Bostadskommitténs delbetänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2013

i

/54

Statens offentliga utredningar aw 1984:35 §§ Bostadsdepartementet

Bostadskommitténs delbetänkande

Del 1

Delbetänkande av ggstadskommittén Stockholm 1984

Omslag: AD Sum Magnus Gunther ISBN 91-38-08334-5 ISSN 0375-250X Liber Tryck Stockholm 1984 327353

III

BETÄNKANDETS UPPLÄGGNING

Bostadskommittêns delbetänkande publiceras i tre delar. I SOU 1984:34 Sammanfattning ges en fyllig översikt över delbetänkandets innehåll. Även våra direktiv redovisas där. Sammanfattningen kan läsas självständigt. Indelningen är densamma som i huvudtexten.

I delbetänkandets Del 1 ( ) publiceras kap. 1-7. Dessa kapitel innehåller huvudsakligen beskrivningar av utvecklingen inom boendeområdet. I kap. 1 redogörs för direktiven och i kap. 2 för utvecklingen av boende och bostadsstock. I kap. 3 analyseras utvecklingen mot bakgrund av bostadspolitikens ekonomiska mål samt redovisas subventionernas utveckling och den ekonomiskt inriktade bostadspolitiken. Kap. 4 innehåller en redogörelse över hur bostadsutrymmet, boendekostnaderna och bostadssubventionerna är fördelade. I kap. 5 analyseras utvecklingen av de ekonomiska förutsättningarna för bostadsförvaltning och ombyggnad. Kap. 6

ägnas åt utvecklingen av hushållens betalningsförmåga för bostad

mot bakgrund av boendekostnadernas utveckling. Kap. 7, slutligen, innehåller prognoser för riket och regionalt över bostadsefter-

frågan och bostadsbyggande inför 1990-talet.

I delbetänkandets Del 2 (SOU 1984:36) redovisas kap. 8-11 samt reservationer och särskilda yttranden. I kap. 8 diskuteras olika möjliga sätt att i framtiden ordna finansieringen av bostadsinve-

steringarna så att de bostadspolitiska målen uppnås på ett bättre

sätt. Kap. 9 ägnas på motsvarande sätt åt en diskussion av alternativa principer för bostadsbidragssystem. I kap. 10 dras huvudlinjerna upp för den framtida sociala bostadspolitiken. Kap. 11

slutligen innehåller en genomgång av förutsättningarna för refor-

mer inom bostadsbeskattningen.

Delbetänkandet innehåller alltså inga förslag utan ägnas åt beskrivningar och analyser som dels kan ge underlag för den bostadspolitiska debatten dels skall ge grunden för våra förslag i ett kommande betänkande.

I N N E H Å L L

HITTILLSVARANDE MÅL FÖR BOSTADSPOLITIKEN . 1.1 De oförändrade måien 00000000000 00000 av bostadsförsörjningen 00000

~O\l\l»n-n—-

1.2 Utveckiingen 1.3 av måien - vad våra direktiv? . . . Omprövning säger 1.3.1 Iniedning . . . . 1.3.2 Grundiäggande må] 000000000 1.3.3 Förde1ning, förvaitning, förnye1se . 10 1.3.4 Bostadsbehov och bostadsefterfrågan 13 1.3.5 Ansvarsförde1ning me11an stat och kommun . . . 14

1.3.6 Beskattningsfrågor . . . . . . . . . 15

UTVECKLING AV BOENDE OCH BOSTADSSTOCK . . . 17 2.1 Iniedning . . . . . . . . . 17 2.2 Bostadsbeståndet 0000000000000 18 2.2.1 Lägenheter efter hustyp i tätort och giesbygd 18 2.2.2 Bebodda och outhyrda 1ägenheter . . 19 2.2.3 Lägenhetsstoriekar . . . . . . . . . 22 2.2.4 sostadsbeståndets kvaiitet och äider 28

2.2.5 Ägarkategori . . . 000000000 32

2.3 Bostadsbyggandet . . . . . . . . . . . . . 33 2.4 Hushå11 . . . . . . . . . 000000000 40 2.5 Boendeförhålianden . . . 000000000 44

GENERELLA BOSTADSSUBVENTIONER OCH EKONOMISKA MÅL ÅREN 1975-1985 . . . . . . . 0000000000 55 3.1 Nuvarande iånesystem 55 3.1.1 Bakgrund . . 00000 55 3.1.2 Nuvarande Iånesystem . . 000000 00000 57 3.1.3 Förutsättningar för paritet och neutralitet . 59 3.2 Bostadsbyggandets prisutveckiing 00000 00000 63 3.2.1 Produktionspriserna 000000000 63 3.2.2 Ana1ys av byggprisutveck11ngen . . . 64 3.2.3 Framtidsutsikter . . . 00000 77

VI

3.3 Utvecklingen av subventioner och

må1uppfy11e1se

samt korrigeringsâtgärder . . . . . . . . . . . . . . . 77 3.4 Kapitaiutgifter, paritet och neutraiitet är 1985 . . 86 3.4.1 Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 3.4.2 Kapitaikostnader och kapitaiutgifter i oiika

årgångar . . . . 000000000000000 88

3.4.3 Paritetsförhåiianden . . . . . . . . . . . . . . 92 3.4.4 Neutraiitetsförhålianden . . . . . . . . . . . . 94 3.4.5 Fortsatta överväganden om neutraiitet och paritet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

3.5 Förmögenhetsomfördeining och . . . 100 förmögenhetsbi1dning

3.5.1 Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

3.5.2, Förmögenhetsomförde1ning . . . . . . . . . . . . 103

3.5.3 Prisutveckiingen för fastigheter och bostads-

rätter . . 105 3.5.4 Förmögenhetsbiidning . . . . . . . . . . . . . . 112 3.5.5 De bostadspolitiska reformernas inverkan på

förmögenhetsbiidningen . . . . . . . . . . . . 116

HUR ÄR BOSTÄDER. KOSTNADER OCH SUBVENTIONER FÖRDELADE? 117 4.1 Direktiven 000000000 0000000000000 117 4.2 Utrymmesstandarden 00000000000000000 118 4.3 Bostadskostnaderna . . 000000000000000 128 4.3.1 011ka definitioner . . . . . 000000000 128 4.3.2 Jämföreise me11an besittningsformer . . . . . . 132 4.3.3 Bostadskostnadens andei av disponibel inkomst 135 4.4 Suhventionerna 0000000000000000000 140 4.4.1 De genereiia subventionernas förde1ning efter upplåtelseform . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 4.4.2 De tota1a bostadssubventionernas förde1ning

på hushâ11en . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

4.4.3 Bostadsbidragen . . . 147 4.4.4 Skattesubventionerna . . . . . . . . . . . . . . 150

4.4.5 Räntebidragen{ 0000000000000000 . 154

4.4.6 De samiade bostadssubventionerna . . . . . . . . 156

VII

. . . . . . . 159 FASTIGHETS— OCH OMBYGGNADSEKONOMI . . . . . . . . . . 159 5.1 Förvaltningskostnader . . . . 169 5.2 Lönsamheten i privat fastighetsförvaltning och . . . . . . . . . . . 169 5.2.1 Fastigheter ägare 000000000000000 0 0 171 5.2.2 Lönsamheten 173

5.2.3 Skatteaspekter på enskild fastighetsförvaltning

ekonomiska situation . 175 5.3 De allmännyttiga företagens . . . . . . . . . . . . . . . . 175 5.3.1 Direktiven bostadsförvaltning . 177 5.3.2 Allmännyttig ekonomiska utveckling . . . . . . . 179 5.3.3 Företagens . . . . . . . . . . 184 5.3.4 Underhållssituationen 5.3.5 Underhållslån med räntebidrag samt konsoli- . . . . . . . . . . . . . . . 186 deringsfond fortsatta . . . . 0 . 188 5.3.6 Kommitténs överväganden för . . . . cocoa 0 0 . 188 5.4 Förutsättningar ombyggnad . . . 0000000000000 0 . 188 5.4.1 Direktiven 5.4.2 av flerbostadshus och ombyggnads- Ombyggnad . . 0000000000000 190 stimulanser Ekonomiska för förnyelse . 193 5.4.3 förutsättningar och lönsamhet vid ombyggnad 195 5.4.4 Hyreseffekter fortsatta . . . . 200 5.4.5 Kommitténs överväganden

. . . . . 203 BOSTADSKOSTNADER OCH BETALNINGSFÖRMÅGA . . . . 203 6.1 Inledning . . . av bostadskostnader 000000000 203 6.2 utveckling och statistiska källor . . . 203 6.2.1 Avgränsningar 0000000000000000 205 6.2.2 Hyresrätt Bostadsrätt 000000000000000 . 211 6.2.3 000000000000000000 214 6.2.4 Egnahem . . . . . . . 226

6.3 Löntagarhushållens betalningsförmåga

och . 00000 226 6.3.1 Undersökningsmetod begrepp

6.3.2 Genomsnittlig betalningsförmåga för olika

00000000000000 233 hushâllstyper inom . . . 243 6.3.3 Spridning hushällstyperna för hushållstyper . 0 253

6.4 Faktiska bostadskostnader några mellan bostadskostnader och betalningsförmäga 257

6.5 Balansen

VIII

BOSTADSEFTERFRÅGAN OCH BOSTADSBYGGANDE . 263 Utredningens uppläggning . . . . . . . . 263 7.1.1 Direktiven . . . cocoa o 0 o 0 o 0 o 0 coo 263 7.1.2 Uppläggning av prognosarbetet . . . 263 7.1.3 Prognosmetoder . . . . . . . . . . . 265 7.1.4 Gemensamma förutsättningar . . . 268 7.1.5 Regionindelning . . . . . . 269 7.2 Hushållstillväxt . . . . . . . . . 272

7.2.1 Antal hushåll på riksnivå . . . . . 272

7.2.2 Antal hushåll, regionalt . . . . . . . 273

7.3 Hushållsstrukturen . . . . . . . . . . . 282

7.3.1 Förändringar på riksnivå . . . . 282

7.3.2 Regional utveckling . . . . . . . 286 7.4 Förändring av befintligt bestånd . . . . 287 7.4.1 Avgång av lägenheter . . . . . . . 287 7.4.2 ombyggnad 00000000000 . 292 7.4.3 Beståndets sammansättnin . . . . 294 7.5 Antal nybyggda lägenheter . . . . . . . . 298 7.5.1 Prognosresultat på riksnivå . . . . . 298 7.5.2 Regionala prognoser för 1980-talet . . 299 7.5.3 Tendenser på längre sikt . . . . 300 7.6 Efterfrågan och produktionsinriktning . 301 7.6.1 Inledning . . . . . . . . . . . . . 301 7.6.2 Modellstudie för Storstockholm . . 302

7.6.3 Beräkningar på riksnivå . . . . 305

7.6.4 Regionala aspekter . . . . . . . 307 7.6.5 Utvärdering av kalkylerna . . . . 308 7.6.6 Ungdomar och barnfamiljer . . . . 310 7.6.7 Nyproduktionens sammansättning . . . 312 7.7 Investeringar . . 000000000000 . . 313

7.7.1 Långtidsutredningens bedömning . . 313

7.7.2 Underhållsbyggande . . . . . . . . . . . 314

Hitti11svarande måi för 1 bostadspoiitiken

1 HITTILLSVARANDE MÅL FÖR BOSTADSPOLITIKEN

1.1 De oförändrade må1en

Måien för den svenska bostadspoiitiken iiksom inriktningen och utformningen av de bostadspolitiska medien har varit föremå1 för mera genomgripande översyner senast åren 1966-1967 och 1974. Under bred anslutning har därvid konstaterats att de grundiäggande

måien, sådana som de i sina huvuddrag formuierades i

efterkrigstidens bostadspoiitiska program, kvarstår oförändrade. Innebörden härav är att samhäiiets bostadsförsörjning ska11 för möjiiggöra a11a människor att skaffa sig goda bostäder i goda bostadsmiijöer tili rimiiga kostnader. Statsmakterna har betonat att de bostads-

poiitiska åtgärderna framför a11t bör sikta tiil att stärka de

svagare gruppernas stäiining. Härigenom har man ve1at åstadkomma en jämnare fördeining av bostadsstandarden.

Vid 1966 och 1967 års riksdagar angavs som det måiet att primära

åstadkomma baians på bostadsmarknaden. Detta sku11e i första hand

åstadkommas genom en kraftig ökning av bostadsutbudet; de kvanti-

tativa aspekterna på bostadsbyggandet sköts i Rikt-

förgrunden. Iinjerna för nyproduktionen drogs upp i det s.k. miijonprogrammet. Som a11män rikt1inje för pianeringen av bostadsproduktionen

togs ett besiut om höjd trångboddhetsnorm. Eniigt denna borde 1ä-

genheterna få en sådan storiek att det inte behövde bo f1er än två personer per rum, kök och vardagsrum oräknade (norm 2).

För att möjiiggöra den omfattande och snabba ökningen av bostads-

byggandet med syftet att bygga en miijon nya bostäder på tio år

och ti11 skäiiga priser för de boende krävdes en effektivare produktion och industriaiiserade byggmetoder. Statsmakternas bes1ut medgav förbättrade förutsättningar i dessa hänseenden. Medien härför var fiera; en aktivare kommunai markpoiitik inkiuderande

särskiida markförvärvsiån, en bättre pianering av byggandet och

stöd för en ratione11are produktion b1.a. i form av särskilda

kvoter för större bostadsprojekt, en förbättrad Iångivning (utan

2 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken

generella subventioner) som skulle verka återhållande

på hyrorna

för nya bostäder samt - beslut vid 1968 års enligt riksdag utökade individuella bostadsstöd.

Balansproblemen på bostadsmarknaden skulle bemästras inte enbart

genom ett vidgat utbud av bostäder utan även former genom ändrade för

prisbildningen på hyresmarknaden. En ny hyreslag infördes år

1969. Den fastslog hyresgästernas besittningsrätt och bruksvärde-

systemet genomfördes. Utgångspunkten för hyressättningen blev

hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen. Hyresregleringen avskaffades successivt och upphörde helt under år 1978.

I 1974 års bostadspolitiska proposition konstaterades att

påtagliga resultat hade uppnåtts i fråga om balansen mellan tillgång och efterfrågan på bostäder; den kvantitativa bostadsbristen hade

i stort sett avvecklats. Uppmärksamheten kunde-i ökad vändas grad

mot de kvalitativa frågorna. Som en betydelsefull faktor betrak-

tades därvid utformningen av bostadsområdena och bostädernas närmiljö.

I statsmakternas uttalanden underströks särskilt att en skiktning mellan olika befolkningsgrupper måste undvikas och att en allsidig hushålls- och boendestruktur inom bostadsområdena måste eftersträvas. I detta syfte borde bebyggelsen ges en mer varierad utformning vad beträffar hustyper, besittningsformer och lägenhetsstorlekar.

En utgångspunkt för samhällets bostadsstöd och

finansieringssystem angavs vara att bostadspriserna bör en sådan

ligga på nivå

att det blir möjligt för en genomsnittsfamilj att betala priset för en modernt utrustad och rymlig familjebostad. Bostadshushåll med olika ekonomiska villkor bör beredas likartade förutsättningar att hålla sig med en sådan bostad. Vidare bör bolikvärdiga städer - oavsett t.ex. -

besittningsform betinga lika priser på

bostadsmarknaden. Lägenheter av olika ålder bör betinga priser som i huvudsak motsvarar skillnader i bruksvärde.

Hittillsvarande mål för bostadspolitiken 3

Ett annat mål enligt statsmakterna tar sikte på att söka

viktigt

vidga boendedemokratin. I denna fråga bör utvecklas en ökad lik-

ställdhet mellan olika besittningsformer. Att det uppnås en över-

enskomelse om ett vidgat boendeinflytande och formerna för det-

ta, bör åvila parterna på hyresmarknaden; någon lagstiftning skall inte erfordras ansåg föredragande departementschef år 1974.

1.2 Utvecklingen av bostadsförsörjningen

Den mycket starka satsning på bostäder och boende som skett und-

‘er en lång följd av år har lett till betydande resultat och till

att efterkrigstidens standardmål till stora delar uppnåtts. Bo-

stadsbristen är i dag nästan avvecklad. I stället för bostads-

brist finns det tomma lägenheter på många orter.

Bostäderna har i huvudsak god kvalitet. Minskningen av nyproduktionen under senare år har frigjort resurser för en vidgad ombyggnads— och förbättringsverksamhet. Ett grundläggande drag i 1980-talets bostadsförsörjning är en strävan att bygga om, reparera och underhålla bostadsbeståndet samt att spara energi. I detta syfte fastställdes bl.a. mot bakgrund av stadsförnyelsekommitténs och underhållsfondsutredningens arbete i slutet av år 1983 regeringens förslag om ett program för förbättring av bo-

stadsbeståndet. Programmet, som är tioårigt, kompletteras med

vissa ändringar i reglerna för planering och finansiering av förnyelse och underhåll av bostäderna.

Ett stort bestånd av halvmoderna och omoderna lägenheter har successivt ersatts eller byggts om och moderniserats. Mellan åren 1970 och 1980 minskade därigenom andelen sådana lägenheter från 22 till 7 %, från 710 000 till omkring 270 000 lägenheter. Även i

fråga om den yttre boendemiljön har utvecklingen varit positiv.

brister i den yttre miljön i yngre bostadsområden har i Typiska stor utsträckning kunnat undanröjas med stöd av särskilda stat-

4 Hitti11svarande måi för bostadspolitiken

1iga insatser. Förbättringar i detta hänseende sker även i samband med ombyggnader av det äidre beståndet. De nya bostadsområden som ti11kommit under senare år kännetecknas i högre grad än

den något tidigare produktionen av att de har utformats med en

god standard inte enbart vad gäller 1ägenheternas och utformning

utrustning utan också i fråga om den yttre

mi1jön, gemensamhets- 1oka1er m.m.

Hushå11en har kunnat förbättra sin utrymmesstandard väsent1igt under 1960- och 1970-ta1en. Denna utveck1ing får ses som ett uttryck för den stora betydeise som ti11räck1igt har bostadsutrymme för hushå11en. Omkring tre fjärdedelar av barnhushå11en har i dag bostäder som medger att varje barn får rum.

eget Ande1en trång-

bodda hushå11 (beräknad eniigt

trångboddhetsnorm 2) har minskat

från 16 tiil 4 %, dvs. från 475 000 ti11 153.000

hushå11, me11an

åren 1970 och 1980.

Förbättringar av utrymmesstandarden har varit möj1ig på grund av

en förbättrad hushåiisekonomi och med ökade insatser från samhä11ets sida för att gynna boendet. Lånoch bidragsgivningen gjordes a11tmer förde1aktig och stödformerna Fram tiil vidgades. 1970-taiets mitt var därti11 kostnadsutveck1ingen i bostadsbyggandet och för förva1tningen av bostäderna reiativt gynnsam. Utveck1ingen av kostnader, hushå11ens reaia inkomster och samhä11sstödet samverkade ti11 att en rim1ig re1ation me11an genomsnitt- 1iga hushå11sinkomster och genomsnittiiga kunde bostadspriser

upprätthå11as under en 1ång period inemot 1970-talets senare

de1.

Även i andra avseenden än de här nämnda har betydande framsteg gjorts inom bostadsförsörjningsområdet. Här ska11 exemp1ifieras med de förbättringar som har skett beträffande hyresgästernas möjiigheter till inf1ytande över sitt boende avtai eget genom att s1utits me11an hyresmarknadens parter. Ökad uppmärksamhet har vidare ägnats särskiida gruppers boendeförhålianden. Det gä11er främst de äidre och de handikappade.

Hittillsvarande mål för bostadspolitiken 5

De uppnådda resultaten skymmer dock inte det förhållandet att det

kvarstår brister och obalanser inom bostadssektorn. Dessa är till vissa delar en följd av den inflation som kännetecknat samhällsekonomin sedan mitten av 1970-talet och utvecklingen inom bygg-

nadssektorn med bl.a. en övergång från stigande till minskande

produktivitet i bostadsbyggandet. Under andra hälften av 1970talet har produktionskostnaderna ökat kraftigt realt sett. Även kostnadsutvecklingen för bostadsförvaltningen har varit starkt

ogynnsam. Detta har inneburit ökade svårigheter för många hushåll

att klara bostadskostnaderna, svårigheter som förstärkts av en

försämrad reallöneutveckling under senare år för stora grupper. Särskilt hushåll som redan vid mitten av 1970-talet hade små ekonomiska marginaler för att klara sin bostadssituation har hamnat i en mycket besvärlig situation. Det gäller i första hand barn-

hushåll med lägre inkomster. Samtidigt bor många andra hushåll

till låga eller rimliga kostnader, främst hushållen i äldre bo-

städer. Finansieringssystemet har inte klarat målet att utjämna

bostadskostnaderna mellan olika årgångar av hus.

spekulation i framtida har förekonmit marknaden för

prisökning på

hyreshus och i viss utsträckning för egnahem och bostadsrätter. En omfattande förmögenhetsbildning har skett främst hos ägare av fastigheter och hos bostadsrättshavare. Staten och kommunerna har bidragit genom att betala en större eller mindre del av marknadsräntans inflationskompenserande del. Detta har skett via räntebidrag och avdragsrätt för räntor. Avdragseffekten har främst tillfallit personer med höga marginalskatter. Genom reala prisökningar för egnahem och bostadsrätter har förmögenhetsbildningen ytterligare ökat för denna grupp. Under senare år har dock skett en omsvängning i dessa avseenden. Skatteomläggningen med avdragsreformen förstärker denna förändring.

Ett från bostadssociala synpunkter allvarligt förhållande är att de väsentliga höjningarna av utrymmesstandarden inte har innebu-

rit någon motsvarande utjämning mellan olika grupper av hushåll.

6 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken

De generella stödformerna har medverkat till att hushåll med re-

lativt goda ekonomiska förutsättningar har kunnat efterfråga hög

bostadsstandard, i vissa fall t.o.m. mycket hög. Andra grupper har, trots samhällets betydande insatser, inte klarat av en motsvarande förbättring av sin bostadsstandard. Hushåll bor således

fortfarande trångt och skillnaderna upplevs som allt större i

ljuset av den faktiska standard som flertalet skaffat sig. Till stor del är det de ekonomiskt svagare grupperna bland barnfamiljerna som inte klarat av att skaffa sig de större bostäderna. Den grupp som har störst behov av stora utrymmen, nämligen flerbarnsfamiljerna, har inte kunnat tillgodose detta behov i samma ut-

sträckning som andra grupper. Trångboddhet förekommer främst i

flerbostadshusen med den högsta andelen bland allmännyttiga bostadsföretag.

Betydande problem kvarstår på många håll för att förbättra torf-

tiga och ensidigt sammansatta bostadsområden. De förstärks av att de outhyrda lägenheterna ofta är koncentrerade till denna typ av

områden och att de sociala problemen många gånger är som svårast

där. De allmännyttiga förvaltar en dominerande bostadsföretagen del av dessa områden. Företagen har en mycket svår uppgift i att

lösa dessa problem, något som måste ske i nära samarbete med de

boende och deras gemensamma organ och med skilda kommunala förvaltningar. Bostadsbeståndet inom de allmännyttiga företagen är

vidare sådant att det svårligen kan tillfredsställa ökade krav på

större lägenheter. Växande familjer måste ofta söka sig till andra områden eller boendeformer när de får behov av en större bostad. Denna situation präglar även i hög grad förhållandena i bostadsrättsbeståndet och i enskilt ägda flerbostadshus.

Strävandena att åstadkomma en ökad allsidighet vad gäller befolknings- och hushållsstrukturen inom bostadsområdena och därmed en minskad segregation mellan olika bostadsområden och delar av en kommun har markerats i det senaste decenniets bostadspolitik. Under den period fram emot 1970-talets början som kännetecknades av kraftig befolkningsomflyttning i landet, skedde en viss utjäm-

Hitti11svarande må] för bostadspoiitiken 7

ning i detta hänseende meiian arbetarhushåii och meilangrupper.

Därefter har eme11ertid en viss tiilbakagång skett. En bidragande

faktor ti11 detta har varit bostadsproduktionens inriktning mot stora, sammanhängande, homogena områden. Det normala mönstret för

många nybyggda fierbostadshusområden var tiil en början en reia-

tivt hög grad av socia1 biandning b1and hushåiien. områdena har därefter mer e11er mindre hastigt homogeniserats. Utveck1ingen har förstärkts av det omfattande egnahemsbyggandet under 1970taiet.

segregation efter inkomst torde ha biivit a11tmer vaniig, detsam-

ma gä11er även å1derssegregationen som är en fö1jd b1.a. av det

starkt ökade antaiet ä1drehushå11. Även den etniska segregationen har ökat i takt med den växande invandringen under 1970-taiet.

För många hushå11, t.ex. för ensamstående med barn, är friheten

att väija bostad e11er bostadsområde starkt beskuren. Dessa och andra grupper med svag ekonomi är ofta hänvisade ti11 bostadsområden ti11hörande a11männyttiga bostadsföretag, vi1ka därigenom får en övervikt av vissa befolkningsgrupper.

De komp1exa och svårbemästrade problem som är förknippade med vissa typer av segregation kvarstår så1edes i väsentliga avseen-

den och stä11er krav på fortsatta bostadspoiitiska insatser. Lös-

ningar på segregationsprob1emen torde därti11 tili stor de1 vara

att söka inom andra samhäiissektorer; det gä11er arbetsmarknads-

frågor 1iksom skoi-, kuitur-, fritidsfrågor etc.

Det finns ytter1igare probiem förutom de som har nämnts här som

det är vår uppgift att belysa och söka iösningar på. En genomgång

görs av dessa i de fö1jande deiarna av betänkandet.

1.3 Omprövning av målen - vad säger våra direktiv?

1.3.1 Inledning

Direktiven ti11 bostadskommittên ska11 ses mot bakgrund av vad som här sagts om tidigare fast1agda må1 för bostadspoiitiken och

8 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken

utvecklingen inom bostadsområdet. I det följande görs en sammanfattning av dessa direktiv, av vad de anger som särskilt viktiga uppgifter för kommittén och vilka mål för bostadsförsörjningen

som det är angeläget att på nytt få Vi

prövade. kompletterar

denna genomgång med hänvisningar till i vilka i detta

kapitel

betänkande berörda frågor tas upp.

I sammanhanget vill vi fästa uppmärksamheten på att detta kom-

mitténs första betänkande i hög grad har inriktats att

på ge en

bred och av den som format

beskrivning analys utveckling dagens

bostadsmarknad. Kap. 2-6 lämnar en sådan belysning när det gäller utvecklingen av boendestock och boende, utvecklingen av produktionskostnader, förmögenhetsbildning och subventioner samt sub-

ventionernas fördelning bl.a. på olika hushållstyper. Vidare be-

skrivs hushållens boendestandard, deras boendekostnader och be-

talningsförmåga, måluppfyllelsen i finansieringssystemet m.m. Be-

tänkandet inrymmer vidare bedömningar och utblickar vad avser inriktningen av bostadspolitiken under 1980-talets senare del och

förutsättningarna för bostadsförsörjningen på 1990-talet. Här kan

nämnas de prognoser som görs i 7 om den framtida

kap. efterfrågan på bostäder och dess framtida regionala fördelning. Våra bedöm-

ningar och synpunkter på den framtida sociala bostadspolitiken

kan utläsas ur kap. 10.

Förutom nämnda beskrivningar och utblickar tar vi i detta betänk-

ande upp frågan om olika alternativ till nuvarande stödsystem på bostadsområdet. Vilka alternativ öppnar sig med tanke på behovet

att uppnå en förbättrad effektivitet i systemen, dvs. en bättre

fördelning av bostadsstödet efter behov, och med hänsyn till att detta måste ske till oförändrade, helst sänkta, reala kostnader för samhället? I kap. 8 beskrivs skilda att reformera möjligheter systemen för finansiering och beskattning av bostäder för att bättre tillgodose olika mål och krav. I kap. 9 behandlas bostadsbidragssystemet. I kap. 11 slutligen, behandlas förutsättningarna för att reformera bostadsbeskattningen.

Detta betänkande är avgränsat så tillvida att inte i fall

några behandlingen av de olika frågorna följs upp med förslag till lös-

ningar.

Hittiiisvarande måi för bostadspoiitiken 9

Vår avsikt med denna inriktning av betänkandet är, att det ska11 starta en diskussion och debatt om den beskrivning och ana1ys vi

har gjort om utveckiingen på bostadsområdet, om våra utbiickar

mot senare delar av 1980-taiet och 1990-taiet och om våra aiternativ ti11 o1ika stödsystem. En dyiik diskussion får stor betydeise för vårt siutgiitiga betänkande som ska11 uppta våra överväganden och försiag.

Qrungiäggandg mål

Även våra direktiv faststäiier att de grundläggande bostadspoii-

tiska måien kvarstår oförändrade i dag. Ett sådant måi, sägs det,

är att främja ett jämiikt och integrerat boende. Detta innebär eniigt direktiven i första hand att varje hushå11 bör ha ekono-

miska möjiigheter att uppnå en ti11räck1igt god standard när det

gäiier utrustning, utrymme, yttre miljö och service av skiida s1ag. En annan förutsättning för ett sådant boende är att bostadsområdena uppievs som iikvärdiga och ges en varierad utformning och sammansättning vad gäiier t.ex. iägenhetsstoriekar och besittningsformer för att minska riskerna för en ensidig befoikningssammansättning.

Direktiven konstaterar beträffande de samhäiisekonomiska förutsättningarna för att bedriva bostadspoiitiken, att det inte finns utrymme för en fortsatt reai ökning av bostadssubventionerna. En sådan ökning är eniigt direktiven he11er inte bostadspoiitiskt önskvärd. Kommitténs uppgift bör vara att åter söka ge bostadspoiitiken en sociai inriktning. Den bör i första hand syfta tiii att ge en god grundstandard i boendet.

Direktiven trycker såiedes mycket hårt på att subventionerna på

bostadsområdet inte kan tiiiåtas öka realt sett. I kap. 3 beiyser vi omfattningen av de genereiia subventionerna, dvs. de produk-

tionsanknutna räntebidragen och skatteavdragen för småhusägare,

under tioårsperioden 1975-1985, i kap. 4 redovisas fördelningen

10 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken

av dessa subventioner på bl.a. olika hushållsgrupper. I kap. 8

diskuteras olika möjligheter att begränsa de generella subventionerna.

Kostnaderna för det hushållsinriktade stödet och dess fördelning redovisas i kap. 9.

1.3.3 fördgllülggl_föryaltning,_f§rnyglse

Bostadspolitiken måste nu, enligt direktiven, väsentligen inrikt-

as på bostädernas fördelning, förvaltning och förnyelse. Tyngd-

punkten måste således förskjutas från nybyggnad till åtgärder som

innebär en omdaning och förbättring av bostadsbeståndet, från bo-

stadsbyggnadspolitik till bostadsförsörjningspolitik.

Fördelningen av bostadsbeståndet mellan hushållen är i hög grad

beroende av statliga åtgärder för att utjämna kostnaderna mellan

olika hushåll, besittningsformer och bostäder av olika ålder.

Fördelningseffekten av pris- och stödsystemen som de har utveck-

lats under senare år kan emellertid ifrågasättas. Enligt direkti-

ven måste samhällets stöd i högre grad än vad som i dag är fallet

koncentreras till de boendegrupper som har låg boendestandard. I

flertalet sådana fall är det fråga om hushåll som i förhållande

till sin försörjningsbörda har låga inkomster. Bostadsbeståndet

skall i större utsträckning än hittills fördelas efter behov.

Viktiga frågor i vårt arbete gäller således fördelningen av bo-

stadsbeståndet; härmed avses dels beståndets sammansättning, dels

dess fördelning på olika hushållsgrupper efter storlek och in-

komst. Vi ger i kap. 2 en beskrivning av bostadsstockens storlek och fördelning efter hustyp, besittningsformer, lägenhetsstorlekar etc. Där redovisas även uppgifter om hushållen och deras bo-

endeförhållande - om förändringar i hushållsstorlekar, utrymmes-

standard, trångboddhet m.m. I kap. 4 ges en mer ingående redovis-

ning av hur bostadsstandarden fördelar sig mellan olika hushållstyper och inkomstgrupper.

Hittillsvarande mål för bostadspolitiken 11

Bostadsstandardens fördelning mellan grupper med olika sammansättning och inkomst hänger samman med hur stödsystemen fungerar och deras effektivitet. Dessa samband belyses i kap. 4 som ger en

beskrivning av bostadssubventionernas fördelning på skilda hus-

hållstyper och inkomstgrupper. Vidare hör hit frågor om hus-

hållens boendekostnader och betalningsförmåga och hur relationen

inkomst - - boendekostnader förändras. I kap. 4

betalningsförmåga

och 6 beskrivs och analyseras utvecklingen i dessa avseenden sedan mitten av 1970-talet.

Material som belyser låne- och finansieringssystemets verkan och effektivitet kan även hämtas från kap. 3. Där ges en redovisning

för nuvarande lånesystems uppbyggnad och dess måluppfyllelse mot

bakgrund av de utgångspunkter angående paritet, neutralitet, för-

mögenhetsomfördelning och rimliga bostadskostnader som angavs år 1974. I kap. 3 beskrivs vidare prisutvecklingen inom bostadsbygg-

andet och dess effekter på kapitalkostnaden för olika gamla hus.

Som vi har framhållit tidigare betonar direktiven att bostadspolitiken bör främja ett jämlikt och integrerat boende. Strävandena

bör vara att uppnå en större blandning av hushåll i olika åldrar

och med olika ekonomiska förutsättningar i alla bostadsområden och därmed minska segregationen. Dessa strävanden är avhängiga, inte endast stödsystemens utformning och verkan, utan även hur kommunerna använder de olika ackvisitionsmedel som står till för-

fogande för att få tillgång till lediga lägenheter och hur effek-

tiva dessa hjälpmedel är. Det gäller t.ex. bostadsanvisningslagen och vissa bestämmelser i bostadsfinansieringsförordningen.

Kap. 10 behandlar frågor om en aktiv bostadsförmedling och möj-

ligheterna att stärka dess ställning för att bättre än hittills kunna medverka till att uppfylla målet om ett jämlikt och integrerat boende. I kapitlet ges vidare en belysning av förutsättningarna i övrigt för att utjämna boendestandarden och möjliggöra

för hushåll av olika slag att efterfråga bostäder med skilda

storlekar och upplåtelseformer.

12 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken

Direktiven anger att även av våra bostäder bör

förvaltningen främja ett jämlikt och integrerat boende. En fråga i det samman-

hanget som avser jämlikhet är boinflytande för hyresgäster. Beslut som berör de boendes förhållanden bör i största möjliga utsträckning fattas av dem som berörs av besluten. Den fortsatta utvecklingen bör enligt direktiven ske med beaktande av de erfa-

renheter som görs av nu pågående försöksverksamhet.

Genom avtal mellan hyresmarknadens parter har hyresgästernas möj-

ligheter att utöva inflytande på sitt boende i hög grad vidgats.

Vi har därför dragit slutsatsen att ytterligare statliga insatser

för att vidga boinflytandet nu ej är nödvändiga. Frågan om koope-

rativ förvaltning av hyreshus tar vi upp i vårt slutbetänkande.

Direktiven tar i denna del även upp frågan om de allmännyttiga

bostadsföretagen. Dessa har en central roll i den sociala bostadspolitiken. De måste även framdeles svara för en stor andel av bostadsbeståndet i tätorterna om de skall kunna erbjuda ett

bra boende. Av stor vikt är att det allmännyttiga hyreshusbestån-

det tillförs större lägenheter för att kunna tillgodose flera grupper bland de boende. Det krävs emellertid att företagen utvecklas i olika avseenden om de skall kunna behålla sin roll; det

kan gälla boinflytandefrågor men även helt företagsanknutna frå-

gor rörande organisation, ekonomi etc. Kommittén bör överväga om

det behövs särskilda åtgärder för att trygga deras möjligheter

att klara sina uppgifter. Vi återkommer till dessa frågor i vårt

slutbetänkande.

Vi redovisar våra synpunkter på de allmännyttiga företagens fram-

tida roll i bostadsförsörjningen och hur denna skall tryggas i kap. 5 och 10.

Beträffande förnyelsen av bostadsbeståndet anförs i direktiven att de sociala aspekterna bör prioriteras i framtiden. Bostadsut-

Hittilisvarande må1 för bostadspoiitiken 13

budet bör genom förnyeiseverksamheten bättre anpassas tili hus-

h511ens behov och efterfrågan. Av stor vikt är därvid att barnens

och de ä1dres ievnadsviilkor beaktas iiksom deras särski1da krav

på bostäderna och den yttre miijön. Bostadsbeståndet bör vidare

uppfy11a högt stä11da krav på ti11gäng1ighet för att möjiiggöra

att äidre personer kan bo kvar i sin invanda miijö.

Vi berör dessa sociaia aspekter på förnye1sen av bostadsbeståndet

och de särskiida kraven från vissa grupper i kap. 10, i någon mån

även i 7. En1igt tiiiäggsdirektiv ti11 kommittén ska11 fråkap. gor som särskiit rör de ä1dres boende behand1as av en arbetsgrupp inom bostadsdepartementet och tas därför inte upp av oss. Detta

gä11er även särski1da frågor om ungdomars boendeförhålianden.

Beträffande förnyelseverksamheten säger direktiven att en grundiäggande förutsättning för att denna ska11 få en önskvärd omfattning är att skä1iga avkastningskrav kan ti11godoses. Avkastningen

efter ombyggnad kan i många fa11 b1i negativ under de första år-

en; detta stärker inte fastighetsägarnas intresse för förnyeise.

I kap. 5 be1yser vi den fastighetsekonomiska utveck1ingen under senare år och oiika företagsgruppers ekonomiska situation och iönsamhet. Där ana1yseras även de ekonomiska förutsättningarna för ombyggnad.

§o§tgd§bghgv_ogh_bgstagsgfterfrågan

En centra] uppgift för bostadskommittên är, anger direktiven, att

söka bedöma viiket bostadsbehov och vi1ken bostadsefterfrågan vi

har aniedning att räkna med på sikt. Vid bedömningen av bostads-

behoven bör sociaia och bostadspo1itiska utgångspunkter vara av-

görande. Hänsyn måste emeliertid tas ti11 de effekter den framtida byggnadsverksamheten inom bostadssektorn har för samhäiisekonomin och sysseisättningen.

14 Hitti11svarande måi för bostadspo1itiken

Vår uppgift är att beräkna det framtida behovet av ny- och ombyggnader, reparationer och underhå11 inom bostadssektorn. Bedöm-

ningen av såvä1 behov som efterfrågan måste göras utifrån de o1i-

ka 10ka1a och regionaia förutsättningarna; det är inte Iängre ti11fy11est med prognoser som ser heia Tandet som en enda bo-

stadsmarknad. Likaiedes bör olika hushåilsgruppers behov och ef-

terfrågan bedömas mer differentierat än vad som hitti11s har

skett. Känsiigheten för ändringar i inkomster och priser måste beaktas.

I kap. 7 redovisas - mot bakgrund av en beskrivning av b1.a. hushåiisstruktur och bostadsbestånd i - hur efnuiäget beräkningar

terfrågan på bostäder kan komma att utvecklas framde1es. Beräk-

ningarna baseras på två skiida prognosmode11er och innefattar

även prognoser hur efterfrågan kan inriktas på oiika iägenhets-

typer och hur den kan komma att variera regionait. Omfattningen

av de totaia investeringarna på bostadsområdet och deras förde1-

ning på nybyggnad, ombyggnad och underhåii under 1980-ta1et redo-

visas också. Utbiickar görs vidare mot år 2000 beträffande efter-

frågans möjliga utveckiing och dess regionaia konsekvenser för

byggandet.

gnsvarsförgelnjng me1]ap_stat gch_kommun

Ansvaret i bostadspoiitiken deias me11an staten och kommunerna. Staten svarar för sådana ekonomisk-politiska insatser som erfordras för att garantera det erforderiiga byggandet och för att hå11a boendekostnaderna nere. Kommunerna svarar för genomförandet av bostadspolitiken. Denna grundiäggande ansvarsfördeining bör

bibehåiias, säger våra direktiv.

Staten har sedan iång tid ti11baka det dominerande ekonomiska an-

svaret för t.ex. bostads1ångivning och räntebidrag. Kommittên bör

överväga om den stat1iga styrningen tiii föijd av denna uppdeining kan ersättas av ett ökat kommunait infiytande. Direktiven

Hitti11svarande må1 för bostadspoiitiken 15

pekar på att kommunerna i dag har en sådan möjiighet genom det

kommunaia borgensåtagandet för bostads1ån. Genom detta ansvarsta-

kan kommunerna reeiit påverka vi1ka låneprojekt som ska11

gande

komma igång, projektens 1oka1isering m.m. Kommittén bör överväga

om även andra medel kan ti11ämpas för att öka kommunernas infiytande och ansvar.

om ansvarsförde1ningen me11an stat och kommun på bo- Frågorna

stadsområdet kommer vi att behandia i vårt siutbetänkande.

geskattningsjråggr

Direktiven tar upp en mängd frågor som rör beskattningen av bo-

städer och som kan behöva prövas på nytt. Kommittén ska11 så1edes

undersöka om schabionbeskattningen för egnahem bör bibehåiias

e11er om den bör ersättas e11er komp1etteras med någon annan form

av beskattning. En de1 i en sådan prövning kan gä11a möj1igheter-

na att år1igen justera taxeringsvärdena, s.k. ru11ande fastig-

En annan är att iägga fastighetens värde från boenhetstaxering. ti11 grund för beskattningen. Även andra former kan desynpunkt diskuteras.

Andra frågestäiiningar i sammanhanget avser egnahemsbeskattningen

vad gä11er den skattemässiga behand1ingen av intäkter vid oiika former av uthyrning av egnahem. Uppmärksamhet bör även ägnas frågan om avdragsmöj1igheter för reparationsarbeten avseende egnahem, vi1ka sku11e kunna minska skatteundandragande.

Kommittén bör vidare se över möjligheterna att uppnå en 1ik-

stäiidhet i beskattningshänseende me11an å ena sidan enski1da fastighetsägare och å andra sidan aiimännyttiga bostadsföretag och bostadsrättsföreningar. Kommittén bör för det ändamå1et be1ysa effekterna av en schab1onmetod även för enskiida fastighetsagare.

Här nämnda och andra frågor beträffande beskattningen av bostäder

behand1ar vi i kap. 11.

Utveckling av boende och bostadsstock 17

2 UTVECKLING AV BOENDE OCH BOSTADSSTOCK

2.1 In1edning

De förändringar på bostadsmarknaden som kan komma att ske under

1980-talet kommer väsent1igen att genomföras inom den bostadsstock som finns i dag. Bostadsstockens storiek, sammansättning och egenskaper ger förutsättningarna - vid sidan av de ekonomiska möjiigheterna och vi11koren - för den större e11er mindre förändring som kan komma ti11 stånd. Nyproduktionen, som närmast får formen av komp1etterande bebyggeise, b1ir starkt begränsad fram-

över och får inte någon avgörande betydeise för förändringar vad

gä11er Iägenhetssammansättning etc. i det tota1a beståndet.

Prognoser beträffande befoiknings- och hushå11sutveck1ingen under

1980- och 1990—ta1en visar på betydiigt mindre förändringar i

jämförelse med de senaste decennierna. Den tidigare starka förskjutningen mot mindre hushå11 kan förväntas avta. Hushå11ens

boendesituation påverkas främst av deras sammansättning och möj-

1igheter att k1ara kostnaderna för goda och ti11räck1igt stora bostäder.

I senare kapitei behand1ar vi hushåiiens boendeförhålianden och

vi1ka åtgärder som kan behöva vidtas inom bostadsbeståndet och

vad gä11er nyproduktionens inriktning och sammansättning. B1.a. som en bakgrund för dessa anaiyser och överväganden ger vi i detta kapitel en översiktiig redovisning av nuvarande bostads-

stock och boendeförhå11anden för oiika hushå11sgrupper. Beskriv-

ningen visar även utveck1ingen som den kan utiäsas av fo1k- och bostadsräkningarna (FoB) sedan år 1960. Den grundas i första hand

på bearbetningar och analyser som gjorts av bostadsstyre1sen i

skriften Bostäder och boende 1980 och av Eriksson-Lindquist i rapporten (Ds Bo 1983:7) Bostäder, hushå11 och utrymmesstandard 1970-1985.

I sammanhanget bör påpekas att FoB 80 i kvaiitetshänseende är

sämre än de föregående räkningarna, främst i fråga om uppgifter

18 Utveck1ing av boende och bostadsstock

som avser bostadsbeståndet. T.ex. saknas uppgifter om kvaiitetsgrupp för 231 000 1ägenheter och om byggnadsperiod för 139 000

Iägenheter. Sedan föregående räkningar har det troiigen skett en

giidning i definitionen av hustyp, vi1ket kan ha 1ett ti11 att

anta1et Iägenheter i fierbostadshus är något för 1ågt år 1980.

I fråga om ägarkategori i FoB 80 kan konstateras att antaiet

a11männyttigt ägda iägenheter är för iågt, medan anta1et bostads-

rätter är för högt. Fe1en är så stora att uppgifter om ägarkategori i FoB 80 inte kan användas.

2.2 Bostadsbeståndet

2.2.1 Lägeghgtgr_e[tgr_hgstyp_i tätortlmyrkggggçgyd

År 1980 fanns 3,7 miijoner 1ägenheter. På 20 år har anta1et ökat

med en miijon (eiier med 37 %) trots en betydande avgång. Fram

ti11 början av 1970-ta1et var det främst flerbostadshusbeståndet

som växte. Småhusbyggandet fortsatte att öka med en ku1men under

mitten av 1970-taiet.

I takt med att befo1kningen Iämnat giesbygden har antaiet permanent bebodda bostäder minskat där. Numera finns 85 % av samt1iga Iägenheter i tätorterna jämfört med 75 % år 1960. Drygt två tredjedeiar av småhusen finns i tätorterna och nästan a11a Iägenheter i f1erbostadshus. Se fig. 2.1.

I fig. 2.2 redovisas bostadsbeståndet fördeiat på 11 regioner.

F1erbostadshusen dominerar i storstadsregionerna och regionerna i östra och centra1a Meilansverige (region 2 och 9). I Storstockh01m finns över en ha1v miljon e11er en fjärdedei av a11a iägenheter i fierbostadshus. I de tre storstadsområdena finns samman- 1agt närmare 900 000 (43 %) sådana iägenheter. Av småhusen är 325 000 (20 % av 1andets småhus) belägna där. Man kan a11tså inte utan vidare dra siutsatser om boendeförhå11andena i iandet genom att betrakta storstadsområdena.

Utveckling av boende och bostadsstock 19

Antal lägenheter 1000 - tal 2000

1960 1965 1970 1975 1930 Kr

Tätort (med tätort avses en bebyggelsegrupp med minst 200 inv. Bebyggelsetätheten 1 gruppen skall vara sådan att avstånden mellan husen inte överstiger 200 m.) [:] Glesbygd

Fig.2.1 Lägenheter efter hustyp i tätorter och glesbygd. Källa: F08.

§ebpgdg_gçh_guthyrga_]§ggnheter

I 3,5 miljoner eller 95 % av bostäderna år 1980 fanns det minst en kyrkobokförd person. Omkring 170 000 lägenheter saknade såle- des kyrkobokförd boende. Av dessa var endast en mindre del 36 000 eller 20 % - lediga till uthyrning. I övrigt var drygt

60 % upplåtna till enskild person och ytterligare en del, 8 %,

ti11 juridisk person. Dessa bostäder, totalt ungefär 120 000, bebos till stor del permanent medan andra används som tillfälliga övernattningsbostäder eller för annat än bostadsändamål.

Antalet till uthyrning lediga lägenheter enligt F08 minskade från 55 000 till 36 000 mellan åren 1975 och 1980. Efter år 1980 har

20 Utveck1ing av boende och bostadsstock

I! fb(Oo Storstockhoim

n»- C, D, E Ian och

del av AB 1än F, G, H och I län

01-500

Storma1mö K, L län och de1 av M Ian Storgöteborg

NIC! R 1än och de1 av

N, 0 och P 1än S, W och X 1än T och U 1än

I-‘DKDQ

Z och Y 1än

|—D-‘ AC och BD 1än

Antal lägenheter 500 000

400 000

300 000

200 000

100 000

O

Småhus

Flerbostads-

g

E hus

Fig. 2.2 Lägenheter i småhus och flerbostadshus i 11 regioner.

Kä11a: FoB 80.

Utveckling av boende och bostadsstock 21

eme11ertid utveck1ingen vänt och antaiet tomma 1ägenheter har

stadigt ökat. Detta framgår av materiai från Statistiska centra1-

byråns (SCB) åriiga undersökningar av outhyrda iägenheter. Fig.

2.3 visar utveck1ingen i f1erbostadshus åren 1976 ti11 1983.*

De aiimännyttiga bostadsföretagen svarade år 1983 för 82 % av de outhyrda légenheterna, en ökning jämfört med år 1976. (Tab. 2.1.) Stora förändringar har skett i den regionaia fördeiningen; år 1976 fanns 27 % av de outhyrda iägenheterna i Storstockhoimsområdet och 29 % i kommuner med högst 75 000 invånare. År 1983 är motsvarande andeiar 2 resp. 64 %. Av de outhyrda 1ägenheterna är 44 % om högst två rum och kök och 87 % högst tre rum och kök. Trerumsiägenheterna är särskiit vaniiga. De kan vara för stora e11er för dyra för småhushåil och fungerar inte så bra som famiijeiägenheter. Anta lägenheter 40 000

1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 Är Allmännyitiga företag E Övriga ägarkategorior outhyrda iägenheter på grund av reparation och ombyggnad eiier utrymda iägenheter på grund av förestående rivning ingår inte. Att märka är också att det totaia antaiet till uthyrning lediga iägenheter 1976 och 1980 är väsent1igt mindre än 1 FoB 75 och FoB 80. Avv1ke1serna gäller främst det äidre, enskiit ägda heständet.

Fig. 2.3 Outhyrda iägenheter åren 1976-1983. Käiiaz Ds Bo 1983:7.

* 1983 och mars 1984 har dock antaiet Mellan september outhyrda minskat med 3 000 ti11 31 000. lägenheter i aiimännyttiga företag

22 Utveck1ing av boende och bostadsstock

Tab. 2.1 Ti11 uthyrning Iediga Iägenheter 1 mars 1976, 1980 och 1983 Tidpunkt I13.1976 1(3.1980 1.3.1983 Samt1iga 28 343 15 824 39 767 Därav i % Därav i % Därav i %

Ãgarkategori

Ailmännyttiga företag m.f1. 75 80 82 Enski1da 19 17 14 Bostadsrättsföreningar 6 3 4

Region

Storstockholm 27 3 2 Storgöteborg 16 15 12

Övriga kommuner med

75 000 inv. 28 23 22 75 000 inv. 29 59 64

Kä11a: Ds Bo 1983:7.

