Solidarisk bostadspolitik

National Library of Sweden

Denna bok digitaliserades på Kungl. biblioteket år 2013

Solidarisk * bostadspolitik Betänkande av boende- och bostadsfinansieringsutrednin

Statens offentliga utredningar 1974:18 Bostadsdepartementet

Solidarisk bostadspolitik

Bilagor till betänkande av boende- och bostadsfinansieringsutredningarna Stockholm 1974

SOU 1974:18

1 : 1

BILiGA 1 STATENS STÖD TILL BOSTADSFINANSIERINGEN - ALLMÄN ÅTEIBLICK OCH DAGSLÄGET PM itarbetad av experten, byråchef Magnus Elison JLJ

Stödets utformning i slutet av Uo-talet

Vid 19U6 , 19^7 och 19^8 års riksdagar gjordes en allmän och genomgripande översyn av det bostadspolitiska system som vuxit fram under 1930-talet och krigsåren. Översynen innebar att man i väsentliga hänseenden byggde vidare på redtn prövade bostadspolitiska medel som successivt införts framförallt under krigsåren. För att de mål, som ställts upp för bostadsstandarden och bostadsförsörjningen, skulle kunna realiseras förutsatte man insatser från statens sida i följande avseenden : a) lån skulle på förmånliga villkor ställas till bostadsproduktionens förfogande, b) tidrag skulle lämnas till vissa befolkningsgrupper för att främja bostadskonsumtionen. c) vissa garantier skulle lämnas beträffande räntans inverkan på kapitalkostnaderna i syfte att främja en lugn utveckling av bostadsproduktionen. Ett bevarande och utbyggande av den under krigsåren införda offentliga finansieringen av bostadsproduktionen betraktades som den självklara grunden för den framtida bostadspolitiken. Ett statligt topplån skulle minska risken för störningar i bostadsproduktionen till följd av föräidringar i kreditvillkoren och kredit försörj ningen i övrigt.

SOU 1974:18

1 :2

De övre lånegränserna för lånen till flerfamiljshusen - terti ärlånen - fastställdes för de olika byggherrekategorierna till de värden som med ett undantag alltfort gäller: 100 % för kommuner och allmännyttiga företag, 95 % för de kooperativa företagen (98 % fr o m 1972), 85 % och i vissa fall 90 % för de enskilda företagen. Hypoteksinstituten och andra långivare förutsattes lämna primär- och sekundärlån upp till 70 %. Lånestödet till småhus var splittrat på en mängd olika låneformer. Det sammanfördes nu till en enda form - egnahemslån - som kunde utgå till såväl nybyggnad som genomgripande ombyggnad. För upprustning av bostäder - i första hand på landsbygden - skulle alltfort finnas ett särskilt förbättringslån. Det speciella stödet till lantarbetarbostäder fick också kvarstå. Egnahemslånets övre gräns fastställdes till 90 % av produktionskostnaden. Den undre gränsen fastställdes till 50 %, dock med möjlighet till fördjupning av lånet om tillräcklig underliggande kredit inte kunde erhållas. Ränt an för såväl tertiärlån som egnahemslån

fastställdes

till 3 %. Denna räntesats motsvarade då statens självkostnadsränta vid upplåning och innehöll därmed ingen ersättning för risktagande eller förvaltningskostnader. Av intresse i sammanhanget är att kommunerna kunde erhålla långtidsbundna lån i tert iärlåneläge likaledes till 3

%.

Med en viss tvekan hade denna räntesats även fastställts för de enskilda företagen. Att så till slut skedde motiverades med ett hänsynstagande till de mindre samhällenas bostadsförsörjning. För att - som det hette - förhindra spekulativt missbruk av de statliga lånen före-

SOU 1974:18

1 :3

skrevs emellertid för de enskilda företagen en extra amortering under de tio första åren. Denna skyldighet begränsades doc'k redan 19^7 och borttogs helt år 1957. För lånen till flerfamiljshus fastställdes en amorteringstid på Uo år, vilket innebar en viss förlängning. Amorteringen skulle vara rak, d v s

ske med lika stora

årliga belopp. Motivet härför - i stället för en amortering via en annuitet - var önskemålet att under lånets första löptid förhindra ett spekulativt missbruk vid förvaltningen. Genom den högre amorteringen - jämfört med den i en annuitet - kunde man suga upp en del av det överskottskapital som inte gick åt till reparationer och underhåll. Och senare blev kapitalkostnaderna lägre när underhållsbehovet satte in. För egnahemmen ansågs inte samma skäl tala för rak amortering, varför man för dessa beslöt att amorteringen skulle ske genom en annuitet grundad på 25 års amorteringstid. Ett inslag i bostadsstödet hade redan från början av ^O-talet varit vissa garantier i fråga om stabila kapitalkostnadsvillkor. Man hade i detta syfte infört s k räntegarant i er/ränteeftergift er. Dessa bibehölls, och de innebar en garanti för att räntekostnaderna för primärlån inte skulle behöva överstiga 3 % och för sekundärlån 3,5 %• Garantin skulle gälla under en tioårsperiod, och den fick formen av ett statligt bidrag till den del de faktiska räntorna översteg dessa gränser. Framförallt borde tillfälliga räntehöjningar hindras att slå igenom. Om en mera definitiv förskjutning uppåt i räntenivån skulle ske, angavs det dock finnas skäl för en omprövning av dessa gränsvärden.

Med hänsyn till den allmänna räntenivån innebar denna garanti inga egentliga utgifter för staten förrän efter den allmänna höjningen av räntenivån år 1950.

1 :U

För att motverka de höjda byggnadskostnaderna under början av UO-talet infördes i anslutning till långivningen s k kapi talsubventioner. Behovet av sådana subventioner bedömdes i huvudsak vara tillfälligt. Syftet angavs sålunda vara att skära av en topp på kostnadskurvan, så att de höga kostnaderna inte senare skulle bidra till en mera permanent högre bostadskostnadsnivå. Det visade sig emellertid inte möjligt att helt komma ifrån behovet av kapitalsubventioner. Vid översynen bibehölls dessa, men de ändrades i vissa avseenden. För flerfamiljshusen kallades subventionen tilläggslån, och dessa lån borde tillsvidare utgå på sådana orter där hyresläget var lågt och inkomstläget sådant att risk fanns för att nyproduktionen helt hämmades om inte subvention utgick. Subventionen fastställdes till vissa belopp per m 2 lägenhetsyta och var differentierad mellan fyra ortsgrupper. I Stockholmsområdet och i Göteborg utgick inga tilläggslån. För småhusen fastställdes subventionen till k 000 kr för nybyggnad av enfamiljshus och 6 000 kr för tvåfami 1jshus. Dessa belopp skulle utgöra en räntefri och stående del av egnahemslånet. För ombyggnad skulle subventionen utgöra en viss procentuell andel av ombyggnadskostnaden.

SOU 1974:18

SOU 1974:18

1 :5

Utvecklingen t o m år 19b7

Under 2 O-årsperi oden från senare hälften av ^O-talet till 1 januari 1968, då nu gällande bostadslånekungörelse orädde i kraft, gjordes givetvis ett flertal ändringar i dessa grundläggande villkor för statens kreditstöd och direkta subventioner till bostadsbyggandet. Motiven för ändringarna var olika: byggnadskostnadsstegringen, förändringarna i räntenivån, hushållens realinkomsthöjningar, den statsfinansiella utvecklingen. De väsentligaste ändringarna t o m

196T var följande.

Den förutsatta successiva avvecklingen av kapitalsubventionerna kom inte till stånd. Tvärtom ansågs det år 1951 nödvändigt att väsentligt höja dessa till följd av den starka byggnadskostnadsstegringen: Koreainflationen. Denna, s k provisoriska höjning gällde såväl tilläggslånen till flerfamiljshusen som den räntefria stående lånedelen för småhusen.

Redan 1953 påbörjades emellertid en avveckling av den kapitalsubvention som kunde utgå till nya hus. För hus färdigställda efter 1 april 1957 blev

subventionsnivån

densamma som före höjningen år 1951. Den fullständiga avvecklingen beslutades 1959 beträffande tilläggslånen och i960 beträffande den räntefria stående delen. De sista besluten om minskning och avveckling var icke motiverade av utsikterna till byggnadskostnadssänkningar utan närmast av realinkomsternås stegring.

Samtidigt med avvecklingen av nya kapitalsubventioner beslutades med början år 1953 förändringar i redan beviljade och utbetalade subventioner. Till vissa delar uppsades dessa till förräntning och amortering och till vissa delar avskrevs subventionerna och blev sålunda definitiva. Det sista beslutet i fråga om äldre subventioner fattades 196 3.

SOU 1974:18

1 :6

Räntan på tertiärlånen och egnahemslånen var ända fram till 1957 oförändrad 3 %. Efter höjningen av den allmänna räntenivån år 1950 fick denna fasta ränta karaktär av underränta, d v s en subvention. Subventionseffekten ökade gradvis. Med hänsyn till önskvärdheten att anpassa låneräntan till statens faktiska utgifter för långivningen höjdes räntan från 3 % till k %. Samtidigt gjordes räntan obunden, d v s

den skulle kunna förändras

under lånets löptid. En viss stabilitet ansågs dock böra eftersträvas. Någon ändring av räntan på k % gjordes inte under hela tiden fram t o m

1967.

År 1957 beslutades också en förkortning av amorteringstiden för flerfamiljshus från U0 till 30 år. Motivet var att den tekniska och ekonomiska utvecklingen kunde bli sådan att man fick anledning räkna med en kortare avskrivningstid för kapital investerat i bostadsfastigheter . Genom ett beslut år 1960 förlängdes å andra sidan amorteringstiden för egnahemslån från 25 år till 30 år. Genom denna åtgärd reducerades något den ökning av bostadskostnaderna som den samtidiga avvecklingen av kapitalsubventionerna innebar. Genom de här besluten fick man sålunda en enhetlig amorteringstid för småhus och flerfamiljshus. År 1962 erhölls en ännu större enhetlighet genom införande av en för småhus och flerfamiljshus gemensam kungörelse om bostadslån. För lån till småhus innebar detta att den undre lånegränsen höjdes från 50 % till i normalfallen 70 %. För småhusen blev även den raka amorteringen tillämplig. Garantin för en viss högsta kostnad för ränta på primäroch sekundärlån betydde i realiteten inget fram till och med 1950. Först efter diskontohöjningen och höjningen av

SOU 1974:18

1:7

lånemarknadsräntorna detta år resulterade räntegararitin i direkta kostnader för staten och därmed i en subvention till låntagarna. Den tid av 10 år under vilken garantin skulle gälla förlängdes varje år. Den kraftiga räntehöjningen våren 1955 föranledde emellertid ett beslut om ändring av gällande regler. För hus tillkomna före år 1951 höjdes den garanterade räntan med 0,5 %. För senare färdigställda hus gjordes ingen ändring med hänsyn till att dessa hade drabbats av kostnadsstegringen till följd av Korea-krisen .

Detta beslut innebar att systemet med räntegarantier gavs ytterligare en funktion utöver den att stabilisera kapitalkostnaderna. Genom denna differentiering bidrog man sålunda till en utjämning av sådana variationer i de årliga bostadskostnaderna som berodde på byggnadskostnads stegringen. En ytterligare höjning av den garanterade räntenivån med 0,5 % beslutades 1957- Vidare infördes den regeln att be sluten om räntegaranti nivån endast skulle gälla för ett år i t aget.

Vid 1960, 1963 och 196^ års riksdagar gjordes ytterligare ändringar beträffande räntegarantin. Sålunda borttogs den helt för företag färdigställda före 1957 och en ytterligare differentiering genomfördes med hänsyn till färdigställandeår. En återgång till den tidigare gällande 3 %-nivån gjordes för de senast färdigställda årgångarna, medan den s k basräntan, d v s

den garanterade ni-

vån, höjdes för de äldre årgångarna.

1966 avvecklades ytterligare en årgång - 1957 - och höjdes basräntan med 1 - 1 1/2 procentenheter (till k % -

6 %).

S O U 1974:18

1;8

Motiven för dessa ändringar var att räntebidragen kommit att få en betydande subventionseffekt som inte varit avsedd. En minskning av subventionen ansågs inte m h t realinkomststegringen behöva få några från hyrespolitisk synpunkt menliga konsekvenser. Det statsfinansiella läget krävde vidare en viss återhållsamhet. Vid 1957 års riksdag utvidgades räntegarantin till att även gälla företag utan statliga lån. Förändringar i villkoren för bidrag till dessa hus gjordes parallellt med ändringarna av bidragen till statsbelånade hus. Ytterligare en ändring av reglerna för den statliga långivningen bör här nämnas. Den genomfördes i slutet av år 1955 och väckte stor diskussion. Då infördes en maximering av de värden som bestämde statslånets storlek och läge, de s k lånetaken. Motivet var den starka byggnadskostnadsutvecklingen

och

risken för en stor höjning av bostadskostnaderna. Den dittillsvarande metoden för beräkning av produktionskostnaden ansågs inte innefatta element som kunde verka återhållande på kostnadsutvecklingen. De ursprungligen starkt schabloniserade värdena kom dock efter hand att differentieras och mera anpassas till skillnader i utförande och läge. Tidsanpassning infördes. I början av 60-talet kom sedan begreppen låneunderlag och pantvärde. Inom ramen för det allmänna kreditstödet infördes år 1950 vissa särskilda villkor för lån till studentbostäder. Kapitalsubventionerna var större än för bostäder i allmänhet, och det var ett krav att även kommunen skulle göra en subventionsinsats. Det värde på vilket lånets storlek beräknades var vidare relativt något större än för bostäder i allmänhet. Dessa särskilda villkor har numera utgått ur kungörelsen.

SOU 1974:18

1 :9

Den särskilda låneformen för bostäder åt barnrika familj er från 30-talet avvecklades år 19^8. Statsbi dragen till pensionärshem avvecklades år 1958 och det löpande årliga pensionärsbostadsbidraget

år 1969. Förbättrings-

lånen har också ändrats vid ett flertal tillfällen. Det särskilda stödet till lantarbetarbostäder i form av lån och bidrag avvecklades år 1957.

Minskningen och avvecklingen av kapitalsubventioner, ränteeftergifter och underränta har ibland varit kopplade till förbättringar i stödet till barnfamiljer. Motivet härför har varit att finansieringsstödet och de därtill knutna subventionerna samt stödet till barnfamiljerna bedömts som delar av ett gemensamt system.

SOU 1974:18

1:10

3.

Besluten vid 19 6 7 års riksdag

Innebörden av besluten vid 196T års riksdag var i stort sett följ ande. I propositionen nr 100 till 1967 års riksdag uttalades att det aldrig hade varit statsmakternas avsikt att genom underränta på statslånen och särskilda räntebidrag upprätthålla en permanent och allmän subventionering av boendekostnaderna. Det angavs också att det länge hade stått klart att den allmänna ränteutvecklingen så småningom hade gett reglerna om ränta och räntebidrag en väsentligt större subventionseffekt än som ursprungligen avsetts. En avveckling av det generella stödet i förening med ökat stöd åt de grupper av befolkningen som av ekonomiska skäl hade särskilda svårigheter att skaffa sig en tillfredsställande bostad hade därför framstått som motiverat. Räntebidragen fyllde emellertid väsentliga funktioner när det gällde att skapa stabila produktionsförutsättningar och att avskärma kapitalkostnaderna från tillfälliga räntefluktuationer. Räntebidragen ansågs därför inte kunna avskaffas utan att dess funktioner kunde tillgodoses på annat sätt. Räntan på bostadslånet kom mot bakgrund av denna allmänna motivering att fastställas på grundval av den kostnadsnivå som gällde för statens egen upplåning med tillägg av 0,25 för att täcka statens kostnader för utlåningen. Räntan skulle fastställas för ett år i taget. Räntebidragen avskaffades helt. Det stod emellertid klart att det inte var möjligt att låta denna avveckling av underränta och räntebidrag omedelbart slå igenom på kapitalkostnaderna för nya hus. Vidare hade man funnit det angeläget att med hjälp av reglerna om återbetalningen av bostadslånet försöka motverka sådana skillnader i kapitalkostnaderna mellan olika årgångar av hus som berodde på den successiva ökning-

SOU 1974:18

1:11

en av byggnadskostnaderna. Ett ytterligare önskemål var att försöka hindra att tillfälliga räntevariationer på marknaden påverkade kapitalkostnaderna och därmed hyrorna .

Dessa tre önskemål ansåg man sig kunna tillgodose genom de då föreslagna och nu gällande reglerna för paritetslånen . Kapitalkostnaderna skulle alltså omfördelas över tiden genom en betalning under lånets löptid av successivt stigande belopp. Amorteringstiden skulle i princip alltfort vara oförändrad 30 år. De totala kapitalkostnader som låntagaren skulle erlägga det första året ansågs böra överensstämma med de kapitalkostnader som då gällde vid finansiering med de bostadslån som innefattade underränta och räntebidrag. Den s k basannuitet en fastställdes till 5,1 % av låneunderlaget

(5»3 % för egnahem). Ökning-

en av de årliga kapitalkostnaderna skulle regleras genom ett s k paritetstal, årligen fastställt av Kungl Maj:t. När lånet inte utgjorde paritetslån, skulle det vara ett s k nominellt lån, vilket innebär rak amortering under 30 år med hela den fastställda räntan. Beslutet om subventionsfri ränta och avveckling av räntebidragen kom också att gälla alla som vid utgången av 1967 hade bostadslån med i princip rörlig ränta och/eller räntebidrag. Det bedömdes emellertid inte heller här vara möjligt att omedelbart övergå till de nya reglerna, som skulle innebära kraftiga stegringar av bostadskostnaderna. Dessa låntagare erbjöds ett s k ränt elån.

Räntelånet utgår med ett belopp som i början i stort sett motsvarar det bortfallna räntebidraget och ökningen av räntekostnaderna för bostadslånet. Räntelåneutbetalningarna minskar sedan successivt. Takten i denna minskning anknyts via paritetstalet till ökningen av byggnadskostnaderna i nyproduktionen. Efter ett antal år upphör sålunda utbetalningarna av räntelånet, och i stället börjar

SOU 1974:18

1 : 12

återbetalningen talets

som också

ökar

stegvis

genom

paritets-

inverkan.

Räntelånet

innebär

sålunda

att

staten under

år lånar ut p e n g a r , som l å n t a g a r e n betala

en del av de högre

den av

subventionsbortfallet.

Räntan

på

räntelånet

Bostadslån

paritetslån.

Detta gäller

ett

använda

räntekostnader

är d e n s a m m a

till n y b y g g n a d

kan

som på

antal för

som blev

följ-

bostadslånet.

av h y r e s l ä g e n h e t e r

skall

i princip

nybyggnad

även

för

av b o s t a d s r ä t t s l ä g e n h e t e r , men l ä n s b o s t a d s n ä m n d e n medge

att lånet

att

får u t g ö r a nominellt

kan b e f a r a s leda till o g y n n s a m m a

vara

kan

l å n , om detta

effekter

inte

på den

lokala

av l å n t a g a r e n

finns

hyresnivån.

För n y b y g g d a valfrihet har

småhus

som skall bebos

mellan paritetslån

för riket

i genomsnitt

och n o m i n e l l t

70-75

% tagit

Variationerna mellan

o l i k a län är dock

Det kan b e r ä k n a s

att

ca 70 % i lägenheter

flerfamiljshusen

med

statligt

kunde För

u t g å , har u t n y t t j a t

s m å h u s e n gäller

lånen. Återstoden högre

att

har

lån.

betydande.

räknat

l å n , för v i l k a

möjligheten

endast

Hittills

paritetslån.

till

räntelån

räntelån.

ca 30 % utnyttjat

s å l u n d a valt

av

att o m e d e l b a r t

ränteta de

kapitalkostnaderna.

För hus med

enbart

beträffande

flerfamiljshusen

sen för

ca 30 %.

räntebidrag

har r ä n t e l å n

för

utnyttjats

ca U0 % och för

småhu-

SOU 1974:18

k.

1 : 13

Galland'e bestämmelser

Villkoren i övrigt för bostadslånen och övriga låneformer är följande. Syftet med bostadslånen är inte bara att underlätta kredit försörjningen och påverka kapitalkostnadernas storlek utan även att påverka bostadsbyggandet med avseende på bostädernas utrymme, utformning och utrustning och kostnaderna mera allmänt. För att lån skall kunna beviljas gäller därför vissa förutsättningar och villkor. Bostadslån till nybyggnad kan endast utgå till företag som kan beräknas tillgodose ett varaktigt behov på platsen. Bedömningen av om varaktigt behov skall anses föreligga skall vara differentierad med hänsyn till såväl hus- och lägenhetstyp som förvaltningsform. Man kan också uttrycka innebörden av den här bedömningen på det sättet att staten skall bedöma vilken kreditrisk den löper för sitt topplån. Riksdagen har uttalat att bedömningen av kreditrisken måste vägas mot låntagarens skäliga intressen och att prövningen inte får bli så snäv att bostadsbyggandet på landsbygden systematiskt missgynnas .

Rent allmänt är en förutsättning för ett bostadslån att låntagaren bedöms kunna prestera den egna insats som erfordras, förvalta huset tillfredsställande och betala de årliga kostnaderna. Kraven på lägenheternas standard är med hänsyn till den normala standarden i nyproduktionen så elementära att de inte utgör några problem. Därutöver tillkommer dock de rekommendationer som finns i skriften God Bostad och de synpunkter på framförallt den bostadstekniska utformningen som framkommer vid granskningen av företagen.

SOU 1974:18

1:1U

Tidigare har funnits vissa minimikrav på lägenheternas storlek i småhus, men dessa har tagits bort för att främja en mera allsidig sammansättning av lägenhetstyper i småhusområdena, t ex bostäder för pensionärer. Fortfarande gäller emellertid en maximering i fråga om de småhus som skall kunna få lån. Denna maximering anknyter till byggnadskostnaderna för ett enfamiljshus av 2 . normal standard och med en lägenhetsyta av 125 m l* ett plan, hel källare och friliggande kallgarage. Undantag kan dock göras om behov finns av en större yta. För småhusen gäller ytterligare en begränsning av statens stöd genom att lånets storlek inte beräknas fullt ut med hänsyn till låneunderlagets storlek. För låneunderlaget finns nämligen en maximigräns. En förutsättning för lån är vidare att bostadsmiljön skall vara tillfredsställande. Detta anses vara fallet om husets storlek och form samt för de boende avsedda anordningar i omgivningen uppfyller bestämmelserna i byggnadsstadgan samt överensstämmer med en modern stadsplan som reglerar bebyggelsen i området. Bostadslån beviljas inte om de erforderliga hyrorna eller årsavgifterna blir så höga att det föreligger risk för att bostäderna eller lokalerna inte blir -utnyttjade på längre sikt. Lån får heller inte beviljas när den beräknade kostnaden för byggnadsföretaget väsentligt överstiger pantvärdet. Den s k överkostnaden får sålunda inte vara för stor. En annan förutsättning för lån är att marken förvärvats till ett pris som kan anses skäligt. Denna markprisprövning gäller dock endast vid lån till flerfamiljshus inom s k exploateringsområden

(i huvudsak obebyggt område)

och vid lån till småhus. För flerfamiljshus i saneringsområden prövar man sålunda inte markpriset.

SOU 1974:18

1:15

För "bostadslån skall i allmänhet ställas säkerhet i form av inteckning i fastigheten. Kommun eller landstingskommun behöver inte ställa inteckningssäkerhet. Inte heller allmännyttigt bostadsföretag eller bostadsföretag vari landstingskommun äger bestämmande inflytande behöver ställa inteckningssäkerhet, om kommunen eller landstinget tecknar borgen för bostadslånet. Bostadslånet till småhus som skall bebos av låntagaren får inte beviljas, med mindre kommunen har åtagit sig att under en tid av tio år till ett belopp som motsvarar fem procent av låneunderlaget gentemot staten ansvara för förlust som kan uppkomma på lånet.

Låntagare som erhåller paritetslån skall - till säkerhet för den framtida ökning av låneskulden som kan uppkomma lämna särskild inteckning för ett belopp som motsvarar tio procent av låneunderlaget inom 110 eller i vissa fall 115 procent av pantvärdet. När kommun eller landstingskommun tecknar borgen såsom för egen skuld för bostadslån, får borgen också omfatta ökningen av låneskulden .

Om låntagaren inte kan anskaffa underliggande kredit med belopp motsvarande 70 % av låneunderlaget, kan bostadslånet ökas - fördjupas. För flerfamiljshus får fördjupningen uppgå till högst 10 % av låneunderlaget. För småhus gäller inte denna begränsning, så medges t ex i stor utsträckning fördjupning i de fyra norrlandslänen och i områden utanför detaljplaneområde. I dessa områden kan nämligen hypoteksinstitut en i regel inte gå in med lån.

Det enda bidrag som i dag finns till nyproduktionen är det s k vinterbi draget. Det kan utgå till såväl flerfamiljshus som småhus, och syftet är att kompensera merkostnaderna vid bygge vintertid och att ur sysselsättningssynpunkt främja ett under året mer jämnt fördelat byggande. Bidraget beräknas schablonmässigt med hänsyn

1 : 16

till bl a tidpunkterna för husens påbörjande och färdigställande och husens belägenhet i landet. Villkoren för bostadslån till ombyggnad är i tillämpliga delar i allt väsentligt desamma som för lån till nybyggnad. Bestämmelserna har ändrats i väsentliga avseenden fr o m 1973-07-01. Avsikten med de nya bestämmelserna är att underlätta och stimulera till ombyggnader av äldre bostadshus och hus som inrymmer lokaler som utgör ett komplement till bostäderna. Bostadslån till ombyggnad kan beviljas under förutsättning att ombyggnaden inte är av ringa omfattning och att ombyggnadskostnaderna är skäliga. Dessutom krävs att lägenheterna efter ombyggnaden skall fylla kraven på "lägsta godtagbara standard" (fastställd i kungörelse 1973: 532). Men standarden får inte heller i väsentlig grad överstiga den normala standarden i nyproduktionen. Lån kan beviljas för alla hustyper oavsett vem som är ägare till huset, och även för sådana lokaler som kan betraktas som bostadskomplement samt för att förbättra den yttre milj ön . Låneunderlaget utgör den godkända ombyggnadskostnaden, dock med viss maximering m h t kostnaderna för en motsvarande nybyggnad. Avser lånet ombyggnad av kulturhistoriskt märklig byggnad, kan låneunderlaget dock bestämmas till högre belopp. Lånegränserna för olika byggherrekategorier är desamma som vid nybyggnad. Huvudregeln är att bostadslån till ombyggnad skall utgöra annuitetslån , men det kan i vissa fall utgå som paritetslån. Amorteringstiden är i regel högst 30 år beroende på husets beräknade återstående användnings-

SOU 1974:18

SOL 1974:18

1:17

tid och den standard som uppnås genom ombyggnaden. I vissa speciella fall, nämligen om det ombyggda huset fyller ett varaktigt behov, har ett gott läge rfch efter omtyggnaden i väsentliga avseenden uppnår nybyggnadsstandard, kan bostadslånet utgå antingen som annuitetslån med högst kO års amorteringstid eller som paritetslår, med 30 års amorteringstid. För bostadslån till ombyggnad av småhus där låneunderlaget är högst 25 000 kr gäller vissa särskilda regler. För att ytterligare stimulera till ombyggnad utgår ett särskilt bidrag, s k initi alstöd, till ombyggnader som påbörjas före utgången av 19 7U. Stödet är avsett som kompensation för de kostnader som en övergång från nytill ombyggnad medför för byggnadsbranschen. Det kan endast beviljas för flerfamiljshus. Bidraget uppgår till 20 % av den godkända ombyggnadskostnaden, dock högst 6 000 kr per lägenhet. För att initialstöd skall kunna erhållas, skall standarden före ombyggnaden understiga den lägsta godtagbara och efter ombyggnaden ha uppnått denna standardnivå. Bidraget utgår endast om ombyggnaden finansieras med statligt bostadslån. Vidare krävs att den arbetskraft som anlitas har anvisats eller godkänts av arbetsförmedlingen.

Förbättringslån beviljas för upprustning av bostäder för personer som fyllt 60 år eller personer som eljest uppbär folkpension, handikappade samt samer och zigenare. Förbättringslån kan också beviljas för upprustning av bostäder åt andra personer, om bostaden är mycket bristfällig och det föreligger särskilda skäl för detta bostadsstöd. Under vissa förutsättningar kan lån också utgå, oavsett vilka som bor i lägenheterna.

Förbättringslån kan utgå till alla kategorier av lånesökande, men särskilda låneregler gäller för de olika kategori erna.

SOU 1974:18

1:18

Till ovan nämnda kategorier av personer kan lån utgå, om sökanden äger eller bor i en- eller tvåfami 1jsnus (småhus). För sådana lånesökande gäller att den taxerade inkomsten (statlig) inte får överstiga 15 000 kr för ogift och 20 000 kr för makar sammanlagt. Hänsyn skall också tas till eventuell förmögenhet. Vid en nettoförmögenhet på 80 000 kr eller högre kan förbättringslån i regel inte bevi1 j as . Kommuner och allmännyttiga företag kan beviljas förbättringslån i följande fall: 1. för lägenheter i småhus som bebos av ovan nämnda kategori , 2. för lägenheter i flerfamiljshus som bebos av personer över 60 år, förtidspensionärer och handikappade, om huset inte är avsett att tillgodose ett varaktigt bo stadsbehov, 3. för lägenheter i småhus och flerfamiljshus, oavsett vilka som bor i lägenheterna, under förutsättning att huset enligt av kommunstyrelsen fastställd plan skall rivas inom 20 år. 0m flerfamiljshus enligt fastställd plan skall rivas inom 20 år, kan förbättringslån också utgå till andra låntagarkategorier än kommuner och allmännyttiga företag, oberoende av vilka som bor i huset. Vidare kan förbättringslån beviljas kommun och allmännyttigt företag för nybyggnad av s k temporära bostäder för åldringar. Dessa bostäder är avsedda att tillgodose ett tillfälligt behov av åldringsbostäder i områden med omfattande glesbygd, d v s

främst i norrlandslänen.

Förbättringslånets storlek bestäms i förhållande till den godkända förbättringskostnaden och varierar med olika låntagarkategorier. För kommun och allmännyttigt fö-

SOU 1974:18

1 : 19

retag får lånet motsvara högst hela den godkända förbättringskostnaden, för kooperativa företag högst 98 % och för övriga högst 90 % av kostnaden. Förbättringslånet är antingen i sin helhet ett räntefritt stående lån eller ett lån som består av en räntefri stående del och en räntebärande del som skall amorteras. Det räntefria stående beloppet kan uppgå till högst 12 000 kr per lägenhet. För enskilda sökande i eneller tvåfami 1jshus bestäms storleken av den räntefria delen av sökandens inkomst- och förmögenhetsförhållanden. För dessa låntagare avskrivs den räntefria delen efter tio år. För kommuner och allmännyttiga företag sker avskrivning helt eller delvis, beroende bl a på när huset rivs och vilka som bor i huset. Den del som ej avskrivs omvandlas till amorteringslån. I fråga om andra ägare till flerfamiljshus övergår alltid den räntefria delen till amorteringslån, när det ursprungliga amorteringslånet är återbetalat.

Den del av lånet som skall amorteras utgör annuitetslån och skall återbetalas på högst 25 år. För lån till hus som enligt fastställd plan skall rivas inom 20 år är amorteringstiden högst 15 år. Räntan på amorteringsdelen är h %, d v s betydligt lägre än den som gäller för bostadslån. Bostadsanpassningsbi drag (tidigare kallade invalidbostadsbidrag) kan beviljas för åtgärd inom och i anslutning till bostadslägenhet för att göra det möjligt för handikappad att utnyttja lägenheten på ändamålsenligt sätt. Bidraget, som kan utgå både i småhus och flerfamiljshus, är inte reserverat för vissa angivna typer av handikapp utan skall kunna beviljas efter prövning i varje enskilt fall. Bidraget utgår med det belopp som motsvarar de beräknade kostnaderna, dock högst med 15 000 kr per lägenhet. Om det föreligger särskilda skäl kan högre bidrag beviljas. Bidraget är inte inkomstprövat.

SOU 1974:18

1 :20

Lån kan vidare beviljas till inventarier i vissa specialbo st åder som uthyres möblerade och som är avsedda att tillgodose ett mera kortsiktigt bostadsbehov för ensamstående eller andra mindre hushåll. Lånet uppgår till högst 1 800 kr per rum. Amorteringstiden är högst 15 år. Räntesatsen som fastställs årligen är densamma som statens normalränta. Den gäller för hela lånets löptid. Lån - hyresförlustlån - kan utgå för utebliven hyra under åren 1971-1973 till ägare av hus som byggts med stöd av statliga lån, under förutsättning att lägenheten inte har kunnat upplåtas. Lån beviljas alltså inte för hyresförlust på grund av utebliven betalning från hyresgäst och inte heller för förluster på kommersiella lokaler. Lån utgår med högst det belopp som motsvarar summan av de uteblivna hyresbeloppen minskad med normalt hyresbortfall , som uppskattas till 1,5 % av hyressumman. Vidare måste lånet uppgå till minst hälften av det normala hyresbortfallet , dock lägst till 10 000 kr. Kommunerna kan beviljas tomträtt slån i syfte att förbättra deras möjligheter att med tomträtt upplåta mark för bostadsändamål. Tomträttslånen kan utgå oavsett om marken bebyggs med eller utan statligt bostadslån. Lån kan beviljas också för fastigheter med byggnader som skall rustas upp och bevaras. Lånet beviljas med 95 % av summan av de belopp med vilka låneunderlaget minskats på grund av att marken upplåtits med tomträtt. För icke statsbelånade hus utgör lånet 95 % av summan av den kapitaliserade tomträttsavgälden. Lånet är amorteringsfritt de första 10 åren och amorteras därefter med

1/30

om året. Räntesatsen är densamma som för bostadslån. Kommunerna kan vidare beviljas markförvärvslån för att underlätta inköp av mark för bostadsändamål. Markförvärvslån utgår högst med det belopp som motsvarar vad kommunen har betalat eller skall betala för marken. Amorteringstiden är tio år, men amorteringsfrihet kan

SOU 1974:18

1 :21

beviljas för de två första åren av tioårsperioden. Räntan är densamma som för bostadslån.

