägande skäi taia för en beskattning i enHghet med vi11aschab1onen för dessa bostäder, är en sådan översyn inte iängre aktueH. Detsamma kan anses gäHa för exempe1vis sådana frågor som avdragsrätt för kostnader för kontorsrum 1 bostadsbyggnaden samt beräkning av räntetiHägg vid beräkning av under1ag för tiliäggsbeiopp.
11 FINANSIELLA OCH ADMINISTRATIVA KONSEKVENSER FÖR STATEN OCH KOMMUNERNA
11.1 Statsfinansieiia konsekvenser
11.1.1 Ränte1ânesystemet
Kaikyiförutsättningar
Vi redovisar här, Iiksom i kap. 4, avsnitt 4.7, endast förändi statsfinansie11t avseende på grund av övergång från nu-
ringar
varande finansieringssystem ti11 systemet med ränteiån. Ka1ky1erna avser utfailet på statens tota1budget under förutsättning att ränte1ånen finansieras över statsbudgeten. Vidare förutsätts att staten får ett skattebortfali som motsvarar 40 % av egnahemsägarnas minskade skatt på grund av ökade avdragsgi11a räntor.
Den i kap. 10, avsnitt 10.3.9 föres1agna metoden för skattereduktion innebär att skatteutfaiiet för stat och kommun kan b1i beroende av om 1åntagaren vä1jer skattereduktion e11er avdragsrätt för räntor inom ränte1ânesystemet. I ka1ky1erna har dock förutsatts att detta beaktas vid statens utbeta1ning av kommuna1skattemede1, så att egnahemsägarnas skatteminskning ändock be1astar staten med 40 % och kommunerna med 60 %.
Utveckiing på 1âng sikt
I tab. 11.1 sammanfattas resu1taten av de i kap. 4, avsnitt 4.7 redovisade ka1ky1erna enligt antagandena om 10 % resp. 4 % infiation. Produktionsnivân antas vara oförändrad och motsvarar ett bidragsunderiag av 8 miijarder kronor/år för egnahem och 16 mi1jarder kronor/år för övriga hus. Räntesatsen är 12,25 % vid hög
inf1ation och sjunker vid 1âg inf1ation från 10,75 % år 1 tiil
6,25 % år 10.
Tab. 11.1 Utgiftsförändring för staten vid räntelân jämfört med nuvarande system. (Miljarder kronor i 1984 års penningvärde)
Inflations- Ränte- Skatte- Skuld- Utlâning Total förantagande, år bidrag bortfall räntor ändring 10 % inflation
| 1 | -5,9 | 0,7 | 0 | 4,4 | -0,8 |
| 5 | -5,9 | 0,7 | -2,5 | 5,5 | -2,2 |
| 10 | -5,3 | 0,8 | -5,7 | 5,8 | -4,4 |
| 15 | -4,6 | 0,9 | -8,8 | 6,7 | -5,8 |
| 20 | -4,0 | 1,0 -12,0 | 6,6 | -8,4 |
4 % inflation
| 1 | -5,8 | 0,7 | 0 4,4 | -0,7 | |
| 5 | -4,8 | 0,6 | -2,0 | 5,0 | -1,2 |
| 10 | -2,1 | 0,4 | -3,0 | 3,4 | -1,3 |
| 15 | -0,3 | 0,2 | -3,8 | 2,1 | -1,8 |
| 20 | +0,4 | 0,3 | -4,5 | 1,7 | -2,1 |
Räntelånen ger lägre kostnader för staten vid såväl hög som låg inflation och skillnaden i förhållande till nuvarande ökar system med tiden. Effekten av räntelånen blir störst vid hög inflation.
Räntelânesystemet innebär att statens förmögenhetsställning förbättras väsentligt i jämförelse med nuvarande lânesystem. För-
bättringen blir enligt kalkylexemplen som återges i tab. 11.2 ca
5 miljarder kronor det första âret och ökar år för âr.
Tab. 11.2 Förbättring av statens nettoförmögenhet vid räntelån jämfört med nuvarande system. (Miljarder kronor i 1984 års penningvärde)
År Förändring av statens tillgångar
| 10 % inflation | 4 % inflation | |
| 1 | 5,2 | 5,1 |
| 5 | 27,4 | 27,0 |
| 10 | 55,7 | 47,8 |
| 15 | 83,1 | 58,0 |
| 20 | 110,6 | 65,5 |
Utveckling på kort sikt För de första åren visar kal kylerna följande förbättring i fasta priser av statens total budget vid införande av räntel ån.
| Budgetförstärkning, | milj. kr. | |||
| År | 10 % inflation | 4 % inflation | ||
| 1988 | 800 | 700 | ||
| 1989 | 1 100 | 900 | ||
| 1990 | 1 400 | 1 000 | ||
| 1991 | 1 800 | 1 000 |
I kalkylerna har förutsatts att nya lån som utbetalas från och med den 1 januari 1988 kommer att vara räntelån enligt system R och att hela lånestocken övergår till räntelån enligt system RM, likaså från den 1 januari 1988. Det är en schematisering som ger en i princip korrekt bild av tendensen i utvecklingen, men antagandena bortser från kortsiktiga förskjutningar i tiden. Effekten under de första åren blir därför överskattad.
Vi har i kap. 4, avsnitt 4.5 framhållit att räntelån kan införas för lån som erhåller preliminärt beslut från och med den 1 juli 1987. Vid samma tidpunkt förutsätts räntebidrag kunna upphöra och räntelån erbjudas för lån till hyres- och bostadsrättshus enligt äldre författningar. För lånestocken i övrigt har vi förutsatt att räntelån kan införas tidigast från den 1 januari 1988.
Om räntelån införs vid de angivna tidpunkterna innebär det att de statsfinansiella effekterna fördröjs i förhållande till kalkylerna. Bostadslån som utbetalas under år 1988 har till större delen erhållit preliminärt lånebeslut före den 1 juli 1987 och blir således berättigade till lån enligt system RM. Vidare gäller att räntebidrag utbetalas i efterskott.
Förskjutningarna innebär att införande av räntelån - frånsett för äldre lån - får endast en halv årseffekt under
övergången år
1988. Den i kalkylerna beräknade minskningen av statsutgifterna begränsas dessutom på grund av att nya lån i huvudsak kommer att lämnas enligt system RM.
Från och med år 1989 får införande av räntelån i beståndet full effekt på statsutgifterna. Då det gäller nya lån kvarstår dock en eftersläpning även under år 1989 och i mindre grad under år 1990.
Från statens budgetsynpunkt kan konstateras att räntelånen börjar ge effekt under budgetåret 1988/89. Enligt antagandena i kalkylerna kan då uppkomma en total förstärkning av budgeten i jämförelse med nuvarande system med uppskattningsvis 500-700 milj. kr. Förstärkningen ökar därefter och får i huvudsak full effekt från budgetåret 1990/91. Förbättringen blir enligt kalkylerna då av storleksordningen 1 000-1 600 milj. kr.
Införande av räntelånesystemet kan även få andra effekter på statsfinanserna, vilka dock inte kan beräknas. Kal kylerna förutsätter att alla låntagare övergår till räntelån. I verkligheten torde det bli ett bortfall, särskilt i fråga om äldre lån med liten återstående skuld. Räntelånen kan också medföra att statens kreditförluster ökar något. Vidare kan bostadsproduktionen påverkas t.ex. genom att vissa projekt kommer att bedömas som mer riskbetonade än vid nuvarande finansiering.
Om räntelånen helt eller delvis finansieras av kreditinstituten minskar belastningen på statsbudgeten ytterligare på grund av att lånebehovet minskar. Som framgått av kap. 4, avsnitt 4.6, blir
avlastningen olika stor, beroende på vilken lösning som därvid
väljs. Effekterna i fråga om räntebidrag, skattebortfall och nettoförändring av statens skuldräntor blir dock desamma som vid statlig finansierng.
1 1 .1.2 Qvrigtändringarjv _skattereglgr
Vi har i kap. 10 föreslagit bl.a. att garantiskatten avskaffas, att avdragsrätt i hemkommunen medges för underskott på fastighet i annan kommun, att den s.k. medlemsbeskattningen av medlemmar i bostadsrättsföreningar avskaffas, att beskattningen av bostadsrättshavares uthyrningsinkomster ändras,
att bostadsrätternas marknadsvärde beaktas vid fastighetstaxeringen, att regierna ändras då det gä11er bostadsrättens förmögenhetsvärde vid beräkning av extra avdrag för b1.a. foikpensionärer, att kostnader för vissa underhåiisåtgärder i konventione11t
beskattade hyreshus får skrivas av pâ kortare tid än nu och
att reaiisationsvinstbeskattningen för bostadsrätter ändras.
För att kompensera skattebortfaiiet på grund av siopad garantiskatt har vi föresiagit att fastighetsskatten för småhus ökas med en procentenhet, dvs. från 1,4 % ti11 2,4 % av en tredjedei av fastighetens taxeringsvärde.
Avskaffande av garantiskatten och ökade avdrag för fastigheter i
annan kommun berör endast kommunaiskatten. Åtgärderna minskar
kommunernas skatteintäkter med ca 1 350 mi1j. kr/år resp. drygt 100 miij. kr/år.
Den föresiagna ökningen av fastighetsskatten för småhus medför en ökad skatteintäkt för staten med ca 1 200 miij. kr. det första året.
Övriga skatteförsiag medför endast margine11a förändringar av skatteutfailet för sâvä1 staten som kommunerna. Avskaffande av mediemsbeskattningen för bostadsrättshavare minskar skatteintäkten med omkring 5 miij. kr/år. Skatteintäkterna på bostadsrättshavares hyresinkomster beräknas å andra sidan öka något. De ändrade avskrivningsregierna för vissa underhâiisåtgärder i hyreshus innebär att inkomstskatten omfördeias i tiden. På kort sikt minskar skatteintäkterna något. Försiaget ti11 reavinstbeskattning av bostadsrätter innebär att skatten i vissa fa11 torde b1i iägre och i andra fa11 högre än eniigt nuvarande regier. Det totaia skatteutfaiiet kan dock antas förbii i stort sett oförändrat.
Sammanfattningsvis räknar vi med att statens skatteintäkter ökar med ca 1 200 miij. kr. på grund av ökad fastighetsskatt för småhus. Effekten av övriga här nämnda skatteförsiag bedömer vi 1igga nära no11 då det gä11er effekten på statiig skatt.
gostadsbidrag
Våra försiag 1 fråga om bostadsbidragen beräknas medföra en utgiftsökning med 750-800 mi1j. kr/år för staten och kommunerna tiHsammans. Härav avser 500 min. kr. bostadsbidrag ti11 barnfami1jer (se avsnitt 5.4.6) och 250-300 mi1j. kr. återinförande av bostadsbidrag tiH hushåH utan barn. Beräkningarna för barnfamiijer avser ökning i förhâHande tiH 1985 års bidragsregier
och en1igt då gäHande inkomster och bostadskostnader. För hus-
håH utan barn avser beräkningen en ökning i förhåHande tiH år 1986, då bidrag eniigt ä1dre bestämmelser upphör utom för hushâH med umgängesrättsbarn.
Vi har förutsatt att kostnadsförde1ningen |ne11an staten och kommunerna kommer att vara oförändrad. Det innebär att statsbidraget bör motsvara ha1 ften av det tota1a bidragsbeioppet.
Kostnadsökningen för staten sku11e då b1i 375-400 mi1j. kr/år.
I beräkningarna har vi inte beaktat de ändringar av inkomstgränser och hyresgränser som f“ores1ås i budgetpropositionen för budgetåret 1986/87. Vi förutsätter dock att de inkomstgränser och hyresgränser som vi har tiHämpat i beräkningarna anpassas med hänsyn tiH faktiska inkomster och hyror vid tidpunkten för genomförande av våra försiag. Kostnadsberäkningen för de ändringar
av bidragsreg1erna som vi föresiår påverkas då inte i högre grad.
11.1 .4 Övri ga förs1ag
Våra försiag ti11 ändrade 1ånereg1er för vissa ombyggnader (avsnitt 6.4.3) påverkar statsutgifterna endast i den mån försiagen 1eder tiH ökad ombyggnadsvo1ym. Vi bedömer som förändringarna margineHa och har inte gjort någon kostnadsberäkning.
Förs1agen om stöd tiH egnahemsförvärv som görs av vissa barnfamiijer (avsnitt 4.4) eHer av aiimännyttiga företag (avsnitt 6.6) medför statsfinansieHt inte någon nettoförändring. Om försiagen inte genomförs innebär det - vid i övrigt oförändrade förhâHan-
den - att motsvarande förvärv i stä11et görs av andra som köpare, då får en skatteminskning av samma storiek som den föresiagna särskiida skattereduktionen resp. räntebidraget. Bokföringsmässigt uppkommer dock en utgiftspost för staten då det gä11er skattekompensationen ti11 a11männyttiga företag. Beioppet b1ir beroende av förvärvens omfattning och av ränteiäget och kan inte preciseras.
Räntebidrag tiil a11männyttiga företag som förvärvar ä1dre hyreshus (avsnitt 6.5) är, iiksom de föregående, en skattekompensation och medför ingen e11er endast obetydiig nettoeffekt på statsbudgeten. Utgiftens stor1ek b1ir även i detta fa11 beroende av förvärvens och kan inte bedömas omfattning med någon säkerhet. Vi har dock räknat med att det kan röra om endast sig någon mi1j. kr. det första året och öka ti11 5-10 mi1j. kr. efter fem år.
11.2 Kommunalekonomiska konsekvenser
Bågtgiåneslstemet
Ränteiånesystemet och de därti11 anknutna reg1erna om skattereduktion innebär att kommunernas skatteinkomst kan förändras på oiika sätt. Vi har dock, som framgått av avsnitt 11.1, antagit att skatteminskningen för egnahemsägare ti11 60 % beiastar kommunerna. Effekterna i skatteavseende får nästan fu11 effekt redan från det första året då ränteiån införs i beståndet, dvs. tidigast från inkomståret 1988 och taxeringsåret 1989.
Resuitatet av kaikyierna för kommunerna sammanfattas i tab. 11.3. Det första året b1ir skattebortfa11et 1 mi1jard kronor omkring en1igt båda aiternativen. Det ökar sedan vid inf1ation och hög minskar en1igt det 1ägre infiationsantagandet.
Tab. 11.3 Ökning av skattebortfaH och räntekostnader för
kommunerna vid räntei ån jämfört med nuvarande system. (Miljarder kronor i 1984 års penningvärde)
| År | 10 *z inf1ation 1,0 | 4 z inf1ation 1,0 |
| 5 | 1,1 | 0,9 |
| 10 | 1,2 | 0,5 |
| 15 | 1,4 | 0,4 |
| 20 | 1,5 | 0,4 |
11.2.2 Iotaleffgkt för kommunerna
Försiagen om vissa skatteändringar medför, som framgått av avsnitt 11.1, ett skattebortfaH för kommunerna om ca 1,5 mi1jarder kronor/âr. TiHsammans med effekterna av ränte1ânesystemet innebär såiedes våra försiag en försvagning av kommunernas intäkter
som för de första fem åren uppgår ti11 omkring 2,5 miijarder
kronor/år. På kort sikt pâverkas denna uppskattning i re1ativt 1iten grad av rim1iga förändringar av antagandena om inf1ation och räntenivå.
11 .3 Administrativa konsekvenser
11.3.1 finansieringssvstemet
Vi har i avsnitt 4.5 redogjort för administrativa konsekvenser av ränteiånesystemet. Införandet av ränte1ån kräver inga organisatoriska förändringar men medför en betydande administrativ be1astning under genomförandetiden och ett omfattande informationsarbete. På 1ängre sikt räknar vi med att administrationen av räntelân inte blir nämnvärt mer arbetskrävande än nuvarande sy-
stem. Då det gäHer inteckningsfrågor b1ir dock arbetet mer om-
fattande för både bostadsverket och inskrivningsmyndigheterna. Nya inteckningar skaH tas ut vart femte år så 1änge sku1dökningen fortgår.
Försiaget om stöd tiH vissa barnfami1jer som förvärvar egnahem samt försiagen om aHmännyttiga företags fastighetsförvärv medför nya arbetsuppgifter för kommunerna och bostadsverket. De ti11kommande uppgifterna är i stort sett av samma karaktär som verksamheten i övrigt och kan antas få relativt 1iten omfattning.
11.3.2 Bostadsbidragen
Vi har inte föresiagit några förändringar då det gäHer administ-
rationen av bostadsbidragen. Våra förslag innebär vissa förenk- 1ingar av bidragsregierna. Det behövs såiedes endast en bidragsförfattning och inkomstprövningen torde b1i något enkiare än nu. Då det gäHer bostadsbidrag ti11 barnfamiUer torde därför det administrativa arbetet minska något, främst i kommunerna.
Ãterinförande av bostadsbidrag ti11 vissa hushåH utan barn ökar det administrativa arbetet främst i kommunerna. Erfarenheter av tidigare bidragsgivning visar att administrationen av dessa bidrag är reiativt arbetskrävande. För många yngre hushå11 ändras inkomster och bostadsförhåHanden snabbt och prövningen av bidragsfrågan blir ofta kompiicerad. Bidragsformen medför också särskiida krav på informationen. HushåH utan barn kan inte, som
då det gäHer barnfami1jer, tiHstäHas en direkt information
grundad på registeruppgifter.
Våra förs1ag om bostadsbidragen innebär att den nuvarande uppde1ningen på statiiga- och statskommuna1a bidrag upphör. Vi har inte tagit stäHning tiH hur den nya bidragsformen ska11 betecknas. Då det gäHer kostnadsfördeiningen meHan stat och kommun har vi dock förutsatt att he1a bostadsbidraget får samma karaktär som nuvarande statskommunaia bidrag.
l6-
11.3.3 åkattefråggr
Försiaget om att avskaffa garantiskatten samt försiagen om vissa ändringar av beskattningen då det gäHer bostadsrättshavare innebär förenkiingar av skatteregierna. Den Föresiagna ändringen av avskrivningsregier för vissa hyreshus medför däremot att en ny regei tiHkommer. Denna komp1ikation berör dock ett reiativt 11tet anta] dekiaranter. Det finns också kontroHmöjiigheter då bostadsverket kan iämna uppgift om underiag för räntebidrag.
Särskiid skattereduktion för egnahemsägare med ränteiån samt för vissa hushåH som har förvärvat begagnade egnahem innebär att skatteregierna kompiiceras. Det behövs särskiida reg1er som iniedningsvis kommer att beröra omkring fem procent av dekiarationerna. Samtidigt bortfailer behovet av att dekiarera räntebidrag och att kontroHera att de har upptagits rätt i deklarationerna.
För att beräkna skattereduktionen behöver dek1arationsunder1aget kompietteras med en uppgift om den ränta som skaH vara underiag för skattereduktion. Bostadsverket kan Támna denna uppgift tiH såväi dek1aranter som skattemyndigheter på samma sätt som nu sker
då det gäHer räntebidragen. Några kontroiiproblem torde därför
inte uppkomma. Det bör prövas om uppgiften kan förtryckas på dekiarationsbianketten, varigenom förenkiat dekiarationsförfarande torde kunna tiHämpas.
Om ränteiån införs från den 1 juli 1987 resp. den 1 januari 1988 (avsnitt 4.5) skaH systemet med skattereduktion kunna tiHämpas från och med inkomståret 1988, dvs. första gången vid 1989 års taxering.
Som vi har framhåHit i avsnitt 11.1.1 får vårt förs1ag om skattereduktion för egnahemsägare konsekvenser För administrationen då det gäHer fördeining av skatteinkomster meHan staten och kommunerna. Förändringarna bör också beaktas i b1.a. inkomststatistik som berör egnahemsägare.
Biiaga 1
BARNHUSHÅLLEN PÅ DEN FRAMTIDA BOSTADSMARKNADEN
För att söka besvara frågan om barnhushåHen i framtiden kommer att kunna efterfråga så stora bostäder att de kan få en utrynmesstandard som motsvarar den som flertaiet barnhushåH har i dag, har vi gjort två prognoser, en för he1a riket och en för Storstockhoimsområdet.
I kap. 3 har vi refererat och kommenterat resuitaten av dessa prognoser. Här ska11 vi ge en utför1igare beskrivning av tiHvägagångssättet vid beräkningarna och vi1ka antaganden som gjorts samt i tabeHform mera detaijerat redovisa beräkningsresultaten.
Beräkningarna har gjorts inom kommitténs sekretariat av Jan Eriksson, Ra1ph Johansson och Erwin Mi1dner.
B1.1 utgångspunkter för beräkningarna
Mot bakgrund av vad som redovisats i kap. 3 gäHer den fråga som skaH behand1as här särski1t i viiken utsträckning hushåH med två e11er fiera barn kan få tiHgång ti11 1ägenheter om minst fyra rum och kök. Detta är ju en nödvändig förutsättning för att dessa hushâH skaH kunna uppnå en sådan utrymmesstandard som möj1iggör att varje barn kan disponera ett eget sovrum.
Utveck1ingen av utrymmesstandarden och dess fördeining beror av en rad o1ika faktorer. Beräkningarna i det föijande görs med ut-
gångspunkt de1s från den demografiska utveck1ingen, de1s från
bostadsutbudets utveckiing. Ett centra1t antagande är att hushåHens tendens att bo kvar när barnen f1yttat hemifrån b1ir oförändrad och att därmed den starka tendensen att andeien barnhushåH sjunker med bostädernas å1 der kommer att bestå.
De historiska uppgifterna om hushåHen och deras boende baseras
på fo1k- och bostadsräkningarna. I våra beräkningar räknas som
barn endast personer upp till 17 års ålder. Övriga personer i ett
hushåll räknas som vuxna. Det gäller alltså även ungdomar som är över 17 år och bor kvar hemma. För att i någon mån försöka beakta även hushåll med sådana äldre barn har en särskild hushållskategori konstruerats, som benämns flerbarnshushåll. Den består förutom av hushåll med två eller flera barn även av hushåll med fyra medlemmar eller flera, som har ett barn. Sannolikheten ár stor att minst en ytterligare person i den senare kategorin av hushåll är ett barn som är äldre än 17 år. Diskussionen rör alltså i fortsättningen främst flerbarnshushållen och deras möjligheter att efterfråga lägenheter om fyra rum och kök och större.
Med ovanstående definition av flerbarnshushåll kommer ettbarnshushållen endast att omfatta två- och trepersonshushåll med ett
barn. övriga hushåll som består av enbart vuxna personer är i
allmänhet småhushåll. År 1980 utgjorde hushåll med en och två vuxna 90 1. av övriga hushåll. Endast 2 % av kategorin övriga hushåll bestod av fler än tre personer. I prognoserna kommer vi endast att särskilja dessa tre hushållstyper, dvs. ettbarnshushåll, flerbarnshushåll och övriga hushåll. När det gäller lägenhetsyperna skiljer vi endast på lägenheter som är fyra rum och kök eller större och sådana som är mindre än fyra rum och kök fördelade på småhus resp. flerbostadshus.
Som vi nämnt i kap. 3, förbättrades barnhushållens utrymmesstandard mycket kraftigt under l970-talet. Antalet flerbarnshushåll som bodde i minst fyra rum och kök ökade från knappt 400 000 till drygt 550 000. Det innebar att andelen av dem som bodde så rymligt steg från 54 till 76 %. För samtliga barnhushåll var utvecklingen likartad, så att motsvarande andelar steg från 45 till 66 %.
Förbättringen berodde främst på den stora produktionen av lägenheter om minst fyra rum och kök under 1970-talet, närmare 390 000. År 1980 bodde 230 000 eller drygt 40 % av samtliga flerbarnshushåll i minst fyra rum och kök i dessa nyproducerade lägenheter. Samma år bodde det 1980 flerbarnshushåll i närmare
60 % av de stora lägenheterna som byggdes under 1970-talet och barnhushåll i nära 80 % av dem. Samtidigt sjönk emellertid andelen flerbarnshushåll och barnhushåll i samtliga stora lägenheter. Antalet övriga hushåll i så stora lägenheter ökade totalt sett från 372 000 till 610 000. Denna ökning inträffade främst i hus byggda före år 1970 där samtidigt antalet barnhushåll minskade. Förhållandena 1970 och 1980 kommer att redovisas utförligare i tabeller på följande sidor.
Det är alltså denna utveckling som utgör bakgrunden till farhågorna om att barnfamiljernas bostadsstandard kan komma att försämras vid en låg framtida bostadsproduktion. De åldrande stora lägenheterna, främst i småhus, skulle komma att bebos av kvarboende äldre och barnlösa hushåll i så stor utsträckning, att barnhushållen allt oftare skulle behöva söka sig till mindre lägenheter, främst i flerbostadshus.
B1.2 Den framtida hushållsutvecklingen
I tab. B1.1 redovisas antalet barn, antalet barnhushåll av olika slag och antalet övriga hushåll För åren 1970 och 1980 samt prognoser för åren 1990 och 2000.
Antalet barn upp till 17 års ålder beräknas minska under kraftigt 1980-talet (-10 %) för att under 1990-talet minska svagt (-2 %). Samtidigt sker en svag ökning av antalet hushåll medan antalet barnhushåll minskar svagt (-4 % under 1980-talet och -3 % under 1990-talet). Utvecklingen av antalet barn och antalet barnhushåll under 1980-talet innebär att antalet hushåll med två barn eller flera minskar relativt kraftigt under 1980-talet (- 12 få) samtidigt som antalet hushåll med ett barn ökar (+ 7 %). Förändringarna under 1990-talet väntas gå i motsatt riktning så att hushållen med två eller flera barn åter ökar något medan antalet hushåll med ett barn åter minskar.
År 1980 fanns det 727 000 flerbarnshushåll. Antalet väntas sjunka i till år 1990 (-6 %) medan förändringen under 1990-talet blir
i
i i
Tab. B1.1 Anta1 barn och anta1 hushå11 av o1ika s1ag åren 1970, 1980, 1990 och 2000 (1 000-ta1) 1970 1980 1990 2000
| 1 Anta1 barn (0-17 år) | 1 995 1 977 1 775 1 731 |
| 2 Anta1 hushå11 | 3 050 3 498 3 633 3 649 |
| 3. därav med barn | 1 114 1 117 1 076 1 040 |
| 4. Barnhushå11 med 1 barn | 510 492 524 470 |
5 Barnhushåll med 2 e11er fier barn 604 624 552 570 6 Hushå11 med 4 e11er f1er boende 786 735 689 670
| 7 därav med 1 barn | 128 102 128 95 |
| 8.(4-7) Ettbarnshushå11 | 382 390 396 375 |
| 9.(5+7) F1erbarnshushå11 | 732 727 680 665 |
| 0.(2-3) Övriga hushåii | 1 936 2 382 2 557 2 609 |
Kä110r: Uppgifter för år 1980 och 1970 eniigt FoB. Anta1et barn (rad 1) åren 1990 och 2000 en1igt SCB:s befo1knings- 1 prognos. Anta1et hushå11 (rad 2) och hushå11 med minst fyra boende (rad 6) åren 1990 och 2000 en1igt Temap1ans hushå11sprognos (Ds Bo 1984:6). Anta1et hushå11 av o1ika s1ag (rad 3-7) åren 1990 och 2000 en1igt egna beräkningar på grundva1 av befo1kningsprognosen och Temaplans prognos för hushå11 med barn i å1dern 0-14 år.
obetyd1ig (-2 %). Anta1et övriga hushå11 beräknas öka under he1a perioden 1980-2000 (+10 %), men särski1t under dess första häift.
B1.3 Bostadsutbud och boendemönster
I tab. B1.2 redovisas hur o1ika hushå11styper förde1ade sig på hustyper och 1ägenhetsst0r1ekar år 1980. De 159 000 flerbarnshushå11en i iägenheter an högst tre rum och kök saknade a11tså möj1ighet att ge varje barn ett eget rum. 111 000 av dem bodde i fierbostadshus. Samtidigt fanns det 609 000 övriga hushå11, nästan utes1utande med en och två vuxna, som bodde i 1ägenheter med minst fyra rum och kök.
Tab. B1.2 Hushållens fördelning på hustyper och lägenhetsstorlekar år 1980 (1 000-tal) Flerbarns- Ettbarns- Övriga Samtliga hushåll hushåll hushåll hushåll Småhus
| högst 3 rum och kök 48 | 39 | 363 | 450 | |
| minst 4 rum och kök 470 | 149 | 497 | 1 116 | |
| Uppgift saknas | _11 | __4 | _§5_ | 50 |
| Summa | 530 | 1 2 | 894 | 1 616 |
Flerbostadshus
| högst 3 rum och kök 111 | 164 | 1 366 | 1 641 | |
| minst 4 rum och kök 83 | 32 | 112 | 227 | |
| Uppgift saknas | 3 | __1 | 10 | 14 |
| Summa | 197 | 1 7 | 1 487 | 1 881 |
Samtliga
| högst 3 rum och kök 159 | 203 | 1 728 | 2 090 | |
| minst 4 rum och kök 553 | 182 | 609 | 1 343 | |
| Uppgift saknas | 14 | 5 | 44 | 64 |
| Summa | 7?7 | 390 | 2 3 1 | 3 498 |
Som barn räknas personer upp till 17 år. Flerbarnshushåll omfattar även hushåll med minst fyra personer och ett barn. I ettbarnshushåll ingår endast barnhushåll med två och tre personer. Källa: FOB 1980.
Frågan gäller om de flerbarnshushåll som saknar möjligheter att .____._.._ öka eller minska i antal ge barnen egna rum kan väntas om inga särskilda åtgärder vidtas för att påverka deras boendeförhållanden.
Det var emellertid inte bara flerbarnshushållen i de mindre lägenheterna som år 1980 saknade möjlighet att ge barnen egna rum. Detta gällde även 53 000 av de 203 000 ettbarnshushållen som bodde i mindre lägenheter. Dessa bodde alltså i lägenheter med
..._..._.__w_,“______...__n__v.__.__.___e
högst två rum och kök och i de fall då det fanns två föräldrar i hushållet var de således trångbodda enligt norm 2. Det är emellertid inte bostadsutbudet som begränsar deras möjligheter att skaffa en så stor bostad att barnet kan få ett eget rum. Tillgången på lägenheter om tre rum och kök måste bedömas som mycket god.
Även 60 000 av de 553 000 flerbarnshushållen i lägenheter med minst fyra rum och kök saknade möjligheter att ge varje barn ett eget rum. Detta gäller t.ex. trebarnshushåll i fyra rum och kök eller fyrabarnshushåll i fem rum och kök. Det är inte möjligt att med den här använda metoden närmare studera om dessa hushålls utrymmesstandard kommer att förändras. De betraktas i analysen som om de har tillräckligt stora bostäder. Sannolikt upplevs också en brist på något enstaka rum som mindre besvärande ju större hushållet är.
I tab. B1.3 redovisas hur de barnfamiljer som bodde i lägenheter om minst fyra rum och kök i resp. småhus och flerbostadshus fördelade sig efter lägenheternas byggnadsperiod. Betraktas först samtliga barnhushåll framgår ett entydigt mönster. Andelen barnhushåll i destora lägenheterna sjunker kraftigt från mellan 75
och 80 % i de nyaste 10 årgångarna till drygt 35 7a i småhus som
är 20 år och äldre och till 30 % i flerbostadshus som är 30 år och äldre (jämför fig. 3.2 i kap. 3). Andelen sjunker alltså något mer i flerbostadshusen. Den sjunkande andelen barnhushåll i äldre men större bostäder får tolkas så att äldre hushåll i stor
utsträckning bor kvar i de bostäder de en gång skaffat, i de
flesta fall när de haft barn.
Som framgår av tab. B1.3 är mönstret detsamma för flerbarnshushåll i stora lägenheter som för samtliga barnhushåll , även om andelarna naturligen är lägre. De sjunker från som högst mellan 55 och 60 % i nyare, stora lägenheter till knappt 30 % i äldre småhus och till 18 % i äldre flerbostadshus.
Bland dem som en gång bosatt sig i en rymlig lägenhet är tenden-
sen att bo kvar stark. Utbudet av äldre rymliga lägenheter begränsas därmed, så att barnhushållen inte kan komma åt mer än ca en tredjedel av dem. Denna benägenhet är till och med större i flerbostadshusen än i småhusen. Det är dock möjligt att den höga andelen barnlösa hushåll i äldre flerbostadshus till en del också
beror på att ä1dre hushå11 fiyttar från småhus ti11 rymiiga
lägenheter i f1erbostadshus.
Det boendemönster som iiiustreras i tab. B1.3 är vä1känt och
stabiit. Inom kommitténs sekretariat har även studier gjorts på
grundva1 av b1.a. FoB 1970 och 1975, som ger mycket 1ikartade resu1tat. Det kan också antas att mönstret kommer att vara detsamma i framtiden om inte kraftiga förändringar i förutsätt-
ningarna för bostadskonsumtionen uppstår.
