Solidarisk bostadspolitik

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2013

Solidarisk _ _

bostadspohtllç

Betänkande av boende- och bostadsñnansieri nmgarna

Statens offentliga utredningar 1974:17 Bostadsdepartementet

Solidarisk

bostadspolitik

Betänkande av boende- och bostads-

ñnansieringsutredningarna

Stockholm 1974

ISBN

91-38-01851-9

Göteborgs Offsettryckeri AB,Stockholm 74.4657S _

Till statsrådet och chefen för bostadsdepartementet

Kungl Maj:t bemyndigade chefen för dåvarande inrikesdepartementet den 6 november 1970 att tillkalla tio sakkunniga att utreda bostadsbyggandets omfattning och inriktning m m (boendeutredningen) och den 24 augusti 1972 att tillkalla nio sakkunninga att utreda frågan om bostadsfinansieringen (bostadsfinansieringsutredningen). Boendeutredningen har därtill under 1973 erhållit tilläggsdirektiv samt meddelats särskilt uppdrag.

Ordförande i de båda utredningarna är riksdagsledamoten Per Bergman. Ledamöter i boendeutredningen är riksdagsledamöterna Alvar Andersson, Ivar Nordberg, Bo Turesson och Ola Ullsten samt direktör Sten Källenius, direktör Gunnar Leo, direktör Olle Lindström, byråchef Maj-Britt Sandlund och förbundsordförande Erik Svensson. Ledamöter i bostadsfinansieringsutredningen är riksdagsledmöterna Birgitta Dahl, Kjell A Mattsson, Ivar Nordberg, Bo Turesson och Ola Ullsten, f riksdagsledamoten Einar Henningsson samt direktör Arne Näverfelt och förbundsordförande Erik Svensson.

Boendeutredningen avlämnade under senare delen av oktober 1973 betänkandet Bostäder 1974-76, SOU 1973:50.

Den 15 november 1973 erhöll utredningarna uppdrag av statsrådet Ingvar Carlsson att under mars månad 1974 redovisa förslag i vissa huvudfrågor.

Utredningarna har haft nära samarbete och inför detta betänkande gemensamma sammanträden.

De biträds av ett gemensamt sekretariat bestående av Esbjörn Olsson huvudsekreterare (tillika expert i bostadsfinansieringsutredningen), Ingrid Dalén, Ralph Johansson och Karin Wiklund sekreterare i boendeutredningen samt Björn I Ohlson sekreterare

(tillika expert i boendeutredningen) och Björn Karlberg biträdande sekreterare i bostadsfinansieringsutredningen. Uppgifter som assistenter fullgörs av Anita Bergkvist och Eva Karayel.

Experter är också, i boendeutredningen byrådirektör Marianne Elg, fil kand Linnéa Gillwik, förbundsjurist Stig Gustafsson och tf professor Göran Lindberg samt i bostadsfinansieringsutredningen departementssekreterare Sven Åke Andersson, hovrättsassessor Lars Uno Didön och byråchef Magnus Elison. j

Detta betänkande lämnas av båda Ledamoten i å utredningarna. Gunnar Leo har \ boendeutredningen ej deltagit i utformningen av å 1 kapitel 7 Bostadsfinansiering. Till betänkandet hör bilagor J vilka återges i en särskild volym, SOU 1974:18. I denna redo- 1 \ visas delar av utredningsunderlaget. 1

För båda utredningarna kvarstår ytterligare arbetsuppgifter.

Reservationer har lämnats, gemensamt av Alvar Andersson, Kjell A Mattsson och Ola Ullsten, gemensamt av Sten Källenius och Arne Näverfelt samt av Bo Turesson. Särskilt yttrande har avgivits av Erik Svensson.

Stockholm den 8 mars 1974

l Per Bergman

Alvar Andersson Ivar Nordberg Dahl Arne Näverfelt i Birgitta l J Einar Henningsson Maj-Britt Sandlund i å Sten Källenius Erik Svensson s I Gunnar Leo Bo Turesson Olle Lindström Ola Ullsten å A Mattsson

Kjell /Esbjörn Olsson Björn I Ohlson f

SOU 1974: 1 7

Betänkandet innehåller följande tio kapitel. Dessa följs av en sammanfattning samt reservationer och särskilt yttrande. Sist i betänkandet återges detaljerad innehållsförteckning. Till betänkandet hör bilagor i särskild del, SOU 1974:18, som åberopas i huvudtexten. i 1. Inledning 7 . 2. Bostadspolitiken sedan 1940-talet 29

E

3. Bostäder i dag 45 i

T 4. Mål för bostadspolitiken 69

5. Det framtida bostadsbeståndet 77 6. Bostadens pris - hushållens utgifter och betalningsförmåga 93 7. Bostadsfinansiering 179 8. Bostadsmiljö 319 9. Boendedemokrati 333 10. Prövning av köpeskilling vid snar försäljning av småhus 403 H Sammanfattning 431 Reservationer och särskilt yttrande 451 Innehållsförteckning

KAPITEL 1

INLEDNING

1.1 Arbetets allmänna uggläggning och direktiven

l.l.l De_b§d§ gtgegningagnâ

Boendeutredningen tillkallades av inrikesministern i slutet av år 1970 (In 1970:36). Bostadsfinansieringsutredningen till-

kallades drygt ett och ett halvt år senare (In 1972:05).

1.1.2 Bqgngegtregningeg

Boendeutredningen har till uppgift att bedöma bostadsbyggandets omfattning och inriktning under tiden fram till mitten av 1980-talet och att göra de bostadspolitiska överväganden som kan aktualiseras med anledning härav.

I direktiven slås fast att det grundläggande bostadspolitiska målet om en god bostad till rimligt pris åt hela befolkningen är oförändrat. Konkretiseringar av ett i så allmänna ordalag uttryckt mål måste emellertid, sägs det i direktiven, ständigt göras. Utgångspunkter för en konkretisering skall därvid vara förändringar som har skett i konsumenternas anspråk och behov, i levnadsvanor och i den tekniska utvecklingen samt i tillgången på resurser. Det är en av boendeutredningens uppgifter att göra en sådan konkretisering. Härigenom aktualiseras en rad viktiga frågor, såsom vad som skall anses vara ett rimligt pris; vilken betalningsvilja och betalningsförmåga som bostadskonsumenterna har och hur stort behovet är av stödâtgärder;

8 Inledning

vad som karakteriserar en god i bostad, egenskaper miljön kring bostaden utgör viktiga delar härav; hur hushållssammansättningen bör vara i bostadsområdena.

Boendeutredningen har också att föreslå åtgärder som främjar de konkreta mål som utredningen vill ställa upp.

Med utgångspunkt i sina förslag om mål och medel för den framtida bostadspolitiken samt i en bedömning av tillgängliga resurser skall utredningen undersöka hur en avvägning bör göras mellan nybyggnad och ombyggnad, mellan olika mellan hustyper, bostäder och bostadskomplement 0 s v.

Genom tilläggsdirektiv, utfärdade 1973-06-05. har utredningen fått i uppdrag att också utreda frågan om medinflytande för de boende i samband med sanering m m.

Boendeutredningen har slutligen fått Kungl Majzts uppdrag att överväga frågan om möjligheten och lämpligheten av åtgärder

för att motverka oskäliga kapitalvinster vid försäljning av

statsbelânade småhus i vissa fall. Uppdraget var föranlett av riksdagens beslut efter en hemställan från civilutskottet (CU 1973:19) med anledning av en motion (1973:234) i frågan till 1973 års riksdag.

lol-ä _ åostadafinânsiârinssstzeâninaral

Bostadsfinansieringsutredningen har avlöst den tidigare arbetande paritetslåneutredningen, tillsatt 1970. Denna var av expertkaraktär och hade ett begränsat uppdrag.

Bostadsfinansieringsutredningen tillkallades således för att göra en grundläggande översyn av bostadsfinansieringen. Anledningen var de svårigheter som uppstått inom paritetslânesystemet till följd av en oväntat stor avvikelse från antagen utveckling.

Från rent lånetekniska synpunkter skulle det ha varit motiverat med vissa ändringar av paritetslånesystemet. Dessa skulle dock i sin tur utlöst prishöjningar av en omfattning som varit ogynnsam från hyrespolitiska utgångspunkter.

Bland annat skall bostadsfinansieringsutredningen studera möjligheterna till såväl reformer inom det nuvarande lânesystemets ram som alternativ till paritetslånesystemet. Utredningen skall därvid även överväga om systemet behöver kompletteras med någon form av generella subventioner och då ingående belysa de hyrespolitiska, lånemässiga och statsfinansiella konsekvenserna av olika lösningar. Tonvikt skall också läggas på klarhet och överskådlighet i lånesystemet.

Utredningen skall även pröva behovet av en statlig totalfinansiering inom bostadsbyggandet.

1-141. _ âelaiignsrLmzllaa Qabâda utredningarna I bostadsfinansieringsutredningens direktiv understryks angelägenheten av ett nära samarbete med boendeutredningen, framför allt när det gäller de hyrespolitiska bedömningar som skall utgöra utgångspunkten för bostadsfinansieringsutredningens förslag till åtgärder.

Eftersom de två utredningarnas arbete så griper in i varandra samt med hänsyn till att utredningarna har gemensam ordförande och att också flera ledamöter är gemensamma har utredningarna funnit det ändamålsenligt att efter ett inledande skede ha gemensamma sammanträden.

sekretariatet har varit gemensamt för båda utredningarna.

Utredningarna har ansett det lämpligast att nu redovisa sina överväganden och förslag i ett gemensamt betänkande. Härigenom

10 Inledning sou 1974: 17

har åtskilligt dubbelarbete kunnat undvikas.

l-l-â _ Arâeâsâpâläåâülnâ

Boendeutredningen lämnade i oktober 1973 sitt första betänkande Bostäder 1974-76 (SOU 1973:50). I detta behandlades endast en del av de frågor som ligger inom utredningens ansvarsområde. Tyngdpunkten låg i en bedömning av bostadsbyggnadsbehovet under de närmaste åren. Förslag av temporär art gavs i syfte att motverka en utveckling på bostadsmarknaden med starka negativa inslag. Förslagen avsåg att göra det möjligt att ge de närmaste årens bostadsproduktion en inriktning som stämde någorlunda väl överens med vad som bedömdes riktigt på längre sikt från bostadspolitiska och bostadssociala utgångspunkter (se också avsnitt 1.3). Avsikten vid denna tidpunkt var att betänkanden i huvudfrågorna skulle presenteras vid årsskiftet 1974/75 av både boendeutredningen och bostadsfinansieringsutredningen.

Kort tid efter det att detta betänkande avlämnats fick såväl boende- och bostadsfinansieringsutredningarna som bostadsskattekommittén regeringens uppdrag att skyndsamt komma med förslag i huvudfrågorna inom sina respektive arbetsområden.

Detta har gjort det nödvändigt för boende- och bostadsfinansieringsutredningarna att i vissa delar ändra sin arbetsplanering och att mycket hårt prioritera mellan de många delfrågor som utredningarna enligt sina direktiv skall behandla.

Principiella ställningstaganden redovisas i vissa frågor utan att förslag utformats i detalj. Som framgår av bl a avsnitt 1.4 har utredningarna ännu inte löst alla sina arbetsuppgifter.

Inledning 11

De ämnesområden som utredningarna behandlat i denna etapp är följande: bostadsmarknadens prisstruktur; olika hushållsgruppers betalningsvilja och betalningsförmåga ställda i relation till deras behov och till utgifterna för ändamålsenliga bostäder; avvägningen mellan olika stödformer;

bostadsfinansiering; boendedemokrati; boendemiljö; segregationsfrågan.

I detta betänkande föreslår boendeutredningen också vissa åti att motverka oskäliga kapitalvinster vid förgärder syfte av statsbelånade småhus i vissa fall. säljning

Boendeutredningen har låtit genomföra en undersökning av miljön i några bostadsområden i Göteborg, för att få ett nybyggda för bedömning av i vilken utsträckning bostadsområdets underlag utformning påverkar de boende. En rapport från undersökningen återges som bilaga 12.

På boendeutredningens uppdrag har statistiska centralbyrån en undersökning av utgifter, inkomster m m för genomfört boende i småhus. Under av undersökningen inledplaneringen des samarbete med bostadsskattekommittén. Genom särskilt som denna utverkat utvidgades undersökningen i vissa anslag avseenden. från undersökningen, som dock ej är slut- Uppgifter bearbetad, återfinns i betänkandet och i särskild bilaga ligt (bilaga 7).

har också gett statistiska centralbyrån i Boendeutredningen att data från 1970 års folk- och uppdrag specialbearbeta bostadsräkning (FOB 70) avseende ett par lokala bostadsför- Bearbetningen har inriktats på att belysa å sörjningsområden. hushållsstrukturen i olika bostadsområden. Redovisning lämnas

12 Inledning sou 1974:17

i bilaga 10.

Den metod för analys av sambanden mellan inkomst och bostadskonsumtion som redovisades i en till SOU 1973:50 knuten bilaga har prövats på data från 1970 års folk- och bostadsräkning. Beräkningar av s k elasticitetstal har utförts av statistiska centralbyrån. Resultaten redovisas i bilaga 11.

Både boendeutredningen och bostadsfinansieringsutredningen har därutöver lämnat vissa uppdrag utom sekretariatet.

Inledning 13

1.2 Kontakter med övriga utredningar

När boendeutredningen tillkallades arbetade flera andra utredningar med frågor inom det bostadspolitiska fältet. Det gällde familjepolitiska kommittén, servicekommittén och saneringsutredningen. Alla dessa har nu avslutat sitt arbete. Boendeutredningen har yttrat sig över de nämnda och vissa andra utredningars förslag. Boendeutredningen har också i sitt arbete kunnat nyttiggöra sig de synpunkter och erfarenheter som nämnda utredningar har redovisat.

Från överlämnades, i samband med att paritetslåneutredningen dess uppdrag upphörde, till bostadsfinansieringsutredningen dels en arbetspromemoria, som sammanfattade det arbete som utredningen hade genomfört, dels övrigt utredningsmaterial.

Viktiga förutsättningar för boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas arbete ges av de effekter som gällande skatteregler har på hushållens nettoutgifter för bostad. Bostadsbeskattningsfrågorna utreds för närvarande av bostadsskattekommittén, tillsatt av finansministern.

Mellan boende- och bostadsfinansieringsutredningarna samt bostadsskattekommittén har två gemensamma överläggningar förekommit. Därutöver har kontakter förevarit mellan utredningarnas ordförande och sekretariat.

Såväl bygglagutredningen som utredningen om den kommunala demokratin arbetar med frågan om medinflytande för de boende. Boendeutredningen har haft samråd med dem båda i syfte att avgränsa de tre utredningarnas ansvarsområden.

Kontakter på ordförande- och sekretariatsnivå har tagits med kapitalmarknadsutredningen, skatteutredningen och utredningen rörande den kreditpolitiska beredskapslagstiftningen. Sistnämnda utredning har nyligen avlämnat ett betänkande över vilket bostadsfinansieringsutredningen har yttrat sig.

14 Inledning

l.§ Boendeutredningens första betänkande och remissopinionen

l-Ã-l ... lnleénlnâ

I delbetänkandet Bostäder 1974-76 redovisades utredningens

i

1 iakttagelser och synpunkter vad gäller den nuvarande situai tionen på bostadsmarknaden och utvecklingen på detta omrâde

i

under senare år. Dessa utredningens allmänna bedömningar åter- I I

ges i korthet i detta avsnitt liksom ett sammandrag av remiss-

i

instansernas 1 synpunkter på beskrivningen av bostadsmarknadesituationen.

Anledningen till redovisningen i detta avsnitt är följande. Boendeutredningens beskrivning i delbetänkandet av den aktuella situationen på bostadsmarknaden har fortfarande aktuali- 1 tet, dess förslag däremot var avsedda som övergångslösningar. När de båda utredningarna nu lämnar förslag till mer långsiktiga åtgärder bildar det tidigare lämnade betänkandet och den bedömning som redovisats av remissinstanserna viktiga utgångspunkter för utredningarnas bedömningar.

.l_-2-.2. _ Htzedninaeassxrgpå atxegkliaaâmiaoa sostadssâkiozzl

Bostadsmarknaden kännetecknades länge av en betydande brist på bostäder. I den situationen ansågs det väsentligt att garantera en omfattande nyproduktion. Ãr l964 fattade statsmakterna

I

beslut om det s k miljonprogrammet, vilket innebar att 1 mil-

jon lägenheter skulle byggas under åren 1965 - 1974. Utred- j ningen konstaterar att detta mål för bostadsbyggandets omfattning sannolikt kommer att vara uppnått vid periodens slut.

Samtidigt som bostadsbyggandet nådde en mycket hög nivå under senare delen av 1960-talet visade sig allt tydligare tecken på en ny och annorlunda relation mellan utbud och efterfrågan av nybyggda hyres- och bostadsrättslägenheter. Man började

sou 1974:17 Inledning 15

notera outhyrda på en del orter. Det förändrade

lägenheter

läget har medfört en stark minskning av igångsättningen av nya lägenheter. Minskningen är emellertid koncentrerad till hyres- och bostadsrättslägenheter.

Utredningen anser att förekomsten av outhyrda lägenheter inte är ett tecken på att bostadsbehoven skulle ha tillgodosetts. Någon betydande minskning av nyproduktionen är inte befogad om de bostadspolitiska ambitionerna skall kvarstå eller utvidgas. Material från exempelvis bostadsräkningen år 1970 visar att bostäderna för en stor del av hushållen inte uppfyllde ens måttliga krav på utrymme och kvalitet. Nära en halv miljon hushåll var trångbodda. Över 700 000 lägenheter saknade eget bad- eller duschrum etc.

På grundval av bedömningar av befolkningsförändring, hushållebildning, sanering etc uppskattades behovet av nybyggnad till 90 000 - 100 000 lägenheter i genomsnitt per år under hela 1970-talet. Härtill kommer ett tillskott av moderna lägenheter genom modernisering av omkring 23 000 - 30 000 lägenheter per år. Med hänsyn till efterfrågesituationen bedömde utredningen det dock troligt att nyproduktionen skulle komma att minska till 70 000 - 80 000 lägenheter.

Kommunernas planering påverkas givetvis av utvecklingen på bostadsmarknaden och präglas nu i högre grad än tidigare av osäkerhet. De kommunala bostadsbyggnadsprogrammen för åren 1973 - 77 visar att andelen lägenheter för vilka planeringsmässiga förutsättningar för igångsättning förelåg vid planperiodens början var mindre än i programomgången 1972 - 76.

Utvecklingen vad gäller lägenhetsstorleken har varit helt olika för ägda lägenheter (småhus) och hyres- och bostadsrättslägenheter under senare år. Mellan åren 1962 och 1972 ökade den genomsnittliga bostadsytan i nybyggda statsbelånade

småhus från 95 m2 nu omkring 115 m2, d v s med 20 m2. Lä-

genhetsytan i flerfamiljshus byggda åren 1962 resp 1972 var

däremot konstant 66 m2. Mellan dessa år hade flerfamiljshus-

16 Inledning sou 1974:17

lägenheternas yta emellertid ökat fram till år 1967, då den

i genomsnitt uppgick till 74 m2. Därefter har skett en minsk-

ning. Skillnaderna i lägenhetsstorlek mellan småhus och flerfamiljshus har växt kraftigt under den senaste femårsperioden.

Utredningen anser att denna utveckling väsentligen förklaras av skattesystemet. I beräkningsexempel visar utredningen att bostadsbeskattningen medför att skatten för hushållet i ett genomsnittligt statligt belånat gruppbyggt småhus byggt år 1972 det första året är drygt 3 500 kr lägre om den boende äger huset än om han hyr det eller innehar det med bostadsrätt;

Pâ grund av skattesystemet är möjligheterna att erbjuda småhus i annan form än äganderätt mycket små. Utbudet av småhus med hyresrätt och bostadsrätt är numera både absolut och relativt mycket litet.

Eftersom hushållens ekonomiska situation spelar stor roll för möjligheterna till bostadsval, ger de senaste årens utveckling anledning till oro. Nyproduktionen tenderar att bli uppdelad med de stora lägenheterna i ägareform och med de mindre lägenheterna i hyresrätts- och bostadsrättsform. I större och expanderande kommuner har stora av ingrupper komsttagare, däribland många av dem som i dag bor sämst.. inte ekonomiska resurser att efterfråga småhus i ägareform.

Skillnaderna i bostadspriser och bostadskostnader mellan å ena sidan hyres- och bostadsrättslägenheter som producerats vid skilda tidpunkter och å andra sidan lägenheter med olika upplåtelseformer påverkar såväl efterfrågan som utbud av bostäder på ett enligt utredningen icke acceptabelt sätt. Skillnaderna har således medverkat till ett mindre varierat utbud av lägenheter i olika upplåtelseformer och bebyggelsetyper. Detta har minskat bostadskonsumenternas valmöjligheter och förutsättningar för en allsidig hushållssammansättning i bostadsområdena.

sou 1974:17 Inledning 17

1-2-2 _ Beniâsiitzandgna

Denna sammanställning är främst avsedd att belysa remissinstansernas värdering av utredningens presentation av situationen på bostadsmarknaden i stort. En helt stringent framställning är dock svår att genomföra då remissinstanserna helt ofta, naturligt, kopplat dessa frågor till sin bedömning av de speciella förslag som framfördes i betänkandet.

Allmän: gnuuiradniaaens underlagsmaterial

5 Bostadsstxrelsen anser att boendeutredningens beskrivning av läget på bostadsmarknaden och i fråga om bostadsbyggandet och de härav aktualiserade problemen överensstämmer i stort med vad styrelsen redovisat bl a i sina anslagsskrivelser under senare år. Statens råd för byggnadsforskning anför att betänkandet innehåller informativt material mycket som belyser nuvarande bostadssituation i landet, men att detta material ej synes tillräckligt analyserat och föranlett alltför få slutsatser. Enligt statens institut för bvggnadsforskning är angeläget att få en bakgrundsteckning som klargör

det

vilka förskjutningar som ägt rum i den bostadspolitiska problematiken. Institutet finner betänkandet ofullständigt i detta avseende. Svenska LO, bzgggadsarbetareförbundet, Svenska riksbgggen, HSBs riksförbund samt Hxresgästernas riksförbund betonar att utredningen på ett förtjänstfullt sätt sammanställt ett relevant underlag för av bedömning bostadsförsörjningens förutsättningar.

Utredningens bedömning av faktorer som påverkar boåtâdâbåh2V_°2h_P2°§.U-Eti°25ä°h°l ande.: Dloztalgt_ _ Flera remissinstanser framhåller den osäkerhet som är förknippad med utredningens beräkningar avseende bostadsbehov och produktionsbehov under 1970-talet. Enligt konjunkturinstitutet och riksrevisionsverket framträder osäkerheten på flera sätt. Man pekar bl a på att utredningens beräkningar av befolkningsutveckling och hushållsbildning baserats på ett antagande om en nettoimmigration av 15 000 personer per år efter år 1973 trots att de senaste åren upp-

18 Inledning sou 1974:17

visar ett emigrationsöverskott. Osäkerheten ökar vidare att antagandena om hushållsbildningen gjorts utan genom att inkomstförhållandenas betydelse för denna beaktats. Statens råd för bxgggadsforskning tar bl a upp utredningens bedömningar av ersättningsbehovet och anför att hittillserfarenheter visar att - åtminsvarande saneringsprocessen tone i större tätorter - ofta är mycket komplicerad och tar tid att och genomföra. Med tanke på det nuvalång planera rande i många kommuner måste det enligt rådet planeringsläget anses som mindre sannolikt att alla omoderna och halvmoderna lägenheter kommer att kunna avvecklas under 1970-talet.

statens råd för har utredningen vid Enligt bvgggadsforskning beräkningen utgått från ett alltför snävt boendebegrepp, där boende är med tillgång till lägenhet av viss storliktydigt lek. Rådet anser att begreppet även bör omfatta bostadskomplementen (anläggningar för social service, förebyggande hälsovård, fritids- och kulturverksamhet, grannskapslokaler osv.) men att kvantitativa beräkningar av bemedger preciserade hovet av kan vara svåra att göra, då statisbostadskomplement tiskt material, enhetliga normer m m saknas.

riksförbund betonar att utredningens bedöm- Hxresgästernas av bostadsbehovet inte är orealistiska. Som bostadsningar politisk målsättning måste bedömningen av nyproduktionsbehovet anses ge uttryck för en lägsta ambition.

(NBD) konstaterar vid en jäm- Näringslivets bxggnadsdelegation förelse mellan en prognos utarbetad av Svenska byggnadsentre- (SBEF) och utredningens prognos att hushållsprenörföreningen under 1970-talet bedömts relativt lika. Däremot ökningen ligger utredningens kalkyl över lägenheter som beräknas utgå ur bostadsbeståndet ca 20 % högre än SBEFS; den senare har baserats huvudsakligen på en framskrivning av nuvarande utvecklingstendenser vad gäller moderniseringen. Delegationen framhåller emellertid att de närmaste årens nybyggnadsbehov inte kan beräknas förrän fråga om eventuella konsumtionsstöd till boende har behandlats.

sou 1974:17 Inledning 19

Easiaradglifaranina avmroâuäfioaea

Angelägenheten av att nybyggnadsproduktionen ges en varierad utformning understryks av flera remissinstanser, bl a socialstyrelsen. bostadsstyrelsen. SABO, Stor-Stockholms planeringsnämnd, Örebro och Luleå kommuner.

Kommunernas möjlighet att styra produktionsinriktningen tas upp av bl a konjunkturinstitutet som framhåller att kommunerna inte ensamma styr nyproduktionens fördelning i fråga om lägenhetsstorlek, hustyp m m. Statsmakterna kan, genom att förändra de ekonomiska förutsättningarna för bostadsstödet, påverka produktionens inriktning, vilket t ex skulle ske med de av utredningen föreslagna bostadsrabatterna. Institutet saknar i detta sammanhang en målsättningsdiskussion vad gäller bostadsproduktionens inriktning på småhus resp flerfamiljshus. Stor-Stockholms planeringsnämnd anför att de medel som kommunerna f n förfogar över för att påverka lägenhetssammansättningen i bostadsproduktionen är begränsade. Det är f n endast möjligt att ställa krav beträffande lägenhetssammansättningen i samband med kommunal och markupplåtelse då projektet finansieras med statliga lån. Viss tveksamhet beträffande hållbarheten av det senare medlet råder emellertid enligt nämnden, eftersom lånekungörelsen inte är helt entydig i detta avseende.

iivnradakiianaxuuadalzda aä.1:mas:c_e_å.1:ea

Utredningens uppfattning att nyproduktionen under de närmaste åren med den efterfrågesituation som nu föreligger snarare skulle bli 70 000 - 80 000 lägenheter än de kalkylerade 90 000 - 100 000 delas av bl a LO, TCO, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbvggen, HSBs riksförbund och Malmö kommun. Preliminära bedömningar av det statligt belånade byggandet av länsbostadsnämnderna verifierar enligt bostadsstyrelsen, såvitt gäller år 1974, utredningens uttalande.

20 Inledning sou 1974:17

Några remissinstanser, däribland bostadsstzrelsen, SABO, Stor-Stockholms lanerin snämnd och SAR, tar upp frågan om kommunernas planeringsberedskap.

Enligt bostadsstxrelsen torde den sämre planeringsberedskapen ha sin grund i den allmänna osäkerheten inför bostadsefterfrågans omfattning och inriktning. Styrelsen erinrar om att den i en skrivelse till samtliga kommuner framhållit att en hög långsiktig planeringsberedskap är starkt befogad. Om en sådan inte finns, kan det enligt styrelsen finnas beredskap risk för att bostadsbyggandet - vid en ökande bostadsefterfrågan - i många kommuner kan komma att befinna sig i samma otillfredsställande planeringssituation som flera gånger tidigare då eftersläpning i planeringen begränsat produktionseller vållat olägenheter i andra avseenden. Även SABO volymen och TCO betonar nödvändigheten av att kommunerna under en eventuell nedgångsperiod upprätthåller en hög planeringsberedskap för att kunna möta en senare ökande bostadsefterfrågan. Denna bör, enligt SABO, vara så utformad att den även planberedskap behov av kompletteringsbebyggelse inom redan iantillgodoser planområden i syfte att bl a motverka bostadssegrespråktagna Frågan om hur kommunerna skall kunna stimuleras till gation. att en tillräckligt hög planberedskap synes enupprätthålla ligt Stor-Stockholms planeringsnämnd bli ett av huvudproblemen i Stor-Stockholm de kommande åren.

Eeaissinstsnseznassxxrgpå åtaäadsrjzân statens sisls

Flera remissinstanser, däribland LO, Svenska byggnadsarbetareriksförbund, SABO och NBD underförbundet, SBEF, Hxresgästernas stryker att åtgärder måste vidtas från samhällets sida.

Svenska Svenska riksbyggen och LO, bxgggadsarbetareförbundet, HSBs riksförbund betonar att det krävs åtgärder utöver utredningens förslag. En bostadspolitisk lösning måste enligt organisationerna syfta till: att sociala mål för bostadsförsörjningen och för fastlägga boendekostnadsnivån i nyproduktionen;

sou 1974:17 Inledning 21

att bostadsfinansieringssystemet ges en sådan utformning att boendekostnadsutvecklingen på sikt kan bedömas; att åstadkomma neutrala skatteförhâllanden och samma subventionsförhållanden oavsett om upplåtelseformen är äganderätt, bostadsrätt eller hyresrätt eller bebyggelseutformningen är flerfamiljshus eller småhus; att staten i den nya planeringssituationen omedelbart övertar kostnadsansvaret för onormala hyresbortfall i nyproduktionen.

I den mån motiv finns för en långsiktig reducering av bostadsbyggandet mot bakgrund av föreliggande behov måste en sådan förändring av produktionen enligt organisationerna ske planmässigt så att en jämn sysselsättning kan tryggas.

Sysselsättningsfrågan tas upp även av SBEF. Enligt föreningen t har inom under de senasx sysselsättningsläget byggnadsindustrin ›c r te åren utvecklats på ett oroande sätt. Flertalet byggföretag befinner sig i ett läge med överkapacitet i fråga om maskinutrustning, teknisk och administrativ personal samt egentlig byggarbetskraft i förhållande till de arbetstillfällen som kommer ut på byggmarknaden. För att främja sysselsättningen inom bostadsbyggandet framstår på kort sikt som nödvändigt, enligt föreningen, att på olika sätt stimulera de bostadssökande till ökad bostadskonsumtion. I första hand bör stimulansen inriktas på att nå ökad efterfrågan på lägenheter i flerfamiljshus.

För att bringa bostadsförsörjningen in i en utveckling i enlighet med samhällets målsättning krävs, enligt Hyresgästerngg

riksförbund, omedelbara krafttag. Åtgärder måste till som:

i grunden ändrar förutsättningarna för konsumtion och produktion av de bostäder som behövs; generellt sänker det kostnadsansvar som skall belasta boendet; utjämnar icke standardbetingade skillnader i boendekostnader för lägenheter av olika ålder;

22 Inledning

medför lika behandling av boende i olika upplåtelseformer.

Åtgärderna nrgvisarisk karaktär_(äostadsrabatieal

Bostadsstyrelsen framhåller att åtgärder är nödvändiga men att ett provisorium med mycket kort varaktighet inte kan förordas. LO. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyggen och HSBS riksförbund anser läget på bostadsmarknaden så allvarligt att de är fullständigt överens med utredningen angående såväl nödvändigheten av omedelbara åtgärder som åtgärdernas syften.

Organisationerna anför vidare att det f n pågår en mycket kraftig stegring av byggnadskostnaderna, därtill kommer likaledes betydande ökningar av driftkostnaderna, främst för bränsle. Detta kommer att resultera i en väsentligt ökad boendekostnadsnivå för den aktuella produktionen. Härvid understryker organisationerna att ett borttagande av mervärdeskatten på byggnadsproduktionen har en kraftig motsatt effekt. Liknande tankegångar återfinns i yttrandet från ggg.

Flertalet remissinstanser ställer sig negativa till utredningens förslag att vidta åtgärder av provisorisk karaktär.

Enligt §§§§ synes ekonomiskt stöd från samhället vara det enda medel som står till buds för att främja sysselsättningen inom bostadsbyggandet på kort sikt. Vid sidan om ekonomiska insatser som sänker hyran kan även andra åtgärder vidtas, bl a en marknadsföring av bostäderna så att de får bättre prioritering i förhållande till andra konsumtionsalternativ.

Till de remissinstanser som ställer sig positiva till utredningens förslag om bostadsrabatter hör socialst relsen SABO, Hyresgästernas riksförbund, Malmö och Örebro kommuner.

Hyresgästernas riksförbund anför att åtgärder som kan förändra bostadskostnadsstrukturen måste sättas in omedelbart. Därför får man acceptera ett provisorium i avvaktan mer på genomgripande förslag.

sou 1974:17 Inledning 23

SABO anser att förslaget kan accepteras som ett första steg i riktning mot utjämning av kostnadsskillnader föranledda av skattereglerna. Man understryker dock att systemet med bostadsrabatter inte på något sätt ändrar snedheten i beskattningsreglerna eller deras verkan på mark- och produktionsleden.

Bland de remissinstanser som ställer sig tveksamma till utredningens förslag märks hyresnämnderna och arrendenämnderna för Halland. Göteborgs och Bohus samt Älvsborgs län. statskontoret, riksrsvisionsverket, konjunkturinstitutet, statens institut för byggnadsforskning. fullmäktige i riksbanken. LO. TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyggen, HSBs riksför- Stor-Stockholms planeringsnämnd, Norrkögings och bund, NBD, Sundsvalls kommuner.

åostadsbxasnadsplan för år_e_n_127i _-_ 6

Socialstyrelsen understryker mot bakgrunden av det av utredningen redovisade bostadsbehovet det angelägna i att planering och byggande av bostäder inte avtar, då bristen på lägenheter och små variationer i utbudet utgör ett allvarligt hinder för ett fritt bostadsval. Enligt bostadsstyrelsen bör i nuvarande läge vara så vid att den bostadsbyggnadsplanen ger utrymme för den på sikt behövliga och möjliga produktionen. För år 1974 torde dock planen, enligt styrelsen, kunna begränsas till en nivå av ca 80 000 lägenheter. Hgresgästernas riksförbund anser att bostadsbyggnadsplanen bör få minst den omfattning som utredningen föreslår.

Det är enligt SAQQ inte osannolikt att det totala byggandet under de närmaste åren kan behöva understiga den av utredningen angivna miniminivån för att sedan åter öka. Arbetspåpekar att förekomsten av mellan olika ormarknadsstyrelsen ter likvärdiga bostäder är en betydelsefull faktor för att underlätta arbetskraftens geografiska rörlighet.

Bradakiignâiaráklning

har inga erinringar mot de överväganden som Bostadsstyrelsen

24 inledning sou 1974:17

gjorts (om lägenhetsfördelningen i nyproduktionen) men anser inte att vissa genomsnittstal för riket bör ingå som ett led i statsmakternas mål i fråga om bostadsbyggandet. Snarare bör som mål uppställas, anser styrelsen, något mått på utrymmesstandardens förändring under en viss period eller på standardnivå vid en viss tidpunkt. Styrelsen erinrar om att kommunerna i anvisningarna till de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen rekommenderas att till grund för övervägandena om bl a lägenhetsfördelningen i den aktuella produktionen göra långsiktiga bedömningar av den typ utredningen gjort. Sådana bedömningar markerar den riktning i vilken lägenhetsfördelningen bör ändras så att beståndet vid en framtida tidpunkt kan motsvara ett uppställt mål och/eller tillgodose den då aktuella efterfrågan.

Örebro kommun anför följande. Kommunstyrelsen inser det på sikt befogade i bedömningen. Efterfrågan nu är dock sådan att bostadsföretagen både vid ombyggnad och vid nybyggnad knappast kan bortse från dagens situation som präglas av efterfrågan på små lägenheter i centralt läge.

Inledning 25

1.4 Kvarstående arbetsuppgifter

De båda utredningarna kommer, som tidigare nämnts, att fortsätta sitt arbete, sedan detta betänkande har överlämnats.

I detta arbete kommer vi att fördjupa oss i vissa av de ämnesområden som vi på grund av tidsbrist och brist på statistisk information bara kunnat behandla helt översiktligtu

Ett viktigt sådant område är det framtida bostadsbyggandet. Boendeutredningen skall enligt sina direktiv ge vissa regionala aspekter härpå. Vidare skall förslag läggas till avvägningar mellan det totala byggandets olika delar: nybyggnad, ombyggnad, bostäder, komplement. Förutsättningarna att förändra det stora beståndet av små lägenheter från 30- och 40talen skall särskilt beaktas med hänsyn till de svårigheter som i dag föreligger att få till stånd en blandning av hushållstyper i detta bestånd.

I det föreliggande betänkandet behandlas vissa aspekter i fråga om avvägningen mellan olika former av bostadsstöd. Vi anser oss dock inte ha fullföljt uppdraget därmed utan avser återkomma. I detta sammanhang måste också beaktas det uppdrag som skatteutredningen erhållit i tilläggsdirektiven under 1973 beträffande skatteregler och de sociala bidragens konstruktion. På det bostadspolitiska fältet spelar bostadstilläggen en stor roll. Denna väsentliga fråga återstår att belysa ytterligare.

Ett annat område inom vilket fortsatt och fördjupat arbete skall bedrivas gäller de institutionella formerna för bostadsfinansieringen. Också andra delproblem på finansieringssidan kommer att aktualiseras. Behovet av ramar och dessas utformning i framtiden samt riktlinjer för fastställande av låneunderlag och pantvärde hör hit. Frågan om belâning vid modernisering m m kommer att behandlas med prioritet och redovisas i särskild promemoria.

26 ln/edning sou 1974:17

Frågan om resursfördelningen mellan bostadsbyggandets olika delar berördes något i boendeutredningens första betänkande. Den skall ytterligare behandlas i det fortsatta arbetet. Därvid skall också frågan om fördelningen mellan skatt, hyra och avgifter vid finansieringen av exploateringsanläggningar och andra miljökomponenter tas upp. Konsekvensen av skilda fördelningsprinciper skall studeras mot bakgrunden av målet om en allsidig hushållssammansättning i bostadsområdena.

Ett annat ämnesområde som återstår att behandla är bostadsförmedlingsverksamheten.

sou 1974:17 Inledning 27

Betänkandets unpläggninq

Utredningarna har försökt att koncentrera huvudtexten. Den korta tiden har dock inneburit att vi inte kunnat göra en sådan överarbetning att inga upprepningar förekommer. Detta bör å andra sidan möjliggöra att vissa kapitel eller delavsnitt kan läsas var för sig.

För att slippa tyngande och långa detaljredovisningar i kapitlen har vi valt att redovisa delar av underlaget för våra kommentarer och ställningstaganden i bilagor.

I bilagor redovisas också promemorior som utarbetats av särskilt tillkallade experter samt vissa uppdrag som lagts ut utanför utredningarnas sekretariat.

KAPITEL 2

BOSTADSPOLITIKEN SEDAN 1940-TALET

2.1 Inledning

Till bostadspolitik i vidsträckt mening räknas åtgärder och beslut av samhället för att förbättra bostadsförhållandena. Dit hör planering av bebyggelse och bostadsproduktion, markpolitik, hyreslagstiftning samt lån till bostadsbyggande och bidrag till vissa bostäder och hushåll.

Före 1940-talet begränsades de statliga bostadspolitiska åtgärderna i huvudsak till att gälla stöd till särskilda grupper av medborgare som av sociala skäl ansågs ha behov av stöd från samhällets sida.

Från början av andra världskriget fick bostadspolitiken en vidare innebörd. Omfattande åtgärder blev då nödvändiga för att hålla uppe bostadsproduktionen och för att förhindra oskäliga hyreshöjningar. Det tidiga 40-talet kom därigenom att bli ett bostadspolitikens genombrott.

I fortsättningen lämnas en kort översikt över den förda med tonvikt på nu gällande förhållanden. bostadspolitiken För en mer ingående historisk översikt kan hänvisas till

bl a Bostadspolitiskt kreditstöd, betänkande avgivet av

bostadspolitiska kommittén (sou 1966:44).

medel kan sammanfattas på följande sätt: Bostadspolitikens - en väl utbyggd kommunal planering (bl a genom kommunala bostadsbyggnadsprogram) - en aktiv kommunal markpolitik

30 Bostadspolitiken sedan 1940-talet

- en rationell bostadsproduktion - kreditstöd statligt - stöd till grupper med begränsade ekonomiska resurser.

Både stat och kommun medverkar vid genomförandet av samhällets bostadspolitik.

Staten svarar i huvudsak för de ekonomiska insatserna i form av lån och bidrag till bostäder och hushåll. å Kommunerna svarar genom sin planering av bostadsbyggandet för att detta får tillräcklig omfattning och en lämplig inriktning på hus- och lägenhetstyper samt upplåtelseformer. Kommunen skall vidare svara för åtgärder som krävs för att tillgodose olika hushållsgruppers speciella bostadsbehov och se till att beståndet av dåliga bostäder moderniseras a

Riksdagen fastställer varje år en bostadsbyggnadsplan för de närmaste tre åren. Genom denna plan anges hur stor del Å av samhällets totala resurser som enligt statsmakternas å uppfattning bör disponeras för bostadsbyggande. Samtidigt fastställs ramar för den statliga bostadslångivningen.

Bostadspolitiken sedan 1940-talet

2.2 Kommunala bostadsbyggnadsprogram

Allmänna bestämmelser om kommunernas uppgifter på bostadsförsörjningens område finns i lagen om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande (SFS 1967:309). Kommunerna skall bl a varje år upprätta och redovisa bostadsbyggnadsprogram.

I programmet bedömer kommunen behovet av bostadsbyggande under den närmaste femårsperioden samt anger storleken av det byggande som är möjligt med hänsyn till planeringsläge och produktionsförutsättningar. Omfattningen och inriktningen av såväl nybyggnad som modernisering av bostäder, och sådana lokaler som betjänar bostadsområden, anges. Vissa kommuner skall dessutom redovisa ett särskilt bostadssaneringsprogram.

Programmen används bl a på central nivå som underlag för bedömningar av bostadsbyggandets omfattning och fördelning i landet.

Efter hand har bostadsbyggnadsprogrammen utvidgats att omfatta även annat än enbart bostäder. Numera omfattar de även bostadskomplement som lokaler. Detta är ett uttryck för att bostäderna integreras i annan planering.

32 Bostadspolitiken sedan 1940-talet

2.3 Markpolitik

För att tillförsäkra kommunerna ett verkligt inflytande över bostadsförsörjningen har det ansetts väsentligt att dessa har tillgång till den mark där bebyggelse skall ske. Markpolitiken har därigenom blivit en viktig del av bostadspolitiken. Utvecklingen under 1960-talet har också gått i riktning mot en allt starkare ställning för kommunerna vad gäller markinnehav etc. För att stimulera och underlätta ett ökat kommunalt markägande har således under 1960- och 1970-talet flera markpolitiska reformer genomförts.

Som ett led i utvecklingen av en aktiv kommunal markpolitik infördes år 1968 en särskild markförvärvslånefond varigenom kommunerna kan få statliga lån för köp av mark. Trots att fonden snabbt byggts ut har den endast kunna täcka en del av de kommunala markförvärven.

Kommunerna kan också få tomträttslån i syfte att förbättra möjligheterna att med tomträtt upplåta mark för bostäder. Tomträttslån kan lämnas oavsett om marken bebyggs med eller utan statligt bostadslån. Lån kan också beviljas för fastigheter med byggnader som skall rustas upp och bevaras.

Ett annat medel för att tillförsäkra kommunerna erforderlig mark för bostadsbebyggelse har skapats genom den s k förköpslagen som tillkom år 1967.

Förköpsrätten innebär att kommunen kan träda i köparens ställe när ett avtal om fastighetsköp har träffats. Lagen gäller både obebyggda och bebyggda fastigheter. När kommunen utnyttjat förköpsrätten betalar den det pris som säljaren kommit överens om med den som annars skulle köpa fastigheten.

Bostadspolitiken sedan 1940-talet 33

Under åren 1971 och 1972 tillkom i tvâ etapper en ny exgropriationslag. Syftet med lagen är att kommuner skall kunna expropriera, d v s genom domstolsförfarande lösa in, mark som behövs för angelägna kommunala ändamål, t ex bostadsbyggande, miljösatsningar eller kommunikationer.

Rätten gäller bl a obebyggd mark som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse och bebyggd mark som inom en tid av 20 år skall beröras av byggnadsåtgård av samhället.

Den nya lagstiftningen innehåller en ny form av expropriation. värdestegringsexpropriation. Den skall kunna användas för att köpa mark som genom samhällets åtgärder - utan att ägaren har bidragit - kommer att i värde. stiga

34 Bosradspølitiken sedan 1940-talet

2.4 Statligt kreditstöd, bostadsfinansiering

Ett betydelsefullt bostadspolitiskt medel är statens lån till bostäderna. Dessa lån utgår dels till nybyggnad, dels till ombyggnad eller förbättring av beståndet.

Det allmänna syftet med denna verksamhet är att främja bostadsförsörjningen. Staten lämnar lån som kan vara svåra att få på den allmänna lånemarknaden. Staten kan också genom villkoren för lånen styra bostadsproduktionen och bidra till att hålla kostnaderna på en rimlig nivå.

Syftet med det statliga kreditstödet är alltså att främja tillkomsten av goda bostäder i tillräckligt antal och till rimliga kostnader.

Under efterkrigstiden fram till år 1968 subventionerade staten räntan dels genom en räntegaranti, ett räntebidrag, för bottenlånen dels genom att lämna statliga lån till lägre ränta än kostnaderna för den statliga upplåningen.

Från mitten av 1950-talet genomfördes ändringar i garantireglerna så att den garanterade räntesatsen, den s.k basräntan, höjdes för äldre hus. För en del av dessa slopades garantin helt. Räntegarantin kom alltså att användas som ett medel att påverka förhållandena mellan hyror för hus av olika

ålder. Senare höjdes den garanterade räntan ocksa i fråga om

nybyggda hus.

Utöver de räntebärande statslånen lämnades tidigare också en kagitalsubvention i form av tilläggslån för flerfamiljshus som var ränte- och amorteringsfria och en räntefri stående del av lånen till småhus. Delar av dessa avskrevs efter en tid. Genom detta stöd kompenserade man för starka produktionskostnadsstegringar som inträffat vid några tillfällen under andra världskriget och i början av 50-talet.

sou 1974:17 Bostadspolitiken sedan 1940-talet 35

En bit in på 50-talet övergav man emellertid systemet med tilläggslån och dessa avvecklades successivt. De delar som inte efterskänktes gjordes efter hand ränte- och amorteringspliktiga.

I mitten av 1960-talet påbörjades en allmän översyn av bostadspolitiken. Långtgående beslut om ändringar i denna fattades vid 1967 och 1968 års riksdagar.

Därvid ändrades även reglerna för statliga bostadslån. Alla allmänna bostadssubventioner från statens sida togs bort. Låntagarna skulle framdeles betala en bostadslâneränta som I i stort sett motsvarar statens faktiska kostnader för att i E låna upp pengar samt full ränta på bottenlån. i

Kapitalkostnaderna skulle dock omfördelas i tiden genom

i ränte- och paritetslånesystemet. Därigenom kunde man undå { vika att hyresnivån steg alltför kraftigt och alltför snabbt B på grund av de borttagna subventionerna samt ge förutsättå , ningar för en jämnare hyresfördelning med likvärdiga priser 2 t oberoende av när bostäderna byggts.

Ett viktigt skäl att ändra lånesystemet var att systemet med subventioner visade sig inte kunna anpassas tillräckligt smidigt till förändringar i hyresmarknadens förhållanden. De förändringar av subventionerna som man gjort då och då medförde kraftiga språng i hyrorna. Subventionerna medförde också en belastning på statens budget.

En mer ingående redogörelse för statens stöd till bostadsfinansieringen, såväl en allmän återblick som redovisning av dagsläget, lämnas i bilaga l samt beträffande paritetslånesystemet i bilagorna § och Q. Vi återkommer också till bostadsfinansieringen i kapitel 7.

g

Utöver bostadslånen till nybyggnad och ombyggnad har tidigare funnits och finns i viss mån alltjämt speciella lån och bidrag som avser särskilda typer av bostäder, särskilda kategorier av boende etc.

36 Bostadspolitiken sedan 1940-talet

2.5 Lagstiftning i hyresfrågor

Hyresreglering-infördes år 1942 och innebar att hyrorna låstes till den nivå som då gällde. Hyreshöjningar kunde därefter endast ske efter beslut av statsmakterna och på grundval av förändringar i fastighetsomkostnaderna. Hyrorna i nyproduktionen sattes på basis av produktionskostnaderna.

5; Hyresregleringen har successivt avvecklats. Den gäller nuå mera endast i 43 kommuner för bostäder i i privatägda fastig- s 5 heter byggda före år 1958. Totalt omfattar det hyresreglera- §

i

de bostadsbeståndet ca 560 000 lägenheter. Hyrorna fastställes numera i huvudsak genom förhandlingar mellan fastighetsägare eller fastighetsägarorganisation och hyresgästerganisation. Den avtalade hyran får inte överstiga lägenhetens bruksvärde. Kan inte parterna enas fastställs hyran av hyresnämnd. Den nuvarande hyresregleringslagen gäller t 0 m år 1974.

I övrigt är lagstiftningen om hyresmarknaden samlad i gy;g_lagen (12 kap jordabalken). Denna bygger på principen om avtalsfrihet mellan hyresmarknadens parter beträffande hyrans storlek men ger också möjligheter till rättslig prövning av hyran.

Hyresgäst kan begära prövning av hyran i hyresnämnd och fastighetsdomstol. Anses hyran därvid vara oskälig nedsätts den till skäligt belopp. Därvid jämför man med hyrorna för likvärdiga lägenheter. I jämförelsematerialet kommer lägenheter från hus som tillhör allmännyttiga bostadsföretag att spela förhållandevis stor roll, eftersom dessa bostadsföretag förvaltar en stor andel av de under senare år färdigställda hyreslägenheterna. Hyrorna för dessa bestäms efter förhandlingar mellan företagen och hyresgästorganisationerna.

När hyrorna i en fastighet fastställs tar man alltså i princip inte hänsyn till de kostnader för kapital, under-

Bostadspolitiken sedan 1940-talet 37 håll och drift som belastar fastigheten. Den genomsnittliga prisnivån som enligt ovan användes för jämförelser är dock avhängig en genomsnittliga kostnadsnivå. I kapitel 9 belyses hyreslagens regler ytterligare.

38 Bostadspolitiken sedan 1940-talet SOLIl974J7

2.6 Stöd till grupper av boende

Stat och kommun lämnar ett individuellt stöd, bostadstillägg, till familjer och ensamstående personer som har behov av ett sådant för att kunna hålla sig med en tillräckligt stor och välutrustad lägenhet.

Före år 1969 hade stödet till barnfamiljerna formen av s k familjebostadsbidrag. Rätten till bidrag var beroende av tre faktorer - barnantal, bostadsstandard och inkomst. Beträffande bostadens standard var regeln att bostaden skulle vara minst så stor att antalet boende per rum, köket oräknat, var högst två. Krav fanns också på en viss minsta yta.

Syftet med det nya bostadstillägget som infördes år 1969 var att ge ett förstärkt ekonomiskt stöd åt barnfamiljer med låga inkomster. Bostadstillägget har under de senare åren flera gånger byggts ut och omfattar numera även familjer och ensamstående utan barn.

Bostadstillägget består av en statlig del och en statskommunal del, till vilken statsbidrag utgår.

Det statliga bostadstillägget går endast till barnfamiljer och är 75 kronor i månaden för varje barn under 17 år. Det beviljas utan särskilda bostadsvillkor och är främst att betrakta som ett rent konsumtionsstöd.

Kommunerna beslutar själva om statskommunalt bostadstillägg skall lämnas inom kommunen. Om sådant bidrag beviljas enligt vissa särskilt angivna regler, får kommunen statsbidrag med 70 % av sina kostnader.

För statskommunalt bostadstillägg krävs att sökanden har egen bostad och att bostadskostnaden uppgår till visst minimibelopp: för ensamstående minst 325 kronor och för makar minst 425 kronor i månaden. Bostadstillägget är 80 % av den

Bostadspolitiken sedan 1940-talet 39

bostadskostnad som ligger mellan denna nedre hyresgräns och en övre gräns som varierar med antalet barn.

Helt bostadstillägg utgår när den till statlig inkomstskatt taxerade inkomsten inte överstiger 18 000 kronor för hushåll utan barn och 23 000 kronor för barnfamiljer. Vid högre taxerad inkomst än 18 000 kronor respektive 23 000 kronor minskas tillägget med viss procentuell andel av den överstigande inkomsten. Vid inkomstprövningen tas även hänsyn till förmögenhet.

S 40 Bostadspoliriken sedan 1940-talet

2.1 Verkan från andra sektorer 1 1 Skattereglernas effekt på hushållens bostadskostnader kan i s1 { bli i många fall stor, trots att de inte är en del av bostads- 5 politiken.

Inkomst av en- och tvåfamiljsfastigheter beräknas sedan mitten av 1950-talet i allmänhet enligt en schablonmetod, liksom inkomst av fastigheter som tillhör allmännyttiga bostadsföretag och kooperativa bostadsrättsföreningar. Metoden innebär i princip att en andel av fastighetens taxeringsvärde (som är en del av fastighetens marknadsvärde) betraktas som intäkt av fastigheten. Från denna intäkt får avdrag göras för räntekostnader och tomträttsavgäld. Ägaren av småhusfastigheten får dessutom göra ett extra avdrag på f n 500 kronor per år.

Uppstår ett överskott av fastigheten inkomstbeskattas detta. Uppstår däremot ett underskott dras detta av från andra inkomster och minskar därigenom den beskattades inkomstskatt. En schablontaxerad fastighet som är belånad till taxeringsvärdet visar numera alltid ett stort underskott. Allmännyttiga företag och bostadsrättsföreningar kan normalt inte utnyttja detta underskott då de inte har några inkomster som kan reduceras genom underskottsavdrag. Ägaren av en enfamiljsfastighet har däremot normalt inkomst av tjänst eller av rörelse. Fastighetens underskott minskar därför hans inkomstskatt.

Systemet med schablontaxering grundas på taxeringstekniska och allmänt skattepolitiska överväganden. Avsikten var inte att införa subventioner av den omfattning och utformning som sedermera blivit fallet. Ett subventionsmoment har i stället uppkommit genom den relativt snabba av höjningen ränteläget och förstärkts genom en sänkning av intäktsschabloner, höjning av det extra avdraget och marginalskatteförändringar.

bostaaspo/ztzken sedan 1940-talet 41 SOU 1974:1-,

De grundläggande målen för en social bostadspolitik fastlades i mitten av 1940-talet. De ekonomiska påfrestningarna för bostadsbyggandet blev mycket stora under de första åren av 40-talet och nyproduktionen minskade kraftigt. Samhället måste gripa in för att hålla uppe produktionen på en rimlig nivå och begränsa hyreshöjningar på grund av bristen på bostäder.

Den nya bostadspolitiken medförde att bostadsbyggande och bostadsmarknad nästan helt kom att ledas och kontrolleras av samhället. De statliga åtgärderna på bostadsområdet var dessförinnan starkt begränsade. Bostadspolitiken fick under 40talet den sociala inriktning som fortfarande är vägledande för handlandet.

Statsmakternas beslut i mitten av 40-talet syftade 1 första hand till att åstadkomma balans på bostadsmarknaden. Målet var att bygga bort bostadsbristen. På längre sikt ville man uppnå en väsentlig förbättring i boendet.

Ett viktigt mål var att höja utrymmesstandarden. Ettrumslägenheten, som var vanlig, utdömdes som familjebostad. Man skulle vidare främja en utveckling mot bättre utrustning i bostäderna.

Slutligen skulle man få kontroll över utvecklingen av bostadskostnaderna. Som riktlinje angavs att hyran för en rimlig familjebostad på 2 rum och kök skulle motsvara ca 20 % av den genomsnittliga inkomsten för industriarbetare.

För att nå de bostadspolitiska målen förutsattes väsentliga insatser från samhällets sida, vilka delades mellan stat och kommun.

Samtidigt som de grundläggande målen har behållits alltsedan 40-talet har de bostadspolitiska medlen successivt anpassats till ändrade förutsättningar. Särskilt under senare delen av

42 Bosradspolitiken sedan 1940-talet SOU 1974:1

1960-talet genomfördes omfattande reformer på det bostadspolitiska området, bl a i fråga om bostadslånesystemet, hyreslagstiftningen, markpolitiken och bostadsstödet till barn- 1 familjer. 5

Bostadsbristen ledde till antagandet av programmet att bygga en miljon under åren - Närmare två nya lägenheter 1965 1974. miljoner lägenheter har byggts sedan andra världskriget. Detta innebär att omkring 60 % av hela bostadsbeståndet i dag är yngre än 25 år. 1 S x Som framgår av andra delar av betänkandet har man genom det i s 1 intensiva bostadsbyggandet under efterkrigstiden och föränd- 3 a å ringar i befolkningsutvecklingen under främst de senaste åren fått en bättre balans mellan efterfrågan och utbud.

Samtidigt som behovet av bostäder nu bättre har tillgodoses också bostadsstandarden kvalitativt blivit högre än den var vid 1940-talets mitt. Trots detta finns alltjämt grupper som har mindre goda boendeförhållanden. Många bor i starkt förslitna och dåligt underhållna hus. Andra hushåll är trångbodda.

Den övergripande målsättningen för bostadspolitiken som formulerades inför 1967 års riksdag kan sägas ha karakteriserat hela efterkrigsperioden: Hela befolkningen skall beredas sunda, välplarymliga, nerade och ändamålsenligt utrustade bostäder av god kvalitet till skäliga kostnader.

Avslutningsvis bör också tilläggas att under senare år alltmer uppmärksammats att detta mål bör kompletteras. Bostadspolitiken skall också vara så utformad att den ger förutsättningar för en allsidig hushållssammansättning i bostadsområdena. Utbudet av lägenheterna skall vara varierat samt priser och prisförhållanden sådana att hushållen får goda valmöjligheter.

Bostadspolitiken sedan 1940-talet 43

Vi är också medvetna om att begreppet bostad nu fattas betydligt vidare än för 25-30 år sedan. Den enskilda lägenheten är endast en funktion och en förutsättning i boendet. Den kräver en fullgod miljöutformning, tillgång till service av olika slag m m.

Detta betänkande ägnas åt några olika aspekter på dessa frå- - underordnade det övergripande målet. gor samtliga

SOLIl97ml7

KAPITEL 3

BOSTÄDER I DAG

2.1 Inledning

I boendeutredningens första betänkande Bostäder 1974-76 (SOU 1973:50) redogjordes kortfattat för hur bostadsbestând, bostadsproduktion, hushållsstruktur och boendeförhållanden hade förändrats, i första hand under 1960-talet men, mycket översiktligt, också under hela efterkrigstiden. Även de å senaste årens utveckling när det gällde bostadsproduktionens omfattning och inriktning beskrevs.

Sedan detta betänkande lämnades har det gått ungefär ett halvt i å år. Några dramatiska förändringar har inte inträffat under denna period. Den beskrivning som vi gjorde hösten 1973 är därför i sina huvuddrag fortfarande aktuell. Vi skall samå

manfatta den och komplettera den på vissa punkter, där det

: nu finns ett aktuellare statistiskt underlag.

46 Bostäder i dag SOU 1974117

3-2 Bostadsbestånd

_5-_2-.1 _. _Sitaaiianeruüüâ 202 _IlözêándziaaârgIndergâåtârlarigetiden

Vid det senaste folk- och hösten 1970, bostadsräkningstillfället, fanns det i hela landet 5,2 miljoner bostäder. i 83 % av dem låg tätorter.

På 25 år har bostadsbeståndet ökat med drygt 50 %. Nära nog fyra invånare av tio har i dag egna lägenheter. År 1945 var det tre av tio, tabell 3.1.

Tabell 3.1 Antal bostäder totalt och per l 000 invånare 1945, 1960, 1965 och 1970. Hela riket.

l OOO-tal bostäder Antal bostäder per År 1 OOO invånare

Det har också försvunnit en del på grund av rivning, sammanslagning m m. Mellan 1965 och 1970 utgick drygt 200 000, 7 %, ur beståndet. Andelen har troligen varit lägre under åren därefter. Bl a har den registrerade rivningen minskat sedan 1968 och var 1973 nere i 8 700 lägenheter.

Vissa omoderna och halvmoderna bostäder har byggts om och fått modern standard. Moderniseringsverksamheten ökade under 1960talet och det finns anledning räkna med att den har intensifierats ytterligare de senaste åren.

De bostäder som har rivits eller försvunnit ur beståndet av andra anledningar har i huvudsak varit små och av låg kvalitet.

Bostäder i dag 47

Sett i stora drag och i ett längre tidsperspektiv har bostadsförhållandena följaktligen förbättrats väsentligt. Tabell 3.2 visar utvecklingen både i fråga om lägenhetsstorlek och i fråga om modernitet i beståndet sedan mitten av 40-talet.

Tabell 3.2 Genomsnittlig lägenhetsstorlek, antal/rumsenheter per l 000 invånare samt andelen moderna lägenheter 1945, 1960, 1965 och l970. Hela riket.

Antal rumsenheter per andel

År Procentuell

ä med 1 000 invånare

åâåiâäeter

lägenhet

I ( 3 1965 3,58 1 325 66

E 1970 3,76 1 480 78

4 3 i I Det finns dock oroande i dagens situation och i de senaste

i

drag

årens utveckling som, om de får utvecklas vidare, helt kan rubba

för en fortsatt standardhöjning för de många förutsättningarna

människorna.

i

I I 2

LLâ9a$@§aä@§@§@ym@M@e

1965 års riksdag ställde målet att en miljon lägenheter skulle

under den kommande 10-årsperioden. Detta mål kommer att byggas nås med utgången av innevarande år.

mätt i antal lägenheter har emellertid minskat Produktionsvolymen snabbt de senaste åren. Detta har försämrat möjligheterna mycket att förverkliga långsiktiga bostadspolitiska mål och också vållat

allvarliga sysselsättningsproblem.

Från ett bostadsbyggande, som under toppåren 1969 och 1970 upp-

gick till ca 110 OOO lägenheter, har vi 1973 kommit ned till ett

48 Bostäder i dag SOU 1974:l 7

pâbörjande pâ 79 000 bostäder och ett färdigställande på 97 000, tabell §.§.

Minskningen gäller helt och hållet flerfamiljshusbyggandet. Småhusproduktionen har fortsatt att öka, även när den totala volymen har gått tillbaka. Därför utgör småhuslägenheternas andel av det totala byggandet i dag mer än hälften mot ca 30 procent tre år tidigare.

De småhus som producerats under de senaste åren har svarat mot en aktuell efterfrågan från vissa konsumenters sida. Med hänsyn till efterfrågan på längre sikt torde det i och för sig vara gynnsamt att förhållandevis stora lägenheter blivit producerade, men de villkor under vilka småhusbyggandet kommit till stånd ger anledning till vaksamhet. En stor del av detta byggande, drygt en tredjedel i 1973 års påbörjande, har skett utan statliga lån och därmed utan den pris- och som är förkvalitetsbevakning knippad med dem. De småhus som byggts utan statliga lån har också sålts till ett högre, i vissa fall avsevärt högre, än som pris skulle ha varit möjligt om de hade byggts med lån. Att statliga detta förhållande begränsar den krets av bostadskonsumenter som kan välja småhuset som boendeform är självklart.

Tabell . Påbörjade och färdigställda bostäder 1970-75. Hela riket.

År Påbörjade bostäder Färdipställda bostäder

sou 1974:17 Bostäder i dag 49

produceras för sig och flerfamiljshusen med hyres- eller bostadsrätt för sig, försvårar mycket påtagligt möjligheterna att realisera det bostadspolitiska målet om en allsidig hushålls- och boendestruktur i våra bostadsområden. Denna problematik blir givetvis särskilt kännbar i de större tätorterna, där nya områden är stora och centra med social och kommersiell service samt skola får mycket olika förutsättningar för sin verksamhet beroende på olikheterna i befolkningsunderlag. Dettavskall beröras närmare i det följande.

Det byggs i dag nästan inga lägenheter i flerfamiljshusen, som är större än tre rum och kök och å andra sidan inga lägenheter i småhus, som är mindre än fyra rum och kök, tabell §. . Fyrarummaren har över huvud taget knappast den position i nyproduktionen som den borde ha med hänsyn till bostadssituationen för stora grupper av framför allt tre- och fyrapersonshushåll. Det vore en naturlig utveckling att produktionen försköts mot fyra rum och kök, när andelen trerummare minskar, vilket den gjort alltsedan år 1968. I stället ökar nu framför allt antalet femrummare och större lägenheter mycket kraftigt (från 14 % 1968 till 24 % 1973). Dessa återfinns nästan enbart i småhusen.

Tabell §.4 Lägenhetssammansättningen i småhus och övriga hus färdigställda 1970-1975. Hela riket. Specialbostäder ej medtagna.

Småhusen upplåts nästan uteslutande med äganderätt och ställer därigenom krav på ekonomiska engångsuppoffringar av ganska betydande storlek av dem som skall bo där. Detta utesluter stora

50 Bostäder i dag

grupper av hushåll från denna boendeform och därmed också från möjligheterna att få tag i större lägenheter.

å-ê-å _ Avsäitaiagergal ;Iya lägenheter Under senare delen av 1960-talet började bostadsföretagen känna av vissa svårigheter att få sina nybyggda lägenheter uthyrda. Svârigheterna var dock avgränsade till vissa orter och kunde i regel hänföras till konjunkturella faktorer. De minskade också under 60-talets två sista år, när konjunkturen gick uppåt.

Under de år som hittills gått av 70-talet har emellertid svå» righeterna åter ökat och blivit mer allmänt förekommande. När den Senaste undersökningen angående uthyrningssituationen gjordes var det drygt 21 000 (5,2 %) av alla statligt belånade lägenheter i flerfamiljshus färdigställda under tiden januari 1967 t 0 m juni 1973 som stod outhyrda. Den tidpunkt som uppgiften hänför sig till är den 1 september 1973.

En del lägenheter hade aldrig varit uthyrda. Andra hade varit uthyrda en tid, varefter hyresgästen hade flyttat och ingen ny hade tillträtt.

Ca hälften av dessa lägenheter återfanns i de tre storstadsområdena. I var och en av kommunerna Västerås, Norrköping, Borås och Jönköping fanns mer än 700 lägenheter outhyrda. Beräknat för hela landet var det fråga om närmare en fördubbling på ett år, se tabell §.§.

Tabell §.§ Outhyrda lägenheter den 1 september 1972 resp 1973 i statligt belånade flerfamiljshus tillkomna sedan 1 januari 1967.

Tidpunkt Outhvrda lägenheter

sou 1974:27 Bostäder i dag 51

Ur tillgänglig statistik kan vi inte hämta särskilt många uppgifter som belyser var problemen är som störst. Från enskilda lokala bostadsmarknader är känt att vissa bostadsområden är mer utsatta än andra och att det inte enbart är de allra senast färdigställda som bereder svårigheter.

Till att börja med var det huvudsakligen de större lägenheterna som drabbades av uthyrningssvårigheter. Produktionen anpassades härtill och vi fick knappast några lägenheter större än tre rum och kök i flerfamiljshusen. Trots den ändrade produktionsinriktningen har avsättningssvårigheterna fortsatt och slår i dag ganska jämnt över samtliga lägenhetstyper, möjligen med undantag för de allra minsta lägenheterna.

3.2.4 Bostadsbeståndets sammansättning

I glesbygden bor nästan alla människor i småhus, tabell 5.6. De flesta är enfamiljshus, men ännu 1970 var drygt l0 % av alla bostäder i glesbygden inrymda i tvåfamiljshus. Andelen har dock stadigt minskat under hela efterkrigstiden, huvudsakligen genom att tvåfamiljshus övergått till att nyttjas av ett enda hushåll och därigenom blir rubricerat som enfamiljshus.

I de mindre tätorterna (200 - l 999 invånare) bor tre hushåll av fyra i småhus. Andelen har inte förändrats nämnvärt under senare år. På samma sätt som i glesbygden har dock enfamiljshusen ökat i betydelse, under det att tvåfamiljshusen har gått tillbaka.

I de större tätorterna dominerar flerfamiljshuset; endast ett hushåll av fyra bor i småhus. En liten ökning av småhusens andel har dock skett under 60-talet.

52 Bostäder i dag sou 1974:17

Tabell 3.6 Bostäder 1970 i glesbygd och tätorter efter hustyp,

Region 1 000-tal bostäder Därav i % 1 småhus Hela riket 3 181 42 Glesbygd 546 94 Tätorter med 200 - l 999 inv 310 73 Tätorter med 2 OOO-w inv 2 326 26

âoetädsraaâ ålder

Bostäderna i glesbygden är genomsnittligt sett betydligt äldre än de som finns i tätorterna. Endast ungefär var sjunde bostad har kommit till efter 1950, tabell §.Z.

Bostadsbyggandet har under efterkrigstiden huvudsakligen skett i tätorterna, vilket avspeglar sig i beståndets åldersfördelning. I de mindre tätorterna är 45 % av bostäderna yngre än 20 år och i de större tätorterna 54 %.

Tabell 3.7 Bostäder 1970 i glesbygd och tätorter efter ålder.

Region l 000-tal Därav i % byggda lägemeter före 1931- 1951.. 1961- 1966- 1931 1950 1960 1965 1970 Hela riket 3 181 2a 25 19 12 15 Glesbygd 546 62 22 8 3 3

I;

Tätorter med Ä

.i 1 å åägeehetâfârâelninz 7. J i Å Bostäderna är i genomsnitt större i glesbygden och de mindre f v

tätorterna än i de större tätorterna. Det finns i glesbygden

sou 1974:17 Bostäder i dag 53 37 % lägenheter.som består av minst fyra rum och kök, i de mindre tätorterna 41 %, men i de större endast 24 %, tabell §.8. Tabell 5.8 Bostäder 1970 i glesbygd och tätorter efter storlek.

Tätorter med 200 - 1 999 inv 310 34 25 24 17 1 § Tätorter med 5 2 000 - W inv 2 326 50 25 14 10

3.2.5 Förutsättningar för en allsidig hushållsstruktur i olika bostadsområden

Bostadsbeståndets sammansättning i olika delar av en lokal bostadsmarknad ger de grundläggande förutsättningarna för hur hushållen kommer att fördela sig på olika bostadsområden. I de flesta större orter har nya områden byggts ut kring ortens kärna i allt vidare ringar och småhusen har skilts från flerfamiljshusen. Olikheter i lägenhetsstruktur mellan bestånd från olika byggnadsperioder och i olika hustyper ger därför automatiskt förutsättningar för olikheter också i hushållens storleksfördelning från ett bostadsområde till ett annat. Områden med många små lägenheter får många små hushåll. Det omvända förhållandet gäller för områden med många stora lägenheter.

Tabell §.2 och figgr §.1 visar klart att bostadsutbudet ger dåliga förutsättningar när det gäller att främja målet om allsidighet i boendestrukturen. Andelen små lägenheter är mycket större i äldre hus än i de som byggts under senare år. Den allra största andelen små lägenheter finns i flerfamiljshus från 30- och 40-talen, vilket också påpekas i boendeutredningens direktiv.

54 Bostäder i dag

Tabell 5.9 Bostäder 1970 efter hustyp, ålder och lägenhetsstorlek. Tätorter med 2 OOO - w invånare.

Hustyp Antal rumsen- Procentuell andel lägenheter om heter pr lgh Byggnadsperiod högst 2 rk 4+ rk Småhus

Övriga hus

Figur 3.1 Lägenhetssammansättning 1970 i småhus och övriga hus från olika byggnadsperioder. Tätorter med 2000-w invånare. Källa: FoB 70. Lägenhetssammansättning i nyproduktionen. Hela riket. Källa: Bostadsbyggandet 1971-73. % Å 100»- 90 80 70 60- 50 - 40

§§§§§§§§â%%â%%%%âZZ%2

30*

“H

ö= övriga hus

Bostäder i dag 55

Bostadsbyggandet efter 1970 har, som tidigare visats, tabell_J.4, skärpt olikheterna mellan småhus och flerfamiljshus och därigenom ytterligare försämrat möjligheterna att inom överskådlig tid skapa gynnsamma förutsättningar för en önskvärd hushållsfördelning.

Konsekvenserna av de här nämnda olikheterna mellan bostadsutbudets olika delar på ett par lokala bostadsmarknader framgår av bilaga 10.

56 Bostäder i dag sou 1974:17

2.2 Boendeförhållanden

Med hushåll avses en person eller en grupp av personer som bor i en bostadslägenhet och även är mantalsskriven där. Anknytningen av hushållsbegreppet till mantalsskrivningen medför att det inte råder full överensstämmelse mellan folk- och bostadsräkningarnas redovisning av hushållen och faktisk bosättning. Det finns sålunda ett antal upplåtna lägenheter, ofta bebodda, som saknar mantalsskrivet hushåll. Detta antal var 1970 75 000.

1970 var antalet bostadshushåll 3 050 000. Genomsnittshushållet bestod av 2,59 personer. 1945 fanns det en miljon färre hushåll och antalet personer per hushåll var då 3,15.

Av alla hushåll bestod 1970 25 % av endast en person och 30 % av två personer. Hushåll med endast en person var vanligare i de större tätorterna än i övriga delar av landet, tabell §.10.

Endast 37 % av alla hushåll hade barn under 18 år och det genomsnittliga antalet barn per sådant hushåll var 1,73.

Tabell 1.10 Hushåll 1970 i glesbygd och tätorter efter storlek.

ü Region 1 000-tal Därav i % bestående av nedanståen- 1 hushåll de antal personer

1 2 3 4 5 el m

Tätorter med å 2 000 - w inv 2 224 27 29 19 16 8 §

Hushållen har minskat i storlek under efterkrigstiden. Detta beror emellertid främst på en ökad hushållssprängning och på förskjutningar i befolkningens ålderssammansättning. Antalet barn per hushåll med barn har däremot varit ungefär detsamma

sou 1974:17 Bostäder i dag 57

vid varje bostadsräkningstillfälle alltsedan 1945.

Den ökade hushållssprängningen kommer till uttryck i de s k hushållskvoterna, vilka anger antalet lägenhetsinnehavare per 100 personer i en viss befolkningsgrupp. Dessa kvoter har ökat kraftigt och är för vissa grupper så höga att det finns anledning räkna med att de inte kommer att öka mer. Så är fallet dels för gifta i alla åldrar, dels för icke gifta i högre åldrar, särbland kvinnorna. I de yngre åldersgrupperna och bland icke

skilt

gifta män högre upp i åldrarna torde fortsatta ökningar vara att förutse.

De mindre hushållen består till största delen av personer i övre medelåldern samt av pensionärer. De större hushållen har en föreståndare i yngre ålder och är till övervägande vanligen del barnfamiljer, tabell §.11. Sambandet mellan ålder och hushållsstorlek är mycket påtagligt.

Tabell Hushåll 1970 av olika storlek efter hushållsföre- 2.11 ståndarens ålder. Hela riket.

Antal barn under 18 år per hushåll 0,5

2-2-2 .. Htzymmasatanáasi

Är 1970 varje person i genomsnitt 1,46 rumsenheter. disponerade Det är en avsevärd förbättring i förhållande till situationen då motsvarande tal var 1,00. Förbättringen beror på såväl

54945,

den minskande hushållsstorleken som den ökande lägenhetsstor-leken.

1 1

58 Bostäder i dag sou

1974:17; 1 3

a* 3 Utrymmets fördelning mellan hushåll av olika storlek är emeller- á 4 tid ganska ojämn och 60-talets bostadsbyggande har inte inne- 3 burit någon större förändring härvidlag. Visserligen har de större hushållen större lägenheter än de men mindre, lägenheterna är inte tillräckligt mycket större för att ge varje person, oberoende av hur stort hushåll han tillhör, samma utrymme till sitt förfogande, 3.12. Därför är som

tabell trångboddhet något

drabbar de större hushållen i högre grad än de mindre.

Tabell 3.12 Antal rumsenheter per lägenhet och per person 1970 i hushåll av olika storlek. Hela riket.

Antal boende Antal rumsenheter per per hushåll

Vad vi vill mena med trångboddhet är emellertid något subjektivt och avhängigt såväl bostadspolitiska ambitioner som tillgängliga resurser vid varje tidpunkt. Därför har också begreppet ändrat innebörd under de gångna åren. Kraven på godtagbar utrymmesstandard har ökat.

I dag anser vi att varje hushåll, för att inte bli betraktat som trångbott, skall disponera minst så mycket utrymme att inte mer än två personer skall behöva dela sovrum. Kök och vardagsrum skall därvid inte räknas in (norm II).

I denna mening fanns det 1970 475 OO0 hushåll (16 %) som var trångbodda; 23 % av dessa bestod av två personer och 58 % av tre personer. Av alla barnfamiljer var 27 % trångbodda och av dem som hade tre eller flera barn 39 %. Den anprocentuella delen trångbodda hushåll av tabell framgår 3.15.

Bostäder i dag 59 Tabell 3.13 Procentuell andel trångbodda 1970 (norm II) bland hushåll av olika storlek och med olika antal barn. Hela riket. Antal boende Därav i % Antal barn under Därav i %

21 % av alla personer och 29 % av barnen (under 18 år) var trångbodda i nyssnämnda mening.

3.5.3. Modernitet

I glesbygden är bostadsbeståndet sämre utrustat än i tätorterna.

Såväl i glesbygden som i tätorterna är det dock företrädesvis

de små lägenheterna som saknar moderna bekvämligheter. Därför är det också mest småhushåll, som bor med omodern eller halvmodern standard. I 55 % av hushållen som saknar badrum var föreståndaren 1970 ålderspensionär. Av de övriga utgjorde de ogifta och förut gifta männen 38 %.

5-3-4 äuåhêlleâsfâréelnånâ insmmlilsaxislâlzax yegtênéez

I boendeutredningens direktiv talas om tendenser till skiktning av de boende områdesvis efter ålder och inkomst och om vikten av att dessa tendenser motverkas. En allsidig boende- och hushâllsstruktur sägs vara angelägen från både sociala och samhällsekonomiska utgångspunkter.

De mekanismer som verkar i skiktande riktning är komplicerade

60 Bostäder i dag sou 1974:17

och svåra att uttrycka i kvantitativa termer. Boendestrukturen i ett givet ögonblick, t ex vid ett är bostadsräkningstillfälle, effekten av en kontinuerligt pågående i vilfördelningsprocess, ken flera faktorer samverkar.

Vi har i det föregående försökt att dessa faktorer och belysa därvid funnit samband mellan å ena sidan hushållsstorlek och de boendes ålder och å andra sidan hushållsstorlek och lägenhetsstorlek.

Vi har vidare visat på stora olikheter i lägenhetssammansättning mellan småhus och övriga hus och mellan hus från olika byggnadsperioder.

Med dessa samband grundläggande som bakgrund skall vi försöka belysa om och i vilken utsträckning som lägenhetsutbudets sammansättning har gett upphov till en skiktning av de boende. I detta avsnitt berör vi endast den åldersmässiga skiktningen. En skiktning efter ekonomiska resurser behandlas i avsnitt 6.6. senare,

I bilaga 10 finns en redogörelse för hur omfattande skiktningen faktiskt är på ett par lokala bostadsmarknader och i vilken utsträckning som lägenhetsstrukturen och de villkor under vilka de olika lägenheterna kan ha medverkat till upplåts den uppkomna situationen.

Iiu§tz1_-._h2s§ål1.§sE°:l2k

Tabell 3.14 visar den hushållsfördelning som faktiskt förelåg i smâhusen och i flerfamiljshusen. Skillnaderna dem emellan är som synes stora. Ett närmare studium av olikheten i lägenhetssammansättning ger emellertid vid handen att praktiskt taget hela skillnaden i hushållsfördelning kan återföras på denna olikhet. Den faktiska och den med hänsyn till lägenhetssammansättningen väntade hushållsstrukturen överensstämmer nästan helt.

Bostäder i dag 61

Tabell §.l§ Hushållens fördelning efter storlek 1970 i småhus och övriga hus. Tätorter med 2 000 - w invånare

Antal boende Procentuell fördelning per hushåll Småhus Övriga hus Samtliga hus

Summa

§y§s2a§s2ezi9d_-_h2sâåâläsâüzlâk

Också när hushållssammansättningen i lägenheter från olika byggnadsperioder studeras finner man att lägenhetsutbudets sammansättning har en avgörande betydelse. Men även andra faktorer medverka till utfallet, tabell 2.15. Det finns såväl tycks i de äldre småhusen som i de äldre flerfamiljshusen fler småhushåll än som kan förklaras av lägenhetssammansättningen.

62 Bostäder i dag SOU

1974:17.

Tabell 3.15 Hushållens fördelning efter storlek 1970 i hus från olika byggnadsperioder. Tätorter med 2 OOO - w invånare

Byggnadsperiod Procentuell fördelning Antal boende småhus hus Övriga per hushåll

1961-1965 1 2 3 4 5 el fl 1966-1970

På grund av olikheterna i lägenhetssammansättning mellan småhusen och flerfamiljshusen och den därav följande hushållsstrukturen borde andelen barn och ungdomar vara större och andelen äldre personer mindre i småhusen än i hus. Tabell övriga 3.16 visar att sådana skillnader finns mellan hustyperna men att de

sou 1974:17 Bostäder i dag 63

inte är särskilt påtagliga. Barn under skolåldern är t 0 m något färre i småhusen, relativt sett, än barnen 1 samma ålder i övriga hus. Sannolikt beror detta på att många hushåll inte skaffar sig ett småhus förrän efter ett antal år, då barnen hunnit upp i åldrarna. Nedanstående uppgifter styrker denna hypotes:

av de boende i småhus och övriga hus. Tätorter med 2 000 - w invånare.

Småhus Övr hus Samtl hus Hela antalet personer l 828 400 3 766 400 5 594 800 Därav i %

Hemmavarande barn till hushållsföreståndaren 18-w år

Det kan vidare nämnas att av alla enpersonshushåll i småhus är 55 % 65 år eller äldre. I övriga hus är motsvarande andel endast 39 %. Benägenheten att bo kvar i småhusen synes alltså minska de skillnader i åldersstruktur som vore att vänta enbart med hänsyn till hushållens storleksfördelning. Regionala olikheter kan förstärka den uppmätta kvarboendeeffekten.

- de boendes ålder Byggnadsperiod Lägenhetsfördelningen 1 hus från olika byggnadsperioder skapar

64 Bostäder i dag sou 1974:17

förutsättningar för en med husens ålder minskande hushållsstorlek. Därav följer också förutsättningar för olikheter i ålderssammansättning mellan hus från olika byggnadsperioder. Andelen äldre personer bör vara högre och andelen barn och ungdomar lägre i de äldre husen än i de nyare. Den benägenhet att bo kvar i det äldre bostadsbeståndet som i tabell 3.15 kom till uttryck 1 en högre andel småhushåll än som motiveras av

lägenhetsstruk-

turen ger också kraftiga utslag med avseende på de boendes ålder, tabell §.17.

Tabell 3.17 Procentuell andel personer 1970 i Vissa åldersgrupper i småhus och övriga hus från olika byggnadsperioder. Tätorter med 2 000 - w invånare.

än dubbelt så många barn i de nyaste husen jämfört med i de äldsta och mycket få äldre personer i det nyaste beståndet men höga andelar i de äldre lägenheterna. Andelen barn är dock för varje årgång större i småhusen än i flerfamiljshusen, vilket givetvis har sin förklaring i lägenhetssammansättningen.

Byggnadsperiod - hustyp - lägenhetssammansättning -

Euâhâl1set:uätglz-_âldsråsârekâur : srasemeasfâtznznå

Även om tendensen med avseende på de boendes ålder är densamma i småhus och flerfamiljshus från en och samma byggnadsperiod finns dock klara skillnader i effekten av de skiktande faktorerna.

sou 1974-_ 17 Bostäder i dag 65

I de äldre småhusen motverkar benägenheten att bo kvar i viss mån den skiktning med avseende på hushållens storlek och de boendes ålder som lägenhetsutbudet ger förutsättningar för. I de äldre flerfamiljshusen samverkar däremot dessa båda faktorer, så att andelen småhushåll och andelen äldre blir större än som motiveras av lägenhetsutbudets struktur.

När det gäller de nyare husen samverkar lägenhetsutbudets sammansättning och kvarboendebenägenheten hos redan etablerade hushåll till att i dessa hus samla yngre hushållsföreståndare och hushåll med barn. Allra starkast markerat blir det i de nyaste småhusen, där inte mindre än 43 % av alla personer år 1970 var yngre än 18 år. Praktiskt taget inga var 65 år eller äldre. Se figur 3.2.

Figur 3.2 De boendes ålderssammansâttning 1970 i småhus och övriga hus från olika byggnadsperioder. Tätorter med 2000-w invånare. Källa: FoB 70. 76 100- 90- 80- 70- 60- 50- 40- N 30- 0-17 år 20- 10-

.s_. ö. s ,ö 1961-1965 1966-1970

66 Bostäder i dag sou 197447

Trots den lägre andelen barn i flerfamiljshusen jämfört med småhusen är på grund av lägenhetsutbudets struktur trångboddheten mycket större i flerfamiljshusen än i småhusen, tabell :.18 och figur 2.2. Olikheter i ekonomiska resurser torde vara förklaringen till detta. Denna fråga diskuteras närmare i avsnitt 6.6.

Tabell 3.18 Trångboddheten 1970 (norm II) i bostäder från olika byggnadsperioder. Tätorter med 2 000 - w invånare.

sou 1974:17 Bostäder i dag 67

Figur 3.3 Antalet barn under 18 år 1970 i småhus och övriga hus samt antal trångbodda bland dessa(norm ll). Tätorter med 2000-w invånare. Källa: FoB 70. 1 OOO-tal barn 900 -

800 - 700s = småhus 50° ö= övriga hus 500 Ä ej trångbodda 400-

300 r trå ngbodda 200 d

100-

Samtliga bostäder Bostäder byggda 1966-1970

Med utgångspunkt i de iakttagelser som här har redovisats vill vi understryka det angelägna i att bostadsplaneringen i framtiden tar sikte på att blanda olika lägenhetstyper inom ett och samma bostadsområde samt att saneringen medvetet inriktas på att främja en ändrad lägenhetsstruktur i det äldre beståndet. Den lägenhetsstruktur som vi har i dag skapar enligt vår mening mycket dåliga förutsättningar för att främja det bostadspolitiska målet om en allsidig hushålls- och boendestruktur.

68 Bostäder i dag sou 1974:17

3.4 Kommentarer

Boendeutredningen konstaterade i sitt första betänkande att det är nödvändigt med ett fortsatt högt om bostadsbyggande, de bostadssociala ambitionerna skall kunna upprätthållas. “llltjämt saknar många bostäder modern utrustningsstandard. Många hushåll bor fortfarande trångt.

Den påtagliga minskningen av bostadsbyggandet de senaste åren är oroande även om en viss nedgång i förhållande till åren omkring 1970 är naturlig.

Byggandets inriktning inger också farhågor. Bostadsutbudets sammansättning i olika avseenden ger de kanske viktigaste förutsättningarna för hushållsstrukturen i bostadsområdena. Genom att större lägenheter nästan enbart byggs i småhus som upplåts med äganderätt och mindre lägenheter, upp till tre rum och kök, nästan helt i flerfamiljshus, 1 hyres- eller bostadsrättsform, skärps automatiskt en uppdelning av hushållen efter storlek. Detta leder i sin tur med nödvändighet till olikheter också när det gäller de boendes ålder. Genom skillnaderna i ekonomiska Villkor mellan upplåtelseformerna bidrar produktionsinriktningen till att skikta människor också efter ekonomiska grunder.

Bostadsbeståndets sammansättning ger redan i dag utomordentligt dåliga förutsättningar för att åstadkomma en allsidighet i hushålls- och boendestrukturen i olika avseenden. Därför är det angeläget att de resurser som avsätts till bostadsbyggandet utnyttjas på ett sådant sätt att de skiktande faktorerna motverkas och inte förstärks.

KAPITEL 4

MÅL FÖR BOSTADSPOLITIKEN

4.1 Inledning Detta betänkande är volymmässigt omfattande. Det är likväl inte uttömmande i förhållande till vårt utredningsuppdrag. Vi vill därför något utveckla vår allmänna syn på bostadspolitiken i detta kapitel - mot bakgrund av erfarenheter och med sikte på framtiden.

I några avseenden utvecklar vi våra synpunkter genom att i olika kapitel lämna överväganden och förslag till åtgärder.

På andra är det vår avsikt att återkomma vid ett punkter senare tillfälle.

70 Mâljör bostadspolitiken

4.2 Bostadspolitikens mål enligt 1967 och 1968 års beslut

Som framgår redan av det föregående kapitel 2 gjordes en genomgripande översyn av de bostadspolitiska medlen vid 1967 och 1968 års riksdagar. De frågor som därvid i första hand prövades gällde markpolitiken, bostadsfinansieringen, hyreslagstiftningen och bostadsstödet.

Översynen av de bostadspolitiska medlen vissa byggde på grundläggande mål, som i sina grunddrag hade fastlagts redan under 1950- och 1940-talen.

Det mål som särskilt framhölls åren 1966 och 1967 gällde avvecklingen av bostadsbristen. Det angavs i allmänna termer vara att hela befolkningen skall beredas sunda, rymliga, välplaneradeochändamålsenligt utrustade bostäder av god kvalitet till skäliga kostnader.

Detta grundläggande mål skulle framför allt nås en omgenom fattande nyproduktion, för vilken riktlinjerna dragits upp redan tidigare under 1960-talet i det av statsmakterna beslutade s k miljonprogrammet.

Ett av syftena med samhällets bostadspolitiska åtgärder var att åstadkomma bostäder till kostnader som var skäliga för hushållen. Medlen för detta var flera: aktivare kommunal markpolitik, bättre planering av byggandet och rationellare byggmetoder, förbättrad långivning och utökade individuella bostadsstöd till vissa grupper samt ändrade former för prisbildningen på hyresmarknaden.

Genom åtgärder på dessa olika områden och ett fortsatt bostadsbyggande, med dominerande insatser av och allmännyttiga kooperativa bostadsföretag skulle det målet för övergripande bostadsförsörjningen nås.