Lögeghgtgstoljgkgr

Nyproduktionen under 1960- och 1970-ta1en har kännetecknats av en successiv förskjutning mot a11t större iägenheter. har Samtidigt ett stort anta] mindre 1ägenheter försvunnit. Bostadsbeståndet har förändrats - se tab. 2.2. kraftigt

Små1ägenheterna, högst ett rum och kök, utgjorde 15 % av he1a be-

ståndet år 1980. Tjugo år tidigare utgjorde de en dryg fjärdedei.

Denna avgång gäller väsent1igen småhusen. Även tvårumsiägenheterna har minskat i småhusbeståndet, medan de ökat i f1erbostadshu-

sen. Andeien iägenheter om minst fyra rum och kök i he1a beståndet har i det närmaste fördubb1ats under denna tid - från 19 ti11 38 %.

Utveck1ing av boende och bostadsstock 23

Tab. 2.2 Lägenheter efter hustyp och Iägenhetstyp (1000-tai)

Hustyp Samtiiga Därav Iägenheter högst 2 rok 73 rok 4 rok 5+ rök 1 rok Samt1iga hus

Småhus

F1erbostadshus

Iägenheter 14 000 i f1erbostadshus) har utproportionerats. Kä11a: Bostäder och boende 1980 med smärre justeringar.

Ski11naden i 1ägenhetsförde1ning me11an småhus och fierbostadshus har vidgats efter hand. Ande1en 1ägenheter om minst fyra rum och kök har stadigt ökat i småhusbeståndet där den år 1980 uppgick ti11 mer än 70 %. Förutom genom nyproduktion och ti11byggnader

förk1aras denna ökning av att många tvåfami1jshus har omvand1ats

ti11 enfamiijshus. Endast 14 % av 1§genheterna i f1erb0stadshus är så stora. Ande1en tvårummare är oförändrat en tredjede1.

Utveck1ingen för de båda hustyperna kan även i11ustreras som i fig. 2.4.

För småhusen skiljer sig 1ägenhetsstor1ekarna väsent1igt i olika regioner. I storstadsområdena (region 1, 4 och 6) har ca hä1ften av småhusen fem e11er f1er rum och kök. I övriga regioner svarar de för endast 30-40 %. För f1erbostadshusen är ski11naderna inte

24 Utveckiing av boende och bostadsstock

% SMÃHUS FLERBOSTADSHUS 100- 4 Wm och kök 5 rum och kök i 3 rum och kök

4 rum och kök › 50 . 2 rum och kök

3 rum och kök

N 51 rum och kök n 2 mm och kök o _ 51 rum och k 1960 1965 1970 1975 1980 r 1960 1965 1970 1975 1980År

Fig. 2.4 Lägenhetsstorlekar i småhus resp. fierbostadshus åren 1960-1980 (%). Kä11a: Ds Bo 1983:7.

så stora; de små iägenheterna (högst ett rum och kök) är re1ativt fiest i Storstockhoim och i vissa deiar av Me11ansverige (region 8 och 9). I regionerna 8 och 9 är vidare de stora iägenheterna mindre van1iga. (Se tab. 2.3.)

Kombinationen av en stor avgång av småiägenheter och en omfattan-

de nyproduktion av större 1ägenheter har 1ett ti11 att det genomsnitt1iga anta1et rumsenheter per 100 iägenheter har ökat från 341 tili 413 me11an åren 1960 och 1980. Småhusen var år 1980 genomsnittiigt två rum större än iägenheterna i fierbostadshus; 5,24 rumsenheter mot 3,25. Detta redovisas i tab. 2.4.

Kä11a: FoB 80. Tab. 2.4 Antal rumsenheter efter hustyp Antai rumsenheter (1000-tai) i Anta] rumsenheter/ År 100 iägenheter

* Antaiet rumsenheter har uppräknats med 313 000 med hänsyn ti11 att 65 000 lägenheter saknar uppgift om storlek.

Kä11a: Bostäder och boende 1980.

26 Utveckling av boende och bostadsstock

För att få en uppfattning om lägenhetsstorlekarna i Sverige jämfört med övriga nordiska länder redovisas visst material (preliminära uppgifter) från bostadsstyrelsen. Uppgifterna avser år 1980.

I Danmark och Norge är bostadsbeståndets fördelning i stort sett-

lika. Något över en femtedel av lägenheterna är på högst två rum

och kök, mellan en femtedel och en fjärdedel utgörs av trerumslägenheter och drygt hälften av större lägenheter. Lägenhetsfördelningen i Finland och Sverige avviker betydligt från denna för-

delning. Andelen lägenheter på högst två rum och kök är för Fin-

land närmare 55 % och för Sverige 35 %. Då andelen trerumslägenheter är i stort sett densamma i alla länderna, innebär den stora

andelen smålägenheter motsvarande mindre andelar lägenheter om

fyra eller flera rum och kök i Sverige och Finland. (Se fig. 2.5.)

Ett sammanfattande mått på bostädernas storlek ger följande tal

som avser antalet rumsenheter per 100 lägenheter: Danmark 474, Norge 480, Sverige 413 och Finland 341.

Skillnaden mellan länderna i fråga om lägenheternas storlek beror

till en del på att fördelningen på hustyper är olika. I Norge

finns tre fjärdedelar av lägenheterna i småhus, medan Sverige

representerar den andra ytterligheten med mindre än hälften i

småhus. Danmark och Finland har något över hälften av sina

bostäder i småhus. Dock kan konstateras att skillnaderna i storlek även gäller de båda hustyperna var för sig. (Se fig. 2.6.)

Trots att Sverige har betydligt större andel små lägenheter än

både Norge och Danmark, är andelen trångbodda hushåll år 1980

ungefär lika, ca 4 %. Trångboddheten är beräknad enligt gällande

norm i Sverige, som innebär att ett hushåll anses som trångbott

om antalet boende överstiger två per rum, köket och ett rum

oräknat. Enpersonshushåll räknas dock inte som trångbodda. För

Finlands del är trångboddheten betydligt vanligare eller 22 %.

Utveck1ing av boende och bostadsstock 27

Högst u 2rum okök 3rum o kök 40mm o kok

8a*

Fig. 2.5 Ande1 Iägenheter av 01ika stor1ek i de nordiska Iänderna år 1980 (%). Kä11a: Bostadsstyre1sen.

Rumsanhoter /100lgh Samuiga hus Småhus Flerbostadshus soc

200-

Fig. 2.6 Anta1 rumsenheter per 100 1ägenheter i de nordiska 1änderna år 1980. Kä11a: Bostadsstyre1sen.

28 Utveck1ing av boende och bostadsstock

gostgdsbgståndgtg_5vg]itgtJqjLåldgr

Genom ny- och ombyggnad, rivning och ändrad användning har bostadsbeståndet utveck1ats så att ande1en omoderna och ha1vmoderna 1ägenheter nu är 1iten. Omkring 7 % av bostäderna, e11er närmare 270 hade år 1980 ännu inte modern standard - se tab. 2.5. 000, De är jämnt förde1ade me11an småhus och f1erbostadshus; 135 000 i småhus varav 65 000 ha1vmoderna och 133 000 i f1erb0stadshus varav 103 000 halvmoderna.

Sedan år 1960 har ande1en moderna Iägenheter ökat från 52 ti11 93 %. Förbättringen har varit betyd1igt snabbare inom småhusbeståndet än för f1erbostadshusen. Orsaken torde ti11 stor de1 vara

Tab. 2.5 Lägenheter efter hustyp och kva1itetsgrupp* Hustyp Samt11ga Darav 1 1 1ägenheter moder- ha1vmo- omo- 1 000-ta1 na derna derna Samt1iga hus

Småhus

F1erbostadshus 1960 1 417 63 14 22 1970 1 844 82 11 1980** 2 043 93 5

* Moderna har lägenheter vatten, av1opp, wc, cv och bad. Ha1vmoderna 1ägenheter har vatten, av1opp, wc och cv.

Övriga 1ägenheter k1assas som omoderna.

** 000 med okänd 231 Iägenheter kvalitetsgrupp (varav 90 000 i småhus och 141 000 i f1erbostadshus) har utproportionerats. Kä11a: Bostäder och boende 1980.

Utveckling av boende och bostadsstock 29

att många småhus på 1andsbygden övergivits som permanentbostäder.

För tjugo år sedan var bara 38 % av småhusen fu11t moderna mot så mycket som 63 % av 1ägenheterna i flerbostadshus. År 1980 är ande1en moderna Iägenheter i småhusen (92 %) 1ika stor som i fierbostadshusen.

En av de mest påtagiiga bristerna i de icke moderna Iägenheterna

är att bad e11er dusch och ibland även toa1ett saknas. Detta är betyd1igt vaniigare i småhusen än i fierbostadshusen. Åren 1960 och 1980 gä11de det för föijande anta] iägenheter (tab. 2.6).

Tab. 2.6 Lägenheter som saknar vissa moderniteter efter hustyp (1000-tai) Saknar Saknar Saknar eget bad eget wc centra1e11er dusch värme År 1960 Småhus 738 574 461 Flerbostadshus 505 229 234 År 1980 Småhus 126 77 45 Fierbostadshus 72 7 13 Käilaz Bostäder och boende 1980.

Bostadsbeståndets kvaiitet varierar i viss utsträckning me11an de redovisade regionerna. Främst gä11er detta småhusbeståndet. Omkring 95 % av småhusen i Storstockholm och Stormaimö (region 1 och 4) är moderna mot t.ex. 89 % i västra Sverige (region 7). Även för fierbostadshusen är de halvmoderna och omoderna bostäderna vaniigast i region 7 (10 %). Ski11naderna kan utiäsas i tab. 2.7.

Mer än 60 % av bostadsbeståndet har färdigstäiits efter år 1950. För småhus är den andeien 53 % och för f1erbostadshus 67 %. Under

den senaste tioårsperioden har 20 % av beståndet tiilkomnit. Bara

en tionde1 av 1ägenheterna är byggda före år 1911.

30 Utveck1ing av boende och bostadsstock

Tab. 2.7 Lägenheter i o1ika kvaiitetsgrupper i oiika regioner

Reg. Småhus F1erbostadshus Anta1 Darav 1 Z AntaT* Darav 1 Z Tgh moder- ha1vmo- omo- Igh moder- ha1vmo- omo- 1000- na derna derna 1000- na derna derna

He1a riket 1 626 92 4 4 2 043 93 5 2

Regionindeining se fig. 2.2. Kä11a: FoB 80.

Av de 3,7 miljoner som finns i iandet permanentbostäder är drygt två miijoner belägna i fierbostadshus och 1,6 mi1joner i småhus. Bostäderna är i genomsnitt större i småhusen. Därför fördeiar sig den totala om 320 miijoner bostadsytan m2 med ca 130 mi1joner m2 i f1erbostadshusen och ca 190 mi1joner m2 i småhusen. I flerbostadshusen finns dessutom uthyrningsiokaier om ca 13 miijoner m2, Den sammanlagda ytan i Iägenheter och uthyrnings1oka1er omfattar såiedes drygt 330 miijoner m2.

Fig. 2.7 och 2.8 visar hur bostadsbeståndet - mätt i antal Iägenheter efter - fördeiar efter

resp. yta sig byggnadsår. För hus som byggts om anges det s.k. värdeåret som byggnadsår.

Utveck1ing av boende och bostadsstock 31

1000-tal Lägenheter flerbostadshus *i

1000-taI Lä enheter 600 sm hus A 400 ‘: 400--

20°‘ ‘““ 2oo-—-

0 0 l

-1930 31- 46- 61- 76- -1930 31- 46- 61- 76- 45 60 75 45 60 75 Byggnadsår Byggnadsår

Fig. 2.7 Bostadsbeståndet (1ägenheter) fördetat efter

byggnadsår.

Kä11a: Bättre bostäder (Ds Bo 1983:2).

milj. Bostadsyta småhus milj. Bostadsyta flerm m: bostadshus 4 41 so 5°

40--— 40

20 -—- i

-1930 31- 46- 61- 76- -1930 31- 46- 61- 76- 45 60 75 45 60 75 Byggnadsår Byggnadsår

:f Lokaler

Pig. 2.8 Bostadsbestândet (bostadsyta) förde1at efter

byggnadsår.

Kä11a: Bättre bostäder (Ds Bo 1983:2).

32 Utveck1ing av boende och bostadsstock

_Äggrkategori

Bostadsbyggandet under det stora uppbyggnadsskedet 1960- och

på

1970-ta1en genomfördes främst av samt HSB a11männyttiga företag och Riksbyggen. Antaiet Iägenheter som hänförs ti11 den a11männa

sektorn, dvs. som ägs och upp1åts av stat,

kommuner, 1andsting e11er ailmännyttiga bostadsföretag, har ökat från 350 000 drygt år 1960 ti11 880 000 år 1980, från 13 ti11 24 % av he1a bostadsbeståndet.

För den kooperativa sektorn, som även innefattar privata bostadsrättsföreningar, ökade 1ägenhetsanta1et från ca 300 000 ti11 ca 540 000 e11er från 11 till 15 % av bostadsbeståndet. Antaiet privatägda småhus har ökat med 350 000 under åren 1960-1980; deras ande] av tcta1a bostadsstocken har dock minskat från 45 ti11 42 %. Det krympande privata f1erbostadshusbeståndet förkiaras

de1vis av den stora avgången av lägenheter - främst mindre sådana

- inom denna sektor. Lägenhetsfördeining efter redoägarkategori visas i tab. 2.8.

Tab. 2.8 Lägenhetsfördeining efter ägarkategori Samtiiga Darav i hus agda av År Iägenheter det a11männa bostadsrättsövriga förening fler- småbostadshus hus

Antai (1 000-ta1)

Procent

*

Uppgifterna för år 1980 är skattade på grundva1 av BHU 1982.

Käilaz Bostäder och boende 1980 och BHU 1982.

Utveckiing av boende och bostadsstock 33

2.3 Bostadsbyggandet

Anta1et ökade successivt från 40 000 färdigstä11da 1ägenheter år i början av 1950-taiet ti11 över 100 000 runt 1ägenheter per år 1970. Därefter har bostadsbyggandet minskat ti11 drygt 43 000 år 1983. (Se fig. 2.9.) Nyproduktionen av f1erb0stadslägenheter hus har dock ökat sakta sedan 1970-ta1ets andra hä1ft; minskning-

en fa11er he1t på småhusen under dessa år.

Antal lägenheter 120000

100 000

80 000

60 000

40 000

1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985Ãr

Fig. 2.9 Bostadsbyggandet 1950-1983 efter hustyp. Inf1yttningsfärdiga 1ägenheter. Kä11a: SCB.

inriktning har varierat starkt efter år 1950. Byggan- Byggandets i f1erbostadshus ökade och men det av 1ägenheter 1änge stadigt

drastiskt vid sjuttiota1ets början - från en högsta nivå på

sjönk

34 Utveck1ing av boende och bostadsstock

över 77 000 iägenheter per år ti11 under 14 000.

Småhusbyggandet däremot förändrades Iångsammare men ökade Iängre. Dess som

andel, år 1970 var omkring en tredjedei, ökade fram ti11 siutet av 1970ta1et ti11 ca tre fjärdedelar. Småhusandeien har sedan sjunkit och var år 1983 drygt 50 %.

Ande1en småhus som uppförts av kooperativa företag har ökat väsentiigt under senare år. Sådana småhus var i 1975 års ovaniiga - 1 % - men ökade

småhusproduktion efter hand och uppgick år 1983

till 20 %. Av de år 1983 småhusen - 23 000 producerade drygt uppiäts vidare 8 % med hyresrätt; övriga 72 % var egnahem. Ande- 1en egnahem i produktionen har därmed minskat sedan betydiigt 1970-ta1ets mitt, då den uppgick ti11 97 %. (Se fig. 2.10.)

1. lägenheter i smahus 100

3° «K

was

6C

4C —

20 I, lgooperativa ,I

øø_____,ø*--§__,A5 Alçrännytüça

CF‘.-‘y-_;__n .n _q-Tønøl | I _

1968 1970 1575 1580 1985År

Fig. 2.10 Inf1yttningsfärdiga Iägenheter i småhus åren 1968-1983 efter byggherrekategori.

Käilaz SCB.

Utveckiing av boende och bostadsstock

ande1 av fierbostadshusproduktionen har De privata byggherrarnas successivt minskat från nära 20 % vid 1970-ta1ets början ti11 13 % år 1983. Denna minskning motsvaras av en ökad andel för bostadsrätt. År 1983 färdigstä11des drygt 20 000 1ägenheter i f1erbostadshus. Därav svarade a11männyttiga företag för 44 %, bostadsrättsföreningar för 40 % och privatföretag för 13 %. Reste- - se rande 3 % hade stat, kommun e11er Iandsting som byggherre fig. 2.11.

1. lägenheter i flerbostadshus so

__ \ A Allmännyttiga m n. 60 \ a \j

‘ 40 I I N Koopefativa 1 ‘--J

\‘§.~‘ 20 ~\____—\ / \/ Prwggg

l l I I | | I _ o 1 75 1980 1985Ar 1966 1970

2.11 Infiyttningsfärdiga lägenheter i f1erbostadshus åren Fig. 1968-1983 efter byggherrekategori. Kä11a: SCB.

inom tätorternas centraiare deiar - -

Byggandet saneringsområden

har ökat väsent1igt under senare de1en av 1970-ta1et. Fig. 2.12

visar hur bostadsbyggandet förde1ar sig på exp1oaterings- och

saneringsområde åren 1975-1982. Produktionen inom saneringsområ-

den har mer än fördubbiats under denna period, från ca 4 600 ti11

36 Utveck1ing av boende och bostadsstock

11 400 Iägenheter. F1erbostadshusbyggandet inom exp1oateringsområden har samtidigt minskat från 10 700 ti11 7 300 1ägenheter.

Antal lägenheter 60 000

50 000

40 000

Äganderätt 30000

yresrätt 20000 smahus flerbostadshus 10 000 - Bostadsrätt flerbostadshus sma us h o I I I I I I I 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1931 1932/M’

E Exploatevingsomréde Saneringsornréde

Fig. 2.12 Lägenheter med preliminärt bes1ut om stat1iga bostads- 1ån åren 1975-1982 i och ex 1oate-

saneringsområde ringsområde uppde1ade efter hustyp och upp1ate1seform.

Kalle: SCB.

I nyproduktionen efter år 1968 har ande1en stora 1ägenheter ökat.

Detta gä11er a11a upp1åte1sef0rmer, men dock i väx1ande För

grad. hyresrätten har ande1en 1ägenheter om minst fyra rum och kök ökat

från ett genomsnitt på 10 % under åren 1968-1974 ti11 19 % för

årgångarna 1975-1982. Trerums1ägenheter i denna upp1åte1seform

Utveck1ing av boende och bostadsstock 37

har minskat från 36 % ti11 31 %. Små1ägenheterna om högst två rum

och kök utgjorde över hä1ften av nyti11skottet under båda perioderna. De stora Iägenheterna i bostadsrättsproduktionen har under motsvarande perioder ökat från 14 % ti11 38 %, medan trerums1ägenheterna minskat från 40 % ti11 34 %. Vad gä11er egnahem har de största 1ägenheternas (fem e11er f1er rum och kök) ande1 av produktionen ökat från 48 % ti11 60 %. Egnahem byggda utan statliga

1ån ingår ej i de redovisade uppgifterna. Dessa hus torde i ge-

nomsnitt vara större än de statsbe1ånade. Byggandet av ej statsbe1ånade småhus ökade från ca 5 000 år 1968 ti11 nära 15 000 år 1977. Sedan dess har de successivt försvunnit nästan he1t i produktionen. Byggandet av stora egnahem torde därför vara underskattat, särski1t för perioden 1968-1974.

Produktionens fördelning efter upp1åte1seform och Tägenhetstyp

sedan år 1968 redovisas i fig. 2.13.

Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt 1975-1982 1958-1974 1975~1982 1968-1974 1975‘I982

1968-197; +r k

4% 5*|k 12% 9% 4rk 12% 15% 4 Fk V 26% 48% 5*rk 60% 36% 3rk 31%

40% 3rk 34%

54% S2rk 50% 45% 4rk 32% 46% S2rk 28%

6% 3rk 7% ..2rk

Fig. 2.13 Lägenheter med pre1iminärt bes1ut om statiigt bostads-

1ån åren 1968-1982 uppde1ade efter upp1åte1seform och

Tägenhetstyp. Procent. Kä11a: SCB.

38 Utveckling av boende och bostadsstock

Inriktningen mot a11t större iägenheter har givetvis påverkat den

genomsnittiiga iägenhetsytan i nyproduktionen. Ytökningen i f1erbostadshusen under perioden 1968-1982 är huvudsakiigen en föijd av denna förskjutning mot större Iägenheter. För småhusen däremot, såväi gruppbyggda som styckebyggda, har ytan ökat i mede1ta1 för varje Iägenhetstyp. Fig. 2.14 visar hur den gen0msnitt1iga bostads1ä9enhetsytan (boy) i m? har förändrats under åren 1968-

1982 för iägenheter med o1ika upp1åte1seformer.

m2 boy 150 ,_.-_-.- ‘ p ’ N Äganderätt .-—.—— _- 100 n-o

J-?$8ostadsr§t

?Hyresrätt

1968 1970 1975 1980 1985 År

Fig. 2.14 Genomsnittiig bostads1ägenhetsyta i m2 för Iägenheter med preiiminärt bes1ut om stat1igt bostads1ån åren

1968-1982 uppde1ade efter uppiåteiseform.

Kä11a: SCB.

Bostadsytan per Iägenhet har ökat för a11a statsbeiånade hus. Tas hänsyn ti11 ej statsbelånade småhus torde kurvan för äganderätt Iigga högre, särski1t fram ti11 mitten av 1970-ta1et.

Utveckling av boende och bostadsstock 39

Det ytbegrepp som här använts avser bostadslägenhetsytan. Bo-

staden kompletteras med olika biutrymmen (förråd, källare, garage

etc). För flerbostadshusen har dessa biutrymmesytor ökat under

1970-talet i såväl absoluta tal som i relation till våningsytan.

Genomsnittliga biutrymmesytan per lägenhet var år 1973 ca 19 m2

mot 29 m2 år 1978. Därefter har skett en liten minskning.

För småhusen har biutrymena minskat under hela 1970-talet; för

gruppbyggda småhus från 55 m2 år 1973 till ca 30 m2 år 1982 och

för styckebyggda småhus från över 110 mz i genomsnitt till om-

kring 50 m2 under samma tid. Ökningen av bostadslägenhetsytan i

småhus skedde parallellt med denna kraftiga minskning av biutrym-

mena. Den senare beror bl.a. på att husen i ökande utsträckning

byggs källarlösa (se fig. 2.15).

i lägenheter med källare 80

70‘ \ Friliggande \ \enbostadshus 60 *t \ \ ‘

50 x \

Smá- ‘\ hus totalt g. \\ 40 _ /. °^ Par-__ rad- och \ ked ehus -- - \ I \ 2o ‘n, N‘ x ’ - . - \\ _ - ‘ 10 ..

0 1 l I I I I I I I I I I I _ 1968 1970 1975 1980 1985Ar

Fig. 2.15 Andelen lägenheter med källare i olika typer av inflyttningsfärdiga småhus åren 1968-1983.

Källa: SCB.

De låga husen med 1-2 våningar ökade länge sin andel av

produktionen, från 17 % år 1968 till drygt 50 % i början av

40 Utveckiing av boende och bostadsstock

1980-taiet. Därefter har produktionen av sådana hus minskat tiil 35 % år 1983. Under samma period (1968-1983) har de tidigare så

vaniiga 3-våningshusen minskat sin ande1 från 52 % ti11 12 %. (Se

fig. 2.16.)

% lägenheter 50

20 3-véningshus

10 u u. o. ._ 9. och

1968 1970 1975 1980 1985Ãr

Fig. 2.16 Lägenheter i inf1yttningsfärdiga f1erbostadshus

efter anta1 våningar i huset åren 1968-1983 (exk1.

1ägenheter i speciaihus och 1oka1hus åren 1968-1979). Kä11a: SCB.

2.4 Hushå11

Anta1et hushå11 ökade med närmare en miijon e11er med 35 % ti11 3 498 000 meiian åren 1960 och 1980. Denna mycket kraftiga ökning hade inte sin främsta förkiaring i befo1kningsti11växten. Fo1kmängden ökade under samma tid ökade från 7,5 tili 8,3 miijoner e11er med 10 %. Däremot skedde betydande förändringar i hushå11ssammansättningen. Hushå11en har över lag b1ivit mindre. Mest utmärkande är den stora ökningen av de minsta hushå11en med en e11er två personer. Som visas i tab. 2.9 utgör dessa hushå11 numera nära två tredjedeiar av a11a hushå11. Räknat i anta1

Utveck1ing av boende och bostadsstock 41

personer utgör dock en- och tvåpersonshushå11en fortfarande en minoritet. År 1980 bodde 14 % av befo1kningen ensamma och 27 % i tvåpersonshushåil.

He1a ökningen av anta1et hushåii på nära en mi1jon fa11er på de minsta hushå11styperna och på hushå11 utan barn. Det fanns nästan 1ika många trepersonershushåli år 1980 som år 1960 och fyrapersonershushå11en har ökat. Däremot har de större hushå11en med fem e11er flera personer minskat. I he1a riket fanns det år 1980 endast 51 000 hushå11 med fier än fem boende.

Tab. 2.9 Hushå11en förde1ade efter antai boende

Därav med .. boende

Kä11a: Bostäder och boende 1980.

Antalet boende per 100 hushå11 har under de senaste 20 åren

minskat från 284 tili 232 vilket är en nedgång med nästan 20 %.

Minskningen av den genomsnitt1iga hushå11stor1eken har varit större i f1erbostadshusen än i småhusen betyd1igt 30 resp. 10 % (se tab. 2.10).

De större hushå11en har som tidigare visats biivit a11t färre. Barnfamiijernas antai är dock i stort sett detsamma i dag som under he1a perioden efter år 1945, dvs. drygt en mi1j0n

42 Utveck1ing av boende och bostadsstock Tab. 2.10 Antal boende per 100 hushå11 Antai boende per 100

Kä11a: Bostäder och boende 1980.

(här räknas med barn under 16 år, sätts gränsen vid 18 år blir

anta1et 1,1 mi1joner). Tvåbarnsfami1jerna har ökat me11an åren

1960 och 1980 medan fami1jestor1ekar har minskat - se tab. övriga 2.11. I dag finns det omkring 4 000 fami1jer i iandet som har fem e11er f1era barn.

Tab. 2.11 Hushå11en fördeiade efter anta1 barn

Därav med .. barn

Kä11a: Bostäder och boende 1980.

I närmare en mi1jon av 1andets 3,5 mi1joner hushå11 (28 %) bor en e11er f1era personer som är 65 år e11er ä1dre varav 467 000 är ensamstående. Sedan år 1970 har anta1et ä1dre hushåil ökat med

Utveckiing av boende och bostadsstock 43

171 000 e11er med ca 20 % medan antaiet övriga hushå11 ökat med 277 000 e11er med 12 % — se tab. 2.12.

Tab. 2.12 Hushå11 med personer 65-w år (1000-tai) ”Samtliga Därav med År hushå11 minst enbart personer 65-w år 1 person 1 boende 2 + boende 65-w år

Kä11a: Bostäder och boende 1980.

Enpersonshushåiien ökade med 377 000 ti11 över 1,1 mi1joner me1- 1an åren 1970 och 1980. Det var inte enbart pensionärshushå11en som bidrog ti11 denna utveckiing; många andra, särski1t yngre personer, bi1dade egna hushå11. Tab. 2.13 visar förändringarna i o1ika å1dersk1asser av enpersonshushå11 under denna period. Ökningen är re1ativt störst i de yngre åldersgrupperna. Stor ökning kan också noteras för å1dersk1asserna över 74 år. Ökningstakten har eme11ertid sjunkit under senare de1en av 1970-ta1et, från 29 % me11an åren 1970-1975 ti11 15 % under fö1jande femårsperiod.

Tab. 2.13 Anta1 enpersonshushåli i oiika å1dersk1asser åren 1970, 1975 och 1980

Kä11a: Ds Bo 1983:7.

44 Utveckling av boende och bostadsstock

Av gifta/samboende har nästan a11a eget hushå11 år 1980. Hushåiiskvoten, som anger andeien hushåii med egen iägenhet i en viss befolkningsgrupp, är för gifta/samboende 99 % (se tab. 2.14).

För icke samboende ökar hushåiiskvoterna snabbt ti11 70 % inti11 35-årsåidern. Därefter avtar ökningstakten, men kvoterna fort-

sätter att öka ända upp i pensionsåidern.

Sedan år 1960 kan noteras en mindre ökning av hushåiiskvoterna för samboende utom för å1drarna 35-54 år. Hushåiiskvoterna för icke samboende har ökat starkt i a11a åidrar.

Tab. 2.14 Hushåilskvoter för samboende och icke samboende

Kä11a: Bostäder och boende 1980.

2.5 Boendeförhå11anden

Drygt 40 % av samt1iga hushå11 bor i en bostad som ägs av någon

person i hushåiiet, 14 % av hush§11en bor med bostadsrätt och

43 - % med hyresrätt se tab. 2.15.

Sedan år 1960 har andeien hushå11 med ägda bostäder ökat med fem procentenheter medan andeien i hyresiägenheter minskat med t01v. En bidragande orsak ti11 minskningen är att över 200 000 hyresiä-

Utveckiing av boende och bostadsstock 45

genheter i småhus, ofta i tvåfami1jshus, har försvunnit från

marknaden. Hushåiien i b0stadsrätts1ägenheter har i det närmaste fördubbiats ti11 antaiet och deras ande1 har ökat från 9 till 14 %.

I småhus bor 4,6 mi1joner (57 %) av befo1kningen mot 3,5 miijoner i fierbostadshus. Sedan år 1960 har det skett en ökning av den förra gruppen från 3,8 ti11 4,6 miijoner, medan antaiet boende i f1erbostadshus varit i stort sett oförändrat.

Tab. 2.15 Hushå11 efter Iägenhetens dispositionsform

Därav i

Kä11a: Bostäder och boende 1980.

Som tidigare framgått är ande1en små Iägenheter störst i fierbostadshus. Det prägiar även hushåiissammansättningen vi1ket framgår av tab. 2.16.

Bara en mindre dei - 15 % - av hushå11en i småhus består av en person mot 48 % i flerbostadshus. För tvåpersonershushåii är ande1en densamma, drygt 30 %. En an1edning ti11 att så många hushå11 med två personer finns i småhus, är att medeiåiders och äidre personer bor kvar i sina hus sedan barnen har fiyttat ut. De stora hushå11en bor som rege1 i småhus; i drygt en tredjedei av småhusen finns hushå11 med fyra e11er fiera boende medan andeien i flerbostadshus är 10 %.

46 Utveck11ng av boende och bostadsstock

Tab. 2.16 Hushå11 efter hustyp och antal boende SamfTTga Därav i % med;...{boende År hushå11 1 2 3 4 5+ (1000-ta1) Småhus

F1erb0stadshus

Kä11a: Bostäder och boende 1980.

Den stora ökningen av anta1et småhushå11 har påverkat förde1ning-

en på hushå11styper i f1erbostadshus. Så1unda har ande1en enper-

sonshushå11 ökat från 26 % år 1960 ti11 48 % år 1980 medan ande- 1en hushå11 med tre e11er f1era boende minskat från 46 ti11 21 %. Inom småhusbeståndet har förändringarna varit avsevärt mycket mindre.

Andelen hushå11 utan barn under 16 år i f1erbostadshus har ökat från 62 % år 1960 till över 80 % år 1980. Mer än ett barn har bara 8 % av hushå11en i f1erbostadshus i dag mot 18 % år 1960. I 60 % av småhusen finns he11er inga barn medan en fjärdede1 av

hushå11en har två e11er f1era barn. Detta framgår av tab. 2.17.

Anta1et hushå11 med tre eller f1era barn är inte f1era än 124 000 varav 92 000 bor i småhus. Det innebär att tre fjärdede1ar av de större barnhushå11en bor i småhus med 60 % år 1960 jämfört fig. 2.17. Ande1en av hushå11en med två barn som bor i småhus har ökat från 49 ti11 71 % medan den minskat för hushå11 utan barn. Av

Utveck1ing av boende och bostadsstock 47

samt1iga barnhushå11 bodde närmare hä1ften i småhus år 1960, en ande] som ökat ti11 knappt två tredjedelar år 1980.

Tota1a anta1et barn 1 å1dern under 18 år - närmare 2 mi1joner har inte förändrats nämnvärt under 1970-ta1et. Däremot har anta- 1et barn som bor i småhus ökat med 270 000 t111 över 1,3 mi1joner. Av a11a barn bodde 68 % i småhus år 1980 mot 53 % år 1970,

vi1ket framgår av tab. 2.18. Anta1et barn som bor i f1erbostads-

hus har minskat med en tredjede1 under denna tid.

Tab. 2.17 Hushå11 efter hustyp och anta1 barn Samt1iga ”Därav 1 % med’... barn under 16 är År hushåH o 1 2 3+ (1000-ta1) Småhus

F1erbostadshus

Kä11a: Bostäder och boende 1980.

48 Utveck1ing av boende och bostadsstock

904 80- 70- 60-

40-

1960 1980 1 1980 1%0 1980 1960 1980 1960 1980 Samtliga Hushåll Hushåll Husháu Hushåll hushåll utan barn med 1barn med 2 barn med 30 barn

Fig. 2.17 Ande1en hushåll av o1ika typ boende i småhus 1960 och 1980. Barn under 16 år. Kä11a: FoB.

Tab. 2.18 Antalet barn i f1erbostadshus och småhus

Kä11a: FOB

Hushå11ens utrymmesstandard har förbättrats avsevärt sedan år 1960. Detta förklaras b1.a. av att hushå11en minskat i stor1ek och att 1ägenheterna b1ivit a11t större. Anta1et rumsenheter ger

Utveckling av boende och bostadsstock 49

100 boende har ökat från 121 tiii 181 under perioden 1960-1980 och är numera ungefär iika stort i småhusen som i fierbostadshusen. Här har skett en utjämning me11an hustyperna, viiket b1.a.

beror på att hushåiien biivit a11t mindre i fierbostadshusen och

att de större hushåiien i ökande utsträckning har va1t småhusen som bostadsform. Utveckiingen i detta hänseende redovisas i tab. 2.19.

Tab. 2.19 Antal rumsenheter per 100 boende Ãntái rumseñheter per IUO År boende i samtliga småhus fierbostadshus hus

Käiiaz Bostäder och boende 1980.

Den förbättrade utrymmesstandarden visar sig i ett minskat anta1 trångbodda hushå11. Eniigt gäiiande definition anses ett hushå11 som trångbott om antaiet boende i iägenheten överstiger två per bostadsrum, köket och ett rum oräknade. Enpersonshushåii räknas eniigt denna norm aidrig som trångbodda (norm 2).

Sedan år 1960 har trångboddheten i denna mening minskat starkt. Då var en tredjedei både av hushåiien och av de boende trångbodda. Numera är 4 % av hush§11en och 6 % av de boende trångbodda.

Den största andeien som bor trångt finns i små iägenheter. I iägenheter om fyra eiier fier rum och kök är andeien trångbodda mindre än 0,5 % (se tab. 2.20). Trångboddhet är fortfarande vaniigare i fierbostadshus (6 %) än i småhus (3 %).

50 Utveck1ing av boende och bostadsstock

Tab. 2.20 Andel trångbodda hushå11 1 o1ika 1ägenhetstyper (%)

utproportionerats. Kä11a: Bostäder och boende 1980.

Bland hushå11 med sex e11er f1era boende är vart femte hushå11 trångbott (se tab. 2.21). Även b1and hushå11 med tre och med fem boende är trångboddheten ännu hög. Att hushå11 med fyra boende 1igger 1ägre beror på att för tre- och fyrapersonershushå11en gä11er samma krav på minsta 1ägenhetsstor1ek.

Trångboddheten är a11tså mest markant i de stora hushå11en som också omfattar f1erbarnsfami1jerna. 20 000 hushå11 med tre e11er f1era barn är trångbodda. 14 % av trebarnshushå11en och 25 % av hushå11en med fyra e11er f1er barn bor trångt (se tab. 2.22).

Tab. 2.21 Trångbodda hushå11 efter anta1 boende år 1980 Anta1 hushäT1 Därav trån bodda

(1000-ta1) Ãnfal (I668-tali Z

Samt1iga 3 498 153 4 därav med

Kä11a: Bostäder och boende 1980.

Utveck1ing av boende och bostadsstock 51

Tab. 2.22 Trångbodda hushå11 efter anta] barn år 1980

Kä11a: Bostäder och boende 1980.

I fig. 2.18 och 2.19 redovisas trångboddheten i vissa regioner i

Iandet. Trångboddheten är uttryckt en1igt norm 2 och norm 3.

(Norm 2 är definierad tidigare. Norm 3 innebär att varje barn och ensamstående vuxen ska11 disponera eget sovrum). Även ande1en hushå11 med hög utrymmesstandard redovisas. Därmed avses att hushå11et har mer än ett rum per boende, kök och ett rum oräknat.

Hög utrymmesstandard är betyd1igt van1igare i småhus än i fierbostadshus. Av samtiiga hushå11 i småhus år 1980 hade 43 % hög

standard, 13 % i fierbostadshus. (Enpersonshushå11 i tre rum och

kök anses bo med hög utrymmesstandard Iiksom två personer i en fyrarumsiägenhet.) Ski11naderna me11an oiika regioner var eme11ertid betydande. Störst var ski11naderna för småhusen; i Storstockhoim och Stormalmö hade omkring häiften av hushå11en i småhus hög utrymmesstandard mot en tredjedei av hushåiien i 1andets nord1igaste de1ar (se fig. 2.18).

Trångboddheten i f1erbostadshusen - definierad eniigt norm 3 -

uppvisar inte Iiknande variationer me11an regionerna. F1est

trångbodda hushå11, en tredjede1, fanns i Storstockho1m. En för-

k1aring härti11 är den stora mängden ensamstående i enrums1ägenheter.

52 Utveck1ing av boende och bostadsstock

I Stormaimö var en fjärdede1 av hushå11en trångbodda och 28 % i

den nord1igaste regionen. I he1a 1andet bodde ca 30 % av hus-

hå11en i f1erbostadshus trångt eniigt norm 3 mot en tionde] i

småhusen.

Sammantaget innebär detta att i storstadsområdena är utrymmesstandarden mer ojämnt förde1ad än i Iandet i övrigt. I småhusen bor man mer rym1igt i storstadsområdena än i heia landet och i f1erbostadshusen trängre. Därti11 bor barnfami1jerna i högre utsträckning i f1erbostadshus i storstäderna än i andra regioner.

Pensionärshushå11en har avsevärt bättre utrymmesstandard än barn-

hushåilen, vi1ket tyd1igt framgår i fig. 2.19. Ande1en pensio-

närshushå11 med hög utrymmesstandard är i småhus dubbe1t så stor som för barnhushå11en (50 mot 26 %) i he1a Iandet och i fierbostadshusen är ski11naden än större (16 mot 4 %). På motsvarande

sätt är ande1en barnhushå11 som är trångbodda en1igt norm 3 i

fierbostadshus ungefär dubbelt så stor som för pensionärshushå11en (45 mot 23 % i he1a 1andet); reiationen är densamma för de båda i småhus - 15 mot 7 %. grupperna

Ser vi enbart ti11 barnfamiljerna och oavsett om de bor i fier-

bostadshus e11er småhus, kan vi finna re1ativt stora ski11nader

me11an o1ika regioner vad det gä11er den ande1 som bor med hög utrymmesstandard. Ande1en är så1edes betyd1igt högre i Stormaimö än i iandets nord1igaste de1ar. För Storstockho1m kan konstateras att denna ande1 är lägre än riksgenomsnittet.

Ski11naden i trångboddhet definierad en1igt norm 3 är betyd1igt

mindre. Att barnfamiljerna är trångbodda är dock van1igare i

Storst0ckho1m än en1igt riksgenomsnittet vi1ket framgår av tab.

2.23.

Utveck1ing av boende och bostadsstock 53

HUSHÅLL IFLERBOSTADSHUS HUSHÃLLI SMÃHUS 0 ° 5°

L__.5.°_..u°°*

5‘°s°°*°" — jj

storma»mv i—

“‘*“°’°“°"‘ °° - Norrbottens län

He-a met

E:

TRÃNGBODDHET HÖG UTRYMMES- KäHa: FoB 80. N°“ 2 STANDARD

Norm 3

Fig. 2.18 Trångbodda hushåll resp. hushå11 med hög utrymmesstandard i några regioner år 1980.

BARN-RESP PEN9oNAnsHusHALL & I FLERBOSTADSHUS u SMÃHUS 0 50 0 50 100%

. . MP7;

. I . a I I

B Storstockholm P

B

W

Västerbottens och3 Norrbottens län p

Hela riket

Fig. 2.19 Barnhushå11 och pensi0närshushå11 som är trångbodda resp. som har hög utrymmesstandard 1 några regioner år 1980.

54 Utveck1ing av boende och bostadsstock

Tab. 2.23 Ande1en barnhushå11 med o1ika utrymmesstandard i några

regioner år 1980

Västerbottens och Norrbottens 1än 72 8,1 26,4 15,2 He1a riket 1 120 7,6 25,8 18,4

Kä11a: FoB 80.

Generella bostadssubventioner 55

3 GENERELLA BOSTADSSUBVENTIONER OCH EKONOMISKA MÅL ÅREN 1975-1985

I detta kapite1 behandlas de generella subventionernas och kost-

nadsutvecklingens inverkan på de bostadspolitiska målen om pari-

tet och neutralitet. Dessa mål avser att ge lika kapitalkostnader

för likvärdiga lägenheter oavsett ålder och upplåtelseform. Där-

med ges också förutsättningar för lika årskostnader och årshyror

för likvärdiga bostäder. Mål som fått allt större betydelse är dels att motverka förmögenhetsbildning hos de boende dels att begränsa samhällets kostnader för subventionerna. De ges stor betydelse i utredningens direktiv. Även uppfyllelsen av dessa mål behandlas.

Det allmänna syftet med de generella bostadssubventionerna är att stödja produktionen samt att åstadkomma socialt acceptabla boen-

dekostnader. Måluppfyllelsen i dessa avseenden diskuteras i kap.

2 och 6.

3.1 Nuvarande lånesxstem

gakgrugd

Paritetslånesystemet infördes år 1968 (prop. 1967:100). Det var

ett subventionsfritt lånesystem där kapitalkostnaderna omförde-

lades över tiden. För egnahemsägare var dock räntan avdragsgill. Det första årets betalningsprocent sattes lika med en basannui-

tet, som inkluderade amortering på bottenlån. Den bestämdes till

5,1 % av låneunderlaget för hyres- och bostadsrätt och 5,3 % för

egnahem. Betalningsprocenten skulle uppräknas med s.k. paritetstal som fastställdes av Kungl. Majzt. Dessa föreslogs av paritetstalsnämnden inom SCB med ledning av byggnadsprisindex men med avdrag för en åldersfaktor. I den mån den erlagda räntan var lägre än marknadsräntan lades mellanskillnaden till statslåneskulden. Genom successiva höjningar av betalningsprocenten skulle statslånet kunna amorteras inom ca 30 år. För äldre subventionerade lån infördes ett liknande system, som innebar att man fick

56 Genereiia bostadssubventioner

s.k. ränteiån för att betaia meiianskiiinaden me11an en garanterad ränta och marknadsräntan.

Vid införandet av paritetsiånesystemet förutsattes att en höjning

av betainingarna sku11e ske med ca 3 % per år, viiket vid rådande

räntor sku11e möjliggöra en amortering inom 30 år.

Systemet kom aidrig att fungera som avsett. De första åren var byggkostnaderna oförändrade, varför ingen paritetstaishöjning kunde ske. Senare steg byggnadspriserna reiativt kraftigt. Det

ansågs dock att erforderiiga höjningar av betainingsprocenten

sku11e ha medfört för stora höjningar av boendekostnaderna. Paritetstaien höjdes därför endast i begränsad utsträckning. Därige-

nom och på grund av höjda bostadsiåneräntor kunde det konstateras

att amorteringstiden för bostadsiånen sku11e komma att bii mycket iängre än 30 år.

Systemet hade också andra nackdeiar. Egnahemsägare fick mycket

iåga boendeutgifter eftersom även den dei av marknadsräntan som

iades ti11 skuiden var avdragsgiii. Stigande marknadsräntor innebar aiitså ökande avdrag och därmed sjunkande boendeutgifter. För bostadsföretag och bostadsrättsföreningar innebar skuiduppskrivningarna bokföringsprobiem. Osäkerheten om den nomine11a skuidut-

veckiingen sågs även som en nackdei.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna, som tilisattes åren 1970 resp. 1972, föresiog i sitt gemensamma betänkande S01idarisk bostadspoiitik (SOU 1974:17) ett nytt finansierings-

system, s.k. utjämningsiån. Dessa iån sku11e vara förknippade med

vi11kor1iga subventioner. De skuiie minskas över åren och senare återbetaias i den mån utveckiingen av boendekostnader i förhåiiande tili inkomster medgav det. Ingen skuiduppskrivning sku11e

dock ske. En förutsättning var att uppiåteiseformerna skuiie ha

iikartade finansieringsvilikor. Hyres- och bostadsrättshavare sku11e få en viss avdragsrätt för att kompensera för egnahemsägarens motsvarande rätt. Detta föresiogs av den år 1972 ti11satta bostadsskattekommittên i betänkandet Neutral bostadsbeskattning (SOU 1974:16).

Genereiia bostadssubventioner 57

Remissinstanserna var kritiska ti11 utredningsförslagen. Mot ut-

jämnings1ånen invändes b1.a. att det inte sku11e b1i möjiigt för

iåntagare att överbiicka de framtida kraven på återbetaining, att

skuidredovisningen därför sku11e sakna reeii ekonomisk innebörd och att förutsättningarna för framtida ombyggnadsfinansiering sku11e bli okiara. De statsfinansieiia konsekvenserna sku11e inte

he11er kunna bedömas. Likaså menade många att oiikheter i skatte-

hänseende borde eiimineras inom iånesystemet och inte genom sär-

skiida avdrag för hyresgäster och bostadsrättshavare.

Många remissinstanser menade att paritetsiånesystemet kunde be-

håiias men modifieras med subventioner för att rätta ti11 nackdeiarna.

guvarande_låne§y§tgm

Utredningarnas försiag förkastades. I prop. 1974:150 Riktiinjer för bostadspoiitiken m.m. föresiogs det system med viiikorsiösa och successivt avtrappade subventioner som fortfarande gäiier.

Bostadsministern ansåg att den osäkerhet om framtida subventioner

och betainingsansvar som vidiådde såväi paritetslånesystemet som

ett reformerat sådant system och det föresiagna systemet med ut-

jämningsiån måste undanröjas. Detta motiverade ett nomineiit iå-

nesystem. Härvid var subventioner nödvändiga av bostadspoiitiska skäl. Kapitaikostnaderna måste även sänkas. Neutraiitet me11an

uppiåteiseformerna borde åstadkommas inom ramen för iånesystemet

och borde i första hand avse nyproduktionen. Paritetskravet

sku11e uppnås genom successiv avtrappning av räntebidragen. För-

mögenhetsbiidningen för egnahemsägare skulle också motverkas genom därav föijande successivt stigande kapitaiutgifter. Vidare

ansågs det viktigt att subventionernas storiek sku11e kunna anges

vid varje tidpunkt.

Den acceptabia kapitaikostnaden för hyres- och bostadsrätt ansågs

vara 4 %, en sänkning från paritetsiånesystemets 5,1 %. Det mot-

svarade en garanterad ränta på 3,9 % med hänsyn tili botteniåne-

58 Genereiia bostadssubventioner

amorteringarna. Den garanterade räntan sku11e höjas med 0,15 procentenheter per år de första fem åren och därefter med 0,20 procentenheter per år. Det sku11e möj1iggöra en avveckiing av ränte-

bidragen inom 23 år, och en siutamortering inom 30 år. Därvid

sku11e amorteringarna kunna påbörjas innan räntebidragen he1t av-

veck1ats. De angivna förutsättningarna innebar en antagen ränte-

nivå på 8,25 %.

Bostadsministern ansåg det inte möj1igt att exakt och menings-

fu11t ange hur mycket högre den garanterade räntan för egnahem borde vara med hänsyn ti11 skatteförutsättningarna. Han fann eme11ertid att den borde vara 6 %. För egnahem borde dessutom

statsiånen amorteras från början, vi1ket gav en kapita1kostnad på

6,3 % vid annuitets1ån och 7,1 % vid rak amortering.

Dessa värden kan jämföras med beräkningar i So1idarisk bostadspo1itik (SOU 1974:17) som citeras i propositionen. De visade att ett givet småhus sku11e få samma nettokapitaikostnad första året vid 3,9 % kapita1kostnad om det upp1äts med hyresrätt som vid 6,7 % kapita1kostnad om det upp1äts med äganderätt. Härvid inräk-

nades räntan på överkostnader samt amorteringar. Margina1skatte-

satsen i ka1ky1en var 60 %.

Den garanterade räntan för egnahem borde höjas med 0,2 procenten-

heter per år, vi1ket, med hänsyn ti11 skattereduktion och taxe-

ringsvärdehöjningar, sku11e ge samma kapita1kostnadshöjningar som för hyres- och bostadsrätt de närmaste fem åren.

De nya 1ånevi11koren med subventioner sku11e gä11a även äldre hus. Kapita1kostnaderna sänktes för hyres- och bostadsrättshus

men dock på ett sådant sätt att ä1dre hus fick högre garanterad

ränta än nyare. För egnahem skedde höjningar med motsvarande inriktning.

De nya 1ånevi11koren beräknades medföra ökade statsutgifter på

2 000 miij. kr. för beståndet, varav 1 700 mi1j. kr. för hyres-

och bostadsrättshus och 300 mi1j. kr. för egnahem. Varje ny år-

gång beräknades medföra ett subventionsbehov på 130 milj. kr. för

Genere11a bostadssubventioner 59

hyres— och bostadsrättshus och 100 miij. kr. för egnahem. Inga kalkyier redovisades för skattesubventionerna, men det konstaterades att de sku11e minska i viss av utsträckning genom införande räntebidrag.

3 -1 -3

:önussätzninga: :ö: 26:1 :e: gen negtzalüe:

I fig. 3.1 redovisas den åriiga infiationen samt räntan statspå 1ån åren 1968 ti11 1983. Räntan på stats- och botteniån ski1de

sig obetydiigt under perioden. Hösten 1974, då propositionen 1a-

des, kunde man se ti11baka på en period med en infiation 6 å på

8 % per år och en räntenivå på ca 7 %. Hösten 1974 steg dock

bottenlåneräntan til} 8,20 %. Som konstaterats i av-

föregående

snitt kaikyierade man också i propositionen med denna räntenivå.