Tab. B1.3 Hushâ11 och barnhushâ11 i Iägenheter om minst 4 rum och kök år 1980
Därav Därav Byggnadsperiod Anta1 f1erbarnshushå11 samt1iga hushåii Anta1 % barnhushâll Anta1 % Småhus 1976 - 1980 162 400 92 300 57 127 900 79 1971 - 1975 193 400 119 400 62 151 400 78 1966 - 1970 133 200 70 300 53 89 600 67 1961 - 1965 100 400 37 600 38 51 100 51 1951 - 1960 109 000 27 200 25 38 500 35 - 1950 403 400 118 500 29 154 700 38 Uppgift saknas 14 400 4 800 33 6 300 44 Samt1iga 1 116 300 470 000 42 619 400 56 F1erbostadshus
| 1976 - 1980 | 11 000 | 6 200 56 | 8 200 75 |
| 1971 - 1975 | 21 100 | 12 600 60 16 000 76 | |
| 1966 - 1970 | 45 100 | 25 200 56 32 300 72 | |
| 1961 - 1965 | 38 100 | 14 400 38 19 900 52 | |
| 1951 - 1960 | 41 200 | 10 200 25 15 800 39 | |
| - 1950 | 62 500 | 11 200 18 18 500 30 | |
| Uppgift saknas | 8 000 | 3 200 40 | 4 300 54 |
| Samtiiga | 227 000 | 83 000 37 115 200 51 |
Kä11a: FoB 1980
B1.4 BarnhushåHens framtida boendeförhålianden
På grundvai av andeien barnhushåH i bostäder om minst fyra rum och kök av o1ika å1der, som vi har redovisat i föregående avsnitt, har vi gjort en prognos över hur många barnhushåH som kommer att bo i sådana iägenheter åren 1990 och 2000. I ett första steg har utveck1ingen av anta1et iägenheter om minst fyra rum och kök beräknats. Produktionen under åren 1981-1985 är i stort sett känd och kan beräknas tiH 100 000 i småhus och 18 000 i fierbostadshus. Nyproduktionen antas från år 1986 vara tota1t 30 000 Iägenheter per år varav 15 000 i vardera hustypen. Andel en stora iägenheter, dvs. sådana med minst fyra rum och kök, antas vara 85 13 i småhus och 20 z i fierbostadshus. Det ár samma ande1ar som gäHde produktionen under åren 1983 och 1984. Nettoresuitatet av förändringar i det bestånd som finns år 1980 har beräknats i en1ighet med utveck1ingen under 1970-ta1et för hus med olika å1 der. Antaiet småhus om minst fyra rum och kök i beståndet antas öka med 36 000 under 1980-ta1et och 24 000 under 1990-ta1et. I fierbostadshusen biir antaiet oförändrat. Den grupp som saknar uppgift om byggnadsår har 1agts ti11 den áidsta gruppen av bostäder.
Andelen barnhushåH antas b1i oförändrat i bostäder av 01ika åider. Beräkningssättet kan iHustreras sätt för
på föijande
småhusen. År 2000 antas ande1en barnhushåH i småhus om minst fyra rum och kök byggda åren 1996-2000 vara 79 %. I de hus som byggdes åren 1971-1980 antas andeien sjunka från 78 â 79 % år 1980 ti11 35 % år 2000. Beräkningsresuitaten sammanfattas i tab. B1.4.
Anta1et f1erbarnshushå11 som bor i stora iägenheter b1ir oförändrat meHan år 1980 och år 2000, medan det totaia antaiet
barnhushåH i stora Iägenheter ökar obetydIigt. Ökningen faHer
he1t på småhusen.
Samtidigt som antaiet barnhushåH i stora iägenheter förändras obetydiigt fram ti11 år 2000 sjunker deras ande1 i dessa 1ägen-
heter betyd1igt. Ande1en f1erbarnshushâ11 i de stora Yágenheterna sjunker från 41 tiH 31 % och den tota1a ande1en barnhushâH från 55 tiH 42 1,. De stora 1ägenheterna kan aHtsâ väntas b1i upptagna av små hushåH i starkt stigande utsträckning. År 1980 bodde 609 000 barn1ösa småhushâH i 1ägenheter om minst fyra rum och kök (se tab. B1.2). Detta anta1 kan väntas öka ti11 ca 830 000 år 1990 och tiH över en mi1jon år 2000.
Tab. B1.4 Bestånd av iägenheter om minst fyra rum och kök åren 1970, 1980, 1990 och år 2000 samt barnhushåH i dessa iägenheter (1 000-ta1)
Hustyp Antai iägenheter Herbarnshushåil SamtHga År om minst 4 rok barnhushåH % Anta1 % Anta1
Småhus
| 1970 | 686 | 46 314 | 57 393 |
| 1980 | 1 116 | 42 470 | 56 619 |
| 1990 | 1 314 | 36 479 | 48 632 |
| 2000 | 1 466 | 32 476 | 43 630 |
Flerbostadshus
| 1970 | 186 | 45 83 | 57 106 |
| 1980 | 227 | 37 83 | 51 115 |
| 1990 | 260 | 28 74 | 42 110 |
| 2000 | 290 | 26 76 | 39 114 |
Samt1iga
| 1970 | 872 | 46 397 | 57 500 |
| 1980 | 1 343 | 41 553 | 55 734 |
| 1990 | 1 574 | 35 553 | 47 742 |
| 2000 | 1 756 | 31 552 | 42 744 |
Som tidigare redovisats kommer anta1et barnhushâH att minska i
framtiden. Det gäHer särski1t f1erbarnshushâ11en. Samtidigt kan
antaiet av dem som bor i stora Tágenheter förväntas b1i i stort sett oförändrat. Resu1tatet av denna utveck1ing redovisas i tab. B1.5.
Den ande1 av f1erbarnshushå11en som bor i stora 1ägenheter kan väntas öka från 76 % år 1980 tiH 81 % år 1990 och 83 % år 2000.
Tab. B1.5 BarnhushâHens bostadsförhåHanden åren 1970, 1980, 1990 och 2000 (1 000-tal , 7a)
| År F1erbarnshushå11 | Tota1t Därav i minst 4 rok Totait Därav i minst 4 rok Anta1 Anta1 z | Samtiiga barnhushâH Anta1 Anta] % |
| 1970 732 397 54 | 1 114 500 45 | |
| 1980 726 553 76 | 1 116 734 66 | |
| 1990 680 553 81 | 1 076 742 69 | |
| 2000 665 552 83 | 1 040 744 72 |
Andeien av samtiiga barnhushâH som bor i stora Iägenheter kan också väntas öka från 66 *i år 1980 tiH 72 % år 2000.
Denna utveckiing innebär att antalet flerbarnshushåH som bor i 1ägenheter om högst tre rum och kök kan väntas minska frân 159 000 år 1980 (se tab. 31.2) tiH 127 000 år 1990 och 113 000 år 2000. Resuitatet av dessa beräkningar är sâ1edes att barnhus-
håHens utrymmesstandard ing kommer att försämras givet de an-
taganden vi gjort. Detta är eme11ertid främst en fö1jd av att antaiet fierbarnshushåH minskar. Beräkningarna visar också att sznåhushåHens utrymmesstandard kommer att höjas kraftigt under samma tid genom att en större ande1 av det ökande antaiet småhushåH bor i iägenheter med minst fyra rum och kök.
B1.5 BarnhushåHens framtida boendeförhålianden i Storstockho1m
Den prognos som vi redovisat ovan gäHer he1a riket. Eftersom i
synnerhet storstadsomrâdena avviker från riksgenomsnittet vad
gäHer såväi iägenhets- som hushâHsstruktur, finns det aniedning
att stäHa frågan om inte prognoser för dessa regioner kan ge heit andra resu1tat. I storstadsområdena kan man också räkna med den största hushåHstiHväxten och där föreligger sannoiikt de största riskerna för bostadsbrist.
För att belysa vad regionala skillnader kan betyda, har vi gjort en prognos för Storstockholm enligt sanma metod som riksprognosen. Storstockholmsområdet, som kan betraktas som en lokal bostadsmarknad, utgörs av Stockholms län med undantag av kommunerna Norrtälje, Södertälje och Nynäshamn.
Den i detta sammanhang skillnaden mellan Storstockholm väsentliga och riket vad gäller lägenhetssammansättningen är att andelen lägenheter om minst fyra rum och kök är väsentligt mindre i Storstockholm, omkring 30 % år 1980 jämfört med nära 40 % för hela riket. Andelen barnhushåll var 1980 också mindre i Stornågot stockholm än i hela riket, 29 % resp. 32 1,. De större lägenheterna i Storstockholm bebos dock i något större av utsträckning barnfamiljer. År 1980 var 43 % av hushållen i bostäder med minst fyra rum och kök barnhushåll. Motsvarande andel för riket var 41 %. Detta hänger delvis samman med att Storstockholm har ett yngre småhusbestånd än riket.
Enligt vår prognos kommer antalet hushåll i Storstockholm att öka kraftigt jämfört med ökningen i riket, från 628 000 år 1980 till 707 000 år 2000. Antalet barnhushåll beräknas dock bli oförändrat
eller öka med endast något tusental. Det är således
huvudsakligen småhushåll som svarar för hushållstillväxten.
Huvudresultaten av beräkningarna för Storstockholm av framgår tab. B1.6 och tab. B1.7. De motsvarar tab. 81.4 och tab. B1.5 för riket. Dessa tabeller visar samma utvecklingsmönster. Av tab. B1.6 framgår att såväl antalet barnhushåll som flerbarnshushåll ökar i de större lägenheterna som andelen sådana hussamtidigt håll av samtliga hushåll minskar. Det innebär att småhushållens utrymmesstandard kommer att höjas kraftigt i likhet med vad som är fallet för hela riket. Tab. B1.7 visar att en ökande andel av barnhushållen kommer att bo i lägenheter om minst rum och fyra kök.
Även för Storstockholm gäller således att barnhushållens utrymmesstandard sannolikt inte kommer att försämras. Den förbättring av utrymmesstandarden för barnhushållen som man kan räkna med, är
dock, i iikhet med vad som gäHer riket, mycket mått1ig då man
jämför med höjningen av småhushâHens utrymmesstandard. Ande1en barnhushåH i Herbostadshusomrâden kommer också att fortsätta att minska, givet våra antaganden om nyproduktionens inriktning på oHka 1ägenhetsstor1ekar.
Tab. B1.6 Bestând av iägenheter om minst fyra rum och kök i Storstockhoim åren 1970, 1980, 1990 och år 2000 samt barnhushåH i dessa iägenheter (1 000-ta1)
Hustyp Anta1 Iägenheter Fierbarnshushåii Samtiiga Är om minst 4 rok barnhushâH z Antai 7; Anta1
Småhus
| 1970 | 74 | 50 37 | 63 46 |
| 1980 | 122 | 47 57 | 61 75 |
| 1990 | 153 | 41 63 | 54 83 |
| 2000 | 178 | 39 69 | 51 91 |
F1erbostadshus
| 1970 | 52 | 43 23 | 56 29 |
| 1980 | 66 | 37 24 | 51 34 |
| 1990 | 79 | 31 24 | 45 36 |
| 2000 | 90 | 29 26 | 42 38 |
Samtiiga
| 1970 | 126 | 48 60 | 60 75 | |||
| 1980 | 188 | 43 81 | 58 108 | |||
| 1990 | 232 | 37 87 | 51 119 | |||
| 2000 | 268 | 35 95 | 48 129 | |||
| Tab. B1.7 BarnhushâHens bostadsförhåHanden | åren 1970, 1980, 1990 och 2000 (1 000-ta1, %) | i Storstockholm | ||||
| År F1erbarnshushâ11 | Totait Därav i minst 4 rok Totait Därav i minst 4 rok Anta1 Antai % | Samti i ga barnhushåH Anta1 Anta1 *z | ||||
| 1970 114 | 60 52 | 180 | 75 42 | |||
| 1980 110 | 81 73 | 181 108 60 | ||||
| 1990 107 | 87 81 | 185 119 64 | ||||
| 2000 113 | 95 84 | 183 129 70 |
249 i
B1.6 Några kommentarer till beräkningsresultaten
En prognos innebär alltid osäkerheter och det finns därför skäl att diskutera rimligheten i de antaganden som gjorts. Vi gör här detta i anslutning till de beräkningar som gäller hela riket.
Trots antagandet om en starkt minskad produktion av lägenheter med minst rum och kök - från nära 39 000 år under 1970fyra per talet till - komknappt 16 000 per år från mitten av 1980-talet mer andelen av flerbarnsfamiljerna som bor i dessa rymliga lägenheter att öka. En viktig orsak är, som vi nämnt, att antalet flerbarnsfamiljer beräknas minska, särskilt under 1980-talet. Det senare är en bedömning som kan anses någorlunda säker. Det kan dock inte uteslutas att minskningen av antalet flerbarnshushåll har överskattats.
Vid oförändrat antal flerbarnsfamiljer skulle andelen av dem som bor i stora lägenheter förbli oförändrad. Detta kan anses vara överraskande, eftersom andelen barnhushåll sjunker så kraftigt med lägenheternas ålder. Trots den låga nyproduktionen väntas antalet stora lägenheter öka. Nyproduktionen ger det största
tillskottet. Viktigt är emellertid också att avgången i beståndet
helt bedöms komma att drabba mindre lägenheter. I småhus beräknas
till och med en ökning av stora lägenheter i beståndet på grund
av tillbyggnad av små bostäder, sammanslagning av lägenheter i tvåbostadshus m.m. Av den totala ökningen av antalet stora lägenheter under 1980-talet om 231 000 lägenheter beräknas 36 000 avse ökningar i beståndet. Denna post är mycket osäker. Av den totala ökningen faller 120 000 på nyproduktion åren 1981-1985 som kan bedömas med stor säkerhet. Det är därför inte troligt att det totala tillskottet av stora lägenheter under 1980-talet kan bli så mycket mindre, att bedömningen av flerbarnshushållens boende år 1990 rubbas väsentligt. Om tillskottet av stora lägenheter blir t.ex. 50 000 lägre under 1980-talet kan antalet flerbarnshushåll i stora lägenheter beräknas bli ca 30 000 mindre. Då skulle den andel av flerbarnshushållen som bor i stora lägenheter bli ungefär oförändrad mellan åren 1980 och 1990.
Antagandet om stabila boendefrekvenser För barnhushåll med hänsyn till lägenheternas ålder innebär också en osäkerhet. Andelen flerbarnshushåll i de större lägenheterna beräknas totalt sett sjunka från 41 till 35 Z mellan åren 1980 och 1990. Till år 2000 beräknas andelen sjunka till 31 %. Om denna låga nivå inträder redan år 1990 skulle andelen av flerbarnshushåll som bor i stora
lägenheter detta år uppgå till 72 %, dvs. ett något lägre värde
än år 1980. Flerbarnshushållens boendeförhållanden skulle då försämras. En sådan utveckling måste dock bedömas som osannolik. Beräkningarna visar redan på att andelen flerbarnshushåll i stora lägenheter sjunker kraftigt (från 41 till 35 1,). Antalet övriga hushåll i stora lägenheter ökar därmed med ca 220 000. En sänkning från 35 till 31 % år 1990 skulle kräva att antalet småhushåll i stora lägenheter skulle öka med ytterligare drygt 60 000. Det förefaller rimligare att tro att utvecklingen går åt motsatt håll, dvs. att andelen flerbarnshushåll i stora lägenheter blir något större än 35 1, år 1990.
Till slut återstår naturligtvis möjligheten att utvecklingen i alla avseenden i viss utsträckning går i en sådan riktning att barnhushållens utrymmesstandard inte utvecklas så som beräknats. Sannolikheten härför är naturligtvis svår att bedöma.
När det gäller utvecklingen av barnhushållens utrymmesstandard, vill vi slutligen också erinra om att beräkningarna inte tar hänsyn till att även ettbarnshushåll i tvårumslägenheter, trebarnshushåll i fyrarumslägenheter, fyrabarnshushåll i femrumslägenheter etc. saknar möjlighet att ge varje barn ett eget sovrum. År 2000 kommer det alltså, enligt våra beräkningar, sannolikt att finnas fler sådana barnhushåll än de 113 000 flerbarnshushåll som bor i lägenheter med högst tre rum och kök.
RESERVATIONER OCH YTTRANDEN
Reservationer
Av 1edamoten Tore Ciaeson (vpk)
Ti11 bostadskommittêns deibetänkande SoU 1984:34, 35 och 36 iämnade jag ett särskiit yttrande med kritiska synpunkter tili innehåilet i deibetänkandet. A11t väsent1igt i denna kritik kvarstår och jag vi11 i detta sammanhang erinra om detta yttrande som återfinns i deibetänkandet (de1 2 sid 445-453).
In1edning
Tyvärr har måien för bostadspoiitiken fått alitför lite utrymme i siutbetänkandet. Bostadskommitténs majoritet har tydiigen som
utgångspunkt att probiemen på bostadspoiitikens område inte är så
stora att det finns aniedning att ägna de bostadspoiitiska måisättningarna någon större uppmärksamhet. Jag finner det angeiäget
att påpeka att situationen på bostadsmarknaden har biivit mer och
mer krisartad.
Bostadsbyggandet minskar kraftigt. Anta1et färdigstäiida iägenhe-
ter i fierfamiijshus b1ir a11t färre. För flerfamiljshus råder på
många orter totait byggstopp. Arbetsiösheten bland byggnadsarbe-
tarna kvarstår 1iksom sysse1sättningsprob1emen för heia byggbranschen. Byggmateriaikostnaderna har ökat mycket kraftigt iiksom sjäiva byggkostnaderna, bränsie, kommunaia skatter och avgifter och underhåiistjänst. Småhusboendet och bostadsrätterna har i fiera områden b1ivit en snabbt och vi1t växande spekuiationsmarknad. Bostadsbyggandet har a11tmera privatiserats och de fria marknadskrafterna har getts större utrymme. Fastighetsspekuiation och svart handei med bostadsiägenheter har ökat. De aiimännyttiga bostadsföretagen med sitt sociaia ansvar och därmed föijande högre kostnader får en aiit svårare situation.
Den öppna bostadsbristen har komnit ti11baka. En stor dei av de större kommunerna i 1andet redovisar viss bostadsbrist. Bostads-
l7-
miijöerna i många fierfamiijshusområden är fortfarande mycket
undermåiiga och de ekonomiska orättvisorna me11an oiika boendefor-
mer med biand annat stora ränteavdrag för privata fastigheter och viiior kvarstår. Bristerna, orättvisorna och de ständiga hyreshöjningarna siår hårdast mot dem som har minst bärkraft. En ökad åtskiiinad meiian människor och en sociai isoiering föijer i de
ökade boendekostnadernas spår. Många hyresgäster ser nu inte någon
möjiighet att kiara ytteriigare höjningar. Pengarna räcker he1t enkeit inte tili.
- bostadsbrist Höga hyror
Hyrorna i nyproduktionen är i dag så höga att många barnfamiijer
inte kan kiara en ti11räck1igt stor bostad. För många ungdomar
med iåga inkomster är också hyrorna oöverkomiiga. Många tvingas
söka sociaibidrag just på grund av de höga bostadskostnaderna. I
fiera kommuner kan exempelvis pensionärer med iåg inkomst inte
fiytta tiiibaka till en ombyggd iägenhet därför att det kommunaia bostadstiiiägget inte täcker hyrorna.
Jag kan därför inte godta att utredningen ser som en av sina viktigaste uppgifter att minska subventionerna till bostadssektorn. Jag menar att ambitionen i stäiiet bör vara att se tiil att boendekostnaderna för den enskilde kan hå11as nere, så att aiia kan
efterfråga den bostad de behöver.
Bostaden som marknadsvara
Bostadsbidragen har inte föijt med i utveckiingen. De övre hyres-
gränserna och inkomstgränserna är fortfarande för iåga. Det som
återstår av den sociaia bostadspoiitiken, det hotar nu att försvinna. Bostäderna i vårt samhä11e är underkastade marknadens
lagar om tiiigång och efterfrågan. Köpkraften och inte behovet
avgör människans va1 av bostad. Bostaden är en vara som i princip säljs ti11 högstbjudande. Hyrorna stiger oupphöriigt och de iägre inkomsttagarna drabbas hårdast. De som har bankkontakter och pengar att köpa sin bostad fiyttar från områden med höga hyror, torftig miijö och maktiöshet för hyresgästerna.
Föijden har biivit en kiar skärpning av kiassuppdeiningen me11an oiika bostadsområden. Den kapitaiistiska bostadsmarknaden har fungerat som andra marknader. Genom att minska tiiiförsein av varor så hå11er man priserna uppe. I dag byggs ett betydiigt mind-
re antal iägenheter. Bostadsbristen är tiiibaka i många regioner i
iandet samtidigt som boendekostnaderna fortsätter att stiga. Många
kommuner skjuter utbyggnaden utav bostadsbyggande, daghem och
annan samhäiisservice på framtiden.
Ökat - höjd standard byggande
Kapitaiismens pianiöshet understryks av att det i många områden är
en ganska stor arbetsiöshet bland byggnadsarbetare. Antalet byggnadsarbetare anstäiida för att bygga bostadshus har under en tio-
årsperiod minskat med ungefär häiften. Byggsektorn har en centrai
ro11 inte bara när det gäiier att bygga bort sociaia brister, utan också i kampen mot arbetsiöshet. Ett ökat byggande skapar
jobb inte enbart för byggnadsarbetare. Det påverkar också direkt
en rad andra branscher med anknytning ti11 byggande. också tran-
sportsektorn och branscher som ger tjänster åt byggandet påverkas.
Varje byggnadsarbetarejobb för med sig fiera andra arbeten. Byggbranschen är också jämfört med andra industrigrenar föga importberoende och det gör att varje investering ger förhåiiandevis mycket arbete inom iandet.
I takt med att byggnadskostnaderna har rusat i höjden och därmed
hyresnivåerna så har kraven på minskade bostadsytor och minskat
bostadsbyggande ökat. Bytesannonserna i dagstidningarna domineras numera av hushå11 som vi11 byta ti11 mindre iägenheter. Inte därför att man inte behöver den bostad man har utan därför att man inte har råd att bo kvar i en bra bostad utan måste byta ner sig
tiil en mindre. Man måste vara mycket kritisk och uppmärksam på
att inte utrymmes- och utrustningsstandarden minskas så att bostadens funktion försämras för barnfamiijer, handikappade och äidre människor. De lägenheter som ska byggas måste tiiigodose oiika hushåiisbehov. Mindre iägenheter för ungdomar men även stora 1ägenheter för barnfamiijernas behov måste byggas i större omfattning.
Mera hyreslägenheter
Inriktningen av byggandet måste i huvudsak vara att producera lägenheter för uthyrning i olika hustyper med kommunalt ägande och förvaltning. Den ökade ombyggnadsverksamkheten är bra och den är nödvändig, men ökar inte antalet lägenheter. Tvärtom blir det en viss minskning efter sanering och ombyggnad av äldre hus som ofta
har många små lägenheter.
Både ombyggnad och nyproduktion är nu så dyr att det hindrar en angelägen modernisering och förbättring och en ökning av bostadsbeståndet. Den ökade segregationen inom boendet har tilltagit och utgör ett stort Den socio-ekonomisproblem. ka segregationen är en manifestation av klassförhållandena och den allmänna resursfördelningen i samhället. Klasstrukturen i samhället och fördelningsmekanismerna är i grunden desamma idag som de var för fyrtio år sedan och samhällsutvecklingen i stort kan sammanfattas i att välfärden stiger men klyftorna består.
Sociala bostadspolitiken nästan borta
Den traditionella bostadspolitiken är nu i stort sett raserad. Den
gick ut på att skaffa arbetarklassen bra bostäder, att
inga grupper skulle gynnas på andras bekostnad och att behovet av bostäder skulle styra byggande och bostadsförmedling. Nu har det över gått i sin motsats. Arbetarklassen hänvisas till de bostäder som andra inte vill ha. Grupper med pengar kan sitt boende förbilliga på andras bekostnad bl.a. genom avdragssystemet. Det som styr byggandet och fördelningen av bostäder är inte behovet utan betalnings-
förmågan.
Den nuvarande utvecklingen på bostadmarknaden i storstadsområdena innebär en katastrof. Hela den sociala strukturen kommer att förändras. Ojämlikheten mellan centrala och attraktiva delar och främst hyreshusförorter kommer att förstärkas. Bara de som anser att segregationen skall öka, att bostaden ska vara en handelsvara, att arbetare och invandrare bör koncentreras till vissa områden och medel och överklass till andra, ja, bara de kan känna sig nöjda med denna utveckling.
Om man vill hålla fast vid en social bostadspolitik som har som mål en rättvis fördelning av bostäder och en allsidig hushållssammansättning så måste den nuvarande utvecklingen mot ökad segregation motverkas. Marknadsanpassningen av bostadspolitiken måste brytas och samhällsinflytandet över bostadssektorn öka. Den sociala bostadspolitiken har under senare år urholkats och marknadskrafterna har fått större inflytande. Stora förmögenhetsomfördelningar har skett till följd av inflation och brister i finansierings- och skattesystemet. Detta kan illustreras bl.a. det sätt
på
som Göran Palm gör när han beskriver hur den stackars nolltaxeraren ständigt måste köpa nya fastigheter som avdragsobjekt för att slippa bidra till våra gemensamma angelägenheter.
Subventionerna kan inte minska
Bostadskommittêns resonemang som förs inledningsvis i slutbetänkandet är inte invändningsfria. Det finns exempelvis en betydande bostadsbrist i flera regioner i landet och särskilt i Storstockholmsområdet. Nyproduktionen av bostäder måste .också fortsättningsvis tillmätas mycket stor betydelse. Utan en omfattande nyproduktion finns det exempelvis inte möjlighet att lösa bostadsbristen för de omkring 150 000 människor som står i bostadskö i Storstockholmsområdet. Jag anser inte landets ekonomi så ansträngd att bostadssubventionerna måste minskas.
Tvärtom är det helt nödvändigt att bostadssubventionerna inte får minska om man på relativt kort tid ska kunna komma till rätta med
de största bristerna och orättvisorna på bostadspolitikens område.
Även om bostadsstandarden i stort sett är god finns det all anledning att understryka att man måste öka takten då det modergäller niseringar, ombyggnad och underhåll av det befintliga bostadsbeståndet. Det finns också all anledning att understryka att utrymmesstandarden måste få fortsätta att stiga och att invanliga komsttagare måste ges möjlighet att förvärva bra och rymliga bostäder.
Hushåll med begränsade ekonomiska och sociala och förutsättningar
med små valmöjligheter i boendet måste på allt sätt erhålla stöd
för att komma bort ifrån bostadsområden där man nu bor, för att
komma bort ifrån då1iga iägenheter och dåiiga bostadsmi1jöer.
Jag de1ar inte kommitténs uppfattning att en eftersträvansvärd
utrymmesstandard kan uppnås för a11a barnhushåii utan en omfat-
tande nyproduktion. De åtgärder kommittén föresiår kommer troiigen
inte att vara ti11räck1iga utan att samtidigt se ti11 att öka
nyproduktionen av rymiiga 1ägenheter, uppiåtna med hyresrätt.
Bostadskommittén konstaterar att de genereiia subventionerna på
bostadssektorn i stor utsträckning har bestått i räntebidrag och skatteminskning för ägare ti11 egnahem, de subventionerna har växt mycket kraftigt och den utveckiingen kan inte få fortsätta. Skatteminskningen för ägare ti11 egnahem har b1ivit mycket stor och under 1970-ta1et ledde också infiationen ti11 stora förmögenhets-
vinster b1.a. för ägare ti11 egnahem. Många som har så1t bostads-
rättsiägenheter under 1980-taiet har också fått stora vinster.
orättvisor me11an upp]åte1seformer
Den s.k. avdragsreformen och andra förändringar då det gä11er
beskattningen har inte 1yckats utpiåna bristerna i neutraiitet
me11an 01ika uppiåteiseformer. Det är fortfarande så att det råder
en stor orättvisa me11an o1ika upp1åte1seformer och ägarkatego-
rier.
Betydande brister i det man ka11ar kostnadsneutraliteten me11an
o1ika uppiåteiseformer synes kvarstå även med av kommittén föror-
dat ränte1ånesystem. Skatteminskningen för ägare ti11 egnahem biir
exempeivis fortfarande stor.
Bostadsbidrag förbättras
Vpk har under f1era år föresiagit olika förbättringar av bostadsbidragen och jag noterar nu med ti11fredsstä11e1se bostadskommitténs försiag om att bostadsbidragen måste höjas för barnhushåii med stor försörjningsbörda i förhåilande ti11 inkomsterna och att bostadsbidragen också måste återinföras för barniösa hushå11 med
små inkomster. också försiagen om att bostadsbidragen »helt ska knytas an tili de faktiska bostadskostnaderna i stäiiet för att som nu i stor utsträckning fungera som ett behovsprövat aiimänt konsumtionsstöd är bra och det är också bra att stödet differentieras då det gä11er barnhushåiien så att det biir lättare att skaffa en så stor bostad att varje barn kan få ett eget sovrum.
Försiagen om att skapa bättre förutsättningar för en aktiv bostadsförmediing hör också tiil de försiag som är bra iiksom att tiiiämpningen av bostadsanvisningsiagen ska förenklas och att möjiigheterna för de kommunaia bostadsförmediingarna att få ti11-
gång ti11 hyresbostäder ska förbättras.
Aiimännyttan måste stärkas
Försiagen att stärka de aiimännyttiga bostadsföretagens stäiining är nödvändiga om de aiimännyttiga bostadsföretagen ska kunna fy11a sin r011 som instrument för en bra bostadspoiitik. Fiera åtgärder föresiås som kan underiätta för aiimännyttan att stä11a bra bostäder i bra miljöer ti11 förfogande åt o1ika s1ags hushå11. Det gä11er b1.a. försiagen om förenkiad finansiering och lån ti11
förvärv av privatägda hyreshus och småhus som skal] uppiåtas med
hyresrätt.
Någon utförsäijning av aiimännyttans fastigheter som nämns som en
möjiighet från kommittén vänder jag mig bestämt emot 1iksom det som kaiias visst sparande och kapitaibiidning. Det sku11e en1igt kommittén inte strida mot sjäivkostnadsprincipen. Kommittén gör detta stäiiningstagande trots att man under tidigare arbete i ett remissyttrande avstyrkt försiaget om uppbyggnad av s.k. konsoiideringsfonder, som ett vi11kor för erhå11ande av ränteiån vid ombyggnad.
Ränteiånesystemet
De totaia samhäiissubventionerna kan troiigen inte minskas. Där-
emot bör en större andei gå tili riktade subventioner och en mind-
re andel ti11 genere11a subventioner än i dag. Det av utredningen
föreslagna räntelånesystemet har fördelen att de generella subventionerna till bostadsbyggandet kan minskas utan att boendekostnaderna växer förrän efter ett antal år. Det ger ett ökat utrymme för riktade subventioner, vilket jag som jag tidigare nämnt anser önskvärt. Det föreslagna systemet har en del fördelar. Kostnaderna
blir efter hand mer lika i olika årgångar av bostäder, dvs. det
blir ökad paritet. Förutsättningarna för inflationsvinsten i fastigheten minskar liksom förutsättningarna att ta nya lån i redan belånade lite äldre fastigheter, för att få loss pengar t.ex. vid lyxkonsumtion.
Bl.a. följande nackdelar är förenade med det föreslagna systemet.
Bedömningen av den framtida utvecklingen av inflationen och räntenivån är enligt utredningen osäkra särskilt för längre tidsperioder. Därför föreslår man att riksdagen vart femte år skall ta ställning till hur den garanterade nettoräntan skall räknas upp. Dessutom skall det vara möjligt att ändra villkoren under femårsperioden om förutsättningarna ändras väsentligt. Den föreslagna ordningen innebär att boendekostnadernas utveckling i förhållande
till utvecklingen av övriga priser och löner inte går att förutsä-
ga, inte ens under femårsperioden. Upptrappningen av den garante-
rade nettoräntan är inte fast relaterad till den faktiska löne-och prisutvecklingen.
Systemet förutsätter också ständigt återkommande förhandlingar med alla berördaparter om räntekostnadernas och därmed boendekostnadernas utveckling. Förhandlingar där det finns stor risk att de boende och framför allt hyresgästerna drar det kortaste strået. Det visar de senaste årens utveckling. Skuldökningen och de fram-
tida subventionernas storlek går inte heller att förutsäga i det
föreslagna systemet varken nominellt eller realt. Systemet kan utsättas för en stark press om förutsättningarna är ogynnsamma
exempelvis om inflationstakten går ner, samtidigt som realräntan
(ränta efter avdrag för inflationen) stiger.
De förhandlingar som förutsätts äga rum måste antingen leda till beslutet att öka subventionerna eller - om detta är politiskt
- ti11 att 1åta omöjiigt den garanterade räntan stiga hastigare än pris- och 1öneutveck1ingen, dvs. boendekostnadernas ande1 av in-
komsterna stiger. Tyvärr framgår det av utredningen endast att
sådana ogynnsamma förutsättningar kan inträffa men man beskriver
inte närmare vad som händer och hur lång tid systemet kan k1ara
ogynnsamma förutsättningar. Detta är en k1ar brist.
Ränte1ånesystemet bör kompletteras
Ett nytt finansieringssystem bör en1igt min uppfattning ha b1.a. fö1jande egenskaper.