Mål för bostadspolitiken 71

Inför 1980-talets bostad

inledning Vi måste i allt bostadspolitiskt handlande utgå från en obekväm verklighet. Denna består bl a i att det finns ett stort, svårföränderligt bostadsbestånd. Det har tillkommit efter betydande investeringar och representerar ett stort värde.

De årliga förändringarna av beståndet är små. Nyproduktion och ombyggnader motsvarar bara några procent av beståndet.

Vid mitten av 1980-talet, som är riktpunkt för vår framställning, kommer de flesta hushåll att bo i bostäder som finns i dag.

Qtaâaaspanåtar Vi utgår från en grundläggande värdering. Bostadspolitiken skall uteslutande tjäna syftet att tillgodose ett grundläggande socialt behov.

Det övergripande, av riksdagen godkända bostadspolitiska målet står fast.

Det måste dock klargöras i sina delar. Utgående från erfarenheter och värderingar måste det också kompletteras med andra mål - underordnade det grundläggande.

Samhällets möjligheter ger begränsningar för hur snabbt målen kan nås. Allt detta får konsekvenser för hur de bostadspolitiska medlen skall utformas.

Allmänaâasxnauakiez Bostäder är kapitalkrävande. Det är emellertid ett övergripande mål för en solidarisk bostadspolitik att bostäder inte primärt skall vara objekt för vinstskapande kapitalplacering.

bostadspolitikenå

72 Mål för ^

Detta gäller oavsett om de ägs av den boende eller av någon annan.

Detta strider inte mot att bostäderna måste har som priser bestäms inte bara av hushållens bostadsbehov utan också av olika hushålls inkomster och En sådan värderingar. prisbildning kan ge vinster utan motprestation. Det skapar ingen målkonflikt men är ett betydande fördelningsproblem.

Samhällets bostadspolitik syftar till att bostadsbeståndet vid varje tidpunkt hålls i gott skick och att bostäder erbjuds alla på likvärdiga villkor.

Tillgången på bostäder skall vara så god att nyetablerade hushåll lätt kan erhålla bostad. Inom beståndet skall rörlighet underlättas främst genom Denna prisbildningen. påverkas främst av den statliga långivningens villkor och av parterna på hyresmarknaden.

Bostadsbeståndet skall fortlöpande anpassas till förändringar i bostadsbehoven.

åoâtâdâfârâözáaiassgkbgsiaáslzyâeânáa

Endast en liten del av bostäderna tillkommer årligen genom nybyggnad. Bostäder har lång varaktighet. Men de behöver förändras med vissa mellanrum som följd av ändrade behov och ändrade krav. Intresset flyttas därför över till upprustning och modernisering av det äldre beståndet.

Förändringen av bostadsbeståndet skall inriktas på att ge olika typer av hushåll likvärdiga villkor och möjligheter att tillgodose sina bostadsbehov, oavsett om det“är få eller många som skall bo i lägenheten.

Bostadsförsörjningen måste ses i ett långt tidsperspektiv. Bostadsbyggandet skall därför fattas i vid och avse mening alla bostadsförsörjningsåtgärder. Kommunerna har ansvaret

sou 1974:17 Mål för bostadspolitiken 73

att genomföra bostadsbyggandet. Detta gör det angeläget att kommunerna utarbetar program för den totala bostadsförsjörjningen. Utvecklingen är redan inledd.

Lägenheter av olika storlek skall kunna erbjudas i olika upplåtelseformer och hustyper. Detta är en av de grundläggande förutsättningarna för att ge alla människor verkliga valmöjligheter. Det är lika väsentligt som förutsättning för en allsidig sammansättning av hushåll i bostadsområdena.

Bostadsförsörjningen skall inriktas på att nå detta mål. Detta får konsekvenser för nyproduktionens omfattning och inriktning. Men det medför också att det befintliga bostadsbeståndet måste förändras. Alltför många små lägenheter, delvis undermålig lägenhetsutrustning och brister i bostadsmiljön i övrigt är påtagliga problem som vi har att ta itu med de närmaste åren.

âostadsbâgieapât_ Bostaden utgörs inte enbart av den enskilda lägenheten. Huset, kontakterna med grannar, omgivningen, vad omgivningen erbjuder av möjligheter till social trygghet och rekreation är väsentligt. Olika människor har skilda behov. Bostädernas utformning samt service och verksamhet i bostadsområdena skall bidra till att ge lika förutsättningar för alla, unga och gamla, män och kvinnor. För att kunna åstadkomma goda bostäder krävs alltså en uttalad helhetssyn.

Vi är medvetna om att kunskaperna om sambanden mellan olika förhållanden i bostadsområdet är bristfälliga. Vi är också medvetna om att villkoren för boendet sammanhänger med geografisk belägenhet, ortens storlek m m. De bostadspolitiska åtgärderna måste därför ge goda förutsättningar för beslut på kommunal nivå om bebyggelseutformning, servicegrad e d. Förutsättningarna är både av ekonomisk eller finansiell art och av lagstiftningskaraktär.

74 Målför bostadspolitiken sou 1974:17

Qtrygmâ 20h standard Det finns fortfarande många omoderna eller i övrigt dåligt

utrustade lägenheter. Åtskilliga hushåll är trångbodda.

Trångboddhet kan uppfattas som ett statistiskt begrepp. Viktigare är människors upplevelser om vad som är bostäder. rymliga De som haft goda ekonomiska resurser har också bott rymligt.

På sikt anser vi att bostadsutbudet bör ge varje hushåll möjlighet till kök och vardagsrum samt sovrum. Varje barn bör därvid kunna få ett eget rum. Det senare är att ställa förhoppningarna högt och vi är medvetna om att behovet av avskilda rum för barnen inte är lika stort för barn i alla åldrar. I vissa hushåll finns behov av sovrum för varje vuxen.

Innebörden av vårt ställningstagande om bostadsutrymme ger klara anvisningar om hur vi anser att nyproduktionen bör inriktas och om hur omvandlingen av det befintliga beståndet bör genomföras.

Bristerna i det omoderna och halvmoderna lägenhetsbeståndet måste undanröjas genom rivning eller ombyggnad. Ansträngningarna bör inriktas på att klara denna uppgift inom en tioårsperiod.

Bostadsbeståndet är i väsentliga avseenden olika sammansatt och av olika kvalitet i olika orter. Dessa skillnader måste beaktas när bristerna skall undanröjas för boende som är mindre väl tillgodosedda.

;n§l1t§nge_f§r_dg bqgnge Vi anser att var och en skall få möjlighet till ett verkligt inflytande över lägenheten och de förhållanden i omgivningen som närmast berör honom.

Mål för bostadspolitiken 75

Ett ökat inflytande för de boende bör utvecklas enligt demokratiska traditioner och med stöd från organisationerna på bostadsmarknaden.

âogtadgng gris_ogh_kgstngd Bostaden är av grundläggande betydelse för varje människa, lika viktig som tillgång till utbildning och sjukvård. Kostnaderna för bostäderna betalas både genom gemensamma och enskilda insatser.

Vi anser att likvärdiga bostäder, oavsett upplåtelseform eller yttre omständigheter i övrigt, skall betinga lika priser. Detta är en annan och lika viktig förutsättning för verkliga valmöjligheter som att antalet lägenheter är tillräckligt stort och att bostadsutbudet är varierat.

Priserna skall vara rimliga i förhållande till betalningsförmågan. Vi utgår från att det för en normal familj med normala inkomster skall vara möjligt att efterfråga och betala priset för en modern och rymlig bostad utan inkomstprövat bostadsstöd.

Hushåll med låga inkomster eller stor försörjningsbörda skall erhålla stöd så att de kan få samma bostadsmöjligheter som de ekonomiskt mer gynnade.

Bostaden är en av de viktigaste yttre betingelserna för välfärden. Den tar upp stort utrymme i den enskildes ekonomi.

Ansträngningarna skall inriktas på att ge goda bostäder åt alla efter vars och ens behov. Medlen bör utformas för en solidarisk bostadspolitik.

KAPITEL 5

DET FRAMTIDA BOSTADSBESTÄNDET

5.1 Inledning

åii_â%@@@%åLE%ä@EQ%% Vi begränsar här synpunkterna på det framtida bostadsbeståndet till en enda frågeställning. Vilka krav på förändringar av lägenheternas storleksfördelning i det nuvarande beståndet uppkommer under vissa förutsättningar i fråga om förändring

av hushållens sammansättning och av deras utrymmesstandard?

Tidsperspektivet har dragits fram till 1985, vilket kräver komplettering av i SOU 1973:50 redovisade befolknings- och hushållsberäkningar. De har också reviderats i vissa avseenden.

Innan vi går in på dessa frågeställningar erinras kortfattat om boendeutredningens bedömning av bostadsbyggandet i föregående betänkande samt förändring av förutsättningarna därefter.

§42_åüumuäummaüümmawhämümüwät I boendeutredningens föregående betänkande gjordes en bedömning av bostadsbyggnadsbehov och förutsättningar för byggande under några år framåt. Till grund för dessa överväganden låg bl a mer långsiktiga beräkningar och antaganden. De belyste behovet av att öka och förbättra bostadsbeståndet genom nybyggnad och modernisering under 1970-talet.

En viktig utgångspunkt för bedömningarna var att alla lägen-

78 Det framtida bostadsbestândet SOU *1974117

heter i de sämre kvalitetsklasserna, utan eget bad- eller duschrum, förutsattes bli moderniserade. I övrigt baserades beräkningarna på antaganden om befolkningsutveckling, hushållsbildning, övergång av bostäder till andra ändamål m m.

Under de angivna antagandena bedömdes att det skulle behövas en nyproduktion av storleksordningen 90 000 - 100 000 lägenheter i genomsnitt per år under återstoden av 1970-talet. Därvid förutsattes att modernisering skulle ge ett nettotillskott av 25 000 - 30 000 välutrustade lägenheter per âr.

Utredningen konstaterade att den aktuella efterfrågan och förutsättningarna för produktionen inte möjliggjorde en så stor produktion på kort sikt. En produktionsnivå av 70 000 - 80 000 lägenheter de närmaste åren bedömdes som sannolikare om inte efterfrågan kunde stimuleras genom särskilda åtgärder.

â-l-â _ åostsiktiga iözändriasâr Någon ny bedömning av nyproduktionen och moderniseringens omfattning på längre sikt har inte gjorts. Denna fråga kommer att behandlas ytterligare i det fortsatta utredningsarbetet.

Vissa förutsättningar för bostadsproduktionen på kort sikt har förändrats sedan den föregående bedömningen gjordes. Befolkningsutvecklingen har varit svagare än som antogs och konjunkturuppgången har inte medfört en sådan ökning av sysselsättning och efterfrågan på bostäder som förutsatts. Produktions- och driftkostnader har fortsatt att öka starkt, inte minst på grund av ökade bränslepriser.

På kort sikt kan således ökningen av antalet hushåll nu bedömas bli mindre och prisökningarna för bostäder bli större än vad man räknade med för knappt ett år sedan. De grundläggande behoven av att förbättra bostadsbeståndet och att ge förutsättningar för en bättre utrymmesstandard åt stora hushållsgrupper har inte förändrats. På lång sikt är det

Det framtida bostadsbestândet 79

främst dessa faktorer som avgör hur stora insatser det behövs av nyproduktion och ombyggnad.

å-l-i _ 28:6. akiuallapplaaeziaeâlâeât Nyproduktionen synes nu vara på väg att minska mer än vad boendeutredningen tidigare räknade med. Under 1973 färdigställdes ungefär 97 000 lägenheter, men påbörjades bara 79 000. Det överensstämmer ungefär med förväntningarna vid början av året.

Enligt de senaste bedömningar som har gjorts för 1974 förefaller det troligt att igångsättningen kommer att understiga 70 000 lägenheter, varav omkring 40 % i flerfamiljshus. Denna utveckling innebär att antalet färdigställda lägenheter kommer att minska starkt under 1974 och 1975.

Utvecklingstendensen är densamma som under de närmast föregående åren. Flerfamiljshusen domineras av de mindre lägenhetstyperna i hyresform, småhusen av relativt stora lägenheter med äganderätt. Eftersom flerfamiljshus och småhus huvudsakligen byggs i skilda bostadsområden får vi ett ensidigt bestånd och en ensidig hushållssammansättning i bostadsområdena.

De aktuella utvecklingstendenserna i nyproduktionen överensstämmer således inte med de intentioner som uttrycktes i boendeutredningens föregående betänkande och som utvecklas ytterligare något i det nu föreliggande.

80 Det framtida bosradsbestândet

5.2 Befolkning och hushåll 1270-85

5.2.1 Befolkning Befolkningsutvecklingen på längre sikt kan inte nu bedömas säkrare än för knappt ett år sedan då hushållsberäkningar gjordes i boendeutredningens förra betänkande. Kortsiktigt kan dock konstateras att den balans i de utrikes flyttningarna, som antogs uppkomma 1973, inte förverkligades. Flyttningsförlust gentemot utlandet uppkom för tredje âret i följd och var 1973 omkring ll 000 personer.

Beräkningarna i fortsättningen baseras på följande antaganden om utrikes flyttningar. A) Utrikes flyttningar antas 1973-75 ge ett underskott av 20 000 personer. Åren 1976-85 bortses helt från utrikes flyttningar. B) Nettot av flyttningar antas bli O åren 1973-75 och ett överskott av 15 000 i genomsnitt per år 1976-85.

Med dessa antaganden som utrikes flyttningar har gjorts en revision av den befolkningsprojektion som Statistiska Centralbyrån publicerade i juni 1973. (Information i prognosfrågor 1973:16). Utgångspunkt är den faktiska befolkningen i riket vid början av 1973.

Ökningen av folkmängden beräknas bli svag enligt båda alternativen. Antalet personer i åldrarna över 20 år, som är avgörande för antalet bostadshushåll, beräknas i genomsnitt

per år öka med endast 17 000 enligt alternativ A och med

26 000 enligt alternativ B mellan 1970 och l985. Det kan jämföras med 1960-talet, då den faktiska ökningen var 60 000 personer om året. Se tabell 5.1.

sou 1974:17 Det framtida bosladsbesrändet 81

Tabell 5.1 Beräknad folkmängd totalt och i åldern 20 - w år enligt alternativa antaganden om utrikes flyttningar. 1 000-tal personer

under 1960-talet. En ökande del av både män och kvinnor har bildat egna hushåll. Det gäller alla åldersklasser av den vuxna befolkningen, men förändringarna har av naturliga skäl varit störst i yngre åldrar. Dessa förändringar har haft mycket stor betydelse för ökningen i efterfrågan på lägenheter under de senaste decennierna,

En mycket stor del av den vuxna befolkningen består numera av antingen samboende eller ensamstående, som har egna par lägenheter. Av kvinnor i åldern 35 - 64 år tillhör omkring 90 - 95 % någon av dessa grupper. Hushållsbildningen bland kvinnor i dessa åldrar kan inte bli så mycket större än den är, om inte samboendeförhållanden förändras, d v s om inte män och kvinnor avstår ifrån att flytta ihop (oavsett om de är formellt gifta eller inte).

I andra befolkningsgrupper kan hushållsbildningen fortfarande tänkas öka avsevärt.

Här har gjorts ett antagande som möjligen kan betecknas som extremt. Det relativa antalet personer som antingen tillhör

82 Det framtida bostadsbestândet

gruppen samboende och har lägenhet är ensamstående husgllgg hållsföreståndare antas öka. Deras andel av befolkningen antas öka till 50 % av männen och 65 % av kvinnorna i åldrarna 20 - 24 år. Den antas stiga snabbt med åldern och nå 95- 96 % för kvinnor redan vid 30 - 35 år och för män vid 35 - 40 år. I hushåll som består av par har mannen

sanboende räknemässigt

betecknats som hushållsföreståndare. Se figgr 5.1.

Det använda antagandet ger ett stort antal hushåll i förhållande till folkmängden. Nettotillskottet blir ändock litet i förhållande till 1960-talet och i genomsnitt per år även mindre än enligt boendeutredningens tidigare uppskattningar för 1970-talet. Se följande tablå.

Nettotillskott av hushåll, genomsnitt år ger l96l-70 faktiskt 47 000 1971-80 enligt SOU 1973:50 40 OOO 1971-85 Befolkning, alt A 31 000 Befolkning, alt B 36 000

Avvikelsen i förhållande till boendeutredningens föregående kalkyl förklaras delvis av antagandet om en svagare befolkningsutveckling. Främst är det dock en följd av att tidsperspektivet förlängts. Ökningen i hushållsantalet kan alltså beräknas vara större i början av perioden och senare avta.

sou 1974:17 Detframtida bostadsbestândel 83

Figur 5.1 Hushållsföreståndare i % av folkmängden i olika åldrar 1970 samt antagande 1985. Män

____----____§ ____

Kvinnor

zzzçg__ä å \ Hushållsföreståndare + samboende

84 Detframtida bosladsbestânder sou 1974:17

2-2-2 .. Eushållsåtzuåta:

En befolkningsutveckling och hushållsbildning enligt antagandena skulle medföra att hushållen i genomsnitt blir mycket små. Förändringen i hushållsstrukturen kan också antas följa ett bestämt mönster. Hushållsstorleken minskar starkt ungefär från 45-årsåldern oEH5uppåt genom tidig hushållsbildning i den yngre generationen. Även i åldern omkring 20 - 30 år kan andelen småhushåll antas bli stor. Mellangruppen blir föräldrar - samboende eller ensamstående - med barn till upp 20-årsåldern samt en mindre grupp av ensamboende. Om man utgår från de samband mellan hushållsföreståndarens ålder och hushållens fördelning på storleksklasser som kan erhållas ur bostadsräkningarna är det möjligt att någorlunda uppskatta förändringarnas omfattning. En sådan uppskattning redovisas i tabell 5. .

De åldersklasser som ökar mest i antal är 30 - 44 âr, d v s de förhållandevis stora hushållen, och gruppen över 65 år, de mycket små hushållen.

Tabell §.2 Beräknat antal hushåll 1985 efter storlek och föreståndarens ålder.

Hushålls- 1 000-tal Därav i ü med ... boende förestân- hushåll darens ålder

Samtliga 1970 3 050

Hushållsstrukturen påverkas inte i någon avgörande grad om befolkningen på grund av förändring i utrikes flyttningar

sou 1974:17 Det framtida bostadsbesrândet 85

blir något större eller något mindre än som har antagits. Däremot skulle förändringar av de hittillsvarande trenderna i hushållsbildningen kunna bli av stor betydelse.

Det kan tänkas att hushållssprängningen har gått så långt eller snart når en punkt, där de traditionella boendeformerna för många människor inte längre kan tillgodose behovet av kontakt med andra. Vi kan då få ett brott i den hittillsvarande trenden genom att andra hushållstyper än ensamboende och kärnfamiljer får ökad betydelse. Tillkomsten under senare år av storfamiljer och av ungdomsgrupper som bor tillsammans i stora lägenheter kan vara tecken i den riktningen. I så fall skulle tillväxten i antal hushåll bli svagare och hushållsstrukturen förändras. Sådana förändringar kan antas minska en del av de anspråk på allmän service och de kontaktproblem som en mycket långtgående uppdelning av befolkningen i några få renodlade hushållstyper kan antas leda fram emot.

Som vi skall beröra i det följande kan dock bostadsbeståndets nuvarande sammansättning antas medverka till en långtgående

uppdelning av hushållen. Om mönstret för hushållsbildningen

förändras ökar förmodligen problemen med att anpassa bostadsbeståndet till detta.

86 Detframtida bostadsbesrândet

SOLJl974l7

5.3 Ansnråk på bostadsbeståndet

Allmänna sxnpugkter

Det framtida bostadsbeståndet skall krav tillgodose på utrymme och komfort i själva lägenheterna samt krav på yttre förhållanden och service, för ett bestånd av hushåll som väsentligt avviker från det nuvarande i om defråga mografisk struktur. Hushållen kommer också att avvika genom att deras inkomster vid mitten av 1980-talet genomsnittligt kan antas vara 25 - 50 % större än för närvarande. Betalningsförmågan kan alltså antas bli större. Detta kan liksom nu främst antas gälla de krympande hushållen från 45-ârsåldern och uppemot pensionsåldern, medan en stor del av hushållen med större försörjningsansvar kommer att ha en mer pressad budget. Andra förändringsfaktorer av betydelse är att hushåll med någon hemmavarande vuxen under pensionsåldern troligen blir allt och att den ovanligare dagliga arbetstiden minskar.

Hur bostadsbeståndet bör se ut för att kunna tillgodose de förändrade anspråken är självklart inte bara en fråga om lägenheternas storlek och utrustning. Omgivningen och bostadsområdenas sätt att fungera är faktorer. viktiga

Bostadsutrymmet är dock en grundläggande faktor och får särskilt betydelse, om man vill försöka målet att uppfylla i olika bostadsområden kunna flera tillgodose typer av hushåll.

Det nuvarande bostadsbeståndet är till stor del sådant att det på sikt endast kan tillgodose de mindre hushållens bostadsbehov. Detta gäller givetvis om tätorternas flerfamiljshus. De krympande hushållen som dessutom erfarenhetsmässigt är trögrörliga kan bo kvar där och förbättra sin utrymmesstandard. Hushållen i åldersklassen 30 - 44 år, som till omkring hälften kan väntas bestå av hushåll med 4 eller flera medlemmar är i behov av större som det är lägenheter

Det framtida bostadsbesrândet 87

ont om i det nuvarande beståndet.

Tendenserna i hushållsbildningen ger alltså dåliga förutsättningar för att åstadkomma en allsidig hushâllsstruktur i olika bostadsområden. Problemen accentueras av att endast hushåll med föreståndare i åldern 30 - 44 år och över 65 år är antalsmässigt starkt växande grupper, medan ökningen i den yngsta åldersklassen kan beräknas bli svag och den stora gruppen 45 - 64 år minskar något.

Omfattningen av detta problem vid förändring av hushållens utrymmesstandard skall belysas med ett par exempel.

â-i-â _ Htzyamasstanáasâ; Följande tre exempel har gjorts för att belysa effekter av förändring i hushållens utrymmesstandard. a. I stort sett en extrapolering av tidigare långsiktiga utveckling. Om den nuvarande prisnivån sänks något och konsumtionen ökar med 2 - 3 % om året är en sådan utveckling inte orimlig. En viss trångboddhet skulle kvarstå enligt nuvarande norm.

Hushållen har flyttats upp så att ingen trångboddhet kvarstår enligt nuvarande norm. Att åstadkomma en sådan utveckling kräver troligen ett effektivare stöd till barnfamiljer än det nuvarande.

Hushållen har flyttats upp så att de har minst ett sovrum för föräldrar och därutöver ett rum för varje person utöver kök och vardagsrum. Enpersonshushåll antas bo i minst tvårumslägenheter. Förutsättningarna för så stora förändringar är små på så kort sikt som till 1985. $ärski1t detta om enpersonshushållen. De tre gäller antagandet exemplen illustreras av figur 5. .

88 Det framtida bosradsbestânder

_“_ Figur 5:2 Hushåll av olika storlek fördelade efter lägenhetstyp 1970 och 1985. Tre exempel- A, B, C. 1970 1985 719770” 1985 1970 1985 F76* 1935 Táiü [jaaa % A ac ABC ABC ABC ABC 100

_ E°2Såk1eB$21Lfä1Lbå5lå2d§i Uttryckt som genomsnittlig ökning av utrymmesstandarden förefaller inget av de använda antagandena orimligt. Antalet rumsenheter per person som 1970 var 1,46 skulle öka till omkring 1,80 enligt de båda lägre alternativen, eller med 22 procent 15 år. Den faktiska ökningen på 10 år mellan 1960 och på

1970 var 21 §3. Enligt det högre alternativet blir öknings-

takten ungefär densamma som under 1960-talet, knappt 2 få per år till 1,9 rumsenheter per person 1985.

sou 1974:17 Det framtida bostadsbeständet 89

För bostadsbeståndet som helhet förefaller inte heller de beräknade förändringarna av lägenheternas storleksfördelom man ser dem som fortgående förning påfallande stora, under en femtonårsperiod. Se tabell 5.2. skjutningar

Det är inte heller orimligt att tänka sig en nyproduktion, som på sikt ger någon av de beräknade lägenhetsfördelningarna och som i bostadsområde är differentierad med hänvarje nytt till hustyper, upplåtelseformer etc. syn

Tabell Beräknad lägenhetsfördelning 1985 enligt olika 5.2 antaganden om utrymmesstandard

Om man övergår till att se endast på större tätorter och jämföra med olika delar av beståndet blir dock bilden en annan. Den för hela riket beräknade fördelningen av lägenheterna 1985 kan med den exemplifiering det här rör sig om grova även användas för beståndet i tätorter med minst 2 000 invånare.

Jämför man resultaten med olika årgångar och hustyper i tätorternas bostadsbeståndblir emellertid överensstämmelsen inte särskilt bra. En sådan jämförelse görs nedan i tabell 5.5 för det mellersta av alternativen för utrymmesstandarden (b). Alltså med en ökning som inte är påfallande stor.

Det enda bestånd med en lägenhetsfördelning som ligger någorlunda i närheten av jämförelsetalen är 1930-talets småhus och de senast byggda flerfamiljshusen. I de sistnämnda är dock särskilt andelen femrumslägenheter mycket liten, och beståndet kan inte tillgodose utrymmesanspråken för hushåll med 4 eller

90 Der framtida bosradsbestândet

SOLIl97ml7

flera boende. I 1930-talets är flerfamiljshus andelen smålägenheter större än vad som motsvarar den beräknade genomsnittliga utrymmesstandarden för engersonshushåll 1985 enligt den lägsta standardkalkylen.

Tabell 5.5 Önskad 1985 lägenhetsfördelning (kalkyl b) jämförd med faktisk fördelning i olika av hus i årgångar tätorter med minst 2 OOO invånare.

Önskad Faktisk fördelning i tätorter med minst fördel- 2 000 inv 1270

?ägg

Hus byggda Hus byggda Hus byggda 1331-40 125A-60 1966-70 (b) Små- Fl.fam. Små- Fl.fam. Små- Fl.fam.

hushâllssammansättning områden är helt uteslutet. Det gäller dessvärre även områden som tillkommit i rätt sen_tid. Om inte beståndet förändras är det alltså nonsens att påstå att olika hushâllsgrupper skall få välja mellan gamla och olika nya hus, bostadsområden, hustyper eller miljöer på likvärdiga villkor. av Förändring marknadssituationen, prisstrukturen eller subventionssystem, som är starkt motiverade från andra ändrar inte synpunkter, detta förhållande.

Det befintliga beståndet av smålägenheter verkar troligen i hög grad styrande på efterfrågan. Lägenheternas läge uppfattas ofta som bättre än nyproduktionens. Även om priserna för olika årgångar blir främst likvärdiga, genom en sänkning

bostadsbestânder 91

sou 197417 Derframtida

av prisnivån för nya lägenheter, kommer det befintliga beståndet ändock att ha en gynnsam konkurrenssituation särskilt i en inflationsekonomi. Tänker man sig en fortgående uppåt med någon procent om året av priserna i anpassning paritetsbelånade hus och i kommande årgångar kan också de äldre lägenheterna följa med. Skillnaden blir bara att höjningen för dem inte motsvaras av någon ökad utgift för lånat kapital. I stället ökar fastighetens avkastning och dess marknadsvärde. De höga marknadsvärdena och hyrorna för befintliga smålägenheter utgör redan nu ofta ett hinder mot att ändra beståndet genom sammanslagning av lägenheter.

För att styra utvecklingen i riktning mot ökad allsidighet i olika bostadsområden och ge olika hushållsgrupper mer likvärdiga valmöjligheter är det uppenbart att det behövs stora förändringar av det befintliga beståndet.

Detta gäller såväl lägenheternas storlek och kvalitet som bostadsområdenas standard. Behovet av sådana förändringar kan inte kvantifieras, men är sannolikt av större betydelse för framtida bostadsproduktion än t ex tillväxten i antal hushåll och lägenheter.

Den här är inte ny. För 30 år sedan akproblemställningen tualiserades den av bostadssociala utredningen, men då gällde det ett till stor del tekniskt undermåligt bestånd av ettsom var saneringsmogna av andra skäl än storrumslägenheter leken. Så länge vi haft en mycket snabb tillväxt i antalet hushåll har problemet varit föga märkbart. Nu kommer vi in i en period med lugnare ökning, men har kvar det gamla problemet nivå. Dessutom har det skärpts genom att på en högre i mycket högre grad är samlade i stora homogena lägenheterna områden och ligger i hus med lång återstående användningstid.

De långsiktiga problemen med förändringar av det tekniskt sett befintliga beståndet kan inte behandlas i godtagbara detta sammanhang, utan bör utredas närmare. Redan nu kan

92 Det framtida bosradsbestândet

dock antydas att utvecklingen av och priser fastighetsvärden kommer att vara ett väsentligt problem i sammanhanget. Det måste ses i relation till finansiering av och prisutveckling i nyproduktionen.

KAPITEL 6

BOSTADENS PRIS - HUSHÃLLENS UTGIFTER OCH BETALNINGSFÖRMÃGA

6.1 Allmänt

I kapitel 4 redovisas allmänt vår syn på bostadspolitikens mål, däribland frågorna om bostadens pris och hushållens möjligheter att betala detta.

De förutsättningar som bostadspriserna ger för hushållens bostadsval behandlades relativt ingående i boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76 (SOU 1973:50). Prisnivå och prisrelationer i olika delar av beståndet samt olika upplåtelseformers effekter på hushållens nettoutgifter konstaterades ha verkat negativt för bostadskonsumenternas valfrihet. Det konstaterades också att dessa faktorer försämrade förutsättför en allsidig hushållssammansättning i bostadsningarna områdena.

Vi har nu tillgång till nytt material som bidrar till en vidare av frågeställningen. Det gäller inte minst belysning den småhusundersökning som statistiska centralbyrån genomfört av boendeutredningen i samarbete med bostadspâ uppdrag skattekommittên samt bearbetningar av 1970 års folk- och bostadsräkning med avseende på samband mellan inkomster och bostadsförhållanden. Vidare har beräkningar av totala fastighetsomkostnader till underlag för en bedömning genomförts av kostnadsförutsättningarna för bostadspriserna.

med redovisningen i detta kapitel blir därmed vidare Syftet än vid boendeutredningens tidigare behandling av frågan. Underlag för mer långsiktiga bostadspolitiska åtgärder

94 Bostadens - hushållens . .

pris utgifter. sou 1974:17

presenteras. Därvid är av intresse dels mellan avvägningen åtgärder av olika slag, dels vilka krav som bör ställas på olika bostadspolitiska medel, inte minst bostadsfinansieringen.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 95 SOU 1974-_17

6.2 Kostnadsförutsättninqar för bostadsnriserna

6.2.1 Inledning

Avsikten med redovisningen i detta avsnitt är att behandla betingelserna för bostadspriserna med utgångspunkt i nyproduktionen. Därutöver görs en tillbakablick på utvecklingen av produktionskostnaderna över tiden, eftersom dessa utgör förutsättning för dagens bostadspriser.

Kostnadsförutsättningarna för bostadspriserna ges av den ur sprungliga produktionskostnaden, alternativt förvärvskostnaden, kapitalkostnadsvillkoren samt kostnaderna för drift, underhåll och bränsle.

Olika upplåtelseformer ger olika kostnadsförutsättningar vid en för lika lägenheter. Skillgiven produktionskostnad nader i kapitalkostnader beror därvid främst på att den statliga långivningen varierar med upplåtelseformen. Denna skillnad minskar om man räknar med kalkylerad eller faktisk ränta den insatsen. Detta behandlas närmare i avpå egna snittet 6,3 nedan.

Även de redovisade drift- och underhållskostnaderna uppvisar skillnader. Detta är snarare en följd av mätsvårigheter än av olika fysiska förutsättningar. Som exempel kan nämnas att vid given standard i fråga om drift och underhåll redovisas kostnaderna normalt högre vid hyresrätt än vid bostadsrätt. Det beror bl a på att bostadsrättshavaren oftast själv svarar för det inre underhållet. Eftersom han kan utföra en del arbeten disponera egna medel alternativt medel ur en själv, fond för det givet att det för den lägenhetsunderhåll,är lägenheten kommer att redovisas högre underhållskostnahyrda der.

96 Bostadens pris - hushållens utgifter . . .

__._.__._._._a 6.2.2 Produktigngkgstnadgr

Med produktionskostnad (produktionspris) avses byggnadskostnaden, kostnader för mark och exploatering, räntekostnader under byggnadstiden samt byggherreomkostnader.

Mellan 1958 och 1963

steg produktionskostnaderna per m2 lägen-

hetsyta (ly) för statligt belånade flerfamiljshus med totalt ca 18 %, d v s i genomsnitt 3 % per år.

Efter en period med stora prisstegringar i mitten av 1960talet rådde tämligen stabila byggpriser under de földärpå jande åren. Är 1970 bröts den utvecklingen och av följdes betydande prisökningar. Dessa har inte avmattats utan accentuerats ytterligare under 1975 och 1974.

I boendeutredningens tidigare betänkande lämnades en utförlig redogörelse för de senaste årens samt en anautveckling lys av orsakerna (SOU 1973:50, 5 och kapitel bilaga 5).

Utan att här gå in på vad som orsakat denna kan utveckling

endast konstateras, att produktionskostnaden m2 för

per ly flerfamiljshus gått upp från 674 kr 1958 till l 540 kr (preliminär uppgift) 1973, d v s en fördubbling på 15 år i löpande penningvärde. Detta motsvarar en årlig byggprisstegring på ca 4,7 %.

Kostnadsökningen är i och för sig inte särskilt anmärkningsvärd. Priserna för övriga varor och tjänster har undergått ungefär samma förändring. För bostäder dock en uppkommer prisstruktur med betydande om den historiska prisskillnader, produktionskostnaden läggs till grund för det löpande bostadspriset, prisskillnader som inte motsvaras av skillnader i husens standard och ålder. Detta behandlas närmare i avsnitt 6.3.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 97

För statligt belånade gruppbyggda småhus finns statistik om produktionskostnader tillgänglig sedan mitten av 1960-talet.

Produktionskostnaden har ökat från 1 029 kr per m2 bostads-

yta (boy) 1965 till ca 1 400 kr per m2 boy (preliminär upp-

gift) 1973, d v s med totalt 36 %, i genomsnitt per år ca 4 så.

Uttryckt i kr per m2 är det således ungefär samma belopp som

utgör utgångspunkt för kapitalkostnaderna i bostadspriset för flerfamiljshus resp småhus i den statligt belånade nyproduktionen (enligt preliminära uppgifter 1 340 kr resp ca l 400 kr 1973 . Uttryckt per lägenhet blir emellertid skillnaden mycket stor, eftersom den genomsnittliga lägen-

heten i flerfamiljshus endast är ca 65 m2, medan det genom-

snittliga gruppbyggda småhuset är drygt 115 m2 1973.

Ytskillnaden borde ha fått större effekt på produktionskost-

naden per m2 för småhusen genom den lägre marginalkostnaden

vid ytökningar. Att så inte är fallet torde främst bero på två saker.

Kostnaderna för mark och exploatering slår igenom hårdare i

produktionskostnaden per m2 för småhus än för flerfamiljs-

hus. Tidigare torde full kostnadstäckning ha förekommit endast undantagsvis vid småhusexploateringar. På senare tid har kommunernas strävan att ta ut faktiska kostnader ökat. Detta har underlättats av den förändrade statliga långivningen till mark- och exploateringskostnader. Likväl torde i åtskilliga fall betydande subventioner förekomma vid bestämning av markpriser och engångsavgifter för småhus, något som bl a konstaterades i boendeutredningens förra betänkande.

En annan tänkbar orsak till den förhållandevis höga m2-kost-

naden för småhus är att de gynnsamma reglerna för villabeskattning drivit upp priser, ytor och utrustningsmängd. Se också SOU 1973:50, kapitel 5 och bilaga 3.

98 Bostadens pris - hushållens utgifter. . .

Byggnadskostnaden per m2 boy för statligt belånade småhus,

d v s total produktionskostnad minskad med kostnad för mark och exploatering, var lika stor för gruppbyggda småhus som för styckebyggda under senare hälften av 1967. Sedan dess har den ökat snabbare för de styckebyggda husen än för de

gruppbyggda. 1972 var skillnaden nära 100 kr per m2 boy.

Produktionskostnaderna varierar kraftigt kring ovan redovisade medeltal som avser hela riket. Skillnaderna kan bli

betydande mellan olika regioner av landet (m2-kostnaden är

exempelvis ca 200 kr lägre i södra Sverige än i Stor- Stockholm) men även inom en och samma ort kan skillnaderna

i m2-kostnaderna för i stort sett likvärdiga lägenheter vara

stora.

I en diskussion om bostadspriser för småhus är det förvärvspriset som bör utgöra utgångspunkt. Den ursprungliga produktionskostnaden är i realiteten endast intressant för den som bor i ett hus som han byggt i egen regi. En viss återhållande verkan i prisbildningen på småhus erhålles genom att försäljningspriserna för statligt belånade gruppbyggda småhus skall godkännas av länsbostadsnämnd vid förstagångsupplåtelse.

Relationen mellan produktionskostnad och pantvärde visar storleken av överkostnaderna, d V s den del av produktionskostnaden som inte täcks av den reguljära långivningen, d v s bottenlån och bostadslån och i förekommande fall egen insats inom pantvärderamen. S

Överkostnaderna var för flerfamiljshus 5,4 % 1958 och 7,1 % E 1966 enligt preliminära beslut. Sedan dess har de successivt § minskat till 2,2 % 1972. Med nuvarande beräkningsteknik är detta ett uttryck för en något förbättrad av låneanpassning schablonerna till faktiska kostnader. Överkostnaderna beräknas för 1973 dock till drygt 3 %, d V s en ånyo försämrad Q relation mellan pantvärde och produktionskostnader beroende på de kraftigt stigande byggkostnaderna.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 99

Under förutsättning av riksdagens beslut kommer all nyproduktion, som påbörjas eller färdigställs under 1974 att erhålla restitution för erlagd moms. Den föreslås bli maximerad till

100 kr per m2 bostadslägenhetsyta för flerfamiljshus och

13 500 kr per småhus.

6 › 2 - 5 Kaaiialkgsinadsvillkgr

Den statliga bostadslångivningen till nyproduktionen sker från och med 1968 i form av paritetslån till flerfamiljshus och antingen som paritetslån eller traditionella lån till småhus. Paritetslånesystemet är utförligt beskrivet i avsnittet 7.2 och i bilaga 3.

Paritetslånesystemet har en avsevärd bostadsprissänkande effekt i förhållande till ett traditionellt lånesystem. Detta behandlas närmare nedan. Även om avsikten med den nya finansieringsordningen var att införa ett subventionsfritt system, har detta i början av länets löptid likväl en subventionerande effekt, även om statens fordran är avsedd att indrivas från låntagaren/fastighetsägaren, sett i ett längre perspektiv. Från den boendes utgångspunkt erhålles emellertid samma effekt som med en generell subventionering. Detta är helt i överensstämmelse med fattade bostadspolitiska beslut.

För småhusens del är effekterna av den nuvarande villabeskattningen så stora att låntagarna i många fall anser sig kunna avstå från paritetslån och ändå kunna få förhållandevis låga bostadskostnader.

Elârâamiláshss... äysesrât Den faktiska utvecklingen av kapitalutgifterna för ränte- och paritetslån kan med acceptabel säkerhet beräknas för åren 1968-74. Underlag för beräkningarna är uppgifter om produk-

100 Bostadens pris - hushållens utgmer . . .

tionskostnader, pantvärden och låneunderlag, paritetstal och räntor. Uppgifter och förutsättningar redovisas utförligt i bilaga 4. De kommenteras, förutom i detta avsnitt, i avsnittet 7.2. Vi gör här endast en sammanfattning. Uppgifterna avser ett allmännyttigt företag.

Totala kapitalutgifter i ränte- och paritetsbelånade hus inkluderande förräntning av överkostnader av framgår tabell 6.1.

Tabell 6.1 Totala kapitalutgifter i ränte- och paritets-

belånade hus. Kr/m2

Hus färdig- Kapitalutgift år ställda å” 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974

rat 1 kr/m2 uppåt eller nedåt från utgångsläget 1968 eller

legat helt stilla. Årgångarna 1968-71 har ökat

med upp till

5 kr/m2. Denna utveckling är en direkt av paritets-

följd talsutvecklingen.

Bostadens pris - hushållens utgiñer. . . 101

mellan årgångarna varierar emellertid högst

Kapitalutgifterna väsentligt. Den fördubbling av produktionskostnaderna under som konstaterades i avden gångna 15-årsperioden föregående och som i viss utsträckning avser ökad standard, motsnitt, svaras av en i det närmaste lika stor skillnad i kapitalutgifter vid tidsperiodens slut.

Av tabell 6.1 framgår att kapitalutgiften för hus färdig-

ställda 1958 beräknas till 40 kr/m2 1974. Motsvarande för hus färdigställda 1973 beräknas till 75 kr/m2 och för 1974 års produktion till 78 kr/mz, också beräknat i 1974 års

kostnadsläge.

Paritetslånesystemet är så konstruerat att kapitalutgifterna för tidigare årgångar skall bringas i paritet med kapitaluti nyproduktionen. Bristande anpassning kan uPPk0mma gifterna främst av följande skäl.

Vid snabba byggprisförändringar erhålls utslag i paritetstalet med viss eftersläpning.

Beslut om paritetstalshöjningar kan träffas med utgångspunkt i bostadspolitiska överväganden, som innebär, att den konstruktion som lånesystemet bygger på, frångås.

Att skillnaden mellan de kapitalutgifter som beräknats för årgångarna 1973 och 1974 är så stor jämfört med de närmast årens beror på båda dessa faktorer. föregående

Om finansieringsförutsättningarna ändras på så sätt att betydande överkostnader erhålles, påverkas kapitalutgifterna. Detta har emellertid inget med finansieringssystemets principiella uppbyggnad att göra. I detta sammanhang kan nämnas att detta i viss mån fångas in genom under senare år ändrad teknik för beräkning av låneunderlag och pantvärde.

Som jämförelse har vi räknat fram de kapitalutgifter som uppkommer med traditionella lån, således utan omfördelning.

102 Bostadens øris - hushå/Iønc :Immer

Lånevillkoren är desamma som i underlaget för föregående tabell med tillägg av amortering på bostadslånet med 3,33 % per år av ursprungligt lånebelopp i likhet med vad som är fallet för statligt belånade småhus, som har ej paritetslån. Vidare är produktionskostnaderna desamma, tabell 6.2.

Tabell 6.2 Kapitalutgifter vid med traditiofinansiering nella lån för lägenheter i belånade statligt

flerfamiljshus byggda åren 1958-1974. Kr/m2.

Hus färdig- Kapitalutgift år ställda år 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974

95 1972 _ - - 102 lOl 100 1973 - - - - 114 113 1974 - - - - - 119

Xapitalutgifterna inom respektive årgång minskar successivt med tiden på grund av raka amorteringar på bostadslånet från början av lånets löptid.

Kapitalutgifterna mellan årgångarna uppvisar mycket stora

skillnader. 1974 har årgång 1958 38 kr/m2 1 kapitalutgift,

medan den för 1974

årgång beräknats till 119 kr/m2, d v s

en dryg tredubbling. Detta är resultatet av flera faktorer som verkar i samma riktning.

Den ursprungliga produktionskostnaden bildar underlag för kapitalutgifterna. Penningvärdeförsämringen ger därför upphov

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 103

till ökande skillnader i kapitalutgifter.

De senaste årens höjda räntor för botten- och bostadslån ger i kapitalutgifterna för de berörda årgångarna av hus. utslag

Den valda tekniken för amortering av bostadslånet, d v s lika stora återbetalningar under länets hela löptid, ger större skillnad mellan de studerade árgângarna än om t ex annuitetsprincipen hade använts.

Elariaailáâhssl äoatadârâti

Fr 0 m 1972 erhåller bostadsrättsföreningar lån (bottenlån och bostadslån) till 98 % av pantvärdet. Dessförinnan utupp den övre för dessa lån. gjorde 95 % av pantvärdet lånegränsen del och eventuella överkostnader fi- Resterande av pantvärdet nansieras med bostadsrättshavarens egen insats i vanligen form av grundavgift.

Den beskrivning av kapitalkostnadsförutsättningar och kapitalutgifter som ovan gjorts med utgångspunkt i exempel från med 100 %-ig belåning är i stort giltig även för företag bostadsrätt.

åmåhns... äaandezät t

De statliga lånen till småhus kan efter låntagarens val utgå eller som traditionella lån. Ränteantingen som paritetslån villkoren är desamma för båda låneformerna. Traditionella statliga lån löper på 30 år med rak amortering, d v s 3,33 % av ursprunglig låneskuld varje år. amortering

bostadslån utgår med 20 % av låneunderlaget till Statligt småhus som skall bebos av låntagaren. Långivningen till småhus är avsedd att låntagarens egen kapitalinsats till begränsa 10 % av pantvärdet.

104 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . A

I viss utsträckning förekommer att en del av den egna insatsen och eventuella överkostnader finansieras med banklån mot borgen och inteckningssäkerhet. Dessa är ofta kortfristiga, vilket innebär att de första årens kapitalutgifter blir högre än de därpå följande.

â-â-i _ _Driflu_u.rld§.râåll_ogh_bzässl_â De faktiska drift-, underhålls- och bränslekostnaderna är en funktion av flera olika faktorer. Nedan uppräknas några. Bostadsbeståndets utformning och sammansättning Husens ålder Servicegrad De boendes egna åtaganden Kommunala taxor och avgifter

i -

Dessa kostnader är viss mån/påverkbara av de boende

själva och förvaltaren. Inom HSB beräknas de teoretiskt påverkbara driftkostnaderna uppgå till 5/4 av de totala. I är emellertid möjligheterna begränsade, om man praktiken inte vill väsentligt minska servicegrad och underhållsstandard.

Elarâasiláshaä Vi har med ledning av statistik och kalkylunderlag från framför allt SABO beräknat att drift, underhåll och bränsle

uppgick till totalt 43:25 kr/m2 ly i 1972 års kostnadsläge

för nyproduktionen av flerfamiljshus inom den allmännyttiga sektorn. Beloppet fördelar sig på följande sätt:

Kostnadsslag Kr/m2 ly

Driftkostnader 25:75 Underhåll, löpande och

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 105

Vid behandling av kostnadsförutsättningarna för dagens är det nödvändigt att ha en uppfattning om bostadspriser hur drift- och underhållskostnaderna varierar med husens ålder. Det statistiska underlaget för en sådan bedömning är relativt Inom HSB och SABO finns dock ett visst begränsat. material.

har fram inom HSBs riksförbund. De avser Uppgifter tagits kostnader för drift och underhåll, inklusive resultat yttre och i HSBS bostadsrättsföreningar 1970. Av fondavsättning, materialet framgår följande:

för Drift, yttre underhåll, Tidsperiod resultat inkl fondavsättn. husens färdigställande = 100

kr/mz 1920-talet

31:15 100 1920-talet 31:88 102 1930-talet 32:21 103 1940-talet 30 : 30 97 1950-talet 30:83 99 1960-talet

mellan dessa senare m2-belopp och det ovan angiv-

Skillnaden i 1972 års kostnadsläge beror, förna för nyproduktionen att avser olika år, främst på att föreutom på uppgifterna inom den sektorn svarar för hela undertagen allmännyttiga vilket i de kalkylerade kostnahållet, till hänsyn tagits derna.

Av ovan kan den slutsatsen dras, att drift-, sammanställningen underhålls- och bränslekostnaderna är relativt lika för hus, som är vid olika tidpunkter, under förutsättfärdigställda att fondavsättningar för underhåll görs. Detta ning årliga senare företrädesvis inom den allmännyttiga och gäller kooperativa sektorn.

106 - hushållens

1974:171

Bostadens pris utgifter . . . SOU 1

§måh.u_s

För det ägda småhuset är den större delen av driftkostnaderna av sådant slag att de inte kan pâverkas alls eller endast i obetydlig utsträckning, t ex - skatt på garantibelopp - fastighetsförsäkring - sophantering - vatten - ev avgift till samfällighet (gruppbyggda småhus) - bränsle

Kostnaderna för underhåll, både löpande och periodiskt återkommande, blir däremot i hög grad beroende av ägarens egna arbetsinsatser. I småhusundersökningen 1972-73, bilaga 7, har storleksordningen av beloppet för underhåll av småhus undersökts. Därav framgår att utgiften för underhållet exkl trädgårdsunderhåll uppgår till genomsnittligt 1 100 kronor

för samtliga småhus på 86 - 120 m2 (avser hela riket). För

hus av samma storlek byggda 1966-1970 uppgår utgiften till 450 kronor.

I de kalkyler vi gjort av bostadspriser i nyproduktionen, bilaga 8, har underhållspostens storlek bedömts bl a utifrån material från småhusundersökningen. De totala drift-, underhålls- och bränslekostnaderna beräknas för ett nyproducerat

genomsnittligt gruppbyggt småhus på 115 m2 uppgå till ca

3 500 kronor 1972. Beloppet fördelar sig på följande sätt:

Kostnadsslag Kr/år Skatt på garantibelopp 535 Fastighetsförsäkring Sophantering 1 500 Vatten Ev avgift till samfällighet Underhåll 600 Bränsle (konventionell uppvärmning) 865 Totalt 3 500

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 107

Qtvegkligggn_ngdgr_sgn§rg tig Ovan redovisade kostnader är angivna i 1972 års kostnadsläge. Sedan dess är det främst följande som påverkat kostnadsutvecklingen: - Höjning av kommunala taxor och avgifter - Höjda löner - Höjda bränslekostnader

Inom SABO räknar man med att drift- och underhållskostnaderna 1974 ligger 5 - 6 kr högre än 1972, genomsnittligt för de allmännyttiga företagen. Därav avser 3 kr kalkylerat uttag för underhåll.

Vidare räknar man med att uppvärmningskostnaderna under samma

tid ökat med 200 % till 18 kr/m2.

Man torde kunna utgå från att motsvarande kostnadsökningar har inträffat för de ägda småhusen, med beaktande av att höjningar, som avser löner, är beroende av hur stora ägarens egna arbetsinsatser är.

Såvitt vi nu kan bedöma är några kostnadssänkningar med avseende kommunala taxor och avgifter inte att förvänta. på

Däremot är det sannolikt inte orealistiskt att anta, att en viss sänkning av oljepriserna kan inträffa, även om man därmed inte kommer ned i 1972 års nivå.

â-â-â _ åammenâaiteins Vi vill två förhållanden som grundläggande för peka på främst prisförutsättningarna i bostadsbeståndet.

Bostäder har normalt en lång varaktighet. Det är den ursprungeller förvärvskostnaden som ligger liga produktionskostnaden till för Med successivt försämrat grund kapitalutgifterna.

108 Bostadens pris - hushållens urgifler . . .

penningvärde, något som knappast är osannolikt sett i ett inte alltför kort tidsperspektiv, kommer den nybyggda lägenheten alltid att ha en låneskuld i början som är större än den ursprungliga läneskulden för en likvärdig lägenhet i ett äldre hus. Med traditionella lån, d v s med annuiteter och/eller rak amortering, erhåller därför den alltid nyaste lägenheten högre kapitalutgifter än den tidigare byggda.

Paritetslånesystemet minskar skillnaderna i kapitalutgifter mellan årgångarna. Systemets konstruktion och tillämpningen sedan det infördes, har emellertid, som framgår av avsnitt 6.2.3 ovan, gett upphov till att det 1974 föreligger avsevärda skillnader i kapitalutgifter för olika av årgångar hus.

Uppgifterna om kapitalutgifter i tabell 6.1 och 6.2 är sammanställda i figur 6. .

Den andra aspekten på kostnadsförutsättningarna för bostadspriserna som vi önskar peka på är följande.

Det statistiska material som finns för drift, underhåll och bränsle i beståndet av flerfamiljshus tyder på att några större skillnader inte föreligger mellan hus under byggda olika tidsperioder. Härvid är att att det är de totala märka, kostnaderna som avses, inte resp kostnadsslag för sig. Bedömningen avser moderna lägenheter och en i princip jämförbar standard i fråga om servicegrad och underhåll.

Bilaga 8 innehåller detaljerade kalkyler över bostadspriser för produktionen 1972 och i 1972 års kostnadsläge. Exemplen avser en genomsnittlig 3-rumslägenhet i samt flerfamiljshus småhus av olika storlek med hyres- resp äganderätt.

Kostnadsförutsättningarna är i fråga om kapitalutgifter och drift, underhåll och bränsle desamma som de som redovisats 078.11 o

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 109

Figur 6.1 Kapitalutgifter 1974 vid finansiering med traditionella lån resp ränte- och paritetslån för lägenheter i statligt belånade flerfamiljshus, allmännyttiga sektorn, byggda åren 1958-1974. Kr/m2 120

Traditionella lån

Ränte- och paritetslån

l l I I l l I | I I 1958 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71_72_73_74 Hus färdigställda år

110 Bostadens pris - hushållens utgjfter . . .

6.3 Bostadsmarknadens prisstruktur

6.3.1 Inledning

Med bostadspris avser vi det belopp som måste betalas för att nyttja en bostad under viss tid oavsett vem som bor i den. För bostäder som hushållet äger eller disponerar med bostadsrätt har vi också ett förvärvspris.

Det finns inte en enhetlig bostadsmarknad med sinsemellan fullt jämförbara priser. Man kan tala om åtminstone tre delmarknader efter bostädernas upplåtelseform, hyra, bostadsrätt och ägande. Därutöver finns ett stort antal lägenheter för vilka man inte kan tala om bostadspriser i vedertagen bemärkelse. Det gäller bostäder som ingår i hushållets rörelse eller av andra skäl är undandragna normal prisbildning. För sådana bostäder kan bara erhållas ett på något sätt uppskattat bostadsvärde. Den största gruppen i detta bestånd är bostäder på jordbruksfastigheter.

Totalt omfattar det bestånd som vi har uppgifter om prisförhållanden för omkring l,5 miljoner hyres- och bostadsrättslägenheter i flerfamiljshus och omkring 0,7 miljoner enfamiljshus som bebos av ägaren. Totalt rör det sig alltså om 2,2 miljoner lägenheter, eller omkring två tredjedelar av bostadsbeståndet. Av lägenheterna i flerfamiljshus är omkring 95 % representerade med prisuppgifter och av småhuslägenheterna drygt hälften. De delar av beståndet som vi inte alls har några prisuppgifter för är bl a omkring 0,3 miljoner lägenheter på jordbruksfastighet och nära 0,2 miljoner lägenheter i tvåfamiljshus.

6.3.2 Hyresrätt

Hyrorna är numera relativt väl statistiskt beskrivna genom årliga undersökningar sedan 1969 av hyrorna i hela beståndet

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 111

av flerfamiljshus och sedan 1967 av hyror vid första upplåtelse av nybyggda statsbelânade flerfamiljshus. Uppgifter om hyror redovisas också i folk- och bostadsräkningen 1970

(F0B 70). Alla här redovisade uppgifter avser hyra inklusive

uppvärmning.

utgör totalt ca 1,35 miljoner, varav 1,2 Hyreslägenheterna miljoner i flerfamiljshus. Deras andel av samtliga bebodda lägenheter är i riket omkring 45 % och i tätorterna omkring 50 %. I Stor-Stockholm och några av de största kommunerna utanför storstadsområdena, t ex Norrköping, Örebro, Helsingborg, är andelen hyreslägenheter inemot 60 %, men det finns också stora kommuner med förhållandevis lågandel hyreslägenheter, t ex Uppsala 32 % och Västerås 46 %. De regionala skillnaderna inom tätortsbeståndet är alltså betydande.

Hyrorna visar en regional spridning som synes vara särskilt stor inom det senast byggda beståndet. Detta har betydligt högre hyror i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg än i andra områden. Utanför storstadsområdena synes ortens storlek ha en viss men inte särskilt stor betydelse för hyresnivån. Man kan också finna en ökning i hyresnivån i stort sett från söder till norr i landet. Se tabell 6.3.

112 Bostadens pris - hushållens utgifrer . . . sou 197417

Tabell 6.5 Genomsnittlig årshyra i kr per lägenhet för 3 rum och kök i kvalitetsgrupp l och 2. Storstadsområden och vissa kommuner 1970. Källa: FOB 1970

Region Årshyra 1970, kr per lägenhet, 3 rk i kvalitetsgrupp 1 och 2 Kommun

Lokalt varierar hyrorna förutom med kvalitet och storlek även med byggnadsåret. En tvårumslägenhet byggd efter mitten av 1960-talet har således i regel högre hyra än en trerumslägenhet byggd under 1950- eller 1940-talet. Förhållandet kan uttryckas med hyran i kronor per kvadratmeter lägenhetsyta som ett något bättre mått. I exempelvis St0r-St0ckholm var den 1972 för trerumslägenheter byggda 1966-71 100 kr och för samma lägenhetstyp byggd under 1940-talet 72 kr. Denna hyresdifferens visar relativt sett inga stora regionala skillnader. Se tabell 6.4.

Bostadens pris - frusna/lens utgi/?er . . . 113

Tabell 6.4 Hyra kr per m2 lägenhetsyta för vissa årgångar

och lägenhetstyper 1972 Källa: BHU 1972

Lägenhetstyp Riket Stor- Stor- Övriga kommuner Stockholm Göteborg Byggnadsperiod 5O 000 4:50 000 inv inv 2 rum och kök

3 rum och kök

halvmoderna lägenheter - med centralvärme och WC men utan badrum - och omoderna. Med en beräknad uppvärmningskostnad tillagd är de omoderna lägenheterna t 0 m något dyrare i vissa storleksklasser. Hyrorna för dessa kvalitetsklasser är av störst intresse i fråga om smålägenheter, eftersom större lägenheter med så låg standard är mycket få. För 1 och 2 rum och kök var årshyrorna per lägenhet följande i genomsnitt för hela riket 1972.

Omodern Halvmodern Modern byggd före 1956

De regionala skillnaderna är relativt stora. I Stor-Stockholm var således medelhyran för både omoderna och halvmoderna tvårumslägenheter ca 3 000 kr, för en modern lägenhet före byggd 1956 steg priset till 4 000 kr och för en lägenhet byggd

I 114 Bostadens pris - hushållens utgifter . . .

1966-71 till 6 700 kr. Prisskillnaden var alltså mindre mellan en omodern lägenhet - förutsatt att uppvärmningen räknas in - och en äldre lägenhet med badrum än mellan olika delar av det moderna beståndet.

karakteriseras också av att ägareförhållandena Hyresmarknaden är olika i skilda delar av beståndet. Av samtliga hyreslägenheter i flerfamiljshus ägs 44 % av allmännyttiga företag, 51 % av enskilda personer eller bostadsföretag och 5 % av andra.

För olika årgångar av lägenheter var fördelningen på ägare följande.

Byggnads- l 000-tal Därav i % ägda av Pernå lagenheter allmänenskilda övriga nyttiga företag

mellan olika årgångar av lägenheter är Hyresskillnaderna olika för de två företagstyperna. Allmännyttiga företag har än enskilde. Detta förhållande en jämnare hyresfördelning torde bl a sammanhänga med hyresregleringens verkningar samt med att de allmännyttiga företagen har stora bestånd och därmed möjlighet till vissa utjämningar efter förhandsom lingar med hyresgästorganisationen. Följande uppgifter avser riket är givetvis också påverkade av regionala olikheter och skillnader i underhållsläge.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 115

Byggnads- Hyra 1972, kr/m2 ly 1 OOO-tal lägenheter

period för 3 rk

Lägenheter med bostadsrätt utgör ca 0,4 miljoner varav 95 Q i flerfamiljshus. Deras andel av hela bostadsbeståndet är 13 % och av tätorternas bostadsbestånd 16 2. Nästan alla bostadsrättslägenheter är moderna.

Liksom andelen hyreslägenheter visar också andelen bostadsrättslägenheter stora lokala olikheter. I storstadsregionerna och de större kommunblocken gäller i stort sett att andelen bostadsrättslägenheter är hög om andelen hyreslägenheter är låg, medan andra upplåtelseformer varierar i mindre grad. I Malmö-området omfattar således bostadsrätterna 25 Ä av beståndet, i Uppsala 34 % och i Örebro endast 8 m.

Bostadsrätterna skiljer sig från hyresrätten prismässigt främst genom att de har både ett förvärvspris och ett upplåtelsepris, årsavgiften till föreningen.

Vid förvärv av nya bostadsrätter är förvärvspriset i regel lika med grundavgiften till föreningen och motsvarar den del av fastighetskapitalet som medlemmarna själva måste anskaffa. Vid förvärv av äldre bostadsrätter är förvärvspriset i princip det belopp som köparen är beredd att betala. Det bestäms av hur bostadsrätten värderas i förhållande till den årsavgift som utgår och hur köparen värderar innehavet av bostadsrätt i förhållande till andra bostadsalternativ.

116 Bostadens - hushållens . . . sou pris utgifter 19744 å

Priset vid överlåtelsen är numera inte formellt bundet av

det ursprungliga byggnadspriset eller grundavgiften. I realiteten grundas dock en stor del av överlåtelserna på en kalkyl som innebär att den ursprungliga grundavgiften och gjorda amorteringar räknas upp med index.

Det finns ingen statistik som tillfredsställande belyser utvecklingen av förvärvspriserna för äldre bostadsrätter för tiden efter 1 januari 1969, då priskontrollen för överlåtelser upphävdes. 4

För nybyggda bostadsrättslägenheter är förvärvspriset lika med grundavgiften. Den uppgick för statsbelånade hus färdigställda 1972 till följande belopp i genomsnitt för hela landet.

Grundavgift. kr 2 rk 3 rk 4 rk Per lägenhet 5 961 7 200 7 700

Per m2 ly 94 92 82

Ãrsavgifterna för bostadsrättslägenheter bestäms av föreningens å

faktiska kostnader. De är därför i ännu högre grad än hyrorna skiktade årgångsvis för varje lägenhetstyp. Skillnaden mellan är således en följd av dels förändringar i yta och årgångarna kvalitet för varje lägenhetstyp dels ökade byggnads- och kapitalkostnader. Se figgr 6.2 och tabell 6.5.

SOU 197447 Bostadens pris - hushållens utgifter. , _ 117

Riket Figur 6.2 Genomsnittlig årsavgift 1969 för olika årgångar av bostadsrättslägenheter.

Käila: BHU 69

i? 2 ,k Årsavgift, kr

årsavgift 1970 för vissa årgångar Tabell 6.5 Genomsnittlig

av bostadsrättslägenheter om 3 rk i storstadsom-

och vissa kommuner. Källa: FoB 1970 råden

Årsavgift. kr. för 3 rk Region Kommun Därav i hus Samtliga byggda

1941-55 1966-70

965 913 6 218 Riket 576 098 146 Stor-Stockholm 149 338 483 Stor-Göteborg 793

-fåUl›P--P-U1U1b

Stor-Malmö 696 586

O\O\O\O\U10\\1

829 934 505 Uppsala 937 616 407 Norrköping 728 227 Örebro 193 930 081 185 Västerås

- hushållens

118 Bostadens pris urgi/ier . . . sou 1974:1

QLELQ_ _Ägagdgr§t§

Hpââiflsäilâeâlââ Drygt 1 miljon hushåll eller 35 % av samtliga bor i lägenheter som de själva äger. Häri ingår jordbruksfastigheter, ägarelägenheter i och tvåfamiljshus flerfamiljshus m m. Den grupp av ägarelägenheter som det över huvud taget är möjligt att analysera bostadspriser för kan avgränsas till enfamiljshus, som inte till någon väsentlig del har samband med ägarens rörelse. Även för dessa är dock förutsättningarna för Pris bildningen mycket skiftande inte minst beroende på bostadsorten. Hushållets valsituation i ett bostadsmarknadsområde där det finns ett någorlunda rikhaltigt urval också av andra sorters bostäder är inte densamma som i områden där möjligheterna att bo på något annat sätt är mycket begränsade.

Frånsett jordbruksfastigheter kan enfamiljshus som bebos av ägaren uppskattas till drygt 0,7 miljoner eller 24 % av bostadsbeståndet. I tätorterna är andelen omkring 23 %. Av samtliga lägenheter i småhus utom jordbruksfastigheter utgör de av ägaren bebodda enfamiljshusen ca 70 %.

Informationen om vad man skulle kunna kalla bostadspriser för ägda lägenheter är mycket bristfällig och boendeutredningen har därför i samarbete med bostadsskattekommittén uppdragit åt statistiska centralbyrån att genomföra en specialundersökning. Denna är ännu inte helt slutförd, men vissa preliminära resultat redovisas i bilaga 1, Smähusundersökning 1972-73.

Att resultaten är preliminära innebär att alla kontroller och kompletteringar som kan göras för att erhålla bästa möjliga kvalitet inte har hunnit genomföras. Resultaten har inte heller kunnat analyseras i den omfattning som hade varit önskvärd. Tillförlitlighet och rimlighet har dock prövats så långt det varit möjligt.

I Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 119

Undersökningen omfattar av ägaren bebodda enfamiljshus byggda senast 1970, exklusive jordbruksfastigheter och andra hus som för ägarens rörelse. I urvalet ingår ca 7 200 hus förutnyttjas delade på 4 regioner. Regionindelningen är densamma som i statistiska centralbyråns bostads- och hyresundersökningar (BHU) från vilka hyresuppgifter refererats i det föregående.

med småhusundersökningen är bl a att mäta hushållens Syftet faktiska utgift under 1972 för att nyttja bostaden. Utgiften har därvid definierats som summan av ränteutgift, amortering och utgifter för drift och underhåll.

Amorteringens storlek har dock inte kunnat mätas, utan utgiften måste i huvudsak redovisas exklusive amorteringar. Härutöver har emellertid gjorts en förnuftsmässig skattning av vad som kan anses vara normal amortering. Denna har gjorts så att skillnad i kapitalskuld mellan slutet av 1971 och slutet av 1972 har noterats. Extremvärden, som kan antas bero på uppeller av kapital utan direkt samband med låning överflyttning bostadsförsörjningen, har rensats bort ur materialet. Det återstående beloppet har antagits utgöra en normal amortering.

Utöver skattningen av bostadsutgiften har insamlats uppgifter under 1961 - 1971. om förvärvspriser perioden

Eö år sgrise

I genomsnitt för alla hus som förvärvades genom köp (utom åren 1961 - 71 var priset 126 OOO kronor och för släktköp)

ett hus i storleken 100 - 140 m2 140 000 kronor. För hus

åren 1969 - 70 var priset för dem som köpte husen i byggda 150 000 kronor. Produktionskostnaden för genomsnitt omkring i egen var i 140 000 kronor. dem som byggde regi genomsnitt Uppgiften om produktionskostnad avser både hus, som på ägarens helt av byggnadsfirma och sådana där uppdrag uppförts ägaren deltagit i arbetet. Värdet av egen arbetsinsats ingår inte i produktionskostnaden.

120 Bosradens pris - hushållens utgi/ier . . .

De regionala skillnaderna är mycket större i fråga om dessa priser än vad vi förut har funnit i fråga om hyrorna och detta gäller särskilt i fråga om priset för äldre hus. Genomsnittspriset för alla köp var således i Stor-Stockholm 191 000 kronor och i kommuner med mindre än 50 000 invånare 98 000 kronor. Se tabell 6.6. Ett genomgående drag i alla resultat av undersökningen är att gruppen av mindre kommuner avviker väsentligt från övriga.

Tabell 6.6 Genomsnittlig köpeskilling resp produktionskostnad för enfamiljshus förvärvade åren 1969-71, exklusive fastigheter med tomträtt. Källa: Småhusundersökningen. Prel. bearbetning.

Region Köpeskilling resp produktionskostnad, 1 000-tal kr/hus Förvärvssätt Samtlipa årpånyar Hus bvrfda 1969-70 Alla Hus om Alla Hus om 2 2 hus 101-140 m hus 101-140 m

Riket Köp 126 140 154 151 Eget bygge .. .. 145 146 Stor-Stockholm Köp 191 177 184 171 Eget bygge .. .. 211 203 Stor-Göteborg Köp 166 156 174 153 Eget bygge ;. .. 172 154 Övriga kommuner minst 50 000 inv Köp 147 146 162 144 Eget bygge .. .. 168 149 mindre än 50 000 inv Köp 98 117 131 136 Eget bygge .. .. 157 141

Vi kan också konstatera att kapitalskulden vid slutet av 1972 för hus som förvärvats 1969-71 var i 000 genomsnitt 105 kronor. Detta understiger det genomsnittliga förvärvspriset (vägt genomsnitt för köp och bygge i egen regi) med 25 000 kronor. omkring

Bostadens - hushållens . . . pris utgi/ier 121

Man kan dra slutsatsen att hushållets egen vid kapitalinsats förvärvet i genomsnitt rimligen inte bör ha avvikit väsentligt från sistnämnda belopp. Troligen har insatsen varit något lägre. Även i detta avseende är spridningen mellan regionerna stor. I Stor-Stockholm ger således motsvarande uppskattning en egen insats av drygt 40 000 kronor och i kommuner med mindre än 50 000 invånare samma belopp ungefär som riksgenomsnittet, 25 000 kronor. Sannolikt finns också en stor spridning inom varje region mellan nya och äldre hus fastigheter, av olika storlek etc. Denna fråga har dock inte kunnat studeras.

.ârâüiâifi

Den genomsnittliga bostag§g§gi_tgg för samtliga hus i olika regioner framgår av följande uppgifter.

Övriga kommuner

fjärdedel av samtliga hus i riket har således bostadsutgifter som (utom amortering) är högst 3 300 kronor, hälften har högst 6 000 kronor och en fjärdedel minst 9 500 kronor i boårlig stadsutgift.

I stort kan det undersökta beståndet av enfamiljshus karakteriseras så att vi har ett stort antal lägenheter med låga eller i varje fall måttliga utgifter och ett litet tämligen antal med höga utgifter. De förra finns i det äldre beståndet och de senare i det nyaste beståndet. Se figgr 6.§.

122 Bostadens pris - hushållens utgifter . . .

Figur 6.3 Enfamiljshus - procentuellt fördelade efter bostadsutgifternas storlek (utan amortering). Riket 1972 % Källa: Småhusundersökningen, prelbearbetning.

.uunuøuuuuuu-i vi l I 4 Bostadsutgift 1000 kr Samtliga hus __ --u- Hus byggda - 1950 -n--r---n- Hus byggda 1969-1970

Utgiftsspridningen mellan olika årgångar förklaras till en del av standardskillnader. Husen är mindre och utrustningsstandarden lägre i det äldre beståndet. Den spridning som erhålls på riksnivå kan också delvis förklaras av den regionala fördelningen. Dessa effekter elimineras till stor del, om vi i stället studerar en viss storleksklass av hus regionvis.

Hus om 86 - 120 m2 och 121 - 160 m2 representerar vanliga

typer av hus och omfattar 45 % resp 20 % av det undersökta beståndet. En spridning i utrustningsstandard finns givetvis, men nästan alla hus av denna storlek tillhör dock bostadsräkningens standardklasser 1 - 2, d v s är moderna.

Bostadsutgiften utom amortering har för hus om 86 - 120 m2

skattats till ca 7 000 kronor och för hus om 121 - 160 m2 till

ca 9 400 kronor i genomsnitt för hela riket. En normal amortering har uppskattats till 1 OOO kronor resp 1 400 kronor

Bostadens pris - hushållens utgifter. . . 123

och utgiften inklusive amortering ökar alltså till omkring 8 000 resp 10 800 kronor för de två storleksklasserna.

Skillnaderna mellan regionerna är avsevärd. I Stor-Stockholm var således genomsnittsutgiften utom amortering 9 500 kronor

för hus om 86 - 120 m2 och 13 000 kronor för hus om 121 - 160

m2. Se tabell 6.7.

Inom regionerna finns stora skillnader i utgifter för likartade hus med olika byggnadsår. För hus i Stor-Stockholm om

86 - 120 m2 byggda före 1951 var utgiften således 7 700 kro-

nor och för hus byggda 1966 - 70 12 900 kronor.

Tabell 6.7 Genomsnittlig bostadsutgift 1972 utom amortering 2

för enfamiljshus om 86 - 120 m2 och 121 - 160 m .

Källa: Småhusundersökningen. Prel. bearbetning.

Lägenhets- Bostgdsutgift utom amortering 1972 Riket Stor- Stor- Ovriga kommuner

%;anads_ Stockholm Göteborg 50 000 50 000

årgg inv inv

86 - 120 m2

121 - 160 -1950 600 700

Skillnaden i utgifter mellan olika årgångar av hus påminner om den skiktning efter byggnadsår som förut har konstaterats för hyror och bostadsrättsavgifter. Skillnaden i utgifter mellan olika dock inte husens aktuella boårgångar återspeglar stadsvärde.

124 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . sou 197447

De stora skillnaderna i utgifter förklaras väsentligen av olika kapitalskulder och ränteutgifter. Kapitalskulderna är låga i hus som bara är något tiotal år gamla och mycket låga i äldre hus. Se tabell 6.8.

Tabell 6.8 Genomsnittlig kapitalskuld och ränteutgift för olika årgångar av enfamiljshus 1972. Riket. Källa: Småhusundersökningen. Prel. bearbetning.

Byggnads- Samtliga hus Hus om 86 - 120 m2

period

7 300

P

1969 - 1970 125 9 400 Samtliga 51 5 600 53 5 800

En ännu mera utpräglad skillnad i ränteutgifter och kapitalskulder framkommer om vi fördelar husen efter förvärvsår. De som ägt sina hus sedan 1950 eller tidigare hade således en ränteutgift av i genomsnitt 600 kr 1972 och en kapitalskuld av i genomsnitt 10 000 kronor, medan de som förvärvat husen 1969 - 71 betalade mer än 10 gånger så mycket i ränta - 7 800 kronor - och hade drygt 10 gånger så stor skuld, 105 000 kronor. Se figur 6.4 och 6.5.

Skuldbelopp och räntor ökar särskilt påtagligt mellan för- 1961 - 65 och 1969 - 71 och detta värvsperioderna gäller alla regioner. I Stor-Stockholm är således kapitalskulderna för dessa båda perioder 76 000 resp 145 000 kronor och räntorna 5 500 resp 11 100 kronor. Alltså drygt en fördubbling under en tid som, om man jämför periodernas mittpunkter, är endast 7 år.

Den stora skillnaden vid jämförelse mellan byggnads- och

Bostadens pris - hushållens utgifter. . . 125

är givetvis ett uttryck för stigande försäljförvärvsperiod I stort sett tyder materialet i detta avseende ningspriser. för äldre hus har ökat något mer än i på att förvärvspriset Som ett exempel härpå har nedan sammanställts nyproduktionen. för hus som är byggda i Stor-Stockholm 1961 köpeskillingar 65 och förvärvade olika perioder därefter. De jämförs med produktionskostnader under samma perioder.

1) avser åren 1969-70

126 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . SOL 1974:17

Figur 6.4 Kapitalskuld efter husetsförvärvsâr Kapitalskuld 1000 kr 159 Stor-Stockhol m _ ,__

Förvärvsår

Figur 6.5 Bostadsutgift exkl amortering efter husets förvärvsår Utgift 1000 kr 15 Stor-Stockholm

o o m m co co I I I .- p m co Förvärvsår

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 127

á-â-â _ ârishearspae: 112 .bostadsrätt 20h ziaandezäit I de föregående avsnitten har redogörelsen - frånsett förvärvspriser - avsett hyror samt årsavgift till bostadsrättsoch på visst sätt beräknade årsutgifter för ägda föreningen lägenheter. De tre använda begreppen är inte fullt jämförbara som mått på det löpande priset eller med andra ord för att under ett år nyttja lägenheter med olika upppriset låtelseform.

fullständig jämförbarhet går över huvud taget inte att Någon åstadkomma. Ägande- och bostadsrätt innebär ju dels att de boende har en egen kapitalinsats som är förenad med boendet, dels att värdet av detta kapital förändras under den tid bostaden innehas. Hur förräntningen av kapitalinsatsen samt värdeförändringen skall beaktas då man försöker jämföra vad det kostar att bo i olika upplåtelseformer råder det olika meningar om.

Bästa Izäese: .inaarukapital

Det förefaller rimligt att betrakta uteblivna ränteintäkter för det egna insatta kapitalet som en uppoffring för husd v s som en kalkylerad kostnad. Med dagens räntehållet, läge torde en alternativ användning, som innebär insättning i bank eller sparbank ge en ränteavkastning på strax över 5 %. I översiktliga kalkyler av bostadspriset för bostadsrätt och äganderätt torde 5 % utgöra en siffra med tillräck- Detta betraktelsesätt innebär en avvikelse lig noggrannhet. från den prisdefinition som användes i boendeutredningens förra betänkande.

I sammanhanget bör också beaktas att den belastning som hushållet åsamkas genom den egna kapitalinsatsen i någon mån en minskad intäktsbeskattning på grund av kompenseras genom den uteblivna ränteintäkten. Beräkningsmässigt kan också här antas att hushållen har en marginalskattesats om 60 %.

128 Bostadens pris - hushållens Lzrgzfter. . .

Detta innebär att den effektiva blir kostnadsbelastningen 40 % av den kalkylerade räntekostnaden om 5 2 av kapitalinsatsen.

âögmäaânheisâöräadziâamar

Ovan har angivits att en för räntan urkalkylpost på eget sprungligt kapital bör medtas i en beskrivning av bostadsutgifter och bostadspriser.

En konsekvens av detta kunde vara att räkna ränta på hela mellanskillnaden mellan saluvärde och kvarstående lån. Synsättet antyder nämligen en alternativ av det i användning huset inbyggda egna kapitalet.

Om ränta kalkyleras på det inbyggda erhålles kapitalet, normalt en kalkylerad räntepost i som kapitalkostnaderna överstiger erlagda räntor. Resultatet skulle bli oförändrade eller snarare successivt ökande trots att lånen kalkylposter nedamorteras. Detta är förutom ett som skatteproblem något har betydelse för bedömning av för denna bostadsutgiftsnivån upplåtelseform. Den rimliga slutsatsen förefaller vara att begränsa kalkylposten till att omfatta den kaursprungliga pitalinsatsen. Förändringar av det egna kapitalet, förmögenheten, har samband med de värdeförändringar som fastigheten/ bostadsrätten i sin helhet undergår.

Det som ovan berörts gäller närmast värdeökningsaspekterna. Det är givet ett en byggnad, även om den underhålls väl, undergår en viss förslitning med tiden. Detta bör motivera ett betraktelsesätt varvid byggnadens värde successjunker sivt. I företagsekonomiska sammanhang och vid beskattning av rörelser är värdeminskning på byggnader och maskiner avdragsgilla enligt speciella beräkningsgrunder.

För ägda småhus och bostadsrätter torde förslitningsaspekten behöva sammanvägas med övriga Därvid värdeförändringar. kan, som antytts ovan, resultatet - i fall under viss varje - bli en total tidsperiod värdeökning.

Bostadens pris - hushållens utgifter. . . 129

Vid mätning av bostadspris/bostadsutgift bör beaktas under året normala amorteringar. Denna post representerar gjorda en form av värdeminskning. Storleken bestäms av de bedömsom kreditgivarna gör när de beviljar lån. (Parenningar tetiskt kan nämnas att kalkylposten värdeminskning på byggnad normalt är identisk med amorteringar i allmännyttiga och kooperativa företag.) Härigenom blir kalkyler över bostadsför de tre upplåtelseformerna hyres-, bostads- och priser äganderätt någorlunda jämförbara.

130 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . sou 1974:17 i

6.3 Fastighetsomkostnader och bostadspriser

I de två föregående avsnitten redovisas kalkylerade totala fastighetsomkostnader och bostadsmarknadens prisstruktur. Fastighetsomkostnaderna är självfallet av avgörande betydelse för priserna på lång sikt. Kopplingen varierar dock med upplåtelseform för bostäderna.

Vid bostadsrätt och äganderätt finns en direkt koppling mellan fastighetsomkostnader och prissättning. Boendet är ju vid bostadsrätt förenat med fastighetsägande i föreningsform och vid äganderätt direkt förenat med fastighetsägande. När det gäller avsättningar för periodiskt underhåll har bostadsrättsföreningen stora och småhusägaren fullständiga möjligheter att välja om underhållskostnaden skall tas när den uppkommer eller utjämnas genom avsättningar till underhållsfond.

Förhållandena är annorlunda vid hyresrätt. Hyreslagen bygger på principen om avtalsfrihet beträffande hyrorna för hyresmarknadens parter. Vid skälighetsprövning av hyra i hyresnämnd och fastighetsdomstol beaktas ;ggg fastighetsomkostnaderna utan hyror för jämförbara lägenheter. Dessa är ofta fastställda efter förhandlingar mellan hyresmarknadens parter. Skälighetsprövning enligt hyreslagen är därför inte en form för prissättning annat än i enskilda fall eller en ny form av reglering av hyrorna på bostadsmarknaden.

Hyreslagen ålägger dessutom fastighetsägaren att utföra periodiskt underhåll av typ målning, tapetsering etc. Fastighetsägaren kan inte sägas enbart av detta skäl vara berättigad till högre hyror som ersättning för utfört underhåll.

Av dessa skäl behandlas i det följande upplåtelseformen hyresrätt mot bakgrund av avsnitten 6.2 och 6.3.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 131

§4. 2 Fastiaxiezsgmiogtaage; 9.02 mo;

En jämförelse mellan uppgifter om kalkylerade fastighetsom-

kostnader och hyror per m2 visar att hyrorna i den senaste

åldersklassen (1966-71) är genomsnittligt lägre än de kalkylerade fastighetsomkostnaderna. Skillnaden mellan hyror

och kostnader överstiger för åldersklassen som helhet 10 kr/m2.

Uppgifterna avser år 1972.

§.å.2 Kommentarer

Till en - sannolikt mindre - del beror skillnaden mellan fastighetsomkostnader och hyror på att vissa bostadsföretag med de möjligheter härtill som ges av hyresförhandlingarna fördelar de totala fastighetsomkostnaderna efter de förvaltade bedömda värde för de boende och inte efter lägenheternas de utgifter som formellt belastar respektive fastighet.

Till en annan del kan skillnaden förklaras med att avsätttill underhåll är otillräckliga och i vissa ningar periodiskt fall kanske också obefintliga.

kan årligen disponera fondmedel eller Slutligen företagen i övrigt redovisa underskott.

I den mån det är allmänt förekommande att bostadsföretagen inte kan göra erforderliga underhållsavsättningar, använder fonderade medel till annat ändamål eller går med förlust är detta även kort sikt utomordentligt oroande. De i på mycket avsnitten 6.2 och 6.3 redovisade uppgifterna visar under alla förhållanden en inte oväsentlig skillnad mellan fasighetsomkostnadskalkyl och faktiskt uttagna hyror. Detta kan med säkerhet konstateras för lägenheter som färdigställts under senare år.

En innebär bl a att bostadsområden inte god bostadsförsörjning kan tillåtas bli förslummade till följd av bristande underhåll.

132 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . sou 1974:1?

Hyresnivån måste medge både att hushållen kan bo i en god bostad till en skälig hyra och att rationellt skötta bostadsföretag kan täcka fastighetskomkostnader inklusive underhållsavsättningar med hyresintäkter.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 133

6.5 Hushållens nettoutgift

Med hushållens nettoutgift avser vi i princip det belopp som hushållet måste betala av egna medel för att nyttja bostaden. Nettoutgiften är priset för nyttjande (se 6.3.5) minskat med: a) bostadsstöd från stat och kommun som är direkt knutet till bostadsinnehavet, f n det statskommunala bostadstillägget och det kommunala bostadstillägget till folkpensionärer den minskning av inkomstskatten som uppkommer vid underskott på ägarlägenhet eller vid lån till förvärv av bostadsrätt.

Vi har inga statistiska uppgifter om hushållens faktiska nettoutgifter för bostaden enligt den angivna definitionen. För hushåll i lägenheter med bostadsrätt eller äganderätt saknas uppgifter om den egna insatsens storlek. Varken för de nämnda upplåtelseformerna eller för hyreslägenheter finns uppgifter om det statskommunala bostadstillägget kombinerade med uppgifter om bostadens pris.

á-â- 2 Bezäknads neitguieifiez .i ayâygeâtahus

Vi måste vid utformning av bostadspolitiska medel ta ställtill frågor om prisnivån i nyproduktionen och om nettoning storlek för vissa hushållsgrupper. Till underlag utgiftens för överväganden om dessa spörsmål har gjorts beräkningar av nettoutgifter för hyreslägenheter under olika förutsättningar. Några exempel redovisas i tabell 6.2.

Förutsättningarna är följande. a) Priset antas motsvara hyran för nybyggda lägenheter 1972, alternativt denna hyra sänkt med 15 %. Hyresuppgifterna är hämtade från statistiska centralbyråns undersökning av vid första upplåtelsen 1972. Uppgifterna avser hyror

134 Bostadens pris - hushållens utgifter. . . SOU 1974:1

medelhyror för allmännyttiga företag i hela landet. De faktiska hyrorna för 4 och 5 rum och kök har dock sänkts något, så att relationerna mellan lägenhetstyperna bättre motsvarar en normal fördelning. Hyrorna för dessa lägenhetstyper synes 1972 ha påverkats av speciella faktorer.

Bostadstillägg antas utgå enligt de regler som trädde i kraft den l januari 1974. Endast det statskommunala bostadstillägget har beaktats vid beräkning av nettoutgiften. Det statliga tillägget betraktas som ett allmänt konsumtionsstöd.

Inkomstuppgifterna avser sammanräknad inkomst enligt 1973 års taxering. Makar har räknats som en inkomstenhet (makarnas gemensamma inkomst). För ensamstående avser uppgifterna individinkomster.

De inkomstklasser inom vilka statskommunalt bostadstillägg skulle kunna utgå vid de högsta i tabellerna angivna hyrorna omfattar ungefär tre fjärdedelar av ensamstående i åldern 20 - 66 år och en fjärdedel av makar med mannen i åldern under 67 år. Av makar med 1 barn skulle omkring hälften vara berättigade till bostadstillägg med hänsyn enbart till inkomsten. Detsamma gäller omkring 60 resp 70 % av makar med 2 och 3 barn. Nästan alla ensamstående med l barn har så låg inkomst att de skulle kunna få tillägget.

Om hyresnivån sänks skulle antalet hushåll, som med hänsyn enbart till inkomsten kan vara berättigade till bostadstillägg, givetvis inte komma att minska. En sådan minskning inträffar endast om man förändrar de hyresgränser inom vilka tillägget kan utgå. Däremot skulle det antal hushåll som faktiskt kan få statskommunalt tillägg med hänsyn till såväl inkomst som hyra bli lägre vid lägre hyresnivå. Likaså skulle tilläggens storlek minska. Om hyran för en trerumslägenhet är 600 kronor per månad blir exempelvis omkring en tredjedel av ettbarnsfamiljerna berättigade till tillägg, varierande mellan 160 kronor per månad och 10 kronor. Sänks till hyran 510 kronor blir drygt 20 % berättigade till tillägg med mellan 80 och 10 kronor i månaden.

Bostadens pris - hushållens utgifter. . . 135

För dem som kan få oreducerat statskommunalt bostadstillägg nuvarande har en sänkning av hyresnivån liten enligt regler Deras nettoutgifter minskar i alla lägenhetstyper betydelse. endast med lO - 20 kronor i månaden, om hyran sänks med 15 %. Om hushållen har reducerat tillägg ökar effekten upp till för en tvårumslägenhet och omkring 100 kronor för 75 kronor De sistnämnda minskningarna av utgiften en fyrarumslägenhet. vid den inkomst då bostadstillägget upphör. En uppkommer får alltså momentant den största effeksänkning av prisnivån ten för dem som inte har statskommunalt bostadstillägg, d v s hushåll med förhållandevis höga inkomster. Effekten av en skall emellertid inte ses främst som en fördelprissänkning med kortsiktigt perspektiv. Det är de ningspolitisk åtgärd konsekvenserna som är de viktigaste. Vi återlångsiktiga kommer till denna fråga i avsnitten 6.8 och 6.9.

framstår med hänsyn till inkomsten som hög för Nettoutgiften flertalet i de inkomstlägen i vilka statskomhushållstyper munalt helt eller reducerat, kan utgå. Enligt bostadstillägg, som vi se bilaga 9, har dessa husnormerade kalkyler gjort, för andra levnadsomkostnader håll en mycket liten marginal än bostaden. I en sådan situation befinner sig ca en fjärdedel av alla hushåll som består av endast makar, drygt 40 % av hälften av 2-barnsfamiljerna och alla l-barnsfamiljer, drygt ungefär två tredjedelar av 3-barnsfamiljerna.

136 Bostadens pris - hushållens utgifter - ._- sou 197437

Tabell 6.2 Beräknade nettoutgifter för nybyggda lägenheter med olika hyror.

a. Makar med l-3 barn.

Sammanräknad Procentuell Nettoutgift, om

kr/mån,för lägenhet

inkomst 1972 andel hus- 1000-tal 3 *k 4 rk 5 rk kr håll med en inkomst som vid en månadshyra av ... kr

understiger 600 510 700 595 800 vidstående

b. Ensamstående med ett barn samt makar utan barn

Sammanräknad Procentuell andel Nettoutgift, för kr/mån, lägeninkomst 1972 hushåll med en in- het om 1000-tal kr komst som under- 2 rk 3 rk stiger vidstående vid en månadshyra av .. kr

500 425 600 510

Ensamstående med l barn - 30 360 350

Makar utan barn, mannen - 66 år - 19 430 25 510 30 510

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 137

c. En 20 - 66 år person

Sammanräknad Prodentuell andel Nettoutgift, kr/mån, för lägeninkomst 1972 hushåll med en in- het om 1000-tal kr komst som under- 1 rk 2 rk stiger vidstående vid en månadshyra av .. kr 350 305 500 425

320 305 340 3625

350 505 415 400 360 305 490 425

Om beräkningarna i stället skulle göras i 1974 års priser innebär detta att hyrorna blir högre och att en större del av hushållen blir berättigade till statskommunalt bostadstillägg. Inkomstprövningen skall avse 1972 års inkomst, men den faktiska inkomsten är i verkligheten väsentligt högre. Relationen mellan nettoutgift och inkomst kan därför genomsnittligt inte antas bli väsentligt förändrad.