Det finns ingen redogöre1se över hur man tänkte den ekonomisig

ska framtid där iånesystemet sku11e fungera. Den föijande redo-

göreisen utgör a11tså en rekonstruktion.

Antar man att det iångsiktiga om räntenivån

antagandet var 8,20 % kan därur häriedas en förväntad framtida inflation nivån

på

5,5 %. Realräntan skuiie då näm1igen bii ca 2,75 %, vi1ket överensstämde med tidigare historiska erfarenheter.

Ti11 den historiska erfarenheten hörde också en kontinueriig produktivitetsutveckiing i bostadsbyggandet. Under åren 1968-1973 steg produktiviteten i fierfamiijshusproduktionen med 15 % e11er med 2,8 % per år. Studier för tidigare perioder visade en iikartad utveckiing. Beräkningar som vi utfört visar eme11ertid att priseffekterna i stort sett motverkats av stigande materiai- och

arbetskostnader (faktorpriser). Åren 1965-1972 var dock

byggandets prisutveckiing mycket gynnsam. Det kan därför vara rimiigt att förutsätta förväntningar om realt sjunkande byggnadskostnader om ca 1 % per år.

Den första frågan är vilka förutsättningar 1974 års besiut inne-

bar för att upprätthåila pariteten. Diskussionen ti11

begränsas hyres- och bostadsrätter i flerbostadshus.

60 Genere11a bostadssubventioner

___, Stats-

:k Iâneränta

: I 3 I n I

10- .. I : l Inflation (dec.-dec) [__j

n 5 3 I q r__J I - I a ..--J

o ej . . . . . . . . . , . . . . T 1968 1970 1975 1980 Ar

3.1 Inf1ation samt ränta på stat1iga bostads1ån åren

Fig. 1968-1983.

Kä11a: SCB, Bostadsstyre1sen.

räntan sku11e öka från % ti11 4,65 % efter Den garanterade 3,9 fem år och därefter med 0,2 procentenheter per år. Det innebar en

år1ig procentue11 ökning med 3,6 % de första fem

gen0msnitt1ig åren och år de närmast fem åren. Därefter med 4 % per fö1jande

sku11e ökningstakten b1i 1ägre.

% inf1ation, 1 % år1ig real-

Med de givna förutsättningarna (5,5 sku11e komma att stiga med ca

prissänkning) byggnadskostnaderna

sku11e i år- 4,5 % per år. Samtidigt kapita1k0stnaderna tidigare med 3,6 ä 4 % per år. Kapitalkostnaderna i ä1dre år-

gångar stiga gångar sku11e a11tså ti11 en början sjunka med knappt 1 % per år

i förhå11ande ti11 nyproduktionen och senare i en förhå11andevis

takt. Det ska11 jämföras med den å1dersfaktor i kapi-

något 1ägre

taikostnaderna som paritetsta1snämnden beräknat, 0,75 % per år.

Genere11a bostadssubventioner 61

Slutsatsen blir a11tså att bes1utet var vä1 avvägt för att skapa

paritet över årgångarna.

Grundiäggande för denna siutsats är principerna för amortering. För botteniånet tiiiämpades annuitetsprincipen. Statsiånet sku11e ej börja amorteras förrän efter 15 â 20 år. Amorteringarna uppgick därför till en början ti11 endast 0,1 %. Det kan jämföras

med att de vid rak amortering sku11e ha uppgått ti11 2,4 %. (2 %

amortering för botteniånet och 3,3 % för statslånet.) Den förutsatta infiationstakten var i sin tur en förutsättning för den 1åga amorteringen. Inflationen innebar nämiigen en motsvarande rea1

sänkning av skuidvärdet. Ski11naden i sku1d meiian åtföjjande år-

gångar av hus sku11e b1i i storieksordningen 4,5 %, trots att den

faktiska amorteringen var endast 0,1 %. På detta sätt skuiie för-

utsättningar skapas för rebeiåning den dag huset behövde byggas

om.

Uppenbart är att systemet var mycket känsiigt för ändringar i förutsättningarna. En sänkning av infiationstakten ti11 t.ex. 3 %

sku11e innebära att kapita1kostnaderna i ä1dre årgångar sku11e

öka med ca 1,5 % per år i förhåiiande ti11 nya. I samma riktning

sku11e snabbare produktivitetsökning e11er Tägre rea1 faktorprisutveckiing ha verkat. Högre infiationstakt, iägre produktivitetsökning e11er snabbare real faktorprisutveckiing sku11e å andra sidan ha kommit att innebära större kapita1kostnadsskiiinader

me11an årgångarna än ca 0,75 %. Det är ju en utveckiing av det

siaget som vi senare fått uppieva, vi1ket kommer att framgå i

nästa avsnitt.

Den andra frågan gäiier förutsättningarna för neutraiitet. Det

har redan konstaterats att de jämföreiser som redovisas i propo-

sitionen bygger på att samt1iga kapitaiutgifter inräknas och att

egnahemsägaren har 60 % margina1skatt. Om dennes stats1§n amorteras eniigt annuitetsprincipen biir kapitaiutgiften 1ägre än för hyresrätt. Vid rak amortering b1ir den högre. Annuitetsiån biev också den dominerande iåneformen.

62 Genereiia bostadssubventioner

En ka1ky1 av nettoräntekostnaden för ett småhus uppfört 1975 ger föijande resuitat:

Marginalskattesats (%) 50 60 70 80 Nettoräntekostnad (% av LU) 3,6 3,1 2,6 2,1

Ka1ky1en bygger på att produktionskostnaden är 200 000 kr., taxe-

ringsvärdet 150 000 kr., iåneunderiaget (LU) 190 000 kr. och

schabionavdraget 800 kr. Endast ränta på stats- och botten1ån

samt 8 % ränta på det egna kapitaiet inom 1åneunder1aget (9 500

kr.) in- räknas.

År 1974 var det inte he1t känt vi1ken marginaiskatt egnahemsägarna i medeitai hade. Värden me11an 50 och 60 % förekom i diskussionen. Den väikända siutsatsen att högre marginaiskatt Iedde tili lägre boendekostnader kan utan vidare dras. Det kan också konstateras att nettoräntekostnaden även vid 50 % margina1skatt b1ev iägre för egnahem än för hyresrätt. Vi11koren för finansie-

ring av överkostnad var sämre för hyresrätt än för egnahem på

grund av avdragsrätten för den senare. Om amorteringar på me11an

0,4 % och 0,9 % av iåneunderiaget inräknas för egnahem kan neu-

tra1itetsmå1et i stort sett ha ansetts vara uppfy11t vid 50 % ä 60 % marginalskatt.

Det är osäkert om neutraiiteten sku11e kunna upprätthå11as över

åren för egnahem. För egnahemsägarna sku11e ju nettoräntekostnad-

erna stiga Iångsammare än 0,15 procentenheter per år. Vid 60 %

resp. 50 % marginalskatt sku11e ökningen b1i 0,08 resp. 0,1 procentenheter per år fram till nästa taxeringsti11fä11e i början av 1980-taiet. Detta förhåiiande innebar också större risk för paritetsprobiem än för hyres- och bostadsrätt. Ã1dre småhus sku11e, vid tidigare angivna förutsättningar om pris- och produktivitets-

utveckiingen, successivt komma att få för iåga kapita1kostnader i

förhåiiande ti11 nyproduktionen. Detta sku11e kunna 1eda tiil åtminstone smärre förmögenhetsvinster. De successiva ökningarna av den garanterade räntan gavs ju i propositionen just ro11en att motverka sådana vinster. Å andra sidan var eftersiäpningen i

räntehöjning meiian uppiåteiseformerna ringa. I propositionen

Genereiia bostadssubventioner 63

menades att om också effekten av kommande taxeringsvärdehöjningar

inräknades, sku11e kostnadsökningarna b1i desamma för uppiåteise-

formerna.

Siutsatsen biir att 1974 års bostadspoiitiska reform var känsiig för störningar. Ändrade förutsättningar beträffande inflation,

ränteiäge och produktivitetsutveckiing sku11e påverka möjiighet-

erna att upprätthåila neutra1itet och paritet. Sett i ett histo-

riskt perspektiv var det ett kraftfu11t steg mot bättre neutraii-

tet me11an uppiåteiseformerna.

Som redan framgått av fig 3.1 fattades 1974 års besiut just i

början av en period med stigande inflation och med starkt stigande räntor. Statsiåneräntan ökade från 7,25 % år 1974 tiil 12,75 %

år 1981. Därmed kom förutsättningarna för en återbetaining av

statsiånet för hyres- och bostadsrätt inom en trettioårsperiod

att snabbt raseras. Som kommer att framgå av fö1jande avsnitt åt-

fö1jdes den kraftiga infiationen av än kraftigare byggprishöjningar som även snabbt raserade förutsättningarna för paritet öv-

er årgångarna och äventyrade

nyproduktionen.

3.2 Bostadsbyggandets prisutveck1ing

3.2.1 grgduktignsprjserna

Prisutveckiingen biev utomordentiigt ogynnsam efter mitten av 1970-ta1et. Det kan iiiustreras för fierbostadshus och gruppbyggda småhus medan prisuppgifter saknas för styckebyggda småhus.

Som framgår av tab. 3.1 steg priserna särskiit starkt för fier-

bostadshus. Prisökningen per Iägenhet under sjuårsperioden 1975-

1982 var mer än tre gånger så snabb som närmast föregående sju-

årsperiod. För gruppbyggda småhus var ökningstakten betydiigt

iägre, iiksom ski11naden i prisökningstakt me11an perioderna.

Ski11naden i prisökning me11an hustyperna iedde ti11 att m2-pris-

et för gruppbyggda småhus år 1982 b1ev 13 % Iägre än för flerbostadshus medan det år 1968 var 11 % högre.

64 Genere11a bostadssubventioner

Tab. 3.1 Produktionskostnadernas utveck1ing åren 1968-1982. Statsbe1ånade hus med pre1iminära bes1ut 1968 1975 1982 Kostnad per Iägenhet (kr) F1erbostadshus 74 000 121 000 382 000 Gruppbyggda småhus 126 000 196 000 468 000 Kostnad per m2 F1erb0stadshus 1 025 1 722 5 043 Gruppbyggda småhus 1 134 1 681 4 392

Utveck1ing (1) 1968-1975 1975-1982 Kostnad per 1ägenhet F1erbostadshus 65 214 Gruppbyggda småhus 55 139 Kostnad per m2 F1erbostadshus 68 193 Gruppbyggda småhus 48 161 Kä11a: SCB Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok.

3.2.2 fyggxs_a1_bygggrjsutgegkljnggp

En närmare ana1ys av prisutveck1ingen kan göras för byggnadspriserna. De utgjorde år 1982 för f1erbostadshus 84 % av produktionspriserna och för gruppbyggda småhus 76 %.

I fig. 3.2 jämförs utveck1ingen av byggnadspriserna per m2 med konsumentprisindex (KPI) och faktorprisindex för åren 1968-1982 (mede1ta1 för f1erbostadshus och gruppbyggda småhus).

Faktorpriserna har ända sedan år 1968 stigit snabbare än KPI.

Fram ti11 år 1975 steg m2-priserna för f1erbostadshus Iångsammare

än faktorpriserna och i samma takt som KPI. Därefter ökade

m2-priset ungefär dubbe1t så snabbt som såvä1 KPI som faktor-

priserna.

För gruppbyggda småhus var utveck1ingen betyd1igt gynnsammare.

Fram ti11 mitten av 1970-ta1et steg m2-priserna 1ångsammare än

Genereila bostadssubventioner 65

såväi faktorpriser som KPI. Därefter steg m2-priserna 60 %

snabbare än KPI och 20 % snabbare än faktorpriserna.

Orsakerna ti11 att faktorpriserna ökat snabbare än KPI ska11 inte närmare anaiyseras. Byggprisutredningen har i sitt betänkande

(SOU 1982:34) gett synpunkter på utveckiingen. Däremot kommer

ski11naden i utveckiingen för m2-priserna och faktorpriserna att

närmare studeras.

I kan tre faktorer förkiara att byggpriset per m2 utveckprincip de maskininsatser, det materiai och

1as annoriunda än priset på

- - som utnyttjas i iönerna för den arbetskraft faktorpriserna och Den första faktorn är produktutformprojektering produktion. kvaiitet e11er resursinsats per enhet ningen. Termerna standard, Dvs. om produktens standard stiger, ökar kan användas synonymt. också dess pris.

lndex Flerbostadshus 500 Byggpris/ m3

Faktorpriser

/1

40° Gruppbyggda smahus 2 Byggpris lm

Konsument - / prisindex I 300

100 V 1968 1970 1975 1980 definitionen Byggpriser avser den från år 1973 tillämpade

av per m2, faktorpriser samt

Fig. 3.2 Utveck1ingen byggpriser konsumentpriser åren 1968-1982. 1968=100.

Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok. Kä11a: SCB,

66 Genereiia bostadssubventioner

Den andra faktorn är produktivitetsutveckiingen. Stigande produk-

tivitet beror på att mindre mängder e11er biiiigare material an-

vänds, att produktionen effektiviseras t.ex. genom att arbetskraft ersätts med biliigare maskininsatser, att husen ges en mer produktionsväniig utformning e11er att de anstäiida arbetar effektivare i förhåiiande ti11 iönen. Vid sådana förhåiianden ökar byggnadspriserna mindre än faktorpriserna. Vid sjunkande produktivitet stiger byggnadspriserna mer.

Den tredje faktorn s1ut1igen är vinstutveckiingen. Vid stigande vinster stiger öyggnadspriserna mer än faktorpriserna. Vinstutveckiingen kommer ej närmare att anaiyseras. vinsterna utgör en-

dast någon enstaka procent av byggnadspriserna, och kan därför ej

i högre grad förkiara dess utveck1ing.

SCB beräknar två särskiida s.k. byggnadsprisindexar som mäter prisutveckiingen för fierbostadshus och gruppbyggda småhus som om

hus och iägenheter varit oförändrade meiian åren.* Utgångspunkten

är också att byggandets geografiska fördeining i landet och

me11an expioaterings- och saneringsområden är oförändrad.

Genom att jämföra byggnadsprisindex med index för m2-prisernas

utveckiing kan effekterna av ändrad produktutformning (standard

etc.) på m2-priserna av1äsas. Det måste ju vara så att om priset

på de faktiskt byggda husen utveckias annoriunda än för oföränd-

rade hus så måste - standarden - ha ändrats. produktutformningen

Om man å andra sidan jämför byggnadsprisindex med faktorprisindex

kan produktivitetsutveckiingen aviäsas. Om nämiigen priset på

oförändrade hus utveckias annoriunda än faktorpriserna måste ju produktiviteten ha ändrats.

* För en närmare redogöreise för indexen, se statistiska centrai-

byråns statistiska meddeiande P 1976:6.3.

Genereiia bostadssubventioner 67

I fig. 3.3 redovisas standard- och produktivitetsutveckiingen för de två hustyperna. Standarden var i stort sett oförändrad fram ti11 år 1975. Därefter steg den med över 20 % fram ti11 år 1982. Produktiviteten steg fram till år 1976 för fierbostadshus och ti11 år 1977 för gruppbyggda småhus. Utveckiingen var mest positiv för den senare hustypen. Under siutet av 1970-taiet skedde en

produktivitetsnedgång som var mycket kraftig för fierbostadshusen

och svag för grupphusen. Från år 1980 har produktiviteten åter

börjat öka svagt. Produktivitetsnivån för gruppbyggda småhus iåg

år 1982 ca 40 % högre än år 1968, medan den för fierbostadshus 1

iåg endast 10 % högre.

I stora drag kan perioden 1968-1982 indeias i två sjuårsperioder

med väsentiigt oiika föriopp. I tab. 3.2 sammanfattas utveckiingen under de två perioderna, och redovisas de oiika faktorernas

inverkan på siutpriset. Under perioden 1968-1975 steg byggpriser-

na per m2 för f1erbostadshus obetydiigt snabbare än den a11männa

prisnivån e11er med 66 mot 61 %. Ökad produktivitet med 24 % upp-

vägde att de reaia faktorpriserna ökade med 24 %. Under nästa period steg byggpriserna dubbeit så snabbt som den aiimänna pris- STANDARD PRODUKTIVI TET Index Index

150- 150 140 130 - Fh 120 ,v / sms 110 - f z/ // ~ im . . wo . \_* ____ _4_, 1970 1975 1980 Är 1970 1975 1980 Ar Byggnadspris/m2 (preI.beslut) Faktorprisindex (inkl. moms och . . l.. meg rd nmg) Byggnadsprisindex (pab.objekt) Byggnadsprisindex (páb. objekt) Fig. 3.3 Utveckiingen av standard och produktivitet i bostadsbyggandet. 1968=100. Käiiaz SCB.

68 Genere11a bostadssubventioner

Tab. 3.2 Byggprisökningens förkiaringsfaktorer och dess prispå-

verkan (procent) UtveckTing under Frisavvikeise perioden utan faktorutveckiing Fierbostadshus

Byggpris/m2 66 200 -40 -67

Förkiaringsfaktorer

Gruppbyggda småhus

Byggpri s/m? 43 160 -30 -62

Förk1aringsfaktorer

Kä11a: SCB. Egna beräkningar. Beräkningarna grundas på byggnads-

priser eniigt preiiminärt bes1ut, faktorprisindex ink1. 1öne-

glidning och moms samt byggnadsprisindex för påbörjade objekt.

nivån. De viktigaste förkiaringsfaktorerna var ökad standard och

sänkt produktivitet medan de rea1a faktorpriserna steg måttiigt.

För gruppbyggda småhus steg priserna iångsammare än den a11männa

prisnivån under den första perioden e11er med 43 mot 61 %. En

kraftig produktivitetsökning och en svag standardsänkning motverkade mer än vä1 den rea1a faktorprisökningen. Under perioden

1975-1982 steg m2-priserna 60 % snabbare än de a11männa priserna.

Den viktigaste orsaken var standardökningen och en viss rea1 faktorprisutveckiing, som ej a11s kunde uppvägas av den svaga produktivitetsökningen.

Under var och en av de studerade perioderna steg byggpriserna per m2 för fierbostadshus 16 % snabbare än för gruppbyggda småhus.

Genere11a bostadssubventioner 69

I högra de1en av tab. 3.2 visas i procent hur n?-priserna åren

1975 resp. 1982 sku11e ha avvikit från de faktiska om varje för-

kiaringsfaktor för sig varit oförändrad under föregående sjuårs-

period. Om t.ex. den a11männa prisnivån varit oförändrad åren

1975-1982 hade byggpriserna år 1982 varit 50 % lägre. Priserna hade varit knappt 20 % iägre om inte standarden stigit samt 7 â 8 % iägre om inte faktorpriserna stigit snabbare än den aiimänna

prisnivån.

Av specie11t intresse är produktivitetsutveckiingens inverkan. oförändrad produktivitet me11an åren 1975 och 1982 hade betytt 12 % 1ägre priser år 1982 för f1erbostadshus och 4 % högre priser

för gruppbyggda småhus. Men den re1evanta frågan är hur priserna

år 1982 påverkats av att produktivitetsutveckiingen vänt e11er

stagnerat. Om produktiviteten fortsatt att öka i samma takt åren

1975-1982 som tidigare sjuårsperiod hade priserna varit 29 resp.

23 % Iägre år 1982. För fierbostadshus sku11e det ha inneburit

att m3-priserna endast stigit 13 % mer än konsumentpriserna i

stä11et för en dubbelt så snabb ökning. För grupphusen sku11e

m2-priserna ha utveckiats i samma takt som konsumentpriserna. En

fortsatt oförändrad produktivitetsstegring sku11e a11tså nästan he1t kunnat motverka inte bara priseffekten av den kraftiga standardökningen utan även faktorprisernas rea1a ökning. För t.ex fierbostadshus sku11e räntebidraget kunnat vara en tredjedei 1äg-

re vid oförändrad nettokapitaiutgift, 150 kr/m2.

Den samtidiga standardökning och produktivitetssänkning som inträffade under andra hä1ften av 1970-taiet innebar ett dubbe1t trendbrott. Beräkningar som vi utfört visar nämiigen att resursinsatsen per m2 (standarden) varit i stort sett oförändrad tidigare under efterkrigstiden. Ökad produktivitet har också succes-

sivt kunnat motverka stigande faktorpriser. M2-priserna har där-

med utveckiats i stort sett i takt med inf1ationen.

I föijande två avsnitt ana1yseras standard- och produktivitetsutveck1ingen med tyngdpunkt i perioden 1975-1982.

70 Genere11a bostadssubventioner

Standardutveck1ingen

Som tidigare framgått har det standardbegrepp som här används en

annan innebörd än i ordet iägenhetsstandard. Där tänker man när-

mast på vi1ken utrustning och vi1ka go1v- och väggmateriai som

finns i Iägenheten samt på i vi1ket skick den är. Vårt standard-

begrepp är re1aterat ti11 m2 och inte ti11 Iägenhet. Det mäter

hur stor resursinsats som i mede1ta1 ner visst läggs per m2 i ett års produktion. Det innebär att om mede11ägenhetsytan sjunker från ett år til] ett annat så visar vårt standardmått en ökning.

Resursinsatserna m2 blir ju större, eftersom b1.a. köks- och

Ber

badrumsutrustningen förde1as på en mindre yta. Små1ägenheter är

ju också dyrare per m2 än stora.* Om utrustningen förbättras me11an åren visar naturiigtvis vårt mått en ökad standard.

Även byggnadernas utformning har sin betyde1se. och små hus

Låga

kräver större resursinsats per m2 än höga och stora. av Mängden tak, grund1äggning och ytterväggar per m2 b1ir nämiigen större. Å andra sidan kan mängden trapphus och hissar minska.

Likaså kan ändringar i byggandets ro11. En 10ka1isering spe1a

övergång från byggande i exp1oaterings- ti11 saneringsområden

registreras som en standardhöjning i den mån som byggnadskostnaderna för 1ika byggnader och inte endast mark och grundiägg-

ningskostnaderna är högre. På samma sätt registreras en övergång

tili re1ativt mer byggande i regioner med högre byggnadskostnader. De högre kostnaderna är uttryck för såvä1 större resursinsats som en högre konsumentvärdering.

* Det är också möjligt att beräkna standardutveck1ingen läper genhet. Att m2 använts i anaiysen med att detta sammanhänger mått används i f1era andra sammanhang, t.ex. vid av analyser hyror samt paritets- och neutraiitetsförhåilanden.

Genere11a bostadssubventioner 71

F1era av de nämnda faktorerna har inverkat på standardutveck-

iingen per m2. Medeiiägenhetsytorna ändrades på föijande sätt:

. Förändring (2) 1968 1975 1982 1968-1975 1975-1982 Flerbostadshus 71,9 70,5 75,7 -2,0 7,4 Gruppbyggda småhus 111,5 116,7 106,6 4,7 -8,7* * beror en starkt

Minskningen på ökad andei hyres- och bostads-

rättshus med mindre ytor än egnehemmen.

Man kan anta att kostnaden för tiiikommande yta är ca 50 % av medelkostnaden. Standardsänkningen per m? för gruppbyggda småhus åren 1968-1975 förkiaras ti11 ca häiften av ökad medeiiägenhets-

yta. Den innebar ju att m2-priserna sänktes genom iägre resurs-

insats per m2. För perioden 1975-1982 innebar ytändringarna en standardsänkning med ca 4 % för fierbostadshus och en ökning för gruppbyggen i samma storiek.

För fierbostadshusen har en förskjutning skett mot byggande i

saneringsområden. I en specia1studie på kommitténs uppdrag har

eme11ertid SCB konstaterat att vare sig denna förändring e11er

byggandets 1oka1isering i övrigt haft någon inverkan på standard-

indexen under åren 1975 ti11 1982.

Efter år 1968 har kraftiga förändringar av f1erbostadshusens utformning skett. Under he1a 1970-taiet har en kontinueriig och

stark övergång pågått från trevåningshus och hus med över fem

våningar ti11 hus med en ti11 två våningar. Den var kraftigast

under första häiften av 1970-taiet. Även fyra-fem-våningshusen

ökade då sin ande1 (se fig. 2.16). Hustyperna försköts fram ti11

år 1975 från 1ame11hus ti11 troiigen biiiigare Ioftgångshus, se

tab. 3.3. Senare har en ytteriigare förskjutning skett från 1ame11hus ti11 övriga hus. Det gä11er de mer e11er mindre radhus-

betonade byggnader med en e11er två våningar som biivit vaniigare

framför a11t i exp1oateringsområden. Antaiet Iägenheter per hus

minskade från 24 år 1969 ti11 16 år 1979.

72 Generella bostadssubventioner

En utveckling som den skisserade leder till att resursinsatserna m2 i form av takyta, grundläggning och ytterväggar ökar. Å per andra sidan minskar behovet av trapphus och hissar. Med ledning av uppgifter i byggprisutredningen (SOU 1982:34) kan beräknas att tak- och grundläggningsytorna per m2 bostadsyta ökat med en tredjedel och ytterväggslängden med en sjättedel åren 1974-1979 i Vidare kan härledas att detta skulle ha

exploateringsområden. lett till en ökad resursinsats per m3 på 10-14 %. Totaleffekten

torde dock vara mindre eftersom hustypsförändringen troligen inte

varit lika stark i saneringsområden. En rimlig skattning kan vara

6-10 %.

Tab. 3.3 Lägenheter i flerbostadshus efter hustyp, antal våning-

ar i husen samt antal lägenheter per hus

Anta1 lägenheter per hus,

Uppgift

Under andra hälften av 1970-talet infördes skärpta energi- och

Även kraven på hiss, barnsäkerhet, värmeåter-

handikappnormer. vinning, arbetarskydd m.m. skärptes. Byggprisutredningen har beräknat priseffekten av sådana ändringar till 8 % för flerbostads-

hus och 5 % för småhus. Det skall påpekas att energiprisutveck-

lingen även utan normändring skulle ha lett till högre byggkostnader för att spara energi. I tab. 3.4 sammanfattas de faktorer som kunnat leda till högre standard per m3 åren 1975-1982. Endast

ca hälften av utvecklingen kan någorlunda förklaras med tillgäng-

lig kunskap.

Generelia bostadssubventioner 73

Tab. 3.4 Orsaker till standardhöjningar åren 1975-1982 (pro~ cent)

Fierbostads- Gruppbyggda

hus sm hus

Total förändring +22,6 +24,1 därav

Ändrad - 4 + 4 medeiiägenhetsyta

Geografiska förskjutningar sanering/expioatering 0 0

högprisområden/iågprisområden 0 0

Ändrad utformning ökad mängd tak, grundiäggning

Produktivitetsutveckiingen

Frågan om orsaken ti11 den sjunkande produktiviteten under andra

häiften av 1970-ta1et har behandiats b1.a. av byggprisutredningen (SOU 1982:34) i en rapport av Saiaj Upp1uckrat kostnadsansvar

(Byggforskningsrådet R 120:1982) och i två artikiar av Miidner

“Kan byggarna kiara krisen Byggnadsindustrin (BIN 1/1982) och

Varför är produktiviteten på väg ner(BIN 35/1982). Som en

samanfattning av diskussionen kan för.det första konstateras att inte bara den här redovisade totaiproduktiviteten har sjunkit utan även arbetsproduktiviteten, mätt som byggvoiymen arbetsper time. För det andra att det ej varit möjiigt att kvantitativt analysera utveckiingens orsaker.

74 Generella bostadssubventioner

De orsaker till produktivitetsminskningarna som främst framförts gäller minskad totalproduktion, minskade projektstorlekar, mindre hus och skrynkliga hus. De stigande subventionerna anges också som en allmän förklaring till de stigande priserna. Man skiljer

då inte på standard- och produktivitetsutvecklingen.

De angivna förklaringsfaktorerna är emellertid i flera fall diskutabla. Påbörjandet av lägenheter i flerbostadshus sjönk från 77 000 lägenheter år 1970 till 15 000 år 1975. Produktiviteten sjönk först åren 1977-1979 samtidigt som produktionen ökade från 14 000 till 18 000 lägenheter. För gruppbyggda småhus stämmer bilden inte mycket bättre. Produktionen steg till år 1972 och började sjunka år 1979. Produktiviteten sjönk åren 1978-1980 men

ökade från år 1981 trots fortsatt produktionsnedgång.

Det är riktigt att projektstorlekarna minskat. Det är emellertid

helt beroende på att de stora projekten med över 200 lägenheter

försvunnit. Samtidigt visar olika studier att kostnadssänkningen för projekt större än ca 200 lägenheter är obetydlig. Storpro-

jektens försvinnande kan alltså inte ha inverkat nämnvärt på pro-

duktivitetsutvecklingen.* Det hindrar emellertid inte att storprojektens försvinnande kan ha haft en indirekt effekt. Det kan vara i dem som metodutvecklingen skett - en effekt som med eftersläpning fortplantat sig till hela produktionen. Denna metodstimulans, som upphävdes under första hälften av 1970-talet kan ha fått avläsbara effekter flera år senare.

Det förefaller troligt att övergången till mindre hus i sig har

lett till produktivitetssänkningar liksom tendensen att bygga mer

* Det bekräftas också av den producentinriktade byggprisindex som SCB beräknar. Den eliminerar effekten av ändrad projektstorlek och ändrade Denna index-

serie avviker obetydligt grundläggningsförhållanden. fr n den här utnyttjade konsumentin-

riktade indexen.

Generella bostadssubventioner 75

komplicerade, skrynkliga hus. Det skall dock noteras att den därav följande ökningen i mängden byggnadsdelar per m3 bostadsyta redan registrerats som en standardhöjning. Det är ökade insatser i form av projektering, arbetsledning och arbetstid som de mindre, skrynkliga husen i sig föranlett, som kan registreras som produktivitetsminskning.

Kanske är det så att de sammanlagrade effekterna av alla de förändringar av bostadsproduktionen som relaterats har ställt byggmarknaden inför så stora omställningsproblem att produktiviteten

övergångsvis pressats ner. Att den fr.o.m. år 1981 åter börjat

öka ger ett visst stöd för detta antagande.

De stigande subventionernas inverkan

Som kommer att i avsnitt 3.3 har såväl

framgå räntebidrag som

skattesubventioner till bostadssektorn stigit kraftigt sedan mitten av 1970-talet. I olika sammanhang har detta som en angetts viktig orsak till de kraftigt stegrade byggkostnaderna. Så t.ex. menar byggprisutredningen att den reaktionen

långsamma (på pris-

höjningarna) kan ha sin grund i vissheten av ett övergripande statligt skydd i subventionens form (s. 139). Utredningen menar

ekonomisk miljö att deltagande parter kunnat höja sina i priser

hävdar att kostnadsmedvetandet hos beställarna avtrubbats kraftigt, till stora delar som ett resultat av subventionsgradens flerdubbling (s. 83 f).

I båda fallen har intresset riktats mot flerbostadshussektorn och alltså till räntebidragens förmodade effekter. Det är framför allt den ökade medellägenhetsytan som väckt men uppmärksamhet,

även övriga standardökningar och produktivitetsnedgången.

I ingen av de citerade skrifterna finns någon analys bakom på-

ståendena som framförs mycket kortfattat. Man

uppehåller sig

också endast vid flerbostadshusproduktionen, som under de diskuterade åren 1975-1980 svarade för endast 20 % av nybyggnadsin-

76 Genere11a bostadssubventioner

i bostäder. Skattesubventionernas betydeise för vesteringarna egnahemsbyggandet, som a11tså svarade för 80 % av investeringarna, berörs över huvud taget ej.

Ökningen av medeiiägenhetsytorna i fierbostadshusen beror främst att andeien om 1 rum och kök minskat. Men detta kan

på iägenheter iika väi ses som en anpassning ti11 en iångsiktig efterfrågan som

resuitat av ett minskat kostnadsmedvetande. Det har ej he11er varit svårt att hyra ut de 1ägenheter om 2 rum och kök som ersatt 1 rum och köks1ägenheterna.

Det är troiigt att om räntebidragen ti11 nyproduktionen av fier-

bostadshus varit mindre inom ramen för ett nomine11t Iånesystem

sku11e ha påverkats kraftigt. Det är rimiigen sådana

produktionen begränsningar man tänkt sig eftersom inget nämns om möj1igheten

att införa reaiiån av någon typ. Lägenheterna sku11e tro1igen ha

biivit mindre och sku11e troiigtvis i större utproduktionen ha skett i de hustyper som var vaniigast under 1960sträckning ta1et. Men en viktigare effekt sku11e antagiigen ha b1ivit ett mer e11er mindre totait sammanbrott av produktionen av hyres- och Och sannoiikt sku11e produktiviteten i bostadsrättsiägenheter. den återstående produktionen ha fa11it än mer än den faktiskt Den samiade kostnadseffekten av kraftigt minskade subvengjort. tioner måste därför bedömas som högst osäker.

Minskade räntebidrag ti11 egnahem sku11e ej ha fått 1ika kraftiga effekter, eftersom minskningen tiil stor dei (ca 50-75 %) auto-

matiskt skuiie ha ersatts av skattesubventioner. Men efterfrågan,

främst från hushå11 med Iåga marginaiskatter, sku11e naturiigtvis

ha minskat och husen sku11e ha b1ivit mindre. Kraftigt minskade skattesubventioner sku11e naturiigtvis ha fått motsvarande effekter som för fierbostadshus.

Genere11a bostadssubventioner 77

framtidsutsikter

Resursinsatserna per m2 bostadsyta och därmed byggnadspriserna

kommer även framdeies att påverkas av mede11ägenhetsytans utveck-

1ing. Krav på hissförberedelse i tvåvåningshus ökar m2-priserna

något, vare sig fier hissar faktiskt förbereds i tvåvåningshus

e11er tvåvåningshusen ersätts av envåningshus. En övergång från

tvåvåningshus ti11 höghus kan däremot 1eda till något lägre re-

sursinsats per m2. Men i övrigt är det inte troiigt att standarden kommer att öka ytteriigare.

Det finns ett visst hopp om att den negativa produktivitetsutveck1ingen har vänt. Kanske kan man vänta sig att Iäget under

1980-ta1et återgår ti11 det n0rma1a fram ti11 mitten av 1970-

ta1et - att produktivitetsökningar utjämnar effekterna av stigande rea1a faktorpriser.

3.3 Utveck1ingen av subventioner och må1uppfy11e1se samt

korrigeringsåtgärder

Den ränte- och byggkostnadsutveckiing som ski1drats i föregående

avsnitt Iedde snart till insikten att subventionerna sku11e komma att stiga snabbt. Samtidigt sku11e man fjärma sig framför a11t

från paritetsmå1et. De stigande byggkostnaderna utgjorde vidare

ett hot mot nyproduktionen och därmed sysseisättningen. Samtidigt uppmärksammades a11tmer de ökade skattesubventioner ti11 egnahem som biev en fö1jd av stigande räntor, produktionskostnader och

fastighetspriser. Ökningen av fastighetspriserna 1edde också ti11

en kraftig förmögenhetsbiidning hos egnahemsägarna (se avsnitt 3.5). Det hävdades att egnahemsägare därigenom kom att bo gratis. Siutsatsen drogs att avdragsrätten i det progressiva skattesystemet gjorde att egnahemsägare med de högsta inkomsterna och margina1skatterna kom att bo särski1t bi11igt och fick de största subventionerna.

78 Genereiia bostadssubventioner SOU 1984i35

Utveckiingen av räntebidrag och skattesubventioner redovisas i

tab. 3.5. Ungefär hälften av skattesubventionerna fö11 på staten

t.0.m. år 1982. Avdragsreformen innebär att andeien minskar tiil

ca 40 % år 1985. Ökningen av räntebidragen sker ti11 stor dei med

avsevärd eftersiäpning, 1 å 3 år i förhåiiande tili igångsätt-

ningen. Räntebidrag betaias ju först i samband med första aviseringen av räntebeta1ning efter det att statsiånet betaiats ut.

Kunskaperna om skattesubventionernas storiek var dåiiga till en

början. Det skaii också betonas att uppgifterna därom ej är exakta. En dei av ränteavdragen avser iån med säkerhet i fastighet men för andra investeringar än i fastigheten. Å andra sidan finns också ränteavdrag i inkomstkäiian kapitai som avser iån för fastighetsinvesteringar. skattesubventioner för iån ti11 köp av bo-

stadsrätter ingår ej. De har beräknats ti11 knappt 200 miij. kr.

år 1980. I avsnitt 4.3.1 diskuteras hur kapitaikostnaden för egnahem kan bestänmas. Det redovisas också hur o1ika uppskattningar av hur stor dei av ränteavdragen som verkiigen avser fas-

tigheten påverkar beräkningarna av egnahemsägarnas kapitaikost-

nader. I samband därmed diskuteras även hur stor osäkerheten i de i tab. 3.5 angivna subventionsbeioppet kan vara.

Uppgifter om skattesubventionerna redovisades första gången år

1979 (prop. 1978/79:100, bii. 16, s. 123). Är 1982 pubiicerades den första prognosen över såvä1 skatte- som räntesubventionernas utveckling (prop. 1981/82:124 s. 7). I fig. 3.4 och 3.5 redovisas utveckiingen av räntebidrag och skattesubventioner samt de prognoser som redovisats fr.o.m. år 1982. Huvudorsakerna ti11 de successivt sänkta prognoserna anges i figurerna.

År 1978 inieddes en serie reformer för att motverka den utveck- 1ing som inietts och vars konsekvenser sku11e b1i a11t a11var1igare i framtiden såväi beträffande den statsfinansieiia utveck-

iingen som de bostadspoiitiska måien.

Genereila bostadssubventioner 79

Tab. 3.5 Räntebidrag och skattesubventioner åren 1975-1985 (miij. kr)

Räntebidrag* Skattesubv. Tota1t Hyres- och Egna- Summa Egnahem för egnahem bostadsrätt hem T3t3TfSt5TEn§" (avrundat) andei, ca 1975*** .. .. 1 800 2 700 1 350 ..

Kä11a: Prop. 1981/822124, 1983/84:40, Lagrådsremiss om stat1ig

fastighetsskatt, Bo-dep., egna beräkningar. * Ink1. för

räntebidrag ombyggnadsiån men exk1. räntebidrag för energiiån. De senare uppgick år 1983 tili 163 miij. kr., var-

av 127 miij. kr. för hyres- och bostadsrätt. För 1984 och 1985 beräknas de ti11 saman1agt 300 miij. kr. varav 200 miij. kr. i hyres- och bostadsrätt. **

Prognoser Lagrådsremiss om stat1ig fasti hetsskatt, Bo-dep.

***

budgetåret

För räntebidrag motsvarar år 1975 1975/76 osv.

Ti11 att börja med höjdes den ordinarie upptrappningen från år 1980, samtidigt som den garanterade räntan i nyproduktionen sänktes (prop. 1977/78:100).

Efter ytter1igare senare justeringar sänktes förstaårsräntan ti11 5,5 % för egnahem (från år 1978) och tiil 3,0 % för och hyresbostadsrätt (från november 1980). Upptrappningstakten ökades för egnahem till först 0,35 % (från år 1980) och senare ti11 0,5 % (från år 1981) och ti11 0,25 % för hyres- och bostadsrätt (från år 1980).

80 Genere11a bostadssubventioner

avskaffat retroaktivt räntebidragm.m

rmmd” mor p°p83/84:4° ,z

,1’, räntesänkmoch 15 produktionsminskning /’ /f taktisk utveckling ,I ,’ f

---pwww /“/,/ ,ll I] //ø ’ I 10 v’ --//’ ‘xi Lagrådsrem. om statl. tastskatt

I I I I I I I I I I I V I 1975 1980 1985 Ar

Fig. 3.4 Räntebidragens utveckting samt o1ika prognoser.

Miljarder kronor

15 › prop. 81/82:124

g,’ iavdragsreformen

’/” ; five-rskattn.

,lf ”——‘ \~-I --”’r-—--

, ,I LagnfJsrem. om statt. 1° fast. skatt

I I I I l I I I I I I I .I 1975 1980 1985 Ar

Fig. 3.5 Skattesubventionernas utveck1ing samt o1ika prognoser.

å Genere11a bostadssubventioner 81

Genom tre beslut hösten 1980 - våren 1982 extra gjordes uggtraggningar av den garanterade räntan för ä1dre hus. Dessa sku11e genomföras åren 1981-1985. De sammaniagda effekterna för kapita1kostnaderna redovisas i tab. 3.6 och 3.7. Den tota1a effekten för

statsutgifterna framgår av tab. 3.8.

De extra upptrappningarna var större för ä1dre hyres- och bostadsrätter än för ä1dre egnahem. Orsaken är att för de senare räntebidragen he1t avveckiades genom upptrappningen. Upptrapp-

ningen var vidare något större för bostadsrätt än för hyresrätt.

För egnahem gjordes också kraftiga upptrappningar för hus byggda

åren 1975-1979. Den sam1ade effekten fram ti11 budgetåret 1985/86

b1ev en sänkning av räntebidragsvoiymen med ca 3 mi1jarder kr. Bes1uten innebar att från mitten av 1980-ta1et räntebidragen nästan he1t kommer att avse hus byggda efter år 1974.

Regeringen bes1öt hösten 1978 att räntebidrag för hyres- och bo-

stadsrätt sku11e börja utgå redan från husens färdigstä11ande

(s.k. retroaktiva räntebidrag). Tidigare hade ski11naden me11an kreditivränta och garanterad ränta under tiden me11an färdigstäi- 1ande och utbetaining av statsiånet utgjort en de1 av iåneunder- 1aget (s.k. ränteti11ägg) och således finansierats med 1ån. Senare bes1öts om mycket begränsade retroaktiva räntebidrag även för

egnahem. Bes1uten fick inga påtag1iga konsekvenser för statsut-

gifterna förrän budgetåret 1981/82 då utgiften b1ev 800 mi1j. kr.

Tab. 3.6 Tota1a extra upptrappningar av garanterade räntan för statsbeiånade bostäder åren 1981-1985 (procentenheter) Hyresratt Eostadsratt Egnahem

Eardigsta11da

ar

0,65 Kä11a: Prop. 1982/83:50 bii. 5.

82 Genere11a bostadssubventioner

Tab. 3.7 Total genomsnittlig ökning av nettoutgiften för statsbeiånade bostäder ti11 föijd av extra trappningar av

garanterade räntan åren 1981-1985 (kr/m ug E

Hyresrätt Bostadsrätt Egnahem*

gardigstaiida

Kä11a: Prop. 1982/83:50, bi1. 5.

* Netto efter skatt, 1982 års skatteskala, inkomst 85 000 kr/år. ** Effekt av tidigare1agd normai uppräkning av garanterade räntan.

Tab. 3.8 Beräknad minskning av räntebidragen genom extra upptrappningar av den garanterade räntan. Ackumuierade värden (miij. kr.)

”Büdgetar 1981/82 1982/83 1983/84 1984/85 1985/86

Kä11a: Prop. 1981/82:124.

Föijande två år blev det ca 1 400 miij. kr/år. Genom besiut hösten 1983 återinfördes den tidigare ordningen med räntetiiiägg för hus med s1ut1igt 1ånebes1ut fr.o.m. år 1984.

Införandet av retroaktiva räntebidrag motiverades av en sänkning

av förstaårshyran med ca 6 kr/m2. Avskaffandet ansågs däremot

inte medföra någon motsvarande höjning, eftersom vissa kompense-

Generella bostadssubventioner 83

rande åtgärder vidtogs. På läng sikt ger dock räntetillägg högre boendekostnader, eftersom ett större skuldbelopp mäste förräntas.

På grund av de stigande räntorna blev det allt dyrare att finansiera överkostnaderna. Därför beslutades våren 1980 att Iggy

duktionskostnadsbelåning skulle införas. Låneunderlaget skulle i

fortsättningen baseras på produktionskostnaderna i stället för att schablonberäknas. Därmed skulle största delen av överkostnaderna omfattas av räntegarantin. De nya reglerna skulle fr.o.m. år 1980 gälla för projekt med hyres- och bostadsrätt upphandlade i konkurrens. Senare utsträcktes de till förhandlingsupphandlade projekt och temporärt även till egenregiprojekt. Är 1982 infördes motsvarande regler för gruppbyggda egnahem.

De extra upptrappningarna av den garanterade räntan för hyresoch bostadsrätt skulle medföra hyreshöjningar även för icke statsbelånade hyreshus, huvudsakligen privata. Likaså skulle äldre bostadsrätter få relativt sett lägre kapitalutgifter. Detta befarades leda till stigande priser på äldre fastigheter och bostadsrätter med åtföljande förmögenhetsökningar. Tillsammans med paritetsskäl och statsfinansiella skäl var detta bakgrunden till

beslutet är 1982 om den s.k. hyreshusavgiften fr.o.m. 1983.

Hösten 1983 aviserades ett förslag att avgiften skall omvandlas

till en statlig och utsträckas även till egnahem fastighetsskatt

och fritidshus. Därvid skall dock relativt nyköpta äldre hus undantas övergängsvis.

Även avdragsreformen, som ingick i skatteöverenskommelsen våren

1981, har en bostadspolitisk bakgrund. Därigenom minskade avdragsrättens värde successivt till 50 % mellan åren 1983 och 1985. Det innebär en av skattesubventionerna med ca

minskning

2 500 milj. kr. Höginkomsttagarnas fördel av att bo i eget hem reducerades avsevärt.

Den temporära som beslutades hösten 1982, hade som hyresrabatten

främsta uppgift att stimulera bostadsproduktionen. Den innebär ett direkt bidrag på som högst 60 kr/m2 och är för ny- och ombyggda hyres- och bostadsrättshus som påbörjades år 1983. För är 1984 är maximibeloppet 45 kr.

84 Generella bostadssubventioner

Beslutet om räntebidrag för underhållslån i december 1983, slut-

ligen, innebar principiellt förändrade förutsättningar för frågan

om vad som skall ingå i kapitalkostnaderna vid överväganden om

paritet. Reformen beskrivs närmare i avsnitt 5.3.5. Hittills har underhåll betraktats som en driftkostnad, som skulle betalas ge-

nom årliga fonderingar för framtida behov. Detta har dock skett

endast i begränsad omfattning. I och med att lån kan tas upp för en del av underhållet kommer kostnaden att dels flyttas fram i tiden dels omvandlas till en kapitalkostnad i form av subventionerad ränta samt amorteringar. Kapitalkostnaden för äldre hus kommer alltså att bli högre än om enbart kostnaden för finansiering av produktionen beaktas. Följderna av detta beslut när det

gäller paritetsmålet kommer att beröras längre fram i detta kapi-

tel och utveck1as vidare i kap. 8.

I tab. 3.9 redovisas översiktligt de effekter på bostadspolitiska

och statsfinansiella mål som den långa raden av reformer haft.

Dessa effekter har också i stor utsträckning åberopats som skäl

för åtgärderna.

Det är framför allt paritetsmålet som påverkats och åberopats.

Såväl kostnadshöjningar i äldre bestånd som kostnadssänkningar i nyproduktionen har ansetts nödvändiga för att motverka kostnadsoch hyressplittring. Kostnadshöjningar i det äldre beståndet såväl genom höjningar av den garanterade räntan som genom hyreshusavgiften och avdragsreformen har också stor betydelse för förmö-

genhetsbildningen. Alla dessa åtgärder motverkar prisstegring på

äldre fastigheter och bostadsrätter, vilket också åberopats som

skäl. Framför allt avdragsreformen, men även de för hyres- och bostadsrätt relativt mer sänkta garanterade räntorna har medfört

större neutralitet mellan upplåtelseformerna. Höginkomsttagarnas

gynnade ställning när det gäller nettoräntekostnaden för eget hem har i stort sett upphört.

Önskan att stimulera nyproduktionen har legat bakom samtliga beslut att sänka räntekostnaderna i nyproduktionen. Samtidigt har statsutgifterna ökat.

Genere11a bostadssubventioner 85

Tab. 3.9 Förändringar av finansierings- och avdragsvi11k0r samt

deras inverkan på bostadspoiitiska måi och på statsut-

gifterna Effekt “å mä1et om Ny- Stats-

Pari- Neutra- Eåg for- pro- fi-

tet iitet mögenhets- duk- nanser bi1dning tion

Garanterad ränta Ökad upptrappningstakt + + Extra upptrappningar + + Reiativt större ökning av upptrappningstakten för egnahem + + Sänkt förstaårsränta + + Reiativt större sänkning av förstaårsräntan för hyres- och bostadsrätt + Retroaktiva räntebidrag Införande + + Avskaffande

PK-be1åning + +

+ + - Avdragsreformen (egnahem) Hyresrabatt + Hyreshusavgift/ fast.skatt + + Underhå11s1ån med ränte- Nya förutsättn. bidrag för hyres- och bostadsrätt

+ positiv effekt - effekt negativ

86 Generella bostadssubventioner

Införandet av retroaktiva räntehidrag innebar en i förhållande

till den statsfinansiella utgiften mycket ineffektiv åtgärd. Den kunde också avskaffas utan att kapitalkostnaderna ökade på kort sikt.

Det är inte möjligt att göra en utvärdering av de samlade statsfinansiella konsekvenserna av de olika åtgärderna. Inte bara subventionsnivån utan även produktionsvolymen har nämligen påverkats. Om inte de olika produktionsstimulerande åtgärderna vidtagits skulle utan tvivel produktionen ha sjunkit än mer än som blev fallet. De kostnadssänkande åtgärderna, sedda i ett statsfinansiellt perspektiv, har alltså haft en mycket större effekt på statsutgifterna än vad som skulle framgå av en beräkning av de direkta subventionseffekterna.

De samlade effekterna på paritets- och neutralitetsförhällandena kan däremot beräknas och redovisas i avsnitt 3.4. I avsnitt 3.5 redogörs för fastighetsprisutvecklingen och den förmögenhetsbildning som uppstått under andra av 1970-talet.

hälften

3.4 Kapitalutgifter, paritet och neutralitet är 1985

Som framgått av föregående avsnitt vidtogs från är 1978 en rad åtgärder som påverkade kapitalutgifterna i olika upplåtelseformer och därmed pariteten över årgångar och neutraliteten mellan upplåtelseformer avseende dessa utgifter. Bakgrunden var främst de kraftigt stigande byggkostnaderna.

I detta avsnitt redogörs för slutresultatet av dessa åtgärder som genomförs fram till år 1985. I beräkningarna har också medtagits en eventuell statlig fastighetsskatt, för egnahem med 12 kr/m2

för hus byggda före år 1975. Alla beräkningar gäller utgifter är

1985 för ursprunglig finansiering. Det innebär för egnahem och bostadsrätt att det är kapitalutgifter för den som bor kvar i huset sedan det uppfördes som redovisas. Jämförelserna avser främst egnahem och hyresrätt. Kapitalutgifterna för bostadsrätt är mycket lika dem för hyresrätt.