Räntekostnaden hålls nere de1s genom räntebidrag, dels genom en omförde1ning av kapita1kostnaderna över tiden, men i ett system där boendekostnaderna är mera förutsebara än i det föresiagna. Räntekostnadernas och därmed boendekostnadernas utveckling är fast koppiade ti11 pris- och Yöneutveckiingen genom ett index. Detta index re1ateras ti11 ett index, som ett bra utryck för ievnadskostnadsutveck1ingen. I perioder med rea11önefa11, dvs. i perioder där priserna stiger kraftigare än 1önerna, bör räntekostnadsutveck1ingen knytas till iöneutvecklingen i stä11et för ti11 prisutveck1ingen, så att man undviker att boendekostnadens ande1 av inkomsten stiger under dessa perioder, dvs. uppräkningen sker efter det index som har stigit minst under den aktue11a perioden. Index för uppräkningen av räntan bör sättas ti11 en viss ande1 av Iöne- e11er prisindex, exempeivis 70 %, för att säkerstäiia att räntekostnaderna stadigt sjunker i förhå11ande ti11 iönerna.
Den genere11a subventionen bör också kombineras med starkare subventioner av nyproduktionen av f1erb0stadshus, eventue11t enbart i a11männyttan, så att boendekostnaderna kan sänkas.
Särskiida subventioner tiil a11männyttan för dess sociaia och
andra merkostnader. Sådana subventioner kan utgå i form av ränte-
och amorteringsfria 1ån ti11 de ailmännyttiga bostadsföretagen. Lånens stor1ek bestäms med hänsyn ti11 de behov som finns för hyreshöjningar efter avsiutade hyresförhand1ingar me11an bostads-
företaget å ena sidan och hyresgästföreningen å den andra. Sådana ränte- och amorteringsfria lån kommer visserligen att belasta resp. bostadsföretag, då det gäller deras skuldökning, men bör kunna avskrivas efter viss tid.
Det behövs vidare starkare individuella subventioner, förbättringar av bostadsbidragen i princip enligt bostadskommittêns förslag men dessutom förbättringar av de kommunala bostadstilläggen för pensionärer och handikappade. Och det behövs ökade statliga bidrag till bostadsbidragen över huvud taget. Det behövs troligen också ett särskilt stöd till bostäder i vissa regioner med uttalad
bostadsbrist eller regioner där andra svårigheter föreligger.
Förändringarna av låne- och bidragssystemet bör kunna kombineras med en skärpt fastighetsbeskattning och det är viktigt att också industrifastigheter tas med och beskattas genom fastighetsskatten.
Genom att ta med industrifastigheter då det gäller fastighetsskat-
ten så kan man sänka fastighetsskatten något för andra fastigheter
och det skulle får stor betydelse bl.a. för hyresgästerna och
småhusägarna. Man skulle ändå få in lika mycket pengar som kan
användas på bostadssektorn för att hålla boendekostnaderna nere och förbättra bostadsstödet till dem som bäst behöver det.
Det föreslagna systemet för ett rättvisare ränteavdrag i egnahem med räntelån (50 %) bör vidgas till att gälla alla ränteavdrag för egna hem och villor.
Ja till principen om räntelån
Jag har varit mycket tveksam då det gäller att acceptera principen om räntelån. Det kan var nödvändigt att skjuta de högre räntekostnaderna i nyproduktionen framåt i tiden så att de fördelas jämnare över husens livslängd. Men räntelånen bör emellertid förenas med större subventioner än vad utredningens majoritet föreslår. Man behöver inte komma upp i samma nivå på subventionerna som i dag för att räntekostnaden i nyproduktionen skall minskas rejält. Jag tror inte att man skall överdriva räntelånens möjlighet att minska
chanserna att ta nya 1ån vi11orna, 1iksom dess möj1ighet att
på
minska vinsterna vid viiiaförsäijning i överhettade regioner.
anser också att man i ett ränteiånesystem bör bibehå11a ett Jag system för a11männyttan och ett annat för annan bostadsproduktion. Det bör också i systemet med ränteiån finnas vissa spärregier mot oskä1iga höjningar av boendekostnaderna.
Kommittén för att i ett räntelånesystem föriuster vid ger uttryck fastighetsförsäljning uppstå om inte fastighetsvärdena stiger
kan
i samma takt som skuidökningen. Jag de1ar inte den oron då risken för detta synes vara vä1digt 1iten och vidare då jag inte kan se skä1 varför just och fastighetsförsäijning skulnågot fastigheter ie vara undantagna från visst risktagande.
att nu överväga e11er aktua1isera ett förs1ag om Någon aniedning att finansiera räntelånen utanför statsbudgeten finns inte. En
sådan åtgärd får bara skenbara fördeiar som på intet sätt kan väga
i samband med beiåning, administration, etc. upp nackde1arna
Det ökade skattebortfa11et för kommunerna som uppkommer med ränte- 1ånesystemet måste medföra att kommunerna kompenseras för sådant bortfa11.
Bostadsbeskattningen
A11mänt
Den diskussion som förs i betänkandet om bostadsbeskattningen är i
många avseenden bra och redovisar ganska utförligt a11a de prob1em
som föreligger på det här området.
Det har eme11ertid inte som iedamot, på den tid som stått ti11
sedan mera konkreta förs1ag utarbetats, varit möj1igt förfogande att i deta1j ta stä11ning ti11 de 01ika förslagen. En1igt min mening bör bostadsbeskattningen därför b1i föremå1 för en ny och översyn där man så snabbt som möjiigt återkommer med grundiigare
konkreta förslag. Detta arbete bör kunna från den diskussion utgå som förs i betänkandet.
Då det gäller är det att bibehålla de bostadsbeskattningen viktigt inslag som nu finns då det gäller progressiviteten i beskattningen. Tyvärr pekar flera av förslagen som diskuteras i kommittén mot att sådana inslag skulle komma att försvinna. Det är förslag som jag inte kan ställa upp bakom.
Jag delar uppfattningen att skattesystemet, såsom det nu är utformat, utgör ett visst styrmedel inom bostadspolitiken. Men det är viktigt att bostadsbeskattningen även i framtiden innehåller fördelningspolitiska inslag. Dessa bör dessutom utvidgas.
Av detta följer att inte kan dela att den s.k. jag uppfattningen schablonbeskattningen av småhus i en framtid bör ersättas med fastighetsskatt. En sådan neutralitet är inte eftersträvansvärd.
Beskattningen under boendetiden i egnahem bör hållas en rela-
på
tivt rimlig nivå för att i ett senare skede beskattas hårdare. Dock får detta inte medföra att lyxboende skattesubventioneras. Därför föreslår jag att för scharealisationsvinstbeskattningen blontaxerade småhus skärps och att ett tak för underskottsavdragen införs.
Någon utvidgning av villaschablonens tillämpningsområde i enlighet
med förslag från kommittén för reavinstuppskov bör inte införas. Detta är också bostadskommittêns Däremot borde komuppfattning. mittén uttalat sig emot de möjligheter till av reavinster uppskov som i dag förekommer.
En av kommitténs slutsatser om att man vid beskattningen av privata hyreshus måste ta hänsyn till att vinstmöjligheterna begränsas
av bruksvärdessystemet är från bostadssociala utgångspunkter svår-
begriplig. Privata hyreshusägare har ju som bekant under år
många
kunnat göra miljardvinster tack vare detta Man har utan system. att generellt sett haft motsvarande som de allkostnadsökningar
männyttiga bostadsföretagen ändå kunnat ta ut lika stora eller t.0.m. något större hyreshöjningar.
Schablonbeskattningen
Bostadskommittêns majoritet tar inte nu ställning till ett slopande av schablonbeskattningen. Däremot förs ett resonemang om att i framtiden ersätta denna med fastighetsskatt. Ett argument som framförs är att kostnadsneutralitet bör eftersträvas, i likhet med vad som gäller inom hyresboendet. Därför skulle småhusbeskattningen också göras mer oberoende av ägarens inkomstförhållanden.
Jag kan inte dela den uppfattningen. Det föreligger väsentliga skillnader mellan hyres- och egnahemsboende. Det är inte jämförbara boendeformer. I hyresboendet ackumuleras inget värde för hyres-
gästen medan det för småhusägaren skapas ett värde som vid en
senare tidpunkt kan realiseras. Vidare föreligger stora skillnader mellan olika samhällsskikt i boendet. Det är främst de med förmögenheter eller högre inkomster som bebor egnahem medan det främst är låg- och mellaninkomstgrupper som bor i hyresrätt. Det är ett skiktat eller segregerat boende och fördelningsmässigt är det otillfredsställande att kostnadsneutralisera småhusbeskatt-
ningen. Det föreligger däremot anledning att gå motsatt väg, näm-
ligen att öka inslagen av utjämnande faktorer.
Kommittén föreslår att den nuvarande schablonbeskattningen skall anpassas till prisutvecklingen. Man föreslår att detta skall göras
försiktigt. Det skall ske på så sätt att mellan fastighetstaxe-
ringarna skall schablonen höjas med motsvarande hälften av prisutvecklingen för landet i genomsnitt.
Jag avvisar ett sånt förslag. Det har en klart orättvisande effekt. Prisutvecklingen i expansiva tätorter är som regel väsentligen större än i utflyttningsbygder där inte så sällan prisutvecklingen i stället har negativ karaktär. Med ett generellt höjande av schablonintäkten för hela landet skulle detta få konsekvensen att beskattningen ökar på villafastigheter med minskat värde. För fastigheter i orter med hög prisutveckling skulle däremot endast
en mindre skatteökning åstadkommas. Denna förändring är särski1t negativ för giesbygden.
Ska11 ett enkiare system med samma avsikter som ruiiande fastighetstaxeringar införas måste hänsyn tas ti11 ortsmässiga oiikheter i prisutveckiingen.
- Garantibeskattning fastighetsskatt
Kommittén föresiår att garantibeskattningen i den kommuna1a beskattningen av schabionintäktsberäknade småhus ersättes med fastighetsskatt. Den nuvarande kommuna1a garantiskatten om 1,5 % av taxeringsvärdet ska11 ersättas med en höjning av fastighetsskatten om 1 % som i sin heihet är en stat1ig skatt. Kommunerna bör kompenseras sägs det.
Det finns framför a11t två skä1 som taiar emot en sådan förändring. De1s risken att kommunerna i framtiden kommer att kom-
inte
penseras för inkomstbortfailet om ca 1 200 miijoner kronor som garantibeskattningen i dag ger och de1s att det gynnar en iånefinansiering av boendet. Garantiskatten som er1äggs för småhus med
underskott e11er 1ågt överskott ti11kommer kommunerna. Detta för
att garantera kommunerna inkomster från dessa oavsett om där föreiigger över- e11er underskott.
Den väg som statsmakterna under senare år s1agit in på, att a11t-
mer beskära kommunernas inkomster, äventyrar även de rättmätiga
kompensationskrav som sku11e komma i fråga vid den föresiagna
ändringen. Det sku11e dessutom drabba kommunerna genereiit viiket sku11e försvåra mer för vissa kommuner än för andra.
Men en sådan omiäggning gynnar dessutom iånefinansiering av boen-
det ti11 förfång för de med obeiånade småhus e11er fritidshus. Nu
är troligen inte dessa så många vad det beträffar småhusen. Det
torde endast röra om äidre fastigheter i huvudsak utanför
expansiva tätorter. kig Beträffande fritidshusen är dock iäget annor-
1unda. Här finns ett avsevärt större antai som är obeiånade, uppförda under en föijd av år av ägare som byggt vart efter de haft
råd. Inga e11er mycket iåga iånesummor har här varit aktueiia. Att
för denna kategori överföra garantibeskattningen ti11 fastighets-
skatt sku11e medföra dubbe1 beskattning gentemot de som har under-
skott på fastigheten. Härmed stimuieras iåneinsiagen i ekonomin,
viiket är en osund utveckiing.
KBT-pensionärer
För pensionärer utgör detta ytteriigare en beiastning utöver den fastighetsskatt som infördes fr.o.m. 1985. De s.k. KBT-pensionä-
rerna, dvs. de pensionärer med iåg e11er ingen ATP och som är
berättigade ti11 kommunait bostadsbidrag, råkade särskiit svårt ut då de oftast inte erhåiier den vid denna tidpunkt införda kompensationen. För fritidshus gä11er för övrigt inte kompensationen a11s.
I dessa fa11 bör, som vpk föresiog i samband med fastighetsskattens införande, KBT-pensionärer ges skatterestitution för den dei fastighetsskatten utgör, oavsett taxeringsvärde e11er om fastigheten är ett småhus de sjäiva bebor, e11er ett fritidshus.
Fastighetsskattens utformning
Fastighetsskatten bör, som jag i ett annat avsnitt utveckiat, ändras. Den befrieise från skatten som föreligger för industrifastigheter bör upphöra samtidigt som avdragsrätten för icke schabionbeskattade fastigheter upphör. Här ska11 dock aiimännyttan undantas.
De ökade intäkter som detta medför ska11 nyttjas ti11 att sänka
skatten på småhus ti11 1 %.
Avdrag för reparationer
Det har vid o1ika ti11fä11en framförts tankegångar om att medge
viilaägare rätt ti11 avdrag för reparations- och ombyggnadskostnader vid inkomsttaxeringen för att stävja svart verksamhet.
Detta är enligt min mening en helt felaktig väg. Redan nu finns ett sådant avdrag som är kopplat till realisationsvinstberäkningen
vid försäljning. Det vore fel att medge att detta avdrag som tidi-
gare tagits bort åter införs vid inkomsttaxeringen. Kommittén har också avfärdat denna tanke som bl.a. diskuterades av Ek0-k0mmissionen.
Den skulle dessutom ensidigt gynna dem som lejer arbetskraft i
stället för att göra arbetet själv. Bland många villaägare är de
ekonomiska förhållandena sådana att de har utrymme att leja
inte
bort arbetet utan tvingas, eller stimuleras av, att utföra arbetet själv.
Tak för underskottsavdragen
För att ytterligare främja fördelningspolitiken bör ett tak införas för underskottsavdragen i samband med småhus- eller fritidsboende.
Den nuvarande utvecklingen inom avdragssystemet talar för att ett tak måste införas. Utformningen bör vara sådan att kapitalkostnader för ett småhus av normalkaraktär bör berättiga till avdrag. Kostnader därutöver bör inte medges avdrag. Som grund för en sådan beräkning kan normerna för statliga lån nyttjas. Ortskoefficienten skulle här medverka till att taket differentieras i förhållande till prisförhållandena på respektive ort.
Reavinstbeskattningen
Jag förordar även att realisationsvinstbeskattningen förändras. Grunderna bör vara att den del som lånefinansieras inte indexuppräknas. Enligt nu gällande regler får de fyra första åren av ett innehav inte räknas upp med kostnadsindex.
För att skapa större likhet mellan boendeformerna, där underskottsavdragen för småhusboendet ger vida större subventioner än för hyresboende, bör en del av underskottsavdraget som nyttjats läggas
till vid realisationsvinstberäkningen. På så sätt skulle boendesubventionerna med anledning av underskottsavdragen återbetalas genom ökad realisationsvinstbeskattning.
Uppskoven av reavinstskatten för småhus 0.d. bör också slopas. Kommittén föreslår att bostadsrätter skall ges samma beskattningsregler som småhus. Detta är bra, men uppskovet med reavinstskatten bör inte medges i detta sammanhang.
De eventuella reavinster som görs på en fastighet bör beskattas i
samband med taxeringen året efter försäljningen. Att medge uppskov ökar spekulationen och medverkar till att priserna på småhusen drivs upp.
Obligatorisk bostadsförmedling behövs
Bostadskommittêns förslag då det gäller bostadsförmedling är ett
steg i rätt riktning på de olika områdena, men de är inte till-
räckliga. Den grundläggande utgångspunkten för bostadskommittên är
fortfarande att bostadsförmedlingar är en frivillig verksamhet.
Min utgångspunkt är att alla lägenheter skall förmedlas genom bo-
stadsförmedlingen, dvs. obligatorisk bostadsförmedling. Det innebär också att jag föredrar en effektiv lagstiftning framför avtalslösningar som bostadskommittên föreslår. Erfarenheterna av de
frivilliga avtal som slutits är dåliga. Avtalslösningar innebär
alltid, i alla fall på detta område, att grundläggande bostadssociala rättigheter blir föremål för förhandlingar för -ett visst schackrande.
Kravet på att alla lägenheter ska förmedlas genom bostadsförmed-
lingen bör kombineras med krav på en ändrad hyreslagstiftning. Den
bör göras offensiv och utgå från ett rättighets/skyldighetsför-
hållande där hyresgästers rättigheter slås fast liksom fastighetsägares skyldigheter. Bostaden är en resurs som skall ställas till konsumenternas, de bostadssökandes förfogande. Värden skall ha skyldighet att se till att alla lägenheter hyrs ut, att de hyrs
18-
ut till stadigvarande boende och vidare skall hyresvärden åläggas
att ta emot den hyresgäst som bostadsförmedlingen anvisar.
Föreslagna förändringar av ackvisitionslagstiftningen är en bra
förbättring men här kan och bör man gå längre. Det är bra att en
sanktionsbestämmelse införs, men man bör inte nöja sig med det föreslagna prövningsförfarandet utan kräva att kommunens anvis-
ningsrätt omvandlas till en skyldighet för hyresvärden att upplåta
lägenheten till det hushåll kommunen/bostadsförmedlingen anvisar.
Detta innebär att det blir hyresvärden som får gå till hyresnämnd
om man är missnöjd.
Det som i det här sammanhanget kallas för påtaglig olägenhet ges
en enligt min mening alldeles för generös tolkning till förmån för hyresvärden. Det finns ingen anledning att hyresgästers inkomster skall granskas av hyresvärden. Möjligheten finns ju alltid att säga upp den hyresgäst som inte betalar hyran. Att en anvisnings-
tid på en månad införs när det gäller successionslägenheter är bra
men ibland behövs längre tid. Om ett prövningsförfarande enligt bostadskommittêns förslag skall införas bör fastighetsägaren och inte kommunen betala ev. hyresförluster.
Den modell med prövningsförfarande som föreslås av bostadskommittên lider av en avgörande svaghet att kontrollen är helt otillräcklig när det gäller att veta vilka lägenheter som blir lediga
och som kommunen har rätt till. I de fall lägenheter går förbi
bostadsförmedlingarna, vilket nu är ganska vanligt, så finns ingen möjlighet att kräva sanktioner gentemot värden eller prövning vid inflyttningen. Lösningen bör vara att kräva att alla ändrade kontraktsförhållanden registreras hos bostadsförmedlingen.
Även kravet på kommunal upplåtelserätt måste kombineras med regi-
strering som ger kommunen/bostadsförmedlingen kunskap om ändrade
upplåtelser.
Det skall självklart vara avgiftsfri bostadsförmedling. Man bör också pröva möjligheten till förmedling av andrahandslägenheter
genom de kommunala bostadsförmedlingarna. Vem som helst bör hel-
ier inte kunna etabiera sig som förmediare av andrahandsiägenhe-
ter. Avgifter kan accepteras i ett sammanhang nämiigen på den
service som lämnas tiH privata fastighetsägare vid evakuering av hyresgäster.
Förändringar av bostadsanvisningsiagen är bra men också tiHämpningen bör förbättras snarast möjiigt. Sanktionsbestämneiserna gentemot värdar som triiskas och inte iämnar iägenheter måste
införas. På samma sätt som vid kommunai uppiåteiserätt ska det
åiigga hyresvärden att ta emot anvisad hyresgäst. Något behov av
att konlnunen går in som förstahandshyresgäst finns inte i det
faHet.
Synpunkter beträffande boendesegregation
Då det gäHer boendesegregationen är det framför a11t tre saker jag viH kommentera.
För det första är det viktigt att kraftigt understryka att den
socio-ekonomiska boendesegregationen är en återspegling av kiass-
samhäHet. E11er för att citera den rapport som tiHkom på uppdrag
av bostadskommittên. Den socio-ekonomiska segregationen är en manifestation av kiassförhåiiandena och den a11männa resursfördeiningen i samhäHet. Kiasstrukturen i samhäHet och fördeiningsmekanismerna är i grunden desamma i dag som för 40 år sedan och samhäiisutveckiingen i stort kan sarmnanfattas i att väifärden stiger men kiyftorna består. De strukturelia och avgörande mekanismerna bakom den socio-ekonomiska segregationen är i huvudsak desamma under he1a efterkrigstiden. (DS Bo 1984:4.)
Om man på aHvar vi11 motarbeta segregationen så måste det aHtså
b1i s1ut på den svångremspoiitik som den socialdemokratiska rege-
ringen för. Tvingar man arbetarklassen ti11 att ensam bära bördorna av den ekonomiska poiitiken så 1eder detta tiH ökad segregation. Detta borde med adress ti11 regeringen kiargöras med betydiigt större skärpa än vad man gjort från kommitténs sida.
För det andra är de segregationsbekämpande åtgärder bostadskommittên föreslår för kraftiösa för att ha någon ree11 betydeise. Den ökning av bostadsbidraget som bostadskommittên hävdar ska11 öka de resurssvagas valfrihet på bostadsmarknaden är visser1igen ett steg i rätt riktning men inte ti11räck1igt. Bidragshöjningen är, som
också påpekats, endast en kompensation för de senaste årens för-
sämring så att de motsvarar situationen vid 1980-taiets början. Det bör nämnas att det var vid denna tid som segregationen ökade kanske som mest under de senaste decennierna.
Då det gäller försiagen om den kommunala bostadsförmed1ingen så är de nödvändiga men inte ti11räck1iga för att komma åt probiemen då det gä11er boendesegregationen. Det är viktigt att i det samman-
hanget notera att bostadsförmediingen bara kan påverka hushå11s-
strukturen inom f1erbostadshusområden. Den avgörande segregations-
frågan är ju eme11ertid den me11an småhusområden och flerbostads-
områden. Att som bostadskommitténs majoritet gör skjuta över det här på kommunerna och se det som i första hand en kommuna1 ange1ägenhet, det är att inte se segregationsprobiemet i ett vidare perspektiv. Det gä11er för övrigt kommuner som man dessutom vä1trar över från statsmakternas sida en stor ekonomisk börda på. De kommuner som drabbats värst av den ekonomiska p01itiken har de största segregationsprob1emen.
För det tredje så saknas det ett genomtänkt och övergripande program för att bekämpa de o1ika typer av boendesegregation där man
sammanför a11a de åtgärder inom bostadssektorn som kan sättas in.
I stä11et pekar man i kommitténs betänkande på små insatser 1ite
här och där. Genom bianda upp1åte1seform av hustyp, inrikta att
nyproduktionen mot hyresrätt och stoppa omvandiingen av hyresrätt
ti11 bostadsrätt; genom att förbjuda onödiga rotåtgärder och 1yx-
sanering; genom att öka stödet ti11 a11männyttan och ti11skapa en
kraftfu11are bostadsförmediing; genom att öka de viktiga stödåt-
gärderna mot prob1em0mråden och peka på hur andra sektorers hand-
iande (t.ex. skattepo1itiken) påverkar segregationen (för att ta
några exempel) så kan den del av segregationen som inte betingas av de a11mänt fördjupade k1assk1yftorna angripas. Detta under
förutsättning att de sammanförs i en konsekvent och 1ångsiktig
strategi, där de o1ika faktorerna kan fås att samverka.
Bostadspoiitiska reformer, måisättning m.m.
Bostadskommitténs huvuduppgift angavs i direktiven vara att över-
väga sådana åtgärder som åter ger bostadspoiitiken en socia1 in-
riktning. Det första steget i en sådan poiitik måste bestå i att sätta stopp för nya höjningar av boendekostnaderna. Det ankommer
nu på statsmakterna att i avvaktan på remissbehandlingen av bo-
stadskommittêns betänkande vidta åtgärder i den riktningen, dvs.
ytteriigare räntesänkning och 1ågräntepo1itik, hyresstopp och
bättre bostadsstöd, effektiv priskontroli och prisövervakning på
byggsektorn, osv.
Minskade - boende räntebidrag dyrare
Det samhäilsekonomiska utrymmet finns som kommittén konstaterat för att genomföra o1ika förbättringar för de bostadskonsumenter som bäst behöver detta. 01ika förslag från kommittén bör kunna genomföras ganska snart och få positiva effekter för samhä11et i sin heihet. Den garanterade räntan bör, säger kommittén, inte höjas i nyproduktionen utan snarare sänkas. Jag deiar den uppfattningen men anser att den garanterade räntan över huvuvd taget inte bör höjas i nuvarande situation, b1.a. därför att sådana höjningar s1år igenom i hyreshöjningar som he1t förtar värdet av höjda bostadsbidrag.
Kommitténs försiag om att hyresmarknadens parter bör se över hy-
ressättningen så att stora lägenheter inte ges en oförmåniig hyra
är en över1oppsgärning. Sådana över1äggningar angående hyresför-
deining me11an 01ika 1ägenhetsstor1ekar, etc. har skett under
många år och finns regierat i avta1 meiian parterna. Kommittén
borde därför ha avstått från en sådan pekpinne i detta sammanhang.
Jag räknar med att parterna som hitti11s ska11 Iösa den frågan
utan några påpekanden utifrån.
Hyresgästinfiytande - moderniserad bostadsrätt
Kommittén, som ganska utför1igt behand1at hyresgästinfiytande, nya
upp1åte1se- och förvaitningsformer, kooperativ hyresrätt, etc.
har praktiskt taget inga försiag ti11 förändringar på detta områ-
de. Jag anser inte he11er att man nu bör aktuaiisera några större
förändringar. De uppiåtelseformer som finns är i och för sig tili-
räck1iga. Inom ramen för hyresrätten bör det vara möj1igt att öka
takten i pågående arbete med att vidga boinfiytandet ti11 att
omfatta a11t fiera frågor. Detta bör eme11ertid inte hindra att
diskussionerna om en moderniserad bostadsrätt, fri från spekuia- H tions- och vinstintressen fortsätter och stimuieras.
Även den som omfattar principen om kooperativa boendeformer och vi11 främja bostadskooperationen b1ir mot bakgrund av de senare årens utveckiing betänksam mot systemet med insats1ägenheter. Nästan a11a van1iga hushå11 måste Iåna ti11 insatsen för en bostadsrätt men a11t fiera måste avstå även från den möj1igheten i
ett 1äge där priserna ligger på hundratusen- och mi1j0nerkronors-
nivå. Om inte ett fungerande system med hembud och priskontroii återinföres utestängs exempe1vis de fiesta ungdomar och barnfamiijer. Det är dags att av1iva den s.k. ägandemyten och att ägandet
sku11e utgöra någon grundförutsättning för verkiigt boinf1ytande.
För att ytterst förverkiiga kravet på boendedemokrati måste andra
reformer på bostadspoiitikens område genomföras. Det gä11er sådana
förs1ag som vpk driver, att effektivt motverka a11 privat vinst-
jakt, ägande och speku1ation på bostadsmarknaden.
Ny utrymmesnorm
Den utrymmesnorm som boendeutredningarna föresiog redan för 12 år sedan, den s.k. norm 3, ansiöt bostadskommittên sig ti11 i sitt de1betänkande. Normen innebär att varje barn och ensamstående vuxen ska11 ha möjiighet erhå11a ett eget sovrum. Nu har de socia1demokratiska iedamöterna i kommittén backat och föresiår ingen ny utrymmesnorm. Jag bekiagar att man inte Iängre vi11 vara med om
att föreslå en sådan målsättning och jag vidhåller den uppfattning kommittén redovisade 1984.
Social bostadspolitik
Flera av de reformer kommittên diskuterar, rekommenderar eller föreslår låter sig väl förenas med en bostadspolitik som innebär
en återgång till en social bostadspolitik. Enligt min och vpkzs
mening kan emellertid bara en radikal förändring av politiken
skapa förutsättningar för en lösning av bostadsfrågan där man på
ett riktigt och rättvist sätt tillvaratar de fördelar som olika boendeformer har. En lösning som i jämlikhetens och solidaritetens
anda ger alla tillgång till en bra och billig bostad, som passar
olika människors behov och önskemål.
Produktion och fördelning av bostäder måste styras av helt andra faktorer än den kapitalistiska marknadens okontrollerbara mekanis-
mer. Den marknadsekonomiska efterfrågan måste ersättas med en
bedömning av det verkliga sociala behovet av bostäder, och där olika boendeformer har sin givna plats. Fördelningen av bostäder frikopplas från konsumenternas köpkraft. Standard- och utrymmes-
behoven för olika hushållskategorier, närheten till arbetsplatser,
övergripande miljösynpunkter osv. blir i stället avgörande.
En sådan bostadspolitik kommer medvetet att inriktas på en utjäm-
ning av boendets sociala villkor. Ambitionen blir att få till stånd ett integrerat boende, ett boende där alla samhällets skikt kan leva sida vid sida i en ömsesidig förståelse och social gemen-
skap. Det behövs genomgripande och långt gående förändringar för
att skapa de grundläggande betingelserna för nya sociala attityder
och beteendemönster beroende på kollektiv intressegemenskap, ge-
mensamt ansvar och inbördes solidaritet. Sådana förändringar kommer inte att bli resultatet av bostadskommittêns förslag men måste ändå hållas levande inför 1990-talet.
Av ledamoten Rolf Dahlberg (m)
Inledning
Utgångspunkten för bostadspolitiken skall vara de boendes valfri-
het och respekten för den enskilda ägenderätten. En stor brist i bostadskommittêns betänkande är avsaknaden av en efterfrågeundersökning. Det allmänna talet om en social bostadspolitik speglar i stället vad bostadspolitiker och bostadsexperter anser vara riktigt och betydelsefullt i boendet. Men utredningen underlåter att
ta reda på vad dagens medborgare har för önskemål. En rad opi-
nionsundersökningar visar att tre av fyra svenskar vill bo i egna småhus. Endast en liten minoritet vill hyra bostaden av kommunalägda bostadsföretag. Trots detta föreslår bostadskommittên flera
åtgärder som försvårar ägandet av bostad, samtidigt som man lägger
förslag som favoriserar allmännyttiga företag mera än vad som redan idag är fallet.
De flesta människor inser idag att staten inte längre har möjlighet att subventionera boendet i den omfattning som hittills skett.
Bostadskommittên behandlar denna fråga under flera avsnitt, till
vilka jag återkommer. I detta sammanhang vill jag peka på behovet
av ett attraktivt bosparande, som inte behandlas i betänkandet.
Kravet på en ökad kontantinsats vid köp av bostad accentueras, när
staten minskar sina subventioner. Ökat sparande till egen bostad medför att lånebehovet till bostadssektorn minskar och att månads-
utgifterna för den boende blir lägre. Ägande av bostaden medför
också regelmässigt bättre hushållning och därmed mindre kostnader
för drift och förvaltning. Produktionskostnaden för nya bostäder har ökat mycket kraftigt under de senaste fem åren. Boendekostnaden i nyproduktionen är därför i dag mycket Om den enskilde hög. genom ett bosparande - kan betala en större egen insats minskar
behovet av dyra topplån och boendekostnaden kan sänkas rejält.
Attraktiva former för bosparande medför också avsevärda samhällsekonomiska vinster.
Mot denna bakgrund finns påtagiiga skäi för att genom premiering
av bosparande göra denna sparform attraktiv för hushåiien. Ett
försiag som medför avsevärd sparstimuians och därmed påtagligt
ökar sparandet inom bostadssektorn bör därför iäggas fram. Sparpremierna bör göras så generösa att bosparandet väi kan jämföras med annat prioriterat sparande.
Ekonomiska avvägningar (kap. 2)
Utredningen för i detta kapitei ett övergripande resonemang om samhäiisekonomin i aiimänhet och bostadssubventionerna i synnerhet. Eniigt direktiven får subventionerna ti11 boendet ej öka rea1t sett utan helst bör man eftersträva en minskad subventionsnivå med hänsyn ti11 den ansträngda samhäiisekonomin.
Kommitténs majoritet tar fasta på att subventionerna inte får öka
men ägnar 1iten tanke åt behovet av sänkta subventioner. Eniigt min mening är detta fe1. En sanering av statens finanser kan aidrig kiaras, om inte rejäia minskningar av bostadssubventionerna genomförs. Därför är beräkningarna av det ekonomiska utrymmet för kraftigt höjda och nyinrättade bostadsbidrag missvisande. Beskrivningen av kostnadsutveckiingen för räntesubventionerna stämmer inte med vad t. ex. bostadsministern uttaiar i årets budgetproposition. Statens utgifter för räntebidrag har ökat från 1,4 miijarder 1976 tiil 14,6 miijarder 1986. Utredningen baserar sina beräk-
ningar på utveckiingen under några få år, viiket ger en för giät-
tad bi1d av aiivaret i den ekonomiska situationen. Ti11 detta ska11 iäggas att kommittén i sina beräkningar över subventionerna gör avdrag för statens inkomster av fastighetsskatten. Detta synsätt är mig he1t främmande. En skatt kan inte betraktas som en minskad subvention. På detta sätt har kommitténs majoritet missbe-
dömt möjligheterna för staten att ekonomiskt kiara de nya åtagan-
den som föresiås i utredningen. En kraftigare markering av oiika stäiiningstagandens samhäiisekonomiska effekter hade därför varit
påkaiiad. Mina försiag ti11 ändringar redovisas i det föijande i
ansiutning tiil betänkandets kapiteiindeining.
De bostadssociaia må1en (kap. 3)
I detta kapitei framiäggs inga konkreta försiag, sedan majoriteten avstått från att fast1ägga en ny utrymmesnorm. Detta är vä1betänkt. Dock förs i detta avsnitt resonemangsvis fram synpunkter
som jag något vi11 bemöta.