â-â-â _ âkstiegfâeztsrpfätgâsds lägenheter

Eör hushåll i egnahem som de har förvärvat under senare år har taxeringsmässiga underskott på fastigheten ofta större betydelse än bostadstilläggen.

Småhusundersökningen belyser den faktiska skatteeffekten 1972, men resultaten är ännu inte slutbearbetade varför någon fullständig analys inte kan göras. Vi kan dock notera följande.

Av de undersökta husen visade 80 % underskott vid taxeringen och för hus byggda under 1960-talet gällde detta mer än 95 %.

Skatteminskningen uppgick för hus med underskott till l 800 kronor i för riket. För hus förvärvade åren 1966 genomsnitt 1968 och l969 - l97l uppgick den till 2 700 respektive 3 700

138 Bostadens pris - hushållens utgi/ier . . . SOU 1974:1

kronor. Skatteminskningen motsvarade för dessa hus ca 30 % respektive 33 % av bostadsutgiften exklusive amortering. I storstadsområdena var skatteminskningen större, 3 300 kronor i Stor-Stockholm och 2 600 kronor i Stor-Göteborg som genomsnitt för alla hus. För de två senaste förvärvsperioderna var den i Stor-Stockholm 3 800 och 5 100 kronor och i Stor- Göteborg 2 600 och 4 400 kronor. motsvarade Skatteminskningen dock liksom i riket 30 - 35 % av bostadsutgifterna.

Bostadens pris - hushållens utgifter. . . 139

6.6 Hushållens inkomster och bostadsförhållanden

6.6.1 Allmänt gm_hgshållgn§ gkgngmiska_situatign

Samhällets bostadspolitiska strävan att bereda alla människor bostäder av god kvalitet innebär att det inte bör finrymliga nas några lägenheter, som saknar elementära bekvämligheter- Den innebär också att hushållens utrymmesbehov skall tillgodoses. Större hushåll behöver därför större lägenheter än mindre hushåll. Dessa mål och hushållens egna värderingar överensstämmer i stora drag. Detta har vi visat i kapitel 5. Efterfrågan håller dock inte alltid takten med behovet. Boendetätheten och trångboddheten är högre för de större hushållen än för de mindre. Det fanns 1970 fortfarande ett antal lägenheter som rubricerades som omoderna eller halvmoderna.

Det nära till hands att vänta att detta förklaras av ligger ekonomiska realiteter. Med en större lägenhet följer ju ett högre pris. Detsamma gäller för en modern lägenhet i jämförelse med en omodern eller halvmodern av motsvarande storlek. Det bostadspris som följer av behovet av större och bättre högre lägenhet kompenseras endast delvis av bostadssocialt stöd till dem som inte med egna medel kan betala för en bra bostad.

Samtidigt som behovet av utrymme är större ju större hushållet är, blir givetvis också utgifter för annan konsumtion högre: matkostnaderna ökar, klädkontot går upp 0 s v. men större hushåll har inte högre inkomster än mindre hushåll, i varje fall inte så länge vi begränsar jämförelsen till att gälla gifta hushåll med minst tre personer, d v s barnfamiljerna, tabell Barnbidrag och inkomstprövat statligt bostadstillägg

§;lQ.

räcker heller inte till för att kompensera den ökande försörjningsbördan. svårigheterna att klara bostadskostnaden blir därför större och ekonomin i största allmänhet allt mer pressad ju större hushållet är.

140 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . SOLJl97t17

Tabell 6.10 Medianinkomst 1970 för hushåll av olika storlek. Tätorter med 2 000 - w invånare Källa: FoB 70

Hushållstyp Medianinkomst (sammanräknad nettoinkomst) kr Gifta, 2 boende 34 400

I bilaga 9 redovisas vissa kalkyler beträffande de ekonomiska förutsättningarna för hushållens bostadskonsumtion. Kalkylerna utgår från normerade antaganden om utgifter för annan konsumtion än bostaden. Utgångspunkten har varit de normer som ligger till grund för beräkningen av socialhjälpsbehovet i Stockholm. Konsumtionsbehovet beräknat på detta sätt har relaterats till faktiska inkomster för olika hushållstyper.

Kalkylerna visar t ex att ett hushåll som består av makar och ett barn måste ha en disponibel inkomst om ca 20 000 kr innan det kan betala någon bostadskostnad alls. En indisponibel komst på 20 000 kr motsvarar för ett sådant hushåll en bruttoinkomst på ca 28 000 kr. Makar med två barn måste disponera ca 25 000 kr och ha en bruttoinkomst om ca 52 000 kr, innan de får förmåga att betala något för en bostad. Är 1972 var det ca 15 % av ettbarnsfamiljerna och ca 20 % av tvåbarnsfamiljerna som saknade betalningsförmåga i här nämnda mening.

6.6.2 Inkomst ; bostgdâutrxmme

Figur 6.6 ger en bild av utrymmesstandarden för olika stora hushåll i olika inkomstklasser. Figuren består av fem kurvor, avseende dels 1-personshushåll, dels gifta hushåll med resp

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 141

2, 3, 4 och 5 eller flera personer. På varje kurva har ritats in var undre och övre kvartilinkomsten samt medianinléomsten ligger. = undre kvartilen, den inkomstnivå, under vilken en

Q1

fjärdedel av hushållen faller. medianen, den inkomstnivå, under vilken hälften av hushållen faller. - övre den inkomstnivå, under vilken tre kvartilen, fjärdedelar av hushållen faller. Mellan och faller alltså hälften av alla hushåll.

Q1 Q3

Figur 6.6 Antal rum per lägenhet 1970 för hushåll av olika storlek och i olika inkomstlägen. Tätorter med 2 000-w invånare Antal rum per lägenhet l

gifta, 5+ boende gifta, 4 boende gifta, 3 boende gifta, 2 boende 1 boende

I I I l | | | I I l I I 1000 kr 5 10 15 20 25 30 35 I 40 45 50 55 60 Sammanräknad nettoinkomst

142 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . SOU 1974117

De olika hushållstyperna ligger i 6.6 skiktade över figur varandra efter antalet medlemmar i hushållet- Ju större hushållet är desto fler rum har det alltså, sett. genomsnittligt Detta gäller i alla inkomstklasser och är ett för att uttryck en rymlig bostad prioriteras högt i hushållens budget. Hushållen avsätter följaktligen i genomsnitt en andel av högre sin inkomst till bostad ju fler medlemmar det består och av, detta trots att också andra levnadsomkostnader är för högre de större hushållen än för de mindre.

Figur 6-6 visar emellertid också att hushåll i inkomsthögre klasser har fler rum och därför också lägre trångboddhet, figg;_6.7. än hushåll med lägre inkomster. Situationen är inte densamma, oberoende av var på inkomstskalan man gör observationen›

Figur 6.7 Trângboddheten (norm II) 1970 bland gifta hushåll efter sammanräknad nettoinkomst. Tätortør med 2 000-w invånare Procentueli andel trängbodda A so-

5+ boende 3 boende Md 4 boende Q3 2 boende I e* 1000 kr

0 5 10 1% 20 2b 3b 3|5 4IO 4|5 §0

5% Sammanräknad

nettoinkomst

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 143

Allra längst ner på skalan är bilden splittrad. Man finner t 0 m, något oväntat kanske, ett omvänt inkomstsamband; utrymmet minskar när inkomsten ökar. Denna iakttagelse har gjorts många gånger förr, både i svenska undersökningar och i undersökningar från andra länder. Den förklaring som brukar lämnas till den är att inkomstuppgifterna för hushåll längst ner på inkomstskalan inte speglar deras faktiska konsumtionsförmåga. Det skulle röra sig om hushåll, som tillfälligtvis, t ex på grund av nyss avslutade studier, någon tids ledighet på grund av sjukdom eller liknande, har haft låga inkomster ett visst âr. Förklaringen låter inte osannolik men det bör noteras att flertalet av dessa hushåll ändå, sett över en längre period, torde ha ganska låga inkomster. Brister i fråga om utrymme och utrustning förekommer nämligen bland dem i ungefär samma utsträckning som bland andra låginkomsttagare. Det kan därför tänkas att åtskilliga inom gruppen har speciellt stöd i form av socialhjälp e d; ett sådant tillskott till inkomsten är ju inte beskattningsbart och upptas därför inte i den inkomst, på vilken uppgifterna i inkomststatistiken grundar sig- Den grupp av hushåll som det här är fråga om är under alla förhållanden liten›

Efter detta nedersta, smala skikt på inkomstskalan följer ett ganska brett skikt, där vi inte finner något samband mellan inkomst och utrymme eller ett mycket svagt sådant. Inom detta finns stora grupper av hushåll och bl a större delen av de hushåll som har statskommunalt bostadstillägg, helt eller reducerat.

I anslutning till denna iakttagelse vill vi nämna att bostadstilläggen, när 1970 års folk- och bostadsräkning genomfördes, var mycket lägre än de är i dag. De hade också en delvis annan konstruktion. I de tabeller och diagram där vi redovisar inkomsten i kombination med utrymme, utrustning och upplåtelseform (avsnitten 6.6.2 - har vi inte kunnat beakta bostads- 6.6.4) tilläggen; det statistiska underlag som bildat utgångspunkten

144 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . sou 1974:17

för vår analys har inte möjliggjort detta. Däremot har bostadstilläggen beaktats i de tabeller som sammanställer inkomst med bostadsutgift (avsnitt 6.6.5). Vi återkommer till detta.

Det starkaste sambandet mellan inkomst och bostadsutrymme återfinner vi på den övre delen av inkomstskalan, alltså bland hushåll med förhållandevis goda inkomster och där antalet hushåll är förhållandevis litet. Påståendet bör dock nyanseras något med hänsyn till hushållsstorleken.

Bland 1-personshushållen är det bara en liten mycket grupp, som ligger i inkomstklasser där en ökning av inkomsten ger utslag i ett ökat bostadsutrymme. För dessa tycks å andra sidan sambandet vara starkare än för annan någon hushållstyp. Det bör framhållas att pensionärerna utgör en stor bland grupp 1-personshushållen, särskilt i de lägre inkomstklasserna. I många kommuner får dessa pensionärer genom det kommunala bostadstillägget ersättning för hela eller en mycket stor del av bostadspriset. Det medför att hushållets naturligtvis egen inkomst inte avgör bostadsstandarden.

För gifta 2-personshushåll är sambandet mellan inkomst och utrymme relativt svagt över hela inkomstskalan. Också bland dessa hushåll finns dock ett stort antal vilkas pensionärer, ekonomiska villka är sådana att så som vi här inkomsten, mäter den, inte bestämmer av deras omfattningen bostadskonsumtion.

För hushåll som består av tre eller flera huvudpersoner, sakligen barnfamiljer, tycks sambandet inkomst bostadsutrymme vara starkare ju större hushållet är. Eftersom fördelningen över 60 000 kr inte är känd är emellertid kurvornas lutning från klassmitten 55 000 kr och uppåt dock osäker och mycket några säkra slutsatser kan inte dras.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 145

En av sambanden mellan inkomst och utrymmesstandard beräkning

för bostadskonsumtionens omfattning har liksom av andra uttryck

med i data genomförts vid statistiska centralbyrån utgångspunkt

F0B 70. Resultaten finns redovisade i bilaga ll. Analysens från

överens med de iakttagelser som här har resultat stämmer väl

som vi har funnit mellan inkomst och utredovisats. De samband

olika inkomstnivâer i tabell 6.11 med några rymme vid belyses

den andelen hushåll som har exempel. Där anges proéentuella

än enligt den s k norm II 1. en lägre utrymmesstandard

(se kapitel 3)

en som överstiger norm II. 2. utrymmesstandard

i några inkomstlägen. Tätorter Tabell 6.11 Utrymmesstandard 2 000 - w invånare. Källa: FoB 70

Procentuell andel hushåll Hushållstyp med en utrymmesstandard som Sammanräknad nettounderstiger överstiger inkomst, kr norm II ngrg_ll

Enpersonshushåll 1) 66 11 - 10 000 7 600)

(Q1

20 000 - w 15 100) 511) 19

(Q3

Gifta - 2 boende - 20 600) 23 33 19 999

(Q1

- w 47 400) 4 70 50 000

(Q3

Gifta - 3 boende

50 000

(Q3

Gifta - 4 boende

50 000

(Q3

Gifta - 5+ boende

- 28 700) 45 24 30 000

(Q1

14 62 50 000 - w 52 500)

(Q3

räknas norm II egentligen aldrig som 1) Enpersonshushåll enligt

använts samma utgångspunkter för trångbodda. Här har dock

hushåll som för alla andra. Procenttalen hänför sig dessa

i mindre än 2 rk. därför till enpersonshushåll lägenheter

146 Bostadens pris - hushållens utgifrer . . .

é-.é-å. _lekemsu-_uirusininasâ_tendárd

I glesbygden finns alltjämt en omfattande ,trots modernisering under 60-talet, ungefär en kvarts som beteckmiljon bostäder, nas som halvmoderna eller omoderna. Flertalet av dessa bebos av hushåll med låga inkomster. Pensionärerna är en stor grupp bland dem.

I tätorterna är andelen omoderna och halvmoderna bostäder mindre än i glesbygden. Små lägenheter dominerar i detta bestånd mycket

mer än i glesbygden. Därför är problemet

med dåliga bostäder i tätorterna ett problem huvudsakligen för de små hushållen.

Bland de små hushållen är det dock till större delen de som har låga inkomster som återfinns i det sämsta beståndet» Ett inkomstsamband finns alltså när det bostädernas kvaligäller tet lika väl som när det gäller utrymmesstandard. Pensionärerna är också i tätorterna talrikt företrädda i de dåligt utrustade lägenheterna. Bland de ensamstående är männen i ett sämre läge än kvinnorna- Detta gäller i samtliga tabell inkomstklasser, 6.12.

SOLJ197tl7 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 147

Tabell 6.12 Procentuell andel hushåll 1970 i omoderna och

halvmoderna lägenheter i några inkomstklasser.

Tätorter med 2 000 - w invånare.

Källa: FoB 70

Hushållstyp 1 000-tal Procentuell andel i omohushåll derna och halvmoderna Sammanräknad lägenheter nettoinkomst. kr

Enpersonshushåll Män - 60 9 999 25 000 - 29 999 53 40 000 - w 20

Kvinnor - 139 9 999 000 - 29 999 52 25 000 - w 15 40

Makar, 2 personer

.5_§.°.4. _ .. lnäoasi z apnlâtalseâoam

Det talas då och då om en bostadskonsumenternas hierarki, där de bäst situerade skulle vara de som bor i småhus som de äger, medelklassen skulle utgöras av hushåll som bor själva med bostadsrätt och underklassen av dem som hyr sin lägenhet.

Påståendet är knappast relevant för glesbygden och de mindre tätorternas del, eftersom majoriteten av alla hushåll där bor i egna småhus.

Också för de större tätorternas del innebär påståendet utan tvivel en grov förenkling av en komplicerad verklighet. Men så till vida har det ändå fog för sig som det är tydligt att ekonomiska spärrar finns för hushållens val av boendeform. Dessa kommer till uttryck i högre inkomster för hushåll som äger sina bostäder än för hushåll som hyr dem eller innehar dem med bostadsrätt. Tabell 6.1: visar medianinkomsten för hushåll med olika upplätelseform.

x 148 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . sou 1974:17?

Tabell 6.1§ Medianinkomst 1970 för vissa 1 hushållatyper olika upplåtelseformer. Tätorter med 2 000 - w invånare. Källa: FoB 70

Hushållstyp 1 000-tal Medianinkomst

hushåll (sammanräknad netto-

Upplâtelseform inkomst kr Gifta, 2 boende

Gifta, 5 boende

Gifta, 4 boende Ägare 122 42 000 Bostadsrätt 58 600 59 Hyresrätt 140 58 500

Gifta, 5+ boende Ägare 74 41 Bostadsrätt 19 59 Hyresrätt 67 57

Genomsnittstal av den typ som redovisas i tabell 6.15 är dock vanskliga att använda_som underlag för mera slutlångtgående satser, eftersom de är påverkade av en lång rad faktorer, vilkas samlade effekt kan dölja förhållanden. Så t ex viktiga påverkas bilden av ålderssammansättningen i de olika hushålls-

typerna.

Av de mindre hushållen består många av äldre De personer. flesta av dem har valt den boendeformen i vilket yngre dagar, ger dem nöjlighet att efter uppnådd pensionsålder bo med god standard till låga kostnader. Bland de större hushållen är flertalet i åldrarna mellan 50 och 45 år.

Den bild som tabell 6.15 ger kan också av påverkas regionala faktorer, vilkas effekter dock är svåra att genomskåda.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 149

vi jämförelsen beträffande inkomst till de hushåll Begränsar som in i de nybyggda lägenheterna reducerar vi risflyttar kerna för skiktningseffekter av det slag som vi nyss nämnt. En sådan jämförelse, tabell 6.14, visar på stora skillnader i inkomster mellan hushåll som väljer den ena eller den

andra hustypen (upplåtelseformen). Gifta hushåll som bestod

av t ex fyra personer hade 1970 ca 45 000 kr i medianinkomst (Sammanräknad nettoinkomst) i småhusen, byggda 1966-1970, men endast ca 55 000 kr i flerfamiljshusen från samma byggnads- Olikheterna i faktisk inkomst mellan hushållen var period. ännu större, eftersom de som bor i småhus har fått sin inkomst reducerad med en del av bostadsutgiften, nämligen med ett belopp motsvarande den del av räntan som överstiger intäkten av fastigheten. Uppgifter från småhusundersökningen, bilaga talar för att det kan röra sig om ett avdrag i stor- 7, leksordningen 3 000 kr.

Tabell 6.14 Medianinkomst 1970 för hushåll i småhus och övriga hus byggda under 1960-talet. Tätorter med 2 000 - w invånare. Källa: FoB 70

Hushållstyp Medianinkomst (sammanräknad nettoinkomst),

kr, för hushåll i småhus övriga hus byggda åren 1961-65 1966-70 1961-65 1966-70 Gifta samboende

håll som behöver en lägenhet, större än tre rum och kök, har utomordentligt små möjligheter att skaffa sig den på annat

150 Bostadens pris - hushållens urgj/ier . . .

sätt än genom att köpa sig ett småhus. För att kunna göra det tvingas hushållet prestera en kontantinsats som är ganska stor eller att låna upp motsvarande belopp. Denna möjlighet saknar många.

Vi har tidigare, i kapitel 5, visat på stora skillnader i utrymmesstandard mellan dem som bor i småhus och dem som bor i flerfamiljshus, tabell §.1 . Med nuvarande produktionsinriktning ökar skillnaderna - småhusens allt lägenheter byggs större och flerfamiljshusens allt mindre.

.6.-_6.-â _ _ lnäoasi : Rostadâuisifi

Med en stor bostad följer normalt en högre utgift. Detsamma gäller för en modernt utrustad bostad i jämförelse med en som saknar moderna bekvämligheter. Samband som motsvarar dem vi tidigare har funnit mellan hushållsstorlek och lägenhetsstorlek samt mellan inkomst och utrymme, utrustning finner vi därför också vid ett studium av bostadsutgifternas storlek.

Uppgifter som belyser sambanden mellan inkomster och bostadsutgifter måste hämtas ur två källor. För lägenheter i flerfamiljshus ger FoB 70 de aktuellaste uppgifterna. För småhus, upplåtna med äganderätt, är vi hänvisade till boendeutredningens småhusundersökning.

Dessa två källor innefattar inte alla bostäder. Småhusundersökningens begränsningar finns redovisade i bilaga 7. FoB 70 lämnar uppgifter om utgifter endast för lägenheter i flerfamiljshus med centralvärme, upplåtna med hyres- eller bostadsrätt. I kombination med inkomstuppgifter gäller dessutom den restriktionen att uppgifter finns endast för lägenheter som bebos av hushåll, vars föreståndare är under 65 år. Pensionärshushåll är alltså inte medtagna. För jämförbarhetens skull har vi gjort samma inskränkning för småhusens del.

Möjligheterna att ge en heltäckande beskrivning av dagens situation är alltså inte ideala. Dessutom finns inte förutsättningar att beskriva bostadsutgifterna i full överens-

Bostadens pris - hushållens utgifter. . . 151

stämmelse med de definitioner som vi använt i avsnittet 6.3.1-5. Sålunda ingår inte kalkylränta på eget kapital för ägda lägenheter och lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt. Dessa poster är dock av underordnad betydelse och avsaknaden av dem kan inte väsentligt förändra den bild som uppgifterna i det följande ger. Av större betydelse är då att det saknas uppgifter om nettobostadsutgifter, d v s av bostadsutgifter minus skatteeffekter och bostadstillägg.

Figur 6.8 Genomsnittlig bostadsutgift (brutto) för olika hushållstyper i olika inkomstläghen (disponibel inkomst). Tätorter 2000-w invånare. Flerfamiljshus med centralvarme. Hushåll med föreståndare under 65 år. Källa: FOB 70 Årshyra/årsavgift kr

90007 Gifta 3 barn

Gifta 2 barn 8 000. Gifta i barn Gifta 0 barn

Ensamstående utan barn

3b 4b 15h

Disponibel inkomst, 1 OQO-tal kr

152 Bostadens pris - hushållens utgifter. . . sou 197447

ggg belyser bostadsutgifterna (brutto) för hushåll med

olika inkomster i flerfamiljshusen. 6.9 motsvarande Figur ger uppgifter för enfamiljshus, i vilka ägaren själv bor.

Figur 6.9 Medianbostadsutgift, exkl amortering (brutto samt minus skatteeffekt) för hushåll i olika inkomstlägen (sammanräknad inkomst) i enfamiljshus. Hela riket. Hushåll med föreståndare under 65 år. Källa: Småhusundersökningen, prel bearbetning Bostadsutgift, kr/år

müiågâfâfââutgift

12 000 11 000 10 000 Dzo minus skatte- 9 °°° effekt 8 000 7 000 6000

Ä Sammanräknad 60 70 80 90 100 inkomst, 1000-taI kr

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 153

Vid en jämförelse mellan dessa två figurer bör flera fakta hållas i minnet:

Olikheterna i lägenhetssammansättning mellan småhus och flerfamiljshus. Möjligheterna är små.att inom flerfamiljshusbeatåndet öka sin bostadsutgift genom att skaffa sig en större lägenhet än tre rum och kök. Det omvända förhållandet gäller för småhusen, särskilt i storstadsregionerna; det är svårt att få tag på en mindre lägenhet i småhus.

Som en följd av olikheterna i lägenhetssammansättning följer också olikheter i hushållsstarlek. I småhusen finns fler hushåll som vid given inkomst bor i förhållandevis stora lägenheter, därför att hushållen där består av fler medlemmar än i flerfamiljshusen. Detta förhållande bör uppmärksammas, efter som det ännu inte finns uppgifter för smâhusens del som är differentierade efter hushållsstorlek. För flerfamiljshusens del finns däremot sådana uppgifter.

Inkomststrukturen är annorlunda i småhusbeståndet än i flerfamiljshusbeståndet, se tabellerna 6.13 och 6.14. Det finns fler hushåll, relativt sett, med högre inkomster i småhusen, särskilt i de nyare bostäderna med stora utgifter.

Det är stora olikheter i den regionala fördelningen mellan småhus- och flerfamiljshusbeståndet. Det finns mycket fler småhus, relativt sett, på mindre orter och i glesbygden än som är fallet beträffande lägenheter i flerfamiljshus.

Olika inkomstbegrepp används i FoB 70 och i småhusundersökningen. FoB redovisar bostadsutgifter efter hushållens disponibla inkomster. Med disponibel inkomst avses faktisk inkomst minus skatt plus barnbidrag och bostadstillägg. Det bör kanske här upprepas att bostadstilläggen hösten 1970, när FoB genomfördes, var betydligt lägre än de är i dag. Småhusundersökningen arbetar med begreppet sammanräknad inkomst, vilket i princip är detsamma som faktisk inkomst. Obeskattade transfereringar av typen barnbidrag och bostadstillägg är inte medräknade.

154 Bostadens pris - hushållens utgifter . . .

Mönstren i de båda figurerna 6.8 och

6.9 (övre kurvan) över-

ensstämmer i stora drag med det mönster som vi fann i figur 6.6. Dock är kurvorna här brantarea Förklaringarna till detta torde vara olika för och flerfamiljshusen för smâhusen.

För flerfamiljshusen beror kuvornas olika lutning bl a på att olika inkomstbegrepp har använts. Sambandet mellan disponibel inkomst och bostadskonsumtion bör bli starkare än mellan sammanräknad nettoinkomst och bostadskonsumtion på grund av skatteprogressiviteten.

För småhusen torde i den förklaringen ligga stora skillnaden mellan bruttoutgiften och minus utgiften skatteeffekt. Denna skillnad blir större ju högre och bostadsutgifter inkomster är. Betraktar man i stället hushållets utgift medhänsyn tagen till skatteeffekten (den undre kurvan i figur 6.9) blir kurvan inte så brant.

Också det förhållandet att 6.6 innefattar figur både småhus och flerfamiljshus kan medverka naturligtvis till olikheter i kurvornas lutning.

För flerfamiljshusens del inverkar dessutom att de omoderna, och_van1igtvis också små, lägenheterna har lämnats utanför i figur 6.8 men är medtagna i figur 6.6.

I figur 6.8 finner vi att till bostadsutgiften en början minskar och sedan ökar svagt vid inkomst. stigande Först vid en relativt god inkomst kurvan luta börjar starkare uppåt. Sambandet är i princip detsamma som vi konstaterat i fråga om utrymme, men det svaga inkomstsambandet sträcker här sig längre upp på inkomstskalan. Denna iakttagelse kan ha sin förklaring i att de två inte figurerna bygger på likformigt underlag.

En annan kan vara att hushåll förklaring med låga inkomster tvingas betala mer för sitt utrymme än hushåll längre upp på

sou 197447 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 155

inkomstskalan, d v s de skulle i större utsträckning bo i de nyare, och därför dyrare, lägenheterna. Uppgifter från FoB 70 och andra undersökningar bekräftar att så är fallet i viss utsträckning.

á-á-á _Semy-;aafâtinins Ur den föregående analysen kan följande slutsatser dras: 1. hushåll med en och samma inkomst disponerar ett större utrymme och har en högre bostadsutgift ju större hushållet är; bostadsutrymmet och bostadsutgiften ökar i de högre inkomstlägena med ökande inkomst, men i de inkomstlägen där trångboddhet och låg utrustningsstandard är vanligt förekommande finns inget sådant samband alls eller också är det mycket svagt; trångboddheten är nästan helt en konsekvens av brister i ekonomiska resurser, beroende antingen på att inkomsterna är låga eller på att försörjningsbördan är stor; problemet med dåliga lägenheter är likaledes till sin huvudsakliga del ett låginkomstproblem; det är dessutom begränsat till småhushållen; ekonomiska spärrar föreligger för hushållens val av hustyp dels därför att kraven på ekonomiska prestationer är olika till följd av de skilda upplåtelseformerna, dels därför att lägenhetssammansättningen är olika.

hushåll med goda inkomster får ut mer bostadsnytta för sina nettoutgifter än vad hushåll med mer pressad ekonomi kan få. Skatteeffekterna ökar när inkomsterna stiger. Bostadstillläggen däremot minskar med ökande inkomster. Bostadstillläggen har genom inkomstprövningen praktiskt taget försvunnit i de inkomstlägen där skatteeffekterna börjar få större omfattning.

156 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . sou 197447

I avsnittet 6.1 beskrevs i allmänna ordalag den ekonomiska verkligheten för hushåll av olika storlek för att därigenom ge en allmän bakgrund för en analys av hur olika hushåll lyckats tillgodose sina bostadsbehov. Vad vi har funnit genom analysen av uppgifter från FoB 70 och småhusundersökningen har verifierat den allmänna beskrivningen.

Bostadens pris - hushållens utgifter. . . 157

6.7 Bostadens pris. Princiger och mål

§.l.l _Dgn_nuvarange_situatigngn

Vi har i det konstaterat att bostadsmarknaden kaföregående rakteriseras av en hög prisnivå i nyproduktionen och i de senare av hus. Prisnivån i äldre hus är lägre. årgångarna Skillnaderna i torde ofta överstiga skillnaderna i bopris stadsvärde enligt hushållens värderingar.

Tillväxten i lägenheter är svag. Under den efterfrågan på nya tid vi försökt överblicka kan vi inte räkna med att behovet av lägenheter kommer att öka lika mycket som tidigare. Husoch inflyttning till tätorter beräknas bli hållsbildning mindre än under närmast föregående decennier.

En del av befolkningen bor i välutrustade boöverväldigande i sen tid. Många också uppnått en städer byggda tämligen har relativt Tillväxten i efterfrågan på god utrymmesstandard. bättre bostäder har emellertid även under senare år varit förhållandevis hög om man ser den mot bakgrund av förutsätti stort. har varit svag och ningarna Befolkningsutvecklingen vi har haft en allmänt konjunktur och liten ökning av svag den konsumtionen. Att avsättningen av nya lägenheter privata ändå varit relativt stor visar att bättre bostadsförhållanden värderas högt.

som en stor del av befolkningen bor bra måste vi Samtidigt konstatera att det finns stora brister i bostadsbeståndet. är fördelad och vi har inte kunnat Bostadsstandarden ojämnt finna att har ägt rum eller är på någon påtaglig utjämning väg.

Stora av hushåll har alltjämt svårt att skaffa sig grupper en bostad av ekonomiska skäl. Nyetablerade och fullvärdig växande hushåll har ofta en svag position.

bostäder som finns står inte till förfogande för alla De bra

158 Bostadens pris - hushållens utgifter . . .

på lika villkor. Beskattningen är vid än förmånligare ägande vid andra upplåtelseformer. Priserna för är hyreslägenheter inte alltid ett uttryck för bostadsvärdet. Förmögenhetsökning på grund av bostadsinnehavet förekommer vid äganderätt och åtminstone för tidigt förvärvade äldre med lägenheter bostadsrätt. Dessa upplåtelseformer blir därför förmånligare för hushållen än hyresrätt.

Diskussion av och ställningstagande till frågan om prisnivå och bostadsstöd till hushåll måste bedömas mot den här skisserade bakgrunden.

á-l-å _Txâjäráelninsszzrgblea

Vi har två typer av utjämningsproblem när det bostadsgäller försörjningen. Det ena avser villkoren för upplåtelse av bostäder. Som ett mål kan uppställas att alla bostäder skall kunna erbjudas till alla hushåll på ekonomiska likvärdiga villkor. Praktiskt är detta en fråga om att lika åstadkomma beskattning, finansieringsvillkor och likvärdiga priser.

Det andra utjämningsproblemet avser olika hushålls möjligheter att efterfråga bostäder. De skillnader som finns därvidlag är en följd av att inkomster och försörjningsbördor är ojämnt fördelade mellan hushållen. Detta fördelningsproblem föreligger oavsett vilken prisnivå eller vilken prisstruktur vi har på bostadsmarknaden.

Det är angeläget att slå fast att vi har dessa dubbla fördelnings- och utjämningsproblem; fördelning av kostnader och intäkter mellan olika delar av beståndet och fördelning av bostadsstandard mellan olika grupper av hushåll.

á-l-â .Balans i Bostadsfârâözáaiesâa

En grundläggande förutsättning för att en tillfredsuppnå ställande prisnivå och prisstruktur är att det råder balans

Bostadens pris - hushållens urgifrer . . . 159

mellan ökning i bostadsbehovet och ökning av bostadsbeståndet. Nytillkommande hushåll skall kunna få en godtagbar bostad utan onormala väntetider. Omsättningen och tillväxten i beståndet måste vara tillräcklig för att tillgodose behoven av omflyttning och fortgående förbättring av bostadsstandarden. Såväl nya som etablerade hushåll skall ha möjlighet att välja mellan nybyggda (eller ombyggda) och tidigare upplåtna lägenheter.

Denna förutsättning kan i fråga om antalet lägenheter i stort sett sägas föreligga för närvarande och det gäller att bevara den.

9.1.4_ _Likläzdiga nrissrgriLnztzagngs Obalans föreligger mellan olika delar av beståndet. Möjligheterna att välja mellan nya och äldre lägenheter är mycket begränsade. Det beror till en del på beståndets sammansättning men även på priserna.

En förutsättning för att sådana balansproblem skall kunna lösas är att priserna bestäms av lägenheternas bostadsvärde. Detta är en gammal tanke i svensk bostadspolitik och kom till uttryck i utredningar redan tidigt på 1940-talet. Med likvärdighet, eller paritet som är ett ofta använt uttryck, har då avsetts att skillnader i priser bör bestämmas av skillnader i lägenheternas egenskaper, såsom storlek, kvalitet och dylikt. Under senare tid har också egenskaper utom själva lägenheten, läge, miljö- och servicekvaliteter, börjat tillmätas större betydelse.

Kravet pä likvärdiga priser kan i första hand sägas innebära

att bostäder som för ett hushåll representerar lika bostadsvärde också skall ha lika priser. Detta bör gälla oavsett när lägenheterna är byggda eller i vilken form de upplåts.

Det gär inte att ange vid vilket absolut pris eller relation mellan priser som paritet föreligger. Om det råder balans på

160 Bostadens pris - hushållens utgifter . . .

såväl bostadsmarknaden som byggnadsmarknaden kan dock företagen för nybyggda lägenheter inte ta ut högre pris än som för hyres- och bostadsrättslägenheter motsvarar kostnaderna för kapital och drift på längre sikt eller för egnahem motsvarar produktionskostnaden. I fråga om hyres- och bostadsrättslägenheter erhålls också en garanti för sådan prissättning i nyproduktionen genom företag som arbetar utan enskilt vinstsyfte. Prisskillnaderna mellan olika årgångar bör då för i storlekshänseende lika lägenheter baseras på kostnaderna för den standardförändring som har ägt rum och på eventuell förändrad värdering av bostadens läge, d V s förändringen av tomtvärdet. Mer generellt kan paritetskravet fortfarande under antagande att fastighetsägarna inte kan ta ut högre priser än som motsvarar deras faktiska kostnader inklusive markvärdestegring - sägas innebära att priset bör baseras på fastighetens återanskaffningsvärde i aktuella byggnadspriser och tomtvärden samt lika finansieringsvillkor. Inte heller med denna definition går det att ange vid vilka absoluta priser, som paritet föreligger.

Motsatsen till likvärdiga priser, prissplittring, uppkommer om priserna under längre tid binds till de räntor och byggnadskostnader som gällde vid produktionstillfället. Ränteförändringar eller förändringar av penningvärdet medför då att olika årgångar av hus får olika hyror för lägenheter som är likvärdiga från hushållens synpunkt. Vid fortgående inflation kommer varje ny årgång av bostäder att bli dyrare än den föregående, förutsatt att produktiviteten i byggandet inte ökar så snabbt att den kompenserar inflationen.

Hyresstrukturen kommer vid en på detta sätt kostnadsbunden prisbildning att bestämmas - eller i varje fall i hög grad att påverkas - av faktorer som ligger utanför bostadsmarknaden. Den kan inte behärskas genom åtgärder vare sig 1 pro_ duktionsledet eller i fastighetsförvaltningen. Hyrorna blir inte heller bestämda av hushållens värdering av olika lägenheter.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 161

Förutom genom inflation och kapitalkostnadsförändringar kan hyressplittring uppkomma genom efterfrågeförändringar som inte pareras med prisanpassning. Detta gäller även om det totalt sett råder så god tillgång på lägenheter att någon bristbetingad prisstegring inte kan uppstå i nyproduktionen. Det kan t 0 m finnas överskott av nybyggda lägenheter. Främst är det fråga om att hushållens värdering av bostadens läge i förhållande till andra bostäder förändras med tiden. Med den form av stadsbyggande vi har är huvudriktningen i förändringarna att centralt belägna bostäder är mer attraktiva än bostäder långt ifrån stadskärnan. I stort sett ökar därför värderingen av de centralare lägena efterhand som ny bebyggelse på längre avstånd tillkommer. Likvärdiga priser innebär att stigande hyror i viss grad måste accepteras i de äldre centrala stadsområdena.

Från hushållens synpunkt är det i och för sig likgiltigt om prissplittring har uppkommit som följd av inflation och ränteförändringar eller kan hänföras till värderingen av läget. De reagerar på samma sätt i båda fallen, d v s det uppkommer en överefterfrågan och köbildning till de lägenheter som anses mest attraktiva. Om priserna på dessa hålls nere genom regleringar under längre tid uppkommer en svart marknad för överlåtelse av hyresrätter.

Från bostadspolitisk synpunkt är det emellertid angeläget att försöka hålla isär de faktorer som kan orsaka olika prisutveckling. Åtgärder för att bevara eller återställa paritet utan att detta får icke önskvärda verkningar i andra avseenden blir olika i de olika fallen. Inflation och finansieringsvillkor kan helt eller delvis behärskas via finansierings- Markvärdestegringen måste däremot mötas med marksystemet. politiska och andra selektiva medel - t ex särskilda av- - som kan anpassas till olika lokala förhållanden. gifter

Värderingen av olika områdens bostadsvärde är givetvis också i hög grad beroende av den yttre miljön och kommunikationerna

162 Bostadens pris - hushållens utgifter . . .

och inte bara av avstånd till centrala områden. En planering av nya områden på sådant sätt, att de tillförs kvaliteter som ökar deras attraktivitet i förhållande till befintlig bebyggelse kan därför dämpa markvärdestegringen i äldre områden.

Hyressplittring medför en uppdelning av hushållen i gynnade och missgynnade grupper. De som har bostäder i det äldre beståndet får vid inflation och kostnadsbundna hyror en fortgående real hyressänkning och lägre hyror än för likvärdiga bostäder i nyproduktionen. De blir benägna att bo kvar för att utnyttja fördelen av den låga hyran.

Hushåll som nybildas, byter bostadsort eller har särskilt trängande bostadsbehov t ex på grund av ökat antal barn i familjen måste i allmänhet söka bostad i nyproduktionen med dess högre hyror. Vi får alltså grovt sett en uppdelning mellan å ena sidan etablerade och prismässigt gynnade hushåll i det äldre beståndet och (på den lokala marknaden) oetablerade och prismässigt missgynnade hushåll i nyproduktionen. Detta är dock inte detsamma som en uppdelning av hushållen efter höga och låga inkomster.

Det finns också väsentliga avvikelser från det schematiska mönstret, vilka bl a beror på beståndets sammansättning. Det äldre beståndet av flerfamiljshus består ju till mycket stor del av smålägenheter. Oavsett vilket pris som gäller har barnfamiljer eller andra större hushåll mycket små möjligheter att bo där, om de skall få en rimlig utrymmesstandard. Den mest gynnade gruppen blir alltså etablerade småhushåll.

Från hushållens synpunkt är likvärdiga priser främst ett rättviseproblem.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 163

â-l-â _Likzäadisa nriserg/idgfärxäzl

i prissättningen skall föreligga inte bara Likvärdighet mellan olika årgångar av bostäder och mellan hus med olika Samma krav bör ställas i fråga om olika husbostadslägen. typer och upplåtelseformer.

I det sistnämnda avseendet är det främst fråga om att från samhällets sida ge likvärdiga förutsättningar för prisbildpå t ex hyreslägenheter och egnahem eller flerfamiljsningen hus och småhus. Det ankommer främst på kommunerna att se till så att bostäderna i lika grad belastas med kostnader för exploatering och andel i service, trafikkostnader 0 dyl som betalas med kommunala medel. Om kommunen vill påverka hushållens värderingar och möjligheter att bo i den ena eller andra eller upplåtelseformen - och alltså frångå hustypen likvärdesprincipen - bör det ske i form av öppen subvention.

Olika från kommunens sida för skilda slag av bo-

villkor

städer leder främst till prissplittring vid den första upplåtelsen. Det är inte givet att detta påverkar prisrelationerna mellan bostäder av olika ålder. Även sådana effekter kan dock Om någon kostnad som tidigare belastat uppkomma. kommunen överförs på fastigheterna vid nybebyggelse innebär således detta att och så småningom också fastighetspriserna i det äldre beståndet ökar i motsvarande nyttjandepriserna grad.

Från statens sida främst att villkoren för finansiegäller och beskattning måste vara lika för olika slags bostäring der. Eljest ges inte förutsättning för likvärdiga priser. Verkan av beskattningen framkommer visserligen nu tydligast då man ser till hushållens nettoutgifter för bostaden. Den beskattningen vid ägande påverkar dock även förmånligare genom att hushållens priskänslighet minskar. förvärvspriserna

- hushållens utgifter . . . 164 Bostadens pris

á-l-á _Eitjseáás :özdelgieeâpzoälee

Om prisparitet skall bibehållas vid utan inflation, ökande subventioner till måste för nyproduktionen, hyrorna befintliga lägenheter vara inflationsberoende. Det utjämningsproblem som inflationen medför kan helt eller delvis lösas genom finansieringen.

Med de traditionella formerna för fastighetsfinansiering innebär den nominella ökningen av kapitalavkastningen på grund av inflation inte en värdesäkring av fastighets-

kapitalet. Detta är ju till största delen i ett upplånat nominellt värde och ränteutgiften ökar inte. Den ökade intäkten tillfaller helt och kan fastighetsägaren betraktas som en ökad förräntning av den ursprungliga egna insatsen eller som en förmögenhetsökning. Hur stor denna förmögenhets-

ökning blir är beroende av hur stor del av fastighetskapitalet ägaren ursprungligen har lånat.

Förmögenhetsökningen uppkommer för såväl ägare till hyresfastigheter och egnahemsägare som bostadsrättshavare.

Från långivarens synpunkt innebär inflation att det utlånade beloppets realvärde minskar, eller omvänt att realräntan blir lägre än gällande räntefot. Detta brukar anföras som ett av skälen till senare års höga ränteläge på kapitalmarknaden. En nominell ränta av drygt 7 % motsvarar således en realränta av endast 2 - 3 %.

Situationen med evig inflation att gör de som hyr lägenheter kommer i ett mycket oförmånligt läge, om fastigheterna finansieras med lån

traditionella och hyrorna följer infla-

tionen. Hyran baseras på en hög ränta som avser att ge kapitalägaren ett och medför inflationsskydd en hög initialhyra. Samtidigt medför emellertid inflationen att denna hyra ökar

ytterligare varvid hyreshöjningen tillfaller

fastighetsägaren i form av ökad avkastning på det egna kapitalet. Om det inte sker någon kan omfördelning hyrorna sägas bli utsatta

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 165

för ett dubbelt inflationstryck.

å-l-l _Paiânivå i_ yergdakiignü Bostaden är en social nyttighet och tillgång till en bra bostad är en rättighet för var och en. Priset skall bedömas utifrån denna värdering.

Vi skall ha en prisnivå i nyproduktionen som är avvägd med till å ena sidan betalningsförmågan hos vanliga inhänsyn å andra sidan statens möjligheter att överföra komsttagare, medel till denna del av bostadssektorn. Prisnivån bör dock inte vara så låg att den stimulerar till alltför stor konsumtion bland hushåll med goda inkomster i förhållande till bostadsbehov och försörjningsbörda. En sådan prisnivå skulle i längden inte gynna de svagare hushållen. Det skulle i stället bli risk för större investeringsanspråk än samhällsekonomin tillåter.

Vi vill ännu en gång understryka den i svensk bostadspolitik väsentliga principen att priserna i nyproduktionen skall vara kostnadsbundna. Priset skall alltså genomsnittligt bestämmas av faktiska kapital- och driftskostnader.

Att i är kostnadsbundet och att kapipriset nyproduktionen talkostnaderna är bestämda av bostadspolitiska värderingar medför inte att priser i nyproduktionen anpassas till allg Det går inte att bortse från efterproduktionskostnaderna. frågans och den ojämna inkomsfördelningens inverkan på priserna. För lägenheter som är särskilt attraktiva på grund av sitt utformning eller dylikt går det att ta ut högre läge, priser på grund av att de efterfrågas av hushåll med högre inkomster eller av hushåll som värderar bostaden högre än genomsnittshushåll i förhållande till annan konsumtion. Naturligtvis kan också priserna i enskilda fall komma att avvika från kostnaderna på grund av varierande skicklighet hos byggherrar och producenter.

166 Bostadens pris - hushållens utgifter . . .

Principen för prissättning innebär ingen garanti mot priser som medverkar till segregation. Lågpris- och högprisområden med olika inkomstnivåer och hushållssammansättning kan förekomma om de inte undviks med andra medel. Prissättningen ger inte heller någon garanti mot vinster på grund av stigande markvärden.

§.1.8 Prisgr_i_dgt_äldge_bgs§ågdgt Priserna i nyproduktionen kommer på sikt att styra prisutvecklingen i det äldre beståndet.

Med de ägareförhållanden och som finns - de styrmekanismer allmännyttiga företagens dominerande inflytande på en stor del av hyresmarknaden och hyreslagstiftningen som skydd för hushållens besittningsrätt och mot oskäliga prishöjningar kommer vi inte att ha en marknadsprisbildning i traditionell mening. Prisbildningen kan dock komma att ligga nära den som teoretiskt skall gälla för en väl fungerande marknad. Priset blir ett fördelningsinstrument.

Vi vill understryka att vi ser en formellt oreglerad prisbildning uteslutande som ett hjälpmedel för att fördela bostäder på en balanserad marknad. Den kan fungera endast under förutsättning att ny- och ombyggnadsverksamhet får tillräcklig omfattning. Garanti mot spekulationspriser måste åstadkommas med hjälp av företag utan vinstsyfte och genom effek-

tiv konkurrens både i produktionsledet och i förvaltningen.

Däri skall även innefattas konkurrens på lika villkor mellan olika upplåtelseformer.

Det går självfallet inte att säga något om den absoluta prisnivån i det äldre beståndet vid en viss prisnivå i nyproduktionen. Ju lägre prisnivån kan bli i nya hus desto lägre kan hela nivån hållas för äldre hus. Prisnivån för nya lägenheter får därför särskild betydelse den närmaste tiden, då det bl a är angeläget att utjämna prisskillnader och få en jämnare spridning av lediga lägenheter över hela beståndet.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 167

á-ê _Aapskies Rêgbassaésatâdqcill hushåll

éoê-l -Prisnivå .eos lmahállsatäé.

Bostadsstöd till vissa hushållsgrupper kan ses dels enbart som ett medel att hushåll med svaga egna resurser möjligge het att en viss minimistandard, dels som ett medel uppnå att mera allmänt minska de skillnader i bostadsstandard som beror av barnantal och inkomst.

Vilka insatser som behövs för att nå det första syftet, alltså att garantera en god grundstandard, är i hög grad beroende av den allmänna prisnivån för bostäder. En låg för något så oumbärligt som bostäder har självprisnivå fallet för grupper med svag ekonomi. väsentlig betydelse - och är - Om bostäderna är billiga tillgången god kan hushållen ett grundbehov och få mer över ju tillgodose till annan konsumtion än vid högre pris. Behovet av bostadsstöd bortfaller inte vid den lägre prisnivån, men det kan i Det antal hushåll som på grund av minska omfattning. priset blir heltutestängdafrån möjligheten att efterfråga bra bostäder blir mindre.

Ser vi bostadsstödet mera allmänt från utjämningssynpunkt blir betraktelsesättet ett annat. Skillnaderna i bostadsstandard beror främst av barnantalet, som medför ökande bostadsbehov och försörjningsbörda, och av inkomstens storlek. Att minska standardskillnaderna är alltså inte en om att vissa grupper till en godbara fråga lyfta upp utan mera allmänt en fråga om förtagbar grundstandard, av inkomster och försörjningsbördor. Detta delningen har i och för sig inget direkt samband fördelningsproblem med prisnivån för bostäder.

168 Bostadens pris hushållens utgifter . . .

Sett i stort kan det fördelningsproblem som föreligger inte lösas med bostadspolitiska medel. Bostaden har dock så stor betydelse för levnadsbetingelserna i övrigt att en minskning av skillnaderna i bostadsstandard är särskilt angelägen. Från denna synpunkt borde bostadsstödet ha en utjämnande effekt, som inte är begränsad till att garantera en minimistandard.

Ibland synes bostadsstödet också ha betraktats som ett instrument för att minska de sociala olägenheterna av hyressplittring. Tankegången synes då ha varit att hushållmed svag betalningförmåga bör kompenseras för att lägenheter i det nyare som ofta beståndet, utgjort deras enda möjlighet att få en bostad, är dyrare än lägenheter med motsvarande

standard i äldre hus. Uttrycket högkostnadsskydd har använts om detta syfte.

Med den syn på priserna som vi har utvecklat i föregående avsnitt blir ett bostadsstöd till hushåll inte ett medel för att utjämna priser mellan olika delar av bostadsbeståndet. Dess funktion är uteslutande att utjämna mellan hushåll med olika inkomst och bostadsbehov. Eftersom hyrorna för nybyggda lägenheter skall ge riktpunkten för hela prisnivån är det ändå följdriktigt att de används som underlag för att bestämma stödets storlek.

â-åê _ âelalninssáörmåga 11:1. lås inlsoasiz

Vi har konstaterat att hushållens bostadsstandard och bostadsutgifter inte förändras nämnvärt i ett brett inkomstskikt på den nedre delen av inkomstskalan. För dessa hushåll kan därför en mindre inkomstökning inte antas få någon nämnvärd effekt på deras bostadsefterfrågan. Hushållen har en svag ekonomi och tillskotten går till annat än bostad. Först då de passerat en viss inkomstgräns, som ligger på olika nivå beroende

på hur många barn hushållet har, ökar bostadsstandarden påtagligt.

Bostadens pris - hushållens utgifter. . . 169

Att bostadsstandarden släpar efter hänger troligen samman just med att den i allmänhet inte kan förbättras i små steg. för en större bostad är betydande och påver- Utgiftsökningen kar konsumtionen i övrigt under lång tid framåt.

Det som sagts om inkomsttillskott kan i stort sett antas också om en generell prissänkning. Den lägre prisnivån gälla medför sannolikt att hushåll med svag ekonomi i första hand kommer att öka sin konsumtion av annat än bostäder. Bostadsstandarden kommer att bestämmas av vad de över huvud taget blir och av de anspråk som i stort blivit vedertagna erbjudna för hushåll i en viss levnadssituation. Det är allmänt vederatt bostäder inte kan accepteras, åtminstone inte taget dåliga för Om det inte finns någon annan lösning kommer barnfamiljer. därför att betalas med bostadstillägg och socialhjälp. hyran En av intom de snäva gränser som är reasänkning prisnivån listiska medför i sådana fall inte att familjen höjer sin utan att behovet av socialhjälp minskar. Likbostadsstandard, situationer torde förekomma för åtskilliga hushåll med artade mycket ansträngd ekonomi.

â-å-ä _ åelalnlnâsiöâmåâgü. 20h _baarnanial

Bostadsbehovet ökar självfallet med ökande antal barn i husen inkomst använder också hushållet. Vid given disponibel hållen större till bostaden ju flera barn de har. belopp

Förhållandet ger ett paradoxalt intryck av att betalningsskulle öka med barnantalet. I verkligheten är det förmågan bara ett för att bostadsbehovet oundnaturligtvis uttryck måste tillgodoses och att det inte finns något gängligen absolut mått på betalningsförmåga. Det är också uppenbart att med flera barn ofta har en hårt ansträngd ekofamiljer nomi. Behov av socialhjälp är alltjämt avsevärt vanligare bland hushåll med flera barn än bland mindre hushåll med i övrigt likartade förhållanden.

170 - i

Bostadens pris hushållens utgifter. . .

De första mera omfattande bostadspolitiska insatserna avsåg stöd åt barnfamiljer och detta har varit en viktig del också i fortsättningen. Det har också skett en genomgripande för-

bättring av barnfamiljernas bostadsförhållanden. Vi har dock inte kunnat konstatera att utrymmesstandarden ökat snabbare för hushåll med barn än för andra grupper.

Skillnaden i bostadsutrymme per person är stor mellan familjer med flera barn och mindre hushåll. Trångboddhet är alltjämt vanlig särskilt bland hushåll med minst tre barn. Den har ett starkt samband med inkomsten.

Nästan alla barnfamiljer har emellertid välutrustade lägenheter. Tar man hänsyn även till detta har deras bostadsstandard troligen förbättras mer än för hushållen i genomsnitt under de senaste 25 - 30 åren. Vi måste dock dra slutsatsen att de bostadspolitiska insatserna knappast har inneburit någon väsentlig omfördelning av utrymmesstandarden till barnfamiljernas förmån.

Även om barnfamiljer ner pressar sin konsumtion i övrigt för att kunna betala för en bra bostad, kan detta inte ske i sådan grad att det kompenserar det ökande bostadsbehovet.

Med hänsyn till barnens utveckling är stora och tillräckligt välutrustade bostäder särskilt för angelägna barnfamiljer. De någorlunda likvärdiga förhållanden som barnen oavsett föräldrarnas inkomst erbjuds t ex i skolan borde kunna erbjudas dem också i fråga om bostadsförhållanden.

Något sådant blir inte möjligt så länge bostadsstandarden i hög grad bestäms av en för flertalet större anbarnfamiljer strängd ekonomi. Det går dock inte att bestämt ge något mått på hur mycket familjer med olika antal barn och olika inkomst rimligen bör betala för en bra bostad.

B0stadens° pris - hushållens utgifter. . . 171

kravet bostadsstöd är att det skall Det grundläggande på ett stimulans att förbättra bostadsstandarden även ge en reell inkomst. Bostadsstödet bör då vara konstför hushåll med låg det inkomstklasserna täcker en stor ruerat så att i de lägsta för en godtagbar bostad. Det bör också vara del av utgiften så att en standardökning blir billig för hushållet. utformat Stödet bör öka med antalet barn i familjen. givetvis

i viss mån andra krav på bo- Endast för pensionärer gäller Det för dem är oftast att de får stadsstödet. väsentliga i sina bostäder eller kan flytta till möjlighet att bo kvar eller belägen bostad. Dessa någon mera lättskött lämpligare kan redan nu tillgodoses av de kommunala bostadstillägkrav Det finns inte anledning att nu gå närgen till pensionärer.

mare in på dem.

och statskommunala bostadstilläggen De nuvarande statliga inte i tillräcklig grad de ovan angivna villtillgodoser Det bostadstillägget till koren på bostadsstöd. statliga allmänt konsumtionsstöd, som endast i barnfamiljer är ett liten kan antas påverka bostadskonsumtionen. omfattning

uppfyller kravet att Det statskommunala bostadstillägget skall vara billig för hushållet. Tillägget en standardökning inom vissa gränser. Att utgör ju 80 % av bostadsutgiften inkomster ändå inte blir tillräcklig beeffekten vid låga ror att hushållen inte kan ens betala grundbeloppet på i månaden utan att deras ekonomi blir 325 eller 425 kronor

hårt ansträngd.

att en stimulans till bostadskonsum- Det måste uppmärksammas är för hushållen. Om tionen kanske inte alltid tillräcklig även om hushållet behöver betala ekonomin blir mycket svag för en bra bostad, kan denna bostad bara ett litet belopp Den medför inte bättre levnadsförframstå som lyxbetonad.

172 Bostadens pris - hushållens utgifter . . . SOU 1974:l 7

hållanden om inte också andra förhållanden förbättras. Frågan om bostadsstöd kan därför inte ses frikopplad från andra

fördelningspolitiska åtgärder. Särskilt detta gäller om sambandet med barnbidragen.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 173 sou 197417

6.2 överväganden

De faktiska på bostadsmarknaden avviker prisförhållandena från de mål vi har diskuterat framför allt i följande avseenden.

Prisnivån i är för hög för hushåll med a) nyproduktionen genomsnittliga inkomster.

b) Prisskillnader mellan olika årgångar av hyreslägenheter och mellan lägenheter med olika lägen överensstämmer inte alltid med hushållens värderingar. För lägenheter med lika bostadsvärde är priset högre i senare årgångar av hus än i äldre.

Prisskillnaderna mellan olika upplåtelseformer och hus-

typer, uttryckta i kr/m2 lägenhetsyta, är i sig inte

stora. Hushållens nettoutgifter blir emellertid påfallande om de hyr eller har normalt finansierad bostadshögre rätt än om de äger lägenheterna eller i annan form disponerar dem så att det uppstår en skatteminskning. Skillnaderna i skatteresultat går i huvudsak mellan och icke-ägande. I realiteten innebär det dock ägande huvudsakligen att flerfamiljshus och småhus inte tillhandahålls lika villkor. Finansiering och upplåtelse på i en form som medför skatteminskning (andelslägenheter o d) har dock fått ökad betydelse även i flerfamiljshus.

d) De utgående hyrorna i senare årgångar av hus understiger de långsiktiga kostnaderna för fastighetsgenomsnittligt kapital och drift.

behandlas av bostadsskattekommittén. Vi går Skatteproblemen därför inte närmare in på dem, utan förutsätter att likvillkor åstadkommes för å ena sidan ägande eller värdiga annan som medför lägre inkomstskatt och å andra upplåtelse sidan och normalt finansierad bostadsrätt. hyra

174 Bostadens pris - hushållens utgifter . . .

De två första konstaterandena vi har gjort talar för att hyrorna i nyproduktionen bör sänkas. Att ange en bestämd nivå som är rimlig i den meningen att hushåll i vanliga inkomstlägen då skulle efterfråga tillräckligt rymliga lägenheter är naturligtvis vanskligt.

Vi har emellertid utgått från ettbarnsfamiljer och studerat den faktiska hyran och utrymmesstandarden 1970. På grundval därav bedömer vi att för hyressänkningen nybyggda trerumslägenheter då skulle behövt vara av storleksordningen 10- 15 %. Målet är då att minst hälften av ettbarnsfamiljerna kommer att efterfråga lägenheter om minst 3 rum och kök utan bostadstillägg.

Det går emellertid inte att ta slutlig ställning till prisfrågorna utan att också beakta hur hushållens nettoutgifter för bostaden påverkas av olika skatteregler för olika upplåtelseformer. Skulle det vid av behandling skatteproblemen visa sig att ägandet alltjämt ger lägre nettoutgift än hyra och bostadsrätt bör prisfrågorna omprövas.

Vi kan naturligtvis inte generellt i vilken avgöra grad hyresskillnaderna mellan olika årgångar av är lägenheter uttryck för hyressplittring. Den statistiska redovisningen är ju ett ganska grovt mått som stora döljer skillnader i lägenheternas kvalitet och inte tar hänsyn till och läge miljö.

Att lediga lägenheter är koncentrerade till senare årgångar av hus medan det fortfarande finns stor efterfrågan på modernt utrustade äldre lägenheter är dock ett för uttryck att en faktisk På hyressplittring föreligger. grund av den allmänna trögheten på bostadsmarknaden är det troligt att en utjämning kommer att ta relativt tid. En del lång priser kan då komma att höjas och andra att sänkas.

En viktig förutsättning får inte bort vid glömmas bedömning av paritetsproblemen.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . . 175

av bör över huvud taget inte Balans med hjälp prisbildningen vid i nyproduktionen som är för eftersträvas en prisnivå hög för vanliga inkomsttagare.

bör sänkas är Att den nuvarande prisnivån i nyproduktionen en logisk följd av det föregående konstaterandet. Självfallet innebär en lägre prisnivå för nybyggda lägenheter en fördel för hushållen också genom att den allmänt bidrar till att hålla nere priserna i hela beståndet.

Det pris som bestäms från bostadspolitiska utgångspunkter för måste också genomsnittligt täcka fastignyproduktionen heternas och driftutgifter. Den eftersträvade kapitalen riktpunkt för prisnivån i nyproduktionen ger därigenom av kapitalersättningens storlek i finansieringsavvägning systemet.

krav är att denna skall bevara Ett viktigt på prisbildningen mellan olika av hus. Vid inflation innebär paritet årgångar att i befintliga bostäder efterhand detta i regel priserna är i detta avseende att ökar. Kravet på-finansieringssystemet för likvärdiga priser och motdet skall ge förutsättningar verka att inflationen medför omfördelning av förmögenheter mellan långivare och ägare.

åxå-Z. _Häsâållåslöâ

Allmänaasxnnuakiez

det diskuterat syftet med ett bostads- Vi har i föregående stöd till hushåll och behovet av ett sådant.

av innebär inte att behovet av bostads- En sänkning prisnivån stöd till vissa hushållsgrupper minskar i väsentlig grad. Vi har dock inte nu annat än från rent principiella synbehandla om hur ett sådant stöd bör punkter kunnat frågan är dock att någon form av bostadsvara utformat. Uppenbart som sänker hushållens bostadsutgift är effektivare tillägg

176 Bostadens pris - hushållens utgifter . . .

med hänsyn till bostadsförsörjningen än inkomsttillskott i form av allmänt konsumtionsstöd.

Fortsatt utredninggagbgtg

Frågan om hur ett direkt stöd till hushållens bostadsförsörjning bör vara utformat behöver prövas ingående. Som vi redan har framhållit i 2 hör kapitel den till de frågor som boendeutredningen kommer att behandla i ytterligare sitt fortsatta arbete.

§.2.§ _A1v§ggigg_prissänkning

3 gughållsgtäq_

Här skall endast beröras något frågan om avvägning mellan bostadspolitiska åtgärder som påverkar och priserna direkta subventioner till hushållen.

Det brukar ofta framhållas att direkta bidrag till hushållen lättare kan styras och därför får bättre effekt än generella åtgärder för dem som bäst behöver ett stöd. En generell prissänkning gynnar även, och kanske i högre hushåll grad, med högre inkomster. Frågeställningen är av intresse endast under förutsättning att de generella åtgärderna är subventioner eller tar i anspråk medel, som eljest skulle kunna riktas till vissa hushåll.

De nuvarande paritetslånen och de i kapitel 7 nedan föreslagna utjämningslånen binder under en tid medel i statsbudgeten på grund av uppskjutna Om dessa inbetalningar. medel i stället skulle kunna bli tillgängliga för subventioner till hushåll kan vi inte bedöma, men möjligheten kan inte uteslutas.

Väsentligt i fråga om prissänkning i nyproduktionen är att en sådan även på rätt kort sikt påverkar priserna i hela bostadsbeståndet. Om det allmänna ränteläget, produktionskostnader och driftkostnader är givna, vilket vi måste anta i detta fall, innebär en sådan prissänkning överföring av medel från dem som äger bostäder till dem som inte äger.

Bostadens pris - hushållens utgifter . . .

Dessaöverföringar kommer naturligtvis både högre och lägre inkomsttagare till godo,i en del fall i form av en direkt utgiftsminskning i andra fall i form av att utgiftsökningar hålls tillbaka.

Den samlade effekten av prissänkande åtgärder är avsevärt större än den insats av statsmedel som eventuellt behöver göras i nyproduktionen. Även om insatsen görs som en direkt subvention skulle den därför kunna vara motiverad. Detta gäller dock givetvis endast under förutsättning att priserna i nyproduktionen inte överstiger kapital- och driftkostnaderna och att det råder prisparitet mellan olika delar av beståndet.

En annan väsentlig effekt av att priserna hålls nere då bostäderna är nya är att ökningen av fastighetsvärdena hålls tillbaka. Detta är betydelsefullt inte bara från rättvise- - d v s i synpunkt fråga om överföring av förmögenheter från till ägare - utan också för möjligheterna långivare att åstadkomma förändringar i det befintliga beståndet. Behovet av sådana har något berörts i kapitel 5.

Subventioner till hushållen har inte de här angivna effekterna. Avvägningsproblemet skall därför inte ses bara som en fråga om hur olika hushållsgrupper berörs.

Priserna är - liksom - en fråga om att få skatteproblemen hela bostadsmarknaden att fungera på ett socialt tillfredsställande sätt även i en ekonomi med inflation.

Behovet av subventioner till hushåll påverkas, som vi framhållit i det föregående, inte i någon avgörande grad av måttliga ändringar av prisnivån. Deras omfattning bör inte bara ses i förhållande till bostadspolitiska åtgärder som berör priserna, utan också avvägas mot andra former av stöd till samma hushållsgrupper.

SOU 1974:l 7

KAPITEL 7

BOSTADSFINANSIERING

7.1 Terminologi

I detta avsnitt lämnas förklaringar till lånetekniska och liknande termer som användes i kapitel 7. För mer ingående hänvisas till respektive textavsnitt och bibeskrivningar lagor.

ållmänêêLlånâtåkêiâkâ Lerner

Kortfristigt lån som lämnas unn Byggnadslån, byggnadskredit, byggnadskreditiv der byggnadstiden, van1igen,av affärsbank eller sparbank.

Fastighetslån Lån med förhållandevis lång löptid, lämnas när byggnad färdigställts.

- bottenlån Fastighetslån mot säkerhet i form av pantbrev (inteckningssäkerhet), omfattar upp till 75 % av fastighetens värde och lämnas i huvudsak av stadshypoteksföreningar och kreditaktiebolag.

- bostadslån Statligt fastighetslån, säkerhetsmässigt placerat över bottenlån inom pantvärdet (se nedan).

- Fastighetslån, säkerhetsmässigt topplån placerat över bottenlån och bostadslån.

Olika termer för säkerhet för Hypotek, pant, pantbrev, inteckningar lån.

180 Bostadsjinansiering

SOU 1974: l 7

Överhypotek

Säkerhetsutrymme som kan utnyttjas för belåning, uppstår vanligen vid återbetalning av lån.

Bundet lån Innebär att lânevillkoren (ränta och amortering) är fastställda för viss tid inom vilken lånet inte kan sägas upp.

Obundet lån Innebär att lånet är uppsägbart efter kort tid, vilket gör att räntan kan förändras under lånetiden.

Konvertering Omsättning av bundet lån efter vissa år till då gällande lånevillkor.

Annuitet

Årlig återbetalning av lån inne-

fattande ränta och amortering.

Amortering Återbetalning av lån.

- rak amortering Återbetalning med fast årligt

belopp.

- fast (lika) annuitet Amortering och ränta tillutgör sammans ett fast årligt belopp; innebär vanligen att räntebeloppet är högt och amorteringen låg i början av länets löptid, amorteringen stiger därefter successivt medan räntedelen sjunker.

Kapitalutgift Erlagt belopp för upplânat kapital, Vid traditionella lån lika med ränta och amortering.

Kreditinstitut Sammanfattande benämning på banker, hypoteksinstitut, kreditaktiebolag m fl institutioner.

Hypoteksinstitut, kredit- Kreditinstitut som lämnar botaktiebolag tenlån mot säkerhet i form av pantbrev i fastighet eller tomträtt; skaffar medel till utlåningen genom att ge ut obligationer.

131 Bostadsfinansiering

2e2m2r_i_d2n_s1a1lig§ Rpåtadâlångixnlngea

Pantvärde Belopp som beräknas som underlag för fastställande av övre säkerhetsgränsen för det statliga bostadslânet.

Låneunderlag Belopp som beräknas som underlag för fastställande av det statliga bostadslånets storlek.

Överkostnad Del av produktionskostnaden för bostadsfastighet som överstiger pantvärdet.

Paritetslån Bostadslån för vilket kapitalutgifterna omfördelas i tiden.

Basannuitet Den procentandel av låneunderlaget för bostäder som tas ut som kapitalutgift första året inom paritetslånesystemet.

Paritetstal Faktor inom paritetslånesystemet som fastställes av Kungl Maj:t för att årligen räkna upp det första årets kapitalutgift.

Bosradsfinansiering

7.2 Nuvarande vid bostadsfinansiering nybyggnad

7. 2.1 ållmänt

Vid nybyggnad av bostäder sker i finansieringen två etapper. Kortfristiga krediter under byggnadstiden ersätts efter byggnadens färdigställande av fastighetslån.

Lån under byggnadstiden, byggnadskreditiv, lämnas av affärsbankerna ooh sparbankerna.

Fastighetslån ges i flera former.

Lån, s k enhetslån, upp till 75 % av bostadsfastighetens beräknade värde lämnas huvudsakligen av hypoteksinstituten.

Lån utöver enhetslânen lämnas av staten och i mindre utsträckning av affärsbankerna och sparbankerna.

I nyproduktionen har för närvarande 95 % av antalet lägenheter i flerfamiljshus och 65 % av antalet lägenheter i småhus statliga bostadslån. De är oftast s k paritetslån, som är uppbyggda så att kapitalutgifterna blir väsentligt lägre än vid traditionella lån under den tidigare delen av lånets löptid.

Nedan lämnas en redogörelse för dessa former av bostads-

krediter med undantag för eventuella lån utöver

enhetslånen vid sidan av den statliga långivningen. Redogörelserna är huvudsakligen sammanfattningar av bilagorna l, 2, 3 och 4.

Lån under gyggnagsgigen

Byggnadskrediter ges huvudsakligen av affärsbankerna och sparbankerna.

Den statliga delegationen för bostadsfinansiering har under de senaste åren tagit initiativ till årliga överenskommelser

i sou 1974:17 206 Bosradsfinansiering

med dessa kreditinstitut för att garantera erforderliga byggnadskrediter till det planerade bostadsbyggandet.

För kreditinstituten en form bland utgör byggnadskrediterna flera för placering av kortfristig inlâning.

beviljas i princip till byggnadsobjektets Byggnadskrediter beräknade Byggherren disponerar sedan produktionskostnad. krediten efter särskilt uppgjord plan anpassad efter hans kreditbehov under byggnadstiden.

Räntevillkoren för innebär för närvarande byggnadskrediten vanligtvis att låntagaren erlägger en fast lägre avgift och en ränta belopp. Vid kommunal borgen på 7 % av disponerat sjunker räntan 1/4 %.

Kostnaden för bvggnadskrediten inräknas i allmänhet i produktionskostnaden.

till bostäder De sammanlagda disponerade byggnadskrediterna till ca 16 miljarder kronor. Därav avsåg uppgick 1973-12-31 ca 10 miljarder kronor färdigställda bostadshus med beviljade men icke utbetalade enhetslån. Väntetiden för utbetalning av enhetslân var i februari 1974 över ett år. Knappheten på upplevs som besvärande för såväl bygglånga fastighetslån nadskreditgivare som lånesökande.

Enhetslånen är numera den normala formen för bottenfinansiering av nyproducerade bostadsfastigheter.

Enhetslångivare är huvudsakligen stadshypoteksföreningar anslutna till Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, kreditaktiebolagen BOFAB (Svensk Bostadsfinansiering AB) och Inteckningsaktiebolag) samt i Spintab (Sparbankernas viss utsträckning också försäkringsbolagen.

Bostadsfinansiering SOU 1974:1

Bottenlåneinstituten finansierar sin utlåning genom obli-

gationsutgivning. För närvarande har obligationerna en löp-

tid på 20 år och en bunden ränta på 7 %.

Enhetslån till bostäder lämnas till högst 75 % av det

värde kreditinstitutet anser att låneobjektet har.

Lånevillkoren bestämmes av de villkor som gäller för

kreditinstitutens egen obligationsupplåning. Räntan är

bunden och knuten till obligationsräntan med ett visst

påslag för risktagande och förvaltningskostnader. Lånen

löper på 20 år och amorteras enligt annuitetsprincipen

efter en 60-årig amorteringsplan för och flerfamiljshus

en 50- eller 40-årig amorteringsplan för småhus.

När enhetslånet förfaller till betalning efter 20 år åter-

står ca 95 % av det ursprungliga lånet om en 60-årig

amorteringsplan utnyttjats. Lânet omvandlas, konverteras,.

då normalt till ett nytt bottenlån med de lånevillkor som

gäller vid denna tidpunkt.

Enhetslånen återbetalas med fast

annuitet. Återbetalnings-

metoden innebär att ränta och amortering årligen betalas

med nominellt lika stora belopp under perioderna mellan

länets konverteringstillfällen. I början av lånets löptid

är ränteandelen och hög sjunker sedan.

Återbetalning i

fasta annuiteter innebär reellt att låntagarens kapital-

kostnader sjunker med tiden i en inflatorisk ekonomi.

Utestående lån vid slutet av 1973 var hos stadshypoteksför-

eningarna 36,5 miljarder kronor, hos BOFAB 5,7 miljarder

kronor och hos Spintab 10,5 miljarder kronor. Kreditaktie-

bolag som upphört med långfristig fastighetsbelåning hade

vid samma tidpunkt 16,2 miljarder kronor i utestående lån.

Även sparbankerna lämnade tidigare långfristiga fastighets-

lån. Denna verksamhet har i princip upphört. Enligt upp-

skattningar av Spintab uppgick utestående bottenlån i spar-

SOU 1974117 Bostadsfinansiering

bankerna till l7,7 miljarder kronor i mars 1973. Krediterna avser i viss utsträckning lån utanför bostadssektorn.

7.2.4 §o§t§d§1§n4 gägtg_ogh_p§ritgt§lån

âakaguadsshølppâyaâaaá Före 1968 subventionerade staten kapitalkostnaderna genom räntebidrag för bottenlån och underränta på statslån.

fick kommittén i uppdrag att utreda 1963 bostadspolitiska hur räntesubventionerna skulle kunna avvecklas utan att omedelbara blev följden. Detta kapitalkostnadsstegringar skulle ske inom ramen för ett finansieringssystem som hindrade räntevariationer att påverka kapitalutgifter på kort sikt och skapade förutsättningar för en jämnare kapitalkostnadsstruktur i det tillkommande bostadsbeståndet.

Kommittén förordade i betänkandet Bostadspolitiskt kreditstöd (SOU 1966:44) en lånekonstruktion för nya lån som ande ställda kraven. Lånen kom att benämnas pasågs uppfylla ritetslån.

Därtill lämnades förslag rörande vissa redan färdigställda fastigheter. Låntagare som tidigare hade räntebidrag och/eller underränta skulle erbjudas lån i stället för på statslån bidrag. Lånen kom att benämnas räntelån.

Bidragen omvandlades alltså till lån. De kostnadsökningar som följde av subventionsavvecklingen skulle genomföras successivt. omfördelades med andra ord Kapitalkostnaderna i tiden.

antogs i sina huvuddrag av 1967 års Utredningens förslag riksdag (prop 1967:100, SU 1967:100, rskr 1967:265).

beskrivs i direktiven Omfördelningen i paritetslånesystemet till bostadsfinansieringsutredningen.

186 Bostadsfinansiering SOU 1974117

Omfördelningen åstadkommes genom utnyttjande av två faktorer, basannuiteten och paritetstalet. Basannuiteten anger den procentandel av fastighetskapitalet (låneunderlaget) för bostäderna, vilken tas ut som kapitalkostnad det första året av lånetiden. Basannuiteten fastställs av riksdagen. Den är sedan systemets tillkomst 5,1 % för flerfamiljshus. Paritetstalet fastställs av Kungl Maj:t i årligen, princip ett tal för varje årgång av hus. Det skall för ge uttryck utvecklingen av byggnadskostnaderna under den förflutna lånetiden med det avdrag för lägre bruksvärde som tidigare byggda lägenheter vid jämförelse med nybyggda lägenheter kan antas ha på grund av ålder och förslitning. Om byggnadskostnaderna stiger, höjs alltså paritetstalen för äldre hus och anger hur mycket kapitalkostnaderna för dessa hus bör höjas för att komma i paritet med motsvarande kostnader för nybyggda hus. Omfördelningen går i princip till så att låntagaren varje år som kapitalkostnad betalar ett vilket belopp, motsvarar fastighetskapitalet för bostäderna multiplicerat med basannuiteten och för resp årgång gällande paritetstal, den s k baskostnaden. Beloppet används i första hand för att betala ränta och amortering på bottenlånet. Det som därefter återstår används för av ränta betalning och amortering på statslånet i nu nämnd ordning. I den mån beloppet inte räcker till för betalning av räntan på statslånet, vilket det regelmässigt inte gör i början av lånetiden, får låntagaren av staten låna vad som fattas. Hans låneskuld till staten ökar alltså med den obetalda räntan. Om inte heller hela kostnaden för bottenlånet ryms inom baskostnaden, tillskjuter staten kontant det felande beloppet som också till låneläggs skulden.

I takt med stigande paritetstal ökas baskostnaden och därmed betalningarna av räntan på statslånet. När baskostnaden har stigit så mycket att den täcker hela statens räntekrav, kommer ytterligare höjningar av baskostnaden att ge utrymme för återbetalning av den samlade låneskulden.

SOU 1974117 Bosradsfinansiering 187

omfördelas endast räntor. Systemet om- I räntelånesystemet fattar endast färdigställda åren 1958-67. Fasfastigheter har fått lämna särskild ansökan om räntelån. tighetsägaren Basannuiteten i motsvaras av en basparitetslånesystemet ränta som är differentierad i relation till tidigare utgående räntesubventioner.

vid kan också utgå i form av lån med Bostadslån nybyggnad rak 30 år. Detta är fallet när lånet avser loamortering på kaler lokaler för social service etc.). (närhetsbutiker, har att välja mellan paritetslån och Småhusägare möjligheter lån med rak amortering. Efter särskild prövning kan denna form också medges för bostadsrättsförening, något som knappast

utnyttjas.

Bostadslånets storlek beräknas med utgångspunkt i ett på kostnadsschabloner baserat låneunderlag. Lånet utgår med mellan 15 och 30 % av låneunderlaget beroende på låntagar- Kommuner och kommunala bostadsföretag får låna kategori. 30 % av låneunderlaget, bostadsrättsföreningar oftast 28 %, 20 % och övriga låntagare normalt 15 %. småhusägare

Som säkerhet för det ursprungliga bostadslånet upplåts panträtt inom 85 - 100 % av ett likaledes på kostnadsschabloner baserat pantvärde. Som säkerhet för skuldökningen upplåts motsvarande 10 % av låneunderlaget för bostäder inom panträtt 110 7» eller i vissa fall 115 7a av pantvärdet.

Kommuner och bostadsföretag kan i stället för allmännyttiga kommunal borgen som säkerhet för bostadspanträtt utnyttja lånet.

Qt1e2klins2n_s2dan_126§

Basannuiteten 5,1 % fastställdes när räntan på fastighetslån var ca 6 %. Räntan steg dock snabbt till ca 7,5 % 1970 och 1971 och är för närvarande ca 7,25 %.

188 Bostadsfinanssiering

SOLJl974J

Byggpriserna steg obetydligt t 0 m 1970 och paritetstalsökningarna blev därför små t 0 m 1972. Den tillämpade pari-

tetstalsmetodiken innebär att nämligen en byggprisökning på-

verkar

paritetstalet med en tvåårig eftersläpning. 1973 års

paritetstal fastställdes av Kungl andra Maj:t på grunder än de statistiska principerna för paritetstalberäkning. 1973 års paritetstal ger endast uttryck för hälften av den ökning som

motiverades av byggprisstegringen. För 1974 fastställdes sedan samma paritetstal som för 1973.

Besluten om 1975 och l974 års paritetstal motiverades med renodlat hyrespolitiska skäl - de totala fastighetsomkostnaderna har hållits tillbaka där de varit direkt pâverkbara.

Den oförutsett stora skillnaden mellan basannuitet och ränta och de begränsade paritetstalsökningarna har var för sig och i kombination med varandra medfört större skuldökningar

på paritetslânen än man förutsåg vid låneformens införande. De uteblivna har paritetstalshöjningarna dessutom medfört att hus färdigställda före l973 belastas av relativt sett

lägre kapitalutgifter än senare färdigställda hus.

En beräkning av 1974 års kapitalutgifter och låneskuld per

m2 i samtliga rünte- och

paritetsbelånade årgångar hus redo-

visas i figurerna 7.l och 7.2. Underlaget för beräkningarna redovisas i bilaga 4. Kapitalutgifterna stiger relativt

starkt med minskande ålder på husen trots omfördelningen. Stegringen är speciellt markant i hus färdigställda efter 1972. Fö en utförligare hänvisas till redovisning avsnitt 6.2.

De totala låneskulderna inte synes orimliga i förhållande

till aktuella produktionspriser.

Bostadsfinansiering 189

F m. u r 7 T 0 t .a .|a k a D ,n a m t 9 mh t e r f Ö r r :d n t ... 0 C .n D. a r .n e t S b e 2a n a d e h u s 1. 9 7 4. Kapitalntgift, kr/m?

m

n

n

m m m m

m

4 0

m

m m

3 0

m

2 0

1 m

190 Bostads/?Hansiering

sou 1974: 1 71

Figur 7.2 Total Iåneskuld för ränte- och paritetsbelänade hus 1974 l Lånesklüd. kF/mz = räntelån eller skuldökning på paritetslån ll

58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74

Årg§1g

Bostadsfinansiering 191

Vid av 1973 omfattade räntelånen drygt 500 000 och utgången nära 400 000 lägenheter, tabell 7.1 och 7.2. paritetslånen

Tabell 7.1 Antal räntebelånade lägenheter 1973

Hus färdig- Antal lägenheter ställda år

1) T 0 m 1973-11-30

Bostadsfinarjsiering SOU 1974: l 7

Den totala skulden på räntelån var 1974-01-01 3,4 miljarder kronor, tabell 7.§. Vid samma tidpunkt var den totala skulden på paritetslån 8,8 kronor. miljarder Därav utgjorde 1,4 miljarder kronor skuldökning, tabellerna och 7.4 7.5.

Tabell 7.§ Skuld på räntelån. kronor. Miljoner

Hus färdig- Räntelåneskuld per 12-31 år 1974-01-01 ställda år 1970 1971 1972 1973

Tabell 7.4 Paritetslån skuldökning. Miljoner kronor

Utbetal- Utbetal- under år Skuldökning ningsår ning av nya 1) 1968 1969 1970 paritetslån

1968 98 8

1969 913 75

287 l) Bruttoutbetalning ./. och inlösen amortering

Bostadsfnansiering 193

Tabell 7.5 Paritetslån - total skuldökning och paritetslåneskuld. Miljoner kronor.

Utbetal- Utbetal- Total skuld- Total parining av nya ökning t 0 m tetslåneskuld ningsår )

statliga av 1973 till 12,6 miljarder kronor. utgången

l-ê-å _ _Piaziieislâaeataeâningea Inrikesministern tillkallade i februari 1970 en sakkunnig för att utreda vissa frågor kring paritetslânesystemet. Utredningen tog namnet paritetslåneutredningen.

Under 1970 inhämtade utredningen synpunkter på lånesystemet från organisationer och sammanslutningar, såväl skriftligen som vid överläggningar. Därvid framkom bl.a angemuntliga lägenheten av att med förtur behandla den bokföringsmässiga av skuldökning till följd av paritetslån och redovisningen med den sammanhörande frågor. I september 1970 lämnades ett delbetänkande Ränteomfördelning och vinstutdelning (SOU 1971:67). I betänkandet föreslog man en särskild lagstiftning för den bokföringsmässiga redovisningen av paritetslån och räntelån.

Efter remissbehandling av betänkandet lämnades proposition till 1972 års Förslagen i propositionen godtogs av riksdag.

194 Bosradsjinansiering

riksdagen och författningar i ärendet utfärdades. (Prop 1972:76, CU 1972:26, rskr 1972:178, SFS 1972:175.)

I propositionen uttalade chefen för inriksedepartementet bl a att det fanns skäl att tillsätta en ny utredning med uppgift att göra en mer grundläggande översyn av bostadsfinansieringen.

I samband med att

bostadsfinansieringsutredningen sålunda

tillsattes har arbete paritetslåneutredningens avslutats.

m Rariieislâa

Paritetslånesystemet var vid sin tillkomst och är fortfarande en okonventionell låneform. 1968 fanns inga likartade lån i andra länder, i Sverige kunde vissa paralleller dras med studiemedelsystemet. Värdesäkringskommittêns betänkande Indexlån (SOU 1964:1 och 2) innehåller vissa teoretiska

grunder för en sådan låneform, men paritetslånens konstruk-

tion är i övrigt anpassad till den bostadsmarknadssituation som gällde under 1960-talet.

Från och med januari 1973 tillämpas i Norge ett nytt lånesystem, utjämningslån. En viktig utgångspunkt vid införandet var önskemålet att sänka i hyrorna nyproduktionen. Avsikten i det norska systemet är att kapitalutgifterna skall uppräknas efter årliga beslut, varigenom återbetalning av det statliga lånet sker över tiden. Det omnämnas i förtjänar sammanhanget att kapitalmarknaden i Norge varit hårt länge reglerad med bl a förhållandevis räntor. I en utvecklåga ling med ökande räntor aktualiserades därför också av detta skäl en annan finansieringsform.

Det måste här anmärkas att som är paritetslånen en okonventionell låneform har betydande bostadspolitiska förtjänster. I olika angränsande frågor av underordnad betydelse, exempelvis sätt för bokföring har det omedvetet jämförts med traditionella lån. I och för sig från bostadsförsörjningssynpunkt

Bostadsfinansiering 195 sou 197417

mindre har därvid tilldragit sig stort inviktiga frågor tresse.

Diskussionen om paritetslånen har gällt både de principer och värderingar lånesystemet bygger på och de tekniska problem som uppträtt vid lånesystemets tillämpning.

har framför allt gällt om det finns De principiella frågorna för att omfördela kapitalkostnader i tiden och något utrymme - om så är fallet - hur stort detta utrymme är. Låneformen har innebära en högre grad av osäkerhet beträffanuppfattats de framtida - eller om man så vill lånkapitalutgifter - än de traditionella låneformerna. givarens agerande

De tekniska frågor som främst uppmärksammats har varit:

som innebär att en byggprisparitetstalsberäkningen, paritetstalet först efter två år stegring påverkar för beslut om nya paritetstal, där besluten tidpunkten kommer för sent för att beaktas vid sedvanligt kalkyloch som ofta avser ett kalenderår i förhandlingsarbete taget. bokföringsfrågan, som fått en temporär lösning genom ny lagstiftning (srs 1972:175) av skuldökning mellan långivare och lånfördelningen med lägre övre lånegräns än 100 % av pantvärdet, tagare där framför allt låntagare med en övre lånegräns på att komma i likviditetssvårigheter i bör- 85 % riskerar jan av paritetslånets löptid

om vid vilken tidpunkt avdragsrätt skall föreligga frågan för debiterade räntor som lagts till låneskulden.

196 Bosradsfinansiering

7.2.7 Kogmgntarer

Qmâöxdslninaâfzâsas

Starkt förenklat har tre uppfattningar när det gäller omfördelningsfrågan kommit till uttryck i diskussionen om paritetslånen. Man har hävdat att omfördelning inte är möjlig och/eller önskvärd - man bör återgå till den ursprungliga avsedda omfördel- _ ningen - en större omfördelning än den ursprungligen avsedda är möjlig och/eller önskvärd.

Motiven för den första uppfattningen är huvudsakligen av fastighetsekonomisk art. Underhâlls- och driftkostnader anses öka med husens ålder vilket motiverar en sjunkande kapitalkostnad. Traditionella låneformer anses dessutom ge bättre förutsättningar för långfristiga avkastningsbedömningar.

Härvid kan redovisas vilka effekter som paritetslånen får i bostadsprissänkande riktning.

När paritetslån började tillämpas förutsattes en omfördelning som ungefär motsvarade skillnaden mellan % och 5,1 7.1 % av fastighetskapitalet. I dagsläget är den initiala omfördelningen större och motsvarar ungefär skillnaden mellan 5,1 % och 8,25 % av fastighetskapitalet. Beräkningarna förutsätter att omfördelningen inkluderar en rak amortering på 3,33 % av ursprungligt bostadslån.

Lån av traditionell utan typ subventioner eller omfördelning skulle således ge en bostadsprishöjning av mellan 35

och 40 kr/m2 för

lägenhetsyta 1972/73 års nyproducerade hyres- och bostadsrättslägenheter.

Den andra uppfattningen baseras på en sammanvägning av fastighetsekonomiska och hyrespolitiska där överväganden

Bostadsfinansiering 197

de fastighetsekonomiska övervägandena på visst sätt anses restriktioner för hyrespolitiska mål. ge

Företrädare för båda dessa uppfattningar har krävt avskrivav uppkommen skuldökning eller delar därav. ningar

Den baseras också på en sammanvägning tredje uppfattningen av fastighetsekonomiska och hyrespolitiska överväganden. anses inte där ge restriktioner för hyres- Fastighetsekonomin politiska mål.

De kortsiktiga statsfinansiella aspekterna på bostadsfinansieringen kan lämnas utanför diskussionen om paritetslåne- Det har förelegat en bred enighet om den svenska systemet. mål. Avvägningen mellan olika medel inom bostadspolitikens bostadspolitikens ram kan därför inte kortsiktigt påverka den totala statsfinansiella uppoffringen i väsentlig grad.

den statsfinansiella situationen i första Långsiktigt påverkas hand av vilken och vilken prisstruktur an vill nå. prisnivå dock olika effekter. Se bl a Olika lånesystem ger långsiktiga avsnitt 7.5.

Avskziiminasaöiliâhei

låneformer kan krav väckas på eftergift av del av I olika låneskuld.

att en av fordringar på ränte- Av bilaga 4 framgår eftergift lån och föranledda av paritetslånesystemet inte skuldökningar omedelbar sänkning av kapitalutgifterna,_utom marger någon i och under förutsättning att ginellt årgångarna 1958 1959, inte konverterats. Har primärlånen konverterats, primärlånen innebär detta att inte heller dessa vilket vanligen skett, vid en eftergift av ränteårgångar får sänkta kapitalutgifter lån.

Bostads/inansiering

Vid en avskrivning av skuldökningen för hus färdigställda

1968 (l37,0l kr/m2) skulle statens

förräntningsanspråk (omfattande både ränta och amortering) på den ursprungliga skul-

den (BOO kr/m2) behöva

understiga 2,66 % för att kapitalutgiften skall kunna sänkas. Förräntningskrav på O % medför en

sänkning av kapitalutgiften med 8 kr/m2.

Den senare effekten motsvarar en avskrivning av den totala bostadslåneskulden. Vid en avskrivning av samtliga paritetslån sänks kapitalutgifterna med mellan

ca 8 kr/m2 i hus fär-

digställda 1968 och O kr/m2 i hus

färdigställda 1972, 1973 och 1974.

Detta förutsätter av eftergift fordringsrätt till ca 8,8 miljarder kronor och förmodligen också att bostadslånen framdeles måste omvandlas till investeringsbidrag.

En väsentlig splittring beträffande för skuldbelastning olika årgångar av hus skulle därvid uppstå.

I detta erinras sammanhang om att en avskrivning av statens fordran inte låter med ett sig jämföras företags avskrivning av tillgångar. Aktiebolagslagens och skattelagstiftningens bestämmelser i dessa avseenden främst till syftar att vidmakthålla bolagets vinstavkastningsförmåga. Tillgångar, skulder och kapitalposter är värderade med hänsyn till detta syfte och visar alltså inte företagets förmögenhet. Avskriver företaget tillgångar innebär inte detta att företaget avsäger sig rätten till tillgångarnas framtida avkastning.