SOU 1974:18

1 :22

5.

Lån- och bidragsgivningens omfattning

Den omfattning i vilken statligt stöd har utgått till lägenheter färdigställda under olika år framgår av nedanstående tablå.

Lägenheter färdigställda

Andel, % , lägenheter med statligt stöd — — • -~ Samtliga Småhus Flerfamiljshus

T950-195U

1955-1959 1960-196U

9* 9^

92 90

95 96

1965-1969

1971 1972

91 86

77 67

97 98

Av samtliga färdigställda lägenheter har sedan början av 50-talet ca 90 % haft statligt stöd; något lägre i början av 50-talet och slutet av 60-talet än under den mellanliggande perioden. För flerfamiljshusen har den statsstödda andelen varit högre än för småhusen. De kommunala, allmännyttiga och kooperativa

flerfamiljshusföretagen

har praktiskt taget till 100 % utnyttjat statens lån, medan de enskilda till i genomsnitt ca 85 % har utnyttjat dessa lån. Variationen mellan olika perioder i den statsstödda andelen har berott på bl a regleringen av det icke-statsbelånade byggandets omfattning och variationerna i de statliga subventionernas omfattning. För småhusen är sålunda andelen lägenheter med statligt stöd låg under år 1972, vilket sammanhänger med ett frisläppande av byggandet av småhus utan statligt lån under 1971 • I tablån nedan redovisas utbetalningarna av bostadslån och bostadsbidrag under budgetåret 1972/73. Bruttoutbetalningarna uppgick till k U3U miljoner kronor. Genom

SOU 1974:18

1 :23

amorteringar och inlösen av lån inflöt 713 miljoner kronor. Under budgetåret inbetalades 1 H6U miljoner kronor i räntor.

Utbetalningen av lån och bidrag budgetåret 1972/73. Milj kr Lån till ny- och ombyggnad och förbättring

2 061

Skuldökning på paritetslån

392 Räntelån

6U1

Tomt rätt slån

28U

Räntefria förbättringslån

71 Vinterbi drag Invalidbostadsbidrag

9 22

Markförvärvslån

55 Lån till hyresförluster Lån till inventarier

29 2

Bostadstillägg

868 Totalt

k U3U

Statens kapitalfordran för utestående lån 1973-06-30 var 25 ^60 miljoner kronor. I följande tablå uppdelas detta belopp på vissa huvudgrupper av lån. I gruppen "nominella lån" ingår de gamla tertiärlånen och egnahemslånen, bostadslånen enligt tidigare kungörelser, den räntebärande delen av förbättringslånen samt nominella lån enligt 1968 års bostadslånekungörelse .

I gruppen "räntefria lån" ingår räntefria stående delar av egnahemslån och räntefria lån till studentbostäder, som successivt avskrivs resp görs räntebärande.

1 :2k

Till "övriga lån" har hänförts bl a inventarielån, förskott på lån samt visea lån till tvätterier och byggnadsmaskiner, som nu ej längre kan beviljas.

Utestående lån 1973-06-30 Milj kr

Nominella lån

7 701 13 398

Räntelån

2 81 1

Tomträtt slån

1 025

Pari t et slån

Bostadsanskaffningslån

kh

Ränt efri a lån

1 15 156

Markförvärvslån Lån till hyresförluster Övriga lån Totalt

29 181 25 >+60

SOU 1974:18

BILAGA

2 BYGGNADSLÅN

PM u t a r b e t a d

1.

2: 1

OCH BOTTENLÅN

av

direktör

Mats

Rönnberg

Inledning

Nuvarande system för kredit försörjning till bostadsproduktionen - vid sidan av den statliga långivningen bygger på medverkan av flertalet på kreditmarknaden verk samma institut. Denna medverkan är i hög grad specialiserad med hänsyn till kreditgivningens grad av långfristighet och med hänsyn till karaktären av den upplåning som ligger till grund för kreditgivningen. Rörelsekrediter under byggnadstiden ges sålunda i huvudsak av affärsbankerna och postbanken. Krediter av mera permanent karaktär när byggnaderna färdigställts lämnas främst av de s k hypoteksinstitut en.

Kreditinstitutens uppgift när det gäller att försörja bostadssektorn med kapital är inte bara att lämna lån avseende nyproduktionen. Som lika väsentlig framstår den del av verksamheten som gäller underhåll och upprustning av redan belånade objekt. Härutöver räknas som krediter till bostadssektorn lån av annat slag för vilka ställs säkerhet i form av pantbrev i fast egendom eller tomträtt. Det kan gälla lån som behövs för att möjliggöra arvskiften, överlåtelser o dyl.

De typer av objekt som kan belånas inom bostadssektorn är förutom flerfamiljshus och småhus även gemensamhetsanläggningar och serviceanordningar av olika slag. Lån kan sålunda lämnas avseende alla objekt som uppförs med stöd av statligt bostadslån, exempelvis barndaghem, lokala affärscentra, integrerade skolbyggnader, bibliotek. Bostadslåneinstitutens långivning avser även affärsoch kontorshus, varför kredit försörjningen till sådana objekt sker på samma sätt som till bostadshusen.

SOU 1974:18

2:2

2.

Återblick

En återblick på utvecklingen av de egentliga bostadslåneinstituten kan tjäna som bakgrund till en beskrivning av den nuvarande

finansieringsordningen.

I och med att förutsättningar skapats för en ordnad fastighet skre di t givning genom systemet med lagfart och inteckning tillkom på initiativ från fastighetsägarna år 1867 Allmänna hypotekskassan för rikets städer och i samband därmed åtskilliga stadshypoteks fö reningar. Dessa institut var organiserade efter förebild av landshypoteksorganisationen som tillkommit några år tidigare. Vid denna tid började även ett par s k inteckningsbolag sin verksamhet. Hypotekskassans upplåning skedde genom att kassan gav ut obligationer. P g a olika orsaker blev utvecklingen av kassans verksamhet inte önskvärt framgångsrik. Kassan upphörde därför år 1909 med sin verksamhet och i stället tillkom efter förslag av en statlig utredning och beslut av statsmakterna Konungariket Sveriges stadshypotekskassa. Detta institut fick statligt stöd i form av en grundfond och skulle fungera som centralorgan för landets stadshypoteksföreningar. Upplåningen skulle i första hand ske genom obligationsemissioner i utlandet. Den utländska upplåningen upphörde emellertid i och med första världskriget och har senare aldrig kommit att återupptas. Stadshypoteksinstitutionen ägnade sig åt s k primärlångivning. Det innebar att lån lämnades endast upp till 50 % av det högsta av institutionens eget belåningsvärde och taxeringsvärdet. Inom större städer kunde dock belåningen höjas upp till 60 % såvitt gällde stenhus. Primärlån lämnades i princip endast avseende flerfamiljshus. Behov av ytterligare långfristiga krediter visade sig snart föreligga och efter utredning inrättades år 1929 sekundärlåneorganisationen Svenska bostadskreditkassan med därtill anslutna bostadskreditföreningar. Denna in-

SOU 1974:18

2:3

stitution var organiserad på i princip samma sätt som stadshypoteksorganisationen. Lån lämnades mot säkerhet mellan 50 och 75 % av fastighetsvärdet. Dessutom lämnades lån avseende villor.

Nästa reform på bostads finansieringsområdet

innebar in-

rättandet på 191+O-talet av Statens byggnadslånebyrå och därmed den statliga direkta bos tads långivningen. Allmänna pensionsfondens tillkomst år 1961 förde i praktiken med sig stora förändringar på kreditmarknaden. Dels inrättades eller aktiverades ytterligare kreditinstitut för att förmedla långfristiga krediter till bl a bostadssektorn. Dels kunde de sedvanliga kreditinstituten orientera om sin verksamhet mot mer kortfristig kreditgivning. Den senare omständigheten innebar att sparbankerna och postbanken, som tidigare till stor del fungerat som kapitalmarknadsinstitut med särskild inriktning på bostadskrediter, ändrade karaktär och genom den nya banklagstiftningen som trädde i kraft år 1969 fick samma verksamhetsfält som affärsbankerna.

Beträffande den tidigare bostadsfinansieringen är också att nämna att primär- och sekundärlånen i slutet av år 1966 kom att slås samman till s k enhetslån. Villkoren för enhetslånen innebar i princip en sammanvägning av villkoren för de tidigare primär- och sekundärlånen. Denna reform förde med sig att stadshypoteks- och bost adskredit organis ationerna fusionerades från år 1969 på så sätt att bostadskreditorganisationen st adshypoteksorganis at ionen.

gick upp i

SOU 1974:18

2:k

3.

By g gn a ds långivning

Det är i huvudsak affärsbankerna, postbanken och sparbankerna som svarar för byggnadskreditgivningen. Bankerna skaffar erforderliga medel huvudsakligen genom direkt inlåning. Tekniskt är byggnadskrediten en s k kredit i räkning, beviljad på grundval av förhands värdering och utlämnad mot säkerhet av pantbrev i den egendom vara byggnaden uppförs. Byggherren disponerar krediten i s k lyft allteftersom byggnadsverksamheten

fortlöper.

Inför varje lyft sker besiktning av husbygget för att kreditgivaren skall kunna bedöma hur stora lyft som skall t illåtas. Långivaren betingar sig för beviljat byggnadslån (byggnadskredit i v) dels en kontraktsränta (kreditavgift) om 1/2 till 1 procent på beviljat belopp dels en dispositionsränta om f n 5 3/h

- 8 1/U procent på disponerat

belopp. När kommun tecknar borgen för en byggnadskredit blir räntevillkoren fördelaktigare för låntagaren än vad som eljest skulle ha varit fallet. F n utgår hos flertalet kreditgivande institut för byggnadslån avseende flerfamiljshus med kommunal borgen som säkerhet kreditavgift om 1/2 procent och dispositionsränta om 6 3 M

pro-

cent. Kommunal borgen förekommer i princip när statligt bostadslån beviljats för objektet. Hos flertalet institut faller kreditavgift en bort i och med färdigställandet men samtidigt höjs i stället di spös it ions ränt an med i regel 3/H procent. Räntor och kostnader, exempelvis besiktningskostnader, debiteras under lånetiden kreditivkontot. För fleråriga objekt kan byggnadskrediten delas upp i markkredit, anläggningskredit och husbyggnadskredit . De avgifter som tas ut för byggnadskreditiven avser att täcka bankernas risker för byggnadsarbetenas rätta färdigställande så att avsedd avkastning uppnås på respektive byggnadsprojekt. Avgifterna skall även kompensera

SOU 1974:18

2:5

kostnaderna för den likviditet som kreditgivaren nödgas hålla för att infria sina utfästelser. Omfattningen av byggnadskredit ivgivningen är svår att bedöma på grundval av den statistik som finns tillgänglig. Man kan inte helt isolera bostadskrediterna från krediter till annan byggnadsproduktion. Det är likaså svart att åstadkomma en genomgående uppdelning på byggnadskrediter och annan långivning mot säkerhet av pantbrev i bostads fastigheter. Föreliggande uppgifter kan sålunda endast ge en ungefärlig uppfattning om storleken av dessa krediter.

För affärsbankernas del uppgick de disponerade utestående byggnadskrediterna den 31 december 1973 avseende bostadsfastigheter till ca 9,2 miljarder kronor. Kontrakterat belopp var vid samma tidpunkt ca 12,2 miljarder kronor.

Postbankens utestående disponerade byggnadskredit i v avseende bostadshus var den 31 december 1973 drygt 2,7 milj årder kronor.

Motsvarande belopp för sparbankernas del var samma dag uppskattningsvis drygt h miljarder kronor. Inom sparbankssektorn var vid samma tidpunkt det sammanlagda kontrakterade beloppet ca 6 miljarder kronor. Sammantaget kan antas att byggnadskreditgivningen till bostadshus den 31 december 1973 uppgick till ca 16 milj årder kronor.

Att observera är att i angivna belopp ingår inte bara kreditiv avseende objekt under byggnad utan även kreditiv avseende objekt som färdigställts. Man får också ha i minnet att betydande belopp utlämnats av kreditinstituten i byggnadskreditiv avseende kontors- och affärsfastigheter. Hos affärsbankerna var sålunda den 31 de-

, 2: 6

SOU 1974:18

cember de

på

1973 b y g g n a d s k r e d i t i v drygt

1 ,k

miljarder

t i l l

kronor.

sådana

objekt

utlämna-"

SOU 1974:18 2:7

h.

Bott enlångivning

Byggnadskrediter skall i princip ersättas av långfristiga lån när byggnaderna färdigställts och i förekommande fall uthyrts. Detta sker genom att byggnadskredit iven blir avlyfta av bundna fastighetslån och vanligen även av statliga bostadslån. Dessutom behövs ofta särskilda topplån som i regel utanordnas av kredit ivgivande institut. Topplånen är i princip av kortfristig karaktär. Fastighetslånen, som ofta benämns bottenlån eller enhetslån, utlämnas av stadshypoteks institutionen och av kreditaktiebolagen. I någon utsträckning bedriver även försäkringsbolagen direkt utlåning av fastighetslån. Stadshypoteksorganisationen är organiserad på så sätt att ett centralt organ, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, svarar för upplåning av medel som i sin tur lånas ut av 21 lokalt verksamma stadshypoteks föreningar till fastighetsägare och tomt rättshavare. Verksamheten regleras av författningsbestämmelser

(SFS 1968:576 och

65*0 . Stadshypotekskassans styrelse består av nio ledamöter, varav två utses av Kungl Maj:t, en av riksgäldsfullmäktige och sex- av ombud för stadshypoteks fö reningarna. Styrelsens ordförande och vice ordförande är utsedda av Kungl Maj :t respektive riksgäldsfullmakt i ge. Av kassans fyra revisorer utses en, tillika revisionens ordförande, av bankinspektionen, en av riksgäldsfullmäktige och två av ombud för stadshypoteks föreningarna. Stadshypoteksföreningarna utser årligen högst fem ombud som på ombudsstämma tar ställning till frågor om ansvarsfrihet, val av styrelse o dyl.

Medlemmar i stadshypoteks fö reningarna är alla låntagare hos föreningarna. Dessa har rätt att delta på den årliga föreningsstämman, där beslut fattas om utseende av styrelse och revisorer, storleken av låntagarnas förvaltnings- och fondbidrag till föreningen m m. De av

S O U 1974:18

2:8

låntagarna lämnade säkerheterna förvaras hos föreningarna under tillsyn av offentligt ombud som utses av länsstyrelsen. Sammanlagda beloppet utestående lån var vid slutet av år 19 7 3 ca 36,5 miljarder kronor. För stadshypoteksinstit utionen gäller ett sammanlagt fondkrav om minst 2 procent av utestående skulder. Vid årsskiftet

1973/197^ uppgick de sammanlagda egna fonder-

na till nära 1,3 miljarder kronor. Dessutom har staten till stadshypotekskassans

förfogande ställt en grund-

fond om f n 3,9 miljarder kronor. Kassans upplåning är maximerad till tio gånger grundfonden. De kredit aktiebolag som är verksamma inom bostadssektorn är från årsskiftet 1972/1973 Svensk Bostadsfinansiering Aktiebolag BOFAB och Sparbankernas Inteckningsakt iebolag (Spintab), vilket senare bolag ägs av Sparbankernas Bank AB. Tidigare verkade ytterligare tre kredit akt iebolag som bottenlångivare, nämligen Svenska Intecknings Garanti Aktiebolaget

(Sigab), Göteborgs Intecknings Garanti

Aktiebolag (Gigab) och Svensk Fastighetskredit aktiebolag. Dessa bolag upphörde med långfristig fastighetsbelåning den 1 januari 1973 sedan avtal slutits mellan de statliga bankerna, Sveriges Kreditbank och Postbanken, å ena sidan och de privata affärsbankerna inklusive Jordbrukets Bank, å andra sidan, om att berörda affärsbanker inträdde som hälftenägare i det av Kreditbanken och Postbanken tidigare samägda BOFAB. Avtalet kom till efter diskussioner som kommit till stånd på initiativ av finansdepartementet. För BOFAB:s och Spintabs vidkommande gäller bolagsordningar som fastställts av Kungl Maj:t. BOFAB:s aktiekapital och reservfond uppgår f n till U8 miljoner kronor medan Spintabs motsvarande kapital är f n k2

miljoner

kronor. Utestående lån vid slutet av år 1973 var hos BOFAB 3,7 miljarder kronor och hos Spintab nära 10,5 miljarder kronor. Vid samma tidpunkt var motsvarande be-

SOU 1974:18

2:9

lopp hos Sigab 6,5 miljarder kronor, hos Gigab 2,5 miljarder kronor och hos Svensk Fastighetskredit AB 7»2 miljarder kronor. Det fondkrav som gäller för kredit aktiebolagen är i princip samma som för stadshypoteks inst itut ionen, dvs fondtäckningen (eget kapital och fonder) måste vara minst 2 procent av skulderna. Kredit akt iebolagen täcker i huvudsak in sina kostnader och erforderligt överskott genom en räntemarginal mellan upp- och utlåning. För stadshypoteks institutionen täcks behovet av medel för förvaltningskostnader och fondavsättning i huvudsak genom särskilda förvaltnings- och fondbidrag som låntagarna har att erlägga. Bidraget hos stadshypoteks institutionen och räntemarginalen hos kredit aktiebolagen uppgår f n i allmänhet till 0,2 procent. Avseende belåningsorter, belåningsobjekt och lånegränser gäller likartade regler för stadshypoteksinstitutionen och kredit aktiebolagen. Långivning får således ske inom tätort beträffande bostads-, affärs- och kontorshus mot säkerhet av pantbrev i fast egendom eller tomträtt för belopp som ligger högst inom 75 procent av institutets eget uppskattnings värde. Även andra objekt som finansieras med stöd av statligt bostadslån får belånas. Bostadslåneinstitutens upplåning sker som ovan nämnts genom obligations utgivning. Obligationer säljs antingen genom bankernas förmedling eller direkt från instituten. Köpare av obligationer har möjlighet att vänta med att betala obligationerna upp till tre månader. Med hänsyn till risken för ränteändring måste

obligationsemittenten

emellertid låna ut belopp som tecknats omgående utan att avvakta likvid för obligationerna. Upp- och utlåning måste korrespondera med varandra. För att bl a kunna låna ut medel utan dröjsmål har instituten rätt att låna upp medel kortfristigt genom revers upplåning. Obligationsköparna deponerar vanligen sitt innehav av obligationer

2:10

hos emittenten i utbyte mot certifikat. Den typ av obligation som f n säljs av bostadslåneinstituten har en löptid av 20 år och amorteras enligt annuitetsprincipen efter en 50-årig amorteringsplan. Efter 10 år sker en justering av räntan enligt vissa regler till dåvarande ränteläge. Räntan kan då således antingen höjas eller sänkas. Motsvarande ändring av räntan måste ske i institutens utlåning. Efter 20 år inlöses obligationerna och då förfaller samtidigt motsvarande fastighet slån. Eftersom annuitetsfinans ieringen tillämpas kvarstår då större delen av obligationslånet och därmed även fastighetslånen. 0m en 50-årig amorteringsplan används för ett 7 %-lån utestår oguldet efter 20 år ca 90 procent av det ursprungliga beloppet. Används en 60-årig plan, är motsvarande procenttal ungefär 95- Det säger sig självt att fastighetslåntägarna som regel inte har möjlighet att betala tillbaka sin skuld på slutbetalningsdagen. Regeln är därför att låntagarna erbjuds omsättning av sina förfallande lån till nya lån med de villkor som gäller vid omsättningstillfället.

Bostadslåneinstitutens utlåning sker som nämnts på i princip samma villkor som upplåningen. Härvid gäller för kreditgivaren att de hypotekslån som sammanlagda svarar mot ett visst obligationslån skall ge samma ränta och amortering som krävs enligt obligationslånet. Kreditgivaren har således möjlighet att differentiera utlåningen på önskvärt sätt. F n varieras amorteringstiderna såvitt gäller olika typer av belåningsobjekt på så sätt att olika amorteringsplaner tillämpas: för nybyggda flerfamiljshus 60 år, för nybyggda småhus 50 eller kö år, för affärs- och kontorshus kO eller 30 år. Andra amorteringsplaner kan också förekomma. Vidare differentieras räntan på olika typer av lån så att s k oprioriterade lån löper med 1/U procent högre ränta än s k prioriterade lån. Differentieringen hänger samman med att obligationerna säljs med en underkurs om 1/h procent.

SOU 1974:18

SOJ 1974:18

2:11

Prioriteringsbestämmelserna utfärdas av riksbanken i syfte att prioritera finansieringen av det byggande som riisdagen beslutat om. Prioriterade objekt är sålunda nybyggda flerfamiljshus och småhus samt i övrigt allt byggande som sker med stöd av statligt bostadslån. OmelLer tillbyggnad av flerfamiljshus är prioriterat även om statligt bostadslån inte utgår under förutsättning at1: sådant lån enligt intyg från länsbostadsnämnd skulle ha kunnat utgå. Oprioriterade objekt är följaktligen i princip affärs- och kontorshus samt äldre bostadshus utDm sådana hus för vilka utgår

statligt bostadslån.

Enligt riksbankens bestämmelser skall 90 procent av hypo^ eksinstitut ens nyutlåning kanaliseras till den prioriterade sektorn medan återstående 10 procent får användas till oprioriterade objekt.

I samband med prioriteringsbestämmelserna kan nämnas att hypoteks instituten i sin långivning i princip skall söka nå upp till det statliga bostadslånets undre gräns.

2:12

j?_.

SOU 1974:18

Avlyft

Det nuvarandet bostads finans ieringssystemet är som ovan nämnts upplagt så att byggnadskrediten när byggnaden är färdigställd skall lyftas av och ersättas med ett långfristigt hypotekslån. Någon automatik i det avseendet kan dock inte sägas ha varit för handen sedan mitten av 1960-talet. Sedan dess har nämligen efterfrågan på långfristiga krediter, inte minst beroende på omfattningen av bostadsbyggandet, överstigit tillgången på kapitalmarknadsmedel. Detta har fört med sig besvärande köbild- . ningar på bostadslånesektorn. Det sammanlagda beloppet utestående byggnadskrediter avseende färdigställda prioriterade objekt vid slutet av år 1973 torde kunna beräknas till ca 10 miljarder kronor. Det innebär att väntetiden på att få ett beviljat långfristigt lån utbetalat f n uppgår till över ett år.

SOU 1974:18

3: 1

BILAGA 3 PARITETSLÄNESYSTEMET - EN BESKRIVNING Bakgrund Paritetslånen infördes 1968 efter förslag av bostadspolitiska kommittén. Det statliga kreditstödet till bostadsbyggandet ges sedan dess i form av dylika lån. I det följande beskrivs parit etslånesystemet och hur det tillkom. Utvecklingen av kapitalutgifter och skulder redovisas i bilaga k.

1 . 1

bostadspolitiska kommet t en s__upjp drag

Bostadspolitiska kommittén, som tillkallades

1963, fick

till uppgift att söka åstadkomma en finansieringsordning som bl a medgav att dåvarande räntesubventioner kunde avvecklas utan att ett skarpt brott i hyresutvecklingen uppstod vid en övergång till nya finansierings regler. I direktiven till kommittén - återgivna i betänkandet "Bostadspolitiskt kreditstöd" (SOU 1966:1+4) - framhöll departementschefen bl a följande (s 32 ff). Räntebidragens uppgift var att stabilisera räntorna för bostäder och därigenom eliminera de kastningar i hyresnivån som annars skulle följa av ändringar i lånemarknadens räntesatser vid självkostnadsbestämda hyror. Denna funktion var väsentlig och borde tillgodoses även i framtiden.

Hyresolikheter som beror på att variationer i kostnadsläget vid skilda tidpunkter ställer olika krav i fråga om den kapitalmängd som skall förräntas och amorteras borde utjämnas.

SOU 1974

3:2

Kommittén skulle i första hand försöka konstruera ett system för bostadskrediterna, som i sig innebar såväl att räntefluktuationerna hindrades slå igenom i bostadshyrorna som att variationerna i produktionskostnaderna inte tilläts ge upphov till sådana ojämnheter i hyresnivån som saknade motsvarighet i skillnader beträffande lägenheternas bostadsvärde. Villkoren beträffande ränta och amortering på statslånen skulle kunna bestämmas efter andra regler än de gällande .

1,2

_Bo_st_adsp_olit_is_ka kommitt_éns_fö_rslag

Mot bakgrund av de givna direktiven såg bostadspolitiska kommittén som sin uppgift att skapa förutsättningar för ändringar i fråga om kapitalkostnaderna för de belånade husen i takt med prisförändringar för nyproduktionen. Detta skulle leda till att kapitalkostnaderna i början sattes lägre än som följde av marknadens villkor men därefter tilläts stiga successivt. Kommittén övervägde fyra olika metoder att nå det uppställda målet och stannade för att förorda ett lånesystem av följande innebörd. Låntagarnas faktiska kapitalutgifter år för år skall anpassas till de beräknade kapitalkostnaderna för ett nybyggt hus av motsvarande standard. Denna anpassning skall åstadkommas genom att de ursprungligen bestämda kapitalkostnaderna multipliceras med ett årligen fastställt tal, som uttrycker hur mycket kapitalkostnaderna i tidigare byggda hus bör förändras för att komma i ett rimligt förhållande till nyproduktionens kostnader. Detta tal, parit etstalet, fastställes med hänsyn till byggnadsprisnivåns

förändringar och de belånade husens

bruksvärdeminskning till följd av åldrande.

SOU 1974:18

3:3

Kommittén hävdade, att det borde vara möjligt för bostadsstyrelsen att beräkna ett kostnadsparitetst al med hänsyn tagen även till värdeminskning genom husens åldrande. Det borde åläggas bos t adsstyrelsen att årligen till Kungl Maj:t lämna förslag om nytt paritetstal. Genom inrättande av en särskild parit etstalsnämnd borde marknadsparter beredas tillfälle att avge yttrande innan paritetstalet bestämdes.

Kommittén framhöll att, om parit etstalet stiger mera än man antog när basannuitet en fastställdes, blir resultatet att statslånets amorteringst i d förkortas. Stiger talet mindre blir effekten den omvända. Om räntenivån på marknaden kommer att ligga lägre eller högre än som antagits, kan motsvarande effekter uppkomma. I förra fallet förkortas amorteringstiden och i senare fallet förlängs den .

Kommittén antog att det finns ett samband mellan räntenivån och paritetstalets utveckling. Om därför räntenivån under amorteringstiden ligger högre än man antog när basannuitet en bestämdes kunde man räkna med att detta hade samband med en sådan ekonomisk utveckling som också framkallat en starkare stegring av paritetstalet än väntat. Dessa båda avvikelser har motsatt effekt på åter betalningstidens längd. Resonemanget förutsattes gälla omvänt för den händelse räntenivån skulle ligga lägre än man förutsatt. Förskjutningarna i återbetalningstiden som följde av sådana avvikelser väntades bli delvis utj ämnade.

Kommittén utgick från att man skulle kunna ändra basannuit et en om den årliga justeringen av kapitalkostnaderna genom paritetstalet bedömdes komma att leda till att statslånets amorteringstid blev avsevärt kortare eller längre än man förutsatt. För att bevara betingelserna för hyresparitet bbrde ändringen i så fall genomföras beträffande samtliga inom systemet finansierade årgång-

SOU 1974:18

3:U

ar av hus. Metoden ansågs av utredningen kunna tillämpas både vid statlig totalfinansiering och vid blandad finansiering där statens lån kompletterar krediter från öppna marknaden. I det senare fallet bestämmer staten vad låntagaren skall betala totalt varje år. Från detta belopp räknas i första hand av vad han skall betala på bottenlån och återstoden tillgodoförs statslånet. Enligt bostadspolitiska kommittén borde den nominella räntan på statslånen motsvara statens självkostnader för upplåning och sålunda inte innefatta något subventionsinslag. I fråga om b asannuitet ens storlek erinrade kommittén om gjorda uttalanden från statsmakternas sida om att förändringar i nyproduktionens

finansieringsbetingelser

borde ske med stor försiktighet. Den vid förslagets framläggande föreliggande nivån för kapitalkostnaderna borde enligt kommittén vara en utgångspunkt när basannuiteten bestämdes. Annuiteten borde sålunda fastställas utifrån då rådande hyrespoliti ska förutsättningar.

Om basannuiteten för en nybyggd fastighet understiger bottenlåneannuitet och statslåneränta blir amorteringen på statslånet till en början negativ. Statens lånefordran kommer alltså att öka. Den ökade lånefordran skulle säkerställas genom en särskild inteckning på belopp motsvarande 10 procent av låneunderlaget och med placering inom 110 procent av ett pantvärde utgörande underlaget för bedömning av inteckningssäkerhet i fastigheten. Räntekostnader som debiteras men ej erläggs omedelbart borde vara skattemässigt avdragsgilla antingen vid kapitaliseringstillfället eller då de amorteras.

SOU 1974:18

3:5

Kommittén föreslog också att räntegarantin och underräntan på statslånen skulle avvecklas för utestående lån. Räntesubventionerna för dessa årgångar av hus skulle omvandlas till lån förenade med

återbetalningsskyldighet

efter samma metod som föreslogs gälla för nya lån.

J..J+ _ _Departement£Chefen I proposition

1967:100 angav departementschefen tre vä-

sentliga syften för statens kreditstöd till bostäder. Ett av syftena var att för de hus som tillkom i framtiden anpassa de årliga kapitalutgifterna till lägenheternas bruksvärde i stället för att som dittills låta kapitalkostnaderna på längre sikt bestämmas av den kostnadsnivå som förelåg då husen byggdes. De årliga kapitalutgifterna skulle bestämmas så att de skapar föru;tsat£ningar_för_hy_resp_aritet eller, i mera vidsträckt mening, paritet i fråga om de årliga bostadskostnaderna mellan bostäder som tillkommit vid skilda tidpunkter.

Ett annat mål framhölls vara att göra de årliga bostadskostnaderna oberaende

aY_marknadsräntans_fluktuationer_:_

Slutligen skulle de nya reglerna möjliggöra rimliga bostadskostnader utan stöd av generella subventioner. Låntagarna skulle sålunda betala ränta på bottenlån enligt marknadens villkor och en ränta på statslånen som motsvarar statens egna kostnader för upplåningen. Ränte_sub^ ventionerna skulle sålunda avveckla^.

Övergången skulle genomföras på den nivå för kapitalkostnader som gällde då förslaget lades fram. Den kostnadsökning som subvent ions avvecklingen förde med sig skulle genomföras successivt. I propositionen anslöt sig departementschefen i allt vä-

3:6

sentligt till "bostadspolitiska kommitténs förslag till finansieringssystem. Departementschefen utgick från att återbetalningstiden för statslånet, och den till följd av lånesystemet uppkommande skuldökningen, skulle röra sig kring 30 år. Departementschefen framhöll emellertid, att det var självklart att alla antaganden i fråga om framtida kostnadsutveckling och genomsnittlig nivå för lånemarknadens räntor för så lång tid som 30 år blir helt teoretiska. Det skulle därför bli nödvändigt att noga följa utvecklingen och att när denna avviker från de tidigare gjorda antagandena vidta de korrigeringar av de årliga kapitalkostnaderna som visar sig vara behövliga. En möjlighet skulle vara att ändra b asannuitet en. En sådan ändring avseende alla årgångar av hus inom systemet skulle ge möjlighet att anpassa utrymmet för betalningar på statslånet efter rådande omständigheter så att den förutsatta amorteringstiden kan hållas. De nya lånereglerna skulle träda i kraft den 1 januari 1968. För de hus som åtnjöt räntesubventioner när de nya lånereglerna trädde i kraft infördes särskilda regler för avveckling av subventionerna. Bestämmelserna berörde flertalet av de hus som tillkommit med statligt stöd efter år 1957. Räntebidraget och underräntan på statslånet omvandlades till årliga lån. På liknande sätt som i det nya parit etslånesystemet minskas de årliga lånebeloppen successivt. Lånen skulle förräntas och så småningom betalas tillbaka. Takten i fråga om minskningen och återbetalningen bestäms av utvecklingen av paritetstalet. Räntan på statslånen under ett kalenderår skulle fastställas av Kungl Maj:t före ingången av året på grundval av den kostnadsnivå som (i november) gällde för statens egen upplåning. Räntan skulle motsvara den som gällde för långfristiga obligationer ökad med 0,25 pro-

SOU 1974:18

SOU 19^4:18

3:7

centenheter för att täcka statens egna kostnader. En viktig princip i parit etslånesys temet är att samma basannuitet skall tillämpas i alla årgångar av hus som finansieras med lån enligt dessa regler. Om tyggnadskostnaderna stiger, blir de årliga kapitalkostnaderna högre för nybyggda hus än för de förut byggda husen. De årliga betalningarna för lån i förut byggda hus skall då ökas så att de kommer i ett från hyrespolitisk synpunkt rimligt förhållande till motsvarande lånekostnader för de nybyggda husen. Därigenom ökar successivt det belopp som skall betalas till staten. Den årliga skuldökningen som följer av den bristande förräntningen minskas. Så småningom avses det belopp som skall betalas till staten inte bara ge full förräntning av den statliga låneskulden utan dessutom möjliggöra en med åren allt större amortering. Så länge en med paritetstalets hjälp genomförd höjning av de årliga kapitalkostnaderna kan antas ge full förräntning och amortering av statslånet inom i stort sett den förutsatta amorteringstiden kan b asannuitet en hållas oförändrad. Departementschefen framhöll att en förkortning eller förlängning av amorteringstiden till följd av ränteförhållandena eller parit et st als utvecklingen kunde motverkas genom förändring av b asannuitet en.

