Bostadspolitiskt kreditstöd

''of* National Library of Sweden

Denna bok digitaliserades på Kungl. biblioteket år 2013

Arkivexemplar fa STATENS OFFENTLIGA UTREDNINGAR 1966:44 Inrikesdepartementet

BOSTADSPOLITISKT KREDITSTÖD BETÄNKANDE AVGIVET AV BOSTADSPOLITISKA KOMMITTÉN

Stockholm 1966

STATENS OFFENTLIGA UTREDNINGAR 1 9 6 6 Kronologisk 1. Svensk ekonomi 1966—1970. E s s e l t e . 294 s. F i . 2. E x p o r t och i m p o r t 1966—1970. B i l a g a 1. E s s e l t e . 92 s. F i . 3. Y r k e s u t b i l d n i n g e n . H å k a n O h l s s o n s b o k t r y c k e r i , L u n d . 586 s. E . 4. Ny m y n t s e r i e . B e c k m a n . 87 s. F i . 5. I n t e r n a t i o n e l l t f r e d s f o r s k n i n g s i n s t i t u t i Sverige. N o r s t e d t & Söner. 61 s. U. 6. F ö r e n k l a d s t a t s b i d r a g s g i v n i n g till hälso- och s j u k v å r d e n . H å k a n Ohlssons b o k t r y c k e r i , L u n d . 157 s. S. 7. U t s ö k n i n g s r ä t t IV. E s s e l t e . 147 s. J u . 8. T i l l g å n g e n på a r b e t s k r a f t 1960—1980. B i l a g a 2. Esselte. 67 a. F i . 9. O m s o r g e r om p s y k i s k t u t v e c k l i n g s h ä m m a d e . Esselte. 187 s. S. 10. H a n d e l n s a r b e t s k r a f t s - och i n v e s t e r i n g s b e h o v fram till 1970. E s s e l t e . 82 s. F i . 11. T y g f ö r v a l t n i n g e n s c e n t r a l a o r g a n i s a t i o n . S v e n s k a R e p r o d u k t i o n s AB. 164 s. F ö . 12. R e n b e t e s m a r k e r n a . Svenska R e p r o d u k t i o n s A B . 273 s. + 1 k a r t b i l a g a . J o . 13. U t v e c k l i n g s t e n d e n s e r inom u n d e r v i s n i n g , h ä l s o och s j u k v å r d s a m t socialvård 1966—1970. B i l a g a 6. Esselte. 51 s. F i . 14. N y h y r e s l a g s t i f t n i n g . N o r s t e d t & Söner. 473 s. J u . 15. U n d e r s ö k n i n g a n g å e n d e h y r e s s p l i t t r i n g e n . AB Kopia. 205 s. J u . 16. N y f o l k b o k f ö r i n g s f ö r o r d n i n g m . m . E s s e l t e . 241 s. Fi. 17. A r b e t s p r o m e m o r i o r i f ö r f a t t n i n g s f r å g a n . E s s e l t e . 94 s. J u . 18. S t r a t e g i i v ä s t och öst. E s s e l t e . 173 s. F ö . 19. Statliga b e t ä n k a n d e n 1961—1965. K i h l s t r ö m . 170 s. F l .

förteckning

20. D e c e n t r a l i s e r i n g av n a t u r a l i s a t i o n s ä r e n d e n m N o r s t e d t & Söner. 50 s. J u . 21. O l j e b r a n s c h e n . E s s e l t e . 71 s. F i . 22. L a g s t i f t n i n g m o t r a d i o s t ö r n i n g a r . Esselte. 91 s 23. M a r k f r å g a n I . N o r s t e d t & Söner. 330 s. J u . 24. M a r k f r å g a n I I . Bilagor. N o r s t e d t & Söner. 23: Ju. 25. S ä l l s k a p s r e s o r . Haeggström. 229 s. H . 26. B o s t a d s a r r e n d e m. m. Esselte. 247 s. J o . 27. S k e p p s h o l m e n s f r a m t i d a a n v ä n d n i n g . K i h l s t r 114 s. + 1 utviksblad. F ö . 28. L ä k e m e d e l s f ö r m å n e n . Beckman. 228 s. S. 29. A t o m a n s v a r i g h e t I I I . N o r s t e d t & Söner. 391 s. 30. Den f r a m t i d a j o r d b r u k s p o l i t i k e n . H å k a n Ol sons b o k t r y c k e r i , L u n d . 361 s. J o . 31. Den f r a m t i d a j o r d b r u k s p o l i t i k e n . B . E s s e l t e . 411 s. J o . 32. K o m m u n e r n a och u n g d o m e n . E s s e l t e . 214 s. S 33. Friluftslivet i Sverige. Del I I I . A n l ä g g n i n g a r det r ö r l i g a friluftslivet m . m. S v e n s k a R e p r o d tions AB. 248 s. K. 34. L u f t f a r t s v e r k e t s ekonomi och o r g a n i s a t i o n . Esselte. 134 s. K. 35. M i l i t ä r s j u k v å r d e n . E s s e l t e . 196 s. F ö . 36. V ä g f r a k t a v t a l e t I . N o r s t e d t & Söner. 197 s. J u . 37. De s t a t l i g a u n d e r v i s n i n g s s j u k h u s e n s o r g a n i s a tion. Esselte. 132 s. S. 38. U t s ö k n i n g s r ä t t V. E s s e l t e . 81 s. J u . 39. L a g s t i f t n i n g om e l e k t r i s k a a n l ä g g n i n g a r . Esse] 153 s. H . 40. A r b e t s p s y k o l o g i s k v e r k s a m h e t . Haeggström. 116 s. E . 41. F o r d o n s k o m b i n a t i o n e r . Esselte. 259 s. K. 42. K o n s u m t i o n s k r e d i t e r i Sverige. E s s e l t e . 276 s. ' 43. V å r d u t o m skola av u n g d o m s v å r d s s k o l e e l e v e r . K i h l s t r ö m . 85 s. S. 44. B o s t a d s p o l i t i s k t k r e d i t s t ö d . E s s e l t e . 474 s. I .

Anm. Om särskild t r y c k o r t ej a n g i v e s , är t r y c k o r t e n Stockholm.

S T A T E N S O F F E N T L I G A U T R E D N I N G A R 1966:44

BOSTADSPOLITISKT KREDITSTÖD B E T Ä N K A N D E AVGIVET AV BO S T A D S P O L I T I S K A K O M M I T T É N

E S S E L T E AB S T O C K H O L M 1966

Innehåll

Skrivelse till Herr Statsrådet och Chefen för Kungl. Inrikesdepartementet. K a p . 1. Bostadspolitikens medel — utveckling och nuvarande utformning Lån till nybyggnad och ombyggnad Räntegarantin Kapitalsubventionerna Bostadsrabatterna Övriga stödformer Gällande bestämmelser Kap. 2.

. . .

Utredningsuppdraget

9 10 14 17 19 23 23 31

Kap. 3. Statens stöd för bostadsändamål under 1950-och 1960-talen Färdigställda lägenheter med statligt stöd Lån till nybyggnad och ombyggnad samt vinterbidrag Räntebidrag Bostadsrabatter Förbättringslån och invalidbostadsbidrag Utgifterna för statens stöd till bostadsändamål. Utestående lån . .

36 36 38 41 42 44 44

Kap. 4. Bostadsbyggande och bostadsmarknad Bostadsbyggandets storlek och inriktning Förändringarna i bostadsbestånd och boendeförhållanden Kostnadsutvecklingen Hyresutvecklingen samt relationen hyra/inkomst

48 48 53 56 60

Kap. 5. Bostadsefterfrågan, bostadsstandard och produktionsinriktning . . . . Bostadsbyggnadsutredningen 1965 års långtidsutredning 1966 års statsverksproposition angående bostadsbyggnadsutredningen Beslut vid 1966 års riksdag

68 68 72

Kap. 6. Det statliga kreditstödets form Bostadsfinansieringens organisation Kommunerna och bostadsfinansieringen Frågan om kreditgarantier i stället för direkta statliga lån . . . . Tidigare utredningar och förslag 1958 års departementspromemoria Utländska kreditgarantisystem Argumenten för och emot övergång till ett kreditgarantisystem . Bostadslångivning och kapitalmarknad åren 1951—1964 . . . . Finansieringen av den statliga bostadslångivningen under budgetåren 1954/55—1963/64

79 79 84 89 89 91 99 102 102

74 77

1 Kreditinstitutens placeringsnormer och utlåningsstruktur åren 1959—1963 Regionala skillnader i utbudet av bostadskrediter Utformningen av ett kreditgarantisystem Vad skulle övergången till ett kreditgarantisystem innebära för låntagare, långivare, stat och kommuner? Totalfinansiering av bostadshus genom statens försorg Tidigare utredningar Kapitalanskaffning och utlåning vid finansiering av bostadshus medelst statliga enhetslån Innebörden för kreditinstituten av en övergång till statlig totalfinansiering Arbetsuppgifterna i statliga och kommunala organ Styrningen av bostadsbyggandet vid tillämpning av statliga enhetslån Sammanfattning Överväganden och förslag Kap. 7. Det statliga kreditstödets villkor som medel att nå vissa bostadspolitiska mål Nuvarande villkor för förräntning och amortering av fastighetskapitalet vid statlig belåning Föreliggande hyresskillnader Ränte- och amorteringssatser vid bostadsfinansiering Olika metoder a t t via kapitalkostnadsvillkoren motverka hyressplittring och kortsiktiga räntefluktuationer Räntebidrag enligt nuvarande ordning Kapitaliserade räntebidrag Restämning av kapitalkostnaderna medelst ett paritetstal . . . Indexreglerade lån Särskilda frågor '. Frågan om kontroll av hyror och överlåtelsevärden Utgångsannuiteten Fastställande och tillämpning av paritetstal Säkerheten för skuldökning Skatte- och bokföringsfrågor Ersättning i hyra för underhållskostnader Överväganden och förslag

10" 116 121 136 150 151 153 15ö 156 158 160 167 173 174 178 179 182 182 187 190 194 200 200 202 205 206 210 212 215

Kap. 8. Det statliga kreditstödets storlek och läge i enskilda fall 222 Underlaget för beräkning av kreditstödets storlek och läge samt för beräkning av maximihyra m. m 223 Tiden före 1956 223 1955 års beslut om maximering av belåningsvärde 225 Utvecklingen 1956—1963 227 Gällande bestämmelser 230 Ytgränserna för småhus , 24Q Ytgräns som villkor för lån 240 Ytgräns vid beräkning av låneunderlag 243 Frågor i samband med storlekskontrollen av ytan 244 Statslånets övre gräns 246 Historik och gällande villkor 246 Kritiken mot differentieringen av övre lånegränser 250

5 Kommunernas ansvar för kommunala och allmännyttiga bostadsföretag Uppgifter om relationen mellan produktionskostnad och pantvärde Preliminära beslut avseende flerfamiljshus Slutliga beslut avseende flerfamiljshus Preliminära beslut avseende småhus Effekten av begränsningen av belåningsvärden respektive låneunderlag/pantvärden Produktionskostnaderna Administration Bostadskostnaderna Övre lånegränser och egna insatser Överkostnadernas finansiering Framställning från Svenska stadsförbundet Överväganden och förslag Principiella synpunkter på utformningen av underlaget för beräkning av kreditstödets storlek och läge Begränsningen av kreditstödet till småhus Övre lånegränser Kommunal borgen Kommunernas och statens ansvar enligt 33 §

277 287 290 292 293

Kap. 9. Det statliga kreditstödet i områden med vikande bostadsefterfrågan . . . Frågan om statliga bostadslån till förvärv av egnahem Arbetsmarknadsstyrelsens verksamhet avseende inlösen av egnahem Reglerna för uppsägning av statliga lån till bostäder Överväganden och förslag Förvärvslån

295 296 299 301 302 302

Jämkning av bestämmelserna om uppsägning av lån

306 Kap. 10. Sammanfattning Reservationer

och förslagens konsekvenser för statsbudgeten

. . . .

och särskilda yttranden Reservation av herrar Andersson, Gustafsson och Olofgörs med instämmande av herr Källenius Reservation av herrar Olofgörs och Turesson med instämmande av herr Källenius Reservation av herr Turesson med instämmande av herr Petzäll Reservation av herr Lindberger Särskilt y t t r a n d e av herrar Andersson och Gustafsson Särskilt y t t r a n d e av herr Lindberger Särskilt y t t r a n d e av herr Petzäll

251 254 254 258 259 261 261 270 272 273 273 275 277

307 335 335 336 337 338 339 339 342

Bilaga 1. Om indexlån som bostadslån och därmed sammanhängande frågor, av Gny Arvidsson

355 Bilaga 2. Om bostadsfinansiering och hyresbildning, av Alf Johansson . . . .

384 Bilaga 3. E n k ä t angående kommunernas frivilliga bostadsfinansiella verksamhet

417 Bilaga 4. Bostadsfinansiering och bostadspolitiskt finansieringsstöd i vissa länder BilagaS. Författningsförslag

426 468

Till Herr Statsrådet

och Chefen för Kungl.

Inrikesdepartementet

Den 8 november 1963 bemyndigade Kungl. Maj :t chefen för inrikesdepartementet att tillkalla högst elva utredningsmän med uppgift att utreda och lägga fram förslag rörande medlen för bostadspolitiken. Med stöd av detta bemyndigande tillkallade departementschefen den 29 november 1963 såsom utredningsmän generaldirektören Bertil Sännås, tillika ordförande, ledamoten av riksdagens andra kammare Alvar Andersson, direktören Albert Aronson, ledamöterna av riksdagens andra kammare Tore Bengtsson och Henning Gustafsson, direktören Sven Kypengren, direktören Anders Lif, docenten Lars Lindberger, direktören Gunnar Olofgörs, förbundsordföranden Erik Svensson samt ledamoten av riksdagens andra kammare Bo Turesson. Den 20 november 1964 avled Tore Bengtsson. I hans ställe tillkallade departementschefen genom beslut den 28 december 1964 ledamoten av riksdagens första kammare Einar Eriksson såsom utredningsman. Utredningsmännen antog benämningen bostadspolitiska kommittén. Att såsom experter biträda kommittén tillkallades den 16 januari 1964 direktören Sten Källenius samt departementsrådet Göte Svenson, den 13 mars 1964 professorn Alf Johansson, bankokommissarien Kurt Eklöf samt direktören Ingvar Petzäll och den 10 april 1964 professorn Guy Arvidsson samt t. f. länsbostadsdirektören Ulf Jirlow. Genom beslutet sistnämnda dag tillkallades jämväl ingenjören Sven Almqvist, ingenjören Anders Assis, ingenjören Harry Danielsson, överingenjören Carl-Johan von Grothusen, ingenjören Ingvar Jargin och ingenjören Sten Johnsson att såsom, experter biträda kommittén i frågor rörande det s. k. lånetakets funktion och verkningssätt. Kommitténs sekretariat har haft överläggningar med sistnämnda experter, men de har med undantag för von Grothusen icke deltagit i kommitténs sammanträden. Sedan Eklöf på egen begäran entledigats från sitt uppdrag, tillkallade departementschefen genom beslut den 28 januari 1965 bankokommissarien Erik Karlsson att som expert biträda kommittén.

8 Såsom sekreterare åt kommittén förordnades den 29 november 1963 länsbostadsdirektören Arne Carlsson, den 13 mars 1964 länsbostadsdirektören Åke Malmberg samt den 10 april 1964 byråchefen Magnus Elison. Kommittén har efter remiss avgivit yttrande dels den 25 september 1964 över bostadsförbättringsutredningens betänkande Bostadsstöd för pensionärer (SOU 1964:41), dels ock den 23 oktober 1964 över markpolitiska utredningens betänkande Kommunal markpolitik (SOU 1964:42;. Vid sin prövning av frågan om det statliga kreditstödets form har kommittén även ägnat uppmärksamhet åt det i olika sammanhang framförda förslaget om att utsträcka statens lån till att generellt omfatta jämväl primär- och sekundärlånen, d. v. s. en statlig totalfinansiering av bostadshus. Kommitténs huvuduppgift har varit att undersöka, h u r det statliga kreditstödet och därtill knutna villkor beträffande förräntning och amortering kan utvecklas till ett så tjänligt hyrespolitiskt instrument som möjligt. I anslutning härtill har kommitténs expert, professor Guy Arvidsson, utfört en särskild utredning om indexreglerade bostadslån, vilken fogats som bilaga till detta betänkande. Professor Alf Johansson har som kommitténs expert utarbetat en promemoria rörande bostadsfinansiering och hyresbildning, vilken jämväl fogas som bilaga. Kommittén får härmed vördsamt överlämna betänkandet Bostadspolitiskt kreditstöd. Reservationer av dels herrar Andersson, Gustafsson och Olofgörs med instämmande av herr Källenius, dels av herrar Olofgörs och Turesson med instämmande av herr Källenius, dels av herr Turesson med instämmande av herr Petzäll, dels ock av herr Lindberger bifogas. Vidare bilägges särskilda yttranden dels av herrar Andersson och Gustafsson, dels av herr Lindberger och dels av herr Petzäll. Uppdraget är därmed slutfört. Stockholm den 27 maj 1966. Bertil Alvar Andersson Henning

Gustafsson

Sännås

Albert Aronson

Einar

Sven Kypengren

Eriksson

Anders Lif

Lars Lindberger

Gunnar

Erik Svensson

Bo

Olofgörs Turesson Arne

Carlsson

KAPITEL 1

Bostadspolitikens medel — utveckling och nuvarande utformning

I allt väsentligt har de bostadspolitiska medlen utformats på grundval av den målsättning för bostadspolitiken, som föreslogs av bostadssociala utredningen i första delen av dess slutbetänkande (SOU 1945: 63) och som sedan i huvudsak antogs av 1946 års riksdag. Denna målsättning innebar i korthet en planmässig höjning av den allmänna bostadsstandarden, såväl beträffande utrymmet som utrustningen. Sålunda underkändes ettrumslägenheten som familjebostad. Som ett första mål beträffande utrymmesstandarden angavs avskaffandet av trångboddheten definierad som mer än två boende per boningsrum. För den kommande bostadsproduktionen innebar detta krav en inriktning huvudsakligen på lägenheter om två och tre rum och kök. Målet i fråga om utrustningsstandarden var bostäder, försedda med vatten och avlopp, centralvärme och badrum i lägenheten eller åtminstone i huset. Som en självklarhet betraktades kravet på en utjämning av föreliggande standardolikheter dels mellan städernas och landsbygdens bostadsbestånd och dels i fråga om lägenhetsutrustningen inom respektive samhällen. För realiserandet av målsättningen genomfördes vid 1946, 1947 och 1948 års riksdagar en översyn av det bostadspolitiska system, som vuxit fram under 1930-talet och krigsåren, översynen innebar således i väsentliga stycken en vidareutveckling och förfining

av redan prövade bostadspolitiska instrument. Sammanfattningsvis innebar riksdagsbesluten följande. Det primära ansvaret för initiativ och planläggning av åtgärder till bostadsförsörjningens främjande skulle vila på kommunerna. De tillerkändes också befogenhet att anslå medel för sådant ändamål, varigenom en tidigare rådande ovisshet i detta hänseende undanröjdes. Kommunerna inkopplades därutöver direkt i den samhälleliga bostadspolitiska organisationen med skyldighet att förmedla statliga bostadslån och -bidrag. De statliga insatserna skulle i huvudsak avse att ställa medel till förfogande för län på förmånliga villkor till bostadsproduktionen samt för bidrag till främjande av bostadskonsumtionen för vissa befolkningsgrupper. Till främjande av en lugn utveckling av bostadsproduktionen iklädde sig staten också vissa garantier beträffande räntans inverkan på kapitalkostnaderna. Den rollfördelning mellan stat och kommun, som på detta sätt skapades, har sedan upprätthållits. De numera existerande p r i m ä r a bostadspolitiska instrumenten utgöres av statliga lån för nybyggnad, ombyggnad och förbättring av bostadshus, garantier beträffande räntan på primär- och sekundärlån samt löpande konsumtionsbidrag för barnfamiljer med begränsade inkomster och för pensionärer. I några hänseenden h a r ett eljest numera övergivet system med kapitalsubventionering bibehållits, nämligen i fråga om

10 bostadsförbättringar till pensionärer och a n d r a hushåll med låga inkomster, specialutrustning av invalidbostäder samt anordnande av studentbostäder. I en något vidare mening omfattar bostadspolitikens verksamhetsformer även den i kommunal och statlig regi bedrivna bostadsbyggnadsplaneringen samt den bostadspolitiska administrationen.

Lån till nybyggnad

och

ombyggnad

Från tiden kring sekelskiftet och fram till mitten av 1940-talet hade staten vid olika tillfällen och med olika motiv vidtagit åtgärder till underlättande av bostadsbyggandets kreditförsörjning. Här må endast erinras om kreditstödet till egnahemsbildningen år 1904, inrättandet av stadshypoteks- och bostadskreditkassorna åren 1909 respektive 1930 samt tillskapandet av statens bostadslånefond efter första världskriget. Betydelsefulla för utformningen av kreditstödet under senare tid har de åtgärder varit, som vidtogs under 1930-talet för att främja bostadsförbättringsverksamheten samt bostadsanskaffning för barnfamiljer och pensionärer. Detsamma gäller i än högre grad om det finansieringsstöd som utformades för att motverka krissituationen efter det andra världskrigets utbrott. Som förut framhållits kom en översyn av hela det statliga bostadslånesystemet till stånd vid 1946—1948 års riksdagar. Vid 1946 års riksdag upptogs frågan om den offentliga finansieringen av bostadsbyggandet fortsättningsvis skulle bibehållas. I ett uttalande i den proposition som låg till grund för riksdagsbehandlingen anslöt sig föredragande departementschefen till vad bostadssociala utredningen hade anfört i ämnet. Ett bevarande och utbyggande av den under krigsåren genomförda

organisationen för offentlig finansiering av bostadsproduktionen betraktades som den självklara grunden för den framtida bostadspolitiken. Samhället borde inte utsätta sig för risken av sådana minskningar av produktionen, som följde på den plötsliga försämringen av kreditvillkoren under de första krigsåren. Ett ytterligare motiv var att eliminera den drivfjäder till husspekulation, som den ovissa och irreguljära finansieringen av toppkapitalet i fastigheterna tidigare hade utgjort. Av dessa skäl och med hänsyn till angelägenheten att snabbt avveckla bostadsbristen ansågs det uteslutet att återgå till förkrigstidens finansieringssystem. Det ansågs slutligen nödvändigt att även i framtiden — när bostadsbristen avvecklats — med hänsyn till förutsättningarna för en fortsatt bostadsproduktion bibehålla en offentlig kreditgivning för sådan produktion. Beträffande villkoren för lån till flerfamiljshus — tertiärlån — gjordes följande ändringar. Den övre lånegränsen, som dittills för kommun och därmed jämställd företagare — vari inbegreps även bostadskooperativa företag av viss typ — hade utgjort 95 procent, höjdes för kommunala och allmännyttiga företag till 100 procent på skäl som i huvudsak hade anförts av bostadssociala utredningen. Enligt denna måste det anses självklart att enskilt kapital inte kunde påräknas för finansiering av toppkapitalet till kommunala bostadsföretag och bärandet av de därmed förbundna riskerna. Det låg enligt utredningen i sakens natur att detta kapital måste presteras av det allmänna, stat och kommun. I händelse av förlust vid förvaltningen hade emellertid vederbörande kommun att täcka en viss del av denna. För bostadskooperativa företag bibehölls den övre gränsen vid 95 procent, då det enligt

11 departementschefen fick anses angeläget att den på kooperativ grund vilande lägenhetsproduktionen inte undertrycktes. Den angivna gränsen skulle gälla »åtminstone under en övergångstid». Den tillämpade gränsen för enskilda företagare — 90 procent — ansågs av bostadssociala utredningen för hög med hänsyn till säkerhetssynpunkten och försvarlig endast med hänvisning till krisförhållanden. Utredningen utgick emellertid från att den fick behållas under en tid, men att en framtida sänkning var önskvärd. Riksdagen biföll emellertid departementschefens förslag vilket innebar sänkning till 85 procent och motiverades med att 10 procents egen insats finge anses alltför ringa för den som bygger i enskilt vinstsyfte i synnerhet som tertiärlån skulle komma att beviljas till en så låg ränta som 3 procent. Möjlighet gavs dock att i vissa fall lämna lån med högre belopp. Räntan på tertiärlån till flerfamiljshus sänktes till 3 procent för alla byggherrekategorier. Denna räntesats motsvarade statens självkostnadsränta vid upplåning och innehöll därmed ingen ersättning för risktagande eller förvaltningskostnader. Räntesänkningen får ses mot bakgrund av det allmänna ränteläget och den omständigheten att kommunerna (och andra företag med kommunal borgen) kunde erhålla långtidsbundna lån till samma ränta som staten. Ett antal städer hade således anmält avsikt att själva övertaga ansvaret för tertiärkreditgivningen till hyreshus för att nedbringa kapitalkostnaderna och därmed h y r o r n a under den nivå som dåvarande statliga lånevillkor medgav. Att den lägre räntan kom att gälla även enskilda företag motiverades av hänsyn till de m i n d r e samhällenas bostadsförsörjning. För att som det hette »förhindra spekulativt missbruk av de

statliga lånen» föreskrevs dock för ifrågavarande företag en extra amortering under de tio första åren av lånets löptid, en skyldighet som något begränsades redan år 1947. Beträffande systemet för amortering av tertiärlånet hade utredningen föreslagit en fast annuitet innebärande återbetalning av lånet i normalfallet på 30 år — med viss jämkningsmöjlighet, därest så skulle erfordras till följd av ändringar i finansieringsvillkoren för underliggande lån. Departementschefen — och sedermera riksdagen — anslöt sig emellertid i denna fråga till vad byggnadslånebyrån hade föreslagit i sitt remissyttrande, nämligen att amorteringstiden skulle utsträckas till 40 å r och amorteringarna erläggas med fasta belopp. Byrån hade härom anfört följande: Utredningen har för sin del utgått från att annuiteterna under tertiärlånets hela löptid skola vara jämna, och byggnadslånebyrån är såtillvida ense med utredningen, att de framtida tertiärlånen under inga omständigheter böra återbetalas enligt ett system med trappstegsvis stigande annuiteter. De skäl som på sin tid motiverade införandet av bestämmelserna härutinnan äro ej längre aktuella; anledningar föreligga fastmera att ifrågasätta en övergång till föreskrifter av rakt motsatt innebörd. Det förhåller sig så, att de årliga utgifterna för ett nybyggt hus äro lägre ju yngre byggnaden är, vilket beror på att behovet av reparationer och underhåll ökas, allteftersom huset åldras. Då de årliga kapitalkostnaderna för en fastighet — om de beräknas enligt annuitetsprincipen — äro konstanta, uppstå följaktligen regelmässigt avsevärda överskott under de första åren efter det fastigheten tillkommit; dessa överskott minskas ju äldre huset blir. Erfarna fastighetsförvaltare känna väl detta förhållande och kunna fördenskull — alltefter sina framtida intentioner — antingen 'suga ut' fastigheten och söka avyttra den just innan reparationsbehovet blir aktuellt eller ock göra avsättningar för att möta den kommande utgiftsökningen. Då det är uppenbart, att staten, helst när den upp-

12 träder som kreditgivare, bör befordra en fastighetsförvaltning av den senare typen, skulle det ställa sig naturligt, att staten skaffade sig garanti för att alla icke allmännyttiga bostadsföretag själva verkställde för reparationer och underhåll erforderliga avsättningar. Ett dylikt system skulle emellertid ställa så stora anspråk på kontrollapparaten, att det måste avvisas såsom opraktiskt. En enkel och användbar metod att erhålla trygghet mot spekulativa missbruk vid förvaltningen av de statsbelånade fastigheterna torde emellertid vara, att staten-långivaren genom att vid förvaltningens början fordra stora, efterhand sjunkande amorteringar själv 'uppsuger' överskottskapitalet och därigenom möjliggör en minskning i fastighetens kapitalutgifter, då reparationsbehovet normalt ökar. Genom att föreskriva amortering med lika stora årliga belopp vinnes detta syfte (eftersom ränteutgifterna successivt falla med kapitalavbetalningarna), och ökad trygghet ernås, om därutöver en extra amortering påfordras under en första period av tertiärlånets löptid. Splittringen på en rad olika låneformer av det statliga stödet till byggandet av egnahem nödvändiggjorde åtgärder för en samordning av de statliga insatserna. Genom byggnadslånebyrån beviljades tertiärlån till enfamiljs- och tvåfamiljshus samt bostadsanskaffningslån. Egnahemsorganisationen beviljade bostadsegnahemslån, jordbruksegnahemslån och arbetarsmåbrukslån samt — till bostadsförbättringsverksamheten på landsbygden — förbättringsbidrag, nybyggnadslån och förbättringslån. Slutligen utlämnade egnahemsorganisationen även statsbidrag till fiskarbostäder och lantarbetarbostadslån. Den samordning av egnahemsstödet, som genomfördes av 1948 års riksdag, innebar att stödet till nybyggnad och genomgripande ombyggnad av egnahem såväl i stadssamhällena som på landsbygden gavs formen av egnahemslån med en därtill knuten kapitalsubvention. Vid sidan av detta egnahemslån skulle stöd i särskilda former lämnas till lantar-

betarbostäder och bostadsförbättringar. För lån till småhus — egnahemslån — fixerades den övre gränsen till 90 procent av produktionskostnaderna, varigenom den egna insatsen kunde oegränsas till tio procent, en insats sum förutsattes kunna presteras av egiahemsbyggare i allmänhet. Den höga oelåningsgränsen ansågs försvarlig dirigenom att lånet innefattade en kapitalsubvention med ett belopp som motsvarade cirka 15 procent av kostnad?rna. I realiteten skulle således ö^re gränsen för den återbetalningspliktga delen av egnahemslånet utgöra 75 procent. Den undre lånegränsen fastställdes till i normalfallet 50 procent med möjlighet till fördjupning av egnahemslånet om tillräcklig underliggande kredit ej kunde erhållas. Amorteringstiden bestämdes till 25 år. Till skillnad mot vad som hade beslutats beträffande lån till flerfamiljshus skulle egnahemslånet vara ett annuitetslån. Den anniitetsbildande räntesatsen fastställdes till 3 procent. De regler för tertiärlån och egnahemslån, som utformades av 1940— 1948 års riksdagar, kom sedan att gälla utan mera väsentliga ändringar fram till år 1955. En under åren 1954 och 1955 inträffad stegring av byggnadskostnaderna föranledde i slutet av sistnämnda år en omläggning av grunderna för den statliga långivningen. Sålunda beslutade Kungl. Maj :t i december månad om en maximering av de värden, som bestämde statslånens storlek. Åtgärden redovisades för 1956 års riksdag. Därvid anfördes bland annat att kostnadsutvecklingen hade fått till följd att hyror och årskostnader i nyproduktionen stigit till en nivå som måste framstå som hög för familjer med normala inkomster. Det dittills tillämpade belåningssystemet, som innebar att lånen beräknades

13 med hänsyn till produktionskostnaderna, innefattade inte något element som kunde verka återhållande på kostnadsutvecklingen. Sålunda torde enligt propositionen en kostnadsökning utöver vad som var strängt nödvändigt för egnahemsbyggaren inte alltid ha framstått som väsentlig, eftersom ökningen till 90 procent kunnat täckas av bland annat statliga lån. Det hade därför ansetts erforderligt att i belåningssystemet införa en faktor, som kunde verka nedpressande på kostnadsnivån. Av detta skäl hade belåningsvärdena för egnahem maximerats till vissa schablonbelopp. För flerfamiljshus hade en motsvarande metod tillgripits, vilken emellertid medgav en viss anpassning till kostnadsolikheter med hänsyn till husens och lägenheternas storlek och utformning m. m. I samband med den omprövning av bostadspolitiken, som företogs vid 1957 års riksdag i anledning av förslag av bostadspolitiska utredningen (SOU 1956:40), ändrades räntevillkoren för såväl tertiärlån som egnahemslån. Med hänsyn till önskvärdheten att anpassa låneräntorna till statens faktiska utgifter för långivningen höjdes räntan för tertiär- och egnahemslånen från 3 till 4 procent. Samtidigt gjordes räntan obunden. Den sistnämnda åtgärden motiverades i första hand av behovet att framdeles kunna sänka räntan. Tanken att göra statslåneräntorna rörliga i vanlig mening avvisades. Så länge stödet till bostadsbyggandet innefattade ett visst skydd mot förändringar i räntesatserna på primär- och sekundärlån, betraktades det som naturligt att tertiärlåneräntan såvitt möjligt hölls oförändrad. Samtidigt förkortades amorteringstiden för tertiärlån från 40 till 30 år. Som motiv härför angavs att den tekniska, ekonomiska och sociala utvecklingen kunde bli sådan att man

fick anledning räkna med en kortare avskrivningstid för kapital som investerades i bostadsfastigheter. I samband härmed slopades den i det föregående omnämnda skyldigheten för enskilda företag att erlägga viss extra amortering. Amorteringstiden för egnahemslån förlängdes genom beslut av 1960 års riksdag från 25 till 30 år. Genom denna åtgärd reducerades den ökning av de årliga kostnaderna som den vid samma tillfälle beslutade avvecklingen av kapitalsubventionerna medförde. Vid 1960 års riksdag behandlades också en motionsledes väckt fråga om gemensamma lånevillkor för småhus och för flerfamiljshus. Då det fanns anledning antaga att skillnader ifråga om lånevillkor kunde på ett ej avsett sätt påverka valet av hustyp, begärde riksdagen en översyn av reglerna för långivningen. Frågeställningen hade framför allt aktualiserats av olikheterna i belåning mellan å ena sidan fristående egnahem, som behandlades enligt egnahemslånekungörelsen, och å andra sidan rad- och kedjehus, som beroende av upplåtelseform belånades antingen med egnahemslån eller med tertiärlån. Den begärda översynen resulterade vid 1962 års riksdag i beslut om att sammanföra reglerna för nybyggnad och ombyggnad av flerfamiljshus och småhus i en enda lånekungörelse; långivningen till bostadsförbättringar reglerades i en särskild författning. Samordningen av bestämmelserna innebär väsentligen att de för flerfamiljshus gällande övre lånegränserna gjordes tillämpliga även för småhusen. Dock bibehölls lånegränsen 90 procent för småhus, som skulle bebos av låntagaren. Samtidigt gjordes småhuslånen tillgängliga för alla kategorier av låntagare; tidigare hade egnahemslån lämnats huvudsakligen endast till den som skulle

u bebo huset och till kommun. Den undre lånegränsen fastställdes generellt till 70 procent i normalfall. Ifråga om amorteringssystemet förelåg mellan tertiärlånen och egnahemslånen den skillnaden, att för tertiärlån tillämpades fast amortering medan för egnahemslån amortering och ränta erlades med lika stora årsbelopp (fast annuitet). Med hänsyn bland annat till de olägenheter som två olika amorteringssystem skulle medföra vid förändringar ifråga om äganderätten till de belånade husen borde ett enhetlig system tillämpas. I valet mellan de två systemen stannade statsmakterna för fast amortering. Ett särskilt skäl härför var att de årliga lånekostnaderna därigenom skulle ha minskat avsevärt vid den tidpunkt då reparationsbehovet normalt börjar göra sig gällande. Reglerna för det nya, enhetliga bostadslånet trädde i kraft från och med den 1 januari 1963.

Räntegarantin Till de alltjämt bestående, under de första åren av andra världskriget introducerade bostadspolitiska instrumenten hör räntegarantin. En viss utvidgning av tertiärlångivningen, som beslutades år 1940, framstod ganska snart som otillräcklig för att upprätthålla en tillräcklig bostadsproduktion. Ett höjt ränteläge i förening med stegrade byggnadskostnader innebar en kraftig försämring av räntabilitetsvillkoren för bostadsförvaltningen. Frågan om ytterligare åtgärder i produktionsstimulerande syfte behandlades vid 1941 års riksdag på grundval av förslag, som framlagts av 1940 års byggnadskostnadssakkunniga (SOU 1941:4). Utvecklingen hade medfört uppenbara risker för uppkomsten av en splittrad hyres-

nivå. Ett av huvudsyftena med de sakkunnigas förslag var därför att motverka denna splittring och hjälpa fram ett tillräckligt utbud av nya bostäder till priser, som motsvarade dem som gällde för likvärdiga lägenheter i det befintliga beståndet. Beträffande kapitalkostnaderna anförde de sakkunniga följande (s. 3 8 ) : Åtgärder som syfta till paritet i avseende å de årliga kostnaderna för gamla och nya bostäder av likvärdig beskaffenhet men icke ha bostadssocialt motiverade subventionssyften därutöver, böra därför i fråga om kapitalkostnaderna utformas sålunda, att de i görligaste mån hindrar att ett höjt ränteläge, vars fortbestånd i framtiden är ovisst, omedelbart överföres på de årliga kostnaderna i full utsträckning men däremot icke hindrar en anpassning på längre sikt till den allmänna nivån för kapitalkostnaderna, i den mån denna nivå successivt arbetar sig igenom och blir gällande för hela bostadsfastighetsbeståndet. Den tidsperiod för kapitalkostnadernas anpassning, som de sakkunniga avsåg, antogs utgöra fem eller tio år. Efter denna period kunde det allmänna räntelägets förändringar förmodas gälla större delen av fastighetsbeståndet. Till de åtgärder, som de sakkunniga förordade, hörde en av staten utfärdad garanti för räntan på primär- och sekundärlån. Garantin innebar att de berörda fastigheterna inte skulle belastas med högre räntekostnader för bottenlånen än som svarade mot 3,5 procent för primärlån och 4 procent för sekundärlån. Garantin skulle begränsas till en tioårsperiod. Vid anmälan av förslaget för riksdagen underströk föredragande departementschefen att de förordade åtgärderna inte avsåg att utgöra en räntesubvention. Syftet med åtgärderna skulle bäst och enklast tillgodoses om rätneutvecklingen blev sådan, att en speciell subvention för bostadsbyggandet blev onödig. Räntegarantin skulle undanröja

15 den produktionshämmande ovissheten om villkoren för fastighetslånen, sedan husen hade färdigställts. Riksdagen godtog förslaget. Beslutet om räntegaranti medförde under de första åren inga nämnvärda utgifter för statsverket. Efter den allmänna räntesänkningen i början av 1945 sänktes den garanterade räntan med en halv procent. Frågan om räntegarantins fortbestånd behandlades av bostadssociala utredningen i den första delen av dess slutbetänkande. Utredningen konstaterade att stabila ränteförhållanden var en fundamental förutsättning för en utveckling, genom vilken en allmän standardhöjning kunde realiseras och kriser i bostadsproduktionen förhindras. Räntevariationer som regulator för bostadsbyggandets omfattning ansågs i rådande ekonomiska och penningspolitiska situation inte ha någon förnuftig mening men skulle skapa förvirring i produktionsutvecklingen. Om det ekonomiska läget i framtiden skulle anses nödvändiggöra ränteförhöjningar, borde dessa inte gå ut över bostadsbyggandet med dess behov av stabila räntevillkor som fast bas för kalkylerna. Framför allt borde tillfälliga räntehöjningar hindras från att slå igenom. Den gällande räntegarantin fyllde denna funktion. Om en mer definitiv förskjutning av räntenivån skulle inträda fanns det enligt utredningens mening anledning att ta systemet under omprövning. Räntegarantin borde för allmännyttiga företag utsträckas till att omfatta statslånets hela löptid. Föredragande departementschefen anförde i proposition till 1946 års riksdag att det uppenbarligen var ett intresse av största vikt att bottenlåneräntorna i nybyggda hus inte höjdes i sådan grad att en hyreshöjning blev följden. Beträffande förlängningen av garantins varak-

tighet borde denna gälla alla låntagare. Riksdagen beslöt emellertid att den 10-åriga begränsningen skulle bibehållas i avvaktan på de väntade förslagen från 1945 års bankkommitté, som bl. a. hade att pröva fastighetskreditväsendets framtida organisation. Kommitténs förslag, som anmäldes vid 1948 års riksdag, innebar bland annat en övergång från direkta statliga bostadslån till kreditgarantier och i samband därmed en avveckling av systemet med räntegaranti. Om en sådan garanti ansågs böra bibehållas borde den — enligt kommittén — utformas så att garantin inte gjordes ovillkorlig utan beroende av statsmakternas prövning från år till år. Departementschefen föredrog dock att skjuta på ett ställningstagande till kommitténs förslag i denna del. Förslaget bringades i erinran av 1950 års besparingsutredning som vidare framhöll att ett långvarigt högt ränteläge skulle medföra betydande kostnader för statsverket. Någon ändring av reglerna för räntegarantin kom dock inte till stånd. Det bör h ä r inskjutas, att under tiden från räntegarantins införande år 1941 och fram till år 1950 det allmänna ränteläget hade legat på en sådan nivå att garantin icke utlöst annat än mycket obetydliga subventionsutgifter för statsverket. Först efter diskontohöjningen under sistnämnda år och därav följande höjning av lånemarknadsräntorna resulterade räntegarantin i direkta kostnader för staten av nämnvärd storlek. Frågan om garantins varaktighet krävde ett ställningstagande år 1952, då 1 O-årsperioden utlöpte för de bostadshus för vilka sådan garanti först hade beviljats. Problemet löstes provisoriskt genom en förlängning för ett år av garantins giltighet i de fall då den eljest författningsenligt skulle upphöra. 1951

16 års bostadsutredning föreslog samma utväg och liknande beslut om förlängning fattades under de följande åren. Den kraftiga räntehöjningen i april år 1955 föranledde Kungl. Maj:t att samma månad begära fullmakt av riksdagen att företaga de ändringar i bestämmelserna om räntegarantin, som påkallades av det höjda ränteläget. Statsutskottet biträdde denna hemställan men framhöll att om det högre ränteläget skulle bestå under längre tid, behov förelåg av mer detaljerade, av riksdagen utformade bestämmelser r ö r a n d e räntegarantins omfattning. Utskottet förutsatte att förslag i ämnet skulle föreläggas 1956 års riksdag. Med stöd av riksdagens bemyndigande utfärdade Kungl. Maj.-t år 1955 bestämmelser, varigenom den garanterade räntan för hus, tillkomna före 1951, höjdes med en halv procent. För senare färdigställda hus gjordes inte någon förändring, vilket motiverades av att dessa hus drabbats av den kostnadsstegring som var en följd av Korea-krisen. 1955 års beslut innebar att systemet med räntegaranti gavs ytterligare en funktion, nämligen den att utjämna sådana variationer i de årliga bostadskostnaderna som hade sin grund i byggnadskostnadsstegringen. När Kungl. Maj:ts åtgärd anmäldes för 1956 års riksdag framhöll statsutskottet att räntegarantin såsom skydd mot tillfälligt höga räntor på bottenlånen var av största betydelse för bostadsbyggandet. Ett slopande av ränteskyddet skulle medföra inte endast en avsevärd höjning av bostadskostnaderna utan framför allt risk för ett allvarligt avbräck i bostadsbyggandet. En stabilisering på en relativt låg nivå av ränteutgifterna för nya hus måste enligt utskottet alltfort vara påkallad även om det inte borde anses uteslutet att göra modifikationer i ränteskyddet.

År 1956 framlade bostadspolitiska utredningen sitt förut nämnda betänkande, vilket behandlades i proposition till 1957 års riksdag. Utredningen hade deklarerat sin anslutning till statsutskottets vid 1956 års riksdag uttalade mening om behovet av ett ränteskydd för bostäder. Om tillfälliga räntestegringar tilläts slå igenom på kostnaderna för nyproducerade lägenheter, kunde detta innebära att bostadsbyggandet utsattes för spekulativa inflytelser och dess stabilisering hämmades. Frånvaron av ett ränteskydd för denna sektor ansågs också kunna innebära en irrationell hämsko på räntepolitiken. Utredningen fann emellertid att samma skäl som talade för en höjning av räntan på de statliga lånen, nämligen att generella subventioner inte borde utgöra något permanent inslag i bostadspolitiken, kunde anföras för en höjning av den garanterade räntesatsen. I avvaktan på den fortsatta ränteutvecklingen och för att undvika en alltför drastisk hyresstegring borde höjningen tills vidare begränsas till en halv procent. Höjningen föreslogs gälla fr. o. m. den 1 oktober 1957 och avse även tidigare statligt belånade hus. En ytterligare höjning med en halv procent borde företagas ett år senare. För en- och tvåfamiljshus, vilka belånats enligt äldre kungörelser, skulle den räntekostnad, som därmed berättigade till ränteeftergift, i rådande ränteläge bli obetydlig och en räntegaranti för dessa hus därmed kunna undvaras. Utredningen ansåg vidare att bestämmelserna om räntegarantin borde utformas på ett sådant sätt att det klart framgick att utfästelsen om ränteeftergift varken var ovillkorlig eller tidsbestämd utan beroende av statsmakternas prövning tid efter annan. I fråga om företag, som inte statligt belånats, ansåg utredningen, att ett

17 särskilt räntegarantisystem borde införas. Skälet härför var i huvudsak angelägenheten att öka tillförseln av kapital från kreditmarknaden till bostadsbyggandet. En utvidgning av räntegarantin kunde bl. a. tänkas medföra att större industrier blev intresserade att producera bostäder åt de anställda utan anlitande av statliga lån. En sådan räntesubvention skulle beräknas på lån mot inteckning inom 75 procent av det belåningsvärde, som fastigheten skulle ha åsatts enligt vid den statliga långivningen tillämpade normer. I propositionen, som sedan i allt väsentligt bifölls av riksdagen, underströk föredragande departementschefen vad utredningen anfört om behovet av ett ränteskydd för bostäder. En höjning av den garanterade räntan ansågs emellertid inte strida mot de principiella riktlinjerna för efterkrigstidens bostadspolitik. Utvecklingen efter 1955 års höjning hade visat att den högre garanterade räntan inte medfört störningar i bostadsproduktionen eller utgjort hinder för en allmän förbättring av bostadsstandarden. Genom en höjning av den garanterade räntan skulle en anpassning åstadkommas till det allmänna ränteläget. Av detta skäl och då en höjning med en halv procent inte skulle innebära risker för ökad hyressplittring förordade departementschefen att en höjning av denna storlek genomfördes från och med den 1 juli 1957 såvitt avsåg flerfamiljshus och från och med den 1 januari 1958 såvitt avsåg småhus. Förslaget att den gällande begränsningen till en tioårsperiod skulle upphöra biträddes av departementschefen. I fråga om förslaget att räntegarantin som en försöksverksamhet skulle kunna omfatta även byggnadsföretag, som inte finansierats med statligt lån, delade departementschefen utredningens syn2—614609

punkter. Sådan räntegaranti borde avse både flerfamiljshus och småhus. Genom beslut av 1960 års riksdag företogs ytterligare jämkningar av räntegarantin närmast i anledning av förslag av 1958 års besparingsutredning. Av statsfinansiella skäl och med hänsyn till hyresparitetsförhållandena höjdes den garanterade räntan för vissa äldre årgångar av hus. Avvecklingen av räntegarantin för de äldre årgångarna av hus h a r fortsatts vid 1963, 1964 och 1966 års riksdagar. Garantin omfattar numera endast hus, färdigställda efter år 1957. Vid behandlingen av förslagen till jämkningar i räntegarantin gjorde statsutskottet vid 1964 å r s riksdag (uti. 1964:42) bland annat följande uttalanden. Utskottet vill i detta sammanhang understryka departementschefens uttalande att en successiv minskning av utgående generella subventioner är motiverad även av den allmänna inkomstutvecklingen och den därav följande ökningen i de boendes hyresbetalningsförmåga. Hänsynen till den enskilde bostadskonsumenten gör det därvid enligt utskottets mening önskvärt att för framtiden söka undvika alltför plötsliga och oväntade ökningar av bostadsutgifterna. Det bör därför övervägas, om de generella subventionernas storlek samt den tid, varunder de skall utgå, i huvudsak kan bestämmas enligt en i förväg uppgjord plan. Det blir då möjligt för de boende att bättre överblicka hur deras bostadskostnader i framtiden kommer att förändras. Med hänsyn till räntebidragens funktion som ett produktionsstöd är det även för byggherrarna av stor vikt att så långt möjligt kunna överblicka finansieringsbetingelserna för bostadsförvaltningen i förväg. Då det framtida stödet för bostadsförsörjningen utreds av bostadspolitiska kommittén bör kommittén närmare pröva denna fråga. Kapitalsubventionerna Till de numera i huvudsak övergivna bostadspolitiska medlen hör såsom förut framhållits kapitalsubventionering av bostädernas anskaffningskostnad. I

18 dagens bostadspolitik förekommer statliga sådana subventioner endast i tre sammanhang, nämligen i samband med bostadsförbättringar, specialutrustning av invalidlägenheter samt anordnande av studentbostäder. Kapitalsubventioner av mer reguljär art utanför förbättringsstödet infördes först med bostadsanskaffningslånen för familjer i egnahem på landsbygden år 1938. (I detta sammanhang bortses från den tillfälliga subventionering, som förekom under åren närmast före och efter första världskrigets slut och som hade till syfte att i dåvarande krissituation främja tillkomsten av smålägenheter.) Bostadsanskaffningslånet av år 1938 konstruerades som en kombination av räntebärande amorteringslån, räntebärande stående lån och räntefritt stående lån. Det bärande motivet för kapitalsubventionen var den starkare bundenhet till bostaden i ekonomiskt avseende, som förelåg för egnahemsägare på orter utan utbildad fastighetsmarknad. Helt andra motiv för införande av kapitalsubventioner anfördes vid tillkomsten av de särskilda åtgärder, som beslutades av 1942 års riksdag med anledning av utvecklingen under de första åren av det andra världskriget. De till följd av bl. a. handelsavspärrningen kraftigt stegrade byggnadskostnaderna hade medfört påtagliga risker inte endast för hyressplittring utan även för en allmän uppdrivning av hyresnivån i hus, som tillkommit före kostnadsstegringen. Då det kunde antagas att en sänkning av kostnadsnivån skulle komma att inträffa sedan avspärrningen hävts, borde hyresnivån hållas tillbaka i det läge som bestämdes av kostnaderna i det befintliga beståndet. Det gällde m. a. o. att skära av en som tillfällig uppfattad topp i kostnadskurvan. Av de olika möjligheter, som stod till buds,

valdes för flerfamiljshusen en kapitalsubvention motsvarande »överkostnaden» i form av ett ränte- och amorteringsfritt tilläggslån, som skulle avskrivas efter 10 år, om inte fastigheten dessförinnan undandragits hyreskontroll eller dess avkastning stigit vid fortbestående hyreskontroll i anpassning till en stigande allmän hyresnivå p å sådant sätt att tilläggslånet skulle kunna förräntas och amorteras. Beträffande egnahemmen ansågs inte subventionen böra få samma utformning. Beräkningen av avkastningsvärde skulle i fråga om dessa hus bli skäligen godtycklig och kraven på fastighetsekonomisk paritet kunde inte vara tillämpliga i tillnärmelsevis samma grad som beträffande flerfamiljshusen. Med hänsyn därtill skulle byggkostnadsstegringen kompenseras genom en summarisk subvention i form av en räntefri stående del av tertiärlånet, motsvarande 10 procent av egnahemmets anskaffningskostnad. Genom 1942 års beslut hade det bostadspolitiska stödsystemet erhållit en mer definitiv form. Genom beslut av 1941 års riksdag hade som förut sagts kapitalförsörjningsproblemet angripits genom generell offentlig långivning. Samtidigt hade åtgärder vidtagits för en stabilisering av kapitalkostnaderna. 1942 års åtgärder syftade till att under en krissituation bevara bostadsbyggandets räntabilitet vid en fixerad nivå för hyresavkastningen. Under det att de förstnämnda åtgärderna kunde sägas utgöra en grund för bostadspolitiken på längre sikt, så var de sistnämnda till sin natur tillfälliga. Vid införandet av kapitalsubventionerna betonades också starkt deras provisoriska karaktär. Frågan om behovet och utformningen av bostadssubventionerna diskuterades från principiella utgångspunkter av bostadssociala utredningen. Därvid ut-

19 talades bland annat att subventionsåtgärder, som syftade till en sänkning av den allmänna hyresnivån i städerna, borde kunna avvecklas inom en relativt snar framtid under förutsättning av en fortsatt gynnsam utveckling av de ekonomiska förhållandena och realinkomsterna. Däremot skulle subventioneringen av bostadsanskaffningen på landsbygden vara behövlig under en längre period om inte en radikal realinkomstutj amning kom till stånd eller produktionen av småhus undergick en genomgripande rationalisering.

ningar till förräntning och amortering samt avskrivningar helt eller delvis av samtliga tidigare beviljade tilläggslån och räntefria stående egnahemslån. Det sista beslutet i ämnet fattades av 1963 års riksdag och avsåg en slutlig reglering av då utestående kapitalsubventioner. Bostadsrabatterna

Avvecklingen av tilläggslånen kom emellertid inte till stånd i den avsedda takten. Orsaken därtill var den fortskridande ökningen av byggnadskostnaderna. Särskilt k ä n n b a r blev denna under våren och sommaren 1951. I syfte att avvärja riskerna för en därav orsakad akut kris inom bostadsbyggandet vidtogs provisoriska höjningar av tilläggslånen och de räntefria delarna av egnahemslånen. En mindre avveckling av tilläggslångivningen påbörjades år 1953 och fortsatte successivt under de följande åren. Under perioden sänktes även de räntefria stående delarna av egnahemslånen. Denna stegvisa avveckling av kapitalsubventioneringen bedömdes kunna företagas med hänsyn till kostnads-, hyres- och inkomstutvecklingen. En fullständig avveckling av tilläggslångivningen beslutades av 1959 års riksdag att gälla från och med den 1 juli 1959. Med detta och påföljande års beslut att räntefri, stående del av statslån icke längre skulle beviljas för egnahem upph ö r d e kapitalsubventioneringen av nyproduktionen av bostäder att utgöra ett inslag i bostadspolitiken.

Ursprunget till de nuvarande familjebostadsbidragen kan sökas i de familjebidrag, som infördes år 1935 i samband med de i det föregående redovisade bostadsanskaffningslånen. Bidraget till de berörda b a r n r i k a familjerna utformades som en hyresreduktion, differentierad efter barnantalet. För en trebarnsfamilj fastställdes reduktionen till 30 procent, för en fyrabarnsfamilj till 40 procent och för familjer med fem eller flera barn till 50 procent av en efter självkostnadsprincipen fastställd standardhyra. Av särskilt intresse är att bidraget differentierades med hänsyn till barnantalet. Flera skäl anfördes härför. En differentiering efter inkomst ansågs ofullkomlig, då den inte tog hänsyn till det verkliga hjälpbehovet. Även praktiska synpunkter — gränsdragningsproblem gentemot andra samhälleliga hjälpformer m. m. — talade mot att inkomsten användes som enda differentieringsgrund. Samma olägenheter ansågs vara förenade med en differentiering efter såväl inkomst som barnantal. Den differentieringsgrund, som valdes, avsågs spegla faktiska skillnader i fråga om hyresbetalningsförmåga inom den grupp av mindre bemedlade familjer, som kunde komma i åtnjutande av stödet.

Samtidigt med avvecklingen av kapitalsubventioner till nyproduktionen och med i huvudsak motsvarande motiv har med början år 1953 företagits uppsäg-

Ett motsvarande bidragssystem för familjer i egnahem infördes 1938 i samband med tillkomsten av bostadsanskaffningslånen för egnahem. Med hän-

20 syn till att någon h y r a inte erlades av egnahemsägaren beräknades bidraget på grundval av en framräknad bostadskostnad. I anslutning till den allmänna översyn av bostadspolitiken, som företogs av 1946 och 1947 års riksdagar, omprövades även utformningen av de löpande bidragen till barnfamiljernas bostadsförsörjning. Översynen grundades, som förut nämnts, p å bostadssociala utredningens förslag, vilka såvitt angick stödet till barnfamiljerna hade formats utifrån följande allmänna överväganden. Även om en koncentration av det ekonomiska stödet till de minst betalningskraftiga stod i överensstämmelse med den traditionella uppfattningen om socialpolitikens uppgifter, så skulle ett ensidigt tillämpande av denna princip få ej önskvärda följder från bostadspolitisk och allmän socialpolitisk synpunkt. En rigorös inkomstprövning skulle medföra, att stödåtgärderna fick karaktär av nödhjälp. Det ekonomiska stödet åt bostadsförsörjningen var behövligt inte endast i de fall en undernormal förvärvsförmåga förelåg, utan även i en stor del av de fall, där både förvärvsförmåga och inkomst var normala. Stödåtgärderna borde bestämmas med hänsyn till behovet för vissa större grupper med definierade egenskaper (familjer av viss storlek, pensionärer etc.) för vilka en mer allmän oförmåga att bekosta en fullvärdig bostad var känd. I den mån inkomstprövning erfordrades borde denna inskränkas till att vissa högt satta inkomststreck fastställdes. En naturlig avgränsning av stödet kunde erhållas genom att beträffande bostaden fastställa vissa minima (t. ex. två r u m och kök och minst 50 kvm lägenhetsyta) och vissa maxima (t. ex. fyra r u m och kök för viss familjestorlek). Utredningen fann det önskvärt, att

det ekonomiska stödet till barnfamiljerna utvidgades till att omfatta alla familjer med minderåriga barn, således även ettbarnsfamiljerna. En sådan utformning av stödet skulle möjliggöra ett tidigare förvärv av en bostad för en mer definitiv hembildning, som samtidigt vore tillräcklig under en inte alltför kort period för familjen att växa i. Med hänsyn till det statsfinansiella läget och framför allt till att det inte var möjligt att under de närmast följande åren förse alla familjer med fullvärdiga bostäder föreslog utredningen att stödet begränsades till familjer med två eller flera barn. Den för familjebidragen gällande anknytningen till bostäder som tillkommit med stöd av statslån, borde enligt utredningens mening slopas. Under förutsättning att bostaden med avseende på storlek och utrustning uppfyllde vissa minimifordringar borde bidrag kunna utgå även i enskilt finansierade hus. Därvid fick dock tillses att subventionen inte verkade hyreshöjande eller förhindrade en eljest möjlig hyressänkning. Det särskilda stödet till barnfamiljerna borde utgå såsom löpande bidrag, differentierade efter barnantal. Den för familjebidragen gällande subventionsgraden, 10 procent per barn av bostadskostnaden, ansågs väl avvägd. Av två skäl borde emellertid bidraget fixeras till ett absolut belopp. För det första var en förenkling av bidragssystemet nödvändig med den föreslagna utvidgningen av verksamheten. För det andra skulle den gällande normen för bidrag gynna innehavare av större lägenheter, vilket från bostadspolitiska synpunkter kunde vara fördelaktigt därför att det befordrade en högre utrymmes- och utrustningsstandard. Från socialpolitisk synpunkt var emellertid en sådan ordning betänklig, om någon inkomstpröv-

21 ning inte förekom. Vidare skulle orter med högre h y r o r gynnas, vilket framstod som olämpligt med hänsyn till att det relativa stödbehovet vanligen var större på orter med lägre absolut bostadskostnadsnivå än på orter med högre sådan nivå. I proposition till 1947 års riksdag anslöt sig föredragande departementschefen till utredningens principiella synpunkter. Även tanken att bidragsgivningen inte skulle förbindas med någon inkomstprövning godtogs i princip. Om alla familjer med ett barn uteslöts från bidragsmöjlighet skulle det emellertid framstå som obilligt att familjer med två barn och höga inkomster erhöll bidrag. Av detta skäl och med hänsyn till den rådande bostadsmarknadssituationen, som innebar att hinder förelåg att förse alla familjer med godtagbara lägenheter, borde emellertid inkomststreck införas, differentierade efter barnantal. Bidragsgivningen skulle vidare begränsas till lägenheter, som tillkom efter det att de nya bidragsreglerna trätt i kraft den 1 juli 1948. Riksdagen godtog förslagen. Frågan om utvidgning av bidragsgivningen till äldre lägenheter prövades av 1948 års riksdag. Av statsfinansiella skäl och med hänsyn till att endast en mindre del av barnfamiljerna bodde i äldre lägenheter av godtagbar standard gjordes ingen ändring av bidragsreglerna. Frågan skulle upptagas till förnyad prövning när statsfinanserna så medgav. En omprövning av inkomstgränserna genomfördes vid 1952 års riksdag i anledning av förslag av 1951 års bostadsutredning. Den penningvärdeförsämring, som ägt r u m sedan gränserna fastställdes, motiverade en allmän höjning av inkomststrecken. Samtidigt genomfördes en reform i syfte att i möjlig mån mildra den tröskeleffekt, som inne-

bar att bidrag helt bortföll vid inkomststegringar över strecken. Vid inkomster i ett intervall närmast över den gällande inkomstgränsen skulle ett med 50 procent reducerat bidrag utgå. Bidragssystemet prövades ånyo vid påföljande års riksdag i anledning av ytterligare förslag av bostadsutredningen. För familjer med särskilt låga inkomster infördes förhöjda bidrag. Vidare genomfördes vissa ändringar beträffande bidragsbeloppen i syfte att åstadkomma förenklingar i bidragssystemet. Därjämte utvidgades bidragsgivningen till att omfatta alla godtagbara lägenheter, som tillkommit från och med den 1 januari 1942. För denna tidsgräns talade flera skäl. Dels uppvisade bostadskostnaderna i hus, uppförda efter denna tidpunkt, en mindre splittring än i bostadsbeståndet som helhet, dels var lägenheterna i standardavseende relativt likartade och dels kunde antalet gränsfall antas bli litet på grund av den ringa byggnadsverksamheten under år 1941. Frågan om bidragssystemets fortbestånd behandlades av 1954 års familjeutredning i ett år 1955 avgivet betänkande. Utredningen avvisade tanken att avlösa familjebostadsbidragen med förhöjda allmänna barnbidrag under hänvisning till riskerna för en försvagning av standardförbättringsprocessen. En särskild stödform för barnfamiljernas bostadsförsörjning borde bibehållas under avsevärd tid. Utredningen förordade en utvidgning av bidragsgivningen till ensamstående mödrar med ett barn och ett liknande förslag avgavs år 1956 av den s. k. familjeberedningen. En rad ändringar av reglerna för bidragsgivningen föreslogs av bostadspolitiska utredningen i dess betänkande år 1956. Utredningen framhöll att bidragsgivningen även i fortsättningen borde förknippas med vissa standard-

22 krav beträffande bostaden. Slopades dessa krav skulle bidragen få karaktär av ett allmänt konsumtionsstöd och i realiteten bli en inkomstprövad del av det allmänna barnbidraget. Stimulansen till en förbättring av familjernas bostadsstandard borde ytterligare ökas genom en höjning och differentiering av bidragen efter bostadens storlek. Samtidigt borde tidsgränsen för bidragsberättigande lägenhet upphävas och samma standardkrav gälla för de äldre lägenheterna. Bidragsgivningen föreslogs utvidgad till att omfatta även ettbarnsfamiljer med särskilt låga inkomster. Utredningens förslag behandlades vid 1957 års riksdag. Någon ändring av tidsgränsen kom därvid icke till stånd. Ej heller godtogs förslaget att differentiera bidraget efter lägenhetsstorlek. Däremot företogs en utvidgning av bidragsgivningen till ettbarnsfamiljerna, ehuru på ett annat sätt än utredningen hade föreslagit. I övrigt gjordes vissa ändringar av inkomstgränserna och bidragsbeloppen. Höjningar av inkomstgränserna eller bidragsbeloppen genomfördes sedermera vid 1959, 1961, 1962 och 1963 års riksdagar. Vid sistnämnda riksdag slopades även tidsgränsen för bidragsberättigande lägenheter. Som motiv härför angavs att hyrorna i de äldre husen, där lägenheterna uppfyllde standardkraven, i många fall hade stigit till en nivå, som gjorde det motiverat att bidrag utgick. I dessa lägenheter bodde åtskilliga barnfamiljer med låga inkomster. En samtidigt aktualiserad fråga om slopande av inkomstprövningen avvisades av följande skäl. Tillgången på rymliga och välutrustade lägenheter ansågs inte tillräckligt stor för att flerbarnsfamiljerna i önskvärd utsträckning skulle kunna bli berättigade till bidrag. En reform av angivet slag skulle i det läget inte innebära avsett

stöd till hushåll, som till följd av bostadsbrist inte kunnat skaffa sig lägenheter med den för bidrag föreskrivna standarden. Det nuvarande konsumtionsstödet till pensionärernas bostadsförsörjning utgår i form av pensionärsbostadsbidrag. Denna bidragsform har utvecklats ur ett på kapitalsubventioner byggt statsstöd, som tillkom år 1939. Detta stöd hade formen av anordningsbidrag, som utgick till kommun och kommunalförbund samt till förening, stiftelse eller bolag, som önskade främja tillkomsten av goda pensionärsbostäder och som i detta syfte erkänts som allmännyttigt företag. Statsbidraget var ett engångsbidrag, som utgick med en för varje kommun bestämd procentuell andel av de godkända byggnadskostnaderna. Procentsatsen bestämdes på grundval av den för de senaste fem åren genomsnittliga uttaxeringen per inkomstskattekrona av kommunal- och landstingsskatt. Bidragsskalan upptog som lägsta bidrag 25 procent och som högsta bidrag 80 procent av nämnda kostnader. År 1950 infördes vid sidan av anordningsbidraget ett särskilt bidrag till pensionärslägenheter i vanliga hyreshus, s. k. insprängda pensionärslägenheter. Huvudsyftet med detta bidrag var att främja en komplettering av pensionärshemmen med bostäder utan prägel av kategorilägenheter. Ett villkor för sådant pensionärsbostadsbidrag var att huset finansierats med statligt tertiärlån, att det hade färdigställts tidigast den 1 juli 1946 och att det förvaltades av kommun eller allmännyttigt företag. Bidraget skulle utgå med ett årligt belopp per m 2 lägenhetsyta, avpassat i förhållande till uttaxeringen på samma sätt som anordningsbidragen. Genom beslut av 1958 års riksdag avvecklades anordningsbidragen. Det stat-

2S liga stödet till pensionärsbostäder i såväl pensionärshem som vanliga flerfamiljshus skulle i fortsättningen lämnas i form av dels tertiär- och tilläggslån och dels löpande pensionärsbostadsbidrag. Beslutet motiverades i huvudsak med att det innebar en förenkling av bidragssystemet och att ett löpande bid r a g kunde smidigare än ett engångsbidrag anpassas till förändringar i stödbehovet vid framtida höjningar av folkpensionerna. Samtidigt ändrades grund e r n a för pensionärsbostadsbidraget i vissa hänseenden. Sålunda slopades begränsningen av bidragsgivningen till att avse enbart lägenheter i hus, som förvaltades av kommun eller allmännyttigt företag. Vidare fastställdes vissa nya normer för lägenheternas standard. Differentieringen av bidraget efter uttaxeringen ersattes med en differentiering efter antalet skattekronor per invånare i kommunen. Beträffande bidragsbeloppen gjordes den ändringen, att det tidigare bidraget med ett belopp per m 2 lägenhetsyta ersattes med ett belopp per lägenhet. År 1960 utvidgades bidragsgivningen till att omfatta även lägenhet i enfamiljs- eller tvåfamilj shus, som upplåtits till pensionär med hyresrätt och där huset finansierats med egnahemslån eller där statlig räntesubvention utgick.

varen eller av hyresgästerna i det hus vari den rörelsehindrades lägenhet var belägen. Att inte lägenhetsinnehavaren skulle bära kostnaderna ansåg utredningen vara så självklart att det inte behövde närmare motiveras. Ej heller ansåg utredningen det rimligt att kostnaderna övervältrades på hyresgästerna i huset. De extra kostnaderna för specialutrustningen borde bäras helt av staten. Stödet borde ges formen av en ren subvention, som skulle utgå utan prövning av sökandens ekonomiska förhållanden. 1958 års riksdag godtog i princip utredningens förslag. Bidraget skulle motsvara kostnaderna för specialutrustningen men maximeras till 7 000 kronor. En förutsättning för bidrag skulle vara att lägenheten inrymdes i ett statsfinansierat hus eller i hus, för vilket statligt räntebidrag beviljats. Den sistnämnda begränsningen av bidragsgivningen slopades år 1961. Därefter har bidragets maximibelopp ökats till 10 000 kronor genom beslut av 1963 års riksdag och till 15 000 kronor av 1965 års riksdag. De bostadspolitiska organen h a n d h a r även vissa andra stödformer som emellertid i förevarande sammanhang är av mindre betydelse och därför icke skall beröras. Gällande

övriga

stödformer

Bland övriga, i det föregående ej omn ä m n d a bostadspolitiska stödformer intar invalidbostadsbidragen i vissa hänseenden en särställning. Bidragsformen tillkom år 1958 efter förslag av bostadspolitiska utredningen. Om behovet av stödet anförde utredningen bland annat, att de merkostnader, som en specialutrustad invalidlägenhet betingade, borde bäras varken av lägenhetsinneha-

bestämmelser

Bostadslån beviljas för nybyggnad eller ombyggnad av hus, som till minst halva lägenhetsytan (vinds- och källarplan oräknade) innehåller bostäder eller sådana lokaler, som kan anses utgöra komplement till bostäderna (t. ex. närhetsbutiker). Lån kan även utgå till förvärv av hus, som uppförts eller ombyggts med stöd av bostadslån, där köparen är kommun eller allmännyttigt bostadsföretag.

24 En förutsättning för beviljande av lån är att det kan antagas föreligga ett varaktigt behov av de bostäder och lokaler, som ingår i projektet, samt att bostäderna är av god standard. Småhus skall beträffande storlek och utrustning uppfylla vissa minimikrav, vilka må underskridas endast om särskilda skäl föreligger. Sålunda skall lägenhet i enfamiljshus omfatta minst två rum och kök och en lägenhetsyta av 50 m 2 om huset innehåller inredningsbar vind och eljest minst tre rum och kök och 70 m 2 . Ifråga om tvåfamilj shus skall åtminstone den ena lägenheten uppfylla n ä m n d a krav. Bostäderna skall vara försedda med vatten och avlopp, w c och bad samt centralvärme ävensom tillfredsställande köksutrymmen och biutrymmen. Vid nybyggnad av småhus, som skall bebos av låntagaren, må lån ej beviljas om lägenhetens yta överstiger 125 m 2 . Härifrån kan vissa undantag medgivas om lånsökanden h a r behov av större bostadsyta. Vidare medgives undantag från nämnda regel då fråga är om bostad för lantbrukare. Bostadslån beviljas ej om kostnaderna för byggnadsföretaget prövas vara oskäligt höga. Ej heller utgår lån om det erlagda markpriset överstiger vad som kan anses skäligt. Sistnämnda skälighetsprövning göres i alla ärenden avseende småhus samt sådana flerfamiljshus som skall uppföras på ett i huvudsak obebyggt markområde. Lån till hus, där lägenheterna skall förbehållas vissa kategorier, beviljas endast under vissa förutsättningar. Sålunda kan lån utgå om lägenheterna är avsedda för ensamstående personer — pensionärer eller studenter — eller annan kategori, för vilken särskilda skäl kan anföras. En allmän förutsättning är att tillkomsten av kategorihus ej medför ett uppenbart åsidosättande av övriga bostadssökandes berättigade intres-

sen. Är nyttjandet av lägenhet i kategorihus beroende av att visst anställningsförhållande ej upphör kan lån beviljas endast om särskilda skäl föreligger. I sådant undantagsfall kan godtagas, att hyresavtalet innehåller klausul av innebörd att nyttjanderätten till lägenheten förverkas om hyresgästens anställning hos viss arbetsgivare upphör inom en period av fem år, räknat från inflyttningsdagen. Lägenhet i hus, för vilket bostadslån beviljats och som ej är beläget på jordbruksfastighet, skall vara underkastad hyreskontroll därest låntagaren är enskild företagare. Hyreskontrollen innebär att högre h y r a ej får uttagas än vad länsbostadsnämnden fastställt. Kontrollen gäller under lånets hela löptid. Från hyreskontroll undantages garage. Lån till allmännyttigt bostadsföretag beviljas endast under förutsättning att företaget av länsbostadsnämnden erkänts såsom allmännyttigt, att dess grundkapital utgör minst en procent av det av företaget förvaltade fastighetskapitalet samt att kommunen i viss utsträckning åtagit sig att gentemot staten svara för förluster vid förvaltningen. Vidare förutsattes att företaget arbetar utan enskilt vinstsyfte och under kommunal tillsyn, att kommunen utser mer än halva antalet ledamöter av företagets styrelse samt att övriga ledamöter utses av personer eller företag, som är fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen. Lån till bostadsrättsförening beviljas under förutsättning att det med säkerhet kan antagas att byggnadsföretaget färdigställes på sådana ekonomiska villkor, som länsbostadsnämnden kan godtaga, samt att betryggande garantier lämnas för erlagda förskottsavgifter. Det statliga bostadslånet beräknas med utgångspunkt i ett till visst belopp fastställt låneunderlag, vilket framräk-

25 nas enligt grunder, som bestämmes av Kungl. Maj:t. Därvid tages hänsyn endast till utrymmen för bostadsändamål och till sådana lokaler, som angivits i särskilda bestämmelser av Kungl. Maj :t (i huvudsak närhetsbutiker och andra bostadskomplement). Lånet utgår med viss andel av nämnda låneunderlag. F ö r kommun eller allmännyttigt företag, landstingskommun eller av sådan kommun kontrollerat företag uppgår bostadslånet till ett belopp, motsvarande 30 procent av låneunderlaget. För bostadsrättsförening, som arbetar utan enskilt vinstsyfte och under betryggande kontroll utgör motsvarande andel 25 procent. F r å n och med föreningens bildande skall mer än halva antalet styrelseledamöter vara fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen samt i styrelsen ingå minst en av kommunen utsedd ledamot. Kommunen skall också utse minst en revisor för föreningen. Då fråga är om småhus, som skall bebos av låntagaren, beviljas lån med 20 procent av låneunderlaget. För övriga låntagare utgör lånet regelmässigt 15 procent, dock att lånet kan uppgå till 20 procent av låneunderlaget om särskilda skäl föreligger. Sistn ä m n d a undantagsbestämmelse hänför sig till ideella organisationer, som kan anses ha behov av det stöd, som den högre låneandelen utgör, exempelvis för a n o r d n a n d e av åldringsbostäder. Detsamma gäller om bostadsrättsförening, som arbetar utan kommunal kontroll, men där samtliga styrelseledamöter är fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen. Vidare kan den högre låneandelen tilllämpas dels för byggnadsföretagare, vars verksamhet har mindre omfattning, eller för sökande som avser att själv förvalta fastigheten, allt under förutsättning att behov kan visas föreligga av det större bostadslånet samt att låneun-

derlaget ej väsentligt överstiger 500 000 kronor, dels också för jordbrukare vid anordnande av ärren datorsbostad eller bostad åt person som är anställd vid jordbruksfastigheten. Slutligen kan lån med 20 procent av låneunderlaget beviljas bolag, förening eller stiftelse, som arbetar utan enskilt vinstsyfte och som h a r till uppgift att äga och förvalta bostäder åt anställda vid visst industriföretag. Vid beviljande av bostadslån till studentbostadshus skall låneunderlaget utgöras av den av länsbostadsnämnden godkända produktionskostnaden. Lånet bestäms till sin storlek enligt grunderna för bostadslån till allmännyttiga företag och är till viss del ränte- och amorteringsfritt. Om bottenlån ej erhålles med belopp motsvarande 70 procent av låneunderlaget, kan bostadslån beviljas med högre belopp än som angivits i det föregående. Sådan fördjupning av bostadslånet må medgivas med belopp, motsvarande högst 10 procent av låneunderlaget. En större fördjupning kan ifrågakomma beträffande småhus och studentbostadshus samt i fråga om lån för ombyggnad av flerfamiljshus. Till säkerhet för bostadslån skall i andra fall än då låntagaren är kommun eller allmännyttigt företag, för vars lån kommunen iklätt sig borgensansvar, landstingskommun eller av landsting kontrollerat bostadsföretag lämnas inteckning i fastigheten. Från denna huvudregel kan undantag medgivas i vissa fall beträffande lägenhet ovan odlingsgränsen eller om endast tillfälligt hinder föreligger för sökanden att lämna inteckningssäkerhet. Då fråga är om lån för småhus, som skall bebos av låntagaren, skall kommunen åtaga sig visst ansvar för förlust på lånet som kan uppkomma inom tio år, räknat från dagen för lånets utbetalande. Ansvars-

26 åtagandet är begränsat till 4 000 kronor beträffande nybyggnad och utgör beträffande ombyggnad 20 procent av låneunderlaget, dock högst 4 000 kronor. Inteckningssäkerheten placeras i förmånsrättsläge i visst förhållande till ett för fastigheten fastställt pantvärde. Pantvärdet beräknas enligt grunder som bestäms av Kungl. Maj:t. I pantvärdet ingår huvudsakligen dels låneunderlaget för bostäder och lokaler dels tilllägg för lokaler, som ej omfattas av låneunderlaget i den mån lokalerna ej bedömes vara förenade med betydande kreditrisker, dels särskilda tillägg för gott läge, låg bebyggelsetäthet eller hög gatustandard och dels tillägg för vissa saneringskostnader, som kan uppkomma vid uppförande av flerfamiljshus i område med äldre bebyggelse. Inom det sålunda framräknade pantvärdet skall inteckningssäkerheten placeras inom 100, 95, 90 eller 85 procent allt eftersom lånet bestäms till 30, 25, 20 eller 15 procent av låneunderlaget. Bostadslån löper med en ränta av 4 procent per år för den del av lånet, som avser bostäder. För lån eller lånedel, som avser lokaler, utgår ränta efter 5 procent under förutsättning att lånet eller lånedelen uppgår till minst 5 000 kronor. Lånet skall, då fråga är om nybyggnad, amorteras på 30 år. För lån till ombyggnad är amorteringstiden högst 30 år. Har bostadslånet fördjupats med mer än 10 procent av låneunderlaget och uppgår den överskjutande lånedelen till minst 2 000 kronor skall beträffande denna del amorteringstiden vara för nybyggnad 50 år och för ombyggnad högst 50 år. Ränta utgår för sådan del efter en räntesats av 3 procent. För bostadslån tillämpas fast amortering. I fråga om lån för småhus, som skall bebos av lånsökanden, kan hela lånet

eller del därav utbetalas såsom förskott under förutsättning dels att möjlighet saknas att finansiera byggnadsföretaget under byggnadstiden med lån i öppna marknaden och dels att kommunen åtager sig att gentemot staten ansvara för återbetalning av förskottet. Även beträffande flerfamiljshus och småhus som ej skall bebos av sökanden kan förskott å lånet beviljas dock först efter särskilt bemyndigande av Kungl. Maj :t. Förbättringslån1 beviljas för upprustning eller ombyggnad av en- och tvåfamiljshus. I första hand avser lånen hus med avsevärda brister. En allmän förutsättning är att åtgärderna ej kan stödjas med bostadslån. Detta innebär i huvudsak att lägenheten efter upprustningen ej erhåller sådan standard att den kan jämställas med en nybyggd bostad. Lån utgår ej för arbeten, som kan hänföras till löpande underhåll. I fråga om hus med mer än två lägenheter kan förbättringslån beviljas till kommun under förutsättning att lägenheterna är avsedda för pensionärer och dessutom ej kan anses tillgodose ett varaktigt behov. Förbättringslån kan även utgå för uppförande av en- eller tvåfamiljshus av enkel beskaffenhet då fråga är om zigenare eller vissa befolkningsgrupper i de fyra nordligaste länen, för vilka bostadsbehovet inte lämpligen kan tillgodoses på annat sätt. Vidare kan kommun erhålla förbättringslån för nybyggnad av en- eller tvåfamiljshus, då lägenheterna är avsedda för pensionärer och då de ej skall tillgodose ett varaktigt bostadsbehov. Förbättringslån beviljas enskild person om han bebor huset och besitter det 1

Genom beslut av 1966 års riksdag skall förbättringslåneformen förbehållas i huvudsak pensionärshushållen. Andra grupper av lånesökande skall kunna erhålla stöd genom bostadslån. De av riksdagsbeslutet föranledda ändringarna i bestämmelserna har ej kunnat beaktas i detta sammanhang

27 med äganderätt eller nyttjanderätt. Lån beviljas även kommun, då fråga är om förbättring eller ombyggnad av bostäder för pensionärer, samer eller zigenare. Förbättringslån till kommun utgår med belopp, motsvarande högst den godkända kostnaden för förbättringsarbetet. I övriga fall kan lånet uppgå till högst 90 procent av nämnda kostnad. Förbättringslån kan antingen i sin helhet utgöra räntefritt stående lån eller räntebärande amorteringslån eller också bestå av en räntebärande amorteringsdel jämte en räntefri stående del. För enskild person gäller, att ränte- och amorteringsfritt lån beviljas endast om lånsökanden tillsammans med sin make har en beskattningsbar inkomst enligt senaste taxering till statlig inkomstskatt av högst 6 000 kronor. Undantag härifrån kan göras om särskilda skäl föreligger. Sådan subvention kan vidare utgå endast om sökanden med hänsyn till betalningsförmåga och kostnaderna för förbättringen befinnes vara i behov därav. Räntefritt stående förbättringslån eller räntefri stående del av lån må beviljas med högst följande belopp. För sökande i allmänhet är subventionen maximerad till 4 000 kronor. Har sökanden eller medlem av hans hushåll uppnått 60 års ålder eller utgår eljest folkpension och kan det tillika antagas att han är ur stånd att med egna medel skaffa sig en godtagbar bostad kan kapitalsubvention beviljas med högst 10 000 kronor. Tillhör sökanden befolkningsgrupp, som lever under särpräglade betingelser samt saknar han förutsättningar att med egna medel genomföra bostadsförbättringen, utgör maximibeloppet 10 000 kronor för zigenare utan fast bostad och 12 000 kronor för samer. Då kommun är låntagare utgår subvention med högst 10 000 kronor per lägenhet.

Annan låntagare än kommun skall ställa godtagbar säkerhet för lånet, i första hand i form av inteckning i fastigheten. Lån, som uppgår till högst 2 400 kronor och som i sin helhet är räntefritt och stående, må dock utlämnas utan säkerhet. Avser lånet bostad för pensionär kan även högre räntefritt lån utlämnas utan säkerhet u n d e r förutsättning att kommunen åtager sig ansvaret för hälften av den förlust, som kan uppkomma på den del av lånet som överstiger 2 400 kronor. Förbättringslån eller sådan del därav, som icke enligt ovan är subvention, förräntas efter en räntesats av 4 procent och skall återbetalas inom högst 25 år. Ränta och amortering erlägges i form av lika stora annuiteter, fördelade på halvårsbetalningar. Reviljat förbättringslån kan förskotteras på villkor att kommunen åtager sig ansvar för återbetalningen. Förskott, som avser ej räntefri stående del av förbättringslån, löper med ränta efter 4 procent. Räntefri stående del av lån skall, om inte lånebeloppet dessförinnan uppsagts eller gjorts räntebärande, avskrivas efter tio år från utlämnandet. Räntefritt stående lån, som ej överstiger 2 400 kronor samt räntefri stående del av lån om högst 500 kronor må dock avskrivas i samband med utbetalningen. Räntebidrag utgår till låntagare, vars hus uppförts eller ombyggts med bostadslån enligt 1962 års kungörelse härom. Räntebidrag utgår även för hus som färdigställts efter år 1957 och som finansierats med egnahemslån eller tertiärlån. Ridraget skall utgöra ersättning för viss del av räntekostnaderna för underliggande kredit, varmed huvudsakligen avses lån som säkerställs av inteckning med bättre förmånsrätt än den, som utgör säkerhet för det statliga lånet. Bidrag utgår därest ränta för pri-

28 märlån (och däremot svarande ränta för sekundärlån) erlägges efter högre procentsats än som framgår av följande tablå.

Hus färdigställda år 1958 1959 1 1959 2 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1 2

Basränta för primärlån % 6,0 6,0 5,5 5,0 5,0 4,5 4,0 4,0 4,0

Lägenheter med preliminärt lånebeslut före 1/1 1958 Lägenheter med preliminärt lånebeslut fr. o. m. 1/1 1958.

Räntebidrag utgår tills vidare från dagen för den underliggande kreditens placering, dock tidigast från det huset färdigställts, och längst till det halvårsskifte som närmast föregår dagen för slutbetalningen av det statliga lånet eller, i förekommande fall, den räntebär a n d e delen därav. Räntebidraget utgår, då fråga är om hus finansierade med egnahemslån, med vissa schablonmässigt framräknade belopp. Ifråga om hus, för vilket utgått bostadslån, fastställes ett räntebidragsunderlag, som motsvarar den del av den underliggande krediten, som beräknas belöpa på det i låneärendet fastställda låneunderlaget för bostäder. I bidragsunderlaget inräknas även kredit, som hänför sig till lokaler under förutsättning att lokaldelen av bostadslånet ej överstiger 5 000 kronor. På huvudsakligen samma sätt förfares i fråga om hus för vilket utgått tertiärlån. Under vissa förutsättningar kan räntebidrag beviljas även företag, som finansieras utan stöd av statligt lån. En förutsättning är att företaget i allt vä-

sentligt fyller fordringarna för erhållande av bostadslån. Ridragsunderlaget fastställes i dessa fall som regel till ett belopp, motsvarande de lån, som upptagits mot säkerhet av inteckning inom 75 procent av det låneunderlag för bostäder som skulle ha åsatts fastigheten därest bostadslån hade beviljats. Bidragsbeloppet beräknas med utgångspunkt i skillnaden mellan lånemarknadsräntan och de räntesatser som angivits i tablån ovan ökade med en halv procentenhet. Till täckande av sådana extra kostnader, som kan beräknas uppstå vid nybyggnad vintertid av bostadshus, för vilket bostadslån beviljats, kan utgå vinterbidrag. Bidraget beräknas schablonmässigt med hänsyn till tidpunkt för igångsättning, färdigställande, var i landet huset är beläget, husets storlek m. fl. omständigheter. F ö r specialutrustning av lägenheter för rörelsehindrad person kan utgå invalidbostadsbidrag. Bidraget avser att täcka kostnaderna för dels sådana särskilda nyttigheter, som erfordras just för invaliden men som är av föga eller intet värde för en icke invalidiserad person, och dels för sådan extra lägenhetsyta som kan påfordras med hänsyn till den invalidiserades rörelsehinder. Bidraget utgår med belopp, motsvarande beräknade kostnaderna för specialutrustningen och den extra ytan, dock högst med 15 000 kronor per lägenhet. Bidrag kan beviljas kommun, fastighetens ägare eller enskild bostadsrättshavare eller hyresgäst. Familjebostadsbidrag kan beviljas familj med ett eller flera minderåriga barn. Som förutsättning för erhållande av familjebostadsbidrag gäller ifråga om lägenhetens storlek och utrustning följande. Lägenheten skall innehålla minst två rum och kök med en yta av minst

29 2

50 m . Består familjen av endast två personer skall lägenheten innehålla minst ett rum och kokvrå och en yta av minst 30 m 2 . Inom lägenheten skall finnas vatten- och avloppsledningar samt anordningar för centralvärme. Bostaden skall erbjuda nöjaktiga möjligheter till bad. Sistnämnda krav innebär i flerfamiljshus b a d r u m inom lägenheten. I en- och tvåfamiljshus godtages badrum i husets källare. Lägenheten skall vara minst så stor, att antalet boende per rum, köket oräknat, är högst två personer. F ö r familj, som bebor lägenhet för vilken familjen åtnjöt bidrag vid utgången av år 1962, godtages dock högst tre personer per boningsrum. Familjebostadsbidrag utgår såsom helt, förhöjt eller reducerat bidrag beroende på inkomstens storlek. Helt bidrag kan beviljas om familjeförsörjarens eller, i förekommande fall, mannens och hustruns sammanlagda till statlig inkomstskatt beskattningsbara inkomst ej överstiger för familj med två barn 12 000 kronor och för familj med flera barn nämnda belopp ökat med 1 500 kronor för varje b a r n från och med det tredje till och med det sjätte. Förhöjt bidrag kan utgå om den beskattningsbara inkomsten med 4 000 kronor eller mer understiger inkomstgränsen för helt bidrag. Beducerat bidrag kan utgå om inkomsten överstiger gränsen för helt bidrag med högst 2 000 kronor. För familj med ett barn gäller en inkomstgräns av 7 000 kronor. Helt familjebostadsbidrag utgår med 180 kronor för varje barn och därutöver för familjen ett fast belopp av 390 k r o n o r om bostaden är belägen i Norrbottens, Västerbottens eller Jämtlands län (zon III), 360 kronor i Västernorrlands, Gävleborgs, Kopparbergs eller Värmlands län (zon II) och 330 kronor om bostaden är belägen i annan del av landet (zon I ) . Förhöjt bidrag utgår

med ett belopp p e r b a r n av 330 kronor om inkomsten understiger gränsen för helt bidrag med 6 000 kronor eller mer, och eljest 230 kronor samt ett belopp för familj, som är dubbelt så stort som ifråga om helt bidrag. Beducerat bidrag motsvarar hälften av helt bidrag. För ettbarnsfamilj utgör familjebostadsbidraget ett belopp av 525 kronor i zon III, 510 kronor i zon II och 495 kronor i zon I om den beskattningsbara inkomsten ej överstiger 6 000 kronor och eljest respektive 425 kronor, 410 k r o n o r och 395 kronor. Familjebostadsbidrag utgår ej med högre belopp än årshyran (årsavgift e n ) . Bidragen är fria från beskattning. Bidrag utbetalas till hyresvärden och tillgodoföres bidragstagaren genom avdrag på hyran. Bor familjen i ett eget hem utbetalas beloppet kontant till bidragstagaren därest ej huset är finansierat med statligt lån. I sådant fall avräknas bidragsbeloppet i första h a n d mot kostnaderna för det statliga lånet. Eventuellt överskjutande belopp må utbetalas kontant. Familjebostadsbidrag beviljas och utbetalas av de kommunala förmedlingsorganen. För rätt utgivna bidrag erhåller kommunerna ersättning av statsmedel. Ersättning beviljas av länsbostadsnämnden och utbetalas av bostadsstyrelsen. Pensionärsbostadsbidrag kan utgå för lägenhet, som av kommun eller under medverkan av kommun genom hyresavtal upplåtes till pensionär. Bidrag får dock inte utgå för lägenhet, bebodd av familj som åtnjuter familjebostadsbidrag. Ett villkor för beviljande av pensionärsbostadsbidrag är att lägenheten skall bebos av minst en person, som h a r uppnått 60 års ålder eller utan att ha uppnått denna ålder åtnjuter folkpension och som därjämte kan antagas vara

30 ur stånd att med egna medel skaffa sig godtagbar bostad. Om särskilda skäl föreligger kan bidrag utgå för lägenhet, som bebos av annan mindre bemedlad person. I lägenheten må bostad beredas även åt annan person, som tillhör pensionärens hushåll och som lämpligen alltjämt bör sammanbo med honom. Ytterligare villkor för bidrag är att lägenheten efter ny- eller ombyggnad färdigställts tidigast den 1 juli 1946 samt att den är i n r y m d i hus, som uppförts eller ombyggts med stöd av bostadslån, egnahemslån eller tertiärlån eller för vilket statligt räntebidrag beviljats. Lägenhet för en person skall innehålla minst ett rum och kokvrå. Bebos lägenheten av två eller tre personer skall den innehålla minst ett r u m och kök. Beträffande standarden i övrigt föreskrivs som regel krav på att centralu p p v ä r m n i n g skall vara anordnad samt att inom lägenheten skall finnas vattenoch avloppsledningar, vattenklosett och b a d r u m eller duschrum. Det årliga bidragsbeloppet p e r lägenhet är beroende av antalet skattekronor per invånare i vederbörande kommun. Vid beräkningen av detta antal skall hänsyn tagas till det antal skattekronor, som staten tillskjuter såsom skatteersättning i anledning av vissa ortsavdragsreformer.

Vid fastställandet av bidragets storlek skall följande tabell tillämpas. Skattekronor per invånare under 24 24—25: 99 26—27: 99 28—29: 99 30—31; 99 32—33: 99 34—35 : 99 36—37: 99 38—39: 99 40 eller däröver

Bidrag per lägenhet, kronor 625 575 525 475 425 375 325 275 225 175

Pensionärsbostadsbidrag beviljas av det kommunala förmedlingsorganet. Bidraget tillgodoföres pensionären genom att förmedlingsorganet tillser, att i hyresavtalet för lägenheten h y r a n upptages till högst det belopp, som motsvarar skillnaden mellan å ena sidan den totala årskostnaden för lägenheten och dess uppvärmning samt å andra sidan bidraget. Då pensionären h y r lägenhet av annan än kommunen skall denna genom avtal med hyresvärden åtaga sig att svara för återstående del av kostnaden för lägenheten. För rätt utgivna bidrag får kommunerna kalenderårsvis ersättning av statsmedel. Ersättning beviljas av länsbostadsnämnden och utbetalas av bostadsstyrelsen.

KAPITEL 2

Utredningsupp draget

I anförande till statsrådsprotokollet den 8 november 1963 e r i n r a r statsrådet och chefen för inrikesdepartementet om bostadspolitikens mål och de medel som staten betjänar sig av för att nå detta mål. Departementschefen fortsätter därefter. De bostadspolitiska målen och arbetsformerna går i allt väsentligt tillbaka på riktlinjer som antogs av statsmakterna åren 1946 och 1947. Lånebestämmelser och andra regler för bostadsstödet har visserligen sedan dess vid ett flertal tillfällen ändrats i betydelsefulla hänseenden. Bostadspolitikens grunddrag har dock bevarats. Enligt min mening föreligger det inte heller nu några bärande skäl för en principiell omprövning av de bostadspolitiska målen. I ett dynamiskt samhälle är det emellertid naturligt, att bostadspolitiken till sitt innehåll ständigt utvecklas och förändras. De medel bostadspolitiken betjänar sig av måste anpassas till sådana förändringar. Även i övrigt finns det skäl att i vissa avseenden se över de bostadspolitiska hjälpmedlen för att göra dem bättre ägnade att fylla sitt syfte. Viktiga frågor inom det bostadspolitiska fältet är sedan några år tillbaka föremål för överväganden inom bostadsbyggnadsutredningen. Huvuduppgiften för denna kommitté, som består av ett antal icke-parlamentariska experter, är att klarlägga det framtida bostadsbehovet. Den har därvid att belysa hur befolknings- och inkomstutvecklingen kan komma att påverka efterfrågan på bostäder samt att söka bilda sig en uppfattning om hur efterfrågan kommer att inriktas på lägenheter av olika storlek och typ liksom på olika hustyper. Tanken är att utredningens undersökningar och överväganden skall mynna ut i slutsatser, som kan utgöra underlag för att bestämma målet för bostadsförsörjningens utveckling

och därmed skapa förutsättningar för statsmakterna att fatta beslut om bostadsproduktionens framtida struktur och omfattning. Redan när bostadsbyggnadsutredningen tillkallades anmäldes avsikten att dess arbetsresultat skulle bilda utgångspunkt för överväganden om de bostadspolitiska medlen och arbetsformerna. Enligt vad jag under hand erfarit från utredningen torde ett delbetänkande komma att läggas fram under innevarande höst. Detta betänkande kommer att innehålla en studie över de boendes flyttningsbenägenhet och hur denna speglar behov och önskemål i fråga om bostadens egenskaper. Vidare kommer betänkandet att innehålla material för belysning av bostadsefterfrågans inkomstelasticitet, dvs. dess variationer med hushållens inkomstnivå. Utredningens huvudbetänkande torde komma att avlämnas nästa år. I detta avses förutsättningarna för en höjd bostadsstandard bli ingående beskrivna från konsumtions- och produktionssynpunkt. På grund av vad jag nyss anfört och med hänsyn till det läge vari bostadsbyggnadsutredningens arbete befinner sig synes tiden nu vara inne att tillkalla en kommitté för översyn av bostadspolitikens medel. Denna bostadspolitiska kommitté bör ha parlamentarisk förankring. Kommittén bör få till uppgift att ingående pröva i vad mån olika bostadspolitiska anordningar har fyllt och alltjämt fyller sitt syfte samt att mot bakgrund av vunna erfarenheter och resultaten av kommitténs undersökningar överväga om en ändring av innehåll och form kan göra medlen för bostadspolitiken bättre ägnade att främja statsmakternas bostadspolitiska mål. Kommittén bör därvid givetvis beakta de blivande resultaten av bostadsbyggnadsutredningens arbete samt statsmakternas prövning av dessa. Med hänsyn till uppgiftens natur låter

32 det sig knappast göra att uttömmande ange de problem som kommittén bör ta upp till prövning. De viktigaste frågor, som kommittén får att arbeta med, skall dock anges. Ett huvudproblem för kommittén blir att pröva på vad sätt bostadslångivningen och till denna knutna subventioner skall kunna utvecklas till ett så tjänligt hyrespolitiskt instrument som möjligt. Kännetecknande för utvecklingen efter det andra världskriget och i synnerhet under 1950-talet är att stegringen av tomtoch byggnadskostnader har medfört en fortgående höjning av kapitalkostnaderna för bostadsfastigheter. Detta har i sin tur medverkat till att hyror och bostadskostnader är högre ju nyare husen är. I viss mån sammanhänger denna stegring med standardutvecklingen. Tillgängliga uppgifter tyder emellertid på, att skiljaktigheterna i hyror mellan hus av olika ålder är avsevärt större än som kan betingas av skillnader i standard. Det föreligger med andra ord av allt att döma en väsentligt splittrad hyresnivå. Hyressplittringen innebär en irrationell och slumpbetonad prisdifferentiering på likvärdiga nyttigheter och är förenad med åtskilliga olägenheter. Allvarliga ansträngningar bör göras för att åstadkomma rimligare hyresrelationer mellan lägenheter av olika ålder. Hyresdispariteten i det befintliga bostadsbeståndet torde emellertid inte i väsentlig utsträckning kunna avlägsnas med hjälp av åtgärder inom ramen för ett system av bostadspolitiska stödformer. Detta problem torde därför få tas upp till prövning i annat sammanhang. Jag vill erinra om att de av chefen för justitiedepartementet tillkallade hyreslagstiftningssakkunniga har till uppgift att pröva frågan om att slopa nuvarande bestämmelser om hyresreglering och hyreskontroll, införa principiell avtalsfrihet på hyresmarknaden samt skapa laglig möjlighet, inom ramen för en allmän hyreslag, att få oskäligt höga hyror nedsatta av myndighet. Bostadspolitiska kommittén bör inte behandla frågan om en fortsatt utjämning av hyrorna i hittills byggda hus. Kommittén bör i stället inrikta sitt arbete på att söka åstadkomma en sådan konstruktion av låne- och subventionsreglerna, att kapitalkostnadsfaktorerna ger betingelser för en jämnare hyresstruktur för de i framtiden tillkommande husen. Därvid bör kommittén även beakta angelägenheten av att något skarpt brott i hyresutvecklingen

inte skapas vid en övergång till nya finansieringsregler. Som jag redan framhållit har räntebidragen till uppgift att stabilisera räntorna för bostäder och därigenom eliminera de kastningar i hyresnivån som eljest — vid självkostnadsbestämda hyror — skulle följa av ändringar i lånemarknadens räntesatser. Denna funktion är väsentlig och bör tillgodoses även framgent. Det synes emellertid lika viktigt att på lämpligt sätt söka utjämna de hyresolikheter som har sin grund i att variationer i kostnadsläget vid skilda tidpunkter ställer olika stora krav i fråga om den kapitalmängd som skall förräntas och amorteras. Olika tekniska möjligheter finns att lösa detta problem. Tidigare har man inom bostadspolitiken använt kapitalsubventioner. Dessa har utformats så, att staten och i viss utsträckning även kommunerna tillskjutit räntefria lån eller bidrag för att begränsa det räntebärande kapitalet. Denna metod har emellertid i huvudsak övergivits främst kanske på grund av de statsfinansiella påfrestningarna vid en långvarig kostnadsuppgång. Av samma skäl och då det torde saknas anledning att med hjälp av subventioner hindra en viss anpassning av hyror och bostadskostnader till de ändrade inkomstförhållandena i samhället och därmed till de boendes förbättrade hyresbetalningsförmåga synes lösningen inte böra sökas i direkta kapitalsubventioner. Kommittén bör i första hand undersöka om man kan konstruera ett sådant system för bostadskrediterna, som i sig innebär såväl att räntefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna som att variationer i produktionskostnaderna inte tillätes ge upphov till sådana ojämnheter i hyresnivån som saknar motsvarighet i skillnader beträffande lägenheternas bostadsvärde. Troligen förutsätter detta att villkoren beträffande ränta och amortering på statslånen bestämmes efter väsentligt andra principer än för närvarande. Bl. a. kan det komma i fråga att göra amorteringsreglerna variabla efter ränteändringar på marknaden, utan att takten i kapitalåterbetalningarna över en längre period förändras väsentligt. Utgångspunkten bör inte vara att bostadshyrorna skall hållas vid oförändrade nominella belopp, om priserna i allmänhet undergår förändringar. Snarare synes en successiv anpassning till ändringar i det

33 allmänna prisläget eftersträvansvärt, åtminstone till den del sådana prisändringar påverkar kostnaderna för nyproduktionen av bostäder. Detta kan tala för att hyrorna i början av husens livstid bör sättas lägre än vad som brukar tillämpas för närvarande samt förutsättningar skapas för en fortlöpande ökning av de nominella hyresintäkterna. Vid sin prövning av dessa frågor bör kommittén beakta det blivande resultatet av värdesäkringskommitténs pågående överväganden rörande möjligheterna att konstruera indexbundna bostadslån. Även om det är möjligt att genom ändrade kreditregler åstadkomma bättre betingelser för en jämnare hyresstruktur torde åtminstone tills vidare en viss subventionering från statlig sida vara oumbärlig. Emellertid bör eftersträvas att subventioneringen inte får en successivt växande omfattning utan avvecklas i den takt som är möjlig med hänsyn till inträdande förbättringar i bostadskonsumenternas betalningsförmåga. Kommittén bör från dessa utgångspunkter överväga vilka ändringar i subventionsreglerna som är påkallade. Även i övrigt bör subventionsbestämmelserna ses över bl. a. med sikte på att ta vara på eventuella möjligheter till förenklingar. Mot bakgrund av de förslag kommittén kommer fram till beträffande subventionsreglernas framtida utformning kan vidare ändringar beträffande nivån för redan utgående subventioner te sig motiverade. Kommittén bör i så fall lägga fram förslag härom. Även formen för statens kreditstöd bör övervägas av kommittén. I olika sammanhang har under en följd av år framförts förslag om en övergång från direkta bostadslån till statliga kreditgarantier. Kommittén bör förutsättningslöst pröva denna fråga. Jag vill erinra om att en promemoria om övergång till kreditgarantier på småhusområdet utarbetades inom socialdepartementet år 1958. Promemorian har remissbehandlats. Det synes lämpligt att ifrågavarande promemoria jämte remissyttrandena överlämnas till bostadspolitiska kommittén för att tagas under övervägande i dess arbete. En annan fråga som kommittén bör undersöka gäller den statliga bostadskreditens begränsning i enskilda fall. Såsom framgår av vad jag förut anfört finns olika övre lånegränser för skilda låntagarkategorier. 3—614609

Generellt gäller emellertid att lånets övre gräns är bestämd i procent av det pantvärde lånemyndigheterna godkänner. Bestämmelserna innebär, att en låntagare såsom egen kapitalinsats får skjuta till — utöver en andel av pantvärdet — det belopp varmed den faktiska produktionskostnaden i förekommande fall överskrider det godkända pantvärdet. Bestämmelserna om lånetak har avsiktligt utformats tämligen snävt för att fylla ett av sina väsentliga syften, nämligen att hålla tillbaka en stegring av produktionskostnaderna. Det torde därför vara förhållandevis vanligt att överkostnader uppkommer, dvs. att produktionskostnaderna uppgår till ett högre belopp än pantvärdet. Anskaffningen av det kapital som motsvarar överkostnaden kan bereda byggnadsföretagarna betydande svårigheter. Mest framträdande torde dessa svårigheter vara för allmännyttiga bostadsföretag, bostadsrättsföreningar och egnahemsbyggare. De förstnämnda är uppbyggda med tanke på att kapitalförsörjningen i sin helhet skall utgöras av statliga bostadslån och lån med bättre förmånsrätt. För att täcka överkostnaderna är de hänvisade till att söka tillfälliga lån hos kreditinstituten på allmänna marknaden eller ta i anspråk egna fonderade medel, avsedda för framtida behov i redan byggda hus, eller söka stöd hos kommunerna. De kooperativa företagen nödgas anlita utvägen att höja bostadsrättshavarnas grundavgifter. Möjligheterna härtill är begränsade, om inte bostadskooperationens verksamhet skall inskränkas till ett befolkningsskikt med särskilt goda tillgångar. Även för egnahemsbyggarna innebär kravet på egen kapitalinsats ofta en avsevärd komplikation. För byggnadsföretagare, som producerar hyreshus, avsedda att förvaltas i enskild regi, torde problemet inte vara lika markant. Det rationella motivet för tillkomsten av sådana hus torde nämligen vara behovet att placera ett redan tillgängligt kapital. Detta läge i fråga om kapitalförsörjningen skapar en stark press från byggnadsföretagarnas sida för att få till stånd höjningar av lånetaket. Bostadspolitiska kommittén bör undersöka, om ifrågavarande problem kan lösas på generell väg med bibehållande av en återhållsam kreditgivning från statens sida. Frågan om kapitalförsörjningen för överkostnader har samband med ett par andra

34 inbördes nära förbundna problem. Det ena gäller vid vilken nivå i förhållande till pantvärdet som statskreditens övre gräns bör ligga, det andra de principer enligt vilka lånetaket bör vara konstruerat. Vid ett flertal tillfällen har förslag framförts om en enhetlig övre gräns för olika kategorier av byggnadsföretagare. Jag är för egen del inte beredd att inta någon bestämd ståndpunkt i denna fråga. Vissa skäl, bl. a. behovet av enkelhet i lånereglerna, kan anföras för likartad behandling av olika låntagargrupper så långt det är praktiskt möjligt och ändamålsenligt. Mot ett förenhetligande av lånevillkoren i detta avseende talar främst de olika förutsättningar under vilka de skilda kategorierna av byggnadsföretagare arbetar. Om spörsmålet angående kapitalförsörjningen för överkostnader kan få en acceptabel lösning, torde förutsättningarna för enhetlighet i fråga om de övre lånegränserna förbättras. Kommittén bör granska frågan. Beträffande lånetakets konstruktion kan följande anföras. Två huvudmotiv torde ha förelegat då lånetaket tillskapades i mitten av 1950-talet. Det ena var angelägenheten att genom begränsningar i den statliga långivningen söka bromsa den pågående tämligen starka uppgången i produktionskostnaderna för bostäder. Det andra motivet var att såvitt möjligt förenkla den administrativa handläggningen av bostadslåneärendena hos de kommunala och statliga organen. Senare har vid flera tillfällen framförts kritik mot lånetaket. Bl. a. har framhållits att lånetaket med sin ringa grad av individuell anpassning till kvalitetsbetingade kostnadsolikheter har verkat hämmande på standardutvecklingen inom bostadsproduktionen. Å andra sidan har det gjorts gällande att lånetaket har möjliggjort oskäligt stora produktionsvinster vid bostadsbyggande till enkel standard. Det bör ankomma på bostadspolitiska kommittén att närmare granska lånetakets funktion mot bakgrund av de hittills vunna erfarenheterna samt föreslå de ändringar som befinnes motiverade. Kommittén bör dock begränsa sina förslag till att gälla de huvudsakliga grunderna för lånetakets konstruktion. Något detaljförslag till nytt lånetak bör kommittén således ej utarbeta. Som en allmän riktpunkt för kommitténs överväganden beträffande finansieringssystemet bör gälla, att kommittén bör eftersträva en ordning, som främjar ett ekono-

miskt byggande utan att anspråken på en fullgod bostadsstandard sättes tillbaka. Näringslivets byggnadsdelegation har nyligen till mig överlämnat en inom näringslivets bostadsutredning utarbetad skrift med titeln Bostadshusens finansiering. I skriften framställes vissa förslag rörande bostadsfinansieringen. Skriften torde få överlämnas till bostadspolitiska kommittén för att övervägas i dess arbete. I fråga om låneobjekten torde några mera betydande ändringar knappast vara påkallade. Jag vill erinra om att bostadsförbättringsutredningen har uppdrag att se över reglerna om förbättringslån och pensionärsbostadsbidrag m. m. Dessa frågor bör bostadspolitiska kommittén därför ej behandla. En fråga som emellertid förtjänar belysas är om anledning finns att överväga en utvidgning av långivningen till att i särskilda fall avse förvärv av äldre fastigheter, som inte är statsbelånade. Jag syftar på hus belägna på orter, där lokaliseringspolitiska skäl talar för att investering i nybyggnader inte bör äga rum och där statliga lån för sådant ändamål därför inte beviljas. Ett därmed nära besläktat spörsmål gäller hur man skall förfara med statliga bostadslån som har beviljats för hus, vilka inte längre användes som varaktiga bostäder. F. n. gäller att lånet i sådana fall uppsägs till omedelbar inbetalning. Med hänsyn till den pågående förändringen av vårt lands bebyggelsestruktur kan det övervägas om mindre rigorösa återbetalningsbestämmelser bör gälla t. ex. när ett statsbelånat bostadshus övergår till användning som fritidsbostad. I varje fall synes skäl tala härför, om statens fordran för det utestående lånet därigenom kan tryggas bättre än eljest. Villkoren beträffande ränta och amortering kan i sådant fall behöva jämkas. Kommittén bör undersöka dessa frågor. I fråga om konsumtionsstödet i form av bostadsrabatter har nyligen väsentligt ändrade villkor beslutats av statsmakterna. Principerna för detta stöd bör inte behandlas av bostadspolitiska kommittén. Kommittén bör dock vara oförhindrad att lägga fram sådana förslag i fråga om bostadsrabatterna, som utgör konsekvenser av vad kommittén kan komma att föreslå beträffande de generella bostadssubventionerna. I övrigt bör kommittén kunna ta upp de frågor rörande bostadspolitiken som under arbetets gång finnes böra behandlas. Såvitt

35 möjligt bör kommittén söka begränsa sitt arbete till frågor som gäller de bostadspolitiska medlens utformning. Kommitténs överväganden och förslag bör åtföljas av kostnadsberäkningar, avseende såväl de närmaste budgetåren som en längre period. Vidare bör författningsförslag i förekommande fall utarbetas. Den bostadspolitiska organisationens närmare utformning bör beröras endast i den mån så motiveras av de förslag rörande bostadspolitikens arbetsmetoder som kommittén lägger fram. I brev till bostadsstyrelsen den 29 maj 1964 angående anslag för budgetåret 1964/65 till främjande av bostadsförsörjningen m. m. har vidare Kungl. Maj:t uppdragit åt bostadspolitiska kommittén att, i enlighet med vad statsutskottet hade anfört i sitt utlåtande 1964: 42, n ä r m a r e pröva huruvida de generella subventionernas storlek och den tid varunder de skola utgå i huvudsak kunna bestämmas enligt en i förväg uppgjord plan. I samma brev h a r Kungl. Maj :t också uppdragit åt kommittén att pröva frågan om slopande av den i bostadslånekungörelsen intagna bestämmelsen om maximiyta för småhus. Genom departementschefsskrivelse den 9 oktober 1964 överlämnades till kommittén en av Industriens Bostadsförening ingiven framställning rörande övre lånegräns för bostadslån till vissa industriägda förvaltningsföretag att av kommittén beaktas i utredningsarbetet. Vidare har Kungl. Maj:t genom beslut den 3 december 1965 förordnat att en av Svenska Stadsförbundet ingiven framställning r ö r a n d e finansiering av bostäder samt däröver avgivna yttranden och en i anslutning härtill ingiven

skrivelse frän Sveriges allmännyttiga bostadsföretag skall överlämnas till bostadspolitiska kommittén för att tagas i övervägande vid fullgörande av kommitténs uppdrag. Under utredningsarbetets gång h a r till kommittén inkommit, dels en framställning från AB Svensk Fastighetsförmedling angående tillskapandet av möjligheter att erhålla statliga lån vid köp av egnahem, dels en skrivelse från Sveriges Socialdemokratiska Ungdomsförbund angående möjligheter att stimulera byggandet av ungdomshotell, bostäder för studerande ungdom samt elastiska lägenheter dels ock en skrivelse från Svenska Sparbanksföreningen med förslag i syfte att förenkla kreditgivningen till småhus. Till kommitténs ordförande har slutligen överlämnats en skrivelse från Statens Vattenfallsverk med teknisk och ekonomisk information rörande elektrisk bostadsuppvärmning. Vid fullgörandet av utredningsuppdraget har kommittén funnit det värdefullt att få belyst arten och omfattningen av det ekonomiska stöd av frivillig natur till bostadsändamål som lämnas av landets kommuner. I detta syfte h a r efter samråd med representanter för kommunförbunden en enkät riktats till flertalet kommuner. Besultatet av enkäten redovisas i särskild bilaga. I bilaga lämnas också en redogörelse för bostadsfinansiering och bostadspolitiskt finansieringsstöd i vissa länder sammanställd på grundval av i huvudsak material som efter framställning erhållits direkt från berörda länder.

KAPITEL 3

Statens stöd för bostadsändamål under 1950- oeh 1960-talen

I bostadspolitiska utredningens betänkande (SOU 1956: 40) har uppgifter redovisats om statens stöd till bostadsförsörjningen från och med budgetåret 1948/49 till och med budgetåret 1955/56. Uppgifterna i det följande belyser i huvudsak utvecklingen efter denna period.

Färdigställda

lägenheter med statligt stöd

Antalet bostadslägenheter tillkomna med statligt stöd h a r sedan början av 1950-talet successivt ökat. Som framgår av tabell 3:1 ökade detta antal från i genomsnitt ca 41 600 per år under 1950talets första hälft till ca 58 500 under dess andra hälft och till 71 300 per år under de fem första åren på 1960-talet. Under denna period har även den andel av samtliga lägenheter som tillkommit med statligt stöd ökat. Under periodens första år utgjorde den ca 80 pro-

cent. F r a m till år 1954 ökade andelen till 95 procent och har därefter legat kvar på ungefär denna nivå. Andelen statsbelånade lägenheter har ökat för såväl småhus som flerfamiljshus. Orsaken till den i början av 1950talet inträdda större efterfrågan på statliga lån torde framförallt vara den kraftiga utvidgning av den statliga kapitalsubventionen som med hänsyn till byggnadskostnadsstegringen genomfördes under åren 1951—52. En investering i ett bostadsföretag utan sådan subvention torde i då rådande läge ha bedömts som osäker med hänsyn till skillnaden i bostadskostnad mellan lägenheter i företag med respektive utan subvention. F ö r flerfamiljshusen beror ökningen av andelen lägenheter med statligt stöd framför allt på att de enskilda företagen i större utsträckning finansierats med sådant stöd, tabell 3: 2, men också på att andelen enskilda företag har minskat

Tabell 3: 1. Färdigställda lägenheter med statligt stöd

1950—1964

Totalt

Småhus

Flerfamiljshus

Antal lägenheter med statligt stöd i genomsnitt per år 1950—54 1955—59 1960—64

41 600 58 500 71 300

8 300 15 600 19 700

33 300 42 900 51 500

Andel, %, lägenheter med statligt stöd 1950—54 1955—59 1960—64 1

87 94 94

78 92 90

90 95 96

Andelen har för åren 1960—64 beräknats på totala antalet färdigställda lägenheter exkl. rum i ålderdomshem.

37 Tabell 3: 2. Förekomsten

av statligt stöd i flerfamiljshus

färdigställda

1950—64

Andel, %, lägenheter med statligt stöd av samtliga lägenheter uppförda av kommunalt eller allmännyttigt företag

kooperativt företag

enskilt företag

1950 1951 1952 1953 1954

94 90 96 98 97

98 98 99 100 100

62 64 75 88 93

1955 1956 1957 1958 1959

98 98 99 98 98

100 100 100 100 100

88 91 85 82 87

1960 1961 1962 1963 1964

99 99 100 99 99

99 100 99 100 99

85 83 86 87 89

i förhållande till övriga företagskategorier. De kooperativa företagen liksom kommunerna och de allmännyttiga företagen utnyttjar sålunda med några få undantag alltid de statliga lånen. De enskilda företagen utnyttjade i 50talets början den statliga finansieringen endast till ca 60 procent. Fram till mitten av 50-talet ökade andelen lägenheter i enskilda företag tillkomna med statligt stöd till en nivå över 90 procent och h a r därefter legat på ca 85 procent. Under åren 1963 och 1964 har andelen åter ökat. Nedgången tidigare kan ha berott på dels den successiva minskningen av kapitalsubventionerna, dels den i mitten av 50-talet gjorda omläggningen av regleringssystemet för bostadsbyggandet. Man övergick då från att via byggnadstillstånd och igångsättningstillstånd reglera bostadsbyggandets omfattning till att endast via medelsramar för den statliga långivningen påverka byggandets omfattning. Några ramar fastställdes sålunda icke längre för påbörjandet av sådana företag som

icke skulle ha statligt lån. Detta kan ha bidragit till en ökning av påbörjandet av dylika företag. Denna omläggning av regleringen genomfördes inte bara för flerfamiljshus utan även för småhus. Någon mera markerad förändring i andelen småhus med statligt stöd kan dock ej konstateras för tiden fram till år 1963. Detta kan sammanhänga med att under större delen av perioden medelsramarna avseende lån för småhus icke i samma grad som för flerfamiljshus varit begränsade i förhållande till bygginitiativen. Under år 1964 har däremot andelen småhus med statligt stöd minskat till 88 procent från en tidigare nivå av ca 91 procent. Se tabell 3: 3. Småhus tillkommer relativt sett i mindre omfattning med statligt stöd än flerfamiljshus. Detta h a r gällt ända sedan 1950-talets början. Anledningen härtill torde främst vara de villkor för lån till småhus som avser husets storlek och kostnader. Under senare år har en särskild anledning även varit den

38 Tabell 3: 3. Förekomst av statligt stöd inom storstadsområdena färdigställda 1962—64

och riket i övrigt i hus

Andel, % , lägenheter med statligt stöd Flerfamiljshus 1

Småhus

Riket Storstadsområdena Stor-Stockholm Göteborgsregionen.... Malmö-Lund-regionen Riket i övrigt Städer Köpingar Landskommuner 1

91 76 78 73 76 95 94 92 97

91 75 74 70 82 95 93 97 96

88 67 65 60 79 94 89 97 96

95 94 96 99 85 96 96 94 96

96 95 96 99 86 96 96 99 95

97 96 94 99 94 97 97 99 98

Andelen har beräknats på totala antalet färdigställda lägenheter exkl. rum i ålderdomshem

stora skillnaden, framförallt i storstadsområdena, mellan låneunderlag och produktionskostnad, vilken inneburit att de med statslånet förknippade förmånerna icke framstått som särskilt stora. Som framgår av uppgifterna i tabell 3:3 är sålunda andelen småhus med statligt stöd väsentligt lägre i storstadsområdena än i riket i övrigt. Under år 1964 h a r denna skillnad mellan olika områden i utnyttjandet av det statliga stödet blivit större. Skillnaden för hela riket mellan den grad i vilken statens finansieringsstöd efterfrågas för småhus respektive flerfamiljshus är praktiskt taget helt att hänföra till denna lägre andel för småhus i storstadsområdena. Av de lägenheter som enligt ovan tillkommit med statligt stöd h a r en del erhållit stöd i andra former än lån. F r a m till och med 1959 färdigställdes sålunda i genomsnitt per år ca 1 000 lägenheter med statsbidrag till pensionärshem. Denna bidragsgivning u p p h ö r d e med utgången av år 1958. F r å n och med 1958 har årligen i genomsnitt färdigställts ca 530 lägenheter i hus med räntebidrag.

Lån till nybyggnad vinterbidrag

och ombyggnad

samt

Omfattningen av långivningen till flerfamiljshus under budgetåren 1956/57— 1964/65 i form av tertiärlån och bostadslån respektive tilläggslån redovisas i tabell 3: 4. I uppgifterna ingår även tertiärlån till rad- och kedjehus. Antalet lägenheter under de olika budgetåren i de preliminära besluten om tertiärlån och bostadslån h a r i huvudsak bestämts genom de av statsmakterna beslutade bostadsbyggnadsprogrammen och medelsramarna. Vid fastställandet av dessa ramar h a r för vissa budgetår dock även behovet av medel för viss balansutveckling beaktats. Den omfattande långivningen under budgetåret 1962/63 var en följd av frisläppandet av bostadsbyggandet med hänsyn till riskerna för arbetslöshet på byggarbetsmarknaden under vintern 1963. Långivningen avseende flerfamiljshus har i mycket begränsad omfattning, högst några hundratal lägenheter p e r budgetår, avsett ombyggnad, vilket sammanhänger med låg ansökningsfrekvens.

39 Tabell 3: 4. Långivningen

till ny- och ombyggnad av flerfamiljshus.1 1964/65

Därav i omTotalt byggnadsföretag 1956/57 1957/58 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62 1962/63 1963/64 1964/65 1 2

52 000 44 300 53 880 49 450 50 850 51 600 73 550 63 460 57 230

80 80 90 230 100 100 220 350 620

Disponerade belopp, milj. kronor

594 557 614 597 594 630 878 848 873

1956/57—

Tilläggslån

Tertiärlån/bostadslån Preliminära beslut, antal lägenheter

Budgetåren

Genomsnittligt låneDispone- Genomsnittligt belopp per lägenhet Prelimilånebelopp per rade i slutliga beslut nära beslut, belopp, lägenhet i antal milj. slutligt beslut, Därav i % lägenheter kronor kronor 2 Kronor fördjupning 9 730 11 150 11 850 12 120 11 390 10 970 ll[200 11J880 12 520

11 12 10 5 2 1 1 0 0

38 700 31 800 41 900 1 300 1 500 1 000 1 200 2 300 1 430

85 60 73 7 8 5 7 13 7

3 970 2 810 1 740

Uppgifterna innefattar även tertiärlån till rad- och kedjehus. Beräknat med ledning av det antal lägenheter för vilka beslut om tertiärlån meddelats.

Tilläggslån i form av en generell subvention till bostadsbyggandet beviljades fram till och med budgetåret 1958/59. Därefter beviljade tilläggslån avser det speciella stödet till uppförande av studentbostäder. Uppgifterna om disponerade belopp avser omfattningen av de preliminära lånebesluten under ett budgetår jämte de höjningar i förhållande till de preliminära besluten som h a r medgivits i samband med de under budgetåret meddelade slutliga besluten. F r å n dessa beviljade lånebelopp h a r subtraherats beloppen i de under budgetåret återtagna besluten. Under den i tabell 3: k redovisade periodens tre första budgetår låg det totala, slutligt beviljade lånebeloppet per lägenhet (tertiärlån + tilläggslån) på en nivå av 13 500—14 000 kronor. Därefter sjönk genomsnittsbeloppet till ca 11 000 kronor under de tre första budgetåren på 1960-talet. Till sänkningen bidrog avvecklingen av tilläggslånegivningen och ett minskat behov av fördjupning. Un-

der budgetåren 1963/64 och 1964/65 har genomsnittsbeloppen ökat, bl. a. på grund av ökande lägenhetsstorlekar och höjda värden i samband med beräkningen av låneunderlaget. Å andra sidan fördjupas bostadslån till flerfamiljshus numera mycket sällan. Dessa tal för genomsnittligt lånebelopp per lägenhet är dock svårbedömbara, då de varierar såväl med avkastningsvärdet/låneunderlaget per lägenhet som med fördelningen mellan tertiärlån och tilläggslån, fördelningen på byggherrekategorier och graden av fördjupning. Lån till nybyggnad och ombyggnad av småhus h a r under den i tabell 3: 5 redovisade perioden — budgetåren 1956/57—1964/65 — i stort sett beviljats i en utsträckning motsvarande efterfrågan. De fastställda r a m a r n a har således inte annat än under vissa kortare perioder medfört någon begränsning av långivningen. Antalet lägenheter i besluten om egnahemslån och bostadslån till nybygg-

40 nad av småhus var under periodens fyra första budgetår i stort sett oförändrat — ca 16 000 — men har därefter ökat till över 26 000 under budgetåret 1964/65. Lån till nybyggnad av småhus har emellertid även beviljats i form av tertiärlån. Omfattningen av denna långivning, som ingår i redovisningen i tabell 3: 4, framgår av nedanstående tablå. Budgetåret 1958/59 var det första budgetår för vilket uppgifter om denna långivning särredovisades. Antal lägenheter i beslut om tertiär- samtliga beslut lån till rad- och om lån avseende kedjehus småhus 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62 1962/63 1963/64 1964/65

17 310 17 380 20 730 21 330 25 940 21 500 26 490

1 620 1 470 2 430 3 050 1 960

Meddelade lånebeslut avseende småhus har i relativt stor utsträckning återtagits, bl. a. på grund av att byggnadsarbetena icke påbörjats inom föreskriven tid. Under perioden 1959/60— 1964/65 h a r detta skett i en omfattning Tabell 3: 5. Långivningen

till ny- och ombyggnad av småhus.1 Budgetåren 1964/65

Antal lägenheter i beslut avseende lån till

1956/57 1957/58 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62 1962/63 1963/64 1964/65 1

motsvarande ca 1 000 lägenheter i genomsnitt per budgetår. Långivningen till ombyggnad av småhus h a r varit relativt stabil under perioden och varierat mellan 2 400 och 3 700 lägenheter per år. Under periodens senare del har denna långivning varit mindre än i dess början. Det genomsnittliga lånebeloppet per lägenhet i nybyggnadsföretag har mellan budgetåren under den i tabell 3: 5 redovisade perioden varierat från lägst ca 15 500 kronor till högst ca 25 000 kronor. Dessa variationer beror på dels variationer i småhusens storlek och kostnader samt i graden av fördjupning, dels den ändring av lånevillkoren för småhus som genomfördes fr. o. m. den 1 januari 1963. Egnahemslånet, som normalt utgick med 40 procent av låneunderlaget, ersattes då med bostadslånet, som i h ä r avsedda fall normalt utgår med 20 procent av låneunderlaget. Som en följd av denna omläggningsjönk det genomsnittliga lånebeloppet från 25 000 kronor under budgetåret 1961/62 till ca 20 000 under budgetåret 1962/63 respektive drygt 15 000 under budgetåret 1963/64.

Disponerade belopp, milj. kronor

Nybyggnad

Ombyggnad

Totalt

16 060 15 430 15 690 15 910 18 300 18 280 23 980 21 500 26 490

3 700 3 080 3 480 3 230 2 550 2 450 3 000 2 520 2 750

441 388 389 378 450 468 503 354 634

Därav räntefri stående del 77 62 66 67

Genomsnittligt lånebelopp per lägenhet, kronor Nybyggnad

Ombyggnad

20 960 23 490 22 920 22 400 23 530 25 010 19 820 15 580 22 540

15 170 17 860 15 970 15 530 16 440 17 500 15 690 13 550 16 550

Uppgifterna innefattar icke tertiärlån till rad- och kedjehus.

1956/57

Fördjupning i % av totala lånebeloppet

11 13 11 9 9 7 8 18 25

41 För småhus fördjupas det statliga lånet i betydligt högre grad än för flerfamiljshus. F r å n budgetåret 1956/57 till budgetåret 1961/62 minskade något den andel av lånet som utgjorde fördjupning. F r å n budgetåret 1962/63 har denna andel ökat väsentligt. Denna ökning betingas emellertid till största delen av att bostadslånet i normalfallen endast utgår med hälften så stor andel av låneunderlaget som egnahemslånet. Då fördjupningen sättes i relation till det totala lånebeloppet kommer sålunda en lika stor fördjupning i kronor räknat att utgöra en relativt större del av de beviljade bostadslånen än av egnahemslånen. Under budgetåret 1962/63 uppgick sålunda fördjupningen i genomsnitt per lägenhet till 2 300 kronor och under budgetåret 1963/64 till 2 700 kronor. Ökningen av fördjupningen under budgetåret 1964/65 betingades delvis av läget på kreditmarknaden. I övrigt var den en följd av Kungl. Maj:ts beslut om höjd låneunderlagskoefficient, som i många fall föranledde justeringar av redan beviljade bostadslån utan samtidig anpassning av underliggande kredit. I kapitel 6 sid. 118 redovisas ytterligare uppgifter beträffande fördjupning av lån till småhus.

Utbetalningarna av lån till ny- och ombyggnad redovisas i tabell 3: 6. Uppgifterna avser den utbetalning av lån som sker efter det slutliga beslutet respektive — för de småhus, där endast ett beslut fattas — efter färdigställandet. Utbetalning i förskott av egnahemslån och bostadslån till småhus har under de senaste budgetåren skett i en mera begränsad omfattning än i periodens början. Slutliga beslut om vinterbidrag har, som framgår av nedanstående tablå, varit av storleksordningen 3 ä 4 milj. kronor per budgetår. Slutliga beslut om vinterbidrag, milj. kronor 2,7 3,7 3,7 4,1 4,6 4,3 3,8 3,9 4,2

1956/57 1957/58 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62 1962/63 1963/64 1964/65

Räntebidrag Som redan framgått av kapitel 1 var kostnaderna för räntebidrag (ränteeftergifter) fram till och med budgetåret

Tabell 3: 6. Utbetalning av lån samt av förskott å lån. Ny- och ombyggnad. 1956/57—1964/65

Budgetåren

Utbetalning av förskott (brutto) å Egnahemslån och egnahemslån och bostadslån till småhus, bostadslån till milj. kronor småhus

Utbetalning av lån, milj. kronor

1956/57 1957/58 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62 1962/63 1963/64 1964/65

Tertiärlån och bostadslån till flerfamiljshus

Tilläggslån

436 440 511 612 538 551 492 556 564

209 159 110 64 14 9 1 0 0

468 480 459 498 431 431 430 417 422

168 164 115 82 57 71 71 35 81

42 1950/51 ringa — mindre än 1 milj. kronor per budgetår. De har därefter i stort sett successivt ökat. Kostnaderna från och med budgetåret 1956/57 redovisas i tabell 3:10. Nämnda budgetår hade de stigit till 66 milj. kronor och budgetåret 1962/63 uppgick de till 273 milj. kronor. Kostnaderna h a r därefter sjunkit till 211 milj. kronor under budgetåret 1964/65. Statens utgifter under ett budgetår avser kompensation för räntekostnader utöver en viss räntesats (basräntan) under budgetåret närmast före. Detta innebär att först under budgetåret 1965/66 kommer utgifterna att avse räntebidrag enligt de från och med budgetåret 1964/65 gällande villkoren. Bidrag beräknas då komma att utbetalas för ca 450 000 lägenheter färdigställda från och med 1957. Den sammanlagda kostnaden härför har beräknats till 265 milj. kronor. Räntebidrag till bostadshus, som icke finansierats med statliga lån, beviljades fram t. o. m. 1964 i ganska ringa omfattning. Bidragsgivningen var icke reglerad av någon ram utan motsvarade helt ansökningsfrekvensen. Under 1965 ökade emellertid efterfrågan på och besluten om räntebidrag till följd av att r a m a r n a för långivningen icke gav utrymme för lån i erforderlig omfattning. Genom beslut av Kungl. Maj:t fastställdes för år 1965 en total ram på Tabell 3: 7.

3 000 lägenheter för beviljande av räntebidrag till nya hus. I nedanstående tablå redovisas omfattningen av de slutliga besluten om räntebidrag fram t. o. m. budgetåret 1963/64 samt de preliminära besluten under kalenderåret 1965. Antal lägenheter med beslut om räntebidrag Slutliga beslut 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62 1962/63 1963/64 Preliminära 1965

34 100 31 600 38 800 29 900 28 400 37 100 86 200

beslut 2 981

Bostadsrabatter Antalet familjer med familjebostadsbidrag h a r under åren 1958—63 icke varierat i någon högre grad. Vid slutet av vart och ett av åren i denna period har antalet familjer med bidrag sålunda uppgått till mellan 140 000 och 160 000. Under år 1964 ökade emellertid antalet familjer med bidrag icke obetydligt och uppgick vid årets slut till ca 210 000. Denna ökning var en följd dels av relativt kraftigt höjda inkomststreck från 1964 och dels av att den tidigare begränsningen i bidragsgivningen till hus Familjebostadsbidrag

Antal bidrag som började att löpa under året 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964

193 401 645 330 755 650

Antal bidrag som Antalet över kalenupphörde vid slutet derårsskiftet av året löpande bidrag

29 800 15 200 26 000 33 800 25 400 9 100 25 300

119 400 117 200 127 600 131 700 119 300 114 600 134 800 183 700

43 1962/63 inom ramen för ett belopp av 100—120 milj. kronor. Under de därpå följande två budgetåren ökade kostnaderna till 155 milj. kronor respektive 207 milj. kronor. Pensionärsbostadsbidrag h a r beviljats från och med budgetåret 1951/52. Dessa årliga bidrag utgick till och med år 1958 parallellt med det statliga anläggningsbidraget till byggande av pensionärshem. Som framgår av tabell 3: 8 ökade antalet lägenheter med pensionärsbostadsbidrag med inemot 1 000 per år under de sista år när dessa båda typer av bidrag kunde beviljas. Samtidigt beviljades årligen statsbidrag till ca 1 000 lägenheter i pensionärshem. Sedan pensionärsbostadsbidraget blivit den enda stödformen, har för varje år ökningen av antalet lägenheter med detta bidrag blivit större. Under 1964 uppgick sålunda ökningen till drygt 3 000 lägenheter.

byggda tidigast 1942 upphävdes med verkan från ingången av år 1964. Variationerna i bidragsgivningen sedan 1958, då ettbarnsfamiljerna inordnades i stödsystemet, belyses av de uppgifter, som redovisas i tabell 3: 7. Den ökning av antalet nya bidrag som inträffade under åren 1960 och 1963 betingas, liksom ifråga om år 1964, av genomförda höjningar av inkomststrecken. Effekten härav framkommer även i talen över det antal bidrag som upphört vid närmast föregående årsskifte efter den prövning som gjorts under hösten av förutsättningarna för bidrag under nästkommande år. Sålunda var detta antal lågt under åren 1959, 1962 och 1963. Enligt en undersökning avseende de familjer som åtnjöt bidrag vid utgången av år 1961 och alltfort skulle ha bidrag under 1962 hade 9 procent ett barn u n d e r 16 år, 46 procent två barn och 45 procent tre eller flera barn. Det för kalenderåret 1963 beräknade genomsnittliga antalet familjer med bidrag — uppgående till 130 000 — motsvarade ca 13 procent av samtliga barnfamiljer. Det genomsnittliga familjebostadsbidraget för samtliga familjer med bidrag uppgick till ca 1 050 kronor.

Vid slutet av år 1964 uppgick antalet bostäder med pensionärsbostadsbidrag till 21 200. Statsbidrag till a n o r d n a n d e av pensionärshem h a r beviljats till sådana hem inrymmande ca 29 000 lägenheter. Detta innebär att vid utgången av 1964 fanns ett bestånd av i r u n t tal 50 000 pensionärslägenheter med statligt stöd. I dessa lägenheter kan ca 65 000 personer beräknas bo. I tabell 3: 8 redovisas även de under

Utgifterna för familjebostadsbidragen, som redovisas i tabell 3:10, varierade fram till och med budgetåret Tabell 3: 8.

Pensionärsbostadsbidrag

ökning av antalet Antal lägenheter lägenheter från närmed bidrag vid slutet mast föregående av perioden period 1956/57 1957/58 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62 1962 2:a halvåret 1963 1964

3 743 4 571 6 213 8 084 10 204 12 881 14 625 17 951 21 182

856 828 1 642 1 871 2 120 2 677 1 744 3 326 3 231

Beviljat bidragsbelopp, milj. kronor 0,4 0,6 0,9 1,4 1,9 2,3 1,3 3,0 3,5

44 Tabell 3: 9. Beviljade och ulbeialade

förbätlringslån Därav räntefri stående del

Förbättringslån Antal beviljade lån 1956/57 1957/58 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62 1962/63 1963/64 1964/65

9 300 7 500 7 500 6 800 7 100 6 200 5 400 6 100 11 000

DisponeUtbetalat rat belopp, belopp, milj. kr. milj. kr. 43,2 35,7 36,7 28,5 36,9 38,5 35,1 42,2 94,2

respektive år beviljade bidragsbeloppen. I tabell 3:10 redovisas statens utgifter för denna verksamhetsform. Förbättringslån

och

invalidbostadsbidrag

Under vart och ett av budgetåren 1952/53 och 1953/54 beviljades något över 10 000 förbåttringslån. Därefter har, som bl. a. framgår av tabell 3: 9, långivningen i stort sett successivt minskat till och med budgetåret 1962/63, men sedan ökat, framför allt under budgetåret 1964/65 som en följd av de under 1964 beslutade åtgärderna i syfte att intensifiera förbättringen av åldringarnas bostäder. Det genomsnittliga beloppet per lån h a r under den redovisade perioden ökat från ca 4 250 kronor till 8 560 kronor, ökningen beror framförallt på att långivningen har inriktats på mera omfattande förbättringar. Under perioden har den ränte- och amorteringsfria delen av lånebeloppet varit relativt oförändrad och legat på en nivå av omkring 60 procent. Under budgetåret 1964/65 ökade den emellertid till inemot 70 procent som en följd av långivningens ökade inriktning på åldringarnas bostäder.

30,4 45,4 41,2 43,3 40,4 35,1 33,4 33,5 38,3

DisponeUtbetalat rat belopp, belopp, milj. kr. milj. kr. 26,3 21,2 22,7 18,3 22,3 21,8 19,5 25,9 64,6

Beviljat belopp i genomsnitt per lån, kronor

20,7 29,2 25,3 26,5 24,3 20,6 18,5 18,8 22,6

4 250 5 290 5 460 5 170 5 820 6 620 7 200 7 450 8 560

Invalidbostadsbidrag h a r sedan 1959, då verksamheten började, beviljats i den omfattning som framgår av uppgifterna i följande tablå. Bidragsgivningen har successivt ökat bl. a. som en följd av den ovan nämnda utvidg-. ningen av bostadsstödet till åldringar. Under budgetåret 1964/65 uppgick det genomsnittliga bidragsbeloppet per lägenhet till 5 850 kronor. Invalidbostadsbidrag

^sg/öo 1960/61 1961/62 1962/63 1963/64 1964/65 1

Antal lägenheter

Beviljat belopp, milj. kronor

45 81 124 144 177 495

0,2 0,4 0,5 0,7 1,1 2,9

Inklusive l:a halvåret 1959.

Utgifterna för statens stöd till ändamål. Utestående lån

bos.ads-

I tabell 3:10 sammanfattas utgifterna för bostadspolitiska ändamål m d e r budgetåren 1956/57—1964/65. Uppgifterna h a r hämtats från riksrevisionsverkets budgetredovisning och avser nettoutgifterna under respektive anslag.

45 Beträffande posten 7 — tertiärlån samt r ä n t e b ä r a n d e egnahemslån, bostadslån och förbättringslån —, vilken avser utgifterna under Lånefonden för bostadsbyggande, gäller att medel som inflyter till fonden genom amorteringar och inlösen av lån får tagas i anspråk för ny långivning. Nettoutgifterna uppgår sålunda till ett lägre belopp än summan av utbetalda lån och nettobelastningen för förskott. Det till fonden influtna beloppet uppgick under budgetåret 1956/57 till 66 milj. kronor och under budgetåret 1964/65 till 313 milj. kronor.

som framgår av nedanstående tablå, från senare hälften av 1950-talet relativt sjunkit i förhållande till statens totala utgifter (statsverkspropositionen år 1966: Bilaga 5, tab. 1).

I kapitel 6, sid. 104, lämnas en utförligare redogörelse för finansieringen av Lånefonden för bostadsbyggande samt anslaget Räntefria lån till bostadsbyggande (posten 8 i tabell 3:10). Statens totala årliga utgifter för bostadspolitiska ändamål har under perioden varit av storleksordningen 1,1 å 1,2 miljarder kronor. Denna nivå uppnåddes redan under budgetåret 1955/56 efter en successiv ökning från ett utgiftsbelopp av ca 350 milj. kronor under budgetåret 1950/51. Under budgetåret 1964/65, då utgifterna uppgick till 1 200 milj. kronor, inflöt i räntor p å utestående lån 340 milj. kronor. Utgifternas fördelning på behovsprövade stödåtgärder och på generella åtgärder var under perioden fram till och med budgetåret 1962/63 i stort sett konstant. Av de totala utgifterna avsåg 12 å 13 procent behovsprövade åtgärder. Därefter har deras andel ökat till 16 procent u n d e r budgetåret 1963/64 och till 21 procent under budgetåret 1964/65. Till behovsprövade åtgärder h a r räknats familje- och pensionärsbostadsbidrag samt bidrag till bostadsförbättring och pensionärshem. De samlade utgifterna för bostadspolitiska ändamål enligt tabell 3:10 har,

Storleken av statens kapitalfordran för utestående lån ger ett samlat uttryck för utvecklingen och omfattningen av långivningen för bostadsändamål. De uppgifter härom, som redovisas i tabell 3:11, avser av bostadsstyrelsen och länsbostadsnämnderna förvaltade lån till bostadsändamål. Härutöver tillkommer vissa av riksbanken förvaltade, äldre typer av lån till nybyggnad, ombyggnad och förbättring av egnahem, som vid slutet av år 1964 uppgick till 42 milj. kronor. Utöver de lån som redovisas i tabell 3: 11 förvaltar bostadsstyrelsen och länsbostadsnämnderna lån till tvätterier, byggnadsmaskiner och inventarier i studentbostäder. Dessa lån uppgick vid utgången av budgetåret 1964/65 till 32 milj. kronor. Från den 30 juni 1956 till den 30 juni 1965 h a r statens kapitalfordran mer än fördubblats, från ca 4,6 miljarder kronor till ca 11,1 miljarder kronor. Av sistnämnda belopp avsåg 95 miljoner kronor förskott på lån till småhus. Den del av kapitalfordran som utgöres av ränte- och amorteringsfria lån h a r under den redovisade perioden kraftigt r e d u c e r a t s : från 30 procent till 7 procent. Detta beror på två omständigheter. Tilläggslån till a n d r a flerfamiljshus än studentbostäder h a r inte

Utgifter för bostadspolitiska ändamål i % av statens totala utgifter 1957/58 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62 1962/63 1963/64 1964/65

8,2 7,7 7,6 6,4 6,4 5,4 4,9 4,7

46 Tabell

3: 10. Nelloutgifter budgetredovisning,

för bostadspolitiska ändamål mi Ij. kronor. Budgetåren 1956/ 57

1. Administrationskostnader (bostadsstyrelsen och länsbostadsnämnderna) 2. Ränteeftergift/Räntebidrag 66,0 3. Familjebostadsbidrag . 101,4 4. Pensionärsbostadsbidrag 0,3 5. Räntefria förbättringslån samt invalidbostadsbidrag 24,5 6. Bidrag till pensionärshem 8,0 7. Tertiärlån samt räntebärande egnahemslån, bostadslån och förbättringslån 509,0 8. Tilläggslån samt räntefria egnahemslån och bostadslån 350,7 9. Lantarbetarbostadslån . 2,0 Totalt

1957/ 58

1958/ 59

1959/ 60

1960/ 61

1961/ 62

1962/ 63

1963/ 64

1964/ 65

9,4

8,9

9,6

10,2

10,7

12,2

13,6

14,1

85,8 105,9 0,5

139,5 103,4 0,6

160,1 112,0 0,9

199,0 115,8 1,6

242,4 121,6 1,8

272,5 117,4 3,2

220,0 155,5 2,4

211,2 207,3 3,1

24,1

22,3

22,7

20,4

19,2

17,5

21,6

39,4

11,7

8,0

10,0

10,0

8,4

628,2

650,4

763,0

653,4

732,5

667,6

662,6

720,6

284,9 1,2

199,9

150,0

88,1

36,9

19,7

13,7

7,8

1070,7 1 151,7 1 133,0 1 228,3 1 098,5 1 173,5 1110,1 1 089,4 1 203,5

b e v i l j a t s efter 1/7 1959, ej h e l l e r r ä n t e fri s t å e n d e d e l a v l å n till s m å h u s e f t e r 1/7 1960. T i d i g a r e b e v i l j a d e s å d a n a l å n h a r antingen efterskänkts genom statsm a k t e r n a s särskilda beslut, och därigen o m r e d o v i s a s d e ej l ä n g r e s o m f o r d Tabell

3: 11. Statens

enligt riksrevisionsverkets 1956/57—1964/65.

r a n , eller l ö p e r d e n u m e r a m e d r ä n t a och amortering och redovisas sålunda såsom r ä n t e b ä r a n d e lån. U n d e r d e n r e d o v i s a d e p e r i o d e n efters k ä n k t e s b u d g e t å r e t 1957/58 63 m i l j . kronor avseende kapitalsubventioner

kapitalfordran för utlämnade bostadslån 1956—65, milj. kronor

per den 30 juni

Lån till flerfamiljshus

småhus

2 707 3 240 3 742 4 272 4 832 5 242 5 654 5 994 6 158 6 530

1 933 2 232 2 554 2 857 3 192 3 504 3 843 4 171 4 273 4 554

1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1 2

Dessutom 313 milj. kr med amortering men utan ränta » » »

338 946 912

» » »

» » »

» » »

» » »

» » »

» » »

» » »

åren

Totalt

Därav ränteoch amorteringsfria lån

4 640 5 472 6 296 7 129 8 024 8 746 9 497 10 165 10 431 11 084

1 385 1 638 !1470 2 1 603 3 1 104 «1 179 1209 1 221 835 777

47 till småhus, budgetåret 1963/64 223 milj. kronor avseende flerfamiljshus och 171 milj. kronor avseende småhus samt budgetåret 1964/65 60 milj. kronor avseende småhus. Av det vid utgången av budgetåret 1964/65 i kapitalfordran ingående ränte- och amorteringsfria beloppet av 777 milj. kronor kommer 682 milj. kronor, som avser räntefria delar av egnahemslån, att successivt avskrivas när lånen har stått ute i 10 år och 31 milj. kronor avseende bostadsanskaffningslån likale-

des att automatiskt avskrivas. Återstående belopp på 63 milj. kronor avser räntefria lån till studentbostäder. Vid mitten av år 1965 beräknas staten genom sin kapitalfordran för utestående lån ha svarat för ca 20 procent av den totala bostadskreditgivningen. I kapitel 6 redovisas uppgifter för de olika kreditinstituten som ger en belysning av utvecklingen av statens långivning i relation till bostadslångivningen i övrigt.

KAPITEL 4

Bostadsbyggande och bostadsmarknad

I detta kapitel lämnas en redovisning av bostadsbyggandets utveckling och förändringarna på bostadsmarknaden under senare år. Därvid behandlas kortfattat, med återgivande av väsentliga data, sådana förhållanden som ingående behandlats i bostadsbyggnadsutredningens huvudbetänkande Höjd bostadsstandard (SOU 1965: 32). I de hänseenden, som endast översiktligt berörts av bostadsbyggnadsutredningen, är framställningen mera utförlig. Detta gäller t. ex. produktionsutvecklingen, som av utredningen behandlats väsentligen ur kvantitets- och investeringssynpunkt, men vars inriktning ifråga om lägenhetstyper, hustyper, ytor, företagsformer etc. är av särskilt intresse med hänsyn till utformningen av de bostadspolitiska medlen. Vid beskrivningen av produktionsutvecklingen går framställningen inte längre tillbaka än till år 1955. En redovisning av bostadsbyggande och bostadsmarknad under den tidigare delen av efterkrigsperioden återfinnes i bostadspolitiska utredningens betänkande.

Bostadsbyggandets

storlek och

inriktning

I diagram 4 : 1 redovisas antalet lägenheter i påbörjade bostadsföretag under vart och ett av åren 1954—1965 med fördelning på småhus och flerfamiljshus. Av diagrammet framgår att bostads-

byggandet år för år uppvisar en praktiskt taget oavbruten ökning och att antalet påbörjade lägenheter vid periodens slut är omkring 50 procent större än vid dess början. Under år 1965 påbörjades sålunda drygt 90 000 lägenheter. De år då ökningen avbrutits är 1955 — då igångsättningen av nya hus hölls tillbaka av konjunkturpolitiska skäl, något som även avspeglar sig i 1956 års jämförelsevis svaga återhämtning — och 1963. Sistnämnda år får nedgången delvis ses som en följd av »frisläppandet» av igångsättningen under 1962, vilket medförde att åtskilliga för 1963 planerade företag kom igång redan under senare delen av 1962. Minskningen i antalet påbörjade lägenheter i flerfamiljshus år 1960 jämfört med 1959 kompenserades mer än väl av en ökning i antalet påbörjade lägenheter i småhus. Under år 1965 slutligen h a r igångsättningen legat på en lägre nivå än under 1964, en nedgång som också är en följd av en konjunkturpolitiskt motiverad återhållsamhet vid fastställande av bostadsbyggnadsprogrammet. Småhusbyggandet har ökat starkare än totalproduktionen. Från det bottenläge, där småhusbyggandet hamnat i samband med koreakrisen, hade antalet påbörjade lägenheter år 1954 uppnått en nivå av nära 16 000, vilket motsvar a d e ca 26 procent av den totala igångsättningen. År 1965 var igångsättningen av småhuslägenheter uppe i ca 27 000,

49 Diagram 4:1. Antal påbörjade och under byggnad varande lägenheter åren Hela riket.

1954—65.

1000-tal lägenheter 120

vilket utgör över 29 procent av totalproduktionen. Den metod som statsmakterna använt sig av vid bestämmandet av bostadsbyggandets omfattning har under den tid, som denna redovisning avser, i huvudsak gått ut på att årligen fastställa ramar för beslut om statliga bostadslån. Omfattningen av bostadsbyggandet utan statligt stöd h a r i regel icke begränsats på annat sätt än att igång4—614609

I960

sättningstillstånd av arbetsmarknadsorganen krävts före påbörjandet. Inom den totala låneramen gavs från och med budgetåret 1961/62 utrymme för småhusbyggande i en omfattning, som beräknades motsvara en förväntad efterfrågan. Den uppdelning på två låneramar — en för flerfamiljshus och en för småhus — som då tillämpades vid fördelningen på län och kommuner h a r numera övergivits och det ankommer

50 sedan år 1965 på kommunerna att inom en gemensam r a m bestämma fördelningen av bostadsbyggandet på olika hustyper. Det bör också ihågkommas, att småhusbyggandet ick« annat än till mindre del (småhus i grupp finansierade med tertiärlån) varit underkastat arbetsmarknadsorganens prövning ur igångsättningssynpunkt. I övrigt har volymutvecklingen inom bostadsbyggandet under 1950- och 1960talen! och de omständigheter som påverkat denna utveckling utförligt beskrivits jav bostadsbyggnadsutredningen. Inom småhusbyggandet h a r vissa förändringar inträffat som kan vara värda att illustrera. Den procentuella fördelningen av småhusproduktjionen på olika hustyper åren 1955—1964 redovisas i tabel\ *: *< Tvåfamiljshusens andel av •lägenhets^ tillskottet inom småhussektorn visar en kontinuerlig minskning -— från nära 13 procent år 1955 till .ca 2 procent år 1964. Markant är de ni Ökning som h a r skett ifråga om rad- o^h kedjehusens andel. Att den kraftigaste relativa ökningen av andelen dylika hus,, T - åren 1957 och 1958 — till tiden sammanföll med lånetakets införande kan m å h ä n d a förklaras därav att rad- och kedjehus är en relativt billig form av småhusproduktion. Den kan därigenom med

hänsyn till lånetaksbestämmelserna ha framstått som fördelaktigare än friliggande hus. Ökningen av andelen radoch kedjehus åren 1956 och 1957 hänför sig väsentligen till städer och köpingar. Den ökning som senare inträffade även i a n d r a områden kan sammannänga med att denna hustyp i ökad grad dels kommit att bli ett för.mindre tätörter lämpligt alternativ'Inte endast till friliggande enfamiljshus utan även till flerfamiljshusen, dels också i ett flertal fall utnyttjats vid produktion av bostäder för åldringar. Bostadsbyggandets fördelning på byggherrar framgår av tabell 4 : 2 . Under åren 1949—1954 var småhusbyggandet praktiskt taget helt ett resultat av initiativ inom den enskilda sektorn. En mindre del — 3 å 4 procent — tillkom inom den offentliga sektorn. I mitten av 1950-talet inträffade emellertid en förskjutning. Den kooperativa sektorn som under tidigare år endast i undantagsfall hade inrymt något småhusbyggande svarar då för 3 procent av småhusbyggandet och ökar därefter sin andel — om än något oregelbundet — upp till 8 procent under år 1963. Av allt att döma kan man här finna ett samband med ökningen av rad- och kedjehusens andel. Sådana hus förvaltas ofta av en bostadsrättsförening.

Tabell 4: 1. Färdigställda lägenheter i småhus med fördelning på hustyp Antal lägenheter i småhus 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964

16 392 15 863 17 120 17 384 17 946 17 334 20 436 21 559 23 182 26 751

Därav i procent i enfamiljshus

tvåfamilj shus

rad- och kedjehus

78,5 77,9 74,0 68,8 70,1 73,4 71,0 73,7 72,2 71,0

12,8 10,3 7,2 6,0 5,1 3,7 3,2 2,1 1,8 1,7

8,7 11,8 18,8 25,2 24,8 22,9 25,8 24,2 26,0 27,3

51 Tabell 4: 2. Färdigställda

lägenheter i småhus och övriga hus med fördelning\på herrar D ärav i procent inom

j*. Antal lägenheter

Småhus 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 övriga hus 1955 1956 1957 1958 ,... 1959 1960 1961 1962 1963 1964

|

enskilda : sektorn

£ i

i

j ;; ! i i]

94 92 87 92 90

j Ml

'92

6- •

t

88 ,

•«'

i

offentliga, sektorn

kooperativa sektorn

3 5 6 4 3 3 5 6 8 11

3 3 6 4 ' 7

16 392 15 863 17 120 17 384 17.946 17 334 20 436 21 559 23 182 26 751 40 578 41 043 47 335 ' j 44 841 51 372 50 959 53 342 53 565 58 223 60 416

bygg-

;ii ,

5, j ;

\U\ ; ']

i i i' 1

42 ; 40---! 39 -i

-v-..

Även den offentliga sektorn ökar $Uj&. andel — med ett avbrott åren 1959— ' 60 — upp till 11 procent under år 1964. Under perioden har bostadsbyggandet i allt högre grad inriktats på större lägenhetstyper. För småhusens del innebär detta att produktionen förskjutits så att andelen lägenheter om minst 4 r u m och kök ökat från 60 procent år 1955 till 82 procent år 1964. Beträffande övriga hus motsvaras en ökning av andelen lägenheter om tre eller flera r u m och kök av en relativ nedgång väsentligen för tvårumslägenheterna. Den senare lägenhetstypen representerar nu ca 19 procent ay totalproduktionen mot CX 32 procent kring år 1955. Detta illustreras av diagram 4: 2. Förskjutningen mot större lägenheter h a r inte skett kontinuerligt. Detta är särskilt påfallande beträffande övriga hus, där ökningen av de större lägen-

4i: ! 36 41 42

i i

43 46••: 47

i |

j;

;

»ffl i

uil jiy.

;. —.r~

Ep^ 35..

t

w;j

i41

'„:irq : -7$ ;

£

•- • •:

2627 •

ay~«

.zn

40". 38. 35 32. 3'2 32

!.Z7<

24 2123T* 26-* 22.i J 21"

j .v; Hi'?

|

r t L

l:!

hetstypesnas andej b r ö t s å r , 1959, petta*; avbrott jfr sannolikt i hög grad betingat av den ändring av finansieringsvillkoren i samband med den statliga långivningen - som genomfördes med verkan beträffande ha$ för vilka preliminärt beslut om lån beviljades efter den 1 januari 1958. (Ett liknande avbrott i utvecklingen inträffade efter den kostnadsstegring som följde på koreakrisen.) Först med den produktion som mynnade ut i färdigställda lägenheter år 1962 h a r andelen lägenheter om 3 eller flera rum och kök åter börjat öka. Uppgifter om lägenhetsytor för olika lägenhetstyper i flerfamiljshus med beslut om statliga lån redovisas i tabell //; 3. F r å n 1955 och fram till 1964 har den genomsnittliga lägenhetsytan i olika lägenhetstyper ökat icke obetydligt. Liksom beträffande förskjutningen mellan

52 Diagram 4:2. Procentuell fördelning efter lägenhetstyp av nybyggda Småhus och övriga hus. •/o 100-

lägenheter.

Småhus

9080 706050403020100-

m M mmm

B B

BI

E3

nan nan Övriga

1009080-

hus

706050403020100-

iiiiniiiii 1954

9 Mindre än 2 rum och kök

1959 I960

T] 4 rum och kök

§ 2 rum och kök

H 4 o c h f l e r rum och kök

3 3 rum och kök

~J 5 och f l e r rum

och kök

53 Tabell 4: 3. Genomsnittlig lägenhetsyta (m2) för vissa lägenhetstyper i flerfamiljshus med preliminära beslut om tertiär(bostads-) lån åren 1955—1964 Lägenhetstyp

År 2 r. o. k.3 r. o. k.4 r. o. k 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964

56 57 58 58 58 58 58 60 62 63

71 71 73 73 72 72 72 75 77 79

88 89 89 88 89 89 91 92 95 97

olika lägenhetstyper h a r dock denna utveckling inte varit kontinuerlig. En ökning inträffade beträffande två- och trerumslägenheter under åren 1956 och 1957. Därefter stagnerar i stort sett utvecklingen fram till 1962 då en markant uppgång kan noteras. ökningen av lägenhetsytorna kan hänga samman med den utformning lånetaksbestämmelserna gavs år 1956. Utgångspunkten för beräkning av högsta belåningsvärde var då ett visst belopp per m 2 lägenhetsyta justerat bl. a. med särskilda lägenhetskoefficienter. Den allmänna standardutvecklingen torde dock vara en naturligare förklaring. Den ökning som inträffade år 1962 bör ses mot bakgrunden av de rekommendationer beträffande planutformning m. m. som utfärdades av bostadsstyrelsen år 1960 (God Bostad). Stagnationen 1958—1961 är av allt att döma en följd av försämringen av finansieringsvillkoren från den 1 januari 1958. De lägenheter som tillkommit genom nyproduktion under 1950-talet och 1960-talets första år är i utrustningshänseende av hög klass. Bostadsbyggnadsstatistiken redovisar emellertid endast förekomsten av centralvärme

(fram till 1958), w c och badrum. Sådan utrustning ingår sedan åtskilliga år tillbaka regelmässigt i alla nybyggda lägenheter av typen minst ett rum och kök. Variationer i förekomsten av badrum i totalproduktionen har sålunda praktiskt taget helt varit betingade av variationen i byggandet av lägenheter bestående av endast ett rum eller rum och kokvrå. Dessa lägenheter utgöres i huvudsak av specialbostäder, framför allt studentbostäder och rum i ålderdomshem, där badrum ofta ordnas gemensamt för flera lägenheter.

Förändringarna i boendeförhållanden

bostadsbestånd

och

Följande beskrivning av förändringarna i bostadsbestånd och boendeförhållanden bygger på uppgifter från bostadsräkningarna 1945 och 1960. Här redovisas endast vissa i sammanhanget väsentliga data. För en utförligare beskrivning hänvisas till bostadsbyggnadsutredningens betänkande. Enligt 1960 års bostadsräkning fanns vid slutet av år 1960 drygt 2 675 000 bostadslägenheter. Nyproduktionen räknat från 1945 uppgick brutto till över 820 000 lägenheter men samtidigt avgick på grund av rivning eller andra orsaker över 250 000 lägenheter ur beståndet; nettoökningen blev därför drygt 570 000 lägenheter. Ökningen föll helt på tätorterna, där beståndet ökade med 47 procent. På glesbygden skedde i stället en minskning med 9 procent. Utvecklingen har inneburit en relativ föryngring av tätorternas bostadsbestånd, medan för glesbygdens del bostädernas åldersfördelning var ungefärligen densamma 1960 som 1945. År 1960 var av samtliga lägenheter i hela riket ungefär en tredjedel byggda före 1920, en tredjedel mellan 1921 och 1945 och

54 en tredjedel efter 1945. Den relativa andelen lägenheter uppförda före år 1920 var dubbelt så stor på glesbygden som i tätorterna. Tätorterna hade en betydligt större andel lägenheter byggda efter 1945 än glesbygderna (39 resp. 16 p r o c e n t ) . Andelen småhus i beståndet har minskat. Minskningen avsåg i första h a n d tvåfamiljshusen som i lägenheter räknat minskade sin andel av beståndet från 18 till 13 procent. Andelen lägenheter i flerfamiljshus steg under perioden 1945—1960 från 43 till 50 procent; ökningen gällde i sin helhet lägenheter i större hus (med 10 eller flera lägenheter). En markerad förskjutning mot större lägenhetstyper h a r skett under perioden. Väsentligen är detta en följd av att nyproduktionen som förut beskrivits inriktats p å allt större lägenheter, men till förändringen h a r också bidragit den omständigheten att avgången av lägenheter och ombyggnaderna främst h a r avsett smålägenheter. Andelen tvårumslägenheter var visserligen ungefär densamma 1960 som 1945 — de utgjorde en k n a p p tredjedel av hela beståndet — men andelen trerumslägenheter ökade från 16 till 23 procent, fyrarumslägenheterna från 8 till 12 procent. Totala Tabel 1 4: 4. Bostädernas

andelen »större» lägenheter — tre eller flera r u m och kök — hade år 1960 ökat till 43 procent från 31 procent år 1945. Den genomsnittliga lägenhetsstorleken — uttryckt i rumsenheter per lägenhet — ökade från 3,1 år 1945 till 3,4 år 1960. Den höga utrustningsstandard, som har präglat efterkrigstidens bostadsproduktion, h a r i förening med moderniseringar, rivning av det sämsta beståndet etc. medfört en avsevärd höjning av utrustningsstandarden i beståndet. Exempelvis ökade andelen lägenheter utrustade med centralvärme från 46 procent år 1945 till 74 procent år 1960. För eget w c är motsvarande procenttal 36 respektive 70. Icke desto mindre är det påfallande hur stor andel lägenheter — det gäller framför allt glesbygden — som ännu 1960 hade mycket låg utrustningsstandard. Hela 29 procent av glesbygdens bostäder tillhörde vid denna tidpunkt gruppen »lägenheter utan vatten och/eller avlopp». Utvecklingen illustreras n ä r m a r e av tabell 4: 4. Fördelningen av bostadslägenheterna år 1960 på hustyp och ägarekategori framgår av tabell 4: 5. De kooperativa och allmännyttiga företagens andel av lägenhetsbeståndet i »flerfamiljshus och övriga hus» utgjorde år 1960 tillsam-

utrustning

åren

194 5 och

1960 Procentuella andelen lägenheter utrustade med vattenledning

centralvärme

bad- el. duschrum

eget wc

Hela riket 1945 1960

46 74

28 61

36 70

90 Tätorter 1945 I960

59 82

40 71

52 81

96 Glesbygd 1945 1960

22 49

6 31

5 37

avloppsledning

6i 92 83 97 S3 |

55 Tabell 4: 5. Antal lägenheter år 1960 med fördelning på hustyp och ägarekategori Lägenheter i Samtliga lägenheter

Samtliga lägenheter därav i procent i hus ägda av stat eller landsting kommun eller allmännyttigt företag bostadsrättsförening övriga ägare

enfamiljshus tvåfamilj shus

flerfamiljshus och övriga hus

2 675 095

924 858

333 197

1 417 040

1,4

1,4

1,8

1,4

11,9 11,2 75,5

2,0 0,1 96,5

3,7 0,4 94,1

20,3 20,9 57,4

mans 41 procent. Uppgift om bostadsbeståndets fördelning på upplåtelseform i kombination med hustyp år 1945 kan icke erhållas direkt ur bostadsräkningsmaterialet. En beräkning ger dock vid handen att motsvarande andel då uppgick till 12 ä 13 procent. Uppgiften belyser den starka utveckling, som dessa företagarekategorier genomgått under efterkrigsperioden. Mellan åren 1945 och 1960 har hushållsbildningen ökat. Särskilt kraftig h a r den varit i de yngre åldrarna av den icke gifta befolkningen. Andelen lägenhetsinnehavare har i dessa åldrar mer än fördubblats. Inom hushållsbeståndet ökade under perioden antalet enpersonshushåll till nära nog det dubbla och deras andel från 14 till 20 procent; denna hushållstyp svarade därmed för ca 45 procent av hushållsökningen. Även tvåpersonshushållen ökade — såväl absolut som relativt — medan övriga hushållsstorlekar år 1960 ingick i det totala hushållsbeståndet med lägre andel än år 1945. Tillväxten i antalet hushåll var kraftigare än befolkningsökningen. Det genomsnittliga antalet personer per hushåll sjönk sålunda från 3,1 år 1945 till 2,8 år 1960. Till följd av minskad hushållsstorlek och av ökad lägenhetsstorlek bodde det

år 1960 83 personer p e r 100 rumsenheter jämfört med 99 år 1945. Andelen trångbodda hushåll enligt normen mer än två boende per boningsrum, köket oräknat, hade minskat från 21 till 8 procent och andelen boende i trångbodda hushåll från 30 till 13 procent. Den efter 1945 tillkomna delen av bostadsbeståndet har kommit barnfamiljerna till del i större utsträckning än övriga hushållstyper. Av hushållen med minderåriga barn bodde sålunda år 1960 47 procent i lägenheter som byggts sedan 1945. F ö r samtliga hushåll var motsvarande procenttal 35. Barnfamiljerna disponerade inemot 60 procent av de under åren 1946 till 1960 nyproducerade lägenheterna. År 1945 var 46 procent av de minderåriga barnen trångbodda i ovan angiven mening. År 1960 hade andelen nedgått till 22 procent. Trots den relativa förbättringen av utrymmesstandarden var dock år 1960 i synnerhet flerbarnsfamiljernas boendeförhållanden inte tillfredsställande: en tredjedel av 3- och 4-barnfamiljerna och nära två tredjedelar av familjerna med 5 eller flera b a r n var trångbodda i angiven mening. F ö r åldringarna är av naturliga skäl inte utrymmesproblemet det mest brännande. För deras del t r ä d e r i stället bristerna i utrustningsstandarden i blickfånget. Trots den relativa förbätt-

56 ringen av bostädernas utrustningsstandard under den nu betraktade tidsperioden och som också kommit de äldre hushållen till del så sjönk enligt bostadsräkningen 1960 utrustningsstandarden inom alla köns- och civilståndsgrupper med stigande ålder hos bostadsföreståndarna. Särskilt påtagligt framträder bristerna på glesbygden, där ännu år 1960 mer än 42 procent av åldringshushållen saknade tillgång till så elementära bekvämligheter som vatten och avlopp inom lägenheten.

dex). Dessa kostnadstillägg grundar sig på utvecklingen av byggnadskostnadsindex och de framräknas i p r i n c i p med hänsyn tagen till inverkan av rationaliseringen inom byggnadsindustrin. Under perioden 1953—1965 har byggnadskostnadsindex och värderingsindex förändrats på följande sätt. Årsmedeltal för Byggnadskostnadsindex

FlerfaSmåhus miljshus (1/1 1950(1/1 1952(1/1 1950 = 100) = 100) = 100)

Kostnadsutvecklingen Förändringarna i produktionskostnaderna för bostäder kan belysas antingen med indexserier eller med uppgifter om faktiska produktionskostnader. Bostadsstyrelsens varannan månad redovisade beräkningar över förändringar i byggnadskostnaderna, den s. k. byggnadskostnadsindex, är en faktorprisindex och avser beträffande flerfamiljshus prisförändringar för ett hus med en konstruktion och kostnadsfördelning som motsvarar förhållandena år 1952.J Indexserien för småhus grundar sig på beräkningar avseende ett typhus. Dessa indexserier tar inte hänsyn till effekten av rationalisering och ökad produktivitet och ej heller till den kostnadsstegring som blir en följd av olika överhettningsföreteelser på marknaden och som bl. a. kommer till uttryck i löneglidning. Indexserien grundar sig på en fast budget och påverkas således ej av förändringar i materialoch konstruktionsval. Bland annat vid fastställande av maximihyror i av enskilda företag uppförda hus använder bostadsstyrelsen som mätare på förändringarna i produktionskostnaderna särskilda s. k. kostnadstillägg (numera värderingsin-

Värderingsindex

1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965

135 134 138 144 149 151 152 162 167 174 182 191 202

99 98 99 103 105 106 106 114 118 123 128 135 144

130 129 131 133 135 136 136 139 143 147 152 157 164

Byggnadskostnadsindex för flerfamiljshus visar en nedgång något år efter koreakrisen men ökade sedan fram till 1957, då en stabilare period åter inträdde. För år 1960 noteras en relativt kraftig stegring och därefter har index för varje år stigit med ca 4 procent. För hela perioden 1953—1965 motsvarar stegringen ca 50 procent. Värderingsindex h a r stigit med ca 26 procent. Den rationaliseringstakt man räknat med i fråga om flerfamiljshus motsvarar således för hela perioden ungefär hälften av ökningen i byggnadskostnadsindex. Utvecklingen av de faktiska produktionskostnaderna för flerfamiljshus kan 1

Med ingången av år 1966 har statistiska centralbyrån övertagit utarbetandet av dessa indexserier.

57 Diagram 4: 3 Utvecklingen

av faktiska byggnadskostnader åren 1958—1963.

och

byggnadskostnadsindex

Byggnadskostnad k r / m 2 ly 800-

Slutliga beslut, förskjutna I å r bakåt i tiden Preliminära b e s l u t Byggnadskostnadsindex för flerfamiljshus

700-

• I1T1I

--**^

600-

^

1959 I960

studeras med ledning av de sammanställningar som gjorts inom bostadsstyrelsen av uppgifter ur låneansökningar. För företag med preliminärt beslut år 1955 och första halvåret 1956 uppgick den av sökanden beräknade byggnadskostnaden per m 2 lägenhetsyta till ca 590 kronor i genomsnitt för hela riket. Motsvarande tal för år 1963 var 747 kronor vilket representerar en ökning med 27 procent. Eftersom uppgifterna avser preliminära beslut är det svårt att i tiden finna de indextal för byggnadskostnaderna som kan jämföras med kostnadsutvecklingen för de med beslu-

196Z

ten avsedda företagen. Räknat från 1956 hade emellertid byggnadskostnadsindex stigit fram till 1963 med 26 procent och till 1964 med drygt 32 procent. Av dessa uppgifter att döma skulle således den faktiska ökningen i byggnadskostnaderna per m 2 lägenhetsyta ha motsvarat i stort sett den indexmässiga uppgången i priser och löner, vilket kan tolkas så att kostnadsökningar förorsakade av höjd standard väsentligen »betalats» av rationaliseringsvinster. Under perioden h a r emellertid en ökning av lägenhetsstorlekarna ägt rum och då det genomsnittliga kvadratmeterpriset vid i övrigt

58 oförändrade omständigheter sjunker med stigande lägenhetsyta bör den faktiska kostnadsökningen vara något större än som framgår av en jämförelse mellan kostnaderna per m 2 lägenhetsyta. Det bör vidare understrykas att en jämförelse av detta slag är ytterligt osäker som underlag för mera bestämda slutsatser eftersom det genomsnittliga kvadratmeterpriset påverkas av så många olika omständigheter: variationer i bostadsbyggandets fördelning på orter och områden inom samma ort, förekomst av lokaler etc. 1 Förhållandet mellan förändringarna i byggnadskostnadsindex och faktiska byggnadskostnader för flerfamiljshus åren 1958—1963 illustreras i diagram 4 : 3, vilket h a r utarbetats inom statens institut för byggnadsforskning. För småhusen visar bostadsstyrelsens beräkningar på en indexmässig kostnadsstegring från 1953 till 1964 av ca 36 procent för ett hus i lättbetongkonstruktion och ca 37 procent för ett trähus. Under första hälften av perioden — åren 1953 till 1959 — var ökningen ca 7 procent och under senare delen ca 27 procent. För en bedömning av den faktiska kostnadsutvecklingen för småhus kan man ta vissa av bostadspolitiska utredningen redovisade kostnader för belånade småhus till utgångspunkt. Från detta material h a r hämtats de i vidstående tablå redovisade uppgifterna avseende enfamiljshus för vilka meddelats slutligt beslut om egnahemslån under budgetåret 1953/54. (De torde i stort sett avse hus färdigställda under å r 1953.) I tablån har vidare intagits uppgifter om gruppbyggda småhus för vilka meddelats preliminärt beslut om bostadslån under kalenderåret 1964. Sistnämnda uppgifter avser ett sammanvägt medeltal av värden för första respektive andra halvåret 1964.

Slutligt beslut Preliminärt om egna- beslut om bohemslån un- stadslån under budget- der kalenderåret 1964 året 1953/54 Lägenhetsyta, m2 Uppgiven produktionskostnad, kronor .

49 100

94 800

Uppgiven byggnadskostnad, kronor, totalt per m 2 ly. .

46 300 469

82 600 822

ökningen av produktionskostnaden uppgår till drygt 90 procent, något lägre för byggnadskostnadsdelen och något högre för tomtkostnadsdelen, ökningen av byggnadskostnad per m 2 lägenhetsyta motsvarar 75 procent. Beträffande småhusen har således inträffat en kostnadsstegring som är ca dubbelt så stor som den rent indexmässiga (och delvis betingad av ökad yta). Det måste dock kraftigt understrykas att jämförelsen av många skäl är behäftad med en hög grad av osäkerhet. Driftkostnadernas utveckling kan belysas med vissa teoretiska beräkningar som utförts inom bostadsstyrelsen. Beräkningarna har gjorts genom tillämpning av styrelsens beräkningsnormer p å ett typhus (ett lamellhus i tre våningar uppfört av lättbetong). Beräkningarna avser ett genomsnitt av kostnaderna i 16 större städer (dock inte de tre stor1

Inom Industriens Utredningsinstitut har gjorts en undersökning av kostnadsutvecklingen inom bostadsbyggandet åren 1950— 1964. Denna undersökning kommer i sin helhet att publiceras under 1966, men vissa delresultat har ställts till kommitténs förfogande. De grundar sig på uppgifter om slutliga beslut om statliga lån till flerfamiljshus och visar att byggnadskostnaderna per m2 lägenhetsyta från 1953 och fram till 1963 har ökat med ca 23 procent, varav 10 procent beräknats avse ökad utrustningsstandard och 13 procent kostnadsökning vid 1953 års standard.

^

^

Tf "^ ^

^

^f

ca >« •* •"* •> •* °o co to co co co co *n

Ti CO •<* •* lO CD CO

»£.5 £ 2 u fc£v e5

O

y

=0 ^ t: =

fe

Ti Ti Ti 1-1

«

«S

i-i CO CD OS -rf © TI TI ii TI ca co

o o o o o o o

T-C T i T i T i T i

J9 o

Cl C4 CO CO 00 CO CO

o o o o o o o

"

o o o o o o o

°cS

IS M O J O O H O N co •* ic io irt uo co_

o o o o o o o" TH -I 00 O

O -n i-i TI CN CM ra

co TI* ^ ^ ^ ^

O O

r- os os co •* rTI TI TI ca ca ca

^

o o o o o o o

c/5 1

*

ca CM CM ca CM

m o TI ca co T*" ic o o i N n ^ m »O CO CO CO CD CD CD T3 co co CO CO CO co OS Os Os Os Os Os Os C Os Os Os Os Os Os

60 städerna). Underlaget för beräkningarna har förändrats i enlighet med de under åren genomförda justeringarna i normerna för fastställande av driftkostnaderna i samband med hyressättning. Dessa förändringar avser huvudsakligen renhållnings- och reparationsposterna. Bränslekostnaderna har beräknats för olja I och III och avser genomsnittspriser under eldningssäsong. Ingen hänsyn har därvid tagits till eventuella rabatter. Fastighetsskatten har påverkats av sänkningen i repartitionstalet från 4 till 2,5 år 1957. Fastighetsskötarkostnaden har beräknats under antagande av att olja användes för uppvärmning. Från 1955 och fram till 1965 kan som framgår av tabell 4: 6 driftkostnaderna, exklusive uppvärmningskostnader, beräknas ha stigit med 42 procent, vilket nästan exakt motsvarar ökningen i konsumentprisindex (43 p r o c e n t ) . Kostnaderna för uppvärmning skulle av prisutvecklingen för olja att döma ha minskat något under samma tid.

Hyresutvecklingen inkomst

samt relationen

representativa och dels svårare att använda för jämförelser med hyrorna i tidigare byggda hus. Från nämnda sammanställningar har hämtats följande uppgifter om genomsnittliga inflyttningshyror per m 2 lägenhetsyta i hus för vilka meddelats slutligt beslut om lån t. o. m. utgången av juni månad år 1965 och som färdigställts åren 1955—1963. Uppgifterna avser hela riket och h a r beräknats på grundval av genomsnittshyror i sju olika ortsgrupper, vilka sammanvägts med fasta vikter. För hus färdigställda i Stockholm år 1963 hade några slutliga beslut icke meddelats före den angivna tidpunkten. Rikstalet h a r därför för nämnda år beräknats u n d e r antagande att genomsnittshyran i Stockholm mellan 1962 och 1963 stigit lika mycket som i landet i övrigt. Hus färdigställda år 1955 1956 1957 1958 U959 2 1959 1960 1961 1962 1963

hyraj

De enda löpande uppgifter som finns rörande hyrorna i nyproduktionen är de sammanställningar som görs inom bostadsstyrelsen av fastställda hyror (exkl. bränsle) i hus för vilka meddelas slutligt beslut om statligt lån. Fram till 1957 fastställdes maximihyror i samtliga ärenden men från nämnda år upphävdes de långivande organens (och även hyresmyndigheternas) kontroll av hyror och årskostnader i hus förvaltade av bostadsrättsföreningar samt av kommunala och allmännyttiga företag. Styrelsens sammanställningar avser därför från 1957 endast enskilda företag och blir därigenom dels mindre

1 2

Antal lägen- Fastställd hyra heter i ma- i genomsnitt per terialet m 2 lägenhetsyta 34 695 26 422 10 069 7 184 3 306 6 839 8 561 9 167 9 193 8 036

31,20 32,20 35,50 37,30 38,30 42,80 45,00 46,70 50,60 52,40

Enligt äldre villkor för statslån. Enligt nyare villkor för statslån.

Från år 1955 till 1956 steg h y r o r n a i nyproduktionen med i genomsnitt ca 1 krona per kvadratmeter. Denna höjning torde helt kunna förklaras av den minskning av tilläggslånets storlek, vilken successivt genomfördes från år 1954. År 1957 registreras en kvadratmeterhyra som med drygt 3 k r o n o r överstiger föregående års genomsnitt. Denna skillnad är för stor för att kunna förklaras enbart av kapitalsubventio-

61 nernas fortsatta avveckling. För år 1957 grundar sig emellertid, som ovan framhållits, hyresuppgifterna enbart på enskilda företag och den statistiskt registrerade höjningen av hyran kan således delvis vara betingad av denna begränsning av materialet. Påföljande år ökar hyran med ca 1,80 kronor, en höjning som också den till större delen torde kunna förklaras av kapitalsubventionernas avveckling. Detsamma gäller om den hyreshöjning som registreras för 1959 i fråga om företag finansierade enligt äldre villkor för statslånet. Med verkan för hus vartill beviljades statligt lån från och med ingången av 1958 skärptes kraven på förräntning och amortering av de statliga lånen. Samtidigt höjdes basnivån för räntegarantin med en halv procent. Dessa ändringar av lånevillkoren kommer till uttryck i den produktion som resulterade i färdigställda lägenheter under år 1959. Skillnaden i hyra mellan hus finansierade enligt äldre respektive nyare villkor är enligt tabellen ca 4,50 kronor. De senaste årens ökande h y r o r i nyproduktionen betingas — då villkoren beträffande ränta och amortering för kostnader inom pantvärdet varit oförändrade — väsentligen av stigande priser och höjd utrustningsstandard. Till denna utveckling kan också en bristande anpassning mellan pantvärde och godkända produktionskostnader ha bidragit. Den redovisade hyresserien avser genomsnitt för hela riket och döljer vissa nivåskillnader olika delar av landet emellan. Högst är hyrorna i storstadsområdena och i de nordligaste länen, lägst i de södra delarna av landet. För en jämförelse av hyresutvecklingen i relation till inkomstutvecklingen h a r beräknats årshyrorna för nybyggda lägenheter av viss storlek på följande sätt. De ur det ovannämnda materialet erhållna kvadratmeterbelop-

pen, som avser kallhyror, h a r ökats med ett belopp av 6 kronor, vilket beräknats motsvara de genomsnittliga bränslekostnaderna såväl för år 1955 som för senare år (oljepriserna har som framgått av det föregående varit relativt konstanta). För hus färdigställda under 1964 och 1965 hade slutliga beslut om statligt lån fram till utgången av juni månad 1965 hunnit meddelas i mycket liten omfattning. Materialet är således alltför bräckligt för att man därur skall kunna dra några slutsatser om den genomsnittliga hyresnivån i nämnda årgångar av hus. I stället har gjorts en beräkning avseende hela riket av hyrorna i 1965 års hus, varvid dessa antagits överstiga hyrorna i 1963 års hus med ca 8 procent, vilket ungefär motsvarar den inträffade stegringen i byggnads- och driftkostnader. Det förutsattes därvid således bl. a. att förhållandet mellan det underlag på vilket statens lån beräknas och produktionskostnaderna varit oförändrat. För såväl 1963 som 1965 h a r den registrerade resp. beräknade kvadratmeterhyran reducerats med 2,50 kronor vilket motsvarar i stort sett effekten av den ökning av räntebidragen som beslutades av 1964 års riksdag. Vid beräkningen av årshyran för olika lägenhetstyper har viss hänsyn tagits till den omständigheten att kvadratmeterhyran normalt varierar med antalet rum och lägenhetsyta. Årshyran h a r erhållits genom att sålunda justerade kvadratmeterhyror multiplicerats med den genomsnittsyta för de olika lägenhetstyperna som enligt bostadsstyrelsens bearbetningar av meddelade beslut kan antagas ha gällt för berörda årgångar och områden. Årsh y r o r n a redovisas i tablån å nästa sida. Det förekommer ofta att man illustrer a r hyresutvecklingen i nyproduktionen genom att sätta den beräknade hyran för en bestämd lägenhetstyp i relä-

62 Beräknad årshyr a för lägenhet om

Genomsnittlig lägenhyra per hetsyta m 2 /ly m2

2 T. <5. k.

3 r.o.k.

4 r.o.k. '

yta

hyra

yta

hyra

yta

hyra

Hela riket 1955 1963 1965.

57 67 68

37,20 56,00 60,50

56 60 63

2 100 3 40Q 3 850

71 75 79

2 550 4 150 4 700

88 92 97

3 100 4 900 5 600

Stockholmsområdet 1955 1963

58 67

38,90 57,50

58 63

2 250 3 650

71 78

2 700 4 400

87 99

3 200 '5 400

41,70 59,30

54 61

2 250 3 750

62 76

2 500 4 500

81 94

3 200 5 400

gli 1955 > 1963

'

53 79

tion till den beräknade genomsnittliga årsinkomsten för en vuxen manlig industriarbetare, hrn. Under år 1963 uppgick den genomsnittliga timförtjänsten för en sådan arbetare (inkl. semester- och sjukersättning och andra tillägg) till 7,91 kronor. Räknar man med att detta år omfattade 2 150 arbetstimmar skulle det innebära en årsinkomst av i runt tal 17 000 kronor. Årshyran enligt den ovan redovisade beräkningen (avseende hela riket) skulle således för de tre lägenhetstyperna motsvara 20, 24 respektive 29 procent av nämnda inkomst, vilka är ungefär de tal som gällde för motsvarande relationer år 1955. En framskrivning av nämnda årsinkomst till 1965 med hänsyn tagen till ökning av timförtjänsterna och till den utökade semestern ger en årsinkomst av ungefär 19 500 kronor. Vid de ovan angivna förutsättningarna beträffande årshyran erhålles samma hyresprocenttal som för år 1963. Förändringarna i förhållandet h y r a / inkomst kan på samma översiktliga sätt belysas med hjälp av uppgifter om den allmänna inkomstutvecklingen. I det följande återges vissa data framräknade på grundval av den årliga statistiken över sammanräknad nettoinkomst enligt taxeringarna till statlig inkomst-

och förmögenhetsskatt. Med sammanräknad nettoinkomst avses deklarerade årsinkomster reducerade med kostnader; för inkomsternas förvärvande och underskott å förvärvskälla. I statistiken görs åtskillnad mellan inkomsttagare av olika kön och civilstånd. Det är vidare möjligt att erhålla specificerade uppgifter om samtaxerade inkomsttagare. Redovisningen i det följande omfattar gifta män dels efter enbart mannens inkomster samt dels efter mannens och i förekommande fall hustruns gemensamma inkomster. Inkomstförhållandena företer liksom hyrorna vissa regionala skillnader. De senaste uppgifterna om inkoinstförhållandena avser inkomståret 1963. För att kunna fullfölja jämförelserna fram till 1965 har inkomstfördelningen för år 1963 skrivits fram under antagande av en genomsnittlig inkomsthöjning under såväl 1964 som 1965 motsvarande 8 procent. I tabell 4: 7 har intagits mediar.er och kvartiler för inkomstfördelningen a r e n 1955 och 1963 för gifta män u t m respektive med hustruns inkomst får liela riket, samtliga städer samt Stockholm och Göteborg. Eftersom det inte ir m ö j ligt att av tillgänglig statistik erhiålla uppgifter avseende Stockholm för år

63 Tabell 4: 7. Median och kvartiler för gifta mäns sammanräknade nettoinkomst åren 1955 och 1963 samt beräkningar avseende åren 1964 och 1965 ... • < < i i j | > / i

M T I U J |f—i

r-r-

Gifta män inkl. hustruns inkomst

Gifta män Undre kvartil Hela riket 1955 1963 1964 1965 Samtliga städer 1955 1963 1964 1965

Median

•K<

'

' Övre Indexför i kvartil median*

' I

^ 7 546* 10 278 13 293 11 962 H&855 ' ''23 220 26 080 ; 12 681 . 18 125 13 668 19 63,0 .28 100 c •

Undre kvartil

Median

övre kvartil

Index för median

8 225 13 452 14.4.81 15 615

11 298 19 330 21 230 23 300

15 115 27 430 29 650 34 560

100 171 188 206

13 169 22 739 24 970 27 400

17 695 29 745

100 173 189 208

100 164 176 191 fl;

9 057 14 004

11 380 18 546 19 940 21 610

14 503 25 957 :

i

i /

100 163 175 190

10 147 16 341

Stockholm 1955 1963

16 045

(13 290) 21 670

28 906

100 163

19 411

(15 390) 26 628

38 330

100 173

. Göteborg 1955 1963

'1 9 242 14 521

11818 19 235

14 778 26 335

100 163

10 527 15 187

13 548 23 270

17 877 29 561

100 172

£*Ui <

komsthöjning mellan 1955 och! 1963 som för samtliga städer. 'T tabell 4: 8 har de i det föregående ffämräknade årshyrorna satts i relation

1955 om gifta mäns årsinkomst och ej heller rörande samtäxéringen har medianinkomsten för nämnda år beräknats under antagande av samma relativa intf* i ">b ' •••

: ,Vifi*3 •

:

:

: ... .

;'-••

Tabell 4: 8. Förhållandet mellan-hyra för nybyggd lägenhet och medianinkomst vissa år Hyresprocent vid medianinkomst, för gifta män inkl. hustruns inkomst

för gifta män 2 r.o.k

3 r.o.k.

4 r.o.k.

2 r.o.k.

3 r.o.k.

4 r.o.k.

Hela riket . 1955 , 1963 1965

20,4 20,2 19,6

24,8 24,6 23,9

30,2 29,1 28,5

18,6 17,6 16,5

22,6 21,5 20,2

27,4 25,3 24,0

Samtliga städer 1955 1963 1965

18,5 18,3 17,8

22,4 22,4 21,7

27,2 26,4 25,9

15,9 15,0 14,1

19,4 18,3 17,2

23,5 21,5 20,4

Stockholm 1955 1963

16,9 16,8

20,3

24,1 •. 24,9

14,6 13,7

17,5 16,5

20,8 20,3

Göteborg 1955 1963

19,0 19,5

16,6 16,1

18,5 19,3

23,6 23,2

20,3 . ; L 21,2 23,4

•-••'•

i

;'

27,1 28,1

64 till medianinkomsterna. Genomsnittshyran för hela riket h a r därvid relaterats till såväl inkomsterna för hela riket som för rikets städer. Procenttalen anger den andel av nettoinkomsterna som jämt hälften av de gifta hushållen högst och den a n d r a hälften lägst haft att avstå för att betala den beräknade årshyran för en nybyggd lägenhet av olika storlek under de angivna åren. Det bör understrykas att de i tabellen redovisade procenttalen ger uttryck för en genomsnittlig relation mellan h y r o r och inkomster. Spridningen i h y r o r mellan olika orter och företag liksom i hushållens inkomster är mycket stor. En stor spridning torde därför även finnas i hyresprocenttalen för hushåll boende i de under respektive år nybyggda lägenheterna. Uppgifterna i tabellen tyder på att en viss förbättring i förhållandet mellan hyrorna för nyproducerade bostäder och inkomsterna kommit till stånd mellan åren 1955 och 1965. Räknat på enbart mannens inkomster är förbättringen emellertid obetydlig och i vissa fall synes en försämring ha inträffat. Skillnaderna är dock genomgående så obetydliga att de med hänsyn till gjorda approximationer knappast kan läggas till grund för några bestämda slutsatser. Räknat på mannens och hustruns gemensamma inkomster är förbättringen i hyres/inkomstrelationen mera markerad, vilket sammanhänger med att den gemensamma inkomsten för samtaxerade inkomsttagare ökat kraftigare än gifta mäns individuella inkomster. Som jämförelseled till hyran har i det föregående använts inkomst före skatt och utan beaktande av inkomstöverföringar i form av allmänna barnbidrag m. m. Förändringar i den andel av inkomsten som går till skatt och i dessa inkomstöverföringar påverkar utveck-

lingen av de bl. a. för hyresbetalning disponibla inkomsterna. Den direkta skatten till stat och kommun (inkl. pensions- och sjukförsäkringsavgifter) kan för en inkomst motsvarande medianinkomsten för gift man beräknas ha uppgått till inemot 19 procent å r 1955 och drygt 24 procent år 1965. Den andel av en sådan inkomst före respektive efter skatt, som genomsnittshyran för hela riket motsvarar, blir följande. Hyra för nybyggd lägenhet i procent av inkomst före inkomst efter skatt skatt 2rok"1955 t1965 3rok"1955 (1965 4rok]1955 H965

20,4 19,6 24,8 23,9 30,2 28,5

25,1 25,9 30,5 31,6 37,1 37,7

Hyresprocenttalen, räknade på inkomsterna före skatt, kan sålunda beräknas ha minskat något från 1955 till 1965, men om de i stället räknas på inkomsterna efter skatt blir utvecklingsbilden den omvända. I sistnämnda fall ökar hyresprocenttalen något. Om även inkomstöverföringarna hade kunnat beaktas, i första hand de allmänna barnbidragen, skulle sannolikt en mera gynnsam bild av utvecklingen ha framkommit, eftersom dessa överföringar relativt sett torde ha ökat något. Det kan i detta sammanhang vara av intresse att söka belysa förändringen i utrymmet för annan konsumtion än bostad för ett hushåll som flyttat in i en år 1965 nybyggd lägenhet men år 1955 bodde i en detta år byggd lägenhet. 1 I 1

Det bör observeras att en år 1965 nybyggd lägenhet hade större yta och bättre standard än en år 1955 byggd lägenhet med samma antal rum. Det innebär att hyresprocenttalen inbegriper en viss standardhöjning.