En eftergift av fordringsrätt till räntelån, paritetslån och skuldökning på paritetslån innebär däremot att staten överlåter rätt till framtida avkastning på fastigheterna till fastighetsägarna utan att någon väsentlig omedelbar sänkning av kapitalutgifterna blir följden. En sådan efter-

gift framstår inte som särskilt motiverad för hyresgäster och långivare.

Bosradsfinansiering 199 sou 1974:17

Qtxegkliaggmäálighât

Ovan har att kan justeras i antytts paritetslånesystemet vissa avseenden. Olika förändringsmöjligheter bör dock studeras under klart uttalade förutsättningar. Paritetslånetekniska komplexitet gör nämligen att effekterna systemets av förändringar eljest är svåra att värdera.

Ett studium av möjligheterna att behålla paritetslånesystemet bör på att det antingen kan fungera under nu gällande grundas om amorteringstid för statslån, räntor etc förutsättningar eller under ändrade förutsättningar i dessa avseenden.

Dessa tas till ytterligare behandling i avsnitt frågor upp 7.5.

Bostadsfinansiering sou 1974: | 7

7.5 Nuvarande bostadsfinansiering vid ombyggnad

I princip kan ombyggda hus belånas på samma sätt som nybyggda vad avser bottenlån.

I samband med de senaste årens allmänna av sanereformering ringspolitiken förändrades även den statliga bostadslångivningen vid ombyggnad.

Bostadslån till ombyggnad kan utgå om bostadslägenheterna efter ombyggnad minst uppfyller krav på lägsta godtagbara standard enligt kungörelsen (1973:532) om lägsta godtagbara standard för bostadslägenhet i vissa fall.

Lån kan utgå som paritetslån om den ombyggda fastigheten har nybyggnadsstandard i väsentliga avseendeno

Utgår inte lån i form av paritetslån återbetalas lånet i princip med fasta annuiteter. Amorteringstiden bestäms med utgångspunkt i husets återstående användningstid. Amorteringstiden kan dock vara högst 40 åra

Länets storlek bestäms av låneunderlaget. Låneunderlaget motsvarar den ombyggnadskostnad länsbostadsnämnd godkänner. Låneunderlaget får dock inte överstiga för låneunderlaget ett motsvarande nybyggt hus.

Pantvärdet bestäms till fastighetens värde efter ombyggnad. Pantvärdet får dock inte överstiga pantvärdet för en motsvarande nybyggd fastighet.

Bostadsfinansiering 201

7.4 Krav på bostadsfinansieringen

7.4.1 Allmänna erfarenheter

är en av de väsentligaste delarna i ett Bostadsfinansieringen som till att bereda hela befolkbostadspolitiskt system syftar goda bostäder till rimligt pris. Bostadsfinansieringens ningen utformning är därför avhängig detta övergripande mål, givna t ex inkomster, yttre faktorer som påverkar bostadsefterfrågan räntor m m samt avvägningen mellan olika medel inom byggpriser, bostadspolitikens ram.

är således av utomordentligt stor be- Verklighetsbedömningen för bostadsfinansieringens utformning. Stora krav tydelse ställs det långsiktiga perspektivet; en bostadsfastighet på är unik som produkt på grund av sin livslängd.

ränteförändringar etc Inkomstutveckling, byggprisutveckling, kan bakåt i tiden och vi har därför ett relativt tillföljas fredsställande historiskt långsiktsperspektiv på bostadsfinan-

sieringen.

Detta innebär dock inte att vi därmed har något fullständigt för framtidsbedömningar som sträcks ut till exempelunderlag vis en bostadsfastighets troliga eller möjliga brukningstid. sikt för enskilda delar av

Prognoser på längre samhällsekono-

min förefaller Däremot är möjligheterna större meningslösa. att om olika faktorers framtida samgöra rimliga antaganden variation. kommitténs antagande om sambanden Bostadspolitiska mellan ränta och ter sig nu, närmare tio byggprisutveckling år senare, t ex helt rimliga.

Det i utvecklingen sedan andra världskriget som får den drag mest följden för hur kraven på bostadsfinansieringen uppenbara bör formuleras, är byggprisstegringen.

för statsbelånade flerfamiljshus har stigit Produktionspriset

från ca 450 kr/m2 1950 till ca 1 350 kr/m2 1973. Prisutveck-

Bostadsfinansiering SOU 1974:1

lingen har varit mest markerad under perioderna 1951 53, 1963 - 66 och 1970 och tiden därefter. har Prisstegringen varit dämpad i mellanperioderna.

Om enhetliga traditionella kapitalkostnadsvillkor, exempelvis 7 % ränta och 1/60 årlig amortering av ursprunglig produktionskostnad skulle ha tillämpats under perioden 1950 73, skulle hus färdigställda 1950 ha en kapitalkostnad 1973

på ca 33 kr/m2 och hus

färdigställda 1973 ha en kapital-

kostnad samma år på 117 kr/m2.

Om kapitalkostnaderna skulle bli sådana är två slutsatser sannolika

nyproduktionens omfattning skulle ha varit väsentligt lägre än den faktiskt varit under efterkrigstiden. - i det äldre bostadsbeståndet skulle en omfattande förmögenhetsomfördelning från nyttjare till ägare i vara ett dag faktum (om inte hyrorna var med reglerade åtföljande bieffekter: tröghet på bostadsmarknaden, köordningsproblem och bristfälligt underhåll av bostadsbestån-

det).

Om man anser att en fortsatt inflatorisk utveckling är trolig - även om en sådan inte är önskvärd av många skäl - bör detta förhållande rimligen beaktas vid bostadsfinansieringens utformning.

ua aoatadamaranadaa

En utförlig bakgrund beträffande principer och mål för bosta-

dens pris och mellan avvägningen olika bostadspolitiska medel redovisas i avsnitten 6.7, 6.8 och 6.9.

De hyror som kalkylmässigt skulle vara i erforderliga nyproduktionen vid traditionella kapitalkostnadsvillkor utan subventionerande inslag från statens t ex sida, aktuella enhetslånevillkor för hela fastighetskapitalet, skulle vida över-

Bostads/inansiering 203 SOU 1974117

hos flertalet hushåll. stiga betalningsförmågan

bostadsfinansieringen är således sedan Ett väsentligt krav på skall förutsättningar för ett rimligt åtskillig tid att den ge

pris i nyproduktionen.

medför vid traditionella kapital- Produktionsprisutvecklingen att stora skillnader i kapitalkostnaderna uppkostnadsvillkor för bostäder vid olika tidpunkter. kommer producerade

bestäms av olika årgångars kostnader uppkommer pris- Om hyrorna av skillnader i standard etc. skillnader som inte motiveras upplevs av bostadskonsumenterna En sådan bostadsprissplittring Den vidare en tröghet på bostadsmarknaden som orättvis. skapar för den enskilde att på ett rimoch försvårar därigenom ofta

ligt sätt lösa sin bostadsfrâga.

sidan bestäms av för Om hyrorna å andra kapitalkostnaderna inträffar en från kostnadsde senast producerade bostäderna i det äldre bostadsbestånsynpunkt omotiverad hyresstegring en från hyresgäster det och därmed förmögenhetsomfördelning

till fastighetsägare.

att omfördelning av bostadspriserna Det är således uppenbart kan ske med andra medel än bostadsfinansieringen. inte enbart fri bostadsmarknad existerar knappast En i klassisk mening - inte utan att förenas med i land och i varje-fall något stora befolkningsgrupper och ekonomiskt sociala vådor för

segregerande villkor.

olika och Det bör också erinras om, att de upplåtelseformerna är mycket oendet förhållandet att fastighetsägarstrukturen

hinder för rimliga bostadsprisförhetlig skapar praktiska kan kompensera för hållanden, om inte bostadsfinansieringen och byggprisförändringar.

inverkan från kapitalmarknadsvillkor

är således att Ett väsentligt krav på bostadsfinansieringen likvärdiga priser på bostadsden skall förutsättningar för ge

204 Bostadsfinansiering

marknaden utan förmögenhetsomfördelning från nvttjare till ägare.

Formuleringen av kraven, att ge förutsättningar för rimligt pris i nyproduktionen och likvärdiga priser på bostadsmarknaden, måste särskilt noteras. Det ligger långt från vår föreställningsvärld att direkt vilja koppla de med hjälp av bostadsfinansieringen erhållna kapitalutgifterna med bostadspriserna. Den senare tidens utveckling på hyresmarknaden med ett ökande inslag av partsförhandlingar är ett väsentligt inslag.

Det har varit ett genomgående drag i efterkrigstidens bostadspolitik att så långt möjligt söka avskärma bostadsproduktionen från kraftiga ränteförändringar och hindra att variationer i räntenivån får direktverkan på bostadspriserna. Med dessa skulle åtgärder man skapa bättre förutsättningar för en rationell bostadsproduktion samt göra det möjligt att lättare överblicka inom kostnadsutvecklingen bostadsförvaltningen.

Frågan om tröghet mot förändringar - i regel - av ökning produktionspriserna har däremot inte varit tidigare lika uppmärksammad. Språngartade stegringar av produktionspriserna möttes vid början av 1950-talet med tillfälliga kapitalsubventioner. Paritetslånesystemet bygger på en anpassning till förändrade produktionspriser i princip så att hyresnivån i beståndet lyfts till paritet med nyproduktionens priser med beaktande av åldringseffekter.

Erfarenheter från paritetslånesystemets tillämpning talar för att en viss tröghet i bostadsfinansieringssystemet också mot

produktionsförändringar är önskvärd.

Ett väsentligt krav på bostadsfinansieringen är således att den skall utjämna kraftiga förändringar av räntor och produktionspriser.

Bostads/inansiering 205

utformning ger, som framhållits på åtskilliga Skattesystemets stora skillnader i kostnader för ställen i detta betänkande,

Storleken framgår bl a hushållen vid olika upplåtelseformer.

av 8 samt av det följande avsnittet 7.7. bilaga

kan skillnader i Även bostadsfinansieringens utformning ge

mellan upplåtelseformerna. I paritetslånekapitalkostnader för småhus 5,3 % och för läsystemet är basannuiteten ägda

eller bostadsrättsform 5,1 %. Dessa tal genheter i hyres-

de tvâ första årens kapitalkostnader och bestämmer direkt

också de följande årens. efter uppräkning med paritetstalen

särskilt De synes Skillnaderna är således ej betydelsefulla.

av än av en mera vara betingade finansieringstraditioner

att en kostnadsutjämning mellan upplåtelseönskan genomföra skillnader erhålls som följd av att formerna. Något större

är olika samt av att omfördelningen finansieringsunderlaget hus endast omfattar låneunderlaget. En

i paritetsbelånade

av dessa effekter framgår av bilaga 8. detaljerad redovisning

De mer skillnaderna mellan upplåtelseformerna betydelsefulla ovan sitt ursprung i skilda skatterättsliga har som framgår

senare år effekter på bostadsregler med under påtagliga Det är den stora difoch bostadskonsumtion. mycket utgifter som - egentligen ferensen mellan intäktsschablon och ränteläge

storlek - utlöst mer eller mindre oberoende av låneskuldens

dessa förhållanden.

ej skulle gå att gm skillnaderna mellan upplåtelseformerna

minska väsentligt genom ändrade skatteregeliminera eller teoretisk utväg en avsevärt sänkt ler, är således en tänkbar

För att nå neutralitet krävs ränta för lån i fastigheter.

bostadsfastigheter som genomen ränta för lån till samtliga

baseras på antagandet på 90 % snittligt är 1,6 %. Beräkningen

hus. Om hänsyn dessutom tas till lånefinansiering av nyare

för blir den räntedet extra avdraget på 500 kr villaägare

sats som ger neutralitet något lägre.

206 Bosradsp/?nansiering

Det förefaller oss inte realistiskt att ställa anspråken på förräntning av investerat bostadskapital så lågt. Vi behöver därmed inte ytterligare gå in på de statsfinansiella konsekvenserna eller effekterna på bostadspriser och bostadskonsumtion.

Vi har därför inte från att ett utgått grundläggande krav på bostadsfinansieringen skall vara att den skall eliminera de upplåtelseformsbetingade kostnadsskillnaderna. Detta utesluter inte att vi har att anledning något belysa de skattemässiga

konsekvenserna av våra förslag beträffande eller

lånesystem att undersöka huruvida effekter beskattningens kan kompenseras genom bostadsfinansieringens utformning. Dessa frågor behandlas ytterligare i avsnitt 7.7.

Det här anförda innebär att vi som förutsättning för våra resonemang i de följande avsnitten 7.5 och 7.6 inför att skattemässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna en förutsättning som inte är uppfylld i dagsläget.

l-A-l _ _Qvziaajiyaandâ

.âuakiianax

Bostadsfinansieringen förutsätter regler för hur lånens storlek skall bestämmas i det enskilda fallet. Avgörande måste träffas om vilka åtgärder som är belåningsbara etc. I detta sammanhang vill vi betona att det med hjälp av den statliga långivningen skall vara möjligt att täcka en skälig produktionskostnad.

Det är därtill ett krav att belåningstekniken inte skall förhindra val bebyggelseutformning, av konstruktioner, material etc som i det enskilda fallet är motiverade. Detta innebär att ett val om hur ett skall tillbostadsförsörjningsbehov fredsställas inte bör bli beroende av om finansieringens uppbyggnad och/eller kapitalkostnadsvillkoren upplevs som mer eller mindre fördelaktiga av byggherrarna. Detta torde för närvarande vara i speciellt väsentligt samband med sanering och upprustning. och Omfattningen inriktningen av olika åtgärder och därmed kostnaderna för dessa bör i stället

Bosradsnnansiering 207

bestämmas med i om bostadspriserna för produkten

utgångspunkt

som helhet blir rimliga.

l-A-å _ .Begränsningar

att t ex kapitalmarknad, insti- Det är givet yttre faktorer, förhållanden m m kan ge restriktioner för kraven tutionella på bostadsfinansieringen.

är det dock i första hand av vikt att be- I detta sammanhang handla bostadsfinansieringen från bostadsförsörjningssynpunkt.

Samhällets i bostadsfinansieringen motiveras ytterst engagemang för familjelivet, indiviav bostadens grundläggande betydelse dens hälsa och arbetsförmåga, vila och rekreation.

har därför kommit att medverka till en styr- Bostadspolitiken av vissa andra sektorer i samhället, t ex kreditpolitining Vi ifrån att sådana avvägningar även framdeles ken. utgår innebär att bostadsfinansieringen i första hand skall utformas efter bostadsförsörjningens krav.

lämnar inte i detta betänkande Bostadsfinansieringsutredningen vid Denna avgränsning har förslag om lângivning ombyggnad. måst av tidsskäl (se dock avsnitt 7.6.9). göras

av samma skäl inte heller att närmare gå in på Vi kommer finansieringsunderlagets utformning.

bostadsfinansieringen som redovisas i avsnitt De krav på därmed att aktualiseras i ett senare skede av 7.4.4 kommer utredningsarbetet.

208 Bostadsfinansiering

Bostadsfinansieri ens utformni vid n b nad

sxnauakiez ; .éaslsilda aariseisargbleaen

I föregående avsnitt har konstaterats att två grundläggande krav på är att den ska bostadsfinansieringen ge förutsättningar för ett rimligt pris i och nyproduktionen likvärdiga priser - paritetspriser på bostadsmarknaden.

Det bör uppmärksammas att målet i bostadsfinansieringssammanhang gäller förutsättningar för prisbildningen. Avsikten är således inte, vilket också överensstämmer med nuvarande förhållanden, att införa en form av pris- eller hyresreglering via finansieringen.

Paritetsproblemet har flera delaspekter vilka i olika utsträckning kan påverkas med hjälp av bostadsfinansieringen. En genomgång av de olika paritetsproblemen görs i avsnitt 6.7. Med hänsyn till frågans centrala för betydelse bostadsfinansieringen redovisas tidigare framförda även synpunkter i detta sammanhang.

Diskussionen om paritetsproblem har i huvudsak avsett hyresmarknaden, men motsvarande problem finns också i givetvis fråga om bostadsrätter och egnahem. I det behandlas följande hyresmarknaden. Denna omfattar drygt hälften av tätorternas totala bostadsmarknad.

Det grundläggande och mest diskuterade paritetsproblemet är de nominella kostnadsskillnader som uppkommer mellan olika årgångar av hus på grund av inflation och i mindre grad på grund av olika ränte- och för amorteringsvillkor fastighetskapitalet.

Om hyrorna under längre tid binds till de räntor och byggnadskostnader som gällde vid produktionstillfället medför

ränteförändringar eller förändringar av penningvärdet att

Bosradsjinansiering

olika av hus får olika hyror för i fysiskt avseende årgångar Vid fortgående inflation kommer varje likvärdiga lägenheter. av bostäder att bli dyrare än den föregående förutny årgång satt att i byggandet inte ökar så snabbt att produktiviteten inflationen. kommer därmed den kompenserar Hyresstrukturen i stort bestämmas av faktorer som ligger utanför bostadsatt marknaden.

Andra eller kan uppkomma paritets- hyressplittringsproblem som sker snabbare än en evengenom efterfrågeförändringar Detta gäller även om det t 0 m skulle tue11 prisanpassning. överskott av Främst kan det finnas nybyggda lägenheter. att andra bostäder förändras med tiden. Denna fråga gälla kan därmed betecknas som ett problem på lokal nivå.

är i och för om hyresskillnader har upp- Det sig likgiltigt kommit som av ändrade byggpriser eller av ändrade följd värderingar av läge.

måste vi emellertid skilja mellan de För våra bedömningar som orsakar Motverkande åtolika faktorer dispariteter. måste nämligen utformas helt olika i de olika fallen. gärder Inflation och vid olika tidpunkter skilda kapitalmarknadsvillkor kan till största delen behärskas via bostadsfinansie-

ringen.

kan mötas med markpolitiska och andra Markvärdeförändringar medel på lokal nivå.

Speciella paritetsproblem uppkommer mellan upplâtelseformerna av olika metoder för prissättning samt beskatttill följd ningens effekter, där upplåtelseformen äganderätt ger lägre än hyresrätt och bostadsbostadsutgifter upplåtelseformerna rätt vid i övrigt lika förutsättningar.

210 Bostadsfnansiering

S()Ll974:l7

Vi kan sammanfattningsvis göra en distinktion mellan följande delområden av paritetsproblemet, nämligen paritet - mellan beståndet i stort och nyproduktionen och därefter för de tillkommande årgångarna nyproduktion inom beståndet mellan bostäder som producerats vid olika tidpunkter

inom beståndet mellan bostäder med olika läges- och miljökvaliteter

mellan upplåtelseformerna.

Det först angivna bör paritetsproblemet angripas med bostadsfinansieringen som medel. De övriga paritetsproblemen ligger delvis eller helt utanför bostadsfinansieringens räckvidd som bostadspolitiskt medel.

onsfrågo;

materials Rask rm

Staten har från början av 1940-talet t 0 m 1967 påverkat kapitalkostnaderna inom bostadssektorn med subventioner med olika utformning under olika tidsperioder. Dessa har tillkommit för att stimulera och bostadsproduktionen påverka bostadspriserna, se även bilaga 1.

Från början av 1940-talet t o m 1959 - 60 utgick investeringssubventioner till bostadsbyggandet i form av under viss tid räntefria och stående lån: för flerfamiljshus tilläggslån och för småhus en del av egnahemslånet. Dessa subventioner kunde återkrävas om skäl senare skulle tala för detta. Investeringssubventionerna utformades m a o som villkorliga subventioner. Tilläggslånen har sedermera i viss utsträckning sagts upp till betalning och i övrigt efterskänkts medan de räntefria och stående delarna av egnahemslånen i allt väsentligt efterskänkts till småhusägarna.

Bostadsfinansiering 211 sou 1974; 17

Under stora delar av 1950- och 1960-talen har staten gett subventioner för betalning av bottenlåneräntor och årliga underränta på statslån till bostäder. samtidigt tillämpat Denna form av löpande subventioner förenades inte med någon Om utvecklingen på sikt innebär återbetalningsskyldighet. att berörda bostäder skulle kunna belastas med kostnaderna för den subventionen saknas alltså möjtidigare utgående till återkrav. De löpande räntesubventionerna utligheter formades alltså som villkorslösa subventioner.

Paritets- och räntelånesystemen ersatte 1968 de villkorslösa räntesubventionerna. Lånen betraktades som subventionsårliga eftersom för återbetalning ansågs innebära att fria reglerna låntagaren på sikt gav full ersättning till långivaren. §1fekten av lånet är likväl subventionerande i början av lânets även om subventionerna senare återbetalas. Paritetslöptid lånets effekter är därför med en årlig subvention jämförbara att denna som en Villkorlig subvention. under förutsättning ges

.Iiommsniarea

att ambitionerna för- Det är uppenbart de bostadspolitiska en subventionering av nyproduktionen, oavsett subutsätter ventionens formella benämning.

erfarenheterna bekräftar det rimliga i att sub- De historiska bostadssektorn skall vara villkorliga, d v s ventioner till återkrävas när kostnadsläget tillåter detta. kunna på sikt Därigenom förhindras också en långsiktig förmögenhetsomfördelning till förmån för fastighetsägare.

formella kriterier på om det i Givetvis kan man inte ange skulle vara förnuftigt att efterskänka villnågon situation subventioner. Risken är dock uppenbar att sådana bekorliga slut kommer att fattas med ett alltför kortsiktigt tidspers- Därmed minskar man eller t o m frånhänder man sig möjpektiv. till ett rimligt långsiktigt handlande. Avskrivningar ligheter i nuläget vore ett av räntelån och skuldökning på paritetslån se avsnitt 7.2.7. exempel på detta,

2 l 2

Bostadsjinansiering

1.5.2 sninga;

I de följande avsnitten belyses alternativa att möjligheter utforma metoder för mot bostadsfinansieringen bakgrund av de grundläggande kraven

- för förutsättningar ett rimligt pris i nyproduktionen - för förutsättningar likvärdiga priser på bostadsmarknaden utan förmögenhetsomfördelning från till nyttjare ägare utjämning av kraftiga förändringar av räntor och produktionspriser.

Konsekvenser av olika alternativ, statsfinansiellt och för kapitalutgifter i tillkommande bestånd, redovisas under homogena antaganden i det sammanfattande avsnittet 7.5.7. Valet av numeriska värden är av underordnad betydelse avsikten är att belysa skillnader mellan olika låneformer.

lði _ _ §9§tå@§§2°lal &

Etaânsâpgnkltsr_

Kraven på bostadsfinansieringen är genomgående ställda med utgångspunkt i de boendes behov av ett bostadstillräckligt utbud av god kvalitet till rimliga priser.

De boende är emellertid endast av intressenter i gg grupp bostadsfinansieringssammanhang. Andra intressenter kan ställa krav som kommer i konflikt med de boendes, t ex fastighetslångivare och fastighetsägare. kan inte Fastighetsägarledet uppfattas som ett entydigt begrepp: boendet är vid bostadsrätt förenat med fastighetsägande i föreningsform och för småhusen oftast direkt förenat med fastighetsägande. Allmännyttiga och enskilda bostadsföretag har olika för syften sin verksamhet.

Bostadsjinansiering 213

För statsmakterna kan avvägningen mellan reala och finansiella resurser för olika ändamål komma i konflikt med de boendes krav. Fastighetslångivare har krav på säker placering och hög avkastning på sitt kapital och fastighetsägare kan förvänta hög avkastning och förmögenhetstillväxt.

För oss är det naturligt att förutsättningslöst söka finna en finansieringsform som i första hand tillfredsställer de boendes krav - en bostadssocial finansieringsform.

Om detta exempelvis låter sig förena med konventionella krav på företagsekonomisk redovisning eller kan anpassas till krav från kapitalmarknaden, så som vi nu upplever dem, är en helt annan och i sammanhanget underordnad fråga.

êllmänaasxnguakiez En i och för sig teoretiskt möjlig situation, i vilken bostadsproduktionen i varje ögonblick styrs av efterfrågan vid givna produktionspriser och marknadsräntor, har inte förelegat sedan lång tid. Statliga insatser har varit nödvändiga för att ge rimliga bostadspriser.

Det förefaller inte vara särskilt djärvt att konstatera att den tidigare finansieringen och det nu gällande bostadsfinan-

sieringssystemet (paritets- och räntelånen) i hög grad bedöms

med utgångspunkt i gängse fastighetsekonomiska betraktelsesätt. - omfördel- Den nyhet som paritetslånesystemet representerade - har mötts av negativa reaktioner från åtskilliga ningstanken håll.

Vi anser att utjämniggslån kan innebära en praktisk lösning av bostadsfinansieringen som ger möjlighet att tillfredsställa relativt långtgående bostadssociala ambitioner, samtidigt som det finns möjligheter att anknyta till rådande institutionella former.

214 Bostadsfnansiering

Med utjämningslån avses en finansieringsform som medger en omfördelning i tiden med syftet att utgifterna skall hållas lägst i början av lånets löptid. Att de lägre kapitalutgifterna måste med någon form förknippas av villkorlighet är naturligt. Det vore i hög grad oförnuftigt att låta fastighetsägarsidan åtnjuta fördel av marknadsmässigt låga kapitalutgifter utan att detta förknippa med återbetalningsplikt eller framtida kompensation i andra former.

Paritetslånen representerar med det använda betraktelsesättet gg teknisk lösning av utjämningslånen. Andra tekniska utformningar och en striktare tillämpning av bostadssociala målsättningar antyder omedelbart en rad intressanta utvecklingsmöjligheter.

I bilaga 6 lämnas en redovisning för utformningen av utjämningslån baserad på de grundläggande kraven på bostadsfinansieringen. Av bilagan torde framgå förutsättningar i övrigt för utjämningslån, konstruktion och vissa konsekvenser.

2821119212253.

För att ange det första årets i ett kapitalutgift utjämningslânesystem användes den från det norska systemet hämtade termen betalniñgsprocent.

Om denna multipliceras med ett

finansieringsurderlag som mot-

svarar ett skäligt erhålls produktionspris det första årets kapitalutgift.

Med utjämniggsfaktor menas det tal med vilket det första årets kapitalutgift årligen skall multipliceras för att kapitalutgifterna skall öka i tiden med hänsyn till priserna för nyproducerade bostäder - vilket också skall ge långivaren kompensation för uppoffringar i ett skede. tidigare

SOU 1974217 Bosradyinansiering

Bielie: 2ris_i_nxp2°s1ukti°2ea : äeialninssnrgcâniea

av vad som är rimligt i nyproduktionen be- Bedömningen pris stämmer storlek. Utrymmet för kapitalbetalningsprocentens är vad som återstår av det rimliga priset sedan utgifter för kostnader för drift, underman gjort avdrag kalkylerade håll och bränsle.

Bestämmer man betalningsprocenten på detta sätt tillfredsinte bara kravet i nyproduktionen utan ställs på rimligt pris också kravet av kraftiga räntevariationer och på utjämning produktionsprisstegringar.

Likvärdiga priser i bostadsbeståndet - utjämnings-

Å3åt2?E _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ . _ _ _

I en normal ingår att en ny bostad är föreställningsvärld bättre än en gammal och då också bör kosta mer med utgångsi den paritetsaspekt som är av intresse i samband med punkt bostadsfinansieringen.

Den nödvändiga löpande anpassningen av priserna i bostadsbeståndet till i sker med hjälp av priserna nyproduktionen Denna behöver inte ta en utjämningsfaktor. utjämningsfaktor till de boendes betalningsförmåga - det har man redan hänsyn gjort när man fastställde betalningsprocenten för de nyproducerade bostäderna. Den skall endast ge uttryck för hur priserna i beståndet bör förändras med hänsyn till priset i nyoch de äldre bostädernas lägre värde till följd produktionen av allmänt åldrande och slitage.

En sådan anpassning av priserna i bostadsbeståndet är möjlig och kan därmed begära ersättning för de utjämningslångivaren lån fastighetsägaren fått.

Konsekvenser

Effekterna för de boende av det här skisserade utjämningslånet är att kommer att styras av sociala målbostadsproduktionen

216 Bostadsjinansiering

SOU 19741 l 7

Prisförutsättningarna blir goda i bostadsbeståndet.

Fastighetsägarna kan inte räkna med att intillgodogöra sig

flationsvinster genom fastighetsinnehav.

Lånesystemet påverkar däremot inte deras att möjligheter dra nytta av duglighet i eller förvaltningen av lägesbetingade värdeökningar.

Frågan om amorteringstider etc för de statliga lånen underordnas lånens sociala motiv. Man kan visserligen med matematiska samband ange om och hur lånet kommer att amorteras. Några egentliga förutsägelser om hur förhållandena på sikt kommer att kan gestalta sig vi inte göra - det är det enda vi säkert vet. Pâståendet är lika korrekt vilken lånetyp eller finansieringsform vi än använder. En något så när hygglig prognos över en tiofemtonårsperiod kan möjligen göras. Faran med beräkningar som sträcks ut långt över tiden kan illustreras med att små skillnader i antagandena kan ge stora skillnader i resultat.

âxsmalifieaiae

För att åskådligt kunna visa hur ett utjämningslån är konstruerat redovisar vi några enkla mycket exempel.

ä_ê! Reialninasergcsniea

Rimligt pris 80

kr/m2

Kalkylerade kostnader för drift, underhåll och bränsle

40 kr/m2

Återstår för

kapitalutgift 40 kr/m2

Finansieringsunderlag

(= produktionspris) 1 000

kr/mz

Betalningsprocent §0 _ 0 1000 4 /

Bostadginansiering 217

le25_f§1§nQ1.i.nå Ãöä E1717.Huâ 2375.32 ÅILO

.IÃXâmRel Å Ka-Riialuiâlf

Finansieringsunderlag 1 000 kr/m2

+ 3 %/år Utjämningsfaktor

4,0 % Betalningsprocent

Finansierings- Betalnings- Kapital- Utjämnings-

faktor resp underlag procent utgiåt

kr/m år

000 4,0 40,00 1,00 000 4,0 41,20 1,05

000 4,0 42,44 1,06

1.09 000 490 43.71

000 4,0 45,02 1,15

.êxsnmel 5_ Eamialuzsáfies :ö: .lzuå Ryâeáaüiâêxâa

Finansieringsunderlag 1 000 kr/m2

+ 4,5 %/âr

+ 3 %/år

Utjämningsfaktor Betalningsprocent 4,0 %

Är Finansierings- Kapitalutgift Kapitalutgift för hus för hus

för hus underlag byggjå bäggt år resp år

år 0 krzm byggt resp krlgw»

1 000 40,00 40,00

45,71 45902 1 195 47,72

Kommentar

är från renodlade bostadssociala Denna redovisning gjord När vi i avsnitt 7.6 lämnar förslag utgångspunkter. följande

Bostadsfinansiering

till nytt lånesystem har vi utgått från dessa grundläggande krav på ett

bostadsfinansieringssystem och från

de övriga restriktioner som vi har att beakta. anledning

1.5.5 Förändring§r_a1

gägt§y_ogh_pgritgt§l§g

Eâgra allmänna sxngugkter

Paritetslånesystemet har byggts upp vissa kring variabler, nämligen basannuitet, paritetstal och räntor. Vid konstruktionen av lånesystemet man att antog de båda senare skulle utvecklas utifrån egna

förutsättningar (byggprisutveckling

och det allmänna ränteläget). Däremot skulle basannuiteten kunna ändras i den mån så behövdes för att uppfylla en av

förutsättningarna för systemet, den att amorteringstiden för statslånet borde vara begränsad till ca 30 år. Därvid skulle basannuiteten ändras lika för alla i systemet ingående årgångar av hus.

Bland fördelar med paritetslånen som särskilt betonas är att systemet medverkar till att hålla hyrorna i nyproduktionen nere. I dagens prisläge innebär paritetslånen att

kapitalutgiften första året minskas

med drygt 40 kr/m2 jäm-

fört med om lånen skulle återbetalas enligt traditionella lånevillkor. Systemet innefattar i inte sig något subventionsmoment i vanlig mening eftersom dessa 40 kr är avsedda att återbetalas genom omfördelning av kapitalkostnaderna i tiden.

I det följande prövas till möjligheter förändringar inom

paritetslånesystemets ram.

Ett studium av möjligheterna att behålla paritetslånesystemet bör grundas på att det kan antingen fungera under nu gällande förutsättningar om amorteringstid för statslån, räntor etc

eller under ändrade förutsättningar i dessa avseenden.

Bostadsfinansiering 219

Oförändrade förutsättningar i fråga om amorteringstid

nu förutsättningar för paritetslånesystemet Under gällande % statslåneränta) och en an- (7,3 % bottenlåneannuitet, 7,25

om 3 % per år är en basannuitet tagen paritetstalsökning för att statslånen skall kunna amorteras om 5,1 % för låg En av räntorna skulle medföra på ca 30 år. eventuell ökning av vid denna basförlängning amorteringstiden ytterligare också kom att öka. Nuannuitet, såvida inte paritetstalen

basannuitet är således ur rent låneteknisk aspekt varande

för låg med hänsyn till dagens ränteläge.

kunna under ovan givna förut- För att systemet skall fungera

vad räntor, paritetstal och amorteringstid sättningar gäller för flerfamiljshus behöva ökas skulle basannuiteten nybyggda

d v s med enheter jämfört med nu gällande till 5,] %, 0,6 En sådan ökning skulle medföra drygt 10 % höjbasannuitet. för dessa hus. Första årets kapitalning av kapitalutgifterna

således öka från ca 66 kr/mz 1:111 73 kr/m2

utgift skulle

i 1972 års kostnadsläge). (avser nyproduktion

skulle öka även i de tidigare årgångar Kapitalutgifterna Under ett strikt

av hus som ingår i paritetslånesystemet.

för statslånen skall iakttagande av att amorteringstiden basannuiteten varieras i någon vara 50 år, måste emellertid 1968 - 1973, beroende utsträckning för de olika årgångarna

bottenlån för dessa årgångar varierar. på att annuiteten på en basannuitet och En lägre bottenlâneannuitet ger lägre över tiden kommer då att omvänt. storlek Kapitalutgifternas olika av hus beroende på ränteläget variera mellan årgångar

vid belåningstillfället.

års flerfamiljshus, med en annuitet på För exempelvis 1968 basannuiteten behöva ökas bottenlånen om ca 6,8 %, skulle ökas till - 5,8 % ca % medan den skulle behöva 5,7 till 5,3 med en bottenlâneannuitet på ca 7,5 %. för 1971 års hus

för de äldre årgångarna Kravet på en 30-årig amorteringstid

Bostadsfinansiering sou 1974:17

av hus skulle förutom behovet av att höja basannuiteten även behöva medföra en omedelbar u usterin av aritetstalen i nivå med statistiska centralbyråns förslag. Detta skulle ytterligare öka kapitalutgifterna. Ökningen av kapitalutgifterna för t ex 1968 års hus kan av denna anledning beräknas till

ca 6 kr/m2.

Beräkningarna visar att det är mer eller mindre att omöjligt hålla fast vid ovan redovisade i utgångspunkter fråga om amorteringstid och räntor. skulle behöva Kapitalutgifterna ökas kraftigt och nivån är redan hög. Denna skulle utveckling helt strida mot kravet på rimliga hyror.

Kravet på en relativt fix som ovan amorteringstid kan, sagts, medföra att basannuiteten måste variera för olika årgångar av hus om räntorna ändras på bottenlånen i mer väsentlig utsträckning. Därigenom rubbas förutsättningarna för likvärdiga kapitalutgifter. En sådan likvärdighet förutsätter samma basannuitet för alla årgångar vilket i sin tur förutsätter att amorteringstiden tillåts vara olika för lång olika hus. Vid betydande kan ränteförändringar skillnaden i skuldökning och amorteringstid bli väsentlig.

ttningag

Ovanstående avsnitt visade att nu få svårigheterna systemet att fungera enligt de ursprungliga intentionerna. Vi skall därför studera att möjligheterna med ändring av förutsättningarna få att paritetslånesystemet fungera. Detta kräver

då subventioner (villkorliga eller i

villkorslösa) någon form, eller förlängda för amorteringstider att man skall kunna uppfylla kraven på en acceptabel kapitalkostnadsnivå.

Som förutsättning för följande beräkningar gäller att kapitalutgifterna för låntagaren skall medge en rimlig hyresnivå. Basannuiteten antas vara 4,0 %. Paritetstalet beräknas öka med 3 % årligen.

SOU 1974: l 7 Bostadsfinansiering

Sänkt basannuitet och utsträckt amorteringstid på

En sänkt basannuitet skulle vid nuvarande räntenivå på kreditmarknaden medföra att statslånet kom att stiga kraftigt för att ut underskottet i de fasta betalningarna på fylla bottenlån. Låneskulden ökar således och amorteringstiden

förlängs.

kan inte ens den nu gällande basannui- Som framgått tidigare till att statslånen återbetalas inom 30 teten om 5,1 % leda basannuiteten är beräknad efter en lägre ränta år, eftersom än den rådande. Amorteringstiden vid nu gällande förutsättkan beräknas till ca 45 år. Den ursprungligen avsedda ningar amorteringstiden måste således förlängas.

tabell vilka amorteringstider som I följande ges exempel på av ändrad basannuitet och olika statslâneräntor. blir följden

av låneskuld och amor- Tabell 7.6 Utveckling kapitalutgifter, teringstid vid vissa förändrade förutsättningar för paritetslånesystemet.

222 Bostadsfinansiering

SOU 1974: 17

För att en sänkning av basannuiteten till 4 % skall vara möjlig och statslånen kunna återbetalas inom ca 60 år krävs, vid en bottenlåneannuitet som den nu gällande om 7,3 %, att statslåneräntan sänks till mellan 5 och 6 %. Staten måste subventionera denna sänkning. Subventionsbehovet blir mindre ju längre amorteringstid som tillåts. Om bottenlåneannuiteten ökar krävs i motsvarande grad ökade statliga subventioner, exempelvis genom ytterligare sänkning av statslåneräntan.

Som framgått av ovanstående innebär krav på en 30-årig amorteringstid och en basannuitet på 4,0 % att statslåneräntan måste sänkas till 2 %.

.Systanunackdabâla aasaansileie:

För att med bevarande av paritetslånesystemet få acceptabla kapitalutgifter kan man använda ett med dubbla bassystem annuiteter. Enligt denna metod anpassas en basannuitet till den nivå som krävs för att statslånet skall återbetalas inom 30 år. Statsmakterna fastställer dessutom en annan basannuitet som hyrespolitiskt kan godtas. Den senare debiteras låntagaren. mellanskillnaden mellan dessa subventioneras direkt av staten.

Följande förutsättningar skulle kunna gälla för ett system med dubbla basannuiteter.

Basannuitet Bottenlåne- Statslåneannuitet ränta Villkor för 30 års amorteringstid 5,7 % 7.3 % 7.25 % Debiterad basannuitet 4,0

Bosradsfinansiering 223 sou 1974:17

Tabell 7.7 Subventionsbehov, kr/m2, vid dubbla basannuiteter

Kapitalutyift Subventionsbehov basannuitet 4,0 så 40 52 70 89

Kommentarer Som visats ovan förutsätts stora hyreshöjningar i bestånd och nyproduktion om paritetslånesystemet skall bringas fungera enligt de förutsättningar som gällde då systemet infördes. Så stora höjningar ter sig omöjliga att genomföra.

Kan man i vissa avseenden släppa på dessa förutsättningar och dessutom komplettera systemet med direkta statliga subventioner finns det olika möjligheter att få ett fungerande system;

Behåller man kravet på 30-årig amorteringstid för statslånen krävs en basannuitet på ca 5,7 % med nuvarande bottenlåneoch statslåneräntor. Skillnaden mellan denna annuitet och en måste sålunda subventioneras. Detta kan ske genom godtagbar räntebidrag för enhetslånen, sänkt statslåneränta eller ett system med dubbla basannuiteter“.

Kan man förlänga amorteringstiderna på de statliga lånen minskar subventionsbehovet. Vid bibehållen 7,3 %-ig annuitet skulle statslåneräntan kunna sättas till 4-6 %, på enhetslånen varvid amorteringstiden blir ca 40 - 65 år, Staten skulle alltså få ta på sig kostnaderna för mellanskillnaden mellan denna ränta och kostnaderna för den egna upplåningen.

Räntan bottenlånen binds i allmänhet för âtmingtone tio på år. Fastigheternas totala kapitalkostnader över tiden påver-

224 Bosradsfinansiering

kas av ränteläget det år då lånen tas. Om man inte motverkar detta med andra åtgärder kommer alltså amorteringstiden för statslånen i ett paritetslånesystem att variera beroende på räntenivån vid belåningstillfället. För att motverka dessa 4 variationer i amorteringstider måste man i stället, enligt ovan skisserade system, låta räntan på statslånet variera mellan årgångarna i de fall då ändringar skett i bottenlåneräntan. En möjlighet att undvika detta är att skapa statliga garantier för en fast enhetslåneannuitet.

Om paritetslånesystemet skall bringas att fungera enligt de krav på finansieringen som vi formulerat, krävs således stora förändringar.

1.5.6 Traditionella låg

lnleåninâ Som en ytterligare bakgrund för bedömning av lånesystem skall vi här studera om traditionella lån skulle kunna tillämpas och vilka ändringar som skulle behöva göras för att tillgodose de krav som ställs på finansieringssystemet. Vi utgår därvid bl a från direktiven som i detta stycke innehåller följande:

ternativ får hyrespolitiska effekter som kan behöva redu-

ceras genom generella subventioner. Dessa kan ha formen av direkta bidrag, vilkas storlek klart framgår och som successivt trappas ned i takt med husets stigande ålder. Systemet måste utformas så att det inte kommer i konflikt med hyreslagens regler om bruksvärdehyror samtidigt som det är angeläget att systemet inte ger utrymme för betydande överskott i fastighetsförvaltningen. Också ett nominellt

system måste med andra ord ha inslag av kostnadsparitet

mellan hus av olika årgångar.

Med traditionella lån avses här lån med rak amortering eller fast annuitet till kapitalmarknadens räntor.

Bosradsfinansiering 225

Ersditioaella lån atarusabzeatioaez

I avsnitt 6.2 har vi redovisat hypotetiska kapitalutgifter med traditionella lån för lägenheter i statvid finansiering belånade åren 1958 - 1974. Med en ligt flerfamiljshus byggda sådan finansiering får årgång 1958 en kapitalutgift på 38 kr för 1974 beräknats

per m2 1974, medan kapitalutgiften årgång till 119 kronor per m2 samma år.

skillnaderna mellan årgångarna beror framför allt De stora den bildar underpå att ursprungliga produktionskostnaden ökade produktionskostnader över lag för kapitalutgifterna; åren ger därför upphov till ökande skillnader i kapitalut-

gifter.

Detta lånesystem ger sålunda höga kapitalutgifter i nyproduktionen och stora skillnader mellan årgângarna. Med de krav som ställs är det på bostadsfinansieringssystemet otänkbart att acceptera sådana effekter.

då om traditionella lån med subventioner Frågan uppkommer kraven på förutsättningar för rimligt pris tillgodoser och i bostadsbeståndet. i nyproduktionen likvärdiga priser

Traditionella lån med villkorslösa, stående sub-

för väljer vi Som förutsättningar kalkylerna

- låneunderlag = pantvärde = produktionskostnad: 1 000 kr/m2

- enhetslån med en ränta % och en annuitet på 7,5 % på 7,2 amortering) för 70 % av produktionskostnaden (d v s 60 års en annuitet - statliga bostadslån med en ränta på 7,25 % och % (d v s 30 års amortering) för 30 % av produktionspå 8,3 kostnaden

- rimlig kapitalutgift första året: 4 %, d v s 40 kr/m2.

här att bostadslån inte för när- Det kan anmärkas, statliga återbetalas med fast annuitet vid nybyggnad. En varande kan

226 Bostads/inansiering

modifierad annuitetsmetod tillämpas dock vid ombyggnad.

Första årets kapitalutgift skall alltså vara 40 kr/m2. Detta

leder till ett

subventionsbehov gå §6 krzmz, framräknat enligt

följande: - annuitet enhetslån, 7,3 %: 51:10 - annuitet statslân, 8,3 %: 24:90 - summa kapitalutgifter: 76:00

Genom en sådan subvention kan priset i nyproduktionen vid introduktionstillfället läggas på en rimlig nivå. Förblir subventionen d v s ligger kvar

stående, på 36 kr/m2 och år

för samma årgång hus, kan inte kravet på likvärdiga priser i bostadsbeståndet uppehållas i en inflatorisk ekonomi, om inte tillkommande hus ges en med tiden ökande subvenårlig tion.

Tekniken förutsätter således ett för kommande årgångar lägre procenttal än 4, för att uppfylla paritetskravet.

Det förhållandet att de statliga lånen för nybyggnad hittills förbundits med raka amorteringar (när inte omfördelning tillämpas) förändrar inte situationen i sak. Raka amorteringar över 30 år höjer subventionsbehovet vid produktionstillfäl-

let med närmare 7 kr/m2 till 42:85 kr/m2 med de givna förut:

sättningarna. Subventionen blir dock i så fall inte längre

oförändrad utan minskar med tiden. Därigenom blir dock paritetsförutsättningarna ytterligare sämre än i det först angivna exemplet, eftersom både produktionsprisförändringar och kapitalutgiftsutvecklingen för beståndet verkar i samma riktning.

Traditionella lån med villkorslösa, ökande subventioner

En stående subvention kräver, som angetts ökande subovan, ventioner för tillkommande årgångar hus om inte paritetskravet skall släppas.

Bostadsjinansiering 227

Om ett nås vid en annuitet på 4 % av hela fasrimligt pris föregående exempel, skulle annuitetighetskapitalet enligt tillkommande behöva sättas allt lägre med terna för årgångar till en sannolik Annuiteten hänsyn produktionsprisstegring. så småningom för tillkommande årblir därigenom negativ gångar av hus.

Traditionella lån med villkorslösa, avtrappande sub-

traditionellt med avtrappande sub- Tanken på ett lånesystem ventioner finns direkt berörd i bostadsfinansieringsutredningens direktiv.

av ett sådant lånesystem utgår vi från Vid redovisningen det i nyproduktionen ger utrymme för en att rimliga priset

annuitet 1 000 kr/m2 i utgångs-

på 4 % av produktionspriset läget.

antas kräva en förräntning motsvarande en Kapitalmarknaden annuitet %. Av enkelhetsskäl räknas här med att annuipå7 teten avser ett enda lån.

- skillnaden mellan 4 och 7 % - antas avtrappas Subventionen år. Efter 10 år når således varje med 0,5 procentenheter per ett subventionsfritt läge. För ett studium av paritetsårgång antar vi att stiger med förutsättningarna produktionspriserna 5 % per år.

vid olika framgår av föl- De annuiteter som utgår tidpunkter av ursprungligen injande tablå. Annuiteten anges i procent

vesterat kapital.

Annuitet resp år Hus byggt “I”

228 Bostads/inansiering

De kapitalutgifter som erhålls under ovan angivna förutsättningar om produktionsprisstegring framgår av nedanstående

tablå. Kapitalutgifterna uttrycks i kronor m2 och år.

per

Hus byggt Kapitalutgift resp år å

70 94

Som framgår ger systemet dåliga förutsättningar för likvärdiga priser. Priset i nyproduktionen ligger lägre än i det något tidigare byggda. Man erhåller också egendomliga pucklar i prisstrukturen. Det 10 år gamla beståndet är alltid dyrast, medan det yngre och äldre är billigare.

Det kan ifrågasättas om ett med sådana konsekvenser system för bostadspriserna som de redovisade har att möjlighet fungera.

Orsaken till de egendomliga i bostadsprisförutsättningarna det skisserade lånesystemet är främst att subventionerna avvecklas för snabbt i förhållande till produktionsprisutvecklingen. En långsammare subventionsavveckling; 0,15 procentenheter per år, vid i övrigt lika förutsättningar, ger följande resultat vad gäller annuiteter.

Hus byggt Annuitet resp år å o 9 19 4,00 5,35 6,85 4,00 5,35 4,00

Bostadsjinansiering 229 sou 1974:17

som erhålles redovisas i följande tablå. De kapitalutgifter

Kapitalutsift resp år Hus byggt

9 70 94 94

(ovan angiven till 20 år) En mer långsam subventionsavveckling paritetsförutsättningarna i gynnsam riktning synes påverka subventionsavvecklingen pågår i hela bestånunder den period Detta är dock inte bestående för tiden efter subventionedet. Båda förhållandena torde framgå av ovanstående avtrappningen. tablå.

en traditionell uppdelning mellan Om man i stället tänker sig och statliga lån förändras inte resultatet princibottenlån något avgörande sätt. piellt på

helt och hållet klaras med Skall subventionsavtrappningen lånet kommer därmed inte dettas storhjälp av det statliga att vara oberoende av lek och den rimliga kapitalutgiften

varandra.

Kommaniaze.:

av ovan redovisade kalkyler och Det torde stå helt klart å lån utan subventioner inte uppresonemang att traditionella och som de krav som ställs på finansieringssystemet fyller förutsattes redan i direktiven.

Genom en fast subvention av typen produktionskostnadsbidrag

ex kan rimliga priser i nyproi förening med t räntebidrag mellan årgångarduktionen uppnås. Likvärdiga kapitalutgifter inte. Kostnaderna för statsverket blir betyna erhålles dock

dande.

Basradsfinansiering

Genom varierade subventioner kan bättre för förutsättningar likvärdiga priser skapas. Låter man subventionen stiga i takt med prisutvecklingen nås omsider en gräns då någon kapitalersättning inte kan tagas ut. Detta system torde inte kunna tillämpas. I stället får man söka subavtrappa ventionerna i takt med prisutvecklingen i nyproduktionen.

De redovisade kalkylerna visar dock att en snabb subventionsavveckling ger konsekvenser i kapitalutgifternas variation med årgångarna som inte kan accepteras.

En mer långsam subventionsavveckling synes ge rimliga förutsättningar för utjämning av kapitalutgifterna under de år som avvecklingen Därefter pågår. är kapitalutgifterna i det äldre beståndet oförändrade medan de kan väntas fortsätta att öka i nyproduktionen. Efter hand uppkommer sålunda skillnader som inte ger för likvärförutsättningar diga priser.

Den främsta invändningen mot ett system med traditionella lån i den form som här studerats är att subventionerna är villkorslösa. De kan alltså inte krävas tillbaka även om utvecklingen skulle göra ett återkrav möjligt sett i det längre tidsperspektivet. Detta innebär att långivaren, som från början gör stora uppoffringar överlåter de framtida avkastningsmöjligheterna till fastighetsägarledet.

1.20 7 _ âaamanâaitanáe-;áämâözelsas

lnleáninå

I detta avsnitt jämförs det i avsnitt 7.5.4 skisserade utjämningslånet med traditionella lån med varierade antaganden om subventioner. Jämförelserna avser statsfinansiella konsekvenser och kapitalutgifter i bostadsbeståndet vid olika tidpunkter. Paritetslånet är principiellt ett utjämningslån ooh behöver i detta sammanhang därför inte behandlas särskilt.

Bosradsfinansiering

åiâfgraäâsiaââmâözelss

Av intresse är bl a att belysa totalperspektivet och de statsfinansiella konsekvenserna.

kan vi tillåta oss den förenklingen att I detta sammanhang de tvâ till en. Betraktat i reala tersammanslå aspekterna mer är det huruvida kreditförsörjningen till likgiltigt sker via kreditinstitut eller via statsbostadsinvesteringar Därför används i räkneexemplen den förutsättningen budgeten. att staten svarar som ensam långivare för hela utlåningen modifiering som anknyter till nu till bostadsbyggandet (en som mycket väl kan bestå även gällande finansieringspraxis, ändrar inte på resultatens principiella med utjämningslån, innebörd, endast på siffrornas storlek).

Jämförelsen i sin helhet görs för fyra olika lânetyper, nämligen: i nyproduktionen och A. utjämningslån, som ger rimlig hyra förutsättningar för prisparitet

B. traditionella lån som ger rimlig hyra i nyproduktionen och förutsättningar för prisparitet (d v s förutsätter annuitet i utgångsläget och därefter sjunkande en låg annuiteter för tillkommande årgångar av hus)

C. traditionella lån som ger rimlig hyra i nyproduktionen men för vilka kravet på förutsättningar för prisparitet (förutsätter likväl en låg annuitet i utgångssläpps men denna kan sedan hållas konstant för tillkommande läget

årgångar)

D. traditionella lån med rimlig hyra i nyproduktionen (för-

annuitet i utgångsläget), för vilka lån

utsätter låg i form av låg utgângsannuitet avvecklas subventionerna tämligen snabbt med tiden.

är att skillnaderna mellan de olika Eftersom avsikten belysa i sig av mindre låneformerna är valet av kalkylförutsättningar

Bostads/inansiering

intresse, om jämförelsen görs under homogena antaganden. Vi har valt numeriska värden som inte omedelbart igenkänns i verkliga förhållanden, eftersom de olika alternativen skall belysas förutsättningslöst. Siffrorna är likväl så realistiskt valda att de tjänar syftet.

Vi antar en nyproduktionsvolym av 50 000 lägenheter å

100 m2 per år. Produktionskostnaden (vilken översiktligt

också förutsättes utgöra finansieringsunderlag) är 1 000

kr per m2 i utgångsläget. Byggpriserna antas öka med 3 %

per år. Betalningsprocenten/annuiteten sätts genomgående till 4 % i nyproduktionen utom för låneform - för denna § lånetyp krävs nämligen sjunkande procenttal.

I utjämningslånesystemet, Å, antas att utjämningsfaktorn fastställs öka med 3 % per år. Ett lägre tal innebär att statens inkomster ökar långsammare, ett högre att de ökar snabbare. Skillnaderna mellan lånesystemen kommer att framgå oavsett utjämningsfaktorns storlek. Ett annat tal än 3 % förändrar således inte resultaten i sak.

I systemet med traditionella lån enligt Q förutsätts att återbetalning sker med fasta annuiteter, vilka således hålls på samma nivå år från år för respektive fastighet.

Subventionsavvecklingen i lâneformen 2 sker genom en höjning av utgângsannuiteten med 0,3 procentenheter per år i 10 år.

Några sifferuppgifter för de olika systemens verkningar år för år finns redovisade i bilaga 6. Bilagan innehåller också några å illustrerande fi urer.

De kapitalersättningar, uttryckta i procent, som utgår från låntagare till långivare i de olika lånesystemen vid olika tidpunkter framgår av följande tablåer. Kapitalersättningen anges i % av ursprungligt investerat kapital.

Bosradsñnansiering 233 sou 197447

Kapitalersättning typ år för år för år för hus 0, 9, 19,

UOUJK

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 6,70 4,00 7,00 6,70 4,00

Kapitalersättning

framgår av de följande tablâerna.

Med likviditetsuppoffring avses här årets utgifter för nybyggnad minskade med inflytande kapitalersättning från tidigare byggda hus. Hänsyn tas härvid ej till hur utláningen från staten finansierats.

Lggygditgtgpppoffring resp år, mkr.

Är A. Utjäm- B. Trad. lån c. Trad. lån D. Trad. lån § ningslån m paritet u paritet m snabb §

g 1 754 4 770 3 397 693

234 Bosradsfnansiering

De relativa förändringarna belyses av följande: Är Årets bostads- Likviditetsuppoffring resp år investering

Ovanstående tablåer och tabellerna i bilaga 6 ger en beskrivning av likviditetssituationen för staten i dess egenskap av långivare. Hur pengarna skaffas fram är därmed inte behandlat. Om de inte lånas upp skulle de behöva tas fram skattevägen.

Vi vill därför belysa situationen om staten i sin tur fungerar som låntagare. Förhållandena förändras givetvis inte i stort - d v s när det skillnaderna mellan låneforgäller nerna o

Om vi antar att det erforderliga kapitalet för bostadsförsörjningsändamål erhålls genom upplåning med 7 % ränta, erhålls följande siffror.

Ar Statens ränte- Statens nettoränteutgift, d v s utgift för upp- med hänsyn tagen till inflytande tagna lån till kapitalersättning, mkr 7 % “kr

Samma uppgifter uttrycks nedan i relativa tal.

Bosradsfinansiering 235 sou 1974:17

B - de traditionella lånen med villkorslösa sub- Låneformen - blir sålunda inte endast dyrare och dyrare i löventioner den kräver också relativt sett ökande subvenpande priser, tioner med tiden.

Lånetypen C har en konstant täckningsandel på 57 % (4/7) eftersom alla lån till bostadssektorn förutsätts vara givna

med 4 %.

direkt att ter sig som Av ovanstående framgår utjämningslån för staten i egenskap av ett förhållandevis gynnsamt system med samma utgångsförutsättningar blir det statslångivare. finansiella med tiden jämfört med tradiläget gynnsammare låneformer alternativen B och C. Detta är tionella enligt inte överraskande.

I första mer överraskande är resultaögonblicket möjligen traditionella lån också ger ett sämre utfall för tet att staten även om man avstår från att behålla paritetsförutsom i lånesystem C. sättningen på sätt

D ter sig gynnsammare från statens utgångspunkter Lånetypen Detta har skett till priset av än vad utjämningslånen gör. Denna senare aspekt kan dock det slopade paritetskravet. direktiv även för det fall inte släppas enligt utredningens traditionella lån kommer till användning.

åe§ultet_-_k2n§ekv2n§e; :ö: P.°§tâd_5.Pl5-§.°§n_

erhålls med de olika lånesystemen Följande kapitalutgifter de antaganden som redovisats. enligt

Lånetyp A - utjämningslån

krzmz.

9 19 70 94 94 29

236 Bostadsfinansiering

Lånetyp B - traditionella lån med paritet

Hus byggt Kapitalutgift, krlmz. år

år 0 9 19 29 1

år 0 9 19 29 3 \ 0 40 40 40 40

Lånetyp D - lån med snabb subventionsavtrappning

Hus byggt Kagitalutgift, kr[m2. år

år

(se avsnitt 7.5.6), lånetyp E. Lånetyp E - lån med långsam subventionsavtrappning

Hus byggt Kapitalutgift. kr/m2. år

år

Bosladsfinansiering 237

Sammanfattningsvis ges för de skilda lânetyperna följande resultat år 29.

Hus Ka italut ift år 2 kr m2

byggt år lånetyp

redan börjat försämras i lånetypen E som en följd av att de historiska så småningom kommer att produktionskostnaderna bestämma kapitalutgifterna i de något äldre årgângarna.

Kommentarer

fördelarna med en bostadsmarknad som De bostadspolitiska kännetecknas av likvärdiga priser för likvärdiga bostäder torde framgå av tidigare avsnitt i betänkandet.

(prisparitet)

Vi har i detta visat att pariteter kan åstadkommas kapitel med förhållandevis enkla metoder. Detta behöver inte ske till av stora statsfinansiella uppoffringar om utjämningspriset låneformen väljs.

För staten som och för de boende som konsumenter långivare blir resultatet både på kort och lång sikt följande.

Så vi belastar varje bostad med en kapitalutgift länge

som konstruerats enligt prisparitetsmålet (med utjämnings-

har vi också förutsättningar för kostnadstäckning i lån) reala termer, d v s vi skjuter inte över några förpliktelser till framtiden eller till kommande generationer. Men vi betalar inte heller för mycket för viss del av beståndet (nyproduktionen) eller för litet för andra delar av beståndet (stora delar av det något som obönhörligen blir följäldre),

238 Bostadsfinansiering

den av en bostadsfinansiering som accepterar icke-pariteter.

Med utjämningslånesystemet ges möjligheten till höjda kapitalersättningar även på sikt - det är dessa som skall ge återbetalning till statskassan. Samtidigt erhålls med denna teknik I situationen med de tradiparitetsförutsättningar. tionella lånen och villkorslösa subventioner bortfaller prisparitetsförutsättningarna om priserna baseras på kapitalutgifterna. Detta kommer med säkerhet att ställa till bostadsnya politiska komplikationer. Alternativt kan man tänka sig att fastighetsägareledet självt ordnar paritetsförutsättningarna, något som innebär förmögenhetsomfördelning.

Ett bostadsfinansieringssystem som är uppbyggt under utjämningslânens förutsättningar med villkorliga subventioner ger också möjlighet till av bostadssektorns förändringar betalningsansvar. D v s om vi tror att det i framtiden kan bli aktuellt, eller alternativt vi vill ge framtida förutsättningar för, en höjning av avkastningsanspråken på bostadssektorn (snabbare behövs den omloppstid på kapitalet) goda bostadsprisstrukturen som grund. Eventuellt ökade bördor kommer då att bäras lika.

Tidigare erfarenheter från subventionsavtrappning, anspråk på subventionsfrihet etc talar för att de till buds stående möjligheterna framför allt kommer att drabba de senast producerade bostäderna och därmed också vissa boendegrupper medan andra boendegrupper, de förhållandevis väl etablerade eller alternativt innehavarna av fast kommer att egendom, dra nytta av de prisförskjutningar som blir erforderliga.

l-å-å ._ Aânxtainatill lâeâiâtliâ äebyâåâlä

En väsentlig fråga vid en förändring av lånesystemet för nybyggnad är att få en lämplig anslutning till finansieringen för befintlig bebyggelse. Av naturliga skäl blir ett nytt lånesystem framför allt inriktat på nyproduktionen. Problemet torde kunna avgränsas till att gälla kapitalkostnads-

Bostadsfinansiering 239

villkoren.

Det i första hand att få en anknytning mellan kapitalgäller för lägenheter och villkoren utgiftsvillkoren nyproducerade för de under senare tid byggda lägenheterna. Frågan är väsent-

dels vid introduktionstillfället, dels på längre sikt. lig större skillnader i kapitalutgifter mellan i stort sett Några likvärdiga lägenheter bör inte accepteras.

När det gäller den lånetekniska utformningen är det framför

allt skäl som talar för en eventuell konvertering praktiska lån för redan bostäder till - förutsatt av gamla byggda nya att önskemålet om en god kapitalutgiftsanpassning mellan är löst även sikt. gammalt och nytt på litet längre

t

i En fråga av likartat slag är hur finansieringen av moderni-

ä våra krav x sering skall vara utformad. När vi formulerar på bostadsfinansieringen har vi också betonat att principiell å i överensstämmelse bör råda mellan finansieringsbetingelserna 1 I för å ena sidan nyproduktionen och å andra sidan modernisering.

i

l §

3 F I I - har vi studerat och jämfört olika delavsnitt 7.5.4 7.5.7 låneformer främst för att bedöma hur de motsvarar kraven på

bostadsfinansieringen.

med den skisserade utformningen tillgodoser de Utjämningslån krav som ställs. är också den enda form för bo- Utjämningslån som motsvarar kraven ställda mot den verkstadsfinansiering som vi har anledning att se framför oss. Utvecklas lighet annorlunda fungerar lånen likväl bra. verkligheten

Traditionella lån (exempelvis annuitetslån) kan också under

särskilda betingelser tillfredsställa kraven. Kombinerade E subventioner kan traditionella lån å med villkorliga nämligen i Detta är närmast att se som ett teoretiskt bringas fungera. svåra att lösa. Vi påpekande. I praktiken ter sig frågorna

240 Bostadsfinansiering

har inte heller funnit anledning närmare utveckla hur en teknik för en sådan kombination bör se ut. Resultatet i form av statsfinansiella konsekvenser och kapitalutgifter blir nämligen i detsamma som för princip utjämningslån.

I kombination med villkorslösa subventioner motsvarar traditionella lån de ställda kraven endast under förutsättning att med tiden avtrappande ränte- och amorteringsbelastning införes för varje ny bostäder. Effekten årgång kan, om avtrappningstiden görs lång, på kort sikt komma att överensstämma med den som utjämningslånen På litet sikt ger. längre kan effekterna endast uppehållas med av en ökande hjälp subventionering från staten.

Sammanfattningsvis konstaterar vi att endast utjämningslân kan uppfylla de förväntningar för likvärpå förutsättningar diga priser (prisparitet) utan förmögenhetsomfördelning som vi anser måste ställas på Krav av en bostadsfinansieringen. annan karaktär kan tillfredsställas med olika metoder.

sou 1974:17 Bostads/inansiering 241

Förslagitill nytt lånesystem

Vi uppehåller oss i detta avsnitt vid frågan om nytt lånesystem för nyproduktionen. I samband därmed tas också upp överväganden och förslag som berör även de bostäder som producerats under senare tid. Vi lämnar vidare synpunkter i fråga om lånesystem för moderniseringsåtgärder men lämnar nu inte direkta förslag i den frågan. Se nedan avsnitt 7.6.9.

Som framgår av det föregående avsnittet har ett utjämningslånesystem påtagliga fördelar framför andra av oss behandlade låneformer. Med ett lånesystem av sådan karaktär kan de bostadspolitiska aspekterna på både kort och lång sikt väl förenas med ett statsfinansiellt perspektiv. Det förhållandet att villkorliga subventioner är mest gynnsamma från bostadsmarknadssynpunkt ger också staten möjligheter i dess egenskap av långivare och bidragsgivare att med tiden hålla sina insatser konstanta eller t 0 m minska dem.

En väsentlig utgångspunkt har varit önskvärdheten att erhålla lägre bostadspriser i nyproduktion än för närvarande. De krav som formulerats i avsnittet 7.4 har varit riktlinjer. Som framgår av det följande har vi använt oss av vissa principiella drag i det skisserade ideala bostadsfinansieringssystem som behandlats i avsnitt 7.5.4 och i bilaga 6. Vi har utformat vårt förslag i konkret form också mot bakgrund av den diskussion som förts om det nuvarande paritetslånesystemet. Vi föreslår således ett nytt system för statens utlåning till bostadsproduktionen, utjämningslån.

För den fortsatta framställningen väljer vi att göra en uppdelning i dels frågor av principiell karaktär, dels frågor av mer praktiskt slag. Vi är väl medvetna om att det finns en viss inbördes koppling mellan dessa frågor men sambandet är nte så starkt att det förhindrar en sådan beskrivning.

242 Bastadsfinansiering SOU 1974117

Framför allt anser vi det lämpligt att i en fråga av så stor vikt som ett bostadsfinansieringssystem mellan å ena skilja sidan mer övergripande ställningstaganden och å andra sidan skälighetsbedömning eller praktiska avvägningar.

Till detta skall också fogas om vilka bedömningar kapitalutgifter som är rimliga för bostäder som producerats vid olika tidpunkter. Någon möjlighet att nå till en på teoretiska grunder riktig slutledning finns inte - är de allmänna avgörande värderingar som knyts till bostadsfrågornas lösning.

1.6.2 Principi§lla_ö1erv§gandeg

âaimanáaitaiag

De principiella frågorna kan sammanfattas i följande tolv punkter. Till dessa lämnas sedan kommentarer nedan.

1. Framtida och skall bostadsfinansiering lånesystem ge förutsättningar för att uppfylla de grundläggande krav som formulerats för bostadsfinansieringen.

Statens lån för nybyggnad av bostäder utgår fr o m viss tidpunkt i form av utjämningslân. Dessa skall erbjudas

för alla upplåtelseformer och alla (Under för-

hustyper. utsättning av riksdagsbehandling under hösten 1974 kan nytt lånesystem tillämpas fr 0 m den 1 januari 1975).

Underliggande kredit, upp till viss gräns, kan som tidigare lämnas av stadshypotekväsendet, kreditaktiebolagen m fl.

Annuitetslån av under senare tid förekommande förslag utsätts.

Vid introduktionstillfället fastställs en kapitalersättning för det årets nyproduktion. Kapitalersättningens

Bostadsfinansiering 243

storlek bestäms efter hyres- och bostadspolitiska överväganden och med beaktande av de statsfinansiella konsekvenserna i ett längre och kortare perspektiv.

Kapitalersättningen under det första året skall beräknas som en procentandel av ett särskilt fastställt finansieringsunderlag. Benämningen bostadsränta för denna kapitalersättning används.

Kapitalersättningen uppräknas därefter årligen med hjälp av en utjämningsfaktor.

Avsikten härmed är att staten med tiden skall ersättas för gjorda uppoffringar (de låga kapitalersättningarna i början) och att ge förutsättningar för prisparitet.

Bostadsräntan för varje kommande årgång bostäder fastställs på sådant sätt att priserna i likvärdiga bostäder kan hållas på samma nivå.

Egen kapitalinsats (enskild fastighetsägare, bostadsrätt och ägt småhus) placeras i förmånsrättsläge närmast över bottenlânets övre gräns.

Det statliga lånet, utjämningslånet, placeras närmast över

egen kapitalinsats (resp bottenlån för allmännyttigt bo-

stadsföretag). Länet läggs upp på z år.

Av den årliga kapitalersättning som fastighetsägaren har att erlägga skall först bottenlångivaren få betalning enligt låneavtalet samt därefter fastighetsägaren för eget

kapital. (Räcker inte kapitalersättningen till detta över-

går betalningsansvaret till utjämningslångivaren, staten).

244 Bostads/inansiering SOU 1974517

11. Av den årliga skall av den del som kapitalersättningen sedan återstår amortering göras på statslånet med upp till 1/z-del av ursprungligt lånebelopp.

Avbetalning på statslånet görs således normalt med raka amorteringar.

Om utrymme för amortering inte finns under viss tid, skall lånet vara stående till dess kan ske. Amorteamortering ringens storlek skall därefter bestämmas så att lånet är återbetalt på z år.

Låntagarens skuld minskar i takt med gjorda amorteringar på låna

Önskar låntagaren lösa sitt skall detta kunna utjämningslån ske, förutsatt att han ersätter staten för vad staten tidigare inte erhållit (som följd av låg bostadsränta i förhållande till normal ränta för långfristiga och för lån) återstående skuld. Omräkning görs till avlösningstidpunkten.

Kommentarer

Vi har i ovanstående punkter på ett konkret sätt fasta tagit på den oro som ibland visats bland boende men framför allt bland låntagarna inför den skuldökning som sammanhänger med konstruktionen av paritetslånen. En mer uttömmande jämförelse mellan vårt förslag och paritetslånen lämnas i det följande avsnittet 7.6.5.

Vi vill gärna framhålla att frågan om skuldökning 0 d inte generellt sett är av den karaktär som har framkommit i den allmänna debatten. Detta torde klart av avsnitmycket framgå tet 7.2 och ett noggrant studium av bilagorna 4 och Även om 5. påpekandet är teoretiskt riktigt upplevs den ickeexempelvis konventionella som blir bokföring följden av paritetslånen såsom besvärande, trots att ny lagstiftning gett uttryckliga

Bostadsfinansiering 245 SOU 1974.17

regler för vilket förfaringssätt som kan användas.

Vi anser det vara viktigt att ett lånesystem för bostäder inger förtroende. Hur lån tekniskt skall fastställas eller hur räkneoperationer praktiskt genomförs torde däremot sakna allmänt intresse.

Detta har lett oss till uppfattningen att den låneskuld som häftats vid en bostadsfastighet vid produktionstillfället inte skall behöva öka med tiden. I stället skall förutsättningar ges för en successiv avbetalning av lån.

Detta bildar undtrlag för de ovanstående punkterna 9 - 12. Det är å andra sid.n uppenbart att den förmån som de boende kan tillgodogöra sig under viss tid i form av låga kapitalutgifter skall kunna återkrävas av staten under förutsättning att allmän pris- och löneutveckling medger det och att sådan återbetalning kan ske unde bibehållen målsättning om likvärdiga bostadspriser.

För att uppfylla detta krävs därför att staten i någon form får garantier mot missbruk, d v s om lånen uppsägs av endera parten skall staten i efterhand kunna få ersättning för gjorda uppoffringar. Ett tänkbart, ehuru i dessa sammanhang oprövat, alternativ kunde eljest vara att statens lån gjordes ouppsägbart. Lösningen har vissa fördelar men vi vill i första hand förorda det ovan angivna (punkt 12).

Förslaget innebär, att det blir de framtida besluten om utjämningsfaktorns storlek (och eventuella ändring av bostadsräntan) som avgör i vilken takt och i vilken utsträckning de statliga lånen återbetalas till staten. Om det hyrespolitiska utrymmet framdeles inte medger full betalning (något som också är starkt beroende av det framtida ränteläget) blir resultatet, att staten måste avstå från full betalning också i det längre perspektivet. Se nedan också 7.6.7 under rubriken Läntaâarens ansvar 0

246 Bostadsfinansiering SOU 1974317

u

eariieislüe ace gtläeninasie

§llm§nna_synRugkter

Eftersom de nuvarande paritetslånen representerar en teknisk utformning av utjämningslån i stort finns det anledning att jämföra dessa med vårt ovan formulerade till förslag utjäm- . 0 ningslan.

Det kan först helt allmänt konstateras att paritetslånen har påtagliga förtjänster och att det teoretiska för underlaget lånen är gott. Sett över hela tiden från det att lånen infördes bekräftar erfarenheterna detta omdöme. Påtagliga problem har knutits till själva lånesystemet men de visar sig vid närmare studium vara av annan karaktär. Kritiken har i stor utsträckning tagit fasta på förhållanden som egentligan är av underordnat intresse i sammanhanget.

Bl a genom att paritetstalen av hyrespolitiska skäl inte i takt höjts med byggnadsförändringar har det inträffat att paritetslånen i lâneteknisk mening inte tifungerat enligt digare gjorda siffermässiga prognoser. Samma åtgärd har också gjort att ett av de viktigaste kraven på systemet ej kunnat uppfyllas, nämligen att det skulle ge förutsättningar för hyresparitet i det berörda bostadsbeståndet. Se bl a figur 7.4 i avsnitt 7.6.5.

Paritetslånen som princip är således bättre än sitt rykte. De ursprungliga intentim1erna har dock inte fullföljts. Framför allt har till systemet knutits förhoppningar av oförenligt slag.

Det grundläggande problemet är att önskemål om låg hyra inte är förenligt med snabb av lån. återbetalning

Efter dessa inledande kommentarer kan skillnaderna mellan de av oss föreslagna utjämningslånen och paritetslånen belysas. De är nämligen betydande.

214 Bostads/inansiering 247

årâvenJå systemen

av kraven ligger väsent- Redan i formuleringen på lånesystem

liga skillnader.

vårt om utjämningslån spelar kravet på rimlig För förslag När konstruerades var krahyra en stor roll. paritetslånen starkt accentuerat. Själva övervet på subventionsfrihet dock sätt att till paritetslån skulle göras på sådant gången inte utlöstes därigenom. några prisförändringar

vikt vid att skall kunna fånga Vi har fäst stor lånesystemet - inte bara räntefluktuationer, upp snabba byggprisökningar motiv i det statliga finannågot som varit ett återkommande slutet av 1940-talet. Vi har erfarensieringsstödet sedan snabba sedan andra heter av åtminstone tre byggprisökningar i början av 1950-talet, världskriget, den s k koreainflationen under mitten av 1960-talet samt den prisstegring uppgången som inleddes under 1972.

leder direkt till skillnader i konstruktion. Dessa olikheter skillnaderna kan sammanfattas i följande De mest framträdande lika funktioner i som har parallella, men långtifrån begrepp de båda systemen.

bostadsränta - basannuitet utjämningsfaktor - paritetstal

förutsätts kunna vara konstant från färdig- Bostadsräntan Den kan dock vara olika för ställandet av resp bostadshus. förutsätts vara lika för alla olika årgångar. Basannuiteten förändras särskilda beslut. årgångar men kan genom

kunna vara konstant under en Utjämningsfaktorn förutsätts viss period. Paritetstalcn fastställs årligen.

kraven är olika. Detta torde Skillnadcrna beror direkt på att

närmare förklaras av det följande.

248 Bostadsfinansiering

SOU 1974317

Lan kan också dessa uttrycka förhållanden med att helt prak-

tiskt konstatera att vi av paritetslånens brister slutdragit

satserna för vårt eget förslag.

Utgämningslånen har helt och hållet konstruerats utgående från

ett bostadssocialt betraktelsesätt. Paritetslånen har samma

ursprung men är dessutom upphängda på föreställningen om ett

subvcntionsfritt system. Subventionsfriheten är delvis en

chimär - ordens makt över tanken, delvis egentlig.

För de föreslagna utjämningslånen har vi som en utgångspunkt

kravet på rimlig i hyra nyproduktionen. Betraktelsesättet in-

nebär att kan kapitalutgiften bestämmas som en differens mel-

lan den rimliga och hyran driftkostnaderna, beräknade på lämp-

^t sätt.

Därmed blir också bostadsräntans storlek bestämd.

När bostadsräntan för den nybyggda lägenheten väl bestämts

vid systemets introduktion bör den i princip kunna följa byggnaden under dess fortsatta bruk. För de årgångar bostäder som

därefter produceras kan det mycket väl hända och inträffar

säkert - att regelmässigt bostadsräntan blir en annan än i de

först producerade bostäderna. Dess storlek kan lätt bestämmas

med hjälp av olika uppgifter om priser och bakomliggande ut-

veckling som föreligger vid produktionstillfället.

Utjämningslånesystemet ger därmed påtagliga fördelar vid en

språngvis förändring av byggpriserna.

En snabb bör byggprisökning inte få ett motsvarande snabbt

genomslag i hyrorna - vare sig för de nyproducerade

lägenheterna eller för de tidigare byggda. Med utjämningslånen

kommer en sådan snabb förändring att fångas upp av att bo-

stadsräntan för den aktuella årgången blir lägre än för de

närmast föregående; Någon särskild insats av extraordinärt

Bosradsfinansiering 249

slag från statens sida i form av investeringsbidrag, tilläggsdirektavskrivnfng av lån e d erfordras således inte med lån, Med tanke man befinner sig alldeles i utjämningslån. på att början av byggnadens brukningstid ter sig inte sådana specialsärskilt förnuftiga. De förefaller ännu mindre motiåtgärder verade på lite längre sikt, även om de kan framstå som nödvändiga i en kritisk situation.

Basannuiteten i paritetslånesystemet är i princip densamma för alla årgångar. Ändringar måste bli föremål för riksdagsbeslut därest hyrespolitiska eller andra överväganden skulle tala för det.

Möjligheten att i paritetslånesystemet fånga upp snabba byggföreligger teoretiskt men är inte förutsedd. Om prisökningar skulle med den använda tekniken kunna komma den utnyttjades att avsevärda komplikationer i lånetekniskt avseende uppstå med bl a stor skuldökning.

Htiämninssáaätgr;Jaritstâtal I paritetslånesystemet förutsätts att paritetstalet i varje situation skall vara det riktiga uttrycket för historiska förändringar av byggpriserna. Hänsyn skall också ha tagits till en s k åldringsfaktor.

Paritetstalen kan mellan olika år komma att förändras med olika belopp dels beroende på mellan åren olika bygghögst dels beroende prisförändringar, på - om än i mindre grad vissa statistiska ofullkomlighetero

I de föreslagna utjämningslånen baseras ställningstagande till utjämningsfaktorns storlek också på historiska upp- Dessa erfarenheter används dock på ett helt annat gifter. sätt. kan med erfarenhetsunderlaget som Utjämningsfaktorn fastläggas och användas med samma siffervärde under grund ett antal år framöver. Detta bör ge goda kalkyleringsmöj-

250 Bostads/?nansiering

ligheter för samtliga inblandade och intresserade, låntagare och boende samt staten i dess egenskap av givare av lån och subventioner (beträffande statens funktion i detta senare avseende se bl a 7.5.7 och de följande avsnitten 7.6.7 och 7.6.8).

I paritetslånesystemet skall beslut om paritetstal fattas årligen. Beslut som avviker från de statistisk-matematiska uträkningarna riskerar att rubba paritetsförutsättningarna som är en av förutsättningarna för konstruktionen.

I utjämningslånesystemet däremot gäller utjämningsfaktorn med räckvidd under ett antal år. Revisionstidpunkter uppstår därmed Därvid bl regelmässigt. ges a möjlighet att kontrollera att hygglig paritet uppnåtts.

Möjl;gheter till ingrepp då och under mellanperioden på andra grunder bör dock givetvis föreligga. Fördelen vid sådana beslut är därvid att det bestånutjämningsbelånade det har goda paritetsförntsä tningar.

gyggprisgörägdrigggr_-_språng-_ogh_nivåf§r§kiutningar

Av det ovan redovisade om bostadsränta och utjämningsfaktor i utjämningslånesystemet bör några av skillnaderna i teknik jämfört med paritetslånen framgå.

I paritetslånesystemet skall, om systemet skall kunna fungera, hela det paritetsbelånade beståndets till priser anpassas priset i nyproduktionen. Detta är i sin tur helt beroende av Vi kan därvid få byggprisutvecklingen. en utveckling som schematiskt kan beskrivas med figur 7.5.

Något liknande har inträffat i praktiken sedan besystemet

slutades 1§67. Under några år låg paritetstalet i stort sett

stilla, något som oroade både långivare och låntagare. Skuldökningen föreföll stor, den blev i varje fall större än förutsett.

Bosradsfinansiering 251

Vid 1972 och 1975 framkom nya paritetsberäkningstillfällena tal som skulle ha givit förhållandevis kraftiga kapitalutgiftsi hela det ränte- och paritetsbelånade beståndet. höjningar är sedd över hela tids- Visserligen kapitalutgiftshöjningen men en stor uppgång under kort tid perioden tämligen rimlig ter sig alltid mycket besvärande-

Figur 7.3

kapitalutgift, bvggpris

i byggpriser

i

I I ,I ,I z \

z, kapitalutgifter i

,I utiämningslån I I kapitalutgifterna i utjämnings|ân följer inte omedelbart byggpriserna men kan anpassas till långsiktig tendens

paritetslånens kapitalutgifter i beståndet följer direkt byggprisförändringen D årgång

inritats I detta I figuren har som jämförelse utjämningslåno fångas i stället byggprisförändringen upp och föransystem leder dramatiska vare sig av hyrorna i det inga höjningar årets produktion eller av hyrorna i tidigare färdigställda årgångar bostadshus.

Skulle det därefter visa sig att den språngartade höjningen mer eller mindre är en engångsföreteelse, har denna höjning helt kunnat in inom finansieringssystemets ram. Visar fångas det att den snabba höjningen är inledningen till en pesig riod av helt annan och snabbare ökning av byggnadspriserna - dessa iakt- - och därmed sannolikt också av andra priser får bilda för nytt ställningstagande till utjämtagelser grund

Bostads/?nansiering

ningsfaktorns storlek för de därefter kommande åren.

Vi kan i framtiden komma nödgas konstatera att byggpriserna hamnat på en permanent_högre nivå än tidigare och att detta

bör föranleda att större anspråk på kapitalersättning ställs

på bostadssektorn. Det är då viktigt att dessa anspråk inte framför allt inriktas på nyproduktionen, som traditionellt varit lättast att påverka. Anspråken bör i stället ställas på hela det bostadskapitalet, utnyttjade bostadsbeståndet.

Det kan alltså uppstå en situation då bostadskonsumtionen bör belastas med eller högre lägre ersättning för utnyttjat

kapital än tidigare. I ett utjämningslånesystem är detta en

operation som kan ske utan att rubba paritetsförutsättningarna. 1 ett system med traditionella lån ställer sig en sådan operation svårare. Det är visserligen enkelt att sänka prisnivån, t ex genom en av sänkning ränteläget, men de redan dåliga paritetsförutsättningarna kan riskera att bli ännu sämre. En höjning däremot måste i flertalet fall tänkas

bli genomförd genom av påverkan nyproduktion, d v s höjning av för denna. avkastningsanspråken Detta leder i sin tur till

påtagliga dispariteter.

I det föreslagna utjämningslånesystemet kan en ske förändring genom att bostadsräntan för samtliga årgångar justeras alternativt genom att utjämningsfaktorn förändras. Det finns nu inte anledning att närmare in gå på huruvida det ena eller det andra alternativet är bättre. I paritetslånesystemet är man begränsad till av justeringar basannuiteten.

Eidslzeasaeåtivât

Det måste först påpekas att utrymmet för och takten av omför-

delning av kapitalutgifter över tiden helt och hållet ges av våra ambitioner att hålla rimliga kapitalutgifter under längre tid - en fråga som kräver ett politiskt allställningstagande, deles oavsett hur själva lånetekniken utformas.

Bosradsñnansiering 253

vi således åstadkomma en viss hyra blir också konsekven- Kill serna i form av uppoffring för staten exakt densamma på kort gikt, hur vi än försöker förenkla eller alternativt mystifiera med olika låne- eller redovisningsteknik. I det längre perspekter sig ovillkorliga subventioner som den enda rimliga tilgt lösningen.

Paritctslånen löser omfördelningsfrågan sett i låntagarens perspektiv helt inom ramen för statslånet, maximalt begränsat till 50 % av det ursprungliga finansieringsunderlaget. Man har därvid räknat med att statslånet, inklusive uppkommen skuldökning, skulle kunna vara återbetalt inom ca 50 år. Tidens ingår dock ej som parameter i systemet utan den blir längd följden av räntans storlek, basannuiteten och byggprisutveck- Påverkan kan ske med hjälp av ändringar av basannuilingen. teten.

Vi inför som förutsättning att det statliga lånet skall kunna avbetalas med raka amorteringar under viss tid. Om den kapitalersättning som uttages genom bostadsprissättningen ej är tillräcklig för detta ändamål, sedan bottenlåneannuiteterna och eventuell ersättning för egen kapitalinsats betalats, skall lånen vara stående till dess amortering kan ske. Därmed blir låntagarens skuld även räknat i löpande priser sjunkande över tiden. Den kan möjligen under en viss inledningsperiod vara i det närmaste konstant - amorteringarna på bottenlånen är i början mycket små.

När de statliga lånen löpt ut, har också därmed förbindelsen mellan staten som långivare och låntagaren upphört.

Vi lämnar i ett följande avsnitt synpunkter på lämplig löptid för de statliga lånen.

254 Bostads/inansiering

SOU 1974: 17

åedoxiânins

I särskild lag (srs 1972:175) föreskrives hur ränte- och paritetslånen kan bokföras- Tekniken innebär att den i början av lånens löptid uppkomna skuldökningen i paritetslånesystemet för fastighetsägaren kan balanseras i bokföringen.

Med vårt förslag om utjämningslån blir åtgärder av detta slag onödiga, något som också framgår ovan. Låntagaren måste dock i sin låneförbindelse åta sig att vid uppsägning av lån ersätta staten för dess tidigare gjorda uppoffringar med omräkning fram till avlösningstidpunkten. En sådan förbindelse är till sin karaktär av ungefär samma slag som en garantiutfästelse, ett borgensåtagande e d.

Förutsättningar för gimligt pris_i_nXproduktiogen

Vi har i kapitel 6 förhållandevis utförligt uppehållit oss vid för och kostnadsförutsättningarna de faktiskt uttagna bostadspriserna. Våra överväganden har lett fram till uppfattningen att prisnivån i nyproduktionen är för hög för hushåll med genomsnittliga inkomster.

Av det i kapitel 6 anförda att framgår en prissänkning i de nyproducerade hyres- och bostadsrättslägenheterna på 10 - 15 % är både nödvändig och rimlig. För att genomföra detta torde krävas en sänkning av kapitalkostnaderna på mellan 20 och 50 %. Den senare skall ses mot bedömningen bakgrund av att det föreligger så stora skillnader mellan

utgiftsnivå och uttagna bostadspriser (hyror) att dessa

inte kan behållas på sikt.

I betänkandet SOU 1975:50 lämnades förslag till kortsiktiga åtgärder som skulle kunna användas i avvaktan på effekterna av mer långsiktiga. De bedömningar som då gjordes ledde fram till att en prissänkning

av i storleksordningen 20 kr/m2 i

Bostadsfinansiering 255

skulle vara rimligt. Prissänkningen skulle nyproduktionen åstadkommas med bostadsrabatter direkt knutna till upplåtna och bostadsrättslägenheter- Storleken överensstämmer hyresalltså tämligen väl med det nyss anförda.

var skäl för att Förslagets karaktär av övergångslösning nog skönhetsfläckar skulle kunna accepteras. Bostadsrapåtagliga batterna skulle bli en avdragspost på hyran, sedan hyresförförts i vanlig ordning. En lösning av detta slag handlingar är inte hållbar vilket vi är fullt medvetna om - såpå sikt, vida man inte indirekt skulle införa åtgärder av hyreskontrollkaraktär. Det senare är vi bestämda motståndare till inför den situation som vi vill se framför oss. på bostadsmarknaden funktioner - i detta Hyresförhandlingar fyller många viktiga sammanhang fäster vi oss mest vid att de på de lokala marknaderna och under vissa förutsättningar bör leda fram på sikt till rimliga prisskillnader mellan lägenheter med exempelvis olika standard och läge. Bostadsrabatterna som avsågs vara direkt skulle således på sikt kunna störa möjårgångsbundna ligheterna att erhålla en lämplig hyresstruktur.

En förändring av kostnadsförutsättningarna i bostadsförvaltär vår mening den självklara metoden att nå det ningen enligt rimliga pris i nyproduktionen som vi önskar. lägre,

Av det om bostadsrabatterna anförda följer också att åtgärder för att i nyproduktion inte kan nedbringa kapitalkostnaderna betraktas som isolerad fråga. En sänkning av kapitalkostnaderna enbart i nyproduktionen skulle visserligen ge förutsättningar för lägre hyror i denna men nya och andra prisrelationsproblem skulle kunna riskera att uppkomma. Det förefaller t ex inte att en kapitalutgiftssänkning direkt avsedd för dessa riktigt delar av beståndet skulle komma att fördelas över hela massan, något som blir följden om inte nuvarande prisstruktur

skulle förändras med andra medel.

256 Bostadsfinansiering

SOU 1974117

Vi vill också om att vad påminna som ovan anfört: - och som främst har sin inom tillämpning hyresrättäñüktorn l ännu högre grad gäller de övriga npplitelseformerna. I dossa är nämligen bostadspriserna, Fram till den första lügenhetsförsäljnlngon, givna av historiska produktions- och finansieringsvillkor.

Av dessa resonemang drar vi följande slutsats. En förändring av kapitalutgifterna i nyproduktionen måste av förändföljas ringar av villkoren för likartade delar av bostadsb .

Vi tar upp dessa i det frågor följande avsnittet.

éllmllnaaåxnmágkiei

Ett utjämningslånesystem för nyproduktionen kan få regelmässig tillämpning först från ingången av 1975. Även för objekt för vilka slutliga beslut meddelats ej eller för vilka statliga lån ej utbetalats torde dock också utjämningslån kunna utgå. Huruvida befintliga ränte- och paritetslån skall transformeras till utjämningslån, fastighetsägare med sådana lån erbjudas nya utjämningslån eller ränte- och paritetslånen förändras, behandlas nedan i avsnitt 7.6-10.