Generella bostadssubventioner 87

Definitioner

Ett grundläggande ekonomiskt mål inom bostadspolitiken är att likvärdiga lägenheter skall betinga likvärdiga priser. Därigenom ges förutsättningar för en samhällsekonomiskt optimal fördelning av bostäder och för en effektivt fungerande bostadsmarknad. Ingen

hindras där vare sig på grund av omotiverat låga eller omotiverat

höga kostnader att söka sig till den bostad som passar bäst. Detta befrämjar också jämlikheten. Av speciellt stort intresse är att nyproduktionen ges lika kapitalkostnadsförutsättningar, oav-

sett hustyp och upplåtelseform. Därigenom främjas en optimal re-

sursfördelning. Byggandet kan inriktas på de hustyper och de upp-

låtelseformer som bäst motsvarar efterfrågan. Det är också rätt-

vist och ger jämlikhet.

Målet har konkretiserats till att staten skall skapa förutsättför - för men olika

ningar paritet likvärdiga priser likvärdiga

bostäder - och neutralitet - för gamla likvärdiga priser lika bo-

städer oavsett upplåtelseform. Neutralitetskravet har främst rik-

tats mot nyproduktionen. Prisnivån skall fastställas så att en

normalfamilj med normala inkomster skall kunna efterfråga en mo-

dern och rymlig bostad utan inkomstprövat bostadsstöd. Den frågan

diskuteras i kap. 6.

Statens uppgift har vidare begränsats till paritet och neutralitet i kapitalkostnaderna för ursprunglig finansiering av statligt

belånade bostäder. Vid fastställandet av paritet över årgångar

skall därvid av åldern betingade marknadsvärderingar för likvär-

diga bostäder fångas upp genom lägre kapitalkostnader i äldre

hus. Paritetstalsnämnden beräknade i början av 1970-talet, efter omfattande utredningar, att åldersfaktorn borde vara ca 0,5 % av

hyran (SCB, stencil 1972-11-17). Detta tal avsåg alltså prisparitgtgn. Med hänsyn till att kapitalkostnadsandelen i självkost-

nadshyran för en ny hyreslägenhet numera är ca 50 % bör

kapital-

kostnaden sjunka med 1 % per år (geometrisk serie). Detta anta-

gande utgör utgångspunkten för våra kalkyler över kostnadsparite-

Denna skall ge förutsättningar för vid

ten. prisparitet själv-

kostnadshyra i allmännyttiga företag. Den hyran blir också styrande för hela hyresmarknaden. Det måste betonas att den beräk-

nade åldersfaktorn i hyran är en skattning som ej behöver vara

allmänt giltig.

88 Genere11a bostadssubventioner

Pariteten ska11 avse iikvärdiga Iägenheter. Av praktiska skä1 kommer i att redovisas per m2 räknat. pariteten kapita1kostnader

Eftersom standarden i bostadsproduktionen, räknat per m2, stigit

kraftigt sedan mitten av 1970-talet (se avsnitt 3.2) är det också

nödvändigt att ta hänsyn ti11 standardskiilnader över årgångarna.

Det sker att över årgångar beräknas med

genom paritetskostnaden hänsyn även till en standardkomponent. Det antas a11tså att de ökade resursinsatserna per år motsvaras antingen av ett högre boendevärde elier av iägre drift- och underhåiiskostnader. De högre

i små och 1åga hus bör a11tså bäras av de boende

byggkostnaderna i form av högre hyror där än i stora och höga hus. Högre byggkostnader genom bättre isoiering m.m. antas b1i kompenserade ge-

nom iägre uppvärmningskostnader. Utgångspunkten är a11tså att hu-

sen he1a tiden ges en optima1 utformning mot bakgrund av förväntade marknadsvärderingar och driftförutsättningar.

Nivån faststä11s mot bakgrund av vad som

på kapita1kostnaderna

anses vara socia1t acceptabia boendekostnader. Därvid har sjä1vkostnadshyrorna i nyproduktionen av hyresbostäder varit väg1edande.

Neutraiitet innebär att 1ika bostäder ska11 betinga 1ika kapitai-

kostnader oavsett upp1åte1seform. Såvä1 av praktiska skä1 som för

att stimuiera en optima1 resursfördeining i nyproduktionen har neutra1iteten faststä11ts så att ett givet beiopp som investeras

i bostäder ska11 ge samma kapitaikostnad oavsett upp1åte1seform.

Som tidigare framgått avsåg de jämföreiser som föregick 1974 års

bostadspoiitiska besiut samtiiga kapitaiutgifter, dvs. summan av nettoräntor och amorteringar.

3.4.2 Eapita1kgstnadgr_ogh_kapitg]uj§pjjgy;j_5gjka_årg§ngar

Produktionskostnaderna har stigit kraftigt sedan mitten av 1970-

talet. Staten har genom en rad åtgärder sökt motverka de därav

föijande ski11naderna i kapitaikostnaderna me11an årgångar. Stora

ski11nader finns dock kvar. Grundorsaken är att de regeimässiga faststä11ts som 1ika procentande1ar i a11a årupptrappningarna oavsett En höjning med

gångar ursprungiig produktionskostnad.

Genereiia bostadssubventioner 89

0,25 % betyder t.ex. 15 kr/m2 vid en produktionskostnad på 6 000

kr/m2 (1985 års kostnadsiäge) men endast 2:50 kr. vid produk-

tionskostnaden 1 000 kr/m2 (1970 års kostnadsiäge). De nyaste husen, med de högsta produktionskostnaderna, får a11tså he1a tiden de högsta ökningarna av årskostnaderna.

Fig. 3.6 och 3.7 visar kapitaiutgifterna per m? år 1985 i olika

årgångar byggda från år 1958 för hyresrätt (aiimännyttigt före-

tag, fierbostadshusi och gruppbyggda egnahem. Det gäiier aiitså kapita1kostnaderna för stat1igt beiånade hus som ej rebeiånats i samband med t.ex. försäijning. Hyresrabatten inräknas inte men däremot en stat1ig fastighetsskatt för egnahem byggda före år 1975.* I figurerna har också kapitalutgifternas sammansättning angivits 1iksom de oiika definitioner av kapitaikostnaderna som kommer att diskuteras i avsnitt 3.4.4. För bostadsrätt är kost-

nadsbiiden mycket lik den i hyresrätt, med undantag för något

högre garanterad ränta i ä1dre hus. För privata hus med stat1iga

Iån avviker förutsättningarna på grund av kravet på högre eget

kapitai.

Oavsett vi1ken definition av kapitaikostnader som används finns stora ski11nader över åren. För hyres- och bostadsrätt är kapi-

ta1kostnaderna för hus byggda på 1980-taiet dubbe1t så höga som i

hus byggda före år 1975. Den kraftiga nedgången i tota1kostnad

(definition 1) efter år 1980 beror på införandet av produktions-

kostnadsbeiåning. Det innebar att även överkostnaden omfattades

av räntegaranti och mycket iåga amorteringskrav.

* Produktionskostnaderna för hus har beräknats med färdigstäiida hjäip av uppgifter om preiiminära kostnader och skattningar av kostnadsutveckiingen under byggnadstiden. Tiden me11an pre1iminärt bes1ut och färdigstäiiande har antagits vara 1 år och

tiden tili låneutbetaining ytteriigare 1 år. Hänsyn har

tagits

ti11 faktisk botteniåneränta och garanterad ränta i o1ika ar-

gångar, samt ti11 taxeringsvärdenivåer i ansiutning ti11 pro-

duktionskostnaderna år 1979. 50 % margina1skatt antas för eg-

nahemsägare. För årgångar före år 1975 inräknas statiig fastighetsskatt med 12 kr/m2 för egnahem. Överkostnaderna antas finansierade med 15-åriga 1ån med 15 % ränta (rak amortering). Vid produktionskostnadsbeiåning motsvarar kostnaden garanterad ränta. Egen insats antas ha en aiternativkostnad på 5 %. Hän-

syn har tagits ti11 bes1ut t.o.m. år 1983 om ändrade garanterade räntor men ej ti11 hyresrabatten. Vidare har antagits att produktionskostnaderna stiger med 10 % per år me11an åren 1982 och 1984.

90 Genere11a bostadssubventioner

Krhnz A 200

Ränta och amortering på överkostnad

Dofinition 1 På

§’()“t’:::§;:9

/_ 150 Definition 2

Doüniüon 3 och4

Garanterad ränta på › schab10nberäknat låneunderlag

.4 I I I 1 I I .. . N 1960 1965 1970 1975 19eo 1935 Fard1gsta11ande

Fig. 3.6 Kap1ta1utgifternas sammansättning år 1985 för hyresrättshus färdigstä11da o11ka år.

Kä11a: Egna beräkningar.

Genere11a bostadssubventioner 91

Kr/m2 __ Nettoranta och 20° ‘L7 amortering på överkostnad

V Amorteringar

på stats- och bottenlån Definition 1 Dofinition 2 15° / Ränta på egen insats N

Definition 3 -- Definition 4 -

100 Nettoränta på schablonberäknat Iåneunderlag › (exk1 egen insats) samt statlig fastighetsskatt (12 kr/m2 för årgångar före 1975)

a 1 1 I

1360 1;65 1;70 1975 1980 1985 Färdigstä11andeår

Fig. 3.7 Kapitaiutgifternas sammansättning år 1985 för grupp-

byggda egnahem färdigstäHda o1ika år. Kr/m2.

Kä11a: Egna beräkningar.

92 Genere11a bostadssubventioner

en mer kontinueriig skiiinad av samma storieks- För egnahem finns som för Den kontinueriiga nedgången av nettoordning hyresrätt. för före är 1975 beror För räntan hus byggda på avdragsrätten. och bostadsrätter stiger nettoräntan kontinueriigt tiil hyresmedan den för högre än haiva markmarknadsnivä, egna hem ej b1ir nadsräntan. För egnahem byggda före är 1975 ska11 statsiänet amorteras är 1984. Det ger stora utgifter i akpä 10 är fr.o.m. tue11a årgångar.

avser kapitaiutgifterna för ursprung1ig finansie- Beräkningarna ti11 maximaia underhäiisiän sku11e karing. Om hänsyn sku11e tas för före är 1966 vara som mest ca pitaikostnaden hyreshus byggda 40 kr/m2 högre. Det motsvarar haiva kapitaikostnaden för ursprungiig investering och förutsätter en underhäiisinsats pä ca 500 kr/m2. samma kapitaikostnad sku11e be1asta bostads- Ungefär rätter och egnahem om underhäiiet Iänefinansieras.

I de fa11 egnahem köpts begagnade tiiikommer ofta mycket betungande kostnader för extra finansiering. En tiiiäggsfinansiering på t.ex. 200 000 kr. medför vid 15 % ränta, 20 års amortering och 50 % margina1skatt en nettoutgift det första året på 25 000 kr/ är. Det betyder 200 kr/m2 för ett hus på 125 m2. För ett hus byggt i början av 1970-taiet b1ir då de sammaniagda kapitaiutöver 300 kr/m2. Även för nyköpta äidre bostadsrätter kan gifterna vara högre av motsvarande skäi. kapitaikostnaderna

3.4.3 garitetsförhäilagdgn

För att faststäiia mäste, som nämnts, hänsyn tas paritetsbrister ti11 en äidersfaktor och ti11 standardski11nader meilan årgångar. I 3.8 har för hyresrätt tvâ paritetsiinjer iagts in motsvarfig. ande en acceptabei kapitaikostnad i nyproduktionen på 183 resp. 152 kr/m2 år 1985 (3 resp. 2,5 % garanterad ränta). Utgångspunkten är i det förra fa11et den totaia kapitaiutgiften (definition 1). En kostnadsski11nad på ca 60 kr. är motiverad me11an hus byggda fram ti11 mitten av 1970-talet och hus byggda på 1980-talet. Den främsta orsaken är standardökningarna frän mitten av

Genere11a bostadssubventioner 93

Kr/m2 2°° Parnetsmgnc 3% ränta 183kr/m2

_, 2.5 i ränta ./4-152 kr/m2 /

”‘§— / / “ 100 ¢—KapitalulgiIt

1 l 44

1.960 1970 1930 1985 Färdigstäilandeår

Fig. 3.8 Kapita1utgifter år 1985 (ink1. för överkostnader) samt utgifter i paritet med 2,5 % och 3 % garanterad ränta. Hyresrätt. Kä11a: Egna beräkningar.

1970-ta1et (se avsnitt 3.2.2). Miijonprogrammets 1ägenheter bör aiitså ha betyd1igt lägre kapita1kostnader än 1980-ta1sproduktionen och även en iägre hyra. Den motiverade hyresski11naden kan

dock vara 1ägre än 60 kr., beroende b1.a. på lägre uppvärmnings-

kostnader i nya hus. De faktiska skiiinaderna i kapitaiutgift är

94 Generella bostadssubventioner

ca 40 kr/m2 för stora. Motsvarande beräkningar (enligt definition

1) för gruppbyggda egnahem visar att en skillnad på ca 40 kr/m2

är motiverad mellan hus byggda fram till mitten av 1970-talet och

hus byggda under 1980-talet. Som framgått av fig. 3.7 är de fak-

tiska skillnaderna betydligt större.

För hyres- och bostadsrätt är det möjligt att justera paritetsbristerna av den garanterade räntan. Det är genom justeringar i också möjligt att för ett antal år framåt tiden så länge statslånet ej amorterats av - bibehålla pariteten genom justeringar av den garanterade räntan. Hyreshusavgiften resp. fastig-

hetsskatten kan ses som medel att upprätthålla pariteten för hus

som ej längre har statliga bostadslån.

För före år 1975 torde däremot möjligheterna att egnahem byggda

justera paritetsbrister inom ramen för lånesystemet vara uttömda

i och med beslutet om 10-årig amortering av statslånet för dessa

kan ses som ett medel att

årgångar. En statlig fastighetsskatt för äldre årgångar. För nyare hus är det upprätthålla pariteten

däremot att successivt ändra den garanterade räntan. möjligt

Med införandet av underhållslån ställs frågan om hänsyn till dess

kapitalkostnader skall beaktas i paritetsjämförelser.

geutraljtetsjörhåjlandgn

I avsnitt för paritetsförhållanden i olika föregående redogjordes

av faktiskt flerbostadshus med hyres- och bo-

årgångar byggda stadsrätt och gruppbyggda småhus med äganderätt. Kravet på neu-

tralitet innebär att lika bostäder skall ha lika kapitalkostnad, oavsett I 1974 års bostadspolitiska beslut angavs

upplåtelseform.

att målet i första hand skulle gälla i nyproduktionen. Men pari-

Genereiia bostadssubventioner 95

2 A 2

ggg DEFINITION 1 §;{,{ DEFINITION 2

ll \\

4 I \

\ ,- _/ \,’E°""‘

,l

EgnIh0fl;//

A 200 /’ 200 ‘ /’ // /s/ I ,A \ /._ / I x _. — ’ r \\/ .. -I Funnstadshus

Fimboatadlhus

100- 1°0-

I . | I I I I 1970 1975 1900 1995 1970 1990 1995 1975

Kr/m2 DEFINITION a Kr/m2 BM DEFINITION 4 a”

200- 20°*

Egnahom/ / I Egnahom/ z I* \ — an *x I ‘I — (Z \§ Flatbe- “um” Flerbostadshus

100 100-

I | *v *r 1970 1975 1980 1985 1970 1975 1980 1985

Fig. 3.9 Kapitamtgifter år 1985 för investeringar o1ika år motsvarande 6 000 kr. år 1985. Hyresrätt i flerbostadshus och gruppbyggda egnahem.

Kä11a: Egna beräkningar.

96 Generella bostadssubventioner

tetskravet innebär ju att kapitalkostnaden för lika lägenheter byggda olika år endast skall skilja sig med en åldersfaktor. Paritetskravet innebär alltså att neutralitetskravet utsträcks även till äldre hus. Kostar nybyggda, lika lägenheter lika mycket mås-

te också äldre lika lägenheter kosta lika, oavsett upplåtelse-

form.

I praktiken byggs det olika lägenheter i olika hustyper och upp-

låtelseformer. Det blir därför nödvändigt att ha som utgångspunkt

att lika i nyproduktionen skall leda till sam-

investeringsbelopp

ma kapitalkostnad. Samtidigt stimuleras då en optimal resursallokering. Det innebär ett accepterande av att produktionskostnaderna varierar för lika lägenheter ett visst år. Dessa skillnader skall inte elimineras. Lägenheter som kostar lika mycket anses vara likvärdiga oavsett hur de ser ut.

När man studerar neutraliteten över årgångar får man utgå från

nyproduktionskostnaden för en viss investering (t.ex. en n2 i flerbostadshus eller en given lägenhet) och undersöka hur mycket

motsvarande enhet kostade att bygga tidigare år i resp. upplåtel-

seform. Därefter får man beräkna kapitalkostnaden varje år för

denna enhet i resp. upplåtelseform. Är kapitalkostnaden densamma

i nyproduktionen oavsett upplåtelseform råder neutralitet. Är den

också densamma i äldre hus i en viss årgång råder neutralitet äv-

en där. Omräkningen av investeringsbelopp mellan åren sker med hjälp av byggprisindex för flerbostadshus resp. gruppbyggda småhus. mäter just prisutvecklingen över åren för lika Byggprisindex lägenheter och hus.

I de beräkningar avseende effekten av nuvarande regler, som kom-

mer att redovisas är utgångspunkten den beräknade produktions-

kostnaden per m2 i medeltal för flerbostadshus som färdigställs år 1985 eller 6 000 kr. Kostnaden för lokaler har då räknats bort. Kapitalkostnaden år 1985 blir 183 kr i hyresrätt (3 % av

6 000 kr. samt 3 kr. i amorteringar på bottenlån). Det är samma

tal som anges i fig. 3.6 för år 1985 enligt definition 1. I gruppbyggda småhus får man 1,15 m2 för 6 000 kr. Kapitalkostnaden

skall ändå vara lika för en investering på 6 000 kr år 1985. De

Genereiia bostadssubventioner 97

mindre iägenheterna i fierbostadshus kostar mer per m2 än de större iägenheterna i gruppbyggda småhus. Stora iägenheter i fierbostadshus är också bi11igare per m2 än små. Lika stora 1ägenheter kostar däremot ungefär iika mycket oavsett hustyp. Jämföreisen över åren avser a11tså kapitaikostnaden för 1 m2 i fier-

bostadshus med given standard och 1,15 m2 i gruppbyggt småhus,

också av given standard.

Som tidigare beskrivits utgick 1974 års bostadspoiitiska besiut

från att neutraiitetsjämföreisen sku11e utgå från den totaia ka-

pitaiutgiften, omfattande nettoräntor och amortering på he1a pro-

duktionskostnaden och med beaktande av ränta på eget kapitai i

eget hem. Det är utgångspunkten för det övre vänstra diagrammet i

fig. 3.9 (definition 1). Även den aviserade fastighetsskatten för

egnahem räknas in med 12 kr/m2. Den heidragna Iinjen visar kapi-

taiutgiften för en m2 i 1ika hyresiägenheter över åren. Den streckade kurvan avser 1,15 m2 i gruppbyggda egnahem.

Eniigt definition 2 tas ej hänsyn ti11 utgifterna för överkostnadernas finansiering och eniigt definition 3 räknas inte he11er amorteringarna med. Eniigt definition 4, s1ut1igen, bortses även

från den kapitaikostnad om 5 % på egnahemsägarens egna insats som

inräknats tidigare. Den egna insatsen beräknas som skiiinaden

me11an schabionberäknat Iåneunderiag och summan av botten- och

statsiån.

Beräknas kapitaikostnaden eniigt definition 1 och 2 råder inte

neutraiitet meiian uppiåteiseformerna. Hyres- och bostadsrätt är

biiiigare. Det beror främst på de högre amorteringarna i egnahem.

Först om man bortser även från räntan på den egna insatsen (defi-

nition 4) föreiigger neutralitet men då endast för åren 1980- 1985.

Den skiiinad som kan aviäsas för tidigare år sammanhänger främst med den oiikartade produktivitetsutveckiingen för fierbostadshus och gruppbyggda småhus. Utveckiingen har varit sämre för fierbo-

stadshusen. Kostnaden för iikvärdiga Iägenheter har därför stigit

snabbare än för grupphus. Jämför man iägenheter i resp. hustyp

98 Genereila bostadssubventioner

som år 1985 kostade 1ika mycket finner man därför att motsvarande iägenhet i fierbostadshus var biliigare före år 1980 än motsvarande iägenhet i grupphus. Därmed b1ir också kapitaikostnaden iägre i flerbostadshus.

För att ytteriigare beiysa frågan görs i fig. 3.10 en jämföreise

över åren av kapitaikostnaderna eniigt definition 4 för

grugghus

med hyres1ägenheter resp. egnahem. Produktionskostnaderna har där

utveck1ats 1ika i uppiåteiseformerna.

Kr/m2 BRA DEFINITION 4 200- / Egna hem ,x / Hyresrätt x \ ‘z ,z s_

1§7o 1575 1530 iåas Kr

Fig. 3.10 Kapita1utgifter år 1985 för investeringar oiika år motsvarande 6 000 kr. år 1985. Gruppbyggda småhus. Käiiaz Egna beräkningar.

Utgångspunkten är fortfarande investeringsbeioppet 6 000 kr.

Ski11naderna me11an upplåteiseformerna minskar under 1970-ta1et.

Men hyresiägenheter byggda i grupphus under åren 1973-1978 har fortfarande Tägre kapitaikostnader än exakt Tika egnahem. Det rör

sig om ca 20 kr/m2.

Generella bostadssubventioner 99

fortsattg_§vgrvägandgn_om neutralitet gch_paritet

Frågan om vilken definition av kapitalkostnaden som skall användas vid paritets- och neutralitetsjämförelser är central vid bestämningen av bostadssubventioner över åren och för upplåtelseformer. Det finns skäl som talar för olika definitioner. En utgångspunkt är vilka som drabbar den boende. Det blir utgifter avgörande för hushållens möjlighet att välja att bo i olika upplåtelseformer. Särskilt viktigt blir det för hushåll med låga inkomster i förhållande till försörjningsbördan. Skäl talar då också för att utgå från den totala produktionskostnaden och inte det schablonberäknade låneunderlaget. Så resonerade man inför 1974 års bostadspolitiska beslut.

En annan utgångspunkt är att amorteringarna innebär ett sparande för ägare till egnahem. Det kan återvinnas vid en försäljning eller genom rebelåning och bör därför inte inräknas. Detta förutsätter naturligtvis att huset inte sjunker i värde. Vid den utgångspunkten bör också beaktas vilka amorteringskrav som skall läggas på bostadsrätter. Även där innebär ju amorteringar ett sparande för ägarna.

Skäl för att inräkna räntan på egen insats i jämförelsen är att alternativet, vid boende i hyres- eller bostadsrätt, är att få avkastning på pengarna. Det innebär alltså en alternativkostnad. Skäl däremot är att den egna insatsen ju inte innebär någon faktisk utgift under boendetiden.

Vilken utgångspunkt för att beräkna kapitalkostnaden som skall gälla vid jämförelsen mellan årgångar och upplåtelseformer bör bestämmas i samband med våra kommande överväganden om det framtida finansieringssystemet. Det måste också avgöras hur långt kraven på paritet och neutralitet skall utsträckas bakåt i tiden. En särskild komplikation blir då att produktivitetsutvecklingen varit olika för dominerande hustyper i olika upplåtelseformer.

Möjligheten att ta upp underhållslån ger ändrade förutsättningar för kostnadsjämförelser över åren. Underhållslånens kapitalkost-

100 Generella bostadssubventioner

nad kommer att belasta äldre hus. Samtidigt minskar behovet av

underhållsavsättningar i nyare hus. Hur detta kan påverka ett

reformerat lånesystem diskuteras i kap. 8. Dessa överväganden

kommer att ligga till grund för hur jämförelser bör göras för hus med nuvarande och tidigare låneformer.

3.5 Förmögenhetsomfördelning och förmögenhetsbildning

Inflationen och ökningen av fastighetspriserna under andra hälf-

ten av 1970-talet ställde frågorna om förmögenhetsomfördelning

och förmögenhetsbildning i centrum för såväl den bostadspolitiska som den samhällsekonomiska debatten. Enligt bostadskommittêns di-

rektiv skall kostnaderna för boendet så långt möjligt göras obe-

roende av besittningsform. Subventionernas inverkan på förmögen-

hetsbildningen bör då särskilt uppmärksammas. Neutralitet mellan besittningsformerna i detta avseende bör skapas.

Syftet med detta avsnitt är att analysera förmögenhetsbildningen särskilt för ägare till egnahem. Dessutom visas vilken betydelse ränte- och skattesubventioner har för förmögenhetsbildningen och

att de ej nödvändigtvis leder till någon förmögenhetsökning.

3.5.1 gejjgjjjgpgr

Köpkraften hos ett penningbelopp minskar i takt med inflationen.

Om inte en låntagare, förutom en realränta, betalar ett belopp

motsvarande värdesänkningen som sker en

inflationskomgensation förmögenhetsomfördelning från långivare till låntagare.

Marknadsräntan är normalt så hög att den förutom en realränta

täcker erforderlig inflationskompensation. Långivare gör då ingen

förlust genom inflationen.

Det är genom skatte- och räntebidragssystemet som förmögenhetsomfördelningen sker. Genom räntebidrag och avdragsrätt för räntor betalar staten (och kommunerna) en större eller mindre del av

Genere11a bostadssubventioner 101

iåntagarnas räntor. Den andei av inf1ationskompensationen som

1åntagaren på så sätt slipper betaia anger subventionsgradens st0r1ek. Låntagaren beta1ar a11tså endast en de1 av infiations-

kompensationen. Genom beskattning av ränteintäkter fråntar staten

vissa iångivare en större e11er mindre dei av ränteintäkterna.

Värdet av dessa skatteintäkter är dock betydiigt mindre än effekterna av avdragsrätt och räntebidrag. Staten, hypoteksinstitut och försäkringsbo1ag beta1ar nämiigen e11er skatt. Även

ingen låg

ränteintäkter hos privatpersoner är ti11 en dei skattefria.

Förmögenhetsbi1dningen för fastighetsägare bestäms, förutom av förmögenhetsomförde1ningen, av fastighetsprisutveckiingen. Om fastighetsägaren är skuidfri blir förmögenhetsbiidningen he1t avhängig fastighetens rea1prisutveck1ing. Först om fastighets-

priset stiger snabbare än inf1ationen sker någon förmögenhetsök-

ning. Stiger det 1ångsammare sker en förmögenhetsminskning. För

en skuidbeiastad fastighetsägare måste förmögenhetsomfördeining och den reaia fastighetsprisutveckiingen summeras för att förmögenhetsbiidningen ska11 kunna beräknas. vid rea1 sänkning av fastighetspriserna kan då en förmögenhetsminskning ske, trots en samtidig förmögenhetsomfördeining via sku1derna.

Definitionen av subventionsgrad innebär att ingen hänsyn tas ti11 reairäntans faktiska storiek. Imp1icit anses att den a11tid är marknadsmässigt rätt bestämd. En negativ reairänta, som rått under de1ar av 1970-taiet, innebär i och för sig en förmögenhetsom-

förde1ning från 1ångivare ti11 iåntagare. Hänsyn tas a11tså inte

till denna dei av förmögenhetsbiidningen 1ika Iite som en even-

tue11 överkompensation ti11 Iångivare vid högre rea] ränta än

normait. Definitionen kommer att användas för att i avsnitt 3.5.4 beräkna förmögenhetsbildningen för egnahemsägare. Hänsyn tas då inte expiicit tili schab1onintäkten. Denna motsvarar i stora drag

en reairänta på 2 å 3 % vid norma1 beiåning. Utgångspunkten för

definitionen av subventionsgrad kan a11tså sägas vara att rea1räntan är norma1, 2 å 3 %, och att den motsvaras av schabionintäkten. Sådana överväganden ligger bakom bestämningen av schab1onintäktens stor1ek.

102 Genere11a bostadssubventioner

Definitionen av förmögenhetsbi1dning tar inte hänsyn ti11 fastigheternas förs1itning som motiverar en successiv prissänkning. som kommer att användas för att studera Köpeski11ingsstatistiken, prisutveckiingen, mäter he1a beståndets prisutveckiing. I beståndet sker en successiv föryngring, som i stort kan antas kompensera de enskiida fastigheternas åidrande.

Föijande exempei får i11ustrera beräkningssättet:

Subventionsgrad = 0,75 Infiationstakt = 0,10 Lånesku1d = 300 000 kr. Fastighetsvärde = 400 000 kr. Fastighetsprisutveck1ing = 0,15

Rea} = 0,10x300 000 = 27 300 sku1dminskning 1,10

- Av låntagaren betaid

inflationskompensation = (1-0,75)x0,10x300 000 = -6 800 1,10 = 20 500 Förmögenhetsomförde1ning

+ Rea] fastighetsprisökning (lglâ -1)x400 000 = 18 200

1,1 = Förmögenhetsbi1dning 38 700

Skuldens reaia värde sjunker med 10 % under året. Värdet måste dock räknas om til] penningvärdet vid årets början genom division med 1,10. Infiationsvinsten har ju också sjunkit i värde i takt med inf1ationen. Den rea1a sku1dminskningen b1ir 27 300 kr. Eftersom subventionsgraden är 75 % beta1ar egnahemsägaren sjäiv 25 % av den rea1a sku1dminskningen e11er 6 800 kr. Förmögenhetsomfördeiningen biir a11tså 20 500 kr. Fastighetsvärdet ökar med 15 %. Men eftersom infiationen även urhoikar den vinsten måste den räknas om ti11 värdet vid årets början. Den reala fastighetsprisökningen b1ir 18 200 kr. och den totala förmögenhetsbi1dningen 38 700 kr.

Om fastighetspriserna varit nomine11t oförändrade sku11e fastighetens rea1a värde ha sjunkit med 36 400 kr. Trots en förmögen-

Generella bostadssubventioner 103

hetsomfördeining ti11 låntagarens förde1 sku11e då hans

förmögenhetsbi1dning ha b1ivit negativ, 15 900 kr.

För bostadsrättshavare uppstår på i sama sätt som för

princip fastighetsägare en förmögenhetsomfördeining deis genom räntebidrag till föreningen och dels genom avdragseffekter eventue11a

på

iån ti11 insatsen. Förmögenhetsbiidningen kan direkt aviäsas i insatsens rea1a prisutveckiing. Det är inte a11s säkert att insatsens värde stiger i samma takt som det rea1a värdet av före-

ningens skulder sjunker. Det beror på att boendekostnaderna sti-

ger vartefter som räntebidragen avveckias.

Även för sker a11männyttiga företag en förmögenhetsomfördeining. För nya fastigheter betaiar staten i stort sett he1a den de1 av bruttoräntan som motsvarar inflationskompensationen. Så

uppgår

räntebidraget vid 13 % ränta tili 10 %. Så när den

småningom,

garanterade räntan stiger, betaias en ökande de1 av företaget.

Betecknande för a11männyttiga företag är

sjäivkostnadsprincipen.

Det innebär att räntebidragen år för år förs över ti11 hyresgästerna i form av 1ägre hyra. Det reala sku1dvärdet successjunker sivt samtidigt som räntebidragen avtrappas. Rea1t sett sker då ingen höjning av kapita1kostnaden. När räntebidragen avtrappats he1t kan nomine11t oförändrade räntor tas ut över åren. Därmed kan hyresuttaget sänkas i reala termer. Om högre då kan tas hyror ut uppkommer ett överskott som motiverar att fastighetsvärdena ej 1ängre sjunker rea1t i takt med sku1dvärdena. SJä1vkostnadsprincipen innebär a11tså att reaiprisutvecklingen särski1t

på hyres-

fastigheter är negativ. Utrymmet för b1ir också litet

rebeiåning på grund av den ogynnsamma utveckiingen av fastighetsvärdena.

Eormgggnhetsgmfogggggpng

Realbeskattningsutredningen har i sitt betänkande (SOU 1982:1) redovisat ett rikha1tigt material över förmögenhetsomfördeiningens storlek. Den definieras där som ski11naden me11an skuldernas rea1a värdeminskning och faktiskt betald nettoränta efter ränte-

Genereiia bostadssubventioner 104

och skattesubvention. Vid reairäntan n011 överensstämmer bidrag definition med den som i övrigt används i detta avsnitt. denna

Tab. 3.10 får i11ustrera reaibeskattningsutredningens beräkningvar den totaia ti11 egnahemsägare 12 ar. År 1979 omförde1ningen kronor e11er i mede1ta1 6 800 kr. per ägare mätt i 1982 mi1jarder Det motsvarar mi1jarder kr. resp. 4 900 kr. års penningvärde. 8,7 i med höga inkomster fick en 1979 års penningvärde. Egnahemsägare än de med små och medeistora. För kategorin större omförde1ning övriga var omförde1ningen i medeltai obetydiig, men negativ. inkomster omförde1ningar utan att Dock hade de med höga positiva hem. Det bör noteras att förmögenhetsomfördelning i form äga eget

av räntebidrag tiil hyreshusägare och bostadsrättshavare ej ingår

i ka1ky1erna. De uppgick år 1979 ti11 samman1agt 3,5 miijarder

kronor i 1982 års penningvärde.

av infiationsvinster och inf1ationsför1uster i Tab. 3.10 Netto år 1979. Egnahemsägare och övriga.

oiikaoinkomstskikt

1982 ars penningvärde.

Inkomst av tjänst Miij. kr. Per individ (kr.) Övriga Egñähems- Ovriga TotaTt (1000-ta1 kr.)_ Egnahemsägare ägare + 1 885 - 90 + 6 000 - 200 + 2 000 0- 19 - + 5 900 - 200 + 2 300 19- 38 + 1 234 56 + 1 160 + 38 + 5 300 + 100 + 1 700 38- 57 + 5 200 - 600 + 1 300 57- 76 + 1 613 -373 - + 6 300 - 100 + 2 700 76- 95 + 1 935 52

+ 1 287 +138 + 8 200 + 1 200 + 5 200 95-114 + - 6 + 9 100 - 100 + 5 400 114-133 791 + 563 + 21 + 9 400 + 600 + 6 100 133-152 + - 11 +11 500 - 800 + 7 700 152-171 352 + 309 + 38 +14 900 + 4 300 +11 800 171-190

+ 645 + 54 +16 800 + 3 700 +13 100 190-285 + 251 + 66 +21 500 +11 100 +17 900 över 285

+ 6 800 - 100 + 2 700 Tota1t +12 026 -233

Kä11a: SOU 1982:1.

Genereiia bostadssubventioner 105

jyjsgpvegkljnggn_f§r_fgs3jghg;gr_pgh_hgs§§gs5ä§pgr

Fastigheter

I fig. 3.11 redovisas fastighetsprisutveckiingen åren 1968-1982 deis nomineiit och deis reait. Det är, som den reaia

framgått,

utveckiingen som är av intresse vid en beräkning av förmögenhetsbiidningen.

Index

Fritidshus 400 /

Egna hem 300 /

200 Hyreshus (huvudsakligen bostäder)

Fritidshus 10°- Egna hem

Hyreshus 50 - - _ Ar Nominell! ---- Realt

Fig. 3.11 Fastighetsprisutveckiingen åren 1968-1982. 1968=100. Käiiaz SCB Fastighetsprisstatistik. Ovägda köpeskiilingskoefficienter, justerade för genereiia taxeringsvärdehöjningar.

bostadssubventioner 106 Generella

Nominellt har hyreshusens priser nära nog fördubblats. (Avser med huvudsakligen bostäder.) Egnahemmens priser har trehyreshus dubblats och fritidshusen fyrdubblats. Prisökningarna stagnerade från år 1979.

Realt sett har emellertid hyreshusens priser sjunkit kontinuereller med sammanlagt 40 %. Realpriserna för egnahem steg ligt, till år 1979 med 26 % för att därefter åter sjunka till 1968 års ett realt på 22 %. Fritidshusen hade den kraftinivå, prisfall fram till är 1979, eller 58 %. Därefter gaste realprisökningen har realpriserna sjunkit med 18 %.

I tab. 3.11 jämförs prisutvecklingen för nyproducerade gruppbyggda småhus med prisutvecklingen för begagnade egnahem. Medelpriset för begagnade egnahem ligger av naturliga skäl unsamtliga köpta der för hus. Mer intressant är en jämförelse med priset nybyggda hus. Åren 1975 och 1979 låg priset på hus som i nyare begagnade

medeltal var 10 resp. 5 år gamla 20 000 â 30 000 kr. §vgr nypro-

Ett eget hem kunde då ofta säljas duktionspriserna. nyproducerat över produktionskostnaden. Mellan åren 1979 och 1982 var priserna hus emellertid i stort sett oförändrade, medan på nyare begagnade steg med 35 %. Är 1982 kostade 5 ä 10 år nyproduktionspriserna hus ca 100 000 mindre än nyproducerade hus. gamla

Denna utveckling tyder på att prisutvecklingen för begagnade nya hus efter år 1979 varit mer ogynnsam än för samtliga hus. Det torde bero årskostnaden för statsbelånade hus stiger över på att åren i takt med att avvecklas. Teoretiska beräkräntebidragen som utförts för vår räkning av Ingemar Hansson visar ockningar så att vid marknadsbalans bör lika hus utan räntebidrag vara ca än hus med räntebidrag. Det stämmer väl med upp- 20 % billigare gifterna i tab. 3.11.

De ökade för hus byggda före år 1975 samt en amorteringskraven eventuell statlig fastighetsskatt skulle då komma att dämpa priserna än mer. Det ökande mellan priser i nyproduktionen och gapet för hus innebär också ökande risker för på marknaden begagnade vid av ett nytt eget hem. Troligen är förmögenhetsförluster köp

Generella bostadssubventioner 107

Tab. 3.11 Prisutvecklingen för egnahem (1 000 kr.) 1975 1979 1982 Produktfonskostnad for gruppbyggda småhus enligt preliminärt beslut 203 375 504 Medelpris för begagnade egnahem

.. Uppgift saknas.

möjligheten att över huvud taget kunna sälja de egnahem som nu byggs helt avhängig av räntebidragen. Utan sådana bidrag skulle kapitalkostnaderna för nya hus bli betydligt högre än betalningsviljan. I takt med räntebidragens avveckling är även nominella prissänkningar möjliga.

Bostadsrätter

Prisutvecklingen för bostadsrätter belyses ej genom löpande statistik. Prisnoteringar för bostadsrätter är ej heller jämförbara med dem för fastigheter, eftersom de endast avser mellanskillnaden mellan bostadsrättens marknadsvärde (inkl. andel i föreningens skulder) å den ena sidan och dess andel av föreningens skulder å den andra.

Bostadsrättskommittên lät utföra en studie av bostadsrätternas prisutveckling åren 1969-1979 (Ds Bo 1981:2. Priser och omsättning på bostadsrättslägenheter). Likaså sammanställer HSB årligen statistik över medelpriser på bostadsrätter i HSB-föreningar. I Ds Bo 1981:2 studeras prisutvecklingen för Storstockholms olika delar, Stormalmö samt elva tätorter. Slutsatsen dras att prisskillnaderna för bostadsrätter i landets olika delar i början av 1970-talet var tämligen små med undantag för högre i cenpriser trala Stockholm. Priserna steg mycket långsamt fram till år 1975. Prissänkningar förekom också på många håll. I reala termer föll de i allmänhet. Från år 1975 steg sedan priserna mvcket kraftigt

108 Generella bostadssubventioner

även realt sett samtidigt som de differentierades. Kraftigast var prisutvecklingen i större orter med stabil näringslivsutveckling och bostadsbrist.

Speciellt snabba prisökningar noterades i vissa delar av Storstockholm, och särskilt i centrala staden. I mindre orter, med sviktande näringsliv och bostadsöverskott var priserna däremot oförändrade eller vikande. Som exempel kan nämnas att en lägenhet

om tre rum och kök år 1970 betingade ett pris på 29 000 kr. i

Stockholms innerstad och 6 000 kr. i Perstorp. År 1979 var priserna 205 000 kr. resp. 3 000 kr.

Tab. 3.12 Medelpriser för bostadsrätter i HSB-föreningar åren 1975, 1979 och 1982 Prisökn. 1975-1982 % 1975 1979 1982 Nominellt Realt Hela landet ca 11 000 33 200 47 700 ca 330 ca 115 Storstockholm .. 63 300 86 000 .. ..

Källa: HSB. .. Uppgift saknas.

I tab. 3.12 redovisas medelpriser för bostadsrätter i HSB-föreningar. Den starkt differentierade prisutvecklingen bekräftas, även om uppgifter saknas för Storstockholm år 1975. Priserna har också fortsatt att öka kraftigt efter år 1979, det år priserna stagnerade för egnahem. Realt sett har priserna mer än fördubblats i landet. De största prisökningarna har skett i storstäderna, medan de ökat med ca 50 % i övriga landet. Preliminära uppgifter från 1982 års bostads- och hyresundersökning bekräftar ut- Priserna tredubblades mellan

vecklingen. på bostadsrätter ungefär

1970-1974 och 1980-1982. Prisspridningen är stor. Så-

perioderna ledes kostade t.ex. en fjärdedel av de lägenhet om tre rum och kök som förvärvades åren 1980-1982 under 20 000 kr. medan var sjätte lägenhet kostade över 80 000 kr.

Generella bostadssubventioner 109

Prisutvecklingens orsaker

Bortsett från inflationens allmänna inverkan är det naturligtvis

inte möjligt att i detalj och med krav på för-

vetenskaplighet

klara prisutvecklingen. Några troliga faktorer kan dock anges.

För kan den negativa främst

privata hyreshus realprisutvecklingen

förklaras av hyressättningssystemet och av att husen i medeltal blir allt äldre.

Hyrorna i privata hyreshus bestäms via bruksvärdessystemet av hyrorna i jämförbara (främst äldre och/eller centrala) allmännyttiga lägenheter. Hyrorna i dessa har stigit så lite i förhållande till drift- och underhållskostnaderna att kapitalav-

kastningens utveckling inte motiverat några reala prisökningar

för privata hyreshus. Hyrorna i allmännyttiga företag påverkas i

sin tur av räntebidragens utveckling. Som framgått i avsnitt 3.4

är kapitalkostnaderna i allmännyttiga lägenheter byggda före år 1975 endast hälften så höga som i 1980-talets lägenheter.

Det finns en rad rimliga förklaringar till prisutvecklingen för

egnahem. Prisstegringarna under 1970-talet kan till en del ges en

demografisk förklaring. Den stora inflyttningen till tätorterna avstannade runt år 1970. Inflyttarna var till stor del relativt

unga och flyttade in i hyres- och bostadsrättslägenheter. Många

var också uppvuxna i egnahem på landsorten och i mindre tätorter.

Efter ett antal år i flerbostadshus och efter att ha bildat

familj var det naturligt för många att söka sig ett hem.

eget Befolkningen i barnafödande ålder ökade också mellan 1960- och 1970-talen.

Inkomstutvecklingen var också positiv. Till stor del var det den starkt ökande kategorin tjänstemän med barn som sökte till sig

egnahem. Inga farhågor för sysselsättningen motverkade heller

deras vilja att satsa på en egen bostad. Den ökande

sysselsättningen bland samboende kvinnor var också en starkt bidragande orsak.

110 Genere11a bostadssubventioner

En avgörande faktor för många var säker1igen de höga och stigande marginaiskatterna. På grund av ränteavdrag b1ev det möjiigt att bo med Iåga kapitaiutgifter. Energipriserna var inte avskräckande höga och möjiigheterna ti11 egna arbetsinsatser gav 1åga driftkostnader, bortsett från att ti11fredsstä11a mångas arbetsiust. Underhå11skostnader var ingen aktue11 fråga vid köp av ett nytt hus.

Trendbrottet år 1979 och det fortsatta reaia prisfailet har ett anta1 1ika enk1a förk1aringar. Ti11 en början hade stocken av egnahem ökat kraftigt och den starkaste efterfrågan var kanske ti11fredsstä11d. Höga priser biev i sig ett a11t starkare hinder för fortsatta prisökningar. Kraftiga räntehöjningar gav stora ökningar av årskostnaderna 1iksom energiprisökningarna. Rea1- 1önerna stagnerade e11er sjönk för många och framtidsutsikterna tedde sig a11t mörkare.

Ti11 detta ska11 läggas avdragsreformen. Särski1t för höginkomsttagare innebär den kraftigt ökade nettoräntekostnader. En person med t.ex. 80 % marginalskatt får se sin nettoräntekostnad stiga från 20 % ti11 50 % av nettoräntan e11er med 150 %. Det är å L andra sidan snå grupper som drabbas av så kraftiga ökningar. Utgångs1äget är också en mycket 1åg kostnad.* Samtidigt får höginkomsttagarna skattesänkningar som i de fiesta fa11 täcker de höjda räntekostnaderna. Effekterna på egnahemspriserna b1ir ändå negativa. Höginkomsttagare som köper egnahem är inte vi11iga att använda mer än en de1 av skattesänkningen ti11 högre boendekostnader.

Avdragsreformen genomförs åren 1983 ti11 1985. Samtidigt ökas kraven på amorteringar av statliga iån. För hus byggda före år 1975 ska11 de amorteras på 10 år fr.o.m. år 1984.

* Vid 1ån 000 kr. och 13 % ränta ökar t.ex. nettoräntepå 400 kostnaden från 870 kr. ti11 2 200 kr./månad vid övergång från 80 % ti11 50 % avdragsrätt.

Genereiia bostadssubventioner 111

Extra upptrappningar av den garanterade räntan, i kombination med avdragsreformen och successiva konverteringar av bottenlän ger också kännbara kostnadsökningar under mitten av 1980-taiet. Detta ti11sammans med en eventue11 statiig fastighetsskatt kan komma att påverka egnahemmens priser negativt.

- i takt med att bot- En räntesänkning sku11e eme11ertid på sikt teniän konverteras ti11 Iägre nivå - kunna 1eda ti11 att rea1prissänkningarna bromsas upp och att priserna kanske ånyo ökar. Stigande rea11öner och ökande sysseisättning skuiie kanske innebära den kraftigaste stimu1ansen. I den män förväntningar om framtida prisökninaar pä egnahem påverkar

beta1ningsvi11igheten

är det möjiigt att en sänkt inf1ation sku1Te verka prisdämpande och a11tsä motverka effekten av sänkta räntor.

Prisutveckiingen är inte iika iätt att för-

pä_§r1tid§fgstighgtgr

k1ara. Ränteavdrag medges ej vid k0mmuna1 beskattning för fastighet i annan kommun. För ägare ti11 fritidshus sku11e därför avdragsrätten ej ha så stor betydeise. Det finns emeiiertid oiika sätt att kringgå denna begränsning varför avdragseffekten kanske haft 1ika stor inverkan som för egnahem. Å andra sidan har det rea1a prisfa11et efter besiutet om avdragsreformen inte varit sä starkt som för egnahem.

I Ds Bo 1981:2 beskrivs marknaden för bostadsrätter som något av

en margina1marknad. Prisutvecklingen ses som beroende av iäget på hyresmarknaden. Bostadsbrist ger höga bostadsrättspriser och vice versa. Mest känsiiga är priserna i mindre attraktiva omräden.

Denna teori kan mycket vä1 förklara den svaga prisutveckiingen under 1970-taiets första häift, dä bostadsbristen hävdes på många hä11. Men den kan inte förkiara de kraftiga prisökningarna därefter. De kan ha ett samband med de förmögenheter som genererats på egnahemsmarknaden. De egnahemsägare som veiat skaffa en bo-

112 Genereiia bostadssubventioner

stadsrätt har kunnat betaia höga priser. De snabba prisökningarna i attraktiva och centra1a iägen bekräftar att det är en köpstark kategori som sökt sig dit.

§o;m§gyqgg;gn];qggg

Egnahem

Som tidigare redovisats beror förmögenhetsbildningen av subventionsgraden, infiationen, fastighetsprisbiidningen samt förhå11andet me11an 1ånesku1d och fastighetsvärde. I tab. 3.13 redovisas beräkningar över den reaia förmögenhetsutveckiingen för egnahem åren 1975-1979 resp. 1979-1982 vid varierande antaganden om sku1dande1 och subventionsgrad. Inf1ationen och prisutveckiingen var fö1jande (%):

1975-1979 1979-1982 Inf1ation 45 38 Nomine11 prisutveck1ing för egnahem 66 8

Ka1ky1erna utgår från fastighetsvärdet 100. Dessutom redovisas

förmögenhetsutveck1ingen för fastigheter som år 1975 och 1979

hade värden motsvarande medeivärdena på a11a såida fastigheter

resp. år. De var 190 000 kr. resp. 320 000 kr.

Åren 1975-1979 steg de rea1a fastighetsvärdena med 14 enheter. Värdet av en sku1d, motsvarande 80 % av fastighetsvärdet, sjönk med 25 enheter. En egnahemsägare som fick räntans infiationskompenserande dei subventionerad ti11 90 % fick då en förmögenhets-

ökning på 37 % av fastighetsvärdet (14+25-2)/100. Detta motsva-

rade 185 % av det egna kapitaiet (100-80). Det betyder att ägaren tili en medeifastighet med värdet 190 000 kr. år 1975 under de givna omständigheterna ökade sin reaia förmögenhet med 70 000 kr. e11er från 38 000 kr. ti11 108 000 kr. De angivna förutsättningarna passar re1ativt vä1 för en person med hög inkomst som år 1975 köpte ett nytt hus med räntebidrag.

Generella bostadssubventioner 113

Tab. 3.13 Beräknad real åren 1975-1979 förmögenhetsbildning resp. 1979-1982 vid olika skuldandel och subventionsgrad. Fastighetsvärde vid periodens början = 100 enh.

Skuldandel (%) 80 40 Subventionsgrad7(%) 90 75 50 0 75* 50 0 1975-1979 Real utveckling av fastighetsvärde (enheter) 14 14 14 14 14 14 14 skuld (enheter) -25 -25 -25 -25 -12 -12 -12

Egen betalning av inflationskompensation (enheter) 2 6 12 25 3 6 12

Förmögenhetsbildning Enheter 37 33 27 14 23 20 14 Andel av eget kapital (%) 185 165 135 70 38 33 23

Real förmögenhetsbildning vid 70 63 51 27 43 38 26 fastighetsvärdet 190 000 kr. år 1975 (1 000 kr) 1979-1982 Real utveckling av fastighetsvärde (enheter) -22 -22 -22 -22 -22 -22 -22 skuld (enheter) -28 -28 -28 -28 -14 -14 -14

Egen betalning av inflationskompensation (enheter) 2 7 14 28 4 7 14

Förmögenhetsbildning Enheter 4 -1 -8 -22 -12 -15 -22 Andel av eget kapital (%) 20 -5 -40 -110 -20 -25 -37

Real förmögenhetsbildning vid 13 -3 -26 - 70 -38 -48 -71 fastighetsvärdet 320 000 kr. år 1979 (1 000 kr.)

Vid skuldandelen 40 % och subventionsgraden 50 % blev förmögenhetsökningen 20 enheter, motsvarande 33 % av det egna kapitalet. Vid fastighetsvärdet 190 000 kr. år 1975 ökade alltså den reala förmögenheten från 114 000 kr. till 152 000 kr. eller med 38 000 kr. Det motsvarar situationen för en person med medelinkomst som sedan länge ägt sitt småhus.