In1edningsvis konstateras att det råder väsentliga ski11nader me11an o1ika hushå11s boendestandard. Detta gä11er t. ex. utrymme, inredning, utrustning, service m. m. Detta är för mig he1t natur- 1igt. valfriheten att väija bostad ska11 vara en rättighet för
a11a. Många föredrar en mindre och bi11igare bostad medan andra
vi11 satsa mera på bostaden och kanske avstå från annan konsumtion
i stä11et. A11a försök från stat och kommun att styra människornas fria va1 bör avvisas. Därför är det fe1 när utredningen föres1år
byggandet av större Iägenheter och sammansiagning av småiägenheter
ti11 större. Den efterfrågan som man idag känner pekar närmast i
motsatt riktning. På de fiesta orter efterfrågas mindra iägenheter
av ungdomar, ensamstående, ski1da och pensionärer. Efterfrågan
måste få styra utbudet.
I en ny1igen pub1icerad undersökning om ungdomars bostadsönskemåi sägs att dagens ungdomar främst är intresserade av att bo bi11igt.
Man gör gärna avka11 på hög standard. Man vi11 ha värme och varmt
och ka11t vatten, men inte nödvändigtvis bad i 1ägenheten. Dusch i kä11aren är acceptabe1t, om det betyder sänkt
hyra. Överhuvudtaget kan man göra avka11 på mycket, bara man får bo bi11igt för att
kunna göra andra saker, t. ex. resa. När man reser 1är man sig att vår bostadsstandard i mycket är umbäriig; parkett och kake1 är inte iivsviktigt, sägs det i utredningen.
Hur stämmer då ungdomars krav på boendet med bostadskommittêns
synpunkter? I betänkandet kan man Iäsa fö1jande:
De enski1da bostadsiägenheternas utformning med hänsyn ti11 användbarhet, bekvämiighet och trevnad synes ha mycket 1iten aktuaiitet idag. Vad som har förekommit under senare år är en kritik av
de föreskrifter som syftar ti11 att garantera dessa kvaiiteter och det har för normfritt byggande. B1. a. denna debatt propagerats har resuiterat i försök där det gjorts avsteg från normerna. Dessa
har främst mindre rumsmått och fier genomgångsrum i
avsteg gä11t avsikt att minska iägenhetsarean, men även andra betyde1sefu11a avsteg som siopande av hiss i trevåningshus har förekommit.
Det finns i dagens bostadsbyggande en a11män tendens att åsidosätta den kunskap och de rekommendationer som gä11er bostadsiägenheternas Delvis sker detta genom dispensgivning i samutformning. band med byggnadsiov, men det sammanhänger även med okiarheter vad bostadsnormernas status. Vår bedöming är att det behövs gä11er kiara och entydiga föreskrifter om en iägsta godtagbar standard även när det bostädernas användbarhet, bekvämiighet och gä11er trevnad. Föreskrifter med minimifordringar kan givetvis aidrig
garantera en hög kvaiitet på iägenheterna däremot förhindra dåiiga
lägenhetsiösningar.
När man iäser detta inser man att bostadsexperterna vid sina skrivbord iever från och människornas önskemåi
1ång verkiigheten
och värderingar.
Brister i boendemiijön har ofta diskuterats. Främst återfinns dessa i hus byggda under mi1jonprogrammets tid. Hårt exp1oaterade
områden med tättstående höghus har biivit något av en symbol för
ett Här återfinns ti11 stor de1 också den ensidi-
dåiigt byggande.
ga hushåilssammansättning som avhandias under begreppet segregation. Ett sätt att iösa probiem är att Iåta deiar av detta hyresbestånd säijas ut som bostadsrätter e11er ägariägenheter, när
dessa biir tiiiåtna. Erfarenheten av sådana åtgärder är mycket
goda.
Nytt finansieringssystem (kap. 4)
Kommittén föresiår att ett nytt finansieringssystem med ränteiån införes i såvä1 det befintiiga beståndet som i den framtida nyproduktionen.
Ränts1ån_i_d2t_bsfin§192 äeztânáe:
Vad det befintliga bestånder beträffar motsätter jag mig bestämt införandet av ett ti11 dessa -
nytt lånesystem. Ägarna fastigheter oavsett om det är fråga om småhusägare, stifte1ser, bostadsrätts-
föreningar, privata eiier - har baserat sina aiimännyttiga företag
åtagande på gäiiande vi11kor. Att i ett s1ag förändra finansie-
ringssystemets principer är inte rimiigt. Innebörden i kommitténs försiag är att a11a fastigheter byggda före 1975 mister he1a räntebidraget och fastigheter byggda me11an 1975 och 1986 får en reduktion av räntebidraget med 75-100 kr/kvm. Visseriigen erbjuds ränteiån ti11 dei av det bortfa11na räntebidraget, men även ränte-
iånen ska11 så småningom betaias tiiibaka. Efter bara några år
förändras därmed den ekonomiska situationen radikait för de boende. För t. ex. en vi11aägare som byggt sitt hus under de senaste 5-6 åren innebär förs1aget att han redan första året måste iåna ca 10.000 kr för att klara ränteutgifterna. På samma sätt måste han sedan under en föijd av år iåna upp ungeför iika stora som beiopp, iängre fram ska11 betaias ti11baka med ränta. Även om hans utgifter för 1ånen inte ökar omedeibart försämras hans förmögenhetssi-
tuation fort, och om några år ökar också hans kostnader snabbt.
Jag föresiår i stäiiet att nuvarande räntebidragssystem bibehåiies
i det befintiiga beståndet. För att minska beiastningen på stats-
budgeten ska11 riksdagen ta besiut om en snabbare upptrappning av den garanterade räntan. Denna upptrappning ska11 faststäiias i ett system för den återstående räntebidragstiden, så att iåntagarna
kan pianera sin ekonomi framåt, med vetskap om hur stora
kapitaikostnaderna b1ir. Mitt försiag får naturiigtvis inte samma omedei-
bara effekt på statsbudgeten, men innebär ändå års sikt på några
stora besparingar för staten. Räntebidragssystemet avveckias om än över en iängre tidsperiod.
Bä5ggQån_j_dgn_framtidg bogtgdsproguktionen
Det finns många skä1 att avveck1a det nuvarande
finansieringssystemet. Detta kan göras i den framtida bostadsproduktionen utan att
\1rAv
w-eewüwwwn,...
.r hävda att han ej känt ti11 de förändrade
44W...
någon kan förutsättningar
som kommer att gä11a. Här finns en kiar ski11nad mot att byta
.Wwñvw
finansieringssystem i det befint1iga beståndet. .-._--_
Kommittêns förs1ag ti11 ränteiånesystem är dock från f1era syn-
un» w» Konstruktionen är och svårpunkter oacceptabeit. svårtiiigänglig
-v-v-v-
överskådiig. Försiaget är i vissa Iägen riskabeit för såväi Iångi-
vare som iåntagare, och det är inte i a11a stycken neutrait. Sta-
ten förutsätts såiunda fatta besiut om den garanterade nettoräntan (gnr) och den framtida uppräkningstakten av denna. Därmed biir bostadsmarknaden och i reaiiteten varje fastighetsägare än mer
insnärjd i den s. k. bostadsbyråkratin. Beroendet av poiitiker och
ökar ytteriigare. Systemet med ränteiån av den föremyndigheter
siagna konstruktionen innebär att det aidrig byggs upp något eget
kapitai i fastigheten, varför försiaget ieder tiil en urhoikning av äganderätten.
Grunden för den va1da konstruktionen iigger i en tanke att kapitaikostnaden första året inte ska11 vara högre än i nuvarande
system. Denna utgångspunkt kan inte vara riktig. Det enda rim1iga
är att iångivare och iåntagare kommer överens om hur stor kapitai-
kostnaden ska11 vara under en femårsperiod i taget. För att inte
få för stor skuldökning och orimiigt stor räntebörda iängre fram, föredrar man kanske då en högre startnivå. Aiternativt kan man också tänka sig ett enkiare och biiligare byggande kombinerat med högre egen insats än 5 %.
Kommitténs upp1äggning av ränteiånesystemet medför att a11tför
stora kostnader skjuts på framtiden, med risk för att många inte
kiarar av den ekonomiska beiastningen iängre fram. Säkerheten för framtida räntelån kan också vara i fara om fastigheternas värde inte föijer skuiduppskrivningen. Av störst betydeise för att undvika orimiigt höga kapitaikostnader för nyproducerade bostäder är att föra en sådan ekonomisk poiitik att inf1ationstakt och räntenivån nedbringas. För att kunna omfördeia viss dei av kapitaikostnaden under de första åren efter att en fastighet uppförts e11er ombyggts är det rimiigt att den som så önskar ska11 kunna erhåiia
ränteiån. Dessa bör ges ut på den reguijära kreditmarknaden, vii-
ket b1. a. förutsätter att obligationer får utges ti11 underkurs. Staten kan stä11a statiig garanti för iånen.
, Som påpekas i Lars woh1ins utredning Ränte1ånesystem och dess
finansiering på kapitalmarknaden är startnivån på den garanterade
räntan en viktig faktor för hur stor skuidökningen och räntebördan ska11 bli.
Kravet på egen insats (5%) bör vara 1ika för a11a. Kommittén beto-
nar upprepade gånger hur viktigt det är med neutraiitet me11an
o1ika företag och upp1åte1seformer. Trots detta föres1ås att kra-
vet på egen insats ska11 sättas 1ägre för kommunala företag. För-
siaget är utmanande, och man måste ifrågasätta tilitron ti11 de
principer som in1edningsvis uppstä11s, när man så uppenbart bryter mot egna uppsatta grundregier.
Såvä1 i detta kapite1 som i kapitei 10 behand1as o1ika pr0b1em som berör beskattningen av privata kontra kommuna1a hyresfastigheter. Redan idag finns stora 0acceptab1a ski11nader i beskattningen ti11 nackde1 för de privata hyresvärdarna. Vid införandet av räntelån sku11e ytter1igare probiem tilikomma som ej b1ir 1östa i betänkan-
det. Enda sättet att 1ösa dessa frågor är att samma skattereg1er
införs för kommuna1a och privata fastighetsägare. En sådan åtgärd
borde inte vara något pr0b1em för de kommuna1ägda företagen, som
normait inte avkrävs någon avkastning på insatt kapitai. för-
Jag ordar såiedes att a11a hyresfastigheter oavsett ägare ska11 beskattas eniigt den k0nventione11a beskattningsmetoden. Vidare föresiår jag att a11a räntekostnader ska11 vara avdragsgi11a. Ej
utnyttjade avdrag ackumu1eras för att kunna utnyttjas något annat
beskattningsår. En fondavsättning som förutsätts i försiaget ska11
kunna göras med obeskattade överskott.
§P§Q_Yiq.f§P!§IX_?!.E?§â2Q§4E.E9!F!§E
Utredningens förslag att fierbarnsfamiijer, med 1åga inkomster i
förhå11ande ti11 försörjningsbördan, ska11 få möjlighet att söka
ti11åggs1ån med k0mmuna1 borgen och goda beta1ningsvi11kor vid
förvärv av begagnat småhus är utmärkt och tiiistyrkes. Däremot avvisar jag försiaget att aiimännyttiga företag får särskiit stöd för förvärv av egnahem samt centrait beiägna fierbostadshus (se kap. 6). Likaså motsätter jag mig det extra stödet ti11 iägenhetssammansiagningar (se kap. 6).
Reformer av bostadsbidragssystemet (kap. 5)
Eniigt min mening måste samhäiiets stöd ti11 hushåii med iåg inko-
mst e11er stor försörjningsbörda uppfy11a vissa krav. - Det skaii vara konsumtionsneutrait, dvs. inte gynna t.ex. boende framför annan konsumtion.
- Det ska11 så iångt som möjiigt vara fritt från marginaieffek-
ter. - Det ska11 vara rättvist och effektivt.
Ovedersägiigt är det så att bostadskostnaderna av många uppievs
som en mycket dryg utgift i hushåiisbudgeten. Huvudorsaken ti11
detta är att skatten tar en så stor dei av inkomsten. Detta är särskiit markant i barnfamiijer med endast en inkomsttagare. Kommittên har under sitt arbete kunnat konstatera att hushåii med
iångt över 200 000 kr i årsinkomst kan vara berättigade ti11 bo-
stadsbidrag. Dessa fakta beiyser hur orimiigt vårt skattesystem egentiigen är. En rejäi sänkning av inkomstskatterna är den mest angeiägna reformen för a11a. Den som har heitidsarbete måste kunna
ieva på sin iön, utan behovsprövade bidrag.
I en rapport ti11 1986 års L0-kongress skrivs om bostadsbidragen b1.a. föijandez De behovsprövade bostadsbidragen bidrar ti11
fattigfä11an. Bostadsbidragen kan ifrågasättas. Ett sätt att
successivt minska beroendet av bostadsbidragen sku11e vara att
frysa dem på nuvarande nivå. Aiit fiera inser probiemen med bo-
stadsbidragens marginaieffekter. Bostadskommittên har dock haft svårt att frigöra sig från bidragstänkandet, och avstått från att presentera aiternativ.
Underhåilsbidrag och bidragsförskott komer iiksom barnpension
m.m. inte att ingå i bostadsbidragsunderiaget, trots att de kan
uppgå ti11 betydande beiopp i ett hushå11 och dessutom är skatte-
fria. Av resonemanget förefaiier det som om endast ensamboende föräidrar sku11e uppbära sådana bidrag. Så är givetvis ingaiunda faiiet. Två hushå11 med samma inkomster och samma anta1 barn sku1- 1e såiedes få samma bostadsbidrag oavsett att det ena hushåiiet endast har gemensamma barn medan det andra kan uppbära underhå11sbidrag etc. för 1, 2, 3 e11er f1era barn utan att detta sku11e
påverka bostadsbidragets stor1ek. Detta förhåiiande har starkt
bidragit ti11 det betydande bedrägeri genom skenskrivningar som i
dag finns inom bostadsbidragsområdet.
Bostadsbidragen föresiås bero på den taxerade inkomsten före
skatt. Samma förhåiiande gäiier i dag, men kan inte anses ti11fredsstäilande eftersom den disponib1a inkomsten efter skatt
starkt beror på hur inkomsten är fördeiad inom famiijen. Även om
detta förhå11ande är svårt att rätta ti11 om systemet ska11 vara
enke1t är det ett ytter1igare argument för att så iångt möjiigt
minska de inkomstprövade bostadsbidragens betyde1se.
Åtgärder som behövs är därför ett skattesystem som tar hänsyn ti11
hur många som ska11 ieva på hushåiisinkomsten som moderaternas
försiag om ett successivt införande av ett grundavdrag på 15 000
kr per barn vid den kommunaia beskattningen. I stä11et för att öka bostadsbidragen i f1erbarnsfami1jerna, som särskiit hårt drabbas av marginaieffekterna, bör övervägas om inte en dei av bostadsbidragen kan väx1as över ti11 flerbarnstiliägg utan marginaieffekter. Fierbarnsfamiijerna har också i större utsträckning än andra barnfamiljer bostadsbidrag. Bostadsbidragen sku11e då bättre kunna
inriktas på de hushå11 som trots skatt-efter-förmåga, successivt
sänkt skattetryck och större utnyttjande av fierbarnstiilägg ändå inte kan kiara sin försörjning. Med det anförda avvisar jag bostadskommittêns reformer av bostadsbidragssystemet.
Den 1 januari 1986 upphörde bostadsbidragsgivningen ti11 hushå11
utan barn. Redan innan någon utvärdering av detta hunnit ske vi11
kommitténs majoritet återinföra bidragen ti11 dessa hushå11.
De senaste åren har bostadsbidragen för de fiesta av de hushåil utan barn som erhå11it bidrag haft margineii betyde1se. De hushå11
som erhå11it substantie11a bidrag har oftast så iåg inkomst att de
fa11er inom ramen för socia1hjä1p. Beror den iåga inkomsten på
arbets1öshet, ska11 frågan lösas genom arbetsmarknadsåtgärder. Jag
avvisar återinförandet av bostadsbidrag tiil ensamstående utan barn.
Aiimännyttiga företag (kap. 6)
De s.k. a11männyttiga företagen har under en 1ång föijd av år
favoriserats av stat och kommun. I stä11et för att föres1å åtgärder som gör hyresmarknaden konkurrensneutra1 föresiås i betänkandet ytteriigare favörer ti11 a11männyttan. Jag avvisar försiaget
att särskiit räntestöd ska11 utgå för förvärv av småhus och pri-
vatägda hyresfastigheter. Vi11 de k0mmuna1a företagen köpa fastig-
heter på andrahandsmarknaden får de sjäiva skaffa fram erforder-
iigt kapitai.
Försiaget att kommunaia bostadsföretag ska11 få rätt att bryta hyresgästernas förköpsrätt vid ombi1dning ti11 bostadsrätt är verkiigen utmanande. Hyresgästernas önskemåi avfärdas Iätt, när det gä11er att ti11god0se aiimänyttan. I stä11et bör 1agen ändras så, att även hyresgäster i de a11männyttiga fastigheterna återfår sin rätt att förköpa sina fastigheter. Denna rätt fråntogs a11männyttans hyresgäster 1983 efter majoritetsskiftet i riksdagen.
I detta kapitei föresiås också att de statiiga bidragen ti11 ombyggnad och ändring av 1ägenhetssammansättningen ska11 förbättras. Eniigt min mening ska11 ombyggnad endast ske om det är fastighets-
ekonomiskt motiverat. Statiigt stöd bör därför inte utgå. Är om-
byggnaden motiverad kommer den ti11 stånd utan detta stöd. Ana1ogt med denna grundsyn avvisar jag också försiaget att bostadsstyrei-
sen ska11 studera och ge försiag på 1ösningar vid iägenhetssamman-
siagningar 1iksom förs1aget om stöd för dyiik projektering.
19-
Frågän om kommunernas områdespianering tas också upp. Det föresiås
att ökad hänsyn ska11 tas ti11 frågor om bostadsbeståndets samman-
sättning och ti11 hushå11sstrukturen. Tanken att myndigheter ska11 bestämma var och hur människor ska bo är mig fu11ständigt främman-
de. Den kommunala p1aneringen bör inriktas på att under1ätta för
människor att få bo som de vi11. I de flesta fa11 betyder det att möjiigheterna att bygga ägda småhus måste ökas.
Bostadsförmed1ing (kap. 7)
I utredningen sägs att den kommunaia b0stadsförmed1ingens uppgifter kommer att öka. Utveck1ingen hitti11s pekar åt rakt motsatt
håll. Många kommuner har e11er överväger att avskaffa sin förmed-
Iingsverksamhet. Detta är he1t natur1igt, när vi har baians me11an
ti11gång och efterfrågan av bostäder i de fiesta kommuner. I områ-
den med överskott har det visat sig att den kommunaia bostadsförmed1ingen oftast varit ti11 hinder för bostadsföretagen, när det gä11t att få iediga 1ägenheter uthyrda.
Trots detta föres1ås av iagstiftningen, som berör bostadsförmed-
iingen skärps på f1era områden. Ackvisitionsiagstiftningen ska11
ses över och göras mera effektiv, bostadsfinansieringsförordningen ska11 förses med sanktionsbestämmeiser, bostadsförsörjnings1agen effektiviseras och bostadsanvisnings1agen utökas i en rad avseen-
den. Jag motsätter mig a11a dessa åtgärder. Jag föres1år i stä11et
att bostadsanvisnings1agen avskaffas, och att en översyn av bo-
stadsfinansieringsförordningen genomförs. Denna ska11 sikta mot
att undanröja en rad komplicerade, svåröverskådiiga och svårtiil-
gäng1iga 1ånereg1er. översynen bör även omfatta förordningen om
beräkning av 1åneunder1ag och pantvärde samt bostadsstyre1sens
föreskrifter i dessa avseenden. En om1äggning av a11a typer av bostads1ån ti11 den a11männa kreditmarknaden kommer att radikait förändra och minska behovet av förordningar.
Hyresgästinfiytande och kooperativ hyresrätt (kap. 8)
Den enski1de hyresgästen har idag mycket litet infiytande över sin -bostad. Han får inte sjäiv e11er genom va1t ombud, t. ex. va1fri
hyresgästorganisation, förhand1a med hyresvärden om åtgärder i
bostaden e11er om sin hyra.
I praktiken har Hyresgästernas Riksförbund (HR) givits ett för-A
hand1ingsmonopo1. Detta är särski1t stötande eftersom HR endast representerar knappt 400.000 av de 1,5 miijoner hushå11en i hyres-
hus. I det privata fastighetsbeståndet är inte mer än uppskatt-
ningsvis 15% av hyresgästerna mediemmar i HR.
Me11an HR och de fiesta aiimännyttiga företagen har träffats avta1 om förhand1ingsersättning, fritidsverksamhet och boinflytande. En1igt avtaien ska11 företagen ge hyresgästföreningen ersättning som motsvarar 0,5% av den totaia hyran för fritidsverksamhet och 0,4% av den totala hyran för boinfiytande. Därti11 kommer s. k. förhand1ingsersättning.
Boinfiytandepengarna disponeras av kontaktkommittêer som utgör en dei av den 1oka1a hyresgästföreningens organisation. Endast de hyresgäster som är mediemmar i hyresgästföreningen har rösträtt och är va1bara. Förfarandet är ur demokratisk synpunkt he1t oacceptabe1t.
Den 1ega1a grunden för HR:s förhand1ingsmonopo1 måste upphävas. Den enskiide hyresgästen ska11 ges förhand1ingsrätt. Därefter får
var och en avgöra om han e11er hon vi11 b1i representerad av någon
och i så fa11 av vem. Konkurrerande hyresgästorganisationer måste
få arbeta under 1ika vi11kor. Organisationer som bygger på frivi1-
- och som därför är beroende av mediemarnas föriigt medlemskap troende - ti11varatar mediemmarnas intressen bäst. Fria förhand-
1ingar måste bygga på principen att varje part bestrider sina egna
förhandiingskostnader. Systemet med att förhandiingsersättningen ti11 inkiuderas i för - även hyresgästföreningen hyran samtliga - är oorganiserade hyresgäster oacceptabeit.
Genom att hyresgästerna ges individue11 förhandiingsrätt bortfa1ier den iagiiga grunden för dessa avta1. Hyresförhandiingsiagen
bör ändras på sätt här anförts.
Kogpgrgt1v_hyrgsrätt
Utredningen konstaterar först att inget taiar för att det finns
behov av någon ytteriigare upp1åte1seform. Trots detta föresiår en
majoritet att en begränsad försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt ska11 möjiiggöras genom att riksdagen ger regeringen möjiighet att ge dispens från hyresförhandlings- och hyresiagen.
Eniigt min mening är detta ok1okt och onödigt. Stockho1ms Kooperativa Bostadsförening har funnits sedan 1916. Verksamheten är vä1
känd, och riksdagen har vid upprepade ti11fä11en avvisat tanken på
att i iag utöka den kooperativa hyresrätten att gä11a i he1a landet. Man har i detta sammanhang uttaiat att det är önskvärt med
enhetiighet på bostadsmarknaden och att något verkiigt behov av
nya upp1åte1seformer ej föreiigger.
Förslaget om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt avstyrks.
Kommunernas handiingsutrymme och ekonomiska ansvar (kap. 9)
I dag styr kommunerna i stor utsträckning bostadsbyggandet. Genom att kommunfuiimäktige antar deta1jerade för bostadsbygghadsprogram
fem år framåt, 1åses produktionen ett sätt. I dessa på o1yck1igt
program bestäms vad som ska11 byggas och vem som ska11 få bygga. I
många kommuner favoriseras kooperativa och aiimännyttiga företag.
Byggare av småhus, privata bostadsrätter och
privata hyreshus motarbetas i motsvarande mån. Detta är inte acceptabeit. Kommuner-
na ska11 medverka ti11 att den efterfrågan som finns b1ir
ti11godosedd. De s.k. mark- och konkurrensvi11koren fy11er ingen vettig funktion och bör avskaffas. Införs möj1ighet ti11 ränte1ån en1igt mitt försiag bortfa11er kommunernas behov av att pröva Iåneansökningar. Kommunernas uppgift b1ir då att vara serviceinriktade och medverka ti11 att a11a som vi11 bygga får med byggnadspiahjäip ner, byggnads1ov, väg- och gatudragning, vatten och aviopp m.m.
Skattefrågor (kap. 10)
!jlJ2PE$E@E?Ei!92P
Försiaget att schabionbeskattningen på sikt ska11 avskaffas och
ersättas med fastighetsskatt kan jag ej biträda, eftersom jag anser att fastighetsskatten ska11 avveckias he1t. Jag förordar att nuvarande system bibehå11es, viiket innebär att jag motsätter mig
tanken på att schabionintäkten räknas upp me11an de alimänna fas-
tighetstaxeringarna. Systemet med försiktig uppräkning är riska-
be1t och kan medföra stora skattehöjningar för många småhusägare,
specie11t som omräkningen ska11 baseras på den genere11a prisut-
veckiingen på småhus i he1a riket. Däremot biträder jag försiaget
att man ska11 få dra av räntor i sin hemkommun även om de avser hus i annan kommun. Tyvärr har bostadskommittên avvisat försiaget att viiiaägare ska11 få avdragsrätt för Iönekostnader avseende viiiareparationer. En sådan avdragsrätt sku11e säkert effektivt
stävja den omfattande svarta verksamhet som nu pågår. Jag föresiår
att vi11aägare medges rätt ti11 avdrag för reparationer.
geskgttning_av_bgs§ags§ättgr
Jag biträder försiaget att avveck1a med1emsbeskattningen i bostadsrättsföreningar. Skatten siår ojämnt och ger dessutom statskassan försumbara inkomster.
När det gä11er reavinstbeskattningen av bostadsrätter är det rätt att denna anpassas ti11 den som gä11er för egnahem. Ett abso1ut
krav är dock att uppskovsfrågan iöses på samma sätt som gä11er för
egnahemmen. Uppskov med reavinstskatten ska11 a11tså var tiiiåtet när byte sker tili annan bostad där kontantinsats krävs. Detta betyder att uppskov av reavinstbeskattning beviijas om en bostadsrätt, vi11a, e11er i framtiden en ägar1ägenhet inköpes efter försäljning som medfört reavinst.
iüdâfükâtâ Rätâdâ*
Utredningen föresiår ingen ändring i beskattningen av bostad i
samband med jordbruk. Däremot sägs att högre krav ska11 stä11as på
en fastighets bärkraft för att den ska11 taxeras som en jordbruks-
fastighet. Utredningens propå är diffus och onödig. Nuvarande krav
är ti11fy11es.
Eâlâütibâsåâltüiügâ
Försiaget att avveckia garantiskatten även för fysiska personer är
riktigt. Denna skatt går idag ti11 kommunerna och inbringar totait
för he1a iandet ca 1,4 miijarder kr. Utsiaget per kommun b1ir intäkten inte större än att kommunerna kan kiara sig utan denna
inkomstkäiia. De ökade kostnader som främst småhusägare redan har
och även framgent kommer att drabbas av, motiverar att de aviastas kostnaden för garantiskatten. Jag motsätter mig bestämt att garantiskatten ska11 ersättas med en procents förhöjning av fastighetsskatten. Fastighetsskatten bör som heihet avveckias.
1115135131 Eiügâsåâltâ
En1igt min mening ska11 iöntagarfonderna avveckias. I avvaktan på
att detta sker, måste dock den uppenbara orättvisa som idag gä11er för privata aktieboiag i förhåiiande tiil a11männyttiga bostadsföretag undanröjas. Enk1ast sker detta genom att a11a privata fastighetsboiag undantas från vinstdeiningsskatt.
Av iedamoten Kerstin Ekman (fp)
Bakgrund
I min reservation tiii bostadskommittêns de1betänkande SOU 1984:36
uttryckte jag stark skepsis beträffande de omfångsrika direktiven
och kommitténs omständiiga sätt att organisera arbetet. Jag var oroiig för att kommittén genom att försöka iösa aiia prob1em samtidigt sku11e hamna i en situation där siutbetänkandet huvudsakii-
innehåiia oprecist utformade förs1ag som inte direkt gen sku11e kunde omsättas i praktisk poiitik.
Jag kan nu konstatera att mina farhågor besannats. Det totaigrepp
som sociaidemokraterna utiovade inför va1et
på bostadspoiitiken
1982 har resuiterat i ett ti11 sidanta1et omfångsrikt siutbetän-
kande som dock ti11 det materieila innehåiiet är mycket tunt. Orsaken är enke1. Sociaidemokraterna vågade inte i direktiven
formuiera uppgiften att aktivt angripa bostadssektorns verk1iga
probiem.
Därför iägger kommitténs sociaidemokratiska majoritet fram ett betänkande som verbalt beskriver probiemen, men som inte nämnvärt fiyttar fram bostadspoiitikens positioner. Detta är bekiagiigt. Tre års utredande riskerar att bii tre föriorade år i kampen att iösa bostadssektorns fundamentaia probiem. Den sociaidemokratiska bostadspoiitiken är f.n. idêfattig och handiingsföriamad. Probie-
men skjuts på framtiden. Man iappar och iagar. Det förefa11er som
om man inte inser att system som byggts upp i en situation med specie11a förutsättningar måste ändras när förutsättningarna förändras.
Från fo1kpartiets sida anförde vi på ett tidigt stadium att en
bostadspoiitisk utredning sku11e inrikta sig på:
1) Metoder att öka vaifriheten och boendeinfiytandet i bostadssektorn.
2) Metoder att minska bostadssubventionerna så att den samhä11s-
ekonomiska baiansen kunde upprätthåiias.
3) Metoder att bringa ned de höga produktionskostnaderna i byggverksamheten och förenkia de regier som styr verksamheten.
4) Metoder att gripa sig an stadsförnyeisebehovet, det eftersatta underhåiiet och aiimänt utveckia förvaitningsmetoderna för bostadsbeståndet.
Det fanns kunskap att knyta an ti11 när utredningen tiiisattes
hösten 1982. Jag tänker då b1.a. på föijande materiaiz Stadsförny-
eisekommittêns, bostadsrättskommittêns, underhåiisfondsutredningens samt hyresrättsutredningens och bostadsbidragsutredningens
betänkanden. Dessutom före1åg Byggprisutredningens betänkande.
Siutfasen i utvärderingen av bostadsdepartementets täviing i Sävja, Uppsaia, hade också inietts med intressanta resuitat vad gäi- 1er byggkostnaders koppiing tiil normer, finansierings- och upphandiingsformer m.m.
Det fanns ett utmärkt underiag för att direkt ge sig i kast med
att arbeta fram försiag på de konkreta probiemområden som nämnts
ovan. Arbetet med att trappa ned bostadssubventionerna hade dessutom inietts, trots sociaidemokratiskt motstånd. Insikten att subventionsutveckiingen måste brytas hade socialdemokraterna inte 1982 - då fick driva denna i strid
ti11ägnat sig foikpartiet fråga med sociaidemokratin. Sent, aiitför sent, insåg sociaidemokraterna
de samhä11sekonomiska reaiiteterna. På så sätt föriorades ett anta1 år i kampen att få bostadssubventionsutveckiingen under kontro11.
Foikpartiets kritik av bostadskommittêns betänkande
I min reservation kommer jag att föija kapiteiindeiningen i betänkandet. Under varje kapiteirubrik kommer de förs1ag att kritiseras som vi inte kan acceptera. I dessa avsnitt kommer också våra aiternativ att presenteras.
Kap. 1 - 3
Bostadskommittêns betänkande behandiar i dessa tre kapitei frågor som exempelvis nya förutsättningar för bostadspo1itiken, ökande
utrymme för höjda bostadsbidrag samt frågor om bostadsstandardens
fördeining. I dessa kapitei finns inga konkreta försiag. Däremot finns en rad resonemang av principieii natur som det från foikpartiets sida finns a11 aniedning att kommentera.
I kommittêns betänkande slås inledningsvis fast att det inte längre finns bostadsbrist. Man betonar det befintliga
någon betydande
beståndets betydelse och då inte minst dess underhåll. Man hävdar också att bostadssubventionerna, i fast penningvärde räknat, inte får fortsätta öka utan helst bör minska. Det betonas också att
balansproblem existerar på bostadsmarknaden främst beträffande
kostnadsstrukturen och bostädernas fördelning med hänsyn till hushållens behov.
Jag kommer i detta avsnitt främst att uppehålla mig vid frågan om
behovet av nyproduktion och betydelsen av det befintliga bostads-
beståndet. Dessutom finns det all anledning att göra några ref-
lexioner kring kommittêmajoritetens syn på bostadsbeståndets för-
delning.
Det är lätt att konstatera att den socialdemokratiska bostadspoli-
tiken fortfarande går ut på att styra människors bostadskonsum-
tion. Betänkandet är kemiskt rent från undersökningar som faktiskt
beskriver människors bostadsefterfrågan och dessutom anger hur
denna efterfrågan stämmer överens med bostadsbeståndets beskaffen-
het. Detta borde dock vara en ganska elementär utgångspunkt för en
bostadspolitisk utredning.
I stället försöker man med begrepp som ytmått och boendetäthet
skapa intrycket att vissa grupper bor alldeles fel. Det verkar ibland som om den socialdemokratiska majoriteten i kommittén anser
att en stor del av barnfamiljerna som bor i småhus gör detta på
grund av att det ej i tillräcklig utsträckning funnits stora lägenheter i flerbostadshus.