65 anslutning till det ovan gjorda räkneexemplet skulle under denna förutsättning inkomsten efter skatt och erläggande av hyra ha ökat med ca 75 procent mellan åren 1955 och 1965. Under samma tid har konsumentprisindex exklusive bostadsposten stigit med 45 procent. Den nämnda inkomstökningen skulle vid denna prisutveckling ha möjliggjort en volymökning av annan konsumtion än bostad på ca 20 procent. Skulle hushållet under denna tioårsperiod ha förbättrat sin utrymmesstandard genom att ha flyttat till en lägenhet med ytterligare ett rum, skulle volymökningen av annan konsumtion ha begränsats till ca 10 procent. Vid en bedömning av dessa volymökningstal bör beaktas dels att en ökning av inkomstöverföringarna kan ha utgjort underlag för en större ökning av konsumtionsvolymen, dels att den relativa ökningen av den offentliga konsumtionen även har haft en standardhöjande effekt. En motsvarande kalkyl för perioden mellan 1945 och 1955 visar en ökning med ca 130 procent av den del av inkomsten som å t e r s t å r efter erläggande av skatt och hyra för nybyggd lägenhet. Med h ä n s y n till stegringen av priserna på a n n a n k o n s u m tion än bostad som var ca 47 procent skulle den beräknade inkomsthöjningen h a möjliggjort en volymmässig ökning av denna konsumtion med ca 55 procent. Mellan 1955 och 1965 var sålunda ökningstakten väsentligt lägre (20 p r o c e n t ) . Denna skillnad i ökningstakt beror bl.a. på -— som t i digare redovisats — att h y r a n för en n y byggd lägenhet sjönk i förhållande till inkomsten mellan 1945 och 1955 men var i stort sett oförändrad mellan 1955 och 1965.

Enligt gängse metod för beräkning av realinkomstökningen var denna under perioden 1956—65 ca 34 procent (som nominalinkomst har här använts medianinkomsten för gifta m ä n ) . Vid en jämförelse med ovan beräknade volymökningstal bör sålunda beaktas att vid beräkningen av denna inkomstökning5—614609

någon hänsyn inte tagits till skattens relativa ökning. Hittills redovisade uppgifter belyser den allmänna relationen mellan hyror och inkomster. En stor grupp av hushåll — barnfamiljer med låga inkomster —• har på grund av utgående familjebostadsbidrag lägre hyror. Under den här behandlade perioden — 1955—65 — har reglerna för familjebostadsbidrag ändrats genom höjningar av inkomststrecken och bidragsbeloppen samt ökad differentiering av bidragen med hänsyn till inkomsten. Vid de höjningar av inkomststrecken som beslutades under 1950-talet beaktades endast förändringarna i levnadskostnaderna men däremot inte den reala ökningen av inkomsterna. Inkomststrecken höjdes sålunda i anslutning till förändringarna i konsumentprisindex. Med giltighet fr. o. m. år 1964 beslutades en kraftig höjning av inkomststrecken. Motiveringen härför var en förskjutning i det bostadspolitiska stödet från åtgärder med en allmänt hyresbegränsande effekt till stödformer, inriktade på att främja vissa hushållsgruppers bostadsefterfrågan, bl. a. barnfamiljernas. Detta innebar ett avsteg från den tidigare tillämpade principen för höjning av inkomststrecken. Inkomststrecken anges i beskattningsbar inkomst. I följande tablå redovisas de för en tvåbarnsfamilj till sammanräknad nettoinkomst omräknade inkomststrecken åren 1955 och 1965. Inkomststrecket för reducerat bidrag, som anger den övre gränsen för möjligheterna att få bidrag, har höjts med 65 procent. Under samma tid har konsumentprisindex ökat med ca 45 procent. En viss realinkomststegring h a r sålunda icke uteslutit möjligheten att få familjebostadsbidrag. Den i det föregående beräknade medianinkomsten för gifta samtaxerade

66 Inkomststreck, kr., för en tvåbarnsfamilj (sammanräknad nettoinkomst) avseende

1955 1965

förhöjt bidrag

helt bidrag

reducerat bidrag

8 300 14 900

11 800 19 700

13 500 22 100

män h a r mellan 1955 och 1965 något mer än fördubblats. Då inkomststrecken för reducerat bidrag endast ökat med 65 procent har sålunda andelen inkomsttagare med bidragsberättigande inkomst minskat. I det följande redovisas ett exempel på denna minskning med anknytning till de för tvåbarnsfamiljerna gällande inkomststrecken. De till sammanräknad nettoinkomst enligt för respektive år gällande beskattningsregler omräknade inkomststrecken h a r därvid jämförts med den för gifta män beräknade inkomstfördelningen. Enligt uppgifter i 1960 års folk- och bostadsräkning hade familjer med två barn i genomsnitt något högre inkomster än samtliga gifta män. Uppgifter för senare år om barnfamiljernas inkomstförhållanden föreligger ej. De här redovisade medianinkomsterna och andelarna bidragsberättigade familjer ger sålunda icke den för tvåbarnsfamiljerna rätta

Medianinkomst, kr., för gifta män

11 300 23 300

nivån men de torde väl belysa de förändringar som har ägt rum. År 1955 låg medianinkomsten för samtliga gifta män något under inkomststrecket för helt bidrag men år 1965 något över inkomststrecket för reducerat bidrag. Dessa förskjutningar har, som framgår av tablån nedan, inneburit att andelen familjer berättigade till familjebostadsbidrag minskat från Andel, %, av familjer med två barn med inkomster under inkomststrecket för förhöjt bidrag

helt bidrag

reducerat bidrag

26 23

54 39

65 46

1955 1965

ca 65 procent år 1955 till ca 45 procent år 1965. Förändringarna för en tvåbarnsfamilj i relationen hyra/inkomst kan belysas Hyresprocenttal vid

övre inkomstgränsen för förhöjt bidrag 2 r.o.k utan bidrag 1955. . » • 1965.. med bidrag 1 9 5 5 . . i o 1965.. 4 r.o.k u t a n bidrag 1 9 5 5 . . »> » 1965.. med bidrag 1 9 5 5 . . »> »> 1 9 6 5 . .

undre inkomstgränsen

14 16

24 27

23 25 22 24

23 2S

37 38 29 30

16 18

16 17 14 16

1i 20 20 21

32 33

22 25

övre inkomstgränsen

för reducerat bidrag

för helt bidrag

2> 2B 17 18

undre inkomstgränsen

övre inkomstgränsen

67 Diagram 4:4. Relationen mellan hyran för en nybyggd lägenhet och inkomsten (hyresprocenten) med resp. utan beaktande av de för en tvåbarns familj utgående familjebostadsbidragen. Åren 1955 och 1965 %

2 rum och kök

i

i i

Ml 1955

*"/955

|

i

i

i i i i

i

r~r~]—i—i—TT

3 rum och kök

i

i i i |

i i i i |

Av tablån framgår dels effekten på relationen hyra/inkomst av de olika typerna av bidrag, dels de förändringar som h a r inträffat mellan 1955 och 1965 för hushåll med inkomster motsvarande inkomststrecken. Hyresprocenttalen h a r mellan dessa båda år genomgående ökat. Detta beror i första hand p å ovan redovisade innebörd av inkomststreckens förändringar. Till viss del beror höjningen även på att bidragens belopp icke höjts i samma grad som hyrorna ökat.

I I I I |

I I I I

Resultatet av det h ä r gjorda räkneexemplet redovisas även i diagram 4; 4. För familjer med olika inkomster angiven i sammanräknad nettoinkomst framgår den hyresprocent som gäller beroende på om familjebostadsbidrag utgår eller ej. I diagrammet har även inlagts de för respektive år beräknade medianinkomsterna. Dessa kan jämföras med inkomststreckens läge, som anges genom »häcken» i de kurvor som avser hyresprocenten med beaktande av bidragen.

4 rum och kök

i i i i | i i i i i i r~i 5

10 15 Inkomst i tusental

— — — Utan bidrag M l » Medianinkomst

genom det räkneexempel som redovisas i tablån å sid. 66. Hyrorna har antagits motsvara de ovan för hela riket beräknade, avseende under åren 1955 respektive 1965 färdigställda lägenheter. Hyresprocenttal har beräknats för en tvårumslägenhet och en fyrarumslägenhet vid inkomster som svarar mot inkomststrecken för denna familjetyp. Hyresprocenttalen redovisas såväl utan beaktande av familjebostadsbidrag som med beaktande av de olika typerna av bidrag. Bidragsbeloppen avser de som utgår för familjer i den s. k. zon II. Skillnaderna mellan reglerna för bidrag i de olika zonerna torde i förevarande sammanhang vara av m i n d r e betydelse.

r~pi—i—n~ 20 kronor

25 Med bidrag

KAPITEL 5 Bostadsefterfrågan, bostadsstandard och produktionsinriktning

Såsom framgår av den inledande översikten h a r bostadspolitikens mål och arbetsformer sin grund i de riktlinjer som antogs av statsmakterna åren 1946 och 1947. Härom erinras också i bostadspoliska kommitténs direktiv. Enligt dessa föreligger nu inga skäl för en principiell omprövning av bostadspolitikens mål. Däremot sägs det vara naturligt i ett dynamiskt samhälle att bostadspolitiken till sitt innehåll ständigt utvecklas och förändras och att de bostadspolitiska medlen anpassas härtill. Huvuduppgiften för den år 1959 tillkallade bostadsbyggnadsutredningen h a r varit att klarlägga bostadsefterfrågan och bostadsbehovet i framtiden och att därmed ge underlag för bestämning av målet för bostadsförsörjningens utveckling. Härigenom skulle förutsättningar skapas för statsmakternas beslut om bostadsbyggandets framtida storlek och inriktning. Avsikten var också att utredningens resultat skulle bilda utgångspunkt för överväganden om de bostadspolitiska medlen och arbetsformerna. Bostadspolitiska kommittén h a r blivit fortlöpande informerad om bostadsbyggnadsutredningens undersökningar och ställningstaganden vilka sedermera redovisats i utredningens huvudbetänkande Höjd bostadsstandard. I 1966 års statsverksproposition redovisas resultatet av Kungl. Maj:ts prövning av utredningens förslag. De förslag rörande de bostadspolitiska medlens utformning som kommit-

tén framlägger i följande kapitel h a r i enlighet med direktivens föreskrift utformats med beaktande av bostadsbyggnadsutredningens arbetsresultat och statsmakternas prövning därav. Här nedan sammanfattas utredningens bedömningar och förslag beträffande bostadsefterfrågan, bostadsstandard och produktionsinriktning samt statsmakternas ställningstagande i dessa frågor. Bostadsbyggnadsutredningens beräkningar av bostadsefterfrågan och p r o duktionsbehovet har ingått i grundmaterialet till 1965 års långtidsutredning. Med hänsyn härtill h a r det bedömts lämpligt att h ä r även sammanfatta vad som i långtidsutredningens h u v u d r a p port — »Svensk ekonomi 1966—1970» (SOU 1966:1) — anförts om bostadsinvesteringar, bostadskonsumtion och bostadspolitik.

Bostadsbyggnadsutredningen Bostadsefterfrågan och produktionsbehov

Bostadsbyggnadsutredningen h a r gjort en bedömning av bostadsefterfrågans omfattning år 1975. Utredningen h a r av olika skäl ansett att denna bedömning inte får tas som en bostadsbehovsprognos i egentlig mening, utan att det mera är fråga om en exemplifiering av vissa efterfrågefaktorers inverkan på utfallet av en totalprognos.

69 Det demografiska underlaget för utredningens räkneexempel utgöres av en av statistiska centralbyrån år 1962 utförd befolkningsprognos. Utredningen h a r förutsatt att realinkomsterna kommer att öka med i genomsnitt 3 procent per år och att bostadskostnadsnivån kommer att förändras i takt med den genomsnittliga prisnivån. Utredningen har undersökt sambandet mellan inkomsten å ena sidan och olika komponenter i bostadsefterfrågan å andra sidan och gjort antaganden om dessa samband i form av inkomstelasticiteter. Bostadsefterfrågan år 1975 h a r beräknats med utgångspunkt från efterfrågan 1960 och den antagna inkomstutvecklingen samt med ledning av de antagna inkomstelasticiteterna. Med utredningens beräkningsmetodik blir effekten att för bostadsefterfrågan i dess helhet erhålles en inkomstelasticitet som överstiger 1. Detta betyder att bostadsefterfrågan kan väntas öka procentuellt mer än realinkomsterna. 1 Antalet hushåll beräknas öka med 600 000 under perioden 1961—75. Detta innebär en ökning med 23 procent i förhållande till antalet hushåll år 1960. Samma relativa ökning ägde rum under perioden 1946—60 (24 p r o c e n t ) , medan den absoluta ökningen då var 500 000 hushåll. Av den för perioden 1961—75 beräknade hushållsökningen betingas 390 000 av förändringar i folkmängdens storlek och sammansättning och 210 000 av realinkomstförändringen. Den sistnämnda ökningen avser praktiskt taget helt en i förhållande till 1960 ökad efterfrågan på egna lägenheter från ogifta och förut gifta. Den ökade efterfrågan på bostadsutrymme ger en ökning av antalet rumsenheter under perioden 1961—75 på 3 680 000 vilket motsvarar en ökning med 42 procent i förhållande till antalet rumsenheter år 1960. Denna ök-

ning är kraftigare än under femtonårsperioden närmast före, då den var 34 procent. Av den erforderliga ökningen av antalet rumsenheter beror ca en fjärdedel på befolkningsförändringarna medan sålunda ca tre fjärdedelar beror på den av realinkomstökningen föranledda ökningen av utrymmesstandarden. Därest den antalsmässiga efterfrågan på lägenheter kan bli tillgodosedd år 1975 beräknas hushållen komma att fördelas efter storlek på sätt som framgår av följande tablå. Jämfört med 1960 1

Utredningen har i anslutning till sitt uttalande att den inte gjort en fullständig efterfrågeprognos utan i stället några räkneexempel ytterligare kommenterat de för inkomstelasticiteterna gjorda antagandena. Dessa anges bygga på beräkningar genom s. k. tvärsnittsanalyser (avseende förhållandena för olika grupper vid en given tidpunkt). Något material för tidsserieanalyser av förändringar i bostadskostnader och inkomster har inte funnits tillgängliga. Utredningen hänvisar i detta sammanhang till ett uttalande i sitt delbetänkande Konsumtionsmönster på bostadsmarknaden (SOU 1964:3). Enligt detta kan tvärsnittsanalyser inte ge ett fullständigt mått på efterfrågans inkomstelasticitet och ger som regel lägre tal än tidsserieelasticitcter. I sistnämnda betänkande belyser fil. lic. Per Holm i anslutning till sin utredning Bostadsmarknaden i ett expanderande samhälle (sid. 136) ofullständigheten i de gjorda beräkningarna av bostadsefterfrågans inkomstelasticitet genom jämförelser med vissa nyligen i USA genomförda beräkningar och undersökningar. Dessa ger vid handen att bostadsefterfrågans inkomst- och priselasticitet skulle vara högre än vad man tidigare har ansett sig kunna konstatera och vad som framkommit på grundval av svenskt material. Detta skulle sammanhänga med att för många hushåll anpassas bostadsutgiften inte till den aktuella inkomsten utan till inkomsten på längre sikt, till den »normala inkomsten». Holm påpekar emellertid att skillnader mellan normal inkomst och aktuell inkomst sannolikt är större i USA än i Sverige och att skillnaderna i bostadskonsumtion mellan olika inkomstoch socialgrupper också är större, vilket allt bör leda till lägre elasticiteter i det svenska materialet.

70 kommer andelen enpersonhushåll att öka, medan andelen hushåll med tre eller flera boende minskar. Andel (%) hushåll av olika storlek

1 boende 2 »> 3 » 4 »>

i

6+

»

20 27 22 18 8 5

27 28 19 17 7 2

100 Totalefterfrågans fördelning på lägenhetstyper år 1975 visar enligt utredningens beräkningar en såväl absolut som relativ minskning av efterfrågan på lägenheter om högst 2 rum och kök. Nettoökningen i efterfrågan på lägenheter skulle sålunda helt komma att avse sådana om minst 3 rum och kök. Andel (%) lägenheter av olika storlek

1 r, 1 rkv . . 2 r, 1 r o k . . . 3 r, 2 rok.. . 3 rok 4 rok 6+rok

7 18 32 23 12 5 3

3 12 25 27 20 8 5

100 Utredningen h a r påvisat att det råder ett starkt samband mellan inkomstens storlek och utrustningsstandarden. Gjorda beräkningar visar enligt utredningen att bostadsefterfrågan år 1975 praktiskt taget helt kommer att vara inriktad på lägenheter utrustade med centralvärme och w c och till mycket stor del dessutom med bad- eller duschrum. Detta betyder att endast två tredjedelar av 1960 års bostadsbestånd skulle motsvara de krav på kvalitet som 1975 års bo-

stadskonsumenter kan vänta ställa på sin bostad. För att lägenhetsbeståndet år 1975 med hänsyn till antal lägenheter samt utrustnings- och utrymmesstandarden skall motsvara bostadskonsumenternas efterfrågan skulle under 15-årsperioden 1961—75 behöva produceras drygt 1,5 milj. lägenheter innehållande ca 6,7 milj. rumsenheter. Till viss, ej närmare preciserad del anges produktionen kunna ske i form av ombyggnad och modernisering. Den största delen måste dock nyproduceras. Utredningens räkneexempel avser emellertid inte det totala produktionsbehovet. Sålunda h a r t. ex. inte beaktats behovet av produktion av rum för studerande vid universitet, högskolor och andra institutioner samt för sjukvårdspersonal och åldringar i ålderdomshem. Ej heller h a r hänsyn tagits till produktion för uppbyggnad av en lägenhetsreserv och för ersättning av moderna lägenheter som övergår till kontorsändamål. Den beräknade produktionen skulle enligt utredningen behöva ha den sammansättning på lägenhetstyper som framgår av följande tablå. Med hänsyn till den sammansättning produktionen h a r haft under periodens början måste enligt utredningen produktionen u n d e r återstående år fram till 1975 i än högre grad inriktas på stora lägenheter. Andel (%) lägenheter av olika storlek i

1 r, 1 rkv . . . 1 rok, 2 + rkv 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6+rok

erforderlig produktion 1961—75

faktisk produktion 1961—63

10 19 28 26 11 5

6 9 23 31 22 7 2

71 Utredningen understryker att beräkningarna avseende bostadsefterfrågans storlek och inriktning icke gjorts på grundval av några antaganden om efterfrågans priskänslighet. De utgår ifrån att bostadskostnadsnivån förändras i takt med den genomsnittliga prisnivån. Utredningen anser sig emellertid ha stöd för uppfattningen att för de olika befolkningsgrupperna tillsammantaget en höjning av den relativa bostadskostnadsnivån förmodligen kommer att få liten effekt på antalet efterfrågade lägenheter. Beträffande efterfrågan på utrymme och utrustning anser sig utredningen ha funnit att denna är mera priskänslig än antalsefterfrågan. Å andra sidan anses gjorda undersökningar visa att villigheten att öka boendekostnaderna för att uppnå högre standard är stor och att det därför sannolikt krävs avsevärda prishöjningar för att nämnvärt hejda efterfrågeökningen i denna del. Målsättningsnormer för bostadsstandard och behovet av stöd till bostadskonsumtionen

Bostadsbyggnadsutredningen anser att den miniminorm för utrymmesstandard som statsmakterna haft alltsedan år 1946 — högst två boende per boningsrum — numera är alltför snäv. Utredningen föreslår att denna norm höjes, så att »godtagbar» utrymmesstandard skall vara högst två boende p e r boningsrum, kök och vardagsrum oräknade. För enpersonshushåll bör dock tills vidare lägenheter om 1 rum och kök eller kokvrå kunna godtagas. Utrustningsstandarden bör för barnfamiljer avse lägenheter med wc, centralvärme och bad- eller duschrum. Frånvaron av bad- eller duschrum bör enligt utredningen tillsvidare anses godtagbar för en- och tvårumslägenheter avsedda för andra småhushåll än pensionärer och ensamstående föräldrar med ett barn.

Om dessa normer accepteras som miniminormer betyder det, säger utredningen, att produktionsbehovet blir något större än det tidigare redovisade. Utredningen uttalar att även framdeles sannolikt kommer att finnas personer som inte med egna ekonomiska resurser förmår höja sin bostadsstandard till en ur allmänna och sociala synpunkter godtagbar nivå: ju högre man sätter den godtagbara nivån, desto flera blir givetvis dessa. Det förefaller därför uppenbart att det även u n d e r den period som utredningen behandlat kommer att erfordras statliga stödåtgärder till bostadskonsumtionen. De kategorier inom befolkningen som i detta sammanhang främst bör komma i åtanke är ålderspensionärerna och barnfamiljerna. Beträffande ålderspensionärerna ä r det enligt utredningen rimligt att r ä k n a med att en stor del icke med egna ekonomiska resurser kommer att kunna höja sin bostadsstandard till en nivå som kan anses godtagbar. Beträffande barnfamiljerna framhåller utredningen att ingenting talar för att de under perioden fram till 1975 av egen ekonomisk kraft skulle kunna inhämta hela den eftersläpning i utrymmesstandard som de i dag får vidkännas. Rekommendationer beträffande produktionens omfattning och inriktning

Utredningen h a r funnit att ansträngningarna på landets resurser kommer att bli stora, om man fram till år 1975 skall ha åstadkommit en produktion av sådan omfattning att en såväl antalsmässigsom standardmässig balans då råder på bostadsmarknaden. Det h a r därför synts utredningen nödvändigt att på något sätt gradera angelägenheten av olika områden för standardhöjning. Utredningens rekommendationer r ö r a n d e avvägningen mellan de i den totala bostadsefterfrågan och bostadskonsumtio-

72 nen ingående faktorerna kan sammanfattas på följande sätt. Den antalsmässiga bostadsefterfrågan bör tillgodoses, dvs. det bör byggas så många lägenheter att alla som i mitten av 1970-talet vid då rådande prisnivå önskar en egen lägenhet också kan disponera en sådan. Likaledes bör efterfrågan på utrymme tillfredsställas, dvs. produktionen bör inriktas på sådana typer av lägenheter att varje hushåll år 1975 kan disponera en lägenhet med det antal r u m det vid rådande prisnivå önskar. Vidare skall inget hushåll av ekonomiska skäl behöva vara trångbott enligt den norm utredningen h a r uttalat sig för. Det är tillsvidare mera angeläget att öka antalet rum i lägenheterna än att öka golvytan i lägenheter med givet rumsantal, och det är av vikt att en given lägenhetsyta utnyttjas på ett effektivt sätt. Efterfrågan på moderna bekvämligheter i lägenheterna och på god kvalitet bör även tillgodoses. Eftersom utrustningsstandarden i de lägenheter söm i dag betraktas som moderna i stort sett synes tillfredsställa flertalet bostadskonsumenter, menar emellertid utredningen att man bör vara restriktiv i sina strävanden att höja utrustningsstandarden i nyproduktionen utöver den nivå den h a r i dag. Om alla lägenheter år 1975 skall ha den av utredningen förordade standarden måste en omfattande sanering och ombyggnad av det befintliga bostadsbeståndet ske. Formerna för upprustningen av bostadsbeståndet bör noga prövas. Enligt utredningen kan en ombyggnad i vissa fall vara ett bärkraftigt alternativ till sanering genom rivning och nybyggnad. Utredningen anser att om det inte blir möjligt att effektuera hela det bostadsbyggnadsprogram som bedömts erforderligt om bostadsutbud och bostads-

efterfrågan skall balansera varandra i mitten av 1970-talet, bör efterfrågan på utrustning få stå tillbaka för den antalsmässiga efterfrågan och efterfrågan på utrymme. Ersättningsproduktionens omfattning måste således anpassas till vad som är möjligt att åstadkomma. En begränsning av ersättningsproduktionen bör leda till att — jämfört med de beräkningar som återgivits i det föregående — en relativt större andel av nyproduktionen sker i form av stora lägenheter. Hustypsönskemålen bör tillfredsställas, vilket bör föranleda att småhusen ges en ökad andel av totalproduktionen och att ombyggnadsverksamheten bland småhuslägenheterna intensifieras. Vissa beräkningar h a r enligt utredningen gett till resultat att mellan en tredjedel och hälften av bostadsproduktionen bör falla på småhus, i form av antingen nybyggnad eller ombyggnad.

1965 års

långtidsutredning

Långtidsutredningen h a r behandlat bostadsinvesteringarna, bostadskonsumtionen och bostadspolitiken mot bakgrunden av utvecklingstendenserna i landets ekonomi och inom ramen för den möjliga ökningen av bruttonationalprodukten 1966—70. Utredningen h a r icke haft till uppgift att rekommendera någon särskild lösning av problemet h u r de produktiva resurserna skall fördelas på olika områden. Utredningen h a r dock fört en principdiskussion i frågan och sökt belysa verkningarna av tänkbara fördelningar. Ett alternativ h a r sedan lagts till grund för en kalkyl avsedd att illustrera den ekonomiska utvecklingen. Denna kalkyl utgår från en ökning av bruttonationalprodukten med 4,2 procent. Vidare förutsätts en ökning av den

73 privata konsumtionen med 3,4 procent per år. Konsumtionsökningen anges motsvara 2,6 procent per capita. Fördelningen av nationalprodukten i övrigt mellan investeringar och offentlig konsumtion blir enligt utredningen bl. a. en fråga om avvägning mellan önskemålen om ekonomisk tillväxt respektive avveckling av köer. Av avgörande betydelse härvidlag anges vara den vikt som tillmätes ett sådant omfattande område som t. ex. bostäder. Utredningen framhåller att följande omständighet dock i hög grad komplicerar prioriteringen. Subventioneringen av flerfamiljshus och egna hem samt den förmånliga skattebehandlingen av villor, tomter och fritidshus gör att varje bedömning av reella behov blir ytterst vansklig och bedräglig. Enligt utredningen intar sålunda prisbildningen på bl. a. bostäder en central ställning i avvägningsproblematiken. Vid sina överväganden av resursernas fördelning mellan investeringar och offentlig konsumtion h a r utredningen anfört att enligt planerna finnes de tyngst vägande ökningsposterna på investeringssidan inom bostäder, industri och vägar. Skulle det vara nödvändigt att begränsa investeringarna anges avvägningen komma att stå mellan önskemål att å ena sidan tillgodose behovet av bostäder och i viss mån även vägar och å andra sidan att ge industrier, jordbruk, handel etc. möjlighet till den rationalisering och omstrukturering som en snabb utveckling av produktiviteten kräver. Låter man industri och bostäder representera de två p a r t e r som konk u r r e r a r om investeringsutrymmet, så talar från några av de utgångspunkter, som utredningen förutsatt vara väsentliga, vissa skäl mot en stark ökning av bostadsinvesteringarna. Erfarenheterna från bostadsbyggandets starka expansion under första delen av 1960-talet

anges inte våra helt gynnsamma. Den uppdrivna aktiviteten inom byggnadsoch anläggningsverksamheten h a r åtföljts av en jämförelsevis hög stegring i byggnadskostnaderna. Även en väsentligt större lönestegring än inom andra områden kan noteras för byggnadssektorn. Det finns också tecken som tyder på att produktiviteten inom byggnadsområdet inte utvecklats särskilt gynnsamt. Möjligt är att den under första delen av 1960-talet t. o. m. h a r stagnerat. Mot denna bakgrund är det enligt långtidsutredningen tveksamt om den av bostadsbyggnadsutredningen förutsatta snabba ökningen av bostadsinvesteringarna kan förenas med de skärpta kraven på prisstabilitet och aktsamheten om det svenska näringslivets konkurrenskraft. De internationella aspekter som kan anläggas gentemot bostadsbyggandet talar å andra sidan till industrins fördel, och en slutsats skulle alltså vara att en begränsning av investeringsplanerna i första hand borde drabba bostadsbyggandet. Mot detta måste dock givetvis ställas de stora olägenheter som bestående bostadsköer innebär. Om man enligt utredningen går vidare i försöken att eliminera olika alternativ, kan som konkurrenter om resurserna ställas å ena sidan bostäder och å andra sidan institutioner för vård och högre undervisning. Utredningen säger härefter att i denna situation endast ett rent räkneexempel kan anföras. Den offentliga konsumtionen och investeringarna antages sålunda öka i samma grad: 4,7 procent p e r år. I förhållande till föreliggande planer innebär detta en större nedskärning av den offentliga konsumtionen än av investeringarna. Långtidsutredningen säger sig ha tolkat bostadsbyggnadsutredningens kalky-

74 ler så att enligt dessa skulle bostadsbyggandet öka med 6,9 procent per år mellan 1963 och 1975. Om bostadsinvesteringarna under åren 1966—70 skulle öka i denna grad måste enligt långtidsutredningens beräkningar andra investeringsbehov starkt eftersättas. Utredningen h a r därför i sin kalkyl förutsatt att bostadsbyggandet får stiga med ett lägre procenttal, nämligen 5,1 procent. Denna ökning anges motsvara en nybyggnad av 100 000 lägenheter genomsnittligt per år 1966—70. En förutsättning anges dock vara att lägenheterna till rumsantal, yta per rum och kvalitet inte får i stort sett skilja sig från de år 1965 nybyggda bostäderna. Med utgångspunkt från en nyproduktion av denna storlek samt antaganden om avgång av lägenheter och om kvalitetsskillnader mellan olika årgångar h a r utredningen gjort vissa beräkningar av bostadskonsumtionens ökning under åren 1966—70. Konsumtionsvolymen mätt i lägenheter beräknas sålunda öka m e d i genomsnitt p e r år 2,5 procent, mätt i rumsenheter med 3,1 procent och då även kvalitetsförändringarna beaktas med 4,5 procent. Om även framtida rationaliseringsvinster beaktas, anses sistnämnda tal kunna höjas upp till närm a r e 5 procent. Den årliga ökningen i bostadskonsumtionen karakteriseras som ganska betydande mot bakgrund av att privat konsumtion totalt antas öka med 3,4 procent. Bostadskonsumtionen anges vara nästan den enda huvudgrupp inom privat konsumtion för vilken ökningen skulle ske snabbare 1966—-70 är under föregående femårsperiod. Som skäl varför en meningsfull beräkning över efterfrågeutvecklingen är mycket vansklig att göra anges bl. a. den bristande jämvikten på bostadsmarknaden och svårigheten att precisera efterfrågans prisberoende och pri-

sernas utveckling. Tidigare prognoser för bostadsefterfrågans utveckling inbjuder enligt utredningen inte heller till efterföljd. I dessa h a r efterfrågan genomgående underskattats. Utredningen h a r därför avstått från att utifrån en prognos om efterfrågans utveckling söka ange storleken av det bostadsbyggande som skulle behövas för att vid rådande hyresrelationer skapa jämvikt på marknaden. Så mycket kan dock enligt utredningen säkerligen sägas att det bostadsbyggande som förutsatts i kalkylerna långt ifrån häver bostadsbristen fram till 1970. Det anges även kunna bestämt hävdas att bristen med nuvarande subventionering och hyresreglering skulle bestå 1970, även om man väljer ett alternativ med en årlig ökning av privat konsumtion om 3 procent och avdelar huvudparten av det därvid erhållna större resursutrymmet för bostadsbyggande. Att bygga bort bostadsbristen under åren 1966—70 skulle alltså enligt utredningen med nuvarande prispolitik inte vara möjligt ens vid en mycket drastisk forcering av bostadsbyggandet — om nu en sådan forcering av institutionella skäl vore möjlig. Långtidsutredningen anför att det är klart att bostadsbristen sammanhänger med den prisbildning som tillämpas på bostadsområdet. Utan att angripa problemen från såväl efterfråge- som produktionssidan anges det knappast vara möjligt att inom överskådlig tid återställa balans på bostadsmarknaden. Det ankommer på de politiska instanserna att bedöma om förändringar i prissyste met bör tillgripas för att komma till rätta med bostadsbristen. 1966 års statsverksproposition angående bostadsbyggnadsutredningen I statsverkspropositionen till 1966 å r s riksdag (bil. 13, sid. 144) behandlas

75 bostadsbyggnadsutredningens betänkande och de däröver avlämnade remissyttrandena. Chefen för inrikesdepartementet h a r därvid anfört bl. a. följande beträffande de av utredningen framlagda förslagen och synpunkterna, som sammanfattats i det föregående. Det finns goda skäl att ompröva den hittills gällande målsättningen för bostadsutrymmet. Inte minst de skärpta kraven på ungdomsutbildningen gör det angeläget att på sikt söka ytterligare förbättra framför allt familjehushållens utrymmesstandard. Emellertid är det tydligt, att normer av den art utredningen föreslagit endast kan ge allmän vägledning när det gäller bostadsproduktionens inriktning. När denna skall bestämmas måste även en rad andra faktorer beaktas, främst utvecklingen av produktionskostnaderna och bostadskonsumenternas betalningsförmåga. Då dessa två faktorer till huvudsaklig del måste bli bestämmande för vilken bostadsefterfrågan som kan realiseras, är det ofrånkomligt att produktionsinriktningen i hög grad påverkas av kostnads- och inkomstutvecklingen. Det kan därför inte komma i fråga att söka framtvinga en bostadsproduktion som u p p fyller de av utredningen föreslagna normerna. Detta torde inte heller ha varit utredningens mening. Normerna synes emellertid väl ägnade att tjäna som allmänt riktmärke för planeringen av den framtida bostadsproduktionen. I anslutning till det för beräkningarna av bostadsefterfrågans utveckling gjorda antagandet om oförändrade relationer mellan bostadskostnader och allmän prisnivå erinras om att såväl hyreslagstiftningssakkunnigas som bostadspolitiska kommitténs förslag kan komma att få väsentliga återverkningar på de framtida bostadskostnaderna. Det förefaller därför rimligt att räkna med att dessa kostnader, åtminstone

inom vissa delar av bostadsbeståndet, kan komma att öka mer än som motsvarar den allmänna prisutvecklingen. Det är vanskligt att förutsäga vilken effekt detta får på bostadsefterfrågans omfattning och inriktning, men det synes sannolikt att en stegring av bostadskostnadernas nivå framförallt kommer att medföra en dämpning i den av utredningen antagna utrymmesefterfrågan. Bl. a. på grund av osäkerheten i utredningens prisantagande anföres vidare att resultaten av utredningens kalkyler över bostadsefterfrågans utveckling får betraktas som mycket ungefärliga mått på bostadsefterfrågan. Detta h i n d r a r inte att de kan tjäna som grundval för att bestämma det bostadspolitiska handlandet under de närmaste åren framöver. En mera nyanserad prognos över bostadsefterfrågans utveckling bör dock utarbetas, i vilken antagandena varieras och konsekvenserna av olika utvecklingsalternativ belyses, framförallt i fråga om bostadskostnadsutvecklingen. Vidare anföres, att det torde vara en allmänt vedertagen uppfattning att de befolkningskategorier som till följd av begränsade försörjningsmöjligheter eller stor försörjningsbörda behöver ett stöd för sin bostadsefterfrågan skall beredas erforderligt stöd från samhällets sida. Sådant stöd utgår nu främst till barnfamiljer och åldringar. Det synes angeläget att dessa grupper blir i stånd att förbättra sin bostadsstandard i takt med andra befolkningsgrupper. Samhället bör även i framtiden ge dem ekonomiskt stöd härför. Ett betydelsefullt inslag i stödet till åldringarnas bostadskonsumtion utgör de statliga förbättringslånen. I propositionen föreslås en utvidgning av denna låneverksamhet. Med anledning av utredningens kalkylerade produktionsbehov av ca 1,5

76 milj. lägenheter under perioden 1961— 1975 anföres att dels vissa produktionsbehov inte har beaktats, dels en del av produktionen skulle kunna ske i form av ombyggnad och modernisering. Om produktionsbetingelserna för moderniserings- och ombyggnadsverksamheten kan förbättras, hävdas att denna verksamhet bör kunna ge ett värdefullt produktionstillskott med mindre resursinsatser än vad ett nybyggande av motsvarande omfattning skulle kräva och följaktligen underlätta ett förverkligande av utredningens produktionsprogram inom ramen av givna resurser. Vidare anges, att den produktion i form av nybyggnad som enligt utredningens kalkyler skulle behövas fram till år 1975, sedan vissa produktionstillskott erhållits genom ombyggnad och förbättring, synes på det hela taget väl överensstämma med det produktionsprogram om ca 1 milj. lägenheter under åren 1965—• 1974 som 1965 års riksdag uttalat sig för. Beträffande utredningens synpunkter på bostadsproduktionens inriktning med avseende på lägenhetstyper och uttalanden om den inbördes prioriteringen på bostadsefterfrågans komponenter anförs att dessa rekommendationer grundar sig på en bedömning av bostadsförhållandena inom hela riket. På det lokala planet måste givetvis besluten om bostadsproduktionens inriktning m. m. fattas mot bakgrunden av de förhållanden som råder inom det egna bostadsförsörjningsområdet. Även om utredningens allmänna målsättning kan accepteras som grund för bostadspolitiken kan därför bostadsproduktionen lokalt komma att få en annan inriktning än den som utredningen rekommenderar för riket i dess helhet. Departementschefen ansluter sig till utredningens uttalande att det tillsvidare vid given resursram är angelägnare att

öka antalet rum i bostadslägenheterna än golvytan per rum. Likaså anges det vara en riktig avvägning att den standardhöjning resurserna kan komma att medge i nyproduktionen tillsvidare främst inriktas på att öka antalet rum per lägenhet och i stället hålla tillbaka en höjning av utrustningsstandarden utöver den nivå den h a r i dagens nybyggda lägenheter. Beträffande bostadsproduktionens framtida inriktning på lägenhetstyper och den andel av produktionen som bör utgöra ersättningsproduktion anföres att det är angeläget att kunna göra den avvägning mellan bostadsefterfrågans olika komponenter som vid given resursram ger det största produktionstillskottet. Den fördelning mellan små och stora lägenheter som har utvecklat sig under senare år anges vara relativt tillfredsställande. Det finns därför skäl som talar för att dessa proportioner under de närmaste åren i allt väsentligt bör bibehållas. Byggs det möjliga lägenhetstillskottet i tillräcklig utsträckning i form av större lägenheter, kan en efterfrågan av dem som önskar höja sin utrj'mmesstandard tillfredsställas och samtidigt möjlighet ges för dem som saknar bostad att komma in på bostadsmarknaden genom att ta i anspråk de lägenheter som de förra lämnar. Detta förutsätter att rörligheten på bostadsmarknaden kan ökas. Hyreslagstiftningssakkunnigas arbete bedömes inom inte alltför lång tid kunna leda till åtgärder som kan främja en sådan ökad rörlighet. Därmed förbättras förutsättningarna att. i planeringen av bostadsbyggandet ta erforderlig hänsyn till den förväntade utvecklingen av bostadsefterfrågan. Även i övrigt anses marknadsföringen av lägenheterna böra ägnas större uppmärksamhet än hittills om produktionen skall kunna ges den förordade in-

7/ riktningen. En ökad rörlighet inom bostadsbeståndet måste främjas med olika åtgärder. Bl. a. är det angeläget att de bostadssökande vid val av bostad kan erhålla service från något organ som h a r en samlad överblick över bostadsmarknaden. Det anses inte nödvändigt att skapa särskilda instrument för att styra bostadsproduktionen i den önskade inriktningen. I princip föreligger redan nu vissa möjligheter härtill vid tilldelning av låneramar. Även i samband med att regler för bestämmande av låneunderlaget för de statliga bostadslånen fastställs är det möjligt att åstadkomma vissa styrningseffekter. Denna möjlighet begränsas dock av att låneunderlaget såvitt möjligt bör ansluta till de verkliga produktionskostnaderna för rationellt bedrivna byggnadsföretag. Departementschefen anser att man bör kunna räkna med att statsmakternas uttalanden om den bostadspolitiska målsättningen blir vägledande för kommunernas produktionsplanering utan att särskilda åtgärder vidtas. Beslut vid 1966 års

riksdag

De h ä r redovisade, i statsverkspropositionen framlagda förslagen och synpunkterna h a r godtagits av 1966 års riksdag och h a r endast på ett p a r punkter föranlett särskilda uttalanden i enlighet med vad statsutskottet anfört (uti. nr 38). Utskottet finner, att det av 1965 års riksdag förordade programmet på en miljon nya lägenheter under åren 1965 —1974 väl stämmer överens med det byggande, som enligt bostadsbyggnadsutredningens kalkyler beträffande bostadsefterfrågan bör komma till stånd under nämnda period. Vid bedömningen av bostadsproduktionens inriktning bör man bl. a. beakta

bristerna i det befintliga bostadsbeståndet och ta hänsyn till att de nytillkommande bostäderna skall nyttjas under avsevärd tid framåt. Det är ett starkt önskemål, att produktionen får sådan inriktning, att trångboddhet inte behöver förekomma. Detta innebär, med den hushållssammansättning som vi h a r att räkna med framöver, att en förhållandevis stor del av nyproduktionen bör utgöras av lägenheter, som är större än två r u m och kök. Samtidigt måste dock hänsyn tas till den utveckling, som är att vänta i fråga om bostadskostnaderna. En utveckling, innebärande en viss ökning av dessa kostnader i förhållande till levnadskostnaderna i allmänhet, kan enligt utskottet antas medföra dels att rörligheten på bostadsmarknaden ökar, dels att bostadsefterfrågan dämpas, när det gäller såväl bostadsutrymme som utrustning. Mot bakgrunden av dessa synpunkter biträder utskottet departementschefens uttalanden rörande bostadsproduktionens inriktning p å lägenhetsstorlekar. Utskottet understryker i sammanhanget betydelsen av att utvecklingen på bostadsmarknaden noggrant följs, så att man i god tid kan planera de ändringar i produktionsinriktningen, som utvecklingen kan påkalla. I likhet med departementschefen finner utskottet, att den ersättningsproduktion, som behövs för att komma till rätta med bristerna i det befintliga bostadsbeståndet, i ökad omfattning bör kunna komma till stånd i form av ombyggnad och modernisering. Det synes utskottet inte osannolikt, att en friare hyressättning i äldre bostäder skulle vara ägnad att främja dylik ombyggnadsverksamhet som alternativ till rivning och nybyggnad. Enligt utskottet finns det skäl som talar för att en förbättring av produktionsbetingelserna för ombyggnad och modernisering inom det

78 befintliga bostadsbeståndet erfordras för att denna verksamhet skall få önskvärd omfattning. Inom det äldre bostadsbeståndet finns åtskilliga lägenheter, som företer väsentliga brister främst i fråga om utrustningen men som sannolikt med mindre insats av produktionsresurser än som går åt vid nybyggnad skulle kunna sättas i gott skick för att därefter under lång tid framåt göra tjänst på bostadsmarknaden. I två motioner i anledning av förslagen i statsverkspropositionen hemställes att riksdagen uttalar, att en grundprincip för den fortsatta bostadspolitiken borde vara, att de boende själva skulle betala, vad deras bostäder kostar. Utskottet avstyrker motionsyrkandet men säger sig i princip inte ha någon erinran mot vad som sålunda anförts. Det är enligt utskottet i och för sig en godtagbar grundsats, att de boende i regel betalar kostnaderna för att förränta och amortera fastighetskapitalet och för fastighetsförvaltningen. Ut-

skottet finner emellertid inte, att ett uttalande av den innebörd motionärerna föreslår har något praktiskt syfte att fylla framförallt därför att motionärerna inte klargör i vilken ordning ränta och amortering p å lånat kapital skall erläggas och därmed inte heller anger h u r man skall beräkna vad boendet reellt kostar. Det framhålles vidare, att den viktiga frågan om ett konsumtionsstöd till hushåll med otillräcklig försörjningsförmåga eller med särskilt stor försörjningsbörda måste lösas i samband med att de hyrespolitiska principerna bestäms. Utskottet erinrar om att föredragande departementschefen anmält, att ett samlat program för markoch bostadspolitiken kommer att läggas fram, i vilket även principerna för hyresbildningen torde komma att beröras. I samband med behandlingen av de förslag, som ifrågavarande program kommer att innefatta, torde det bli tillfälle för riksdagen att tillkännage sin ståndpunkt till hyresfrågorna.

KAPITEL 6

Det statliga kreditstödets form

Syftet med det statliga kreditstödet är att säkerställa en tillräckligt omfattande och i fråga om utrymmes- och utrustningsstandard lämpligt inriktad produktion av bostäder samt att skapa stabila finansieringsbetingelser för detta byggande. Den nuvarande formen för statens kreditstöd till bostadsbyggandet, topplån utöver den gräns som normalt gäller för kreditmarknadens sekundärlån, h a r kritiserats från två skilda utgångspunkter. Å ena sidan har hävdats, att en direkt långivning medför en belastning av statsbudgeten och av den statliga förvaltningen som icke är nödvändig för att uppnå det med kreditstödet avsedda syftet. Detta syfte skulle, har det framhållits, kunna tillgodoses lika väl om stödet hade formen av kreditgarantier för lån upptagna i öppna marknaden. Å andra sidan har — särskilt på senare tid — framhållits att bostadsbyggandets finansiering är splittrad på många olika former av kreditgivare och många olika låneformer samt att denna splittring ger upphov till åtskilliga störningar för bostadsproduktionen. Det h a r i det sammanhanget också framhållits att bostadssektorn är särskilt känslig för förändringar i tillgången p å krediter och att temporära eller lokala kreditsvårigheter kan påverka bostadsbyggandets omfattning och fördelning i landet på ett sätt som icke är förenligt med föreliggande bostadsbehov eller en rationell produktionsplanering. Svårigheter av

detta slag skulle — anses det — kunna undvikas om staten svarade för bostadsbyggandets hela kreditbehov genom ett enhetligt lån. En ändring av formerna för det statliga kreditstödet enligt någon av de här återgivna tankegångarna måste prövas mot bakgrunden av syftet med statens kreditstöd och med hänsyn till de konsekvenser en sådan omläggning skulle få ur olika synpunkter för berörda parter: staten, kommunerna, kreditinstituten och låntagarna. Innan dessa frågor behandlas skall emellertid lämnas en redogörelse för bostadsfinansieringens nuvarande organisation.

Bostadsfinansieringens

organisation

Nya bostadsinvesteringar finansieras normalt i två etapper. Under byggnadstiden utnyttjas kortfristiga krediter, byggnadskreditiv eller däremot svarande lånetyper, vilka efter husens färdigställande ersattes av eller omplaceras till långfristiga lån. Som regel upptages kortfristig kredit i annat kreditinstitut än det där det slutliga lånet placeras, men det förekommer att den kreditgivare, som åtager sig finansiering av det sistnämnda slaget i särskild ordning också tillgodoser kreditbehovet under byggnadstiden. Finansieringen under byggnadstiden sker, då fråga är om flerfamiljshus, i väsentlig utsträckning genom affärsban-

80 kerna. Affärsbankernas volym av utestående byggnadskreditiv uppgick vid utgången av år 1964 till drygt 3,6 miljarder kronor, vari dock till viss del ingick krediter till byggnader för andra ändamål än bostäder. Byggnadskrediter utlämnas även av postbanken och sparbankerna i form av s. k. byggnadslån. För postbanken uppgick beloppet av sådana krediter vid slutet av år 1964 till 1,1 miljarder kronor. Volymen av byggnadslån hos sparbankerna, vilka lån i huvudsak avser småhus, är icke känd eftersom de redovisas under en för såväl korta som långa bostadskrediter gemensam rubrik. Efter en lagändring år 1963 h a r även stadshypoteks- och bostadskreditföreningarna, liksom redan tidigare de särskilda inteckningsbolagen, möjlighet att bevilja byggnadskrediter. I varje fall för hypoteksinstituten torde denna utlåning inte för närvarande ha någon nämnvärd omfattning. Deras obligationsemissioner ger medel som helt har måst användas för långfristig kreditgivning, vilket är dessa instituts huvudsakliga verksamhetsform, och rätten till kortfristig upplåning för utlämnande av byggnadskrediter h a r icke utnyttjats. Småhusbyggandets kreditbehov under byggnadstiden tillgodoses som nämnts i väsentlig grad genom sparbankerna men h ä r spelar också förskottsutbetalningen av statliga bostadslån en viss roll i varje fall inom vissa delar av landet. En förutsättning för beviljande av sådant förskott är att vederbörande kommun ikläder sig ansvar för återbetalningen. Förskottsutbetalningen av statliga lån till ny- och ombyggnad av småhus hade stor omfattning ända fram till mitten av 1950-talet. Särskilt omfattande var förskottsgivningen under åren 1954 och 1955. Det sammanhängde bl. a. med den för låntagaren fördelaktiga räntesatsen

på sådana förskott. Efter höjningen av denna ränta från 1956 har förskottsgivningen minskat, vartill även bidragit direkta begränsningar i administrativ ordning. Det utestående förskottsbeloppet uppgick per den 30 juni 1965 till något över 72 milj. kronor och avsåg till mer än hälften av beloppet företag i Norrbottens län. I ett stort antal fall torde det här vara fråga om ombyggnadsföretag med utökade (fördjupade) statliga lån. Förskottsgivningen torde under senare år i stor utsträckning ha ersatts av kommunal kreditgivning eller kommunal borgen för krediter i öppna marknaden. Krediter under byggnadstiden löper med relativt hög ränta och belastas dessutom med en särskild avgift. Under senare år har det blivit allt vanligare att kommunerna tecknar borgen för i varje fall byggnadskrediter till sådana bostadshus som är avsedda att finansieras med hjälp av statliga bostadslån. Borgensåtaganden från kommuns sida för byggnadskreditiv är icke beroende av Kungl. Maj :ts medgivande, därest de avser hus av angivet slag och omfattar belopp högst intill statslånets övre gräns. Genom att vederbörande kommun går i borgen reduceras kreditivkostnaderna något och kreditgivarens kontroll av säkerheten under byggnadstiden övertages av kommunen. Detta torde inte innebära någon nämnvärd ökning av kommunernas bestyr, då dessa enligt bostadslånekungörelsen under alla förhållanden är skyldiga att under byggnadstiden utöva kontroll över byggnadsföretagets utförande. Kommunernas verksamhet i detta sammanhang kommer att behandlas i det följande. Staten medverkar icke i finansieringen under byggnadstiden i annan mening än att bostadslån till småhus som nämnts i vissa fall kan utbetalas i förskott. Den förskottsutbetalning av stat-

81 liga lån till flerfamiljshus som ägde rum i början och mitten av 1950-talet hade icke karaktär av finansieringshjälp under byggnadstiden till vederbörande låntagare utan gick till bankerna och syftade till att överbrygga tillfälliga knapphetssituationer på marknaden för korta krediter. En förutsättning för förskottsutbetalning var bl. a. att byggnadsföretaget hade färdigställts. Sedan ett bostadshus färdigställts ersätts den kortfristiga krediten under byggnadstiden av vad som i varje fall reellt är långfristiga lån. Att vissa fastighetslån formellt h a r kort löptid — högst 6 månader — är närmast en konsekvens av att räntesatsen är rörlig. Det är överenskommet — eller underförstått — att i sådana fall kreditgivaren icke skall vägra förnya lånet under förutsättning att låntagaren uppfyller sina åtaganden. Långfristiga lån till bostäder lämnas av sparbanker, postbanken, försäkringsbolag, stads- och bostadskreditföreningarna, inteckningsbolag, tomträttskassor och affärsbanker samt av staten. Kreditmarknadens bostadslån lämnas beträffande flerfamiljshus i form av dels primärlån upp till 60 procent av det värde kreditgivare finner sig kunna åsätta fastigheten och dels sekundärlån i inteckningsläget mellan 60 och 75 procent av samma värde. Denna uppdelning av krediterna, som inte h a r sin motsvarighet i många andra länder är traditionellt betingad men också beroende av regler rörande inlåningsrätten. Den grundar sig på en värdering av riskerna för de olika lånetyperna, som kommer till uttryck däri att räntesatsen i fråga om sekundärlån normalt är ca en halv procent högre än primärlåneräntan. Hos de kreditinstitut, som anskaffar medel för utlåningen via obligationsemissioner, motsvaras detta av en analog differentiering av obligationsstocken. Då fråga är om hus som skall G—614609

statsbelånas godtager vanligen de enskilda kreditgivarna som underlag för sin belåning det av länsbostadsnämnden framräknade s. k. pantvärdet. Det statliga bostadslånet, som utnyttjas av byggherrarna i en utsträckning motsvarande för närvarande drygt 90 procent av hela lägenhetstillskottet i landet, placeras i säkerhetshänseende efter primär- och sekundärlånet. Statslånets övre gräns utgör beroende av byggherrekategori 85, 90, 95 eller 100 procent av det av länsbostadsnämnderna framräknade s. k. pantvärdet och skall i fråga om lånets absoluta belopp motsvara 15, 20, 25 eller 30 procent i respektive fall av det s. k. låneunderlaget. I de fall låneunderlag och pantvärde är identiska, ligger således statslånets nedre gräns vid 70 procent av såväl låneunderlag som pantvärde och placeras med andra ord delvis i »sekundärlåneläge». Om pantvärdet överstiger låneunderlaget behöver därför inget glapprum uppstå mellan statslånet och sekundärlånet så länge det förstnämnda lånets undre gräns räknat i förhållande till pantvärdet icke överstiger 75 procent. Av samma skäl behöver heller inga finansieringsproblem av detta slag uppstå, därest den som lämnar underliggande lån utmäter dessa med utgångspunkt från ett värde som är lägre (intill en viss gräns) än pantvärdet, i båda fallen under förutsättning att principen med 75-procentig belåning upprätthålles. Om finansieringen icke kan ordnas så att under statslånet liggande lån når upp till den i normalfallet förutsatta undre gränsen för statslånet har de statliga bostadsorganen författningsenlig möjlighet att utöka eller som det brukar kallas »fördjupa» det statliga lånet, i fråga om flerfamiljshus dock högst med 10 procent av låneunderlaget. Denna möjlighet till fördjupning

82 av statslånet till flerfamiljshus utnyttjades icke sällan under tidigare år, bl. a. därför att primär- och sekundärkreditgivare i sina värderingar i stor utsträckning var bundna av eller anknöt till taxeringsvärdena, som regelmässigt sätts relativt lågt. Under senare år h a r en liberalisering av värderingsförfarandet kommit till stånd (för stadshypoteksoch bostadskreditföreningar genom en författningsändring år 1963). De beräkningsunderlag som de långivande organen tillämpar vid bestämning och placering i säkerhetshänseende av statens bostadslån accepteras —• och överskrids -— numera i stor utsträckning av marknadens kreditgivare. Bland annat av denna anledning har den genomsnittliga fördjupningen av statliga lån till flerfamiljshus minskat betydligt. Beslut om sådan fördjupning torde numera vara en följd av rent tillfälliga omständigheter. Småhus finansieras regelmässigt genom ett enda bottenlån, upptaget hos enskild kreditgivare, jämte i förekommande fall ett statligt bostadslån. Denna ordning bröts inte i och med att den undre gränsen för det statliga lånet höjdes från 50 till 70 procent av pantvärdet. Det är således fortfarande vanligast att en enskild kreditgivare lämnar ett enda lån (möjligen av tekniska skäl uppdelat i två lånedelar) från botten och upp till 70 procent av nämnda värde, men en höjning av räntan på detta bottenlån har genomförts (och accepterats) i en grad som svarar mot den differentiering i detta avseende som gäller för primärlån respektive sekundärlån till flerfamiljshus. Också beträffande småhus föreligger sedan länge författningsenliga möjligheter till fördjupning av det statliga lånet. Dessa möjligheter är större än i fråga om flerfamiljshus. Bostadsstyrelsen kan sålunda bemyndiga länsbostadsnämnderna

att fördjupa lån till småhus, i undantagsfall ända till botten. Denna fördjupningsmöjlighet har haft och har stor betydelse vid finansieringen av framför allt nya småhus i kapitalsvaga regioner och vid belåning av ombyggnader av fastigheter som belastas av tidigare hypotek. Inteckningslån kan med hänsyn till löptid och räntesättning antingen vara obundna lån, med högst 6 månaders löptid och en efter diskontot varierande räntesats, eller bundna lån, dvs. med löptider på 10 år eller mera och ensidig konverteringsrätt för låntagaren samt med en för hela lånetiden fast räntesats. Vissa biandtyper förekommer också. Ett på längre tid bundet lån kan således ha en rörlig ränta. Så är fallet med statens bostadslån. I fråga om löptiden är de bundna till 30 år men räntesatsen är efter 1957 i p r i n c i p obunden. Primärlån till flerfamiljshus amorteras som regel inte förrän övriga i fastigheten intecknade lån slutbetalats. I den kapitalkostnadsprocent som av bostadsstyrelsen fastställs att gälla som grund för hyressättningen i vissa flerfamiljshus, h a r hänsyn icke tagits till amortering av primärlån. För övriga låneformer är det regel att viss amortering krävs. Lån med bunden räntesats, fasta lån eller amorteringslån, utlämnas väsentligen av de kreditinstitut vilkas verksamhet grundar sig på utgivandet av obligationer men också av försäkringsbolagen. Bankernas långivning är däremot som regel av typen lån med obunden räntesats men i viss utsträckning lämnar dessa även räntebundna lån. Så när som på stadshypoteks- och bostadskreditföreningarna, som tillämpar en strikt avgränsning av långivningen till primär- respektive sekundärlån (bortsett från den relativt begränsade utlåningen till småhus) lämnar kreditgivarna lån i

83 Tabell 6: 1. Bostadskrediternas

fördelning

på olika kreditgivare

åren

1955—1964

Nettoförändring av utestående lån under år Kreditgivare 1955

411 141 522 63 418 838

730 — 20 207 651 85 30 852

661 92 205 672 65 57 873

682 78 210 773 336 79 751

748 116 153 609 393 240 800

753 1 405 363 844 135 81 738 727 198 428 43 —294 735 778

691 675 31 878 431 995 679

1 431 1244 98 800 513 362 594

2 386

2 393

2 535

2 625

2 909

3 059

3 238

3 696

4 380

5 042

18,3

17,2

5,2 19,7 Postbanken 18,1 Affärsbanker —1,3 Bostadsstyrelsen . . 40,1

5,9 21,8 2,6 17,5 35,0

28,8 — 0,8 8,2 25,7 3,4 1,2 33,6

25,2 3,5 7,8 25,6 2,5 2,2 33,3

23,4 2,7 7,2 26,6 11,6 2,7 25,8

24,5 3,8 5,0 19,9 12,8 7,8 26,2

23,3 38,0 11,2 22,8 2,2 4,2 19,7 22,8 5,4 13,2 1,3 — 8,0 24,0 19,9

15,8 15,4 0,7 20,0 9,8 22,7 15,5

28,4 24,7 1,9 15,9 10,2 7,2 11,8

100 Milj. kronor Stadshypoteks- och bostadskreditkassorna 436 Kreditaktiebolag. . Försäkringsbolag.. 123 Sparbanker 471 Postbanken 432 Affärsbanker — 32 Bostadsstyrelsen . . 956 Summa Procentuell fördelning Stadshypoteks- och bostadskreditkassorna Kreditaktiebolag. . Försäkringsbolag. .

Summa

såväl primär- som sekundärlåneläge. Som förut framhållits h a r sparbankerna sedan länge tillgodosett huvuddelen av småhusbyggandets kreditbehov men under senare år h a r inteckningsbolagen engagerat sig i allt större utsträckning för sådan finansiering, övriga kreditgivare ägnar sig huvudsakligen åt långivning till flerfamiljshus. Nettoförändringen i olika kreditgivares utlåning under åren 1955—1964 till bostäder redovisas i tabell 6:1. Det bör observeras att talen inbegriper både krediter under byggnadstiden och långfristiga lån, vilket kan förklara de starka variationerna tidvis för affärsbanker och övriga institut som lämnar det förstnämnda slaget av krediter, en verksamhet som starkt influeras av kreditpolitiken. Det mest påfallande draget i utvecklingen är den ökade andelen för obliga-

tionsemitterande institut, vilket bl. a. sammanhänger med AP-fondernas uppträdande på kreditmarknaden som obligationsköpare. Under såväl 1962 som 1964 svarade sålunda de nämnda instituten för mer än hälften av nettokreditgivningen till bostadssektorn. Nedgången i deras volymandel under 1963 får i viss mån ses som en återverkan av den omfattande obligationsupplåningen under 1962 och det minskande intresset hos särskilt affärsbankerna för placeringar i obligationer under 1963. Detta framgår av tabell 6:2, som redovisar försäljningen av bostadsobligationer under åren 1955—1964 med fördelning på köpare. Tabellen visar också den dominerande roll som allmänna pensionsfonden numera spelar som köpare av sådana obligationer. Summabeloppen av emitterade obligationer stämmer inte helt med uppgifterna om hypoteksin-

84 Tabell 6: 2. Stadshypotekskassans, bostadskreditkassans och kreditaktiebolagens kapitalanskaffning genom emission av obligationer åren 1955—1964 med fördelning på obligationsköpare Nettoförvärv under år Obligationsköpare Milj.

32 — 4 177 36 16

45 94 125 — 57 31

58 76 318 40 72

77 109 182 — 22 47

41 32 376 — 4 37

176 70 173 68 85 70

423 73 106 80 13 80

692 70 169 473 151 — 54

721 42 160 — 36 153 24

1007 110 105 823 107 11

2 413

19,8

40,2

30,3

18,9

32,9

24,1

23,8

10,4

5,9 8,3 11,7 10,8 4,6 16,6 45,2 27,7 54,3 5,7 — 3,3 — 0,6 10,2 7,2 5,3

22,2 8,8 21,8 8,6 10,7 8,8

35,0 36,6 3,5 6,3 8,5 9,2 6,9 23,9 7,6 1,1 6,9 — 2,7

51,6 3,0 11,5 —2,6 11,0 1,7

41,7 4,6 4,4 34,1 4,4 0,5

kronor

Försäkringsbolag.. Allmänna pensionsfonden Sparbanker Postbanken Affärsbanker Riksbanken Summa

Procentuell fördelning Försäkringsbolag.. 39,3 41,1 Allmänna pensionsfonden Sparbanker 7,5 11,1 23,3 —0,9 Postbanken 41,7 30,9 Riksbanken 8,5 - 1 4 , 1 3,8 7,7 Allmänheten Summa

rättningarnas och kreditaktiebolagens bostadslångivning, vilket sammanhänger, dels med att dessa kreditgivare även anskaffar medel på andra vägar, och dels med förändringar i deras kassahållning.

Kommunerna

och

bostadsfinansieringen

I det system för bostadsfinansieringen, som beskrivits i det föregående, spelar kommunala insatser av olika slag en väsentlig roll. Bestämmelserna om statliga lån för bostadsändamål föreskriver sålunda inte endast skyldighet för kommunerna att förmedla ansökningar om sådant lån med allt vad denna verksamhet inbegriper av granskningsarbete och kontakter med låntagare och statliga organ, utan också i vissa fall ett direkt ekonomiskt ansvar som villkor

för det statliga lånet. Utöver denna obligatoriska medverkan vid den statliga långivningen är det vanligt att komm u n e r n a på olika sätt biträder byggh e r r a r n a vid finansieringens ordnande och därtill i stor utsträckning genom att ikläda sig borgensansvar eller genom direkt kreditgivning underlättar och förbilligar kapitalanskaffningen. Ekonomiska insatser till bostadsförsörjningens främjande tillhör i princip den kommunala kompetensen. Upptagande av lån för bostadsändamål samt borgensåtagande för sådant lån förutsätter dock Kungl. Maj :ts medgivande, såvida icke upplåningen eller åtagandet kan rymmas inom den s. k. underställningsfria lånerätten. Genom en år 1953 företagen ändring av kommunallagarna medgavs kommunerna att i den utsträckning Kungl. Maj:t n ä r m a r e bestämde upptaga lån och teckna borgen

85 för lån till bostadsändamål utan medgivande i varje särskilt fall. De närmare föreskrifter som Kungl. Maj:t i anslutning därtill utfärdade, återfinnes i dess nuvarande lydelse i kungörelse av den 16 november 1962 (SFS 581/62). I denna kungörelse stadgas rätt för kommun att utan särskilt medgivande upptaga av staten beviljade bostadslån och i anslutning härtill erforderliga bottenlån. Vidare äger kommun rätt att teckna borgen för statliga bostadslån i enlighet med de krav som ställs i bostadslånekungörelsen samt att beträffande bostadsföretag som godkänts för statlig belåning åtaga sig borgensansvar gentemot bank eller annan kreditinrättning dels för byggnadskreditiv intill belopp inom den övre gränsen för det statliga lånet och dels för sekundärlån. Vid prövning av kommunala framställningar om Kungl. Maj:ts tillstånd till upplåning resp. borgenstecknande för bostadsändamål i sådana fall, som icke innefattas i nyssnämnda bestämmelser, har stor restriktivitet tillämpats. Medgivande till upplåning (borgenstecknande) för finansiering av överkostnader i förhållande till pantvärde i samband med statlig långivning till flerfamiljshus ävensom till småhus, avsedda att bebos av annan än låntagaren, har sålunda konsekvent vägrats. Däremot har Kungl. Maj :t medgivit kommun att teckna borgen för 10-årigt amorteringslån, gällande finansiering av »egnahemsbyggares» egen insats upp till högst 5 % av för fastigheten fastställt låneunderlag och u n d e r förutsättning av kommunens prövning av omständigheterna i varje särskilt fall. Medgivande har också lämnats för kommun att teckna borgen för 10-årigt amorteringslån, avsett att finansiera del av egnahemsbyggarnas tomtkostnader. I tre fall har det förekommit att medgivande lämnas till båda dessa ändamål

i en och samma kommun. I anslutning till Kungl. Maj:ts beslut den 29 april 1965 i visst underställningsärende får numera anses gälla, att borgensmedgivande kan erhållas för finansiering av sammanlagt högst 5 procent av låneunderlaget i samband med byggande av eget hem. Medgivande — liksom de nyssnämnda att uppfatta som prejudicerande -— har också lämnats för kommun till borgensteckning för lån till finansiering av bostadsrättshavares egen insats — dock högst intill 2% procent av den på bostadsrätten belöpande andelen av det för fastigheten gällande låneunderlaget. Den restriktivitet som av Kungl. Maj :t tillämpas i nyssberörda avseende jämte det kända förhållandet att kommunernas likviditet blivit alltmer ansträngd gör kommunernas handlingsfrihet inom detta område starkt begränsad. Tyngdpunkten av den kommunala insatsen kommer naturligen att falla inom den »fria sektor» som blivit en följd av Kungl. Maj:ts ovan berörda generella medgivande till borgenstecknande och då i första h a n d för byggnadskreditiv. Någon regelbunden statistisk belysning av kommunernas kreditstöd till bostadssektorn finns inte annat än i form av de kreditmarknadstatistiska data som sedan 1959 sammanställs av statistiska centralbyrån. I början av 1950-talet gjorde 1951 års bostadsutredning en enkät till kommunerna för att få fram data av angivet slag för perioden 1939—1951. Enkäten kompletterades sedan av bostadsstyrelsen för åren 1952—1955. Materialet har publicerats i en av professor Guy Arvidsson år 1958 utgiven bok med titeln Bostadsfinansiering och kreditpolitik. De uppgifter som där redovisas avser icke alla kommuner utan endast sådana med minst 30 000 invånare. Å andra sidan är materialet i

86 vissa avseenden fullständigare än den löpande statistik som nu publiceras. Utestående fordran för kreditiv och lån i de kommuner som omfattades av enkäten uppgick vid utgången av år 1955 till ca 180 milj. kronor. Det utestående beloppet av bostadslån och kreditiv försedda med kommunal borgen uppgick vid samma tillfälle till ca 972 milj. kronor. Hur dessa belopp fördelar sig p å lån och kreditiv respektive på Stockholm, Göteborg och övriga städer framgår av följande tablå.

med uppdelning på olika mottagargrupper. För att få en fullständig bild av omfattningen av kommunernas kapitalinsatser i bostadsbyggandet skulle man därutöver behöva uppgifter om hur mycket kommunerna sätter in i bostadsbyggandet genom förvärv av bostadsrätter samt av aktier och andelar i framförallt kommunala bostadsbolag och -stiftelser. De siffror som redovisas rörande innehavet av dylika fordringsbevis är emellertid totalsiffror och någon uppdelning därav på företag för olika

Utestående kommunala

lån och borgensåtaganden för bostadsändamål år 1955. Städer med mer än 30 000 invånare. Milj. kr.

Borgensåtaganden

Lån

Stockholm Göteborg Summa

vid utgången av

kreditiv

övriga lån

kreditiv

övriga lån

20,0 10,3 33,8

92,4 11,7 10,8

192,6 338,1 177,4

233,6 21,8 8,8

64,1

114,9

708,1

264,2

Som nämnts sammanställer statistiska centralbyrån i anslutning till undersökningar rörande primärkommunernas och landstingens finansiella tillgångar och skulder halvårsvis uppgifter som kan utnyttjas för att i någon grad belysa bl. a. kommunernas kreditgivning för bostadsändamål. Redovisningarna, som avser kommunernas finansiella tillgodohavanden av olika slag per den 30 juni och den 31 december, grundar sig för åren 1959 och 1960 på ett urval av primärkommunerna. Till följd av osäkerhet om fullständigheten och tillförlitligheten i kommunernas rapporteringar rekommenderas en viss försiktighet vid tolkning av talen för dessa år. F r å n 1961 avser uppgifterna samtliga kommuner. Bland kommunernas finansiella tillgångar särredovisas i statistiken fordringar för utlämnade lån till bostäder

ändamål — bostadsföretag respektive andra företag — görs icke i centralbyråns redovisningar. Däremot kan man erhålla uppgifter om t. ex. kommunernas innehav av obligationer i stadshypotekskassan, bostadskreditkassan etc. Det är inte heller möjligt att särskilja utlåningen i vad avser långfristiga lån respektive byggnadskreditiv. I tabell 6:3 har sammanställts uppgifter om nettoförändringen i kommunernas och landstingens finansiella tillgångar åren 1961—1963 i form av dels aktier i kommunala bolag, dels andelar och bostadsrätter och dels utlämnade lån till bostäder. Den sistnämnda posten har fördelats på olika mottagargrupper. Av skäl som redovisats i det föregående torde endast uppgifterna för åren 1962 och 1963 vara av något större intresse i förevarande sammanhang.

87 Tabell 6: 3. Nettoförändringar

åren 1961—1963 i vissa finansiella kommunerna, 1 000 kr. Nettoförändring år

Aktier i kommunala aktiebolag . Andelar och bostadsrätter m. m. Lån till bostadsändamål , därav till kommunala bostadsföretag. . , privata bolag . ekonomiska föreningar , övriga ,

tillgångar

hos

Tillgångar vid slutet av år 1963

+ 18 608 — 4 455

+ 75 227

2 411

+ 7 049 + 3710 — 13 884

+ 14 039

291 765 57 461 424 477

1 717 39 4 953 786

+ 7 485 — 1 742 — 22 846 + 3 219

+ 10 589 + 343 — 1 424 + 4 531

197 973 4 167 32 693 189 644

+

+

Den påfallande starka ökningen under 1963 i kommunernas innehav av aktier i kommunala bolag kan vara betingad av ökad aktieteckning i bostadsbolag. Kommunernas bostadslångivning minskade under 1962 med netto 14 milj. kronor. Som framgår av tabellen är emellertid denna totalsiffra ett resultat av dels en ökning av beloppet för utestående lån till kommunala företag och övriga med ca 11 milj. kronor och dels en minskning av motsvarande belopp avseende privata bolag och ekonomiska föreningar (vari ingår bostadsrättsföreningar) med ca 25 milj. kronor. Nämnda minskning är relativt så stor att den inte torde kunna förklaras enbart av amorteringar och minskad nyutlåning. Den måste i viss utsträckning också vara betingad av att tidigare beviljade lån inlösts eller omplacerats på marknaden i det relativt lätta kreditmarknadsläge som rådde under 1962. Att motsvarande minskning inte uppkommit beträffande kommunala företag och gruppen övriga (sannolikt i huvudsak egnahemsbyggare) skulle därmed kunna vara ett uttryck för att kommunernas långivning till dessa företag h a r en sådan karaktär och syftning att den inte påverkas av förändringar på kreditmarknaden. Under år 1963 minskade beloppet av utestående lån till ekonomiska förening-

+

7 191

ar ytterligare, om än betydligt måttligare än under 1962, och beträffande privata bolag förbyttes minskningen i en mindre ökning. För kommunala företag och gruppen övriga redovisas en ökning som är starkare under 1963 än under 1962. Det sammanlagda beloppet av utestående lån för bostadsändamål vid utgången av år 1963 uppgick till drygt 424 milj. kronor. Det motsvarar inte 1 procent av den totala bostadskreditvolymen vid samma tidpunkt. Syftet med de kreditmarknadsstatistiska uppgifter som statistiska centralbyrån insamlar från kommunerna är alt tillgodose behovet av information rörande kommunernas roll på den allmänna kreditmarknaden. Åtskilliga frågor som är av intresse, om man vill studera enbart bostadssektorn, kan därför inte besvaras med hjälp av detta material. Det ger sålunda inte besked om bruttobeloppen av utlämnade lån. Inte heller kan man erhålla svar på frågan om långivningens karaktär, t. ex. i vilken utsträckning det rör sig om byggnadskreditiv eller långfristiga lån av olika slag. En annan fråga som inte omfattas av centralbyråns undersökningar men som är av stort intresse i detta sammanhang är i vilken utsträckning kommunerna underlättar finansiering-

88 en och pressar räntekostnaderna genom att teckna borgen för kreditiv och lån, som upptages i öppna marknaden. För att få svar på dessa frågor riktade kommittén i slutet av år 1964 en enkät till i huvudsak städer, köpingar och större landskommuner. Eftersom tillgänglig kreditmarknadsstatistik ger vissa uppgifter om den totala långivningen och då intresset framför allt knyter sig till sådana finansiella insatser som inte är en följd av bostadslånekungörelsens bestämmelser, begränsades enkäten till att avse förekomsten och omfattningen av finansieringsstöd av frivillig natur. Kommunerna ombads också att lämna en redogörelse för principerna för denna verksamhet. Uppläggningen och resultaten av enkäten — som avsåg att belysa det kommunala finansieringsstödet till bostäder under åren 1961—1963 — redovisas närmare i bilaga 3. Enkätens resultat kan sammanfattas sålunda: Kommunernas finansieringsstöd till bostadsbyggandet domineras av borgensansvar för krediter under byggnadstiden. För de kommuner som lämnat uppgift härom uppgick det sammanlagda beloppet av sådana byggnadskrediter som var försedda med kommunal borgen till ca 1,5 miljarder kronor under år 1961 och ökade sedan till 1,7 miljarder under år 1962 och 1,8 miljarder under 1963. 1 Bl. a. med ledning av lämnade uppgifter om utestående borgensåtaganden vid respektive års slut kan man emellertid uppskatta att kommunerna under de angivna åren iklätt sig borgensansvar för byggnadskrediter till ett sammanlagt belopp motsvarande inemot hälften av det totalt beviljade beloppet av sådana krediter till nyproduktion av bostäder. Denna verksamhet — som till följd av Kungl. Maj:ts generella medgivande om under-

ställningsfrihet praktiskt taget uteslutande torde röra sig om krediter till hus för vilka beviljats statligt bostadslån — är delvis initierad av kommunerna själva men sannolikt också i viss utsträckning en följd av krav från kreditgivarna. Genom det kommunala borgensåtagandet pressas kreditivräntan med i allmänhet en kvarts procent, någon gång mera. Vidare innebär det att kreditgivarens bestyr med kontrollen över byggnadsföretaget under byggnadstiden minskas och överföres till kommunerna, som ändå jämlikt såväl bostadslånekungörelsen som byggnadslagstiftningen är skyldiga att utöva sådan kontroll. Vanligast är att kommunerna begränsar sina åtaganden av detta slag till allmännyttiga och kooperativa företag samt till dem som bygger egnahem, men det är inte ovanligt att borgen tecknas för kreditiv även för annan byggherre. Direkta byggnadskrediter utlämnas av vissa kommuner framför allt till egnahemsbyggare men också till kommunernas egna företag. (Här bör särskilt uppmärksammas den form av kreditgivning som innebär att kommunen svarar för erforderligt rörelsekapital under byggnadstiden för egnahem som uppföres i grupp med utnyttjande av egen arbetsinsats från de blivande innehavarna, exempelvis i Stockholm.) Jämfört med vad fallet var för drygt ett tiotal år sedan är denna verksamhet numera av mindre omfattning men avsåg under exempelvis 1963 dock mer än 100 milj. kronor. I viss utsträckning torde det emellertid här vara fråga om tillfälliga försträckningar i situationer då 1

Uppgifter om ingångna borgensförbindelser av angivet slag från Stockholms stads sida för allmännyttiga företags kreditiv har icke kunnat erhållas eftersom staden under angivna år tillämpade ett förfarande gentemot kreditgivarna innebärande generell borgen för sådana krediter.

89 bankmässiga hinder för lämnandet av byggnadskredit föreligger (ex. fördröjd fastighetsbildning). Det kommunala finansieringsstödet till bostadsändamål i övrigt lämnas i mycket skiftande former. I väsentlig grad synes det vara inriktat på småhusproduktionen (där stödet framför allt torde ha formen av markupplåtelse till subventionerat pris, en verksamhet som dock icke omfattas av enkäten). Detta gäller såväl i fråga om direkta lån som beträffande borgensåtaganden. Direkta lån till allmännyttiga företag för att täcka produktionskostnader till den del de icke godtages som underlag för den statliga långivningen redovisas av ett 20-tal kommuner. Borgen för lån avsedda att täcka del av den egna insatsen vid anskaffning av egnahem och förvärv av bostadsrätt förekommer i ett mindre antal kommuner. Borgensåtagandena i övrigt avser dels sekundärlån och statliga bostadslån, då fråga är om allmännyttiga företag, men också lån för täckande av kostnader utöver pantvärdet. Det är inte möjligt att på grundval av enkätmaterialet närmare ange i vilken omfattning de olika slagen av borgensåtaganden förekommer, men efter förfrågningar till länsbostadsnämnderna kan konstateras att kommunal borgen som ersättning för inteckningssäkerhet för det statliga bostadslånet tillämpas i ett hundratal kommuner.

Frågan om kreditgarantier direkta statliga lån

i stället

för

Tidigare utredningar och förslag

Frågan om att ge det statliga kreditstödet på bostadsområdet formen av s. k. kreditgarantier i stället för direkta lån aktualiserades redan innan statsmakter-

na på sin tid tog ställning till efterkrigstidens bostadspolitiska stödsystem. Under senare delen av år 1947 avlämnade sålunda 1945 års bankkommitté ett betänkande vari föreslogs att den statliga långivningen på jordbruksoch bostadsområdena skulle ersättas av statliga kreditgarantier. Syftet härmed var att främja en rationalisering av bostadskreditgivningen. Kommittén hade i det sammanhanget även prövat tanken på inrättandet av en statlig affärsbank med uppgift att övertaga den statliga bostadskreditgivningen, utvidgad till att omfatta även bottenkrediterna. Denna tanke avvisades dock. Fördelarna med ett kreditgarantisystem i jämförelse med en direkt statlig långivning ansågs väsentligen ligga däri, att de enskilda kreditinrättningarna tillsammantagna hade större resurser att erbjuda låntagarna personlig kontakt och service än ett statligt kreditorgan. Vidare skulle kreditgarantisystemet innebära möjligheter för låntagarna att få hela sitt kreditbehov täckt hos en och samma kreditgivare. Den statliga förvaltningsapparaten skulle avlastas genom den föreslagna övergången. Från administrativ synpunkt ansåg kommittén det bättre att utnyttja redan befintliga institut än att tillskapa nya. Slutligen anfördes att kanaliseringen av sparmedel till låntagarna skulle ske på enklare och kortare väg vid ett kreditgarantisystem och anspråken på upplåning över statsbudgeten minskas. Det kreditgarantisystem som bankkommittén föreslog var ett system med individuell prövning av varje låneobjekt. Denna prövning skulle •—• när det gällde bostäder — ankomma på de bostadspolitiska organen. Kreditgarantin föreslogs täcka ett belopp motsvarande det dåvarande tertiärlånet (benämningen på den låneform som gällde för alla hustyper) och placeras vid en nedre

90 gräns så bestämd att någon riskränta inte kunde motiveras för den underliggande lånedelen. Låntagarna skulle därigenom kunna lösa sitt kreditbehov hos en kreditgivare med ett lån från botten upp till övre lånegräns till en enhetlig räntesats. Bankkommittén framhöll i anslutning till sina förslag att därest kapitalmarknaden — temporärt eller lokalt — icke hade resurser för att förse bostadsbyggandet med erforderliga krediter, borde detta problem kunna lösas genom en supplementär statlig kreditgivning i de bostadspolitiska organens regi. Förslagen anmäldes vid 1948 års riksdag och ledde till att ett system med statliga kreditgarantier infördes vid finansiering av åtgärder för jordbrukets yttre och inre rationalisering. Vederbörande departementschef underströk samtidigt angelägenheten av att alla möjligheter till förenkling av den statliga kreditgivningen till bostadsändamål tillvaratogs men han var icke beredd att i dåvarande läge förorda införandet av ett kreditgarantisystem på detta område. Bl. a. underströks i det sammanhanget svårigheterna att i dåvarande läge bedöma vilka återverkningar på penning- och kapitalmarknaderna ett genomförande av kommittéförslaget i hela dess utsträckning skulle kunna medföra. Förslag om ett kreditgarantisystem framfördes sedan också av 1950 års besparingsutredning i en promemoria angående bostadspolitiken. Vid remissbehandlingen av denna promemoria tillstyrktes i princip införandet av ett kreditgarantisystem av bland andra statskontoret, riksräkenskapsverket, bankföreningen, sparbanksföreningen, landskommunernas förbund och åtskilliga kommuner. Mot förslaget i promemorian uttalade sig bland andra bostadsstyrelsen, fullmäktige i riksbanken,

stadsförbundet och sparbanksinspektionen. Enligt sina direktiv hade 1951 års bostadsutredning att även pröva frågan om införandet av ett kreditgarantisystem. Uppdraget att utföra den därför erforderliga utredningen uppdrogs emellertid åt dåvarande riksbankschefen Mats Lemne som i en promemoria avlämnad år 1955 konstaterade att förutsättningarna för införande av ett sådant system finge bedömas något olika beträffande småhus och flerfamiljshus. Utgångspunkten för detta konstaterande var närmast förhållandena på kreditmarknaden. Utredningsmannen anförde, att när det gällde småhus skulle visserligen anspråken på kreditinstituten bli stora vid en övergång, men eftersom lån till småhus beviljas av ett så stort antal kreditinstitut spridda över hela landet behövde denna ökning av kreditanspråken icke bjuda på några oöverkomliga svårigheter. F ö r flerfamiljshusens del hade emellertid utvecklingen gått mot allt större fastighetskomplex och följaktligen allt större lånebehov från en och samma låntagare. Detta tillsammans med den dåvarande kreditgivningens struktur och möjligheter innebar enligt utredningsmannen att en övergång till kreditgarantier för flerfamiljshus skulle stöta på sådana svårigheter att det i varje fall tills vidare icke borde ifrågakomma. I sitt år 1956 avgivna betänkande Biktlinjer för bostadspolitiken berörde Bostadspolitiska utredningen även kreditgarantisystemet. Utredningen framhöll att det ur samhällsekonomiska synpunkter uppenbarligen icke kunde spela någon avgörande roll om kreditgivningen till bostadsbyggandet skedde genom direkta statliga lån eller genom statsgaranterade lån beviljade av enskilda kreditinstitut. I valet mellan de båda systemen måste andra synpunkter

91 bli avgörande, hänsynen till kreditmarknadens sätt att fungera, administrativa synpunkter etc. Utredningen ansåg att den i det föregående omnämnda promemorian innehöll övertygande skäl för att inte för tillfället övergå till kreditgarantier i fråga om flerfamiljshus. Beträffande småhus fann utredningen att en övergång till ett kreditgarantisystem skulle kunna medföra vissa fördelar. Utredningen ansåg emellertid att i dåvarande läge sparbankerna sannolikt icke skulle kunna uppbringa de medel som erfordrades för att täcka det vid ett bortfall av den statliga långivningen uppkommande kreditbehovet. Frågan om att förstärka sparbankernas kapacitet genom medgivande till Sparbankernas Intecknings AB att i vidgad omfattning emittera obligationer ansågs då av olika skäl praktiskt inte genomförbar. Möjligheten av en supplementär kreditgivning från statens sida i områden med bristande resurser hos sparbankerna, där då sparbanker och länsbostadsnämnder skulle fungera sida vid sida, ansågs innebära komplikationer för de lånsökande och dessutom väsentliga administrativa olägenheter för de bostadspolitiska organen. Den lösningen ville utredningen därför inte förorda. Utredningen uttalade sammanfattningsvis, att förutsättningarna för inför a n d e av ett kreditgarantisystem över huvud taget i dåvarande läge var så ogynnsamma att därmed borde anstå. Frågan avfördes emellertid icke definitivt — det ansågs böra ankomma på Riksbanken att ånyo aktualisera frågan när läget på kreditmarknaden gav större möjligheter. Vid anmälan av frågan i riksdagen år 1957 anslöt sig föredragande departementschefen till utredningens argumentering och förutsatte att statens stöd till bostadsbyggandet även fortsättningsvis borde utgå i form

av direkta lån. Statsutskottet och sedermera riksdagen biträdde denna mening. I proposition till 1958 års riksdag angående anslag till bostadsförsörjningens främjande anförde socialministern bl. a., att frågan om ersättande av den statliga långivningen med ett kreditgarantisystem i olika sammanhang hade varit föremål för diskussion. Frågan hade emellertid dittills ansetts sakna aktualitet. Det syntes emellertid socialministern finnas anledning antaga, att förutsättningarna hade blivit gynnsammare och att det därför inte vore uteslutet att ett kreditgarantisystem kunde genomföras åtminstone beträffande en begränsad del av bostadsproduktionen. Med hänsyn till de administrativa fördelar som vore att vinna med ett sådant system anmälde han sin avsikt att närmare undersöka frågan. Statsutskottet ansåg i likhet med departementschefen att frågan om införande av ett kreditgarantisystem på bostadsområdet borde undersökas. Utskottet fann det dock angeläget understryka, att en förutsättning för att ett dylikt system skulle kunna godtagas var att en försämring av bostadsbyggandets finansieringsvillkor och möjligheter inte uppkom. 1958 års departementspromemoria

Under senare delen av år 1958 utarbetades inom socialdepartementet en promemoria angående utformningen av ett statligt kreditgarantisystem på egnahemsområdet. I promemorian behandlades de tekniska och administrativa problem som ansågs förknippade med införandet av ett sådant system. Förutsättningarna ur kapitalmarknadssynpunkt för en sådan övergång berördes icke. Det i promemorian förordade systemet skilde sig i princip från tidigare

92 diskuterade därigenom att det icke förutsatte individuell prövning av låneobjekten av statlig myndighet. Det var ett s. k. kollektivt system av innebörd att kreditinstituten (i första hand sparbankerna) självständigt skulle handha långivning och förvaltning. För att säkerställa en bankmässig prövning av låneobjekten förutsatte systemet en viss självrisk från kreditgivarens sida. Denne skulle stå en förstahandsrisk intill 5 000 kronor i de fall förluster uppkom till följd av omständigheter förbundna med låntagarens ekonomi och skötsel av huset. Förlust över nämnda belopp skulle bäras av staten. Därest allmänna förlustrisker aktualiserades till följd av förändringar i samhällsekonomin, skulle staten ensam ta hela förlusten å det statsgaranterade lånet. Som villkor för den statliga garantin förutsattes enligt promemorian i författning inskrivna krav beträffande lånets storlek och amortering samt beträffande husets storlek och utrustning, vilka krav i huvudsak överensstämde med dem som då gällde för statligt egnahemslån. Med den angivna riskfördelningen och de föreslagna villkoren beträffande huset och lånet, skulle den granskning som utövades av förmedlingsorganet helt kunna övertagas av vederbörande kreditgivare. Kreditgivarna förutsattes endast åvila skyldighet att underrätta länsbostadsnämnd om meddelat beslut om garantilån. Nämnden skulle ha rätt att på framställning utanordna belopp motsvarande uppkommen förlust minus självrisken. I fråga om fall där staten hade att ta på sig hela förlusten skulle emellertid beslutanderätten tillkomma Kungl. Maj:t. Utgående räntesubventioner förutsattes enligt promemorian i ett kollektivt

kreditgarantisystem betalas direkt till kreditgivarna och låntagarna endast debiteras skillnaden mellan räntesubventionen och marknadsräntan. I promemorian framhölls också att om en anordning med ramar för det statliga kreditstödet av statsfinansiella eller konjunkturpolitiska skäl även fortsättningsvis ansågs nödvändig, kunde man fastställa en sådan ram för garantigivningen att av länsbostadsnämnderna fördelas på kreditgivare. Avslutningsvis diskuterades som alternativ till det förordade systemet även en anordning innebärande individuell prövning av statlig myndighet av varje låneobjekt. Ett sådant system ansågs dock underlägset det förordade kollektiva systemet eftersom det inte skulle medföra den avlastning av den statliga förvaltningsapparaten som man eftersträvat. Promemorian remissbehandlades och fick därvid ett blandat mottagande. En del instanser tillstyrkte förbehållslöst det förordade kollektiva systemet, andra tillstyrkte endast ett individuellt system. Vissa remissinstanser avstyrkte både kollektiv och individuell kreditgaranti och några förordade fortsatt utredning av frågan. övervägande antalet hörda organ beklagade att promemorian endast hade behandlat de tekniska och administrativa problemen i samband med en övergång till ett kreditgarantisystem. De uttalade att en p r i m ä r förutsättning för en sådan övergång var att kreditmarknaden kunde övertaga en långivning av den storlek det här var fråga om utan störningar och utan ogynnsamma återverkningar för egnahemsbyggandet. Fullmäktige i Riksbanken begränsade sig sålunda i sitt yttrande till konsekvenserna ur kreditmarknadssynpunkt av den ifrågasatta övergången. För sparbankernas del skulle övergången to-

93 tält sett komma att innebära krav på en fördubbling av långivningen till småhus. För finansieringen av denna ökning skulle i princip tre utvägar stå till buds, antingen att staten via budgeten ställde erforderliga medel till sparbanksväsendets förfogande eller att sparbankerna gavs möjlighet att låna upp dessa medel på marknaden, eller att sparbankerna ändrade på sin utlåningsstruktur. Den första utvägen ansågs inte kunna komma i fråga, därför att den inte skulle innebära en åsyftad avlastning av budgeten. För den andra utvägen saknades institutionella förutsättningar och sparbankernas gemensamma organ för fastighetsbelåning skulle icke kunna konkurrera på obligationsmarknaden annat än till priset av en högre ränta. Omstruktureringen av sparbankernas utlåningsverksamhet skulle slutligen innebära ett så starkt brott mot hittills tillämpad utlåningspraxis att den inte utan vidare kunde anses möjlig. Fullmäktige underströk vidare att det inte bara vore fråga om en ökad utlåning inom sparbanksväsendet som en enhet, utan därtill kom problemet rörande omfördelningen av utlåningskapaciteten inom landet. Kapitaltillgången hos sparbankerna i vissa delar av landet ansågs relativt god men i andra delar uppenbarligen helt otillräcklig till och med vid gällande finansieringsnormer. Riksbanken åberopade h ä r uppgifter om graden av fördjupning av det statliga lånet i olika delar av landet. Bostadsstyrelsen, uttalade beträffande kapitalförsörjningen att en övergång till ett kreditgarantisystem icke kunde komma i fråga med mindre man hade bestämda garantier för att kreditgivarnas, framförallt sparbankernas, kreditkapacitet ökades. Eftersom denna kapacitet är så ojämnt fördelad i landet och det inte kunde vara rimligt att egna-

hemsbyggandets storlek och geografiska fördelning blev beroende av kreditinstitutens långivningskapacitet och organisatoriska struktur ansåg styrelsen det därutöver nödvändigt med åtgärder avsedda att åstadkomma en utjämning av denna kapacitet. Liknande synpunkter framfördes av en del länsbostadsnämnder och av Svenska Landskommunernas förbund samt vidare av länsstyrelserna i Älvsborgs län och Västernorrlands län. Med hänsyn till knappheten på långfristigt kapital och de väldiga statliga upplåningsbehov som vore att förutse för andra än bostadsändamål ansåg Svenska Bankföreningen att en omläggning från direkt långivning till ett kreditgarantisystem — även om detta begränsades till egnahem — skulle få betydande återverkningar på penningoch kapitalmarknaden och kunna ge upphov till svårbemästrade kreditmarknadsproblem. Svenska Sparbanksföreningen framhöll att sparbankerna har att tillgodose mångskiftande kreditbehov. Möjligheter att få lån av olika slag hos ett och samma kreditinstitut ansågs betydelsefull för de lånsökande. Det vore därför angeläget att sparbankerna icke försatte sig — eller försattes — i den situationen att den vid sidan av egnahemslånen bedrivna långivningen decimerades, därför att tillgängliga medel i allt för hög grad togs i anspråk för egnahemslån. Frågan om kapitalförsörjningen vid en övergång till kreditgarantier krävde noggranna och ingående överväganden i olika hänseenden och föreningen nämnde frågan om sparandets utveckling och dess kanalisering till sparbankerna samt vidare dessas möjligheter att erhålla medel via obligationsmarknaden. Vissa lättnader skulle det innebära om den ifrågasatta övergången skedde successivt.

94 Sveriges Jordbrukskasseförbund framhöll att överflyttandet av en så betydande kreditgivning som det h ä r vore fråga om från staten till enskilda kreditinstitut innebar risk för återverkningar på den för andra ändamål behövliga kreditvolymen. Denna fråga var av central betydelse vid ett ställningstagande till ett kreditgarantisystem. För Svenska Försäkringsbolags Riksförbund framstod det som tveksamt huruvida sparbanker och andra aktuella kreditinstitut disponerade över de kapitaltillgångar som skulle erfordras för en övergång. I vart fall ansågs detta icke vara fallet utan att andra legitima lånebehov eftersattes. Landsorganisationen anförde att ett genomförande av kreditgarantisystemet skulle innebära att statens upplåningsbehov kunde reduceras med ett belopp motsvarande utlåningen till egnahemsbyggandet. Om egnahemsbyggandet icke skall nedgå och riksdagens bostadspolitiska program icke bli utan reell innebörd måste den icke-statliga upplåningen stiga med lika mycket och kanaliseringen av den totala upplåningen på kapitalmarknaden till bostadsområdet bli oförändrad. Om så inte blir fallet måste en övergång till ett kreditgarantisystem uppfattas som en allvarlig bostadspolitisk nackdel. Sveriges Akademikers Centralorganisation framhöll att en fördubbling av sparbankernas långivning till egnahemsbyggandet, som övergången skulle innebära, kunde leda till att deras kreditgivning exempelvis till flerfamiljshus eftersattes med åtföljande komplikationer för bostadsbyggandet i dess helhet. Bank- och fondinspektionen ansåg att det föreliggande förslaget icke kunde läggas till grund för lagstiftning förrän efter ytterligare utredning där särskilt kapitalanskaffningsfrågorna beaktats. Sparbanksinspektionen ansåg sig icke

kunna tillstyrka ett system med statliga kreditgarantier utan att det först noga övervägdes främst hur en supplerande kreditgivning skall ordnas, därest sparbankerna icke räckte till för uppgiften. Fullmäktige i riksgäldskontoret ansåg det vara en grundförutsättning för införande av ett kreditgarantisystem att läget på kreditmarknaden var sådant att den egnahemsverksamhet som ur allmänna synpunkter anses angelägen att upprätthålla, icke försvårades. Enligt fullmäktiges uppfattning var den förutsättningen då icke för handen. Den högbelåning som utgjorde ett led i den statliga bostadspolitiken skulle icke i sin helhet ha kunnat tillgodoses om icke riksgäldskontoret tagit penningmarknaden (skattkammarväxlar) i anspråk för att provisoriskt fylla brister på långfristigt kapital. Då det knappast torde böra ifrågakomma, att sparbankerna, med åsidosättande av sina övriga u p p gifter inom kreditväsendet, helt engageras för en statsgaranterad egnahemslångivning fanns det anledning befara att införandet av ett kreditgarantisystem skulle komma att försämra möjligheterna att erhålla egnahemslån. Andra kreditinstitut borde kopplas in eller en supplerande kreditgivning från statens sida ordnas. Hyresgästernas Riksförbund uttalade att, såvitt förbundet kände till, material saknades för slutsatsen, att läget på kreditmarknaden skulle ha undergått sådana förändringar sedan tiden före andra världskrigets utbrott att en övergång till ett kreditgarantisystem icke skulle komma att äventyra erforderliga bostadspolitiska målsättningar. Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund ansåg det tveksamt om hela långivningen till egnahemsbyggandet kunde överlåtas till enskilda kreditinstitut. En utredning borde ha gjorts r ö r a n d e kreditinstitu-

95 tens möjligheter att öka sin långivning i erforderlig utsträckning. Vid en förutsatt ökning av egnahemsbyggandet och en ökning av långivningen till varje hus, som kreditgarantisystemet skulle innebära, kunde ej helt bortses från risken att den redan begränsade långivningen till flerfamiljshus kunde komma i farozonen. Vidare framhölls att det framförallt torde bli svårt att i vissa områden skaffa fram erforderliga krediter. Ur rättvisesynpunkt måste det anses stötande om människor som bor i vissa delar av landet skulle få m i n d r e förutsättningar att skaffa sig egnahem än andra endast genom att man övergår från ett finansieringssystem till ett annat. Synpunkter av liknande slag framfördes även av Svenska Riksbyggen och av Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) som även lämnade upplysningen att vissa företag då hade beviljats sekundärlån av sparbank under förutsättning att ett kreditgarantisystem icke infördes för egnahem. Om så bleve fallet skulle banken icke kunna stå vid sin utfästelse. Svenska Byggnadsentreprenörföreningen tillstyrkte förslaget om övergång till kreditgaranti på villkor att statsmakterna tillförsäkrade kreditinstituten möjlighet att hålla den kreditvolym som förslaget förutsatte. Föreningen fäste också uppmärksamheten p å bristen på sparmedel i jämförelse med byggnadsbehovet i vissa områden. Åtskilliga remissinstanser uttalade stark tveksamhet beträffande det sätt på vilket förslaget till riskfördelning utformats i promemorian. Bostadsstyrelsen framhöll beträffande riskfördelningen mellan kreditgivaren och staten, att större klarhet krävdes beträffande definitionen av sådan förlust som skulle k u n n a leda till ersättningsanspråk mot staten motsvarande

hela förlusten, likaså i frågan hur den granskning skulle gestalta sig som måste utföras av länsbostadsnämnderna vid av kreditgivaren anmäld förlust å en som garantilån rubricerad kredit. Liknande synpunkter framfördes av bl. a. Riksräkenskapsverket samt Bank- och fondinspektionen. Sparbanksinspektionen anförde att sparbanker icke lagligen kan påtaga sig risker av det slag, som hade förutsatts i förslaget om kollektiv garanti. Det kan icke heller lagstiftas om att sparbanker medvetet skall ta på sig risker. Även om nuvarande laghinder upphävdes skulle sparbankerna generellt sett icke vilja utnyttja uppkomna möjligheter. Insättarnas trygghet är här ett avgörande motiv. I de fall då staten enligt förslaget skulle svara för hela förlusten å ett lån krävdes enligt inspektionen klarare regler. Det framhölls i det hänseendet att »ett kreditinstitut icke kan anse en risk täckt blott genom förhoppningen om en för detsamma gynnsam tolkning en gång i framtiden från garantigivarens sida av dennes egna förpliktelser». Väsentligen på dessa grunder avstyrkte inspektionen kollektiv kreditgaranti och förordade i stället ett system med individuella kreditgarantier. Konungariket Sveriges stadshypotekskassa framhöll att den osäkerhet som skulle uppkomma i fråga om riskfördelningen framstod som särskilt betänklig ur kreditgivarens synpunkter med beaktande av att Kungl. Maj :t — dvs. garanten själv — skulle avgöra, huruvida kreditgarantin skall träda i tillämpning på grund av allmänna förändringar i det ekonomiska livet. Sparbanksföreningen ansåg att statens risktagande »på grund av förändringar i det ekonomiska livet» var begränsat på ett sätt som var mycket svårbedömligt. Allmänna förlustrisker kunde uppstå utan att nämnda förändringar in-

96 träffat. Föreningen förutsatte också att statens beslut om risktagande borde kunna meddelas redan innan förluster aktualiserats. Kreditinstitutets självrisk ville föreningen begränsa till tio år och nedsätta till 3 000 kronor. Med hänsyn till att inteckningssäkerheten för självrisken icke kunde anses fullgod förutsatte föreningen att en gemensam risktäckning för sparbankerna finge ordnas. Om lån ansågs böra utgå i fall där kreditvärdigheten var låg — enligt banklagstiftningens bedömningsgrunder — var det nödvändigt att sådant lån lämnades av något statligt eller socialt organ eller att kommunen gick i borgen. Landskommunernas förbund antog att bankerna i ur bankmässig kreditsynpunkt tveksamma fall skulle komma att kräva kommunal borgen för självriskbeloppet. Steget därifrån till ett allmänt krav på kommunal borgen vore icke långt. Statens garanti borde gälla även i fall där inteckningssäkerhet icke kan ställas och kommunal borgen i sådana fall icke krävas. Liknande synpunkter framfördes av Svenska Stadsförbundet. Fullmäktige i riksgäldskontoret framhöll att icke önskvärda konsekvenser skulle kunna uppkomma till följd av den förutsatta självrisken. Kreditinstituten skulle ej sällan visa sig obenägna att ta topprisken och i sådana fall skulle krävas ytterligare säkerhet eller en bibehållen statlig supplementär långivning. SABO betraktade det som orealistiskt att ansvariga instanser skulle godta en a n o r d n i n g som innebar att ett kreditinstitut skulle avgöra när och i vilken omfattning staten skall ikläda sig kreditgaranti. Svenska Bankföreningen ansåg det principiellt betänkligt att kreditinstituten skulle till egen fördel engagera staten i garantiförpliktelser i synnerhet som staten i praktiken skulle komma att

sakna möjligheter att kontrollera eller begränsa verksamhetens omfattning. Sveriges Jordbrukskasseförbund ansåg att statens företrädare skulle kunna komma i ett besvärligt läge då de skall avgöra hur stor del av förlusten, som skall bäras på de engagemang som kreditgivaren på egen h a n d och endast med ledning av vissa generella låneregler bundit dem till. Sveriges allmänna hypoteksbank framhöll att den riskfördelning som promemorian förutsatte uteslöt medverkan från landshypoteksinstitutionen. En del remissinstanser berörde de sociala och ekonomiska konsekvenserna av förslagets genomförande. En allvarlig konsekvens av den föreslagna kollektiva kreditgarantin skulle enligt bostadsstyrelsen bortfallet av den kommunala förmedlingsverksamheten och det kommunala ansvarsåtagandet innebära. Styrelsen erinrade i det sammanhanget om den aktiva roll som kommunerna förutsatts spela vid genomförandet av det bostadspolitiska programmet. Ett uttryck härför var den i lag stadgade rätten för kommunerna att anslå medel för bostadspolitiska ändamål och skyldigheten att medverka i den statliga lån- och bidragsgivningen. Styrelsen uttryckte vidare farhågor för att antalet fall där genomförandet av ett egnahemsbygge — på grund av tveksamhet rörande kreditvärde eller sökandens solvens — krävde kommunala ekonomiska insatser skulle komma att öka och att detta skulle kunna innebära att kommunernas intresse av att medverka dämpades eller försvann. Styrelsen anförde vidare att ersättandet av den nuvarande bostadspolitiska bedömningen med en bankmässig sådan skulle få konsekvenser i första hand för frågan vilka hus som över huvud taget skulle få lån. Den bankmässiga bedömningen skulle innebära ett skärpt hän-

97 synstagande till kreditvärdet, vilket skulle få konsekvenser inte bara i fråga om vilka hus som skulle få lån utan också hur stort lån som skulle komma att beviljas. I båda fallen skulle finansieringssvårigheter kunna omöjliggöra en sådan lösning av en familjs bostadsfråga som ur bostadssocial synpunkt framstod som mest ändamålsenlig. Det var nybyggnadsverksamheten på glesbygd, främst jordbrukets bostäder, som kom i farozonen. Kooperativa Förbundet anförde att vid ett kreditgarantisystem var det osäkert om egnahemsbehovet blev i rimlig grad likformigt tillgodosett. Också vid en omfattande lokal långivning kan det rent bankmässiga bedömandet komma i förgrunden framför det bostadssociala. De mest behövande kan därigenom komma i efterhand medan de som solida låntagare ansedda får generösare mått. LO avstyrkte införandet av ett kreditgarantisystem innan undersökningar visat att detta kunde ske utan allvarliga negativa verkningar ur sociala och samhällsekonomiska synpunkter. Stadsförbundet framhöll att det föreslagna kreditgarantisystemet uppenbarligen skulle komma att medföra sådana förändringar för kommunerna att återverkningar på deras möjligheter att utöva en bostadspolitisk aktivitet icke skulle kunna undvikas. Kommunernas inflytande på bebyggelseutvecklingen skulle komma att reduceras. Hyresgästernas riksförbund ansåg att förslaget om viss självrisk för kreditinstituten med hänsyn till sparbankernas växlande resurser skulle leda till att behandlingen av den enskilda lånsökanden skulle komma att variera och därmed stora grupper av inkomsttagare berövas möjligheten att skaffa ett eget hem. Byggnadsstyrelsen framhöll att läns1—614609

arkitektkontoren skulle mista en värdefull kontakt med lokaliseringsfrågorna och en möjlighet att påverka planlösningar och byggnadsskick. Lantbruksstyrelsen redovisade erfarenheter av det individuella kreditgarantisystemet på jordbrukets område. Åsyftad förenkling hade uppnåtts men lantbruksnämnderna hade tagits i anspråk i större utsträckning än som avsetts bl. a. i fråga om kontakter med kreditgivarna rörande betalningsförsummelser. Redovisningen av garantin hade blivit mera komplicerad än man hade antagit. Styrelsen befarade också att de garanterade egnahemslånen som förutsattes löpa med högre ränta än bottenlånen därigenom skulle bli attraktivare för kreditgivarna än de statsgaranterade jordbrukslånen som författningsenligt skall löpa med samma ränta som bottenlånen. Vid kapitalknapphet skulle detta kunna medföra rubbningar i utlåningsstrukturen. Kreditgivarens självrisk kan medföra att denne söker gardera sig mot förlust genom ett rigoröst urval bland de lånsökande. Det bostadssociala syftet med lånen skulle därigenom underordnas kreditgivarens önskemål om en så riskfri placering som möjligt. Och den lånsökande hade ingen klagorätt. Bank- och fondinspektionen uttalade allmän skepsis beträffande möjligheterna att vid det föreslagna systemet tillgodose bostadssociala synpunkter. Eftersom kreditförluster kan drabba lokalt sett mycket olika skulle systemet kunna leda till orimliga konsekvenser beträffande vissa inom begränsade områden verkande kreditinstitut. Malmö stads fastighetsnämnd anförde i en promemoria att förslagets genomförande skulle komma att leda till att kreditinstituten fick det inflytande på bostadslokaliseringen och därmed samhällsbyggandet över huvud taget som på

98 senare tid förts över på stat och kommun. Ur kommunal synpunkt var detta betänkligt därför att kommunerna hade att svara för de omfattande investeringar som följer av ett egnahemsbyggande såsom markförvärv, exploateringsarbeten, byggande av skolor och andra allmänna byggnader samt ordnande av trafikmedel. Sveriges Jordbrukskasseförbund ansåg att man helt hade bortsett från den betydelse som den nuvarande statliga långivningen har såsom ett medel att genomföra en rationell planering av bebyggelsen på landsbygden samt från behovet av en samordning med den verksamhet som lantbruksnämnderna bedriver. De jordbrukspolitiska synpunkterna måste tillmätas avgörande betydelse, då det gäller bostäder på jordbruksfastighet. Dessa synpunkter kunde i tillfredsställande grad beaktas endast om kreditgarantisystemet gavs individuell form. Överflyttningen av byggnadskontrollen till kreditinstituten berördes av bostadsstyrelsen som erinrade om att en decentralisering av den tekniska granskningen till kommunerna just hade påbörjats i förenklingssyfte. Det innebar för kommunerna möjlighet till samordning av den granskning som sker i samband med ansökan om byggnadslov och granskningen av låneärende. Den eftersträvade förenklingen av granskningsförfarandet skulle vid ett genomförande av förslaget i promemorian icke komma till stånd. Sparbanksföreningen förutsatte i denna fråga som möjligt att kommunerna även framgent skulle kunna handlägga egnahemsärenden samt under byggnadstiden genom sin tekniska expertis utöva teknisk kontroll. Denna expertis är ofta den enda tillgängliga och utnyttjandet av den ägnat att förbilliga kostnaderna.

Sparbanksinspektionen framhöll att många sparbanker av ekonomiska och organisatoriska skäl icke skulle kunna övertaga kontrollåtgärderna inom ramen för ett kollektivt garantisystem. Större sparbanker kanske hade möjlighet att åtaga sig uppgiften men endast till ett pris som avsevärt skulle fördyra egnahemskrediterna. Statsfinansiella aspekter anlades av bl. a. statskontoret och bostadsstyrelsen. Statskontoret ansåg sålunda det icke tillfredsställande att de återhållande moment som finns i det kommunala ansvaret och statliga myndigheters överblick över arbetsmarknadsfrågorna skulle försvinna. Det vore bättre att det kommunala ansvaret bibehölls jämsides med kreditinstitutens och att statens risktagande begränsades till förluster betingade av förändringar i samhällsekonomin. Endast under denna förutsättning kunde man undvara ramar för garantigivningen och avstå från kravet på kameral redovisning och kontroll. Bostadsstyrelsen framhöll att bedömningen i en kreditinrättning av en låneansökan blir mera krävande om den inte som nu kan grundas på ett föregående beslut av en länsbostadsnämnd. Detta skulle leda till ökad arbetsinsats och kostnadsökning med krav på räntegottgörelse. De totala administrationsutgifterna skulle därmed icke minska. Styrelsen framhöll också att ett system för fördelning av en ram för kreditgarantier motsvarande den gällande fördelningen av låneram knappast skulle kunna göras funktionsdugligt. De olika kreditinstituten arbetar inom områden som griper över varandra och icke följer länsgränserna. Om man fördelar en ram för kreditgarantier på olika kreditinstitut som föreslagits skulle man därför icke kunna ana sig till hur bo-

99 stadsbyggandet kom att fördela sig lokalt. Promemorian och däröver avgivna remissutlåtanden anmäldes inte i 1959 års bostadsproposition på annat sätt än att departementschefen meddelade att den hade utarbetats och att han hade för avsikt att om förutsättningar för införande av ett kreditgarantisystcm redan under påföljande budgetår visade sig föreligga föreslå Kungl. Maj :t att anmäla frågan för riksdagen. Statsutskottet tog emellertid del av såväl den inom departementet utarbetade promemorian som de över promemorian avgivna utlåtandena. Utskottet ansåg sig kunna konstatera, att delade meningar rådde både i frågan om hur ett sådant system borde utformas och de praktiska möjligheterna i en nära framtid att genomföra ett dylikt system utan att egnahemsbyggandets storlek och fördelning på olika delar av landet menligt påverkades. Utskottet underströk i anledning därav sitt vid föregående riksdag gjorda uttalande och framhöll därjämte att det rådde enighet om önskvärdheten av att egnahemsbyggandet uppmuntrades och att bostadsbyggandet finge fortgå utan störningar. Utskottet förordade emellertid att en allsidig och förutsättningslös prövning av frågan kom till stånd. Inte minst viktigt ansågs det vara att övergångsproblemen blev noggrant utredda. Möjligheten att komma till rätta med dessa problem genom ett successivt genomförande av ett kreditgarantisystem borde undersökas närmare. Utskottet ansåg det lämpligt att frågan begränsades att gälla endast egnahemsområdet.

Utländska kreditgarantisystem

Metoden att med statliga lånegarantier stödja kreditförsörjningen till bostäder h a r kommit till användning i vissa andra länder. Mest konsekvent synes garan-

tisystemet ha kommit att tillämpas i USA och Danmark. Det system för federalt stöd som tilllämpas för bostadsbyggande i allmänhet i USA är en speciell form av lånegaranti där eventuella förluster täcks ur en med särskilda avgifter från låntagarna uppbyggd fond, alltså närmast en form av försäkring för kreditgivaren. Systemet härstammar från mitten av 1930talet, då depressionen och dess konsekvenser för fastighetsmarknaden gav anledning till federala ingripanden för att stödja bostadsbyggandet och återupprätta förtroendet för bostadsfinansieringen. Detta stöd fick formen av ekonomisk hjälp via kommunerna till produktionen av för mindre bemedlade lämpliga lägenheter och ett av federala myndigheter organiserat system av kreditgarantier för bostadsbyggandet i allmänhet. För kreditgarantisystemet tillsköts erforderliga fondmedel från den federala budgeten men dessa medel förutsattes bli — och blev också inom få år — återbetalda och fonderna i fortsättningen finansierade genom särskilda avgifter från dem som ville komma i åtnjutande av garantin. Den största fonden är av typen ömsesidig försäkringsfond, vilket ger låntagarna rätt till viss återbäring. Utöver försäkringsavgift betalar låntagaren en engångsavgift för att täcka kostnaderna för administration av fonderna och verksamheten i övrigt. En garanti inom ramen för detta system kan erhållas först efter individuell ansökan och granskning. Granskningen sker genom något av den federala instansens 76 avdelningskontor och avser husets standard med avseende på utrymme, utrustning, miljö samt kostnaderna. Garantin beviljas sedan intill en viss andel av produktionskostnaden, lägre ju högre produktionskostnaden är. Hus som uppförs till kostnader över

100 vissa värden kan icke komma i åtnjutande av garantin. Räntesats och amorteringstid för garanterade lån måste överensstämma med vissa av garantiorganet utfärdade regler. Det är således här fråga om ett av samhället organiserat kreditgarantisystem med individuell prövning som egentligen skiljer sig från de i Sverige tillämpade reglerna blott därigenom att det administreras utanför den federala budgeten och bär sina egna kostnader och att de som kommer i åtnjutande av garantin i särskild ordning således får erlägga en försäkringspremie och ett förvaltningsbidrag. Jämsides med denna garantiordning h a r sedan slutet av 1940-talet möjlighet förelegat för krigsveteraner att erhålla en federal kreditgaranti utan erläggande av varken försäkringspremie eller administrationsavgift. Förluster betalas här direkt från den federala budgeten. Det federala stödet i här angivna former nådde sin största omfattning i mitten av 1950-talet då mer än hälften av alla nya bostadsbyggen finansierades med hjälp av någon form av kreditgaranti. Därefter har andelen minskat och motsvarade under 1963 ca 20 procent. Det i USA tillämpade kreditgarantisystemet kompletteras på det bostadspolitiska området med särskilda former av lån och bidrag från den federala budgeten, vilka är avsedda att främja tillkomsten framför allt genom kommunal försorg av bostäder lämpade för barnfamiljer med låga inkomster och för åldringar. Denna produktion är dock förhållandevis blygsam. Man har under senare år haft ett årligt tillskott motsvarande ca 2 procent av totalproduktionen. Särskilda federala stödformer finns också för att främja stadsplanering, sanering, gemensamhetsanläggningar, studentbostadsbyggande m. m. Väsentliga insatser för att åstad-

komma en friktionsfri kapitalförsörjning inom vissa regioner görs av de federala organ vars uppgift det är att genom köp och försäljning av inteckningar flytta över kapital från överskotts- till underskottsområden. Denna utjämning av utlåningsresurserna är en förutsättning för kreditgarantisystemets funktionsduglighet i de senare områdena. I Canada har ett system av statlig försäkringsgaranti vid bostadsfinansieringen byggts upp efter mönster från USA. Skillnaden mellan de båda systemen är — förutom av organisatorisk art — att i USA kan garantin utnyttjas både vid nyproduktion och vid köp av redan befintliga hus medan i Canada systemet begränsats att gälla för nyproduktion. Det har diskuterats att häva denna begränsning men ännu har så icke skett, då man fruktar att nyproduktionen skulle bli lidande härav. Den väsentligaste skillnaden är dock att i USA tar man ut försäkringspremien — en halv procent av kvarstående skuld — årligen i samband med räntor och amorteringar medan i Canada premien tas ut i form av en engångsavgift motsvarande 2 procent av lånebeloppet när detta utbetalas. I Danmark övergick man år 1959 från en direkt statlig bostadslångivning till ett system med statliga kreditgarantier. Möjligheten att erhålla statliga lån finns kvar, men den är subsidiär och får tillgripas endast om kreditgarantisystemet icke leder till ett bostadsbyggande av tillräcklig storlek. Skälet för införandet av en ordning med kreditgarantier uppges vara ett önskemål att i större utsträckning än tidigare förmå enskilda kreditgivare att engagera sig i bostadsfinansieringen. Finansieringen av bostadsbyggandet i Danmark ombesörjs huvudsakligen av särskilda obligationsemitterande kredit-

101 institut. Dessa dominerar i sin tur obligationsmarknaden, vilken såvitt gäller sådana emissioner hittills icke varit underkastad kontroll av centralbanken. Det är karakteristiskt för danskt fastighetskreditväsen att en byggherre alltid kan få erforderliga lån om han är beredd att betala den ränta obligationsförsäljningen vid envar tidpunkt betingar. Vad som behövdes ur kapitalmarknadssynpunkt vid övergången till kreditgarantisystemet var således endast en organisatorisk utbyggnad av obligationsmarknaden. Denna kom till stånd genom inrättandet av tre nya s. k. realkreditinstitutioner med uppgift att bevilja lån i de inteckningslägen, som tidigare hade täckts av de statliga lånen. Beviljas statlig kreditgaranti kan lån genom dessa institutioner erhållas upp till samma gränser som tidigare gällde för statslånen. Utan statsgaranti lämnas lån till en något lägre gräns. På senare år har dessa realkreditinstitutioner även etablerat ett system av försäkringsgaranti, varigenom egnahemsägare kan få lån upp till 85 procent av husets värde mot i normalfallet 75 procent. (Den statliga kreditgarantin möjliggör dock i fråga om småhus belåning upp till 90 procent.) Låntagaren får i sådant fall utöver ränta och amortering halvårsvis även erlägga en försäkringspremie. De danska sparkassorna har etablerat ett liknande försäkringssystem och under år 1965 har de s. k. sociala bostadsföretagen i syfte att främja dessa företags egenfinansiering och därmed göra deras produktion mindre beroende av statsgarantier och statslån inrättat »Boligselskabernes garantifond». Fonden skall på samma sätt som staten gör enligt bostadslagen, ställa garantier för tertiärlån till förhöjd lånegräns. Det statliga kreditgarantisystemet förutsätter individuell prövning av Bolig-

ministeriet för varje låneobjekt. Bostadslagen ger dock möjlighet för ministeriet att bemyndiga vissa kreditgivare att Utan särskild ansökan härom lämna ut lån med statsgaranti till småhus av typer, som erhållit generellt godkännande. Denna möjlighet har dock hittills icke utnyttjats. Garantin innebär att staten gentemot långivaren påtager sig ansvar såsom för egen skuld för låntagarens förpliktelser (dock icke vid försummelser som kan hänföras till bristande tillsyn från långivarens sida). Garantin förutsätter visst kommunalt medansvar. Jämfört med det före 1959 tillämpade statliga lånesystemet har införandet av kreditgarantier endast inneburit att utbetalnings- och förvaltningsbestyr överflyttats från Boligministeriet till de särskilt inrättade realkreditinstitutionerna. Ansökan om kreditgaranti görs och behandlas i stort sett enligt samma mönster som gällde för direkta statslån. Finansieringen av bostadsbyggandet sker nu som förut väsentligen över obligationsmarknaden. Den direkta statslångivningen finansierades nämligen i stort sett genom statsobligationer. En skillnad är att statsobligationerna på sin tid kunde emitteras under perioder av gynnsamma marknadsförutsättningar, vilket medförde långsammare och lugnare rörelser i räntenivån. Det nuvarande systemet anses innebära oftare förekommande ränteförändringar, även om centralbanken genom att operera på obligationsmarknaden i viss mån kan utjämna i varje fall kortsiktiga variationer. Efter övergången från statslån till kreditgarantier och fastställandet av ramar för garärttigivningen h a r én förskjutning inträffat i bostadsbyggandets sammansättning från socialt till privat och från statsstött till icke statsstött byggande. Inrättandet av én marknad

102 för tertiärlån betydde en förbättring av det privata bostadsbyggandets finansieringsvillkor samtidigt som inkomstutvecklingen i landet medförde en stark ökning av bostadsefterfrågan. År 1958 finansierades tre fjärdedelar av bostadsbyggandet med hjälp av statliga lån. År 1964 utnyttjades statliga kreditgarantier endast för ca en tredjedel av bostadsproduktionen och det var praktiskt taget uteslutande sociala bostadsföretag som begagnade sig av denna möjlighet. 1

Argumenten för och emot övergång till ett kreditgarantisystem

Fördelarna med ett statligt kreditstöd i form av kreditgarantier i stället för direkta statliga lån har ansetts främst ligga däri att låntagaren i det förra fallet kan få hela sitt kreditbehov tillgodosett hos en och samma kreditgivare (enhetslån) medan han i det senare får vända sig till minst två sådana. Vid ett enhetslån underlättas hans bestyr med handlingar av olika slag, ritningar, beskrivningar, inteckningar etc. i samband med ansökan om lån och minskas dessutom antalet erforderliga kontakter vid finansieringens ordnande och under låneförvaltningen. övergången till ett kreditgarantisystem skulle vidare innebära en avlastning av den statliga administrationen varigenom förenklingar och ett förbilligande av densamma kunde komma till stånd. Den största effekten skulle h ä r vinnas vid ett kollektivt kreditgarantisystem enligt någon av de modeller som föreslagits i 1958 års departementspromemoria och i Näringslivets Bostadsutrednings skrift Bostadshusens finansiering. Vid ett kreditgarantisystem med prövning från statlig myndighets sida av varje enskilt låneobjekt (individuell kreditgaranti) kommer rationaliserings-

effekten att i stort sett begränsas till utbetalnings- och förvaltningsstadiet. I den ovan n ä m n d a skriften Bostadshusens finansiering har vidare framhållits att en topplångivning till bostadssektorn som sker i konkurrens mellan ett flertal affärsmässigt arbetande kreditinstitut är ägnad att reducera riskerna för felinvesteringar. I det följande skall göras ett försök att belysa innebörden ur kreditmarknadssynpunkt av den nuvarande finansieringsordningen och konsekvenserna för bostadsfinansieringen av ett ersättande av den direkta statliga långivningen med ett kreditgarantisystem.

Bostadslångivning och kapitalmarknad åren 1951—1964

I bostadsbyggnadsutredningens huvudbetänkande redovisas i avsnittet rörande kapitalmarknadens 2 utveckling vissa uppgifter om dels bostadskrediternas fördelning under åren 1951—1963 på kapitalmarknaden, bostadsstyrelsen och affärsbankerna och dels det totala kapitalmarknadsutbudets fördelning pä olika sektorer. Dessa uppgifter har kompletterats med tal för år 1964 och redovisas i tabellerna 6: k och 6: 5. Av tabell 6: k framgår att de statliga lånens andel av nettokreditgivningen till bostadssektorn var mycket betydande under 1950-talet men minskade något från och med 1960. Affärsbankernas 1

En utförligare redogörelse för bostadsfinansiering och bostadspolitiskt finansieringsstöd i här berörda länder återfinnes i bilaga 4. 2 I utredningens redovisningar har till kapitalmarknaden förts försäkrings- och pensionsinrättningarnas, sparbankernas, jordbrukskasseorganisationens och postbankens förvärv av obligationer, förlagsbevis och aktier samt deras direkta utlåning (reverslån m. m.) och vidare allmänhetens förvärv av obligationer, förlagsbevis och aktier. Denna definition av kapitalmarknaden tillämpas även i detta betänkande.

103 Tabell 6: 4. Bostadskrediternas fördelning (nettobelopp i genomsnitt per år)

Ar

1951—1954 1955—1959 1960—1964

Kapitalmarknaden

Bostadsstyrelsen

Affärsbankerna (och Riksbanken)

Summa bostadskrediter

Mkr

Mkr

/o

Mkr

Mkr

29 33 18

227 340 664

/o

1 085 1 436 2 549

544 876 685

59 54 65

(och Riksbankens) bidrag h a r varierat kraftigt på kort sikt (som framgår av tabell 6:1), men svängningarna dämpas i hög grad i talen för längre perioder. Tabell 6:5 visar att bostadsupplåningen har tagit i anspråk ungefär hälften av kapitalmarknadens resurser: 48, 55 respektive 52 procent under de tre perioderna. Under senare hälften av 1950-talet uppgick statens och bostadssektorns sammanlagda andel av kapitalmarknadsplaceringarna till icke mindre än 68 procent. Denna höga siffra får ses delvis mot bakgrunden av att denna upplåning fick särskilt stöd genom kreditpolitiska regleringsåtgärder. Trots detta fick statens upplåningsbehov tidvis tillfredsställas hos bankerna i stället för på kapitalmarknaden. Om bostadsstyrelsens nettobidrag i stället hade utgått i form av garanterade lån från marknaden skulle bostadssektorn ha lagt beslag på 72, 88 respektive 66 procent av kapitalmarknadsplaceringarna. Visserligen skulle därvid

/o

°/ /o

12 13 17

1 856 2 652 3 898

100 100 100

statens upplåning ha reducerats med motsvarande belopp men detta skulle endast ha lett till en mindre avlastning av kapitalmarknaden. 1 Som framgår av skillnaderna mellan bostadsstyrelsens långivning enligt tabell 6: 4 och statens upplåning enligt tabell 6:5 skulle en »brist» ha uppstått på i medeltal ca 350, 540 och 460 miljoner kronor under respektive perioder, vilket motsvarar 15, 20 och 9 procent av de totala kapitalmarknadsplaceringarna eller 19, 20 och 12 procent av bostadssektorns totala lånebehov. Vid givna förutsättningar i övrigt skulle emellertid frånvaron av statlig långivning i denna situation ha lett till att statens upplåning i banksystemet hade blivit så mycket mindre — eller 1

Det 'bör här observeras att framställningen begränsats till kapitalmarknaden med den definition härav som givits i det föregående. Riksbanken och affärsbankerna är uteslutna och ingen hänsyn har tagits till tänkbara åtgärder för att överföra medel från penningmarknaden till kapitalmarknaden.

Tabell 6: 5. De totala kapitalmarknadsplaceringarnas

fördelning

(nettobelopp i genomsnitt per år) Staten

Kommuner

År Mkr

°/

194 339 224

9 13 5

Näringslivet

Kapitalmarknadsutbud

Mkr

°/ /o

Mkr

°/ /o

Mkr

%

Mkr

%

358 258 715

16 10 15

1 085 1 436 2 549

48 55 52

614 572 1438

27 22 29

2 251 2 605 4 926

100 100 100

/o

1951—1954 1955—1959 1960—1964

Bostadssektorn

104 dess återbetalning av kort upplåning så mycket större — som svarar mot bristbeloppen. I rent kvantitativ mening skulle därför utrymme ha funnits för en tillräcklig bostadsupplåning. Men — och detta är det väsentligaste — en sådan upplåning skulle med den uppbyggnad den svenska kreditmarknaden har, icke ha kunnat ske alls eller endast i former som måste anses mindre tillfredsställande. Den hade fått formen av oavlyftade byggnadskreditiv, tillfälliga lån eller kortfristiga hypoteksobligationer eller — ehuru osäkert — långfristiga obligationer köpta av affärsbankerna (eller Riksbanken). Vid givet bostadsbyggande skulle detta — ur vissa synpunkter rent tekniska — problem ha påkallat särskilda åtgärder inom ramen för den ekonomiska politiken inbegripande bl. a. en omstrukturering av den statliga upplåningen. Under 1960-talets första år har kapitalmarknadens resurser vuxit kraftigt bl. a. till följd av AP-fondernas inrättande. Härigenom har bostadssektorn kunnat tillföras krediter i ökad utsträckning från kapitalmarknaden (tabell 6 : 4 ) . Trots detta h a r bostadssektorns andel av de totala kapitalmarknadsplaceringarna varit lägre än under senare delen av 1950-talet. Näringslivets och kommunernas andelar av dessa placeringar h a r i stället ökat icke oväsentligt (tabell 6:5). I det angivna avsnittet av bostadsbyggnadsutredningens betänkande har redovisats en kalkyl över utvecklingen av kapitalmarknadsutbudet under åren fram till 1975. Vid antagna förutsättningar har kapitalmarknadsutbudet beräknats komma att växa från drygt 5 miljarder kronor år 1963 till omkring 11 miljarder kronor år 1975 räknat i 1962 års penningvärde. Kalkylen innebär en genomsnittlig tillväxttakt för nämnda utbud med omkring 8 procent

per år. Investeringarna i bostäder har av utredningen beräknats komma att växa med 7 procent per år, således något mindre. Men, säger utredningen, eftersom investeringarna i vad man kallar »annan samhällsbyggnad» kan väntas komma att öka i en snabbare takt än bostadsinvesteringarna kan den beräknade utvecklingen inte tagas till intäkt för förhoppningen om en förbättrad framtida finansieringssituation för bostadsbyggande och annan samhällsbyggnad.

Finansieringen av den statliga bostadslångivningen under budgetåren 1954/55—1963/64

Den statliga bostadslångivningen redovisas på riksstaten i huvudsak under Lånefonden för bostadsbyggande (Statens utlåningsfonder) och under det till Fonden för låneunderstöd hörande anslaget Räntefria lån till bostadsbyggande. I fråga om den förstnämnda fonden, från vilken utlämnas sådana lån som är räntebärande, gäller att återbetalningar av lån återföres till fonden och får disponeras för ny långivning. För utlämnande av nya bostadslån utnyttjar bostadsstyrelsen således i första h a n d de medel som inflyter till lånefonden för bostadsbyggande genom amorteringar och inlösen av äldre lån. De medel styrelsen därutöver behöver för långivningen anvisas i form av investeringsanslag. Sättet för finansiering av investeringarna anges i investeringsstaten. Investeringsanslagen för bostadslångivningen finansieras i huvudsak dels med avskrivningsmedel anvisade antingen direkt från riksstaten eller via fonden för oreglerade kapitalmedelsförluster, dels ock med andra medel som tillföres bostadsstyrelsen efter rekvisition från riksgäldskontoret (s. k. investeringsbemyndigande).

105 Avskrivningsmedel skall enligt gällande regler under ett budgetår anvisas i en utsträckning som motsvarar utlåningen till den del denna icke förräntas enligt en viss räntesats, den s. k. statens normalränta. Beloppet av utlämnade tilläggslån och andra räntefria lån täcks således i sin helhet av avskrivningsmedel, medan räntebärande lån täcks av sådana medel i en utsträckning motsvarande skillnaden mellan den för respektive budgetår fastställda normalräntesatsen och gällande utlåningsränta. Om således under ett år statens förräntningskrav (normalränta) är 5 procent och räntesatsen för utlånade medel är 4 procent finansieras denna utlåning till 1/5 över avskrivningsanslag. Principerna för avskrivning av utlämnade bostadslån har emellertid varierat genom åren. Det har medfört att under vissa budgetår större avskrivningsbelopp h a r anvisats än som varit motiverat enbart med hänsyn till långivningen under samma budgetår, medan det motsatta inträffat under andra budgetår. Sålunda överfördes under budgetåren 1958/59 och 1962/63 betydande belopp från fonden för oreglerade kapitalmedelsförluster till lånefonden för bostadsbyggande och fonden för låneunderstöd för att täcka föreliggande och uppkommande avskrivningsbehov. Det är därför inte möjligt att i bostadsstyrelsens bokföring eller i den statliga budgetredovisningen direkt avläsa i vilken utsträckning nettoutgifterna för lån under ett visst budgetår motsvaras av avskrivningsmedel respektive av övriga medel. De medel bostadsstyrelsen rekvirerar från riksgäldskontoret redovisas som utgifter på riksstatens kapitalbudget. Utgifterna på kapitalbudgeten måste — i den mån de inte täcks av eventuellt inkomstöverskott på driftbudgeten eller

av inkomstöverskott på de transaktioner vid sidan av riksstaten som finansieras över riksgäldskontoret — täckas genom upplåning på marknaden. I tabell 6: 6 redovisas vissa uppgifter avsedda att illustrera på vilka vägar medel kanaliserats till den statliga bostadslångivningen (brutto) under budgetåren 1954/55—1963/64. Nettoförändringen i statens kapitalfordran för utlämnade lån, som redovisas i rad 1, är en följd dels av en ökning motsvarande nyutlämnade lån och dels av en minskning motsvarande återbetalningar i form av amortering och inlösen samt efterskänkta lånebelopp och förluster. Statens tillgångar i form av fordringar för utlämnade lån motsvaras på skuldsidan i bostadsstyrelsens bokföring av dels avskrivningsmedel och dels en skuld till riksgäldskontoret. Hur dessa båda poster — vars summa således är lika med statens kapitalfordran — förändrats under de olika budgetåren framgår av raderna 2 och 3. Vid vissa tidpunkter har genom särskilda riksdagsbeslut vissa utestående lånefordringar efterskänkts. Så var fallet år 1957 då en del av vissa utestående tillläggslånebelopp efterskänktes och år 1963 då sådana räntefria, stående delar av egnahemslån, som hade varit utestående i minst 10 år, såväl som kvarstående räntefria tilläggslån efterskänktes. Därutöver efterskänkes varje år de belopp som utlämnas i form av s. k. vinterbidrag. Vidare drabbas långivningen av vissa förluster. Dessa åtgärder och händelser reducerar statens kapitalfordran, men de därmed avsedda lånebeloppen måste adderas till nettoförändringar i nämnda fordran om man vill nå fram till uppgifter som utvisar statens bruttolångivning. Bokföringsmässigt har de efterskänkta beloppen avskrivits redan vid utlämnandet och skall alltså närmast adderas till posten

106 I

t.

0 O s >.-s

KA

, u

•t

m

c^°

i>

CO

co

oo m I>

t>

m

T-i

o i>

°i>°l co"co"

l>

OS 1H

OD tu • * t

"O

T3 H m 3 « O i

a »"i •o

n

•o

CO

•*

co UC

?r CO

C

v V

eö K» o

cq

os Tf co os

OJ TP

o o

rt^

t^

m co

m

1-H OS

i n co

OJ

O

W

rsT os

CN i > oo m

o

£•;

CN 00

CN OS

*•*

•w

Oj

O

OS

El <^ "O

m oo

CN 0 0

co

l>

i n CN

t>

<o

o

co

CO

^0 0

CNOT m CN CO CO

Tf"

O

|>

m

co" CO OS

CO

O* CO

CO

m co CN OS

i

1-1 v. c;

Q Os

s •5

v. •g 3

E c

i > co

in

oo"

O

m*

CO

.g SS

CN

CN

T

^r

OS

-t

TT

Os

O)

Cl

m oo" m os

m

,_,

,_,

in

l > CN

CD

0 0 OS

m

CO OS O TC CO H

CO

Os 0 0 CN l > i - i a~.

00 "•

CO CM

9 03 in i>

~ S2

00 00 O CN I > i-i

a ."« V) Vi £ 2 « a S " w o.

*"'

-o

Tf 00

o

*"'

O

C ~v. C

oo o co co co oo 1-1

OS

co

ös o Eft CL Os •Q v.

CN

1 O

CN

m I

i>

v, »O

m

CN OS

m

Q£

M

OO"CN"

o

oT iO

mc

T£

l> -*

o

CO

•SS

^

O

OJ

co i

o~

1-1

u •ed

m CO

i-c OJ

CO

Os

~ s

^'-L -^"co" Os co

1 CO

Cl u Os

o co"

i>

i

*"* ^

«) cC •« a a o-

" * co oo" co" co

TT CO t>

CO OS

V

Ös O-O,

00 CO

m o

m m

o i> Tf co

CO

o CO

Os Os

os

CN

,_,

r-

os co

m co" m

co co

1-1 0 0 T!< OS

rf 00

oo m

O

m m ca os

o m oo m r » CM

CO i-c

-* O

OS

05 CS

** CO

m

CN OS

in"

O 00

00 f l

m os

Os

m m

CN

CO T f

CN

O T* CN CN o CN

t

O

co

os r >

Tf

-t

mm o

CO

i-i

1—1

^~ m

"**• t>

Os

m co

CN TC

o m m os

co o

i>

i—t

^

o

•. <©

Os a

a; *>

os a;

**

M ••o

u -c c g 9

> v. —> O

ning av skuld till ri kontoret. ... avskrivnings Efterskänkta 1 lopp och förlus lämnade lån. . Till lånefonden influtna belopp genom amorteringar och inl ösen av lån samt övriga kapitalmedel Summa radern Statens totala överskott enli gäldskontoret .

^ c "2 =«

ökning i bosta dsstyrelsens fordringar avseende utlämnade bostads-

T_l

oo C/S

4->

«k 3

cl§3

°CS

oj

«

S »ca

u fa

e x3 •0

2 CN

CO* -f'

m'

cd r»

;

4-" BO

' "

107 avskrivningsmedel. Uppgifter om efterskänkta belopp och förluster redovisas i r a d 4. I rad 5 anges de belopp som influtit till lånefonden genom amorteringar och inlösen av lån och som utnyttjats för ny långivning. Summan av posterna i raderna 2—5 skulle därmed motsvara beloppet av utlämnade lån (brutto). Mindre avvikelser i förhållande till faktiska utbetalningar av lån förekommer emellertid. I huvudsak är detta en följd av att bostadsstyrelsen periodiskt tillföres avrundade belopp från riksgäldskontoret, vilka icke helt utnyttjas under budgetåren genom utbetalningar. Styrelsen h a r således vissa mindre kassabelopp balanserade över budgetårsskiftena. Tabellen visar att under hela tioårsperioden en bruttolångivning av ca 9 650 milj. kronor till ca 16 procent kunnat täckas genom utnyttjande av återbetalningar av lån och till ca 24 procent genom avskrivningsmedel. Ett belopp motsvarande 60 procent av bruttolångivningen har erhållits från riksgäldskontoret. I sista raden slutligen redovisas uppgifter om statens totala utgiftsöverskott (minusposterna anger således inkomstöverskott) under de olika budgetåren enligt riksgäldskontoret. För hela tioårsperioden uppgick de till ca 5 700 miljoner kronor. Med de redovisade beloppen har lånemarknaden belastats genom riksgäldskontorets upplåning. Statsskuldens tillväxt h a r visserligen år för år varit annorlunda än vad de i tabellen redovisade siffrorna anger, men skillnaden har betingats av diverse transaktioner med Riksbanken eller statliga fonder och ej påverkat utnyttjandegraden av lånemarknaden. För hela tioårsperioden har likväl ökningen av statsskulden uppgått till ungefär samma belopp som summan av de redovisade utgifts- och inkomstöverskotten,

eller 5 683 miljoner kronor. De belopp med vilka staten belastat lånemarknaden är för perioden som helhet lägre än det sammanlagda belopp som staten under nämnda period satsat på bostadsbyggandet genom sin långivning. De statliga tillskotten till bostadsbyggandet har uppgått till 8 135 miljoner kronor (rad 2 + 3 + 4 = 1 + 4 ) . Skillnaden — dvs. 2 433 miljoner kronor — motsvarar vad staten av sina inkomster kunnat tillföra bostadsbyggandet.

Kreditinstitutens placerings normer och utlåningsstruktur åren 1959—1963

I det följande lämnas en redovisning av de regler och normer som gäller för de olika kreditinstitutens placeringar. Vidare har — med utnyttjande av material som sammanställts inom Riksbanken —• i ett antal tabeller redovisats uppgifter om vissa kreditinstituts faktiska placeringar under åren 1959— 1964. Grupperingen av krediterna är i dessa tabeller i stort sett densamma som tillämpas i kreditmarknadsutredningens betänkande (SOU 1960: 16), i vilket utvecklingen kan följas för åren 1930— 1956. Vissa ändringar har emellertid gjorts i syfte att åstadkomma en bättre sektorindelning än som var möjlig för tidigare år. I här publicerade tabeller har icke medtagits Stadshypotekskassan och Bostadskreditkassan och ej heller de olika kreditaktiebolagen och tomträttskassorna. Dessa anskaffar kapital för sin utlåning främst genom utgivande av obligationer, vilka så gott som uteslutande placeras i kreditinstituten. I tabellerna har dessa obligationer redovisats under rubriken Bostäder. Förfaringssättet innebär att bostadskrediterna kommer in under det institut som på ett mera ursprungligt sätt ställt krediterna till förfogande.

108 Betydelsen av de olika hypoteksinrättningarnas medverkan i bostadsfinansieringen har redovisats i ett föregående avsnitt. Ur Stadshypotekskassans och Bostadskreditkassans verksamhetsberättelser är det möjligt att erhålla uppgifter om fördelningen av kreditgivningen på de 20 under respektive kassa sorterande föreningarna och därigenom få en bild av den lokala betydelsen av dessa kassors verksamhet. I en bilaga till bostadslåneutredningens betänkande (SOU 1962: 31) har redovisats en relativ fördelning av stadshypoteksföreningarnas nettoutlåningsökning åren 1956—61 jämfört med den relativa fördelningen på deras verksamhetsområden av inflyttningsfärdiga lägenheter i flerfamiljshus. En kompletterande redogörelse av samma slag torde emellertid vara av mindre intresse eftersom föreningarna erhåller medel för utlåningen genom respektive kassa och deras utlåningsvolym således helt bestäms av den politik som respektive kassa tillämpar för fördelning av tillgängliga medel. Gällande författningsbestämmelser för institutionernas verksamhet innehåller inte några föreskrifter om hur denna fördelning skall ske i en situation med kapitalbrist. Enligt en redogörelse av bostadslåneutredningen grundar sig fördelningen av anskaffade medel på dels hos föreningarna inneliggande balanser och dels bostadsbyggandets omfattning inom vederbörande föreningsområde. Hänsyn tas vidare till a n d r a kreditinstituts medverkan. Den ovannämnda utredningen framhöll betydelsen av att kassorna beaktade behovet av krediter i kraftigt expanderande orter, ett uttalande som sedermera underströks av statsmakterna. Möjligheterna för Stadshypotekskassan och Bostadskreditkassan att förse föreningarna med utlåningsmedel är beroende av de föreskrifter rörande

kassornas upplåningsrätt som finns intagna i Kungl. Maj :ts förordningar samt av den utsträckning i vilken Riksbanken beviljar kassorna tillstånd att emittera obligationer. Förordningarna föreskriver att sammanlagda beloppet av respektive kassas utelöpande obligationer icke må uppgå till mera än 10 gånger beloppet av en av staten tillskjuten grundfond. Grundfonden uppgår för närvarande (1965) till ett belopp av en och en halv miljard kronor för Stadshypotekskassan. Det sammanlagda beloppet av kassans fordringar för utlämnade lån uppgick per den 31 december 1965 till 9,9 miljarder kronor. För Bostadskreditkassans del uppgår grundfonden till 400 milj. kronor och dess utestående lånefordringar uppgick vid samma tidpunkt till drygt 2,4 miljarder kronor. Med förefintliga fonder är det således möjligt att åstadkomma en ytterligare utvidgning av långivningen men en mera väsentlig sådan förutsätter ökning av grundfonderna. Stadshypoteksföreningarnas lån skall enligt Kungl. Maj:ts bestämmelse säkerställas av inteckningar inom 50 procent av fastighetens uppskattningsvärde eller om kassans styrelse så medger, inom 60 procent av nämnda värde. Bostadskreditföreningarnas lån skall säkerställas av inteckningar inom 75 procent av uppskattningsvärdet. För båda kassorna gäller att då statligt bostadslån utgår, det av statlig myndighet fastställda pantvärdet bör läggas till grund för belåningen. Några reella hinder mot att utsträcka rätten för föreningarna att godtaga inteckningar ovanför nämnda gränser torde inte föreligga om det däremot svarande lånebeloppet till fullo säkerställs av en statlig garanti. Om ett sådant garantiåtagande från statens sida förutsätter att vederbörande kreditgivare ikläder sig en viss självrisk, torde

109 däremot kassorna kunna medverka endast efter en skärpning av fondtäckningskravet, vilket innebär krav på större statliga grundfonder. En sådan ökning är emellertid närmast att betrakta som en formalitet eftersom statsmakterna hittills tillskjutit fondmedel i den utsträckning som av kassorna bedömts som erforderligt. Möjligen kan ett sådant system också komma att nödvändiggöra uppläggandet av särskilda obligationsserier. De särskilda s. k. kreditaktiebolagen har i många avseenden utformat regler för sin verksamhet likartade dem som gäller i Stadshypoteks- och Bostadskreditkassorna. Utlåningen finansieras i huvudsak genom obligationsupplåning, vars maximala omfattning bestäms av i bolagsordningen intagna täckningskrav. Svenska Intecknings Garanti AB, det till omslutningen största av dessa bolag, har således upplåningen begränsad till belopp motsvarande dels bolagets kassa och banktillgodohavanden samt fordringar mot säkerhet av inteckningar inom 60 procent av fastighetsvärdena, dels därutöver 10 gånger bolagets eget kapital och garantifond. I intet fall får dock upplåningen (minskad med kassa och banktillgodohavanden) överstiga 40 gånger sistnämnda tillgångar. Obligationsupplåningen sker i olika serier beroende bl. a. på om därigenom anskaffade medel skall användas för primärlån eller sekundärlån till bostadshus eller andra fastigheter. Särskilda förlagslån har upptagits för att användas till s. k. fyllnadslån, dvs. lån avsedda att täcka eventuell skillnad mellan sekundärlån och statligt lån. Behovet härav torde emellertid komma att minska i och med att värderingsbestämmelserna ändrats så att en anpassning till de statliga belåningsvärdena är möjlig. Liksom beträffande Stadshypoteksoch Bostadskreditkassorna är möjlighe-

ten för kreditaktiebolagen att öka sin långivning vid övergång till ett kreditgarantisystem tekniskt beroende av deras förutsättningar och villighet att öka det egna kapitalet, vilket bestämmer upplåningen, samt av administrativa hänsyn.

De enskilda

försäkringsbolagen

Lagen om försäkringsrörelse innehåller bestämmelser om placering av de delar av försäkringsfonderna, som avser livförsäkring. Dessa fondmedel skall således placeras i statsobligationer och vissa hypoteksobligationer (genom en lagändring 1963 godkännes även kreditaktiebolagens obligationer), fordringsbevis hos banker samt lån säkerställda mot inteckning i fastigheter inom 2/3 av taxeringsvärdet. Intill ett belopp motsvarande 10 procent må emellertid dessa fonder placeras även i andra tillgångar (ej aktier). Livbolagens egna kapitalfonder samt skadeförsäkringsfonderna placeras fritt. Det torde inte strida mot de intressen som motiverat ovan nämnda placeringsbestämmelser att utöka den grupp av finansobjekt, som godtages vid placering av livförsäkringsfondernas huvuddel, med helt statsgaranterade topplån. Om dessa emellertid förutsätter ett självriskåtagande bestäms livförsäkringsbolagens medverkan vid oförändrade placeringsregler av deras möjligheter och villighet att täcka in sådana åtaganden genom utnyttjande av sin fria placeringsrätt. För skadeförsäkringsbolagen torde inga formella hinder föreligga för deltagande i en sådan garantilångivning. De enskilda försäkringsbolagens placeringar under senare år redovisas i tabell 6: 7. Placeringsbehoven som hade ökat totalt fram till 1959 minskade under 1960 och 1961 efter pensionsrefor-

110 t o t ^ t D H i n H ^ M f i c 5 0 ^

0 5 t - I I > T } < C N C 0 0 5 C O T H l t CM T H CO CN M r l f

-#

CO Oi u -c

i 1

iOCDCOCO"<*<CNCN">*'CNC> 1 • N H W N r t M r t f)

o c o o o m w w o o i n r H

s

0 0

**

OJ 00 0 TH

C O T f t O O O t O t f C N C O C O f

o5

c OCNr t f frt i T Tf f^ Tr fi c o CN ^ m-rHo i 2

O O TH

m CO 02 TH

H

£

Mi

s

"o Q)

^ CN CO Ol

H

J2 S

0^

°"

CN O 00

i>i>ooo3coa>i>-<rcitf 3 a i i o o n c o ' 1 ' f O T ' < r l r l 1-1 [ > l O H CO CN r *

O O

c ^ c o c o t ^ c o a t ^ T f c N p I

co

O O O O C O T H I > O O OJ m T TH CN 1-1

[ >

in TI

OJ

co r

i > o c o - ^ " O o a 5 c o

co c 3 05

O O

© T H c o r ^ r ^ o o a i T f m o > cooocNOCNi>-<Hr^cNa) TH TH m co T H CN 0

m t>

THTH

M

s

H M O H C O

1 u

1 1

OOOOOOCOOOCNlOCOCNOt

1 T H O O T H O C N T T O C C O C O O " 1 T H CO T H T H CN I Oi

0 CO

Ii

.3

C O l N O J r t f O C B H / O l T j i c r 5 M O l r t H t - t C S t ^ m r i CO T H CO T H T H CN Vi

Ä

CN

1 CO

o>

O

1 cooomcOTHCoooTfi

1 TH CO 01

n c N M c ä N N O m m c 3 l O M f l H o o n i o o N C - TH TH CO CO r l r l

0 0

,_l 0 -rf

O

1 TfinffiTft^oicctcÄC 1 T H | > T H C 5 a 5 l > T H T - l O O CN CO TH CN co 1 c i

r 00

OJ

a

H

,3 ^j

so

C 03 gg 3 TH

:« So

h

-a

s

rf m

C)

i THCOTHCNCO

rl T-t

Tf-*HCNCNCOTfcNCOCT>I> COTHTfOCOCOCOCNCJJCV THTH

ec c 00 «U

T H TJ< CN CN CO

O

o O H t o o o H i n m c H C N H O M ^ O O O ' I ' I

TrTHcoincociTHr^Trc" CNCN r l l O H n ^ H C

0 0

0 0

r> TT

« a Ä 0

s

fcH g

E

g

a cu C C ti c _. O c ft 0 c ••=• »as K - M —1 t , *•> T - ; 3 S S» a) 0! »

"H

F

C 0

c

— 1 »C!

CS «"— — -

Staten Kommi oblig rever Bostad oblig rever Övrigt. oblig rever

s

CN

*3

•i: n

K3

r^i>cNcTioot^THCNTHc<) T f o o c N o m o m c o i - H i > •

P

Ill mens genomförande. Långivningen till bostadssektorn som både absolut och relativt visade en mindre nedgång mellan åren 1959 och 1960 ökade kraftigt under de därpå följande båda åren. Nettoökningen av placeringarna inom bostadssektorn motsvarade således under både 1961 och 1962 mer än 70 procent av den totala placeringsökningen. Ökningen är helt att hänföra till ökade obligationsköp och motsvaras delvis av en samtidig minskning i innehavet av statsobligationer. Förändringen får ses bl. a. mot bakgrunden av nedgången i den ekonomiska aktiviteten under nämnda år och lättnaderna i kreditmarknadsläget. Under 1963 och 1964 föll dock placeringarna i obligationer och reverslån till bostadssektorn tillbaka till en nivå motsvarande 48 respektive 33 procent. Det må här nämnas att Riksbanken i januari 1963 upphävde rekommendationen om 50 procent som minimikvot för försäkringsbolagens placeringar i statspapper och bostadskrediter. (Återinförd i januari 1966) Allmänna

pensionsfonden

Allmänna pensionsfonden uppträder som regel inte direkt på marknaden som långivare utan via andra kreditförmedlare. Det h a r ändå ansetts lämpligt att medtaga den i föreliggande redovisning eftersom dess placeringar kan få avgörande betydelse för de obligationsemitterande kreditinstitutens verksamhet. De medel som inflyter till allmänna pensionsfonden skall i huvudsak placeras i obligationer och förlagslån samt i andra skuldförbindelser utfärdade av stat och kommun eller av kreditinrättningar och i s. k. återlån. Av tabell 6: 8 framgår att nettoplaceringarna i bostadsobligationer var påfallande höga under 1961 men sedan avtog under såväl 1962 som 1963 för att

på nytt växa under 1964. Tabellen avspeglar i stort sett en utveckling motsvarande den som noteras för enskilda försäkringsbolag. Eftersom obligationer av naturliga skäl är och kommer att vara den dominerande placeringsformen för fonderna följer därav att den kontroll som Riksbanken utövar över obligationsemissionerna i betydande grad blir bestämmande för placeringarnas inriktning.

Sparbankerna Ett särskilt intresse i förevarande sammanhang tilldrar sig sparbankerna dels därför att de har så stor betydelse för bostadsfinansieringen, särskilt finansieringen av småhus, och dels därför att de arbetar i så många små enheter (ca 400) med begränsade insättarbehållningar och lokalt markerade verksamhetsområden. Deras rörelse bygger praktiskt taget helt på inlåning och fonderade medel. Detta innebär att utlåningen i stort sett följer variationer i inlåningen. Enligt sparbankslagen är inlåningsrätten maximerad och får högst motsvara dels på aktivsidan s. k. täckningsfria tillgångar, varmed avses kassa och bankfordringar, korta statspapper, vissa obligationer, kommunlån och fastighetslån säkerställda av inteckningar inom 60 procent av taxeringsvärdet, och dels 12% gånger sparbankens fonder. Den totala inlåningen får dock — med avdrag för ett belopp motsvarande kassa och banktillgodohavanden — icke under några förhållanden uppgå till mer än 50 gånger fonderna. Om sparbankerna uteslutande placerade sina medel i täckningsfria tillgångar skulle således fonderna behöva motsvara lägst 2 procent av inlåningen och om de placerade dem uteslutande i icke täckningsfria tillgångar så skulle fonderna behöva uppgå till minst 8 procent av inlå-

112 i n c o c c m m c M c o t ^ " * 1 ! - •i

oomwHooeooiooT so

N H O O ^ N n NN M t 3 l H

TH CM TH T H T f T f

55 O O

CO C3

H

g J3

( O O J O l O T H f f l N l f t ^ r H O O O l ^ m i O r t C O I T A f 1 N T f N N O O i n TT T- H H

o o TH

r>-<fCMcMOcoi>oooo< 3 i n c M c o c o i - i - * i > c M C 3 N r l r t O r t O

m 00

Tf CO

• *

1-1

<

o o o o o c j j c o o o o o m i - i r TH r> co i i

TH

TH 00 CO

M Å

co

CM

r-l

O I > C O T H O C M O O C O C M I -

^° Ds

asmt^oocsm-tfcococ3 • * o o o i » o o o m o i f 5

rt

i-i

-»f T f

CM CM

Ä? O O i—l

CO CO C3

k

£j h

.3

o m m o o c o i > c o < N i - < I > CO 1 ^ CO "<f CO CO I ^ C 3 CM CO T H T H I > l > T f CO

s

^

CO O 00

1-1

• ^ n i n o o t o i n H i O r t T < i-i i f rf co co

O

o TH

k

,3 2 T f C M - * f O O C O I > C O O O C 3 l > T H a 0 C M C M O T H C 0 0 3 t ^ • CM i-i o i> m Tf

s

T H l > 0 0 c 3 3 C M m c O O C M 0 ( 3 1 r l r> CO T H

O O TH

cT HoC W H ^ w o w M n r 1 M O C M T H I > T H C O C O C 3

TH CO CM

CM CO

•

CM CO C3

t-<

1 Tf O CO

o o o o o o c o m o o o 3 o o i N^O

M O < J r l H r l O h N l f

1—1

C M i n O 0 0 i - i C M 0 3 O C M 0 ( 3 m c o - ^ f i - i c O T f o o c o if3 TH TH O CRlH I" H

o O

1-1

i-l

Cl

^o

- r f C M c o o s a i c o m c M O c J 1 i-l [> l > TH 1 -H

1 CO CO 03

CM l - i T H 0 3

0 0 TH

T- 1

i-t

C3 CO

m

C M O C O r f T H O i C M O C O r i

1-H

o"^

H i O O H i ^ f f l O C B C O i f 3 00 00

O O

7-1

CO T f c C t O N T f C O O O M i f I i©

i f c o c M T f o c o i - i c ^ i - i c r i-l T H CO m CM CM

• cocoi>comcocMinoot~ T H U O TJ< I H 1 > t t O J CO l f i

O O

M

1—1

s

TH

^

CO 03 OS i—I

(_, ^

s

< M 0 0 l > ! - l i n C M C O T H T j < I > c o i - i T H O c o c M i - i o m r i-H r c * i f CM T H

mcoTHTj>cor>ooi-HCMG > ts CO T H

Q O

o TH

1 O CO 03

«

,—

<

TH

.3

s \ 0

C M C J S I > C M I > 0 0 i - l O C M 0 C iJ1 O ) H 0 0 M > O O O i TH TH TH I TH

W C O I O H I S 0 0 3 H C ! C \

*v

^o

m

i

in

Tf

'

(O o i>

CO

Q,

TH oo co oo oo

a

T-i co o

ci

l>

CM CM ^ f OJ ai

l>

a

a

s

a

c— r~~ C—

i

'

o o !-H

^ h

r

m H co

co co co

00 I c o co co

co

1-1

c m '3 "> :c«

«

o.

i f r0 0i o H e TH

m oo o TH

l O O O r l M O C O N O N h CO CO CM i-

o o

Moo

—H l - 1

Q

o o

O O C O O C O U O I O O T H C M O "

j£

TH M

M O 00

•^f 00 oo

c

CO l f ) O l 0 0 i>

C3 m

mi>

«

i > m

T H O T H T H 0 0 T H I > C O O C £

C3 L.O

fa J*

• H ^ i n i - i T fCO r ^ r ^ oCOo T HOc TH

00 i—i

O

o

^

s

k. cu

C -O t-

l-H

i

O CO 03

t>c35coinTf^foc35inc<" CM T H T H CO CO T H i-i

O m

o

00 T f C 0 1 > C 0 0 0 0 3 0 3 T f T H C <

CM CM O

Tfi-iCOOOCM-^CMCOOOir

a?

C3 I

C/3

h »M

c o c M i > m T H C ^ ^ f O o o o o o c o c o c M 0 3 C M a 3 a 3 c r 0 0 C M T H O i - i i f c O t > C M T j ' TH 03

TH

0 0 CM

CN

CO 03 CO 1—1

s

o

rt

h

J5

P.

ä

a

fe s £ s u

P o o° -3

O P — °ca

! H •*-> - H

OJ <C3

«

E

E

B

P _

** P C3 « ,* c

ÖS

o c . S <c

« .2<s

rt

9 Staten Komm oblig rever Bostad oblig rever övrigt oblig rever

C + J —< ^3 « «

o C

o

S

C

+J —

5 J- 1

S ^

C

£ 03 C n

-

oP

••5 ort P

+

J

CS "3 <D C3 > : « ^ -

EQ

C

•g °cc ca a

H

"5

>

P

OJ3--;

O

>

F

^ca 0- ca £ #3 <s I O H O

^ ^ O O ^ r l f f

*J fl <->

i

CN

l O M T f H h O> " 0 CO CO CO CO Ci>

CN CO

Ja

g

0^

,p co CO OS 1-1

>*

ca

1 QO co

•O

°ca . i i ;

s

u :C3

XJ

r^ co i n r-^ 00 r ' eo i> co" co" in" c*:" m"

CN

och faihus

ÖS

•

kommunlå ti elle lån med ko mmu nal borgen avse ende bost äder

s-,

TH

s

S

A

CN I> O O co tf © co co"in i> r-•" co" r l r l H r l W C i

o i n i n c o M O 1 ""*., o o d m ' o t c c 5" 0 " CN CO CO CO CN 0

§11 2

)

co

Oj CA

3 CB!0

0 > O O i f

•*-< *T5 T H «£. OJ . C

co" i > T-l

0 0 o " 0 0 -^ T-(

=0

Tot: nyut nin mki

* J

0s»

SJ

•*-

a ö ÖS

C

CN CO OS

>

ca +J O

tes

0 -Q

a

^ O" l>

co

C O H

T P O O

CN

if

•*

CO I >

I>

^

I>

co"

•0

Ä

|

f-j

t-i

-5

i n i> 0 0 TH C os" CN i n i n 0 er

l>

co" TH

m os co 0 v

TC CO CN Tj< 1-1 0 0 l > CN CO CO c o CN C\

m 0 CO

S^ 6

"3

CO

Eft

C

.2 fö CO CU •£-•> IH

CO,

1 o.

TH

ca ÖC

"> C -o 3

5^1 <<« .a.

s

•c ck

l>

-o , a

T3

"5

ac

CN

i-H CN o* ) T f CN

o> m CN rH 0 ev L 00 co co os m 0") co co r- co i> c£

entvå miljs

co

CÖ ö J3 «Q CO f—•

komm unlån eller lån me d kommunal bo rgen avseende bostäder

8 CO

•g

0 co CN m a )

TJ< t > TH O CO CN r f

•s e *

"ö

" oT

B

• 3 - 2 00 .t

£°«

i. ^

•-# C N OT 0

t>

ir

°1

00 rf" co i n os" -<i

CO

OS l > CO t > CO OC T f C33 I > 0 0 CO CX CO r H CO CO CN

co CO

N r l H r t

a| 1—1 °ea

_

«3 ff«i H £> c £

CN

T-l

ca

a

1 *

u xc

u CU Ö CB -Q

u ca

t/3

614609 O fö 0

f

K °- u £«: 0 0" tc of f_r N Sfe £ < C/3>

114 ningen. Den genomsnittliga fondtäckningsprocenten är i dag närmare 4 procent. Bostadslån försedda med statlig garanti bör utan vidare kunna inräknas i de täckningsfria tillgångarna men om en sådan garanti förutsätter självrisk måste denna till sitt belopp bokföras bland de icke täckningsfria tillgångarAv tabell 6: 9 framgår att utlåningen till bostadsbyggandet helt dominerar bland sparbankernas placeringar. Inemot 80 procent av nettoplaceringarna under åren 1959—64 har således utgjorts av lån till bostadssektorn, väsentligen direkta lån. Kommunlånen har ingått med en relativt liten del under de tre första åren men ökade starkt i slutet av perioden, vilket kan sammanhänga med att under denna rubrik även redovisas lån med kommunal borgen och att det är sådan långivning som har ökat. Den långivning som sammanfattats under gruppen »övrigt» ligger genomgående lågt under perioden om man jämför med dess andel av totala utestående lånebeloppet i slutet av 1958. I tabell 6:10 redovisas de 84 största sparbankernas nyutlåning under 1962 och 1963 med regional fördelning samt den andel av nyutlåningen som gått till bostadsändamål. Det framgår av denna att sparbankerna i stockholmsområdet och kringliggande län samt i Skåne under 1963 lånat ut relativt sett minst till bostäder medan man i övrigt noterar en i stort sett stigande andel om man går från södra till norra delarna av landet. Det bör också observeras att andelen direkta lån till bostäder sjunker ju längre norrut man kommer, medan det motsatta gäller för andelen lån till kommuner eller med kommunal borgen för bostadsändamål. Postbanken Vägledande för postbanken, som är den sammanfattande benämningen på post-

sparbanken och postgirot, vid dess placeringar av förvaltade medel är säkerhetsprincipen. Utlåning till stat och kommun samt mot säkerhet av botteninteckningar är därför de helt dominerande placeringsformerna. Insättarbehållningarna i postbanken garanteras i sista h a n d av staten. Även om postbankens verksamhet bedrivs under affärsmässiga former kommer således i ett kollektivt kreditgarantisystem med självrisk för kreditgivaren ansvaret för nämnda risk då det gäller postbankens lån ytterst att få bäras av staten. Postbankens nettoplaceringar under 1959—1964 uppvisar för de olika åren (tabell 6:11) mycket stora variationer sammanhängande med den speciella strukturen på bankens in- och utlåning och det har därför synts meningsfullt att redovisa en procentuell fördelning endast för perioden i dess helhet. Det framgår att utlåningen till bostadssektorn utgör en betydande del av postbankens placeringar för senare år även om gruppen »övrigt» visar en påfallande stark ökning under åren 1,962 och 1963. Av postbankens nettoplaceringar under hela perioden uppgående till drygt 3,6 miljarder kronor, avser 3,0 miljarder eller drygt 83 procent bostadssektorn. Det må här nämnas att postbanken ofta lämnar ut sina inteckningslån redan under byggnadstiden i form av byggnadslån.

Affärsbankerna Affärsbankernas medverkan vid bostadsbyggandets finansiering avser i huvudsak krediter under byggnadstiden. Annan långivning till bostadssektorn är dock icke oväsentlig, framför allt gäller detta s. k. lån avsedda att omplaceras, vilket i realiteten är kreditiv som ligger kvar (med ändrade villkor) i av-

•115 Tabell 6: 11. Postbankens nettoplaceringar åren 1959—1964 Ställning ult. 1958

Staten Kommuner obligationer reverslån m. m . . Bostäder obligationer reverslån m. m . . Övrigt obligationer reverslån m. m . . Tillhopa

Mkr

0/

1 754 1 173 157 1 016 3 290 821 2 469 220 216 4

27,2 18,2 2,4 15,8 51,1 12,7 38,4 3,5 3,4 0,1

/o

6 437 100

1959—1964

Mkr

Mkr

Mkr

Mkr

Mkr

Mkr

Mkr

68 —738 227 59 34 25 193 34 367 534 169 106 198 428 203 83 201 82 2 1

309 175 16 159 591 160 431 120 99 21

— 162 — 521 — 14,3 703 19,3 108 114 10 3,1 589 98 16,2 615 3 042 83,5 102 743 20,4 513 2 299 63,1 11,5 420 — 39 10,6 385 — 42 35 0,9 3

620 —618 112 22 4 25 108 — 3 368 567 32 174 336 393 17 36 35 10 1 7 1 117

vaktan på att primär- och sekundärlån skall kunna definitivt placeras hos annan kreditgivare. Affärsbankernas placeringar visar, liksom postbankens, starka variationer betingade i hög grad av den förda kreditpolitiken. Den relativa fördelningen av placeringsförändringarna h a r därför också här begränsats till att avse perioden 1959—64 i dess helhet. Av affärsbankernas utestående krediter och obligationsinnehav avsåg i slutet av 1958 ca 30 procent bostadssektorn (tabell 6:12). Affärsbankernas nettoplaceringar i nämnda sektor under åren 1959—1964 utgjorde ca 27 procent. Tabell 6:12. Affärsbankernas

Staten obligationer . . . . reverslån m .m.. Bostäder obligationer . . . . reverslån m. m . . övrigt obligationer . . . . reverslån m. m . . Tillhopa

1 195

3 644

°/ /o

100 Frågan om effekten på kreditstrukturen av den statliga bostadslångivningens bortfall kan inte besvaras entydigt. För andra kreditinstitut än de obligationsemitterande är de totala utlåningsresurserna bestämda genom inlåningsvolym etc. För deras del måste en utökad långivning i enskilda fall resultera antingen i en omfördelning av placeringarna innebärande en ytterligare ökning av bostadskrediterna på bekostnad av övriga poster på utlåningssidan eller en begränsning av antalet lån inom given bostadskreditvolym eller bådadera. Det är naturligtvis osäkert i vad mån en sådan förändring är möjlig med hän-

nettoplaceringar

åren

1959—1964

Ställning ult. 1958

1959—1964

Mkr

/o

Mkr

Mkr

Mkr

Mkr

Mkr

Mkr

Mkr

/o

4 264 291 132 159 5172 889 4 283 7 517 267 7 250

24,7 1,7 0,8 0,9 30,0 5,1 24,9 43,6 1,5 42,1

676 —647 — 6 57 86 — 98 23 7 — 21 34 79 — 77 455 308' 123 68 80 376 43 79 240 1242 886 422 19 107 12 1 135 874 403

414 400 89 311 3 272 1 784 1 488 8 034 111 7 923

3,4 3,3 0,7 2,6 27,0 14,7 12,3 66,3 0,9 65,4

17 244 100

2 459

1068 — 698 21 95 68 192 40 19 21 55 49 171 247 901 1238 473 — 36 823 — 226 415 937 1 969 2 051 1464 62 — 77 — 12 1 907 2 128 1 476 3 379

2 322

2 915 12 120 100

116 syn till övriga p å placeringsinriktningen inverkande omständigheter, främst placeringsregler och utlåningsvanor. Ur säkerhetssynpunkt är statsgaranterade lån naturligtvis fullt betryggande placeringar och får därmed samma prioriterade ställning som nu i vissa institut ges åt sådana lån som säkerställs av inteckningar inom 60 procent av fastighetsvärdet. Om statsgarantin förutsätter en självrisk, måste denna till sitt belopp med nuvarande betraktelsesätt bokföras särskilt och ingå i sådan utlåning för vilken strängare täckningsbestämmelser gäller. Möjligheten att medverka med topplån inom ramen för ett statligt kreditgarantisystem blir i båda fallen beroende av kreditgivarens bedömning av vilka konsekvenser denna medverkan får för utlåningsstrukturen och därmed bl. a. för likviditetsoch räntabilitetsförhållanden. För hypotekskassorna och kreditaktiebolagen torde möjligheterna att medverka väsentligen vara en fråga om en tillräcklig dimensionering av grundfonderna respektive det egna kapitalet. Medelstillgången bestäms helt av den utsträckning i vilken tillstånd till obligationsemissioner kan erhållas och av institutens möjligheter att placera dessa obligationer på marknaden. Uppenbarligen måste man räkna med att en övergång från direkt statlig långivning till ett kreditgarantisystem kommer att medföra en minskning av kapitalmarknadsinstitutens förvärv av statspapper. I stället kan de antagas vilja köpa mera hypoteksobligationer o c h / eller öka sin direkta utlåning till bostadssektorn. Detta torde bli fallet även för affärsbankernas del. Bl. a. av likviditetshänsyn är det sannolikt att hypoteksobligationer blir den mest attraktiva placeringsformen. Därmed skulle man ha anledning räkna med att införandet av ett kreditgarantisystem kom-

mer att innebära en ytterligare relativ förskjutning i kreditgivningen till bostäder från försäkringsbolag, sparbanker och andra banker samt till hypoteksinstitut och kreditaktiebolag utöver den som ändå blir en följd av AP-fondernas ökande betydelse.

Regionala skillnader i utbudet av bostadskrediter

I vissa delar av landet är det svårare än i andra att få bostadslån från kapitalmarknaden i tillräcklig omfattning. Småhusbyggandet i de norra delarna av landet och på Gotland har sålunda icke kunnat försörjas med bottenkrediter i den omfattning som behövts och förutsatts vid den statliga långivningen. Väsentligen sammanhänger detta med institutionella och organisatoriska förhållanden på kreditmarknaden. Sparbankerna, som är småhusens främsta finansiärer, har i de berörda områdena alltid haft en i förhållande till efterfrågan begränsad utlåningskapacitet och de ansatser till utjämning av denna kapacitet de olika sparbankerna i landet emellan, som hittills gjorts — bl. a. inrättandet av Sparbankernas Bank — har endast givit ett begränsat resultat. Dessa regionala skillnader i möjligheterna att erhålla lån från kapitalmarknadsinstituten kan enklast belysas med uppgifter om den grad i vilken de statliga bostadslånen h a r utökats eller, som det brukar heta, fördjupats. Reglerna för den statliga långivningen till ny- och ombyggnad av bostadshus förutsätter normalt att krediter med bättre förmånsrätt än statslånen skall kunna erhållas från enskilda kreditgivare intill 70 procent av låneunderlaget. Om låntagaren misslyckas i sina försök att erhålla underliggande kredit i denna omfattning kan det statliga lånet emellertid under vissa i författnings-

117 text och tillämpningsföreskrifter närmare angivna förutsättningar fördjupas. En allmän förutsättning för fördjupning av lån är att denna visas vara oundgängligen erforderlig. Vid nybyggnad av flerfamiljshus är fördjupningsrätten begränsad till högst 10 procent av låneunderlaget. De fall där länsbostadsnämnderna funnit skäl att fördjupa det statliga lånet till flerfamiljshus har under senare år minskat avsevärt. Tablån nedan visar den genomsnittliga fördjupningsgraden i samband med slutligt beslut om tertiärlån under ett antal budgetår.

Budgetår

1955/56 1956/57 1957/58 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62 1962/63 1963/64 1964/65

Genomsnittlig fördjupning i % av det statliga lånet 10,7 10,6 11,8 9,8 4,8 1,7 1,2 0,7 0,5 0,2

Fördjupningsbehovet har varit betingat bl. a. av att de värden (taxeringsvärden eller i särskild ordning framräknade värden) som kreditinstituten lagt till grund för utmätandet av primär- och sckundärlån varit lägre än det statliga låneunderlaget, vilket åstadkommit ett »glapprum» mellan den övre gränsen för dessa lån och den reguljära undre gränsen för det statliga lånet. Genom åren har detta »glapprum» minskat dels genom maximeringen av det statliga låneunderlaget och dels sannolikt också genom generösare värderingar från de enskilda långivarnas sida. Temporär kapitalbrist har vidare ibland tvingat länsbostadsnämnderna att fördjupa det statliga lånet. Under kalenderåret 1963 fördjupades

det statliga lånet i samband med slutligt beslut till flerfamiljshus enligt bostadsstyrelsens statistik i sammanlagt 52 fall. Av dessa avsåg 12 företag inom Västernorrlands län och 36 i Västerbottens län. Under år 1964 beviljades fördjupade bostadslån till 50 flerfamiljshus, varav 7 i Västernorrlands och 40 i Västerbottens län. Enligt underhandsuppgifter är denna fördjupning betingad av att stadshypoteks- och bostadskreditkassorna satt »för låga» värden. Kompletterande krediter har i sådana fall mycket sällan kunnat erhållas från andra kreditgivare och följden h a r blivit att det statliga lånet fått utökas. Beträffande småhus ger Kungl. Maj:ts tillämpningsföreskrifter generell rätt för lånemyndigheterna att fördjupa med ett belopp motsvarande 10 procent av låneunderlaget. Större fördjupning må medgivas endast i den utsträckning som följer av särskilda av bostadsstyrelsen meddelade föreskrifter. Medgivande till sådan ytterligare fördjupning har lämnats samtliga nämnder i fall som avser nybyggnad, om denna är belägen på jordbruksfastighet eller utanför planlagt område (och lånsökanden själv skall bebo huset), eller då fråga är om ombyggnad. Nämnderna i de fyra nordligaste länen har erhållit medgivande att pröva frågan om fördjupning även i övriga fall. Eljest uppkommande behov av fördjupning skall underställas bostadsstyrelsens prövning, i vissa fall områdesvis, i andra för varje ärende. I tabell 6:13 redovisas länsvis uppgifter om den grad i vilken statliga bostadslån till småhus fördjupats under budgetåren 1963/64 och 1964/65. Av uppgifterna framgår att när det gäller lån till ombyggnader fördjupning av det statliga bostadslånet är regel snarare än undantag. Vid ansökan om lån till ombyggnad grundar länsbostads-

118 Tabell

6:13.

Fördjupad

del av totalt beviljat statligt lånebelopp getåren 1963J64 och 1964/65

till småhus

under

bud-

Fördjupning i procent av totalt beviljat lånebelopp budgetåret Andel småhus med statligt stöd (procent) år 1964

Län

Stockholms stad och län Uppsala Södermanlands Östergötlands Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge Kristianstads Malmöhus Hallands Göteborgs o. B o h u s . . Älvsborgs Skaraborgs Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens Hela riket

69 82 91 96 94 98 98 97 95 97 83 89 62 90 94 93 93 96 97 94 97 89 99 97

1964/65

1963/64

nybyggnad

nybyggnad

hus som hus som omomskall be- övriga byggnad skall be- ovnga byggnad bos av sö- hus bos av sö- hus kanden kanden 5,4 41,6 4,0 12,8 5,5 0,2 12,4 51,3 5,0 0,9 0,5 11,2 2,8 9,9 10,5 23,5 11,6 4,1 21,0 6,6 48,5 53,4 53,2 58,1 21,6

1,7 3,4 17,8 29,3 18,2 40,1

50,0 64,7 27,6 50,5 22,6 36,9 22,5 46,5 36,5 55,9 15,3 49,6 36,8 38,9 69,4 66,7 69,1 69,2

5,2 40,7 5,4 34,6 42,4 39,3 24,1 46,4 3,0 2,8 0,1 29,4 19,1 15,1 10,0 19,4 8,6 10,0 28,7 3,3 43,1 53,0 65,2 67,8

4,6

50,3

28,6

0,1 2,6 4,0 0,1 1,3 13,3 0,1 0,1 0,2 0,1 1,3 3,8 0,2 0,0

3,5 32,7 41,2 31,6 34,0

2,3 9,8 14,2 1,8 1,3 0,9 6,4 6,9 2,4 11,7 1,2 25,4 40,5 53,4 57,6

8,2 36,2 39,8 21,9 42,5 1,1 53,3 64,5 13,0 47,3 30,0 45,8 23,9 46,2 50,2 51,0 23,2 54,2 44,0 14,8 71,7 68,2 70,8 75,7

13,5

51,6

0,2 0,0 17,8 23,0 24,9 16,4 27,9

Anm. I Uppsala län beviljades under senare delen av budgetåret 1963/64 efter överrenskommelse med vederbörande kreditinstitut omfattande fördjupningar. Dessa avlöstes planenligt påföljande budgetår.

n ä m n d e n s i t t b e s l u t o m l å n p å ett l å n e u n d e r l a g som enligt gällande föres k r i f t e r s k a l l f a s t s t ä l l a s till b e l o p p m o t svarande den godkända ombyggnadsk o s t n a d e n . Som regel är den fastighet d e t g ä l l e r r e d a n b e l a s t a d av i n t e c k n i n g a r för t i d i g a r e u p p t a g n a lån. Kreditgivarna är därför mycket återhållsamm a i fråga om n y a lån och t o r d e m y c k e t sällan v a r a b e r e d d a att l ä m n a s å d a n a till b e l o p p m o t s v a r a n d e 70 p r o c e n t av låneunderlaget ( = ombyggnadskostna-

d e n ) . Statslånet måste således fördjup a s , ofta ä n d a till b o t t e n . S a m m a s v å r i g h e t e r föreligger generellt beträffande b o t t e n l å n till s m å h u s i g l e s b y g d e n o c h p å jordbruksfastighet. Här spelar kreditvärdesbedömningen en avgörande roll o c h n ä r det gäller jordbruksfastigh e t e r förekomsten av a n d r a s k u l d e r som belastar fastigheten. I fråga o m n y b y g g n a d av s m å h u s beviljas d e n g e n o m s n i t t l i g t s e t t s t ö r s t a fördjupningen i Gotlands län och i de

119 fyra nordligaste länen, vilket är betingat av den kapitalbrist som sedan länge förelegat i dessa områden. Fördjupningen motsvarar h ä r omkring hälften av det beviljade lånebeloppet för hus som skall bebos av den lånsökande. För övriga hus, vilket är liktydigt med gruppbyggda hus är fördjupningen genomgående lägre, vilket måste innebära bl. a. att denna form av småhusbyggande företrädesvis sker inom områden där kreditutbudet och kreditvärdet är relativt gott. En jämförelse av uppgifterna för de båda budgetåren visar att fördjupningsgraden stigit markant från det ena året till det andra. Det gäller praktiskt taget samtliga län och för båda grupperna av nybyggnader. Förklaringen härtill torde — som framhållits i kapitel 3 — vara att söka i dels den skärpning av kreditmarknadsläget som inträffade under 1964 och dels den höjning av låneunderlaget för statliga bostadslån som skedde per den 1 januari 1964, då också ny beräkningsmetod infördes med därav följande ökning i efterfrågan på bottenlån. Sedan många år tillämpar en del länsbostadsnämnder ordningen att — då så är påkallat — vid förhandlingar med kreditinstituten träffa överenskommelser om bottenlånens storlek. Under 1964 h a r i norrlandslänen och på Gotland följande gällt. I Norrbotten räknade man med som sannolikt att erhålla full belåning intill 70 procent av låneunderlaget endast i Luleå. I övriga tätorter och på glesbygden varierade bottenlånen från 0—60 å 70 procent. Beträffande de hus för vilka lån beviljades under 1963 lämnades bottenlån i större omfattning än i fråga om de hus för vilka lån utbetalades under samma år. Denna ljusning i kreditsituationen ansågs dock ha varit temporär och efter höjningen av låneunderlaget väntades

fördjupningsbehovet åter öka. Fördjupningsprinciperna gäller oavsett vilket kreditinstitut som lämnar bottenlån. I Västerbotten har sparbankerna meddelat att dé vid rådande medelstillgång lämnar bottenlån med högst 30 000 kronor till enfamiljshus och 45 000 kronor till tvåfamiljshus inom planlagda områden. Inom övriga områden lämnas offert i varje särskilt fall. Centralkassan för jordbrukskredit lämnar i regel bottenlån intill 60 procent av taxeringsvärdet. I Jämtland lämnade sparbanken lån motsvarande 60 procent av låneunderlaget i Östersund och Frösö kommun, 40 å 50 procent i vissa a n d r a tätorter och 30 procent på landsbygden. Svenska Intecknings Garanti AB och Svensk Fastighetskredit lämnade lån, dock endast inom tätorterna, till belopp motsvarande ungefär 60 procent och i vissa fall 70 procent av låneunderlaget. I vissa fall har låga taxeringsvärden medfört att bottenlånen blivit mindre. Dessa principer för långivningen h a r tillämpats även av andra kreditinstitut än sparbanker. I Västernorrland kunde bottenlån erhållas till belopp som motsvarade mellan 60 procent av låneunderlaget i städer och större tätorter med stadsplan eller byggnadsplan, 50 procent i mindre tätorter med byggnadsplan eller där vissa stadgar tillämpas och högst 30 procent på landsbygden. Samma fördjupningsprinciper tillämpades oavsett vem som var bottenlångivare. P å Gotland slutligen lämnades bottenlån till högst 30 procent utom i Visby, Slite, Klintehamn och Hemse, där bottenlån i regel utgick med 70 procent. Det är av särskilt intresse att studera i vilken utsträckning olika kreditgivare medverkar vid finansieringen av nyproduktion och ombyggnad av småhus i de n ä m n d a länen. I tabell 6: lk redovisas sålunda uppgifter om samtliga u n d e r

120 Tabell 6: 14. Under budgetåret 1964/65 utbetalda statliga lån till småhus i de fyra nordligaste länen och på Gotland med fördelning på bottenlångivare Därav Hela med följande kreditinstitut som bottenlångivare antalet utbeCentralutan talda Sv. kassa för Hypo- Affärsbotstatliga Sparbank Sigab. Fast.- övriga jordtenlån tekslån bank Postkredit bruks- förening banken kredit

Län

Västernorrland. Västerbotten . . Norrbotten.... Tillhopa

% 1

193 24 13 288 5

10 5 5 51

5 26 1

851 278 823 1 036 93

43 25 35 157 7

400 142 514 420 77

40 14 109 17 2

21 1 136 82 1

139 41 10 21 1

3 081

1 553

8,7

50,4

5,9

7,8

6,9

17,0

2,3

1,0

J

I 17 av dessa fall har bottenlån lämnats av Sv. Livförsäkringsbolaget.

budgetåret 1964/65 utbetalade statliga lån till småhus med fördelning på bottenlångivare. Det framgår därav att sparbankerna (inkl. Sparbankernas Inteckningsaktiebolag) har medverkat i drygt hälften av fallen. För ca 9 procent av ärendena har det blivit nödvändigt att totalfördjupa det statliga lånet. I övervägande grad torde detta ha gällt ombyggnader. Andelen är relativt hög i Norrbotten vilket enligt uppgift sammanhänger med att jordbrukskreditkassan där sedan länge har mycket begränsade utlåningsmöjligheter och att totalfördjupning därför ofta måste beviljas i ärenden avseende inte endast ombyggnad utan också nybyggnad på jordbruksfastighet. Detta illustreras också av den låga siffran för antalet fall där jordbrukskreditkassan medverkat i jämförelse med exempelvis Västerbottens län. Sigab har beviljat lån för åtskilliga byggnadsföretag i Norrbotten men också i Västernorrland, medan AB Svensk Fastighetskredit hittills lämnat bottenlån i relativt liten utsträckning. I tabell 6:15 redovisas för de fyra nordligaste länen uppgifter om det stat-

liga lånets genomsnittliga storlek i de fall där andra finansieringsinstitut än sparbank medverkat vid finansieringen. Tabellen visar att fördjupning av det statliga lånet i dessa län icke endast h a r förekommit där sparbankerna inträtt som bottenlångivare. Det statliga bostadslånet är sålunda genomsnittligt sett icke oväsentligt större än normalt (dvs. 20 procent av låneunderlaget) även då bottenlån lämnas av kreditgivare vilka inte — som sparbanker och jordbrukskreditkassor — kan åberopa kapitalknapphet som skäl för sin återhållsamhet. I Norrbotten motsvarade de utlämnade bottenlånen i genomsnitt 50 å 55 procent av låneunderlaget vid nybyggnad utom för jordbrukskreditkassan som bidragit med i genomsnitt ca 40 procent. I Norrbotten motsvarar Sigabs långivning i genomsnitt drygt 57 procent av låneunderlaget men i övriga norrlandslän något över 50 procent. AB Svensk Fastighetskredit h a r i Västerbottens län lämnat lån till i genomsnitt 44 procent och i övriga län till 55 å 60 procent av låneunderlaget. Det redovisade materialet visar att de

121 Tabell 6:15. Under budgetåret 1964/65 i de fyra nordligaste länen utbetalade till småhus, där annan kreditgivare än sparbank lämnat underliggande lån. lånets genomsnittliga storlek i % av låneunderlag Västernorrlands län Underliggande lån utlämnat av

Nybyggnad Jordbrukskreditkassa. Hypoteksförening Affärsbank, Postbanken Sigab Sv. Fastighetskredit AB övriga Ombyggnad Jordbrukskreditkassa. Hypoteksförening Affärsbank, Postbanken Sigab Sv. Fastighetskredit AB övriga

Jämtlands län

Västerbottens län

bostadslån Bostads-

Norrbottens län

BostadsBostadsBostadsBostadsAntal lån i % Antal lån i % Antal lån i % Antal lån i % lån av låne- lån av låne- lån av låne- lån av låneunderlag underlag underlag underlag

19 16

53,9 33,7

116 190

36,3 37,5

56,1

45 132

59,8 36,0

11 79

48,0 28,1

26 24

38,9 37,3

4 11

61,3 38,7

18 280

38,7 32,6

35,3

5 19

29,8 43,0

46,0

34,4

21 5

65,9 55,9

17 9

76,5 89,3

64 4

61,1 43,7

61,2 23,1

23 3

62,7 46,2

61,7

6 2

62,4 53,5

66,9 44,3

1 1

70,0 55,0

79,1

enskilda kreditgivarna hittills icke h a r a n s e t t sig k u n n a b i d r a g a till f i n a n s i e ringen av ny- och ombyggnad av bostadshus i hela den utsträckning som r e g l e r n a för d e n s t a t l i g a l å n g i v n i n g e n n o r m a l t förutsätter. Det gäller i det n ä r m a s t e generellt beträffande ombyggnader av småhus samt beträffande både ny- och o m b y g g n a d av b o s t a d s h u s utanför p l a n l a g d a o m r å d e n o c h p å j o r d b r u k s f a s t i g h e t . D ä r t i l l k o m m e r att i n o m vissa områden, särskilt i norrlandslänen och på Gotland, även kreditgivninge n till n y b y g g n a d a v s m å h u s i ö v r i g t varit begränsad. Finansieringen h a r i a n g i v n a fall k u n n a t o r d n a s e n d a s t gen o m utökning (fördjupning) av det statliga lånet. Den ö k n i n g av fördjupn i n g s g r a d e n s o m h a r ägt r u m mellan b u d g e t å r e n 1963/64 och 1964/65 visar också att en s p r å n g v i s ö k a d efterfrågan p å bottenkrediter från ö p p n a m a r k n a -

72,9

d e n i ett a n s t r ä n g t k r e d i t m a r k n a d s l ä g e i v a r j e fall för s m å h u s k a n l e d a t i l l finansieringssvårigheter. R e d o v i s n i n g e n o v a n t o r d e ge s t ö d för a n t a g a n d e t att en ö v e r g å n g till ett k r e d i t g a r a n t i s y s t e m — i v a r j e fall i ett övergångsskede — medför vissa risker för bristfällig kreditförsörjning vid n y byggnad av s m å h u s på j o r d b r u k s f a s tighet och i norrlandslänen även vid n y b y g g n a d p å a n n a n fastighet. R i s k e n för e n f ö r s ä m r a d k r e d i t f ö r s ö r j n i n g v i d en s å d a n ö v e r g å n g t o r d e v a r a ä n s t ö r r e beträffande ombyggnad av småhus.

Utformningen av ett kreditgarantisystem I den m å n m a n i vårt land hittills funnit a n l e d n i n g att u n d e r l ä t t a o c h förbilliga k r e d i t a n s k a f f n i n g e n g e n o m e t t s t a t ligt g a r a n t i å t a g a n d e , h a r det skett gen o m ett a d m i n i s t r a t i v t s y s t e m s o m i n -

122 neburit ansökan och prövning av varje särskilt fall, ett s. k. individuellt kreditgarantisystem. Detsamma gäller i andra länder, där statliga kreditgarantier tilllämpas på bostadsområdet. Anledningen till denna detaljprövning är att staten vill förvissa sig om att stödet i det enskilda fallet tillgodoser de syften som utgör motiven för verksamheten och motsvarar en rimlig avvägning mellan behov och risktagande. I den förut berörda departementspromemorian som utarbetades under senare delen av 1958 och i en av Näringslivets Bostadsutredning publicerad skrift h a r som förut nämnts framförts tanken på en statlig kreditgaranti som icke förutsätter individuell prövning, ett s. k. kollektivt eller generellt kreditgarantisystem. I det följande skall först prövas hur ett kreditgarantisystem av den ena eller andra typen skulle kunna tänkas utformat. Det må inskjutas att den på sina håll förekommande formen av försäkringsgaranti ur här relevanta synpunkter icke innebär någonting annat än ett kreditgarantisystem inom vilket låntagaren betalar en viss försäkringspremie med vars hjälp särskilda riskfonder byggs upp.