Med anledning av uttalade farhågor för att ökningen av skulien till staten kunde komma att medföra en alltför stor belastning för låntagarna framhöll departementschefen i propositionen att riskerna för en sådan utveckling inte borde överbetonas. Man borde kunna räkna med att bostadsproducenterna vinnlägger sig om försiktighet i fråga om investeringar inom områden där bostadseft erfrågan kan väntas minska. Den förutsebara skuldökningen borde också leda till att

3:8

kreditvärdesbedömningen ägnades ökad uppmärksamhet såväl hos enskilda kreditgivare som hos statliga låneorgan. Departementschefen framhöll att den omständigheten att kapitalkostnaderna inte kommer att stiga mer än som är motiverat med hänsyn till motsvarande kostnader i nyproduktionen borde medföra att den ökade skuldbelastningen inte blev särskilt betungande för låntagarna eller riskpräglad för långivaren. Därmed kunde man inte utesluta att situationen i vissa områden kunde utveckla sig så att staten måste vidkännas förluster på långivningen. I undantagsfall kunde det hända att skuldökningen för en egnahemsägare skulle komma att medföra att han vid överlåtelse av fastigheten förlorar en del av det egna kapitalet i fastigheten. I den mån förlusten är en följd av skuldökningen, innebär den att låntagaren vid försäljningen i efterhand får betala de räntekostnader han skulle ha haft under förflutna år om de årliga betalningarna på skulden inte hade varit lägre än vad som motsvarat de nominella lånevillkoren. Detsamma skulle i huvudsak gälla innehavare av bostadsrätt.

Vad gäller beräkningen av avkastningen på egen insats i paritetsbelånade hus anförde departementschefen följande. Om lånevillkoren, bortsett från skillnader i fråga om övre lånegräns, skall vara lika för olika kategorier av låntagare, måste man tillämpa en ordning som innebär att det belopp som återstår, sedan kostnaderna för bottenlånen har räknats av från den årliga totala kapitalkostnaden, skall fördelas proportionellt på statslån och egeninsats. Detta innebär att den egna insatsen hypotetiskt förutsätts bli förräntad efter samma nominella räntesats och med samma fördelning i tiden som statslånet.

SOU 1974:18

SOU 1974:18

3:9

Det angivna förfaringssättet syftar endast till att bestämma vad låntagaren årligen skall betala för det statliga lånet. Hur stor avkastningen på ett i en hyresfastighet insatt kapital blir bestäms inte av denna beräkning utan av skillnaden mellan å ena sidan faktiska hyresintäkter och å andra sidan kostnaderna för upplånat kapital och fastighetsförvaltningen. Frågan om den egna insatsens förräntning är bl a en fråga om normer för hyressättning och hyreskontroll.

När systemet infördes stannade man för att beräkna basannuiteten enligt samma förutsättningar beträffande kapitalkostnaderna som tidigare gällt. Dessa innebar att hyreskalkylen grundades på de genomsnittliga kapitalkostnaderna under de första 10 åren av lånetiden. Denna kostnad ansågs motsvara 5,1 procent av fastighetskapitalet.

Basannuiteten fastställdes därför till detta procenttal för lån till nybyggnad av sådana hus där lägenheterna hyrs ut eller upplåts med bostadsrätt. För småhus som bebos av låntagaren fastställdes b asannuiteten till 5,3

%.

Särskilda problem uppstår i samband med avräkningen av de årliga kostnaderna för de underliggande lånen mot vad som låntagaren skall betala sammanlagt årligen. Svårigheterna hänger samman med att räntekostnaderna successivt sjunker genom amortering av lånen och att räntesatserna varierar dels mellan bundna och obundna lån och dels mellan bundna lån som upptagits vid skilda tidpunkter.

Amorteringarna torde kunna beaktas genom vissa schabloner vid beräkningen. De varierande räntesatserna framhölls vara ett större problem dels därför att det krävs ett betydande admini-

SOU 1974:18

3:10

strativt arbete för att beakta variationerna i de enskilda fallen och dels därför att variationerna leder till olika långa amorteringstider för statslånet. Bostadspolitiska kommittén hade inte behandlat dessa problem närmare. Det lades på bostadsstyrels en att vidta eller föreslå lämpliga åtgärder.

Riksdagen följde i allt väsentligt propositionen

(prop

1967:100, SU 1967:100, rskr 1967:265). Från och med den 1 januari 1968 hade alltså reglerna för bostadsfinansieringen ändrats genomgripande genom införandet av det s k paritetslånesystemet. Beträffande återbetalningst i den uttalade dock riksdagen att en viss förlängning borde kunna övervägas om så skulle bli motiverat med hänsyn till boendekostnadernas utveckling . När vi i det följande skriver om parit etslånesystemet avser vi i tillämpliga delar även det efter samma modell uppbyggda systemet med räntelån, som tillämpas i huvudsak för hus färdigställda under 1958 - 68.

SOU 1974:18

2.

3: 1 1

Paritetsiånesystemets

konstruktion

_ • _ _ _Be_sk.ri_v_ni.rig Lånesystemet är uppbyggt på följande sätt. Ränta och amortering på bottenlånen betalas enligt marknadens villkor. För det statliga bostadslånet beräknas ränta som motsvarar statens kostnader för dess egen upplåning och för administrationen av långivningen. Amorteringstiden kan inte avgöras i förhand med den tillämpade återbetalningsmetoden men ansågs vara omkring 30 år vid nybyggnad.

I fråga om småhus som bebos av låntagaren kan låntagaren välja mellan betalning med rak amortering på 30 år och betalning genom omfördelning. Omfördelningen åstadkommes genom utnyttjande av två faktorer, basannuiteten och paritetstalet. Basannuiteten anger den procentandel av fastighetskapitalet (låneunderlaget) för bostäderna, vilken tas ut som kapitalkostnad det första året av lånetiden. Basannuiteten fastställs av riksdagen. Den är sedan systemets tillkomst 5,1 % för flerfamiljshus. Paritetstalet

fastställs av Kungl Maj:t årligen, i prin-

cip ett tal för varje årgång av hus. Det skall ge uttryck för utvecklingen av byggnadskostnaderna under den förflutna lånetiden med det avdrag för lägre bruksvärde som tidigare byggda lägenheter vid jämförelse med nybyggda lägenheter kan antas ha på grund av ålder och förslitning. Om byggnadskostnaderna stiger, höjs alltså paritetstalen för äldre hus och anger hur mycket kapitalkostnaderna för dessa hus bör höjas för att komma i paritet med motsvarande kostnader för nybyggda hus.

SOU 1974:18

3: 12

Omfördelningen går i princip till så att låntagaren varje år som kapitalkostnad-bet alar ett belopp, vilket motsvarar fastighetskapitalet

för bostäderna multiplicerat

med basannuiteten och för resp årgång gällande paritetstal, den s k baskostnaden. Beloppet används i första hand för att betala ränta och amortering på bottenlånet. Det som därefter återstår används för betalning av ränta och amortering på statslånet i nu nämnd ordning. I den mån beloppet inte räcker till för betalning av räntan på statslånet, vilket det regelmässigt inte gör i början av lånetiden, får låntagaren av staten låna vad som fattas. Hans låneskuld till staten ökar alltså med den obetalda räntan. Om inte heller hela kostnaden för bottenlånet ryms inom baskostnaden, tillskjuter staten kontant det felande beloppet som också läggs till låneskulden. I takt med stigande paritetstal ökas baskostnaden och därmed betalningarna av räntan på statslånet. När baskostnaden har stigit så mycket att den täcker hela statens räntekrav, kommer ytterligare höjningar av baskostnaden att ge utrymme för återbetalning av den samlade låneskulden. Vad nu har sagts om skuldökning och räntebetalning gäller när statslånet täcker hela skillnaden mellan låneunderlaget och bottenlånet. För låntagare med egen kapitalinsats inom låneunderlaget

fördelas överskott och under-

skott, som uppkommer vid jämförelse mellan de nominella kostnaderna och baskostnaden, proportionellt på kapitalinsatsens och bostadslånets ursprungliga belopp. Av den lämnade redogörelsen framgår att utvecklingen av skuldökningen är beroende av inte bara basannuiteten och paritetstalet utan också en tredje faktor som inte bestäms inom lånesystemet, nämligen räntenivån.

SOU 1974:18

3: 13

Vid införandet av paritetslånesystemet

syftade man till

att de statliga lånen skulle återbetalas inom en tid av ca 30 år. Samtidigt framhölls att utvecklingen av "byggnadskostnader och räntenivå kunde ge anledning till avvikelser från denna tid. Större sådana avvikelser skulle kunna motverkas genom ändring av b asannuitet en.

_•_ _ _B_era.knin.g_av _a_i_ets_a_l Som framgår av det föregående regleras kapitalutgiften, och därmed paritetslånets storlek resp återbetalningen, av det s k paritetstalet. Statistiska centralbyrån

(SCB)

har i uppdrag att varje år före den 1 december till Kungl Maj:t inkomma med beräkning och förslag ifråga om paritet st al . Kungl Maj:t har även föreskrivit att till SCB skall finnas knuten en nämnd (paritet stalsnämnden) med uppgift att pröva och avgöra frågor rörande de allmänna principerna för beräkningen av paritetstal. En utredning avseende paritetstalets principiella uppbyggnad och beräkningsmetodiken har genomförts av SCB och parit et stalsnämnden. Beskrivningen i det följande har hämtats ur parit et stalsnämndens

utredningsrapport

1972-11-17. När nedan återges sammanfattningen. För detaljer beträffande paritetstalsberäkningarna hänvisas till utredningsrapporten

(sid 32, f f ) .

Paritetstalets uppgift är att i en marknad med förändrade byggnadspriser omfördela kapitalkostnaderna för statligt belånade hus över tiden genom reglering av återbetalningen av de statliga bostadslånen på ett sådant sätt att möjligheterna att uppnå hyresparitet underlättas. Detta kan uppnås om paritetstalet

definieras

som produkten av en byggnadsprisindex och en åldersfaktor.

3: 1U

Paritets talet för ett visst år och för en viss årgång av hus konstrueras som en kedjeindex. Varje årslänk av paritetstalet benämns paritetslänk. I likhet med paritetstalet definieras parit etslänken som produkten av en byggnadsprisindex och en åldersfaktor. Parit et stalsnämnden har beslutat att en sådan byggnadsprisindex skall användas som mäter byggnadsprisförändringarna för statligt belånade flerfamiljshus. Preliminära beräkningar av byggnadsprisindextal skall bygga på tidigast tillgängliga beräkningsunderlag, f n anbudspriser i preliminär ansökan om statligt bostadslån. Parit et st alsnämnden har också beslutat att beräkningarna av preliminära byggnadsprisindextal skall baseras på populationer av påbörjade hus och att beräkningarna skall justeras med hänsyn till sådana kostnadsförändringar som inträffar under byggnadstiden och som sammanhänger med indexreglering av anbud.

När de slutliga kostnaderna är kända för de årgångar av hus som anknyter till en viss paritetslänk skall slutliga byggnadsprisindextal beräknas. Dylika beräkningar baseras på uppgifter i slutlig ansökan om statligt bost adslån. Åldersfaktorn skall spegla bruks värdeförändringen på grund av åldrande. Varje årgång av hus kan därvid tänkas ha sin egen ålders utveckling. Med hänsyn till svårigheterna att mäta åldersfaktorn för olika årgånger av hus och överhuvud taget svårigheterna att med större noggrannhet mäta åldersfaktorn har parit et stalsnämnden beslutat att som en approximation vid beräkningarna skall användas en och samma åldersfaktor för alla årgångar av hus och alla åldrar.

SCB har utfört vissa undersökningar för att skatta åldersfaktorns storlek. Olika material som avser icke hyresreglerade bostäder.har därvid kommit till användning.

SOU 1974

SOU 1974:18

3: 15

Sålunda har beräkningar genomförts dels för privatägda icke hyresreglerade bostäder dels för bostäder i allmännyttiga bostadsföretag. På försök har även vissa syntetiska beräkningar av åldersfaktorns storlek genomförts, varvid olika antaganden gjorts beträffande bruksvärdets utveckling över tiden och därmed förknippade faktorer. Dessutom har paritet stalsnämnden tagit del av två utländska undersökningar - en finsk och en amerikansk - i vilka hyror studerats som funktion av olika variabler, däribland husens ålder.

Den undersökning som paritet stalsnämnden fäst störst avseende vid är en av SCB genomförd enkätundersökning av hyra och standard inom SABO-företag. Den undersökningen har omfattat ett större material än någon av de övriga undersökningarna. De modeller som formulerats och som ligger till grund för analysen av detta material har visat att de observerade kvalitetsegenskaperna (inkl lägenheternas ålder) till stor del förklarat lägenheternas hyra.

På grundval av de genomförda beräkningarna har paritetstalsnämnden fastställt en åldersfaktor att gälla tills vidare. Nämnden anser dock att storleken av åldersfaktorn torde behöva följas upp genom återkommande undersökningar. Åldersfaktorn är f n 0,9925. Detta innebär en skillnad i kapitalkostnader mellan två årgångar av likvärdiga lägenheter som motsvarar 0,75 % per år på kapit alkostnaderna.

Parit et stalsnämnden har beslutat att de årliga beräkningarna skall omfatta dels preliminära paritetslänkar innefattande preliminära byggnadsprisindextal, dels slutliga paritetslänkar innefattande slutliga byggnadsprisindextal. Korrektionen för eventuella skillnader mellan preliminära och slutliga indextal regleras i efterhand (i senare länkar) och skall således inte föranleda någon ändring i tidigare fastställda paritetstal.

SOU 1974:18

k: 1

BILAGA h RÄNTE- OCH PARITETSLÅNEN - KAPITALUTGIFTER

OCH

SKULDUTVECKLING 1 .

Inledning

I prop 1967:100 utgick departementschefen från att återbetalningstiden på bostadslånet skulle vara omkring 30 år och att skuldökningen på paritetslån skulle komma att ligga på ungefär den nivå bostadspolitiska kommittén förutsatte. Departementschefen framhöll emellertid, att det var självklart att alla antaganden i fråga om framtida kostnadsutveckling och genomsnittlig nivå för lånemarknadens räntor för så lång tid som 30 år blir helt teoretiska. Det skulle därför bli nödvändigt att noga följa utvecklingen och att när denna avviker från de tidigare gjorda antagandena vidta de korrigeringar av de årliga kapitalkostnaderna som visar sig vara behövliga.

Den utveckling som ansågs trolig illustreras av bilaga 1 i propositionen. Beräkningarna baseras på antaganden om en årlig paritetstalsökning på 3 % (motsvarande en produktionskostnåds stegring på drygt 3 %),

en konstant

basannuitet på 5>1 %t en enhetslåneannuitet på 6,16 % och en bostadslåneränta på 6,0 %. Under dessa förutsättningar påbörjades en positiv amortering av bostadslånet efter 9 år och den totala amorteringstiden blev 2k år, tabell 1.

SOU 1974:18

U:2

Tabell 1

År

P-lal 1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

1.0 1.03 1.0009 1.0927 1.1255 1.1593 1.1941 1.2299 1.2008 1.3048 1.3439 1.3812 1.4258 1.4085 1.512G 1.5580 1.6047 1.0528 1.7024 1.7535 1.8061 1.8603 1.9161 1.9736

Antagen utveckling av pari t et slån

Basannui- Nom. an- Å t e r s t å r Kom, rän- A m o r t e n u i t c t å för s t a t s - ta å s t a t s - ring å tet x statslån lån lån bottcnlan p-lal 2 51.00 52.53 54.11 55.73 57.40 59.12 60.89 62.72 64.60 66.54 08.54 70.00 72.72 74.90 77.15 79.46 81.84 84.30 86.83 89.43 92.11 94.87 97.72 100.65

3 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12 43.12

7.88 9.41 10.99 12.61 14.28 16.00 17.77 19.60 21.48 23.42 25.42 27.48 29.60 31.78 34.03 36.34 38.72 41.18 43.71 46.31 48.99 51.75 54.60 57.53

18.00 IS.61 19.16 19.65 20.07 20.42 20.08 20.86 20.93 20.90 20.75 20.47 20.05 19.48 18.74 17.82 16.71 15.39 13.84 12.05 9.99 7.65 5.01 2.03

— 10.12 — 9.20 — 8.17 — 7.04 — 5.79 — 4.42 — 2.91 — 1.20 + 0.55 + 2.52 -1- 4.67 + 7.01 + 9.55 -|- 12.30 -f 15.29 + 18.52 + 22.01 -f 25.79 + 29.87 -i- 34.26 + 39.00 + 44.10 + 49.59 + 55.50

Skuld å statslån

Total låneskuld

310.12 319.32 327.49 334.53 340.32 344.74 347.05 348.91 348.36 345.84 341.17 334.16 324.61 312.31 297.02 278.50 256.49 230.70 200.83 166.57 127.57 S3.47 33.88

1008.65 1016.30 1022.83 1027.53 1032.08 1034.56 1035.41 1034.50 1031.65 1026.70 1019.46 1009.73 997.31 981.97 963.47 941.55 915.95 | 886.36 852.47 813.96 770.46 721.61 666.99 627.79

—

Den faktiska utvecklingen av ränte- och paritetslånen kan nu beräknas med acceptabel säkerhet för åren 1968 — 7^ med utgångspunkt i uppgifter om produktionskostnader, pantvärden och låneunderlag

(tabell 2 ) , paritetstal

(tabell 3) och räntor (tabell

k).

SOU 1974:18

Tabell 2

U:3 Produktionskostnad låneunderlag belånade

( p k ) , pantvärde

för b o s t ä d e r

(pv) och

(lu, . ) i statligt bost

flerfamiljshus. Preliminära

beslut.

Hela ri k e t . Pk Ti dpunkt for l a n e 1 / 2 beslut kr/m

Pk/pv

1958 1959 1960 1961 1962 1963 1 96 u 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972

1 1 1 1 1

Tabell 3

Paritetstal

67U 683 698 710 7^3 798 8U3 9^8 008 990 025 038 080 1U6 218

Pv

L U

%

kr/m

bost kr/m

105,1» 105,5 106,2 106,2 106,8 106,7 106,5 106,9 107,1 10U ,6 1 02 ,1+ 1 02 , u 103,8 101,1 1 02 ,2

639 6I+7 657 669 696 7U8 792 887 9U1 9U6 1 001 1 01 U 1 0U0 1 13U 1 192

607 615 62U 636 661 71 1 752 8U3 89U 899 951 963 988 1 077 1 1 32

^

4.

Hus fär<Ii gställda År

Parit et st al avseende år 1968

197U

1967 el tid

1 ,00

1 ,00

1 ,01

1 ,03

1 ,05

1 ,08

1 08

1 ,00

1 ,00

1 ,01

1 ,03

1 ,05

1 09

1 ,00

1 ,00

1 ,03

1 ,0k

1 08

1 ,00

1 ,00

1 ,02

1 07

1 ,00

1 oU

01+

1 ,00

1 00

1 00

1969 1970 1971 1972 1973 197i+

1 ,00

1 00

SOU 1974:18

k:k

Tabell

h

Räntor

År

E n h e t s l å n 2)

1968 1969 1 970 1971 1972 1973 ^9lh

6, ,k

7 ,2 7:M 7,,35 7 »2 7 .2 7:,2

Obundna sekundärlån

iost a d s l å n

6,75 8,0 8,75 7,5 7,5 7,5 7,5

6 ,0 6,25 7,5 7,5 7,25 7,25 7,25

1)

Räntorna kan ha varierat under året i vissa fall

2)

Inklusive eventuella förvaltnings- och fondbidrag

I följande avsnitt görs beräkningar över kapitalutgifter och skuldutveckling i ränte- och pari tetsbelånade hus. Beräkningarna baseras på antaganden som ligger de faktiska förhållandena mycket nära.

2.

Ränt elan

Räntelånen tillämpas för hus färdigställda fr o m 1958 och med preliminärt beslut om bostadslån före den 1.1. 1968, d v s

hus som vid pari tetslånesystemets in-

förande hade räntesubventioner. Avsikten med räntelånen var att inte omedelbart låta avvecklingar av räntesubventionerna slå igenom i form av höjda kapitalutgifter. De tidigare utgående subventionerna omvandlades därför till lån.

SOU 1974:18

U:5

Räntelånen

beräknas

efter

P x Br x R l u - (R

+ R

pr

formeln

+ R + R ) = + Am b r r

sek

där

P

=

paritetstal

Br

=

basränta

Rlu

= räntelåneunderlag

R

pr

= ränta p r i m ä r l å n

s ek

= ränta

b

= ränta b o s t a d s l å n

R

= ränta

R

r

Am

(låneunderlag

inom

sekundärlån

räntelåneunderlaget räntelåneunderlaget

räntelån

= räntelån

eller

amortering

på

räntelån

Formelns

första t e r m , P x Br x R l u , kallas

lopp

anger utrymmet

och

tering

bostäder

räntelåneunderlaget

inom inom

för

för årets

basräntebe-

ränteutgift

och

amor-

på r ä n t e l å n . Den å r l i g a k a p i t a l u t g i f t e n

är

bas-

ränt ebe loppet

+ amorteringar

inom ränt e l å n e u n d e r l a g e t .

Basräntan

för

flerfamiljshus

med

av t a b e 1 1

5.

Tabell

Basräntesatser, %

5 Basränta

för hus

färdigställda

100 % b e l å n i n g

år

1958-59

1960-61

1963-67

U...7

k,k

U,2

3,9

Subtraktionsfaktorerna utgångspunkt

från

amorteringar

som

i räntelåneformeln

faktiskt enligt

gällande

schablon

beräknas

räntesatser

innebär

att

av R l u ) å r l i g e n

amorteras

sprungli gt l å n .

årligen

med

2,5

(10 %

% av u r s p r u n g l i g t

amorteras

med

3,33

med

och

primärlån

(60 % av R l u ) är a m o r t e r i n g s f r i 11 , sekundärlån

och att b o s t a d s l å n

framgår

lån

% av u r -

SOU 1974:18

l+:6

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån för hus färdigställda

1958-67 framgår av nedanstående ta-

beller. Vid beräkningarna antas, förutom vad som anges i tabell 2, 3 och h,

att husen är belånade till 100 % varav pri-

märlån 60 %, sekundärlån 10 % och bostadslån 30 %. Primärlånen är stående och har inte konverterats. De har lämnats till bunden ränta. Den antagna primärlåneräntan redovisas i vår tabell. Husen förutsätts vara färdigställda och slutligt belånade den 1.1. färdigställandeåret. Övergångsfrågor i samband med räntelånesystemets införande beaktas inte. I praktiken har primärlån i årgångarna 19 58-63 ofta konverterats till enhetslån. Hus färdigställda 1966-67 har vanligtvis enhetslån. Beräkningarna avser kapitalutgifter inom räntelåneunderlaget. Kapitalutgifter för differensen mellan produktionskostnader och räntelåneunderlag beaktas därför inte. Beräkningarna för hus färdigställda 1958-61 utgår från det låneunderlag som redovisats vid slutligt beslut om bostadslån. I tabell 2 redovisas de preliminära besluten. Avvikelserna är emellertid obetydliga.

SOU 1974:18

h:l

CH

Wl ocn T) 1 c H en H h tcd ta ert + J T i P, c u o •cd (-In <p C IH 0 h 3 c, rH n M al CO 0) kj <u f i m cd ta o H

(j

1 11

<U + - H fn 4J -p JH icd to C P i I I fl O :cti ft +3 q ^D fn O U 3 W H O X fl C ert O g <U o ocö PP fl 3 to O H

+J

+

^

fl

PO LTN t— O- LTN r o

fl fl fl fl fl .-,',

-3" VD CO ON ON t—

OJ H -P O SH -P

O

O O

O

O

O

CM CM CM O

O

«-

I

I

I

I

+

+

O

O O

O

O

O

j c o J co t - m a VD I A \ f l r - 4 o 1A t— t— OO t— VD VD VD

t— t— CO CO t— t— VD

3 OJ °cö

00 00 00 00 CM CM CM

0 0 0 0 0 0 OO OO CM CM

00 00 00 OO 00 00 00 ON ON ON ON ON ON ON

ON ON ON ON ON ON ON

ft ert

CO ON O i— CM 00 J VD VD C— t— t— t - £-o \ o \ CA CA CA CA C \

0 0 ON O T - CM 00 flVD VD t— t— t - t— f— ON ON ON ON ON ON ON

SOU 1974:18

k:Q

<U +

-H

h

4^

O

X

J2

O)

C

cd

+

TI U U :cd ft O ti Pn -P C O fn 3

-P CO O ,o

cd -p «H Pn C cd o °cd ^

o M x: cu

H 0)

ö

:cd °cd K H

L A M D CO

t—VD

LA LA

I

I

I

I

I

I

vo t-- o \ c o t— vo vo

I

I

CM t — C O 0 0 t— L A , 3 " O t— OO CO 0 0 O

*-

T-

CM CM 0 0

co

O

ON c o

CO

t—

00 - *

-=t

OO 0 0 0 0

00 Ti CC -P C c: (fl OG1 H ,"

3 ^

CO CO

ON CO

co

t—

co

C—

c

OJ °cd CQ r—I

m <m ~=t oo on on CM

:cd

LA

i3 co CM OJ CM OJ

X

-P

O) •p I

^ H B K cd ,Q X

CM CM CM

c cu H :cd 3 -p PH

C :td ^ —-

CO ON o * - CM 00 _3VO VD C— t— t— t— t— ON ON ON ON ON ON ON

c o a O ' CM oo _3MD V0 C— t— C— t— t— ON ON ON ON ON ON ON

SOU 1974:18

k:9 d

03 Mocd T3

Q:

+ -H

•P

JH

I c H <a 0) + >H ^ -p -P ^H :cd tfl a Piniti o :a5 ft -P C f l ^ O JH 3 03 H O ,*! Ä

-H

icrt

ft OJ T ) ft P c O t, to H O M

a

01 f-i cri

B

<u s (i) y J3 3 o)

^D t— 0\CO t—VO VO

o

<— aj oo m -3-

ON ON O O 0 \ ON CO

iffl C

3 X

a

0) octf

ro -3- j - oo oo oo oo

-3- -3- ir\ j - -3- j -

CM CM CM CM CM CM OJ

oo

CM CM CM CM CM CM CM

-P I

ft

03 K cö

,Q X

:cti U

^

ft

CO ON O T - CM on _ * U ) MD t— t~- t— c— r— ON ON ON ON ON ON ON

CO ON O I - CM CO ^3^O VO ^ f— f— t— IN— ON ON ON ON ON ON ON

SOU 1974:18

U: 10

1 (1) -p q

c rH d + .H * H - p

b T) m o •p ft 0) •a •r-t id ft -P C P U O U 3 in H O X A c ort cd aj a CJ 0 =rd J*J

ft

tflocd T l C rH CO

1 H crt

on oo CM <- o 0 0 t— c— O VD CM o co CO C A O N O oo on oo on -3- J -

o -J-

on LT\ CO c— c— o - C— I

I

I

I

I

I

o

CM

on -d- VD t—

(!) +ft -HJH(D :cd5nti +Jto 0 •al P< -p C O U 0 ,-> u in H O >1 +3 C

A

-P 3 H

d

-p •H

P( C cd

a CD g CD C) t..rf r;<: w ,£! CO 0) o r H "-'

-P CD Jn P O C

I

rQ

°cö H

on on LT\ LT\ ^t

on cvi

3 O) »cd

J-

LTWO V£) LT\ LT\ LT\ ^t

LT\ LPv-d- -=* -3" -3-

CM CM CM OJ CM CM CM

:cd u-\ e ON

H:j) d4J CO M H C P tO K :ct) I Cd JH PL, ,Q X _

H :cd 3 cd !H rH -P LO K

co o \ o <- w m

J

VD VD t— C— t— t— t— 0 \ ON ON CA CA Ch CT\

CO OA O <— CM CO -=t VD VO t— t— t— t— C—

ON CA 0 \ CA O

0 0 \

SOU 1974:18

I QJ

U: 11

c -H å

C CO tflocrt -Ö I C H crt <D + -H ^ P

•H JH

h p H tCTl (O rrt C 1) ~f n -P ert P I p •H P q U C) *H d P< iH o ,v, Ä C or) OJ f> -v; a) 0) J4 A J CO CO u H •P

+

P

^

: c d CO

c ft u tj o

ft

:cd ftp C ,£> ^ O h ? to H O AJ Ä . . crt HI fi CD o »oj ^ PQ p crt W O H ^~-

ft

•-•:

:..'<

• rl JH

0) P

a °cd H 0)

u p o ted c

I

I

I

I

I

I

I

on L A t-— ON

LA LA t— VO LA_3" _J-

LA LA 00 E— VD LA-Zt

3 (D ocd

LA VO t— LA LA LA LA

crt P X +J 3 C ai H :crt 2 p h H C d 4-> CO K : d

LA VO C— VO LA LA LA

r-i :crt

CO o \ O r- CM 00 -=t VO VD t— t— [— t— t— ON OA ON ON ON ON ON

2 P

oo ON o t - OJ on ^t VO VO t— t— f— t— t— ON ON ON ON ON ON ON

SOU 1974:18

h: 12

Informationen beträffande kapitalutgifter inom räntelåneunderlaget i tabellerna 6 t o m 15 sammanfattas i tabell 16. Tabell 16

Kapitalutgifter

(basräntebelopp + amortering-

ar inom ränt elåneunderlaget) för räntebelåna2 de hus. Kr/m . Hus färdigställda år

Kapi talutgi ft år 1970 1968 1969

1958 1959 1960 1961 1962 1963 196U 1965 1966 1967

35 36 35 36 36 37 39 1+3 1+6 1+6

35 36 35 36 36 37 39 H3 1+6 H6

36 36 35 36 36 37 39 U1+ 1+6 1+7

1971+

36 37 36 37 37 37 1+0

37 37 36 37 37 38 1+0 1+5 1+8 1+8

38 38 37 38 38 39 1+1 1+6 1+9 1+9

38 38 37 38 38 39 1+1 1+6 1+9 1+9

1+1+

1+7 1+7

De ovan angivna värdena för kapitalutgifter avser endast kapitalutgifter inom räntelåneunderlaget. Nedan förfinas beräkningarna för hus färdigställda 1966 och 1967 för att en bedömning av de totala kapitalutgifterna

skall

bli möjlig. Därvid förutsattes, förutom vad som anges i tabell 2, 3 och 1+, ett låneunderlag för lokaler som 2 2 1966 uppgår till 22 kr/m och 1967 till 26 kr/m . En finansieringsplan redovisas i tabell 17-

k : 1 3

S O U 1974:18

Tabell 17

Finansieringsplan. Kr/m 2

Lan

Färdigställandeår 1966 1967

Primärlån

572,10

573,90

därav omfördelas

536,Uo

539,^0

därav omfördelas ej

35,70

3^,50

9^,10

9h

därav omfördelas

89,140

89,90

därav omfördelas ej

^,70

^,70

Sekundärlån

Bostadslån därav omfördelas därav omfördelas ej

27^,80

277,50

268,20

269,70

6,60

7,80

67,00 1 008,00

I41+ s o 0 990,00

1 ) Overkostnadslan Summa lån (= Pk)

1)

Amortering 1/15 per år. Ränta 1968 8 %, 1969 9 %, 1970 10 %9 1971 9 %, 1972 8 %, 1973 8 % och 197^ 8 %.

Kapitalutgifterna och 19.

I968-7U framgår av tabellerna 18

S O U 1974:18

1+: 1U

J - CM r- W t - 1A CT\ VDCO ON O CM CO -d" J- J

> »oj

CM

_cf _^- _^- J - J " J - ^ t

:o H

101 i-K

(I) -TI

cn cn cn CM CM CM

J - J - CO W (M

O

O O

O

O

O

TI f-, 1

v~.