Generellt kan för perioden 1975-1979 slutsatsen dras att de största förmögenhetsökningarna tillföll till ägare nybyggda statsbelånade hus. För dem var subventionsgraden hög och det egna kapi-

talet lågt. Detta tredubblades

ungefär. För ägare till äldre hus, med lägre låneandel och lägre subventionsgrad var ökningen mycket mindre.

114 Genereiia bostadssubventioner

Under perioden 1979-1983 var utveckiingen en heit annan eftersom de reaia fastighetsvärdena sjönk med 22 enheter. Trots fortsatt förmögenhetsomfördeining skedde i stort en förmögenhetsminskning hos ägare tili egnahem.

Den största reiativa förmögenhetsminskningen fick den uppieva som hade hög iåneandei och ingen subvention. En sådan person förlorade mer än he1a sitt kapitai (110 %).

Beräkningarna i tab. 3.13 bygger på förutsättningen att priserna

på nya egnahem med räntebidrag utveckiats i samma takt som medei-

ta1et. Som redovisats i ansiutning ti11 tab. 3.13 finns det starka skäi som ta1ar för att egnahem där räntebidraget har minskat har haft en mer ogynnsam prisutveckiing än för samtiiga hus efter år 1979. Förmögenhetsföriusterna för hus med hög subventionsgrad och stor sku1dande1 torde a11tså ha varit större än vad som fram-

går i tab. 3.13. Uppgifterna i tab. 3.11 ger underiag för antag-

andet om en särskiit ogynnsam prisutveckiing för statsbeiånade hus som byggts från år 1979, och därmed större förluster än vad

som framgått av beräkningarna i tab. 3.13.

Fritidshus

För fritidshus kan förmögenhetsbiidningen beräknas på samma sätt

som för egnahem viiket dock ansetts iigga utanför vårt intresseområde. Trots den gynnsamma prisutvecklingen är det dock inte säkert att den reiativa förmögenhetsökningen varit större än för Dels torde nämligen den egna insatsen i fritidshus vara egnahem.

större, de1s är subventionsgraden mycket iägre. Räntebidrag utgår

ju ej och vid innehav i annan kommun är räntan endast avdragsgiii mot statsskatten.

Bostadsrätter

För bostadsrättshavare kan förmögenhetsbiidningen direkt aviäsas i bostadsrättens rea1a prisutveckiing. I den mån köpet finansierats med iån måste tiiiägg ske för skattesubventionen. Om t.ex.

Generella bostadssubventioner 115

en bostadsrätt som köpts kontant för 30 000 kr. stiger i värde med 20 % vid 10 % inf1ation b1ir f6rm6genhetsbi1dn1ngen 2 700 kr. Detta kan avspegia situationen för nyare bostadsrätter under senare år.

För ä1dre bostadsrätter, särskiit i centraia Stockholm är priser i storieksordningen 200 000 kr. vaniiga. Sådana köp finansieras ofta tili en dei med lån. Om iånet är 150 000 kr., marginaiskatten 75 %, prisökningen 20 % och inflationen 10 % b1ir förmögenhetsbiidningen 1ika med 28 400 kr.

För nya bostadsrätter sker en avsevärd förmögenhetsomfördeining i form av räntebidrag. En nybyggd iägenhet om 80 m3 kostar ca

400 000 kr. och får räntebidrag på ca 40 000 kr/år. Vaniigen ökar

eme11ertid inte bostadsrättens värde så mycket. Ett oförändrat

värde på bostadsrätten me11an två år innebär, vid 10 % inf1ation,

att det rea1a totaivärdet på bostadsrättens andei av föreningens

tiiigångar och sku1der sjunkit med 40 000 kr. Det kan sägas vara/

en effekt av att den garanterade räntan stiger me11an åren. Räntebidragen är i själva verket en förutsättning för att bostadsrätten ska11 kunna säijas. De successivt avtrappade bidragen ökar boendekostnaderna och hindrar att bostadsrättens värde stiger i

takt med att rea1värdet på föreningens skuider minskar. Trots

stor förmögenhetsomfördeining kan förmögenhetsbiidningen bli 1åg.

Hyreshus

Även ägare ti11 nya hyreshus får räntebidrag som innebär en förmögenhetsomfördeining. Men denna överförs direkt ti11 hyresgästerna i form av lägre hyror. På samma sätt som ägare ti11 egnahem och bostadsrättshavare ti11godogör sig räntebidrag och skattesubventioner ti11godogör sig a11tså boende i nya hyresrätter ränte-

bidrag. Eftersom subventionerna inte genererar några vinster för

fastighetsägaren uppstår he11er ingen förmögenhetsbiidning. Fas-

tighetsvärdena ansiuts ti11 ursprungiiga sku1der och fa11er reait

i takt med infiationen. Endast i den mån som överskott uppstår

kan fastighetsvärdena stiga över sku1derna och ge ägaren någon

förmögenhetstiilväxt.

116 Genere11a bostadssubventioner

Liksom för egnahemsägare och bostadsrättshavare används förmögenhetsomfördeiningarna ti11 hyreshus ti11 stor de1 för konsumtion.

De är i sjäiva verket en förutsättning för att någon över huvud

taget skall ha råd att bo i nya bostäder vid nuvarande ränte1äge och vid ett nominellt Iånesystem.

3.5.5 De bostadspoiitiska reformernas inverkan på förmögenhets-

bildgigggn _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Som framgått av det föregående kan förmögenhetsbiidningen för fastighetsägare motverkas såväi genom mede1 som påverkar prisutveckiing som subventionsgrad. Ett typexempe1 på effekten av prisdämpande åtgärder är bruksvärdesystemet. Genom subventioner i nyproduktionen hå11s hyrorna i ä1dre hyresfastigheter tiiibaka. Hyrorna där ger ej så hög avkastning att prisökningar i takt med inf1ationen är fastighetsekonomiskt motiverade. Ett annat exempe1 är den successiva avtrappningen av räntebidrag. Den gör att kapitaikostnaderna successivt stiger. Detta dämpar prisutveck1ingen. Ju Iängre sådana kostnadsökningar kan utsträckas i tiden och ju högre de är i desto högre grad påverkas prisutveckiingen.

De reformer som skiidrats i avsnitt 3.3 var ti11 avsevärd de1 ägnade att dämpa förmögenhetsbildningen hos ägare tili egnahem. Dit får räknas såvä1 den reiativt sett kraftigare ökningen av den ordinarie upptrappningstakten för garanterad ränta som de reiativt större extra upptrappningarna därav. Avdragsreformen torde ha haft stor betydeise. Statiig fastighetsskatt på äidre hus får samma inverkan. Även de höjda amorteringarna för stats1ån i egnahem byggda före år 1975 torde verka prisdämpande. Som framgått har poiitiken haft effekt.

Bostäder, kostnader, subventioner 117 I

4 HUR ÄR BOSTÄDER, KOSTNADER OCH SUBVENTIONER FÖRDELADE?

4.1 Direktiven

En1igt direktiven bör vi som bakgrund för vår översyn av bostadsstöd och finansieringsvi11kor undersöka de nuvarande stödformer-

nas effektivitet. Det ifrågasätts om inte genere11a subventioner

ges ti11 en hög bostadskonsumtion, som ej bör stödjas framför annan konsumtion. Fördeiningseffekterna av nuvarande stödsystem

kan a11tså ifrågasättas. Sambandet me11an hushåiistyp, inkomst,

förmögenhet, bostadskostnad och subventioner samt bostadens besittningsform, stor1ek och å1der bör studeras.

Vi har ansett det nödvändigt att göra en begränsning i den be1ys-

ning av samband som efterfrågas i direktiven. Så1unda har vi i

avsnitt 3.4 påvisat de stora ski11naderna i kapitaiutgifter för

hus byggda o1ika år 1iksom ski11naderna i kapitaiutgifter me11an

oiika upp1åte1seformer. I avsnitt 3.5 redovisades den förmögen-

hetsbiidning som uppstod hos ägare ti11 egnahem under 1970-ta1et. En rea1 prisökning för bostadsrätter har fortsatt under 1980-ta- 1et. I avsnitt 5.2 kommer vidare förmögenhetsbi1dningens betydeise för i enski1d att I

iönsamheten fastighetsförvaitning be1ysas. kap. 6 studeras hur hushåliens förmåga att beta1a för en ti11-

räckiigt god bostad har utveck1ats.

Detta kapite1 ägnas åt tre frågor. Den första gä11er bostadsut-

rymmets fördeining. Hur är utrymmesstandarden förde1ad för o1ika

hushåiistyper och i o1ika inkomst1ägen? Vi1ka hushå11 har en hög

utrymmesstandard och vi1ka hushåiistyper är det som skaffat sig

en hög standard?

Den andra frågestäiiningen gä11er hushå11ens utgifter för boendet

i egnahem och i hyresiägenheter. Hur har bostadskostnaderna utveckiats i oiika besittningsformer? Hur stor ande1 av den disponib1a inkomsten använder o1ika typer av hushå11 och hushå11 med oiika inkomst för sin bostadskonsumtion?

Den tredje frågan avser bostadssubventionernas fördeining. Har

egnahemmen en för stor ande1 av de genere11a subventionerna?

118 Bostäder, kostnader, subventioner

Vilka subventioner i form av riktat och generellt stöd har olika

hushållstyper och hushåll med olika inkomst? Hur inverkar av-

dragsreformen på egnahemsägarnas skattesubventioner?

Det främsta underlaget för kapitlet är två rapporter som på vårt

uppdrag utarbetats inom statens institut för byggnadsforskning (SIB). Författarna till den ena rapporten (Ds Bo 1983:7) Bostäder, hushåll och utrymmesstandard 1970-1985 är Jan Eriksson och Margareta Lindquist. De har också utfört specialbearbetningar av folk- och bostadsräkningarna för vår räkning.

Den andra rapporten har utarbetats av Tofte Frykman (Ds Bo 1984:8) Bostadssubventionernas 1980. Det datamateri-

fördelning

al som använts i Frykmans undersökning är Socialforskningsinsti-

tutets levnadsnivåundersökning för år 1981 (LNU 81). Populationen

utgörs av befolkningen i åldern 15-75 år. Redovisningen i rapporten avser hushåll med hushållsföreståndare i samma ålderskategori och gäller förhållandena år 1980. I redovisningar av de ekonomiska förhållandena i hushåll som bor i eget hem har jordbrukarhushållen uteslutits av beräkningstekniska skäl. Som barn räknas personer upp till 21 års ålder som kvarbor i föräldra-

hemmet, medan åldersgränsen är 17 år i folk- och bostadsräkning-

arna. Frykman har även utfört specialbearbetning av LNU 81 åt oss.

4.2 Utrvmnesstandarden

Utrymmesstandarden fortsatte att öka starkt under 1970-talet

vilket framgår av fig. 4.1.

Enligt den nuvarande utrymmesnormen, norm 2, räknas ett hushåll

som trångbott om det bor mer än två personer per sovrum. Enper-

sonershushåll räknas aldrig som trångbodda. Med detta mått min-

skade andelen trångbodda hushåll från 15,6 % till 4,3 % mellan

åren 1970 och 1980. En fortsatt minskning till ca 2,5 % år 1985

kan väntas. Som framgår av tab. 4.1 var 150 000 hushåll trång-

bodda år 1980, varav 85 000 barnhushåll och 65 000 barnlösa hushåll (med två eller flera medlemmar). Som barn räknas här personer upp till 17 år.

Bostäder, kostnader, subventioner 119

Andel ‘X. 40 Hög utrymmesstandard 30

20 Norm 3 10- Norm 2 O | I I 1970 1975 1980 1985År

Fig. 4.1 Utrymmesstandardens utveckling åren 1970-1980. Ande1

trångbodda hushå11 en1igt norm 2 och norm 3 samt ande1

med hög utrymmesstandard (procent). Kä11a: FoB.

Tab. 4.1 Anta1 trångbodda hushå11 åren 1970 och 1980 (1 000-ta1)

Hushä11styp Norm Z Norm 3 Barnhushå11

Samt1iga hushå11 414 1§Q 1_1§1

Z1§

F1erb0stadshus 356 105 866 561 Småhus 119 45 292 154 Kä11a: FoB.

120 Bostäder, kostnader, subventioner

Boendeutredningen föreslog att ambitionerna när det gäller utrymmesnonnen skulle höjas. Norm 2 innebär att ingen skall behöva sova i kök eller vardagsrum. Den föreslagna normen, norm 3, innebar dessutom att varje familjemedlem skulle få ett eget sovrum, med undantag för samboende par som förutsätts dela sovrum. Såväl

en- som tvåpersonershushåll skulle alltså behöva 2 rum och kök.

Norm 3 har dock ännu ej antagits. För ett studium av bostadsstandardens fördelning är den dock lämpligare än norm 2.

Även enligt norm 3 har trångboddheten sjunkit från 38 till 20 %

och kan väntas sjunka till ca 16 % år 1985. År 1980 fanns det 289 000 barnhushåll där inte varje barn kunde få eget rum varav drygt 60 % eller 178 000 i flerbostadshus (tab. 4.1). Det fanns

också 425 000 övriga hushåll som var trångbodda enligt norm 3

varav den helt dominerande delen, 90 %, i flerbostadshus. Skill-

naden mellan antalet trångbodda enligt norm 2 och 3 utgörs för de

barnlösa hushållen huvudsakligen av ensamboende i 1 rum och kök eller mindre, sammanlagt 351 000 hushåll.

Nära två tredjedelar av barnhushållen bodde år 1980 i småhus. För hushåll med två barn eller fler är andelarna över 70 %. Ande1en

trångbodda barnhushåll enligt norm 3 är däremot betydligt större

i flerbostadshus, 45 % mot 15 %, vilket framgår av tab. 4.2. Det

Tab. 4.2 Trångbodda barnhushåll år 1980 enligt norm 3

(1 000-tal, procent) Hushållstyp Flerbostads- Småhus Summa hus Antal

Källa: FOB.

Bostäder, kostnader, subventioner 121

dominerande anta1et hushå11 med två e11er fler barn i fierbo-

stadshus var trångbodda i den meningen att varje barn ej kunde få

eget rum. Även i småhusen var den andeien hög för de större barnfamiljerna, e11er 41 % för hushå11 med tre e11er fler barn.

Den utveck1ing mot mindre trångboddhet som skiidrats är natur-

Iigtvis mycket positiv. Det som en1igt direktiven kan ifrågasät-

tas är om bostadsstödet har en sådan inriktning att en hög ut-

rymesstandard främjas för vissa hushå11, samtidigt som många

fortfarande har en 1åg standard.

Frågan beiyses i fig. 4.1 där även utveckiingen av andelen hus-

hå11 med hög utrymmesstandard redovisas. Med hög standard menas att bostaden innehåiier mer än ett sovrum per person. Hushå11 med 1 person har a11tså hög standard i 3 rum och kök, 2 personer i 4 rum och kök osv. Denna ande1 har stigit från 15 % år 1970 ti11 27 % år 1980.

Som framgår av fig. 4.2 är det främst hushå11 med äidre förestån-

dare i småhus som har hög utrymmesstandard. Andeien har också ökat särskiit mycket för dessa äidre hushå11. Andel Hög utrymmes- “Ia standard 60

40 Småhus - —a d — /\! ,—’ I/

I‘ x /l

20 \ “I, \” \--—

é ’_____——’ _%Flerbos(ads- hus

f?”

* — _ _ —me? o I 1 I I I I I I 0- 25- 35- 45- 55- 65- 75- 85-_ 19 29 39 49 59 69 79 Alder —- — 1970 -—— 1980

Fig. 4.2 Andeiar hushå11 med hög utrymmesstandard 1970-1980 efter hushåiisföreståndarens å1der och hustyp. Kä11a: Ds Bo 1983:7. 9

122 Bostäder, kostnader, subventioner

I tab. 4.3 redovisas närmare hur anta1et hushåll med hög utrymmesstandard utveck1ats. Tota1t sett har anta1et fördubb1ats ti11 928 000 hushå11 år 1980. Av den totala ökningen fö11 tre fjärdede1ar hushå11 utan barn. B1and dessa dominerade hushå11 med en

på

och i å1drarna över 50 år. De svarade för hälften av 2 personer den tota1a ökningen.

Tab. 4.3 Hushå11 med hög utrymmesstandard år 1970 och 1980 (1 000-ta1, procent)

3 :_ge_r_‘_sgngr_ _

3 _+_Rersgngr_ _

Tota1t 15 27 12 Kä11a: F08.

Ande1en barniösa hushå11 med hög utrymmesstandard var år 1980 i 50-64 år e11er 39 % och Iägst för hushå11en

högst å1dersgruppen

under 29 år, 14 %.

Bostäder, kostnader, subventioner 123

I tab. 4.4 redovisas anta1 och ande1ar av hushåiien med hög utrymmesstandard i f1erbostadshus och småhus år 1980. Tre fjärdede- 1ar av det totaia antaiet fanns i småhus. I f1erbostadshus finns nästan inga barnhushåli med hög utrymmesstandard, medan en fjärdedel av barnhushåilen i småhus hade det. Det gä11er nästan he1t hushå11 med 1 och 2 barn. I båda hustyperna dominerade de barn- Iösa hushålien med en och två personer över 50 år biand dem med stort utrymme. I fierbostadshusen utgjorde de nära två tredjede1ar av he1a anta1et och i småhus hä1ften. Andeien hushå11 utan barn med stort utrymme var i fierbostadshus 15 % och i småhus

56 %. I flerbostadshusen var ande1en högst i åidern 50-64 år,

medan den i småhus var högst i å1drarna me11an 30 och 64 år.

Biand barnhushå11en med hög utrymmesstandard fanns natur1igtvis ett anta1 hushå11 som ännu inte skaffat sig a11a barn och sådana där barnen börjat f1ytta hemifrån. B1and barn1ösa hushå11 under 50 år fanns också en dei som ännu ej skaffat barn e11er där a11a barn f1yttat hemifrån.

Tab. 4.4 Hushå11 med hög utrymmesstandard år 1980 efter hustyp (1 000-ta1, procent av samtiiga i gruppen) Hushä11styp F1erbostadshus Småhus Anta1 ’% Anta1 ”Z Barnhushå11

Kä11a: F08 1980 I det föregående har redogjorts för hur bostadsstandardens förde1ning påverkas av demografiska faktorer. Bostadsstandarden har

124 Bostäder, kostnader, subventioner

också ett samband med hushåilens inkomster, viiket redovisas i tab. 4.5. Den stora ski11naden i utrymmesstandard me11an barnhushå11 och övriga hushå11 särskiit i småhus bekräftas här.

Hushå11 utan barn i egnahem disponerar i mede1ta1 ca 1,8 sovrum mot drygt 1 sovrum per person för barnhushåil. I hyper person resbostäder är ski11naderna inte a11s 1ika markanta.

Tab. 4.5 Antal sovrum per person efter sammanräknad inkomst

( ) osäkra uppgifter. Kä11a: Specia1bearbetning av LNU 81.

Barnhushå11en i eget hem har en i mede1ta1 bättre utrymmesstandard än i hyres- och bostadsrättsiägenheter. Skiiinaden är dock inte a11s 1ika dramatisk som me11an hushå11 med och utan barn i egnahem. I de o1ika inkomstiägena rör det sig för barnhushå11en

om ski11nader på 0,3 å 0,4 sovrum per person.

Bostäder, kostnader, subventioner 125

Antaiet sovrum per person varierar endast svagt med hushåiiens

samanräknade inkomst i varje uppiåteiseform. Det är främst hus-

håii med de a11ra högsta inkomsterna som har en avsevärt högre utrymmesstandard. Endast 5 % av barnfami1jerna i egnahem återfanns dock i den högsta inkomstgruppen där är utrymmesstandarden avsevärt högre än för övriga barnhushåii.

Sambandet meilan inkomst och utrymme är starkare för samtiiga barnhushåii än för barnhushåii inom varje Det

uppiåteiseform. beror på att andeien hushåii i eget hem, där utrynmet genomgående

är störst, ökar med stigande inkomst, se tab. 4.6.

Biand barnhushå11 med inkomster under 60 000 kr. bodde endast drygt en fjärdedei i eget hem. I den gruppen återfinns en stor andei av de ensamstående med barn. I inkomstiägen över 150 000 kr. var andelen hushåii i eget hem ca 80 %. Även biand barniösa hushå11 med de högsta inkomsterna bodde en hög andei i eget hem. Det rör sig dock om en 1iten grupp.

Tab. 4.6 Hushå11ens fördeining på inkomstkiasser samt andei i

varje inkomstkiass som bor i eget hem (procent) Sammanräk- Fördeining Andei som bor nad inkomst efter inkomst i eget hem

Käiia: Ds Bo 1984:8.

Det har tidigare framgått (tab. 4.2) att andeien hushåii med 3

och fier barn i egnahem som är norm 3 var så

trångbodda eniigt

hög som 41 %. Av Frykmans undersökning (Ds Bo 1984:8, tab. 3.9)

126 Bostäder, kostnader, subventioner

framgår också att flerbarnshushållen i eget hem hade en relativt

låg inkomst. Barnhushållen i eget hem som var trångbodda enligt

norm 3 hade i medeltal 2,6 barn och en sammanräknad inkomst på

97 000 kr. Barnhushåll med hög utrymmesstandard å den andra sidan

hade endast 1,6 barn men en inkomst på 145 000 kr.

Det fördelningsproblem som anges i direktiven har här klart belysts. Hög utrymmesstandard, mätt efter antalet sovrum per person, sammanhänger i första hand med att hushållen ej har barn. Det fanns dessutom ett totalt sett svagt inkomstsamband i varje

upplåtelseform. I varje hushållstyp och i varje inkomstläge bor

man dessutom rymligare i egnahem. Det finns naturligtvis också andra variationer i utrymme som inte här kunnat belysas. Det torde vara vanligare med stora rum i egnahem. I äldre egnahem,

som till relativt stor del bebos av äldre hushåll, är det också

vanligt med källare (se fig. 2.15).

Det fanns år 1980 sammanlagt 684 000 hushåll som var trångbodda

norm 3. I ca 290 000 hushåll kunde inte alla barn få eget enligt sovrum. I dessa hushåll fanns en fjärdedel av alla barn. Nära

400 000 hushåll utan barn, varav främst enpersonshushåll, hade

inte något sovrum. Samtidigt fanns det ca 930 000 hushåll som

mer än ett sovrum per person. I 500 000 av dem var disponerade hushållsföreståndaren över 50 år. Ca 70 % av dem bodde i småhus. Antalet äldre hushåll med hög utrymmesstandard har nästan fördubblats under 1970-talet. Den höga utrymmesstandarden för barnlösa hushåll i småhus markeras ytterligare om man bortser från ensamstående i 3 rum och kök. Totalt fanns nämligen år 1980

sammanlagt 191 000 sådana hushåll, varav de flesta, 127 000, i

flerbostadshus.

Vi kommer längre fram att redovisa hur de olika hushållens boendekostnader och bostadssubventioner varierar. Här skall närmast

diskuteras det långsiktiga balansproblem som avspeglar sig i de

redovisade uppgifterna.

De äldre hushåll som år 1980 hade hög utrymmesstandard torde till stor del bestå av före detta barnhushåll som bor kvar i sin bo-

Bostäder, kostnader, subventioner 127

stad när barnen fiyttat ut. Det borde i särski1t hög grad gäHa i småhusen. Frykman redovisar i Ds Bo 1984:8 att av de hushå11 i småhus som år 1980 saknade barn hade 50 % av hush§11en i egnahem bott i sitt hus sedan före år 1965. Det gä11er a11tså i stor ut-

sträckning hushåii som skaffat barn på 1960-ta1et e11er tidigare

och köpt ett eget hem i samband därmed.

Under 1970-taiet har anta1et barnhushåil i småhus ökat från 550 000 ti11 722 000. Med en fortsatt hög benägenhet att bo kvar när barnen fiyttat ut kan i framtiden anta1et barniösa äidre hushå11 med hög utrymmesstandard komma att öka starkt. Dessa hushå11 kommer varken att ha höga subventioner e11er höga kapitaikostnader eftersom iånens värde minskat genom inflation och genom amorteringar.

Den fråga som aktua1iseras b1ir då hur bostadsproduktionen och

behovet att subventionera denna kommer att utveckias. Det ena

aiternativet innebär att de ä1dre hushålien, Iiksom hitti11s, i

stor utsträckning bor kvar i sina mycket rymiiga bostäder. Då kommer det att b1i nödvändigt att även producera ett stort anta1 stora bostäder för att ti11fredsstä11a de nytiilkommande barnfa-

miijernas behov. Det kommer i sin tur att öka avsättningssvårig-

heterna för mindre iägenheter, företrädesvis i f1erbostadshus. För att motverka en sådan utveckiing kan det b1i nödvändigt med en mycket omfattande ombyggnad av f1erbostadshus, med inriktning

på att ti11skapa stora Iägenheter för ett ökat antai barnfa-

miljer.

Det andra aiternativet är att äidre småhushå11 i ökad omfattning f1yttar ti11 mindre iägenheter. I så fall kommer det totaia behovet av investeringar i nya bostäder att b1i mindre. Resurserna

kan i stäiiet i högre grad inriktas på att förbättra det existe-

rande beståndet, utan att radikaia ombyggnadsprogram biir nödvän-

diga. Det här antydda probiemet kommer att diskuteras vidare i kap. 7 där det framtida bostadsbyggnadsbehovet ana1yseras och i kap. 10, där vi diskuterar b1.a. det framtida behovet av små och stora iägenheter.

128 Bostäder, kostnader, subventioner

4.3 Bostadskostnaderna

Bostadskostnader för hyreslägenheter, bostadsrättslägenheter och egnahem kommer att beskrivas utförligt i avsnitt 6.2. I det här avsnittet skall vi främst diskutera jämförelser av bostadskostna-

der mellan olika hushållstyper, hushåll i olika inkomstlägen samt

skilda besittningsformer.

4.3.1 Qlikgdefinitigner

Det är en vansklig uppgift att jämföra bostadskostnader mellan olika besittningsformer. Det bör understrykas redan från början att jämförbarheten kan diskuteras. I det statistiska material som

vi använder här definieras bostadskostnaderna på skilda sätt för

de olika besittningsformerna.

För är bostadskostnaden den avtalade gyggn (inkl.

hyreslägenheter

värme och varmvatten). Till övervägande del fastställs hyror ge-

nom förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden. För de hy-

reslägenheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag grundas hy-

resförhandlingarna på kalkylerade kostnader för kapital, drift

och underhåll. Förhandlingarna avser i första hand det totala

hyresuttaget i ett bostadsföretag. Hyresuttaget fördelas sedan på

olika bostadsområden och lägenheter efter principer som innebär att likvärdiga lägenheter inom ett bostadsföretags bestånd skall ha i stort sett lika hyra. Hyrorna för privatägda lägenheter anpassas enligt bruksvärdeprincipen till hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen.

De metoder som tillämpas för hyressättning och hyresfördelning innebär att det inte alls är säkert att hyran för en viss lägenhet avspeglar kostnaderna för just den lägenheten. Tvärtom har systemet inbyggt vissa omfördelningsmekanismer som medför systematiska avvikelser mellan hyresuttagets och kostnadernas fördel- Bengt Turner har i en forskningsrapport (SIB M 83:8) ananing. lyserat omfördelningen i de allmännyttiga bostadsföretagens

Bostäder, kostnader, subventioner 129

hyressättning. Han har bl.a. visat att förhållandena varierar mycket mellan olika bostadsföretag. Mycket schematiskt kan man dock säga att hyrorna för hus byggda i slutet av 1970-talet och början av 1980-talet i allmänhet inte täcker kostnaderna. Under-

skottet på dessa lägenheter täcks i stället genom högre hyresut-

tag i äldre lägenheter.

Bostadsrättshavare betalar en avgift till sin bostadsrättsförening. Avgiften skall täcka gemensamma kostnader för kapital,

drift och underhåll. När bostadsrätten upplåts första gången tar

föreningen ut en egen insats (grundavgift) av bostadsrättshavaren. Denne kan återvinna insatsen, eventuellt med förräntning, vid en framtida försäljning av bostadsrätten. Prisbildningen vid överlåtelsen är fri, vilket innebär att det är marknadsfaktorer

som avgör om det uppstår en vinst eller förlust vid försäljning-

en. Överlåtelsepriser på bostadsrätter har behandlats närmare i

avsnitt 3.5.3.

I avgiften till bostadsrättsföreningen ingår en avsättning för

framtida yttre underhåll. I vissa bostadsrättsföreningar ingår

också avsättning till en fond för lägenhetsunderhåll, som bo-

stadsrättshavaren själv disponerar. Ofta är denna avsättning

otillräcklig. Lägenhetsunderhållet i bostadsrättslägenheter fi-

nansieras inte sällan genom att bostadsrättshavaren själv skjuter till medel utöver avgiften. Underhållskostnaderna kan emellertid

begränsas genom egna arbetsinsatser. Underhållsfondsutredningen

(SOU 1981:47, kap. 4) redovisar att utgifterna för bostadsrätts-

innehavarnas egna underhållsåtgärder år 1978 var ca 1 000 kr. i

medeltal för alla lägenheter varav endast knappt en femtedel finansierades med fonduttag. I sammanhanget kan noteras att även

hyresgäster utför underhåll på sina lägenheter. Kostnaden härför

var enligt samma undersökning 180 kr. i medeltal för alla lägenheter.

Som mått på bostadskostnaderna för bostadsrättslägenheter använ-

der vi här uteslutande avgiften till bostadsrättsföreningen. Rän-

ta på insatsen och självfinansierat underhåll ingår alltså inte.

130 Bostäder, kostnader, subventioner

För mäter vi bostadskostnaderna genom att summera räntor

egnahem

(minskade med eventue11a räntebidrag), tomträttsavgäid, avgift för gemensamhetsaniäggning, avgifter tiil kommunen, utgifter för

bränsie, skatt på garantibeiopp och utgifter för iöpande repara-

tioner och underhåii. Denna summa minskas/ökas med skatteeffekten av småhusinnehavet. (Se avsnitt 6.2.4 och Ds Bo 1984:8.)

Räntekostnader för 1ån som tagits upp för att finansiera köp i

andra hand ingår i måttet på bostadskostnaden för egnahem. Det

gör de däremot inte för bostadsrätts1ägenheter.

Såväi avgifter tiii bostadsrättsföreningar som hyror avses att

täcka utgifter för återbetaining av fastighetsiånen. Även egna-

hemsägare amorterar sina iån. För botteniån och bostadsiån är amorteringstiderna kortare för egnahem än för hyres- och bostadsrättshus. Både för bostadsrätter och egnahem kan amorteringarna ses som ett sparande. Amorteringarna innebär att den egna insatsen successivt ökar. Som vi tidigare framhåiiit är det en mark-

nadsfråga om denna insats kan återvinnas med förräntning e11er

de1vis förioras vid en framtida försäljning. I hyresrätten är det fastighetsägarens egna kapitai som byggs upp av amorteringarna,

inte de boendes. Kraven på amorteringar har såiedes o1ika inne-

börd för de boende i skiida uppiåteiseformer.

De genomsnittiiga bostadskostnader för olika besittningsformer,

som redovisas i de två föijande avsnitten, är påverkade av att

genereiia bostadssubventioner sänker kapitaikostnaderna för många

bostadsfastigheter. Räntebidrag utgår tili de fiesta fierbostads-

hus med statiiga Iån samt ti11 stat1igt beiånade egnahem byggda

efter mitten av 1970-taiet. Skattesubventioner utgår ti11

praktiskt taget a11a beiånade egnahem.

Det förekomer att egnahemsinnehavare utnyttjar sin viiia som

säkerhet för 1ån, som i sin tur används för att finansiera andra

investeringar än i bostaden, t.ex. köp av bi1, båt e11er fritidshus. Eftersom det formeiit är bostadsfastigheten som beiånas kan

räntekostnader och amorteringar för sådana 1ån ingå i de redo-

visade bostadskostnaderna för egnahem. I motsvarande mån sku11e

Bostäder, kostnader, subventioner 131

en dei av den skatteminskning för egnahemsägare, som redovisas som bostadssubventioner, i sjäiva verket avse annan konsumtion än bostad.

Det hävdas ib1and att en betydande dei av egnahemsägarnas skatteminskning inte sku11e vara bostadssubventioner. Beioppen för skattesubventioner tili egnahem sku11e enligt denna uppfattning vara kraftigt överskattade. Att de deivis är det behöver inte betvivias. Det är emeliertid inte möjiigt att mer ange

grecist

hur stor dei av skattesubventionerna som det gä11er.

Om det sku11e vara ett mer betydande be10pp av skatteminskningen ti11 egnahem som inte avser bostaden, sku11e även de bostadskostnader för egnahemsägare som vi redovisar vara kraftigt överskattade. Om t.ex. en tredjedei av skattesubventionerna inte avser bostaden kan bostadskostnaden ink1. amorteringar för egnahem i genomsnitt beräknas vara överskattad med ca 25 %. De uppgifter om hur stor ande1 av disponibe1 inkomst som de egnahems-

boende använder för bostadsutgifter kan på motsvarande sätt be-

räknas vara överskattade med omkring 7 procentenheter. Det gäiier genomsnittet för a11a hushå11.

Överskattningen av skattesubventionerna och bostadskostnaderna

för egnahem bör eme11ertid vara av betyd1igt Iägre stor1ek. För det första vet vi att den största deien av skattesubventionerna

går ti11 re1ativt nybyggda e11er eijest nyförvärvade egnahem. De

bör rim1igen avse 1ån för finansiering av vi11aköpet.

Det förekommer även att 1ån som avser investeringar i bostaden av oiika skä1 redovisas under inkomstkä11an kapitai i dekiarationen. Detta förhå11ande kan i sin tur medföra att bostadskostnader och skattesubventionerna för egnahem underskattas.

Vidare är - en av våra - Frykmans undersökning uppgiftskäilor upp1agd med syftet att mäta just de kapita1utgifter och subventioner som avser sjäiva bostaden, viiket i och för sig inte utesiuter att mätfei kan förekomma i undersökningen. Frykmans skattning av de tota1a skattesubventionerna understiger det be10pp som

132 Bostäder, kostnader, subventioner

redovisats av regeringen i b1.a. budgetpropositioner. Skiiinaden är 5-10 %. En av f6rk1aringarna ti11 skiiinaden kan vara att

Frykman har iyckats eiiminera utgifter för fastighetsiån som inte

använts tili investeringar i bostaden.

4.3.2 g§gn§y§g§e_pç]1ag_begjjggüngsfgrmer

Av föregående avsnitt framgår att bostadskostnaderna för oiika

besittningsformer mäts på skiida sätt i de undersökningar som vi

vår framstäiining på (BHU och Frykman). Härutöver bör

bygger

understrykas att måtten på bostadskostnader döijer skiiinader i

underhåiisstandard, skiiinader i service som man betaiar för, skiiinader i eget arbete etc. Vi anser det inte möjiigt att ange

en definition på bostadskostnader som gör det möjiigt att in-

vändningsfritt och entydigt jämföra oiika besittningsformer (se även avsnitt 3.4.3).

Trots den bristande jämförbarheten är det av visst intresse att sammanföra om utveckiingen av bostadskostnader för uppgifter oiika besittningsformer. I tab. 4.7 har vi sammanstäiit uppgifter om bostadskostnader för de tre besittningsformerna vid början och siutet av 1970-taiet samt början av 1980-taiet. Uppgifterna avser

deis bostäder färdigstäiida på 1950-talet, deis bostäder färdig-

stäiida en period närmast före utgiftsåret dvs. reiativt nya bo-

städer.

För egnahem är det genomsnittiiga bostadskostnader för hus med en bostadsyta meiian 86-120 m2 som redovisas. Bostadskostnaden är summan av tidigare nämnda utgiftsposter exki. amorteringar.* Skatteeffekten av småhusinnehavet är medräknad. För år 1982 är den dock beräknad med ledning av b1.a. uppgifter om skatteeffekt

år 1978 (se avsnitt 6.2.4). Genom den pågående skattereformen

kommer skatteeffekten av småhusinnehav att successivt minska fram t.0.m. år 1985. Fiertaiet egnahemsägare med underskott får de en

* för Frykman har redovisat de genomsnittiiga amorteringarna barnfamiijer i egnahem ti11 345 kr/månad år 1980 och för övriga hushåii till 235 kr/månad.

subventioner 133 Bostäder, kostnader,

skatteeffekt på ca 50 % av underskottet. Om vi i våra

beräkningar

i stäiiet hade använt en genomgående marginalskatteeffekt 50 % på

för år 1982 sku11e nettoutgifterna för I egnahem legat högre. region 1 sku11e utgiften varit 160-310 kr/månad högre. I region 2, 70-220 kr/månad högre.

För hyres- och bostadsrätt redovisas hyran tili resp. avgiften bostadsrättsförening. Uppgifterna är genomsnitt för Iägenheter

på

4 rum och kök vi1ka har en iägenhetsyta som varierar me11an 90

och 105 m2_

Bostadskostnaderna redovisas för två regioner. Region 1 är Storstockhoim, Storgöteborg samt övriga kommuner med mer än 75 000 invånare. Region 2 är kommuner i övrigt med mindre än 75 000 invånare.

Tab. 4.7 Nettoutgifter exk1. för m3 amorteringar egnahem 86-120 samt hyra resp. avgift ti11 bostadsrättsförening för iägenheter med 4 rum och kök. Kr/månad

Utgiftsär Hus färdigstaiida 1951-1960 Region 1 Region 2 Egnahem Hyres- Bostads- Egnahem Hyres- Bostads-

Utgiftsär Nya hus. (Färdigstäiida åren 1966-1970, 1971-1977 resp. 1978-1981)* Region 1 Region 2 Egnahem Hyres- Bostads- Egnahem Hyres- Bostads-

Kä11a: BHU samt tab. 6.11 och 6.12.

* För hyres- och bostadsrättsiägenheter 1976-1981. ** År 1973 för bostadsrätter.

134 kostnader, subventioner Bostäder,

Region 1 Region 2

J ’ z 120- 120- , / ... / /

110- /——-‘— 110- // /’ Z / _ z / a, Z- / // Z . / Z_ / j ___ Ir’

-_\

\“” 90- 90-

I _ 80 u 1 I 80 I I 193 ZÃ r 1978 1982A! 1972 1973 1978 1972 1973

—-—— Egnahem

-—- z Hyresrätt

- - - -- Bostadsrätt (år 1973:100)

4.3 Index för bostadskostnader 1 egnahem 86-120 m2 samt Fig. och b0stadsrätts1ägenheter med 4 rum och kök. hyres- Färdigstä11da åren 1951-1960. Fasta priser.

Kä11a: BHU samt tab. 6.11 och 6.12.

Region 1 Reaion 2

120 120- /,! X I / // /.’ z 110- 110

/I, z; //l

_.. z ___ _____ z J, “ 100_ __‘.;‘_ 100 k: §-./ I, ‘\\ I 9o “~4’ 90~

3° r . . . 80* 1978 1982 År 1972 1973 1978 1982 Ål 1972 1973

— — -— Egnahem

—-- —- Hyresrätt

- -- - Bostadsrätt (år1973=100)

1) För hyres-och bostadsrättslägenheter 1976-1981

4.4 Index för bostadskostnader i egnahem 86-120 m2 samt Fig. hyres- och bostadsrätts1ägenheter med 4 rum och kök.

Färdigstä11da åren 1966-1970, 1971-1977 resp. 1978-

1981.* Fasta priser.

Kä11a: BHU samt tab. 6.11 och 6.12.

Bostäder, kostnader, subventioner 135

För hus i region 1 färdigstä11da på 1950-taiet har

utveckiingen av nettoutgifter exkl. amorteringar för egnahem varit ungefär densamma som utveckiingen av hyran för Iägenheter 4 rum och

på kök. Detta framgår också av fig. 4.3, där i fast

utveck1ingen penningvärde redovisas. Bostadskostnaderna för egnahem och hyres-

1ägenheter Iigger också på ungefär samma nivå.

Avgiften till bostadsrättsföreningen för bostadsrätts1ägenheter har sjunkit realt sett fram till år 1978. Därefter har den ökat i ungefär samma takt som bostadskostnaderna för övriga besittningsformer. Den betyd1igt iägre nivån för bostadsrätter kan de1vis

förkiaras av att det använda måttet på bostadskostnader medför

underskattning för ä1dre fastigheter.

I region 2 har bostadskostnaderna för hyres- och bostadsrätts1ägenheter fö1jt ungefär samma utveckiing. Bostadskostnaderna för

egnahem ökade dock snabbare fram ti11 år 1978 och därefter något

Tångsammare än för de övriga besittningsformerna.

I nya hus har utvecklingen varit i stort sett Iikartad för

hyres- och bostadsrätt, vilket framgår av fig. 4.4. Bostadskost-

naderna för egnahem har eme11ertid ökat betyd1igt snabbare i region 2 än i region 1. Detta innebär att nivåski11naden me11an regionerna har jämnats ut under perioden.

I båda regionerna gä11er att kostnadsökningen har varit betydiigt snabbare för hyres- och bostadsrätt än för under egnahem perioden 1978-1982. Detta torde vara en avspeg1ing av ski11naden i produk-

tionskostnadsökning me11an fierbostadshus och småhus, vi1ken har

påvisats i avsnitt 3.2.

gogtgdgkgsgngdgng 3ng_e_1_gv_disEo£i§elin_|gogI_s£

I Ds Bo 1984:8 har Frykman beiyst hur stor ande1 av den disponib- 1a inkomsten som o1ika fami1jetyper och hushå11 i ski1da inkomst- Iägen använde för att beta1a bostadskostnader år 1980.

136 Bostäder, kostnader, subventioner

Frykman redovisar uppgifter för egnahemsboende och boende i hyresrätt. För egnahemsboende avser bostadskostnaderna nettoutgifter exk1. amorteringar. Uppgifter om amorteringarnas storiek har emeliertid också tagits fram.

Av tab. 4.8 framgår bostadskostnadsprocenten för o1ika famiije-

typer i egnahem. Motsvarande uppgifter för hushå11 i hyrd bostad redovisas i tab. 4.9. I båda fa11en redovisas hushå11en uppdeiade efter förekomst av bostadsbidrag e11er ej. För hushå11 med bostadsbidrag är det procenttaiet efter det att bostadsbidraget dragits ifrån bostadskostnaden som redovisas.

Tab. 4.8 Genomsnitt1ig bostadskostnad i procent av disponibe1 inkomst år 1980 för hushå11 i

egnahem

Famiijetyper HushâTT med bostadsbidr. Hushäii utan bostadsbidr. Bostads- Anta1 Bostads- Anta1 kostnad pus- kostnad husexk1. hå11 exk1. hå11 amort. amort. 1000-ta1

( ) osäker uppgift. Kä11a: Ds Bo 1984:8.

Bostäder, kostnader, subventioner 137

Tab. 4.9 Genomsnittiig bostadskostnad i av procent disponibei inkomst år 1980 för hushåll i bostad

hyrd

Famiijetyper Hushaii med bostadsbidr. Hushä1T utan bostadsbidr.

Hyra Anta1 Hyra Antai

% av hushå11 % av hush511

disp. ink. 1000-ta] ink. 1000-tai disp. Husha11 med barn I7’ 174 20 IEI

Övriga hushåii

( ) osäker uppgift.

Kä11a: Ds Bo 1984:8.

För hushå11 med barn gä11er att

genomgående de egnahemsboende i

genomsnitt betaiar en större andei av sin disponib1a inkomst för bostaden än vad de som bor med hyresrätt gör. Denna ski11nad är en avspegiing av att de egnahemsboende barnfamiljerna genomsnitt1igt bor i större bostäder än de hyresboende.

I genomsnitt disponerade barnfamiijerna i egnahem rum mer 1-1,5 än de som bodde i bostad. hyrd Om de hyresboende hade bott med 1ika anta] rum som de egnahemsboende hade deras bostadskostnads-

procent genomgående Iegat något högre än för de egnahemsboende.

Då har vi emeiiertid inte ti11 ränta

tagit hänsyn på egen insats

e11er amorteringar för de egnahemsboende. Amorteringarna uppgick år 1980 ti11 ca 5 % av disponibel inkomst för egnahemsboende barnfamiijer. Det är således otvetydigt att de barnfamiijer som bodde i egnahem år 1980 använde en större dei av genomsnittiigt sin inkomst för boendet än de som bodde med hyresrätt.

138 kostnader, subventioner Bostäder,

Hur stor ande) av disponibei inkomst som hushå11 i o1ika inkomst-

använder för bostadskostnader framgår av tab. 4.10 och

Iägen

4.11.

Tab. 4.10 bostadkostnad i procent av disponibel in- Genomsnitt1ig komst år 1980 för hushå11 i efter sammanräknad

egnahem

inkomst

Samman- Hushå11 med bostadsbidr. Hushä11 utan bostadsbidr. Amorteräknad Bostads- Anta) Bostads- Anta) ring för inkomst kostnad hus- kostnad hus- samtiiga exk1. hå11 exkl. hå11 hushå11 (1000 kr.) amort. amort. % av 1000- % av 1000- % av disp. ink. ta) disp. ink. ta1 ink. disp.

180-210

150-180 -- -- 18 48 4 180- ( ) osäkra uppgifter. Kä11a: Ds Bo 1984:8.

Bostäder, kostnader, subventioner 139

Tab. 4.11 Genomsnitt1ig bostadskostnad i procent av disponibei inkomst år 1980 för hushåil i bostad efter sam-

hxrd

manräknad inkomst

Sammanräknadi Hushä11 med bostadsbidr. Hushä11 utanibostadsbidr. inkomst Hyra Anta] Hyra Anta1 (1000-ta1) 1 av hushå11 Z av hushå11 disp. ink. 1000-ta1 disp, ink. 1000-tai Barnhushåii

(16)

Övriga hushå11

29 180- -- -- (15) 12 ( ) Osäkra uppgifter. Kä11a: Ds Bo 1984:8.

Om man bortser från hushå11en i de ailra 1ägsta inkomstskikten finns en svag tendens ti11 sjunkande bostadskostnadsprocent med stigande sammanräknad inkomst.

vid to1kning av uppgifterna bör man hå11a i minnet att den disponib1a inkomsten utjämnas me11an hushå11 med oiika sammanräknad inkomst genom skattesystemet och genom o1ika s1ag av transfereringar. De disponibia inkomsterna ökar såiedes i betydiigt svagare takt än den sammanräknade hushåiisinkomsten. I avsnitt 4.2 vi-

140 kostnader, subventioner Bostäder,

sade vi att det fanns en svag tendens ti11 att b0stadsstor1eken

ökar med inkomsten. Härav föijer att några stora ski11nader i

me11an hushå11 i o1ika inkomst1ägen inte bostadskostnadsprocent kunde förväntas.

4.4 Subventionerna

4.4.1 subventionernas efter uppiåteise-

De genere11a förde1ning form

är att stödja en utökning och förbättring av Räntebidragens syfte

bostadsbeståndet. De utgår som ski11naden me11an en garanterad

ränta och marknadsräntan och re1ateras till ett bidragsunderiag. Detta bestäms utom för småhus, som rege1 med numera, styckebyggda i För styckebyggda småhus

utgångspunkt produktionskostnaden.

bestäms det av det schabionberäknade 1åneunder1aget som oftast är 10-20 % 1ägre än produktionskostnaden. För a11männyttigt ägda bostäder he1a för bo-

utgår räntebidrag på bidragsunder1aget,

stadsrätt 99 % därav samt för och enski1t ägda hyres-

på egnahem

hus 95 %. Den garanterade räntan är det första året 3 % för hyres- och bostadsrätt och 5,5 % för egnahem. Den höjs med 0,25 0,5 procentenheter per år. resp.

För egnahem är den garanterade räntan, 5,5 %, bestämd med hänsyn ti11 den skattesubvention som fö1jer av att räntan är avdragsgi11 vid av inkomst. Effekten b1ir fr.o.m. år beräkning skattepiiktig

1985 en skattereduktion på ca 50 % av räntan i de fiesta inkomst-

Avdragseffekten motverkas dock tiil en mindre de1 av att iägen. en schabionintäkt tas ti11 beskattning. Som visats i avsnitt upp 3.4 b1ir den garanterade nettoräntan första året för ett givet mycket nära 3 % för gruppbyggda egnahem. Häninvesteringsbe1opp

tas då icke ti11 någon kostnad för egnahemsägarens egen in-

syn

sats på 5 % av investeringen. För ägare ti11 styckebyggda egnahem

b1ir nettoräntekostnaden högre i den mån som produktionskostnaden överstiger det schab1onberäknade 1åneunder1aget.

Den högre för egnahem sammanhänger också med upptrappningstakten Hä1ften av ökningen av den garanterade räntan beavdragsrätten.

Bostäder, kostnader, subventioner 141

taias genom höjd skattesubvention. Netto är a11tså upptrappningstakten densamma.

Vid de höga räntor som rått under senare är biir för egnahem den faktiska nettoräntekostnaden aidrig högre än drygt haiva brutto-

räntan. Om taxeringsvärdena stiger över åren uppstår dock en

ytteriigare ökning av nettobeiastningen, eftersom schabionbeskattningen bestäms av taxeringsvärdet. Ju iägre räntorna är, desto mer motverkas avdragseffekten av schabionintäkten. För hyres- och bostadsrätt däremot höjs a11tid den garanterade räntan successivt ti11s den når upp ti11 fu11a marknadsräntan.

Amorteringarna skiijer sig också. För hyres- och bostadsrätt sker amortering på statslånet först när den garanterade räntan nått upp ti11 marknadsräntan. För egnahem däremot sker amorteringar från början. Som framgått i avsnitt 3.4 innebär de en avsevärd utgift.

Medan räntebidraget bestäms av produktionskostnaden bestäms skattesubventionen i princip av anskaffningskostnaden. Närmare bestämt är det Iånens storiek och räntans som bestämmer subhöjd ventionens beiopp. Detta gör det möjiigt för en köpare av ett begagnat eget hem att betaia ett högre pris än om avdragsrätten ej funnits. Marknadspriserna biir föijaktiigen Skattesubvenhögre. tionerna minskar i takt med att iånen amorteras. Subventionerna

kan åter ökas för räntor på nya 1ån som tas van-

upp. Nya 1ån tas ligen upp vid köp av ett begagnat hus, men även för ombyggnad, underhåii e11er för andra ändamåi. För och bostadsrätt kan hyresräntebidragen ökas endast genom ombyggnad och, från och med år

1984, genom vissa underhåilsåtgärder. Vid ombyggnad utgår ränte-

bidrag i stort sett som vid nybyggnad, medan vissa underhåiisåtgärder berättigar ti11 räntebidrag ti11 ha1va räntekostnaden. Det senare innebär samma subvention som vid

rebeiåning av egnahem.