Ett kreditgarantisystem ell prövning

med

individu-

Utformningen av ett kreditgarantisystem på bostadsområdet av den typ som förekommer på andra områden här i landet skulle rent tekniskt inte vålla några svårigheter. En enkel väg är att översätta nuvarande bostadslånekungörelse till en kungörelse om lånegaranti. Den avgörande skillnaden inträder först beträffande utbetalning och förvaltning av lån, som ju det statliga organet vid ett kreditgarantisystem icke behöver befatta sig med annat än i fall då sådana

åtgärder påkallas som berör garantins villkor; „ • , Allmänna förutsättningar för garantilån De flesta villkor som bostadslånekungörelsen uppställer beträffande långivare, låntagare och låneobjekt kan direkt överföras till en kungörelse om lånegaranti, som förutsätter individuell prövning av låneärendena. Ansökningsförfarandet kan göras helt identiskt med det som nu gäller för statligt lån och beslutet orri statsgaranti lämnas för lån i viss namngiven kreditinrättning. Det statliga garantiorganet kan därigenom lättare hålla kontroll över utlämnade garantier och samtidigt förvissa sig om att garantilån kan erhållas och att det blir placerat på ett betryggande sätt. Låntagaren förutsattes således i varje fall före det slutliga beslutet ha träffat avtal med ett bestämt kreditinstitut om att lämna lån mot den statliga garantin. Kreditgivare bör vara skyldig att meddela garantiorganet när sådant lån beviljats. Garantins

innebörd

Genom lånegarantin ikläder sig staten ett borgensansvar gentemot en kreditgivare för låntagarens skuld. Innebörden härav är i princip att kreditgivaren, så snart förfallen betalning uteblir, kan ställa krav på staten om infriandet av ansvarsåtagandet. Fall av dröjsmål med erläggande av räntor och amorteringar å statliga lån är nu icke ovanliga. Det indrivningsförfarande som detta ger upphov till leder i vissa fall till lagsökning men mycket sällan till exekutiv försäljning av fastigheten. Det kan emellertid inte vara lämpligt eller nödvändigt att staten i ett kreditgarantisystem övertar lånet så snart en betalningsförsummelse föreligger. Det bör vara tillfyllest att kreditgivaren ålägges skyldighet att till garan-

123 tiorganet — i vederbörande län — översända restantielängder. Kreditgivaren bör därefter i samråd med länsbostadsnämnden kunna ombesörja alla indrivningsåtgärder fram till en eventuell exekutiv auktion. Först när en förlust sålunda konstateras löser staten in lånet och övertar därmed fastigheten. Garantiåtagandet innebär att staten i ett sådant sammanhang också ersätter kreditgivaren för förfallna icke betalda räntor samt hans kostnader i samband med det exekutiva förfarande*. Garantins omfattning, räntesättning För det nuvarande statslånets placering i säkerhetshänseende gäller en övre gräns, som beroende av företagsformen är olika på sätt som tidigare redovisats. Den undre gränsen ligger i normalfallen vid 70 procent av pantvärdet. För småhusens del gäller sistnämnda gräns efter en höjning från 50 procent den 1 januari 1963. Detta innebär att staten generellt accepterar ett primärlån och ett sekundärlån med placering i förmånsrättsordningen före statslånet. Sekundärlånet förutsattes därvid ligga mellan 60 och 70 procent av nämnda värde. Några formella hinder för kreditgivarna att lämna lån upp till nämnda gränser torde numera i princip icke föreligga sedan hypoteksinstituten fått rätt att beräkna sina lån på de statliga låneunderlagen och kreditaktiebolagen ändrat sina bestämmelser i anslutning härtill. Bostadslånekungörelsen ger dock som förut nämnts bostadsmyndigheterna rätt att fördjupa det statliga lånet där låntagaren visar att han icke h a r möjlighet att i öppna marknaden skaffa erforderliga krediter. Sekundärlån torde vara förenade med obetydliga förlustrisker. Det är därför tveksamt om den nuvarande — allmänt accepterade — differentieringen av räntesatserna mellan primärlån och se-

kundärlån kan anses motiverad ur risksynpunkt. Vid nuvarande institutionella förhållanden på kreditmarknaden torde det emellertid vara svårt att genomdriva en sänkning av sekundärlåneräntan. Om man går in för ett kreditgarantisystem som ersättning för den nuvarande direkta långivningen, kan man kräva att de statsgaranterade lånen skall betinga högst den ränta som gäller för bottenlån. Om den u n d r e gränsen för garantilånet sätts vid den gräns, som nu normalt gäller som undre gräns för statslånet, skulle man få den rätta egendomliga finansieringsstrukturen att primärlånet upp till 60 procent och garantilånet från 70 procent och uppåt skulle löpa med samma ränta medan sekundärlånet i läget mellan 60 och 70 procent skulle betinga en halv procents högre ränta. Det enklaste sättet att undvika detta torde vara att låta den statliga kreditgarantin börja vid 60-procentgränsen. Därigenom bör man kunna få en enhetlig räntesättning på fastighetslånen upp till statsgarantins övre gräns. För en undre gräns för statsgarantin vid 60 procent talar även följande omständighet. Fördelen med ett kreditgarantisystem h a r bl. a. ansetts ligga i den möjlighet som därigenom öppnas för låntagaren att erhålla ett lån från »botten till topp» med enhetliga ränte- och amorteringsvillkor. Denna fördel skulle icke uppnås vid en räntedifferentiering som den ovan nämnda, låt vara att man genom placering av samtliga lån i en fastighet i ett och samma institut kan samordna betalningar av räntor och amorteringar och därmed vinna en del av »enhetslånets» fördelar. Då det vidare ur bostadspolitiska synpunkter får anses betydelsefullt att den statliga garantin omfattar så stor del av upplåningen att riskränta icke rimligtvis kan motiveras å den del som ligger under

124 den garanterade delen, framstår det som naturligt att den undre gränsen för denna i normalfallet läggs vid primärlånets övre gräns, dvs. 60 procent. Möjligheten till fördjupning (efter individuell prövning) bör bibehållas. 1 Garantins varaktighet, garantilån

amortering

av

Garantins varaktighet bestäms av dess undre gräns. Garantin bör alltså gälla intill dess att kapitalskulden har nedgått till 60 procent av det värde varpå garantin ursprungligen grundats. Vissa krav beträffande amorteringstakten måste uppställas. Vid fast amortering och penninglån möter härvid inga särskilda svårigheter. Vid fast annuitet, där amorteringstakten är fördröjd, blir emellertid förutsättningarna för en bestämmelse beträffande amorteringen olika, beroende på om man räknar med att garantin skall täcka ett särskilt lån i toppen eller om den skall täcka övre delen av ett lån som går från »botten till topp». Täcker garantin ett särskilt lån kan återbetalningsreglerna både vid fast amortering respektive fast annuitet utformas så att 60-procentsgränsen nås efter samma antal år. Vid ett lån från »botten till topp» för vilket amorteringstiden bestämts för hela lånet nås 60-procentsgränsen snabbare vid fast amortering än vid annuitetsbetalning. Man kan naturligtvis utforma amorteringsreglerna vid annuitetslån så att en viss gräns nås vid samma tidpunkt som vid fast amortering — inom samma period för lånets återbetalning i dess helhet. Detta kräver dock ett system med annuiteter, som sjunker med vissa intervaller (vilket förutsattes i 1958 års departementspromemoria), en ordning som ur andra synpunkter dock inte torde vara eftersträvansvärd. Bestämmelsen i en garantikungörelse bör ange att garantin gäller ett visst antal år oavsett

vilket amorteringsförfarande lämpas.

som till-

Kommunal förmedling och borgen Kommunernas roll i ett kreditgarantisystem behöver inte avvika från den som tilldelats dem i nuvarande stödsystem. Ett undantag skall beröras senare i denna framställning. Kommunernas förmedlingsverksamhet med granskning av ansökningar etc. förutsattes således inte komma att påverkas av en övergång. Det krav på kommunal borgen som nu gäller beträffande småhus som bebos av låntagare och i vissa fall beträffande kommun eller allmännyttigt företag tillhörigt hus kan kvarstå. Kreditinstitutens krav vid eventuell förlust bör emellertid helt riktas mot garanten/staten och kommunens borgensåtagande ha karaktären av ett avtal mellan stat och vederbörande kommun. Sedan staten nödgats övertaga en fastighet bör åtgärder för försäljning vidtagas i samråd med kommunen. Om staten i det sammanhanget icke får sin fordran täckt h a r den en regressfordran mot kommunen. Utbetalning och förvaltning av garantilån Beslut om lånegaranti med angivande av de villkor som gäller för garantin delgives sökanden, förmedlingsorgan och vederbörande kreditinstitut. I och med att sådant beslut meddelats och uppgift inkommit från vederbörande kreditinstitut att lånet beviljats upphör i normalfallet det statliga organets befattning med ärendet. Utbetalning och 1

I november månad 1965 emitterade Stadshypoteks- och Bostadskreditkassorna ett obligationslån avsett för finansiering av enhetliga lån från botten upp till de tidigare sekundärlånens övre gräns. Därest denna lånetyp blir allmänt förekommande i marknaden uppkommer icke berörda problemställning.

125 förvaltning av lån blir helt en angelägenhet mellan kreditinstitut och låntagare, förvaltningen dock endast så länge icke något inträffar som påverkar innebörden av statens garantiåtagande. För närvarande biträder de kommunala förmedlingsorganen de statliga myndigheterna med kontroll under byggnadstiden, slutbesiktning samt besiktning av byggnadens skick under lånetiden. Vidare biträder förmedlingsorganen vid inbetalning av räntor och amorteringar å beviljade lån, upprättar restantielängder och yttrar sig över framställningar om övertagande av lån och åtgärder avseende förändringar beträffande säkerheten för statens fordran. Man kan h ä r urskilja åtgärder av två principiellt skilda slag. Den ena gruppen avser åtgärder som har med själva fastigheten att göra och den andra gruppen avser rent lånetekniska åtgärder. I ett kreditgarantisystem som det här behandlade kan man ifrågasätta om den rent lånetekniska medverkan som förmedlingsorganen nu lämnar fortfarande bör åvila dem. Bokföringen av garantilån och inflytande betalningar ankommer helt på kreditgivaren och så länge ett lån sköts klanderfritt krävs ingen medverkan i det sammanhanget från kommunens sida. Utbetalningar av lån bör således ske direkt till låntagaren och hans betalningar göras direkt till kreditgivaren. Betalningsförsummelser anmäls på sätt som redan antytts och det blir länsbostadsnämnden som får besluta om eventuella åtgärder med rätt att vid behov påfordra medverkan från kommunens sida. Detsamma bör gälla i andra lånetekniska sammanhang, övertagande, ifrågasatt ändring av säkerheten för garantilånet etc. Annorlunda ligger det till med sådana

kontroller som har med fastigheten som sådan att göra. Det krav som staten i egenskap av garant har anledning att ställa på vederbörande kreditgivare, att garantilånet skall skötas i bankmässiga former, borde i och för sig innebära att denne också skall utöva kontroll under byggnadstiden, verkställa slutbesiktning av fastigheten samt därefter ägna panten dvs. fastigheten en fortlöpande översyn. Det torde emellertid vara mest rationellt att kommunerna verkställer sådana kontrollåtgärder precis som nu sker. Kommunen har speciella förutsättningar härför och skall under alla förhållanden utföra vissa av dessa moment. Kommunens åtgärder får därvid karaktären av hjälp åt garantiorganet. I beslutet om lånegaranti intages som villkor för garantin dels att lån ej får utbetalas förrän kommun lämnat besked om att slutbesiktning ägt rum, dels att långivaren skall vara skyldig att uppsäga lånet, därest så påfordras av garantiorganet vid konstaterat fall av vanvård. Subventioner En övergång till ett kreditgarantisystem torde icke behöva föranleda andra ändringar av gällande bestämmelser om familjebostadsbidrag än i vad avser sättet att tillgodoföra vissa egnahemsägare bidraget. Nuvarande ordning innebär att för familj, som bor i eget småhus finansierat med statligt lån, bidraget i första hand tillgodoföres genom avräkning å förfallna räntor och amorteringar å det statliga lånet. Vid övergång till garantilån torde enklaste sättet vara att tillämpa en ordning med generell kontantutbetalning av bidrag till familjer i ägda småhus (denna ordning gäller nu i fall då huset finansierats utan statliga l å n ) . Eventuellt kan denna ordning kompletteras med en bestämmelse om rätt för kommun att — där så befinnes

126 motiverat — påfordra tillgodoföring genom utbetalning till vederbörande kreditinstitut med avräkning i första hand mot förfallna annuitetsbelopp å garantilånet. Det är naturligtvis också tänkbart att tillämpa sistnämnda förfaringssätt generellt, men det ger kreditinstituten ökat bestyr vid aviseringsarbetet. Den generella subvention som nu utgår i form av räntebidrag till vissa årgångar av hus, tillgodoföres låntagarna i första hand genom avräkning å förfallna räntor och amorteringar å statslånet. I 1958 års departementspromemoria förutsattes att sådana bidrag vid övergång till ett kreditgarantisystem skulle direkt utbetalas till vederbörande långivare. För ändamålet utgick man från en lagstadgad skyldighet för långivare att bokföra garantilån samt därå belöpande räntor och amorteringar under särskild bokföringstitel. Låntagarna avsågs av kreditinstitutet bli aviserade endast räntekostnader motsvarande en »garanterad» ränta. En gång om året i efterskott skulle kreditinstitutet därefter äga att av staten erhålla gottgörelse för skillnaden mellan aviserade räntekostnader och faktiska räntekostnader enligt gällande lånemarknadsräntor. Denna rekvisition förutsattes ske i klump men på sådant underlag att statens kontrollmöjligheter underlättades. Även om denna metod kräver något merarbete av kreditinstituten torde den ha vissa fördelar. Bland annat kan man därigenom få en exakt tillpassning av räntebidraget i de enskilda fallen oberoende av amorteringstakt, ränteläge m. m. Om man i ett kreditgarantisystem inte vill belasta kreditinstituten med ett avräkningsförfarande enligt den ovan skisserade anordningen kan man bibehålla nuvarande system, vilket förutsätter en redovisning halvårsvis från den som erhållit ett garantilån till de bo-

stadspolitiska organen beträffande faktiskt erlagda räntekostnader och kvarstående kapitalskuld å upptagna lån. Beräkningen av räntebidragets storlek får sedan ske hos de nämnda organen för varje enskilt låneobjekt. Detta förfaringssätt kommer att innebära en betydande administrativ belastning och åtgärder för förenklingar måste därvid övervägas. En viss förenkling av de statliga organens arbete kan naturligtvis åstadkommas om bidragsgivningen schabloniseras, t. ex. p å det sätt som tillämpas i det danska kreditgarantisystemet, dvs. med bidragsbelopp per m 2 lägenhetsyta, eller på annat sätt. Olägenheten med ett sådant system är — vilket följer av schabloniseringen — att effekten av bidraget på bostadskostn a d e r n a kommer att variera — starkare ju längre schabloniseringen drivs. Vid gällande hyreskontroll uppkommer svårigheter vid reglering av hyrans storlek varjämte systemet också kan komma att medföra tillfälliga likviditetspåfrestningar för fastighetsägaren. Ett system med kollektiv kreditgaranti Mot ett system med individuellt prövade kreditgarantier har riktats den huvudinvändningen att ett sådant jämfört med nuvarande direkta långivning inte skulle medföra någon nämnvärd lättnad i den statliga bostadsadministrationen. Detta har gett upphov till tanken på att utforma en kreditgarantiordning där statliga organ icke granskar varje enskilt låneärende, ett s. k. kollektivt kreditgarantisystem. Ett sådant system, där kreditgivaren följaktligen självständigt prövar lånefrågan och h a n d h a r förvaltningen av lånet, har förutsatts kräva ett visst ekonomiskt medansvar från kreditgivarens sida, en s. k. självrisk. Genom att kräva ett sådant åtagande som villkor för sin garantiutfästelse försäkrar sig staten om att kredit-

127 givaren bedömer låneansökningar på ett sätt som begränsar riskerna för honom själv och därmed också för staten. Den tekniska utformningen av ett kollektivt kreditgarantisystem med självrisk innebär en radikal administrativ förenkling jämfört med nuvarande direkta långivning. En kungörelse om kollektiv statsgaranti för bostadslån kommer i huvudsak att innehålla bestämmelser om a) tillämpningsområde (nybyggnad, ombyggnad, bostäder, lokaler och kollektiva anordningar i bostadsområden) b) krav beträffande låntagaren c) beräkning av underlag för garantilån d) statsgarantins omfattning i enskilda fall e) självriskens storlek och innebörd f) krav beträffande ränta och amortering g) räntesubventioner (därest sådana skall utgå) h) anmälningsskyldighet och förfarande i fall då risker för ianspråktagande av garantiutfästelse uppkommer. Den kommunala förmedlingsverksamheten upphör helt. Länsbostadsnämndernas befattning med garantilån inskränker sig till registreringsuppgifter, stickprovskontroller och bevakning av statens intressen vid uppkommande situationer som medför risk för ianspråktagande av statens garanti. Några krav beträffande bostädernas standard och yttre miljö kan inte intagas i kungörelsen (annat än som omständigheter att beaktas vid värderingen). Nuvarande bestämmelser om markpriskontroll samt kostnadskontroll i övrigt faller bort och detsamma gäller om hyreskontrollen. Skyldighet att utöva hyreskontroll kan inte gärna påläggas kreditinstituten. De bestämmelser som finns i gällande bostadslånekungörelse i syfte att begränsa statens risktagande ersat-

tes av självrisken som antages garantera en bankmässig och därmed en också ur statens synpunkt tillfredsställande bedömning av säkerhetsfrågorna. Häri ingår kontroll av sökandens solvens, byggnadskontroll, slutbesiktning av fastigheten och kontroll av dennas värde under lånetiden. Självrisken Värdet av en självrisk med det inledningsvis angivna syftet blir beroende i första hand av dess storlek och karaktär men också av de normer för fastställande av garantiunderlaget (värderingen) som kommer att gälla. Vid en bedömning av självriskens storlek och karaktär möter man följande problemställning. Å ena sidan måste kreditinstitutens självrisk begränsas så mycket som möjligt för att den inte skall avskräcka från en sådan finansieringsmedverkan som åsyftas med statens garantiåtagande och för att begränsa låntagarens kostnader. Å andra sidan måste den vara tillräckligt stor för att utgöra ett verkligt incitament för kreditgivaren att så pröva kreditvärdigheten hos låntagare och objekt att han icke utsätter sig själv och därmed staten för uppenbara förlustrisker. Förslaget i den förut nämnda departementspromemorian rörande ett kollektivt kreditgarantisystem var begränsat till att gälla småhus. Den självrisk som vederbörande kreditgivare förutsattes stå, skulle endast gälla fall av förluster till följd av låntagarens insolvens eller vanvård av huset. Staten skulle helt svara för sådan förlust som betingades av allmänna icke förutsebara förändringar i den ekonomiska och sociala utvecklingen. Detta förslag till riskfördelning kritiserades starkt under remissbehandlingen på grund av svårigheter att åstadkomma en ändamålsenlig uppdelning av de fall då självrisken

128 skulle tillämpas respektive staten svara för hela förlusten. Att vid uppkommen förlust avgöra om denna betingades av vid lånets beviljande icke förutsebara förändringar i den ekonomiska eller sociala utvecklingen eller av förhållanden sammanhängande med låntagarens person och skötsel av huset, betraktades som i det närmaste ogörligt. I synnerhet framstod det som otillfredsställande ur kreditinstitutens synpunkt att bedömningen av förlustens orsaker skulle ankomma på staten — dvs. garanten — själv. Kreditinstituten skulle bli nödsakade att pröva varje enskilt ärende utifrån förutsättning att självrisken skulle kunna komma att utkrävas, eller som sparbanksinspektionen uttryckte det, »en risk kan inte anses täckt blott genom en förhoppning om en gynnsam tolkning i framtiden av staten/garantigivaren själv». Ingen av remissinstanserna försökte sig på att föreslå en närmare preciserad beskrivning av de fall då staten skulle stå hela respektive endast en del av risken; och en sådan beskrivning är mycket vansklig att göra. Vid ett kollektivt kreditgarantisystem med självrisk måste denna tillämpas beträffande samtliga garantilån och oavsett vad som orsakat en uppkommen förlust. Departementspromemorians förslag om en självrisk innebar att långivaren i de berörda fallen ensam skulle svara för en förlust intill ett belopp av 5 000 kronor. Om förlusten blev större skulle mellanskillnaden betalas av staten. Långivaren förutsattes med andra ord stå en förstahandsrisk. Den motsvarade med dåvarande regler för beräkning av låneunderlag ungefär 10 procent av detta och 25 procent av (det normala) garantilånet. Beträffande självriskens storlek under lånets löptid var promemorian något oklar. Av förslaget till

villkor för statsgarantin kan inte utläsas annat än att självrisken till sitt absoluta belopp skulle vara oförändrad under garantilånets hela löptid. Å andra sidan var den till promemorian fogade amorteringskalkylen beräknad som om självrisken förutsattes minska i takt med nedamorteringen av garantilånet. I sin skrift Bostadshusens finansiering h a r Näringslivets Bostadsutredning lagt fram förslag om ett kollektivt kreditgarantisystem för såväl småhus som flerfamiljshus och därvid förutsatt en självrisk för långivaren utformad på ett annat sätt. F ö r det första har förutsatts att självrisken endast skulle motsvara 10 procent av förlustrisken och för det andra har man föreslagit att självrisken skulle vara vad man kallat »vertikal» dvs. proportionell mot förlustrisken under garantilånets löptid. Detta innebär alltså att eventuell förlust å garanterad lånedel skulle — oberoende av förlustens storlek — till 1/10 drabba långivaren och till 9/10 staten/garanten. Skillnaden mellan dessa båda system är i praktiken inte så stor. Departementspromemorians förslag innebär att statens ansvar icke aktualiseras i a n d r a fall än där förlusten överstiger självrisken, medan det andra systemet innebär att staten skulle dras in i varje fall av konstaterad förlust och dela denna i viss proportion med kreditinstitutet. De båda typerna kan var för sig utformas så att de ur kreditinstitutens synpunkt blir /' stort sett likvärda. Detta kan belysas genom ett jämför a n d e exempel. Som utgångspunkt antages att garantilånet uppgår till 15 000 kronor och är placerat i säkerhetshänseende med en u n d r e gräns vid 60 procent och en övre gräns vid 90 procent av garantilåneunderlaget (vilket således är = 50 000 kron o r ) . I de fall där förlust över huvud

129 taget kan komma att inträffa (frekvensen härav är för jämförelsen ovidkomm a n d e ) , förutsattes risken vara störst och motsvara 100 procent för den översta sjättedelen ( = 5 procent av värdet) av garantilånet för att sedan sjunka till 0 för den nedersta sjättedelen. Riskfördelningen mellan stat och kreditgivare förutsattes vara proportionell (vertikal) och för kreditinstitutet innebära en självrisk motsvarande 30 procent under hela lånets löptid. Förlustrisken skulle i utgångsläget kunna tänkas kalkylerad på följande sätt.

Garantilån i inteckningsläge 1

som en förstahandsrisk, staten endast behövde besväras i de fall där förlusten översteg 1 800 kronor. Beräkningen i det föregående grundar sig på en kraftig förenkling av riskbedömningen. Det är naturligtvis mycket vanskligt att sätta sig in i hur en sådan riskbedömning hos en kreditgivare skulle gestalta sig. Exemplet ovan har bara velat visa att de båda systemen ur just denna synpunkt i någon relation är i stort sett likvärda. För den händelse kreditinstituten skulle bedöma sina möjligheter att ge-

Förlustrisk i Statens risk, Kreditinstitutets risk, förlustfall, kronor kronor °/ /o

Kol. 2 x kol. 3

Kol. 2 x kol. 4

85—90 80—85 75—80 70—75 65—70 60—65

100 75 50 10 5 0

1 750 1 750 1 750 1 750 1 750 1 750

750 750 750 750 750 750

1 750 1313 875 175 87 0

750 563 375 75 37 0

60—90

10 500

4 500

4 200

1 800

Den genomsnittliga förlustrisk som kreditinstitutet vid de angivna förutsättningarna har att räkna med uppgår således till 1 800 kronor. Om kreditinstitutets självrisk i stället vore utformad som en förstahandsrisk av denna storlek, dvs. 1 800 kronor, vilket motsvarar 12 procent av garantilånet och 3,6 p r o cent av garantiunderlaget, skulle de båda systemen ur kreditinstitutets synpunkter vara i stort sett likvärda. F ö r staten skulle förlustrisken också bli densamma vilket system man än väljer. Skillnaden ligger som tidigare framhållits däri att vid en proportionell självrisk skulle staten behöva kopplas in i samtliga förlustfall medan vid en utformning av kreditinstitutets självrisk 9 — 614609

nom en insiktsfull kreditförmedling begränsa förlustriskerna såsom varande förhållandevis mindre när det gäller de mera frekventa förlustfallen av procentuellt sett begränsad räckvidd än n ä r det gäller de mera fåtaliga relativt stora förlusterna, skulle det emellertid kunna tänkas att ett tillräckligt incitament till en ansvarsfull kreditförmedling skulle kunna uppnås vid en vertikal konstruktion som medförde lägre genomsnittliga riskkostnader för kreditinstituten, än vad som skulle följa av en horisontell konstruktion som gav ett lika starkt incitament till en ansvarsfull kreditbehandling. Om man utgår ifrån att statens garantiansvar skall kunna utkrävas först efter

130 ett exekutivt förfarande i lagens mening omfattar förlustrisken icke endast kvarstående kapitalfordran utan dessutom förfallna icke erlagda räntor samt kostnader för indrivningsåtgärder och det exekutiva förfarandet. Förlustrisken kan också påverkas genom att förfallna räntor på underliggande lån tillkommer och i förmånsrättsordningen placeras före garantilånet. Hur stor den maximala förlusten blir kan således bestämmas endast med viss osäkerhet. Vid en proportionell självrisk vet kreditgivaren hur stor andel av en ev. förlust han får ta på sig men dess maximala storlek i kronor räknat kan han endast beräkna mycket grovt. En självrisk av typ förstahandsrisk måste emellertid bestämmas till ett absolut belopp eller en viss andel av det ursprungliga garantilånet, i båda fallen med reduktion enligt amorteringsplanen. Det sistnämnda skulle innebära att staten vid konstaterad förlust blir ersättningsskyldig gentemot kreditgivaren maximalt inte bara för dennes lånefordran minskat med självrisken utan därutöver för upplupna räntor och andra kostnader enligt vad ovan sagts. Ett alternativ är att kreditgivarens självrisk fastställes att omfatta dels ett närmare fixerat belopp dels ock ett belopp motsvarande vid auktionen tillkommande kostnader av olika slag. Det synes inte bli svårare för kreditgivaren att beräkna omfattningen av sitt riskåtagande i detta fall än i fallet med en proportionell självrisk. Vissa skillnader mellan de båda typer av självrisk, som här aktualiserats, framkommer även om man försöker föreställa sig förloppet av en exekutiv auktion. I gällande bostadslånekungörelse stadgas att länsbostadsnämnden skall vidtaga alla åtgärder, som är erforderliga för att förebygga förlust för staten i anledning av utlämnade lån.

När en exekutiv auktion utsatts skall nämnden försöka bilda sig en uppfattning om värdet av ifrågavarande fastighet. Om högsta budet vid auktionen icke täcker statsverkets fordran har nämnden möjlighet att ropa in fastigheten i förhoppningen att vid en senare försäljning kunna utvinna ett bättre p r i s och därmed minska statens förlust. Denna möjlighet utnyttjas regelmässigt oberoende av vad nämnden kan ha kommit till vid en föregående värdering. (Under budgetåret 1962/63 fullföljdes 126 auktioner avseende statligt belånade fastigheter. I 101 fall inropades fastigheten av annan till ett pris som helt täckte statens fordran och i 2 fall avgavs inget bud alls. I samtliga återstående fall inropades fastigheten av nämnden.) Då auktionen avser ett småhus där kommunen svarar för en förlust intill 4 000 kronor bjuder nämnden icke högre belopp än som motsvarar statens fordran minus det belopp för vilket kommunen ansvarar. Blir nämnden innehavare av fastigheten krävs kommunen på borgensbeloppet. Om senare försäljning, vilken sker i samråd mellan länsbostadsnämnden och kommunen, ger ett pris som överstiger statens fordran överlämnas mellanskillnaden till kommunen. Om kommunen själv väljer att ropa in fastigheten vid auktionen är det för kommunen fördelaktigt att ropa in den till ett pris som täcker hela statsverkets fordran eftersom en blivande köpare sedan får övertaga högst så stor andel av statslånet som vid auktionen täcktes av köpeskillingen. I ett kollektivt kreditgarantisystem med självrisk för kreditgivaren av typ förstahandsrisk blir mönstret vid en exekutiv auktion snarlikt det som nu gäller vid fall med kommunal borgen. Om fastigheten inropas av annan än kreditgivaren eller staten till ett pris

131 som inte täcker vare sig självrisken eller den under självrisken liggande del av lånet som staten garanterar för, blir staten betalningsskyldig till kreditinstitutet för uppkommen förlust minus självrisken. (Det personliga betalningsansvaret kvarstår — för staten i form av en regressfordran.) Med hänsyn till vad som för närvarande gäller är det dock inte troligt att statens representant nöjer sig med ett sådant bud. Om han inte finner det helt uteslutet (och det kommer han regelmässigt inte att göra) att en senare försäljning skulle kunna inbringa en högre köpeskilling än den som bjudits vid auktionen, r o p a r han in fastigheten till ett p r i s som täcker högst garantilånet minskat med självrisken. Staten blir då betalningsskyldig gentemot kreditgivaren i enlighet med sin garantiutfästelse men om detta medför en förlust för staten och h u r stor denna blir, kommer inte att avgöras förrän i samband med senare försäljning. Kreditgivaren kan ju också själv ropa in fastigheten men detta blir meningsfullt endast om han r ä k n a r med att senare kunna sälja fastigheten till ett pris som täcker något av den förlust han gör till följd av självrisken. I ett system där riskfördelningen är proportionell (vertikal) kan vid den exekutiva auktionen en intressekonflikt uppstå mellan kreditgivaren och staten/ garanten. Eventuell förlust skall i en viss på förhand bestämd proportion delas mellan dem båda. Formellt ger auktionsutfallet besked om förlustens storlek och på grundval härav fixeras statens ersättningsskyldighet gentemot kreditgivaren. Om fastigheten vid auktionen inropas av tredje man till en köpeskilling som icke täcker garantilånet', vilket förutsätter att såväl kreditgivaren som statens representant anser det som utsiktslöst att vid en senare försäljning få ett bättre pris, är förlusten ett fak-

tum (om man bortser från att det personliga betalningsansvaret kvarstår). Om däremot kreditgivaren eller statens representant anser det av tredje man vid auktionen bjudna priset vara lägre än som kan utvinnas vid försäljning i öppna marknaden, h a r båda intresse av att ropa in fastigheten. Hur starkt detta intresse är sammanhänger ju i första hand med den proportion i vilken förlusten skall delas. Vid en riskfördelning av den storlek som föreslagits av Näringslivets Bostadsutredning, dvs. Vio för kreditgivaren och 9/io för staten, kan statens intresse av att genom inrop söka reducera sin förlust anses starkare än kreditgivarens. När kreditgivaren eller staten har ropat in fastigheten regleras kreditgivarens förlust och statens ersättningsskyldighet. Om senare försäljning inbringar ett högre pris vinner budgivaren den fördelen att »överpriset» kan utnyttjas att täcka endast hans egen förlust i sammanhanget. Betydelsen av en effekt av det h ä r slaget får naturligtvis inte överdrivas. Förfarandet vid en exekutiv auktion kan ju regleras genom avtal eller överenskommelser mellan staten och kreditgivarna eller genom föreskrifter i en garantilånekungörelse. Det kan emellertid inte anses uteslutet att den situation som här beskrivits kan ge anledning till viss osäkerhet. I ett system där självrisken är av typen förstahandsrisk kan situationen icke uppkomma. En annan skillnad mellan de båda systemen framkommer om man ser till de säkerhetskrav som gäller för olika delar av kreditinstitutens placeringar. I det föregående h a r framhållits att ett lån med full statsgaranti utan vidare i kreditinstitutens utlåning är att hänföra till placeringar »med betryggande säkerhet» medan däremot ett lån som förutsätter självrisk för kreditinstitutet får en annan riskkaraktär. Ett sådant ga-

132 rantilån måste bokföras så att man klart kan avläsa h u r stort belopp som täcks av statsgarantin respektive hur stor del som kreditinstitutet självt svarar för. Den förra delen kan avräknas mot utlåning »med betryggande säkerhet» medan den senare delen måste inrymmas i sådan utlåning för vilken strängare täckningsbestämmelser gäller. Här har förutsatts att staten som villkor för sitt garantiåtagande måste kräva ett visst risktagande från kreditgivarens sida och att detta risktagande i kronor räknat måste bli större om självrisken ges proportionell karaktär än om den ges formen av en förstahandsrisk. Kreditgivarens uppfattning om den grad av risktagande som den ena eller andra typen av självrisk innebär och den fondtäckning som är påkallad kan uppenbarligen bli av viss betydelse för dennes möjligheter och benägenhet att medverka i garantilångivningen. Det torde vara helt klart att ett kreditinstitut icke kan ta på sig en självrisk för lån i höga inteckningslägen av sådan innebörd att den tjänar det inledningsvis angivna syftet utan att täcka in sig för detta risktagande. Det kommer att ta sig uttryck i krav på en högre ränta än som skulle kunna motiveras i ett system med full statsgaranti. Men det är inte otänkbart att en kreditgivare därutöver som villkor för garantilån kommer att ställa krav på kompletterande säkerhet för självrisken, exempelvis i form av borgen. Ett sådant krav kan aktualiseras framförallt om kreditgivaren känner tveksamhet beträffande fastighetens kreditvärde eller låntagarens kreditvärdighet. Om sådan säkerhet lämnas för självrisken begränsas dock värdet av denna som regulativ vid långivningen och därmed som garanti för en bankmässig behandling av låneärendena. Därest ett borgenskrav riktas mot och accepteras av

vederbörande kommun träder denna reellt i kreditgivarens ställe som statens medgarant. Inledningsvis framhölls att självriskens värde också blir beroende av vilka regler som kommer att gälla för fastställande av garantilåneunderlag. Kreditinstitutens egna värderingar vid bestämning av deras medverkan vid finansiering kan avvika från ett på visst sätt fastställt låneunderlag både nedåt och uppåt. Vid nuvarande finansieringssystem kan en avvikelse nedåt komma till uttryck i form av krav på fördjupning av det statliga lånet och en avvikelse uppåt resultera i att ett kreditinstitut lämnar ett inteckningslån med säkerheten placerad efter det statliga lånet. Om underlaget för garantilånet i ett kollektivt kreditgarantisystem således skall beräknas enligt regler i stort sett motsvarande de, som nu gäller för fastställande av låneunderlag, får självrisken olika innebörd för kreditgivaren beroende på hur mycket och åt vilket håll hans egen värdering avviker från garantilåneunderlaget. Underlag för garantilån Den förut nämnda departementspromemorian förutsatte att underlaget för garantilånet skulle fastställas på det sätt som då gällde för egnahemslån, dvs. i form av vissa schabloniserade högsta belåningsvärden. Näringslivets Bostadsutredning h a r å sin sida ansett att detta underlag helt skall bestämmas genom vederbörande kreditgivares egen värdering, grundad p å förväntningar rörande fastighetens avkastning. Den metod som användes vid beräkning av det statliga bostadslånets storlek är i p r i n c i p en schabloniserad kostnadsberäkning, varvid åtskillnad görs mellan tomtkostnad och byggnadskostnad. Den senare beräknas som summan av vissa fastställda belopp för i hu-

133 vudsak våningsyta, biutrymmesyta, yta av översta bjälklag, ytterväggslängd, lägenhetstyper och vissa utrustningsdetaljer. Justering sker därefter med hjälp av särskilda ortskoefficienter och en s. k. låneunderlagskoefficient. I princip skall denna beräkningsmetod vara anpassad till faktiska normala kostnader. Det sålunda framräknade s. k. låneunderlaget kan vid bestämning av det statliga lånets placering i säkerhetshänseende eventuellt ökas med värdet av mark och annan nyttighet som icke beaktas i låneunderlaget, varvid man erhåller ett s. k. pantvärde. Enskilda kreditgivare bestämmer i allmänhet lånets storlek på grundval av husets beräknade avkastningsvärde eller ett s. k. uppskattningsvärde. I de för stadshypoteks- och bostadskreditföreningar utfärdade reglementena sägs således att det uppskattningsvärde på vilket lånet beräknas skall bestämmas efter besiktning och värdering av ojäviga värderingsmän. För dessa värderingsmän gäller instruktion som fastställes av respektive centralkassa tillika med formulär för värderingsinstrument. Övriga kreditgivare tillämpar motsvarande förfaringssätt. Gemensamt för alla kreditgivare — för hypoteksinstituten efter en lagändring år 1963 — är att de i fall då statliga lån utgår i stället för ett särskilt uppskattningsvärde kan lägga det av länsbostadsnämnden fastställda pantvärdet till grund för belåningen. När det gäller nybyggnad av flerfamiljshus, torde de för enskilda kreditgivare arbetande värderingsmännens förrättning i allmänhet gå ut på att söka fastställa ett avkastningsvärde med hjälp av den s. k. räntabilitetsmetoden. Denna metod innebär att man beräknar summan av förväntade hyresintäkter och därifrån drar ett belopp motsvarande de beräknade kostnaderna för fastighetens drift och underhåll (inräknad

fastighetsskatt och ev. tomträttsavgäld). Från den återstående s. k. nettoavkastningen avräknas ett belopp motsvarande avskrivningsbehovet. Resten kapitaliseras efter en procentsats som fastställes med hänsyn tagen till den räntesats som gäller för i fastigheten intecknade lån och avkastningen på det egna kapitalet. En värdering som den här beskrivna innefattar vissa antaganden och bedömningar som med nödvändighet medför risk för oenhetlighet. Värderingsmännens beräkningar och bedömningar görs emellertid efter av vederbörande långivare utfärdade instruktioner och på grundval av oftast mycket detaljerade värderingsinstrument. Härigenom men även på andra vägar söker man inom kreditinstituten så långt möjligt främja tillämpningen av enhetliga principer vid värderingsförfarandet. Om fastställandet av garantilåneunderlaget skall ske enligt avkastningsvärdemetoden föreligger dock risk för oenhetlighet icke endast mellan (och inom) olika kreditinstitut utan också mellan olika delar av landet. Förutsättningarna för en byggherre att erhålla en statlig förmån, ett statsgaranterat lån, och storleken av denna förmån skulle därigenom kunna variera beroende på vilken kreditgivare (eller vilken värderingsman inom ett och samma kreditinstitut) han anlitar. Till detta kommer att kreditgivare i vissa fall, där kreditvärdet inte framstår som fullt tillfredsställande, till följd av självriskåtagandet kan bli benägna att sänka värdena till normal säkerhetsmarginal, innebärande ett värde under produktionskostnaderna. Det sagda torde visa att underlaget för garantilånet — om man vill säkerställa likformighet i detta hänseende — måste fastställas efter vissa enhetliga grunder. Sådana bestämmelser kan ut-

134 formas på olika sätt. Kravet måste vara att de är tillräckligt enkla för att kunna tillämpas av alla — även mindre — kreditgivare men samtidigt så detaljerade att de ger garantier för enhetlighet vid tillämpningen. Gränserna

för

garantilån

Fastställandet av den övre gränsen för ett garantilån i ett kollektivt kreditgarantisystem erbjuder inga större tekniska svårigheter under förutsättning att problemet rörande garantilåneunderlagets bestämning kan lösas på ett tillfredsställande sätt. Den undre gränsens fastställande är däremot besvärligare. Departementspromemorian förutsatte att statens garanti skulle omfatta så stor del av upplåningen som motsvarade fyrtio eller i vissa fall femtio procent av belåningsvärdet. Undantagsvis skulle garantin kunna utsträckas ytterligare. I det föreslagna systemets natur låg således att frågan om garantins undre gräns och därmed frågan om den statliga garantins omfattning i det enskilda fallet helt skulle bestämmas av vederbörande kreditgivare. En regel av innebörd att en kreditgivare efter egen bedömning skulle ha att bestämma omfattningen av statens garantiåtagande är emellertid ägnad att inge betänkligheter ur principiell synpunkt. Därtill kommer att en utökning av statens garantiåtagande även påverkar innebörden av självrisken. Alternativet är att gränsen fastställes att undandagslöst ligga vid 60-procentsnivån, men då löper man risk att »normala fördjupningsfall» blir avvisade av kreditgivaren. Lånekostnader

vid statlig

kreditgaranti

Som framhållits i det föregående torde det utan vidare kunna förutsättas att lån som beviljas mot statlig garanti inom ramen för ett system med individuell

prövning icke skall behöva betinga högre ränta än som motsvarar de villkor som i detta hänseende gäller för lån mot säkerhet av inteckningar i bästa förmånsrättsläge. Detta är i allmänhet liktydigt med marknadens lägsta utlåningsränta. Den statliga garantin bör därvid omfatta så stor del av det som underlag för garantin fastställda värdet att någon riskränta för lån under den garanterade delen icke kan motiveras. Vid nuvarande belåningsprinciper innebär detta att garantin generellt bör täcka även sekundärlånet. Härigenom kommer finansieringen upp till den övre gränsen av den statliga garantin att kunna ordnas till en och samma räntesats. Kostnaderna för långivningen inom ramen för ett kollektivt kreditgarantisystem är svåra att beräkna. Ett sådant system innebär att kreditinstituten självständigt h a n d h a r långivning och låneförvaltning. Enbart den omständigheten att en bottenlångivare utsträcker sitt lån upp till den övre gränsen för den statliga garantin, dvs. att tanken p å ett enhetslån realiseras, kan inte medföra några extra administrationskostnader. En viss risk för ökade kostnader av detta slag kan emellertid uppkomma av följande skäl. Den nuvarande statliga långivningen förutsätter en prövning av såväl låneobjektet som lånsökanden. Denna utföres av det kommunala förmedlingsorganet och av länsbostadsnämnden. Det finns skäl att förmoda att projekt, vilka h a r underkastats denna prövning och godkänts, icke görs till föremål för lika ingående prövning hos kreditinstituten som projekt för vilka statliga lån icke h a r sökts och beviljats. Bortfallet av den statliga långivningen skulle således kunna tänkas medföra ökat gransknings- och kontrollarbete hos kreditinstituten och därmed ökade administrationskostnader.

135 Ett kollektivt kreditgarantisystem h a r som n ä m n t s förutsatts innefatta en självrisk för kreditgivaren med avseende på den statsgaranterade lånedelen. Det risktagande detta innebär kommer att medföra behov av ökad fondbildning. Det är emellertid inte möjligt att m e r a preciserat beräkna de risker som uppstår vid bostadsbelåning och följaktligen är det ytterligt svårt att bedöma effekten på utlåningsräntorna av ett system som det ovan angivna.

Exkurs om inom ramen rantisystem

kostnader för för ett kollektivt

gande av att förlust befaras u p p k o m m a för högst hälften av låneåtagandena, r e presenterande hälften av utestående lånebelopp. För enskilda lån antages f ö r l u s t r i s ken minska för varje del därav j u b ä t t r e denna del ligger i f ö r m å n s r ä t t s o r d n i n g e n . Det h a r därvid ansetts rimligt a t t andelen nödlidande lånebelopp inom varje — lika stort — inteckningsintervall m i n s k a r m e d förbättrad förmånsrätt enligt en geometrisk serie. Om inteckningsintervallet 60—90 procent indelas i tio lika stora skikt och sannolikheten för att förlusten s t a n n a r i de olika skikten avtar enligt en geometrisk serie vars k o n s t a n t ä r 0,25 ( I ) , 0,50 (II) respektive 0,75 (III) erhålles följande:

långivning kreditga-

I det följande skall redovisas ett r ä k n e exempel avsett a t t illustrera h u r olika fakt o r e r k a n t ä n k a s påverka kostnaderna för lån beviljade inom ramen för ett kollektivt kreditgarantisystem med självrisk för kreditgivaren. Vid beräkningarna antages a t t staten icke betingar sig någon riskersättning för sitt g a r a n t i å t a g a n d e . Det förutsattes vidare a t t utlåningen finansieras med upplåning m o t obligationer men a t t den förändring i kred i t m a r k n a d s s t r u k t u r e n som det ökade obligationsutbudet medför inte i och för sig p å v e r k a r r ä n t e s t r u k t u r e n . Statsgarantin t a n kes vidare utgöra en viss andel av vid varje t i d p u n k t utestående lånebelopp och riskfördelningen mellan stat och kreditinstitut v a ra oberoende av orsaken till en eventuell förlust. Lånen antages vara n o m i n a l l å n och o m f a t t a s av statsgarantin motsvarande läget mellan 60 och 90 procent av värdet. Amorteringstiden för denna lånedel utgör 30 år. Som underlag för b e r ä k n i n g a r n a a n vändes en r ä n t e s a t s av 5 procent. Beräkningar h a r gjorts för fyra olika a l t e r n a t i v beträffande självriskens storlek och utformning. H 10 = Horisontell självrisk motsvarande 10 procent av garantilånet. H 30 r= Horisontell självrisk motsvarande 30 procent av garantilånet. V 10 = Vertikal självrisk motsvarande 10 procent av garantilånet. V 30 = Vertikal självrisk motsvarande 30 procent av garantilånet. Riskersättningen b e r ä k n a s under a n t a -

Skikt

90—87 87—84 84—81 81—78 78—75 75—72 72—69 69—66 66—63 63—60

Sannolikheten för a t t förlusten stannar i olika skikt enligt I

II

III

75 19 5 1 0 0 0 0 0 0

50 25 13 6 3 2 1 0 0 0

26 20 15 11 8 6 5 4 3 2

Den genomsnittliga förlusten — i förlustfallen — skulle då b l i följande för de olika självriskalternativen.

Förlust i procent av självrisk

H 10 V 10 H30 V 30

I

II

III

62,5 8,2 27,2 8,2

75,0 14,7 43,7 14,7

87,0 29,5 65,8 29,5

R ä k n a t efter det högsta alternativet ( 3 / 4 ) k o m m e r det egna kapital som k r e d i t i n s t i t u tet m å s t e förfoga över för att de a k t u a l i s e rade riskerna skall k u n n a täckas a t t behöva motsvara följande andel av u t l ä m n a d e l å nebelopp :

136 H 10—(0,5 V 10—(0,5 H 30—(0,5 V 30—(0,5

. 8 7 , 0 % av självrisken 1 0 % ) = 4 35 . 29,5% » » 10%) = 1,48 . 65,8% » » 30%) = 9,87 . 29,5 % » » 30 % ) = 4,43

Förräntningskravet för det egna kapitalet antages med 2 procentenheter överstiga den n o r m a l a l å n e r ä n t a n för a t t täcka riskersättningen. Riskpremien beräknas m a x i m a l t så stor att kreditinstitutet u n d e r ett låns löptid med h j ä l p av premien k a n bygga upp ett kapital, som ä r hälften så stort som det egna kapital som behövs enligt de olika a l ternativen. (Detta b ö r v a r a tillfyllest då det inte förutsattes att det alltid råder s å dana förhållanden a t t förlustrisken p e r m a nent aktualiseras på hälften av utestående lånebelopp.) Förvaltningskostnaderna beräknas till 2,5 promille. (Den s a m m a n l a g d a förvaltningskostnaden och fondavsättningskostnaden i bostadskreditkassorna utgör genomsnittligt 5 promille. Då h ä r aktuella l å n blir d u b belt så stora som bostadskreditkassornas kan den relativa förvaltningskostnaden a n tas bli ca hälften av vad d e n ä r i bostadskreditkassorna, sålunda m i n d r e ä n 2,5 promille.) Det a n t a s slutligen a t t den erforderliga obligationsupplåningen k a n ske till s a m m a villkor som gäller för bostadskreditorganisationen och a t t detta i n n e b ä r att r ä n t a n i medeltal ligger 2,5 promille över obligat i o n s r ä n t a n för p r i m ä r l å n . Med utgångspunkt från de angivna förutsättningarna och antagandena k a n m a n ställa upp följande tabell, d ä r alla värden utom riskpremien ä r u t t r y c k t a i promille

av utestående l å n e s u m m a , medan riskpremien utgör promille av ursprungligt lånebelopp. Resultatet ä r därför under det första året av lånets löptid j ä m f ö r b a r t med ett statligt bostadslån, m e d a n skillnaderna dem emellan förändras något — låt vara ytterligt obetydligt —• u n d e r lånets fortsatta löptid. Då exemplet baseras på oamorterade lån blir givetvis risken för hela l å nestocken lägre än som framgår av tabellen. Räntefoten för stadshypotekskassans obligationslån ä r f. n. 6,25 %. Man skulle följaktligen erhålla följande räntesatser för garantilån enligt de olika a l t e r n a t i v e n : H 10 — 6,87 % H 30 = 7,02 % V 10 —6,79 % V 30 = 6,87 % Vad skulle övergången till ett kreditgaranti system innebära för låntagare,' långivare, stat och kommuner ? Individuell

kreditgaranti

Jämfört med n u v a r a n d e statslåneordning skulle ett individuellt kreditgarantisystem i och för sig för byggherren icke innebära någon förändring i ansökningsförfarandet. Skillnaden u p p står först i det beslut som vederbörande erhåller. Detta k o m m e r att meddelas honom inte som nu i den formen att lån beviljats utan att staten i n t r ä d e r som garant mot en kreditgivare för ett lån i visst inteckningsläge. Byggherren får själv på k r e d i t m a r k n a d e n söka finna den kreditgivare, som är b e r e d d att

Promille vid

Nödvändiga egna medel Kostnad för förräntning av egna medel Årlig riskpremie Förvaltningskostnad Obligationslåneränta utöver obligaSumma pålägg utöver obligationslåneränta för primärlån räknat å utestående lån under första året

H10

H30

V 10

V 30

43,5

98,7

14,8

44,3

0,87 0,31 2,5

1,97 0,70 2,5

0,30 0,10 2,5

0,89 0,31 2,5

2,5

2,5

2,5

2,5

6,2

7,7

5,4

6,2

137 lämna honom det med garantibeslutet avsedda lånet. (Vid kreditgaranti ställd till viss kreditinrättning måste överenskommelse om lån vara träffad innan det statliga organet fattar sitt slutliga beslut om garanti.) Antingen lyckas han därvid finna en kreditgivare som är beredd att lämna ett enda lån upp till den statliga garantins övre gräns (möjligen tekniskt uppdelat på olika lånedelar) eller får han försöka bygga upp finansieringen med anlitande av olika kreditgivare. Det förra innebär en fördel jämfört med nuvarande ordning eftersom han i utbetalnings- och förvaltningsstadiet då endast behöver ha med en instans att göra medan han i det senare fallet kommer att befinna sig i stort sett i samma situation som nu. Den eventuella fördel byggherren sålunda kan uppnå måste vägas mot den risk han löper att vid kreditknapphet antingen bli vägrad lån eller få ett m i n d r e lån än den statliga garantin omfattar eller att behöva vända sig till flera kreditgivare innan finansieringen kan ordnas. Vid nuvarande ordning h a r han inom ramen för det fastställda bostadsprogrammet en garanti (i dess egentliga bemärkelse) för att ett statligt topplån står till förfogande, ett topplån som, med befintliga möjligheter till fördjupning och förskottsutbetalning, kan överbrygga temporära och lokala brister i marknadens kreditutbud. För kreditinstituten skulle ett kreditgarantisystem innebära en möjlighet till integrering av kreditgivningen, dvs. tillskapandet av enhetslån från botten och upp till garantins övre gräns. För de institut som utnyttjade denna möjlighet skulle vid givet placeringsbehov annan långivning beskäras och/eller antalet lån komma att begränsas jämfört med en finansieringsordning som den nuvarande. Detta skulle i sin tur

innebära mindre lånestock och minskat bestyr för dem med aviseringar och uppbörd. Vid given bostadsproduktion innebär detta emellertid att andra kreditgivare måste träda till och för kreditsystemet som helhet skulle någon större rationaliseringseffekt icke uppnås. Kreditinstituten kommer vidare att gentemot staten ha ansvaret för tillsyn av panten (fastigheten). Eftersom den statsgaranterade delen av lånet kommer att ligga i ett ur säkerhetssynpunkt mycket utsatt läge, torde detta ansvar komma att medföra krav på mera omfattande kontrollåtgärder från kreditinstitutets sida än nuvarande system påkallar. Bevakningen av utlämnade lån kommer att behöva skärpas och i åtskilliga fall får kreditgivare anledning att förhandla med det statliga garantiorganet om betalningsförsummelser, lagsökningar, exekutiva auktioner, nedflyttning av säkerheten, dödandet av inteckningar etc. Om det nuvarande kravet på kommunal borgen för den yttersta delen av bostadslån till småhus skulle kvarstå och eventuellt utvidgas till att utgöra ett generellt villkor för statsgaranti, oavsett hustyp, överföres dessa kontrollåtgärder i stor utsträckning på vederbörande kommun. I den mån möjligheter till enhetslån icke utnyttjas och således lån inom statsgarantins gränser lämnas av annat kreditinstitut än det som lämnat underliggande lån, inträder ur kreditorganisatorisk synpunkt ingen förenkling vid en övergång till kreditgarantier. Det statsgaranterade lånet kommer då att i praktiken utgöra en ersättning för det nuvarande sekundärlånet, om än med en högre liggande övre lånegräns. Med hänsyn till vad ovan sagts om krav på ökad kontroll och kontakter med garantiorganet skulle i angivna fall arbetsbelastningen på kreditinstituten tillsammantaget öka.

138 För den statliga administrationen och kommunerna kommer ett individuellt kreditgarantisystem att innebära ett bortfall av nuvarande utbetalningsoch aviseringsrutiner. Dessa rutiner innebär i korthet följande. Sedan ett hus, för vilket bostadslån beviljats, h a r färdigställts skall byggherren till förmedlingsorganet inge framställning om utbetalning av lånet. Förmedlingsorganet h a r att se till att för utbetalning erforderliga handlingar är fullständiga och riktiga innan framställningen vidarebefordras till länsbostadsnämnden. Nämnden kontrollerar handlingarna före arkivering och expedierar ett utbetalningsbesked till bostadsstyrelsen. Lånet utbetalas sedan av bostadsstyrelsen till förmedlingsorganet, som har att överlämna det till byggherren. Avisering av förfallna räntor och amorteringar ombesörj es centralt genom bostadsstyrelsens försorg och delges förmedlingsorganet. Detta h a r att uppbära förfallna räntor och amorteringar och att redovisa influtna belopp till länsbostadsnämnden. Försumlig låntagare påminnes i första hand av förmedlingsorganet. Om denne därefter icke fullgör sina skyldigheter övertages ärendet av länsbostadsnämnden, som uppgör s. k. restantielista och — om så erfordras — vidtager de ytterligare åtgärder som påfordras för bevakning av statens fordran. För länsbostadsnämnderna och kommunerna skulle övergången till ett individuellt kreditgarantisystem således innebära ett bortfall av alla de åtgärder som har med utbetalning och inbetalning å lån att göra, i sistnämnda hänseende så vitt avser lån som sköts klanderfritt. Den reduktion av arbetsbelastningen som detta skulle medföra begränsas emellertid därav att åtskilliga uppgifter av kameral och juridisk natur ändå skulle komma att finnas

kvar som t. ex. i samband med beviljandet av familjebostadsbidrag, pensionärsbostadsbidrag m. m. Vidare skulle personal fortfarande behövas för sådana speciella förvaltningsåtgärder som ovan förutsatts kräva kontakt mellan kreditgivaren och garantiorganet och för redovisning av omfattningen av statens garantiåtaganden. För såväl bostadsstyrelsens kamerala sektion som för nämnderna kommer den nuvarande personalen att behövas för mycket lång tid framöver för arbetet med redan utbetalade lån. Nettoeffekten för den statliga och kommunala förvaltningen av en övergång från direkta lån till ett individuellt kreditgarantisystem är svår att närmare klarlägga. En viss avlastning måste en sådan övergång självfallet medföra, men dennas storlek torde icke på förhand kunna n ä r m a r e bestämmas. Erfarenheterna av a n d r a garantisystem visar också att man sannolikt är benägen att överskatta dessas administrativa fördelar. Sålunda framhöll lantbruksstyrelsen i sitt tidigare refererade yttrande över 1958 års departementspromemoria att de administrativa fördelarna med det kreditgarantisystem som år 1948 hade införts på jordbrukets område blivit mindre än man hade räknat med. Möjligheterna att genomföra rationaliseringar (personalminskningar) inom den statliga bostadspolitiska administrationen vid en övergång till individuell kreditgaranti sammanhänger i vissa avseenden med utformningen av det system som väljs för att kontrollera storleken från tid till annan av utestående garantiförpliktelser. En i detalj gående granskning årsvis eller halvårsvis av varje individuellt garantilån avseende gjorda amorteringar, extra amorteringar etc. ställer krav på en omfattande kontrollapparat hos de

139 statliga organen och förutsätter stora arbetsinsatser hos de berörda kreditinstituten. Om kontrollen har till syfte endast att möjliggöra en avläsning vid en viss tidpunkt varje år av summa utestående kapitalbelopp med statsgaranti, kan en relativt enkel metod vara tillfyllest. Systemet kan utformas på sådant sätt att det inrymmer möjligheter att med hjälp av hålkorts- eller datamaskin utföra beräkningar beträffande garantilåneåtagandenas omfattning under antagande att de i garantilånebesluten angivna amorteringsplanerna h a r följts. Dispositionsbokföringen kan därvid anordnas på ett sätt som inte innebär behov av ytterligare personal hos de bostadspolitiska organen. Vid bedömningen av de personalminskningar, som ett individuellt garantisystem kan möjliggöra, bör framhållas att besparingarna inte uppkommer omedelbart vid systemets införande. Först efter ett p a r år kan verkningarna i form av minskning av lönekostnaderna ge sig till känna. Detta sammanhänger främst med att redan beviljade bostadslån i huvudsak utbetalas först ett å två år efter lånebeslutet. För de följande beräkningarna har förutsatts att garantilånesystemet utformas på i huvudsak det sätt som skisserats i det föregående. En ytterligare förutsättning har varit att förbättringslånen efter en övergångsperiod avskaffas såsom självständig låneform. För bostadsstyrelsens del kan personalbesparingen under de första åren efter det att systemet fullt genomförts beräknas avse två biträdestjänster, varav en stansoperatris och ett biträde på kassadetaljen. Detta medför en reducering av lönekostnaderna med ca 30 000 kronor. I fråga om länsbostadsnämnderna kan bortfallet av arbetet med låneutbetalningarna innebära att högst 40 be-

fattningar kan indragas. Den därav följande minskningen av lönekostnaderna kan uppskattas till omkring en halv miljon kronor. För att besparingar av den nämnda storleksordningen skall kunna uppkomma förutsattes dels att kreditförsörjningen till bostadsbyggandet blir av sådan omfattning att länsbostadsnämnderna inte i vissa lägen skall behöva ingripa med statliga lån för att det av statsmakterna önskade bostadsbyggandet skall kunna realiseras och dels att bankerna inom relativt vida gränser får på egen hand besluta i pantvårdsärenden (relaxer, postpositioner e t c ) . På längre sikt kan vissa ytterligare personalbesparingar bli möjliga genom den successiva minskningen av arbetet med pantvården i fråga om redan beviljade lån. Det r ö r sig h ä r emellertid om en mycket långsam förändring, som sträcker sig över ett p a r decennier. Kollektiv kreditgaranti Skillnaden mellan ett kreditgarantisystem med individuell prövning av ärendena och ett kollektivt garantisystem av den typ som föreslogs i 1958 års departementspromemoria respektive av Näringslivets Bostadsutredning och vars utformning principiellt diskuterats i det föregående ligger väsentligen däri att i ett kollektivt system såväl de statliga bostadspolitiska organens som kommunernas befattning med och inflytande på frågor om finansiering av bostadshus praktiskt taget upphör. För byggherrarna innebär detta i det enskilda ärendet att ansökningsförfar a n d e och alla i anslutning därtill erforderliga kontakter koncentreras till en kreditgivare på marknaden, som ensam svarar för handläggning av garantilåneärenden inbegripet kontroll av att förutsättningarna för statsgaranti i de

140 enskilda ärendena är uppfyllda. Arbetsbesparingen för låntagaren ligger — liksom i fråga om ett individuellt kreditgarantisystem — såväl däri att antalet erforderliga handlingar begränsas jämfört med nuvarande system som att han — i bästa fall — bara får med en motpart att göra. Fördelen av det senare måste bedömas mot bakgrunden av den roll i förmedlingen av bostadskrediter som de kommunala förmedlingsorganen spelar. Väsentliga skiljaktigheter föreligger här mellan å ena sidan ärenden avseende flerfamiljshus och gruppbyggda småhus och å andra sidan ärenden avseende egnahem. För de förra gäller att lånsökandena i huvudsak har att själva sköta sina kontakter med kreditinstituten. Endast undantagsvis, och det torde då gälla kommunala företag eller av kommunen initierade bostadsrättsföreningar, tar kommunen en m e r aktiv del i arbetet med att anskaffa kreditiv, uttaga inteckningar, placera bottenlån etc. I fråga om den som söker lån för småhus, är förhållandena annorlunda. För denne fungerar förmedlingsorganen ofta icke endast som förmedlare av det statliga lånet utan även som det enda eller huvudsakliga kontaktorganet med övriga kreditinrättningar. Låntagaren upplever h ä r förmedlingsorganet som ett serviceorgan för frågan om kreditiv, byggnadskontroll och placering av bottenlån. Inte sällan tar sig den kommunala servicen uttryck däri att kommunen av egna medel interimistiskt tillhandahåller byggnadskredit, gör avräkningar med byggnadsföretagare osv. För kreditinstituten blir effekten av en övergång bl. a. beroende på förutsättningarna för enhetslån och konsekvenserna därav på sätt som i det föregående berörts i anslutning till ett individuellt kreditgarantisystem. I ett

kollektivt system kommer i kreditinstituten arbetet med behandlingen av låneansökningar samt prövningen av fastighetens kreditvärde och låntagaren att öka i ännu högre grad än vid individuell kreditgaranti. Större omsorg måste läggas ned på prövningen av låntagaren inte minst på grund av den självrisk i toppen som kreditgivaren förutsattes bära och av låneobjektet därför att vissa villkor måste gälla för den statliga garantin och det ankommer på kreditgivaren att pröva om dessa villkor är uppfyllda i de enskilda fallen. Varje garantisystem torde sålunda förutsätta vissa bestämda regler för beräkning av garantiunderlag. I ett kollektivt kreditgarantisystem måste u p p giften att räkna fram detta ankomma på de enskilda kreditinrättningarna. Arbetsökningen av denna anledning hos kreditgivarna blir beroende av dels utformningen av beräkningsreglerna, dels möjligheterna till samarbete olika kreditgivare emellan. Med ett beräkningssystem motsvarande det som sedan den 1 januari 1964 gäller för de statliga lånen — kort redovisat ovan — kan det förutsättas att arbetsbördan ökar icke oväsentligt. Denna ökning kan dock reduceras genom rationaliseringsåtgärder exempelvis i form av samarbete regionalt eller på annat sätt. För den bostadspolitiska administrationen innebär övergången till ett kollektivt kreditgarantisystem bortfallet av hela den mer eller mindre rutinmässiga behandlingen av låneärenden. De starkaste återverkningarna kommer h ä r på länsbostadsnämnderna vars tekniska och ekonomiskt-juridiska arbetsuppgifter kommer att minska i betydande grad. Efter en övergångstid är det inte osannolikt att göromålen h a r så begränsats att en indragning av dessa organ och överflyttning till centralorganet av kvarstående funktioner framstår som

141 ändamålsenlig. Dessa funktioner kommer att bestå i sådana grenar som h a r en mera direkt social prägel, kontroll över familjebostads- och pensionärsbostadsbidragsgivningen, förbättringslångivning och beviljandet av invalidbostadsbidrag. Förvaltningen av äldre låneärenden kommer i och för sig inte att beröras av en övergång till ett kreditgarantisystem, inte heller minskas den verksamhet som innebär åtgärder av olika slag, exempelvis vid betalningsförsummelser, exekutiva auktioner, relaxer, postponeringar etc. Sådana åtgärder förutsattes kräva kontakter även inom ramen för ett kollektivt kreditgarantisystem. En av bostadsstyrelsens och länsbostadsnämndernas nuvarande verksamheter bör i detta sammanhang särskilt uppmärksammas. Det gäller den årliga fördelningen av låneramar. Ett program för bostadsbyggandet fastställes av statsmakterna genom årliga beslut. Detta program anger det antal lägenheter i bostadsföretag som bör igångsättas under ett visst kalenderår. Under antagande av h u r många lägenheter som kan beräknas komma till stånd utan statens medverkan vid finansieringen, fastställes i anslutning till programmet en ram i kronor, och numera också i lägenheter, för den statliga långivningen. Statsmakternas beslut torde ha huvudsakligen två syften, nämligen dels att ge uttryck för en uppfattning om h u r stor del av de samhällsekonomiska resurserna som kan ställas till bostadsbyggandets förfogande och dels att ange storleken av det bostadsbyggande, som skall statsfinansieras. Ett allmänt ekonomiskt-politiskt motiv kombineras alltså med ett statsfinansiellt. Med hänsyn till att den övervägande delen av bostadsbyggandet finansieras med statliga lån, är det omöjligt att dra

någon bestämd slutsats om vilket av de två motiven — det ekonomiskt-politiska eller det statsfinansiella — som tillmäts den största vikten. Oavsett detta har man emellertid att utgå ifrån att statsmakterna även framdeles önskar bestämma utrymmet för bostadsinvesteringarna. Därest garantilån skall ersätta de nuvarande statliga lånen och alltså spela samma roll i bostadsfinansieringen som dessa, kommer statsmakterna således att behöva en möjlighet till direkt kontroll av bostadsbyggandets omfattning som i huvudsak är jämförbar med kontrollen över den statliga långivningen. Detta innebär att ett kollektivt kreditgarantisystem måste förenas med en möjlighet att avväga omfattningen av de statliga garantiåtagandena och således en årlig ram fastställas för garantilångivningens totala omfattning. F ö r att denna ram skall kunna praktiskt hanteras, måste den uppdelas i mindre enheter. I det nuvarande systemet fördelar bostadsstyrelsen i samråd med arbetsmarknadsmyndigheten den fastställda låneramen mellan länen. Länskvoterna fördelas av länsbostadsnämnderna efter motsvarande samråd på kommuner inom länet. Detta möjliggör att besked om lånemöjligheterna på ett relativt tidigt stadium kan lämnas till byggföretagarna. Företagens behov av underrättelser på ett tidigt stadium beträffande möjligheterna att erhålla lån påverkas inte av den tekniska utformningen av det statliga åtagandet. Det är alltså angeläget, att förutsättningarna för företagens planering inte på denna punkt försvagas. Uppdelningen av garantilåneramen på mindre enheter kan knappast tänkas som annat än en geografisk fördelning —• på län eller regioner. En ytterligare uppdelning är emellertid nödvändig för

142 att besked skall kunna lämnas företagarna. Om länsbostadsnämnderna avskaffas måste denna fördelning göras antingen av den instans som gör fördelningen på län, dvs. bostadsstyrelsen, eller av någon länsmyndighet. Fördelningen kan göras antingen mellan kommuner eller mellan kreditinstitut. Om fördelningen görs mellan komm u n e r måste det långivande institutet innan lån beviljas inhämta besked från vederbörande statliga organ att utrymme finns disponibelt för berörda företag å fastställd ram och efter lånets beviljande lämna meddelande härom till samma organ. Att lån h a r beviljats inom fastställd ram måste också vitsordas genom att det statliga organets beslut bilägges låneärendet. Vid prövningen av de normer, som skall tillämpas vid en fördelning mellan kreditinstitut uppträder vissa avvägningsproblem. Det första gäller kretsen av de kreditinstitut, som skall äga rätt att bevilja garantilån. I denna fråga torde endast kunna konstateras att anledning saknas att från garantilångivningen avskärma någon grupp av kreditinrättningar, som för närvarande medverkar i bostadsbyggandets finansiering. Detta innebär, att såväl lokalt verksamma organ som sådana med regional eller riksomfattande verksamhet skall konkurrera om utrymmet inom garantilåneramen. Ett annat avvägningsproblem gäller det sätt, på vilket ramen skall fördelas mellan nyssnämnda institut. Det är tänkbart, att fördelningen kan göras med ledning av uppgifter om kreditinstitutens relativa andel av marknaden i orten eller regionen u n d e r någon viss period. Alternativt kan tänkas en fördelning proportionellt efter kreditinstitutens uppskattade behov av garantilån för viss framförliggande tidsperiod, förslagsvis ett år. Av de h ä r

nämnda alternativen torde intetdera kunna användas. Det första alternativet skulle innebära risker för en låsning av kreditmarknadsstrukturen, ett konserverande av de befintliga förhållandena i fråga om krediternas fördelning på olika typer av kreditinrättningar. Det skulle också innebära risker för en slags monopolisering av marknaden, som i vissa lägen skulle medföra en slags »auktoriserad» begränsning av lånsökandenas möjligheter att fritt välja mellan kreditinstituten. Sistnämnda risker föreligger också i fråga om det andra alternativet, om vilket dessutom kan sägas att det torde sakna förutsättningar att kunna föras ut i verkligheten. Det innebär nämligen, att kreditinstituten skulle kunna göra en realistisk uppskattning för en relativt lång period av uppkommande efterfrågan på krediter, en uppskattning som måste göras med hänsyn till den beräknade långivningen inte endast i det egna institutet utan även i andra institut — med lokal, regional eller riksomfattande verksamhet. Ett teoretiskt alternativ till en fördelning av garantilåneramarna regionalt och därefter mellan kreditinstituten skulle vara att helt avstå från en uppdelning. Ramen skulle alltså bibehållas odelad hos ett centralt organ. Från detta organ skulle kreditinstituten »rekvirera» utrymme på garantilåneramen innan de meddelade beslut om lån. Detta system skulle teoretiskt medföra endera av två effekter. 1) Kreditinstitutet anmäler behov av utrymme på ramen när det står i begrepp att besluta om lån. Detta skulle medföra att byggnadsföretagaren inte på ett tidigt stadium kunde erhålla besked om möjligheterna att få det erforderliga lånet. 2) Kreditinstitutet vidarebefordrar till det centrala organet de hos institutet av företagen anmälda behoven av

143 utrymme på ramen långt innan behoven blir akuta. Det bildas alltså en kö av blivande lånsökande. Enbart förekomsten av denna kö kommer att tvinga kreditinstitutet att för egen del och efter eget skön turordna projekten. Det är sannolikt att kön kommer att framtvinga någon slags prioritering även i det centrala organet. Även för kommunerna kommer ett kollektivt kreditgarantisystem jämfört med nuvarande direkta långivning att innebära en betydande minskning av de bostadspolitiska förvaltningsuppgifterna. All förmedling av låneansökningar upphör och därmed en väsentlig del av underlaget för verksamheten i de särskilda förmedlingsorgan som inrättats i åtskilliga kommuner. Ej heller för kommunerna kommer emellertid ett kollektivt kreditgarantisystem att betyda en total avveckling av de bostadspolitiska bestyren. Så länge familjebostadsbidragen och pensionärsbostadsbidragen finns kvar i sin nuvarande form ankommer det på kommunerna att ombesörja beslut och förvaltning av sådana bidrag. Detsamma gäller om sådana åtgärder som h a r till syfte att förbättra åldringarnas bostadssituation via åtgärder för upprustning av befintliga bostäder. Vidare är vissa uppgifter av den art att de lika mycket h a r samband med andra kommunala verksamhetsgren a r som med låneförmedlingen. Det gäller t. ex. den tekniska granskningen av låneärenden, som i förekommande fall görs i anslutning till prövningen av ansökningar om byggnadslov. Ett kollektivt kreditgarantisystem skulle emellertid inte endast betyda att kommunerna avlastades vissa administrativa arbetsuppgifter, det skulle därjämte innebära att de avhändes en möjlighet till inflytande över bostadsbyggandet, som vid utformningen av de statliga bostadspolitiska åtgärderna h a r

tillmätts utomordentligt stor vikt. När sålunda bostadspolitiken fick sin nuvarande form i mitten av 1940-talet r å d d e allmän enighet därom att kommunerna skulle vara ansvariga för en planmässig och ur allmän synpunkt tillfredsställande reglering av bostadsbyggandets inriktning och omfattning. Bostadsförsörjningen har uppfattats som en kommunal angelägenhet och en aktivisering av kommunernas åtgärder på detta område ansågs utgöra en förutsättning för framgång i de bostadspolitiska strävandena. Bl. a. mot bakgrunden härav utformades bestämmelserna om skyldighet för kommunerna att förmedla statliga lån och bidrag för bostadsändamål. För att kunna bedöma konsekvenserna av en övergång till ett kollektivt kreditgarantisystem för kommunerna u r synpunkten av vad de vinner i fråga om administrativa besparingar och förlorar av möjligheter att öva inflytande över bostadsbyggandets omfattning och inriktning torde det vara nödvändigt att något beröra kommunernas roll inom den nuvarande bostadspolitiken och deras möjligheter i olika sammanhang att påverka bostadsförsörjningen. Kommunernas skyldighet att förmedla lån och bidrag, som utgår av statsmedel till bostadsförsörjningens främjande, anges i 2 § lagen den 10 juli 1947 om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande. Enligt samma paragraf skall kommunerna även i övrigt i den omfattning Kungl. Maj:t bestämmer biträda »vid handhavandet av den statliga låne- och bidragsverksamheten» för samma ändamål. I de särskilda låne- och bidragsförfattningarna anges, att förmedlingsuppgiften inom kommunen skall handhavas av kommunens styrelse, där kommunen ej beslutat att uppgiften skall åligga annat lämpligt organ.

144 Förfarandet i låneärenden är i huvudsak följande. Ansökning om lån skall inges till förmedlingsorganet, som skall yttra sig över framställningen och vidarebefordr a den till länsbostadsnämnden. Dessförinnan skall — om länsbostadsnämnden så beslutat — byggnadsprojektet ha underkastats teknisk granskning, betingad av den statliga långivningen. Den tekniska granskningens förläggning beslutas av länsbostadsnämnden. Avgörande för nämndens prövning är kommunens personella resurser. Förekomsten av heltidsanställd stadsarkitekt och tillräcklig byggnadsteknisk sakkunskap h a r hittills ansetts vara önskvärd för att en total utflyttning av den tekniska granskningen skall vara lämplig. Där granskningen har utflyttats — hittills i 185 kommuner — bör den enligt bostadsstyrelsens rekommendationer vara samordnad med den granskning för byggnadslov, som utföres i byggnadsnämnden. Kommunens yttrande över ansökningen skall avse sådana omständigheter, som behöver beaktas vid lånemyndighetens prövning. Bland annat skall det avse frågan om varaktigheten i behovet av de bostäder (och lokaler) som ingår i låneansökningen. Det är h ä r fråga om tomtplatsens lämplighet med hänsyn till kommunikationer, butiker, arbetsplatser osv. samt om lämpligheten av hus- och lägenhetstyp ävensom av förvaltningsform. Nära förbunden med denna kreditvärdesprövning är prövningen av lånsökanden. Denna bedömning får för kommunerna särskild aktualitet i fråga om sådant lån för småhus, där kommunerna skall ikläda sig ansvar för viss del av lånet. I fråga om låneunderlag, pantvärde och produktionskostnad skall förmedlingsorganet utföra en kontroll av lånsökandens beräkningar.

I åtminstone ett par avseenden får förmedlingsorganets bedömning ett vidare intresse, än det som knytes till det aktuella låneärendet. Detta gäller markprisets skälighet samt skäligheten av hyrorna. Markprisprövningen i låneärendena blir ett led eller ett hjälpmedel i den kommunala markpolitiken; prövningen skall göras på ett sådant sätt att en höjning av den genomsnittliga ortsprisnivån i görlig mån förhindras. Förmedlingsorganets yttrande i hyresfrågan avser att vara till vägledning vid bedömningen om erforderliga hyror eller årsavgifter kan befaras bli så höga att påtagliga risker för förluster föreligger vid förvaltningen. Bedömningen »skall ske på grundval av ett erfarenhetsmässigt antagande rörande villigheten i orten att erlägga erforderliga hyror». Kommunala ställningstaganden får i några hänseenden betydelse för storleken och placeringen i förmånsrättsläge av statliga bostadslån till byggnadsföretag inom kommunen. Det gäller här i första hand vissa i låneunderlaget ingående schablonbelopp för tomtkostnader, vilka på framställning av kommunerna fastställes av länsbostadsnämnden. Det är även fråga om s. k. läges- och standardtillägg, förekommande huvudsakligen i de större städerna och uttryckande skillnader i värde och avkastningsförmåga mellan fastigheter med olika belägenhet. Nämnda tillägg beslutas av länsbostadsnämnden på framställning av kommunen. Länsbostadsnämndens beslut om lån tillställes förmedlingsorganet, som h a r att vidarebefordra detsamma till lånsökanden. I ärenden avseende småhus, som skall bebos av låntagaren, där förskott å bostadslånet söks och beviljas skall kommunen ikläda sig ansvar för återbetalningen av förskottet. Förmedlingsorganet bestämmer det sätt, på vil-

145 ket förskottet skall tillgodoföras låntagaren, samt äger utöva den särskilda av förskottet betingade kontroll över byggnadsföretaget, som kan befinnas lämplig. Det hos kommunen innestående förskottsbeloppet skall för låntagarens räkning göras räntebärande. Förmedlingsorganets skyldigheter under tiden mellan lånebeslutet och utbetalningen av lånet begränsar sig i huvudsak till en teknisk kontroll av byggnadsföretaget. Denna kontroll bör enligt en rekommendation av bostadsstyrelsen vara samordnad med den av byggnadsnämnden utövade kontrollen. För större flerfamiljshus och gruppbyggen av småhus äger länsbostadsnämnden föreskriva, att kontrollen skall utövas kontinuerligt exempelvis i form av dagkontroll. Det ankommer därvid på förmedlingsorganet att föreskriva det sätt, på vilket nämnda kontroll skall utövas, samt att övervaka att föreskrifterna följs. I samband med försäljning av gruppbyggda hus ankommer det på förmedlingsorganet att kontrollera den för husen begärda köpeskillingen samt att besluta om den säkerhet, som byggnadsföretagaren skall ställa för eventuellt erhållet förskott av husköparen. Ansökning om utbetalning av lån skall liksom låneansökningen inges till förmedlingsorganet, som skall granska och komplettera densamma samt vidarebefordra den till länsbostadsnämnden. Därvid skall kommunen vitsorda att huset har utförts i enlighet med föreskrifterna i lånebeslutet samt att de villkor i övrigt, som kan ha förknippats med lånet, är uppfyllda. Förmedlingsorganet skall på skuldförbindelsen ange förfallodagarna för inbetalning av räntor och amorteringar (som regel 30 juni och 31 december eller dag i anslutning därtill). Lånebeloppet utbetalas till förmedlingsorganet, som har att omedelbart 10— 614609

överlämna det till lånsökanden. Förmedlingsorganet skall likaså mottaga och vidarebefordra sådana räntebidrag för flerfamiljshus, som avser tid före det halvårsskifte som närmast föregick utbetalningen av lånet. Har vid utbetalningen av lånebeloppet till förmedlingsorganet huset inte helt färdigställts, skall förmedlingsorganet innehålla en så stor del av lånet, som svar a r mot kostnaderna för de återstående arbetena. Förfallande räntor och amorteringar aviseras två gånger årligen. Länsbostadsnämnden överlämnar vid tidpunkt före halvårsskifte till förmedlingsorganet avier, upptagande bruttobeloppet av r ä n t o r och amorteringar, utgående räntebidrag samt det belopp, som låntagaren skall erlägga. I fråga om avier, som avser småhuslån och där låntagaren erhåller familjebostadsbidrag, reducerar förmedlingsorganet sistnämnda belopp med bidragsbeloppet. Uppstår därvid ett överskott låntagaren tillgodo, utbetalas detta av förmedlingsorganet. Debiterade lånekostnader, reducerade på nyss nämnt sätt, inbetalas av låntagarna till förmedlingsorganet. Det åligger förmedlingsorganet att omedelbart efter förfallodagen anmoda försumliga låntagare att inbetala det förfallna beloppet. De inbetalade medlen redovisas och inbetalas till länsbostadsnämnden senast den 15 februari respektive den 15 augusti. Under förvaltningstiden har kommunen skyldigheter beträffande lånen av även annat slag än uppbörden av räntor och amorteringar. Det är här i första h a n d fråga om vissa kontroller av teknisk och administrativ art samt om medverkan till förhindrande av förluster på utlämnade lån. Sålunda åligger det förmedlingsorganet att underkasta belånade byggnader besiktning i den

146 omfattning bostadsstyrelsen bestämmer. Förmedlingsorganet skall vidare under lånets löptid utöva hyreskontroll beträffande lägenheter i sådana företag, där länsbostadsnämnden fastställer maximihyror. Beträffande fastigheter, som under lånetiden övergår från en ägare till en annan, skall förmedlingsorganet pröva och till länsbostadsnämnden vidarebefordra ansökningar om övertagande av lån. Kommunen har därutöver skyldighet att till länsbostadsnämnden anmäla fall som kommit till dess kännedom att statligt belånad fastighet h a r överlåtits. Kommunens prövning av övertagandeärenden avser i huvudsak två omständigheter, nämligen den nya fastighetsägarens personliga förutsättningar att uppfylla villkoren för lånet och skäligheten av köpeskillingen. Kommunernas skyldighet att medverka till förhindrande av förluster avser dels anmälan om fall av vanvård av belånade hus och dels biträde vid förvaltningen av fastigheter, som av länsbostadsnämnden inropats vid exekutiv auktion. Det åligger också förmedlingsorganet att vara länsbostadsnämnden behjälplig med att skaffa en köpare till fastigheten. I samband med sin förmedling av ansökningar om statliga bostadslån h a r kommunerna möjligheter att påverka bostadsbyggandet i vissa hänseenden. Kommunens förmedling till länsbostadsnämnden av en ansökan om bostadslån skall — såsom bl. a. framgått av den föregående redovisningen — innefatta ett yttrande med sådana u p p lysningar och bedömanden som erfordras för länsbostadsnämndens prövning av ärendet. Yttrandet förutsattes innehålla dels ett allmänt uttalande om projektet och sökandens förmåga att genomföra detsamma, dels ock vissa överväganden rörande produktionskostna-

derna, markpriset och — i fråga om hus med lägenheter som skall uthyras eller upplåtas med bostadsrätt — hyr o r n a (årsavgifterna). I yttrandet kan kommunen bl. a. ge uttryck för sin uppfattning om lägenhetsfördelning och upplåtelseform. Yttrandet skall mynna ut i ett till- eller avstyrkande av bifall till ansökningen. Ytterligare en omständighet bör i detta sammanhang framhållas. Som i det föregående nämnts utgör den statliga bostadslångivningen för närvarande även ett instrument för statsmakternas konjunktur-politiskt motiverade kontroll av investeringarna i bostadsbyggande. Detta innebär att statsmakterna maximerar bostadslångivningen genom fastställande av medelsramar för densamma. Dessa ramar fördelas av bostadsstyrelsen på län och av länsbostadsnämnderna på — i varje fall större — kommuner. Det är regel att kommunerna själva får bestämma vilka bostadsföretag som skall få komma till stånd inom givet utrymme samt ordningsföljden dem emellan. Vid denna angelägenhetsgradering h a r kommunerna ytterligare en möjlighet att bevaka att utbyggandet av bostadsområdena — tids- och innehållsmässigt — sker p å ett sätt som ur deras synpunkter framstår som ändamålsenligt. Allt eftersom planerings- och projektcringsläget förbättras har man att räkna med ett ökande behov av åtgärder för fördelning i tiden av färdigprojekterade bostadsföretag. F ö r att påverka bostadsbyggandets utveckling kan kommunerna i övrigt använda sig av olika hjälpmedel. De viktigaste av dessa är den fysiska planläggningen och andra medel enligt byggnadslagstiftningen, kommunala bostadsbyggnadsprogram, markpolitiska åtgärder samt egna produktionsinitiativ. Enligt byggnadslagen skall marks an-

147 vändning för bebyggelse som regel föregås av planläggning. Man skiljer därvid mellan översiktlig planläggning och detaljplanläggning. Den översiktliga planläggningen i regionplanens och — för en kommun —• i generalplanens form skall till vägledning för senare detaljplanläggning ange grunddragen av markens användning. En generalplan grundas på bedömningar i ett relativt långt tidsperspektiv av näringslivets och befolkningens utveckling. Den innebär att kommunen med ledning av dessa bedömningar drar upp riktlinjer för h u r samhället successivt bör byggas ut och gestaltas. I planen anges sålunda gränserna för större sammanhängande områden avsedda för olika slag av bebyggelse, såsom bostadsbebyggelse med flerfamiljshus eller enfamiljshus etc. Närmast med syfte att på bästa sätt utnyttja gator, ledningar och andra anläggningar kan i generalplanen också anges i vilken tidsföljd olika områden bör bebyggas. Generalplanen kan i viss mening sägas ha karaktären av kommunalt handlingsprogram. Den skall sålunda ge uttryck för de mål beträffande den framtida utvecklingen, som kommunen vill realisera, och bör genom fortlöpande revision anpassas till förändringar i förutsättningar och mål. Den översiktliga planläggningen medför inga nämnvärda rättsverkningar varken för kommun eller enskild utom i de fall en generalplan går till fastställelse av Kungl. Maj:t. Om så sker, vilket icke är nödvändigt och relativt sällsynt, eftersom planinstitutets smidighet därigenom anses delvis gå förlorad, konstitueras en rätt för kommunen att lösa viss mark och samtidigt ett förbud att bygga i strid med planen. Generalplaneinstitutet tillkom år 1947 och sådana planer h a r hittills utarbetats eller är under utarbetande i ca

400 kommuner. I en redovisning rörande bebyggelseplaneringens läge, publicerad i början av år 1964, har byggnadsstyrelsen beträffande generalplaneringen ansett sig kunna konstatera att denna planering, som den hittills h a r bedrivits, endast i begränsad omfattning förmått fylla sin uppgift och i praktiken icke kommit att spela den roll som varit avsedd. Anledningen härtill är enligt styrelsen inte att söka i institutet som sådant utan i det sätt på vilket det har tillämpats. De kommunala organen sägs ofta ha stått utanför generalplanearbetet, vilket därför mer eller mindre h a r blivit en ren expertuppgift. Denna brist på kommunal förankring h a r medfört att generalplanen ofta åsidosatts vid den fortsatta detaljplanläggningen. Styrelsen anser sig emellertid ha belägg för att inställningen i kommunerna till den översiktliga planläggningen håller på att förändras och att den i fortsättningen kommer att tillmätas allt större betydelse. Erfarenheterna hittills talar enligt styrelsen för att generalplanerna i framtiden görs enklare än som varit fallet och begränsas till att avse långsiktigare huvuddrag i utvecklingen. Starka skäl talar dock — framhåller styrelsen — för att man redan i generalplanen även i fortsättningen ger besked om avsedd bebyggelsetyp. Genom beslut av Kungl. Maj:t år 1962, grundat på 1947 års lag om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande, h a r ca hälften av samtliga kommuner ålagts att upprätta flerårsplaner för sitt bostadsbyggande. Dessa s. k. kommunala bostadsbyggnadsprogram, som upprättas årligen och avser den följande femårsperioden, kan betraktas som en vidareutveckling eller konkretisering för denna tidsperiod av generalplanen — där sådan finns — i vad den avser bostadsbyggan-

148 de. Programmens syfte är att förbättra förutsättningarna för projekteringen och genomförandet av bostadsbebyggelsen och att ge vägledning vid kommunernas investeringsplanering i stort. Det är i den meningen en form av p r o duktionsplanering. Programmen skall innehålla en målsättning beträffande bostadsbyggandets omfattning och inriktning i fråga om hustyper, lägenhetsstorlekar och upplåtelseformer samt en inventering av resurserna att förverkliga ett sådant program. Kommunerna har också rekommenderats att låta dessa program inrymma en kostnadsmålsättning (produktions och/eller bostadskostnader). En sådan målsättning har ansetts vara väsentlig ur bostadspolitisk synpunkt som vägledning för kommande detaljplanläggning. De kommunala bostadsbyggnadsprogrammen är således avsedda att skapa bättre förutsättningar för en samordning i tiden av bostadsbyggandet och övriga åtgärder på samhällsbyggandets område samt att bilda en utgångspunkt för detaljplanläggningen. De bör vidare kunna vara till vägledning för byggh e r r a r n a vid deras projektering av bostadsbyggande. Den slutgiltiga utformningen av bebyggelsen regleras genom detaljplanläggningen — stadsplan eller byggnadsplan. Sådan plan skall antagas av kommunens fullmäktige och fastställas av länsstyrelsen (i vissa fall Kungl. Maj:t). Genom att detaljplanläggning enligt byggnadslagstiftningen är en förutsättning för tätbebyggelse ligger det i det allmännas hand att bestämma när och var sådan bebyggelse skall komma till stånd. En markägare h a r ingen rätt att få sin mark planlagd vid den tidpunkt som han anser lämplig, även om hans ägor i en generalplan avsatts för bebyggelseändamål. En kommuns resurser i fråga om ut-

arbetandet av detaljplaner —- respektive dess villighet att acceptera av enskilda upprättade planförslag — bildar således en övre gräns för vad som ur denna synvinkel är möjligt att åstadkomma i fråga om nyproduktion av bostäder. Genomförandet av en stadsplan ankommer i vad den avser allmänna platser samt gator och ledningar på kommunen. Uppförandet av byggnaderna förutsattes i första hand ankomma på markägaren (tomträttshavaren). Vid sådant förhållande föreligger ingen garanti för att bebyggelsen kommer till stånd vid de tidpunkter som har förutsatts vid planläggningen. Om markägaren — exempelvis till följd av missnöje med planutformningen — finner med sina intressen förenligt att uppskjuta exploateringen, kan detta få till följd att kommunala investeringar i planarbete och olika anläggningar icke blir räntabla. Vid stark efterfrågan på bostäder kan det vidare innebära att kommunen tvingas tillgripa extraordinära åtgärder, exempelvis att kompromissa beträffande planens utformning eller att inleda ett expropriationsförf äran de (enligt 45 eller 47 § byggnadslagen) eller att planlägga annan ur samhällsbyggnadssynpunkt kanske sämre belägen eller eljest mindre lämplig mark. Endast om kommunen har ingått ett exploateringsavtal med markägaren kan bebyggelsen anses vara tryggad. I ett sådant avtal kan nämligen intagas bestämmelser om vitespåföljd därest icke marken bebygges inom viss tid. Särskilda regler om stadsplans innehåll återfinnes i byggnadsstadgans § 12. Där sägs att vid upprättandet av sådan plan skall tillses att marken utnyttjas på ett ekonomiskt, miljömässigt och i övrigt lämpligt sätt, samt att planen ej gives större omfattning än att den kan förväntas bli genomförd inom nära fö-

149 restående tid. I särskilda stadsplanebestämmelser skall i mån av behov anges föreskrifter beträffande bebyggelsens konkreta utformning. De avvägningar en kommun har att göra vid detaljplanläggningen bör rimligtvis i första hand avse vilka bostadssociala, funktionella och miljömässiga krav man vill och kan tillgodose under samtidigt hänsynstagande till de ekonomiska konsekvenserna härav för kommunen, markägaren och de boende. Enligt byggnadsstadgans § 16 skall ett planförslag åtföljas av »utredning angående de tekniska och ekonomiska förutsättningarna för planens förverkligande». Av förarbetena till författningstexten framgår dock att avsikten med denna bestämmelse knappast kan vara att påfordra undersökningar rörande planens konsekvenser för bostädernas produktionskostnader och därmed årskostnaderna för de boende. Även om sådana undersökningar ändå är — eller borde vara — ett självklart element i kommunernas planarbete, visar erfarenheten att planer ofta antages och fastställes utan att ovannämnda konsekvenser blivit tillfredsställande belysta. Vid utarbetandet av en stadsplan kan kommunen bestämma (med de ändringar som till äventyrs framkommer som ett resultat av fastställelseprövningen) h u r det berörda området får disponeras och bebyggas, dvs. husens placering på området samt deras typ, storlek och våningshöjd. Bland sådana förhållanden som enligt byggnadsstadgan kan intagas i stadsplanebestämmelserna ingår även det antal lägenheter som må inrymmas i en byggnad. Föreskrifter av denna art har dock, såvitt känt, endast utnyttjats för att ytterligare markera en bebyggelses karaktär av egnahemsbebyggelse. Vid plangenomförandet är markexploatören bunden av planens teknis-

ka föreskrifter. Kontrollen av planens efterlevnad i denna del utövas av byggnadsnämnden vid prövningen av ansökan om byggnadslov. Byggnadsnämnds befogenheter i detta sammanhang avser även kontroll av bostadshusens allmänna beskaffenhet, utrustningsstandard, vissa ytmått e t c , men byggherren torde när det gäller exempelvis fördelningen på lägenhetsstorlekar vara relativt obunden. Byggnadsnämnds prövning innefattar icke någon kontroll av produktionskostnaderna. En kommun kan således inte via byggnadsnämndens prövning bevaka att de ekonomiska intentioner, på vilka planen kan ha grundats, blir infriade vid plangenomförandet. Kommunernas möjligheter att påverka bostadsbyggandets tidsschema och utformning kan — som förut antytts — bl. a. hänga samman med markägareförhållandena. Om kommunen äger den mark, som är avsedd för bostadsbebyggelse, kan den helt bestämma hur detaljplanen skall utformas och i vilken tidsföljd bebyggelsen skall genomföras. Om marken ägs av annan, kan konfliktsituationer uppkomma därför att kommunens och markägarens intressen i de angivna hänseendena icke sammanfaller. Enligt de undersökningar som markpolitiska utredningen redovisat i sitt betänkande har under perioden 1958—1962 omkring fyra femtedelar av flerfamiljshusbyggandet (räknat i antal lägenheter) inom nyexploateringsområden och en tredjedel av denna bebyggelse inom saneringsområden kommit till stånd p å kommunägd mark. Vissa skillnader i dessa andelar redovisas för olika ortsgrupper. För nyexploateringsområden växer andelen byggande på kommunägd mark med kommunens storlek medan det motsatta gäller beträffande saneringsområden. Kommunens markförvärv sker i all-

150 mänhet genom frivilliga överenskommelser om köp men gällande lagstiftning ger kommun vissa möjligheter att tvångsvis förvärva mark som behövs för samhällsbyggandet. Expropriationslagen ger således kommun rätt att expropriera för att säkerställa att mark på skäliga villkor finns tillgänglig för tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordningar eller för att i kommuns ägo överföra mark som icke är tätbebyggd för upplåtelse med tomträtt. Byggnadslagstiftningen ger dessutom kommun möjlighet att tvångsvis lösa bl. a. mark inom tätbebyggt område, som är i behov av genomgripande ombyggnad (zonexpropriation), eller mark vars bebyggelse icke överensstämmer med gällande stadsplan. Kommunägd mark, som skall bebyggas av annan än kommunen själv, ställs till byggherrens förfogande genom försäljning eller upplåtelse med tomträtt. Kommunens möjligheter att såsom villkor i köpekontrakt eller tomträttsavtal intaga bestämmelser beträffande bebyggelsen utöver dem som ingår i den fastställda planen, exempelvis beträffande lägenhetsstorlekar, upplåtelseformer eller kostnader, torde vara ytterligt begränsade. Om kommunen h a r några önskemål eller krav i angivna hänseende brukar dessa i stället intagas i ett särskilt avtal rörande upplåtelsen. För byggherren måste detta avtal framstå som förpliktigande eftersom ett åsidosättande kan komma att påverka hans möjligheter att i fortsättningen bli tilldelad mark av kommunen. Ett direkt inflytande över bostadsbyggandets utveckling både i fråga om kvantitet och inriktning kan kommunen utöva genom egna produktionsinitiativ. Sådana initiativ har under de senaste tjugo åren tagits i betydande omfattning och sedan år 1949 har sålunda

kommunala och allmännyttiga företag svarat för mer än 40 procent av flerfamiljshusbyggandet i landet. Vid tidpunkten för 1960 års bostadsräkning fanns bostäder förvaltade av kommun eller kommunägt företag i mer än 350 av landets kommuner. Framställningen i det föregående torde ha visat att en övergång från nuvarande direkta statliga långivning till ett kollektivt kreditgarantisystem kommer att medföra radikalt ändrade förutsättningar för bostadspolitiken. I vad mån dessa förändringar kommer att medföra administrativa besparingar hos stat och kommuner samt faktiska kostnadsökningar för kreditinstitut och därmed för låntagare är svårt att närmare precisera. Än svårare, för att inte säga ogörligt, torde det vara att försöka bestämma storleken av dessa besparingar respektive kostnadsökningar. Näringslivets Bostadsutredning h a r gjort en uppskattning av kostnaderna för stat och kommuner för den nuvarande bostadspolitiska verksamheten, men denna uppskattning h a r i vad det gäller kommunernas andel endast karaktären av gissning. Utredningen h a r heller icke redovisat några mera ingående beräkningar av kostnadsökningarna totalt sett i kreditinstituten eller av konsekvenserna i kostnadshänseende för låntagarna och därmed inte heller av nettoeffekten i angivna hänseenden vid en övergång till ett kreditgarantisystem.

Totalfinansiering statens försorg

av bostadshus

genom

I diskussionerna kring bostadsbyggandets finansieringsproblem har ibland framhållits, att en för byggherrarna enklare och tryggare väg än den nuvar a n d e att få sitt upplåningsbehov till-

151 godosett skulle vara, att staten utvidgade sin långivning till att generellt avse även sådana krediter, som nu lämnas av enskilda kreditgivare med inteckningssäkerhet före det statliga lånet. I det följande skall innebörden och konsekvenserna av en sådan totalfinansiering genom statens försorg närmare granskas.

Tidigare utredningar

År 1941, när statsmakterna till följd av de krisartade svårigheterna för bostadsbyggandet beslutade en väsentlig utökning av det statliga finansieringsstödet, var frågan om en totalfinansiering genom statens försorg under prövning. Dåvarande departementschefen framhöll sålunda i den proposition, som låg till grund för riksdagens ovannämnda beslut, att han hade övervägt uppläggandet av en fond, tillräckligt stor för att möta hela det bostadspolitiskt motiverade bostadsbyggandets kapitalbehov och sålunda effektivt garantera kapitaltillgången. Något förslag h ä r o m lades emellertid inte fram, då enligt departementschefen svårigheter icke hade yppat sig att erhålla vanliga inteckningslån på marknadens villkor och riksbanken hade förklarat sig beredd att lämna sin medverkan för att i framtiden överbrygga eventuellt uppkommande sådana svårigheter. Med hänsyn härtill och särskilt till det betydande statliga upplåningsbehov, som skulle uppkomma vid den ifrågasatta ordningen, förordades ett bibehållande av systemet med statliga topplån. Frågan om en utökning av den statliga kreditgivningen i enskilda fall till att omfatta även underliggande lån togs sedermera upp av 1945 års bankkommitté, som bl. a. hade till uppgift att utreda frågan om tryggandet av u r samhällssynpunkt tillfredsställande förhållanden på kreditväsendets område. Mot

bakgrunden av konstaterade brister i kreditgivningens organisation, framförallt innebärande en stark splittring på olika långivare och låneformer, diskuterade bankkommittén olika möjligheter att rationalisera bostadsbyggandets kreditförsörjning. En sådan rationalisering borde inriktas på att bereda låntagarna möjligheter att täcka hela sitt lånebehov hos en enda långivare. Ytterligare borde undersökas om det var nödvändigt att bibehålla den gällande uppdelningen i primär-, sekundär- och tertiärlån eller om den erforderliga krediten kunde lämnas genom ett enda lån »från botten till toppen». Bankkommittén fann, att det angivna syftet skulle kunna uppnås antingen genom övergång från ett direkt statligt kreditstöd till ett system med statliga kreditgarantier eller genom att utsträcka det statliga kreditstödet till att omfatta även underliggande krediter. Det sistnämnda alternativet skulle innebära, att nya statliga organ fick tillskapas eller redan befintliga byggas ut. Av administrativa skäl ansågs det inte lämpligt att sammanföra de kreditgivande uppgifterna med de bostadspolitiska i ett och samma organ. Inrättandet av ett särskilt statligt organ för kreditgivning skulle å andra sidan lätt kunna leda till en komplicering av kreditmarknaden. Även frågan om överförandet av en så utvidgad statlig bostadskreditgivning till en statlig affärsbank diskuterades. Under hänvisning till att inrättandet av en sådan bank skulle få konsekvenser i olika riktningar och att man därför behövde ytterligare utredning tog bankkommittén icke ställning till denna fråga. Mot inrättandet av en affärsbank angavs emellertid vissa skäl. Bland annat framhölls vikten av att låntagarna h a r de kreditgivande organen tillgängliga på nära håll. Även om den statliga affärsbanken försågs med ett riksom-

152 fattande kontorsnät, skulle detta aldrig kunna göras så finförgrenat som det enskilda kreditnätets organisation tillsammantaget. Bankkommittén fann vidare, att det från förvaltningssynpunkt var betänkligt att inrätta nya organ. En statlig kreditorganisation ansågs icke heller så smidigt kunna anpassa sig till växlingar i kreditbehovet som de på kreditgivning åt olika håll inriktade enskilda kreditinstituten. I ett senare betänkande med förslag om inrättande av en statens affärsbank (SOU 1949: 13) vidhöll bankkommittén sina betänkligheter mot en totalfinansiering av bostadshus genom statens försorg. I detta sammanhang konstaterades att en så betydande utvidgning av den statliga kreditgivningen, som detta skulle medföra, icke kunde åstadkommas utan betydande störningar på penning- och kapitalmarknaderna. Det ingrepp det vidare skulle innebära i den kreditorganisation som hade utbildats, borde heller inte ske enbart som en automatisk följd av strävandena att förenkla bostadslångivningen. Bankkommittén avvisade därför denna tanke och förordade i stället införandet av ett kreditgarantisystem. En samtidigt föreslagen statlig affärsbank skulle svara för eventuellt erforderlig supplementär kreditgivning. Vid remissbehandlingen av 1951 års bostadsutrednings promemoria av den 31 augusti 1951 med förslag till provisoriska åtgärder för bostadsbyggandet uttalades från vissa instanser, att man borde överväga en ordning, innebärande statlig kontroll av kreditgivningen till bostäder. Utredningen hade för sin del funnit, att rådande och uppkommande svårigheter i kredithänseende borde överbryggas, dels genom bevarandet av bostadsstyrelsens befogenheter att vid behov fördjupa det statliga

lånet, dels genom att bemyndiga bostadsstyrelsen att, när styrelsen så fann lämpligt, lämna lån till kreditinrättningarna i syfte att möjliggöra viss bostadskreditgivning. Statsmakternas beslut i anledning av dessa förslag innebar, att fördjupningsmöjligheter bibehölls. Beträffande krediter under byggnadstiden förutsattes att uppkommande svårigheter skulle lösas genom riksbankens försorg. År 1953 återinfördes emellertid i lånebestämmelserna den rätt för Kungl. Maj :t att förordna om utbetalning i förskott av beviljade lån, som tidigare funnits men upphävts år 1950. Det må i detta sammanhang erinras om att de år 1950 inträdda svårigheterna att erhålla krediter till nya bostadsföretag hade resulterat i ett särskilt bemyndigande för bostadsstyrelsen att förskottsvis till vederbörande bankföretag utbetala slutligt beviljade tertiärlån. Bemyndigandet förnyades påföljande år och utsträcktes då till att gälla även lånebelopp, som hade beviljats preliminärt. Syftet härmed var att avlyfta utestående byggnadskrediter hos bankerna och därigenom bereda dem möjligheter att lämna nya sådana krediter. Liknande bemyndigande lämnades under de närmast följande åren, och sammanlagt utbetalades u n d e r åren 1950—1955 drygt 310 milj. kronor i form av sådana förskott. Efter år 1955 gavs inget nytt bemyndigande till förskottsutbetalning med detta syfte, och den författningsenliga rätten till förskottsutbetalning h a r i vad avser flerfamiljshus icke utnyttjats. Förslag om statlig totalfinansiering av bostadshus framfördes också vid Svenska Riksbyggens kongress år 1964. Som skäl för en sådan ordning anfördes därvid i första hand den splittring, som karakteriserar bostadsfinansieringen, dvs. samma skäl som föranlett 1945 års

153 bankkommitté att pröva frågan. Vidare framhölls att de åtgärder i åtstramande syfte, som samhället vidtager inom ramen för penning- och kreditpolitiken, även drabbar bostadskrediterna och att därför svårigheter med kreditanskaffningen ofta uppstått och uppstår — temporärt och lokalt — för sådana bostadsinvesteringar, som statsmakterna enligt antagna program finner konjunkturpolitiskt möjligt att realisera. Dessa svårigheter leder i sin tur till nödlösningar beträffande upplåningen, besvär och tidsspillan och därmed till fördyringar. Byggnadskrediter och sekundärlån anses dessutom betinga högre räntekostnader än som är motiverat ur risksynpunkt. Beskrivna förhållanden anses principiellt bottna i den otidsenliga strukturen hos kreditmarknaden, vilken icke motsvarar de krav som våra dagars bostadsbyggande ställer. För att få till stånd en bättre ordning borde med riksbankens avdelningskontor som kreditförmedlande organ en statlig totalfinansiering av såväl investeringar i bostadshus som kommunernas följdinvesteringa r organiseras. Vid framförandet av förslaget har vidare erinrats om den i olika sammanhang förda diskussionen rörande övergång till ett statligt kreditgarantisystem för bostadsbyggandets finansiering. Ett kreditgarantisystem sägs emellertid endast skapa förutsättningar för enklare och enhetligare upplåningsformer. Statens engagemang stannar vid garantin, och det kommer an på byggherren att på öppna marknaden söka få sitt lån beviljat. Om det inom ett sådant system blir lättare eller svårare att erhålla erforderliga krediter bestäms således helt av marknadens villighet och förmåga att tillgodose efterfrågan på lån. En statlig totalfinansiering skulle i det hänseendet få en annan innebörd.

Kapitalanskaffning och utlåning vid finansiering av bostadshus medelst statliga enhetslån

Problemen vid en övergång till finansiering av bostadshus medelst statliga enhetslån gäller långivningens och kapitalanskaffningens utformning men också återverkningarna på investeringsfördelningen och den allmänna ekonomiska utvecklingen samt på de nuvarande kreditinstitutens arbetsuppgifter och placeringsinriktning. Enhetslånets utformning — hur stor del av den totala produktionskostnaden, som skall täckas av enhetslånet, och om lånet skall avse enbart den slutliga finansieringen eller såväl denna som finansieringen under byggnadstiden — betingar i m y c ket problemens karaktär. Ett av huvudargumenten hos 1945 års bankkommitté mot statlig totalfinansiering av bostadsbyggandet var som nämnts bristen på välförgrenade lokala organ. Genom existensen av de kommunala förmedlingsorganen, över vilka den nuvarande statliga bostadslångivningen går, h a r detta argument förlorat i styrka och institutionella förutsättningar för en övergång till statlig totalfinansiering av bostadsbyggandet skapats. Med det kommunala förmedlingsorganet tar låntagarna en förstahandskontakt. Förmedlingsorganet tillhandahåller ansökningsblanketter, mottager ansökningar, betalar ut lån, samlar upp debiterade lånekostnader etc. och fyller således alltigenom samma funktion för de statliga lånens ordnande som det enskilda kreditinstitutet gör i sin utlåningsverksamhet. Någon principiell förändring skulle inte inträffa, om den statliga långivningen utvidgades från nuvarande partiella lån till enhetslån, oavsett om långivningen gällde enbart den slutliga finansieringen eller dessutom innefattade finansieringen under byggnadstiden. Jämfört med nuvarande förhållanden

154 skulle besvär och kostnader för att erhålla lånen minska för låntagarna totalt sett. I viss utsträckning måste låntagarna nu förhandla med både det kommunala förmedlingsorganet och ett eller flera kreditinstitut. Vid enhetslån skulle förmedlingsorganet generellt bli enda instansen. Låntagarnas kostnader för uttagande av inteckningar skulle minska, likaså deras kostnader för ritningar och tekniska beskrivningar. Med m i n d r e antal inteckningar skulle också inskrivningsdomarnas befattning med ärenden av detta slag minska. Förvaltningen av lånen under deras löptid skulle likaså bli enklare och billigare. I nämnda hänseenden är alltså fördelarna för låntagarna desamma som vid enhetslån inom ett kreditgarantisystem. Vid utformningen av ett system för statlig totalfinansiering är i fråga om kapitalanskaffningen två huvudlinjer av intresse: skall kapitalanskaffningen ske över budgeten eller utanför densamma. Ett arrangerande av kapitalanskaffningen över statsbudgeten skulle innebära en utbyggnad av det nuvarande systemet för statlig bostadskreditgivning. Att ordna kapitalanskaffningen utanför statsbudgeten skulle förutsätta inrättandet av ett särskilt institut. Som framhållits i det föregående erhåller bostadsstyrelsen nu medel för sin utlåning — i den mån inflytande amorteringar av äldre lån inte är tillräckliga — över statsbudgeten antingen i form av investeringsbemyndiganden eller — till den del utlämnade lånebelopp icke anses bli fullt förräntade — via avskrivningsanslag på driftbudgeten. Belopp inom givna investeringsbemyndiganden rekvireras efter behov av bostadsstyrelsen från riksgäldskontoret, som sätter in beloppen för bostadsstyrelsens räkning på statsverkets checkräkning. Riksgäldskontoret utnyttjar för investeringsbemyndigandena i

första hand eventuella överskott inom statsverket. Om sådana ej finns att tillgå, utnyttjas lånemedel anskaffade under olika former, på lång sikt huvudsakligen genom emission av statsobligationer. Övergång från statlig toppfinansiering till statlig totalfinansiering med kapitalanskaffning över budgeten skulle inte medföra några tekniska eller administrativa komplikationer. Tillvägagångssättet vid bostadsstyrelsens utlåning och låneförvaltning samt vid dess medelsanskaffning påverkas inte av beloppens storlek. Innebörden skulle bli densamma som vid en generell tillämpning av gällande bestämmelser om förskottsutbetalning och fördjupning av statliga lån. Den väsentliga skillnaden skulle bestå däri att statsbudgetens bostadslåneanslag skulle öka kraftigt liksom också riksgäldskontorets behov av upplåning. Vid en lösning av frågan om en statlig totalfinansiering av bostadsbyggandet efter den andra huvudlinjen skulle statens engagemang huvudsakligen komma att bestå i att garantera den av institutet i fråga företagna upplåningen. Institutet skulle kunna organiseras som ett statligt aktiebolag, men även andra organisationsformer är tänkbara. Det mest rationella sättet för upprättande av ett sådant institut torde vara att omorganisera bostadsstyrelsen eller delar därav till en statlig bostadsbank. Medelsanskaffningen finge ske inte som i det förra fallet över statsbudgeten och riksgäldskontoret utan genom bostadsbankens upplåning på marknaden, främst via emissioner av obligationer. För att kunna fylla sin uppgift måste institutet vid förekomst av emissionskontroll erbjudas för utlåningen erforderliga upplåningsmöjligheter. Förvaltningskostnaderna för upplåningen torde bli olika, beroende på vil-

155 ket av alternativen som väljs. I det första alternativet, med kapitalanskaffningen ordnad över statsbudgeten, skulle den nuvarande organisationen för statsupplåningen utnyttjas, och detta skulle sannolikt innebära lägre förvaltningskostnader än en lösning efter andra alternativet med en ny upplånande och skuldförvaltande organisation.

Innebörden för kreditinstituten av en övergång till statlig totalfinansiering

En övergång till statlig totalfinansiering av bostadshus enligt någon av de här skisserade huvudlinjerna skulle medföra radikalt ändrade förutsättningar för de bostadskreditgivande institutens verksamhet. Det är uppenbarligen ytterligt vanskligt att söka bedöma, vilka effekter man h a r att räkna med i detta hänseende, men av en enkät som kommittén har riktat till de närmast berörda kreditgivarnas respektive huvudorganisationer framgår följande. Av sparbankernas nettoplaceringar avser omkring tre fjärdedelar krediter till bostadssektorn. Huvudparten härav torde vara bottenlån i hus till vilka statligt lån beviljas. Därest staten övertog ansvaret även för bottenlånen, skulle sparbankernas direkta utlåning till bostadssektorn avsevärt beskäras och kunna avse krediter till sådana hus, vartill icke söks eller beviljas statliga lån och kompletterande krediter i de fall där det statliga lånet icke är tillräckligt. Kreditgivning till bostadssektorn är traditionellt dessa bankers huvudsakliga kredituppgift. Denna utlåningsverksamhet liksom vissa favörer, exempelvis förtur till förvärv av småhus som försäljs och/eller finansieras genom en sparbank anses ha viss betydelse som stöd för den sparfrämjande propaganda, som bedrivs exempelvis i form av s. k. målsparande. Sparbankernas kun-

der är ofta både insättare och låntagare. Begränsas utrymmet för dessa bankers bostadskreditgivning, torde de för att upprätthålla och öka kundunderlaget få söka sig andra vägar för kreditverksamheten och andra former för målsparande. Tillgodoseendet av andra lånebehov kan därvid komma att framstå som mera angeläget än köp av statspapper eller motsvarande depositioner, även om detta ur förräntningssynpunkt skulle vara lika lönsamt. Postbankens utlåningsverksamhet grundar sig på inlåning i postsparbanken och postgirorörelsen, relationen dem emellan motsvarar ungefär 65—35. Under senare år har mer än 80 procent av de totala nettoplaceringarna avsett lån under byggnadstiden eller långfristiga lån till bostadssektorn. Av särskilt intresse är här den kreditgivning som möjliggöres av postgirorörelsen. Behållningen i denna växlar starkt, och endast en begränsad del av medlen kan därför bindas på längre sikt. Girorörelsen är vidare mycket kostnadskrävande, vilket gör att medlen — om inte verksamheten skall subventioneras eller avgifterna höjas — måste placeras till så hög ränta som möjligt. Om möjligheterna att placera medel i form av byggnads- och bostadslån inskränkes genom införandet av statliga enhetslån, h a r man även i fråga om postbanken att räkna med en strävan att förskjuta utlåningen till andra sektorer av marknaden. De enskilda försäkringsinrättningarna har under senare år minskat sina placeringar i bostadssektorn. Under år 1964 motsvarade de dock ungefär en tredjedel av den totala utlåningen. En ordning för bostadsfinansieringen som den ovan ifrågasatta skulle för försäkringsbolagen medföra en begränsning av valfriheten vid placeringarna. Dessa bolag eftersträvar en differentiering av pla-

156 ceringarna, varvid bl. a. säkerhetssynpunkten vägs mot önskemålet om högsta möjliga förräntning. Innehavet av en med hänsyn till löptider och förräntning väl differentierad portfölj av obligationer är av betydelse för den handel med sådana papper, som försäkringsbolagen bedriver i syfte att erhålla bästa möjliga ränteavkastning. Med hänsyn härtill är det inte säkert, att försäkringsbolagen skulle anse det med sina intressen förenligt att ersätta huvuddelen av den direkta utlåningen till bostäder och förvärven av obligationer i ett flertal olika bostadslåneinstitut med obligationer i ett enda statligt institut. Den psykologiska effekten av en centralisering av detta slag skulle sannolikt bli en viss aversion mot statspapper. En övergång till statlig totalfinansiering av bostadsbyggandet utan medverkan av stadshypoteksoch bostadskreditinstitutionerna skulle medföra en avsevärd begränsning av underlaget för dessa institutioners verksamhet. Förvaltningen av institutionernas nuvarande lånestock, som vid årsskiftet 1965/66 uppgick till sammanlagt något mer än 12 miljarder kronor, skulle emellertid komma att sträcka sig långt fram i tiden. Denna lånestock utgöres till viss del av långa amorteringslån men för stadshypoteksinstitutionens del av övervägande stående, fasta lån. I realiteten kan avvecklingsperioden beträffande den sistnämnda typen av lån väntas bli längre än för amorteringslånen, då man måste räkna med omsättning till nya lån av de fasta lånen, allt eftersom dessa förfaller till betalning. I tillämpliga delar gäller vad här sagts även om de bostadsfinansierande kreditaktiebolagen. För affärsbankernas vidkommande sammanhänger effekten av en övergång till statliga enhetslån väsentligen med om dessa avses täcka även kreditbeho-

vet under byggnadstiden. I så fall krympes i mycket betydande grad verksamhetsområdet för dessa banker i fråga om placeringen av medel i kortfristiga krediter. Vilken av de båda metoderna för kapitalanskaffningen vid en övergång till statlig totalfinansiering som väljes, uppstår således strukturella anpassningsproblem för marknadens kreditinstitut. Framför allt skulle det bli angeläget för sparbankerna och postbanken att söka sig nya placeringsformer och verksamhetsområden. Bortfallet av den direkta bostadslångivningen skulle inte helt kunna ersättas av placeringar i långfristiga stats- eller statsgaranterade obligationer. Både sparbankerna och postbanken har kortfristiga inlåningsräkningar med rörlig ränta, och det torde inte kunna ifrågakomma att binda sådana medel i (räntefasta) långfristiga obligationer annat än i begränsad utsträckning. Denna stelhet på placeringssidan skulle emellertid kunna överbryggas genom ett ökat användande av kortfristiga obligationer och a n d r a kortfristiga placeringsformer. Men bankerna i fråga skulle naturligtvis inte stanna vid detta utan bli benägna att, så långt det är möjligt, öka sin utlåning till andra sektorer, till kommuner och till företag inom industri, handel m. fl. näringsgrenar. I den mån så sker, måste emellertid en större mängd stats- respektive statsgaranterade obligationer placeras utanför bankerna med bl. a. konsekvenser för ränteförhållandena som följd.

Arbetsuppgifterna i statliga och kommunala organ

En övergång till en totalfinansiering, innefattande även lån under byggnadstiden till hela det statsfinansierade bostadsbyggandet, innebär för den bostadspolitiska organisationen en relativt

157 måttlig ökning av arbetsvolymen. Därvid förutsattes att lånen under byggnadstiden säkerställs av kommunal borgen samt att kommunerna genom sina byggnadskontrollanter eller på annat sätt svarar för att de belopp, som lyftes av byggherren, motsvarar utförda arbeten på byggnadsföretaget. Det må erinr a s om att bostadslånekungörelsen redan nu föreskriver skyldighet för kommun att utöva kontroll under byggnadstiden av bostadsföretag, vartill meddelats preliminärt beslut om bostadslån. Förfarandet i låneärenden kan — med bortseende från formen för kapitalanskaffningen — tänkas vara följande. Ansökning om lån göres på samma sätt som f. n. Lånebeslutet meddelas av länsbostadsnämnden och avser hela beloppet upp till den för respektive låntagare gällande lånegränsen. Kopia av lånebeslutet tillställs bostadsstyrelsen, som på hålkort eller liknande inför uppgifter rörande fastighet, kommun, lånebelopp m. m. Härefter har låntagaren att allt efter som bygget fortskrider, hos kommunen göra framställning om besiktning i syfte att få taga i anspråk del av byggnadslånet. Kopia av besiktningsprotokoll jämte en tillstyrkan om utbetalning av visst belopp tillställs länsbostadsnämnden av förmedlingsorganet. Hos länsbostadsnämnden kontrolleras, att lån beviljats för byggnadsföretaget samt att den begärda utbetalningen jämte tidigare utbetalningar i ärendet inrymmes i det beviljade lånebeloppet. Härefter lämnar länsbostadsnämnden på sedvanligt sätt ett utbetalningsbesked till bostadsstyrelsen. Uppgifterna i utbetalningsbeskedet införes på det hålkort, som tidigare upplagts, varefter utbetalningen verkställes antingen till kommunen eller direkt till låntagaren. Genom den maskinella bearbetningen möjliggöres ej endast ränteberäkning

utan även en extra kontroll av de utbetalade beloppens storlek i förhållande till det beviljade lånet. För bostadsstyrelsens del kommer en sådan anordning att medföra behov av ytterligare personal. Behovet kan uppskattas till fem befattningshavare, i huvudsak biträdespersonal. Därjämte måste styrelsen något tidigare, än som eljest skulle ha erfordrats, utbyta den nuvarande hålkortsanläggningen mot en mindre datamaskin. F ö r länsbostadsnämndernas del är behovet av personalökning svårare att i detalj beräkna. En överslagsmässig uppskattning ger vid handen, att ytterligare 25—30 biträden skulle behöva anställas. Lönekostnaderna (1965 års löneläge) skulle för styrelsen komma att uppgå till omkring 100 000 kronor och för länsbostadsnämnderna till ca en halv miljon kronor. Om totalfinansieringen skall omfatta endast en del av bostadsbyggandet, minskar behovet av personalförstärkningar hos de statliga bostadspolitiska organen. En totalfinansiering av enbart flerfamiljshusen kan för bostadsstyrelsens del beräknas medföra behov av två biträdestjänster, ökningen av arbetsvolymen hos länsbostadsnämnderna torde bli av så blygsam omfattning, att ytterligare personal härför inte behöver anställas. Effekterna i organisatoriskt hänseende på längre sikt av en övergång till totalfinansiering torde komma att innebära en viss rationalisering av arbetet hos länsbostadsnämnderna. Det förefaller sannolikt, att de ökade lönekostnaderna efter ett antal år i viss mån skulle uppvägas av besparingar genom nämnda rationalisering. Därest endast flerfamiljshusen skulle totalfinansieras, torde denna inbesparing kunna ske mycket snart. Det är helt naturligt svårt att beräk-

158 na på vilket sätt administrationskostnaderna för de kommunala förmedlingsorganen kommer att påverkas av en övergång till en finansieringsordning enligt något av de här angivna alternativen. Såvitt nu kan bedömas torde den del av arbetet, som har samband med behandlingen av ansökningar om lån, inte komma att förändras. En ändring kommer däremot att inträda i fråga om kommunernas befattning med kreditförsörjningen under byggnadstiden. För huvudparten av småhusbyggandet gäller f. n. i detta hänseende, att förmedlingsorganen för låntagarens räkning upplägger kreditiv och genom de kommunala byggnadskontrollanternas fortlöpande besiktningar kan tillstyrka s. k. lyft från byggnadslånet. Kommunerna tecknar vanligen borgen för kreditivbeloppen hos bankerna och har alltså själva intresse av att kontrollera, att större belopp inte disponeras än som svarar mot utförda arbeten. För den del av småhusbyggandet, som omfattas av denna rutin, kommer ingen ökning att inträda av förmedlingsorganens arbete under byggnadstiden. Sannolikt kommer en lättnad att inträffa, eftersom avväxlingen byggnadslån—fasta lån kan genomföras utan omgång i samband med den sista utbetalningen på byggnadslånet. För den del av småhusbyggandet, där kreditgivningen under byggnadstiden handhas av kreditinstituten utan nyssnämnda kommunala anknytning", kommer en övergång till statlig totalfinansiering att innebära ett merarbete för förmedlingsorganen. Detsamma gäller flerfamiljshusen. Storleken av merarbetet kan inte nu beräknas. Till viss del kan det dock kompenseras genom en minskning av arbetet i samband med omläggningen av byggnadslånen till reguljära fastighetskrediter. En övergång till statlig totalfinansie-

ring kommer sannolikt att öka kraven på upplysning och service från kommunernas sida i samma mån som denna verksamhet bortfaller hos kreditinstituten. Att uppskatta den härigenom uppkommande kostnadsökningen är inte möjligt ens tillnärmelsevis. Det har framhållits, att övergången till statliga enhetslån för bostadsbyggandet kan medföra en minskning totalt sett av kostnaderna för administration och förvaltning av bostadskreditgivningen. Det är sannolikt att så blir fallet men att uttala något mera bestämt härom liksom att beräkna nettoeffekten härav är inte möjligt. Svårigheter föreligger som ovan nämnts att uppskatta kostnadsförändringen i kommunerna. Att beräkna kostnadsminskningen i de nu fungerande kreditinstituten är ännu vanskligare. Förvaltningen av utestående lånestock kommer att kräva personal för lång tid framöver. En bedömning ger dock skäl till antagandet att en kostnadsbesparing totalt sett inte blir märkbar förrän efter en viss tid.

Styrningen av bostadsbyggandet vid tillämpning av statliga enhetslån

En omläggning av bostadsfinansieringen så att staten över budgeten och bostadsstyrelsen eller ett särskilt obligationsemitterande institut tillgodoser hela upplåningsbehovet intill vissa övre gränser för byggherrar som så önskar, medför konsekvenser inte endast för de nu opererande bostadskreditgivarna utan även för den ekonomiska politiken i stort och för kreditpolitiken. Frågan hur den för utlåningen erforderliga upplåningen skall tryggas — vilket är väsentligt om huvudsyftet med den ifrågasatta anordningen skall tillgodoses — och vilka medel som behöver tillgripas för att garantera tillräckligt utrymme för en sådan upplåning måste övervägas

159 i ett större sammanhang liksom andra åtgärder, avsedda att motverka rubbningar i den samhällsekonomiska balansen. Det är här fråga om problem av en art och storleksordning, att det inte ligger inom den i direktiven givna ramen för bostadspolitiska kommitténs uppdrag att underkasta dem en närmare granskning. Det bör emellertid framhållas, att räntepolitiska åtgärder i syfte att trygga en erforderlig upplåning har sin givna begränsning i den meningen, att en finansieringsordning som den här förutsatta vid i övrigt lika förutsättningar självfallet inte får leda till högre räntekostnader för bostadsfinansieringen än nuvarande finansieringssystem. Helst bör ju räntekostnaderna bli lägre, eftersom en sådan effekt anses utgöra en av totalfinansieringssystemets möjliga fördelar. I detta sammanhang skall emellertid något närmare beröras frågan om de medel, som statsmakterna använder sig av för att reglera bostadsbyggandets omfattning, och tillämpningen av dessa medel vid ett system med statliga enhetslån. Sedan mitten av 1950-talet utnyttjas den statliga bostadslångivningen som medel att hålla bostadsbyggandet på den nivå, som statsmakterna finner konjunkturpolitiskt och bostadspolitiskt motiverad. Denna reglering tillgår så, att man för det aktuella året och ytterligare två år gör en bedömning av den produktionsvolym som tillgängliga resurser möjliggör. Under antagande av h u r många lägenheter, som kan väntas komma till stånd utan ianspråktagande av statliga lånemedel, fastställes en ram i kronor och numera också i lägenheter för den statliga långivningen. Ramen anger den omfattning i vilken (preliminära) beslut om statliga bostadslån må meddelas under ett kalenderår och därmed också den maximala igångsättning-

en av statligt belånade bostadsföretag. Gällande bestämmelser föreskriver nämligen, att sådana bostadsföretag icke får påbörjas, förrän beslut om lån (eller dispens från denna föreskrift) har meddelats. Den av riksdagen fastställda ramen fördelas sedan av bostadsstyrelsen på län och av länsbostadsnämnderna på kommuner. Ett beslut om statligt bostadslån innebär, att vederbörande byggherre garanteras en del av det långfristiga kreditbehovet, när huset är färdigt och kompletterande krediter från marknaden har erhållits. Det ger emellertid inga garantier för krediter under byggnadstiden och inte heller någon förmånsställning i fråga om erhållandet av primär- och sekundärlån. I dessa hänseenden är han helt beroende av läget på kreditmarknaden och därmed av kreditpolitiken. Som framhållits i det föregående torde man ha anledning antaga, att staten i varje fall för överblickbar tid framöver kommer att vilja utöva någon form av direkt kontroll över bostadsbyggandets omfattning och fördelning i landet. Om man då övergår till en ordning, innebärande att statens bostadslån generellt utsträckes till att täcka även primär- och sekundärlånelägena, inträffar vid fortsatt tillämpning av gällande system för bostadsbyggandets reglering ingenting annat än att det belopp, som den fastställda ramen avser, kommer att bli betydligt större. Vid givna finanspolitiska förutsättningar kommer det statliga upplåningsbehovet att öka i motsvarande grad. Om det statliga enhetslånet därvid ges en mera begränsad räckvidd, gällande enbart den slutliga finansieringen med täckning från botten upp till och med det nuvarande statliga bostadslånet, medför förändringen i finansieringsformerna ingen fullständig frikoppling

160 av bostadsbyggandet från kreditmarknadsberoendet. Krediterna för finansiering under byggnadstiden måste under sådana förhållanden sökas på öppna marknaden. Bostadsbyggandet skulle således fortfarande vara beroende av läget p å kreditmarknaden och därmed av kreditpolitiken. Byggnadskreditgivningen styrs för närvarande delvis via stramhetsgraden p å primär- och sekundärlånemarknad e r n a ; kan avlyft av tidigare lämnade kreditiv ej arrangeras, ökas bankernas motstånd att ge nya kreditiv. Om den statligt belånade delen av bostadsbyggandet blir oberoende av stramhetsgraden för primär- och sekundärbelåning på öppna marknaden, skulle kreditpolitiken så mycket starkare få inriktas på slutfinansieringen av den del, som icke statsbelånas, och framför allt på möjligheterna att erhålla kreditiv för nyproduktion. Dock skulle en styrning av kreditgivningen via stramheten på primär- och sekundärlånemarknaderna härvid sannolikt utgöra en allt för ineffektiv metod och nya instrument för denna styrning bli erforderliga. En utökning av kreditpolitikens medel totalt sett blev i detta läge nödvändigt i synnerhet av sådana riktade mot kreditgivare, som inte berörs av den nuvarande obligationskontrollen. Statliga enhetslån av sådan utformning, att de i det närmaste helt täcker husets produktionskostnad och dessutom innefattar finansiering under byggnadstiden, innebär att det statsbelånade bostadsbyggandet helt frikopplas från kreditmarknadsberoendet. Den kreditpolitiska styrningen av byggandet skulle begränsas till eventuellt byggande utan statliga lån. Den kontroll över bostadsbyggandet, som utövas via den statliga långivningen, får i ett totalfinansieringssystem en helt annan betydelse som ekonomisk-

politiskt instrument än den h a r i det nuvarande systemet. Detta gäller i särskilt hög grad, om det statliga enhetslånet ges den innebörden att det även ersätter byggnadskrediterna.

Sammanfattning I den diskussion, som förts rörande förutsättningarna för en övergång från direkt statlig bostadslångivning till ett kreditgarantisystem, h a r frågan om kreditmarknadens möjligheter att öka sin bostadskreditgivning i en utsträckning, motsvarande de nuvarande statliga bostadslånen, och återverkningarna av en sådan övergång på kreditinstitutens utlåningsstruktur intagit en framträdande plats. Under senare hälften av 1950-talet och de första åren av 1960-talet h a r bostadsbyggandet i genomsnitt tagit i anspråk ca 55 procent av kapitalmarknadsutbudet. Under samma tid h a r statens tillskott till bostadssektorn netto, dvs. med avdrag för statens upplåning på kapitalmarknaden, motsvarat ca 15 å 20 procent av det totala kapitalmarknadsutbudet. Därest det statliga kreditstödet under denna period h a d e haft formen av kreditgarantier i stället för direkta lån skulle — vid given p r o duktionsvolym — bostadsbyggandet antingen ha behövt betydligt större andel av kapitalmarknadsutbudet, vilket hade inkräktat på det relativa utrymmet för övriga sektorer, eller för sin kreditförsörjning varit beroende av upplåning under vad som vid gällande institutionella förhållanden på kreditmarknaden kan betraktas som mindre tillfredsställande former. Ett bostadsbyggande av given storlek skulle därvid ha medfört, att finans- och kreditpolitiken fått ges en i viss mån annorlunda uppläggning än den hade.

161 Vilka konsekvenser detta i sin tur skulle ha fått ur samhällsekonomiska synpunkter är svårt att bedöma. Under senare år h a r kapitalmarknadens resurser ökat betydligt till följd av Allmänna Pensionsfondens tillkomst. Den ytterligare tillväxten i denna fond fram till 1975 innebär — vid oförändrade finanspolitiska förutsättningar — att förbättringen i kapitalförsörjningen kommer att fortsätta. Å andra sidan innebär de aktuella bedömningarna av investeringsefterfrågans framtida utveckling, att ökade krav på utrymme är att vänta från stat, kommuner och industri. Bostadsbyggnadsutredningen h a r för sin del utgått ifrån att investeringen i annan samhällsbyggnad kommer att öka i snabbare takt än bostadsbyggandet. Riksdagen h a r flera gånger uttalat, att en förutsättning för att ett kreditgarantisystem på bostadsområdet skall kunna godtas är, att en försämring av bostadsbyggandets finansieringsvillkor och möjligheter därvid icke uppkommer. Denna förutsättning kan icke väntas bli uppfylld, såvitt inte övergången kan åtföljas av en sådan inriktning av finans- och kreditpolitiken, som garanterar att erforderliga krediter står till förfogande för det bostadsbyggande statsmakterna finner motiverat och samhällsekonomiskt möjligt att förverkliga. Den statliga bostadslångivningen finansieras i viss utsträckning utan ianspråktagande av utrymme på den reguljära kreditmarknaden. Av nettoökningen i statens bostadslångivning under budgetåren 1954/55—1963/64, uppgående till drygt 8 miljarder kronor, h a r således ca 2,3 miljarder kronor erhållits via avskrivningsanslag på driftbudgeten och därmed finansierats med statens löpande inkomster. Det återstående beloppet har ställts till bostadsI l — 614609

styrelsens förfogande från riksgäldskontoret. För att kunna tillgodose bostadsstyrelsens behov av lånemedel utnyttjar riksgäldskontoret i första h a n d inkomstöverskott på statsbudgeten och i andra hand upplåning på marknaden. I vilken grad den ena eller andra formen för medelanskaffning kan — respektive måste — utnyttjas, bestäms praktiskt taget helt av finanspolitiska överväganden. Då budgetutfallet totalt sett ger ett inkomstöverskott, som fallet var under de första åren av 1960talet, h a r sålunda statens bostadslångivning helt täckts av statens finansiella sparande. En avveckling av den statliga direkta bostadslångivningen exempelvis i samband med övergång till ett kreditgarantisystem får vid givna finanspolitiska förutsättningar till följd, att statens upplåningsbehov blir så mycket mindre eller dess inkomstöverskott så mycket större, som motsvarar omfattningen av den statliga långivningen. Därigenom förstärks kreditmarknaden i motsvarande grad, men det är naturligtvis ytterligt ovisst, om denna förstärkning kommer bostadsbyggandet till godo. Övergången till ett kreditgarantisystem kan inte tas till intäkt för andra förändringar i statsbudgeten än dem, som direkt sammanhänger med avvecklingen av långivningen till bostadsbyggandet. Bortfallet på utgiftssidan av ett belopp, motsvarande den statliga bostadslångivningen, får alltså inte användas för en motsvarande ökning av andra utgifter eller minskning av inkomsterna. Det argument, som ibland använts av dem som förordat övergången till ett kreditgarantisystem, nämligen att en sådan övergång skulle medföra en statsfinansiell avlastning, är med andra ord utan värde. Frågan om effekten på bostadskredit-

162 givningens struktur av en övergång till ett kreditgarantisystem är svårt att närmare klarlägga. Detta gäller också i fråga om de olika kreditinstitutens möjligheter att övertaga den långivning, som staten nu svarar för. Vad gäller kreditgivare med givet placeringsbehov, dvs. de som utnyttjar inlåning eller premieintäkter, kan en utökning av lånen till bostadshus endera ske genom reducering i innehavet av statsobligationer eller av annan långivning eller en begränsning av antalet lån eller genom sådana åtgärder i förening. Möjligheten för dessa kreditgivare att medverka i en utvidgad bostadslångivning sammanhänger alltså väsentligen med placeringsregler och utlåningsvanor och med de konsekvenser en ändrad utlåningsstruktur får på räntemarginaler, administrationskostnader etc. Utvecklingen under senare år kännetecknas av att de obligationsemitter a n d e hypoteksinstituten och kreditaktiebolagen till följd av AP-fondens tillkomst väsentligt ökat sin andel av den totala bostadskreditgivningen. Av allt att döma kommer denna utveckling att fortsätta. Kreditkapaciteten hos dessa institut bestäms av säkerhetsfondernas storlek vid givna täckningskrav och av den utsträckning, i vilken de medgives emittera obligationslån. De formella förutsättningarna för kreditinstituten att medverka inom ramen för ett kreditgarantisystem är beroende av dettas utformning. Vid individuell prövning av garantilåneärende, där statens ansvarsåtagande är ovillkorligt, torde några problem i detta hänseende icke uppkomma vid gällande institutionella förutsättningar. Den av staten garanterade lånedelen blir ur säkerhetssynpunkt överlägsen varje annan kredit mot enbart inteckningssäkerhet. Därest den statliga kreditgarantin förutsätter en självrisk för kreditgivare, som fal-

let är i hittills föreslagna former av kollektiv kreditgaranti, blir förhållandena annorlunda. För ett sådant självriskåtagande måste gälla strängare täckningskrav än i fråga om sedvanliga fastighetslån. Förutsättningarna att vinna kreditgivarnas medverkan till sådana åtaganden är beroende av deras möjligheter och villighet att bygga upp erforderliga säkerhetsfonder. Frågan om en övergång till ett kreditgarantisystem bör också bedömas mot bakgrunden av det förhållandet, att det sedan länge föreligger särskilda svårigheter att erhålla bostadskrediter till en del typer av fastigheter och i vissa områden av landet. Dessa svårigheter belyses av uppgifter om den grad, i vilken de statliga bostadslånen måst fördjupas. För flerfamiljshus förekommer fördjupning av det statliga bostadslånet numera endast undantagsvis. Av en total långivning (slutliga beslut) under budgetåret 1964/65 om ca 630 milj. kronor avsåg således endast drygt 1 milj. kronor fördjupad lånedel. Under senare år h a r fördjupningsfallen varit koncentrerade till Västernorrlands och Västerbottens län, men enligt uppgifter från länsbostadsnämnderna i nämnda län kan man förvänta, att bottenlån i tillräcklig omfattning fortsättningsvis skall kunna erhållas. Annorlunda är situationen beträffande småhus. Under budgetåret 1964/65 beviljades sålunda statliga bostadslån till nybyggnad av småhus med ett sammanlagt belopp av 368 milj. kronor, varav 94 milj. kronor till företag i de fyra norrlandslänen. Av dessa belopp avsåg 105 resp. 58 milj. k r o n o r fördjupad lånedel. Till ombyggnad av sådana hus beviljades lån med totalt 45 milj. kronor, varav 23 milj. k r o n o r avsåg fördjupad lånedel. I hela landet är det regel snarare än

163 undantag, att fördjupning av det statliga bostadslånet måste tillgripas vid ombyggnad, och detsamma gäller vid nybyggnad på jordbruksfastigheter. Beträffande nybyggnad av småhus i övrigt är fördjupningsbehovet mest framträdande i de fyra nordligaste länen och i Gotlands län. Dessa brister i marknadens kreditgivning sammanhänger dels med en återhållsam kreditvärdesbedömning och dels i de nämnda länen med bristande utlåningsresurser hos sparbankerna. Fördjupningen i fråga om nybyggnader i de fyra nordligaste länen är emellertid påfallande stor, även då annan kreditgivare än sparbank lämnar bottenkredit. Vid ett kreditgarantisystem med individuell prövning övertar staten kreditriskerna och återhållsam långivning inom fastställt låneunderlag i fall av mindre gott kreditvärde hos fastigheten behöver därför inte befaras. Vid ett kollektivt kreditgarantisystem kommer den förutsatta självrisken i fall som här avses sannolikt att i stor utsträckning medföra, att lån vägras eller att lån beviljas med otillräckligt belopp. Svårigheter att erhålla tillräckliga lån kommer både i ett individuellt och i ett kollektivt kreditgarantisystem att föreligga i områden med kapitalbrist. Om man sålunda inte vill utsätta sig för risken, att nyproduktion och ombyggnad av bostadshus i vissa områden av landet skall försvåras enbart därför att kreditutbudet där är sämre än i övriga delar av landet, måste man vid införandet av ett kreditgarantisystem överväga bibehållandet av en supplementär direkt kreditgivning från statens sida. Med supplementär måste då åsyftas, att statlig kredit icke skall lämnas förrän andra lånevägar visat sig oframkomliga. För låntagaren

kan övergången till

ett kreditgarantisystem innebära en fördel, om han därigenom beredes möjlighet att erhålla ett enda lån hos en kreditgivare från botten till topp. Ett kollektivt kreditgarantisystem skulle kunna ge honom en ytterligare förmån därigenom att han besparas det ansökningsförfarande visavi statlig myndighet, som ett individuellt kreditgarantisystem förutsätter. Förutom den förenkling i belåningssammanhang som således kan vinnas för låntagarens del genom en övergång till ett kreditgarantisystem bör den också medföra en viss minskning av hans kostnader för uttagande av inteckningar, ritningar och övriga handlingar. Kostnadsminskningen av dessa skäl blir störst vid ett kollektivt system. Mot dessa fördelar står för det första det förhållandet, att han vid ett kreditgarantisystem blir helt beroende av förmågan och villigheten hos marknadens kreditgivare att lämna lån upp till den övre gräns, till vilken den statliga garantin sträcker sig. Vid knappt kapitalutbud, något som man har anledning att räkna med för överskådlig tid, och — inom ett kollektivt garantisystem — då kreditvärdet inte är det bästa, kommer finansieringsfrågan inte sällan att kunna lösas först efter hänvändelse till flera olika kreditgivare, om ens då. Att detta medför besvär och tidsspillan, därom vittnar de sedan år tillbaka — om än med varierande styrka — uppträdande svårigheterna att erhålla byggnadskrediter och under statslånen liggande långfristiga lån. De besparingar en låntagare kan göra i ett kreditgarantisystem torde emellertid helt uppvägas därav att marknadens räntesatser för statsgaranterade lån särskilt i ett kollektivt system blir högre än den räntesats, som staten behöver betinga sig för sin utlåning även utan subventionsinslag. Den fördel för låntagarna, som kan anses

164 ligga däri att behovet av kontakter med olika organ minskar, får heller inte överdrivas. Åtminstone i fråga om egnahemsbyggare gäller nämligen redan nu, att dessa i stor utsträckning får hela finansieringsfrågan löst under medverkan av det kommunala förmedlingsorganet. F ö r den institutionella kreditmarknaden är det tvivelaktigt, om övergången till ett kreditgarantisystem kommer att innebära några fördelar. En integrering av kreditgivningen inom ett sådant system i form av enhetslån skulle för kreditinstituten tillsammantaget inte medföra någon rationalisering, eftersom minskningen i antalet lån hos en kreditgivare med givet placeringsbehov måste kompenseras av ett ökat antal lån hos andra kreditgivare. Vidare kommer inom ett kreditgarantisystem ansvaret för pantens (fastighetens) vård att ställa vissa krav på de enskilda kreditgivarna. Nu täcker staten med sitt lån den mest riskbetonade delen av fastighetskapitalet och övervakar med hjälp av kommunerna, att pantens värde icke försämras genom vårdslöshet eller försummelse från låntagarens sida eller annorledes. Till de angivna bestyren kommer, att kreditgivarna i ett kreditgarantisystem måste hålla kontakt med garantiorganet i alla sådana frågor rörande ett låns förvaltning, som påverkar garantins giltighet. Effekten av en övergång till kreditgarantier, sett ur den statliga och kommunala administrationens synpunkt, blir självfallet helt olika, beroende på om man tänker sig ett individuellt eller kollektivt garantisystem. Jämfört med nuvarande direkta statliga långivning skulle ett individuellt kreditgarantisystem medföra ett bortfall hos statliga och kommunala myndigheter av normala utbetalnings- och förvaltningsrutiner. Utbetalningen och

aviseringen av statliga lån är i hög grad centraliserad och handhaves av bostadsstyrelsens kamerala sektion. Denna sektion, som för närvarande består av ett 40-tal befattningshavare, svar a r också för utbetalningar av löner inom organisationen och för betalning och redovisning av omkostnader. Stocken av tidigare utlämnade lån — som vid utgången av budgetåret 1964/65 omfattade ca 335 000 lån — kommer även efter övergången till ett kreditgarantisystem att få ligga kvar under bostadsstyrelsens förvaltning. För denna och övriga kamerala uppgifter kommer huvuddelen av befattningshavarna att behövas. Den besparing i fråga om personal, som kan vinnas vid ett upphörande av den direkta långivningen, är obetydlig. Verksamheten inom kamerala sektionen är i hög grad mekaniserad, vilket bl. a. betyder, att behovet av personalökning till följd av lånestockens tillväxt ger sig till känna endast med långa intervaller. Verksamheten inom länsbostadsnämnderna och kommunerna är i detta sammanhang av kontrollerande och kassamässig natur, vartill kommer att de förra organen h a r ansvaret för vården av säkerhetshandlingar. De personalbesparingar, som h ä r möjliggöres vid övergång till ett kreditgarantisystem, är av relativt sett större betydelse än i fråga om centralorganet. De reduceras dock genom det arbete, som även i fortsättningen måste ägnas åt redan beviljade lån, men också därigenom att åtskilliga arbetsuppgifter av kameral natur kommer att ligga kvar, sammanhängande med de socialt inriktade verksamhetsformer, vilka inte berörs av en ändring i kreditstödets form, d. v. s. familjebostadsbidrag, pensionärsbostadsbidrag etc. Vidare tillkommer i ett kreditgarantisystem de kontakter med kreditgivarna, som berör garar.tins giltighet. Därför kommer nettobespa-

165 ringen i fråga om personal att bli liten. En helt annan effekt i h ä r berörda avseenden får ett kollektivt kreditgarantisystem. En av dess fördelar h a r just ansetts ligga däri att statliga och kommunala myndigheters befattning med enskilda låneärenden helt bortfaller. Effekten härav på den offentliga organisationen kan inte ens tillnärmelsevis beräknas. Åtskilliga arbetsuppgifter kommer att finnas kvar, om man även i fortsättningen skall upprätthålla en bostadspolitisk aktivitet och bibehålla de möjligheter till nära kontakt mellan å ena sidan allmänheten och kommunerna och å andra sidan de statliga myndigheterna, som på sin tid var motivet för länsbostadsnämndernas inrättande. Förutsättningarna att övergå till ett kollektivt kreditgarantisystem måste emellertid i dagens läge väsentligen bedömas från andra utgångspunkter än de ovan berörda. Rent tekniskt torde det inte erbjuda några oöverstigliga svårigheter för kreditinstituten att medverka i ett sådant system. Den på detta område gällande lagstiftningen måste dock anpassas till garantisystemets villkor. En annan fråga är kreditinstitutens kapacitet och villighet att bidraga till bostadsbyggandets kreditförsörjning i den utsträckning, som åsyftas med det statliga garantiåtagandet, generellt och i de enskilda fallen. Avgörande för deras medverkan i de enskilda fallen torde framför allt bli en fråga om vilka regler, som kommer att gälla för beräkning av garantilåneunderlag, självriskens storlek och innebörd samt den riskkompensation och ersättning i övrigt, som de kan utverka i räntesättningssammanhang. I fråga om underlag för garantilån i ett kollektivt system kan man antingen tänka sig av staten givna regler,

vilket förutsattes i 1958 års departementspromemoria, eller att kreditgivarna för bestämning av detta underlag får tillämpa de regler, som nu gäller vid belåning av hus vartill icke utgår statligt kreditstöd. Det första alternativet kan innebära en avsevärd belastning på kreditinstituten. Åtminstone blir detta följden om man förutsätter ett beräkningsförfarande som det nuvarande. Sannolikt medför detta alternativ kompensationskrav från kreditgivarna, d. v. s. krav på räntehöjningar. Det andra alternativet kan innebära å ena sidan, att man h a r utsikten att vinna en bankmässigt sett rationellare belåning, men å andra sidan, att möjligheten att komma i åtnjutande av en statlig förmån — respektive storleken av denna — i hög grad blir beroende av kreditgivarens värdering. Om staten i det sammanhanget ställer vissa krav beträffande räntesatsen som villkor för sitt garantiåtagande, så kan det i en situation av starka kreditanspråk från olika sektorer medföra, att kreditgivarna blir återhållsamma i sin kreditgivning till bostäder. Inom vissa gränser kan man naturligtvis styra utvecklingen i detta avseende genom en skärpning av kreditpolitikens medel, men det är sannolikt, att systemet u n d e r vissa omständigheter kan få antingen återverkningar i form av försämrad kreditförsörjning för bostadsbyggandet eller krav på räntehöjningar eller bådadera. Att fastställa ett program för bostadsbyggandet och en ram för garantilångivningen skulle i ett sådant system få betydelse för utformningen av kreditpolitiken. Tanken på en av staten fastställd r a m för de olika kreditgivarnas medverkan i bostadsfinansieringen är i praktiken ogenomförbar. Uppfyllandet av statens med programmet åsyftade mål i fråga om bostads-

166 byggandet och framförallt dettas fördelning inom landet kommer vid ett kollektivt kreditgarantisystem att bli ett resultat av kreditinstitutens bedömningsgrunder inom den ram, som utstakas av kreditpolitiken. På det kommunala planet skulle likaså förutsättningarna att upprätthålla en programmerad produktionsvolym och att främja en ändamålsenlig och rationell samhällsutbyggnad i högre grad än vad nu är fallet bli beroende av kreditgivarnas möjligheter och beredvillighet att medverka i finansieringen av bostadsbyggandet. Frågan om en övergång till ett kollektivt kreditgarantisystem kanske ändå h a r sin viktigaste aspekt däri att systemet förutsätter en avveckling av det inflytande över bostadsbyggandets utveckling, sona stat och kommuner nu h a r genom långivningen och förmedlingsverksamheten. Även om staten i viss utsträckning kan påverka bostadshusens utformning, exempelvis via regler för sina garantiåtaganden, avhändes ju samhället genom bortfallet av den direkta långivningen ett instrument för att genomföra sina bostadspolitiska ambitioner. Kommunernas möjligheter i detta sammanhang blir framför allt beroende av vad de kan åstadkomma inom ramen för fysisk planering, markpolitik samt bostadsplanering. Vad detta skulle betyda för möjligheten att nå en eftersträvad förbättring av bostadsförhållandena är svårt att överblicka. Det må här också framhållas, att de uppgifter som förelagts kommittén enligt direktiven, avseende åtgärder som främjar uppkomsten av bättre hyresrelationer mellan olika årgångar av hus och förhindrar genomslag på bostadskostnaderna av tillfälliga räntevariationer» inte kan lösas inom ramen för ett konsekvent genomfört kreditgararitisystem på annat sätt, än att marknadens

kreditgivning indexregleras och/eller att staten fortsätter med en direkt subventionering av i stort sett nuvarande typ. Avvisar man dessa möjligheter — oavsett på vilka grunder — måste man ha ett statligt lån, över vilket man kan reglera kapitalkostnaderna. I diskussionerna kring det statliga bostadskreditstödet har också framförts tanken att utvidga detta stöd till att täcka även bottenfinansieringen och att omfatta jämväl erforderliga krediter under byggnadstiden. Om man vill tillgodose ett sådant önskemål, torde de tekniskt sett enklaste lösningarna vara att antingen öka anslagen över statsbudgeten i erforderlig utsträckning och att ge bostadsstyrelsen erforderlig kompetens eller — om man inte vill belasta statsbudgeten — att omorganisera (delar av) bostadsstyrelsen till en statlig bostadsbank. I det sistnämnda alternativet skulle staten för att nå det avsedda syftet med långivningen behöva garantera banken erforderliga upplåningsmöjligheter på marknaden. En övergång till statlig totalfinansiering skulle medföra radikalt ändrade förutsättningar för de bostadskreditgivande institutens verksamhet. Underlaget för hypoteksinstitutionernas och bostadskreditaktiebolagens verksamhet skulle sålunda avsevärt begränsas. F ö r sparbankerna och postbanken blev det av olika skäl angeläget att söka finna nya placeringsformer och verksamhetsområden, och detsamma skulle gälla i fråga om försäkringsbolagen med hänsyn till deras intresse av att hålla en väl differentierad obligationsportfölj. Effekten för affärsbankerna skulle framför allt komma att göra sig gällande i ett finansieringssystem, där även krediterna under byggnadstiden lämnas av staten. Det är inte möjligt att ens tillnärmelsevis beräkna vilka effekter i fråga om

167 administration och förvaltning av bostadskreditgivningen som kan uppkomma vid en övergång till statlig totalfinansiering. Särskilda svårigheter föreligger att bedöma återverkningarna i de kommunala förmedlingsorganen och kreditinstituten. Sannolikt uppkommer emellertid en besparingseffekt totalt sett. Problemen vid en övergång till statliga enhetslån enligt någon av de metoder som h ä r skisserats, sammanhänger dock väsentligen med konsekvenserna för den ekonomiska politiken i stort och för kreditpolitiken. Att trygga den för kreditgivningen erforderliga upplåningen och att avgöra vilka metoder, som måste tillgripas i detta syfte, liksom att överväga åtgärder för att motverka rubbningar i den samhällsekonomiska balansen, är frågor som det med hänsyn till givna direktiv inte ankommer på bostadspolitiska kommittén att närmare granska. Det torde emellertid vara klart, att den kontroll över bostadsbyggandet, som utövas via den statliga långivningen, i ett totalfinansieringssystem får en helt annan betydelse som ekonomiskt—politiskt instrument än den för närvarande har.

överväganden

och förslag

Sedan början av 1940-talet har statsmakterna utövat kontroll över bostadsbyggandets storlek och regionala fördelning. F r a m till mitten av 1950-talet hade denna kontroll formen av totalreglering genom föreskrifterna om tillståndstvång för byggnadsarbete och under senare år programmering av bostadsbyggandets storlek jämte r a m a r för den statliga långivningens omfattning och fördelning. Denna samhällets produk-

tionsplanering har haft till syfte inte endast att hålla bostadsbyggandet inom vissa av det realekonomiska utrymmet bestämda gränser utan också att garantera detta byggande en bestämd andel av resurserna och att påverka den lokala fördelningen därav på ett sätt, som svarat mot behovet av bostäder. Den statliga bostadslångivningens ändamål har varit att främja tillkomsten av den sålunda planerade produktionen genom att skapa rationella och stabila finansieringsbetingelser för byggande och förvaltning. Oaktat denna planering och detta kreditstöd kännetecknas utvecklingen av ständigt återkommande svårigheter för kapitalmarknaden att tillhandahålla erforderliga krediter till bostadsproduktionen. Dessa svårigheter har tagit sig uttryck i dröjsmål med avlyft av byggnadskrediter, orsakade av knapphet på långfristigt kapital, vilket h a r försenat slutregleringen av fastigheternas finansiering med icke obetydliga fördyringar i form av högre räntekostnader som följd. Väsentligen har svårigheterna emellertid gjort sig gällande i fråga om försörjningen med krediter under byggnadstiden. Tidvis har de härigenom uppkommande problemen varit av sådant art, att allvarliga risker förelegat för förverkligandet av det produktionsprogram, som statsmakterna fattat beslut om. Bristen på krediter har vållat betydande störningar i byggföretagens produktionsplanering och även medverkat till att igångsättningen i tiden förskjutits i förhållande till kommunernas, byggföretagens och arbetsmarknadsorganens planer. Enligt direktiven har kommittén att förutsättningslöst pröva frågan om en övergång från direkta statliga lån till ett kreditgarantisystem. Kommittén tar till en början upp denna fråga mot bakgrunden av det ovan angivna syftet

168 ined statens kreditstöd och kreditmarknadens funktion och kapacitet. Bostadsbyggandets storlek bestäms av hur stor del av det samhällsekonomiska utrymmet, som kan avdelas för sådana investeringar. Från denna synpunkt är det således utan betydelse, vilken form det statliga kreditstödet har. Övergången från en direkt statlig långivning till ett kreditgarantisystem skulle således inte i och för sig behöva medföra någon försämring av bostadsbyggandets kreditförsörjning, om finans- och kreditpolitiken kunde utformas med hänsyn härtill. De finans- och kreditpolitiska åtgärderna har emellertid övervägande generellt verkande effekter. Med hänsyn härtill är det sannolikt, att riskerna för ett mindre bostadsbyggande än som planerats skulle ha varit större, om inte det statliga kreditstödet hade haft formen av direkta lån. Genom att den statliga långivningen tidvis i betydande grad kunnat finansieras med offentligt sparande, har en marginell kredittillförsel till bostadsbyggandet varit tryggad på ett sätt, som icke utan särskilda åtgärder hade kunnat åstadkommas, om detta sparande i stället hade kommit kapitalmarknaden i allmänhet till godo. Vidare h a r de med den statliga långivningen förenade befogenheterna för länsbostadsnämnderna att vid behov utöka och — i fråga om egnahem — förskottsvis utbetala de statliga lånen i viss mån medverkat till att lokala och temporära kreditsvårigheter kunnat överbryggas. Särskilt betydelsefulla torde dessa möjligheter h a varit för egnahemsbyggandets kreditförsörjning. De beräkningar som gjorts av långtidsutredningen visar, att ökade krav på investeringsutrymme under de närmaste åren är att vänta från stat, kommuner och industri. Det leder till en fortsatt stark konkurrens om tillgängliga

kreditmöjligheter. I ett sådant läge utgör en direkt statlig långivning ett väsentligt bättre stöd till kreditförsiörjningen för den av statsmakterna beslutade bostadsproduktionen än en statlig kreditgaranti. Statsmakterna h a r flera gånger uttalat, att en förutsättning lör att ett kreditgarantisystem på bostadsområdet skall kunna godtagas är, att en försämring av bostadsbyggandets finansieringsvillkor inte uppkommer. Kommittén finner, att en sådan förutsättning inte föreligger. Ehuru således en övergång till ett kreditgarantisystem inte kan vara aktuellt med hänsyn till riskerna för bostadsbyggandets kreditförsörjning, h a r kommittén ändock i detta sammanhang prövat bärigheten av argumenten för och emot en sådan övergång och närmare övervägt innebörden därav för låntagare, marknadens kreditgivare samt statens och kommunernas administration. Konsekvenserna i dessa hänseenden har kommittén sökt klarlägga utifrån två skilda garantisystem: ett där statliga och kommunala organ handlägger varje garantilåneärende, dvs. ett individuellt kreditgarantisystem, och ett där statens garanti gäller mot vederbörande kreditgivare utan sådan individuell prövning, dvs. ett kollektivt eller generellt kreditgarantisystem. I ett individuellt kreditgarantisystem behandlas en ansökan om lånegaranti på samma sätt som en ansökan om lån i nuvarande system. En avgörande skillnad föreligger dock i fråga om utbetalningen och förvaltningen av lånet. Dessa uppgifter ankommer i garantisystemet på marknadens kreditgivare. F ö r låntagarna skulle detta i vissa fall kunna innebära, att hela kreditbehovet för husets finansiering kunde täckas av en och samma långivare genom ett enda lån. Bestyr i samband med utbetalning av lån och erläggandet av rän-

169 tor och amorteringar skulle därvid förenklas. Det är emellertid synnerligen ovisst, om och i vilken utsträckning införandet av ett kreditgarantisystem verkligen skulle leda till en sådan integrering av långivningen. Några garantier för en dylik enhetlig långivning torde generellt inte kunna lämnas från kreditgivarnas sida. Fördelarna härav får enligt kommitténs mening inte heller överdrivas i synnerhet som de kommunala förmedlingsorganen nu ofta — särskilt i samband med utbetalning av lån till egnahem — lämnar låntagarna biträde på ett sätt, som reellt innebär att de angivna fördelarna delvis uppnås. Mot dessa enligt kommitténs bedömning relativt måttliga fördelar, som låntagarna kan vinna, står risken för att en beviljad statsgaranti till trots byggh e r r a r n a måste vända sig till flera kreditgivare för att få kreditfrågan löst eller i vissa fall inte finner någon, som är villig att lämna erforderliga lån. Temporära och lokala brister på kapital kan inte avhjälpas enbart genom en av staten lämnad utfästelse att svara för eventuella förluster. För de nu på bostadsfinansieringens område verksamma kreditinstituten kan övergången till ett individuellt kreditgarantisystem inte innebära några fördelar. Någon minskning i antalet lån bedömes inte som sannolik för kreditsystemet som helhet. Däremot kommer i viss utsträckning arbetet hos instituten med bostadslånen att bli mer omfattande därigenom att ansvaret för pantvården ökar och behovet av kontakter i pantvårdsärenden med det statliga garantiorganet likaså. Begränsningen av arbetet i statliga och kommunala organ vid en övergång till kreditgarantier i stället för direkta lån kommer väsentligen att hänföra sig till kamerala och pantvårdande upp-

gifter. Den i det föregående redovisade utredningen synes enligt kommittén ge vid handen, att de möjliga besparingarna i dessa hänseenden är begränsade. Vad som här anförts h a r lett kommittén fram till slutsatsen, att ett individuellt kreditgarantisystem inte är en fördelaktigare form för statens kreditstöd till bostadsbyggandet än den nuvarande direkta bostadslångivningen. Genom kollektiv kreditgaranti kan låntagarna befrias från ett särskilt ansökningsförfarande för att komma i åtnjutande av den statliga garantin. Den fördel som detta skulle innebära i jämförelse med individuell kreditgaranti måste vägas i första hand mot osäkerheten i fråga om kreditmöjligheterna, som i detta system kan bli större till följd av den förutsatta självrisken för långivarna än vid individuellt prövad kreditgaranti. Vidare kommer, som framgått av den föregående utredningen, lånekostnaderna att bli högre jämfört med ett statligt lån även utan egentliga subventionsinslag. Kommittén h a r inte kunnat finna, att denna avvägning utfaller till förmån för ett kollektivt kreditgarantisystem. För marknadens kreditinstitut medför ett kollektivt kreditgarantisystem — liksom ett individuellt — visst merarbete och därtill ökat risktagande genom den förutsatta självrisken. Av stor betydelse i detta sammanhang blir frågan om vilka regler, som skall gälla för beräkning av garantilåneunderlag, samt självriskens storlek och utformning. Skall låneunderlaget bestämmas efter vissa bestämda regler, som förutsattes i 1958 års departementspromemoria, kan det betyda ett omfattande merarbete. Denna arbetsökning kommer dock totalt sett att uppvägas av en arbetsminskning i den statliga och kommunala ad-

170 ministrationen. Detta har varit ett huvudmotiv i de förslag, som framlagts om övergång till ett kollektivt kreditgarantisystem. Bortfallet av den statliga och kommunala befattningen med enskilda låneärenden bör emellertid enligt kommitténs mening inte i första hand bedömas från denna synvinkel. De besparingar, som h ä r står att vinna, är av u n d e r o r d n a d betydelse jämfört med det förhållandet, att samhället genom denna avveckling av den direkta kontakten med varje låneobjekt och de möjligheter till positiv påverkan, som dessa kontakter erbjuder, skulle förlora ett mycket betydelsefullt medel att leda bostadsbyggandets utveckling. För staten innebär detta, att det inflytande över bostadsbyggandets omfattning och inriktning, som nu utövas via fastställande av program för den statliga långivningen och den regionala fördelningen av lägenhetsramar, måste tillgodoses i annan ordning. Att därvid a n v ä n d a sig uteslutade av medel inom kreditpolitikens ram kommer sannolikt inte att vara tillräckligt. Med det ekonomiska utvecklingsperspektiv, som dragits upp av långtidsutredningen, kommer en reglering av bostadsbyggandet med syfte att få bästa möjliga utnyttjande av de tillgängliga resurserna att bli ofrånkomlig. F ö r kommunerna skulle övergången till ett kollektivt kreditgarantisystem medföra, att deras möjligheter att främja en ändamålsenlig och rationell samhällsutbyggnad försvagades. Kreditinstitutens affärsmässigt grundade värderingar skulle i stället få ökad betydelse för bebyggelsens utveckling. Den gjorda utredningen rörande innebörden och konsekvenserna av en övergång till ett kollektivt kreditgarantisystem h a r visat, att en sådan övergång skulle vara till avbräck för samhällets strävanden att nå en förbättring

av bostadsförhållandena. Med hänsyn härtill anser kommittén, att en sådan övergång icke bör äga rum. I en skrivelse till kommittén den 15 februari 1966 h a r Svenska Sparbanksföreningen föreslagit en ordning för finansiering av i första hand småhus, innebärande att sparbankerna genom samarbete med hypoteksorganisationen skulle övertaga den långivning, som nu bedrivs av staten. Av kommitténs ställningstagande till frågan om ett kreditgarantisystem följer, att kommittén icke betraktar föreningens förslag som aktuellt. Föreningen h a r motiverat sitt för slag med behovet att förenkla låntagarnas åtgärder i samband med kreditanskaffningen och lånets förvaltning. Sålunda skulle enligt den föreslagna ordningen låntagarna lämna endast en inteckning, pantförskriven av sparbanken i förekommande fall till annan långivare. Likaså skulle inbetalning av räntor och amorteringar samordnas genom sparbankens försorg. Förslagen i denna del synes kommitténs beaktansvärda, även om de fördelar härav, som låntagarna kan vinna, måste ses mot bakgrunden av den medverkan i samma syfte, som nu lämnas av de komunala förmedlingsorganen. Såvitt kommittén kan finna, bör emellertid ytterligare förenklingar av i skrivelsen omnämnt slag kunna uppnås även i ett system med staten som långivare. Om förslaget med en enda inteckning (eller en enda inteckningshavare) kunde genomföras, skulle det sannolikt vara av värde inte endast för låntagarna utan även för de kreditgivare, som lämnar lån under statslånet. Förslaget synes därför väl värt att närmare prövas. Det statliga kreditstödet till bostadsbyggandet bör följaktligen alltjämt ha formen av direkta lån. Frågan om en utvidgning av det nuvarande lånet till

171 att även avse primär- och sekundärlånet, dvs. en övergång till statlig totalfinansiering av bostadshus, har kommittén övervägt väsentligen med hänsyn till önskemålet om en rationell kreditförsörjning för bostadsbyggandet. Helt naturligt kunde detta önskemål bli bäst tillgodosett genom en finansieringsordning, innebärande att staten har ansvaret för kreditförsörjningen till bostadshus på här angivet sätt. Utredningen i det föregående synes också ha visat, att en övergång till statlig totalfinansiering icke behöver betyda någon nämnvärd ökning av den statliga och kommunala förvaltningen. Med hänsyn till de vittgående följderna av en sådan omläggning av den statliga kreditgivningen för marknadens långivare, kreditpolitiken och den ekonomiska politiken i stort, anser kommittén sig inte kunna förorda en övergång till statlig totalfinansiering utan att frågan härom prövats i ett vidare sammanhang. Kommittén utgår således från att det statliga bostadslånet liksom hittills skall komplettera sådana primäroch sekundärkrediter samt krediter under byggnadstiden, som upptages i öppna marknaden. Som inledningsvis anförts i detta avsnitt har svårigheter ofta förelegat för kapitalmarknaden att tillhandahålla erforderliga krediter. Vid vissa tillfällen h a r förhållandena i dessa hänseenden tvingat statsmakterna till särskilda ingripanden för att trygga den beslutade nyproduktionens kreditbehov. Så var fallet under de första åren av 1950-talet, då bostadsstyrelsen genom särskilda beslut av Kungl. Maj :t bemyndigades betala ut beviljade statliga lån i förskott till bankföretagen i syfte att frigöra medel hos dessa för ny kreditgivning. Liknande åtgärder vidtogs under senare delen av 1955 för att säkerställa det fastställda bostadsbyggnads-

programmet i den skärpta kreditsituation, som hade inträffat i mitten av året. Under senare år har kreditsvårigheterna för nya bostadsföretag återigen accentuerats. Detta ledde till att riksbanken under 1965 vid två tillfällen fick vidtaga särskilda åtgärder för att trygga det planerade bostadsbyggandets försörjning med kreditiv. Då hade reddan statsutskottet vid sin behandling av i 1965 års statsverksproposition redovisade bostadsfrågor funnit anledning göra ett särskilt uttalande rörande bostadsbyggandets kreditförsörjning. I detta uttalande framhölls, att under år 1964 tidvis betydande svårigheter hade uppkommit att anskaffa byggnadskrediter i sådan tid att bostadsproduktionen kunde fullföljas i överensstämmelse med de planer, som uppgjorts i samråd mellan arbetsmarknads- och bostadsmyndigheterna. Mot bakgrunden härav betonade utskottet, att försörjningen med krediter för bostadsbyggandet hade avgörande betydelse för en kontinuerlig och störningsfri produktion och därmed indirekt även för utvecklingen av produktionskostnaderna. Utskottet fann därför skäl föreligga att undersöka möjligheterna till en bättre samordning mellan kreditförsörjning och produktionsplanering. I statsverkspropositionen till 1966 års riksdag tog vederbörande departementschef upp frågan om bostadsbyggandets kreditförsörjning. Under hänvisning till utvecklingen i detta avseende under år 1965 underströks i propositionen angelägenheten av att statsmakterna förfogar över möjligheter att aktivt påverka kreditgivningen, så att kreditknapphet inte leder till onödiga störningar och desorganisation i byggandet. Sammansatta stats- och bankoutskottet, som behandlat förslagen i stats-

172 verkspropositionen i denna del, h a r (uti. nr 1) framhållit det nödvändiga i att den plan för bostadsbyggandet, som statsmakterna fattar beslut om, är utformad också med hänsyn till kreditmarknadens möjligheter att förse bostadsproduktionen med krediter i erforderlig omfattning utan att målsättningen för kreditpolitiken uppges. När planen sålunda fastställts, är det enligt utskottet angeläget, att kreditpolitiken utformas så, att krediter kanaliseras till bostadsbyggandet i den utsträckning som är nödvändig för att den uppställda planen skall kunna fullföljas och en lämplig säsongfördelning av igångsättningen underlättas. Utskottet har ansett det nödvändigt, att de penningvårdande organen bör äga vidtaga de åtgärder, som kan visa sig erforderliga för att trygga bostadsbyggandets försörjning med kreditiv. Statsmakterna h a r sålunda förutsatt, att uppkommande svårigheter beträffande kreditförsörjningen till den beslutade bostadsproduktionen bör bemästras genom åtgärder inom ramen för den allmänna kreditpolitiken. Kommittén vill starkt understryka betydelsen av att tillförseln av krediter till det bostadsbyggande, som statsmakterna fattar beslut om, säkerställes. Med det

långsiktiga perspektiv som måste läggas på bostadsbyggandet, inte minst mot bakgrund av de strukturella förändringar i fråga om byggandets planering och genomförande som ägt rum i anslutning till en rationalisering av verksamheten, är det nödvändigt att kreditplaneringen effektivt integreras i byggprocessen. Enligt kommitténs mening h a r de penningvårdande och bostadspolitiska organen ett gemensamt ansvar i detta sammanhang. Inom ramen för en fortsatt statlig topplångivning till bostadsbyggandet, som kommittén ovan förordat, finns vissa möjligheter att komplettera åtgärder inom den allmänna kreditpolitiken. Kungl. Maj:ts författningsenliga befogenheter att förordna om utökning (fördjupning) och förskottsutbetalning av statliga lån bör därför ges en sådan innebörd, att de långivande organen, då så befinnes påkallat, kan medverka till att undanröja svårigheter för bostadsbyggandets kreditförsörjning. För att markera att sådana åtgärder endast avser att ersätta kredit, som normalt skulle ha lämnats av annan kreditgivare, bör kraven beträffande förräntning och återbetalning motsvara den öppna marknadens villkor i dessa hänseenden.

KAPITEL 7

Det statliga kreditstödets villkor som medel a t t nå vissa hyrespolitiska mål

I direktiven för bostadspolitiska kommittén sägs att utvecklingen under efterkrigstiden och i synnerhet under 1950-talet kännetecknats av att stegringen av tomt- och byggnadskostnader medfört en fortgående höjning av kapitalkostnaderna för bostadsfastigheter. Detta har medverkat till att hyror och bostadskostnader är högre ju nyare husen är. Tillgängliga uppgifter har vidare ansetts tyda på att skiljaktigheterna i hyror mellan hus av olika åldr a r är avsevärt större än som kan betingas av skillnader i standard. Enligt direktiven föreligger det med andra ord en väsentligt splittrad hyresnivå. Olägenheterna av en mera markerad hyressplittring har understrukits i de olika sammanhang, då statsmakterna haft att pröva förslag av större räckvidd på bostadspolitikens område. Sålunda framhölls i den av Alf Johansson författade promemoria, som låg till grund för besluten om införande år 1942 av kapitalsubventioner, att upprätthållandet av paritet i hyreshänseende framstod som önskvärt dels ur allmän hyresmarknadssynpunkt och dels ur synpunkten av de nybyggda fastigheternas egen ekonomi och därmed också ur bostadproduktionens. En hyressplittring skulle vidare på ett icke försvarbart sätt belasta vissa bostadsbehövande, framför allt nybildade hushåll, och hämma nypro-

duktionen av bostäder. Dessa synpunkter upprepades vid omprövningen av bostadspolitiken efter den i början av 1950-talet inträffade starka byggnadskostnadsstegringen och vid 1957 års riksdagsbehandling av den proposition som i huvudsak grundades på bostadspolitiska utredningens förslag. Denna utredning hade bl. a. framhållit, att en under längre tid bestående hyressplittring även hämmade omflyttningen och därmed ett fritt konsumtionsval på bostadsmarknaden. I direktiven för bostadspolitiska kommittén framhålles att större skillnader i hyresnivå mellan olika årgångar av hus, än som svarar mot variationer i lägenheternas värde, innebär en slumpbetonad och irrationell prisdifferentiering på likvärdiga nyttigheter. Bostadspolitiska kommittén skall enligt direktiven icke behandla frågan om en fortsatt utjämning av h y r o r n a i hittills byggda hus. Möjligheterna i detta hänseende har prövats av en särskilt tillkallad utredning, hyreslagstiftningssakkunniga. Bostadspolitiska kommitténs uppgift är att söka finna en sådan konstruktion av låne- och subventionsreglerna, att kapitalkostnadsfaktorerna ger betingelser för en jämnare hyresstruktur för de i framtiden tillkommande husen. Därvid skall beaktas angelägenheten av att något skarpt brott i hyresutvecklingen inte skapas.

174 Räntebidragens nuvarande funktion att stabilisera räntorna för bostäder är enligt direktiven väsentlig och bör tillgodoses även framgent. Bakgrunden härtill synes vara, att varierande räntesatser vid självkostnadsbestämda hyror kan medföra behov av ständiga justeringar av dessa hyror i en efter ränteförändringen varierande grad. Sådana oförberedda kastningar i hyresnivån anses vara till förfång såväl för fastighetsförvaltningen som för de boende. Osäkerheten om räntenivån kan i en marknad utan efterfrågeöverskott på bostäder även utgöra ett hämmande moment för nyproduktionen. En byggnadsföretagare har vid sådana betingelser svårt att bilda sig en föreställning om till vilken ränta han kan erhålla långfristiga lån för avlyft av byggnadskreditiv och leverantörskrediter, när bygget färdigställts. Därigenom uppstår osäkerhet om kapitalkostnader och hyror och i en balanserad marknad därmed också om möjligheterna att finna avsättning för lägenheterna. Lösningen av de angivna problemen bör enligt direktiven icke sökas i direkta kapitalsubventioner. I stället bör prövas, om man kan finna ett sådant system för bostadskrediterna, som innebär att såväl räntefluktuationer hindras slå igenom på hyrorna som att variationer i produktionskostnaderna icke ger upphov till ojämnheter i hyresnivån, som saknar motsvarighet i skillnader beträffande lägenheternas bostadsvärde. Utgångspunkten skall därvid icke vara, att hyrorna skall hållas vid oförändrade nominella belopp. De skall i stället anpassas till prisförändringar åtminstone till den del dessa påverkar kostnaderna för nyproduktionen av bostäder. Detta kan innebära, att hyrorna i början sätts lägre och att förutsättningar skapas för en fortlöpande ökning av de nominella hyresintäkterna.

Nuvarande villkor för förräntning och amortering av fastighetskapitalet vid statlig belåning Det statliga bostadslånet återbetalas numera med s. k. rak amortering dvs. lika stora amorteringsbelopp per år över en period som vid nybyggnad är 30 år. För egnahem tillämpades länge fast annuitet, ett system som dock övergavs i samband med förenhetligandet av bestämmelserna för lån till småhus och flerfamiljshus per den 1 januari 1963. Som framgår av redogörelsen i kapitel 1 tillämpades före år 1946 för flerfamiljshus — liksom för småhus — ett system med fasta efter två intervaller stigande annuiteter. 1 Att man nämnda år övergick till rak amortering för flerfamiljshus hade en speciell motivering, som utförligt redovisats i nämnda redogörelse. I anslutning till ett av byggnadslånebyrån framlagt förslag bestämdes sålunda år 1946 att det statliga lånet skulle återbetalas med rak amortering u n d e r 40 (för trähus 30) år och att enskilda företagare under de 10 första åren av lånets löptid skulle erlägga en extra amorX

J1942 års kungörelse (nr 569) innehöll följande bestämmelse om återbetalning av det statliga'tertiärlånet till flerfamiljshus. »Annuiteten å amorteringslån för byggnadsföretag avseende flerfamiljshus skall under de första fem åren av lånets löptid utgöra, t då fråga är om nybyggnadsföretag fem och en fjärdedels procent samt då fråga är om ombyggnadsföretag sex procent av ursprungliga lånebeloppet. Efter nämnda tid äger byggnadslånebyrån, om det allmänna ränteläget eller förhållandena på hyresmarknaden därtill giva anledning, höja annuiteten för återstående lånebeloppet till, beträffande nybyggnadsföretag, sex procent och, beträffande ombyggnadsföretag, sex och en halv procent av ursprungliga lånebeloppet. Efter ytterligare fem år skall annuiteten ökas till det belopp, som erfordras för a t t lånet skall vara slutamorterat, i fråga om nybyggnadsföretag, inom trettio år och, i fråga om ombyggnadsföretag, inom tjugofem år från den dag, då lånet börjat löpa som amorteringslån.»

175 tering motsvarande en och en halv procent av lånets ursprungliga belopp. Sistnämnda villkor ändrades redan påföljande år till att avse en extra amortering motsvarande en procent under de sex första åren. Efter förslag av bostadspolitiska utredningen förkortades amorteringstiden för statslån, beviljade från den 1 januari 1958, till 30 år, och i anslutning härtill slopades kravet på extra amortering för enskild företagare. Från samma tidpunkt höjdes räntan på statliga lån från 3 till 4 procent, varjämte räntesatsen efter att tidigare ha varit bunden gjordes i princip rörlig. För bostadslån till andra lokaler än bostäder fastställdes räntesatsen till 5 procent. Beträffande lån i öppna marknaden, som i inteckningshänseende placeras före det statliga lånet, utgår man vid fastställande av högsta hvra beträffan-

se bostäder, utgår räntebidrag, motsvarande skillnaden mellan faktiska räntekostnader (enligt av bostadsstyrelsen fastställda s. k. lånemarknadsräntor) och vissa i författning angivna räntesatser, vid nybyggnad f. n. 3 procent för primärlån och 3,5 procent för sekundärlån (motsvarande). 1 Den kapitalkostnadskalkyl, som görs upp till grund för hyressättningen i av enskilda förvaltade bostadsföretag, utgår från ovannämnda ränte- och amorteringssatser men inbegriper dessutom i förekommande fall ränte- och amorteringskostnader för den del av fastighetskapitalet, som ligger mellan pantvärdet och låneunderlaget, samt för del, varmed de för hyressättning och vid överlåtelse godtagbara produktionskostnaderna överstiger pantvärdet. Uppbyggnaden av kapitalkostnadskalkylen (ränteläge 1/1 1966) framgår av följande tablå: Lokaler

Bostäder

Primärlån Sekundärlån Bostadslån Summa

räntesats

i % av låneunderlag

Amortering i %av låneunderlag

0,25 1,0

7,0 7,5 5,0

4,2 0,75 1,5

0,25 1,0

1,25

—

6,45

1,25

räntesats

i %av låneunderlag

Amortering i %av låneunderlag

0,6 0,1 0,3

3,0 3,5 4,0

1,8 0,35 1,2

1,0

—

3,35

Andel av låneunderlag

Ränta

Kapitalutgift första året . Reducering av ränteutgift per år Medelkapitalutgift under första 10-årsperioden (avrundat)

de flerfamiljshus från att primärlånet icke amorteras under statslånets löptid och att sekundärlånet amorteras på 40 år. För räntekostnader å primär- och sekundärlån till den del de beräknas av-

Ränta

4,6

7,7

0,049

0,06875

4,4

7,4

För kapital, motsvarande skillnaden mellan låneunderlag och pantvärde, 1

Efter förslag i 1966 års statsverksproposition har riksdagen beslutat att den räntebidragsgrundande räntesatsen, den s. k. basräntan, skall höjas till 4 procent från den 1 juli 1966.

176 räknar man i kalkylen med en medelkapitalutgift av 8,0 procent under den första 10-årsperioden. För sådana produktionskostnader över pantvärdet som godtages vid hyressättning är motsvarande procenttal 8,5 procent. Som framgår av tablån utgår kalkylen ifrån ett statligt lån, som täcker övre delen av kapitalbehovet upp till 100 procent av låneunderlaget. Detta innebär, att vid förekomsten av egen insats denna förräntas och amorteras på samma sätt som statslånet. Det må vidare nämnas, att introduktionen i november 1965 av det s. k. enhetslånet icke i och för sig ansetts böra föranleda någon särskild beräkning av hyrans kapitalkostnadsdel. Den principiella innebörden av kapitalkostnadskalkylen illustreras av diagram 7:1. I detta har även lagts in den post som beräknas i hyreskalkylen för reparationer och underhåll. De faktiska kapitalutgifterna uppgår således enligt kalkylen under det första året till 4,6 procent och sjunker sedan kontinuerligt för att under det sista året av statslånets löptid uppgå till 3,179 procent av det ursprungliga låneunderlaget. Reparationsposten har lagts in i diagrammet för att schematiskt belysa innebörden av det förslag från dåvarande byggnadslånebyråns sida, vilket sedan lades till grund för kapitalkostnads- och hyreskalkylen. Eftersom kapitalkostnadsdelen av hyran beräknas till ett belopp, motsvarande kapitalutgifterna i genomsnitt under en tioårsperiod, kommer en hyra, som fastställes enligt kalkylen, att medge betalning av faktiska kapitalutgifter under den första femårsperioden endast genom ianspråktagande av medel, avsedda för reparationer. Efter utgången av denna femårsperiod blir kapitalutgifterna mindre än och alltmer sjunkande i förhållande till kapitalkostnadsdelen av hyran, varigenom utrymmet för repara-

tioner successivt ökar. Det måste understrykas, att illustrationen är schematisk. Här h a r exempelvis icke beaktats effekten av beskattningsreglerna för enskilda företag. En hyreskalkyl av det slag, som tilllämpas av bostadsstyrelsen och länsbostadsnämnderna vid fastställande av högsta hyra, vilken kalkyl i p r i n c i p överensstämmer med den som tillämpas av hyresrådet och hyresnämnderna vid fastställande inom hyresregleringens ram av grundhyror för icke statligt belånade bostadshus, är rent nominalistisk. Förfaringssättet innebär, att kapitalkostnadsdelen av hyran, om ingenting i övrigt ändras, i kronor räknad ligger fast, så länge hyreskontrollen gäller. Vid stigande prisnivå och ensartade villkor beträffande ränte- och amorteringssatser kommer därvid h y r o r n a för lägenheter av samma standard att ligga högre ju nyare huset är, vilket i sin tur medför, att hyresnivån splittras i en grad, motsvarande prisnivåns förändringar. Denna konsekvens av gällande principer för hyressättningen har behandlats i värdesäkringskommitténs utredningar rörande indexlån (SOU 1 9 6 4 : 2 ) . I dessa utredningar framhålles sålunda, att den för hyressplittringen betydelsefulla »inflationseffekten* sammanhänger med att ett rent nomi< nalistiskt betraktelsesätt har tillämpats för fördelningen av en fastighets kapitalutgifter över åren. Den penning- eller nominalränta, som ligger till grund för hyreskalkylen, kan — sägs det — tänkas uppdelad i en del, som svarar mot penningvärdets förändringar och vid fortgående inflation är ett slags real amortering, och en del, som utgör real avkastning. Ett sådant betraktelsesätt sägs medföra, att fastigheternas amortering i början är realt sett mycket kraftig. Det framhålles vidare, att om kapitalkostnadsdelen av h y r a n be-

177 Diagram

7:1. Kapitalkostnader

och reparationsvolym hyreskalkyl

enligt

bostadsstyrelsens

% 5,0-

— Reparationer (0,6 % femte året)

4,6

T

4,0-

— Tertiär 13 n ( 3 0 % )

Kapitalkostnadsdel ov h y r a

1,821 % -

— (Egen insats 15%)

3,0-

Kapitalutgifter

2,0

-Sekundärlån

3,179% —

1,0 — — Primärlan

0,0 I

,

2.13,4>5<6l7l8*9l|0

räknas som en nominal annuitet, kommer hyrorna för bostäder, byggda under olika år, att återspegla prisstegringen inom bostadsbyggandet och inte de olika lägenheternas bostadsvärde. I dessa utredningar sägs vidare, att självkostnadsprincipen i sig inte behöver leda till en sådan typ av hyressplittring, som här beskrivits. Tilllämpningen av denna princip kan sägas innebära, att det totala värdet av en fastighets h y r o r (efter avdrag för löp a n d e kostnader) skall svara mot produktionskostnaden, när hänsyn tagits till avkastning på eget kapital och räntebetalningar. Men en lämplig fördelning av kapitalkostnaderna över tiden 12—614609

'20'

'30 Sr

bör anpassas till utvecklingen av bostädernas marknadsvärde (i detta sammanhang med bortseende från skillnader betingade av olikheter i läge, hushållens preferenser e t c ) . Om inflationstakten är högre än som svarar mot en normal sänkning av hyran till följd av förslitning och avtagande modernitet, kan sägas, att hyran vid nuvarande hyressättningsprinciper blir för hög i början av en fastighets livstid och för låg i slutet. En bättre hyreskalkyl skulle under sådana förhållanden erhållas om initialhyran något sänktes och därefter fick höjas, framhålles det i nämnda utredningar.

178 Föreliggande

hyresskillnader

Det är inte möjligt att finna något material, användbart som underlag för säkrare slutsatser om föreliggande skillnader i hyror mellan olika årgångar av hus eller om orsakerna till sådana skillnader. Undersökningar avseende utgående h y r o r och hushållens bostadskostnader har visserligen gjorts bl. a. inom ramen för dyrortsundersökningar och som underlag för fastställande av budgeten i konsumentprisindex. Men dessa undersökningar är en allt för bräcklig grund för bedömningar av det slag, som vore av intresse i förevarande sammanhang. Detsamma torde gälla såväl i fråga om de fastighetsomkostnadsundersökningar, vilka görs av statens hyresråd i syfte att utgöra underlag för förslag om medgivanden till generell hyreshöjning, som beträffande den särskilda utredningen om bostadskostnader och förhållandet hyra/inkomst, vilken utförts i anslutning till 1965 års bostadsräkning. Hyreslagstiftningssakkunniga har låtit utföra en undersökning med syfte att belysa nivåskillnader mellan hyror för likvärdiga lägenheter av varierande ålder på olika orter. Denna undersökning begränsades till elva städer och omfattade där privatägda och av allmännyttiga företag ägda lägenheter av olika storlek med modern utrustning och byggda åren 1931—1960 (för de tre storstäderna även sådana lägenheter byggda 1921—1930). Denna undersökning tyder på förekomsten i det undersökta bostadsbeståndet av ej obetydliga hyresskillnader icke endast mellan olika årgångar av hus utan också mellan lägenheter på en ort, byggda samma år. I vad mån dessa för år 1960 registrerade hyresskillnader var av sådan storlek, att de »icke motsvarar konsumenternas värdering-

ar», h a r av naturliga skäl icke varit möjligt att bedöma annat än mycket ungefärligt. Det har sålunda framhållits, att hyresskillnader förelegat mellan lägenheter med samma utrustningsstandard, redan innan hyresregleringen infördes, och att detta betingats av att utöver en lägenhets tekniska utrustning och standard så många andra faktorer, läge, modernitet, underhåll etc. påverkat dess attraktivitet hos konsumenterna. Undersökningen har icke haft till syfte att analysera orsakerna till föreliggande hyresskillnader mellan lägenheter, som tillkommit under åren efter hyreskontrollens införande och för vilka lägenheter hyrorna fastställts av hyresnämnden eller de bostadspolitiska organen. Hyresnämndernas och de bostadspolitiska organens fastställande av h y r o r för nybyggda lägenheter grundas på en tillämpning av självkostnadsprincipen. I den mån dessa lägenheter fortfarande är underkastade hyreskontroll bör alltså föreliggande hyresskillnader vara betingade av i första hand olikheter i produktionskostnader men också av de varierande finansieringsbetingelser, under vilka lägenheterna tillkommit, samt slutligen av de hyreshöjningar, som ändringar i dessa betingelser och ökningar av driftkostnaderna givit anledning till. Variationer i produktionskostnaderna för olika årgångar av hus är delvis betingade av standardutvecklingen. De skillnader i hyror, som därigenom uppkommer, är icke ett uttryck för hyressplittring. Vilken roll här nämnda faktorer h a r spelat för uppkomsten av föreliggande hyresskillnader är inte möjligt att klara ut med hjälp av de förut nämnda hyresundersökningarna. Bostadsstyrelsens sammanställningar av uppgifter om fastställd högsta hyra i samband med slutligt beslut om statligt lån kan inte

179 heller användas i detta syfte, dels därför att de från år 1957 endast avser enskilda företag och därigenom är mindre representativa, och dels därför att en framskrivning av hyrorna för olika årgångar av hus till ett och samma år med nödvändighet måste bli ytterligt osäker. Effekten på hyrorna av successivt stigande produktionskostnader vid lika standard torde emellertid ganska väl avspeglas i den serie värderingsindex som länsbostadsnämnderna använder vid beräkning av för hyressättning godkända produktionskostnader och som redovisats i kapitel 4.

Ränte- och amorterings satser vid bostadsfinansiering Utgifterna för förräntning och amortering av i en bostadsfastighet nedlagt kapital utgör en väsentlig del av de totala årliga förvaltningskostnaderna. Vid aktuella marknadsräntor motsvarar kapitalutgifterna sålunda omkring tre fjärdedelar av de totala årskostnaderna och med statliga räntebidrag enligt för nyproduktionen gällande villkor ca två tredjedelar. Räntesatsernas höjd har alltså avgörande betydelse för bostadskostnaderna. Även små ändringar i räntan innebär relativt kraftiga förändringar i årskostnaderna. För den utredning, som i den följande framställningen skall göras beträffande möjliga vägar att via ränteoch amorteringsvillkoren skapa betingelser för en jämnare hyresstruktur, blir det nödvändigt att utföra vissa exemplifierande beräkningar. Till utgångspunkt för dessa måste ligga vissa antaganden om räntesatsens höjd och amorteringsvillkoren. Dessa antaganden måste i sin tur grundas på utvecklingen under senare år av ränte- och amor-

teringsvillkor. Det kan därför vara motiverat att först diskutera dessa utgångspunkter och konsekvenserna för de årliga kostnaderna av olika villkor i dessa hänseenden. I samband med diskontohöjningen i april 1955 — som markerade övergången till en rörlig räntepolitik — steg den obundna primärlåneräntan från det 3,5-procentläge, där den legat under första hälften av 1950-talet, till 4,75 procent. Där låg den sedan i stort sett kvar fram till mitten av 1957, då den steg ytterligare till 6,25 procent. Under denna nivå h a r den sedan sjunkit i samband med konjunkturdämpningarna åren 1958 och 1962. Från en nivå år 1963 som var den lägsta sedan år 1955 — 4,75 procent—• h a r den obundna primärlåneräntan stigit etappvis u p p till 7 procent. Den bundna räntan, varmed h ä r avses den av bostadsstyrelsen för räntebidrag godkända lånemarknadsräntan för räntebundna lån, följde väl den obundna räntesatsen fram till den kraftiga diskontohöjningen år 1957, då den bundna räntan fixerades i ett läge, som med 0,9 procent understeg den obundna räntan. Skillnaden minskades sedan i samband med diskontosänkningen å r 1958 men var relativt stor fram till 1962 och 1963, då den bundna räntan sjönk mindre än den obundna. Under senare delen av 1963 och under 1964 låg den bundna räntan på en högre nivå än den obundna. Vid höjningen av den obundna räntan i april 1965 till 7 procent fixerades den bundna räntesatsen till ca 6,35 procent. Utvecklingen illustreras närmare av diagram 7: 2. Vilken marknadsränta man h a r anledning att räkna med som sannolik under den närmaste framtiden är naturligtvis ytterligt svårt att bedöma. Den obundna primärlåneräntan har un-

180 Diagram 7: 2. Utvecklingen

•—iL

6-

! r _J""

c

F— -*

c K

t

av vissa räntesatser åren

1955—1965.