Vid introduktionen av ett utjämningslånesystem spelar valet av rimlig hyra stor roll. Kravet på goda paritetsförhållanden

relativt det befintliga beståndet är också väsentligt vid detta tillfälle- Om därtill förutsättningar för paritet skall behållas även framdeles, vilket är en väsentlig utgångspunkt i ut-

jämningslânesystemet som sådant, är det önskvärt att utjäm-

ningslån också om möjligt kan omfatta ett antal årgångar i beståndet. Denna senare synpunkt kan dock inte tilldelas större vikt vid diskussion om hur prisnivån bör väljas.

De båda först nämnda aspekterna blir de avgörande framför allt för hur bostadsräntan i utjämningslånesystemet skall bestämmas.

sou Bosradsfinansiering 257 1974:17

Kal ev_fär2t§äit2i2s2r

Eftersom de framtida pris- och inkomstförhållandena nu inte är kända är ett val av rimlig hyra som grundas på så osäkra förutsättningar inte meningsfullt. Kan vi däremot genomföra och träffa ett avgörande på kända förhållanden, blir analys det en tämligen enkel procedur att senare skjuta fram tids- Under tiden fram till ett beslutstillfälle ökar perspektivet. tillgången till relevant information och därmed möjligheterna att besluten till eventuellt förändrade förhållanden. anpassa

för nära för att vi skall ha tillgång till full- 1975 ligger statistisk information. Från 1972 däremot har vi ständig goda uppgifter. Det senare året har också använts för belysning av konsekvenserna av olika bostadspriser, kalkyler över bostadspriser för lägenheter av olika storlek och med olika upplåtelseform. Se bl a kapitel 6 och bilagorna 8 och 9.

Beskrivningen nedan avser således förhållandena 1972.

ÄaRiEaÅUESÅfÃGE l äeâtânâeå

I det äldre bostadsbeståndet är paritetsförutsättningarna inte särskilt även om vi enbart studerar goda. Detta gäller det ränte- och paritetsbelånade beståndet. Detta omfattar för närvarande drygt 900 OOO lägenheter. Ungefär 40 % av lägenheterna med hyres- eller bostadsrätt är belånade med ränteoch paritetslån. Andelen är ca 85 % för de lägenheter som färdigställts 1958 eller senare.

storlek för genomsnittliga lägenheter i Kapitalutgifternas av olika finns sammanfattade i firar . . flerfamiljshus årgång Den heldragna linjen ger de kalkylerade kapitalutgifterna för de finan-

en genomsnittlig m2-lägenhetsyta i flerfamiljshus med

sieringsförutsättningar som ett allmännyttigt bostadsföretag erhåller med statliga bostadslån.

258 Bostadsfinansiering

Figur 7.4

Kapitalutgift för resp årgång under 1972 Kr/mz

Avvikelsen gentemot den i föregående kapitel visade 6.1 figur är skenbar och är helt förklarad av att avser uppgifterna olika år.

Bosradsjinansiering 259

Skillnader i standard och fräschör

Nu är det inte så enkelt att skillnaderna i kapitalutgifter direkt representerar bristande paritetsförutsättningar. De bostäder som statistiskt tilldelas olika årgångar är varandra olika standardmässigt. I detta sammanhang tar vi inte hänsyn till det förhållandet att tätorterna i allmänhet utbyggts i radiell riktning, varför de senare byggda lägenheterna också vanligtvis anses vara sämre belägna på orten än tidigare byggda.

Några exakta beräkningar av standardskillnader som täcker hela den betraktade tidsperioden finns inte. Standardskillnaderna mellan två på varandra följande årgångar kan uppskattas till mellan 1 och 2 % för perioden 1961-71. Uppskattningen har skett mot bakgrund av sedvanligt statistiskt material som dock ej är fullständigt homogent. Sannolikt förhåller det sig så att det högre värdet kännetecknar den förra delen av perioden och det lägre värdet den senare.

När det sedan gäller den svåra frågan om vilket värde eller vilken storlek som bör åsättas bostäders olika ålder, med bortseende från standardskillnader, finns paritetstalsnämndens arbete som referens (nämnden, som är knuten till statistiska centralbyrån, avgav under 1972 en utredningsrapport, Beräkning av paritetstal). Tanken är att yngre lägenheter i sig har en genomsnittligt högre grad av fräschör. Detta åldersberoende uttrycks i en åldersfaktor. Paritetstalsnämnden har för det ändamål som nämnden har att beakta angivit skillnaden i kapitalkostnader mellan två näraliggande årgångar av i övrigt likvärdiga lägenheter till 0,75 %.

Ãldersberoende

Om de båda i föregående avsnitt behandlade förhållandena beaktas samtidigt, förefaller det vara en rimlig slutsats att ange åldersberoendet till i storleksordningen 1,5-2 % av

260 Bostads/inansiering SOU 1974117

aktuellt produktionspris per årgång. Det måste undergivetvis strykas att siffran är resultatet av en renodlad bedömning. Siffran är också schablonmässig till sin karaktär. Detta sätt att ange åldersskillnader på ett generaliserande sätt är endast motiverat när det gäller genomsnittliga förhållanden, beskrivna på riksnivå.

Det förefaller dock inte sannolikt att även med resultatet,

tillgång till mer exakta uppgifter, skulle leda fram till en

siffra som påtagligt skulle avvika från den angivna.

Ett studium av den heldragna linjen i figuren visar att en snabb byggprisstegring ägt rum under år under mitten några av 1960-talet. Detta överensstämmer med tidigare gjorda iakttagelser i andra sammanhang och med allmänna erfarenheter. Denna med över tiden byggprisstegring hänger och påverkar således paritetsförutsättningarna i dag och framgent. Vi förefaller nu åter vara inne i en period av starka prisstegringar.

Eialisa kazziialyisifier

De rimliga kapitalutgifterna får givetvis anges på skönsmässiga grunder. Med ledning av de resonemang som redovisats i avsnitt 7.6.4 och ovan om årgångsbetingade skillnader har vi utarbetat tvâ alternativ. Dessa finns inritade med streckade linjer i figur 7.4.

I alternativ 1 utgår vi från d v s från 1962/65, en tidpunkt före den därefter inträffade byggprisstegringen. Om man utgår från nivån 45 kr 1965 når man fram till en kapitalutgift av 54 kr år 1972. Kapitalutgiften har därvid beräknats vara ca 2 Q högre för varje årgång jämfört med närmast föregående äldre.

I alternativ 2 utgår vi i stället

från nivån 40 kr/m2 i 1958

års produktion. Vi har också låtit skillnaderna mellan årgångarna vara något mindre än i alternativ 1.

Bosradsfinansiering sou 197417

De båda alternativen, jämförde med de kalkylerade kapital:

utgifterna, återges i tabell (.5-

för det ränte- och Tabell [aj Kalkylerade kapitalutgifter beståndet samt sänkta kapitalparitetsbelånade

utgifter enligt två alternativ. Kr/m2 1ägenhets-

(avrundade tal). 1972 års kostnadsläge. yta

Alternativ 1 Alternativ 2

Årgång Kalkylerade

kapitalutgifter i flerfamiljshus

55 47 45 1965 59 48 46 1966 49 46 1967 57 5a 50 47 1968 51 48 1969 58

61 52 4a 1970 61 55 49 1971 66 54 50 1972

beräknat kostnaderna för de båda alter- Vi har översiktligt

I förhållande till de nuvarande ränte- och paritetsnativen.

lånen ökar kostnaderna under det första året med 350 miljo-

1 och med 500 för alternativ 2. En ner kronor för alternativ

noggrannare redovisning av alternativ 2 ges i avsnitt 7.6»8.

vi ovan och utjämningslånets kon- Genom det prisnivåval gjort

minskar statens i fasta priser för det struktion uppoffring

här beståndet år för år. Huruvida minskningstakten åsyftade

att vara lika med eller lägre än vad som kan komma större,

ränte- och avgörs helt av den framgäller för paritetslånen

Våra att för längre tid uttida utvecklingen. möjligheter

beträffande de i båda systemen rörliga fakfärda en prognos

resp paritetstalen, är begränsade. torerna, utjämningsfaktorn

Bostadsfinansiering sou 1974.-17

Qvgrgägandgn

Vi föreslår mot bakgrund av den ovan lämnade redovisningen att alternativ 2 används för att ange de rimliga kapitalutgifterna för lägenheter som färdigställts under åren 1958-72. Avgörande för vår uppfattning är framför allt angelägenheten att få påtagligt prispåverkande effekt för nyproduktionen. Anknytningen till det ränte- och paritetsbelånade beståndet blir med förslaget Besvärande naturlig. olikheter i kapitalutgifterna kan utjämnas och goda förutsättningar skapas för en refinansiering som i vissa fall är bl erforderlig (se a kapitel 8 Boendemiljö). Med förslaget ges en praktisk möjlighet för låntagare med ränte- och paritetslån att utbyta dessa mot utjämningslån. Till bidrar också bedömningen att det bör finnas så god anslutning som möjligt mellan det bostadsbestånd

som har omfördelningslån och det som är belånat med traditionella lån.

Konsekvenserna för de efter 1972 producerade bostäderna redovisas i det följande.

Bostadsfinansiering 263

l-á-â Egen kaaiialiasata

lnleânins

Vi har i avsnittet 7.6.2 lämnat förslag om hur egen kapitalinsats bör placeras i förmånsrättsläge.

är helt okonventionellt. Vi finner därför anledning Förslaget utveckla skälen härtill. Detta görs lättast med att närmare att först beskriva frågan om egen kapitalinsats i paritets-

lånesystemet.

âasrakapitalinâaisaâupâri ta talånasxsieaei

förutsätts hypotetiskt att egen insats I paritetslånesystemet förräntas efter samma nominella räntesats och med samma föri tiden som statslånet. Det belopp som återstår delning sedan kostnaderna för bottelånen räknats av från baskostnaden fördelas på egen insats och statslån. nämligen proportionellt

i nyproduktionen är lika med eller understiger Om hyresnivån summan av driftskostnader och kapitalkostnader vid 100 %-ig innebär detta att med en lägre övre lånebelåning företag till en början får negativ förräntning av eget kapital. gräns Mest är förhållandet för enskilda fastighetsägare utpräglat I sådana fall har den tekniska med 85 %-ig belåning. några medfört konstruktionen av kapitalkostnadsomfördelningen krav tillskott av likvida medel. på betydande

Problemen har mindre betydelse men är av samma praktisk innebörd för låntagare med en övre lånegräns principiella på 90 % eller 98 %.

Den använda omfördelningstekniken är i paritetslånesystemet därför förenad med vissa problem. När en positiv amortering föreligger förutsättningar för en av paritetslånet påbörjas mycket stor förräntning av eget kapital, om hyressättningen av kostnader som då föreligger vid 100 %-ig belåning. styrs

Bosradsfinansiering

âesrLkêpita1inaa:s_°2h_u1âäm2i2salåa

För utjämningslånen föreslår vi en annan lösning. Lânetekniken i övrigt ger goda för förutsättningar detta.

Förslaget innebär att man inom ram utjämningslånesystemets garanterar en rimlig och över tiden jämn förräntning av egen ursprunglig kapitalinsats. Likviditetsproblem för låntagaren undvikes därmed.

Tekniken innebär att samtliga låntagarkategorier ges en övre lånegräns på 100 %.

Egna insatser (med nuvarande betingelser normalt mellan 2 - 15 % av pantvärdet) placeras säkerhetsmässigt mellan bottelånets övre gräns och statligt lån.

Låntagaren garanteras en förräntning av den egna insatsen motsvarande normalt förekommande räntesats för lån. långa Detta kan under vissa omständigheter medföra att staten i början av lånets löptid lämnar utbetalning till fastighetsägaren som ersättning för dennes kapitalinsats. Denna logiskt möjliga konsekvens ter sig ovanlig vid en första anblick. Den är dock fullt om man betänker rimlig att den egna kapitalinsatsen är att betrakta som en kapitalförsörjningsåtgärd, när utjämningslånesystemets principer tillämpas.

SOU 1974: l 7 Bosradsfinansiering 265

l-á -1 _Pzaktiskajzâsoz

nlegning

Vi finner det angeläget att till våra ovan redovisade prinoch förslag i mer väsentliga cipiella ställningstaganden och förslag beträffande några frågor frågor foga synpunkter karaktär. Dessa är dels av tekniskt slag med direkt av annan dels sådana att de kan samband med utjämningslånesystemets, betraktas som relativt fristående från själva lånesystemet.

â°âtådârânlåLfärJâ7â åra aradakiia_

innebär att en kapitalutgift om Vårt ovan angivna förslag är (avsnitt 7.6.5).

50 kr/m2 för 1972 års nyproduktion lämplig

Produktionskostnaden för en m2 lägenhetsyta var för lägenheter

-

i flerfamiljshus genomsnittligt 1 218 kr/m2 lägenhetsyta

1 192 kr/m2 och låneunderlaget för bostäder

pantvärdet beslut

1 132 kr/m2. Uppgiften avser egentligen preliminära

för statliga bostadslån som fattats under 1972. Den ger under det året och emellertid en god bild av kostnadsläget är därför användbar som beskrivning för det årets färdigställande. Samma teknik är genomgående använd i detta betänkande.

Den s k överkostnaden i finansieringen leder till relativt För 1972 års produktion har höga, årliga kapitalkostnader. vi använt en kalkylerad kostnad för detta inslag i finansieringen och dragit denna från den rimliga kapitalutgiften Motsvarande göres för skillnaden mellan pantvärde på 50 kr. Ãterstoden bildar grund för beräkning av och låneunderlag. bostadsräntans storlek.

Beroende använder låneunderlaget eller pantvärdet på om vi som finansieringsunderlag blir bostadsräntan 3,8 eller

Byg %

266 Bostadsfnansiering SOU 1974: 17

Våra resonemang har förts i 1972 års kostnadsläge. Detta skulle teoretiskt innebära att en uppräkning borde ske till dagens kostnads- och penningvärdeläge. Vi anser emellertid

att talet 50 kr/m2 för lägenheter kan

färdigställda 1972 användas som riktvärde även under 1974. Bostäderna har i övrigt drabbats av stora kostnadsökningar under mellanperioden vilket stärker skälen för detta synsätt.

272 202 .L914_å2s_p2°Qu1.st.i.°a

Med våra avsnitt 7.6.5 redovisade som ställningstaganden grund blir de rimliga kapitalutgifterna för 1973 och 1974 års

nyproduktion 51 resp 52 kr/m2. I analogi med det nyss

anförda skall dessa tal avse år 1974.

Preliminära för produktionskostnadsuppgifter föreligger 1973 och har redovisats i annat sammanhang.

Om vi för 1974 antar att en

skälig produktionskostnad av

1 400 kr/mz är realistisk och att denna helt

och hållet ryms i finansieringsunderlaget, blir bostadsräntan därmed 3.7 %-

§°§12L°2 äostadâränia.

Vi förutsätter att, därest vårt förslag om utjämningslån skulle komma att behandlas i proposition till riksdagen, riksdagen också fattar beslut om bostadsräntan vid introduktionstillfället.

För fortsättningen torde det vara mest ändamålsenligt att regeringen före årets utgång fattar beslut om bostadsräntan för den nyproduktion som kommer att färdigställas under nästföljande år. Underlag för sådana beslut torde utarbetas av tostadsstyrelsen. Goda möjligheter bör föreligga att under hösten kunna överblicka kostnaderna för det årets följande färdigställande - behov av exakta uppgifter föreligger knappast för de överväganden som här kommer i fråga.

SOU 1974: 17 B0stadsj7nansiering 267

Eventuella önskemål om precision i detaljer måste vägas mot det enkla faktum att bostadsföretaget för sina kalkyler och också de boende någon tid i förväg måste veta kostnadsförutsättningarna för bostadspriserna i de nybyggda lägenheterna.

Avgörande för ställningstagandena bör enligt vår mening vara att förutsättningarna för likvärdiga priser skall upprätthållas inför varje ny årgång bostäder som produceras. Detta innebär att skillnader i standard skall beaktas vid jämförelse mellan olika årgångar produktionspriser.

Avslutningsvis bör påpekas att om byggprisstegringen håller ungefär samma takt som övriga prisförändringar kommer därmed

bostadsräntan också att bli ungefär densamma för olika âr-

gångar. Detta sammanhänger med utjämningsfaktorns funktion (se vidare nedan).

Att bostadsräntan för 1974 års nyproduktion skulle bli lägre än för 1972 års följer av att byggpriserna ökat kraftigt mellan åren (vi har dock vid beräkningen för 1974 inte tagit hänsyn till en eventuell ogynnsam finansieringssituation som innebär att inte hela produktionskostnaden kan inrymmas i finansieringsunderlaget.

Etiänninssiaktaraa

Utjämningsfaktorn fyller flera funktioner.

Den skall med tanke på normala prisförändringar ge förutsättningar för likvärdiga bostadspriser under tider av normala kostnadsförändringar. Detta är dess viktiga uppgift

i ett bostadssocialt motiverat lånesystem. (Det är bostads-

räntan som får fånga upp de snabba förändringarna).

268 Bosradsfinansiering

Den kommer vidare att bestämma takten i återbetalningen av de tillskott som staten bidrar med under början av bostadens brukningstid.

Vi har föreslagit att utjämningsfaktorn skall fastställas i förväg för en viss tidsperiod. En tid på tre till fem år torde vara lämplig.

Ett system med §§§§§ revisionstidpunkter har stora fördelar, d v s vid ett och samma tillfälle fastställs utjämningsfaktorerna för samtliga årgångar. Alternativet kunde eljest vara en ordning som innebar att den första perioden för utjämningsfaktorn gjordes lika lång för samtliga årgångar. Detta skulle då få till följd att man årligen fick ta ställning till frågan om utjämningsfaktorns storlek för ett antal årgångar. Detta senare alternativ skulle medföra påtagliga nackdelar med exempelvis risker för olika utjämningsfaktorer för två näraliggande årgångar.

Vi förutsätter att beslut om utjämningsfaktorn fattas av regeringen och att underlag för ställningstagande presenteras av bostadsstyrelsen. Bostadsstyrelsen torde vara den myndighet som har bästa överblicken över de förhållanden som bör beaktas i sammanhanget.

Vid kontrolltidpunkten bör beaktas att det förhållandet att paritetsfrågan upptagits som ett grundläggande krav för bostadsfinansieringen föranlett utjämningslånekonstruktionen. Därmed bör också följa att paritetssynpunkterna måste tilldelas stor, om än inte avgörande, vikt vid bedömningen. Om icke förutsebara förändringar inträffat inom andra sektorer, exempelvis i fråga om prisutveckling för tjänster eller varor eller löneutveckling, träder ett annat av de grundläggande kraven för bostadsfinansieringen, rimlig hyra i nyproduk-

Bostads/?nansiering 269 SOU 1974: 17

i Därvid kan det således bli nödtionen, fram förgrunden. Några bestämda förutvändigt med helt nya överväganden. om detta kan göras nu. Vi kan endast sägelser knappast om att i varje fall uttala en förhoppning paritetsaspekterna beaktas.

i de beskrivningar som ovan lämnats Man kan med utgångspunkt den mer beskrivningen i av utjämningsfaktorn samt utförliga om vilka faktorer som bilaga 6 ge noggranna anvisningar beaktas om man vill använda historiskt material som skall av storlek. Det underlag för beräkning utjämningsfaktorns tveksamt om detaljerade kalkyler har något större är dock värde för detta ändamål.

anförda torde emellertid en användbar metod ha Med det här Så man inte kan göra sannolikt att utveckantytts. länge under ett antal framförliggande år väsentligt skulle lingen avvika från de senaste årens utveckling bör vunna erfarenheter och historiska uppgifter vara tillräckligt underlag

för beräkning av utjämningsfaktorn.

och mer intressant fråga är om det En viktigare betydligt finns att ägna beräkningar av över huvud taget anledning detta ett mer omfattande matematiskt eller statistiskt slag intresse. Vi har konstaterat att de historiska uppnyss kan tillmätas ett visst prognosvärde. Därmed har gifterna också indirekt att någon form av prognos kan eller vi utsagt bör göras. Detta torde vara helt nödvändigt.

Vi har behov av att kunna räkna fram kapitalju nämligen för bostäder och därmed hyran ett år och successivt utgiften för därefter följande år för de bostäder som färdigställts under år. Vid introduktionstillfället, förutföregående vi att framkommer som en sätter nämligen kapitalutgiften skillnad mellan hyra och driftskostnad. Eftersom rimlig storlek med nödvändighet måste vara känd vid varje hyrans kan de historiska uppgifterna från prisförändringar tidpunkt

270 Bostadsfinansiering

och driftskostnadsförändringar m m inte inväntas. Ett beräknat värde för kan utjämningsfaktorn därför ges giltighet framåt några år i tiden. Därmed ges givetvis också exakta

kalkyleringsförutsättningar för alla inblandade lån-

parter, givare, fastighetsägare och boende.

Även om vi nyss angivit att generella bostadshus-bestämda förhållanden direkt ger ett siffervärde för utjämningsfaktorn innebär likväl att vi resonemangen kan ha frihet att använda andra mätmetoder eller andra göra överväganden för beslutet beträffande utjämningsfaktorn. Andra tal som uttryck för allmänna pris- och kostnadsförändringar i samhället: allmän löne-

förändring, ändring av basbeloppen i ATP-systemet e d kan vis-

serligen inte teoretiskt motiveras i ett utjämningslån men likväl ha praktiska förtjänster. Kravet på regelbundna revisionstillfällen kvarstår dock oförändrat.

Vi vill behandla något en fråga som tilldragit sig åtskillig

teoretiserande uppmärksamhet i paritetslånesystemet, nämligen frågan om den s k åldersfaktorn.

Det förhållandet att äldre bostadshus allmänt betraktas vara mindre fräscha - även om de i har övrigt samma utrustning och utformning som yngre - bör beaktas när paritetsaspekterna behandlas. Vi vill dock starkt understryka att någon djupare analys i dessa avseenden inte är nödvändig med tanke på hur vi i övrigt beskrivit utjämningsfaktorns funktion och formerna för beslutsfattande.

För fullständighetens skull lämnar vi följande redovisning.

Paritetstalsnämnden, som är knuten till SCB, har

ägnat frågan avsevärd uppmärksamhet. Ur dess utredningsrapport från 1972 citeras:

Antag att en bostadskonsument ställs inför valet mellan två lägenheter som är identiskt lika utom i det avseendet att den ena är helt ny medan den andra är äldre, säg 10 år gammal. Antag också att den äldre lägenheten

Bostads/inansiering 271 sou 1974:17

varit använd men är normalt underhållen. Sålunda förutsätts de båda lägenheterna ha samma standard, samma läge och dessutom betinga samma hyra. I den situationen välvederbörande bostadskonsument sannolikt den helt jer

nya lägenheten, som han anser ha ett högre (bruks)-värde

än den äldre. Först om vi förutsätter en lägre hyra för den äldre skulle han ställa sig indifferent lägenheten i sitt val. Det är nämligen erfarenhetsmässigt så att en äldre lägenhet förlorat något av sin ursprungliga fräschör - den är i någon mån försliten.

För att bostadskonsumenten skall vara indifferent i valet mellan lägenheter av olika ålder med ursprunglika standard måste hyrorna för de olika åldersligen grupperna ligga på olika nivåer.

En lägenhets förslitning är något som oundvikligen följer med åren. I princip skulle emellertid så mycket kunna satsas att bruksvärdet ur konsumentpå underhåll även för en äldre bostad blev detsamma i det synpunkt som för motsvarande nybyggda bostad. långa loppet

av den att det höjer en lägenhets bruksomfattningen värde till samma nivå som bruksvärdet av en ny därför att underhåll kräver stora arbetsinsatser och att uppav äldre bostäder så att de får samma stanrustning inte är lönsam. Utan underhåll dard som nya i regel skulle å andra sidan förmodligen bruksvärdeminskningen bli så stor att alltför snabbt skulle bli lägenheten oräntabel.

En i detta sammanhang är om för ett visst lägenfråga hetsbestånd tillhörande samma årgång lägenheternas

272 Bosradsfinansiering SOLJl97417

förslitning varierar på något systematiskt sätt över tiden. Olika uppfattningar kan noteras på denna punkt. Ä ena sidan finns Jarles (1951) att förålduppfattning ringsprocessen börjar så fort byggnaden tagits i besittning och att åldrandet är störst i början för att så småningom avta. Bruksvärdet skulle således Jarle enligt sjunka i avtagande takt. Å andra sidan kan man peka på att bostadskrediter i regel ges i form av annuitetslån. I dessa lån är amorteringarna i början för låga att sedan successivt öka. Om det förutsätts att byggnadens värde hela tiden skulle svara mot de i byggnaden kvarstående lånen innebär detta att bruksvärdet skulle därvid förutsättas sjunka i tilltagande takt. Tillgängliga empiriska undersökningar talar dock mot att bruksvärdet skulle sjunka på sistnämnda sätt. ä 1 De här refererade uppfattningarna förutsätter att bostaden är helt vid \ färdig inflyttningen. I många fall sker nu inflyttningen, innan ett bostadsområde är helt ; färdigställt. Det kan därför möjligen t 0 m inträffa att bruksvärdet till en början som en följd av bostiger stadens och bostadsområdets färdigställande för att sedan avta eller att det under de första åren sjunker långsammare än senare.

.oooooooooo

Idealt borde åldersfaktorsutvecklingen mätas för varje årvång av hus.

En annan fråga är hur åldersfaktorn för en viss årgång utvecklas med husets ålder.

Av ovanstående citat kan följande slutsats dras. Åldersfaktorn

Bostadsfinansiering 273

kan vara olika vid olika tidpunkter. För utjämningslånen gäl- - att

ler sannolikt - vilket också framkommer på andra grunder

inte är densamma under en byggnads hela utjämningsfaktorn - även om alla andra förutsättningar i övrigt brukningstid lika. Den bör kunna förändras i olika grad för ett nytt hålls och ett äldre hus under samma tidsperiod.

i klarhetens intresse och torde inte få Detta påpekande görs år. Frågan torde inte heller praktisk betydelse på åtskilliga vålla eftersom ett omfatframdeles komma att några problem, erfarenhetsmaterial kommer att byggas upp. När det gältande ler bör vi nämligen inte försöka dra längre tidsperspektiv ur historiskt material. Alldeles bortsett från att slutsatser i stort vi inte kan överblicka den ekonomiska utvecklingen som har den betydelsen - är det vår bestämda uppfattavgörande växt fram. Den innebär bl a ning att en ny syn på bostadsfrågan att underhålls- och moderniseringsaspekterna kommer att ägnas ett fortlöpande och ett större intresse än tidigare.

storlek kan ligga inom ett visst intervall Utjämningsfaktorns för att funktionerna att ge förutsättningar både för fylla likvärdiga priser och en omfördelning av kapitalutgiftcrna över tiden. I åtskilliga av våra illustrerande beräkningar har vi använt oss av en utjämningsfaktor som stiger ned 5,0 eller 5,5 % per år - tal som vi anser realistiska att använda

just nu.

Äaâilaleäsâtlninâ

Med ställningstaganden angående bostadsränta och utjämningsfaktor blir kapitalersättningens storlek bestämd i varje en-

skilt fall.

Finansieringsunderlaget (som har starkt samband med produkbildar den tredje förutsättningen. Det komtionskostnaden) mellan mer i praktiken att uppstå kapitalutgiftsskillnader

Bostadsfinansiering SOU 1974: 17

olika regioner - som är något följden av skillnader i kostnader och löneläge.

Med tanke på att staten som givare av lån och subventioner har de flesta transaktionerna med fastighetsägaren kan det tillvägagångssättet diskuteras att kapitalersättningen (med avdrag för förräntning av eventuell

egen insats) inbetalas

till bostadsmyndigheten på sätt som denna Från avgör. den sker sedan utbetalningen till bottenlångivaren.

.Jâoitânlâaeiuöxrs gräns

Vi har i det föregående angivit att bottenlånet bör omfatta viss del av finansieringsunderlaget (pantvärdet e d).

Vi ser i denna fråga inte primärt anledning hävda några särskilda bostadssociala synpunkter. Vår allmänna uppfattning torde klart framgå av det följande avsnittet I 7.8.3. detta sammanhang är det framför allt vissa som är av aspekter intresse.

Man kan hävda att bottenlånet bör vara så beräknat att bostadsräntan, det första årets kapitalutgift, ger möjlighet att åtminstone betala bottenlåneannuiteten. Några principiella invändningar mot en ordning som innebär att staten, om kapitalersättningen ej medger det, under viss tid betalar del av bottenlåneannuiteten torde inte finnas. Situationen är ju att direkt jämställa med räntesubventioner eller räntegarantier i ett traditionellt lånesystem en ordning som tidigare prövats - då staten betalar del av räntekostnaden. Om det praktiska förfarandet innebär att staten gör utbetalning till låntagaren för vidare befordran till bottenlångivaren eller direkt till den senare har liten betydelse.

En annan aspekt är väsentligare. Svårigheter har under relativt lång tid förelegat att tillräckligt snabbt få fram erforderligt kapital till bottenlångivningen. Detta kan ses som tecken på en knapphet till på kapital gällande priser, d v s upplåningsräntor. Det är därför att man bör troligt

Bosradsfinansiering 275

sänka anspråken på den traditionella kapitalmarknaden och därav dra slutsatsen att bottenlånens omfattning kan minska. Detta ställer motsvarande krav på ökad utlåning från staten. Med en åtgärd av detta slag bör det ligga inom möjlighetens gräns att minska väntetiden för slutliga lån. Detta innebär i sin tur att omloppstiden för byggnadskreditiven minskar, något som underlättar kreditförsörjningen till själva byggandet. Några påtagliga problem med kreditförsörjning har visinte förelegat under senare tid som följd av bankerserligen nas likviditetssituation och träffade överenskommelser inom ramen för för bostadsfinansiering arbete. Erdelegationens farenheterna talar dock för att tidigare kända svårigheter kan återkomma.

Vid vår bedömning av frågan om ändrad fördelning mellan botten-

lån och *tatliga lån har vi framför allt fäst oss vid dessa

synpunkter. Vi anser det vara realistiskt att räkna med mindre bottenlån och ökade lån. I flera illustrerande exemstatliga pel i detta kapitel har vi också använt oss av bottenlån som omfattar mindre lel av finansieringsunderlaget än vad som nu är vanligcv förekommande.

Vi föreslår att bottenlånen normalt skall omfatta 50 % av finansieringsunderlaget. Eventuell egen kapitalinsats placeras ovanför bottenlånet och det statliga lånet oförändrat högst.

âesiaialisa låaeealäpiiá Vårt innebär att de statliga lånen skall amorteras förslag med jämna amorteringar om kapitalersättningen medger detta. Under vissa omständigheter kan således det statliga lånet bli stående under någon tid.

Redan det förhållandet att det statliga lånet enligt vårt skall täcka större del av finansieringsbehovet än nu förslag för en ökning av löptiden. Om statliga lån går utgör argument

276 Bostadsfinansiering SOU 1974317

ned i nuvarande bottenlåns förmånsrättsläge bör konsekvensen bli att deras löptid kan öka. Vi förutsätter nämligen att bottenlångivarna bedömt situationen så att bottenlånens amorteringsplan om 60 år ger betydande säkerhetsmarginaler.

Vi vill också påminna om att primärlån, upp till 60 %, tidigare varit stående, d v s eviga. Såvitt vi kan bedöma var det avgörande argumentet för att amorteringar började krävas på bottenlån att man önskade ett snabbare omlopp på eller ökade avkastningsanspråken - inte på kapitalet att de eviga lånen innebar en felaktig värdebedömning.

Också en bedömning av bostadsprissituationen -nu och i framtiden - talar för att för löptiden de statliga lånen bör vara förhållandevis lång.

Vi vill också påminna om att saneringsutredningen i sitt betänkande SOU 1971:64, sid från att 22, utgick ett antagande om en omloppstid för de statliga lånen på upp till 60 år

inte var orimligt. Utredningens resonemang avsåg totalsaneringobjekt och har därför logiskt sett även tillämpning för annan nybyggnad.

Vi föreslår mot bakgrund av det ovan anförda att de statliga lånen läggs upp på 60 år. Skulle lånen under början av löptiden ha varit stående under viss skall tid, amorteringarnas storlek bestämmas med hänsyn härtill, så att den totala löptiden inte överstiger 60 år.

âåatâsargnâ ansvar

Vi har i avsnittet 7.6.5 förhållandevis utförligt uppehållit oss vid frågan om låneskuldens förändring i utjämningslånesystemet. De

svårigheter som föreligger i dessa avseenden i

paritetslånesystemet är undanröjda genom vårt förslag.

Låntagaren åtar sig med utjämningslån ett visst betalningsansvar. Detta är till sin principiella karaktär av samma slag

Bostadsfinansiering 277

sou 197417

lån. För en eventuell uppsägning av som i ett konventionellt lånet skall sådana regler gälla att staten erdet statliga sätts för gjorda uppoffringar.

som vi ytterligare vill Det är därvid en särskild aspekt oss vid. Under vissa betingelser angivna i avuppehålla och utvecklade i bilaga 6 räcker snittet 7.5.4 noggrannare till för att inte den med tiden höjda kapitalersättningen tillskotten till låntagaren under börkompensera staten för

jan av löptiden.

då skulle sådana relationer mellan Om det då eller uppstå räntesats och utjämningsfaktorn som statslånets nominella detta inte behöva innebära något besväåsyftas ovan torde vare för eller för staten som långivare. rande sig låntagaren Skulle däremot en sådan situation bestå under en längre tid,

bör särskilda övervägas med tanke på låntagarens åtgärder Vad som därvid kan aktualiseras är en särskild situation. av den räntan ned till den villkorslös subvention statliga för att omfördelning skall kunna ske. nivå som erfordras

överensstämmer principiellt med Det här angivna förfarandet skisserade med dubbla basannuiteter i det i avsnitt 7.5.5 i en motsvarande situation. paritetslånesystemet

vara för belysning av Vi anser det här anförda tillräckligt föreskrifter synes oss inte erforfrågan. Några särskilda minst med tanke ett eventuellt framtida derliga. Inte på att särskild subvention inte innebär några extra beslut om sådan torde sådana beslut utlösas statsfinansiella belastningar en sådan bristande förutan större svårigheter. (Föreligger för omfördelning under längre tid, är nämligen utsättning den att återbetalning inte kan ske. Villkorliginnebörden saknar därmed reell meheten i en del av subventioneringen

ning).

278 Bosradsfinansiering SOU 1974: l 7

Eiaaasieainsâuadârlaa I våra principiella överväganden har vi förutsatt att finansieringsunderlaget bör omfatta skälig produktionskostnad.

Hur finansieringsunderlaget praktiskt skall fastställas är en fråga som vi vid senare tidpunkt får anledning återkomma till.

De för närvarande tillämpade schablonreglerna för fastställande av låneunderlag och pantvärde torde ge möjlighet till att avgöra hur finansieringsunderlaget i utjämningslånesystemet skall fastställas till dess eventuellt nya regler föreligger. Se nedan avsnitt 7.6.10.

Eözfatininasâråggr På grund av vårt pressade tidsläge har vi inte nu haft möjlighet att utarbeta förslag till Denna författningstext. fråga torde också tekniskt kunna lösas bättre sedan också frågan om finansiering för modernisering behandlats. Se avsnitt 7.6.9.

Vi avser att inom kort i särskild som överlämnas promemoria till chefen för bostadsdepartementet redovisa till förslag författningstext. Denna fråga kan därmed presenteras under pågående remisstid.

1.6.8 Stat§fin§n§iglla_kgn§e§vgn§er

âtâtânâ aeioziânina

Statens redovisning, m m av lån och till finansiering bidrag bostadsbyggandet beskrivs i bilaga 5.

Ränte- och paritetslånen innebär att omkapitalkostnader fördelas i tiden med hjälp av statslånet. Avsikten med

Bostads/?nansiering 279

ränte- och paritetslånen har varit att låta omfördelningens effekt i början av länets löptid senare bostadsprissänkande motsvaras av en höjning i löpande penningvärde. Lånen skulle alltså på lång sikt vara subventionsfria.

Det utjämningslånet kan i vissa fall behöva förföreslagna enas med en subvention. Subventionsbehovet kan emellertid inte bedömas eller på lång sikt. Till dess sådant generellt behov bör statsmakterna förutsätta att statens föreligger fordran kommer att återbetalas.

Någon principiell förändring av anspråken på totalbudgeten inte I vilken utsträckuppstår p g a utjämningslånesystemet. ning och på vilket sätt den budgettekniska redovisningen påverkas har vi inte haft anledning att ta ställning till. Karaktären av statens engagemang i lånehänseende bör dock framgå av redovisningen.

Allmänt om beräkningar av statsfinansiella konâeåvsnâer_ ånuiáämzaiasâlân _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

De faktorer som påverkar lånesystemet (ränteläge, prisutveckling m m) är svåra att bedöma var för sig i ett längre E Bostadsräntans och utjämningsfaktorns uttidsperspektiv. veckling är således i allt väsentligt beroende av samhällsutvecklingen i stort. Detta gör givetvis alla beräkningar osäkra.

Förutsättningarna för att inte lånesystemet skall leda till ökande statsfinansiell för befintliga en evigt uppoffring årgångar av hus är däremot kända.

På lång sikt skall således bostadsräntan vara större eller lika med skillnaden mellan kapitalmarknadens räntor och allt uttryckt i procent eller skall ututjämningsfaktorn. vara större eller lika med skillnaden mellan jämningsfaktorn

280 Bostadsfinansiering

kapitalmarknadens räntor och bostadsräntan. Uppfylls inte

dessa förutsättningar får inte staten för

ersättning gjorda uppoffringar på längre sikt.

Statsfinansiella konsekvenser - av omfördelning

_Isaniialkgsinâdâzçi_bsfiniligi Reâtâná _ _ _. _ ._

Utredningen har vid sina överväganden funnit att kapitalut-

gifterna bör sänkas i varierande omfattning i hela det rän-

te- och paritetsbelånade bostadsbeståndet med utgångspunkt i 1972 års bestånd och kapitalutgifter.

Nedan redovisade beräkningar av kostnaderna för en sådan sänkning avser lägenheter med hyresrätt och bostadsrätt, 84 % av det totala antalet lägenheter med ränte- eller paritetslån. Anledningen till den beräkningsmässiga begränsningen är således helt och hållet praktisk. Utjämningslån förutsätts enligt kunna oberoende förslaget utgå av hustyp eller upplåtelseform.

Kostnaderna för en sänkning av kapitalutgifterna för dessa lägenheter kan beräknas uppgå till ca 500 miljoner kronor för ett budgetår. Detta adderas alltså till nuvarande statsfinansiella uppoffring för omfördelning i ränte- och paritetslånesystemen, för 1972 ca 1 OOO miljoner kronor.

Kostnaden för sänkta kapitalutgiftcr i hus med hyresrätt och bostadsrätt färdigställda 1975 kan för helt år med utjämningsfaktorn 1,0 beräknas öka med ca 50 miljoner kronor jämfört med paritetslån med oförändrad basannuitet.

Bostads/inansiering 281

av kostnader för sänkning av kapitalutgifterna Beräkning

för befintligt bestånd. Hyres- och bostadsrätt,

Faktisk Diff. Kostn. Färd. Bly/ Totalt Rimlig 1000-tal kap.utg. f.sänkn. ställ. lgh kap,utg,

år kr/m2 mkr m2 kr/m2

688 40,00 42 1958 185 40,70 45 1959 024 41,40 42 1960 007 42,10 45 1961 087 42,80 44 1962 564 45,50 45

qcxowxowox-q-bmwm-xxlm xooxxoooomwwwxhqoow-x:

-h-.b-mxnmäb-zxwwwwmwm

1964 774 44,20

680 44,90 1965 218 45,60 1966

oxmoxxnmmm-h-n

Totalt

Statsfinansiella konsekvenser - omfördelning av

kagitalkos

beträffande tillkommande bostäder Utredningens överväganden i nyproduktionen 1974 av bostadsinnebär att kapitalutgiften

skäl inte väsentligen bör överstiga ca 50 kr/m2,

politiska

av detta ställningstagande be- Statsfinansiella konsekvenser ett Vi utgår som ett hylyses nedan i 10-årigt perspektiv. från en statligt belånad årlig bostadspotetiskt antagande i

produktion på 5 650 000 m2 motsvarande 25 000 lägenheter

och lägenheter i småhus med aktuella flerfamiljshus 55 000 för respektive hustyp. Den totala produkgenomsnittsytor etc tionsvolymens fördelning på hustyper, låntagarkategorier för resultat. I motsats är dock oväsentlig beräkningarnas

Bostads/inansiering

till beräkningarna för bestånd befintligt inkluderas även lägenheter med äganderätt.

De antaganden om priser och prisutveckling som används är

följande. Nedanstående gör inte anspråk vara på att en prognos för framtiden - endast ett Produkberäkningsexempel. tionspriset förutsätts vara 1 400

kr/m2 det första året och

stiger därefter med 4,5 % per år, ett ungefärligt genomsnitt för den senaste 15-årsperioden. Utjämningsfaktorn är 1,0 det första året och därefter stiger årligen med 5,5 %.

En beräkning av statens kostnader för inkluomfördelning sive räntor på omfördelade belopp i dagens ränteläge enligt dessa förutsättningar redovisas nedan. Varje tillkommande årgång medför från början en omfördelning av nära 500 miljoner kronor i penningvärdet år O. Till skillnad från de i föregående avsnitt lämnade uppgifterna avseende 1958-1972 års resp 1975 års bestånd avser således nedanstående uppgifter hela behovet av medel för omfördelning.

Kostnader för i tillkommande omfördelning bestånd. Miljoner kronor.

Hus fär- Kostnader för omfördelning resp år digställda år 0 1 2 3 4 5 6

O 285 295 504 515 526 559 565 295 507 518 550 541 555

509 520 552 544 556

525 555 547 560

\OC0\10\UI-J»\Nl\)-\

558 550 565

555 566

B0sradsj7nansiering 283

§tätEfiPêP§Åå1l?_k2P§9§VåP§?E : Eyâ BtÅäEPlPåSlåQ

får följden att utjämningslånet omfattar Utredningens förslag Detta innebär att sta- 55 - 50 % av finansieringsunderlaget. tens ökar vid i övrigt konstanta förutsättningar. nyutlåning

kan i detta avseende under- De statsfinansiella aspekterna ordnas de samhällsekonomiska. Upplåningsbehov överförs endast från etc till staten vilket i nuvahypoteksinstitut rande med hänsyn tagen till den större avlyftssituation flexibiliteten i statens obligationsvillkor torde underlätta

f

finansieringen med fastighetslåno

Den totala statliga nyutlåningen är avhängig produktionsoch statslånets storlek, som en följd volym, produktionspris av förslagen 50 - 55 % av finansieringsunderlaget.

Det kan förutsättas att med hyresrätt och bostadslägenheter rätt framdeles - liksom för närvarande - endast i undantags-

fall inte har statliga lån.

är den framtida förekomsten av För de ägda lägenheterna lån svår att bedöma och helt avhängig frågan om statliga mellan bostadsfinansiering och boeventuella kopplingar stadsbeskattning.

som förutsattes vid beräkningar av Den nyproduktionsvolym kostnader för i tillkommande bestånd innebär omfördelning en årlig på ca 5,5 miljarder kronor i dagens nyutlåning priser.

framtida bostadsutbudet behandlas i ka- Aspekter på det pitel 5.

Kommentarer

Vi har här inte redovisat några beräkningar av de statsfinansiella konsekvenserna av andra lånesystem. Skillnaderna

284 Bostadsfinansiering SOU 1974: 17

mellan vårt förslag och andra alternativ framgår genom den principella redovisningen i avsnitt 7.5.7.

Vi vill avslutningsvis åter fästa uppmärksamheten på att beräkningar som omfattar en så lång period som den ovanangivna på tio år med nödvändighet är bräckliga. Även små skillnader i antaganden leder till andra sifferuppgifter. Väsentligare är skillnaderna gentemot andra handlingsalternativ med samma bostadspolitiska ambitionsnivå. De ovan lämnade uppgifterna kan inte tolkas isolerat utan måste ställas mot en tänkt av statens totalutveckling budget, allmän prisutveckling etc.

l-évâ _ _ Btw-aning.slåruogrumgdâreiâeziee

I ovanstående avsnitt 7.5 lämnas en kortfattad redogörelse för nuvarande vid finansieringsvillkor modernisering och ombyggnad.

Vi har tidigare konstaterat önskvärdheten av att bostadsfinansieringen är neutral i förhållande till investeringsslag. Detta innebär att ett val om hur ett bostadsförsörjningsbehov skall tillfredsställas inte bör bli beroende av, om finansieringens uppbyggnad och/eller kapitalkostnadsvillkoren upplevs som mer eller mindre fördelaktiga av byggherrarna- Omfattningen och av olika inriktningen åtgärder och därmed kostnaderna för dessa bör i stället bestämmas med utgångspunkt i om bostadspriserna för den slutliga produkten blir rimliga.

Vi har nu inte anledning att närmare överväga om detta neutralitetskrav är uppfyllt i den nuvarande bostadsfinansie-

ringen. Åtskilliga iakttagelser tyder på att den inte är

perfekt i detta avseende men frågan blir än mindre intressant därest vårt förslag om utjämningslån med den angivna kapitalutgiftsnivån skulle genomföras.

Bostadsfinansiering 285 sou 1974:17

Man torde inte riskera större störningar, om det skulle några en förhållandevis kort tid från införandet av utförflyta till dess en översyn av lånefrågorna med anledjämningslån därav även för moderniseringsåtgärder av ning genomförts olika Tiden får dock inte bli så lång att eventuella slag. skillnader i kapitalkostnadsvillkor verkar styrande till nyeller till ombyggnadssektorns relativa fördel. produktionens

Om det exempelvis visar sig att kapitalutgiftsnivån i nyproduktionen blir lägre än efter vanligt förekommande påtagligt och detta leder till negativa effekter på relatioombyggnad nerna mellan olika bostadspriser eller skulle ge allvarliga i sysselsättningsläget, bör dessa effekter motstörningar verkas med kortfristiga åtgärder. Olika lösningar av överär investeringsbidrag eller bostadsgångskaraktär tänkbara, rabatter, för att nu nämna några möjligheter till temporära

åtgärder.

allmänna uppläggning gör det väl Utjämningslånesystemets för en tillämpning även i saneringssammanhang, med lämpat eller i omfattning. Vi

modernisering upprustning varierande

har dock inte möjlighet att lämna förslag i frågan i detta betänkande. Vi finner det dock angeläget att ytterligare beoch överväga dessa aspekter. Eventuella skarvproblem lysa kan alternativt lösas sätt, något som antytts ovan. på annat

Vår avsikt är därför att inom kort redovisa överväganden och i dessa avseenden i särskild promemoria som överförslag lämnas till chefen för bostadsdepartementet. Därmed kan fråfå under den tid som detta begorna ytterligare belysning tänkande remissbehandlas.

l-â-lo_ _ Qvsraâasâfzågo;

lnleánlnâ

Vid till ett lånesystem aktualiseras en rad övergång nytt olika av dessa är närmast av teknisk natur.

frågor. Åtskilliga

Bostadsfinansiering SOU 1974317

De måste å andra sidan beaktas noggrant vid utformningen av författningstext. Några aspekter finns redovisade ovan.

Ytterligare några frågor behandlas nedan.

Eiaaesiesieââuedârlas

Med utnyttjande av de gällande bestämmelserna i bostadslåne-

kungörelsen föreslår vi att för bostäder tills låneunderlaget vidare används som finansieringsunderlag i utjämningslånesystemet.

Begreppen låneunderlag och pantvärde bör komma att ytterligare prövas i samband med införande av utjämningslån.

Förslaget övciansstämmer principiellt med gällande i regler paritetslånesystemet, i vilket omfördelning för tillämpas belopp inom låneunderlaget för bostäder.

-

oeh_paritgt§bglånat_bgstånd

Vi föreslår att erbjudande om utjämningslån skall riktas till alla fastighetsägare med bostadslån för vilka omfördelning tillämpas enligt bostadslåne- och räntelånekungörelsen.

I samband med att omskrivs vill vi lånehandlingarna aktualisera till möjligheten en refinansiering av fastigheterna i vissa fall. Detta skulle t ex kunna möjliggöra viss återbetalning av mycket stora ursprungliga kapitalinsatser för bostadsrättshavare eller nya investeringar i miljöförbättrande syfte. Vi får att närmare anledning återkomma till denna fråga i annat sammanhang.

Det låneskuldbelopp som överförs i nytt låneavtal och vilket kommer att bilda underlag för beräkning av amorteringarnas storlek bör - bortsett från eventuella i samförändringar band med finansieringen av ovan angivet slag överensstämma

Bostadsfinansiering 287

med skuld på bostadslån och räntelån resp skuld på paritetslån.

Bostadsräntan kan bestämmas för varje årgång utgående från genomsnittliga värden för produktionskostnad, pantvärde, låneunderlag och låneskuld respektive år samt från de av oss kapitalutgifterna för lägenheter av föreslagna genomsnittliga olika årgång.

åvarxazaads ääâtâ_°9.h_lârltâtålån

i Vi kan inte med säkerhet förutsätta att samtliga fastighetsvill möjligheten att transformera sina bostadsägare utnyttja : lån till utjämningslån. En tvångsvis överföring eller uppsägning anser vi vara utesluten.

För kvarvarande ränte- och paritetslân föreslår vi att pari- I tetstalet förändras på samma sätt som utjämningsfaktorn. | för statistiska centralbyrån att årligen lämna Skyldigheten ! förslag till regeringen angående nästföljande års paritetstal ! kan därmed upphöra.

Qvrigt

Frågan om utjämningslån skall kunna lämnas till befintliga fastigheter utan statliga lån kommer att prövas i vår kom- : › vissa konsekvenser av vårt mande promemoria angående förslag,

l-â-ll_ _ âammanâaitaiaaai förslag

lnleånlnå

Bostadsfinansieringen skall fylla viktiga bostadspolitiska uppgifter. Den skall medge att bostadsinvesteringar finansieras på sätt som ger förutsättningar för rimliga priser i nyproduktionen och likvärdiga priser på bostadsmarknaden.

_288 Bostadsfinansiering SOLJI97k1

Detta kräver insatser från staten i form av lângivning och bostadsprissänkande åtgärder. Pi grund av bostädernas varaktighet skall perspektivet vara så att målen långsiktigt kan nås även i framtiden utan att ökande subventioner måste krävas.

âtâtânâ .r_oll_i_lånai_v.ninaea

Storleken på statens uppoffringar för att nå låga bostadspriser beror inte på formen för utlåning eller subvention i ett kort tidsperspektiv. För att själ: kunna som fungera långivare måste staten också fungera som låntagare. Viss del av lånen till bostadsmarknaden förmedlas av kreditinstitut direkt till låntagarna.

En eventuell ovisshet om upplâningens framtida kostnadsvillkor står därmed kvar som en fråga som är oberoende fullständigt av utlåningssxstem.

Vår bestämda uppfattning i denna fråga är stagrundad på att ten i och med sitt engagemang i bostadslångivningen fungerar som en aktiv part. Som jämförelse kan nämnas bottenlångivarna som mera fungerar som förmedlande organ - som en förbindelse mellan två kommunicerande det kärl, ena kapitalmarknaden, det andra fastighetslângivningen. Negativa effekter av höga räntor i denna kreditgivning är dock sedan länge uppfångade genom statens uppträdande som långivare (med lån i högsta riskläget) och som givare av subventioner.

Eöäslaâeâ l 391611632

Våra överväganden och förslag om nytt finns redolånesystem visade i de föregående delarna av avsnitt 7.6. Vi upprepar endast de punkter som vi finner vara väsentligast, nämligen:

Statens lån till nybyggnad av bostäder utgår fr o m 1975 som utjämningslån;

SOU 1974117 Bostadsfinansiering 289

bil-

kapitalutgiftsnivån 52 kr/m2 för 1974 års nyproduktion

dar för fastställande av bostadsränta för det utgångspunkt årets produktion (5,7 %);

om utjämningslån skall riktas till alla inneerbjudande havare av ränte- och med avsikten att sänka paritetslån

kapitalutgifternas storlek; till nivån 40 kr/m2 för hus

färdigställda 1958 och med därefter ökande tal;

i utjämningslånen höjs kapitalersättningen ett bestämt antal år i mellan 3,0 och 3,5 % per år anges nu förväg; som realistiskt;

för låntagare med utjämningslån placeras egen kapitalinsats närmast över bottenlånets övre gräns; avkastning av insatsen garanteras till samma ränta som för långfristiga lån;

lånens är 60 år; de amorteras med lika de statliga löptid men kan under viss tid vara stående. årliga belopp

Vi avser att inom kort redovisa förslag till författningstext och behandla finansiering av modernisering samt andra frågor som aktualiseras av vårt förslag om nytt lånesystem för nybyggnad.

290 Bosradsfinansiering SOU 19741174

7.7 Anpassning till skilda skattemässiga förutsättningar

7- 7- 1 _ Htaåagapnnktal:

Frågan om en kostnadsmässig utjämning av de av skattesystemets utformning orsakade skillnaderna mellan upplåtelseformerna utreds av tillsatt av bostadsskattekommittén, finansministern under 1972. I kommitténs överväganden i detta ärende har fråga uppkommit huruvida det är möjligt att med av bostadshjälp finansieringen erhålla neutralitet mellan upplåtelseformerna.

Vi kommer därför att behandla till möjligheterna lösning enligt denna metod. Det nedan anförda skall som en uppfattas teknisk redovisning. Vi har inte att ta ställanledning egen ning i denna fråga.

Vi vill också påminna om att våra och överväganden förslag i det föregående avsnittet 7.6 helt och hållet varit baserade på förutsättningen att skattemässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna.

tningår

âeâkaiznina ai/_skillaadex_

Storleken av skattesystemets effekter kan lätt beräknas teoretiskt med utgångspunkt i antaganden om produktionskostnader m m. Skillnaderna är synbarligen störst under de första åren efter färdigställande, då låneskulden är störst.

I själva verket ger skattesystemet samma effekter under bostädernas hela brukningstid, men verkningarna blir icke synliga på samma sätt som i början. Detta sammanhänger bl a med följande. Vid en överlåtelse av ett ägt småhus tillgodogör sig säljaren det framtida värdeutfallet och köparen får så höga ingångskostnader att effekten synes vara neutraliserad. Alternativt, om den ursprungliga ägaren bor kvar, innebär just det schablonmässiga beskattningsförfarandet att det

SOU 1974: 17 Bosradyinansiering 291

därav givna boendevärdet inte utvecklas i takt med övriga prisförändringar.

Vi har nu inte anledning att gå in i en djupare analys av dessa förhållanden. Frågorna och möjligheterna till förändring utreds av bostadsskattekommittén.

Det för oss i detta sammanhang mest intressanta blir att be-

E Ä

lysa skatteeffekter tillsammans med kapitalkostnadsvillkor en fråga som något berörts i det föregående avsnittet 7.4.3. Eftersom nämligen också kapitalkostnadsvillkoren är olika mellan upplåtelseformerna - om än i mindre grad - behöver den betraktas parallellt med en beskrivning av skatteaspekten effektens storlek.

För att kunna lämna en rimlig siffermässig redovisning behöver vi använda homogena villkor för de lägenheter i de olika vilka skall jämföras. Vi väljer upplåtelseformerna, att till två småhus av olika storlek. begränsa jämförelsen finns redovisat i bilaga 8. I denna återges fi- Underlaget nansieringsförutsättningar m m.

Resultaten kan sammanfattas i de följande tablåerna.

Tablå Skillnader mellan äganderätt och hyresrätt vid garitets-

lån. Kr/m2. Första brukningsåret.

Storlek Skillnad mel- Skillnad mel- Total lan lan äganderätt skillnad äganderätt

m2 mellan

och hyresrätt och hyresrätt därav pga skatteeffekt pga kapital- paritets- ägandekostnadsvill- låneeffekt rätt och

292 Bostads/?nansiering

mellan upplåtelseformerna blir kostnaden för hyresrätt på denna grund lägre än för Den totala äganderätt. kapitalutgiftsskillnaden, d v s sedan hänsyn tagits till överkostnader, egen kapitalinsats o d blir dock mindre. väsentligt

För fullständighetens skull lämnar vi också uppgift om skillnaderna för det fall bostäderna i stället varit finansierade med traditionella lån i följande tablå.

Tablå Skillnader mellan äganderätt och vid hyresrätt tra-

ditionella lån. Kr/m2. Första brukningsåret.

Storlek Skillnad mellan Skillnad mellan Total skillnad 2 äganderätt och äganderätt och mellan m ägandehyresrätt p g a hyresrätt p g a rätt och hyresskatteeffekt kapitalkostnads- rätt villkor

80 51,60 11,60 63,20 95 48,20 11,00 59,20

Inte överraskande blir skatteeffekten exakt densamma, oavsett om finansiering skett med paritetslån eller ej. Detta sammanhänger med hittills tillämpade för i deklaprinciper avdrag rationen av samtliga debiterade räntor för utan fastighetslån, hänsyn tagen till i vilken utsträckning dessa erlagts.

Med traditionella lån däremot den skillnaden i uppkommer förhållande till paritetslån att även den totala kapitalutgiften blir lägre för äganderätt än för hyresrätt.

De ovan angivna beloppen för skatteeffekten är inte oväsentligt större än vad boendeutredningen redovisade i SOU - 1973:50 något som är följden av hur om antagandena väljs. Uppgifterna skatteeffekternas storlek ovan visar dock god överensstämmelse med uppgifter från bostadsskattekommitténs arbetsmaterial som vi tagit del av under hand.

Bostadsjinansiering 293

Ilyjinanaiarinasâom

är inte i alla avseenden fruktbart att från de ovan redo- Det visade siffrorna och från nu gällande låneregler och kapitalförsöka draslutsatser för framtiden. utgiftsvillkor

Med det till som vi lämnat i det föreförslag utjämningslån avsnittet 7.6 vill vi i stället låta detta bilda förgående för studium av konsekvenserna för olika upplåtelseutsättning former.

Aliesnatál

Vi kan välja att begränsa vår analys till två ytterligare renodlade alternativ i frågan om beskattningens effekter.

Det ena innebärande att åtgärder inom beskattningens ram att full kostnadsneutralitet nås mellan upplåtelsegör

formerna. (Det är detta alternativ som bildat utgångspunkt

för vårt förslag om utjämningslån i avsnitt 7.6.)

Det andra innebärande att nuvarande intäkt/avdragskonstruktion för ägda småhus består oförändrad.

Kal atkgsinadsnivå

kunna studera frågan bör avgörande träf- För att siffermässigt fas om vilken kostnadsnivå som skall bilda utgångspunkt, oavom kostnadsneutralitet råder eller ej. Det blir naturligt sett för oss att från den bostadsränta som uträknats för 1972, utgå nämligen 3,9 %

härmed beräknade kostnaden skall alltså kunna betraktas Den som för en lägenhet utan skatteredukrimlig. Kapitalutgiften tion bestäms av bostadsräntan. Den bör således överensstämma beräknad annat sätt för en liknande med kapitalutgiften på minus skattereduktionen för denna. lägenhet

294 Bostadyinansiering

SOU 197417

ng gm_skattgngqtr§l;tgt_r§dgg

Om neutralitet nås via är beskattningen uppgiften i bostadsfinansieringssammanhang utomordentligt enkel. Den ovan angivna bostadsräntan - gällande för 1972 års nyproduktion - skulle då kunna tillämpas oförändrad för samtliga hustyper och upplåtelseformer. Kostnadsneutralitet är uppnådd även om effekten av den egna för kapitalinsatsen det ägda huset beaktas. Det här anförda gäller en situation då utjämningslân tilllämpas i samtliga upplåtelseformer.

Man kan emellertid tänka att sig traditionella lån kommer till användning, framför allt för de ägda småhusen. Detta leder i så fall till inledningsvis väsentligt högre utgifter för den boende. har Småhusägaren dock själv det slutliga avgörandet om vilken lånetyp han vill välja.

För hyreshusens del blir förhållandena något annorlunda. Även om traditionella lån med kapitalmarknadsvillkor skulle komma till användning och detta leder till högre kostnader för fastighetsägaren påverkar detta hyresgästen endast indirekt. Det är nämligen i princip ointressant vilka kapitalkostnadsvillkor som gäller för enstaka bostadshus, eftersom hyreslagens bestämmelser ger anledning förmoda att en anpassning av hyrorna kommer att ske till det läge som konstitueras av den stora massan bostäder. Dessa kan förutsättas vara finansierade med utjämningslån.

Väsentligare är givetvis att ett val mellan eventuella olika lânetyper inte för den enskilde skall påverkas av några skatteeffekter. Att olika lånevillkor olika ger kostnadskonsekvenser är självklart.

åring: 2m_s.k.aitan2u1ralit2t_intg råde:

Låsrâniealiesnâtil

Vi konstaterar i avsnitt 7.4.3 att en ränta för fastighetslån

Bostadsfnansiering

mellan upplåtelseom ca 1,6 % skulle ge kostnadsneutralitet

formerna.

att detta som resultat skulle Det är då viktigt att påpeka

kapitalkostnader än de av

ge helt andra och väsentligt lägre

ovan som önskvärda och rimliga. Förutsättningen oss angivna således mot den ovan nyss anförda förutsättningen strider Vi vill dock med några enkla kommenför jämförande studier. innan det avförs tarer först belysa detta lågräntealternativ

ur diskussionen.

ränta som 1,6 % skulle komma till tillämpning

Om en så låg är detta från renodlat bostadsöver hela bostadsbeståndet Kostnaderna för utgångspunkter inte ofördelaktigt. politiska Man löser dock inte därmed boendet skulle minska väsentligt.

kostnadsförutsättningarna är de problem som skapas av att vid olika tidså markerat olika för bostäder som producerats

men det kan med framgång punkter. Det är möjligt knappast

sannolikt att behovet av likvärdiga bostadspriser göras totala bostadskostnadsnivån var skulle vara mindre om den

avsevärt lägre än i dag.

skulle öka möjligheterna för Att mycket låga bostadspriser och annan konsumtion är uppenbart. både bostadskonsumtion att spekulera om konsekvenserna Vi har nu inte möjlighet

i dessa avseenden.

för en sådan kan endast anges De ökade kostnaderna operation uppges den totala med grova mått. I nationalräkenskaperna

bostäder uppgå till ca 20 milkonsumtionen av permanenta Vi kan översiktligt anta att 40 - 60 % kronor per âr. jarder d v s räntor och av detta hänförs till kapitalkostnader, att mellan hälften och tre fjärdeamorteringar. Vi kan anta bort med den låga räntan. Redelar av detta skulle skäras

för samhället blir därmed 4 - 9 miljarder sultatet, kostnaden Alternativt utgående från bl a de uppgifter kronor per år. i avsnittet 7.2 blir om utelöpande fastighetslån som återges

kronor. Det är sannolikt den ökade kostnaden ca 5 miljarder

Bostads/inansiering

att den lägre siffran i den senare uppskattningen beror på att vi inte har uppgifter om storleken på samtliga utelöpande fastighetslån.

Den låga räntan skulle dock innebära ökade skatteintäkter på grund av minskade skattereduktioner för småhusägarna. Med ett samlat underskott i på storleksordningen 2 miljarder kronor blir de ökade intäkterna för stat och kommun ca 1 miljard kronor.

Vi återgår därför till de mer realistiska förutsättningar som vi ovan redovisat.

För vi exemplifieringen väljer att arbeta med ett tänkt

småhus á 95 m2 producerat 1972. Alla

uppgifter anges i det årets kostnadsläge. En av sådan lägenhet storlek svarar väl mot vad vi i andra anfört sammanhang som en lämplig lägenhetsstorlek för en- och i det tvåbarnsfamiljer framtida bostadsbeståndet. (Inget hindrar i och för sig att lägenheterna av bostadssociala skäl inte skulle kunna bli ännu större - en som fråga dock är avhängig de samlade reala och

finansiella resurserna).

Ett hus av denna storlek får med lån av traditionellt slag en kapitalutgift på 5 493 kr det första året sedan hänsyn också tagits till skatteeffekten. Detta motsvarar 57.80 kr

per m2.

Denna kapitalkostnad visar god överensstämmelse med vad vi ovan angivit som rimlig kapitalutgift för genomsnittslägenhet i 1972 års nyproduktion. Det förhållandet att kapitalut-

är närmare 8 kr m2

giften högre står väl i överensstämmelse

med de högre produktionskostnaderna för hustypen i fråga.

De i avsnittet 7.6 redovisade övervägandena leder fram till en bostadsränta på 3,9 %.

SOU 1974: 17 Bostadsjinansiering 297

åeâkatininssâösuzsåtinins

Om neutralitet ej erhålles inom beskattningen blir förhållandena för bostadsfinansieringen mer komplicerade än för det enkla fall att neutralitet nåtts.

Som förutsättning väljer vi som ovan angivits att studera förhållandena med oförändrad intäkt/avdragskonstruktion med de för närvarande gällande intäktsschablonerna. Vi förutsätter således att ägaren av ett småhus får göra avdrag för den del av hans kapitalutgifter som är räntor i traditionell mening. I kalkylerna räknar vi dessutom med 5 % ränta på egen kapitalinsats samt med skatteeffekt för denna.

I utjämningslånefallet väljer vi att separera de delar av bostadsräntan som avser amortering från den totala kapitalutgiften och betraktar de återstående delarna som räntor, d v s som avdragsgill post.

Qtiäaningslâa .: ayrearät:

Med bostadsräntan 3,9 % blir det första årets kapitalutgift för det studerade småhuset 5 545 kr. Förutsättningarna för beräkningen framgår nedan.

Det visar sig således att vi med utjämningslånen erhåller en bostadsutgift som för lägenheten i hyresrättsform blir nära nog exakt densamma som för samma bostad i äganderättsform och med traditionella lån.

Detta är resultatet av renodlad slump och har ingenting att göra med de överväganden som legat till grund för den angivna bostadsräntan. Detta förhållande ger därmed lyckligtvis lätt hanterbara förutsättningar för den fortsatta framställningen då vi vill studera hur utjämningslån skulle kunna tillämpas för ägda småhus.

298 Bosradsfnansiering

Htiäaninsslåa ; Lsrzearät: sell äsanéezäit_

Man inser omedelbart att om bostadsräntan % skulle till- 3,9 lämpas även för ägda småhus blir sedan skattenettoresultatet, effekten beaktats, lägre kapitalutgifter för detta fall än med traditionella lån eller i utjämningslån hyresrättsfallet.

För att kunna beräkna storleken av en neutraliserande bostadsränta behöver vi ange finansieringsförutsättningarna för jämförelselägenheten. Med av från tillämpning uppgifter bilaga 8 och med antagande om 50 % bottenlån i utjämningslånefallet får vi följande.

Produktionskostnad därav överkostnad pantvärde

Traditionella lån:

Utjämningslånz

överkostnad1) 3 900

bottenlån 63 750 kr bostadslån 63 750 kr

Av enkelhetsskäl har särskild beträffande kalkyl egen insats ej genomförts. antas i stället Schablonmässigt att överkostnaden blivit finansierad med lån om ca 8 % ränta och raka amorteringar på 15 år.

Bostads/inansiering 299

Med passningsförfarande finner vi att neutralitet nås med en bostadsränta om 6,7 % för det ägda småhuset. Kapitalutgiften blir visserligen ca 100 kr lägre, 5 406 kr det första året. men vi accepterar detta som fallande inom felmarginalen.

Vi har således visat att man genom differentierade bostadsräntor kan åstadkomma neutralitet mellan upplåtelseformerna, åtminstone under det första brukningsåret. Med de här givna förutsättningarna skulle också kostnaderna för hushållen bli likvärdiga om man alternativt valde mellan ägt småhus med traditionella lån enligt 1972 års finansieringsförutsättningar ägt småhus med utjämningslån och en bostadsränta på 6,7 % småhus med hyresrätt och en bostadsränta på 3,9 %

Det är dock inte därmed givet att dessa neutralitetsförutöver - som studeras sättningar bibehålls tiden en fråga översiktligt i det följande.

Koasskxessslgpâ sis:

För beräkningarna behöver vi införa några enkla antaganden. Utjämningsfaktorn uppjusteras med 3 % årligen. Taxeringsvärdena höjs successivt i relation till allmän prisutveckling, motsvarande + 3 % per år (i realiteten sådana förändringar stegvis vart femte år). genomförs Räntor och skatteskalor hålls konstanta under tiden.

Resultaten kan sammanfattas i följande tablå.

Bostadsfinansiering 5

Tablå Nettoutgifter för kapital med beaktande av skattereduktion för underskott av småhusfastighet

(60 % marginalskatt); småhus om 95 m2 i 1972 års

Siffrorna i tabellen avser identiska småhus i olika upplåtelseformer men med olika Den finansiering. ger mycket konkreta informationer. Med utjämningslånens kan man behålla hjälp kostnadsneutralitet även under en längre tid.

Det bör dock noteras att det även med utjämningslån föreligger högst betydande skattereduktioner för hushållen. Den totala utgiften från samhällets sida blir dock densamma som för småhus i hyresrättsform - ehuru i äganderättsfallet fördelad på bostadssubventioner och skattesubventioner. En väsentlig skillnad föreligger mellan dessa båda subventioneslag. En skattereduktion är till sin karaktär villkorslös och omedelbar, d v s den kan inte âterkrävas på sikt. Den bostadsprissänkande effekten genom utjämningslånesystemet är likaså omedelbar men Villkorlig.

Beräkningarna är genomförda under antagandet att utjämningslånen kvarligger. Dessa är visserligen uppsägningsbara men med normala förutsättningar kan man anta att låntagarna finner det fördelaktigt att hålla lånen under längre tid.

Bosradsfinansiering 301 SOU 1974: 1 7

ett måste göras. Med Ytterligare betydelsefullt påpekande traditionella lån erhålles en situation som för hushållens del med tiden ter sig gynnsammare och gynnsammare jämfört Man bör därtill hålla i minnet att den med utjämningslån. traditionella låneformen i sig i kombination med skattedessutom innebär en kontinuerlig försystemets utformning mögenhetsomfördelning till förmån för ägaren.

Det bör dock att det knappast finns någon ytterligare påpekas att för framtiden använda en lånefinansiering med anledning medel av det slag som använts ovan för beskrivningen. statliga förutsättningen av ett Lånefinansieringen bygger nämligen på för låntagaren mycket fördelaktigt statslån i högt riskläge.

Det i dag att kostnadsneutralitet kan upprättligger öppen hållas även med bostäder som är finansierade med traditionella lån under en längre period. Därvid finns fortfarande de båda alternativen, oförändrad skattekonprincipiella struktion eller skattemässig lösning.

av genomförs via finan- Om lösningen neutralitetsproblemet av materialet att ökande subventioner i sieringen, framgår sannolikt måste tillkomma. Vi har nu löpande penningvärde inte bedömt huruvida detta leder till i reala termer ökande subventioner eller om det är möjligt att under vissa förutligga på ungefär oförändrad subventionsnivå. sättningar har i andra sammanhang visat att en förutsättning för

(Vi

att med tiden öka avkastningsanspråken på bostadssektorn - eller i fall hålla anspråken konstanta - är ett varje med villkorliga subventioner). Vi har omfördelningssystem inte att belysa dessa frågor i dock anledning ytterligare dessa sammanhang.

Bosradsfinansiering

j

7.8 Aspekter på totalfinansiering

Inledning

Direktiven

Enligt direktiven skall bostadsfinansieringsutredningen även behandla frågan om s k totalfinansiering. I frågan säges bl a följande:

Riksdagen har vid flera tillfällen i med uttaenlighet landen av statsutskottet och civilutskottet givit uttryck för uppfattningen att de fördelar som från bostadssektorns synpunkt är förenade med en statlig totalfinansiering av bostadsbyggandet - varmed avses att statslånet täcker hela kreditbehovet intill den övre lånegränsen - är så påtagliga att de bör avstås endast av mycket tungt vägande skäl. Grunden för denna uppfattning har främst varit att bostadsbyggandets finansiering härigenom skulle underlättas. Jag vill i detta sammanhang peka på att en totalfinansiering skulle skapa gynnsammare förutsättningar för omfördelning av kapitalkostnaderna och ha väsentlig betydelse för bl a avvägningen av amorteringstiden. Samtidigt bör dock beaktas att överenskommelser har träffats mellan företrädare för kreditinstituten och regeringen för att säkerställa kreditgivningen under Vidare har byggnadstiden. överenskommelse nyligen träffats om bildande av ett för de statliga bankerna och vissa affärsbanker m fl gemensamt

hypoteksinstitut för att skapa en rationellare ordning för

den långfristiga fastighetsfinansieringen, varigenom möjligheterna till friktionsfria avlyft av byggnadskrediter kommer att förbättras. Frågan om totalfinansiering inom bostadsbyggandet bör tas upp till prövning av utredningen

Bostadsfinansiering 303

Prövningen bör grundas på ingående mot denna bakgrund.

av konsekvenserna i olika kartläggningar och överväganden

Härvid bör de sakkunhänseenden av en totalfinansiering.

skillnaderna mellan en totalfinansiering niga bl a belysa

och en ordning som insom omfattar endast fastighetslånen

även i totalfinansieringen. begriper byggnadskrediterna

har vi koncentrerat oss på I denna del av utredningsarbetet

på totalfinansieringen, spede mer principiella aspekterna

del som berörs av valet av finansieringssystem. ciellt den

êâdäâtuårâdêiêââä

har den 31 Utredningen om den kreditpolitiska lagstiftningen

betänkandet Kreditpolitiska medel (Ds januari 1974 avgivit

Remissbehandlingen har nyligen avslutats. Fi 1974:2).

bostadssektorns kreditbehov. Ur förslag berör Utredningens

sammanfattning citeras följande (s 22 ff). utredningens

har dock funnit det nödvändigt att i lagen Utredningen

av bostadsobligationer och att bankernas innehav ange alltid skall få räknas som olika former av statspapper

av likviditetskravet. Banlikvida medel vid bestämmandet

under av år förvärvat kerna har nämligen en lång följd

med anledning av att speciellt bostadsobligationer just

fått inräknas bland de likvida tillgångarna. dessa

svårigheterna att säker- Mot bakgrund av de påtagliga

långfristiga finanställa framför allt bostadsbyggandets

att förordnande om placesiering föreslår utredningen

utfärdas för samtliga bank- och skall kunna ringsplikt

I med den nuvarande placeförsäkringsinstitut. jämförelse

såtillvida att innebär detta en utvidgning ringskvotslagen

och centralkassorna för jordbrukskredit även affärsbankerna

förordnande. Liksom hittills skall plakan omfattas av ett

för att säkerställa statens och ceringsplikten utnyttjas

bostadsbyggandets kreditbehov.

304 Bosladsfinansiering

sou 1974:17

Den av utredningen föreslagna är ett placeringsplikten uttryck för att även bankinstituten måste bidra till utbudet av långfristig kredit genom förvärv av obligationer. Omfattande obligationsportföljer kan vid en nedgång i obligationskurserna medföra påfrestningar för bankinstituten. Utredningen vill därför föreslå att banklagstiftningen ändras på ett sådant sätt att möjlighet ges för bankerna att anpassa obligationernas bokförda värde till ett lägre marknadsvärde genom successiva nedskrivningar.

För att säkerställa de årliga bostadsbyggnadsprogrammens försörjning med byggnadskrediter har alltsedan 1967 årliga överenskommelser träffats mellan delegationen för bostadsfinansiering och bankinstituten. Även om dessa överenskommelser hittills visat sig fungera tämligen väl anser utredningen det vara av vikt att regler om bankernas bostadsbyggnadskreditgivning finns inskrivna i den kreditpolitiska lagstiftningen. Den ovan nämnda placeringsplikten föreslås därför kompletteras med en särskild placeringsplikt avsedd att trygga bostadsbyggandets försörjning med byggnadskrediter.

1968 års kapitalmarknadsutredning behandlar också frågor av stor betydelse för finansiering av bostadsbyggande. Vi har under hand haft kontakt med denna utredning.

Tidigare har bl a bostadspolitiska kommittén (sou 1966:44) och delegationen för bostadsfinansiering (SOU 1968:50) behandlat olika aspekter på totalfinansiering.

7-8-2 Besrspnei ioialfinanâisriná

Läs ârårgbgtiea iilljgpnes Det finansieringsutrymme som vi i dessa i första sammanhang hand är intresserade av ligger från botten upp till statslånets övre gräns, var denna än är placerad. Fastighets-

Bostadsjinansiering 305

är normalt fördelat på ett enhetslån (bottenlån)

kapitalet och statligt bostadslån. i hypoteksinstitut

För dagen gäller följande: - Kapitalkostnadsvillkoren är olika.

Räntorna är i stort sett desamma. Bottenlånet har i regel en annuitet beräknad på 60 år. Bostadslånet får i vissa fall en rak amortering på 30 år. Det förutsätts i övrigt amorteras på omkring 30 år.

- Långivarna är olika.

Bottenlångivarna är i huvudsak stadshypoteksinstitu- BOFAB och Utöver den inverkan som tionen, Spintab. representerar kan viss statlig styrlagstiftningen ske i de båda först nämnda institutionerna. ning

- Bostadslånet användes för omfördelningsändamål. Bostadslânet används för att klara omfördelningen av hela Detta kan innebära att staten kapitalutgiften. betala ut till låntagaren för att behöver pengar täcka dennes kapitalutgifter för bottenlånet.

lämnade av utjämningslån har fram- I den ovan redovisningen och frågorna skulle kunna kommit att de tekniska praktiska om det fanns ett enda lån från ges en enklare utformning botten till toppen.

Vi använder termen fullständig finansiering.

lå: :rårmsoiektsrins _Eil1_TÅ.VEÅE

har att behandla sträcker sig från Den tid som vi anledning eller strax före denna, fram genom hela förvaltbyggstart, som kan föreligga under ningsskedet. De finansieringsproblem

306 Bostadsfinansiering

projekteringstiden torde inte vara så resurskrävande att de behöver tas upp till särskild behandling.

Den nuvarande ordningen är att byggherrarna söker erhålla byggnadskreditiv eller byggnadslån under byggnadstiden. Kreditgivare är vanligen affärsbanker eller sparbanker. Genom de s k avlyften omvandlas kreditiven till de slutliga bottenlånen resp statliga bostadslånen, vid en tidpunkt som bör ligga så nära färdigställande och slutligt lånebeslut som möjligt.

Statliga lånebeslut och andra styrningsmekanismer spelar stor roll för försörjningen med byggnadskreditiv och bottenlån.

Den nuvarande situationen kännetecknas framför allt av följande: - Kapitalkostnadsvillkoren är olika.

Räntorna är f n i stort sett desamma. Byggnadskreditiven är således räntebärande men i stående princip medan bottenlån och bostadslån skall amorteras.

- Långivarna är olika. Lånen under byggnadstiden betraktas som en utpräglat kortfristig finansiering. Denna hanteras därför traditionellt av affärsbankerna och sparbankerna_

- Automatik i fråga om avlyft från byggnadskreditiv till slutlig finansiering finns inte. Eftersom skillnaderna i fråga om kapitalutgifter för närvarande är små mellan de olika lånetyperna, synes frågan vara förhållandevis litet uppmärksammad. Den snabba nedgången av flerfamiljshusbyggandet, dit avlyftsproblemen synes vara torde i koncentrerade, någon mån ha minskat kraven på nya byggnadskreditiv.

Bostadsfinansiering 307

Avlyftskön har nu växt till betydande proportioner, mer än 10 miljarder kronor, något som bör beaktas vid eventuella förändringar.

En större enhetlighet i tiden, d v s en kontinuerlig om möjligt också ensartad långivning, har efterfrågats i olika sammanhang.

Vi använder termen integrerad finansiering.

ååB53YEÅESE?å lPåtltEtl9§ellâ Å9EmEE De närmast föregående avsnitten har översiktligt beskrivit hur bostadsfinansieringen är fördelad på olika låneformer och finansieringsinstitut.

Splittringen har lett till tanken att med en förändring av de institutionella formerna få en annan ordning till stånd.

Vi använder termen bostadsbank för att ange en samordning av de institutionella formerna.

7.8.3 Bqttgnlåg gen Qogtådglån_-_fglls§ägdig_fin§n§igring

Allmänna.. sxnruakiez om införande av ett enda lån, från en långivare, är Frågan både bostadspolitisk och kreditmarknadspolitisk.

av frågan påverkas av föreställningar om hur stort Bedömningen är och i vilken grad det kan styras till bostäkapitalflödet derna. Räcker till för att fylla upp de kapitalmarknaden 70 % av pantvärdet som nuvarande system förutsätter? Måste staten med större andel av fastighetslånen för att sägå in kerställa en smidig kapitalförsörjning? Skulle kapitalmarknaden klara hela bottenlånedelen?

308 Bostadsfinansiering

Under senare år har kapitalmarknaden inte förmått att klara finansieringen helt utan friktioner. Med ovan refererade förslag om kreditpolitisk lagstiftning har en metod avsedd att underlätta kapitalförsörjningen till bostäderna anvisats. Vilka effekter dessa förslag kan få om de skulle genomföras blir i hög grad beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen och kreditinstitutens eget agerande - detta senare får då jämföras med en situation då sådan lagstiftning ej förekommer. Bostadsfinansieringsutredningen har i remissyttrande tagit ställning till det framlagda utredningsförslaget.

Det bör här noteras att den traditionella uppdelningen med olika lån i olika innebär att förmånsrättsläge amortering sker av bottenlånet medan betydande delar av statslânet kvarstår. Resultatet blir att de därigenom överskapade hypoteken kan utnyttjas av fastighetsägaren för annan upplåning eller som säkerhet medan lån i statliga kvarligger högt riskläge, såvida ej pantförskrivning sker i andra hand som säkerhet för det lånet. Detta statliga sker normalt.

Moderna låneformer som paritetslån och utjämningslån påverkar också synen på fullständig finansiering. En utjämning över tiden underlättas i praktiska avseenden om man för omfördelningen kan använda hela (eller större delen låneav)

beloppet. Ådministrativt skulle ett enda lån innebära förenk-

lingar för såväl låntagare som långivare.

Vid fullständig torde staten finansiering behöva täcka behovet av pengar genom egen - utöver vad upplåning som redan nu sker för den statliga bostadslångivningens räkning. Denna upplåning torde, som följd av det statsfinansiella läget samt allmänt konjunkturpolitiska och kreditpolitiska bedömningar, variera i omfattning och villkor från tid till annan. Genom att bostadsfinansieringsbehovet endast är en

Bostadsjinansiering 309 sou 1974:17

del av den totala upplåningen kan det täckas av lån med olika Därmed en möjlighet att lättare än nu omlöptider. öppnas vandla korta till långa. Samtidigt kan man undvara pengar den absoluta kopplingen av bottenlånevillkor med obligationsvillkor som nu tillämpas. Även genom detta kan hanteringen underlättas.

av här antytt slag förutsätter inte En fullständig finansiering i och för en särskild statlig bostadsbank. För hanteringen sig av en upplåning till bostadssektorn kan man bygga vidare på nuvarande institut (Stadshypoteksinstitutionen, BOFAB, Spintab, etc). Vilken lösning som skall väljas kan bostadsstyrelsen prövas från olika utgångspunkter.

.blaarixânâaitaiaâ

Det förefaller oss nu naturligast att pröva frågan om en mot bakgrund av vad vi anfört om fullständig finansiering och våra överväganden om bostadsfinansieringens uppgifter lånesystem.

tiden underlättas onek- En utjämning över av kapitalutgifterna rent praktiskt om bostadshuset är finansierat med i prinligen cip ett enda långfristigt lån.

med traditionella enhetslån som omfattar Med en uppbyggnad större delen av finansieringsunderlaget, räntor och annuiteter som är olika vid olika tidpunkter och för olika årgångar är av kapitalutgifterna över tiden likväl hus en utjämning både i teori och Skulle det likväl under den möjlig praktik. fortsatta av denna fråga - eller i praktisk behandlingen tillämpning - visa sig att problem uppstår i detta avseende, som innebär finansiering att kommer en lösning fullständig te sig både önskvärd och nödvändig.

Det förhåller i själva verket så att varierande kapitalsig kostnadsvillkor, något som kan vara motiverat av kapital- - vilken senare fråga inte faller inom vårt marknadsskäl

310 Bostadsjinansiering

SOU 1974: l 7

uppdrag att behandla ytterligare understryker behovet av

omfördelningsmöjlighet över tiden. Uppgiften att detta fylla behov kan endast utövas av staten. Dess avgörande insats blir under - om en rimlig alla omständigheter hyra skall kunna erhållas och för förutsättningar likvärdiga kapitalutgifter bibehållas över tiden - att tillhandahålla lån i högt förmånsrättsläge och svara för bostadsprissänkande åtgärder med subventioner av olika utformning. Staten svarar för risktagandet i samband med långivningen och påtar sig också direkta utgifter på grund av de höga kapitalkostnader som ges av kapitalmarknaden.

Med de bostadspolitiska aspekter som vi har anledning att anlägga på frågan förefaller det oss således naturligast med en fullständig finansiering, en totalfinansiering med ett lån från botten till Vi toppen. är medvetna om att denna synpunkt måste vägas samman med andra, framför allt kredit-

marknadsmässiga. Vi är dock inte främmande för att en totalfinansiering av här angivet kan verka slag underlättande för en utveckling mot friare former för övriga delar av kapitalmarknaden något som kan ge effekter av annat slag än vi har att bedöma. anledning

l-_8. egrsrâdjinânâiârina

Allmänna sypgugkteg

Även på frågan om en långivare (ett lån) för både byggnadslån och kan fastighetslån man lägga bostadspolitiska och kre-

ditmarknadspolitiska synpunkter.

Från bostadspolitisk är synpunkt det viktigt

att lån under byggnadstiden finns att få till beslutat byggande och att räntan är rimlig

att slutlig kan ordnas belåning smidigt när huset är klart

Bostadsfinansiering 311

- av låneärendena sker på ett administatt hanteringen rativt enkelt sätt.

år var det ofta svårt att klara Under ett antal på 1960-talet under Tidvis långa väntetider finansieringen byggnadstiden. bostadshusen - olika ökade kostnader för de färdiga gav långa tider medförde olika kostnadsförutsättningar.

år har man årliga överenskommelser mellan Under senare genom för bostadsfinansiering och bankväsendet och delegationen särskilda administrativa förfaranden klarat kreditiven genom i huvudsak sätt. De ovan refererade kreditpå ett acceptabelt förslagen ger också ytterligare hjälpmedel. politiska

är stora att smidigt och snabbt klara Däremot svårigheterna till lån. På grund av att ränteskillnaderna avlyften långa och för närvarande inte är mellan byggnadslån fastighetslån förhållande inte så besvärande som det anså stora är detta nars skulle vara.

med de korta kreditiven i vissa Det nuvarande systemet och de lånen i andra medger dock en viss flexiinstitut långa kan detta sätt för en tid svara för en bilitet. Bankerna på Detta kan dock inte betecknas som en norlång finansiering. Den är snarare av att avlyften till mal företeelse. följden bottenlån sker så långsamt som nu är fallet. slutliga

som i opraktiskt att behöva Det upplevs av låntagarna hög grad till olika institutioner. Flera värderingar krävs. vända sig Pantbrev och andra säkerheter skall hanteras. De nödvändiga

kontakterna blir fler.

âaamânâaitaias

Erfarenheterna från de gångna åren, med de många gånger provisoriska och lösningar som krävs, visar att improviserade

312 Bostadsfinansiering

det kan vara svårt att klara bostadsfinansieringen med nuvarande system. En integrerad finansiering skulle ha stora

förtjänster. Den nuvarande också uppdelningen synes delvis vara historiskt betingad anpassad till en gången tids för-

hållanden på

bostads(-byggnads)marknaden.

Vi har i detta betänkande anledning att särskilt betona de

bostadspolitiska aspekterna i frågan. Det är då framför allt tre synpunkter som vi vill understryka.

Kreditförsörjningen under byggnadsperioden måste vara tryggad så att några störningar ej uppkommer vare sig när det gäller

igångsättningstidpunkten eller under arbetsskedet.

Beslut om statlig finansieringsmedverkan till ett bostads-

byggnadsprojekt bör i princip kunna vara till kopplat en direkt

anvisning om kreditgivning. Bostadsbyggnadsplaneringen bygger ju på en på överordnad nivå verkställd och avvägning prioritering av vilka reala och finansiella resurser som får användas

till - sett bostadsinvesteringar i relation till andra sek-

torer inom samhällslivet.

Vi vill härtill fästa uppmärksamheten på att den metod som

delegationen för bostadsfinansiering anvisat nyligen

(Ds In 1975:14) beträffande

beräkning av bostadsbyggnads-

program i ekonomiska termer ger en klar indikation till vidare

utveckling. Bostadsfinansieringsutredningen har

i remissyttrande

tillstyrkt en lösning i linje med den av delegationen framtagna.

Om nämligen bostadsbyggnadsprojekt regelmässigt oavsett vilken fördelningen är mellan bostadslägenheter, komplement och lokaler samt oavsett om projektet avser nybyggnad eller ombyggnad - redovisas i

pengar, som finansieringsbehov, kan också

kreditförsörjningsåtgärder lätt kopplas till byggandet. å

å 4 › En planering i ekonomiska mått i stället för fysiska, såsom

exempelvis m2, ger också bättre förutsättningar för

avvägning

Bostadsfinansiering 313 sou 197447

nivå mellan olika bostadsförsörjningsändamål. Detta på lokal innebär ökade möjligheter till reella kommunala samtidigt inte snegla på ramen) och en överväganden (man behöver av ansvaret på den nivå där de slutliga investemarkering ringsbesluten fattas.

under byggnadsperioden bör ske på sådana Kapitalförsörjningen att de inte ger stora skillnader i bekapitalkostnadsvillkor på den slutliga produktionskostnaden för bostadslastning fastigheter som färdigställts vid olika tidpunkter-

Denna väger dock inte särdeles tungt därest vad utredaspekt anfört om nytt lånesystem vinner beaktande. I praktiken ningen kommer då nämligen under överskådlig tid inte några märkbara skillnader i de årliga kapitalutgifterna att uppstå. Lånskulder utvecklas dock olika. Det är emellertid santagarnas nolikt att dessa skillnader är så små, att de kan försummas i jämförelse med andra som utlöses av andra faktorer, olika prisförutsättningar i övrigt, grad av skicklighet, läges- och miljöförändringar m m.