<*H

H H w n Ti

a

o o o o o o o

:() SH 3 Tl ^H

:C7l

CM

CM

H

o o o o o o o

•al

fl) c

Ti

IH :I i tH

»ai H

C

v! CM CM CM OJ CM CM CM

•d

a) p J*j O OJ

^

O

O

O

O

O

O

K

o o o o o o o

P fH 0

CM CM CM CM CM CM CM

5-i

'. > TCi

( i

O

O

O

O

O

O

O

O

0\

ON ON O N O N CT\ O N

CM CM CM CM CM CM CM

CM CM CM CM CM CM CM

1 HSH () <.: T(!)l ..1 Ö ^ q C 'a-. !-•1 H »al 3 a) rH SH H a ^ iT3l Ttol --.H--, a> •p C a] OJ h +ca -> -P q <) M9 (1! o :cri «a! w ^ SH

CM

o o o o o o o

«

c odl

o o o o o o o

(I) P M M o o

CM

iu Tt/)j

P

In cci H

CM

:c.i

Q)

O

u oCYl c »1

CM

CI

O o

•H

':". H c Pcl) ocri

c H

ocri

h rH a h :al cf) (i) T i T i rP Ö ad C!) M 'i p P O Jxi 1 1 C!) o :cr w P u

-"

CO CO 0 0 CO CO CO CO

'-

<

c c,

:cri

U

C) rt

H a) <u

!•;

co o\ o «- CM cn ^t VD M3 t— t— t— t— t— CA CA CI\ CA Cf\ CA 0 \

CO ON O <— CM CO -=r VO VO t— t— c— t— t— ON O N O N O N O N ON ON

SOU 1974:18

U;15

Beräkningarna visar att den faktiska kapitalutgiften 197*+ är 10,37 kr/m

eller 21 % högre än kapitalutgiften

inom ränt elåneunderlaget för hus färdigställt 19 6 6. Motsvarande uppgifter för hus färdigställt 1967 är 10,11 kr/m 2 eller 21 %. Utvecklingen av kapitalutgifterna t o m

197^ i de ränte-

belånade årgångarna beräknade på detta sätt framgår av tabell 20. Tabell 20

Totala kapitalutgifter i räntebelånade hus. Kr/m 2

Hus färdigställda år

Kapitalutgift år 1968 1969 1970

197U

1958 1959 1960 1961 1962 1963 196U 1965 1966 1967

1+1 1+2 1+2 1+3

1+1 1+2 1+2 1+3

1+1 1+2 1+2 1+3

1+2 1+2 1+2 1+3

1+0 1+3 1+3 1+3

1+0 1+1 1+2 1+3

1+1+

1+1+

1+1+

1+1+

1+1+

1+1+

k5

1+5 1+8 55 59 56

>+5 1+8 55 59 57

1+5 1+8 55 59 57

1+2 1+3 1+2 1+3 U1» 1+5 1+8 55 59 57

1+6 1+9 55 60 57

1+5 1+8 55 59 57

1+8 5U 59 56

Utvecklingen av den totala låneskulden inom räntelåneunderlaget framgår av tabell 21.

SOU 1974:1!

U :1 6

a

OCÖ

H <D oi P -=f u Ö c— ••a :cd O N o fn r-

>

J

COVO OO Lf\ J " t— N£> I A O J - UA LT\ t— t— LA ON CO

O IAOO i - C O h O O ITN LTN m VQ NO C— ON O

O o

O O N LTN CO CO M3 CO « - t— _=!• O N O LfACO r - C O M D O N C O C O J-

LTA LA

L(A VO N£)

o\r—

t— o\

ON * -

LTNCO

t— CO

ONON

a\ is\ CD <x> O J o o T-OOVO t ^ v o v o

_=t" LTN LT\ Lf\ NO N£) t—CO

ONON

\ D j - o o o o r n w v o i A m OC\ILAO\CMOOlAVDJ-lA I A I A I A I A V O V£) t— CO ONON

W 0 0 3 0 \ 0 \ ^ J mVD tr - f O l A C O r - a S J - l A C J O O LTN LTN LO, LT\ NO VO

H 3

ONON

•>—

t— J " CO CO CO f— LTNONCO O T - O O U A C O * — t— oo PO o OJ LTN LA LA LTN NO NO t—CO ONON

CO VD

n o

vo ON

TJ

t^-oo

»to 01

c

»cd iJ

o\ i~

bfl U P bO a) CJ H tj ted H bO 0) p tfl C 2 C O h 3 ,a p< to C h 'H oaJ : 0 H CH

ONCOCOVO

O N O - 3 -

ON

C M j - i A c o i - H c a r n O N O LA LA LA LOx NO VD t— CO CO O N

•i-i

^ -tf

tt)

I I H M H :ctj •cd CfH - p JH CO °tti to hn 3 't-\ d -d •d

a

NO NO - J

t— i— i—

OOOOJ-ON

o \ o > -

m ^ i -

L A J - O N O S

LANO VO VO NO t - - t— CO CO CO

OOONOi-C\]00_3-irNVOE— lAlAVDVOVOVOVOVOVOVO O N O N O N O N O N O N O N O N O N O N

SOU 1974:18

k: 17

Paritet slån Bostadslån i form av paritetslån tillämpas för hus med preliminärt "beslut om bostadslån efter den 1.1. 1968. Paritetslån beräknas efter formeln P x Ba x Lu bost

R

e

+ Am

e

0,5-1

R, = + Am, b b

där P

= paritetstal = basannui tet

Lu R

bost = låneunderlag för bostäder = ränta enhetslån

e

Am

<

= amortering enhetslån

k

= proportioneringsfaktor

R

b

= ränta bostadslån

Am,

= positiv eller negativ amortering på bostadslån

(varierar med låntagarens övre lånegräns)

Formelns första term, P x Ba x L u b o s t , kallas baskostnad och anger utrymmet för årets kapitalutgift. Vid systemets införande fastställdes basannuit et en till 5,1 % utom för småhus som bebos av låntagaren där basannuiteten är 5,3 % Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån för hus färdigställda I968-7U framgår av nedanstående tabeller .

Vid beräkningarna antas, förutom vad som anges i tabellerna 3 och k, att husen är belånade till 100 % varav enhetslån 70 % och bostadslån 30 %. Den antagna enhetslåneannuiteten redovisas i var tabell. Husen förutsätts vara färdigställda och slutligt belånade den 1.1. färdigställandeåret. Inga avvikelser antas föreligga mellan produktionskostnader, pantvärde och låneunderlag. Det antagna värdet redovisas i var tabell.

SOU 1974:18

k: 18

,*! °cd O »cd QJ ra ftP rl ft

o

vo

vo

<-

VO

CO

t—

OJ

OJ o\

ron

m on

IA

on

ton

o\ oo

VO OJ

O ON

VO

o

a; ft nd cd h ÖD P o G Kl C • n O °cd M P H

p

ä

<

OJ 0\

OJ

OJ

OJ

1 I

I

m cd cd p P fl to C :cd »cd O »cd K ft rO H

C fn ocd 1 o r t O H P 03 to ÉH cd (1) P :0 p o < CM to

O

VO

i-

CO

VD

vo

co

on

o

Ch IA

CO

o CO t-

0\

-=f OJ

vo C\]

OJ

OJ

oo

T-

On 0\

LTV OA

T-

fi

u -ti

OA

on

on

o

on

ii.')

c <AI

0)

a ^ w

p>

T—

•rt

H

M o

3 Tj

H

i p

•»*.

o

rQ

< —OJ S o 1 CO VD

Ä

o\

fl

-ti ?H i cd

t—

t—

t—

u

M

n i-l

bO •H

^-

•*•».

•l-l I=> H i-i cd P P H C X • H =H •ri cd cd to P cd h0 P P 1 cd <u P H ,Q p

X

-P to

o o vo vo

o o vo vo

ft

O 1

J4 to

„ „

l OCCi C ^ 5 . ocd •H H CO 3 G « P C OJ OJ VO P v-' <i: p

II

fl c

^^

ft ^ *-' fl

r— ir\

i— w\

m

u~\ o\

LT\

LTN

OJ

On

LTV

LT\

I/N

LTN

LTN

LTN

Lf\

ft

Ch

t— ON

t— ON

t— 0\

II

W

o\ IT\

> PH

CH

en 3

LT\

w PH

VO ON

vo ON

c— 0\

t— ON

SOU 1974:18

k: 19

^ °CÖ O °cd CD en ft ,a H ft

1 °Cti

CO

(L) -P

-Ö

ft

CO h hO - p O C CO C s •H O o r f fH , 0 H

m LT\

n LTN

tCO

on a

vo c~>

co m

o CM

vo CM

ON vo

VO «-

Q\ VO

W m

CO CO

-=f ro

evi co

en vo

vo ir\

vo CM

vo CV1

vo CVJ

co CAJ

t— CM

CO CM

<

T3 CO -P W £ G :cd ocfl O »CO W ft & H

cd

•p

C cd i °cd ^H

-p

O

H

LC , 0 JH

T3

CQ

»cd C ^ 5 . ftocö

• P C * <L)

H cd -P 1 PL,

_=T CO

-=r

t— O C— on

-*

J-

CO

-=!•

^t

ON

cn

ON en

en

0\ en

0\ en

ON en

IA

IA

1A

^

1A

IA

ir\

vo

ON

en CO

en CO

r— IA

t—

t— 0\

t—

ON

0) t —

a X • H tH

OH • H o! w -P a hO cd OJ M -P

VO en

en

^> p> — 3

LTN

LTN

IA

IA

VO

t—

t—

C—

ON

ON

ON

ON

ON

h: 20

<CtOf

•Tl

-P H CO C 2 M OCÖ O ° C d CO ft^ H

CM

t—

CO

O

CM

CM

— *

T—

on

VD

on

o

(i 0)

t— ITS

VD CO

LA r-

J-

ft

on

on

-d1

J t

J -

T—

CM

on

VD

t—

t— CM

ON CM

0\ CM

CO CM

o on

LTN t-

ON t— VD

CO

CM

CM

O on

1 OCÖ 03 0) ft - Ö CO p U bD - P 0 C w C Ö • H O orf U rQ H

-=r

UA

t—

<

:cd °cd O ocÖ K ftP H

u octj

a 1

°Cd

CM

•P O H

rlf\

t—

r-

•Jtf

CM J "

on

a) ^ cd -P : 0 -P

CM

CM

T—

o<

i

CM LTN

CM LTN

CM LTN

CM LTN

ft

03 O

T~ UA

ffl TJ

i» p ^

o

^_^

,Q

1 »cd c va. •H

D Ö

C

ft ft VD »CO-

-;; p

•H

red -P w bO •H tä fn id)

ft

a

i-l

II

G

»

QJ

t—

CO

CO

CO

CO

CO

• p >—'

IA

IA

IA

IA

IA

VD LTN

VD LT\

t— LTN

O VD

O VD

t— O

t— o

-P nj

ft ft

rH

cd X 3 -P p C H c X • H •H cd cd p -P cd bC 1 cti <D M -p -P »—' 2

ra ft ft

ft

»-> ft

> ft II

CO

3 H

w

ft

t—

t— c— t— c~-

ON

ON

ON

ON

ON

S O U 1974:18

Tabell 25

k:2-\

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1971-01-01. PK = PV = LU

Är

P-tal

P-tal x basannuitet x LU (kapitalutgift)

A n ilui-

tel; på bol;tenlår (7:,5 %)

1 150 kr/ii

Återstår för bostadslån

Ränta på bostadslån

Amortering på bostadslån

Skuld på bostadslån per 12-31

1,00

58,65

6o,,38

- 1 ,73

25:,88

- 27,,61

372 ,61

1 ,00

58,65

60,,38

- 1 ,73

27 ;,01

- 28,TU

1*01 ,35

1 ,0U

61,00

60,,38

o,62

29:,10

- 28,,U8

U29 ,83

19TU

1 ,oi»

61,00

6o,,38

0;,62

31,,16

- 30,,5k

i>6o ,37

Tabell 26

År

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån Hus färdigställt 1972-01-01. PK = PV = LU

1 200 kr/m 2

P-tal

Återstår för bostadslån

Ränta på bostadslån

P-tal x basannuitet x LU (kapitalutgift)

Annuitet på bottenlån

Amortering på bostadslån

(7,3 %)

Skuld på bostadslån per 12-31

1,00

61,20

61,32

- 0, 12

26,,10

- 26,,22

386 ,22

1 ,00

61,20

61,32

- 0, 12

28,,00

- 28,,12

Ull* ,31+

197*4

1,00

61,20

61,32

- 0, 12

30,,01+

- 30, 16

kkk ,50

S O U 1974:18

k: 22

Tabell 27

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1973-01-01. PK = PV = LU

Är

P-tal

P-tal x basannuitet x LU (kapitalutgift)

Annuitet på botten-

Återstår för bostadslån

1 350 kr/i/

Ränta på bostads-

Amortering pa bostads-

lån

lån (7,3 %)

Skuld på bostadslån per 12-31

1,00

68,85

68,99

-

0,06

29,36

- 29,h2

U3U.U2

19TU

1 ,00

68,85

68,99

-

0,06

31,50

- 31,56

^65,98

Tabell 28

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 197^-01-01. PK = PV = LU

År

197^

P-tal

1 ,00

P-tal x basannuitet x LU (kapitalutgift)

Annuitet på botten-

71, ko

71,5U

Återstår för bostadslån

lån (7,3 %) 0,1U

1 U00 kr/m"

Ränta på bostads-

Amortering pa bostads-

lån

lån

30,1+5

30,59

Skuld på bostadslån per 12-31 U50,59

SOU 1974:18

k: 23

Informationen beträffande kapitalutgifter i tabellerna 22 t o m 28 sammanfattas i tabell 29. Tabell 29

Kapitalutgifter lånade hus. Kr/m

(baskostnad) för paritetsbe2

Hus färdigställda

Kapi talutgi ft år 1968 1969 1970

51 5U

52 •?h

197^

5^ 56

-

55 56

1971 1972

-

-

-

-

59 61

-

-

-

-

-

^9lh

-

-

-

-

-

71 De angivna värdena för kapitalutgifter baseras på idealiserade antaganden om produktionskostnader, pantvärde och låneunderlag för bostäder. Nedan förfinas beräkning arna för hus färdigställda 1968 och 1969 för att en bedömning av de faktiska kapitalutgifterna skall bli möjlig. Därvid förutsätts, förutom vad som anges i tabellerna 2, 3 och h,

ett låneunderlag för lokaler som 19 61

uppgår till 25 kr/m' och 1969 till 26 kr/m 2 . En finansieringsplan redovisas i tabell 30.

SOU 1974:18

U:2U

Tabell 30

Finansieringsplan. Kr/m

Lån

Fardi gställandeår 1968

därav omfördelas

665,70

därav omfördelas ej

U2,50

717,30 67^, 1 0 U3,20

292 ,80

296,70

285,30

288,90

7,50

7,80

Överkostnadslån

2k ,00

2k , 00

Summa lån (Pk)

1 025,00

1 038,00

Enhetslån

Bostadslån därav omfördelas därav omfördelas ej

708 ,20

1) Amortering 1/15 per år. Ränta 1968 8 %, 1 9 69 9 % , 1970 10 %, 1971 9 %, 1972 8 %, 1973 8 % och 197^ 8 %. Kapitalutgifterna 1968-7^ framgår av tabellerna 31 och 32.

k: 25

C\l OJ T- T- T- 1-

o O O O O O O VD VD VD VD VD VD VD

O

O O

Ti

1- C :0 ocn <H

O

:0l

a>

O

O

KO KO \D

ni +3 C

-p ert

H

O O O O O O

O

KO KO \0

«

o o o o o o

rH CO

g 0 Ti O O O O O O

ert CD - p M K o O

O

H

A3

OJ Ti CH

OJ

I

o o o o o o

1H

c,7i

B H

CM CVI C\J CAJ

M 0

:0i

:u o C CAJ CM

+3

o

tn -p (i) (U .M

..-:;

Ä 0

o

oo oo oo oo oo oo

-p

u O

cd

c o c o c o O N o OJ OJ -3- -4" -3- J " LTN LTN LT\

CO CT\ O <— OJ 00 J VD VD r— t— t— t-— t— o\ o \ O N ON D \ ON ON

^

DN O t— OJ oo _=r VD t - t - t— t - t— ON ON o \ ON o\ o\

S O U 1974:18

U:26

Beräkningarna

visar o kr/m

T 9 7 U är 3,60 hus

färdigställda

färdigställda

att den eller

faktiska

6 % högre

kapitalutgiften än den b e r ä k n a d e

1968. M o t s v a r a n d e u p p g i f t e r o eller 3 %•

av k a p i t a l u t g i f t e r n a

t o m

tetsbelånade

årgångarna beräknade

på detta

av tabell

33.

Tabell

Totala k a p i t a l u t g i f t e r v

hus

19 6 9 är 2 kr/m

Utvecklingen

för

for

I

19 7^ i de sätt

pari-

framgår

i parit e t s b e l å n a d e

hus

2 Kr /m

Hus färdig- Kapitalutgift år ställda år 1970 1968 1969 1968

19TU

57 58

58 58

59 60

59 60

-

57 61

1971 1972

-

-

-

-

-

-

-

-

-

197^

-

-

-

75 -

-

Utvecklingen

av den totala

låneskulden

enligt

anden

tabellerna

22 - 28 b a s e r a s

3^. Vid b e r ä k n i n g a r n a satts att

har - något

de antag-

på framgår

av

oegentligt

- förut-

e n h e t s l å n e a n n u i t et en endast m o t s v a r a r

tabell

ränta.

SOU 1974:18

>

k: 27

: 0 ocö ii H

^H 3 ^ t :CÖ ,kj cö ON P to ft<-

\0

\fl CO «-

1A

IA O OJ

1A

IA

1A J" CM

IA VO CM

T-

CM

ro CM

LT\ CO

VO

CO CM

rJ"

ro J-

T—

0\ O

IA T-

CO ,-

vo

vo

vo

CM

ro

vo

co

IA

ON

OJ

T-

rt—

|

CO

VO

VO

t—

t—

t—

t—

t—

ON

ON

ON

ON

ON

ON

ON

^CO 0)

c

°cd t-l

C» VD ON

*~

1 1 01 bD C bO C °cö cö ^ H H fl ^ ft-P OJ a bd-ö

h -H a

P

rH

~U cd I cd

Ti •n H H CO t cd 3 -p M

ffi

l+:28

k.

Sammanfattning

Utvecklingen av de totala kapitalutgifterna t o m

197^

för de ränte- och pari t etsbelånade husen framgår av tabell 35. Tabell 3 5

Totala kapitalutgifter i ränte- och paritets2 belånade hus. Kr/m

Hus färdig-

Kapitalutgift år

ställda

år

1971+

1+1

in

in

1+2

1+2

1+0

1+0

1+2

1+2

1+2

1+2

1+3

1+3

1+1

1+2

1+2

1+2

1+2

1+2

1+3

1+2

1+3

1+3

1+3

1+1+

1+1+

1+1+

1+5

1+3

1+3

1+3

1+3

hh

1+1+

Ul*

1+1+

1963 H5

1+5

U5

1+5

1+5

1+6

196U

U8

1+8

1+8

1+8

1+8

1+9

1+8

5h

-

-

-

-

-

-

1970 1971 1972 1973 19TU

Den beräknade totala låneskulden 1971+ för de ränte- och pari t etsbelånade husen redovisas i tabell 36. Det bör observeras att de valda antagandena medför att de räntebelånade husen kommer att ligga på en något lägre nivå än de pari t etsbelånade.

SOU 1974:18

k: 29

H

M

rH a) CU

ft

a •a) »al P<

LT\

LT\

t—

IA

t)\

IA

IA

IA

IA

LT\ O Cvl

LT\ J" (\l

LT\ VD N

IAN CO t\l

CO

:CÖ fl fn , * :0 > T3 a) M

^ fl P

CO

C t— »aJ 0 \ H r

"

H >d aJ H -P 2 O

on

vo

vo

co

vo

LA\

LT\

IA\

vo

vo

c—

\D

VD

t-

r-

t-

W

o\ UA

o VO

T—

VO

on VO

vo VO

«h

i/\ h

c\

^

rr4

En to

-p

t)f

M a) H

•M

H IN bO 0) Ö T5

3 JH

C P

P< 0) to c

U OflJ ED H

ON

CO

CO

ON ON co

I

• H °cö

-ti

<n

H H to :cd P P W to

LT\ VO ai m 4 LT\ v o vo vo vo vo vo vo vo C— D— t— t— t— O N O \ 0 \ O N O \ 0 \ 0 \ 0 \ 0 \ 0 \ a \ a \ 0 \ a \ a \ a N O \

LA

SOU 1974:18

BILAGA

5: 1

5 STATENS REDOVISNING, FINANSIERING M M AV LÅN OCH BIDRAG TILL BOSTADSBYGGANDET J__.

Inledning

Denna bilaga avser att översiktligt redogöra för statens redovisning av lån och bidrag till bostäder. Vidare berörs hur staten skaffar medel för att finansiera dessa insatser. Framför allt har långivningen till nybyggnad av bostäder penetrerats. Redogörelse lämnas för nu gällande principer. 1969 tillsattes en utredning för att göra en översyn av det statliga budgetsystemet m m. Budgetutredningen

överlämnade

sitt betänkande Budgetreform SOU 1973:^3, hk,

k 5, k6 i

september 1973. Betänkandet remissbehandlas f n. Ändring av budgetsystem och redovisningsprinciper i enlighet med utredningens förslag skulle komma att påverka nuvarande arbetssätt i hög grad.

SOU 1974:18

5:2

2.

Ri kg sta ten

2 . _1_

_Ri_k£stat_ens_uppby£griad

Riksstaten består av driftbudget, kapitalbudget samt totalbudget. Nedan lämnas en kort redogörelse för uppbyggnaden av dessa. Siffrorna för budgetåret 197^/75 är hämtade ur riksstatsförslaget .

2-1-1 _Drif tbudge_te_n Inkomster a. Skatter, avgifter m m b. Inkomster av statens kapitalfonder. Av inkomster på ca k 000 miljoner kronor kommer för budgetåret 197^/75 ca 2 000 mkr från statens utlåningsfonder. Därav bidrar lånefonden för bostadsbyggande med 95 %• Dessa inkomster utgörs av räntor Närmare redogörelse för lånefonden för bostadsbyggande lämnas nedan under avsnitt 3. Utgifter a. Egentliga statsutgifter, dvs anslag, som redovisas på driftbudgeten. Vad beträffar bostadsbyggandet m m redovisas här anslagsbehovet för bostadsstyrelsen länsbostadsnämnderna statens hyresråd bostadsti11ägg räntebidrag m m viss bostadsförbättringsverksamhet

(ränte- och amor-

teringsfria förbättringslån samt vissa bidrag) byggnadsforskning anordningsbidrag m m till allmänna

samlingslokaler

upprustningsbidrag m m till allmänna samlingslokaler

SOU 1974:18

5:3

För budgetåret 197^/75 uppgår anslaget för dessa ändamål till 1 353 miljoner kronor. b. Utgifter för statens kapitalfonder. 1. Underskott på riksgäldsfonden. Där bokförs räntor på statsskulden. Underskottet uppgår för budgetåret 197^/75 till 3 175 miljoner kronor. 2. Avskrivning av nya kapitalinvesteringar. För nya kapitalinvesteringar, som inte kan eller skall förräntas till sitt fulla värde, beräknas en s k investeringsförlust. Denna bestäms utifrån statens förräntningskrav. Exempel Investeringsanslag

1 000 000 kr

Statens förräntningskrav (i regel = normalräntan)

7%

Möjlig förräntning

5%

Detta motsvarar 71 >^ % = av den ursprungliga investeringen vid 7 % ränta

7 1 1+ 000 kr

Investeringsförlust = erforderlig avskrivning

286 000 kr

För budgetåret 197I+/75 uppgår avskrivning av nya kapitalinvesteringar till 1 017 miljoner kronor. Av detta belopp avser 5 miljoner kronor tilläggslån för kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Före införandet av pari t etslånesystemet

tillämpades

räntesubventioner både beträffande statliga lån och underliggande krediter.

S O U 1974:18

5:U För

de statliga lånen var räntan

n o r m a l r ä n t a , varför som här r e d o g j o r t s anvisades mera

indirekt

lägre

än

avskrivning

statens av den

för v i d t o g s , till vilket

över d r i f t b u d g e t e n . D e t t a

på f ö r u t s ä t t n i n g e n

medel

förekommer

i n t e , eftersom b o s t a d s f i n a n s i e r i n g e n

1968 bygger

om en

typ

nu-

fr o m

subventionsfri

ränta•

Statens k o s t n a d e r

för den g a r a n t e r a d e

derliggande

krediter

ett direkt

utgiftsanslag

räntan

på u n -

(räntebidrag) redovisades på d r i f t b u d g e t e n

som

(punkt

a

ovan ) .

3. A v s k r i v n i n g

av o r e g l e r a d e

För b u d g e t å r e t

1972/73 kom l å n e f o n d e n

byggande

i fråga

endast

2^5

visas

avser

tiv auktion kommer hus men

för a v s k r i v n i n g

t ex förlust

vid

blygsamt

lånen uppgår

och

in ett

ej får t ä c k n i n g vid

är u t o m o r d e n t l i g t

som här

försäljning

av f l e r f a m i l j s h u s löser

för bostads-

av denna typ

000 k r o n o r . De k o s t n a d e r

när t ex AMS

utestående

kapi talmede Is förlust er.

på

förlust

exeku-

som u p p -

statsbelånat

försäljning. vid b e a k t a n d e

till totalt

med

redo-

små-

Beloppet av att

25 000

de

miljoner

kronor.

2.2-2

_Kap^talbudgete_n

Inkomster Inkomsterna är något

redovisas

oegentligt.

som l å n e m e d e l , vilket Se vidare

nedan under

emellertid Totalbudgeten.

Utgifter a.

Investeringsbemyndiganden. j ande

sätt:

Dessa framkommer

på f ö l -

SOU 1974:18

5;5

Inve st er i ngs an slag Avgår:

1. Avskrivning inom fonderna. Med detta avses medel, som för de olika kapitalfonderna avsätts av dessas dr iftsinkomst er för årliga avskrivningar

(avsättning

till värdeminskningskonto) 2. Övriga kapitalmedel inom fonderna. Därmed avses inom fonderna disponibla likvida medel i övrigt. 3. Avskrivningsmedel från driftbudgeten, dvs

avskrivning av nya kapi tal inves-

teri ngar. Återstår:

Inve st eringsbemyndigande.

b. Avgår: kapitalåterbetalning

Avsättning till fonden för oreglerade kapitalmedelsförluster .

Övrig kapitalåterbetalning. Lånefonden för bostadsbyggande kommer inte i fråga for sådan kapitalåterbetalning, eftersom amorterade belopp direkt används för ny utlåni ng.

Slutsumman under kapitalbudgetens utgiftssida utvisar erforderliga kapitalmedel.

2-1-3 _Totalbudget en En ledande tanke vid införandet av det nuvarande systemet med drift- och kapitalbudgetar var, att alla förändringar i statens förmögenhet skulle redovisas öppet och i -första hand via kapitalbudgeten, som i princip var lånefinans i erad . Driftbudgeten skulle vara skatt efi nans ie-

SOU 1974:18

5:6

rad och t ä c k a de löpande över-

driftbudgeten

förmögenhet

Denna

i praktiken

har

mellan

Sedan

1956 u p p r ä t t a s

år

s k a t t e - och

inte

sta-

konjunkturpolitiken.

f ö r ä n d r a t s . Man

distinktionen

upprätt-

mellan

drift-

skillnad

lånefi nan si erade

en t o t a l b u d g e t , där

slagits

fick

konjunkturläget.

så t i l l vida att ingen

religger

kapitalbudgetarna

av

gradvis

inte längre

och k a p i t a l b u d g e t a r n a

på

b a l a n s e r a s , så att

skulle p å v e r k a s

syn på b u d g e t e n

håller

år

Driftbudgeten

eller u n d e r b a l a n s e r a s , b e r o e n d e

På sikt borde tens

utgifterna.

fö-

budgetar. drift-

ihop. Den p r e s e n t e r a s

och

fr o m

1966 i r i k s s t a t e n .

Inkomsterna

utgörs

av

s k a t t e r , avgifter m m inkomster

av statens

avskrivning övrig

kapitalfonder

och ö v r i g a

kapitalmedel

inom

fonderna

kapitalåterbetalning.

Utgi f t e r n a utgörs t o t a l a anslag beräknad

av över

d r i f t - och

kapitalbudgetarna

övrig m e d e l s f ö r b r u k n i n g

(analyseras

ej

närmare h ä r ) .

2. 2 För

Bostadsbyggandet det

vilka

i riksstaten

som kan r u b r i c e r a s

skall ge normal

- en

som lån till

förräntning

bostadsbyggandet,

och a m o r t e r a s , ges

slag

över k a p i t a l b u d g e t e n , närmare b e s t ä m t

för

bostadsbyggande.

Kostnader

för a d m i n i s t r a t i o n e n

emot

som u t g i f t e r

över

an-

lånefonden

av statens m e d v e r k a n i

bostadsbyggandet; bostadstillägg; är f ö r e n a d e med r ä n t e - eller

sammanfattning

lån och bidrag

amorteringsvillkor

driftbudgeten.

som går

ej där-

SOU 1974:18

5:7

Inkomster ur lånefonden för bostadsbyggande i form av räntor redovisas på driftbudgetens inkomstsida. Staten har fr o m 1968 ett krav på full förräntning av lån som utlämnats efter 1957- Det innebär, att lånefonden för bostadsbyggande till den del som är lånemedelsfi nansierad skall ge en avkastning av f n 7,25 % med undantag för de lån som lämnats före 1958 till bunden ränta. Amorteringar och inlösen av bostadslån används för ny utlån ing.

y

5:8

3.

SOU 1974:18

Lånefonden för bostadsbyggande

Omfattningen av långivningen till bostadsbyggandet regleras genom kalenderårsvis av riksdagen fastställda ramar för beslut om lån. På budgeten registreras endast utfallet av denna långivning i form av utbetalda lån. Anslagsframställningen görs av bo stads styrelsen. Anslagsbelastningen utgörs av utbetalning av: .

bost adslån räntebärande delar av förbättringslån skuldökning på paritetslån ränt elån tomträtt slån lån för hyresförluster förskott på beviljade lån, netto Avgår: amorteringar och inlösen

Lånefonden för bostadsbyggande är en revolverande fond, vilket innebär att amorteringarna på utestående lån används för ny utlåning och ej redovisas över statens budget . Anslagsbehovet framkommer sedan hänsyn tagits till behållningen på anslaget. Bedömning av anslagsframställningen görs inom bostadsdepartementet. Detta resulterade i ett förslag till investeringsanslag på 3 155 miljoner kronor till lånefonden för bostadsbyggande för budgetåret

197W75-

Lånefonden för bostadsbyggande uppgick den 30 juni 1973 till 25 08U miljoner kronor, varav 22 653 miljoner kro-

SOU 1974:18

5:9

nor finansierats över kapitalbudgeten. Differensen utgörs av den del av utlåningen som finansierats över driftbudgeten som avskrivningsmedel. Utlånade medel och ränteinkomster åren 1963/6U - 1972/73 framgår av tabell 1 .

Tabell 1

Lånefonden för bostadsbyggande. Statens kapitalfordran vid budgetårets slut samt under bud" getåret redovisade ränteinkomster.

Budgetår

Utlånade medel

1 963/6U

9 U99 187 898

307 9^1 983

196U/65

10 219 819 850

335 765 5U1

1965/66

1 1 375 916 559

367 19h

1966/67

12 622 123 652

U20 726 178

1967/68

13 393 256 229

U70 220

1968/69

1U 685 988 3U9

722 750 597

1969/70

1*7 128 520 527

6U5 688 257

1970/71

19 678 788 755

1 102 OUU 870

1971/72

22 362 936 097

1 27^ 877 879

1972/7 3

25 08U 376 707

1 U50 386 718

Räntei nkomster

713 k9k

5 : i o

SOU 1974:18

Statens it> J.

upplåning:

_S^at_s_skulden

Statens budgetunderskott Den

samlade

statsskuldens

den

30 juni

1973 framgår

statsskulden

finansieras storlek

genom

och

av följande

upplåning.

sammansättning

per

sammanställning.

totalt

U3 211 milj

100 %

obligationslån

därav: 28 Uo6

premieobligationslån

räntelöpande

h 725

statsskuldförbindelser

1 989

^

sparobligationslån

2 115

lån hos och

statsinstitutioner

fonder

skattkammarväxlar

5 Oi+8

övri gt

(Källa: Riksgäldskontorets

Sedan

gammalt

sprunglig Den

uppdelas

löptid

fonderade

Årsbok, budgetåret

statsskulden

av minst

statsskulden

uppgick

totala.

Underskottet

på r i k s g ä l d s f o n d e n s

på

samt v i s s a na för gift

statsskulden

i fonderad

(med u r -

fem å r ) och t i l l f ä l l i g

TU % av den

räntor

1972/73.)

30 juni

s t a t , vilken

innehåller

inkomster, motsvarar

den

utgifter

nettokostnader-

statsskuldens

förräntning

och r e d o v i s a s

på d r i f t b u d g e t e n

(avsnitt

ovan).

till

förutom

en del övriga

i princip

skuld.

som u t -

k. 2 _ _Sud£etut_f all och upp_låni_ng_ de_s enast_e__åre n Det åren

faktiska budgetsaldot 1970-1972

framgår

och f i n a n s i e r i n g e n

av följande

tablå:

av

detta

SOU 1974:18

5:11

milj kr. Procent inom parentes Budgetsaldo därav upplånat i form av

- 3 210 (100) - 2 635 (100) - 6 3U5 (100)

räntelöpande obligationer

365 ( 11)

2 550 (97)

h 065 ( 6k)

555 ( 17)

165 ( 6)

65O ( 10)

2 385 ( 75) -

195 (- 7)

8*+0 ( 13)

95 {- 3)

115 ( 1+)

790 ( 13)

premie- och sparobligationer skattkammarväxlar övrigt

-

(Källa: Reviderad Finansplan 1973, Bilaga 1, Tabell 9:3, sid 167•)

U.3

Räntan på statliga lån till bostäder jämförd med

_ _ _ _s;tat_ejis_up_p_lå.ni ngskostnader_ ii..3.._l _Fastställelse_av

bostadslåneränta

Fram till 1958 var räntan för merparten av den statliga utlåningen till bostäder 3 % och bunden under lånets löptid. 1958 höjdes den till h % att gälla till dess beslut om ändring fattades.