Majoriteten vill att barnfamiljer i ökad utsträckning skall bo i
vr_-I1-II?-:/Vhrr7V
flerbostadshus för att på så sätt utjämna en sned befolkningssam-
mansättning. Från folkpartiets sida tror vi inte att det är en tillfällighet att barnfamiljer i ökande grad bor i småhus. De behöver större yta och ofta är boendemiljön bättre för barn där än i andra områden.
Från foikpartiets sida vi11 vi understryka vikten av att människor
sjäiva får bestämma vad de vi11 iägga sina pengar på, vare sig det
är en bostad e11er något annat objekt. Det är mot denna bakgrunden
vi vi11 låsa inkomstgränserna i bostadsbidragssystemet så att hushå11en successivt växer ur systemet. Det är därför vi vill iuckra upp bostadsanknytningen eniigt vårt försiag i bostadsbidragskommittên och i stäilet öka det ekonomiska stödet ti11 barnfamiljerna. På så sätt ökas människors vaifrihet. Det är en vägiedande princip i foikpartiets bostadspoiitik.
I majoritetens inledande skrivning sägs att det inte iängre finns
någon betydande bostadsbrist. Detta är eniigt min mening en aiit-
för grov förenkling.
Sjä1vfa11et ökar det befintiiga beståndets betydeise med hänsyn ti11 dess storiek och åidersstruktur jämfört med nyproduktionen. Det var därför som foikpartiet tiiisatte stadsförnyeisekommittên
och underhåiisfondsutredningen.
Men det får nu inte bii så att denna insikt medför ett totait ointresse för nyproduktionen och dess vi11kor. ti11- Foikpartiet satte byggprisutredningen som beskrev orsakerna ti11 prisutveckiingen inom byggprocessen. Det gjordes för att resuitaten skuiie iigga ti11 grund för ett finansieringssystem som sku11e det göra möjiigt att bygga bostäder i framtiden ti11 rimiiga kostnader.
Utredningen gjordes för att ge underiag för åtgärder att
dämpa byggkostnadsökningarna. Denna senare fråga har he1t misskötts av den sociaidemokratiska regeringen.
Byggkostnadsutveckiingen är nu sådan att kraftiga förändringar har
måst göras i produktionskostnadsbeiåningen för att det överhuvud-
taget ska11 gå att bygga i Stockhoimsområdet. verksamma medei
Inga att dämpa kostnadsutveckiingen har och därför är nu vidtagits
nyproduktionen nere på så 1åg nivå att bostadsbrist kan bii ett
faktum i vissa de1ar av iandet t.ex.
Stockhoimsområdet, Uppsaia,
Lund m.f1. Från foikpartiets sida anser vi fortfarande att produktionen måste håilas uppe i de kommuner där är infiyttningen stark.
Jag kan inte acceptera att människor förvägras bostäder i expanderande orter enbart därför att bostadsbeståndet totait sett i Sveinvånarantaiet. Jag menar att man måste dra nytta av rige passar erfarenheterna i fribygget i Uppsaia, dra nytta av erfarenheterna i Sävja/Uppsaia-tävlingen, dra nytta av erfarenheterna från bygg-
forskningsrådets täviing i Västerås om den goda bostaden i 80-ta-
lets ekonomi. Inte minst den senare visade att det går att bygga
bostäder med bra baskvaiitet för en kostnad kring pantvärdet.
En stor dei av betänkandets iniedande avsnitt behandiar bostadsstandardens fördeining. Det är bra att kommittén inte föresiår en
ny trångboddhetsnorm. En sådan skuiie troiigen få till effekt att
småiägenheter sku11e slås sönder i akt och mening att öka utrym-
messtandarden. Däremot finns det 1 kapitei 3 resonemang angående
bostadsstandardens fördeining som starkt genomsyras av samhäiiets
viija att styra folks boendeefterfrågan.
En siutsats av de beräkningar som gjorts är att antaiet barnhushå11 i fierbostadshus kommer att minska och detta hävdas då ha stor betydeise för utveckiingen av vad man ka11ar den demografiska segregationen. Begreppet får i skrivningen en mycket negativ
iaddning genom påståendet att förutsättningarna för en integration
av barnfamiijerna i fierbostadshusområden inte kommer att förbättras om man inte samtidigt förändrar nyproduktionens inriktning och 1ägenhetssammansättningen i det befintiiga bostadsbeståndet.
Foikpartiet menar att dessa åtgärder måste vara knutna ti11 de
boendes efterfrågan och deras viiiighet att betaia en ökad bo-
endestandard. Förändringen ska11 inte påtvingas bostadsbeståndet
och därmed bostadskonsumenterna utifrån några av poiitiker bestäm-
da antaganden om vad människor skaii efterfråga.
En av de viktigaste frågorna i betänkandet tas egentiigen inte upp
på a11var. Jag syftar då på bostadssubventionerna. Från foikpar-
tiets sida insåg vi tidigt att något måste göras. Under den tid
foikpartiet hade regeringsansvar vidtogs en rad åtgärder för att
begränsa subventionernas omfattning. Det återspegias också i den
beskrivning av subventionsutveckiingen som återfinns i betänkandet. subventionerna minskade med ca 4 procent åren 1981 - 1984.
Viktiga steg i en he1t nödvändig riktning togs såiedes under den icke-sociaiistiska regeringsperioden. Mot den bakgrunden är det bek1ag1igt att sociaidemokraterna i detta betänkande endast
vågar
uttaia principen att bostadssubventionerna he1st bör minskas. Det har inte varit en huvuduppgift för den sociaidemokratiska bostadspoiitken att försöka komma ti11 rätta med bostadssubventionernas
negativa inverkan på den samhäiisekonomiska baiansen. Man föredrar
att 1åtsas som om probiemet inte är så och skjuter det a11var1igt
på framtiden.
Ett uttryck för det iättsinne som prägiar den socialdemokratiska b0stadspo1itiken är uppfattningen att den subventionsminskning som
man förutser på kort sikt ska11 iämna statsfinansie11t för
utrymme en ökning av bostadsbidragen. Det anser jag vara feiaktigt.
Från foikpartiets sida har vi s1agit fast att subventionerna måste
minska, på några års sikt med 4 - 6 miijarder kronor.
Kap. 4
Det kanske viktigaste enskiida i betänkandet av försiaget utgörs försiaget om ränteiån som ska11 ersätta det nuvarande bostadsfinansieringssystemet. Vi har föresiagit rea11ån som ett tänkbart sätt att 1ösa probiemet. En statiig utredning tiiisattes som visa-
de på möjiigheten att införa ett rea1t inom bostadssektorn.
system Bostadskommittên har inte ve1at föra denna tanke vidare och har
utan ingående ana1ys avfört detta under kommittêarbetets
försiag
gång.
Vi har från foikpartiets sida veiat få ti11 stånd en för de boende mer fördeiaktig fördeining av kapitaikostnaderna över tiden. Vi vi11 minska den tunga för de boende i av betainingsbördan början ett hus ekonomiska iivsiängd. Detta vi11 vi göra av fiera skä1 ekonomiska såväi som bostadss0cia1a. Det nuvarande har
systemet på
senare år utsatts för a11t starkare kritik eftersom det inte
iyckats fördeia kostnaderna 1ika bra över tiden som det föresiagna
ränteiånesystemet antas göra.
Vidare har det nuvarande systemets förmåga att skapa neutraiitet
och paritet försämrats på grund av att infiationen iegat på en
aiitför hög nivå.
Jag påtaiade iniedningsvis i detta avsnitt att vi från foikpar-
tiets sida föresiog att kommittén sku11e beakta ett reait finansieringssystem. Detta vann inte majoritetens bifa11. Kommittén var
i detta skede ganska viiirådig. I detta iäge presenterade direktö-
ren för Stadshypotekskassan Lars Hohiin vissa tankegångar på ett
ränteiånesystem och dess finansiering på kapitaimarknaden.
Därmed kom kommitténs arbete att inriktas på ett ränteiånesystem
som a1ternativ ti11 det nuvarande finansieringssystemet. Lars
wohiin har i Ds Bo 1986:1 Ränteiånesystem och dess finansiering på
kapitaimarknaden presenterat fyra skisser ti11 ränteiånesystem.
Det försiag som kommittêmajoriteten står bakom skiijer sig dock på
fiera viktiga punkter väsentiigt från de tankegångar wohiin pre-
senterat.
Eniigt min mening måste ett bostadsfinansieringssystem ha vissa egenskaper: att bättre fördeia kapitaikostnaderna över tiden, att medverka ti11 att reducera bostadssubventionsbehovet samt s1ut1igen måste det vara robust även i tider av hög infiation. Ett ränteiånesystem sku11e kunna fyiia dessa krav och mot den bakgrunden stä11er sig foikpartiet positivt ti11 ett ränteiånesystem som princip.
Däremot är det iätt att konstatera att det försiag som kommittêmajoriteten iägger fram inte kan iäggas ti11 grund för ett besiut
som snabbt kan genomföras på den svenska bostadsmarknaden. För det
första saknas en konsekvensbeskrivning av systemets effekter med
undantag för statsbudgeten. För det andra är många exempei i be-
tänkandet uträknade utan att förutsättningarna är angivna i detaij. Detta gör det mycket svårt att biida sig en uppfattning om systemets effekter.
77 _
För det tredje bygger kommittêmajoritetens förslag på principen att staten skall bestämma nivån på den garanterade nettoräntan och 3
å därigenom knyta uppräkningstakten till den samhällsekonomiska situationen vid ett speciellt tillfälle. Detta kan leda till att bostadspolitiken och lönepolitiken sammanblandas med annan ekonomisk politik. Effekterna för de boende skulle då kunna bli mycket instabila och växlande.
Jag tror inte att ett sådant system är ägnat att lösa de problem som jag ovan skisserade att ett nytt finansieringssystem borde lösa. Eftersom räntan dessutom binds i fem år kan det bli stora variationer i kapitalkostnaderna för olika boendekategorier år för år när realräntan varierar som följd av den ekonomiska politikens växlingar och internationella pris- och ränteförändringar.
För det fjärde kan man lätt konstatera att det föreslagna systemet
är invecklat och oöverskådligt. Det saknas beräkningar för hur
lånet slår på allmännyttig och privat fastighetsförvaltning under
lånets löptid. Man får heller inget svar på frågan om systemet är
konkurrensneutralt. Till denna problematik kan också läggas det faktum att oklarhet råder om hur dessa lån kommer att hanteras från säkerhetssynpunkt.
Detta är några frågor som det framlagda förslaget rest och som
behöver besvaras. Enligt min mening bör ett räntelånesystem i
princip tillstyrkas; ett system där lånen läggs ut på kreditinsti-
tuten och inte belastar statsbudgeten. Ett system där marknaden bestämmer räntenivån bör prövas som ett alternativ till kommitténs
förslag att staten bestämmer nivån på den garanterade nettorän-
tan.
Kap. 5
I detta kapitel presenterar kommitténs majoritet ett nytt förslag till bostadsbidragssystem som - om man skall ha ett bostadsanknutet bidragssystem - trots allt är bättre än det nuvarande. Folkpartiet anser emellertid att bostadsanknytningen bör avskaffas.
Folkpartiet anser också att bostadsbidragen på lång sikt bör av-
skaffas. Det främsta skäiet är de höga margina1effekter som de skapar.
Mot den bakgrunden avvisar vi det framiagda försiaget. Vi anser i
stä11et att bostadsbidraget ska11 frysas på nuvarande nivå. I
stäiiet för en höjning av bostadsbidragen föresiår vi att barnbidraget höjs ti11 8 000 kr per barn och år. Ett f1erbarnsti11ägg
utgår fr.o.m. andra barnet med 4 000 kr. och år. Ett vårdnadsbi-
drag (småbarnstiiiägg) införs på 4 000 kr. per försko1ebarn och
år. Statsbidragsregierna görs neutra1a. Enhetstaxa införs inom den kommunaia barnomsorgen.
Pensionärerna berörs inte av försiaget eftersom KBT-systemet ska11 fungera som det nu gör även i fortsättningen.
Jag kan_ he11er inte stä11a mig bakom försiaget att återinföra bostadsbidrag för ensamstående utan barn. Det finns inte utrymme inom bostadssubventionssystemet för denna utvidgning. De ensamståendes probiem får iösas i annat sammanhang.
Kap. 6
Den socia1demokratiska majoriteten i bostadskommittên föresiår i
betänkandet en rad åtgärder som utes1utande gynnar de a11männytti-
ga bostadsföretagen.
Jag anser inte att denna ensidiga poiitik är ti11 nytta för bostadskonsumenten i ett Iängre perspektiv, specie11t inte i en situation när vi ska11 minska bostadssubventionerna.
Mot den bakgrunden motsätter jag mig att en skattekompensation Iämnas i form av räntestöd ti11 förvärv av äidre hyresfastigheter. Samma negativa instä11ning har jag ti11 förslaget att man ska11 göra undantag för hembudsskyidigheten en1igt iagen (1982:352) om rätt ti11 fastighetsförvärv för ombiidning av hyresrätt ti11 bostadsrätt om kommun e11er aiimännyttigt företag är köpare. Fo1kpartiet har infört förköpsrätt för de boende och vi vi11 inte göra inskränkningar i den. Jag återkommer 1ängre fram i denna reserva-
tion ti11 en mer uttömmande kritik av sociaidemokraternas bostadsrättsfientiiga po1itik.
Det finns he11er ingen aniedning att specieiit gynna alimännyttiga företag i deras strävan att köpa småhus och hyra ut dem. Jag sympatiserar med tanken att de köper småhus och hyr ut dem för att därigenom öka vaifriheten för de boende i aiimännyttiga bostadsområden - men det bör inte ske med särskiit statiigt stöd.
KGE. 7
Det avsnitt i betänkandet som behandiar bostadsförmediingsprobie-
matiken återspegiar den socialdemokratiska förkärieken för reg1e-
ring och kontr011. Att stä11a människor i kö efter o1ika kriterier
skapar inte fier bostäder på bostadsmarknaden. Detta borde social-
demokraterna ha iärt sig nu efter så många miss1yckade försök att
förbättra bostadsförmediingsverksamheten. Jag konstaterar att så inte är fa11et och avstyrker förs1agen i detta kapitei.
Foikpartiet hävdar att en förbättrad information om iediga iägen-
heter är den bästa serviceåtgärd som samhäiiet kan erbjuda de
bostadssökande. Ett ökat bostadsbyggande i områden med knapphet på
bostäder är en mycket bättre metod än att ytteriigare reg1era det befintiiga beståndet.
I detta sammanhang vi11 jag också avstyrka försiagen som rör bostadsanvisningsiagen. Vi har tidigare krävt att den ska11 avskaffas eftersom det efter iagens tilikomst har kommit til] stånd friviliiga överenskommeiser me11an kommunen och privata fastighetsägare. Denna metod är att föredra framför metoden att utvidga bostadsanvisningsiagen ti11 att kunna gä11a en he] kommun.
Kag. 8
Vaifriheten i boendet har varit och är ett kännetecken på den
1ibera1a bostadspoiitik som fo1kpartiet förespråkar. Mot den bak-
grunden anser vi det bra att hyresgästerna får ett större individue11t infiytande över den egna iägenheten. SKB-modeiien bör dock
få finnas kvar på dispens från hyresiagen. Idên med kooperativ
förva1tning av hyreshus eniigt arrende- och uppdragsmodeiien ti11-
styrkes. Det är en iogisk fortsättning på den bostadspolitik som
foikpartiet förde i regeringsstäilning och som hade ti11 syfte att öka medbestämmandet och infiytandet i boendet.
Kap.9
Bostadskommittên konstaterar i detta kapite1 att kommunerna har stort handiingsutrymme inom bostadspo1itikens område. Därför föres1år man inga förändringar i det kommunaia inflytandet och ansvaret för bostadsinvesteringarna. En1igt min mening är det en fe1ak-
tig utgångspunkt för kommitténs arbete. Man borde haft som ut-
gångspunkt att avreg1era och förenkia men detta har inte den so-
cia1demokratiska majoriteten ansett vara viktigt.
Det finns stort behov av mindre reg1er för byggandet och för finansieringen av boendet. En mindre styrande byggnorm 1eder de1s ti11 att utrymmet för fantasi och för att tiligodose människors varierande önskemåi ökar, de1s ti11 att kostnaderna för byggandet
minskar. Detta framgår av det normfria byggande som ägt rum på
försök b1. a. i Uppsaia.
Det är positivt att även regeringen åtminstone ti11 en dei kommit ti11 insikt om behovet av enkiare reg1er. I årets budgetproposi-
tion instämmer bostadsminister Hans Guftafsson i påståendet att
bostads1ånereg1erna är komp1icerade, svåröverskådiiga och svårför-
ståeiiga. Tyvärr konstaterar bostadskommittên att de är bra efter-
som de befäster kommunens ansvar. Jag bekiagar att kommittén har
haft fe1 utgångspunkt för sitt arbete på detta avsnitt.
Kap. 10
De skattemässiga konsekvenserna av bostadskommittêns förslag är m, g .
svåröverskåd1iga. Av de konkreta ändringsförsiag som man föreslår
a-v--<4u
kan jag ti11styrka att garantibeskattningen s1opas men jag motsät-
ter mig en höjning av fastighetsskatten på 1 procent för småhusen.
Jag motsätter mig också försiaget om schabionintäktens kopp1ing
20-
till prisutvecklingen på egnahem och fritidshus. En rullande taxe-
ring har vissa fördelar men nu gällande taxeringsvärden kan inte läggas till grund för en sådan utveckling.
Kommittén föreslår som princip att bostadsrätternas reavinstbe-
skattning skall utformas på samma sätt som nu gäller för småhus.
Jag accepterar den principen. Men det konkreta förslag som läggs har uppenbara svagheter. Det kan finnas anledning att överväga kapitalvinstkommittêns förslag beträffande metodval och uppskovsregler.
Kommitténs förslag att utreda möjligheten att ta hänsyn till bostadsrätternas marknadsvärde vid fastighetstaxeringen är en lovvärd princip och det finns här all anledning att beakta fastighetstaxeringskommittêns arbete.
Beträffande förslaget att ändra bostadsrättsbeskattningen så att medlemsbeskattningen slopas har jag uppfattningen att förslaget bör tillstyrkas. Men avslutningsvis vill jag slå fast att den socialdemokratiska majoriteten befäster en negativ inställning till bostadsrätten som boendeform. Folkpartiet vill öka andelen bostadsrätter i beståndet. Vi vill återinföra hyresgästernas förköpsrätt när de boende vill omvandla hyresrätt till bostadsrätt för att ta ett gemensamt ansvar för förvaltningen av huset.
Vi motsätter oss hembud och priskontroll. Genom att utbudet av bostadsrätter ökas sänks priset. Det är en mycket bättre metod än
att prisreglera. I denna fråga visar det sig vem som står för
valfrihet och vem som försvarar inskränkningar och förbud. Folkpartiets bostadspolitik vill förena valfrihet och trygghet. Detta står i stark kontrast till den stelbenta förmyndar- och regle-
ringspolitik som socialdemokraterna bedriver på bostadspolitikens
område.
Av iedamoten Kje11 A. Mattsson (C)
Bostadspo1itiken har sedan iâng tid ti11baka syftat ti11 att a11a människor ska11 ha möj1ighet att skaffa goda bostäder i goda bostadsmi1jöer ti11 rim1iga kostnader.
Kommittén är enig i bedömningen att vi har en hög bostadsstandard när det gä11er tiiigång på bostäder. Däremot finns det brister, specie11t i bostadsmi1jön. Ett annat område som kräver insatser är att förbättra ti11gäng1igheten för personer med handikapp.
En1igt direktiven måste statens kostnader för bostadssubventionerna minska. Det genere11a stödet måste då begränsas så att stödet i större utsträckning inriktas på att hjäipa dem som har det största behovet av stöd för att uppnå goda bostadsförhå11anden.
Med de angivna förutsättningarna kan den framtida hostadspoiitiken ges o1ika inriktning. En 1inje är att fortsätta med att reg1era området och öka statens och kommunernas rättigheter och sky1digheter. Kommittêmajoriteten väijer denna väg. Ett aiternativ ti11 denna po1itik är att satsa på väsent1igt större inf1ytande och ansvar för medborgarna och därmed en minskning av detaijstyrningen. För min de1 anser jag att förändringarna i svensk bostadspo1itik nu bör präg1as av att vi ger de enski1da människorna ansvaret för förva1tning och förnye1se av bostäder
och bostadsmi1jöer. Åtgärder i en sådan bostadspoiitik är att:
- önskemåien om bostadsmiijö och bostadstyp bör ti11godoses - egnahemsbyggandet som specie11t barnfamiijerna eftersträvarökas - i huvudsak bör vara av de som bor i husen egnahem ägda - och ansvar ökas infiytande genom att stora de1ar av hyresbeståndet omvand1as ti11 bostadsrätt - ökas hyresgästernas inf1ytande genom nya förvaitningsformer kooperativ hyresrätt (SKB-formen) b1ir en godtagen besittningsform - människornas insatser stimuieras egna genom särski1da sparstimuianser ti11 bostadsinvesteringar
- skatter i form av ökad fastighetsskatt avvisas nya - en rad regieringar upphävs.
Mitt synsätt medför att jag avviker från kommittêmajoritetens
försiag på ett anta1 punkter. Avvikeiserna har jag hänfört ti11 de
(4 - 11) där de konkreta finns. Mina stä11ningskapite1 försiagen taganden medför att vissa de1ar av texten i de iniedande kapitien 1 - 3 inte he11er överensstämmer med mina förslag.
Kag. 4
Ränteiån
Jag de1ar kommittêmajoritetens försiag att systemet med garanterade räntor ersätts av s.k. ränteiån. Nuvarande system med garanterade räntor ger en för stor genere11 subvention. Den möjiighet som står ti11 buds för att minska subventionerna är att använda ett finansieringssystem som fördeiar de iniedningsvis höga kostnaderna över en 1ängre tidsperiod. Ränteiån ger denna möjiighet.
Vid övergång ti11 ett nytt system är det viktigt att dra iärdom av
» erfarenheterna av paritetsiånesystemet, som gä11de me11an 1967 och
1974. Systemet övergavs därför att man inte genomförde de poiitis-
ka bes1ut som hade erfordrats för att iånesystemet sku11e funge-
ra. Staten har en avgörande r011 i bostadens ekonomi genom skatte-
och bidragsregier. Det är då viktigt att om vi nu övergår ti11 ett
nytt system detta utformas så att det kan fungera under mycket
1ång tid. Jag förordar därför att det av Lars Hohiin utarbetade
försiaget (Ds Bo 1986:1) tas som grund och utveckias.
Mot ränte1ånen anförs ofta farhågor från 1ångivare och iåntagare
att skuldsättningen ökar under ett anta1 år. För att fungera väi
måste räntenivån vid starten inte sättas för iågt. Stat1ig garanti
erfordras även i ett ränteiånesystem finansierat på kapitaimarkna-
den via bostadsinstituten.
Genom att väija ett system som finansieras av bostadsinstituten
skapas förutsättningar för en rationaiisering av bostadsiånegiv-
ningen. Nuvarande uppdeining me11an instituten och staten, där
botteniångivaren svarar för 70 % och staten för 22 - 30 %, är en
irratione11 finansieringsform som bör ändras i samband med refor-
meringen av iånesystemet.
Ett system med omfördeining av kapitaikostnaderna sku11e fungera mycket säkrare om det samtidigt införs sparmöjiigheter för a11a kategorier boende. Jag förordar därför att sparande ti11 bostads-
investeringar stimuieras på det sätt som vårt försiag i riksdagen
om privata investeringskonton innebär.
Lånevi11k0ren och insatser av eget kapitai ska11 vara 1ika för
aiimännyttiga och privata företag. Lånesystemet ska11 inte krång-
1as ti11 för att korrigera eventue11a ski11nader i skatteeffekter. Detta måste i stäilet ske i skatte1agstiftningen. Räntebidragen för hus byggda före 1975 bör upphöra. Däremot vili jag understryka vikten av att förändringarna för produktionen från 1975 och fram
ti11 besiut om ändrat Iånesystem behandias med stor försiktighet.
De1s måste staten ta hänsyn ti11 att inte a11var1igt ändra de ekonomiska förutsättningarna, de1s måste avveckiingen av de garanterade räntesystemet förde1as över ett f1erta1 år.
Äidre bostadshus
Dagens system med garanterad ränta gör det fördeiaktigt i ett anta1 år att bygga nytt enfamiijshus jämfört med att köpa begag-
nat. Detta hindrar många barnfami1jer från att kunna uppträda som
köpare av äldre hus. Ett räntelånesystem av den mode11 jag föror-
dar bör kunna tiilämpas även för köp av äidre hus. Vad som ytter- 1igare behöver övervägas är om statiig borgen erfordras.
Kap. 5
Bostadsbidragssystemet
Specieilt stöd ti11 bostadskostnaderna utgår ti11 barnfamiijer och
pensionärer. Jag anser att bostadsbidragssystemet även fortsättningsvis ska11 gä11a dessa grupper och avvisar därför kommittêma-
joritetens förslag att bidrag skall återinföras till hushåll utan barn.
Jag står bakom kommitténs förslag till ändringar i övrigt, eftersom det är en förenkling av nuvarande system. Det innebär inte att jag anser att systemet med bostadsbidrag är idealiskt. Staten
stöder i dag barnfamiljerna på skilda sätt, t.ex. genom barnbi-
drag, bostadsbidrag och bidrag till barnomsorgskostnaderna.
Enligt min uppfattning borde överförings- och utjämningsmetoderna ses över i syfte att åstadkomma förenklingar och att inte bidrag så starkt styrs till vissa kostnader såsom bostadsbidragssystemet nu gör. Barnfamiljernas ekonomiska rörelsefrihet förbättras med en
vårdnadsersättning som centerpartiet föreslagit i riksdagen. En
sammanvägning av skilda stödformer förutsätter emellertid också att skattesystemet tas in i avvägningen. En sådan översyn har emellertid inte rymts inom våra direktiv.
Kommittén föreslår en rad ändringar i detaljer. Utöver vad kommit-
tên föreslagit, föreslår jag att småhusägaren skall få räkna amor-
teringar eller motsvarande avskrivningsbelopp som kostnad.
Jag har också utgått från att det system vi nu föreslår, medför
att de orättvisa följderna av hur underskottsavdragen verkar nu upphör.
Kap. 6
Spgciellt stöd till allmännyttan för förvärv av egnahem och centralt belägna flerbostadshus
De allmännyttiga bostadsföretagen har en viktig uppgift i bostadspolitiken. Det behöver inte betyda att allmännyttans lägenhetsinnehav skall utökas genom speciella förvärvsstöd. Allmännyttan bör både sälja fastigheter till sina hyresgäster och kunna köpa fastigheter utan speciella regler. Konkurrens i byggande och förvaltning är säkerligen till nytta för hyresgästerna.
Jag motsätter mig därför försiagen om att aiimännyttan ska11 ges för att förvärva äidre hyresfastigheter. När skattekompensation det småhus är det viktigt att dessa i största utsträckning gäiler och sköts av de boende. Det finns därför ingen aniedning att ägs införa specieiia regier tiil skattekompensation för förvärv och uthyrning av småhus. De aiimännyttiga bostadsföretagen kan sjäivk1art göra en viktig insats i att öka egnahemsboendet om företagen engagerar sig för att uppföra egnahem för att därefter överiåta dessa ti11 hyresgästerna.
Kommitténs försiag är att det aiimännyttigt ägda bostadsbeståndet måste ökas för att i a11a områden kunna tiiigodose a11a former av efterfrågan.
Eftersom jag anser att det iigger ett stort värde i att människor äger sina bostäder, är utveckiingen mot ett a11t större kommunait innehav av bostäder feiaktig. Kommunen sku11e kunna ti11godose sitt intresse av att ha bostäder i olika områden och av o1ika
utformning genom att medverka tiil ökad övergång från hyresrätt
ti11 bostadsrätt i sitt eget fastighetsbestånd, behå11a ett antai
av bostadsrätterna för uthyrning och skaffa sig ett anta1 bostadsrätter i skiida bostadsområden och använda dessa för uthyrning.
Kommittén föresiår att sammansiagningar av iägenheter specie11t ska11 stödjas. Jag finner inga bärande motiv för detta. Ibiand kan det vara naturiigt e11er nödvändigt vid ombyggnad av en fastighet. Men det finns också motiv för att behåiia mindre iägenheter. Ef-
terfrågan visar på detta. Många ungdomar värderar ofta låg hyra
högre än stora ytor och hög standard. Även denna typ av efterfrågan bör tiiigodoses.
Bostadsrätter
har i vissa fa11 förköpsrätt när ett hus b1ir ti11 Hyresgäster salu. Förköpsrätten gä11er för ombiidning ti11 bostadsrätt. Jag anser att en viktig de1 i bostadspoiitiken är att ge människor möjiighet att i större utsträckning äga sin fastighet. Kommittén föresiår eme11ertid en ytteriigare begränsning av hyresgästernas
förköpsrätt genom att hembudsskyldigheten för säijaren inte ska11 gä11a om fastigheten förvärvas av a11männyttigt företag.
Jag anser att denna ändring inte ska11 genomföras. I stä11et föres1år jag att hyresgästerna får utökad förköpsmöjiighet. Detta sker genom att kommunens förköpsrätt för ombiidning ti11 bostadsrätt upphävs, att s.k. intresseanmäian får göras om en majoritet av hyresgästerna så önskar, att kommunerna får teckna borgen för köp av bostadsrättsiägenheter och att förköpet gäiier även om huset endast innehåiier 3 iägenheter. Kommunerna bör medverka för att
ti11godose hyresgästernas önskemåi att övergå ti11 bostadsrätt
genom att över1åta a11männyttigt ägda fastigheter ti11 bostadsrättsföreningar.
Kap. 7
Bostadsförmediing
Bostadsförmediingen ska11 vara ett service- och informationsorgan. Behovet av förmed1ingsorgan skiftar starkt me11an kommuner av
ski1da s1ag. Baians me11an tiiigång och efterfrågan på bostäder
påverkar arbetsuppgifterna. Fiera kommuner har därför ansett för-
med1ingarna vara överfiödiga och överfört förmed1ingsuppgiften på
fastighetsägarna. Kommittêmajoriteten föreslår att bostadsfinansieringsförordningen skärps i vissa avseenden. B1.a. föreslås att sanktioner införs om inte det s.k. förmed1ingsvi11k0ret efterievs. Vidare föres1ås att om fastighetsägaren vägrar anta anvisad hyresgäst, ska11 detta kunna prövas av hyresnämnd. Jag anser inte att dessa skärpningar ska11 genomföras i bostadsfinansierings- och bostadsförsörjningsiagen. Utveckiing av frivi11iga avtai är att föredra.
Bostadsanvisningsiagen
Kommittên föres1år att bostadsanvisningsiagens tiiiämpning ska11 förenk1as. Lagen har endast i oerhört Iiten utsträckning använts.
Genomgången av oiika idêer att förändra iagen visar att detta
endast är möjiigt om man accepterar en kraftigt ökad byråkrati och
ökad rättsosäkerhet. avvisar kommitténs förslag och anser att Jag lagen i dess helhet bör upphävas.
Kap. 8
Kooperativ hyresrätt
av boendeinflytandet är värdefull för att nå större Utvecklingen i bostaden och dess miljö. Även möjligheten att genom engagemang egna insatser minska kostnaderna är till fördel för hyresgästerna.
Kommittêmajoritetens slutsats blir att inga ytterligare åtgärder nu behöver För min del anser jag att den form av koopevidtagas. rativ samverkan i att och förvalta bostadsfastigheter, som äga Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) utgör, bör legaliseras. av denna form bör således komma till stånd. Nya föreningar
Kap. 9
Komunens inflytande
I detta behandlas frågor om kommunens inflytande över kapitel ärenden. Några förslag framläggs inte. Jag anser bostadspolitiska att kommittén borde tagit upp frågor såsom - av lånereglerna så att begränsningarna i egnahemmens ändring
storlek subvention skall som nu utgå endast upp utgår. Statlig
till viss nivå. Om låntagaren av olika skäl vill bygga större skall det inte utesluta statliga lån och stöd till den angivna maximinivån. Motiven för att bygga större kan vara familjestorlek, behov av arbetslokaler, anpassning till omgivande bebyggelse m.m. - bostadslåneärenden decentraliseras till kommunerna i större
utsträckning - av bestämmelserna om markvillkor. slopande
i
...ur
Kap. 10 .._
Iniedningvis har jag anfört att samhä11et bör stimulera människor ti11 ökat engagemang i bostadens ekonomi. Detta kan ske genom ökad ande1 ägda bostäder och genom ökat sparande disponerat för bostadsfinansieringen. Samhäiiets skattepoiitik får då inte utformas som idag då staten genom specie11a skatter intecknar effekten av sparandet.
Fastighetsskatt
Den statiiga fastighetsskatten är en1igt min uppfattning en skatt som motarbetar människors strävan att iångsiktigt minska sina bostadskostnader. Fastighetsskatten bör därför avskaffas.