Slutligen bör försörjningen av byggnadslån och slutliga lån

vara så organiserad att skarvproblem av administrativ och/eller

kostnadsmässig art ej uppkommer.

Den senare typen av problem med exempelvis väntetider och därmed ökade kostnader kan kompenseras genom åtgärder inom den statliga långivningens ram. Detta kan således komma att kräva subventioner som av rent praktiska skäl kan få en annorlunda utformning än i den reguljära statliga långivningen. Med det här anförda underförstâs att sådana övergångsproblem mellan byggnadslån och slutliga lån endast gäller en kortare tidsperiod för varje bostadsprojekt.

Vi har ovan velat redovisa några synpunkter i fråga om integrerad finansiering. Vi lämnar däremot ej direkta förslag.

Bostadsjinansiering

Ytterligar överväganden torde få ske under beaktande av långivningens institutionella former. Härför erfordras ytterligare utredningsarbete.

l-ê-å _ _ lnâtátätåâellâ Qâmâlp-_bgsâaáshaâk

éllminaasxnruakie;

Lån till bostadsförsörjningen kan förmedlas på olika sätt.

Från bostadspolitisk synpunkt är det effekterna av långivningen till bostadssektorn som är det De administväsentliga. rativa formerna blir därmed underordnade de grundläggande krav som ställs på bostadsfinansieringen. Rimliga kapitalutgiftsvillkor är ett exempel på ett av de viktigaste syften som bör nås. Om de bostadspolitiska är styrmedlen tillräckligt väl utformade kan de avsedda effekterna nås med utnyttjande av skilda institutionella former.

Vi har dock konstaterat att en rad olika när det problem gäller långivningen till bostäder existerar i dag. Dessa kan under vissa omständigheter riskera att öka - inte minst eftersom vi föreslår ett nytt lånesystem med okonventionella inslag.

Vad som ovan i de båda närmaste föregående avsnitten angivits om totalfinansierin skall ses mot bakgrunden av vår uppfattning att eventuella eller traditionella praktiska hinder för en rationell till bostadssektorn kreditförsörjning bör undanröjas.

De avgörande besluten om bostadsbyggandets och inomfattning riktning fattas genom årliga Beslut fattas riksdagsbeslut. sedan på lägre nivå av bostadsmyndigheterna och väsentliga avgöranden ligger inom kommunernas beslutsområden. Detta innebär att de frågor som rör av reala och ianspråktagande finansiella resurser för fattas bostadsinvesteringarna genom regel-

I Bostadsjinansiering 315

rätta samhällsbeslut. Behovet av resurser för bostadsförsörjningen vägs mot andra viktiga funktioner, utbildning, sjukvård etc etc. Det förhållandet att vi betalar en avgörande del av de för boendet utnyttjade resurserna i form av hyra och ej via skattsedeln blir således inte ett vägande argument för en i någon mening marknadsmässig försörjning av krediter till bostadsinvesteringarna. Kreditgivningen är mera att betrakta som en hantering av penningar, låneavtal, säkerhetshandlingar 0 d. Den varken kan eller bör verka styrande på bostadsbyggandets omfattning eller inriktning, ej heller på dess regionala eller lokala fördelning.

Om dessa grundläggande krav är uppfyllda skall likväl inte de praktiska frågorna för själva långivningen undervärderas. Även de institutionella formerna blir därmed intressanta. Vi vill här klargöra att vi därmed inte uttalalar oss om hur försörjningen av kapital bör vara organiserad till staten direkt eller till institut för utlåning till bostadssektorn. Kapitalförsörjningsaspekten ligger utom ramen för våra direktiv att behandla. Den är för övrigt nu under utredning i 1968 års kapitalmarknadsutredning.

I olika sammanhang har uttalanden gjorts och förslag framförts i fråga om totalfinansiering. Riksdagen har t ex vid flera tillfällen uttalat sig för totalfinansiering av bostadsbyggandet.

Sannolikt är det svårt att genomföra sådana finanseringsformer utan stora förändringar av de institutionella formerna. Det är lättare att införa såväl den fullständiga som den integrerade finansieringen om man för detta skapar en särskild institution eller vidtar andra förändringar i den riktningen.

Vi kan här hänvisa till bl a vad som anfördes i Bostadsbyggandets planering och kreditförsörjning (SOU 1968:38) av delegationen för bostadsfinansiering.

Enligt vår mening talar övervägande skäl för att låne-

316 Bostadsfinansiering

verksamheten i det nu diskuterade alternativet anförtros ett fristående statligt kreditinstitut, vars långivning begränsas till bostadsprojekt för vilka statligt bostadslån beviljats. Både ansökan och beslut om lån skulle då kunna förmedlas via länsbostadsnämnderna. Ansökan om (preliminärt) beslut om bostadslån bör åtföljas av ansökan om byggnadskredit hos institutet, som lämnar sitt beslut sedan vederbörande länsbostadsnämnd meddelat

(preliminärt)

beslut om bostadslån. Särskild värdering av fastigheter från institutens sida kan undvaras och beslutet för kreditens storlek kan grundas på det av nämnden fastställda pantvärdet. Sedan kommunen tecknat borgen för krediten kan denna betalas ut enligt särskild över bolyftningsplan stadsstyrelsens kamerala sektion.

Genom att bostadsstyrelsens länsorganisation utnyttjas för kontakten med låntagarna och för av förvaltningen utlämnade lån kan institutens personal till i begränsas stort sett vad som behövs för upplåningsverksamheten. Särskilda värderingsmän behövs inte heller eftersom långivningen grundas på de av bostadsmyndigheterna fastställda pantvärdena.

Institutet kommer inte att bedriva någon bankrörelse i egentlig mening och organisationsformen bör anpassas därefter. För att ge institutet rörelsefrihet tillräcklig är det sannolikt lämpligast att det som ett byggs upp kreditaktiebolag med staten som ende aktieägare. Ledningen bör anförtros en av Kungl Maj:t utsedd styrelse.

âaslzmânâaitei 28

Vad vi ovan redovisat ger klar om att de instituanvisning tionella formerna är viktiga och att skäl för en föreligger omprövning av de nuvarande. Våra anförda synpunkter dock ger inte något entydigt utslag i frågan om detta bör leda till att

Bostadsfinansiering 317

en särskild bostadsbank skulle behöva skapas. En eventuell förändring i denna riktning bör också föregås av mer djupgående utredning än vad vi hittills har hafr möjlighet att genomföra.

Vi har ovan diskuterat olika aspekter på totalfinansiering, beträffande fullständig finansiering integrerad finansiering bostadsbank.

Vi har konstaterat att starka skäl talar för en fullständig finansiering och angivit vilka krav man bör ställa på en integrering mellan kortfristig och långfristig lângivning till bostadsbyggandet.

Försörjningen av kapital för långivning till bostadssektorn behandlas av den sittande kapitalmarknadsutredningen, som inom kort väntas avlämna betänkande i bl a denna fråga. Eftersom de institutionella formerna, frågan om en eventuell bostadsbank, kan ha samband med detta problemområde bör ytterligare utredningsarbete föregå en slutlig bedömning av dessa frågor.

KAPITEL 8

BOSTADSMILJÖ

8.1 Inledning

I boendeutredningens direktiv anges att allt starkare krav ställs på en god närmiljö samt att bostad och närmiljö bildar en funktionell enhet.

I kapitel 5 i föreliggande betänkande samt i boendeutredningens betänkande SOU 1973:50 har vi utförligt redovisat uppgifter om bostadsbeståndet. Kunskapen om kvalitet, lägenhetsfördelning, lägenhetsstorlekar, utrymmesstandard etc är god. Bilden kan vidare kompletteras med uppgifter om hyror, inkomstförhållanden, hushållsstorlek m m hos de boende.

Hur gmgivningen närmast bostadshusen ser ut i områden, som är byggda under olika perioder, finns det mycket liten dokumentation om. Det beror inte minst på att möjligheterna att kvantitativt eller kvalitativt mäta egenskaper i närmiljön är små. Det är t ex svårt att geografiskt avgränsa det omrâde som kan betecknas som närmiljöomrâde. Men framför allt finns risk att det är sådant som är relativt lätt att mäta som kommer i fråga för redovisning, t ex parkeringsplatser, lekplatsernas storlek och utrustning, friytor etc, medan det närmast är omöjligt att utan ingående undersökning fånga in hur den närmaste omgivningen fungerar för de boende.

På boendeutredningens uppdrag har en undersökning gjorts, som torde vara en av de få som - teoretiskt och i en praktisk - försökt klarlägga sambanden mellan undersökningssituation å ena sidan lägenheternas, husens och omgivningens form och utseende och å andra sidan hur de boende utnyttjar och upplever den totala bostadsmiljön. Undersökningen, Bostads-

Bostadsmiljö sou 1974:17

områdets utformning och de boende - en undersökning i Göteborg, återges som bilaga 12.

Vidare har på vårt uppdrag en analys gjorts av hur olika miljöfaktorer, med tonvikt på bebyggelseskala, antas påverka attityder och beteenden, Bebyggelseskala och andra miljöfaktorer, bilaga 13. Till grund för detta arbete ligger en inventering av ett fyrtiotal, huvudsakligen svenska, beteendevetenskapliga undersökningar, varav flertalet är utförda under de ser naste åren.

Slutligen har en bibliografi sammanställts över svensk boendeforskning, bilaga 15 - också på vårt uppdrag.

sou 1974317 Bostadsmiljö 321

Erfarenheter och kunskåp

8.2.1 Det prgsgntegade_mgtgrialet

Hnáezsäkai R8_i_G§tåb21å Citat ur sammanfattande kommentarer till göteborgsundersökningen, bilaga 12:

Två linjer i debatten om boendemiljön har kunnat iakttagas: dels har det ibland hävdats att de problem som kunnat iakttas i modern bostadsbebyggelse inte har att göra med bebyggelsens form som sådan, utan med den sociala miljön; dels har det hävdats att en annan inriktning på hustyper, såsom ökad småhusproduktion, skulle lösa de sociala problemen. Båda åsikterna tycks kunna dementeras med ledning av undersökningen. Bebyggelsens form som sådan är sannolikt en viktig bestämningsfaktor för den sociala miljön, antingen

man härmed menar befolkningssammansättningen eller den so-

ciala interaktionen.

Undersökningen har lagts upp som en jämförande studie av åtta bostadsområden i Göteborg. De är byggda under 1968-1972 och omfattar totalt 5 785 lägenheter, ur vilka ett representativt statistiskt urval har dragits. Områdena har inom sig en homogen bebyggelse: för flerfamiljshusen 2- och 5-vånings loftgångshus, 5- och 4-vånings lamellhus, 4-vånings lamellhus, 8-vånings skivhus samt för småhusen 2-vånings radhus med undantag av ett småhusområde som består av radhus och atriumhus.

Undersökningen bygger på intervjuer med de boende, fältobservationer av de boendes aktiviteter samt granskning av illustrationsplaner, bostads- och hushållsstatistik samt inkomststatistik, förfrågningar hos bostadsförvaltare/byggherrar m m.

Eftersom undersökningen hade till syfte att ge svar på frågan

322 Bosradsmiyö sou 1974:17

om skillnader i utformning av hus och mark orsakar skillnader i ändamålsenlighet för de boende, valdes områdena så att de skulle vara så likartade som möjligt i fråga om tillgång till service, kommunikationer och läge i regionen. Vidare valdes en storstadsregion, då det antogs att de effekter som skulle studeras kom till starkare uttryck i en sådan än i riket region i övrigt.

Det som har studerats är vilken av bobetydelse utformningen städer, bostadshus, fria ytor samt trafikföring har för ett integrerat boende, för kontakter de boende emellan, för de boendes känsla av samhörighet med området, för barns och vuxnas aktiviteter (främst samt för utomhus) boendetrivseln. Andra miljöaspekter, som t ex lokal service, kommunikationer etc har inte studerats, eftersom det är effekter av miljöns utformning som sådan som varit föremål för studium. Vi kommer här endast att peka på några av resultaten i undersökningen och hänvisar i övrigt till 12. bilaga

Områdena är olika såväl i fråga om hushållstyper som i fråga om hushållens inkomster. Andelen är barnfamiljer ca 80-90 % i småhusområdena mot ca 50-70 % i områden med flerfamiljshus, vilket också skillnader ger i befolkningens åldersfördelning. Hushållsstrukturen kan anses helt och hållet med förklarlig hänsyn till lägenheternas storleksfördelning: många smålägenheter i höghusområdena, fler stora något lägenheter i låghusområdena och nästan enbart 5 rum och kök i småhusområdena. Samma fråga har även studerats med utgångspunkt i uppgifter från FoB 1970, varvid samma samband kunnat konstateras, kapitel 5 i detta betänkande.

Kontaktmönstret, dess orsaker och förlopp har stu-

ingående i

derats. Här vill vi endast peka som måhända är 3

på något å självklart: platsen för det grundläggande igenkännandet är ä. Å geografiskt sett mycket liten, trapplan, loftgång, trapphus, å: entré, å entrégata. Avgörande är, hur många människor som träf- § fas och hur ofta inom denna relevanta enhet. Är de för många, förmår man inte urskilja individerna utan avskärmar sig synbarligen; är de för få minskar sannolikheten att finna

SOU 1974: l 7 Bostadsmiljö 323

individer med sådana personliga egenskaper att vidare kontakter kan utvecklas. Det tycks vara så, att inom områden med flerfamiljshus husets höjd och inte områdets täthet är för om kontakter skall hindras eller främjas. I avgörande områden med småhus däremot påverkar själva tätheten och detta antal. ; husgrupperingen

har studerats dels frå-

S Vuxnas och barns utevistelse genom

gor till de boende, dels genom direkta observationer i områdena. Resultaten från observationsstudierna som bör betraktas med viss försiktighet, då endast ett fåtal observationsomgångar har genomförts, visar emellertid samma resultat som andra liknande undersökningar i modern bebgggelse. Observationerna gjordes i oktober månad 1975.

De vuxna som observerades ute var till större delen på väg till eller från mål utanför området. Några egentliga förutsättningar för vuxnas uteaktiviteter fanns inte - frånsett bänkar och bord intill lekplatserna. Av barnen i förskoleåldern ägnade sig mellan 70 och 100 % inte åt någon form av skapande lek då de observerades. Barnen lekte i första hand på de hårda ytorna, vägar och bilytor, i mindre utsträckning på lekplatser och knappast alls på gräsytor och naturmark. Fasta redskap för lek utnyttjades sällan. På de privata tomterna i småhusområdena förekom ytterst sällan någon lek. Det passiva lekbeteendet kunde iakttagas i alla områden och föreföll inte vara beroende av lekplatsstandard, ytornas storlek eller utrustning. En av de likheter mellan områdena som observerades bestod i att vuxna sällan vistades ute, vare sig i arbete eller i fritidssysslor, och att vuxna sällan deltog i barnens lek. Höga flerfamiljshus konstateras i undersök-

ningen ge sämre förutsättningar för utelek än låga. Småhus-

områden erbjuder i viss mån sämre lekmiljö än områden med låga flerfamiljshus.

Bostadsmiljö sou 1974:11

.ênáre 2112628212128?

Den undersökning som vi refererat ovan har, som nämnts, haft till syfte att klarlägga vilken betydelse miljöns utformning har för de boende. Bilaga 15, och andra Bebyggelseskala miljöfaktorer, försöker fånga in vad som i miljön i har beövrigt tydelse för de boende. Vi hänvisar till 15 i dess helbilaga het, men vill peka på några iakttagelser.

Det framhålls i bilagan att det är lättare att finna orsaker till skillnader i trivsel och mellan flyttningsbenägenhet olika bostadsområden, som är relaterade till lägenhetsutformning eller områdets ålder än till låga eller hus eller höga områdets utformning över huvud taget.

Samtidigt kan man ifrågasätta om det nu går att utvärdera den betydelse som inre och yttre miljö har för flyttningsbenägenheten och om jämförelser därmed är meningsfulla. Lägenhetsutformning och önskemål har också traditionellt haft mycket stor tyngd, särskilt i de äldre och boendeundersökningarna detta intresse återkommer ofta i beställningsundersökningar. I senare undersökningar är å andra sidan intresset förskjutet till andra miljöfaktorer.

Miljöns betydelse för barnen är en ständigt återkommande och mycket viktig fråga, som är ingående belyst både i bilaga 12 och bilaga 15. I den senare anförs att det torde vara en allmänt spridd uppfattning att småhusområden är särskilt barnvänliga, samtidigt som kritiska synpunkter på höghusen som miljö för barn framförs i den allmänna debatten. Det konstateras, att sambanden mellan bostadsområdenas och utformning barnens reaktioner i vissa avseenden inte är tillräckligt noggrant penetrerade, även om mycket tyder på att det finns stora brister i höghusmiljön för barnen.

Bosradsmiljö 325 sou 1974:17

8.2.2 - utformning och Några synpunkter på bostadsmiljö ._ _ _ _ innehåll _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ Det material som vi i föregående avsnitt kortfattat refererat har vi inte hunnit närmare analysera.

Vi tar emellertid fasta på vad som i göteborgsundersökningen anses vara klarlagt: att miljöns utformning i sig har betydelse för hushållsstrukturen och för hur de boende använder och upplever sin bostadsmiljö.

I bilaga 13 har miljöns utformning behandlats tillsammans med andra faktorer som påverkar människornas boendesituation.

försök att väga olika miljöfaktorer inbördes har inte Något i de refererade arbetena. Det kommer vi här heller inte gjorts att försöka oss pâ.

- med den dokumentation som står till buds - Däremot vi

anser

att erfarenheterna talar för att bristerna i fråga om närmiljön i många fall mera gäller verksamheter än den fysiska utformmängden utrustning etc. Det finns givetvis motsatsen ningen, - miljöer som upplevs som bristfälliga trots att de har god väl utvecklad kollektiv trafik och övrig butiksförsörjning, service men torftig yttre utformning.

Med verksamheter avser vi främst åtgärder som ligger inom kommunens avsvarsområde, t ex daghem, lekskolor, parklek, fritidsverksamhet; aktiviteter som ordnas i regi av föreningar, bildningsorganisationer m fl samt sådant som fastighetsägaren och/eller de boende själva driver.

Boendemiljöns kvaliteter sammanhänger enligt vår uppfattning med innehållet i form av verki mycket stor utsträckning samtheter. En mer målmedveten verksamhetsplanering, främst i kommunernas och organisationernas men även i fastighetseller de boendes egen regi är nödvändig. Förutsättägarnas ningarna för detta behöver troligen förbättras.

326 Bostadsmiljö

SOU 1974:1

8.3 Krav på bostadsmiljön

8.3.1 Allm§ngá_s1nQugkter

Minimikrav i bostadsmiljön finns i viss utsträckning utvecklade när det gäller själva bostaden och till komplement denna - inte i samma grad för verksamheter. Minimikraven kan vara kopplade till byggnadslag och byggnadsstadga, t ex i fråga om friytor för lek och utevistelse, och således avse all bostadsbebyggelse. Vidare kan de utgöra villkor för statliga bostadslån, t ex beträffande rumsmått eller funktioner.

Kraven i det senare avseendet kan tänkas vara nödvändiga för att uppnå att - statens låneengagemang skall utövas i sådan former att det säkerställer förverkligandet av uppsatta bostadssociala mål; - lån skall statliga kunna återbetalas, d v s dels får inte framtida årliga kostnader vara så höga, att det är Ovisst om det går att få tillräckliga dels får kvaliteintäkter, ten inte vara så låg, att bostadens vid använd- (i mening) barhet på sikt kan ifrågasättas.

(Den andra punktens inledande formulering kan skenbart stå i motsatsställning till vårt förslag om låg bostadsränta, varvid inte återbetalningsmomentet tilldelats någon avgörande roll - att likväl sker under vissa beåterbetalning tingelser är i sin tur en annan fråga. Formuleringen syftar på att rimlig avvägning skall ha gjorts mellan investeringens storlek och kostnaden härför.)

Vi anser att minimikrav beträffande miljöns utformning måste tillämpas med försiktighet. De negativa effekterna av införandet av parkeringsnormer för några år sedan är väl kända. Risken för enahanda och likformiga miljöer är och lokala stor förutsättningar för variationer kan lätt bli åsidosatta.

Bostadsmiljö 327 S()LIl974:l7

Vidare anser vi att sådana minimikrav bör avse all bostadsbefrån denna princip, d v s att vissa krav byggelse. Avsteg skall förbindas med den statliga långivningen, skall vara särskilt motiverat.

Om vi därefter går över till krav i fråga om verksamheter, har staten kommmunerna skyldighet att svara för skolverkålagt och ett fattat rikssamheten t 0 m gymnasieskolan enligt nyss för den allmänna förskolan. I övrigt har kommunerna dagsbeslut att verksamheter på bostadsområdena efter möjlighet planera normer fattar beslut om, i vissa fall med som de själva statsbidrag.

ê-å-.Z -_ 2°.E°å1åfl›_â§.°åråf§l5k belägenhet m_m

av delar som vi kon- Normering i den yttre miljön bör, nyss staterat, ske med viss försiktighet. Eftersom de topografiska förhållandena växlar, behöver normerna formuleras med till detta för att inte bli orimligt kostnadskrävande hänsyn att kan detta innebära att de blir genomföra.I praktiken allmänt hållna. De bör då kunna ersättas med t ex mycket råd och anvisningar.

Krav skiftar också mellan glesbygd och tätort på bostadsmiljön och mellan tätorter av olika storlek. Även av den anledningen finns skäl att vara återhållsam med bindande krav både beträffande miljöns utformning och dess innehåll.

ê-Z-â _ .Izei kosmsnsla ansvaret

Kommunen har ansvaret för bostadsförsörjningen. Bostaden och som vi ovan berört, en funktionell ennärmiljön utgör, het och innehållet i bostadsmiljön är av stor betydelse för hur området fungerar i socialt avseende.

Kommunen ansvarar för planering och uppföljning av verksamheter. kan i vissa fall överlåtas till Verkställigheten

328 Bostadsmiljö

fastighetsägaren eller de boende. Därmed kan emellertid inte kommunen frånhända sig ansvaret för hur området i dess helhet fungerar. Vi är väl medvetna om att detta kräver samordning mellan olika samhällssektorer, som det något knappast finns etablerade former för i dag.

De lokala förutsättningarna för att genomföra förbättringar i befintlig bostadsmiljö eller för att införa en hög standard vid nybebyggelse skiftar mellan olika kommuner. Behovet av åtgärder kan dessutom vara olika stort i olika kommuner. I en kommun kan saneringsbehovet ställa stora anspråk på insatser, i en annan kan det vara fråga om nödvändiga komplement av relativt liten till omfattning relativt nybyggda bostadsområden.

Självfallet kan kommunerna i åtskilliga fall med fog hävda att det ekonomiska utrymmet är för otillräckligt att genomföra förbättringar. Man kan emellertid inte bortse från att även planeringsresurserna ofta är för små. Det kan inte sällan vara fråga om en kombination av otillräckliga ekonomiska resurser och för dåliga planeringsinstrument.

På lokala eller rättare bostadsmarknader, sagt inom lokala bostadsförsörjningsområden, där det finns flera kommuner, framträder skillnader i det kommunala utbudet av verksamheter särskilt påtaligt. Sådana olikheter kan även finnas ;ggg stora kommuner, något som aktualiserats i samband med kommunsammanslagningarna. Erfarenheterna talar för att sådana skillnader upplevs som mer omotiverade - orättvisa än skillnader i bostadsmiljöns fysiska utformning.

1974: l 7 Bostadsmiljö 329 SOU

8.5 Överväganden

Endast en liten del av bostäderna tillkommer årligen genom nybyggnad. Bostäder har lång varaktighet, men behöver till följd av ändrade behov och krav förändras med vissa tidsmellanrum. Kraven på förändring gäller i lika hög grad de verksamheter, anordningar och den utrustning som tillsammans med bostäderna utgör den totala bostadsmiljön. Sådana förändringar berör, till skillnad från förändringarna av bostäderna, olika huvudmän.

Stat, kommun, landsting och fastighetsägare har ansvaret för delar i bostadsmiljön. Näringslivet kommer i fråga främst beträffande butiksservice. Staten berörs indirekt eftersom den de ekonomiska förutsättningarna för en stor del av ger kommunerans engagemang i bostadsförsörjningen, direkt genom lagstiftning 0 d. Även om de olika huvudmännens avsvarsområden är relativt väl avgränsade, förekommer överlappning i vissa fall.

Ansvaret för planering och genomförande av bcstadsinvesteringarna och huvudmannaskapet för olika slag av verksamheter inom bostadsområdena, ligger på kommunerna. De variationer i praktiska lösningar både beträffande fysisk utformning och verksamhetsplanering, som uppkommer tack vare olika lokala förutsättningar kan därmed tas till vara.

Vi har i detta inte möjlighet att precisera i sammanhang vilka avseenden minimikrav bör kunna ställas. De referade har t ex inte hunnit analyseras från denna undersökningarna utgångspunkt. gg det visar sig nödvändigt att formulera minimikrav för utformning anser vi att det bör ske miljöns endast när välgrundade skäl härför föreligger. Sådana krav bör i största möjliga utsträckning avse all bostadsbebyggelse Krav i fråga om verksamheter bör tillmätas större betydelse än som hittills skett.

330 Bostadsmiljö sou 197447

Vidare är det enligt vår uppfattning utomordentligt viktigt att de förutsättningar samhället ger för och drift anläggning av verksamheter av olika slag, möjliggör en flexibel tilllämpning. Den samplanering som de senaste åren kommit till stånd mellan förvaltningarna inom kommunerna och mellan kommunerna och fastighetsägare/bostadsföretag bör vidareutvecklas.

Kommunernas förutsättningar är olika, t ex med avseende på ekonomi och planeringsresurser. Detta kan vår enligt uppfattning berättiga till ökade insatser från statens sida. Dessa kan dels utgöras av riktlinjer, dels i form av utgå ekonomiskt stöd.

Vi vill i detta sammanhang hänvisa till i boendeutförslag redningens betänkande SOU 1973:50 angående lån till miljöförbättrande åtgärder i färdigställda bostadsområden. Förslaget byggde på två viktiga förutsättningar:

Bostadslån skulle utgå för redan statligt belånade bostadsobjekt under perioden 1974-76 för investeringar som höjer användbarhet och attraktivitet - ansökan skulle beviljas om den tillstyrktes av kommunen inte åt- (härmed avsågs gärder av underhållskaraktär). Lånet skulle beviljas efter den lånesökandes bedömning av behoven - prövning av kostnaderna skulle däremot göras av lånebeviljande myndighet.

De boende och deras organisationer förutsattes komma att spela en aktiv roll vid utformningen av åtgärder och prioriteringen mellan olika alternativ.

Till detta vill vi foga följande kompletterande synpunkter.

Vi anser att finansiering av miljöförbättrande skall åtgärder göras till ett permanent inslag i långivningen. Att vi nu inte framlägger ytterligare förslag sammanhänger med våra i avsnitt 7.6.9 lämnade överväganden avseende lån i samband med ombyggnad, eftersom investeringar i miljöförbättrande syfte

Bostadsmiljö 331 sou 1974:17

är att eller modernisering från fijämställa med ombyggnad nansieringssynpunkt.

Vi hänvisar också till nästföljande kapitel 9, Boendedemokrati. former för hur de boende skall kunna utöva in- Där behandlas i olika avseenden. Ett verkligt inflytande för de flytande boende utgör enligt vår uppfattning en viktig förutsättning för att investeringar i miljöförbättrande åtgärder av det slag som här åsyftas skall ge resultat.

Vi avser att fortsätta med behandlingen av dessa frågor och återkommer därför i senare sammanhang.

wui.fia..r.ss.

KAPITEL 9

BOENDED EMOKRATI

9.1 Inledning

för individen att själv få påverka sina levnads- Möjligheten värde. De boende vacker krav på villkor år av grundläggande ökat över sina lägenheter och över bostadsomett inflytande rådena.

boendedemokrati i detta kapitel. Detta är Vi har tagit upp till sin karaktär annorlunda än de övriga, i vilka aspekter behandlas. Vilket inflytande och på andrabostadsfrâgor bestämmanderätt som de boende bör fâ, kan knappast vilken utredas i egentlig mening.

Vi är medvetna om att regler och traditioner på gällande ställer upp åtskilliga hinder. Vår uppfastighetsmarknaden bör knappast påverkas av fattning i viktiga principfrâgor Åtskilliga frågor återstår såsådana tekniska svårigheter. ledes att behandla.

är betydelsefull. En vidgad debatt kring inflytandefrågorna idetta betänkande vill vi framför allt Med vår behandling till allmän diskussion. Det av oss anförda lämna ett bidrag täcker inte hela problemet och får betraktas som synpunkter - inte Vi skall senare återkomma som slutgiltiga förslag. med preciseringar.

334 Boendedemøkrati

2623::

En ökad medvetenhet har växt fram de senaste åren med avso-

ende pe inflytandefrågorna - i

arbetslivet, på utbildningens område, i samhällsplaneringen etc. Detta även bostadsgäller marknaden. Från hyresgästernas organisationer har krav rests i denna fråga. Det förändrade har bl a kommit synsättet till uttryck i behandlingen i regering och riksdag. Sammandrag därav fr 0 m 1971 finns i avsnitt 9.2.2.

prop 1973:21 angående sanering av det äldre bostadsbeståndet anforde departementscbefen bl a att han avsåg i särskilt sammanhang aktualisera frågan om medinflytande vid sanering.

Genom tillaggsdirektiv (In 1974:15) fick

boendeutredningen sedermera i uppdrag att pröva frågan om hyresgästernas möjligheter att utöva inflytande på den saneringsverksamhet som berör dem. Härutöver nämns ökat för inflytande hyresgästerna i samband med sanering genom en övergång till kooperativ agandeform.

Enligt direktiven bör möjligheterna till från medinflytande de boendes sida i saneringsprocessens planeringsskede undersökas. En utgångspunkt anges vara att de boende som berörs av en planerad sanering på ett tidigt stadium informeras härom och får tillfälle att beträffande yttra sig de planerade åtgärderna. Utredningen bör också överväga på vilket sätt hyresgästerna i en fastighet skall kunna kommupåverka nen att vidta planeringsåtgärder beträffande fastigheten.

Under hänvisning till departementschefsanförandet i prop 1973:21 sägs i direktiven att skäl finns att beakta de boendes intressen både när det gäller att bedöma eventuella

Boendedemokrari sou 1974; 1 7

önskemål från fastighetsägaren att göra avkall på en allmänt tillämpad lägsta standard och när de planerade åtgärderna framstår omfattande och dyrbara. Särskild vikt som onödigt i detta sammanhang vid möjliga motsättningar mellan läggs individuella önskemål och hyresgästernas allmänna uppfattning och vid hur en hyresgästernas gemensamma uppfattning skall mot andra intressen. att knyta an till de vägas Möjligheter som finns inom hyresgäströrelsen bör organisationsformer härvid prövas.

bör ske och utredningen om den Samråd med bygglagutredningen kommunala demokratin.

huvuddirektiv tar upp, förutom frågor om Boendeutredningens flera av de betingelser som gäller för bostadsförsörjningen, t ex miljöfrågan. Åtskilliga erfarenheter själva boendet, talar för att till inflytande på ett positivt sätt möjlighet bidrar till hur den totala boendesituationen upplevs.

êyåâlaâulrâdâiââä

Huvuddirektiven för utgår bl a från att bygglagutredningen bästa möjliga betingelser bör ges för förtroendemannainflybandet och för en öppnare allmän debatt kring olika miljöförändringar. I fråga om kommundelsplaner och detaljplaner anförs att de måste utarbetas i samråd med olika intressenter och vara föremål för utställning och offentlig debatt. Det skall vidare finnas garantier för att enskilda personer, som har intresse att bevaka, bereds tillfälle att väsentligt över för att dessa synpunkter skall yttra sig planförslaget kunna i underlaget för fullmäktiges behandling. Samordingå ningen mellan den fysiska, den sociala och den ekonomiska planeringen betonas.

Utredningen gm_den_kgmmnnala_dgmgkratin

I direktiven för utredningen om den kommunala demokratin

336 Boendedemokrari sou 197441

betonas bl a att en förutsättning för en levande kommunal demokrati är att medborgarna ges möjligheter till medverkan och insyn i den kommunala verksamheten och därmed får bättre möjligheter att öva inflytande på verksamheten. Utredningen har bl a att pröva om skäl föreligger till en annan bedömning än kommunalrättskommitténs i fråga om lokal förankring och möjligheterna att tillgodose lokala intressen genom kommundelsråd etc. Utredningen skall samråda med bygglagutredningen i fråga om vidgad information och debatt i fördjupad planfrågor.

â-â-å _Rikâdassbâhânáline

Frågan om medinflytande i bostadsförvaltningen 0 d har behandlats i riksdagen vid skilda tillfällen.

Nedan redovisas de uttalanden som närmast synes ha anknytning till vårt uppdrag i frågan.

Allmänt

Prop 1971:1, bilaga 13 s 208 På sikt och allmänt sett är frågan om medinflytande i förvaltningen något som gäller alla hyresgäster. Frågan är enligt min mening av stor och anser det betydelse jag viktigt att en utveckling kommer till stånd i riktning mot ökat medinflytande. Jag är emellertid inte beredd att f n gå närmare in på frågan om vilka i detta åtgärder avseende som kan behöva vidtas från statsmakternas sida. Det beror bl a på vilka initiativ och vilket utvecklingsarbete på området som kan komma fram inom de stora bostadsförvaltande företagen och deras organisationer.

Civilutskottets utlåtande över prop l97l:l och motion nr 1164 (CU 1971:12 s 39-40) ”Utskottet kan helt ansluta sig till bedömningen att frågan om medinflytande för hyresgästerna har stor och prin-

Boendedemokrati 337

cipiell betydelse. Frånsett det medinflytande som utövas via samhällsorganen finns obestridda behov av vidgad information och samråd till gagn för båda parter. Värdet av ett samråd är dock ofta knutet till möjligheten av ömsesidiga åtaganden. I Vissa fall kan avtalsväger Visa sig vara den enda möjliga, i andra fall kan en samhällsreglering Visa sig erforderlig. Hyrosgästorganisationerna påtar sig vidgade uppgifter i samband med en ändrad hyresmarknad, och ett fortsatt arbete därmed torde bidra till att analysera praktiska frågor. Civilutskottet förutsätter att den ordning som utvecklas mellan de allmännyttiga bostadsföretagen och hyresgästorganisationerna också skall komma att tillämpas för privatägda hyreshus. Enligt utskottets grunduppfattning skulle därmed motionens syfte vara tillgodosett. Utskottet anser inte skäl föreligga för att nu begära ett förslag till reglering av samrådsformer.

§?E?EÅEå Prop 1973:21, s 79 ... Förslagen avser emellertid enbart de fall då upprustning sker med stöd av statliga lån. Problem när det gäller att avpassa moderniseringens omfattning efter de boendes intressen uppkommer därför främst när upprustningen finansieras på annat sätt. Från bostadssocial synpunkt är det angeläget att komma till rätta med dessa problem på ett mera generellt sätt. De inrymmer emellertid komplicerade rättsliga och praktiska frågor som inte har behandlats av saneringsutredningen. Underlag saknas därför att närmare ta upp dessa frågor nu. Jag har för avsikt att i annat sammanhang anmäla åtgärder för att bättre belysa dessa och liknande frågor med sikte på att öka de boendes medinflytande vid bestämmandet av moderniseringsstandarden och av genomförandet av saneringsverksamheten.

338 Boendedemokrari sou 197417

CU:s utlåtande i anledning av bl a prop 1973:21 (CU 1973:19 s 27)

... berörs vissa frågor om medinflytande vid sanering, d v s de boendes möjligheter att utöva inflytande över en sanering som berör dem, särskilt beträffande nivån för den åsyftade standarden samt tidpunkten och sättet för saneringens genomförande. Departementschefen anför att detta intresse får tillgodoses genom kommunen dels då den gör upp saneringsprogram, dels vid utformningen av standardkrav och lånevillkor. Vad departementschefen anfört (prop 1973:21 s 79) innebär att en utredning i ämnet förbereds.

Utskottet har ingen erinran mot vad departementschefen anfört i denna del.

I en motion begärdes att Kungl Majzt i bostadslånekungörelsen skulle införa som villkor för lån till sanering att de boende hörs om saneringens omfattning.

Utskottet anförde i frågan bl a följande. Enligt utskottets mening torde ett föreslaget formellt villkor, utan regler om hur hyresgästernas uttryckta mening skall beaktas, inte medföra avsedda fördelar. Det torde vara obestritt att hyresgästintressena i kommunens yttrande bör vägas mot samhällets må] för saneringen samt tekniska och ekonomiska omständigheter. Ytterligare överväganden från riksdagens sida torde böra anstå och förutsätts kunna aktualiseras vid den aviserade utredningen.

HYIGEEESEiEfEYEaI-ÖE 11:1 58263125

Statsmakterna har (prop l973:2l, CU 19) godkänt riktlinjer för bl a planeringen av saneringsverksamheten. Dessa innebär

i Boendedemokrari 339

i huvudsak, att kommuns arbete med planering av bostadsbygbör ti 1 l att omfatta kommunala bostaussanegandet utvidgas ri nroeram. Denna vid aning av uppgifterna avsågs i föremed tidigare fattade beslut (prop 1972:72, CU 28) skapa ning ökade förutsättningar för kommunerna att göra samlade bedömav bostadsförsörjningsbehoven och avvágningar mellan ninfar iü Verksamheten med bostadssaneringsprogram avolika värder. , . utvecklas successivt. Kraven på hur omfattande redovissñws skulle borde bedömas med hänsyn ningen i nrogrammen vara, till kommunala planeringsresurser m m. tillgängliga

har kommit till uttryck genom ändring i kungö- Riktlinjerna rclsen (1962:655) angående kommunala bostadsbyggnadsprogram som trädde i kraft den l juli 1973. I 5 a § före- (1975:555), sålunda att i skall, om beskrivs bostadsbyggnadsprogrammet inte föreskriver annat, ett bostadssaneringsstadsstyrelsen redovisas särskilt. Saneringsprogrammet skall inneprogram hålla bl för av a en översiktlig planering genomförandet

saneringen.

har meddelat föreskrifter för

Bostadsstyrelsen (Sfo 20/75)

av kungörelsen. Enligt dessa skall saneringstillämpningen bl a innehålla en översiktlig tidplan över i programmet takt bristerna skall avvecklas. Det skall vidare vara vilken sådant sätt att det information till fasutformat på ett ger och m fl om kommunens intentioner tighetsägare hyresgäster avseende saneringsverksamheten.

arbete som syftar till att Inom Svenska Kommunförbundet pågår i erfarenheter av viss försöksverksamhet med utgångspunkt kommunerna och anvisningar för det fortlämna synpunkter arbetet med att vidareutveckla de kommunala bostadssatta

saneringsprogrammen.

om ändring i (l947:385

Genom lag (1973:1085) byggnadslagen

har fått möjlighet att meddela tidsbegränsade byggnadsnämnd förbud mot av byggnad inom område med stadsplan eller rivning

340 Boendedemokra ti SOU 1974: l 7

område där nybyggnadsförbud i avvaktan gäller på stadsplaneläggning. Förutsättning för rivningsförbud är att förbudet är påkallat från eller för bebostadsförsörjningssynpunkt varande av kulturhistoriskt eller värdefull bemiljömässigt byggelse.

I propositionen med förslaget till lagändringen (prop 1975:196, CU 35, rsk 386) framhöll departementschefen bl a (s 32 och 33) att det normalt torde framgå av en upprättad saneringsplan eller plan enligt en viss bör byggnadslagen,om byggnad stå kvar. Om så inte är fallet, medför emellertid detta inte att byggnadsnämnden är förhindrad att meddela Enrivningsförbud. ligt departementschefen skall ett sådant kunna meddelas så snart det i ett enskilt fall står klart att förutsättningar för rivningsförbud föreligger.

I årets statsverksproposition (prop bil 1974:1, 14 s 130-156) läggs fram förslag om ett förstärkt finansiellt stöd för Bpprustning av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse och byggnader av betydelse för miljöbilden. I fråga om planeringen av åtgärder för upprustning av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse uttalar chefen för bostadsdepartementet bl a att inriktningen m m förutsätter samarbete med antikvarisk expertis. Urvalet av objekt för det stödet avses reguljära dock göras av kommunerna med stöd av antikvarisk expertis. Departementschefen erinrar i sammanhanget om det utredningsarbete rörande medinflytandefrågor som pågår inom boendeutredningen och utredningen om den kommunala demokratin.

som ovan angetts tar sikte bostadsstyrelsens anvisningar på att bostadssaneringsplanerna skall utformas så att de ger information till fastighetsägare och nyresgäster m fl om kommunens intentioner beträffande saneringsvelksamneten. Den kommunala beslutsorganisationen är och kommer troligen att vara splittrad på grund av skilda lokala förutsättningar och behov - detta även om kommunförbundets anvisningar kan leda till enhetligare utveoklingslinjer i flertalet kommuner.

sou 19744 7 Boendedemokrati 341

Med den föreslagna inriktningen av saneringsprogrammen kommer - oavsett den interna kommunala organisationen - redan i utredningsskedet att uppstå behov av att inhämta såväl fastighetsägare- som hyresgästsynpunkter som kan tjäna till ledning vid bedömningen av hur en viss fastighet skall tas med i ett åtgärdsprogram. Härav följer att ett av huvudområdena - om sanering eller inte - kommer upp på ett frågan mycket tidigt stadium i planeringen.

Det här anförda har syftat till att belysa att gränserna mellan planering och genomförande inte kan dras efter formella kriterier.

§aneringgns gmgattning_i_dgt_enskilda Åallet

Begreppet lägsta godtagbara standard myntades i samband med de ovan nämnda riktlinjerna för en vidgad saneringsverksamhet (prop 1973:21). Dessa standardkrav har kommit till uttryck i kungörelsen (1975:532) om lägsta godtagbara standard för bostadslägcnhet i vissa fall.

Standerdkraven har oetydelse såväl som målangivelse för sanerinzsverksamheten i stort och därmed för den kommunala planeringen och ledningen, som för möjligheterna att få statliga lån och bidrag i vissa fall ocn för möjligheterna att tillgripa tvångsâtgärder enligt bostadssaneringslagen (1973:531).

Fostadnsaneringslagen, som är ett komplement till reglerna om planering och finansiering av saneringsverksamheten, ger kommunen möjlighet att ansöka nos nyresnämnden om åläggande för fastixnetsi_ are att rusta upp bostadslägenhet till lägsta

jodtambara xbundard (upprustninjsaläggande). döter hinder mot

av ekonomiska skäl eller kan byggnadslov inte påupprustning räknas kan nämnden på yrkande av kommunen förbjuda att lagenheten används för bostadsandamâl (användningsförbud). Följer fastighetsägare inte ett givet föreläggande kan kommunen begära att tvångsäsjärder skall sättas in. De åtgärder som

342 Boendedemokrati N

kan komma i fråga är utsättande av vite,förordnande om tvångsförvaltning eller inlösen av fastigheten.

gyresgästs ställning enligt bostadssaneringslaåeg

I samband med bostadssaneringslagens genomförande aktualiserades flera synpunkter som har samband med frågorna om hyresgästmedverkan vid sanering. Som nämnts kan upprustningsålägganden meddelas endast på ansökan av kommunen. Detta knyter an till bedömningen att ansvaret för och planering ledning av saneringsverksamheten bör ligga hos kommunen. Vid riksdagsbehandlingen av denna fråga betonades såväl att hyresgästintresse i allmän mening varit vägledande för reformerna som att hyresgästens intresse i det enskilda fallet fick tillgodoses genom de kommunala bedömningarna. Utgångspunkten har sålunda varit att kanalisera medverkan till programskedet i vid bemärkelse.

Kommentarer

Vi har ovan uppehällit oss vid några aspekter på saneringsfrågorna, framför allt mot bakgrund av gällande förhållanden. Saneringsfrågorna är i sig komplicerade och kan få vittgáende konsekvenser för de närmast berörda kommun, fastighetsägare och de boende.

Vi anser emellertid att frågan om inflytande för de boende nclt allmänt måste tecknas vidare än vad som uttryckligen anges i våra direktiv. Av naturliga skäl mäste vi dock i detta betänkande göra betydande avgränsningar i ämnesområdet, något som behandlas i det följande.

De båda föregående avsnitten torde illustrera hur något sammansatt frågan om boendeinflytande är. Av arbetstekniska

Boendedemokrati 343

skäl - främst på grund av den knappa tiden - fordras en avgränsning av ämnet som med.er en allmän belysning av frågoställningar och konfliktpunkter samt synpunkter i samband utan att väsentliga aspekter därmed faller bort. härmed,

Våra tilläggsdirektiv avser medinflytande vid sanering. De lämnar emellertid möjligheter öppna även för andra inflytandefrågor, Huvuddirektiven behandlar olika aspekter på hur bostäderna på bästa sätt skall vara anpassade till de boendeo I en genomgång av olika bostadspolitiska frågor inför 1980-talet anser vi det vara naturligt att behandla medinflytande i boendet som en rättighet som bör tillkomma alla kategorier av boende. Skillnaderna mellan de olika upplåtelseformernai fråga_om möjligheterna till boendeinflytande är f n stora.

Dessutom finns formella restriktioner för vår behandling av denna I avsnitt 9.2.1 har vi lämnat redogörelse för fråga. direktiven för de båda övriga utredningar som arbetar med - utredningen om den kommunala demokratin och medinflytande bygglagutredningen.

om den kommunala demokratin behandlar former för Utredningen och omfattningen av vad man skulle kunna kalla medborgarini vid bemärkelse på kommunal nivå, något som avser flytande alla kommuninvånare oavsett var och hur de bor.

som samarbetar med utredningen om den kom- Bygglagutredningen munala demokratin i denna är självfallet främst inrikfråga Individen kan i detta tad på inflytandet i planprocesseno med krav som bör tillkomma alla kommunens sammanhang uppträda medborgarinflytande, eller med krav på särskilda invånare, till följd av speciella civilrättsliga förhålrättigheter till exempel nyttjanderättshavaren som hyr en lälanden, genhet i ett hus som berörs av en planfråga.

344 Boendedemokrati SOU 1974: l 7

Kontakter med dessa utredningar har gett vid handen att följande avgränsning kan göras. Det ingår i deras uppdrag att behandla vad vi här har kallat medborgarinflytandet. Vår uppgift begränsas därmed till att avse i första hand hur de boende skall kunna ges ökat inflytande med utgångspunkt i bostaden, fattad i vid mening, Som kommer att framgå av det följande kommer vi framför allt att behandla en av upplåtelseformerna, hyresrätt. Vi gör vidare en praktisk, om än något oegentlig, avgränsning till brukarskedet. Detta ger en tidsmässig gräns i närheten av det inflyttningsfärdiga huset.

Frågan om hur hyresgäster skall kunna hävda sina intressen som sakägare i planfrågor, faller delvis inom vårt område (tillhör brukarskedet), men primärt inom bygglagutredningens. Även om vi av angivna formella skäl en avgränsning av gjort ämnet, anser vi att frågan om de boendes möjligheter till påverkan och inflytande på sådant som inte juridiskt är kopplat till boendeformen, är mycket väsentlig. Därför tar vi upp detta ytterligare i avsnitt 9.2.5.

â-åoä _Kgmaeataraa

Den bästa kunskapen om hur ett bostadsområde fungerar finns hos dem som bor där. Det gäller inte bara tillgången på eller bristen på service 0 d, utan även hur området fungerar i socialt hänseende. Vid fysisk och vid planläggning övrig kommunal verksamhetsplanering är det därför att viktigt denna sakkunskap inhämtas,

Sedan mycket lång tid tillbaka har informationen

Boendedemokrari 345 sou 1974:17 _

om bonndoförhållandena på olika Q råden kanaliserats i hand men aven genom andra första genom hyresgäströrelsen folkrörelser och de politiska partierna. I det interna ar- Y etet inom dessa uppkommer impulserna till organisationer vad som utåt kommer att framstå som krav i form av t ex motioner framställningar till fastigi kommunfullmäktige, eller som programförklaringar. Som exempel kan hetsägare att på många orter är reockså nämnas nyresiästföreningen missorgan i planfrågor.

kanaliseras - Oavsett i vilken form medborgarinflytandet individuella politiska partier eller ingenom synpunkter, tresseorganisationer, krävs det att de som lämnar respektive information förstår varandras sätt att uttrycka sig. Det får är framför allt informationen uppifrån, d v s ofta från komsom måste förståelig. Det är därför enligt vår munen, göras tillfredsställande att utredningar arbetar med uppfattning denna fråga.

informationen skall kunna fungera, fordras det kun- För att hos individen om hur samhället fungerar och vilka föreskap teelser som påverkar hans situation. Som ett viktigt komplement till inom skolans ram framstår det arbete utbildningen som läggs ned inom folkrörelserna och de politiska organisationerna i detta hänseende. Erfarenheter från strävanden för ökat inom arbetslivet bekräftar att detta är inflytande betydelsefullt.

kan emellertid inte begränsas enbart Frågan om inflytande även om detta - som till frågor som rör informationsutbyte, är - blir ömsesidigt mellan brukaren, den boende önskvärt eller förvaltaren. Ett reellt inflytande för och planeraren de boende har ett värde i ett värde som framstår som sig, i ett demokratiskt samhälle. I förlängningen av självklart strävandena för ett ökat inflytande för de boende ligger därför medbestämmande i en eller annan form. I vårt arbete vill vi med den avgränsning med inflytandefrågorna även,

346 Boendedemøkrati SOU 1974: 1 7”

som valts, gärna tänka oss en sådan utvidgning. Detta kan komma att kräva förändringar både i förvaltningsorganisation och ägarestruktur. Detta behandlas i avsnitt ytterligare 9.7.

Med ordet boendeinflytande eller boendedemokrati underförstås lätt en avgränsning som kommer att gälla den enskilda lägenheten eller det juridiskt avgränsbara område som omfattas av bostadsfastigheten, huset och marken närmast omkring det. Även om vi i detta betänkande kommer att en följa sådan avgränsning - som också oss med tanke synes naturlig på det arbete som bedrivs i andra - vill vi beutredningar stämt hävda att de boende bör äga möjlighet att utöva inflytande också över bostadens omgivningar i service övrigt, och övriga verksamheter.

Boendedemokrari 347 SOU 1974217

Medinflytande i arbetslivet. Erfarenheter och utveckling.

2-1-1 _ _ Ãnleflninå

Som ett till den beskrivning vi gör om boendekomplement har vi ansett det vara värdefullt att relativt inflytande, redovisa erfarenheterna från arbetslivet, eftersom utförligt frågeställningarna i viss mån är likartade.

Det är överdrift att konstatera, att det är knappast någon först under 1960- och 1970-talen som löntagarorganisationerna ansett kunna göra anspråk på reellt medbestämpå allvar sig mande i arbetslivet- Det är naturligtvis ett flertal faktorer som samverkat till att det först under det förra decenniet för en demokratisering av arbetslivet skapats förutsättningar och här skall endast beröras några av dessa.

Förvisso har arbetslivet med rådande maktrelationer förmått skapa ett betydande materiellt välstånd. Det har emellertid för arbetstagare lett till intensivare och samtidigt många mera betungande arbetsprocesser, osjälvständigare arbetsuppett utarmat arbetsinnehåll och en uttunnad social gifter, Den inre och yttre arbetsmiljön har försämrats. gemenskap. Samtidigt har samhället som helhet genomgått en betydande demokratisering. Vid sidan av den politiska demokratins och ettallt större valdeltagande har det skett genomförande en betydande social och ekonomisk utjämning, utbildningen har för alla samt kraftigt förbättrats och gjorts tillgänglig byggts ut.

levnadsnivån och den förkortade arbets- Den kraftigt stegrade tiden har det för fackföreningsrörelsen att vid gjort möjligt sidan av de lönepolitiska kraven också höja ambitionerna till att omfatta andra frågor, t ex arbetsmiljöproblemen. Demokraav samhället som helhet har gjort det naturligt att tiseringen nu skärpa kraven i arbetslivet. Medan sampå medbestämmande

348 Boendedemokrati

verkan med arbetsgivarsidan tidigare tjänade huvudsyftet att effektivisera och höja produktionen,ger de fackliga organisationerna i medbestämmandet ett

dag egenvärde. Där en bristande

utbildning gjorde att fackföreningsrörelsen ställde sig tvekande inför att gå in i de direkt företagsledande funktionerna, skapar ett väl utbyggt utbildningssystem och en omfattande intern medlemsskolning nu möjligheter för arbetstagarsidan att delta i företagens direkta ledning. Företagsdemokratin blir med detta synsätt både ett mål och ett medel.

På arbetstagarsidan har en förståelse utvecklats för att rationaliseringar varit nödvändiga för att öka produktiviteten, något som inte minst kommer till uttryck i rapporten Fackföreningsrörelsen och näringslivet från 1941. Samtidigt uttrycktes från flera håll farhågor för, att ett arbetstagaransvar över företagets och ledning verksamhet skulle kunna komma i konflikt med de fackliga strävandena i förhandlingssammanhang, d v s i princip det resonemang som senare skulle komma att föras i termer av dubbla lojaliteter.

Den främsta uppgiften för företagsnämnden enligt 1946 års avtal var att upprätthålla fortlöpande samverkan mellan arbetsgivaren och de anställda för åstadkommande av bästa möjliga produktion. Nämnden hade enligt avtalet vidare till uppgift bl a att bereda de anställda insikt i verksamhetens ekonomiska och tekniska betingelser samt rörelsens resultat.

Samrådsplikten gavs i 1946 års en snäv företagsnämndsavtal begränsning:

§ . Uppkommer fråga om nedläggande, inställelse eller väsentlig inskränkning av företagets drift, skall i så god tid som möjligt, innan dylik åtgärd vidtages, samråd därom äga rum inom företagsnämnden. Därest sådan

Boendedemokrati 349

anmäles till offentlig myndighet, skall dylik åtgärd anmälan nämnden och denna fortlöpande hållas delgivas underrättad om ärendets utveckling.

2.2.2 _ _ l9§6_års_förgtâggnämgdsagtâl

LO träffade 1964 en uppgörelse med SAF, som innebar väsentliga i i långa stycken motförbättringar anställningstryggheten, svarande kraven i betänkandet Fackföreningsrörelsen och före- Samma år inleddes förhandlingar mellan orgatagsdemokratin. resulnisationerna om nytt företagsnämndsavtal. Förhandlingarna terade våren i ett centralt företagsnämndsavtal. På 1966 nytt en rad kunde här kraven från 1961 års kongress infrias. punkter Bl a markerades företagsnämndens roll som samrådsorgan klarare. De anställdas arbetstillfredsställelse ges vidare en med proställning som mål för nämnderduktivitetsökningen jämbördig nas verksamhet. Områdena för information och samråd vidgades Bl a skrevs en helt ny personalpolitisk paragraf in betydligt. att samråd och ini avtalet. Så stadgar t ex det nya avtalet, formation skall äga rum i nämnden när det gäller-de allmänna riktlinjerna för företagets personalpolitik.

I avtalet slås emellertid fast, att samrådet i nämnden skall föregå företagsledningens beslut och eventuella förändringars Faktiska möjligheter att åstadkomma ändringar i genomförande. eventuella planer måste alltså vara för handen när ärendet görs till föremål för samråd i nämnden. I det nya avtalet slås också att är ett organ för information och fast, företagsnämnden samråd mellan företagsledningen och de anställda genom deras inom företaget. Det stadgas i avtalet fackliga organisation att arbetarnas ledamöter och suppleanter väljs av den också, lokala organisationen på sätt som denna bestämmer. fackliga

Under senare hälften av 1960-talet påbörjades inom alla arbetsmarknadens sektorer en intensiv forsknings- och försöksverksamhet

1 350 Boendedemokrari

med avsikt att belysa olika aspekter av de anställdas medinflytande. På det privata området bedrevs detta arbete väsentligen inom ramen för Utvecklingsrådet för samarbetsfrågor, URAF. 1968 tillskapades två centrala råd för samarbetsfrågor på det kommunala området, som sedan påbörjat försöksverksamhet i ett antal primärkommuner och På den landsting. statliga sektorn pågår sedan hösten 1969 en rad olika försök med vidgat personalinflytande inom Delegationen för förvaltningsdemokrati (DEFF), vari representanter för staten och de anställdas huvudorganisationer ingår. Erfarenheterna från delegationens arbete och den försöksverksamhet som inletts vid ett 30-tal myndigheter redovisas närmare i det följande.

2-251. _ _ âasklia aygrieatârina

TCO- och LO-kongresserna 1970 respektive markerar en 1971 mycket klar skärningspunkt i organisationernas syn på de företagsdemokratiska frågorna. Tjänstemannarörelsens syn på medinflytandet i arbetslivet sammanfattas i en rapport till kongressen 197O från TCOS kommitté för I samarbetsfrågor (SAMKO). rapporten betonas betydelsen av 1950- och 1960-talens utbildningsexpansion för de intensifierade företagsdemokratiska strävandena. Vidare har av skolväsendet demokratiseringen bidragit till att andra krav skapa hos ungdomarna, när de träder ut i arbetslivet, framhålls det i rapporten.

Nyorienteringen i synen på de företagsdemokratiska frågorna är inte mindre uppenbar vid 1971 års LO-kongress. Företagsdemokratin måste uppfattas som en del av hela samhällets de-

mokratisering. I en mâlsättningsdiskussion framhålles i rap-

porten Demokrati i företagen, att den enskilde arbetstagaren genom sin organisation successivt i betydande utsträckning kunnat från beroendet frigöra sig av arbetsgivaren.

Demokratiseringen kräver emellertid en helhetssyn. För individen är livet en helhet och auktoritära förhållanden kan inte

Boendedemokrati 351 sou 1974:17

tillåtas leva kvar inom en begränsad sektor i ett för övrigt demokratiskt samhälle. I människans strävan efter frigörelse undan ekonomiska, sociala och tekniska hinder är arbetslivets demokratisering nu den mest fundamentala länken. Samtidigt måste emellertid den fackliga rörelsens självständighet bevaras, om de svagares intressen skall kunna värnas. Det är endast genom organisation, genom en gemensam planering av upp-

påtryckningsmedlen som det är möjligt att hävda de svagaste gruppernas intressen och göra en ekonomisk och social utjämning möjlig. Liksom föregående års TCO-kongress tillerkänner LO-kongressen medbestämmandet ett egenvärde, ett led i individens frigörelse och självförverkligande.

Företagsnämnden bör fortfarande vara det centrala samarbetsorganet i företaget, menar kommittén. Dess ställning måste emellertid stärkas och informationsskyldigheten till nämnden måste vidgas. Det senare gäller framför allt den ekonomiska redovisningen, där 1966 års nämndavtal visat sig klart otillfredsställande. I de företagsekonomiska frågorna är kunskapsmellan och arbetstagare särskilt stor. klyftan arbetsgivare För att råda bot på dessa brister föreslår kommittén att de anställda bör få rätt att utse en s k arbetstagarrevisor, knuten. till företagsnämnden och med uppgift att bistå de anställda med framtagning och bearbetning av information rörande företaget.

Kommittén undanrycker också slutgiltigt tveksamheten inför arbetstagarrepresentation i företagens styrelser. Utifrån en helhetssyn, där de övriga åtgärderna kan bli beroende av att de fackliga organisationerna har insyn i styrelsearbetet, måste den fackliga bedömningen bli en annan, framhålls det. Vidare ger styrelserepresentationen de fackliga organisationerna en bättre insyn i företaget och skapar därigenom också bättre förutsättningar för arbetet i företagsnämnderna. Därtill är styrelserepresentationen en rättvisefråga, där det i längden

352 Boendedemokrati SOU 1974:I 7

framstår som orimligt att de anställda inte genom fackliga representanter får möjlighet till insyn. Kommittén tar alltså klart avstånd från det resonemang, som tidigare hävdat att de anställdas förtroende för en facklig organisation, som dels skall företräda deras intressen gentemot företaget och som dels är representerad i företagets ledning, kunde undergrävas.

2-1-2 _ _ QEEFE am nå-_medinâlxtánáei

Delegationen för förvaltningsdemokrati har en cenintagit tral ställning i försöksverksamheten med personalinflytande. I fem rapportskrifter har delegationen sammanfattat den principiella synen på de anställdas medinflytande och erfarenheterna av försöksverksamheten. Förvaltningsdemokratin syftar enligt delegationen till, att ge den i statsförvaltningen anställde möjlighet att påverka sin arbetssituation bl a genom medinflytande i för honom betydelsefulla frågor- Förvaltningsdemokratins kärna anges vara en rätt för de anställda att delta i myndighetens d v s beslutsfattande, medbestämmande.

Medbestämmande för de anställda innebär en väsentlig omfördelning av ansvaret för beslutsfattande inom förvaltningen. DEFF har som modell för medbestämmande att de anförutsatt, ställdas inflytande i beslutsorganen skall ske genom representanter, som de anställda själva utser genom sina fackliga organisationer. Grundläggande för detta har ställningstagande varit det förhållandet, att alla för de anställda väsentliga frågor skall diskuteras mellan arbetsgivarna och de anställdas

fackliga organisationer med den stabilitet som därav följer.

För en anställd, som skall ingå som beslutsfattare i ett kollegialt organ i en myndighet, är det väsentligt att mandatet är förankrat i den fackliga organisationen med det kollektiva stöd för hans agerande detta konstaterar innebär, delegationen. Dessutom betonas vikten av att organisationernas engagemang ger medlemmarna betryggande möjligheter att utkräva ansvar

Boendedemokrati 353

av beslutsfattare. Slutligen, framhålls det i DEFFS fjärde tillkommer det moraliska ansvar för de beslut delrapport, som fattats,som måste anses åvila organisationerna genom att de accepterat de anställdas medverkan i beslutsfattandet.

Även an till (Den an-

DEFF knyter självförverkligandetanken: bör ha rätt till på sina egna villkor i ställde) inflytande arbetet och beredas tillfälle att ta på sig ett ökat ansvar, så att hans möjligheter till personlig utveckling och upplevelse av sitt personliga värde förverkligas.

âå-á _ _ åtatliaaglirâdsiagâigiiiâtii/_oglglaeâtifinins

Vid årsskiftet 1971/72 tillsattes utredningen angående arbetsarbetsrättskommittên eller den s k § 52fredslagstiftningen, I direktiven till utredningen framhålls, att arutredningen. betslivet ett markant sätt skiljer sig från övriga delar på av samhällslivet, där fördjupad demokrati och vidgade möjatt de levnadsvillkoren för de flesta ligheter påverka egna är självklara krav. Den moderna industriella och tekniska heter det vidare i direktiven, rymmer också drag utvecklingen som understryker arbetstagarens osjälvständiga ställning.

Koncentration och har t ex inom industrin lett rationalisering till att olika moment i har renodlats, mekaniarbetsprocessen serats och tidsbestämts. Det vidgade arbetstagarinflytandet bör inriktas på omåden som berör den enskilde väsentligen arbetstagaren nära och dagligen.

Av stor betydelse är också den lag som antogs 1972 om styrelseför de anställda i aktiebolag och ekonomiska förrepresentation och som ett angeläget krav från L0-koneningar, tillgodoser gressen 1971.

Under skiftande beteckningar har såväl LO som TCO krävt hjälpmedel för att de anställda bättre skall kunna bilda sig en

354 Boendedemokrati sou 1974:17

uppfattning om företagets ekonomiska ställning och framtidsutsikter. Båda organisationerna har för detta syfte krävt att de anställda skall få rätt att utse en egen ekonomisk expert. Även dessa krav synes nu genom ett vilande förslag om s k arbetstagarkonsulter kunna infrias. Enligt förslaget får arbetstagarrepresentanterna i företagsnämnden rätt att utse arbetstagarkonsulten.

åxå-l _ - åaamanâaitaiag

Mer än något annat förefaller tre förhållanden ha haft betydelse för att successivt fackföreningsrörelsen ansett sig kunna överta ett allt större ansvar för företagsledandet, visat en allt högre ambitionsnivå på företagsdemokratins område. För att kunna infria kraven på ökat medbestämmande har det varit nödvändigt att bygga upp en organisation med betydande stadga och ett väl utbyggt system av underorganisationer. Inte minst har detta varit för nödvändigt att kunna utbilda de förtroendemän, som skall bära upp de befogenheter som följer med en utbyggd företagsdemokrati.

Inte sällan har också utifrån fackföreningsrörelsen mött farhågor för att ett vidgat medbestämmande för de anställda skulle resultera i kaos på arbetsmarknaden. Måhända ligger också delvis förklaringen till att fackföreningsrörelsen först nu velat ikläda sig en del av ansvaret för företagsledandet just i det förhållandet att man velat förvissa sig om att man kunnat ge medbestämmandet ett reellt innehåll som svarat mot förhoppningarna i arbetstagarleden och i programarbetets intentioner. Det är alldeles uppenbart att ett misslyckat försök med vidgat medbestämmande i stor skala kunnat misskreditera hela fackföreningsrörelsen och hämma dess arbete fronter på andra under lång tid. Det är då heller knappast förvånande att fackföreningsrörelsen innan man flyttat fram positionerna till att även gälla krav om vidgat medbestämmande först velat konsoli-

dera ställningarna, förvissa sig om att organisationen haft

Boendedemokrari 355 sou 1974; 17

den fasthet och stadga, den sammanhållning och den solidaritet tankegångar, idéer och uppfattningar, som är kring gemensamma nödvändig. Samtidigt har det under de senaste åren alltså skett en väsentlig förändring i de fackliga Qrganisationernas syn på arbetslivet, klarast markerad genom beslut i TCO- och L0-kon- 1970 och 1971. Från såväl politiskt som fackligt håll gresserna betraktade man tidigare praktiskt taget undantagslöst arbetslivet som en resurs, ur vilken man kunde utvinna materiella värden. Man såg med rätta i dessa värden underlaget för ökad konsumtion och nödvändiga reformer. Förvisso har också arbetslivet förmått skapa ett betydande välstånd i det här landet. Samtidigt har emellertid den moderna teknologin medfört att såväl den inre som yttre arbetsmiljön försämrats för många arbetstagare. Arbetets innehåll har utarmats och den sociala gemenskapen i arbetslivet har tunnats ut.

Arbetsgivarens suveräna lednings- och fördelningsrätt har på en rad punkter kringgärdats eller satts ur spel. Samtidigt har emellertid grunden för denna arbetsgivarens rätt långt

ifrån att ifrågasättas tvärtom genom rättspraxis fått en

vidare omfattning än endast SAFs § 52 i kollektivavtalen. Genom denna kvarleva har arbetslivet, med dess auktoritära ledningsmönster, kommit att i väsentliga avseenden skilja sig från samhället för övrigt. Framför allt har de senaste decennierna kännetecknats av en betydande demokratiseringsprocess i samhället som helhet. Ett vidgat tillträde till utbildning på alla nivåer, en betydande social och ekonomisk utjämning samt en väsentligt större fritid har varit ett led i denna utveckling.

Sammantaget har detta fört med sig ett nytt sätt att se på arbetslivet. Den insikten har kommit att omfattas av allt flera, att människans centrala aktivitet, arbetet, i grunden påverkar hur livet i övrigt kommer att gestalta sig. Den förhoppning från tidigare som innebar, att de materiella resurser som stod att vinna ur arbetslivet, skulle göra det möjligt för

356 Boendedemokrari

den enskilde att under den arbetsfria tiden kompensera sig för och

bristande inflytande, gemenskap tillfredsställelse

i arbetslivet, är i dag praktiskt taget övergiven.

Människans möjligheter att själv vara med och påverka de

egna livsvillkoren på alla områden har i stället hamnat i

centrum för intresset. De materiella aspekterna av mänskligt liv är naturligtvis inte av mindre betydelse i dag. L själva verket är den allmänt förbättrade levnadsnivån en förutsättning för t ex ett medbestämmande från de anställdas sida i arbetslivet. Samtidigt har utvecklingen inneburit naturligen att man t ex inom folkrörelserna i dag ger medbestämmandet i sig, det aktiva deltagandet i beslutsfattande, ett egenvärde. Naturligen, därför att det är ett fortsatt led i människans självförverkligande, i frigörelsen undan ekonomiska, sociala och kulturella hinder.

Folkrörelserna har här ett stort ansvar. Enutomordentligt dast dessa organisationer har den stadga, de möjligheter till ansvarstagande, och den sammanhållning kring gemensamma ståndpunkter och idéer som är en förutsättning för att människornas förhoppningar om att kunna vara med och påverka de mest närliggande och kanske viktigaste skall kunna livsbetingelserna, realiseras.

Boendedemokrari 357 sou 1974:17

9,4f De olika upplåtelseformerna

24-1 _ _ lnleânânâ För olika gäller skilda civil- och skatteupplåtelseformer rättsliga regler. Lagstiftning och tillämpningsföreskrifter de formella förutsättningarna för den boendes möjligheter ger att utöva över bostadens och närmiljöns utforminflytande ning och nyttjande. I detta avsnitt sammanfattas huvuddragen i med avseende på de boendes nuvarande gällande lagstiftning

enligt hyreslagen (12 kap jordabalken) resp bo-

rättigheter

stadsrättslagen (1971:479). Vidare berörs kortfattat bostäder

som disponeras med äganderätt. Mot denna bakgrund diskuteras därefter behovet av förbättringar.

2-423_ _ _ åyäeârätl Avtal om hyra av bostadslägenhet träffas i regel för en viss bestämd tid. För att avtalet skall upphöra när avtalsperioden löper ut krävs emellertid i princip att det sägs upp. Detta gäller oberoende av om det är hyresvärden eller hyresgästen som vill bli fri från avtalet. Sägs avtalet inte upp, förlängs det i regel på oförändrade villkor.

För att tillgodose hyresgästens intresse att bo kvar i lägenheten innehåller hyreslagen bestämmelser som ger denne ett Det innebär att s k direkt besittningsskydd. hyresgästen utom i vissa särskilt angivna fall - har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp detta. Genom ändringar i hyreslagen under 1975 förstärktes besittningsskyddet så sätt, att bostadhyresgäst tillerkändes rätt att säga på upp hyresavtalet och påkalla omprövning av hyresvillkoren med bibehållet besittningsskydd. Tidigare gällde att hyresgästens uppsägning alltid avsåg avtalets upphörande, vilket medförde att han var tvungen att flytta om han efter egen uppsägning

358 Boendedemokrari

inte lyckades träffa avtal om fortsatt förhyrning.

För att besittningsskyddet inte skall kunna sättas ur spel genom obilliga hyreskrav, har det kompletterats med normer för hyressättningen. I första hand ankommer det på parterna själva att försöka nå en överenskommelse om villkoren för den fortsatta förhyrningen. Kan uppgörelse inte får träffas, hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

För hyresnämndens villkorsprövning gäller bestämmelserna i 48 § hyreslagen. Enligt dessa är hyresgästen vid förlängning av hyresavtal skyldig att godta den hyra som hyresvärden begär. Är hans krav oskäligt, skall dock hyran bestämmas att utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Andra bestämmelser för hyressättningen än de nu nämnda gäller för lägenheter i hus som omfattas av hyresregleringslagen.

Enligt 9 § hyreslagen gäller i princip att hyresvärden på tillträdesdagen skall tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna i orten är fullt brukbar uppfattningen för sitt ändamål. Vidare åligger det hyresvärden att under hyrestiden med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (15 § andra stycket). Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller reparationsskyldigheten dock endast om inte annat avtalats.

Fullgör hyresvärden inte sina åligganden i de nu berörda avseendena, får hyresgästen avhjälpa bristerna på värdens bekostnad eller i vissa fall säga upp avtalet. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick, har rätt till hyresgästen skälig nedsättning av hyran. Under vissa förutsättningar är hyresgästen även berättigad till ersättning för skada.

I fråga om överlåtelse av hyresrätt till bostadslägenhet gäller som huvudregel, att hyresvärdens samtycke är nödvändigt.

Boendedemokrati sou 1974:17

motsätter sig denne överlåtelse utan skälig anledning, får hyresgästen säga upp hyresavtalet. Regeln har emellertid flera undantag. Har hyresrätten till lägenhet, avsedd att användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av boskillnad, äktenskapsskillnad eller hyresgästens död får således maken träda i hyresgästens ställe. Vidare får hyresgäst som inte skall använda lägenheten för återstående hyrestid, överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Motsvarande gäller om hyresgästen avlider och dödsboet vill överlåta hyresrätten till dödsbodelägare eller annan närstående som varaktigt sammanbodde med hyresgästen.

Hyresgäst får överlåta hyresrätten i syfte att genom byte få annan bostad, om hyresnämnden lämnat tillstånd till överlåtelsen. Som förutsättning för tillstånd gäller bl a, att hyresgästen skall ha beaktansvärda skäl för bytet och att detta kan genomföras utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

Bostadsrättslagen tillämpas vid lägenhetsupplåtelse mot ersättning utan begränsning till tiden. Endast bostadsrättsförening får göra upplåtelsen, som enbart kan ske till medlem i föreningen. Innan bostadsrätt upplåts skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av föreningens styrelse och godkänts av länsstyrelsen. Upplåtelsen skall vara skriftlig och ange bl a det belopp som skall utgå.

Bostadsrätt får i princip fritt överlåtas. Köpare och säljare får själva komma överens om ersättningen. De större organisationerna på området har antagit särskilda rekommendationer angående överlåtelsepris för bostadsrätt. En förutsättning för att den som förvärvat bostadsrätt skall få utöva denna är emellertid - bortsett från vissa undantagsfall - att han blir antagen som medlem i föreningen. Den som förvärvat bostadsrätt

360 Boendedemokrari sou

1974:17

får inte vägras inträde i om han föreningen uppfyller villkoren

för medlemskapenligt och

föreningsstadgarna föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. Ytterligare inskränkningar i föreningens rätt att vägra medlemskap gäller bl a om bostadsrätten förvärvats vid exekutiv auktion och om den övergått till bostadsrättshavarens make.

Om en bostadsrättshavare vill sälja bostadsrätten men inte kan finna någon köpare, kan han sedan två år förflutit från upplåtelsen avsäga sig bostadsrätten och bli fri därigenom från sina förpliktelser som bostadsrättshavare. Bostadsrätten övergår i ett sådant fall på föreningen, men någon ersättning från föreningen utgår i princip inte.

Särskilda ersättningsregler i sådana fall gäller då bostadsrättshavaren, på grund av att någon i bostadsrättslagen angiven omständighet inträffat, är berättigad att bosäga upp stadsrätten. Sådan rätt föreligger t ex om föreningen fattat beslut om väsentlig av avgifterna för ökning bostadsrätten och det inte är obilligt mot eller föreningen dess medlemmar att bostadsrätten frånträds. Sker uppsägning i ett sådant fall, är bostadsrättshavaren

berättigad till skälig ersättning

för bostadsrätten av föreningen.

I fråga om lägenhetens skick när den skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen gäller, om inte annat avtalats, att lägenheten skall vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bostadsrättslagens bestämmelser för de fall då lägenheten på tillträdesdagen har brister överensstämmer i huvudsak med motsvarande regler i hyreslagen.

I fråga om underhållet av lägenheten gäller i princip att ansvaret ligger på bostadsrättshavaren. Annat kan dock föreskrivas i föreningens stadgar. Om bostadsrättshavaren vill vidta avsevärd förändring av lägenheten, måste han inhämta tillstånd av föreningens Även i detta styrelse. avseende kan dock annat föreskrivas i stadgarna.

Boendedemokrati 361

verkställande organ är styrelsen. Beslutande Föreningens är som skall sammanträde minst en organ föreningsstämman om året. medlem har rätt att närvara och har en gång Varje röst.

har med tiden kommit att omfatta inte Bostadsrättsföreningarna bara enstaka hus utan hela bostadsområden. Därmed har uppkommit möjlighet för de boende att i viss utsträckning påverka av den yttre miljön, t ex i fråga om lekplatser utformningen på tomtmark.

:bl-A _ _ Ãeânâezäit

I det följande lämnas i korthet vissa synpunkter på förhållandena när bostaden med äganderätt. Vi har nu inte disponeras anledning att redogöra för de lagar och bestämmelser som gäller dels utformningen av huset i förhållande till gällande stadsplan, dels själva byggandet.

Följande kan dock konstateras:

har stora möjligheter att påverka den del av boende- Ägaren som är knuten till huset och tomten. Med de restrikmiljön och kan stora tioner som ges av byggnadslag byggnadsstadga förändringar göras. Exempelvis krävs inte byggnadsinvändiga lov för att sätta och ta bort icke bärande väggar, inreda upp vind m m.

Däremot torde ofta, just som en följd av ägarens möjligheter de strikta regler som följer av ägandet, vara små att påverka bostadsmiljön i sin helhet - bostadsområdet. Därvid berörs flera Mindre ofta har småhusområden planefastighetsägare. rats så att mark undantagits i sådan omfattning eller gemensam att sådana finns med upplåtelsen att förregler förknippade enkelt kan genomföras, om enstaka fastighetsägare ändringar motsätter sig dessa.

362 Boendedemokrati

sou 197mm

2-52-5_ _ _ âammânâaitaing

Hyreslagen är i stor utsträckning en skyddslagstiftning för hyresgästen. Den har med tiden undergått förändväsentliga ringar. Den senaste mer genomgripande förändringen trädde i kraft den 1 januari 1969. dock Lagen utgår fortfarande från det förhållandet att ägaren har den exklusiva beslutanderätten över fastigheten. De förhållandevis sena förändringar som ger hyresgästen möjlighet att få hyrans skälighet prövad, befäster hans besittningsskydd m m, kan i viss mening uppfattas som rättsinskränkning för den enskilde ägaren. I motsvarande

grad innebär de dock vidgade rättigheter för den stora gruppen boende.

Vad som i dagligt tal brukar avses med inflytande i brukarskedet, t ex påverkan av upprustningsgraden vid och sanering av närmiljön samt rätten att förhandla alternativt besluta i för hyresgästen är till viss väsentliga frågor del, direkt eller indirekt behandlad i

lagstiftningen (hyreslagen, hyres-

regleringslagen, bostadssaneringslagen m fl). Dessutom har överenskommelser träffats mellan hyresmarknadens och parter praxis därvid utbildats. De boendes till möjligheter inflytande är dock fortfarande begränsade.

Bostadsrättslagen bygger på principen att en bostadsrättsförening till medlem upplåter en lägenhet utan begränsning till tiden. Därmed får denne inte bara förfoganderätt över lägenheten utan också de rättigheter som följer av medlemskapet i föreningen, t ex inflytande över beslut om den ekonomiska

planeringen, åtgärder i närmiljön etc.

Ã-bå _ _ äoamsniasez

Av ovanstående redogörelser att stora framgår skillnader föreligger för de boende att i de olika upplåtelseformerna utöva inflytande på eller ha medbestämmanderätt i frågor som

Boendedemokrati 363

Därvid kan konstateras, att hyresgästens rör själva boendet.

är sämre än för botill inflytande tillgodosedd möjlighet

för den som bor i eget hus. Mot stadsrättshavaren eller

det att avgränsa bedenna bakgrund har vi ansett lämpligt

att Därvid avses hyresrätt handlingen till gälla hyresrätt.

av mer udda former för hyresrättsupplåtelser, med undantag

som tillfälligt upplåts för t ex av lägenhet i enfamiljshus

Förhållandena vid sådan detta ändamål eller i tvåfamiljshus.

ofta speciella, vilket komhyresrättsupplåtelse är nämligen

att dessa upplåtelser i flera mit till uttryck bl a på så sätt

avseenden är i hyreslagen. specialbehandlade

364 Boendedemøkrari

3,5 Erfarenheter från hyresrättssektorn

2-221 _Allâäât

Erfarenheterna från arbetslivet visar tydligt att inflytandeproblematiken gäller dels dels formen, innehållet. En analys över den gångna som utvecklingen stringent skiljer på dessa båda är

frågeställningar dock knappast nödvändig. Avsnitt

9.5 visar tydligt hur kravet på medinflytande i arbetslivet växt och artikulerats i takt med ökande grad av organiserad påverkan. På liknande sätt kan man ur bostadssektorns synvinkel konstatera, att i de fall man väl hittat former att kanalisera inflytandet, har den största effekten uppnåtts.

Hyresgäströrelsen har sitt i ursprung 1920-talet. Den har med tiden växt i storlek och betydelse. Av naturliga skäl knyts framställningen i stor till utsträckning dess utveckling och arbete. Erfarenheter från fastighetsägarsidan redovisas också. Därefter lämnas ett exempel på upplåtelse i hyresrättsform kombinerad med kollektivt ägande. Slutligen beskrivs dansk och i lagstiftning fråga om boendeinflytande.

2-2-2. _Hirassästsöaelssn

Hyresgästernas riksförbund bildades 1923 då 12 hyresgästföreningar gick samman. Sama år tillkom på initiativ av Hyresgästföreningen i Stockholm den första

HSB-föreningen, vars

uppgift var att bygga bostäder åt föreningens medlemmar.

Organisationen har en parlamentarisk uppbyggnad av för folkrörelser vanlig typ. Medlemmarna i grundorganisationerna väljer styrelser och representanter i andra organisationsledo Dessa är uppdelade på följande sätt,

Lokalt avdelningen Regionalt föreningen Centralt - förbundet

Dessutom finns f kontaktkommittéer, n ungefär 1 000 st, för utvidgad kontakt mellan medlemmarna i ett naturligt avgränsat

Boendedemokran 365 sou 197417

bostadsområdeoch avdelningsstyrelsen. Kommittén tillsättes genom val bland de boende.

är ett forum för att aktivera och Kontaktkommittéerna viktigt stimulera de boende att arbeta för bättre miljöer i sina bostadsområden. Det sker t ex genom organisation av studiecirklar och fritidsverksamhet samt deltagande i remissverksamhet Erfarenheterna är så positiva kring planfrågor. att års beslöt att i stadgarna skriva in en 1972 kongress för att bilda kontaktkommittéer i skyldighet avdelningarna bostadsområdena.

I en för hyresgästorganisationen från 1925 programförklaring och som fortfarande har giltighet heter det:

Dessa strävanden måste inrikta sig på att öka beståndet av sunda och och härigenom skapa en av goda bostäder, förutsättningarna för en bättre ställning för hyresgästerna.

Målsättningarna för hyresgäströrelsen finns fastlagda i

och De har dessförinnan grundligt diskutestadgar program. rats i rörelsens olika parlamentariska organ. Kännetecknande för folkrörelser som t ex torde även vara hyresgäströrelsen att målen ligger fast under en längre tid. Sammantaget utgör detta den stora skillnaden gentemot olika former av intressegrupper av mer tillfällig natur.

Arbetet har under de decennierna bedrivits med en gångna rad olika medel. Redan tidigt tog man ställning mg: öppna konflikter och som en nödvändig och såg samhällsingripanden sak. Genom egna undersökningar, konferenser och skrifnaturlig ter ställs under debatt. Organisationen är sedan bostadsfrågan 1950-talet remissinstans i bostadspolitiska frågor. I medlemförmåner juridisk rådgivning till medlemmarna skapets ingår och biträde vid hyresnämnder och domstolar.

l

366 Boendedemokrati

sou 197437;

Väsentligt förändrade arbetsuppgifter fick rörelsen i samband med att infördes. Då blev dess hyresregleringslagen representanter i hyresnämnderna jämbördiga med fastighetsägarpartens.

Det var första gången statsmakterna använde

sig av hyresgäst-

organisationen i hyreslagstiftningen. Detta har sedan

vidareutvecklats, framför allt de senaste åren.

2-2-2 _Iaflyiaade geaoa förhandling

Hyresgäströrelsen arbetade tidigt för aktiva från ingripanden samhällets sida för bättre boendevillkor. På viktiga områden har lagstiftningen gett hyresgästorganisationen rollen som part på hyresmarknaden. Dessutom har förutsättningar skapats för förhandling på frivillig väg i betydande omfattning.

1957 träffades överenskommelse mellan Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO och Hyresgästernas riksförbund om en för-

handlingsordning. Denna var föreskriven ej i hyreslagstiftningen. Däremot var det från lagstiftarens sida en klar förutsättning inför upphävandet av hyresregleringslagen vad gällde det all-

männyttiga bostadsbeståndet att en sådan överenskommelse skulle träffas. Samtidigt inrättades med förebild från arbetsmarknaden

en gemensam Hyresmarknadskommitté. Den första

förhandlingsordningen innehöll följande:

Uppstår tvist i hyresfråga mellan och bostadsföretaget sådan hyresgäst hos som är medlem honom, i hyresgästföreningen, äger hyresgästföreningen respektive bostadsföretaget påkalla förhandling härom. Även i ena övrigt äger parten påkalla förhandling med andra parten i hyresfrågor.

Det praktiska förhandlingsarbetet kom att omfatta inte endast hyresbeloppens storlek utan även vad som legat till för grund hyran. Båda organisationerna fann det därför naturligt, att förhandlingsordningen skulle ange att både hyror och boendeförhållanden kunde tas upp till förhandling. Den förhandlingsordning som gäller från 1971 ger denna möjlighet.

Boendedemokrati 367

som inte kunnat lösas vid parternas förhandlingar hän- Fråga till som består av represen-

skjuts Hyresmarknadskommittén,

tanter utsedda av riksorganisationerna. Kommittén kan endast

ge rekommendation till lösning.

Kommittén tar därutöver upp till behandling principiella fråintresse för Bl a har gor av gemensamt organisationerna. överenskommelse träffats om utformning av hyresfördelning

av olika storlek. Vidare har kommittén utarbe-

på lägenheter tat former för hyressättning.

Det är mot bakgrunden av den snabba utvecklingen på förhandunder man skall se utformningen av lingsområdet 1960-talet hyressättningsreglerna i den reviderade hyresregleringslagen.

I prop (1971:105) gjorde departementschefen följande uttalande, som belyser organisationernas roll:

Erfarenheterna under senare år såväl från den sektor av bostadsmarknaden för vilken de allmännyttiga bostadsföresvarar som från den sektor där hyresfastigheterna tagen ägs av enskilda ger vid handen att organisationerna på har stor betydelse för att denhyresmarknaden synnerligen na marknad skall kunna väl i det nutida samhället. fungera års reform av hyreslagstiftningen präglades av denna 1968 inställning till organisationernas roll på hyresområdet. Särskilt kom detta till uttryck vid uppbyggnaden av de nya hyresnämnderna.

som trädde i kraft Den förändring i hyresregleringslagen 1 oktober 1972 innebär att hyressättningen inte som tidigare i huvudsak helt på Kungl Maj:ts beslut. I stället grundas träffas om hyreshöjningar melförhandlingsöverenskommelser lan organisationerna på hyresmarknaden, d v s Hyresgästernas riksförbund eller lokal å ena sidan och hyresgästförening

368 Boendedemokrari sou 1974:17”

Sveriges fastighetsägareförbund alternativt en enskild fastighetsägare â andra sidan.

Lokala tvister kan hänskjutas till Bostadsmarknadskommittén. Den består på samma sätt som Hyresmarknadskommittén av representanter utsedda av riksorganisationerna och lämnar i likhet med denna endast rekommendation till lösning.

Den enskilde hyresgästen behöver vara ej medlem i organisationen för att överenskommelse som rör hyran för hans lägenhet skall bli giltig. kan Hyresgästföreningen härmed sägas ha fått en auktorisation av lagstiftaren att träffa sådana överenskommelser. Däremot gäller att fastighetsägareorganisationens behörighet att träffa överenskommelse är begränsad till de fastigheter där är medlem i ägaren organisationen.

I allt ökande träffas utsträckning överenskommelser om förhandlingsordningar inom den enskilda sektorn. Förhandlingsordningar finns även för den kommunala och landstingskommunala sektorn. Till Kommunbostadskommittên hänskjuts lokala tvister.

Om en fastighet kan bl vanvårdas, a hyresgästförening ansöka att fastigheten skall ställas under förvaltning enligt lagen

(1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Förening-

en tar därefter vanligtvis aktivt del i arbetet för att lösa de problem som föranlett beslut om förvaltning.

Hyresnämnden har som sin primära att medla uppgift i hyreseller bostadsrättstvister

(lagen [1975;18a] om arrendenämnder och hyresnämnder). Den består av tre

ledamöter, av vilka ordföranden skall vara lagfaren. De båda övriga utgörs, då tvisten rör bostadslägenhet, av en representant för hyresgästerna, som utses på förslag från Hyresgästernas riksförbund, och en representant för utsedd fastighetsägarna, av Sveriges fastighetsägareförbund alternativt SABO.

Hyresnämndens förlikningsroll innebär att den är ett forum

Boendedemokrati 369

att förhandla sig fram till lösningar. Om medför parterna har hyresnämnden i fråga om lingsförfarandet misslyckas, tvister dessutom Det gäller t ex vissa prövningsrätt.

överlåtelse av hyresrätt

upplåtelse i andra hand

eller villkoren för sådan förlängning av hyresavtal

förlängning.

Vidare kan hyresnämnden fungera som skiljenämnd i hyres- eller

bostadsrättstvist.

932-51. _Iâflyiaâdå .iiäe.1§°_i_iirla.1.“°2i2êân

avsnitten har företrädesvis handlat om De båda föregående form för I de eninstitutionaliserad hyresgästinflytande. skilda fallen många olika sätt för information, praktiseras samråd eller - undantagsvis - medbestämmande vid sidan av Det torde knappast vara någon överregelrätta förhandlingardrift att att detta förekommer främst hos de allmännytpåstå Anledningarna till detta är flera. tiga bostadsföretagen.

Dessa företag har varit dominerande i fråga om nyproduktion av flerfamiljshus sedan början av 1960-talet. I ett ungt bor företrädesvis unga hyresgäster. Genom fastighetsbestånd tendenserna i samhället i fråga om rätt till medde allmänna är dessa ofta aktiva och medvetna om sin boendeinflytande, situation. Det har till att företagen - därtill mer bidragit mindre eller initiativ - försökt finna eller tvingade på eget för information och samråd. Beskrivningen är självlösningar fallet också för enskilda fastighetsägare med motgiltig svarande bostadsbestånd.

En annan faktor har troligen också medverkat till uppkomsten av mer obundna former för hyresgästinflytande. Vissa uthyrningshar föranlett företagen att i större utsvårigheter nämligen krav och önskemål från sträckning än tidigare tillmötesgå

hyresgästerna.