Bostadspolitiska kommittén föreslog att den ränta som staten betingar sig för bostadslånen inte skulle innefatta några subventioner. Statens normalränta

föreslogs

bilda utgångspunkt. Inte heller skulle staten subventionera räntekostnaderna för bottenlånen.

1) Statens normalränta utgörs av medeltalet av räntan beräknad på emissionskursen - för de av statens lån mot obligationer och reverser med en ursprunglig löptid av minst 10 år, som upptagits under de 10 närmast föregående åren. Därtill läggs 1/1+ % avsedd att täcka förvaltningskostnader och med utlåningen förenad normal kreditrisk. Normalräntan är dock ej lägre än U % och uppgår till jämna 1/h %.

SOU 1974:18

5: 12

I prop 1967:100 föreslogs med avsteg från kommitténs förslag att räntan borde motsvara den ränta som gäller för långfristiga statsobligationer ökad med 0,25 procentenheter. Syftet med denna ökning var att täcka statens administrationskostnader för utlåningen. Riksdagen fattade beslut i enlighet med propositionen. Riksgäldskontoret fick Kungl Maj:ts uppdrag att yttra sig i detta ärende och har tolkat innebörden i prop 1967:100 på följande sätt: "Räntesatsen skall motsvara den effektiva räntan beräknad på emissionskursen på räntelöpande statsobligationslån med en löptid av minst 10 år ökad med 0,25 procentenheter. I det fall någon statlig låneemission av nu avsett slag icke pågår vid beslutstillfället eller skett inom rimlig tid dessförinnan torde dock förefinnas en någorlunda klar uppfattning om vad en dylik emission skulle betinga i ränta. Även räntan vid en eventuell samtidig försäljning av bostadsobligationer kan tjäna till ledning."

Räntan på bostadslån är obunden och bestäms av Kungl Maj:t för ett år i taget. Före den 1 december varje år skall riksgäldskontoret i skrivelse till bostadsdepartementet

(tidigare inrikesde,-

partementet) yttra sig över räntesatsen för kommande kalenderår i enlighet med ovan redovisade principer. Eftersom räntan på de statliga bostadslånen i princip var en underränta i förhållande till statens normalränta ända till dess pari tetslånesystemet infördes, gjordes indirekt avskrivning av en del av utlåningen av den typ som redogjorts för i avsnitt 2.1.1, sid 3. Denna del finansierades således över driftbudgeten och skulle med tidigare tillämpad budgetsyn i princip täckas med skatter.

SOU 1974:18

5: 13

ii- 3.2 _Räntei_nkomster

och

Vid

en j ä m f ö r e l s e mellan

ter

i den

ränteutgifter ränteinkomster

statliga b o s t a d s l å n g i v n i n g e n

av o v a n s t å e n d e

de r ä n t e i n k o m s t e r ,

och

ränteutgif-

bör mot

nefonden

för b o s t a d s b y g g a n d e , vilket m o t s v a r a r

ränta på

såväl n o m i n e l l a

rande

lån

som p a r i t e t s l å n

finansieringsprinciper,

bakgrund

som r e d o v i s a s

ställas mot

under l å f n 7,25 %

enligt

fondens

nuva-

netto-

kapi t a l .

Enligt

tabell

1 var r ä n t e i n k o m s t e r n a

bostadsbyggande motsvarar den

6,k

30 juni

Differensen

budgetåret

1972/73

% på skulden

mellan

6,k

en m i n d r e

ränta

del beror

lånefonden

kostnader

skilda

sätt. Y t t e r l i g h e t e r n a

utbetalda

att den

tiva räntan på den aktuella

0,25

p r o c e n t e n h e t e r , och å andra

innebär

de senaste utgör

en löptid

i j ä m f ö r e l s e med

mellanti ng.

på

represente-

på

den

effek-

räntelöp-

10 år ökad

sidan m e d e l r ä n t a n

med på

beräkningsprinci-

från m e d e l t a l e t

långfristiga

del-

samma år.

att b e s t ä m m a b o -

av m i n s t

n o r m a l r ä n t a , vars

att man utgår tio årens

sättet

emissionskursen

obligationer

Statens

torde

ränta

endast

skall m o t s v a r a

ande

statsskulden.

lånen

på

är utestå-

på att

kan b e t r a k t a s

därvidlag

det n u v a r a n d e

med

fortfarande

den d e s s u t o m

för sin u p p l å n i n g

stadslåneräntan, d v s

huvudsakligen

för b o s t a d s b y g g a n d e

Statens

av å ena sidan

% beror

och 7,25

för de under l ö p a n d e b u d g e t å r

per

som

1973 var 22 653 m i l j k r .

vis g o t t s k r i v s

ras

för

1 U50 m i l j k r . Det

till r i k s g ä l d s k o n t o r e t ,

att gamla lån till låg b u n d e n e n d e . Till

från l å n e f o n d e n

för räntan

på

obligationsemissioner

dessa båda b e t r a k t e l s e s ä t t

ett

SOU 1974:18

5:1-1»

Per

den

30 juni

1973 var r e s p e k t i v e

räntesatser

följande:

5,60 % medelränta på statsskulden (effektiv ränta under budgetåret 1972/73) 7,00 % statens normalränta 7,25 % bostadslåneränta Räntan på räntelöpande obligationslån som emitterades under första halvåret 1973 var 7,00 % 10 års löptid 6,50 %

h års löpt i d

6,25 %

2 års löptid

5: 15

SOU 1974:18

5 Paritetslån

.jämförda med

Skuldökning

på p a r i t e t s l å n

låntagaren

skall b e t a l a

för de n o m i n e l l a nansieringen inräknas

traditionella

uppkommer

p g a att det

som

( b a s k o s t n a d e n ) inte räcker

kapitalutgifterna.

numera

lån

förutsätter

Eftersom

bostadsfi-

en subventionsfri

i dessa k a p i t a l u t g i f t e r

ränta,

% ränta på b o -

f n 7,25

s t a d s l å n , som u t l ä m n a s med o m f ö r d e l n i n g

till

enligt

paritets-

lån e sy s temet . I k o n s e k v e n s

med detta r e d o v i s a s

på d r i f t -

budgetens

lånefonden

de inte

inkomstsida

endast

utestående

under

av l å n t a g a r n a

lån utan

även

som f i n a n s i e r a s

med

Som ovan

ingår

visats

ränteinkomster

skuldökningen

räkningen

av a n s l a g s b e h o v e t som i p r i n c i p

fonden

följer

utbetala.

Staten

upplånar

tor

att d r i f t b u d g e t e n s

således

finansieringen

erhålla

tionella

lån

från t

statens

torde att

pengar

ringsförlust

som u p p k o m m e r och

ning p å v e r k a r

statens

bidra

krediter.

vid

för

fallet

resultatet

negativt att

1968,

investemellan

En sådan

genom

åtaganden subvention,

före

den

p g a differensen

påverkas

tradi-

Förfaringssättet

upptas

normalränta.

självfallet

budgeten. Totalbudgeten

ursprung-

inom ramen

som var

rän-

även

form av generell

på d r i f t b u d g e t e n

av

staten

i den

eventuellt

ränta på b o s t a d s l å n .

valda räntan

som

på b o s t a d s p r i s e t

vad

låne-

på u t g i f t s s i d a n

som använts

någon

då b l i , i likhet med

som en u t g i f t

från

för att kunna b e t a l a

som vid p a r i t e t s l å n sida krävs

i be-

för b o s t a d s -

räntor

för u n d e r l i g g a n d e

samma effekt

ex s u b v e n t i o n e r a d

paritetslån

inkomster

motsvaras

och för att

till k o s t n a d s t ä c k n i n g

För att

på

upp.

för en del av det k a p i t a l

liga

på

räntor

på p a r i t e t s l å n

på r i k s g ä l d s f o n d e n , d v s

skall

bostadsbyggan-

för l å n e f o n d e n

lånas

för b o s t a d s b y g g a n d e

underskott

för

inbetalda

skuldökning.

byggande,

Av detta

faktiskt

den

avskrivpå

drift-

större

stat-

5:16

lig upplåning krävs för att finansiera samma utgifter, eftersom ränteinkomsterna är lägre. I den mån totalbudgeten visar underskott, vilket normalt finansieras genom upplåning, uppstår samma företeelse som med pari tetslånesystemet: Det icke uppfyllda förräntningskravet finansieras genom upplåning.

SOU 1974:18

SOU 1974:18

6.

5: 17

Hur statens budget påverkas av en eventuell avskrivning av skuldökning på paritetslån

Tillgångarna inom lånefonden för bostadsbyggande minskar vid en avskrivning av den del av fordringarna på låntagarna som avser skuldökning på paritetslån. Genom ett anslag på driftbudgetens utgiftssida till kontot Avskrivning av oreglerade kapi talmedels förluster kan lånefondens för bostadsbyggande skuld till riksgäldsfonden regleras. Avskrivningen återkommande som avdragspost på kapitalbudgetens utgiftssida. Totalbudgeten påverkas således inte av denna transaktion det år beslutet träder i kraft. Däremot minskar' statens tillgångar (= fordringar på låntagarna), medan statsskulden är oförändrad. Över tiden krävs större statlig upplåning för att täcka utgifterna för statsskulden, som är lika stora som före avskrivningen.

Kontakt har tagits med finansdepartementet och bostadsstyrelsen i denna redovisningsfråga, varvid ovanstående framkommit. Ett annat förfaringssätt kan dock inte uteslutas, om åtgärden hypotetiskt skulle bli aktuell, p g a det stora avskrivningsbelopp det skulle bli fråga om.

SOU 1974:18

6:1

BILAGA 6

UTJÄMNINGSLÅN - FÖRUTSÄTTNINGAR, KONSTRUKTION OCH FÖLJDFRÅGOR PM utarbetad av experten i bostadsfinansieringsutredningen Esbjörn Olsson.

1.

Inledning

^^shånsförteclaiing

Disposition med sidhänvisningar återges sist i denna PM. 1^2 _

_Ljisanvisning_

PMai ä r tänkt att kunna läsas även av den som inte ä r road av m e r detaljerad redovisning. Avsnitt av den senare karaktären m a r k e r a s med heldraget streck i marginalen.

1^3

AJlmänna_ utgjånj*sj?unkter_

Avsikten med denna PM ä r p r i m ä r t att söka s k i s s e r a förutsättningarna för och utformningen av en ideal modell för utjämningslån - något som synes ha förutsättningar att uppfylla nedanstående grundläggande krav på bostadsfinansieringen. Som n ä r m a r e torde framgå av det följande bygger föreställningen att en ideal bostadsfinansieringsmodell skall kunna uppfylla samtliga grundläggande krav på bostadsfinansieringen på förutsättningen att bostadsfinansieringssystemet tillämpas från en viss bestämd tidpunkt att gälla därefter kommande produktion. Om bostadsfinansieringen därjämte - vilket förefaller vara ett

SOU 1974:18

6:2

rimligt antagande - skall spela någon s t ö r r e roll i fråga om kostnadsförutsättningarna för beståndet i sin helhet och därmed också för prisbildningen ä r något som förefaller betydligt m e r komplicerat. Frågan b e r ö r s dock också i denna PM. De grundläggande kraven på bostadsfinansieringen enligt utredningarna kan anses gälla: Förutsättningar för rimligt p r i s i nyproduktionen Förutsättningar för p r i s p a r i t e t Tröghet mot kraftiga byggprisförändringar och r ä n t e fluktuationer. Ordningsföljden ä r inte tillfällig utan r e p r e s e n t e r a r också en värdering eller prioritering. De båda först angivna målen ä r ej heller oberoende av varandra. Som n ä r m a r e framgår av det följande kan de olika kraven m e r eller mindre lätt tillfredsställas i ett lånesystem. Det ligger i öppen dag att ett bostadspolitiskt ställningstagande, som inneb ä r att p r i s e t i nyproduktionen bör vara lägre än vad som betingas av traditionella lån, kräver betydande uppoffringar från statens sida - i varje fall i ett kortsiktigt perspektiv. Huruvida uppoffringen ä r bestående över tiden, ökar eller minskar, ä r en annan och just för den tekniska konstruktionen av ett bostadsfinansieringssystem m e r intressant fråga.

1A

Använda_begrepp_

Oavsett om integrerad finansiering eller bostadsbank tillämpas eller inte, i stort sett oavsett om fullständig finansiering tillämpas eller inte kan olika alternativ för bostadsfinansieringen anges. Alternativen äger också giltighet oavsett om generella subventioner via statsbudgeten utgår eller inte.

SOU 1974:18

6:3

Man bör dock härvidlag skilja mellan vad som h ä r kan kallas villkorliga subventioner och villkorslösa subventioner. Med villkorliga subventioner skall förstås åtgärder via statsbudgeten vilka h a r subventionerande verkan för de boende men som kan återkrävas på sikt. Med villkorslösa subventioner skall förstås åtgärder som har kostnadssänkande effekt för de boende och som inte kan återkrävas sett på sikt. De kan därmed få subventionerande (förmögenhetsöverförande) verkan även för fastighetsägarsidan, sett i det längre perspektivet. Subventioner kan utgå i olika f o r m e r , eller vid olika tillfällen, oavsett finansieringsmetod. F o r m e r n a t e r sig dock m e r eller mindre förnuftiga beroende på om man önskar åstadkomma en villkorlig subventionering eller en subventionering utan villkor. Alternativen torde kunna begränsas till investeringsbidrag e d, dvs vid produktionstillfället eller årliga bidrag, dvs fortlöpande.

SOU 1974:18

6:4

2.

De grundläggande kraven

2. i__

_Förutsättamg§rJöj_rl^2i$_]?ri?.i JlY£rodutaionen

Det ä r i teknisk mening enkelt att med bostadsfinansieringen som medel åstadkomma en rimlig hyra i nyproduktionen. Problemet ligger s n a r a s t i att avgöra eller fatta beslut om vad som skall vara "rimligt". Med det gällande paritetslånesystemet åstadkommes effekten genom en lämpligt vald basannuitet, i ett generellare utjämningslånesystem genom att ange en viss betalningsprocent etc. I ett system med nominella lånevillkor ges kostnadsförutsättningarna för nyproduktionen genom det subventionsinslag som sammanbindes med kapitalkostnadsvillkoren. System av annan utformning föranleder lika s m å eller lika stora tekniska problem. Som förutsättning för de fortsatta resonemangen gäller att de självkostnadsbestämda bostadsföretagen h a r en så stor andel av nyproduktionen att en eventuellt knapphetsbetingad prissättning, som överstiger självkostnaderna, inte skulle kunna få genomslag i praktiken.

2.2 Förut sättningar _för_ prisparitet

Anledningen till att prisparitetsfrågorna tas upp till behandling framgår av huvudtexten. Det bör först noteras att kravet i bostadsfinansieringssammanhang gäller förutsättningar

för prisparitet. Avsikten ä r således inte, vilket överens-

s t ä m m e r med nuvarande föreställningsvärld, att införa en form av p r i s eller hyresreglering via finansieringen. Av ordvalet följer också, om än indirekt, att finansieringsinstrumentet knappast kan antas vara det enda till buds stående medlet för att nå en eftersträvansvärd prisparitet betraktad i generell mening. Ytterligare ett krav fogas därför till. Förutsättningar för likvärdiga bostadspriser (prisparitet) skall kunna erhållas utan förmögenhets omför-

SOU 1974:18

6:5

delning från nyttjare (alternativt långivare) till ä g a r e .

2. 3

Tröghet mot kraftiga byggprisförändringar och r ä n t e fluktuationer

Även detta krav synes vara tämligen lätt att tillfredsställa. De olika metoder som skissartat angivits ovan i avsnitt 2 . 1 torde alla kunna ges en sådan teknisk utformning att målet kan n å s .

SOU 1974:18

6:6

3.

Paritetsproblemet

3^1_

Pr^blemgrupjDerinj^

Utan att i detta sammanhang n ä r m a r e utveckla paritetsbegreppet görs en distinktion med följande delområden. Man kan urskilja paritetsproblem av följande slag, vilka torde kunna skiljas från varandra, åtminstone i en grov sortering: Mellan upplåtelseformerna. Inom beståndet mellan bostäder med olika lägesoch miljökvaliteter. Mellan beståndet och nyproduktionen och därefter för de tillkommande årgångarna nyproduktion. Det först angivna problemområdet ä r helt och hållet avhängigt beskattningens utformning. Frågan tas därför inte upp i detta sammanhang. Att bostadsbeskattningens

verkningar kan kompenseras med hjälp av bostads-

finansieringen ligger i öppen dag men ä r en helt annan fråga än vad som h ä r skall behandlas. De båda andra frågeområdena kan översiktligt k a r a k t e r i s e r a s som det lokala (alternativt det geografiska) respektive det generella paritetsproblemet.

_3.2

De_LLokaja_gari_tetspr oblemet Lägesr. och jniljcijyari abler

Det e x i s t e r a r paritetsproblem som avser bostäder med olika läges- och miljökvaliteter. Denna fråga kan i sin tur uppdelas i två delproblem. Det ena gäller förskjutningar i fråga om olika o r t e r s läges- och miljökvaliteter, det andra gäller förskjutningar mellan olika bostadshus inom en ort. Mycket översiktligt t e r sig uppdelningen meningslös men den är likväl motiverad med tanke på kommunernas ställning och möjligheter i v å r t land.

SOU 1974:18

6:7

När det gäller den senare frågan kan man ha olika uppfattningar om problemets storlek utgående från de egna erfarenheterna. Kvantitativa uttryck för förändringar av läges- och miljökvaliteter kan erhållas exempelvis genom specialstudium av köpeskillingar vid fastighetsförvärv. Det torde i allmänhet förhålla sig så att förändringar av de relativa lägesoch miljökvaliteterna åstadkommes genom kommunala beslut, exempelvis vid planfastställelser eller genom direkta investeringar i kommunikationer, ledningar och byggnader. Frågan kan ställas huruvida man med bostadsfinansieringen bör ta fasta på dessa iakttagelser och med denna som medel skapa förutsättningar för p r i s p a r i t e t . Generella -_1 qkala_medel När det gäller den frågeställning som togs upp avslutningsvis i föregående avsnitt, förhållandena inom orten, kan man helt enkelt konstatera att det förefaller mycket svårt och krångligt att utnyttja finansieringssystemet som instrument för att nå p r i s p a r i t e t i detta avseende. Frågan om lämpliga medel kan därmed återföras till den lokala nivån. Några olika möjligheter kan diskuteras. När det gäller upplåtelseformen h y r e s r ä t t r e p r e s e n t e r a r förhandlingssystemet mellan fastighetsägarpart och hyresgästorganisation en lösning. Svårigheter därvidlag borde framförallt skapas av en oenhetlig fastighetsägarstruktur. Därmed löses inte frågorna för de andra upplåtelseformerna eller mellan dessa och hyresrätten. F r ä m s t a anledning till att frågan behandlas här torde vara att rätten till värdeutfall ä r förbehållen fastighetsägaren, den p a r t som endast i begränsad utsträckning bidragit till att skapa läges- och miljöfördelarna. Förhållandet r e p r e s e n t e r a r d ä r med inte enbart ett fördelningsproblem i stort utan har också en klar bostadssocial anknytning.

SOU 1974:18

6:8

Kommunernas möjligheter att med gällande lagstiftning använda m a r k politik och taxesättning som effektiva medel i detta avseende torde vara mycket begränsade. Det ä r också tveksamt om man i någon högre utsträckning försökt beakta problemet. Det ä r därför mycket troligt att helt nya avgifts- eller skatteinstrument ä r erforderliga om kommunerna skall kunna spela en aktiv roll. Tanken finns väckt i olika sammanhang. Ett modellresonemang finns bl a redovisat i en rapport från Stockholms generalplaneberedning, Bostadspolitik för stockholmsregionen. Av det senast anförda framgår att frågan faller utom bostadsfinanseringsutredningens direktiv att behandla. Kommentarer^ Man kan av det anförda d r a slutsatsen att bostadsfinansieringen knappast ä r lämpligt instrument för att nå paritet mellan bostäder med olika lägesoch miljökvaliteter inom en ort. Detta innebär inte att frågan skulle vara oväsentlig men lösningen får sökas på andra vägar.

3^ 3

Dej;_gejier^eUa^arUets^r^o^l_emet Jraditionella lån och JJarjtetsj)rj)blemet_

Traditionella lån utan subventioner skulle ge orimligt höga hyror i nyproduktionen. Med subventioner kan detta problem k l a r a s ut. Däremot löses därmed inte paritetsproblemet utan extraordinära i n s a t s e r . Dessa kan v a r a av två principiellt olika slag. Mera därom nedan. Förhållandena sammanhänger med följande. Oavsett inställningen till inflation och våra förhoppningar eller fruktan om dess storlek i framtiden, skulle det v a r a obetänksamt att b o r t s e från att inflation kan förekomma i framtiden.

SOU 1974:18

6:9

Erfarenheterna från bostadssektorn förklarar följande resonemang. Om man väljer en rimlig prisnivå i nyproduktionen, som innebär kapitalkostnaden K kr för en viss lägenhet år 1, kommer kapitalkostnaden för varje lägenhet som produceras därefter att överstiga den som producer a t s år 1 - allt räknat i löpande penningvärde. För en i princip likvärdig nybyggd lägenhet blir exempelvis kapitalkostnaden ca 135% av K efter 10 år vid 3% årlig inflation. Den blir drygt 160% av K vid 5% årlig inflation efter lika lång tid. Samtidigt ä r kapitalkostnaden för den lägenhet som byggdes år 1 fortfarande efter 10 år oförändrat K kr om lånen ä r uppbyggda enligt annuitetsprincipen. Om lånen istället givits med rak amortering över 60 år skulle kapitalkostnaden ha sjunkit till drygt 80% av K. Som en tämligen rimlig förutsättning för resonemanget gäller att räntenivån ä r tämligen konstant med tiden eller alternativt att räntorna för utestående lån direkt påverkas av förändringar av diskontot. Eventuella läges- och drifts- samt driftskostnadsförsämringar för den ä l d r e lägenheten kan knappast tänkas bli så stora att de kan överbrygga d e s s a skillnader i kapitalkostnadsförutsättningar. Alla hittillsvarande e r farenheter från bostadssektorn talar för att en sådan utveckling knappast skulle vara trolig. Om man exempelvis väljer räkneexemplet med 5% årlig inflation

och raka amorteringar skulle således kapitalkostnaden för en

10 å r gammal lägenhet vara exakt hälften av den nybyggdas. Om man önskar nå prisparitet mellan nyproduktionen och det tidigare byggda finns i huvudsak två metoder. Den ena sammanhänger med bostadsfinansieringen, den andra inte. Med den förutsättning som införts i avsnitt 2 . 1 blir den intressanta frågan att studera bostadsfinansieringens möjligheter. Om finansieringssystemet inte utnyttjas ä r enda möjligheten prishöjningar

SOU 1974:18

6:10

i det något äldre beståndet. Dessa skall förutsättas bli accepterade av förhandlande hyresgästpart och innebär ett accepterande av transfereringar till fastighetsägarsidan. Något avgifts- eller skatteinstrument som skulle kunna fånga upp penningflödet existerar inte. Bostadsfman_sjeringen utnyttjas Om bostadsfinansieringen utnyttjas finns också två alternativ. Genom att differentiera kapitalkostnadsvillkoren mellan hus byggda vid olika tillfällen kan kapitalkostnaderna göras lägre ju yngre lägenheterna ä r . Den absoluta gränsen torde dock ligga en bit över 0%. Härav slutsatsen att denna metod kräver med tiden ökande subventioner. Alternativt skulle man kunna tänka sig att öka kapitalkostnadsbelastningen i det något äldre beståndet. Har man då valt villkorslösa subventioner vilket förefaller vara den enda praktiska metoden med dessa låneformer nås tämligen snabbt en punkt då fastighetsägaren (och de boende i den b e r ö r d a fastigheten) finner det fördelaktigt att "byta lån". Detta torde med nuvarande uppbyggnad av kapitalmarknaden inte v a r a förenat med några s t ö r r e problem. I detta alternativ har visserligen paritetsproblemen minskat i någon mån men k v a r s t å r dock för de fastigheter som undan för undan skulle glida ut ur systemet. Komm_ejitarer_ Kontentan av det här anförda blir att det avgörande argumentet mot de t r a ditionella låneformerna blir det renodlat bostadspolitiska - förutsättningarna för prisparitet blir mycket dåliga. Härtill kommer att de statsfinansiella utsikterna inte ter sig lysande (detta perspektiv torde ha varit fullständigt klart när direktiven till bostadspolitiska kommittén skrevs för n ä r a nog på dagen 10 år sedan). Alternativt måste helt andra fördelningsprinciper än vad som

under lång tid varit gällande på bostadsmarknaden

accepteras eller alternativt konfiskatoriska avgifter eller skatter av nytt slag införas.

SOU 1974:18

3r 4

6:11

Lösnin g_a v _det_gener e 11 a JD rqblem e t ?3J1 tatsl åne systemet

Ovan i avsnittet 3. 3 har redovisats vissa iakttagelser som ger underlag för slutsatsen att utjämning av kapitalutgifterna för bostadslån ä r möjligt över tiden.

Det nuvarande paritetslånesystemet bygger på detta. Paritetslånen ä r en teknisk konstruktion. För de fortsatta resonemangen ä r det därför fördelaktigt att frigöra sig från systemets konstruktion och verkningar. Den teoretiska bakgrunden till paritetslånesystemet och därmed till utjämningslånetanken i stort framgår av bostadspolitiska kommitténs betänkande (SOU 1966:44). I detta finns också som bilaga en uppsats av Guy Arvidsson har utförligt redovisar de teoretiska grunderna. Hänvisning lämnas till denna uppsats som ä r mycket klarläggande. Den ä r möjligen något s v å r tillgänglig och något försök att refera den görs inte h ä r . Anjgrejoj3S_sätt Som allmänna förutsättningar bör gälla att hyran i stort ä r summan av en kapitalutgift och en driftskostnad.

Läges- och miljöberoende lämnas s å -

ledes därhän i detta sammanhang. Likaså lämnas frågan om eventuellt överskott eller vinst åt sidan. Observera att ordet kapitalutgift används. Därmed förutsätts bl a att kompensation för kapitalförbrukning byggs in i finansieringssystemet. Någon anledning att kalkylmässigt beräkna en värdeminskning finns således inte. Som förutsättning för resonemanget måste s å ledes införas en koppling mellan respektive fastighets kostnader och h y r o r na i denna. Kopplingen behöver däremot inte vara strikt. Finansieringen skall dock ge förutsättningar för prisparitet. Mot bakgrund av det tidigare framförda blir slutsatsen förenklat: Kapitalutgifterna behöver vara låga i början av brukningstiden (relativt t r a d i tionella lånevillkor) och kan vara högre senare (relativt traditionella lånevillkor). De skall i varje situation vara lika för likvärdiga bostäder.

6:12

F ö r att klara detta - om inte skattemedel skall täcka hela bördan - behövs en omfördelning av kapitalutgifterna över tiden, ett utjämningslånesystem.

SOU 1974:18

SOU 1974:18

ib

Några förutsättningar för utjämningslån

4.1 Jdeala förhålland_en

6:13

Föjänderjiga faktorer Om man betraktar en bostads utveckling med tiden och också tar i beaktande att nya bostäder successivt tillkommer bör man kunna indela de föränderliga faktorerna på i stort sett följande sätt. Byggpriser, bl a beroende på allmän inflation särskilda faktorprisförändringar inom byggnadsindustrin produktivitetsförändringar. Driftskostnader, bl a beroende på allmän inflation särskilda faktorprisförändringar effektivitetsförändringar. Bostaden, bl a beroende på standardutvecklingen i nyproduktionen åldrande i befintliga bostäder lägesförändringar. I detta sammanhang har man endast anledning att beakta förhållanden som kan anses vara generella. Detta innebär att eventuella olikheter ifråga om p r i s e r och prisutveckling på skilda o r t e r inte beaktas. Likaså tas inte hänsyn till lägesförändringar. Om hänsyn samtidigt skall tas till förändringar av vart och ett av de ovan angivna inslagen plus eventuellt övrigt inses lätt att bilden blir svåröverskådlig och möjligen ogenomtränglig. Därför väljs att först hålla produkten bostad konstant, dvs hur blir förutsättningarna för prisparitet med lika

SOU 1974:18

6:14

bostäder som producerats vid olika tidpunkter. Denna inskränkning överenss t ä m m e r också med den innebörd av paritet som i övrigt använts i denna PM. (Av paritetsprincipen följer givetvis att en med tiden eventuellt ökad standard skall följas av ett högre bostadspris). Bostäder_sqm ttjlkqmmer_vid_ olikatidpjnikter I den principiella figur 1 h a r inritats tänkta förändringar av h y r o r n a , enligt de ovan angivna förutsättningarna och dess förändringar över tiden för bostäder som tillkommit vid olika tidpunkter.

Figur 1 lägenhet som producerats vid tiden v, alt 1 ,i hyra

lägenhet som produce- • rats vid tiden u S

lägenhet som producerats vid tiden v, alt 2

lägenhet som producerats vid tiden t

-»- tid

6:15

SOU 1974:18

I figuren har inlagts hyresutvecklingen för bostäder som producerats vid olika tidpunkter. Inplaceringen har skett enligt det konventionella mönstret, nämligen att en ny bostad alltid ä r (alternativt skall vara) d y r a r e än en gammal. Det finns många skäl att ifrågasätta ändamålsenligheten med en sådan restriktion, men låt oss använda den tills vidare. Vid tidpunkten v har nya bostäder inlagts enligt två alternativ, dels traditionella, alt 1, dels med en lägre prisnivå, alt 2. Det senare skulle kunna vara följden av att det skett en sådan produktivitetsförändring inom bostadssektorn att nya bostäder kan erbjudas till lägre p r i s e r än identiska äldre. En annan möjlighet vore att man viljemässigt åsatte nya bostäder något lägr e p r i s e r än de tidigare producerade, en fråga som 4.2

behandlas senare.

Utry^me_för_omfördelning

Resonemangen blir i fortsättningen förhoppningsvis något enklare att följa om den verbala framställningsformen lämnas och kompletteras med ett formaliserande betraktelsesätt. Låt K beteckna kapitalutgiftsandelen i hyran och D driftskostnadsandelen. Hyran ä r H. Då gäller vid varje tidpunkt och för varje fastighet att H = K + D. Förhållandena kan i stort i l l u s t r e r a s med figur 2. Huruvida verkligen hyresintäkterna, räknade i löpande penningvärde, böjer av nedåt är mindre intressant. Någonstans möts sannolikt H- och Dkurvorna.

SOU 1974:18

6:16

Figur 2

4 hyra, kostnad

Hyresintäkten täcker ej ängre driftskostnaden

tid

Problemställning Kapitalutgiften anges som en skillnad mellan hyra och driftskostnad vid färdigställande. För att medge omfördelning skall vid en senare tidpunkt denna skillnad vara s t ö r r e än eller åtminstone lika med den ursprungliga (i likhetsfallet inträffar ingen direkt omfördelning men väl jämna kapitalutgifter). Man har anledning anta att om hyran stiger lika snabbt eller snabbare än driftskostnaden ä r omfördelningen säkrad. Hur ä r sambandet mellan dessa förändringar, dvs hyresstegringens lägsta g r ä n s ? Man kan ha anledning att ta reda på vid vilken tid man r i s k e r a r att kapitalutgiftsvillkoret ej längre gäller, dvs där kapitalutgiften från att ursprungligen ha ökat, vänder och därefter minskar.

SOU 1974:18

6:17

Illustration Betrakta de första åren av byggnadens livslängd.

Antag vidare att H tillväxer med en faktor a varje år och D på samma sätt med en faktor b. F ö r att få möjlighet till omfördelning av kapitalutgifterna krävs att kapitalutgiftsandelen åtminstone under viss tid h a r möjlighet att stiga. Därmed kan följande samband tecknas. Antag först att b = a. Då skall gälla H (1 + a ) n - D (1 + a) n > H - D varav (H - D) (1 + a ) n eller

( 1 + a)

n

> H- D > 1

Detta ä r alltid uppfyllt så länge a

>

O

H

>

D

(Förutsättningen att hyran skall överstiga driftskostnaden bör rimligen gälla även initialt).

SOU 1974:1g

6:18

För att illustrera tankegångarna r i t a s också följande principiella figur 3. Figuren omfattar ej m e r än 20 år eftersom de förenklade antaganden som vi använt ej bör utsträckas för någon längre tid. Av figuren framgår att utrymmet mellan H-linjen och D-linjen är beroende av storleken på a i förhållande till b. Figuren ä r också uppbyggd på förutsättningen att driftskostnaden initialt omfattar 30% av totalhyran. Frågan gäller då vilka villkor som måste gälla för a och b för att det skall vara möjligt att åstadkomma en under viss tid ökande kapitalutgiftsandel.