Garantiskatten
Förändringen av juridiska personers beskattning har medfört att dessa inte eriägger garantiskatt tili kommunerna. Vid denna reform har jag hävdat att garantiskatten borde behå11as som en ren kommuna1 skatt och betalas av a11a fastighetsägare.
Om nu gä11ande reg1er för juridiska personer behå11s kräver logiken att garantiskatten avskaffas även för privatägda fastigheter. Jag motsätter mig att detta kompenseras med höjd fastighetsskatt.
Vinstdeiningskatt
Löntagarfonderna får kapita1ti11skott b1.a. genom vinstdeiningsskatt. Utformningen av denna har besvärande effekter för fastighetsägande företag. Eftersom centern anser att iöntagarfonderna i dess he1het ska11 avskaffas, anser jag att kommittén borde föresiagit att vinstde1ningsskatten för fastighetsägare avskaffas.
Villabeskattningen
Ser man beskattningen av villafastigheter som en del av bostadspolitiken bör en radikal omläggning och förenkling ske. I dag erhåller villaägaren avdrag för räntekostnaderna och ett s.k. extra avdrag på 1 500 kronor. Som inkomst tas upp ett belopp av 2 % av taxeringsvärdet. Större procenttal gäller för fastigheter med taxeringsvärde över 450 000 kronor. Dessutom får den privata äga-
ren betala kommunal garantiskatt på en inkomst som utgörs av 1,5 %
av taxeringsvärdet. Vidare erläggs nu statlig fastighetsskatt med 1,4 % på 1/3 av taxeringsvärdet. Det sistnämnda kompenseras dock av staten om fastigheten har statliga lån med räntebidrag.
Komnittén borde enligt min mening räknat på ett alternativ där extra avdrag, förmånsvärde, fastighetsskatt och garantiskatt slopas men med bibehållen avdragsrätt för räntor.
Vid en ändring av den typ jag förordar uppstår speciella fördelar för fastigheter utan eller med mycket små lån. Om detta av fördelningspolitiska skäl bör korrigeras kan detta ske i förmögenhetsbeskattningen.
Taxeringsvärdena varierar för samma hus, beroende på var i landet
och var inom en kommun fastigheten är belägen. Detta har kritiserats av speciellt två grupper av villaägare. Den ena är de som bor i storstadsområden och den andra är de som bor i kustsamhällen eller andra natursköna miljöer. I båda fallen ligger taxeringsvärdena högre än för jämförbara fastigheter i andra lägen.
Den förändring av bostadsbeskattningen som jag förordar, skulle också undanröja det mesta av denna kritik.
Schablonintäkten
v__.._v_-w_.ww.__.m__.___..m___vw__.
Kommittén föreslår att schablonintäkten anpassas till prisutvecklingen. Med de synpunkter jag anfört om utformningen av villabeskattningen avstyrker jag att kommitténs förslag genomförs.
Beskattning av flerbostadshus
I dag tillämpas skilda regler beroende på om det är ett allmännyt-
tigt bostadsföretag eller ett privatägt hyreshus. Kommittén föreslår att de skilda systemen bibehålls. Jag anser att beskattningen av hyresfastigheter bör ske enligt ett och samma system. Endera skall privatägda fastigheter beskattas schablonmetoden enligt eller skall de allmännyttiga bostadsföretagen till den
övergå
konventionella metoden. För min del anser jag att den konventionella metoden bör väljas och tillämpas för alla hyreshusägare.
Realisationsvinstbeskattning för bostadsrätter
När beskattning av realisationsvinst vid av bostadsförsäljning rätter infördes, kritiserades av reglerna. Kritikerna utformningen
ansåg att realisationsvinstbeskattningen skulle vara likartad för
egnahem och bostadsrätter. De förslag kommittén nu lägger i
går
denna riktning. Kommittén har emellertid inte fram tagit förslag om uppskov med realisationsvinstbeskattningen för bostadsrätter. Jag anser att uppskovsmöjligheten bör införas vid av reaändring lisationsvinstskatten vid bostadsrättsförsäljning.
skattereduktion för ränta på statliga bostadslån
Räntebidragen slopas för egnahem. Egnahemsägarna erbjuds i stället lån till en del av räntan. För att för ränteavskatteminskningen dragen skall bli oberoende av inkomst tillämpas en särskild skat-
tereduktion på 50 %.
Jag vill peka på att det säkerligen kommer att disuppstå många
kussioner och mycken oklarhet genom de olika som komer att regler
gälla för räntor på statliga bostadslån och för räntor andra på
lån för att bygga och köpa hus.
För att det system med skattereduktion som föreslås i räntelånemodellen skall kunna genomföras, anser att för jag avdragsreglerna räntekostnader i dess helhet bör bli föremål för översyn.
Särskilda yttranden
Av den sakkunnige Magnus E1ison
Kommittén har i kapitei 7 (avsnitt 7.3.1) föresiagit vissa sanktioner om inte bostadsförmediingen - i eniighet med besiutade förutsättningar för ett beviijat bostadsiån - fått förmedia uppiåteise av iägenheterna. Sanktionerna kan vara innehåiiande he1t e11er deivis av utgående räntebidrag och/eiier uppsägning heit e11er deivis av bostadsiånet.
Kommittén framhâiier att sanktionen naturiigtvis ska11 anpassas til] omständigheterna ti11 avtaisbrottet genom att endast en mindre dei av bidraget hâ11s inne e11er att en mindre dei av iånet sägs upp.
När en kommun anmäier ti11 länsbostadsnämnden att fastighetsägaren inte har givit bostadsförmed1ingen ti11fä11e att förmedia 1edigb1ivna iägenheter är det inte möjiigt för nämnden att enbart med utgångspunkt från denna anmäian dra in räntebidrag resp. säga upp 1ân helt e11er deivis. Den ekonomiska sanktionen har en så avgörande betydeise för iåntagaren att nämnden rim1igtvis måste före ett besiut pröva anmäian efter att ha hört 1ântagaren. Den
nyansering av pâföijden, som kommittén förutsatt, kan 1eda tiil
oenhetiighet och rättsosäkerhet. Oavsett hur nämndens bes1ut b1ir, torde detta vidare komma att överkiagas hos bostadsstyre1sen.
Jag kan såiunda för min dei inte deia kommitténs antagande att de enskiida ärendena inte ska11 behöva b1i särskiit vidiyftiga e11er eijest mer svårutredda.
Även an jag givetvis anser att ett avtaisbrott bör sanktioneras, anser jag att kommitténs försiag inte är 1ämp1igt.
Av experten Ingvar Fridell
Det begränsade utrymme som ställts till förfogande endast medger följande sammanfattade synpunkter.
5ap._l_Bgstagspoliti§ka problem ooh lösningar och §aE._?_§kogo:
.Ei§Ki.âY1Å2UiH2@E
De inledande borde främst ha inriktats
kapitlen på en övergripande målsättningsdiskussion, där olika mål ställs och avvägs mot va-
randra. Här nedan sammanfattas några riktlinjer som enligt min
mening bör gälla.
* Politikerna bör rätta sig efter hur folk vill bo. 3+
Jämbördiga villkor bör gälla för olika bostadstyper, upplåtel-
seformer och ägarekategorier. 3(- Reglerna måste vara begripliga även för vanliga människor. :e
Reglerna får inte ändras under spelets gång.
* Alla bör ha råd till en god bostad. ll- Personligt sparande för och i bostäder bör underlättas.
Dessa allmänt formulerade riktlinjer berörs i det
något följande. Utrymmet medger dock inte den mera ingående behandling som hade
varit önskvärd.
_gap_;Bjgstagsstgngardgns fördelning
Att kunna välja sin bostad är - eller i varje fall borde vara - en självklar rättighet i en demokrati.
De boendes egna önskemål borde därför i första hand vara avgörande för bostadspolitiken. Det är därför mycket att anmärkningsvärt kommittén, trots yrkanden härom, varken gjort egna undersökningar om önskemålen eller red0visatoch utvärderat de undersökningar som ändå finns utförda.
Om hänsyn hade tagits till hur folk vill bo hade kommitténs slutsatser till stor del blivit annorlunda än enligt betänkandet.
Genom att flertalet av dem som efterfrågar större bostäder är
barnfamiljer, och nästan alla barnfamijer vill bo i småhus, som de själva äger, bör det nödvändiga tillskottet av större bostäder i
första hand ske genom en ökad småhusproduktion med äganderätt.
Vidare bör barnfamiljer ges ökade möjligheter att förvärva begagnade småhus. Ungdomar önskar normalt mindre och billiga bostäder i flerbostadshus. Äldre personer vill helst bo kvar i sina nuvarande bostäder eller flytta till mindre och mera lättskötta bostäder i radhus e.d. eller i hyres- eller bostadsrättshus.
Att som kommittén föreslår bygga större lägenheter i flerbostadshus och slå samman mindre lägenheter i sådana hus till större är därför normalt helt fel. Förslaget att ge barnfamiljer särskilt stöd vid köp av begagnade småhus är däremot bra.
All erfarenhet visar att prognoser över det framtida bostadsbehovet med nödvändighet blir mycket osäkra. T.o.m. under den tid kommittén arbetat har situationen inom t.ex. Stockholmsområdet ändrats markant.
En slutsats av detta bör vara, att bostadspolitiken och -planeringen bör syfta till ökad flexibilitet och till handlingsberedskap för snabbt ändrade förutsättningar.
5ap,_4_pgt_framtidg_låne§y§tgmgt
Jag ansluter mig i stort till syftet med kommitténs förslag om räntelån. Räntelån kan medverka till att de faktiska boendekostnaderna i större utsträckning än nu betalas direkt av de boende och ej via skattsedeln, och att alltså härigenom behovet av subventioner och av ökade skatter för att betala dessa subventioner kan begränsas.
Den av bostadskommittên föreslagna metoden för räntelån innebär att lånen blir en ny form av statliga lån med villkor som detalj-
regieras av staten genom poiitiska besiut. Den föresiagna iösning-
en är mycket krångiig och antagiigen he1t obegripiig för vaniiga
människor och troiigen även för f1erta1et besiutsfattare och ex-
perter. Det är ej he11er rim1igt med ett så krångiigt system en-
bart för att regiera i viiken utsträckning man i framtiden ska få rätt att 1åna.
Den föresiagna metoden för räntelån kan därför inte godtas. I stäliet bör för ränteiånen i huvudsak gä11a föijande.
* Lånen bör främst ges av hypoteksinstituten och utformas som en i
förväg garanterad mångårig tiiläggsiånerätt.
* De bör bestå av två de1ar: en stående dei som är amorteringsfri
under många år och en ti11äggsde1 som ökar skuidens storiek
under ett antai år och därefter amorteras. Småhusköparen ska11
kunna väija båda delarna e11er enbart den stående amorteringsfria de1en e11er avstå från båda de1arna.
* bör tid och vi11koren bör
Ti11äggsde1en garanteras för 1ång
bestämmas för femårsperioder så att, för småhusens dei, utgif-
terna med beaktande av ti11äggsde1en och utgående skatter inte
b1ir större än för jämförbara Iägenheter i fierbostadshus. Vi11koren bör bestämmas efter över1äggningar varje år med parter och intresseorganisationer inom bostadsmarknaden.
* För f1erbostadshusen bör så stor de1 av ränte1ånet som motsvarar
småhusägarnas skatteiindring genom underskottsavdragen i jämför-
bara fa11 ersättas med räntebidrag e11er produktionsbidrag.
* För att undvika en ytter1igare minskning av den nuvarande a11t iägre nyproduktionen av småhus med äganderätt bör nettoutgiften för dessa hus eniigt de nya regierna heist vara 1ägre än en1igt de nuvarande.
* B1.a. för att möjiiggöra den successiva ökning av de begagnade småhusens värde, som är nödvändig för att systemet med ränteiån
kunna bör ränte1ån kunna erhå11as också vid köp ska11 fungera, av begagnade småhus.
* För småhus med räntebidrag bör i princip de regier som gä11de också i fortsättningen. Att i sådana vid fastighetsköpet gä11a fa11 ersätta med ränteiån kan därför inte godtas. räntebidragen
1 och 2) har uttaiats som en a11män riktiinje att jäm- Ovan (kap.
bör för b1.a. o1ika uppiåteiseformer. Detta bördiga vi11kor gä11a
vid av bostadsfinansierings- och bör vara väg1edande utformningen a11män får emeiiertid inte iåneregierna. En sådan måisättning att skiiinader me11an bostadsa1ternativen, som de boende hindra, önskar och är beredda att beta1a för, ska11 kunna förekomsjäiva service- e11er bättre be1ägenhet e11er ma. Ökad utrymmesstandard, hos bostäderna än norma1t, bör
på annat sätt bättre egenskaper
kunna 1eda ti11 och boendekostnad än i de motdärför högre pris satta fa11en.
E?R°_5_Râf2VE?L.âY_P2$EêQ$EiQF29§§1§E?E?E
barn i småhusen är mer än dubbe1t så stort Tota1a antaiet de ägda som i och bostadsrättsiägenheterna. Ande1en barnfamiljer hyresfår och som bor i ägda småhus är eme11ertid som bostadsbidrag mindre än 40 av totaia antaiet barnfami1jer med bostadsprocent och för dem som får bostadsbidrag är andeien bidrag av bidrag, ca 25 att jämföra med drygt 40 bostadskostnaden endast procent för och Småhusägarna är procent hyres- bostadsrätts1ägenheterna. därför genom de nuvarande reglerna kraftigt missgynnade jämfört med hyresgäster och bostadsrättshavare.
kan väntas 1eda ti11 något större rätt-
Bostadskommittêns försiag visa, särskiit genom höjningen av de övre bostadskostnadsgränserna att också övre för rätt ti11 bostadsbioch genom inkomstgränsen drag höjs. Förändringar i den föresiagna riktningen tiiistyrks därför.
anser vidare att genere11t bör beaktas vid beräk- Jag amorteringar av bostadskostnad. Kommittén har inte 1agt ning bidragsgrundande
21-
fram något förslag om hur småhusägarens förmögenhet ska beaktas Avid beräkningen av den bidragsgrundande inkomsten.
I de reg1er som sedermera utformas måste hänsynen tili sådan förmögenheten ges utformning att viiiaägarna inte missgynnas.
gap3j[jQjg§nnyttiga_f§rgtgg
Jag anser att de a11männyttiga inte bör bostadsföretagen gynnas mer än andra och företagstyper ägarekategorier.
Av skäl som anförts tidigare (kap. 3) bör ti11 a11bidrag ej ges männyttiga bostadsföretag för uppköp och uthyrning av begagnade småhus.
5ap._]_Bgstagsförmgdling
I ett 1äge med någoriunda ba1ans på bostadsmarknaden vi1ket
rim1igen nu borde råda fyra decennier efter andra vär1dskrigets s1ut - bör bostadsförmed1ing och härti11 anknuten 1agstiftning kunna begränsas ti11 ett minimum.
Omsättningen på bostadsmarknaden
bör ti11 största deien kunna handhas av de boende sjä1va och bostadsföretagen.
.Kaa-JR âkstieirâser
Må1et för bostadskommittêns översyn av bostadsbeskattningen borde ha varit att få ti11 stånd i 1ika stora princip skatter för jämförbara bostäder med färre skatteformer än nu.
Förutom garantiskatten borde också schab1onbeskattningen (vi11askatten) för småhus ha avskaffats och he1st också fastighetsskatten. I varje fa11 borde progressiviteten i vi11askatten ha avskaffats. De upphävda skatterna borde ha ersatts med en modifierad förmögenhetsskatt.
För ränte1ån har särski1da föresiagits avdragsregier. Eftersom ränte1ån bör jämstä11as med andra förekommande
ti11äggs1ån, bör
dessa avdragsmöj1igheter vara genere11a.
Försiaget att anpassa schabionintäkten ti11 prisutvecklingen avstyrks. Om anpassning av beskattningen tiil prisiäget anses mycket angeiägen bör taxeringsvärdena omräknas me11an taxeringstiiifäiiena vart sjätte år.
Av experten Sture Hoilmann
§ap._§_H1rgsga§tinjj1tande_ogh_kgoperativ hyresrätt
Utredningen har bekiagiigt nog inte funnit att kooperativ hyres-
rätt är mogen för en iegaiisering som uppiåteiseform.
Däremot gör utredningen den bedömningen att en fortsatt försöks-
verksamhet på området är önskvärd.
Utredningen har prövat argument för e11er emot tre oiika mode11er, uppdragsmodeilen, arrendemodeiien och SKB-mode11en. SKB-modeiien har sedan iänge prövats i Stockhoim och borde kunna 1ega1iseras.
För min dei hyser jag ingen ti11tro ti11 vare sig uppdragsmode11en e11er arrendemodeilen. Däremot anser jag att det är ange1äget att
kompiettera den nuvarande kooperativa uppiåteiseformen bostadsrätt
genom att utveckia en ny kooperativ förvaitningsform som eiiminerar möjiigheterna för oskäiiga vinster, viika aiitför ofta före-
kommer på bostadsrätter i t.ex. Stockhoims innerstad.
Eniigt min mening är det angeiäget att möjiiggöra försöksverksamhet med en förvaitningsform som bibehåiler bostadsrättens totaiansvar för boendet, men regierar överiåteiserna så att praktisk och ekonomisk tiiigängiighet tiilförsäkras a11a bostadssökande. En sådan mode11 har utarbetats av fastighetskontoret i Stockhoim i samarbete med Riksbyggen. Den ti11godoser i a11t väsentligt de berättigade behov som inte kiaras inom konventioneil hyres- och bostadsrätt. Mode11en kommer att presenteras för bostadsdepartementet och förtjänar att innefattas i den försöksverksamhet som bostadskommittên förordar.
Av experten Jan Kie11and
Betänkandet har fiera förtjänster. Det begränsade utrymme som kommitténs experter beretts för sina särskiida yttranden gör dock att de kritiska synpunkterna måste ges företräde. Jag ska11 beröra
det föresiagna ränteiånesystemet och några därmed sammanhängande
frågor.
Eowitsêaamgtiv
Kommittén motiverar sitt förslag att införa ett ränteiånesystem
med att ett sådant bättre än hittiilsvarande system skuiie skapa
förutsättningar för att uppnå neutraiitet och paritet i boende-
kostnaderna. Det sku11e också effektivare motverka förmögenhets-
biidning på grund av infiation och medföra en realt minskad sub-
ventionsvoiym. Kommittén värdesätter också möjiigheterna för staten att under en Iängre tidsrymd kunna kontro11era boendekostnaderna.
Enligt min uppfattning kan de bostadspoiitiska måien uppnås utan
att ett ränteiånesystem införs. De kvarvarande neutraiitetsbrister
som konstaterades i deibetänkandet kan avhjäipas utan ränteiån. Detsamma gä11er förmögenhetsbiidningen. I deibetänkandet konstaterades att den rea1a värdestegring som inträffat för egnahem under perioden 1975-79 vänts i sin motsats. Den värdestegring som konstaterats för bostadsrätter gä11de bostadsrätter i attraktiva 1ägen i expansiva orter med bostadsbrist. Värdestegringen var såiedes inte en föijd av infiationen e11er räntebidragen. Beträffande hyresfastigheterna s1ogs fast att deras ägare inte haft
någon förmögenhetsökning, eftersom hyressättningssystemet resuite-
rat i att långivarnas infiationsföriuster förts vidare tiil de
boende. Det återstående probiemet gä11de pariteten. Efter avdrags-
begränsningen och kravet på snabb återbetaining av det stat1iga
bostadsiånet ansågs paritetsprobiemet för egnahem starkt reduce-
rat. Det a11var1iga kvarvarande probiemet gä11er hyresbostäder färdigstä11da före 1975.
En lösning av paritetsproblemet låter sig väl förena med en minskning av den totala subventionsvolymen genom en stegvis minskning av räntebidragen i de aktuella delarna av beståndet. Ytterligare av subventionerna kan därefter ske genom att avveckla minskning räntebidragen till gemensamt periodiskt underhåll. I ett längre
perspektiv kan ombyggnadslångivningens regler skärpas.
ekonomisk med sjunkande räntor un- En inflationsdämpande politik derlättar en ytterligare reduktion av den totala subventionsvolymen. Inför en sådan möjlig utveckling bör ett väsentligt bostadsmål vara att skapa förutsättningar för en välkonsolidepolitiskt rad bostadssektor som i möjligaste mån är oberoende av politiskt beslutade Ett räntelånesystem kommer sannolikt att
stödåtgärder.
en tungt skuldsatt, sårbarare och mer politiskt beroende skapa bostadssektor än idag.
§rit1ska_s1npugkter på_f§r§lgggt_om rägyggåp
Trots aktningsvärda pedagogiska ansträngningar är framställningen svårtillgänglig. Förslagets konsekvenser är svåra att överblicka och kräver att läsaren själv genomför tidsödande beräkningar. På av beräkningarnas komplexitet kan felräkningar lätt inträfgrund fa. Detta kommer att försvåra remissbehandlingen, vilket är olyckligt.
Den enda redovisningen av systemets funktion under en längre pe-
riod redovisas i diagramform. Räkneexemplet bygger på det orealis-
tiska antagandet om 10 % årlig inflation i 30 år. Övriga räkne-
endast en femårsperiod. Särskilt allvarligt är
exempel omspänner
det att ingen mer djupgående analys görs av det mest verklighets-
händelseförloppet med snabbt sjunkande inflation till anpassade 4 % och en successiv räntesänkning med bindning vid allt lägre
nivåer under tre på varandra följande femårsperioder (tabell 4.4).
Detta utvecklingsalternativ anser kommittén medföra problem efter-
som skuldökningen blir för stor. Som en möjlig lösning på proble-
met antyds att staten i en oviss framtid kan tänkas besluta att avskriva en del av skulden. Läsaren får veta att skuldmaximum
inträder år 25 men inte när räntelåneskulden kan beräknas vara betald. Av stort intresse är naturligtvis att veta hur skuldutvecklingen blir om inflations- och räntenivåerna efter stiger igen
den tredje räntebindningsperioden. En viktig fråga också
gäller hur och när de ursprungliga bostads- och bottenlånen skall amorteras. Vilka förutsättningar råder vid en inte alltför avlägsen ombyggnad?
I ett system med räntebindning kan cykliska i inflasvängningar tionstakt och räntenivå komma att medföra att vissa fastigheters lån konverteras i högräntelägen och andra under med
perioder låg
ränta, vilket kan medföra att i övrigt likadana omsifastigheter der uppvisar olika
väsentligt skuldbelastning. Frågan om skuldpa-
ritet borde ha behandlats. Hur man sådana av avhjälper systemet framkallade förmögenhetsförluster som drabbar vissa fastighetsägare?
I avsnitt 4.7 redovisas de beräknade besparingarna i statsbudgeten
om räntelånesystemet genomförs. En framgångsrik antiinflationspo-
litik medför paradoxalt nog en ökad under de budgetbelastning närmaste tjugo åren men följs av en förbättring sikt.
på längre
Besparingar som ligger mer än 5-10 år framåt i tiden måste emellertid betraktas som osäkra. Hittillsvarande system för bostadsfinansiering har deformerats eller övergivits efter relativt kort tid. En liknande utveckling kan förutses för
räntelånesystemet.
Systemet förutsätter beslut om nivå politiska och upptrappningstakt för den garanterade nettoräntan (gnr) under en
femårsperiod. Besluten skall grundas på bedömningar om förväntad framtida infla-
tion. Viss hänsyn till förväntade förändringar i hushållens betal-
ningsförmåga torde också behöva göras. När den faktiska utveck-
lingen avviker från den antagna, krävs snabba beslutsamma korrigeringar som inte alltid är populära. Trycket beslutsfattarna kan
på då lätt bli övermäktigt på samma vis som under paritetslånesyste-
mets dagar. Motståndet blir inte mindre av att
svårigheterna göra
systemet begripligt och kalkylerbart. Om känner
låntagarna sig
tyngda av ökad skuldsättning hjälper det sannolikt att försöföga ka tala dem till rätta med reala resonemang.
Med det tyvärr reaiistiska antagande som kommittén gör om hyressättningen i de hyresiedande kommunägda bostadsföretagen kommer enskiida, konventioneiit beskattade fastighetsägare att vidkännas
betydande och mångåriga underskott på investeringar i ny- och
ombyggnadsproduktion. De ackumuierade underskotten kommer att
motsvara ränteiånen och såiedes i många faii uppgå ti11 ca 50 1 av
den ursprungiiga anskaffningskostnaden. Visseriigen kan iikvidationsplikten undvikas genom att en fiktiv s.k. baianspost, prin-
cipvidrigt, får upptas som tiiigång, men osäkerheten om skuidernas
och fastighetsvärdenas utveckiing kommer att verka starkt återhåi-
iande på investeringsviijan. Någon möjiighet att kompensera sig på
hyressidan föreiigger inte.
Det a11var1igaste hindret för enskiida investeringar utgör eme1iertid den omständigheten att de överskott som eniigt systemets
konstruktion uppstår när gnr överstiger den subventionerade räntan
träffas av beskattning hos konventioneiit beskattade fastighetsägare. Orsaken är att den amortering som överskottet ska11 användas ti11 inte är en avdragsgiii kostnad. Den konventioneiit beskattade fastighetsägaren tvingas därför skjuta tiT1 ägarkapitai e11er ta upp iån för att betaia heia amorteringen. De aiimännytti-
ga bostadsföretagen träffas däremot inte av någon skatt på över-
skottet och kan utan svårigheter fu11göra sina amorteringar.
Det grundiäggande feiet i kommitténs försiag är att man inte vi11 betrakta baiansposten för vad den är, nämiigen ackumuierade underskott som inte har kunnat stäiias mot hyresintäkterna vid rätt
tidpunkt beroende på att omfördeiningen i tiden av boendekostna-
derna för den boende också förskjuter fastighetsägarens hyresintäkter i tiden. En förutsättning för att konkurrensneutraiitet ska11 råda me11an konventioneiit beskattade och schabionbeskattade fastighetsägare är naturiigtvis att skatteregierna tiiiämpas konsekvent viiket borde inneburit att kommittén föresiagit att baiansposten i skattehänseende fått behand1as som ackumuierade föriuster och tiden för utnyttjande av sådana föriuster utsträckts tiil dess att ränteiåneskuiden amorterats. I stäiiet föresiås att räntekostnader som finansieras e11er kunnat finansieras med ränte-
1ån inte ska11 vara direkt avdragsgiiia vid skatteberäkningen utan iäggas ti11 fastighetens anskaffningsvärde!
Detta uppräknade anskaffningsvärde får utnyttjas som underiag för beräkning av värdeminskningsavdrag. Syftet är att fastighetsägaren därigenom ska11 kunna ackumuiera iikvida reserver av obeskattade medei för att möta amorteringskraven. En förutsättning för att en sådan ackumuiering skaii b1i möjiig är givetvis att den av de aiimännyttiga bostadsföretagen styrda hyran iämnar utrymme för dessa avskrivningar. övervägande skäi taiar för att detta utrymme inte kommer att finnas. De aiimännyttiga bostadsföretagen anpassar
idag sin avskrivning tiii beiopp motsvarande amorteringen på bot-
teniånen och vissa korta krediter. I och med att amorteringskravet
på botteniånen tas bort i ränteiånesystemet torde utrymmet i hyran
för att utnyttja värdeminskningsavdraget också faiia bort. I den situationen återstår möjiigheten att genom ackumuierade föriuster
på grund av värdeminskningsavdrag under tio år skapa en buffert
mot kommande överskott så att amorteringarna tiil viss dei kan betaias med obeskattade medei. Det kan eme11ertid inte undvikas att en större dei av amorteringarna måste ske med beskattade medei och ägartiiiskott. Bostadsinvesteringar b1ir härigenom oiönsamma för enskiida företag. Det finns därför aniedning erinra om en passus i kommitténs direktiv: En grundiäggande förutsättning för att bostadsförnyeisen ska11 få en önskvärd omfattning är därför att skäiiga avkastningskrav kan tiiigodoses. Så sker inte i det framiagda försiaget.
En skarp kritik måste riktas mot de vi11fare1ser som prägiar vissa av kommitténs skatteresonemang. På fiera stäiien i kapitien 4 och
10 påstås på fu11t a11var att konventioneiit beskattade näringsid-
kare uppnår förmåner i form av minskad skatt på grund av under-
skottsavdrag e11er avdrag för kostnader som uppstår i verksamhe-
ten. synsättet iåter ana att måiet med näringsverksamhet sku11e
vara att uppnå iägsta möjiiga skatt viiket säkrast åstadkoms genom
noiiresuitat eiier underskott. Syftet med näringsverksamhet är ju
emeiiertid att uppnå överskott och vinst efter skatt. De förda
resonemangen vittnar om en totai brist på insikt om fundamentaia
principer för det svenska skattesystemet. Räntekostnader är sjäiv-
kiart direkt kostnader. Den som hävdar något annat
avdragsgi11a
förespråkar en skattehöjning.
vi11 framhåila att ett försiag om ränteiån vid beva- Siutiigen jag rad vinstdeiningsskatt inte kan uppfattas som seriöst.
Av experten Mirja Kvaavik-Bartiey
Ti11 bostadskommittêns deibetänkande iämnade jag ett särskiit i viiket kritiserade kommittêarbetet och dess resuiyttrande, jag tat. Denna kritik kvarstår. Av hänvisar jag därför utrymmesskäi ti11 mitt förra I det nu aktueiia yttrandet koncentrerar yttrande.
jag mig på några specie11a frågor.
Konsumenternas önskemåi
anser att medborgarna borde ha rätt att stä11a och få ti11go- Jag dosedda ett anta] krav vår Den bör såiedes ta
på bostadspo1itik.
sikte att i största utsträckning tiiigodose bostadskon-
på möjiiga
sumenternas önskemåi. De bör sjäiva kunna vä1ja me11an att bo i småhus e11er f1erfami1jshus; med hyresrätt, bostadsrätt e11er Samhäiiets stöd för de boende bör därför vara neutrait äganderätt.
me11an o1ika hus- och uppiåteiseformer.
Människornas önskemåi om bostadens st0r1ek, utformning och uppiå-
teiseform varierar över iivscykein. Hinder får därför inte resas för en sådan önskad röriighet som samtidigt leder ti11 bättre utyttjande av det befintiiga bostadsbeståndet.
bostadsmarknaden - både finansierings- och skattereg-
Regierna på 1er - bör vara och iättförståeiiga för de boende. överskåd1iga
har både rätt och skyidighet att fatta Sjä1vfa11et poiitikerna
besiut i b1.a. ekonomiska och bostadspoiitiska frågor, men en mera
måisättning borde vara vägiedande än vad hitti11s varit utprägiad fa11et: för de enskiida medborgarnas ka1ky1er vid va1 av grunderna bostad bör i mån finnas kvar även vid i övrigt ändrade göriigaste förutsättningar.
Bostadskommittêns försiag ti11god0ser en1igt min mening inte medborgarnas önskemåi.
Bostadsfinansieringen
Bäntäån
I direktiven ti11 kommittén konstateras att de tota1a bostadssubventionerna inte får fortsätta att öka rea1t sett och he1st bör minskas. Kommittén föresiår ett nytt finansieringssystem, ett s.k.
ränte1ånesystem, där en dei av de nu utgående räntebidragen er-
sätts med ett ränteiån. Jag kan av f1era skä1 inte ti11styrka detta förs1ag.
Kommittén har sjäiv redovisat hur bostadssubventionerna utförligt redan minskat reait de senaste åren och hur denna utveckiing, även med bibehå11ande av det befintiiga kommer att systemet, fortsätta. Subventionernas stor1ek är beroende av bostadsbyggandets omfattning, den a11männa räntenivån och inf1ationstakten. Kommittén konstaterar sjäiv att den a11männa ekonomiska po1itiken har stor betydeise för bostadssektorn och att dess subventioner utgör en
be1astning på statens budget. Lyckas man föra en ekonomisk
po1itik som 1eder ti11 Iägre inf1ati0nstakt och Iägre räntenivåer finns
ingen an1edning att så genomgående ändra för bostadsfi-
grunderna
nansieringen, särskiit som en sådan åtgärd inte förbättrar den
totaia statsbudgeten förrän på mycket sikt.
iång
För iåntagaren bostadsrättsföreningen, den enskiide småhusägaren
och andra fastighetsägare - innebär ett systembyte i och för sig
inte någon omedeibar
ökning av boendeutgifterna. Men deras förmögenhetssituation försämras jämfört med nuvarande eftersom system
sku1dbördan ökar i ränteiånesystemet. Det kan t.o.m.
hända att skuiderna vid tidpunkten för försäijningen överstiger köpeskiilingen.
Ränteiånesystemet innebär så stora risker för att 1åntagare, det
direkt motverkar enski1t ägande, som en1igt min mening har en viktig socia1 och samhä11e1ig funktion. som riskerna Samtidigt
ökar minskar möj1igheterna att värdesäkra det ursprung1igen insat-
ta kapitaiet. Det enda iåntagarna säkert sku11e veta om framtiden
är, att deras sku1der ökar, men hur det går med deras bruttoiöne-
utveckiing, skattebördan och fastighetspriserna vet de ingenting
om. Ränteiånesystemet sku11e såiedes ha en negativ effekt på bo-
stadssparandet.