I—r

r

•i

Hi

..nij

f--l Eg I

J

3rJ 3-

2Statens normallfineränta Obunden primärlöneränta Bunden primärlåneränta

I-

der perioden 1955—1965 i genomsnitt legat på en nivå av drygt 5,6 procent. Under den senare hälften av perioden var genomsnittet 5,8 procent. Med hänsyn härtill och till det nuvarande ränteläget h a r vid de följande beräkningarna antagits att den obundna räntan för p r i m ä r l å n under de närmaste åren kommer att motsvara 6 procent i genomsnitt. Räntesatsen för stattiga bostadslån utgjorde 3 procent fram till ingången av år 1958. Den var då bunden under lånets hela löptid. Från den 1 januari 1958 höjdes räntan till 4 procent och är sedan dess i princip rörlig. Den har dock icke ändrats. Statens normallåneränta, som bestämmer förräntningskravet på statens kapitalutgifter, h a r — som framgår av diagram 7:2 — stigit kontinuerligt, i början av perioden

I960

1955—1965 med tvåårsintervaller men från 1963 årligen. Utgångspunkten för beräkningen av statens normallåneränta är den genomsnittliga räntekostnaden för statens upplåning under senaste 10-årsperiod mot obligationer och reverser med en ursprunglig löptid av minst 10 år. Härtill läggs 0,25 procent för att täcka förvaltningskostnader och normal kreditrisk varefter den sålunda framräknade räntesatsen avrundas uppåt till närmaste kvartsprocent, dock lägst 4 procent. Höjningen av bostadslåneräntan till 4 procent den 1 januari 1958 medförde — eftersom normallåneräntan då låg på samma nivå — att anslag för avskrivning av räntebärande bostadslån då icke behövde anvisas. Att sedan bostadslåneräntan varit oförändrad h a r vid stigande normallåneränta medfört

181 ett ökande behov av att täcka delar av utgifterna för bostadslångivningen med avskrivningsmedel. Under budgetåret 1965/66 täcks sålunda bostadsutlåningen till drygt 30 procent av medel från avskrivningsanslag. Det förhållandet att utbetalningar av bostadslån täcks genom avskrivningsmedel i en utsträckning, som svarar mot skillnaden mellan räntesatsen för utlåningen och statens normallåneränta, uppfattas vanligen som ett uttryck för den grad, i vilken bostadslåneräntan har karaktär av underränta eller subventionerad ränta. Detta betraktelsesätt kan uppenbarligen inte vara helt korrekt, eftersom det grundar sig på antagandet, att normallåneräntan — vars fastställande är en följd av principerna för statens bokfö-

härledas av förhållandet mellan sistnämnda räntesats och normallåneräntesatsen. Den budgetmässiga innebörden av statens normallåneränta är emellertid sådan, att den kan uppfattas som ett uttryck för hur stor utlåningsräntan för statliga bostadslån bör vara för att icke innefatta något subventionsinslag. För att belysa effekten på de årliga kapitalkostnaderna och därmed — vid tillämpning av självkostnadsprincipen — på hyrorna har i nedanstående tablå beräknats räntekostnaderna vid olika räntesatser på bottenlån och däremot svarande räntesatser för sekundärlån. I de olika alternativen har statens normallåneränta antagits avvika från nuvarande nivå •— 5,75 procent — i samma man som primärläneräntan avviker från 6 procent. Kapitalkostnader

enligt nuvarande regler Primärlån (0,6 av Pk) 1 Sekundärlån (0,1 av Pk) Bostadslån (0,3 av Pk)

3 3,5 4 3,13 2

7 7,5 6,75

6 6,5 5,75

5 5,5 4,75

4,5 5,0 4,25

4 4,5 3,75

3,5 4,0 3,25

3 3,5 2,75

I genomsnitt

(3,35)

6,975

5,975

4,975

4,475

3,975

3,475

2,975

28,17

62,78

53,78

44,78

40,28

35,78

31,28

26,78

—5

—3

Räntekostnad vid en produktionskostnad av 900 kronor per m 2 l y Ökning i förhållande till nuvarande regler, % Ökning av hyra 3 om räntekostnaden antages utgöra hälften av denna, % 1 2 3

vid följande räntesatser

Pk = Produktionskostnad 10-årsgenomsnitt Vid samma driftkostnader

ring — skulle vara ett uttryck för statens kostnader för anskaffandet av de medel, som behövs för utlåningen. Gällande bostadslåneränta kan emellertid inbegripa en subvention som är både större och m i n d r e än den, som kan

Amorteringstiden för statliga lån till flerfamiljshus bestämdes år 1946 till 40 år i fråga om hus av sten och 30 år i övrigt. Den förlängning av amorteringstiden, som detta innebar jämfört med dessförinnan gällande regler, var ett

182 resultat av en avvägning mellan å ena sidan, vad som kunde anses rimligt med hänsyn till beräknad utveckling av fastighetsvärdena och å andra sidan amorteringsreglernas konsekvenser för kapitalkostnaderna. Genom beslut år 1957 förkortades amorteringstiden till 30 år för stenhus (oförändrad för träh u s ) . Bostadspolitiska utredningen hade föreslagit en förkortning till 35 år och bl. a. motiverat detta med att företagens ekonomiska situation borde förstärkas. I propositionen framhöll departementschefen, att såväl den tekniska som ekonomiska och sociala utvecklingen kunde förväntas bli sådan, »att klokheten bjuder, att man räknar med en i förhållande till tidigare gängse föreställningar relativt kort avskrivningstid för i bostadsfastigheter investerat kapital». Amorteringstiden för flerfamiljshus h a r sedan varit oförändrad. I samband med den i det föregående omnämnda övergången till enhetliga lånevillkor den 1 januari 1963 för flerfamiljshus och småhus förlängdes amorteringstiden för de senare från 25 till 30 år. I frågan om amorteringstidens längd har framhållits, att önskemålet om ett ökat sparande inom bostadssektorn skulle motivera en förkortning av amorteringstiderna. Mot detta h a r å andra sidan sagts, att snabbare amortering, än som är motiverat ur värdeminskningssynpunkt, innebär, att de i hyreslägenheter boende bidrar till en förmögenhetsökning hos fastighetsägarna. Att bestämma den tekniska och ekonomiska livslängden för ett hus kan endast ske mycket ungefärligt. En begränsad förlängning eller förkortning av amorteringstiden eller en flexibilitet häri torde därför varken kunna avvisas eller försvaras med hänvisning till sådana förhållanden. Större betydelse h a r frågan om återverkningarna på de årliga kapitalkostnaderna. En förläng-

ning av amorteringstiden för det statliga lånet med 5 eller 10 år ligger inom det möjligas gräns. Ett ställningstagande till frågan om en sådan förlängning blir beroende av vilken betydelse man tillmäter sådana effekter som att sparandet därigenom minskar och att riskerna för staten som långivare ökar jämfört med det förhållandet att bostadskostnaderna kan sänkas.

Olika metoder att via kapitalkostnadsvillkoren motverka hyressplittring och kortsiktiga räntefluktuationer Det i direktiven angivna önskemålet om ett sådant system för bostadsfinansieringen, som motverkar såväl (inflationistiskt betingad) hyressplittring som ett genomslag i hyrorna på grund av kortsiktiga räntefluktuationer, kan tillgodoses på principiellt olika sätt. Här skall diskuteras följande metoder. a) En ordning motsvarande det nuvarande systemet med räntebidrag, men avvecklade i på förhand bestämd takt, b) kapitaliserade räntebidrag, c) kontinuerlig anpassning av kapitalkostnaderna i äldre hus till prisutvecklingen för nyproduktionen, d) indexreglering av bostadslån.

Räntebidrag enligt nuvarande ordning

Gällande system med räntebidrag innebär, att räntekostnaderna för nyproducerade hus begränsas till en viss räntesats (basräntan). I särskilt fastställd ordning minskas räntebidraget etappvis ju äldre huset är för att slutligen helt upphöra. Under år 1966 utgår således icke räntebidrag till hus, färdigställda före 1957. Genom detta system ges nyproduktionen fasta finansieringsbetingelser i vad avser den kapitalkostnadsbildande

183 räntesatsen. Vidare kan genom det sätt på vilket avtrappningen genomföres en viss hyresutjämning uppnås i de årgångar av bostadshus, som omfattas av bidragsgivningen. Det är emellertid mycket få årgångar av hus, vilkas hyresstruktur kan påverkas genom denna metod. När räntebidraget upphör att utgå för en årgång av hus, utsattes dessa för marknadsräntornas variationer, och av kostnadsolikheter betingade skillnader kommer till uttryck i hyressättningen. Som exempel på h ä r antydda olägenheter kan hänvisas till den hyresstruktur som uppkom, när statsmakterna år 1964 beslutade att avveckla räntebidraget för hus, färdigställda före 1957. Någon månad efter framläggandet av förslaget härom steg marknadsräntorna med en halv procent och något senare med ytterligare en halv procent. Effekten på kapitalkostnaderna blev sådan, att h y r o r n a i vissa årgångar av hus för vilka räntebidraget avvecklades, kom att ligga högre än hyr o r n a i nybyggda hus, där ränteskyddet var effektivt.

under de skall utgå, kan bestämmas enligt en i förväg uppgjord plan. De generella bostadssubventionerna består icke endast av räntebidrag utan även av underränta på statslånet. Räntebidraget motsvarar i början av år 1966 skillnaden mellan en basränta för primärlån av 3 procent och marknadsräntan, för lån med obunden räntesats 7 procent, dvs. 4 procent av under statslånet liggande krediter. Underräntan på statslånet motsvarar, i enlighet med vad förut anförts, skillnaden mellan gällande utlåningsränta, 4 procent, och statens normallåneränta, för budgetåret 1965/66 fastställd till 5,75 procent. Enligt beslut av 1966 års riksdag skall basräntan höjas den 1 juli 1966 från 3 till 4 procent. För en bostad med en produktionskostnad av 900 kronor per m 2 ly och ett statligt lån motsvarande 30 procent därav, kan h y r a och utgående subvention enligt bostadsstyrelsens kalkylmetod vid en basränta av 3 respektive 4 procent beräknas på följande sätt för första året:

Till olägenheterna med det nuvarande räntebidragssystemet bör också hänföras det förhållandet, att basräntans höjd och avtrappningen för äldre årgångar bestäms efter prövning med ojämna mellanrum av regering och riksdag, vilket medför att en byggherre inte med säkerhet vet, vilka räntesatser för fastighetskapitalet han h a r att räkna med, när huset är färdigställt och åren närmast därefter. Det bör vidare framhållas, att bidragsgivningen, om den konsekvent skall tillämpas i kapitalkostnadsstabiliserande och hyresutjämnande syfte, kan medföra utgifter för staten av betydande storlek.

Vid en basränta av

Enligt tilläggsdirektiv ankommer det på kommittén att pröva huruvida dessa subventioners storlek samt den tid, var-

3 procent

4 procent

39,60 20,00

45,90 20,00

Summa hyra

59,60

65,90

Räntebidrag Underränta på statslån. Summa subvention

25,20 4, 70 29, 90

18, 90 4, 70 23, 60

Kapitalkostnad Driftkostnad

Storleken av utgående räntesubventioner kan alltså vid gällande basränta om 3 procent och en produktionskostnad enligt ovan beräknas till ca 30 kronor per m 2 lägenhetsyta och vid en basränta av 4 procent till ca 24 kronor p e r m 2 lägenhetsyta. En omedelbar och fullständig avveckling av räntesubventionerna skulle enligt kalkylen medföra

184 en hyreshöjning med 50 respektive 35 procent. En väg att bestämma en plan för subventionernas storlek och den tid varunder de skall utgå är att bibehålla basräntan för varje ny årgång av bostadshus på oförändrad nivå men successivt höja den ju äldre huset blir. En annan linje är att gradvis höja även basräntan för nya hus. Det förstnämnda tillvägagångssättet, vilket i princip motsvarar den nuvarande tillämpningen av räntebidragen, kan, som förut nämnts, i viss utsträckning användas för att utjämna hyresskillnader och motverka effekten på hyran av räntevariationer. Den andra metoden kan i stort sett endast tjäna syftet att inom ett visst antal år avveckla det generella stöd till bostadsbyggandet som räntebidragen utgör. Avtrappningen av räntebidraget och underräntan på statslånet i det alternativ, där basräntan för nyproducerade hus ligger på oförändrad nivå, bör — om det paritetsfrämjande syftet skall tillgodoses — ske i en takt, som motsvarar kostnadsutvecklingen vid lika standard för nyproduktionen. En i förväg uppgjord plan för denna avtrappning kan innebära, att avvecklingstakten antingen bestäms med utgångspunkt i ett antagande om nämnda kostnadsutveckling eller görs beroende av den successiva faktiska förändringen i nyproduktionens kostnadsvillkor. Om man exempelvis gör det antagandet, att byggnadskostnaderna kommer att stiga i sådan takt, att h y r o r n a i redan byggda hus behöver höjas med 2,5 procent per år för att komma i ett rimligt förhållande till h y r o r n a i nyproduktionen (med hänsyn också tagen till husens värdeminskning genom åldrandet) och vidare att en höjning av basräntan med 0,5 procentenheter medför en hyreshöjning med 5 procent, skulle avtrapp-

ningen av räntebidraget kunna fastställas till en halv procent vartannat år, vilket — om den faktiska kostnadsutvecklingen motsvarar den antagna — ger de önskade hyresrelationerna. (Driftkostnaderna antages här utveckla sig likformigt för såväl äldre som nyare hus.) Vid en tillämpning av den andra utvägen bestäms avtrappningen först sedan kostnadsutvecklingen för nyproduktionen kunnat registreras. Det är den metod, som i stort sett tillämpats under senare år. Med nuvarande marknadsräntor och en basränta av 3 procent kommer en »räntebidragstrappa», bestämd i angiven ordning, vid den ovan antagna kostnadsutvecklingen för nyproduktionen att spänna över 16 år. Vid en basränta inflyttningsåret av 4 procent kommer räntebidrag under enahanda betingelser att utgå i 12 år. Med anknytning till gällande regler för räntebidrag — dvs. 3 procents basränta i utgångsläget — skulle en räntebidragstrappa i enlighet med vad här sagts kunna få följande utseende: Hus byggda år 1957—59 1 . . . 1959—60 2 . . . 1961 1962—63 1964—65 1966—67 1968—69 1970—71 1972—73 1 2

Basränta år 1966

5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0

6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0

Statligt lån'beviljat före den 1 januari 1958 Statligt lån beviljat efter den 1 januari 1958

Om i stället en basränta av 4 procent för nyproduktionen läggs till grund för bestämningen av bidragen under kommande år, bortfaller i tablån ovan 3och 3,5-procentslägena och kolumnerna förskjuts två steg nedåt.

185 H u s byggda år 1957—59 1 . . . 1959—60 2 . . . 1961 1962—63 1964—65 1966—67 1968—69 1970—71 1972—73 1 2

Basränta år 1966 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

Statligt lån beviljat före den 1 januari 1958 Statligt lån beviljat efter den 1 januari 1958

En plan för räntebidragen, innefattande även en successiv höjning av basräntan för nybyggda hus, kommer som nämnts självfallet att inom viss tid medföra en total avveckling av räntebidragen. En sådan plan innebär alltså ingen fullständig lösning av den huvuduppgift, som förelagts kommittén. Till följd av det u p p d r a g som kommittén erhållit i tilläggsdirektiv skall i det följande behandlas frågan, h u r en sådan plan skulle kunna utformas. Om man därvid tar till utgångspunkt att avvecklingen skall ske utan försämring av den nuvarande relationen mellan bostadskostnader och inkomster, bör takten i basräntans höjning för nybyggda hus bestämmas av realinkomstutvecklingen. Detta förutsätter att driftkostnaderna utvecklas i full överensstämmelse med den allmänna prisutvecklingen. Antages realinkomsterna komma att öka med 3 procent årligen — det antagande som legat till grund för bostadsbyggnadsutredningens beräkningar av den framtida bostadsefterfrågan — skulle en total avveckling av räntebidragen kunna genomföras inom en tidrymd av 13—15 år, om man utgår från den nuvarande basräntan om 3 procent. Om justeringarna av basräntan därvid, liksom i det fall vilket diskuterats i det föregående, genomfö-

res vartannat år, kan en höjning med en halv procent ske år 2 och 4 samt med tre kvarts procent vartannat år därefter. Den nuvarande nivån för marknadsräntan uppnås år 12. År 14 skulle därefter statslåneräntan kunna höjas till en nivå av 5,75 procent, vilket motsvarar den nu aktuella nivån för statens normallåneränta. Konsekvenserna för h y r o r n a (som här antages grundade på oförändrade produktionskostnader och likformig höjning av driftkostnaderna) blir följande:

År

Basränta för räntebidrag

Hyra

Hyreshöjning kr

°/ /o

0 2 4 6 8 10 12 14

3,00 3,50 4,00 4,75 5,50 6,25 7,00 Statslåneränta 5,75

59:60 62:75 65:90 70:63 75: 36 80:09 84:82

3: 15 3:15 4:73 4:73 4:73 4:73

5,3 5,0 7,2 6,7 6,3 5,9

89:55

4:73

5,6

Vid den utveckling beträffande byggnadskostnaderna, som här har antagits — oförändrad nivå vid lika standard — erbjuder de redan byggda husen inget större problem i detta sammanhang. För varje uppjustering beträffande nyproduktionen bör basräntan för samtliga årgångar av äldre hus, för vilka räntebidrag utgår, höjas likformigt, alltså med 0,5 resp. 0,75 procentenheter. Därvid bortses emellertid från den omständigheten, att husens värde sjunker genom åldrandet. Vill man beakta även detta, bör höjningen vara något mindre — men fortfarande likformig — i tidigare byggda hus än i nyproduktionen. Antag exempelvis att åldersfaktorn motiverar en hyresskillnad av 1 procent mellan de olika årgångarna. Basräntan höjes då för redan byggda hus med endast 0,3 procentenheter, när

186 höjningen för nyproduktionen är 0,5 procentenheter, och med 0,55 procentenheter, när höjningen i nyproduktionen är 0,75 procentenheter. Eftersom varje uppjustering av gällande basränta med 0,1 procentenheter motsvarar en hyreshöjning med ca 1 procent, u p p står genom det angivna förfaringssättet vid varje justeringstillfälle en hyresskillnad mellan varannan årgång av redan byggda hus av ca 2 procent. Hus byggda år

nyproduktionen — får en bidragstrappa, som grundas på förutsättningarna i det föregående, följande utseende. Hus byggda år 1957—59 1 . . 1959—60 2 . . 1961 1962—63... 1964—65... 1966—67... 1968—69... 1970—71... 1972—73...

Basränta år 0

3,3 3,5

3,6 4,15 4,7 5,25 3,8 4,35 4,9 5,45 4,0 4,55 5,1 6,65 4,75 5,3 5,85 5,5 6,05 6,25

5,8 6,0 6,2 6,4 6,6 6,8 7,0

0 2 4 6 8 10 12

Stiger å andra sidan byggnadskostnaderna, så att exempelvis paritetstalet (kostnadsökning minus depreciering genom åldrande) motiverar en årlig höjning av hyrorna i äldre hus med 2,5 procent, skall i stället uppjusteringen av basräntan för äldre årgångar vara så mycket större än uppjusteringen i nyproduktionen som svarar mot detta tal, dvs. — vartannat år — 0,5 procentenheter högre (eftersom detta ger just 2 x 2,5 = 5 procents hyreshöjning). Hus byggda år 0 2 4 6 8 10 12

Basränta år 0

4,0 3,5

5,0 6,25 4,5 5,75 4,0 5,25 6,5 4,75 6,0 5,5 6,75 6,25

7,0

Tillämpad i anslutning till gällande regler — dvs. 3 procents basränta för

2 Basränta år 1966

5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

6,75 6,25 5,75 5,25 4,75

Statligt lån beviljat före den 1 januari 1958 Statligt lån beviljat efter den 1 januari 1958

Vid en basränta av 4 procent för nyproduktionen i utgångsläget får bidragstrappan följande utseende. Hus byggda år 1957—59 1 . . . 1959—60* . . . 1961 1962—63 1964—65 1966—67 1968—69 1970—71 1972—73 1 2

Basränta år 1966 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5

6,5 6,0 5,5 5,0

6,75 6,25 5,75

Statligt lån beviljat före den 1 januari 1958 Statligt lån beviljat efter den 1 januari 1958

För att tillgodose funktionen att vara ett skydd mot räntehöjningar bör systemet icke tillämpas som nu, dvs. att bestämmelser om en viss garanterad basräntenivå upphör att gälla i och med att basräntan för en årgång av hus når den aktuella nivån för marknadsräntorna. En höjning av marknadsräntorna kan då få till följd, att h y r o r n a i hus omedelbart »bakom» bidragstrappan kommer att ligga högre än i nyare hus, för vilka bidrag utgår. Detta inträffade, som förut nämnts, år 1964 vid den då

187 genomförda höjningen av marknadsräntorna. Om man övergår till ett system för bostadsfinansieringen som icke innefattar subventionsinslag och av detta skäl även vill avveckla räntesubventionerna för hus, finansierade enligt äldre bestämmelser, kan detta ske enligt i princip den modell, som ovan skisserats. Basräntans nivå och avtrappningens utformning bör då bestämmas på ett sätt, som svarar mot villkoren för nyproduktionen.

Kapitaliserade räntebidrag

Ett system med räntebidrag kan, som förut framhållits, ge betingelser för en jämnare hyresnivå och utjämna räntefluktuationer endast för ett mycket begränsat antal årgångar av hus, nämligen de årgångar som omfattas av en bidragstrappa enligt någon av de i det föregående diskuterade modellerna. Om de årliga bidragsbeloppen i ett sådant system ersätts av lån, vilka successivt lägges till det ursprungliga statliga lånet och återbetalas i ökande takt, när basräntan nått marknadsräntans nivå, skulle de önskade effekterna kunna sträckas ut över hela statslånets amorteringsperiod. Basräntan trappas därvid upp enligt en i förväg uppgjord plan och anger, hur stora räntekostnader som skall belasta fastigheten. Skillnaden mellan basräntan och vad fastighetsägaren har att betala enligt marknadens räntesatser, respektive för det statliga lånet, betalas således (kapitaliseras) av staten genom ett lån till fastighetsägaren. Allt efter som basräntan stiger, minskar beloppet av årliga statliga lånetillskott. Då marknadsräntorna inte kan förutsättas ligga stilla på en och samma nivå över längre tid bestäms skuldökningens storlek för en fastighet under ett givet år av förhållandet un-

der detta år mellan å ena sidan basräntan och å andra sidan gällande marknadsräntor samt räntan för statslånet. När basräntan för en årgång av hus stigit, så att den ligger på samma nivå som marknadsräntorna, förbyts skuldökningen i en successivt allt starkare skuldminskning genom att basräntan fortsätter att stiga i viss takt över sistnämnda nivå. Basräntan anger, vad de boende skall betala totalt; och den del av dessa betalningar, som icke behövs för att täcka kostnader för räntor och amorteringar på bottenlån, skall gå till förräntning och amortering av den statliga låneskulden. För att det ursprungliga statslånet jämte skuldökningen skall vara slutbetalt inom ett visst antal år (approximativt), måste basräntans medelnivå för hela amorteringstiden bestämmas så, att den ansluter till en antagen genomsnittsnivå för marknadsräntorna under samma tid. Basräntans upptrappning kring dess medelnivå får inte vara starkare än som motsvarar en antagen ökning av kostnaderna för nyproduktionen. Om nämligen basräntan ökas i snabbare takt än byggnadskostnaderna stiger, blir följden att kapitalkostnaderna blir högre i äldre hus än i nyproducerade hus (»omvänd hyressplittring»). Eftersom det inte är möjligt att förutse utvecklingen av räntor och byggnadskostnader bör, som närmare skall behandlas i det följande, ett system av det här slaget innefatta en rätt för staten till vissa av utvecklingen betingade justeringar. En beräkning, som visar en tänkbar konstruktion av ett sådant system, redovisas i tabell 7:1. I exemplet har förutsatts, att genomsnittsräntan för primärlån kommer att ligga på en nivå av 6 procent. Amorteringstiden har för statslånet antagits fastställd till ca 30

188 Tabell 7:1. Kapitalkostnadsutveckling

vid kapitalisering antaganden

av räntebidrag

enligt

vissa

Produktionskostnad: 900 kr/m 2 ly. Genomsnittlig marknadsränta å primärlån: 6 % . Den kalkylerade räntan stiger vartannat år, till år 13 med 0,5 procent och därefter med 0,75 procent. Ränta å skuldökningen räknad efter 5,75 % .

Ar 15

1. Kapitalkostnaderenligt genomsnittlig marknadsränta 65,03 63,70 61,04 55,73 54,41 50,42 46,44 36,11 35,82 2. Kapitalskuld å urspr. lån vid årets utgång allmännyttigt företag . 888,75 866,25 821,25 731,25 708,75 641,25 573,75 kooperativt företag . . . 845,25 825,75 786,75 708,75 689,25 630,75 572,25 560,25 555,75 enskilt företag 758,25 744,75 717,75 663,75 650,25 609,75 569,25 3. Kapitalkostnadsdel av hyra 46,13 48,06 51,80 60,22 63,32 72,19 80,47 80,47 80,47 4. Procentuell ökning av kapitalkostnadsdel av hyra per tvåårsperiod . 4,2 3,8 3,8 5,5 4,5 3,7 5. Skuldökning inkl. ränta 19,17 57,49 127,31 232,73 246,62 241,08 146,35 83,48 1,65 6. Total låneskuld vid årets utgång allmännyttigt företag . 907,92 923,74 948,56 963,98 955,37 882,33 720,10 kooperativt företag . . . 864,42 883,24 914,06 941,48 935,87 871,83 718,60 643,73 557,40 enskilt företag 777,42 802,24 845,06 896,48 896,87 850,83 715,60

år. Om man emellertid skulle finna skäl att bestämma en längre amorteringstid, exempelvis återgå till 40 års amortering, kan kurvan för basräntans höjning

göras flackare.

Diagram

Därmed

7:3. Kapitalutgifter

ökas

möjligheterna att gardera sig mot omvänd hyressplittring. Utgångspunkten h a r vidare varit, att kapitalkostnadsdelen av h y r a n i utgångsläget skall motsvara 5,1 p r o c e n t

och kapitalkostnadsdel

av hyran enligt tabell

1:1.

30år F a k t i s k a kapitalutgifter f ö r de ursprungliga fiapitalkos+nadsdel av hyran

lånen

vid genomsni ilsräntan

189 Diagram 7:4. Skuldutveckling

enligt nuvarande regler och vid delning enligt tabell 7:1

kapitalkostnadsomför-

K r / m * Ig 11)00-

Primärlån + sekundärlån :=

200 100

O 'Allmännyttiga

5 företag

I I!

i I ! II 15

! i '

Kooperativa

av produktionskostnaderna (nuvarande 4,4 procent). Detta procenttal bildas av en kalkylerad basränta av 3,0 procent å primärlånet och 3,5 procent å sekundärlånet samt vidare av en ränta å statslånet av 5,75 procent. Kapitalkostnadsprocenten (och därmed hyran, bortsett från driftkostnadsdelen) tilllates därefter i exemplet stiga i en takt, motsvarande en höjning av basräntan med en halv procent vartannat år under de första tretton åren och därefter med tre kvarts procent. Beräkningen av kapitalkostnadsutvecklingen redovisas också i diagram 7:3. Av tabell 7: 1 och diagram 7: 3 framgår hur kapitalkostnaderna stiger från drygt 46 kronor per m 2 lägenhetsyta

I

20 företog

i

I

I I

25 I I

I I I i 30

I I 35år

•Enskilda företag

under det första året till något mer än 80 kronor per m 2 under det trettionde året. Ökningen är under de båda första åren av storleksordningen 2,0 procent per år men blir sedan mindre och mindre fram till år 15, då basräntans ökning blir starkare, ökningen av kapitalkostnaderna motsvarar då 2,7 procent per år men minskar därefter sakta på samma sätt som under första hälften av amorteringstiden. Av tabell 7: 1 och diagram 7: b framgår vidare, h u r den statliga låneskulden (ursprungligt lån + skuldökning) utvecklar sig över tiden (vid den i och för sig orealistiska förutsättningen att marknadsräntan ligger stilla på den beräknade genomsnittsnivån under hela perioden) samt hur den övre gränsen för den sammanlagda

190 skulden till underliggande kreditgivare och staten förändras för enskilda, kooperativa respektive allmännyttiga företag vid gällande regler beträffande den övre gränsen för bostadslånet. Fördelen med ett system som det h ä r beskrivna avsett att skapa kapitalkostnadsbetingelser för en jämnare hyresstruktur och neutralisera räntefluktuationer ligger däri, att de boende från början vet, hur kapitalkostnaderna och därmed i viss mån även de totala bostadskostnaderna kommer att utveckla sig. En annan fördel är, att systemet ur administrativa synpunkter relativt lätt kan introduceras, eftersom det bygger på samma principer som den nuvarande räntebidragsordningen. En olägenhet med systemet är emellertid att den på förhand bestämda upptrappningen av kapitalkostnaderna kan bli för stor med hänsyn till kostnadsutvecklingen i nyproduktionen och att således en omvänd hyressplittring kan uppkomma. För att reducera riskerna härför bör staten i låneavtalet förbehålla sig rätten att ändra på reglerna för återbetalningen, exempelvis vart femte eller vart tionde år. Konverteringsmöjlighet bör emellertid inte föreligga med för korta intervaller eftersom detta skulle reducera fastighetsägares och hyresgästers möjligheter att på förhand bedöma vilken ökning av kapitalkostnaderna de har att emotse. Takten i kapitalkostnadernas höjning kan också behöva justeras, om marknadsräntorna kommer att ligga på en genomsnittsnivå, som avviker från den förutsatta. En högre genomsnittsnivå måste medföra en starkare och en lägre genomsnittsnivå en svagare upptrappning av kapitalkostnaderna. Eftersom vid en starkare kostnadshöjning för nyproduktionen än den som förutsatts, sannolikt även genomsnittsräntan på marknaden kommer att lig-

ga högre än som antagits, blir en härav betingad justering uppåt av kapitalkostnaderna motiverad även med hänsyn till önskemålet om en jämn hyresstruktur. Och omvänt. Skulle kostnaderna för nyproduktionen av bostäder framgent stiga mindre än som förutsatts, vara oförändrade eller sjunka, kan en sådan utveckling mötas genom att man höjer utgångsannuiteten för hus, byggda från en viss tidpunkt, eller att man höjer kapitalkostnaderna i äldre hus i mindre grad än som planerats (med eventuellt förlängd amorteringstid som följd) eller att man gör båda delarna.

Bestämning av kapitalkostnaderna medelst ett paritetstal

Det system, som beskrivits i det föregående, går alltså ut på en från början fixerad ökning av kapitalkostnaderna. Det ger ingen följsamhet mellan kapitalkostnaderna för äldre hus och motsvarande kostnader för nybyggda hus. Vid givna villkor och belåningsregler i övrigt kommer kapitalkostnaderna i de senare husen att bestämmas av prisutvecklingen inom bostadsbyggandet. Hyresstrukturen i hela det bostadsbestånd, som finansierats med kapitaliserade räntebidrag, kommer således att bestämmas av hur denna prisutveckling gestaltar sig jämfört med den förutsatta upptrappningen av kapitalkostnaderna i äldre hus och de justeringar därav, som görs vid konverteringstillfällena. De justeringar inom systemets ram, som i enlighet med det föregående är möjliga, bör inte och kan knappast genomföras med alltför korta intervaller. Under kortare eller längre perioder kan således hyresstrukturen förete drag, vilka är mindre tilltalande med hänsyn till de syften som systemet skall tillgodose och de krav

191 som bör ställas på en ny finansieringsordning. En bättre och mera kontinuerlig överensstämmelse mellan kapitalkostnaderna för äldre hus och samma kostnader för nyproducerade hus skulle erhållas, om man tillämpade en metod, där justeringen av kapitalkostnaderna inte som i det föregående systemet bestäms på förhand utan görs successivt beroende av prisutvecklingen inom bostadsbyggandet. Fastighetsägare och hyresgäster vet därvid inte på förhand, i vilken takt kapitalkostnaderna av denna anledning framdeles kommer att förändras, men de vet i varje fall, att dessa kostnader, så länge statslånet ligger kvar, inte kommer att stiga mera än att de kommer i rimlig relation till de kapitalkostnader, som gäller för nybyggda hus av likvärdig standard. Ett problem, som h ä r uppkommer, är hur man skall mäta prisutvecklingen inom bostadsbyggandet och bestämma det regleringstal (paritetstal), som skall ligga till grund för höjningen av kapitalkostnaderna i äldre hus. Frågan om konstruktionen och tillämpningen av ett sådant paritetstal skall behandlas längre fram i detta betänkande. En omfördelning av kapitalkostnaderna över statslånets amorteringstid enligt det alternativ varom h ä r är fråga kan åstadkommas på olika sätt. Om ett sådant system skall tillgodose de inledningsvis angivna önskemålen bör det — även om detta inte ä r nödvändigt — liksom i systemet med kapitaliserade räntebidrag i princip bygga på antaganden om den framtida genomsnittliga räntenivån på marknaden och om prisutvecklingen på byggnadsmarknaden. Såsom visats i bilaga 1 kan nämligen kapitalkostnaderna för ett nybyggt hus grundas på en räntesats, vilken är så mycket lägre än marknadens (nominella) räntesats som svarar mot den

grad i vilken dessa kostnader kan höjas per år över lånets löptid, utan att de genomsnittliga kapitalkostnaderna enligt marknadsvillkoren förändras och utan förskjutningar i den förutsatta amorteringstiden. Det sagda kan exemplifieras på följande sätt. Antag att produktionskostnaderna finansieras med ett enda lån, som löper med en nominell ränta av 5 procent under hela amorteringstiden, och att denna är 50 år. Om man då räknar med att kunna höja kapitalkostnaderna i kronor räknat med 2 procent p e r år, fastställes kapitalkostnaderna i utgångsläget p å grundval av en räntesats av (5 — 2 = ) 3 procent. Kan den förutsatta årliga höjningen av kapitalkostnaderna genomföras, kommer hela lånet att vara slutamorterat inom förutsatt tid, dvs. 50 år. Skillnaden mellan vad låntagaren för varje betalningstermin skulle haft att betala enligt den nominella räntesatsen (applicerad för varje år på kvarstående kapitalskuld) och vad han faktiskt enligt kalkylen skall betala, läggs till kapitalskulden. Om de årliga kapitalkostnaderna ökas mera eller mindre än kalkylen förutsätter (i exemplet 2 procent p e r år i genomsnitt), kommer vid oförändrad nominell räntesats lånet att bli slutamorterat inom kortare respektive längre tid än som avsetts. Är den bestämda amorteringstiden riktigt avvägd, leder en sådan snabbare eller långsammare nedamortering till en kapitalvinst respektive kapitalförlust för fastighetsägaren. Detta illustreras av följande tablå (hämtad från bilaga 1), som visar vilka avvikelser i fråga om amorteringstiden som inträffar, därest den faktiska ökningen av kapitalkostnaderna skiljer sig från den kalkylerade samt vilka vinster respektive förluster dessa avvikelser medför för låntagarna (förutsatt amorteringstid, 50 å r ) .

192 Faktisk stegring av kapitalkostnaderna per år, procent 3,5 Faktisk amorteringstid vid förväntad stegring av kapitalkostnaderna med 3 procent. 42 Vinst eller förlust i procent av lånets ursprungliga belopp +10,3

förmögenhetsökning hos fastighetsägaren inte förhindras genom att man av3,0 2,5 2,0 står från en sådan ökning av kapitalkostnaderna. Framställningen har hittills utgått ifrån att det är fråga om finansiering genom ett enda lån. Vid ett system av 50 61 94 blandad finansiering, dvs. där staten blott lämnar ett topplån och enskilda kreditgivare primärlån och sekundär0 —9,6 —17,9 lån, måste den h ä r diskuterade kapitalkostnadsordningen helt regleras över För att systemet skall få den åsyfta- statslånet, så länge enskilda kreditgivade effekten, att ge kapitalkostnadsbe- re betingar sig ränta och amortering tingelser för en jämnare hyresstruktur, enligt nominella villkor. skall kapitalkostnaderna i äldre hus för Det innebär, att staten genom särvarje å r ökas i en grad som svarar mot skilda bestämmelser i avtalet med lånkostnadsutvecklingen i nyproduktio- tagaren agerar som om det gällde ett nen. Om denna blir sådan att upprätt- enda statligt lån från botten till topp. hållandet av paritetskravet påkallar en Skillnaden mellan låntagarens kostnastörre eller mindre ökning av kapital- der för upplåningen (bottenlån och kostnaderna, än som behövs med hän- statslån) och vad han faktiskt h a r att syn till de nominella räntevillkoren, betala enligt den fixerade kapitalkostkan detta således leda till förändringar nadsprocenten läggs helt till den stati amorteringstiden och därmed i fastig- liga låneskulden. Storleken av denna hetsägarens förmögenhetssituation. Ac- skuldökning bestäms alltså på förut ancepteras inte sådana förändringar mås- givet sätt för varje betalningstermin såte man i förra fallet överge paritets- som skillnaden mellan å ena sidan, vad kravet och inte höja kapitalkostnader- låntagaren skulle haft att betala enligt na mer än som svarar mot den förutsatta de nominella räntevillkoren, och å andamorteringstiden, och i senare fallet ra sidan, vad han enligt kapitalkostavskriva den del av lånet, som kvarstår nadsprocenten (jämte av paritetsförhåloguldet vid utgången av amorterings- landen betingad ökning) för samma tertiden. Vissa mindre avvikelser i amor- min faktiskt skall betala. teringstiden kan naturligtvis anses toHär beskrivna system karaktäriseras lerabla. således av att låntagaren över tiden tillVad h ä r sagts, grundar sig på förut- sammantaget icke betalar mer i räntor sättningen att h y r o r n a är självkostnads- och amorteringar, än han skulle ha bestämda. Vid fri prisbildning på bo- gjort vid en tillämpning för varje bestadsmarknaden kan antagas att hyror- talningstermin av marknadens nomina i äldre hus kommer att anpassa sig nella villkor. Vad systemet åstadkomtill h y r o r n a i nyproducerade hus. Om mer är enbart en omfördelning i tiden utvecklingen och upprätthållandet av av dessa kostnader. Denna omfördelparitetskravet då påkallar en så stark ning kan grunda sig på antaganden i ökning av kapitalkostnaderna i äldre utgångsläget rörande dels den framtida hus, att amorteringstiden för lånet kom- förändringen i kostnadsutvecklingen för mer att förkortas, kan uppenbarligen en nyproduktionen och dels den framtida

193 genomsnittliga nivån för den nominella nen, blir återverkningarna beträffande m a r k n a d s r ä n t a n . I den mån dessa för- amorteringstiden olika för äldre hus väntningar icke infrias — dvs. kost(och för dessa inbördes beroende på nadsutvecklingen avviker från den an- h u r länge man tillämpat en »för låg» tagna och/eller den genomsnittliga rän- kapitalkostnadsprocent) respektive för tenivån ligger högre eller lägre — upp- nybyggda hus (för vilka det högre prostår, som delvis framgått av det före- centtalet kommer att tillämpas redan gående, vissa komplikationer, vilka kan från början). Om justeringarna genombehöva kommenteras något ytterligare. föres inom inte allt för lång tid torde En starkare ökning av paritetstalet, effekten dock inte bli större, än att än som betingas av det nominella för- uppkommande variationer i amorteräntningskravet, kan, som förut fram- ringstiden kan tolereras. Den förlänghållits, leda till att kravet på paritet i ning av amorteringstiden, som sålunda kapitalkostnaderna mellan olika årgång- skulle kunna bli ett resultat av att kaar av hus måste överges. Därmed h a r pitalkostnadsprocenten satts för lågt, syftet med systemet icke helt kunnat kan också komma att motverkas av att tillgodoses. Den alternativa möjligheten paritetstalet stiger mer än beräknat. En att man upprätthåller paritetskravet och liknande effekt på amorteringstiden kan därmed betingar sig en avkastning på också det förhållandet få, att låntagardet statliga lånet utöver den som be- nas räntekostnader för underliggande tingas av det nominella förräntnings- lån kan variera beroende på om det är kravet, torde icke vara förenligt med fråga om lån med rörlig eller bunden p r i n c i p e r n a för systemet. Det avser ränta. ju bara att åstadkomma en omfördelDet senast sagda utgår bl. a. från ning av nominella kostnader över förutsättningen att det system man välamorteringstiden. Resultatet av ett krav jer för bostadsfinansieringen inte endast på högre förräntning av statslånet skulle skall ge kapitalkostnadsbetingelser för kunna bli det, att låntagaren vid lämp- en jämnare hyresstruktur utan också lig tidpunkt löser in det statliga lånet innefatta ett skydd mot de kastningar för att slippa betala en högre ränta än i hyresnivån som — vid självkostnadshan kan erbjudas på marknaden eller, bestämda h y r o r — följer av ändringar om detta förhindras genom bestäm- i lånemarknadens räntesatser. Inom ramelser i låneavtalen, att han från bör- men för det h ä r beskrivna systemet är jan betraktar låneformen med misstro det emellertid också möjligt att justera och avstår från att utnyttja den. den räntesats, på vilken kapitalkostnadsMotsvarande komplikationer kan upp- procenten baseras, med bestämda inkomma, därest den genomsnittliga rän- tervaller, exempelvis varje år. En justetenivån avviker från den i utgångslä- ring varje år skulle sålunda kunna få get antagna. Skulle exempelvis kapital- den formen, att kapitalkostnadsprocenkostnadsprocenten av hyrespolitiska ten i efterhand reglerades med beakskäl grundas på en lägre räntesats, tande av den nominella ränteutvecklingän som är motiverad med hänsyn till en under året och paritetstalets förändmarknadsvillkoren, måste förr eller se- ring. Därmed skulle kapitalkostnadernare en justering av kapitalkostnads- nas storlek för varje år komma att påprocenten genomföras. Vid en sådan jus- verkas dels av paritetstalets utveckling tering, som av paritetshänsyn måste och dels av förändringar i de nominella gälla såväl äldre hus som nyproduktio- räntesatserna. 13—614609

194 Metoden att reglera kapitalkostnaderna över tiden med hjälp av paritetstal h a r n ä r m a r e utvecklats och illustrerats i bilaga 2.

Indexreglerade lån

Bestämningen enbart av kapitalkostnadernas storlek med hjälp av ett paritetstal medför, som nämnts, att amorteringstidens längd kan komma att påverkas av variationer i utvecklingen av detta tal. Som visats kan relativt måttliga avvikelser åstadkomma en icke obetydlig förkortning eller förlängning av amorteringstiden. F ö r att vara säker på att amorteringstiden skall bli den förutsatta krävs, att inte endast de årliga kapitalkostnaderna utan även beloppet av kvarstående skuld skrivs upp med hjälp av det tillämpade kostnadsparitetstalet. Därmed skulle indexreglerade lån införas i bostadsfinansieringen. Såsom underlag för en diskussion av ett sådant finansieringssystem torde det vara lämpligt att i första hand referera vissa utredningar rörande frågor i anslutning till bostadsfinansiering, som värdesäkringskommittén redovisade i sitt betänkande Indexlån (SOU 1964:1 och 2 ) . Indexlån eller reallån utgör en typ av avtalskonstruktion mellan långivare och låntagare, varigenom den förres rättigheter och den senares skyldigheter automatiskt anpassas till en index, som anger förändringar i den allmänna prisnivån. Därigenom behåller avtalet sin realekonomiska innebörd oavsett penningvärdeförändringar, sådana dessa kommer till uttryck i den använda indexen. Den typ av indexlån, som värdesäkringskommittén ägnat huvudintresset åt, är s. k. obegränsade indexlån, vilket innebär att varje förändring i en pris-

index — oavsett storlek — påverkar de avtalsbestämda prestationernas storlek, så att dessa bibehåller sitt ursprungliga realvärde. Detta medför, att såväl kapitalbelopp som ränta vid förfallotidpunkten omräknas med hjälp av prisindexen. Vid annuitetslån blir annuiteten i dess helhet reglerad och vid lån med rak amortering bestäms storleken av amorteringsbeloppen som en kvotdel (där nämnaren anger antalet amorteringsperioder) av det ursprungliga lånebeloppet, uppräknat med prisindex. Kvarstående kapitalskuld, på vilken ränta räknas, framkommer genom nedproportionering — med antalet gjorda amorteringar — av det sålunda uppräknade lånebeloppet. Denna form av indexlån, varigenom det för varje period beräknade indextillägget sammanlägges med kapitalskulden och utbetalas i samband med lånets inlösen eller i den ordning som föranledes av amorteringsplanen, benämnes i utredningarna för lån med kapitaliserat indextillägg. Det framhålles emellertid, att det också är möjligt att konstruera ett indexlån på så sätt, att det för varje period förfallna indextillägget utbetalas direkt, vilket ju i praktiken inte innebär annat än att lånet utöver den avtalade räntesatsen löper med en tilläggsräntesats, vilken således bestäms av indexförändringen. Vid ett sådant system för indexkompensationen bortfaller åtskilliga av de praktiska problem, som är förenade med kapitalisering av indextilläggen, exempelvis i skattehänseende och beträffande reglering av de inteckningar, som utgör säkerhet för indexreglerade lån. Ett system av sistnämnda slag anses i utredningarna inte ge den lämpliga fördelning i tiden av in- och utbetalningar som kan uppnås vid kapitalisering av indextilläggen och som är

195 av betydelse exempelvis vid bostadsfinansieringen. Enbart vid kapitalisering av indextilläggen kan lånen i detta sammanhang fylla funktionen att utjämna sådana hyresskillnader, som betingas av prisstegringar på byggnadsmarknaden. I utredningarna ges inga bestämda rekommendationer om typ av index, lämplig att användas för reglering av här avsedda kontraktsformer. Den index, som väljes, bör emellertid ge långivaren en närmare bestämd värdesäkring och vara acceptabel som värdemätare av både långivare och låntagare. Undersökningar anses visa, att inget av nuvarande indexmått förmår uppfylla dessa krav bättre än konsumentprisindex. Även beträffande denna indexserie uttalas dock i utredningarna en viss tveksamhet, som blir särskilt framträdande vid diskussion av indexlån i bostadsfinansieringen. Beträffande indexlån på bostadsmarknaden erinras i utredningarna om att den nuvarande hyreskontrollen (inbegripande även hyressättning på basis av självkostnadsprincipen) är nominalistiskt utformad, vilket betyder, att h y r o r n a bestäms som en i pengar fixerad annuitet. Detta får till följd att hyran vid sjunkande penningvärde realt sett också sjunker. Är inflationstakten högre, än som svarar mot en normal årlig sänkning av hyran till följd av förslitning och tekniskt åldrande, blir hyran för hög i början och för låg i slutet av husets livstid. Detta anses i utredningarna peka på ett förhållande, som kan bidra till att förklara den hyressplittring, som sägs föreligga på dagens bostadsmarknad. Indexlån sägs i en fri m a r k n a d (icke underkastad någon form av hyreskontroll) komma att medföra en väsentlig förändring med avseende på de risker en fastighetsägare utsätts för. Det an-

ses dock inte möjligt att avge definitiva omdömen om indexlåns resp. penninglåns egenskaper med avseende på företagens risksituation. Undersökningar härom anses kunna enklast komina till stånd i en marknad, d ä r likvärdiga förutsättningar skapas för de båda låneformerna. Indexlåns främsta konsekvens på den kontrollerade marknaden anses vara, att denna lånetyp underlättar eller nödvändiggör en hyreskalkyl, som följer penningvärdeutvecklingen. Enligt utredningarna ger indexlån, så länge inflationstakten är större än den normala deprecieringstakten, en lägre initialhyra än penninglån. F ö r att indexlån skall kunna användas inom den direkt hyreskontrollerade sektorn krävs en omläggning av p r i n c i p e r n a för hyressättningen. Att förena indexlån (icke kapitaliserade indextillägg) med en nominalistisk hyreskalkyl kan enligt utredningarna betyda antingen en helt schablonmässig kalkyl, där ingen hänsyn tas till variationer i kapitalutgifter, eller en till dessa utgifter anpassad kalkyl. Det förra fallet innebär mycket stora risker för fastighetsägare med indexlån och det senare kan medföra kraftiga hyresvariationer, om indextilläggen skall leda till däremot svarande hyreshöjningar och inte får spridas ut över en följd av år. I sistnämnda fall n ä r m a r man sig emellertid vad som kallas en real kalkyl. Denna medför, att såväl driftkostnads- som kapitalkostnadsdel i hyran förändras vid penningsvärdeförändringar. Så länge byggnadskostnader och allmän prisnivå utvecklas parallellt, följer hyrorna i såväl nyproduktionen som i det äldre beståndet den i kalkylen planerade. Inte ens den reala normen ger emellertid automatiskt Ayresparitet. Kvar står enligt utredningarna alla de indi-

196 viduella variationer i fastighetens värdeutveckling, som sammanhänger med läge, befolkningsutveckling, konsumentmarknadens förändringar och olikheter i byggnadskostnader för samtidigt byggda likvärdiga fastigheter. I detta sammanhang framhålles, att byggnadskostnadernas framtida utveckling i förhållande till konsumentprisindex är en osäkerhetsfaktor. Denna anses kunna elimineras, om hyreskalkylen baseras på byggnadskostnadsindex i stället för konsumentprisindex. Tillämpningen av den förra anses emellertid av olika skäl inte kunna göras invän dningsfritt, och vidare förutsattes den vara mindre tilltalande ur långivarsynpunkt. Svårigheterna betraktas såsom om möjligt än större, om man sku»le använda en hyresindex eller fastighetsvärdeindex. Den förra påverkas av hyreshöjningar, vilka i sin tur ger anledning till ny hyreshöjning och därmed förstärker den initiala hyreshöjningen. Även konsumentprisindex innehåller visserligen en bostadspost. Denna post betyder dock rätt litet, och den multiplikativa effekten blir därför betydligt svagare än i fråga om en hyresindex. Skäl liknande dem, som anförts mot hyresindex, anses också gälla i fråga om fastighetsvärdeindex. En avgörande fråga, när det gäller förenligheten av indexlån med de bostadspolitiska målen, är enligt utredningarna den reala räntans* höjd. En realränta upp till 2 procent anses därvid acceptabel. Hyrorna under en fastighets första år skulle då inte behöva bli högre än med nuvarande regler för bostadslån och räntebidrag. Övergång till indexlån med nämnda räntesats skulle enligt utredningarna möjliggöra en avveckling av nuvarande generella subventioner till bostadsbyggandet. I sina rekommendationer och förslag framhåller värdesäkringskommittén

bl. a., att det av olika skäl är ett väsentligt villkor, att uppkomsten och utbredningen av indexlån som låneform bland de enskilda företagen får ske efter ett fritt val och i konkurrens med andra låneformer. Ett ställningstagande till indexlån i bostadsfinansieringen kan inte göras utan att frågan insattes i ett större bostadspolitiskt sammanhang. Bostadspolitiken bör därför bli föremål för omprövning med särskild inriktning på möjligheterna att utnyttja indexlån som finansieringsmetod. Av de praktiska problem, som uppkommer vid användning av indexlån i bostadsfinansieringen, är frågan om inteckningssäkerhet för lån och skattefrågorna värda särskild uppmärksamhet. Inteckningar utgör alltid säkerhet för ett visst belopp i penningar. Om indexlån skall säkerställas av inteckningar, måste dessa anpassas till indexlånets egenskaper. I värdesäkringskommitténs utredningar h a r diskuterats tre alternativa lösningar av detta problem. En möjlighet är att kreditgivaren begär inteckning på så stort nominellt belopp att den täcker såväl aktuell fordran som den ökning därav till följd av indexregleringen, som han anser sig ha anledning räkna med under lånetiden. Detta alternativ ger dock ingen säkerhet för att långivarens fordran i varje indexläge täcks av inteckningen. Den andra lösningen går ut på att inteckningarnas belopp indexregleras och alltså värdesäkras på samma sätt som skuldbeloppet. Detta alternativ förordas; och en utredning föreslås om erforderliga ändringar i gällande lagstiftning för att möjliggöra sådan reglering av inteckningar. Det tredje alternativet slutligen avser en anordning varigenom inteckning skulle lyda på viss kvotdel av fas1

Nominell (marknads-)räntesats minskad med den relativa stegringen av prisnivån.

197 tighetens värde. Därigenom skulle inteckningarnas värde automatiskt anpassas till fastighetens värdeförändringar. Olägenheterna med denna metod har dock ansetts vara av sådant slag, att den inte rekommenderats. En beskattning av indexlån enligt gällande nominalistiska skatteregler medför att indextillägg är skattepliktig inkomst hos långivaren och avdragsgill kostnad för låntagaren. Därigenom reduceras i viss mån indexlånets värdesäkrande egenskap. F ö r att en värdesäkring genom indexregleringen skall uppnås borde en real princip tillämpas även vid beskattningen. Detta skulle leda till alt indextillägget, som realt är att betrakta som amortering, befrias från skatt och utgör icke avdragsgill kostnad för låntagaren. Det konstateras i denna fråga att även om möjligheter föreligger att övergå till en beskattning enligt reala principer denna lösning dock är förenad med betydande praktiska svårigheter. Företagna utredningar anses sålunda ha visat att endast en nominalistisk beskattning för närvarande kan ifrågakomma som generell lösning om man vill undgå skattetekniska komplikationer. Beträffande nominalistisk beskattning av indextillägg har i utredningen uppmärksamheten fästs på konsekvenserna vid bl. a. överlåtelse av indexlån och tidpunkten för den skattemässiga redovisningen. Enligt nuvarande bestämmelser kan indextillägg vid avyttring av lån endast beskattas om förutsättningar för realisationsvinstbeskattning föreligger eller om indexlånet utgör omsättningstillgång i förvärvskällan rörelse. Detta kan under vissa omständigheter medföra icke avsedda skattelättnader. Skattereglerna borde därför enligt utredningarna ändras så att indextillägg även vid avyttring av lånet betraktas som inkomst av kapital och be-

skattas i enlighet därmed. Detsamma anses böra gälla vid benifika överlåtelser. Förfarandet blir annorlunda om indextillägget utbetalas årligen, än om det kapitaliseras. I förra fallet är ju under tidigare år upplupna indextillägg redan beskattade. Värdesäkringskommitténs utredningar rörande indexlån h a r remissbehandlats. Vid avvägningen mellan fördelar och nackdelar med indexlån h a r samtliga remissinstanser funnit, att någon allmän övergång till en omfattande indexlånemarknad i varje fall inte för närvarande är tillrådlig. En majoritet av remissinstanserna anser dock, att en viss försöksverksamhet från statens sida för att vinna erfarenhet av indexlåns verkningar kan vara befogad. De organisationer med anknytning till bostadsmarknaden, som erhållit utredningen på remiss, anser, att indexlån icke bör förekomma i bostadsfinansieringen. Såväl Svenska byggnadsentreprenörföreningen, Stadshypotekskassan, Bostadskreditkassan som Sveriges Fastigägareförbund uttalar sålunda, att möjligheterna i framtiden för fastighetsägarna att genom hyreshöjningar erhålla kompensation för ökande indextillägg är osäkra. Detta sammanhänger helt med utvecklingen på bostadsmarknaden. HSB framhåller, att en finansieringsform, som i strid med den kooperativa sektorns grundläggande verksamhetsformer skulle innebära automatiska kostnadshöjningar, måste avvisas. SABO framhåller, att indexlån inte är någon nödvändig förutsättning för att bekämpa hyressplittring och anför som exempel, att en metod med progressivt stigande amorteringsskala kan fylla samma funktion. Både HSB och SABO understryker, att en bostadsfinansiering med indexlån sannolikt skulle medföra en höjning av realräntenivån och därmed av hyresnivån. Byggnadsentrepre-

198 nörföreningen och Sveriges Fastighetsägareförbund betonar också, att ett problem som bör uppmärksammas vid införande av indexlån, är den ökning av bostadsefterfrågan, som en sänkning av h y r o r n a i nyproduktionen kommer att föra med sig. En del remissinstanser har understrukit, att man vid införande av indexlån löper risk att få en ny form av hyressplittring, nämligen mellan jämngamla hus, finansierade med å ena sidan indexlån och å andra sidan nominallån. Värdesäkringskommittén h a r utarbetat en redogörelse för förekomsten och utvecklingen av indexlån i vissa länder. Av denna framgår, att indexbundna låneavtal förekommer i särskilt stor utsträckning i bl.a. Finland 1 . Då från de synpunkter kommittén har att beakta frågan om indexlån vid bostadsfinansieringen i vårt land framförallt h a r intresse ur synpunkten av möjligheterna att med ett sådant lån automatiskt tillgodose önskemålet om en jämnare hyresstruktur och då endast indexlån med kapitaliserade indextilllägg har denna egenskap torde det finska systemet, som är utformat så att upplupna indextillägg omedelbart förfaller till betalning, sakna intresse. I den isländska statliga bostadslångivningen tillämpas ett system med kapitaliserade indextillägg. Det statliga lånet utgår där med ett fast belopp, som icke får överstiga två tredjedelar av husets värde. Lånet återbetalas på 25 år, och ränta utgår efter 4 procent, vartill kommer ett förvaltningsbidrag motsvarande 0,25 procent. Dessa kostnader räknas om till en fast annuitet, vars kronbelopp vid varje förfallotidpunkt justeras i enlighet med inträffade förändringar i prisindex. Förutsättningarna för bostadsbyggandet i Island är emellertid så särprägla-

de, att indexlånesystemets tillämpning där och erfarenheterna av detsamma knappast kan ge vägledning för en diskussion av ett sådant system tillämpat vid bostadsfinansieringen i Sverige. Indexreglering au bostadslån Den indexreglerade bostadsfinansieringens främsta egenskap är, att den kan »motverka uppkomsten av sådan hyressplittring, som betingas av förändringar i kostnadsnivån». Genom att räntan för indexlån förutsattes kunna bli så mycket lägre än räntan för penninglån, som motsvarar den förväntade ökningen i regleringstalet, kan också kapitalkostnaderna i början av husets livstid sättas lägre vid finansiering med indexlån än vid penninglån. Däremot innebär indexreglering av lån icke i sig någon utjämning av räntevariationer. Ett skydd mot tillfälliga räntefluktuationer erhålles emellertid, om lånets villkor grundas på en långtidsränta. Indexlånets paritetsbevarande egenskaper är beroende av vilken index man använder vid reglering av kapitalskuld och kapitalkostnader. Som framhållits i värdesäkringskommitténs utredningar kan vissa invändningar göras mot de av utredningen diskuterade indextyperna. Konsumentprisindex beaktar icke den särskilda rationaliseringen inom byggnadsindustrin. Tilllämpningen av denna index vid reglering av bostadslån skulle alltså kunna medföra, att hyrorna i äldre hus blir högre än i nybyggda hus. Detsamma gäller om byggnadskostnadsindex med den konstruktion detta index för närvarande har. Den index, som bör användas för att åstadkomma bästa möjliga hyresparitet, är uppenbarligen en index, som konstrueras just med syfte att åstad1

Se härom närmare i monografien över Finland i bilaga 4.

199 komma nämnda effekt, vad som skulle kunna kallas en paritetsindex. En sådan index skulle exempelvis kunna fastställas en gång per år av ett statligt organ eller genom överenskommelser eller på annat sätt och bildas med utgångspunkt från kostnaderna för framställning vid tidpunkten i fråga av en bostadsenhet av given standard jämfört med kostnaderna vid närmast föregående tillfälle. Om man utgår från att produktionskostnaderna täcks av ett enda lån, som är bundet till en paritetsindex av antytt slag, och att indexlåneräntan är rörlig på ett för hela det indexlånefinansierade bostadsbeståndet likformigt sätt och därtill att fast annuitet tillämpas, får man, så länge paritetsindex är oförändrad, (vid lika standard) samma kapitalkostnader i varje ny årgång av bostadshus. Om paritetsindex i stället stiger men räntan är oförändrad skall annuiteten för tidigare byggda hus höjas så mycket, som motsvaras av höjningen i paritetsindex för att paritet skall uppnås. Om inte amorteringen av lånebeloppet genom den höjda annuiteten skall påskyndas, måste också kvarstående kapitalskuld i varje årgång av hus skrivas upp med höjningen i paritetsindex. Om räntan förändras, ändras även annuiteten, räknad i procent på det ursprungliga lånebeloppet. Behandlingen av kvarstående kapitalskuld blir emellertid då annorlunda än i det ovan beskrivna fallet med konstant ränta. Detta kan illustreras med två ytterlighetsfall, avseende det ena ett hus, som belånats strax före ränteförändringen, och det andra ett hus som är så gammalt, att annuiteten praktiskt taget bara består av amortering. I det förra fallet skulle man kunna tänka sig, att man i stället för att ändra annuiteten, ändrar kvarstående kapital-

skuld i en grad, svarande mot ränteändringen, och bibehåller annuitetssatsen oförändrad. Effekten blir ju densamma. Men om räntan ändras nedåt, medför det, att kapitalskulden skrivs ned. Låntagaren skulle då kunna göra en vinst genom att lösa in lånet. I detta fall bör alltså justering ske av annuiteten och kapitalskulden lämnas oförändrad. I det senare fallet, där annuitetsbeloppet nästan helt avser amortering, måste kvarstående kapitalskuld höjas praktiskt taget lika mycket som annuiteten höjs, om det hela skall gå »jämnt ihop». Dessa båda ytterlighetsfall visar, att vid ränteförändringar kapitalskulden bör ändras i en grad, som svarar mot husets ålder. Ju yngre ett hus är, desto mindre blir ändringen av kvarstående kapitalskuld. I ett nybyggt hus blir det som nämnts, ingen höjning alls. Ju äldre huset är, dess mer omfattande blir justeringen av kvarstående kapitalskuld, dock aldrig helt lika med förändringen i räntesatsen. Det hittills sagda gäller kapitalkostnaderna. Dessa utgör för närvarande ca 2 AJ av hyran. Återstoden av denna utgöres av driftkostnader. En konsekvent strävan efter hyresparitet skulle fordra, att även dessa görs till föremål för indexreglering eller att en mot prisutvecklingen svarande anpassning åstadkommes i annan ordning. Vid indexreglering av driftkostnaderna är det inte givet, att det idealiska regleringstalet är detsamma som det som användes för reglering av kapitalkostnaderna. Men det vore uppenbarligen den mest praktiska lösningen och skulle ge ett någorlunda tillfredsställande resultat. Indexreglering av driftkostnaderna skulle vidare medföra, att man kunde eliminera exempelvis behovet av särskilda reparationskonton. Ett utrymme för reparationer

200 skulle nämligen i stället kunna skapas genom lämpligt utformade amorteringsregler för bostadslånen. I praktiken torde ett sådant arrangemang icke kunna göras på ett helt tillfredsställande sätt vid fast annuitet. Alternativet är då att tillämpa fast (rak) amortering. Vill man också ta hänsyn till att bostäder av lika standard enbart genom åldrandet förlorar i värde ur konsumentsynpunkt och därför bör ha en härtill avpassad hyresfördelning, kan detta problem lösas analogt med det sätt på vilket h ä r ovan frågan om reparationskostnaderna behandlats. Antingen kan man sålunda utforma amorteringsreglerna med sikte på att åstadkomma den önskvärda omfördelningen eller också fastställer man paritetsindex just med syfte att nå, vad som med hänsyn även till åldrandet uppfattas som goda hyresrelationer. För den typ av indexlån, som h ä r beskrivits, utgör regleringstalet således en s. k. paritetsindex, vars fastställande knappast kan sägas ske på sådana grunder, att avtalsformen blir attraktiv för marknadens långivare. Detta gör, att konstruktionen endast torde komma att kunna användas av staten som långivare.

Särskilda

frågor

Frågan om kontroll av hyror och överlåtelsevärden

Som villkor för statligt bostadslån gäller bl. a. att lägenheter som tillkommer med stöd av sådant lån och förvaltas av annan än kommun eller allmännyttigt företag eller bostadsrättsförening skall vara underkastade hyreskontroll intill dess lånet till fullo återbetalts samt att vid överlåtelse av fastigheten vederlaget härför skall kunna godkännas av länsbostadsnämnden vid

risk att lånet eljest sägs u p p till inbetalning. I den mån hyreskontrollen för bostäder hävs på en ort inom ramen för den allmänna hyresregleringen gäller denna befrielse icke sådana bostäder som tillkommit med stöd av statliga lån (utom i de fall då lånet beviljats enligt 1941 eller 1942 års tertiärlånekungörelser, enligt vilka kontrollens giltighet var begränsad till 10 å r ) . Bibehållandet av kontrollen för ifrågavarande hus betingas av den subvention, som är förknippad med det statliga lånet i form av låg ränta och i förekommande fall räntebidrag. Kontrollen av köpeskillingen vid överlåtelse är avsedd att förhindra att säljaren gör en vinst genom att vid försäljningen ta ut det kapitaliserade värdet av ränteförmånerna. Av de i det föregående beskrivna olika metoderna för bestämning av kapitalkostnadsvillkoren i samband med statlig belåning synes den som innebär en fortsatt direkt subventionering kräva fortsatt kontroll av h y r o r och överlåtelsevärden så länge fastighetsägarens självkostnader minskade med subventionerna understiger en marknadsmässig hyresnivå, övriga metoder inbegrip e r inte någon subvention från statens sida och en fortsatt kontroll av nämnda slag framstår därför inte som lika självklar. Innebörden av sistnämnda metoder är att kapitalkostnaderna för de berörda husen under statslånets löptid kontinuerligt anpassas till kostnadsutvecklingen i nyproduktionen. Kapitalkostnaderna i olika årgångar av h u s finansierade på detta sätt kommer därigenom att förhålla sig till varandra på ett sätt vilket avses i princip motsvara den hyresstruktur som utbildas på en fri m a r k n a d (dock utan beaktande av sådana variationer inom de olika år-

201 gångarna som följer av olika belägenhet, de boendes preferenser etc. till den del de icke är beaktade i låneunderlaget). Den nivå för h y r o r n a som kommer att gälla betingas vid fri prisbildning av föreliggande marknadssituation eller vid hyreskontroll av reglerna härför. Enligt direktiven åligger det inte bostadspolitiska kommittén att överväga behovet av och formerna för en hyreskontroll i vidare mening. En sådan prövning ankommer på hyreslagstiftningssakkunniga, som inom ramen för sitt u p p d r a g också h a r att överväga om den med statslånen förbundna speciella hryreskontrollen i princip kan ersättas av en avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst. Det bör uppmärksammas att den kapitalisering över statslånet av vissa räntekostnader som är innebörden av metoderna två, tre och fyra inte annat än vid direkt hyreskontroll med säkerhet medför den åsyftade minskningen av bostadskostnaderna i nya hus. På delar av bostadsmarknaden med efterfrågeöverskott föreligger risker för att en fastighetsägare tar ut så höga h y r o r att förmånen av kapitaliseringen för de boende blir av mindre omfattning eller helt uteblir. Med hänsyn härtill synes det erforderligt att överväga om och i vad mån åtgärder behövs för att garantera att förmånen av lägre kapitalkostnader kommer de boende till godo. En möjlighet är att på delar av bostadsmarknaden där risker för omotiverat höga h y r o r föreligger liksom hittills till det statliga kreditstödet knyta villkor om högsta hyra, att gälla under statslånets hela löptid eller för ett visst antal år. Ett hyressättningssystem av den typ som diskuteras i direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga med fri avtalsrätt i princip för p a r t e r n a skulle därvid inte komma att äga tillämpning på hus

finansierade enligt någon av de h ä r aktuella metoderna. En annan möjlighet skulle vara att det statliga lånet förbands med ett villkor om maximihyra endast för inflyttningsåret och att parterna sedan finge avtala om hyra i fortsättningen på sätt som förutsattes ske beträffande bostäder i allmänhet. Den nuvarande kontrollen av köpeskillingens storlek vid överlåtelse av statligt belånade egnahem betingas främst därav att säljaren inte skall vid försäljningen kunna ta ut det kapitaliserade värdet av räntebidrag och underränta på statslån. För enskilt ägda flerfamiljshus torde motsvarande bestämmelse ha till syfte att motverka spekulativ försäljning men också att förhindra en försäljning till p r i s som vid givna hyror innebär så låg förräntning av fastighetskapitalet som medför risk att fastighetsägaren kommer på obestånd och statens fordran därigenom äventyras. Om de egentliga räntesubventionerna avvecklas torde motivet för att bibehålla kontrollen av köpeskillingen vid överlåtelse av egnahem bortfalla. Den omständigheten att en egnahemsägare vid ett finansieringssystem enligt någon av de andra h ä r diskuterade metoderna h a r lägre kapitalkostnader i början än som motsvarar marknadens villkor kan inte i och för sig tas till intäkt för att begära ett högre pris. Köparen måste vara medveten om att de årliga kapitalkostnaderna kommer att öka och kan förutsättas bedöma köpeskillingens skälighet med hänsyn härtill. Ett särskilt problem i detta sammanhang utgör förstagångsförsäljningen av s. k. gruppbyggda hus. Kontrollen av köpeskillingen h a r i sådana fall en något annorlunda innebörd än priskontrollen vid andra överlåtelser. Den

202 ingår som ett led i en serie kontrollåtgärder från det långivande organets sida med syfte bl. a. att skydda de blivande fastighetsägarna mot oskälig prissättning från byggföretagarens sida. Detta motiv kvarstår även i ett nytt finansieringssystem men frågan kan ställas om det finns anledning att upprätthålla en särskild kostnadskontroll för en viss typ av småhusproduktion utöver den som enligt § 6 bostadslånekungörelsen skall innefattas i prövningen av låneansökan. Som villkor för bostadslån gäller generellt att kostnaderna för byggnadsföretaget icke befinnes vara oskäligt höga. I fråga om småhus i allmänhet saknas närmare anvisningar om h u r denna skälighetsbedömning skall göras. Beträffande flerfamiljshus sägs emellertid i Kungl. Maj :ts anvisningar till bostadslånekungörelsens § 6 att kostnaderna för ett sådant byggnadsföretag skall anses oskäligt höga om de väsentligt överstiger det beräknade pantvärdet. I bostadsstyrelsens anvisningar sägs vidare att produktionskostnaden för ett flerfamiljshus icke skall anses väsentligt överstiga pantvärdet om den obetydligt överstiger den av länsbostadsnämnden i närmare angiven ordning framräknade produktionskostnaden. Vid gruppbygge av småhus skall länsbostadsnämnden vid meddelande av preliminärt beslut ange det högsta försäljningspris, som må uttagas för varje särskild fastighet. Priset skall därvid beräknas till belopp, motsvarande produktionskostnaderna, sådana de av nämnden kan beräknas (jämte vissa tilllägg) enligt särskilda regler. Denna beräkning överensstämmer i princip med den som gäller för flerfamiljshus. Om denna särskilda priskontroll avvecklas, men i stället gruppbyggda småhus inordnas under sådana regler för kost-

nadskontroll som enligt ovan gäller för flerfamiljshus, torde risken för oskälig prissättning på sådana småhus kunna undvikas. Om därtill de villkor kvarstår som innebär att av försäljningsavtalets formulering skall framgå att köparen tagit del av villkoren i lånebeslutet och att producenten skall ställa säkerhet för del av köpeskilling som erlagts eller förskottsvis upptagits (liksom gäller då fråga är om förskottsavgifter i vissa bostadsrättsföreningar) torde i stort sett samma effekter uppnås som med nuvarande kontrollsystem.

Utgångsannuiteten

Av de fyra i det föregående behandlade metoderna för att främja en jämnare hyresstruktur och neutralisera räntefluktuationer har den andra och tredje metoden det gemensamt, att låntagarens totala ränteutgifter över amorteringstiden förutsattes motsvara de marknadsmässiga räntevillkoren (däri inbegripet en ränta på statslånet utan subventionsinslag) men att dessa utgifter via det statliga lånet omfördelas över nämnda tid på ett sätt som i huvudsak bestäms av kostnadsutvecklingen inom nyproduktionen. Det är inte möjligt att på förhand göra en bedömning av hur kostnadsutvecklingen inom nyproduktionen kommer att gestalta sig och d ä r m e d inte heller vilka förändringar av kapitalkostnaderna i redan byggda hus som denna utveckling motiverar eller möjliggör. Då det ej heller kan bedömas vilka krav som i framtiden kan komma att ställas i fråga om förräntning av upptagna lån, synes det stå klart att den annuitet, efter vilken kapitalkostnaderna bör beräknas i utgångsläget, icke kan bestämmas utifrån rent tekniska överväganden. I stället träder här det hyrespolitiska

203 avvägningsproblemet i förgrunden. Hyresnivån i hela det bestånd av bostadshus som finansieras enligt någon av de nämnda metoderna kommer således att bestämmas av de villkor i kapitalkostnadshänseende som nyproduktionen ges. Det kan antas att dessa villkor får normgivande betydelse även för hyrorna i det äldre bostadsbeståndet vid en liberalisering av gällande hyreskontroll. Det må i detta sammanhang erinras om att bostadssociala utredningen vid sin diskussion av den framtida hyrespolitiken tog utgångspunkten i den år 1945 rådande relationen mellan hyran för en nybyggd lägenhet om två rum och kök och genomsnittslönen för en vuxen manlig industriarbetare. Denna relation som då enligt utredningens beräkningar kunde anges till 25 å 2G procent borde enligt utredningen nedbringas till ca 20 procent. Enligt utredningens uppfattning borde det vara möjligt att under de närmaste årens utveckling nå en betydligt förbättrad relation mellan h y r o r och inkomster i nybyggda hus oavsett egentliga subventioner. Under de följande åren inträffade en successiv förbättring i förhållandet mellan bostadskostnader och inkomster. Bostadspolitiska utredningen ansåg sig sålunda kunna konstatera att hyrornas andel av inkomsten beräknad på i stort sett motsvarande sätt fram till 1955 hade sjunkit till något under 20 procent. Det bör emellertid h ä r noteras att den hyra på vilken beräkningen av hyresprocenttalet grundats skulle ha varit icke obetydligt högre utan den subvention som utgick i form av tilläggslån och räntegaranti. Vid sin prövning av utredningens förslag år 1957 uttalade statsutskottet i sitt sedermera av riksdagen godkända utlåtande, att denna förbättring i relationen hyra/inkomst

motiverade en viss avveckling av utgående subventioner och att en fortsatt reduktion av dessa borde ske framgent beroende av förhållandena på bostadsmarknaden och på den samhällsekonomiska utvecklingen. De följande årens beslut om avveckling av de generella subventionerna har grundats på en bedömning i varje särskilt fall av effekten på de årliga bostadskostnaderna, men konsekvenserna för relationen mellan dessa kostnader och årsinkomsterna h a r inte särskilt belysts. Statsutskottet h a r vid sin behandling av förslag om subventionsavvecklingen upprepade gånger understrukit, att denna inte får genomföras brådstörtat. Utskottet har också vid varje sådant tillfälle framhållit att krav måste ställas på en fortsatt stabilisering av ränteutgifterna för nya hus. Drastiska ändringar av finansieringsvillkoren för nyproduktionen h a r sålunda inte ansetts kunna komma i fråga, dels på grund av risken för stagnation i bostadsbyggandet, och dels med hänsyn till den försämring av möjligheterna att komma över en godtagbar bostad som detta skulle medföra framförallt för nybildade familjer och barnfamiljer med behov av större bostad. I sitt utlåtande till 1963 års riksdag underströk statsutskottet beträffande räntebidragen att deras p r i m ä r a syfte inte var att sänka de boendes utgifter för bostaden utan att genom stabilisering av kapitalkostnadsfaktorerna skapa gynnsamma betingelser för bostadsproduktionen. Avvecklingen av räntesubventionerna — de enda subventioner sedan 1960 med generellt hyresnedsättande effekt — h a r sålunda efter den höjning av basräntan som beslutades år 1957 och fram t. o. m. besluten vid 1964 års riksdag icke drabbat nyproduktionen utan endast genomförts beträffande äldre hus på ett sätt som an-

204 setts försvarbart med hänsyn till önskemålet att motverka omotiverade hyresskillnader. Såsom framgått av redovisningen i kapitel 4 kan hyran för en nybyggd lägenhet om 2 r u m och kök i förhållande till en genomsnittlig årsinkomst för en industriarbetare beräknas ha motsvarat omkring 20 procent under såväl 1963 som 1965. Detta relationstal är i stort sett detsamma som kan beräknas ha gällt under år 1955. I nämnda kapitel har också redovisats en beräkning av hyran för nybyggda lägenheter av olika storlek i förhållande till medianinkomsterna under åren 1955, 1963 och 1965. De tal som där framräknats för hela riket och avseende medianinkomsten för gifta män, i förekommande fall inbegripet hustruns inkomster, visar att hyresprocenten i vad den avser en nybyggd lägenhet om två rum och kök från år 1955 och fram till 1965 nedgått från ca 19 till 17 procent. F ö r en lägenhet om tre rum och kök var motsvarande tal ca 22,5 och ca 20. Beräkningar av detta slag är givetvis mycket schematiska. Tar man sålunda hänsyn till endast mannens inkomst blir sänkningen av hyresprocenttalen mindre, och räknar man dessa tal på inkomsten efter skatt erhålles i stället en ökning av talen. Även förändringar i inkomstöverföringar i form av allmänna barnbidrag m. m. och förändringar i den offentliga konsumtionens storlek borde egentligen beaktas vid beräkningar som de h ä r gjorda. Trots beräkningarnas schematiska innebörd görs i det följande ett räkneexempel avsett att belysa hyresprocentens utveckling under den närmast följande tioårsperioden från 1965 till 1975. I exemplet antages realinkomsterna öka i sådan grad att medianinkomsten för gifta män (inkl. hustruns inkoms-

ter) år 1975 är 30 procent högre än u n d e r 1965. Beträffande h y r o r n a antages alternativa höjningar på grund av ändrade finansieringsbetingelser. Den ökning av lägenheternas standard, som kan väntas komma till stånd under perioden, förutsattes motsvara ett kostnadsutrymme av samma storlek som effekten av den särskilda rationaliseringen inom bostadsbyggandet. Slutligen antages att andra hyreshöjningar än sådana betingade av förändringar i finansieringsvillkoren, kommelr att bli av samma storleksordning som inkomststegringen utöver realinkomsthöjningen. Alternativen beträffande hyreshöjningen h a r anknutits till nivån för basräntan. Vid 1966 å r s riksdag beslutades en höjning av basräntan i nybyggda hus från 3 procent till 4 procent. Därutöver h a r alternativt räknats med 5 respektive 5,5 procent. I förhållande till nivån 3 procent innebär dessa antagna basräntor hyreshöjningar på 10, 20 respektive 25 procent. I nedanstående tablå redovisas utvecklingen av förhållandet mellan hyran för en nybyggd lägenhet om tre rum och kök och medianinkomsten, dels sådan den i det föregående beräknats mellan 1955 och 1965, dels som den enligt de redovisade antagandena kan beräknas fram till år 1975. Hyresprocent Basränta, %

3 4 5 5,5

22,6

20,2

19,2 21,1

15,5 17,1 18,6 19,4

Om utvecklingen gestaltar sig som h ä r ovan antagits skulle alltså vid en sådan ändring av finansieringsbetingelserna för nyproduktionen, som ger en

205 höjning av hyrorna med 10 procent, hyresprocenttalen sjunka fram till 1975 relativt sett något mera än mellan åren 1955 och 1965. Vid en ändring av finansieringsbetingelserna motsvarande en hyreshöjning med 20 procent kommer också hyresprocenttalen att minska fram till 1975 men något svagare än mellan åren 1955 och 1965. Den beslutade höjningen av basräntan från 3 till 4 procent som får utslag i hyrorna för hus färdigställda fr. o. m. 1967, ger en hyresprocent av en storleksordning mellan de för åren 1955 och 1965 beräknade. Det må i detta sammanhang framhållas att bostadsbyggnadsutredningen, såsom framgått av redovisningen i kapitel 5, grundat sina beräkningar rörande bostadsefterfrågans omfattning och inriktning år 1975 på bl. a. antagandet av en årlig reallöneökning av 3 procent och en förändring av bostadskostnadsnivån i takt med den allmänna prisnivån. Detta innebär att utredningen räknat med en gynnsammare förskjutning av förhållandet mellan bostadskostnader och inkomster än som ovan enligt de olika alternativen beräknats bli följden vid en förändring av finansieringsbetingelserna. Fastställandet och tillämpning av s.k. kostnadsparitetstal

Vid ett finansieringssystem enligt den tredje eller fjärde av de i det föregående diskuterade metoderna måste ett paritetstal fastställas en gång om året. Tillgängliga officiella indexserier kan inte direkt användas för detta ändamål av skäl som redovisats i det föregående. Vid fastställandet av paritetstalet skall hänsyn tas till prisnivåns förändringar, den särskilda rationaliseringseffekten inom byggnadsindustrin samt också till den omständigheten, att husens värde sjunker till följd av åldrande.

Den serie av byggnadskostnadsindex som numera utarbetas inom statistiska centralbyrån, är avsedd att belysa förändringar i prisnivån inom byggnadsverksamheten. Det är här fråga om en faktorprisindex, som inte tar hänsyn till en del faktorer, såsom rationaliseringseffekter, löneglidning etc. Det kostnadstillägg, som bostadsstyrelsen tilllämpar vid beräkning av för hyressättning godkända produktionskostnader, grundar sig på vissa beräkningar i anslutning till byggnadskostnadsindex och på schematiska antaganden rörande rationaliseringseffekter. På motsvarande sätt borde det vara möjligt för bostadsstyrelsen att beräkna ett kostnadsparitetstal med hänsyn tagen även till värdeminskning genom husens åldrande. Vid tillämpning av kostnadsparitetstal för reglering av kapitalkostnaderna för statligt belånade hus bör det sålunda åligga bostadsstyrelsen att en gång om året till Kungl. Maj :t avge förslag om ett sådant tal. Härvid bör marknadens parter tillförsäkras ett inflytande genom en av Kungl. Maj :t utsedd nämnd, bestående av representanter för hyresgäster, fastighetsägare, bostadskooperativa riksorganisationer, de allmännyttiga företagen och byggherreorganisationer, vilken skall höras före avgivande av förslag till paritetstal. Paritetstalet bör tillämpas på samma sätt, som nu gäller för beslut om generell hyreshöjning, dvs. från den 1 januari och då gälla alla av systemet berörda hus, som är mer än ett år gamla. Talet skall ligga till grund för bostadsstyrelsens aviseringar av vad låntagarna h a r att betala per den 1 januari och 1 juli ifrågavarande år. Det bör därför fastställas i så god tid, att det kan ligga till grund för nämnda aviseringar. Även angelägenheten av att fastighetsägarna ges tillräckligt r å d r u m för omräkning av h y r o r talar för att

206 paritetstalet fastställes så tidigt som möjligt. Bostadsstyrelsens avisering skall avse, vad låntagaren med tillämpning av kostnadsparitetstalet sammanlagt skall betala i räntor och amortering å hela det upplånade kapitalet. Vid ett system med blandad finansiering måste styrelsen därvid ha kännedom om vad låntagaren har att betala i räntor och amortering för lån, upptagna i öppna marknaden. Detta gäller även vid nuvarande ordning. Det räntebidrag, som tillgodoföres låntagaren i samband med en avisering, beräknas på grundval av inhämtade uppgifter om faktiska räntekostnader under det halvår, som slutar sex månader före aviseringstillfället. Såsom tidigare framhållits utgår räntebidraget med belopp, som motsvarar skillnaden mellan nämnda kostnader och vad låntagaren skulle haft att betala enligt den för samma halvår gällande s. k. basräntan. Bidrag krediteras således låntagarna ett halvår i efterskott. En tillämpning av paritetstal och även av andra system för fördelning av kapitalkostnader över tiden kan ske utan ändring av den nuvarande anordningen för avräkning av faktiska och debiterade kapitalkostnader. Den förändring av den statliga låneskulden, som blir en följd av å ena sidan paritetstalets och därmed de faktiska kapitalkostnadernas utveckling och å andra sidan ränteutvecklingen, bestäms således till sitt belopp med ett halvt års eftersläpning. Det nuvarande systemet för beräkning av räntebidrag innebär en individuell anpassning av detta bidrag till förhållandena i varje särskilt ärende. Förändringar i marknadsräntorna under ett halvår samt olikheter i räntesats hos olika kreditinstitut, t. ex. hypoteksföreningar och kreditaktiebolag emellan, skall beaktas, likaså skillnader betingade av om räntesatsen är bunden

eller obunden, samt slutligen inom vissa gränser den grad, i vilken lånen nedamorterats. Avräkningsförfarandet blir därigenom tidsödande. En viss förenkling skulle kunna åstadkommas, om beräkningen finge ske på grundval av en eller två fastställda räntesatser vilka skulle tillämpas generellt oavsett faktiskt debiterade räntor i de enskilda fallen. I förevarande sammanhang h a r det inte ansetts erforderligt att närmare utreda konsekvenserna av en sådan omläggning av beräkningen. Det är emellertid uppenbart, att ett avräkningsförfarande, som skall sträcka sig över en betydligt längre period än som gäller för räntebidragen, aktualiserar förenklingar i beräkningsförfarandet. Vid ett finansieringssystem enligt den tredje metoden — liksom också enligt den andra — föreligger behov att med jämna mellanrum kontrollera utvecklingen av skuldökning och det statliga lånets nedamortering. En sådan kontroll, vars syfte är att bilda underlag för justeringar i metoden, kan komma att kräva särskilda åtgärder i bokföringssammanhang. Åtgärder av detta slag behövs inte vid tillämpning av den fjärde metoden eftersom paritetstalet i denna reglerar skuldens storlek och amorteringstiden således förblir opåverkad av variationer i paritetstalets förändringar.

Säkerheten för skuldökning

Vid införande av ett lånesystem enligt någon av metoderna två, tre eller fyra uppkommer frågan om den säkerhet, som kan behöva ställas för lånen. Den konventionella fastighetskreditgivningen bedrives med beaktande av fastighetens nominella värde vid en viss given tidpunkt, nämligen när krediten utlämnas. Enligt här berörda metoder kommer det statliga lånet under en pe-

207 riod efter lånets utbetalning att kunna öka i viss omfattning. Förändringarna i fråga om skuldsättningen h a r åskådliggjorts i tabeller och diagram. Säkerheten för statslånen enligt nuvarande lånesystem utgöres i regel av inteckning, placerad i visst förhållande till fastighetens pantvärde (jfr kap. 1). Inom pantvärdet men efter säkerheten för det statliga lånet finns ett utrymme, vars storlek varierar efter låntagarekategori; det är störst i fråga om enskilda företag, mindre i fråga om egnahem och vissa bostadsrättsföreningar och saknas helt i fråga om allmännyttiga företag. Kommun eller allmännyttigt företag, för vars lån kommunen iklätt sig borgen, ställer ej inteckningssäkerhet. Utöver inteckning i fastigheten krävs, då fråga är om småhus, som skall bebos av låntagaren, borgen av kommunen under tio år för ett belopp av 4 000 kronor. För samtliga lån gäller självfallet, att låntagaren genom låneförbindelsen h a r ett personligt betalningsansvar för lånet. Genom inteckningen erhåller staten en prioriterad fordran med en på visst sätt fastställd förmånsrätt. Det »reella förmånsrättsläget» för säkerheten vid en viss tidpunkt kan emellertid högst avsevärt avvika från de i lånebeslutet angivna inteckningsgränserna. Sådan påverkan i för långivaren positiv riktning inträffar vid amorteringar. I negativ riktning, d. v. s. försämrande av säkerheten, verkar storleken av de fordringar, som enligt lag äger förmånsrätt framför inteckning. Vissa av dessa utgår dock endast vid konkurs. En sammanfattande redogörelse för ifrågavarande regler h a r intagits i värdesäkringskommitténs betänkande om indexlån (SOU 1 9 6 4 : 2 ) , ur vilket följande återges. I konkursfallet uttas kostnaderna för egendomens förvaltning under konkursen med förmånsrätt framför övriga fordringar.

En förmånsrätt, som kan få stor inverkan på värdet av de i fastigheten lämnade inteckningarna, är löntagares rätt enligt HB 17 kap. 4 § att, om lös egendom inte finns att tillgå, ur köpeskillingen utfå upp till ett års lön som av arbetsgivaren inte utbetalats. Dessa lönefordringar behöver inte ha något samband med fastighetens skötsel. Oberoende av om konkurs inträffat eller ej utgår före inteckningar vissa fordringar enligt HB 17 kap. 6 § såsom fastighetsskatt, odlingslån och avdikningslån m. m. Slutligen erlägges i båda fallen kostnaderna för det exekutiva förfarandet ur den för fastigheten influtna köpeskillingen. Även andra förskjutningar kan inträffa, som innebär förändringar i inteckningarnas förmånsrättsläge. Till intecknings kapitalbelopp kan, där så är avtalat, läggas även ränta för en tid av högst två år före den dag utmätningen sker eller konkurs börjas. Är inteckning meddelad för rätt till avkomst eller annan förmån av fast egendom, äger rättighetens innehavare ur egendomen utbekomma förmån i pengar eller i varor, som vid exekutionen är förfallen till betalning. För det fall att fastigheten säljes utan förbehåll om rättighetens bestånd, utgår ur köpeskillingen ersättning motsvarande det uppskattade värdet av förmånerna. Även i detta fall kan således inteckningens kapitalvärde öka från tiden för inteckningens beviljande till tiden för auktionen. Ytterligare är att beakta att den som sålt en fastighet och lämnat köparen kredit, under en begränsad tid har förmånsrätt i den sålda fastigheten framför köparens övriga borgenärer för den oguldna köpeskillingen, se JB 11 kap. 2 §. Den reella säkerhet, som en inteckning kan erbjuda, sammanhänger sålunda med en rad faktorer, vilka inte med exakthet kan beräknas vid den tidpunkt, då lånet utlämnas. Försämringen av säkerheten kan under vissa betingelser bli betydande. Sålunda kan säkerheten i ett statsbelånat enskilt hyreshus komma att försämras med ett belopp, motsvarande bortåt 30 procent av statslånet, enbart med hänsyn till möjligheten för kreditgivare med underliggande säkerhet att erhålla två års

208 ogulden ränta med förmånsrätt före ningen från tid till annan av förplikteldet statliga lånet. Vid konkurser och serna endast med stor svårighet kunde särskilt när fordringar enligt HB 1 7 : 4 fastställas. Sistnämnda förhållande torförekommer kan försämringen av säker- de beröra bland annat vissa revisionsheten för statslånet bli mycket stor. tekniska spörsmål. Vidare kan mot komHärav framgår, att redan den konven- munal borgen anföras, att de administrationella fastighetskreditgivningen base- tiva lättnader, som kan vinnas hos ras på säkerheter, vilkas innebörd kan statsorganen, kommer att uppvägas av betecknas som ungefärliga. Detta kon- det merarbete för bl. a. övervakning staterande kan ha viss betydelse vid och kontroll av de belånade objekten, bedömningen av säkerhet för skuldök- som kommunerna i eget intresse måste ning. ålägga sig. Det är inte heller uteslutet, Den ökning av statens fordran, som att krav på kommunal borgen för skuldkan uppkomma vid tillämpning av ett ökning kan komma att innebära en pålånesystem enligt någon av de här be- verkan, då det gäller valet av företagsrörda metoderna, torde behöva säker- form för bostadsbyggandet. ställas på något sätt. Härför talar framOm skuldökningen skall säkerställas för allt angelägenheten att förhindra av inteckning i fastigheten, uppkommer missbruk. Låntagaren kan exempelvis frågan om dess placering. Denna fråga ta ut och belåna inteckningar utöver har ett visst samband med utformningen dem, som behövs för att säkerställa bot- av de i följande kapitel behandlade regtenlån och ursprungligt statslån. När lerna för bestämmande av låneunderlag skulden till staten sedan ökat på det sätt och pantvärde. Därest låneunderlag och som inbegripes i metoderna, kan han pantvärde överensstämmer med de faktvinga fram en exekutiv försäljning av tiska produktionskostnaderna, kommer fastigheten. Om den vid auktionen er- utrymmet efter den övre gränsen för hållna köpeskillingen inte överstiger statslånet att för enskilda företag och det sammanlagda beloppet av uttagna bostadsrättsföreningar utgöras av den inteckningar, kan staten ur köpeskilegna insatsen, överstiger de faktiska lingen inte erhålla täckning för större produktionskostnaderna låneunderlag belopp, än som motsvarar det ursprung- och pantvärde, kan behov uppstå för ligastatslånet. Saknar låntagaren i övrigt fastighetsägaren att för finansiering av utmätningsbara tillgångar förlorar sta- överkostnader taga i anspråk säkerhet ten således i varje fall ett belopp, mot- med förmånsrätt närmast efter säkerhesvarande skuldökningen. ten för statslånet. Vid prövningen av frågan om vad En placering av inteckningen för slags säkerhet, som skall krävas för skuldökningen närmast efter säkerheten skuldökningen, torde i huvudsak två för det ursprungliga bostadslånet medmöjligheter erbjudas, nämligen kom- för en blockering av fastighetsägarens munal borgen eller inteckning. F r å n egen insats i företaget och beskär följstatens — långivarens synpunkt skulle aktligen hans möjligheter att fritt fören kommunal borgen innebära bestäm- foga över sin egendom och att belåna da fördelar ej minst av administrativ fastigheten. Ett sådant förhållande kan natur. För kommunernas del torde emel- vara särskilt besvärande för egnahemslertid denna lösning medföra ej endast ägare. en väldig ökning av de samlade borEn annan möjlighet är att som säkergensåtagandena utan även att omfatt- het för skuldökningen kräva en inteck-

209 ning, belägen oavsett företagsform med en undre gräns vid pantvärdet. Vid en sådan placering kommer framförliggande inteckningar att utgöra säkerhet för primärlån, sekundärlån, bostadslån och eventuellt för egen insats. En inteckning mellan den övre gränsen för det ursprungliga bostadslånet och pantvärdet kan belånas eller innehas av låntagaren. Rätten i tredje respektive andr a h a n d till säkerheterna för primäroch sekundärlånen förutsätts pantförskriven för bostadslånet. För övriga inteckningar torde i pantförskrivningshänseende två alternativ föreligga. Antingen fullföljes kedjan av pantförskrivningar konsekvent i den ordning inteckningarna gäller eller också pantförskrives överhypoteken på p r i m ä r - o c h sekundärlånen för såväl bostadslånet som skuldökningen. Den förstnämnda lösningen skulle innebära, att fastighetsägaren eller den, som lämnat lån mellan övre gränsen för det reguljära bostadslånet och pantvärdet, skulle tillgodogöra sig uppkommande överhypotek på bottenlånen eller på bostadslånet, medan staten för skuldökningen i första h a n d hade att räkna med »överhypoteket» på låntagarens egna insats. Enligt det andra alternativet skulle bostadslånet och skuldökningen från nu ifrågavarande synpunkt betraktas som en enhet, för vilken den ytterligare säkerheten utgöres av överhypoteken på bottenlånen. Det torde emellertid inte kunna undvikas, att andrahandsrätten till säkerheten för den kredit, som motsvarar egeninsatsen pantförskrives för skuldökningen. Sistnämnda pantförskrivning torde ha ett mycket begränsat praktiskt värde. Det kan nämligen antagas, att nämnda »kredit» kommer att upptagas hos andra än kreditinstitut och företrädesvis hos privatpersoner, för vilka innebörden av en pantförskrivning kan va14— 614609

ra oklar. Har pantbavaren gjort sig av med inteckningen utan att pantförskrivningen beaktats och har den nye panthavaren varit i god tro, återstår för staten endast att väcka skadeståndstalan mot den förstnämnde — om han alltjämt är i livet. En konsekvens av metoden att placera säkerheten generellt med undre gränsen vid pantvärdet avser kreditvärdet för inteckning motsvarande egeninsatsen, d. v. s. i läge närmast framför säkerheten för skuldökningen. Det torde kunna förutsättas, att nämnda värde i initialläget är svagt men förstärks, allt efter som skuldökningen fortsätter. Ju större skuldökningen blir, desto högre blir kreditvärdet för nämnda inteckning. Detta innebär, att förekomsten av skuldökning kan öka benägenheten även hos seriösa kreditgivare att lämna lån för egeninsatsen mot inteckningssäkerhet. Vare sig säkerheten för skuldökning placeras omedelbart efter säkerheten för det ursprungliga lånet eller i annat läge måste övervägas, huruvida det kommunala ansvarsåtagandet för viss del av lån till småhus, avsett att bebos av låntagaren, skall gälla även skuldökningen. F ö r en sådan lösning talar, dels att den är administrativt enkel, dels att åtagandets funktion att stimulera kommunerna till en realistisk kreditvärdebedömning behålles. Om borgensåtagandet avser endast det ursprungliga bostadslånet, torde åtagandet förlora sistnämnda egenskap. Ett införande av det nya lånesystemet även för bostäder på jordbruksfastighet torde medföra särskilda problem. Detta sammanhänger med att bostaden där endast utgör en del av ett större företag, v a r s värde påverkas av faktorer, som huvudsakligen sammanhänger med förhållanden helt utanför bostadsmarknaden. De snaDba förändringar på jordbrukets område, som redan nu med-

210 för svårigheter vid prövningen av låneansökningar, kan innebära värdeförskjutningar av ett helt annat slag än som svarar mot den ökning av kapitalkostnaderna över amorteringstiden, vilken är den bärande principen i de h ä r berörda finansieringsmetoderna. Vidare uppkommer praktiska problem i samband med upptagande av krediter för åtgärder, som vidtages sedan det statliga bostadslånet utbetalats. Det kan för brukningsenhetens bestånd och utveckling vara nödvändigt, att ägaren för dessa krediter får disponera den säkerhet, som skulle disponeras för skuldökningen. I viss mening kan de ifrågavarande åtgärderna sägas förstärka fastighetens kreditvärde och därigenom på längre sikt säkerheten för det ursprungliga bostadslånet. Men det är inte givet, att värdeökningen kan täcka även en skuldökning. Om det nya lånesystemet emellertid bedömes böra införas även för jordbruksfastigheter, bör säkerheten för skuldökningen vid behov kunna nedflyttas för att lämna utrymme för ifrågavarande andra krediter. Det reella avgörandet i frågor, som gäller sådan förskjutning av säkerheten, bör — liksom beträffande säkerheten för det reguljära bostadslånet — ligga hos lantbruksmyndigheterna.

Skatte- och bokföringsfrågor

Vid beskattningen av inkomst av annan fastighet beräknas nettointäkten som skillnaden mellan på visst sätt beräknade intäkter och vissa kostnader. För privata hyresfastigheter sker beräkningen av nettointäkten enligt sedvanliga grunder. Som bruttointäkter upptages hyresinkomster och annan avkastning av fastigheten, varifrån avdrag får göras för ränta på lånat, i fastigheten nedlagt kapital samt övriga kostnader, inbegripet ett schablonmässigt beräknat

värdeminskningsavdrag. För bostadsrättsföreningar och allmännyttiga företag (och även andra bostadsbolag och -föreningar) beräknas bruttointäkterna till 3 procent av taxeringsvärdet, och avdrag får i sådana fall endast göras för räntekostnader och vissa avgälder. Denna beräkningsmetod medför i nuvarande ränteläge, att någon beskattningsbar inkomst vanligtvis icke redovisas. Det underskott, som uppkommer genom att utgifter för räntor och avgälder överstiger den schablonmässigt beräknade intäkten, kan icke utnyttjas som avdragspost, eftersom dessa skattesubjekt icke h a r a n d r a förvärvskällor. För enfamiljs- och tvåfamiljshus beräknas intäkten till 2 procent av taxeringsvärdet. Från denna intäkt får avdrag göras med belopp, motsvarande utgifter för r ä n t o r på i fastigheten nedlagt kapital samt i förekommande fall tomträttsavgäld. I vissa fall ökas avdragsrätten med ett belopp av 200 kronor. Underskott som uppkommer kan av villaägaren utnyttjas som avdragspost vid beräkningen av inkomst från annan förvärvskälla. Enligt anvisningarna till 25 § kommumalskattelagen får avdrag i beskattningssammanhang icke ske för räntekostnader till den del de täcks av statliga räntebidrag. Vid ett finansieringssystem för bostäder, d ä r kapitalkostnaderna fördelas över tiden på ett sådant sätt att i början vissa räntekostnader kapitaliseras och läggs till den statliga låneskulden, uppkommer frågan, vilka effekter detta får mot bakgrunden av gällande skatteregler. F ö r bostadsrättsföreningar och allmännyttiga företag torde ett sådant finansieringssystem inte medföra någon förändring härvidlag. Beskattningsbar inkomst av fastigheten uppkommer nämligen inte, så länge faktiska räntekostnader och avgäl-

211 der överstiger 3 procent av taxeringsvärdet. Skulle så visa sig bli fallet, ligger det nära till hands att söka en korrigering härav genom ändring av det procenttal, enligt vilket bruttointäkten beräknas. För enskilda förvaltare av hyreshus och för innehavare av enfamiljs- och tvåfamiljshus kan situationen bli en annan. Ett system, där vissa räntekostnader kapitaliseras, är liktydigt med att fastighetsinnehavaren får ett lån för att betala en del av räntekostnaderna. Detta lån skall återbetalas genom ökade amorteringar, vilka utgör icke avdragsberättigade kostnader. Om fastighetsägaren icke medgives avdragsrätt vid beskattningen för mer än faktiska ränteutgifter, innebär detta således en skärpning av beskattningen. En regel av motsatt innebörd, d. v. s. att rätt till avdrag medgives icke endast för faktiska ränteutgifter utan även för den del av debiterade räntekostnader som kapitaliseras, medför å andra sidan en likviditetsförstärkning u n d e r de första åren. Ett finansieringssystem av antydd art får även vissa konsekvenser för beräkningen av realisationsvinst (-förlust) vid avyttring. Effekterna ur skattesynpunkt av ett finansieringssystem innebärande kapitalisering av räntekostnader, är oavsett systemets konkreta utformning i väsentliga avseenden liknande dem, som uppkommer vid tillämpning av indexreglerade lån. Dessa effekter h a r grundligt behandlats i värdesäkringskommitténs utredningar. Den av kommittén rekommenderade lösningen av indexlånens skattefråga i n n e b ä r bl. a., att indextillägg är avdragsgill kostnad för låntagare. Bostadspolitiska kommittén har att vid sina överväganden rörande bostadsfinansieringen endast bedöma de rent bostadspolitiska konsekvenserna av oli-

ka finansieringssystem. Med hänsyn härtill och då h ä r berörda problem utförligt belysts genom värdesäkringskommitténs utredningar, synes anledning saknas att i förevarande sammanhang ytterligare behandla konsekvenserna av olika finansieringssystem ur synpunkten av gällande regler för beskattningen. Även ur bokföringsaspekter uppstår en del problem vid ett finansieringssystem, som innebär kapitalisering av vissa räntekostnader. Detta sammanhänger med att fastighetens skuldsumma ökar utan att en motsvarande uppskrivning av fastighetens värde kan ske. Problemet kan emellertid lösas på olika sätt. Ett sådant är att upprätta särskilda konton för skuldökningen. Sålunda skulle upplupna (nominella) räntekostnader kunna till den del de kapitaliseras krediteras ett ränteskuldkonto (i stället för kassakontot). Före avstämningen av räntekostnadskontot mot vinst- och förlustkontot krediteras det förstnämnda kontot de kapitaliserade räntekostnaderna mot en debitering å ett särskilt tillgångskonto kallat exempelvis ränteregleringskonto. Den utgående balansräkningen kommer därefter att på skuldsidan upptaga en post från ränteskuldkontot och på tillgångssidan en post från ränteregleringskontot, vilka båda poster är lika stora. Posten på tillgångssidan av utgående balanskontot representerar då företagets fordringar på de boende i form av upplupna ej betalade räntekostnader (en negativ eget-kapital-post). Vinst- och förlustkontot blir korrekt avstämt. Allt efter som de boendes betalningar ökar, kommer ränteskuld- och ränteregleringskontona att påverkas i omvänd ordning och motsvarande poster i balansräkningen att minska. Det finns naturligtvis även a n d r a tekniska möjligheter, och det bör inte er-

212 bjuda de bokföringsskyldiga företagen några större svårigheter att ordna denna rent praktiska angelägenhet på ett sätt, som passar olika bokföringsrutiner.

Ersättning i hyreskalkylen för underhållskostnader

En fråga som kräver uppmärksamhet vid bevarad hyreskontroll i ett finansieringssystem enligt någon av de tre senare metoderna, är den om bestämning i hyreskalkylen av posten för underhåll och reparationer. Enligt gällande anvisningar till bostadslånekungörelsen skall vid fastställande av högsta hyressumma utgångspunkten tas i riktvärden beräknade på närmare föreskrivet sätt. Kapitalkostnaderna (ränta och amortering) skall därvid, som förut nämnts, till den del de avser låneunderlag för bostäder från den 1 januari 1965 beräknas till ett belopp motsvarande 4,4 procent av nämnda underlag. Den till driftkostnaderna hörande posten för underhåll och reparationer — inre såväl som yttre — skall u p p tagas med belopp motsvarande följande procentuella andelar av godtagen byggkostnad m. m.: Hus med stomme av Fasadbeklädnad

Fasadtegel, natursten P u t s , asbest e. dyl

stenmaterial

trä

0,60 0,70 0,75

0,70 0,80 0,85

Den kalkylmässiga utformningen av h y r a n i vad avser kapitalkostnader och ersättning för underhållskostnader framgår av diagram 7: 1 och därtill hörande text. Genom att kapitalkostnadsdelen av

hyran, vid oförändrade förutsättningar i övrigt, är konstant medan faktiska kapitalutgifter sjunker till följd av nedamorteringen, uppstår så småningom ett växande »överskott» i hyreskalkylen, vilket förutsattes komma till användning för reparationsändamål. Med beaktande härav erhåller fastighetsägaren kalkylmässigt ett belopp för reparationer vars storlek i genomsnitt under statslånets löptid kan beräknas på följande sätt: År 1

År 30

Reparationskostnadsdel av hyran i % av byggkostnaden vid 0,6

0,6

»överskott» på kapitalkostnadsdel av hyran jämfört med faktiska kapitalutgifter

—0,2

1,221

Summa

0,4

1,821 1,1

Utgifterna för reparationer och underhåll fördelar sig emellertid inte jämnt över husets livslängd utan koncentreras i stort sett till vissa år. Detta innebär för fastighetsägaren behov av fondering av reparationsmedel under mellanliggande perioder. Den del av h y r a n som enligt kalkylen är disponibel för reparationsändamål blir emellertid, därest den inte användes för sådant ändamål under samma år som den uppbäres, betraktad som bruttointäkt och underkastad beskattning. Vid en marginalskatt av exempelvis 50 procent kommer endast hälften av de enligt kalkylen ovan beräknade reparationsmedlen att kunna fonderas för framtida användning. (Härvid bortses från att vid nuvarande regler för hyreskontrollen fastighetsägaren utöver kompensation för penningvärdets fall även erhåller ytterligare utrymme för reparationer

213 genom de medgivanden till generell hyreshöjning som beslutas för varje år.) Om man övergår till ett system för kapitalåterbetalningen som innebär att de faktiska kapitalkostnaderna under statslånets löptid är huvudsakligen identiska med vad låntagaren tar ut i h y r a för att täcka dessa kostnader och därmed det successivt ökande »överskottet» på kapitalkostnadssidan bortfaller, torde det bli nödvändigt att ompröva frågan om reparationspostens bestämBortsett från skatteeffekten ger bostadsstyrelsens kalkylmetod ett utrymme för reparationer och underhåll under statslånets löptid motsvarande i genomsnitt 1,1 procent av byggnadskostnaden. I de senaste årens bostadsdebatt har förts fram olika synpunkter på frågan om kostnaderna för reparation och underhåll av bostadsfastigheter. Sålunda har Näringslivets Bostadsutredning i sin skrift Bostadshusens finansiering beräknat att underhållskostnaderna i genomsnitt under en fastighets livslängd uppgår till ca 20 procent av hyran, exkl. avsättning för bränslekostnader. Detta motsvarar ungefär 1,4 procent av byggnadskostnaderna. Det kan vidare nämnas att Industriens Bostadsförening i sin skrift Hyresvärderingsregler för industrien (Stockholm 1963) räknat med 0,9 procent av byggnadskostnaderna som »ett rimligt medelvärde» för underhålls- och reparationskostnaderna. Någon sådan utredning att man kan dra några mera bestämda slutsatser om reparationsvolymens storlek finns dock inte. Posten i en hyreskalkyl för reparationer bör emellertid kunna begränsas om man reducerar beskattningseffekten genom att exempelvis — som Näringslivets Bostadsutredning också varit inne på — inför en möjlighet för fastighetsägare till skattefria avsättningar för reparationsändamål.

Frågan om rätt för fastighetsägare att i beskattningssammanhang erhålla avdrag för avsättningar till framtida reparationer har flera gånger under årens lopp varit föremål för diskussion. 1957 å r s skatteutredning prövade frågan men ansåg att åtgärder i detta hänseende icke kunde vidtagas förrän generella p r i n c i p e r för förlust- och progressionsutjämning hade blivit accepterade. Vissa bestämmelser om förlustutjämning m. m. h a r sedermera utfärdats medan frågan om progressionsutjämning h a r fått anstå. Denna fråga h a r ännu inte heller resulterat i något förslag från företagsskatteutredningen. Ett avgörande skäl mot att i särskild ordning införa rätt till skattefria avsättningar för reparationsändamål i fråga om flerfamiljshus torde ha varit, att motsvarande problem förekommer i många sammanhang och att därför frågan om ett medgivande till sådana avsättningar måste prövas från mera generella utgångspunkter. Detta skäl torde i varje fall inte kunna anföras mot en särbehandling som begränsas till sådana av enskilda förvaltade hus vartill beviljas statliga bostadslån att återbetalas enligt någon av de i det föregående behandlade metoderna två, tre eller fyra. För allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag är frågan inte aktuell eftersom dessa företag beskattas enligt en schablonmetod. Spörsmålet om beskattning av enskilda bostadsföretag, som icke finansieras med statliga lån, tas inte upp här då detta ligger utanför kommitténs uppdrag. Om man vill införa en möjlighet för vissa fastighetsägare till skattefria fondavsättningar för reparationsändamål bör man så vitt möjligt anknyta till befintlig lagstiftning med liknande syfte. I förevarande sammanhang ligger det nära till h a n d s att välja utformning-

214 en med utgångspunkt i vad som gäller beträffande särskilda skogskonton. Enligt gällande bestämmelser må den som h a r intäkt av skogsbruk i vissa fall erhålla uppskov med taxering till kommunal och statlig inkomstskatt för sådan del av intäkten som insätts å särskilt konto i bank (skogskonto). Med bank avses riksbanken, affärsbank, sparbank eller centralkassa för jordbrukskredit. Rätten till uppskov avser en på visst sätt maximerad del av intäkterna. Till självdeklarationen h a r den skattskyldige att foga utredning enligt särskilda bestämmelser samt besked från banken rörande verkställd insättning å skogskonto. Varje år h a r h a n därefter att lämna uppgift om tillgodohavande å kontot. Ränta å insatt belopp utgår efter den räntesats som bestämmes av banken. Relopp som h a r insatts å skogskonto skall upptagas som bruttointäkt under det år då uttag från kontot sker. överlåter skattskyldig den fastighet för vilken insättning skett — eller kontot — skall innestående medel upptagas som intäkt det år överlåtelsen äger rum. Efter tio år skall banken utbetala eventuellt kvarstående belopp. En anpassning av dessa bestämmelser till att gälla för ett fastighetsreparationskonto skulle kunna innebära följande. För fastighet till vilken statligt bostadslån beviljats enligt bestämmelserna i bostadslånekungörelsens § 14 moment d) (enskild företagare) äger låntagaren rätt till avdrag vid beskattningen med belopp som i bank insattes å särskilt fastighetsreparationskonto. Första gången sådan insättning sker skall fastighetsägaren i samband med avgivande av självdeklaration till fastighetsbilagan foga utredning utvisande bl. a. att statligt lån beviljats samt intyg från bank om att särskilt reparationskonto öppnats. Rätten till insättning å sådant

konto maximeras till belopp motsvarande vad lånebeviljande myndighet beräknat i hyreskalkylen för underhållskostnader (minskat med utgifter för under året verkställda reparationer) och bör gälla så länge det statliga lånet ligger kvar. Maximeringen kan naturligtvis undvaras, om man uppfattar risken för missbruk som ringa. F ö r varje år skall å fastighetsbilagan lämnas uppgift om insättningar och uttag å kontot. Varje uttag från kontot utgör beskattningsbar bruttointäkt från vilken vederbörande därefter har rätt att göra avdrag med kostnaderna för verkställda underhållsåtgärder i enlighet med de regler som gäller för närvarande. Om fastighet överlåtes till annan, vilket förutsätter bostadsmyndigheternas godkännande, och å fonden innestående medel inräknas i köpeskillingen blir fonden underkastad beskattning enligt sedvanliga grunder. Detsamma kan gälla vid inlösen av det statliga lånet respektive vid slutbetalning av detta lån. För att underlätta kontroll härav bör skyldighet åvila bostadsmyndigheten att vid tidpunkt då ett statligt lån övertages eller inlöses till skattemyndighet lämna meddelande härom. En anordning med fondavsättningar av det h ä r antydda slaget ger fastighetsägaren möjlighet till viss resultatutjämning men innebär inga garantier för att avsättning för reparationsändamål sker i den utsträckning som förutsatts i det lånebeviljande organets hyreskalkyl eller att avsatta medel användes för angivet ändamål. Anses behov föreligga av sådana garantier måste bestämmelser om minimiavsättning och en spärr mot uttag för annat än reparationsändamål införas. En kontroll av att från kontot uttagna medel användes för reparationsändamål torde knappast kunna åläggas bankerna. En möjlighet att försvåra uttag för andra ändamål än

215 underhållsåtgärder är att för sådana uttag debitera straffskatt. Ersättningen i hyreskalkylen för reparationer behöver emellertid inte beräknas med lika stora årliga belopp. Det är också möjligt att, på det sätt som nuvarande kalkyl innebär, räkna med årligen ökande belopp. I så fall skulle denna post i utgångsläget kunna beräknas till ett belopp motsvarande i stort sett det nuvarande procenttalet och därefter successivt ökas. Om kapitalkostnaderna är konstanta •—• vilket ju blir fallet i de diskuterade finasieringsmetoderna om paritetstalet är konstant — kommer detta emellertid att leda till högre hyror i äldre hus än i nybyggda hus. Tillgriper man en sådan metod för reparationspostens bestämning i h y r a n måste detta således beaktas vid fastställandet av paritetstalet. En metod med stigande utrymme för reparationer stämm e r sannolikt bättre med fördelningen över tiden av de faktiska reparationerna och är således att föredra framför en metod med konstanta årliga avsättningar. Full överensstämmelse kan emellertid inte uppnås och följaktligen kommer nuvarande skatteregler även vid en sådan metod att påverka reparationsvolymen. En annan metod för att lösa problemet med reparationspostens bestämning är den som antytts vid behandlingen i det föregående av indexlån, nämligen att tillgripa en speciell utformning av amorteringsreglerna. Den nuvarande utformningen av hyreskalkylen, som innebär att staten beträffande enskilda företag under de fem första åren avkräver låntagaren större belopp än som ingår i den medgivna kapitalkostnadsdelen av hyran, kan ju sägas vara en sådan metod. Samma innebörd hade den ordning med krav på extra amortering för enskilda företag som gällde under åren 1946—1957. Det skulle i de h ä r be-

handlade systemen innebära att man till den (stigande) kapitalkostnad, som låntagaren faktiskt h a r att betala, adderar ett belopp motsvarande helt eller delvis den i hyreskalkylen ingående reparationsposten. Vid givna förutsättningar leder detta till en snabbare nedamortering än kapitalkostnadskurvan förutsätter, varigenom så småningom ett ökande utrymme för reparationer uppstår. Frågan om rätt för enskilda fastighetsägare till skattefria fondavsättningar för reparationsändamål har i förevarande sammanhang sina särskilda betingelser. Men man kan naturligtvis fråga sig om det över huvud taget är förenligt med självkostnadsprincipen — grunden för hjTessättning såväl vid statlig belåning som inom ramen för den allmänna hyresregleringen — att som nu är fallet hyresgästerna skall betala den skatt som fastighetsägaren avkräves för fonderade reparationsmedel. Om rätt till skattefria fondavsättningar förelåg skulle detta, vid i övrigt oförändrade omständigheter och vid en antagen marginalskattesats för fastighetsägaren av 50 procent, möjliggöra antingen en fördubbling av reparationsvolymen till den del den finansieras med fonderade medel eller en hyressänkning med inemot 5 procent.

överväganden

och förslag

Den huvuduppgift som förelagts kommittén gäller frågan h u r den statliga bostadslångivningen och därtill knutna subventioner skall k u n n a göras till ett så tjänligt hyrespolitiskt instrument som möjligt. Bakgrunden härtill är enligt vad som sägs i direktiven att stegringen av tomtoch byggnadskostnader i synnerhet under 1950-talet medverkat till att h y r o r och bostadskostnader är högre ju nyare husen är och att föreliggande skiljaktigheter i h y r o r mellan hus av olika ålder är större än som betingas av skillnader i standard.

216 Tillgängliga uppgifter om h y r o r n a i hus tillkomna under senaste decennier ger inga säkra hållpunkter för en bedömning av i vad mån hyressplittring kan sägas föreligga. De skillnader mellan olika årgångar av hus, som kan avläsas, är delvis betingade av olikheter i fråga om finansieringsvillkoren men väsentligen av kostnadshöjningar vilka i sin tur h ä r r ö r av ökande standard och prisstegringar. Vilken betydelse dessa olika faktorer haft för uppkomsten av nuvarande hyresstruktur har inte varit möjligt att närmare klarlägga. Uppenbart är emellertid att de senaste årens kostnadsstegringar, vilka belysts i kapitel 4, skulle ha medfört icke oväsentliga hyresskillnader i de allra nyaste årgångarna av hus därest inte med räntebidragens hjälp en utjämning kommit till stånd. Räntebidragens syfte är eljest att stabilisera räntorna och därmed förhindra att kortsiktiga fluktuationer i marknadens räntesatser slår igenom på hyrorna. Denna funktion är enligt direktiven väsentlig och bör tillgodoses även framgent. Kommittén har i uppdrag att finna ett system för bostadskrediterna som i sig innebär såväl att räntefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna som att variationer i produktionskostnaderna inte tillätes ge upphov till sådana ojämnheter i hyresnivån som saknar motsvarighet i skillnader beträffande lägenheternas bostadsvärde. Kommittén har övervägt fyra olika vägar för att tillgodose dessa önskemål. En metod innebär ett fortsättande av den nuvarande ordningen med räntebidrag. Kommittén har redovisat olika modeller avsedda att visa hur bestämmelserna rörande sådana bidrag skulle kunna utformas därest, som det sägs i tilläggsdirektiv för kommittén, storleken av dessa bidrag samt den tid varunder

de skall utgå bestämmes enligt en i förväg uppgjord plan. Olägenheter med ett räntebidragssystem är att det kräver beitydande statsutgifter av subventionskaraktär, om det med någon nämnvärd effekt skall kunna användas för det ovan angivna syftet. Som systemet hittills har tillämpats kan det vidare verka endast under en begränsad tid. När bidrag upphör att utgå för en årgång av hus uppkommer de ogynnsamma effekterna av variationer i produktionskostnaderna och kortsiktiga ränteförändringar. Kommittén kan därför inte finna att ett räntebidragssystem är en lämplig form för att tillgodose de i direktiven angivna önskemålen. Den andra av kommittén prövade vägen är att staten liksom i ett räntebidragssystem betalar en del av räntekostnaderna för ett nybyggt hus och därefter under vissa år efter en avtrappad skala, men inte i form av bidrag utan i form av lån att läggas till den ursprungliga statliga låneskulden och återbetalas under senare delen av statslånets amorteringstid. Ett sådant system med »kapitaliserade räntebidrag» innebär en från början fixerad årlig höjning av kapitalkostnaderna. Även om det från vissa utgångspunkter kan anses vara en fördel att fastighetsägare och de boende vet vad de har att räkna med i form av kostnadshöjningar, ligger uppenbarligen systemets svaghet just i denna fixering. Risken är nämligen att, vid en utveckling innebärande oförändrade kostnader för nyproduktionen, kapitalkostnaderna och därmed hyrorna i äldre hus kommer att ligga högre än i nya hus. Uppkomsten av en sådan »omvänd» hyressplittring kan emellertid förhindras genom justeringar i systemet och en yttersta utväg är att staten avskriver en del av sin lånefordran. Genom systemet skulle de årliga bostadskostnaderna i början av

217 husens livstid kunna hållas på en lägre nivå än som följer av marknadens räntevillkor och detta utan egentliga subventionsinslag. Någon fullständig paritet mellan kapitalkostnaderna i olika årgångar av hus ger inte metoden. Däremot kan den medföra att, som direktiven säger, »kapitalkostnadsfaktor e r n a ger betingelser för en jämnare hyresstruktur» än som uppnås vid nuvarande principer för bestämning av ränta och amortering. Kommittén har funnit att denna metod i varje fall är att föredraga framför det nuvarande systemet med räntebidrag. Den tredje metod som kommittén har övervägt utgår från tanken att kapitalkostnaderna i redan byggda hus årligen skall kunna ändras i sådan grad att de kommer i ett rimligt förhållande till motsvarande kostnader i nybyggda hus. Kapitalkostnaderna under inflyttningsåret fastställes i särskild ordning och för den årliga regleringen därav utnyttjas ett s. k. paritetstal, som bestäms just med syftet att uppnå den avsedda effekten i fråga om relationerna mellan kapitalkostnaderna i olika årgångar av hus. Denna metod är enligt kommitténs mening ägnad att i tillfredsställande grad tillgodose de önskemål som ställs i direktiven och förordas därför. Som angivits i det föregående kan inom metodens ram göras justeringar under statslånets löptid därest utvecklingen blir sådan att upprätthållandet av paritetskravet skulle leda till mera väsentliga förskjutningar i en förutsatt amorteringstid. Denna tid bör emellertid inte bindas till ett givet antal år utan vara flexibel inom vissa gränser. För att kapitalkostnadsvillkoren med avseende på hela fastighetskapitalet skall bli desamma för olika företagsformer bör beträffande byggherrar, som skall prestera en egen kapitalinsats, avkastningen på denna kal-

kyleras enligt samma regler som gäller för det statliga lånet. Det innebär exempelvis beträffande en enskild förvaltare av ett hyreshus att hans avkastning på insatt kapital blir bestämd och fördelad över tiden analogt med vad som kommer att gälla för det statliga lånet. Den fjärde metod slutligen som diskuterats är indexreglerade lån. Kommittén har i anslutning härtill låtit utföra en särskild utredning rörande indexlån som bostadslån, vilken fogats som bilaga till betänkandet. Tillämpningen av indexreglerad bostadsfinansiering i ett system med blandad finansiering där staten lämnar ett lån i toppen och marknadens kreditgivare underliggande lån med nominella villkor, skulle kunna ske på det sättet att staten gentemot låntagaren agerar som om det gällde ett enda lån och reglerade utfallet av indexjusteringen helt över det statliga lånet. På grund av den avvaktande och i åtskilliga fall rent negativa attityd som framkom vid remissbehandlingen av värdesäkringskommitténs utredningar om indexlån har emellertid kommittén ansett, att en metod av detta slag inte bör komma till användning för tillgodoseende av de i direktiven angivna syftena. Kommittén förordar, att den tredje av de här angivna metoderna kommer till användning. Eftersom den inte förutsattes innehålla några egentliga subventionsinslag bör den nominella räntan på det statliga lånet motsvara statens normallåneränta, dvs. i dagens läge 5,75 procent. Eftersom denna ränta fastställes på sådana grunder att den kan komma att överstiga statens kostnader för den aktuella upplåningen och därmed också vissa räntesatser på marknaden, bör emellertid formella möjligheter finnas att fastställa räntan för det statliga bostadslånet efter en lägre räntesats. Amorteringstiden för det statliga lånet

218 bör anges till 30 år, vilken tid bör vara riktpunkten för justeringar av metoden. Den bör emellertid som framhållits inte vara låst utan kunna i viss utsträckning över- eller underskridas om en sådan avvikelse framstår som rimlig med hänsyn till de syften som metoden är avsedd att tjäna. Det förordade systemet för fastställande av kapitalkostnaderna vid statlig belåning bör endast tillämpas i vad lånet gäller bostäder. Om lån beviljas även för lokaler bör denna del av det statliga lånet förräntas efter den fastställda nominella räntesatsen och amorteras enligt nuvarande grunder, dvs. med rak amortering. I övrigt bör undantag från huvudregeln endast medges vid belåning av bostadshus på jordbruksfastighet, där låntagaren bör äga valfrihet i fråga om sättet för återbetalningen av det statliga lånet; alternativet till kostnadsomfördelning blir då de för lokaler gällande reglerna. Den av kommittén förordade metoden innehåller inga egentliga subventionsinslag och en av sådana inslag betingad hyreskontroll kanske därför inte framstår som nödvändig. Hyreslagstiftningssakkunniga har övervägt ett förslag innebärande att särskild hyreskontroll för enskilt förvaltade hyresbostäder finansierade med statliga lån skall bibehållas endast så länge lånet är förbundet med direkta subventioner. När lånet inlösts eller subventionsmomentet avvecklats skall bostäderna inrymmas i den ordning med i princip fri avtalsrätt som enligt de sakkunnigas förslag skall tillämpas i övrigt. Även om den här ovan förordade metoden icke kommer att innehålla några egentliga subventionsinslag i form av räntebidrag eller underränta är det emellertid uppenbart att omfördelningen av kapitalkostnaderna över tiden innebär en förmån, som i områden med

stor efterfrågan på bostäder inte med säkerhet kan väntas komma de boende till godo i form av däremot svarande lägre hyror i början av husets livstid. Den ökade kreditgivning som staten tar på sig genom kapitaliseringsförfarandet kan ju uppfattas som en subvention och därför motivera en fortsatt hyreskontroll för de enskilda företag, som vill utnyttja denna finansieringsordning. Enligt kommitténs mening bör garantier skapas för att den sänkning av kapitalutgifterna, som det föreslagna finansieringssystemet möjliggör, i fråga om företag som här avses verkligen kommer de boende till godo. I vilken ordning detta skall ske bör emellertid prövas i samband med behandlingen av hyreslagstiftningssakkunnigas förslag. Den kontroll av köpeskilling som nu förekommer i samband med överlåtelse av statligt belånad fastighet bör enligt kommitténs mening kunna undvaras. Långivningen innehåller ingen sådan subvention som en säljare kan tillgodogöra sig i form av kapitalisering vid försäljningen. På i det föregående anförda grunder synes även den kontroll av köpeskillingen, som nu utövas vid förstagångsförsäljning av gruppbyggda småhus, kunna avvecklas i samband med övergång till nytt finansieringssystem. Därigenom uppnås en icke obetydlig administrativ förenkling i ärendebehandlingen utan att detta behöver medföra några mera betydande olägenheter för de blivande innehavarna av husen. Den ordning för återbetalning av fastighetskapitalet vid statlig belåning, som kommittén förordat, innebär att kapitalkostnaderna för redan byggda hus skall genom årliga ökningar eller minskningar anpassas till av prisutvecklingen betingade förändringar i kapitalkostnaderna för nybyggda hus. Eftersom det inte är möjligt att förutse

219 prisutvecklingen och därmed inte heller vilka förändringar av kapitalkostnaderna för redan byggda hus som kan aktualiseras, är det möjligt att vissa justeringar i systemet får göras framdeles för att statslånet skall bli avbetalat inom en i stort sett given amorteringstid. Under sådana förhållanden är det uppenbart att den förordade finansieringsordningen inte behöver förutsätta att kapitalkostnaderna i utgångsläget — utgångsannuiteten — för ett nybyggt bostadshus fastställes utifrån av systemet som sådant givna utgångspunkter. Frågan om vilken utgångsannuitet som skall tillämpas bör enligt kommitténs mening bl. a. bedömas mot bakgrunden av statsmakternas flera gånger gjorda uttalanden att förändringar i nyproduktionens finansieringsbetingelser bör göras med stor försiktighet. Denna ståndpunkt h a r även kommit till uttryck i kommitténs direktiv genom uttalandet att kommittén har att tillse att vid en övergång till nya finansieringsbetingelser något skarpt brott i hyresutvecklingen inte skapas. Den redovisning av produktionsutvecklingen som lämnats i kapitel 4 visar sålunda, att en försämring av kreditvillkoren för nya hus kan få ogynnsamma verkningar i fråga om produktionsinriktningen. Den återgång till m i n d r e lägenhetstyper, som konstateras för åren 1952 och 1959, i en eljest oavbruten utveckling mot allt större lägenhetstyper, synes i huvudsak kunna förklaras av de höjda kapitalkostnader som betingades i förra fallet — trots en ökning av subventionerna — av kostnadsstegringen år 1951 och i senare fallet av de skärpta krav på förräntning och amortering av fastighetskapitalet som beslutades vid 1957 års riksdag. Uppenbarligen medför även den vid 1966 års riksdag beslutade höj-

ningen av basräntan från 3 till 4 procent risker för motsvarande effekt på produktionsinriktningen. I nuvarande lånesystem beräknas kapitalkostnaderna — i de fall länsbostadsnämnden h a r att fastställa högsta hyressumma — enligt en i det föregående redovisad metod (sid. 175). För bostäder inom låneunderlaget beräknas kapitalkostnadsdelen av hyressumman för närvarande till 4,4 procent av nämnda underlag. Detta motsvarar vid en basränta av 3 procent för primärlånet de genomsnittliga kapitalutgifterna under den första 1 O-årsperioden vid rak amortering av sekundärlån och statligt bostadslån på 40 respektive 30 år. Höjningen av basräntan från 3 till 4 procent ger enligt samma kalkylmetod en kapitalkostnadsprocent på 5,1. Kapitalkostnadsprocenten är således beroende av metoden för statslånets återbetalning. En metod som mera står i överensstämmelse med ett finansieringssystem, avsett att tillgodose de i kommitténs direktiv angivna syftena, är återbetalning genom lika stora årliga annuiteter. (Denna ordning gällde för flerfamiljshusen före år 1946 och för egnahemmen före år 1963.) En återbetalning enligt denna metod medför att kapitalutgifterna i utgångsläget blir mindre än enligt gällande amorteringsregler. Om man sålunda vid tillämpning av bostadsstyrelsens kalkylmetod för kapitalkostnadsdelen av hyran beräknar utgifterna för bostadslånet enligt fast annuitet, får man vid i övrigt oförändrade förutsättningar och vid den nu beslutade basräntan av 4 procent en total kapitalkostnad motsvarande 4,8 procent i stället för ovan angivna 5,1 procent av låneunderlaget. Dessa beräkningar visar den ungefärliga nivån för kapitalkostnaderna enligt gällande finansieringsbetingelser. Denna nivå bör sålunda utgöra en av

220 utgångspunkterna vid fastställandet av utgångsannuiteten i det av kommittén förordade finansieringssystemet. Ett i det föregående redovisat räkneexempel avseende utvecklingen av relationen mellan hyran för en nybyggd lägenhet och medianinkomsten har visat att den hyreshöjning — uppskattningsvis ca 10 procent — som svarar mot den vid 1966 års riksdag beslutade höjningen av basräntan innebär en kraftig tillfällig försämring av denna relation. Denna försämring är nästan av samma storlek som den förbättring som beräknats för perioden 1956—65. Räkneexemplet har dock även visat att vid denna hyreshöjning, med giltighet för lägenheter färdigställda fr. o. m. år 1967, ligger ändock en icke oväsentlig förbättring i förhållandet mellan bostadskostnader och inkomster inom räckhåll om man ser till utvecklingen under hela tioårsperioden från 1965 till 1975. Inom kommittén h a r uttalats olika meningar om hur stor utgångsannuiteten bör vara. Med hänsyn härtill har kommittén funnit sig böra begränsa sig till de synpunkter som ovan redovisats och till en illustration av effekten på hyres/inkomstrelationen av olika förändringar i kapitalkostnaderna. Utgångsannuiteten i det nya finansieringssystemet bör vid den tidpunkt då systemet är avsett att träda i kraft fastställas av statsmakterna med utgångspunkt i då föreliggande hyrespolitiska förutsättningar. Det paritetstal med vars hjälp kapitalkostnaderna i tidigare byggda hus skall anpassas till motsvarande kostnader i nyproduktionen bör på det sätt, som tidigare diskuterats, fastställas av Kungl. Maj:t en gång om året. Till bostadsstyrelsen bör knytas en särskild av Kungl. Maj:t utsedd nämnd med representanter för fastighetsägare, hyres-

gäster, bostadskooperativa riksorganisationer, de allmännyttiga företagen och byggherreorganisationer att av styrelsen höras före avgivande av förslag till paritetstal. I det föregående har även aktualiserats frågan vilken säkerhet staten skall betinga sig för återbetalningen av sådan fordran som kan uppkomma genom kapitalisering av vissa räntekostnader. Kommittén har i denna fråga ansett att särskild inteckning på belopp motsvarande 10 procent av fastställt låneunderlag bör avkrävas låntagare utöver den inteckning som skall lämnas som säkerhet för det reguljära statliga lånet. Då denna skyddsinteckning endast har till syfte att förhindra missbruk och då en blockering av ett förmånsrättsläge motsvarande den egna insatsen skulle kunna vara till förfång särskilt för egnahemsägare, bör den placeras med en undre gräns vid 100 procent av låneunderlaget oavsett företagarkategori. Övergången till ett finansieringssystem som i stort sett innebär identitet mellan kapitalkostnadsdel av hyran och faktiska kapitalutgifter påkallar också en översyn av gällande regler för bestämning i hyreskalkylen av ersättning åt fastighetsägaren för underhållsoch reparationskostnader. Det ligger inte inom kommitténs uppdrag att närmare pröva i vad mån de nuvarande principerna för bestämningen av denna post innebär en riktig avvägning eller vilka justeringar därav som kan vara motiverade vid övergång till nytt finansieringssystem. Kommittén har endast velat fästa uppmärksamheten vid ett problem i sammanhanget och olika vägar att lösa detta problem. Därest det därvid skulle befinnas lämpligt att införa en anordning innebärande rätt för enskild fastighetsägare att skattefritt avsätta medel för framtida reparationer, har kommittén anvisat en

221 väg härför, som bör kunna tillgodose såväl fastighetsägarnas som hyresgästernas intressen. Ett nytt finansieringssystem aktualiserar även frågan om kapitalkostnadsvillkoren och utgående räntesubventioner enligt nuvarande låneordning. För att upprätthålla paritet i kapitalkostnadshänseende mellan hus finansierade enligt tidigare gällande respektive nya bestämmelser, bör utgående räntebidrag och underränta avvecklas i takt med en höjning av kapitalkostnaderna

enligt det nya systemet. Kommittén anser emellertid att likvärda kostnadsbetingelser för de boende bör gälla oavsett finansieringssystem och förordar därför att vid övergång till nytt sådant system äldre låntagare blir återbetalningsskyldiga för då utgående räntebidrag. Detta kan åstadkommas enligt en ordning i stort sett motsvarande den i det föregående beskrivna andra metoden med kapitalisering av räntebidragen.

KAPITEL 8

Det statliga kreditstödets storlek och läge i enskilda fall

Ett bostadsföretag måste uppfylla vissa krav för att kunna få statligt kreditstöd. Sålunda skall det föreligga ett varaktigt behov av de i företaget ingående bostäderna och lokalerna. Bostadslägenheterna skall vidare uppfylla skäliga krav på god bostadsstandard, och bostadsmiljön skall vara tillfredsställande. För småhus som skall bebos av låntagaren gäller som särskilt villkor för lån att ytan inte får överstiga viss gräns. Lån beviljas ej om erforderliga h y r o r eller årsavgifter blir så höga att påtagliga risker för förluster vid förvaltningen bedömes föreligga eller om kostnaderna för byggnadsföretaget prövas vara oskäligt höga. Ett villkor för lån är vidare att markpriset befinnes vara skäligt. Utöver dessa krav på bostädernas utformning, storlek och kostnader finns som förutsättning för lån ytterligare bestämmelser av mera låneteknisk natur. Storleken av statens kreditstöd och dess läge ur säkerhetssynpunkt bestämmes av särskilda villkor och beräkningsgrunder. Lånets storlek beräknas med utgångspunkt i ett för företaget fastställt låneunderlag, och lånet är avsett att täcka samtliga eller en del av de kostnader som ej finansieras med kreditinstitutens bottenlån mot inteckningssäkerhet. Erhålles ej lån från dessa institut upp till en förutsatt gräns i förhållande till låneunderlaget kan statens lån i viss omfattning utökas till att omfatta även

en del av vad som eljest skulle finansieras med bottenlån. Lånets storlek utgör i normalfallen en viss procentandel — olika för olika låntagarekategorier — av låneunderlaget. För lånet skall i regel ställas säkerhet i form av inteckning, vilkens läge u r förmånsrättssynpunkt fastställes med utgångspunkt i ett pantvärde. I detta ingår förutom låneunderlaget vissa kostnader som bedömes öka företagets värde men som ej ansetts böra finansieras med statliga lån och ge underlag för den med lånen förbundna subventionen. Den övre gränsen för inteckningens och därmed lånets läge är liksom lånets storlek differentierad efter låntagarekategori. Låneunderlag och pantvärde beräknas såsom summan av schablonbelopp och syftar enligt bostadsstyrelsens anvisningar till anpassning av det statliga lånet till kostnad inom en begränsad utförande- och utrustningsstandard och till relativt sett lika stor belåning av olika hus- och lägenhetstyper. I vissa sammanhang, bl. a. för fastställande av högsta hyressumma för enskilda företag och för prövning av köpeskillingens skälighet vid överlåtelse av fastighet, beräknas även en produktionskostnad. En av kommitténs huvudfrågor gäller de villkor och grunder som i de enskilda fallen blir avgörande för lånets storlek och läge. De faktiska produktionskostnaderna är i genomsnitt högre

223 än enligt gällande metoder framräknade låneunderlag och pantvärden. Metoderna är vidare bl. a. av administrativa skäl schabloniserade och ger sålunda icke fullständig individuell anpassning till kostnadsolikheter betingade av skillnader i utformning och kvalitet. Dessa metoder, som i princip infördes 1956 och som sedermera successivt h a r utvecklats, h a r bl. a. till syfte att dämpa stegringen av produktionskostnaderna. Åtskillig kritik har riktats mot metodernas utformning och sättet för anpassningen till kostnadsutvecklingen. Anledningen till denna kritik har främst varit reglernas effekt på bostädernas utformning och standard samt problemen i samband med finansieringen av skillnaden mellan de faktiska produktionskostnaderna och pantvärdet. Den principiella utformningen av nämnda beräkningsmetoder bör övervägas mot bakgrunden av denna kritik och de syften som man vill uppnå genom dem. Den faktiska innebörden av de för olika låntagarekategorier differentierade övre lånegränserna bestämmes av pantvärdets relation till produktionskostnaderna. En prövning av dessa lånegränser synes bl. a. med hänsyn till pantvärdenivån vara motiverad. Förekomsten av skillnader mellan produktionskostnader och pantvärde har givit upphov till vissa finansieringsproblem. Reglerna för kommunernas låne- och borgensrätt avseende bostadsbyggnadsföretag kommer därvid i blickpunkten. Ett samband härmed h a r gällande regler om kommunernas ansvar för de allmännyttiga företagen och om uppdelningen av vissa förluster mellan stat och kommun. Även den avsevärda förändringen i kommunernas storlek, ekonomi och ansvar för bostadsförsörjningen, som skett sedan dessa regler infördes år 1946, motiverar en prövning av sistnämnda fråga.

I detta kapitel behandlas kreditstödets storlek och dess differentiering samt kommunernas ekonomiska insatser i samband med den statliga långivningen. Därutöver prövas gällande särskilda begränsningsregler för lån till småhus. Underlaget för beräkning av kreditstödets storlek och läge samt för beräkning av maximihyra m.m. Tiden före 1956 Innan 1955 års beslut om maximering av belåningsvärde trädde i kraft, bestämdes statslånets storlek och placering i förmånsrättsläge med utgångspunkt i den på visst sätt prövade produktionskostnaden. För denna prövning utvecklades s. k. värderingsmetoder olika för småhus och för flerfamiljshus. Småhus Värderingsmetoden för småhus byggde från början på jämförelser med vad andra hus på samma eller intilliggande orter kostade per m» byggnadsvolym. Man utgick därvid från kostnaderna för självbyggeri, som var den förhärskande formen för egnahemsbyggande. Central administration med byggmästarvinst medräknades sålunda ej. På grundval av det stora jämförelsematerial, som rätt snart erhölls inom byggnadslånebyrån och som kompletterades med annat insamlat siffermaterial, konstruerades kostnadskurvor och standardtillägg för ett antal hustyper. Likaså beräknades ortsindex för ett urval av orter med utgångspunkt i då gällande kollektivavtal. Eftersom byggnadskostnadsförändringarna under större delen av 1940-talet var ganska obetydliga, erfordrades till en början ej anpassning till kostnadsutvecklingen. Först vid ingången av år 1950 och framför allt i samband med Korea-krisen inträffade

224 avsevärda prisstegringar som aktualiserade behovet av indexanknytning. Bostadsstyrelsen hade ingen egen indexserie för småhus vid denna tidpunkt. Indextilläggets storlek fastställdes med utgångspunkt i den i låneärendena konstaterade kostnadsutvecklingen så att värderingsresultaten kom att stå i skälig relation till den verkliga kostnadsnivån. Någon direkt maximering av belåningsvärdena fanns inte, men en viss allmän återhållsamhet vid bestämmandet av dessa värden synes ha förekommit och vissa utföranden betraktades som onödig lyx och belånades ej, såsom till exempel mer än en öppen spis per lägenhet, parkettgolv i sovrum etc. I bostadsstyrelsens cirkulärskrivelse till länsbostadsnämnderna i april 1949 anfördes i denna fråga följande: »Dock bör beaktas, att vid värderingen ej medtages sådana detaljer, vilka te sig mindre lämpliga att göra till föremål för statlig belåning». Kostnader för garage medräknades ej i annan mån än med ett tillägg för garageport i det fall att garaget låg i källaren. Fristående garage eller garageutbyggnader belånades i regel ej. Endast vid egnahemsbelåning av rad- och kedjehus fick garage belånas till ett värde av högst 2 500 kronor under förutsättning att garagen kunde anses utgöra en del i ett arkitektoniskt sammanhang vilket exempelvis var fallet när garaget utgjorde den sammanhållande länken mellan kedjehus. Denna värderingsmetod tillämpades i stort sett oförändrad fram till år 1956, varvid dock vid tre tillfällen gjordes korrigeringar i form av procentpåslag för byggnadskostnadsstegringar. Vidare upphävdes i september 1953 den tidigare bestämmelsen att byggmästararvode inte skulle medräknas i produktionskostnaden. Ett tillägg fick göras för sådant arvode med högst 10 procent.

Flerfamiljshus F r a m till sommaren 1942 anlitade byggnadslånebyrån i stor utsträckning utomstående expertis för granskning av byggnadskostnaderna. I avvaktan på en förstärkning av byggnadslånebyråns organisation, betingad av ökningen av antalet låneärenden, och på utarbetandet av lämpliga värderingsmetoder skedde uppskattningarna av kostnaderna i stort sett efter de uppgifter man kunde hämta från tidigare behandlade låneärenden. Bebyggelsen företedde relativt små olikheter och bestod huvudsakligen av lamellhus i två eller tre våningar, vilket medförde att en värderingsmetod kunde konstrueras på ett förhållandevis enkelt sätt. Sedan ett antal olika provvärderingar efter olika metoder utförts, utformades värderingsmetoden under senare delen av år 1943 och började tillämpas vid årsskiftet 1943/44. Underlaget för denna metod utgjorde några i Västerås uppförda lamellhus i tre våningar, för vilka kostnaderna var kända. Byggnadskostnaden för dessa hus minskades med kostnaderna för vissa i husen ingående standard- och utrustningselement. Bestbeloppet — »stomkostnaden» — fördelades därefter på nettovåningsytan (sedermera lägenhetsytan). Vissa koefficienter uträknades för korrigering av stomkostnaden med hänsyn till våningsantal, husbredd och effektivitetstal (lägenhetsyta i relation till våningsyta). Efter genomgång av räkenskaper för lämpliga låneobjekt i olika delar av landet, den s. k. revisionsverksamheten, erhölls möjligheter att dels få fram priser på utrustningsdetaljer utöver dem som fanns i Västerås-husen, dels fortlöpande korrigera tidigare använda detaljpriser. Produktionskostnaden erhölls i princip genom att beräkna byggnadskostnaden efter

225 värderingsmetoden och härtill lägga tomtkostnaden beräknad efter 1935 års tomtprisnivå. Värderingsmetoden användes även vid hyressättningen och beräkningen av det s. k. avkastningsvärdet. Enligt 1942 års lånekungörelse fick hyrorna icke överstiga 1939 års hyresnivå med tilllägg för de före år 1942 inträffade driftkostnadsstegringarna. Sedan 1939 års h y r a fastställts för en viss lägenhet på en viss ort, kunde man med hjälp av värderingsmetoden minska denna h y r a med hyresvärdet av i lägenheten ingående standard och utrustningsdetaljer. Rcsthyran benämndes stomhyra, som uttrycktes i kronor per kvadratmeter nettovåningsyta (senare lägenhetsyta). Vid handläggning av ett låneärende utgick man från den för orten fastställda stomhyran och gjorde tillägg för i låneärendet uppgiven standard och utrustning, varigenom man erhöll maximih y r a n för lägenheterna i huset. Dessa h y r o r låg även till grund för beräkning av avkastningsvärdet, vilket blev bestämmande för tertiär- och tilläggslånens storlek. Värderingsmetoden kunde självfallet icke beakta alla omständigheter som påverkade byggnadskostnaderna i det enskilda fallet. Vilka kostnader, som i ett visst låneärende skulle godtagas, fick därför bli beroende av värderingsmannens bedömning. Vissa regler fanns dock. Sålunda beaktades icke kostnader för vad som betraktades såsom onödig lyx, t. ex. diskmaskin. Värderingsmannen hade vidare ledning av förmedlingsorganets yttrande och av jämförelser med tidigare behandlade låneärenden. För att underlätta sådana jämförelser uppfördes alla betydelsefulla data för varje ärende på ett särskilt registerkort som insattes i pärmar, tillgängliga för såväl vederbörande värderingsman som den ansvarige avdel15—614609

ningschefen, för vilken varje ärende föredrogs. Hus med sådan utformning, att värderingsmetoden icke ansågs kunna användas, behandlades av en specialgrupp. Då antalet punkthus började öka i slutet av 1940-talet, utarbetades vissa korrigeringsfaktorer, varigenom värderingsmetoden kunde utnyttjas även för sådana hus. Metoden var ortsanpassad genom att stompriserna varierade, varjämte standarden omräknades med en s. k. ortsprocent. Stompriserna grundades på i låneärenden från respektive orter konstaterade kostnadsnivåer. En särskild värderingsindex avsedd att beakta kostnadsutvecklingen infördes år 1950. Dessförinnan hade denna beaktats genom ändring av stompriserna. Värderingsindex utgick från byggnadskostnadsindex men var vägt på något avvikande sätt. Vidare beaktades inverkan av rationaliseringen.

1955 års beslut om maximering av belåningsvärde

Den 16 december 1955 utfärdade Kungl. Maj:t föreskrifter angående högsta belåningsvärde för bostadshus, finansierade med statliga tertiärlån eller egnahemslån. Beslutet innebar att belåningsvärdet, som på förut beskrivet sätt hade beräknats efter en individuell värdering av bostadsstyrelsen eller vederbörande länsbostadsnämnd, generellt maximerades. Syfte Angående bakgrunden för ifrågavarande beslut anfördes bl. a. följande i 1956 års statsverksproposition. Under en följd av år har produktionskostnaderna för småhus successivt ökat. Bostadsstyrelsen har lämnat uppgifter om

226 belåningsvärdenas genomsnittliga storlek för under budgetåren 1949/50—1953/54 slutligt belånade enfamiljshus vilka visar följande utveckling: Budgetåret 1949/50 1950/51 1951/52 1952/53 1953/54

Belåningsvärde kr. 30 000 32 500 37 200 42 900 46 500

Sedan budgetåret 1953/54 har belåningsvärdena stigit ytterligare. Bostadsstyrelsen anser det sannolikt att det genomsnittliga värdet numera uppgår till minst 50 000 kronor. Även om hänsyn tages till den allmänna höjning av kostnadsläget, som ägde rum från 1950 till början av 1952, framstår den av bostadsstyrelsen registrerade stegringen av belåningsvärdena som anmärkningsvärd. Enbart under det senaste budgetåret, då det allmänna kostnadsläget i huvudsak har varit stabilt, har det genomsnittliga belåningsvärdet stigit med ungefär 10 procent. Enär under den senaste tiden påtagliga tendenser till stegring av byggnadskostnadsnivån gjort sig märkbara har en ytterligare ökning av belåningsvärdena ansetts sannolik förutsatt att icke åtgärder vidtages för att förhindra en dylik utveckling. Frågan om åtgärder för att förhindra en fortsatt uppskruvning av kostnaderna för småhus har därför inte kunnat skjutas på framtiden, särskilt som det knappast kan råda något tvivel om att kostnaderna för ett eget hem av normal storlek och standard redan nått en sådan nivå, att de måste framstå som höga i förhållande till en normal familjeinkomst. Vid en bedömning av de nya föreskrifterna om maximering av belåningsvärdena bör beaktas, att de tidigare gällande bestämmelserna inneburit att i fråga om den statliga långivningen till småhusproduktionen generösa villkor har gällt. Inom vissa inte närmare angivna gränser har sålunda egnahemslån kunnat beviljas intill 90 procent av den godtagna produktionskostnaden. En kostnadsökning, som går utöver vad som är strängt nödvändigt, torde icke alltid ha framstått som väsentligt ur egnahemsbyggarens synpunkt, enär den har

kunnat till 90 procent täckas av statliga lån. Det är inte möjligt att närmare klarlägga, vilket samband som till äventyrs kan finnas mellan den inträffade kostnadsstegringen för småhusproduktionen och egnahemslångivningens generösa bestämmelser. Det är dock tydligt, att man inte kan avvara fasta regler för bestämning av belåningsvärdets storlek, om man i rådande läge önskar sätta en spärr mot fortsatt kostnadsuppskruvning och befordra sparsamhet och ett ekonomiskt byggnadssätt. Jag övergår härefter till frågan om belåningsvärden för flerfamiljshus. Byggnadskostnaderna steg under åren 1950—51 avsevärt. Stegringen har uppskattats till ungefär 35 procent. Enligt av bostadsstyrelsen lämnade uppgifter utgjorde byggnadskostnaderna för bostadshus år 1950 i genomsnitt drygt 400 kronor per kvm lägenhetsyta. Lägges härtill kostnaden för mark kan produktionskostnaden vid nämnda tid beräknas ha utgjort ca 440 kronor per kvm lägenhetsyta. Om man med ledning av förefintliga uppgifter om inträffade pris- och lönestegringar antager att från 1950 till mitten av 1952 kostnadsnivån steg med ungefär 35 procent, skulle produktionskostnaden vid den sistnämnda tidpunkten ha uppgått till genomsnittligen ungefär 585 kronor per kvm lägenhetsyta. Från mitten av 1952 till slutet av 1954 sjönk byggnadskostnaderna indexmässigt med ungefär 5 procent och i verkligheten sannolikt mera beroende på bl. a. rationaliseringsåtgärder. Under samma tid torde markkostnaderna ha stigit något. På den allra senaste tiden har kostnadsnivån åter tenderat att stiga. Den här antydda allmänna kostnadsutvecklingen sedan år 1950 ger stöd för uppfattningen att en produktionskostnad för bostadshus av 550 å 575 kronor per kvm lägenhetsyta är rimlig. Av uppgifter, som bostadsstyrelsen lämnat under hand, framgår emellertid att i fråga om byggnadsföretag, vilka erhållit tertiär- och tilläggslån under den senaste tiden, den genomsnittliga produktionskostnaden kan uppskattas till omkring 630 kronor per kvm lägenhetsyta, vilket belopp alltså ganska avsevärt överstiger den kostnad som på allmänna grunder kan beräknas. De omständigheter, som har medverkat till en uppskruvning av produktionskostna-

227 derna, synes vara flera. Till en väsentlig del torde dock kostnadsökningen kunna föras tillbaka på en successiv höjning av standarden. Jämväl finnes anledning räkna med att kostnaderna drivits i höjden till följd av omständigheter, som sammanhänger med en stor byggnadsvolym: knapphet på arbetskraft och bristande resurser i fråga om planering och projektering av nya byggnadsföretag. Det kan med andra ord inte uteslutas att de rationaliseringsvinster, som mekanisering av byggnadsarbetet samt nya produktionsmetoder och material onekligen givit upphov till, delvis har gått förlorade på grund av att produktionstakten varit högt uppdriven. De nuvarande mycket höga produktionskostnaderna utgör ett allvarligt problem, som under alla förhållanden kräver beaktande men som till följd av de under den senaste tiden påtagliga tendenserna till en allmän ytterligare höjning av kostnadsnivån har ansetts böra föranleda omedelbart verkande åtgärder i syfte att erhålla kontroll över kostnadsutvecklingen. Om kostnaderna fortsättningsvis inte hålles inom en rimlig ram, kommer hyrorna för nyproducerade bostäder att bli så höga, att familjer med normala inkomster inte får råd att förhyra desamma.

ganen skulle även vid bestämmande av högsta belåningsvärde få beakta hög tomtkostnad, föranledd av gott bostadsläge, kostnad för värmeisolering och värmecentral samt särskilda kostnader för byggnadsföretag, bedrivna vintertid. Beträffande enfamiljshus och lägenheter i rad- och kedjehus bestämdes lånetaket i fråga om hus i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg eller något av de fyra nordligaste länen till 54 000 kronor, om byggnadsföretaget påbörjades under tiden 1 januari—30 juni 1956, och till 49 000 kronor, om det påbörjades senare. För övriga delar av landet var motsvarande belopp 49 000 kronor respektive 45 000 kronor. För tvåfamiljshus gällde särskilda belopp, och för familjer med två eller flera barn under 16 år var lånetaket i fråga om hus finansierade med egnahemslån 5 000 kronor högre än för övriga sökande.

Innebörd

Småhus

För bostadslägenheter i flerfamiljshus bestämdes det högsta belåningsvärdet (lånetaket) till 590 kronor per m 2 bostadslägenhetsyta i fråga om byggnadsföretag, som påbörjades under tiden 1 januari—30 juni 1956, och 575 kronor per m 2 bostadslägenhetsyta i fråga om byggnadsföretag, påbörjade efter den 30 juni 1956. Beträffande butiker och andra kommersiella lokaler fastställdes särskilda belopp. Genom beslut den 13 januari 1956 meddelade Kungl. Maj:t vissa tillämpningsföreskrifter. Sålunda bemyndigades bostadsstyrelsen att jämka dessa maximibelopp per m 2 lägenhetsyta med hänsyn till variationer i produktionskostnadsnivån mellan olika orter och kostnadsolikheter betingade av olika lägenhetsstorlek. De lånebeviljande or-

Lånetak. Den 7 juni 1956 föreskrev Kungl. Maj.-t att tillägg för kostnad för värmecentral fick göras även i fråga om småhus. Beloppen för småhus höjdes genom beslut av Kungl. Maj:t den 31 maj 1957 för företag påbörjade tidigast den 1 januari 1957. För Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och de fyra nordligaste länen fastställdes beloppet för enfamiljshus till 55 000 kronor och för landet i övrigt till 50 000 kronor. Även beloppen för tvåfamiljshus höjdes. Samtidigt borttogs det särskilda tillägget för barnfamiljer. Den 3 juni 1960 höjdes beloppen för enfamiljshus med 3 000 kronor. Genom beslut den 18 april 1958 och den 16 juni 1961 utökades i de två storstadsområdena antalet kommuner i vilka det högre belåningsvärdet skulle tillämpas.

Utvecklingen 1956—1963

228 Dessa ändringar hade i stort sett till syfte att schablonmässigt beakta kostnadsutvecklingen dels i tiden, dels geografiskt kring Stor-Stockholm och StorGöteborg. Den 15 december 1961 meddelades helt nya regler för beräkning av belåningsvärdet för småhus gällande lånebeslut meddelade efter den 31 december 1961. Enligt dessa regler skulle för hela landet gälla ett gemensamt basvärde, bestämt till 53 000 kronor, för ett nybyggt friliggande enfamiljhus uppfört i ett plan och med källare. Basvärdet multiplicerades med en justeringskoefficient, som skulle avse att anpassa det högsta belåningsvärdet till kostnadsskillnader, hänförliga till olikheter i hustyp och bostadsyta. Justeringskoefficienten beräknades på sätt som framgår av redovisningen på sid. 244. Produkten av basvärdet och justeringskoefficienten ökades i förekommande fall med tillägg för uppvärmningsanordningar, som medförde lägre årliga bostadskostnader eller andra påtagliga fördelar för de boende. Därefter multiplicerades det erhållna beloppet med en produktionskostnadskoefficient, som avsäg att anpassa lånetaket till de mellan regioner och orter föreliggande skillnaderna i kostnadsnivån. För tvåfamiljshus beräknades lånetaket på likartat sätt. Detta system för beräkning av låneunderlag för småhus var grundat på ett av bostadsstyrelsen på Kungl. Maj :ts uppdrag utarbetat förslag. Som utgångspunkt för detta hade styrelsen bl. a. haft kravet att småhuslånetaket och flerfamiljshuslånetaket borde stå i sådant inbördes förhållande, att produktionsinriktningen ej påverkades. Belåningsvärdena borde därför vara i möjligaste mån kostnadsanpassade genom en differentiering med hänsyn till skillnaden i bygg- och tomtkostnader mellan olika

delar av landet samt till bostadsyta och hustyp. Värderingsmetod. Innan lånetaket infördes hade inom bostadsstyrelsen ett arbete med en ny värderingsmetod för småhus igångsatts och kommit rätt långt. Den började tillämpas under 1956, men genom lånetakets tillkomst hade den i regel ej betydelse för beräkning av lånens storlek och förmånsrättsplacering. Däremot blev den tilllämplig vid prövning av köpeskillingars skälighet, främst för s. k. gruppbyggen. Metoden var grundad på ingående kostnadsberäkningar där i ett småhus förekommande olika arbetsutföranden var i detalj prissatta. Beträffande »komplicerade» hus liksom vid tvistiga fall kunde man genom detaljvärdering kartlägga de skäliga kostnaderna. I övrigt användes en förenklad form, den så kallade »schablonmetoden». Värderingsmetoden genomgick en översyn som redovisades i skrivelse till länsbostadsnämnder och förmedlingsorgan i februari 1961. översynen innebar i stort sett dels en anpassning till under åren uppkomna förändringar av konstruktiv och byggnadsteknisk art, dels en komplettering med priser för nya standardtillägg m. m. vilket medförde att detaljvärderingen i stort sett blev obehövlig. Värderingsmetoden intogs i praktiskt taget oförändrat skick i anvisningarna till bostadslånekungörelsen som trädde i kraft den 1 januari 1963. Flerfamiljshus Lånetak. Grundbeloppet per m 2 bostadslägenhetsyta ändrades genom beslut av Kungl. Maj:t vid ett flertal tillfällen. Besluten fick i regel retroaktiv verkan. En översikt över de belopp per m 2 som gällt för företag påbörjade u n d e r olika perioder redovisas i följande tablå.

229 Beloppet 575 kronor, som ursprungligen fastsställdes för tiden fr. o. m. 1 juli 1956, kom i praktiken aldrig att tilllämpas på grund av Kungl. Maj:ts ändringsbeslut den 7 juni nämnda år.

Belopp per m 2 Kungl. Maj:ts bostadslägen- Avser företag hetsyta, beslut påbörjade kr. 1955 16/12 1956 7/6 1959 28/5 1960 21/10 1963 25/1 1964 24/1 1964 9/10

f \

590 blb 585 610 635 650 675 710

1956 1/1—30/6 1956 1/7— 1956 1/7— 1959 1/1— 1960 1/1— 1962 1/1— 1963 1/1— 1964 1/7—

Genom beslut den 7 juni 1956 fick de lånebeviljande organen vid fastställande av belåningsvärde beakta dels kostnad för sådan åtgärd som visats medföra avsevärt lägre bränsleförbrukning än som kunde anses normalt, dels kostnad för sådant fasadmaterial som erfarenhetsmässigt föranledde låg underhållskostnad. Den 27 juni 1957 medgav Kungl. Maj:t att även sådan kostnad för byggnadskreditiv, som avsåg tid efter byggnadens färdigställande fick beaktas. Den 28 maj 1959 infördes vissa nya tillägg avseende kostnader för varmvattenmätare, skyddsrum och hiss. Tilllägget för fasadmaterial och värmemätare borttogs. En ny bestämmelse infördes, enligt vilken belåningsvärdet i fråga om flerfamiljshus, som till övervägande delen inrymde bostäder för åldringar, fick ökas med högst 400 kronor för varje sådan lägenhet. Vidare ändrades kvadratmeterbeloppen för lokaler. Efter beslut av 1961 års riksdag utfärdade Kungl. Maj:t den 8 december 1961 föreskrift om att belåningsvärdet för kostnader för konstnärlig utsmyck-

ning fick ökas med högst 6 k r o n o r per m2. Nya tillägg till belåningsvärdet medgavs den 25 maj 1962. Sålunda fick de långivande organen beakta kostnader för vissa anordningar p å obebyggd del av tomt — lekplatser och biluppställningsplatser — samt fristående garage. Utöver h ä r redovisade av Kungl. Maj :t beslutade ändringar h a r bostadsstyrelsen vid ett flertal tillfällen ä n d r a t detaljer i de omfattande anvisningar, som visat sig erforderliga för tillämpningen. Skälen för de vidtagna ändringarna kan sammanfattningsvis sägas ha varit önskemål om hänsynstagande till kostnadsutvecklingen (innefattande såväl indexmässiga som standardmässiga och av rationalisering m. m. beroende kostnadsändringar) samt önskan att få en smidigare kostnadsanpassning med färre och mindre styrande tröskeleffekter, att undanröja konstaterade olägenheter med de gällande reglerna och att i möjligaste mån undvika en styrning av bostädernas utformning och standard. Ändringarna kom i regel till stånd efter framställning från kommuner, branschorganisationer samt byggnadsoch bostadsföretag och deras organisationer. Pantvärde. Termen pantvärde tillkom i samband med 1962 års bostadslånekungörelse. Ett häremot svarande system fanns dock redan tidigare, dvs. att säkerheten för statslånet kunde nedflyttas för att lämna utrymme för större bottenkrediter motiverade av förekomsten av kostnader för nyttigheter som icke beaktades i belåningsvärdet. Som exempel kan nämnas att dels lokaler i vissa fall, och dels — efter den 1 april 1961 — det tidigare i belåningsvärdet inräknade lägestillägget samt det vid

230 denna tidpunkt införda saneringstillägget kunde föranleda sådan nedflyttning. Efter lånetakets till: Värderingsmetod. komst 1956 användes värderingsmetoden som underlag för hyressättning och för bestämmande av köpeskillingar i samband med överlåtelser. Genom den från årsskiftet 1957/58 slopade hyreskontrollen för kommunala, allmännyttiga och kooperativa företag kom metoden att tillämpas i betydligt mindre omfattning än tidigare. Åren 1959 och 1963 genomfördes ändringar syftande delvis till förenkling och delvis till samordning med lånetaket, t. ex. beträffande ortsindex.

Gällande bestämmelser

Helt nya regler i fråga om låneunderlag och pantvärde — gemensamma för flerfamiljshus och småhus — fastställdes genom Kungl. Maj:ts beslut den 24 januari 1964. De nya bestämmelserna trädde i kraft den 1 maj 1964 men fick retroaktivt tillämpas i fråga om byggnadsföretag, där de egentliga byggnadsarbetena hade påbörjats efter utgången av år 1963. De äldre värderingsmetoderna för småhus och flerfamiljshus h a r av bostadsstyrelsen med giltighet fr. o. m. år 1966 ersatts med en gemensam metod för beräkning av produktionskostnad, som utgör en påbyggnad till låneunderlags- och pantvärdesberäknihgen. Kritik mot tidigare bestämmelser och målsättning för nya sådana Lånetaket var från början föremål för allehanda kritik, avseende dels lånetaksidén som sådan, dels lånetakets utformning. Lånetaket för flerfamiljshus ändrades vidare så många gånger att det var utomordentligt svårt för berörda parter att hålla isär de för olika låne-

ärenden gällande bestämmelserna. Trots de vidtagna ändringarna kvarstod starka önskemål om ytterligare förändringar för åstadkommande av bättre kostnadsanpassning. Lånetaket ansågs i genomsnitt endast svara mot kostnaderna för en mycket enkel och ekonomisk byggnad med ett enkelt utförande. En generell höjning av lånetaket ansågs vidare ge den företagare som byggde »torftiga» hus en överbelåning och samtidigt vara helt otillräcklig för ett stort antal andra företag. En avsevärd flexibilitet med hänsyn till standard, utrustning och hustyp var därför önskvärd. önskemål om bättre kostnadsanpassning framfördes exempelvis i skrivelse till bostadsstyrelsen den 4 augusti 1962 från Byggnadsorganisationernas Samarbetsnämnd, bestående av representanter för HSB :s Riksförbund, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska Byggnadsentreprenörföreningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Svenska Riksbyggen och Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Värderingsmetoden för flerfamiljshus blev med tiden ganska detaljerad utan att trots detta täcka alla rimliga kostnader. Den kompletterades därför med vissa erfarenhetsmässiga tillägg från fall till fall, varvid de olika grupperna av personal inom bostadsstyrelsen som sysslade med värdering fick underlag för en enhetlig bedömning från en speciell arbetsgrupp. Vid långivningens decentralisering till länsbostadsnämnderna uppstod risk för olikartad handläggning av låneärendena, bl. a. i vad avsåg användning av s. k. rundning. Efter 1956 tillämpades metoden i samband med nya beslut om lån endast för enskilda företag vid beräkning av maximihyra. Dessa företag omfattade i lägenheter räknat inte fullt en tredjedel av samtliga företag. Härigenom begränsa-

231 des möjligheterna att hålla metoden aktuell. Beräkningsmetodernas otillräcklighet och svårigheterna vid deras tillämpning blev icke minst uppenbara vid behandlingen av besvärsärenden. Härvid framkom åtskilliga synpunkter söm föranledde anvisningsändringar. De bestämmelser i fråga om småhuslånetaket som började gälla år 1962 hade i viss mån närmat småhus- och flerfamiljshuslånetaken till varandra. Alltjämt hävdades dock att småhusen var »diskriminerade» beträffande såväl lånetaksnivån i relation till kostnaderna som lånetakets differentiering. Ett speciellt problem utgjorde de allt vanligare mellanformerna i fråga om hustyper, exempelvis pensionärsbostäder i radhusform och »radhus» med loftgångar. De nämnda förhållandena — och införandet av en för småhus och flerfamiljshus gemensam bostadslånekungörelse den 1 januari 19C3 — ansågs av bostadsstyrelsen motivera en omprövning av gällande metoder och bl. a. ett försök att så långt möjligt utjämna skillnaderna mellan de två systemen för beräkning av lånetak. Det visade sig snart att inget av systemen lämpade sig särskilt väl som underlag för en sådan gemensam metod. I stället valdes att med utnyttjande av vunna erfarenheter och med beaktande av den framförda kritiken söka göra en ny, enhetlig och mera flexibel metod. Därvid skulle — med hänsjm till pågående och väntade utredningar — förslaget till en sådan metod ej sikta till förändringar av sådan art att bostadslånekungörelsen behövde ändras eller riksdagens godkännande inhämtas. Det övervägdes därför ej om skillnaden mellan låneunderlag — pantvärde — produktionskostnad var berättigad. Däremot föreslogs ändringar av gränserna dem emellan. Då det vidare

ansågs medföra betydande administrativa olägenheter att ha från metoder för beräkning av låneunderlag och pantvärde helt skilda metoder för beräkning av produktionskostnader, inriktades arbetet på att utforma de förstnämnda beräkningsmetoderna så, att de kunde utgöra grunden för en påbyggnad som gav underlag för en skälighetsprövning av uppgiven produktionskostnad. Bostadsstyrelsens arbete med den nya metoden utfördes under medverkan av experter från byggbranschens organisationer och statens institut för byggnadsforskning. Ett stöd i arbetet var ett av 1963 års riksdag godtaget uttalande av statsutskottet (utlåtande nr 42), som med anledning av en motion i frågan ansåg det önskvärt att beräkningsmetoderna för låneunderlaget medgav en smidigare anpassning till kvalitetsbetingade kostnadsolikheter än som var möjligt med då gällande bestämmelser. Utskottet framhöll vidare att bestämmelserna om låneunderlag såvitt möjligt borde vara så utformade att olika hustyper gavs en likartad behandling i lånehänseende. Bostadsstyrelsen framlade den 14 november 1963 sitt förslag till ny metod, som var avsedd att ersätta gällande fyra belånings- och värderingsmetoder för flerfamiljs- och småhus. Styrelsen fann det synnerligen angeläget, att den tidigare rådande relationen mellan låneunderlag/pantvärde och skäliga produktionskostnader återställdes. Detta ansågs bäst kunna ske genom en beräkningsmetod, som tog hänsyn till ett flertal på utformning, utrustning och kostnad inverkande element. Bedömningen av produktionskostnaden borde anknytas härtill. Metoden syftade vidare till att undanröja icke kostnadsbetingade skillnader vid belåningen av flerfamiljshus och småhus. I ett antal punkter preciserade bor

232 stadsstyrelsen syftet med förslaget på följande sätt. 1. Mark och exploateringsarbeten samt markarbeten särskiljes från byggarbeten varigenom de kan renodlas samt i erforderlig omfattning anknytas till kommunala förhållanden. 2. Inverkan av vinter- och andra klimatförhållanden särskiljes såvitt möjligt från övriga byggarbeten. 3. Genom under punkt 1 och 2 redovisade åtgärder blir det lättare att särredovisa och följa kostnadsutvecklingen för byggarbeten. 4. Byggarbeten uppdelas på ett sådant sätt att man får mot hustyp, utformning och utrustning bättre svarande belopp än för närvarande med ett likväl begränsat antal schabloner. Dessa fastställs enhetligt lika för alla företag och kan justeras i den mån t. ex. forskningsresultat ger anledning härtill bl. a. med hänsyn till bostadskonsumenternas efterf rågeinriktning. Omkostnaderna har i huvudsak fördelats på ytor och ytterväggar, dvs. enheter som dels är enkla att mäta och dels ej kan bli föremål för godtyckligt val. övriga enheter — också lätta att mäta — har ifråga om omkostnader endast påförts vad som bedömts vara marginella omkostnader, varigenom styrningseffekt så vitt möjligt undvikes. Skulle en icke önskvärd sådan likväl visa sig eller uppkomma kan beloppet för ifrågavarande enhet enkelt justeras inom systemets ram. 5. Låneunderlag och pantvärde beräknas enkelt — dock med önskad differentiering — med ledning av de enheter som ovan redovisats i punkt 1 till 4. 6. Poster utöver pantvärde vilka en lånsökande vill ange för att redovisa en produktionskostnad särskiljes åskådligt från låneunderlag och pantvärde men i anslutning till ett enhetligt system varigenom de bör bli lättare att bedöma för förmedlingsorgan och länsbostadsnämnd än för närvarande. Varje post som härvid behandlas blir renodlad, överskådlig och relativt liten. 7. Småhus och flerfamiljshus handlägges efter enhetliga grunder i en gemensam metod (möjliggöres genom under punkterna 1—6 ovan angivet enhetligt system) även om för vissa enheter olika belopp tillämpas: för låga hus — höga hus etc. Sistnämnda skillnader är funktionellt betingade och har till syfte endast att åstadkomma en från styrningseffekter befriad scha-

blonmässig anpassning av låneunderlaget. Övre gränsen — 90 m2 — för samband mellan yta och belåning vid småhus utgår. 8. Samband med kontoplaner och revisionsverksamhet underlättas genom en lämpligare uppdelning av olika enheter än enligt nuvarande system för låneunderlag och kostnadsredovisning i låneansökan. Härigenom underlättas styrelsens möjligheter att följa de faktiska kostnadsförhållandena. 9. Genom fastställelse av enheter enligt ovan samt beslut om nivåkoefficient för låneunderlag (som ersätter nuvarande basprisändringar) vinnes stor flexibilitet varigenom statsmakterna kan påverka byggandet i olika avseenden om så befinnes angeläget t. ex. med hänsyn till utvecklingen på bj'ggnadsmarknaden, kapitalmarknaden eller andra varierande situationer samtidigt som räknearbetet blir lättare vid koefficientändring än vid basprisändring. Synpunkter

på bostadsstyrelsens

förslag

Bostadsstyrelsen hade i september år 1963 utsänt ett preliminärt förslag avseende ny metod för yttrande till länsbostadsnämnderna samt till ett antal kommuner och vissa organisationer. I flera yttranden godtogs olika delar av målsättningen för förslaget och tillstyrktes detta. I andra framfördes kritiska synpunkter av olika slag. En del av dessa avsåg den av styrelsen uppställda begränsningen för förslaget, nämligen att bostadslånekungörelsen icke skulle behöva ändras. I åtskilliga avseenden var de framförda synpunkterna oförenliga. Detta gällde bl. a. behovet av nytt lånetakssystem, graden av schablonisering, lånetakets allmänna nivå, indexanknytningen, gemensamt lånetak för småhus och flerfamiljshus samt samordningen mellan lånetak, pantvärde och produktionskostnad. Beträffande styrningseffekterna anfördes såväl att den föreslagna metoden skulle få större sådana än tidigare bestämmelser som att den icke skulle få

233 sådana konsekvenser utan i stället befrämja valfrihet beträffande utformning och utrustning. Det hävdades även dels att den föreslagna metoden skulle innebära ett fjärmande från kostnadsverkligheten, dels att den skulle innebära ett närmande till denna. Vidare framhölls att det fanns för litet statistiskt och annat empiriskt material bakom förslaget och att det ej var tillräckligt utarbetat i detaljerna och ej tillräckligt prövat. Metoden sades även vara uppbyggd på antagna eller fiktiva värden. I en del yttranden framfördes farhågor beträffande dels ökad erforderlig arbetsinsats hos sökande, förmedlingsorgan och länsbostadsnämnder — framförallt u n d e r omställningsproceduren — dels möjligheterna för sökandena att klara blankettifyllandet. En del av den kritik som framfördes i dessa yttranden kom även till uttryck i en reservation mot bostadsstyrelsens beslut beträffande den nya metoden avgiven av ledamoten Törnquist. Han ansåg att metoden administrativt var alltför betungande och att varje utökning av administrativa göromål, som krävde teknikerinsatser, kunde få återverkningar på möjligheten att genomföra bostadsproduktionen i föresatt omfattning. I fråga om de bostadspolitiska konsekvenserna framhölls i reservationen att den uppbyggnad, som förslaget fått, innebärande en summering av schablonbelopp anknutna till byggnadsdelar, ofelbart skulle ge en påtaglig styrningseffekt. En viss sådan ansågs vara oundviklig vilken metod man än valde, men den av styrelsens majoritet förordade ansåg reservanten i särskilt hög grad innehålla styrningseffekter. Det var oundgängligen nödvändigt förhindra att beräkningsmetoder av ifrågavarande slag fick inverka på den bostadspolitiska målsättningen. Denna måste utformas under hänsynstagande till många

faktorer av social och ekonomisk natur och beslutas i parlamentarisk ordning. Relationen mellan produktionskostnad och kreditvärdemässigt bedömt pantvärde och låneunderlag var en politisk och inte en teknisk fråga. Det fanns också risker för att den föreslagna beräkningsmetoden skulle medföra en lånearkitektur av större omfattning än tidigare. Konsekvenserna för kostnadsnivån hade enligt reservanten inte belysts. Det var angeläget att en omläggning av systemet inte gjordes utan att konsekvenserna på kostnadssidan utreddes, och det måste klargöras i vad mån de huvudsakliga motiven för införandet av lånetaket hade varit — och alltjämt var — bärande. Herr Törnquist anförde i sin reservation avslutningsvis följande: Enligt min mening borde beräkningen av de statliga lånen med hänsyn till administrativa och bostadspolitiska konsekvenser göras väsentligt enklare än föreliggande förslag; med andra ord förordar jag ett nytt »lånetak». Detta förslag innebär dock icke att vi kan undvara en värderingsmetod för bestämning av produktionskostnad för det enskilda objektet. Även i detta avseende delar jag majoritetens uppfattning att nuvarande metod är bristfällig. Av inkomna yttranden att döma fyller emellertid inte förslaget de krav, som bör ställas på en sådan metod. Med hänsyn härtill vill jag uttala som min mening, att förslaget icke heller i denna del för närvarande bör genomföras och läggas till grund för en ändring av gällande bestämmelser. Arbetet med en ny värderingsmetod är brådskande och bör fullföljas utan tidsutdräkt. Kungl. Maj:ts beslut den 24 januari 1964 innebar vissa ändringar i förhållande till bostadsstyrelsens förslag. Sålunda slopades bl. a. den föreslagna ökade anpassningen av pantvärdet till skäliga kostnader liksom även den föreslagna regelbundna omprövningen av låneunderlagets totala nivå, varjämte

234 metoden i viss utsträckning förenklades. En sänkning av den föreslagna nivån genomfördes också. Slutligen infördes den begränsningen att högst 110 m 2 av våningsytan i småhus fick beaktas i låneunderlagsberäkningen. Genom Kungl. .Maj:ts beslut beaktades viss kritik mot förslaget, främst kravet på förenkling för att slippa det merarbete och den personalökning som eljest skulle varit erforderlig. Syftet med den av bostadsstyrelsen föreslagna metoden för ändring av låneunderlagets nivå tillgodosågs i viss mån genom den sedermera — Kungl. Maj:ts beslut den 9 oktober 1964 i— införda låneunderlagskoefficienten. Låneunderlag Låneunderlaget — dvs. underlaget för bestämningen av bostadslånets storlek — utgöres av summan av särskilda poster avseende mark och exploatering, grundläggning och grovplanering, byggnad, finplanering, vinterarbeten, kreditivkostnader efter färdigställandet och konstnärlig utsmyckning. De olika i beräkningen ingående beloppen och beräkningsmetoden i övrigt kan översiktligt beskrivas på följande sätt. 1. Mark- och exploateringskostnader beaktas med kommunvis fastställda schablonbelopp, för flerfamiljshus angivna i kronor per m 2 våningsyta och för småhus i kronor per hus. Småhustomterna indelas med hänsyn till sin storlek i tre klasser: mindre än 400 m 2 , 400—600 m 2 och större än 600 m 2 . Schablonbeloppen har beräknats med hänsyn till normala kostnader för marken och dess iordningställande för bebyggelse i ytterområden inom respektive kommun med där förekommande ordinär exploateringsstandard. 2. Kostnader för grundläggning och grovplanering, dvs. röjning, schaktning.

gjutning av grundplattor, dränering m.m., beäktas méd dels för hela riket gemensamma schablonbelopp p e r m 2 byggnadsyta olika för hus utan respektive med en eller flera källare, dels tillläggsbelopp som kan fastställas för varje kommun och som uttrycks i kronor per m2 våningsyta för flerfamiljshus och i kronor per hus för småhus. Genom tillläggsbeloppen kan ortens speciella grundläggningsförhållanden beaktas. 3. Beloppet för byggnadskostnader för bostäder utgör summan av belopp för bl. a. våningsyta, yta av översta bjälklag, ytterväggslängd och lägenhetstyper. Vidare görs tillägg för viss utrustning. Kungl. Maj:t h a r fastställt tre grundbelopp, nämligen 290 kronor per m 2 våningsyta, 180 kronor per löpmeter våningsyttervägg samt 12 400 kronor per lägenhet om tre rum, kök och badrum. Grundbeloppen, som avser ett hus uppfört i tre våningsplan med hel, gjuten källare och med lägenheter om tre rum, kök och badrum, ökas eller minskas i den mån så motiveras av avvikelser från de angivna förutsättningarna. Grundbeloppet för våningsyta h a r av bostadsstyrelsen spaltats upp i tre delar, varav en hänför sig till källaren, en till våningsytan samt en till översta bjälklaget och takkonstruktionen. Dessa tre s. k. delgrundbelopp kan i sin tur varieras alltefter konstruktionssätt, material eller hustyp. Så t. ex. uppgår beloppet för en gjuten källare i flerfamiljshus till 120 kronor per m 2 , medan det fölen murad källare i regel utgör 90 kronor per m 2 . För ett flerfamiljshus med bjälklag i brandsäkert utförande beräknas 220 kronor per m 2 våningsyta och för ett enfamiljshus 180 kronor per m 2 våningsyta. På motsvarande sätt varierar beloppen med konstruktionen av översta bjälklaget. Med utgångspunkt i det av Kungl.

235 Maj:t fastställda grundbeloppet för lägenhet h a r bostadsstyrelsen bestämt belopp för olika lägenhetstyper. Beloppen varierar efter lägenheternas rumsantal och deras utrustning med bad, w c och kokmöjlighet. Så beräknas t. ex. 8 300 kronor för en lägenhet om 1 rum, kokvrå och toalettrum med dusch och 16 550 kronor för 6 rum, kök, badrum samt toalettrum med dusch. F ö r småhus tas ej hänsyn till våningsytan i vad den överstiger 110 m 2 per lägenhet. I anslutning härtill h a r bostadsstyrelsen föreskrivit att ej heller biutrymmesyta överstigande 110 m 2 skall beaktas vid beräkningen. Grundläggningsyta och yta av översta bjälklag beaktas endast i den mån den är hänförlig till medräknad vånings- och biutrymmesyta. Med särskilda tilläggsbelopp beaktas kostnader för inredningsbar vind i småhus, brandsäkert avskild trappa i höghus, balkong, värmeproducerande anläggning, hiss, skyddsrum, extra värmeisolering, extra ljudisolering, hobbyrum, maskinella anordningar för ventilation, centralantenn, maskinell utrustning i tvättstuga avsedd för mer än två lägenheter, anordningar för tvätt och torkning för högst två lägenheter, badrumsyta utöver 4 m 2 , samt extra stor kyl- och frysutrustning. Beträffande det vid beräkning av beloppen använda tillvägagångssättet m. m. se sid. 239. 4. Beloppet för byggnadskostnader för lokaler som betjänar statligt belånat bostadsområde, dvs. närhetsbutiker, bank-, post- och bibliotekslokaler, smärre samlingslokaler, barnstugor, läkaroch tandläkarpraktik, hantverkslokaler, garage o. dyl., beräknas på i huvudsak samma sätt som för bostäderna. Som lägenhetspriser användes dock belopp utgörande produkten av lokalens yta och ett kvadratmeterpris som är olika

alltefter lokalens art. Tre lokalklasser förekommer vilka åsatts beloppen 400, 200 respektive 50 kronor p e r m 2 . Garage i småhus eller lokal inom normala biutrymmen i småhus åsättes icke lägenhetsbelopp. Vissa speciella tillägg finns för skyltfönster och entrépartier, kylrum och kassavalv samt hög våningshöjd. Bilplatser behandlas i lånehänseende som lokaler. För öppna bilplatser eller uppställningsplatser u n d e r skärmtak har dock fastställts särskilda styckebelopp. 5. Beloppet för vinterkostnader beräknas schablonmässigt med hänsyn till tidpunkt för igångsättning, färdigställande, var i landet huset är beläget, husets storlek m. fl. omständigheter. Sålunda framräknat belopp täckes i fråga om flerfamiljshus delvis av det s. k. vinterbidraget och delvis genom motsvarande ökning av låneunderlaget (vintertillägg) samt beträffande småhus i sin helhet av detta bidrag. 6. Tillägg får också göras för vissa andra kostnader, dock inte n ä r fråga är om småhus som inte ingår i gruppbebyggelse. Sålunda får kostnader för finplanering av tomten — iordningställande av körvägar, gångvägar, planteringar, lekplatser m. m. — beaktas genom ett särskilt tillägg. Tillägget uppgår för flerfamiljshus dels . till 8 kronor per m 2 tomtyta, dels efter prövning till högst 4 kronor per m 2 våningsyta. För småhusen utgår 1 000 kronor p e r hus och, efter prövning, ytterligare högst 1 000 kronor per hus. Om byggnadskreditivet inte har kunnat utbytas mot underliggande kredit när byggnadsföretaget är färdigställt, får merkostnaderna under de tio första månaderna därefter medräknas. För konstnärlig utsmyckning får tilllägg göras med belopp som motsvarar högst 6 kronor p e r m 2 våningsyta.

236 7. Koefficienter. Schablonbeloppet för grundläggnings- och grovplaneringskostnader multipliceras med tillämplig låneunderlagskoefficient. Summan av de u n d e r punkterna 3—6 angivna beloppen, med undantag av belopp för konstnärlig utsmyckning, multipliceras med tillämpliga orts- och låneunderlagskoefficienter. Ortskoefficienten, som fastställs av bostadsstyrelsen, avser att anpassa beloppen till förekommande skillnader mellan olika orter i fråga om materialpriser och löner. Beträffande låneunderlagskoefficient se sid. 239. 8. Nedsättning av låneunderlag. Från belopp beräknat enligt punkterna 1— 7 skall, när det är fråga om hus som byggs på m a r k upplåten med tomträtt, dras värdet av marken. Detta värde beräknas i regel genom kapitalisering av tomträttsavgälden efter den för avgäldsberäkningen gällande räntesatsen. Om bostadsmiljön, lägenheternas utrustning eller byggnadens kvalitet i övrigt kommer att bli av lägre standard än normalt, skall låneunderlaget minskas med hänsyn härtill. Ett särskilt skäl för en reducering föreligger om kostnaderna för marken och dess exploatering är icke oväsentligt lägre än de lör kommunen fastställda schablonbeloppen, vilket kan vara fallet inom en kommuns glesbygdsområden. En befarad för låg framtida avkastning av huset kan även föranleda nedsättning av låneunderlaget. Pantvärde Pantvärdet — som bestämmer bostadslånets läge i förmånsrättshänseende — kan överstiga låneunderlaget med värdet av mark, byggnad eller annan nyttighet, som inte beaktats vid beräkning av låneunderlaget. Pantvärdet får dock inte fastställas till högre belopp än att inteckning inom 100 procent av pantvär-

det kan antas utgöra tillfredsställande säkerhet för bostadslånet. Till låneunderlaget må göras bl. a. följande tilllägg att ingå i pantvärdet. 1. Tillägg för lokaler som inte har kunnat medräknas i låneunderlaget, därför att de inte betjänar bostäder — t. ex. kontor — eller inte enbart betjänar det aktuella bostadsområdet. 2. Läges- och standardtillägg som anges i kronor p e r m 2 våningsyta för flerfamiljshus och i kronor p e r hus för småhus. Sådant tillägg kan fastställas för område av särskilt högt värde med hänsyn till gott läge, låg bebyggelsetäthet eller hög gatustandard. Genom detta tillägg kan täckning erhållas för vissa kostnader, som inte h a r beaktats i schablonbeloppen för mark- och exploateringskostnader. 3. Saneringstillägg vilket motsvarar de extra kostnader som visas ha uppkommit till följd av trång arbetsplats, förstärkning mot angränsande byggnader eller gata, speciell utformning av byggnaden på grund av miljökrav, evakuering och förefintlig icke saneringsmogen bebyggelse (inkl. rivningskostn a d ) . Saneringstillägg kan endast komma i fråga för flerfamiljshus och dess storlek är beroende av dessa kostnaders storlek i det enskilda ärendet men får inte överstiga 40 kronor p e r m 2 våningsyta. Produktionskostnad I skilda sammanhang inom bostadslångivningens ram erfordras en prövning av uppgivna produktionskostnader respektive en beräkning av dessa. Från och med den 1 januari 1966 sker detta enligt en av bostadsstyrelsen fastställd metod, som av styrelsen presenterats på följande sätt. Låneunderlag och p a n t v ä r d e b e r ä k n a s såsom s u m m a n av schablonbelopp och S3"ftar till anpassning av bostadslånet till

237 kostnad inom en begränsad utförandeoch utrustningsstandard och till relativt sett lika stor belåning av olika hus- och lägenhetstyper. Vid beräkningen av produktionskostnaden beaktas i det enskilda ärendet förefintlig kvalitets- och funktionsmässig standard utöver den som kan tillgodoses vid bestämmande av lånets storlek och dess placering. Även beräkningen av produktionskostnaden utföres i huvudsak på grundval av schablonmässigt bestämda belopp. Härigenom nås ej — och åsyftas ej heller — ett fullständigt beaktande av alla på produktionskostnaden inverkande faktorer utan snarare erhålles underlag för en skälighetsbedömning genom förmedlingsorganet och länsbostadsnämnden av en av lånsökanden uppgiven produktionskostnad. För samtliga låneärenden gäller att bostadslån ej må beviljas om kostnaderna för byggnadsföretaget prövas vara oskäligt höga. Enligt styrelsens anvisningar anses detta inte vara fallet om de uppgivna kostnaderna obetydligt överstiger den enligt styrelsens metod beräknade produktionskostnaden. Denna prövning må — där så befinnes lämpligt — göras i form av en erfarenhetsmässig bedömning. Beslut om avslag måste dock grundas på en beräkning. Beträffande vissa bostadsrättsföreningar, t. ex. där föreningen förvärvat marken med förbehåll för säljaren att utföra byggnadsföretaget, gäller som villkor för lån att produktionskostnaden ej får överstiga av länsbostadsnämnden godkänt belopp beräknat i enlighet med nämnda metod. För enskilda företag för vilka maximihyra skall fastställas — i lägenheter räknat för närvarande ca 20 procent av samtliga företag — skall kapitalkostnaderna och vissa driftkostnader framräknas på grundval av den sålunda beräknade produktionskostnaden. I samband med att en köpare av en statsbelånad fastighet önskar överta lånet skall vederlaget prövas och i fråga om gruppbyggt småhus köpeskillingen

fastställas med utgångspunkt i denna kostnad. Metoden kan i anslutning till bostadsstyrelsens anvisningar översiktligt beskrivas på följande sätt. 1. Kostnaderna för mark och exploatering samt grundläggning och grovplanering utgöres i regel av de därpå belöpande delarna av pantvärdet. Schablonbeloppet för grundläggning och grovplanering omräknas med en s. k. värderingskoefficient. 1 Härtill må dock läggas belopp för kostnader, uppkomna genom lokala avvikelser från de för kommunen fastställda schablonbeloppen, under förutsättning att kostnadsökningen kan anses rimlig med hänsyn till stads- eller byggnadsplanens intentioner i vad avser s t a n d a r d och att exploateringsarbetena kan anses ha bedrivits rationellt. Förmedlingsorganet skall bestyrka kostnadernas förefintlighet och uttala sig i frågan om deras rimlighet. Om förmedlingsorganet finner skäl föreligga må för lokaler i produktionskostnaden inräknas belopp, som avviker från motsvarande belopp för bostäder. 2. Beträffande kostnader för byggnad må till därå belöpande del av låneunderlag — jämte i förekommande fall pantvärdestillägg och sådana belopp för vånings- och biutrymmesyta m. m. i småhus över 110 m 2 som ej ingår i låneunderlaget — göras tillägg av följande art. a) Den utförande- och utrustningsstandard som tillgodoses vid beräkning av låneunderlag är av en antagen normal kvalitet och omfattning och finnes översiktligt exemplifierad i form av s. k. utgångsstandard i en bilaga till bostadsstyrelsens anvisningar. Funktionsmässigt likvärdiga utföranden föranleder ej särskilt tillägg. F ö r tillkom1

Beträffande värderingskoefficient se sid. 239.