Figur 3

_

,

tid (år)

SOU 1974:18

6:19

Villkor för .omfördelning_-_ ökningstakt Vi studerar der. ursprungliga olikheten och gör en serieutveckling av potensuttrycken (frågan kan behandlas elegantare men detta sätt är relativt enkelt att följa). Vi hade H (l+a) n -D 0 + b ) n 2H -D o o o o

inför Do = d Ho och serieutveckla. Eftersom Ho >0 erhålles 1 + a n ^ f i l • a2 + . - . - d - don - *£!!

d,2

. ^1-d

Eftersom n>0 och 3-gradsuttryck och högre kan försummas (små a och b samt måttliga n ) , erhålles efter förenkling a-db + — - (a2 - db 2 )> 0 • *•• n-1 infor m • — — Olikheten behandlas som ett andragradsuttryck i a. Likhet gäller för a

1 2 = 2m (~1 " V1+4dbm+4db2ra2 )

Med våra förutsättningar skall, för att olikheten skall uppfyllas, gälla att a>pos (a12 ) Vi studerar det intressanta ytterlighetsvärdet för a genom att serieutveckla rotuttrycket.

SOU 1974:18

6:20

a , m -Jr ( - 1 + 1 + i * 4 dbm (1 + bm) + 1 2m 2 + 2 * 2 ( " 2 } 16 d 2 b 2 m 2 ( 1 + b m ) 2 +

eller efter

förenkling p

|j ++ bm bm (1 (1 - d) - k f(d)(bm) J , = db, )j där p ~ 2, k

konstant,

f(d) funktion av d

Den sista termen i uttrycket kan försummas och villkoret för a tecknas a>db ! 1 + bm (1 - d)J Vi_llkor för omförde_lning_-_utsträcknin£ i tiden Vi återvänder till den ursprungliga olikheten HoO+a)n-

D o (l + b) n >H o -D o

och inför a=kb D =dH o o På motsvarande sätt som tidigare erhålles efter serieutveckling och sedan 3-gradstermer försummats

nb(k-d) + a i | d i

b2(k2

_d)^0

Eftersom n > 0 b> 0 k

_ d + 2=1 b ( k 2 _ d)^.o

Eftersom k

- d<0

(i de för oss besvärande situationerna)

följer härav ^ . L ~ d-k + 2 b(k2 -d)

n é 1

SOU 1974:18

3.

6:21

Resultat - omfördelningsutryrnme

Utrymmet för kapitalutgifterna ökar under början av lånens löptid även om hyresstegringstakten (betecknad a) ä r inte oväsentligt lägre än stegringen av driftskostnaderna (betecknad b). Om detta senare förhållande gäller nås så småningom en tidpunkt då kapitalutgiftsutrymmet ä r lika med det ursprungliga för att därefter minska. Av beräkningarna kan följande slutsatser dras - dessa kan man också sluta sig till efter ett sunt-fömuft-resonemang. F ö r att möjliggöra omfördelning av kapitalutgifterna behöver hyresstegringstakten vara s t ö r r e ju s t ö r r e stegringen av driftskostnader ä r ju s t ö r r e ursprungliga driftskostnadsandelen ä r ju längre man önskar att den tidsperiod skall vara under vilken "ackumulering" s k e r . En exemplifiering i sifferform lämnas i nedanstående tabell. Den anger ungefärliga lägsta möjliga värde för hyresstegringstakten a, uttryckt i procent, under förutsättning att den betraktade tidsperioden ä r ca 20 å r .

Ursprunglig driftskostnadsandel, d %

Driftskostnadernas stegringstakt, %/år : : :

0,7

0,9

1,1

1,1

1,5

2,0

1,4

2,0

2,6

1,7

2,4

3,1

Eftersom de angivna siffrorna för a avrundats på sedvanligt sätt uppfylles inte villkoret alltid exakt. Detta spelar mindre roll eftersom den angivna lägsta gränsen sannolikt är orealistiskt låg och kommer att överskridas med tanke på den inflatoriska utvecklingen.

SOU 1974:18

6:22

Det bör i klarhetens i n t r e s s e understrykas att de angivna villkoren för a inte ger något uttryck för hur stort kapital som omfördelas eller om en i någon mening real avkastning av kapitalet erhålles. I den föregående framställningen har också visats ett sätt att överslagsvis beräkna den tid, n å r , under vilken kapitalutgiftsutrymmet inte understiger det ursprungliga, om alla andra förhållanden ä r kända.

4 . 2 _ _ Icke jdeala förh^landen_ T e ° r i och verkligh_et_ Ovan h a r antagits att utvecklingen följer mycket jämna banor, något som beskrivits med de använda potensfunktionerna. Erfarenheten säger att betraktelsesättet i allmänhet ä r riktigt om tidsperspektivet omfattar ett antal år men inkorrekt om varje år betraktas var för sig. Om kapitalutgiften fortfarande betraktas som en differenspost skulle situationen kunna beskrivas med figur 4.

Figur 4 verklighet

"teori"

o

T t

tid

SOU 1974:18

6:23

Är det som figuren antyder besvärande? Knappast. Avvikelserna från ideallinjen, svängningarna, torde i allmänhet inte föranleda några s t ö r r e bekymmer. Bostadsmarknadens allmänna trögrörlighet talar för att förfinade teoretiska modeller och exakta beräkningar baserade på dessa knappast ä r nödvändiga. Paritetstalsnämndens utredningsrapport, Beräkning av p a r i t e t s t a l , 1972, visar vilka svårigheter som uppstår med å r liga beräkningar. Svårigheterna med beräkningarna blir inte mindre när det teoretiska underlaget inte är glasklart. Figuren ä r också avsedd att visa att det finns skäl att tänka sig kontrollpunkter. Vid tiden t borde man alltså kunna observera en så stor avvikelse från den prognostiserade utvecklingen att den bör föranleda omprövningar. Föjändringar_av bostäderna_ De med tiden förändrade förutsättningarna för det äldre beståndet som kan uppstå genom att själva produkten bostad i nyproduktionen förändras ä r betydligt m e r svårfångade. Man bör väl h ä r allmänt kunna förutsätta en med tiden ökande realinkomst och därmed något stigande efterfrågan av s t ö r r e och b ä t t r e utrustade lägenheter. Även om denna förutsättning inte skulle uppfyllas innebär en befolkningsökning att lägenheter måste nybyggas. Inte något av dessa båda förhållanden bör komma att utlösa några dramatiska förändringar av bostädernas utformning och storlek. Förändringar i samhället av språngkaraktär kan givetvis få snabba å t e r verkningar på bostädernas utformning. Marknadsföringsåtgärder och tekniska förändringar kan ge nya bostadslösningar. Man kan exempelvis inte bortse från bostadstekniska innovationer av det slag som kanske centralvärme och badrum på sin tid var. Det förefaller däremot ytterst osannolikt, även om det inte ä r omöjligt, att förändringar av detta slag skulle ske snabbt. Ett s t ö r r e problem ä r då om lägenheternas storleksfördelning måste ä n d r a s , särskilt om vi utgår från ett ensidigt sammansatt b e stånd.

6:24

Några möjligheter att förutse snabba förändringar av dessa s e n a r e slag i finansieringssystemet föreligger endast med stora svårigheter. Någon särskild anledning till det kan knappast finnas heller. Om vi framdeles h a r anledning att ställa nya, väsentligt högre krav på bostäderna än vad som nu ryms i vår föreställningsvärld, blir det rimligen också ett problem som hör framtiden till. Dvs man får då ta ställning till huruvida det gamla beståndet kan och bör ombyggas eller om det bör r i v a s eller överges e d.

SOU 1974:18

6:25

SOU 1974:18

5. 5.1_

Modell för utjämningslån _ Terminqlqgi_

F ö r att ange det första årets kapitalutgift i ett utjämningslånesystem användes termen betalningsprocent. Om denna multipliceras med ett finansieringsunderlag som m o t s v a r a r en skälig produktionskostnad erhålls det första å r e t s kapitalutgift. (Nedan används begreppen växelvis, eftersom distinktioner i dessa sammanhang inte ä r betydelsefulla). Med utjämningsfaktor

menas det tal med vilket det första å r e t s kapital-

utgift årligen skall multipliceras för att kapitalutgifterna skall öka i tiden med hänsyn till p r i s e r n a för nyproducerade bostäder - vilket också skall ge långivaren kompensation för uppoffringar i ett tidigare skede.

5^2

Allmänt

Kapitalutgifterna antas bli förändrade med tiden (här givet som årsvisa förändringar: efter 1, 2, . . . . n år) enligt följande samband. Kn = K 0 ( l + c ) n Sambandet har inte obegränsad giltighet. Det gäller dock som approximation för läget under början av bostadsfastighetens livslängd, säg 15, 20 eller 30 å r eller m e r . Förhållandet r e p r e s e n t e r a r ett nödvändigt villkor för att omfördelning skall ske. Huruvida det också ä r ett tillräckligt villkor kan inte b e s v a r a s , eftersom tidsperspektivet m å s t e utsträckas. Det ä r då inte lika sannolikt att K kan beskrivas på samma enkla sätt. n ^ Kapitalutgiften vid tidpunkten för byggnadens färdigställande, K 0 , bestäms p r i m ä r t , vilket också angivits ovan, av följande samband. K

o = Ho " D o

SOU 1974:18

6:26

Kapitalkostnaden eller kapitalutgiften skall vara ersättning för kostnaderna för det investerade kapitalet i bostaden under beaktande av kravet på r i m lig hyra. Låt P n beteckna den produktionskostnad som skall bilda underlag för finansieringsresonemangen. P n kan alltså exempelvis vara lika med låneunderlag eller pantvärde enligt nuvarande bestämmelser för uppbyggnad av finansieringsunderlag. Då erhålles följande samband. K

o =

B

0P0

B„ betecknar betalningsprocenten. (I paritetslånesystemet basannuiteten.) Kapitalutgiften efter n år kan därmed tecknas på följande sätt. K

n=P0B0

<1+C>n

Ordningsföljden mellan de t r e faktorer som ingår i uttrycket ä r givetvis helt betydelselös.

5^3

Avkastamgsvärde

Med beskrivningen av K som det tecknats senast ovan leds tankarna in på att betrakta den historiska produktionskostnaden som något för alla tider givet. Det ä r visserligen sant att en byggnad inte kan återuppföras till en tidigare kostnad men denna iakttagelse bör leda till ett annat betraktelsesätt. Den nyttighet som den en gång färdigställda bostadsfastigheten

represente-

r a r motsvaras av vad det kostar att färdigställa en liknande byggnad vid den senare tidpunkten.

Därmed borde man kunna avstå från att tillmäta

den historiska produktionskostnaden någon vikt. Man kan tankemässigt istället i n t r e s s e r a sig för något som kan kallas för avkastnings värde, b e tecknat A.

6:27

SOU 1974:18

Kapitalutgiften vid tidpunkten n för den fastighet som färdigställts vid tidpunkten O kan därmed tecknas på följande sätt. Vi har kompletterat indiceringen för att m a r k e r a tidpunkten för färdigställande. K _ = B„A _ n,0 O n,0 Härvid gäller givetvis följande samband. A

n.O = A 0 < 1 + C > n = P 0

<1+C>n

Med tekniken följer att avkastningsvärdet som ursprungligen var lika med produktionskostnaden (låneunderlaget, pantvärdet) årligen kan uppskrivas. Det bör här påpekas att betalningsprocenten B, som kan förutsättas vara konstant för en byggnad under dess livslängd i allmänhet kommer att anta olika värden för byggnader som producerats vid olika tidpunkter. Hela tiden, hittills och i det följande, gäller alla beräkningar och r e s o nemang i löpande p r i s e r . Eventuella realvärdeförändringar, b e r o r på läges- eller miljöfaktorer har översiktligt b e r ö r t s ovan.

5^4

yiiänuiingsf aktör

Ovan har införts ett begrepp, utjämningsfaktor, (lika med 1 + c). Utjämningsfaktorn kommer, som framgår ovan, att fylla åtminstone två viktiga funktioner. Den skall ge förutsättningar för prisparitet och b e s t ä m m e r därjämte förändringen av inbetalningen av kapitalersättning till långivaren, som för enkelhets skull här kan antas v a r a staten. Ovan angavs att förändringen av kapitalutgiften kan instängas mellan två g r ä n s e r som kan anges på helt skilda grunder. Det ideala värdet nås när förutsättningar för prisparitet i förhållande till nyproduktionen föreligger.

SOU 1974:18

6:28

Nu vet man inte detta ideala värde förrän efteråt. Detta ä r synnerligen opraktiskt. Man kan däremot och bör, utgående från historiska uppgifter och allmänna erfarenheter, bestämma sig för ett visst omräkningstal, en utjämningsfaktor som kan hållas konstant under avgränsbar tid. Den årliga kapitalutgiften för å r n för huset som producerades år O kan därmed bestämmas till K

n=K0<1+C>n

=

B

0P0<1+C>n

Ovanstående resonemang utgår från att utvecklingen kan beskrivas med hjälp av årliga, lika förändringar. Utvecklingen går givetvis aldrig så jämnt. Allt talar dock för att en beskrivning av detta slag ä r användbar inom bostadssektorn med tanke bl a på att de årliga tillskotten till beståndet ä r små och rörligheten även i övrigt ä r liten. Utjämningsfaktorn skulle därmed kunna vara oförändrad under avgränsbar tid. Så länge man r ö r sig med en historisk återblick vållar detta inte några s t ö r r e bekymmer. Facit finns hela tiden till hands. Framställningen belastas inte med en redogörelse för hur en sådan beräkning tekniskt kan eller bör gå till. Tillräckligt underlag torde framgå u r det ovan anförda. Detta ger också ett verbalt uttryck för vilka olika förhållanden som i olika riktning påverkar utjämningsfaktorns storlek.

6:29

SOU 1974:18

Med det här anförda torde dock en användbar metod ha antytts. Så länge man inte kan göra sannolikt att utvecklingen under ett antal framförliggande å r väsentligt skulle avvika från de senaste årens utveckling bör vunna erfarenheter och historiska uppgifter vara tillräckligt underlag för beräkning av utjämningsfaktorn. En viktigare och betydligt m e r intressant fråga ä r om det överhuvudtaget finns anledning att ägna beräkningar av detta slag ett m e r omfattande m a t e matiskt eller statistiskt intresse. Nyss konstateras att de historiska uppgifterna kan tillmätas ett visst prognosvärde. Därmed ä r också indirekt utsagt att någon form av prognos kan eller bör göras. Detta torde vara helt nödvändigt. Behov föreligger av att kunna räkna fram kapitalutgiften för bostäder och därmed hyran ett år och successivt för därefter följande år för de bostäder som färdigställts under föregående år. Vid introduktionstillfället förutsätts nämligen att kapitalutgiften framkomm e r som en skillnad mellan rimlig hyra och driftskostnad.

Eftersom

hyrans storlek med nödvändighet måste vara känd vid varje tidpunkt kan de historiska uppgifterna från prisförändringar och driftskostnadsförändringar m m inte inväntas. Ett beräknat värde för utjämningsfaktorn kan därför ges giltighet framåt några år i tiden. Därmed ges givetvis också exakta kalkyleringsförutsättningar för alla inblandade p a r t e r , långivare, fastighetsägare och boende. Även om det nyss angivits att generella "bostadshus" - bestämda förhållanden direkt ger ett siffervärde för utjämningsfaktorn innebär likväl resonemangen att frihet föreligger att använda andra mätmetoder eller göra andra överväganden för beslutet beträffande utjämningsfaktorn. Andra tal som uttryck för allmänna p r i s - och kostnadsförändringar i samhället: allmän löneförändring,

ändring av basbeloppen i ATP-systemet e d kan

visserligen inte teoretiskt motiveras i ett utjämningslån men likväl ha praktiska förtjänster.

6:30

Ett behov av regelbundna revisionstillfällen föreligger, oavsett motiven vid beslut om utjämningsfaktör. Detta sammanhänger givetvis med att utjämningsfaktorn inte ger "ideala" paritetsförutsättningar - något som inte ä r möjligt genom att utjämningsfaktorn förutsätts vara låst under några år. Förändring av betalningsprocenten förutsätts ske endast vid språngvisa förändringar (se nedan) - eller då hela bostadsprisnivån b e höver ändras. Vid kontrolltidpunkten bör beaktas att det ä r det förhållandet att p a r i t e t s frågan upptagits som ett p r i m ä r t mål för bostadsfinansieringen som föranlett utjämningslånekonstruktionen. Därmed bör också följa att p a r i tetssynpunkterna måste tilldelas stor , om inte avgörande, vikt vid bedömningen. Om icke förutsebara förändringar inträffat på andra sekt o r e r , exempelvis ifråga om löneutveckling eller prisutveckling för andra tjänster eller varor t r ä d e r ett annat av de p r i m ä r a målen för bostadsfinansieringen, rimlig hyra i nyproduktionen, fram i förgrunden. D ä r vid kan det således bli nödvändigt med helt nya överväganden. Några b e stämda förutsägelser om detta kan knappast göras nu. En förhoppning kan uttalas om att paritetsaspekterna i varje fall beaktas. Härmed sluts cirkeln. Antag, att vid en viss tidpunkt - på tämligen skönsm ä s s i g a grunder - en rimlig hyra för nya lägenheter anges. P r i s e t för d e s s a bör sedan utvecklas på sådant sätt att förutsättningar för p r i s p a r i t e t b e v a r a s . Exakthet i generell mening, totalt för riket ä r knappast möjlig. På lokal nivå kan dessutom helt andra förhållanden spela in. En fråga som ovan knappast b e r ö r t s ä r följande. Det förhållandet att äldre bostadshus allmänt betraktas vara mindre "fräscha" - även om de i övrigt har samma utrustning och utformning som yngre - bör beaktas när paritetsaspekterna behandlas. Det bör dock starkt understrykas att någon djupare analys i dessa avseenden inte ä r nödvändig med tanke på hur utjämningsfaktorns funktion i övrigt b e s k r i vits och formerna för beslutsfattande bör vara (de avgörande aspekterna: r i m l i g a och likvärdiga p r i s e r ) .

SOU 1974:18

SOU 1974:18

6:31

I paritetslånesystemet har denna fråga tilldragit sig åtskillig teoretiserande uppmärksamhet - sammanfattat i den s k åldersfaktorn. Paritetstalsnämnden, som ä r knuten till SCB, h a r ägnat frågan avsevärd uppmärksamhet. I dess utredningsrapport från 1972 ä r frågan behandlad både från teoretiska och empiriska utgångspunkter. Av nämndens behandling av frågan kan följande slutsats d r a s . Åldersfaktorn kan vara olika vid olika tidpunkter. En utjämningsfaktor ä r därmed sannolikt inte konstant under en byggnads hela brukningstid - även om alla andra förutsättningar

hålls konstanta. Den bör kunna förändras

i olika grad för ett nytt och ett äldre hus under samma period. Frågan får ytterligare belysning i ett följande avsnitt. Detta påpekande görs i klarhetens i n t r e s s e och torde inte få praktisk betydelse på åtskilliga å r . Frågan torde dock inte framdeles komma att vålla några problem, eftersom ett omfattande erfarenhetsmaterial komm e r att byggas upp. När det gäller längre tidsperspektiv bör man nämligen inte försöka d r a slutsatser ur historiskt m a t e r i a l . Alldeles bortsett från att man inte kan överblicka den ekonomiska utvecklingen i stort som har den avgörande betydelsen- har en ny syn på bostadsfrågan växt fram. Den innebär bl a att underhålls- och moderniseringsaspekterna komm e r att ägnas ett fortlöpande och ett s t ö r r e i n t r e s s e än tidigare.

5^ 5

B^JaMingsprocent Allmänt_

Utjämningslånen har helt och hållet konstruerats utgående från ett bostadssocialt betraktelsesätt. F ö r dessa ä r en utgångspunkt kravet på rimlig hyra i nyproduktionen. Betraktelsesättet innebär att kapitalutgiften kan bestämmas som en differens mellan den rimliga hyran och driftskostnaderna, beräknade på lämpligt sätt.

6:32

Därmed blir också betalningsprocentens storlek bestämd. När betalningsprocenten för den nybyggda lägenheten väl bestämts vid systemets introduktion bör den i princip kunna följa byggnaden under dess fortsatta bruk. För de årgångar bostäder som därefter produceras kan det mycket väl hända - och inträffar s ä k e r t regelmässigt - att betalningsprocenten blir en annan än i de först producerade bostäderna. Dess storlek kan lätt bestämmas med hjälp av olika uppgifter om p r i s e r och bakomliggande utveckling som föreligger vid produktionstillfället. Utjämningslånesystemet ger därmed påtagliga fördelar vid en språngvis förändring av byggpriserna. En snabb byggprisökning bör inte få ett motsvarande snabbt genomslag i hyrorna - vare sig för de nyproducerade lägenheterna eller för de tidigare byggda. Med utjämningslånen kommer en sådan snabb förändring att fångas upp av att betalningsprocenten för den aktuella årgången blir lägre än för de n ä r m a s t föregående. Någon särskild insats av extraordinärt slag från statens sida i form av investeringsbidrag, tilläggslån, direktavskrivning av lån e d erfordras således inte med utjämningslån. Med tanke på att man befinner sig alldeles i början av byggnadens brukningstid ter sig inte sådana specialåtgärder särskilt förnuftiga. De förefaller ännu mindre motiverade på lite längre sikt, även om de kan framstå som nödvändiga i en kritisk situation. Basannuiteten i paritetslånesystemet ä r i princip densamma för alla å r gångar. Ändringar måste bli föremål för riksdagsbeslut därest hyrespolitiska eller andra överväganden skulle tala för det. Möjligheten att i paritetslånesystemet fånga upp snabba byggprisökningar föreligger teoretiskt men ä r inte förutsedd. Nedan lämnas ytterligare redovisning för hur betalningsprocenten kan beräknas.

SOU 1974:18

1974:18

6:33

Paritetsvillkoret Vid tidpunkten n jämför vi två lika bostadshus, varav det ena uppförts år 0 och det andra år n. Hyrorna för dessa tecknas resp

H

n,0 " V 1 + b)n + Vo^1 +

H

n,n

= D

n

^

+ B P n n

Eftersom hyrorna skall vara lika och alla ingående termer därmed är kända kan också B

bestämmas. n

Därmed ges också förutsättningar för att prisparitet skall kunna föreligga vid varje tillfälle. Även om varje års betalningsprocent och kapitalutgifter framkommer mer eller mindre automatiskt kvarstår frågan om kontroll av utvecklingen. Villkor för 3n Hyresvillkoret ovan leder till följande ekvation (det är ur denna som 3

beräknas), varvid vi också inför

P

n " V 1 + P)n

D

n + 3 n V X + P ) H = V 1 + b ) n + B 0 P 0 ( 1 + C>n

varav B - [• L ± - £ f B, + V 1 + b>" ~ \ n v i + P' ° —r^pT1— Om c kunnat väljas så att det blir lika med p (uttryck byggprisförj för byggprisförändring) blir B

lika med B , bortsett

från rest termen, Denna senare kan tolkas så, att om driftskostnaden

i en

ny byggnad blir lägre än i en likadan äldre vid samma tidpunkt - ett uttryck för en slags ökad effektivitet i bostadsproduktionen - blir därmed B

relativt B 0 större

SOU 1974:18

6:34

än vad som e l j e s t v a r i t f a l l e t . Man s k u l l e kunna u t t r y c k a d e t så a t t d e t nya h u s e t g å r a t t " b e l a s t a " mer än d e t gamla v i d Om B

utgångsläget.

b l i r p å t a g l i g t l ä g r e än EL t o r d e o r s a k e n f r ä m s t

a t t finna i a t t c t i l l d e l a t s e t t r e l a t i v t p a l l t f ö r

vara

lågt

värde. D e t t a kan man då t a hänsyn t i l l genom l ä m p l i g t v a l av utjämningsfaktorn denna s k a l l h å l l a s

f ö r nästkommande p e r i o d , u n d e r v i l k e n konstant.

I och f ö r s i g f i n n s i n t e nu a n l e d n i n g a t t göra

spekula-

t i o n e r av d e t t a s l a g - den t o t a l a b o s t a d s u t g i f t e n s i landet

b e s t ä m s l ä m p l i g e n i n t e genom

storlek

bostadsfinansieringen.

O a v s e t t n i v å n s höjd g e r s y s t e m e t f ö r u t s ä t t n i n g a r

för

prisparitet. Förjmdring_av nivå Det kan framdeles uppstå en situation då bostadskonsumtionen bör belastas med högre eller lägre ersättning för utnyttjat kapital än tidigare. I ett utjämningslånesystem ä r detta en operation som kan ske utan att rubba p a r i tetsförutsättningarna. I ett system med traditionella lån ställer sig en sådan operation s v å r a r e . Det ä r visserligen enkelt att sänka prisnivån, t ex genom en sänkning av ränteläget, men de redan dåliga paritetsförutsättningarna kan r i s k e r a att bli ännu s ä m r e . En höjning däremot måste i flertalet fall tänkas bli genomförd genom påverkan av nyproduktion, dvs höjning av avkastningsanspråken för denna. Detta leder i sin tur till påtagliga dispariteter. I det skisserade utjämningslånesystemet kan en förändring ske genom att samtliga betalningsprocenter j u s t e r a s alternativt genom att förändra utjämningsfaktorn. Det finns nu inte anledning att gå in på huruvida den ena eller det andra alternativet ä r bättre

I

gränsad till justeringar av basannuiteten.

aritetslånesystemet ä r man be-

SOU 1974:18

6:35

6.

Utjämningslån - några särskilda frågor

6.1 Allmänt

Som en allmän svårighet gäller att begreppsapparaten och vissa föreställningar ä r övertagna från andra former av ekonomisk verksamhet och därmed m i n d r e väl lämpade i bostadsfinansieringssammanhang. Detta påstående bör kunna omfatta både nu gällande förhållanden och utjämningslån enligt den modell som s k i s s e r a t s ovan. Frågorna kan vara värda en särskild avhandling.

En hel del av de problem som

tillskrivs paritetslånen torde således kun-

na hänföras till att begrepp och metoder av helt underordnat slag, exempelvis bokföringsregler, inte ä r anpassade till bostadsfinansieringen. Det finns nu inte möjligheter att ta upp alla aspekter på detta område, som kan betecknas som - möjligen något tillspetsat - det kamerala traumat. Några härtill hörande frågor tas upp i det följande. F ö r s t en fråga som förefaller väsentlig - huruvida ett utjämningslån föruts ä t t e r förändringar av tradition och institutionella former på kapitalmarknaden.

6^ 2

K_ray_ påfujlständig f inansiering_?

Med underlag från det självklara konstaterandet i avsnittet 5.2 att ordningsföljden mellan de t r e faktorer som konstituerade kapitalutgiften var likgiltig drogs en viss slutsats. Man kan lika gärna låta ett avkastningsvärde v a r i e r a med tiden (med en betalningsprocent som i princip ä r konstant) som att med tiden v a r i e r a kapitalutgiftsprocenten på en fixerad ursprunglig produktionskostnad. Det förra alternativet används med förhoppningen att därmed kunna undvika en del skenproblem. Exempelvis blir avkastningsvärdet i varje givet ögonblick lika med låneskulden. Visserligen blir betalningsansvaret ("låneskulden") inte fullständigt prognostiserbart. Det skulle t o m kunna bli evigt.

6:36

Man kan vända på frågeställningen och fundera över om man har anledning att ställa s t ö r r e krav på siarförmåga n ä r det gäller låneskuld än när det gäller andra ekonomiska förhållanden, exempelvis driftskostnader. För att inte nämna att med tiden ändrade värderingar om bostadens utformning och funktion, service och miljö kanske ä r ännu viktigare ur bostadssynvinkel och att dessa ändrade värderingar kommer att ge nya förutsättningar i alla avseenden. F ö r långivaren kan frågorna ställa sig annorlunda. Särskilda problem kan uppstå om lånen ä r fördelade på flera långivare. F ö r enkelhetens skull antas i det följande att endast två långivare förekommer varav långivare 1 har sina lån placerade i bästa form åns rättsläge och långivare 2 sina lån placerade i det högsta riskläget. Figur 5 används för att i l l u s t r e r a resonemanget.

Figur 5

SOU 1974:18

SOU 1974:18

6:37

Figuren ä r ritad med vissa ideala betingelser: Lån i konventionell mening kan ges som lån med lika annuiteter, dvs upplåning för ändamålet h a r kunnat ske så att denna utlåningsform blir möjlig. F a s t ränteläge förutsätts under löptiden. Därmed r e p r e s e n t e r a s annuitetslån av horisontella linjer. Utjämningslån och konventionella lån förutsätts ge exakt samma resultat - betraktat över hela tidsperioden. I figuren h a r detta i l l u s t r e r a t s på så sätt att den streckade ytan ovanför den översta horisontella linjen skall vara lika stor som de streckade partierna under densamma. Inflytande kapitalintäkter förutsätts tillfalla långivarna i samma ordning som lånen ä r placerade i förmånsrättsläge. Gränsen mellan långivarna har m a r k e r a t s med t r e olika alternativ i figuren. Dessa kommenteras i tur och ordning. I alternativ 3 får långivaren 1 förmånen av s ä k r a kapitalintäkter under mycket lång tid. På slutet kan han sväva i viss ovisshet, kapitalinflödet b l i r beroende av om långivare 2 har gjort en lämplig ackumulering under perioden mellan tidpunkterna t och u och dessutom ä r villig att avstå från detta överskott vid senare tidpunkt. F ö r långivare 2 inträffar en påtaglig likviditetsbelastning fram till tidpunkten t. Kapitalintäkten ä r negativ dvs långivaren måste årligen göra nya utbetalningar till låntagaren. Under tiden mellan t och u ackumuleras ett överskott som ä r s t ö r r e än underskottet under tiden dessförinnan. Differensen skall hjälpa långivaren 1 under slutet av perioden. I alternativ 2 ä r situationen i princip densamma.

SOU 1974:18

6:38

I alternativ 1 inträffar det förhållandet att den totala kapitalintäkten från fastigheten inte tillfredsställer någon av långivarnas behov. Båda långivarna får under tiden fram till t göra årliga utbetalningar till fastighetsägaren. Alternativt kan den ene av långivarna, säg långivare 2, åta sig hela likviditetsbelastningen på samma sätt som i alternativ 2 och i alternativ 3. Det kan därvid te sig som en lustig omväg att pengarna skall s t r ö m m a i ordning: från långivare 2 - till låntagare - till långivare 1. Mellantransaktionen t e r sig tämligen onödig. Ett enklare förfarande skulle vara om låntagaren gjorde inbetalningen. Ännu enklare skulle situationen givetvis bli om endast en långivare förekom. Av ovanstående torde framgå att en fullständig finansiering kan verka underlättande för den praktiska hanteringen men knappast ä r ett nödvändigt villkor. Det ter sig dock rationellt att gränsen mellan långivarna läggs på sådant sätt att endast den ena långivaren belastas med den initiala likviditetsansträngningen. Lånegränsens placering blir därmed bestämd av storleken av K Q (eller B Q ) . Anledningen till konstruktionen av senast angivet slag och till en uppdelning överhuvudtaget mellan olika långivare skulle kunna vara att dessa a r b e t a r under olika affärsmässiga eller formella betingelser. Alternativt t e r sig ordningen rationell från kapitalförsörjningssynpunkt.

6^3_

_Blir l å n e n å t e r b e j a l d a ?