För bostadsproduktionen och ombyggnads- och reparationsverksamhe-
ten skuiie en övergång tiil ränteiånesystemet få o1yck1iga effek-
ter. Kommittén konstaterar detta själv vad gä11er nyproduktionen. Men utan tvekan kommer möjiigheterna att underhåila och bygga om bostäder att försämras a11var1igt om ränteiånesystem införes. Skuiduppskrivningen minskar inteckningsutrymmet och därmed begränsas möjiigheterna att få nya iån när reparations- och ombyggnadsbehov uppkommer.
Ereuxå. ågåtJâPitâ1
Jag avstyrker kommitténs försiag att kravet på egen insats sätts
iägre för de a11männyttiga bostadsbo1agen än för övriga fastighetsägare. Detta försiag visar tydiigt att kommittén inte strävar
efter att behandia oiika ägarkategorier på ett neutrait sätt.
Någon favorisering av de kommunaia företagen är eniigt min uppfat-
tning inte motiverad.
Den nuvarande ska1an av oiika procentsatser för statiiga 1ån bör en1igt min mening ersättas av en enhetiig procentsats för samtiiga
upp1åte1seformer. Denna procentsats måste dock avvägas så att
kravet insats inte b1ir för stort för de boendeformer -
på egen
bostadsrätt och småhus - där de boende sjäiva står för sparkapita1et. Den negativa behandiingen i iånehänseende som de ä1dre bostadsföreningarna nu är utsatta för måste också upphöra.
Bostadsbidrag
I diskussionerna kring bostadsbidragen har kommittén underiåtit
att beiysa hushåiiens beta1ningsförmåga i heia sin vidd. Den är
inte enbart beroende av intäkter såsom famiijeinkomst och bostads-
bidrag, utan också i väsentlig utsträckning av utgifter, framför a11t den direkta inkomstskatten. Jag anser att skattereg1erna och skattesatserna bör vara sådana att den behå11na inkomsten efter skatt normait räcker ti11 för van1iga människors bostads- och
övriga 1evnadsomkostnader. Under kommittêarbetets gång har vi sett
exempei på hur hushå11 med en bruttoinkomst på 250.000 kronor
behöver och är berättigad ti11 bostadsbidrag. Jag anser inte ett sådant förhå11ande rim1igt. Det nuvarande inkomstskattesystemet bör därför snarast reformeras. Då minskar också behoven av bostadsbidrag. Betalningsförmågan för bostad och andra utgifter förbättras bäst genom sänkning av den direkta inkomstskatten.
Alimännyttiga bostadsföretag
Det är orim1igt med särski1da subventioner ti11 kommuna1a bostadsföretags fastighetsförvärv. Dessa företag har mycket kapita1starka
ägare. De kommunaia bo1agen borde i många fa11 kunna minska sitt
fastighetsbestånd genom försä1jning, framför a11t ti11 de boende.
Detta är särski1t viktigt inom områden där a11männyttig hyresrätt dominerar och där det ofta finns segregations- och andra bostadssociala prob1em.
Jag avstyrker försiaget att ta förköpsrätten från de boende när ett kommuna1t företag är köpare. Försiaget är direkt utmanande när det stä11s mot det bostadspoiitiska må1et att öka boendeinf1ytandet. Hyresgäster hos de kommuna1a bostadsföretagen bör återfå den
förköpsrätt som fråntogs dem 1983.
För att underiätta en övergång ti11 bostadsrätt bör också kravet
på 2/3 majoritet för de boendes förvärv av fastighet sänkas ti11
kravet på enke1 majoritet.
Kommunernas ro11 i bostadsförsörjningen
På många hå11 i 1andet finns probiem på bostadsmarknaden. En dei
kommuner har överskott på bostäder specie11t i de kommuna1a bo1a-
gens bestånd, vi1ket ger kommunerna ekonomiska probiem med efter-
följande krav på statliga subventioner. Man har byggt för mycket
och dessutom byggt bostäder som människor inte vill ha.
I andra kommuner, t.ex. Stockholms region har man byggt för litet med efterföljandae bristsituation som följd. Konsekvensen har
blivit långa köer för hyreslägenheter och en svart marknad med
höga priser på hyreskontrakt. Priserna på de alltför fåtaliga
bostadsrätterna har stigit väsentligt.
För att kompensera denna misskötsel av det kommunala bostadsför-
sörjningsansvaret reser kommunerna krav på än mer makt på bostads-
marknaden för att i detalj kunna reglera frågor som har begränsad
eller betydelse för tillgången på bostäder. Så t.ex. vill
ingen man att de kommunala bolagen skall få köpa idag privatägda bostadsfastigheter och att bostadsförmedlingen ges ytterligare befogenheter. Ytterligare exempel är försöken att kontrollera bostadsrättsboendet genom hembud och priskontroll.
Bostadskommittên har enligt min mening i alltför stor utsträckning
fallit till föga för kommunernas oberättigade krav på ytterligare
subventioner och mera makt. Jag anser att en stor del av de av kommunerna orsakade problemen kan lösas genom en konsumentanpassad bostadspolitik. En ökad roll för bostadsrätten, där människornas eget ansvarstagande för förvaltning och boendemiljö förenas med fullvärdigt boendeinflytande är här av avgörande betydelse.
I kommuner med brist bostäder kan man endast råda bot
på på miss:
förhållandena genom att öka antalet bostäder, inte genom att öka antalet regleringar eller den kommunala makten.
Reavinstbeskattningen
Nuvarande regler för beskattning av reavinst vid försäljning av bostadsrätt infördes så sent som den 1 januari 1984. Riksdagsbeslutet föregicks av ett mycket kvalificerat utredningsarbete inom kapitalvinstkommittên (Ds B 1982:6). Bostadskommittên har nu föreslagit att 1983 års riksdagsbeslut om reavinstbeskattningen helt och hållet skall rivas upp. Det är enligt min mening orimligt att
med så korta me11anrum göra så omfattande ändringar av skattereg- 1erna.
Den mode11 för reavinstbeskattning som bostadskommittên föresiår avvisades kategoriskt av kapitaivinstkommittên, som framhö11 att det var oacceptabeit att utfa11et av skattereg1erna i så hög grad sku11e b1i beroende av bostadsrättsföreningarnas finansieringsförhå11anden.
Den av bostadskommittên föres1agna metoden 1eder tiil att bostads-
rätter i a11a Iägen behandias hårdare än småhus. Dessutom uppstår
mycket stora ski11nader me11an bostadsrättsföreningar med oiika finansiering. Föreningar som för nybyggnad e11er ombyggnad utnytt-
jat det stat1iga 1ånesystemet sku11e b1i särski1t missgynnade, och
drabbas av drastiska skatteskärpningar. Föreningar med förde1ade, s.k. strim1ade“ 1ån sku11e komma 1indrigare undan, även om också dessa föreningar sku11e behand1as hårdare än äganderätten.
Schab1onbeskattning, fastighetstaxering m.m.
Bostadskommittên föres1år att nuvarande 1ika behand1ing av de
schabionbeskattade företagen på sikt avskaffas, genom att bostads-
rättsföreningar m.f1. sku11e få sina fastigheter taxerade i huvudsak med hänsyn ti11 uppskattade marknadsvärden för nyttjanderätterna.
Bostadskommittên har på intet sätt förmått be1ysa de betydande
principie11a och praktiska prob1em som sku11e vara förenade med ett dy1ikt taxeringsförfarande. Kommittén har inte he11er tagit
intryck av att exakt samma fråga nyiigen har utretts och avvisats
av 1976 års fastighetstaxeringskommittê.
Förslaget är ingaiunda neutrait me11an o1ika ägarkategorier, varför jag avstyrker det.
Jag ti11styrker förslaget att s1opa schab10nbeskattningen av föreningarnas med1emmar.
Det är bekiagiigt att bostadskommittên avstått från att föres1å neutraia reg1er när det gä11er uthyrning i andra hand ti11 stadigvarande bostad. Bostadsrättsregierna är här re1ativt stränga, medan sådana inkomster är skattefria för såväi hyresrätt som vi11or.
Neutra1iteten vid beskattning av för uthyrningsinkomster gä11er
a11a uppiåteiseformer. Kommitténs att påstående några skattefria
vinster inte går att inom göra hyressektorn med hänsyn ti11 bruksvärdesregierna saknar kontakt med verkiigheten.
Vissa andra neutraiitetsfrågor
På vissa andra punkter innebär dock bostadskommittêns ett förs1ag steg framåt när det gä11er att minska de nu förekommande o1ikhe-
terna me11an upp1åte1seformerna beträffande skatte- och
bidragsregler. Detta gä11er försiaget om ändrade för beräkningsgrunder extra avdrag för fo1kpensionärer, samt rätten för bostadsrättsinnehavare att räkna med ränteutgifter i den bostadskostnad som ligger ti11 grund för bostadsbidrag.
Av experten Torsten Landgren
Sedan iång tid ti11baka har a11mänt ti11
bostadspoiitiken syftat att a11a människor ska11 ha möjiighet att skaffa goda bostäder i goda bostadsmi1jöer ti11 rim1iga kostnader. Förutsättningarna förändras fortiöpande och bostadspoiitiken måste häranpassas ti11.
Kommittén föresiår ett nytt (en med finansieringssystem ny teknik) må] de1s att minska de de1s för genere11a subventionerna, att bättre än tidigare kunna motverka infiationens effekter negativa b1.a. beträffande kostnadsomförde1ningen.
Viktigare än sjä1va tekniken är dock att i finansieringssystemet s1utändan ger rimiiga och rättvist förde1ade bokostnader. Vidare bör systemet vara f1exibe1t för snabb ti11 anpassning ändrade förutsättningar.
Den tekniken för omfördeining av kapitaikostnader över föresiagna tiden omfattar dock i princip endast framtida bostadsinvesteringar och de bostäder som nu erhå11er statiiga räntesubventioner. Väär att sådan omfördeining kan ske, som medför en rättvist sentiigt förde1ad bokostnad över he1a bostadsbeståndet.
Det finansieringssystemet förutsätter viss egen kapiföres1agna
taiinsats vid ny- och ombyggnadsfinansiering för a11a uppiåteise-
former. De ti11 finansiering härav, som anges för möjiigheter företag, är eniigt min uppfattning inte reaiisailmännyttiga tiska.
Direktiven att de a11männyttiga bostadsföretagen har understryker en centra1 ro11 i den sociaia bostadspoiitiken, som inte accepterar medveten segregation som ett medei för att k1ara utsatta grup-
bostadsförsörjning. För att upprätthå11a den ro11en krävs
pers aktivt verkande bostadsföretag.
Sedan de företagen började utveckias under senare a11männyttiga deien av 1940-taiet har de yttre förutsättningarna för verksamhe-
ten förändrats väsentiigt. Verksamheten övergår i a11t högre grad
från ti11 förva1tning av bostäder. Samtidigt kan nyproduktion noteras att även de inre förutsättningarna nu snabbt förändras. Den a11männyttiga hyresrätten är under snabb utveck1ing. Förva1tförändras, de boendes inf1ytande ökar, boservicen ningsformerna
hå11er på att få ett nytt och bredare innehå11.
Ett betydande förändringsarbete pågår såiedes inom den aiimännyt-
och några egentiiga gränser för hyresgästens
tiga hyresrätten är svåra att sätta. Det finns hos bostadsföretagen ett infiytande
intresse att fortsätta en mångsidig utveckiing utöver vad som
kanske är möjiigt inom nuvarande 1ega1a system. A11männyttiga har förutsättningar att kunna erbjuda ett bra boenbostadsföretag
de för alla.
Det är därför viktigt att nu stödja och underiätta en utveckling av hyresrätten genom en dispensiagstiftning.
Det finns idag stora ski11nader me11an uppiåteiseformerna vad
gä11er hushåiissammansättning. Många bostadsområden har en mycket
ensidig hushåiissammansättning. Större hushå11 kan inte erbjudas
ti11räck1igt stora iägenheter i a11a bostadsområden och uppiåtei-
seformer. Hushåii med begränsade vaimöjiigheter (ekonomiskt och sociait) riskerar att koncentreras ti11 vissa bostadsområden. Därför krävs b1.a. förändringar av beståndet för att bostadsföretagen bättre ska11 kunna tiiigodose oiika hushåiis behov och ef-
terfrågan och för att motverka segregation. Behov av hyresiägenhe-
ter i småhus ska11 kunna tiiigodoses och aiimännyttiga bostadsföretag skaii också kunna erbjuda iägenheter i ä1dre hus och i centra1a iägen.
Kommittén ger vissa försiag för aiimännyttiga företag för att underiätta en sådan utveckiing, b1.a. visst stöd vid förvärv av
egnahem och av äidre hyresfastigheter. Jag är osäker på om dessa
försiag är ti11räck1igt kraftfuiia och offensiva för att komma tilirätta med den rådande obaiansen. Jag är inte heiier övertygad om att kommitténs försiag om ekonomiskt stöd ti11 aiimännyttiga bostadsföretag för förvärv av egnahem för uthyrning är iikvärdigt med det försiag som ges om ekonomiskt stöd för barnfamiijer att förvärva egnahem. Om inte, riskeras en förstärkt koncentration av hushå11 med den ekonomiskt minsta vaimöjiigheten ti11 vissa bostadsområden.
Av experten Inge-Britt Lundin
Handikappröreisen i Sverige har beretts piats i bostadskommittêns referensgrupp. Inom HCK, som jag representerar, var vi tveksamma ti11 att över huvud taget deita i referensgruppen, då vi gissade
att handikappfrågorna endast perifert sku11e beröras. och vår
gissning var nog inte så iiia, handikappfrågor har verkiigen be-
rörts endast perifert.
Att handikappfrågorna har berörts så litet anser jag vara en brist. Det hjäiper inte att hänvisa ti11 andra kommittêers och utredningars arbete. Om utredningen verkiigen har haft ti11 upp-
gift att ta fram nya bostadssociaia måi, som en1igt direktiven bör
22-
vara att främja ett jämlikt och integrerat boende, borde man redan i direktiven varit mer lyhörda för handikapprörelsens sedan
länge väl genomarbetade krav på en bättre boendestandard för per-
soner med funktionsnedsättningar. Statistiska centralbyrån har i
två rapporter redovisat att handikappade generellt sett har en sämre standard än vad medelsvensson har. Handikappade tjänar
mindre, bor sämre, är större sjukvårdskonsumenter, har fler ar-
betslösa, svårt att ta del av det allmänna fritidsutbudet, problem med kommunikationer och transporter m.m. Bl.a. med anledning av dessa rapporter borde direktiven ha utformats så att mer hänsyn tagits till just handikappade.
Bostadskommittên har tolkat direktiven så att de bostadspolitiska
insatserna främst bör inriktas på att förbättra förhållandena för
de hushåll som har den lägsta standarden. Enligt min mening borde
här handikappgrupperna ha ingått - men bostadskommittên har uppen-
barligen fastnat på att det är barnfamiljerna som idag har den
lägsta standarden. Från HCKs sida har vi inget emot att satsningar görs för att hjälpa barnfamiljerna till ett bra liv, men det ena goda utesluter ju inte det andra.
En satsning har man gjort som något berör handikappade. Det gäller
bostadsbidraget. Där har man föreslagit att bostadsbidraget åter
skall kunna utgå till ensamstående. Det är bra, då många handikap-
pade är barnlösa. Men å andra sidan är bostadsbidragets belopp så
lågt att det endast kommer att beröra ett ytterst litet antal
människor.
Avslutningsvis vill jag för HCKs räkning endast beklaga att bostadskommittêns förslag blivit alltför tekniskt, det känns inte som om det vore människors boende detta berör, hela betänkandet
andas byråkrati och tekniska finter. Det kan väl ändå inte varit
meningen att ett betänkande om Sveriges framtida bostadspolitik endast tar upp ekonomiska avvägningar, där förutsättningen skall vara att inget får kosta mer än vad det gör idag. Det mesta av
betänkandet kretsar kring lånesystem, räntestöd, undantag från
hembudsskyldigheten, ackvisitionslagstiftningen, produktionskost-
nadsanpassad belåning, subventionsökning/minskning m.m. Vi för-
står att man måste göra översyn av dessa insatser också, men man
borde faktiskt också funderat över mer människonära insatser.
Av experten Pär Svanberg
I väntan på remissomgången och på grund av det begränsade utrymmet
kommenterar jag endast kommitténs försiag i de mest centraia deiarna.
EÄB-_Ã_32$E@Q$R9liEiEK2.kfâhlgü 292 l§§UiU§@E
Kommitténs deibetänkande visade att det finns stora brister i
dagens bostadspoiitiska styrmedei. Samtidigt som många under 1970-
taiet kunde öka sin bostadsstandard, både med hänsyn tiil utrymme och miijö, har kiyftorna i boendet ökat. Samhäiiets stöd ti11 boendet har ökat kraftigt, men fördeiats ojämnt och orättvist. I
korthet kan situationen sammanfattas på föijande sätt.
* och därmed i och hus har Byggkostnaderna hyrorna nya ombyggda ökat mycket kraftigt. * Kraftiga förmögenhetsomfördeiningar har skett tili föijd av infiation och brister i finansierings- och skattesystem. *
Hushåiiens förmåga att betaia ökade bostadskostnader har försäm-
rats. Bostadsbidragen har urhoikats. * En bostadsmarknad där a11t fier iägenheter kräver höga kontantinsatser har begränsat vaifriheten för hushå11 med begränsade resurser och förstärkt segregationen i boendet. * bostadsområden har brister.
Många miljömässiga
Mot bakgrund av den ogynnsamma utveckiingen och direktivens restriktion, att det inte finns utrymme för en reai höjning av stödet ti11 bostadssektorn är det viktigt att måien för bostadspoiitiken preciseras.
Tyvärr har kommittén i stor utsträckning avstått från detta. Kommittén borde t.ex. angett ett måi för vad som är en rimiig hyres-
nivå i nyproducerade bostäder. Utan en sådan måisättning är det
mycket svårt att göra en riktig avvägning me11an genere11a bo-
stadspoiitiska stödåtgärder och riktat stöd. Kommittén visade i
sitt deibetänkande att en stor de1 av hushå11en har svårt att kiara hyrorna i nyproducerade iägenheter. En1igt min mening har kommittén i a11t för hög grad 1agt försiag med från
utgångspunkt
må1et att begränsa subventionerna ti11 boendet och inte i ti11-
räck1ig grad utgått från de bostadspolitiska måien och hushå11ens
ekonomiska förutsättningar.
EFBt_?_FE9E9ET§Kâ.EYXÄSHIUEÃE
Kommittén konstaterar att de tota1a subventionerna under perioden 1981-1984 utveck1ats mer gynnsamt än som angetts i direktiven. Utveck1ingen under år 1985 har ytterligare förbättrat situationen eftersom fastighetsskatten införts. Den gynnsamma utveck1ingen för
statens de1 beräknar kommittén ska11 fortsätta även några år fram-
över. En iägre infiation och iägre räntenivå sku11e ett radi-
på
ka1t sätt begränsa samhä11ets utgifter för stöd ti11 bostadssektorn.
Må1et att minska subventionerna har uppnåtts och den troiiga fram-
tida utveck1ingen sku11e begränsa behovet av subventioner. Bristen
på bostäder på många hå11 i 1andet, höga bostadskostnader och en
mycket ansträngd ekonomi för många hushå11, gör att det är nödvän-
digt att förbättra vi11koren för bostadsförsörjningen. Det borde finnas resurser ti11 detta.
Bostadsbidragen har urh01kats under en föijd av år och behöver förstärkas och få en mer bostadssociai inriktning. I detta avseende deiar jag kommitténs uppfattning. Ökade bostadsbidrag kan eme1- 1ertid inte sky1a de mycket stora brister som finns i fördeiningen av de genere11a bostadsstöden. Skiiinaderna i kapita1utgifter
me11an hus byggda o1ika år, är mycket stora (bristande
paritet).
Samhä11ets stöd ti11 o1ika upp1åte1seformer är också ojämnt
mycket och orättvist fördeiat om man inte endast ser ti11 förhåiiandena för nybyggda bostäder, utan studerar förhå11andena över tiden (bristande neutra1itet).
Dessa brister måste rättas tiii med genereiia åtgärder som medför
sänkta utgifter i nybyggda och ombyggda bostäder. Den garanterade
räntan måste därför sänkas i nyare årgångar av hus. En ökad och
mer differentierad fastighetsskatt skuiie göra det möjiigt att
både uppnå de bostadssociaia måien om rimiiga boendekostnader,
paritet och neutralitet och det samhäiisekonomiska måiet om reait sett oförändrade eiier t.o.m. minskade subventioner.
Det är mot bakgrund av detta, mycket otiiifredsstäiiande att kommittén deis anser att en sänkning av den garanterade räntan i nyare hus sku11e vara bostadssociait motiverad, men oiämpiig, deis anser att fastighetsskatten inte skaii höjas e11er förändras. Kommittén borde anaiyserat möjiigheterna att använda en fastighetsskatt i omfördeiande syfte. En sådan borde kunna utformas så
att den inte drabbar någon oskäiigt. Det är också möjiigt att
genom övergångsregier och ändrade finansieringsviiikor, t.ex.
iägre krav på amorteringar, kompensera de som har köpt hus under
de senaste åren.
Kap._A_Dgt_framtida_låne§y§tgmgt
Kommitténs försiag ti11 ränteiån innebär att kapitaiutgifterna kan utjämnas över tiden utan att subventionerna behöver utökas. Med
ett ränteiån begränsas också, tiii viss dei, möjiigheterna att
göra infiationsvinster inom boendet. Försiaget är därför ett steg i rätt riktning. Jag deiar däremot inte kommitténs uppfattning att den nuvarande garanterade räntan och utgiftsnivån i nyproduktionen är rimiig. Kommitténs egna beräkningar av hushåiiens betainings-
förmåga, understryker behovet av att sänka utgifterna för nyprodu-
cerade och ombyggda bostäder. Den garanterade nettoräntan i ränteiånesystemet måste därför sänkas.
Kommitténs försiag tili ränteiån utgår från nuvarande skattesystem
och egnahemsägares möjiigheter att göra ränteavdrag. skattesystemet ger mycket stora negativa fördeiningseffekter vid hög infia-
tion och hög räntenivå. Bostadssektorn påverkas i mycket hög grad
av detta. Det sku11e därför vara högst angeiäget att komma ifrån
skattesystemets inverkan på bostadssektorn. Då det inte tycks
finnas något poiitiskt intresse för någon sådan reform är det
naturiigt och riktigt att i räntelånesystemet utgå från den skat-
teminskning som egnahemsägare får genom underskottsavdragen.
När det gäiier ränteiån för redan byggda hus visar kommitténs beräkningar att den garanterade räntan i hus byggda före 1976 överstiger nettoräntan i egnahem byggda under motsvarande tid. Det
betyder att räntebidraget på det ursprungiiga iånet är mindre än
den skattesubvention egnahemsägaren har på sitt ursprungiiga iån.
Om räntebidragen i hus byggda före 1976, som kommittên föresiår, ska11 ersättas med ränteiån ökar såiedes bristerna i neutraiiteten
me11an upp1åte1seformerna. En sådan förändring av finansieringen
kan inte accepteras. Neutraiiteten måste upprätthåiias och så
1änge skatteeffekten är 50 procent bör den garanterade räntan anpassas ti11 detta.
EFB:_5_Råf2?E?E.âY_§9$E@Q$ETQWEQ§5l$E§E?E
Kommittén skisserar två aiternativ ti11 förändringar av bostadsbidragssystemet för att göra detta mer bostadspoiitiskt inriktat. Gemensamt för aiternativen är b1.a. ett nytt inkomstbegrepp, en enhetiig reduktionsfaktor och hyresgränser anpassade ti11 att varje barn ska11 kunna få ett eget rum. Aiternativen innebär också
att stödet mer inriktas på hushå11 med höga bostadskostnader.
Förändringarna är positiva ur bostadspo1itisk synpunkt. De får
dock tiil effekt att barnhushåH med i och för sig måttiiga bo-
stadskostnader men 1åga inkomster får minskade bostadsbidrag.
Dessa hushå11 måste kompenseras genom ett höjt fami1jepo1itiskt
stöd. Aiternativ 1 bygger på nuvarande system. Inom hyresgränserna
utgår bostadsbidrag med 80 % av bostadskostnaden.
Aiternativ 2 är ett nytt system där den statiiga de1en som idag
utgår med ett beiopp per barn oavsett bostadskostnad tas bort.
Bostadsbidrag utgår med oiika procentande1ar av bostadskostnaden
upp ti11 hyresgränsen. Procentande1en varierar efter anta1et barn
från 55 ti11 100. Eftersom det inte finns någon nedre hyresgräns
kommer, trots att det statiiga bidraget tas bort, bidrag att utgå
även vid mycket låga bostadskostnader. För familjer med ett och
två barn innebär systemet att de får betala en ganska stor del av
bostadskostnaderna själva, trots att de har låga inkomster. Det
begränsar stimulansen att skaffa en god bostadsstandard och möjligheten att bo i nyare bostäder.
Kommittêns alternativ 2 är ett föredömligt enkelt system. För att det skall bli acceptabelt krävs emellertid att procentandelarna för hushåll med ett och två barn räknas upp. Om inte detta görs är alternativ 1 att föredra.
Som jag redan nämnt är det positvit att hyresgränserna anpassas till att varje barn skall kunna få ett eget rum. Hyresgränserna bör anpassas till hyrorna i nyproducerade lägenheter i allmännyt-
tiga bostadsföretag. Eftersom hyresläget skiljer sig väsentligt på
olika orter bör möjligheten att fastställa hyresgränserna kommunvis undersökas.
Kommitténs förslag om att bostadsbidragen till hushåll utan barn skall återinföras och förstärkas är mycket angeläget och välkommet.
Av experten Sten Thunell
Utredningens experter har tillhållits en strikt begränsning av
omfånget av sina särskilda yttranden, varför vissa av mina syn-
punkter blivit alltför knapphändigt motiverade. Yttrandena har vidare måst avlämnas vid en tidpunkt, då full säkerhet inte rått om betänkandets slutliga utformning i alla delar.
Till grund för utredningens förslag ligger ett mycket stort och så omfattande material att det kan överblickas endast av ett fåtal
personer, som haft möjlighet att arbeta med det i princip på hel-
tid. I många delar är materialet utomordentligt väl genomarbetat.
Andra delar -
däremot, som enligt mångas mening jämför bl.a. remissvaren på delbetänkandet - är väl så centrala, har kommittén
trots ideliga påpekanden avstått från att undersöka eller endast
behandlat helt parentetiskt. Detta agerande kan ge det intrycket,
att kommittén redan från början bestämt sig för vilket resutat den vill nå och därefter underlåtit att utreda sådana förhålladen, som skulle kunna peka mot ett annat resultat än det förutbestämda. En sådan utredningsteknik är inte ägnad att stärka förtroendet för lämnade förslag.
Ett självklart mål för bostadspolitiken måste vara att så långt
möjligt söka uppfylla människornas önskemål om sitt boende. Trots
oupphörliga påpekanden därom har kommittên vägrat att ens försöka
ta reda på hur människor vill bo. Icke desto mindre föreslår kom-
mittén ytterligare subventioner till de s.k. allmännyttiga företagen, för att dessa skall kunna anpassa sitt utbud till efterfrå- - en
gan efterfrågan som man ihärdigt vägrat att kartlägga. Kom-
mittêns resonemang gör det svårt att komma bort från tanken att man hänvisar till när det ens -
efterfrågan passar egna syften
dvs. att stärka och stödja allmännyttan - men inte om man riskerar
att efterfrågan skulle resultera i önskemål om ett ökat byggande
och ägande av egnahem.
Under utredningens gång har olika näringslivs- och intresseorgani-
sationer genomfört flera opinionsundersökningar om människornas boendeprefenser. Undersökningarna har erbjudits kommittén som dock
av olika anledningar underkänt resultaten. Kanske beroende på att
utredningarna visat att flertalet vill bo i småhus medan bara ett litet fåtal föredragit det lägenhetsboende, som är allmännyttans huvudsakliga utbud.
Kommittên konstaterar, att många äldre familjer, vars barn flyttat
hemifrån, bor kvar i sina för stora egnahem. Därigenom frigörs
inte så många egnahem som behövs och efterfrågas av de nya och
yngre barnfamiljerna. Den naturliga reaktionen på ett sådant för-
hållande vore att föreslå åtgärder för att öka nyproduktionen av
småhus så att såväl de äldre som yngre hushållen kunde få bo så, som de uppenbarligen vill. Men icke. Genom ett egenartat resonemang föreslår kommittén i stället att allmännyttan med hjälp av skattemedel skall kunna köpa upp äldre småhus för uthyrning (den sannolikt dyraste boendeformen) åt de nya barnfamiljerna och att de f.d. barnfamiljerna skall stimuleras att lämna sina hus.
1980 fanns 44 av iandets bostäder i småhus. Med drygt procent tiil utveckiing sedan dess måste andeien hänsyn nyproduktionens småhus i bostadsbeståndet i vart fa11 inte överstiga dessa 44
Såvitt bekant har inget annat iand i Västeuropa en så iåg
procent. småhusandei. Det finns heiier ingenting som taiar för att just svenskarna sku11e bo i Snarare tvärtom, viiket vi1ja hyreshus.
framgår av opinionsundersökningarna och det av kommittén sjäiv
konstaterade förhåiiandet, att äidre hushåii i ökande utsträckning bor kvar i sina småhus sedan barnen fiyttat hemifrån.
betonar vikten av vaifrihet när det gä11er boendet. Utredningen Men vaifriheten synes inte gäiia dem, som vi11 äga och bo i ett nytt småhus.
i utredningen har varit att det ska11 råda En av huvudprinciperna
neutraiitet i kostnadshänseende me11an oiika uppiåteiseformer.
Trots har kommittên underiåtit att ens behandia de
påpekanden
för vid av stora ski11nader som gä11er finansiering nyproduktion småhus. Dessa skiilnader biir än gruppbyggda resp. styckebyggda mer om grupphusen byggs för bostads- eiier hyresrätt.
påtagiiga
Ti11 av om s.k. be-
följd regierna produktionskostnadsanpassad iåning, tidskoefficientens konstruktion, den verkiiga produktions-
kostnadens inverkan på möjiigheterna att över huvudtaget få stat-
1ån och användningen av oiika bianketter för ansökan om 1ån iiga tiii grupp- resp. styckehus biir boendekostnaden i ett styckebyggt hem avsevärt än i andra småhus. Vad som skiijer ett eget högre styckebyggt småhus från andra småhus är att styckehusköparen sjäiv - - får bestämma hur den inom vissa ganska detaijerade gränser bostaden ska11 se ut och fungera; aiitså en form av det egna som utredningen i övrigt sätter så stort värde boendeinfiytande, kommittén ska11 neutraiiteten uppenbariigen inte
på. Eniigt
sträcka så att den också innefattar av
sig iångt, nyproduktion
styckebyggda småhus.
En annan av utredningens principer är att det ska11 råda paritet, - förenkiat - att jämförbara bostäder av dvs. mycket uttryckt
oiika ska11 ha samma boendekostnader. Detta ska11 uppnås årgångar
de äidre husen svarar för viss dei - t.ex. genom att genom fastig-
hetsskatten av de nya husens boendekostnader. Utredningen har dock gjort det vä1 1ätt för sig genom att bara beakta de förhå11-
anden, som råder just nu. Många småhushåli,
som idag har rimiiga boendekostnader, har skaffat sitt hus för ett eiier fiera decennier sedan och då fått göra avsevärda för att kunna uppoffringar bo, som de önskat. När de nu fått en drägiigare ska11 de ti11varo, också bidra ti11 boendekostnaderna för För att nya bostäder. på ett tiiifredsstäiiande sätt iösa måste paritetsprobiemen hänsyn
också tas ti11 att många småhusägare tidigare sjäiva fått kiara
sina förhåilandevis höga boendekostnader i ett initia1skede.
Bostadskommittén har onekiigen haft en utomordentiigt svår uppgift, b1.a. genom att direktiven begränsat dess uppdrag och genom att bostadspoiitiken inte a11tid kan behandias utan separat hänsyn ti11 skatte-, närings- och arbetsmarknadspoiitik. Exempeivis framtvingar gä11ande marginaiskatter försiag från kommittén att personer, som tjänar t.o.m. över en kvarts mi1jon kronor om året - och som av -
många betraktas som typiska s.k. höginkomsttagare
kan, om än undantagsvis, vara ti11 berättigade bostadsbidrag. Kommitténs försiag i denna dei är ett tecken
på skattesystemets ko11aps, som föijaktiigen borde ha behandiats ingående. Vidare
medför kommitténs favoriserande av de aiimännyttiga företagen och
missgynnande av nyproduktion av småhus, särski1t de styckebyggda,
risk för ytteriigare nediäggningar inom den redan hårt drabbade trähusindustrin, med åtföijande närings- och arbetsmarknadspoiitiska probiem. Trots direktiven borde kommittén kunnat behandia sådana faktorer. har därvid
Regeringen sjäiv föregått med exempei genom att bereda och under utredningens gång fatta besiut i fiera
bostadspoiitiska frågor i den s.k. byggministergruppen.