238 mande inredning och utrustning däremot, ävensom för vissa avvikelser beträffande stomme göres i förekommande fall tillägg med av bostadsstyrelsen fastställda belopp. Erhållet belopp omräknas med värderingskoefficient. F ö r annan inredning eller utrustning än den för vilken särskilda belopp fastställts må tillägg göras endast i den mån dels ifrågavarande inredning eller utrustning kan antagas regelmässigt och på längre sikt komma till nytta för de boende och dels det bedömes såsom ekonomiskt fördelaktigt att förse huset med densamma redan vid husets uppförande. Här avsett tillägg skall motsvara redovisad nettokostnad jämte ytterligare 10 procent härav, avseende andel i centraladministration och byggplatskostnader. b) F ö r konstruktioner och utföranden som föranletts av byggnadens särskilda ändamål, belägenhet eller beskaffenhet må tillägg härjämte göras i av bostadsstyrelsen angivna fall med belopp motsvarande av sökanden redovisade kostnader, varvid 10 procent som andel i centraladministration och byggplatskostnader jämväl må inräknas. c) Tillägg må ytterligare göras med tillhopa högst 2 procent för s. k. pluskvaliteter, t. ex. högklassig målning, åtgärder för förbättrad ljudisolering, speciella effekter i utvändig puts eller färgbehandling, speciell inredning och utrustning inom entréer och trapphus i flerfamiljshus, högklassiga tapeter och beslag, högklassig golvbeläggning och skåpinredning. d) Avrundning må, såvitt gäller bostäder, göras med 2 procent, om den rådande upphandlingssituationen eller liknande omständigheter föranleder därtill; dock att för småhus, belägna i Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och Malmö-Lundområdet avrundning må göras med ett något högre procenttal.

För lokaler må i produktionskostnaden avrundning göras med högre p r o centtal än det för bostäder medgivna, om sökanden bestyrker att den därigenom uppkommande totala produktionskostnaden för lokaler är förräntningsbar. e) Finnes ej erforderligt antal byggnadsarbetare bosatta inom orten, då byggnadsföretaget genomföres, må i produktionskostnaden inräknas genom kollektivavtal bestämda och utbetalade belopp för traktamenten samt för reseersättning utöver belopp motsvarande halvt traktamente. 3. F ö r bilplatser utgöres den beräknade produktionskostnaden i regel av dess del av låneunderlaget jämte pantvärdestillägg. Beloppet omräknas med värderingskoefficient. Såvitt gäller bilplatser avsedda för flerfamiljshus eller bestående i gemensam anläggning för ett flertal småhus, må dock tillägg göras för uppkomna överkostnader, i den mån de på sannolika skäl kan antagas komma att förräntas. 4. Såvitt gäller vinterkostnåder för flerfamiljshus utgöres produktionskostnaden av i låneunderlaget ingående belopp avseende vintertillägg. Beloppet omräknas med värderingskoefficient. För särskilt sträng vinter må i samband med slutligt beslut tillägg härjämte göras med skäligt belopp, dock högst motsvarande 30 procent av summan av vintertillägg och vinterbidrag. F ö r småhus inräknas ej kostnad för vinterarbeten, därest vinterbidrag beviljas, dock att, om särskilt sträng vinter föreligger, må beaktas kostnad motsvarande högst 30 procent av bidraget. Även för småhus, för vilka vinterbidrag ej h a r kunnat utgå, kan under vissa förutsättningar tillägg få göras för vinterkostnader. 5. Kostnaderna för finplanering utgöres av därå belöpande del av låneunderlaget. Beloppet omräknas med värde-

239 ringskoefficient. Såvitt gäller småhus må härtill läggas belopp som inrymmes inom total kostnad för finplanering om högst dels 8 kr/m 2 tomtyta, dels 4 kr/m 2 våningsyta, likaledes omräknat med värderingskoefficient, u n d e r förutsättning att vidtagna åtgärder och kostnaderna härför bedömes rimliga med hänsyn till tomtens beskaffenhet och det ur miljömässiga synpunkter u p p n å d d a resultatet. I samband med slutligt beslut må härjämte undantagsvis tillägg göras med det ytterligare belopp, som prövas skäligt. 6. Såvitt gäller kostnaderna för byggnadskredit efter färdigställandet, sanering och konstnärlig utsmyckning utgör de h ä r p å belöpande delarna av låneunderlaget utan ytterligare åtgärder delar av den beräknade produktionskostnaden.

rymmet. (Den andra hälften är hänförd till de utrymmen som finns på väggens andra sida.) För en lägenhet med normalt stora utrymmen har kostnaden för nämnda väggar inräknats med ca hälften i belopp lör lägenhet och ca hälften i belopp för våningsyta. Övriga innerväggskostnader, som främst kan betecknas som kostnader för bärande funktion, har jämte kostnader för bärande del i yttervägg befunnits i stort sett ytproportionella och har inräknats i belopp för våningsyta. Ytterväggens härefter återstående kostnader har uppdelats i särskilda belopp för meter yttervägg samt för meter extra värmeisolering. Dessa och andra fördelningar ävensom en detaljerad beskrivning av de inredningsoch utrustningsdetaljer som ligger till grund för lägenhetsbeloppen finns redovisade såsom s. k. utgångsstandard. Härigenom kan större avvikelser ifråga om standard och utrustning konstateras och priset härför också med ledning av förteckningar i anvisningarna i regel fastställas och därefter inräknas i produktionskostnaden.

Exkurs om tillvägagångssättet vid beräkning av fastställda schablonbelopp De i låneunderlaget ingående schablonbeloppen har erhållits genom summering av beräknade belopp för olika byggnadsdelar och ökade med procentuella påslag för s. k. gemensamma kostnader. För att nå en allmängiltighet har beräkningen av schablonbeloppen baserats på förutsättningar som kan karakteriseras som genomsnittliga. De i olika belopp ingående delposterna är beskrivna i en bilaga till bostadsstyrelsens anvisningar. För att undvika mätning av alltför många byggnadsdelar har kostnaderna för vissa av dem fördelats på andra sådana delar. Även principerna härför finns redovisade. Som exempel kan nämnas följande. För att slippa mäta längden av bärande respektive icke bärande ytterväggar, lägenhetsskiljande bärande respektive icke bärande väggar och övriga bärande och icke bärande väggar och pelare — vilket bl. a. torde kräva mycket detaljerade anvisningar — har kostnaden för väggarna fördelats sålunda. Varje utrymme har antagits vara begränsat av väggar till en kostnad motsvarande hälften av den kostnad som beräknats uppstå om en icke bärande innervägg omger ut-

Låneunderlagskoefficienter

och

värderings-

De i metoderna för beräkning av låneunderlag och produktionskostnad angivna beloppen avser kostnadsläget i januari 1963. För att få en tidsanpassning omräknas vissa belopp i låneunderlagsberäkningen med en låneunderlagskoefficient medan samma belopp vid beräkning av produktionskostnad i stället omräknas med en värderingskoefficient. Låneunderlagskoefficienten, som fastställes av Kungl. Maj:t, avser att reglera låneunderlagets och pantvärdets nivå, då inträffade kostnadsändringar eller a n d r a skäl så motiverar. Den tilllämpliga koefficienten är p å sätt som framgår av tablån överst å sid. 240 beroende på tiden för påbörjandet. Till grund för besluten om höjning av låneunderlagskoefficienten h a r bl. a. legat vissa undersökningar avseende förhållandet mellan pantvärde och produktionskostnader i preliminära beslut

240 Tid för påbörjandet av de egentliga byggnadsarbetena: 1/1—30/6 1964 1/7—31/12 1964 1/1—30/6 1965 1/7 1965—

närmast nettoresultatet av vissa prisoch kostnadsändringar som ej avspeglas i byggnadskostnadsindex. 1,00 1,06 1,11 1,13

om bostadslån. Se härom sid. 254. Värderingskoefficienten, som tillämpas vid beräkningen av produktionskostnad, fastställes för varje månad av bostadsstyrelsen. Hittills fastställda koefficienter för januari och juli månader är följande. 1963 januari 1963 juli 1964 januari 1964 juli 1965 januari 1965 juli 1966 januari

1,000 1,022 1,028 1,056 1,080 1,110 1,126

Ytgränserna

för

småhus

F ö r det statliga kreditstödet till småhus gäller två inskränkningar, som icke ber ö r kreditstödet till flerfamiljshus. Den ena avser lägenhetsytan som i fråga om småhus vilka skall bebos av låntagaren i regel icke får överskrida 125 m 2 . Den andra avser våningsytan som vid beräkningen av låneunderlaget icke beaktas i den mån den överstiger 110 m 2 . Sistnämnda inskränkning gäller alla småhus.

Ytgräns som villkor för lån

Vid behandling av ärende, vari endast ett beslut skall meddelas, och vid ansökan om preliminärt beslut göres omräkning med den koefficient som senast trätt i kraft vid beräkningstillfället eller — vid entreprenadförfarande — närmast ansluter sig till anbudens tidsangivelse. 1 I samband med det slutliga beslutet skall omräkning göras med koefficient, som utgör medeltalet av de koefficienter som fastställts under tiden från påbörjandet av de egentliga byggnadsarbetena till inflyttning. Härigenom beaktas schablonmässigt det genomsnittliga kostnadsläget under byggnadstiden. Beräkningen av värderingskoefficienten utgår från byggnadskostnadsindex för flerfamiljshus, varefter avdrag göres för effekten av en antagen rationalisering. Detta avdrag h a r hittills (åren 1963—1965) varit 0,1 procent per månad, vilket ungefär motsvarar det avdrag som tillämpats vid framräkning av bostadsstyrelsens tidigare använda »värderingsindex». Det som i detta sammanhang benämnes rationalisering är

Gällande bestämmelser Bostadslån till nybyggnad av sådana småhus, som skall bebos av låntagaren må där ej särskilda skäl föranleder till annat beviljas endast under förutsättning att huset icke innehåller bostadslägenhet med en yta, överstigande 125 m2. Enligt Kungl. Maj:ts tillämpningsföreskrifter till bostadslånekungörelsen kan undantag från denna bestämmelse medgivas om sökanden prövas ha behov av större lägenhet samt detta betingas av att sökanden h a r stort hushåll, att medlem av hushållet är invalid eller eljest i behov av särskild vård, att hushållsmedlem i anledning av förvärvsverksamhet eller offentligt uppdrag behöver särskilt arbetsrum i lägenheten eller att lägenheten är avsedd till bostad åt lantbrukare. Enligt bostadssty1

Vid beviljande av lån till flerfamiljshus samt sådana småhus, som ej skall bebos av sökanden, skall först meddelas preliminärt beslut och efter företagets färdigställande slutligt beslut. För småhus, som skall bebos av sökanden, meddelas sålunda endast ett beslut.

241 relsens anvisningar må lån ej beviljas för tillbyggnad under andra förutsättningar såvitt avser lägenhetsytan än de som gäller för nybyggnad, dock att maximiytan må överskridas jämväl där det är påkallat av plantekniska skäl. Däremot möter ej hinder beträffande ett med statligt lån finansierat hus att göra en sådan tillbyggnad som ökar husets lägenhetsyta till över 125 m 2 , om finansieringen av tillbyggnaden sker på annat sätt än genom statslån och husets kreditvärde icke försämras genom åtgärden. Frågans tidigare behandling De genom riksdagens principbeslut år 1947 fastställda villkoren för det nya egnahemslånet innebar bl. a. att lån med kapitalsubvention inte skulle utgå vid större lägenhetsyta än 120 m 2 . Detta innebar en anknytning till gällande praxis vid beviljandet av tertiärlån till enfamiljshus. Någon begränsning av ytan som villkor för lån utan kapitalsubvention (med en övre lånegräns på 75 procent) fastställdes inte. Genom beslut år 1948 preciserades ytangivelsen till att gälla husets bottenyta, vars maximala storlek fastställdes till 100 m 2 i fråga om enplanshus och till 80 respektive 60 m 2 för hus i IV2 plan och 2 plan. År 1951 sänktes dessa maximiytor för hus i 1, IV2 och 2 plan till respektive 90, 65 och 55 m 2 . Samtidigt bortföll möjligheten till belåning av större hus utan kapitalsubvention. Minskningen av maximiytorna angavs som en tillfällig åtgärd, motiverad av den pågående byggnadskostnadsstegringen samt behovet av att vid en given ram för bostadsbyggandet öka lägenhetstillskottet. Så snart ökade förutsättningar för produktionen av större egnahem förelåg, borde frågan om maximiytorna ånyo upptagas till prövning. I anslutning till detta uttalande och med hänvisning till det 16—614609

förbättrade läget på byggnadsmarknaden beslöts år 1953 en ökning av maximiytorna (bottenytorna) till 100, 70 och 60 m 2 för hus i respektive 1, IV2 och 2 plan. Genom beslut år 1954 fastställdes maximiytan till 125 m 2 total lägenhetsyta. Ändringen av beräkningsgrunden, bl. a. övergång från bottenyta till lägenhetsyta, motiverades med den ökade smidighet i tillämpningen som därmed vanns. Tidigare regler hade enligt bostadsstyrelsen medfört dels svårbedömda tolkningsfrågor, dels åtskilliga gränsfall. I statsverkspropositionen år 1960 anmäldes ett av bostadsstyrelsen framlagt förslag om slopandet av bestämmelsen om maximiyta. Förslaget motiverades med svårigheterna att upprätthålla en rättvis tillämpning av bestämmelsen och med att för det helt dominerande flertalet av nya egnahem storleken begränsades redan genom gällande lånetak. Departementschefen erinrade om att ifrågavarande lånevillkor motiverats av att med egnahemslånet var förbundna avsevärda subventioner i form av låg ränta på det statliga lånet, ränte- och amorteringsfrihet beträffande 4 000 kronor av lånet samt ränteeftergift, vilka låneförmåner ansetts böra i första hand förbehållas dem som väljer ett hus av ordinär storlek. Om den räntefria stående delen enligt föreliggande förslag skulle slopas så blev ändock, så länge dåvarande ränteläge bestod, de med det statliga lånet förknippade förmånerna betydande. Det syntes därför tveksamt, huruvida de som uppförde stora egnahem och fick förutsättas ha god ekonomi skulle komma i åtnjutande av de förmåner egnahemslånet erbjöd. Vad bostadsstyrelsen anfört beträffande svårigheterna att rättvist tillämpa bestämmelsen om maximiyta talade visserligen för att bestämmelsen slopades. Emeller-

242 tid var inte departementschefen beredd att då tillstyrka styrelsens förslag. Innan förslaget godtogs, borde undersökas huruvida syftet med föreskriften kunde tillgodoses på ett enklare sätt genom att vissa ändringar företogs i villkoren för egnahemslån. Statsutskottet (utlåtande n r 50), som i likhet med departementschefen funnit vissa skäl tala för att bestämmelsen i fråga slopades, hade särskilt fäst sig vid de av bostadsstyrelsen påtalade svårigheterna att vid tillämpning av bestämmelsen finna en rättvis bedömningsgrund. Så länge staten lämnade betydande subventioner till småhusbyggandet var det emellertid inte utan vidare givet, att det statliga stödet borde kunna utgå till hur stora hus som helst. Flertalet av dem, som uppförde hus med en yta avsevärt överstigande 125 m 2 , torde inte vara beroende av det statliga stödet. På anförda skäl förklarade sig utskottet dela departementschefens uppfattning att ifrågavarande lånebestämmelser borde bibehållas tills vidare men förordade en jämkning av föreskrifterna beträffande undantag från huvudregeln om en lägenhetsyta av högst 125 m 2 . Statsutskottets uttalande godkändes av riksdagen. Av bostadspolitiska organisationskommittén och av bostadsstyrelsen framlagda förslag om slopande av storleksgränsen för egnahem ansåg sig departementschefen icke kunna tillstyrka i statsverkspropositionen till 1962 års riksdag. I anledning härav föreslogs i en fyrpartimotion att bestämmelsen om maximiyta slopades varvid bl. a. hänvisades till vad bostadsstyrelsen anfört i frågan. Decentraliseringen av den tekniska granskningen ställde krav på regler, som möjliggjorde för de många lokala granskarna att uppnå så likartade bedömningsresultat som möjligt. Försök som

gjorts att tillämpa enkla regler vid denna bedömning hade frestat till »belåningsarkitektur», dvs. medvetet utnyttjande av kryphål i bestämmelserna, och även lett till från miljömässiga synpunkter olämpliga konsekvenser i fråga om husens utformning. Den uppmjukning av bestämmelsen, som tillämpats efter den 1 juli 1960, hade icke medfört den avsedda enkelheten och enhetligheten i bedömningen. De föreslagna nya lånebestämmelserna syftade till att uppnå så likartade villkor som möjligt för belåningen av de olika hustyperna. Om ett radhus, kedjehus eller friliggande egnahem belånas med tertiärlån, måste förekomsten av en storleksgräns som gäller enbart för egnahemmet framstå som opåkallad. Det väsentligaste skälet mot en storleksgräns var emellertid att det visat sig omöjligt att åstadkomma enkla och entydiga regler. Enligt statsutskottet (utlåtande nr 46) talade vad bostadsstyrelsen anfört om maximiregelns effekt för att regeln utmönstrades ur lånebestämmelserna, liksom även önskvärdheten att u p p n å fullständigare likformighet för flerfamiljshus och småhus i fråga om lånevillkoren. Utskottet erinrade vidare om att värdet av de subventioner, som de boende tillfördes genom statslånen, begränsades av bestämmelserna om högsta belåningsvärde. Låntagare som u p p förde hus med större bostadsyta än 125 m 2 fick på grund därav inte större subventioner än andra. Utskottet förordade därför att bestämmelsen om maximiyta för lägenhet i småhus skulle utgå. Riksdagen beslöt dock i enlighet med departementschefens förslag. Dittills hade ytmaximeringen gällt alla småhus som belånades enligt egnahemslånekungörelsen, dvs. av låntagaren ägda och bebodda småhus samt av kommun — och företagare jämställda

243 med kommun — ägda småhus för uthyrning. F ö r sådana rad- och kedjehus i bostadsrättsform eller avsedda att uthyras, som belånades enligt tertiärlånekungörelsen, gällde liksom för flerfamiljshus ingen ytmaximering. Genom den av 1962 års riksdag beslutade gemensamma kungörelsen för lån till flerfamiljshus och småhus (bostadslånekungörelsen) blev de för tertiärlånen gällande reglerna beträffande lån till flerfamiljshus även tillämpliga på småhus avsedda att uthyras eller upplåtas med bostadsrätt. Den nya kungörelsen innebar att den övre lånegränsen för egnahemslån (90 procent) och ytmaximeringen. endast blev tillämpliga för småhus, avsedda att bebos av låntagaren. I motioner till 1963 års riksdag föreslogs ånyo att storleksgränsen skulle slopas. Motionsyrkandet tillstyrktes av statsutskottet (utlåtande nr 42), som icke fann skäl inta ändrad ståndpunkt i frågan, men avslogs av riksdagen. Även vid 196b års riksdag framfördes i motioner förslag att bestämmelsen skulle slopas. Statsutskottet (utlåtande n r 42) erinrade då om frågans riksdagsbehandling de två senaste åren och fann det ändamålsenligt att den prövades av bostadspolitiska kommittén. Riksdagen beslöt i enlighet härmed. Ytgräns vid beräkning av låneunderlag

Gällande bestämmelser De regler för beräkning av låneunderlag, som gäller från och med år 1964, är enhetliga för alla former av småhusbyggande. De avser sålunda även småhus som icke bebos av låntagaren, dvs. hus som uthyres eller upplåtes med bostadsrätt. Enligt dessa regler beaktas vid beräkningen av låneunderlag för småhus icke våningsyta utöver 110 m 2 . Förutom våningsytan är även häremot sva-

rande biutrymmesytor, grundläggningsyta och yta av översta bjälklag på visst sätt maximerade i beräkningen av låneunderlaget.

Frågans tidigare

behandling

Före lånetakets införande år 1956 fanns ingen begränsning med hänsyn till husets storlek av belåningsvärdet och därmed av statslånets storlek. De belopp (lånetak) varigenom belåningsvärdena maximerades svarade i praktiken mot kostnaderna för ett friliggande småhus på ca 70 m 2 eller ett något större radhus. Med giltighet fr. o. m. år 1962 gjordes vissa jämkningar av bestämmelserna om lånetaket för småhus. I sitt förslag till dessa framhöll bostadsstyrelsen att lånetaken för småhus och för flerfamiljshus borde stå i ett sådant inbördes förhållande att produktionsinriktningen ej påverkades. Av detta följde enligt styrelsen att belåningsvärdena borde i möjligaste mån vara kostnadsanpassade. Storleks- och hustypskillnader skulle beaktas genom en »justeringskoefficient». Dess storlek hade i förslaget valts på sådant sätt att basvärdet för normalhuset, som var ett 70 m 2 enplans trähus med källare, på s. k. O-ort ökades med 300 kronor för varje kvadratmeter som bostadsytan översteg 70 m2 upp till 85 m 2 . Mellan 85 m 2 och 100 m 2 ökades basvärdet med 200 kr/m 2 samt mellan 100 m 2 och 115 m 2 med 100 kr/m 2 . Detta förslag innebar att belåningsvärdet relativt sett minskade i förhållande till produktionskostnaderna vid en ökning av ytan upp till 115 m 2 och att det för hus med yta därutöver var konstant. För andra hustyper än normaltypen hade bostadsytan först omräknats på visst sätt till bostadsyta i normaltypen (ur kostnadssynpunkt ekvivalent bostadsyta), varefter koefficienternas stor-

244 lek bestänits så att de blev lika för hus med samma ekvivalenta bostadsyta. Enligt Kungl. Maj:ts beslut blev differentiering med hänsyn till ytvariationer något mindre än enligt styrelsens förslag. I praktiken medförde de nya reglerna att för enplanshus med källare bostadsyta mellan 70 och 90 m 2 beaktades med ca 320 kronor per m 2 . Reglerna innebar att belåningsvärdena blev maximerade vid de bostadsytor som för olika hustyper anges i följande tablå. 90 m2 för 1-planshus med källare 103 m2 » » utan källare 81 m2 » i med inredningsbar vind och med källare 92 m2 » » med inredningsbar vind och utan källare 98 m2 » övriga hus ( 1 % och 2-plans) med källare 107 m2 » » » (1Y2 och 2-plans) utan källare Den från och med år 1964 gällande gränsen på 110 m2 våningsyta motsvarar drygt 100 m 2 bostadsyta. Frågor i samband med storlekskontrollen av ytan

Skillnader i uppmätningsreglerna Beräkningen av låneunderlaget — som är avgörande för lånets storlek — sker med utgångspunkt i bl. a. husets våningsyta (vy), dvs. i princip den yta som begränsas av omgivande ytterväggars utsidor. Bestämmelsen om viss maximiyta som villkor för att lån över huvud skall kunna beviljas är däremot knuten till husets på visst sätt beräknade invändiga yta, lägenhetsytan (ly). De härför erforderliga, olika mätningsreglerna innebär för såväl lånsökande, förmedlingsorgan som länsbostadsnämnd ett komplicerat merarbete. Att olika ytbegrepp användes är huvudsakligen funktionellt betingat. Den i samband med 125 m 2 -regeln använda

lägenhetsytan är ett mått på »nyttiga» ytor med kvalificerad belägenhet i huskroppen. Vid låneunderlagsberäkningar användes våningsytan därför att den dels är lättare att mäta (husets utvändiga mått kan i regel begagnas), dels ur kostnadsberäkningssynpunkt visat sig lämpligare och mera rättvisande än lägenhetsyta. Vid kontrollen av att 125 m 2 -gränsen ej överskrides måste hänsyn tagas till vissa för låneunderlaget icke kvalificerade ytor, t. ex. helt oinredd vind eller visst källarutrymme med sådant läge och av sådan storlek att de utan svårighet kan inredas till bostadsutrymmen. Bedömningen av om en sådan »överyta» skall anses föreligga h a r visat sig vara särskilt besvärlig om huset h a r källarplanet helt eller delvis ovan mark. Genom att den tekniska granskningen, som bl. a. syftar till att kontrollera storleken, i allt större utsträckning utflyttats till förmedlingsorganen ökas givetvis risken för oenhetlighet vid denna bedömning. Belåningsarkitektur Om ett hus kommit upp i den storlek som ger maximal belåning, dvs. 110 m 2 vy (drygt 100 m 2 l y ) , h a r låntagaren inte längre intresse för lånets del att ytterligare ytor tillräknas projektet. Han har däremot anledning bevaka att eventuella överytor inte omöjliggör för honom att få lån till följd av bestämmelsen om maximiyta. Han kan då frestas att arrangera de tillkommande ytorna så att de inte framstår som beräkningsbara i samband med ytkontrollen. Exempel på sådana mer eller mindre avsiktliga arrangemang är speciella takverkskonstruktioner, markplanering så att golvet i vissa rum kommer u n d e r omgivande marks nivå, sidobyggnader i form av faktiskt inredningsbara förrådsutrymmen etc. I många fall är det en

245 enkel sak att, n ä r lånet utanordnats, utveckla dessa »dolda» överytor till kvalificerade bostadsytor. Speciella

problem

vid

typhus

Ett argument mot ytmaximeringen — 125 m 2 -regeln — som ökat i styrka h a r sitt ursprung i den tilltagande industriella tillverkningen av typhus som syftar till att genom rationella produktionsmetoder och standardiserat utförande minska arbetskraftsåtgången och få ner kostnaden. En nödvändig förutsättning för en sådan tillverkning är stark variantbegränsning. Samtidigt måste emellertid en typhusfabrikant inom rimliga gränser kunna tillgodose kundernas varierande önskemål och krav betingade av tomtens förutsättningar, familjernas ekonomi, storlek etc. En påtaglig strävan från småhusfabrikanthåll är därför att försöka få fram ett mindre antal stamtyper som sedan kan varieras på olika sätt. Variationen kan exempelvis bestå i att yttertak ges lutningen 27° (endast förrådsvind) eller 35° (vinden blir inredningsbar). En och samma stamtyp kan på detta sätt få mycket olika ytstorlek. Sålunda kan exempelvis en källarlös bostadstyp ökas från 105 m 2 till 157 m 2 bostadsyta, n ä r taklutningen ändras från 27° till 35°. Kostnadsökningen kan däremot bli relativt obetydlig. Inte minst gäller detta vid sådana typer som dels h a r exakt samma bottenyta oavsett om trappan leder till enbart förrådsvind eller till vind som kan inredas, dels redan genom bjälklagets konstruktiva utformning h a r helt färdigt vindsgolv. Särskilt källarlösa hustyper med inredningsbar vind kan således lätt komma i konflikt med 125 m 2 -regeln, vilket kan få till följd att en god och i en rationellt upplagd serie ingående hustyp måste slopas och annan typ i stället väljas. Maximiregeln kan därigenom

tvinga typhusfabrikanter att hålla ett större typsortiment med ökade kostnader som följd. Liknande svårigheter uppstår då en i normalutförande godtagbar typ med källare placeras i sluttande terräng. Utan egentlig kostnadsökning kan då ett eller flera källarutrymmen få en så god placering och standard att de måste inräknas i lägenhetsytan, varigenom storleksgränsen passeras och låneärendet måste avslås. Genom de ökade ytkrav för olika rum som under regelns tillämpningstid gjort sig gällande ävensom genom de ytökningar som blir en följd av modulprojektering kan numera ibland icke samma rumsantal som förut rymmas inom 125 m 2 . Exempel på detaljer i anvisningarna samt deras konsekvenser Den enligt texten i bostadslånekungörelsen till synes enkla bestämmelsen om en största lägenhetsyta av 125 m2 som villkor för lån har, som delvis redan framgått, måst förses med omfattande anvisningar och preciseringar för att förh i n d r a ett alltför lätt kringgående av densamma. Några ytterligare exempel härpå belyser svårigheterna. 1) Lägenhetsytan mätes på ett från flerfamiljshuslägenhetsytan avvikande sätt, bl. a. för att förenkla mätningen (yta, som upptas av innerväggar, rörstockar och pelare, inräknas i småhusets yta men endast delvis i flerfamiljshusets). 2) T r a p p o r som förbinder olika bostadsplan skall ej inmätas i lägenhetsytan. För att underlätta uppmätningen (som kan vara besvärlig och tidsödande exempelvis vid svängda trappor) uppmätes först hela ytan inklusive trappan varefter avdrag göres med en schablonmässigt bestämd yta (5 m 2 ). 3) Ytor i källare, undervåning eller

246 eljest i rum med golvytan under mark är ej hänförliga till lägenhetsytan. De ytor som normalt utgör källare inräknas ej heller i lägenhetsyta även om »källargolvet» är beläget ovan mark. När källarlösa hus innehåller exempelvis förrådsrum och tvättrum blir det ofta besvärliga gränsdragningar mellan vad som skall inräknas respektive ej inräknas i lägenhetsytan. Detta gäller också i de fall då en tvättstuga i källare ersatts med ett tvättrum i bostaden trots att källare finns. 4) Ytan av inredningsbar vind och a n d r a ytor som lätt kan ändras så att de uppfyller kraven för att räknas som lägenhetsyta — exempelvis genom att schakta bort litet matjord utefter en fasad — inräknas i lägenhetsytan. Syftet h ä r m e d är att hus efter färdigställandet ej genom alltför enkla åtgärder skall kunna ändras så att syftet med 125 m 2 -regeln kringgås. Följden härav är att den naturligaste och mest ekonomiska arten av utvidgning — den inom en från början färdigställd stomme —förhindras. Denna mätregel liksom förhållanden nämnda under punkt 3 medför även att ytor i hus belägna i sluttande terräng ofta icke kan utnyttjas på bästa och mest ekonomiska sätt. 5) Till de administrativt besvärliga problemen h ö r även ställningstagandena beträffande ifrågasatta undantag från regeln. När sedan undantag beviljats t. ex. på grund av behov av arbetsrum kan familjen när som helst flytta och huset därefter köpas och bebos av en familj som egentligen ej är berättigad till överskridande av 125 m 2 -gränsen. övertagande förvägras nämligen ej. Även regeln angående 110 m2 våningsyta synes i sin grundutformning vara enkel men är ändock svårhanterlig. Som tidigare nämnts måste sålunda inte bara våningsytan beaktas i begrän-

sad omfattning vid beräkningen av låneunderlaget utan även vissa andra vtor.

Statslånets

övre gräns

Historik och gällande villkor

Enligt 1941 års kungörelse (nr 636) angående tertiärlån till viss bostadsbyggnadsverksamhet fick lån ej överstiga beträffande flerfamiljshus 20 och beträffande enfamiljshus 35 procent av det värde å fastigheten eller, då fråga var om tomträtt, å byggnaden som byggnadslånebyrån godkänt. Inteckningssäkerhet skulle ställas inom 90 respektive 85 procent av nyssnämnda värde. Mellan olika förvaltningsformer fanns sålunda icke någon skillnad i fråga om den övre lånegränsen. Vid 1942 års riksdag beslutades emellertid den ändringen att tertiärlån till flerfamiljshus fick utgå med i regel högst 25 procent, då sökanden var kommun varmed jämställdes förutom kommunalt företag även kooperativt bostadsföretag, samt eljest med i regel högst 20 procent av ett godtaget avkastningsvärde, Tertiärlånehypoteket skulle ligga inom 95 respektive 90 procent av detta värde, som motsvarade den enligt 1939 års hyresnivå »räntabla» delen av anskaffningskostnaden. Höjningen av övre lånegränsen från 90 till 95 procent för kommuner och med kommun jämställda företag motiverades med att finansieringen av toppkapitalet erfarenhetsmässigt ofta mött stora svårigheter. För mindre och finansiellt svagare utrustade kommuner kunde riskerandet av så mycket som 10 procent av fastighetskapitalet vara en äventyrlig sak. För kooperativa bostadsorganisationer betydde kravet på 10 procent som medlemsinsats en mycket stark begränsning av den grupp

247 bostadsbehövande, för vilka sådana lägenheter kunde göras tillgängliga. Storleken av den kapitalsubvention i form av tilläggslån, som kunde beviljas för att täcka skillnaden mellan den godtagbara anskaffningskostnaden och avkastningsvärdet, varierade också med förvaltningsformen och uppgick till högst 95 respektive 90 procent av nämnda skillnad. Som villkor för tilläggslånet gällde att kommunen — oberoende av företagsformen — skulle i viss utsträckning bidraga till kostnaden för företaget. Denna differentiering av tilläggslånet slopades 1943. Det kommunala bidraget bestämdes då till »/i av skillnaden mellan anskaffningskostnaden och avkastningsvärdet och det statliga tilläggslånet till ett belopp motsvarande återstoden av denna skillnad. F ö r egnahemmen infördes 1942 ett lånesystem, som innebar belåning u p p till 85 procent av den godtagbara produktionskostnaden med en kapitalsubvention inbyggd i lånet som en räntefri stående del. Besluten vid 1916 års riksdag innebar beträffande lånegränserna för flerfamiljshusen väsentliga ändringar. Bostadssociala utredningen hade i fråga om de övre lånegränserna föreslagit en höjning till 100 procent av avkastningsvärdet för fastigheter, förvaltade av kommun eller företag som arbetade utan enskilt vinstsyfte i samarbete med och under tillsyn av kommunen, s. k. allmännyttiga företag. Enskilt kapital ansågs inte kunna påräknas för finansieringen av toppkapitalet för denna företagsform varför staten sålunda borde svara för detta. I fråga om konstruktionen och kontrollen av allmännyttiga företag framhöll utredningen, att detta i huvudsak borde betraktas som en kommunal angelägenhet. Det kunde ligga ett värde i att olika vägar prövades. Be-

träffande de enskilda företagen hävdade utredningen att en övre belåningsgräns vid dittills gällande 90 procent av fastighetsvärdet ur säkerhetssynpunkt var för hög och försvarlig endast med hänvisning till krisförhållandena. En sänkning av denna gräns i framtiden tedde sig enligt utredningen som önskvärd. Utredningen föreslog dock en tertiärlåneränta för denna kategori som var 1 procent högre än i övrigt. Utredningen synes beträffande bostadsrättsföreningar ha förutsatt att sådana bildade av de stora kooperativa byggnadsorganisationerna skulle efter kommunens prövning i varje särskilt fall kunna godtagas som allmännyttiga företag — vilket överensstämde med då gällande praxis — och att de i övrigt, liksom sådana bildade av enskilda företagare, skulle erhålla lån enligt de för enskilda föreslagna villkoren. I propositionen till 1946 års riksdag föreslog departementschefen 100 p r o cent som belåningsgräns ifråga om kommunala och allmännyttiga bostadsbyggnadsföretag. F ö r kooperativa företag bibehölls 95 procent som belåningsgräns då det ansågs vara angeläget att icke undertrycka den på kooperativ grund vilande lägenhetsproduktionen. Den angivna gränsen borde gälla »åtminstone under en övergångstid». Vad slutligen angick de enskilda företagen föreslog departementschefen en sänkning av den för dessa företag gällande övre lånegränsen till 85 procent och motiverade detta med att en företagareinsats, u p p gående till blott 10 p r o c e n t av fastighetsvärdet, utgjorde en alltför ringa investering från den som byggde i enskilt vinstsyfte, helst som, vilket förutsattes i propositionen, lån skulle tillhandahållas mot en ränta av 3 procent. I vissa fall, varmed främst avsågs småföretagare, som själva skulle bebo mindre hyresfastigheter, borde dock

248 efter byggnadslånebyråns närmare prövning anspråket på företagareinsats kunna sänkas till lägst 10 procent av fastighetsvärdet, vilket innebar att tertiärlån kunde beviljas mot säkerhet av inteckning inom 90 procent av sagda värde. Frågan om den övre lånegränsen vid belåning av egnahem behandlades vid 1947 års riksdag. Den av bostadssociala utredningen framförda uppfattningen att egnahemsbyggarens egna insats i regel icke kunde beräknas uppgå till mer än 10 procent av belåningsvärdet borde tillmätas avgörande betydelse för frågan var den övre gränsen för egnahemslånet borde sättas. De ökade riskerna för staten som en höjning av den övre gränsen till 90 procent innebar borde enligt departementschefen tagas med hänsyn till egnahemsbyggandets stora betydelse för åstadkommandet av fullvärdiga familjebostäder. Den räntefria delen av lånet skulle emellertid i normala fall avsevärt sänka det räntabla lånets övre gräns, varigenom sagda risker reducerades. För egnahem, som hade en så stor yta att kapitalsubvention inte utgick, borde den övre gränsen fixeras till 75 procent av belåningsvärdet. 1951 års bostadsutredning fann icke anledning föreslå någon ändring i då gällande regler för de övre gränserna för tertiärlånen men anförde en del synpunkter av principiell natur på frågeställningen. Det låg enligt utredningen i sakens natur att full likställighet i avseende på finansieringsvillkoren icke kunde uppnås de olika företagsformerna emellan. Övre belåningsgränsen för enskilda företag kunde uppenbarligen icke höjas till 100 procent av belåningsvärdet utan att dessa förlorade sin karaktär av enskilda. Å andra sidan var det visserligen möjligt att sänka övre belåningsgränsen för det statliga lånet till allmännyttiga och kommunala företag med motiveringen, att dessa företag borde bära samma risker som de enskilda. Härigenom

uteslöt man emellertid inte möjligheten för kommunerna att utnyttja sin finansiella styrka för att ge de kommunägda företagen topplån på förmånligare villkor än enskilda företagare kunde påräkna. Oavsett hur den övre belåningsgränsen för statslån till kommunägda företag fastställdes kvarstod det faktum att dessa företag helt och hållet finansierades av det allmänna. En lägre belåningsgräns för statslånet än 100 procent kunde då endast motiveras av önskemålet att åstadkomma en ändrad fördelning mellan stat och kommun av de med finansieringen av kommunägda företag föri enade ekonomiska riskerna. Enligt utredningens mening vore det emellertid mest ändamålsenligt, att denna riskfördelning alltfort reglerades genom ett särskilt stadgande av den typ som återfanns i tertiärlånekungörelsens 33 § om uppdelning mellan stat och kommun av vid förvaltningen uppkommande förluster. Frågan om tertiärlånets övre gräns blev föremål för överväganden även inom bostadspolitiska utredningen, som förordade en sänkning <av övre lånegränsen för kommunala och allmännyttiga bostadsföretag från 100 till 97 procent av avkastningsvärdet och för kooperativa företag från 95 till 92 procent. För enskilda företag förordades att möjligheterna att i vissa fall bevilja lån över 85 procent av nämnda värde skulle slopas. Som skäl för förslaget åberopade utredningen bl. a. önskvärdheten av att bostadssparandet stimulerades och att en begränsning av anspråken på statliga lånemedel kunde underlätta en utvidgning av den statliga långivningen till flera objekt. Utredningen anförde vidare att en begränsad toppinsats i de kommunala och allmännyttiga företagen skulle vara ägnad att stärka kommunernas känsla av ansvar för de allmännyttiga företagen. Beträffande de kooperativa företagen ifrågasatte utredningen om icke en insats på 5 procent av avkastningsvärdet generellt sett var alltför ringa för att ge bostadsrättshavarna en känsla av

249 Bostadslånets övre gräns i % av panfvärdet

Bostadslånets storlek i % av låneunderlaget

85 90

15 20

Kommun, allmännyttigt bostadsföretag, landstingskommun och av sådan kommun kontrollerat företag. Bostadsrättsförening, som arbetar utan enskilt vinstsyfte och under betryggande kontroll Enskild person då lånet avser småhus som skall bebos av låntagaren Övriga låntagare i regel i särskilda fall ekonomiskt medansvar för fastigheten. En sänkning av den övre lånegränsen för egnahemmen ansåg utredningen icke försvarbar då maximeringen av belåningsvärdet i ett stort antal fall kunde antas innebära en större egen insats än 10 procent av de faktiska produktionskostnaderna. I anledning av utredningens förslag anförde departementschefen (proposition nr 100 till 1957 års riksdag) att en sänkning av övre belåningsgränserna icke borde företagas i dåvarande läge. De fr. o. m. den 1 januari 1956 införda högsta belåningsvärdena hade inneburit vissa anpassningssvårigheter. I olika fall hade sålunda produktionskostnaderna kommit att överstiga belåningsvärdena, vilket ökat byggnadsföretagens

l^abell 8:1. Preliminära

kapitalinsats. Riksdagen beslöt i enlighet med förslaget i propositionen. Den differentiering av övre lånegränsen som fastställdes vid 1946 och 1947 års riksdagar gäller sålunda alltjämt. Däremot har efterhand gjorts vissa ändringar av kriterierna för respektive företagskategorier. I ovanstående tablå sammanfattas gällande villkor och anges även lånets storlek i relation till låneunderlaget i de fall underliggande kredit enligt huvudregeln erhålles till 70 procent av låneunderlaget. I kapitel 1 sid. 25 h a r redovisats vissa av de villkor som för de olika företagarekategorierna skall vara uppfyllda för att lån skall kunna utgå enligt i tablån angivna grunder. Långivningen avseende flerfamiljs-

beslut om tertiärlånjbostadslån företagsformer, 1960—64

till flerfamiljshus

i olika

Därav i % i Antal lägenheter

1960 1961 1962 1963 1964

52 100 50 800 52 400 70 000 58 300

kommunala och allmännyttiga företag

kooperativa företag

42 39 40 47 50

27 31 33 31 31

övriga företag med en övre lånegräns på 85 %

90%

30 29 26 20 18

1 1 1 1 1

250 hus med fördelning på företagsformer framgår av tabell 8:1. Uppgifterna avser antalet lägenheter i nybyggnadsföretag med preliminärt beslut under olika kalenderår. Lägenheter i studentbostadshus ingår ej.

Kritiken mot differentieringen av övre lånegränser Mot gällande regler för differentieringen av det statliga kreditstödet mellan de olika företagsformerna h a r framförts kritik utifrån flera synpunkter. En utgångspunkt h a r därvid varit den uppfattningen att de kommunala och allmännyttiga företagen på förvaltningsstadiet icke konkurrerar på lika villkor. Sedan slutet av 1950-talet h a r de i riksdagsmotioner framlagda förslagen till ändringar av villkoren beträffande de övre lånegränserna utgått från bostadspolitiska utredningens ovan redovisade förslag och från en inom utredningen avgiven reservation. I denna framfördes bl. a. följande synpunkter. Full rättvisa mellan olika företagsformer kan uppnås endast genom att den övre belåningsgränsen blir densamma för kooperativa och kommunala byggnadsföretag som för enskilda sådana. Förutsättningen för att olika belåningsgränser skall kunna tillämpas utan att detta leder till påtagliga orättvisor är att lånevillkoren får en sådan utformning att den direkta subvention som staten i fortsättningen skall ge bostadsbyggandet i form av gynnsamma räntevillkor förbehålles lån som alla företagsformer erhåller. Den mersubvention som de företagsformer, vilka erhåller lån upp till 100 procent av belåningsvärdet, får i jämförelse med enskilda företag, är i nuvarande ränteläge betydande. För att den statliga räntesubventionen skall bli ungefär densamma oavsett företagsform bör den förbehållas lån som ligger under den lägsta tillämpade lånegränsen. Statliga lån som lämnas ovanför denna gräns och som utgår endast till vissa företagsformer bör åsättas en ränta, som

ungefär svarar mot gällande marknadsränta för motsvarande lån. En uppdelning av det statliga tertiärlånet på två lån med olika räntesatser kommer att medföra något merarbete för bostadsstyrelsen. Detta förhållande kan emellertid inte tillmätas avgörande betydelse. Viktigare är att det statliga bostadsstödet får en utformning som inte missgynnar vissa företagsformer. Denna uppdelning gör det även möjligt att variera amorteringstiden, som bör vara något kortare för topplånen. Vissa ändringsförslag h a r tagit sikte på en sänkning av den övre lånegränsen för de kommunala och allmännyttiga samt för de kooperativa företagen till 85 procent, dvs. densamma som för de enskilda. Andra förslag h a r avsett sänkning för de förstnämnda företagen till 97 alternativt 95 procent och för de kooperativa till 92 alternativt 90 procent; antingen under en övergångstid i avvaktan på en sänkning till 85 procent eller som ett slutmål. Lån över 85 procent har förutsatts löpa med högre ränta och ha en kortare amorteringstid. Säkerheten för denna lånedel skulle utgöras av borgen ställd av kommun eller industriföretag. Andra förslag h a r avsett höjning av lånegränsen för de enskilda företagen till 90 procent och för småhus som skall bebos av sökanden till 95 procent. Motiven för dessa förslag h a r i huvudsak varit följande. En enhetlig övre lånegräns på 85 procent anses främja en sådan konkurrens mellan företagen att boendekostnaderna blir de lägsta möjliga. Den förmånsställning, som de kommunala och allmännyttiga företagen angivits ha, sägs icke ha medfört att de kunnat bygga bostäder till lägre pris än de enskilda företagen. Om kommunerna finge ta en viss topprisk för de kommunala och allmännyttiga företagen, skulle detta kunna leda till en försiktigare bedömning beträffande produktionen av stora hyres-

251 hus och ett ökat intresse för bostadsrättslägenheter och för ökad småhusproduktion. En sänkning av lånegränserna anses vara ägnad att framkalla ett ökat sparande. Ett sådant uppges också kunna komma till stånd genom en övergång från kommunala och allmännyttiga företag till kooperativa och enskilda. En annan effekt av en sådan övergång till dessa företagskategorier h a r uppgivits vara — så länge som bostadsbyggandets omfattning bestämmes genom en medelsram för den statliga långivningen — ett underlättande av ett större bostadsbyggande genom att dessa företag h a r ett genomsnittligt lägre lånebelopp p e r lägenhet. 1 En sänkning av den övre lånegränsen för de kooperativa företagen h a r ansetts kunna genomföras utan risk för en produktionsminskning inom denna sektor, om man bland ungdomarna organiserar ett målsparande för bostadsändamål. Som skäl för bibehållandet, åtminstone tills vidare, av en differentiering till förmån för de kommunala och allmännyttiga företagen h a r anförts att genom dessa företag vissa angelägna bostadssociala behov kan tillgodoses. Den föreslagna höjningen av övre lånegränsen för småhus bebodda av sökandena har motiverats dels u r rättvisesynpunkt då kommuner och bostadsrättsföreningar som bygger småhus erhåller lån till 100 resp. 95 procent, dels med hänsyn till kapitalanskaffningssvårigheterna för egnahemsbyggarna.

Kommunernas ansvar för kommunala och allmännyttiga bostadsföretag I bostadslånekungörelsens 33 § har intagits bestämmelser som avser att reglera kommuns ekonomiska skyldigheter gentemot staten och det allmännyttiga

företag med vilket kommunen samverkar, men också kommunens rätt att under vissa förutsättningar få gottgörelse av statsmedel till täckande av vissa förluster. Enligt 2 § bostadslånekungörelsen är en förutsättning för att ett bostadsföretag skall bli erkänt som allmännyttigt, att kommunen åtagit sig att i den utsträckning som angives i 33 § gentemot staten svara för förluster. Vad angår kommunens skyldigheter anger bestämmelserna i 33 § att kommunen är skyldig att dels svara för förlust som kan drabba staten genom att företaget på grund av vårdslöshet eller försummelse ej kan betala förfallna räntor och amorteringar, dels gentemot företaget svara även för andra förluster än sådana som uppkommit till följd av vårdslöshet eller försummelse och ej heller är av den art att hänsyn till risken för sådana förluster bort tagas vid hyrornas bestämmande. Kommunens rätt att enligt 33 § av staten erhålla gottgörelse är försedd med flera förbehåll. De förluster, som gottgörelsen kan avse, är sådana som icke har uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse. Vidare skall visas att förlust förelegat under tre på varandra följande år samt att tidigare uppkomna överskott, som avsatts till mötande av förluster, icke förslår till förlustens täckande. Kommunen kan vidare få gottgörelse för endast sådan förlust, som ej kan täckas genom fördelning av överskott uppkomna vid förvaltningen av samtliga av kommunen respektive företaget ägda hus. Staten ersätter kommunen med fyra femtedelar av vad kommunen under angivna förutsättningar h a r utgivit. Länsbostadsnämnden kan 1

Detta argument gäller dock icke numera då omfattningen av den statliga långivningen under ett år primärt bestämmes av en ram i lägenheter.

252 emellertid som villkor för lån föreskriva att icke någon del av en förlust skall täckas av statsmedel., Detta kan gälla i fråga om kategorihus eller företag som nämnden finner förknippat med onormal risk för förlust. Dessa bestämmelser angående fördelning mellan stat och kommun av ansvar för förluster, som uppkommer vid förvaltningen av kommunen eller allmännyttigt bostadsföretag ägt hus, tillkom år 1946 och bygger på ett förslag i ämnet av bostadssociala utredningen. Den ekonomiska bördan av risktagande och subventioner för bostadsändamål borde enligt utredningen i huvudsak bäras av staten. Ekonomisk risk borde läggas på kommunerna endast i den mån detta erfordrades för att säkra kommunernas intresse och känsla av ansvar för de kommunala och samhällsnyttiga bostadsföretagens ekonomi. En rimlig lösning på ansvarsproblemet ansågs vara att staten svarade för vad utredningen kallade de allmänna riskerna, varmed avsågs sådana som uppstår i och med den allmänna pris-, kostnads- och ränteutvecklingen samt med bostadsmarknadens förändringar. Kommunen å sin sida borde svara för förluster hänförliga till försummelser i tillsynen av företaget, vanvård av fastigheten eller ekonomisk vanskötsel. Emellertid skulle det enligt utredningen otvivelaktigt stöta på mycket stora praktiska vanskligheter att i efterhand konstatera förlustorsaken. Vid bryska förskjutningar i det allmänna pris- och kostnadsläget liksom vid en drastisk omläggning av den bostadspolitiska verksamheten kunde eventuellt uppkommande förluster till en viss bestämd grad summariskt hänföras till de allmänna riskbestämmande faktorerna. Frågan om täckandet av förluster i sådana fall ävensom formerna härför borde enligt utredningen få tagas upp till prövning i

särskild ordning av statsmakterna som konsekvens av en sådan penningpolitisk eller bostadspolitisk utveckling, som från början ej kunnat tagas med i beräkningen. Vid en mera stabil ekonomisk utveckling skulle icke anledning behöva ges till dylika summariska förfaranden. Detta hindrade dock inte att på vissa orter eller beträffande vissa fastigheter frågan om täckande av förlust kunde aktualiseras. Att då söka fördela ansvaret på stat eller kommun efter regeln att staten skulle svara för de förluster som hänförde sig till de »allmänna» riskerna och kommunen för de övriga, skulle sannolikt i praktiken ofta, för att inte säga i regel, visa sig ogörligt. Utredningen stannade för den skull inför att förorda en enkel mekanisk regel för fördelningen, innebärande att uppkomna förluster till fyra femtedelar bäres av staten och en femtedel av kommunen. 1951 års bostadsutredning övervägde olika lösningar av problemet med den gällande riskfördelningen mellan stat och kommun. Ett alternativ var en sänkning av övre lånegränsen till 90 procent och ett annat ett bibehållande av denna gräns vid 100 procent av belåningsvärdet men med kommunal borgen för den del av lånet som icke tryggades av inteckningssäkerhet inom 90 procent av detta värde. Ett tredje alternativ — som blev utredningens förslag — var att kommunen helt skulle påtaga sig ansvaret för att företaget uppfyllde sina betalningsskyldigheter gentemot staten. Under vissa betingelser borde dock kommunen kunna erhålla ersättning av statsmedel motsvarande 90 procent av det belopp kommunen utgivit för täckande av företagets underskott. Dessa betingelser var i första h a n d ett konstaterande av att det icke var möjligt att genom hyreshöjning åstadkomma balans mellan intäkter och utgifter. I sitt yttrande över bostadsutredning-

253 ens betänkande framförde bostadsstyrelsen vissa erinringar mot detta förslag men underströk att en övergång till enklare och entydigare bestämmelser än 33 § var i hög grad påkallad. Bostadsutredningens förslag föranledde ingen åtgärd från statsmakternas sida. Frågan om fördelningen av ansvaret mellan stat och kommun togs på nytt upp av utredningen om allmännyttiga och kooperativa bostadsföretags förvaltning m. m. i en den 10 november 1956 avlämnad promemoria. Denna utredning fann goda skäl tala för bostadsstyrelsens principståndpunkt i yttrandet över bostadsutredningens betänkande, vilken innebar att kommunerna borde taga ansvaret även för förluster som kunde härledas ur olämplig lokal bebyggelseplanering eller bristande förtänksamhet vid den lokala planläggningen av bostadsproduktionen. Det var enligt utredningen icke otänkbart att ett ökat ansvarstagande från kommunernas sida i många fall verksamt skulle bidraga till större omsorg och förtänksamhet vid den kommunala planeringen. Utredningen var icke heller främmande för att låta kommunen ensam svara för alla förluster som kunde uppkomma. Ett av skälen för denna ståndpunkt angavs vara att de kommunala och allmännyttiga bostadsföretagen eventuellt skulle i enlighet med framlagt förslag komma att undantas från hyresreglering och hyreskontroll. Nödvändiga uppjusteringar av företagens hyror skulle då kunna genomföras. Risken att en väsentlig ökning av kommunens ansvarstagande skulle på ett olämpligt sätt dämpa kommunernas initiativ till fortsatt bostadsproduktion angavs vara ringa vad beträffar de större kommunerna. Ifråga om de mindre kommunerna förekom enligt utredningen att redan nu i viss omfattning staten fritog sig från ansvar för förluster. Det kunde också ifrågasättas om det fanns

tillräcklig anledning att genom ett statligt risktagande stimulera sådana kommuner, där egnahemmet var den naturligaste bebyggelseformen, till byggande av flerfamiljshus. Det kunde emellertid å andra sidan diskuteras, framhöll utredningen, om tillräckliga skäl förelåg att ställa de allmännyttiga företagen i särklass i vad det gäller statens risktagande. Vid belåningen av enskilda och kooperativt organiserade företag påtog sig staten ensam betydande förlustrisker. Även om staten och kommunerna alltfort gemensamt skulle svara för vissa förluster, så kunde man överväga en annan uppdelning av förlusterna än den gällande. Utredningen ansåg emellertid att en prövning av frågan om den principiella fördelningen mellan stat och kommun tills vidare borde anstå. Motivet härför var att man borde bättre kunna överblicka konsekvenserna av dels bostadspolitiska utredningens framlagda förslag, dels utredningens eget förslag om effektiviserad tillsyn av allmännyttiga och kooperativa företag. Utredningen föreslog dock vissa omformuleringar av 33 § i syfte att bl. a. frågor rörande statens ansvarstagande för förluster inte skulle kunna göras till föremål för en domstolsprövning. Vid remissbehandlingen framfördes förslag om ändringar av 33 § även i andra hänseenden. Sålunda ansåg bostadsstyrelsen att dessa bestämmelser borde bli föremål för en mer genomgripande översyn än den utredningen gjort. Även en rent redaktionell jämkning av ordalagen skulle i förtydligande syfte vara påkallad i flera hänseenden. Styrelsen framlade vissa ändringsförslag. Vid behandlingen av utredningens förslag i propositionen nr 119 till 1958 års riksdag anförde departementschefen att han inte då var beredd att ta ställning

254 till frågan om ändrade grunder för förlustfördelningen. Vid sådant förhållande syntes även övriga stadganden i nämnda paragraf böra tills vidare bibehållas oförändrade. Under de cirka 20 år, som bestämmelsen om fördelning mellan stat och kommun av uppkommen förlust varit i kraft, har det endast vid två tillfällen förekommit att kommun under hänvisning till 33 § ansökt om gottgörelse för utgifter till täckande av förlust hos allmännyttigt bostadsföretag. Bostadsstyrelsens prövning ledde i bägge fallen till avslag. Förlusterna ansågs ha vållats genom uraktlåtenhet att höja hyrorna till erforderlig nivå, varför »vårdslöshet eller försummelse» förelåg. Besvär hos Kungl. Maj:t i det ena av fallen föranledde icke någon ändring av styrelsens beslut.

Uppgifter om relationen mellan tionskostnad och pantvärde

produk-

Efter införandet år 1956 av maximerade belåningsvärden har vid skilda tillfällen utförts undersökningar avsedda att belysa relationen mellan de av sökandena uppgivna produktionskostnaderna och det av lånemyndigheterna fastställda underlaget för beräkningen av lånets storlek och läge. Skillnaden mellan dessa värden —• som i det följande av praktiska skäl kallas »överkostnad» — h a r därvid redovisats i procent av det av lånemyndigheterna fastställda värdet. Sedan år 1964 h a r en arbetsgrupp inom inrikesdepartementet biträtt med sådana undersökningar. En första undersökning, avseende företag med preliminärt beslut meddelade under första halvåret 1964, redovisades den 13 november 1964 och en andra, avseende företag med preliminärt beslut under andra halvåret 1964, redovisades den 7 juli 1965.

I gruppens regi har även gjorts en undersökning avseende företag med preliminära beslut under första till tredje kvartalen 1965. Denna är ännu icke helt slutförd, men kommittén h a r beretts möjlighet att taga del av vissa uppgifter ur densamma avseende flerfamiljshus. De uppgifter som sammanställts i detta avsnitt har hämtats dels från arbetsgruppens promemorior och sammanställningar, dels från material inom bostadsstyrelsen, och de hänför sig i första hand till värden redovisade och beräknade i de preliminära besluten. Med hänsyn till dels osäkerheten i förkalkyler, dels de förändringar som sker under byggnadstiden i fråga om priser, utföranden o. dyk och som redovisas i den slutliga låneansökan ger uppgifterna i de preliminära besluten icke en riktig belysning av överkostnadernas faktiska storlek. Detta är en väsentlig brist, som dock icke har varit möjlig att undanröja. En allmän bedömning av materialet ger vid handen att de verkliga överkostnaderna är betydligt större än vad som framgår av de preliminära besluten. Antalet ärenden med såväl preliminärt som slutligt beslut enligt nuvarande bestämmelser är ännu mycket få. Enligt vad kommittén inhämtat har arbetsgruppen påbörjat en undersökning av sådana ärenden. Uppgifter om de faktiska överkostnaderna blir sålunda sedermera tillgängliga. Nu föreliggande uppgifter bör därför tolkas med försiktighet.

Preliminära beslut avseende flerfamiljshus

Tillgängliga uppgifter avser företag med preliminära beslut under åren 1955, 1956 och 1962—65. Uppgifterna för år 1955 avser företag med beslut enligt de regler som gällde före maximeringen av belåningsvärdena. För år 1956 avser uppgifterna företag med beslut enligt de fr. o. m. 1 ja-

255 nuari 1956 införda bestämmelserna om dylik maximering. Uppgifterna för åren 1962 och 1963 gäller samtliga under respektive år meddelade beslut enligt vid beslutstillfället gällande regler i fråga om belåningsvärden. För alla de nämnda åren bygger uppgifterna på totalundersökningar. Uppgifterna för företag med beslut under år 1964 bygger på ett urval av ärenden och avser sådana med låneunderlag och pantvärde beräknade enligt de fr. o. m. 1 januari 1964 gällande reglerna. Företag med beslut under första halvåret avser 90 av totalt 396 ärenden och företag med beslut under andra halvåret 183 av 587 ärenden. Uppgifterna för år 1965 har grundats på en totalundersökning avseende företag med beslut under årets tre första kvartal. Av de totalt 569 företagen med beslut under denna period förelåg dock uppgifter endast för 509, när nedan redovisade sammanställningar gjordes i slutet av januari 1966. De värden som jämförts för de indi-

1955 1956 l:a halvåret 2:a i 1962 1963

1964 l:a halvåret Sökandens kostnad Justerad kostnad . 2:a halvåret Justerad kostnad . 1965 l:a—3:e kvartalen

beräkningen av lånets storlek. Följande värden har använts: 1955 — godkänd produktionskostnad, 1956 — högsta belåningsvärdet, 1962 — avkastningsvärdet samt 1963—65 pantvärdet. I tablåerna representerar »pantvärdet» även motsvarande för tidigare årgångar gällande värden. Jämförelseledet till dessa värden utgör den av sökanden i den preliminära låneansökan uppgivna produktionskostnaden. För företag med beslut under åren 1964 och 1965 har emellertid för företag där upphandlingen baserats på entreprenadanbud gjorts vissa korrigeringar. Med ledning av en anbudsredovisning h a r de i låneansökan uppgivna kostnaderna justerats. Denna justering har i genomsnitt inneburit en höjning av nämnda kostnader. De uppgifter som i nedanstående tablå redovisas om »överkostnaden» för olika årgångar av hus är sålunda av dessa och andra skäl icke helt jämförbara. De ger närmast en mera allmän bild av utvecklingen.

Antal tal leter lägenheter

Bostadslägenhetsyta, m 2 , per lägenhet

124 49 424 379 4 679 182 16 482 561 44 361 535 62 835 6 151

57,8 59,4 62,3 66,3 67,8 70,3

11 187 187 504 27 304

viduella företagen varierar något mellan de olika årgångarna av företag. Lånemyndigheternas värden utgörs av dem som bestämt statslånets läge. Till och med år 1962 sammanfaller dessa med de värden som legat till grund för

73,4 74,0

Sökandens Produktionsbyggnadskostnad/ i kostnad, Pantvärde, kr/m 2 lägen/o hetsyta 590 588 588 698 747

105,5 103,2 104,4 107,4 110,4

734 755

104,3 107,3

807 858

106,1 105,0

I besluten under år 1955, året före maximeringen av belåningsvärdena, översteg den av sökanden uppgivna produktionskostnaden med i genomsnitt drygt 5 procent den av lånemyndigheterna godkända produktionskostnaden.

256 Under första året med maximering var överkostnaden ca 4 procent. Företag med beslut under åren 1962 och 1963 hade en överkostnad på ca 7 respektive ca 10 procent. Dessa tal är dock något för höga — uppskattningsvis ca 2 respektive ca 3,5 procent — med hänsyn till under dessa år beslutade retroaktiva höjningar av de maximerade belåningsvärdena. Under första halvåret 1964 uppgick överkostnaden till ca 4 procent, om jämförelsen liksom för tidigare år baseras på sökandens ojusterade kostnad. Enligt den justerade kostnaden stiger överkostnaden till ca 7 procent. Under andra halvåret uppgick överkostnaden efter justering till ca 6 procent. För företag med beslut under de tre första kvartalen år 1965 var överkostnaden beräknad enligt samma grunder 5 procent. De slutgiltiga överkostnaderna blir i regel betydligt större än de som kan be-

Antal Antal projekt lägenheter

1964 l:a halvåret 2:a halvåret 1965 l:a—3:e kvartalen . . . Därav Saneringsområde Exploateringsområde .

kostnaden. Beträffande ärenden med preliminärt beslut under år 1965, för vilka överkostnaden enligt tablån var 5 procent, skulle sålunda den slutgiltiga överkostnaden under denna förutsättning kunna uppgå till ca 10 procent bortsett från indexmässig kostnadshöjning under byggnadstiden. Bakom de för olika årgångar av företag redovisade genomsnittliga överkostnaderna finns en stor spridning i fråga om dessa kostnader för de individuella företagen. Av företag med beslut under år 1965 hade ungefär en femtedel, räknat i antal lägenheter, en produktionskostnad som var lägre än eller lika med pantvärdet, medan en femtedel hade en överkostnad på 10 procent eller mera. Som framgår av uppgifterna i nedanstående tablå var spridningen i stort sett densamma för företag med beslut under år 1964. Därav i % med nedanstående relation produktionskostnad/pantvärde —100,0

100,1— 105,0

105,1— 110,0

110,1— 115,0

115,1—

90 183

6 151 11 187

10 20

26 24

39 31

13 20

10 5

27 304

166 343

5 773 21 531

25 16

26 42

23 24

16 13

10 5

räknas på grundval av i preliminär låneansökan uppgiven kostnad. Inrikesdepartementets arbetsgrupp har från olika byggherreorganisationer inhämtat uppgifter om storleken av de »extra kostnader» som beräknas tillkomma under byggnadstiden. Enligt dessa kan denna kostnadsökning beräknas uppgå till 4— 5 procent av den förkalkylerade byggnadskostnaden. I dessa tal ingår ej den indexmässiga höjningen av byggnads-

Orsakerna till denna spridning har inte närmare analyserats i arbetsgruppens promemorior. Materialet h a r dock särredovisats med hänsyn till två tänkbara orsaksfaktorer, nämligen företagens fördelning på saneringsområden och exploateringsområden samt på olika områden i landet. En orsak till spridningen i överkostnadens storlek kan vara den utsträckning i vilken metoden för beräkning av

257 låneunderlag/pantvärde innebär en anpassning till variationerna i tomt- och byggnadskostnaderna på olika orter för hus av varierande utformning och med skiftande standard. Metoden bygger sålunda på vissa schablonbelopp, vilket innebär att viss standard och utformning inte beaktas. En annan orsak kan vara de på orten vid upphandlingstidpunkten rådande förhållandena på byggnadsmarknaden. Vidare bör i detta sammanhang beaktas de olika företagskategoriernas skiftande praxis beträffande redovisning av sina kostnader i samband med låneansökan. De enskilda företagen har sålunda anledning att uppge de sannolika totala kostnaderna, då dessa skall beaktas vid fastställandet av högsta hyressumma. För de kommunala, allmännyttiga och kooperativa företagen, för vilka någon högsta hyra/avgift ej fastställes, föreligger i synnerhet i det preliminära

skedet ej samma skäl för en fullständig redovisning av kostnaderna. I diagram 8:1, avseende beslut om lån till företag i exploateringsområden under första halvåret 1965, visas sambandet mellan sökandens produktionskostnad och pantvärdet. Av diagrammet framgår den stora spridningen i fråga om produktionskostnad för företag med visst pantvärde. De företag, som markerats med punkter under den i diagrammet ritade diagonalen, utgöres av företag med en sökt produktionskostnad som är lägre än det beräknade pantvärdet. Av punkternas läge i förhållande till diagonalen, som anger identitet mellan sökt produktionskostnad och pantvärde, framgår att överkostnaden tenderar att i genomsnitt vara relativt något större ju högre pantvärdet är. Företag i saneringsområden h a r något högre överkostnad än företag i exploateringsområden. För företag med be-

Produktionskosfnad kr/m 2 ly 1200

Diagram 8:1. Flerfamiljshusföretag i exploateringsområden fördelade efter sökandens uppgivna produktionskostnad och länsbostadsnämndens beräknade pantvärde i kronor per m2 lägenhetsyta. Företag med preliminära beslut under första halvåret 1965.

1100 —

1000-

/ • •' .* V. * 9O0-

800 -

700I I ' I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I

11—614609

800 900 '• Pan+värde kr/m 2 ly

•258 slut under första halvåret 1964 var överkostnaden i genomsnitt ca 12 procent respektive ca 6 procent. För företag med beslut under andra halvåret 1964 var motsvarande tal 9 respektive 5. I sammanfattningstalen för 1965 års företag finns inte denna skillnad — 5,1 procent i saneringsområden och 5 procent :i exploateringsområden — men vid en uppdelning av materialet på de tre storstadsområdena och på länsregioner framträder nämnda skillnad även under år 1965. Denna skillnad beror på att det i saneringsområdena är en högre överkostnad för den del av produktionskostnaden som belöper på tomten. Variationerna i överkostnadens storlek mellan olika delar av landet belyses av uppgifterna nedan som avser l : a — 3:e kvartalen 1965. Då den genomsnittliga relationen mellan produktionskostnad och pantvärde för samtliga företag "kan vara påverkad av olika fördelningar med avseende på företag i saneringsområden respektive exploateringsområden redovisas endast uppgifter för företagen i exploateringsområden. Företag i exploateringsområden

Stockholms-området Göteborgs-området . Malmö-Lund-området Länsregioner: I (B + C + D + T + U) 1 II (E + F + G + H+I) III (K + L + M) 1 .. 1IV (N + 0 + P + R)i V (S + W + X ) . . VI (Y + Z + A C + BD) 1

Antal lägenheter

Produktionskostnad/ Pantvärde, %

3 713 1 109

105,2 106,7

103,9

4 867

105,6

3 863 1 882

104,8 104,0

2 327 1 961

105,7 103,0

1 109

104,2

Exkl. kommunerna i de tre storstadsområdena.

Slutliga beslut avseende flerfamiljshus I arbetsgruppens promemoria den 7 juli 1965 har sammanställts vissa uppgifter ur bostadsstyrelsens låneobjektsstatistik över flerfamiljshus med slutliga beslut om lån under kalenderåren 1958—1964. Se tablån överst på sid. 259. För besluten under dessa år kan konstateras en viss ökning av den genomsnittliga överkostnaden. Under åren 1958 och 1959 uppgick överkostnaden till ca 5,5 procent, under åren 1960 och 1961 till 6,2 procent, under åren 1962 och 1963 till ca 6,8 procent och under år 1964 till 8,5 procent. Vid tolkningen av dessa uppgifter bör hållas i minnet att företag med slutliga beslut under ett kalenderår har en stor spridning med avseende på påbörjande- och färdigställandetidpunkter och därmed också med hänsyn till villkoren för bestämning av låneunderlag och pantvärde. Som framgår av tablån på sid. 259 är utvecklingsbilden för var och en av de tre företagskategorierna densamma som för samtliga företag. De redovisade överkostnaderna är för de kommunala och allmännyttiga företagen samt för de kooperativa framräknade på grundval av de av företagen uppgivna produktionskostnaderna, medan de för de enskilda företagen är grundade på de av lånemyndigheterna som utgångspunkt för hyressättningen beräknade. Vid en jämförelse mellan företagskategorierna bör sålunda beaktas att produktionskostnaden icke har samma innebörd i de olika fallen. Vidare kan exempelvis olikheter mellan de tre företagskategorierna beträffande fördelningen på orter samt exploaterings- respektive saneringsområden — med olika överkostnadsnivåer — ge utslag i överkostnadernas storlek för de tre kategorierna. Uppgifterna bör därför tolkas med försiktighet.

259 Antal lägenheter 19581 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1 2—4 kvartalen

20 504 35 824 43 010 50 195 44 730 43 971 40 442

BostadsläBelånad Byggnadsgenhetsyta lokalyta i % kostnad per Produktionskostnad/ per lägenhet, av lägenm2 lägen- Pantvärde, % hetsyta hetsyta 63,5 64,8 63,3 62,1 62,7 62,8 64,5

Preliminära beslut avseende småhus Beträffande småhus h a r icke i samma omfattning som för flerfamiljshus utförts Undersökningar om överkostnadernas storlek. Från bostadsstyrelsen h a r inhämtats uppgifter om överkostnaden för ett urval av småhus med beslut om lån under budgetåren 1958/59—1961/62 samt för gruppbyggda småhus med beslut om lån under år 1963. Inrikesdepartementets arbetsgrupp har i sina promemorior redovisat uppgifter från urvalsundersökningar avseende gruppbyggda småhus med beslut om lån u n d e r år 1964. För småhus (enfamiljshus samt radoch kedjehus utan lokaler) med beslut om egnahemslån kan från budgetåret 1958/59 till budgetåret 1961/62 kon-

15,8 14,2 13,1 10,7 11,4 10,7 10,8

105,4 105,5 106,2 106,2 106,8 106,7 108,5

633 639 639 654 692 710 753

stateras en ökning av andelen hus med stor överkostnad. För småhus med beslut under förstnämnda budgetår hade 45 procent en överkostnad uppgående till minst 10 procent av det högsta belåningsvärdet och för småhus med beslut under det sistnämnda budgetåret hade denna andel ökat till 58 procent. För samtliga småhus med beslut om lån under budgetåret 1961/62 (såväl egnahemslån som tertiärlån till radoch kedjehus) uppgick medianvärdet för överkostnaden till ca 13 procent. Av tablån å sid. 260 framgår de stora variationerna i överkostnadernas storlek inom landet. Under nämnda budgetår uppgick andelen hus med en överkostnad på över 30 procent till drygt en tredjedel i Stockholms-området och till en fjärdedel i Göteborgs-området. För

Produktionskostnad/Pantvärde, %

1958 1 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1

2—4 kvartalen.

kommunala och allmännyttiga företag

kooperativa företag

104,4 104,0 104,8 104,7 104,2 105,4 106,6

105,0 105,8 106,3 106,3 107,5 105,6 107,3

enskilda

företag

104,4 104,2 105,0 105,6 107,4 108,3 111,3

260 Av urvalet i % inom nedanstående klasser angivande sökandens produktionskostnad i % av högsta belåningsvärde

Antal lån Uppskrivna tal

Urval

—99

101— 110

111— 130

131—

Egnahemslån Budgetåret 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62

14 639 15 211 17 281 17 389

797 813 810 821

9 4 6 4

9 10 6 6

38 36 36 32

32 32 33 39

13 18 19 19

Samtliga lån Budgetåret 1960/61 1961/62

19 243 19 528

902 922

6 5

7 7

38 33

32 38

17 17

2 245 678 2 287 14 318

106 32 108 676

12 5

14 7

25 16 31 35

33 59 31 39

37 25 11 15

Därav inom Stockholms-området... Göteborgs-området....

småhus i Norrland var överkostnaden lägst. För samtliga gruppbyggda småhus med beslut om lån under år 1963 h a r bostadsstyrelsen sammanställt vissa uppgifter. Inrikesdepartementets arbetsgrupp har i sina promemorior redovisat uppgifter för ett urval av gruppbyggda småhus med beslut om lån under år 1964. För första halvåret avser uppgifterna 67 gruppbyggen av totalt 240 och för andra halvåret 129 av totalt 447. Redovisningen h a r begränsats till företag med en bostadsyta överstigande 70 m2. För gruppbyggda småhus med beslut om lån under år 1963 uppgick överkostnaden till 33 procent. För sådana hus med lån under år 1964 var

Antal projekt 1963 1964 l:a halvåret 2:a »

67 129

överkostnaden m i n d r e : ca 25 procent. För sistnämnda år h a r överkostnaden beräknats i förhållande till ett pantvärde, i vilket i enlighet med gällande regler ej beaktats våningsytor överstigande 110 m 2 . (Reglerna för beräkningen av låneunderlaget u n d e r år 1963 innehöll en liknande begränsningsregel.) Hade någon begränsning icke skett vid denna yta skulle överkostnaden h a minskat med ca 3 procentenheter. Överkostnaden varierar avsevärt mellan de gruppbyggen som ingår i undersökningen. En tiondel av företagen med beslut under a n d r a halvåret 1964 hade en överkostnad på högst 10 procent, medan två tiondelar hade en överkostnad på 40 procent eller mer. Se tablån å sid. 261.

Produktions- Produktionskostnad/ kostnad per lägenhet, kr Pantvärde, %

Antal lägenheter

Bostadsyta per lägenhet, m 2

7 829

.101

. 81 700

132,9

1081 2 922

103 106

88 20O 97 300

126,4 124,5

261 1964, 2: a halvåret Antal lägenheter

2 922

Därav i % inom nedanstående klasser angivande relationen produktionskostnad/pantvärde, % —110,0

110,1— 120,0

120,1— 130,0

130,1— 140,0

140,1— 150,0

150,1—

6 Variationerna i överkostnadernas storlek mellan olika delar av landet be-

lyses av uppgifterna tablå.

i

nedanstående

1964, 2:a halvåret Antal projekt

Antal lägenheter

Bostadsyta per lägenhet, m 2

Produktionskostnad/ Pantvärde, %

129 14

2 922 576

106 106

125 142

20 23 31 17 14

329 263 723 608 423

102 101 105 108 108

129 120 127 119 113

Hela riket Stockholms stad och län Länsregion: I (c + D + T + U) II (E + F + G + H + I) ! III (K + L + M) IV (N + O + P + R) V (S + W + X + Y + Z + A C + BD)

Effekten av begränsningen i belåningsvärden respektive låneunderlag/pantvärden De grunder för beräkning av belåningsvärden respektive låneunderlag/pantvärden, som gällt sedan år 1956, har på olika sätt haft effekter som varit såväl avsedda som icke aysedda. Ett motiv för beräkningsreglernas utformning har varit att bromsa ökningen av produktionskostnaderna;, ett annat att nå en administrativ förenkling i ärendebehandlingei}. I det följande göres ett försök att bedöma i vad mån dessa syften kunnat realiseras. Vidare belyses hur förekommande skillnader mellan faktiska produktionskostnader och pantvär-r den (och motsvarande värden enligt äldre terminologi) h a r påverkat finansieringsförutsättningarna oqh därmed också kapitalkostnadernas storlek. ,

Produktionskostnaderna

Det främsta motivet för 1956 års beslut om maximering av belåningsvärdena var önskemålet att bromsa den starka ökningen av produktionskostnaderna. I kapitel 4, sid. 56, h a r . redovisats uppgifter om kostnadsutvecklingen sedan mitten av 1950-talet. Den där angivna ökningen av byggnadskostnaderna utgör nettoresultatet av förändringar i olika faktorer, som påverkat kostnaderna i såväl höjande som sänkande riktning. Det är sålunda fråga om dels en successivt ö k a d , standard, dels ökade priser på varor, tjänster och kapital, dels ock ä n d r i n g a r i byggnadsmetoder pch materialval samt i,bostädernas utformning. .Vilken, betydelse de maximerade belåningsvärdena h a r haft för kostnadsutvecklingen; är svårt att närmare klarlägga. En analys av eventuella samband

262 försvåras bl. a. av de många ändringar som genomförts i lånetakssystemet. Som underlag för en allmän bedömning av denna fråga redovisas i det följande vissa uppgifter om den utsträckning i vilken lånetakets införande och konstruktion och de successiva ändringarna i bestämmelserna anses ha påverkat bostädernas utformning och standard. Vidare redovisas en del uppgifter om nyproduktionens fördelning på hus- och lägenhetstyper. De i kommitténs expertgrupp för lånetaksfrågor ingående deltagarna från byggherreorganisationerna har sammanfattningsvis anfört följande beträffande effekten av de före år 1964 gällande bestämmelserna. Experten, ingenjör H. Danielsson har redovisat en inom SABO.s byggnadsekonomiska avdelning gjord enkät till ett antal SABO-företag med frågor i vilken utsträckning de ursprungliga bestämmelserna och däri vidtagna ändringar h a r påverkat planerad eller påbörjad projektering dels i allmänhet, dels beträffande vissa speciella konstruktionsoch standarddetaljer. Svar inkom från 60 företag. Frågorna i enkäten sammanfördes till sex avsnitt med anknytning till de ursprungliga bestämmelserna och de successiva ändringarna. Varje avsnitt inleddes med en redogörelse för dessa bestämmelser och ändringar. Till varje avsnitt kunde företagen ge en kommentar med redovisning av »gjorda reflektioner eller vidtagna åtgärder». Reaktionen på lånetakets införande blev enligt vissa kommentarer en mera ekonomisk projektering och en genomgång av de möjliga besparingarna, bl. a. genom val av billigare material. Från ett håll anfördes att allt som kunde ge mer belåningsvärde togs till vara; ett belåningstänkande infördes sålunda i

projekteringen. I ett fall har man i efterhand ansett sig kunna spåra en viss strävan till sådan projektering. I andra fall har deklarerats att lånetakets bestämmelser icke har fått påverka standardutvecklingen. Svaren på frågorna om man i vissa särskilda avseenden h a r ändrat sin planering och projektering på grund av ändrade tillägg och koefficienter visar att övervägande antalet av de företag som besvarat frågorna icke anser sig ha gjort några ändringar av dessa skäl. Endast på en fråga överväger ja-svaren (33 ja — 23 nej). Denna gäller projekteringen av bilplatser på grund av det år 1962 införda tillägget härför. P å fyra punkter har ca två femtedelar av de företag som svarat ansett att de gjort av lånetaksbestämmelserna betingade ändringar. Dessa gäller övergång till väggtyper med lågt k-värde och till treglas-fönster, ökad andel indragna balkonger och ändrade väggkonstruktioner med avseende på isoleringen. På övriga frågor utgör ja-svaren högst en fjärdedel av samtliga svar och i flertalet fall en väsentligt lägre andel. Experten, ingenjör S. Johnsson h a r redovisat vissa inom HSB:s Riksförbund sammanställda uppgifter som belyser förändringarna i materialval, byggnadssätt samt dimensioner på h u s och lägenheter. Uppgifterna avser flerfamiljshus färdigställda under åren 1955—61. I undersökningen ingår dock icke projekt i Stockholm, Göteborg och Malmö. Även i övrigt bygger redovisningen på ett urval av projekt. Som en allmän kommentar beträffande belåningsvärdenas och andra faktorers inverkan på projektens utformning har anförts följande. »Genom vissa tillägg i belåningen för detaljer, såsom exempelvis ytterväggarnas isolering, kan onekligen en inverkan spåras i de färdiga projekten. Detta

263slag av inverkan torde emellertid i stort sett h a varit av relativt underordnad betydelse utom på några punkter. Vad som däremot torde haft betydligt störr e inverkan, är lånetakets totala läge i förhållande till produktionskostnaderna. Besparingar, oavsett om dessa nu bostadsmässigt och ur andra synpunkt e r äro önskvärda eller ej, sker onekligen i lägen där differensen mellan lånetak och produktionskostnad är stor. I dessa perioder torde kunna sägas, att husen blir påvrare, dvs. vissa utrustningsdetaljer göres enklare eller utesluts helt. Klart är också att orsakssammanhanget mellan förändringarna och belåningsvärdet icke blir entydigt då a n d r a faktorer inverkar på ställningstaganden vid projektets utformande. Här skall bara nämnas några faktorer såsom företagspolitiska synpunkter beträffand e materialval, tillgången på visst slag av material, stadsplanernas utformning, byggnadsindustrins arbetssätt, tillgången på entreprenörer, förändringar i kommunala och statliga bestämmelser i övrigt.» Ett försök har gjorts att uppdela belåningsvärdets effekt i tre typer: stimulerande effekt, medverkande effekt och bromsande effekt. Belåningsvärdena anses ha haft en stimulerande effekt beträffande ytterväggar och fönster. En medverkande effekt anses kunna noteras beträffande fasadbeklädnader och vindsbjälklagets värmeisolering. Indirekt kan belåningsvärdet genom sin avsaknad av en regulator för indexmässiga produktionskostnadsändringar ha medverkat till kostnadsbesparande åtgärder i samband med bjälklag och yttertak och därmed även allmänt ha påskyndat rationaliseringen. En bromsande effekt anges ha kunnat förmärkas i fråga om trappbeläggningar, entréportar, golv och kakel i bad-

rum, kylenheter, tvättenheter och lägenhetsstorleken. I materialet ingår inga uppgifter ombalkongernas utformning, biluppställningsplatser, trädgårdsanläggningar, e x ploateringsgrad etc. I dessa avseenden anses dock belåningsvärdets inverkan vara påvisbar utan större utredningar. Avslutningsvis anföres följande synpunkter: »Allmänt torde kunna sägas, att bostaden blivit bättre. Strävan till bättre bostäder har drivits fram av flera faktorer där projektorerna, oavsett svårigheterna med belåningen, försökt så långt som möjligt tillfredsställa de ökade kraven. En icke oväsentlig roll spelar i detta sammanhang bostadsstyrelsens direktiv och rekommendationer såsom de framförts i God Bostad. Troliggen har denna publikation bidragit till att man trots det pressade kostnadsläget erhållit en god standard på bosta* den. Ändringar av direktiven i God Bostad h a r varit irriterande genom att dels övergångsperioden i fråga om tillämpning av de nya belåningsvärdena i många fall varit för kort, dels därigenom att publikationens r e k o m m e n d a t i o ner av typen 'bör' på det kommunala planet ansetts som imperativa. Detta har medfört en icke oväsentlig mängd omprojekteringar och därmed betydande fördyringar.» Experten, ingenjör S. Almqvist, Svenska Riksbyggen, har redovisat en* del synpunkter på h u r man i samband med projekteringen och den ekonomiska granskningen reagerat på bestämmeK serna om lånetaket. Andra faktorers effekt på bostädernas utformning har< även diskuterats. Den första åtgärden efter beslutet i december 1955 om maximerade belåningsvärden blev en inventering av färdigprojekterade företag syftande till att< i första h a n d hålla produktionen uppe

264 genom igångsättning av sådana projekt som bedömdes möjliga att finansiera med utgångspunkt från övergångsbestämmelsen 590 kronor per m 2 och i andra hand omarbeta vissa projekt för anpassning till den efter den 30 juni 1956 sänkta nivån för lånetaket. Utredningar visade i flertalet fall att de möjliga besparingarna blev alltför små för att samtidigt uppkommande kvalitetsoch standardförsämringar skulle kunna försvaras. I det läget ansåg man sig tvingad att acceptera en »tillfällig försämring» av belåningen. Beträffande verkningarna av de ursprungliga bestämmelserna h a r i huvudsak anförts följande. Stadsplaneändringar betingades endast i undantagsfall av den försämrade belåningen. Tendensen till ökad tvåvåningsbebyggelse bröts dock. Angelägenheten att utnyttja lånetaksbestämmelsernas olika »tillägg» medförde i första hand ökad värmeisolering av ytterväggar. Vinsten blev ej bättre belåning men väl lägre bränslekostnader som kompensation för höjda kapitalkostnader. Treglas-fönster blev föremål för intensivt kostnadsstudium och kom så småningom till någon användning. Centralvärméanläggningarnas utformning bestämdes helt på tekniskekonomisk grund. Utnyttjande av byggnadsutrymmen så långt möjligt för lokaler av användbart slag betraktades som ekonomi på längre s i k t — anpassningen till lånetaksbestämmelserna var en logisk följd. Verkningarna av de i mitten av 1956 införda tilläggen för indragna balkonger blev till viss del belånad kostnadsfördyring med högre underhålls- och bränslekostnader. Trots höjningen av baspriset 1959 och införandet av ett tillägg för tvåvåningshuset blev undérbelånirig och boendekostnad for denna hustyp fortfarande markant större än för hus med flera

våningar. Det samtidigt införda hisstilllägget gav rimlig täckning för kostnaden först vid 8 respektive 15 våningar. Lägenhetskoefficienterna anses tveklöst ha gynnat större ytor och större funktioner. För den som byggt enstaka hus kan det ha varit angeläget att planera och projektera största säljbara lägenheter. På de flesta orter har dock efterfrågeinriktningen varit ledande för planering och projektering. Då denna ej är framåtriktad utan tar hänsyn till det dagsaktuella behovet har tillskottet av större lägenheter ändå blivit otillräckligt. Den år 1958 för tertiärlån förkortade amorteringstiden och höjda räntan jämte högräntans direkta inverkan på k r e ditiv- och byggnadskostnaderna samt den ökade underbelåningen medförde tillsammans en väsentlig ökning av boendekostnaden. På grund av underbelåningen innebar kraven på insats för bostadsrättslägenheterna svårigheter vid placeringen av större lägenheter. Detta ledde till en avmattning av efterfrågan på större lägenheter och ett minskat byggande av sådana. Experten, ingenjör I. Jargin, Svenska Byggnadsentreprenörföreningen, har r e dovisat vissa synpunkter på lånetakets inverkan på bostadsbyggandet, delvis grundade på intervjuer mied företrädare för tio bostadsproducerande företag! Vid intervjuerna har dén frågan ställts huruvida det kan spåras ett samband mellan å ena sidan lånetakets konstruktion och nivå m. m. och å a n d r a sidan bostadsobjektens Utformning (lånetaksarkitéktur), kvalitet och utrustning. I huvudsak följande h a r anförts i anslutning till de erhållna svaren. Uppenbart är ätt byggherrar av olika slag eftersträvat möjligaste anpassning till de statliga belåningsréglerna. Det ä r dock lika uppenbart ätt denna låheähpassning icke allena varit avgörande f o r

265 beslut om objektsutformningar och standard m. m. Några exempel på faktorer som förutom »lånetaket» påverkat produktionsinriktning och objektsutformning: 1. Bostadsbristen. Efterfrågeöverskottet har betytt att ev. konsumentkrav på lägenhetsutformning och standard icke blivit någon ekonomisk realitet. I en sådan situation är det för byggherrarna primärt en fråga om att produkten skall uppfylla vissa uppställda minimikrav (Babs, God Bostad m. m.), och kunna utbjudas till lägsta pris. 2. Moderiktningar i planfrågor. Uppfattningar om stadsplaner och miljöfrågor växlar. Som en revolt mot 30-talets trevåningsbebyggelse kom 50-talets stadsplaner med punkt- och skivhus, utan nämnvärt beaktande av kostnadsavvikelser som betingas av byggnadskroppens form. 3. Industrialiseringen. Byggnadsindustrins fortgående industrialisering (element, maskiner, byggsystem) har tvingat fram vissa konstruktioner, material och utrustningar utan sneglande på låiiétaket. 1 ; 4. Bristen på arbetskraft har i flera fall styrt projekteringen på så sätt att man valt konstruktioner med hänsyn till den aktuella tillgången på exempelvis murare eller träarbetare. När det sedan gäller den obestridliga inverkan som lånetaket haft, 'måste här särskiljas sådana faktorer som sammanhänger med lånetakets nivå och med dess konstruktion. Bostadsbyggandet är underkastat allmängiltiga ekonomiska lagar. I ett objekt nedlagda kostnader måste kunna finansieras och förräntas. För byggherrarna är den ständiga frågan under projekteringen: Vad kostar det och vad kan påräknas i lån? Byggherrar utan eget kapital kan icke uppföra objekt till högre kostnad an övre lånegränsen.

Byggherrar med eget kapital tvingas även de avväga den möjliga produktionskostnaden mot summan av lån och tillgängligt kapital. För kooperationen, där det egna kapitalet utgöres av bostadsinnehavarnas insatser, gäller samma problem att icke överskrida de lägenhetssökandes betalningsvilja eller betalningsförmåga. Detta talar för att den övre belåningsgränsen har en avgörande betydelse för frågan vad ett hus kan tillåtas kosta. Om lån och eget kapital icke förslår att finansiera det tänkta objektet finns endast tre alternativ: a) objektet omformas för att nå bättre anpassning till lånegränsen utan eftersättande av uppställd målsättning; b) objektet förenklas och därmed förbilligas för att nå bättre paritet med lånegränsen; c) objektet kommer icke till utförande. Under senare år, när de faktiska kostnaderna avsevärt överstigit lånetaket och därmed även lånegränsen, torde samtliga utförda objekt ha blivit föremål för sådana speeialöverarbetningar som avses under a) och b ) . Lånetakets konstruktion synes i och för sig icke ha fått någon styrande effekt på bostadsbyggandet annat än i de avseenden där belåningen medgivit särskilda tilläggsbelopp för vissa kvaliteter eller utrustningar. Typiska exempel på det senare är tilläggen för isolering och treglas-fönster. Förutsättningen för att dylika tilläggsbelopp skall h a någon styrande effekt är dock att beloppen h a r sådan storlek att de väl kompenserar m e r k o s t n a d e n / E x e m p e l v i s sjönk användningen av treglas-fönster i den mån som lånetilläggen minskade. De i kommitténs expertgrupp ingående deltagarna från byggherreorganisationerna har även beträffande nu gäl-

266 lande beräkningsmetoder framlagt vissa synpunkter. Dessa utgör svar på en fråga om man vid husprojekteringen tar någon speciell hänsyn till metodernas utformning och den allmänna nivån för låneunderlag, pantvärde och produktionskostnad. De anförda synpunkterna h a r av kommitténs sekretariat sammanfattats på följande sätt. Den allmänna strävan att åstadkomma en given bostad till så låga kostnader som möjligt anses bli förstärkt genom önskemålet att så långt möjligt minska en eventuell differens mellan låneunderlag/pantvärde och produktionskostnad. En därav betingad stramhet i projekteringen har dock icke fått resultera i att projektets standard och kvalitet understigit en av byggherren fastställd miniminivå. Enligt ett uttalande togs ingen hänsyn till beräkningsmetodernas utformning så vitt gäller byggnadsobjektens planlösning och konstruktion. En stor differens mellan låneunderlag/pantvärde och produktionskostnad anses motverka en höjning av standarden, kvaliteten och utrymmet. En sådan differens uppges även kunna tvinga till lägre kvalitet med ty åtföljande högre underhållskostnader. Det hävdas vidare att beräkningsmetoden verkar styrande på utformningen, speciellt då i vad gäller sådan utrustning och inredning för vilken tilläggsbelopp fastställts. Särskilda effekter blir följden av en icke fullt riktig avvägning mellan olika belopp. Beräkningsmetodernas utformning h a r även uppgivits styra projekteringen i fråga om materialslag, materialkvalitéer och kanske t. o. m. mot vissa fabrikat. Slutligen har framhållits risken för att projekteringen inriktas på att åstadkomma objekt med högsta »lånevärde» i stället för att nå bästa produkt ur konsumentsynpunkt. Även uppgifter från bostadsbyggnadsstatistiken och statistiken över företag

med statliga lån kan ge vissa utgångspunkter för en bedömning av effekten av de maximerade belåningsvärdena. Beträffande flerfamiljshus torde denna maximering endast undantagsvis ha inneburit att planerade hus icke har kommit till stånd. Däremot kan detta i större utsträckning ha varit fallet beträffande småhus som planerats av den som avsett att äga och bebo huset. Byggnadsplaner kan ha skjutits på framtiden på grund av den ökade egna insatsen. Vissa ändringar i lånetakssystemet har, som framgått av tidigare avsnitt, motiverats av riskerna för att då gällande bestämmelser skulle påverka produktionens fördelning på hustyper genom att lånetaket för småhus var mindre kostnadsanpassat än det för flerfamiljshus. Till belysning av produktionens fördelning på hustyper redovisas i nedanstående tablå andelen lägenheter i småhus av samtliga färdigställda lägenheter i de tre storstadsområdena jämte rikets övriga städer. Denna kommungrupp har fått representera sådana kommuner inom vilka det kan ha funnits en valmöjlighet ur produktionssynpunkt mellan småhus och flerfamiljshus. Andel, % , lägenheter i småhus av samtliga färdigställda lägenheter i de tre storstadsområdena och rikets städer i övrigt 1955.... 1956 1957.... 1958 1959

16 16 17 19 16

1960 1961 1962 1963 1964

17 19 20 20 22

20 Om man antar att lägenheterna påbörjas året före färdigställandet, kan man konstatera att andelen småhus öka-

267 de något även året efter lånetakets införande. Därefter sjönk andelen småhus men ökade åter innan det för småhus mera differentierade lånetaket infördes fr. o. m. år 1962. Därefter h a r andelen varit i stort sett oförändrad. Produktionens omfattning och fördelning på hustyper är emellertid i hög grad betingad av beslut och åtgärder inom ramen för bostadsbyggandets reglering. Föreliggande produktionsuppgifter torde bl. a. av detta skäl icke kunna läggas till grund för en verifiering av hypoteser om att lånetaket skulle ha påverkat produktionsinriktningen. Genom det fortlöpande fastställandet av bebyggelseplaner bestämmes i huvudsak produktionens fördelning på hustyper. Denna långsiktiga planering torde i mycket ringa grad ha rönt inflytande av lånetaksbestämmelserna. Ovissheten om bestämmelsernas stabilitet torde bl. a. ha bidragit härtill. Däremot kan en sådan påverkan ha varit mera sannolik vid ändringar av fastställda planer, aktualiserade i samband med husprojekteringen. Även genom den elasticitet beträffande byggnadernas utformning, som fastställda planer ger utrymme för, kan lånetaksbestämmelserna ha fått effekt. Inom småhusproduktionen h a r sedan början på 1950-talet skett en fortlöpande förskjutning från 1 Vz-planshus till 1-planshus. Någon markerad förändring i denna trend kan icke konstateras för tiden efter lånetakets införande. Däremot kan mellan åren 1956 och 1958 konstateras en kraftig ökning av andelen rad- och kedjehus. Enligt vad som anförts i kapitel 4, sid. 50, kan en förklaring härtill vara, att rad- och kedjehusen utgör en relativt billig form av småhusproduktion och att de därför med hänsyn till lånetaksbestämmelserna kan ha framstått som fördelaktigare än friliggande hus. För båda hustyperna gällde ju ett och samma belopp.

Förändringarna i flerfamiljshusens fördelning efter storlek — antal våninga r — - h a r sedan 1950-talets början framförallt inneburit en ökad produktion av hus med fem eller flera våningar. Se diagram 8:2. I 1960 års färdigställande upphörde denna ökning och förbyttes i en minskning av framförallt hus med nio eller flera våningar. Andelen lägenheter i hus med fyra våningar ökade något i 1958 och 1959 års tillskott men h a r därefter blivit märkbart mindre. Andelen lägenheter i hus med högst två våningar har under den redovisade perioden i stort sett kontinuerligt minskat. De t. o. m. år 1963 gällande lånetaksbestämmelserna ansågs vara förmånliga för höga och tjocka hus. Någon markerad effekt av en sådan innebörd i bestämmelserna kan man icke spåra i de statistiska serierna. Snarare skulle man kunna se den motsatta effekten genom den minskning som började år 1960 av andelen höga hus och som framförallt torde ha varit betingad av i den allmänna miljödebatten framförd kritik mot sådana hus. En effekt av den nämnda innebörden i bestämmelserna kan möjligen spåras beträffande fyravåningshusen, som i färdigställandet något ökade vid en tidpunkt som nära sammanfaller med lånetakets införande. Å andra sidan kan det vara allmänna fastighetsekonomiska skäl som medförde en ökad andel fyravåningshus. I lägenheternas fördelning efter storlek h a r skett vissa förändringar som kan sättas i samband med lånetaksbestämmelserna men även med andra ändringar i lånevillkoren. I flerfamiljshus med preliminära beslut om lån skedde, som framgår av diagram 8: 3, fram till och med budgetåret 1957/58 en förskjutning mot större lägenheter. Under budgetåren 1958/59 och 1959/60 bröts denna utveckling. Som framhållits i kapitel 4, sid 51, är detta

268 Diagram 8:2. Färdigställda lägenheter i flerfamiljshus fördelade ningar i huset. Åren 1950—1964.

efter antalet

vå-

% I0(H 90^

8(H

70 4 60-

50^

40 4 30-j

io4 1950

l-2vaningar

[j3vaningar

bz=j4våningar

avbrott sannolikt i hög grad betingat av de ändrade finansieringsvillkoren fr. o. m. den 1 januari 1958. En bidragande orsak kan emellertid även ha varit stigande insatser och ökade årskostnader till följd av lånetakets nivå» Efter 1959/60 har den tidigare förskjutningen mot större lägenheter: fortsatt. För småhus med statliga lån har, som framgår av diagram 8:3, sedan 1950talets början andelen lägenheter med högst tre rum och kök successivt minskat. 1 Ett visst avbrott i denna utveckling i företag med preliminärt beslut under budgetåret 1956/57 torde ha sam-

1959 I960

| | | 5 - o våningar |

l v ^ n j P Ji, r

band med lånetakets införande. Uppgift ter om lägenhetsfördelningen i färdigställda småhus ger också en antydan om att lånetaket har medverkat till en minskad genomsnittlig lägenhetsstorlek. (Se tablån å sid. 270.) En tendens till ökning av andelen lägenheter med fem eller flera r u m och kök, dvs. de lägenhetstyper som inte kunde rymmas inom .den kostnad lånetaket motsvarade, bröts i 1,956 års färdigställande. Ef1

I statistiken q ver beslut om lån till småhus gjordes en uppdelning på 4 rok respektive 5 el. fl. rok först fr.o.ni. budgetåret 1956/57

269 Diagram 8: 3. Lägenheter med preliminära beslut om statliga lån fördelade efter storlek. Småhus budgetåren 1949/50—1961/62 och flerfamiljshus budgetåren 1954/55—1964/65.

%

Småhus

Flerfamiljshus

lOOnp

SO-E 1

*o4 1 70-E I 60-j 1 30-! =

40-É \

1=

II

-i I=

204 =

104 =

o-3S

äi

mr

i^ t

TTjl

£Ö

fcrf

l.i'1,

TTf-f

Kl ID

»*• lO

in O)

in o~>

in O)

in en

in o>

TTf

_

B

3 K

Mindre än 2 rum och kök

JJ4 rum och kök

2 rum och kök

14 Mindre än 3 rum och kök

_J 5 och f l e r rum och kök

LO

LO

LO

LO

so i s? o> o% o> Ok

och f l e r rum och kök

3 rum och kök

ter en viss minskning uppnåddes 1955 års nivå åter under åren 1960—1962, varefter andelen fortsatt att öka. En effekt kan även spåras på genomsnittsytan för lägenheter i småhus med fyra rum och kök i hus med statliga lån. Budgetåren 1953/54—1955/56 uppgick denna yta till 98 å 99 m 2 , medan den under budgetåren 1956/57—1960/61 var 91 å 92 m 2 .

Det har framhållits att lånetaksbestämmelserna för flerfamiljshus skulle ha främjat tillkomsten av lägenheter med stora ytor. I kapitel 4, tabell 4: 3, redovisas ytor för flerfamiljshus med preliminära beslut åren 1955—1964. Under denna period h å r ytorna i olika lägenhetstyper ökat icke obetydligt. Ett avbrott i denna ökning skedde dock under åren 1958 till 1960—1961. Som an-

270 Andel, % , lägenheter med 5 el. fl. rok i färdigställda småhus 1951.... 1952.... 1953 1954.... 1955....

19,8 19,5 18,7 22,9 25,7

1956.... 1957 1958 1959 I960....

24,4 23,5 23,5 22,4 25,7

1961.... 1962 1963 1964

24,6 25,7 28,2 30,4

föres i kapitel 4 skulle denna ökning kunna ha samband med lånetaksbestämmelsernas utformning, men den allmänna standardutvecklingen torde vara en naturligare förklaring. Den ökning som inträffade år 1962 bör ses mot bakgrunden av rekommendationerna beträffande planutformning m. m. i God Bostad. Avbrottet i utvecklingen 1958—1961 torde av allt att döma vara en följd av försämringen av finansieringsvillkoren från den 1 januari 1958. De här redovisade uppgifterna om och synpunkterna på effekten av bestämmelserna om maximerade belåningsvärden samt låneunderlag/pantvärden torde kunna sammanfattas på följande sätt. Dessa bestämmelser, som kunnat resultera i stora skillnader mellan de faktiska produktionskostnaderna och de som underlag för belåning godtagna, har i viss utsträckning föranlett ändringar i bostädernas utformning och standard samt i valet av byggnadsmaterial. Ändringarna har inneburit en viss sänkning av standarden, en lägre takt i standardutvecklingen samt införandet av andra, billigare och ibland sämre material. En allmänt sett mera kostnads-

medveten planering och projektering torde också ha kommit till stånd. Lånetaket torde med hänsyn härtill ha haft en dämpande effekt på utvecklingen av den del av produktionskostnaderna som betingas av bostädernas utformning och standard. Bestämmelsernas direkt styrande effekt synes ha varit begränsad till vissa detaljer. Det gäller framför allt fall där bestämmelserna innefattat tilläggsbelopp, t. ex. för värmeisolering, treglasfönster, balkonger och biluppställningsplatser. En påtaglig styrning har även förekommit i den meningen att t. ex. viss utrustning icke installerats respektive viss kvalitet icke valts därför att tilläggsbelopp härför icke funnits. De ändringar som successivt skett i husens utformning samt lägenheternas storlek och utrustning, i materialval och byggnadssätt h a r givetvis även påverkats av ändringar i finansieringsvillkoren, den allmänna prisstegringen, föreskrifter och rekommendationer i t. ex. anvisningarna till byggnadsstadgan och i God Bostad, tillgången på material och arbetskraft samt den fortgående industrialiseringen med åtföljande förändringar i byggprocessen. Jämfört med dessa faktorer torde lånetaket ha haft en begränsad effekt.

Administration

I kommitténs direktiv anföres att ett andra motiv för införandet av lånetaket 1956 torde ha varit en strävan att såvitt möjligt förenkla den administrativa handläggningen av bostadslåneärendena hos de kommunala och statliga organen. För flerfamiljshusens del ledde införandet av lånetaket år 1956 icke omedelbart till några administrativa förenklingar. I lånemyndigheternas dåvarande

271 uppgifter ingick bl. a. att i varje särskilt ärende och redan i samband med det preliminära beslutet beräkna godtagbar produktionskostnad som underlag för hyressättningen. F r a m r ä k n a n d e t av det maximerade belåningsvärdet som grund för lånebeslutet innebar därför ett extra arbetsmoment för lånemyndigheten. Emellertid föreskrev Kungl. Maj:t genom beslut den 30 november 1956 att varken den statliga lånemyndigheten eller förmedlingsorganet skulle vid handläggningen av preliminär låneansökan utföra någon beräkning av byggnadskostnader, förvaltningsutgifter eller hyror. Beräkningen avseende godtagbar produktionskostnad enligt de gällande, relativt komplicerade grunderna kunde sålunda upphöra och det blev tillfyllest att i det preliminära skedet endast tilllämpa reglerna för de maximerade belåningsvärdena. En ytterligare förändring i ärendebehandlingen genomfördes vid ingången av år 1958, då hyreskontrollen för de allmännyttiga och kooperativa företagen slopades. Härigenom bortföll även skyldigheten för lånemyndigheterna att i samband med slutligt beslut framräkna produktionskostnaden för nämnda företagsgrupper. I fråga om egnahemmen medförde lånetaket redan från början en väsentlig administrativ avlastning för lånemyndigheterna. Då lånsökanden avsåg att själv bebo huset, var det icke påkallat att särskilt framräkna produktionskostnaden utom i de relativt få fall, där nämnda kostnad kunde tänkas understiga det maximerade belåningsvärdet. Genom att belåningsvärdet i de ojämförligt flesta ärenden kom att överensstämma med maximibeloppet, minskade också behovet av dubbla beslut. F r å n och med den 1 juli 1957 meddelas sålunda endast ett lånebeslut i ärenden, där lånsökanden själv skall bebo huset. Härigenom h a r också sökandens och

förmedlingsorganets bestyr med låneärendena minskats. Allt efter som lånetaket för flerfamiljshus gjordes mera differentierat genom att olika tillägg och koefficienter infördes, ökade det administrativa arbetet med låneärendena. I fråga om egnahemmen innebar den differentiering av lånetaket som genomfördes fr. o. m. år 1962 att det administrativa arbetet för samtliga berörda parter ökade genom att mätning och kontroll av ytor tillkom i fråga om huvuddelen av låneärendena. Omläggningen år 1964 innebar såtillvida en förenkling av det administrativa arbetet närmast för förmedlingsorgan och länsbostadsnämnder, att reglerna för beräkning av låneunderlag och pantvärde i princip blev lika för flerfamiljshus och småhus. Dessutom blev ytmätningen något förenklad. Å andra sidan innebar den nya metoden en något mera detaljerad redovisning och kontroll av byggnadsdelar och utrustning. I detta avseende krävdes sålunda större administrativa insatser — särskilt beträffande småhusen — av såväl sökande, förmedlingsorgan som långivande organ. Under åren 1964 och 1965 gällde parallellt med de nya reglerna för beräkning av låneunderlag och pantvärde de sinsemellan helt olika och från låneunderlagsberäkningen skilda metoderna för flerfamiljshus respektive småhus vid beräkning av underlag för hyressättning, överlåtelsevärde m. m. Denna komplikation undanröjdes fr. o. m. den 1 januari 1966 genom införandet av den nya metod för beräkning av produktionskostnad, som utgör en påbyggnad på metoden för beräkning av låneunderlag/pantvärde. Som förut redovisats i detta kapitel uttalades i kritiken mot bostadsstyrelsens förslag till de fr. o. m. år 1964 gällande bestämmelserna farhågor beträf-

272 fande en ökad administrativ belastning. Från byggherreorganisationerna har man dock uppgivit sig ha varit beredd att ta en sådan för att få en mera differentierad beräkningsmetod. Nuvarande metoder, inklusive den som gäller fr. o. m. år 1966 för prövning av produktionskostnader, torde emellertid för kommunerna och lånemyndigheterna icke innebära någon ökad administrativ belastning jämfört med det system som tillämpades före lånetakets införande år 1956. I princip gäller sålunda för närvarande endast en metod. Den offentliga redovisningen av denna metod genom tryckta anvisningar torde underlätta för lånsökandena att upprätta sina ansökningar och för de kommunala förmedlingsorganen att granska dessa. Den administrativa handläggningen försvåras dock av en del andra lånevillkor: olika räntebestämmelser för bostäder och lokaler, belåning endast av vissa typer av lokaler, maximiyta för småhus som skall bebos av lånsökanden och uppdelning efter tidpunkten för husens färdigställande med hänsyn till bestämmelserna om räntebidrag och reglering av maximihyra.

merna och är beroende på formen och villkoren för finansieringen av överkostnaden. Här skall endast redovisas ett exempel som avser ett enskilt företag för vilket maximihyra fastställes. Enligt bostadsstyrelsens bestämmelser beräknas kapitalkostnadsdelen i hyran för företag färdigställda 1966 till ett belopp av 4,4 procent av låneunderlaget för bostäder, 8 procent av pantvärdestillägget och 8,5 procent av återstående del av beräknad produktionskostnad. För företag med preliminära beslut under de tre första kvartalen år 1965 uppgick pantvärdet i genomsnitt till ca 870 k r / m 2 ly. I exemplet antages att låneunderlaget motsvarar pantvärdet och att den beräknade produktionskostnaden med 5 respektive 10 procent överstiger pantvärdet (produktionskostnad: ,915 respektive 955 k r o n o r ) , vilket innebär en överkostnad av samma relativa storlek. Kapitalkostnad, kr m 2 /år, vid ett Produktionskostnad, kr/m 2

pantvärpantvär- de = p r o dukde på tions870 2 kostkr/m naden

Bostadskostnaderna

Till följd av lånetaket uppkomna differenser mellan faktiska produktionskostnader och vid statlig belåning fastställt pantvärde finansieras i allmänhet med lån till högre ränta och med kortare amorteringstid än vad som skulle ha gällt i det fajl att underlaget för det statliga lånet och för finansieringen i övrigt hade varit så stort att någon sådan differens ej uppkommit. Därigenom blir kapitalkostnaderna och de årliga bostadskostnaderna högre. Den grad i vilken bostadskostnaderna ökar vid viss överkostnad varierar, givetvis mellan de olika förvaltningsfor-

4.4 % x pantvärde 8.5 % X (915 —870)

38,30

40,30

3,80 42,10

4.4 % x pantvärde 8.5 % X (955 —870)

38,30

42,00

7,20 45,50

Vid en differens på 5 procent mellan pantvärdet och den som underlag för hyressättningen godtagna produktionskostnaden ökar kapitalkostnaden, i hy-

273 ran i detta exempel med kronor 1,80 per m 2 jämfört med om nämnda produktionskostnad i stället utgjort pantvärde. Vid en differens på 10 procent blir ökningen kronor 3,50 per m2. I synnerhet för småhus i storstadsområdena, där överkostnaderna är särskilt höga, blir lånetakets höjande effekt p å bostadskostnaderna mycket markerad. Lånetaket försämrar finansieringsförutsättningarna: dyra topplån ersätter de billigare bottenlånen. Den speciella regeln för småhus med maximeringen av den yta som ligger till grund för beräkningen av lånetakets storlek, 110 m 2 vy, medverkar för större hus till de höga överkostnaderna. En finansiering utan statslån men med statligt räntebidrag torde därför i många fall inte innebära så mycket högre kapitalkostnader. Det finns till och med exempel på att kapitalkostnaderna kan bli lägre på grund av ett rationellare finansieringssätt. Nämnda förhållande kan leda till ett minskat utnyttjande av statliga lån. Som framgår av kapitel 3, tabell 3: 3, kan en sådan tendens konstateras under senare år och speciellt i storstadsområdena.

cent, och de tredubblas vid en överkostnad på 10 procent. Den övre lånegränsen sjunker i realiteten till 91 respektive 86 procent. För enskilda företag motsvarar den övre lånegränsen 77 procent av produktionskostnaden vid en överkostnad på 10 procent. För småhus som skall bebos av sökanden fördubblas den egna insatsen vid en överkostnad på 10 procent och tredubblas vid en överkostnad på 20 procent. Den egna insats utöver bottenlån och statslån som en egnahemsägare i sistnämnda fall på ett eller annat sätt måste prestera blir betydande. Vid en produktionskostnad på 100 000 kronor och en överkostnad på 20 procent uppgår denna egna insats till ca 25 000 kronor. (I beslut avseende gruppbyggda småhus meddelade under andra halvåret 1964 uppgick produktionskostnaden till i genomsnitt 97 300 kronor och överkostnaden till 25 procent.) Denna beräknade egna insats kan jämföras med medianinkomsten för gifta män inkl. hustrus inkomst som för år 1965 har beräknats till ca 23 000 kronor (se tabell 4:7).

Överkostnadernas Övre lånegränser och egna insatser

Produktionskostnader utöver pantvärdet ändrar i väsentlig utsträckning innebörden av de i bostadslånekungörelsen angivna villkoren beträffande övre lånegränser och storleken av de egna insatserna. För de kommunala och allmännyttiga företagen innebär en överkostnad på 10 procent att den övre lånegränsen i realiteten blir 91 procent i stället för som förutsatts 100 procent. All överkostnad blir för dessa företag en egen insats. I de kooperativa företagen fördubblas insatserna vid en överkostnad på 5 pro18—614609

finansiering

Anskaffandet av det kapital som erfordras för finansieringen av uppkommen överkostnad har berett byggherrarna svårigheter i skiftande grad. I kommitténs direktiv anföres att dessa svårigheter torde vara mest framträdande för allmännyttiga företag, bostadsrättsföreningar och egnahemsbyggare. För byggnadsföretagare, som producerar hyreshus avsedda att förvaltas i enskild regi, anges problemet inte vara lika markant. Det kan emellertid noteras, att enligt kommitténs enkät angående kommunernas frivilliga bostadsfinansiella verksamhet (se bilaga 3) några kommu-

274 ner lämnat enskilda företagare sin medverkan till kapitalförsörjningen genom lån eller borgen. Motiven härför torde ha växlat, men tillvaron av svårfinansierade överkostnader har sannolikt varit av betydelse i sammanhanget. Egnahemsbyggarnas problem med finansieringen av överkostnaderna torde ha utgjort ytterligare ett motiv — utöver andra sparfrämjande sådana — för affärs- och sparbankernas aktivitet i fråga om målsparande för egnahem och erbjudandet av olika låneformer i förmånsrättsläge över det statliga lånet. Förekomsten av överkostnader torde också delvis förklara de stödåtgärder i form av bidrag, lån eller borgen, varmed åtskilliga kommuner bisträcker egnahemsbyggare. Ett indirekt stöd till finansieringen av överkostnaderna utgör vidare den form av kommunal borgen för 10-årigt amorteringslån, motsvarande hälften av egnahemsbyggarens egen insats (högst 5 procent av för fastigheten fastställt låneunderlag), som h a r möjliggjorts genom Kungl. Maj:ts medgivande. Finansieringen av överkostnader vid upplåtelse med bostadsrätt har i allmänhet skett genom att medlemmarna i respektive bostadsrättsförening fått betala förhöjda insatser. I viss utsträckning torde ha förekommit, att del av överkostnaden finansierats genom lån inom den organisation bostadsrättsföreningen tillhör. Även medverkan från respektive kommun har förekommit både direkt i form av lån eller borgen till företaget och indirekt genom kreditstöd i samband med förvärv av bostadsrätt. Det kommunala engagemanget har dock totalt sett icke varit av större omfattning. Här må erinras om att Kungl. Maj:t i överensstämmelse med vad som gällt för egnahemsbyggare har lämnat kommun medgivande att teckna borgen å 10-årigt amorteringslån gällande 2 Va procent av

den del av låneunderlaget, som faller på respektive föreningsmedlems lägenhet. En medverkan vid finansieringen av den egna insatsen såväl i egnahem som i bostadsrättslägenheter har även vissa industriföretag i icke ringa utsträckning lämnat i form av lån till sina anställda. Finansieringen av överkostnaderna för enskilda byggnadsföretagare, egnahemsbyggare och medlemmar i bostadsrättsföreningar h a r avsett en egen kapitalinsats utöver den som utgör en andel av pantvärdet. När det gäller överkostnader för de kommunala och allmännyttiga företagen är situationen en annan. De boende kan icke avkrävas någon insats, företagens möjligheter att själva stå för finansieringen är i de flesta fall små eller obefintliga och huvudmannen — kommunen — är på grund av gällande bestämmelser och r å d a n d e praxis förhindrad att annorledes än genom ett direkt lån till företaget mera långfristigt ordna kreditfrågan. En kommunal upplåning eller ett kommunalt borgensåtagande, som sträcker sig utöver fem år, kräver sålunda Kungl. Maj:ts medgivande, något som hittills konsekvent vägrats då upplåningen eller borgensåtagandet gäller täckande av överkostnader. Ett direkt långfristigt lån från kommunen till företaget torde heller icke ha framstått som en realistisk lösning i den ansträngda finansiella situation som många kommuner för närvarande befinner sig i. Med hänsyn till de skiftande förhållanden, varunder de allmännyttiga företagen arbetar, är det förklarligt, att de lösningar som tillgripits för att finansiera överkostnaderna varit rätt varierande. Större allmännyttiga företag med ett relativt omfattande bestånd av tidigare byggda hus kan för ändamålet ha utnyttjat, dvs. lånat av de likvida tillgångar, som fonderats i första h a n d för repa-

275 rationsändamål. Trots att förfarandet formellt är oantastligt, torde det ur förvaltningssynpunkt vara förenat med olägenheter att på detta sätt försämra företagets likviditet. Någon lösning på längre sikt av uppkommande överkostnadsproblem kan metoden icke erbjuda. En metod att förbättra ett allmännyttigt företags likviditet är en utökning av grundkapitalet genom att kommunen tillför företaget medel i form av höjning av aktiekapitalet respektive grundfonden. Om ett allmännyttigt företag icke med lån eller bidrag från kommunen eller med egna medel kan finansiera överkostnaden återstår icke någon annan utväg än att låna på den allmänna marknaden. Lån med kommuns medverkan i form av kommunal borgen måste av ovan angivna skäl bli kortfristiga (lån med högst fem års löptid). Sådana lån medför förhållandevis stora kapitalkostnader, vilka kan få konsekvenser för företagets hyressättning. En möjlighet för de allmännyttiga företagen att underlätta en upplåning, avsedd att finansiera överkostnaden, h a r samband med den bestämmelse i 7 § bostadslånekungörelsen enligt vilken företaget är befriat från skyldigheten att ställa inteckningssäkerhet om kommunen tecknat borgen för bostadslånet. I det fall så har skett föreligger inget hinder för företaget att uttaga inteckningar i fastigheten i det statliga lånets förmånsläge. Emellertid har Kungl. Maj:t i tillämpningsföreskrifter till paragrafen i fråga angivit som villkor för beviljande av bostadslån, att företaget förbinder sig att inte belåna sådana eventuellt uttagna inteckningar för annat ändamål än som avser fastigheten. Med denna föreskrift torde ha avsetts att hindra sådan användning av inteckningarna, som kunde försämra bostadsföretagets ekonomi.

I en interpellation i riksdagens a n d r a kammare av herr Källenius (den 19 februari år 1964) anfördes att en belåning av sådana inteckningar skulle kunna utnyttjas för finansiering av uppkomna överkostnader och det ifrågasattes om en sådan »dubbelbelåning» stod i överensstämmelse med grunderna för den statliga långivningen. I sitt svar på interpellationen uttalade inrikesministern att av bestämmelsernas ordalag inte direkt framgick att en belåning på allmänna marknaden av dessa inteckningar skulle vara förbjuden men att det låg i sakens natur att en dylik belåning av inteckningarna icke borde ifrågakomma. För att få utrönt i vad mån det förekommer att allmännyttiga företag uttager inteckningar av det slag, varom h ä r är fråga, och belånar dem för att därigenom finansiera överkostnader för fastigheter har kommittén införskaffat vissa uppgifter från länsbostadsnämnderna. Enligt dessa är det relativt vanligt att kommun tecknar borgen för allmännyttigt företags statslån — uppgift härom föreligger i fråga om ett hundratal kommuner. I ett 20-tal av dessa kommuner h a r det förekommit att det allmännyttiga företaget ändå tagit ut inteckningar i tertiärlåneläge. Beträffande 11 kommuner uppgives att dessa inteckningar belånats. I ett p a r fall har lånet avsett finansiering av andr a kostnader än överkostnader, exempelvis sådana som uppkommit i samband med en senare tillbyggnad av garage.

Framställning från Svenska stadsförbundet

Överkostnaderna för de allmännyttiga företagen h a r föranlett Svenska Stadsförbundet att i skrivelse till Kungl. Maj:t den 22 juni 1965 »antyda en möjlighet» till lösning av problemet innebärande att de allmännyttiga företagen

276 medgavs rätt att återbelåna sådana överhypotek, som uppkommit genom amorteringar på lån i tertiärlåneläge. En dylik återbelåning skulle då förutsätta återbetalning inom den för lånet ursprungligen bestämda amorteringstiden. över stadsförbundets framställning h a r utlåtanden avgivits av bostadsstyrelsen, fullmäktige i riksbanken, Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen samt styrelserna för Konungariket Sveriges stadshypotekskassa och Svenska bostadskreditkassan. Bostadsstyrelsen erinrar om att låntagaren äger pantförskriva förefintliga överhypotek på inteckningarna för statslånet som säkerhet för annat lån och anför vidare att de kreditinrättningar som lämnar lån mot säkerhet i högt liggande inteckningar såsom regel torde komma att kräva förstärkt säkerhet i form av kommunal borgen. Styrelsen förutsätter att det inte kan bli aktuellt med så kortfristiga lån att kommunen kan gå i borgen för dem utan Kungl. Maj:ts tillstånd. Sådana lån föranleder nämligen betydande kapitalkostnader och därmed väsentligt högre hyror. En belåning av övervärden i äldre bostadsbestånd sägs vidare inte lösa finansieringsproblemet för allmännyttiga företag, tillkomna under senare "år, enär dessa företag inte hunnit skapa övervärden i nämnvärd omfattning genom amorteringar. Bostadsstyrelsen ifrågasätter därför om det inte vore naturligare och mera praktiskt, om möjligheter öppnades för att direkt finansiera överkostnaden genom särskilt tillskottslån i den fastighet, som belastas av dessa kostnader. Dylikt lån skulle säkerställas av kommunal borgen varvid denna borgensmöjlighet skulle införas som en generell form av underställningsfri borgen. Fullmäktige i riksbanken anser att, även om en högre grad av lånefinansie-

ring skulle befinnas önskvärd, det föreslagna förfaringssättet dock måste ifrågasättas. De allmännyttiga företagen skulle kunna erhålla lån till ett belopp, som skulle ge mer än 100-procentig täckning av låneunderlaget. Det nuvarande mönstret för statliga bostadslån skulle härigenom komma att rubbas. Även ur amorteringssynpunkt synes metoden tvivelaktig, då en jämförelsevis större del av skuldnedbetalningen skulle komma att genomföras under en tid, då fastighetens avkastning är mer osäker än under tidigare år. En nackdel med förslaget ligger vidare däri att möjligheterna att uppta lån blir beroende av storleken och åldersstrukturen hos det äldre bostadsbeståndet inom företagen. Svenska bankföreningen avråder från det föreslagna arrangemanget. Om byggnadskostnaderna skall kunna hållas inom rimliga gränser, kan en på förhand bestämd och ganska restriktiv r a m för den statliga lånefinansieringen av varje enskilt projekt näppeligen undvaras. Mot förslaget invändes också att det uppenbarligen icke skulle vara lämpligt att automatiskt medge en rätt till återupplivning av nedamorterade tertiärlån i äldre fastigheter bara därför att ägaren också är engagerad i nyproduktion som han har svårt att finansiera. Det kan icke generellt tagas för givet att de äldre fastigheternas belåningsvärde i dag är lika högt som när tertiärlånen ursprungligen beviljades. Någon anledning att genom ytterligare särbestämmelser ensidigt gynna de kommunala och allmännyttiga företagen synes enligt bankföreningen icke föreligga. Svenska sparbanksföreningen framhåller att möjlighet till återbelåning av verkställda amorteringar minskar den återhållande effekt, som låneunderlaget kan tänkas ha på produktionskostnaderna, men föreningen har i övrigt ingen erinran mot de föreslagna åtgärderna.

277 Styrelserna för stadshypoteksoch bostadskreditkassorna anser att formella förutsättningar att öka belåningen av tidigare färdigställda fastigheter inte skulle medföra någon omedelbar lösning av problemet under annan förutsättning än att belåningen i fråga gavs förtursrätt framför nybelåningen av bostadsproduktionen i övrigt. Härigenom skulle ökade finansieringssvårigheter uppstå för denna produktion. Vidare anses frågan om hyressättningen komma i blickpunkten. Ett ställningstagande till förslaget anges knappast vara möjligt utan närmare belysning av bl. a. dessa frågor. Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) har i skrivelse till Kungl. Maj:t den 21 september 1965 redovisat de allmännyttiga företagens svårigheter att finansiera uppkomna överkostnader. Organisationen framhåller det angelägna i att denna finansieringsfråga skyndsamt tages upp till avgörande och understryker stadsförbundets framställning i ärendet. Även andra utvägar än den av stadsförbundet föreslagna anges vara tänkbara i avvaktan på en slutlig lösning.

som befinnes motiverade. Kommitténs förslag skall dock begränsas till de huvudsakliga grunderna för lånetakets konstruktion. Något detaljförslag skall således ej utarbetas. Även ett annat förhållande gör det nödvändigt med en begränsning till mera principiella synpunkter på denna fråga. Den 14 november 1963 — en vecka efter det att kommitténs direktiv fastställdes — framlade bostadsstyrelsen förslag till ny beräkningsmetod beträffande låneunderlag m. m. Den 24 januari 1964 beslutade Kungl. Maj:t med anledning härav om nya bestämmelser. Erfarenheterna av gällande beräkningsmetoder, som i sin helhet har blivit genomförda först fr. o. m. 1 januari 1966, är sålunda hittills begränsade.

Överväganden

Avkastningsvärde kostnad?

och förslag

Principiella synpunkter på utformningen av underlaget för beräkning av kreditstödets storlek och läge

I det föregående h a r beskrivits tidigare och nu gällande regler för beräkningen av det statliga kreditstödets storlek och läge. Särskild uppmärksamhet har ägnats de regler om maximering av beräkningsunderlaget — lånetak — som h a r gällt sedan år 1956. Enligt direktiven skall det ankomma på kommittén att granska detta lånetaks funktion mot bakgrunden av vunna erfarenheter samt föreslå de ändringar,

Som allmänna förutsättningar för kommitténs synpunkter på utformningen av underlaget för beräkning av kreditstödets storlek och läge gäller dels att detta stöd skall ha formen av en direkt statlig långivning i enlighet med vad som föreslagits i kapitel 6, dels att statens lån icke skall innefatta några egentliga subventionsinslag utan grundas på något av de i kapitel 7 framlagda förslagen av denna innebörd.

eller

produktions-

De metoder, som hittills tillämpats vid bestämningen av statslånets storlek och läge, har med vissa smärre undantag syftat till att mer eller mindre schablonmässigt beräkna och bedöma en produktionskostnad. Under den period, då tertiärlånen till flerfamiljshus var förbundna med en subvention i form av tilläggslån, fastställdes därjämte ett »avkastningsvärde» som beräkningsgrund för lånets storlek och läge. Detta motsvarade till en början det värde, som kapitalkostnadsdelen av hyror enligt

278 1939 års hyresnivå kunde förränta. Skillnaden mellan detta värde och den beräknade produktionskostnaden täcktes av tilläggslån och kommunalt bidrag. Bindningen till denna hyresnivå var ett uttryck för uppfattningen att den inträffade kostnadsstegringen sannolikt var övergående och att man därför borde undvika att låta gällande kostnader slå ut i högre hyror. Under den senare delen av perioden släpptes sambandet med 1939 års hyresnivå, och »avkastningsvärdet» framräknades som skillnaden mellan en beräknad produktionskostnad och av statsmakterna fastställda tilläggslånebelopp. Ett avkastningsvärde, i betydelsen av ett värde bestämt med utgångspunkt från en uppskattad sannolik framtida hyresavkastning, kan sålunda icke sägas ha använts som grund för beräkningen av statslånets storlek och läge. Ett avkastningsvärde i sistnämnda mening är icke möjligt att framräkna vid bristande balans på bostadsmarknaden eller vid bevarad hyreskontroll. Fastställandet av ett sådant värde torde ej heller stå i överensstämmelse med den för hyressättningen i kommunala och allmännyttiga företag gällande självkostnadsprincipen. En statlig låneverksamhet, decentraliserad på ett flertal beslutande myndigheter (länsbostadsn ä m n d e r n a ) , bör vidare grundas på offentligt redovisade beräkningsregler, som i minsta möjliga grad innefattar subjektiva moment. Av nämnda skäl föreslår kommittén, att byggnadsföretagets produktionskostnader i princip skall utgöra underlag för bestämningen av kreditstödets storlek och läge och att dessa kostnader — i anslutning till vad som för närvarande gäller beträffande låneunderlag och pantvärde -—• skall beräknas enligt en metod som i sina huvuddrag fastställes av Kungl. Maj :t.

Dämpning av kostnadsstegringen Det statliga kreditstödets primära syfte är att stimulera bostadsproduktionen genom att trygga dess behov av toppkrediter till rimliga villkor utöver de reguljära primär- och sekundärlånen. Villkoren för kreditstödet kan i vissa detaljer utformas på olika sätt, beroende på de eventuella andra syften som staten vill uppnå. Ett sådant kan vara att påverka kostnadsutvecklingen. önskemålet att dämpa kostnadsstegringen var sålunda motivet för införandet av maximerade belåningsvärden (lånetak) fr. o. m. 1956. Utgångspunkten för bestämmande av belåningsvärdena angavs i 1956 års statsverksproposition vara ett med ledning av produktionskostnaden för välplanerade, ur ekonomisk synpunkt föredömliga byggnadsföretag uppskattat högsta värde per m 2 lägenhetsyta. De utfärdade bestämmelserna uppgavs »i normalfallet» medföra ett belåningsvärde, som något understeg den dåvarande genomsnittliga produktionskostnaden. Detta befanns enligt propositionen skäligt, eftersom man borde få en press på kostnaderna. En maximering av underlaget för bestämning av kreditstödets storlek och läge, som leder till kostnader utöver pantvärdet, bör föranleda en strävan från byggherrens sida att vid projekteringen av sitt företag nedbringa sådana kostnader. Han måste göra en avvägning mellan utformning, standard och kvalitet å ena sidan samt låneunderlag och produktionskostnader å den andra. Denna avvägning torde han göra på grundval av en bedömning av de boendes resurser och sina möjligheter att få avsättning för sin produkt. Sådana bedömningar måste en byggherre givetvis alltid göra, men de kan påverkas av förekomsten av sådana överkostnader, som ger väsentligt ökade egna insatser

279 och högre årskostnader. I vilken utsträckning han påverkas blir beroende av hans möjligheter att finansiera de högre produktionskostnaderna och villkoren för denna finansiering. Dessa möjligheter är principiellt olika för de olika företagstyperna, och den kostnadssänkande effekten kan därför variera mellan företagsformerna. Priset för ett givet projekt bestäms bl. a. av den r å d a n d e marknadssituationen, dvs. volymen av planerat och pågående byggande i relation till byggnadsmarknadens kapacitet. I vilken utsträckning en maximering av beräkningsunderlaget för det statliga kreditstödet till bostäder kan påverka t. ex. byggföretagens anbud torde vara svårt att klarlägga. Kommittén har dock den uppfattningen, att lånetaket i detta avseende har en begränsad betydelse i förhållande till de krafter, som styr denna marknad. En riktpunkt för kommitténs överväganden beträffande finansieringssystemet skall enligt direktiven vara en sådan ordning, som främjar ett ekonomiskt byggande utan att anspråken på en fullgod bostadsstandard sättes tillbaka. Hur underlaget för bestämning av kreditstödets storlek och läge skall utformas bör sålunda bl. a. prövas mot d e n n a bakgrund. Som redovisats i föregående avsnitt h a r bestämmelserna om maximerat belåningsvärde, låneunderlag och pantvärde haft en dämpande effekt på utvecklingen av bostädernas produktionskostnader. Denna dämpning har huvudsakligen uppnåtts genom återhållsamhet i fråga om bostädernas standard och kvalitet. En viss förstärkning av rationaliseringssträvandena torde även ha erhållits. Den kostnadsdämpning, som har uppnåtts genom lägre standard och kvali-

tet, är enligt kommitténs uppfattning sett på längre sikt av tvivelaktigt värde. Överkostnaderna h a r vidare givit upphov till höjda årskostnader och finansieringsproblem. Effekten av de maximerade värdena har därjämte i viss utsträckning motverkats av att statligt lån icke vägrats annat än för företag med uppenbart oskäliga överkostnader och att uppkomna överkostnader i viss utsträckning av lånemyndigheterna godtagits vid hyressättningen och vid bestämning av överlåtelsevärden. Kommittén h a r funnit, att en maximering av hittills gällande art icke är ett ändamålsenligt medel för att dämpa kostnadsstegringen. Detta innebär dock inte, att av lånsökande uppgivna kostnader utan vidare skall läggas till grund för bestämning av det statliga kreditstödets storlek. Lånemyndigheterna bör sålunda beräkna och bedöma produktionskostnaderna mot bakgrunden av kostnaderna för välplanerade och under normala produktionsförhållanden genomförda byggnadsföretag av god kvalitet. Den begränsning, som denna bedömning kan innebära, skall vara av sådan storlek, att den för byggherren framstår som möjlig att åstadkomma. En så stor begränsning som den nuvarande, vilken av byggherrarna icke bedömes som uppnåelig, torde i mycket ringa grad ge en stimulans till nedpressning av produktionskostnaderna vid bevarad god standard och kvalitet. Kommittén vill understryka vikten av att staten och kommunerna i olika sammanhang vidtager sådana åtgärder som är ägnade att främja ett ekonomiskt och rationellt byggande. Sålunda måste t. ex. planeringsvillkoren förbättras och bostadsbyggandets kapitalförsörjning fungera på ett sådant sätt att inte bostadsbyggandets kostnader ökas på grund av brister i kredittillförseln.

280 Styrning Vid utformningen av metoden för det underlag, som skall bestämma kreditstödets storlek och läge, uppkommer frågan, om metoden skall ges eller kommer att innehålla vissa styrande element, såvitt gäller bebyggelsens och bostädernas utformning. Underlagets allmänna nivå kan få en sådan effekt därigenom att byggherrarna på olika sätt söker begränsa en eventuell överkostnad genom att välja en standard och ett utförande, som för dem framstår som lämpligast med hänsyn till den ovan antydda avvägningen mellan utformning, standard och kvalitet å ena sidan samt låneunderlag och produktionskostnader å den andra. Beräkningsmetoden kan därjämte avsiktligt ges eller oavsiktligt få vissa styrande effekter genom valet av kostnadsbärare — exempelvis ytor, vägglängder och lägenhetstyper —, den inbördes prissättningen på dessa och förekomsten av tilläggsbelopp för olika utföranden och utrustningsdetaljer. De beräkningsmetoder som gällt sedan år 1956 har, enligt vad som tidigare framhållits, haft vissa styrande effekter. Avsikten torde emellertid inte ha varit, att så skulle bli fallet. Bostadsstyrelsens förslag i november 1963 till nya beräkningsregler angavs syfta till att vid belåningen undanröja icke kostnadsbetingade skillnader mellan olika hustyper och bostäder med olika standard, varigenom styrningseffekter såvitt möjligt skulle undvikas. Skulle en icke önskvärd sådan effekt likväl visa sig eller uppkomma, kunde justeringar göras inom systemets ram. I anslutning till bostadsstyrelsens remiss av ett preliminärt förslag uppehöll sig vissa remissinstanser vid denna fråga, och som tidigare har redovisats var meningarna delade, huruvida den föreslagna metoden innehöll styrningseffekter eller ej.

Särskilt statens institut för byggnadsforskning och bostadsbyggnadsutredningen ansåg, att metoden var styrande. Institutet framhöll sålunda, att den föreslagna metoden för framräkning av produktionskostnaden, som syftade till att ge utslag för de skillnader i produktionskostnadsutfall som betingades av projektens olikheter beträffande byggnadsteknisk och utrustningsmässig standard, skulle få en i dessa avseenden viss styrande effekt. Det syntes institutet i stället lämpligt att söka grunda produktionskostnadsberäkningen på lånsökandens egna uppgifter och att lånemyndigheternas möjligheter att på grundval av kontinuerligt samlad kostnadsstatistisk bakgrund skälighetsbedöma de uppgivna kostnaderna förbättrades. Fastställandet av pantvärde och låneunderlag var enligt institutet inte avhängigt av metoden för bedömning av produktionskostnaden. Vilken anknytning man ville h a mellan de två förstnämnda värdena och produktionskostnaden var en politisk, inte en teknisk fråga. Både institutet och bostadsbyggnadsutredningen var av den uppfattningen, att samhället borde ha ett instrument för styrning av produktionsinriktningen. Institutet ansåg dock, att styrningseffekter inte borde byggas in i belåningens beräkningsmetodik, medan bostadsbyggnadsutredningen då icke v a r beredd att ta ställning till frågan om långivningen borde tjäna sådana syften. Institutet fann det vara mera rationellt, att styrningen skedde genom rekommendationer och villkor för belåning, än att den skulle framgå av på sent stadium gjorda överväganden om den lånemässigt mest fördelaktiga detaljutformningen av de enskilda projekten med hänsyn till lånemyndigheternas »värden» och de faktiska marknadspriserna. Bostadsbyggnadsutredningen h a r se-

281 nare i sitt betänkande Höjd bostadsstandard givit vissa rekommendationer beträffande prioritering inom en given resursram av olika former av standardutveckling. Beträffande nyproduktionens inriktning anförs, dels att en ökning av antalet rum i lägenheterna är angelägnare än en ökning av ytan i lägenheter med givet rumsantal och att den totala lägenhetsytan bör fördelas på olika utrymmen på ett effektivt sätt, dels att man tills vidare bör vara restriktiv i strävandena att höja utrustningsstandarden utöver dagens nivå och att höjningen av utrymmesstandarden bör prioriteras framför en höjning av utrustningsstandarden, dels ock att småhusandelen bör öka. Utredningen har dock inte fört någon diskussion om de medel, varigenom man skulle kunna realisera den angivna prioriteringen. Bebyggelsens utformning samt bostädernas storlek och standard påverkas väsentligen av faktorer, som ligger i tiden före och utanför statens kreditstöd till bostadsbyggandet. För närvar a n d e anges i bostadslånekungörelsen, att bostadslägenheterna i fråga om storlek, utformning och utrustning skall uppfylla skäliga krav på god bostadsstandard och att bostadsmiljön skall vara tillfredsställande. I tillämpningsföreskrifterna har, förutom en minimigräns för storleken av lägenheter i småhus och krav på de grundläggande utrustningsdetaljerna, endast angivits, att lägenheterna skall ha tillfredsställande köksutrustning och tillräckliga biutrymmen. I bostadsstyrelsens anvisningar hänvisas i övrigt till styrelsens skrift »God Bostad —• idag och i morgon», som ger vägledning bl. a. för projekteringen och den bostadstekniska granskningen. Lånevillkoren och d e n n a granskning leder i första hand till att minimikrav blir iakttagna och att vissa lösningar

förbättras. Syftet med senaste upplagan av God Bostad, som utkom i april 1964, angavs inte vara att skärpa de bostadstekniska kraven. Detta var enligt bostadsstyrelsen knappast nödvändigt i en period av spontan vidareutveckling i fråga om bostädernas kvalitet. I första hand avsågs att peka på olika vägar för önskvärd ytterligare höjning av främst utrymmes- men också utrustningsstandarden. En styrning av bebyggelsens och bostädernas utformning kan sålunda inom bostadspolitikens ram åstadkommas på olika sätt: genom rekommendationer, villkor för lån och utformningen av metoder för beräkning av dettas storlek. Via offentligt redovisade beräkningsmetoder kan detta ske antingen så, att vissa konstruktioner eller viss standard premieras genom relativt högre belopp, eller så, att beloppen blir relativt lägre eller inte utgår alls. Effekten av en dylik utformning måste emellertid bli olika för de olika företagsformerna, då den blir beroende av hur man bedömer olägenheten av en uppkommande överkostnad och föreliggande möjligheter att finansiera och förränta en sådan överkostnad. Med anledning av bostadsbyggnadsutredningens rekommendationer har emellertid departementschefen i 1966 års statsverksproposition uttalat, att det inte är nödvändigt att skapa särskilda instrument för att styra produktionen i den önskade riktningen utan att statsmakternas uttalanden och den bostadspolitiska målsättningen bör bli vägledande för produktionsplaneringen. I sammanhanget erinras om möjligheten att åstadkomma vissa styrningseffekter i samband med att regler för bestämmande av låneunderlaget fastställs. Denna möjlighet anges dock bli begränsad eftersom låneunderlaget såvitt möjligt bör ansluta till de verkliga produktions-

282 kostnaderna för rationellt bedrivna byggnadsföretag. Detta uttalande har icke mött några invändningar vid riksdagens behandling av frågan. Kommittén h a r vid sina överväganden kommit till en uppfattning, som överensstämmer med statsmakternas nämnda uttalande. Beräkningsunderlaget bör sålunda konstrueras med den målsättningen, att någon styrning icke skall ske av bebyggelsens och bostädernas utformning. Nu gällande metod h a r av bostadsstyrelsen angivits inte innefatta några styrningseffekter. En motsatt uppfattning har dock hävdats, bl. a. av statens institut för byggnadsforskning och av byggherreorganisationerna. Det är sålunda av vikt, att denna fråga klarlägges vid kommande överarbetning av beräkningsmetoden. Frågan h a r uppenbart samband med att metoden å ena sidan så långt möjligt bör ge en anpassning till olikheter mellan de individuella företagen i fråga om utformning och utrustning och å den a n d r a sidan måste bl. a. av administrativa skäl bygga på schabloner. Metodens

allmänna

utformning

Sammanfattningsvis bör metoden för beräkning av produktionskostnaderna enligt kommitténs uppfattning vara sådan, att den för ett individuellt företag kan ge en kostnad, som svarar mot den för välplanerade och under normala produktionsförhållanden genomförda byggnadsföretag av god kvalitet. Metoden skall vid varje tidpunkt ge god anpassning till de variationer i kostnaderna för de individuella företagen, som beror på olikheter i utformning, utrustning och geografisk belägenhet. Metoden skall icke vara styrande, såvitt gäller företagens utformning och utrustning. Kommitténs förslag innebär en höjning av nuvarande genomsnittliga nivå

för låneunderlag och pantvärde och därmed en utvidgad statlig långivning. Någon annan generell väg att lösa svårigheterna med finansieringen av överkostnaderna har kommittén icke kunnat finna. Gällande beräkningsmetod är i princip uppdelad på tre nivåer. Vissa kostnader utgör underlag för beräkning av lånets storlek: låneunderlag. Detta jämte särskilt angivna tillägg utgör ett pantvärde, som bestämmer statslånets läge ur säkerhetssynpunkt. Pantvärdet, ökat med belopp för tillkommande standard m. m., utgör bland annat underlag för fastställande av högsta hyressumma för enskilda företag. För en bedömning av huruvida den av kommittén förordade beräkningsmetoden skall innefatta en liknande uppdelning görs i det följande en genomgång av dessa olika typer av tilläggsbelopp. Beträffande mark- och exploateringskostnaderna kan i pantvärdet utöver de i låneunderlaget ingående schablonbeloppen ingå ett s. k. läges- och standardtillägg. Detta är avsett att uppfånga sådana kostnadsvariationer inom kommunen, som h a r sin grund i olika goda bostadslägen eller varierande exploateringsstandard. Kostnadsvariationerna skall motsvaras av olikheter i värdet med hänsyn till läge, bebyggelsetäthet och gatustandard. I produktionskostnaden kan ingå högre belopp — betingade av lokala avvikelser beträffande t. ex. grundförhållanden — än detta schablontillägg under förutsättning att kostnaderna kan anses rimliga med hänsyn till detaljplanens intentioner i vad avser standard och att exploateringsarbetena kan anses ha bedrivits rationellt. Vad här sagts beträffande läges- och standardtillägg avser bostäder men gäller i allt väsentligt även lokaler. I sitt förslag i november 1963 angav bostadsstyrelsen som motivering för att

283 läges- och standardtillägg icke skulle ingå i låneunderlaget det förhållandet, att det ankom på kommunerna själva att konstruera systemet med schablonbelopp och tillägg. I pantvärdet kan för flerfamiljshus ingå ett saneringstillägg. Detta, som fastställes för varje särskilt ärende, är avsett att täcka vissa extra produktionskostnader (trång arbetsplats, förstärkningar mot angränsande bebyggelse, speciell utformning med hänsyn till miljökrav, förefintlig icke saneringsmogen bebyggelse och rivningskostnad e r ) . Saneringstillägget är maximerat såväl i pantvärde som i produktionskostnad.

svårighet att finansiera dessa kostnader i öppna marknaden. De kostnader, som saneringstillägget representerar, har ansetts vara av den art, att de egentligen inte borde ligga till grund för hyressättningen och sålunda inte ingå i en beräknad produktionskostnad. De avser vissa speciella kostnader, förenade med att bygga på en speciell tomt, och de ger därför icke upphov till något särskilt värde, för vilket en hyresgäst skulle vara villig att betala. Förekomsten av sådana kostnader bör därför egentligen ta sig uttryck i ett lägre tomtpris. Ett annat alternativ är, att kostnaderna utjämnas mellan alla företag inom vissa områden.

Bostadsstyrelsen anförde i sitt förslag, att de kostnader som motiverade saneringstillägg hade en principiellt annan karaktär än de, för vilka läges- och standardtillägg kunde utgå. De förstnämnda kostnaderna borde om möjligt finansieras så, att de icke åstadkom ojämnhet i hyresnivån, men styrelsen ansåg sig då icke kunna föreslå någon förändring beträffande saneringstillägget, vilket redan fanns enligt gällande låneregler.

Då statens kreditstöd, vid ett genomförande av kommitténs förslag, icke längre kommer att innefatta några egentliga subventionsinslag och då en utjämning av saneringskostnaderna i praktiken icke torde vara genomförbar, anser kommittén, att kostnader av den art, som representeras av nuvarande läges- och standardtillägg samt saneringstillägg, bör ingå i den beräknade produktionskostnaden och således även utgöra underlag för lån. Även administrativa skäl talar för en sådan ändring att en uppdelning på låneunderlag och pantvärde icke blir erforderlig. Av samma skäl bör dessa kostnadsposter på sätt som nu gäller anges genom schablonbelopp. Någon individuell bedömning, som i nuvarande system tar sig uttryck i vissa kostnadstillägg utöver pantvärdet, bör icke ifrågakomma.

Den av bostadsstyrelsen angivna och ovan redovisade motiveringen för att de kostnader, som representeras av lägesoch standardtillägg, inte ansetts böra ingå i låneunderlaget torde ha sin grund i den uppfattningen att låneunderlaget icke borde påverkas av det sätt på vilket kommunerna utnyttjade sina befogenheter att framlägga förslag beträffande sådana tillägg. Två ytterligare motiv härför, vilka har sitt ursprung i vissa äldre bestämmelser, är dels att någon subvention i form av låg statslåneränta och räntebidrag icke bör utmätas för de kostnader dessa tillägg representerar, dels att anspråken på statens lånemedel bör kunna begränsas genom att det inte torde vara någon

Vid fastställandet av de schablonbelopp som h a r anknytning till mark-, exploaterings- och grundläggningskostnaderna bör prövas i vilken utsträckning man kan beakta dels variationer i tomtkostnaderna föranledda av förekomsten av lokaler, dels variationer i grundläggningskostnaderna. Denna prövning bör bl. a. göras mot bakgrun-

284 den av de möjligheter som föreligger beträffande finansieringen av uppkommande skillnader mellan de faktiska produktionskostnaderna och låneunderlaget. I det följande framlägger kommittén förslag syftande till att underlätta en sådan finansiering. Bostadslån till lokaler kan endast utgå inom ett område med bostäder, som finansieras med statliga lån. En förutsättning är vidare, att lokalerna utgör sådana komplement till bostäderna som behövs inom området. Kostnaderna för övriga lokaler beaktas i pantvärdet genom ett särskilt lokaltillägg. Sådant tilllägg må dock ej göras för lokaler, som bedömes vara förenade med betydande kreditrisker. I de företag, som fick beslut om lån under år 1964, utgjordes den totala ytan till 11 procent av lokaler, varav 3 procentenheter ingick endast i pantvärdet och 8 i låneunderlaget. Av lokalytorna i låneunderlaget var ca en femtedel lägenhetsyta och återstoden sålunda yta i källarplan, i första hand garage. Motiven för att kostnaderna för vissa typer av lokaler ej intagits i låneunderlaget har varit att de med statens lån förbundna förmånerna ej ansetts böra komma dessa lokaler till del och att det ej bedömts föreligga några svårigheter att finansiera kostnaderna för dessa lokaler med krediter upptagna i öppna marknaden. Det må erinras om att även för lokaler i låneunderlaget är förmånerna begränsade genom att ränta på bostadslånet till den del det belöper på lokaler är något högre och att räntebidrag icke utgår för den del av underliggande kredit som avser lokalerna. Det förhållandet att vissa lokaler beaktas genom ett pantvärdestillägg innebär emellertid även en viss förmån genom att ett utrymme, i säkerhetshänseende beläget före statens lån, beredes för krediter avseende lokalkostnaderna.

Med hänsyn till behovet av förenklingar i det administrativa förfarandet och då statliga lån enligt kommitténs förslag icke kommer att innefatta några egentliga subventionsinslag vill kommittén förorda en beräkningsmetod som icke innefattar någon form av pantvärdestillägg för lokaler. Kungl. Maj :ts och bostadsstyrelsens tillämpningsföreskrifter beträffande de typer av lokaler som kan ingå i ett låneunderlag bör därför överses. Kommittén anser att lokaler som hittills endast godtagits i pantvärdet framdeles bör ingå i ett låneunderlag. Bedömningen av om lån kan utgå med hänsyn till andelen lokaler i huset bör dock alltfort göras med beaktande endast av de lokaltyper vilka enligt gällande grunder kan ingå i låneunderlaget. Någon nämnvärd ökning av den statliga långivningens omfattning torde ej vara att vänta, även om ytterligare vissa lokaler på sätt som ovan föreslagits intages i ett låneunderlag. Av produktionstekniska skäl synes nämligen föreligga en strävan att förlägga bostäder respektive lokaler till olika huskroppar. Utöver låneunderlag och pantvärde ingår i produktionskostnaden vissa kostnadsposter avseende konstruktioner, utföranden, utrustningsdetaljer och kvalitéer. Motivet för att sådana kostnader ej ansetts böra belånas torde ha sin grund i dels det allmänna syftet med låneunderlaget att dämpa kostnadsstegringen, dels den uppfattningen att de med kreditstödet förbundna subventionerna endast borde avse mera allmänt förekommande standard. För högre standard skulle sålunda de boende få betala enligt marknadens villkor. Även av administrativa skäl kan det ha ansetts befogat att minska antalet poster, som skall beaktas i låneunderlags- och pantvärdeberäkningen. Då

kreditstödet

enligt

kommitténs

285 förslag ej längre skall innehålla några egentliga subventionsinslag och då åtgärder att dämpa kostnadsstegringen i första hand bör vidtagas i andra sammanhang, anser kommittén, att nämnda kostnadsposter i princip bör beaktas vid beräkningen av det belopp, som skall bestämma kreditstödets storlek och läge. Ett ytterligare skäl härför är, att metoden icke bör innehålla några styrningseffekter. Hur långt man skall gå i beaktande av detaljer blir givetvis en avvägningsfråga, där stor hänsyn måste tagas till de administrativa konsekvenserna. En utgångspunkt härvidlag bör bl. a. vara de rekommendationer, som ges i t. ex. God Bostad. En korrespondens mellan dessa och i beräkningsmetoden ingående belopp bör finnas. Vidare bör en på konsumenternas önskemål grundad, fortlöpande allmän förbättring av bostädernas standard och utrustning ej hämmas genom bristande möjligheter att anpassa metoden till en sådan utveckling. Vid nuvarande beräkning av produktionskostnaden beaktas i särskild ordning vissa kostnader betingade av rådande upphandlingssituation och läget på byggarbetsmarknaden (»avrundningar» och traktamentsersättningar). Med hänsyn till kommitténs allmänna utgångspunkt — »under normala produktionsförhållanden genomförda byggnadsföretag» —• bör kostnader av denn a art icke beaktas vid bestämningen IV kreditstödets storlek och läge. Beräkningen av underlaget för denna bestämning skulle härigenom i stort sett icke innefatta några subjektiva moment. Denna genomgång av nuvarande beräkningsmetoder visar enligt kommitténs uppfattning, att det skulle vara befogat och möjligt att låta beräkningen utmynna i endast ett belopp. Detta skulle sålunda ligga till grund för bestämningen av såväl kreditstödets stor-

lek som läge och bör benämnas lånennderlag. Begreppet pantvärde bör dock alltfort finnas, bl. a. beträffande ombyggnadsföretag och bostäder på jordbruksfastigheter i vilka fall behov ofta uppkommer att nedflytta säkerheten för statens fordran. Tidsanpassning

och

metodöversyn

I gällande beräkningssystem finns två metoder för anpassning till kostnadsutvecklingen. Låneunderlaget, dock med undantag för bl. a. vissa tomt- och grundläggningskostnader, och därmed pantvärdet uppräknas med en av Kungl. Maj:t i regel halvårsvis fastställd låneunderlagskoefficient, avseende kostnadsläget vid tidpunkten för fastställandet. Produktionskostnaden regleras däremot genom en anpassning till prisutvecklingen med en av bostadsstyrelsen för varje månad fastställd värderingskoefficient. Beloppen för mark-, exploaterings- och vissa grundläggningskostnader ändras bl. a. med hänsyn till prisutvecklingen efter framställning av vederbörande kommun. Låneunderlagskoefficienten fastställes på grundval av bl. a. uppgifter om skillnaden mellan den i låneansökan u p p givna produktionskostnaden och pantvärdet för ärenden med preliminära beslut under en aktuell tidsperiod. Denna skillnad är uttryck för kostnadsförändringar vid lika standard och för sådana standardförändringar som beräkningsmetoderna för låneunderlag och pantvärde ej särskilt beaktar. Värderingskoefficienten fastställes med utgångspunkt i byggnadskostnadsindex och med beaktande av rationaliseringen. De grundbelopp och tilläggsbelopp, som ingår i en metod för beräkning av produktionskostnaderna, avser kostnadsläget vid en viss tidpunkt. Vid framräkning av produktionskostnaderna för ett företag, byggt vid en senare tid-

286 punkt, måste dessa belopp justeras med en tidskoefficient, avsedd att ge uttryck för kostnadsutvecklingen mellan de två tidpunkterna. En tidskoefficient av detta slag bör icke som nuvarande låneunderlagskoefficient innefatta sådana kostnadsökningar som t. ex. beror på att viss standard ej beaktas vid den grundläggande beräkningen. Vid fastställande av tidskoefficienten skall prisutvecklingen och rationaliseringseffekten beaktas. Tidskoefficienten skall sålunda icke ge en automatisk anpassning till prisutvecklingen enligt befintliga indexserier. För koefficientens beräkning bör finnas en utarbetad och redovisad metod. Tidskoefficienten bör omprövas vid på förh a n d fastställda tidpunkter och med relativt korta intervall, t. ex. kvartalsvis, så att förändringen vid varje tidpunkt icke blir så stor. Det härför erforderliga underlaget i form av uppgifter om pris- och kostnadsutvecklingen måste förbättras i förhållande till det som nu är tillgängligt. Det är därför mycket angeläget att ett genomförande snarast sker av de förslag till nya indexserier på byggnadsområdet, som bl. a. delegationen för statistikfrågor h a r framlagt i sitt betänkande avseende den statliga bostadsoch byggnadsstatistikens framtida organisation (oktober 1964). Den inom bostadsstyrelsen påbörjade s. k. revisionsverksamheten, som syftar till en n ä r m a r e direktkontakt med prisoch kostnadsutvecklingen, torde också kunna väsentligt bidraga till ökat kunskapsunderlag. Kommittén vill särskilt understryka betydelsen och angelägenheten av att denna verksamhet intensifieras. Vid preliminärt beslut bör i princip senast fastställda tidskoefficient tillämpas och vid det slutliga beslutet ett medeltal av de för tidpunkterna under

byggnadstiden fastställda koefficienterna. Härigenom beaktas kostnadsutvecklingen under byggnadstiden. För företag med endast ett beslut — styckebyggda egnahem — beaktas endast tidskoefficienten vid beslutstillfället. Någon större olägenhet härav torde icke uppkomma med hänsyn till den relativt korta byggnadstiden. Detta förfarande är även nödvändigt av administrativa skäl med hänsyn till det stora antalet ärenden och de komplikationer för i första hand kreditinstituten, som en omräkning — efter husets färdigställande — av lånebelopp och lånegränser innebär. Ett beräkningsunderlag, uppbyggt på grundbelopp och tilläggsbelopp för olika byggnadsdelar, konstruktioner och utrustningsdetaljer, måste löpande anpassas till den tekniska utvecklingen, byggnadsmetoderna, materialvalet och standardutvecklingen. För att detta skall bli möjligt är det nödvändigt att följa förändringarna i såväl projektering och byggande som konsumenternas preferenser. Ett förslag till undersökningar med syfte att följa byggandets utveckling framlades år 1963 av statens institut för byggnadsforskning. Delegationen för statistikfrågor underströk i sitt ovannämnda betänkande behovet av sådana studier som ett led i arbetet med olika indexserier inom husbyggnadsområdet. Mot bakgrunden av vad som här anförts finner kommittén det synnerligen angeläget, att nämnda undersökningar kommer till stånd. Kommittén vill i detta sammanhang understryka vikten av en fortlöpande analys av de erfarenheter som framkommer vid tillämpningen av beräkningsmetoderna. Parallellt härmed bör bedrivas ett forsknings- och utvecklingsarbete inom kostnadsberäkningsoch värderingsområdet. Härigenom erhålles ett värdefullt underlag för en sue-

287 cessiv förbättring och ett nyskapande av metoder och regler. Anpassningen till standard- och kostnadsutvecklingen bör ske på ett sådant sätt, att de administrativa olägenheterna av ändringar i systemet blir de minsta möjliga för myndigheter, kreditinstitut och lånsökande. Härvidlag måste givetvis ske en avvägning mellan detta önskemål och det som representeras av byggherrarna och avser en så smidig anpassning som möjligt till i första h a n d kostnadsförändringarna. Den av kommittén förordade metoden för beräkning av låneunderlaget innebär ett större hänsynstagande till de individuella företagens utförande och standard än enligt gällande metod för beräkning av detta underlag och av pantvärdet. Detta kan medföra ett ökat administrativt arbete för byggherrar, förmedlingsorgan och länsbostadsnämnder. Det är därför nödvändigt, att alla möjligheter till förenklingar i detta arbete tillvaratas. En sådan utgör utnyttjandet av ADB-metoden i olika beräkningssammanhang. Det arbete, som nu bedrives på detta område, bör av bl. a. detta skäl främjas och samordnas. Avvikelser från den produktionskostnaden

beräknade

Den beräknade produktionskostnaden —• låneunderlaget — kommer i individuella fall att kunna såväl överstiga som understiga de faktiska kostnaderna. I båda fallen bör ändock det beräknade låneunderlaget läggas till grund för bestämningen av lånets storlek och läge. En nedsättning av låneunderlaget bör emellertid liksom nu ske vid låg allmän standard och kvalitet. Hyressättningsunderlag Kommittén har i kapitel 7 övervägt frågan om hyreskontroll för av enskilda förvaltade företag, finansierade enligt

de i nämnda kapitel föreslagna grunderna. Kommittén h a r därvid funnit att garantier bör skapas för att de förmåner som är förenade med statslånet kommer de boende till godo och att det sätt, på vilket detta skall ske, bör övervägas i samband med prövningen av hyreslagstiftningssakkunnigas förslag. Om denna prövning leder till att länsbostadsnämnderna i enlighet med vad som nu sker skall fastställa maximihyror för företagets lägenheter, aktualiseras frågan om underlaget för en sådan hyressättning. I nuvarande finansieringssystem skall kapitalkostnaderna i h y r a n motsvara de beräknade årliga utgifterna för förräntning och amortering av det i fastigheten nedlagda kapitalet, vilket enligt bostadsstyrelsens anvisningar skall anses utgöras av den på visst sätt beräknade produktionskostnaden. Den ovan av kommittén förordade metoden för beräkning av det belopp som skall ligga till grund för bestämning av bostadslånets storlek och läge — låneunderlaget — innefattar icke alla de poster, som ingår i den gällande av bostadsstyrelsen fastställda metoden för beräkning av produktionskostnaden, och den nya metoden förutsattes vidare vara mera schabloniserad. I enlighet med vad som hittills gällt bör det därför, om maximihyror alltfort skall fastställas, ankomma på bostadsstyrelsen att pröva i vad mån och på vad sätt kostnader utöver låneunderlaget skall beaktas vid denna hyressättning.

Begränsningen av kreditstödet till småhus

Gällande villkor om en högsta yta av 125 m 2 för sådana småhus, som skall bebos av låntagaren, är ett uttryck för uppfattningen, att statliga lån och därmed förbundna subventioner bör för-

288 behållas dem som väljer ett hus av ordinär storlek. Ytgränsen har sålunda närmast karaktär av en grov behovsprövningsregel. En maximiyta som villkor för lån kan emellertid även få en storleks- och investeringsbegränsande effekt inom småhusbyggandet genom att den blivande egnahemsägaren planerar sitt hus på ett sådant sätt, att han inte går miste om lånet. Denna effekt torde dock av följande skäl vara ringa. Undantag från villkoren om en högsta yta kan göras, där behov av större yta anses föreligga. Tillbyggnad kan senare göras u n d e r lånets löptid, varigenom maximiytan överskrides. Genom i många fall m i n d r e lyckade bostadstekniska lösningar kan visserligen den yta, som definitionsmässigt är maximerad, hållas inom föreskriven gräns. Därutöver kan dock tillskapas andra ytor, som i realiteten utnyttjas eller kan utnyttjas för bostadsändamål. Maximeringen till 110 m 2 av den yta, vilken lägges till grund för beräkningen av låneunderlaget, torde vara den faktor, som i första hand ger en storleksbegränsning inom småhusbyggandet. Syftet med denna maximering är i princip detsamma som med den allmänna maximeringen av låneunderlaget: att dämpa kostnadsutvecklingen. Denna bestämmelse, som gäller alla småhus — även dem som hyrs ut eller upplåtes med bostadsrätt — får till effekt, att kostnaderna för en yta över 110 m 2 helt måste finansieras med en ökad egen insats. Årskostnaderna ökar kraftigt vid stigande yta till följd av höga räntor på och snabb amortering av eventuellt erforderliga topplån. Kommittén h a r funnit, att skälen för vissa begränsningar av statens kreditstöd till småhus alltjämt gäller. Detta stöd bör sålunda inte öka med storleken av huset på ett sätt, som ger villabyggen av lyxkaraktär förmåner utöver vad som

tillkommer hus av mera normal storlek och standard. De gällande två begränsningarna av statens kreditstöd till småhus är icke samordnade (t. ex. olika ytbegrepp och olika tillämpningsområden). De medför vidare vissa administrativa komplikationer (undantag m. m.) och leder även till ur såväl tekniska som ekonomiska synpunkter m i n d r e lämpliga lösningar. I det följande prövas därför möjligheten att med här angiven utgångspunkt ha endast en form av begränsning. Starka skäl talar för att småhus icke generellt bör omfattas av en begränsning av statens kreditstöd. Med hänsyn till det angivna allmänna syftet med begränsningen finns inte ett så stort behov av en sådan beträffande småhus, som hyrs ut eller upplåtes med bostadsrätt. Inom dessa förvaltningsformer liksom i flerfamiljshusen finns inte så stora risker för extremt stora och luxuöst inredda bostäder som i småhus, vilka bebos av ägaren (i det följande kallade egnahem). En gränsdragning mellan småhus och flerfamiljshus är vidare numera delvis artificiell och därför svårhanterlig ur administrativ synpunkt. Nämnda skäl talar enligt kommittén för att begränsningen av kreditstödet endast skall gälla egnahemmen. Som skäl för en sådan gränsdragning kan även anföras de fördelaktigare beskattningsregler som gäller för av enskilda personer ägda enfamiljs- och tvåfamiljshus. Det synes mindre lämpligt att begränsningen får formen av en maximigräns som villkor för lån. Erfarenheterna av en sådan gräns är som anförts i ett föregående avsnitt mindre goda. Den ger en besvärande tröskeleffekt och skapar administrativa komplikationer genom behov av undantagsregler och genom risker för en oenhetlig tillämpning. Begränsningen bör i stället ha den

289 formen, att underlaget för bestämning av lånets storlek och läge i princip ökar med husets storlek upp till en viss gräns men därefter blir oförändrat. En sådan utformning svarar i princip mot den, som gäller för 110 m 2 -gränsen. För egnahem, som är större än vad som svarar mot en sådan begränsning, ökas den egna insatsen med hela det belopp, som är hänförligt till överytan. Härigenom erhålles en storleks- och kostnadspressande effekt. Gällande begränsning av låneunderlaget med en högsta gräns i m 2 för den yta, som beaktas vid beräkningen av detta underlag torde få betraktas som ett substitut för en ekonomisk gräns. Vid en dylik skulle lånsökanden erhålla viss valmöjlighet beträffande lägenhetsyta, biutrymmesyta och utrustningsstandard, och hans projekt skulle t. ex. icke påverkas av en strävan att få en så liten del som möjligt av husets totala yta att inräknas i den storleksbegränsande ytan. Med hänsyn till nämnda förhållanden förordar kommittén en ekonomisk gräns. Denna ekonomiska gräns, som i det följande benämnes »egnahemslånetak», bör sättas så, att ett småhus med en lägenhetsyta om 125 m 2 i ett plan, med full källare och med friliggande kallgarage, kan åsättas ett låneunderlag som i princip täcker kostnaden. Valet av denna yta motiveras av ett behov att utöka den nuvarande rätt snäva 110 m2gränsen ävensom av en strävan att anknyta till den hävdvunna 125 m 2 -regeln. En lägenhet om ca 125 m 2 kan ge möjlighet att ordna en god bostad för en familj med upp till fyra barn. Bostadsytan i ett sådant hus kan i princip inrymma exempelvis följande utrymmen: kök med matplats, vardagsrum, föräldrasovrum, fyra m i n d r e sovrum om 8—9 m 2 (eller ett större jämte två mindre sovrum), badrum, särskilt toalettrum 19—614609

samt erforderliga entré -och kommunikationsutrymmen. Undantagsmöjligheter av den typ, som nu gäller för 125 m 2 -gränsen, torde vara obehövliga. »Egnahemslånetaket» uttryckes i kronor per hus och varieras med hänsyn till geografiska och tidsmässiga skillnader i tomt- och byggkostnader. 1 F ö r varje hus beräknas först låneunderlaget efter gällande beräkningsgrunder, varefter kontrolleras om det överstiger »egnahemslånetaket». Om så är fallet, lägges detta tak till grund för beräkningen av lånets storlek och läge. För tvåfamiljshus gäller för närvarande som villkor för lån, att ingen av lägenheterna får överstiga 125 m 2 , och vid beräkningen av låneunderlaget, att för vardera lägenheten hänsyn ej tages till yta överstigande 110 m 2 . Tvåfamiljshus byggs numera i ringa omfattning. Under vart och ett av åren 1952—64 färdigställdes något över 200 sådana hus. I övervägande delen av dessa omfattar den ena lägenheten högst två r u m och kök. Uppdelningen på två lägenheter kan möjligen i en del fall ha föranletts av utformningen av gällande bestämmelser. Då det i vissa fall kan föreligga motiv för t. ex. ett hus med två lika stora lägenheter eller ett två1

»Egnahemslånetaket» skulle exempelvis kunna beräknas på följande sätt: tk + tik X ok X grundbelopp tk = schablonbelopp för mark- och exploateringskostnader ökat med eventuellt tilläggsbelopp för grundläggnings- och grovplaneringskostnader tik = tidskoefficient ok = ortskoefficient grundbelopp = schablonmässigt beräknat belopp avseende byggkostnad för ett 1-planshus om 125 m 2 lägenhetsyta, försett med hel källare inklusive normala grundläggnings- och planeringskostnader samt kostnad för fristående kallgarage.

290 familjshus, där den ena mindre lägenheten är avsedd för en pensionär, synes ett »egnahemslånetak» även böra fastställas för tvåfamiljshus. Vid tillämpningen av detta tak skall beaktas att ingendera lägenheten får åsättas ett högre belopp såsom underlag för beräkning av lånets storlek än det som gäller såsom tak för enfamiljshus.

Övre lånegränser

De övre gränserna för det statliga kreditstödet har varit oförändrade sedan år 1946. I ett tidigare avsnitt har motiven för gällande regler närmare redovisats. Dessa motiv har i huvudsak utgjorts av en bedömning av den kapitalinsats, som för olika företagskategorier ansetts vara skälig. Förslag från bostadspolitiska utredningen i mitten av 1950-talet om en mindre sänkning av gränserna för de kommunala, allmännyttiga och de kooperativa företagen avvisades vid 1957 års riksdag under hänvisning till att lånetaket hade ökat företagens kapitalinsats utöver vad som förutsatts genom de i författningen angivna lånegränserna. I riksdagen har sedan vid ett flertal tillfällen i motioner framförts förslag om ändring av gränserna. Dessa förslag har i allmänhet avsett en sänkning för de ovan nämnda företagskategorierna och en höjning för de enskilda företagen och egnahemsbyggarna. En utgångspunkt för kritiken mot gällande gränser har varit uppfattningen, att de kommunala och allmännyttiga företagen på förvaltningsstadiet icke konkurrerar på lika villkor. Kommitténs förslag i det föregående rörande underlaget för bestämning av lånets storlek och läge innebär ett närmande till den före år 1956 gällande nivån för de egna insatserna. Med hänsyn till det år 1957 angivna skälet mot en

ändring av de övre lånegränserna finns sålunda anledning att på nytt pröva dessa gränser. I kommitténs direktiv erinras om att förslag framförts om en enhetlig övre lånegräns för olika kategorier av byggnadsföretagare. Som ett skäl för en gemensam gräns anföres behovet av enkelhet i lånereglerna och som ett skäl mot anges de skilda förutsättningar under vilka de olika kategorierna av företagare arbetar. Vidare säges att förutsättningarna för en enhetlig gräns skulle förbättras, om spörsmålet angående kapitalförsörjningen för överkostnader får en acceptabel lösning. Kommitténs förslag beträffande denna kapitalförsörjningsfråga innebär en viss utvidgning av statens lån samt p r i mär- och sekundärlånen genom ett till produktionskostnaderna bättre anpassat underlag för bestämningen av dessa låns storlek. De övre lånegränsernas läge blir därvid ett uttryck för vad som kan anses vara en skäligt avvägd egeninsats i olika förvaltningsformer, en rationell finansieringsordning och en rimlig avvägning beträffande statens risktagande. Den reella höjning av lånegränserna och därmed av statens risktagande, som en viss höjning av låneunderlaget skulle innebära, bör enligt kommitténs u p p fattning icke utgöra något avgörande argument vid prövningen av dessa gränser. Höjningen innebär endast ett återställande av tidigare förhållanden. F ö r allmännyttiga företag förstärks inteckningssäkerheten genom kommunens ansvar enligt 33 § bostadslånekungörelsen. När det gäller egnahemmen är statens fordran delvis skyddad genom kommunal borgen. Kommittén har icke funnit skäl föreslå någon ändring av de nu gällande övre lånegränserna för de kooperativa och enskilda företagen.

29,1 I fråga om småhus, som skall bebos av låntagaren, finner kommittén den nuvarande övre lånegränsen 90 procent lämpligt avvägd, då det måste anses motiverat med en icke alltför ringa egen insats av den, som med stöd av statslån skall bli ägare till ett sådant småhus. Det förhållandet att kommunala och allmännyttiga företag erhåller ett statslån till 100 procent är enligt kommitténs mening väsentligen en fråga om rationell finansieringsordning. Om en lägre gräns sattes för statslånet, skulle ytterligare ett lånebehov kunna uppkomma, vilket genom insatser från kommunens sida finge tillgodoses med ett lån löpande på ungefär samma villkor som statslånet. Den känsla av ansvar för företagets skötsel, som en egen insats skulle kunna innebära, torde i tillräcklig grad tillgodoses genom kommunens ansvar enligt 33 §. Den möjlighet till förenkling av lånereglerna, som en enhetlig övre lånegräns skulle erbjuda, torde vara begränsad. Reglerna för olika låntagarkategorier kan visserligen synas omfattande i bostadslånekungörelsen och anvisningarna till denna, men tillämpningen synes icke vara administrativt betungande. De kommunala och allmännyttiga företagen prövas och godtages en gång för alla, och huvuddelen av de kooperativa företagen tillkommer enligt enhetliga regler på initiativ av de två kooperativa riksorganisationerna. Den skillnad i förutsättningar, varunder de olika företagskategorierna arbetar, är så väsentlig, att den i detta sammanhang torde få tillmätas större vikt än de eventuella fördelar ur administrativ synpunkt, som skulle kunna uppnås genom en gemensam övre lånegräns. Kommittén har efter dessa överväganden funnit sig icke böra föreslå nå-

gon ändring av nuvarande regler beträffande de övre lånegränserna. Uppfattningen att de kommunala och allmännyttiga företagen på förvaltningsstadiet icke konkurrerar på lika villkor torde ha sin grund i att statslånet i det läge, där en enskild företagare får göra en egen insats, innefattar en subvention i form av låg ränta. Den kapitalkostnadsprocent, genom vilken maximihyran för enskilda företag bestämmes, beräknas enligt den för ett allmännyttigt företag gällande finansieringsordningen. De kapitalkostnader, som sistnämnda företag belastas med, blir sålunda också bestämmande för vad det enskilda företaget får ta ut i hyra. Såvitt ankommer på finansieringssystemet föreligger sålunda i detta avseende paritet mellan de två företagskategorierna. Ett genomförande av de av kommittén föreslagna reglerna beträffande statslånets räntevillkor och återbetalning kommer att förändra detta förhållande i så måtto att avkastningen på det egna kapitalet u n d e r statslånets löptid tillsammantaget naturligen blir så mycket högre som svar a r mot höjningen av den nominella statslåneräntan. Vid jämförelse mellan de två företagstyperna bör även beaktas de större underhållskostnader, som de kommunala och allmännyttiga företagen kan belastas med genom att de har ett ansvar för bostadsförsörjningen för alla hushållskategorier i kommunen. För vissa grupper av enskilda företag, vilka beskrivits i kapitel 1, sid. 25, kan statslånets övre gräns fastställas till 90 procent i stället för i normalfallen 85 procent. Av tabell 8:1 framgår att denna möjlighet utnyttjats i mycket ringa grad. Under kalenderåren 1963 och 1964 utgjorde andelen enskilda företag, i lägenheter räknat, ca 20 procent av samtliga preliminära beslut

292 om lån till flerfamiljshus. Endast 1 procent avsåg företag med en övre lånegräns på 90 procent. Till kommittén har för att tagas i beaktande överlämnats en framställning från Industriens Bostadsförening, vari framföres motiv för bibehållande av en sådan undantagsmöjlighet, då sökanden är bolag, förening eller stiftelse, som arbetar utan enskilt vinstsyfte och som har till uppgift att äga och förvalta bostäder åt anställda vid visst industriföretag. De företag, som avses i ovannämnda skrivelse, synes kommittén vara av det slag, att lån bör beviljas med högre belopp än som eljest gäller för enskilda företag. I vidare mån än så har kommittén inte funnit anledning ompröva föreliggande möjligheter för enskilda företag att i vissa fall erhålla högre lån än i normalfallet. Liksom hittills bör det sålunda ankomma på Kungl. Maj:t att närmare bestämma de fall, då undantagsbestämmelsen skall tillämpas.

Kommunal borgen

Enligt den av kommittén föreslagna beräkningsmetoden avseende underlaget för statslånets storlek och läge kommer även i fortsättningen skillnader att kunna finnas mellan den faktiska produktionskostnaden och den enligt metoden beräknade. I princip kommer sålunda vissa finansieringsproblem avseende s. k. överkostnader att kvarstå, men de torde bli av mindre omfattning. Detta problem blir särskilt markant för de kommunala och allmännyttiga företagen, som författningsenligt ej skall göra någon egen insats. Faktiska produktionskostnader utöver de av lånemyndigheterna beräknade torde i regel ha sin grund i bl. a. schabloniseringen i lånemyndigheternas beräkningsmetod och den rådande situatio-

nen på byggmarknaden. Dessa kostnader måste finansieras, och det bör kunna ske utan att olika nödlösningar behöver tillgripas. I den mån företagen saknar eget kapital för att finansiera dessa kostnader, återstår för dem endast möjligheten att erhålla hjälp av kommunen. Denna kan inom ramen för sin underställningsfria rätt teckna borgen för företagets upplåning eller försträcka företaget erforderliga medel. Rätten att teckna borgen utan underställning är enligt kommunallagarna begränsad på ett sätt, som ställer vissa kommuner inför svårigheter, då det gäller att utnyttja denna möjlighet. För att undanröja denna olikhet bör kommunerna ges rätt att utan medgivande av Kungl. Maj:t i varje särskilt fall teckna borgen för lån med längre löptid än fem år, avsedda att finansiera kostnader över de av lånemyndigheterna som underlag för det statliga lånet beräknade. Den utsträckning, i vilken sådan borgen får tecknas, bör för varje företag begränsas till skillnaden mellan den i låneansökan uppgivna produktionskostnaden och den av lånemyndigheten beräknade. Den förstnämnda kostnaden har av lånemyndigheten bedömts som skälig, då den inte föranlett avslag på ansökan om statligt lån. För sådana bostadsrättsföreningar, för vilka gäller en övre lånegräns på 95 procent, bör motsvarande möjligheter skapas för kommunerna att gå i borgen för lån, avsedda att finansiera uppkomna överkostnader. Liksom för närvarande bör kommunen alltfort som alternativ till inteckningssäkerhet för lån till ett allmännyttigt företag kunna teckna borgen för hela statslånet. Denna möjlighet bör alltjämt vara förenad med nuvarande begränsning för de allmännyttiga företagen i fråga om utnyttjande av de för

293 statslånet i ett sådant fall ej ianspråktagna inteckningarna. Kungl. Maj:t har i vissa fall medgivit kommun rätt att teckna borgen för ett 10-årigt amorteringslån avseende viss del av den egna insats som medlemmar i bostadsrättsföreningar respektive egnahemsbyggare har att erlägga. Denna borgen har begränsats till hälften av den insats, som beräknats på grundval av det av lånemyndigheterna fastställda låneunderlaget. Kommittén anser att denna rätt bör bli generell och stadfästas på samma sätt som övriga borgensåtaganden från kommunens sida i samband med bostadslån. Ett sådant stöd till finansieringen av den egna insatsen bör kunna ses som ett led i de behovsprövade kommunala åtgärder som enligt uttalanden i bostadspropositionen till 1947 års riksdag förutsatts komplettera statens ekonomiska, mera schematiska insatser på bostadsförsörjningens område. För bostadslån till egnahemsägare skall för närvarande kommunen teckna borgen för ett belopp av 4 000 kronor. Kommunens ansvar gäller under 10 år. Detta belopp motsvarade ursprungligen beloppet av räntefri stående del av egnahemslån. I och med produktionskostnadernas successiva stegring har kommunens relativa ansvar minskat. Kommittén anser, att detta borgensansvar bör anges i relation till det fastställda låneunderlaget, så att en automatisk anpassning till dettas förändringar erhålles. Med hänsyn härtill föreslås att denna kommunens skyldighet anges att omfatta ett belopp, motsvarande 5 procent av det av lånemyndigheten fastställda låneunderlaget. Kommunernas och statens ansvar enligt 33 §

Enligt 33 § bostadslånekungörelsen skall kommunen dels svara för förluster uppkomna vid förvaltningen av kommunen

eller allmännyttigt företag tillhörigt hus, dels under vissa förutsättningar få gottgörelse av statsmedel för täckande av vad kommunen sålunda utgivit. Denna uppdelning av förlustriskerna mellan stat och kommun har sin grund i den allmänna fördelning av de bostadspolitiska åtgärderna mellan stat och kommun, som beslutades i mitten av 1940-talet. Staten borde sålunda till större delen bära den ekonomiska bördan av risktagande och subventioner. Utvecklingen sedan år 1946, då bestämmelsen tillkom, har i flera avseenden förändrat förutsättningarna för denna förlustuppdelning. De kommunala och allmännyttiga företagen har numera kommit att inta en dominerande roll inom bostadsbyggande och bostadsförvaltning, vilket är ett uttryck för kommunernas bostadspolitiska aktivitet och ansvar för bostadsförsörjningen. Kommunerna har bl. a. genom indelningsreformerna kommit i en ekonomiskt och administrativt sett klart förbättrad situation. Förlustriskerna i äldre hus har genom penningvärdets fall reducerats, och bostadsefterfrågan är och förväntas bli stark. Vidare har de kommunala och allmännyttiga företagen sedan 1957 rätt till fri hyressättning. I sammanhanget bör erinras om att anspråk på gottgörelse endast aktualiserats i två fall, båda med negativ utgång för respektive kommuner. Kommittén har mot denna bakgrund varit tveksam, om det finns tillräckliga skäl att längre bibehålla denna förlustuppdelning mellan stat och kommun. I vissa kommuner med svag ekonomi torde dock alltjämt erfordras ett stöd till en kommunal aktivitet på bostadsförsörjningens område. Med hänsyn härtill har kommittén stannat för att denna rätt till gottgörelse från statens sida tills vidare bör behållas.

294 Utformningen av 33 § har på vissa punkter ansetts oklar. Synpunkter härpå har sålunda bl. a. framförts av dels utredningen om allmännyttiga och kooperativa företags förvaltning, dels bostadsstyrelsen. Bestämmelserna synes därför ur formella synpunkter böra överses och preciseras. Därvid bör också de problem klarläggas, som kan upp-

komma vid en eventuell senare avveckling av denna rätt till statlig gottgörelse, detta med hänsyn till att denna enligt utfästelser i meddelade lånebeslut då eventuellt alltfort skulle gälla för den del av ett allmännyttigt företags bostadsbestånd, som tillkommit före en sådan avveckling.

KAPITEL 9 D e t statliga kreditstödet i områden m e d vikande bostadsefterfrågan

Enligt direktiven skall kommittén utreda frågan om statliga lån till förvärv av tidigare inte statsbelånade hus, belägna på orter, där lokaliseringspolitiska skäl talar för att investering i nybyggnader icke bör äga r u m och där statliga lån för sådant ändamål därför ej beviljas. Vidare skall undersökas h u r man skall förfara med statliga bostadslån, som har beviljats för hus, vilka inte längre används som varaktiga bostäder. Dessa två problem gör sig särskilt gällande inom bygder med vikande befolkningsunderlag, där efterfrågan på nya bostäder är ringa eller obefintlig, medan utbudet av bostäder tenderar att öka på grund av minskningen av arbetstillfällena, allt problematik sammanhängande med den pågående strukturomvandlingen inom glesbygden. Till en början redovisas vissa uppgifter om de för långivningen i områden a v ifrågavarande art tillämpliga reglerna och de synpunkter som i sammanhanget beaktas. De bestämmelser, som reglerar det statliga kreditstödet till nybyggnader, gör ingen åtskillnad mellan tätort och glesbygd. Avgörande för om stöd skall lämnas är, om det föreligger ett varaktigt behov av de bostäder eller lokaler, som låneansökningen avser (5 § bostadslånekungörelsen). Även bostadslån till ombyggnad skall prövas från samma utgångspunkt. Fyller inte objektet nämnda krav, kan i stället förbätt-

ringslån till en mindre genomgripande upprustning komma ifråga. Prövningen av bostadsbehovets varaktighet skall enligt bostadsstyrelsens anvisningar, oavsett om ansökningen avser småhus eller flerfamiljshus, göras med beaktande av försörjningsmöjligheterna och befolkningsutvecklingen på längre sikt, behovet av förnyelse av befintligt bostadsbestånd, tomtplatsens belägenhet i förhållande till kommunikationer, arbetsplatser, skolor, affärer och annan allmän service, möjligheterna att ordna vattenförsörjning och avlopp på tillfredsställande sätt, tomtens beskaffenhet, form och utseende samt förekomsten av bullerstörningar eller annat intrång. Om det på en ort h a r förelegat svårigheter att försälja statsbelånade fastigheter, skall denna omständighet beaktas vid prövning av ansökningar om lån för ytterligare hus i orten. Det understrykes att utrymme skall ges för en nyanserad bedömning av förevarande fråga. Vid den prövning, som skall äga r u m n ä r låneansökningen avser egnahemsbebyggelse på landsbygden, skall enligt Kungl. Maj:ts föreskrift beaktas följande uttalande av statsutskottet (utlåtande 1953:153). En allmänt restriktiv inställning till egnahemsbyggandet på landsbygden bör enligt utskottets mening icke få vara vägledande för långivningen. Lika klart är att lån icke

296 bör beviljas, om en uppenbart olämplig plats för egnahemmet har valts. Allmängiltiga normer för bedömning av i vilka fall lån icke bör utgå torde icke kunna uppställas. Det torde få ankomma på länsbostadsnämnderna att med beaktande såväl av vad ovan anförts som av de särskilda omständigheterna i varje enskilt fall avgöra, huruvida lån bör beviljas eller ej. I bostadsstyrelsens anvisningar sägs bl. a., att den omständigheten att det sökta beloppet är ringa eller att tillfredsställande säkerhet kan lämnas ej är avgörande för bedömningen av frågan om lån skall beviljas, när tomtplatsens lämplighet sättes i fråga. Vid prövningen av kreditvärde och varaktighet kan i vissa bygder en bedömning av det allmänna sysselsättningsläget därstädes inte undvaras. Denna bedömning h a r dock, som understrukits i statsutskottets utlåtande över motioner vid 1964 års riksdag (nr I: 509 och 11:625), inte till ändamål att allmänt styra lokaliseringen av bostäder. Utskottet anförde vidare bl. a. följande: Syftet med bostadslåneorganens prövning är allmänt sett att klarlägga kreditriskerna i samband med bostadslångivningen. Sysselsättningsläget på en ort kan givetvis inte undgå att utöva inflytande på ortens fastighetsmarknad. På orter med sysselsättningssvårigheter blir efterfrågan på bostadshus försvagad, vilket i sin tur försämrar möjligheterna att säkerställa statens fordran, därest bostadslån beviljas. Vid långivningen inom sådana områden där ovan redovisade villkor och synpunkter blir aktuella h a r länsbostadsnämnderna ett nära samarbete med vederbörande kommuner och länsarbetsnämnderna. Statsutskottets först citerade utlåtande innebär att prövningen av låneförutsättningarna skall ske från fall till fall. Den fortgående utvecklingen med minskade arbetstillfällen och ökad utglesning kan nödvändiggöra en omprövning av förutsättningarna för lån även på orter,

där lån icke vägrats tidigare. Omvänt kan ett tidigare avslag icke under alla förhållanden diskvalificera varje annan sökande av lån. Ett nytt motiv för omprövning av ett tidigare ställningstagande till lånefrågan på en ort kan det förhållandet utgöra, att en fastighet på orten lösts in av arbetsmarknadsverket på grund av att ägaren icke kunnat erhålla sysselsättning i trakten.