370 Boendedemokrati sou

1974:17:

Förhållandevis litet finns dokumenterat om erfarenheter av hyresgästinflytande i brukarskedet. SABO gjorde 1971 emellertid en enkät bland sina medlemsföretag om erfarenheter av och attityder till hyresgästinflytande. Enkäten besvarades av 90 % av samtliga tillfrågade eller 242 företag.

Av undersökningsrapporten framgår att styrelserepresentation för hyresgästerna förekom i ett mycket litet antal företag. En femtedel av företagen hade regelbunden kontaktverksamhet med de boende. Ca 40 % hade planer på att öka informationsoch kontaktverksamheten. Inte mindre än 80 % hade en positiv attityd till ökat hyresgästinflytande.

Några av kommentarerna till torde väl illustattitydfrågan rera hur sammansatt denna problematik är sett ur företagens synvinkel.

Inflytande måste kopplas till ansvar. Om så sker kan skötseln av lägenheter och yttre anordningar bli mindre kostnadskrävande.

Inflytande kräver merarbete för företagen men priset är värt att betala. Alternativt: det finns inte ekonomiskt utrymme för detta.

Graden av inflytande är svår att ta ställning då ett till, indirekt inflytande redan förekommer via de parlamentariskt tillsatta styrelserna. Alternativt: detta är inte något problem då även styrelsen bör ta största till möjliga hänsyn hyresgästintressen.

Beträffande organisationen av inflytande anges

att det är bra med en organiserad hyresgäströrelse som företräder hyresgästernas intressen

Boendedemokrati 371 sou 1974:17

enbart om det reatt inflytande är något positivt

presenterar en majoritet av hyresgästerna

att är en bra form kontaktgrupper

att insyn förekommer i o m att företaget tillräcklig

är kommunägt

har konkretiserat inflytande- Den ökade saneringsverksamheten Initiativ har redan tagits av parterna på hyproblematiken. och fastigresmarknaden - Hyresgästernas riksförbund Sveriges

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag hetsägareförbund resp att finna rutiner för hur hyresgästernas lagstad- SABO - för skall kunna vid saneeller berättigade krav tillgodoses gade inom relativt kort tid. Resultaten beräknas föreligga ring. krav lagstiftning där- Man kan inte bortse från att på ändrad

vid kan aktualiseras.

2.§.â _Hyrgs;ätt_i_f§rgningsform

framgår, att det Av avsnitt 9.4 om olika upplåtelseformer för inflytande och finns större formella förutsättningar vid bostadsrättsupplåtelser, som förutsätter medbestämmande där förvaltningen normalt föreningsbildning än vid hyresrätt,

sker i andra företagsformer.

lämnas en kort redogörelse för Stockholms Kooperativa Nedan ek för SKB, som förvaltas i föreningsform Bostadsförening sina med hyresrätt. Detta är en bärande men upplåter lägenheter som fortfarande gäller. Därmed idé från bildandet 1916, den boende med iakttagande av erforderlig uppsägningstid har det som utlåntas till förrätt att flytta och återfå kapital

eningen i form av insats.

en enda person, vilket för med sig Föreningen utgör juridisk

både fördelar och nackdelar.

372 Boendedemokrati

:i 3

Fördelarna består bl a av att det finns möjligheter till hyresutjämning och till korrigeringar av skillslumpmässiga nader i årsresultaten. av hos Ansamling kapital det samlade kollektivet kan nyttjas på ett sättsmidigt

En nackdel - för den boende är att varje risk vilar på och varje förlust drabbar alla medlemmar-

En annan nackdel,

inte i förhållande till i t förvaltning ex bolagsform utan i förhållande till bostadsrättsföreningar, är att föreningen är så stor (innehåller f n 4 000 lgh) att kontakten med medlemmarna blir svår att upprätthålla trots den demokratiska uppbyggnaden.

2.â.§ _Dgn§k_l§g§tiftning gm_bgegdginflytagd

En mycket viktig förutsättning för den av organisation boendeinflytandet som 1970 infördes i dansk lagstiftning är, att varje byggobjekt skall utgöra en särskild av företaavdelning get (selskab i allmennyttig boligverksomhed) enligt lag om bostadsbyggande av den 17 juni 1970. Därmed den ges grundläggande förutsättningen för en bokföring som vissa enligt regler särredovisar de enskilda inom förvaltningsobjekten företaget.

Enligt samma lag kanten förening, som representerar minst 25 % av avdelningens en hyresgäster, välja styrelserepresentant i företaget. Om det finns mer än en avdelning tillkommer denna rätt den största avdelningen.

I bostadsministeriets cirkulär av den 30 juli 1970 om organisation och uthyrning av allmännyttigt bostadsbyggande förmodas att den praktiska av ovan betydelsen nämnda lagbestämmelse efter hand kommer att försvinna med införande av det Forslag till for et normalvedtaegter selvejende boligselskab med beboerselvstyre i det enkelte bebyggelser som Lejernes Landsorganisation och Faellesorganisationen af almennyttige danske Boligselskaber strax dessförinnan träffat överenskommelse om.

Boendedemokrati 373 i

Detta förelades folketingets bostadsutskott och utförslag med små för de Normalstadgar som utgjorde ändringar grund arbetades av bostadsministeriet, juli 1970. Huvuddragen i

dessa är följande:

Inom fem månader efter verksamhetsårets utgång resp inom sex månader efter inflyttning i ett nytt område skall ett hållas. med make har tillträde till avdelningsmöte Hyresgäst och rösträtt detta möte. Extra avdelningsmöte kan utlysas på Var och en som är berättigad närvara har på vissa grunder. rätt att få ett särskilt ämne behandlat på mötet.

Valbara till är hyresgästerna i avdelavdelningsstyrelsen ningen och deras makar. Den har följande uppgifter.

av drift och underhåll i avdelningen samt ord- Översyn ningsfrågor.

Den är träffa beslut am underhåll och modernibemyndigad sering i överensstämmelse med godkänd budget.

Den förelägger företagsledningen besked om anställning

och avskedande.

avdelningsstyrelsen utkast till Företaget förelägger och till driftbudget. Vid oenighet träffar b0k§lut förslag kommunstyrelsen avgörandet.

kan hemställa om att det utförs mo- Avdelningsstyrelsen eller kollektiva anläggningar inom derniseringsarbeten Under förutsättning att den samtidigt går med avdelningen. utför företaget de begärda på uppkommande hyreshöjning, Sådana kan heller inte vidtas utan avarbetena. åtgärder samtycke, med mindre att myndigheterna delningsstyrelsens ger tillåtelse till eller kräver det.

Företagsledningen är förpliktad att ge avdelningsstyrelsen hjälp för att den skall kunna fungera. erforderlig

374 Boendedemokrari

Vad som här anförts om hyresgästinflytande i Danmark föreslås just nu av parterna på hyresmarknaden bli omprövat på vissa punkter. Detta gäller främst den organiserade hyresgäströrelsens ställning, exempelvis frågan om en hyresgästförenings styrelse, som företräder den organiserade hyresgäströrelsen, skall kunna utgöra avdelningsstyrelse.

2.j.1 _Kgmment§rgr

Sammanfattningsvis kan konstateras att i boendeinflytandet åtskilliga frågor ännu är föga utvecklat. Försök att pågår hitta former för information och samråd. Vi noterar särskilt de initiativ som tagits av hyresmarknadens parter. Det är naturligt om de strävanden som görs lokalt i viss mån är

splittrade och trevande.

I belysning av de föregående avsnitten framstår en organiserad form för inflytande Detta nödvändig. kan tjäna som komplement till och stöd för den enskildes i rättigheter denna fråga. Erfarenheterna både från hyresgäströrelsen och fastighetsägarna bekräftar detta. Detta är helt ienlighet med det synsätt som gäller för inom inflytandet andra delar av samhällslivet, t ex arbetsmarknaden»

Boendedemokrati 375 sou 197447

och Ökat boendeinflytande - några frågeställningar 9.6

konfliktpunkter

av frågan om inflytande blir givetför en diskussion Avgörande och boendet. Alltsedan den vis vilken syn man har på bostaden har det kommodernare bostadspolitiken infördes på 1940-talet

eller mindre självklart, att varje mit att framstå som mer

skall tillförsäkras rätt till en god bostad. medborgare

är inte fri i gängse marknads- Den svenska bostadsmarknaden

sociala betraktelsesättet har sedan 1940ekonomisk mening. Det

i att samhället gripit in och medvetet styrt talet resulterat och och med exempelvis standard- utrymmeskrav utvecklingen, bostadsföremed lån och bidrag. De kommunägda allmännyttiga

för samhällets aktiva engagemang tagen är ett annat uttryck tillfällen i detta och boendei boendet. Vi har vid åtskilliga

att bostadsutbudet bör utredningens förra betänkande påpekat

vara så varierat att det erbjuder valmöjligheter.

att bostaden och boendet I konsekvens med detta synsätt ligger

inte i är av samma slag som många konsumtionssig produkter eller liknande, vars varor, t ex bilar, televisionsapparater

bestäms av de traditioner och restrikutformning och innehåll

och marknadsföring av tioner som kännetecknar försäljning

dessa varor.

att de boendes krav på ökat Vi har i avsnitt 9.2.5 betonat,

och inte skall behöva gälla, inte gäller, självklart inflytande samma lätt avskiljbara, admienbart förhållanden inom en och

heller skall behöva vara begrännistrativa ram och ej på sikt

sat av gällande regelsystem.

sammanhang har vi valt För vår behandling av frågan i detta

Kvar står framför allt att beatt göra olika avgränsningar.

mellan hyresgästen och fastighetsägaren. handla förhållandet

376 Boendedemokrati

Antydningsvis lämnas dock på flera ställer i detta kapitel anknytningar till det arbete som bedrivs i andra utredningar eller eljest faller utom ramen för vårt uppdrag.

inflyâaâdå

Hyresrättsbeståndet uppvisar en bild oenhetlig i fråga om

fastighetsägarekategorier

fastighetsägarestorlek

fastigheternas ålder, standard och läge.

Detta försvårar en av analys frågan om inflytande. Från den boendes synpunkt dessa berättigar olikheter dock inte till olika synsätt. Krav på inflytande accentueras vid vissa till-

fällen, exempelvis vid sanering eller när friområden skall bebyggas, något som alla kan hyresgäster kamma att ställas inför - oavsett om de bor i ett gammalt eller hos nytt hus; en enskild fastighetsägare eller ett kommuaägt bostadsföretag.

I en solidarisk

bostadspolitik måste så att

former skapas,

hyresgästernas inflytande kan göra sig gällande oavsett de olikheter i yttre som här ting angivits ovan. Vi är klart medvetna om att de reella möjligheterna at: finna sådana former skiftar med till hänsyn ägareförhållanden m mo Vi anser emellertid att detta får utgöra en endast begränsning på kort sikt.

_Iâeâlgtâfgraez_

En central i

frågeställning diskussioner on inflytande inom

olika områden är hur beslutsformerna skall vara beskaffade. Från den fråga vi har att behandla kan det exemplifieras med

följande:

Vad skall hyresgästen själv kunna påverka och hur?

Vad skall en grupp av hyresgäster, t ex i ett och samma hus, kunna påverka?

Boendedemokrati 377 \

vara för att Hur skall gruppen av hyresgäster organiserad kunna få sina intressen - och hur skall dessa tillgodosedda mot individens egna krav? avvägas

behandlas närmare i avsnitt 9.7. Som Vår syn på dessa frågor för vad som där sägs gäller, att en individuell utgångspunkt skäl måste till att ombestämmanderätt av naturliga begränsas fatta själva lägenheten.

brukar följa inte endast den särskilt Med lägenhetsupplåtelsen utan också övrigt som upplåtits till förhyrda bostadslägenheten i fastigheten, t ex förstuga, trapphus, tvättstuga, begagnande etc. Över detta kan inte varje individ få råda var markområde för Med de utgångspunkter vi valt, bör beslutanderätten sig. inte heller vara förbehållen fastighetsägaren ensam.

över anordningar inom fastigheten förut- Inflytande gemensamma av intressena från en ggupg av boendesätter organisation Formen för mellan individens och den större grupavvägning i detta är central. Den är inte lättpens intresse sammanhang kan hämtas från vår löst. Vi anser emellertid att erfarenheter demokratiska tradition inom kommuner och folkrörelser. Hyreshärvid en viktig roll. gäströrelsen spelar

âfâektivitst_ijasiishâtâfârxaltei 55211

Inte sällan anförs försämrad effektivitet i fastighetsförvaltskäl ökat Vi känner oss inte ningen som ett gg; inflytande. om att är riktigt, ens i en strikt fasövertygade argumentet som kan påverka och öva tighetsekonomisk mening. Hyresgäster över sitt boende känner därmed också säkert större inflytande intresse för ekonomi och förvaltning.

av vad anförts om boendet som Mot bakgrund som inledningsvis väsensskilt från övrig konsumtion, bör effeki många avseenden tivitetsaspekten - hur den än tolkas - ej tilldelas någon av- Vi vill här peka på att vi tillmäter inflygörande betydelse.

378 Boendedemokrari sou 197447

tandet ett värde i sig. I praktisk tillämpning kan i vissa fall den situationen uppstå att det inte är de mest rationella besluten som fattas. Med vår grundsyn i denna fråga anser vi emellertid att det är positiva värden av annat slag som är de väsentliga.

lnâlxtânáejzâs daweed: åeålLfäåâ âeøgsiälláa. Det torde knappast vara någon överdrift att påstå, att vi hunnit längre på vägen mot ökat inflytande i arbetslivet än inom den del av bostadsmarknaden som avser hyreslägenheter. Via sina fackliga organisationer har de anställda, som framgår av avsnitt 9.5, formulerat långtgående krav. Lagstiftning på detta område har genomförts och förbereds.

Ett ökat inflytande från de boendes sida kan komma att aktualiseras samtidigt som de anställda inom fastighetsförvaltningen väcker krav på att själva öva inflytande över sina arbetsförhållanden. Vi har den uppfattningen att dessa krav kan tillgodoses parallellt och att de inte kommer i konflikt med varandra. Skulle det senare likväl inträffa har vi anledbefogad ning förmoda att det i så fall rör sig om frågor av övergående eller mindre väsentligt slag. Vi känner oss om att övertygade de anställdas fackliga arganisationer verksamt kommer att medverka till att i praktiken finna lämpliga former för att öka de boendes inflytande - en utvecklingen som står i överensstämmelse med den fackliga rörelsens idéinnehåll.

?så-å _ _ §xem2lifie2i2.§_f2å2 âaaeriasâvsrâsâmâeiea

âllmäni Inför en saneringssituation konkretiseras på ett påtagligt sätt det förhållandet att alla berörda ej självklart har sammanfallande intressen. Ett studium av inflytande och medbestämmande

Boendedemokrati 379 sou 197447

kan därför informationer. Vi har inte haft möj-

ge värdefulla att i studera de olika ansatser som gjorts att lighet detalj de boende. Den boende ställs f n i bästa fall inför engagera De olika alternativen kan han dock ha alternativa lösningar. att I sämsta fall har han svårt att små möjligheter påverka. sina intressen över huvud taget. Vår beskrivning göra gällande i detta avsnitt med utgångspunkt i en önskan att belysa görs av de svårigheter som måste beaktas - med siktet inställt några på ett ökat inflytande för de boende.

måste stora tekniska och ekonomiska insatser gö- Vid sanering är olika. om en eventuellt ändrad ras. Intressenterna Frågan och graden av upprustning har i sig inbyggd lägenhetsfördelning flera typer av målkonflikter.

Intressenterna

samt de boende är intrestaten, kommunen, fastighetsägaren senter.

Statens roll är densamma vid sanering som i det övriga bostads- Den fattar de övergripande politiska besluten och byggandet. de ekonomiska förutsättningarna i form av lån och bidrag. ger

Kommunen har ansvaret för bostadsförsörjningen och genomav de bostadspolitiska målen på lokal nivå. Dess beförandet är främst beträffande fogenheter i planeringssammanhang stora, den och vid upprättandet av kommunala fysiska planläggningen varvid också sanering berörs. Kommunen bostadsbyggnadsprogram, kan fastighetsförvärv deltaga i själva genomförangenom egna sanering i egen regi eller i samarbete det, antingen genom med kommunägt bostadsföretag och/eller enskilda fastighets- Vidare är kommunen förmedlingsorgan för det statliga ägare. ekonomiska stödet.

Fr 0 m den 1 januari 1974 kan kommunen i enlighet med bostadsunder vissa givna förutsättningar ansöka hos saneringslagen

380 i

Boendedemokrari

hyresnämnd om upprustningsåläggande alternativt användningsförbud för bostadslägenhet som ej har viss lägsta godtagbara standard.

Enligt lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet kan

hälsovårdsnämnd (eller hos

hyresgästförening) begära hyresnämnd att vanvårdad under viss bostadsfastighet tid skall förvaltas av annan än ägaren. Expropriation är ytterligare ett tvångsmedel som kommunen har i sin hand.

Fastighetsägaren tar normalt själv initiativ till av sanering den enskilda utför tekniska fastigheten, och ekonomiska utredningar, fattar beslut om vilken som skall modernisering genomföras och dess samt inriktning genomför projektet. Han har det ekonomiska ansvaret i detta led.

De boende rymmer inom flera sig grupper av intressenter: de som bor i huset före och saneringen som eventuellt bor kvar där under arbetets alternativt gång flyttar tillbaka när arbetena är klara;

nya hyresgäster som flyttar in efter sane-

ringen samt slutligen de som kommer att bo i fastigheten framgent under dess brukningstid. Den organiserade hyresgäströrelsen, på lokal nivå dess föreningar eller avdelningar, fungerar som företrädare för de boendes intressen.

;..ga.x.r..aikhmn.ønøagw

Vi kan nu begränsa oss till de intressenter som påtagligt praktiskt berörs av saneringen, d v s kommunen, fastighetsägaren och hyresgästerna. Ibland sammanfaller deras

intressen, medan ...mig

det i andra fall råder delade :-._»_. meningar om t ex upprustningens omfattning. Konstellationen av intressenter kan dessutom skifta från projekt till Det är bl projekt. a därför saneringsproblematiken är svârfångad och svårlöst.

liåârâ Eålkânâllkieä

Vi har ovan framhållit att försörjning och konsumtion av bostäder inte är att likna med annan konsumtion. Denna sociala

Boendedemokrati

syn präglar bostadspolitikens utformning. Bostadsinvesteringar

skiljer sig från de flesta andra typer av investeringar genom sin Det är viktigt att hålla detta i minnet. Omvaraktighet. av ett bostadshus är sällan problemfri, inte byggnad gammalt ens ekonomiska eller tekniska avseenden. Till detta i praktiska, skall läggas att en bedömning måste göras om saneringsåtgärderna skall till önskemålen hos de enskilda hyresgästerna i anpassas en viss eller om mer långsiktiga bedömningar är motifastighet verade.

Vi om vår uttalade uppfattning om att bostadsutbudet påminner måste för bostadskonsumenterna samt skapa ge valmöjligheter för en allsidig hushållssammansättning. Genom förutsättningar husens brukningstid kan inte enbart dagens situation långa bilda underlag för bedömningarna. Boendeutredningen behandlade dessa om än i något annat sammanhang, i sitt betänkande frågor, SOU 1975:50, kapitel 3. Av detta framgår bl a följande.

De halv- och omoderna lägenheterna i flerfamiljshus i tätorterna är mycket små - 2,4 resp 2,5 rumsenheter genomsnittligt Köket räknas därvid som en rumsenhet. I per lägenhet 1970. antagandena om saneringens omfattning anförde boendeutredatt den lägenhetsstorleken i detta boningen, genomsnittliga stadsbestånd efter en modernisering borde uppgå till 5,5 rumsenheter. Detta antagande, som även gällde flerfamiljshus i är sannolikt för lågt för att gynnsamma förutnyproduktionen, för en allsidig hushållssammansättning skall skapas. sättningar Som ett tekniskt antagande i denna bedömning förutsattes vidare att 0,2 rumsenheter avgår per lägenhet för att ge utrymme åt t ex badrum.

får också viss ytterligare belysning i ka itel i Frågorna föreliggande betänkande. Det konstateras att, om inte beståndet förändras, det är omöjligt att ge olika hushållsgrupper villkor vid val mellan gamla och nya hus, olika likvärdiga bostadsområden, hustyper eller miljöer.

382 Boendedemokrati

I detta särskilda sammanhang ges problem av vissa äldre bostadsfastigheters marknadsvärde. Höga marknadsvärden och hyresläget i befintliga smålägenheter ofta ett hinder utgör mot att ändra beståndet genom sammanslagning av lägenheter. Det kan därför ligga i intresse att fastighetsägarens begränsa moderniseringen till marginella inom förändringar lägenheternas nuvarande ram, alternativt göra upprustningar inför en försäljnings- eller värderingssituation, t ex genom att genomföra fasadrenovering. Hyresgästerna kan å sin sida vara villiga att acceptera sådana ej genomgripande ändringar som ger möjligheter till kvarboende, även om bostadsytorna fortfarande kan vara små. påtagligt

Frågorna om lägenhetsstorlek och lägenhetsfördelning är således ett exempel på att en målkonflikt kan uppkomma mellan å ena sidan de nuvarande boende och och å fastighetsägaren andra sidan kommande boende och kommunen.

Det råder ofta delade om hur omfattande meningar en upprustning bör göras. De i huset boende kan ha anledning hävda att åtgärderna inte får leda till påtagliga hyreshöjningar. För fastighetsägaren kan en högre standard än den av

hyresgästerna

förordade vara motiverad av fastighetskonomiska eller lånetekniska skäl.

Olikheter i fastighetsägarestruktur och förvaltningsform får dessutom till följd att finansieringsbetingelser och skatteregler medverkar till ett oenhetligt synsätt.

Flera exempel än de som här skulle kunna tagits upp nämnas. Vi avstår nu från detta och lämnar i stället en kommentar av mer principiell innebörd.

Kommentar

Lägenhetsfördelning och upprustningsgrad är exempel på sådant som i hög grad påverkar kommande boendes valmöjligheter och

Boendedemokrati 383 197447 sou

som skapar förutsättningarna för hushållssammansättningen inom ett bostadsområde. Det ligger i första hand inom kommunens ansvarsområde att bevaka dessa frågor, så att de uppfyller långsiktiga mål.

Hyresgäströrelsen/hyresgästföreningen verkar, som tidigare

för att bostadsförhållandena skall förbättras och nämnts, för att i sin helhet drivs framåt. Den skall bostadsfrågan dessutom kanalisera de nuvarande hyresgästernas synpunkter, vara förhandlingspart samt bevaka den enskilde hyresgästens intressen. är svår, eftersom avvägningar måste Uppgiften mellan intressen. Vi tolkar detta som ett göras motstridiga skäl den hyresgäströrelsen, och för att för organiserade ställning som företrädare för de boende hyresgästföreningens - de nuvarande och de kommande - måste vara stark. Utan en som kommunen dessutm av sådan kontinuitet i bedömningarna, staten är uttryckligt ålagd att göra, försvåras kommunens arbete i avsevärd grad.

â-á-ñ_ _ _ âeâtriätioaea _i_ sällânáeJaestifinina

Vi har i avsnitt 9.4.2 kortfattat redogjort för vilka rättigheter har i ett hyresförhållande. Här skall vi hyresgästen något närmare beröra i vilka avseenden påtagliga begränsningar för hans möjligheter att påverka sin boendesituation. föreligger

ger inte hyresgästen rätt att påverka förvaltningen Hyreslagen av det där finns. Hyresvärden bestämmer enhus, lägenheten sam - med den begränsning som följer av offentlig-rättsliga föreskrifter - om reparation eller ombyggnad av huset. Hyresvärden är att i viss utsträckning på förhand underskyldig rätta om reparationsåtgärd som kräver att han får hyresgäst tillträde till dennes lägenhet. Hyresvärden är även skyldig att tillse att hyresgästen inte genom reparationsarbetet tillskyndas större olägenhet än nödvändigt (26 §). Om ej annat avtalats har hyresgästen rätt till nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden utför sedvanligt underhåll m m (16 §).

384 Boendedemokrati 3

Om hyresvärden uppsäger hyresavtal har rätt hyresgästen till förlängning av avtalet, utom när bl a huset skall rivas eller

undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande. I dessa fall upphör emellertid avtalet att gälla endast om det inte är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (46 §).

Vid prövning av frågan om det är mot obilligt hyresgästen att hyresförhållandet skall beaktas upphör hyresgästens möjligheter att skaffa annan bostad. Kan det antagas att hyresgästen inte själv kan skaffa annan bostad lämplig bör billighetsprövningen leda till att han fått ett relativt besittningsskydd. Detta innebär att skyddet får endast om brytas hyresgästen blir erbjuden annan bostad med vilken han kan

skäligen nöjas (prop 1968:91 s 91).

Hyresgäst som inte blivit uppsagd i anledning av att större ombyggnad förestår, kan givetvis själv säga upp hyresavtalet om han inte vill bo kvar under ombyggnadstiden eller om han inte är beredd att godta de hyresvillkor som därefter kan komma att gälla, t ex i fråga om hyrans storlek. I sådana fall har hyresgästen inte rätt att kräva att hyresvärden skaffar honom en annan godtagbar lägenhet.

Under hyrestiden skall hyresvärden i princip vidmakthålla lägenheten i det skick hyresgästen tillträtt den. Är det fråga om bostadslägenhet är hyresvärden skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja och andra tapetsering, målning sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (15 §).

Dessa regler är tvingande med undantag för enfamiljshusen. Brister hyresvärden i sin får underhållsskyldighet hyresgästen avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. För den tid är lägenheten i bristfälligt skick har

Boendedemokrati 385

rätt till skälig nedsättning i hyran, om inte hyresgästen annat avtalats.

åtminstone på papperet Reglerna om reparationsskyldighet ger inte så bra i Det beett gott skydd men fungerar praktiken. bl drar för att gripa till ror a på att hyresgästerna sig som lätt leder till processer vid fastighetsdomstol. åtgärder

lagstiftning kan hyresgäst, som utan hyres- Enligt gällande tillstånd själv, drabbas av straff för egenvärdens reparerar mäktigt förfarande.

vid s k rivningskontrakt utgör ett special- Besittningsskydd där ställning behöver förstärkas. Vi har fall, hyresgästens i detta inte möjlighet att närmare behandla detta. sammanhang

386 Boendedemokrari sou

1374:17

3,7 Allmänna svnpunkter

2.7.1 Inledning

Vår allmänna inställning till inflytandefrågorna har vi redovisat tidigare i detta kapitel. Mot den bakgrunden kommer vi här att lämna synpunkter på vilka riktlinjer vi anser bör ligga till grund för det fortsatta arbetet med dessa frågor. Våra synpunkter är att anse som principiella ställningstaganden för en önskad utveckling.

Överarbetning i form av erforderliga förändringar i t ex lagstiftning blir en senare frånga. Det är därför enligt vår mening inte att i detta nödvändigt sammanhang redovisa förslag till författningstext.

Vi har valt ordet boendedemokrati som rubrik för kapitlet. Med detta vill vi markera, att de boende på sikt skall ges bestämmanderätt i frågor som direkt berör dem. En tänkbar utvidgning av boendeinflytande eller boendedemokrati kan således leda till att olika funktioner i boendet överlämnas till hyresgästerna för beslut. I med detta linje synsätt ligger också att pröva ett kollektivt Detta behandägande. las i de avslutande delarna av detta avsnitt.

Vi kommer här främst att behandla de boendes rättigheter. Fastighetsägarens rättigheter berörs endast i den mån de är att anse som hinder för de boende att påverka sin situation. Att vi anlagt denna syn på frågan är naturligt. Fastighetsägaren, upplåtaren av bostadslägenheter, har genom tradition och rättsregler en tämligen stark och etablerad situation. Ett avtalsförhållande om nyttjande av en lägenhet även om det bygger pâ ömsesidighet förändrar inte detta förhållande i någon väsentlig mening. Det är hyresgästen som är den svagare parten. Det är de boendes intressen vi har anledning att beakta.

Boendedemokrati 387 sou 1974:17

Vi behandlar inte sådana situationer där bostadssaneringstvångsförvaltningslagen kan tillämpas. lagen respektive Dessa är avsedda för undantagssituationer. De utgör lagar medel att komma till rätta med vad samhället benärmast som undermålig standard rörande bostädernas tekniska “traktar kvalitet och utrustning och avsevärda brister i förvaltningen. I den mån den tillämpningen av dessa lagar påkallar praktiska får detta behandlas i annat sammanhang. förändringar,

2-1-2 _ ârgndläâsaadâ âözuisçitininsaz

De boende måste kunna kräva att fastighetsägaren underhåller i dess helhet på ett tillfredsställande sätt. fastigheten Därmed avser vi underhåll inte bara av själva lägeheterna, utan även av t ex trapphus, tvättstuga etc, utvändigt underhåll av eventuella anläggningar på tomtmark som tilhör fastigheten. Med underhåll.av avses på marknaden sedlägenheten som skall utföras med vissa tidsmellanvanliga reparationer rum. om en eventuell dispositiv lagstiftning i dessa Frågan berörs nedan i avsnitt 9.7.3 under rubriken Alternafrågor tiv utformning av hyresavtal.

Att sitt ansvar i dessa avseenden fastighetsägaren uppfyller kan kontinuerligt tillses genom att dels den enskilde hyresetc, dels hyresgästföreningen agerar vid

gästen gör påpekanden

eller begär förhandlingar om lägenheterhyresförhandlingar nas skicka

liksom i övrigt i detta avsnitt, avser vi med hyresgäst- Här, förening i enlighet med formulering i hyresregleringslagen ... organisation av hyresgäster. Med organisation av hyresavses därvid riksorganisation eller förening, som är gäster ansluten till sådan och inom vars verksamhetsorganisation område lägenheten är belägen.

388 Boendedemokrati SOU 1974:1

2-1-2 _ .Den gnskiléa_lägsnne__t en

Med begreppet den enskilda lägenheten avser vi enbart utrymmet i själva lägenheten. Gemensamma behandanordningar lar vi i följande avsnitt.

allmännasiandaráäadz ingar

Allmän höjninb av lägenheternas standard - utöver sedvanligt underhåll.- skall kunna pâyrkas av I hyresgästföreningen. princip skall avses samtliga lägenheter inom en fastighet, alternativt inom ett avgränsat förvaltningsområde.

Normalt skall hyresgästföreningen kunna påkalla förhandling i frågan. Fastighetsägaren skall inte kunna att förhandvägr la. Eftersom vi förutsätter att lägenheterna underhålles tillfredsställande, kan denna utvidgning av hyresgästernas rättigheter användas för t ex komplettering av en viss utrustningsdetalj. Vi är emellertid inte främmande för att regelrätta ombyggnader skall kunna komma till stånd på detta sätt. Omvänt.skall gälla att fastighetsägaren inte får genomföra åtgärder som exempelvis förändrar lägenheternas standard och påtagligt förändrar hyrans storlek utan förföregående handling med hyresgästföreningen. I avsnitt 9.7.5 behandlas fall då förhandling vägras eller överenskommelse träffas. ej

äyreâeâsienssâti

Den enskilde hyresgästen skall ha rätt att vidta individuell ändring av lägenhetens utformning. Han skall på egen hand, på egen bekostnad och med eget ansvar kunna tillfredsställa sin personliga smak i fråga om lägenhetens utrustning, färgsättning och materialval.

Följande inskränkningar bör dock gälla för hyresgästen. Fastighetsägaren skall ha rätt att förhindra att en hyresgäst vidtar en åtgärd i lägenheten om det finns risk att åtgärden nedsätter säkerheten, påtagligt försvårar rationell fastighetsförvaltning eller om den på annat sätt är till

Boendedemokrari 389 sou 1974; 17

synnerligt men för fastighetsägaren.

särskilt tillstånd skall däremot hyresgästen normalt Något inte behöva inhämta. För åtgärd som kräver byggnadslov enligt byggnadsstadgan är fastighetsägaren enligt gällande regler ansvarig. Detta förhållande bör dock inte förhindra att får rätt att vidtaga även sådana förändringar, hyresgästen fortfarande förutsatt att dessa inte är till synnerligt men för fastighetsägaren.

önskemål är så omfattande att de Oavsett om hyresgästens skulle behöva ligger det i sakens natur - och byggnadslov blir en följd av vad som nedan anförs om hyresgästens skyldigheter om han vidtar åtgärd - att hyresgästen under hand tar kontakt med fastighetsägaren om sina planer. Några utföreskrifter om detta synes oss dock inte vara nödtryckliga vändiga. Risken är nämligen i så fall att fasighetsägaren reser så stora praktiska hinder eller i kraft av sin starkare kommer med sådana invändningar, att hyresgästen lätt position faller till föga.

Man kan att den rätt till individuell ändring av överväga föreslås få ej skall avse sådana åtlägenheten hyresgästen som kräver byggnadslov. De är ofta av så omfattande gärder beskaffenhet att det inte torde ligga i hyresgästens intresse eller inom hans förmåga att genomföra dem.

Det är vidare möjligt att man, om risken för framtida processer bedöms vara stor, bör införa regler som föreskriver att skall underrätta fastighetsägaren innan en hyresgästen åtgärd vidtas.

är dock att man normalt inte skall behöva in- Vår uppfattning hämta tillstånd av fastighetsägaren. Så få hinder som möjligt får läggas i vägen för hyresgästens möjligheter till påverkan i dessa avseenden.

Om hyresgästen genomfört en åtgärd, som enligt fastighetsinte kan godtas och rättelse inte görs efter ägarens mening

390 Boendedemokrati SOU 1974:

anmodan, bör denne.få rätt till prövning av frågan. Enligt vår mening bör detta ske i hyresnämnden. Denna bör i första hand försöka medla mellan parterna. Om detta ej lyckas skall hyresnämnden äga avgöra frågan.

Om hyresnämnden gödkänner fastighetsägarens yrkanden, finns flera typer av sanktioner att t ex att tillgripa, ålägga hyresgästen att återställa lägenheten i brukbart skick eller att förklara hyresrätten förverkad. Det förhållandet att skadeståndsfrågor f n behandlas i annan ordning i jordabalekn, torde tekniskt kunna lösas så att även denna form av sanktion kan användas. Det får i annat sammanhang övervägas om hyresnämnderna skall ges möjlighet att utdöma skadeståndet.

Om fastighetsägaren vid hyresgästens avflyttning finner att dennes åtgärder - utan att de i sak påverkat teklägenhetens niska utformning och skick - ändå inverkat dess menligt på värde vid en förnyad uthyrning, skall han ha rätt att väcka talan om skadestånd, om inte efter anmodan hyresgästen själv iordningställt lägenheten på ett sätt som kan godtas vid en allmänbedömning.

Talan skall i så fall väckas hos inom en månad hyresnämnd efter avflyttningen.

För fastighetsägaren bör bl gälla a följande inskränkningar med anledning av vad som ovan sagts. Fastighetsägaren skall inte ha rätt att tillgodogöra värdet sig av hyresgästens åtgärder vid bestämmande av hyra, så länge denne bor kvar i lägenheten. I fråga om hyresreglerade lägenheter finns numera inte sådan rätt. När det däremot andra gäller lägenheter torde, med hänsyn till hyreslagens bestämmelser om avtalsfrihet i fråga om hyrans storlek regler med samma exakta innebörd inte kunna införas. I stället bör komplettering ske av bestämmelserna om möjlighet till skälighetsprövning enligt 48 § med den innebörden, att vid bedömning av bruksvärdet för den aktuella lägenheten skall bortses från sådana åtgärder som påverkat bruksvärdet och vilka hyresgästen bekostat.

Boendedemokrati 391 sou 1974:17

Vi är medvetna om att det finns frågor av praktisk och juridisk som vi här inte berört. Vi förutsätter att dessa, art, liksom de.som vi här lämnat exempel på, belyses i samband och den fortsatta handläggningen. Vi med remissbehandlingen anser emellertid att möjligheten för hyresgästen att kunna utforma den hyrda lägenheten efter individuell smak är så väsentlig att stor möda bör läggas ned på att finna lämpliga för tillämpningen. Därmed kan ett närmande av boenderegler formerna mot varandra göras.

liliernativglifgranins atlzxrâsavial

Man kan tänka en dispositiv lagstiftning av ungefär fölsig innebörd. För samtliga lägenheter inom en fastighet. jande skulle kunna gälla att hyresgästen får rätt att åtaga sig skyldigheten att själv hålla lägenheten i brukbart skick. Möjligen skulle också ett tillägg till 48 § hyreslagen med samma innebörd som vi ovan nämnt kunna tillämpas även i fråga om underhåll som hyresgästen själv ansvarar för. Vid underhåll skulle fastighetsägaren vid hyresgästens bristande avflyttning ha rätt att kräva skadestånd.

Inte minst mot bakgrund av att hyresgästerna i allmänhet anser att hyresläget är för högt, särskilt i nyproduktionen, är det att denna fråga kommit upp. Eftersom innaturligt innehåller en betydande post som avser unflyttningshyran derhåll och det under de första åren efter inflyttningen inte krävs speciellt stora underhållsåtgärder, torde frågeställningen vara mest relevant för nybyggda hus. Dessutom skulle detta fruktbart sätt kunna kombineras med en på ett individuell bestämmanderätt över åtgärder i lägenheten.

Nackdelarna överväger emellertid fördelarna. Underhållsskylför har ansetts så viktig, att hyresdighet fastighetsägaren i 15 § innehåller en bestämmelse om att denne med skälagen tidsmellanrum skall utföra reparationer. För en lägenliga het i flerfamiljshus har paragrafen tolkats så, att parterna inte torde kunna avtala att hyresgästen själv skall svara för underhållet.

392 Boendedemokrati SOU 1974: l 7

Anledningen till detta är uppenbar. I en bristsituation men även i övriga fall har fastighetsägaren en starkare ställning än hyresgästen. Det vore då lätt att skriva över denna skyldighet på hyresgästen. Det kan inte med fog hävdas att denne generellt sett har intresse av eller att tillräcklig kunskap själv genomföra underhåll. Skall dessa tjänster köpas av varje hyresgäst för sig, torde kostnaderna bli betydligt högre än i en rationell fastighetsförvaltning.

Det är stor principiell skillnad mellan den här beskrivna situationen med hyresavtal av alternativ och det utformning som ovan framförts om allmänna eller individuella standarhöjningar. Dessa senare bygger på ett initiativ från hyresgästparten, något som är viktigt att hålla i minnet.

S-l-á _ Eeaeasamaâfxâgo:

Vi avser i detta delavsnitt sådana förhållanden inom fastigheten a i huset eller på tomtmark - eller inom bostadsområdet som är av gemensamt intresse för de boende.

Som grundläggande förutsättning gäller även i detta fall, att fastighetsägaren har det absoluta underhållsansvaret. Vad som l avses under denna rubrik är till sin karaktär sådant som ofta används gemensamt av de boende i flera fastigheter. Förslagen skall därför kunna tillämpas även i sådana fall. Anläggningslagen ger vissa möjligheter till samordnade insatser mellan flera fastighetsägare, något som vi dock inte berör närmare här.

Fastighetsägaren bör i görligaste mån överlåta beslutanderätten över gemensamma anordningar inom- och utomhus till de som bor i fastigheten eller bostadsområdet. I den mån ekonomiska förhållanden berörs, torde dessa behöva regleras genom särskilt upprättade avtal mellan fastighetsägaren och en avtalskapabel part hos de boende. Som exempel kan nämnas nyttjande av lokaler 0 d.

Boendedemokrati

av gemensamma anordningar inom- eller utomhus Förändring skall kunna av hyresgästföreningen. Omvänt skall påyrkas att inte skall kunna genomföra vägällâ fastighetsägaren

sentlig förändring utan föregående förhandling med hyres-

I avsnitt 9.7.5 behandlas fall då fastighetsgästföreningen. vägrar förhandla eller överenskommelse ej träffas. ägaren

De boendes att närmiljön berör inte endast möjlighet påverka inom den fastigheten. Ofta är det fråga om anordningar egna inom andra fastigheter eller på allmän mark. anläggningar De fall som vi här avser är t ex när tomtmark inom flera behöver tas i bruk för en lekplats eller en så fastigheter enkel sak som rivning av plank mellan olika tomter.

Då flera berörs av en önskad förändring, skall fastighetsägare kunna få prövad i hyresnämnd. Därvid hyresgästföreningen frågan skall en så enkel handläggning som möjligt eftersträvas.

Som vi ovan nämnt är vi medvetna om att dessa frågor i viss mån behandlas i anläggningslagen. Detta kan komma att utgöra som vi inte en komplikation i lagtekniskt avseende, något att behandla närmare. Vi anser att frågan är haft anledning av den vikten att en lösning enligt våra intentioner bör

vara möjlig.

är i första hand de boende själva som blir berörda av Det De har den bästa kunskapen om hur området funplanändringar. Vår är i konsekvens med detta att hyresgerar. uppfattning ställning i planfrågor behöver förstärkas. gästernas

2-1-5 _ âaâfâsi âözhânállnászäât

Vi har i avsnitt 9.5.4 mer ingående behandlat inflytande genom

förhandling.

sektorn har frivilliga överenskommelser Inom den allmännyttiga om förhandlingsordningar träffats mellan hyresgästförening

394 Boendedemokrati SOU 1974:1

och bostadsföretag initiativ på av Hyresgästernas riksförbund och SABO. Förhandling kan av begäras endera parten avseende frågor som inte endast rör utan hyran även boendeförhållandena p. Den övrigt. s k Hyresmarknadskommittén prövar ärenden där

överenskommelse inte kunnat träffas det lokala på planet. Den har emellertid endast befogenhet att lämna rekommendatio- 1191.

Inom den enskilda sektorn för det har, hyresreglerade området, hyresmarknadens parter i lagstiftningen erhållit förhandlingsrätt i fråga om fastställeslse eller ändring av bashyra. I likhet med den sektorn allmännyttiga finns kommittéer inrättade dit lokala tvister kan föras för frågor som faller inom hyreslagens område.

Parterna på hyresmarknaden arbetar för närvarande bl a med rutiner för hur skall hyresgästinflytandet kunna tillgodoses vid sanering.

Våra synpunkter i de föregående avsnitten bygger helt på förutsättningen att, om initiativ tas av hyresgästföreningen (eller av hyresgästen vad avser den enskilda lägenheten), fastighetsägaren inte skall kunna vägra att förhandla. Om så

sker eller resultat inte skall det uppnås, finnas prövningsoch sanktionsmöjligheter. Likaledes skall fastighetsägaren vara skyldig att föra förhandling med hyresfästförening innan åtgärd av väsentlig art genomförs.

Vi har inte närmare behandlat på vilket sätt detta skall komma till uttryck i Ett lagstiftningen. sätt som kan komma i fråga och som tidigare berörts är att endera parten skall äga rätt att få frågan prövad inför hyresnämnden.

Om medling ej kommer till stånd, skall vid frågans avgörande i hyresnämnd denna pröva om åtgärderna är till nytta för de boende eller allmänt är ägnade att öka trivseln eller använd-

barheten av bostäderna. Åtgärderna skall

utföras om de inte är till synnerligt men för fastighetsägaren. Skälig ersätt-

SOU 1974117 Boendedemokrari 395

till honom. Det sätt på vilket detta sker, ning skall utgå inte komma i strid med hyreslagens allmänna befår dock stämmelser om hyrans skälighet.

kollektivavtal på hyresamrknaden har Frågan om attinföra inom Denna fråga aktuadiskuterats partsorganisationerna. område redan liserades i doktrinen på kollektivavtalsrättens Det kan konstateras att lagstiftningen om i början av seklet. har haft stor betydelse kollektivavtal på arbetsmarknaden Den första kollekäven för lagstiftningen på hyresområdet. den som följde tiva överenskommelsen på hyresmarknadensvar i Göteborg i början av 1930på den s k Olskrokskonflikten talet. Den träffades inför en statlig förlikningsman.

stod det klart att hyresregleringen så små- På 1950-talet skulle avvecklas och att detta skulle medföra ningom börja större spelrum för organisationernas förhanlingsverksamhet.

Man kan här som exempel peka på de förhandlingsordningar som med början 1957 slutits på hyresmarknaden.

den grunden för ett ökat hyresgäst- När det gäller rättsliga att införa ett inflytande bör möjligheten på hyresmarknaden övervägas. Parterna har redan kollektivavtalsrättsligt system som det bör kunna vara möjligt att bygga vunnit erfarenheter en sådan lagstiftning på.

har ett starkt intresse av att finna Hyresmarknadens parter Det bör emellertid enligt vår lämpliga förhandlingsformer. finnas ett komplement till detta i lagstiftning. uppfattning härför är även om frivilliga överenskommelser Ett skäl att, för medför en finns, lagstadgade rättigheter hyresgästparten för denna vid förhandlingar. En sådan lagstarkare position måste för att bli effektiv innehålla sanktionestiftning Ett annat skäl som sammanhänger med vår uppfattbestämmelser. skall behandlas lika och ha ning om att alla hyresgäster är att det med all sannolikhet kommer att samma rättigheter som inte omfattas av frivilliga förhandfinnas fastigheter Det är inte osannolikt att det just i sådana lingsordningar.

396 Boendedemokrari

fall finns särskilt behov av en lagstadgad rätt till inflytande och medbestämmande för de boende.

9.7.6 Beslutformer inom bostadsföretagen

åtyrglgereprgsgntatign_m_m

En från arbetslivet känd form för medinflytande är rätten för arbetstagarna att utse ledamot i företagets styrelse. En utformning av motsvarande innebörd för de boende kan knappast tillämpas inom hyresrättssektorn. Fastighetsägarstrukturen är synnerligen bl a med ett oenhetlig, stort antal enskilda fastighetsägare med små fastigheter.

För de allmännyttiga varav bostadsföretagen, åtskilliga i och för sig har en storlek och en organisation som påminner om ett industriföretags, gäller därtill att styrelsen har utsetts val genom i kommunfullmäktige eller kommunstyrelse. Därvidlag torde regelmässigt styrelsen utses på politiska grunder, på samma sätt som ledamöter i nämnder, beredningar 0 d. Företagens styrelser har fullt ansvar inför kommunen. Möjligheterna till insyn kan utövas på detta sätt och genom att företagens årsredovisningar och berättelser är offentliga. I de rutiner som har utvecklats under de mer än 15 år som förhandlingar förkommit har också hyresgästernas förhandlingsrepresentanter tillgång till material från interna redovisningar, kalkyler o d.

Det torde därför vara för att tidigt aktualisera några förändringar i dessa avseenden. Frågan faller f ö närmast inom ramen för utredningens om den kommunala demokratin uppdrag.

Det kan också noteras att det i ett antal allmännyttiga bostadsföretag tidigare funnits en direktrepresentation av hyresgästerna i företagets styrelse. En avveckling av detta synes dock ha skett. Enligt de uppgifter som nu föreligger förefaller det inte som om en ny direktrepresentation skulle komma att aktualiseras.

Boendedemokrati sou 197417

för hyresgästerna att utöva insyn hos de Möjligheterna enskilda fastighetsägarna är däremot mer begränsade. Beslutsfattandet är i väsentliga frågor knutet till ägandet. Inte som antytts ovan, är det svårt minst av praktiska skäl, något att se att skulle vara en väg till styrelserepresentation lösning av inflytandefrågorna.

Vi finner däremot anledning aktualisera en insynsmöjlighet av annat en rätt för hyresgästerna att utse slag, nämligen särskilt ombud med rätt att granska fastighetsägarens redovisningshandlingar av olika slag.

med motsvarande har nyligen föreslagits i en En ordning syfte Arbetstagarkonsult - försöksverkdepartementspromemoria, samhet i vissa företag (Ds I 1973:6). Företagets styrelse och den som har hand om förvaltningen av företaget skall enligt förslaget ge arbetstagarkonsulten tillgång till föreböcker, räkenskaper och andra handlingar samt lämna tagets honom de upplysningar och den hjälp som han begär.

De överväganden av praktisk och principiell art som är nödför att en lämplig teknisk lösning har det av vändiga ange tidsskäl inte varit möjligt att här framlägga. Frågan är dock av den vikten att vi ansett det befogat att aktualisera den.

lezkâamhâtsnom äoâtâdsfârâtâeânâ nuxaraadâ ramar

De i de föregående avsnitten 9.7.2 - 9.7.5 angivna punkterna skulle kunna äga allmän tillämpning inom hela hyresrättssektorn.

har tillkommit efter över- De allmännyttiga bostadsföretagen samhällsbeslut i avsikt att tillförsäkra de boende gripande goda bostäder till priser som bestäms på självkostnadsbasis. Genom det sätt på vilket styrelsen i företaget väljs har kommunens invånare genom den representativa demokratins former inflytande och ansvar för företaget i fråga.

398 Boendedemokrati sou 1974:17

Ovan har noterats en del betydelsefulla initiativ till vilka de allmännyttiga bostadsföretagen medverkat. Vid 1972 års kongress behandlade SABO frågan om inflytande för de boende som en särskild punkt på dagordningen. Det konstaterades i en inför kongressen bl framlagd rapport a följande:

Det är naturligt att de allmännyttiga bostadsföretagen med sin kommunala bakgrund och sin att väuppgift fylla sentliga bostadssociala funktioner bör vara de som går i spetsen för utvecklingen.

Styrelserna i de allmännyttiga bostadsföretagen utses av kommunerna. Samtidigt arbetar de under ett företagsekonomiskt ansvar. Genom det kommunala ägandet är dessa företag väsensskilda från övriga företagsformer och står genom den kommunala demokratiska beslutsprocessen under medborgarnas direkta inflytande. När nu ökat hyresgästinflytas upp, står detta inte

tande på något sätt i motsats-

förhållande till det nyss framförda. De frågor som kan aktualiseras om ett ökat kan således hyresgästinflytande aldrig bedömas stå i konfliktrisk med samhällsinflytandet utövat genom den kommunala demokratin. Mot av bakgrund motiven till dessa företags tillkomst, att erbjuda goda bostäder åt alla, är det naturligt att och verkutformning samhet omprövas allteftersom målsättning och värderingar förändras.

Fullt naturligt har man från dessa sida företags utgått från gällande regler för företagens verksamhet, inte minst beträffande medelsförvaltning 0 d. Detta hindrar emellertid inte en utveckling inom de ramar reglerna ger, något som uttryckts på följande sätt:

Med de betingelser under vilka de allmännyttiga bostadsföretagen arbetar, på samhällets uppdrag och under ett företagsekonomiskt avsvar, är det nödvändigt att beakta ansvarsfrågorna. Därav följer att företagens verksamhet bör organiseras i sådana former att klarhet råder om ansvar och befogenheter inte endast i fråga om relationer till

Boendedemokrari 399

uppdragsgivaren, kommunen, utan även i den inre organisationen.

I var demokratiska tradition, inom politik, fackligt arbete, föreningar, finns genomgående en uppenbar koppling mellan inflytande eller befogenheter och ansvar.

Mot denna bakgrund och eftersom frågan om ett ökat hyresgästinflytande kan förutsättas undergå en successiv utveckling, bör det finnas goda möjligheter att finna lämpliga former. Förutsättningen att ett ökat inflytande skall vara kopplat med ett ökat ansvar är emellertid central.

Av de i de föregående avsnitten angivna punkterna återfinns hos SABO också följande tänkbara utvecklingslinjer:

Företagen bör intressera sig för och aktivt pröva att utveckla olika former av ett ökat inflytande för hyresgästerna. Kontakterna i dessa frågor bör därvid tas med hyresâäströrelsen på ett tidigt stadium i avsikt att bedriva arbetet i samråd med denna.

I bostadsförvaltningen bör prövas möjligheter att låta den enskilda hyresgästen med ett klart angivet ansvar relativt fritt disponera över sin lägenhet.

Företagen bör likaså pröva att låta grupper av hyresgäster, samlade i trappuppgång eller hus, disponera över och fatta beslut rörande för dem gemensamma angelägenheter med klart angivna förutsättningar och ramar.

Ordningsregler, regler för brukande av gemensamma anordningar 0 d bör normalt faställas först efter hörande av hyresgästföreningen eller dess avdelning eller kontaktkommitté. Man bör också pröva att i dylika frågor överlämna beslutanderätten till hyresgästerna.

Man bör också notera att det från enskilda fasighetsägares sida visats intresse i denna fråga.

l974zââ

400 Boendedemokrati SOU

Även om vi således kan konstatera att

en utveckling är påbör-

jad, finns det enligt vår mening skäl att aktualisera ändringar av gällande lagstiftning av ovan angivet slag (avsnitten 9.7.3 - 9.7.5) för att öka möjligheterna för hyresgästerna att delta i beslut om boendet.

2.7.7 Förändrage_f§rgt§g§fgrmer

Förutsättningarna för bostadsföretagens verksamhet blir med tiden annorlunda bl a genom hushållsförändringar och ändrade värderingar. Det ligger i sakens natur att även företagsformer, organisation 0 d bör ändras med i tiden växlande krav. De allmännyttiga bostadsföretagen, som står under kommunens direkta ledning, är möjliga att förändra genom beslut av icke övergripande karaktär. Nedan redovisas därför synpunkter som framför allt kan får snabb inom tillämpning den allmännyttiga sektorn - även om synpunkterna, om de skulle kräver ändbeaktas, ring av regelsystemet - en fråga som vi nu inte finner anledning att närmare behandla.

Det nyss sagda utesluter inte att inte också det enskilda fasighetsägandet med tiden kan komma att undergå förändringar. Detta torde dock fordra åtgärder av relativt genomgripande slag, något som helt ligger utom ramen för vårt

msagcumnkngøasxmm:

uppdrag att behandla. _cy. Bostadskooperationen har funnit sina former. Den bygger på upplåtelseformen bostadsrätt. Den innebär bl a en knytning mellan hushåll och lägenheter med ett direkt ägande.

Ägandefrågorna får inte samma aktualitet i de kommunägda bostadsföretagen. En fördelning av ansvar och nyttjande i kooperativa former skulle kunna övervägas för sådana hyreslägenheter. Av detta skulle då kunna följa att inflytande utvecklas på ett sätt som har likhet med konsumentkooperationen.

Boendedemokrati 401

Den boendes rätt till sin lägenhet måste vara reglerad i ett individuellt avtal. Vad som i ett av de föregående avsnitten anförts om önskvärdheten av att hans rättigheter utvidgas, äger giltighet även om ägareformerna eller beslutsformerna i övrigt skulle komma att förändras.

för - En av de väsentliga grunderna bostadsförsörjningen solidaritet mellan de boende nu och i framtiden - måste behållas. Villkoren för bostädernas kapitalutgift ges allmänt av övergripande beslut av regering och riksdag. På samma sätt ges förutsättningar och kostnader för teknisk försörjning, vatten och avlopp, gator, elektricitet m m genom beslut huvudsakligen på kommunal nivå. Hyresnivån och hyrornas av olika storlek, standard, läge m m fördelning på lägenheter blir följden av förhandlingar som förs mellan hyresmarknadens parter.

De kostnader som direkt hänger samman med bostadens brukande skulle kunna fördelas genom beslut bland de boende - ytterst när det gäller den enskilda lägenheten av den boende själv.

Ett överförande av beslut om bostadsområdenas skötsel och förvaltning till de boende bör ske i sådana former att det är förenligt med de demokratiska traditionerna.

§.l,§__ gv§lutange_kgmgegtgr Vi avser att i vårt fortsatta arbete överväga förutsättningar och former för ett ökat boendeinflytande.

KAPITEL 10

PRÖVNING AV KÖPESKILLING VID SNAR FÖRSÄLJNING AV SMÃHUS

. 10.1 Inledning

10:10_ Htfeånlnåsäpâdäaåef E* T

hemställdes att riksdagen skulle be- I motionen 1973:254 (S) åtgärder för att motgära att Kungl Majzt skyndsamt vidtog vid försäljning av statsbelånaverka oskäliga kapitalvinster som inte i huvudsaklig avsikt att bereda de småhus köpts varaktig bostad åt ägaren.

vpk) föreslog i sitt betänkande Civilutskottets majoritet (s, att som sin mening ge Kungl Maj:t till CU 1975:19 riksdagen känna vad utskottet anfört (s 34) i anledning av motionen,

nämligen: delar motionärernas förhoppning att de nu “Utskottet orter dubbla på inte alltför på vissa prisnivåerna sikt kan förenas. Utskottet delar emellertid lång även för att nu gällande ordning kan medfarhågorna föra konsekvenser och anser att frågorna negativa studeras. Kungl Majzt bör därdärför bör ytterligare undersöka och lämnligneten av för låta möjligheten åtgärder som kan förenas med nu gällande temporära kontroll av priset vid första överlåtelse av vissa

småhus.

sig mot be- En minoritet i utskottet (c, fp, m) reserverade att motionen bort avstyrkas. Reservanterna slutet och ansåg uttalade: anför kan ett i jämförelse med ef- Som motionärerna för låvt utbud av småhus 7 liksom nå övriva .. »z terfråvan 1.: L›

404 Prövning av köpeskilling vid. . . SOU 1974:1

områden, leda till Därav nrisstegeringar. framkallade realisationsvinster beskattas 1 vanlig ordning. En prispressande ordning kan emellertid inte genomdrivas med olika typer av administrativa regleringar, priskontroll e dyl. En inriktning av produktionen mot ökad andel småhus i enlighet med konsumenternas önskemål är det enda medel som effektivt tillgodoser motiorens syften. Motionsyrkandot avstyrks därför.

Riksdagen följde utskottet. Kungl Majzt den uppdrog 25 maj 1973 åt boendeutredningen att under utredningsarbetet överväga frågan om möjligheten och lämpligheten av åtgärder i det av civilutskottet angivna syftet.

10:19_ Eöåslaå PPJTS êrê “Esêâê

I motionen 1974:346 (s) har att hemställts riksdagen begär förslag till åtgärder i syfte att skydda konsumentintressen på bostadsmarknaden. Motionärerna uttalar sig för att även det privatfinansierade byggandet av småhus i grupp skall kontrolleras i fråga om köpeskilling respektive entreprenadsumma och att avtal om köp av såväl statligt som privat finansierade hus skall kunna prövas beträffande indexklausuler, garantiutfästelser m m enligt villkor som ansluter till konsumentköplagens värderingar.

10.2 Bakgrund

Fram t 0 m år 1967 fanns bestämmelser vilka ett enligt beviljat statslån för bostadsbyggande fick övertas vid försäljning av fastigheten endast om köpeskillingen godkänts av lånemyndigheten. Dessa bestämmelser var vid överlåtelse av småhus betingade främst av syftet att inte skulle säljaren kunna tillgodogöra sig det kapitaliserade värdet av direkta subventioner - i form av t ex räntebidrag och underränta på statslån. För enskilt ägda flerfamiljshus torde motsvarande bestäm-

av vid . . . 405

Prövning köpeskilling

SQU1974;17

molser na daft till syfte att motverka snekulativ försäljnin* men också att hindra rörsäljni.- till en köoeskillinâ › :ÅUJMP ma s förräntas och därför kunde medföra risk för köparens obestånd och därmed även hans förmåga att betala statslirçt.

kogn-nittéyz (sou 1966:44 s 201) ansåg; bl a ...ispolitiska tät motivet for en forssdtt kontroll av köpskillingen vid överlñtnlse av egnahem skulle bortfalla om de egentliga rüntcsubvontionerna avveoklades. Den omständighet att ett naritetslån i början medförde lägre kapitalkostnader än snliât vanliga ru knadsvillkor ansågs visserligen kunna uns till iutäk: för att begära ett högre pris men köparen .ttes Ä andra sidan beakta kommande ökningar av dessa kostnader. Kommittén föreslog därför att kontrollen över vid andranandsförsäljnin; av statligt belåköñeskillingen nade Hus skulle upphöra.

Kommittén föreslog även att den detaljerade priskontroll som utövados vid förstagängsförsüljning av gruppbyggda småhus skulle Denna kontroll innebar att högsta upphöra. angavs med utgångspunkt i produktionskostförsäljningspris naderna..Totivot att skydda förstahandsköparna mot oskälig nrissüttninj från byggföretagens sida ansågs visserligen kvarstå men borde enligt kommittén kunna tillgodoses genom det villkoret för lån, nämligen att kostnaderna generella befanns För flerfamiljshus gällde att inte oskäligt höga. kostnaderna skulle anses oskäligt höga om de väsentligt beräknat En kostnad som endast obeöversteg pantvärde. översteg en på visst sätt beräknad produktionskosttydligt nad skulle dock godtas.

1967:100 s 234, SU 100 s 42) beslöt av- Statsmakterna (prop den särskilda för statligt skaffa köpeskillingskontrollen från den 1968. Däremot kvarstår, i belånade hus 1 januari med ett remissförslag, en kontenlighet bostadsstyrelsens småhus - en roll vid förstagångsöverlåtelse av gruppbyggda inom ramen för det allmänna villkoret att lån inte kontroll är oskäligt hög. Detta får beviljas om produktionskostnaden

406 Prövning av vid . . . köpeskilling SOU 1974:1

villkor har fått

uttryck i 9 § i 1967 års bostadslånekungö-

relse (Blk), enligt vilket

stadgande lån, oberoende av hustyp, inte utgår om den beräknade kostnaden för byggnadsföretaget väsentligt överstiger pantvärdet. Enligt 41 § Blk gäller att preliminärt beslut om lån för bl a gruppbyggen av småhus för försäljning skall innehålla uppgift om ett lån inte kommer att slutligt om kostnaderna beviljas blir högre än de preliminärt beräknade och godtagna med vissa tillgodtagbara lägg.

Överlåts ett gruppbyggt småhus före beslut om utbetalning av bostadslånet sker den ovan angivna prövningen av köpeskil-

lingen (kostnaden) hos länsbostadsnämnden

enligt reglerna 1 9 § Blk.

10.2:2 gommunal borgen som förutsättning för lån

§ällande_o§dning_m_m_

Som villkor för att länsbostadsnämnd skall kunna medge att ett beviljat och utbetalat lån övertas av ny ägare till ett småhus gäller bl a (37 § Blk) att kommunen skall ha åtagit sig ansvar enligt 13 § Blk för den lån. Om komnye ägarens mun inte åtar sådant ansvar sig och medgivande att överta lånet sålunda vägras av länsbostadsnämnden skall nämnden säga upp lånet om det inte finns särskilda skäl däremot.

Kravet på kommunalt ansvarstagande för vissa förluster har gällt sedan länge. I förarbetena till kungörelsen

(1938:247)

om lån och bidrag av statsmedel för beredande av bostäder i egnahem åt mindre bemedlade barnrika uttalade defamiljer partementschefen (prop 1958:190 s 61) att ansvarigheten är att betrakta som en garanti för att urvalet bland de lånsökande göres bland personer kända för skötsamhet och vilja att fullgöra sina åtagna förpliktelser. Bakom kungörelsen (1942:569) om tertiärlån och tilläggslån för vissa bostadsbyggnadsföretag låg bl a uppfattningen (prop 1942:29 s 88) att det kommunala ansvaret skulle ge garantier för att huset byggdes enligt företedd ritning och kostnadsplan.

av vid. . . 407

Prövning köpeskilling

om egnahemslån och förbätt-

Då den i kungörelsen (1948:546)

av den övre lånegränsen från 75 ringslån intagna höjningen lades en delvis annan aspekt till 90procent diskuterades,

på borgensfrågan. Bostadssociala utredningen (SOU 1945:63

s 542) anförde att den ur låntagarsynpunkt lämpliga gränsen var vanskligt hög ur fastighetskreditsynpunkt. 90 procent borde den övre lånegränsen inte Enligt utredningens mening av fastighetsvärdet om inte ett visst överstiga 85 procent kommunalt ansvarstagande förelåg.

har återkommit i motioner ñartill anknytande tankegångar Sålunda 1973 års riksdag i även på senare tid. föreslogs motionen 19T5:1559 (fp) ställa villkor om kommunal borgen även för bostadsföretags lån i inteckningsallmännyttigt ct 100 procent. Det är möjligt att säkerhetsaspek- 95 ter här har beaktats. ?land civilutskottets motiveringar bakom riksdagens beslut att av- (CU 1975:19 s 30), som låg bl a en hänvisning till pågående utredslå yrkardet, ingick

ninñsarbete.

har i ett yttrande (1975-06-14, dnr 39-277) :ostadsstyrelsen bla hävdat att bestämmelserna om komtill regeringsrätten motiverade även av planmäsaiga övermunalt ansvar får anses kommunerna till en väqandcn. Genom ansvarskravet tvingas av om ett varaktigt behov av bostäderna notgrann prövning har dock noterat att kreditvärdesföreligger. Styrelsen vid lånebeslut om nybyggnad. Vid frågan prövas slutgiltigt till övertagunde skall enligt tillämpningsföreskrifter sökandens möjligheter att 1 C Slk materiellt endast prövas .ø/ _ och att förvalta huset tillfredshes råda ñrskostnaderna

stallanoo.

Vissa avgöranden z om kommunal borgen

hade i två likartade fall avsla- Lünsbostadsnümnden i Malmö att överta egnahemslån enligt ;it ansökninjar om medgivande motiverades med att respek- 1937 års kungörelse. Avgörandet Lomma) vägrat teckna forttive kommunalnümnder (Kävlinge, Lálnen sades upp och löstes satt jâimlilct 13 Bik. uoij-jer;

sedermera.

408 Prövning av vid. . . käpeskilling

wav niter klander av kommunalnämndernas beslut fann länsstyrelsen att dessa, som motiverats med att överlåtelsepriset var för högt, inte ansågs vila nå rättvis grund.

Sedan kommunstyrelserna anfört besvär fann regcringsrätten

(278, 279-1971) i domar den 7 november

1973, med ändring av länsstyrelsens beslut, den mot klandrade besluten förda talan inte kunna bifallas. Kommunalnämndernas beslut att vägra borgen blev sålunda gällande.

Regeringsrätten anförde att i målen inte visats att kommunalnämnderna tillämpat strängare bedömningsgrunder än vid handläggningen av andra liknande Inte ansökningar. heller i övrigt hade anförts någon omständighet som kan anses innebära att klandrade besluten vilade på orättvis grund. Slutligen hade i målen inte visats annat förhållande som jämlikt 76 § kommunallagen kunde föranleda upphävande av kommunalnämndernas beslut.

I detta bör sammanhang noteras även ett Kungl Maj:ts beslut

(1971-02-26; inrikesdepartementet B 1201/70). Länsbostads-

nämnden i Jönköpings län avslog en ansökan om övertagande av ett egnahemslån sedan Huskvarna kommun vägrat teckna fortsatt borgen för liggande lån. Kommunens ställningstagande grundades på att säljaren inte reglerat en skuld till kommunen för vissa kostnader i samband med uppförandet av huset. Bostads-

styrelsen lämnade köparens besvär utan bifall. Sedan köparen anfört besvär upphävde Kungl besluten Maj:t och återförvisade ärendet. Utgângen motiverades med att lånet, med hänsyn till föreliggande särskilda borde få av omständigheter, övertagas köparen trots att kommunen inte tecknat borgen.

10.2.3 Villkor i med

samband

kommunal_bgstadsförmedling_

Länsbostadsnämnden kan på begäran av kommun med kommunal bo-

stadsförmedling enligt 51 § Blk besluta att bostadslån för

gruppbyggda småhus kommer att beviljas och får övertas en-

dast om lånsökanden ger kommunen På kommuförmedlingsrätt. nens begäran kan nämnden också ställa som villkor för lån

av köpeskilling vid. . . 409 Prövning

till småhus som skall bebos av låntagaren att denne medverkar till att kommunen får förmedlingsrätt till en hy-

eller som han lämnar i samband res- bostadsrättslägenhet med Prövningen av om villkoret uppfyllts

inflyttningen.

ligger hos länsbostadsnämnden.

en ansökan om slutligt lånebe- En kommun (Täby) avstyrke i ett med hänvisning till slut för ett småhus gruppbygge inte i omfattning medverkat till att att sökanden skälig till tidigare bostad. Vidare ge kommunen förmedlingsrätt kommunen beslutat att inte teckna ansvar för bostadshade

(1973-03-23) låneansökan

lånet. Länsbostadsnämnden avslog under åberopande av båda dessa förhållanden. Bostadsstylämnade besvär häröver utan bifall med

relsen (1973-08-16)

endast till att kommunalt ansvarsåtagande väghänvisning Fats:

om bostadslån för nybyggnad av

Över en ansökan (1970-02-02)

småhus i Stockholm yttrade sig byggnadsdelegerade avstyr- Skälet för var att sökanden botingat sig kande. avstyrkan än det rekommenderade för sin bostadsrättsett högre pris han inte ha i skälig utsträcklägenhet, varigenom ansågs att förmedlingsrätten enning medverkat till ge kommunen Sedan länsbostadsnämnden begärt direkt uppligt 51 § Blk. ville teckna ansvarsåtagande, anförgift huruvida kommunen av drätsclnämnden - som hade de kammarkontoret på uppdrag att teckna borgen - att kommunen ett generellt bemyndigande åta för det fall inte skulle vägra att sig borgensansvar beviljade lånet. Detta ställningsatt länsbostadsnämndcn man i borgensfrågan inte tagande grundades på meningen-att i 51 § Blk uppfyllts och borde pröva om medverkanskrovot för att de ekoatt borgen fick enbart ses som en garanti Som nämnts åligger det nomiska förplitelserna uppfylldes. om förutsättning för lån finns länsbostadsnämnden att pröva beviljade sedermera lån. enligt 51 § Elk. Länsbostadsnämnden

till marken eller tecknar exploahär kommun har äganderätt

410 Prövning av vid . . .

köpeskilling SOU 1974:1

terinjsavtal på annan grund finns müjlgheter att ta in särklnnsuler en belåning och oriser W n.

borjm THQKUH tar sedan ett tiotal år tillbaka in en alnnsul i kÖ?GHVCHl, enligt vilken köpare åtar dels att sig uoniöra GVSCEG Hus så att det är inflyttningsklart ett år - tor till det, dels att inte inom två avyttra fastigheten üillti esdagen. Bryter köparen mot dessa åtaganden skall han enlitt avtalet utge ett skadestånd om 10 OOO kronor tillträdosdagen. Betalningsförpliktelsen säkrus ;enat nanthrev. Med stöd av denna har skadeavtalstyp wra tillfällen efter förhandlingar.

Kommunfullnüktige 1 Lidingö har (1973-12-18) beslutat nemstülla att Lidingö stads Tomt AB vid försäljning av tomtmark för statsbelânade fastigheter i Östra Rudboda skall ha in cn klausul om nrisprövning. I området skall bolaget sälja tomter på vilka hus skall byggas enligt entreprenadavtal direkt mellan tomtköparna och blivande entreprenör. Klausulon innebär en utfüstelse för köparna att till bolaget utge ett beiopp om 15 OOO kr för det fall att köparen säljer . b ?J S t igheten inom tio år från det lagfart beviljats honom. Ee loppet skall erläkras i den män försäljningspriset överstiger vad som är inte skattepliktig realisationsvinst. Till säkerhet för betalningen skall lämnas pantbrev i fastigheten. Pelonpet skall enligt avtalsklausulen avses täcka tomtbolaqets extraordinära exploateringskostnader - - som med hänsyn till belåningsformen ej kunnat uttagas vid köparens förvärv.

I den bakom beslutet liggande motionen konstateras att de plankostnader för området som inte täcks av tomtpriserna uppjår till drygt 15 OOO kr por lägenhet. Motionärerna finner det inte rimligt att den satsning på lågprislägenheter, som kommunens medborgare gör, vid en försäljning i andra hand skall kunna tillföra fastighetsägaren spekulationsvinst.

Täby kommun har i början av 1960-talet tecknat avtal om tomt-

av köpeskilling vid. . . 411

Prövning

i Östra där det föreskrevs att försäljningar Vallabrink

fick utan kommunens medköparen inte avyttra fastigheten

fem år från allt vid vite givande inom tillträdesdagen,

I ett fall har vitet av 5 OOO kr, säkrat genom inteckning.

utkravts.

har det kommunala fastighetsbolaget i fråga I samma kommun

tecknat avtal om tomtförsäljning där köpaom Enstaområdet

inom tre år och förbinren åläggs att bebygga fastigheten

inte tomten utan bolagets medgivande inder sig att sälja

nan fullgjorts. Dessa förpliktelser byggnadsskyldigheten

att vid avtalsbrott utgår ett skyddas genom en utfästelse

vite om 10 000 kr, säkrat genom pantbrev.

i Erikslundsområdet i Täby kommun teckna- Vid försäljningar

men väl ett villkor att des inte avtal om avyttringsförbud

skulle överlämna denna för köpare med bostadsrättslägenhet

till ett på visst sätt beräknat förmedling och försäljning

vara att de som inte fick del maximipris. Avsikten angavs

i alla fall skulle få möjlighet av de förmånliga huspriserna

till förvärva en bostadsrättslägenhet. att rimligt pris

har avslagit ett fastig-

Täby koxrununiullmäktige (1973-12-18)

enligt vilket till exploateringsavtal hetsnämndens förslag,

inte var aktuell skulle fogas där kommunal bostadsupphandling

att vid vidareförsäljning av mark åtagande för entreprenören

teckna en viss av köpe- och entreprenadtill husköpare typ

bl a ett åtagande från den bliavtal. innehöll Typförslaget

att inte inom tvâ är från tillträdesdagen vande husägaren utan medgivande av förmedlingsorganet överlåta fastigheten

skulle anges. Om över- - ett medgivande vari godkänt pris

mot detta förband sig huslåtelse skedde i strid åtagande

ett vite av 30 OOO kr, en föratt till kommunen utge ägaren

som skulle säkras med pantbrev. Mot fastighetsnämnbindelse

m) gjorts. I reservationen dens förslag hade reservation (fp,

att undvika att de småhus som uppanförs att det är angeläget

används för spekulation. Reserförs genom kommunens medverkan

klausulen bristfällig och vanterna ansåg dock den föreslagna

dess uppföljning inte klarlagd. praktiska

412 Prövning av köpeskilling vid. . .

I fråga om den rättsliga bakgrunden för här nämnda avtalstyper torde i detta sammanhang endast böra erinras om följande.

Enligt nya jordabalkens regler får ett köps fullbordan eller bestånd inte göras beroende av villkor i regel under mer än två år från den dag då köpehandlingar upprättades. Har längre tid avtalats är köpet ogiltigt.

Avtalslagen innehåller (36 §) ett stadgande enligt vilket ett utfäst vite kan nedsättas efter om skälignetsprövning det utfästa vitct är uppenbart skall tas obilligt. Hänsyn inte endast till förlust utan också till det intresse som den viteskrävande kan ha haft för att få en förpliktelse uppfylld liksom till övriga omständigheter. Betalas ett utfäst vite utan förbehåll kan det inte därefter enprövas ligt denna regel.

10.2.5 Avtal av annat slag

I Götebor s kommun tecknar Bostadsstiftelsen Skansen Kronan (Lünssparbanken) särskilt avtal, en s k boendeförsäkran, med köparen i samband med kontraktstecknande. Köparen får där intyga att köpet är avsett som bostad för och familjen att han avser fullfölja köpet och flytta in vid tillträdet. Rüttslig prövning har ej skett i något fall.

Enligt uppgift har förekomsten av denna bestämmelse, som tillämpats i ca 1 år, inneburit att ett antal husspekulanter inte tecknat köpeavtal. Detta kan tolkas som att áträrt) den naft betydelse för att minska eller förhindra handel i köpekontrakt.

Den tillämpade försäkran har följande lydelse: Inför Kommande försäljning av ovannämnda område försäkras härmed på heder och samvete att min bestämda avsikt är dels att tillsammans med min familj skaffa oss en varaktig bostad i detta område, dels att genomföra flyttningen dit så snart huset blivit färdigställt av

av köpeskilling vid. . . 413

s0u1974-.17 Prövning

producenten.

Om ett eventuellt icke kan fullföljas genom omköp varöver jag idag icke kan råda medger

ständignet

jag att det blivande köpekontraktet på oförändrade villkor får överlåtas på köpare, som utses av Bo-

stadsstiftelsen Skansen Kronan.

är medveten om att min familjs samt- Samtidigt jag bostadssparkonton nollställts vad det gäller liga samt att eventuella anmälningar till andra poäng, områden makuleras i samband med detta köp.

l°:2:6 _ 5E°§tEäEK

av mark med tomträtt (15 kap jordabalken) ger kom-

Upplåtelse mun möjlighet att höja en avtalad tomträttsavgäld. Avgälden annat avtalats efter tidsperioder om tio kan om inte höjas om ändring av avgälden för den kommande år. Överenskommelse får inte träffas senare än ett år före utgången tidsperioden På talan av endera parten under det av den löpande perioden. sista âret i en period skall rätten bestämma avgälden näst av det värde som marken äger vid omprövningen. på grundval därvid tas till ändamålet med upplåtelsen och Hänsyn skall föreskrifter om användning och bebyggelse. gällande

är beroende såväl av markvürdet som av rän- Avgäldens storlek tefaktorn. Lagen ger inga regler om kapitaliserinnsräntan, kan komma att prövas av rätten. Kommunförbundet som också sin om avgüldsrünta som behar i cirkulärskrivelser.uttalat döms lämplig för statsbelånade bostäder.

torde allmänt sett ofta kunna bedömas uti- Markvärdestegringen betraktas som ortens pris. Härvid kan hänsyn från vad som kan till som kommun tillämpar vid nya uppkomma att tas de priser mark. om normer för fastställanlåtelser på likvärdig Frågan har bl a nerörts i ett interpellationede av tomträttsavzäld av statsrådet Lidbom.

svar i riksdagen (1973-12-06)

414 Prövning av vid . . . köpeskilling

SOJ1974l7_

Uttryck för en direkt markprisnolitik finns bl e i expropriationslagen och i förutsättningarna för bostadslån.

Det som skall ersättas vid är i expropriation nrincip |.i astighetens marknadsvärde, d v s det pris fastigheten sanno_ likt skulle betinga vid i försäljning öppna marknaden. Vid tätbebyggelsexpropriation och Vürdcstcgringsexpropriation gäller den s k presumtionsregeln. Denna innebär att sådan ökning av marknadsvärdet som ägt rum under i princip tio år före ansökningen - dock efter den tidigast 1 juli 1971 - raknas ägaren till godo endast i den mån han kan Visa att ökningen beror pá annat än förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. sålunda ?rsättning utgår endast om presumtionen motbevisas. För att undvika stötande resultat beträffande t ex eget hem bör dock (prop 1971:122, s 185- 186) en ersättning utgå som ger ägaren möjlighet att skaffa en likvärdig ersättningsfastighot i grannskapet eller på annat håll.

Som förutsättning för bostadslån gäller, förutom den ovan angivna regeln angående kostnaderna för det färdiga huset, regeln i 10 § Blk. Denna regel innebär att bostadslån inte utgår för bl a småhus om det till vilket marken förpris värvats överstiger vad som är skäligt.

10393_ âmâkoêkgrzeäsetâeênáneeê

Byggkonkurrensutredningen avlämnade i maj 1972 betänkandet Konkurrens i bostadsbyggandet (SOU 1972:40). Betänkandet har remissbehandlats. Den prövning av reformbehovet som skall göras på grund av de sittande bostadsutredningarnas förslag skall omfatta bl a även byggkonkurrensutredningens förslag.

Byggkonkurrensutredningens förslag syftar till att hävda konsumenternas intressen genom att nå effektivitetoch låga kostnader i bostadsbyggandet. Utöver om markhuvudförslagen

av vid. . . 415

Prövning köpeskilling

Lngsregler har utredninxcn fört f nrövningcn av slutlig nrodukvionskostnad Skz - skärpas. Kommunerna skall enwqivnLnen ; förslsäct få ett mera markerat ansvar vid låneprövning- Web :kull som för bostadslån krävas att 01. lutsättnin; rnnnunüw tillstrrkt âneansökan med avseende på produktions- %ostnnd0rna. Gonom detta iörslaj A ?örening med markfördeløPull0 enligt utredningen (s 94) kommunerna ninásinürossct en statkarc i bostadsbjgganict och hela bostadsställning komma under kommunernas inflytande. Häriproccsson utrednin:0n, markeras att kommunens planerande .noe organ har ett direkt ansvar för att tillqodoser bostadskonsumenternas önske-

:ntkönlag0n m m l _ _ - _ _ _

nu car (prop 1073:158) .z antagit konsumcntköplagen ?T) som slår fast vissa grundlüsrande ou rättigheter som an k nsumont alltid skall ha när han från näringsidkare könet varor som är avsedda huvudsakligen för enskilt bruk. Tv. n behandlar i första hand köparens rättigheter mot sälwei också hans i förhållande till varans jaren ställning särskild kreditgivare och annan med vilken tillverkare, han kun Eomra i rütüslig förbindelse på grund av köp.

Ju 1973:55) har nu Konsnwen mosa.::mamman (direktiv

na bör vara också på underhålls- och reparationstillämpliga om de bör omfatta nybyggnads- och omaybote nå nus. Frågan däremot tveksam och skall övervägas bv tnadsarbeten ansågs av utredningen.

av realisationsvinst m m 10.2.1O âeskattning

och om statlig in- -Enligt kommunalskattelaven b förordningen

416 Prövning av vid. . . käpeskilling SOU 1974:1

komstskatt gäller följande huvudregler. Avyttras fastighet eller tomträtt som innehafts mindre än tvâ år utan samband med expropriation och liknande förfarande är hela realisationsvinsten skattepliktig. Har fastigheten innehafts tvâ år eller mer är endast 75 % av vinsten skattepliktig. Vid

vinstberäkningen får inte endast den nominella

förvärvskostnaden dras av. Avdraget får omfatta denna kostnad omräknad enligt en indexserie, grundad på konsumentprisindex och med levnadskostnadsindex, 1914 som basår. Riksskatteverket fastställer årligen Vid omräkningstalen. avyttring av bostadsfastighet beräknas skattepliktig realisationsvinst bl a efter avdrag även av ett belopp om 5 OOO kr för varje år som bostadshus funnits.

De omräkningstal som fastställts (RSV Dt 1973:22) för realisationsvinstbeskattning av fastighet som avyttrats under år 1973 är för de senaste åren följande

Anskaffningsârz 1973 1972 1971 1970 1969 Omräkningstal: 1,00 1,07 1,13 1,22 1,30

Till jämförelse kan noteras att vid gruppbygge av småhus för försäljning beräknas tillägg för under prishöjningar byggnadstiden med hjälp av värderingskoefficienter som fastställs av bostadsstyrelsen..Koefficienterna skall användas pâ kostnader med undantag av kostnad för tomt och grundberedning m m. Exempel på koefficienter vid höjd mervärdeskatt i ges följande tabell: 1971 1972 1973 1973 jan jan jan nov 1 383 1 463 1 537 1 672

Nedan lämnas exempel av på beräkning realisationsvinster vid försäljning av småhus.

l

i

1 1 1 1

av vid. . . 417

. Prövning köpeskilling

på beräkning av realisationsvinst vid Exempel Iörsäljning av fastighet

Exempel Exempel 2 Förvärv 1970-O1-01 150 000 150 OOO Prisökning vid tiden för avyttring 1971-06-30 resp 1973-C6-50 50 OOO 50 OOO Överlåtelsenris 200 000 200 000

Summa avdrag 173 000 206 850

varav förvärvspris x omrükn.tal 160 500 183 OOO .andardförbüttr. 000:- I 0mräkn.ta1 - 5 550 fast oclopp 6 000 12 000

Exemplen va_ ?rån ursprunglig; förvärv till avyttring.

1 avse: efter 1% år. Därvid uppkommer en Exempel uvyttring vi ket vid 60% marginalskatt innebär en 27 000 tr, nu en 16 OOÖ kr.

Q avser efter 3 år. Därvid redovisas en uvyturing förlust kr. Då detta ej är en s k rqell förlust, nå 5 350 den inte kvittas mot ev annan realisationsvinst eller kan int” för annan förvärvskülla.

Vissa om prisbildningen för småhus 10.5. uppgifter

ufficiella statistikens ram (bearbetning av denna Utanxör den redovisats av boendeutrcdningen i bilaga 2 och i hur tidiaarc

418 Prövning av köpeskilling vid. . .

SOU 1974:1

kapiteltext, SOU 1973:50), har gjorts Vissa undersökningar om prisutvecklingen för gruppbyggda småhus.

Mot bakgrund av en debatt, vari närmast från byggnadsentreprenörshåll ifrågasattes om den med långivningcn förenade prisprövningen vid förstagångsförsäljning av grupphus hade någon funktion, redovisade dåvarande länsbostadsdirektören i Uppsala till bostadsstyrelsen dels en undersökning (1972-11-15) av försäljningspriset för fyra smâhusgrupper utan statliga bostadslån i Uppsala län år 1972, dels, som en uppföljning därav, en undersökning rörande gruppbyggda statsbelånade småhus i Uppsala län, vilka fått statligt lånebeslut åren 1969 - 1971. Vidare har inom bostadsstyrelsens värderingsbyrå upprättats en promemoria (1973-02-05) angående uppgivna försäljningspriser m m för 87 småhusgrupper utan statliga lån. Slutligen har boendeutredningen inhämtat vissa uppgifter i anslutning till detta ämnesområde.

Undersökningen (1972-11-15) av fyra småhusgrupper utan statliga lån i Uppsala län år 1972 omfattade 212 hus. Skillnaden mellan uppgivna försäljningspriser och bedömt godtagbart försäljningspris vid statlig belâning varierade mellan 93 000 och 124 000 kr och med en genomsnittlig skillnad om 30 000 - 35 OO0 kr per hus. I utrcdnigen dras slutsatsen att försäljningspriserna utan prisprövning är avsevärt högre än vid statlig belåning. Vidare ifrågasätts från bostadspolitisk synpunkt möjligheten att bygga större smånusgrupper utan anbudskonkurrcns och utan statliga lån. Ingen tillvaratar de blivande småhusköparnas intresse t ex vad gäller kostnaderna.

Den inom bostadsstyrnlsen upprättade promemorian (1975-02-05) avser 87 smühusgrupper i 16 län oc: drygt 2 500 hus uppförda utan statliqt bostadslån, l allmänhet påbörjade under 1971 och 1972. Undersökningen omfattar drygt 20 procent av do privatfinansierade gruppbygçda småhusen under denna tid. Skillnaden mellan försüljningspriserna och uppskattat #05tagbart försäljningspris angavs till ca 100 milj kr eller ca 40 000 kr per hus. (Uppgifterna hur av boendeuuredningon i som 1975:390 s; 444..)

Prövning av köpeskilling vid. . . 419

från län framgår föl-

Av undersökningen (1975-01-10) Uppsala

om de 959 gruppbygáda småhus som fått slutjande. I fråga lånebeslut åren 1969 - 1971 kvarstod den ursprungliga ligt

för vilka re-

E fande de 123 (15 %) småhus ny ägare/låntagare

var tiden mellan tillträde och gistrerats den genomsnittliga 29 månader. Det genomsnittliga försäljningspriset V överlåtelse vid första var 125 900 kr och vid försäljningen inflyttning sålunda 153 600 kr. Prisstegringen i genomsnittsfallct uppgick till i motsvarande fall var i Upp- 27 700 kr. Prisstegrinzen sala kommun 32 OOO kr och i övriga länet 12 900 kr. Den tota-

la produktionsprisökningen under en aktuell 29-månadersperiod till minst eller ca 15 100 kr. Härtill torde angavs 12 procent komma vissa standardförbättringar under innehavstiden, upptill ca 5 000 kr. Ca (27 700./. 15 100 ./, 5 000:) skattade 7 600 kr av den genomsnittliga nrisstegringen skulle sålunda till andra motiv. 1 undersökningen anförs att, även knyta sig om det i viss mindre omfattning förekommer överlâtelser i rent den främsta orsaken till försäljningen torde spekulationssyfte, arbete eller ändrade förhållanden. ha varit t ex nytt personliga som en slutsats att talet om enorma överpriscr vid Det framhålls småhus saknar grund åtminstone i överlåtelser av gruppbyggda Uppsala län.

har inhämtat uppgifter i frågan från 9 kom- Boendeutredningen i expansiva regioner, eftersom muner, belägna huvudsakligen torde vara vanligast förekommande i höga överlåtelsepriser dessa. En summarisk redovisning lämnas nedan.

för statligt belånade småhus. Försällningspriser för - telefonenkät Genomsnitt uppgivna objekt

- betr Göteborgs stads Egnahems AB - Kommunerna Göteborg: lämna för statligt belånade småhus, har ombetts prisuppgift fall dels vid färdigställandet och i de flesta gruppbyggda, dels vid överlåtelse på ny köpare inom 2 - 3 år. De priser skulle vara för en någorlunda etablerad som angavs uttryck skedde 1970-73 och andrahandsförprisnivå. Färdigställande säljning ägde rum 1971-75.

420 Prövning av käpeskilling vid. . . K)lJl974d

Pris via Differens andrahands-

Yed beaktande av den begränsning som vidlåder materialet i och med att det ej tagits fram på statistisk kan dock väg, följande konstateras:

Öveplitelsepriset för statligt belånade småhus som

““digställts resp överlâtits under perioden 1970-75 ligger mellan 40 - 60 000 kr högre än den ursprungliga köpeskillingen för 6 av de 9 kommunerna. Det motsvarar en ökning på drygt 50%.

Prövning av köpeskilling vid. . . 421

skillnaderna redovisas från vissa kommuner De största samt Göteborg (max 100 000) och den minsta i Stockholm från Söderhamn (35 000 kr). Detta torde skillnaden uppgången i överkunna tolkas som en indikation på hur ? låtelsepriser varierar mellan olika typer av regioner.

422 Prövning av vid. . . köpeskilling

10.4 överväganden och förslag

l°_-.4;1_I21_°.d2i2å.

Mot bakgrund av vad som ovan anförts finner vi anledning att lämna förslag till åtgärder avseende de statligt belånade småhusen.

Vi vill därjämte aktualisera frågan om inte de olika intressenter som medverkar vid av småhus produktion oavsett finansieringsform - kan medverka till en ordning som innebär att boendeaspekterna beaktas i högre grad än mer spekulativa inslag. Våra synpunkter i detta avseende redovisas i det avslutande avsnittet.

l%üÄ%@Å®%U@%åLüüEüää@@ä@%@

âäüåtüåüä

I fråga om lämpligheten av och möjligheten till åtgärder för att dämpa prisutvecklingen vid i försäljning andra hand av statsbelånade småhus har kommit till utredningen följande bedömningar.