Som framgått utgår de största till

räntebidragen nyproducerade hus. År 1985 kommer mycket små bidrag att ti11

utgå hyres- och

bostadsrättshus byggda före år 1970. För egnahem byggda före år

1977 utgår då inga räntebidrag. Däremot skattesubventioner utgår

så iänge det finns ränteutgifter. De största skattesubventionerna

142 subventioner Bostäder, kostnader,

ti11 som har de högsta boendeutgifterna i

utgår egnahemsägare form av räntor. Till ski11nad från räntebidrag utgår dock skatte-

även i samband med vid och för andra

subventioner rebeiåning köp

ändamåi än ombyggnad och visst underhåii.

Det har hävdats att skiiinaden i subventionsviilkor me11an egnaena sidan samt och bostadsrätt å den andra inte hem å den hyres-

är bostadssociait motiverade. Endast subventioner som utgår en-

för räntebidrag sku11e vara det. iigt principerna

För att denna fråga har vi med hjäip från bostadsdeparte-

beiysa mentet beräknat hur stora räntebidrag som år 1985 sku11e komma

att ti11 om de sku11e ha samma finansierings-

utgå egnahemsägare

vi11kor som bostadsrätt men däremot inga skattesubventioner. Vi har att a11a sku11e ha haft sådana vi11kor och antagit egnahem att i mede1ta1 för icke statsbeiånade egnahem bidragsunderiaget varit detsamma som för statsbeiånade egnahem. Det har dock ej an-

tagits att styckebyggda egnahem haft produktionskostnadsbe1åning.

avser endast subventioner ti11 nyproduktion, men ej Beräkningarna ti11 Det så beräknade subventionsbeloppet jämförs med ombyggnad.

de subventioner som beräknas utgå eniigt bostadsdepartementets

i om statiig fastighetsskatt våren 1984.

ka1ky1er Iagrådsremissen

redovisas i tab. 4.12. Beräkningsresuitatet

Tab. 4.12 Totaia subventioner år 1985 ti11 1ån i samband med nyproduktion samt motsvarande subventioner om egnahem haft som för bostadsrätt men inga skatteräntebidrag subventioner (miij. kr.)

Hyres- och bostads- Egnahem Subventioner år 1985 rätt 6 400 3 400 Räntebidrag Skattesubventioner 11 000 __;;_ 6 400 14 400 Summa

Avgår för ombyggnad

1 600 500 Räntebidrag 1 100

Skattesubvention (uppskattning) __::__

Beräknad subv. exki. 4 800 12 800 ombyggnad

Beräknade räntebidrag ti11 egnahem vid bostadsrättsvi11kor 7 000 Meiianskiiinad av S 800

på grund avdragsrätt

Bostäder, kostnader, subventioner 143

Räntebidragen ti11 ombyggnad i hyres- och bostadsrätt beräknas år 1985 till 1 600 mi1j. kr. Det är ej möjligt att beräkna hur stor de1 av skattesubventionerna ti11 egnahem som avser ombyggnad. Det har antagits att summan av räntebidrag och skattesubventioner är detsamma som räntebidragen för hyres- och bostadsrätt.

Ka1ky1en visar att räntebidrag på 7 000 mi1j. kr. sku11e utgå

ti11 egnahem år 1985 vid de ovan angivna vilikoren. Det är 5 800 miij. kr. mindre än faktiskt beräknade subventioner ink1. av-

dragseffekten. I detta belopp ingår då också avdragseffekten för

räntor på 1ån för andra ändamå1 än investeringar i bostad.

Som framgått finns det huvudsakiigen två orsaker ti11 att egnahem

får högre tota1a subventioner än eniigt räntebidragsvi11kor. Den första orsaken är att skattesubventioner, ti11 ski11nad från

räntebidrag, utgår även för räntor på iån som tagits upp utöver

ursprungiiga Tån för att finansiera produktionen. Ti11 största

de1en gä11er de ytteriigare iån som tas upp i samband med köp av

begagnade egnahem. Priserna bestäms också med utgångspunkt i att

avdragseffekten uppstår.

Den andra anledningen är att räntan efter skatt för en egnahemsägare vid de höga räntor som rått under senare tid aidrig stiger ti11 mer än drygt haiva marknadsräntan även efter det att ränte-

bidrag s1utat utgå. Att den då b1ir något högre än ha1va räntan

beror på den schabionintäkt som minskar det avdragsgi11a ränte-

be1oppet. Vid sjunkande ränta däremot närmar sig räntan efter skatt mot bruttoräntan. Den garanterade räntan för hyres- och bostadsrätt kommer däremot a11tid att stiga ti11 den fu11a mark-

nadsräntan när räntebidragen så småningom försvinner. År 1985

kommer, som sagt, räntebidragen för ursprungiig finansiering i stort sett att vara avveckiade för hyres- och bostadsrättshus byggda före år 1970.

Vid en jämföre1se av subventionerna tili o1ika upp1åte1seformer

finns det aniedning att beakta också andra skattefaktorer. Såle-

des har även bostadsrättshavare skattesubventioner på 1ån för köp

av bostadsrättsiägenheter. Frykman (Ds Bo 1984:8) har beräknat

subventioner 144 Bostäder, kostnader,

dem till 160 milj. kr. för år 1980, och de torde komma att stiga betydligt till år 1985. Hänsyn tas inte till den kommunala garan- 4.12. Den är betydligt för tiskatten i kalkylerna i tab. högre egnahem än för hyres- och bostadsrättsfastigheter. I beräkningarna har inte Om en sådan skulle införas medtagits fastighetsskatt. i enlighet med lagrådsremissen våren 1984 skulle den belasta till 1 000 milj. kr. år 1985 mot 800 ägarna egnahem med drygt milj. kr. för hyres- och bostadsrättssektorn. Även de som bor med bostadsrätt får själva betala skatten. Den största delen av skatten inom hyressektorn faller på ägarna till privata hyreshus och kommer i regel inte att påverka hyran, Den mindre del som faller på allmännyttiga företag bedöms medföra en hyreseffekt på ca 3 kr/m2 i hela att jämföra med ca 11 kr/m2 i hyressektorn, bostadsrättssektorn (hus före år 1975) och 8-12 kr/m2 för byggda egnahem (byggda före år 1977).

Det torde av bostadssociala skäl inte vara möjligt att kraftigt minska subventionerna till vid given räntenivå. De egnahemsägarna största subventionerna går till de egnahemsägare som har de räntekostnaderna. Till övervägande del gäller det barnfahögsta som skaffat under senare år. Sålunda gick 75 % av miljer egnahem de totala skattesubventionerna till barnhushåll år 1980, vilket i avsnitt 4.4.4. Två tredjedelar därav eller hälften av framgår de totala skattesubventionerna gick till barnhushåll som köpt hus de senaste fem åren. Dessa hushåll hade också den högsta bostadsi relation till den disponibla inkomsten eller ca 35 % utgiften därav räknat efter skatt och inkl. amortering (se tab. 4.20).

av skattesubventionerna från nivån 50 % av En kraftig minskning räntekostnaderna skulle få allvarliga ekonomiska och sociala Förutom att årskostnaderna för egnahemsägarna skulle öka följder. skulle också sjunka, så att skulderna ofta egnahemspriserna skulle överstiga husens värde, särskilt för dem som nyligen köpt hus och har de största räntekostnaderna och skattesubventionerna. Hushåll som ej förmår att bo kvar skulle i sådana fall drabbas mycket hårt.

Bostäder, kostnader, subventioner 145

De_tgtalg_bostadssgbventionernas_fördelning Rå_hgshål]gn

Det samlade beloppet för bostadsbidrag, räntebidrag och skatte-

subventioner, som utgick år 1980 till de hushållsgrupper som

omfattas av Frykmans var ca undersökning, 17 miljarder kr. Av dessa gick 64 % (närmare 11 miljarder) till de 36 % av hushållen som hade hemmavarande barn under 21 år. 61 % av dessa hushåll bodde i egnahem. De egnahemsboende barnhushållen fick 75 % (8,2

miljarder) av de samlade subventionerna till barnhushåll, vilket

i genomsnitt blev 11 130 kr/år och hushåll. Barnhushåll i hyrd bostad erhöll 19 % (drygt 2 miljarder) av dessa subventioner,

motsvarande ett genomsnitt på 5 910 kr/år. De utgjorde 30 % av

alla barnhushållen.

Bland de övriga hushållen fick de 32 %, som bodde i egnahem, 43 % av de subventioner som gick till hushåll utan barn. Drygt hälften av de övriga hushållen bodde i hyrd bostad; dessa fick 45 % av subventionerna. Skattesubventionerna var totalt lägre än både bostadsbidragen och räntebidragen för hushåll utan barn till skillnad mot för barnhushållen. De subventioner som utgick till hushåll utan barn var vidare genomsnittligt avsevärt lägre än för

barnhushållen, för t.ex. hushåll i ägd bostad 3 820 kr/år mot

11 130 kr/år. Det bör noteras att pensionärshushåll över 75 år ej

ingår i undersökningen.

De totala bostadssubventionernas fördelning efter hushåll med

resp. utan barn samt besittningsform framgår av tab. 4.13. I det

följande gör vi en översiktlig beskrivning av hur de olika sub-

ventionsformerna fördelar sig på skilda hushållstyper och efter

hushållens inkomster och utrymmesstandard m.m.

146 Bostäder, kostnader, subventioner

Tab. 4.13 Bostadssubventionernas fördeining år 1980 efter famiijetyp och besittningsform Agd bo- Bostads- Hyrd Totalt stad rätt bostad Barnhushåii: nkr

Räntebidrag Summa mkr 8 188 657 2 097 10 942

Antai hushåii i 1 000-tai 735 105 355 1 195 Kr. i genomsnitt/ hushå11 11 130 280 5 910 9 150

Övriga hushåll: mkr

Antal hushåli i 1 000-tai 690 332 1 096 2 118 Kr i genomsnitt/ hushåii 3 820 305 2 500 2 900 Summa mkr 10 822 422 4 833 17 077

Antal hushåii i 1 000-tai 1 425 437 1 451 3 313

Kä11a: Ds Bo 1984: .

Bostäder, kostnader, subventioner 147

4.4.3 gostgdsbidragen

Bostadsbidragen är en inkomstprövad bostadssubvention. Därav föi-

jer att hushåii med 1åga sammanräknade inkomster bör få en reia-

tivt stor andei av bostadsbidragen. Å andra sidan kan hushå11 med

många barn och bostadskostnader som är 1ika med e11er högre än

övre hyresgränsen få bostadsbidrag även i ganska höga inkomstiägen. Man kan därför förvänta en viss spridning över inkomstnivåerna då bostadsbidragen fördeias efter hushå11ens sammanräknade inkomster. Att så är faiiet bekräftas av uppgifterna i tab. 4.14.

B1and bidragshushåli med barn var det genomsnittiiga bostadsbi-

draget ca 5 400 kr. Hushå11 med sammanräknade inkomster under 60 000 kr. hade i genomsnitt 30-40 % högre bostadsbidrag. Hushå11 med sammanräknade inkomster över 120 000 kr. hade genomsnittiiga bostadsbidrag som var betydiigt iägre. Antaiet hushå11 med bidrag i dessa högre inkomstiägen minskade snabbt.

27 % av bidragshushåiien hade inkomster under 60 000 kr. Dessa

_ hushåii fick 36 % av bostadsbidragen. Hushåii med inkomster under 90 000 kr. erhö11 närmare 80 % av det t0ta1a bidragsbeioppet.

B1and hushå11en utan barn fick 41 % av bidragshush511en, som hade

inkomster under 30 000 kr, 54 % av bostadsbidragen.

Ur a11män förde1ningspo1itisk synvinkei har bostadsbidragen såie-

des en inkomstutjämnande effekt. Den är särski1t påtag1ig för

hushå11 utan barn, viiket beror på att många av dessa har mycket

1åga inkomster som pensionärer och att bostadstiiiäggen ti11

pensionärer avtrappas snabbt.

Av tab. 4.15 framgår att bostadsbidragens förde1ning på o1ika

hushåiistyper ansiuter re1ativt nära tiil bidragshushåiiens för-

deining på samma grupper. Ensamstående med barn, samboende med

tre e11er fiera barn samt ensamstående utan barn i å1dern 55-75 år fick dock högre andeiar av bostadsbidragen än dessa hushå11s-

typers andeiar av bidragshushåiiens antal. Detta återspeg1ar

också det genomsnittiiga bidragsbeioppet per hushå11.

148 Bostäder, kostnader, subventioner Tab. 4.14 Bostadsbidragens fördeining efter hushå11ens sammanräknade inkomst år 1980

( ) osäkra uppgifter. Kä11a: Ds Bo 1984:8.

Tab. 4.15 Bostadsbidragens fördeining år 1980 efter hus-

hå11styp. (Hushå11 i befo1kningen 15-75 år)

Hushâ11styp Kronor Ände1 av

Övriga hushåii 2 111 4 280

Kä11a: Ds Bo 1984:8.

Bostäder, kostnader, subventioner 149

Som framgår av tab. 4.16 fanns ingen påtagiig avvike1se me11an

bostadsbidragens och bidragshushå11ens fördeining efter utrymes-

standard. Barnhushå11 som bodde med utrymmesstandard en1igt norm 2 fick eme11ertid en re1ativt stor ande1 av ca bostadsbidragen,

en tredjede1, vi1ket kan tyda på att bostadsbidragen har en

positiv effekt på barnhushå11ens möjiigheter att ta sig ur

trångboddheten.

Tab. 4.16 Bostadsbidragens förde1ning år 1980 efter utrymmesstandard Utrymmes- Kronor AndeT av standard tota1t per hus- tota1- bidragsmkr hå11 med beioppet hushå11en bidrag % % kr/år Barnhushåii

Övriga hushå11 2 111 4 280

( ) osäkra uppgifter. Kä11a: Ds Bo 1984:8.

150 Bostäder, kostnader, subventioner

4.4.4 Skattesubventionerna

Som väntat avviker skattesubventionernas förde1ning efter hus-

hå11ens inkomster markant ifrån bostadsbidragens. Detta framgår

av tab. 4.17. För såvä1 barnhushå11 som övriga hushå11 har skattesubventionerna en utprägiad höginkomstprofil. De 12 % av barnhushå11en i egnahem, som hade de högsta sammanräknade inkomsterna, fick år 1980 en fjärdedel av skattesubventionerna till barnhushå11. Barnhushå11 med en inkomst som understeg 90 000 kr. - de utgjorde nära en fjärdede1 uppbar å andra sidan endast 12 % av skattesubventionerna. B1and hushå11en utan barn fick de 9 %, som hade de högsta inkomsterna, 27 % av skattesubventionerna ti11 denna grupp.

Tab. 4.17 Skattesubvention år 1980 ti11 hushå11 i ägd bostad efter sammanräknad inkomst samt beräknad skattesubvention om skattereformen varit fu11t genomförd år 1980 Sammanraknad Fakti sk skatte- Beräknad skatte- Ackurmñerad inkomst subvention subvention ande1 av (1000-kr.) totalt per hus- totáTf per hus- anta1 husbe1opp håll be1opp hå11 hå11 % mkr kr/år mkr kr/år Barnhushå11 5 572 8 550 4 254 6 530

( ) osäkra uppgifter Kä11a: Ds Bo1984:8.

Bostäder, kostnader, subventioner 151

Den marginaiskatte- och avdragsreform som nu successivt genom-

förs, med fu11 effekt år 1985, får inverkan på skattesubvention-

ernas fördeining efter hushåiiens inkomster. För att beiysa detta har Frykman redovisat en beräkning av skattesubventionernas fördelning år 1980 under antagandet att marginaiskatteeffekten redan då hade begränsats ti11 maximait 50 %. Resultatet av beräkningen redovisas i tab. 4.17.

Det framgår att den starka höginkomstprofilen i skattesubven-

tionernas förde1ning efter hushå11ens inkomster dämpas genom skattereformen. Den försvinner eme11ertid inte.

Skattereformen medför i motsvarande mån en ökning av bostadskostnaderna för höginkomsttagare. Dessa får emeiiertid samtidigt den största ökningen av de disponibla inkomsterna genom margina1skattesänkningen. De disponibia inkomsternas utveckiing kommer

härutöver att påverkas av hur skattereformen finansieras och av

inkomstutveckiingen. Den samiade effekten på den andei av dispo-

nibe1 inkomst som används för bostad har inte varit möj1ig att beräkna.

Av tab. 4.18 framgår att det är samboende med två e11er f1era

barn som får re1ativt stora andeiar av skattesubventionerna. De äidre hushå11en utan barn får däremot en reiativt 1iten ande1. Denna fördeiningsprofii sammanhänger med att barnhushåiien genomsnitt1igt bor i nyare och mer skuidbeiastade hus medan pensionärshushå11en bor i ä1dre hus med Iägre ränteutgifter. Den beror

också på ski11nader i genomsnittliga inkomster me11an de o1ika

famiijetyperna.

152 Bostäder, kostnader, subventioner

Tab. 4.18 Skattesubvention år 1980 ti11 hushå11 i ägd bostad

efter hushå11styp

Hushå11styp Tota1t Per hus- Förde1nin av be1opp hå11 total- anta1 mkr kr/år be1oppet hushå11

Samboende:

Övrig hushåH 1 809 3 780

g g

Ensamstående 15-54 år 315 6 430 4 4 55-75 år 105 1 350 Samboende 15-54 år 752 6 350 10 10 55-75 år 637 2 740 9 21

Kä11a: Ds Bo 1984:8.

Mer än 80 % av skattesubventionerna ti11fö11 år 1980 hushå11 som bodde i så stora bostäder att man kunde ha ett sovrum per person

e11er mer utöver kök och vardagsrum. Det framgår av tab. 4.19 att

hushå11 med hög e11er god utrymmesstandard får re1ativt stora ande1ar av skattesubventionerna. Det är uppenbart att skattesubventionerna har medverkat ti11 att vissa hushå11 har kunnat skaffa sig stora bostäder.

Bostäder, kostnader, subventioner 153

Tab. 4.19 Skattesubvention år 1980 till hushåll i ägd bostad efter utrymmesstandard

Utrymmes- Totalt Per”ñus- Fördelnin av standard belopp håll total- antalet mkr kr/år beloppet hushåll % Z

Barnhushåll

Norm 2 eller trångbodda 345 5 490 6 10 Övriga hushåll 1 809 3 780

Norm 2

eller trångbodda (-) (-) (-) 1

Källa: Ds Bo 1984:8.

Som tidigare nämnts finns ett starkt samband mellan tidpunkten för förvärvet av ett eget hem och skattesubventionens storlek.

Som framgår av tab. 4.20 gick en betydande andel av skattesubven-

tionerna år 1980 till hushåll som flyttat in i sina hus åren 1975-1980. Närmare 65 % av de tota1a skattesubventionerna till barnhushållen gick till sådana hushåll. Dessa hade behövt använda ca hälften av den disponibla inkomsten för att betala bostadsutgiften inkl. amorteringar. Även sedan skattesubventionen räknats ifrån var bostadskostnadsprocenten betydligt högre för dessa hushåll än för de barnhushåll som flyttat in tidigare år. För hushåll utan barn gäller motsvarande bild.

Även beträffande skattesubventionernas fördelning efter hus-

hållens inflyttningsår medför avdragsreformen påtagliga föränd-

ll

154 Bostäder, kostnader, subventioner

ringar med minskade belopp för hushå11en, störst för de hushå11

som f1yttat in senast.

Kä11a: Ds Bo 1984:8.

4.4.5 gântgpjdragen

Frykmans har även studerat vi1ka hushå11 som bor i lägenheter som får räntebidrag. Räntebidragen är tämiigen oberoende av hushål- 1ens sammanräknade inkomst. Ett undantag finns som gä11er barnhushå11 med inkomster under 60 000 kr. De hade en i förhå11ande till sin ande1 av antaiet hushå11 re1ativt hög ande1 av räntebi-

Bostäder, kostnader, subventioner 155

dragen. Det kan sammanhänga med att nyetablerade hushåll med låga

inkomster i större utsträckning än andra är hänvisade till relativt nyproducerade bostäder.

Inte heller när det gäller olika hushållstyper har räntebidragen

någon utpräglad fördelningsprofil. Att barnhushållen har högre

genomsnittliga räntebidrag än övriga hushåll (4 500 kr/år mot

3 000 kr/år år 1980) beror på att de bor i större och yngre

bostäder.

Att räntebidragens fördelning är starkt knuten till fastighetens

byggnadsår och därmed produktionskostnaderna framgår av tab.

4.21. En mycket stor andel av räntebidragen gick år 1980 till hushåll boende i fastigheter byggda under 1970-talets senare hälft. De 24 % av barnhushållen med räntebidrag som bodde i sådana fastigheter erhöll över 60 % av räntebidragen till denna QVUPP-

Tab. 4.21 Räntebidragens fördelning år 1980 efter fastighetens

byggnadsår.

Källa: Ds Bo 1984:8.

156 Bostäder, kostnader, subventioner

Liksom skattesubventionerna medverkar räntebidragen ti11 att stimuiera hushåiiens konsumtion av utrymmesstandard. Hushåii med god eiier hög utrymmesstandard får reiativt stor ande1 av räntebidragen. Det genomsnittliga räntebidraget för barnhushåii med

sådan standard iåg år 1980 på ca 5 000 kr/år mot 3 600-4 100

kr/år för hushå11 som bodde mindre rymiigt. Även för hushå11 utan barn fanns iiknande skiiinader.

Qe_sgm1age_pgstags§u§vgntjgngrna

I de föregående avsnitten har vi beiyst fördeiningen av resp.

subventionssiag bland de hush511 som får dei av dem. Frykman har i sin rapport även studerat bostadssubventionernas fördeining

biand a11a hushåii, dvs. utifrån ett aiimänt fördeiningspoiitiskt

perspektiv.

Den aiimänna biiden av de oiika subventionssiagen stärks av denna

studie. Bostadsbidragen har en stark iåginkomstprofil medan

skattesubventionerna gynnar höginkomsttagare. Detta gäiier såväi för barnhushåii som hushå11 utan barn och a11a hushåii sammaniagt.

Räntebidragens fördeining är i stort sett neutral i förhåiiande ti11 hushåiiens inkomster. För hushåii utan barn och aiia hushå11 sammantaget har de dock en viss tendens att gynna höginkomsttagare.

Bilden av de sam1ade subventionernas fördeining över a11a hushå11

är att iåginkomsttagare inte gynnades a11s under de förhåiianden

som gäiide år 1980. Hushåii i inkomstiäget me11an 30 000 och 90 000 kr. missgynnades. Hushåii med högre inkomster gynnades. 12 % av de sam1ade subventionerna gick ti11 de 6 % av hushålien som hade en sammanräknad inkomst över 180 000 kr. Denna bi1d nyanseras ti11 viss dei genom marginaiskatte- och avdragsreformen.

Eostäder, kostnader, subventioner 157

Från bostadspoiitisk synpunkt är det intressant att konstatera att skattesubventionerna ti11 stor dei gick ti11 hushå11 som förvärvat egnahem under 1970-ta1ets senare hä1ft, vi1ket samtidigt innebär att de gick ti11 hushå11 med mycket höga bostadsutgifter. Man finner här också förk1aringen ti11 att egnahemsägare både har de högsta boendekostnaderna och de högsta subventionerna. Egnahemspriserna har pressats upp av de höga subventionerna. Men beta1ningsvi1jan är också reiativt hög.

Hushå11 med stora räntebidrag bodde i bostäder färdigstä11da efter år 1974. Särski1t stora räntebidrag fick hushå11en i bostäder byggda åren 1978-1980. Detta är en naturiig fö1jd av att räntebidragssystemet är konstruerat för att jämna ut ski11nader i räntekostnader me11an nyare och äldre fastigheter. Vid hög räntenivå gör de det möj1igt att bo i rym1iga, nyproducerade bostäder.

När det gä11er bostadsbidragen är bi1den mer kompiicerad. Det går

inte att dra någon bestämd s1utsats om bostadsbidragens inverkan

på förde1ningen av bostadsstandarden. En tendens som tycks före-

1igga är att barnfami1jer som uppnått norm 2 men inte mer har re-

1ativt större hjä1p av bostadsbidragen än andra hushå11.

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 159

5 FASTIGHETS- OCH OMBYGGNADSEKONOMI

I detta kapite1 redogörs för den fastighetsekonomiska utveck1ing-

en från början av 1970-taiet. Dessutom behand1as Iönsamheten i fastighetsförvaltning, de a11männyttiga företagens framtiprivat da hand1ingsmöj1igheter samt ekonomiska förutsättningar för om-

byggnad. Redogöreisen utgår främst från förhå11andena i hyressek-

torn men även bostadsrätts- och egnahemssektorerna berörs. Kostnaderna för boende i eget hem behandias främst i kap. 4.

5.1 Förva1tningskostnader

Sedan början av 1970-ta1et har stora förändringar skett i de ekonomiska förutsättningarna för fastighetsförvaitning. Det kan i11ustreras med uppgifter om SABO-företagens kostnadsutveckiing i 1982 års priser, fig. 5.1. Utveck1ingen hos a11ménnyttiga företag

är också av specie11t intresse, eftersom den styr utveckiingen på

heia hyresmarknaden.

Medelkostnaden m2 i 1982 års penningvärde sjönk från 236 kr. per år 1971 tiii 228 kr. år 1976. Därefter ökade den ti11 260 kr. år

1982. Denna ökning har uppstått trots att statens stöd ökat från

28 ti11 49 kr. Åren 1971-1974 gä11de det också ett indirekt stöd i form av uppskrivning av skuider medan stödet fr.o.m. år 1975

utgått i form av rena subventioner.

m2 har sjunkit kraftigt, e11er från 135 Kapita]kostnaderna per ti11 98 kr. sänkningen var kraftigast fram ti11 år 1976 men fortsatte fram ti11 år 1981, då den var 93 kr. Den kraftiga sänkningen under första häiften av 1970-ta1et ner ti11 ca 100 kr., sammanhängde främst med att kapitalkostnaderna ej ti11äts stiga i

den takt som paritetsiånesystemet förutsatte. Därefter har stig-

ande produktionskostnader och, vid periodens slut, ökad takt i upptrappningen av de garanterade räntorna, i stort sett hå11it

kapitaikostnaderna på oförändrad rea1 nivå.

160 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Kr/m2

300 f

—-. e* Räntebid rag \§?; Skulduppskrivning

20° Kapitalkostnader

Bränsle

100 2

.___/ Underhåll

Övrig drift

Fig. 5.1 Förva1tningskostnader och räntebidrag i SABO-företagen åren 1971-1982 (1982 års priser). Kä11a: SABO Ekonomisk statistik.

De sänkta kapitalkostnaderna under första häiften av 1970-ta1et räckte mer än vä1 för att kompensera höjda kostnader för bräns1e och övrig drift. Därefter har eme11ertid ökade kostnader för bräns1e och underhå11 s1agit igenom i tota1k0stnaderna, trots ökande räntebidrag. Me11an åren 1976 och 1982 ökade bränslekostnaderna från 28 till 48 kr. och underhållskostnaderna från 34 ti11 48 kr. I det senare fa11et är det beståndets å1drande som

tvingat fram ökad underhå11sv01ym och därmed ökade underhå11sut-

gifter.

Som ett resu1tat av utveck1ingen svarar kapita1kostnaderna numera endast för ca 38 % av tota1k0stnaden mot 57 % år 1971. Under-

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 161

håiis- och bräns1ekostnadernas sammaniagda ande1 har stigit från 20 ti11 37 %.

Den aiimänna trend som reiaterats ovan gä11er i större e11er mindre grad även för enskiit ägda hyreshus och bostadsrättsförening-

ar. Som framgår av tab. 5.1 fanns det dock för dessa avsevärda

kostnadsskiiinader beroende på färdigstäiiandeår. Uppgifterna för

enski1da omfattar endast 462 000 av totait ca 700 000 iägenheter. B1.a. är fastigheter med mindre än 500 m2 bostadsyta undantagna,

Tab. 5.1 F6rva1tningskostnadernas sammansättning år 1982 för enski1t ägda fastigheter och bostadsrättsföreningar (kr/m2 exk1. hyresbortfail) Enskilda Bostadsrattsforeningar Färdigsta11ningsår ?ärdigstä11ningsår -1940 1941-1960 1961- -1940 1941-1960 1961- Bränsie 51 53 43 49 50 40 Underhå11 66 53 31 37 22 17 Kommunberonde kostnader* 17 17 20 15 16 20 Fastighetsskötse1 och adm. 17 19 20 20 24 24 driftkostn. 9 8 9 10 7 9

Övriga

70 61 90 37 45 77 Kapitalkostnader (varav avskr.) ( 8) (8) (15) (4) (10) (5) Totait 229 211 212 168 164 187

* och e1ström

Vatten aviopp, renhå11ning, sotning, sophantering,

och gas. Kä11a: SCB Intäkts- och kostnadsundersökningen för f1erbostadshus år 1982.

Bränsiekostnaderna är ca 10 kr. 1ägre i hus byggda efter 1960 och underhåiiskostnaderna ungefär dubbeit så höga i hus byggda före år 1940 som i dem som byggts efter år 1960.

I bostadsrättsföreningar varierar kapitaikostnaderna entydigt med åidern, så att de är lägst för de äidsta husen. För enskiit ägda hus, däremot, är kapita1kostnaderna iägst för de hus som byggts

162 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

åren 1940-1960. Dessa skillnader som sammanhänger bl.a. med om-

byggnadsfrekvens och rebelåning kommenteras senare i detta av-

snitt.

På grund av att kostnaderna varierar på olika sätt med åldern är

skillnaderna i totalkostnad för olika gamla hus relativt små. De

äldsta enskilt ägda husen har något högre totalkostnader än yngre

hus, medan yngre bostadsrättsföreningar har de högsta kostnader-

na. Som framgått av avsnitt 3.4 är kapitalkostnaderna i hus bygg-

da från slutet av 1970-talet minst dubbelt så höga som de kostnader som i tab. 5.1 redovisats för samtliga hus byggda efter år 1960. Även i övrigt finns stora individuella skillnader framför

allt för enskilt ägda fastigheter beroende på om de rebelånats

eller byggts om.

Vid en jämförelse mellan olika ägarkategorier bör tas till hänsyn

fastighetsbeståndets olika åldersstruktur. Det görs i tab. 5.2.

Tab. 5.2 Förvaltningskostnadernas sammansättning år 1982 för Olika ägarekategorier (kr/m2 exkl. hyresbortfall, vägda värden)

Kommunberoende

hus. För enskilda och bostadsrätter har där de tre åldersgrupperna vägts samman med åldersfördelningen hos allmännyttiga företag.

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 163

Följande vikter, som anges i SCB:s intäkts- och kostnadsundersökningar för fierbostadshus (IKU), har använts -1940 4 % 1941-1960 27 % 1961- 69 Z

Jämförbarheten b1ir dock inte fuliständig, framföraiit beroende

att av enskilt så 1ågt från mitten av på byggandet ägda hus varit

1970-taiet. Höga kapitaikostnader i senare års produktion s1år ürñrinm Mmmm

Det är i bostadsrätt man finner de Iägsta bränsiekostnaderna, medan de är tämiigen iika i de båda hyreshuskategorierna. Orsaken kan tänkas vara en större sparbenägenhet hos bostadsrättshavare än hos hyresgäster.

Underhåiiskostnaderna är, som förväntat, 1ägst i bostadsrättsför-

Det beror främst på att de boende sjäiva svarar för lä-

eningar.

genhetsunderhåiiet. De boendes egna kostnader ingår ej i redo-

De kostnaderna för enskiida torde med

visningen. iåga sammanhänga

att ti11 små hyresfastigheter sjä1va svarar för en

många ägare

dei av underhålisarbetet. Kostnaderna för deras arbetsinsatser

ingår ej.

Aiimännyttans högre kommunberoende kostnader kan tro1igen ti11 en

dei förkiaras av högre Vattenförbrukning på grund av större andel

barnfamiijer.

Kostnaderna för fastighetsskötsei och administration varierar re- 1ativt kraftigt. Att aiimännyttiga företag har de högsta kostnaderna kan åtminstone ti11 en de1 förkiaras av att där a11a upputförs av aviönad personai. Åtminstone i enskilda mindre gifter fastigheter sköts en större e11er mindre dei av arbetsuppgifterna

av ägarna sjäiva. Därvid redovisas inga kostnader. Av IKU framgår

att i enskiida förvaitningar med mindre än 24 iägenheter är kostnaderna endast 15 kr. mot 22 å 25 kr. i förvaitningar med mer än 50 iägenheter. Även i dessa större förvaitningar är a11tså kost-

naderna något iägre än i aiimännyttiga företag. En förkiaring kan

164 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

vara den lägre omflyttningen i enskilda fastigheter. SCB:s bostads- och hyresundersökningar såväl år 1978 som år 1982 visar fem procentenheter lägre flyttningsfrekvens i enskilt ägda lägenheter än i allmännyttiga företag. År 1982 var omflyttningen 15 resp. knappt 20 %. Denna skillnad torde dock elimineras åtminstone till en del vid den vägda jämförelse som här görs.

Förvaltningsförutsättningarna i bostadsrättsföreningar skiljer sig från dem i hyresfastigheter. En del uppgifter sköts av sty-

relse och vicevärdar mot låg eller ingen ersättning. De boende

svarar också själva för alla uppgifter i samband med lägenhetsbyten, vilket kan vara kostnadskrävande vid förvaltning av hyresfastigheter.

Hyresbortfallet som ej inräknas i tab. 5.1 och 5.2 visas nedan.

Uthyrningsproblemen är koncentrerade till allmännyttiga företag.

Hyresbortfall kr/m2

är av speciellt intresse ur bostadspolitisk

Kapitalkostnaderna synvinkel. Det är framförallt genom inverkan på dem som staten

kan påverka paritets- och neutralitetsmålen. I kap. 3 har också

visats att under år 1985 kommer kapitalkostnaderna att variera kraftigt i hyres- och bostadsrättshus byggda efter år 1958, från ca 80 kr/m2 i hus byggda före år 1976 till ca 180 kr/m2 i hus byggda under 1980-talet.

Som ett underlag för den fortsatta diskussionen redovisas i tab. 5.3 uppgifter om skuldsättning och räntekostnader år 1982 i hus

med olika färdigställandeår.

Det mest utmärkande är den generellt sett låga belåningsgraden i

förhållande till dagens produktionskostnader. I hus byggda före

är belåningen i storleksordningen 10 % därav. variationer

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 165

Tab, 5,3 Sku1der och räntor/m2 tota1yta hos o1ika kategorier av fastighetsägare åren 1975 och 1982 Agarkategorf Är F0rand?1ng

Färdigstä11ningsår 1975 (kr/m2) 1982 (kr/m2) kr/m2 %

Sku1der Enski1da

Bostadsrätt

A11männyttiga företag 861 1 253 392 45 Samt1iga

Räntekostnader Enski1da

Samt1iga Bostadsrätt

Samt1iga

A11männyttiga företag Samt1iga 45 77 32 72

Kä11a: SCB Intäkts- och kostnadsundersökningen för f1erbostadshus.

166 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Räntekostnaderna i kronor har genere11t sett ökat nästan dubbe1t

så snabbt som skuiderna vi1ket naturligtvis beror på ökad ränte-

nivå. År 1982 var räntenivån 9 a 10 % i hus byggda före år 1960. I nyare hus är den 7,5 % för enskiida och 6,1 1 för bostadsrätt.

Beiåningsnivån är genomgående högre i enski1t ägda hyreshus än i

bostadsrätter. Det är av intresse att söka utröna i viiken utsträckning detta sammanhänger med en större ny- och ombyggnads-

verksamhet resp. ökad beiåning av andra anledningar t.ex. i sam-

band med ägarbyten. I tab. 5.4 redovisas uppgifter om ny- och ombyggnadsverksamheten åren 1975-1981 i reiation till beståndet år 1982. Dessa uppgifter kommer att jämföras med sku1dökningarna undu-umm mrwdi mb.53.

Av tab. 5.4 framgår att 12 % av de privata fastigheterna från

före år 1941 byggdes om åren 1975-1981. En rim1ig skattning på

ombyggnadskostnaden i medeitai under perioden kan vara 1 500 kr/ m2. Ombyggnadsverksamheten i sig sku11e a11tså ha inneburit en

ökad belåning på ungefär 180 kr/m2 i medeitai för hUS byggda före

år 1941. Motsvarande skattning för bostadsrätter 1eder ti11 en

be]åning$ökning på ca 90 kr/m2. Dessa ta1 ska11 jämföras med den

tota1a ökningen av belåningen på 339 resp. 163 kr/m2. Skattning-

arna av ombyggnadsverksamhetens bidrag ti11 den ökade beiåningen

är grova. S1utsatsen kan ändå dras att den ökade beiåningen för

de ä1dsta enskiida hyresfastigheterna och bostadsrättsföreningarna ti11 avsevärd del kan förkiaras av ombyggnadsverksamheten.

För enskiida fastigheter har be1åningen ökat med i storieksord-

i9e" 150 RV/M2 av andra aniedningar, troiigen främst i samband

med ägarbyten. Den ökade beiåningen av bostadsrättsföreningar

torde ti11 en dei få ses i samband med omvandiing av hyresbostäder ti11 bostadsrättsföreningar. I båda fa11en torde dock iån också ha tagits upp i samband med underhå11.

Enskiida fastigheter byggda åren 1941-1960 har byggts om tili

2 %, vilket ger en be1åningsökning på ca 30 kr. Här har be1å-

ningsökningen på 111 kr/m2 huvudsak1igen andra förkiaringar än

ombyggnad. Beiåningsökningen för hus färdigstä11da efter år 1960

får naturiigtvis främst ses i samband med nyproduktion under ett kraftigt stigande kostnadsiäge.

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 167

Tab. 5.4 Hyres- och bostadsrätts1ägenheter år 1982 efter färdig-

stä11ningsår samt ande1 därav som ny- resp. ombyggts

åren 1975-1981 Agarkategori* Anta1 Antal ny-resp. ombyggda Färdig- 1ägen- lägenheter åren 1975-1981 stä11andeår heter Nybyggda ombyggda år 1982 Anta1 % Anta1 % Enski1da* -1940 ca 270 000 - 32 100 12 1941-60 ca 230 000 - 5 000 2 1961- ca 200 000 17 000 9 - - Samtiiga ca 700 000 17 000 2 37 100 5 Bostadsrätt -1940 58 000 - 3 500 6

A11männyttiga föret. -1940 32 000 - .. .. 1941-60 219 000 - .. .. 1961- 559 000 83 000 15 - - 810 000 83 000 10 - - Samt1iga ..uppgift saknas * en1. Sv. en1. Tota1anta1 Fastighetsägareförbund, förde1ning IKU. Kä11or: SCB. Intäkts- och kostnadsundersökningen för flerbostadshus. Ny- resp. ombyggnadsstatistiken.

De kostnadsuppgifter som 1ämnats i tab. 5.1 och 5.2 kan jämföras

med fö1jande årsutgifter för år 1982. egnahem

Kr/m2

168 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Värdena är beräknade på grundvai av 1982 års bostads- och hyres-

undersökning varvid det antagits att avdragsrätten gav samma procentue11a effekt som år 1978 (se avsnitt 6.2.4).

Tota1t sett är m2-kostnaden i egnahem drygt 50 kr. iägre än i

aiimännyttiga företag och Iigger på samma nivå som för enskiida

hyresfastigheter och bostadsrättsföreningar. Bränsiekostnaderna skiijer sig inte från dem i fierbostadshus. Den redovisade kost-

naden för underhåil iigger på samma nivå som för bostadsrätt. Eg-

na arbetsinsatser förkiarar den 1åga nivån. Övriga driftkostnader

är endast ungefär häiften så stora som i fierbostadshus. Fastighetsskötse1 och administration sköts ju he1t av egnahemsägarna sjä1va. Det ska11 dock noteras att de ofta mycket stora kostnaderna vid ägarbyte ej inräknas, medan kostnaderna för byte av hy-

resgäster ingår för hyresfastigheten. En försäijningskostnad på

12 000 kr. för ett eget hem på 120 m2 innebär en årskostnad på 10

kr/m2 om kostnaden s1ås ut över en 10-årsperiod.

Kapita1utgifterna är betydiigt högre i egnahem än i fierbostads-

hus, främst beroende på höga amorteringar. Jämförbarheten när det

gä11er kapitaiutgifter är dock dåiig. För egnahem och bostadsrätt

ingår ej kostnader för ägarnas egna kapitai. Ränta på bostads-

rättshavares 1ån ti11 insats ingår ej he11er. I a11männyttiga fö-

retag och för bostadsrätt överensstämmer avskrivningarna i stort

med amorteringarna på stats- och botteniån. För enskiida hyreshus

redovisas i alimänhet de skattemässigt tiiiåtna avskrivningarna.

Vi har ej kunnat göra några beräkningar över företagsekonomiskt

motiverade avskrivningar. Avdragsreformen innebär ökade nettoräntekostnader för ägare med egnahem. Ovanstående ka1ky1 baseras

på en avdragseffekt av 66 %. En begränsning tiil 50 % innebär en

kostnadsökning med 18 kr/m2. Kapitaiutgiften sku11e bii 120 kr/m2

och tota1utgiften 215 kr/m2,

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 169

5.2 Lönsamheten i privat fastighetsförvaltning

5-2-1 Eaztignefiez gen äger:

Det innebär avsevärda svårigheter att avgränsa och beskriva den

totala privata hyressektorn. Det beror på att det helt domineran-

de antalet ägare är fysiska personer som innehar en enda fastighet med ett fåtal lägenheter. Hyreslägenheter finns inte bara i hyreshus (med minst 3 lägenheter) utan även i en- och tvåbostadshus. Alla lägenheter i hyreshus är heller inte uthyrda. Bl.a. är det vanligt att ägaren bor i den egna fastigheten.

Det totala antalet lägenheter i privata hyreshus år 1980 har uppskattats till ca 700 000 och antalet ägare till 50 000. (Se Ds Bo 1983:3). Det är dock vanligt med flera ägare till en fastighet. Ca hälften av lägenheterna finns i de tre storstadsområdena. Fastigheterna är till stor del mycket små. Så omfattar 43 % av dem mifldre än 400 W2. Endast 23 % är över 1 500 m2 att med jämföra 64 % för allmännyttigt ägda fastigheter. De små fastigheterna är till största delen byggda före år 1950, och ägs av enskilda personer. De fastigheter som tillkommit senare är betydligt större och ägs till stor del av fastighetsförvaltande företag. Drygt en tredjedel av de privatägda lägenheterna är byggda efter år 1950 mot nära 90 % av lägenheterna hos allmännyttiga företag.

Ca 21 000 fastighetsägare är organiserade i Sveriges fastighetsägareförbund. Tre fjärdedelar av medlemmarna med sammanlagt ca 250 000 lägenheter ägde endast en fastighet. Endast 3 % av medlemmarna ägde mer än 100 lägenheter var. Antalet lägenheter hos dessa ägare torde också vara i storleksordningen 250 000 lägenheter. Drygt en tredjedel av de fysiska personer som äger fastighet är över 60 år.

De små fastighetsägarna sköter till stor del förvaltning och enklare underhåll själva. Inemot hälften av ägarna med endast en fastighet bodde själva i denna.

170 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Omsättningen av privata fastigheter är ungefär 5 % per år. Större fastighetsinnehav torde omsättas i mindre utsträckning än de en-

staka fastigheterna. Ca hälften av fastigheterna har omsatts på

1970-talet.

S Lundström och B Gustavsson har i en studie som utförts vid Sveriges Fastighetsägareförbund och som beräknas bli publicerad

av Byggforskningsrådet under år 1984 (Enskilt ägda hyresfastig-

heter - för en kateägarskiftets betydelse förvaltningen) gjort gorisering av fastighetsägare efter deras förvärvsmotiv:

Kapitalplacerare. Dit räknas ägare med långsiktiga förräntnings-

motiv. Typexemplet är försäkringsbolag som finansierar hela köpet

med eget kapital och endast betalar skatt på garantibelopp. Vissa

byggföretag och förvaltningsbolag kan också räknas till denna ka-

tegori. Dessa ägare innehar fastigheter under lång tid.

Byggaren/förnyare . Denna kategori består till en del av bygg-

nadsföretag men även andra. Typiskt är att äldre fastigheter köps för ombyggnad och vidareförsäljning, men de kan även behållas. Skatteöverväganden kan spela stor roll.

Egenutnyttjare . Den stora mängden av ägare till enstaka fastig-

heter torde till stor del kunna räknas till denna kategori. Deras främsta syfte är att skaffa en egen bostad och/eller lokal för egen rörelse. Möjligheterna att förbilliga boendet genom eget arbete spelar ofta stor roll. De visar alltså stora likheter med egnahemsägare. Förvärvet kan ibland utlösas av en förmögenhetsökning t.ex. genom arv. Skatteplaneringsmotivet är inte dominerande. I stället kan såväl köp som underhållsintensitet styras av likviditetshänsyn.

Passivisten. Sådana ägare har ofta förvärvat fastigheten genom arv e.d. Det är därför vanligt med flera ägare till fastigheten.

Ägaren har inget speciellt syfte med innehavet och sköter fastig-

heten med minsta möjliga ekonomiska insatser. En försäljning kan utlösas av ett större underhållsbehov.

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 171

Spekulatören. För denne är det främsta köpmotivet att göra en

vinst på kort sikt vid en snar försäljning. Egeninsatsen är lit-

en. Spekulatören har god marknadskännedom och kan köpa billigt och sälja till rätt pris till rätt köpare. Lundström och Gustavsson hänvisar till utredningar från Stockholms fastighetskontor, enligt vilka spekulationshandeln minskat betydligt under senare ar.

Författarna påpekar att indelningen utgör en grov schablonise-

ring. Såväl motiv för fastighetsförvärv som kunnande i fastighetsförvaltning kan variera så att resultatet av förvaltningen kan bli högst olika i olika fall. Vi menar att slutsatsen ändå

kan dras att privata fastighetsägare drivs av många andra motiv

än spekulation i snabb värdestegring. Fastighetsägare med spekulation som huvudmotiv utgör en liten kategori.

5.2.2 Lönsamheten

Vid en redogörelse för lönsamheten i privat fastighetsförvaltning måste hänsyn tas till skattelagstiftningen. Detta görs i nästa avsnitt. Redogörelsen här begränsas till att se fastigheten som ett avskilt förvaltningsobjekt.

Inom institutionen för fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) och vid Sveriges Fastighetsägareförbund har gjorts ett antal studier av lönsamheten i privat fastighetsförvaltning. (För referenser, se S. Lundström m.fl. Privata hyres- - soliditet och lönsamhet. fastigheter likviditet, Byggforsk-

ningsrådet. Rapport R 139:1983). Dessa studier, tillsammans med

en studie av Å. - en lönsam Berglund. (Fastighetsbranschen

bransch med problem. Byggforskningsrådet. Rapport 111:1982)

utgör grunden för detta avsnitt. Studierna vid Sveriges Fastig-

hetsägareförbund och KTH grundas på undersökningar hos olika ur-

val av fastighetsägare medan Berglunds studie grundas på samman-

ställningar av SCB:s intäkts- och kostnadsundersökning och köpeskillingsstatistiken.

172 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SDU 1984:35

Den bi1d som presenteras i de oiika undersökningarna är entydig. Nyköpta privata fastigheter ger under en föijd av år en negativ

e11er mycket iåg direktavkastning på eget kapita1. Först efter 5

ä 10 år b1ir avkastningen i a11mänhet positiv. Totait för samtii-

ga fastigheter är direktavkastningen också iåg, i storieksord-

ningen några få procent av eget kapitai. Den sjunker med stigande

iåneandei.

Fastigheter byggda före år 1940 omsätts i större omfattning än

yngre. Som framgått av tab. 5.3 är också skuiderna större i de

äidsta fastigheterna. Fö1jakt1igen är direktavkastningen negativ och iägre för dessa fastigheter än för de yngre.

Det som gör fastighetsinnehav iönsamt är fastigheternas prisutveckiing. Den har för he1a iandet i mede1ta1 varit tämiigen jämn, men 1ägre än konsumentprisutveckiingen, vi1ket redovisats i avsnitt 3.5. Lundström m.f1. redovisar tai för den totaia Iönsam-

heten på eget kapita1 för mindre fastigheter på 17 å 22 % i fyra

o1ika orter för åren 1970-1981. Prisstegringen inräknas då i vinsten. Berg1und har beräknat motsvarande räntabi1itetsta1 för he1a iandet ti11 i mede1ta1 12,7 % för åren 1971-1980. Räntabiiiteten steg fram ti11 år 1979.

Den iåga direktavkastningen på nyköpta fastigheter måste ses i

reiation tiil köparnas framtidsförväntningar. Utsikten ti11 framtida högre direktavkastning och värdestegring håiier fastighets-

priserna på en sådan nivå att direktavkastningen de första åren

biir negativ. För den som köper en mindre fastighet för att själv bo där, torde inte heiier avkastningsmotivet vara dominerande.

Med det synsätt som tiiiämpats i avsnitt 3.5 innebär utveck1ingen

i rea1a termer att värdet på skulderna vid inflation sjunker

snabbare än fastighetsvärdena, viiket gör att det egna kapita1et ökar. De höga räntorna innehålier en kompensation för sjunkande

rea1a skuidvärden och 1eder ti11 en negativ e11er iåg direktav-

kastning. I frånvaro av inflation och vid iåga räntor sku11e di-

rektavkastningen b1i högre, samtidigt som fastighetspriserna tro- 1igen sku11e förbii oförändrade e11er sjunka.

Fastighets- och ombyggnadsekonomi

5 -2 -3 §k2t£e2s2e£tsr_p§ snzkiu iaatianessifizvsuning

Skattereg1erna påverkar de ekonomiska förutsättningarna för fas-

tighetsförva1tning på fiera sätt.

Förmögenhetsskatt. Genom köp av fastighet minskar den dekiarerade

förmögenheten hos en privatperson med ski11naden me11an inköpspris och taxeringsvärde. Eftersom en stor de1 av finansieringen normait sker med 1ånade mede1 kan denna sänkning ge en betydande

avkastning på eget kapita1. Om t.ex. den dek1arerade förmögenhet-

en minskas med 30 % av inköpsvärdet och detta ti11 10 % finansie-

ras med eget kapital erhå11s vid en förmögenhetsskattesats på 3 %

en skattefri avkastning om 9 % på det egna kapitaiet. 3 % skatt

utgår på förmögenheter över 1,8 miijoner kr., med bortseende från

den ti11fä11iga höjningen för år 1983.

En fastighet som ingår i ett företags förmögenhet värderas endast

tiil 30 % av taxeringsvärdet. Det har betydeise för ägarens förmögenhetsredovisning om det rör sig om icke börsnoterade företag.