Frågan om statliga värv av egnahem

bostadslån

till för-

I motioner vid 1956 års riksdag (1:194 och I I : 358) föreslogs, att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj:t måtte begära förslag till sådan ändring i författningarna angående lån och bidrag till bostadsegnahem, att även äldre fastigheter i relativt gott skick, som tills vidare ej behövde genomgå någon större reparation, kunde belånas i samband med ägarbyte, i den mån de var belägna inom Bohusläns kustsamhällen eller andra likartade platser. Förhållandena i landets kustsamhällen var enligt motionär e r n a så särpräglade, att det fanns bär a n d e skäl för att yrkesutövare i dessa samhällen, både fiskare och andra, skulle kunna få egnahemslån för inköp av sådana äldre bostadslägenheter. I anledning av detta motionsyrkande framhöll statsutskottet (uti. n r 127) följande: Utskottet anser, att den av motionärerna väckta frågan är mycket komplicerad. Av uppgifter, som utskottet inhämtat från bostadsstyrelsen, framgår att behov av lån till inköp av äldre bostadsegnahem kan vara särskilt aktuellt inom vissa avfolkningsområden. Å andra sidan finner utskottet det uppenbart, att en långivning av den föreslagna innebörden icke rimligen kan begränsas till några enstaka platser i landet. Utskottet anser emellertid, att frågan för framtiden kan komma att få sådan betydelse inom olika landsbygdsom-

297 råden, att ett klarläggande av möjligheterna till en statlig långivning av angiven innebörd är av behovet påkallat. Det synes därför enligt utskottets mening böra överlämnas åt bostadspolitiska utredningen att närmare undersöka ifrågavarande spörsmål. Utskottets uttalande godkändes av riksdagen. I direktiv till bostadspolitiska utredningen anfördes sedermera, att frågan om statligt lån till äldre fastigheter, som byter ägare, var mycket komplicerad. Man kunde sålunda bl. a. inte bortse från att, om dylikt lån mera allmänt skulle kunna beviljas vid ägarbyte, risk skulle uppkomma att försäljningsvärdena tenderade att stiga. Bostadspolitiska utredningen redovisade följande synpunkter på frågan om förvärvslån: Vilka regler som bör gälla för en eventuell statlig långivning i samband med överlåtelse av tidigare icke statligt belånade egnahem måste givetvis diskuteras mot bakgrunden av det syfte som man anser att en sådan långivning skall fylla. Det synes tveksamt om de av motionärerna vid 1956 års riksdag anförda särskilda omständigheterna kan anses utgöra särskilt starka motiv för en sådan långivning. Det synes nämligen uppenbart att möjligheten att erhålla statligt lån i de av motionärerna anförda fallen måste komma att verka uppdrivande på försäljningspriserna, såvida icke den statliga långivningen kan förbindas med en effektivt fungerande priskontroll. Skulle å andra sidan den statliga långivningen förbindas med sedvanlig kontroll av köpeskillingen torde den ifrågasatta långivningen förfela sitt syfte — att möjliggöra för fiskarbefolkningen att effektivt konkurrera med sommargäster om salubjudna egnahem. Efter att ha erinrat om att en långivning av förevarande slag u n d e r vissa förutsättningar kunde vara motiverad av arbetsmarknadspolitiska skäl fortsatte utredningen: Ett delvis annorlunda beskaffat motiv för statlig belåning av tidigare privatfinansierade egnahem skulle kunna tänkas

föreligga i sådana fall, då det på glesbygden eller i en tätort med hänsyn till den utveckling som kan väntas på längre sikt ur samhällsekonomiska synpunkter innebär en felinvestering att uppföra nya egnahem. Det kan icke råda något tvivel om att så är förhållandet på åtskilliga platser där länsbostadsnämnderna dock varken av sociala skäl eller med hänsyn till statsmakternas direktiv kan vägra att lämna statligt lån till nybyggnad. En möjlighet att på sådana orter lämna statligt lån även till förvärv av äldre egnahem vilka utbjudes till försäljning kunde möjligen — särskilt i rådande kreditmarknadsläge — tänkas medverka till att vissa lånsökande föredrog att förvärva ett redan befintligt egethem i stället för att bygga ett nytt. Enligt utredningen uppstod då frågan, om lånevillkoren borde utformas helt efter affärsmässiga grunder med avseende på räntevillkor, belåningsgränser m. m. eller om staten med hänsyn till det speciella syftet med denna långivning borde ikläda sig större risker. Skulle prövningen av ansökningar om h ä r ifrågavarande statliga lån ske efter helt affärsmässiga grunder, måste det ifrågasättas, om icke uppgiften att utlämna dylika krediter lämpligen borde överlämnas åt de enskilda kreditinstituten. Ansåg man å andra sidan, att staten av sociala skäl borde ikläda sig större risker och tillämpa för låntagaren förmånligare ränte- och amorteringsvillkor än en enskild kreditgivare, blev det nödvändigt att beakta bland annat att de privatfinansierade egnahemmen — som regel äldre h u s — uppförts till betydligt lägre produktionskostnader än de nuvarande. Man fick räkna med att de i fastigheterna ursprungligen intecknade lånen till stor del amorterats under det att fastigheternas saluvärde bl. a. till följd av penningvärdets försämring i många fall bibehållits eller stegrats, trots en fortskridande förslitning av byggnaderna. En köpare, som icke erhåller statligt lån, kunde därför i regel

298 antas bli nödsakad att prestera en jämdagsmotioner, vilka dock inte vunnit förelsevis stor kapitalinsats. Infördes riksdagens bifall. Senast vid 1964 års möjligheten för köparen att erhålla stat- riksdag avvisades motioner av detta ligt lån intill en relativt hög övre belå- innehåll under hänvisning till bostadsningsgräns och i övrigt på förmånliga politiska kommitténs uppdrag att utvillkor, måste resultatet härav ofrånreda frågan. komligen bli en tendens till stegring av I nyssnämnda motioner motiverades priserna för de ifrågavarande egnahem- införandet av möjlighet till förvärvslån men. Såvida den statliga långivningen med att den bofasta befolkningen i kusticke skulle förfela sitt syfte, blev en samhällena inte utan särskilt kreditprövning av köpeskillingens skälighet i stöd hade möjlighet att konkurrera samband med långivningen därför nöd- med sommargästerna om salublivna äldvändig. re bostadhus, vilket medförde att husen övergick till bruk som fritidsbostäVid fastställandet av den godtagbarn der. För att få utrett i vilken omfattköpeskillingen ansågs det icke möjligt ning som permanentbostäder på detta att tillämpa olika principer, allt efter sätt avgått u r marknaden h a r länsbosom fastigheterna tidigare varit statligt belånade eller privatfinansierade. Reg- stadsnämnden i Göteborgs och Bohus lerna för prövningen av ansökningar om län år 1964 gjort en enkätundersökning avseende 15 kustkommuner. Avsikten övertagande av statliga lån knöt vid denna tidpunkt i princip an till pro- med enkäten var också att få utrönt i vad mån kreditförhållandena påverduktionskostnaden som norm för den kat denna utveckling. Av svaren från de godtagbara köpeskillingen. berörda kommunerna framgår, att unUtredningen kom till den slutsatsen, der perioden 1955—1964 uppskattningsatt en statlig, med priskontroll efter vis 400 å 500 permanentbostäder överangivna linjer förbunden långivning i låtits på sommargäster och övergått till de flesta fall skulle vara mycket förmånfritidsbruk. Av enkätsvaren framgår vilig för köparen. F ö r säljaren skulle den dare att det i praktiskt taget inte något däremot te sig lockande endast i de fall förelegat sådana förhållanden, att fall, där några möjligheter att på den ett särskilt kreditstöd till förman för lokala egnahemsmarknaden erhålla ett ortsbefolkningen skulle ha påverkat förhögre p r i s än det som kunde godtas säljningarnas gång. Den verkliga anledav det statliga lånebeviljande organet ningen till att sommargäster och inte icke förelåg. Säljaren kunde således anortsbefolkningen övertagit de friställda tas vara villig att för egen del accephusen h a r varit, att det pris, som de tera den av det statliga lånebeviljande förra erbjudit, legat så högt i förhålorganet godtagna köpeskillingen främst lande till fastigheternas bruksvärde som i de fall, då de med statlig långivning permanentbostäder, att det ställt sig förförbundna kreditriskerna var exceptiomånligare för de bostadsbehövande att nellt stora. i stället uppföra n y a bostäder. I en Utredningens överväganden gav icke kommun hade införts ett särskilt komanledning till något förslag om utvidmunalt kreditstöd till förmån för ortsgad långivning för förvärv av äldre bor, som önskat förvärva äldre hus. Se privatfinansierade egnahem. dan det visat sig, att detta stöd inte Förslag om införande av ett kreditfyllt avsett syfte, h a r kommunen beslustöd till förvärv av äldre bostadsfastat att indraga detsamma. I stället avser tigheter h a r återkommit i ett antal riks-

299 kommunen att efter köparens tillträde av fastigheten i vissa fall teckna borgen för lån till eventuella ombyggnadskostnader, i den mån dessa icke kan täckas genom statligt bostadslån för ändamålet samt köparens egen kapitalinsats. Enligt vad som inhämtats från länsbostadsnämnden h a r inga ansökningar om lån till nybyggnader i de bohuslänska kustsamhällena avslagits på grund av att kraven på kreditvärde och varaktighet inte tillgodosetts. Även i orter med relativt stark befolkningsminskning h a r behovet av ersättningsbyggnader ansetts motivera en viss nybyggnadsverksamhet. En utvidgning av det statliga kreditstödet att omfatta belåning av äldre, inte statsbelånade fastigheter h a r även övervägts som led i åtgärder med huvudsakligast arbetsmarknadspolitisk syftning. I ett år 1949 avgivet betänkande (SOU 1949: 49) framlade sålunda inom socialdepartementet tillkallade sakkunniga förslag om en serie åtgärder till hjälp åt egnahemsägare och bostadsrättshavare, som drabbats av arbetslöshet. Ett av förslagen avsåg sådan utvidgning av den statliga långivningen, att även äldre tidigare privatfinansierade bostadshus på orter som drabbats av arbetslöshet kunde egnahemsbelånas. Frågan om förvärvslån h a r ett nära samband med den av arbetsmarknadsstyrelsen bedrivna verksamheten med inlösen av fastigheter i syfte att underlätta en omflyttning. Med hänsyn härtill lämnas i följande avsnitt en redogörelse för denna.

A rbetsmarknadsstyrelsens verksamhet avseende inlösen av egnahem Frågan or»\ ekonomiskt stöd åt egnahemsägare, som till följd av arbetslöshet nödgas flytta till annan ort, h a r av

arbetsmarknadsstyrelsen vid u p p r e p a d e tillfällen aktualiserats genom framställningar till Kungl. Maj:t. År 1962 erhöll arbetsmarknadsstyrelsen i u p p d r a g att gemensamt med bostadsstyrelsen och efter samråd med arbetsmarknadsutredningen framlägga förslag till riktlinjer för en försöksverksamhet på området. Enligt det förslag ämbetsverken sedan framlade, borde en försöksverksamhet med inlösen av fastigheter inskränkas till att omfatta högst ett p a r områden, där tidigare åtgärder vidtagits för att underlätta omställningen på arbetsmarknaden. Vid försäljning av sådana inlösta fastigheter, vilka tidigare statsbelånats, borde statslånet kunna övertagas av den nye ägaren. I syfte att underlätta försäljningen av privatfinansierade fastigheter borde köpare av sådana kunna erhålla lån av länsbostadsnämnden för den del av köpeskillingen, som översteg den del av egna insatsen, som ej täcktes genom lån i öppna marknaden. Sedan ämbetsverkens skrivelse föranlett förslag till 1964 års riksdag och riksdagen lämnat sitt bifall till en försöksverksamhet, utfärdade Kungl. Maj:t riktlinjer för verksamheten av i huvudsak följande innebörd. Verksamheten skall bedrivas av arbetsmarknadsstyrelsen i samråd med bostadsstyrelsen och avse ekonomiskt stöd åt egnahemsägare i Västernorrlands, Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län, vilka till följd av arbetslöshet tvingas flytta till annan ort. Förutsättningen för inlösen skall vara, att fastighetsägaren antingen är arbetslös eller undersysselsatt och att arbetslösheten eller undersysselsättningen av arbetsförmedlingen bedömes inte kunna hävas på annat sätt än genom utflyttning från hemorten. Vad gäller äldre arbetstagare med egen fastighet bör inlösen komma i fråga endast om sär-

300 skilda omständigheter föreligger, t. ex. föranledda av familjeförhållanden. Har den arbetssökande intresse för försäljning av sitt egnahem, varmed förstås en- eller tvåfamilj shus på annan fastighet än jordbruksfastighet, skall anmälan h ä r o m göras till länsarbetsnämnden, som h a r att bedöma de arbetsmarknadsmässiga förutsättningarna i det aktuella fallet. Om dessa är uppfyllda, skall ärendet överlämnas till länsbostadsnämnden för utredning och yttrande. Länsbostadsnämndens yttrande skall innefatta uppgifter om byggnadernas utförande och skick, senaste taxeringsvärde (i förekommande fall det av särskilda värderingsmän åsatta värdet), intecknings- och låneförhållanden, möjligheterna att befria fastigheten från ansvar för inteckning utöver taxeringsvärdet eller det i särskild ordning åsatta värdet samt en bedömning av försäljningsmöjligheterna. Länsbostadsnämnden, som före sitt yttrande bör samråda med det kommunala förmedlingsorganet, h a r vidare att biträda fastighetsägaren vid försäljningen och ange, om den finner ett erbjudet pris godtagbart änskönt det underskrider inlösenvärdet. Köpare av fastigheten bör kunna erhålla medgivande att övertaga statligt lån, som beviljats till uppförande, ombyggnad eller förbättring av fastigheten, även om han inte avser att begagna den som permanent bostad. Beslut om fastigheten skall inlösas eller ej fattas av arbetsmarknadsstyrelsen. Länsarbetsnämnden skall verkställa inlösningen och äger därvid påkalla biträde av länsbostadsnämnden. Det fastigheten åsatta taxeringsvärdet skall utgöra inlösenvärde, dock med möjlighet till jämkning uppåt, om taxeringsvärdet bedömes som uppenbart lågt i förhållande till vad som i allmänhet gäller för likvärdiga fastigheter på orten. Befintliga skulder skall, om ej särskilda

skäl föranleder till annat, betalas senast ett år efter inlösensdagen, om fastigheten inte dessförinnan sålts. Inlöst fastighet skall snarast möjligt försäljas av länsarbetsnämnden på för statsverket förmånligaste villkor. Försäljningen skall inte ske på sådant sätt, att behov av ny inlösen kan uppstå. Vid försäljningen äger länsarbetsnämnden påkalla biträde av länsbostadsnämnden. Länsarbetsnämnden bör träffa avtal med det kommunala förmedlingsorganet om förvaltning av fastigheten mot skälig ersättning. Kan försäljning av fastigheten ej ske i vanlig ordning och ej heller förvaltningskostnaderna täckas genom uthyrning, må byggnaderna kunna försäljas för rivning eller fastigheten försäljas på offentlig auktion. I fråga om jordbruksfastigheter skall gälla, att sådana fastighetsköp, som kan vara ett led i lantbruksnämndernas rationaliseringsverksamhet, skall ankomma på lantbruksnämnden, medan i fråga om småjordbruk får prövas, om inlösen kan ske inom ramen för den av länsarbetsnämnden och länsbostadsnämnden bedrivna försöksverksamheten. Genom beslut den 21 januari 1966 h a r Kungl. Maj:t fastställt föreskrifter att gälla vid försäljning av inlösta egnahem. Enligt dessa föreskrifter skall bl. a. försäljning ske genom anbudsförfarande. Under vissa förutsättningar kan en köpare medges anstånd med erläggande av köpeskillingen. Verksamhetens omfattning fram till utgången av år 1965 framgår av tablån å nästa sida. Totalt h a r alltså inlösts 58 fastigheter, varav 34 med statligt lån. Inlösensumman uppgick till sammanlagt 1 534 400 kronor, men eftersom fastigheterna i åtskilliga fall var belånade, blev det kontant utbetalda beloppet betydligt lägre. Högsta inlösensumman var 60 300 kronor och lägsta 7 000 kronor. I tre fall h a r

301 Antal ansökningar Län

Y Z AC BD

Den 31/12 1965 inlösta hus

Inlösenbelopp, kronor

Totalt

därav med statligt lån

Totalt

därav med statligt lån

Totalt

därav statligt lån

25 14 79 124

15 7 46 71

4 4 35 15

2 1 23 8

82 500 101 800 957 400 392 700

51400 25 800 615 100 76 100

särskild värdering skett, enär taxeringsvärdet ansågs uppenbart för lågt. Av samtliga inlösta fastigheter var åtta jordbruksfastigheter. Ett stort antal ansökningar om inlösen h a r avskrivits, då fastighetsägaren ej velat sälja till taxeringsvärdet. I några fall h a r vederbörande återkommit, sedan taxeringsvärdena höjts vid senaste allmänna fastighetstaxering. Arbetsmarknadsutredningen h a r i sitt betänkande uttryckt farhågor för att alltför låga taxeringsvärden i många fall kommer att försvåra inlösenverksamheten. I anledning av proposition med förslag till riktlinjer för arbetsmarknadspolitiken h a r 1966 års riksdag beslutat, att inlösenbeloppet skall kunna sättas högre än taxeringsvärdet om detta inte täcker kvarstående inteckningslån i fastigheten. Vidare har beslutats en ökning av det belopp, som får disponeras för inlösenverksamheten. Enligt uppgift från berörda länsbostadsnämnder bedömer dessa de till inlösen anmälda fastigheterna som överlag svårsålda. Förluster torde därför i de flesta fall vara oundvikliga. Nämnderna bedömer det också som sannolikt, att anmälningarna av fastigheter för inlösen kommer att öka u n d e r de närmaste åren. Standarden i fråga om utrustning och utförande på de hus, som anmäls till inlösen, varierar starkt. Många av dem, även inte statligt belånade, h a r ett gott bruksvärde. I Västerbottens län h a r ett relativt stort antal

fastigheter med butik anmälts till inlösen. Belägenheten av husen är för det mesta inte att beteckna som direkt avsides. De ligger i regel vid allmän väg på någon mils avstånd från närmaste samhälle. Endast i undantagsfall torde de bli efterfrågade som fritidsbostäder.

Reglerna för uppsägning lån till bostäder

av

statliga

Särskilt inom vissa avfolkningsområden — detta gäller såväl den egentliga landsbygden som en del mindre tätorter — övergår åtskilliga permanentbostäder till annan användning, vanligen fritidsbostäder. Något statistiskt material, som belyser omfattningen av denna avgång, finns inte. I många fall rör det sig om permanentbostäder, som blivit föremål för statlig belåning. Av uppgifter, som inhämtats från länsbostadsnämnderna, framgår att det då i övervägande antalet fall gäller hus med förbättringslån. Några nämnder h a r påpekat, att sådana hus kan ändra användningssätt utan att detta kommer till länsbostadsnämndens kännedom, beroende bl. a. på att lånen ofta beviljats i form av enbart bidragsdel. Det ändrade användningssättet kan vara en följd av att ägaren avflyttat till annan ort av sysselsättningsskäl. Äldre människor lämnar ibland sina hem för att under större delen av året vistas hos anhöriga eller på pensionärs- eller ålderdomshem. F ö r

302 många av dessa fall gäller, att låntagaren önskar behålla huset i sin ägo för att kunna använda det huvudsakligast sommartid eller under semestrar. Länsbostadsnämnderna tillämpar i sådana fall, enligt upplysningar under hand, i allmänhet en generös tolkning av uppsägningsbestämmelserna i kungörelserna om bostadslån, förbättringslån och egnahemslån. 1 Som regel får frågan om uppsägning av lånet stå öppen till dess huset definitivt övergått till användning för fritidsändamål i egentlig mening. Detta sker oftast först i samband med ägarbyte, då även lånen i regel återbetalas utan anfordran från långivaren. Av uppgifterna från länsbostadsnämnderna framgår, att statsverket inte åsamkats förluster i samband med att husen vid ägarbyte övergått till annan användning än som permanentbostäder. De förluster, som uppkommit vid långivningen, hänför sig till statsbelånade hus, vilka försålts exekutivt på grund av bristande inbetalning av räntor och amorteringar. Det är då i regel fråga om hus, som ny- eller ombyggts med statliga lån. De fall, då länsbostadsnämnderna nödgats föranstalta om exekutiv försäljning, h a r hittills varit få i förhållande till antalet utlämnade lån. Endast i ett ringa antal ärenden h a r nämnderna haft att ta ställning till frågan, om lånet kan överföras på en ny ägare för det fall denne inte ämnar använda huset som p e r m a n e n t bostad. Det finns några exempel på att lånemyndigheten tolkat uppsägningsbestämmelserna så, att medgivande till övertagande av lånet kan lämnas, även om huset inte fortsättningsvis blir använt som permanent bostad. En förutsättning h a r dock varit, att någon köpare inte för skäligt p r i s önskat förvärva huset för permanent bruk.

överväganden och förslag Förvärvslån Den i flera sammanhang tidigare diskuterade frågan om lån till förvärv a v äldre, icke statsbelånade fastigheter h a r i direktiven för kommittén givits en delvis ny aspekt genom att verksamheten förutsatts bli begränsad till att avse h u s på orter, där lokaliseringspolitiska skäl talar för att investering i nybyggnader icke bör äga r u m och där statliga lån för sådant ändamål därför ej beviljas. Det syfte, som här ifrågavarande lån till förvärv av äldre fastigheter u n d e r sådana förutsättningar i första hand kan tjäna, torde vara att på orter med ringa efterfrågan och relativt stort utbud av bostäder nå ett maximalt utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet och en ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Långivningen blir härigenom ett medel att förbättra de kvarboendes — särskilt de äldre hushållens — bostadssituation. Det är visserligen knappast troligt, att den fortsatta befolkningsutvecklingen medför att något större antal fullgoda lägenheter på glesbygden blir outnyttjade u n d e r den tid, som nu kan överblickas. På längre sikt liksom u n d e r i SFS 537: 1962, § 17 (SFS 538: 1962, § 13). Länsbostadsnämnden äger uppsäga bostadslån (förbättringslån) till inbetalning helt eller delvis, såvida a) lånevillkoren eller föreskrifter beträffande lånet åsidosättas; b) byggnaden genom vanvård eller annorledes minskar i värde eller användes för annat ändamål än vid lånets beviljande förutsatts; eller c) nöjaktig brandförsäkring ej föreligger. SFS 359: 1957, § 24. Där lånevillkoren eller föreskrifter beträffande (egnahemsresp. förbättrings-) lånet åsidosattes så ock där byggnad, för vars uppförande, ombyggnad eller förbättring lån erhållits, vanvårdas eller, utan att ändrade förhållanden givit giltig anledning därtill, användes för annat ändamål än vid lånets beviljande förutsatts eller nöjaktig brandförsäkring inte längre föreligger, äger det lånebeviljade organet uppsäga lånet till inbetalning helt eller delvis omedelbart eller å viss dag.

303 vissa övergångstider kommer det dock mångenstädes att finnas ett kapacitetsöverskott av bostäder i glesbygden. Även i en del av de minsta tätorterna kan detta bli förhållandet. Fall kommer med säkerhet att liksom hittills uppstå, där de enskilda hushållen gör ekonomiska förluster på sina egna hem genom att bristande sysselsättning inom området tvingar dem att avflytta utan att bostaden omedelbart kan försäljas. Bostadsbyggnadsutredningen har i sitt betänkande Höjd bostadsstandard uttalat sig för att bostads- och arbetsmarknadsmyndigheterna utrustas med tillräckliga resurser för att kunna medverka till att friställda fullgoda bostäder snabbt kommer till användning av de kvarboende. Möjligheten till förvärvslån kan liksom den pågående försöksverksamheten med inlösen av egna hem i vissa fall anses ha ett sådant syfte. Med den i direktiven förutsatta lokala begränsningen blir långivning till förvärv av äldre icke statsbelånade hus endast möjlig p å orter, där nybyggnadsverksamhet ej sker. Härigenom undvikes bl. a. den för nyproduktionen hämmande effekten av en generellt genomförd dylik belåning liksom den allmänt prishöjande verkan därav. Även med den i direktiven avsedda begränsningen är emellertid en långivning till förvärv av äldre hus förenad med en rad problem av såväl principiell som praktisk innebörd. Först och främst kan en utvidgad långivning innebära risker för att en eftersträvad rörlighet på arbetsmarknaden hämmas. Inom vissa områden, som kan komma att beröras av långivningen, pågår som förut redovisats en försöksverksamhet med inlösen av fastigheter i syfte att underlätta egnahemsägares möjligheter att flytta till orter med bättre tillgång på arbete. Självfallet måste en långivning för fastighetsförvärv be-

drivas i nära kontakt mellan låne- och arbetsmarknadsmyndigheterna, så att åtgärderna samordnas. Då köparen genom det statliga stödet erbjudes bättre villkor än dem han kan erhålla i öppna marknaden, kan långivningen medföra prishöjningar, såvida den inte förknippas med någon form av prisövervakning. Bostadspolitiska utredningen fann då gällande regler för prövning av köpeskillingens skälighet i samband med övertagande av lån inte praktiskt tillämpliga vid priskontoll i samband med lån till förvärv av äldre, privatfinansierade hus, eftersom dessia regler förutsatte en värdering på basis av produktionskostnaden. Detta utgjorde enligt utredningen ett avgörande h i n d e r för statliga förvärvslån. I kapitel 7 h a r kommittén föreslagit, att kontrollen av köpeskillingen vid överlåtelser av statligt belånade h u s skall upphöra. Den prisövervakning som ligger däri, att lån icke beviljas till nya bostadsföretag om produktionskostnaderna prövas vara oskäligt höga, kommer emellertid att finnas kvar. I konsekvens h ä r m e d borde statligt lån till förvärv av bostadshus, som icke tidigare statligt belånats, utgå endast i fall där köpeskillingen icke prövas vara oskäligt hög. Det är dock uppenbarligen mycket svårt att bedöma skäligheten av köpeskillingen i en marknad, där priset bestämmes utan direkt beroende av de nedlagda kostnaderna och d ä r någon ortsprisnivå på likartade fastigheter knappast utbildat sig. På grund av de begränsade möjligheterna att skaffa krediter blir priset i de aktuella fallen i hög grad beroende av i vad mån fastigheten belastas av skuld och i vilken utsträckning tidigare beviljade krediter kan få övertas av köparen. Belativt högt belånade fastigheter betingar ett förhållandevis högre pris än lågbelånade objekt. Nu beskrivna förhållanden gör

304 bedömningen av köpeskillingens skälighet i samband med en eventuell förvärvslångivning till en besvärlig administrativ uppgift med stort utrymme för skönsprövning. Med den begränsning av förvärvslångivningen som förutsatts i kommitténs direktiv torde emellertid risken för oskäligt höga försäljningspriser vara ytterligt liten och en bedömning härav borde för den skull helt kunna undvaras. Mot en bestämmelse innebärande att villkor ställs i angivna hänseende vid prövning av ansökan om förvärvslån talar också den omständigheten att enligt kommitténs förslag ingen kontroll av vederlaget kommer att utövas i samband med förvärv av hus finansierat med statligt lån. Oberoende härav uppkommer vid en förvärvslångivning med ifrågasatt inriktning problemet om underlaget för bestämning av det statliga kreditstödets storlek. Som förut nämnts skall vid arbetsmarknadsstyrelsens inlösen av fastigheter det fastigheten åsatta taxeringsvärdet i första h a n d läggas till grund för bestämmandet av inlösenvärdet, dock med möjlighet till jämkning uppåt om taxeringsvärdet bedömes som uppenbart lågt i förhållande till vad som i allmänhet gäller för likvärdiga fastigheter på orten. Erfarenheten från inlösenverksamheten tyder på att taxeringsvärdena i åtskilliga fall är högre än marknadsvärdet (i den mån ett sådant överhuvud kan bestämmas). Ett tänkbart korrektiv för dessa fall vore att införa ytterligare en jämkningsmöjlighet, som kunde tillämpas om taxeringsvärdet i det aktuella fallet på grund av särskilda förhållanden bedömes vara uppenbart för högt. I praktiken skulle emellertid detta förutsätta en värdering i varje särskilt fall och sålunda bli administrativt betungande. Så länge arbetsmarknadsstyrelsens in-

lösen av egna hem sker med utgångspunkt i taxeringsvärdet utan någon jämkningsmöjlighet nedåt, skulle det också te sig motsägelsefullt, om en annan statlig myndighet inte godtog samma värderingsmetod i samband med belåning. I samband med tidigare överväganden om vidgning av det statliga kreditstödet till att avse även förvärv av äldre förut icke statsbelånade egnahem har vidare frågan om bostadens standard spelat en viss roll. De sakkunniga angående vissa egnahems- och arbetsmarknadsfrågor anförde sålunda i sitt betänkande (SOU 1949:49), att villkoren beträffande bostadens storlek och utrustning för den av de sakkunniga föreslagna belåningen av äldre egnahem borde i huvudsak överensstämma med dem, som då gällde för egnahemslån till ny- och ombyggnad. Ett dylikt krav torde i praktiken vara svårt att hävda generellt. Åtskilliga av de hus, som kommer i fråga för förvärv, är med all sannolikhet inte utrustade exempelvis med centralvärme eller bad. Å andra sidan får det anses ligga i sakens natur, att det allmänna inte bör medverka till att en familj med barn får en bostad, som inte tillnärmelsevis svarar mot målsättningen i fråga om standarden för familjebostäderna, även om bostaden kan antagas få en begränsad varaktighet. Det torde därför vara nödvändigt, att förvärvslånet kan kombineras med ett lån till den nye ägaren gällande bostadens upprustning till en standard, som kan godtagas för familjebostadsbidrag. 1 Är köparen pensio1 Det förtjänar påpekas, att en statlig långivning till upprustning av ett äldre hus kan skapa möjlighet för en bankbelåning av fastigheten till en nivå, som svarar mot inköpspriset, varigenom behovet av en statlig långivning till förvärvet bortfaller. Denna möjlighet står emellertid öppen endast, där normal bankkredit kan påräknas.

305 när, måste bostaden på samma sätt vara tjänlig eller genom statligt stöd kunna rustas upp till att bli lämplig som åldringsbostad. Sammanfattningsvis kan sägas att det under de i direktiven givna förutsättningarna i och för sig är möjligt att genomföra en långivning till förvärv av äldre icke statsbelånade hus. Den förutsebara utvecklingen inom vissa delar av landet kan också i högre grad än hittills komma att aktualisera en sådan långivning. Å a n d r a sidan kommer den sannolikt att bli förbunden med problem av såväl praktisk som principiell innebörd. Den vinst ur bostadspolitisk synpunkt, som skulle kunna göras genom en ökad rörlighet på bostadsmarknaden i och med att nämnda belåningsmöjlighet införes, får vägas mot nackdelarna med den stegring av priserna på äldre fastigheter, som kan bli följden av förbättrade lånemöjligheter. På samma sätt måste den fördel, som det kan ligga i att ett hushåll genom det statliga stödet tillförsäkras en kvalitetsmässigt sett bättre bostad, vägas mot den nackdel det för den enskilde och det allmänna kan innebära, att den nya bosättningen måhända avståndsmässigt ligger illa till i förhållande till skolor, affärer etc. De uppgifter, som kommittén erhållit från länsbostadsnämnderna, tyder på att utbudet av även goda bostäder i de trakter, som skulle beröras av långivningen, är större än efterfrågan och att bostäder med gott bruksvärde kommer att överges eller övergå till annan användning än som permanentbostäder. Erfarenheterna av inlösenverksamheten styrker denna uppfattning. De redovisade förhållandena leder närmast till den slutsatsen, att det allmänna redan nu förfogar över en andel av överkapaciteten av bostäder i dessa trakter, som är tillräckligt stor 20—614609

för att därstädes tillgodose behovet av ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Det saknas därför grundad anledning att vid sidan av de möjligheter, som redan nu finns för stat och kommun att påverka utvecklingen, tillskapa ett särskilt kreditstöd för att underlätta p r i vat handel med friställda bostadsfastigheter. I vart fall bör därmed anstå tills större erfarenheter vunnits av den pågående försöksverksamheten med inlösen av egna hem. Kommittén finner däremot starka skäl tala för att det statliga organ, som h a n d h a r försäljningen av inlösta fastigheter, utrustas med möjlighet att låta köpare, som befinnes lämpad att övertaga sådan fastighet, få en skäligt avvägd kredit i samband med förvärvet. En möjlighet till förvärvslån bör därför införas avseende de fastigheter, som genom inlösen kommit i statlig ägo. Genom den statliga långivningen via länsbostadsnämnderna och i samverkan med arbetsmarknadsmyndigheten samt vederbörande kommun bör garantier ernås för att inlöst fastighet kommer till en ur sociala synpunkter mera tillfredsställande användning än om den utan lånemöjlighet säljes till den högstbjudande. Även fastigheter, som i samband med lantbruksmyndigheternas rationaliseringsåtgärder inköpts av statsverket, synes böra ifrågakomma för belåning. Åtskilliga av dessa fastigheter är belägna på sådana orter, som åsyftas i direktiven. Många av bostäderna på dessa fastigheter torde ha en standard, som gör att de väl kan fungera som permanentbostäder även i fortsättningen. Den omständigheten, att fastighet redan är statligt belånad, synes icke i och för sig behöva utgöra hinder för förvärvslån i den mån nämligen fastighetens totala skuldbelastning är ringa i förhållande till förvärvssumman.

306 Viss egen kapitalinsats av köparen bör utgöra villkor för lån. Lånemöjligheten bör stå öppen även för kommun eller med kommun likställt företag, i vilket fall lån bör beviljas utan krav på egen kapitalinsats av köparen. I syfte att få garantier för kommunens medverkan bl. a. i samband med urvalet av köpare bör övervägas att som villkor för lån till enskild person uppställa krav på kommunal borgen. Kravet på kommunal borgen torde emellertid ej behöva upprätthållas, om köpeskillingen är ringa. Det nuvarande statliga kreditstödet bör således enligt kommitténs mening utvidgas till att omfatta jämväl förvärv av äldre fastigheter, som icke är statsbelånade och som är belägna i områden, där lokaliseringspolitiska skäl talar för att investering i nybyggnader icke bör äga rum. Verksamheten bör bedrivas på försök och avse enskild persons eller kommuns förvärv av fastighet, som genom arbetsmarknadsstyrelsens inlösen av egnahem i Västernorrlands, Jämlands, Västerbottens och Norrbottens län eller genom åtgärder i samband med jordbrukets rationalisering kommit i statens ägo. Lånet bör avse ett stöd till finansieringen av den del av köpeskillingen, som ej täckes genom lån i öppna marknaden. För enskild person skall den egna kapitalinsatsen uppgå till lägst 10 procent av köpeskillingen. Kommun eller med kommun likställt företag må medges lån utan egen kapitalinsats. Som villkor för lånet bör gälla, att kommunen tecknar borgen för ett belopp, motsvarande 5 procent av köpeskillingen. Understiger köpeskillingen 10 000 kronor, må dock lån lämnas utan kommunal borgen. Lånet skall amorteras på 20 år eller den kortare tidrymd som länsbostadsnämn-

den bestämmer. Räntan skall vara lika med statens normallåneränta, f. n. 5,75 procent. Jämkning av bestämmelserna om uppsägning av lån

Den fortgående strukturomvandlingen medför, att allt flera permanentbostäder på glesbygden och i de små tätorterna blir friställda. Dessa bostäder kommer i stor omfattning att övergå till annat användningssätt, vanligen till fritidsbruk. Viss oenhetlighet förekommer i praxis vid behandlingen i länsbostadsnämnderna av sådana övertagandeärenden, som föranletts av att en fastighet övergått till annan användning än som permanentbostad. Det är ur allmän synpunkt motiverat, att enhetliga regler utformas i fråga om möjligheterna att låta beviljat statslån ligga kvar i fastigheten. Dock bör icke prövningen låsas vid en alltför stel regel utan utrymme fortfarande ges för en smidig och i ömmande fall generös tillämpning. Kommittén föreslår, att en jämkningsregel anknyts till uppsägningsbestämmelserna för egnahemslån, bostadslån och förbättringslån. Regeln bör få det innehållet, att anstånd med återbetalning av lånet må medges, även om fastigheten övergår till annan användning än som permanentbostad. Som villkor bör gälla, att köpare icke finnes som är villig att till skäligt pris förvärva fastigheten för fortsatt bruk som permanentbostad. Amorteringstiden bör fastställas; till fem, högst tio år. Räntan bör bestämmas att vara lika med statens normallåneränta, f. n. 5,75 procent. Alternativt kan räntan bestämmas att vara lika med den ränta, som i allmänhet tillämpas på primärlån i bostadsfastighet, f. n. 7 procent.

K A P I T E L 10

Sammanfattning och förslagens konsekvenser för statsbudgeten

Bostadspolitiska kommittén h a r haft att pröva i vad mån olika bostadspolitiska anordningar fyllt och alltjämt fyller sitt syfte samt att överväga om en ändring av innehåll och form kan göra medlen för bostadspolitiken bättre ägnade att främja statsmakternas bostadspolitiska mål. Kommittén har inledningsvis lämnat en redogörelse dels över omfattningen och inriktningen av statens stöd för bostadsändamål under i huvudsak senaste tioårsperiod och dels över utvecklingen av bostadsbyggandet och av förhållandena på bostadsmarknaden.

Omfattningen tens stöd för

och inriktningen bostadsändamål

av sta-

Den andel av bostadsbyggandet som finansierats med statliga lån har ökat från ca 80 procent i början av 1950talet till ca 95 procent i mitten av samma decennium och h a r sedan varit i stort sett oförändrad. Ökningen gäller såväl småhus som flerfamiljshus. För de senare husens del sammanhänger den stigande andelen i huvudsak med att enskilda företag i ökande utsträckning anlitat statens kreditstöd. Kommunala och allmännyttiga bostadsföretag liksom bostadsrättsföreningar har under ifrågavarande period nästan undantagslöst utnyttjat statliga lån vid finansieringen. Småhus h a r i något större utsträckning tillkommit utan statliga lån.

En markerad nedgång i den relativa andelen småhus byggda med statliga lån kan noteras för år 1964, vilket är betingat av utvecklingen i storstadsområdena. Sannolikt har i dessa områden ett ökande gap mellan faktiska produktionskostnader och underlaget för beräkning av det statliga lånet orsakat ett minskat intresse för detta kreditstöd. Under budgetåren 1956/57—1964/65 meddelades preliminära beslut om statligt lån till i genomsnitt drygt 55 000 lägenheter per år i flerfamiljshus, praktiskt taget samtliga avseende nybyggnadsföretag. Det genomsnittliga statliga lånebeloppet (tertiärlån -f tilläggslån) per lägenhet vid slutligt beslut minskade från ca 13 500 å 14 000 kronor i början av perioden till ca 11 000 kronor under de första åren av 1960-talet. Minskningen sammanhänger med avvecklingen av tilläggslångivningen år 1959 och reducerat behov av utökning (fördjupning) av det statliga lånet. Senare h a r genomsnittsbeloppet åter ökat till följd av bl. a. höjningar av låneunderlaget och ökande lägenhetsstorlekar. Under den här ifrågavarande perioden har statliga lån beviljats till nybyggnad av småhus innehållande ca 19 000 lägenheter i genomsnitt per år och till ombyggnad av sådana hus i en omfattning av närmare 3 000 lägenheter per år. I stort sett har detta motsvarat efterfrågan eftersom fastställda låneramar inte annat än under kortare perioder medfört någon begränsning av lån-

308 givningen. Det genomsnittliga lånebeloppet per lägenhet i nybyggnadsföretag ökade från ca 21 000 kronor under budgetåret 1956/57 till ca 25 000 kronor under budgetåret 1961/62. Med ingången av år 1963 reducerades det statliga lånets storlek —• med bibehållen övre lånegräns — från 40 till 20 procent av låneunderlaget i normalfall. Detta medförde att lånebeloppet per lägenhet minskade till ca 15 600 kronor under budgetåret 1963/64 för att därefter stiga under påföljande budgetår till ca 22 500 kronor. Den sistnämnda ökningen betingades i icke obetydlig grad av att lån till småhus i det skärpta kreditmarknadsläget fick fördjupas men också av en höjning av låneunderlaget och därav betingade justeringar av redan beviljade lånebelopp. Det sammanlagda beloppet av utbetalade lån uppgick under budgetåret 1956/57 till ca 1 100 milj. kronor. Under följande år har utbetalningarna minskat till följd av tilläggslånens avveckling, en minskning som delvis uppvägts av den ökning av långivningen som orsakats av ökat bostadsbyggande och högre lånebelopp per lägenhet. Under de båda sista åren av redovisningsperioden utbetalades i lån inemot 1 000 milj. kronor p e r år. Lån till småhus utbetalades tidigare i icke ringa utsträckning i form av förskott under byggnadstiden. Denna förskottsgivning har dock minskat betydligt under perioden. Utgifterna för räntebidrag (ränteeftergifter) till hus finansierade med statliga lån visar en ständig ökning under perioden. Storleken av dessa utgifter bestäms av å ena sidan förhållandet mellan en av staten bestämd basränta och marknadsräntorna samt å andra sidan det antal årgångar av hus som omfattas av bidragsgivningen. Räntebidrag till icke statligt belånade hus, som in-

fördes år 1958, h a r fram till budgetåret 1963/64 beviljats i relativt ringa utsträckning. År 1965 ökade emellertid efterfrågan på sådana bidrag till följd av att ramarna för beslut om statliga lån icke motsvarat efterfrågan. Familjebostadsbidrag utgick under åren 1958—1963 till ett i stort sett oförändrat antal hushåll, mellan 140 000 och 160 000. Efter höjningen av inkomststrecken med ingången av 1964 ökade antalet bidragstagare till ca 210 000. Antalet bidragstagare beräknas år 1963 ha motsvarat ca 13 procent av samtliga barnfamiljer i landet. Det genomsnittliga bidragsbeloppet per hushåll med bidrag uppgick till 1 050 kronor. Pensionärsbostadsbidrag har sedan det infördes i början av 1950-talet beviljats i successivt ökande omfattning. År 1964 beviljades ca 3 500 nya bidrag. Vid utgången av år 1964 fanns omkring 50 000 pensionärsbostäder vilka antingen finansierats med statsbidrag till anordnande av pensionärshem eller till vilka pensionärsbostadsbidrag utgick. I dessa lägenheter kan ca 65 000 personer beräknas bo. Antalet beviljade förbättringslån minskade i stort sett kontinuerligt från början av 1950-talet till budgetåret 1962/ 63, varefter verksamheten åter h a r ökat. Denna ökning är en följd av de särskilda åtgärderna i syfte att förbättra åldringarnas bostadsförhållanden. Det genomsnittliga lånebeloppet har ökat till följd av att verksamheten alltmera inriktats på mera omfattande förbättringar. Det under perioden sammanlagt utbetalda förbättringslånebeloppet h a r till drygt 60 procent avsett lån utan ränta och amortering. De sammanlagda utgifterna på statsbudgeten för bostadspolitiska ändamål har enligt budgetredovisningen ökat från ca 1 070 milj. kronor år 1956/57

309 till drygt 1 200 milj. kronor budgetåret 1964/65. Vid utgången av sistnämnda budgetår uppgick statens kapitalfordran för utlämnade lån till något över 11 000 milj. kronor. Ett belopp av 340 milj. kronor inflöt u n d e r sistnämnda budgetår i form av räntor.

Bostadsbyggande

och

bostadsmarknad

Utvecklingen i fråga om bostadsförsörjningen under senare år h a r ingående behandlats i bostadsbyggnadsutredningens huvudbetänkande Höjd bostadsstandard. Kommittén h a r därför i detta hänseende begränsat sig till ett återgivande av vissa väsentliga data men lämnat mera utförliga uppgifter om bostadsbyggandets förändringar i fråga om inriktningen på hus- och lägenhetstyper m. m., utvecklingsdrag som h a r ett särskilt intresse med hänsyn till utformningen av de bostadspolitiska medlen men som endast översiktligt behandlats av bostadsbyggnadsutredningen. Från år 1954 och fram till 1964 har bostadsbyggandet, räknat i totala antalet påbörjade lägenheter, ökat med ca 50 procent, ökningen har inte varit jämn, mer eller mindre skarpt markerade avbrott kan noteras, vilka i huvudsak sammanhänger med en konjunkturpolitiskt motiverad återhållsamhet vid statsmakternas programmering av bostadsbyggandets omfattning. Småhusbyggandet h a r ökat starkare än totalproduktionen. I mitten av 1950-talet representerade denna hustyp — räknat i lägenheter — ca 26 procent av totalproduktionen. År 1965 hade denna andel ökat till något över 29 procent. Detta får delvis ses mot bakgrunden av att småhusbyggandet u n d e r de år, då en uppdelning av den totala låneramen tillämpades, inom denna gavs ett ut-

rymme, som beräknades svara mot efterfrågan på lån. Inom småhusbyggandet har vissa strukturella förskjutningar inträffat under den berörda perioden. Tvåfamiljshusens andel har sålunda kontinuerligt minskat. Av de i småhus år 1965 tillkomna lägenheterna var ca 13 procent förlagda till tvåfamiljshus. År 1964 var motsvarande andel 2 procent. Rad- och kedjehusen har däremot ökat sin andel från ca 9 procent år 1955 till ca 27 procent år 1964. ökningen är i huvudsak koncentrerad till åren 1957 och 1958. Den kan sammanhänga med lånetakets införande genom att radoch kedjehuset är en relativt billig form av småhusproduktion, men ökningen genom åren förklaras sannolikt också av att denna hustyp allt mera framstått som ett lämpligt alternativ, inte bara till friliggande småhus utan också till flerfamiljshus. F r a m till mitten av 1950-talet var småhusbyggandet praktiskt taget helt att hänföra till den enskilda sektorn. Kring år 1955 ökade emellertid den offentliga och kooperativa sektorn sin andel av detta byggande. Av allt att döma föreligger h ä r ett samband med den tidigare nämnda ökningen av radoch kedjehusens andel. År 1964 svarade dessa båda sektorer för en småhusproduktion, som representerade ca 18 procent av det totala byggandet av sådana hus. Fördelningen av produktionen av flerfamiljshus på olika byggherrekategorier visar ingen entydig utvecklingsbild. Den enskilda sektorn h a r u n d e r perioden 1955—1964 i genomsnitt svarat för 20 å 25 procent av detta byggande, den offentliga och kooperativa sektorn för 40 å 45 respektive 35 procent. Under perioden h a r bostadsbyggandet i allt högre grad inriktats på större

310 lägenhetstyper. Inom småhusbyggandet uppgick andelen lägenheter om minst 4 rum och kök till 82 procent år 1964 mot 60 procent år 1955. Beträffande övriga hus h a r andelen lägenheter om 1 rum och kök och mindre hållit sig relativt konstant, medan en minskning av andelen lägenheter om 2 rum och kök — från ca 43 procent år 1955 till ca 26 procent år 1964 — motsvaras av en ökning av andelen större lägenheter. Ett avbrott i denna ökning inträffade år 1957, vilket i hög grad torde vara betingat av den ökning av kapitalkostnaderna som blev en följd av riksdagens beslut om ändring av finansieringsvillkoren med ingången av år 1958. Med ledning av uppgifter avseende flerfamiljshus, för vilka meddelats beslut om statliga lån, kan konstateras, att den genomsnittliga ytan i olika lägenhetstyper h a r ökat. År 1955 uppgick denna yta till 56 m 2 för lägenheter om 2 rum och kök. År 1964 var motsvarande yta 63 m 2 . För lägenheter om 3 rum och kök h a r ytan under samma tid ökat från 71 till 79 m 2 . Förändringarna i bostadsbeståndet och boendeförhållandena mellan de båda bostadsräkningarna 1945 och 1960 har utförligt belysts av bostadsbyggnadsutredningen. Den omfattande nyproduktionen av bostäder jämte en betydande avgång av äldre, undermåliga bostäder h a r medfört en väsentlig omdaning av bostadsbeståndet. Till en höjning av utrustningsstandarden har även bidragit en intensifierad ombyggnadsoch förbättringsverksamhet. I fråga om fördelningen på ägarekategorier framgår av bostadsräkningen år 1960, att ca 41 procent av lägenheterna i flerfamiljshus och övriga hus då förvaltades av kooperativa och allmännyttiga bostadsföretag. Motsvarande andel år 1945 h a r beräknats till 12 å 13 procent.

Boendetätheten har minskat: antalet boende per 100 rumsenheter uppgick enligt räkningen år 1945 till 99 och år 1960 till 83. Andelen trångbodda hushåll minskade från 21 procent år 1945 till 8 procent år 1960. Den andel av samtliga minderåriga barn som bodde i trångbodda hushåll hade minskat från 46 procent till 22 procent. År 1960 var emellertid trångboddheten fortfarande betydande bland familjer med 3 eller flera barn. Utvecklingen av bostädernas byggnadskostnader kan mätas dels med byggnadskostnadsindex, som avser kostnadsstegringar för hus med lika standard, dels i fråga om flerfamiljshus med bostadsstyrelsens värderingsindex, som beaktar effekter av rationalisering inom byggnadsindustrien. Slutligen kan jämförelser göras mellan faktiska kostnader för nybyggda bostadshus under vissa år. Från år 1953 till 1965 h a r byggnadskostnadsindex för flerfamiljshus stigit med ca 50 procent. Kraftigast har ökningen varit under senare år, då den motsvarat ca 4 procent årligen. Under samma tid h a r värderingsindex endast stigit med 26 procent, vilket ansetts som ett uttryck för att rationaliseringseffekter neutraliserat hälften av den kostnadsstegring, som anges av byggnadskostnadsindex. Av vissa undersökningar att döma h a r de faktiska byggnadskostnaderna räknat per m 2 lägenhetsyta mellan åren 1956 och 1963 stigit med ca 27 procent, vilket med reservation för osäkerheten i jämförelsen ungefär motsvarar kostnadsuppgången enligt byggnadskostnadsindex. Detta skulle kunna tolkas så, att den höjning av kostnaderna för flerfamiljshus, som betingats av ökad standard, grovt räknat har betalats av rationaliseringsvinsterna. För småhus visar byggnadskostnads-

311 index på en höjning av kostnaderna med ca 45 procent mellan åren 1953 och 1965. Ökningen hänför sig väsentligen till den senare hältfen av perioden. Vissa undersökningar avseende nybyggda enfamiljshus tyder på att den faktiska ökningen av kostnaderna för anskaffning av småhus är dubbelt så stor som den rent indexmässiga. Enligt vissa inom bostadsstyrelsen gjorda beräkningar har driftkostnaderna, exklusive bränslekostnader, för flerfamiljshus frän 1955 och fram till 1965 stigit med ca 35 procent, vilket ungefär motsvarar ökningen i konsumentprisindex. Bostadsstyrelsens sammanställningar av fastställda inaximihyror i samband med slutligt beslut om lån avser för åren före 1957 hus byggda av samtliga företagarkategorier men därefter endast av enskilda företag uppförda hus. Dessa sammanställningar är därför inte fullt tillförlitliga, när det gäller att belysa utvecklingen av hyressättningen i nybyggda hus före respektive efter nämnda år. Med denna reservation beträffande materialet kan man finna, att hyrorna per m 2 lägenhetsyta i nybyggda hus stigit från ca 3 1 : 20 kronor år 1955 till ca 52: 40 kronor under år 1963, eller med inemot 70 procent. Denna ökning av hyrorna i nybyggda hus sammanhänger dels med avvecklingen av kapitalsubventionerna i tilläggslånets form, dels med skärpta krav på förräntning och amortering av fastighetskapitalet, dels också med kostnadshöjningar betingade av prisstegring och höjning av standarden i bostäderna. För att illustrera effekten av denna ökning av hyrorna i förhållande till inkomsthöjningarna h a r gjorts vissa beräkningar av hyrorna för olika lägenhetsstorlekar åren 1955, 1963 och 1965. Sättes de sålunda beräknade hvrorna i

relation till den genomsnittliga årsinkomsten för en manlig industriarbetare, får man fram, att hyresprocenttalen är ungefär desamma för alla tre åren. Relateras i stället hyran till medianinkomsten för gift man under respektive år, sjunker hyresprocenttalen svagt. För en nybyggd lägenhet om 3 rum och kök uppgår således hyresprocenttalet, beräknat på detta sätt, för de tre åren till 24,8 respektive 24,6 och 23,9. Bilden blir här den omvända, om hänsyn tas till beskattningens effekt och således jämförelsen görs med inkomst efter skatt. En beräkning av familjebostadsbidragets betydelse i detta sammanhang visar för det första, att andelen familjer med två barn under inkomststrecket för reducerat bidrag minskade från 65 procent år 1955 till 46 procent år 1965. Effekten av familjebostadsbidraget har också belysts genom beräkning av hyresprocenttalen, sedan de beräknade hyrorna reducerats med bidragsbeloppet. Vid en inkomst motsvarande övre gränsen för förhöjt bidrag, kan hyresprocenttalet för en familj med två barn i en nybyggd lägenhet om två rum och kök beräknas till 25 procent år 1955 och 26 procent år 1965 utan bidrag. Med bidrag blir hyresprocenttalen för motsvarande år 17 resp. 18 procent. Vid en inkomst motsvarande övre inkomstgränsen för helt bidrag kan hyresprocenttalen för samma familj, boende i en lägenhet om 4 rum och kök, beräknas till 26 procent år 1955 och 28 procent år 1965 utan bidrag. Med bidrag blir hyresprocenttalen 22 respektive 25 procent, ökningen i hyresprocenttalen är genomgående något kraftigare om man r ä k n a r med bidrag än utan bidrag. Detta sammanhänger bl. a. med att bidragens belopp icke höjts i samma grad som hyrorna ökat.

312 Bostadsefterfrågan, produktionsinriktning

bostadsstandard

och

I direktiven för kommittén framhålles, att det inte föreligger några bärande skäl för en principiell omprövning av de bostadspolitiska målen. Dessa mål innebär enligt direktiven i kvantitativt hänseende, att bostadsmarknaden skall tillföras det antal lägenheter, som erfordras för att tillgodose marknadens efterfrågan. Lägenheterna skall såvitt möjligt fördela sig på olika bostadstyper och besittningsformer i överensstämmelse med konsumenternas behov och önskemål på längre sikt. Under år 1965 redovisade bostadsbyggnadsutredningen i sitt huvudbetänkande Höjd bostadsstandard resultatet av sina undersökningar rörande bostadsefterfrågan och bostadsbehovet i framtiden. Avsikten med detta utredningsarbete har varit att ge statsmakterna underlag för beslut om bostadsbyggandets framtida storlek och inriktning samt för överväganden om de bostadspolitiska medlen och arbetsformerna. Kungl. Maj:ts prövning av utredningens förslag har redovisats i statsverkspropositionen till 1966 års riksdag, som också tagit ställning i ämnet. Eftersom kommittén enligt sina direktiv har att i utredningsarbetet beakta bostadsbyggnadsutredningens arbete och statsmakternas prövning därav, har kommittén sammanfattningsvis återgivit utredningens bedömningar beträffande bostadsefterfrågan, bostadsstandard och produktionsinriktning samt Kungl. Majrts och riksdagens ställningstaganden till dessa frågor. Vidare har i kapitlet lämnats en redogörelse för vad i långtidsutredningens huvudrapport anförts rörande bostadsinvesteringar, bostadskonsumtion och bostadspolitik.

Riksdagens beslut i dessa frågor överensstämmer i allt väsentligt med Kungl. Maj:ts ställningstagande till bostadsbyggnadsutredningens förslag. 1 fråga om bostadsbyggandets omfattning innebär detta, att ett bostadsbyggande i enlighet med vad 1965 års riksdag förordat, dvs. en miljon ny lägenheter under åren 1965—1975, väl stämmer överens med det byggande, som enligt bostadsbyggnadsutredningens kalkyler r ö r a n d e bostadsefterfrågan bör komma till stånd under nämnda period. I fråga om inriktningen på lägenhetstyper konstateras att den fördelning mellan små och stora lägenheter, som utvecklats under senare år, synes vara relativt tillfredsställande. Skäl anses därför föreligga att söka bibehålla dessa proportioner under de närmaste åren. I det uttalande av statsutskottet, på vilket riksdagens beslut i denna del grundar sig, sägs att en förhållandevis stor del av nyproduktionen bör utgöras av lägenheter, som är större än två rum och kök. Samtidigt måste dock enligt utskottet hänsyn tas till den utveckling, som är att vänta i fråga om bostadskostnaderna. En utveckling, innebärande en viss ökning av dessa kostnader, kan enligt utskottet antas medföra, att bostadsefterfrågan dämpas, såväl beträffande utrymme som utrustning. I anledning av motionsyrkanden härom vid 1966 års riksdag har statsutskottet uttalat, att det i och för sig är en godtagbar grundsats, att de boende i regel betalar kostnaderna för att förränta och amortera fastighetskapitalet och för fastighetsförvaltningen. Utskottet har emellertid inte funnit, att ett sådant uttalande kan tjäna något praktiskt syfte, då det inte klargjorts i vilken ordning kapitalkostnaderna skall erläggas och därmed inte heller hur man skall beräkna vad boendet reellt kostar.

313 Det statliga kreditstödets

form

Kommittén h a r funnit det ändamålsenligt, att av de frågor, som upptages i dess direktiv, i första h a n d aktualisera den, som avser det statliga kreditstödets form. Prövningen av kreditstödets villkor i övrigt, dvs. i huvudsak stödets storlek och bestämmelser om förräntning och amortering, kan nämligen i väsentlig mån röna inflytande av vilken form stödet ges. Under många år h a r i olika sammanhang framförts förslag om att ersätta den statliga direkta långivningen med ett kreditgarantisystem. I direktiven uppdrages åt kommittén, att förutsättningslöst pröva denna fråga. Inledningsvis har lämnats en redogörelse för bostadskreditgivningens nuvarande organisation och struktur. Till komplettering härav h a r kommittén vidare, med utgångspunkt från resultaten av en företagen enkät, sökt belysa omfattningen och karaktären av kommunernas frivilliga stödåtgärder i samband med finansieringen av bostadshus. Frågan om en övergång till ett kreditgarantisystem bör i första hand bedömas mot bakgrunden av kreditmarknadens möjligheter att överta den kreditgivning, som staten nu svarar för, och återverkningarna härav på kreditinstitutens utlåningsstruktur. En undersökning av bostadskreditgivningen under senare år visar, att bostadsbyggandet i genomsnitt tagit i anspråk ca 55 procent av det totala kapitalmarknadsutbudet. Statens långivning har, räknat netto, haft en omfattning motsvarande ca 15 procent av nämnda utbud. Om statens kreditstöd under denna tid haft formen av kreditgarantier i stället för lån, skulle bostadsfinansieringen antingen ha inkräktat på övriga sektorer eller blivit beroende av upplåning under mindre tillfredsställande

former. Vilka konsekvenser detta skulle ha fått för finans- och kreditpolitiken och för den samhällsekonomiska utvecklingen är dock svårt att bedöma. Kostnaderna för statens långivning till bostäder täcks i viss utsträckning genom finansiellt sparande. Vid övergång till ett kreditgarantisystem kan detta finansiella sparande icke förutsättas komma bostadsbyggandet till godo utan åtgärder härför i annan ordning. Särskild uppmärksamhet kräver därvid de områden av landet, där de statliga lånen nu ofta måste fördjupas till följd av kapitalbrist hos de reguljära kreditinstituten. Bortfallet av bostadslångivningen kan inte tas till intäkt för en motsvarande minskning av statsinkomsterna eller ökning" av andra utgifter. Argumentet att ett kreditgarantisystem skulle medföra en statsfinansiell avlastning är således utan värde. Statsmakterna har flera gånger uttalat, att en förutsättning för en övergång till ett kreditgarantisystem är att en försämring av bostadsbyggandets finansieringsvillkor och möjligheter icke uppkommer. I det läge med skärpt konkurrens om investeringsutrymmet, som kan väntas för tid framöver, kan kommittén inte finna, att denna förutsättning föreligger, om inte övergången kan åtföljas av en sådan inriktning av finans- och kreditpolitiken, att det programmerade bostadsbyggandets kapitalbehov säkerställes. Även om kommitténs bedömning av bostadsbyggandets finansieringsförutsättningar i ett kreditgarantisystem i och för sig ansetts ge tillräckliga skäl för att avstyrka en sådan omläggning av det statliga kreditstödet, har kommittén dock även granskat bärigheten i argumenten för en sådan övergång och konsekvenserna därav för låntagare, kreditgivare samt den statliga och kom-

314 munala administrationen. Utredningen av dessa frågor h a r skett mot bakgrunden av dels ett kreditgarantisystem med prövning av varje garantilåneärende, ett s. k. individuellt kreditgarantisystem, och dels ett system där statens garanti gäller utan sådan individuell prövning, dvs. ett kollektivt eller generellt kreditgarantisystem. För låntagarna skulle övergången till ett kreditgarantisystem kunna medföra den fördelen, att de kunde få sin kreditfråga löst genom ett enda lån från botten till topp. I ett kollektivt kreditgarantisystem besparas de dessutom det ansökningsförfarande, som förutsattes vid direkt statlig långivning eller ett individuellt kreditgarantisystem. Det h a r emellertid icke gjorts sannolikt, att förutsättningar föreligger för övergång till enhetslån. Fördelarna uppvägs vidare av att byggherrarna i ett kreditgarantisystem helt blir beroende av möjligheterna och villigheten hos marknadens kreditgivare att lämna lån mot den statliga kreditgarantin och därigenom kan behöva vända sig till flera olika kreditinstitut, innan kreditbehovet kan tillgodoses. De besparingar, som eventuellt kan vinnas genom minskat bestyr, uppvägs vidare av att lånekostnaderna i ett kreditgarantisystem — särskilt i ett kollektivt sådant — måste bli högre, än vad staten behöver betinga sig för sina lån även utan subventionsinslag. Olägenheten av att låntagarna nu har att förhandla både med enskilda kreditgivare och staten får inte heller överdrivas, då de kommunala förmedlingsorganen ofta lämnar en medverkan i avsikt att förenkla åtgärderna i samband med kreditanskaffningen. För den institutionella kreditmarknaden är det tvivelaktigt, om övergången till ett kreditgarantisystem kommer att innebära några fördelar. En integrering av kreditgivningen i form av övergång

till enhetslån skulle för kreditinstituten tillsammantaget inte medföra någon rationalisering, eftersom en eventuell minskning i antalet lån hos en kreditgivare med givet placeringsbehov sannolikt kompenseras av ett ökat antal lån hos andra kreditgivare. Vidare kommer inom ett kreditgarantisystem ansvaret för pantens (fastighetens) vård att ställa vissa krav på de enskilda kreditgivarna. Nu täcker staten med sitt lån den mest riskbetonade delen av fastighetskapitalet och övervakar med hjälp av kommunerna, att pantens värde icke försämras genom vårdslöshet eller försummelse från låntagarens sida eller annorledes. Till de angivna bestyren kommer, att kreditgivarna i ett kreditgarantisystem måste hålla kontakt med garantiorganet i alla sådana frågor rörande ett låns förvaltning, som påverkar garantins giltighet. Effekten av en övergång till kreditgarantier, sett ur den statliga och kommunala administrationens synpunkt, blir självfallet helt olika beroende på om man tänker sig ett individuellt eller kollektivt garantisystem. I ett individuellt kreditgarantisystem uppkommer vinsterna h ä r först i samband med utbetalningen och förvaltningen av lånen. Ansökningsförfarande och ärendegången blir i övrigt densamma som vid direkt långivning. Vissa besparingar skulle kunna göras genom bortfallet av alla normala utbetalningsoch förvaltningsrutiner. De torde emellertid på grund av den starka centraliseringen av aviseringsarbetet inte vara särskilt betydande. Därtill kommer att personal behövs även framdeles för förvaltningen av utestående lånestock och övriga kamerala uppgifter. Detta gäller normalfallen. I sådana ärenden, som kräver åtgärder av särskilt slag, indrivningsåtgärder, inteckningsåtgärder e t c , är det inte uteslutet, att arbets-

315 bördan kommer att öka jämfört med nu till följd av uppkommande behov av kontakter mellan kreditgivare och garantiorgan. Den utredning, som gjorts i angivna bänseende, har enligt kommittén visat, att ett individuellt kreditgarantisystem inte är en fördelaktigare form för statens kreditstöd än den nuvarande direkta långivningen. Ett kollektivt kreditgarantisystem får särskilt för statliga och kommunala organ helt andra konsekvenser än den individuella garantiformen. Bortfallet i ett kollektivt kreditgarantisystem av hela den rutinmässiga ärendebehandlingen hos dessa organ och den därav följande administrativa avlastningen har av dem, som förordat ett sådant system, ansetts vara dess väsentligaste fördel. Enligt kommitténs mening bör systemet emellertid inte i första hand bedömas med hänsyn till de administrativa förenklingar, som står att vinna. En kollektiv kreditgaranti ställer vissa svårbemästrade problem. Det är frågan om fastställande av belåningsvärde, där man kan tänka sig antingen av staten givna regler av den typ som nu gäller för den direkta långivningen, vilket kominer att medföra ett avsevärt merarbete i kreditinstituten. Alternativet är att värderingen sker enligt den metod — avkastningsvärde — som nu tillämpas på marknaden, vilket skulle innebära att storleken av en statlig förmån skulle bestämmas av enskilda kreditinstitut. Det är vidare frågan om det inflytande över bostadsbyggandets fördelning i landet som nu utövas genom fastställande och fördelning av ramar för den statliga långivningen. En fördelning av en garantilåneram på olika kreditinstitut torde inte vara genomförbar i praktiken. Därför måste ett kollektivt kreditgarantisystem sannolikt innebära, att en reglering av bostadsbyggandets

omfattning och fördelning infördes på andra vägar. Frågan h a r således en viktig aspekt däri att samhället genom denna avveckling av den direkta kontakten med varje låneobjekt och de möjligheter till positiv påverkan, som dessa kontakter erbjuder, skulle förlora ett mycket betydelsefullt medel att leda bostadsbyggandets utveckling. Det inflytande över samhällsutbyggnaden, som kommunerna nu har bl. a. i anslutning till förmedlingsverksamheten avseende statliga bostadslån, skulle försvagas. I ett kollektivt kreditgarantisystem skulle i stället långivarnas kreditvärdesprövning få ökad betydelse. Kommittén har ansett, att övergången till ett kollektivt kreditgarantisystem skulle medföra uppenbara risker för förverkligandet av samhällets bostadspolitiska mål och h a r därför avvisat detta system. Ett alternativ till den nuvarande statliga topplångivningen, vilket kommittén h a r ansett sig böra ta upp till prövning, är att staten övertager även ansvaret för krediterna i p r i m ä r - och sekundärlåneläge genom ett statligt enhetslån. Tekniskt skulle detta enklast kunna förverkligas i form av generell utvidgning av det statliga lånet till botten utan organisatoriska och administrativa förändringar eller också skulle det kunna ske genom inrättandet av en statlig bostadsbank. I det förstnämnda fallet vore det mest naturligt, att erforderliga medel för en sålunda utvidgad långivning anskaffades via statsbudgeten, medan i det andra fallet dessa medel anskaffades via obligationsemissioner. Kreditpolitikens uppgift skulle därvid vara att garantera bostadsbanken erforderliga upplåningsmöjligheter på marknaden. En övergång till statlig totalfinansiering skulle medföra radikalt ändrade förutsättningar för de bostadskredit-

316 givande institutens verksamhet. Underlaget för hypoteksinstitutionernas och bostadskreditaktiebolagens verksamhet skulle sålunda avsevärt begränsas. För sparbankerna och postbanken bleve det av olika skäl angeläget att söka finna nya placeringsformer och verksamhetsområden. Detsamma skulle gälla i fråga om försäkringsbolagen med hänsyn till deras intresse av att hålla en väl differentierad obligationsportfölj. Effekten för affärsbankerna skulle framför allt komma att göra sig gällande i ett finansieringssystem, innebärande att även krediterna under byggnadstiden lämnas av staten. Det är inte möjligt att ens tillnärmelsevis beräkna, vilka effekter beträffande administration och förvaltning av bostadskreditgivningen, som kan uppkomma vid en övergång till statlig totalfinansiering. Särskilda svårigheter föreligger att bedöma återverkningarna i de kommunala förmedlingsorganen och kreditinstituten. Sannolikt uppkommer en besparingseffekt totalt sett, men den torde inte bli märkbar förrän efter en viss tid. Problemen vid en övergång till statliga enhetslån enligt någon av de metoder, som h ä r skisserats, sammanhänger emellertid väsentligen med konsekvenserna för den ekonomiska politiken i stort och kreditpolitiken. Att trygga den för kreditgivningen erforderliga upplåningen och att avgöra, vilka metoder som måste tillgripas i detta syfte, liksom att överväga åtgärder för att motverka rubbningar i den samhällsekonomiska balansen är frågor, som det med hänsyn till givna direktiv inte ankommer på bostadspolitiska kommittén att närmare granska. Det torde emellertid vara klart, att den kontroll över bostadsbyggandet, som utövas via den statliga långivningen, i ett totalfinansieringssystem får en helt annan bety-

delse som ekonomiskt-politiskt instrument än den för närvarande har. Kommittén h a r icke ansett sig kunna förorda övergång till statliga enhetslån utan att h ä r ovan berörda konsekvenser för kreditmarknaden, kreditpolitiken och samhällsekonomin prövats i ett vidare sammanhang. Den skärpning, som under senare år inträffat i fråga om möjligheterna för bostadsföretag att skaffa erforderliga krediter, h a r föranlett kommittén att understryka betydelsen av att försörjningen med krediter till det bostadsbyggande, som statsmakterna fattar beslut om, på allt sätt underlättas. Kommittén finner att de penningvårdande och bostadspolitiska organen har ett gemensamt ansvar i detta sammanhang. För att bereda staten vidgade möjligheter att via sin långivning medverka till att svårigheter i detta hänseende undanröjes, bör gällande författningsbestämmelser om rätt till fördjupning och förskottsutbetalning av bostadslån ges en härför avpassad innebörd. Räntan för förskott och fördjupad lånedel bör motsvara, vad låntagaren för sådan kredit eljest skulle haft att betala i ränta på öppna marknaden.

Det statliga kreditstödets villkor som medel att nå vissa hyrespolitiska mål Huvuduppgiften för kommittén har varit att undersöka på vad sätt bostadslångivningen och till denna knutna subventioner skall kunna utvecklas till ett så tjänligt hyrespolitiskt instrument som möjligt. Enligt direktiven bör undersökas om man kan konstruera ett sådant system för bostadskrediterna som i sig innebär såväl att räntefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna som att variationer i produktionskostnaderna inte

317 tillätes ge upphov till sådana ojämnheter i hyresnivån som saknar motsvarighet i skillnader beträffande lägenheternas bostadsvärde. En stabilisering av räntorna för bostäder betraktas som väsentlig, och även framdeles bör därför ett skydd finnas mot sådana kastningar i hyresnivån som vid självkostnadsbestämda h y r o r eljest skulle följa av kortsiktiga ändringar i lånemarknadens räntesatser. Tillgängliga uppgifter anses vidare tyda på att skiljaktigheterna i h y r o r för olika årgångar av hus är större än som betingas av skillnader i standard. Kostnadsutvecklingen inom bostadsbyggandet skulle med andra ord ha gett upphov till vad som bedömes vara »en väsentligt splittrad hyresnivå». En hyressplittring är förenad med åtskilliga olägenheter av bostadsmarknadspolitisk art och innebär ur konsumenternas synpunkt en orättvis prisdifferentiering. Därför bör enligt direktiven övervägas, om man kan åstadkomma en sådan konstruktion av låne- och subventionsreglerna att kapitalkostnadsfaktorerna ger betingelser för en jämnare hyresstruktur för de i framtiden tillkommande husen. Nuvarande regler beträffande förräntning och amortering av fastighetskapitalet vid statlig belåning innebär att statslånet förräntas efter en i princip rörlig räntefot av 4 procent och amorteras med lika stora årliga belopp under 30 år. För under statslånet liggande krediter garanteras låntagarna en viss räntesats, den s. k. basräntan, och kostnader motsvarande skillnaden mellan denna räntesats och marknadsräntan betalas av staten genom räntebidragen. Basräntan och därmed räntebidragen justeras genom beslut av riksdagen. De justeringar som gjorts under senare år har inneburit en successiv avveckling av bidragen för äldre årgångar av hus. Syftet härmed har bl. a. varit att främja en

bättre paritet mellan kapitalkostnaderna för olika årgångar av hus. För sådana bostadsföretag, beträffande vilka bostadslånekungörelsen stadgar hyreskontroll som villkor för statligt lån, beräknas m a x i m i h y r o r n a på så sätt att kapitalkostnadsdelen av hyran fastställes till ett belopp motsvarande de genomsnittliga utgifterna för ränta och amortering under den första tioårsperioden. Utgångspunkt skall därvid tas i de ränte- och amorteringsvillkor som gällde den 1 januari det år huset färdigställdes, i förekommande fall med beaktande av utgående räntebidrag. I hyreskalkylen r å d e r ett samband mellan å ena sidan kapitalkostnadsdelen och å andra sidan den i kalkylen ingående posten för underhållskostnader. Låntagarnas faktiska kapitalutgifter är under den första femårsperioden större än den beräknade kapitalkostnadsdelen av hyran och inkräktar således på utrymmet för reparationer och underhåll. Efter det femte året blir faktiska kapitalutgifter till följd av nedamorteringen av lånen allt mindre i förhållande till den fastställda kapitalkostnadsdelen, varvid det kalkylmässiga utrymmet för reparationer blir allt större. Kalkylmetoden innebär att kapitalkostnadsdelen av h y r a n är fastlagd i kronor räknat så länge förutsättningarna beträffande förräntningen inte ändras. Kalkylen är således vad man brukar kalla nominalistisk. Vid stigande kostnader för nyproduktionen och vid ensartade räntevillkor medför detta en av prisnivåns förändringar betingad splittring av hyresnivån. Innebörden av en nominalistisk hyreskalkyl har behandlats i värdesäkringskommitténs utredningar om indexlån. Där framhålles, att den ränta, som läggs till grund för hyreskalkylen, kan tänkas innehålla en del som svarar mot penningvärdets förändringar och vid

318 fortgående inflation är ett slags real amortering. I en sådan utveckling skulle alltså en hyreskalkyl av nämnda slag medföra en mycket kraftig real amortering i början av husets livstid. Informationen om storleken av föreliggande hyresskillnader mellan olika årgångar av hus likaså om orsakerna härtill är mycket bristfällig. Hyreslagstiftningssakkunnigas undersökning i förstnämnda hänseende, som är begränsad till sin omfattning och därmed inte helt representativ, visar dock på icke obetydliga hyresskillnader icke endast mellan olika årgångar av hus utan även inom årgångarna. I vad mån dessa hyresskillnader är uttryck för en hyressplittring i den meningen att de icke motsvarar konsumenternas värderingar är det naturligen mycket svårt att uttala sig om. Föreliggande hyresskillnader betingas icke endast av prisnivåns förändringar utan även av standardhöjningen och av olikheter i finansieringsvillkoren. Vilken betydelse dessa faktorer haft för den nuvarande hyresstrukturen har inte varit möjligt att närmare klarlägga. Det synes dock uppenbart att de senaste årens kostnadsuppgång (vid lika standard) skulle ha medfört icke oväsentliga skillnader i hyror därest inte räntebidragen utgjort en utjämnande faktor. Kommittén har prövat fyra olika metoder att motverka en av inflation betingad hyressplittring och stabilisera räntekostnaderna för bostäder. En metod är den nuvarande räntebidragsordningen. Med tablåer har visats hur en s. k. bidragstrappa kan konstrueras för att tillgodose önskemålet om en plan för bestämning av bidragets storlek och den tid varunder det skall utgå. I princip kan detta ske med utgångspunkt antingen i en given basränta för varje ny årgång av hus eller i en successivt stigande basränta

även för nyproduktionen. I sistnämnda fall kommer självfallet inom några år hela räntebidragssystemet att vara avvecklat. Den trappstegsvisa reduktionen av bidraget ju äldre ett hus blir bör ske med beaktande av prisutvecklingen i nyproduktionen men också av att lägenheternas värde minskar till följd av att husen åldras och förslits. Antingen kan denna u p p t r a p p n i n g bestämmas på förhand och får då grundas på ett antagande om utvecklingen av kostnaderna eller i efterhand varvid de faktiska förändringarna därav kan läggas till grund för justeringarna. Väljer man att successivt höja basräntan även för nya hus bör detta ske i en takt som svarar mot förbättringen (den förväntade eller faktiska) i realinkomsterna. När avvecklingen av räntebidragen är helt genomförd för en årgång av hus bör i en följande etapp räntan på statslånet höjas. Olägenheterna med ett räntebidragssystem ligger främst däri att det endast kan utjämna skillnader i kapitalkostnader för de årgångar av hus som omfattas av bidragsgivningen. Sedan räntebidrag upphört att utgå, uppstår de skillnader i kapitalkostnader och de risker för av ränteförändringar betingade kastningar i hyresnivån, som man med hjälp av bidraget dessförinnan har kunnat eliminera. Konsekvent tillämpat i utjämningssyfte medför också räntebidragen betydande statsutgifter. Kommittén har därför inte kunnat finna att räntebidragssystemet är en lämplig form för att tillgodose de inledningsvis angivna önskemålen. En andra metod är att staten, i stort sett enligt de principer som skulle gälla i ett räntebidragssystem, betalar vissa räntekostnader men inte genom bidrag utan genom lån att läggas till den ursprungliga statliga låneskulden och återbetalas under den senare delen av stats-

319 länets normala amorteringstid, vad som kallats kapitaliserade räntebidrag. Den ökning av kapitalkostnaderna för hus byggda under ett visst år, som i det förra systemet följer av räntebidragets minskning, fortsätter alltså vid kapitalisering av räntebidragen tills statslånet, inklusive den av kapitaliseringen betingade skuldökningen, är återbetalt. För varje årgång av hus fixeras således kapitalkostnaderna för hela amorteringstiden med en viss bestämd ökning för varje (eller vartannat) år. I tabell och diagram har illustrerats hur en sådan kapitalkostnadsordning skulle kunna utformas och vilka konsekvenser man har att räkna med under vissa förutsättningar för utvecklingen av total låneskuld. En fördel med ett sådant system är att fastighetsägare och hyresgäster på förhand vet vilka ökningar av kapitalkostnaderna de har att räkna med. Nackdelen med systemet ligger emellertid också i denna bestämda upptrappning. Den kan nämligen under vissa betingelser medföra att kapitalkostnaderna i äldre hus blir högre än i nya hus och således resultera i en omvänd hyressplittring. En sådan utveckling kan emellertid mötas genom justeringar i systemet (i första h a n d lyftning av utgångsnivån för nya hus) eller genom att staten avskriver en del av sin fordran. Kommittén har funnit att denna metod i varje fall är att föredraga framför ett system med räntebidrag. En tredje metod som övervägts är att staten, på i princip samma sätt som i föregående metod, betalar vissa räntekostnader genom utökad kreditgivning, men låter lån jämte skuldökning återbetalas i en takt som år för år bestäms av kostnadsutvecklingen i nyproduktionen. Den årliga ökningen av kapitalkostnaderna (ränta och amortering) i redan byggda hus bestäms med hjälp av ett i särskild ordning och med bygg-

nadskostnadsindex som grund fastställt paritetstal. Den tekniska förutsättningen för att man i ett sådant system skall kunna sätta kapitalkostnaderna i utgångsläget lägre än som svarar mot marknadens (och statslånets nominella) räntevillkor är att man kan räkna med en framtida stegring i paritetstalet. Det föreligger nämligen ett samband mellan kapitalkostnaderna i utgångsläget och paritetstalets utveckling som kan uttryckas så, att de förra kan grundas på en räntesats som är så mycket lägre än den förväntade genomsnittsräntan under amorteringstiden som motsvarar den årliga ökningen i paritetstalet utan att den förutsatta amorteringstiden påverkas. Blir utvecklingen av paritetstalet en annan än som motsvarar detta förhållande leder detta till en förlängning eller förkortning av amorteringstiden. Mindre sådana förändringar i amorteringstiden bör kunna accepteras, men mera avsevärda sådana kan förhindras genom justeringar i metoden. I en finansieringsordning där statens lån endast täcker en del av fastighetskapitalet innebär en tillämpning av den här beskrivna metoden att staten handlar som om det gällde ett enda lån. Det statliga långivande organet bestämmer således vad låntagaren totalt skall betala å upplånade medel. Skillnaden mellan detta belopp och vad han har att betala å underliggande lån utgör det belopp som går till förräntning och amortering å statslånet. De principiella tankegångarna i den här berörda metoden har utvecklats under varierande förutsättningar i en särskild bilaga till betänkandet. Denna metod synes kommittén vara ägnad att i tillfredsställande grad tillgodose de önskemål som ställs i direktiven och förordas därför. En fjärde metod slutligen är att index-

320 reglera bostadslångivningen. Indexreglering av lån på det sätt som har intresse i förevarande sammanhang innebär att kvarstående kapitalskuld för varje betalningstermin skrivs upp med ett i särskild ordning fastställt indextal. Räntesatsen fastställs med hänsyn till marknadens nominella räntesatser och förutsattes vara lägre än dessa. Genom uppskrivning av kapitalskulden med en index, som ger uttryck för förändringarna i nyproduktionens kostnader, erhålles en automatisk anpassning av de årliga kapitalkostnaderna i äldre hus till motsvarande kostnader i nybyggda hus. I gällande finansieringsordning, där såväl staten som enskilda kreditgivare medverkar vid finansieringen av ett och samma bostadshus, måste en indexreglering av bostadslånen tillämpas på samma sätt som tänkts i föregående metod, vilket innebär att staten kalkylerar som om det gällde ett enda lån och reglerar utfallet av indexjusteringen helt över statslånet. Även frågan om indexlån som bostadslån har behandlats i en särskild bilaga. På grund av den avvaktande och i många fall rent negativa attityd som framkom vid remissbehandlingen av värdesäkringskommitténs betänkande om indexreglerade lån h a r kommittén ansett att en metod av detta slag inte bör komma till användning för tillgodoseende av de i direktiven angivna syftena. Kommittén förordar således den tredje metoden med reglering av kapitalkostnaderna med ett paritetstal. För att systemet inte skall innehålla några egentliga subventionsinslag bör den nominella förräntningen av statslånet motsvara statens självkostnader för sin upplåning, vilket budgetmässigt innebär en räntesats motsvarande statens normallåneränta, för innevarande budgetår fastställd till 5,75 procent.

Metoden bör tillämpas beträffande bostäder, medan lån till lokaler bör löpa med nominell ränta på statslånet och liksom nu amorteras med lika stora årliga belopp. Av särskilda skäl bör i fråga om bostäder på jordbruksfastigheter låntagaren ges valfrihet mellan kapitalkostnadsomfördelning och nominell förräntning av statslånet. Utgående räntebidrag i hus som slutligt finansierats före övergången till det nya finansieringssystemet bör ersättas med lån att återbetalas enligt i princip den ordning som ovan beskrivits som metod nummer två. En ordning för kapitalkostnadernas fördelning över tiden, som den kommittén här förordat, aktualiserar vissa andra i sammanhanget viktiga frågor. Det har framhållits att metoden rent tekniskt bygger på ett samband mellan den räntesats varpå kapitalkostnaderna i utgångsläget grundas och utvecklingen av paritetstalet. Eftersom det inte är möjligt att med säkerhet bedöma hur denna utveckling kommer att gestalta sig och heller inte vilka krav i fråga om nominell förräntning som i framtiden kan komma att ställas på bostadslån, är det emellertid uppenbart att detta tekniska samband inte kan ges avgörande betydelse vid bestämningen av kapitalkostnaderna för ett bostadshus under inflyttningsåret (utgångsannuiteten). I stället träder här det hyrespolitiska avvägningsproblemet i förgrunden. Kommittén har i detta sammanhang erinrat om den målsättning beträffande förhållandet mellan bostadskostnader och inkomster som utgjorde utgångspunkten för de grundläggande bostadspolitiska besluten i mitten av 1940-talet. F r a m till 1955 kan konstateras en icke oväsentlig relativ hyressänkning, medan utförda beräkningar tyder på att förhållandet mellan hyran för en nybyggd lägenhet med givet antal rum och inkomsterna

321 därefter endast sjunkit med en eller annan procentenhet, då räknat utan hänsyn tagen till effekten på inkomsterna av skatteprogressionen, inkomstöverföringar, offentlig konsumtion m. m. En kalkyl för tiden fram till 1975 grundad på en antagen reallönestegring av 3 procent per år ger till resultat att hyresprocenttalet kommer att sjunka även vid en förändring av kapitalkostnadsbetingelserna motsvarande en hyreshöjning med 10 procent. En höjning av h y r o r n a av denna storlek blir resultatet av den beslutade höjningen av basräntan från 3 till 4 procent. Den ger utslag i h y r o r n a från år 1967 och innebär en tillfällig försämring av relationen mellan hyrorna i nyproduktionen och inkomsterna av ungefär samma relativa storlek som den förbättring h ä r i som kan beräknas ha inträffat mellan åren 1955 och 1965. I kommitténs direktiv betonas angelägenheten av att vid övergången till nytt finansieringssystem något skarpt brott i hyresutvecklingen inte skapas. Inom kommittén har uttalats olika meningar om utgångsannuitetens storlek. Kommittén har därför begränsat sig till en redovisning av utvecklingen och effekten av olika förändringar i kapitalkostnaderna för förhållandet mellan bostadskostnader och inkomster. Utgångsannuiteten bör vid den tidpunkt då det nya finansieringssystemet träder i kraft bestämmas med utgångspunkt i då föreliggande hyrespolitiska förutsättningar. Det krav på hyreskontroll, som är förenat med den statliga långivningen till av enskilda ägda hyresfastigheter, är betingat av de till lånet knutna subventionerna och önskemålet att tillförsäkra de boende förmånen därav. Den föreslagna finansieringsmetoden innehåller inga egentliga subventionsinslag, och en av sådant inslag betingad hyreskontroll borde därför kunna undvaras. Å andra 21—614609

sidan innebär omfördelningen av kapitalkostnaderna en förmån och enligt kommitténs mening bör garantier skapas för att denna förmån kommer de boende till godo. I vilken form detta skall ske bör dock prövas i anslutning till behandlingen av hyreslagstiftningssakkunnigas förslag rörande hyreskontrollen. Bortfallet av de egentliga subventionerna gör det enligt kommitténs mening inte längre motiverat att bibehålla kontrollen av köpeskillingen vid överlåtelse av statligt belånade hus. Även den detaljerade priskontroll som utövas vid överlåtelse av gruppbyggda egnahem bör kunna upphöra i synnerhet som beslut om statligt lån ändå föregås av en prövning av produktionskostnadernas skälighet. Den skuldökning som kan uppkomma i det nya finansieringssystemet kan sträcka sig utöver den övre gränsen för det statliga lånets ursprungliga läge i säkerhetshänseende. För denna ökning av statens fordran föreslås att särskild inteckning skall lämnas på ett belopp motsvarande 10 procent av pantvärdet och placerad i förmånsrättsordningen med en undre gräns vid 100 procent av nämnda värde oavsett företagsform. Paritetstalet bör fastställas av Kungl. Maj:t på förslag av bostadsstyrelsen. Till styrelsen bör knytas en av Kungl. Maj :t utsedd nämnd med representanter för fastighetsägare, hyresgäster, bostadskooperativa riksorganisationer, de allmännyttiga företagen och byggherreorganisationer. Nämnden skall höras av bostadsstyrelsen före avgivande av förslag till paritetstal. Det förordade finansieringssystemet h a r också vissa skatte- och bokföringstekniska aspekter vilka kommittén berört utan något särskilt ställningstagande. Detsamma gäller frågan om reparationspostens bestämning i en hyreskal-

322 kyl. I denna fråga h a r anvisats olika vägar att bestämma reparationsposten inom systemets ram. Därest det skulle befinnas lämpligt att för enskilda fastighetsägare införa rätt till skattefria fondavsättningar för reparationsändamål h a r även diskuterats en tänkbar metod härför, utformad med mönster från gällande bestämmelser om skogskonton. Det statliga kreditstödets i enskilda fall

storlek och läge

Statslånets storlek beräknas med utgångspunkt i ett för företaget fastställt låneunderlag, ofta benämnt lånetak. För lånet skall i regel ställas inteckningssäkerhet, vilkens läge ur förmånsrättssynpunkt fastställes med utgångspunkt i ett s. k. pantvärde. Den övre gränsen för inteckningens och därmed lånets läge är liksom lånets storlek differentierade efter låntagarkategori. En av kommitténs huvudfrågor gäller de villkor och grunder som i de enskilda fallen blir avgörande för lånets storlek och läge. De faktiska produktionskostnaderna är i genomsnitt högre än enligt gällande metoder framräknade låneunderlag och pantvärden. Dessa metoder, som i princip infördes 1956 och som därefter successivt har utvecklats, syftar bl. a. till att dämpa stegringen av produktionskostnaderna genom begränsningar i låneunderlag och pantvärden. Finansieringen av skillnaden mellan de faktiska produktionskostnaderna och pantvärdena, vilken i regel har kallats överkostnad, har inneburit problem av olika art för de olika företagskategorierna. Detta läge i fråga om kapitalförsörjningen skapar, enligt vad som anges i kommitténs direktiv, en stark press från byggnadsföretagarnas sida att få till stånd höjningar av lånetaket. Kommittén har

haft till uppgift att undersöka om ifrågavarande problem kan lösas på generell väg med bibehållande av en återhållsam kreditgivning från statens sida. Frågan om kapitalförsörjningen för överkostnader anges också ha samband med dels vid vilken nivå i förhållande till pantvärdet som statskreditens övre gräns bör ligga, dels de principer enligt vilka lånetaket bör vara konstruerat. Kommittén har därför haft till uppdrag att pröva såväl frågan om den övre lånegränsen för olika företagskategorier, som lånetakets konstruktion. I det senare fallet h a r det ankommit på kommittén att närmare granska lånetakets funktion mot bakgrund av hittills vunna erfarenheter samt föreslå de ändringar som befunnits motiverade. Kommittén h a r dock ej haft till uppgift att utarbeta något detaljförslag till nytt lånetak, utan har haft att begränsa sina förslag till att gälla de huvudsakliga grunderna för lånetakets konstruktion. Enligt särskilda direktiv h a r även prövats gällande villkor om en högsta yta på 125 m 2 som villkor för lån till ägda småhus.

Underlaget för beräkning av kreditstödets storlek och läge

Inledningsvis lämnas en redovisning för utvecklingen av de bestämmelser som sedan 40-talets början gällt beträffande underlaget för beräkning av kreditstödets storlek och läge samt av maximihyra m. m. Framförallt redovisas de begränsningsregler som infördes år 1956 och de ändringar i dessa som vidtogs t. o. m. 1963. Helt nya regler i fråga om låneunderlag och pantvärde — gemensamma för flerfamiljshus och småhus — har i p r i n c i p gällt sedan 1964. F r å n och med år 1966 infördes härutöver en ny metod för beräkning

323 av produktionskostnad, som utgör en påbyggnad till låneunderlag- och pantvärdesberäkningen. Efter införandet år 1956 av maximerade belåningsvärden har vid skilda tillfällen utförts undersökningar avsedda att belysa relationen mellan de av sökandena uppgivna produktionskostnaderna och det av lånemyndigheterna fastställda låneunderlaget. I ett avsnitt redovisas huvudresultaten av dessa undersökningar, vilka till största delen utförts av en arbetsgrupp inom inrikesdepartementet. Uppgifterna avser i första hand värden redovisade och beräknade i de preliminära besluten. Med hänsyn till dels osäkerheten i förkalkyler, dels till förändringar som sker under byggnadstiden i fråga om priser, utföranden och dylikt och som redovisas i den slutliga låneansökan ger uppgifterna i det preliminära beslutet icke en riktig belysning av överkostnadernas faktiska storlek. Kommittén konstaterar att en allmän bedömning av materialet ger vid handen att de verkliga överkostnaderna är betydligt större än vad som framgår av de preliminära besluten och att föreliggande uppgifter bör tolkas med försiktighet. Grunderna för beräkning av maximerade belåningsvärden respektive låneunderlag/pantvärden har på olika sätt haft effekter som varit såväl avsedda som icke avsedda. Det främsta motivet för 1956 års beslut om maximering av belåningsvärdena var önskemålet att bromsa den starka ökningen av produktionskostnaderna. Vilken betydelse denna maximering har haft för kostnadsutvecklingen är svårt att närmare klarlägga. En analys av eventuella samband försvåras bl. a. av de många ändringar som genomförts i lånetakssystemet. Som underlag för sin följande allmänna bedömning av denna fråga h a r kommittén ut-

nyttjat uppgifter och synpunkter redovisade av de i kommitténs expertgrupp för lånetaksfrågor ingående deltagarna från byggherreorganisationerna. Vidare h a r utnyttjats uppgifter om nyproduktionens fördelning på hus och lägenhetstyper. Bestämmelserna om maximerade belåningsvärden, som kunnat resultera i stora skillnader mellan de faktiska produktionskostnaderna och de som underlag för belåning godtagna, h a r i viss utsträckning föranlett ändringar i bostädernas utformning och standard samt i valet av byggnadsmaterial. Ändringarna h a r inneburit en viss sänkning av standarden, en lägre takt i standardutvecklingen samt införandet av andra, billigare och ibland sämre material. En allmänt sett mera kostnadsmedveten planering och projektering torde också ha kommit till stånd. Lånetaket torde med hänsyn härtill ha haft en dämpande effekt på utvecklingen av den del av produktionskostnaderna som betingas av bostädernas utformning och standard. Bestämmelsernas direkt styrande effekt synes ha varit begränsad till vissa detaljer. Det gäller framförallt fall där bestämmelserna innefattat tilläggsbelopp, t. ex. för värmeisolering, treglasfönster, balkonger och biluppställningsplatser. En påtaglig styrning h a r även förekommit i den meningen att t. ex. viss utrustning icke installerats respektive viss kvalitet icke valts därför att tilläggsbelopp härför icke funnits. De ändringar som successivt skett i husens utformning samt lägenheternas storlek och utrustning, i materialval och byggnadssätt h a r givetvis även påverkats av ändringar i finansieringsvillkoren, den allmänna prisstegringen, föreskrifter och rekommendationer i t. ex. anvisningarna till byggnadsstadgan och i God Bostad, tillgången på material

324 och arbetskraft samt den fortgående industrialiseringen med åtföljande förändringar i byggprocessen. Jämfört med dessa faktorer torde lånetaket ha haft en begränsad effekt. Ett andra motiv för införandet av lånetaket var strävan att såvitt möjligt förenkla den administrativa behandlingen av bostadslåneärendena hos de kommunala och statliga organen. Kommittén konstaterar beträffande nu gällande metoder att dessa icke torde för kommuner och lånemyndigheter innebära någon ökad administrativ belastning jämfört med det system som tilllämpades före lånetakets införande år 1956. I princip gäller för närvarande sålunda endast en metod. Den offentliga redovisningen av denna metod genom tryckta anvisningar torde underlätta för lånsökande att upprätta sina ansökningar och för de kommunala förmedlingsorganen att granska dessa. De till följd av lånetaket uppkomna differenserna mellan faktiska produktionskostnader och fastställt pantvärde finansieras i allmänhet med lån till högre ränta och kortare amorteringstid än vad som skulle ha gällt i det fall att underlaget för det statliga lånet och för finansiering i övrigt hade varit så stort att någon sådan differens ej uppkommit. Därigenom blir kapitalkostnaderna och de årliga bostadskostnaderna högre. Enligt ett räkneexempel rörande ett enskilt företag för vilket maximihyra fastställes ger en överkostnad på 10 procent en ökning av kapitalkostnaderna på kr 3 : 50 per m 2 lägenhetsyta och år jämfört med om de faktiska produktionskostnaderna hade utgjort pantvärde. I synnerhet för småhus i storstadsområdena, där överkostnaderna är särskilt höga blir lånetakets höjande effekt på bostadskostnaderna mycket markerad. Produktionskostnader utöver pantvär-

det ä n d r a r vidare i väsentlig utsträckning innebörden av de i bostadslånekungörelsen angivna villkoren beträffande de övre lånegränserna och storleken av de egna insatserna. Anskaffandet av det kapital som erfordras för finansieringen av uppkommande överkostnader har berett byggh e r r a r n a svårigheter i skiftande grad. För enskilda byggnadsföretagare, egnahemsbyggare och medlemmar i bostadsrättsföreningar h a r det gällt att finansiera en egen kapitalinsats utöver den som utgör en andel av pantvärdet. Här h a r tillkommit olika typer av topplån, ibland med stöd från samhället i form av kommunal borgen. För de kommunala och allmännyttiga företagen h a r situationen varit en annan, då någon egen insats normalt inte förutsattes i dessa företag. Med hänsyn till de skiftande förhållanden, varunder dessa företag arbetar, är det förklarligt, att de lösningar som tillgripits för att finansiera överkostnaderna varit rätt varierande. Kommittén lämnar en översikt över de olika åtgärder som vidtagits. Som allmänna förutsättningar för kommitténs principiella synpunkter pä utformningen av underlaget för beräkning av kreditstödets storlek och läge gäller dels att detta stöd skall ha formen av en direkt statlig långivning, dels att statens lån icke skall innefatta några egentliga subventionsinslag. Kommittén föreslår till en början att byggnadsföretagets produktionskostnader, och sålunda inte ett för företaget uppskattat avkastningsvärde, skall utgöra underlag för bestämning av kreditstödets storlek och läge och att dessa kostnader skall beräknas enligt en, metod som i sina huvuddrag fastställes av Kungl. Maj :t. En riktpunkt för kommitténs överväganden beträffande finansierings-

325 systemet skall enligt direktiven vara en sådan ordning, som främjar ett ekonomiskt byggande utan att anspråken på fullgod bostadsstandard sättes tillbaka. Kommittén har bl. a. mot denna bakgrund prövat h u r underlaget för bestämningen av kreditstödets storlek och läge skall utformas. Bestämmelserna om maximerat belåningsvärde, låneunderlag och pantvärde h a r som ovan nämnts haft en dämpande effekt på utvecklingen av bostädernas produktionskostnader. Den kostnadsdämpning, som har uppnåtts genom lägre standard och kvalitet, är dock enligt kommitténs uppfattning sett på längre sikt av tvivelaktigt värde. Överkostnaderna har vidare givit upphov till höjda årskostnader och finansieringsproblem. Effekten av de maximerade värdena h a r därjämte i viss utsträckning motverkats av att lån icke vägrats annat än för företag med uppenbart oskäliga överkostnader och att uppkomna överkostnader i viss utsträckning av lånemyndigheterna godtagits vid hyressättningen. Kommittén har funnit, att en maximering av hittills gällande art icke är ett ändamålsenligt medel för att dämpa kostnadsstegringen. Detta innebär dock inte, att av lånsökande uppgivna kostnader utan vidare skall läggas till grund för bestämning av det statliga kreditstödets storlek. Lånemyndigheterna bör sålunda beräkna och bedöma produktionskostnaderna mot bakgrunden av kostnaderna för välplanerade och under normala produktionsförhållanden genomförda byggnadsföretag av god kvalitet. Den begränsning, som denna bedömning kan innebära, skall vara av sådan storlek, att den för byggherren framstår som möjlig att åstadkomma. En så stor begränsning som den nuvarande, vilken av byggherrarna icke bedömes som uppnåelig, torde i mycket

ringa grad ge en stimulans till nedpressning av produktionskostnaderna vid bevarad god standard och kvalitet. Kommittén understryker vikten av att staten och kommunerna i olika sammanhang vidtager sådana åtgärder som är ägnade att främja ett ekonomiskt och rationellt byggande. Sålunda måste t. ex. planeringsvillkoren förbättras och bostadsbyggandets kapitalförsörjning fungera på ett sådant sätt att inte bostadsbyggandets kostnader ökas på grund av brister i kredittillförseln. Vid utformningen av metoden för det underlag, som skall bestämma kreditstödets storlek och läge, uppkommer frågan, om metoden skall ges eller kommer att innehålla vissa styrande element såvitt gäller bebyggelsens och bostädernas utformning. Kommittén har i sina överväganden kommit till den uppfattningen att beräkningsunderlaget bör konstrueras med den målsättningen, att någon sådan styrning icke skall ske. Nu gällande metod har av bostadsstyrelsen angivits inte innefatta några styrningseffekter men en motsatt uppfattning har dock hävdats. Kommittén finner det sålunda vara av vikt att denna fråga klarlägges vid kommande överarbetning av beräkningsmetoden. Metoden för beräkning av produktionskostnaderna skall vidare vid varje tidpunkt ge god anpassning till de variationer i kostnaderna för de individuella företagen, som beror på olikheter i utformning, utrustning och geografisk belägenhet. Kommitténs förslag innebär en höjning av nuvarande genomsnittliga nivå för låneunderlag och pantvärde och därmed en utvidgning av den statliga långivningen. Någon annan generell väg att lösa svårigheterna med finansieringen av överkostnaderna har kommittén inte kunnat finna. Kommittén har mot bakgrund av sitt

326 förslag om beräkningsmetodens målsättning gjort en genomgång av gällande metod, som i princip är uppdelad på tre nivåer: låneunderlag, pantvärde och produktionskostnad. Vissa mark- och exploateringskostnader ingår för närvarande endast i pantvärdet i form av dels ett s. k. lägesoch standardtillägg, dels ett saneringstillägg. Därutöver beaktas även en del sådana kostnader vid beräkningen av produktionskostnaden. Kommittén föreslår att kostnader av den art, som representeras av dessa båda tillägg, bör ingå i den beräknade produktionskostnaden och sålunda även utgöra underlag för lån. Huvudmotivet för detta förslag är att statens kreditstöd, vid ett genomförande av kommitténs förslag, inte längre kommer att innefatta några egentliga subventionsinslag. Även administrativa skäl talar för en sådan ändring att en uppdelning på låneunderlag och pantvärde inte blir erforderlig. Av samma skäl bör dessa kostnadsposter på sätt som nu gäller anges genom schablonbelopp. Någon individuell bedömning, som i nuvarande system tar sig uttryck i vissa kostnadstillägg utöver pantvärdet, bär därvid icke ifrågakomma. För vissa typer av lokaler kan inte lån utgå utan kostnaderna för dessa beaktas endast genom ett s. k. pantvärdestillägg. Med hänsyn till behovet av förenklingar vid det administrativa förfarandet och då statens kreditstöd icke förutsattes vara förbundet med någon egentlig subvention, förordar kommittén att kostnaderna för sådana lokaltyper, som nu beaktas genom pantvärdestillägget, bör ingå i underlaget för bestämningen av lånets storlek. Utöver låneunderlag och pantvärde ingår i produktionskostnaderna vissa kostnadsposter avseende konstruktioner, utföranden, utrustningsdetaljer och

kvalitet. Kommittén anser, att nämnda kostnadsposter i princip bör ingå i det belopp, som skall bestämma kreditstödets storlek och läge. Motiven härför är att dels statens kreditstöd icke skall innefatta någon egentlig subvention, dels åtgärder att dämpa kostnadsstegring i första hand bör vidtagas i andra sammanhang, dels ock att metoden inte bör innehålla några styrningseffekter. Hur långt man skall gå i beaktande av detaljer blir givetvis en avvägningsfråga, där stor hänsyn måste tagas till de administrativa konsekvenserna. En utgångspunkt härvidlag bör bl. a. vara de rekommendationer som ges i t. ex. God Bostad. En korrespondens mellan dessa och i beräkningsmetoden ingående belopp bör finnas. Vidare bör en på konsumenternas önskemål grundad, fortlöpande allmän förbättring av bostädernas standard och utrustning ej hämmas genom bristande möjligheter att anpassa metoden till en sådan utveckling. Kommittén finner slutligen att kostnader betingade av rådande upphandlingssituation och läget på byggarbetsmarknaden inte bör beaktas vid beräkningen av det belopp som skall ligga till grund för beräkningen av lånets storlek och läge. Kommitténs genomgång av nuvarande beräkningsmetod visar, att det skulle vara befogat och möjligt att låta beräkningen utmynna i endast ett belopp. Detta skulle sålunda ligga till grund för bestämningen av såväl kreditstödets storlek som läge och det bör benämnas låneunderlag. Begreppet pantvärde bör dock alltfort finnas, bl. a. beträffande ombyggnadsföretag och bostäder på jordbruksfastigheter, i vilka fall behov ofta uppkommer att nedflytta säkerheten för statens fordran. De grundbelopp och tilläggsbelopp, som ingår i en metod för beräkning av

327 produktionskostnaderna enligt ovan, avser kostnadsläget vid en viss tidpunkt. Vid framräkning av produktionskostnaderna för ett företag, byggt vid en senare tidpunkt, måste dessa belopp justeras med en tidskoefficient, avsedd att ge uttryck för kostnadsutvecklingen mellan de två tidpunkterna. Vid fastställande av denna tidskoefficient skall prisutvecklingen och rationaliseringseffekten beaktas. Tidskoefficienten skall sålunda inte ge en automatisk anpassning till prisutvecklingen enligt befintliga indexserier. För koefficientens beräkning bör finnas en utarbetad och redovisad metod. Tidskoefficienten bör omprövas vid på förhand fastställda tidpunkter och med relativt korta intervaller, t. ex. kvartalsvis, så att förändringen vid varje tidpunkt inte blir så stor.

det beräknade låneunderlaget läggas till grund för bestämningen av lånets storlek och läge. En nedsättning av låneunderlaget bör emellertid liksom nu ske vid låg allmän standard och kvalitet. Om prövningen av frågan om hyreskontroll för av enskilda förvaltade företag, finansierade enligt de föreslagna grunderna, leder till att länsbostadsnämnderna skall fastställa maximihyror, aktualiseras frågan om underlaget för en sådan hyressättning. Kommittén finner att det bör ankomma på bostadsstyrelsen att pröva i vad mån och på vad sätt kostnader utöver låneunderlaget härvid skall beaktas.

Kommittén understryker att det för fastställande av en tidskoefficient erforderliga underlaget i form av uppgifter om pris- och kostnadsutvecklingen måste förbättras i förhållande till det som nu är tillgängligt.

Ett nära samband med bestämmelserna om låneunderlag och pantvärde h a r bestämmelserna om ytgränserna för småhus. F ö r det statliga kreditstödet till småhus gäller två inskränkningar, som icke berör kreditstödet till flerfamiljshus. Den ena avser lägenhetsytan som i fråga om småhus vilka skall bebos av låntagaren i regel icke får överskrida 125 m 2 . Den andra avser våningsytan som vid beräkningen av låneunderlaget icke beaktas i den mån den överstiger 110 m 2 . Sistnämnda inskränkning gäller alla småhus. Vid ett flertal tillfällen h a r i riksdagen framlagts förslag om slopande av denna ytgräns på 125 m 2 som villkor för lån. Vid 1964 års riksdag fann man det ändamålsenligt att denna fråga prövades av bostadspolitiska kommittén. Villkoret om en högsta yta av 125 m 2 för sådana småhus, som skall bebos av låntagarna, är ett uttryck för uppfattningen att statliga lån och därmed förbundna subventioner bör förbehållas

Vidare understrykes att beräkningsunderlaget måste löpande anpassas till den tekniska utvecklingen, byggnadsmetoderna, materialvalet och standardutveckling. För att detta skall bli möjligt är det nödvändigt att följa förändringarna i såväl projektering och byggande som konsumenternas preferenser. De erfarenheter som framkommer vid tillämpningen av beräkningsmetoderna måste fortlöpande analyseras. Parallellt härmed bör bedrivas ett forsknings- och utvecklingsarbete inom kostnadsberäknings- och värderingsområdet. Den sålunda beräknade produktionskostnaden — låneunderlaget — kommer i individuella fall att kunna såväl överstiga som understiga de faktiska kostnaderna. I båda fallen bör ändock

Begränsningen av kreditstödet till småhus

328 den som väljer ett hus av ordinär storlek. Ytgränsen har sålunda närmast karaktär av grov behovsprövningsregel. Kommittén anser att en maximiyta som villkor för lån inte kan få någon större storleks- och investeringsbegränsande effekt inom småhusbyggandet. En sådan effekt har i stället maximeringen till 110 m 2 av den yta, vilken lägges till grund för beräkningen av låneunderlaget. Kostnaderna för en yta över 110 m 2 måste sålunda helt finansieras med en ökad egen insats. Kommittén har funnit, att skälen för vissa begränsningar av statens kreditstöd för småhus alltjämt gäller. Detta stöd bör sålunda inte öka med storleken av huset på ett sätt, som ger villabyggen av lyxkaraktär förmåner utöver vad som tillkommer hus av mera normal storlek och standard. De två begränsningarna av statens kreditstöd till småhus är icke samordnade och de medför vidare vissa administrativa komplikationer och leder även till ur såväl tekniska som ekonomiska synpunkter mindre lämpliga lösningar. Kommittén h a r därför prövat möjligheten att med h ä r angiven Utgångspunkt ha endast en form av begränsning. Kommittén anser att det inte finns behov av en begränsning beträffande småhus, som hyrs ut eller upplåtes med bostadsrätt. Inom dessa förvaltningsformer liksom i flerfamiljshusen finns inte så stora risker för extremt stora och luxuöst inredda bostäder som i småhus, vilka bebos av ägaren. Kommittén h a r därför funnit att begränsningen av kreditstödet endast skall gälla dessa senare hus, av kommittén benämnda egnahem. Erfarenheten av en maximigräns i m 2 som villkor för lån är mindre goda. En sådan gräns ger en besvärande tröskeleffekt och skapar administrativa komplikationer genom behov av undantags-

regler och genom risker för oenhetlig tillämpning. Begränsningen bör enligt kommittén i stället ha den formen att underlaget för bestämningen av lånets storlek och läge i princip ökar med husets storlek och standard upp till en viss gräns men därefter blir oförändrat. Denna gräns bör icke angivas i m 2 utan i ett belopp. Vid en dylik ekonomisk gräns erhåller lånsökanden viss valmöjlighet beträffande lägenhetsyta, biutrymmesyta och utrustningsstandard. Kommittén föreslår att denna ekonomiska gräns — egnahemslånetaket — sättes så, att ett småhus med en lägenhetsyta om 125 m 2 i ett plan, med full källare och friliggande kallgarage, kan åsättas ett låneunderlag som i p r i n c i p täcker kostnaden. Detta egnahemslånetak uttryckes i kronor per hus och varieras med hänsyn till geografiska och tidsmässiga skillnader i tomt- och byggkostnader. På motsvarande sätt bör ett egnahemslånetak fastställas för tvåfamiljshus.

övre lånegränser

De övre gränserna för det statliga kreditstödet h a r varit oförändrade sedan år 1946. Motiven för gällande regler h a r i huvudsak utgjorts av en bedömning av den kapitalinsats, som för olika företagskategorier ansetts vara skälig. Ett förslag om sänkning av gränserna för de kommunala, allmännyttiga och kooperativa företagen avvisades vid 1957 års riksdag under hänvisning till att lånetaket hade ökat företagens kapitalinsats utöver vad som hade förutsatts genom de i författningen angivna lånegränserna. Kommitténs förslag rörande underlaget för bestämning av lånets storlek och läge innebär ett närmande till den före år 1956 gällande nivån för de eg-

329 na insatserna. Med hänsyn till det år 1957 angivna skälet mot en ändring av de övre lånegränserna finns sålunda anledning att på nytt pröva dessa gränser. Den reella höjning av lånegränserna och därmed av statens risktagande, som en viss höjning av låneunderlaget skulle innebära, bör enligt kommitténs uppfattning icke utgöra något avgörande argument vid prövningen av dessa gränser, eftersom höjningen endast innebär ett återställande av tidigare förhållanden. Kommittén h a r inte funnit skäl föreslå någon ändring av gällande övre lånegränser för de kooperativa och enskilda företagen. I fråga om småhus, som skall bebos av låntagarna, finner kommittén den nuvarande övre lånegränsen 90 procent lämpligt avvägd, då det måste anses motiverat med en inte alltför ringa egen insats av den, som med stöd av statslån skall bli ägare till ett sådant småhus. Kommittén har icke heller funnit anledning att föreslå någon ändring beträffande den övre lånegränsen på 100 procent för kommunala och allmännyttiga företag. För vissa grupper av enskilda företag kan lånets övre gräns fastställas till 90 procent i stället för i normalfallen 85 procent. Kommittén har, i anledning av en särskild framställning i frågan, funnit skäl föreligga för ett bibehållande av denna möjlighet till lån upp till en högre gräns beträffande bolag, förening eller stiftelse som arbetar utan enskilt vinstsyfte och som har till uppgift att äga och förvalta bostäder åt anställda vid visst industriföretag. Liksom hittills bör det ankomma på Kungl. Maj:t att närmare bestämma de fall, då undantagsbestämmelsen skall tillämpas.

Kommunal borgen

Enligt den av kommittén föreslagna beräkningsmetoden avseende underlaget för statslånets storlek och läge kommer även i fortsättningen skillnader att kunna finnas mellan den faktiska produktionskostnaden och den enligt metoden beräknade. I princip kommer sålunda vissa finansieringsproblem avseende s. k. överkostnader att kvarstå, men de torde bli av mindre omfattning. Beträffande de kommunala och allmännyttiga företagen föreslår kommittén att kommunerna ges rätt att utan medgivande av Kungl. Maj:t i varje särskilt fall teckna borgen för lån med längre löptid än 5 år, avsedda att finansiera kostnader över de av lånemyndigheterna som underlag för det statliga lånet beräknade. Den utsträckning, i vilken sådan borgen får tecknas, bör för varje företag begränsas till skillnaden mellan den i låneansökan uppgivna produktionskostnaden och den av lånemyndigheten beräknade. För sådana bostadsrättsföreningar, för vilka gäller en övre lånegräns på 95 procent, bör motsvarande möjlighet skapas för kommunerna att gå i borgen för lån avsedda att finansiera uppkomna överkostnader. I anslutning till utbildad praxis föreslår kommittén att kommunerna ges generell rätt att teckna borgen för 10årigt amorteringslån avseende hälften av den insats som medlemmarna i bostadsrättsföreningar och egnahemsbyggare h a r att erlägga. För bostadslån till egnahemsägare skall för närvarande kommunen teckna borgen för ett belopp av 4 000 kronor. Kommittén anser att detta borgensansvar bör anges i relation till det fastställda låneunderlaget så att en automatisk anpassning till dettas förändringar erhålles. Kommittén föreslår att kommunens skyldighet att teckna ifrå-

330 gavarande borgen anges att omfatta ett belopp motsvarande 5 procent av låneunderlaget.

Kommunernas och statens ansvar enligt 33 §

Enligt 33 § bostadslånekungörelsen skall kommunen dels svara för förluster uppkomna vid förvaltning av kommunen eller allmännyttigt företag tillhörigt hus, dels under vissa förutsättningar få gottgörelse av statsmedel för täckande av vad kommunen sålunda utgivit. Kommittén h a r funnit att utvecklingen sedan år 1946, då denna bestämmelse tillkom, i flera avseenden har förändrat förutsättningarna för denna förlustuppdelning mellan stat och kommun. Kommittén h a r därför varit tveksam, om det finns tillräckliga skäl att längre bibehålla en sådan uppdelning. I vissa kommuner med svag ekonomi torde dock alltjämt erfordras ett stöd till en kommunal aktivitet på bostadsförsörjningens område. Med hänsyn härtill h a r kommittén stannat för att denna rätt till gottgörelse från statens sida bör bibehållas. Utformningen av 33 § är på vissa punkter oklar. Bestämmelsen synes därför ur formella synpunkter böra överses och preciseras.

Det statliga kreditstödet i områden vikande bostadsefterfrågan

med

Enligt direktiven skall kommittén utreda frågan om statliga lån till förvärv av tidigare inte statsbelånade hus, belägna på orter, där lokaliseringspolitiska skäl talar för att investering i nybyggnader icke bör äga rum och där statliga lån för sådant ändamål därför ej beviljas. Vidare skall undersökas hur

man skall förfara med statliga bostadslån, som har beviljats för hus, vilka inte längre används som varaktiga bostäder. Dessa problem gör sig särskilt gällande inom bygder med vikande befolkningsunderlag, där efterfrågan på nya bostäder är ringa eller obefintlig, medan utbudet av bostäder tenderar att öka på grund av minskningen av arbetstillfällena, allt problematik sammanhängande med den pågående strukturomvandlingen inom glesbygden.

Statliga bostadslån för förvärv av egnahem

Frågan om statliga bostadslån för förvärv av egnahem behandlades av bostadspolitiska utredningen, som dock icke ansåg sig kunna tillstyrka införande av en dylik lånemöjlighet. Förslag om införande av ett sådant kreditstöd h a r sedermera återkommit i ett antal riksdagsmotioner, vilka dock inte vunnit riksdagens bifall. En utvidgning av det statliga kreditstödet att omfatta belåning av äldre, inte statsbelånade fastigheter har även övervägts som led i åtgärder med huvudsakligast arbetsmarknadspolitisk syftning. Denna fråga har i kommitténs direktiv givits en delvis ny aspekt genom att verksamheten förutsatts bli begränsad till att avse hus på orter, där lokaliseringspolitiska skäl talar för att investering i nybyggnader icke bör äga rum. Kommittén har därför som bakgrund till sina förslag redovisat de för långivningen i områden av ifrågavarande art tillämpliga reglerna. Det syfte som den ifrågasatta långivningen under den angivna förutsättningen i första h a n d kan tjäna, torde vara att på orter med ringa efterfrågan och relativt stort utbud av bostäder nå ett maximalt utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet och en ökad rör-

331 lighet på bostadsmarknaden. Långivningen blir härigenom ett medel att förbättra de kvarboendes — särskilt de äldre hushållens — bostadssituation. Även med den i direktiven avsedda begränsningen är en långivning till förvärv av äldre hus förenad med en rad problem av såväl principiell som praktisk innebörd. Kommittén har dock funnit att det i och för sig är möjligt att genomföra en sådan långivning. Den förutsebara utvecklingen inom vissa delar av landet kan också i högre grad än hittills komma att aktualisera densamma. Den vinst ur bostadspolitisk synpunkt, som skulle kunna göras genom en ökad rörlighet på bostadsmarknaden i och med att nämnda belåningsmöjlighet införes, får vägas mot nackdelarna med den stegring av priserna på äldre fastigheter, som sannolikt bleve följden av förbättrade lånemöjligheter. På samma sätt måste den fördel, som kan ligga i att ett hushåll genom det statliga stödet tillförsäkras kvalitetsmässigt sett bättre bostad, vägas mot den nackdel det för den enskilde och det allmänna kan innebära, att den nya bostaden avståndsmässigt ligger illa till i förhållande till skolor, affärer etc. Vissa uppgifter tyder vidare på att utbudet av även goda bostäder i de trakter, som skulle beröras av långivningen, är större än efterfrågan och att bostäder med gott bruksvärde kommer att överges eller övergå till annan användning än som permanentbostäder. Kommittén har kommit till den slutsatsen, att det allmänna redan nu förfogar över en andel av överkapaciteten av bostäder i dessa trakter, som är tillräckligt stor för att därstädes tillgodose behovet av ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Det saknas därför grundad anledning att vid sidan av de möjligheter, som redan nu finns för stat och kommun att påverka utvecklingen, till-

skapa ett särskilt kreditstöd för att underlätta privat handel med friställda bostadsfastigheter. Kommittén finner däremot starka skäl tala för ett sådant kreditstöd i samband med försäljning av fastigheter som dels kommit i arbetsmarknadsverkets ägo enligt den sedan år 1964 pågående försöksverksamheten med inlösen av egnahem, dels inköpts av statsverket, i samband med lantbruksmyndigheternas rationaliseringsåtgärder. Det nuvarande statliga kreditstödet bör således enligt kommitténs mening utvidgas till att omfatta jämväl förvärv av äldre fastigheter, som icke är statsbelånade och som är belägna i områden, där lokaliseringspolitiska skäl talar för att investering i nybyggnader icke bör äga rum. Verksamheten bör bedrivas på försök och avse enskild persons eller kommuns förvärv av fastighet, som genom arbetsmarknadsstyrelsens inlösen av egnahem i Västernorrlands, Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län eller som genom åtgärder i samband med jordbrukets rationalisering kommit i statens ägo. Lånet bör avse ett stöd till finansieringen av den del av köpeskillingen, som ej täckes genom lån i öppna marknaden. För enskild person skall den egna kapitalinsatsen uppgå till lägst 10 procent av köpeskillningen. Kommun eller med kommun likställt företag må medges lån utan egen kapitalinsats. Som villkor för lånet bör gälla, att kommunen tecknar borgen för ett belopp, motsvarande 5 procent av köpeskillingen. Understiger köpeskillingen 10 000 kronor, må dock lån lämnas utan kommunal borgen. Lånet skall amorteras på 20 år eller den kortare tidrymd som länsbostadsnämnden bestämmer. Räntan skall vara lika med statens normallåneränta, f. n. 5,75 procent.

332 Jämkning av bestämmelserna om uppsägning av lån

Den fortgående strukturomvandlingen medför, att allt flera permanentbostäder på glesbygden och i de små tätorterna blir friställda. Dessa bostäder kommer i stor omfattning att övergå till annat användningssätt, vanligen till fritidsbruk. Viss oenhetlighet förekommer i praxis vid behandlingen i länsbostadsnämnderna av sådana övertagandeärenden, som gäller att en fastighet övergått till annan användning än som permanentbostad. Det är ur allmän synpunkt motiverat, att enhetliga regler utformas i fråga om möjligheterna att låta beviljat statslån ligga kvar i fastigheten. Kommittén föreslår, att en jämkningsregel anknyts till uppsägningsbestämmelserna för bostadslån och förbättringslån. Regeln bör då få det innehållet, att anstånd med återbetalning av lånet må medges, även om fastigheten övergår till annan användning än som permanentbostad. Som villkor bör gälla, att köpare icke finnes som är villig att till skäligt pris förvärva fastigheten för fortsatt bruk som permanentbostad. Amorteringstiden bör fastställas till fem, högst tio år. Räntan bör bestämmas att vara lika med statens normallåneränta, f. n. 5,75 procent. Alternativt kan räntan bestämmas att vara lika med den ränta, som i allmänhet tillämpas på primärlån i bostadsfastighet, f. n. 7 procent.

De statsfinansiella konsekvenserna av ett finansieringssystem med kapitalisering av vissa räntekostnader Kommitténs förslag beträffande ränteoch återbetalningsvillkoren för det statliga bostadslånet innebär att de direkta subventionerna i form av räntebidrag

och underränta på statslånet avskaffas. Anslagen på driftbudgeten till räntebidrag och till avskrivning av utlämnade bostadslån (till den del de ej kan förräntas vid den fastställda räntesatsen) utgår sålunda. På kapitalbudgeten måste dock i stället upptas ett anslag motsvarande detta avskrivningsanslag. Förslaget innebär vidare att en låntagare i stället för att avkrävas vissa räntekostnader kan komma att beviljas en motsvarande kredit. På kapitalbudgeten erfordras därför ett anslag som svarar mot debiterade men ej erlagda räntor. I den mån ett avstående från erläggande av debiterade räntekostnader ej är tillräckligt för att reducera låntagarens faktiska kapitalutgifter till ett belopp motsvarande utgångsannuiteten (respektive den annuitet som blir ett resultat av paritetstalets utveckling) erfordras en kreditgivning utöver beloppet av debiterade räntor. Kostnaderna för denna kreditgivning måste sålunda täckas av andra inkomster än debiterade räntor. Eftersom kommittén inte tagit ställning till frågan om utgångsannuitetens storlek men framför allt därför att det inte är möjligt att göra några realistiska bedömningar av hur ränteutvecklingen och paritetstalets förändringar kommer att gestalta sig, saknar det mening att göra några egentliga beräkningar över vilka anspråk på ökad kreditgivning från statens sida, som finansieringsordningen som sådan kan komma att medföra under de närmaste åren. Vissa siffermässiga illustrationer med utgångspunkt från nuvarande finansieringsförutsättningar kan emellertid ange storleksordningen. Bostadsbyggandet antages årligen omfatta 92 000 lägenheter, varav 86 000 finansieras med statliga lån. Vidare antages — i nära överensstämmelse med senast tillgängliga uppgifter härom —

333 att låneunderlaget per statligt belånad lägenhet i genomsnitt oavsett hustyp uppgår till 75 000 kronor. Det statliga lånet motsvarar därvid ca 25 procent av nämnda underlag, dvs. 18 750 kronor, och underliggande lån 52 500 kronor. De föreslagna ändringarna i lånetaksbestämmelserna torde komma att medföra någon höjning av dessa belopp, men från effekten härav torde i detta sammanhang kunna bortses. Det sammanlagda statliga lånebeloppet för en bostadsproduktion av denna omfattning utgör drygt 1,6 miljarder kronor och det sammanlagda beloppet av underliggande kredit drygt 4,5 miljarder kronor. Räntebidragsbeloppet för en sådan årsproduktion kan vid den nu av riksdagen beslutade basräntan av 4 procent för primärlån och vid en marknadsränta av 6 procent beräknas till 90 miljoner kronor och värdet av underräntan på det statliga lånebeloppet till 28 miljoner kronor. Ränteintäkterna å det statliga lånebeloppet uppgår under ett första år till 64 miljoner kronor. Hur dessa belopp skulle komma att förändras från år till år vid ett bibehållande av nuvarande finansieringsordning sammanhänger med vilka justeringar, som görs i basräntenivån och när de görs, samt vidare med marknadsräntans förändringar. En beräkning av omfattningen av den speciella kreditgivning som blir en följd av det förordade finansieringssystemet förutsätter ett antagande om utgångsannuiteten. Enligt gällande metod för beräkning av kapitalkostnaderna i hyran för enskilda företag kan kostnaderna för ränta och amortering (inkl. avkastning på egen insats enligt samma villkor som för statslånet) beräknas motsvara 5,1 procent av låneunderlaget vid den nu av riksdagen beslutade basräntan på 4 procent. Om man som utgångsannuitet väljer

detta tal på 5,1 procent skulle låntagarnas samlade kapitalkostnader under det första året uppgå till (5,1 procent x 86 000 lägenheter x 75 000 kronor = ) ca 330 miljoner kronor. För de under statslånet liggande lånen kan kapitalutgifterna vid 6 procents ränta på primärlån, 6,5 procent på sekundärlån och amortering av det senare på 40 år beräknas till (6,4 procent x 86 000 lägenheter x 52 500 kronor = ) ca 290 miljoner kronor. Ca 40 miljoner kronor skulle sålunda återstå för förräntning och amortering av statslånet och för avkastningen på det egna kapitalet. Då statslånet i genomsnitt kan beräknas motsvara 25 procent av låneunderlaget och den egna insatsen 5 procent, kan det belopp som skall tillgodoräknas staten beräknas till ca 33 miljoner kronor. Det nominella förräntningskravet på statslånet uppgår emellertid till (5,75 procent x 86 000 lägenheter x 18 750 kronor = ) 92 miljoner kronor. Detta första år måste sålunda ca 60 miljoner kronor tillskjutas av staten i ökad kreditgivning och läggas till den ursprungliga låneskulden på 1 600 miljoner kronor. Förändringarna för en given årgång av hus i behovet av ytterligare kredit och möjligheterna till amortering av den uppkomna totalskulden liksom storleken av den kumulativa effekten till följd av nytillkommande årgångar beror i första hand på utvecklingen av räntesatser och paritetstal.

Ikraftträdande Under förutsättning att kommitténs förslag resulterar i beslut vid 1967 års vårriksdag bör de nya ränte- och amorteringsvillkoren tillämpas för (preliminära) beslut som meddelas från och med den 1 januari 1968 och ändringarna av-

334 seende låneunderlag och pantvärde för företag vilka i fråga om de egentliga byggnadsarbetena har påbörjats tidigast n ä m n d a datum, övriga ändringar av lånevillkoren bör likaledes gälla för (preliminära) beslut meddelade från

och med den 1 januari 1968. Om tidpunkten för ikraftträdandet på detta sätt förlägges ett drygt halvår efter riksdagens beslut, bör erforderliga ändringar av anvisningar kunna föreligga i god tid före denna tidpunkt.

Reservationer och särskilda yttranden

Reservation av herrar Andersson, Gustafsson och Olofgörs med instämmande av herr Källenius Vid utformningen av den statliga bostadspolitiken har vi måst beakta de nu rådande förhållandena med bristande balans på bostadsmarknaden och återkommande regleringsåtgärder från samhällets sida. Mot denna bakgrund h a r vi instämt i nödvändigheten att bostadsproduktionen för närvarande stödes genom statlig långivning. Den övre lånegränsen för statligt bostadslån utgör för närvarande 100 % av låneunderlaget i fråga om lån till kommun eller allmännyttigt bostadsföretag, 95 % i fråga om lån till bostadsrättsförening utan enskilt vinstsyfte och under betryggande kontroll, 90 % främst vad gäller lån till enskild person för småhus, som bebos av låntagaren, samt 85 % med avseende på övriga låntagare (främst enskilt ägda hyreshus). Kommunerna h a r under efterkrigstiden i allt högre grad kommit att bära ansvaret för bostadsbyggandet. Genom den fysiska planeringen, markpolitiken, bostadsbyggnadsprogrammen, den egna bostadsproduktionen samt förmedlingen av statliga bostadslån kan kommunerna på ett avgörande sätt påverka och ofta dirigera bostädernas utformning och förläggning enligt egna intentioner. De kommunala och allmännyttiga bostadsföretagen svarar numera för omkring halva produktionen av flerfamiljshus

och nämnda företag vinner en allt större marknad även på småhusområdet. Under sådana omständigheter finner vi det rimligt, att kommunerna påtar sig ett vidgat ekonomiskt ansvar för de i egen regi eller av dem närstående företag producerade bostadshusen. Ett sådant ansvar skulle främja en mera effektiv och framsynt bebyggelseplanering än hittills. Mot denna bakgrund föreslår vi att kommunerna ställer borgen för det statliga bostadslånet i inteckningsläget mellan dettas övre gräns och 95 % av låneunderlaget. (Enligt kommittéförslaget täckes eventuell överkostnad genom upplåning i öppna marknaden mot kommunal underställningsfri borgen.) Genom kommitténs förslag att bättre anpassa låneunderlaget till de faktiska produktionskostnaderna, kommer en bostadsrättshavares egen insats att sjunka i motsvarande mån. Då bostadsrätten är en tilltalande bostadsform såväl från de boendes synpunkt som med hänsyn till fastighetsförvaltningens ekonomi och dessutom utgör en lämplig sparform, bör justeringen av låneunderlaget inte föranleda en sänkning av de övre lånegränserna för denna bostadskategori. Inte minst med tanke på behovet av ökad »självfinansiering» inom bostadssektorn bör bostadsrättssparandet i stället uppmuntras. Den övre lånegränsen lör bostadskooperativa företag bör således bibehållas vid nuvarande 95 % av låneunderlaget.

336 Egna hem är en bostadsform särskilt lämpad för barnfamiljer och erbjuder dessutom en god form för enskilt sparande. Det är vidare önskvärt att underlätta den enskildes valmöjligheter till egnahemsägande. Med moderna byggmetoder blir det allt svårare för en blivande egnahemsägare att bidraga till kontantinsats genom eget arbete på fastigheten. Med hänsyn härtill finns det fog för en höjning av den övre lånegränsen till 95 % för småhus som bebos av låntagaren. En höjning av nämnda lånegräns bör emellertid komma i fråga endast om kommunen går i borgen för lånedelen mellan 90 och 95 %. De enskilda byggherrarnas andel av nyproduktionen visar en fortsatt tillbakagång. Härigenom försvagas den konkurrens i byggherre- och förvaltningsleden, som behövs för att konsumenterna skall få bästa möjliga bostad till lägsta möjliga priser med valfrihet mellan skilda lägenhetstyper. (Vi förutsätter, att den i betänkandet förordade skattefria avsättningen av reparationsmedel snarast genomföres.) Denna utveckling sammanhänger delvis med att bostadsbyggandet numera sker i så stora enheter, att det för varje objekt erforderliga ägarekapitalet svårligen kan uppbringas. Mot denna bakgrund synes det befogat att höja den övre lånegränsen för enskilt ägda flerfamiljshus, även med tillbörligt beaktande av att man i enskilt ägda fastigheter behöver en tillräcklig egen insats och ett betydande risktagande. Vi föreslår sålunda att statligt bostadslån upp till 90 % av låneunderlaget lämnas till enskilt ägda flerfamiljshus under förutsättning att kommunen ställer borgen för lånedelen mellan 85 och 90 %. Under de senaste åren har såväl försäkringsbolagen, bostadskreditkassan som inteckningsbolagen erhållit legala möjligheter att lämna lån mot inteck-

ning i fastigheter upp till 75 % av det av Bostadsstyrelsen fastställda låneunderlaget eller ett uppskattningsvärde. Följaktligen bör statslånets u n d r e gräns kunna höjas från 70 till 75 % av låneunderlaget. Bostadsstyrelsen bör emellertid givas ett generellt bemyndigande att i erforderlig grad fördjupa det statliga lånet. Erfarenheten visar nämligen att det inom vissa regioner understundom kan uppstå svårigheter för de lokala kreditinstitutionerna att inom rimlig tid anskaffa det underliggande kapitalet. De här föreslagna förändringarna för statslånets undre gräns bidrager till att minska anspråken på utrymme i statens budget för bostadsfinansiellt stöd. Detta är så mycket mera påkallat som statslånets genomsnittliga storlek till följd av kommitténs förslag kommer att stiga ävensom med tanke på de av oss föreslagna höjningarna av den övre lånegränsen för vissa byggherrekategorier.

Reservation av herrar Olofgörs och Turesson med instämmande av herr Källenius Subventionsavvecklingen intar en framträdande plats bland de åtgärder som är ägnade att åstadkomma balans på bostadsmarknaden. Kommittén har också haft till uppgift att anvisa vägar för en dylik avveckling. Fyra olika metoder redovisas i utredningen: 1) förhandsbestämd avtrappning av räntebidragen, 2) kapitaliserade räntebidrag, 3) paritetslån, 4) indexreglerade bostadslån. En huvudfråga inom bostadsmarknaden är att bemästra produktionskostnaderna. Enligt vår mening erbjuder alternativ 1 de största möjligheterna att motverka stegringar i byggnadskostnaderna. Vi förordar alltså detta alternativ innebärande en förhandsbestämd avtrappning av räntebidragen. Den sannolika

337 inkomstutvecklingen ter sig gynnsam. Subventionsinslaget torde därför inom en begränsad tidrymd kunna avvecklas utan att vedertagna hyres-inkomstrelationer väsentligt rubbas. Genom detta alternativ avskärmas visserligen inte bostadsmarknaden från framtida räntefluktuationer. All erfarenhet visar emellertid att hyresbildningen är relativt okänslig för kortsiktiga ränteförändringar i en någorlunda balanserad bostadsmarknad. Några avgörande skäl för avskärmning mot räntefluktuationer har inte heller redovisats i denna eller andra bostadsutredningar. Alla strävar efter att på lång sikt öka bostadsproduktionen. I den mån detta lyckas ökas kapitalbehovet, vilket i första hand bör tillgodoses av bostadssektorn. Varje subventionsavveckling enligt det av oss förordade alternativet erbjuder möjligheter att tillföra bostadsmarknaden ytterligare kapital. En omfördelning av kapitalkostnaderna av den typ som kommitténs majoritet föreslår leder däremot till ökade anspråk på den samlade kapitalmarknaden. Enligt tillgängliga prognoser kommer kapitalmarknaden inom överskådlig tid knappast att medge en dylik expansion. Vidare kan man befara, att kapitaltillförseln begränsas genom att intresset för enskild kapitalplacering i fastigheter kommer att avtaga om kommittémajoritetens förslag skulle träda i tillämpning. Såväl alternativ 2 som 3 med kapitaliserade räntebidrag respektive paritetslån erbjuder nämligen ingen eller endast ringa förräntning av toppkapitalet under den första 1 O-årsperioden av en fastighets livslängd. Alla tänkbara åtgärder måste vidtagas för att dämpa kostnadsutvecklingen. Den nuvarande metoden med lån, vilkas storlek bestäms av produktionskostnaderna, bör snarast omprövas. I stället bör bostadslånens storlek betingas av 22—614609

lägenheternas bostadsvärde. Så snart tecken till balans förmärkes på bostadsmarknaden bör därför det av oss hittills förordade kreditstödet i form av statliga lån tagas upp till förnyad prövning. I en sådan situation kommer enligt vår mening ett kollektivt kreditgarantisystem att erbjuda den bästa lösningen.

Reservation av herr Turesson stämmande av herr Petzäll

med

in-

Endast under förutsättning av fri konkurrens på lika villkor mellan olika byggherrar erhålls garanti för att de byggnadsobjekt som kommer till utför a n d e utformas så att de är maximalt ekonomiska inom ramen för och u n d e r hänsynstagande till konsumenternas önskemål. Full valfrihet för konsumenterna, vilkas värderingar av bostäder och bostadsmiljöer sinsemellan u p p visar stora olikheter, kan endast finnas om ett flertal byggherrar får tävla inbördes med olika lösningar och därigenom skapa en tillräcklig variation i utbudet utan att samhället genom prioritering av vissa byggherrar åsidosätter deras efterfrågan. En prioritering av vissa byggherrar minskar dessutom kostnadsmedvetandet hos dessa och bidrar härigenom till en snabb kostnadsstegring inom hela byggnadssektorn. Den övre lånegränsen bör därför vara gemensam för alla byggherrekategorier och bör — sedan låneunderlaget enligt kommitténs förslag anpassats till de verkliga produktionskostnaderna och utvidgats till att merendels omfatta hela pantvärdet — sättas till 90 %, vilket skulle innebära en belåning motsvarande knappt 100 % av nuvarande låneunderlag. För de allmännyttiga företagen skulle således den övre lånegränsen sänkas i förhållande till nuläget med någon pro-

338 cent av låneunderlaget. Därest dessa företag inte får möjlighet till viss självfinansiering skulle de alltså nödgas permanent låna den erforderliga toppkrediten på öppna marknaden, lämpligen mot kommunal borgen. Härigenom erhåller kommunerna ett något större direkt ansvar för den bostadsproduktion som sker i deras regi eller på tillskyndan av dem. Det är i hög grad önskvärt att kommunerna därigenom tvingas till en mera affärsmässig bedömning av investeringarna i bostadsbyggande. Ett ökat kommunalt risktagande framtvingar en bättre och mer framsynt planering. *#i De rikskooperativa företagen skulle få något utvidgad belåning, varigenom bostadsrättshavarnas kontantinsatser blir något lägre än för närvarande. För småhus skulle den gemensamma lånegränsen innebära en betydande höjning i förhållande till nuvarande regler. Dels innebär anpassningen av låneunderlaget till produktionskostnaderna en större höjning för småhus än för flerfamiljshus, dels innebär höjningen av maximum för låneunderlagsberäkningen att småhus om upp till 125 m 2 ly med normal produktionskostnad kan erhålla fullt statslån. I flertalet småhus bör därför kontantinsatsen kunna begränsas till drygt 10 %. Maximeringen av låneunderlaget för småhus bör dock vara oberoende av om huset ägs av den boende. Den bör sålunda gälla även hus som hyras ut eller upplåtas med bostadsrätt. Liksom beträffande lånegränserna bör samhället inte heller i detta avseende genom prioritering av vissa förvaltningsformer åsidosätta konsumenternas önskemål. F ö r enskilda byggherrar skulle den föreslagna lånegränsen innebära en höjning. I och för sig bör risktagandet vara betydande i enskilt ägda fastigheter. Likväl synes en höjning av den övre

lånegränsen sakligt motiverad för dessa, även bortsett från det självklara kravet på lika konkurrensförutsättningar för alla byggherrekategorier. Bostadsbyggandet sker numera vanligen i så stora enheter att det för varje objekt erforderliga ägarkapitalet är mycket svårt att uppbringa. Detta medför att enskilt kapital redan av »tekniska» skäl tvingas söka sig till andra placeringsobjekt och har bidragit till att de enskilda byggherrarnas andel av nyproduktionen starkt minskat — även om huvudanledning varit den systematiska prioritering av andra byggherrekategorier, som varit ett dominerande inslag i efterkrigstidens bostadspolitik. Härigenom försvagas allvarligt den konkurrens i byggherreledet som är en förutsättning för att motverka kostnadsstegringen och för att konsumenterna skall erhålla bästa möjliga bostäder i förhållande till priset och få en tillfredsställande valfrihet mellan skilda förvaltningsformer och lägenhetstyper.

Reservation

av herr

Lindberger

Kommittén har föreslagit att kommunerna skall ges rätt att utan medgivande av Kungl. Maj:t teckna borgen för lån som upptages av allmännyttigt företag för att finansiera kostnader över de av lånemyndigheterna som underlag för det statliga lånet beräknade. För sådana bostadsrättsföreningar, för vilka gäller en övre lånegräns på 95 procent, föreslås även att motsvarande möjligheter skapas för kommunerna att utan Kungl. Maj:ts prövning gå i borgen för lån avsedda att finansiera uppkomna överkostnader. Till dessa förslag har jag inte kunnat ansluta mig i all synnerhet som kommitténs förslag i övrigt innebär en påtaglig uppjustering av låneunderlaget.

339 Särskilt yttrande och Gustafsson

av herrar

Andersson

En övergång från statlig långivning till ett kreditgarantisystem skulle enligt vår mening erbjuda vissa fördelar. I ett s. k. individuellt kreditgarantisystem är visserligen de vinster som uppstår genom bortfallet av utbetalnings- och förvaltningsrutiner inte särskilt stora. Men bortsett från dessa vinster är det en fördel om den låneverksamhet staten bedriver minskas. Genom att staten uppträder som långivare till ändamål, som irte är statsutgifter i vanlig mening, får begreppet budgetbalansering undan för undan nytt materiellt innehåll. Debatten om finanspolitiken får därigenom föras ulan något fast underlag. Förutsättningen för en övergång till kieditgarantier är att den kan genomföras utan någon försämring av bostadsbyggandets finansieringsvillkor. I nuvarande läge på kapitalmarknaden med slärpt konkurrens om investeringsutrymmet är det tveksamt om denna förutsättning föreligger. Därtill kommer alt kreditgarantier svårligen kan användis om man inför de av utredningen föreslagna paritetslånen. Det är nödvändigt att träffa ett val mellan kreditgarantier och paritetslån. Enligt vår mening talar starka skäl för en låneform, so m utan direkta subventioner nedbiingar hyreskostnaderna under de första åren och utjämnar de hyresklyfto', som stegringen av byggnadskostnad<rna medför mellan olika årgångar bostidshus. Skälen för en övergång till ett sålant system för bostadsfinansieringen lur fått ökad styrka genom att en företagsform, de s. k. allmännyttiga företagei, kan väntas tillämpa kostnadsbestanda hyror, vilket under en fortgående inflation med säkerhet leder till hymklyftor mellan olika årgångar hus. D< större allmännyttiga företagen har

visserligen möjlighet att åstadkomma en viss hyresutjämning mellan olika årgångar inom det egna bostadsbeståndet. De nyproducerade lägenheterna skulle därigenom åsättas en h y r a som inte helt motsvarar byggnadskostnaderna. Enskilda ägare av hyreshus har i allmänhet inte denna möjlighet att låta tidigare uppförda hus bära en viss del av hyreskostnaden i de senast uppförda. Jämförelser mellan hyran i allmännyttiga och privatägda nyuppförda hyreshus blir därigenom missvisande till nackdel för de privatägda husen. Med nuvarande struktur inom 1 bostadsförvaltningen kan hyresparitet mellan hus uppförda under olika år inte uppnås om husen finansieras med konventionella lån. Att finansiera bostadshusen med vanliga indexlån h a r visat sig erbjuda betydande svårigheter. Om byggnadskostnaderna stiger långsammare än det index som tillämpas vid dessa lån blir resultatet en omvänd hyressplittring. Däremot är det ingenting som h i n d r a r att staten utger paritetslån med ett för bostadslångivning särskilt anpassat index och anskaffar medel till denna långivning genom att erbjuda spararna en värdesaker placeringsform med ett annat index. Att det därvid kan uppstå någon vinst eller förlust för statsverket genom att olika index användes för inlåning och utlåning kan inte utgöra något avgörande hinder. Bostadspolitiska kommittén h a r emellertid inte i uppdrag att utreda denna fråga. Våra bedömningar har som framgår av ovanstående resulterat i att vi avstått från att föreslå övergång till kreditgarantier men anslutit oss till förslaget om paritetslån. Särskilt

yttrande

av herr

Lindberger

Det förslag till utformning av den framtida bostadsfinansieringen, som föror-

340 das av bostadspolitiska kommittén, innefattar enligt kommitténs uppfattning inga egentliga subventionsinslag. Riktigare vore enligt min uppfattning att beskriva detta förslag — till vilket jag i huvudsak ansluter mig — som ett system med subventioner för vilka det föreskrives en villkorlig återbetalningsskyldighet. I vilken takt och utsträckning återbetalning kan komma att ske beror enligt de tilltänkta riktlinjerna främst på den framtida byggnadskostnadsstegringen. En markant uppbromsning av byggnadskostnadernas tillväxt skulle sålunda kunna göra det omöjligt att vid oförändrad räntenivå återkräva tidigare uppkomna »subventionsskulder», såvida myndigheterna inte kommer att vara beredda att endera eftersätta kravet på fullkomlig hyresparitet eller att medverka till en höjning av relationen mellan h y r o r och anläggningskostnader för nytillkommande fastigheter. — Här bortses från möjligheten av att de »subventionstyngda» fastigheternas innehavare skulle åläggas att utan kompenserande höjning av hyresinkomsterna prestera full återbetalning av u p p b u r n a subventioner. Ty även om återbetalningen finge ske under en förlängd amorteringsperiod skulle detta innebära en i p r i n c i p omotiverad belastning av fastighetsekonomin för en särskild kategori av bostäder. Det skulle kunna invändas att det ur vissa synpunkter kunde synas naturligt om en inträffad stabilisering av kostnadsutvecklingen också skulle åtföljas av en sänkning av räntenivån. I sådant fall skulle möjligen ett visst utrymme kunna uppkomma för återbetalning av tidigare uppburna subventioner vid oförändrad hyresnivå i de berörda fastigheterna. En förutsättning för att detta utrymme skall kunna utnyttjas vid bibehållen hyresparitet kan emellertid tänkas vara att den antagna räntesänk-

ningen inte medför någon nedjustering av relationen mellan hyror och anläggningskostnader i nytillkommande fastigheter. Även om förutsättningarna i stort sett skulle kunna betraktas som förhållandevis goda för att återbetalning av »subventionsskulderna» skall kunna ske i tilltänkt ordning lär det ha framgått av de här anförda synpunkterna att villkorligheten i detta hänseende ändock måste förefalla betydande. Det får därför betraktas som uteslutet att den speciella form av bostadsfinansiering som enligt kommitténs förslag avses komma att ersätta nuvarande räntesubventioner skulle ur budgetteknisk synpunkt kunna jämställas med vanlig utlåning och finansieras över statens kapitalbudget utan att belasta driftbudgeten med några avskrivningsanslag. Rimligen torde utestående skulder av denna villkorliga karaktär helt böra avskrivas genom anslag på driftbudgeten. Ur finanspolitiska synpunkter torde emellertid den föreslagna finansieringsordningens inverkan på totalbudgeten vara mera betydelsefull än dess effekt på driftbudgeten. Det kan fastslås att den föreslagna omläggningen av nuvar a n d e räntesubventioner till en utlåning med villkorlig återbetalningsskyldighet inte kommer att innebära någon som helst omedelbar minskning av belastningen på totalbudgeten. En sådan kommer däremot att inträda i framtiden i den mån som en återbetalning faktiskt äger rum. Enligt vanligt språkbruk föreligger det en räntesubvention inom bostadsfinansieringen i den mån den effektivt uttagna räntan understiger marknadsräntan — i förekommande fall representerad av statens normallåneränta. Rostadspolitiska kommitténs förslag förutsätter ej heller något avsteg från detta betraktelsesätt i annan bemärkelse än

341 att kommittén vill ta fasta på de sannolika relationerna mellan marknadsränta och faktiskt uttagen ränta under hela finansieringsperioden och inte blott under dess initialskede. Det kan emellertid ifrågasättas huruvida marknadsräntan ur alla synpunkter är den självklara jämförelsenormen för lånevillkoren inom bostadsfinansieringen. Den faktiska nominella marknadsräntan kan i nuvar a n d e läge förmodligen med rätta karakteriseras som en inflationsränta som åtminstone delvis är påverkad av framtida prisstegringsförväntningar. Den reala marknadsräntan torde med andra ord vara väsentligt lägre än den nominella. Den finansieringsordning som föreslås av bostadspolitiska kommittén har bl. a. den innebörden att initialannuiteterna vid bostadsfinansieringen väl förutsattes bli lägre än som svarar mot nuvarande nominella marknadsränta men däremot inte tankes bli lägre än vad som svarar mot ett troligt läge för en i viss mening real marknadsränta. Det är möjligt eller kanske t. o. m. troligt att den underförstådda bedömningen av marknadsräntans reala innebörd skall visa sig riktig vilket torde vara en förutsättning för att den tilltänkta finansieringsordningen skall kunna fungera som avsett. Härav behöver givetvis inte följa att marknadsräntan realt sett också kommer att fungera som en jämviktsränta, vid vilken jämvikt mellan utbud och efterfrågan på lånekapital kan uppnås under samhällsekonomisk balans. Mycket tyder på att jämviktsräntan i denna bemärkelse för närvarande ligger väsentligt högre än dagens reala marknadsränta och det kan vidare förmodas att jämviktsräntans realräntefot i själva verket också är högre än den basränta om 4 % som enligt beslut av 1966 års riksdag tills vidare skall tillämpas inom den statliga bostadsbelåningen.

Detta skulle innebära att jämviktsräntan realt sett nu ligger väsentligt högre än den synes ha gjort på exempelvis 1930-talet. Tänkbara förklaringar härtill kan anföras inte minst från bostadsfinansieringens område. En snabb produktionstillväxt under efterkrigstiden med åtföljande stegring av hushållens realt disponibla inkomster har i förening med en hög inkomstelasticitet hos bostadsefterfrågan gett upphov till en kraftig ökning av efterfrågan på en nyttighet som är förhållandevis mera kapitalkrävande än någon annan komponent av betydelse inom den privata konsumtionen och som i all synnerhet kräver större insatser av lånekapital. Kreditbehovet har accentuerats genom de bostadspolitiska reformerna som gjort det möjligt att lånevägen finansiera även toppinsatser i nya bostäder. En annan följd av dessa reformer har blivit att hyresnivån i nya bostäder sänkts i förhållande till anläggningskostnaderna, vilket är en omständighet som medverkat till att öka den vid given räntenivå effektiva efterfrågan på bostäder. Härutöver h a r hyresnivån i äldre fastigheter i stor utsträckning hållits nere på en väsentligt lägre nivå än i nybyggda hus och detta förhållande har ytterligare bidragit till att driva upp bostadsefterfrågan och i andra hand även efterfrågan på bostadskrediter. Härtill k o m m e r att efterfrågan på krediter numera ä r synnerligen hög också från kommunernas och det privata näringslivets sida. Denna del av kreditefterfrågan beräknas dessutom stiga förhållandevis starkt under den närmaste 5-årsperioden. Med all sannolikhet skulle det krävas: en ytterligare uppjustering av den statliga bostadsbelåningens basränta, innan denna kan anta karaktären av en jämviktsränta som gör det möjligt att samtidigt förverkliga den dubbla jämvikten på såväl bostads- som byggnadsmarkna-

342 derna. Det är enligt min uppfattning eftersträvansvärt att basräntan så snart som möjligt anpassas till jämviktsräntans nivå. Eftersom det av allt att döma saknas politiska förutsättningar för en omedelbar ytterligare uppjustering av basräntan, lär emellertid en sådan anpassning endast kunna ske successivt. Härav följer att efterfrågan på bostadslån ännu en tid kommer att bli större än vad som kan bli möjligt att tillgodose vid samhällsekonomisk balans. Det kommer därför att bli nödvändigt att utöva en restriktiv kontroll antingen av bostadsbyggandet direkt eller av bostadskreditgivningen. Att få tillgång till bostadskrediter enligt den föreslagna finansieringsordningen kommer alltjämt att förbli en eftersökt förmån som kommer att efterfrågas mera än den kan tillgodoses. En hänvisning till den förmenta avvecklingen av subventionsinslagen i bostadsfinansieringen enligt kommitténs förslag kan därför enligt min uppfattning inte innebära någon övertygande motivering för en övergång till mera generösa belåningsregler. I vad mån den nödtvungna begränsningen av investeringsutrymmet skall få inverka på utformningen av belåningsreglerna vid den statliga bostadsfinansieringen eller alternativt ta sig uttryck i än mera restriktiva regleringsåtgärder av annan innebörd är emellertid en avvägningsfråga som torde komma att få prövas även ur andra synpunkter än den bostadspolitiska kommittén haft tillfälle att anlägga. I detta sammanhang må hänvisas till ett uttalande i årets kompletteringsproposition där en samordning antydes av kreditramarna för bostadsbyggandet och de nödvändiga kommunala fondinvesteringarna. Särskilt yttrande av herr Petzäll Herrar Olof görs och Turesson har med instämmande av herr Källenius i en re-

servation bl. a. framhållit att de generella bostadssubventionerna bör avvecklas enligt en på förhand bestämd tidsplan och att ett kollektivt kreditgarantisystem bör ersätta den statliga bostadslångivningen i samband med att balans nås på bostadsmarknaden. De har vidare avvisat det av kommitténs majoritet framlagda förslaget till kapitalkostnadsomfördelning över tiden. Jag delar helt dessa ställningstaganden. Eftersom de i betänkandet behandlade frågorna har genomgripande betydelse för bostadsfinansieringen, kapitalförsörjningen och bostadsmarknaden vill jag emellertid på vissa punkter mera ingående belysa de aktuella frågorna. Den följande framställningen ansluter till huvudkapitlen i betänkandet.

Kreditstödets form

Den statliga långivningen till bostadsbyggandet — med undantag för förbättringslångivningen — bör av följande skäl ersättas med ett kollektivt kreditgarantisystem i samband med att hyreskontrollen slopas och balans nås på bostadsmarknaden. 1) Inom ramen för ett kollektivt kreditgarantisystem av den typ utredningen skisserat kan all långivning till bostadssektorn ske under konkurrens mellan ett flertal enskilda kreditinstitut. Härigenom möjliggörs en mera affärsmässig prövning av bostadslångivningen, vilket ger bättre garantier än hittills för en rationell investeringsutveckling. Vidare kan lånens storlek baseras på fastigheternas avkastningsvärde, dvs. det diskonterade värdet av den förväntade framtida förräntningen av fastigheten. Denna är i sin tur beroende av konsumenternas värdering av husets lägenheter i förhållande till andra bostadsalternativ. F. n. bestäms storleken av de stat-

343 liga lånen till bostadshusen på grundval av en beräknad produktionskostnad. Låneunderlaget har härvid tvingats att mer eller mindre väl följa byggnadskostnadernas stegring, vilket torde bli fallet även i fortsättningen om det av kommittén föreslagna systemet vinner tillämpning. Om långivningen i stället baseras på husets avkastningsvärde — som alltså är beroende av vad konsumenterna är villiga att betala — får man en naturlig press på produktionskostnaderna. Varje byggherre får då ett starkt intresse av att skapa god kvalitet och bostadsmiljö till så låga produktionskostnader som möjligt med hänsyn till objektets kvalitet. Om så icke sker är risken stor att huset inte kan belånas så högt som beräknats. Tillämpningen av ett avkastningsvärde medverkar alltså till att byggherren måste planera mera noga och förutseende samt vid upphandlingen och under byggnadstiden vidta alla mått och steg för att undvika kostnadsstegringar. Eftersom tillämpningen av ett avkastningsvärde inte kan ske med lika entydiga och specificerade regler som vid produktionskostnadsberäkning synes det inte lämpligt att tillämpa avkastningsvärdeprincipen i nuvarande system där staten ensam svarar för topplångivningen. 2) F. n. sker en viss del av kreditförsörjningen via statens budget. Tilllämpningen av ett kollektivt kreditgarantisystem medför att all långivning till bostadssektorn kan dirigeras via kreditmarknaden. Härigenom underlättas den ekonomiska politiken, främst kreditpolitiken. Det blir lättare och smidigare att avväga bostadssektorns kreditförsörjning i förhållande till kreditanspråken från andra sektorer inom samhällsekonomin och att anpassa den totala kreditvolymen med hänsyn till förändringar i konjunkturläget. Vidare

förbättras förutsättningarna för att koordinera den långfristiga finansieringen med kreditgivningen. En stor del av ryckigheten i bostadsfinansieringen kan därmed undanröjas. 3) Genom övergång till ett kollektivt kreditgarantisystem erhålls en inte obetydlig administrativ rationalisering av långivningen. Det blir möjligt att samordna samtliga lån i en fastighet till ett s. k. enhetslån. Vidare kan den övervägande delen av länsbostadsnämndernas och de kommunala förmedlingsorganens granskande och låneförmedlande verksamhet avvecklas. Den återstående delen av länsbostadsnämndernas verksamhet kan återföras till Bostadsstyrelsen. Vid tillämpningen av ett kollektivt kreditgarantisystem u p p h ö r kommunernas möjligheter att i kraft av den statliga långivningen bestämma ordningsföljden mellan de bostadsföretag som skall uppföras. Det saknas emellertid särskilda regler för kommunernas prioritering av berörda låneobjekt, varför en avveckling av detta fördeningsinstrument undanröjer de nuvarande riskerna för subjektiva bedömningar av h u r lånemedlen skall fördelas mellan olika byggherrar. Detta innebär dock ingen olägenhet från kommunens synpunkt eftersom denna alltjämt via planmonopolet och sitt dominerande markinnehav kan bestämma vilka områden som skall bebyggas och tidsföljden dem emellan. Det saknas anledning att hysa särskilda farhågor för att bostadsbyggandets kreditförsörjning vid ett kreditgarantisystem inte skall kunna tillgodoses i den utsträckning statsmakterna önskar. Den totala kapitaltillgången i samhället påverkas inte av övergången till ett kreditgarantisystem. Statsmakterna kan vid ett kollektivt kreditgarantisystem i själva verket tillgodose bostadssektorns ka-

344 pitalbehov bättre än nu. I detta sammanhang bör beaktas att Svenska Sparbanksföreningen i en skrivelse till kommittén den 15 februari 1966 förklarat att småhusen numera kan finansieras helt utan statlig långivning. Riskerna för bristande tillgång på bostadskrediter inom vissa områden — exempelvis i övre Norrland — får heller inte överdrivas. Visserligen sker en omfattande fördjupning av de statliga bostadslånen i vissa län, vilket även gäller objekt belånade av andra kreditgivare än sparbankerna (tabell 6 : 1 5 ) . Att de riksomfattande kreditinstituten i dessa fall inte ger normal belåning torde emellertid i första hand sammanhänga med att Bostadsstyrelsen med hänsyn till sparbankerna utfärdat ett generellt medgivande till fördjupning just i dessa regioner. I betänkandet uttalas att ett kollektivt kreditgarantisystem måste kombineras med en ingående kvotering de olika kreditinstituten emellan — och mellan olika regioner — av ramarna för den statliga kreditgarantin. En styrning av bostadsbyggandet är emellertid inte nödvändig utan skulle tvärtom medföra minskad effektivitet i investeringsfördelningen. Hittills har bottenlångivningen fungerat tillfredsställande utan någon liknande styrning. I en balanserad bostadsmarknad — som en omläggning av bostadspolitiken måste syfta till — blir det dessutom inte längre aktuellt att ransonera kredittillgången med hänsyn till de i bostadslångivningen medverkande kreditinstituten eller efterfrågan inom olika kommuner. Utredningens skrivning på denna punkt synes utgå från fortsatt stark bostadsbrist. Kostnaderna för statsgaranterade lån blir vid ett kollektivt kreditgarantisystem något högre än vid direkt statlig långivning. Detta sammanhänger med

kreditinstitutens kostnader för självrisken. Skillnaden blir emellertid ytterst obetydlig om de i exkursen sid. 135 beräknade räntesatserna för olika självriskalternativ, 6,79—7,02 %, jämförs med statens aktuella upplåningsränta för långfristiga obligationslån, 6,0 %, jämte tillägg för statens administrationskostnader, sannolikt inemot 0,5 %. Differensen blir då 0,3—0,5 % och avser ett belopp om 15 % av låneunderlaget vid en övre lånegräns vid 90 % och en undre vid 75 % av nämnda underlag. Denna kostnadsskillnad torde mer än väl kompenseras genom effektivare användning av investeringsresurserna.

Kreditstödets storlek

Så länge staten ensam svarar för topplångivningen till bostadsbyggandet synes det — som antytts i det föregående — nästan ofrånkomligt att basera statslånets storlek på någon form av produktionskostnadsberäkning. Det har emellertid visat sig praktiskt taget ogörligt att med tillfredsställande exakthet beräkna ett bostadshus skäliga produktionskostnad. Såväl objektens utformning som förutsättningarna för deras genomförande varierar alltför starkt för att generella, rättvisande bedömningsnormer skall kunna upprätthållas. Av administrativa skäl är det därför mest rationellt att utforma låneunderlaget som någon slags grov schablon. Innan balans nåtts på bostadsmarknaden skulle dock användningen av en sådan schablon — uttryckt t. ex. i kronor per m 2 lägenhetsyta med viss justering efter lägenhetsstorlek — medföra s. k. belåningsarkitektur; husen skulle i än högre grad än nu utformas med sikte på största möjliga statslån för objektet snarare än konsumenternas krav på planlösning, utrustningsstandard etc.

345 Det nuvarande systemet för låneunderlagsberäkning med de av kommittén föreslagna modifikationerna bör därför — om den statliga långivningen bibehålls — kunna tillämpas under en övergångstid, varefter låneunderlagets konstruktion ånyo bör övervägas. I en balanserad bostadsmarknad får konsumenternas önskemål avsevärt större betydelse för bostadsproduktionens inriktning än för närvarande. Det förefaller sannolikt att man under sådana omständigheter kan schablonisera låneunderlaget utan allvarligare risker för från konsumentsynpunkt ovidkommande styrning av nyproduktionen. Oavsett om topplånegivningen till bostadssektorn sker inom ramen för ett kreditgarantisystem eller i form av direkta statliga krediter bör lika villkor gälla för alla bostadsföretag. Endast under konkurrens på lika villkor mellan olika kategorier byggherrar kommer med säkerhet de mest ekonomiska och ändamålsenliga projekten att realiseras. Det sagda innebär att den övre lånegränsen för det statliga eller statsgaranterade lånet bör vara enhetlig oavsett byggherre. Den kan förslagsvis utgöra 90 % av låneunderlaget. Frågan om ändring av gällande övre lånegränser har närmare utvecklats i en reservation av herr Turesson. Jag instämmer i de där anförda synpunkterna. Den undre lånegränsen bör kunna höjas från 70 till 75 % av låneunderlaget sedan nu övervägande delen av de enskilda kreditgivarna fått legala möjligheter att ge lån upp till detta högre inteckningsläge. Härigenom kommer statslånets relativa storlek att förbli oförändrad för enskilda byggherr a r även om en höjning av den övre lånegränsen från 85 till 90 % sker för denna byggherrekategori. Regeln om högst 125 m2 ly som villkor för statslån till småhus bör i enlig-

het med kommitténs förslag slopas. Däremot kan det finnas fog för att maximeringen i samband med låneunderlagsbestämningen bibehålls. Den sistnämnda bör emellertid enligt min mening gälla oavsett om huset ägs av den boende, hyrs ut eller upplåts med bostadsrätt. I annat fall kan regeln medverka till en från konsumentsynpunkt ovidkommande snedvridning av äganderättsförhållandena. Detta gäller särskilt med tanke på att den övre lånegränsen för kooperativt ägda småhus är högre än för enskilt ägda. Det finns ingen saklig grund för att större statslån skall kunna erhållas för hus över viss storlek enbart därför att huset inte ägs av den boende. Kreditstödets villkor

De generella subventionerna bör avvecklas enligt en på förhand bestämd tidsplan, i p r i n c i p enligt den metod med »dubbelavtrappning» som skisserats av utredningen. De subventioner som ges till nybyggda hus bör således avtrappas under en i låneavtalet fixerad tidrymd, och varje nytillkommande årgång bör redan vid färdigställandet ges lägre subventioner än hus byggda året innan. Härigenom kan de generella bostadssubventionerna slopas under en förhållandevis kort period. I samband med att detta system genomförs bör en förbättring av det individuella bostadsstödet övervägas. Till skillnad från vad som framgår av utredningens räkneexempel bör man emellertid vid »subventionstrappans» utformning ta hänsyn till att hyresdifferenserna — från konsumenternas synpunkt — rimligen bör vara betydligt större mellan de senast byggda årgångarna bostadslägenheter än mellan äldre lägenheter. Vid en jämförelse av hyresanpassningen mellan moderna lägenheter i en fri marknad kan sedan

346 antas att h y r o r n a i gamla hus så småningom stabiliserar sig vid en viss andel av h y r a n i nybyggda hus. Med utgångspunkt från hyresnivån i nybyggda hus skulle alltså hyresparitetskurvan till en början sjunka förhållandevis kraftigt för att sedan bli allt flackare med hänsyn till husens stigande ålder. Utredningen framhåller att den angivna metoden för bostadssubventionernas avveckling inte står helt i överensstämmelse med direktivens uttalande oni att bostadssektorn alltjämt bör avskärmas från förändringar i det allmänna ränteläget. Behovet härav har emellertid inte närmare analyserats i betänkandet och h a r f. ö. ej heller diskuterats av de offentliga bostadsutredningarna sedan mitten av 1940-talet. Särskilt i en fri hyresmarknad föreligger knappast behov av en sådan ränteavskärmning. I en fri hyresmarknad torde fluktuationerna i den långa räntan bli jämförelsevis begränsade. Samtidigt torde kortsiktiga ränteförändringar endast i obetydlig omfattning påverka hyresnivån. För att tillgodose bostadssektorns speciella förhållanden bör man dessutom kunna föra en smidigare räntepolitik än hittills. Sålunda bör eftersträvas en mera marknadsanpassad räntesättning med mindre variationer i de långa räntorna och kraftigare svängningar i de korta. En fri räntebildning bör alltså inte medföra några socialt otillfredsställande förändringar av hyresnivån. De av utredningen skisserade vägarna för omfördelning av bostadshusens kapitalkostnader över tiden kan inte godtas av följande skäl. 1) En omläggning av bostadspolitiken måste syfta till en fri hyresmarknad. I en sådan har kostnaderna i fastighetsförvaltningen huvudsakligen betydelse för hyresnivåns läge — som be-

stäms av kapitalkostnaderna i nyproduktionen — men endast obetydlig inverkan på hyresrelationerna olika fastigheter emellan och sålunda knappast heller för hyrespariteten. Ett undantag utgör dock de s. k. självkostnadsföretagen, om dessa även i en fri marknad önskar bibehålla självkostnadsprincipen. Kapitalkostnadsomfördelningens syfte från paritetssynpunkt begränsas därför till att via fortlöpande kostnadsbetingade hyresstegringar skall åstadkommas marknadsanpassad hyressättning i självkostnadsföretagen utan att dessa bringas frångå självkostnadsprincipen. Självkostnadsbegreppets innebörd vid bostadsförvaltning h a r ingenstädes definierats i officiella handlingar. Det ger alltså utrymme för en skiftande fastighetsförvaltningspolitik. Redan därför är det tveksamt om man — för att tillgodose självkostnadsföretagen — bör genomföra en radikal omläggning av bostädernas kapitalkostnadsvillkor utan en ingående undersökning av vad självkostnadsprincipen kan anses innebära och vilka möjligheter som i övrigt står till buds för att inom ramen för denna anpassa de berörda företagens hyressättning till en friare marknad. En vida bättre väg att inom ramen av en självkostnadsprincip anpassa berörda företags hyror i äldre hus till en marknadsmässig nivå är en tidigareläggning av amorteringen på primärlån. Inom de allmännyttiga företagen synes man i regel arbeta efter en kalkyl innebärande att amorteringen på primärlån inte skall påbörjas förrän i vart fall det statliga lånet amorterats dvs. efter 30 å 40 år. Från fastighetsekonomisk synpunkt är det dock motiverat att amorteringen av primärlånen påbörjas långt tidigare. Detta gäller självfallet inte enbart för självkostnadsföretag utan även för bostadsbeståndet i övrigt. Härigenom erhålles visserligen

347 under i övrigt oförändrade omständigheter lägre kapitalkostnader än eljest i slutet av fastighetens livstid. Detta är emellertid rimligt, eftersom man inte kan förutse i vilken utsträckning den snabba samhällsomvandlingen framtvingar en relativt sett sjunkande h y r a på äldre fastigheter. Den tekniska och ekonomiska utvecklingen medför att fastigheterna troligen blir omoderna betydligt snabbare än hittills och en stor del av de nu byggda husen är av konstruktionsskäl svåra att bygga om. Den åsyftade anpassningen av självkostnadsföretagens kostnader till marknadsmässig hyresnivå genom tidigareläggning av amorteringen på bottenlån kan, om så behövs, i många fall kompletteras genom en viss hyresutjämning inom de berörda självkostnadsföretagens egna fastighetsbestånd. 2) Den av kommitténs majoritet skisserade kapitalkostnadsomfördelningen över tiden medför att de generella subventionerna kan avvecklas utan mera betydande höjning av kapitalkostnaderna vid nyproduktionen. Samtidigt som bostadslånen ges i p r i n c i p marknadsmässiga räntevillkor genomförs en avsevärd förbättring av amorterings- eller avbetalningsvillkoren. Därvid binds kapitalkostnaderna i nyproduktionen på inte obetydligt lägre nivå än den som skulle etableras om i stället subventionerna avvecklades vid i övrigt oförändrat lånesystem. Kommitténs majoritet har visserligen inte tagit definitiv ställning till kapitalkostnadsnivån men skrivningen synes utgå från den av riksdagen 1966 beslutade basräntan 4 %. Den därav följande utgångsannuiteten skulle på de flesta håll medföra en väsentligt lägre hyra i nyproduktionen än den marknadsmässigt betingade. Följden härav blir en fortlöpande press uppåt av byggnadskostnaderna till ett läge som motsvarar den

marknadsmässiga hyresnivån. Från bostadskonsumenternas synpunkt medför sålunda omläggningen av avbetalningsvillkoren i längden inte ens någon förbättring av hyresläget i nyproduktionen jämfört med en avveckling av subventionerna på sådant sätt att bostadens självkostnad minus subventionerna motsvarar marknadshyran. Den tillfälliga hyressänkningen i nyproduktionen absorberas snart av olika led i produktionsprocessen. 3) En kapitalkostnadsomfördelning enligt utredningens metodik skulle medföra ett oförändrat, högt tryck på kapitalmarknaden. Detta får anses ytterst olyckligt inte minst mot bakgrunden av den utveckling som skisserats av 1965 års långtidsutredning. Systemet skulle med all sannolikhet medföra minskat intresse för enskild kapitalplacering i bostadsfastigheter, vilket närmare berörs nedan. Oavsett detta kräver omläggningen av kapitalkostnadsvillkoren en relativ ökning av bostadskrediterna under en övergångstid. Den åsyftade omläggningen av knpitalkostnadsvillkoren — innebärande att amorteringen på statslånet uppskjuts och räntorna under längre tid helt eller delvis läggs till kapitalet samt, i ogynnsamma fall, även ett direkt statligt nytillskott av kapital — medför att fastighetens totala skuldbörda stiger de första 10 å 20 åren av husets livstid. Stegringens storlek och periodisering är självfallet beroende av vilket omfördelningssystem som tillämpas och vilka räntevillkor som uppställs. Belysande är emellertid tabell 7 : 1 , som avser illustrera systemet »kapitaliserade räntebidrag». Enligt denna skulle en fastighets totala skuld efter 17 år ha stigit med maximalt 10 å 20 % — beroende på företagsform — av den ursprungliga skulden, om jämväl den u p p lupna räntan på skuldökningen inräk-

348 nas. Ännu 23 år efter färdigställandet belastas fastigheten med högre skuldbelopp än det ursprungliga. Den härav följande ökade belastningen på kapitalmarknaden kompenseras visserligen av att räntesubventionerna avvecklas; detta givetvis under förutsättning att motsvarande belopp genom statsbudgettransaktioner tillförs kapitalmarknaden. Jämfört med nuvarande lånesystem i kombination med en avveckling av subventionerna leder den föreslagna kapitalkostnadsomfördelningen emellertid till ett avsevärt ökat tryck på kapitalmarknaden. Detta gäller i än högre grad om — som jag föreslagit i det föregående — även amortering av bottenlån genomförs. 4) En kapitalkostnadsomfördelning på sätt utredningen angivit kan beräknas få en rad ogynnsamma konsekvenser för bostadsmarknadens utveckling. Från fastighetsekonomisk synpunkt kan den ifrågasatta omfördelningen anses rimlig endast under förutsättning att fastighetens framtida avkastning med stor sannolikhet kan väntas stiga i takt med de till följd av finansieringsvillkoren stigande kapitalkostnaderna. Det är emellertid inte möjligt att göra bestämda förutsägelser beträffande bostadsefterfrågans omfattning och inriktning med hänsyn exempelvis till lägenhetsstorlekar, utrustningsstandard, bostadsmiljö och belägenhet under säg en fyrtioårsperiod. Under sådana omständigheter innebär den åsyftade omläggningen av kapitalkostnadskalkylen ett icke acceptabelt riskmoment för fastighetsägare, som inte kan fördela riskerna över ett stort, differentierat bostadsbestånd. Detta gäller även om kapitalkostnaderna årligen omprövas medelst ett paritetstal. Ett sådant kan nämligen fastställas och tillämpas endast schablonmässigt med utgångspunkt från kostnadsutveck-

lingen i nyproduktionen. Hänsyn kan sålunda ej tas vare sig till den enskilda fastighetens ekonomiska situation eller till bostadsefterfrågans inriktning med tanke på lägenheternas typ, belägenhet etc. Som framgår av betänkandet kommer vidare avkastningen på fastighetsägarens egen kapitalinsats att kalkyleras enligt samma regler som gäller för det statliga lånet. Förräntningen på den egna kapitalinsatsen blir alltså bestämd och fördelad över tiden analogt med vad som skall gälla för det statliga lånet. Det är osannolikt att enskilda önskar placera kapital i hyreshus på sådana villkor, innebärande att förräntningen uppskjuts över tjugo år framåt i tiden. Inte sällan finansierar f. ö. enskilda byggherrar den egna insatsen med kortfristiga lån på den allmänna kreditmarknaden. I det nya systemet blir ett sådant förfarande uppenbarligen omöjligt, då fastigheten under en lång följd av år ej kommer att ge någon avkastning som kan användas för förräntning och amortering av den lånefinansierade egna insatsen. Mot denna bakgrund finns det anledning befara att intresset för privat kapitalplacering i statsbelånade hyreshus kommer att starkt sjunka. Därmed försämras bostadssektorns kapitalförsörjning, samtidigt som konkurrensen i utbudet på bostadsmarknaden ytterligare försvagas. Vid en kapitalkostnadsomfördelning i samband med övergång till fri hyresmarknad kommer bostadsrättslägenheternas konkurrensläge i förhållande till hyreslägenheterna att avsevärt försämras. Bostadsrättslägenheter och hyreslägenheter är numera likvärdiga från besittningsskyddssynpunkt. I en balanserad bostadsmarknad med fri hyressättning kan därför bostadsrättslägenheterna, generellt sett, konkurrera med

349 hyreslägenheterna endast om de medför relativt sett gynnsammare bostadskostnadsutveckling, och om bostadsrättshavarens kontantinsats kan betraktas som en värdesaker kapitalplacering. Omfördelas kapitalkostnaderna kommer dessa att kontinuerligt stiga under lång tid och bostadskostnaderna kommer därmed att stiga ungefär på samma sätt som i hyreslägenheterna. Under 15 å 20 år stiger dessutom den kapitalskuld som belastar fastigheten. »Tillskottslånet» torde i regel efter knappt ett decennium nå sådan storlek att det överstiger bostadsrättshavarens kontantinsats. Härigenom kommer denna i farozonen vid en eventuell överlåtelse av bostadsrätten. Endast om den presumtive köparen anser att bostadsrättens värde stigit i samma takt som skuldökningen blir han nämligen villig att betala hela den ursprungliga kontantinsatsen. Blott i de fall bostadsrätten överlåts först sedan statslånet är slutamorterat kan bostadsrättshavaren med rimlig säkerhet räkna med att återfå hela den ursprungliga kontantinsatsen. F. n. erhåller en bostadsrättshavare vid överlåtelse av bostadsrätten ett belopp motsvarande kontantinsatsen plus den årliga amorteringen; om bostadsrättskontrollagen och de rikskooperativa företagens överlåtelsekontroll slopas skulle han erhålla lägenhetens marknadsvärde i dess helhet och på så sätt i allmänhet åtnjuta en värdesaker placering. En kapitalkostnadsomfördelning undanröjer alltså i stort sett möjligheterna till relativt sjunkande boendekostnader och försätter vidare bostadsrättshavaren i en betydande risksituation med avseende på det egna kapitalets vidmakthållande och förkovring. Som följd härav kommer sannolikt intresset för bostadsrättsinnehav att avsevärt minska. Detta skulle uppenbarligen få

menliga inverkningar på bostadssektorns kapitalförsörjning. En sådan utveckling är desto mera beklaglig med tanke på att bostadsrätten är en lämplig och tilltalande form för placering av m i n d r e sparkapital och ofta dessutom medger fördelaktig fastighetsförvaltning. Kapitalkostnadsomfördelningens inverkan för efterfrågan på egna hem är svår att bedöma. Å ena sidan elimineras möjligheten att vid beskattningen dra av gäldräntorna för fastigheten så länge den totala skulden stiger — under denna tid erläggs ej ränta. Vidare ökas riskerna för kapitalplacering i egna hem under de första ca tjugu åren av samma skäl som nyss anförts i fråga om bostadsrätterna. Å andra sidan kan de förbättrade avbetalningsvillkoren verka attraktiva på personer som räknar med successivt stigande realinkomst och minskad försörjningsbörda. 5) Genom den förutsatta omläggningen av kapitalkostnadsvillkoren binds bostadslångivningen till det nya systemet under överskådlig tid. En återgång till nominallån i nyproduktionen — vare sig det sker i statlig eller enskild regi — blir knappast tänkbar utan återinförande av generella subventioner. Det blir inte heller möjligt att övergå till ett kollektivt kreditgarantisystem, eftersom det kan förutsättas att enskilda kreditinstitut inte kan bevilja lån med de ränte- och amorteringsvillkor det här är fråga om. Man kan inte räkna med att de enskilda kreditinstituten skulle vilja engagera sig i självrisker för lån som överstiger 100 % av produktionskostnaden. Dessutom förefaller det m i n d r e sannolikt att den åsyftade typen av lån med hänsyn till amorteringsvillkoren kan finansieras över den privata kreditmarknaden. 6) Det bör vidare observeras att sedan det nya lånesystemet genomförts

350 torde produktion av icke statligt belånade hyreshus inte bli möjlig annat än i undantagsfall. Hus med nominallån skulle i initialskedet belastas med väsentligt högre kapitalkostnader än fastigheter med paritetslån. I en balanserad hyresmarknad torde det finnas ringa förutsättningar att erhålla erforderlig täckning för dessa, då hyresnivån i stort bestäms av kapitalkostnaderna i nybyggda, statsbelånade hus. Ägarna till icke statsbelånade fastigheter skulle därför tvingas till ett årligt kapitaltillskott i dessa hus under de första tio a femton åren av deras livstid. Endast i få fall torde likviditetsmässiga förutsättningar för detta föreligga. Härtill kommer att det sålunda tillskjutna kapitalet till följd av beskattningen inte kan återvinnas i dess helhet sedan kapitalkostnaderna sjunkit under kapitalkostnadsnivån i paritetsbelånade hus. Vid en marginalskatt om 50 % för fastighetsägaren skulle denne således så småningom tvingas att skatta bort nära nog hälften av det initiala kapitaltillskottet — rätten till förlustutjämning kan endast utnyttjas i ringa utsträckning. 7) De av utredningen skisserade metoderna för kapitalkostnadsomfördelning baseras på en hittills i n t e gängse uppfattning om de framtida riskerna vid fastighetsförvaltning och kapitalplacering. Den förutskickade nya kapitalkostnadskalkylen medger inte — till skillnad från den nuvarande — någon egentlig avskrivning för statligt belånade fastigheter under de första drygt tjugu åren. Med tanke på de snabba samhällsförändringarna är detta uppenbarligen inte rimligt. Vidare kommer den kapitalskuld som belastar fastigheten — som nämnts — att stiga med 10 a 20 % över den ursprungliga och alltså utöver husets byggnadskostnad. Säkerheten för detta »tillskottslån» blir härvid självfallet helt oacceptabel.

Uppenbart är vidare att belåning av bostadsfastigheter, i första hand egna hem, enligt det nya systemet måste ske med större restriktivitet än hittills i icke expanderande regioner. Här är riskerna särskilt stora för att skuldökningen inte skall motsvaras av lika snabbt stigande fastighetsvärden. Om inte belåningen sker mycket restriktivt, speciellt på landsbygden, framtvingas i sinom tid allt mer omfattande statsinlösen av egna hem i rörlighetsfrämjande syfte. 8) Det kan slutligen konstateras att lägre byggnadskostnadsstegring och lägre långsiktigt ränteläge än som förutsetts i den ursprungliga kalkylen — båda i och för sig önskvärda förhållanden — leder till längre amorteringstid för statslånet än den avsedda, vilket är betänkligt såväl från fastighetsförvaltningssynpunkt som med hänsyn till kapitalbildningen inom bostadssektorn. Det sagda gäller dock endast såvitt man inte önskar höja kapitalkostnadsuttaget i nyproduktionen när kostnaderna för denna av andra skäl inte stiger lika mycket som beräknats. Utöver det ovan sagda — som alltså gäller samtliga i utredningen angivna tre alternativ för kapitalkostnadsomfördelning — kan i anknytning till majoritetens förord för den omfördelningsmetod som innebär »bestämning av kapitalkostnadernas förändring över tiden med hjälp av ett kostnadsparitetstal» anföras följande. Som framgår av betänkandet kan ett kostnadsparitetstal inte fastställas på objektiva grunder. Kommitténs majoritet föreslår därför att det utarbetas årligen på grundval av förhandlingar mellan Bostadsstyrelsen och bostadsmarknadens övriga parter. Kapitalkostnadernas utveckling blir därigenom beroende av faktorer, som fastighetsäga-

351 ren inte kunnat förutse, samtidigt som fastighetsförvaltningen till följd av det under många år stigande lånebeloppet blir mera riskfylld än tidigare. Paritetstalets förändringar blir vidare avhängigt av byggnadskostnadernas utveckling och rationaliseringen inom byggnadsindustrin, faktorer som hittills inte med större säkerhet kunnat bestämmas. I det nya systemet bestäms de årliga kapitalkostnaderna för äldre statsbelånade hus sålunda i viss mån skönsmässigt samtidigt som man inte h a r möjlighet att ta hänsyn till de i varje enskilt fall möjliga hyresintäkterna. Om kapitalkostnadsvillkoren läggs om på det sätt kommittén förordar bör kapitalkostnadskalkylen utformas så att tillräckligt utrymme för reparationer medges. Det innebär att kalkylen måste inrymma dels ett belopp för reparationsändamål motsvarande ca 1,4 % av byggnadskostnaderna — mot f. n. 0,6 % före skatt — dels ett »överskott på kapitalkostnadsandelen» av minst samma storlek som för närvarande. Den sistnämnda posten är endast att betrakta som intäkt avsedd för förräntning och avskrivning på fastighetsägarens eget kapital och underkastas för övrigt beskattning. Sammanfattning

Sammanfattningsvis anser jag att ett kollektivt kreditgarantisystem

bör genomföras i anslutning till att hyreskontrollen avvecklas och balans nås på bostadsmarknaden, att de generella bostadssubventionerna bör avvecklas enligt en på förhand bestämd tidsplan och att en förbättring av de individuella bostadsbidragen samtidigt bör prövas, att de av utredningen skisserade vägarna för omfördelning av bostadshusens kapitalkostnader över tiden inte är acceptabla främst av fastighetsekonomiska skäl samt med hänsyn till kapitalförsörjningen, byggnadskostnadernas utveckling och konkurrensen i byggherre- och förvaltningsleden, samt att tidigareläggning av amortering på bottenlån bör införas i samband med hyreskontrollens avveckling. Om en omfördelning av kapitalkostnaderna över tiden likväl kommer till stånd är det enligt min mening nödvändigt att man undviker ett system som kräver årlig omprövning av kapitalkostnaderna med ett paritetstal, att utgångsannuiteten sättes så högt som möjligt och att fällningen av kapitalkostnadskurvan görs mycket flack, samt att den för systemet grundläggande kapitalkostnadskalkylen utformas på sådant sätt att erforderligt utrymme erhålls dels för reparationsändamål, dels för avskrivning och tillfredsställande förräntning av fastighetsägares eget kapital.

BILAGOR

2 3 - 614609

355 BILAGA 1

Om indexlån som bostadslån och därmed sammanhängande frågor Av Guy Arvidsson Inledning Huvudsyftet med denna promemoria är a t t granska alternativa bostadskreditsystem med hänsyn till deras förmåga a t t tillgodose särskilt de önskemål som kommer till u t t r y c k i följande avsnitt ur direktiven till bostadspolitiska kommittén»Kommittén bör i första hand undersöka om man kan konstruera ett sådant system för bostadskrediterna, som i sig innebär såväl att räntefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna som att variationer i produktionskostnaderna inte tillätes ge upphov till sådana ojämnheter i hyresnivån som saknar motsvarighet i skillnader beträffande lägenheternas bostadsvärde. Troligen förutsätter detta att villkoren beträffande ränta och amortering på stadslånen bestämmes efter väsentligt andra principer än för närvarande. Bl. a. kan det komma i fråga att göra amorteringsreglerna variabla efter ränteändringar på marknaden, utan att takten i kapitalåterbetalningarna över en längre period förändras väsentligt. Utgångspunkten bör inte vara att bostadshyrorna skall hållas vid oförändrade nominella belopp, om priserna i allmänhet undergår förändringar. Snarare synes en succesiv anpassning till ändringar i det allmänna prisläget eftersträvansvärt, åtminstone till den del sådana prisändringar påverkar kostnader för nyproduktionen av bostäder. Detta kan tala för att hyrorna i början av husens livstid bör sättas lägre än vad som brukar tillämpas för närvarande samt förutsättningar skapas för en fortlöpande ökning av de nominella hyresintäkterna. Det kan vara skäl att inledningsvis något diskutera hur de här angivna målen — (1) immunitet mot räntefluktuationer, (2) a t t likvärda bostäder ges

samma hyra och (3) a t t hyrorna anpassas efter ändringar i det allmänna prisläget — förhåller sig till varandra. Det bör då helst vara klart vad dessa mål innebär. Målen (2) och (3) torde därvidlag icke erbjuda några särskilda problem, men väl målet (1). D e t t a kan beskrivas som ett önskemål om stabilitet i bostadslåneräntan. Frågan är då — om vi utgår från ett system med penninglån (som det nuvarande) — huruvida det är stabilitet i den nominella räntan eller stabilitet i den (på visst sätt definierade) reala ränt a n som avses. Under vissa förenklande förutsättningar ges ett entydigt svar på den frågan, till förmån för den reala räntan, redan genom kravet på samtidigt uppfyllande i maximal grad av samtliga nyss nämnda mål. Det innebär, för a t t u t t r y c k a saken på ett a n n a t sätt, a t t uppfyllelse av målen (2) och (3) förutsätter a t t den reala (men i allmänhet icke den nominella) bostadslåner ä n t a n hålles stabil. Antag sålunda, a t t (a) alla priser utvecklas likformigt och (b) förändringar i den nominella penninglåneräntan blott reflekterar förändringar i den allmänna prisnivåns förändringstakt. I detta fall skulle, vid vilken som helst prisnivåutveckling, bostadsbelåning med vilka som helst indexlån (dvs. lån k n u t n a till vilken som helst prisindex) med (1) bevarande av konstans i indexlåneräntan

356 leda till (2) a t t likvärda bostäder ständigt belastades med samma såväl kapital- som driftkostnader och (3) att, vid kostnadsbestämd hyresbildning, hyrorna utvecklades parallellt med övriga priser. Som illustrerande exempel kan väljas ett fall, där räntan på penninglån i utgångsläget är 5 procent. Så länge inflationstakten är konstant, säg a t t den är 3 procent, förblir också denna ränta kons t a n t liksom den reala penninglåneränt a n , som då är 5—3 = 2 procent. Om nu bostäderna är finansierade med indexlån med en ränta, som ständigt hålles konstant och lika med den reala r ä n t a n på penninglån, kommer för alla årgångar av hus kapitalkostnaderna, räknade i kronor, a t t varje år höjas med 3 procent (i jämförelse med vad de skulle ha varit vid prisnivåkonstans), dvs. med lika mycket som produktionskostnaderna för varje slag av lägenhet. Och detta innebär, vid kostnadsbestämd hyresbildning, a t t hyrespariteten bevaras (förutsatt a t t hyreskalkylen är sådan, a t t hyrespariteten är säkrad vid prisnivåkonstans), samtidigt som hyrorna stiger i t a k t med den allmänna prisnivån. Om nu inflationstakten ändras, så leder detta — under det ovan angivna antagandet (b) — icke till någonting annat än a t t även penninglåneräntan ändras, i samma riktning och i samma omfattning. Den reala räntan på penninglån förblir oförändrad, vilket i sin t u r innebär a t t indexlåneräntan kan hållas lika med realräntan på penninglån och samtidigt konstant. Och detta senare är en förutsättning för a t t de båda önskemålen om bevarad hyresparitet respektive parallellitet mellan hyres- och övrig prisutveckling samtidigt skall bli helt uppfyllda. Det kan kanske förefalla som om det nu diskuterade fallet vore speciellt tillrättalagt för indexlån. I själva verket

är det emellertid så, a t t indexlån visserligen fungerar perfekt m. h. t. de u p p ställda kriterierna i detta fall, men det gör också penninglån, förutsatt a t t man på lämpligt sätt tidslokaliserar lånens amortering. H u r detta i detalj skall ordnas — så a t t penninglån sålunda fås a t t så långt möjligt fungera som om de vore indexlån — skall mera ingående diskuteras längre fram. H ä r må endast framhållas, som ett principiellt intressant och praktiskt viktigt resultat av den diskussionen, a t t avgörande för ett sådant system funktionsduglighet mindre än graden av förutseende beträffande den framtida pris- och ränteutvecklingen hos dem, som har a t t sköta systemet, är graden av konstans i penninglånens reala ränta. Erfarenheten, exempelvis av Sverige under efterkrigstiden, ger emellertid vid handen a t t realräntan på penninglån kan fluktuera r ä t t kraftigt. Därmed aktualiseras en målkonflikt, som dock, så länge man håller sig enbart till de mål som hittills berörts, kan lösas i önskad grad med indexlån men normalt icke lika bra med penninglån. I sin enklaste form innebär denna lösning a t t staten ger hela bostadslånet i form av indexlån, vilkas räntesats helt enkelt hålles precis så stabil som man anser önskvärt. Önskemålet om stabilitet i bostadslåneräntan kan emellertid inte gärna, även om det hänföres till den reala ränt a n , tolkas så a t t räntan skall till varje pris hållas konstant. Tämligen oavsett hur i detalj man vill ha förbindelsen beskaffad mellan bostadskreditmarknaden och kreditmarknaden i övrigt, och oavsett vilken utbredning av indexlån man har att räkna med inom olika delar av kreditmarknaden, måste man rimligtvis ha a t t utgå från a t t ändringar i bostadslåneräntan kan komma a t t påkallas. Detta har till konsekvens a t t icke heller det inledningsvis angivna målet

357 (3), rörande överensstämmelse mellan hyres- och övrig prisutveckling, får bet r a k t a s som ett absolut mål; ränteändringar leder ju till a t t relationen mellan hyrorna och (i varje fall vissa) andra priser ändras — vid kostnadsbestämd hyresbildning omedelbart och vid marknadsbestämd hyresbildning åtminstone på längre sikt. Vad hittills sagts gäller i första hand — med den reservation som ligger i det omedelbart föregående — under förutsättning om likformighet i prisutvecklingen. När denna förutsättning uppges, aktualiseras en synpunkt som framförts vid inledande diskussioner inom bostadspolitiska kommittén i anslutning till värdesäkringskommitténs betänkande (S. O. U. 1964: 1,2), nämligen a t t de varianter av indexlån, som särskilt namnes i detta betänkande — det är lån k n u t n a till konsumentprisindex respektive byggnadskostnadsindex — icke är helt perfekta för den uppgift, som enligt värdesäkringskommittén indexlån är särskilt ägnade a t t lösa, nämligen a t t underlätta bevarandet av hyresparitet. Visserligen finns skäl a t t räkna med en förhållandevis god samvariation mellan å ena sidan den index, som är den bästa möjliga ur paritetssynpunkt (låt oss kalla denna: »paritetsindex») och å andra sidan såväl de indexserier, som nu förekommer under namnet byggnadskostnadsindex, 1 som levnadskostnadsindex — och a t t därför båda de i värdesäkringskommitténs betänkande särskilt n ä m n d a lånetyperna i varje fall är bättre än penninglån som paritetsbevarare — men varför, kan man fråga, icke taga steget fullt u t och konstruera lån, där index valts uteslutande enligt kriteriet a t t ge så god kostnadsparitet som möjligt mellan bostäder av olika ålder (»paritetsindexlån»)? Detta är en av de huvudfrågor, som skall diskuteras i det följande.

»Paritetsindexlån» Under förenklande förutsättningar För a t t slippa få med alla komplikationer från början kan det vara lämpligt a t t starta från vissa förenklade förutsättningar: Låt oss anknyta diskussionen till en, tills vidare icke närmare definierad bostadsenhet av given standard. Denna enhet kan tänkas framställd på olika sätt (med olika byggmetoder och olika material). Det faktiskt valda sättet får förutsättas vara beroende av bl. a. faktorprisrelationer och räntenivå; exempelvis kan en (tillräckligt kraftig) räntesänkning tänkas framkalla en övergång till mera kapitalkrävande konstruktioner och utrustning som minskar underhålls- och andra driftkostnader. Vi behöver emellertid här icke gå närmare in på frågan hur valet av faktorkombination i byggandet göres vid varje tillfälle. Det räcker med a t t förutsätta, a t t det vid varje tillfälle (t) finns en av vederbörande organ, låt oss säga bostadsstyrelsen (BS), accepterad kombination, säg |x*, xt, . . . , x* j ; låt oss vidare precisera t så, a t t därmed avses den tidpunkt, då ifrågavarande byggnad är just färdigställd. Motsvarande faktorpriser är {pj, p\, . . . , pt\ .2 Den totala, av BS accepterade byggnadskostnaden för en bostadsenhet, färdigställd i tidpunkten /, n är sålunda S ptl xt = BK > • ' Vi antar, a t t hela J3* täckes genom ett enda lån, som ges av staten. D e t t a lån är knutet till en index, P, vars konstruktion strax skall beskrivas. Bäntesatsen är rörlig på ett för hela beståndet likfor1 2

Se appendix. p* är sålunda icke priset på den z':te faktorn i tidpunkten /, utan det (eventuellt genomsnittliga) pris, som drabbat den byggnad, som färdigställts i tidpunkten t.