Härmed återkommer frågan om hur och när fastigheten blir skuldfri men betraktelsesättet förskjuts till långivaren. När blir lånen återbetalade? Antingen används fullständig finansiering eller ä r det långivare 2 enligt det n ä r m a s t föregående avsnittet som har de största problemen. Därmed kan de principiella resonemangen begränsas till att gälla denne. Den första fråga man kan ställa sig formuleras på följande sätt: när kan lånen betraktas vara avbetalade? Om och när infaller denna tidpunkt, även om kapitalinflödet fortsätter att stiga i all framtid? Amorterings- och

SOU 1974:18

6:39

räntedel har ju inte någon självklar mening i det ovan använda kapitalutgiftsbegreppet. Det ä r givet att man härvid måste föra någon form av realränteresonemang. Även om realränteaspekterna bör beaktas kan knappast framställningen göras förutsättningslöst. Utrymmet räcker inte för att nu n ä r m a r e behandla denna aspekt. Det förefaller m e r meningsfullt att bygga en framställning på eventuella förändringar i förhållande till nuläges situationen, antingen man nu skall anse att paritetslånen eller lån med m e r konventionella, nominella villkor skall utgöra jämförelsematerial. Framställningen belyses därför fortsättningsvis med hjälp av figur 6. Figur 6 kapitalutgift

A S

\4 \

tid

6:40

I figuren h a r med streckprickade räta linjer inlagts samma nominella lånealternativ (lån med jämna annuiteter) som i det n ä r m a s t föregående avsnittet. Exemplifieringen görs med en jämförelse med denna lånetyp. Några olika möjliga utvecklingar av kapitalutgiften över tiden finns s k i s s e r a d e . De kommenteras nedan. Alternativ 1 är detsamma som angavs med kurvan i föregående avsnitt. Denna tänkbara utveckling skulle således med det valda b e t r a k t e l s e sättet både för låntagare och långivare r e p r e s e n t e r a en situation då allt går jämnt ut. Då gäller inte endast att utjämningslånen ger s a m m a r e s u l tat sett över den betraktade tidsperioden som m e r konventionella lån. I samma ögonblick som kapitalutgiftsbetalningen upphör ä r också b o s t a d s huset förslitet och bör r i v a s . I denna ideala värld skulle exempelvis ett mindre lägesvärde, något som vi inte tagit hänsyn till hittills, kunna kompensera rivningskostnaderna. Nu förefaller det ytterst osannolikt att man lång tid i förväg, säg mellan 50 och 75 å r , skulle kunna pricka in slutpunkten exakt. Frågan ä r också: vilket värde skulle en sådan exakthet ha nu? Försöksvis kan man använda s v a r e t : knappast inget. Detta kan synas sangviniskt. Men om situationen istället utvecklas enligt alternativ 2 eller 4 går det hela ihop på nytt, visserligen behöver t i d s perspektivet utsträckas. Alternativet 3 däremot r e p r e s e n t e r a r en situation då utjämningslånen inte kommer att "gå ihop". Kurvorna 5 och 6 ter sig ytterst behagliga för långivaren. Om man avstår från den s v å r a , och kanske orimliga uppgiften att försöka lösa alla problem nu, t e r sig situationen lite lättare. Man bör kunna betrakta en avgränsningsbar tidsperiod, säg ca 10 å r , i taget (detta ä r ju också vad

SOU 1974:18

SOU 1974:18

6:41

som i praktiken i viss omfattning förekommer när det gäller bottenlångivningen). Vid revisionstillfället skall ytterligare ett tidsperspektiv överblickas. Möjligheten till kontroll ligger i att avstämma avkastningsvärdet med nyproduktionsförhållandena. Därmed återkommer p a r i t e t s frågan och problemet ter sig inte längre svårlöst utan ä r i hög grad ang r i p b a r t . Enda skillnaden ä r att man här använt 10 å r såsom ett tänkbart lämpligt revisionsintervall sett från lånetekniska utgångspunkter medan t i d i g a r e , n ä r paritetsproblemet betraktades från bostads sociala utgångspunkter, en något kortare tidsperiod användes. V i s s a problem å t e r s t å r dock. Olika bostadsfastigheter har olika progn o s e r . Avkastningsvärdet kan v a r i e r a mellan olika regioner men också inom orten och dessutom med tiden. Den senaste figuren kan få tjänstgöra på nytt. De olika alternativen r e p r e s e n t e r a r inte längre olika kapi tal utgiftsutvecklingar utan utvecklingen för olika fastigheter inom ett och samma generella utjämningslånesystem. Därvid gäller att så länge man från överordnad nivå h a r en rimlig uppfattning om att systemet i stort "går ihop" fungerar systemet också i dess enskildheter. Därmed uppkommer också frågan om behovet av och möjligheten att i olika situationer avskriva utjämningslån för bostadsfastigheter. Denna fråga behandlas i ett följande avsnitt. F ö r statens som långivare och för de boende som konsumenter blir resultatet både på kort och lång sikt följande. Så länge vi belastar varje bostad med en kapitalutgift som k o n s t r u e r a t s enligt p r i s p a r i t e t s m å l e t (med utjämningslån) h a r vi också förutsättningar för en kostnadstäckning i r e a l a t e r m e r , dvs vi skjuter inte över några förpliktelser till framtiden eller till kommande generationer. Men vi betalar inte heller för mycket för viss del av beståndet (nyproduktionen) och/eller litet för andra delar av beståndet (stora delar av det äldre), något som obönhörligen b l i r följden av en bostadsfinansiering som accepterar icke-pariteter.

SOU 1974:18

6:42

6^4

__Aysjmynmgss^ijuationjen_

I föregående avsnitt h a r framskymtat möjligheten att avkastningsvärdet kan komma att utvecklas på sådant sätt att lånen inte torde kunna återbetalas på det sätt som generellt sett har förutsatts. Man kan beskriva situationen med hjälp av figur 7, som ansluter till de båda senast visade.

Figur 7 fastighetens värde

SOU 1974:18

6:43

Den ideala situationen r e p r e s e n t e r a s av alternativet 1. Om avkastningsvärdet på fastigheten utvecklas på detta sätt förutsätts de samlade kapitalutgifterna över tiden ge samma resultat som om m e r konventionella annuitetslån hade utgått. Låt sedan alternativet 2 r e p r e s e n t e r a en situation där utrymmet för kapitalutgiftsomfördelning ökar långsammare än vad som förutsatts exempelvis i en övergripande prognos. Avvikelsen från makroprognosen innebär inte någon avvikelse från paritetsmålet. Den torde dock vara skönjbar förhållandevis tidigt, säg vid en situation som m a r k e r a s med T i figuren. Är det vid denna tid berättigat att börja dra slutsatser av typen: det h ä r går inte ihop, det ä r fel på systemet, vi kan lika gärna avskriva delar av låneskulden (sett från långivarens synpunkt) eller alternativt: det här går aldrig, skuldbördan växer ju i all oändlighet (sett från låntagarens synpunkt). Om man vid T kan överblicka eller förutse hela den återstående utvecklingen bör den inte inge vare sig långivare eller låntagare någon särskild oro. Möjligheten ä r dock inte påtagligt s t ö r r e än vid tidpunkten O. D ä r e mot torde man med någon säkerhet kunna ha en föreställning om vad som kan tänkas ske fram till säg situationen T... Så långt skulle det hela kunna utveckla sig på ett hyggligt sätt, även om man h a r blivit tvungen att r e v i d e r a sina ursprungliga föreställningar. Någon anledning att vidta åtgärder på kapi tal skuld sidan synes därför inte vara motiverade. Förflyttar man sig därefter fram till situationen U kan läget, såsom det b e s k r i v e s av figuren, antas vara följande. Man har nu nått den tidpunkt då lånen "skulle ha varit avbetalade". Sett över hela tidsperioden har också lånen "gått runt". Motiverar detta en avskrivning av återstående låneskuld? Långivaren, som ursprungligen gjort en stor likviditetsuppoffring, h a r i den situationen motsvarande uppoffringar för nya bostäder - kan det i varje fall antas. Avstår långivaren från återstående avkastning måste det finnas särskilda skäl för detta. Bostadsfastigheterna r e p r e s e n t e r a r ett kvarstående värde för de boende, som dessa ä r beredda att betala för. En avskrivning i denna situation innebär endast en momentan transferering till fastighetsägarledet.

6:44

I alternativ 3 följs den ideala utvecklingen länge men det synes i situationen V stå fullständigt klart att den sammanlagda ersättningen för kapitalet inte m o t s v a r a r den från början tänkta ersättningen. Inte heller i denna situation synes det vara särskilt angeläget att vidtaga några momentana förändringar ifråga om låneskuldens storlek. Visserligen synes utvecklingen gå i riktning mot V-. Man kan dock inte utesluta möjligheten av en förändrad utveckling exempelvis på det sätt som en utveckling mot V„ r e p r e s e n t e r a r . Om den senare utvecklingen skulle inträffa har det skett en avvikelse från de gjorda prognoserna, men denna kom sent och på sikt kanske det hela fungerar förhållandevis väl. Med ovanstående visas att avskrivningstekniken inte ä r en särskilt användbar metod vid avvikelser i "negativ" riktning från förutsägelser om framtiden. Vid avvikelser som innebär att kapitalutgiften ökar snabbare än i långsiktsperspektivet kan exakt samma resonemang föras. Avkastningsvärdet förändras årligen och frågan om någon särskild upp- eller nedskrivning förefaller ej vara adekvat. Det förhållandet att vissa o r t e r eller regioner kan komma att utvecklas på sätt som markant avviker från situationen i riket r e p r e s e n t e r a r en annan typ av problem. Beaktansvärda skillnader mellan A n Q och P n kan komma att uppstå. Eftersom man vid tidpunkten O ligger r ä t t på varje ort kommer det med nuvarande förändringstakt att ta åtskillig tid innan skillnaderna utvecklas till problem av betydelse. Möjlighet till avstämning kan ges vid de antagna revisionstillfällena. I detta sammanhang kan det vara befogat att ha möjlighet till en nedskrivning av del av låneskulden och därmed av avkastningsvärdet. Lika väl bör möjlighet till uppskrivning föreligga.

SOU 1974:18

SOU 1974:18

6^5

6:45

Vajmöjjigheter

Man kan anta att utjämningslån enligt den angivna skissen kan införas för kommande produktion. De praktiska problemen i stort förefaller möjliga att hantera med rimliga ansträngningar, vilket torde ha framkommit ovan. Den p a r t som får ta på sig de initiala problemen ä r långivare 2, dvs staten. Hur blir låntagarens situation? Den låntagare som på psykologiska eller andra grunder tycker illa om eller inte vill ha utjämningslån? Man kan med skäl anta att kapitalmarknaden under överskådlig tid kommer att medge utrymme för vad som skulle kunna kallas privatfinansiering. Någr a egentliga restriktioner härvidlag, knutna till själva bostadsbyggandet, förefaller inte behövliga och t e r sig också svårmotiverade. Valmöjligheter kommer därmed att föreligga för låntagaren. Detta torde i stort inte störa möjligheten av att nå p r i s p a r i t e t . P r i s frågorna påverkas visserligen sektoriellt, inom respektive upplåtelseform, också av andra faktorer. Den allmännyttiga och kooperativa bostadsproduktionen, som blir bunden till statlig finansieringsmedverkan, bör dock förutsättas ha stor prisbildande verkan. (Paritetsproblemet i stort gäller således de olika upplåtelseformerna. Det förhållandet att bostadsbeskattningen ä r förknippad med påtagliga b r i s t e r måste kunna betraktas som ett övergående problem, eftersom frågan särskilt utreds). Några skäl för att staten skulle ha en annan kompletterande finansiering (annat än möjligen för speciella ändamål) ä r svåra att finna. P å åtskilliga ställen i denna PM framkommer direkt eller indirekt att en finansieringsmedverkan med villkorslösa subventioner på sikt i det n ä r m a s t e omöjliggör paritet och under alla omständigheter innebär t r a n s f e r e r i n g a r till fastighetsägarledet.

6:46

Om statens medverkan alternativt skulle begränsas till att omfatta en helt subventionsfri finansiering, borde detta betraktas som en renodlad serviceåtgärd. Denna ä r då egentligen endast motiverad om kapitalmarknaden upphörde eller stängdes för bostadsfinansieringsändamål. Systemet med utjämningslån ä r konstruerat med utgångspunkt i de boendes behov. Framställningen har visserligen utgått från upplåtelseformen h y r e s r ä t t men modellen ä r tankemässigt tillämpbart generellt, dvs för övriga upplåtelseformer. Fastighetsägaraspekten ä r med det valda synsättet av underordnat i n t r e s s e . När det gäller de ägda småhusen sammanfaller boende och ägande. Denna dispositionsform k r ä v e r därför ytterligare belysning. Man bör för det första konstatera att valmöjligheter mellan utjämningslån och marknadsmässiga lån bör föreligga. Hur de boende skulle välja ä r det svårt att ha en bestämd uppfattning om. Några slutsatser från dagens situation med paritetslån går knappast att d r a . Förutom att skillnader föreligger i konstruktionen verkar också skatteeffekterna alltför kraftigt i dagsläget. Med r i s k för förenklingar torde man kunna tänka sig att h u s håll som p r i o r i t e r a r sitt boende väljer formen med utjämningslån. Hushåll för vilka kapitalplaceringsaspekterna spelar en stor roll kan möjligen komma till andra slutsatser. Det ä r inte uteslutet att utjämningslån ä r den fördelaktigaste placeringsformen, även om kapitalförväntningsaspekterna skulle vara de m e s t angelägna. F ö r det andra bör man, om man betraktar egnahemsfrågan inte p r i m ä r t såsom m e s t angelägen för de nu etablerade utan som en fråga på sikt, kunna r e s o n e r a på följande sätt. De erbjudna försäljningspriserna för äldre småhus - fortfarande med bortseende från läges- och miljöfaktorer - komm e r med utjämningslån tillämpade i varje situation att v a r a i paritet med nyproducerade lägenheter. Därmed skapas också s t ö r r e reala förutsättningar för hushåll med begränsade ekonomiska möjligheter att använda sig av denna boendeform än vad som föreligger i dagsläget. Dagens svårigheter för hushåll med begränsad ekonomi torde nämligen inte helt kunna å t e r föras till skattefrågan utan h a r också sin förklaring i finansieringssystemet.

SOU 1974:18

SOU 1974:18

6^ 6

6:47

Kommentarer

Den ovan lämnade redovisningen av några praktiska och teoretiska frågor som sammanhänger med den'angivna utjämningslånemodelien gör inte anspråk på att vara fullständig. Framställningen ger redan i sig antydningar om i vilka avseenden kompletteringar kan vara nödvändiga. Några frågor har överhuvudtaget inte b e r ö r t s . Till dessa hör om utjämningslån skulle kunna få tillämpning även för beståndet och exempelvis kunna avlösa de nu gällande r ä n t e - och paritetslånen. F ö r olika företagsformer tillämpas nu skilda lånegränser. De nuvarande paritetslånen skapar vissa problem för de enskilda fastighetsägarna, då omfördelningen kan omfatta del av dennes kapitalinsats. Resultatet kan d ä r m e d bli negativ eller låg förräntning av detta kapital under viss tid. Det förefaller inte omöjligt att lösa också denna fråga på annat sätt än i dagsläget. Frågan belyses i ett följande avsnitt. En fråga av annat slag ä r om en bostadsfinansiering enligt de givna förutsättningarna r i s k e r a r att försvåra någon form av optimal resursallokering. Härvid kan främst anföras att de skisserade principerna inte innebär någon väsentlig avvikelse från nu gällande ordning. Allokeringsaspekten ä r knappast relevant, eftersom frågan inte p r i m ä r t gäller att marknadsmässigt fördela olika reala r e s u r s e r mellan olika ändamål. Det för bostäder disponibla utrymmet av samhällsekonomin får förutsättas bli avdelat genom övergripande politiska beslut. Medlen för bostadsändamål bör därefter användas på förnuftigast möjliga sätt. De m å l som angivits som p r i m ä r a skall därvid vara styrande.

SOU 1974:18

6:48

7,

Utjämningslån för bostadsbeståndet

7tl

^lmjänt

Frågan om bostadsfinansieringen för bestånd och nyproduktion ä r egentligen redan behandlad ovan. Betraktad som en renodlat teoretisk fråga finner man att den med tiden löses av sig självt om de skisserade utjämningslånen tillämpas. På sikt innebär en mycket lång tidsperiod, kanske 50 - 100 å r . Det ä r dagens situation och de n ä r m a s t e åren som ä r m e s t intressant. Detta ger anledning fundera över finansieringsförutsättningarna också för det nuvarande beståndet. T r e flyktiga iakttagelser kan redovisas. F ö r det första utgår statliga lån av viss omfattning för en icke obetydlig del av beståndet (räntebelånade fastigheter kan därvidlag i princip jämställas med sådana som h a r paritetslån). Härtill kommer fastigheter med statliga lån på nominella villkor. För det andra konverteras bottenlånen för bostadsfastigheter vid regelbundna tidpunkter, i allmänhet vart tionde å r . De kapitalkostnadsvillkor som därvid fastställes ä r en direkt återspegling av villkoren för utlämnade bostadsobligationer - en fråga som står under s t a t s makternas direkta överinseende. F ö r det tredje innebär eventuella moderniseringsåtgärder i beståndet att finansieringen för berörd fastighet behöver prövas i sin helhet - en fråga som kan uppkomma helt oberoende av vad som gäller i de båda först nämnda fallen. Ett särskilt problem r e p r e s e n t e r a s av att ägarförhållandena i beståndet ä r mycket splittrade. Ett annat problem som uppkommer vid en eventuell förändring av bostadsfinansieringen ä r relationen mellan bestånd och nyproduktion. Någr a snabba förändringar kan inte förutsättas bli genomförda i beståndet. Denna restriktion behöver dock inte gälla nyproduktionen.

SOU 1974:18

6:49

Det förefaller vara en fast rotad föreställning att nyproducerade lägenheter alltid skall vara dyrare än de något äldre - även sedan eventuella standardskillnader beaktats. Figur 8 får tjänstgöra som stöd till framställningen. I figuren har förutsatts att beståndet i stort har anpassats till en ideal paritetssituation, något som

kommer att ta lång tid i anspråk. Den

traditionella uppfattningen r e p r e s e n t e r a s av alternativet med den uppåtriktade kurvgrenen. Vi kan sedan använda bilden av en skida. Med tiden glider "skidan" vidare åt höger. Förhoppningen ä r att bilden ä r användbar men den ä r inte heltäckande. För det första förlängs "skidan"

Figur 8 bostadspris

A

Tradition

/

/

/

ss

Försjuktning med tiden

tid, årgång

SOU 1974:18

6:50

med tiden, något som vi normalt inte r å k a r ut för. F ö r det andra och mycket viktigare - skulle skidan mycket väl kunna ha spetsen vänd nedåt istället. Detta skulle r e p r e s e n t e r a en situation då de nyproducerade lägenheterna ä r något billigare än de redan befintliga. Med den tröghet som kan förutsättas råda på bostadsmarknaden, även i en ideal paritetssituation, ä r det framförallt nybildade hushåll eller eljest hushåll i en speciell, ofta p r e s s a d situation som h a r nyproduktionen att tillgå som förstahandsalternativ. Härmed har getts ett tämligen starkt argument för att spetsen bör peka nedåt. Oavsett om riktningen sker uppåt eller nedåt eller om den ideala situationen n å s , har vi här inte utrymme för att ytterligare behandla detta ämne, som r y m m e r flera andra aspekter.

7L2 _

^djad_fmjmsiermgför_äWre

bpstadsf^astigheter?

Framställningen i detta avsnitt handlar om möjligheten att med bostadsfinansieringen som

medel få bättre förutsättningar för p r i s p a r i t e t bland

befintligt bestånd och nyproduktionen. Detta bygger på en föreställning om att vi f n har dispariteter. Siffermässig belysning ä r förhållandevis svår på grund av statistikens ofullkomlighet. Åtskilliga s e r i ö s a försök har gjorts tidigare utan att de lett fram till någon exakt beskrivning. Visst material redovisas också i betänkandets huvudtext. Många indikationer talar för att man principiellt kan beskriva verkligheten med hjälp av figur 9. Den heldragna linjen r e p r e s e n t e r a r den nuvarande strukturen. Även om vi tankemässigt kan förutsätta att p r i s e t för senare årgångar hus skulle sänkas enligt linje 1 för bostadsfastigheter som färdigställs efter

tid-

punkten Å, k v a r s t å r frågan för årgångar före Å. Dessa skulle behöva a n p a s s a s till linjen 2. Detta skulle antagligen i stort sett gå att ordna med hjälp av bostadsfinansieringen. Den metoden skulle ha den fördelen att den också skapar ett ekonomiskt u t r y m m e som kunde täcka del av, hela eller m e r än kostnaden för genomförandet av åtgärder enligt linje 1.

SOU 1974:18

6:51

Figur 9 bostadspris för lägenheter med likvärdig standard

i

yÄ

2_

*/C^

A

årgång

Om vi istället tankemässigt ligger kvar med hyresnivån för nyproduktion vid Ä skulle p r i s e r n a för beståndet i övrigt behöva vridas uppåt. Samma slutsats om bostadsfinansieringens roll kan d r a s .

7^3

,_Jiågqt_oni^råges^äJtaingen

De utestående lånebeloppen blir mindre och mindre ju äldre fastigheten ä r . Detta gäller i förhållande till den ursprungliga produktionskostnaden och därmed i allmänhet också i ännu högre grad i förhållande till avkastningsvärdet, för vilket det dock ej föreligger några sifferuppgifter. Detta innebär att möjligheterna att genom förändringar av lånevillkoren ge bättre förutsättningar för prisparitet ä r skäligen begränsade genom lånens ringa storlek. Kapitalutgiften för detta påverkar det totala bostads-

SOU 1974:18

6:52

p r i s e t förhållandevis lite. Lånets storlek gör det också uppsägningsbart utan s t ö r r e uppoffringar, om lånevillkoren skulle bli försämrade från ägarsynpunkt, även med beaktande av placering i förmånsrättsläge. Under alla omständigheter ä r förändringar möjliga vid varje konverteringstillfälle. Påverkansmöjligheter föreligger också direkt, som påpekats ovan. Eventuella åtgärder skulle kunna få särskild effekt genom komplettering med placeringsregler på kapitalmarknaden och vid utformning av bostadsbeskattning. Det kan starkt ifrågasättas om förändringar däremellan ä r möjliga med gällande civilrättsliga regler mellan långivare och låntagare.

Z'é_

P ^ j t e t s b e l å n a t bestånd_

En särskild fråga ä r om utjämningslån skulle kunna e r s ä t t a nu utgående r ä n t e - och paritetslån för redan belånade fastigheter. Möjligheterna bör bedömas som goda eftersom båda låneformerna ä r olika slag av omfördelningslån. De tekniska frågorna i sammanhanget behandlas inte ytterligare h ä r . Erbjudanden om utjämningslån skulle kunna lämnas till äldre fastigheter i övrigt.

SOU 1974:18

8^

Bostadsfinansering för flera uppgifter?

8.1 Allmänt_

6:53

De grundläggande kraven på ett bostadssocialt lånesystem har återkommit vid flera tillfällen. Det h a r också framskymtat möjligheten att med bostadsfinansieringen som hjälpmedel nå andra effekter, exempelvis neutralitet mellan upplåtelseformerna. Avsnittet 8 ägnas åt några frågor med samband med detta problem. §j2

PiltJtelbpttaade_ paritetspr obl emet

Det faller helt utom r a m e n för denna PM att beskriva paritetsfrågan i dess helhet. En enkel skiss ä r kanske användbar för en bedömning av bostadsfinansieringens möjligheter n ä r det gäller upplåtelseformsbetingade skillnader, figur 10. Figur 10 bostadspris för lika kvalitet

A

Årgång

6:54

Åtskilliga schematiseringar h a r måst göras. Exempelvis skall man vid behandlingen av de ägda småhusen ta hänsyn till åtminstone två väsentliga förhållanden. Den skattemässiga intäkts/avdragskonstruktionen ä r i princip lika fördelaktig för alla ägda småhus, oavsett produktions- eller förvärvsår. Köparna av nybyggda småhus har därtill fördel av den indirekta priskontroll som utövas genom den statliga bostadslångivningen, vilken också måste tänkas få vissa spridningseffekter samt av den kommunala avgiftspolitiken. Att försöka väga samman dessa faktorer i en enda beskrivning blir därför något oegentligt. De resonemang som kan byggas upp med figurer som underlag blir förhållandevis enkla så länge man betraktar frågan som ett statiskt problem. Införs också en tidsdimension, ett dynamiskt skeende, blir det hela betydligt m e r komplicerat. Figuren utnyttjas istället på följande sätt. Frågan kan ställas så, att det gäller att finna en fix punkt till vilken allt övrigt kan anpassas. Ett ställningstagande till en sådan fast punkt kan ske på helt skönsmässiga grunder. Många beräkningar kan visserligen göras men dessa m å s t e under alla förhållanden b a s e r a s på vissa värderingar eller föreställningar. Ett exempel: Antag att som förutsättning ges, att någon förändring av beskattningen inte kommer att kunna genomföras. Antag vidare, att några hyror i beståndet inte får höjas. Med bostadsfinansieringen som medel bör man då kunna p r e s s a punkten 1 nedåt. Skall målsättningen därvid avse att nå nivån 2, varvid paritet inom sektorn h y r e s r ä t t skulle erhållas ? Skall alternativt målet vara att nå nivå 3 för att därmed öka paritetsmöjligheterna m e r generellt? En r i m l i g arbetshypotes som slutledning av de olika funderingar som kan fogas till en framställning av detta slag ä r att problemen i första hand bör särskiljas och hänföras till de förhållanden som ä r grunden. Medlen kan därmed utformas l ä t t a r e .

SOU 1974:18

SOU 1974:18

8^3

__Kommentarer

Det är tänkbart att det inte ä r möjligt att genom åtgärder inom beskattningens r a m nå tillräckligt långt i fråga om utjämning mellan upplåtelseformerna. Bostadsfinansieringen kan därvid tjänstgöra som ett instrument.

6:55

SOU 1974:18

6:56

9.

Utjämningslån - några exempel Allmänt

Avsikten ä r att redovisa olika konkreta exempel för att belysa hur det skisserade utjämningslånesystemet fungerar. Därvid aktualiseras också olika situationer, exempelvis med avvikelser från den förutsedda utvecklingen. Exemplen ä r valda med vissa idealiserande förutsättningar. Dessa ä r inte förutsättningar för systemet. Framställningen blir dock lättare att följa om inte alla ingående variabler förändras samtidigt.

SOU 1974:18

6:57

EXEMPEL 1

Byggprisförändrin/yar som sker långsammare resp snabbare än väntat. Förutsättningar: Ingen åldersfaktor Samma driftskostnadsutveckling för bostäder som producerats vid olika tidpunkter. Vi antar att förändringen av utjämningsfaktorn beslutas till + 3 °/o årligen. Antag produktionskostnad, finansieringsunderlag = 1 000 år 0. Antag Bo = 4 % Vad blir följden om byggpriserna (oförändrad produkt) ökar med 1 % resp 5 % årligen? Resultat Det år 0 byggda huset betraktas

Är

Kapitalutgift bestämd av Bo och u t j f a k t o r

Byggpris

+

1 V,/år

Prod kos tn

BX)

Byggpri s + 5 '/Vår

/)

Prod kons hr

1 000

4,00

1 000

4,00

4 1 .20

1 010

4,08

1 050

3,92

1 020

4,16

1 105

5,85

42.44 4 3-70

1 050

4 ,24

1 158

3 77

1 041

4,32

1 216

3,70

Betalningsprocenten resp år bestäms som kvoten mellan den "bestämda" kapitalutgiften och produktionskostnaden, finansieringsunderlaget.

SOU 1974:18

6:58

Med långsam produktionskostnadsstegring blir följden i nyproduktionen ökande "förräntningsanspråk". Med snabb prisstegring motsatsen. Kom_ment_are.r Vill man inte nå denna effekt - exempelvis vid ett revisionstillfälle under år 4 finns två alternativ: Med exemplifieringen oförutsett långsam byggprisstegring - en säkning av utjämningsfaktorn för år 5 och därpå följande år - samma åtgärd och därtill en säkning av betalningsprocenten - proportionellt sett lika stor Med det första alternativet sker kapitalutgiftsförändringarna under några år långsammare. Skulle i detta fall byggpriserna på nytt öka kommer man snart att nå betalningsprocenten 4 % igen - om nu detta skulle vara något i sig önskvärt. Med det andra alternativet sker en momentan förändring av kapitalutgiftsnivån. En ändrad utjämningsfaktor förutsätter att prognosen görs annorlunda än år 0. Med den snabba prisstegringen blir de möjliga åtgärderna likartade, men med omvänd verkan. Paritetsförutsättningarna påverkas inte i något fall.

S O U 1974:18

6:59

EXEMPEL 2

Eyggprisfluktuationer - .jämförelse med paritetslån Pörutsättoingar: Ingen åldersfaktor Samma driftskostnadsutveckling för bostäder som producerats vid olika tidpunkter. Vi antar att förändringen av utjämningsfaktorn beslutas till + 3 c;o årligen.

Antag produktionskostnad, finansieringsunderlag = 1 000 kr år 0. Antag Bo = 4 /&• Vi antar vidare att byggpri serna förändras oregelbundet pä sätt som framgår av nedanstående tabell. Vid jämförelsen med pari tetslånesystemet görs detta idealt, dvs paritetstalet sätts till 1,00 endast det första året. Detta påverkar ej resultatet i princip. För full jämförelse antas basannuiteten vara 4,0 fo.

Någon åldersfaktor beak-

tas givetvis ej heller i detta system. Resultat Det år 0 byggda huset betraktas. Byggpri sförändring i fr t med närmast foreg. .-fr_2, l°

Prod .

Ut,jämn in gslån

kostn.

Kapi taint Rif t

nings %

Pari tet slån PariKapitetstaltal-) utgift

1 000

/; , 0 0

1 ,00

! 000

4,12

1,00

0 2

1 020

42.4a

4,16

1 ,02

40.80 J

1 0$0

1 092

4,24 4,12

1,05 1,09

41 .20 45.60

1,16

46.40 AX*

0 1

r^

Betal-

6 1 1p8 4 ,00 46.57 J tets talet u t trycKer a2 rekt byggpris förändringen " ) tari

SOU 1974:18

6:60

Med atjämningslånen följer kapitalutgiften en bestämd utveckling, meu paritetslån följer aen direkt byggprisern I bada fallen uppfylls paritetskravet. Kommentarer Skillnaderna torde lättast framgå av följande bvå figurer. Figurerna medger också att de bostäder som producerats vid olika tidpunkter lätt kan återges.

Figur 11 Kapitalutgift resp år kr

UTJÄMNINGSLÄN

år 5 •46

45-I 44

år 4 » -

år 3»-

43 år 2. 42 41 40

år ! • -

år 0 '

I

3 T"

"T

Bostäder som producerats resp år

SOU 1974:18

6:61

Figur 12 Kapitalutgift resp år kr

PARITETSLÄN

år 5<

46-

, / - " ~ \ a r 5 (ej fullt uttagen p-talshöjning)

45y

/

44 år 4<

/„

43 -I

år 4 ( " )

42 år 3 S 41

år 2< år 1

i

< år O

5 Bostäder som producerats resp år

Med utjämningslån sker hyres(kapi talutgifts)utvecklingen i jämna steg - relativt sett. Med paritetslån sker vid en snabb byggprisstegring en omedelbar uppjustering av hela

hyresnivån till det läge som ges av nyproduktionen.

Exemplet har valts så att hyran under det första och det sista studerade året skall bli densamma i båda systemen. Med de i exemplet gjorda förutsättningarna skulle resultatet blivit att inflödet till långivaren skett snabbare i utjämningslånesystemet än med paritetslån. Vänds förutsättningarna för byggprisförändringarna, ändras också detta långivärper spektiv. Med en streckad, linje har i den andra figuren lagts en linje som representerar resultatet om man begränsar paritets talshöjningarnas storlek, exempelvis av hyrespolitiska skäl.

6:62

Restriktionen motsvarar att ingen hyra (kapitalkostnadsdelen) i en befintlig lägenhet Tick höjas med rner än ca 5 ;J. Denna siffra är aen son: givit stegen i den första figuren. En sådan utebliven paritetstalsförändring medför som synes att paritetsförutsättningarna omedelbart rubbas. Len rubbning blir sedan svår att förändra kommande år.

SOU 1974:18

SOU 1974:18

6:63

EXEMPEL 3 I n v e r k a n av en e v e n t u e l l

åldersfaktor

Allmänt Det har i olika sammanhang hävdats att bostadsfastigheter, även om de underhålls, undergår en värdeförsämring med tiden, oberoende av relativa läges- och miljöförändringar allt räknat relativt nybyggda bostadsfastigheter med samma standard. Det förhållandet att nya bostadsfastigheter i allmänhet byggs med en annan standard, oftast högre, är en helt annan fråga. Paritetstalsnämnden, som är knuten till SCB, har ägnat denna fråga avsevärd uppmärksamhet. Ur dess utredningsrapport från 1972 kan följande citeras: "I Kungl Maj:ts proposition angående riktlinjer för bostadspolitiken m m (1967:100) anför departementschefen beträffande konstruktionen av paritetstalet att hänsyn skall tas finte bara till utvecklingen av byggnadskostnaderna utan också till det lägre bruksvärde som äldre lägenheter allmänt kan antas ha på grund av förslitning och lägre standard' (kurs här) (sid 190). I förberedelsearbetet vid införande av paritetslåne3ystemet har något hänsynstagande till den med husens åldrande följande underhålls- och driftskostnadsutvecklingen icke förutsatts." Paritetstalsnämnden har funnit ett åldersberoende i hyran som uppgår till ca - 0,5 /Vår. (Översatt till åldersfaktor i paritetstalssystemet blir den 0,9925, d v s - 0,75 ;Vår. Detta sammanhänger med att kapitalkostnadsandelen av hyran uppskattats till 2/3. )

6:64

Bakgrund Om ett åldersberoende skall beaktas kan detta uttryckas med ett tal å, som anger hyresvärdets årliga förändring, å blir ett negativt tal med det ovan angivna antagandet om värdeförsämring. Om vi jämför hyran år n för den fastighet som producerades år O, H n , med hyran i den jämförliga fastighet som producerats år n, H , skall följande gälla n H n,0

. = H (1 + å ) n n

Termen (l + å ) n kan betecknas som åldersfaktor. Denna är således ej identisk med den åldersfaktor som används av paritetstalsnämnden. I det skisserade utjämningslånesystemet gäller följande samband. Tidigare använda beteckningar används. H

n,0 - V 1 + c ) n p 0 + V1

+ b)n

H = D + 3 P n n n n Om dessa uttryck insattes i den första ekvationen kan B bestämmas, eftersom alla andra faktorer och termer är Vända. Por att studera effekten av den åldersfaktor som införts har väljes ett sifferexempel. Förut sä 11 ni n gar Samma driftskostnadsutveckling för bostäder som producerats vid olika tidpunkter. Vi antar att förändringen av utjämningsfaktorn beslutas till +'j ;j årligen.

SOU 1974:18

6:65

Anta 2 produktionskostnad, finansieringsunderlag - 1 000 k år 0. Antag 3

= 4 %.