Reaiisationsvinstbeskattning. Vid beräkning av reavinsten får

ingångsvärdet uppräknas i stort sett i takt med inf1ationen. Nu-

mera gäiler dock att ingen uppräkning får ske de första fyra åren. Dessutom ska11 ti11 vinsten Iäggas uppräknade värdeminsk-

ningsavdrag. Dessa uppgår ti11 minst 1,5 % per år av anskaff-

ningsvärdet. Att uppräkning av ingångsvärdet numera får ske först

från det femte året har avsevärt och negativt påverkat iönsamhet-

en av kortfristiga fastighetsinnehav. Som redan framgått spe1ar

värdestegringen en avgörande roll för Iönsamheten. Värdestegringen har dock varit 1ägre än inf1ationen, varför rea1isationsvinster i a11mänhet b1ivit obeskattade. Numera krävs 1ängre innehavstid för att beskattning ska11 kunna undvikas.

Underskottsavdrag. Hyresfastigheter beskattas enligt konventio-

ne11 metod. För fysiska personer får underskott dras från övriga inkomster vid beskattningen. Underhå11 räknas därvid som en kostnad. Såväi kostnaden för Iöpande underhå11 som för ti11fä11iga underhå11sinsatser reduceras därför med ägarens marginaiskatte-

174 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

sats. Det har därför kunnat vara iönsamt att öka fastighetens

värde inför en försäijning genom underhåii, i den mån det ökat

fastighetsvärdet. Underhåiiskostnaden är avdragsgiii och värdestegringen skattefri inom ovan angivna gränser. Den avdragsbegränsning som genomförs fram tiii år 1985 minskar emeiiertid värdet av avdrag tiii högst 50 Z, i den mån det görs direkt mot in-

komster i övriga förvärvskäiior. Ägare tiii fiera fastigheter kan

dock kvitta överskott i en fastighet mot underskott i en annan, viiket tenderar att göra det mer iönsamt att äga fiera fastigheter än endast en.

Möjiigheterna tiii underskottsavdrag gör det också möjiigt att

reducera skatten på tiiifäiiiga inkomster genom avdrag för under-

håiiskostnad.

Möjiigheterna tiii underskottsavdrag minskar för åtgärder som

finansieras med statiiga energi- och underhåiisiån. Dessa iån får en viss räntesubvention, men kostnaderna berättigar endast tiii sedvaniiga värdeminskningsavdrag.

Sammantaget kan konstateras att förutsättningarna för iönsamt innehav och handei med fastigheter har varit störst för personer med stor förmögenhet och höga inkomster. Genom ändrade regier för beräkning av reaiisationsvinst och för avdrag har dessa fördeiar

tiii en dei reducerats. Lönsamheten av iångvarigt innehav av

större fastighetsbestånd har minskat i mindre utsträckning. In-

verkan på förmögenhetsskatten kvarstår oförändrad.

För det stora antaiet fastighetsägare torde skatteregierna inte vara av avgörande betydeise. De spekuierar inte, utan innehar

fastigheter av mer personiiga motiv och under iång tid. Likvidi-

tetsaspekten är viktig för dem. Avdragsbegränsningen torde dock få en viss betydeise för benägenheten att underhåiia fastigheterna. De subventionerade underhåiisiånen kan å andra sidan ge en viss stimuians särskiit för ägare som har små möjiigheter att ut-

nyttja avdrag. Vid iångvarigt innehav gör ägarna fortfarande en

vinst, som tiii obetydiig dei påverkas av de ändrade reavinstreg-

ierna.

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 175

Innehav av större fastighetsbestånd har biivit reiativt sett mer

iönsamt varför en viss ökad ägarkoncentration torde vara att vänta. En sådan stimuieras också av garantibeskattningens konstruktion. Garantiskatten är effektiv endast om överskottet är iägre än garantibeioppet. Vid större fastighetsinnehav kan över- och underskott i större utsträckning kvittas, så att garantibeskattningen ej biir effektiv. Förutsättningarna för privat innehav och

skötsei av mindre fastigheter torde dock inte ha påverkats i nå-

gon avgörande grad.

För dem som bedriver byggnadsröreise e11er handei med fastigheter

är skatteregierna något annoriunda. Fastigheter betraktas då som

omsättningstiiigångar (iagerfastigheter) och får vid beräkning av

det beskattningsbara röreiseresuitatet skrivas ned med 15 % av anskaffningsvärdet. Detta gä11er i rege1 även t.ex. bankers och

försäkringsboiags fastighetsinnehav. De förmåniiga reaiisations-

vinstregierna gä11er dock inte vid försäijning av en iagerfastighet. I stäiiet beskattas i rege1 den bokföringsmässiga vinsten.

För dessa kategorier kan såiedes beskattningen av en ti11fä11ig hög vinst fiyttas fram genom köp av fastighet. En föriust ett kommande år kan kvittas mot vinsten av en försäijning av fastighet.

Hyreshusavgiften, som införts från år 1983, innebär kostnads-

ökningar i något äidre fastigheter. Den ska11 dock ses i samband

med den extra upptrappningen av den garanterade räntan, som medför extra hyreshöjningar särskiit i alimännyttan och därmed också för enskiit ägda fastigheter. vinsterna i enskiid fastighetsför-

vaitning torde därför inte påverkas i nämnvärd utsträckning.

5.3 De aiimännyttiga företagens ekonomiska situation

5.3.1 Direktiven

våra direktiv bör vissa genereiia överväganden göras om de Eniigt

aiimännyttiga företagen. Utgångspunkten ska11 vara att de även i

176 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

framtiden skall ha en central roll i bostadspolitiken. Även framdeles måste de svara för en stor andel av bostäderna i tätorterna för att kunna erbjuda bra boende för alla. Företagen behöver utvecklas. I ekonomiskt avseende skall härvid ansvaret helt ligga

på företagen liksom när det gäller kunskapsutveckling och organi-

sation. För oss gäller det att ta ställning till hur företagen skall ges tillräckliga ekonomiska resurser för att svara för sin roll i bostadsförsörjningen. Ett första villkor är härvid att bostadsstödet utformas så att hyresrätten inte behandlas sämre än

andra upplåtelseformer. Men därutöver bör vi överväga om det be-

hövs särskilda åtgärder för att trygga företagens ovan angivna

roll. Frågan om outhyrda lägenheter skall dock inte behandlas av

oss utan tas upp i särskild ordning.

I direktiven påpekas också de speciellt allvarliga sociala konse-

kvenserna av flerbostadshusområdenas ensidiga lägenhetssammansättning. Större lägenheter bör därför tillföras speciellt i allmännyttigt ägda områden dels för att minska rörligheten dels för att skapa större social stabilitet i vissa områden.

Även i andra avseenden berör direktiven frågor av betydelse för

de allmännyttiga företagen. En fråga gäller den ekonomiska an-

svarsfördelningen mellan stat och kommun. Mot bakgrund av kommunernas borgensansvar vid byggandet av egna hem, som enligt direktiven har fungerat väl, bör vi överväga ett ökat ekonomiskt ansvar för kommunerna även i andra avseenden. Det kan aktualisera ett motsvarande ansvar från kommunerna även mot bl.a. allmännytt-

iga företag. En fråga som därvid naturligtvis bör övervägas blir

hur kommunerna kommer att bedöma förutsättningarna för ny- och

ombyggnad i den allmännyttiga sektorn. Denna fråga bör även ses

mot bakgrund av ett annat påpekande i direktiven, nämligen att

behovet av framtida produktion måste ses i ett regionalt och lo-

kalt perspektiv. som kommer att framgå i kap. 7 kan en fortsatt

låg nyproduktion väntas. I stora delar av landet kommer det en-

dast att krävas en viss ersättningsproduktion. Frågan måste då

ställas hur de allmännyttiga företagens roll skall utvecklas. Skall de nöja sig med att vårda de områden de redan har eller bör

de skaffa sig tillgång även till bostäder från andra ägarkatego-

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 177

rier? Och hur bör i så fa11 ekonomiska förutsättningar skapas för

ett sådant agerande? Frågan kan för övrigt ges en genere11 inne-

börd; bör de a11männyttiga företagen, för att kunna förverkliga sitt sociaia ansvar, vidga sitt ägande i stadsde1ar där de nu har få lägenheter? Det gä11er särski1t storstadsområdenas centra1a deiar med enskiit ägda hyreshus men även mer perifera egnahems-

och bostadsrättsområden. Frågan om förvärv av centra1t beiägna

fastigheter har också aktua1iserats i SABO:s perspektivp1an, antagen vid 1983 års kongress, och i en skriveise till kommittén av den 11 mars 1983.

I detta avsnitt ges en a11män bakgrund rörande de a11männyttiga företagens ekonomiska situation och dras vissa s1utsatser inför siutbetänkandet.

5.3.2 A]lmännyttigjqggpgsföryajthing

Med ett ailmännyttigt bostadsföretag avses ett aktiebo1ag e11er en stifteise som arbetar utan enski1t vinstsyfte och där kommunen ti11skjuter he1a grundkapitaiet och utser samt1iga iedamöter i företagets styre1se.

Grundkapitaiet är det egna röre1sekapita1 som företaget förfogar över i form av aktiekapital e11er grundfond. Grundkapitaiet ska11

uppgå ti11 minst en procent av de ursprung1iga pantvärdena för de

fastigheter som företaget förva1tar.

De a11männyttiga företagens sjäivkostnadsbestämda hyror är norm-

givande vid prövningen av skä1ig hyra på hyresmarknaden i dess

heihet eniigt den s.k. bruksvärdeprincipen.

De a11männyttiga bostadsföretagen har under he1a efterkrigstiden spe1at en väsent1ig ro11 i förverk1igandet av den socia1a bostadspo1itiken. Företagen har b1.a. haft stor betyde1se för fu11föijandet av det s.k. miljonprogrammet.

178 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

De allmännyttiga bostadsföretagens verksamhet och marknadssituation kan således inte direkt jämföras med ordinära affärsföre-

tags. Det beror på den reglerade marknaden, sättet att finansiera

verksamheten, företagens roll i bostadspolitiken m.m.

Ca 450 allmännyttiga företag förvaltar för närvarande drygt 800 000 lägenheter i praktiskt taget samtliga landets kommuner, motsvarande drygt hälften av det totala antalet hyreslägenheter. De flesta företagen är små. 350 företag äger i genomsnitt 400 bostäder var medan de 30 största sammanlagt äger drygt hälften av dem.

Ca 70 % av lägenheterna är byggda efter år 1960 och endast 4 % före år 1940. Tillskottet efter år 1975 har dock varit ringa. Endast ca 10 % av beståndet eller ca 80 000 lägenheter har tillkommit sedan dess. Ca 60 % av lägenheterna kommer alltså i mitten av 1980-talet att vara mellan 10 och 25 år gamla varav en större del yngre än äldre lägenheter. Dessa lägenheter kräver nu ett allt större underhåll.

De allmännyttiga företagen drivs inte i vinstsyfte. Det har lett till att mycket små överskott har skapats. Hyrorna fastställs genom förhandlingar med den lokala hyresgästorganisationen. En ut-

gångspunkt för hyressättningen har varit att tillräckliga resur-

ser för framtida underhåll successivt skulle byggas upp. Detta

har dock skett i ringa utsträckning. Det årliga underhållsbehovet

har också varit litet eftersom beståndet varit så ungt. Hyresut-

taget har täckt resp. års underhållsutgifter samt under senare år

en mindre avsättning till reserver.

Genom bostadsfinansieringsförordningen ställs krav på att de

allmännyttiga företagens grundfond resp. aktiekapital skall uppgå

till minst 1 % av de förvaltade bostädernas pantvärden. Fonderna, som tillskjutits av resp. kommun, överstiger, enligt uppgift från SABO, sällan detta belopp. På grund av inflationen urholkas deras värde successivt.

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 179

5.3.3 §öretagens_ekonomi§ka_utvegkling

De allmännyttiga företagens uppgift har främst varit att uppföra och förvalta bostäder. Av naturliga skäl har finansieringen skett

med långfristig upplåning. För bostäder gäller det till dominer-

ande del lån med räntegaranti. Därmed har företagen kunnat förutse kapitalkostnadernas utveckling. Dessa har också utan problem kunnat täckas av hyresintäkter, liksom de löpande driftkostnader-

na. Kritiskt för företagens verksamhet har inte varit den lång-

fristiga finansieringen utan i stället de kortfristiga problemen

att klara löpande betalningar, långfristiga frågor om ekonomiskt

handlingsutryme samt möjligheterna att finansiera underhållsverksamheten. I tab. 5.5 redovisas utvecklingen i 1982 års priser av i detta sammanhang relevanta ekonomiska förhållanden för SABO-företagen. Alla mått anges per m2-

- likviditeten - har för- Den kortfristiga betalningsberedskapen

bättrats något så att omsättningstillgångarna numera överstiger

de kortfristiga skulderna. Den angivna likviditetskvoten har justerats med hänsyn till att bostadsproduktionen delvis finansieras med egna medel i stället för kreditiv. Dessa egna medel kan alltså snabbt lösgöras.

Likviditeten över året är också betydligt bättre än vid årsskiftet, som är bokslutstidpunkt. Det sammanhänger bl.a. med att stora räntebetalningar sker i december, och med att förvaltningen ger ett bättre resultat i början av året, innan inflationen urholkat värdet av hyreshöjningarna. Enligt SABO varierar likviditeten i medeltal över året mellan 130 och 200 %.

Fastighetsförvaltning kännetecknas av en jämn inbetalningsström. Även utbetalningarna är till dominerande del lätt förutsägbara men mer variabla. Så t.ex. sker räntebetalningar två eller fyra

gånger per år. Det kan alltså inte utan vidare avgöras om den nu

uppnådda betalningsberedskapen är tillfredsställande.

Bakom medeltalet för år 1982 ligger stora variationer, vilket

framgår av tab. 5.6. Likviditeten är sämst i företag med mer än

10 000 lägenheter, i medeltal 84 %, och högst i företag med under

180 Fastighets- och ombyggnadsekonomi Tab. 5.5 Likviditet och fonder i SABO-företagen (kr/m2 1 1982 års priser)

Kä11a: SABO Ekonomisk statistik.

Likviditet i mede1ta1 (%) 273 140 151 84 129 Andel av beståndet (%) 2 16 41 41 100 Kä11a: SABO.

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 181

500 lägenheter, 273 %. För övriga är den i medeltal 140 ä 150 %. Av företagen hade 78 en likviditet under 100 % medan den för 44 företag var över 300 %. Av de medelstora företagen är det enligt SABO företag i residensstäderna som i allmänhet har den bästa likviditeten, medan situationen i storstäderna uppenbarligen är samre.

Företagens samlade reala fonderade medel halverades mellan åren 1971 och 1977 enligt tab. 5.5. Därefter har emellertid nära nog Det är framför allt en fördubbling skett från 33 till 60 kr/m2-

underhållsreserverna som ökat så att de numera uppgår till 43

kr/m2-

Realt sett var emellertid de totala fonderade medlen något lägre

år 1982 än år 1971. Det egna kapitalet har halverats, medan un-

derhållsreserverna stigit något.

Fondökningen mellan åren 1977 och 1982 har emellertid inte enbart åstadkommits genom överskott från fastighetsförvaltningen utan även genom att statliga underhållslån tagits upp. Genom särskild lagstiftning tillåts nämligen företagen att redo- (SFS 1979:314)

visa dessa skulder både som en skuld och som en tillgång. Enligt

konventionella redovisningsregler skulle alltså de totala fonderna vara lägre. Eftersom skulderna för underhållslån år 1982

UPP9lCk till 18 kr/m2, skulle enligt vanliga regler de totala

fonderna samma år vara 42 i stället för 60 kr/m2. Men även sett i

detta perspektiv har fonderna realt sett ökat något från år 1977,

då de var 33 kr/m2.

Den likviditet som ovan redovisats kan leda till slutsatsen att

de flesta allmännyttiga företagen inte har någon större beredskap

för ekonomiska aktiviteter utanför den löpande fastighetsförvaltningen. om ett medelföretag skulle vilja köpa en privat fastighet är det beroende av att helt finansiera köpet med lån och kapitaltillskott från kommunen. Ett sådant företag är också beroende av en noggrann ekonomisk planering. Beredskap finns knappast för ekonomiska kriser.

182 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Denna siutsats bygger dock på att det inte finns några övervärden

i företagens fastighetsbestånd. Ä1dre fastigheter ger i stigande

utsträckning överskott vid befintliga skuider. Det innebär att de i viss utsträckning kan be1ånas eller försäijas med vinst. I så-

dana fa11 är det egna kapitaiet också större än vad som framgått.

I den mån sådana övervärden existerar är det snarare motviijan

mot försäijning e11er ökad be1åning som sätter gränserna för

företagens handiingsmöjiigheter än deras faktiska ekonomiska si-

tuation. Be1åningsmöj1igheter ger under a11a omständigheter en

bättre krisberedskap än vad som framgår av den redovisade iikvi-

diteten.

Som framgått har de aiimännyttiga företagen i mycket iiten ut-

sträckning kunnat bygga upp ett eget kapitai inom fastighetsröre1sen. I tab. 5.7 anaiyseras SABO-företagens resuitat för åren 1977-1982. Aiia värden är angivna i 1982 års priser.

Förvaitningsöverskott III visar fastighetsförva1tningens resu1tat utan hänsyn ti11 utgifter för periodiskt underhåll. Resu1tatet har varierat me11an 16 och 23 kr/m2. Avskrivningarna, som motsvarar gjorda amorteringar, har varit konstanta e11er 15 â 16 kr.

Hyresföriusterna, som ökat något, har ti11 ungefär två tredjede-

1ar täckts av efterskänkta hyresför1ust1ån och kommunaia bidrag

för främst dessa föriuster. Bidragen varierar naturligen kraftigt

me11an företagen b1.a. beroende på hyresföriusternas storiek.

Underhå11s1ånen gav under åren 1979-1981 ett tiiiskott på 9 å 7

kr/m2 viiket ökade utrymmet för periodiskt underhåii. Detta ökade dock inte med mer än från 19 kr. år 1978 ti11 23 kr. år 1979. Samtidigt skedde mer än en fördubbiing av sparandet e11er från 6

ti11 15 kr. Detta påverkades också positivt av stigande neutraia

intäkter, dvs. ränteintäkter m.m. som uppkommer utanför fastig-

hetsförvaitningen. Sparandet i företagen kunde inte upprätthåiias

år 1980 utan sjönk ti11 9 kr. När underhåiisiånen upphörde återgick det ti11 nivån från år 1978 e11er 6 kr. Det motsvarar drygt 2 % av hyresintäkterna.

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 183

Tab. 5.7 B0ks1utsana1ys för SABO-företagen åren 1977-1982. 1982 års priser, kr/m2

1977 1978 1979 1980 1981 1982

Fastighetsförva1tningens bruttointäkter + 230 236 239 242 248 259 - 198 196 200 206 210 216 Löpande utgifter Förva1tnings- 33 39 40 36 39 43 överskott I Kostnad för out- - 8 7 7 6 8 11 hyrda 1ägenheter Bidrag + 6 4 5 3 5 6 Förva1tningsöver- 31 36 38 32 35 38 skott II - 16 16 16 15 15 15 Avskrivningar Förvaitningsöver- 16 21 23 17 20 23 skott III Underhå11s1ån + - - 9 8 7 0 Disponibla mede1 16 21 32 25 27 23 Utgifter för periodiskt

Ti11 underhå11sreserver - 1 3 8 6 5 3

- 2 2 S 1 2 3 Boks1utsdispositioner

Redovisat rörelseresu1tat - -1 1 2 2 1 0 0 TY IT IT’ TI 16

Kä11a: SABO.

184 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Sparandet har överstigit de neutraia intäkterna. Under de tre år som underhåiislånen utgick sparades 33 kr/m2, Vi1ket är 12 krmer än de neutraia intäkterna under samma period. Därav kan s1ut-

satsen dras att ungefär häiften av underhåiisiånen, som uppgick

ti11 24 kr., sparades i företagen, medan resten användes för periodiskt underhåii. Det är dock inte säkert att underhåiiet

varit 12 kr. iägre om 1ånen inte hade utgått. Ett par procents

hyror sku11e ha gett sama utrymme för underhåli. När iånen högre upphörde sjönk inte he11er summan av företagens periodiska underhå11 och sparande med mer än häiften av den bortfa11na iånemöj- Iigheten.

5.3.4 gngerhåilssituationen

Underhålissituationen i b1.a. aiimännyttiga företag har redovi-

sats av underhåiisfondsutredningen (SOU 1981:47, 1982:65). Ut-

redningen konstaterar att de resurser som f.n. Iäggs ner på pe-

riodiskt underhå11 i aiimännyttiga företag är oti11räck1iga inför

1980-taiet och att det möter stora svårigheter att täcka kostna-

der via hyresuttag. B1.a. kräver nu de bostäder som tiilkom under

omfattande åtgärder. miijonprogranrnet

Utredningen återger beräkningar av SABO, en1igt vi1ken det åriiga

underhå11et under 1980-taiet borde uppgå ti11 47:50 kr/m2 i 1982

års priser. Det kan jämföras med den underhåiisvoiym som redovi-

sats i det föregående. Utgifterna steg till 25 kr/m2 år 1982. Fö-

underhåiisreserver ti11 i mede1ta1 43 kr/m2, Var-

retagens uppgår för dessa medei ej räcker för att på sikt öka underhåiisvoiymen.

Utredningen bedömde att bristande finansieringsmöjiigheter i första hand sku11e komma att drabba underhå11et av iägenheter och gemensamma utrymmen. Detta underhå11 är nämiigen inte väsent1igt för byggnadernas fortbestånd. Konsekvenserna sku11e därför i första hand b1i av s0cia1 art och ta formen av vantrivsei och Iägre socia1 status för bostadsområdena. Ti11 det ovan angivna underhåiisbehovet kan iäggas kostnader för framtida byte av

iedningar m.m., viiket sku11e erfordra en åriig avsättning på ca

20 kr/m2.

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 185

Uppgifter från SABO visar hur förutsättningarna för underhå11 varierar me11an företagen. Underhå11sreserven redovisas där per uthyrningsenhet. I mede1ta1 var den knappt 2 300 kr. per enhet, vi1ket ska11 jämföras med det i tab. 5.5 angivna ta1et 43 kr/m?-

Varje uthyrningsenhet var a11tså i mede1ta1 på ca 53 m2.

I tab. 5.8 redovisas underhå11sreserverna efter företagsstor1ek. De varierar efter ett Iikartat mönster som Iikviditeten (se tab.

5.6). Småföretagen har den bästa situationen, med reserver på i

mede1ta1 3 600 kr. per uthyrningsenhet medan storföretagens reserver uppgick til} endast 1 200 kr. Åtminstone ti11 en del kan

detta förk1aras av att stora företag med en jämn å1dersförde1ning

på beståndet ti11 stor de1 kan finansiera underhå11et genom 1ö-

pande avsättningar. Fonderingsbehovet b1ir a11tså mindre. Det är dock anmärkningsvärt att såvä1 1ikviditet som underhå11sreserver är så mycket bättre för företag med 2 000-10 000 iägenheter än för de största företagen.

Tab. 5.8 Underhå11sreserver i SABO-företag år 1982 efter företagsstoriek (anta1 företag, underhå11sreserv per uthyrningsenhet)

Underhå11sreserv 1 mede1ta1 (kr) 3 600 2 800 3 100 1 200 2 300 Ande] av beståndet (%) 2 16 41 41 100 Kä11a: SABO.

Nära hälften av företagen e11er 117 stycken hade reserver på un-

der 2 000 kr. medan för 16 företag reserverna var över 8 000 kr/enhet. Det motsvarar över 150 kr/m2, Vi1ket a11tSå täcker i

186 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

stort sett fyra års underhåiisbehov. Företag i residensstäderna, förutom de tre storstäderna, har eniigt SABO i a11mänhet reiativt stora reserver.

Underiag saknas för en närmare ana1ys av hur så o1ika situationer

kunnat uppstå. Den tycks t.ex. inte ha något genere11t samband

med uthyrningsproblem, som på senare tid drabbat främst mindre

orter och därmed mindre företag.

gngerhåjlslån med räntgbidrag_§amt_kgn§olige1jgg§fgng

Arbetsgruppen för stadsförnyeisefrågor inom bostadsdepartementet

föreslog i sitt betänkande (Ds Bo 1983:2) Bättre bostäder reformer av stor betyde1se för de alimännyttiga företagen. Försiagen har 1ett ti11 riksdagsbeslut (prop. 1983/84:40 bi}. 9).

Hyres- och bostadsrättsföretag ska11 få ta upp iån för b1.a. ge-

mensamt periodiskt underhå11 på den oprioriterade kreditmarkna-

den. Det gä11er så1edes underhå11 utanför iägenheterna. Denna avgränsning har gjorts b1.a. mot bakgrund av att den i tab. 5.7

redovisade underhå11svo1ymen i stort sett motsvarar behovet för

periodiskt iägenhetsunderhåii. Lånen, som utgår endast för fak-

tiskt utförda åtgärder, förknippas med räntebidrag. För a11män-

nyttiga företag och bostadsrättsföreningar gä11er att hä1ften av

en schablonmässigt beräknad ränta på den oprioriterade marknaden

subventioneras. Räntebidragen avveck1as eniigt en tänkt amorte-

eniigt principen om fasta annuiteter på 10 e11er 20 år,

ringsp1an

beroende på underhå11såtgärdernas art. Bidragen, som schabionbe-

räknas, utgår oberoende av finansieringssätt och såiedes även för

åtgärder som finansieras med egna medel. Som villkor för räntebi-

b1.a. att erforder1iga energisparåtgärder vidtas i

dragen gäiier samband med underhå11et. A11männyttiga företag får aktivera iånen (se avsnitt 5.3.3).

För konventionelit beskattade hyreshus utgår ett två procentenhe-

ter 1ägre räntebidrag. Kostnaden för underhåiisåtgärderna får då

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 187

inte skrivas av omedelbart utan avdraget skall fördelas enligt sedvanliga avskrivningsregler.

För allmännyttiga företag är räntebidragen förknippade med krav

på uppbyggandet av en särskild konsolideringsfond, motsvarande

2 % av fastighetsvärdet. Detta motsvarar dubbla värdet av den obligatoriska grundfonden. Mot bakgrund av att grundkapitalet år 1982 uppgick till 15 kr/m2 kan avsättningsbehovet i medeltal uppskattas till Ca 30 kr/m2 med tillägg för 2 % av tillkommande fastigheters pantvärden.

Kravet på fonduppbyggnad knyts till räntebidragen för underhålls-

lån. Bidrag utgår nämligen endast om konsolideringsfonden byggts

upp. Enligt övergångsregler behöver detta ha skett först vid ut-

gången av år 1986. Företag som ej byggt upp fonden måste dock av-

sätta minst 5 kr/m2 och år fr.o.m. år 1984.

Enligt propositionen bör inte kravet på fonduppbyggnad behöva le-

da till hyreshöjningar eftersom de nya underhållslånen leder till

lägre krav på avsättning till underhållsreserver. Som tidigare

konstaterats uppgick dessa avsättningar just till 5 kr/m2 i me_ deltal under åren 1979-1981. För företag med underhållsreserver kan det bli möjligt att bygga upp konsolideringsfonden genom överföring av sådana reserverade medel. De binds därmed fastare till företagen.

De nya underhållslånen kommer framdeles att kräva räntebetalningar och amorteringar. Även tidigare underhållslån skall amorteras.

Genom fortsatt direkt finansiering av lägenhetsunderhåll ur varje

års hyror och lånefinansiering av erforderligt periodiskt under-

håll kan hyreshöjningar skjutas på framtiden. Det framtida hyres-

uttaget för periodiskt underhåll kan möjligen dämpas genom att de

boende ges ett ökat inflytande och ansvar för lägenhetsunderhål-

let. En sådan utveckling är också inledd.

188 och ombyggnadsekonomi Fastighets-

5.3.6 §ommittegs_fgrtsatta_överv§ggngen

Som framgått har reformer genomförts som ska11 stärka de aiimännyttiga företagens stäilning. Vi kommer att överväga om dessa åtgärder är tiiiräckiiga. Dessa överväganden måste göras mot av om företagen i framtiden huvudsak1igen ska11 förvaita bakgrund sitt nuvarande bostadsbestånd e11er om de ska11 inta en mer aktiv roll på bostadsmarknaden. En sådan ro11 sku11e kunna innebära att fastigheter köps i områden där företagen nu inte är representerade. Det vore då t.ex. möjiigt att få en större biandning av hyres- och bostadsrättsfastigheter samt egnahem.

En mer aktiv ro11 för de aiimännyttiga företagen försvåras av att vid existerande prisnivåer ger under

hyresfastigheter underskott

en av 5 å 10 är (se avsnitt 5.2). Detta kommer att be1asta period hyrorna i företagets övriga bestånd såvida avkastning krävs på he1a det som iäggs ner i nya fastigheter. Vare sig förekapitai taget deivis använder egna mede1 e11er om det tiliskjuts utifrån b1ir en central fråga åtminstone vid mer omfatavkastningskravet tande och kontinuerliga fastighetsköp.

5.4 Förutsättningar för ombyggnad

5.4.1 Qirektivgn

Vi ska11 en1igt direktiven beakta de ekonomiska förutsättningarna för ombyggnad av hyreshus. Eniigt direktiven är en grundiäggande förutsättning för att bostadsförnye1sen ska11 få önskvärd omfattning att skäiiga avkastningskrav kan ti11godoses. Det kan då vara ett prob1em att fastigheten de första åren efter en ombyggnad ger negativ avkastning, medan denna är positiv före ombyggnaden. Det behöver a11tså inte 1igga i ägarens intresse att förnya fastig-

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 189

heten. Sanering genom nybyggnad kan också försvåras om hyran sätts i relation ti11 hyran i näraliggande äidre fastigheter.

En utgångspunkt för våra överväganden är vidare det 10-årsprogram

för förbättring av bostadsbeståndet som besiutats av riksdagen med aniedning av prop. 1983/84:40, bii. 9. Måien är b1.a. att a11a ska11 ha rätt ti11 en modernt utrustad och vä1 underhå11en

bostad med god ti11gäng1ighet. Förbättringarna ska11 inriktas på

varsamhet och energibesparing.

I programmet fast1äggs må1 som innebär att ombyggnaden av f1erfamiijshus ska11 öka från 12 000 Iägenheter i s1utet av 1970-ta1et tili 30 000 i början av 1990-taiet. Det är framför a11t den s.k. begränsade ombyggnaden som ska11 svara för expansionen e11er från 1 000 ti11 12 000 iägenheter. Mer genomgripande ombyggnad av

främst icke moderna bostäder väntas öka något iniedningsvis från

5 000 ti11 7 000 1ägenheter för att på 1990-taiet svara för en

0betyd1ig de1. I stort sett a11a icke moderna Iägenheter väntas

kunna b1i moderniserade under 10-årsperioden. Vidare omfattar

programmet en intensifierad underhå11sverksamhet. Det gemensamma underhå11et ska11 öka från voiymen 1 300 mi1j. kr. i siutet av 1970-ta1et ti11 nära 2 500 mi1j. kr. i början av 1990-ta1et. Tota1t ska11 investeringarna för ombyggnad och gemensamt underhå11 i fierbostadshusen öka från 4 300 miij. kr. ti11 nära 7 000 mi1j.

kr. Ti11 detta ska11 1äggas 1ägenhetsunderhå11, där dock inget

Iångsiktigt program fast1äggs. Av praktiska skä1 görs inga sär-

skiida bedömningar av behovet av ombyggnad och underhå11 av småhus.

Samtidigt fastläggs ett treårigt program för finansiering. Dess

viktigaste de1 omfattar räntebidrag ti11 kostnader för gemensamt underhå11 av hyres- och bostadsrättsfastigheter samt för energi-

sparåtgärder (se avsnitt 5.3.4). Vidare införs specie11a bidrag

för hissinstaiiation.

Av specie11t intresse är avgränsningen me11an ombyggnads- och un-

derhåilsbeiåning. Den förra är betydligt mer förmåniig med en ga-

ranterad ränta på in1edningsvis 3 % medan underhå11s1ån subven-

190 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

tioneras med högst ha1va marknadsräntan, dock med sama bidrag över Iånets 1öptid. Underhå11s1ån tas också upp på den oprioriterade sektorn.

Ombyggnadsiån skall i regei endast ges ti11 hus som är minst 30 år gam1a. Regeringen ska11 dock kunna medge vissa undantag. Lånen skall också iiksom tidigare kunna omfatta underhå11 som utförs i samband med omfattande ombyggnad samt vid begränsad ombyggnad kostnader för underhå11 som är direkt föraniedd av ombyggnaden. Nya ombyggnadsiån kan ej utgå så Iänge tidigare sådana iån kvarstår. Ombyggnadsiån ska11 he11er inte kunna utgå för underhå11 så 1änge räntebidrag för tidigare motsvarade åtgärder utgår.

Grundvi11koret för ombyggnadsiån utvidgas från krav på en väsent- 1ig ökning av bostadsvärdet ti11 att en väsentiig förbättring av bostadens tekniska e11er funktione11a kva1itet ska11 uppnås. Därmed kommer även t.ex. ändrad 1ägenhetsförde1ning, byte av rörstammar, gårdssanering och tiiigängiighetsskapande åtgärder att kunna finansieras med ombyggnads1ån.

Viiikoren för s.k. ingångsvärdebeiåning begränsas något. Ingångsvärdebeiåning innebär att även markkostnader under vissa vi11kor kan in- räknas i iåneunderiaget och a11tså rebeiånas med subventionerade 1ån. Det maxima1a 1åneunder1aget reduceras från 40 ti11 25 % av den godkända ombyggnadskostnaden.

5-4-2 Qmavasnaé 1v.f1e:b2s:a9.s_h.u§ gen 2m£yg9na9_s:tim212n:e:

Omfattningen av ombyggnadsverksamheten för fierbostadshus framgår av 5.2. avser påbörjade Iägenheter de1s före fig. Uppgifterna de1s efter modernisering. Åren 1974 och 1975 påbörjades ombyggnader som gav ett ti11skott på ca 14 000 resp. 11 000 moderniserade Påbörjandet sjönk drastiskt tiil 4 400 iägenheter år iägenheter. 1975 för att sedan successivt öka. År 1981 påbörjades ombyggnad 11 000 moderniserade Åren 1982 och som gav knappt iägenheter. 1983 skedde sedan en kraftig expansion, så att 1983 års påbörjande väntas ge ca 18 800 moderniserade Iägenheter.

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 191

Antal lägenheter /- 20000 /_ / / 15000 fi

\ ’ 10000

5000 \ L

1974 1976 1978 1980 1982 Ã r —- Lägenheter före modernisering -— Lägenheter efter modernisering

Fig. 5.2 Påbörjade 1ägenheter i moderniserade fierbostadshus före resp. efter modernisering åren 1974-1983. Kä11a: SCB, moderniseringsstatistik för fierbostadshus (tota1undersökning).

Variationerna i ombyggnadsverksamheten får ti11 stor de1 ses i

samband med stat1iga stimuiansåtgärder.

Under den 1 juii 1973 - 30 juni 1975 ett perioden utgick ombygg-

nadsstöd på 20 % av ombyggnadskostnaden e11er högst 6 000 kr/1ä-

genhet för påbörjade ombyggnader av fierbostadshus. Även momsbe-

frieisen åren 1974 och 1975 stimu1erade natur1igtvis ombyggnadsverksamheten.

Den 1 ju1i 1981 infördes ånyo ett ombyggnadsbidrag. För projekt

som avsiutades senast i augusti 1982 utgick det med 20 % av ombyggnadskostnaden, dock högst 15 000 kr. per 1ägenhet. Stödet utgick ej i Stockhoims Ian. Från den 1 juii 1982 utgick stöd i hela Iandet med 15 % av ombyggnadskostnaden, dock högst 20 000 kr. per iägenhet, för projekt som avs1utades senast i juni 1983.

192 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Bl.a. för ombyggnad av flerbostadshus utgår s.k. hyresrabatter

när projekten påbörjas under åren 1983 och 1984. Rabatten är

högst 50 kr/m2 vid påbörjande under år 1983 och högst 45 kr/m2

vid påbörjande år 1984. Det maximala bidraget reduceras om

kostnaden för ombyggnad är lägre än för motsvarande nybyggnad.

Rabatten utgår under fem år, men reduceras med en femtedel per

år. I den mån tidsbestämmelserna för ombyggnadsbidrag och hyresrabatt sammanfaller får man välja endera stödformen.

En ytterligare effekt kan ha uppnåtts genom hyreshusavgiften, som

införts år 1983. Avgiften utgår för flerbostadshus med s.k.

värdeår före år 1975 och som ej har byggts eller byggts om med stöd av statliga lån efter år 1957. Taxeringsvärdet utgör grund för avgiften. Den är 1 % år 1983, 1,5 % år 1984 och 2 % från år 1985. Kostnaden har beräknats till mellan 9 och 14:40 kr/m2 från

år 1985. I prop. 1983/84:40 aviserades en övergång till en fas-

tighetsskatt med något annan konstruktion.

En fastighets värdeår fastställs genom taxering med ledning av dess modernitetsgrad. När fastigheten byggs om flyttas därför värdeåret fram. Sker ombyggnaden med statliga lån befrias fastigheten automatiskt från hyreshusavgiften. Så kan också bli fallet vid privatfinansiering om värdeåret blir ett senare år än 1975.

Detta ger alltså en positiv inverkan på lönsamheten av en om-

byggnad.

Som framgått har de olika stimulansåtgärderna haft effekt. Den

påbörjade ombyggnadsvolymen, räknat som antal lägenheter efter

ombyggnad, fördubblades nästan mellan åren 1980 och 1983.

Av speciellt intresse för att bedöma stimulanseffekterna är att jämföra ombyggnadsverksamhetens utveckling i Stockholms län med den i övriga riket (se tab. 5.9). Ombyggnadsbidrag utgick inte i Stockholms län under juli 1981 - 1982. perioden augusti

Fastighets- och 193 ombyggnadsekonomi

Tab. 5.9 Anta1 iägenheter efter modernisering i moderniserade

fierbostadshus påbörjade åren 1979-1983

* Uppräknade, preiiminära värden Kä11a: SCB Påbörjade och avsiutade moderniseringar. Reviderade uppgifter t.o.m. februari 1984.

Som framgår minskade ombyggnadsverksamheten i Stockho1ms iän med nära en tredjedei me11an åren 1980 och 1981. I övriga riket ökade den med över 40 %.

Från år 1982, när ombyggnadsbidrag började utgå även i Stockho1ms

1än, skedde där en ökning med nära 40 % i förhåiiande ti11 år 1980. Det var en ökning av samma storieksordning som när bidragen

började utgå i övriga 1andet året innan.

§kgpgm1ska_f§rgt§ö]3{Unggr_f§r_f§rnyg]se

De rent ekonomiska förutsättningarna för ombyggnad bestäms av

ägarens förväntningar på framtida avkastning om fastigheten byggs

om e11er ej. Avkastningen utgörs av ski11naden me11an förväntade hyror och förväntade kostnader. Va1et me11an att behåiia fastig-

heten i oförändrat skick e11er att bygga om påverkas a11tså av

föijande ka1ky1:

Framtida hyra efter ombyggnad framtida hyra utan ombyggnad - framtida årskostnader efter ombyggnad + framtida årskostnader utan ombyggnad Framtida avkastningsdifferens

194 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Förutsättningarna för ombyggnad influeras alltså såväl av förväntad hyresändring som av förväntad kostnadsändring. Kalkylen för en nybyggnadsförnyelse är i princip densamma. Tidpunkten för en

förnyelse kan också påverkas av förväntningar om ett speciellt

gynnsamt ombyggnadstillfälle. väntade statliga stimulansåtgärder

för ombyggnad kan t.ex. verka återhållande på ombyggnadsfrekven-

sen, men ge stora effekter då de införs. Företag som köper fasför ombyggnad och försäljning tar naturligsvis främst tigheter hänsyn till försäljningsmöjligheterna. Även skatte- och likvidi-

tetsfaktorer kan ha stor inverkan på ett beslut att bygga om

eller ej.

Den hyresdifferens som uppnås bestäms till stora delar av hur

bruksvärdesystemet tillämpas på den aktuella orten. Två faktorer

blir då avgörande. Den första är hur hyran efter ombyggnad sätts i relation till nybyggda fastigheter. Om den sätts i nära ansluttill nybyggnadshyran stimuleras förnyelseverksamheten mer än ning om den sätts i relation till hyran i äldre fastigheter. Den andra faktorn är hyrans åldersstruktur. Stor hyressplittring över årdvs. större än som motiveras av skillna-

gångar, hyresskillnader

der i boendevärdet, stimulerar ombyggnadsverksamhet, särskilt om hyran efter ombyggnad sätts nära hyran i nybyggda fastigheter. En

jämn hyresstruktur över årgångarna motverkar däremot ombyggnad,

särskilt om hyran sätts i relation till äldre fastigheter. Förutsättningen för ombyggnad kan alltså tänkas variera kraftigt mel-

lan orter beroende på hur bruksvärdesystemet tillämpas.

Uppenbarligen finns här målkonflikter. Ur allmän bostadspolitisk och samhällsekonomisk synvinkel är det önskvärt med en hyresstruktur som motsvarar boendevärdet för olika gamla fastigheter.

Sett i relation till kapitalkostnadernas variation över årgångar

(se avsnitt 3.4) innebär det en jämnare hyresstruktur än som är betingad av den nuvarande kapitalkostnadsstrukturen.

En ökad utjämning av kapitalkostnaderna kan ske genom en sänkning

av kapitalkostnaderna i senare årgångar, vilket leder till höjda

statsutgifter och minskad stimulans till ombyggnad.

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 195

En mer utjämnad hyresstruktur kan även åstadkommas genom höjda kapitalkostnader i äldre fastigheter. Emellertid kan endast

statsbelånade fastigheter byggda efter år 1958 påverkas via fi-

nansieringssystemet. En sådan kostnadshöjning leder till hyreshöjningar i det statsfinansierade beståndet vilket kan driva upp hyrorna i det äldre bestånd som till stora delar är privatägt. Detta leder till vinst- och förmögenhetsökningar hos ägarna. En sådan vinstökning skulle också minska benägenheten att förnya äldre fastigheten, eftersom lönsamheten för äldre, icke ombyggda fastigheter men ej för nya och ombyggda fastigheter skulle öka.

Även hyresskillnaden mellan icke moderna och moderna lägenheter spelar roll. Ju lägre hyrorna är i de icke moderna lägenheterna desto mer stimuleras ägarna att bygga om dem.

Förutsättningarna för ombyggnad påverkas även av förändringar av

framför allt kostnaderna för underhåll och uppvärmning. Som fram-

går i avsnitt 5.1 är skillnaden i underhållskostnad mellan fa-

stigheter byggda före år 1940 och efter år 1960 så stora som 35 kr/m2 trots att ägarna till äldre fastigheter själva utför en del av underhållet. Kostnadsminskningen kan mycket väl bli betydligt större i samband med ombyggnad, som ju regelmässigt även innebär att fastighetens samlade underhållsbehov tillfredsställs. Bränslekostnaderna kan minskas genom isolering, fönsterbyte, tätning och genom effektivare uppvärmning. Det förefaller inte osannolikt

att kostnadssänkningar på 40-50 kr/m2 och år eller mer kan uppnås

för lång tid i samband med ombyggnad. Å andra sidan kan också

kostnadshöjningar uppstå, t.ex. för drift av tvättstuga och hiss.

5 -4 -4

flyiezeifskiez Bch l5£$£fle.t_ 11! 2E¥9_9£a£

Vi har gett statens institut för byggnadsforskning (SIB) i uppdrag att studera ekonomiska effekter av ombyggnad. Studien har utförts av Bengt Turner och kommer att publiceras som meddelande från SIB (M 84:5 Stadsförnyelsens ekonomiska förutsättningar.)

196 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

I rapporten, som behandlar ombyggnadsverksamheten åren 1980-1982, konstateras inledningsvis att under dessa tre år byggde man om 28 000 eller 23 % av de icke moderna lägenheter som fanns år 1980 och 17 000 eller 1 % av de moderna lägenheterna. Andelen moderna lägenheter i ombyggnadsverksamheten, mätt efter antal lägenheter före ökade till 45 % år 1982. Det konstateras också ombyggnad,

att ombyggnadsverksamheten är låg i bostadsrättssektorn. Allmän-

företag byggde om en relativt stor andel av sina äldre nyttiga lägenheter.

Ombyggnadskostnaderna, mätta i 1982 års priser, varierar starkt men med en tyngdpunkt mellan 2 000 och 3 500 kr/m2. Medeltalet var ca 2 800 Ombyggnadskostnaden är också något högre för kr/m2. äldre hus eller ca 3 200 kr/m2 för hus byggda före år 1920 och ca 2 500 kr/m2 för yngre hus.

Genom en särskild statistisk analys (s.k. regressionsanalys) und-

ersöks hur kostnaderna varierar för likartade ombyggnader. Resultatet är osäkert, men visar bl.a. att ombyggnadskostnaden är ca 450 kr/m2 inom enskild sektor än för övriga och att ombygglägre nadskostnaderna är drygt 800 kr/m2 högre i Stockholm.

Det analyseras också vilka kapitalkostnadsökningar som följer första året efter ombyggnaden. Eftersom byggkostnaderna varierar starkt gäller naturligtvis detsamma för resulterande kapitalkostnader. Tyngdpunkten ligger i intervallet 100-160 kr/m2. Kapita1_ kostnadsökningen är högst för fastigheter byggda före år 1920 eller Ca 150 kr/m2 mot ca 125 kr. för hus byggda åren 1921-1940.

För de yngsta husen blir ökningen ca 90 kr/m2. Eftersom belåning-

en för enskild sektor är mindre förmånlig än för övriga sektorer

blir där ca 8 kr/m2 högre för likartade kapitalkostnadsökningen

trots lägre ombyggnadskostnader, vilket framgår av den

projekt särskilda statistiska analysen. Om hänsyn tas till de skattereg-

ler som rådde åren 1980-1982 framgår att situationen för enskilda

ägare förbättras något. Det gällde särskilt för ägare med höga

förvärvsinkomster i övrigt. I Stockholm blir kostnadsökningen ca 28 kr/m2 högre än i övriga landet.

och 197 Fastighets- ombyggnadsekonomi

I en särskild analys av ombyggnadsverksamheten i de tre storstäderna samt i Helsingborg, och Borås studeras dels vilka Norrköping hyreshöjningar som följer av ombyggnaderna dels hur dessa hyreshöjningar relateras till de ökade kapitalkostnaderna.

Ombyggnadsverksamheten var högre i dessa kommuner än i övriga riket. Så byggdes ca 40 % av de icke moderna om i lägenheterna Göteborg och Helsingborg. De lägsta andelarna visar Stockholm och Borås med ungefär samma andel som riksgenomsnittet, 23 %.

Ombyggnadsverksamheten ledde till följande ökningar av kallhyran (kr/m2):

Borås

_g§

Medeltal 93

Avvikelserna mellan kommunerna är stora. För blev Helsingborg hyresökningen bara drygt en tredjedel av medeltalet. Stockholm visar det högsta värdet, eller 120 kr/m2- Äldre fastigheter får 99nerellt en högre hyreshöjning än yngre eller ca 115 kr/m2 för hus byggda före år 1920 mot 65-85 kr/m2 för yngre hus-

På samma sätt som tidigare angivits analyserades genom regressionsanalys hyresdifferensen för likartade ombyggnader. Det visar sig att de tidigare redovisade differenserna mellan orter till en del förklaras av olikheter i För ombyggnadsförutsättningarna. likartade projekt blir hyresdifferenserna mindre. Skillnaden mellan Stockholm och Helsingborg minskas således från 84 kr/m2 ti11 43 kr/m2, vilket i och för sig är en anmärkningsvärt stor skillnad. Det kan enligt Turner förklaras av ett starkt kommunalt en-

gagemang i ombyggnadsfrågor, vilket gör att hålls

hyreshöjningar tillbaka. Hyreshöjningarna för enskilda projekt blir ca 11 kr/m2 mindre än för likartade allmännyttiga företag.

198 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

är att i samband med om- Av specie11t intresse hyreshöjningarna byggnad stiger över åren. Eniigt anaiysen sku11e en given ombyggnad år 1982 ha 1ett ti11 16 kr/m2 högre hyreshöjning än år 1980. B1.a. denna faktor studeras vidare för fyra kommuner varvid det

framgår att tendensen att hyreshöjningarna i samband med ombygg-

nad ökar a11t mer över åren är särskiit stark i Heisingborg medan sådan tendens framkommer i Stockhoim. Detta kan re1ateras ingen o1ika orter. Turner menar sig kunna dra

ti11 hyresspiittringen på

siutsatsen att ombyggnadshyrorna sätts i reiation ti11 nybygg-

och dess ökning på oiika orter

nadshyrorna. Hyresspiittringen sku11e avspegia sig i de angivna resuitaten.

Detta bekräftas också av fördjupade studier av hyresstrukturen hos aiimännyttiga företag och privata ägare i Stockhoim, Göteborg och Maimö. Siutsatsen dras att det genereiia åidersberoendet

även me11an a11männyttiga företag på sama ort

skiijer sig mycket och me11an dem och privata fastigheter.

är kraftig för bostäder byggda åren 1980-1982. Hyresspiittringen I hos o1ika 35 ä 80 kr. högre än vad Göteborg är hyrorna ägare som är motiverat enbart av ett genere11t åidersberoende. I Stockho1m varierar ski11naden me11an 50 och 124 kr/mz och i Ma1mö me1- 1an 18 och 32 kr/m2-

Det visar också att hyrorna i fastigheter som byggts om från sig av 1970-taiet i stort sett ansiuter ti11 hyrorna i iikarbörjan

tade De differenser

hus som byggts nya samma år som ombyggnaden. som finns är dock i ailmänhet Ski11naderna varierar i negativa. även om större differenser

de fiesta faH meHan 0 och 10 kr/m2.

finns. Slutsatsen dras också att nybyggnadshyrorna har betydiigt

större för efter ombyggnad än de åtgärder som

betydeise hyrorna faktiskt vidtas.

studerar hur de hyreshöjningar som föijer av om- Turner siutiigen reiateras ti11 de ökade kapitaikostnaderna. Det gä11er byggnaden a11tså ett partie11t och kortfristigt iönsamhetsmått, som ej tar ti11 av kostnaderna för drift- och underhåil. hänsyn sänkningar

och Fastighets- ombyggnadsekonomi

Resultatet framgår av följande över det första

sammanställning årets hyresökning i relation till

Borås

19 Medeltal 66

Eftersom effekterna på drift- och underhållskostnaderna ej ingår

innebär talen en underskattning av den lönsamheten. Det verkliga

låga värdet för Helsingborg sammanhänger med de låga hyreshöj-

ningarna, vilket kommenterats ovan. För övriga orter utom Stockholm, som har det högsta värdet, ligger relationstalet i stort sett mellan 60 och 70 %. Det innebär att är 40 å 50 hyresökningen kr. lägre än ökningen av kapitalkostnaden. har Tidigare uppskattats att en ombyggnad väl kan leda till av driftsänkningar och underhållskostnaderna i samma storleksordning. Den verkliga

lönsamheten på kort sikt är alltså troligen avsevärt bätt-

mycket

re än vad som framgår av de beräknade relationstalen.