358 migt sätt, så a t t vid varje tillfälle, t, samma räntesats, Tt, gäller för alla indexlånefinansierade hus. Antag vidare att fast annuitet tillämpas; beteckna kapitalkostnaden i utgångsläget med A^JB4; denna kostnad är konstant från år till år, så länge r är oförändrad och P = 1 (och amorteringstiden T är den från början fixerade, vilket genomgående förutsattes). Den helt allmänna idén med P är, a t t de totala kostnaderna per tidsenhet, säg år, för förut byggda bostäder skall via P bringas till överensstämmelse med motsvarande kostnader för nybyggda bostäder. För den nybyggda bostaden är kapitalkostnaden given i och med a t t r ä n t a n , som ju entydigt bestämmer k* (när T är given), är fixerad. Denna justering av kapitalkostnaderna för äldre hus kan icke gärna göras alltför ofta. Vi utgår här ifrån a t t den göres en gång per år. Den formelmässiga konstruktionen av P är beroende av olika, hittills icke berörda förutsättningar. Låt oss här gå fram etappvis: A. Med bortseende från driftkostnaderna. — Så länge diskussionen gäller en bostadsenhet av given standard, kan det kanske förefalla givet, att man kan bortse från driftkostnaderna vid konstruktionen av P — - d å med motiveringen: »förändringar i driftkostnaderna drabbar alla enheter lika, oavsett åldern» — men som strax skall diskuteras (under B) är detta en sanning med modifikation. Aa. Räntesatsen (rf) hålles konstant. — Därmed är k* konstant, säg = k. Om vi med P f - t~u betecknar den storhet, med vilken den ursprungliga kapitalkostnaden för en enhet, som är u år gammal, skall multipliceras för a t t nå likhet med kapitalkostnaden för en nybyggd enhet, gäller:

(1) k ( S p\ «p = k ( S p\~u *[-¥) P f ' ' " " t =1

i= l

årlig kapitalkostnad i tidpunkten t för nybyggd bostadsenhet.

årlig kapitalkostnad i tidpunkten t för bostadsenhet i hus, som är u år gammalt,

Ur (1) fås

(V) P

t, t—u

2 P,i x<i

i=l

Det kan ibland vara praktiskt, a t t dela upp Pl< t~u i dess komponenter av årliga förändringar (Å) enligt •pt— u+l,t— u •nt—u+2,t—u

yt, t—U

jtt—u+l,t—u

= Åst—u + l,t—u

Ac

it—u-\-2,t-u

t-l,t-u Å t—u+U t—u yt-1, t-u m i U t—u Å t,t—u

Om villkoret (1) satisfierats alla föregående år, så länge systemet funnits till, gäller uppenbarligen Å t, t—u - A t, t—to (med godtyckliga t, u och w), dvs. kapitalkostnaderna skrives vid varje tillfälle upp (eller ner) med samma procentsats i alla årgångar av äldre hus. 1 Så länge räntesatsen (r1) och därmed f A- är konstant, skall även den kvarstående skulden (dvs. bostadslånets oamorterade belopp) i kronor r ä k n a t skrivas upp (eller ner) med Å vid varje justeringstillfälle. Därmed åstadkommes a t t — om vi förutsätter a t t varje års kapitalkostnad j ä m t täckes av hyrans kapitalkostnadsdel för samma år — det kapitaliserade värdet av hyrans kapitalkostnadsdel under hela tiden fram till 1

För att ta ett exempel: Antag att alla p{ stigit med 5 % under året mellan (t—1) och * samt att x\ = x^ - 1 = . . . = x° (för alla i). I s å f a l l ä r i i ' t - 1 = l f ^ - 2 = . . . = A < ' 0 = l,05.

359 den tidpunkt, då lånet skall vara slutamorterat, är vid varje tillfälle precis lika stort som den kvarstående skuldens belopp. Detta innebär vidare, a t t hela lånet kommer a t t vara slutamorterat vid den från början avsedda tidpunkten, dvs. efter T år. 1 Ab. Räntesatsen (/•*) varierar. — I detta fall gäller icke längre, a t t den kvarstående skulden skall följa P — om nämligen (1) vi håller fast vid definitionen av P som kvoten mellan aktuell och ursprunglig kapitalkostnad, och (2) vi vill a t t den kvarstående skulden skall vid varje tillfälle så nära som möjligt överensstämma med det efter rådande räntefot kapitaliserade värdet av hyrans kapitalkostnadsdel. Detta kan belysas med ett enkelt exempel: Antag a t t räntan höjes från 0 till 2 procent och a t t T är 50 år. Då höjes k för ett nybyggt hus från 2 till c:a 3,2 procent. För ett hus, som färdigställts och fått sin belåning ordnad strax före räntehöjningen, skulle man visserligen k u n n a t ä n k a sig a t t behålla den ursprungliga kapitalkostnadskvoten (k = 2 procent) genom att skriva upp lånet med 3,2/2 = 1,6, dvs. genom a t t låta lånebeloppet följa P. Emellertid skulle då icke längre överensstämmelse föreligga mellan lånebelopp och det efter den nya räntan kapitaliserade värdet av hyrans kapitalkostnadsdel, eftersom detta värde uppenbarligen är lika med lånets ursprungliga belopp. Man bör alltså — om man vill säkra denna överensstämmelse — låta det ursprungliga beloppet kvarstå oförändrat och i stället ändra k (från 2 till 3,2 procent i det givna exemplet). Men, kan man invända, vad spelar det för roll hur man gör här, när nu kapitalkostnaderna ändå blir lika stora enligt de båda alternativa metoderna? Ingen alls, om det vore så att låntagaren vore

tvungen att behålla det en gång givna lånet, tills det slutamorterats, t y då skulle han i alternativet med oförändrat k icke diskontera med den nya räntesatsen u t a n med den räntesats, som ingår i det ursprungliga k, dvs. i det givna exemplet med noll procent, och i så fall skulle även detta alternativ ge överensstämmelse mellan kapitaliserat värde och återstående skuldbelopp. När låntagaren har frihet att lösa in bostadslånet, kan det emellertid inträffa a t t — i den mån den nya men icke den gamla räntesatsen överensstämmer med den rådande räntesatsen på öppna marknaden — sådan inlösning blir lönande i nyssnämnda alternativ. Detta inträffar visserligen icke i det ovan givna exemplet med en räntehöjning, däremot i det m o t s a t t a fallet, dvs. vid en räntesänkning. Om bostadslåneräntan sänkes från 2 till 0 procent, skulle vid oförändrat k lånebeloppet reduceras till 2,0/3,2 av det ursprungliga beloppet. Om den nya räntesatsen helt sammanfaller med gällande räntesats på öppna marknaden, kommer — förutsatt a t t hyresutvecklingen är given oberoende av belåningsformen — fastighetsägaren att kunna göra en vinst, som är lika stor som det belopp varmed lånet reducerats, genom a t t lösa in lånet. I verkligheten kan man icke räkna med a t t förstnämnda förutsättning kommer a t t vara helt uppfylld (bl. a. därför a t t »paritetsindexlånen» förmodligen icke kommer a t t finnas på den 1

Här bortses då liksom i fortsättningen från tomtvärdet. Hänsyn därtill skulle kunna tagas på det sättet att bostadslånet delades upp i två delar: en stående del, motsvarande tomtvärdet (»tomtlån») och en amorteringsdel. »Tomtlånet» borde rätteligen indexregleras med en särskild tomtvärdeindex men som substitut för en sådan skulle väl P kunna vara användbar; i vilket fall man skulle vinna den praktiska fördelen att få hela bostadslånet reglerat med samma index.

360 öppna marknaden; jfr nedan) men det viktiga är ju heller icke hur stor vinsten kan bli genom inlösning, utan a t t d e t ö. h. t. ges möjligheter till vinst. D e t t a talar alltså för a t t k bör ändras för redan belånade hus vid ränteförändringar. Det blir då i allmänhet icke fullt så enkelt som i det ovan givna exemplet med ett hus, som nybelånats strax före ränteändringen; i detta fall skulle ju lånebeloppet lämnas oförändrat och endast k ändras. I det allmänna fallet kommer både A' och den kvarstående skulden (i det följande kallad S) a t t behöva justeras, såsom belyses av följande exempel: Vid en räntehöjning från 0 till 2 procent höjes, som förut nämnts, annuiteten räknad i procent av det ursprungliga beloppet, från 2 till 3,2 (när T = 50 år), dvs. med 60 procent. För ett hus som är så gammalt a t t annuiteten praktiskt taget bara består av amortering kommer S a t t höjas med (praktiskt taget) lika mycket. J u yngre huset är, desto mindre blir höjningen i S (i ett nybyggt hus blir den som sagt noll). För ett 25 år gammalt hus är S före räntehöjningen nedamorterad till 50 procent av det ursprungliga lånebeloppet (förutsatt a t t r ä n t a n varit noll hela tiden efter husets tillkomst); efter höjningen av räntan till 2 procent blir den annuitet som skall appliceras på den kvarstående skulden (för a t t denna skall vara slutamorterad efter 25 år) lika med c: a 5 procent. När nu kapitalkostnadsdelen av hyran höjes från 2 till 3,2 procent av det ursprungliga lånebeloppet, kommer tydligen det nya S, räknad i procent av sistnämnda belopp, a t t bestämmas av följande villkor: 3,2 = 0,05 • S, som ger S = 64 Den kvarstående skulden i detta 25-åriga hus höjes alltså efter räntehöjningen från 50 till 64 procent av det ursprungliga lånebeloppet.

Helt allmänt gäller följande: (3)

*' B1 + kl~u Bl~u • Pu t~u = årlig kapitalkostursprunglig kapinad för en ny- talkostnad för en byggd enhet i tidu år gammal enhet punkten / uT—U

annuitet vid den aktuella räntesatsen (rt) för ett lån med en återstående löptid av T-u år

<

<jt, t—U

kvarstående skuld i tidpunkten / för en u år gammal enhet,

Här är alltså fortfarande P den index, efter vilken kapitalkostnadernas summa justeras, men endast när sådan justering skall göras av andra skäl än en ränteförändring, justeras även S efter P. Hela detta system — med succcessiv justering av S, som dessutom kan bli olika för olika årgångar av hus — kan kanske förefalla komplicerat men torde dock i praktiken blir relativt lättskött. Det primära i systemet är ju, (1) a t t de årliga kapitalkostnaderna justeras med riktpunkt a t t nå paritet med motsvarande kostnader i nybyggda hus, och (2) a t t envar låntagare, som faktiskt betalt v a d som sålunda krävts av honom, har slutbetalat sitt lån, när den från början fastställda amorteringstiden löpt ut. Utom i de rimligtvis sällsynta fall där låntagaren önskar förtidsinlösa sitt lån, torde det icke bli nödvändigt a t t någonsin räkna u t beloppet av kvarstående skuld före den fastställda amorteringstidens utgång; och i sistnämnda tidp u n k t är skulden alltid noll. B. Med hänsyn tagen till driftkostnaderna. — Vi utgår här ifrån som e t t givet önskemål, a t t driftkostnadernas täckning genom motsvarande del av hyran, säg hd, skall så långt möjligt utjämnas över tiden så, a t t (1) hd hålles konstant från det ena året till det andra, om ifrågavarande priser är konstanta,

361 och (2) att, om priserna varierar, hd får variera i t a k t därmed (på sätt som närmare skall preciseras i fortsättningen). Sätt, med p}- för pris, och x;- för volym och hd räknad per år, s

(4)

7i d =

X

Pfx

Vad Xj är för någonting, erbjuder inga problem ifråga om sådana kostnadsposter, där de årliga utgifterna har en (åtminstone någotsånär) konstant volymkomponent, t. ex. bränslekostnaderna. När så icke är fallet, får x}- tänkas bestämd på ett sätt, som kan belysas med ett exempel: Antag a t t vår bostadsenhet behöver repareras v a r t 10:de år, och a t t den reparationsvolym, som det då blir fråga om, är Xr. Den i (4) ingående xr är då, om den relevanta räntesatsen betecknas med r,

även till driftkostnaderna, är vidare a t t observera, a t t Xj behöver dubbel indicering, xf t~u, därför a t t den ursprungliga (optimala) volymen, x*~u, kan ha förändrats under tiden från (t—u) till t, t. ex. på grund av ändrade prisrelationer (exempel: ändrade bränslepriser kan leda till ombyte av bränslesort). D e t t a i motsats till faktorvolymerna i byggandet, xt~u, som ju alltid förblir v a d de en gång var. Vi får då P bestämd enligt följande: s

(5)

Jt*-« Bl-U pt.t-u

+

j=n+l

P***'"**» ]

'

årskostnad i tidpunkten t för bostadsenhet i hus som är u år gammalt

= kiBi+

s

S

p* x*

årskostnad i tidpunkten t för nybyggd bostadsenhet.

En parentes om reparationskostnader och -fonder

+ i+

( ifo);

Vad har nu detta, kan man kanske fråga, a t t göra med konstruktionen av P, som ju är till för a t t reglera kapitalkostnaderna? Ingenting alls, om det vore så, a t t (för alla / och alla u) x^ •• x^—^ dvs. om driftkostnaderna för den bostadsenhet, som diskussionen fortfarande gäller, hade samma volymsammansättning, oavsett bostadens ålder. Så behöver emellertid icke vara fallet. Ändrade faktorprisrelationer eller tekniska förändringar kan på denna p u n k t framkalla variationer; redan förut har n ä m n t s exemplet, att ränteförändringar kan t ä n kas framkalla minskade driftkostnader via ökade kapitalkostnader eller tvärtom. När vi nu går a t t formulera det villkor, som bestämmer P under hänsynstagande

I nuvarande nominalistiska system u p p kommer vid inflation ett problem, som beskrivits så — av SABO i dess y t t rande över värdesäkringskommitténs betänkande — a t t »de pengar som reserveras för framtida reparationer och underhåll minskar i värde». Detta sätt a t t beskriva problemet är emellertid icke särskilt klarläggande. Det är ju n ä m ligen icke inflationen i sig u t a n v å r bristande förmåga a t t förutse den — och anpassa hyreskalkylen därefter — som här ställer till trassel. Om man kände den framtida prisutvecklingen, skulle det icke vara svårt a t t — även om man hade den egendomliga ambitionen a t t vilja hålla hyrorna i kronor konstanta över tiden, oavsett hur andra priser utvecklades — från början fixera hyrorna så, a t t de j ä m n t täckte alla kostnader, även de framtida reparations- och underhållskostnaderna.

362 Så som problemet nu formulerats, framstår det som försett med en närmast självklar lösning, nämligen någon sorts indexlån — poängen med indexlån är j u just att de skall undanröja konsekvenserna av vår bristande kunskap om framtidens priser —• och en därmed harmonierande reglering av hyrornas kronbelopp. Här är då a t t observera, för det första a t t indexlånen i detta sammanhang får en annan funktion än den vi hittills resonerat om. Hittills har hela diskussionen gått ut på a t t finna en index, som är bra m. h. t. hyrespariteten; vad det nu gäller är a t t skapa sådana placeringsformer för reparationsfonderna, a t t de avsatta medlen räcker för de avsedda behoven. Den för detta ändamål bästa indexen är givetvis någon form av reparationskostnadsindex (R). Man kan t ä n k a sig, a t t det öppnades möjligheter för bostadsföretag att göra insättningar på indexkonton, som reglerades med R. Särskilt näraliggande ter sig denna möjlighet om — såsom hittills förutsatts och som skall argumenteras för längre fram — det är staten som lämnar bostadslånet från botten till toppen. När denna utlåningsrörelse är på indexbas, borde den lätt kunna kompletteras med en inlåningsrörelse, baserad på, även om icke exakt samma index som den för utlåningen så dock en som får väntas v a r a starkt korrelerad därmed. Å andra sidan kan det vara att gå onödigt långt i perfektionism a t t ha en särskild index för dessa reparationskonton. Man borde k u n n a träffa tillräckligt r ä t t genom a t t här använda samma index som för bostadslånen. Om så är fallet, skulle man också kunna, helt eller delvis, eliminera behovet av särskilda reparationskonton genom lämpligt utformade amorteringsregler för bostadslånen. Om nämligen samma index användes för reparations-

kontona som för bostadslånen (och även samma räntesats), är tydligen ett system där bostadsföretaget tidvis har tillgångar på ett indexbundet reparationskonto, helt ekvivalent med ett system, där amorteringsreglerna utformats med sikte på att eliminera sådana temporära tillgångar. För a t t förtydliga: antag a t t bostadslånets kvarstående belopp för ett visst hus i tidpunkten t uppgår till aP kr samt a t t tillgångarna i samma tidp u n k t på husets reparationskonto uppgår till b1 kr; at — b* = ct. I princip kan man nu alltid variera at så, a t t b1 = 0 hela tiden, utan a t t nettoskulden, ct, påverkas. I praktiken torde dock denna utjämning icke kunna göras helt fullständig. Man kanske här får nöja sig med den utjämning, som exempelvis en övergång från fast annuitet till fast amortering skulle medföra. (Behovet av särskilda reparationskonton med eller utan egen index skulle också reduceras genom tillgång till indexlån på den allmänna kreditmarknaden utanför bostadskreditsektorn. Visserligen är att förmoda, a t t den index, som där kan bli förekommande, exempelvis konsumentprisindex, har sämre överensstämmelse med R än vad t. ex. P har. Å andra sidan måste rimligtvis korrelationen mellan P och konsumentprisindex normalt v a r a betydligt större än korrelationen mellan P och talet ett — vilket är vad m a n har a t t jämföra med, när man jämför med penninglån.) Det återstår a t t diskutera hur hyrorna kommer in i bilden. Problemet är ju nämligen icke bara a t t finna en lämplig placeringsform för reparationsmedlen; det gäller också a t t ge de avsatta medlen r ä t t begynnelsestorlek. Ur hyrans driftkostnadsdel enligt (4) och (5) ovan väljer vi u t reparationsposten, p* xl< l~u. Sätt som — en förmodligen acceptabel — förenkling: x*< t~u = = xt~u, så att vi kan räkna med en

363 från början given volym per år av reparationer, vars aktuella kostnader skall täckas av hyran under det aktuella året. Denna täckning åstadkommes genom a t t ifrågavarande del av hyran skrives upp, jämfört med utgångsläget, med R* = L å t oss t a ett exempel, som visar hur det hela fungerar: Antag, att den del av h y r a n per år, som skall täcka framtida reparationer, är i en viss bostad från början 100 kr. Antag vidare, a t t reparationsmedlen sättes in på indexbundet konto med P som index och, låt oss säga, 2 procents ränta, samt a t t reparationerna utföres vart 10: de år. Om priserna förblir konstanta, (dvs. P = 1) är kronbeloppet av de första 10 årens avsättningar efter 10 år = 100 (hÖ2° + 1^Ö29 + . > . + 1,02) = A. Vi utgår ifrån a t t detta belopp är riktigt avvägt, så att det j ä m n t räcker till de avsedda reparationerna. Antag nu, a t t pr stiger med 5 procent per år. Det för reparationerna erforder10

liga beloppet är då A • 1,05 . Men detta är också precis vad som finns i fonden vid reparationstillfället: Första årets avsättning, 100 kr, uppgår efter 10 år till 100 • LjÖ210 • 1^Ö510. Andra årets avsättning är, till följd av hyreshöjningen, 100 • 1,05 och dess värde vid reparationstillfället är (100 • 1.05) l7Ö29 • l7J5~9 = 9

= 100 • 1,02 • 1,05 . Summeras samtliga avsättningars värde vid reparationstillfället får vi sålunda:

100 (lTÖ210 + T7Ö29 + . . . + 1,02) 10

1,05 = A • 1,05 Det här skisserade systemet löser alltså problemet hur man skall kunna få de för reparationer avsatta medlen a t t vid r ä t t tidpunkt uppnå r ä t t storlek. Det finns emellertid även andra synpunkter som talar för detta system,

nämligen paritets- och den därmed nära förbundna rättvisesynpunkten. E n konsekvent paritetssträvan fordrar att reparationsproblemet löses analogt med kapitalkostnadsproblemet, dvs. på ungefär det sätt som nu beskrivits.

Åldersfaktorn

Själva utgångspunkten för vår konstruktion av P är a t t en bostad av given standard skall belastas med samma kostnad per år, oavsett när den byggts. Detta är icke utan vidare liktydigt med a t t även hyran skall vara densamma för denna givna bostadsenhet oavsett dess ålder; hur därmed förhåller sig beror nämligen på den närmare definitionen av begreppet »given standard». Antag, a t t vi uppställer som villkor, att P skall förbli konstant, om alla relevanta priser är konstanta, och heller icke tekniken förändras. Detta villkor är uppfyllt, om identiteten hos den givna bostadsenheten hänföres (i första hand) till bostadens egenskaper vid tidpunkten för dess tillkomst. Men en bostad, A, färdigställd i tidpunkten t—u och som i denna tidpunkt är 100-procentigt identisk med en nyproducerad bostad, B, behöver icke i tidpunkten t anses likvärdig med B. Även med normalt underhåll anses kanske A till följd av sin högre ålder vara mindre värd än B. Med den absoluta renodling, som åldersfaktorn här har fått, kan den rimligtvis inte ha så stor kvantitativ betydelse. Antag likväl — för fullständighetens skull, men också för a t t få en utgångspunkt för behandlingen av andra förändringar som kanske betyder mer än rena åldersförändringar —- a t t vi här står inför ett problem som fordrar en lösning. För denna lösning finns två huvudalternativ (jämte underalternativ): A. Med »given standard» avses egen-

364 skaperna i tidpunkten för färdigställandet. H ä r gäller då, som redan sagts, a t t P förblir konstant, om varken priser eller teknik förändras. I detta fall skall emellertid, låt oss säga, hyrans kapitalkostnadsdel sjunka med tiden — på ett sätt, som fastlägges från början — t. ex. med ett visst antal procent (a) per år. Detta innebär att om P stiger med b procent ett visst år, så stiger visserligen (vid fast annuitet) kapitalkostnaderna också med b procent, men hyrans kapitalkostnadsdel ökas endast med (b—a) procent (ehuru med b procent i jämförelse med vad den skulle ha varit vid teknik- och priskonstans). A 1. Fast annuitet. I detta fall kommer hyrans kapitalkostnadsdel a t t till en början vara större än kapitalutgifterna: Hyra

A

Tidpunkt

alternativ och P i alternativ A, erinrar vi först om den ovan givna definitionen av P. Denna definition kan — när vi nu inte längre nödvändigtvis förutsätter a t t fast annuitet faktiskt tillämpas (jfr ovan, alternativ A 2) — sägas bygga på fiktionen a t t fast annuitet tillämpas. Detta är åtminstone indextekniskt en fördel, därför a t t termen /c* därigenom blir lika med termen kt~u i ekvation (5) ovan vid räntekonstans, vilket vidare har den sympatiska konsekvensen, a t t P ej förändras, om inte priserna och ej heller tekniken förändras. Sistnämnda egenskap kan man visserligen eftersträva a t t ge P även i alternativ B, men den kan där inte gärna säkras genom själva definitionen av P, eftersom poängen med a t t gå över från alternativ A till alternativ B måste vara a t t man därigenom vill försäkra sig om positionen att få bedöma verkningarna av åldersförändringar i efterhand. För a t t t a ett exempel: Antag, a t t man har en hyreskalkyl enligt vilken hyran skall sjunka med en viss procentsats per år, om bostadslånens index ej förändras, och om driftkostnaderna ej heller förändras. I det fallet a t t priserna faktiskt förblir konstanta, kommer, så länge lånens index ej ändrats, situationen i tidpunkten / a t t se u t så här: Hyra

Årlig kapitalkostnad vid konstant P Hyrans kapitalkostnadsdel

Detta problem är analogt med det ovan diskuterade reparationsfondsproblemet. P å motsvarande sätt som detta problem kan det undvikas genom att: A 2. Amorteringsvillkoren fixeras med riktpunkt a t t nå överensstämmelse mellan varje års kapitalkostnad och kapitalkostnadsdel av hyran. B. Med »given standard» avses egenskaperna i nuet. För en jämförelse mellan P i detta

> t-3

t-2

t-l

Hyra i hus, byqgt Hyra i hus, byqgt Hyra i hus, byqgt

Tidpunkt t-l t-2 t-3

365 Om dessa hyresrelationer i / ter sig betydelse för en bostads värde ur kontillfredsställande, låter man P kvarstå sumentens synpunkt än den renodlade oförändrad (liksom i alternativ A). Om åldersfaktor som diskussionen hittills har icke, ändras P just med sikte på att få gällt. till stånd goda hyresrelationer. Därvid Genomsnitt. Kvalitetsförändringar är det naturligtvis en fördel, om amorVi har naturligtvis kringgått en del prakteringsvillkoren är så utformade, att tiska svårigheter genom att hela tiden varje års utgift för ränta och amortering resonera om en bostadsenhet vars stanavses stämma överens med kapitalkostdard är given, åtminstone i den tidpunkt nadsdelen av hyran under året, så att det då bostaden är nybyggd. indexfastställande organet, låt oss säga Även om det skulle gå att entydigt BS, kan utgå ifrån att denna överensfixera egenskaperna hos dessa bostadsstämmelse också faktiskt föreligger. BS enheter, har vi för det första att räkna har ju, vid fastställandet av P, att utgå med förekomsten av en mångfald sådana från kostnaderna. enheter (lägenheter av olika storlek etc). Om nyss angivna förutsättning är I praktiken kan det inte gärna bli tal om uppfylld, är det f. ö. praktiskt att gå att ha en särskild index för varje sådan direkt på Å = 11 + TTTJT), där Å anger enhet. Särskilt som det är hela hus som det antal procent, med vilket de årliga belånas och inte enskilda lägenheter, får kapitalkostnaderna skall ökas (eller mins- man förmodligen nöja sig med ett enda kar), jämfört med det fallet att Å = 1. tal per årgång med vilket kapitalkostMed H*-i-u betecknas den eftersträvade naderna skall justeras; rimligtvis får ockhyresrelationen mellan en nybyggd bo- så årgångarna tänkas bli sammanförda stadsenhet och en som är u år gammal, till större enheter. Däremot kan det inte med K* och Dl kapital- respektive drift- gärna vara nödvändigt att på förhand kostnaderna för en i t nybyggd enhet, binda sig för den principen, att samma medan motsvarande storheter för en en- justeringstal skall användas för alla årgångar. het, som i t är u år gammal, betecknas 1 t u l u För det andra sker normalt kvalitetsmed K - ~ och £>'• ~ ; här betyder l t u förändringar vilka begränsar relevansen då K > ~ det belopp som kapitalkostav en index, knuten till en bostadsenhet naden skulle ha uppgått till utan juste1, f - w av given standard. Att kvantitativt uppring, dvs. vid Å := i . Då gäller: skatta inverkan på bostadsvärdet av (6) (Kt.t-u.Åt,t-u + Dt,t-u) dessa förändringar är naturligtvis svårt. Ht,t-u=ZKt+Dt Men om man vill, via förändringar i kapitalkostnaderna för förut byggda Om i stället exempelvis fast annuitet bostäder, verka för hyggliga relationer tillämpas, får vänstra ledet i (6) multi- mellan hyrorna i bostäder av olika ålder, pliceras med ytterligare en faktor, vars kan det inte undvikas att man måste storlek avtar med husets ålder på sätt försöka göra sådana skattningar. När det är gjort, kan man tillämpa i som illustreras av närmast föregående princip samma metod som den, som figur. Vad nu sagts om P och Å i alternativ angavs ovan i anslutning till (6). Den enB får förmodligen större praktisk rele- da skillnaden blir, att talet H*-«~« skall vans, när vi, som nu skall ske, går över mäta förutom ålderns även kvalitetstill att beakta andra omständigheter av förändringarnas effekt på bostadsvärdet.

366 Marknaden

för

bostadsindexlån

Som lån betraktade är onekligen de »paritetsindexlån», som vi nu till slut kommit fram till, en smula egendomliga därigenom att deras index icke är helt objektivt fastställbar. Redan detta gör, a t t man näppeligen kan räkna med någon annan långivare än staten för denna sorts lån. Emellertid torde även övergång till mer normala indexlån (exempelvis levnadskostnads- eller byggnadskostnadsindexlån) i bostadsfinansieringen fordra större statligt engagement än hittills, om m a n vill försäkra sig om a t t system e t skall fungera friktionsfritt. Det finns nämligen mycket som tyder på, a t t nuvarande leverantörer av underliggande lån icke kommer a t t — i varje fall icke förrän efter en alltför lång övergångstid — k u n n a förse marknaden med indexlån i tillräcklig utsträckning. A t t övergång till indexlån i bostadsfinansieringen med all sannolikhet medför krav på ökat statligt engagement — och i ytterlighetsfallet a t t staten får ge hela bostadslånet — innebär emellertid icke nödvändigtvis ett minus för indexlån. Som närmare skall diskuteras längre fram, finns redan i nuvarande system skäl som talar för övergång till ett enda, statligt bostadslån. Skälen för a t t staten skall ge hela lånet just i det fallet att statens bostadslån är indexlån, synes dock icke vara lika starka för enfamiljshus som för flerfamiljshus. För egna hem är det ju icke fråga om konsekvenser för hyresbildningen. Vad som här närmast är intressant, är principerna för bestämning av det maximala överlåtelse värdet. Härvidlag har man emellertid redan sedan länge en real princip. Därmed är undanröjt ett förmodligen viktigt hinder för indexlån. Om någon egnahemsägare likväl skulle föredra penninglån som underliggande lån, finns kanske

ingen särskild anledning a t t hindra honom från a t t genomföra denna lilla spekulation. Antag, åtminstone tills vidare, a t t saken är klar så långt, a t t i varje fall statens bostadslån bör ges formen av indexlån. Vilken sorts indexlån, är då frågan. Så länge man håller sig enbart till paritetsmotivet, är svaret givet i den föregående diskussionens resultat. K a n andra skäl tänkas tala för en annan lösning? Om det vore så, a t t staten gärna ville ha korrespondens ifråga om lånens form mellan in- och utlåning, skulle här finnas ett skäl a t t föredra exempelvis lån med konsumentprisindex [framför [de olika slags P-lån, som ovan beskrivits, eftersom staten väl kan tänkas använda det förra men knappast det senare slagets lån i sin inlåning (från privatpersoner, försäkringsbolag, AP-fonderna etc.) Mot a t t staten intar en sådan attityd kan emellertid anföras, a t t staten har helt unika möjligheter a t t fungera som riskutjämnare, och a t t dessa också bör u t nyttjas — bl. a. till a t t å ena sidan ge bostadssektorn de lån, som den bäst behöver, och å andra sidan ge kapitalplacerarna möjligheter till placering i de former som de föredrar. Det återstår frågan hur låntagarna kan tänkas värdera de olika möjliga slagen av indexlån. Mot de »perfekta» P-lån, som beskrevs i slutet av föregående avsnitt, kan naturligtvis även låntagarna tänkas vilja invända, a t t deras villkor är alltför vaga, därför a t t de saknar en helt objektivt fixerbar index. Denna olägenhet kan emellertid reduceras på olika sätt, däribland följande: A. De stora organisationerna på låntagaresidan ges insyn i beräkningsgrunderna och beredes tillfälle a t t y t t r a sig över varje års förslag till justeringsprocentsatser för de olika huskategorierna, innan dessa fastställes.

367 B. Man kan ha ett indextak, knutet till en objektivt fixerbar P-variant eller till nuvarande byggnadskostnads- eller levnadskostnadsindex, utan eller med viss reduktion. I sistnämnda fall skulle t. ex. k u n n a föreskrivas, a t t bostadslånen icke vid något tillfälle skulle uppskrivas med fler procent än den procentuella förändringen i byggnadskostnads- eller levnadskostnadsindex, minskad med något sådant som en eller en halv procent (bortsett då från de förändringar i kvarstående skuld som ränteförändringar kan ge anledning till). Sistnämnda siffra suggereras av följande jämförelse mellan å ena sidan vad som förefaller vara den närmaste motsvarigheten i nuvarande sinnevärld till en paritetsindex, nämligen bostadsstyrelsens s. k. värderingsindex, och å andra sidan byggnadskostnads- respektive levnadskostnadsindex.

1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963

Värderingsindex

Byggnadskostnadsindex

Levnadskostnadsindex

100 99 100 102 104 104 104 108 110 113 117

100 99 102 107 110 112 113 120 124 129 135

100 101 104 109 114 118 120 125 127 133 137

Räntan ». . . För en stor del av utestående fastighetslån torde realräntan ligga kring noll eller strax därunder. En bostadsfinanisering med indexlån skulle sannolikt komma att medföra att realräntenivån stiger 2—3 procent, vilket i sin tur skulle få till följd en icke obetydlig höjning av hyresnivån. . .» Ur HSB:s remissyttrande över värdesäkringskommitténs betänkande.

E n icke ovanlig invändning mot indexlån är, a t t tillkomst av indexlån k a n befaras leda till räntehöjning (jfr t. ex. ovanstående citat). Det ligger i sakens natur, a t t det är svårt a t t avgöra h u r pass realistiska sådana farhågor kan vara. Så mycket förefaller dock klart, a t t räntefrågan ligger olika till i olika fall: (1) Antag, som första fall, att staten bestämt sig för a t t icke genom något av sina organ syssla med indexlån, u t o m möjligen i bostadsfinansieringen. I d e t t a fall förefaller det rimligt a t t räkna med a t t den allmänna kreditpolitiken — dvs. den som i första hand gäller andra delar av kreditmarknaden än bostadskreditsektorn —• kommer a t t se ungefär likadan ut, antingen bostäderna finansieras med indexlån eller ej. Det allmänna ränteläget skulle alltså i så fall icke påverkas av a t t indexlån infördes i bostadsfinansieringen. Däremot kan införande av indexlån enbart i bostadssektorn icke gärna undgå a t t ha effekt i vad avser förbindelsen mellan bostadslåneräntan och det allmänna ränteläget. Som erfarenheterna visar, kan realräntan på den allmänna kreditmarknaden, när nu denna förutsattes vara en ren penninglånemarknad, komma a t t uppvisa betydande svängningar. Det kan icke gärna bli tal om a t t alltid helt överföra sådana svängningar till bostadskreditsektorn. I den mån man vill ha anslutning mellan bostadslåneräntan och den allmänna räntenivån, måste sålunda avses det över en något längre period genomsnittliga realränteläget. Detta måste rimligtvis i sin t u r innebära, att möjligheterna a t t föra en separat bostadsräntepolitik ökar, om indexlån införes enbart inom bostadssektorn. Mot denna bakgrund kan det t e sig rimligt a t t — för den händelse man icke skulle ha något annat a t t anföra mot

368 indexlån som bostadslån än farhågor för realräntans höjd — man villkorligt rekommenderade indexlån, exempelvis med villkoret a t t bostadslånens (på visst sätt definierade) realränta skulle maximeras på visst sätt i förhållande till den genomsnittliga realränta, som r å t t under en viss förfluten tidsperiod på den allmänna kreditmarknaden. (2) Om man nu i stället tänker sig, a t t indexlån får en mera allmän utbredning över hela kreditmarknaden — i ett ytterlighetsfall lokaliserar staten sin kreditpolitik helt till indexlånemarknaden och lämnar penninglånemarknaden åt sitt öde — så uppkommer därigenom visserligen inga avgörande tekniska hinder mot a t t föra en separat räntepolitik för bostadslånen (särskilt icke om staten ger hela bostadslånet, men heller icke annars); däremot kan det väl tänkas, att det rent faktiskt uppkommer krav på sådan anslutning till den allmänna marknadens villkor, a t t utrymmet för en separat bostadsräntepolitik minskar. Och då är frågan: hur kommer det allmänna ränteläget a t t påverkas av en sådan mera allmän utbredning av indexlån, som nu är på tal? Därom kan möjligen så mycket sägas, a t t det ter sig som övervägande sannolikt, a t t det totala sparandet i samhället skulle ökas vid tillkomst av indexlån, utan a t t därför realräntan behöver höjas. D e t t a är samma sak som att säga, a t t — om denna förmodan är riktig — staten skulle kunna förverkliga sin ekonomiska politik i övrigt i given grad och samtidigt sänka räntan. Om staten sedan i verkligheten kommer att utnyttja denna möjlighet, är visserligen en annan historia. Den, som är skeptisk på denna p u n k t , skulle här möjligen ha att finna ytterligare ett argument för en väl avskild bostadslånemarknad med så excentriska lån som P-lån och med staten som ensam långivare.

Penninglån och andra indexlån än P-lån med P som regulator av de faktiska kapitalkostnaderna Paritetsindex, P , är så konstruerad att kapitalkostnaderna skall med dess hjälp kunna med j ä m n a mellanrum justeras så, a t t likvärda bostäder belastas med lika stora kostnader per år, oavsett byggnadskostnads- och ränteutveckling. Hittills har förutsatts a t t även bostadslånet är paritetsindexreglerat i följande mening: I den mån P varierar av andra skäl än ränteförändringar, skall även bostadslånets oamorterade belopp i kronor räknat (S) vid varje justeringstillfälle skrivas upp (eller ner) med lika många procent som P för ifrågavarande kategori av hus förändrats med sedan föregående justeringstillfälle. Vid ränteförändringar fungerar fortfarande P som den index, efter vilken kapitalkostnaderna skall justeras. Men S skall då som regel icke följa P — om man nämligen vill h a överensstämmelse mellan S och motsvarande kapitalvärde, bildat med den nya räntesatsen som kapitaliseringsfaktor. I det föregående har anförts skäl för a t t sådan överensstämmelse bör eftersträvas och visats vilka konsekvenser detta har för regleringen av S. Även andra system än det nu beskrivna är emellertid tänkbara. Sålunda skulle man kunna kombinera P-reglering av de faktiska kapitalkostnaderna (varmed då menas den summa i kronor räknad av ränta och amortering som låntagaren har a t t betala ett visst år) med vanliga penninglån eller med indexlån, k n u t n a till byggnadskostnads- eller konsumentprisindex. De vanliga lånevillkoren får då kompletteras med ytterligare villkor, vilkas innebörd kan belysas med ett enkelt exempel: Antag, a t t vi har a t t göra med penninglån med exempelvis 5 procents

369 nominell ränta. BS har då a t t fastställa den realränta (mätt med P som deflaterande faktor), som tills vidare skall tillämpas. Säg a t t denna är 2 procent. K r a v e t på skillnaden mellan den nominella och den reala räntan aktualiseras, endast i den mån en stegring i P motiverar detta. Säg att lånet är på 100 kr och a t t den nominella amorteringen är 1 varje ar = — av det kvarstående låneT-u beloppet, där T = amorteringstid och u = husets ålder. Antag T = 50. Om under första året P är konstant, skall låntagaren för detta år i r ä n t a betala 2 procent av lånets ursprungliga, icke uppskrivna belopp, dvs. 2 kronor. Enligt de nominella villkoren är hans räntéskuld för första året 5 kronor. Skillnaden, 3 kronor, lägges till den vid årets slut kvarstående skulden, som är 100 100 — -— = 98 kronor. Den totala kvar50 stående skulden efter första året blir således 101 kronor. Av detta belopp skall endast 100 — 2 = 9 8 , kronor förräntas och amorteras under 2:dra året, om även då P är konstant, etc., etc. Men om i stället P stiger under det andra året med t. ex. 5 procent, skall låntagaren för detta år betala: 0,02 • 98 • 1,05 + 2 -1,05 = 4,16 kronor ränta

amortering

'

( a t t jämföra med 3,96 kronor i fallet med P-konstans). Enligt de nominella lånevillkoren skall låtitagaren i r ä n t a betala 0,05 • 101 = 5^05 kronor. Skillnaden (5,05 — 4,16 = 0 , 8 9 kronor) lägges till skulden, som då vid slutet av andra året uppgår till 101,89 kronor (att jämföra med 102,09 kronor vid P-konstans). På motsvarande sätt kan mån handskas med konsumentpris- och byggnadskostnadsindexlån. 24—614609

Det givna exemplet räcker kanske för a t t visa, a t t man kan nå samma resultat med penninglån och olika sorters indexlån som med P-lån, dock normalt icke i alla avseenden: Antag, a t t den nominella amorteringstiden är T år för samtliga sorters lån. Endast för P-lånet kan man vara säker på a t t lånet också faktiskt kommer a t t vara slutamorterat efter T år. H u r det går i de andra fallen, beror bl. a. men icke uteslutande på hur bra man lyckats s ä t t a den reala räntan ( m ä t t med P som deflaterande faktor) i förhållande till den nominella. Normalt har man här a t t — så länge de faktiska kapitalkostnaderna följer P — - r ä k n a med avvikelser mellan faktisk och avsedd amorteringstid. Om T är korrekt avvägd — vilket vi naturligtvis har a t t utgå ifrån vid en värderande jämförelse mellan olika sorters lån — är dessa avvikelser liktydiga med icke avsedda j vinster eller förluster för låntagaren, så länge även hyrorna följer P . Om staten icke vill acceptera a t t låntagarens förlust föres över till staten genomavskrivning av det belopp,, som kvarstår, efter T, år, måste staten — f..ö, redan i en tidpunkt ,då förlusten inte är, definitiv men väl ter sig sannolik — frångå P ifråga om de faktiska kapitalkostnaderna fpr a t t kunna höja kraven på lån-, tagaren. Men detta innebär i sin t u r att, man uppoffrar de värden, som är förbundna med paritetsprincipen. Den nu berörda situationen inträffar, om den genomsnittliga procentuella-stegringen per år i P är, för a t t t a penninglån som exempel, mindre än differensen mellan nominell och real ränta. Om förhållandet i stället är det omvända, kommer lånet a t t v a r a slutamorterat, innan T år har gått. Detta innebär i självkostnadsföretag en icke avsedd och ur paritetssynpunkt icke önskvärd hyressänknihg; ifråga om hyresregleräde företag. får;

370 man antingen acceptera samma konsekvens eller också låta fastighetsägarna kassera in en från början icke avsedd vinst. För a t t ge en föreställning om storleksordningen av nu berörda effekter vid olika grader av avvikelser mellan faktisk och förväntad utveckling har gjorts några enkla beräkningar, vilka redovisas nedan i tabellerna 1 och 2. Den använda beräkningsmetoden klargöres kanske bäst i anslutning till ett politikalternativ, som hittills icke berörts men som väl dock får anses vara t ä n k b a r t (åtminstone som markering av lägsta möjliga ambitionsnivå), nämligen a t t man icke alls indexreglerar vare sig lån eller faktiska kapitalkostnader; likväl får man till stånd en lämplig kapitalkostnads- och hyresutveckling över tiden, i den mån man lyckas tippa r ä t t ifråga om den framtida prisutvecklingen: L å t oss som exempel utgå från ett vanligt penninglån med fast annuitet och en genomsnittsräntesats på 5 procent. Vill man nu satsa på P-stabilitet i framtiden som det mest sannolika, bör annuiteten hållas konstant i kronor från år till år. Med en amorteringstid (T) på 50 år blir då denna annuitet c:a 5,5 procent av det ursprungliga lånebeloppet. R ä k n a r man i stället med en sådan framtida prisutveckling, a t t det skulle t e sig fördelaktigt a t t låta annuiteten i kronor räknad öka med ett visst antal procent per år, låt oss säga 2, utan att de genomsnittliga kapitalkostnaderna förändras, så gör man på följande sätt. Beräkna annuiteten vid oförändrat T, i v å r t exempel 50 år, med den nominella räntesatsen, 5 procent, u t b y t t mot 5 — 2 = 3 procent. Detta ger en annuit e t under första året på c:a 3,9 procent. När denna sedan ökas med t v å procent per år, dvs. till 3,9 • T0 kommer lånet att vara

under t + 1, slutamorterat

efter j ä m n t T år. Helt allmänt gäller, med r = nominell r ä n t a i procent och k = årlig procentuell ökning i annuiteten att ett lån med en ursprunglig annuitet, bildad med (r — k) som räntesats och med denna annuitet ökande med k procent per år, kommer a t t vara slutamorterat vid samma t i d p u n k t som ett lån med k o n s t a n t annuitet, bildad med r som räntesats. 1 Denna metod fungerar naturligtvis bra, så länge framtiden gestaltar sig så som m a n t ä n k t sig från början. Men om exempelvis inflationen blir större än v ä n t a t , får man antingen försämrad pari1

Detta gäller endast approximativt, om man, som vanligen är fallet, med räntesats menar räntesatsen vid diskontinuerlig förräntning, men däremot exakt, om r är räntesatsen vid kontinuerlig förräntning, varvid gäller: er = 1 + i, där i är räntesatsen vid helårsvis förräntning. Detta framgår av följande: Beteckna det första årets annuitet med Aefc Då skall A uppfylla följande villkor: 100e r r = A e V ( r - 1 ) + A e 2 V ( r - 2 ) + . . . + + AeTk = A • S • e V - 0 , dvs. t= l

100 A

-~t

2 e -* (r -*> f=l

Härav framgår omedelbart den i texten givna satsen (när man med »ursprunglig annuitet» menar A). Räknar vi nu i stället med räntesatsen vid helårsvis förräntning, dvs. med t, får vi på motsvarande sätt, med första årets amortering = A (1 + k): A-

100 Textens exempel med i = 0,05 och k = 0,02 har sålunda som exakt värde på den räntesats, med vilken A skall bildas, icke 3 procent utan (1,05/1,02 —1) =2,94 procent. Å andra sidan är första årets amortering icke A utan A (l+/r), så att, om första årets amortering bildas med (i — k) som räntesats, göres två fel, som går åt olika håll, och vilkas summa torde kunna negligeras för praktiskt bruk.

371 Tabell 1. Faktisk amorteringstid i år Faktisk stegring av P, %/år

Förväntad stegring av P = 2 %/år Förväntad stegring av P = 3 %/år

5,0

3,5

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

3K

oo

oo

oo

tet mellan kostnaderna för olika årgångar av lån eller också får man höja annuiteterna i äldre hus utöver den ursprungligen fastställda höjningen. Den däremot svarande hyreshöjningen leder, när nu den kvarstående skulden icke skrives upp i proportion därtill, till en icke avsedd vinst för fastighetsägaren, som tar sig uttryck i att lånet blir slutamorterat för tidigt. Detta gäller, som redan förut sagts, naturligtvis också om metoden med penninglån kombinerade med P-reglering av de faktiska kapitalkostnaderna. Det gäiler även om andra indexlån än P-lån (byggnadskostnads- eller konsumentprisindexlån) kombinerade med Preglering av de faktiska kapitalkostnaderna, ehuru man här har att räkna med bättre överensstämmelse mellan faktisk och avsedd amorteringstid, därför att korrelationen mellan P och dessa andra indexar kan väntas vara större än korrelationen mellan P och talet ett. Beräkningarna i tabell 1 är anknutna till ett exempel med penninglån med 5 procents nominell ränta. Kapitalkostnadsdelen av hyran förutsattes jämnt täcka kapitalkostnaderna under varje period, och kapitalkostnaderna förutsattes följa P. Den ursprungliga annuiteten fastställes under en förväntan att den mest sannolika utvecklingen av P är en stegring med 2 respektive 3 procent per år. Som visats i det föregående, skall då den första annuiteten bildas med 5 — 2 = 3 respektive 5 — 3 = 2 pro-

cents räntesats (vilket ger en annuitet av 3,9 respektive 3,2 procent i stället för den annuitet på 5,5 procent, som motsvarar förväntad P-konstans). Den faktiska amorteringstiden vid varierande P-utfall framgår av tabell 1. Här har alltså, närmast för symmetrins skull, negativa utfall av P-stegring, jämförda med den förväntade stegringen, jämställts med positiva utfall. I verkligheten kommer dock rimligtvis negativa utfall utöver en viss gräns icke att yttra sig i förlängd amorteringstid utan i förlust för långivaren — staten genom att lånet måste avskrivas. Med hänsyn bl. a. härtill redovisas i tabell 2 det till startögonblicket diskonterade värdet av den vinst eller förlust för låntagaren (resp. långivaren, i den mån lånet avskrives), som är förknippad med olika P-utfall. Det förutsattes då att hyrans kapitalkostnadsdel följer P även sedan lånet eventuellt slutamorterats fram till T = 50 år. (Vad som händer därefter, beaktas icke). Varje procents avvikelse hos den faktiska P-stegringen per år från den förväntade — dvs. från den som ligger till grund för bestämningen av den ursprungliga annuiteten — leder sålunda till vinster eller förluster av storleksordningen 15 å 20 procent av det ursprungliga lånebeloppet. Det behövs alltså ingen Koreainflation eller 20-talsdeflation för att det skall kunna uppstå betydande, icke avsedda förmögenhetsförskjutningar, när hyror och faktiska kapitalkost-

372 lånebelopp1

Tabell 2. Vinst (+) respektive förlust (—) i procent av ursprungligt Faktisk stegring av P , %/år

Förväntad stegring av P = 2 %/år. i

t

» P = 3 %/år.

2,5

2,0

1,5

1,0

+ 21,8

+ H,4

l± o|

— 8,2

— 16,1

1+ o|

—

— 17,9

— 24,8

— 30,2

3,5

3,0

+ 34,4 + 10,3

nåder men icke bostadslånet är indexreglerade. Vad nu sagts gäller icke bara om penninglån u t a n även om t. ex. byggnadskostnads- eller konsumentprisindexlån kombinerade med P-reglering av de faktiska kapitalkostnaderna, dock med den betydelsefulla reservationen a t t m a n här har a t t räkna med betydligt mindre sannolika avvikelser mellan faktisk och förväntad utveckling. Vad som här är av relevans är ju nämligen icke den faktiska Jämförd med den förväntade utvecklingen av P utan den faktiska jämförd med den förväntade utvecklingen av förhållandet mellan P och ifrågavarande index. L å t oss belysa detta med ett konkret exempel: Antag a t t det är fråga om lån, k n u t n a till konsumentprisindex (K). Antag vidare, a t t räntesättningen p å dessa lån göres på grundval av det sista decenniets erfarenheter, som är a t t K:s årliga stegring är 3 procent. Med ert penninglåneränta på 5 procent fås då en räntesats för K-\kn på 2 procent. Om emellertid (1) de faktiska kapitalkostnaderna skall följa P och (2) man räknar med systematiska avvikelser mellan K och P som sannolika, är det lämpligt a t t från början, dvs. vid fastställandet av nominella villkoren för K-lån, t a hänsyn härtill. Räknar man sålunda med en sannolik stegring av P på 2 procent per år, bör räntesatsen icke sättas till 2 u t a n 3 procent, samtidigt som det fästställes, a t t den procentuella förändringen i S

9,6

K1 K t-\

skall vara icke

Ä*

. ) 100 —

och

1 ] 100. I så fall får man

överensstämmelse från början mellan faktiska och nominella kapitalkostnader — och denna överensstämmelse kommer a t t bevaras, så länge den förväntade utvecklingen stämmer med den faktiska, varmed där då menas, icke nödvändigtvis a t t P stiger med 2 procent och K med 3 procent per år u t a n ä t t P* K1 -=— = - ^ - — 0,01 pt-i

Kt-\

Mot den ovän redovisade beräkningen av de vinster eller förluster för låntagä1

Beräkningarna är gjorda enligt följande:" : Beteckna, på motsvarande sätt sojn i föregående not, den förväntade stegringen per år i P med It, och den faktiska stegringen med k2 samt de annuiteter, som bildas med (r—kj respektive (r—kz) som räntesatser vid samma T (här antagen = 50 år) med Ax respektive A2. Då gäller: . i: : . Vinsten = £ A ^

e^'V^-lOO

diskonterat värde av annuiteternas summa Därur fås: Vinsten = 100 \Ao Exempel: = 3,9 1 kt = 0,02 ger Ai = vid r =0,05 k2 -. 0,03 ger A2 = 3,2 J A 21,8 % — = 1,218, dvs, vinsten A, -: l -' .

"

373 ren, som kan uppkomma i ett system med penninglån och P-reglering av de faktiska kapitalkostnaderna, kan med fog invändas, att den ger en alltför oför-. manlig bild av detta system, därför a t t realräntan förutsatts oförändrad under lånets hela löptid, trots att den faktiska utvecklingen gjort det motiverat att (ur de synpunkter som här är fråga om) efterhand ändra denna r ä n t a i den ena eller andra riktningen. För a t t belysa frågan hur efterhandskorrektioner i realräntan kan göras, och med vilka verkningar, skall vi nu granska ett system, 30m kan sägas representera en motsatt ytterlighet till de nyss redovisade fallen med räntekonstans: Antag att ambitionen a t t nå överensstämmelse mellan den bostadslåneränta, som tillämpas vid bestämningen av de faktiska kapitalkostnaderna, och den faktiska realräntan på penninglån drives så långt som till exakt överensstämmelse för varje år i taget. Denna ambition skulle kunna realiseras på så sätt, att de definitiva kapitalkostnaderna för ett visst år fastställdes först efter årets slut, då man konstaterat vad den genomsnittliga nominella penninglåneräntan under året (r) varit, likaså med hur mycket P ändrats (av andra skäl än ränteförändringar). 1 Om vi som förut betecknar denna ökning i P, räknad i procent, med k, är (r—A) den räntesats, med vilken annuiteten för ifrågavarande år bildas. Denna annuitet tillämpas direkt (på det ursprungliga lånebeloppet) Vid bestämning av årets faktiska kapitalkostnader för nybyggda hus; för äldre hus anpassas de faktiska kapitalkostnaderna till parit e t därmed. Det är nu först att observera, a t t detta system ingalunda innebär — vad det möjligen kan ge ett intryck av — a t t alla vinst- och förlustmöjligheter elimineras. Så länge man strikt följer penninglånets villkor, som är a t t den kvar-

stående skulden skall skrivas upp med ingenting mer och ingenting mindre än skillnaden mellan å ena sidan ränteskulden för det förflutna året enligt de nominella villkoren och å andra sidan vad som betalats i form av »faktiska kapitalkostnader» för detta år, kan vid ränteförändringar uppkomma vinster eller förluster, som har sin grund i a t t låntagaren före ränteförändringen fått amortera för mycket eller för litet, i jämförelse med vad han skulle ha amorterat, om den aktuella räntan varit annuitetsbildande. För a t t belysa detta, kan erinras om det exempel på verkningar av en ränteförändring, som lämnats i det förgående (s. 9 ff.). I detta exempel höjes räntan från 0 till 2 procent; nollprocentsläget förutsattes ha ägt bestånd i minst 25 år dessförinnan och amorteringstiden, T, förutsattes vara 50 år. Produktionskostnaden för en bostadsenhet förutsattes konstant, säg 100 kr. Fram till tidpunkten för räntehöjningen är kapitalkostnaden per år (och, förutsattes det, motsvarande del av hyran) 2 kr och därefter 3, 20 kr. Detta är också precis så mycket som behövs för ett nybyggt hus, för a t t lånet skall bli slutamorterat efter 50 år, om det nya ränteläget består så länge. Men för äldre hus, för vilka den »faktiska kapitalkostnaden» och kapitalkostnadsdelen av hyran enligt förutsättningarna också är 3,20 per år efter räntehöjningen, är denna annuitet större än vad som behövs för a t t lånet skall bli slutamorterat på 50 år. I ett 25 år gammalt hus är sålunda den erforderliga annuiteten blott c:a 2,50 kr per år, vilket innebär att fastighetsägaren här gör en vinst på 3,20—2,50 = 0,70 kr per år under de återstående 25 åren. I tabell 3 lämnas några exempel på storleken av fastighetsägarens vinst un1

I det närmast följande avses genomgående med beteckningen P en paritetsindex som rensats från verkningar av ränteförändringar.

374 Tabell 3. Vinst i procent av ursprungligt

lånebelopp

Tidpunkt för förändring av realräntan från R(0) till R ( l ) , räknad i antal år efter husets färdigställande

Ä(0) = 1 %, Ä(l) = 1,5 % „ = „ ,Ä(1) = 2 % . . „ = „,i?(l)=3%.. „ = „ ,Ä(1) = 4 % . . Ä(0) = 2 % , i ? ( l ) = 3 % . .

0,4 0,5 1 1 0,5

0,8 1,7 5 6 1,5

1,5 3,2 6 8 2

2,2 4,5 9 12 3

2,5 4,8 9 13 3,5

2,3 4,6 9 13 3

1,6 3,2 6 9 2

0,9 1,7 4 5 1,5

0,3 0,5 1 1 0,5

der olika förutsättningar om (1) realräntans utgångsläge, (2) tidpunkten för en förändring i realräntan och (3) storleken av denna förändring. 1 Den variant av system med penninglån j ä m t e P-reglering av de faktiska kapitalkostnaderna, som nu belysts, är som sagt extrem därigenom a t t de faktiska kapitalkostnadernas räntesats kontinuerligt anpassas efter den faktiska realräntan på penninglån. Nedan (sid. 375) återgivna bild ur verkligheten, gällande Sverige efter 1920, torde räcka som stöd för påståendet a t t detta system icke gärna kan praktiseras omodifierat under alla tänkbara omständigheter. H ä r har visserligen konsumentprisindex använts för bestämning av »real räntesats», men tillämpning av en paritetsindex (om det hade funnits någon) skulle med all sannolikhet icke ha givit väsentligt mindre fluktuationer i realräntan. Inför anblicken av en bild som denna, ligger det nära till hands att söka en variant, där (1) de faktiska kapitalkostnadernas räntesats ej ändras så ofta som varje år och/eller (2) denna räntesats sättes lika med den genomsnittliga realräntan på penninglån under ett antal förflutna år. Att säga någonting mera allm ä n t om hur ett sådant system skulle verka är emellertid svårt, dels därför a t t systemets detaljutformning kan göras på så många olika sätt, dels därför a t t valet av förutsättningar i övrigt ter sig så

1 Beteckningar: /•(/) = den genomsnittliga nominella penninglåneräntan under år l k(t) = den procentuella ökningen i P (av andra orsaker än ränteförändringar) under år t R(t) = r(t) — k(t) = realräntan under år t. a(t) = faktiska kapitalkostnader i kr under år t per bostadsenhet med en produktionskostnad år noll av 1 kr (dvs. med en produktionskostnad år / av t

S fc(T) T= l

e

t

= exp 23 A:(T) kr) T= l

x = fastighetsägarens vinst i procent av ursprungligt lånebelopp för en fastighet, färdigställd år noll. Då gäller: t

T

a(/)= exp iZ ft(T) ( É exp T — 1

T

s

l-R(t)r\) - 1

'

(exp. i?(/)—1) exp S *(T) 1 - exp (R(t) T) och vidare:

«-l

£

T

(exp R(t) - 1 ) exp ( S A:(T) + 2 r(j)\

*=i

*=i

i _ exp (-B(t) T)

t= 1

T

T

exp ( - S i?(T)) S v '* = i T= i

(exp Ä ( 0 - 1 ) exp S Ä(T) ; ^ l_exp (~R(l)T)

Man observerar här särskilt, att vinsten är beroende enbart av realräntan (vid givet T). De i tabell 3 redovisade resultaten gäller sålunde för vilka som helst kombinationer av nominell penninglåneränta och procentuell Pstepring med given differens.

1925 M

I I I I II II I I II 1930

1940 I I I I II I I I I I I I I I II 1945

1955 II I I I I I960

1965 Nominell räntesats (medeltal av sparbankernas lägsta ränta å obundna inteckningslån Real räntesats [nominell räntesats minskad med den relativa stegringen av prisnivån enligt levnadskostnadsindex (1914-35) socialstyrelsens allmänna Uonsumtionsprisindex (1935-64)]

godtyckligt. För att dock ge åtminstone några exempel har vi studerat dels ett fall, där räntesatsen (1) omprövas vart femte år och (2) sättes lika med den genomsnittliga realräntan på penninglån under den närmast föregående femårsperioden (Alt. 1), dels ett fall där räntesatsen (1) omprövas varje år och (2) sättes lika med den genomsnittliga realräntan på penninglån under den närmast föregående femårsperioden (Alt. 2). Som

data har använts de ovan återgivna för Sverige under de sista decennierna; därvid har levnadskostnadsindex fått representera P. Amorteringstiden har förutsatts vara 50 år; för tiden efter 1965 har realräntan förutsatts vara konstant och lika med noll (vilket värde ganska nära överensstämmer med genomsnittet för 1950-talet). Resultaten framgår av tabell 4.

376 Tabell 4. Vinst (-\-) respektive förlust (—) i procent av ursprungligt

lånebeloppp

Tidpunkt för husets färdigställande

Alt. 1 Alt. 2

Avslutande

— 28 — 29

+ 40 + 25

+ 19 + 12

+ 35 + 26

+ 15 + 14

— 3

+ 5 + 4

kommentar

Gemensamt för de alternativa bostadskreditsystem, som här behandlats, är a t t de årliga låneutgifterna (»de faktiska kapitalkostnaderna») ständigt och så långt möjligt anpassas till paritet med dem som gäller för nybyggda hus. Den väsentliga skillnaden mellan det, låt oss kalla det, fullständiga P-lånesystem, som beskrivits ovan, sid. 357 ff, och övriga här behandlade alternativ är a t t endast det förstnämnda systemet ger garanti för överensstämmelse mellan faktisk och avsedd amorteringstid och därmed garanti mot icke avsedda vinster eller förluster för låntagaren. Sett ur hela samhällets synvinkel måste rimligtvis denna omständighet tala till förmån för det fullständiga P-lånesystemet jämfört med övriga alternativ. Det är emellertid icke säkert a t t saken ter sig på samma sätt ur snäv låntagaresynpunkt; som förut sagts, framstår det nämligen som sannolikt a t t de förluster, som strikt uppfyllelse av lånevillkoren skulle kunna åsamka låntagaren i ett visst fall, i praktiken icke kommer, i varje fall icke fullt ut, a t t realiseras, därför a t t staten i sådana fall låter avskriva lånet. Den nu berörda skillnaden mellan det fullständiga P-lånesystemet och övriga system är nära förbunden med sannolika skillnader ifråga om räntebildningen, gällande dels bostadslåneräntans stabilitet, dels dess förbindelse med räntesatserna på kreditmarknaden i övrigt. Det fullständiga P-lånesystemet ger det räntesättande organet större frihet, såtillvida

+ 2

som avvägningen mellan å ena sidan önskemål beträffande räntans stabilitet och även nivå och å andra sidan (eventuella) önskemål om överensstämmelse mellan bostadslåneräntan och motsvarande (anteciperade eller faktiskt konstaterade) reala räntesatser på kreditmarknaden i övrigt kan göras u t a n den restriktion, som ambitionen a t t hindra icke avsedda vinster och förluster för låntagaren innebär. Visserligen har vi sett, a t t icke ens hundraprocentig kopiering från år till år av den faktiska realräntan på penninglån vid bestämningen av »de faktiska kapitalkostnadernas» räntesats ger garanti mot sådana vinster och förluster (när samtidigt kostnadspariteten skall bevaras), men uppenbarligen måste strävanden att minimera dessa leda till nära anslutning mellan de b å d a räntesatserna. Det kan nu emellertid sättas ifråga, huruvida den större elasticitet i b a n d e t mellan bostadslåneräntan och motsvarande realränta på kreditmarknaden i övrigt, som utmärker det fullständiga P-lånesystemet, är en uteslutande eller ens övervägande god egenskap. Är icke enhetlighet i prisbildningen, på kreditmarknaden likaväl som på andra marknader, ett villkor för optimal allokering av samhällets produktionsresurser? Det skulle föra för långt a t t här försöka ge ett uttömmande svar på den frågan. Å andra sidan kan den icke gärna helt undvikas. Som en kompromiss lämnas i det följande ett par allmänna synpunkter på saken, med särskild syftning på frågan

377 i vad mån den faktiskt utbildade realräntan på penninglån (definierad så som i det föregående) förtj anar att respekteras som normerande för bostadslåneräntan: Det bör då kanske först framhållas, a t t redan i ett stationärt samhälle kan finnas omständigheter, som skulle k u n n a anföras som skäl för differentiering av räntesatserna för olika sektorer. Exempel därpå är skillnader mellan sektorerna ifråga om den genomsnittliga monopolgraden och ifråga om förekommande s. k. externa effekters riktning och storlek. Sålunda har förmodligen bostadskonsumtion större positiva externa effekter (via dels barnens välfärd, dels den allm ä n n a civilisationsnivån i samhället) än genomsnittet av annan konsumtion (innefattande bl. a. bilkonsumtion), och detta talar för a t t boendekostnaderna på ett eller a n n a t sätt, t. ex. genom lägre ränta, bör hållas under den nivå som uppkommer vid omodifierad marknadsprisbildning. Under dynamiska förhållanden har man a t t särskilt beakta en faktor, som gärna glides förbi med alltför lätt hand i gängse framställningar av villkoren för optimering genom marknadsprisbildning, nämligen den roll som framtidsförväntningarna och deras grad av realism spelar. Styrande för investeringarnas inriktning och omfattning i en marknadsekonomi är de agerandes förväntningar om relevanta framtida förhållanden, priser, räntesatser etc. Bristande realism hos förväntningarna och i varje fall skillnader därvidlag mellan olika subjekt måste normalt leda till underoptimal resursanvändning. Åtminstone till en del, ovisst hur stor, kan dessa diskrepanser avlägsnas genom indexlån, utbredda över hela fältet. L å t oss nu emellertid se på det system, som vi i det föregående närmast haft för ögonen, nämligen ett med indexlån i bostadssektorn och vanliga penninglån i övrigt, och därvid begränsa oss till

frågan i vad mån det är önskvärt ur resursanvändningssynpunkt a t t låta bostadslåneräntan bestämmas av motsvarande reala ränta på penninglånemarknaden. Det är då för det första klart, a t t den för en viss förfluten tid faktiskt konstaterade realräntan icke är ur denna synpunkt intressant i sig, utan endast i den mån den styr de agerandes förväntningar om realräntan i framtiden. H ä r a v framgår tämligen omedelbart — för det första därför a t t man näppeligen har möjligheter a t t säkert fastställa detta samband och för det andra därför a t t det sannolikt varierar från den ena tidpunkten till den andra och från den ena individen till den andra — a t t den historiskt givna realräntan på penninglån icke kan vara ett särskilt säkert riktmärke för bostadslåneräntan. Denna slutsats kan synas otillfredsställande ur vissa synpunkter — exempelvis för den som gärna vill ha enkla tumregler för hur bostadslåneräntan skall sättas i praktiken — men samtidigt innebär den, av skäl som ovan berörts, ett ytterligare argument till förmån för ett fullständigt P-lånesystem, jämfört med de alternativa konstruktioner som här har varit på tal.

Statliga enhetslån

kontra blandade

lån

I det föregående har som regel förutsatts, närmast för enkelhetens skull, a t t staten ger hela bostadslånet. Det finns emellertid ingenting som hindrar a t t nuvarande blandade finansiering bibehålles, utan a t t därför verkningarna för låntagarens del behöver bli andra än vid statlig totalfinansiering. Lånevillkoren kan utformas så, att låntagaren bringas i exakt samma situation som om staten hade lämnat hela lånet. Tag som exempel systemet med penninglån j ä m t e P-regle-

378 ring av de faktiska kapitalkostnaderna. Här är fixerat vad låntagaren ett visst år totalt skall betala; om detta belopp exempelvis understiger vad han har att betala i ränta och amortering under året för andra lån än statens, betalas skillnaden av staten, samtidigt som den kvarstående skulden på statslånet ökas med detta belopp, etc. etc. Denna ordning är tillämplig i vilket som helst av de alternativa system, som behandlats i det föregående, sålunda även i det fullständiga P-lånesystemet. Dock framstår i detta system den blandade finansieringen som mera artificiell än i exempelvis systemet med penninglån. I detta senare innebär ju dock de underliggande lånens villkor en viss bestämd realitet för låntagaren (såvida de icke av staten modifieras ytterligare, dvs. utöver vad som ligger i ovan beskrivna princip för kapitalkostnadens omfördelning över tiden). I det fullständiga P-lånesystemet däremot har de underliggande lånens villkor ingen som helst (direkt) relevans för låntagaren; dessa lån är i realiteten en affär uteslutande mellan staten och vederbörande kreditinstitut. Särskilt i detta fall frågar man sig därför gärna, vad det kan ha för mening att låta ett lån, som i realiteten är ett lån från kreditinstitutet till staten, få formen av ett lån från kreditinstitutet till ett helt annat subjekt; anpassning av form till realitet skulle ju uppenbarligen medföra besparingar i olika former för samtliga inblandade. Följande synpunkter på frågan om total statlig kontra blandad bostadsfinansiering är emellertid icke speciellt knutna till vare sig P-lånesystemet eller något annat av de system som behandlats i det föregående. De gäller i princip alla system, även exempelvis det nuvarande, ehuru möjligen i något olika grad. Från början må framhållas att avsikten är, icke att försöka uttömmande

behandla frågan utan blott ta upp vissa aspekter av den.

Det kan möjligen vara praktiskt att låta resonemanget utgå från en förutsättning som, om den vore korrekt, skulle ge både snabba och entydiga slutsatser. Denna förutsättning låter vi tills vidare stå som hypotetisk för att längre fram ta upp frågan i vad mån den är eller kan göras realistisk. Förutsättningen ifråga är denna: Övergången från blandad till total statlig finansiering medför ingen annan förändring i något relevant avseende än den att de inteckningslån, som bortfaller för kreditinstituten, ersätts med lån till staten till villkor som för kreditinstituten är minst likvärda med de bortfallande inteckningslånens, exempelvis i form av (förutom obligationer etc.) insättningar på konton med rörlig ränta i riksgäldskontoret eller riksbanken. Under denna förutsättning torde det vara odisputabelt att övergången medför minskade administrationskostnader för samtliga parter tillsammans (dvs. för samhället i dess helhet). För låntagaren innebär det minskade besvär och kostnader att ha att göra med en enda långivare i stället för flera. För kreditinstituten är hanteringskostnaderna mindre för lån till staten än för de bortfallande inteckningslånen. För staten slutligen uppkommer förmodligen i nuvarande system någon kostnadsökning, ehuru icke i sådan omfattning att besparingarna på andra håll därigenom uppväges; vid övergång till något av de system, som behandlats i det föregående, måste rimligtvis statlig totalfinanisering medföra administrativa vinster även för statens del. I vad mån är då angivna förutsättning realistisk? För att börja med det som ter sig minst problematiskt: Förutsätt-

379 ningen ifråga torde innebära a t t den genomsnittliga räntesatsen på kreditinstitutens lån till staten stiger; för a t t statens räntekostnader på den del av Upplåningen från kreditinstituten, som skulle ha funnits utan övergång till total statlig bostadsfinansiering, icke skall öka {såvida detta icke anses önskvärt) kan det bli nödvändigt a t t differentiera (eller differentiera på annat sätt än vad som nu eventuellt sker) mellan den marginella och den genomsnittliga räntesatsen på dessa krediter. Detta kan åstadkommas med kassareservs- eller liknande bestämmelser. E n mera kritisk fråga är denna: Låter kreditinstituten sig nöja med a t t få sina bostadslån u t b y t t a mot lån till staten, även om detta utbyte ger dem b ä t t r e räntabilitet (vilket alltså är möjligt a t t åstadkomma utan a t t därför samhället i övrigt förlorar på affären)? Kommer de icke a t t försöka, och också lyckas med, a t t öka sin utlåning till andra sektorer än bostadssektorn, med eventuell påföljd a t t den samhällsekonomiska balansen stores, med påföljd a t t motåtgärder utlöses, exempelvis räntehöjning? Den frågan diskuteras kanske bäst under åtskiljande av fall u t a n respektive med kreditrestriktioner: (1) Utan kreditrestriktioner. I detta fall får förutsättas a t t kreditmarknaden är i jämvikt, innebärande a t t alla kreditanspråk, som uppfyller normala krav på säkerhet o. dyl., satisfieras. Det föreligger alltså jämvikt mellan utbud och efterfrågan av kredit vid de rådande räntesatserna. Om i ett sådant läge bostadsfinansieringen lägges om från blandad finansiering till statlig totalfinansiering, är det så långt ifrån fallet a t t kreditinstituten ökar sin utlåning till andra sektorer a t t några sådana möjligheter ö. h. t. icke existerar — n.b. så l ä n g e d e t allmänna ränteläget är oför-

ändrat. All den efterfrågan på kredit, som är effektiv vid de rådande räntesatserna, är ju redan tillgodosedd i det läge vi diskuterar. Och någon anledning a t t förutsätta förändringar i det allmänna ränteläget — bortsett från de ovan diskuterade och förmodligen smärre vinster, som staten och kreditinstituten tillsammans kan göra till följd av omläggningen — synes icke finnas. Resonemanget måste ju gälla vad som händer vid en övergång från blandad finansiering till statlig totalfinansiering under i övrigt så långt möjligt lika förutsättningar. (2) Med kreditrestriktioner. Mot bakgrunden av det faktiska läget här i landet sedan r ä t t lång tid tillbaka ter sig naturligtvis detta fall som det mest intressanta (man bör dock därför icke ta för givet a t t vi alltid skall behöva dras med en kreditmarknad som är, eller hålles, ur balans). Den fråga, som i detta fall synes vara särskilt relevant, är följande: Om nu staten (närmast i riksbankens gestalt) på det ena eller andra sättet — genom mer eller mindre frivilliga överenskommelser, kassareservs- och likviditetskrav, utlåningstak, emissionskontroll etc. etc. — lyckas få fram ett utbud av bostadskrediter, som är större än det som, vid givna räntesatser, skulle ha funnits utan dessa särskilda åtgärder, vad finns då för skäl för a t t staten icke skulle kunna genom precis samma eller likartade åtgärder förvandla detta s. a. s. extra u t b u d av bostadskrediter till e t t lika stort utbud av krediter till staten? L å t oss som exempel t a sparbankerna (som kanske är de mest kritiska i sammanhanget). Vi förutsätter att sparbankerna i samband med omläggningen a v bostadsfinansieringen erbjudes placeringar hos staten, som är i alla avseenden minst likvärda med de inteckningslån,

380 som faller bort genom omläggningen. Till följd av den sammanlagda minskningen i administrationskostnaderna går det alltid a t t hitta räntesatser, som gör denna omläggning i bostadsfinansieringen till en god affär för både staten och sparbankerna. Om så sker, och om vidare sparbankerna i första hand ser till sina insättares intressen — så som sparbankslagen föreskriver — borde tydligen sparbankerna hälsa omläggningen med tillfredsställelse. (Det faktum att en del sparbankspersonal sannolikt får söka sig annat arbete, är ju bara ett uttryck för a t t det uppkommer kostnadsminskningar, som kan och bör få komma insättarna till godo i någon form). Det vore märkvärdigt om icke staten i ett förhandlingsläge som detta kunde få sparbankerna att, i minst lika hög grad som före införandet av statliga enhetslån, avstå från a t t utöka sin utlåning till andra sektorer (än staten plus bostadssektorn). Och om detta icke skulle lyckas med i stort sett oförändrade metoder, finns ju alltid möjligheter a t t variera metoderna så a t t de önskade resultaten uppnås. Vad nu sagts om sparbankerna torde gälla även om övriga kreditinstitut. Till slut några ord om de allmänt penningpolitiska implikationerna av en övergång till statliga enhetslån. Genom denna övergång skulle onekligen k u n n a åstadkommas vad som hittills icke alltid funnits, nämligen en friktionsfri tillförsel av kredit till (en del av) det bostadsbyggande som statsmakterna funnit konjunkturpolitiskt möjligt a t t förverkliga. Denna medalj har dock, har det sagts, en baksida, nämligen den att penningpolitiken får sin aktionsradie minskad. Detta är en invändning mot införande av statliga enhetslån, mot vilken följande alternativa motinvändningar synes kunna göras:

(1) Om det anses tillräckligt önskvärt att ha en friktionsfri bostadsfinansiering, är det blott följdriktigt a t t man berövar riksbanken nu existerande möjligheter a t t åstadkomma friktioner (eller, för att välja en mindre provokativ formulering, att man gör sig oberoende av riksbankens benägenhet a t t utnyttja eller icke utnyttja de medel som den förfogar över a t t hindra friktioner från a t t uppkomma). D e t t a är ju i princip inte mycket mera märkligt än att man ej låter riksbanken hindra en, låt oss säga, friktionsfri utbetalning av löner till statens anställda. (2) Om det emellertid anses vara värdefullt, a t t något statsorgan förses med medel a t t — t. ex. med hänsyn till den möjliga uppkomsten av icke förutsedda förändringar i konjunkturläget — i efterhand korrigera de beslut om låneramar, som statsmakterna fattat, är det därför icke alldeles självklart, vare sig a t t dessa medel skall lokaliseras till riksbanken eller a t t de skall se ut just så som de f. n. gör. Behovet av efterhandskorrektioner kan ju tänkas bli r ä t t olika i olika delar av landet, och man bör då kunna hitta mera adekvata medel än de, förhållandevis generellt verkande medel som riksbanken förfogar över.

Appendix Om byggnadskostnadsindex och »paritetsindex» En byggnadskostnadsindex borde helst mäta kostnaderna, jämförda med kostnaderna i en viss given bastidpunkt, för a t t framställa en viss given (väldefinierad) produkt. Det kan vara lämpligt •— åtminstone för den diskussion, som skall föras i det följande — att skilja mellan två, principiellt helt skilda huvudalternativ för definitionen av produkten. Det ena är att anknyta definitionen till byggnaden, det andra är att anknyta den till de tjänster, som byggnaden levererar. I det första fallet väljer man en byggnad (eller ett aggregat av byggnader) med viss given fysisk beskaffenhet, definierad exempelvis genom ritningar och andra entreprenadhandlingar. I det andra

381 fallet väljer man — när fråga är om bostadshus — en bostad av viss given standard, definierad exempelvis genom yta, volym, antal rum, utrustning, isolering etc. Låt oss kalla den första sortens index IB och den andra /&. De indexserier, som faktiskt förekommer i Sverige under namnet byggnadskostnadsindex, är icke alla av antingen den ena eller den andra av de nu nämnda båda sorterna. Bostadsstyrelsens byggnadskostnadsindex för flerfamiljshus av sten (med prisbas den 1/1 1950 och vikterna ursprungligen valda från kostnaderna för ett 10-tal hus, byggda åren närmast före 1950, och sedan korrigerade med sikte på situationen 1952—53) är sålunda närmast ett slags faklorprisindex. Den mäter icke vad ett hus av en viss given fysisk beskaffenhet skulle kosta att uppföra i en viss tidpunkt jämfört med bastidpunkten, utan närmast vad detta hus skulle kosta a t t uppföra med den faktorinsats, som förekom i bastidpunkten. Kalla denna t y p av index för Ip. Bostadsstyrelsens byggnadskostnadsindex för.enfamiljshus av sten respektive t r ä (med prisbas den 1/1 1952) synes emellertid vara av typen IB- I varje fall ligger ett visst bestämt hus (bostadsstyrelsens typhus nr 167) till grund för denna index. För en diskussion av förhållandet mellan de tre olika sorters index, som nu har nämnts, skadar det kanske inte med en viss formalisering, anknyten till något enkelt exempel; Låt oss då först antaga, att för en yiss bestämd sorts hus, som vi är intresserade av, gäller produktiohsfunktionen i = f(.q»q», • • • » V 9 ; där qv qt,. . . , q betyder produktionsfaktorinsatser (olika slag av arbete och material), t betyder produktionstidpunkt och dess effekt på f kallar vi produktionsteknikens förändringar. Antag vidare, a t t det byggande företaget eftersträvar minimum av kostnader per hus. Under vissa förutsättningar, som ofta torde vara approximativt uppfyllda, är denna förutsättning ekvivalent med maximal vinst som handlingsnorm. Den optimala faktorinsatsen qx, q2, . , . , q , är då bestämd av fölande ekvationer, där p . är priset på q.: i = fiii, Pi

• dt I dt

f » ••• » qn; 0 *

Detta system ger q. som funktion, y>., av faktorprisrelationerna och /:

«i-ri(-r.

->---,^=1;t\(i=i,2,...,n)

Den optimala kombinationen av faktorer, som åtgår för produktionen av (1 stycken) hus av den givna sorten, förändras alltså med tiden, i den mån (a) produktionstekniken och/ eller (b) faktorprisrelationerna förändras. En så allmänt formulerad konklusion är naturligtvis inte avhängig av de speciella förutsättningarna i ovan givna exempel, utan måste rimligtvis gälla generellt. Låt oss därför fortsättningsvis med q\ mena den i tidpunkten t faktiskt valda insatsen av faktorn i, utan att vidare gå in på hur valet träffats. Indextyperna IB och Ip ser då tydligen u t så här:

,3t' MA

Sri? lt_Mj[ S P i qt

Förutsattes, att en förändring i det tekniska kunnandet normalt innebär tillkomst av ny kunskap, utan att gammal kunskap förstöres — vilket förefaller vara rimligt — är den i bastidpunkten valda faktorkombinationen tq°, ~q, . . . , ~q } = { q° } fortfarande möjlig att yälja för byggaren i tidpunkten /. Det fakt u m , a t t han i stället väljer kombinationen lq\,

q\ . . . q1 j = {<?'} måste normalt betyda

att { q1 j är billigare än { q° j i tidpunkten t, dvs.

Av faktiskt förekommande byggnadskostnadsindexserier är, som redan sagts, den för flerfamiljshus närmast av typen Ip. Vad kan då denna användas till? Om den vore av typen IB, skulle den visa vad ett hus av en sort, som faktiskt byggdes 1952—53, skulle kosta a t t bygga idag (j ämf ört med 1950), med utny ttj ande av dagens tekniska kunnande och efter anpass ning till dagens faktorprisrelationer. Detta kan vara ett besked av begränsat intresse, om de hus, som byggs idag, är av mycket annorlunda beskaffenhet än de, som byggdes 1952—53. Men rimligtvis måste man ha ännu mindre glädje av att veta, vad nämnda hus skulle

382 kosta att bygga idag med samma faktorinsats som 1952—53. I praktisk tillämpning, nämligen som underlag för bostadsstyrelsens bestämning av den »godtagbara produktionskostnaden» (som i sin tur ligger till grund vid fastställandet av maximihyror och överlåtelsevärden) användes heller icke byggnadskostnadsindex okorrigerad. Den korrigeras för uppskattade »rationaliseringsvinster». Detta har gjorts kontinuerligt sedan indexens tillkomst 1950; den från denna tidpunkt fram till nu genomsnittliga skattade »rationaliseringsvinsten» uppgår till någonting mellan loch 2 procent per år. Rimligtvis måste denna korrigering delvis (och i varje fall till sin riktning) sammanfalla med den, som skulle ha behövts för att komma fram till en IB, men dess syfte är dock — att döma av tillgängliga uppgifter — icke detta utan snarare a t t få ett mått, som i varje fall såtillvida är av typen Ib som det även tar hänsyn till exempelvis förekomst av nya material. Den grundläggande skillnaden mellan IB och Ib är, som inledningsvis antytts, att medan vi för IB har a t t acceptera en viss hustyp (definierad genom ritningar etc.) som given — det är förändringen i kostnaderna för att bygga detta givna hus som skall mätas av IB — utgår vi vid konstruktionen av Ib från en bostad av viss standard eller bostadsvärde (vad vi nu än vill mena därmed mera bestämt) som den givna produkt, vars kostnad att bygga skall mätas. Förhållandet mellan IB och Ib är mera komplicerat än förhållandet mellan IB och Ip. Icke definitionsmässigt dock, ty definitionen av Ib har samma struktur som definitionen av IB'-

ndär {£t} betyder den i tidpunkten t valda faktorkombinationen. Däremot är sambandet mellan variationerna i IB och Ib en mera invecklad historia. Låt oss här, på motsvarande sätt som i det föregående, ge diskussionen en utgångspunkt i en formalisering av ett förhållandevis enkelt fall: Antag att byggaren vid valet av (x) har som riktmärke a t t åstadkomma lägsta möjliga totala boendekostnad för ifrågavarande bostad. Detta innebär ingalunda nödvändigtvis, att han väljer lägsta möjliga byggnadskostnad; det kan tänkas, a t t han finner en konstruktion med högre byggnadskostnad vara att före-

draga, därför att den medför (tillräckligt mycket) lägre driftkostnader. Så som minimumkriteriet nu formulerats, ger det emellertid icke entydiga utslag annat än under vissa speciella förutsättningar rörande bl. a. den byggandes förväntningar om framtida räntesatser (r) och priser. Vi skall återkomma till detta längre fram; låt oss t. v. antaga, a t t man förväntar, antingen. (a) a t t rådande priser väntas bestå i framtiden liksom /-, som då får vara den nominella räntan, eller (b) a t t samtliga priser väntas förändras med w procent per år, i vilket fall r får vara den nominella räntan minus w = realräntan. Antag vidare, att kapitalkostnaden räknas som en fast annuitet = 100 k (r) procent av produktionskostnaden; vi förutsätter alltså att denna procentsats är en funktion enbart av räntan, vilket innebär a t t amorteringstiden förutsattes given, opåverkad av de variationer som beaktas. Med Xj betecknas som förut faktorinsatserna i byggandet med x;- faktorinsatserna i driften, de förra räknade per byggd bostadsenhet och de senare per bostadsenhet och år. Man söker alltså minimera n s z = k(r) • £ p x + 2 p x i =l

j=n+l

J

'

under villkoret 1 = F(xlt xt,. . . ,xs; t) De optimala faktorinsatserna, { x } , är då bestämda av villkoren: 1 = F(xu Pi _ dF p dx.

idF dx

Pf _9F

1 dF

Ps " dxi 1 dxs

mpn Ps

x2,. . .

,xs;l)

0 = 1,2, .

n-1)

U-n+1,

.-1)

dF ' dxj

IdF dxs

Härur fås: Ps-l 1

l

Ps , . . . , Ps (i - 1, 2, . . . , •)

\Ps

Vi noterar här de skillnaderna i förhållande till den för IB relevanta faktorkombinationen, (q), för det första a t t (x) är beroende av en större mängd faktorprisrelationer, nämligen den som omfattar även priserna på driftkost-

383 nadssidan, och för det andra att (x) är beroende även av räntenivån. A t t vi kunnat (som acceptabel approximation) bortse från räntenivån som en faktor, påverkande (q), men icke kan göra detsamma ifråga om (x), beror naturligtvis på a t t den tid, som det tar att bygga bostäder, normalt är så mycket kortare än den tidrymd, under vilken bostäder utnyttjas. Som ett konkret exempel på vad det här kan vara fråga om, kan nämnas en räntesänkning, som (åtminstone om den är tillräckligt kraftig) bör befordra övergång till mer kapitalkrävande konstruktioner och utrustning, som minskar underhålls- och andra driftskostnader. E t t annat exempel, på den tekniska faktorns och möjligen också räntenivåns roll i sammanhanget, är övergång till nya material, med eller utan samband med andra förändringar i byggmetoderna, övergången från tegel till betongblock torde vara förbunden med tillkomsten av byggkranar; ett kanske

ännu mera intimt samband har sistnämnda faktor med det numera allt vanligare slopandet av bärande ytterväggar. Sådana förändringar kan möjligen ha blivit lönande, utan att några priser (inklusive räntesatser) förändrats — och är då att karakterisera som rent tekniskt betingade; å andra sidan kan man möjligen tänka sig, att en tillräckligt kraftig räntehöjning skulle göra krandriften så dyrbar, a t t mera traditionella byggmetoder och material skulle föredragas. Det framgår redan av vad nu sagts, a t t någon motsvarighet till relationen Ip > IB icke gäller generellt för 7g kontra /{,. Här gäller i stället IB iH IbDet framgår också omedelbart, a t t /& icke — liksom heller icke Ip och IB — kan vara någon helt idealisk index i bostadsindexlån, när man betraktar dessa uteslutande som ett medel att nå goda relationer mellan hyrorna i hus av olika årgångar. Hur en sådan index kan konstrueras, behandlas i huvudtexten.

BILAGA 2

Promemoria rörande bostadsfinansiering och hyresbildning Av Alf

Som en huvuduppgift för bostadspolitiska kommittén anges i direktiven »att pröva på vad sätt bostadslångivningen och till denna knutna subventioner skall kunna utvecklas till ett så tjänligt hyrespolitiskt instrument som möjligt». I motiveringen till denna anvisning ställer direktiven i förgrunden de skiljaktigheter i hyror mellan hus av olika ålder, som icke betingas av skillnader i standard och som uppkommit genom att stegringen av tomt- och byggnadskostnader medfört en fortgående höjning av kapitalkostnaderna för bostadsfastigheter. Då den redan uppkomna hyressplittringen i det befintliga beståndet icke kan hävas genom finansiella åtgärder som avser den fortsatta bostadsproduktionen — detta problem h a r hänskjutits till en särskild utredning •—• bör kommittén »inrikta sitt arbete på att söka åstadkomma en sådan konstruktion av låne- och subventionsreglerna, att kapitalkostnadsfaktorerna ger betingelser för en jämnare hyresstruktur för de i framtiden tillkommande husen». Direktiven hänvisar vidare till att de nuvarande räntebidragen tjänar syftet »att stabilisera räntorna för bostäder och därigenom eliminera de kastningar i hyresnivån som eljest — vid självkostnadsbestämda hyror — skulle följa av ändringar i lånemarknadens räntesatser»; denna funktion betecknas som väsentlig och bör tillgodoses även

Johansson

i framtiden. Efter att ha avvisat kapitalsubventioner såsom en vid långvarig kostnadsuppgång statsfinansiellt alltför påfrestande metod summerar direktiven det som synes kunna betecknas som kommitténs mest centrala uppgift: »Kommittén bör i första hand undersöka om man kan konstruera ett sådant system för bostadskrediterna, som i sig innebär såväl att räntefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna som att variationer i produktionskostnaderna inte tillätes ge upphov till sådana ojämnheter i hyresnivån som saknar motsvarighet i skillnader beträffande lägenheternas bostadsvärde». — I detta sammanhang antyder direktiven möjligheten att göra amorteringsvillkoren variabla efter ränteförändringar på marknaden vid i huvudsak bevarad takt i kapitalåterbetalningarna på längre sikt samt att successivt anpassa bostadshyrorna till ändringar i det allmänna prisläget, »åtminstone till den del sådana prisändringar påverkar kostnaderna för nyproduktionen av bostäder». En sådan ordning skulle enligt direktiven kunna »tala för att h y r o r n a i början av husens livstid bör sättas lägre än vad som brukar tillämpas för närvarande samt förutsättningar skapas för en fortlöpande ökning av de nominella hyresintäkterna». Detta senare syftar uppenbarligen på en konstruktion, som innebär att i en utveckling av stigande kostnader och inkomster basera hyresbildningen på en

385 lägre räntesats än den som motsvarar aktuell nominell marknadsränta, varvid underskott i annuiteten i början av amorteringsperioden successivt kompenseras genom stigande annuitetsbetalningar i fortsättningen i takt med förväntad stegring av kostnader och inkomster. I detta sammanhang hänvisar direktiven till värdesäkringskommitténs överväganden rörande möjligheterna att konstruera indexbundna bostadslån. En ordning för bostadsfinansieringen, som h i n d r a r kortfristiga räntefluktuationers genomslag i hyrorna och som anknyter hyresbildningen till pris-, kostnads- och inkomsutvecklingen på sådant sätt att hyressplittring undvikes och att jämnare hyresstruktur åstadkommes än den som vid i övrigt givna betingelser skulle komma till stånd vid hittills gällande finansieringsordning, är sålunda det främsta krav som ställes i direktiven och det är frågorna om hur detta kan tillgodoses som är det huvudsakliga föremålet för diskussion i denna promemoria. Detta krav måste emellertid förbindas med andra, som är väsentliga i sammanhanget och som antingen direkt uttryckes i direktiven eller kan anses innefattade i den i direktiven givna deklarationen att bostadspolitikens grunddrag skall bevaras, sådana de till mål och arbetsformer i sina allmänna riktlinjer antogs av statsmakterna åren 1946 och 1947, med de ändringar som den följande utvecklingen gett upphov till. (På vissa punkter kan man påstå att direktiven syftar till att återställa de under 40-talet uppställda bostadspolitiska målen; detta gäller framför allt förhindrande av hyressplittring, som var ett väsentligt motiv i de bostadspolitiska besluten redan under krigsåren.) De krav som skall tillgodoses vid sidan av utjämning av kortfristiga ränte25—614609

fluktuationer och förhindrande av hyressplittring och som sålunda bildar väsentliga förutsättningar för konstruktionen av det offentliga finansiella stödet för bostadsbyggandet kan summeras i följande punkter: 1) En subventionsfri ordning skall eftersträvas. (Härvid bortses från speciella subventioner, såsom familjebostadsbidrag.) Detta krav betyder dock icke att staten undandrager sig det risktagande som är förbundet med högbelåning (eller ev. kreditgarantier). I stort sett innebär kravet att statslånet skall ge en ränta som motsvarar marknadsräntan. Hur statslånets marknadsränta skall bestämmas i förhållande till andra marknadsräntor är en speciell fråga som inte skall behandlas här. Redan i direktivens nyss refererade anvisningar av möjligheten att utjämna räntefluktuationer och undvika hyressplittring ligger emellertid att kravet på full förräntning av statslånet skall ses på lång sikt eller — rättare sagt — att periodvis förräntning kan utgöras inte endast av löpande annuitetsbetalning utan också av ackumulerad fordran, som i sin tur skall förräntas. I direktiven säges visserligen att »åtminstone tills vidare» en viss subventionering från statens sida torde vara oumbärlig. I det följande räknas här dock med en ordning som innebär full förräntning av statslånet (i nyss angiven bemärkelse) från början men i stället med att i vissa framtida situationer avskrivning av del av statens fordran i efterhand eventuellt skall kunna förekomma, om så bedömes lämpligt. 2) Hyrorna skall grundas på självkostnad. Eftersom finansieringssystemet måste fungera utan stöd av en direkt hyresreglering innebär detta att de nuvarande självkostnadsföretagen består som sådana samt att de har och bevar a r en position på hyresmarknaden som

386 är tillräckligt stark för en regulativ verkan på hyresbildningen i stort. (I princip utesluter detta inte en generell och på hyresbildningen likformigt verkande skatt; direktiven innehåller emellertid ingen antydan om en sådan.) Det kan vara värt att påpeka att detta utesluter en ordning, som är mycket vanlig i västeuropeiska länder, att nämligen det statliga finansiella stödet omfattar endast en begränsad del av bostadsproduktionen (kanske 20—50 procent) och då ofta förbindes med subventioner. I sådana fall utbildas skilda hyresmarknader, vilket definitivt strider mot tanken på en »jämnare hyresstruktur". Utvecklingen av hyrorna måste bestämmas marginellt av den löpande nyproduktionens självkostnader. (Alt en viss tröghet därvid kan förekomma är väl känt även från marknader med helt fri hyresbildning). Förekommer en fortskridande stegring av tomt- och byggnadspriserna som inte kan motvägas av fortgående rationalisering av byggandet, måste »självkostnad» definieras med hänsyn därtill. 3) Som ytterligare krav på ett finansieringssystem för framtiden under statlig medverkan, som måhända kan anses vara principiellt mindre väsentligt än det förut nämnda men av stor praktisk betydelse, är att det skall kunna tillämpas vid sådan »blandad» finansiering som gällt sedan 40-talet. Detta är visserligen inte uttryckligen nämnt i direktiven men eftersom inte heller motsatsen, totalfinansiering genom statens lån, nämnts som föremål för prövning av kommittén, måste man utgå ifrån att detta krav skall kunna uppfyllas. II Angelägenheten av en omläggning av det statliga finansiella stödet för bo-

stadsproduktionen h a r sedan flera år stått klar. För att något belysa hur behovet av en omläggning vuxit fram skall här göras en kort tillbakablick på läge och förutsättningar samt bostadspolitiska mål vid den tid då de allmänna riktlinjerna för bostadspolitiken utformades under 40-talet, speciellt med avseende på de regler för hyresbildningen som var förbundna med de statliga bostadslånen. De krismotverkande åtgärderna under de första krigsåren hade som mål inte bara att häva produktionskrisen utan också att få till stånd en hyresbildning som kunde främja vissa fastighetsekonomiska och bostadssociala ändamål. I det betänkande av 1940 års byggnadskostnadsutredning, som utförligast motiverade krispolitiken på bostadsområdet, sattes främst ändamålet att bevara fastighetsekonomisk paritet, icke en absolut fast hyresnivå. De på senare år livligt diskuterade frågorna om hyrespariteterna var sålunda inte bara beaktade utan rentav satta främst bland frågor som krävde hänsyn vid sidan av det allmänt bostadssociala ändamålet att skapa ekonomiska förutsättningar för en fortskridande förbättring av bostadsstandarden, i första hand med avseende på utrymmet. När de statliga lånen till hög belåningsgräns som blev det väsentliga medlet att nå dessa ändamål år 1942 kompletterades med kapitalsubventioner i form av tills vidare ränte- och amorteringsfria s. k. tilläggslån var detta likaledes motiverat av paritetssynpunkter. Den offentliga högbelåningen i förening med därtill knutna villkor visade sig vara så effektiv ur hyresbildningssynpunkt att hyresnivån under hela 40-talet kunde hållas i stort sett stabil utan att egentliga subventioner i större omfattning behövde tillgripas, i de största städerna inte alls.

387 Det väsentliga i detta förlopp var sålunda icke att egentliga subventioner eliminerade verkan av höjda byggnadspriser utan att bostadsbyggandet under statens garanti och risktagande kunde baseras på kapitalmarknadens billigaste långa ränta icke endast till 60 procent, vilket skett redan 1909 genom statshypotekskassan, eller 70 å 75 procent, vilket skett 1930 genom bostadskreditkassan, utan till 90 å 95 procent och så småningom, genom lånereglerna för kommunägda företag, till 100 procent, samt att hyresbildningen knöts till kontrollerade kostnader. Det senaste momentet, hyresbildningens anknytning till kontrollerade kostnader, innebär att en självkostnadsprincip etablerades på hyresmarknaden. Egentligen var detta en självklarhet. Ändamålet med ett statligt finansiellt stöd för bostadsförsörjningen måste vara att tjäna bostadskonsumtionens intressen; i en ordning som inte på ett eller annat sätt — genom direkt hyreskontroll eller genom effektivt regulativt marknadsinflytande för självkostnadsföretag — garanterar självkostnadsprincipen förfelas bostadspolitikens mest väsentliga ändamål. Den vikt som tillmättes denna princip måste ses mot bakgrunden av tidigare erfarenheter av hyresutvecklingen i de svenska städerna, i synnerhet de större. Dessa erfarenheter hade gett vid handen att även vid fullt fri hyresbildning och under förhållandevis gynnsamma betingelser för bostadsproduktionen, såsom under senare delen av 20-talet och under 30-talet hade marknadsmekanismerna ingalunda realiserat en pris-kostnads-jämvikt, uppfyllt det dubbla jämviktskravet på bostadsoch byggnadsmarknaderna. Detta gällde redan före första världskriget. Med undantag för en kort period under slutet av 1880-talet och början av

1890-talet, då en stor bygggnads- och fastighetskris inträffade, hade hyrorna ständigt stigit i förhållande till övriga levnadskostnader, utan att detta tillfyllestgörande kunde förklaras genom en generell prisutveckling eller ränteförändringar. Sålunda steg i Stockholm (den enda stad för vilken tillräckliga statistiska uppgifter för äldre tider finns tillgängliga) under perioden 1894 —1910 hyrorna med 70 procent vid höjning av allmän levnadskostnadsnivå med 25 procent. Löneinkomstens värde i förhållande till levnadsförnödenheter i allmänhet förbättrades stadigt under den industrialiserings- och urbaniseringsprocess, som satte in under senare delen av 1800-talet, men i förhållande till hyran förbättrades inkomstens värde obetydligt och inte alls i de expanderande stadssamhällena. Det är under sådana förhållanden begripligt att »bostadsfrågan» fick en särskild ställning som socialt problem under detta skede av den moderna samhällsutvecklingen. Dessa förhållanden fortbestod under mellankrigstiden efter det att hyresregleringen från första världskrigets tid avvecklats år 1923. Härigenom kom också, trots kraftigt stigande levnadsnivå i övrigt för den stora massan av inkomsttagare, bostadsefterfrågan att fixeras i sin inriktning på de minsta lägenhetskategorierna och konserverade den svenska bostadsstandarden, i vad gäller utrymmet, i ett tillstånd som var mycket efterblivet i förhållande till jämförbara länder i Väst-Europa. Förklaringen till dessa förhållanden måste sökas däri att bostadsproduktionen med dess svaga ställning på kapitalmarknaden under starkt varierande allmänna konjunkturer tenderade att bli permanent otillräcklig — visserligen i växlande grad — i förhållande till efterfrågan i de expanderande stads-

388 samhällena. Hyresbildningen var knapphetsstyrd, den dubbla pris-kostnadsjämvikten förverkligades icke. Frågorna om pris- och räntevariationers verkan på hyresbildningen, som ställts i direktiven till bostadspolitiska kommittén, hade under sådana marknadsförhållanden en väsentligt annan innebörd än de kan ges nu eller i en framtida ordning som bevarar en självkostnadsprincip som grund för bostadsfinansiering och hyresbildning. I det stora hela var såväl pris- som räntevariationer före första världskriget tämligen måttliga. Prisväxlingarna i samband med de allmänna konjunkturväxlingarna kunde visserligen vara skarpa, men de var alltid relativt kortfristiga och följdes snart av en förändring i motsatt riktning. De svängde omkring långsamt stigande eller fallande trendlinjer men det var inte fråga om någon större, bestående förändring i viss riktning. Levnadskostnadsindex var i samma höjd 1860 som 1900, 1875 som 1910. Sammalunda under mellankrigstiden. Efter den »engångsinflation» och »engångsdeflation» som inträffade 1916—1923 sjönk priserna (levnadskostnadsindex) fram till 1933 och steg därefter till en nivå som 1939 var ungefär densamma som vid mitten av 20-talet. Bortsett från nämnda engångs-inflation-deflation fanns det inga starkare skäl att ställa problemet om hyresbildningens anpassning till bestående förändringar i penningvärdet. Andra orsaker till hyresbildningens abnormitet framstod som viktigare. Även räntesatserna på den organiserade kapitalmarknaden och särskilt den långa räntan, rörde sig under tiden före första världskriget inom skäligen begränsade marginaler. Den allmänna nivån höjdes under första värlskriget och i synnerhet under de efterföljande inflationsåren, varefter den förhöjda ni-

vån förblev i huvudsak stabil intill de första åren på 30-talet. När fråga är om sambandet i den tidigare utvecklingen mellan allmänna pris- och ränteförändringar samt hyresbildningen är emellertid det väsentliga följande synpunkt. Orsakssambanden i dessa hänseenden kan inte beskrivas som om allmän prisnivå och räntenivå bestämde vad det kostade att producera bostäder varpå främst över verkningar på produktionen utbudet anpassade sig så att en jämviktshyra bildades i överensstämmelse därmed. Bortsett från den förut nämnda perioden i slutet av 80-talet och början av 90-talet, då verkligen en utbudsanpassning tillräcklig att sänka hyresnivån kom till stånd, samt 1916—1920, då prismekanismen var satt ur spel, var sambandet — särskilt när det gäller smålägenheter att hyra på expanderande bostadsmarknader — snarare det att ett praktiskt taget permanent knapphetsläge på marknaden drev upp den knapphetsstyrda hyresnivån, varigenom skapades ett ekonomiskt utrymme för speciell inflation på byggnadsmarknaden och räntor på kapitalet utöver bottenlånet, som var fjärran från den organiserade kapitalmarknadens räntesatser. Det var just detta som var den ekonomiska innebörden av »spekulationen». Trettiotalet kom att medföra den mest betydelsefulla förändring som dittills förekommit i bostadsfinansieringens allmänna förutsättningar i och med skredet i räntenivån under åren 1933— 35 som förde ned den långa räntan från den 5-procentnivå, som rått under 20-talet, till den 3-procentnivå, som sedan kom att i huvudsak gälla fram till mitten av 50-talet. Kapitalmarknadsförutsättningarna för bostadsbyggandet kom därmed att bli gynnsammare än någonsin (förr eller senare). Även

389 arbetsmarknadsutvecklingen var gynnsam för bostadsbyggandet. En expansion av städernas bostadsbyggande kunde genomföras till en nivå strax före andra världskrigets utbrott som var dubbelt så hög som 10 år tidigare och fyrdubbelt så hög som åren före första världskriget utan att stöta på hinder i form av brist på arbetskraft. Produktionsökningen balanserades emellertid av en forcerad tillväxt i efterfrågan som sammanhängde med förändringar i befolkningens åldersfördelning, sänkt äktenskapsålder och starkt påskyndad urbanisering under senare delen av 30talet, då mellankrigstidens arbetslöshetskris övervanns. Hyresbildningen under 30-talet ger — i sitt förhållande till allmän pris- och inkomstutveckling — en annan bild än den som visats i den tidigare utvecklingen. För hela perioden 1930—1939 skedde en sänkning av hyresnivån i förhållande till allmän levnadskostnad med omkring 10 procent. Även i förhållande till inkomsterna för de stora löntagargrupperna i städer och industriorter skedde en betydlig sänkning av hyresnivån. Dessa förskjutningar gav också tydliga utslag i efterfrågeoch produktionsriktning. Ettrumsproduktionen, som vid början av decenniet utgjorde omkring 55 procent av lägenhetsproduktionen i städerna, gick relativt tillbaka. Ännu vid slutet av 30talet var siffran dock över 40 procent och relationen mellan inkomster och byror var ännu sådan att en nybyggd, modernt utrustad tvårumslägenhet var tillgänglig (inom Vi av inkomsten) för endast omkring 20 procent av hushållen. Om sålunda utvecklingen under 30talet i och för sig var gynnsam ur bostadskonsumentens synpunkt, jämfört med tidigare skeden, är det dock uppenbart att den icke tillnärmelsevis

till bostadsförsörjningens godo omsatte den radikala förbättring i bostadsproduktionens villkor som genombrottet för lågräntenivån betydde. Det är karakteristiskt att sänkningen i hyresnivån inträffade som en verkan huvudsakligen av förändringar i efterfrågan under depressionsåren innan räntenivåns nedgång hade hunnit verka i högre grad på produktionen. När väl den lägre räntenivån hunnit bli effektiv till fördel för den starkt växande produktionen förblev hyresnivån trots allt i stort sett stabil med en viss dragning uppåt under 30-talets sista år. Efterfrågans tillväxt var så stark att en slags balans på bostadsmarknaden nåddes vid en hyresnivå som låg högt över den som kalkylmässigt varit möjlig vid den etablerade lågräntenivån. Balansen på byggnadsmarknaden mellan hyresavkastning och de kostnadsbestämmande faktorerna, byggnadskostnader och ränta, nåddes däremot inte, vilket framgår bl.a. därav att under de följande krigsåren byggnadskostnaderna kunde stiga avsevärt utan att kräva ökad hyresavkastning. Den period på omkring 5 år varunder lågräntenivån bestod var under de föreliggande förhållandena för kort för att hyresbildningen skulle kunna på ett avgörande sätt anpassas efter bostadsproduktionens nya villkor. En sådan anpassning skulle för övrigt ha kunnat medföra risken av en allmän fastighetskris, vilket sannolikt skulle ha framkallat avvärjande reaktioner från bl. a. kreditinstitutens sida. De delar av hyresmarknaden där en självkostnadsprincip r å d d e — bostadskooperationen i de största städerna och de enligt 1935 års riksdagsbeslut byggda bostäderna för barnrikefamiljer — var ännu så ringa att ett verksamt regulativ för hyresbildning därigenom icke kunde ges.

390 Nu upplöstes de problem, som här skisserats och som gett sin prägel åt bostads- och byggnadsmarknaderna under praktiskt taget hela det skede, varunder dittills industrialiserings- och urbaniseringsprocessen utspelats, genom händelseutvecklingen under de första åren av andra världskriget. Sammanbrottet för bostadproduktionen 1939—40 tvang till omfattande finansiella engagemang från statens sida, med nödvändighet förbundna med kontroll av hyrorna i de med statens stöd producerade bostadshusen. Inflationen 1939—42 gjorde det möjligt att en relativ hyressänkning skedde utan risk för allmän fastighetskris, varigenom den för bostadskonsumenterna gynnsamma förskjutningen i inkomst-hyres-relationen som inletts under 30-talet kunde fullföljas och drivas betydligt längre än som då varit möjligt. Hyresbildningen, som tidigare varit knapphetsstyrd, blev genom denna utveckling kostnadsstyrd; som förut påpekats var de åtgärder av subventionskaraktär som kom till användning (tillsvidare ränte- och amorteringsfria tillläggslån) motiverade av hänsyn till hyrespariteterna. I sitt slutbetänkande (SOU 1945:63) underströk bostadssociala utredningen (s. 174) att detta var den väsentliga innebörden av de generella bostadspolitiska åtgärderna under krigsåren. »Anknytningen av hyresbildningen till kostnaderna är ju i och för sig icke ett förhållande av krismässig karaktär. Det framstår tvärtom i alla principiella sammanhang som idealet även för en effektivt fungerande fri marknad, vars realiserande under tidigare perioder dock måste bedömas som mycket ofullständigt.» I princip samma synpunkter på hyresparitetsfrågan som under 40-talet hävdades i motiven till de nya åtgär-

der av kriskaraktär som tillgreps vid Korea-inflationen 1950—52. De då införda s. k. provisoriska tilläggslånen, som från början var ställda under avveckling, skulle enligt avsikten om inte elimera så dock genom eventuell återgång av byggpriserna och genom rationalisering mildra och i varje fall uppskjuta verkan av byggnadskostnadernas stegring på hyresnivån på sådant sätt att ett bakslag i standardutvecklingen icke behövde uppkomma. Att paritetssynpunkten i fortsättningen blev i viss mån försummad för att på senare år få förnyad styrka är en annan sak som inte skall diskuteras här. Det bör framhållas att vid utformningen av de finansiella stödåtgärderna med hänsyn till paritetssynpunkten under 40-talet och början av 50-talet det icke fanns någon tanke att åstadkomma en ordning som skulle kunna fungera paritetsbevarande vid en obegränsat fortskridande inflation. Det var både under krigsåren i början av 40-talet och under 50-talets första år fråga om »engångsinflation», vars verkningar skulle elimineras eller mildras och där motmedlen sålunda var av i princip tillfällig karaktär. Åtgärderna var tänkta för sådana situationer av häftigi insättande inflation, följd av viss tillbakagång i prisnivån som inträffat tre gånger under detta århundrade, alla i samband med krig (1917—20, 1939— 42, 1950—52). Det är först under slutet av 50-talet och under 60-talet hittills som prisutvecklingen antagit en sådan karaktär, att det funnits starkare skäl att diskutera frågorna om bostadsfinansiering och hyresbildning under aspekten av en »permanent inflation». När det gäller räntan och hyresbildningens anpassning till ränteförändringar kan en liknande synpunkt anläggas. Med samma fog som i fråga om prisförändringarna kan sägas att konstruk-

391 tionen av det finansiella stödet under 40-talet och början av 50-talet icke räknat med sådana förändringar som inträffat under senare delen av 50-talet och därefter. Den räntegaranti, som infördes 1941 var tänkt som ett värn mot ett som tillfälligt uppfattat förhöjt ränteläge på den under första krigsåret i hög grad förvirrade kapitalmarknaden, ej som en form för mer bestående subvention av bostadskostnaderna. (Bostadssociala utredningen avvisade underränta som subventionsform och i själva verket kom räntegarantin att fungera just som garanti, ej som subvention i egentlig mening, under hela 40talet; först i och med högräntepolitikens genombrott vid mitten av 50-talet fick den i högre grad subventionskaraktär.) »Åtgärder som hade avseende på kapitalkostnaderna borde utformas så att de i görligaste mån hindrade att ett höjt ränteläge, vars fortbestånd i framtiden var ovisst, omedelbart överfördes på de årliga kostnaderna — , men däremot icke h i n d r a d e en anpassning på längre sikt till den allmänna räntenivån, i den mån denna nivå successivt arbetade sig igenom och blev gällande för hela fastighetsbeståndet.» Den här beskrivna anspassningen av hyrorna till växlingar i ränteläget är ju i själva verket den som teoretiskt skulle förekomma på en jämviktsmarknad. För att rätt läsa det citerade uttalandet, sammanfattande refererat av bostadssociala utredningen som 1940 års byggnadskostnadsutrednings synpunkt, måste man se det mot bakgrunden av dittillsvarande erfarenheter av den långa räntans utveckling. Som tidigare framhållits var variationerna i denna under tidigare skeden av den moderna ekonomiska utvecklingen inte särskilt betydande. Första världskriget medförde en rubbning, som visserligen blev be-

stående i åtskilliga år men dock kunde betraktas som betingad av extraordinära, övergående omständigheter. Räntesänkningen under början av 30-talet framstod åtminstone till en del som ett återförande av den långa räntan till ett mera normalt läge (till en del som en anpassning till ett stagnationstillstånd i de industriellt ledande ländernas ekonomi). Den ekonomiska politik som till mera allmänna grunder utformades under 30-talet fr. o. m. 1933 och fullföljdes under 40-talet var till sin räntepolitiska sida en lågräntepolitik. Mot denna bakgrund torde man kunna hävda att man vid utformningen av det statliga finansiella stödet till bostadsbyggandet visserligen icke räknade med en helt stabil ränta men med fortbeståndet av en endast inom trånga marginaler varierande nivå för den långa räntan men icke med ränteförändringar av den art och styrka som förekommit på senare år. De åtgärder som sattes in för att häva produktionskrisen 1939—41 var inte bara effektiva för detta ändamål utan visade sig också — såsom nyss framhållits främst tack vare högbelåning med statligt risktagande till låg ränta i kombination med hyrans anknytning till kontrollerade kostnader — ägnad att starkt förbättra den allmänna inkomst/hyresrelationen, som trots sjunkande realinkomster försköts i gynnsam riktning i långt högre grad än som varit fallet under 30-talet. Därmed lades också grunden för en bostadspolitik som — utöver ändamålet att ge det finansiella underlaget för framtida bostadsproduktion överhuvud — ä v c och framför allt skulle skapa de ekonomiska förutsättningarna för en väsentlig höjning av den allmänna bostadsstandarden och bryta det fastlåsta och bostadssocialt efterblivna läge som hyresutvecklingen ända in på 30-talet

392 gett upphov till. För 1946 och 1947 års beslut, vartill direktiven hänvisar, var detta en kärnpunkt. Genom successivt förbättrad relation mellan inkomsterna för den stora massan av befolkningen och bostadskostnaderna skulle efterfrågans inriktning på större lägenheter möjliggöras och i anpassning därtill en sådan omriktning av bostadsproduktionen som på längre sikt radikalt omgestaltade bostadsbeståndets struktur till realiserande av en allmänt förbättrad standard. Så har ju också skett om än med stark fördröjning till följd av de hinder för en tillräcklig bostadsproduktion som ställts under efterkrigstiden. Det skall h ä r understrykas att man därvid icke räknade med generella subventioner som en permanent anordning. Ett ränteläge för den långa räntan, ej alltför mycket överstigande 40-talets, räknades däremot — mera som självklart underförstått än som öppet deklarerat — som en förutsättning för en utveckling mot allmänt högre utrymmesstandard vid sidan av successivt stigande realinkomster och en kostnadsstyrd utveckling av hyresbildningen. Genom ränteutvecklingen efter 1955 har denna förutsättning brustit. Den finansieringsordning som upprättades på 40- talet innebar ekonomiskt att bostadsfinansieringen genom statens förmedling och under statens risk kunde baseras på den lågräntenivå, som rått sedan förra delen av 30-talet (men då icke slagit igenom i hyresnivån), och komma bostadskonsumenterna tillgodo genom den kostnadsstyrda hyresbildningen; denna skulle på längre sikt garanteras icke genom allmän hyreskontroll utan genom självkostnadsföretag med för ändamålet tillräckligt marknadsinflytande. Från senare delen av 50-talet har ett högre ränteläge etablerats för bostadsfinansieringen, tack

vare den kraftiga realinkomstförbättringen utan att ännu den bostadssociala målsättningen mera allvarligt äventyrats. För att förhindra eller tillsvidare uppskjuta att hela förhöjningen av marknadsräntan överföres på hyrorna har räntegarantien kommit att användas som mera varaktigt subventionsinstrument, för vilket den från början inte var avsedd. Det som i det föregående sagts angående förutsättningarna i fråga om pris- och kostnadsutveckling samt räntor vid konstruktionen av det offentliga finansiella stödet för bostadsbyggandet under 40-talet — successivt uppbyggd under krigsåren och kompletterad och sammanfogad till en som bestående avsedd ordning genom 1946 och 1947 års beslut av statsmakterna — får inte fattas rigoröst. I själva formen för den subvention som infördes 1942 — tilläggslån men icke definitiv kapitalsubvention — var ju avsiktligt inlagd möjligheten till en anpassning till i framtiden ändrade pris-, kostnadsoch inkomstnivåer. Men denna anpassningsmöjlighet var begränsad. Likaså syftade, som nyss framhållits, räntegarantin inte till att låsa fast den hyresgrundade bostadslåneräntan utan till att eliminera mera tillfälliga fluktuationer i marknadsräntan och till en mera smidig anpassning till långtidsräntans förändringar. Men även på denna punkt förelåg en begränsning: genomförandet av planen på en allmän standardförbättring skulle förvisso icke, under i övrigt givna förhållanden, ha tålt påfrestningen av ett ränteläge så högt över 40-talets som det som gällt under de senaste åren. Den ordning som successivt utbildats efter högräntepolitikens genombrott vid mitten av 50-talet och som mest konsekvent tillämpats under åren 1960—1965 kan med viss förenkling sägas vara ett

393 försök att med otillräckliga och ej helt adekvata medel bryta genom de begränsningar, som låg i den från 40-talet ärvda konstruktionen. Genom att hålla räntan (annuiteten) för år till år nybyggda hus åtskilligt under den som motsvarat nominell marknadsränta (vilket bokförs som subvention) och samtidigt höja annuitetsbeloppen för tidigare årgångar av belånade hus har en viss anpassning till stigande byggnadskostnader skett som resulterat i en väsentlig jämnare hyresstruktur än den som skulle ha uppstått om å ena sidan varje ny årgång av hus fått sin utgångsannuitet bestämd av årets nominella ränta, å andra sidan kapitalutgifterna i tidigare byggda hus lämnats opåverkade av den kostnadsutveckling som skett efter tillkomståret. Den uppgift som direktiven ställer är i själva verket att systematiskt utveckla en dylik utjämningsmetod i en subventionsfri finansieringsordning. I vad gäller allmän målsättning skiljer sig detta icke från den bostadspolitik som fastställdes genom 1946 och 1947 års beslut och som åberopats i direktiven till bostadspolitiska kommittén. Men de väsentligt ändrade förutsättningarna i fråga om pris- och ränteutveckling som uppstått efter mitten av 50-talet och som starkt accentuerats under de senaste åren gör en omkonstruktion av lånesystemet nödvändig för att i fortsättningen målsättningen skall kunna realiseras, om inte perfekt så dock bättre än under hittillsvarande ordning; syftet med den här givna översikten har varit att belysa vad som är lika och vad som under två decenniers utveckling blivit olika. III. Innan huvudfrågan om ett lånesystem, i vilket ränteutjämning och anpassning till förändrade byggnadskostnader sker,

tages upp till behandling skall här vissa allmänna frågor som hör hemma i sammanhanget något diskuteras. I fråga om den bostadsstandard, vartill bostadspolitiken skall syfta, ges i direktiven allmänna, icke kvantitativt preciserade anvisningar: — »främja tillkomsten av goda bostäder» » till kostnader som är skäliga i förhållande till resurserna hos bostadskonsumenter med ordinära inkomster» — — — »i överensstämmelser med konsumenternas behov och önskemål på längre sikt» (kurs. h ä r ) . Direktiven hänvisar till bostadsbyggnadsutredningens då väntade, numera avlämnade huvudbetänkande, där en fortskridande förbättring av förhållandet mellan inkomster och bostadskostnader om 3 procent av året och ytterligare en viss förskjutning i lägenhetsproduktionens inriktning mot större lägenheter ställes som förutsättning för den att standardutveckling, särskilt med avseende på utrymmet, som skett under de senaste decennierna men ännu långtifrån nått hela befolkningen, skall kunna fullföljas i av bostadsbyggnadsutredningen beräknad takt. Om i nuvarande läge — med en primärlåneränta i öppna marknaden på 6 å 7 procent — statens finansiella stöd till nyproduktionen av bostäder skulle slopas eller begränsas till en högbelåning, baserad helt på marknadsränta, skulle hyran i ett nybyggt hus ökas med ca 50 procent. Även räknat utifrån det läge, som kan beräknas uppstå efter genomförandet av det vid årets riksdag fattade beslutet om finansieringsvillkoren för bostadsbyggandet, skulle den erforderliga höjningen av hyran i nyproduktionen bli ca 35 procent. Sådan chockhöjning av hyran måste — såsom bestyrkes av erfarenheter både från tidigare utveckling här i landet (ex. under 20-talet) som från senare år i vis-

394 sa andra länder •— skapa två effekter som kan tänkas kombinerade på olika sätt, med olika betoning åt det ena eller det andra hållet. Å ena sidan kommer de fördyrade lägenheterna i nyproduktionen att bli tillgängliga enbart för en mindre del av hushållen, de med högre inkomster. Å andra sidan kommer — då efterfrågan från sådana hushåll är begränsad — produktionens lägenhetsfördelning att förskjutas mot mindre lägenheter. Båda effekterna strider uppenbarligen mot direktivens syftning. Hur länge ett sådant bakslag i utvecklingen mot en förbättrad utrymmesstandard skulle verka kom naturligtvis att bero på den fortsatta utvecklingen av ränta och inkomster. Om rcalinkomsterna fortsätter att stiga, så som de gjort med endast tillfälliga avbrott under de senaste 100 åren kan även vid bestående högränta inom relativt nära framtid — säg inom 10 a 20 år — den försämrade lägenhetsfördelning som kan drivas fram under en följd av år genom en skarp och plötslig försämring av inkomst/hyresrelationen kommer att framstå som en felinvestering. Den ökar risken för en snedvridning eller motverkar och fördröjer den pågående omvandlingen av bostadsbeståndets struktur i anpassning till »konsumenternas behov och önskemål på längre sikt», för att använda direktivens ord. Detta gäller i än högre grad om i framtiden en mera måttlig räntenivå skulle etableras. Vad gäller verkan på hyresstrukturen av en chockhöjning av hyrorna i nybyggda hus är det uppenbart att hyressplittringen — i förhållande till det tidigare byggda beståndet — skulle öka, omedelbart och för ett obestämt antal år framåt, eftersom hyrorna i det nyutbyggda beståndet efter all erfarenhet är trögrörliga. I det här förda resonemanget har emellertid ingen hänsyn tagits till en

omständighet som är av avgörande betydelse för den problematik, som direktiven ställer fram, nämligen möjligheten och sannolikheten av i framtiden skeende stegring av prisnivån och även av byggnadskostnaderna för likvärdiga lägenheter samt av sambandet mellan sådan stegring och det bestående höga nominella ränteläget. Om, såsom nyss antogs, hyrorna i nybyggda hus höjdes till den nivå som motsvarar nuvarande nominella ränteläge (vid viss amorteringstid) omedelbart eller på kort tid — vilket synes vara innebörden av vissa yrkanden i de senare årens bostadspolitiska debatt om »avveckling av de generella subventionerna» — skulle resultatet bli inte endast nyss diskuterade chockhöjning utan ookså, vid fortsatt stegring under följande år av framställningskostnaderna för likvärdiga lägenheter, endera av två effekter, av vilka ingen kan förenas med direktivens krav. Antingen skulle en ny och med kostnadsstegringen växande hyressplittring uppstå, vilket är oförenligt med såväl kravet på en »jämnare hyresstruktur» som med önskemålet om en fri hyresbildning. Eller också skulle, om paritetskravet tillgodoses, -— vare sig detta sker vid fri eller kontrollerad hyresbildning — h y r o r n a fortsätta att växa, bestämda av nyproduktionens marginella kostnader, varigenom växande inflationsvinster skulle uppkomma även om hyresbildningen vore kostnadsstyrd i den meningen att självkostnaden i nyproduktionen normerar hyresbildningen i stort. Det statliga bostadslånet skulle mer eller mindre förfela sitt ändamål att tjäna bostadskonsumenternas intressen och bli ett startkapital för att bygga upp inflationsalstrade förmögenheter inom bostadsförvaltningen. Erfarenheterna från olika västeuropeiska länder under senaste decennium ger vid handen att en

395 politik av här skisserat slag ofta varit förbunden med tillbakaträngande av självkostnadsföretag till förmån för privat förvaltning av hyresfastigheter; i sä fall leder vägen vid fortskridande inflation spikrakt mot ett »spekulanternas paradis». Men även om så inte sker är det ju ur bostadskonsumentenshyresgästens synpunkt inte mycket bättre om han får betala ständigt stigande hyror som tjänar förmögenhetsbildning inom kommunägda bostadsförvaltningsföretag. Det kan här möjligen invändas att om självkostnadsföretagens nuvarande starka ställning inom bostadsförsörjningen bibehålies, ett sådant företag har möjligheten att utjämna hyrorna mellan de olika årgångar inom det bestånd som ligger under dess förvaltning. Sådan utjämning kan i vissa situationer, som skall diskuteras i fortsättningen, vara lämplig. Men om den systematiskt tillämpades så att vid fortskridande stegring av kostnaderna hyrorna i nybyggda hus ständigt hölls i lägre nivå än vad som motsvarar nyproduktionskostnaden (vid givna finansieringsvillkor) skulle detta kunna leda till en monopolställning inom produktionen; företag som inte har sådan möjlighet till utjämning skulle inte få sina kostnader för nya hus täckta. Detta är något helt annat än den roll som hittills varit avsedd för de allmännyttiga företagen, nämligen att tjäna som regulator för hyresbildningen; ingenting i direktiven tyder på förändrad avsikt i detta hänseende. Om en »avveckling av de generella subventionerna» utsträckes över en längre följd av år kan givetvis chockhöjning och därav följande verkningar på produktionsinriktning osv. undvikas, förutsatt att inkomsterna nominellt och reellt stiger. Det är fullt möjligt att uppställa och genomföra ett avveck-

lingsprogram utan hänsyn till framtida prisutveckling, som är förenligt med önskemålet om en fortskridande standardhöjning, om avvecklingsperioden göres tillräckligt lång för att inkomster skall kunna växa i rätt förhållande till hyrorna. Men om avvecklingen göres utan hänsyn till pris- och kostnadsutvecklingen och om en stegring av produktionskostnaderna för likvärdiga lägenheter inträffar elimineras inte sådana mot paritets- eller självkostnadsprinciperna (eller bådadera) och sålunda också mot direktivens krav stridande verkningar, som h ä r diskuterats. Detta gäller oberoende av den nominella räntenivå som kan komma att råda i framtiden. Det gäller också oberoende av huruvida avvecklingen sker i formen av successivt minskande subventioner, av omläggning till lån med fast annuitet i stället för fast amortering, av viss tids amorteringsfrihet eller av senare förräntade och amorterade, ackumulerade annuitetsunderskott. Dessa frågor kommer att närmare diskuteras i följande avsnitt. IV. De räkneexempel, som i fortsättningen användes för att illustrera diskuterade problem har valts i viss anslutning till under senare år rådande förhållanden i fråga om kapitalkostnader i nybyggda hus. Då genom årets beslut denna avsevärt höjts har exemplen varierats: i vissa fall har som utgångsannuitet valts 4,5 procent, vilket ungefär motsvarar den som gällt under senare år, i andra fall ca 5,1 procent, vilket vid i övrigt oförändrade förhållanden skulle bli gällande efter nästföljande årsskifte i följd av statsmakternas senaste beslut. I avvikelse från nu rådande regler har av skäl, som torde framgå av det följande, genomgående räknats med en låneform med fast annuitet i

396 utgångsläget. En annuitetssats på 4,5 procent motsvarar 4 procent ränta och en amorteringstid på 56 år för hela kapitalet; annuitetssatsen 5,1 motsvarar 4,5 procent ränta vid en amorteringstid av 49 år. I dessa och andra antaganden som görs i exemplen ligger intet som helst ställningstagande i räntepolitiska eller andra frågor, ej heller någon prognos; exemplen har uteslutande illustrativt syfte. På olika punkter i direktiven sättes hyrorna i relation till: 1. Inkomstutvecklingen. Som argument mot kapitalsubventioner talas om »en viss anpassning av hyror och bostadskostnader till de ändrade inkomstförhållandena i samhället och därmed till de boendes förbättrade hyresbetalningsförmåga». 2. Ränteutvecklingen. I samband med direktivens krav att (kortfristiga) räntefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna talas om möjligheten att »göra amorteringsreglerna variabla efter ränteförändringar på marknaden, utan att takten i kapitalåterbetalningarna över en längre period förändras väsentligt». 3. Prisutvecklingen. Som eftersträvansvärt framhålles »en successiv anpassning till ändringar i det allmänna prisläget, — åtminstone till den del sådana prisändringar påverkar kostnaderna för nyproduktionen av bostäder». Vad gäller punkt 1. torde med hänsyn till de allmänna deklarationerna i direktivens inledning om bostadspolitikens mål denna punkt kunna tolkas så att en hyresstegring, som medför bakslag i standardutvecklingen, bör undvikas. Detta utesluter en sådan omedelbar »avveckling av de generella subventionerna», som diskuterades i föregående avsnitt. Däremot synes det orimligt att i uttrycket om anpassning av hyrorna till ändrade inkomstförhållan-

den se en rekommendation av en hyrespolitik som på längre sikt dirigerar hyrorna efter inkomstutvecklingen, även om detta skulle i fortsättningen komma att strida mot kravet att hyresbildningen skall grundas på självkostnad; i varje fall är detta en fråga som faller utanför ramen för bostadspolitiska kommitténs uppgifter enligt direktiven. Om man tillsvidare bortser från prisutvecklingen eller utgår från ett — sannolikt orealistiskt — antagande att »sådana prisändringar (som) påverkar kostnaderna för nyproduktionen av bostäder» skulle i fortsättningen helt utebli eller bli så små, att de kan negligeras, och om marknadsräntan är högre än den aktuella hyresgrundande räntan för bostadslån och väntas varaktigt förbli högre, kan frågan under punkt 2. först i all enkelhet sägas gälla i vilken takt man kan höja bostadslåneräntan utan att äventyra standardutvecklingen. Svaret måste ju bero av dels vilken inkomstutveckling man räknar med, dels vilken nivå för räntan som bedömes som sannolik, varvid man som alltid vid prognoser ställes inför mycken ovisshet men har en viss ledning av erfarenheter av föregående utveckling. Ovissheten blir måhända störst när det gäller räntan, eftersom denna mera direkt bestäms av politiska överväganden. Hur långt skall anpassningen till en högre ränta drivas, när man inte vet hur den räntepolitiska situationen kommer att vara om 5 eller 10 år? Avsikten är inte att här ställa prognoser utan enbart att exemplifiera en metod. Ex. 1. Antag att annuiteten för bostadslån i utgångsläget är 4,5 procent, att man räknar med lån med fast annuitet i fortsättningen och att en amorteringstid för hela kapitalet på ca 55 år anses acceptabel; detta betyder att räntan i utgångsläget är 4 procent. An-

397 tag vidare att man tillsvidare siktar till en framtida nivå för marknadsräntan på 5 procent. Denna nivå är högre än genomsnittet under de senaste 50 åren, motsvarar ungefär läget under senare delen av 20-talet och senare delen av 50-talet men är lägre än genomsnittet på 60-talet hittills. Säg, slutligen, att utsikterna för inkomsternas utveckling bedömes så, att en stegring av annuiteten med 3 procent om året anses kunna ske utan att standardutveoklingen äventyras. (Här bortses från att det i den bostadspolitiska praktiken förekommit längt starkare höjningar, såsom 1957/58, då också bakslag och flerårig hämning i standardutvecklingen blev följden). Under dessa förutsättningar skulle genom en årlig treprocentig »upptrappning» av annuiteten efter 6 år nås ett läge (annuitet ca 5,35) som ger 5 procent ränta vid oförändrad amorteringstid för ett hus, byggt under sistnämnda år. Om de sjunkande annuitetsunderskotten i förhållande till normal amorteringsplan under åren 1—5 täcktes av subvention — möjligheten därtill inrymmes i direktiven — skulle allt vara gott och väl (på räknepapperet) redan år 6. Vid oförändrad framställningskostnad för likvärdiga lägenheter skulle i sådant fall varje årgång av nya hus få lika villkor, samma amorteringstid och likvärdiga hyror som startar på respektive års »trappsteg» och följer med upp till den definitiva nivån år 6. Men varför överhuvud subventionera, om man har en rimlig förväntan att inkomsterna skall fortsätta att stiga även fortsättningsvis och man utan bostadssociala olägenheter kan fortsätta upptrappningen ett stycke och därmed också förränta och amortera annuitetsunderskotten under upptrappningsperioden. Detta skulle innebära att man i stället för en successiv avtrappad sub-

vention använder metoden att lägga de första årens annuitetsunderskott till skulden. I här skisserade fall skulle därigenom skulden växa u n d e r de första åren med mindre än 1 procent; om för H 0 ( = hus byggt under utgångsåret) upptrappningen av annuiteten fortsätter år 7 till 5,5 procent i stället för 5,35, skulle skulden vid 5 procent ränta vara slutamorterad på ytterligare 49 år, alltså sammanlagt 56 år, såsom fastställt i utgångsläget. Härvid uppstår emellertid en komplikation i förhållandet mellan olika årgångar av hus, om varje år samma annuitet gäller för likvärdiga lägenheter med olika byggnadsår, vilket krävs för perfekt hyresparitet, d. v. s. helt utjämnad hyresstruktur. Förfarandet h a r i stort sett inneburit amorteringsfrihet för H 0 under 7 år, för H x under 6 år o. s. v.; för H 7 blir därför amorteringstiden 49 år; en glidning nedåt för sammanlagd amorteringstid under upptrappningsperioden skulle ske från 56 till 49 år. Om man i stället valde att stanna år 6 vid annuiteten 5,35, som ger H ö och följande årgångar 56 års amorteringstid, skulle sammanlagd amorteringstid för H 0 bli 61 år, för H x 60 år osv. Detta ger en lindrig avvikelse från antingen kravet på perfekta hyrespariteter eller kravet på likställighet mellan olika årgångar ur självkostnadssynpunkten. Omsatt i hyresdifferens skulle skillnaden mellan ytteråren bli mindre än 2 procent, förutsatt att kapitalkostnaden utgör 2/s av h y r a n , vilket knappast torde vara m ä r k b a r t ens på en helt fri hyresmarknad. Ex. 2. För att variera exemplifikationen: Antag en utgångsannuitet på ca 5,1 ( = 4,5 procent ränta vid 49 års amorteringstid )och en m a r k n a d s r ä n t a på 6 procent, som tankes bestå som genomsnitt i framtiden, oförändrad framställningskostnad för olika årgångar av

398 likvärdiga lågenheter och en tolerabel höjning av annuiteten med 3 procent om året. Om annuitetsunderskotten under de tidigare åren läggs till skulden, som maximalt växer med ca 2,5 procent, krävs för H 0 en upptrappningsperiod på 10 år till en annuitet på ca 6,7 procent för att hålla en sammanlagd amorteringstid på 49 år; den ränteskillnad som i detta exempel skall elimineras är ju IV2 procent mot 1 procent i förra exemplet. I sådant fall sjunker amorteringstiden för H 10 till 39 år. Man kan naturligtvis även här välja att stanna upptrappningen något tidigare, varvid sammanlagd amorteringstid för de första årgångarna förskjutes uppåt på sådant sätt att genomsnittlig amorteringstid för samtliga årgångar under upptrappningsperioden blir den ursprungligen avsedda. I vilket fall som helst kvarstår en spridning av amorteringstiderna för olika årgångar av det skälet att, vid tillämpning av metoden att lägga annuitetsunderskott till skulden, de första årgångarna belastas med skuldökning som successivt minskar för att helt bortfalla när upptrappningen är avslutad. Omsatt i hyresdifferens skulle i detta fall skillnaden i hyra mellan ytteråren bli ca 4 procent. Det under Ex. 1 och 2 diskuterade kan kanske förtydligas med en sifferuppställning utifrån de förutsättningar som valts i det senare exemplet. Upptrappningen antages fortsätta till ett läge, där amorteringstiden för H 0 blir 49 år, vilket motsvarar utgångsannuiteten vid 4,5 procent ränta. Fastighetskapitalet sättes = 1 000. Om man antager att kostnaden att bygga likvärdiga lägenheter skulle vara densamma år 10 som år 0, och samma annuitet skall tillämpas — för att nå en utjämnad hyresstruktur — kommer amorteringstiden för H 10 att bli ca 38 år.

Underskott

År

Annuitet

0 1

50,89 52,42

7,58

1 000,00 1 007,58

67,60

—6,56

1 010,72

Skuld

Här kan inskjutas några reflektioner angående den här skisserade metoden att avskaffa de »generella subventionerna» jämfört med metoden att omgående höja annuiteten till en nivå som motsvarar aktuell marknadsränta (vars bestånd i framtiden är oviss). Den senare metoden skulle, som tidigare berörts, ruinera åtskilligt av de bostadssociala resultat som vunnits under de senaste decenniernas utveckling och skapa en långvarig hämning i den fortsatta utvecklingen av bostadsstandarden. Mot detta står möjligheten att omedelbart avveckla subventionen men under en övergångstid, som behövs för att inkomsterna skall hinna »växa i» en högre räntenivå än tidigare bestående, acceptera att en del av kapitalutgifterna ( = intäkterna för staten/långivaren) ges formen av i fortsättningen förräntad och amorterad skuldökning. Detta innebär att kapitalkostnadernas fördelning över tiden med hänsyn till förväntad inkomstutveckling, löpande produktionsinriktning och framtida struktur hos bostadsbeståndet modifieras, jämfört med omedelbar subventionsavveckling enligt konventionella metoder. Ett dylikt förfarande antydes i direktiven: — »att h y r o r n a i början av husens livstid bör sättas lägre än vad som brukar tillämpas för närvarande, samt förutsättningar skapas för en fortlöpande ökning av de nominella hyresintäkterna». Detta uttalande göres i samband med frågan om »anpassning till det allmänna prisläget» men metoden kan väl användas även om — såsom h ä r antagits — byggpriserna (i mening fram-

399 .ställningskostnad för likvärdiga lägenheter av olika årgångar) skulle vara oförändrade under en fortgående stegring av nominella inkomster. Konsekvenserna blir dock att kraven på jämn hyresstruktur (bevarad hyresparitet) och fix amorteringstid icke kan samtidigt helt uppfyllas. I de här gjorda räkneexemplen skulle de hyresdifferenser som uppstår om amorteringstiderna för olika årgångar hålles fixa bli 2 respektive 4 procent i ytterlighetsfall vid en anpassning till 1 respektive IV2 procent högre räntenivå än den i utgångslägena antagna. Det kan anmärkas att på en hyresmarknad alltid förekommer tendenser till en viss hyressplittring genom ex. förskjutningar i relativa lägesfördelar i expanderande samhällen, förändrade kommunikationer osv., genom olikheter i skicklighet och tur i byggandet, mer eller mindre ekonomisk fastighetsskötsel osv. Även en helt fri hyresbildning tolererar enligt erfarenheten ett visst mått av hyressplittring som vid en effektivt fungerande marknad tenderar att försvinna men i ett föränderligt samhälle ständigt kommer upp igen. Mot denna bakgrund ter sig de i exemplen beräknade skillnaderna knappast avskräckande. Om i stället avvikelserna från full likställighet mellan årgångarna i exemplen tar sig uttryck i olikheter i amorteringstider torde en viss tolerans i detta hänseende vara tillrådlig (vilket också antydes i direktiven). Under de senaste decenniernas bostadspolitik har i olika sammanhang genomförts förändringar i amorteringsvillkoren utan att detta uppfattats som mera väsentliga förändringar i lånesystemet. Flexibilitet i amorteringstider inom måttliga gränser kan ses som naturlig om problemet är begränsat till att vid oförändrade framställningskostna-

der för likvärdiga lägenheter under en övergångstid anpassa bostadslåneräntan till en högre nivå. Det statliga finansiella stödet (utan egentlig subventionskaraktär) kunde då till en del ges formen av en »extralång» amorteringstid (med därmed förbundet större risktagande) i början med successiv minskning för lån till efterföljande årgångar av hus allteftersom en annuitet svarande till det högre ränteläget och »normal» amorteringstid steg för steg etablerades. För företag som kontinuerligt bygger och förvaltar bostadshus av olika årgångar finns ju möjligheten att på egen hand göra utjämningar genom ett clearingförfarande som redan för vissa ändamål tillämpas inom kommunägda företag. Det är inte otänkbart att utveckla ett liknande clearingförfarande kommunvis eller annorledes, t. ex. inom kooperativa bostadsförvaltningsorganisationer, där f. n. motsvarande möjlighet inte finns. Det här diskuterade problemet om anpassning till ett högre ränteläge av den hyresgrundande bostadslåneräntan under förenklade förutsättningar kan sägas utgöra ett specialfall av utjämning av räntefluktuationer i deras verkan på kapitalkostnaderna och därmed hyrorna. Genom att acceptera att amorteringsdelen av kapitalkostnaden varierar omvänt mot en fluktuerande ränta och även att den tidvis, vid höga räntelägen, blir negativ så att skulden växer, vilket kan vara nödvändigt vid starka räntefluktuationer, för att snabbare amorteras under tiden av lågt ränteläge, kan en utjämning av den hyresgrundande räntan åstadkommas över långa perioder, i sista hand över fastighetskapitalets hela amorteringstid. Det praktiska problemet hänför sig här till svårigheten att bedöma huruvida en förändring i marknadsräntan är att se som en kortfristig fluktuation el-

400 ler som en mera varaktig förskjutning i räntenivån. Man kan erinra om att vid räntehöjningen år 1955 det på några hålls gavs uttryck för uppfattningen — eller förhoppningen — att det inte var fråga om att överge »lågräntepolitiken» utan endast att ersätta den »låsta» räntan med en mera rörlig. Ex. 3. Antag — i anknytning till det nyss anförda Ex. 1. som gällde upptrappning av räntan från 4 till 5 procent genom en treprocentig ökning under 6 å 7 år av annuiteten — att genomsnittet av räntan under en längre följd av år verkligen blir 5 procent men att den faktiska räntan växlar år till år mellan 7 och 4 procent, t. ex. på så sätt att från ett utgångsläge på 7 procent räntan sjunker med 1 procent om året ned till fjärde året, ligger kvar i detta läge till det sjunde året och därefter på nytt stiger till 7 procent under det tionde året. Det höga utgångsläget belastar de första årgångarna av hus hårdare än i Ex. 1; skulden stiger under de första tre åren med ca 4 procent. Men de efterföljande åren av lägre ränta kompenserar detta och en upptrappning till år 7 till 5,5 procent skulle liksom i jämförelsefallet ge H 0 den ursprungligen avsedda sammanlagda amorteringstiden, om i fortsättningen räntan skulle komma att röra sig omkring en medelnivå på längre sikt på 5 procent. Men under tiden har man passerat genom år med lägre ränta, då fråga kunde ha ställts om en anpassning nedåt hade varit befogad. Om man räknat med att den lägre ränta som i exemplet antages gälla under åren 4—7 hade blivit varaktigt bestående skulle en »nedtrappning» till ett läge endast obetydligt över utgångsannuiteten 4,5 procent då kunnat befunnits lämplig. Men om perioden av lägre räntor följdes, såsom i exemplet antages, av en period av sti-

gande räntor, skulle snart en ny upptrappning varit motiverad. Den avsedda utjämningen på längre sikt skulle gå förlorad. I efterhand kan alltid konstateras att även kraftiga kortfristiga fluktuationer spelar en relativt ringa roll, när man har att göra med så långa perioder som amorteringstiden för en bostadsfastighet. Man kan t. ex. finna att ett hus, byggt i början av detta århundrade, skulle ha kunnat slutamorteras på ca 55 år vid en genomgående ränta på 4 procent; den höga räntan från första världskriget till början av 30-talet skulle ha kompenserats av den låga räntan därefter. (Härvid bortses från inflationsvinsterna genom »engångsinflationerna»). Den praktiska konsekvensen av den här antydda tankegången måste vara att inom det statliga bostadslånesystemets ram genomföra en stabilisering av den hyresgrundande bostadslåneräntan i anknytning till förväntad genomsnittsränta på längre sikt, där underskott respektive överskott i annuitet (i förhållande till år till år gällande marknadsränta vid viss amorteringstid) lägges till respektive dragés av skulden på statslånet och att man inom vissa gränser accepterar förskjutningar i amorteringstider — vid bevarande hyrespariteter — de olika årgångarna av hus emellan. Upptrappning eller nedtrappning av nivån måste bero på vilken flexibilitet i amorteringstider som anses toleral el. Täta förändringar i nivån spolierar den stabilisering som åsyftas. Alltför långa dröjsmål kan skapa icke tolerabla skillnader i de ekonomiska villkoren för olika årgångar av hus och t. o. m. ohållbara situationer för det statliga bostadslånesystemet. Om t. ex. en mera varaktig period av höga räntor följdes av en varaktig period av låga räntor, skulle — om upptrappning ej skett och skuldtill-

401 växten därför varit stark för tidigare byggda årgångar — det statliga lånesystemet kunna sättas ur spel genom att det utbildades en kreditmarknad för högbelåning vid sidan av den statliga, vilket också kunde sätta tidigare statsbelånade hus i en kritisk situation. Diskussionen i detta avsnitt har hittills förts under förutsättningen att ingen förändring sker i framställningskostnaderna år till år för likvärdiga lägerheter. Avsikten har främst varit att visa att en »avveckling av de generella sulventionerna» även under denna sannolikt föga realistiska förutsättning kan genomföras omedelbart om annuitetsuneerskott lägges till skulden under en övergångsperiod, varunder annuiteten trappas upp till att motsvara en högre räntenivå; därvid uppstår skillnader i de ekonomiska villkoren för olika årgängar av hus, som inom vissa gränser måste tolereras. Detta innebär också itt för resonemangets skull accepterat: uppfattningen att den nuvarande hyrjsgrundande bostadslåneräntan eller der som i följd av årets beslut etableras efter nästföljande årsskifte skulle van »för låg». iVan kan emellertid starkt ifrågasätta rimligheten i en sådan kombination av förutsättningar som i här diskuterad; räkneexempel. I Ex. 2. innebär antag;ndena kombinationen av oförändrad; kostnader för likvärdiga hus och en >ermanent räntenivå omkring 6 procen. Fallet är visserligen inte helt otäikbart: en stark rationalisering av bosadsbyggandet under fortsatt allmäit inflationstryck skulle åtminstone till en tid göra en sådan kombination möjig. Men all hittillsvarande erfarenhet talar mot sannolikheten av att ett sådtnt tillstånd skulle bestå varaktigt. Det skulle innebära en real bostadslånerinta på 6 procent, vilket är långt höge an under någon tidigare period 26—614609

av den moderna ekonomiska utvecklingen utom möjligen under det föga efterföljansvärda 1920-talet, då bakgrunden gavs av abnorma förhållanden i den internationella ekonomien mellan första världskriget och den stora depressionen under början av 30-talet. Att detta höga läge faktiskt gällt för den nominella räntan under de senaste åren måste uppenbarligen ses i samband med det inflationstryck som också tagit sig utlopp i en långt starkare stegring av byggnadskostnaderna än under någon tidigare period, bortsett från »engångsinflationerna» i samband med krig. Om hänsyn tages härtill blir problemet kanske vid första påseendet mera komplicerat men i själva verket i väsentliga hänseenden enklare. Innan denna nya frågeställning tages upp till diskussion bör några reflektioner ägnas åt det fall att en tidsbegränsad subventionsavvecklingsplan, såsom i tidigare diskuterade exempel, fastställes utan hänsyn till pris- och kostnadsutveckling men där en stegring av kostnaderna för likvärdiga lägenheter ändå faktiskt kommer till stånd. Ex. *. Antag — i anslutning till Ex. 2. härovan: utgångsannuitet 5,1, 49 års amorteringstid och en upptrappning av räntan från 4,5'till 6 procent till en annuitet efter 10 år på ca 6,7 procent — att under tiden en sådan subventionsavvecklingsplan genomföres framställningskostnaden för likvärdiga lägenheter stiger med 1 procent om året, vilket torde ungefär motsvara utvecklingen under 50-talet efter Korea-krisen men betydligt understiger den som hittills förekommit under 60-talet. För ett likvärdigt hus, byggt år 10, med en byggnadskostnad som med något mer än 10 procent överstiger byggnadskostnaden för H 0 , skulle det annuitetsbelopp, som ger full hyresparitet (förutsatt samma driftskostnader), betyda en

402 anmiitetssats på 6,1, vilket vid fortsatt bestånd av 6 procent räntenivå skulle ge en amorteringstid på 70 år. Då detta inte kan accepteras måste annuitetsbeloppet sättas högre, vilket då för bevarad hyresparitet måste komma att höja även kapitalkostnadsandelen av hyran för H 0 , vare sig detta sker vid kontrollerad eller fri hyresbildning och vare sig det överskott i fastighetsförvaltningen, som uppstår i det tidigare byggda huset, användes för avbetalning av skuld eller för andra, fastighetsförvaltningen mer eller mindre ovidkommande ändamål. Resultatet skulle annars bli en hyressplittring som visserligen vid här antagna förutsättningar skulle bli i början tämligen beskedlig men vid fortskridande inflation av kostnaderna — även lindrig sådan — i växande grad oförenlig med direktivens krav på en »utjämnad hyresnivå». Om överskottet i det tidigare byggda huset användes för skuldavbetalning skulle, vid lika driftskostnader i de likvärdiga husen, H 0 slutamorteras på sammanlagt 35 år, om den enprocentiga stegringen i kostnaderna fortsätter. Ex. 5. Om vid i övrigt lika förhållanden den årliga stegringen i framställningskostnad för likvärdiga lägenheter skulle vara 2 procent, vilket torde ungefärligen motsvara vad som faktiskt förekommit under 60-talet hittills, skulle överskotten i H 0 bli sådana att de möjliggjorde en amortering på sammanlagt 25 å 30 år, inte mycket mer än hälften av den ursprungligen beräknade, vilket ger ett mått på den inflationsvinst för fastighetsförvaltningen som skulle uppkomma vid en varaktigt fortgående stegring av kostnaderna med 2 procent om året. Det är uppenbart att detta är oförenligt med principen att hyresbildningen skall ske på självkostnadsbasis — även om självkostnadsföretagens hyres-

sättning skulle normera hyresbildningen i stort. Den statliga bostadslånegivningen skulle, som i det föregående antyddes, förfela sitt primära ändamål. Självkostnadsprincipen måste i en inflationspräglad ekonomisk utveckling definieras med hänsyn tagen till prisutvecklingen. På grund av konsekvenserna för konkurrensförhållanden inom bostadsbyggande och bostadsförvaltning kan detta icke ske genom en kontinuerlig utjämning av hyror inom självkostnadsföretagen, som systematiskt håller hyrorna lägre än vad som motsvarar nyproduktionens kostnader. Det kan begripligtvis inte ske på annat sätt än att den hyresgrundade räntan bestämmes med hänsyn tagen till möjlig framtida kostnadsstegring och att överskott till följd av sådan, om den realiseras, införes i hyreskalkylen som amortering av lån. Som en variant av en metod att medels upptrappning av annuiteten under en följd av år nå en högre nivå kunde tänkas, att man låter utgångsannuiteten vara fast, men för varje årgång skjutes ett år framåt i tiden, varvid på samma sätt som i föregående exempel underskott i annuitet lägges till skulden. Man vinner emellertid knappast någonting med en sådan metod, utom då frågan kan gälla att anpassa kapitalkostnadernas fördelning över tiden till en individuell inkomstutveckling, t. ex. vid studielån och möjligen egnahemslån. Då problemet gäller utvecklingen av hyresnivån i fortsättningsvis byggda hus överhuvud och då en utjämnad hyresstruktur i dessa skall eftersträvas, kan först och främst den invändningen göras att ett sådant förfaringssätt, i motsats till det som illustrerades av Ex. 1 och 2, icke ens under avvecklingsperioden tillgodoser kravet att likvärdiga hus av olika årgångar skall ha samma kapitalkostnader.

403 Ex. 6. Om en treprocentig upptrappning gjordes på sätt som i Ex. 2 från en utgångsannuitet av ca 5,1 och denna bevarades som startpunkt för de efterföljande årgångarna skulle, om kostnaderna för likvärdiga lägenheter vore oförändrad, vid avvecklingsperiodens slut ha uppstått en hyressplittring på nära 20 procent (såvida inte metoden, såsom oförenlig med de i direktiven ställda kraven och ledande till orimliga konsekvenser, under tiden hade övergivits). Under en viss, knappast sannolik men inte otänkbar, förutsättning skulle dock hyrespariteterna kunna bevaras under avvecklingsperioden. Om händelsevis framställningskostnaderna för likvärdiga lägenheter skulle stiga på precis samma sätt som i den förutbestämda avvecklingsplanen skulle vid bevarad basannuitet varje årgång av likvärdiga men till växande kostnader byggda hus få samma kapitalkostnader. Detta leder direkt till den slutsatsen att det vore ändamålsenligt att göra en »avveckling av de generella subventionerna» inte genom en på förhand fastställd, stel avvecklingsplan utan genom att låta annuiteten stiga enligt den faktiska utvecklingen år till år av framställningskostnaderna för likvärdiga lägenheter. För att sammanfatta vissa i det föregående anlagda synpunkter: Enligt den av direktivens punkter som gäller ojämnheter i hyresstrukturen, framkallade av variationer i byggnadskostnaderna, är kravet på bevarade hyrespariteter ett primärt krav, som därtill motsvarar villkoren för en perfekt fungerande jäinviktsmarknad, vartill bostadspolitiken måste syfta. Detta innebär att om framställningskostnaderna för likvärdiga lägenheter förändras måste också hyrorna i förut byggda hus förändras i enlighet därmed och där-

med också den avkastning på fastighetskapitalet som hyran ger. Om — vid stigande kostnader — den ökade kapitalkostnadsandelen av hyran tillfaller fastighetsägaren (det bostadsförvaltande företaget) uppstår en inflationsvinst. Detta bryter mot den självkostnadsprincip som i görligaste mån måste upprätthållas vid den statliga bostadslånegivningen, eftersom denna syftar till ett, vid givna ekonomiska och politiska betingelser, bereda bostadskonsumenterna gynnsammast möjliga villkor, inte till att ge grundval för förmögenhetsbildning inom bostadsförvaltningen. En enkel logisk konsekvens av paritetsprincipen och självkostnadsprincipen i förening blir därför att den genom annuitetens anpassning till växande byggnadskostnader uppkommande ökningen i kapitalavkastningen i förut byggda hus tillfaller staten som långivare, d.v.s. användes för förräntning och amortering av statens lån, varigenom också staten kan tillgodose sina räntekrav (utan subvention) under en tidigare del av amorteringsperioden i högre eller lägre grad genom att få ökad fordran i belånade fastigheter på i princip samma sätt som i tidigare diskuterade fall, där en subventionsavveckling tänktes genomförd utan hänsyn till kostnadsförändringar. Därmed blir också "avvecklingsperiod e n " obestämd eller, rättare sagt det blir meningslöst att tala om en avveckling, om kostnadsutvecklingen b l i r s å d a n att den år till å r skeende ökningen av avkastningen är tillräcklig för att överbrygga skillnaden mellan bostadslåneränta i utgångsläget och den nominella marknadsränta som skall täckas i enlighet med kravet på en subventionsfri ordning. Om kostnadsförändringen och den därtill svarande förändringen i avkastningen blir mindre eller större

404 än denna skillnad, kan det bli fråga om upptrappning eller nedtrappning av den hyresgrundande räntan, men när sådan skall ske kan inte bestämmas i någon på förhand fastställd plan utan måste avgöras med hänsyn till hur väl eller illa den faktiska utvecklingen av kostnader och marknadsränta uppfyller kraven på bevarade hyrespariteter och självkostnadsprincip. V Ett finansieringssystem för bostäder, som skall motsvara de i direktiven ställda kraven, måste kunna fungera så att det neutraliserar verkningarna på hyresbildningen — i vad gäller hyrespariteter och/eller hyrornas anknytning till självkostnad — av en fortgående inflation, om en sådan i fortsättningen kommer till stånd. Detta innebär inte att det skall förutsätta en sådan fortgående inflation och därmed sammanhängande nominella högränteläge. De flesta torde vara eniga om att den förmånligaste utvecklingen är den som utmärkes av stabila priser och en måttlig, av inflationsförväntningar icke påverkad räntenivå. Ett finansieringssystem av här åsyftad typ skall naturligtvis kunna fungera även under sådana förutsättningar. De problem som då skulle ställas är förmodligen förhållandevis enkla. Om en upptrappning av den art, som illustrerats av exempel i det föregående, överhuvud skulle behövas utöver det läge, som senaste riksdagsbeslut etablerar, kan man ha skäl att att tvivla p å ; det kunde kanske finnas lika stort fog att så småningom diskutera en nedt r a p p n i n g av den hyresgrundande räntan. Men om den ekonomiska utvecklingen och därmed räntebildningen är inflationspräglad ter det sig orimligt att hyresbildningen skulle först belastas med en högränta som är påverkad av förväntningen om inflation i fortsättningen och därefter — som nödvändig

följd av hyresstrukturens fortgående utjämning — ytterligare belastas om och när sådana förväntningar förverkligas. Härvid förutsattes att ett visst samband existerar mellan prisutveckling och ränteutveckling, låt vara att det här inte är fråga om en enkel statistisk samvariation på kortare sikt. De räntepolitiska reaktionerna utlöses ju inte enbart av förändringar i den löpande prisutvecklingen utan också av olika andra — delvis politiskt bestämda — omständigheter: den finanspolitik, som föres, betalningsbalansen osv., vilka visserligen på något längre sikt även står i sammanhang med prisutvecklingen inom och utom landet. Ser man till det senaste decenniets utveckling kan dock konstateras, att ränteuppdrivningen, såsom åren 1955 och 1957 samt de senaste åren, skett under tider av förstärkt inflationstryck, under det att sänkningarna av räntan åren 1958 samt 1962/63 gjorts under tider av dämpat inflationstryck. Även om sambanden mellan prisutveckling och räntor inte är enkla, torde man ha rätt att utgå från, exempelvis, att det nuvarande extremt höga ränteläget påverkas av rådande inflationstryck och förväntningar om fortsatta prisstegringar samt att räntan skulle komma att sjunka om i framtiden inflationstrycket skulle upphöra. En fortlöpande anpassning av h y r a och därmed kapitalavkastning till kostnaderna för nyproduktionen sker vid fri hyresbildning automatiskt, om än enligt erfarenheten med betydande tröghet. (Att detta inte ens på längre sikt garanterar den "dubbla jämvikten" på bostads- och byggnadsmarknaderna i expanderande samhällen h a r påpekats i det föregående). För att den ökning i kapitalavkastningen som vid stigande kostnader och kontinuerlig utjämning av hyresstrukturen skall kunna tillgodogöras statslånets förräntning och

405 amortering på sätt, som skisserats i slutet av föregående avsnitt, vid en kostnadsstyrd hyresbildning, behövs ett mått på förändringarna i framställningskostnaderna för likvärdiga lägenheter. Även bortsett från eventuella tekniska brister i nu existerande indexserier är det uppenbart, att ingen av den är lämplig för här ifrågavarande ändamål. Levnadskostnadsindex (konsumentprisindex) och byggnadskostnadsindex, vilka u n d e r de senaste 25 åren visat anmärkningsvärt stor överensstämmelse, kan inte mäta hur kostnaden för likvärdiga lägenheter, paritetskostnaden, förändrar sig. Hänsyn måste självklart tagas till den fortgående rationaliseringen inom bostadsbyggandet och även till en viss depreciering genom åldrandet av tidigare byggda årgångar av hus. Närmast det önskvärda torde komma den värderingsindex, som för intern upplysning utarbetats inom bostadsstyrelsen. För de senaste 10 åren visar denna en stegring som är i stort sett hälften av den som gäller för byggnadskostnadsindex; relationerna är något olika under olika delperioder. Resultatet av en jämförelse mellan byggnadskostnadsindex och värderingsindex bestyrkes av andra undersökningar. Byggnadskostnadsindex är för närvar a n d e u n d e r omarbetning. Det är angeläget att man därvid och i det fortsatta arbete som ägnas undersökning och analys av byggnadskostnadsutvecklingen t a r sikte på de h ä r diskuterade problemen i och för ändamålet att skaffa fram bästa möjliga underlag för en fortlöpande bedömning av paritetskostnadens förändringar. Att i detta sammanhang ställa krav på absolut perfektion vore att göra det bästa till det godas fiende. Man måste räkna med att det förekommer inte bara variationer mellan särskilda byggnadsprojekt allt efter olikheter i skick-

lighet och tur utan också mellan olika orter eller regionalt. Sådana variationer måste tolereras. Som förut påpekats uppkommer ständigt förskjutningar i paritetsförhållanden inom beståndet av hyresbostäder genom förskjutningar i relativa lägesfördelar osv. Sådana kan inte elimineras genom här diskuterade metoder, som endast kan ha till mål att så gott sig göra låter upphäva verkan på hyresstrukturen av allmänna förändringar av paritetskostnaden; i en inflationspräglad ekonomisk utveckling av den typ som gällt under senaste decennium är det dock dessa som har den största betydelsen. Det väsentliga i sammanhanget är — såsom framhållits i det föregående — att om avsevärda förskjutningar i de allmänna paritetskostnaderna inträffar i samband med en inflationistisk utveckling och om detta icke i självkostnadsprincipens namn får påverka kapitalkostnader och hyror i tidigare byggda hus så uppkommer en hyressplittring som knappast ur någon synpunkt kan försvaras; om å andra sidan anpassning av hyrorna sker till den av nyproduktionens kostnader bestämda stigande nivån men kapitalkostnaderna i förut byggda hus icke påverkas samtidigt, uppstår vinster i bostadsförvaltningen, som inte är förenliga med självkostnadsprincipen. Temporärt uppkommande avvikelser från en marknadsmässigt fullt riktig och hållbar hyresstruktur, d.v.s. förhållanden mellan hyror som svarar till bruksvärdena för bostadskonsumenterna, som kan uppkomma genom bristfälligheter i mätningen av paritetskostnadernas förändringar och av andra, nyss antydda skäl, måste på längre sikt utjämnas på annan väg, varvid också vissa avvikelser från en strikt självkostnadsprincip är oundvikliga. Den praktiska frågan är att göra sådana avvikelser från en perfekt utjämning av hyresstrukturen,

406 respektive ett perfekt förverkligande av självkostnadsprincipen så små som möjligt. Otvivelaktigt skulle ett finansieringssystem, som uppfyllde direktivens krav i fråga om hyresparitet och självkostnad, lättast och bäst kunna förverkligas vid total finansiering med statliga lån, där hyresbildningen grundades på en realränta, bestämd av skillnaden mellan nominell marknadsränta och förändring i paritetskostnad för bostadsbyggandet, utjämnade över en längre följd av år. Möjligen skulle en sådan realränta kunna hållas nära nog stabil under långa perioder, på samma sätt som den långa räntan under tidigare skeden av den ekonomiska utvecklingen visade hög grad av stabilitet. Som i fortsättningen skall närmare utvecklas kan dock de två nämnda kraven och det tredje av direktivens krav: en subventionsfri ordning, d.v.s. lånets förräntning enligt marknadsränta, samtidigt förverkligas endast under speciella förutsättningar, som i verkligheten inte kan garanteras. Det finns ingen utbildad realräntemarknad i landet och även om utvecklingen skulle gå i riktning mot en sådan, vilket synes sannolikt om inte den "permanenta inflationen" upphör, är det knappast sannolikt — om än inte otänkbart — att en sådan skulle baseras på den för bostadsfinansiering och hyresbildning relevanta paritetskostnadsutvecklingen. Kraven på indexlån har ju framför allt ställts med syfte att värdesäkra penningsparandet; i sådant sammanhang ter sig anknytning till levnadskostnadsindex naturlig. Men helt oberoende av förekomsten av indexlån på den allmänna kreditmarknaden kan ju inget hinder finnas för att inom det slutna system, som den statliga bostadslånegivningen utgör och som måste konstrueras med hänsyn till

av statsmakterna accepterade bostadssociala och hyrespolitiska ändamål, en sådan ränte- och amorteringsplan utformas att en automatisk anpassning till hyresparitet åstadkommes och att samtidigt kraven på en subventionsfri ordning och självkostnad som grund för hyresbildningen i görligaste mån eftersträvas. Om totalfinansiering med statliga lån av politiska och institutionella skäl icke anses kunna komma i fråga bör dock ett finansieringssystem av h ä r åsyftat slag inte möta oöverstigliga svårigheter, även om avvikelsen från full enhetlighet i underliggande kredit (belåningsgränser, räntevillkor, ev. amortering) med nödvändighet betyder ojämnheter som ligger i vägen för full fastighetsekonomisk likställighet mellan olika projekt. I de i det föregående diskuterade räknexemplen gällde den antagna amorteringsplanen hela fastighetskapitalet, vilket tänktes slutamorterat inom viss tid. Om man utgår från att även i fortsättningen »blandad» finansiering med bottenlån i öppna marknaden samt ett därutöver placerat statligt lån skall tilllämpas, är det en förutsättning för att systemet överhuvud skall fungera enligt avsedda syften att den kalkyl, varpå hyresbildningen grundas, omfattar hela fastighetskapitalet. Den årliga kostnaden för underliggande kredit ingår då i kalkylen som en given post, bestämd av den öppna marknadens villkor, under det att statslånet tillgodogöres förändringar i totalannuiteten, reglerade i första hand år till år enligt paritetskostnadens förändringar och vid särskilda tillfällen, då så finnes påkallat, enligt statsmakternas beslut genom upptrappning eller nedtrappning av utgångsannuiteten. Skillnaden mellan den restannuitet, som uppkommer då kostnaden för underliggande kredit

407 dragits från totalannuiteten, och räntan på statslånet, beräknad som subventionsfri marknadsränta, blir då den positiva eller negativa amorteringen på statslånet. Utifrån ett utgångsläge som det nu gällande — med fortgående inflation och därav påverkat högt nominellt ränteläge, långt överstigande den hyresgrundande bostadslåneräntan — blir amorteringen på statslånet i början av amorteringstiden med nödvändighet negativ, varför det nominella beloppet av skulden till staten växer; avkastningen på statslånet får till en del formen av ett kapitaliserat annuitetsunderskott, som i fortsättningen förräntas enligt år till år gällande marknadsränta. Redan nu tillämpas ju vid den årliga avvägningen av villkoren för statslån till bostadsbyggandet en metod som innebär att en viss total annuitet kommer att gälla som hyresgrundande kapitalkostnad i nyproduktionen, varvid också hänsyn till hyresförhållandena mellan olika årgångar av hus beaktas. Möjligheterna inom nuvarande lånesystems ram att •— även med hjälp av subventioner — på längre sikt nå tillfredställande resultat i fråga om hyrespariteter är dock begränsade. Resonemangen här avser närmast finansieringen av allmännyttiga företag, för vilka statslånet går till 100 procent av anskaffningskostnaden. För företag med eget kapital (enskilda, kooperativa och allmännyttiga som av något skäl inte får täckning av hela anskaffningskostnaden) måste i kalkylen förutsättas att förräntning och amortering av det egna kapitalet sker på samma grunder som för statslånet, eftersom en utgångspunkt är, att hyresbildningen i stort normeras av vid belåningen godtagbara kostnader och gällande finansieringsvillkor för självkostnadföretagen. Att i verkligheten vissa avvikelser

tolereras även på en helt fri hyresmarknad har tidigare påpekats. Då man inte kan utgå från att staten långivaren skulle i fortsättningen ställa mera specificerade krav i fråga om villkoren för underliggande krediter än för närvarande sker — ingenting därom säges i direktiven — men å andra sidan inte heller från att statslånets villkor skulle varieras efter olikheter i underliggande kredit i särskilda fall, måste man, som nyss antyddes, räkna med möjligheten av att åtminstone på kortare sikt fastighetsekonomiska differenser kan uppkomma för olika projekt inom en årgång och för olika årgångar. Viktigast härvidlag är de skillnader som vid räntefluktationer kommer att gälla för fastigheter med räntebundna bottenlån, respektive lån med rörlig ränta. Här räknas genomgående med rörlig ränta; de nämnda skillnaderna antages på längre sikt utjämnade, vilket naturligtvis i verkligheten inte alltid kan ske tillfullo. Den blandade finansieringen ger sålunda otvivelaktigt icke fullt så goda förutsättningar att förverkliga direktivens intentioner i fråga om utjämning av räntefluktuationer och anpassning till växlande paritetskostnader som totalfinansiering. Detta betyder emellertid inte att man inte skulle kunna i huvudsak nå de av direktiven uppställda målen även vid blandad finansiering. Förutsättningen är att man i p r i n c i p förfar på här skisserat sätt: att på basis av en kalkyl som gäller hela fastighetskapitalet låta för utjämning och anpassning erforderliga förändringar i annuitets- och skuldbelopp verka över statslånet, som för att kunna fungera för ändamålet inte får utgöra en alltför liten del av det samlade fastighetskapitalet. Varje åtgärd i fråga om bostadsfi-

408 nansieringen som skall tillgodose direktivens krav måste, såsom tidigare framhållits, gå ut på en omfördelning över tiden av kapitalkostnaderna, jämfört med den kapitalkostnadsutveckling som skulle uppstå vid hittillsvarande lånesystem, därest den s.k. räntesubventionen omedelbart avvecklades vid nuvarande höga nominella ränteläge. För sådant ändamål skulle inom ramen för hittills brukade, konventionella lånesystem de första medlen vara återgång till lån med fast annuitet i stället för fast amortering samt förlängd amorteringstid, båda ägnade att förskjuta amorteringarna framåt i tiden. Det är emellertid uppenbart att i ett finansieringssystem sådant som det h ä r diskuterade den konventionella skillnaden mellan lån med fast annuitet respektive fast amortering inte kan upprätthållas, eftersom dels den årliga amorteringen antages kunna växla omvänt mot den nominella räntan, dels annuitetsbeloppet skall förändras med paritetskostnaderna. Här har i exemplen — i det föregående liksom i det följande — som utgångspunkt valts ett fast-annuitetslån med viss (i olika exempel varierad) amorteringstid för hela fastighetskapitalet. Vid olika tidpunkter kan det fastighetsekonomiska förhållandet mellan olika årgångar av hus i den passerade utvecklingen avläsas genom att jämföra den återstående amorteringstiden för respektive årgångar under antaganden om genomsnittlig räntenivå och paritetskostnadsutveckling i fortsättningen. Vad gäller amorteringstiden har redan i det föregående diskuterade exempel givit vid handen att under vissa omständigheter en flexibilitet är behövlig och bör inom vissa gränser tolereras. Vid blandad finansiering vore det otvivelaktigt lämpligast om man kunde taga

sikte på en viss amorteringstid för hela fastighetskapitalet (oavsett om och i vilken grad det underliggande lånet faktiskt kommer att bli amorterat.) Beroende på dels hur stor andel av hela fastighetskapitalet, som det statliga lånet utgör, dels hur den framtida ränte- och kostnadsutvecklingen kommer att gestalta sig, skulle detta betyda att amorteringstiden för det statliga lånet icke kunde på förhand fixeras till ett visst antal år. Detta är en ofrånkomlig följd av den blandade finansieringen vid på förhand icke säkert förutsebara framtida förändringar i ränteläge och paritetskostnader av vilka amorteringsplanen göres avhängig. Genom upptrappning eller nedtrappning av annuiteten kan dock alltid tillses att det av staten för bostadsändamål utlånade kapitalet genomsnittligt återbetalas inom viss tid. En ordning för bostadsfinansieringen, i vilken vid stigande kostnadsutveckling totalannuiteten för ett med statslån finansierat objekt ökar med paritetskostnaden — i och för det primära syftet att bevara hyrespariteterna mellan olika årgångar av hus — och där ökningen användes för att förränta och amortera statslånet, som vissa perioder ökar med annuitetsunderskott, kan sägas innebära att hyresbildningen grundas på en realränta, men icke en realränta bildad på en (ännu icke existerande) allmän indexlånemarknad och mer eller mindre bestämd av förhållandet mellan nominell ränta och konsumentprisernas förändring, utan en speciell, för bostadsfinansieringen inom det statliga lånesystemet utbildad realränta, bestämd av det steg för steg konstaterade förhållandet mellan nominell marknadsränta och förändringen i bostadsbyggandets paritetskostnader. I och för sig vore det långtifrån orimligt att en sådan speciell realränta

409 År

Total annuitet

Ränta

Amortering

Skuldreglering

0 1

47,50 48,45

40,00

8,45

20,00

1 000,00 1 011,55

52,45

41,78

10,67

20,89

1 054,61

Skuld

Ex. 7 a

direkt fastställdes för användning inom det staliga bostadslånesystemet med ledning av föregående erfarenheter av ränte- och paritetskostnadsutveckling och sambanden därunder. Vid en sådan metod skall långivaren, när vid stigande priser realräntan understiger nominella räntan, kompenseras härför genom att skulden regleras med index. Om som sådan index användes en som återspeglar paritetskostnadernas utveckling — huruvida detta skulle vara möjligt på en öppen indexlånemarknad är en fråga som inte skall diskuteras här •— och om samma amorteringsplan för hela fastighetskapitalet tillämpas, blir resultaten av en sådan metod och av den i det föregående diskuterade, där nominell ränta debiteras och uppkommande annuitetsunderskott kapitaliseras, under en förutsättning identiska. Förutsättningen är att skillnaden mellan den hyresgrundande räntan (realräntan) och den nominella marknadsräntan överensstämmer med paritetskostnadens förändring. Detta kan illustreras med följande exempel (vilket såsom tidigare och i fortsättningen har uteslutande illustrativt syfte): Ex. 7. Antag att den nominella marknadsräntan är 6 procent, att paritets-

År

Total annuitet

kostnaden stiger med 2 procent om året samt att, när realränteberäkning tillämpas, realräntan satts till 4 procent. Antag att vidare en annuitet i utgångsläget på 4,75 procent, vilket motsvarar 47 års amorteringstid för hela kapitalet. Kortfristiga fluktuationer i ränta och paritetskostnadsutveckling antages utjämnade. Den nominella skulden sättes i utgångsläget till 1 000. a) Realränta på 4 procent tillämpas. Om, enligt antagandet, paritetskostnaden stigit med 2 procent om året, har ett likvärdigt hus år 5 byggnadskostnaden 1,104. Relationen mellan det årets annuitetsbelopp och den då gällande paritetskostnaden är densamma som i utgångsläget år 0; annuitetssafse/i för H5 är sålunda densamma som gällde för H0, 4,75 procent. Amorteringstiderna blir desamma för H0 och H5. Realt h a r H0 amorterats med 4,5 procent (1055 : 1104 = 95,5). b) Nominell ränta på 6 procent tilllämpas för såväl underliggande kredit som statslån. Annuitetsunderskott lägges till skulden till staten. Fördelningen av skulden på underliggande kredit (fast bottenlån) och statslån antages vara 60/40. Det som i denna uppställning redoStatslån

Bottenlån Ränta

Annuitet

Ränta

Undersskott

Skuld

Total skuld

Ex. 7 b 0 1

47,50 48,45

36,00

12,45

24,00

11,55

400 411,55

1 000,00 1 011,55

52,45

36,00

16,45

26,66

10,21

454,60

1 054,60

410 visas som annuitetsunderskott på statslånet blir vid antagna förutsättningar samma belopp som skillnaden i a) mellan skulduppskrivningen och amorteringen vid den debiterade realräntan. Den löpande hyrespariteten de olika årgångarna av hus emellan bibehålles i och med att kapitalkostnaderna (totalannuiteten) anpassas till paritetskostnadernas utveckling. Om den årliga stegringen i paritetskostnad är densamma som skillnaden mellan nominell ränta och realränta blir självklart utvecklingen av skulden lika i a) och b) och sådan att fastighetsekonomisk likställighet de olika årgångarna emellan blir bevarad. Statslånet skulle vara slutamorterat på ca 38 år. Under den (i och för sig ytterst osannolika) förutsättningen att de här antagna förhållanden mellan nominell ränta och årlig paritetskostnadsstegring skulle bli bestående, skulle kraven på bevarad hyrespariteter, hyresbildning på självkostandsbasis (definierad i den valda amorteringstiden) förverkligas samtidigt som räntan på statslånet skulle motsvara den antagna marknadsräntan, 6 procent, på år till år gällande återstående skuld. Men avkastningen på statslånet skulle under amorteringsperiodens tidigare del till en (successivt sjunkande) del utgöras av en ackumulerad och i fortsättningen efter marknadsränta förräntad fordran. Det kan vara värt att i anknytning till detta exempel återkomma till en synpunkt, som framhållits i det föregående. Om man, i syfte att »avveckla subventionen», hade valt en utgångsannuitet (ca 6,4 procent, vid samma amorteringstid) som motsvarade den nominella räntan i utgångsläget skulle kapitalkostnaden omedelbart ha stigit med 35 procent och hyran med drygt 20 procent. Om, vidare, den i exemplet antagna stegringen i paritetskostnaden kommit till

stånd och hyresstrukturen i marknadsmässig ordning utjämnats, skulle vinster successivt bildas i fastighetsförvaltningen i sådan omfattning att de möjliggjort slutlig amortering av hela fastighetskapitalet (statslån och underliggande kredit) på 25 år. Det statliga finansiella engagemanget skulle, även vid kostnadsstyrd hyresbildning, i vänsentlig mån komma att tjäna andra intressen än bostadskonsumtionens. Under de ideala förutsättningar som har antagits i Ex. 7 och som kan sägas innebära, att en förväntad utveckling av nominell ränta och paritetskostnad, uttryckt i valet av utgångsannuitet, också realiserats, kan sålunda de tre kraven på kontinuerligt utjämnad hyresstruktur, hyresbildning på självkostnadsbasis och en subventionsfri ordning, dvs. förräntning av statslånet enligt marknadsränta, samtidigt förverkligas fullt ut och detta såväl vid en metod (a härovan) där man r ä k n a r med en fastställd realränta, som vid en (b), där man räknar med nominell ränta och kapitaliserande annuitetsunderskott (med reservation för de i det föregående diskuterade avvikelser, som vid blandad finansiering kan uppkomma genom brister i enhetlighet i fråga om underliggande lån). Att förväntningar helt infrias hör ju dock inte till vanligheten. Frågan blir: vad händer i fråga om realiserandet av de tre nämnda kraven om den ideala förutsättningen inte håller i en utveckling, som aldrig med full säkerhet kan förutses? Man kan då först ställa åt sidan kravet på fortlöpande utjämning av hyresstrukturen, eftersom denna i själva konstruktion av lånesystemet garanteras — så långt mätningen av paritetskostnaderna är korrekt — därigenom att annuiteten årligen anpassas till paritetskostnadernas förändring, vilket är ställt som ett p r i m ä r t krav. Frågan

411 begränsas sålunda till att gälla kraven på självkostnad respektive en subventionsfri ordning. Denna fråga kan illustreras av följande exempel. Ex, S. Antag samma utgångsläge som i förra exemplet: 4,75 procent i annuitet, motsvarande 4 procent ränta och en amorteringstid av 47 år för hela kapitalet. Antag vidare att den faktiska ökningen av paritetskostnaderna blir endast 1 procent om året i stället för erforderliga 2 procent. Om realränteberäkning tillämpas blir utvecklingen följande: a) Realränta på 4 procent tillämpas.

så småningom, i och med att statslånets andel av hela skulden minskar genom amortering, räntan på statslånet successivt ytterligare sjunka för att mot amorteringsperiodens slut bli negativ. Kravet på en subventionsfri ordning, här definierad såsom en där räntan på statslänet motsvarar markandsränta, skulle sålunda inte vara fyllt. Om man utgår från det senaste decenniets erfarenheter, ter sig det här antagna förhållandet mellan marknadsränta och paritetskostnadsutveckling som mycket ogynnsamt för bostadsfinansieringen. (Härmed är ingenting

År

Total annuitet

Ränta

Amortering

Skuldreglering

0 1

47,50 47,98

40,00

7,98

10,00

1 000 1 002,02

49,92

40,23

10,68

10,06

1 005,36

Skuld

Ex. 8 a

Den annuitet som bildas efter 5 års enprccentig stegring av paritetskostnaden j(er en återstående amorteringstid för skulden vid slutet av år 5 på 42 år, att så sammanlagt 47 år i överenstämmelse med den ursprungliga amorteringsplanen, under förutsättning att realräntan i fortsättningen förblir 4 procent. Såtillvida är fastighetsekonomisk likställighet mellan olika årgångar av hus bevarad. Men räntan, inklusive skulduppslrivning, har under perioden inte motsvarat marknadsränta. Den har varit 5 procent för hela kapitalet i stället för 6 procent. Vid blandad finansiering, med oroportionerna 60/40, där den underliggande krediten får sina 6 procent enlig: öppna marknadens villkor, skulle räitan på statslånet bli endast 3,5 proctnt. Om de under den första femårsperioden bestående relationerna mellan nominell marknadsränta, debiterad real iostadslåneränta och paritetskostnadsitegring skulle bli bestående, skulle

sagt om vad som kan vara sannolikt eller osannolikt i den fortsatta utvecklingen.) Om marknadsräntan föll till 5 procent och den »för låga» förräntningen av statslånet under den första femårsperioden fick passera, vilket motsvarar fallet med »avtrappad» subvention under Ex. 1 härovan, skulle allt vara gott och väl. Om kompensation för de första årgångarnas underförräntning krävdes skulle detta medföra en obetydlig splittring av amorteringstiderna. Om i stället framtidsbedömningen år 5 ansågs motivera en höjning av bostadslåneräntan till 5 procent skulle annuitetsbeloppet för H0 behöva höjas till ca 57 kr, dvs. med 14 procent (hyreshöjning ca 9 procent.) Även härvidlag skulle en mindre splittring av amorteringstiderna uppstå till följd av övergången från ett ränteläge till ett annat. b) Nominell ränta, 6 procent, tillämpas. Annuitetsunderskott lägges till skulden till staten.

412 Statslån Total annuitet

Ränta bottenlån

0 1

47,50 47,98

49,92

År

Total skuld

Annuitet

Ränta

Underskott

36,00

11,98

24,00

12,02

400,00 412,02

1 000,00 1 012,02

36,00

13,92

26,97

13,05

462,63

1 062,63

Skuld

Ex. 8 b

I detta fall har, i följd av själva metoden, räntan på statslånet motsvarat kravet på en subventionsfri ordning; den är år till år 6 procent på återstående skuld, men utgöres i början av amorteringstiden (i detta fall under de första tolv åren) till en del av ackumulerad och förräntad fordran. Däremot är det sämre beställt med den fastighetsekonomiska likställigheten mellan olika årgångar av hus och därmed också med uppfyllandet av kravet på att hyresbildningen grundas på självkostnad. Ett hus byggt år 5 har enligt antagandet om enprocentig stegring av paritetskostnaden en byggnadskostnad av 1 051 kr, alltså något lägre än det samlade nominella fastighetskapitalet hos H0, såsom framgår av tablån. Detta betyder att om H0 och H5 (och mellanliggande årgångar) skall ha samma annuitetsbelopp, vilket är förutsättningen för fortlöpande utjämning av hyresstrukturen, måste antingen amorteringstiden för H0 förlängas utöver de i ursprunglig amorteringsplan avsedda 47 åren eller också amorteringstiden för H5 bli kortare eller eventuellt en kombination av förlängning och förkortning göras, som ger ett genomsnitt svarande till den i utgångsläget avsedda amorteringstiden. Differensen i amorteringstid mellan H0 och H5 blir ca 8 år. Om även i detta fall antages att en säkning av den nominella räntan till 5 procent sker, kan detta •— vid i övrigt lika förhållanden — förhindra att splitt-

ring av amorteringstiderna sker i den fortsatta utvecklingen men den en gång uppkomna splittringen botas inte därav; den reduceras något, till ca 6 år, till följd av övergången från ett ränteläge till ett annat, men blir i huvudsak bestående. Liknande gäller för den händelse man skulle finna fog för en upptrappning av annuiteten. Ex. 9. Om man antager, att paritetskostnaden stiger starkare än vad som motsvarar skillnaden i utgångsläget mellan marknadsränta och hyresgrundande ränta, ex. med 3 %, blir resultaten i här diskuterade hänseenden de omvända gentemot dem som illustreras i Ex. 8. Om metoden a) tillämpas kommer räntan på statslånet vid blandad finansiering (60/40) att bli 8,5 procent. Vid metoden b) kommer amorteringen av de första årgångarna att ske ungefär dubbelt så snabbt som i den i utgångsläget föreliggande amorteringsplanen med följd att dessa — vid i fortsättningen bestående lika förutsättningar — får kortare amorteringstid än de senare byggda husen. Skillnaden mellan H0 och H5 blir ca 6 år. Vid en höjning av marknadsräntan till 7 procent, skulle förräntningen av statslånet vid metoden a) bringas att överensstämma med marknadsräntan; vid metoden b) skulle splittringen av amorteringstiderna upphöra. Om marknadsräntan består oförändrad, skulle en anpassning av den hyresgrundande räntan genom nedtrappning kunna övervägas med samma fog som upptrappning i Ex. 8.

413 Genom dessa schematiska exempel, som kan varieras efter behag, illustreras ett förhållande av väsentlig betydelse i här förevarande sammanhang. Kravet på en subventionsfri ordning, bestämd genom att statslånets förräntning överensstämmer med den nominella marknadsräntan, och kravet på en hyresbildning på självkostnadsbasis, bestämd som fastighetsekonomisk likställighet för olika årgångar av hus vid viss antagen amorteringstid för hela fastighetskapitalet, kan samtidigt till fullo förverkligas endast under den ideala förutsättning, som antogs gälla i Ex. 7 härovan. Om en i förväg icke med säkerhet förutsebar utveckling av nominell ränta och paritetskostnad i deras inbördes förhållande till varandra icke svarar till den hyresgrundande räntan i utgångsläget kommer det ena eller det andra av dessa krav att i högre eller lägre grad icke tillgodses. Vid tillämpning av metoden med fastställd realränta kommer förräntningen av det statliga lånet att avvika från marknadsräntan, vilket innebär antingen ett slags räntesubvention eller dess motsats: att staten förmedlar kredit till bostadsfinansieringen på räntevillkor, som överstiger marknadsräntan. Däremot bevaras vid denna metod den fastighetsekonomiska likställigheten mellan olika årgängar av hus vid antagen amorteringstid (med endast ringa förskjutningar i samband med övergång från ett ränteläge till ett a n n a t ) . Vid tillämpning av metoden med debitering av nominell ränta och kapitalisering av annuitetsunderskott kommer, tvärtom, kravet på förräntning av statslånet enligt marknadsränta att år till år tillgodoses, men vid brist på full samstämmighet mellan hyresgrundande ränta å ena sidan och skillnaden mellan nominell ränta och årlig tillväxt i paritetskostnad å den andra sidan kommer en viss splitt-

ring av amorteringstiderna för olika årgångar av h u s att uppkomma, förutsatt att det p r i m ä r a kravet på fortgående utjämning av hyresstrukturen uppfylles. Man kan också uttrycka saken så, att om exempelvis paritetskostnaden stiger starkare än vad som motsvarar skillnaden mellan nominell ränta och hyresgrundande ränta gör det fastighetsförvaltande företaget en inflationsvinst, icke på statens men på hyresgästernas bekostnad, vilket medger en snabbare amortering än den antagna amorteringsplanen. Om förhållandet skulle vara det motsatta, dvs. svagare stegring av paritetskostnaden än vad som motsvarar nämnda skillnad, gör det fastighetsförvaltande företaget en förlust, till hyresgästernas förmån. Den hyresutveckling som den »för svaga» paritetskostnadsstegringen ger räcker inte till för att amortera fastighetskapitalet inom den i den ursprungliga amorteringsplanen avsedda tiden. Genom upptrappning eller nedtrappning av den hyresgrundande räntan kan givetvis skevheter av här exemplifierat slag hindras att vidareutvecklas. Man ställes därvidlag inför praktiska problem av den art, som i det föregående diskuterats i anslutning till Ex. 1, 2 och 3. Hur långt kan en »avvikande» utveckling av nominell marknadsränta eller paritetskostnad betraktas som en tillfällig fluktuation, som kan förväntas snart utjämnad genom en avvikande utveckling i motsatt riktning? F ö r att något belysa dessa frågor anföres följande exempel, som avser metoden med nominell ränta och kapitalisering av annuitetsunderskott. Ex. 10. Antag en genomsnittlig nominell ränta under hela amorteringstiden på 6 procent, en genomsnittlig stegring av paritetskostnaden med 2 procent samt en utgångsannuitet — såsom i Ex. 1 och 2 på 4,5 procent ( = 4 pro-

414 Period

Paritetskostnad

1— 5

3 % per år

6—10

2%

» »

11—15

1 %

»> ,

16—20

2 °'

• »

cent i hyresgrundande ränta och en amorteringstid på ca 55 å r för hela fastighetskapitalet). Antag vidare att den nominella marknadsräntan växlar mellan 5 och 7 procent och paritetskostnadsstegringen mellan 3 och 1 procent samt att en viss samvariation mellan ränta och paritetskostnadsstegring förekommer på så sätt, sammanfattat i följande tahlå, att under perioden av starkare stegring av paritetskostnaden räntan stiger och omvänt under perioder av svagare stegring. Om utgångsannuiteten hela tiden bibehålles som en basannuitet, men annuitetsbeloppet kontinuerligt anpassas efter paritetskostnadens utveckling — det har från utgångsläget 45 kr per 1 000 år 0 stigit till 66 å 67 kr för en paritetskostnad på 1 485 år 20 — blir under sistnämnda år sammanlagd amorteringstid för olika årgångar följande, under förutsättning att utvecklingen i fortsättningen stabiliseras eller svänger omkring räntan 6 procent och paritetskostnadsstegringen 2 procent. Årgång

H0

H5

H10

H„ H 2 0

Sammanlagd amorteringstid år 20

56 Till följd av olikheter i utgångslägen för de olika årgångarna av hus uppstår en viss spridning av amorteringstiderna, som dock är begränsad till ± 4 å 5

stiger

Räntan förändras från 6 till 7 % i steg om 1/4 0 o per år från 7 till 6 % i steg om 1/4 % per år från 6 till 5 % i steg om 1/4 % per år från 5 till 6 % i steg om 1/4 % per år

år omkring ett genomsnitt som nära ansluter till den ursprungliga amorteringsplanen. Omsatt i hyressplittring (dvs. om kravet på utjämning av hyresstrukturen inte strikt vidhålles) svarar bristen på full fastighetsekonomisk likställighet de olika årgångarna emellan till hyresdifferenser på ca 6 procent mellan ytterlighetsfallen, eller ± 3 procent från genomsnittet. Här har antagits en viss samvariation mellan den nominella räntans utveckling och inflationsgraden i paritetskostnadsutvecklingen, dock så att endast under ett fåtal år full överensstämmelse mellan den hyresgrundande räntan och skillnaden mellan marknadsränta och paritetskostnadsstegring nås. Det är klart att ju närmare samvariationen realiserar sådan överensstämmelse desto mindre blir splittringen. Om spridning i amorteringstiderna en gång uppkommit kan denna icke — såsom förut påpekats — elimineras genom upptrappning eller nedtrappning av den hyresgrundande räntan eller genom att marknadsräntan förändras till bättre överensstämmelse med denna och med paritetskostnadsutvecklingen. Däremot kan alltid sådan förändring i den hyresgrundande räntan eller marknadsräntan bringa den genomsnittliga amorteringstiden, som avgör den takt i vilken staten — långivaren får sin samlade bostadslånestock återbetald, till överenstämmelse med den ursprungligen

415 fastlagda amorteringstiden. Detsamma gäller givetvis förräntningen av statslånen vid tillämpning av metoden med realränteberäkning. Om under någon period räntan på statslånet blivit »för låg» eller »för hög» kan rättelse på längre sikt vinnas genom justering av realräntesatsen, om inte marknadsräntans och paritetskostnadens utveckling spontant åstadkommer sådan rättelse. Vid variationer i räntor och paritetskostnader inom sådana gränser som antagits i Ex. 10 och tidigare exempel synes den spridning av amorteringstiderna som uppkommer vid tillämpning av annuitetsunderskott kunna tolereras. Det kan påpekas att det senaste årtiondets tämligen oroliga ränte- och prisutveckling rymmes inom dessa gränser. Såsom förut framhållits kan inom kommunägda företag, som förvaltar ett större bestånd av bostadsfastigheter av olika årgångar, tillämpas ett clearingsförfarande som realiserar självkostnadsprincipen för hela beståndet trots divergenser i fastighetsekonomin mellan särskilda enheter och årgångar. Ett liknande förfarande för andra förvaltningsformer skulle kräva organisatoriska förändringar, som här inte skall behandlas. Mera svårartade konsekvenser kan emellertid uppkomma, om det i framtiden skulle inträffa en »engångsinflation» av den typ som förekom 1917—20, 1940—42 och 1950—52. Stora inflationsvinster, omsatta i starkt förkortad amorteringstid, skulle tillfalla de årgångar av hus som byggts före kostnadsstegringschocken. I en sådan situation räcker knappast den här skisserade metoden med nominell ränta och kapitalisering av annuitetsunderskott. Men engångsdnflationer h a r ju alltid, enligt hittills givna erfarenheter, sammanhang med extraordinära politiska händelser som måste mötas med extraordi-

nära åtgärder, inte minst när det gäller bostadsfinansiering och hyresmarknad. Inflationsvinsterna för förut byggda hus kommer ju att tillfalla inte endast de hus, som under följande år kan komma att byggas inom ramen av ett ev. nytt statligt bostadslånesystem, utan hela det dessförinnan existerande fastighetsbeståndet, som ännu under åtskillig tid utgör den största delen på bostadsmarknaden. Man kan fråga om inte denna fråga lämpligen behandlas som ett skatteproblem. Konsekvenser i motsatt riktning kunde uppkomma i en situation där paritetskostnaderna sjunker, i synnerhet om detta sker vid fortsatt högt läge för den nominella räntan. (Eventualiteten av fallande byggnadskostnader har överhuvud inte berörts i direktiven.) Vid bevarad amorteringstid för de till sjunkande paritetskostnader byggda årgångarna av hus skulle, i följd av fallande annuiteter, komma att förlänga amorteringstiderna för tidigare, till högre kostnader byggda hus, vilket är liktydigt med deflationsförluster. Intill en viss gräns kan detta mötas genom att amorteringstiderna för de till sjunkande paritetskostnader byggda husen förkortas, vilket dock inte h i n d r a r att den fastighetsekonomiska likställigheten mellan olika årgångar brister. Om en sådan utveckling drives långt — vilket nu knappast förefaller sannolikt — kan det i sista h a n d bli fråga om en allmän fastighetskris, där avskrivning av delar av de statliga bostadslånen kan bli nödvändig. För att sammanfatta: uppgiften i denna P. M. har varit att söka beskriva ett statligt bostadslänesystem, som i första h a n d syftar till att fortlöpande bevara hyrespariteterna mellan olika årgångar av bostäder vid växlande marknadsränta och stigande byggnadskostnader. Detta näs genom att utifrån en viss utgångs-

416 annuitet, vald med hänsyn till föreliggande erfarenheter om och bedömning för framtiden av förhållandet mellan nominell marknadsränta och för bostadsbyggandet relevant prisutveckling, låta annuiteten förändras med paritetskostnaden, som mäter kostnadsförändringar för likvärdiga lägenheter med hänsyn tagen till rationalisering och viss depreciering genom åldrande. Samtidigt bör systemet vara subventionsfritt, dvs. räntan på statens lån skall motsvara marknadsräntan, och tillgodose kravet att hyresbildningen sker på basis av självkostnad; hyresbildningen i stort antages normerad av självkostnadsföretagens hyressättning. Dessa två senare krav kan samtidigt förverkligas endast under den ideala förutsättningen att skillnaden mellan marknadsränta och paritetskostnadsförändring sammanfaller med den valda hyresgrundande bostadslåneräntan. Denna kan bestämmas som en realränta, vilket bäst tillgodoser kravet på fastighetsekonomisk likställighet mellan olika årgångar av hus. Eller också kan man år till år

debitera marknadsränta och kapitalisera tidvis uppkommande annuitetsunderskott; härvid kan, vid avvikelser från den nämda ideala förutsättningen, uppkomma skillnader i fastighetsekonomisk ställning för olika årgångar av hus, som vid utjämnad hyresstruktur resulterar i en spridning av amorteringstiderna. Valet mellan dessa två metoder måste ske på grundval av politiska överväganden, som gäller vilken vikt man tillmäter det ena och det andra av de två kraven. Till sist bör upprepas följande synp u n k t : ett bostadsfinansieringssystem sådant det här skisserats är ingen eftergift gentemot en fortskridande inflation, men väl en sorts försäkring för hyresbildningen, om inflationen fortsätter. Den ur alla synpunkter bästa ordningen för bostadsfinansieringen skulle nås, om inflationen stoppades och marknadsräntan därmed kunde sänkas till en nivå som inte alltför mycket överstiger den som tidigare gällt i den moderna ekonomiska utvecklingen.