Det kan konstateras att småhus inom efterfrågan på vissa områden varit så stark i förhållande till aktuellt utbud att marknadsprisnivån legat avsevärt högre än den som blir ett resultat av bostadsmyndigheternas kostnadsprövning. Utredningen diskuterar i annat de faktorer som sammanhang påverkar denna efterfrågan och att under möjligheterna olika förutsättningar nå balans. Här bör endast noteras att de faktorer som konstituerar utbud och är efterfrågan delvis generella för hela landet, delvis lokalt och tidsmässigt begränsade.

av köpeskilling vid . . .

Prövning

s 34) från att even- Utredningsuppdraget utgår (CU 1973:19, skall kunna förenas med nu gällande bestämtuella åtgärder vid första överlåtelse av melser för prövning av priset småhus. De ovan redovisade undersökningarna gruppbyggda att skillnaderna mellan å visar enligt utredningens mening och å andra sidan ena sidan den kostnadsprövade prisnivån som kommer till uttryck inom den privatden marknadsprisnivå och vid andrahandsförsäljning är finansierade nyproduktionen att prisprövning är efpåtagliga. Detta styrker gällande från konsumentsynpunkt. Det torde fektiv och bör bibehållas kommunernas intressen att underinte ligga i statens eller vid som sker kort tid lätta stora prishöjningar försäljning

efter tillträdet.

vid sådan snar andra- Vid bedömningen av prisstegringarna får dessa självfallet vägas mot säljarens handsförsäljning intressen. En allmän värdering av om prisberättigade är eller inte blir i detta sammanhang knapökningen skälig Sålunda kan bl a anföras att en del av past meningsfull. kan täckning för kostnader och standardprisökningen utgöra att en del kan anses motsvara allmän höjande åtgärder och prisstegring och minskat penningvärde.

vi erfarit har från kommunalt håll i detta Enligt vad att för bebyggelse med sammanhang även anförts tomtpriset av mark ofta innefattar en småhus vid kommunal försäljning finns noterat i boendekraftig subvention. Samma förhållande betänkande s 78 ff) och utredningens förra (SOU 1973:50 Syftet med subvengäller även kommunala engångsavgifter. att nedbringa hushållets tioner av detta slag är uppenbart Avsikten är däremot inte att första löpande bostadsutgifter. bör få sig dessa kommunala uppoffringar ägaren tillgodogöra

vid försäljning.

Bland som åberopats för prisdämpande åtgärder. synpunkter bör också nämnas risken för att vid andrahandsförsäljning minskat intresse att påverka småhusens kommunerna får ett

424 Prövning av vid. . . köpeskilling

s)u1974_-17

produktionskostnad. Vidare har påpekats att möjligheterna att med hjälp av kommunal marktilldelning göra snabba försäljningsvinster kan leda till att det uppfattningen kommunala fördelningssystemet andra än tjänar bostadssociala syften.

Som ovan påpekats har förekomsten av höga överlåtelsepriser särskilt noterats i framför allt starkt komexpanderande muner. Enligt vad utredningen erfarit från dessa av prisstegringar berörda kommuner finns en stark och politiskt inte partibunden opinion för en vid prispåverkan andrahandsförsäljningar. Denna opinion har också tagit sig konkreta uttryck i kommunala beslut, avtalsklausuler och andra åtgärder.

Åtaäzdars _tatâoszmaiaa_

Det ovan anförda har givit oss att uppfattningen åtgärder för att i dämpande riktning påverka vid snar priset andrahandsförsäljning av småhus är lämpliga och nödvändiga. Det grundläggande bostadspolitiska syftet,att tillhandahålla även dessa bostäder till ett rimligt pris,bör vara den klara inriktningen för åtgärdernas Med utformning. hänsyn till här förut refererade ståndpunkter bör dessa kunna beåtgärder gränsas lokalt. De bör vara administrativt enkla. En riktpunkt bör vidare vara att även intressen säljarens skall beaktas och att värderingar av

subjektiva syften bör und-

vikas.

Det ligger närmast till hands att från de utgå beslutsformer som utbildat sig: bostadsmyndigheternas administrativa kontroll och avtalsklausuler i samband med kommunal markförsäljning eller eljest.

Med de ståndpunkter som ovan redovisats kan ett generellt återinförande av priskontroll vid andrahandsförsäljning av statligt belånade småhus avvisas.

Prövning av köpeskilling vid. . .

att i detta närmare Med hänsyn till svårigheterna sammanhang avtalsklausulers typinnehåll och deras rättsliga pröva i det enskilda fallet har vi i stället valt att giltighet från att de kommunala bedömningarna skall spela den utgå avgörande rollen.

Det torde med utgångspunkt i regeringsrättens avgöranden kunna konstateras att kommun inte har någon allmän skyldighet att vid ansvarsåtaganden följa formella statliga bostads- Det avgörande är att kommunens beslut politiska överväganden. vilar i kommunallagens mening - d v s inte på orättvis grund att de i vart fall vilar på i bostadsförsörjningshänseende rationella som tillämpas lika för alla kommungrunder medlemmar. Ä andra sidan kan det förefalla mindre väl överatt där den säkerheten i sak inte vägt i fall, kreditmässiga är använda ett beslut i borgensfrågan som uttryck ifrågasatt, för meningen att en köpeskilling inte är godtagbar. Härtill av ett sådant kommunalt beslut kommer att en överprövning såsom kommunalbesvär inte i sig kan innehålla möjlighet av statslån även att i speciella fall medge Övertagande utan kommunal borgen.

Mot av det här anförda har vi stannat för att förbakgrund orda av följande som skall gälla för en regel innehåll, sådana hus, för vilka länsbostadsnämnd godkänt produktionskostnaden vid den första försäljningen, d v s de gruppbyggda småhusen.

Kommunen besluta huruvida en prövning av köpeskillingen i äger samband med snar överlåtelse av statligt belånade småhus, skall ske för hus belägna i kommunen. Det grundläggande avgörandet således hos kommunen. Bostadsmyndigheten prövar om den ligger köpeskillingen kan godtas. Av statsmakterna givna uppgivna allmänna föreskrifter ger ramen för prisbedömningen. Vi återkommer till innebörden av denna föreskrift i följande avsnitt.

426 Prövning av vid. . .

köpeskiI/ing s›u 1974:12

Vi finner det inte att det vid sidan lämpligt av detta föreslagna förfarande skall finnas en möjlighet för kommunen att genom borgensvägran förhindra av övertagande lån, på grund av för hög köpeskilling. om ändock kommunen vägrar borgen av angivet skäl, bör kunna bostadsmyndigheten avstå från kravet på kommunal därest säkerheten borgen, för lånen eljest kan anses vara tryggad.

Med bostadsmyndighet avses här länsbostadsnämnd med bostadsstyrelsen som besvärsinstans.

årisäeáöanins gel! nrävaiassparioáeas_länadJLa

Enligt vår mening borde de ovan angivna föreskrifterna i princip innebära att ett försäljningspris inte är godtagbart om det ger realisationsvinst. skattepliktig Innan riksskatteverkets omräkningstal för ett löpande år är tillgängliga får det senast plublicerade talet användas. De faktorer i övrigt som behövs för en sådan är beräkning

regelmässigt tillgängliga vid ansökan om övertagande. Ett

klart villkor bör infogas i detta sammanhang med innebörden att statslånet förfaller till omedelbar om betalning oriktig uppgift sedermera konstateras.

Vid överväganden om en skall försäljningsvinst anses godtagbar eller inte har i vissa fall kommit in även värderingen av försäljningssyftet. Då den första inte ägaren flyttat in eller snabbt sålt huset har detta i med förening andra kända omständigheter bedömts som ett ursprungligt syfte att uppnå en spekulationsvinst och därmed ansetts böra leda till strängare vad ovan bedömningar. Enligt sagts bör sådana bedömningar inte i ingå prövningen.

Utsträckningen av den tid under vilken skulle prisprövningen kunna ske torde kunna avgöras med administrativa bedömningar som grund. En skälig avvägning har bedömts vara att låta den särskilda övertaganderegeln löpa fr o m år från tillträdesdagen, vilken ur ägarens synpunkt torde som avuppfattas

z. 0 v. 11:-

Zi-11A.:...4::_r.-

Prövning av köpeskilling vid. . . 427

längd får närmare bedömas mot görande. Prövningsperiodens av de administrativa rutiner som tillämpas vid bakgrund och av de statliga bostadslånen men bör beslut utbetalning i vart fall inte överstiga tre år.

åeáaa heziláads lås

Redan lån torde enligt vår mening inte ha konstibeviljade avtal som låntagaren en rätt gentemot låntuerat något ger överföra statslånet en köpare oberoende av givaren att på Med därtill bör regeln enligt vår överlåtelsepriset. hänsyn även beviljade och utbetalda lån. mening kunna tillämpas på

Kommentarer

Vi anser att ovan framlagda förslag skall kunna genomföras

snabbt.

Vi är medvetna om att åtgärderna i ett längre perspektiv kan då en förhoppningsvis ändrad bostadsutbudste sig temporära, komma att utlösa få kommunala åtgärder av föresituation kan karaktär. Detta förhållande utgör dock inte enligt slagen vår skäl till att nu avstå från att angripa prismening rörelser av icke godtagbart slag.

.10_-4_-äjitarliaaxes-xnnüeiktez

Eoamitnala 2611382616:

att vid försäljning av mark till av-

Kommunernas möjligheter

talet särskilda skadestånds- eller vitesklausuler påknyta den ovan ordningen. Vi har som ovan verkas inte av föreslagna inte ansett oss kunna närmare gå in på rättsliga utnämnts eller överväganden i denna del. redningar

428 Prövning av köpeskilling vid. . .

SOJ 1974:17

ÅtEäIdEILfEåB §YåâBe§râP_°E*-L1Ee2iliâsl12111

Av ovan lämnad redogörelse framgår att byggherre/byggherreombud för gruppbyggda småhus i visst fall avkrävt köparen en s k boendeförsäkran i samband med kontraktstecknande.

Vi vill påpeka att det torde ligga i byggnadsföretagens eget intresse att inte medverka till transaktioner av ranodlat spekulativ karaktär. Klausuler av den innebörden att kontraktet inte är överlåtelsebart inom viss tid, att köparen avser att fullfölja och bruka köpet fastigheten som bostad för familjen e d torde verka i rätt riktning.

Ytterligare bör påapekas att som lämnar kreditgivare topplån inom eller över bostadslånets förmånsrättsläge - och oavsett om statliga bostadslån utgår eller ej - kan medverka till en sanering av höga överlåtelsepriser genom att vägra att över-

föra lån till nya eller köpare vägra lämna nya sådana när

omständigheterna talar för att priset för ligger högt i förhållande till det allmänna läge som ges av vår beskrivning av prisbedömningsfrågorna. Kreditinstituten i fråga

torde i så fall inte mer behöva anlägga säkerhetsaspekter i första hand. De torde kunna markera en vilja att i sin verksamhet bidra till

allmänt rimliga bostadspriser.

Avelstanyakgmaeiztâráa

Vidare kan från också konsumentsynpunkt finnas starka skäl att ta upp skyddsfrågor

beträffande avtalsutformning, garanti-

åtaganden, indexklausuler m m - allt i den mån det inte kommer att ligga inom

konsumenttjänstutredningens pågående

överväganden. Dessa frågor är emellertid av så komplex natur att bedömningar inte kan göras i detta sammanhang. vår Enligt mening bör dock frågan om utredning på detta område ytter-

ligare prövas av Kungl Maj:t.

- .v. -,

_RAÄmvJ/A

11m: ny..

,anamma

ma.

V Prövning av köpeskilling vid. . . 429 $0U1974;17

kan här noteras att förhållandena vid snar Avslutningsvis

av Bostadsrätter i vissa fall kan likna de här försäljning

med belånade småhus. Det finns enligt vår åsyftade statligt

skäl att med uppmärksamhet följa denna fråga. mening

SAMMANFATTNING

g Inledning gKapitel 1) ›r

har i uppdrag att vidare- Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna och anpassa den till aktuella förututveckla den sociala bostadspolitiken har funnit ett nära samarbete ändasättningar. De båda utredningarna detta komma till i ett gemensamt betänkande. målsenligt och låtit uttryck

som vi har arbetat under har vi inte hunnit På grund av den tidspress

som ligger inom vår ansvarsområde. Åtskilliga

behandla alla de problem för oss att ta itu med. Vi kommer att arbetsuppgifter återstår således nu färdigställts. Som fortsätta vårt arbete efter det att detta betänkande återstår olika om det framtida bostadsmer väsentliga uppgifter frågor bostadsstöd och bostadsfinansiering. byggandet,

Bostadspolitiken sedan 1940-talet (Kapitel §1

räknas åtgärder och beslut av Till bostadspolitik i vidsträckt mening för att påverka bostadsförhållandena. I detta kapitel stat och kommun redovisas bostadspolitiken under efterkrigstiden. översiktligt

medel kan sammanfattas i Bostadspolitikens

- en väl utbyggd kommunal planering - en aktiv kommunal markpolitik - en rationell bostadsproduktion - kreditstöd statligt med begränsade ekonomiska resurser. stöd till grupper

432 Sammanfattning

S)U 1974:1

Bostäder i dag (Kapitel 3)

Bostadsbeståndet har förbättrats kraftigt, både kvantitativt och kvalitativt, sedan 1940-talet, då grunden lades för den sociala bostadspolitiken i vårt land. Alltjämt återstår dock brister. Det finns fortfarande många bostäder som saknar moderna bekvämligheter. Utrymmesstandarden är låg för många hushåll.

Nya problem har kommit till eller börjat uppmärksammas först på senare år. Bostadsmiljöns är ett sådant. utformning Ett annat är hus-

hållssammansättningen i bostadsområdena. Vi har funnit att bostads-

utbudets sammansättning inte ger lika goda förutsättningar för alla hushåll inom ett och samma bostadsområde. Småhus och flerfamiljshus har helt olikartad

lägenhetssammansättning och ligger ofta i skilda

bostadsområden. Äldre bostäder är mindre än de som har byggts under senare år. Uppdelningen i skilda bostadsområden av lägenheter av olika storlek lägger grunden för en åtskillnad av hushållen efter storlek och därmed också för en åldersmässig skiktning av människorna.

Bostadsbyggandets inriktning under senare år har förstärkt dessa tendenser. Det byggs nästan inga lägenheter i flerfamiljshus som är större än tre rum och kök och å andra sidan få lägenheter i småhus, som är mindre än fyra rum och kök.

De olika villkor som gäller om bostädernas ifråga upplåtelseformer medför att bostadsutbudets delar sammansättning upp hushållen också efter ekonomiska grunder.

Vi finner allt detta oroande och vill understryka att bostadsutbudet skall vara så varierat ifråga om hustyper, Iägenhetsstorlekar och upplåtelseformer i bostadsområdena att de skiktande faktorerna motverkas.

stavat-ena

..

Sammanfattning 433 sou 1974:17

Inför 1980-talets bostad (Kapitel 4;)

för levnadsförhållandena. Den tar Bostaden har avgörande betydelse i den enskildes ekonomi. upp stort utrymme

skall inriktas åt alla efter Ansträngningarna på att ge goda bostäder Medlen bör utformas för en solidarisk bostadsvars och ens behov. politik.

till att bostadsbeståndet vid varje tid- Samhällets bostadspolitik syftar och att bostäder skall kunna erbjudas alla punkt skall vara i gott skick villkor. på likvärdiga

Endast en liten del av bostäderna tillkommer årligen genom nybyggnad. Men de behöver förändras med vissa Bostäder har lång varaktighet. som följd av ändrade behov och ändrade krav. Förändringen mellanrum skall inriktas typer av hushåll likav bostadsbeståndet på att ge olika villkor och möjligheter att tillgodose sina bostadsbehov. värdiga

till kök På sikt anser vi att bostadsutbudet bör ge varje hushåll möjlighet samt sovrum. barn bör därvid kunna få ett eget rum. och vardagsrum Varje är att ställa förhoppningarna högt. Dessa ställningstaganden Det senare om hur nyproduktionen bör inriktas och om hur ger klara anvisningar omvandlingen av det befintliga beståndet bör genomföras. Ansträngningbristerna i det omoderna och halvarna bör inriktas på att undanröja moderna lägenhetsbestândet inom en tioårsperiod.

av olika storlek skall kunna erbjudas i olika upplåtelse- Lägenheter Det är väsentligt som förutsättning för en allsidig former och hustyper. sammansättning av hushåll i bostadsområdena.

oavsett eller yttre om- Vi anser att likvärdiga bostäder, upplåtelseform skall lika priser. Detta är en lika viktig ständigheter i övrigt, betinga som att antalet lägenheter är förutsättning för verkliga valmöjligheter och att bostadsutbudet innehåller lägenheter av olika tillräckligt stort storlek i olika hustyper.

I

434 Sammanfattning

Priserna skall vara rimliga. Vi utgår från att det för en normal familj med normala inkomster skall vara möjligt att efterfråga. och betala priset för en modern och rymlig bostad utan inkomstprövat bostadsstöd.

Hushåll med låga inkomster eller stor försörjningsbörda skall erhålla stöd så att de kan få samma bostadsmöjligheter som de ekonomiskt mer gynnade.

Vi anser att var och en skall få möjlighet till ett verkligt inflytande över lägenheten och de förhållanden i omgivningen som närmast berör honom.

Det framtida bostadsbeståndet (Kapitel 5)

Under den korta tid som gått sedan boendeutredningens föregående betänkande, Bostäder 1974 - 76 (SOU 1973:50), lämnades har förutsättningarna för nyproduktion och modernisering förändrats i vissa avseenden. Främst gäller det förutsättningarna på kort sikt.

Den fråga på lite längre sikt som framförallt belyses gäller kraven på förändringar av lägenheternas storleksfördelning. Diskussionen förs med utgående från alternativa framskrivningar av befolkningen och antalet hushåll till 1985.

Om nuvarande trend i hushållsbildningen fortsätter blir hushållen i genomsnitt allt mindre. Hushållsstrukturen kommer då att karakteriseras av att endast en mycket liten del av hushållen får mer än två vuxna

boende. Antalet småhushåll som endast består av en eller två personer i åldern från 45 - 50 år och uppåt blir mycket stort.

Det kan tänkas att trenden bryts och andra hushållstyper än de traditionella får ökad betydelse. av hushållsantalet

Ökningen blir i så fall

svagare än enligt kalkylerna. Bostadsbeståndets nuvarande sammansättning kan dock antas medverka till en långtgående uppsplittring i småhushåll.

Sammanfattning 435

består till stor del av smålägenheter som på sikt Flerfamiljshusen de mindre hushållens bostadsbehov. Mindre endast kan tillgodose medan barnfamiljerna måste skaffa större hushåll kan bo kvar där, om deras skall förbättras. Bostads- ;lägenheter utrymmesstandard beståndets sammansättning ger således svårigheter att samtidigt och ge förutsättningar för en allsidig öka hushållens bostadsutrymme hushållsstruktur i olika bostadsområden. Problemställningen bely-

ses med ett par exempel.

till att en betydande ökning av andelen Det ligger nära hands att tro, ett ökat behov av smålägenheter. Även småhushåll också medför av hushållens medför dock måttliga förbättringar utrymmesstandard är behovet av större lägenheter som ökar. att det istället

som tillkom på 1930-talet skulle t ex inte ens kunna Flerfamiljshus behov av större lägenheter 1985 vid

tillgodose engersonshushâllens

av deras Flerfamiljshus som en rimlig ökning utrymmesstandard. av 1960-talet bättre förutbyggts under senare hälften ger naturligtvis

sättningar. De kan dock endast i ringa grad tillgodose utrymmesbe-

hovet för hushåll med mer än tre medlemmar.

delar av det befintliga beståndet förändras går det inte Om inte stora önskemålen att olika hushâllsgrupper skall kunna välja att förverkliga olika bostadspå likvärdiga villkor mellan gamla och nya hus, mellan

områden, hustyper eller miljöer.

sådana förändringar har De långsiktiga problemen med att genomföra behandlas i detta betänkande utan kommer att tas upp i det inte kunnat fortsatta arbetet.

Sammanfattning

Bostadens pris - hushållens bostadsutgifter och betalningsförmåga LKapitel GL

De ekonomiska förutsättningarna för hushållens bostadsval behandlades relativt ingående i boendeutredningens första betänkande. Prisnivå och prisrelationer samt olika upplåtelseformers effekter på hushållens nettoutgifter konstaterades ha begränsat hushållens valfrihet. Det konstaterades också att dessa faktorer försämrat förutsättningarna att åstadkomma en allsidig

hushållssammansättnüig i bostadsområdena.

Vi har nu tillgång till nytt material som bidrar till en vidare belysning av frågeställningen. Underlag för mer långsiktiga bostadspolitiska åtgärder presenteras. Därvid är av intresse dels avvägningen mellan åtgärder av olika slag, dels vilka krav som bör ställas på olika bostadspolitiska medel, inte minst bostadsfinansieringen.

Qstyêsisâiââaâsâiâqipgar_tiil: PflsfêéåPfåäâärlê

Den ursprungliga produktionskostnaden ligger till grund för kapitalutgifterna för bostäderna. Med ett successivt försämrat penningvärde och lån av traditionellt slag kommer en nybyggd lägenhet alltid att ha högre kapitalutgift än en likvärdig lägenhet i ett äldre hus. Skillnaderna blir påtagliga. Som exempel kan nämnas att produktionskostnaden per

m2 lägenhetsyta gått upp från 674 kr år 1958 till

1 350 kr år 1973 för flerfamiljshusen.

När det däremot gäller kostnaderna för drift, underhåll och bränsle i de moderna flerfamiljshusen föreligger inte några påtagliga skillnader i de totala kostnaderna mellan hus byggda vid olika tidpunkter.

Bps-.tagêmaâlâqâdârzâ prissttalstyr

Med bostadspris avser vi det belopp som måste betalas för att nyttja en bostad oavsett vem som bor i den. Bostadsmarknaden är ej enhetlig och

Sammanfattning 437 SOU 197417

delas efter de tre upplåtelseformerna hyres-, bostadskan åtminstone och äganderätt.

är olika i olika delar av landet. Som exempel kan nämnas Hyrorna från 1972 för trerumslägenheter byggda under perioföljande uppgifter

m2 och år var genomsnittligt i

den 1966-71. Hyran per lägenhetsyta hela landet 88 kr medan den i Storstockholm var 100 kr och i Storgöteborg 96 kr.

varierar förutom med kvalitet och storlek även med Lokalt hyrorna Priserna för halvmoderna och omoderna lägenheter är byggnadsåret. sett lika. Skillnaderna inom det moderna lägenhetsbeståndet är i stort däremot betydande.

med bostadsskattekommittén har vi genomfört en urvals- I samarbete för att belysa utgifter, inkomster m m för dem som bor undersökning i småhus. Denna ger i stort sett samma bild som hyresuppgifterna med stora skillnader och skillnader mellan hus som byggts regionala vid olika tidpunkter.

Hy§b§1qq§§§äeqtai§i

avser vi det belopp som hushållet måste betala Med hushållets nettoutgift av egna medel för att nyttja bostaden. Nettoutgiften är hyra, årsavgift eller inklusive ränta på egen insats minskad med: årsutgift

från stat och kommun som är direkt knutet till bostadsstöd bostadsinnehavet, f n det statskommunala bostadstillägget och det kommunala bostadstillägget till folkpensionärer

av inkomstskatten som uppkommer under-

den minskning vid

eller förvärv av bostadsrätt. skott på ägd lägenhet på lån till

uppgick for hus med underskott till 1 800 kr i genom- Skatteminskningen För hus förvärvade åren 1966 - 1968 och 1969 - 1971 snitt för riket.

438 Sammanfattning

uppgick den till 2 700 respektive 3 700 kr. Skatteminskningen motsvarade för dessa hus ca 30% respektive 33% av bostadsutgiften exklusive

amortering.

Vid analys av sambanden mellan hushållens inkomster och bostadsförhållanden har vi funnit att

hushåll med en och samma inkomst disponerar ett större utrymme och har en högre bostadsutgift ju större hushållet är;

bostadsutrymmet och bostadsutgiften ökar i de högre inkomstlägena med ökande inkomst, men i de inkomstlägen där trångboddhet och låg utrustningsstandard är vanligt förekommande finns

inget sådant samband alls eller också är det mycket svagt;

trångboddheten nästan helt är en konsekvens av brister i ekonomiska resurser, beroende antingen på att inkomsterna är låga eller på att försörjningsbördan är stor;

problemet med dåliga lägenheter likaledes till sin huvudsakliga del är ett

låginkomstproblem; det är dessutom begränsat till

småhushållen;

ekonomiska spärrar för hushållens föreligger val av hustyp dels därför att kraven på ekonomiska prestationer är olika dels till följd av olikheterna i

lägenhetssammansättnixig;

hushåll med goda inkomster får ut mer bostadsnytta för sina nettoutgifter än vad hushåll med mer pressad ekonomi kan få. skatteeffekterna ökar när inkomsterna stiger. Bostadstilläggen däremot minskar med ökande inkomster. Bostadstilläggen har genom inkomstprövningen praktiskt i de intaget försvunnit komstlägen där skatteeffekterna börjar få större omfattning.

Sammanfattning 439 sou 1974-_17

_P39_s_ta_19r_›§_2ti_s_:râiypipçaqehmâl

Vi har två typer av utjänmingsproblem när det gäller bostadsförsörjvillkoren för upplåtelse av bostäder. Som ett ningen. Det ena avser att alla bostäder skall kunna erbjudas till alla mål kan uppställas hushåll ekonomiska villkor. Praktiskt är detta en fråga på likvärdiga lika beskattning, lika finansieringsvillkor och likom att åstadkomma värdiga priser.

avser olika hushålls möjligheter att Det andra utjämningsproblemet bostäder. De skillnader som finns därvidlag är en följd av efterfråga är ojämnt fördelade mellan husatt inkomster och försörjningsbördor Detta föreligger oavsett vilken prisnivå hållen. fördelningsproblem eller vilken prisstruktur vi har på bostadsmarknaden.

tanke i svensk bostadspolitik att priser skall vara Det är en gammal Den kom till uttryck i utredningar redan tidigt på 1940likvärdiga. talet. Med likvärdighet, eller paritet som är ett ofta använt uttryck, bör bestämmas av skillnader i har då avsetts att skillnader i priser egenskaper, såsom storlek, kvalitet och dylikt. Under lägenheternas senare tid har också egenskaper utom själva lägenheten, läge samt och servicekvaliteter, börjat tillmätas större betydelse. miljö-

Motsatsen till likvärdiga priser, prissplittring, är att priserna på som för ett hushåll lika bostadsvärde inte har bostäder representerar under tid lika priser. Detta kan bl a bli fallet om priserna längre binds till de räntor och byggnadskostnader som gällde vid produktionseller förändringar av penningvärdet medtillfället. Ränteförändringar av hus får olika för lägenheter som för då att olika årgångar priser Vid fortgående inflation komär likvärdiga från hushållens synpunkt. av bostäder att bli dyrare än den föregående förmer varje ny årgång inte ökar så snabbt att den komutsatt att produktiviteten i byggandet penserar inflationen.

Sammanfattning

Om prisparitet skall bibehâllas vid inflation, utan ökande subventioner till nyproduktionen, måste hyrorna för befintliga lägenheter vara inflationsberoende. Det fördelningsproblem som uppkommer kan helt eller delvis lösas genom finansieringen.

Priserna i nyproduktionen kommer på sikt att styra prisutvecklingen i det äldre beståndet.

Aspektergâ P9§Eê9§§E§°Lti1lJlE§1lå1l

Det grundläggande kravet på ett bostadsstöd är att det skall ge en reell stimulans att förbättra bostadsstandarden även för hushåll med låg inkomst. Bostadsstödet bör då vara konstruerat så att det i de lägsta inkomstklasserna täcker en stor del av utgiften för en godtagbar bostad. Det bör också vara utformat så att en standardökning blir billig för hushållet. Stödet bör öka med antalet barn i familjen.

Bostadsstöd till vissa hushållsgrupper kan ses dels enbart som ett medel att ge hushåll med svaga egna resurser möjlighet att uppnå en viss minimistandard, dels som ett medel att mera allmänt minska de skillnader i bostadsstandard som beror av barnantal och inkomst.

Vilka insatser som behövs för att nå det första syftet, alltså att garantera en god grundstandard, är i hög grad beroende av den allmänna prisnivån för bostäder.

Öyprxäaapsülep_

De faktiska prisförhällandena på bostadsmarknaden avviker från de mål vi har diskuterat framförallt i följande avseenden:

Prisnivån i nyproduktionen är för hög för hushåll med genomsnittliga inkomster.

Sammanfattning 441

av hyreslägenheter och Prisskillnader mellan olika årgångar inte alltid mellan lägenheter med olika lägen överensstämmer För lägenheter med lika bostadsmed hushållens värderingar. i senare årgångar av hus än i äldre. värde är priset högre

blir avsevärt högre om de hyr eller Hushållens nettoutgifter

finansierad bostadsrätt än om de äger lägenheterna

har normalt dem så att det uppstår en skatteeller i annan form disponerar mellan Skillnaderna i skatteresultat går i huvudsak minskning. I realiteten innebär det dock huvudsakägande och icke-ägande. och småhus inte tillhandaligen att lägenheter i flerfamiljshus

hålls på lika villkor.

i senare årgångar av hus understiger De utgående hyrorna de långsiktiga kostnaderna för fastighetskapital genomsnittligt

och drift.

i nyproduktionen bör sänkas. De två första punkterna talar för att hyrorna trerumslägenheter behöver att hyressänlmingen för nybyggda Vi bedömer vara av storleksordningen 10 - 15%.

är att en sådan Väsentligt i fråga om prissänkning i nyproduktionen i hela bostadsbeståxidet. Om även på rätt kort sikt påverkar priserna och driftkostnader är

det allmänna ränteläget, produktionskostnader

vi måste anta i detta fall, innebär en sådan prissänkning givna, vilket från dem som äger bostäder till dem som inte äger. överföring av medel

i nyproduktionen är av- Den samlade effekten av prissänkande åtgärder behöver göras av statsmedel. sevärt större än den insats som eventuellt .skulle den därför kunsubvention Även om insatsen görs som en direkt endast under förutsättna vara motiverad. Detta gäller dock givetvis inte överstiger kapital- och driftkostning att priserna i nyproduktionen mellan olika delar av beståndet. naderna och att det råder prisparitet

Sammanfattning

En annan effekt väsentlig av att priserna hålls nere då bostäderna är nya, är att ökningen av fastighetsvärdena hålls tillbaka. Detta är be-

tydelsefullt för möjligheterna att åstadkomma i det beförändringar fintliga beståndet.

För våra förslag förutsätter vi att likvärdiga villkor åstadkommes för å ena sidan ägande eller arman upplåtelse som medför lägre inkomst-

skatt och å andra sidan hyra och normalt finansierad bostadsrätt.

Bostadsfinansiering (Kapitel 7)

Nuvarande

lmsââdâflêêâlêlââiåå YÃQ Plbyågllåái_

En översikt lämnas över hur

bostadsfinansieringen sker, såväl under

byggnadstiden som därefter. Främst behandlas den statliga bostadsfinansieringen, i den form den fått genom beslut vid 1967 års riksdag - ränte- och paritetslånen.

Till belysning redovisas vilka eüekter paritetslånen får i bostadsprissänkande riktning. Lån av traditionell typ utan subventioner eller omfördelning skulle ge en av mellan

bostadsprishöjning 35 och 40 kr/ m2

lägenhetsyta för 1972/73 års nyproducerade hyres- och bostadsrättslägenheter. visar Beräkningar att skuldbelastningen för fastigheter inte synes vara orimlig i förhållande till aktuella produktionspriser.

S911

Vår formulering av krav på

bostadsfinansieringen skall ses mot bak-

grund av våra synpunkter rörande

bostadens pris och avvägningen mellan olika bostadspolitiska medel.

Tre väsentliga krav ställs

på bostadsfinansieringen

den skall ge förutsättningar för ett rimligt pris i nyproduktionen

Sammanfattning 443

den skall för likvärdiga priser på bostadsge förutsättningar från nyttjare eller marknaden utan förmögenhetsomfördelning

långivare till ägare

starka förändringar av räntor och produkden skall utjämna

tionspriser.

_Iâqâtadafirzârzâisringsaâ_19492902195_yitizlyloyagzlâli_

tre låneformer, för att bedöma Med lika antaganden som grund studeras kraven - en bostadssocial hur de motsvarar på bostadsfinansieringen i förändrat skick finansieringsform, kallad utjämningslån, paritetslån

samt traditionella lån med subventioner.

tillfredsställer de krav i den skisserade utformningen

Utjämningslån

för bostadsfinansiering som motsvasom ställts. De är också en form som man har anledning att se fram rar kraven ställda mot den verklighet

emot.

subventioner kan traditionella lån mot- I kombination med villkorslösa endast under förutsättning att med tiden avtrapsvara de ställda kraven införes för varje ny årgång bopande ränte- och amorteringsbelastning subventioner som avvecklas under städer. Alternativt kan man införa fallet överensstämmer i stort med den lång tid. Effekten i det senare

som erhålles med utjämningslån.

konstateras i detta avsnitt att endast utjämningslån

Sammanfattningsvis kraven på förutsättningar för likvärdiga priser kan uppfylla de väsentliga Vid utformningen av kon- (prisparitet) utan förmögenhetsomfördelning. behövt beakta aspekter av annat slag. kret förslag har vi därtill

444 Sammanfattning

sou 1974:17 -

De Väsentligaste inslagen i förslaget till nytt lånesystem är följande.

Utjämnixigslån är ett finansieringssystem som fördelar utgifterna för fastigheternas hela bostadskanital över tiden.

Utjämningslån skall tillämpas för all statligt belånad nyproduktion av bostäder. Kreditinstituten förutsätts liksom nu komma att svara för en del av lånebehovet på de villkor som gäller för kapitalmarknaden. Staten lånar ut återstoden och svarar för utjämningen.

De som nu har räntelån eller paritetslån skall kunna byta ut dessa mot utjänmingslån för att få lägre kapitalutgifter.

Fastighetens ägare skall göra insats av eget kapital i samma omfattning som gäller för närvarande. Ägaren normalt garanteras en avkastning på det egna kapitalet som motsvarar räntan för långfristiga lån. Genom utjämningslånen undviks att ägaren vissa år inte får någon avkastning eller måste öka det egna kapitalet, vilket förekommer vid paritetslån.

Lånet är konstruerat så, att summan av den totala kapitalersättningen för lånen och driftkostnaden skall ge förutsättningar för ett

rimligt pris. Kapitalersättningen under det första året bestäms av bostadsräntan och skälig produktionskostnad (finansieringsunderlag).

Bostadsräntan bestäms för varje årgång av lägenheter. Utgångspunkten är nyproduktionen 1974. Med målsättning att få ett rimligt pris har Vi för denna årgång räkxiat med en kapitalersättning av

52 kr/mz. Detta ger då en bostadsränta

på 3,7%.

Sammanfattning 445 sou 1974:17

Kapitalersättningen uppräknas årligen med en utjämningsfaktor. bestäms ett antal år framåt med hänsyn till Utjämningsfaktorn och så att förutsättningar för den prisnivå som eftersträvas Vi har angett en årlig ökning av kapitalprisparitet uppkommer. med 3,0 eller 3, 5% som realistiska tal. ersättningen

är 60 år och normalt återbetalas en Det statliga lånets löptid år. Under viss tid kan dock lånet vara sextiondedel av lånet varje

amorteringsfritt.

lånet återbetalas blir enligt för- I vilken omfattning det statliga beslut. Om det i en framtid skulle slaget beroende av framtida värderingar som då gäller inte visa sig att de bostadspolitiska blir resultatet att staten får avstå en medger full återbetalning del av de tidigare gjorda insatserna.

kan fixeras för Förslaget innebär att en låntagares kapitalutgift Detta bör ge också de boende bättre möjligheter en viss period. än nu att bedöma prisutvecklingen.

blir skillnaden Statens årliga ersättning för utjämningslånen och deras mellan låntagarnas sammanlagda kapitalersätmingar totala kostnad för lån i kreditinstitut och viss ränta på eget mellan kapital. Den uppoffring staten får göra är skillnaden och statens uppoffring i form av räntebetalning denna ersättning eller skattemedel för att tillhandahålla kapital.

beror Storleken på statens uppoffringar för att nå. låga bostadspriser för utlåning eller subvention i ett kort tidsperspektiv. inte på formen som långivare måste statens också fungera För att själv kunna fungera bostadsmarknaden förmedlas av som låntagare. Viss del av lånen till kreditinstitut direkt till låntagarna.

Sammanfattning

sou 197447

En eventuell ovisshet om framtida

upplåningens kostnadsvillkor står

därmed kvar som en fråga som är fullständigt oberoende av utlåningssxstem.

Våra förslag om utjämningslån baseras på förutsättningen att skattemässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna.

I bostadsskattekommitténs överväganden i detta ärende har fråga uppkommit huruvida det är möjligt att med hjälp av bostadsfinansieringen erhålla neutralitet mellan upplåtelseformerna.

Vi har konstaterat att en ränta för fastighetslån om ca 1,6% skulle medföra att hushållen får likvärdiga nettoutgifter för olika upplåtelseformer då husen är nybyggda.

Med utgångspunkt i mer realistiska förutsättningar - differentierade bostadsräntor för de olika upplåtelseformerna - när man likvärdighet med en bostadsränta på 3, 9% för hyres- och bostadsrätt och 6,7% för äganderätt. avser Beräkningen 1972 års kostnadsläge, för vilket tillförlitliga uppgifter föreligger och gäller ett småhus

på 95 m2.

éêpplatçzpnå_ _wâalfirzarzâierjêg_

Ordet totalfinansiering kan täcka åtminstone tre olika företeelser ett fastighetslån från botten till toppen,

fullständig finansiering

en koppling av byggnadskrediter och fastighetslån, integgerad

finansiering

institutionella frågor kring

bostadsfinansieringen, bostads-

bank.

Sammanfattning 447 sou 1974:17

Vi har konstaterat att starka skäl talar för en fullständig finansiering. Under senare år har kapitalmarknaden inte förmått att klara finansieutan friktioner. Skulle det Visa sig att problem uppstår också \ ringen kombineras med traditionella enhetslån, kommer om utjämningslån som innebär finansiering att vara både önskvärd en lösning fullständig och nödvändig.

vilka krav man bör ställa på en integrering mellan kort- Vi har angivit och långfristig långivning till bostadsbyggandet. fristig

Vi avser att återkomma till dessa frågor i ett senare sammanhang.

Bostadsmiljö (Kapitel 8)

skall vara en funktionell enhet. Vill Lägenheten, huset och omgivningen kan vi därför inte inskränka oss vi förändra betingelserna för boendet, till sj älva lägenheten.

har en undersökning gjorts, som för- På boendeutredningens uppdrag sambanden mellan å ena sidan lägenheternas, husens sökt klarlägga och omgivningens form och utseende och å andra sidan hur de boende utden totala 12). Vidare har nyttjar och upplever bostadsmiljön (bilaga en analys av hur olika på basis av tidigare utförda undersölmingar gjorts påverkar attityder och beteenden (bilaga 13). Slutligen miljöfaktorer har en bibliografi sammanställts över svensk boendeforskning (bilaga 15).

Vi har inte hunnit att närmare analysera detta material. Vi anser att erfarenheterna talar för att bristerna i närmiljön inte emellertid utrustning etc utan bara gäller den fysiska utformningen, mängden i många fall också och kanske i väl så hög grad verksamheter.

främst i kommunernas och En mer målmedveten verksamhetsplanering, men även i fastighetsägarnas och de boendes egen organisationernas

448 Sammanfattning

regi är därför nödvändig.

Ansvaret för planering och genomförande av bostadsinvesteringarna och huvudmarmaskapet för olika slag av verksamheter inom bostadsområdena ligger på kommunerna. Deras förutsättningar är olika, t ex med avseende på ekonomi och planeringsresurser. Detta kan enligt vår uppfattning berättiga till ökade insatser från statens sida. Dessa

kan dels utgöras av riktlinjer för olika slag av verksamheter, dels

utgå i form av ekonomiskt stöd.

Vi hänvisar vidare till förslag i boendeutredningens betänkande SOU 1973:50 angående lån till miljöförbättrande åtgärder i färdigställda bostadsområden och anser att finansiering av sådana åtgärder skall göras till permanent inslag i långivningen. Förslaget bygger på en aktiv medverkan från de boendes sida. De synpunkter som framförs i kapitel 9 om boendedemokrati kan tjäna som vägledning för en sådan medverkan.

Vi avser att återkomma till dessa frågor i senare sammanhang.

Boendedemokrati (Kapitel 9)

Möjligheten för individen att själv få påverka sina levnadsvillkor är av grundläggande värde.

Vi redogör för hyresgästernas nuvarande rättigheter, för hyresgästorganisationen samt för hur parterna på hyresmarknaden arbetar. Vidare lämnar vi en exemplifiering av hur inflytandefrågorna konkretiseras vid sanering. En sådan är långtifrån problemfri. Den berör inte bara fastghetsägare och de nu boende utan också stat, kommun och de framtida boende. Lägenhetsfördelning och upprustningsgrad påverkar i hög grad valmöjligheterna för kommande boende.

Sammanfattning 449 sou 197447

Ämnet boendedemokrati är till sin karaktär annorlunda än övriga som behandlas i detta betänkande. Vi har inte lämnat bostadsfrågor förslag till ny lagstiftning men tar upp enligt vår mening viktiga p rincipfr ägor.

Bland de frågor som vi tar upp kan nämnas hyresgästens rätt att få ändra i sin lägenhet och förhandlingsförfarande vid försjälv ändring av lägenhetsstandard eller tomtmark. Hyresgästföreningen bör få möjlighet att kräva förbättringar av hus och omgivning. Omvänt skall inte fastighetsägaren ensidigt kunna genomföra väsentliga ändringar av fastigheten. Om överenskommelse ej nås skall prövning kunna ske i hyresnämnd.

En vidgad debatt kring inflytandefrågorna är betydelsefull. Med vår behandling i detta betänkande vill vi framförallt lämna ett biallmän diskussion. Det av oss anförda täcker inte hela probdrag till lemet och får betraktas som synpunkter - inte som slutgiltiga förslag. Vi skall senare återkomma med preciseringar.

Prövning av köpeskilling i vissa fall (Kapitel E)

I det avslutande kapitlet länmar vi förslag till prövning av köpeskilling belånade småhus. sker vid snar försäljning av statligt Redovisningen som följd av särskilt uppdrag från regeringen efter riksdagsmotioner i frågan.

Förslaget till att minska möjligheterna till snabb överlåtelse syftar

av spekulationskaraktär. Avgörandet ligger hos kommunerna om

prövning skall ske.

lämnas också över hur byggherrar, långivare m fl Redovisning kan medverka till en begränsning av sådana försäljningar.

450 Sammanfattning

SOU 1974:1 _

BILAGOR (SOU 1974:18)

Till betänkandet är knutna i en särskild bilagor volym. Denna bildar del av utredningens underlagsmaterial och i bilagorna återfinns mer detaljerade och redovisuppgifter ningar än vad som kan inrymmas i huvudtexten.

Reservation

av Alvar Andersson, Kjell A Mattsson och Ola Ullsten

l. Utredninssarbetet

Bostadsministerns besked i slutet av förra året att ett betänkande i huvudfrågorna skulle föreligga redan den 15 mars har framtvingat en stark forcering av utredningsarbetet. Detta har inneburit att tillräcklig tid inte funnits för genomgång av utsända förslag och för diskussioner i utredningen. Prövning av alternativa lösningar har försvârats eller omöjlig- Viktiga aspekter har inte kunnat belysas på ett utgjorts. tömmande sätt. I särskilt hög grad gäller detta avsnitten om boendedemokrati, boendemiljön och totalfinansiering.

Behovet av snara åtgärder för att åstadkomma en fungerande bostadsmarknad är stort. Mot den bakgrunden var regeringens krav i så god tid att proposition kan på utredningsförslag i höst i och för sig befogat. Detta borde dock ha framläggas klargjorts när utredningarna tillsattes. Den forcering som nu blev kommer att vara till nackdel för den bostadsföljden debatten. Därtill kommer att uppsplittringen av politiska samtidigt arbetande utredningar förboendefrågorna på flera svårat en helhetssyn.

2. Allmänna sxngunkter

Att oberoende av inkomst, tillgång till en bra ge människor, bostad har varit bostadspolitikens övergripande mål. I dag är vi en bättre balans mellan tillgång och efterpå väg mot men större delen av efterkrigstiden har präglats av frågan, bostadsbrist med allvarliga sociala problem som följd.

452 Reservation SOU 1974:1 _

Bostadsbristen har också lett till att de kvantitativa målen satts i förgrunden. Detta har i hög grad skapat en säljarens marknad på bostadsområdet. Konsumenternas möjligheter att påverka produktionens inriktning har varit nästintill obefintlig. Myndighetsbeslut, ekonomiska intressen och byggtekniska krav har styrt miljöutformningen.

Den framtida bostadspolitiken måste inriktas på att rätta till dessa brister. Hur människorna upplever sin boendemiljö måste vara en för utgångspunkt planeringen. Någon i egentlig mening fri bostadsmarknad är knappast möjlig. Bostadens karaktär av social nyttighet gör samhällsinsatser på bostadsområdet nödvändiga. Samhällets bostadspolitik måste emellertid utformas så att konsumenternas ställning stärks. Myndigheter och producenter måste ta till tvingas hänsyn människornas krav på valfrihet när det gäller områdesmiljö, hustyper och upplâtelseformer.

De nuvarande segregationstendenserna mellan olika områden när det gäller åldrar, yrken och inkomstklasser måste brytas. Bostadsområdena måste förses med social service, butiker, kollektivtrafik och arbetsplatser. för Utrymme självverksamhet i bostadsområdena måste och de skapas boendes inflytande över sina bostäder och måste närmiljö förbättras. Bostadsområdena måste utformas så att människorna kan trivas och utvecklas.

Konsumenternas valfrihet kräver att bostadsbyggandet hålls på en tillräckligt hög nivå för att motsvara den faktiska efterfrågan. En viss lägenhetsreserv måste finnas. Dagens problem med de tomma lägenheterna är att de är så ojämnt fördelade mellan olika orter. Totalt sett behövs en stor lägenhetsreserv. Annars skapas inte den rörlighet på bostadsmarknaden som är en förutsättning för egentlig valfrihet.

Vad vi i dag vet om människornas önskningar motiverar ett ökat byggande av småhus och andra s k markbostäder. Kraven på valfrihet och minskad social skiktning nödvändiggör åtgärder som

Reservation 453 sou 1974:17

låginkomstgrupperna en starkare ställning på småhusmarkger kan bl a åstadkommas genom gynnsammare lånevillnaden. Detta kor och ett varierat utbud av husstorlekar.

i samma riktning kan vara att ge dem som bor Ett annat steg en fördel motsvarande den som med bostadsrätt och hyresrätt sin rätt att göra skatteavdrag för småhusägarna har genom räntekostnader. Härav uppkomna skillnader.i bostadspris sina mellan å ena sidan hyrda lägenheter och lägenheter som uppoch å andra sidan de ägda småhusen har låts med bostadsrätt studier av hur dessa skillnabelysts av utredningen. Gjorda social skiktning mellan områden der skapat en icke önskvärd med olika upplåtelseformer har också presenterats.

dessa kan lösas har dock inte Några slutsatser av hur problem vilket sammanhänger med att denna frågas behandling dragits, mellan boendeutredningen och den s k bostadsskatteuppdelats ett med kommittén. Detta är av många exempel på nackdelarna den påtalade uppsplittringen av utredningsarbetet.

får som syftar till en utjämning Enligt vår mening åtgärder 4 de olika inte av prisstrukturen mellan upplåtelseformerna för dem som bor i ägda småhus. leda till några förändringar

5. Demokrati i boendet

kunna sin miljö har be- Frågan om hur de boende skall påverka i betänkandet. Övervägandena har handlats mycket knapphändigt och utgör därför närmast karaktären av allmänna synpunkter underlag för den debatt som inte något tillfredsställande område. Med hänsyn till borde föregå regeringsförslag på detta hur den enskildes inflytande i boatt frågan berör problemet endet skall tryggas är detta särskilt beklagligt.

över sin egen miljö är i dag mycket Den boendes inflytande har i princip knappast någon möjbristfälligt. En hyresgäst förändring ens i sin egen lägenhet. lighet att göra någon

454 Reservation

Möjligheten att påverka den yttre miljön är inte bättre. Det

är därför att nödvändigt hyresvärdarna i samarbete med de

boende och deras organisationer försöker finna former som

ökar hyresgästernas ansvar och inflytande över den egna bo-

staden. Den lagstadgade förhandlingsrätt som utredningen

föreslår får anses motiverad när det gäller med ekoåtgärder

nomiska konsekvenser. Existerande organisationer på hyresmark-

naden torde ha goda förutsättningar att fungera som parter i

sådana sammanhang. Samtidigt är det att idén viktigt om

boendedemokrati inte förfuskas genom en Organisationsform

som gör den enskildes inflytande fiktivt. Det kolnaturliga lektivet för överläggningar kring gemensamma angelägenheter måste vara de boende i ett hyreshus eller i ett mindre bostadsområde.

Utredningens synpunkter på former för boendeinflytande är be-

gränsade till hyreshusen. I det fortsatta utredningsarbetet

måste ett mera förutsättningslöst grepp tas på denna fråga. Bl a bör övervägas hur man skall göra det för möjligt flera

att äga sina lägenheter, t ex genom att äganderätten och där-

med förvaltningsansvaret genom andelsbevis till

låga kost-

nader överförs till de boende. En annan idé som bör prövas är att i hyreshusen bygga upp fonder som står till de boendes

disposition för miljöförbättrande åtgärder.

Ett led i en bättre boendedemokrati är också att sträva mot

effektivare

konsumentupplysning på bostadsområdet. Kravet

på

varudeklaration av alla slags bostäder bör skärpas. De kom-

munala bostadsförmedlingarna bör göras om till serviceorgan där konsumenterna kan få saklig och allsidig information om

bostadsutbudet både när det gäller hyreslägenheter, bostads-

rätter och småhus för försäljning.

4.

Finansieringssystemet

En primär uppgift för bostadspolitiken måste vara att pressa

ned boendekostnaderna. Frågor om rationalisering och bättre

Reservation 455

sou 1974:17

utanför utredningens uppdrag. Åtgärder

konkurrens har legat

Låneformer och omrâde är dock av vital betydelse. på detta

kan endast bidra till en omfördelolika slags subventioner

livslängd och mellan av kostnader över bostadshusets ning

och skattsedlar. hyresavier

innebär att kost- Det av utredningen förordade utjämningslånet

hålls nere och att prisparitet skapas naden i nyproduktionen

Detta är en principiellt sett riktig mellan olika årgångar.

varit önskvärt att de statsfinansiella lösning. Det hade dock

konsekvenserna av de skuldåtaganden och samhällsekonomiska

hade belysts mer utförsom staten måste göra med detta system

om i vilken utsträckning sta- Detta gäller bl a frågan ligt. får täckning för ränteten med det förordade lånesystemet

Vid det slutliga ställkostnader på utestående fordringar.

inom utjämningslånet

ningstagandet till kapitalkostnadsnivån

dessa och vad som är måste en avvägning ske mellan aspekter

att kombinera lånebostadspolitiskt önskvärt. Möjligheterna

som understiger dagens marksystemet med en statslåneränta

utlåningen bör också övervägas.

nadsränta för den långfristiga

5. Totalfinansiering

och inrättandet Utredningen förordar s k totalfinansiering

motivering för av en statlig bostadsbank. Någon egentlig

dock inte. Detta skall utredningen dessa förslag redovisas

denna behandling anmärkningsvärd. återkomma till. Vi finner

problem med långt- Det rör sig här om tekniskt komplicerade

Vi vill för vår del konsekvenser för kapitalmarknaden. gående bostadslån men menar att inte avvisa tanken på ett enhetligt

innan något slutkräver noggranna överväganden detta problem är görs. Frågor som måste penetreras ligt ställningstagande

Därtill för det enskilda bostadssparandet. bl a konsekvenserna

formerna. Att är också knutet frågan om de institutionella

till bostadsbyggandet ge en statlig bank monopol på utlåning

institutionsform är heller ingen kan vi inte förorda. En sådan

av en eventuell totalfinansiering. nödvändig konsekvens

456 Reservation

6. Priskontroll vid överlåtelse av småhus

Utredningen förordar att priskontroll införs vid försäljning i andra hand av statligt belånade småhus. De vinster som kan

uppkomma vid sådan bedöms försäljning av utredningen som oskä-

liga. Givetvis är det bostadspolitiskt önskvärt att andrahandsriserna på småhus kan hållas nere. Det av utredningen förordade systemet torde dock knappast lösa detta problem. Risken är stor att en priskontroll endast medför uppkomsten av en svart marknad vid Det andrahandsförsäljningar. effektivaste sättet att motverka överpriser är att åstadkomma bättre balans mellan tillgång och efterfrågan på småhusmarknaden.

Reservation

av Sten Källenius mot delar som berör boendeutredningen och N Arne Näverfelt mot delar som berör bostadsfinansieringsutredningen.

Slutfasen av utredningsarbetet har skett under mycket stark tidspress. Detta har medfört att en granskning av enskildheterna i utredningens förslag inte varit möjlig att genomföra. De ställningstaganden som kunnat göras avser huvudlinjer och vissa principfrågor. Vi har således beroende på tidsbrist inte haft möjlighet att diskutera och ta ställning till olika värderingar och synpunkter som framförts i olika avsnitt av utredningen.

Bostadsmarknaden har under efterkrigstiden präglats av bostadsbrist. Målet för den förda politiken har varit att bygga bort denna brist. Byggandet av bostäder har därför i första hand inriktats på att ge folk tak över huvudet. Under de senaste åren har dock situationen på bostadsmarknaden gradvis förändrats. Trots att bostadsköer fortfarande kan registreras är bostadsbristen inte sådan att människor tvingas acceptera vilka bostäder som helst. Ett visst inslag av valfrihet har på bostadsmarknaden. Konsumenten har fått gjort sig gällande en starkare ställning gentemot myndigheter och byggherrar.

I dag står mer än 50 OOO lägenheter tomma. Dessa är koncentrerade till flerfamiljshus som byggts under de senaste 6-7 åren- De tomma kan delvis ses som en följd av att bolägenheterna stadsproduktionen inte varit tillräckligt anpassad till konsumenternas krav och önskemål. Till den uppkomna situationen har även den rådande hyressplittringen på bostadsmarknaden bidragit.

458 Reservation SOU 1974: _

En större lyhördhet för konsumentönskemålen skulle säkert ha medfört en ökad från villighet konsumentens sida att prioritera boendet i jämförelse med annan konsumtion. Detta skulle också ha medfört en bättre betalningsvilja än den som i dag präglar bostadsefterfrågan. I framtiden måste orbyggandet ganiseras på ett sådant sätt att i konsumentförändringar attityder får ett genomslag i produktionen. Ett bättre samspel mellan konsument, producent och förvaltare begränsar riskerna för sådana som i störningar, dag karaktäriserar stora delar av bostadsmarknaden.

Utredningens majoritet vara synes av den uppfattningen att konsumenternas mot köpmotstånd de nya lägenheterna enbart är en prisfråga. Vi delar inte denna utan uppfattning, anser, som ovan berörts, att det i stor utsträckning även är en fråga om icke konsumentanpassade lägenheter och dåliga bostadsmiljöer. På kort sikt torde dock överväganden om möjliga stimulansmedel böra inriktas på boendekostnaden. Ett motsvarande marknadsläge skulle för andra sektorer inom samhället utlösa prissänkningar för att öka efterfrågan. Inom bostadssektorn råder inte samma förutsättningar. Hyressättningsprinciper och

skatteregler har inte medgivit för reserveringar hyresförluster eller prissänkningar. I dagens läge kan det därför vara motiverat med ett vidgat finansiellt stöd. statligt Detta bör kompletteras med

hushållsanknutna skatteförmåner som medger

erforderlig sänkning av boendekostnaden för att öka bostads-

efterfrågan.

Utredningen förordar att kommun skall besluta om priskontroll vid andrahandsupplåtelsen av statligt belånade småhus. Vi motsätter oss att en sådan administrativ kontroll införs.

De överpris som kan tas ut i dag har sin i förklaring att småhusbyggandet hållits på för låg nivå. Påtagliga tendenser till mättnad av småhusmarknaden kan emellertid nu konstateras. En fortsatt hög småhusproduktion undanröjer behovet av kontrollåtgärder.

Reservation

Utredningen ger förslag om lagfäst förhandlingsrätt för hyresgästerna rörande fastigheternas förvaltning m m. Förslagen är varken tillfredsställande beredda eller analyserade. Vi motsätter oss inte en utveckling av former för samverkan mellan hyresvärd och hyresgäst, men anser att det i första hand ankommer på hyresmarknadens parter att söka lösningar på de komplicerade boendedemokratiska problemen. I avvaktan härpå bör någon lagstiftning inte genomföras.

Vad gäller det föreslagna finansieringssystemet kan klart konstateras att det i väsentliga hänseenden har sådana brister att det inte utan betydande justeringar kan tillämpas. Först må framhållas att det inte har erforderlig klarhet i sin uppbyggnad i fråga om de ekonomiska konsekvenserna för låntagaren och bostadslångivaren (staten). Detta problem finns behandlat i direktiven för utredningen där det bl a sägs att utredningens förslag skall tillgodose rimliga krav på klarhet och överskådlighet. I det hänseendet har utredningen inte löst sin uppgift. Även beträffande de statsfinansiella konsekvenserna saknas erforderliga analyser och bedömningar. När det gäller omfördelningsmöjligheterna används i utredningen som regel kalkyler med en årlig uppräkningsfaktor av 5 %. På empiriska grunder kan fastslås att denna faktor är för hög. Möjligt omfördelningsutrymme torde i stället ligga inom storleksordningen 1-2 %, vilket kan stödjas av byggprisförändringar, åldersfaktor och driftskostnadsförändringar under perioden 1955-1973.

Enligt vår uppfattning måste den föreslagna låneformen klargöras och kompletteras bl a på följande punkter för att nå någorlunda nöjaktig realism och kunna komma till praktisk tilllämpning.

a) Amorteringstidens längd för bostadslånet får inte överstiga 40 år. Detta är främst motiverat av att som regel stora investeringsanspråk ställs på fastigheten i tidsintervallet 50-45 år. Den ökande installationsandelen

460 Reservation

med relativt kort livslängd talar också härför. I en balanserad bostadsmarknad krävs även successiv anpassning till konsumenternas ändrade värderingar. Ä

b) Amortering av bostadslånet skall ske med 1/40 år. varje Kan detta inte i sin helhet ske inom ramen för på bostadspolitiska grunder bestämd hyra skall bostadslånet varje år avskrivas med ej erlagt belopp.-Detta innebär att statsmakterna tar de ekonomiska konsekvenserna av sina bostadspolitiska beslut.

c) Bostadslångivaren skall under lånets löptid ha rätt att successivt höja räntesatsen på bostadslånet såvitt inte full förräntning kan från erläggas början. å

d) Låntagaren skall då han så själv önskar kunna lösa bostadslånet. Detta sker med belopp lika med återstående skuld plus summering av mellanskillnaden mellan statens normallåneränta och av låntagaren erlagd ränta. Ränta på ränta räknas ej.

Det maximala kan ränteuttag bostadslångivaren göra är en motsvarande summering över 40-årsperioden.

f) Betalningsprocentens storlek bör

(Bo) ej understiga 5 %.

Kan sättas högre beroende ett på hur eventuellt skatteavdrag utformas. Vi har här utgått ifrån att bostadsskattekommitténs förslag till skattetekniskt avdrag beträffande hyresrätter och bostadsrätter i någon form kommer att genomföras.

s) Bostadslånets storlek synes böra till uppgå 50 % av finansieringsunderlaget och vara lika för alla låntagarkategorier. Detta kan vid 5 % betalningsprocent medge full förräntning och amortering av bottenlånet, förräntning av eget kapital samt amortering med 1/40 av bostadslånet och

RESGNGUOH

viss ränta.

amortering av bottenlân Överhypotek som uppkommer genom panträtter och av bostadslångivaren. Övriga disponeras överhypotek disponeras av fastighetsägaren.

Reservation

av Bo Turesson

Det råder inte några delade meningar om det mål, som riksdagen

uppställt för den svenska bostadspolitiken.

Dess i omsättning verkligheten har emellertid präglats av

statliga och kommunala ingripanden och i form regleringar av rigorösa och stelbenta normer, byråkratiskt krångel av

sällan skâdad omfattning samt olika villkor för olika kate-

gorier producenter beträffande såväl lån som tilldelning av

mark för bebyggande. Allt detta har medverkat till minskad

konkurrens i byggandet och därav följande stigande produk-

tionskostnader. Detta förhållande förstärks därav att det

saknas utländsk konkurrens i byggnadsproduktionen. Det har

vidare blivit nästan omöjligt att genom variationer i bostä-

dernas planlösning, standard och i utformning övrigt åstad-

komma en i prishänseende differentierad bostadsproduktion.

Kapitalkostnaderna för bostäderna i nyproduktionen har blivit

så höga att de sedan 1968 måst döljas för konsumenterna.

Detta har skett att genom

finansieringssystemet - paritets-

lånesystemet - det gjort möjligt att skjuta över en väsentlig del av kostnaderna till en oviss framtid med en ohållbar

skuldökning inom fastighetsbeståndet som följd.

Trots detta har hyrorna blivit så höga vartill också den

dyrbara förvaltningen i de s k allmännyttiga företagen bidra-

git - att den egna inkomsten efter skatt för allt flera män-

niskor ofta inte räcker till för att betala hyran. Över hälf-

ten av alla barnfamiljer och många andra i vårt land erhåller

därför i dag bostadsbidrag.

Som läget nu blivit är det klart att statliga eller kommunala

bidrag till hyran är och sannolikt kommer att förbli behövliga

Reservation 463

SOU 1974: l 7

- eller enskilda - vilkas inkomster för de människor familjer

är inte förenligt med en sund av olika skäl är låga. Men det

inte heller med flertalet mannissamhällsekonomi och troligen

medel inte skall kunna önskan, att man med egna kors verkliga Denna situation är en följd sig och betala sin hyra. försörja och en orimlig skatteav de uppdrivna bostadskostnaderna högt

politik.

kan dock denna utredning inte påverka. Skattepolitiken

har nu äntligen insett att paritetslånesystemet

Regeringen bort från en sund ekonomi. Det synes mig leder allt längre

sådana förutsättningar för då att söka finna angeläget,

och sådana former för dess finansiering bostadsproduktionen villkor med prispress som att en fri konkurrens på lika

kostnader inte dölsamt att bostadens verkliga följd uppnås dolda subventioner, som antingen jes för konsumenterna genom

statsfinansiell belastning och/ leder till en snabbt ökande

avskrivning av skuldökningens miljardbeeller till krav på

lopp.

ett nytt finan- Trots detta föreslår utredningens majoritet

samma svagheter som paritetslå-

sieringssystem med inbyggda

man använder andra ord och har. Skillnaden är bara att nen i stället för lånen kallas sålunda utjämningslân termer; i det blir bostadsbasannuiteten gamla systemet paritetslån, döps om till utjämningsränta i det nya och paritetstalet

faktor.

föreslagna finansieringssys- Det av utredningens majoritet

- likartade konsekvenser som parifår temet - utjämningslån

en omfördelning över tetslånens. Systemet innebär nämligen

varigenom en skuldökning uppkommer tiden av låneräntor,

majoritet föreom den inte benämnas så. Utredningens även

i 1974 års produktion slår också att kapitalkostnaderna

motsvarande en

skall bestämmas till 52 kr/m2 lägenhetsyta,

i sammanhanget nämnas bostadsränta av 3,7 %. Det förtjänar

har beräknats till 117 kr/m2-

motsvarande verkliga kostnad att

464 Reservation

Vidare föreslås att

kapitalersättningen varje år räknas upp

med 3 å 5,5 %. Förutsättningarna för att de lånen

statliga och de oguldna räntebeloppen skall kunna återbetalas blir

därmed små eller obefintliga. Systemet kommer därför att

förr eller senare leda till en lika ohållbar situation som

paritetslånen gjort. Dessutom kommer hyrorna att öka mycket,

när av lånen amorteringen och den uppskjutna betalningen av

ränteskulden börjar.

Utredningsmajoritetens förslag leder till en sänkning av

kapitalutgifterna i det befintliga bostadsbeståndet fr 0 m

1958 t 0 m 1973 års produktion, som innebär en statsfinansiell

belastning av storleksordningen 650 mkr/år. Varje tillkommande

årgång medför från början en ökning av detta med ombelopp

kring 3OO mkr. Den tänkta produktionen under den närmaste tio-

årsperioden har ytterligare beräknats medföra en sammanlagd

omfördelningskostnad om drygt fyra miljarder kronor. Försla-

get kan därför inte accepteras.

En viss över omfördelning tiden av kapitalkostnaderna kan

emellertid tillåtas för att dels dämpa hyrorna i nyprodukdels Å tionen, medverka till hyresparitet mellan likvärdiga

bostäder av å olika årgångar. Men om man inte vill medverka

i

till ett

finansieringssystem, som leder till paritetslåne-

systemets skuldökningsproblem och dolda subventioner, måste

man utgå från att räntekostnaderna helt och fullt redan från

början skall kunna täckas av hyran. Kapitalkostnadernas

amorteringsdel däremot är enligt min mening möjlig att för-

skjuta över lånens löptid.

Det bör sålunda vara möjligt, och på sikt utan olägenheter

för att kapitalmarknaden, låta lånen vara amorteringsfria

åtminstone under de första fem åren efter husens färdigstäl-

lande. Amorteringen bör därefter börja lågt omkring 0,5 % -

och sedan med femårsintervall öka upp till omkring 5 % av

länets ursprungliga Den belopp. kapitalkostnad i nyproduk-

tionen, som därigenom ernås, uppgår till 91 kr/m2

lägenhets- , H . yta vid 7 ü ranta och en 2 nettoproduktionskostnad av 1 300 kr/m .

Reservation 465 sou 1974.47

för som bör sträcka sig till 40 % av Löptiden bottenlånet, förutsättes vara 60 år. Över bottenproduktionskostnaden, vilket bör lånet placeras ett lån med statlig kreditgaranti, och löpa på 40 år. En motsvara 50 % av produktionskostnaden förutsättes vara sådan amorteringsplan, som ovan skisserats,

villkor för kreditgarantin. För att finansieringssystemet ett konkurrens villkor mellan inte som nu skall motverka på lika

förutsättes kravet på egen kapitalolika förvaltningsformer vid motsvara 10 % av investeringsinsats nybyggnad genomgående kostnaden. För att motverka ohämmad produktionskostnadsstegom ett andra villkor för denna garing bör man också överväga att kostnaderna ligger under ett vid varje ranti skall vara, beräknat lânetak. Sedan amorteringen tidpunkt schablonmässigt

stiger hyran per m2 och når sitt maximum

av lånen påbörjats efter 50 år. Härigenom ernås en viss paritetseffekt, ungefär som lånemässigt utrymme skapas för moderniseringssamtidigt då sådana vanligen erfordras. Det arbeten vid den tidpunkt, under de första 30 åren är bör påpekas att hyresstegringen i detta än vid tillämpning av majoritetsförmindre system

slaget.

döljer inte de verk- Det här skisserade finansieringssystemet bostäderna. Det leder inte heller till liga kostnaderna för

några statsfinansiella bekymmer.

av det av mig föreslagna finansierings- Om de hyror som följer vara för för flertalet inkommer att bedömas höga systemet åtgärder för att de skall komsttagare, erfordras ytterligare Det vore därvid enligt kunna klara sin bostadsförsörjning. att bygga ut bidragssystemet min mening orimligt ytterligare krav eller höjda skatter. med därav föranledda på bibehållna närmare till hands att genom en sänkning Det ligger nämligen skatten i inkomstlägen, där så är möjligt, av den direkta sådant i den enskilde hyresgästens budget, skapa ett utrymme betala sin hyra. Det bör därför att han får råd att själv ett grundavdrag vid beskattningen, övervägas att genom förhöjt som hyresgästen i ett till det ökade budgetutrymme avpassat behöver och från denna nivå nednyproducerat hus sålunda som erlägger direkta skatter möjlighet trappat, ge de familjer

466 Reservation

att betala sina egna Det hyror. ingår inte i denna utred-

nings uppdrag att utveckla hur ett sådant förhöjt grundavdrag skall utformas. vad som är Enligt bekant kommer bostadsskattekommittén att lägga fram förslag om visst avdrag för bostadskostnaderna vid beskattningen. Frågan bör därför bli föremål för ytterligare överväganden. Det torde emellertid vara uppenbart att den redan nu orimliga kapplöpningen mellan ökande och bidrag stigande skatter därmed skulle bringas att upphöra.

Som jag redan i det föregående framhållit måste man under alla förhållanden räkna med behov av bostadsbidrag i någon form till familjer och enskilda med små inkomster.

Beträffande utredningens övriga diskussioner och förslag vill jag i korthet framhålla följande.

Utredningens resonemang om totalfinansiering och s k integre-

rad finansiering är oklart men leder till

ett förord för

integrerad finansiering. Förslaget innebär att fastighetsägaren betalar in till kapitalersättningen bostadsmyndigheten, som därefter gör utbetalningarna till långivarna. En så tungrodd byråkratisk anordning är orimlig.

Lika oklart är utredningsmajoritetens diskussion om villkoren för

nansieringsform som i första hand tillfredsställer de boendes krav - en bostadssocial finansieringsform. Om detta låter sig förenas med konventionella krav på företagsekonomisk redovisning eller kan anpassas till krav på kapitalmarknaden, så som vi nu upplever är en annan dem, och i sammanhanget underordnad fråga. Jag delar uppfattningen att finansieringsformen skall tillgodose de boendes krav men vill framhålla, att man samtidigt måste ställa samhällsekonomiska krav på denna lånegivning. En sund ekonomi på bostadsmarknaden kan aldrig uppnås om inte finansieringssystemet är konkurrensneutralt och företagsekonomiskt riktigt.

Reservation 467 SOU 1974: 17

måste frigöras från nu bin- Prisbildningen på bostadsmarknaden och restriktioner. Först när hyresregleringen dande regleringar kan en till marknaden och människornas egna totalt avvecklats, bli en realitet. värderingar anpassad prisbildning

väsentliga skillnader i bo- I den utsträckning det föreligger mellan och hyresrätt kan de enstadskostnaderna äganderätt men detta får inte ske på ligt min mening behöva utjämnas, att villkoren för t ex småhusägarna förett sådant sätt, sämras.

motsätter vidare utredningsmajoritetens förslag om pris- Jag mig av statligt belånade småhus. kontroll vid andrahandsupplåtelser har medfört en över- Ãratals felstrukturering i nyproduktionen i flerfamiljshus samtidigt som efproduktion av lägenheter icke De överpris som utterfrågan på småhus tillgodosetts. beror därför en icke mättad marknad. redningen redovisar på intäkt för en ny administrativ kontroll Att ta detta till är Om utbudet tillvid försäljning av småhus oacceptabelt. bortfaller för en sådan kontroll. godoser efterfrågan, argument varje sådant behov. En fortsatt hög småhusproduktion undanröjer

för en aktiv får icke tolkas Utredningens förord markpolitik ökad kommunalisering. Den kommunala marksom ett förord för till kommunalt markmonopol och därav politiken får inte leda

följande konkurrensbegränsning.

till förslag har huvud- Mina ställningstaganden majoritetens rört och huvudlinjer. Den mycket sakligen principfrågor under vilken utredningen under de senaste starka tidspress, har omöjliggjort en mer omfattande detaljveckorna arbetat,

granskning.

SOU 1974: l 7

Särskilt yttrande

av Erik Svensson

I likhet med majoriteten anser att ett jag tillgodoseende av de krav som måste ställas på bostadsfinansieringen endast kan uppfyllas med ett utjämningslån.

Från lâneteknisk framstår synpunkt emellertid en totalfinansiering i form av ett fastighetslân från botten till toppen överlägset förslaget om två skilda lån.

Vid en sådan totalfinansiering blir den egna insatsen placerad över fastighetslånets övre Detta

gräns. hindrar emellertid

inte en sådan teknik att en förräntning av den egna insatsen kan åstadkommas.

Fullständig finansiering medför vidare en mera avnaturlig skrivning av fastighetslånen, nämligen från toppen och nedåt - som i förslaget och icke - både från det statliga länets och från bottenlånets övre gräns och nedåt.

Detta medför också till möjligheter större flexibilitet vid bestämmandet av höjningen av kapitalersättningen över tiden. De som realistiska angivna talen 5.0 - år 3,5 % per medför uppenbara risker för att hyresläget så snabbt stiger att väsentliga bostadssociala vinningar som står att erhålla med det nya lånesystemet snabbt förloras.

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

KAPITEL 1 INLEDNING allmänna och direktiven 1.1 Arbetets uppläggning 1.1.1 De båda utredningarna 1.1.2 Boendeutredningen 1.1.3 Bostadsfinansieringsutredningen 1.1.4 Relationen mellan de båda utredningarna 1.1.5 Arbetsuppläggning 1.2 Kontakter med övriga utredningar första betänkande och remiss- 1.3 Boendeutredningens opinionen 1.3.1 Inledning utvecklingen inom 1.3.2 Utredningens syn på bostadssektorn 1.3.3 Remissyttrandena 1.4 Kvarstående arbetsuppgifter 1.5 Betänkandets uppläggning

KAPITEL 2 BOSTADSPOLITIKEN SEDAN 1940-TALET

2.1 Inledning 2.2 Kommunala bostadsbyggnadsprogram 2.3 Markpolitik 2.4 Statligt kreditstöd, bostadsfinansiering 2.5 Lagstiftning i hyresfrågor 2.6 Stöd till grupper av boende 2.7 Verkan från andra sektorer 2.8 Kommentarer

KAPITEL 3 BOSTÄDER I DAG

3.1 Inledning 3.2 Bostadsbestånd

Situationen 1970 och under förändringar efterkrigstiden De Senaste årens bostadsproduktion Avsättningen av nya lägenheter Bostadsbeståndets sammansättning Hustyper Bostädernas ålder Lägenhetsfördelning 3.2.5 Förutsättningar för en hushållsallsidig struktur i olika bostadsområden 3.3 Boendeförhållanden 3.3.1 Hushâllsstruktur 3.3.2 Utrymmesstandard 3.3.3 Modernitet 3.3.4 Hushållens fördelning inom olika delar av beståndet Allmänt Hustyp - hushållsstorlek Byggnadsperiod - hushållsstorlek - de boendes Hustyp ålder Byggnadsperiod - de boendes ålder Byggnadsperiod - hustyp lägenhetssammansättning - hushållsstruktur - åldersstruktur en sammanfattning 3.4 Kommentarer

KAPITEL 4 MÅL FÖR BOSTADSPOLITIKEN

4.1 Inledning 4.2 Bostadspolitikens mål 1967 och enligt 1968 års beslut 4.3 Inför 1980-talets bostad

Inledning Utgângspunkter Allmänna synpunkter Bostadsförsörjning och bostadsbyggande Bostadsbegreppet Utrymme och standard Inflytande för de boende Bostadens pris och kostnad

KAPITEL 5 DET FRAMTIDA BOSTADSBESTÃNDET

5.1 Inledning

SOU 1974: 17

5.1.1 Begränsning av frågeställningen bedömning av bostadsbyggandet 5.1.2 Boendeutredningens 5.1.3 Kortsiktiga förändringar 5.1.4 Det aktuella planeringsläget Befolkning och hushåll 1970 - 85 5.2.1 Befolkning 5.2.2 Hushåll Hushållsstruktur

5.2.3 Anspråk på bostadsbeståndet 5.3.1 Allmänna synpunkter 5.3.2 Utrymmesstandard Konsekvenser för beståndet 5.3.3

- HUSHÃLLEIJS UTGIFTER ocn BE- KAPITEL 6 BOSTADENS PRIS TALI-IIIJGSFÖRMÃGA

6.1 Allmänt Kostnadsförutsättningar för bostadspriserna 6.2 6.2.1 Inledning 6.2.2 Produktionskostnader

6.2.3 Kapitalkostnadsvillkor

Flerfamiljshus, hyresrätt Flerfamiljshus, bostadsrätt Småhus, äganderätt underhåll och bränsle Drift, Flerfamiljshus Småhus Utvecklingen under senare tid 6.2.5 Sammanfattning 6.3 Bostadsmarknadens prisstruktur 6.3.1 Inledning 6.3.2 Hyresrätt 6.3.3 Bostadsrätt 6.3.4 Ãganderätt Uppgiftsunderlag

Eörvärvspriser

Arsutgift vid bostadsrätt och äganderätt 6.3.5 Prisbegreppet Ränta insatt kapital på eget Förmögenhetsförändringar

Fastighetsomkostnader och bostadspriser 6.4.1 Allmänt 6.4.2 Fastighetsomkostnader och hyror 6.4.3 Kommentarer Hushållens nettoutgift & 6.5.2 Beräknade i nettoutgifter nybyggda hus 6.5.3 Skatteeffekter för ägda lägenheter Hushållens inkomster och bostadsförhållanden 6.6.1 Allmänt om hushållens ekonomiska situation 6.6.2 Inkomst bostadsutrymme 6.6.3 Inkomst utrustningsstandard 6.6.4 Inkomst upplåtelseform 6.6.5 Inkomst bostadsutgift 6.6.6 Sammanfattning Bostadens pris. och mål Principer 6.7.1 Den nuvarande situationen 6.7.2 Två fördelningsproblem 6.7.3 Balans i bostadsförsörjningen 6.7.4 Likvärdiga priser vid nyttjade 6.7.5 Likvärdiga priser vid förvärv 6.7.6 Ett tredje fördelningsproblem 6.7.7 Prisnivå i nyproduktionen 6.7.8 Priser i det äldre beståndet Aspekter på bostadsstöd till hushåll 6.8.1 Prisnivå och hushållsstöd 6.8.2 vid Betalningsförmåga låg inkomst 6.8.3 Betalningsförmâga och barnantal 6.8.4 Krav på konstruktion av bostadsstöd

överväganden

6.9.1 Priser 6.9.2 Hushållsstöd

Allmänna synpunkter Fortsatt utredningsarbete 6.9.3 Avvägning prissänkning hushållsstöd

KAPITEL 7 BOSTADSFINANSIERING

7.1 Terminologi 7.2 Nuvarande bostadsfinansiering vid nybyggnad 7.2.1 Allmänt 7.2.2 Lån under byggnadstiden 7.2.3 Enhetslân 7.2.4 Bostadslån, ränte- och paritetslån Bakgrund och uppbyggnad Utvecklingen sedan 1968 Paritetslåneutredningen Diskussion om paritetslân Kommentarer Omfördelningsfrâgan Avskrivningsmöjlighet Utvecklingsmöjlighet Nuvarande bostadsfinansiering vid ombyggnad Krav på bostadsfinansieringen 7.4.1 Allmänna erfarenheter i nyproduktionen och på 7.4.2 Rimliga priser bostadsmarknaden 7.4.3 av kostnadsskillnader mellan upp- Utjämning låtelseformerna 7.4.4 Övriga styrande funktioner 7.4.5 Begränsningar 7.4.6 Kommentarer Bostadsfinansieringens utformning vid nybyggnad Allmänna - de skilda paritets- 7.5.1 synpunkter problemen 7.5.2 Subventionsfrågor Historisk bakgrund Kommentarer Förutsättningar för alternativa lösningar Bostadssocial finansieringsform Utgångspunkter Allmänna synpunkter Terminologi i - betalningspro- Rimligt pris nyproduktionen centen Likvärdiga i bostadsbeståndet - utjämpriser ningsfaktorn Konsekvenser Exemplifiering Kommentar

-.

7.5.5 Förändringar av ränte- och paritetslån Några allmänna synpunkter Oförändrade förutsättningar i fråga om amorteringstid och räntor Ändrade förutsättningar Sänkt basannuitet och utsträckt amorteringstid på statslånet System med dubbla basannuiteter Kommentarer

Traditionella lån

Inledning Traditionella lån utan subventioner Traditionella lån med villkorslösa, stående subventioner Traditionella lån med villkorslösa, ökande subventioner Traditionella lån med villkorslösa, avtrappande subventioner Kommentarer

Sammanfattande jämförelser

Inledning Siffermässig jämförelse Resultat statsfinansiella konsekvenser Resultat - konsekvenser för bostadspriserna Kommentarer 7.5.8 Anknytning till befintlig bebyggelse 7.5.9 Kommentarer Förslag till nytt lånesystem 7.6.1 Inledande synpunkter 7.6.2 Principiella överväganden Sammanfattning Kommentarer 7.6.3 Jämförelse mellan paritetslån och utjämningslån Allmänna synpunkter Kraven på systemen Bostadsränta - basannuitet Utjämningsfaktor paritetstal Byggprisförändringar - och språng- nivåförskjutningar Tidsperspektivet Redovisning Förutsättningar för rimligt pris i nyproduktionen

Förutsättningar för rimliga bostadsprisrelationer

Allmänna synpunkter Val av förutsättningar Kapitalutgift i beståndet §killnader i standard och fräschör Aldersberoende

Rimliga kapitalutgifter Overväganden Egen kapitalinsats Inledning Egen kapitalinsats i paritetslånesystemet Egen kapitalinsats och utjämningslån Praktiska frågor Inledning Bostadsränta för 1972 års produktion Bostadsränta för 1973 och 1974 års produktion Beslut om bostadsränta Utjämningsfaktorer Kapitalersättning Bottenlånets övre gräns De statliga lånens löptid Låntagarens ansvar Finansieringsunderlag Författningsfrågor Statsfinansiella konsekvenser Statens redovisning Allmänt om beräkningar av statsfinansiella konsekvenser av utjämningslån Statsfinansiella konsekvenser - omfördelning av kapitalkostnader i befintligt bestånd Statsfinansiella konsekvenser - omfördelning av kapitalkostnader i tillkommande bestånd Statsfinansiella konsekvenser - nya utjämningslån Kommentarer Utjämningslån och modernisering

Övergångsfrågor Inledning Finansieringsunderlag Ränta- och paritetsbelânat bestånd Kvarvarande ränte- och paritetslån Övrigt 7.6.11 Sammanfattning av förslag Inledning Statens roll i långivningen Förslagen i korthet 7.7 Anpassning till skilda skattemässiga förutsättningar 7.7.1 Utgângspunkter 7.7.2 Allmänna förutsättningar Beskrivning av skillnader Ny finansieringsform Alternativ Val av kostnadsnivå 7.7.3 Bostadsfinansiering om skatteneutralitet råder

SOU 1974:1

7.7.4 Bostadsfinansiering om skatteneutralitet inte råder Lågräntealternativ Val av jämförelseobjekt Beskattningsförutsättning Utjämningslân - hyresrätt Utjämningslån - hyresrätt och äganderätt Konsekvenser på sikt Aspekter på totalfinansiering 7.8.1 Inledning Direktiven Andra utredningar Begreppet totalfinansiering Lån från botten till toppen Lån från projektering till rivning Lângivningens institutionella former Bottenlån och bostadslån - finanfullständig siering Allmänna synpunkter Sammanfattning Byggnadslån och fastighetslån integrerad finansiering Allmänna synpunkter Sammanfattning Institutionella former - bostadsbank Allmänna synpunkter Sammanfattning Avslutande kommentarer

KAPITEL 8 BOSTADSMILJÖ

8.1 Inledning 8.2 Erfarenheter och kunskap 8.2.1 Det presenterade materialet Undersökning i Göteborg Andra undersökningar 8.2.2 Några synpunkter på bostadsmiljö utformning och innehåll 8.3 Krav på

bostadsmiljön\

8.3.1 Allmänna synpunkter

8.3.2 Topografi, geografisk belägenhet m m 8.3.3 Det kommunala ansvaret

8.4 Överväganden

BOENDEDEMOKRATI 333 KAPITEL 9

333 9.1 Inledning

334 902 Frågeställningen

334 9.2.1 Utredningsdirektiven

och boendeutredningens uppdrag 334 Bakgrund 335 Bygglagutredningen om den kommunala demokratin 335 Utredningen

336 9.2.2 Riksdagsbehandling

335 Allmänt 337 Sanering

förhållanden 338 9.2.3 Något om gällande

vid sanering 338 Hyresgästinflytande omfattning i det enskilda fallet 341 Saneringens ställning enligt bostadssanerings- Hyresgästs 342 lagen 342 Kommentarer

av ämnet 342 9.2.4 Avgränsning

Kommentarer 344 9.2.5

i arbetslivet. Erfarenheter och ut- 9.3 Medinflytande

347 veckling

347 9.3.1 Inledning

348 9.3.2 Det första företagsnämndsavtalet

års 349 9.3.3 1966 företagsnämndsavtal

450 9.3.4 Facklig nyorientering

352 9.3.5 DEFFS syn på medinflytandet

och lagstiftning 353 9.3.6 Statliga utredningsinitiativ

354 9.3.7 Sammanfattning

357 9.4 De olika upplätelseformerna

357 9.4.1 Inledning

357 9.4.2 Hyresrätt

359 9.4.3 Bostadsrätt

361 9.4.4 Äganderätt

362 9.4.5 Sammanfattning

362 9.4.6 Kommentarer

från 364 9.5 Erfarenheter hyresrättssektorn

364 9.5.1 Allmänt

364 9.5.2 Hyresgäströrelsen

förhandling 366 9.5.3 Inflytande genom

i förvaltningen 369 9.5.4 Inflytande direkt

i 371 9.5.5 Hyresrätt föreningsform

9.5.6 Dansk lagstiftning om boendeinflytande 9.5.7 Kommentarer Ökat boendeinflytande några frågeställningar och konfliktpunkter 9.6.1 Inledning Alla hyresgästers lika rätt till inflytande Beslutsformer Effektivitet i

fastighetsförvaltningen

Inflytande från de boende från resp de anställda

Exemplifiering från saneringsverksamheten Allmänt Intressenterna Några målkonflikter Kommentarer 9.6.3 Restriktioner i gällande lagstiftning Allmänna synpunkter 9.7.1 Inledning 9.7.2 Grundläggande förutsättningar 9.7.3 Den enskilda lägenheten Allmänna standardändringar Hyresgästens rätt Alternativ utformning av hyresavtal Gemensamma frågor Lagfäst förhandlingsrätt Beslutsformer inom bostadsföretagen Styrelserepresentation m m Verksamhet inom bostadsföretagens nuvarande ramar Förändrade företagsformer Avslutande kommentarer

KAPITEL 10 PRÖVNING AV KÖPESKILLING VID SNAR FÖRSÄLJNING AV SIJÃHUS

10.1 Inledning 10.1.1 Utredningsuppdraget m m 10.1.2 Förslag till 1974 års riksdag 10. 2 Bakgrund

Köpeskillingsprövning vid statlig långivning

10.2.2 Kommunal borgen som förutsättning för lån

Gällande ordning m m Vissa avgöranden om kommunal borgen Villkor i samband med kommunal bostads- 10.2.3 förmedling

10.2.4 Avtal mellan kommun och byggherre/köpare

10.2.5 Avtal av annat slag 10.2.6 Tomträtt 10.2.7 Markprispolitiken 10.2.8 Byggkonkurrensutredningen 10.2.9 Konsumentköplagen m m 10.2.10 av realisationsvinst m m Beskattning Exempel på beräkning av realisationsvinst vid försäljning av fastighet Vissa om prisbildningen för småhus 10.3 uppgifter för statligt belånade Försäljningspriser småhus. Telefonenkät 10.4 överväganden och förslag 10.4.1 Inledning Snar av statligt belånade småhus 10.4.2 försäljning §ehov av åtgärder Atgärdernas utformning och längd mm Prisbedömning prövningsperiodens Redan beviljade lån Kommentarer Ytterligare synpunkter

kommunala möjligheter

Atgärder från byggherrar och kreditinstitut Avslutande kommentarer

SAMMANFATTNING

Reservationer av Alvar A Mattsson och Andersson, Kjell Ola Ullsten av Sten Källenius och Arne Näverfelt av Bo Turesson

Särskilt yttrande av Erik Svens son

Statens offentliga utredningar 1974

Kronologisk förteckning

Orter i regional samverkan. A. Ortsbundna levnadsvillkor. A. Regionala prognoser i planeringens tjänst. A.

FUN-UK*

Ortsbundna produktionskostnader. A. Boken. Litteraturutredningens huvudbetänkande.U. Förenklad konkurs m. m. Ju. Barn- och ungdomsvård. S.

WWF?”

Rättegången i arbetstvister. A. . Samhälle och trossamfund. Sammanställning av remissyttranden över betänkanden av 1968 års beredning om stat och kyrka. U. . Data och näringspolitik. I. . Svensk industri. Delrapport 1. . Svensk industri. Delrapport 2. . Svensk industri. Delrapport 3. . Svensk industri. Delrapport 4. . Sänkt pensionsålder m. m. S. Neutral bostadsbeskattning. Fi. . Solidarisk bostadspolitik. B.

Statens

offentligautredningar 1974

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Förenklad konkurs m. m. [6]

Socialdepartementet Barn- och ungdomsvård. [7 Sänkt pensionsålder m. m. 15]

Finansdepartementet Neutral bostadsbeskattning. [16]

Utbildningsdepartementet Boken. Litteraturutredningens huvudbetänkande. [5] Samhälle och trossamfund. av Sammanställning remissyttranden över betänkanden av 1968 års beredning om stat och kyrka. [9]

Arbetsmarknadsdepartementet Expertgruppen för regional utredningsverksamhet. 1. Orter i regional samverkan. [1] 2. Ortsbundna levnadsvillkor. [2] 3. Regionala prognoser i planeringens tjänst. [3] 4. Ortsbundna produktionskostnadar. [4] Rättegången l arbetstvister. [8]

Bostadsdepartementet Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna. 1. solidarisk bostadspolitik. [17]

Industridepartementet Data och näringspolitik. [10] lndustristrukturutredningen. 1. Svensk industri. Delrapport 1. [11] 2. Svensk industri. Delrapport 2. [12] 3. Svensk industri. Delrapport 3. [13] 4. Svensk industri. Delrapport 4. [14]

Anm. Siffrorna inom klemmer betecknar utredningens nummer i den kronologlska förteckningen

* 1 . . .1..

a/*ulmänna Förlaget V __ ISBN 91-38-01851-9