I sina strävanden att överieva trots den kraftiga av
nedgången småhusbyggande under 80-taiet har många trähusfabriker sökt
speciaiisera sig inom 01ika områden. Vissa har företag börjat bygga och säija bostadsrätter, som människor haft råd att skaffa sig därför att de kan hyra ut husen när de sjäiva inte bor där. Denna
företeeise är särski1t påfaiiande i giesbygd och har stor
betydeise för exempeivis deiar av Dalarna, Jämtiand och Härjedaien. Om försämrade skattereg1er för av bostadsrätter uthyrning införs,
kommer också denna nisch för trähusfabrikerna att försvinna. Eventue11a skatteintäkter kommer att bii försumbara medan de arbetsmarknads- och regionaipoiitiska effekterna kan bli förödande.
Bostadskommittên har däremot underiåtit att ta stä11ning ti11 vissa typiskt bostadspoiitiska frågor, som med fördei kan särskiljas. Således borde kommittén föresiagit ett siopande av mark- och konkurrensviiikoren samt av regein om produktionskostnadskontroi1 som vi11kor för statiiga 1ån. Behovet av dessa regier, som idag är he1t onödiga, har bara berörts parentetiskt.
Samhäiiet stöder sparande på oiika sätt. Kommittén borde ha under-
sökt möjiigheterna att underiätta för människorna att skaffa sig den bostad de önskar genom oiika former av bosparprogram. Förutom
ett ökat sparande hade ett bosparprogram stimuierat många männi-
skor att använda sina medei ti11 investeringar i inhemsk produktion i stäiiet för att exempeivis konsumera importvaror e11er semestra utomiands.
A11a konsekvenser av kommitténs försiag om ett ränteiån kan inte överbiickas. K1art är emeiiertid att skuidbördan kommer att öka avsevärt, under vissa omständigheter ti11 och med mer än värde-
stegringen av husen. Detta torde påtagiigt öka människornas tvek-
samhet att investera i ett nytt eget hem. Ränteiånesystemet bör därför inte införas förrän det gjorts he1t begripiigt och överskådiigt.
Ett av de större bekymren vid nyproduktion av småhus är att dessa oftast b1ir - ib1and - underbeiånade. Probiemen med denna kraftigt
underbeiåning, som av någon aniedning benämns överkostnad, hade
kunnat 1ösas i samband med försiag om ett nytt iånesystem. Så har
inte skett. Vidare motiverar den eiiminering av subventionerna,
som ränteiånet innebär, ett borttagande av de många och krång
1iga vi11kor, som nu uppstä11s för erhåliande av statiiga 1ån.
Försiaget om ett nytt Iånesystem är såiedes både oöverbiickbart
och ofuiiständigt, varför det måste förkastas i nuvarande form.
Om man behåller nuvarande låneregler kan dessa radikalt förenklas:
Låt den som skall bygga ett nytt småhus få låna ett bestämt belopp och sedan bygga vad han/hon vill! Beloppet kan varieras med hänsyn till byggnadsort. Så enkla regler skulle av människorna begripas och dessutom medföra att ett stort antal - både personer hos myndigheterna och inom - kunde använda sin tid till viktiföretagen
gare ting än lånebyråkrati.
Av experten Per Tornêe
Allmänt
Flera av kommitténs förslag är min enligt uppfattning oacceptabla. En orsak till detta torde vara att kommittén underlåtit att göra vissa grundläggande utredningar och främst av den bedömningar
framtida bostadsefterfrågan. I stället har
genomgripande förslag
grundats på lösa antaganden beträffande t.ex. barnfamiljernas
framtida efterfrågan på bostäder.
En trolig utveckling är att barnfamiljer med stigande levandsstandard i ökad omfattning kommer att småhus.
efterfråga Samtidigt
vill ett allt större antal småhushushåll ha hyreslägenheter.
En andra grundläggande utredning som saknas är i vad mån vårt nuvarande regelsystem är konkurrensneutralt mellan olika
upplåtel-
seformer och typer av fastighetsägare. Idag gynnas de allmännyttiga bostadsföretagen bl.a. genom hyres- och skattelagstiftningen samt genom reglerna för den statliga vilket bostadsfinansieringen, gjort det mer eller mindre omöjligt för en att privatperson uppföra en hyresfastighet. Konkurrensförutsättningarna mellan kommunala och privata fastighetsägare berörs i betänkandet mer i förbi-
gående, varvid kommittén dock synes vara medveten om de allmän-
nyttiga bostadsföretagens gynnande ställning. I avsnitt 10.5.3 konstateras sålunda att generellt sett torde schablonmetoden föranleda en lägre beskattning än den konventionella metoden under en
relativt lång innehavstid.
En tredje grundläggande invändning är att kommittén endast i begränsad omfattning behandlat hyressättningen. I avsnitt 6.4.2
uttalas dock att parterna på hyresmarknaden bör ompröva principer-
na för hyressättningen så att hyran per m2 blir lägre för stora lägenheter. Om kommittén ansett, att direktiven medgav att man tog
upp denna aspekt på hyressättningen, borde man även kunnat belysa
andra och mer centrala effekter av hyressättningssystemet.
Tillämpningen av våra nuvarande bruksvärderegler har bl.a. lett
till att hyrorna är alltför låga i efterfrågade områden jämfört
med mindre attraktiva bostadsområden. Detta har medfört att den som kommer över en centralt belägen hyreslägenhet inte släpper den
annat än i samband med byte eller efter övergång till bostadsrätt.
Denna effekt av hyressättningen, som är särskilt påtaglig i Stock-
holm och Göteborg, har stor betydelse för flera av de frågor kom-
mittén behandlar, t.ex. barnfamiljernas bostadsfråga och segrega-
tionsproblemen.
gap.jjgstagsstgngardgnâ fördelning
I kapitlet konstateras att en viss fortsatt förbättring av barn-
hushållens utrymmesstandard är trolig även om inga åtgärder vid-
tages. Vidare konstaterar kommittén att andelen barnhushåll i flerbostadshus kommer att minska ytterligare. Därför anser man det angeläget att öka andelen stora lägenheter i flerbostadshus.
Kommittén grundar sina slutsatser på en prognos som bygger på att
hushållens tendens att bo kvar när barnen flyttat hemifrån blir oförändrad.
Kommittén borde istället närmare analyserat varför hushållen i så stor utsträckning bor kvar i stora bostäder efter det att barnen flugit ut och vilka möjligheter det finns att få till stånd en
ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Det är anmärkningsvärt att
kommittén på så lösa grunder rekommenderar att andelen stora lä-
genheter i flerbostadsbeståndet bör öka trots att antalet barnfamiljer kommer att kontinuerligt minska fram till år 2000.
§ag2J{JQgt_framtidg lånegystgmgt
Kommitténs förs1ag synes vara a11tför inveckiat och svåröverskåd- 1igt för att kunna komma ti11 praktisk användning. Detta under-
strykes av erfarenheterna från paritetsiånen, som dock var mindre
komp1icerade.
Om det är att åstadkomma nödvändigt en omfördeining av kapitaikostnaderna över tiden - som kan i tider
något ifrågasättas med 1åg inf1ation - har eniigt min mening konstruktionen med ränte1ån
vissa förtjänster. Låneformen kommer dock att få stora effekter
på fastighetsbranschen. Som kommittén själv påpekar (avsnitt 4.1)
torde införandet av ränteiån verka
dämpande på fastighetspriserna.
För bostadshyreshus har priserna stigit betyd1igt mindre än inf1a-
tionen och på vissa orter har de n0mine11a varit
prisökningarna he1t obetydiiga. En ytter1igare av de nomine11a dämpning prisök-
ningarna kommer att - i varje faii på vissa orter - försvåra an-
vändningen av ränteiån.
Framför a11t kräver införandet av ränte1ån att de privata fastighetsägarnas avkastning av förvaitningen förbättras. Hittiils har
även måttiiga prisökningar med nomine11a på fastigheter Iån gjort
att fastighetsägaren vid fastighetens fått en viss försä1jning
förräntning på insatt kapita1. Denna möjiighet försämras med rän-
te1ån.
Om den löpande ska11 för förvaitningen ge överskott de privata ägarna måste regierna vara sådana att de är konkurrensneutrala i förhå11ande ti11 de aiimännyttiga företagen. Det är därför anmärkningsvärt att kommittén inte genomfört av för-
några beräkningar siagets effekter på ekonomin för kommunaia respektive
privata fastighetsägare under 1ånens iöptid och att kravet
på egen insats
ska11 vara iägre för de kommunaia än för ägarna de privata.
Eniigt min mening är kommitténs försiag inte konkurrensneutrait. Som kommittén sjä1v konstaterar torde schabionmetoden föran1eda en iägre beskattning än den konventione11a metoden under en reiativt
1ång innehavstid. Detta borde beaktats vid utformningen av finan-
sieringsreg1erna. I stä11et missgynnas den privata sektorn ytteriigare genom kommitténs försiag att begränsa avdragsrätten för räntorna.
Om finansieringssystemet ska11 b1i konkurrensneutrait krävs eniigt min mening att samma skatteregier införes för kommunaia och privata fastighetsägare. För den privata sektorn totait sett vore det sjä1vfa11et fördeiaktigast med schabionbeskattning. Statsverkets intäktsbortfaii kommer eme11ertid b1i så stort att försiaget inte är reaiistiskt. I stä11et bör de a11männyttiga företagen beskattas efter konventione11 metod. Detta kommer endast att drabba deras förva1tning av kontors- och affärshus samt kapitaiförvaltningen. I varje fa11 borde de a11männyttiga företagens kommersielia fastigheter beskattas efter konventione11 metod.
Ett annat sätt att förenkia finansieringen är att ersätta de av kommittên föres1agna räntebidragen med produktionsbidrag. En kombination av ränteiån och produktionsbidrag har betydande fördeiar. Om en sådan reform inte anses iämpiig bör det övervägas att bibehå11a nuvarande finansieringssystem med en snabbare upptrappning av de garanterade räntorna än hitti11s.
Om kommitténs förslag ska11 genomföras får det inte ges retroaktiv ti11ämpning och under a11a omständigheter måste vissa förändringar
göras för att det ska11 bli någoriunda konkurrensneutrait. Den
konventi0ne11a beskattningen bygger på att samtiiga kostnader
inkiusive räntor är avdragsgiila. Att hänföra ränteiånet ti11 anskaffningskostnaderna som skrives av genom värdeminskningsavdrag under husets he1a återstående 1ivs1ängd 1eder ti11 ett oacceptabe1t resu1tat.
Även i ett annat avseende kommer de kommunaia ägarna att gynnas jämfört med de privata. Det gä11er uppbyggnaden av det egna kapita1 som förutsätts i iånesystemet. De schabionbeskattade a11männyttiga företagen har i motsats ti11 de privata fastighetsägarna möjiighet att avsätta dessa medei av obeskattade överskott.
§ap,_§_Al]mönnyttiga_f§rgtgg
He1a avsnittet hänger i iuften eftersom kommittén inte gjort
någon som heist anaiys av de aiimännyttiga företagens framtida
r011 och marknadsandei. Betänkandet innehåiier i denna centra1a
fråga endast några iösryckta värdeiaddade fraser.
De aiimännyttiga företagen ska11 bygga sin verksamhet på sjäiv-
kostnadsprincipen. Kommittén borde ha preciserat detta begrepp som är av grundiäggande betydeise för bruksvärdesystemet och kommitténs försiag.
Möjiigheten att göra reserveringar med obeskattade medei borde, rätt utnyttjad, medfört att SABO-företagen fått en utomordentiigt god iikviditet och en stark baiansräkning. Av Underhåiisfondsut-
redningens betänkande (SOU 1982:65 sid 172) framgår att om före-
tagen föijt SABO:s självkostnadsrekommendation hade man 1982 i genomsnitt bort fondera 19 000 kr/igh viiket motsvarar ca 350 kr/m2. De ailmännyttiga företagens schablonbeskattning ger företagen mycket goda möjiigheter ti11 fastighetsköp.
En stor dei av de kommunaia företagen har inte förmått att föija SABO:s rekommendation. Genom bruksvärdesystemet har detta drabbat de privata fastighetsägarna. Det är eniigt min mening orimiigt att
SABO-företagens oförmåga att ta ut erforderiiga hyror ska11 ieda
tiil att företagen får särskiida bidrag för att köpa privata hyreshus.
Kommitténs utgångspunkt nämiigen att privata ägare sku11e vara
skattemässigt gynnade, är fe1 även i andra avseenden. Effekterna för en privatpersons skattesituation av underskottsavdrag är en
a11mänt skattepoiitisk fråga som inte hör hemma i detta samman-
hang. Underskott i förvärvskäiian annan fastighet kan hänföras ti11 viiken kostnad som heist.
Ett annat fe1 som kommittén gör i sitt resonemang är att man fixerar sig tili sjäiva förvärvstidpunkten. Jämförelsen bör avse he1a
innehavstiden. Då är som kommittén sjäiv redovisar de ailmännyttiga företagen skattemässigt gynnade.
kap._]_jggstadsfö§mgdling
Eniigt min mening saknas det bärande motiv att göra det lättare för kommunerna att ti11ämpa bostadsanvisningsiagen.
Det saknas en anaiys av bostadsförmediingarnas effektivitet och sätt att arbeta. Det finns inget beiägg för att befolkningsmässigt
ensidigt sammansatta bostadsområden beror på bristfäiiiga resurser
hos berörda bostadsförmediingar. Däremot har hyresgästerna ofta anvisats av bostadsförmediing i områden där de sociaia probiemen är störst. Det kan därför finnas aniedning att ge fastighetsägarna, som har ett intresse av en iämpiig hyresgästsammansättning i fastigheterna, ett större infiytande vid va1 av hyresgäster.
En sådan princip behöver inte innebära att sociait svaga hushå11 utestängs från de attraktiva bostadsområdena. Kommittén redovisar i avsnitt 7.3.3 att det råder reiativt stor enighet me11an iagens ti11skyndare och motståndare att avta1 i BaL:s anda i princip är att föredra framför en direkt tiiiämpning av iagen. Kommittén
borde tagit fasta på denna opinion och föresiagit att BaL fick
användas först när det visat sig omöjiigt att få ti11 stånd frivi11iga avta1 e11er dessa visat sig mindre effektiva. Med en sådan
utgångspunkt saknas det an1edning att tiiiämpningen av BaL ska11
under1ättas e11er att en hei kommun ska11 kunna vara bostadsanvis-
ningsområde.
562-32 _âkstseirâsgr
Under avsnittet om finansieringsfrågorna har jag angivit att ett
sätt att få bättre konkurrensneutraiitet meiian privata och kommuna1a fastighetsägare är att införa konventione11 beskattning även för den sistnämnda gruppen. Om så inte biir faiiet finns det i stä11et aniedning att undersöka i vad mån schabionbeskattning kan
införas på den privata sektorn. Jag anser det rimiigt att vi11a-
schabionen utvidgas ti11 att åtminstone omfatta hyreshus som är
23-
mindre än 300 m2. 01ika utredningar visar att boendemotivet i rege1 är det he1t avgörande även för betydiigt större hyreshus.
Kommittén upprepar i detta kapit1et att konventione11t beskattade
fastighetsägare på motsvarande sätt som viilaägare kan tiiigodogö-
ra sig en skatteminskning ti11 föijd av underskottsavdrag. Som
tidigare påpekats är kommitténs resonemang fe1 b1.a. därför att
man ensidigt hänför sig ti11 en viss tidpunkt och giömmer bort att förvaitning av hyreshus i motsats ti11 viiiaboende är en näringsverksamhet.
Av experterna Sture Ho11mann och Birger Svensson gemensamt
HSB och Riksbyggen kommer i remissvar att utveckla sin syn på
bostadspolitiken och på bostadskommitténs försiag. I det föijande
redovisar vi våra person1iga synpunkter.
_igap.jjgstadsstangardgns jördgining
I kommitténs deibetänkande (SOU 1984:35) ans1öt sig kommittén i princip ti11 dåvarande boendeutredningens försiag från år 1974 om en ny utrymmesnorm (utrymmesnorm 3). Trots detta avstår nu kommittén från att, med hänvisning tili b1.a. den a11männa ekonomiska situationen, lägga fram detta försiag.
Av barnfamiijerna bor ungefär två av tre i småhus med i a11mänhet god utrymmesstandard. Den resterande tredjedeien bor i f1erbo-
stadshus och är ofta trångbodda. Det är en stor rättevisefråga att
ge också dessa barnfamiijer en höjd och godtagbar utrymmesstandard. Vi anser därför att en ny utrymmesnorm bör införas.
5ag,_4_pgt_f5amtida_låne§y§tgmgt
Kommittén föres1år att ett system med ränteiån införs. Vi kan inte
stä11a oss bakom försiaget. Det 1öser inte på något avgörande sätt
de nuvarande bostadspoiitiska prob1emen, som försiaget samtidigt
har påtagiiga brister och medför nya prob1em som rör information,
administration, kapitaimarknad m.m.
Försiaget har i princip samma brister som det paritetsiånesystem som avskaffades år 1974 och utredningsförsiaget tiii rea1 be1åning. Det redovisade ränteiåneförslaget kan ses som ett modifierat paritetsiånesystem med de svårigheter att förstå och hantera som detta medför. En av huvudaniedningarna ti11 att paritetsiånesystemet avskaffades var just att det var svårbegripiigt och kompiicerat. Det försiag ti11 ränteiån som nu iäggs fram har - i syfte att göra det så rättvist som möjiigt - b1ivit mer och svårbegripiigt kompiicerat än paritetslånesystemet var. Det är inte acceptabeit
att iåntagare och boende inte utan betydande kunskaper och arbete
skaii kunna beräkna de ekonomiska konsekvenserna över tiden av sina boendevai.
Bostadsinvesteringarna uppgår åriigen ti11 betydande belopp och utgör en viktig dei i samhä11sekonomin. Bostadspo1itiken kan därför inte ses skiid från den ekonomiska poiitiken. 1986 års finansp1an betonar starkt vikten av att b1.a. infiationen minskar, att att statens uppiåning går ner och att sparandet ökar. Vi anser inte att det föresiagna ränteiånesystemet står i samkiang med den ekonomiska poiitikens inriktning. Istäiiet utgör försiaget ett bidrag ti11 en iåneanpassning av den enskiides ekonomi. Härtiil kommer att ränteiånesystemet härutöver sänker de stat1iga utgifterna reiativt 1itet.
I det följande ska11 ytteriigare några av systemets brister och negativa konsekvenser anges.
* av bostäder har minskat under en av Nyproduktionen iång föijd år. Samtidigt minskar anta1et outhyrda iägenheter mycket snabbt. Flera kommuner har bostadsbrist och andra kan förutspås få brist på bostäder.
Vidare ökar byggarbets1ösheten återigen. Men hänsyn ti11 att det iångsiktiga bostadsbehovet och, vid stigande reaiiöner, bostadsefterfrågan kan förväntas överstiga nuvarande omfattning på nyproduktionen är det väsentiigt att framhåiia, att det
föresiagna ränteiånesystemet minskar investeringsviijan. Med en fortsatt sociai bostadspoiitik som måi är detta oacceptabe1t.
Bostadskostnaderna ökar med ett ränteiånesystem minst i takt med infiationen. Vid nuvarande nivå på den garanterade räntan år 1 (2,6 %) kan visas att bostadskostnaderna också ökar reait om reairäntan är hög. Vid nuvarande nivåer på rea1räntan (6-7 1) ökar bostadskostnaderna rea1t med ca 3-4 1,. Systemet kan dock anpassas så att bostadskostnadsökningen håHs tiHbaka och skuidökningen görs större. Detta medför dock påtagiiga risker om anpassningen b1ir iångvarig och leder ti11 att sku1dökningen b1ir större än prisökningen på fastigheter. Såvida inte staten skriver av de1 av skuidökningen är det ofrånkomiigt att det föresiagna ränte1ånesystemet 1eder tiH reait högre bostadskostnader vid höga rea1 räntor.
Systemet utgår från en beiåningsmodeH för ägda småhus. Det
medför påtagiiga oiägenheter för fierbostadshusens de1 om de vi11kor som rör egnahemsboendet ändras. Som exempei kan nämnas förändringar vad gä11er det skattemässiga värdet av underskottsavdraget vid inkomstbeskattningen.
Låneadministrationen ökar med ett ränteiånesystem. A11de1es påtagiigt är detta under genomförandetiden då merbe1astningen biir betydande. Det rimmar iHa med strävandena att förenkia och förbiiliga iåneadministrationen och minska den statiiga byråkratin.
Det föresiagna ränteiånesystemet kan inte heHer kombineras med det system för nettoaviseringar som regeringen besiutat om. Det innebär att staten går miste om en betydande räntevinst.
*k Den grundmodeH som räntelånesystemet utgår från innebär att aHa iåntagarkategorier ges en beiåning på 95 7,, vi1ket medför ett krav på egen insats på 5 % av produktionskostnaden. Det innebär ett krav på ökad insats i bostadsrätt med 4 procentenheter viiket ytteriigare ökar boendekostnaderna. Trots detta sätts kravet på egen insats ti11 aHmännyttiga bostadsföretag
iägre än 5 % utan att närmare anges. Det är sannoiikt att iiksom nu ingen insats kommer att krävas för dessa företag. Det innebär att neutraiiteten me11an hyres- och bostadsrätt inte
upprätthåiis.
* Ett i det nuvarande bostadsbeståndet är bris-
., påtagiigt probiem
_. ,e ten Detta ökar
på paritet. probiem genom att kapitaikostnadsök-
s.
ningarna är störst i det senast byggda. Ränteiånesystemet med-
Awvww.
för ingen förbättring av pariteten, snarare tvärtom eftersom kapitaikostnaderna i nyproducerade bostäder successivt ökar mer än kostnaderna i det övriga subventionerade bostadsbeståndet
_,%7ñ4m__s.,,_,
och betydiigt mer än i det osubventionerade beståndet, som
genom sänkningar av den iånga räntan kan få minskade kapitai-
kostnader. Den omständigheten att pariteten inom det ti11- _, eftersom kommande beståndet förbättras har margine11 betydeise
;uewe
varje års ny- och ombyggnader bara utgör en dryg procent av s samtiiga bostäder.
* Kommitténs att också införa ränteiån i det subventioneförsiag rade beståndet måste avvisas bi a av tidigare redovisade skäi. Härti11 kommer att ränteiånen he1t och över tiden kommer att
beiasta statsbudgeten, att neutraiiteten me11an småhusägare och
hyres- och bostadsrättshavare försämras och att säkerhetsfrågorna för iånen inte kunnat iösas.
Sammanfattningsvis anser vi att de föresiagna ränteiånen inte
utgör någon 1ösning på definierade probiem e11er svarar mot må1en
för en fortsatt socia1 bostadspoiitik. Det är vår uppfattning att
de svårigheter som bostadspoiitiken nu möter, bäst hanteras inom
ramen för det nuvarande finansieringssystemet. Genom en kombination av genere11t och seiektivt bostadsstöd i förening med fastighetsskatt, med en neutrai och förenkiad skattehantering samt med
en ekonomisk politik som 1eder ti11 iåg inf1ation, Vsuccessivt
sjunkande marknadsräntor och rea1a iöneökningar kan
o ny- och ombyggnader stimu1eras och få den omfattning och förde1ning som svarar mot behoven
0 resurser skapas för att hå11a bostadskostnaderna och de
åriiga kapitaikostnadsökningarna på en försvarbar nivå
0 neutra1itets- och framför a11t paritetskraven i bostadsbeståndet i sin heihet bättre ti11godoses
0 en fortsatt sociai bostadspoiitik föras, byggd på rättvis för-
deining, där en neutrai fastighetsbeskattning av a11a bostäder
och Iokaier ingår.
5ap,_5_Rgfgrmer av_bgstagsbigragsslstemet
Vi deiar i allt väsentiigt kommitténs försiag ti11 av
reformering bostadsbidragssystemet. För att bostadsbidragen ti11 barnfamiijer
ska11 b1i ett verksamt instrument för att avveckia
trångboddheten
och ge varje barn ett eget sovrum även i f1erbostads1ägenheter behöver dock de övre gränserna vara åtminstone 300 kr/mån än högre vad kommittén har föresiagit.
Vi anser det vidare vara positivt att för barniösa bostadsbidragen hushå11 återinförs. En viktig är i det
måigrupp sammanhanget ungdomar. Ungdomars probiem på bostadsmarknaden hör främst samman med
deras ekonomiska svårigheter att efterfråga en fu11god bostad. Mot
denna bakgrund hade en1igt vår mening funnits skäi att överväga ett särskiit stöd ti11 ungdomar. Det kunde ha utformats som ett
stimuiansbidrag under viss tid vid inträdet på bostadsmarknaden
och endast avsett fu11goda bostäder. Härutöver anser vi att det bör prövas om det går att införa ränte- och amorteringsfrihet under viss tid för bostadsiån ti11 bostäder som ti11
uppiåts ung-
domar.
Eapujijgjgñnnxttiga_bgs§agsföretag
Frågor som rör aiimännyttiga bostadsföretags förvärv och
avytt-
ringar av fastigheter är he1t kommunala uppgifter. Vi anser dock
att kommittén mer ingående sku11e ha tagit om omvandupp frågan
iing av hyresrätt ti11 kooperativ bostadsrätt som ett mede1 att i vissa fa11 stärka aiimännyttiga bostadsföretag.
vår bör hyreshus kunna ombiidas ti11 koope- Eniigt mening privata
rativ bostadsrätt under förutsättning att detta kan ske på ett
ekonomiskt och sociait acceptabeit sätt. Mot denna bakgrund kan vi inte stä11a oss bakom kommitténs försiag att överiåtelse får ske utan hembud ti11 bostadsrättsföreningen om köparen är kommun e11er aiimännyttigt bostadsföretag.
Det finns starka skäi att s1å vakt om den aiimännyttiga hyresrätten och medverka ti11 att den utvecklas. I vissa större a11männytbostadsområden från främst miijonprogrammets dagar kan det tiga under vissa betingeiser vara kiokt att omvandia de1ar av respektive bostadsområde tiii kooperativ bostadsrätt. Ombiidningen kan avse tomma iägenheter e11er iägenheter i starkt nedsiitna fastigheter som kan behöva byggas om. Bostadsområdena tiiiförs därigenom som kan bidra ti11 att skapa mindre röriighet och bättnya boende
re stabiiitet i området med positiva effekter på barnomsorg, sko-
1a, sociai och kommersieii service m m. Samtidigt kan ombiidningar i dessa fail bidra ti11 att ekonomin stärks i berörda aiimännyttiga bostadsföretag.
5ap,_7_§gstagsförmgdljng
Den metod som kommittén vait för att öka bostadsförmediingarnas i succession innebär, såvitt rör
ti11gång på hyresiägenheter
av bostadsfinansieringsförordningens bestämmeiser, att skärpningen också nyproducerade bostadsrätter omfattas av den föres1agna sanktionsbestämmeisen. Eftersom detta inte uttryckiigen och i första hand är avsikten med den i och för sig försvarbara bestämmeisen, finner vi det angeiäget att betona att kommunerna kan synneriigen och bör göra undantag från förmediingsviiikoret för de foikrörei-
bostadsföretagen. Påpekandet görs mot bakgrund av
sekooperativa att det vore skäiigt att dessa bostadsföretag hade rätt att sjäiva förmedia nya iägenheter ti11 sina mediemmar.
Eee-JE åkztzeirâser
Vi de1ar kommittêns uppfattning att beskattning kan och bör användas som ett medei inom bostadspoiitiken. I avseenden kan vi
några
eme11ertid inte stä11a oss bakom kommittêns försiag.
Många oiika skatteformer tar sikte på bostaden som skatteobjekt.
Kraven på förenkiingar, förutsebarhet och kontinuitet taiar för
att bostadsbeskattningen saneras. Dessa skäl talar eniigt vår mening för att såväl garanitbeskattningen som schabionintäkten nu
s1opas och ersätts med en me11an uppiåteiseformerna neutrai fas-
tighetsskatt. Skäien är så starka att de överväger de nackdeiar, som från främst fördeiningspoiitisk synpunkt kan anföras mot att schabionintäkten s1opas.
Metoden för att faststäila taxeringsvärdet för småhus medför att
småhus uppiåtna med hyres- och bostadsrätt får ett i förhåiiande
ti11 deras värde för högt taxeringsvärde, som endast är obetydiigt iägre än taxeringsvärdet för motsvarande ägda småhus. Eftersom taxeringsvärdet för ägda småhus i genomsnitt är två ti11 tre
gånger högre än motsvarande värde för bostäder i f1erbostadshus,
bör eniigt vår mening schabionintäkten för småhus med hyres- och bostadsrätter (e11er fastighetsskatten om den ersätter schabionintäkten) reduceras ti11 högst 50 % av den nuvarande intäkten.
Kommittén anser inte att de nuvarande fastighetstaxeringsregierna kan anses speg1a bostadsrättshusens marknadsvärden och därför bör utredas. Vi anser det vara principieilt fe1 att bostadsrätiägga ternas samiade värde tiil grund för taxeringen av bostadsrättshusen b1.a. av det skäiet att det inte finns marknad
någon egentiig
för bostadsrättshus. Systemet sku11e också b1i administrativt betungande, kompiicerat och få ett aiitför bristfäiiigt underiag, eftersom faktiska överiåteiser av bostadsrätter sku11e
dels iigga
ti11 grund för bestämmande av taxeringsvärdet,
dels priserna på
bostadsrätter styrs av irrationeiia faktorer och några schabion-
värden på osåida bostadsrätter därför inte kan sättas. Vi anser
inte att det finns ti11räck1iga skäi att den nuvarande
frångå
beskattningsmetoden.
Liksom kommittén anser vi att den schabioniserade mediemsbeskattav bostadsrättshavare bör siopas av b1.a. förenkiingsskäi. ningen Vi vi11 dock för skuii markera att det eniigt vår tydiighetens
inte skaii finnas något samband meilan att mediemsbeskatt-
mening avskaffas och att bostadsrätternas marknadsvärden beaktas ningen vid faststäiiande av bostadsrättshusens taxeringsvärden.
Kommittén föresiår att ett infiationsskydd införs vid reavinstbeav bostadsrätter så utformat att bostadsrättens inskattningen får indexomräknas med samma omräkningstai och med samma
gångsvärde senareiäggning på 4 år som egnahem har.
Kommittén föresiår dock inte att den av kapitaivinstkommittén
förordade sker, eftersom kommittén anser att genomsyn genomsynen aiitför kompiicerad. En1igt vår uppfattgör beskattningsmetoden är det direkt att använda fastighetsmetoden för ning oiämpiigt av bostadsrätter utan att genomsyn sker. Detta kompiibeskattning cerar metoden men ger i regei ett rättvist beskattvisseriigen ningsresuitat samtidigt som den egna insatsen infiationsskyddas och beskattningen av spekuiationsfaii biir effektiv. Det är inte minst från viktigt med en beskattning som spekuiationssynpunkt motverkar spekuiationsvinster. Vidare anser vi att fastighetsmetoatt åstadkomma sådana att den kan överarbetas i syfte förenkiingar metoden inte ieder ti11 mer arbete varken för bostadsrättsföree11er skatteadministration. Om inte fastighetsmetoden föreningar och överarbetas anser vi att den nuvarande reanas med genomsyn av bostadsrätter eniigt aktiemetoden är att vinstbeskattningen föredra framför den ofuiiständiga och orättvisa beskattningsmetod som kommittén har föresiagit. Vi vi11 också framhåiia, att eftersom det främsta syftet med reavinstbeskattningen är att förhindra och beskatta reaia vinster, borde även reaia kapitaispekuiation föriuster räknas som kostnad och vara avdragsgiiia.
Kommittén tar inte tiil behandiinga Kommittén
upp ugpskovsregierna
för har föresiagit att uppskov för småhusägare reavinstuppskov skaii finnas kvar och deivis byggas ut b1.a. tiii ägare av små Kraven rättvisa me11an och bostadsrätt
hyreshus. på äganderätt
medför vår att uppskovsregier också ska11 införas eniigt mening
för bostadsrättshavare. Härigenom under1ättas bo-
rör1igheten på
stadsmarknaden, särski1t om uppskov med beskattningen bevi1jas också vid byte av bostad från ägt småhus ti11 bostadsrätt och vice versa.
i Statens offentliga utredningar 1986
Kronologisk förteckning
l. Översyn av rättegångsbalken 2. Högsta domstolen och rättsbildningen. Ju. En treårig yrkesutbildning - riktlinjer, U. En treårig yrkesutbildning - beskrivningar, förslag. U.
.øf-XåPN
Bostadskommitténs slutbetänkande. Sammanfattning. 80. Bostadskommitténs slutbetänkande. Del l. Bo. Bostadskommitténs slutbetänkande, Del 2. Bo.
Statens offentliga 1986 utredningar
Systematisk förteckning
Justitiedepartementet Översynav rättegångsbalken2. Högstadomstolenoch rättsbildningen.[1] Utbildningsdepartementet Entreårigyrkesutbildning- riktlinjer. [2] Entreårigyrkesutbildning- beskrivningar,förslag.[3] Bostadsdepartementet Bostadskomminensslutbetänkande.Sammanfattning.[4] Bostadskommittensslutbetänkande.Del 1. 5 Bostadskommitténsslutbetänkande.Del 2. 6
.Ann-LSiffrorna inomklammerbetecknarutredningensnummeri denkronologiskaförteckningen.
KUNGL. BIBL.
1988432-21
STOCKHOl
O
|SBN 91-38-09109-7 |SSN 0375-250x
AllmännaFörlagct