BILAGA 3

Enkät angående kommunernas frivilliga bostadsfinansiella verksamhet

Bostadspolitiska kommittén har funnit det motiverat med en enkät till kommunerna rörande deras medverkan vid bostadsbyggandets finansiering utöver den som föreskrives i författningarna om statliga bostadslån. Syftet härmed har varit, dels att utröna i vilken omfattning kommunerna lämnar lån och kreditiv, dels att få klarlagt i vilken utsträckning kommunerna medverkar genom borgensåtaganden för att underlätta anskaffningen av och påverka kostnaderna för lån och kreditiv, dels ock att erhålla uppgifter om grunderna för denna kommunernas verksamhet.

ner som år 1963 hade mer än 5 000 invånare och därutöver sådana landskommuner, som enligt statistiska centralbyråns kreditmarknadsstatistik hade utestående bostadslån per den 31 december 1963.

Enkäten har utgått till samtliga städer, köpingar och sådana landskommu-

De av kommittén begärda uppgifterna avser åren 1961—1963. De förutsattes bli lämnade dels — såvitt angick omfattningen och inriktningen av den bostadsfinansiella verksamheten — genom ifyllandet av ett särskilt formulär, dels i anslutning härtill i form av en redogörelse för de regler och den praxis, som gäller för kommunens frivilliga finansieringsstöd till bostadsbyggandet. Särskilda anvisningar lämnades be-

Tabell B: 1. Enkät angående kommunernas

frivilliga bostadsfinansiering Därav svar

Antal Antal komkommusom muner ner som som kunnat som inte som inte lämnat kunnat bearbetas bearbetas kunnat haft något särskild till viss bearbetas att redoredohelt del visa görelse

Antal kommuner till vilka enkäten riktats

Antal kommuner som besvarat enkäten

1 1 1

1 1 1

82 48 96

Landskommuner med över 5 000 inv under 5 000 inv..

75 38 83

74 34 73

1 2 2

149 407

120 322

2 2

Tillhopa

112 266 560

11 Stockholm Göteborg Malmö Städer med över 10 000 inv. under 10 000 i

21—614609

1961—1963

1 1

1 1 1 2 8

54 21 35

1 9

5 45

64 131

Övriga tillfrågade landskommuner

i

-c

*Ö C c C CS C

t?

—J to CO

1-1

^

^ 0 > > <=> fl t . :Q , n • «

t>

t> 0

CO

co os" 0

co

rf

CN CN

rf

»

T*

Os

CO 0 0 T H

•*

in oo"o

^_i

O i l H H

C»

CO TH CNT

1-H

m

oo

CO CN T H 0

m

co Os

i> *f

f " rl rf

]

|

rf 1

fl

_

«

O

»

TJ tu • - ^ tu t i 0 E

BP c

0 ES

*

c

_, r -J* 1 03 b O 6 D tu T 3 «H O t -

OS

I N P"

T3

12 S &0 &

m

LO

g

00 T *

>

O

rf 1 ©" '

CN m CN LOTHCJ

_^

CN r f 0 0 T H i n

C;

rf

CN CN ©

©

O

CO

TH

00 I>

TH

rf ©

©CN co

T-I os CN - f 0

—i

O

00 r f

di © " © TH

C

: < S

>H

« ^

rf

CN

Os |

°CS

"0

^^

tO

'

'

Ti

1 ' >

1-1

1 '

1 '

T-T

|

| TH

«t-

•^3 CS C, <Ä öl

•O C tu °cs 4-1 to 4) 4->

co

CS

CN OS

CN

I > CO

00 CN

CN

i ec — u •O O OX5

D

0>

r->"

©

©

00 CO CN

TH

CN

m

LO

-O

1 « 1 1 "*

CN

CN |

|-w•!. J 1

1*1 1 1

=5S

25 A E C/3

,

T—1

1 CNO"' 1

O CN

l-H

OS

1« 1 1 1

1 * 1

0 CN CO

co

'

'

'

co

CN

CN

00 os_©

Ö

CS

OTÖT-?

CN

T_<

TH

OS

00 T H

Ö

CO

- ^ C N ©

CN

CO ©

©

CO

©

^

Q :S

K

^

•C 3

fs

: o

Q

0 Sr" 1 0

—

C

u £

S

1 fl

-o W b,

O

CS C

t-i :o , _

HjbJ 2

-

-

C

C

4-1

tu 11

°cs

O

*

CO

•THT-T

C

i >

LO

»

CS ( H _ ^ , O ec as t t « o ^

E '> S fl 5 e E =>o °0 •£ O

M

i n TH" T-T •r^

I

in 1

©

|

iN

t>

O

m

CN TH"CN

LO T H 1

O |

t

CO r f T H

r>to

Si, ° * °

GT I > 0

|

m

|

F

T* CM

t

©

Os

0 0 T-I

©

OJ

os^in

OS CO

00 co

LO

TH

IM L0

r f CO*" rf

"N"^

- * co

'

CN

co

'

'

<» 1 '

1 '

CO

T-1

IH

C

tu

OS

CO 0

CO

to

0 0 TH

O

OC

TH

y^

»*

•t

rf

"5

°°

E 3

CO

00 00

O!

©

tu 4C

Htf

O O

in

C

s

BQ

C O ^ C O ^ T H

t^ I H

ES •*

E :cs

OJ

.5

: r t h fl cs « -O tu • - - g BP "O tu u 0 fl C

C8

0"

"5 Eg« 0 >fl C C > ° 0 1 O

CO

M

• M.3*^

1 t«

a,

O

co

O XJ

A E 5 ° * * -c C/3 * "

IM

I

1 M

'

.

rs

-

:o

CS CXI

_

*j

CS :CS J j

>> w

fl

i

O

3 CS

*-

:«

C =ö i | g 1 -8 2 5 X !> •£. '•- , .fl

~

CS S to ; C3 S cS cfl i i se 0 0 I ' O S « tä n CC T"

^

151 1 1

1 0 i 1 1

1 CN

'

'

'

.

• :-

3 C

CN

1*111

co

0 CN

u

O -Q

"c

co

13 i

m CM

CN

1 t

5 K

CN

0 T-

. C . . ös . • . C <u • S t. C 53 tu £ a . CS { 2 . J 5

O

D OC to

^

to r-j

"

H

S

C

«

« fl -O g 3

T

Xi

:C

0 ) ti) ^ 3

. .

.

ö»

.

.

.

C

a

.

.

A

v £a •

CS

.

1 S >>^ fl^

h

b. . S " - 1 j - "O

S

t, 53

.

. cs < £ . < .BP QD 0 C to S CS :cS a

.BPtt -< r

. .

S c u C g c ; o tu a * -< : O? er S g °2 « cs •0 O •O CS .to tu J3 =0 :CS Cfl 3 OC O > T-

§ J 3 C ta

'g

419 « , ^£ CC

i fe 3 . J>

c

o ~ °2 J i 43 3c "°S v CS

O O

•*f in CN o m

co

"<f o c c o o

CN* co" O

»1

0 0 CO o

PH

r>

o" O

T f CO O

TT 0 0 o

g ~ > O»o 3

oc

CN I> CN

I O

o

o

co"r-"o

'

00 l O O

LO

in

O

o

OJNOOO

o

rH

M c

3 •c

T3 4)

(H

a) • • * O

t/:

-

C

O

CS 1/;

5 TH

ox;

LO O

OO •PH T f

pH

in

«

H

OO*

co o f T-T o

o oo co

co i> co oo o d i n o f d n

O

CN

T

OTCO"CN"O CN CN

o oo"

O

M

I

C

>

0 PH O^ CN *#

C l " * 0 0 pH l O

o

•pf CN C N o

o

'

u

5P T3 *H O 5 "O « S O

B:

• >

0C CN l > 0 0 0 0

oinofdm

o « °2

CN

O

PH

3 0 T f pH

co" te o

»H o "

CO O

oo"

|

CO i n T H

T - T TJT o " TH"

O"

O

CN CO 0 0 •>*

CN CC © I

O

H

0 0 pH '

H

O

"

O ÖD

•^ fe •o o O -0

sac , ~ M b 3 M g £ fe x ••-' °« ca s 3 O M *3 5

w

.

CN O

O

CO 0 0 O

O

TH

CO t >

pH pH ©

©

©

C0"rHÖ"

O

T3 OB c

ca fe > 3 =0

o

CN H

3I S 11 >

TH

CO

C N T H O O

O

C5 CO pH

O

O " PH" o "

Ea

o r^

3 ^ u Jj

Co"rH

« 2fe-S" °, .S 1 »-H

O CU " ° LO >> r-«

—ä <d

CT5

9> >rt « .5 12 •o <u £ © £ s iS p xC iOo » g 1

5 2 £2

CS t^ 6 0 01 —

O O

pH CO U0 pH pH

o" o"

TH" O

O "

O

O

CN CO I - H O

PH

4J

PH" O

O "

^1

PH" O

M 0

CS 3

Cl >S S >, > A3

ö t.

•d

CS O

.

CO CO l O CO CT)

'C "O 5 w c5 >

CN O

O

O

U0 I > pH Tt"

o"

PH" © "

O

O

o"

0 * 0 * 0

•d u u

•d

ä

ert Cl) 3

h

CN l >

o" o"

kl o •C

•a o "^ CS T3 -r

p

SM

O -Q

i> M

'S:

•gJs

<t V •o 3 TI

.

.

. c

.

.

ös

"ös 33 O

*"

H >

ca

PH

b

Umännytt iga tadsföreta g - gnahemsä gare ostadsrätt

—J

"a 35 H

:c8

co ;ca Ca co 4> j 3

Q

4->

* » >

=c

TI b O

.. tt> C <u 6 £Z 0>: 5 g ri a ca fe !Q O taO _ JSr ta. ca e . < 3 « =ca £>

c ± .: . •'! Ä

Aety

5a

CO l O H O *

3 c fe S ä

I « s |£ £ 'fe *

•2

•J? tao tas «e "ca 3

•{r + •

CN B CO :ca —< OJ TJJ ca

u

ca «

et

te

O

m o. J5

i

>

••c

:

I»

11 TI C

—

CJ CL 3 :crt

A

3 CS

£

<CS

p

CS Si

c? 2 £ 2

CS

£ *° 2 -2

u

>

ij

| a s-s 0 0 >H CD :ca 3 ™ 6 0 O C32 • Ö 03 io 0) J 3

> CJer 3

<o

420 Tabell B: 4. Kommunernas

frivilliga borgenstecknande byggnadskrediter. Miljoner

för bostadsändamål. kronor

Borgen

för

Borgensåtaganden under året Lands- Övriga Städer Övriga tillstäder med kommumed mindre än ner med frågade Stock- GöteMalmö över lOOOOinv. över landsholm borg samt 5 000 kommu10 000 ner köpingar inv. 1961 Totalt därav till allmännyttiga bostadsföretag egnahemsägare bostadsrätts/orenmp-ar i havare Övriga 1962 Totalt därav till allmännyttiga bostadsföretag egnahemsägare bostadsrätts/oren/npar » havare övriga 1963 Totalt därav till allmännyttiga bostadsföretag egnahemsägare bostadsrättsföreningar > havare övriga

— — .—.

23,8

— — —

13,8

— — —

18,0

147,1

12,2

677,2

281,1

296,9

79,2

87,6 1,1 31,9

2,2

—

87,0 47,7 130,9

25,3 42,2 9,0

15,5

169,6 54,0 66,8 0,3 6,2 332,2

123,5

143,4 67,8 83,0 38,0

37,8 55,0 27,2 0,4 3,1

26,5

0,6

263,1 77,3 262,5 3,5 70,8

207,8

3,1

707,6

283,9

126,0 1,2 35,4

— —

49,9 120,4 0,0 24,9

—

9,4

—.

2,7

45,2

0,6

330,7 100,7 227,8 1,8 46,6

163,9

12,8

895,0

285,4

332,6

145,6

85,7 0,5 25,3

3,4

—

440,0 92,4 299,6 0,0 63,0

99,8 63,0 96,8 1,9 23,9

172,2 71,9 72,8 10,4 5,3

53,0 54,8 33,5

och

bostads-

—

—

52,4

t r ä f f a n d e i n n e b ö r d e n av de s p e c i e l l a f o r m e r av l å n , b i d r a g o c h k r e d i t e r r e s p . s å d a n a b o r g e n s å t a g a n d e n för s a m m a ä n d a m å l , som avsågs m e d enkäten. B e t r ä f f a n d e de av k o m m u n e r n a tilll ä m p a d e r e g l e r n a för verksamheten m . m . f r a m h ö l l s i a n v i s n i n g a r n a att r e dogörelsen borde omfatta 1) e v e n t u e l l a o l i k h e t e r i å t a g a n d e n a beträffande exempelvis hustyp och byggherrekategori; 2) t y p a v b i d r a g , l å n e l l e r b o r g e n , t. e x . b y g g n a d s k r e d i t i v , sekundärlån, t o p p l å n över statslånet, stöd till bostadsh a v a r e s egen insats e t c ; 3) v i l l k o r e n beträffande säkerhet, ränta och amortering; 4) e v e n t u e l l i n k o m s t p r ö v n i n g b e t r ä f -

2,5

—

8,3

—

1,1

fande

egnahemsbyggare

4,3

rättshavare. Av r e d o g ö r e l s e n b o r d e ä v e n f r a m g å i vad mån viktigare ändringar i kommunernas stödåtgärder vidtagits i första h a n d u n d e r d e å r u p p g i f t e r n a s k u l l e avse m e n o c k s å o m s å d a n a b e s l u t a t s u n d e r å r 1964. S v a r h a r i n k o m m i t f r å n 641 av d e t i l l f r å g a d e 785 k o m m u n e r n a . Av tabell B: 1 f r a m g å r s v a r e n s f ö r d e l n i n g p å kommungrupper. I tabellerna B: 2—5 r e d o v i s a s s a m m a n s t ä l l n i n g a r av u p p g i f t e r n a a n g å e n d e o m f a t t n i n g e n o c h i n r i k t n i n g e n av d e t k o m m u n a l a f i n a n s i e r i n g s s t ö d e t för bostadsändamål.

4»J 1/3

B

•3 d to o bl

> C D C

a CS •q C u

P° o

£

Övriga Städer Lands Övriga städer med kommutillmed mindre än ner med frågade över 10 000 inv. över lands10 000 5 000 kommusamt inv. inv. köpingar ner

i

00 00

o q n o po c i CO'TI o " T i

TH

r~ CO r f o

TH

TT TH

l O T}<" TH ©

Of

t* Tf ©

oqr-^cN c q i > T H C O o f O f TH CO TH TH

[> Ti

i i o i i n i i o o -<r o T I •V n T I

O^ TH 00

CO TT T I TT CO " t i ^ d o " m TI TI

cq ca

• ^ O J m m co t D i i N H O

in

co c ^ r o ca co i> o f e d o f ©

00 of ©

N G) O O O i n in* CO r f co I f t l l

©

C O C M CM c q co co" i > T-T TJT c d i n TH T I

in oo" o

I > I > c q CD CM c d i > c d TJT c d CO T H T H

o

CD

p.

in 00

oo CO 00

cq O

co o? 00

•o

is

t o q n c r ? CO TI? T-T T-T o f

of

•*• 1

I I

co | Ti" | ' '

| •

- * i n c o r i cq i n o f T)<" c d T-T

cd OJ

co | TH" 1 1 ' ' '

cs C

:

io O O -o

•se 2 2

111 :1 : 00 w" i m l CM

id l>

| |

T* i os" 1 rl

:1 1 :1 :

SM in CO CM

o

S) CS

<, C

s

CO Si O

00 0 0 © CO

CM

C O T H c q e o co TH T i O T i T i

CD TT

i> TJ^COCDCM o f TH o © e d

Ti Ti in Ti Ti Tt ed i n c d o " Ti

00 of ca

T f 0 TH

CM

oo co i q co o O O TH o * o *

CO T#

c o © oqoo © TH" O " TH" O " O "

0?

COTH c q c q cq c d T I " o f c d T-T

"# l > - * C» C l TJ<" co e f o o

© o"

Tf c q i > TH TH T J ? C O T H TH c d

Cft of ca

c q © © TH c q CO TH CO T i T i

ddood q i f t t o ^ f f l r-^ o f f " © ©

va Ol

o

t>

g 1 1 1 cf

in

of

•n

l l .

.t,

c d c d T-T c d © TH

•o

E

©

eb cd Ti

OJ tJO —> S i •o o

Ti ©

to 00 co

T i

31 i | i

5 II II ro i

II o in" P9

6 a et . S Pn b

4-

*.ac 5 •

ä c

S 3 :C .CS v

•—£ 1 cc ••a

c- • c - i cc TCS {/•

1 '

*

to 1 co '

(O co

TJ< co"

|

ca | o

co

ef, ©" CM

1 '

'

. . .

t. . a . C» .

o cd

CM |

cd

o 1 of '

©

ca

» 1 1 1 «>

•.£ « : 5 fe

<u ^ a S- : o a . rt " £ • < :eS + j >> a. r* -CS C .i:

B £ :CS t^ I^ fe 2 « .2. CS ^ i ec <N S § > B ec t/-o a> ^3 =C 4-

CT. :cS T3

II 1 o |

o Si

CS

"3

©

• MM

CS •Sr u H « t r +• >-> a

— t > •ti.CS3 xf••"a

:C

CS i—i ec

er CC ;cs CS !/• •o

egnahemsägare bostadsrätts/orenmg-ar i havare. ..

3 3 3 o> 'C 5 CS

© co

egnahemsägare bostadsrätts/ore/if/i^ar » havare. . . övrisa

"5

CO in

Ol

Stockholm

Si o

Övriga Städer Lands- Övriga städer med kommutillmed mindre än ner med frågade över 10 000 inv. landsöver 10 000 samt 5 000 kommuinv. köpingar ner inv.

<S

Tf

ca

fills

CO **

:1 1 : 1

422 Olika typer av kommunalt ringsstöd

finansie-

Direkta bidrag En direkt bidragsgivning har i allmänhet varit knuten till småhusproduktionen och har i sådant sammanhang förekommit företrädesvis i landskommunerna, av vilka omkring en fjärdedel i en eller annan form kan beräknas ha tilllämpat denna stödform.i De bidrag som lämnats har i allmänhet utgått efter generella grunder och utan behovsprövning. Beloppen varierade inom rätt vida gränser men höll sig i allmänhet innom 2 000 kronor. Även i samband med produktion av flerfamiljshus har förekommit direkta bidrag från kommunerna. Sådana har noterats i ett 30-tal kommuner, företrädesvis landskommuner. Exempel på detta slags stöd är bidrag till restaurering av kulturhistoriskt värdefulla hus och till bebyggelse av speciellt slag (flerfamiljshus med samlingslokaler, lärarbos t ä d e r ) . Ett tiotal kommuner — övervägande landskommuner —- redovisar direkta bidrag till allmännyttiga företag (undantagsvis även till annan företagare) i den formen att kommunen tillskjutit ett belopp motsvarande kostn a d e r n a för onormalt dyrbar grundläggning eller extra kostnader i samb a n d med sanering. Av ett fåtal kommuner redovisas direkta bidrag av samma generella typ, som ovan beskrivits i fråga om småhusen; bidrag har då utgått med visst belopp (exempelvis 500 kr.) per lägenhet eller per kvadratmeter lägenhetsyta (exempelvis 2 k r . ) . De subventioner som en del kommuner lämnar i samband med den statliga förbättringslångivningen behandlas inte i denna undersökning. Byggnadskrediter

Bland de olika former av frivilligt finansieringsstöd som kommunerna läm-

nar åt bostadsbyggandet spelar borgen för av byggnadsföretagarna upptagna krediter under byggnadstiden en helt dominerande roll. Kommunal borgen för byggnadskreditiv kan, då fråga är om h u s för vilket beviljats statligt bostadslån, tecknas utan att Kungl. Maj:ts medgivande behöver inhämtas och utan inverkan på utrymmet för den underställningsfria rätten att teckna borgen i övrigt. Under de år som omfattats av enkäten h a r sådant borgensåtagande förekommit praktiskt taget undantagslöst i städer och köpingar samt i flertalet av de större landskommunerna (med över 5 000 inv.) och uppskattningsvis i drygt hälften av de mindre landskommunerna. Som framgår av tubeli B: 4 h a r dessa kommunala borgensåtaganden avsett betydande belopp. Detta sammanhänger dels med att stödformen är så allmänt förekommande och dels med att åtagandet i enskilda fall vanligtvis täcker hela den beräknade summan av primär- och sekundärlån samt statslån. Borgensåtagandet fyller det dubbla syftet att dels underlätta anskaffandet av byggnadskredit och dels förbilliga densamma. Kommunal borgen innebär normalt att räntan för sådan kredit minskar med 0,25 procent. I några fall har en räntesänkning med 0,5 procent uppnåtts. Enkätsvaren ger inte alltid fullständiga upplysningar om den praxis som har rått i fråga om det kommunala bor1

Åtskilliga kommuner påpekar i sina enkätsvar tillvaron av den »dolda» subvention, som ligger i att bostadstomter av kommunerna försäljes till priser under självkostnaderna. Förhållandet har observerats av markpolitiska utredningen, som i sitt betänkande (SOU 1964: 42, sid. 11) framhåller att subventionsgraden efter hand synes ha ökat. Någon kalkyl över detta till siffran sannolikt betydande kommunala stöd har inte gjorts. Då det icke är fråga om något finansstöd har det icke ansetts höra hemma i förevarande undersökning.

423 gensåtagandet för olika hustyper och företagarekategorier. Det kan emellertid beräknas att ca 80 procent av samtliga städer, köpingar och större landskommuner och ca 60 procent av de mindre landskommunerna h a r åtagit sig sådant ansvar för egnahemsbyggare. De allmännyttiga företagen torde, i den mån de inte fått kommunens stöd i annan ordning, praktiskt taget undantagslöst ha kunnat räkna med kommunens borgen för sina byggnadskrediter. Även bostadsrättsföreningarna synes vanligen ha kommit i åtnjutande av sådant stöd om än inte i fullt samma omfattning som de allmännyttiga företagen. Borgen för enskilda byggnadsföretagares kreditiv har förekommit i hälften av städerna med över 10 000 invånare, i knappt hälften av de mindre städerna och köpingarna, i ca 20 procent av de större landskommunerna samt i ca 5 procent av de mindre landskommunerna. Kvantitativt spelar kommunernas direkta byggnadskredit icke på långt när samma roll som borgensåtagandena. Mot bakgrunden av kommunernas ofta ansträngda likviditet ter det sig likväl märkligt att krediter av detta slag utlämnats i den omfattning som faktiskt skett och att man icke valt alternativet med kommunal borgen. Av enkätsvaren framgår emellertid att kommunerna inte sällan har fått träda till och förskottera byggnadskrediter, när hinder förelegat för lån i bank (t. ex. på grund av fördröjd fastighetsbildning). I a n d r a fall har det varit fråga om en kommunal serviceåtgärd: tillgängliga medel h a r utlånats till byggherrar mot en ränta lika med den som kommunen skulle ha fått vid placering i bank. Härigenom har byggherren fått mindre räntekostnader än han skulle belastats med om han utnyttjat andra former av krediter. Ibland — det har som regel gällt egnahemsbyggare — har den kommunala ut-

låningen varit förbunden med en räntesubvention antingen i form av underränta i förhållande till gällande inlåningsränta eller genom att utlåning sker helt utan anspråk på ränta.

övriga lån Förutom byggnadskrediter kan kommunalt borgensåtagande avse bl. a. statligt bostadslån åt allmännyttigt företag samt sekundärlån. Icke heller för sådana borgensåtaganden behövs Kungl. Maj.ts medgivande. I fråga om det statliga lånet gäller dessutom att kommunal borgen befriar allmännyttigt företag från skyldigheten att ställa inteckningssäkerhet (7 § bostadslånekungörelsen). Enkätsvaren ger inte tillräckligt underlag för att bedöma den utsträckning i vilken kommunerna under de berörda åren tecknat borgen av detta slag. Kompletterande uppgifter härom h a r därför infordrats från länsbostadsnämnderna av vilka framgår att ett hundratal kommuner utnyttjat möjligheten.i Det är icke heller möjligt att av enkätsvaren närmare utläsa i vilken omfattning borgen för sekundärlån lämnats. Kommunal borgen för kompletterande sekundärlån synes ha varit vanligare under tidigare år, då det reguljära sekundärlånets övre gräns icke sällan låg lägre än det statliga lånets undre gräns. Den bättre anpassningen mellan dessa båda gränser som numera synes ha 1

I ett 20-tal av dessa kommuner har det förekommit att det allmännyttiga företaget dessutom tagit ut inteckningar i tertiärlåneläge. I l l kommuner uppges att dessa inteckningar belånats. Syftet härmed har i de flesta av fallen varit att finansiera sådana kostnader för det aktuella byggnadsprojektet som icke täckts av det av länsbostadsnämnden fastställda pantvärdet. I ett par fall har avsikten varit att täcka kostnader av annat slag, exempelvis sådana som uppkommit i samband med en senare tillbyggnad av garage.

424 kommit till stånd har minskat behovet av sådan borgen. Kommunal borgen för reguljära sekundärlån påfordras av vissa kreditgivare bl. a. som villkor för viss räntesats. Så långt framgår av enkätsvaren är det mera sällan som det kommunala borgensåtagandet är av sådant slag att det förutsätter Kungl. Maj:ts medgivande. Exempel på kommunal borgen av detta slag -— de enda som framgår av enkätsvaren — är den borgen som av 14 kommuner tecknats för att underlätta för egnahemsbyggare att finansiera den egna insatsen, respektive tecknats av en kommun för att på samma sätt underlätta finansieringen av den egna insatsen vid förvärv av bostadsrätt. I samtliga fall maximerades kommunens rätt att teckna borgen genom Kungl. Maj:ts beslut till hälften av den inom det fastställda låneunderlaget fallande egna insatsen. De därmed avsedda lånebeloppen skulle vara återbetalda inom 10 år. Kommun kan också teckna borgen enligt 58 § kommunallagen som innehåller reglerna rörande den allmänna, underställningsfria låne- och borgensrätten. Utnyttjandet av denna rätt innebär att lånen får ha en löptid av högst 5 år. I ett femtiotal kommuner har det förekommit sådant borgensåtagande till förmån för egnahemsbyggare som nödgats upptaga tillskottslån. Borgensåtagandet synes i allmänhet föregås av en prövning från fall till fall. Efter mera generella grunder förekommer kommunal borgen i samband med lån till del av egen insats vid förvärv av bostadsrätt. Det är ett trettiotal kommuner som redovisat åtaganden av sistnämnda slag. De uppgifter som föreligger om de allmännyttiga företagens upplåning mot kommunal borgen visar för städernas del en stark ökning under perioden 1961—63. Detta kan tyda på att ett växande behov av lånemedel för täckande

av kostnader över fastställda pantvärden tillgodosetts genom kortfristig upplåning under kommunens medverkan. För bostadsrättsföreningarnas del har det kommunala borgensengagemanget totalt sett minskat något under perioden. Den direkta kommunala långivning, som icke avsett byggnadskrediter, har beloppsmässigt spelat mindre roll än någon annan stödform. Fördelningen på företagarekategorier är ganska jämn under de tre åren. Ett undantag är dock utlåningen till allmännyttiga bostadsföretag, som år 1963 visar en kraftig stegring för gruppen Övriga städer med över 10 000 invånare. Orsaken torde även här vara att finna i det ökade behovet av medel för täckning av kostnader över fastställda pantvärden. Av kommunernas redogörelser framgår dock ej alltid klart om syftet med utlåningen är att tillgodose ett tillfälligt medelsbehov eller om det är fråga om ett definitivt kommunalt topplån för täckande av sådana kostnader. I ett tjugotal kommuner — varav drygt hälften landskommuner — visar emellertid redogörelserna att utlåningen är av sistn ä m n d a slag. I samtliga fall är låntagaren ett allmännyttigt företag. Lånevillkoren är inte enhetliga, men som regel torde räntan vara i nivå med den högsta inlåningsräntan. I ett fall framgår det att kommunen med utnyttjande av sin underställningsfria lånerätt själv upptagit ett 5-årigt lån för att kunna lämna det allmännyttiga företaget en långfristig kredit. Direkt långivning till egnahemsbyggare förekommer dels sporadiskt •— för att lämna hjälp till en enstaka eller en grupp av egnahemsbyggare — dels i mera organiserade former. Det sistnämnda förekommer i ett trettiotal kommuner, vanligen landskommuner. Utlåningen är icke sällan förknippad med

425 en subvention i form av underränta eller räntefrihet. I ett tiotal kommuner har räntebärande amorteringslån lämnats vid köp av tomt eller av gruppbyggt hus. De frågor i enkäten som gäller eventuella olikheter i åtagandena beträffande exempelvis hustyp och byggherrekategori har icke besvarats på sådant sätt att någon bestämd slutsats kan dras beträffande kommunernas inställning. När det gäller tecknande av borgen för byggnadskreditiv — den viktigaste stödformen — redovisar drygt en fjärdedel av

de i enkäten ingående städerna med över 10 000 invånare borgensåtaganden för samtliga företagarkategorier. Att icke andelen blivit större kan ha sin förklaring i att ett sådant åtagande icke aktualiserats för alla kategorier av byggherrar. På frågan om behovsprövning sker i samband med det frivilliga kreditstödet har kommunerna i allmänhet svarat genom hänvisning till den solvensprövning som normalt alltid föregår tillstyrkande av statligt lån.

BILAGA 4

Bostadsfinansiering och bostadspolitiskt finansieringsstöd i vissa länder

Danmark Bostadsbyggandet i Danmark är i väsentlig grad inriktat på småhus. Under senare år h a r nytillskottet av lägenheter i flerfamiljshus respektive småhus motsvarat förhållandet 40—60 räknat för hela landet. För städer, förortskommuner och stadsliknande samhällen enbart, uppgår andelen småhus i nyproduktionen till ca 50 procent. I fråga om bostadsbyggandets inriktning på hustyper skiljer sig således Danmark liksom Norge markant från de övriga nordiska länderna. Produktionen av bostäder är till största delen en angelägenhet för enskilda företag och organisationer. Stat och kommun svarar sålunda för en ytterligt blygsam andel, i huvudsak torde det vara fråga om olika former av tjänstebostäder, medan s. k. sociala bostadsföretag intar en rätt betydande ställning i detta sammanhang. Med undantag för åren 1960—1962 då dessa företag i samband med omläggningen av det statliga finansieringsstödet fick sin andel av byggandet minskad, har de under senare tid byggt bostäder i en omfattning motsvarande inemot en tredjedel av totalproduktionen. År 1965 sjönk dock deras andel av bostadsbyggandet högst väsentligt. Det som i den danska bostadslagen kallas för »socialt byggeri» — och som sådant åtnjuter särskilda förmåner —

utgöres av bostadsproduktion som tillkommer på initiativ av andelsbostadsföreningar, bostadsaktiebolag och fristående byggnadsföretag, vars uppbyggnad och verksamhet står i överensstämmelse med vissa i lagen närmare angivna kriterier. Andelsbostadsföreningarna intar i detta sammanhang en särställning. De sociala byggnadsföretagens stadgar skall bl. a. ange att företagets ändamål är att producera bostäder som tillgodoser de mindre bemedlade hushållens behov. Företagens förvaltning skall bygga på självkostnadsprincipen och eventuella överskott utnyttjas för nyproduktion eller modernisering av husen. Stadgarna skall vidare innehålla bestämmelser om rätt för de boende att åtnjuta avkastning på sina insatser och att få insyn i och medbestämmande vid förvaltningen. Finansieringen av bostadsbyggandet grundas i avgörande grad på obligationsupplåning. Sedan 1959, då det statliga kreditstödet till bostadsbyggandet lades om från direkta lån till i huvudsak ett kreditgarantisystem kanaliseras krediterna till bostadssektorn i huvudsak genom kreditföreningar och hypoteksföreningar, båda av mycket gammalt ursprung, vidare genom de i samband med den nämnda övergången upprättade realkreditinrättningarna samt genom sparkassor. De tre förstnämnda instituten grundar sin utlåning på obligationsemissioner. De omfattar tillhopa 24 oli-

427 ka institut med ca 600 obligationslån på kurslistan. Vid utgången av år 1963 fördelade sig utestående bostadskrediter på följande sätt:

Kreditföreningar Hypoteksföreningar Realkreditinstitut Sparkassor Summa

Milj. dkr. 5 200 18 300 2 700 1 700 2 800

17 60 8 6 9

30 700

%

Fastighetskrediterna dominerar fullständigt obligationsmarknaden vilket innebär att funktionen hos denna marknad är helt avgörande för bostadsbyggandets kreditförsörjning och därmed för dettas omfattning och inriktning. Obligationsmarknaden är — beträffande upplåning för bostadskreditgivning —• fullständigt fri och oberoende av ingripanden från centralbanken och staten. Obligationskurser och räntor utvecklar sig med andra ord helt fritt i förhållande till utbud och efterfrågan. (Med verkan från den 1 juli 1965 regleras emellertid obligationsutbudet efter en av regeringen anmodad temporär överenskommelse härom mellan centralbanken och de obligationsemitterande kreditinstituten.) Den effektiva räntan varierade under 1963 mellan 6,7 och 7,8 procent beroende på om obligationerna var avsedda att finansiera primär-, sekundär- eller tertiärlån. I början av 1966 hade den effektiva räntan på obligationer avsedda för tertiärlån stigit till 10,1 procent. Den normala amorteringstiden är för lån till flerfamiljshus 60, 45 respektive 45 år och för lån till småhus 45, 30 respektive 30 år beroende på lånets läge i förmånsrättsordningen. I räntehänseende har låntagarna möjlighet att välja mellan olika nominella räntesatser (3 —7 procent) vars nivå emellertid utjämnas av variationer i obligationskur-

serna så att den effektiva räntan i stort sett blir densamma. Lånen avvecklas praktiskt taget alltid som annuitetslån med lika stora annuiteter halvårsvis. Det i mitten av 1940-talet införda bostadspolitiska kreditstödet innebärande direkt statlig långivning, gavs år 1954 ändrad karaktär i den meningen att man övergick från statslån med underränta till sådana lån med marknadsränta i kombination med årliga, generella bidrag (driftstilskud). Med verkan från den 1 april 1959 ersattes denna direkta långivning med ett stödsystem vars bärande princip var att enskilda kreditinstitut i större utsträckning än dittills skulle dras in i bostadsfinansieringen. För att möjliggöra högbelåning i samma omfattning som tidigare tillskapades en ordning med statlig kreditgaranti. Det statliga finansieringsstödet kan enligt 1958 års bostadslag utgå i form av kreditgarantier och i vissa — i lagen n ä r m a r e angivna — fall i form av direkta lån. För både kreditgaranti- och långivningen fastställes ramar angivande det högsta antal lägenheter som må beviljas stöd i den ena eller andra formen, men den senare stödformen är subsidiär i den meningen att den är avsedd att utnyttjas endast om och i den utsträckning så behövs för att garantera att bostadsbyggandet får tillräcklig omfattning. Direkta lån lämnades i viss utsträckning enligt övergångsbestämmelser under år 1959 men därefter har det statliga stödet lämnats uteslutande i form av kreditgarantier. Eftersom den privata marknaden för tertiärlån var oorganiserad, krävde övergången till kreditgarantier i första h a n d inrättandet av institut för sådan långivning. I den nya bostadslagen fick därför bostadsministern bemyndigande, dels att godkänna inrättandet av ett eller flera obligationsemitterande kredit-

428 institut med uppgift att bevilja tertiärlån, dels ock att, om så behövdes, teckna garantikapital i dessa institut. Inte i något fall har emellertid sådant kapital behövt tillskjutas av staten. Följande kreditinstitut har upprättats: Byggeriets Realkreditfond, som bildats av Danmarks Nationalbank, Danska bankers samorganisation och De allmännyttiga bostadsföretagens samorganisation. Tertiärlån lämnas till för uthyrning avsedda bostadshus i hela landet och till småhus (att bebos av lånsokande eller avsedda för försäljning) i huvudstadsområdet. Provinsbankernas Reallånefond, som bildats av De danska provinsbankernas förening. Tertiärlån lämnas till småhus inom provinsbankernas verksamhetsområden. Landsbankernas Reallånefond, som bildats av Andelsbanken och Arbejdernes landsbank och som lämnar tertiärlån till småhus utanför huvudstadsområdet. Det första och det sista av nämnda kreditinstitut har gemensam administration. Dessa kreditinstitut lämnar lån i inteckningsläge ovanför den gräns intill vilken kreditförening och hypoteksförening lämnar bottenlån (oberoende av var denna gräns ligger i förhållande till värdet) och upp till — då institutet självt står hela risken — 75 procent av ett åsätt värde. Den övre gränsen kan emellertid höjas, om staten eller vederbörande kommun beviljar kreditgaranti. För småhus, avsedda att bebos av ägaren, kan vidare lånets övre gräns höjas till 85 procent mot en försäkringsgaranti för den del av lånet som ligger mellan 75 och 85 procent. Denna låneform har inrättats genom avtal mellan kreditinstituten och ett försäkringsbolag; försäkringspremien erlägges till vederbö-

rande kreditinstitut av låntagaren i samband med halvårsbctalningarna av räntor och amorteringar. En ordning med försäkringsgaranterade lån har etablerats även av de danska sparkassorna. Vid sin framräkning av det värde som läggs till grund för belåningen utgår realkreditinstitutionerna från normala anskaffningskostnader. Innan dessa fastställs att utgöra »värdet» görs en bedömning och ev. justering med hänsyn till lägenheternas läge och standard, möjlig förräntning på längre sikt och möjligt försäljningspris. Institutionerna gör antingen själva denna värdering eller accepterar kredit- och hypoteksföreningarnas redan gjorda värdering. Vid statlig kreditgaranti lägger man den av boligministeriet godkända anskaffningskostnaden till grund för belåningen. Kreditgaranti beviljas för lån utlämnade dels av de ovan nämnda kreditinstituten och dels av andra långivare, banker, sparkassor och försäkringsbolag. I sistnämnda fall förutsattes dock att finansieringsvillkoren icke blir ogynnsammare än de skulle ha blivit om lånet upptagits i ett av de särskilt inrättade instituten. Kreditgarantisystemet är av individuell typ, d. v. s. ansökan om kreditgaranti skall göras i varje särskilt fall. Boligministeriet kan dock bemyndiga banker, sparkassor och de ovannämnda finansieringsinstituten m. fl. att utan individuell ansökan lämna ut lån med statsgaranti till sådana hustyper, som fått ett generellt godkännande av ministeriet med hänsyn till konstruktion, kvalitet, pris och finansiering. En förutsättning är att kreditinstitutet åtager sig att övervaka att huset uppföres i enlighet med »typgodkännandet». Något bemyndigande av detta slag har emellertid hittills icke lämnats. Kreditgarantin omfattar den del av

429 tertiärlånet som i inteckningshänseende ligger med en undre gräns vid 65 procent av fastighetens värde. Den övre gränsen utgör för »boligforeninger, boligselskaber och selvejende byggevirksomheder» (sociala bostadsföretag) högst 94 procent. För enskilda byggnadsföretag uppgår motsvarande gräns till högst 85 procent. Denna gräns förhöjes till 90 procent då fråga är om småhus som är avsedda att säljas till mindre bemedlade och som har en icke lyxpräglad (beskedent) utrustning. I fall då garanti lämnas intill 85 procent är dess omfattning också begränsad till ett absolut belopp av 9 000 kronor per lägenhet i flerfamiljshus och 13 000 kronor i småhus. Exempel: Finansieringskalkyl (socialt bostadsföretag): Bottenlån (1. och 2. prioritet) Tertiärlån: a) utan statsgaranti (mellan 50 o. 65 procent) b) med » (mellan 65 o. 94 procent) Egtninsats av de boende Summa

100 000

30 000 58 000 12 000 200 000

Det sagda gäller beträffande nybyggnad. Vid om- och tillbyggnad kan statsgaranti under vissa förutsättningar läranas för lån (del av lån) som ligger mellan 65 och 90 procent av värdet. Kreditgarantin innebär att staten gentemot långivaren påtager sig ansvar såsom för egen skuld beträffande såväl erläggande av halvårsannuiteter som återbetalning av tertiärlånet till den del de: omfattas av garantin. Garantin avvecklas i takt med nedamorteringen. On garantin — som i regel blir fallet — eniast omfattar en del av tertiärlånet anges på inteckningen hur stor procentandel av lånet som omfattas av garantir. Garantin omfattar sedan samma andel av lånet under hela dess löptid och

alltid den i säkerhetshänseende sämst belägna delen av lånet. Garantin gäller endast för sådan förlust som kan hänföras till andra omständigheter än bristande tillsyn från långivarens sida. »Värdet» vid nybyggnad fastställes antingen efter en bedömning av uppgivna anskaffningskostnader eller efter de regler som gäller för värdering av fast egendom i beskattningssammanhang. Normalt förekommer det förstnämnda. Kreditgaranti beviljas endast om fastighetens finansiering kan anses rimlig med hänsyn till såväl lånens storlek som ränte- och amorteringsvillkoren. De statsgaranterade lånen skall återbetalas över en period av 45 år då fråga är om hus med lägenheter för uthyrning och 30 år då fråga är om småhus som bebos av ägaren. Kreditgaranti lämnas endast för annuitetslån. Som villkor för kreditgaranti gäller för de sociala bostadsföretagen vissa krav beträffande lägenheternas användning. Föreskrift kan sålunda ges att lägenheter i viss utsträckning skall reserveras för barnfamiljer, mindre bemedlade, åldringar, invalider och »utsanerade». Det sistnämnda kan även gälla för andra bostadsföretag. Som villkor för kreditgaranti gäller vidare att lägenheterna omfattar en bruttovåningsyta som icke överstiger 110 m2. För andra småhus än sådana som uppföres av privata byggnadsföretag för uthyrning, gäller också vissa »lånetak» (byggnadskostnaderna får icke överstiga vissa belopp) vilka dock kontinuerligt justeras enligt byggnadskostnadsindex. I övrigt gäller att bostadsföretagen i samband med »värderingen» underkastas en ganska ingående kostnadskontroll. Statlig kreditgaranti beviljas endast om vederbörande kommun åtager sig att svara för hälften av den eventuella för-

430 lust som kan uppkomma inom ramen för garantiförpliktelsen, dock med viss begränsning. Kommunens borgen kan högst omfatta 10 procent av värdet vilket i exemplet blir 20 000 kronor. Den kvarstår sedan till sitt belopp oförändrad intill dess den statsgaranterade delen av tertiärlånet ( = 58 000 kronor) har amorterats ned till 40 000 kronor och minskas sedan i takt med nedamorteringen. Detta krav på kommunalt medansvar reduceras dock när summan av en kommuns borgensåtaganden överstiger ett belopp motsvarande 75 kronor per invånare. (Kommunal borgen är enligt bostadslagen även föreskriven för direkta statslån. Den skall då avse hela den del av statslånet som ligger mellan 85 och 94 procent av värdet. Kommunens borgensansvar nedsättes dock på visst sätt allt eftersom statslånet amorteras.) I detta sammanhang må nämnas att kommunerna enligt bostadslagen själva har rätt att bevilja kreditgaranti för ett bostadsföretag om det sker på samma villkor och med samma förutsättningar som gäller för den statliga kreditgarantigivningen. Denna möjlighet har hittills inte utnyttjats i någon större utsträckning. År 1965 antog emellertid Köpenhamns stad den s. k. Urbanplanen enligt vilken årligen 2 000 lägenheter skall byggas och finansieras med kommunens garanti. För städernas vidkommande är den kommunala borgen för statsgaranterade lån och för statslån underställningsfri. Städernas garantiåtaganden i övrigt liksom alla garantiåtaganden från andra kommuner måste underställas inrikesministeriets prövning. Ansökningsförfarandet och rutinen vid ärendebehandlingen i kommun och hos statliga organ är densamma oavsett om byggherren söker kreditgaranti, stat-

ligt lån eller något av de bidrag som i övrigt kan förekomma. En preliminär ansökan skall ingivas till vederbörande kommun, som efter granskning — inbegripet ett ställningstagande till frågan om kommunal borgen — vidarebefordrar densamma till boligministeriet. Efter samråd med kommunen och under beaktande av fastställda ramar väljer ministeriet ut de projekt som kan komma i fråga för statlig kreditgaranti. Från vederbörande b3 T ggherrar infordras därefter en utförligare s. k. slutlig ansökan med redovisning bl. a. av antagna anbud inom en närmare angiven tidsfrist. Beslut om statlig kreditgaranti meddelas sökanden och, om han i ansökan uppgivit vilket kreditinstitut han tänker anlita för erhållande av tertiärlån, detta institut. Om den som söker kreditgaranti för ett tertiärlån icke träffat avtal med något kreditinstitut om sådant lån, går en kopia av garantibeslutet till något av de särskilda tertiärlåneinstituten, som därefter tar kontakt med byggherren. De av ministeriet godkända ovan nämnda kreditinstituten kan lämna ut förskott på lån därest byggherren har svårigheter att anskaffa kreditiv. Sedan huset färdigställts skall byggherren med biläggande av en av statsauktoriserad revisor kontrollerad kostnadsredovisning ansöka om en definitiv bekräftelse på att staten lämnar kreditgaranti. Vid bifall till sådan ansökan översänder boligministeriet till låntagare och långivare ett meddelande om för vilket belopp staten lämnar garanti. Omslagsreversen insändes därefter av lånsökande till Danmarks Hypoteksbank för påteckning om garantin, varefter lånet utbetalas kontant eller i form av kassaobligationer. Införandet av systemet med kreditgarantier i stället för direkta statslån innebar inga större förändringar beträffande lånegränser, finansieringsvill-

431 kor och belåningens sammansättning. I allt väsentligt är villkoren för statlig kreditgaranti desamma som de tidigare för statslån gällande. Något tillspetsat kan man säga att ändringen ur organisatorisk synpunkt inte i och för sig innebar någonting annat än att boligministeriet, som förr prövade en ansökan om statslån och översände ett utbetalningsbesked till det kassaförvaltande statliga organet, nu i stället prövar en ansökan om statsgaranti och skickar sitt beslut till något av de nynpprättade tertiärlåneinstituten (eller något annat kreditinstitut). övergången till ett kreditgarantisystem skedde samtidigt med ett beslut om liberalisering av gällande hyresreglering. Till följd härav h a r andelen lägenheter uppförda utan statligt finansieringsstöd ökat sedan 1958. Denna ökning är helt att hänföra till den enskilda sektorn, som numera utnyttjar det statliga stödet i mycket obetydlig utsträckning. Förändringen i n ä m n d a andel under åren 1958—1964 framgår av följande tablå.

År

Antal färdigställda lägenheter i städer och stadsliknande samhällen

därav utan statligt finansieringsstöd

1958 1959 1960 1961 1962 1963

17 250 21 549 22 376 24 265 25 912 25 549

15,8 23,7 45,8 64,1 63,3 60,4

1962 1963 1964

i hela riket 33 400 33 425 38 900

69,0 67,5 68,3

Inom ramen för de bostadspolitiska stödåtgärderna utgår också vissa bidrag för att främja bostadsförsörjningen för hushåll med låga inkomster, barnfamiljer, åldringar och invalider.

I viss begränsad utsträckning lämnar staten sålunda engångsbidrag (statstilskud) för anordnandet i sociala bostadsföretag av lägenheter avsedda för hushåll med mycket låga inkomster (mindstbemidlede = i början av år 1965 högst 13 020 dkr. i årsinkomst med vissa tillägg för barn och i tiden uppjusterat med p r i s i n d e x ) . Bidrag kan jämte ett motsvarande bidrag från kommun eller företag högst uppgå till 35 procent av värdet. Ett årligt bidrag (driftstilskud) kan utgå till lägenheter som uppföres av såväl sociala som övriga byggnadsföretagare och som upplåtes till mindre bemedlade hushåll (i början av år 1965 högst 19 610 dkr. i årsinkomst med vissa tillägg för barn och i tiden uppjusterat med p r i s i n d e x ) . Bidraget utgår till företag som påbörjats eller påbörjas mellan den 1 april 1961 och 1 april 1967 med ett belopp av dkr. 8: 50 per m 2 våningsyta. Det reduceras med 1 dkr per m 2 per år med början år 1967 och u p p h ö r helt år 1974. I de fall vare sig statslån eller statsgaranti beviljats skall lägenheterna uppfylla de krav som ställs vid beviljandet av sådant kreditstöd. Bidrag utgår icke för större bostadsyta än 85 m2 och det u p p h ö r om den boende icke längre är m i n d r e bemedlad. Bidragets storlek är avhängigt rådande pris- och ränteförhållanden. Det kan således enligt gällande bestämmelser ökas med ett tillägg av högst 1 dkr. per m2 för varje kvarts procent som den effektiva räntesatsen för inteckningslånen överstiger 6,5 procent (febr. 1965, 17: 50 dkr. per m2) och kan upphöra om fastighetens ekonomi förbättras eller den allmänna hyresnivån stiger. Särskilda bostadsbidrag (huslejetilskud) kan utgå till barnhushåll med inkomster under vissa inkomststreck (14 840 dkr. + 750 dkr. för varje b a r n ) ,

432 vilka är reglerade efter prisindex. Bidraget utgår — med viss maximering — med ett belopp motsvarande en viss procentuell andel — högre ju flera barn — av bostadskostnaden. Vissa villkor beträffande utrustnings- och utrymmesstandard måste vara uppfyllda. Slutligen må nämnas att ett särskilt stöd utgår till åldringar och invalider enligt i stort sett samma principer som gäller för motsvarande stöd i Sverige. Stödet omfattar således både årliga bidrag till nedbringande av bostadskostnaderna och ett särskilt bidrag för inredning i lägenheter avsedda för rörelsehämmade personer. I Danmark tillämpas också vissa regler om skattelättnader för bostadshus. Nyuppförda bostadshus är således under maximalt 22 år befriade från fastighetsskatt till stat och kommun, men i normalfallet inte från skatt till amtskommunen. Även från denna skatt befrias emellertid ett småhus om och så länge den däri boende familjen är berättigad till bostadsbidrag (huslejetilskud). Beträffande förhållandet mellan hyreskostnaden i nyproduktionen och årsinkomster h a r följande uppgifter erhållits avseende början av år 1965: Beräknad årsink. (dkr) för

Huvudstaden Landet i övrigt

Huvudstaden Utanför Själland

yrkesutbildad arbetskraft

icke yrkesutbildad arbetskraft

25 900 21 500

20 900 17 800

Hyra för en nybyggd lägenhet om 85 m 2 95 m 2 7 000 7 800 a nnr\

Hyresprocenttal 85 m 2 95 m 2 85 m 2 95 m 2 Huvudstaden 27 30 34 37 Landet i övrigt 28 31 34 38

I januari 1966 träffades en politisk överenskommelse om vissa genomgripande ändringar av bostadspolitiken. Som en första åtgärd i anslutning härtill h a r folketinget nyligen beslutat att ersätta de årliga bidragen (driftstilskud) med en räntegaranti (rentesikringsordning) som innebär att staten under en tid av 1—6 år (samt i vissa fall ytterligare 3 år) betalar byggnadsföretagarnas ränteutgifter i vad de överstiger 6,5 procent för inteckningslånen. Ytterligare förslag till följd av överenskommelsen kommer att föreläggas folketinget.

Finland Bostadsbyggandet i Finland domineras av flerfamiljshusen. Under senare år har småhusbyggandet — räknat efter antalet lägenheter — motsvarat ungefär 30 procent av totalproduktionen. Denna del av bostadsbyggandet avser i huvudsak hus uppförda av enskilda personer för eget behov. Av lägenheterna i flerfamiljshus svarar staten för en mindre del, väsentligen i form av tjänstebostäder. Kommunerna bygger i viss utsträckning lägenheter för uthyrning men huvudparten (omkring 85 procent) av flerfamiljshusen uppföres antingen av kooperativa och andra liknande företag eller av enskilda byggnadsföretag. För förvaltningen av dessa flerfamiljshus ordnas sedan huset färdigställts — eller redan under byggnadstiden — i mycket stor utsträckning särskilda bostadsaktiebolag, vilket är den typiska finska formen av bostadskooperation. Aktieägarna är enskilda personer som genom köp av aktierna förskaffat sig äganderätt till en lägenhet i huset. De huvudsakliga kreditgivarna till byggnads- och bostadsändamål är sparbanker, postsparbanken, affärsbanker,

433 försäkringsbolag samt särskilda andelskassor. Tillsammans svarade dessa för ca 97 procent av kreditmarknadens nettoutlåning till n ä m n d a ändamål under tvåårsperioden 1961—1962. Kommunerna spelar emellertid en icke oväsentlig roll i samband med finansieringen av sådana flerfamiljshus som tillkommer med hjälp av statliga bostadslån. Beträffande småhus är deras finansieringsmedverkan emellertid av ringa betydelse. Enligt uppgift svarade kommunerna för ca 14 procent av primärkrediten till de flerfamiljshus som beviljades statliga lån under 1963. Än mer omfattande är deras medverkan i finansieringen under byggnadstiden. Karakteristiskt för bostadsfinansieringen i Finland är den låga belåningen mot inteckningssäkerhet. Vid fri finansiering (omfattande ca 75 procent av produktionen under 1963) uppgår inteckningslånen i 3/5 av fallen till 10 å 20 procent av produktionskostnaderna och i 2/5 av fallen till 50 å 60 procent. Förhållandet skall ses mot bakgrunden av att den »egna insatsen» till största delen finansieras genom kortfristig (5 —10 år) personlig kredit med aktiebrev i ett bostadsaktiebolag som säkerhet och ofta med kompletterande borgenssäkerhet. Ränteläget är relativt högt i Finland och de bostadslån som erhålles från kreditmarknaden löper med en räntesats av f. n. 7—7,5 procent. Härtill kommer sedan indextillägg med 1/2—1 procent. Amorteringstiden är relativt kort, mellan 10 och 20 år. Sedan 1949 utgår statligt kreditstöd till bostadsbyggandet i form av sekundärlån. Dessa förmedlas av den s. k. statens bostadsproduktionskommission (ARAVA) som verkar i städer och tätorter (»bosättningscentra») och i mindre utsträckning (landsbygden) av kolonisationsstyrelsen. (Under 1963 be28— 614609

viljades lån av ARAVA till 7 977 lägenheter och av kolonisationsstyrelsen till 2 429 nya bostäder.) ARAVAS belåning till flerfamiljshus inriktades under de tio första åren i huvudsak på hus avsedda att förvaltas av bostadsaktiebolag. Sedan 1959 har dock tyngdpunkten överflyttats till hyreshusproduktionen. Även småhus omfattas av det statliga finansieringsstödet. Syftet med stödet är att främja »för bostadsbristens avhjälpande nödvändig, socialt ändamålsenlig bostadsproduktion». Anslagen för verksamheten har under alla åren varit starkt begränsade, vilket medfört att den andel av totalproduktionen som erhållit sådant kreditstöd varit jämförelsevis blygsam. Andelen har vid stigande produktionssiffror dessutom minskat genom åren och motsvarade under 1963 endast ca en fjärdedel av det totala bostadstillskottet. Det statliga bostadslånet, som är ett sekundärlån och alltså förutsätter primärkredit från öppna marknaden, kan utgå till såväl nybyggnad av småhus eller flerfamiljshus som för sådan ombyggnad som medför ökning av bostadsutrymmena. Lån utgår normalt endast till hus, som till minst 75 procent innehåller utrymmen för bostadsändamål. Lån utgår dock även till särskilda värmecentraler o. dyl. Bostadslånet utgår beträffande småhus och hus som förvaltas av bostadsaktiebolag med ett belopp motsvarande högst 40 procent av det godkända anskaffningsvärdet och skall säkerställas av inteckning inom 90 procent av nämnda värde. För hyreshus kan lånet uppgå till högst 60 procent av värdet och säkerheten skall vara placerad inom maximalt 95 procent. Vanligen ligger den övre lånegränsen något lägre. Under år 1963 låg den således i genomsnitt något under 80 procent för samtliga hustyper och täckte i genomsnitt

434 drygt 35 procent av anskaffningsvärdet. Den undre gränsen för statslånet är icke fastställd utan anpassas i varje särskilt fall till övre gränsen för primärlånet. Efter behovsprövning kan tilläggslån beviljas till innehavare av småhus och bostadsaktielån till anskaffande av aktier i statligt belånat hus. Båda lånen kan uppgå till högst 10 procent av husets eller lägenhetens anskaffningsvärde och skall jämte bostadslånet rymmas inom ovan angivna inteckningsgränser. Räntan på bostadslånet utgör f. n. 1 procent, vilket inbegriper en betydande subvention eftersom räntan på statsobligationer f. n. överstiger 8 procent. Amorteringstiden är högst 45 år för stenhus men i vanliga fall något kortare (29 år för egnahem och 42 år för flerfamiljshus). En vanlig amorteringsplan innebär exempelvis följande. För aktiebolags- och hyreshus av sten är lånet amorteringsfritt under de två första åren. Under de därpå följande två åren erläggs amortering med ett belopp motsvarande 2 °/o och under återstående tid med 2,4 procent av lånets ursprungliga belopp. För egnahem kan lånet vara amorteringsfritt de tre första åren, ett år därefter amorteras lånet med 2 % och u n d e r 28 år med 3,5 % av lånebeloppet. ARAVA äger rätt att medge lättnader i ränte- och amorteringsvillkoren. Såväl räntesats som amorteringstid för underliggande kredit skall godkännas av ARAVA. Tilläggslån och bostadsaktielån är ränte- och amorteringsfria i 10 år. Därefter skall de efter individuell behovsprövning antingen återbetalas omedelbart eller med viss amortering. I senare fallet utgår ränta efter samma räntesats som gäller för bostadslånen. För att utjämna bostadskostnaderna i olika årgångar av hus har regeringen

numera beslutat att ränta skall utgå för sådana statliga lån som utlämnats under åren 1949—1950 efter 3 procent och för sådana lån som beviljats under åren 1951—1955 efter 2 procent. Bestämningen av det statliga lånets storlek grundas på det av ARAVA godkända anskaffningsvärdet. Därvid beaktas byggnads-och tomtkostnader samt vissa andra allmänna kostnader. Framräkningen görs enligt en av ARAVA utarbetad metod. I enlighet med verksamhetens syfte och för att utöva en återhållande effekt på produktionskostnaderna tillämpar ARAVA vissa övre gränser i fråga om utrymmes- (max. 100 m2 ly) och utrustningsstandard. Husen underkastas även kontroll i andra hänseenden (tekniskt utförande m. m.). Bostadslånet kan i vissa fall och efter särskild prövning reduceras med hänsyn till den hyresavkastning som kan erhållas från andra lokaler än bostäder. För statligt belånade hus kontrolleras såväl hyror som överlåtelsevärden (för aktiebolagshus enligt regler intagna i bolagsordningen). En lag om 10-årig skattebefrielse vid bostadsproduktion gällde i Finland åren 1948—1962. Efter en revision av nämnda lagstiftning år 1962 har det härigenom utgående stödet begränsats. Vissa skattelättnader beviljas nu förvaltare av sådana bostadsföretag som påbörjats tidigast den 1 januari 1963 och senast 31 december 1966. Villkoren är att huset till minst 85 procent av ytan innehåller bostäder att av bostäderna högst en tredjedel har en yta understigande 50 m2 och att ingen lägenhet har en yta överstigande 120 m*. Befrielsen gäller såväl beträffande stämpelskatt som vid stats- och kommunalbeskattningen under åren 1963—1972. Till mindre bemedlade flerbarnsfamiljer som bor i Tiyreslägenheter kan beviljas särskilda familjebostadsbidrag.

435 Bidragsbeloppet varierar beroende på antalet barn och motsvarar mellan 20 och 70 procent av den av ARAVA godkända hyran. År 1963 utgick sådana bidrag till drygt 4 500 hushåll. Beträffande de årliga bostadskostnaderna har inhämtats följande. År 1963 beräknas årskostnaden (hyran) för en statligt belånad, modernt utrustad, nybyggd lägenhet om 3 rum och kök (80 m2) till 3 360 mark vilket motsvarar ca 48 procent av en yrkesutbildad arbetares genomsnittliga inkomst. Samma lägenhet finansierad utan statligt lån beräknas ha betingat en hyra av 4 520 mark eller ha motsvarat drygt 64 procent av nämnda inkomst. Det anses därigenom uteslutet att en arbetare med angiven inkomst skulle kunna bo i en lägenhet med dessa hyror om inte även andra familjemedlemmar genom förvärvsarbete förbättrar familjens inkomstsituation. En lägenhet om 2 rum och kök skulle ha kostat med statslån 2 100 mark och utan statslån 2 800 mark vilket motsvarar 30 respektive 40 procent av den ovan angivna inkomsten. Vid beräkningarna har ingen hänsyn tagits till eventuellt utgående familjebostadsbidrag. Finland har sedan några år tillbaka tillämpat indexreglering på kreditmarknaden även vid bostadsfinansieringen. Bortsett från de indexbundna s. k. ersättningsobligationer som under andra världskriget utlämnades som ersättning till av landavträdelserna drabbade personer, infördes i Finland indexbundna obligationsemissioner mera allmänt i början av 1950-talet. Bankerna införde möjligheten till indexbundna depositioner år 1953. En kommitté som under senare delen av 1950-talet utredde frågan om tillämpning av indexklausuler på penningmarknaden konstaterade bl. a. »att penningmarknadens indexklausuler i allmänhet icke lär för-

orsaka oöverstigliga svårigheter för industrin eller varuhandeln, men att den förorsakar betydande höjningar av kostnaderna för fastighetsägarna — — — — — —». Inom kommittén lär ha gjorts försök att uppnå ett förbud mot indexklausuler av angivet slag vid finansiering av bostadsfastigheter, vilket dock icke lyckades. Villkoren för indexbundna depositioner liksom intresset därför har växlat genom åren. Intresset h a r varit störst under perioder med stark inflation och minst under år med relativt stabilt penningvärde. I början av juni 1963 återinförde samtliga banker 100-procentigt indexreglerade konton. Under några år dessförinnan hade endast 50procentigt indexreglerade konton funnits. Vid samma tid bestämdes ränteskillnaden mellan olika lånetyper så att räntan på 50-procentigt indexbundna konton sattes 1 procentenhet och på 100-procentigt indexbundna konton 1,5 procentenheter lägre än räntan på nominallån. Fram till utgången av april 1964 var insättningar på 100-procentigt reglerade konton underkastade statlig inkomst- och förmögenhetsskatt beträffande såväl kapital, ränta som indexkompensation och även skatt till kommun och kyrka. 50-procentigt indexreglerade konton liksom »nominala» depositioner var däremot befriade från skatt. Sedan den 1 maj 1964 är dock även 100-procentigt indexbundna konton befriade från skatt. (Skattebefrielsen beslutas för ett år i sänder.) Efter nämnda tidpunkt h a r räntan för 100-procentigt bundna insättningar varit 2 procentenheter och räntan för 50-procentigt bundna insättningar en halv procentenhet lägre än räntan för icke indexbundna insättningar. Jämfört med s. k. högräntekonton är dock skillnaden större. Samma regler i detta hänseende tillämpas av alla banker. Un-

436 der år 1964 ökade benägenheten att placera medel på 100-procentigt bundna konton starkt vilket dels sammanhängde med den införda skattebefrielsen och dels med den markerade försämringen av penningvärdet under 1962 och 1963 jämfört med åren närmast före. De finansiella instituten debiterar indextillägg å utlånade medel i en utsträckning som behövs för att täcka indexkompensationen till insättarna. Hypoteksinstitut tillämpar sålunda vid utlåningen indexklausuler liknande dem som gäller för respektive obligationsemissioner. Postbanken knyter lån som överstiger en viss gräns till levnadskostnadsindex, i allmänhet dock med begränsning av debiteringen till 25 procent av indexhöjningen. Övriga banker täcker indexkompensationen till insätt a r n a genom en tilläggsränta på utlåningen. Denna är således indirekt indexreglerad. Affärsbankerna h a r sedan den 1 juni 1963 medgivits rätt att debitera indextillägg på utlåningen med en halv procent per år. Influtna indextilllägg måste redovisas på spärrade och räntelösa konton (kontrollerade av riksbanken) och får icke användas annat än för indexkompensation till insättarna. De särskilda kooperativa kreditföreningarna och deras centralorganisation (OKO) tillämpar vid indexregleringen ett pool-system. Deras låntagare betalar alla ett lika stort indextillägg per år beräknat så att det skall täcka den kompensation som de olika föreningarna h a r att betala ut. Storleken därav varierar inte endast med levnadskostnadernas förändringar utan även med förhållandet mellan insättningar på 100-procentiga, 50-procentiga och vanliga icke indexbundna konton. Under 1964 införde sparbankerna ett liknande poolsystem, som administreras

av Sparbanksföreningen och Sparbankernas Centralbank. Medlemskap i detta system är frivilligt men vid starten anslöt sig 75 procent av alla sparbanker. Den statliga bostadslångivningen i Finland är icke indexreglerad. Den indexbundna utlåningen (exkl. obligationslån) från samtliga finansieringsinstitut till den privata sektorn och till staten har utvecklats på följande sätt: därav indirekt Total Vid slutet utlåning indexbunda lån (milj. av mk.) år milj. 0/ mk. /o 1958 1959 1960 1961 1962 1963

6 303,8 7 070,5 8 111,6 8 807,8 10 178,6 11 010,2

3 225,1 51,2 2 061,8 29,2 2 384,8 29,4 3 520,6 40,0 3 635,9 35,7 4 779,9 43,4

lån med indexklausul milj. mk.

0/ /O

1 477,6 1 663,8 1 898,0 2 054,7 2 585,5 2 651,2

23,4 23,5 23,4 23,3 25,4 24,1

Bostadspolitiken i Finland har varit föremål för utredning genom en särskild kommitté. I sitt betänkande föreslog kommittén en väsentlig utvidgning av den statliga bostadslångivningen. Riktpunkten för kommittén har därvid varit att ca hälften (mot f. n. ca 25 procent) av bostadsbyggandet bör kunna erhålla statliga krediter. Därigenom anses den pris- och kvalitetsövervakning, som sker i samband med den statliga långivningen, kunna påverka bostadsbyggandet i dess helhet. Syftet med kreditstödet bör dock enligt kommittén kunna uppnås vid en generell subventioneringsgrad (i form av u n d e r r ä n t a ) som är lägre än den nuvarande, under förutsättning att barnfamiljer med mindre betalningsförmåga kompenseras genom en ökning av familjebostadsbidragen. Kommittén föreslår därför att räntan för nya statliga bostadslån skall

437 utgöra 4,5 procent och för äldre lån stegvis höjas till denna nivå. För lån beviljade före 1954, vilka icke är förbundna med köpeskillingskontroll, bör räntan dock kunna höjas till 7 procent. Det statliga lånet föreslogs utgå för både egnahem och hyres- eller aktielägenheter med ett belopp motsvarande 45 procent av den godkända anskaffningskostnaden, vilket innebär en höjning för egnahem och aktielägenheter, men en sänkning för hyresbostäder. Lånetiden föreslogs överlag minska från 45 till 35 år. De första 10 åren förutsattes vara amorteringsfria. Därefter skall lånet återbetalas med lika stora annuiteter. I fråga om hyreshus föreslogs en möjlighet att komplettera det normala lånet med ett statligt tilläggslån motsvarande 15 procent av anskaffningskostnaderna (tillhopa 60 procents belåning). Tillläggslån skulle förräntas efter 7 procent och amorteras på 25 år. Familjebostadsbidrag skulle i fortsättningen utgå även till familjer i egnahem och aktielägenheter. I bidragssystemet intages även »ofullständiga» familjer med ett barn. Inkomststrecken föreslogs höjda och likaså bidragsbeloppen. Bidraget som nu utgår i procent av godkända h y r o r skulle i fortsättningen utgå med fasta belopp vars storlek bestäms av barnantal och inkomst. Kommitténs förslag hänsköts sedan till en ny kommitté med uppgift att ompröva bostadspolitiken i vidare bemärkelse. Denna kommitté överlämnade sitt betänkande i slutet av augusti månad år 1965 och förordade däri bl. a. de åtgärder i finansieringshänseende som den tidigare kommittén hade funnit motiverade. Ändringarna har nu genomförts. Det må slutligen nämnas att tidigare gällande allmän hyresreglering upphävts etappvis och totalt avvecklats i september 1962. Farhågorna för oskäliga hyreshöjningar i Helsingfors föran-

ledde emellertid statsmakterna att redan i mars 1963 utfärda en lag om hyresjämkning i denna stad. Lagen innebär att socialministeriet minst en gång om året skall undersöka hyresläget och därefter uttala sig om vad som bör anses vara skälig hyra. Detta uttalande läggs sedan till grund för parternas förhandlingar rörande hyrornas höjd och de eventuella åtgärder som lagstiftningen ger utrymme för. Norge Bostadsbyggandet i Norge har under senare år till inemot 70 procent utgjorts av vad som i Sverige kallas småhus, d. v. s. enfamiljs- och tvåfamiljshus samt radhus. De större flerfamiljshusen har omfattat inemot 20 procent av nytillskottet och återstoden utgörs av bostäder tillkomna i hus för kombinerade ändamål och för specialändamål. Huvudparten av de friliggande småhusen tillkommer på initiativ av enskilda personer medan radhusen till cirka tre fjärdedelar uppförs av kooperativa bostadsföretag. Ännu mera dominerande är den senare företagsformen i fråga om produktionen av rena flerfamiljshus, där deras andel uppgått till cirka 90 procent. Produktionen av lägenheter för uthyrning har icke under något år efter 1945 överstigit 20 procent av totalproduktionen och de är i huvudsak inrymda till tvåfamiljshus. Den helt övervägande delen av bostadsbyggandet i Norge sker således i form av småhus eller bostadsrättslägenheter vilket förutsätter en egeninsats av de boende. Detta sätter också sin prägel på finansieringsförhållandena. Det sparande som har utgjort den finansiella grundvalen för investeringen i bostäder har i hög grad bestått av enskilt sparande som har investerats direkt som egen insats.

438 Den finansieringsordning för bostadsbyggandet i Norge som infördes i mitten av 1940-talet tog sikte på att staten skulle svara för i princip hela kreditbehovet. Därigenom ville man garantera krediter för en hög produktionsvolym till lägsta möjliga kostnader. Krediter ställdes till förfogande i första hand i form av räntebärande lån vars räntesats skulle motsvara statens egen upplåningsränta. Den kunde i utgångsläget sättas till 2,5 procent. Till dessa räntebärande lån knöts en kapitalsubvention i form av ränte- och amorteringsfria lån. Medelsbehovet för utlåningsverksamheten skulle täckas genom upplåning mot statsobligationer men kom så småningom liksom i Sverige i varierande grad att tillgodoses genom anlitande av överskott på statsbudgeten, d. v. s. offentligt sparande. Räntesatsen på bostadslånen fick genom den stegring av m a r k n a d s r ä n t o r n a som inträdde i början av 1950-talet karaktär av underränta och år 1957 höjdes den till 3,5 procent, även den dock innebärande en viss subvention. Samtidigt underkastades även kapitalsubventionerna och övriga stödformer en översyn. Den statliga långivningen till bostadsbyggande har hittills skett genom tvenne statsbanker, Husbanken och Bustadbanken. Tillsammans har dessa båda banker medverkat vid finansieringen av 65—70 procent av de bostäder som tillkommit under senare år. I februari 1965 beslutade stortinget att den statliga bostadslångivningen — utom då fråga är om bostäder på jordbruksfastigheter — skulle koncentreras till Husbanken. Bustadbanken skulle sammanslås med två andra statsbanker till en Statens lantbruksbank, för att handha bl. a. långivningen till bostäder på jordbruksfastigheter. Beslutet har trätt i kraft vid ingången av år 1966 men med en viss övergångstid.

För övrigt bostadsbyggande anlitas i huvudsak sparbanker, försäkringsbolag och särskilda kreditföreningar (obligationsemitterande) som finansieringskällor. Under senare år har dessa institutioner även inträtt som sekundärlångivare i fråga om statsbanksfinansierade bostäder. Den samlade utlåningen till bostads- och affärsbyggnader fördelade sig per den 30 juni 1963 på olika kreditgivare enligt följande: o/ ,o

Kreditföreningar Försäkringsbolag Postsparbanken Statens bostadsbanker Affärsbanker Sparbanker

6,9 15,8 0,4 44,5 9,2 23,3

De statliga lånen är i princip tillgängliga för alla byggherrar, som underkastar sig med lånet förknippade villkor. Långivningen är i huvudsak inriktad på nybyggnad av rena bostadshus. Lån till ombyggnader och lån till hus för även andra ändamål än bostäder förekommer sparsamt. Lån till ombyggnader och förbättringsåtgärder har väsentligen utlämnats av Bustadbanken, dessutom har vissa bidrag för sådana ändamål beviljats av departementen. Samordningen av dessa verksamheter skall nu utredas. Husbanken har sin verksamhet i huvudsak förlagd till tätorter medan Bustadbanken verkar i glesbygden och i fråga om jordbruksfastigheter. Statens långivning omfattar tre typer av lån, nämligen räntebärande lån, stödlån (stönadslån) och räntebärande tillläggslån. Husbankens räntebärande lån bestäms på grundval av ett s. k. förräntningsvärde som framräknas med utgångspunkt från vad som betraktas som en socialt försvarbar hyresnivå i det område där huset skall uppföras. Bustadbanken beräknar i princip sina lån på summan av tomtvärde och godkända byggnadskostnader men har i lag fastställda gränser, vilka är väsentligt lägre

439 än faktiska kostnader. Detta gör att Husbankens räntebärande lån är i genomsnitt något högre än Bustadbankens. Räntan är för båda bankernas lån 3,5 procent, bunden i 5 år för Husbankens lån men obunden för Bustadbankens. För Husbankens lån är amorteringen fixerad till 1 procent under de första 10 åren och kan därefter ändras. Bustadbankens lån är amorteringsfria i två år och återbetalas därefter med fast annuitet u n d e r 47 år. Utöver det räntebärande lånet kan båda bankerna lämna s. k. stönadslån. Detta är ränte- och amorteringsfritt under 10 år och beviljas endast för lägenheter som skall bebos av hushåll med inkomster icke överstigande vissa belopp. Lånet utgår för Husbankens del med ett — regionalt varierande — belopp per m2 lägenhetsyta, dock icke för yta över 70 m2. För småhus tillämpas ytgränsen både beträffande ägaren och eventuell hyresgäst. För bostadsrättsföreningar får gränserna överskridas av högst 10 procent av medlemmarna. Där Bustadbanken är långivare utgår lånet med ett belopp avpassat med hänsyn till behovet, dock får det icke överstiga 5 000 kronor per lägenhet. Vid överlåtelse prövas om stönadslånet skall ersättas av ett tilläggslån och i viss mån stönadslånets storlek. I de fall stönadslån icke kan utgå till följd av inkomstprövningen eller av andra skäl, kan istället ett tilläggslån beviljas. Detta lån beräknas efter samma principer som stönadslånet men det skall förräntas efter 4,5 procent och amorteras med minst Vso om året. De båda sistnämnda typerna av lån finansieras till 2/3 av staten och V3 av vederbörande kommun. År 1964 uppgick det genomsnittliga räntebärande lånebeloppet för bostäder finansierade av Husbanken till 32 500 kronor och stönadslånet till 5 300 kro-

nor. Egeninsatsen har beräknats uppgå till 22 600 kronor. Räknat i förhållande till produktionskostnaderna motsvarar dessa belopp ca 54, 9 respektive 37 procent. Under senare år h a r den egna finansieringsinsatsen ökat inte endast i kronor räknat utan även i förhållande till produktionskostnaderna. Detta är en följd av att bostadsbankernas långivning i de enskilda fallen icke ökat i takt med den stegring av produktionskostnaderna som varit en följd av prisstegringar samt höjd utrymmes- och utrustningsstandard. I växande utsträckning har därför de boende tvingats komplettera de statliga lånen med sekundärlån eller personliga lån till täckande av den egna insatsen. I det betänkande som den s. k. Boligkomitéen avgav i november 1963 lämnas uppgifter som visar att Husbanken beträffande ca två tredjedelar av de enfamiljshus som belånats under 1961 godkänt lån med inteckningssäkerhet efter det statliga lånet. Beträffande flerfamiljshusen godkändes sådana lån i drygt en femtedel av fallen, men bostadsrättshavarna, vilket det här i huvudsak gäller, har sannolikt löst problemet med den höga egeninsatsen i åtskilliga fall genom personliga lån. För sekundärlån i anslutning till de statliga lånen godkännes en räntesats av 5,5 procent. Ofta är det dock möjligt för låntagaren att erhålla borgen av vederbörande kommun eller av privata garantibolag (upprättade av försäkringsbolag), varigenom räntan kan nedbringas till 5 procent. Amorteringstiden är relativt kort som regel omkring 10 år. Bland övriga insatser från samhällets sida till stöd för bostadsförsörjningen må nämnas att bostadsrabatter till barnfamiljer utgår efter i stort sett samma principer som här i Sverige men med väsentligt lägre belopp. Bidragen är in-

440 komstprövade och beviljas efter något varierande normer beroende på hur bostaden finansierats. Kostnaderna för bidragsgivningen täcks till viss del av kommunerna men i huvudsak av staten. Vidare må nämnas att bostadsbyggandet är befriat från omsättningsskatt, vilket med nuvarande skattesats representerar en reduktion av produktionskostnaderna med ca 5 000—7 000 kronor per lägenhet. Slutligen har kommunerna möjlighet att medgiva befrielse från fastighetsskatt upp till 20 år för bostadshus. Sådan befrielse förutsattes regelmässigt av de statliga bostadsbankerna vid beviljandet av ränte- och amorteringsfria stönadslån. Den ovan n ä m n d a Boligkomitéen lämnar i sitt betänkande bl. a. vissa uppgifter om kapitalutgifterna för statliga bostadslån samt om låntagarnas inkomstförhållanden. Uppgifterna hänför sig till år 1961. De genomsnittliga utgifterna för räntor och amortering på lån beviljade enligt 1957 års regler, uppgick för egnahemsägare till 1 065 kronor och för boende i lägenheter i flerfamiljshus (bostadsrättshavare) till 1 355 kronor. Genomsnittsinkomsterna uppgick till 15 200 respektive 21 200 kronor. Inklusive utgifter för driftskostnader (dock icke för inre underhåll) beräknas årskostnaderna motsvara 8,5 å 9 procent av årsinkomsterna. Härtill kommer emellertid utgifter för inre reparationer och för sekundärlån eller personliga lån till täckande av den egna insatsen. Den genomsnittliga egeninsatsen för alla hustyper h a r beräknats till 15 400 kronor. Räknar man 5 procents ränta på detta belopp och en amorteringskostnad av samma storlek ( = 20 års amortering) kommer man upp i en kostnad för egeninsatsen under de första åren som något överstiger vad låntagaren har att betala å det statliga lånet. Med utgifter

för inre underhåll skulle man därmed k u n n a beräkna »hyresprocenten» till inemot 20 procent. För bottenlån i öppna marknaden anges räntan till 5 procent (»typisk» ränta för lån i sparbank) och underräntan å statslånet motsvarar således ca 1,5 procent eller med ett genomsnittslån av 32 500 kronor inemot 500 kronor under ett första år. Härtill kommer i de flesta fall värdet av ränte- och amorteringsfriheten å det s. k. stönadslånet, beräknat i genomsnittsfallet till ca 5 000 kronor. Om ränta och amortering här beräknas efter de villkor som gäller för tilläggslån kan stönadslånet beräknas medföra en reduktion av årskostnaderna med ca 325 kronor under ett första år. Totalt skulle därmed den statliga finansieringen medföra en minskning av de årliga kostnaderna med drygt 800 kronor eller 4 å 5 procent av den redovisade genomsnittliga årsinkomsten. Den gällande ordningen för bostadspolitiken har tagits upp till prövning av den ovannämnda Boligkomitéen. I direktiven för denna kommitté, som tillsattes i början av år 1962, erinrades om statsmakternas tidigare ställningstagande beträffande bostadspolitiken, innebärande att lån- och bidragsreglerna kontinuerligt bör anpassas till den ekonomiska och sociala utvecklingen. De problem som ansågs kräva speciellt beaktande vid utredningsarbetet var bl. a. storleken av den egna insatsen, kapitalsubvention eller löpande bidrag, ränteoch amorteringsvillkoren för nya resp. tidigare utlämnade lån. Beträffande den sistnämnda frågan konstateras i direktiven att stora variationer hade uppkommit mellan bostadskostnaderna i olika delar av bostadsbeståndet. Kommittén borde därför överväga åtgärder i syfte att u p p n å bättre balansering av de olika bostadskostnadsnivåerna. Bl. a. borde prövas om det vore ändamålsenligt att

441 genomföra ändringar i gällande hyresreglering och i reglerna om beskattning av fast egendom. På grundval av kommitténs ställningstaganden framlade regeringen i november 1964 en proposition för stortinget innehållande förslag om förhållandevis omfattande ändringar i den statliga bostadsfinansieringen. I juni 1965 beslutade stortinget i stort sett i överensstämmelse med regeringens förslag. Enligt den nya ordningen kommer även i fortsättningen statsbanker att täcka finansieringsbehovet för övervägande delen av bostadsbyggandet. Det statliga lånestödet skall framdeles utgå i form av ett primärlån och ett sekundärlån, som tillsammans skall täcka en större del av produktionskostnaderna än vad det nuvarande lånet gör. Det räntefria stönadslånet faller bort. Några inkomst- och förmögenhetsgränser för rätten att erhålla statligt lån kommer i fortsättningen inte att finnas, men produktionskostnaderna skall vara skäliga och maximigränser kommer att gälla för såväl yta som standard. Förräntningsvärdet skall även i fortsättningen utgöra låneunderlag, men det skall utmätas efter något generösare regler än för närvarande och nära ansluta till faktiska produktionskostnader. Bostadslånen skall tillsammans täcka ca 75 procent av låneunderlaget för enstaka hus och ca 85 procent för bostäder som produceras i stora serier. Räntan för primärlånet skall utgöra 4,5 procent, i Finnmark och Nord-Troms dock endast 4 procent. För sekundärlån skall ränta utgå efter 5 procent. Primärlånet skall vara amorteringsfritt de första fem åren, under påföljande fem år amorteras med en halv procent och under de därpå följande fem åren med en procent. För sekundärlån skall amorteringstiden vara 15 år. Ränte- och amorteringssatser skall vara bundna i fem år.

Allt eftersom bindningstiden för äldre lån löper ut skall räntevillkoren ändras i anslutning till dem som gäller för nya lån. Beslut har ännu icke fattats om vad man skall göra med amorteringsvillkoren för äldre lån och icke heller något om amortering och eventuell förräntning av tidigare utlämnade kapitalsubventioner. De nya ränte- och amorteringsreglerna innebär att årskostnaderna blir lägre än för närvarande under de första åren av lånetiden men senare stigande. Nedanstående uppställning visar förändringarna i kapitalkostnaderna för en normal bostad med en produktionskostnad av 60 000 kronor (viss belåning för att täcka egeninsatsen förutsattes). År

1— 5 6—10 11—

Äldre regler, kronor

Nya regler, kronor

3 179 2 809 1 739

2 492 2 900 3 057

Det förut gällande systemet med hyresrabatter har i enlighet med förslagen ersatts av en ordning innebärande bidrag för barnfamiljer, äldre och invalider med inkomster under vissa gränser och boende i nya hus. Inkomstgränserna höjes icke obetydligt och kommer att justeras kontinuerligt i anslutning till skattesystemet. Bidragsbeloppen kommer att bli enhetliga för hela landet och i genomsnitt förhöjda. Ettbarnsfamiljerna kommer in under stödsystemet i betydande utsträckning. Bidrag kommer att kunna utgå till hushåll i bostäder finansierade med statliga lån till 3,5 procents eller högre ränta och till privatfinansierade bostäder under en viss storlek och byggda efter den 1 januari 1957. Bidraget faller bort 15 år efter det att huset färdigställts. Kostnaderna för bidragsgivningen skall be-

442 stridas till */e av staten och i övrigt av vederbörande kommun. England År 1964 färdigställdes i England* cirka 393 000 nya bostadslägenheter genom ny- eller ombyggnad. Av dessa ingick cirka tre fjärdedelar i hus med en eller två lägenheter. För produktionen svarade kommunerna till 40 procent och enskilda företagare till 58 procent. Av återstående 2 procent uppfördes en tredjedel, ca 2 000 lägenheter, av särskilda bostadsföreningar, s. k. Housing associations, av vilka ett antal är av kooperativ typ. Staten eller statliga institutioner, bland annat de som h a n d h a r uppbyggnaden av s. k. nya städer, svarade för tillkomsten av ca 4 000 lägenheter. Under åren närmast efter krigsslutet spelade kommunerna en helt dominerande roll inom bostadsbyggandet; av den totala produktionen under perioden 1945—1951 utgjordes ca 80 procent av

bostäder uppförda i kommunal regi. Hur de enskilda företagen efter hand övertagit en allt större andel av bostadsproduktionen framgår av följande sammanställning.

År

Antal tillkomna lägenheter

Därav i enskild produktion i %

1945—51 1955 1960 1963 1964

1 016 000 328 600 307 300 315 400 392 500

17,6 36,6 56,3 58,1 58.0

Verksamheten inom den privata sektorn är praktiskt taget helt inriktad på produktion av enfamiljshus för försäljning, medan kommunerna ser sin väsentligaste uppgift i att uppföra hyreslägenheter åt hushåll med begränsade inkomster samt att verka för saneringen av slumbebyggelsen. Lägenhetsbeståndets fördelning på åldersklasser och ägarekategorier vid slutet av år 1963 framgår av följande sammanställning. (Miljoner lägenheter.) Uthyrda av Kommuner eller statl. inst.

Prlv. hyresvärdar eller bostadsföretag

Samtliga lägenheter

2,9 2,9 1,7

0,2 1,3 2,9

4,6 0,5 0,1

7,7 4,7 4,7

7,5 43,9

4,4 25,7

5,2 30,4

17,1 100,0

I ägarens bruk

Uppförda år

Före 1919 1919—45 Efter 1945 Totalt

°/ /o

Varje år övergår äganderätten till ett stort antal bostäder från hyresvärden till hyresgästen. Under åren 1951—1964 har omkring en miljon lägenheter på detta sätt och ofta under finansiell medverkan från det allmänna övergått till att bli »owner occupied». Kommunerna finansierar själva sitt

bostadsbyggande genom att utge obligationer eller genom direkta lån i öppna marknaden. Lånen har normalt en löptid av 60 år och utgår i övrigt på för marknaden gängse villkor. Som långi1 Med England avses i denna redogörelse, där inget annat sägs, United Kingdom dvs. England, Wales, Skottland och Nord-Irland.

443 vare fungerar hypoteksinrättningar, försäkringsbolag etc. Skulle en kommun icke lyckas att denna väg upplåna medel till sitt bostadsbyggande, kan den få sitt lånebehov täckt av staten (Public Works Loans B o a r d ) . För finansieringen av den del av bostadsproduktionen, som avser enfamiljshus för ägarens bruk, intar de s. k. Buildings Societies en betydelsefull ställning. Dessa kreditinrättningar, ca 700 till antalet, fungerar närmast som sparbanker men med den speciella uppgiften att finansiera bostäder. Lån mot säkerhet av inteckning kan erhållas upp till 80 procent av det uppskattade värdet. Ställes extra säkerhet (t. ex. livförsäkring) kan lånet höjas upp till 90 eller 95 procent av detta värde. Omkring 75 procent av kreditbehovet i samband med förvärv av enfamiljshus tillgodoses av Building Societies. Som långivare på denna del av marknaden fungerar i övrigt försäkringsbolag, vilkas utlåning täcker ca 12 procent av det totala kreditbehovet. Till ungefär samma omfattning uppgår den utlåningsrörelse, som bedrives av flertalet kommuner och som i allmänhet är inriktad på krediter på mindre belopp, ofta i samband med förvärv av äldre hus. Mera sällan uppträder affärsbankerna som långivare. Det är då vanligen fråga om kortfristiga krediter. För de privata inteckningslånen är löptiden i allmänhet 20—25 år. Lån från kommuner och försäkringsbolag löper i allmänhet med bunden ränta medan räntan på sparkasselånen i stort sett följer förändringarna i ränteläget i allmänhet. Till kassorna inbetalas vanligen likviden för räntor och amorteringar månadsvis genom lika annuiteter. Förändringar i fråga om räntan brukar inte påverka storleken av annuiteterna, i stället sker en justering av löptiden för lånen. Någon differentiering

av räntesatserna för lån till en och samma fastighet förekommer som regel inte. Bostadskostnaderna reduceras i viss omfattning genom skattelättnader. Bebor ägaren själv sitt hus, åtnjuter han sålunda befrielse från skatt på den inkomst, som bostadsförmånen representerar. Denna skattebefrielse, som gäller fr. o. ra. år 1963, kan totalt värderas till ca £ 50 miljoner årligen. Vidare är låneräntor avdragsgilla i samband med taxeringen liksom premier för försäkringar, tecknade för att underlätta finansiering av bostadsfastighet. Som redan framgått faller bostadsförsörjningen, betraktad som en allmän angelägenhet, i England väsentligen inom det kommunala verksamhetsområdet. Utom att de är bemyndigade att uppta lån — antingen direkt på m a r k n a d e n eller av staten — för täckande av produktionskostnaderna kan kommunerna av skattemedel subventionera bostäder, som tillkommit genom deras försorg. År 1963 uppgick dessa kommunala subventioner till £ 49 miljoner. Kommunerna har vidare fria händer att vid förvaltningen av det egna bostadsbeståndet verka för en utjämning av de olikheter, som föreligger i bostadskostnaderna till följd av skiljaktliga produktionsförutsättningar. Åtskilliga kommuner lämnar också bostadsrabatter i fall, där sociala skäl motiverar detta. De ekonomiska insatser, som staten gör i bostadspolitiskt syfte består i huvudsak i att årliga bidrag utbetalas till kommunerna som hyresstöd till av dem uppförda och förvaltade bostäder. Bidragssystemet daterar sig från år 1919 men har flera gånger ändrats och har under vissa perioder även delvis varit upphävt. Enligt bestämmelser, som tillkom år 1961, utgår det statliga stödet med ett visst grundbelopp för varje nytillkommen lägenhet. Bidraget förutsattes bli utbetalt under 60 år men kan,

444 vilket var en viktig nyhet i 1961 års bestämmelser, minskas efter 10 år, om detta skulle befinnas skäligt med hänsyn till de boendes inkomstförhållanden. Grundbeloppet utgör antingen £ 8 eller £ 24 per nybyggd lägenhet och år. Vilket av dessa båda belopp som skall utgå bestäms vid årlig prövning för varje kommun med tillämpning av en formel, som anger förhållandet mellan kommunens faktiska årliga kostnader (kapital- och driftkostnader) för hela dess bostadsbestånd och på visst sätt beräknade hyresintäkter. Dessa senare skall i formeln ingå med ett belopp motsvarande två gånger de beräknade sammanlagda hyresintäkterna av lägenheterna enligt 1939 års hyresnivå. Om denna beräkning ger till resultat att intäkter och kostnader kan balanseras med ett årligt statsbidrag av £ 8 per lägenhet i nyproduktionen utgår bidraget med nämnda belopp eljest med £ 24. Syftet med denna differentiering av statsbidraget är att främja en hyresutjämning mellan olika årgångar av hus. Om kommunerna inte gör en sådan hyresutjämning eller statsbidraget är otillräckligt måste kommunerna själva täcka mellanskillnaden. Enligt en uppgift från år 1962 (avseende enbart England och Wales) täcktes de årliga kapitaloch driftkostnaderna för det kommunala bostadsbeståndet till 71 procent av hyresinkomster, 23 procent av statsbidrag och 6 procent av kommunala bidrag. Vid sidan av dessa grundbelopp utgår enligt 1961 års bestämmelser extra bidrag för speciella ändamål. Bland annat utgår en årlig subvention för lägenheter i hyreshus med minst fyra våningar. Även lägenheter som i kommunal regi uppföres på tomter, som på grund av särskilda förhållanden är speciellt dyra, subventioneras extra av staten. I

London-området uppgår detta senare bidrag till i genomsnitt £ 80 om året. Produktionskostnaden för bostadshus, uppförda i kommunal regi, kan variera avsevärt från plats till plats. För ett hus av vanlig typ i två våningar med 4—5 rum och kök kan kostnaden (inklusive tomt) röra sig omkring £ 3 500. De årliga kapitalkostnaderna kan då beräknas till £ 210 (vid en ränta om 6 procent och en amorteringstid om 60 å r ) . Det är emellertid inte givet att h y r a n göres beroende av denna kostnad, kommunen har, som framhållits, full frihet vid hyressättningen. Med den utformning, som det statliga bostadsstödet har i England, anses det icke vara någon uppgift för staten att ingå i prövning av produktionskostnader, överlåtelsepriser etc. Det otillräckliga utbudet av hyreslägenheter har medfört, att frågan om en utbyggnad av den kooperativa bostadsorganisationen rönt stort intresse i den engelska bostadsdebatten. År 1961 anslogs av statsmedel £ 25 miljoner i syfte att underlätta kreditförsörjningen i samband med bostadsproduktion i regi av sådana bostadsföreningar (Housing Associations), som arbetar utan enskilt vinstsyfte och vilkas verksamhet inriktats på byggandet av lägenheter för upplåtelse med hyres- eller bostadsrätt. År 1964 höjdes detta anslag till £ 100 miljoner. Samtidigt genomfördes vittgående åtgärder på det organisatoriska planet. En särskild statlig nämnd — the Housing Corporation — inrättades. Dess uppgifter är, förutom att medverka vid fördelningen av den statliga krediten på olika företag, att genom de lokala bostadsföreningarna verka för ett ökat byggande av bostäder såväl för uthyrning — till kostnadsanpassade h y r o r — som för upplåtelse u n d e r kooperativa former. I det statliga organets uppgifter ingår även att lämna de lokala förening-

445 arna service i samband med markköp och projektering av bebyggelsen. Vid upplåtelse av bostad förutsattes en egen insats av ca 5 procent av produktionskostnaden, som normalt icke får överstiga £ 3 500 per enhet (exkl. t o m t ) . I övrigt förutsattes finansieringen ske i samverkan mellan staten och bostadssparkassorna, vilka senare svar a r för ca två tredjedelar av kreditbehovet. Återstående del av produktionskostnaden täcks genom ett statligt sekundärlån via Housing Corporation. Amorteringstiden är i båda fallen 40 år. Räntan är densamma som i allmänhet tillämpas av Building Societies; för det statliga lånet är dock räntesatsen en kvarts procent högre. I november 1965 framlades för parlamentet huvuddragen i ett bostadsbyggnadsprogram för tiden 1965—1970. Enligt detta program bör en samordning och aktivisering av tillgängliga resurser möjliggöra en ökning av bostadsbyggandet. En halv miljon lägenheter om året anges som en första målsättning. Ökningen förutsattes i första hand komma att avse lägenheter för uthyrning. I anslutning härtill anmälde regeringen sin avsikt att framlägga ett lagförslag, syftande till en helt ny ordning i fråga om det statliga stödet till de kommunala bostadsbyggnadsföretagen. Det i det föregående omnämnda bidraget om £ 24 respektive £ 8 kommer, om förslaget blir lag, att ersättas med ett räntebidrag för lägenheter i nytillkomna hus. Bidraget avväges så, att det täcker merkostnaden i förhållande till en basränta på 4 %. Härigenom skulle den osäkerhetsfaktor elimineras, som betingas av variationer i räntenivån, och kommunernas intresse att medverka i bostadsförsörjningen stimuleras. Bidraget förutsattes utgå under 60 år men skall under denna tid kunna jämkas därest omständigheterna ger anledning därtill. Avsik-

ten med detta bidrag är icke att åstadkomma en generell sänkning av hyresnivån. I stället förutsattes det statliga stödet i första hand komma till användning för att minska bostadskostnader för hushåll med svag hyresbetalningsförmåga. De särskilda bidrag som tidigare utgått för speciella ändamål kommer att bevaras och byggas ut.

Frankrike Under perioden 1958—1961, de år som omfattades av den s. k. tredje långtidsplanen, byggdes i Frankrike ca 300 000 nya lägenheter i genomsnitt per år, varav omkring 90 procent med statligt kreditstöd i någon form. Bostadsproduktionen under åren 1962 —1964 fördelade sig på offentliga organ och enskilda byggherrar på följande sätt: 1962 1963 1964

Totala antalet lägenheter 308,9 332,2 368,9 (1 000-tal) därav i procent för 2,7 1,2 0,7 staten (ombyggnad) offentliga organ 29,0 30,1 31,9 (HLM) enskilda byggherrar med statligt stöd. . . 57,3 57,1 56,1 utan » » . . . 11,0 11,6 11,3 Av det totala antalet nya lägenheter avser ca 30 procent bostäder i hus med en eller två lägenheter. För finansieringen av bostadsproduktionen anlitas olika källor som enligt fransmännens eget betraktelsesätt kan uppdelas i offentliga och privata. Till krediter emanerande från offentliga källor hänföres i första hand statens direkta lån till de s. k. HLM-företagen och i mindre utsträckning statsgaranterade lån till samma företag samt de krediter som utlämnas av den särskilda hypoteksbanken (Credit F o n c i e r ) . Denna

446 banks utlåningsverksamhet har hittills i hög grad möjliggjorts genom direkta fonderingar av statsmedel. De offentliga kreditkällorna, inrymmande även vissa andra mindre poster, svarade för inemot 40 procent av bostadsbyggandets kapitalbehov under år 1963. De privata finansieringskällorna utgöres av banker och andra finansinstitut, vilkas bidrag till bostadsbyggandets kapitalförsörjning under 1963 motsvarade 15 å 16 procent. Vidare tillkom bidrag från arbetsgivare (5 procent) och lån från obligationsemitterande institut (6 procent). De sistnämnda institutens verksamhet på fastighetsmarknaden har hittills varit obetydlig men är för närvarande i tillväxt. Byggherrarnas egen insats slutligen beräknas under år 1963 ha motsvarat ca 35 procent av produktionskostnaderna. Ordet »egeninsats» måste här tas i vidaste bemärkelse eftersom däri ingår krediter av olika slag som icke kanaliseras via den reguljära kreditmarknaden. Det ekonomiska stödet till bostadsförsörjningen utgår i Frankrike, dels i form av ett kreditstöd till såväl offentliga som enskilda byggherrar, dels i form av särskilda bidrag till vissa hushållsgrupper och dels i form av skattelättnader vid bostadsbyggande. Det statliga kreditstödet täcker inte hela produktionskostnaden för ett bostadshus. Utöver det reguljära lånet (prét principal), utökat i vissa fall med ett s. k. familjelån, måste byggherren bidraga med ett tillskott, som finansieras antingen av egna medel eller genom ytterligare upplåning. Kreditstödet är uppbyggt enligt ett mycket komplicerat mönster. Det reformerades under år 1963 utan att ändras i sina huvuddrag. Reformen markerade en omläggning i den meningen att tyngdpunkten i systemet försköts från generellt stöd till ett mera behovsinrik-

tat sådant. Dessutom åsyftade man med reformen att öka skyddet för dem som skriver kontrakt om köp eller förhyrning av lägenheter och att förhindra ett otillbörligt utnyttjande av de bostadssökande i sådant sammanhang. De från offentliga källor emanerande bostadslånen utgår enligt olika villkor i två olika sektorer, »HLM» (Habitations å loyers modérés) och »Primes etpréts». Skillnaden mellan de båda sektorerna ligger i karaktären hos företagen och genom det sätt på vilket krediterna kanaliseras (väsentligen direkta statslån till reducerad ränta i det första fallet och lån från ett kreditinstitut, garanterade och subventionerade av staten i det andra fallet). I båda sektorerna förekommer produktion av såväl hyresbostäder som bostäder avsedda att innehas med äganderätt. De senare förekommer i såväl småhus som i flerfamiljshus. Enligt lagstiftningen om de s. k. HLMföretagen, vars ursprung kan härledas till år 1894, har dessa företag till syfte att främja produktionen av bostäder för hushåll »med begränsade inkomster». Som HLM-företag godkännes endast företag, som arbetar utan enskilt vinstsyfte. Det kan antingen vara halvoffentliga företag (knutna till ett departement eller en kommun) eller aktiebolag eller kooperativa företag. De båda förstnämnda bygger huvudsakligen hyresbostäder men de kooperativa företagen i stor utsträckning också bostäder avsedda att innehas med äganderätt. Lånevillkoren för HLM-företagen är olika beroende på om det är fråga om hyresbostäder eller bostäder avsedda att försäljas. I det förra fallet skiljer man mellan HLM-hyresbostäder, ILN (Immeubles å Loyer Normal) och PSR (Programme Social de Relogement). HLM-hyresbostäder är avsedda för familjer vars in-

447 komster icke överstiger vissa gränser (som varierar med familjestorlek och bostadsort enligt ett mycket detaljerat schema). Bostäderna måste uppfylla vissa krav beträffande storlek (maximalt och minimalt) och standard. Kostnaderna får icke överstiga vissa »tak». (En modernt utrustad lägenhet med 3 rum och kök i parisområdet får sålunda omfatta minst 55 och högst 63 m2 bostadsyta och betinga en byggnadskostnad av högst 26 600 francs.) ILN-bostäderna är avsedda för familjer med inkomster överstigande de gränser som gäller för att komma i åtnjutande av en HLM-bostad. Här finns inga bestämmelser om maximiyta och byggnadskostnaderna får överstiga de tak som gäller för HLM-bostäder med högst 20 procent. PSR-bostäderna slutligen är reserverade för hushåll boende i sanerings- och nödbostäder. Kraven är desamma som för HLM-bostäder, dock att byggnadskostnaderna får överstiga det statliga lånebeloppet med högst 20 procent. Det statliga lånet utgår med vissa bestämda belopp, olika för olika lägenhetsstorlekar och med viss ortsdifferentiering. (För exempelvis en lägenhet av förut nämnd storlek utgör lånebeloppet 25 500 francs, ökat med 370 francs för centralvärme och 950 francs för hiss.) Ränta och amortering på statslånet betalas enligt följande grunder (låntagaren åtnjuter ränte- och amorteringsfrihet under de första tre å r e n ) : För HLM-hyresbostäder j Jg%r*ränta amortering f 5 % ränta ILM \ 30 års amortering f 0 % ränta PSR \ 53 års amortering Beträffande bostäder avsedda att innehas med äganderätt gäller samma (minimi-) krav beträffande storlek och utrustning som enligt ovan för hyresbostäder. Inkomstgränserna för hushållen

och kostnadstaken för bostäderna är något högre än för hyresbostäder. Lånebeloppen är fasta men något lägre än för hyresbostäder. Amorteringstiden är här 25 år och räntan 4,15 procent. Sedan en lägenhetsinnehavare med eget lån uppnått 65 års ålder kan lånevillkoren modifieras. För statliga lån till såväl hyresbostäder som ägda lägenheter måste ställas säkerhet, bl. a. i form av borgen från vederbörande kommun eller departement. Räntesubventioner infördes år 1949 för HLM-företagen för att stimulera dem att upptaga lån på öppna marknaden (företrädesvis anlitas därvid sparbanker) i stället för att göra anspråk på statliga lån. Subventionen beräknas på ett belopp motsvarande för hyresbostäder 120 procent och för ägarelägenheter 100 procent av vad vederbörande skulle ha kunnat få i lån av staten. Storleken av subventionen bestäms i varje särskilt fall. Den utgår under en period av mellan 20 och 25 år och varierar mellan 0,74 och 4,50 procent. Den sektor av det statliga stödsystemet som går under benämningen »Primes et préts» är öppen för alla byggh e r r a r vare sig de bygger bostäder för uthyrning eller för försäljning. Den introducerades år 1950 för att främja tillkomsten av goda och billiga familjebostäder avsedda för hushåll med begränsade ekonomiska resurser. Genom 1963 års bostadspolitiska reform infördes inkomststreck (något högre än för HLMbostäder) för de hushåll som med hjälp av detta stöd vill förvärva en bostad med äganderätt. Ett årligt bidrag (»prime») kan utgå antingen enbart eller i kombination med ett s. k. speciallån (prét special). Följande krav skall vara uppfyllda. Statligt stöd får inte utgå i annan form. Bostäderna skall användas för perma-

448 nent utnyttjande och ha en viss minimistandard. Deras yta får ej vara större än 150 m2 och den totala produktionskostnaden icke överstiga vissa kostnadstak, differentierade efter lägenhetsstorlek och belägenhet i landet. Enbart ett årligt bidrag av denna typ utgår till den som antingen inte vill ha ett speciallån eller icke uppfyller kraven härför. Bidraget utgår sedan den 1 januari 1964 med belopp som är bestämda med hänsyn till lägenhetens storlek och den tid varunder bidraget är avsett att utgå (10 eller 20 å r ) . Bidrag som utgår i kombination med speciallån är avsett att reducera räntekostnaderna för detta lån. Bidraget utgår endast för lägenhet som bebos av hushåll med inkomster understigande vissa belopp och omprövas varje gång bostaden byter ägare. Denna ordning h a r införts nyligen för att reservera stödet för dem som bäst behöver det och för att förhindra spekulativt utnyttjande av stödet. Om bostaden inom 8 år överlåtes under omständigheter som föranleder bidragets indragande blir sålunda vederbörande skyldig att återbetala redan erhållna bidrag. Speciallånet kan erhållas av envar som erhållit beslut om bidrag av sistn ä m n d a slag. Detta lån är som nämnts inte ett direkt statslån som HLM-lånet utan ett av staten garanterat lån från ett särskilt kreditinstitut (Credit fonc i e r ) . Lånets storlek är bestämt på samma sätt som ett HLM-lån då det gäller lägenheter som innehas med äganderätt. Räntan är i sådana fall med hänsyn till det ovan nämnda årliga bidraget satt till 5 procent. Återbetalningstiden är 20 år, dock med amorteringsfrihet de första fem åren. För hyresbostäder är lånet större till sitt absoluta belopp dock icke så stort som ett HLM-lån till motsvarande bostäder. Räntan är 4,25 procent och amorteringstiden 30 år,

även här med amorteringsfrihet de första fem åren. I lånebeslut avseende bidrag och speciallån föreskrivs hyreskontrakt på minst 3 år och maximerade hyror för de boende. De här ovan beskrivna principiellt skilda statliga kreditformerna, HLM-lån och speciallån med bidrag, kan i vissa fall kompletteras med ett särskilt s. k. familjelån (prét familial) till hushåll som förvärvat lägenhet med äganderätt och uppfyller vissa kvalifikationer. Det utgår sålunda till gifta par, om äktenskapet är högst 5 år gammalt, samt till vissa ensamstående och gifta par som har barn eller vuxna under sin vårdnad. Lånet utgår med fasta belopp för olika lägenhetsstorlekar och olika hushållsstorlekar och motsvarar ungefär 30 procent av bottenlånet. Lånevillkoren är beroende av typen av underliggande lån. Är detta ett HLM-lån utgår på familjelånet ränta med 4,15 procent och återbetalning av lånet skall ske inom 25 år, årskostnaderna är dock lägre de fem första åren. I övriga fall är räntan 5 procent och amorteringstiden 20 år. För att komplettera HLM-lånet eller speciallånet kan byggherrarna i första hand utnyttja eget sparande eller sparande som ställs till förfogande av de boende. En finansieringsmedverkan av de boende stimuleras av staten som infört ett särskilt system kallat »1'épargnecrédit» och påminnande om det svenska sparlånesystemet. Räntan på såväl sparande som kredit är mycket låg, 2 procent. Utöver dessa finansieringskällor har en bj'ggherre även vissa andra möjligheter att erhålla hjälp till finansieringen. Alla företag med minst 10 anställda är sålunda skyldiga att årligen avsätta ett belopp motsvarande 1 procent av utbetald lönesumma för bostadsändamål. Dessa medel kan användas av fö-

449 retaget efter fritt val, antingen genom att företaget bygger bostäder eller ger lån eller subventioner till sina anställda eller ställer medel till förfogande för något utomstående bostadsföretag mot rätten att få disponera ett visst antal av de lägenheter detta bygger. Särskilda familjebidragskassor kan utnyttja fonderade medel för långivning till bostadsändamål. Sådant stöd kan utgå för sociala komplement i bostadsområden eller till familjebidragstagare som vill bygga ett eget hus eller i form av lån till vissa företag som arbetar på självkostnadsbas. Lånen utlämnas till låg ränta. Kommunerna bedriver i viss utsträckning och i många former en finansiell stödverksamhet, vars innebörd väsentligen är att komplettera det statliga kreditstödet. Förutom det stöd som utgår till vissa hushållsgrupper vid förvärv av bostad i form av det ovan beskrivna familjelånet tillämpas en form av årliga bidrag till unga familjer, barnfamiljer och familjer i små ekonomiska omständigheter, framför allt åldringar. I de båda förstnämnda fallen utgår bidrag (allocation de logement) med ett visst procenttal (45—85 procent, beroende på familjestorlek) av skillnaden emellan faktiska bostadskostnader och en »minimibostadskostnad». Förutsättningen är att familjestöd utgår i andra former (vilket innebär en viss behovsprövning) och att lägenheten uppfyller vissa standardkrav. För hushåll med mycket låga inkomster, för åldringar och invalider kan ett liknande bidrag (allocation loyer) utgå med belopp motsvarande upp till 75 procent av de debiterade bostadskostnaderna. I Frankrike tillämpas även ett system med skattelättnader på bostadsområdet. Syftet härmed är dels att stimulera bo29-614609

stadsbyggandet och dels att sänka de årliga bostadskostnaderna. Skattebefrielsen tillgodoföres sålunda såväl byggherr a r n a som de boende i olika former. Följande exempel kan illustrera effekten på de årliga bostadskostnaderna av det redovisade stödsystemet. Medelhyran per år för en lägenhet om 3 rum och kök med badrum, w c och centralvärme uppförd inom HLM-systemet varierade år 1964 mellan 1 330 francs och 2 130 francs i parisregionen samt mellan 1 230 francs och 1 970 francs i övriga delar av landet. För en motsvarande lägenhet uppförd inom »primes et préts»-systemet uppgick årshyran i genomsnitt till 4 200 francs i parisregionen och 3 600 i övriga delar av landet. Till dessa tal kom kostnader för uppvärmning och vissa andra kostnader motsvarande tillhopa ca 15 procent av de angivna talen. Genomsnittslönen för en vuxen manlig arbetare inom den mekaniska och elektriska industrien har för hela landet beräknats till ca 9 000 francs under år 1963. De redovisade hyreskostnaderna i ett HLM-företag motsvarade således mellan 15 och 22 procent av denna genomsnittsinkomst. För lägenheter i hus uppförda inom ramen för det andra systemet var denna andel ungefär dubbelt så stor. Här har då ingen hänsyn tagits till de bostadsbidrag som enligt ovan kan utgå till vissa unga familjer och barnfamiljer.

Holland I Holland, som med sina drygt 11 miljoner invånare på en yta av ca 36 000 km 2 , är det mest tätbefolkade landet i Väst-Europa, skedde fram till a n d r a världskriget praktiskt taget all bostadsbebyggelse utom i de större städerna i form av enfamiljshus. Under efterkrigs-

450 tiden ökade produktionen av flerfamiljshus, som också vann insteg i de mindre tätorterna. Fortfarande representerar dock enfamiljshusen mer än hälften av de färdigställda lägenheterna. Den totala lägenhetsproduktionen omfattade år 1963 ca 79 500 lägenheter. Den ökade år 1964 till ca 102 000 lägenheter, vilket innebär det dittills största bostadsbyggandet i Holland. Fördelningen på olika byggherrekategorier var åren 1963 och 1964: 1963

/o

/o

Staten Kommuner Allmännyttiga företag. . Enskilda med statligt stöd Enskilda utan statligt stöd

0,7 19,1 24,2

0,9 20,1 24,3

21,0

20,2

35,0

34,5

Summa

100,0

100,0

Fördelningen inom den privata sektorn på lägenheter för uthyrning respektive för ägarens personliga bruk framgår av följande tablå: I ägarens Utbruk hyrda

Summa

/o

%

1963 med statligt stöd utan » i)

44,1 79,3

55,9 20,7

100 100

1964 med utan

45,8 77,2

54,2 22,8

100 100

» »

» i

Från finansieringssynpunkt intar kommunerna och de med dem samverkande allmännyttiga bostadsföretagen så till vida en särställning, som staten till dem ställer hela den för produktionen behövliga krediten till förfogande i form av lån över kapitalbudgeten. Löptiden är 50 år (för tomtkostnadsandelen 75 å r ) . Räntan utgör 4 procent och förblir under lånets löptid opåverkad av

förändringar i diskontot eller marknadsräntan (f. n. 5 å 5,5 p r o c e n t ) . Annuiteten utgör 4,65 respektive för tomtkostnadsandelen 4,22 procent. De allmännyttiga företagens upplåning hos staten sker via kommunerna och på deras risk. Det statliga finansieringsstödet till bostadsbyggandet inom den privata sektorn består av en kapitalsubvention i form av ett engångsbelopp, som utbetalas när huset färdigställts. Ett villkor är att produktionskostnaden icke överstiger visst maximibelopp, som till sin storlek är beroende av inom vilken kommun bebyggelsen sker. Subventionen ökar om produktionskostnaden hålles inom visst lägre belopp, men är till sitt belopp också beroende av bl. a. lägenhetens utrymmeskapacitet. För ett enfamiljshus, avsett att bebos av ägaren, där den högsta godtagbara produktionskostnaden inkl. tomtkostnaden är 32 500 floriner (1 florin=ung. 1: 50 kr.) utgår en engångssubvention på ca 2 000 floriner. Uppföres huset i en lägre prisklass till en maximal produktionskostnad av 27 500 floriner, uppgår subventionen i stället till omkring 3 000 floriner. Statlig kapitalsubvention kan, under villkor av viss högsta hyra, även utgå till bostäder som inom den privata sektorn uppföres för uthyrning. Subventionsbeloppet är lägre än i fråga om egnahem men kompletteras av ett årligt bidrag; detta senare minskar i ungefär samma takt som räntekostnaderna sjunker genom amorteringar. Finansieringsbehovet tillgodoses endast till begränsad del genom den statliga kapitalsubventionen. I övrigt är byggherrarna hänvisade till den öppna kapitalmarknaden för att täcka sitt lånebehov. Under förutsättning av statlig kapitalsubvention kan emellertid kommunal borgen påräknas för kredit upp

451 till 90 procent av produktionskostnaden (netto, sedan kapitalsubventionen avdragits). Denna förmån står emellertid i huvudsak öppen endast för låntagare, som själv skall bebo huset. För det kommunala borgensåtagandet gäller som förutsättning att räntan hålles bunden under lånets hela löptid, högst 30 år. För hälften av den förlust, som kan drabba kommunen till följd av borgensåtagandet, ställer sig staten som garant. På lånemarknaden uppges goda betingelser råda för långfristiga bostadskrediter även om det gäller företag utan statligt eller kommunalt stöd. Inteckningslån upp till 60—70 procent av produktionskostnaden utlämnas i form av p r i m ä r k r e d i t av bl. a. hypoteksbanker, sparbanker och försäkringsbolag. Erbjudes extra säkerhet (t. ex. i form av livförsäkring, en i Holland vanlig kombination) kan ännu större primärkrediter påräknas. Egentliga sekundärlån mot högre ränta har minskat i betydelse. Vid sidan av inteckningslån med lika annuiteter förekommer sådana lån med vanligen tvåprocentig årlig amortering och med kortare löptid, 5 eller 10 år, men med konverteringsrätt. Den förmånsställning, som kommuner och allmännyttiga företag intar genom ett i princip fullständigt finansieringsstöd för bostadsbyggandet, markeras ytterligare genom att stödet är kombinerat med årliga statliga bidrag till täckande av driftsutgifterna. Detta bidrag anges (år 1964) genomsnittligt uppgå till 185 floriner per lägenhet och år. Hyresstödet möjliggör en anpassning av bruttohyran för respektive lägenhet till de verkliga kostnaderna (bortsett från den subvention som innefattas i statslånets ränta på fyra p r o c e n t ) . Med en relativt frikostig bidragsgivning kan vidare krav uppställas på en höjning av utrustningsstandarden, vilken till skillnad från utrymmesstandarden släpar

efter åtskilligt i Holland. Avsikten är att beviljat bidrag skall avvecklas på tio år — i takt med den ökade hyresbetalningsförmågan. Tidigare förutsattes en längre avvecklingstid — upp till 50 år. Ett särskilt årligt statligt driftkostnadsbidrag på 180 floriner utgår för lägenheter i hyreshus med långt driven standardisering i fråga om planlösningar etc. Uppförandet av 7 000 sådana lägenheter ingick i bostadsbyggnadsprogrammet för år 1964. Dessutom utgår årliga bidrag, avsedda att minska bostadskostnaderna till förmån för hyresgäster, som flyttat från bostäder av slumkaraktär, eller åldringar med begränsade inkomster. I det senare fallet uppgår det extra årliga bidraget till 150 floriner, som stat och kommun halverar kostnaden för. Även för privatbyggda lägenheter utgår bidrag i dylika fall. Slutligen lämnas statligt bidrag och kommunal borgen för egna hem, u p p förda med egen arbetsinsats av byggherren. Som villkor för den statliga lån- och bidragsgivningen gäller att projekten är godtagbara med hänsyn till såväl byggnads- som tomtkostnaderna. Beloppet av såväl kapitalsubvention som årligt bidrag varierar per lägenhet beroende på antalet sovrum och dessas yta, hustyp> typ a v husgrund och kommunens storlek. Däremot är det i p r i n c i p oberoende av produktionskostnadernas variationer. Någon prövning av hushållens inkomster förekommer inte, men subventionerade bostäder är i första hand avsedda för vanliga inkomsttagare. Fördelningen av bostäder är underkastad kommunens kontroll. Hyror för bostäder med statligt stöd fastställes av staten. Däremot sker ingen prövning av skäligheten av överlåtelsepriset i samband med försäljning av kapitalsubventionerad bostad i ägarens bruk.

452 Skattelättnader eller andra fiskaliska förmåner av någon nämnvärd betydelse kommer icke det holländska bostadsbyggandet till del. Det statliga bostadsstödet, liksom bostads- och hyrespolitiken i allmänhet, uppfattas i Holland som viktiga led i den allmänna löne- och prispolitiken. Det speciella sociala syftet med vissa stödåtgärder, exempelvis de särskilda bidragen för åldringsbostäder, understrykes. En gradvis minskning av det statliga stödet för nybebyggelse samt en stabilisering och utjämning av hyresnivån ingår i den bostadspolitiska målsättningen. I ett bostadshus, uppfört av kommun eller allmännyttigt företag, uppges årshyran (netto) för en nyuppförd normallägenhet — inrymmande 5 rumsenheter på en yta av 80—90 m 2 — uppgå till ca 1 000 floriner. Är bostaden försedd med centralvärme, som fortfarande är en relativt ovanlig utrustningsdetalj, tillkommer en merkostnad av ca 400 floriner. Bruttoårslönen för en manlig industriarbetare uppgår i genomsnitt till 7 500 å 8 000 floriner. Bostadskostnaden motsvarar alltså i ett sådant fall cirka 18 procent av bruttoinkomsten. Italien Bostadsbyggandet i Italien uppgick åren 1955, 1960 och 1964 till respektive 189 600, 263 000 och 412 000 lägenheter. Bostadsproduktionen är till ca 85 procent en angelägenhet för enskilda företag och organisationer. Resterande 15 procent faller till ungefär lika delar på staten, kommunerna och vissa andra lokala samhällsinstitutioner samt kooperativa bostadsföretag. 1 Finansieringen av bostadsbyggandet sker som regel genom särskilda institut för fastighetskrediter eller filialavdelningar, som upprättats för ända-

målet av vissa banker. Utlåningsrörelsen, som är provinsiellt avgränsad och baserad på emission av obligationer, kontrolleras av finansministeriet. Lånen uppgår i genomsnitt till 40 procent av fastigheternas marknadsvärden och löper på en tidrymd av 20 å 25 år. Byggnadsföretagaren lämnar normalt en kortfristig kredit på upp till 20 procent, medan resterande 40 procent får tillskjutas av köparen som egen kapitalinsats. Statligt finansieringsstöd kan under vissa förutsättningar utgå till enskild person, som förvärvar eller själv uppför en bostad, men är därutöver förbehållet företag i statens egen regi samt kommuner, kooperativa föreningar eller andra byggherrar, som arbetar utan enskilt vinstsyfte. Trots att statens medverkan vid bostadsfinansieringen är begränsad till en relativt liten sektor av bostadsproduktionen är administrationen därav uppdelad på flera specialorgan, sorterande under skilda departement och med program, som ofta innefattar olika villkor i fråga om stödets utformning och inriktning. Generellt gäller dock att verksamheten i första hand avser sådana hushåll med begränsade inkomster som saknar tillfredsställande bostad. Speciellt intresse har det tidigare s. k. INA — Casa-systemet (Istituto Nazionale Assicurazioni) tilldragit sig. Verksamheten inom detta system sorterade under arbets- och socialministeriet och hade p r i m ä r t ett arbetsmarknadspolitiskt syfte. Medel för den inom INA-Casa bedrivna verksamheten erhölls genom uttaxering på arbetarnas löner (0,6 procent av månadslö1

Det bör framhållas att vad som i Italien kallas kooperativa bostadsföretag till väsentlig del avser hus där de boende innehar lägenheterna med äganderätt. Endast en mycket liten del av de totalt ca 20 000 förvaltningsenheterna är kooperativt ägda i egentlig mening.

453 n e n ) , varjämte arbetsgivarna bidrog med ett belopp motsvarande 1,2 procent av utbetald lönesumma. Staten å sin sida tillsköt ett belopp, motsvarande cirka en tredjedel av arbetstagarnas ocb arbetsgivarnas sammanlagda bidrag. Av INA-Casas totala medelsbebov erhölls ca 93 procent från dessa källor. Resterande del täcktes genom anlitande av hyresintäkter från redan färdigställda hus eller avbetalningar på friköpta lägenheter. År 1963, då verksamheten pågått i 14 år med en total produktion av cirka 370 000 lägenheter, avvecklades INA-Casa och ersattes med ett nytt system, Gescal (Gestione Case Lavoratori), vars verksamhetsformer i vissa avseenden avviker från INA-Casas. Också Gescal-programmet finansieras emellertid genom bidrag från arbetarna (0,35 procent av månadslönen) och arbetsgivarna (0,7 procent av utbetald lönesumma) medan det statliga bidraget utgår med 4,3 procent av nämnda parters sammanlagda bidrag. Härutöver utgår av statsmedel under 25 år ett löpande årligt bidrag, motsvarande 3,2 procent av den godtagna produktionskostnaden för respektive byggnadsföretag. Det var i samband med antagandet av Gescal-programmet år 1963 som en möjlighet öppnades för enskild person att komma i åtnjutande av det allmännas stöd — upp till 85 procent av kostnaden — till byggande eller förvärv av bostad. Inom ramen för programmet h a r upplagts en rullande finansieringsfond, som förnyas genom låntagarnas amorteringar. I samband med INA-Casas likvidation erbjöds de hyresgäster, som så önskade, statlig kredit för köp på avbetalning av sina respektive lägenheter. Gescals verksamhet grundar sig på ett nationellt tioårsprogram för byggande av bostäder åt hushåll med be-

gränsade inkomster. De medel som ställes till förfogande för genomförandet av detta program, fördelas på regionala enheter, bestående av flera kommuner. Vid sidan av och delvis i samverkan med Gescal har bl. a. kommunerna och bostadskooperativa föreningar uppgifter i samband med genomförandet av de statliga stödprogrammen. Vissa specialorgan h a r även bildats för ändamålet, bl. a. INCIS (Istituto Nazionale Case Impiegati Statali), en organisation av statsanställda och IACP (Istituto Autonomo Case Popolari), ett organ med särskild administration inom varje provins och med uppgift att uppföra och förvalta s. k. folkbostäder. En central ställning inom den statliga bostadsadministrationen h a r den under finansdepartementet hörande depositions- och lånekassan (Cassa Depositi e Prestiti), som utlånar statliga medel mot säkerhet av inteckningar till kommuner och andra byggherrar, som arbetar utan enskilt vinstsyfte. Det italienska stödsystemet till förmån för socialt bostadsbyggande är resultatet av olika efterkrigsförordningar, som alla — utom vad avser Gescal och det tidigare INA-Casa — grundar sig på en år 1938 antagen principlag om billigt bostadsbyggande för hushåll med begränsade inkomster. För de olika byggherrekategorierna utgår det statliga stödet på »följande villkor: a) Medlemmar i vissa kooperativa bostadsföreningar kan enligt den s. k. Aldisio-lagen erhålla statlig kredit i samband med friköp av lägenheter till ett belopp motsvarande högst 80 procent av den beräknade kostnaden mot en ränta av tre procent. Enligt en annan förordning (Legge Tupini) utgår ett räntebidrag på 4 procent u n d e r 35 år till kooperativa bostadsförening-

454 ar. Bidraget beräknas med utgångspunkt från en av depositions- och lånekassan eller annan inrättning för fastighetskredit godtagen kostnad. Enligt en förordning av november 1965 må finansieringen ske genom långfristiga lån upp till 75 procent av kostnaden, varvid staten lämnar en garanti för skillnaden mellan nämnda andel och den vid privat finansiering gängse belåningen till 40 procent av kostnaden. I anslutning härtill utgår ett räntebidrag, som medför att räntekostnaderna netto inte överstiger 5,5 procent för den statsgaranterade delen av lånet b) I de fall, då bostadsbyggandet sker i statlig regi genom specialorgan, täcks den del av kostnaden som ligger mellan 75 och 100 procent av statlig kredit. (Lån genom Gescal lämnas till 100 procent.) I vissa fall får bostadsinnehavarna tillskjuta mindre belopp. c) Bostadshus som uppföres av offentliga lokala institutioner åtnjuter samma finansieringsstöd från statens sida som hus uppförda av kooperativa föreningar. Amortering och ränta erlägges heleller halvårsvis med fasta annuiteter, därvid räntan varierar mellan 5,5 och 7 procent. Härtill kommer ersättning för bankens kostnader, stämpelskatt etc. med ett belopp motsvarande upp till en procent per år. Storleken av det statliga finansieringsstödet bestäms på grundval av en på visst sätt framräknad och ortsdifferentierad maximikostnad, som icke påverkas av faktiska produktionskostnader i enskilda fall. Särskilda bestämmelser (i förordningen av november 1965) anger vilket högsta pris, som får uttagas vid försäljning av hus, uppförda av enskilda med statligt stöd. Skattelättnader för bostadsbyggandet förekommer i följande hänseenden:

a) Bostadsbyggande som åtnjuter statens stöd enligt förordningen av november 1965 är befriat från kommunal omsättningsskatt på byggnadsmateriel. Vidare åtnjuter — utan tidsbegränsning — billiga arbetarebostäder, uppförda med statligt stöd av kooperativa föreningar, stiftelser och företag, fullständig skattebefrielse. Detta gäller även arbetare — enskilda eller sammanslutna i föreningar — som erhållit det statliga stödet genom Gescal. b) Bostadsbyggnadsföretag, som inte är av lyxkaraktär och som påbörjats före slutet av december 1953 samt slutförts inom en tvåårsperiod åtnjuter befrielse från fastighetsskatt och därmed sammanhängande extra skatter under 25 år. c) Nya bostadsbyggnadsföretag, som inte är av lyxkaraktär, är med viss tidsbegränsning befriade från fastighetsskatt och därmed sammanhängande extra skatter. Tidsbegränsningen innebär att hus, som färdigställts senast den 31 december 1961, åtnjuter skattebefrielse under 25 år. För hus som färdigställts senare, minskas perioden för skattebefrielsen enligt en fallande skala. Bostadshus som tillkommer efter år 1969 får exempelvis nämnda förmån under endast 5 år. Effekten av det statliga kredit- och räntestödet kan belysas med en jämförelse mellan två hyreslägenheter, den ena uppförd av Gescal utan kapitalinsats av hyresgästen och den andra p r i vatbyggd. Lägenheterna tankes uppförda på exploateringsområde och utrustade med moderna bekvämligheter såsom badrum, centralvärme etc. Det förutsattes, att lägenheterna består av 3 rum och kök och har en lägenhetsyta om 80 kvm. jämte balkong och förrådsutrymmen. Den statssubventionerade lägenheten betingar en årshyra av omkring 200 000 lire ( = ca 1600 kr)

455 medan årshyran för den privatfinansierade kan beräknas till omkring 450 000 lire ( = ca 3 600 k r ) . Årslönen för en kvalificerad metallarbetare kan beräknas till 1 200 000— 1 500 000 lire ( = 9 600—12 000 k r ) . Bostadskostnadens andel av årsinkomsten uppgår alltså för lägenheten i det privatfinansierade huset till mellan 30 och 37 procent och för den i det statsbelånade huset till mellan 13 och 17 procent.

Förbundsrepubliken

Tyskland

Sedan förbundsrepublikens tillkomst år 1949 och fram till utgången av 1964 h a r något mer än 8 miljoner lägenheter färdigställts i hela förbundsområdet (inkl. Väst-Berlin och fr. o. m. 1960 Saarland). Årsproduktionen h a r u n d e r åren 1953— 1963 varierat mellan cirka 510 000 och 580 000 lägenheter. År 1964 tillkom drygt 620 000 lägenheter. Det redovisade bostadsbyggandet avser icke endast nyproduktion utan även återuppbyggande, iståndsättande samt om- och tillbyggnad. Nyproduktionens andel har kontinuerligt ökat från 73 procent 1954 till drygt 88 procent 1962. Fördelningen på hustyper framgår av andelen lägenheter i flerfamiljshus (i nyproduktion och återuppbyggande), som under en följd av år varierat mellan 50 och 55 procent. (De här lämnade uppgifterna avser förbundsområdet exkl. Berlin.) Finansieringen av den omfattande bostadsproduktionen h a r krävt betydande insatser av förbundsrepubliken. Ännu större betydelse har emellertid det successiva återuppbyggandet av en effektivt fungerande kapitalmarknad haft. Man brukar i Väst-Tyskland belysa finansieringen av bostadsbyggandet genom fördelning av ianspråktagna medel

på tre källor: kapitalmarknadsmedel, offentliga medel och övriga medel. I förbundsområdet exkl. Saarland och Berlin uppgick den totala investeringen i bostadsbyggandet 1950 till 4 350 milj. DM och 1960 till 14 900 milj. DM. År 1950 uppgick kapitalmarknadsmedlens andel till 36,6 procent och de offentliga medlens till något mera eller 38,3 procent. Kapitalmarknadens ökade medverkan framgår av att dess andel 1960 hade stigit till 59,8 procent, medan de offentliga medlens — ehuru de utgjorde mer än dubbelt så stort belopp som 1950 — hade sjunkit till 24,8 procent. En fortsatt förskjutning i samma riktning har ägt rum under de följande åren. För närvarande är det grundläggande författningsmässiga underlaget för den västtyska bostadspolitiken — frånsett åtskillig annan därmed sammanhängande lagstiftning — den Andra bostadsbyggnadslagen i den avfattning denna fick den 1 augusti 1961 efter viktiga ändringar redan år 1956 i tidigare lagstiftning. Enligt 1 § i denna lag är det en angelägen uppgift för förbund, länder, kommuner och kommunförbund att främja bostadsbyggandet. Därvid bör särskilt gynnas produktionen av bostäder som ifråga om storlek, utrustning och h y r a eller årskostnad är avsedda och lämpliga för de breda lagren av befolkningen. En bostadsproduktion med detta syfte kallas i lagen »socialt bostadsbyggande». I den första paragrafen anges ytterligare ett flertal syften med det allmännas stöd åt bostadsbyggandet. I synnerhet bostadssökande med små inkomster skall beaktas, när det gäller att avskaffa den rådande bostadsnöden. Egnahemsbyggandet skall stimuleras. I kommuner som drabbats av krigets ödeläggelse skall vid produktionen av bostäder företräde ges åt återuppbyggandet av totalförstörda och iståndsättandet av ska-

456 dade hus under samtidigt beaktande av kraven på en ändamålsenlig utformning av stadsbebyggelsen. Under hänsynstagande till sysselsättningsmöjligheterna skall man i första hand tillgodose deras bostadsbehov som har fördrivits från sina hemorter, på annat sätt drabbats av krigets förstörelse av deras egendom eller i övrigt oförskyllt berövats sina bostäder. I lagen uppräknas vidare elva olika åtgärder för främjande av bostadsbyggandet. En av dem är insatsen av offentliga medel. Bland de övriga må nämnas lämnande av kreditgaranti, beviljande av årliga bostadsbidrag till reduktion av h y r o r eller årskostnader, beviljande av premier till bostadssparare, åtgärder för sänkning av byggnadskostnaderna, skatte- och avgiftslättnader, uppmjukning av bostadsransonering och hyreskontroll. Med hänsyn till vilka åtgärder som kommer till användning skiljer lagen mellan tre slag av bostadsbyggande: 1) med offentliga medel främjat socialt bostadsbyggande, 2) genom skattelättnader gynnat bostadsbyggande och 3) fritt finansierat bostadsbyggande. Bostäder hänförliga till den sistnämnda gruppen är helt undantagna från såväl bostadsransonering som hyreskontroll. För att räknas till det andra slaget av bostadsbyggande skall bostäderna ha blivit inflyttningsfärdiga efter den 30 juni 1956 och ha tillkommit utan anlitande av offentliga medel. Ett ytterligare villkor är — undantag kan dock göras — att lägenhetsytorna ej med mer än 20 procent överstiger vad som utgör maximum för bostäder finansierade med offentliga medel. De skatte gynna de bostäderna äro också undantagna från bostadsransoneringen. Beträffande hyran gäller att avtal därom träffas mellan

hyresvärd och hyresgäst. Överstiger emellertid hyran de på närmare angivet sätt kalkylerade årskostnaderna och gör hyresgästen inom ett år anmärkning häremot, skall avtalet vara ogiltigt så länge den avtalade hyran överstiger »kostnadshyran», såvitt icke förbundsregeringen annorlunda förordnat. Det må påpekas att »socialt bostadsbyggande» är ett vidare begrepp än »med offentliga medel främjat socialt bostadsbyggande». En stor, kanske större delen av de skattegynnade bostäderna uppfyller i fråga om utrustning och hyra (årskostnad) villkoret att vara lämpliga för de breda lagren av befolkningen. Man skiljer därför mellan socialt bostadsbyggande med och utan insats av offentliga medel. Av en officiell redovisning av det sociala bostadsbyggandet inom ramen för kapitalmarknadens medverkan till bostadsbyggandets finansiering 1963 och 1964 framgår följande. Av under 1964 totalt utbetalade kapitalmarknadsmedel, 15 587,3 milj. DM, hänförde sig 12 072,3 milj. DM eller 77,5 procent till det sociala bostadsbyggandet, varav 39,5 procent med och 38,0 procent utan insats av offentliga medel. Om den sistnämnda delen »väsentligen torde sammanfalla med det skattegynnade bostadsbyggandet», synes därav framgå att det fritt finansierade bostadsbyggandet, för vars finansiering kapitalmarknadsmedlen kanske spelar en relativt större roll, utgör en förhållandevis mindre del av totalproduktionen, ianspråktagande 22,5 procent av samtliga kapitalmarknadsmedel 1964. De angivna proportionerna var i stort sett desamma 1963. För det med offentliga medel främjade bostadsbyggandet gäller bl. a. vissa bestämmelser rörande bostädernas storlek. Därvid göres en åtskillnad mellan av innehavaren ägda och a n d r a bostäder. Sålunda får egnahem för familjer

457 med en lägenhet ha en yta av högst 120 m2 och med två lägenheter en yta av högst 160 m2. Ägda lägenheter i flerfamiljshus får också ha en yta av 120 m2, medan den däremot i andra lägenheter ej får överskrida 85 m2. Inom ramen av maximibestämmelserna skall i enskilda fall en med hänsyn till den avsedda användningen lämplig yta tillåtas. Frånsett lägenheter för äldre äkta par och ensamstående skall ytan vara så stor att två rum avsedda för barn kan inredas. Maximiytan kan under vissa förutsättningar få överskridas. En lägenhet får i regel ej ha mindre yta än 50 m2. För äldre äkta par och ensamstående får 32 m2 respektive 26 m 2 ej underskridas. Lagen innehåller också minimibestämmelser rörande bostädernas utrustning. Vidare gäller vissa inkomstgränser för de bostadssökande som skall kunna ifrågakomma för de genom offentligt stöd tillkomna bostäderna. Sålunda får hushållsföreståndarens egen inkomst enligt lagen om inkomstbeskattning ej överstiga 9 000 DM, vilket belopp dock skall ökas med 1 800 DM för varje medlem av hans familj. Såsom bostadssökande med små inkomster räknas ensamstående med en årsinkomst av högst 3 000 DM. En familj med två medlemmar får ha högst 4 200 DM, vilket belopp dock skall ökas med 1 800 DM för varje ytterligare medlem av familjen. I detta fall är det icke fråga om sökandens egen utan om den sammanlagda familjeinkomsten, om flera medlemmar av familjen har egen inkomst. Med offentliga medel i bostadsbyggnadslagens mening avses medel som ställs till förfogande av förbundet, länderna eller kommunerna. Hit räknas också vissa medel från den s. k. utjämningsfonden (Ausgleichsfond) som är avsedda för bostadsförsörjningsändamål. De offentliga medlen får endast an-

vändas för främjande av socialt bostadsbyggande enligt vad lagen härom närmare föreskriver. Enligt en av dessa föreskrifter skulle förbundet år 1957 från sin budget bidraga till det av länderna med offentliga medel främjade sociala bostadsbyggandet med minst 700 milj. DM och därefter med ett belopp som varje år minskas med 70 milj. DM. Oberoende av denna bestämmelse skall räntor på och amorteringar av tidigare med förbundsmedel beviljade lån till främjande av bostadsbyggandet på nytt användas för samma ändamål. Dessutom kan förbundet ställa medel till förfogande för speciella bostadsbyggnadsprogram, t. ex. för gruvarbetare, vartill kommer betydande belopp till bostadsförsörjningen för flyktingar och andra grupper, t. ex. i offentlig tjänst anställda. Den vanligaste användningen av offentliga medel från förbundet, länderna och kommunerna för främjande av bostadsbyggandet är beviljandet av lån. Syftet med dessa är att täcka det finansieringsbehov som återstår sedan primärlån från kapitalmarknaden och alla övriga möjligheter beträffande toppfinansieringen beaktats. Men detta bidrag till kapitalanskaffningen är icke det enda syftet med lånet, som beviljas av de olika förbundsländernas lånemyndigheter. Länderna har också ansvar för att den hyra eller årskostnad som blir resultatet av totalfinansieringen kan accepteras med hänsyn till de boendes inkomstförhållanden. Båda syftena medför dels att det icke finns några fasta regler för lånens storlek och placering ur förmånsrättssynpunkt, dels att de i regel beviljas räntefritt, även om lånet officiellt, i låneavtalet, betingar en ränta av 4 procent. Denna ränta kan i allmänhet icke uttagas förrän primärlånet är slutamorterat. De flesta länderna tar emellertid en förvaltningsavgift av 0,5

458 procent på lånets belopp, respektive på halva detta belopp när hälften av lånet har amorterats. Amorteringskravet från början är 1 procent om året. Om ränta utgår tillämpas fast annuitet och alltså successivt växande amortering. Det vid lånets beviljande fastställda amorteringskravet kan ej ökas förrän efter 35 år. — Familjer med begränsade inkomster som erhållit lån till eget hem kan därutöver beviljas räntefritt s. k. familjetilläggslån, vars storlek beror på barnantalet. Beträffande detta lån, som icke får föranleda att lägre lån beviljas än eljest skulle vara möjligt, gäller att amorteringskravet är 2 procent om året och amorteringstiden alltså 50 år. De växande anspråken på offentliga bostadslån till följd av ökat socialt bostadsbyggande, stigande standard och ökande kostnader aktualiserade så småningom en annan användning av de offentliga medlen. De ställs nu till förfogande icke endast i form av lån till täckandet av produktionskostnaderna utan också, alternativt eller i kombination med det första användningssättet, i form av bidrag — med eller utan återbetalningsskyldighet — till bestridande av löpande utgifter eller ränta på och amortering av andra än offentliga finansieringsmedel. Denna möjlighet, som uttryckligen anges i gällande version av bostadsbyggnadslagen, h a r kommit till betydande användning sedan slutet av 1950-talet. Formerna varierar betydligt de olika länderna emellan beträffande kombination av de olika användningssätten, men i princip skiljer man mellan två alternativ: ett långfristigt stöd och ett mera kortfristigt. Det första kallas ofta annuitetshjälp och innebär att för hela löptiden av ett kapitalmarknadslån i sekundärläge räntan på detta betalas såsom ett rent bidrag och (som följd av

fast annuitet för sekundärlånet) den växande amorteringen i form av ett lån som betalas ut successivt med belopp motsvarande amorteringarna men utan krav på återbetalning förrän kapitalmarknadslånet slutamorterats. På kort sikt innebär metoden uppenbarligen att — förutsatt tillgång på sekundärlån på kapitalmarknaden — med givna offentliga medel en betydligt större finansieringseffekt kan uppnås med fasthållande av den sociala hyresmålsättningen. På längre sikt och vid mera allmän, kontinuerlig användning av metoden blir det fråga om en starkt kumulativ belastning av det allmänna, som kan bli mera betungande än en omfattande långivning. Såsom nedan skall belysas h a r också detta användningssätt för offentligt stöd till det sociala bostadsbyggandet gått tillbaka till förmån för dels de offentliga bostadslånen, dels det kortfristiga subventionsalternativet. I praktiken tillämpas för närvarande detta s. k. utgifts- eller räntebidrag (Aufwendungszuschuss öder Zinszuschuss) i samtliga förbundsländer, i allmänhet för en tid av fem år och i form av ett rent bidrag, antingen ett fast belopp per m2 lägenhetsyta och månad (30, 40, 50 eller 60 Pfennig) eller en viss procentsats av kapitalmarknadslånet. Efter fem år får man i detta fall givetvis en viss hyreshöjning, men samtidigt förutsätts inkomsterna ha stigit. Dessutom finns bestämmelser om årliga hyres- och årskostnadsbidrag. Det bör tilläggas att de kapitalmarknadslån i sekundärläge, på vilka de båda subventionsalternativen tillämpas, i allmänhet icke beviljas med mindre vederbörande förbundsland ikläder sig en kreditgaranti för lånet (Landesbiirgschaft).Förbundsrepubliken ikläder sig i sin tur en garanti med anledning av ländernas kreditgarantier, svarande mot

459 50 procent av deras eventuella förluster, dock endast inom en viss begränsad ram. Tillgängliga preliminära uppgifter om finansieringen av hela bostadsbyggandet i förbundsrepubliken (vilka till skillnad från de inledningsvis lämnade uppgifterna från perioden 1950— 1960 avser förbundsområdet inkl. Saarland och Väst-Berlin) hänför sig till år 1964. De avser faktiska utbetalningar av medlen och återges h ä r i samFinansieringen

delen kan dock belysas, ehuru med uppgifter som har en något annan innebörd än faktiskt utbetalade medel. De hänför sig i stället till medel som beviljats på grund av uppskattade produktionskostnader. För det med offentliga medel främjade sociala bostadsbyggandet — 260 298 lägenheter — fördelade sig 1964 totalfinansieringen på de tre källorna som framgår av tablån nederst på sidan. Av de totala kapitalmarknadsmedlen utgjorde 1 564,2 milj. DM den del som

av bostadsbyggandet i

förbundsrepubliken

196 1964 (prel.)

Finansieringskällor Milj. DM

0/

/o

Milj. DM )M

/o

10 425

58,5

15 588 58

63,6

II Offentliga medel därav Förbundet Länderna Kommunerna övriga

3 793

21,3

4 702 )2

19,2

1 869 1300 460 164

10,5 7,3 2,6 0,9

1 427 27 2 300 )0 710 10 55 265

I I I övriga medel

3 592

20,2

4 210 LO

5,8 9,4 2,9 1,1 17,2

17 810

100,0

24 500

100,0

I—III Totalinvestering byggandet

i bostads-

mandrag och jämförda med motsvarande uppgifter för år 1961. Det bör påpekas att i redovisningen icke ingår vare sig förbundets eller ländernas premier till bostadssparare —år 1964 sammanlagt inemot 700 milj. DM — eller de betydande belopp som i form av ovan omtalade två slag av subventioner årligen beviljas till bestridande av utgifter för lån från kapitalmarknaden. Den lämnade redovisningen visar ej heller, hur totalfinansieringen gestaltar sig för var och en av de tre delarna av bostadsbyggandet: det offentligt främjade sociala bostadsbyggandet, det med skattelättnader gynnade och det fritt finansierade. Finansieringen av den förstnämnda

ställts till det sociala bostadsbyggandets förfogande på förbilligade villkor till följd av offentlig subvention. Motsvarande uppgifter för 1960, 1962 och 1964 framgår av sammanställningen å nästa sida som också visar, h u r den offentliga bostadslångivningen samtidigt utvecklats. Finansieringen dr 1964 av det sociala bostadbyggandet (rena bostadshus samt övriga bostadshus) Milj. DM

%

Kapitalmarknadsmedel Offentliga medel. . . Övriga medel

5 597,0 4 682,7 4 250,4

38,5 32,2 29,3

Totalt

14 530,3

100,0

460 Offentliga medel och genom offentlig subvention förbilligade kapitalmarknadsmedel det sociala bostadsbyggandet (Hela förbandsområdet inkl. Väst-Berlin, milj. DM) År

1960 1962 1964

Offentliga medel

Genom offentl. subv. förbilligade kapitalmarknadsmedel

Summa

2 461,7 2 802,4 3 994,! 1

1 680,0 1 642,2 1 564,2

4 141,7 4 444,6 5 558,4

för

1 Avser till skillnad från uppgifterna i föregående tablå endast 226 115 lägenheter i rena bostadshus.

Slutligen framgår av följande sammanställning den tidigare omnämnda förskjutningen i förhållandet mellan

den långfristiga och den kortfristiga subventionen till förbilligande av kapitalmarknadsmedel.

Genom långfristiga (Annuitätshilfen) och kortfristiga (Aufwendungsbeihilfen) tioner förbilligade kapitalmarknadslån för det sociala bostadsbyggandet (Hela förbundsområdet inkl. Väst-Berlin)

subven-

Kapitalmarknadslån som förbilligats genom År

1960 1961 1964

Summa

kortfristiga subventioner

långfristiga subventioner Milj. DM

/o

Milj. DM

0/

494,0 561,1 30,9

29,4 34,2 2,0

1186,0 1081,1 1 533,3

70,6 65,8 98,0

USA I USA ombesörjes bostadsbyggandet i huvudsak av företagare inom den enskilda sektorn. Offentliga organ (kommuner) svarar för en mycket liten andel av nyproduktionen — cirka 1 å 2 procent under senare år —• och deras insatser avser helt bostäder till subventionerad hyra för särskilda hushållskategorier, företrädesvis barnfamiljer med låga inkomster och åldringar. Två tredjedelar av nyproduktionen består av hus med endast en lägenhet. Andelen har under senare år varit sjunkande. Av dessa hus uppföres ungefär en fjärdedel av egnahemsbyggare och resten för försäljning av enskilda bygg-

/o

Milj. DM

0/

1 680,0 1 642,2 1 564,2

100,0 100,0 100,0

/o

nadsföretagare antingen i egenskap av egna byggherrar eller entreprenörer (»operativebuilders» eller »general contractors»). Den vanligaste formen för egnahemsanskaffning i USA är således att man köper ett hus i en grupp som uppföres på mark, iordningställd och bebyggd av enskild exploatör. Flerfamiljshus uppföres vanligen för uthyrning. Kooperativ bostadsförvaltning förekommer sparsamt och det gäller också om den särskilda form för individuellt ägande av lägenheter i flerfamiljshus som för något år sedan infördes i USA (Condominiums). Den långfristiga finansieringen av bostadshus sker vanligen med utnyttjande av ett enhetslån samt en egen kontant-

461 insats. Bostadslån lämnas i huvudsak av s. k. Savings and Loan Associations, uppbyggda efter mönster av de engelska Buildings Societies och oftast med stark lokal förankring, samt vidare av försäkringsbolag, sparbanker och affärsbanker. Karaktäristiskt för amerikansk bostadsfinansiering är att de inteckningar, som lämnas som säkerhet av låntagarna, ofta köps i andra hand av särskilda inteckningsbolag, som alltså opererar indirekt på kreditmarknaden. Följande tablå visar h u r den sammanlagda låneskulden avseende hus med 1—4 lägenheter var fördelad på olika kreditinstitut och olika kredittyper i juni månad 1963. Beräknad utestående låneskuld för hus med 1—4 lågenheter på annan fastighet än jordbruksfastighet Belopp

Procent

(Miljarder dollars) Total låneskuld därav med följande långivare Savings and Loan AsFörsäkringsbolag . . . Sparbanker Affärsbanker FNMA 1 Federala organ . . . . Andra kreditgivare. därav med FHA-försäkring 1 . . . VA-garanti 1 1

176,2

100,0

76,6 27,6 23,6 23,3 4,2 1,9 19,0

43,4 15,7 13,4 13,2 2,4 1,1 10,8

33,5 30,0 112,7

19,0 17,0 64,0

Beträffande innebörden av dessa beteckningar se den följande texten.

För större flerfamiljshus föreligger inga motsvarande uppgifter. Totalbeloppet av utestående lån för sådana hus med FHA-försäkring (se sid. 462) uppgick emellertid i början av år 1963 till drygt 7 miljarder dollars. Det är betydligt vanligare i USA än i Sverige att samma kreditinstitut svarar

både för krediter under byggnadstiden och den långfristiga finansieringen. 1960 års bostadsräkning i USA visade bl. a. att medianräntan för inteckningslån uppgick till 5,6 procent T sådana fall där federal garanti eller försäkring icke utgjorde supplementär säkerhet (conventional mortgages). För FHA-försäkrade lån var medianräntan 4,6 procent vartill kom 0,5 procent i försäkringsavgift. VA-garanterade lån (se sid. 463) löpte med 4,5 procents ränta. För h u s som byggts under 1963 är räntan något högre. Bäntesatserna fastställs vid länets utbetalning och är sedan oförändrade under lånets hela löptid. Den genomsnittliga amorteringstiden var enligt bostadsräkningen 15 år för lån utan federal säkerhet och 24 år för lån med sådan säkerhet (fast annuitet). Det bostadspolitiska finansieringsstödet i USA har väsentligen formen av federal kreditgaranti (kreditförsäkring). Direkta lån utlämnas till offentliga organ för byggande av bostadshus med särskilt syfte samt direkta årliga bidrag för nedbringande av bostadskostnaderna i dessa hus. De bostadspolitiska åtgärderna på federal nivå administreras av en huvudorganisation, Housing and Home Finance Agency (HHFA). Under denna h a r för speciella uppgifter etablerats sex olika institutioner med i vissa fall lokala kontorsnät. För verksamheten i de olika institutionerna fastställs med vissa mellanrum särskilda s. k. program. Vid sidan av HHFA arbetar Federal Home Loan Bank Board (FHLBB), med huvudsaklig uppgift att verka för stabilisering och omfördelning av kapitalmarknadens resurser. Vid sidan av HHFA — men naturligen u n d e r samverkan — arbetar också Veterans Administration (VA), som lämnar hjälp till bostadsanskaffning åt personer med tidigare tjänstgöring inom försvarsvä-

462 sendet. Utöver sin direkta verksamhet på finansieringsområdet utarbetar dessa organ handböcker, anvisningar och annat informationsmaterial rörande såväl finansieringsfrågor som byggnadsfrågor i allmänhet. Den helt övervägande delen av de federala stödinsatserna har formen av en försäkringsgaranti genom Federal Housing Administration (FHA). Sådan försäkring lämnas kreditgivaren för att skydda denne mot förluster till följd av bristande betalning från låntagarens sida av räntor och amorteringar. Försäkringsgaranti beviljas huvudsakligen för lån till småhus men även till flerfamiljshus och kan komma i fråga inte endast vid nybyggnad utan även vid belåning för ombyggnads- och förbättringsåtgärder. Det är inte tillåtet att belåna inteckningar ovanför den gräns intill vilken FHA har lämnat försäkringsgaranti. För att en låntagare skall kunna erhålla FHA-försäkring för det lån han upptager, måste huset uppfylla vissa standardkrav. Områdesplan samt husets planlösning och utrustning måste sålunda godkännas av FHA, som för ändamålet upprättat en regionalt väl utbyggd administration. Granskningen är mycket ingående och åtföljs av en kontroll under byggnadstiden av att huset uppföres i enlighet med de godkända planerna. FHA-försäkrade lån till ägda enfamiljshus får icke överstiga 97 procent av ett belopp av 15 000 dollar av värdet (om de faktiska produktionskostnaderna inte är högre stannar således den egna insatsen vid 3 p r o c e n t ) , 90 procent av värdet till den del det ligger mellan 15 000 och 20 000 dollar och 75 procent av den del som överstiger 20 000 dollar. Som underlag för försäkringsgaranti godkännes högst ett belopp av 25 000 dollar. För ett hus med en produktionskostnad (och ett godkänt värde) av

25 000 dollar kommer den egna insatsen att motsvara icke fullt 9 procent. Detta gäller egnahemsbyggare. Byggmästare, som bygger hus i grupp och avser att sälja husen inom 18 månader, beviljas garanti för lån intill samma gränser, om 15 procent av lånebeloppet deponeras. Amorteringstiden för lån till nya hus är högst 35 år och vid ombyggnad SU av husets återstående ekonomiska livslängd sådan denna beräknas av FHA, dock högst 30 år. Högsta tillåtna ränta är 5,25 procent, vartill kommer en försäkringspremie av 0,5 procent som av kreditinstitutet vidarebefordras till FHA. Vidare tillkommer en viss engångsavgift för FHA:s administration. Flerfamiljshus avsedda för uthyrning kan med FHA-försäkring belånas intill högst 90 procent av värdet. Garantin begränsas också av vissa »tak» p e r rum och lägenhet. Den maximala räntan är 5 procent och amorteringstiden bestäms av FHA. Beträffande kooperativt ägda hus och hus avsedda för åldringar är villkoren något gynnsammare än för andra hus. För större ombyggnader lämnas stöd i samma form som för nybyggnad men garantin kan maximalt omfatta ett belopp av 10 000 dollar och amorteringstiden högst 20 år. FHA lämnar också försäkringsgaranti för lån till modernisering och upprustning av äldre hus. Försäkringen gäller utan sådan individuell prövning av varje ärende som görs beträffande nyoch ombyggnad. Dessa lån löper med mycket kort amorteringstid, högst 5—7 år, och försäkringskostnaden dras av från lånet när detta utbetalas (discount). Garantiåtagandet omfattar högst ett lånebelopp av 3 500 dollar och långivaren är försäkrad mot förlust upp till 90 procent av skulden. FHA:s försäkringsgaranti kan avse endast en viss del av den sammanlagda utlåningen för än-

463 damålet från ett och samma kreditinstitut. Detta medför en kontroll av långivningen enligt särskilda regler och u p p läggandet av en försäkringsreserv för varje institut. En särskild uppgift för FHA är att lämna försäkring för lån till anordnandet av bostäder för åldringar. Denna försäkring täcker finansieringsbehovet upp till 100 procent då bostäderna uppföres av offentligt byggnadsföretag och 90 procent i övrigt. Med de försäkringspremier som låntagarna betalar, har FHA genom åren byggt upp avsevärda fonder. Det fondkapital, som ursprungligen ställdes till FHA:s förfogande från den federala budgeten har återbetalats. Vid utebliven betalning från låntagarens sida kan FHA överta fastigheten. Garantiåtagandet infrias då genom att FHA till långivaren överlämnar federalt garanterade reverser med 20 års löptid. Räntan på dessa är lika med räntan på statsobligationer. Om FHA övertar huset för försäljning och denna inbringar ett större belopp än som motsvarar FHA-reversens belopp ersattes i första hand inteckningshavarens (d. v. s. i allmänhet kreditgivarens) kostnader för åtgärder i samband med förlusten. Eventuell återstod innehålles av FHA då fråga är om flerfamiljshus, men utbetalas när det gäller småhus till den förre innehavaren av fastigheten. Inom givna lånegränser står FHA hela risken. Någon självrisk för banken förekommer således icke i annan form än att den vid förlust måste godtaga ersättning i form av reverser (FHA-deventures) och därmed följande eventuell kursförlust. Vid lån till förbättring och modernisering inom FHA-garantins ram har långivaren 10 procents självrisk. Någon kommunal medverkan förutsattes icke vid FHA-försäkring liksom ej heller vid VA-garanti.

FHA-garantin utnyttjas företrädesvis för hus i medelprisläge. Ett billigare hus kommer inte i fråga dels därför att husets standard då icke kan uppfylla gällande minimikrav och dels för att de som bygger billiga hus är personer med så låga inkomster att de icke kan prester a erforderlig egen insats. De dyrare husen byggs eller köps i regel av personer som ä r i stånd att prestera den högre egna kapitalinsats som krävs vid helt privat belåning. Som framgått av det föregående täcker FHA-garantin relativt sett mindre del av upplåningen ju dyrare huset är. Då huset icke får intecknas över FHA-garantin blir det vid dyrare byggen möjligt att erhålla högre belåning på marknaden om man avstår från garantin. The Veterans Administration (VA) tillkom under det andra världskriget. Dess verksamhet kan innebära direkt långivning men domineras av kreditgarantier för lån från enskilda kreditgivare. Långivaren skyddas därigenom mot förluster intill ett belopp av 7 500 dollar eller högst 60 procent av det ursprungliga lånebeloppet. Garantiåtagandet reduceras i takt med nedamorteringen, som dock sker på relativt lång tid. Ingen egen insats förutsattes. Räntan får icke överstiga en viss räntesats och låntagaren betalar ingen försäkringspremie. Vid förlust ersattes långivaren kontant med medel från den federala budgeten. För att berättiga till VA-garanti måste husen uppfylla vissa standardkrav. Skillnaden mellan den stödverksamhet som bedrivs av FHA respektive av VA kan sammanfattas sålunda. 1. Stöd genom VA utgår endast till en särskild befolkningsgrupp medan stöd genom FHA i p r i n c i p är tillgängligt för alla. 2. De som erhåller stöd genom VA betalar ingen försäkringspremie

464 på sätt som gäller för FHA:s medverkan. FHA:s verksamhet är således närmast en försäkringsrörelse medan VA-stödet är en federal kreditgarantigivning. 3. VA:s verksamhet minskar successivt eftersom den tar sikte på endast sådana personer som deltagit i andra världskriget eller Koreakriget. FHA:s verksamhet är däremot permanent. Stödgivningen genom FHA och VA nådde sin största omfattning år 1955 då 51 procent av de påbörjade bostadslägenheterna finansierades med hjälp av garanti från någon av dessa institutioner. Andelen har sedermera minskat och utgör nu ca 20 procent. The Public Housing Administration (PHA), liksom FHA underställt HHFA, ställer medel till förfogande för särskilda lokala bostadsföretag vid produktion av bostadshus för hushåll med låga inkomster, företrädesvis större familjer och åldringar. Stödet kan ha formen av lån men vanligtvis utgår det som årliga bidrag. Dessa bidrag motsvarar skillnaden mellan »ekonomisk» h y r a och faktiska hyresintäkter. För att bidrag skall kunna utgå måste vederbörande kommun förbinda sig att medge vissa skattelättnader och att riva eller rusta u p p ett mot nyproduktionen svarande antal undermåliga bostäder. Bostadsföretaget måste upplåta de nytillkomna lägenheterna till hushåll med låga inkomster och till låga hyror. PHA bedriver en omfattande informationsverksamhet och lämnar råd och hjälp till bostadsföretagen. För att garantera att bostäderna blev upplåtna till hushåll med låga inkomster och för att »förhindra konkurrens med privatbyggda hyresbostäder »gällde före 1959 att dessa »low-rent»-bostäder endast fick innehas av hushåll vars hy-

resbetalningsförmåga med ca 20 procent understeg de hyror som privatbyggda ur standardsynpunkt acceptabla bostäder betingade. Denna bestämmelse mjukades upp genom en ändring i bostadslagen år 1959 och togs bort år 1961, men tillämpas fortfarande av vissa kommuner. Här berörda bostadsföretag, som i p r i n c i p är självständiga men med stark kommunal förankring, ordnar den långfristiga finansieringen på ett eller flera av följande sätt: 1. Försäljning av obligationer med en löptid vanligen av 40 år. Betalning av räntor och amorteringar å dessa säkerställs genom pantförskrivning av de årliga bidragsbelopp som utbetalas av PHA. Obligationsköparna är befriade från federal skatt för inkomsterna å obligationerna. De blir därigenom särskilt begärliga. 2. Lån från PHA på villkor motsvar a n d e dem som gäller för statsobligationer. 3. Kortfristiga lån (6—12 månader) från enskilda kapitalförmedlare. Därvid lämnas en förbindelse från PHA om övertagande av lånet, om så behövs, på förfallodagen. Denna möjlighet utnyttjas av företagen framförallt under tiden närmast efter husets färdigställande. Hyrorna för bostäder, som dessa företag bygger, bestäms för varje hushåll i förhållande till inkomsten. Bostäderna må innehas intill dess vederbörande anses ha tillräcklig inkomst för att kunna skaffa sig en bostad i ett »vanligt» hus. Förmedling av ny bostad ombesörjs därvid av det kommunala bostadspolitiska organet i samråd med PHA. Federal National Mortgage Association (FNMA) är en särskild institution inom HHFA vars huvuduppgift är att

465 köpa och sälja FHA-försäkrade och VAgaranterade inteckningar från olika kreditinstitut och därigenom utjämna lokala och t e m p o r ä r a variationer i utbudet av kredit för bostadsändamål. Avsevärda belopp h a r genom denna institution kunnat överföras från kapitalrika områden (särskilt i nordost) till växande samhällen i a n d r a delar av USA. Genom sina stödköp kan institutionen också avhjälpa tillfälliga likviditetssvårigheter hos ett kreditinstitut. I tider av restriktiv k r e d i t m a r k n a d i allmänhet gör institutionen omfattande uppköp av inteckningar för bostäder och underlättar därigenom bostadsbyggandets kreditförsörjning. När kreditsituationen är den omvända säljs inteckningarna igen. Under den tid institutionen innehar en inteckning med tillhörande skuldebrev erhåller den inflytande räntebetalningar. En liknande funktion fyller The Federal Home Loan Bank Board (FHLBB). Under denna federala institution agerar regional Home Loan Banks. Dessa ägs av Savings and Loan Associations, som måste köpa andelar i ett visst förhållande till sin utlåning och därutöver kan göra ytterligare insättningar. Delägare kan erhålla lån från denna regionala bank för att kunna möta tillfälliga stora uttag från insättarna. Denna möjlighet till förstärkning av likviditeten anses ha stor betydelse bl. a. för en störningsfri kreditgivning till bostäder. I detta sammanhang må även nämnas att statsauktoriserade sparinstitut har insättarnas tillgodohavanden försäkrade hos federal myndighet (Federal Savings and Loan Insurance Corporation). Det h a r sagts att sparinstituten utan denna försäkring inte skulle ha kunnat samla u p p sparmedel och följaktligen icke heller kunnat medverka i bostadsfinansiering i den utsträckning som varit fallet. Federal finansieringshjälp i form av 3 0 — 614609

lån och kapitalbidrag lämnas vidare genom Urban Renewal Administration (URA) till kommuner för genomförandet i större skala av slumsanering samt genom Community Facities Administration (CFA) för vissa speciella ändamål. Direkta lån lämnas sålunda till universitetet och utbildningsanstalter för uppförande av studentbostäder och (sedan 1959) till enskilda, icke-spekulativa företag, kooperativa företag och offentliga företag för anordnande av bostäder för åldringar med begränsade resurser. Lånet kan täcka upp till 100 procent av finansieringsbehovet och skall amorteras på upp till 50 år. F o n d e r härför h a r lagts upp av medel från den federala budgeten och ränta debiteras efter en räntesats motsvarande den långfristiga marknadsräntan. Det federala stödet, vilken form det än har, utgår endast efter individuell prövning (ett undantag utgör federal garanti för lån till upprustning av småhus). Byggherren vänder sig på ett mycket tidigt stadium till en kreditgivare för att få det planerade bostadsprojektet godkänt för belåning. Kreditgivaren vidarebefordrar ärendet till vederbörande FHA-organ som efter godkännande meddelar ett preliminärt beslut om garantiåtagande. Genom detta preliminära beslut underlättas anskaffningen av byggnadskredit. Efter byggnadsföretagets färdigställande meddelar FHA ett slutligt beslut grundat p å en detaljerad prövning. Vid denna prövning görs en värdering (dock lämnas aldrig högre lån än sökanden begärt) varvid följande tre värderingsmetoder tillämpas. Det lägsta värdet läggs till grund för bestämning av stödets storlek. 1. a) Beräkning av s. k. Replacement Cost. Den är mycket detaljerad och kan närmast jämföras med

466 den produktionskostnadsberäkning som görs här i Sverige, b) För småhus, särskilt gruppbyggda sådana, beräknas normalt ej Replacement Cost. Man gör i stället en jämförelse med utgångspunkt från ett detaljberäknat hus och med justering för avvikelser t. ex. i fråga om tomtkostnad, utrustningsdetaljer, m. m. 2. För alla hus beräknas ett marknadsvärde, »Market Value», som är en uppskattning enligt ett bestämt schema av vad allmänna saluvärdet bedömes vara på lång sikt med hänsyn till läge, kvalitet, hyresavkastning etc. 3. Slutligen görs en bedömning av »Sales Price», eller vad som med ledning av inhämtade uppgifter kan anses vara försäljningspriset på kort sikt. Denna metod medför lägre belåning i en tillfälligt övermättad marknad. Hus vilka finansierats med VA-garanti är underkastade kontroll med avseende på försäljningspriset. Detta må icke överstiga det värde som av VA åsatts fastigheten och som är angivet i ett särskilt »certificate of reasonable value». I fråga om hus avsedda att finansieras med FHA-försäkrade lån, måste en byggmästare vid försäljningen för kunden redovisa det värde som FHA lagt till grund för sin värdering. Intyg om sådan delgivning måste bifogas slutlig ansökning. Någon kontroll över h y r o r n a utövas n u m e r a icke i flerfamiljshus som tillkommer med federal medverkan annat än i fråga om de särskilda »low-rent» hus som byggs med stöd från PHA. Det må här också nämnas att åtskilliga delstater själva vidtagit åtgärder för att främja tillkomsten av billiga bostäder. I särskilt hög grad är detta fallet i

Californien och New York. Det förekommer således att delstater genom obligationsemissioner skaffar medel för utlåning till krigsveteraner vid köp av egnahem (Californien) eller till särskilda icke-spekulativa företag som bygger bostadshus för familjer med begränsade resurser (New York State och New York City). Beträffande förhållandet mellan bostadskostnader och inkomster samt effekten av FHA-stödet har följande inhämtats. Den beräknade genomsnittsinkomsten för dem som under år 1962 köpte ett friliggande enfamiljshus med hjälp av FHA-försäkrade lån uppgick till 7 289 dollar. (Medianinkomsten för alla familjer i USA var under samma år 6 000 dollar.) Det typiska enfamiljshuset med FHAförsäkring omfattade 101 m2 och 5,6 rumsenheter (inkl. kök) samt kostade 15151 dollar. Per månad betalades 106,39 dollar i räntor, amorteringar (genomsnittlig amorteringstid: 30,3 å r ) , försäkringspremie till FHA, a n d r a försäkringar, skatter och liknande. Tillsammans med utgifter för vatten, elektricitet, uppvärmning samt för reparationer och underhåll beräknas egnahemsägaren få avstå en femtedel av sina inkomster för att täcka kostnader för bostaden. Canada Bostadsfinansieringen och det bostadspolitiska finansieringsstödet i Canada är uppbyggt i stort sett efter mönster från USA. Vissa skillnader föreligger emellertid. I Canada är sålunda den bostadspolitiska stödverksamheten samlad inom en administration, Central Mortgage and Housing Corporation, med olika underavdelningar.

467 I USA kan försäkringsgaranterade lån erhållas för både nya och äldre hus. I Canada lämnas sådan garanti (med mindre undantag, exempelvis beträffande saneringsfastigheter) endast för nyproduktion. En utvidgning av verksamheten till att avse även åtgärder i det befintliga beståndet har diskuterats men ännu icke kommit till stånd då man befarar att det skulle kunna begränsa kredittillgången för nyproduktionen. Liksom i USA debiteras låntagarna i Canada en särskild försäkringsavgift

30*— G14G09

som ersättning för garantiåtagandet. Denna uttages emellertid i Canada inte som ett tillägg till de årliga räntebetalningarna utan som en engångsavgift när lånet lyftes. Den kapitalutjämnande funktion som i USA utövas särskilt av FNMA genom köp och försäljning av inteckningsreverser har ingen direkt motsvarighet i Canada. En avdelning inom centraladministrationen har emellertid till u p p gift att genom olika åtgärder medverka till en utjämning av kreditutbudet.

BILAGA 5

Förslag angående ändrad lydelse av bostadslånekungörelsen Härigenom förordnas, att 1, 6, 8, 12, 15—18, 24, och 39 §§ bostadslånekungörelsen den 5 oktober 1962 skola erhålla ä n d r a d lydelse på sätt nedan angives. (Nuvarande

lydelse1)

(Föreslagen

lydelse)

1 §•

1 §•

Till främjande nedan stadgas. Bostadslån må utgå till uppförande av hus, som i färdigt skick till minst halva lägenhetsytan, vinds- och källarplan oräknade, innehåller utrymmen för bostadsändamål eller ock utrymmen för annat ändamål (lokaler), till vilka hänsyn tages vid beräkning av låneunderlag enligt 14 §. För flera sådana hus gemensam anläggning för värme, varmvatten eller tvätt räknas som utrymme för bostadsändamål. Bostadslån må — — — ringa omfattning. Vidare må — 2 §.

Till främjande nedan stadgas. Bostadslån må utgå till uppförande av hus, som i färdigt skick till minst halva lägenhetsytan, vinds- och källarplan oräknade, innehåller utrymmen för bostadsändamål eller ock sådana utrymmen för annat ändamål (lokaler), som angivas i särskilda av Kungl. Maj:t utfärdade bestämmelser.

6 §.

6 §•

Bostadslån må oskäligt höga. Ej heller — Kungl. Maj :t förordnar. Lån till nybyggnad av småhus, som skall bebos av låntagaren, må, där ej särskilda skäl föranleda till annat, beviljas endast under förutsättning ätt huset icke innehåller bostadslägenhet med en yta överstigande etthundratjugofem kvadratmeter. 1

före den 1 juli 1966.

Bostadslån må — — — ringa omfattning. Vidare må — 2 §. Enligt särskilda av Kungl. Maj:t meddelade bestämmelser må bostadslån utgå även till förvärv av hus som finansierats utan stöd av sådant lån.

Bostadslån må Ej heller ordnar.

oskäligt höga. Kungl. Maj :t för-

469 (Nuvarande lydelse) 8 §. Bostadslån avseende småhus, som skall bebos av låntagaren, må ej beviljas med mindre vederbörande kommun åtagit sig att, om förlust uppkommer å lånet inom tio år räknat från dagen lör lånets utbetalning, gentemot staten ansvara för sådan förlust, vid nybyggnad intill ett belopp av fyratusen kronor och vid ombyggnad intill ett belopp motsvarande tjugo procent av det enligt 14 § fastställda låneunderlaget, dock högst fyratusen kronor.

Föreslagen lydelse) 8 §. Bostadslån avseende småhus, som skall bebos av låntagaren må ej beviljas med mindre vederbörande kommun åtagit sig att, om förlust uppkommer på lånet inom tio år räknat från dagen för lånets utbetalning, gentemot staten ansvara för sådan förlust intill ett belopp motsvarande fem procent av det enligt 14 § fastställda låneunderlaget.

12 §.

12 §. (Reglerna föreslås omprövade i annat sammanhang).

(Bestämmelser om hyreskontroll.) 14 §. (Bestämmelser om bostadslånets storlek i förhållande till låneunderlaget.)

15 §.

14 §. (De föreslagna reglerna om maximering av låneunderlaget för vissa småhus intas i tillämpningsföreskrifterna till denna paragraf). 15 §.

Beviljas lån Inteckning, som derlaget.

Kungl. Maj:t. av låneun-

Såsom ytterligare förskrivna.

äro pant-

Beviljas lån Kungl. Maj:t. Inteckning, som — — — av låneunderlaget. Tillämpas bestämmelserna i 16 § 2 mom. på lånet skall låntagaren, utöver inteckning enligt andra stycket, lämna särskild inteckning till säkerhet för den framtida ökning av låneskulden som kan uppkomma enligt n ä m n d a bestämmelser. Sådan inteckning skall gälla för ett belopp motsvarande tio procent av låneunderlaget i vad det avser utrymmen för bostadsändamål samt vara belägen inom etthundratio procent av pantvärdet. Såsom ytterligare äro pantförskrivna. Vid bedömningen av inteckningens läge enligt andra stycket må, om kravet på tillfredsställande säkerhet ej därigenom eftersattes, bortses från in-

470 (Nuvarande

Ej må

lydelse)

för bostadslånet.

16 §. Bostadslån skall från utbetalningsdagen löpa med ränta efter fyra procent för år. Omfattar låneunderlaget lokaler och överstiger den på lokalerna belöpande delen av lånet femtusen kronor, skall dock räntesatsen för nämnda lånedel vara fem procent. Låntagaren skall vara skyldig att underkasta sig de ändringar av angivna räntesatser, varom Kungl. Maj:t må förordna. Lånet skall från det halvårsskifte, som infaller närmast efter utbetalningsdagen, årligen amorteras, om lånet beviljats för nybyggnad, med en trettiondel och, om lånet gäller ombyggnad eller förvärv, med minst en trettiondel av det ursprungliga lånebeloppet. Om lån för småhus överstiger belopp, motsvarande vad som högst kunnat beviljas enligt 14 § andra stycket ökat med tio procent av låneunderlaget, och den överskjutande delen av lånebeloppet uppgår till minst två tusen kronor, skall beträffande ränta och amortering på den delen gälla vad Kungl. Maj :t därom förordnar. Lån för hus inrymmande studentbostäder må enligt bestämmelser, som meddelas av Kungl. Maj:t, helt eller delvis vara räntefritt och stående till dess tio år förflutit från halvårsskiftet närmast efter utbetalningsdagen. Vad gäller tid efter utgången av nämnda tioårsperiod beslutar Kungl. Maj:t med hänsyn till utvecklingen av den allmänna hyresnivån, huruvida lånet eller den räntefria stående delen därav skall från viss bestämd dag i sin helhet eller del-

Föreslagen lydelse) teckning, för vilken fastigheten svarar endast i andra hand. Vad i fjärde stycket stadgas skall icke äga tillämpning på sådan inteckning. Ej må för bostadslånet enligt a n d r a stycket. 16 §. 1 mom. På bostadslån utgår ränta från utbetalningsdagen efter en rörlig räntefot som, om icke annat förordnas, skall vara lika med normalräntan för lån under statens utlåningsfonder. Lånet skall, om ej annat följer av 2 mom., från det halvårsskifte som infaller närmast efter utbetalningsdagen årligen amorteras, om lånet beviljas för nybyggnad, med en trettiondel och, om lånet gäller ombyggnad eller förvärv, med minst en trettiondel av det ursprungliga lånebeloppet. Om bostadslån jämlikt 14 § fjärde stycket beviljats med högre belopp än vad som följer av andra och tredje styckena i samma paragraf, skall sådan överskjutande del av lånet, som ej är ringa, förräntas och amorteras enligt vad Kungl. Maj:t särskilt förordnar med hänsyn till de villkor som gälla på den allmänna lånemarknaden för lån med motsvarande förmånsrätt. Låntagaren skall vara skyldig att underkasta sig de ändrade regler om ränta och amortering, varom Kungl. Maj:t må förordna. 2 mom. Ränta och amortering på bostadslån för nybyggnad till den del lånet avser utrymmen för bostadsändamål eller lokaler med ett låneunderlag om högst tjugotusen kronor och löper med ränta enligt 1 mom. första stycket skall erläggas på sätt nedan stadgas. Vad sålunda sagts skall i den omfattning Kungl. Maj :t särskilt förordnar även gälla lån för ombyggnad eller förvärv av hus. Avser lånet hus å

471 (Nuvarande lydelse) vis löpa med ränta och amorteras eller om lånet eller lånedelen skall avskrivas.

Föreslagen lydelse) jordbruksfastighet må låntagaren erlägga ränta och amortering enligt i 1 mom. stadgade grunder. Låntagarens årliga utgifter för r ä n t a och amortering på i fastigheten nedlagt kapital, bestämt till belopp motsvarande låneunderlaget för i första stycket angivna utrymmen, skall fastställas som ett annuitetstal, vilket för det år då lånet betalas ut skall tills vidare vara 00 procent. Annuitetstalet för varje följande kalenderår beräknas efter omräkning med ett av Kungl. Maj :t med hänsyn till kostnadsutvecklingen för nybyggnad av hus fastställt paritetstal. Ur tillämpligt annuitetstal beräknas årligen en annuitet på däremot svarande kapital. Från den beräknade annuiteten avdrages ränta och amortering å underliggande kredit. Återstoden fördelas i förhållande till de ursprungliga beloppen av bostadslånet och låntagarens egen kapitalinsats inom låneunderlaget för i första stycket angivna utrymmen. Vad som därvid faller å bostadslånet skall låntagaren utge som lånekostnad för ifrågavarande år. Lånekostnaden avräknas i första hand mot enligt 1 mom. första stycket beräknad ränta medan återstoden avräknas som amortering. Förslår beloppet icke till räntan skall kvarstående skuld å bostadslånet ökas med belopp motsvarande vad som sålunda felas. Är den beräknade annuiteten m i n d r e än ränta och amortering på underliggande kredit skall skillnaden fördelas på bostadslånet och egen kapitalinsats som ovan sagts. Vad som därvid faller på bostadslånet skall utbetalas till låntagaren, varvid kapitalskulden ökas med samma belopp. Vad i tredje—femte styckena sägs om bostadslån skall endast avse lån eller lånedel, varpå ränta utgår enligt

472 (Nuvarande

lydelse)

17 §. Länsbostadsnämnden äger — — — ej föreligger.

Låntagaren må — — — omedelbar betalning.

(Föreslagen lydelse) 1 mom. första stycket. Lånedel på vilken ränta utgår enligt 1 mom. tredje stycket skall därvid behandlas på samma sätt som underliggande kredit, dock att på sådan lånedel belöpande underskott utan utbetalning till låntagaren skall täckas genom ökning av den kapitalskuld som löper med ränta enligt 1 mom. första stycket. 3 mom. Lån för skall avskrivas. 17 §. Länsbostadsnämnden äger — — — ej föreligger. Då lånet uppsäges på grund av att huset icke längre användes som permanent bostad må, om särskilda skäl därtill finnas, länsbostadsnämnden medgiva att lånet får återbetalas under en tid av högst tio år. I sådant fall må bestämmelserna i 16 § 2 mom. ej längre tillämpas. Låntagaren må — — — omedelbar betalning.

18 §.

18 §.

Övergår fastigheten eller tomträtten till ny ägare eller tomträttshavare, skall denne, därest han önskar övertaga lånet, hos länsbostadsnämnden göra ansökan därom inom sex månader från den dag fastigheten eller tomträtten övergick till honom. Ansökningen skall innehålla en på heder och samvete avgiven försäkran rörande storleken av det vederlag, som må ha betingats. Länsbostadsnämnden prövar huruvida ansökningen med hänsyn till vederlagets storlek och övriga omständigheter må bifallas. Göres ej ansökan eller avslås densamma, skall nämnden, där ej särskilda skäl föranleda till annat, uppsäga lånet till inbetalning.

Övergår fastigheten eller tomrätten till ny ägare eller tomträttshavare, skall denne, om han önskar övertaga lånet, hos länsbostadsnämnden göra ansökan därom inom sex månader från den dag fastigheten eller tomrätten övergick till honom. Göres ej ansökan eller avslås den skall nämnden, om ej särskilda skäl föranleda till annat uppsäga lånet till inbetalning. Medgivande att övertaga lånet må förenas med uppsägning och medgivande som avses i 17 § andra stycket.

Avser lånet — •—- —• sådant ansvar.

Avser lånet — — — sådant ansvar.

473 (Nuvarande

lydelse)

(Föreslagen

lydelse)

24 §.

24 §.

Vid beviljande för lånet. Har lån beviljats enligt första stycket, m å länsbostadsnämnden besluta att lånet eller del därav skall utbetalas såsom förskott, under förutsättning att förmedlingsorganet funnit angeläget att lörskott lämnas samt att kommunen gentemot staten åtagit sig att svara för återbetalning av förskottet. Förskott utbetalas av bostadsstyrelsen till förmedlingsorganet, som har att bestämma, på vilket sätt förskottet skall tillgodoföras låntagaren. Kommunen äger utöva av förskottet betingad särskild kontroll över byggnadsföretaget ävensom påfordra att säkerhet, som av kommunen prövas tillfredsställande, ställes för förskottet. Å förskott skall från utbetalningsdagen erläggas ränta efter fem procent för år.

Vid beviljande för lånet. Har lån för förskottet. På förskott skall från utbetalningsdagen utgå ränta efter rörlig räntefot enligt vad Kungl. Maj:t särskilt förordnar med hänsyn till räntan för motsvarande krediter på den allmänna lånemarknaden.

29 §. Under byggnadstiden —• — — av länsbostadsnämnden. Under lånetiden följer av 12 §.

29 §. (Ändring kan bli erforderlig beroende på utformningen av 12 §).

30 §. Finner länsbostadsnämnden finner erforderlig.

30 §. (Ändring kan bli erforderlig beroende på utformningen av 1 2 § ) .

39 §. Bestämmelserna i 18 § skola i stället för motsvarande äldre bestämmel-

39 §. Bestämmelserna i 17 § andra stycket och 18 § skola i stället för motsvarande

474 (Nuvarande lydelse) ser från och med den 1 januari 1963 äga tillämpning beträffande lån, som beviljats enligt någon av de i 37 § angivna kungörelserna.

(Föreslagen lydelse) äldre bestämmelser från och med den 1 januari 1968 äga tillämpning beträffande lån, som beviljats enligt någon av de i 27 § angivna kungörelserna. Vid tillämpningen av 17 § andra stycket på sådant lån skall ränta utgå enligt 16 § 1 mom. första stycket.

Denna kungörelse träder i kraft den 1 januari 1968. (Övergångsbestämmelser.)

Förslag angående ändrad lydelse av kungörelsen om förbättringslån Härigenom förordnas, att 13 § kungörelsen den 5 oktober 1962 om förbättringslån skall erhålla ä n d r a d lydelse på sätt nedan angives. (Nuvarande lydelse) 13 §. Länsbostadsnämnden äger — — — ej föreligger.

Låntagaren må — betalning. Uppsäges lån tillämpning.

omedelbar motsvarande

(Föreslagen

lydelse)

13 §. Länsbostadsnämnden äger — — — ej föreligger. Då lånet uppsäges på grund av att huset icke längre användes som permanent bostad må, om särskilda skäl därtill finnas, länsbostadsnämnden medgiva att lånet får återbetalas under en tid av högst tio år. Därvid skall ränta på lånet utgå efter en rörlig räntefot som, om icke annat förordnas, skall vara lika med normalräntan för lån från statens utlåningsfonder. Låntagaren må — — — omedelbar betalning. Uppsäges lån — — — motsvarande tillämpning.

Räntebidragskungörelsen föreslås upphävd från och med den 1 januari 1968. (Övergångsbestämmelser)

NORDISK UDREDNINGSSERIE (NU) 1 9 6 6 1. La Cooperation internordique.

STATENS OFFENTLIGA UTREDNINGAR 1966 Systematisk

förteckning

(Siffrorna inom klämmer beteckna utredningarnas nummer i den kronologiska förteckningen)

Justitiedepartementet Lagberedningen. 1. Utsökningsrätt IV. [7] 2. Utsökningsrätt V. [28] Hyreslagstiftningssakkunniga. 1. Ny Hyreslagstiftning. [14J 2. Undersökning angående hyressplittringen. [Ib] ArbetspromemoHer i författningsfrågan. [17] Decentralisering av naturalisationsärenden m. m. [20] 1963 års markvärdekommitté. 1. Markfrågan I. [23] 2. Markfrågan II. Bilagor. [24] Atomansvarighet III. [29] Vägfraktavtalet I. [36]

Utrikesdepartementet Internationellt fredsforskningsinstitut i Sverige. [6] Försvarsdepartementet Tygförvaltningens centrala organisation. [11] Strategi i väst och öst. [18] Skeppsholmens framtida användning. [27] Mihtarsjukvården. [35]

Socialdepartementet Förenklad statsbidragsgivning till hälso- och sjukOmsorger om psykiskt utvecklingshämmade. [9] Läkemedelsförmånen. [28] Kommunerna och ungdomen. [32] De statliga undervisningssjukhusens organisation. [37] Vari utom skola av ungdomsvårdsskoleelevir. [43] Kommunikationsdepartementet Friluftslivet i Sverige. Del III. Anläggningar för det rörliga friluftslivet m. m. [33] Luftfartsverkets ekonomi och organisation. [34] Fordonskombinationer. [41]

Finansdepartementet 19

?5 £ "[ ^ngtidsutredning !• Svensk ekonomi 196& ro/., y., 2 , , E x P ° r t och import 1966—1970. Bilaga o J rÅ T u l £ a n & e n på arbetskraft 1960—1980. Bilai 2. [8] 4. Handelns arbetskrafts- och investering! behov fram till 1970. Bilaga 3. [10] 5. Utveckling tendenser mom undervisning, hälso- och sjukvåi samt socialvård 1966—1970. Bilaga 6. [13] Ny myntserie. [4] Ny folkbokföringsförordning m. m. [16] Statliga betänkanden 1961—1965. [19] Oljebranschen. [21] Konsumtionskrediter i Sverige. [42]

Ecklesiastikdepartementet Yrkesutbildningen. [3] Arbetspsykologisk verksamhet. [40]

Jordbruksdepartementet Renbetesmarkerna. [12] Bostadsarrende m. m. [26] 1960 års jordbruksutredning. 1. Den framtida jord br ukspolitiken A. [30] 2. Den framtida jordbruks

Handelsdepartementet Ellagstiftningsutredningen. 1. Lagstiftning mot ra diostörningar. [22] 2. Lagstiftning om elektriskt anläggningar. [39] Sällskapsresor. [25]

Inrikesdepartementet Bostadspolitiskt kreditstöd. [44]

ESSELTE AB, STOCKHOLM 1966