Turner gör också vissa framtidskalkyler, som visar att relationstalen stiger över tiden och för alla orter utom sam- Helsingborg

mantaget blir positiva över en 20-årsperiod.

Turner finner också att lönsamheten första året ovanståenenligt de mått inte varierar för olika gamla fastigheter, vilket, enligt Turner, strider mot uppfattningen att ombyggnad av nyare fastigheter är mindre lönsam. Han har dock ej till att tagit hänsyn sänkningarna av drift- och underhâllskostnaderna kan bli särskilt betydande för äldre fastigheter och lönsamheten därmed relativt sett bättre. Vidare finner han att lönsamhetstalet är 14 procentenheter lägre för enskilda ägare än för allmännyttiga företag. Detta kan troligen hänföras till behovet av insats av icke subventionerat kapital. Tar man hänsyn till skatteeffekter reduceras denna skillnad.

200 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

En viktig fråga är i viiken utsträckning ombyggnadsfrekvensen på-

Turner studerar denna reiation för de sex verkas av Iönsamheten. orterna men finner närmast ett negativt samband . Ombyggnadsfremed sitt iönsamhetstai var betydiigt

kvensen i Heisingborg iåga

än i Stockholm, med det högsta värdet. Faktorer som fastighögre hetsstruktur och underhåiissituation, ägarnas situation och ekokommunaia m.m. kan antas speia vä1 så nomi, pianeringsinsatser ro11 för som reiationen me11an hyresstor ombyggnadsverksamheten Därti11 kan iäggas att a11a fastigoch kapitaikostnadsökning. e11er senare biir så siitna, att en upprustning e11er heter förr

biir iönsam. kan troiigen endast pårivning Statiiga åtgärder

verka omfattning samt valet tidpunkten härför, upprustningens me11an ombyggnad och rivning.

5.4.5 5pmmitt§gs_fgrtsgtta_öve5y§ggngen

siutsatsen är att det vid nuvarande kapitaikost- Den viktigaste

föreiigger en måikonfiikt me11an kravet på hyres-

nadsspiittring över och önskan att stimuiera ti11 ombyggnad.

paritet årgångar

som råder i hyreshus efter siutet av 1970- Den högre hyra byggda

ta1et väi ha haft en stimuierande effekt på ombygg-

kan mycket eftersom sätts nära hyrorna i nadsverksamheten, ombyggnadshyrorna hus. Stora me11an moderna och icke nybyggda hyresskiiinader moderna kan verka stimuierande för ombyggnad av de iägenheter senare.

En utjämning av hyresstrukturen genom sänkning av kapitaikostnad-

erna att om. En skatt på äi-

i nya hus skuile dämpa önskan bygga icke hus kan däremot ge en stimuians. Detta förutdre, ombyggda sätter att skatten, i iikhet med nuvarande hyreshusavgift, iyfts av när hus byggs om.

Ett första övervägande vi aiitså måste göra är hur paritetskravet

ska11 avvägas mot kravet på en intensifierad ombyggnadsverksam-

het. Vidare måste det övervägas hur de oiika aiternativ för ett framtida finansieringssystem som anaiyseras i kap. 8 kan komma att inverka Där anaiyseras o1ika sätt

på ombyggnadsverksamheten. att fördeia över tiden. En skatt på äidre, icke

kapitaikostnader

Fastighets- och ombyggnadsekonomi 201

ombyggda fastigheter med låga kapitaikostnader iiksom

diskuteras, en individueii

omfördeining av kapitaiutgifter för varje iåntaga-

re med insiag av skuiduppskrivning. Kombinationer prövas även.

En andra siutsats är att ombyggnadsverksamhet kan stimuleras kraftigt med ekonomiska medei. Det iigger emeilertid faror i detta. Frekventa stödinsatser kan skapa förväntningar om kommande, nya ekonomiska förmåner. Ombyggnadsverksamheten kan därmed komma att variera mera än vad som är önskvärt och b1i beroende av sär-

skiida åtgärder. Omfattande särskiida stödinsatser kan också

höja priserna för fastigheter som är mogna för ombyggnad. Även ur samhäilsekonomisk och bostadspoiitisk synvinke1 kan det vara betänk-

iigt att behandia ombyggnad mer förmåniigt än nybyggnad.

Viiikoren för finansiering av ombyggnad underhåii måste resp. också avvägas. är därvid att underhå11 Viktigt och ombyggnad

a11tmer kommer att innebära iikartade åtgärder. Omfattande om-

byggnad b1ir a11t mer ovaniigt i takt med att det icke moderna

beståndet åtgärdats. Begränsad ombyggnad kan ofta iikstäiias med

omfattande underhåli. Förmåniigare iån för underhåii i samband

med ombyggnad än vid separata underhålisåtgärder kan ge en sam-

häiisekonomiskt icke optimal inriktning

på ombyggnadsverksamhet-

en. Ideaia förhå11anden i detta avseende skuiie

troiigen uppnås

om underhåiiet ges samma finansieringsviilkor oavsett i viiket sammanhang det utförs. Förutsättningarna för sådana Iösningar diskuteras vidare i kap. 8.

Ett sista övervägande gäiier avvägningen meiian å ena sidan den bostadspoiitiskt motiverade önskan att ha ett he1t modernt och vä1 underhåiiet bestånd med en aiisidig Iägenhetssammansättning

och å den andra efterfrågans Det finns

inriktning. en motsättning me11an å den ena sidan en vä] dokumenterad från b1.a.

efterfrågan ungdomar på biiiiga centrala småiägenheter med iåga krav på mo-

dernitet och å den andra önskan att förbättra dessa. Likaså finns

en a11män motsättning me11an efterfrågan på lägenheter om främst

1 och 2 rum och kök i fierbostadshus och önskan att tiiiskapa en större andei famiijeiägenheter. Detta måste till stor dei ske genom sammansiagning av mindre iägenheter i befint1iga hus. Även

202 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

påverkas negativt av en intensiv ombygg-

kvarboendemöjligheterna nadsverksamhet.

och iägenhetssammansiagning kan i sjäi-

En intensiv modernisering att vissa grupper trängs ut va verket innebära betainingssvaga och att de mer betainingsstarka får ökade från bostadsmarknaden detta skall undvikas kan det bli nödvänvaimöjiigheter. För att stödet till förnyeiseverksamheten med ett digt att kompiettera mer kraftfulit riktat stöd. Vi återkommer ti11 den frågan i kap. för bostadsbidrag diskuteras. De 9, när de övre hyresgränserna

statsfinansieiia konsekvenserna av stöd tiil en intensifierad

kan aHtså behöva b1i större än för förnyeiförnyeiseverksamhet oönskade bostadssociaia effekter ska11 kunna sen i sig för att

undvikas.

Bostadskostnader och 203

betainingsförmåga

6 BOSTADSKOSTNADER OCH BETALNINGSFÖRMÅGA

6.1 Iniedning

En av de allmänna utgångspunkter som iåg ti11 för

grund ändringen av bostadsfinansieringen år 1974 var att bostadskostnaderna borde

iigga på en sådan nivå att det b1ev möjiigt för en genomsnittsfa-

miij att betaia priset för en modernt utrustad och rymiig bostad. Vi skall i detta kapitei studera hur för att förutsättningarna uppfyiia detta bostadspoiitiska mil har utveck1ats under 1970talets andra häift och början av 1980-taiet.

Målformuieringen är a11mänt hå11en men tar sikte förhåilandet på me11an bostadskostnader och hushå11ens förmåga att betaia dessa.

Som underiag för vår bedömning av må1uppfy11e1sen redogör vi

först för bostadskostnadernas utveckiing i avsnitt 6.2. I det därefter föijande avsnittet redovisar vi resuitat från en under-

sökning av oiika hushåiistypers I avsnitt 6.4 betainingsförmåga. redogör vi för några uppgifter om hushå11ens faktiska bostadskost-

nader. Siutiigen behandiar vi utveck1ingen av förhå11andet me11an

bostadskostnader och betalningsförmåga och diskuterar förutsätt-

ningarna för att uppfy11a måiet om rimiiga bostadskostnader.

6.2 Utveckiing av bostadskostnader

gvgränsningar och §tgtisti§k§_käl]gr

Förutsättningarna för bostadskostnaden i en fastighet ges av den ursprungiiga produktionskostnaden, aiternativt förvärvspriset, kapitaikostnadsviiikoren samt av kostnaderna för drift, underhå11 och bräns1e. Jämförbarhet me11an a11a iägenheter vad gä11er bo-

stadskostnaderna är svår att uppnå på grund av ski1da förhåiian-

den inom oiika de1ar av bostadsmarknaden. Åtminstone tre deimarknader kan urskiijas med hänsyn tili bostädernas

uppiåteiseform

nämiigen hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. Vi har i föijande beskrivning av bostadskostnadernas nivå och utveckiing föijt

denna indeining efter uppiåteiseform; beträffande

äganderätten

204 och betainingsförmåga Bostadskostnader

avser enbart egnahem. De bostäder som är undanredovisningen

- främst gä11er detta bostäder på

dragna sedvaniig prisbiidning

jordbruksfastighet och bostäder i övrigt som ingår i hushå11ets

e11er - är inte röre1se företag medtagna.

Ovan nämnda förutsättningar för bostadskostnaden, deras utveckoch variationer i oiika hänseenden, har vi beiyst i kap. 3 ling och 5. 3 har så1edes iämnats en redovisning av vi1ka kapi- I kap. - med vissa - kan beräknas be-

taikostnader som givna antaganden lasta bostäder med o1ika upp1åte1seform och åider. I kap. 3 har

vi också utveck1ingen av över1åte1sepriser för bostadsbe1yst rätter. Vidare ges i kap. 5 en bi1d av förvaitningskostnaderna för och bostadsrättsiägenheter. Uppgifter om drift- och hyresunderhå11skostnader för redovisas i det föijande avegnahem snittet 6.2.4.

om bostadskostnader som presenteras här är hämtat De uppgifter

från statistiska centraibyråns bostads- och hyresundersökningar

Den senaste undersökningen avser år 1982. Dessa under- (BHU). baseras ett riksomfattande urva1 av 1ägenheter. För

sökningar på har år1iga undersökningar sedan år 1969.

hyresiägenheterna gjorts För bostadsrättsiägenheterna finns uppgifter för åren 1969, 1973, 1978 och 1982. finns ett materia1 avseende småhusbe- S1ut1igen ståndet för åren 1972, 1978 och 1982.

avseende och för år 1982, som vi har De uppgifter hyror avgifter

haft tiiigång ti11, visar de definitiva undersökningsresuitaten.

om bostadskostnader för egnahem är däremot prelimi- Uppgifterna nära.

avses BHU bostadskostnaden inkiusive a11a Med hyra/avgift eniigt som för bränsie och varmvatten. Hyra för obiigatoriska ti11ägg he11er kostnaden för hushå11s-

garage e11er bi1p1ats ingår ej, ej

ström. I kostnaden för bostadsrättsiägenheter har inte inräknats för insats. Kostnader för avsättning ti11 kapitalkostnader egen

inre ingår. Däremot ingår inte kostnader för un-

reparationsfond

derhå11 som finansieras på annat sätt än genom uttag från repara-

tionsfond. Bostadskostnaderna för egnahem definieras i avsnitt 6.2.4.

Bostadskostnader och 205

betalningsförmåga

Bostads- och hyresundersökningen för år 1982 1ämnar uppgifter från ett representativt urva1 för ett bestånd omfattande nära 1,5 mi1joner hyres1ägenheter och drygt 0,5 miijoner bostadsrätts-

1ägenheter. Så gott som heia beståndet i dessa upplåteiseformer

är således representerat med kostnadsuppgifter. Av iandets omkring 1,5 miijoner bostäder i småhus som bebos av ägaren finns uppgifter som representerar drygt en miijon lägenheter; uppgifter

saknas för bostäder på jordbruksfastighet, för tvåfami1jshus, i

fa11 där ägaren ej bebor huset e11er detta ägs av fiera personer etc.

gyresrätt

Stora variationer i förutsättningarna får ti11 fö1jd en motsva-

rande spridning i de hyror som utgår även för 1ikartade

iägenheter. Genomsnittliga årskostnaden för en år 1982

tvårums1ägenhet

var, räknat för he1a riket, 13 200 kr. Hyran kunde eme11ertid variera me11an 7 000 kr. och över 20 000 kr. per år. Samma förhå11ande utmärkte också övriga i I

iägenhetstyper hyresbeståndet. fig. 6.1 och 6.2 redovisas spridningen i årshyran för hyresiägen-

heter om två resp. tre rum och kök år 1982. Dessa Iägenhetstyper är de heit dominerande i f1erbostadshusbeståndet och utgör omkring två tredjede1ar av hyresiägenheterna.

Ski11naderna i årshyran kan så1edes ~ som t.ex för tvårums1ägen-

heter - ti11 200 % för

uppgå en och samma 1ägenhetstyp räknat i

förhå11ande ti11 de bi11igaste 1ägenheterna. En förkiaring här-

ti11 (b1and många) är att för

ytorna samma lägenhetstyp har en

stor variationsvidd; tvårumsiägenheter under 40 e11er över 80 m2

är inte he1t ovan1iga. För trerums1ägenheter noteras en spännvidd från under 50 m2 ti11 över 100 m2. Ser vi därför tili årskostnaden Väknad Per M2 1ägenhetsyta, varigenom ski11nader betingade av iägenhetsstorieken tiil viss dei eiimineras, biir spridningen mer

begränsad. För tvårums1ägenheter varierar m2-ko$tnaden me11an

140 kr. och 320 kr., dvs. med ca 130 %. I tab. 6.1 redovisas sprid-

ningen i m2-kostnaderna för några Iägenhetstyper år 1982.

Omkring

70 % av 1ägenheterna, oavsett 1ägenhetstyp, har en m2-kostnad på

me11an 200 och 260 kr.

206 Bostadskostnader och beta1ningsförmåga

Andel % 3 rum och kök Ande| ‘X. 2 rum och kök 449 000 lägenheter 508 000 lägenheter

16 Ãrshyn ;1a Ärshyra 10001 1000 kr

6.1 för om 2 resp. 3 rum och kök år

Fig. Årshyra hyresiägenheter

1982. He1a riket.

Kä11a: BHU 1982.

Kä11a: BHU 1982.

vidare differenser. Hyres1ägenheter i Hyrorna uppvisar regi0na1a

Storstockholm och betingar något högre pris för de

Storgöteborg bestånd i andra områden - ski11naden rör boende än motsvarande

om 8-10 % och det inte några större avvike1ser i

sig föreligger detta hänseende me11an oiika bostäder. Se tab. 6.2. gam1a

De ä1dre iägenheterna, de byggda före år 1940, har ofta en högre

än de Detta torde främst bero på att hyra något yngre årgångarna.

de förra har moderniserats i större utsträckning, med högre kostnader som fö1jd..

Bostadskostnader och beta1ningsförmåga 207

Tab. 6.2 Gen0msnitt1ig månadshyra per Tägenhet i januari 1983 efter region, färdigställandeår och 1ägenhetstyp.

Hyres1ägenheter Lägenhetstyp Stor- Stor- Kommuner i Övriga Färdig- stockho1m göteborg övrigt med kommuner stä11andeår 75 000 inv.

?JBL

3_:%

4_I£:

Kä11a: BHU 1982.

Hyrorna varierar även med färdigstä11andeåret. Hyrorna för 1ägen-

heter byggda efter år 1975 är ca 40-50 % högre än för Iägenheter

byggda under 1940-ta1et. En tvårums1ägenhet byggd under senare

delen av 1970-ta1et har som rege1 en betyd1igt högre månadshyra

än en trerums1ägenhet byggd under 1940-ta1et; den ä1dre fyrarums-

1ägenheten är i dag inte mycket dyrare än tvårums1ägenheten från

1970-ta1ets s1ut. Förhå11andet kan beskrivas med hyran 1 kr/m2

1ägenhetsyta - se fig. 6.2. I t.ex. Storstockholm var hyran per m2 i januari 1983 för trerums1ägenheter byggda under åren

208 Bostadskostnader och betainingsförmåga

1976-1981 närmare 60 kr. högre än för samma Iägenhetstyp byggd under 1940-ta1et (303 mot 246 kr.). Denna hyresdifferens är ungefär lika i de ski1da regionerna.

Hyra per kr/m2 2 rum och kök 3 rum och kök _

290 -

270 -

250 -

230 - A Storstockholm

-u /1,” a,

?torgöteborg

mo /” I C Ovriga kommuner med _ ,’ mer än 75000 inv. D Övriga kommuner S å I I 1_ I I J 1941 - 1966- 1976 1941- 1966- 1976 1950 1970 1981 1950 1970 1981

6.2 m2 i Januari 1933

Fig. Genomsnittlig hyra per 1äg§nhetSytâ

efter region, färdigstä11andear och Iägenhetstyp. Käila: BHU 1982.

utmärks av att ägarförhå11andena skiftar me11an

Hyresmarknaden o1ika deiar av beståndet, t.ex. efter dess å1der. Av samt1iga hyres1ägenheter år 1982, 1,5 mi1joner, ägdes 54 % av a11männyttiga 40 % av enski1da personer e11er företag och 6 % bostadsföretag, av andra - stat, kommuner m.f1. Skiiinaderna var dock stora, vi1ket redovisas i tab. 6.3, för 1ägenheter färdigstäilda under o1ika perioder. De enski1da fastighetsägarnas ande] av det bestånd som byggdes före år 1940 uppgick år 1982 ti11 nära 80 % mot en ande1 16 % av under 1971-1981. För de

på produktionen perioden

a11männyttiga bostadsföretagen är andeiarna närmast he1t om-

kastade, 11 % av de a1dre årgångarna och 80 % av de yngre.

Bostadskostnader och beta1ningsförmåga 209 Tab. 6.3 Anta1 hyres1ägenheter efter ägarekategori och

Stat, iandsting, kommuner, bostadsföreningar, föreningar. Kä11a: BHU 1982.

Mätt i kr/m2 är hyresski11naderna me11an ski1da årgångar av 1ä-

genheter 01ika för de två företagstyperna. A11männyttiga företag

har genomsnittiigt en något högre hyresnivå än de enski1da men

samtidigt en jämnare hyresförde1ning. Mätt i kronor per 1ägenhet är eme11ertid hyresstrukturen Iika för a11männyttiga företag och enskilda. Framför a11t de ä1dre enski1t ägda 1ägenheterna har i genomsnitt större ytor än de a11männyttigt ägda, vi1ket medför Tägre hyra P9 M2. De a11männyttigt ägda 1ägenheterna byggda före år 1950 torde dessutom ha högre genomsnittiig modernitet än de enskiit ägda.

De hyresski11nader som visas i fig. 6.3 avspeg1ar endast de1vis ski11nader i kapitai-, drift- och underhå11skostnader me11an hyresfastigheter byggda o1ika år. Bruksvärdeprincipen för hyres- - like för - innebär att sättning hyra 1ikvärdiga 1ägenheter hyrorna tr01igen har en jämnare struktur än kostnaderna för enski1da fastigheter.

Genom BHU-materia1et kan vi ut1äsa hur hyrorna har förändrats sedan år 1969. I tab. 6.4 redovisas hyresökningarna för vissa lägenhetstyper i hus färdigstä11da under perioden 1951-1960. Genom

210 Bostadskostnader och beta1ningsförmåga

Kr /mån 3 70k

2000 1/’

4’,—”

500 Färd. : : a N5- 4 : 2 : : - 1940 1941 1951 1961 1966 1971 1976 1982 år -50 -60 -65 -70 -75 -81

Fig. 6.3 Genomsnittlig hyra i januari 1983 efter färdigstä11andeâr. Hyres1ägenheter. Kä11a: BHU 1982.

att en och som får vi ett

vä1ja samma byggnadsperiod utgångspunkt

mått på kostnadsökningen för i standardavseende 1ikvärdiga 1ägen-

heter.

för en 1ägenhet om tre rum och kök

Den genomsnitt1iga månadshyran

i nämnda bestånd från 400 kr. till 1 300 kr. e11er med 223 % steg under perioden 1969-1982. Detta gä11de 1ägenheter i de a11männyttigt ägda husen; hyresökningen i det privatägda beståndet

i stort sett samma utveck1ing. Ökningstakten för hyrorna i

fö1jde andra 1ägenhetstyper är nära nog densamma som för trerumslägendock för i a11männyttiga bostads-

heter, något högre Iägenheterna

företag än för enski1da.

Bostadskostnader och betainingsförmåga 211

Tab. 6.4 Hyror i kr/månad åren 1969-1982 för iägenheter byggda åren 1951-1960. Index 1969=100 Ägarkategori Ir 2 rok ‘J rok 4 rok Beiopp Index Beiopp Index Be1opp Index

Kä11a: BHU 1982.

6.2.3 gostgdsrått

Lägenheter med bostadsrätt utgör ca 525 000, varav merparten i f1erb0stadshus. Bostadsrätterna skiijer sig prismässigt från hyresrätten främst genom att de har både ett förvärvspris och ett

upp1åte1sepris, årsavgiften tili föreningen. Vid köp av nya bo-

stadsrätter är förvärvspriset 1ika med grundavgiften ti11 föreningen och motsvarar i princip den dei av fastighetskapitaiet som mediemmarna sjä1va måste anskaffa. Vid köp av äidre bostadsrätter är förvärvspriset det beiopp som köparen är beredd att betaia.

Med BHU:s definition av hyra resp. årsavgift b1ir, viiket vi på-

pekat tidigare, årsavgiften a11mänt iägre genom att den inte in-

kiuderar kostnaderna för den av bostadsrättshavaren eriagda in-

satsen e11er andra underhåiiskostnader än ofta a11tför iåga av-

sättningar till underh311sfonder. För äidre bostadsrättsiägenhe-

ter gä11er att kostnaderna för den egna insatsen i många faii

biir mycket höga genom att överiåteisepriserna iigger på en hög

212 Bostadskostnader och beta1ningsförmåga

nivå. I detta avseende är dock ski11naderna stora me11an oiika

o1ika orter och regioner, vi1ket framgått av avsnitt 3.5.

I föijande tab. 6.5 visas uppgifter om avgifter ti11 bostadsrättsföreningen.

Tab. 6.5 Genomsnittiig avgift per 1ägenhet och per m2 1ägenhets-

yta i januari 1983 efter färdigstäilandeår och iägen-

hetstyp. Bostadsrättsiägenheter Lagenhetstyp Storstockhoim Ovriga He1a

Färdigstä11andeår kommuner riket §t0rgöteb0rg

Ovriga kommuner 75 000 inv. månad m2 månad m2 månad m2

Qi

3 rok

4 rok

Kä11a: BHU 1982.

Årsavgiften för bostadsrättsiägenheter bestäms av föreningens

faktiska kostnader. De är därför i ännu högre grad än hyrorna

skiktade årgångsvis för varje iägenhetstyp. Ski11naderna me11an

o1ika är en föijd av de1s förändringar i yta och kvaii-

årgångar

tet de1s ökade och kapita1kostnader. I fig. 6.4 redobyggnadsvisas avgifter i januari 1983 för bostadsrättsiägenheter byggda under o1ika perioder.

Bostadskostnader och 213

beta1ningsförmåga

Mánadsavg. kr Jan. 1983 2000 Srurn och kök 2 rum och kök 1500 //

1rum och kök

I l I l I l I l -1940 1941 1951 1961 1966 1971 1976 1982 Färdig- - 50 - 60 - 65 - 70 - 75 - 81 ställandea!

Fig. 6.4 Genomsnitt1ig avgift i januari 1983 efter färdigställandeår. Bostadsrätts1ägenheter. Kä11a: BHU 1982.

År 1969 var den genomsnitt1iga avgiften 350 kr/månad för bostads-

rättslägenheter på 3 rum och kök. Avgiften hade ökat till 992

kr/månad år 1982. Detta framgår av tab. 6.6. ti11 bo-

Avgifterna

stadsrättsföreningar har så1edes ökat i något Iångsammare takt

än hyrorna för samma iägenhetstyp (jfr. tab. 6.4). Det bör dock erinras om att avgifterna inte avspeg1ar heia bostadskostnaden för bostadsrätts1ägenheter.

Tab. 6.6 Genomsnitt1iga avgifter i kr/månad åren 1969-1982 för bostadsrätts1ägenheter byggda åren 1951-1960. Index 1969=100

Kä11a BHU 1982.

214 Bostadskostnader och beta1ningsförmåga

6.2.4 gggahem

Bostadskostnaderna för egnahem definieras i BHU som summan av

räntor, skatt på garantibeiopp, utgifter för bränsie, avgifter

samt utgifter för underhåii och reparation. Summan kailas ggg

exk1. amorteringar. I denna ingår såiedes inte amor-

stadsutgift

teringar på iånen i fastigheten. I kap. 4 har vi redovisat upp-

för Räntan är gifter om egnahemsägarnas utgifter amorteringar. beräknad med avdrag för eventuelia räntebidrag. Däremot har inte den minskning e11er ökning av ägarens inkomstskatt, som småhusinnehavet kan 1eda tiil, inräknats i bostadsutgiften.

.Såvä1 beskattningsbara överskott som avdragsgi11a underskott redovisas i BHU, iiksom de skatteeffekter som dessa medför. I det

materiai för år 1982, som vi har haft ti11gång til},

preiiminära finns dock inga uppgifter om skatteeffekter. Med antagandet att margina1skatterna genomsnittiigt var desamma år 1982 som år 1978 har vi dock beräknat skatteeffekternas ungefärliga storiek. Boökad minskad med skatteeffekten ka11ar vi stadsutgiften resp. nettoutgift.

Som framgår av fig. 6.5 och 6.6 var bostadsutgifterna för egnahem

år 1982 mycket varierande. För nära 1/4 av de egnahem som hade en

120 m2 (ca 57 % av a11a småhus) 1åg bostadsbostadsyta på högst under 12 000 kr. För en like stor andei iåg bostadsut-

utgiften me11an 12 000 och 20 000 kr. För ytteriigare en nästan 1igiften

ka stor andei 1åg utgiften me11an 20 000 och 28 000 kr. För några

procent av egnahemmen var bostadsutgiften mer än 50 000 kr.

För 38 % av egnahem med bostadsyta större än 120 m2 iåg bostads-

under 28 000 kr. För 16 % av dessa större egnahem var utgiften utgiften mer än 50 000 kr.

Bostadskostnader och beta1ningsförmåga 215

Andel

S12 20 28 34 40 50 60 60 1009-tal kr/ar

Fig. 6.5 Bostadsutgift exk1. amorteringar år 1982 för egnahem

med bostadsyta 5120 m2. He1a riket.

Andel % 30

o_ 512 20 28 34 40 50 60 60 1000-tal kr/år

Fig. 6.6 Bostadsutgift exk1. amorteringar år 1982 för egnahem med bostadsyta 3121 m2. Hela riket. Kä11a: BHU 1982 (preliminära uppgifter).

De stora variationerna i bostadsutgifter för egnahem beror på att

det är ett f1erta1 ski1da omständigheter som inverkar på utgift-

ernas storiek. Förutom ski11nader i bostadsyta inverkar 1äget,

byggnadsår och förvärvstidpunkt. Bostadsutgifter för egnahem

byggda på exempelvis 1950-ta1et kan ski1ja sig avsevärt me11an

innehavare som köpt huset nytt och innehavare som köpt huset begagnat under senare tid. Å andra sidan kan utgifterna ski1ja sig även me11an egnahemsägare som haft husen ungefär Iika 1änge om man i olika utsträckning utnyttjat säkerhetsutrymmen i fastig-

216 Bostadskostnader och betainingsförmåga

heten för rebeiåning. Skillnader i egen insats ger också utsiag i

mätningen av bostadsutgiften i BHU. Stor egen insats medför att

den redovisade bostadsutgiften b1ir förhåiiandevis iåg eftersom

ränta på denna inte ingår.

Det är såiedes uppenbart att de genomsnittstai som vi redovisar döijer avsevärda variationer meilan enskiida egnahemsägare.

I tab. 6.7 redovisas genomsnittiiga bostadsutgifter år 1982 i region 1 (Storstockho1m, Storgöteborg samt övriga kommuner med mer än 75 000 invånare) för hus av olika storiek samt färdigstä11da under skiida perioder. I tab. 6.8 finns motsvarande uppgifter för hus i region 2 (övriga kommuner med mindre än 75 000 invånare).

Det framgår att de genomsnittiiga utgifterna genomgående var

högre i region 1 än i region 2. Genomsnittet för a11a hus 1åg ca

40 % högre i region 1. Den reiativa ski11naden i utgifter för hus byggda under oiika perioder var eme11ertid större i region 2.

Utgifterna för hus byggda på 1970-ta1et var där 75 % högre än för

hus byggda före 1950-talet. I region 1 var motsvarande reiativa ski11nad 38 %.

Att den åidersbetingade utgiftsspiittringen är mindre i region 1

än i region 2 kan b1.a. bero på att de äidre husen omsatts i hög-

re grad i region 1. Eventue11t kan det också förekomma skilinader

i graden av rebeiåning.

Tab. 6.7 Genomsnitt1iga bostadsutgifter exk1. amorteringar år 1982 för egnahem i 1. Kr/månad

region

Bostadsyta mf 86-100 101-120 121-140 141-160 A11a storiekar Färdigstäilandeår

Kä11a: BHU 1982 (pre1iminära uppgifter).

Bostadskostnader och betalningsförmåga 217

Tab. 6.8 Genomsnitt1iga bostadsutgifter exkl. år amorteringar 1982 för egnahem i 2. Kr/månad

region

Bostadsyta m2’ 86-100 101-120 121-140 141-160 A11a storlekar Färdigställandeår

Källa: BHU 1982 (preliminära uppgifter).

I tab. 6.9 och 6.10 redovisar vi bostadsutgifternas samansätt-

ning i region 1 resp. region 2. Uppgifterna, som är avrundade

genomsnitt, ges för tre storleksklasser (små, medelstora och

stora hus) samt för två åldersklasser (färdigställda på 1950-

talet resp. 1970-talet). Den dominerade utgiftsposten är räntan. Dess andel av den totala bostadsutgiften ökar med storleken

på

huset. För 1970-talshusen är dessutom ränteandelen högre än för 1950-talshusen. Som förklaringsfaktorer till ränteutgiften redovisas även de genomsnittliga skulder som belastar husen samt den genomsnittliga räntesats som kan beräknas med ledning av

uppgifterna i BHU. Effekten av att ev. tomträttsavgäld ingår i de

redovisade ränteutgifterna har dock ej kunnat elimineras.

Skuldbelastningen är avsevärt större i de yngre husen. Det kom-

penseras i någon mån genom lägre genomsnittliga räntesatser,

vilka bl.a. är en följd av att en del av 1970-talshusen hade statliga räntebidrag.

218 Bostadskostnader och beta1ningsförmåga

Tab. 6.9 bostadsutgifter exkl. amorteringar m.m. Genomsnittliga år 1982 för egnahem i 1. Kr/år

region

Hus byggda 1951-1960 Hus byggda 1971-1981 m2 86-100 121-140 161-200 § € :100 121-140 161-200 Bostadsyta,

Skuider 78 100 160 100 222 300 216 850 277 950 368 250

Beräknad räntesats, % 13,7 13,6 13,8 10,2 9,8 10,7

Utgifter

2 300 2 600 2 450 2 500 2 600 2 750 Avgifter Underhåll 2 450 3 750 3 600 1 800 2 100 1 950

Total 22 300 36 700 46 800 32 000 38 100 51 700

Bostadsutgift

Avdragsgiiit underskott 7 100 16 650 23 900 17 950 21 900 32 400

Margina1skatt en]. BHU 78 % 68,3 71,5 62,3 64,6 70,8 67,4

Beräknad 4 850 11 900 14 900 11 600 15 500 21 850 skatteminskning

Beräknad 17 450 24 800 31 900 20 400 22 600 29 850 nettoutgift

Kä11a: BHU 1982 (preiiminära uppgifter). Egna beräkningar.

Den näst är utgifterna för bränsie. Dessa 1igger tyngsta posten

för hus på 1970-ta1et än för de ä1dre påtag1igt iägre byggda

husen. konstruktioner har uppenbariigen medfört

Energisnåiare

driftutgifter, vi1ka i viss mån kompenserar högre räntelägre

utgifter i de nyare husen.

Även för underhå11 och reparation är i a11mänhet iägre utgifterna för Det bör dock framhå11as att de redovisade unde nyare husen.

Bostadskostnader och betalningsförmåga 219

Tab. 6.10 Genomsnittliga bostadsutgifter exkl. amorteringar m.m. år 1982 för egnahem i region 2. Kr/år Hus byggda 1951-1960 Hus byggda 1971-1981 Bostadsyta, m2 86-100 121-140 161-200 86-100 121-140 161-200 Skulder 62 750 84 250 143 050 170 350 255 750 300 250 Beräknad räntesats, % 13,4 13,3 13,3 8,4 9,0 9,3

Utgifter

Total Eostadsutgift 19 650 24 000 30 300 22 850 33 050 39 600 Avdragsgillt underskott 6 500 8 650 15 550 11 800 19 300 23 000 Marginalskatt enl. BHU 78 % 59,2 64,2 67,2 59,7 64,8 66,7 Beräknad skatteminskning 3 850 5 550 10 450 7 050 12 500 15 350 Beräknad 15 800 18 450 19 850 15 800 20 550 24 250

nettoutgift

Källa: BHU 1982 (preliminära uppgifter). Egna beräkningar.

derhållsutgifterna genomsnittligt är anmärkningsvärt låga i det

preliminära materialet från BHU 1982. Vi återkommer till detta när vi behandlar utvecklingen av bostadsutgifterna för egnahem.

De totala bostadsutgifterna som är lika med summan av de olika delposterna varierar som väntat mellan regionerna, samt med husens storlek och ålder. Att utgiftsskillnaden mellan hus fär-

digställda olika år är mindre i region 1 än i region 2 framgår

också av fig. 6.7.

220 Bostadskostnader och betainingsförmåga

I BHU-materialet redovisas också det genomsnittiiga resuitatet

vid inkomstbeskattningen av egnahem. För vissa egnahem uppstår

överskott som beskattas. Genomsnittiigt leder dock skatteberäkningen av egnahem ti11 underskott, som i sin tur minskar innehavarens inkomstskatt. Vi har utnyttjat de preliminära uppgifterna i BHU 1982 om underskottsavdragens storiek för att beräkna

nettoutgifterna. Beräkningarna är baserade på antagandet att de

genomsnittiiga marginaiskattesatser som träffar underskottsavdragen för o1ika grupper av hus var 1ika stora år 1982 som år 1978. Marginaiskattesatserna år 1978 har vi beräknat med hjäip av uppgifter om underskottsavdrag och skatteminskning i BHU 1978.

Skatteminskningen var genomgående större i region 1 än i region

2. Den var också större för hus byggda på 1970-ta1et. Detta med-

för att nettoutgifterna varierade betydiigt mindre än bostadsut-

gifterna. Detta framgår också av fig. 6.7. Bortsett från de

minsta husen var nettoutgifterna t.o.m. något högre för de äidre

1000-tal kr 40 Region 1

l

Region 2 so _. ///, ,/’ _ _ _ _ _ _ -- Nettoutgm Region 1 ?° .e 7}.x Nenoutgift Region2 _,_.——-—-— —/ a?

I L I l 1950 1960 1970 1980 Färdigställandeperiod Fig. 6.7 Bostadsutgifter exk1. amorteringar år 1982 för egnahem med bostadsyta 101-120 m2. Kä11a: BHU 1982 (preiiminära uppgifter). Egna beräkningar.

Bostadskostnader och betainingsförmåga 221

husen än för de yngre i region 1 men däremot inte i region 2. Detta torde förkiaras av ski11nader i prisutveckiing och omsättningsgrad.

Genom att jämföra uppgifterna från de tre år (1972, 1978 och 1982) då SCB har undersökt utgifterna för egnahem har vi kunnat

studera utgiftsförändringarna under 10-årsperioden 1972-1982.

Vi har gjort det för två grupper av hus. För det första hus fär-

digstä11da på 1950-taiet (tab. 6.11), de1s för nya hus (tab.

6.12). Med nya hus menar vi hus som är färdigstä11da under en

period närmast före resp. undersökningsår. Redovisningen i BHU

har fått avgöra va1et av perioder. I båda fa11en redovisar vi genomsnittsta1 för egnahem med en bostadsyta inom intervaiiet 86-120 m2.

Av tab. 6.11 framgår att bostadsutgifterna för egnahem byggda på

1950-taiet och beiägna i region 1 ökade från 7 700 kr. till 26 600 kr. I region 2 var ökningen från nära 6 000 kr. ti11 20 800 kr. För husen i region 1 svarade de ökade ränteutgifterna för mer än häiften av den t0ta1a utgiftsökningen. I region 2 bidrog övriga poster ti11 mer än häiften av utgiftsökningen.

Ökningen av ränteutgifterna beror naturiigtvis ti11 stor dei på

att det a11männa ränte1äget ökat kraftigt under perioden. Samtidigt har eme11ertid husen be1astats med ökade sku1der. Denna genomsnittiiga sku1dökning döijer stora o1ikheter i enski1da fa11. De som köpt ett begagnat hus under 1970-taiet har ofta höga sku1der och därmed ränteutgifter. De som å andra sidan bor kvar i ett

hus köpt på 1950-taiet har iägre sku1der. I det senare fa11et kan

dock skuidbeiastningen ha ökat genom rebeiåning.

De ökade ränteutgifterna avspeg1as också i en stark ökning av underskottsavdragen. Av tab. 6.13, där den re1ativa ökningen för

o1ika poster beskrivs med index, framgår att ökningstakten t.0.m.

varit högre för underskottsavdragen än för ränteutgifterna. Mei- 1an åren 1972 och 1978 ökade dessutom den genomsnittiiga margi-

222 Bostadskostnader och betalningsförmåga

naiskattesats som inverkar på avdragen. Skatteeffekten för ägarna

därför även i snabbare takt än underskottsavdragen. För pesteg rioden 1978-1982 biir den av oss beräknade ökningstakten för skatteeffekten 1ika som för underskottsavdragen eftersom vi antasamma marginalskattesatser år 1982 som år 1978. Den starka git ökningen av skatteeffekten dämpar utveckiingen av nettoutgifterna jämfört med utveckiingen av bostadsutgifterna.

för nya egnahem, tab. 6.12, är Iikartad med den

Utvecklingen för hus 1950-ta1et. En markant ski11nad finns dock i

byggda på av bränsieutgifterna. Ökningstakten är betydiigt iägre

ökningen

för de viiket beror på att hus byggda på 1970nya egnahemmen,

ta1et är mindre energikrävande.

Vi har tidigare påpekat att underhå11sutgifterna eniigt de pre1i-

minära uppgifterna för år 1982 förefa11er Iåga. Detta beiyses

genom jämföre1sen med utgifterna för år 1978. En1igt uppgifterna

i tab. 6.11 har minskat något me11an åren underhåiisutgifterna

1978 och 1982. Mätt i fast penningvärde sku11e det innebära en Vi har inte kunna utröna om det verkiigen har kraftig minskning. skett en av underhåiiet e11er om det är andra

påtagiig minskning

skä1 ti11 detta utsiag i BHU.

Bostadskostnader och beta1ningsförmåga 223

Tab. 6.11 Genomsnittliga bostadsutgifter exk1. amorteringar m.m. åren 1972, 1978 och 1982 för egnahem med bostadsyta 86-120 m2 och färdigstä11da åren 1951-1960. Kr/år Region I Region 2

Utgiftsår

Sku1der 50 000 77 000 102 000 37 000 41 000 67 000 Beräknad räntesats, % 7,1 10,2 14,0 6,5 9,5 13,6

Utgifter

Tota1 bostadsutgift 7 717 16 032 26 641 5 984 11 867 20 781 Underskottsavdrag 2 004 4 687 10 541 1 422 2 203 7 045 Margina1skatt z 55,7 68,2 68,2 55,1 51,7 51,7 Skatteminskning 1 137 3 198 7 192 783 1 360 4 349

Nettoutgift 6 580 12 834 19 449 5 201 10 507 16 432

Margina1skatt och skatteminskning för år 1982 har uppskattats. Kä11a: BHU. * Avvikande definition år 1972.

224 Bostadskostnader och beta1ningsförmåga

Tab. 6.12 Genomsnitt1iga bostadsutgifter exk1. amorteringar m.m.

åren 1972, 1978 och 1982 för nya egnahem med bostads-

yta 86-120 m2. Kr/år Region 1 Region 2

Utgiftsår

Färdigstä11da 1966 1971 1978 1966 1971 1978 år -70 -77 -81 -70 -77 -81

Sku1der 116 000 186 000 373 000 96 000 166 000 363 000

Beräknad rünmam,% 7A 80 L8 L2 & LS

Utgifter

Tota1 bostadsutgift 11 729 21 841 37 608 9 481 19 162 35 116 Underskottsavdrag 6 728 11 359 24 751 5 540 10 305 23 856 Margina1skatt z 55,2 65,1 55,1 52,7 61,2 61,2 Skatteminskning 3 715 7 399 16 122 2 918 5 305 14 598 Nettoutgift 8 013 14 442 21 486 5 553 12 856 20 518 Margina1skatt och skatteminskning för år 1982 har uppskattats. Kä11a: BHU. * Avvikande definition år 1972.

Bostadskostnader och

beta1ningsförmåga 225

Tab. 6.13 Bostadsutgifter exk1. för amorteringar egnahem med bostadsyta 86-120 m2 åren 1972, 1978 och 1982. Index 1972=100

Fárdigsta11da Region 1 Region 2 åren 1951-1960 1972 1978 1982 1972 1978 1982

Sku1der 100 154 204 100 111 181 Ränta 100 221 402 100 165 378 Bräns1e 100 274 583 100 302 620 Tota1a bostadsutgifter 100 208 345 100 198 347

Underskotts-

llNyall

Tota1a bostadsutgifter 100 186 321 100 202 370 Underskotts-

Kä11a: BHU. * Beräknad.

226 Bostadskostnader och betainingsförmåga

6.3 Löntagarhushåilens betalningsförmåga

6.3.1 gngersöknigg§mgtgd_ogh_bggrepp

För att undersöka utveckiingen av o1ika hushåiistypers förmåga

att betaia för en ti11räck1igt stor bostad har boutgifterna stadskommittên bestäiit en särskiid bearbetning av SCB:s iöpande av ievnadsförhåiiandena (ULF) för åren

åriiga undersökningar

1975-1982. SCB har även gjort en framskrivning av uppgifterna från 1982 års undersökning ti11 år 1983 varvid det nya skattesy-

stemet beaktats. Bearbetningen har gått ut på att beräkna det ge-

nomsnittiiga konsumtionsutrymmet för bostad m.m. för oiika hus-

håiistyper samt att beräkna andelarna av hushåilen inom resp. typ

vars konsumtionsutrymme understiger vissa nivåer. Innan vi redoresuitaten ska11 vi i korthet beskriva de väsentiigaste gör för förutsättningarna för beräkningarna.

Det statistiska underiaget för ULF-undersökningarna inhämtas varje år sedan år 1975 av SCB genom enkäter tiil ett urvai av hushå11. För närmare av dessa undersökningar hänvisar vi beskrivning tili SCB*. Här ska11 vi endast understryka att den omständigheten

att beräkningarna baseras på uppgifter från urvaisundersökningar

våra möjiigheter att redovisa ti11för1it1iga resu1tat begränsar för aiitför små grupper av hushå11 samt att a11a uppgifter är skattningar som kan vara behäftade med s1umpfe1. När vi redovisar

som bygger på endast ett fåtai observationer kommer vi

uppgifter att särskiit ange det.

De av oss bestäiida beräkningarna omfattar inte a11a hushåii. i detta kapitei är i första hand att studera förutsätt- Syftet för att uppfy11a det bostadspoiitiska målet att en geningarna nomsnittsfami1j ska11 kunna kiara bostadskostnaden för en tiiistor och modern bostad. Eftersom måiformuieringen i fieräckiigt vi valt att förhåiiandena för ra avseenden är oprecis har beiysa

fiera olika typer av hushå11 och för aiternativa krav på utrym-

messtandard. Vi har dock förutsatt att bakom den a11männa måifor-

* T.ex. Levnadsförhålianden, 6, rapport avseen-

Appendix Teknisk

de 1980-1981 års undersökning av ievnadsförhaiianden (SCB Stockhoim 1983)

Bostadskostnader och beta1ningsf6rm§ga 227

muieringen 1igger en förestäiining om en famiijesituation där inkomsterna i huvudsak kommer från iön av förvärvsarbete. Denna

utgångspunkt har gjort att vi försökt att ifrån a11a hushå11 i

landet avskiija och särski1t studera en grupp som man kan ka11a

för Iöntagarhushåli. För det första ingår endast hushå11 där den

hushåiismediem, som har den högsta arbetsinkomsten, är me11an 18

och 64 år. Institutionshushå11 samt jordbrukar- och företagarhus-

hå11 ingår inte i popuiationen. Av de återstående hushå11en har

dessutom de, vars högsta arbetsinkomst understiger ett basbeiopp (eniigt iagen om a11män försäkring), utesiutits från våra beräkningar. Genom särskiida körningar kan vi emeiiertid redovisa vissa uppgifter om de hushå11 som utsorterats av det sistnämnda skäiet.

Utesiutandet av vissa, i och för sig rätt stora, grupper av hushå11 från våra undersökningar innebär inte att vi anser att deras boendeförhålianden saknar intresse i bostadspo1itiska sammanhang. Tvärtom måste understrykas att de övergripande bostadspo1itiska

måien avser a11a invånare i 1andet. För många av de hushåii som

inte ingår i undersökningarna är förmodiigen också de ekonomiska

förutsättningarna för bostadskonsumtion snariika dem för jämför-

bara hushå11 bland de som ingår. Man kan dock anta att förhå11an-

dena varierar avsevärt mer. För en de1 av de utesiutna hushåiien

är dessutom de ekonomiska förhå11andena mer svårfångade än för

iöntagarhushåiien. Det medför att undersökningar som omfattar

a11a hushåii sku11e innehå11a större osäkerhet om resu1tatens reievans.

Anta1et hushå11 i den undersökta popuiationen och deras förde1-

ning på o1ika grupper kan skattas genom uppräkning av antaiet i

urvaiet, se tab. 6.14. Urvaiets storiek är ca 4 500 hushå11.

Samman1agt omfattar vår popuiation så1edes drygt 2,5 mi1j. hushå11 varav knappt 1 mi1j. hush311 med barn under 18 år.

228 Bostadskostnader och beta1ningsf6rm§ga

Tab. 6.14 Uppräknat anta1 hushå11 som ingår i 1981 års undersökning. 1 000-ta1 Husha11 utan barn

Hushå11 med barn 0-17 år Anta1 barn 1 2 3 e1. fier Summa 87 51 * 138 Ensamstående Samboende där

en förvärvsarbetar 66 95 43 204

Samboende där gåda

förvärvsarbetar 280 280 69 629 Summa hushå11 med barn 971 * i ensamstående med 2 barn.

Ingår gruppen

Kä11a: Bearbetning av ULF.

Den k1art övervägande de1en av dessa hushå11 kan antas ha egen bostad. Bland de yngsta ensamstående är det dock ungefär hä1ften som i sjäiva verket fortfarande bor hemma hos förä1drarna och endast de1vis är sjäivförsörjande.

B1and de hushå11 som utes1utits ur p0pu1ationen för att de har

iåga arbetsinkomster dominerar också de ensamstående ungdomarna.

Här torde b1.a. ingå de ungdomar som i huvudsak försörjer sig på

studiemedei, som inte räknats som arbetsinkomst. Den näst största gruppen b1and de utesiutna hushå11en är ensamstående i åidern

50-64 år. Endast ca 7 % av hush511en med mycket 1åga arbetsin-

komster har barn under 18 år. Förde1ningen av de utes1utna hus-

hå11en framgår av tab. 6.15.

Bostadskostnader och

beta1ningsf6rm3ga 229

Tab. 6.15 Hushå11 som utes1utits ur år popu1ationen 1981 p.g.a att den högsta arbetsinkomsten understiger 1 basbe1opp 1 000-ta1

Hushå11 utan barn Ål der 18-25 26-49 50-54 Summa Ensamstående 163 32 107 302 Samboende 3 3 55 61 Summa hushå11 barn

utan 363

Husha11 med barn 0L17ar Anta1 barn 1 2 3 e1. f1er Summa Ensamstående 11 9 * 20 Samboende där

en förvärvsarbetar 5 1 3 9

Samboende där båda förvärvsarbetar 0 0 0 0 Summa hush311 med barn 29

*

Ingår i gruppen ensamstående med 2 barn.

Kä11a: Bearbetning av ULF.

Undersökningsp0pu1ationen har givetvis förändrats me11an åren 1975 och 1981. När det gä11er boendet med o1ika

upplåtelseform har det skett en påtag1ig från

förskjutning hyres- och bostadsrätt ti11.egnahem. Detta särski1t hushå11 med barn. gä11er I 1975 års popu1ation bodde knappt 50 % av barnhushå11en i egnahem. I 1981 års p0pu1ation var ande1en som bodde i 60 %. egnahem knappt Ande1arna barnfami1jer som bodde med bostadsrätt e11er hyresrätt var Iägre år 1981 än år 1975. av

Förskjutningarna framgår tab.

6.16.

Bland samboende med barn har det skett en markant förskjutning från hushå11 med en förvärvsarbetande tiil hushå11 med två

förvärvsarbetande. Ande1en hushå11 med en förvärvsarbetande har minskat från nära 40 % till ca 24 %. Det innebär att vissa samboende med barn under den aktueiia har ökat perioden sina in-

och

230 Bostadskostnader beta1ningsförmåga

hushå11 i undersökningspopu1ationerna som bor Tab. 6.16 Ande1en

med 01ika upp1åte1seform. Procent

Bostadsrätt Hyresrätt Tota1t

Upp1äteTseform Egnahem

Hushå11 med barn 0-17 år

Hushå11 utan barn

Kä11a: Bearbetning av ULF.

tiden för förvärvsarbete inom komster genom att den samman1agda har ökat. Det bör i så fa11 ge uts1ag i beräkningarna hushå11et vi1ket vi återkommer til] i redovisningen

av betalningsförmågan, Av tab. 6.17 framgår hur de samboende med barn

av resu1taten. o1ika i undersökningspopu1ationerna åren

fördelades på grupper

1975 resp. 1981.

6.17 av samboende med barn i undersökningspo- Tab. Förde1ningen pulationerna. Procent 1975 1981 Undersokningsår Hushå11 med: 1 barn en förvärvsarbetande 13,2 7,8 två -- 27,8 33,8 samman1agt 41,0 41,6 2 barn en förvärvsarbetande 18,3 11,1 två -- 25,0 33,9 samman1agt 43,3 45,0 3 e11er f1er barn