Antag vidare att åldersfaktorn ar 0,995- Detta antagande överensstämmer i sak exakt med paritetstalsnämndens ställningstagande. Observera att den siffermässiga skillnaden gentemot pari tetstalsnämnden helt sammanhänger med skillnaden i definition. Antag slutligen att byggprisförändringen överensstämmer med utjämningsfaktorn, d v s är + 3 £/år och att driftskostnaderna utvecklas på samma sätt med + 3 /o/år, från nivån 30 kr år 0. Resultat Vi studerar förhållandena år 5. Det hus som har byggts år 0 hade en ursprunglig hyra på 70,00 = 40,00 + 30,00 kr (kapitalutgift + driftskostnad). Det femte året är hyran 81.15 = 46,37 + 34,78 kr. Det hus som byggts år 5 kan få en högre hyra. Denna bestäms av H 5 • 0,9955 - 81,15 H 5 = 83,20 Produktionskostnaden år 5 har stigit till 1 159 kr. Betalningsprocenten för denna årgång bestäms av 83,20 = B 5 • 1 159 + 34,78 B

= 4,18 %

SOU 1974:18

66 Om vi inte hade infört åldersfaktorn skulle betalningsprocenten även för denna årgång ha varit 4,0 %, Resultatet kan tolkas på följande sätt. Åldersberoendet innebär att vi i nyproduktionen kan eller bör höja förräntningsanspråken, betalningsprocenten, med tiden jämfört med situationen då något åldersberoende ej beaktas. Alternativt kan vi i valet av utjämningsfaktor något minska kraven på dess storlek - förutsatt att vi syftar till att erhålla ungefär samma betalningsprocent i kommande årgångar (i sifferexemplet till något under 2,5 %) • Konsekvensen av valen blir att i det förra fallet är återbetalningstakten

högre än i det senare

hyresnivån blir totalt sett också något högre.

- d v s

SOU 1974:18

10.

Utjämningslån och egen kapitalinsats

10.1 ParjtetsJ^eSYStemetsJjjrutsättamgar

6:67

I paritetslånesystemet förutsätts hypotetiskt att egen insats förräntas efter samma nominella räntesats och med samma fördelning i tiden som statslånet. Det belopp som å t e r s t å r sedan kostnaderna för bottenlånen räknats av från baskostnaden fördelas nämligen proportionellt på egen insats och statslån. Om hyresnivån i nyproduktionen ä r lika med eller understiger summan av driftskostnader och kapitalkostnader vid 100%-ig belåning innebär detta att företag med en lägre övre lånegräns till en början får negativ förräntning av eget kapital. Mest utpräglat ä r förhållandet för enskilda fastighetsägare med 85%-ig belåning. I några sådana fall har den tekniska konstruktionen av kapitalkostnadsomfördelningen medfört krav på betydande tillskott av likvida medel. Problemen har mindre praktisk betydelse men ä r av samma principiella innebörd för låntagare med en övre lånegräns på 90% eller 98%. Den i paritetslånesystemet använda omfördelningstekniken ä r därför förenad med vissa problem. När en positiv amortering av paritetslånet påbörjas föreligger förutsättningar för en mycket stor förräntning av eget kapital om hyressättningen styrs av kostnader som då föreligger vid 100%ig belåning.

10-.2

y^iänmingslån^esystemets förutsättningar

För det skisserade utjämningslånesystemet bör det finnas förutsättninga r för att lösa frågorna på ett annat sätt. Nedan p r e s e n t e r a s en teknik som innebär att man inom utjämningslånesystemets r a m garanterar en rimlig och över tiden jämn förräntning av eget kapital. Likviditetsproblem undvikes därmed.

6:68

Tekniken innebär att samtliga låntagarkategorier ges en övre lånegräns på 100%. Egna insatser mellan 2 - 15% av finansieringsunderlaget (följer av nuvarande regler för beräkning av statliga lånets storlek) placeras säkerhetsmässigt mellan enhetslån och bostadslån. Låntagaren garanteras en förräntning motsvarande normalt förekommande räntesats för länga lån för den egna insatsen. Detta medför i vissa fall kontant utbetalning av ränta på eget kapital från staten till fastighetsägaren i början av lånets löptid.

SOU 1974:18

11.

Långsiktiga konsekvenser

llt 1

Siffe r m ä s sig_iämf ör else

6:69

Av i n t r e s s e ä r att belysa totalperspektivet och de statsfinansiella konsekvenserna. I detta sammanhang kan vi tillåta oss den förenklingen att sammanslå de båda senare aspekterna till en. Betraktat i r e a l a t e r m e r ä r det lilgiltigt huruvida kreditförsörjningen till bostadsinvesteringar sker via kreditinstitut eller via statsbudgeten. Därför används i räkneexemplen den förutsättningen att staten s v a r a r som ensam långivare för hela utlåningen till bostadsbyggandet (en modifiering som anknyter till nu gällande finansieringspraxis, som mycket väl kan bestå även med utjämningslån, ä n d r a r inte på resultatens principiella innebörd, endast på siffrornas storlek.

Jämförelsen görs för fyra olika lånetyper, nämligen: A.

utjämningslån, som ger rimlig hyra i nyproduktionen och förutsättningar för p r i s p a r i t e t .

B.

traditionella lån som ger rimlig hyra i nyproduktionen och förutsättningar för p r i s p a r i t e t (dvs förutsätter investeringsbidrag, subventionerad ränta eller motsvarande).

C.

traditionella lån som ger rimlig hyra i nyproduktionen men för vilka kravet på förutsättningar för prisparitet släpps (förutsätter likväl investeringsbidrag, subventionerad ränta eller motsvarande).

D.

traditionella lån med rimlig hyra i nyproduktionen (förutsätt e r investeringsbidrag, subventionerad ränta eller motsvarande) , för vilka lån subventionerna avvecklas tämligen snabbt med tiden (på tio år).

SOU 1974:18

6:70

Eftersom avsikten ä r att belysa skillnaderna mellan de olika låneformerna ä r valet av kalkylförutsättningar i sig av mindre i n t r e s s e . Siffror som inte omedelbart igenkänns i verkliga förhållanden väljs därför, eftersom de olika alternativen skall belysas förutsättningslöst. Siffrorna är likväl så realistiskt valda att de tjänar syftet. Vi antar en nyproduktionsvolym av 50 000 lägenheter å 100 m 2 per å r . Produktionskostnaden (vilken översiktligt också förutsattes utgöra finansieringsunderlag) är 1 000 kr per m 2 i utgångsläget. Byggpriserna antas öka med 3% p e r år. Betalningsprocenten sätts till 4% i nyproduktionen utom för låneform B - för denna lånetyp krävs nämligen sjunkande procenttal. (I utjämningslånen blir betalningsprocenten lika för alla årgångar för enkelhetens skull.) I utjämningslånesystemet, A antas att utjämningsfaktora fastställs öka med 3% p e r å r . Ett annat tal förändrar således inte resultaten i sak. I systemet med traditionella lån förutsätts att " å t e r betalning" åstadkommes med jämna annuiteter, vilka således hålls på samma nivå år från år för respektive fastighet. I detta sammanhang ä r det framförallt två aspekter som är av i n t r e s s e , de statsfinansiella konsekvenserna

och resultatet i form av kapital-

utgifter, dvs förutsättningarna för prisparitet.

11.2 Resultat_-_s]^sftaansleUa_kgnsekyenser

Lånetypernas konsekvenser framgår av de följande tablåerna. Dessa ä r baserade på några tabeller som återges på följande sidor.

SOU 1974:18

6:71

Med likviditetsuppoffring avses här å r e t s utgifter för nybyggnad minskade med inflytande kapitalersättning från tidigare byggda hus. Hänsyn tas härvid ej till hur utlåningen från staten finansierats.

-

i*i»•"•*•

•

År

A. Utjämningslån

B. Trad, lån m paritet

C. Trad, lån u paritet

D. Trad, lån m snabb subv. avtr.

4 800

4 800

4 800

4 800

3 910

5 520

4 228

3 494

1 754

4 770

3 397

693 De relativa förändringarna belyses av följande:

Ar

Arets bostadsinvestering

8 Likviditetsuppoffring respektive år A B C D

Om vi antar att det erforderliga kapitalet för bostadsförsörjningsändamål erhålls genom upplåning med 7% ränta, erhålls följande siffror (mkr).

Ar

Statens ränteutgift för upptagna lån till 7%

Statens nettoränteutgift, dvs med hänsyn tagen till inflytande kapitalersättning B

D

1 402

2 012

1 720

2 387

5 403

4 030

1 326

SOU 1974:18

6:72

Samma uppgifter uttryckta i r e l a t i v a t a l .

År

Statens r ä n t e utgift för upptagna lån

Tabell A

86 Totaleffekter, och

År

0 1 ?

1 4 5 6 7 R 9 in

n 1? 13 14 15 16 17 1R 19

Andel inflytande kapitalersättning från bostadssektorn A B C D

utjämningslån,

d v 3 med r i m l i g h y r a i

Inflytande kapitale r s ä t t n i n g , mkr

5,00 5,15 5,30 5,46 5,63

200 200 206 + 206 412 212 + 212 + 212 636 872 218 + 218 + 218 + 218 1 125 5 X 225 1 392 6 z 232 1 671 7 X 239 1 960 8 X 246 2 277 9 X 253 2 610 10 X 261 2 959 11 X 269 'j 324 12 X 277 y 708 13 X 285 4 110 14 X 294 4 536 15 X 302 4 986 16 X 312 5 434 17 X 321 5 947 18 X 330 6 468 19 X 340 7 016 20 X 351

6,72 6,92 7,13 7,34 7,56 7,79 R,02 R.26 fl,51 fl,77

nyproduktionen

prisparitet

Nybyggnad miljarder kr resp år

5,RO 5,97 6,15 6,33 6,52

57 Summa mkr

Nettouppoffring resp år, mkr

Betalningsprocent x utjämningsfaktor Hus byggt år 0

Hus byggt resp år

4 800 4 738 4 664 4 588 4 505

4,00 4,12 4,24 4,37 4,50

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

4 408 4 299 4 190 4 053 5 910

4,64 4,78 4,92 5,07 5,22

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

3 761 3 596 3 422 3 230 3 024

5 38 5,54 5,70 5,87 6,05

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

2 804 2 586 2 313 2 042 1 754

6,23 6 42 6,61 6,81 7,01

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

SOU 1974:18

Tabell B

G:73

Totaleffekter, med bibehållna paritetsförutsättningar och rimlig hyra i nyproduktionen, traditionella lån ( investeringsbidrag, subventione rad ränta eller motsvarande0

Ar

0 1 2

Nybyggnad mil ja rdi3r kr re 3p år

Inflytande kapitalersiättning, mkr

Summa mkr

N.BttOuppoffring resp år. mkr

Avkastning procent Hus byggt år 0

Hus byggt reap år

>

5,00 5,15 5,30 5,46 5,63

5 6 7 8 9

5,80 5,97 6,15 6,33 6,52

200 200 200 + 200 400 200 + 200 + 200 600 200 + 200 + 200 + 200 800 X 200 5 1 000 6 X 200 1 200 7 X 200 1 400 8 X 200 1 600 9 X 200 1 800 10 X 200 2 000

10 11 12 13 14

6,72 6,92 7,13 7,34 7,56

11 X 200 12 X 200 13 X 200 14 X 200 15 X 200

2 200 2 400 2 600 2 800 3 000

4 520 4 520 4 530 4 540 4 560

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

2,98 2,89 2,81 2,72 2,65

15 16 17 18 19

7.79 8,02 8,26 8,51 8,77

16 X 17 X 18 X 19 X 20 X

3 200 3 400 3 600 3 800 4 000

4 590 4 620 4 660 4 710 4 770

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

2,57 2,49 2,42 2,35 2,23

200 200 200 200 200

4 800 4 750 4 700 4 660 4 630

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

4,00 3,88 3,77 3,66 3,55

4 600 4 570 4 550 4 530 4 520

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

3,45 3,35 3,25 3,16 3,07

SOU 1974

74 Tabell C

Total effekter, utan paritetsförutsättningar men med rimlig hyra i nyproduktionen, traditionella lån (investeringsbidrag, sutventionerad ränta eller motsvarande)

År

Nybyggnad miljarder kr resp år

Inflytande kapitalersättning, mkr

0 1 2 3 4

5,00 5,15 5,30 5,46 5,63

200 200 + 206 200 + 206 + 212 200 + 206 + 212 + 218 etc.

5 6

Summa mkr

Nettouppoffring resp ar•, mkr

Hus byggt år 0

Hus byggt resp år 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

200 406 618 836 1 061

4 800 4 744 4 682 4 624 4 569

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

5,80 5 97 6,15 6,33 6,52

1 293 1 532 1 778 2 031 2 292

4 507 4 438 4 372 4 299 4 228

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

10 11 12 15 14

6,72 6,92 7,13 7,34 7,56

2 561 2 838 3 123 3 417 5 719

4 159 4 032 4 007 3 923 3 341

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

15 16 17 18 19

7,79 8,02 8,26 8,51 8,77

4 031 4 352 4 682 5 022 5 373

3 759 3 668 3 578 3 483 3 397

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

SOU 1974:18

6:75

ny id

,L

ny priJUUH-

tionen och snabb su bven tionsavtrappni•ng

År

Nybyggnad miljarder kr resp år

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

5,00 5,15 5,30 5,46 5,63 5,80 5,97 6,15 6,53 6,52 6,72 6,92 7,13 7,34 7,56

15 16 17 18 19

7,79 8,02 8,26 8,51 8,77

Inflytande kapi talersättning, mkr

200 215 + 206 250 + 221 + 212 245 + 237 + 228 + 218 etc

S umma mkr

Nettouppoffring resp år, mkr

Avkastning procent Hus byggt år 0

Hus byggt resp år

200 421 663 928 1 216

4 800 4 729 4 637 4 532 4 414

4,00 4,30 4,60 4,90 5,20

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

1 528 1 864 2 226 2 610 3 026

4 272 4 106 3 924 3 720 3 494

5,50 5,80 6,10 6,40 6,70

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

3 464 3 918 4 383 4 868 5 364

3 256 3 002 2 747 2 472 2 196

7,00 7,00 7,00 7,00 7,00

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

5 876 6 403 6 942 7 502 8 077

1 1 1 1

7,00 7,00 7,00 7,00 7,00

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

914 617 318 008 693

SOU 1974:18

6:76

1113 R e_sultat_ - J^agitalutgifter

Det intressanta ä r resultaten efter ett antal år. Förutsättningarna ä r så valda att kapitalutgifterna skall vara desamma i utgångsläget. Resultaten sammanfattas enklast i figur 13 och figur 14.

Figur 13 Kapitalutgift k r / m 2

Situationen år 19

'

s, \

/

N

/ 80

/

D. Traditionella lån v (snabb subventionsavveckling)

/

N N

/ '

A. Utjämningslan

«•

70-

/ s / s''

/

/

s

s

s

s

/

/

s

S

S

C. Traditionella lån (oförändrade subventioner)

50 B. Traditionella lån (ökande subventioner) 40

19 Årgång

SOU 1974:18

6:77

Figur 14 9

Kapitalutgift kr/m A

Situationen år 29

120-1

/

\

/

\

/'

\

/'

\

/'

\

/

\

/

100^

\

/'

A /

D. Traditionella lån (snabb subventionsav\ veckling)

\ A. Utjämningslån

/ / / / 80-I

/

/

/

/

< 19

29 Årgång

SOU 1974:18

6:78

12.

Utjämningslån, skuld, värde m m

12.1 _ _Inl_edning Syft_e_ Avsikten med detta avsnitt ä r att belysa begreppen låneskuld, avkastningsvärde och därtill hörande mot bakgrund av det skisserade utjämningslånesystemet. Detta görs bl a i form av jämförelse med paritetslånen. Dessa r e p r e s e n t e r a r ju en annan form av lånesystem med utjämning över tiden. J ä m förelsen blir intressant inte minst av den anledningen att paritetslånesystemet, som till sina syften och i sin allmänna konstruktion ä r okonventionellt och framåtsyftande, likväl är dekorerat med vissa traditionella begrepp, inte minst i redovisningstekniska avseenden. Utjänrnjngslånens fasta punkt Till skillnad från traditionella lånesystem som har sina fixpunkter i historiska produktionskostnader, ä r utjämningslånesystemet att uppfatta som dynamiskt. Det ä r avsett att vara ett lånesystem som kan fungera väl för de boende. Detta kan ske även i en inflatorisk ekonomi. Som tidigare påpekats ä r detta senare förhållande inte någon förutsättning för att systemet skall fungera men väl orsaken till att konstruktionen behövs. Utjämningslånesystemet har också sin fasta anknytning. Det ä r verklighetsanpassat. Detta sker genom den successiva avstämningen med nya produktionsprisförhållanden. Försöksvis har tidigare använts termen avkastningsvärde för att beskriva det belopp varpå kapitalersättningen kunde grundas, förutsatt att man valde synsättet med ett fixt procenttal över tiden som skulle

SOU 1974:18

6:79

bestämma kapitalersättningens storlek. Enligt utjämningslånesystemets konstruktion kan detta avkastningsvärde aldrig vara s t ö r r e (och ej heller mindre) än kostnaden för alternativ investering för samma nyttighet. Härigenom erhålles en fast punkt. Denna punkt förskjuts visserligen med tiden. Just detta förhållande innebär dock att systemet hela tiden tar hänsyn till en förändrad omgivning eller verklighet. Det förnuftiga i denna konstruktion ligger inte minst i konstaterandet att ett bostadslånesystem aldrig

i sig självt kan förändra samhällsförhållan-

dena i stort och inte ens byggsektorn. Den s e n a r e utvecklas på helt andr a grunder. Om och när den behöver s t y r a s , får detta ske med helt andr a instrument, konkurrenslagstiftning, prisövervakning, skattelagstiftning, a r b e t s m a r k n a d s - och konjunkturpolitiska åtgärder etc etc.

12.2 Avka_staingsvärde

ijitjämn_ing_s_lånesystemet_

Man kan tills vidare använda ordet avkastningsvärde i utjämningslånesystemet på sätt som tidigare angivits. Huruvida termen skall användas även fortsättningsvis eller bör utbytas mot ett annat får avgöras efter genomgång av de tolkningsproblem eller dubbeltydighetsfrågor som skulle kunna uppstå i den mån annat regelsystem blir b e r ö r t . Avkastningsvärdet får på detta sätt ett med tiden varierande belopp. Anknytningen till de förändrade bostadsinvesteringsförutsättningarna har påpekats i ovanstående avsnitt. Kapitalersättningen vid tidpunkten n år efter färdigställandet kan tecknas enligt nedan. 1 + c ä r utjämningsfaktorn. B ä r betalningsprocenten och F Q finansieringsunderlaget vid färdigställandetidpunkten.

SOU 1974:18

6:80

K = B x(1 + c ) n F n,o o ' o Med detta enkla matematiska uttryck som grund kan två alternativa betraktelsesätt användas: Kapitalersättningsprocenten, B (1 + c) v a r i e r a r med tiden (höjs) medan det ursprungliga finansieringsunderlaget b e traktas som en m e r eller mindre konstant låneskuld. Kapitalersättningsanspråket hålles konstant över tiden, B . Anspråket r e s e s på ett med tiden varierande (höjt) t a l , avkastningsvärde. Ovanstående använda uttryck kan d ä r med skrivas K = B A n,o o n,o där

A = F (1 + c ) n n,o o

Man kan försöksvis utnyttja det senare betraktelsesättet. Det använder nämligen vår fasta punkt i utjämningslånesystemet enligt ovan. F r a m ställningssättet får därmed också vissa pedagogiska eller tankemässiga fördelar. (Parentetiskt måste givetvis påpekas att vare sig det ena eller det andra synsättet i sig självt ä r förnuftigare än det andra. Det ä r helt enkelt en fråga om hur en formaliserad framställning lättast skall översättas i vanliga ord.) Hur förhåller sig detta avkastningsvärde till en låneskuld i traditionell mening?

12^3 _ _L^^ku2d_qcJb^j^Jdutveckling_ Vid färdigställandetidpunkten ä r låneskuldens storlek lika med finansieringsunderlaget, vare sig finansieringen åstadkommes med hjälp av konventionella lån eller utjämningslån - i varje fall i formell mening. Förhållandena kan därefter däremot komma att utvecklas olika.

SOU 1974:18

6:81

Det intressanta i sammanhanget ä r egentligen inte den formella skuldens storlek

i s i g . uttryckt i kronor. Väsentligare ä r de kapitalersättnings-

anspråk som r e s e s av långivaren som ersättning för det kapital som han ställt till förfogande. Påpekandet kan synas vara trivialt. Låneskuldbegreppet h a r likväl b e tydelse i traditionell redovisningsteknik. Det ligger inte inom ramen för bostadsfinansieringsutredningens uppdrag att föreslå några radikala förändringar härvidlag - men väl marginella, om sådana skulle visa sig e r forderliga.

F ö r att tillgodose vanligt förekommande synsätt och kanske också långivarens intressen kan man för utjämningslånen använda följande teknik. Denna utnyttjas också redan beträffande paritetslånen. Om den under början av årens löptid utgående kapitalersättningen inte r ä c k e r för att betala långivarens långsiktiga avkastningskrav kan skillnaden mellan debiterade kapitalersättningen och den faktiskt erlagda betraktas som en skuld och adderas till låneskulden. Följande enkla exempel visar tekniken.

År

Låneskuld

1 000

1 030

1 059,10

74,14

28,14

1 087,24

27,11

1 114,35

76.11 etc

Debiterad kapitalersättning 7%

Erlagd kapitalersättning

Skuldökning

29,10

(Den erlagda kapitalersättningen har här skönsmässigt antagits öka med 3 kr p e r å r , n ä r m a s t för att i l l u s t r e r a ett fall med en minskande skuld).

SOU 1974:18

6:82

12.4 _

Jämförelser Allmänt

I den hittillsvarande presentationen av utjämningslånesystemet har någon egentlig precisering av skuldbeloppets storlek uttryckt i kronor inte gjorts. Detta ä r naturligt mot bakgrund av den i ovan lämnade redogörelsen. Så länge fastigheten har utjämningslån ä r det s n a r a r e kapitalersättningsanspråket som sådant som b e s t ä m m e r fastighetens ekonomiska förutsättninga r än ett skuldbelopp. Man kan emellertid tänka sig att ägaren vill lösa av sina lån, att lånefrågorna behöver s e s över vid ägarebyte eller att långivaren (staten) vill bevaka sina intressen i samband med någon transaktion med fastigheten. Konim_em^ar_ Välj därför att studera hur en fastighet "utvecklas" över tiden, i ett utjämningslånesystem och med skuldökning av icke-erlagda kapitalersättningar. Detta genomförs i tabellform av likartat slag som den ovan använda. Följande beteckningar används: 1 + c, utjämningsfaktor 1

, statens debiterade räntesats B, betalningsprocent för fastigheten ifråga (%).

F ö r enkelhetens skull anser vi att statens lån omfattar hela investeringen och finansieringsunderlaget. Detta påverkar inte resultatens principiella

SOU 1974:18

6:83

innebörd. Finansieringsunderlaget sätts - 1 vid färdigställandetidpunkten, som ä r lika med ingången av år 0 (och blir då lika med det initiala avkastningsvärdet) .

Ar

Utjämningslånetermer

T e r m e r för beräkning av låneskuld

Avkastn. värde (vid å r e t s ingång) (a)

Debiterad ränta

Kapitalersättning

Skuldökning

Skuld vid å r e t s utgang

(b)

i£L

1 B

1- B

1+ c

B (1 + c)

1. (1 + 1-B)

1 (1 + 1-B)

1 + 1-B (1+1) (1+1-B) - B (1+c) = S-

(1 + c) :

B (1 + c)

IS,

l S j - B (1+c)

(1+1)SX

M.

-B(l+c) d+c)

:

B(l+c)°

lS r

1S 2 -B (1+c)13

(1+1)S2 -B(l+c)

å

(1+ c)'

B (1 + c)

IS,

etc

etc

Sambanden torde framgå av uppställningen ovan. Avkastningsvärde och kapitalersättning, uttryckta i kronor, uppräknas årligen med 1 + c . Skuldökningen för året blir skillnaden mellan debiterad ränta och e r lagd kapitalersättning (kolumn c . / . kolumn b). Skulden vid årets utgång blir summan av skulden vid föregående å r s utgång och å r e t s skuldökning. Årets debiterade r ä n t a , uttryckt i kronor, ä r statens r ä n t e s a t s multiplicerad med skulden vid föregående å r s utgång. De framtagna serieuttrycken på skuldökning och skuld låter sig förenklas. Man kan därav beräkna skuldens storlek vid olika tidpunkter etc.

= Sr

6.84 SOU 1974:18

Slutsats_ Av s t ö r r e i n t r e s s e i detta sammanhang ä r hur skuld och avkastningsvärde förhåller sig till varandra. Om man vill tillförsäkra låntagaren den s ä k e r heten att skulden på hans fastighet inte överstiger låneskulden i traditionell mening blir villkoret med den tidsindicering som använts ovan:

Härav inses att följande olikhet gäller c Z 1 - B eller B> 1 - c K^jnnienteJjyi Kring de ovan redovisade sambanden kan en hel del filosofiska spekulationer föras. Följande enkla förhållanden konstateras. F ö r att fastighetsägaren skall känna sig på den s ä k r a sidan bör utjämningsfaktorn vara förhållandevis s t o r , om skillnaden mellan statens debiterade ränta (det långsiktiga ersättningsanspråket) och betalningsprocenten ä r s t o r , eller betalningsprocenten v a r a förhållandevis s t o r , om skillnaden mellan låneränta och c (ibland kallat utjämningstal) ä r s t o r . Betalningsprocenten kan sägas r e p r e s e n t e r a en form av r e a l r ä n t a för det ianspråktagna fastighetskapitalet. 1 och c kan förutsättas s a m v a r i e r a över tiden (möjligen med avvikelser under k o r t a r e tidsperioder). Möjligheten att hålla betalningsprocenten för en och samma fastighet konstant över tiden ä r därför s t o r , även om låneavtalsparternas trygghetsaspekter beaktas.

SOU 1974:18

6:85

(Förändring av betalningsprocenten, likformigt över hela beståndet, har närmast förutsatts ske om det vid någon tidpunkt skulle bli aktuellt att ställa ett högre eller ett lägre kapitalersättningsanspråk på bostadssektorn än tidigare).

"Tryggheten" för låntagaren har givetvis sitt p r i s - nämligen att kapitalbildningen i fastighetsägarledet underlättas.

Prisbildningen för bostäder

låter sig knappast påverkas därav. Den följer s n a r a r e avkastnings värdenas utveckling, eftersom någon direkt hyreskontroll eller hyresreglering inte förutsätts enligt bostadsfinansieringsutredningens direktiv. Villkoret för betalningsprocenten, under de givna förutsättningarna, kan konkretiseras i följande tabell.

Statens fordrade ränta, 1 %

Utjämningstal, c %

Betalningsprocent, s t ö r r e eller lika med

7,5

4,0

3,5

7,5

3,5

4,0

7,5

3,0

4,5

7,5

2,5

5,0

7,0

4,0

3,0

7,0

3,5

3,5

7,0

3,0

4,0

7,0

2,5

4,5

12. 5

Siffermässig exemplifiering Fullständig finansiering

F ö r att belysa de ovan behandlade frågorna lämnas en siffermässig exemplifiering för ett fall då skuldutvecklingen understiger förändringen av avkastningsvärdet. Fullständig finansiering förutsätts på samma sätt som i föregående avsnitt.

SOU 1974:18

6:86

Följande siffror används: ursprungligt avkastningsvärde finansieringsunderlag

1 000

debiterad ränta

6%

betalningsprocent

4%

utjämningsfaktor 1,03 dvs c

3%

Ar

Avkastningsvärde å r e t s ingång

1 000

Debiterad ränta

Skuldökning

Skuld vid årets utgång

1 020

18,40

1 195

9,60

1 340

Kapitalersättning

1 305

52,20

70,60

1 754

70,20

79,80

2 033

81,40

81,60

0,20

1 362

2 357

94,20

80,20

-14,00

1 323

etc

Blandad finansiering^ Nu kan man normalt förutsätta att bottenlån utgår i viss omfattning. Dessutom kan egen kapitalinsats förekomma. Denna förutsätts v a r a placerad omedelbart ovanför bottenlånet - se avsnitt 10. 2. De principiella frågorna beträffande egen insats har med siffermässig belysning ovan redovisats. Det som nu tillkommer ä r jämförelsen mellan traditionellt beräknad skuld och avkastnings värde. Nedan redovisade utveckling av skuld och avkastningsvärde över tiden sker med dessa siffermässiga förutsättningar.

SOU 1974:18

6:87

Dessa ä r avkastningsvärde år 0

mkr

bottenlån

mkr

2,5 1,5

mkr mkr

mkr

företag 1 statslån insats företag 2 statslån betalningsprocent

% % 7 % 1,03 %

debiterad ränta statslån

bottenl åne annuitet utjämningsfaktor + 3%/år

Nedan redovisas inte beräkningarna år för å r , ej heller alla mellanled. Resultaten i sina huvuddrag blir

År

Avkasta, värde å r e t s ingång mkr

Kapitalersätta.

Återstår för s t a t s lån

tkr

tkr

Skuldökn resp skuldminskn. tkr

Statslåneskuld å r e t s utgång mkr

Företag 1 0

10,00

-25

2,70

13,44

4,54

18,06

5,41

24,27

1 214

-422

3,40

28,14

1 407

-812

0,18

4,20

6,04

6,91

-422

4,90

1 029

-911

0,77

Företag 2

28, 98

1 4'19

SOU 1974:18

6:88

Som kommentarer till dessa siffermässiga resultat kan anföras att skuldförändringarna år för år blir lika för båda företagen, skuldökningen övergår därmed till en skuldminskning vid samma tidpunkt (år 21 i exemplet) "amortering" av ursprunglig låneskuld påbörjas vid samma tidpunkt (år 32 i exemplet) att statslånet ä r s l u t a r m o r t e r a t vid samma tidpunkt (efter 36-37 å r ) . De olika kapitalutgifternas förändring över tiden framgår av figur 15. Figur 15 Årlig utgift tkr (finansieringsunderlag = 10 mkr) * Kapitalersättning

,*•

*» ..** %

Bottenlåneannuitet + rta egen insats

% ^'

500 Bottenlåneannuitet 300 Ränta på statslån

IV* 100

(Skuldökning)

-Företag 2

'"':

K

Företag 1

0 10

~3E5

ÄT

SOU 1974:18

6:89

Viktigare ä r måhända jämförelsen mellan avkastningsvärde och låneskuld. Denna finns sammanfattat i histogram, figur 16.

Figur 16

år 0

år 10

Värde- och skuldförändringar

år 20

år 30

6:90

12 ; 6

SOU 1974:18

Försök till _slutsatser_

Hela avsnittet 12 har i hög grad handlat om låntagarens trygghet. Anledning till resonemangen ä r framförallt de gängse föreställningarna om avbetalning, skuldfrihet m m. Ovan har teoretiskt och med sifferexempel visats att en "orimlig" skuldbörda knappast bör uppkomma under något så när realistiska förutsättningar. Något oförutsett kan inträffa? Hur bör man förfara då? F ö r s t bör påminnas om att framställningen med konstanta värden på 1 och c ä r en förenkling av pedagogiska skäl. att förändras,

Dessa storheter kommer

även om c förutsätts vara konstant under viss tidsperiod.

Allt t a l a r För att de i stort sam v a r i e r a r . (Motsvarande iakttagelser kan göras i paritetslånesystemet. Den för systemet förutsedda utvecklingen har inträffat - sett över hela tidsperioden. Skuldökningsproblemen - i relation till prognosen - sammanhänger med att varje år för sig inte blev genomsnittet av perioden.) Om det vid introduktionstillfället skulle inträffa att kravet på rimlig hyra gör att betalningsprocenten understiger skillnaden mellan statens uti anings ränta och utjämningstalet, blir resultatet en skuld som stiger snabbare än avkastningsvärdet. Vill man undvika detta kan tekniken vara att själva utlåningsräntan sänks

så att balanspunkten n å s . Denna

villkorslösa subventionering kan då senare ge bekymmer (jfr erfarenheterna från räntegarantierna) och får därmed endast anses motiverad om de gängse redovisningstekniska skälen väger tyngre än de bostadspolitiska. Det förhållandet att variablerna kan utvecklas olika - och kanske framförallt att vi inte kan göra en exakt förutsägelse om framtiden, ger anledning att studera figur 17. Så länge låneskulden ä r mindre än eller lika med avkastningsvärdet bör inte någon part känna oro.

SOU 1974:18

6:91

Om låneskulden, beräknat på traditionellt sätt, skulle överstiga avkastningsvärdet är också detta mindre intressant - om inte ett betalningsans v a r direkt kopplas till låneskulden. Detta senare kan exempelvis akt u a l i s e r a s vid ägarebyte eller om ägaren önskar avlösa sina lån.

Figur 17

Värde-och skuldförändring

"Låneskuld"

Fastigheten färdigställs

Man kan därför för den situation, som i figuren infaller efter tidpunkten T, dvs n ä r den traditionellt beräknade låneskulden överstiger avkastningsvärdet, använda ett av följande alternativ:

Tid

6:92

SOU 1974:18

Låneskulden nedskrivs till avkastningsvärdets storlek; Betalningsansvaret ä r kopplat till avkastningsvärdet - vid en eventuell fastighetstransaktion sker ingen förändring i detta avseende (långivaren kan godkänna en transaktion med fastigheten endast under denna förutsättning; den första ägaren torde endast ha sin egen ursprungliga insats som netto). Det bör påpekas, att användes det första alternativet, ä r innebörden att en villkorslös subvention införes på annat sätt än vid investeringstillfället. Ytterligare bör anföras att en sådan nedskrivning kan göras villkorlig, eftersom det ä r långt ifrån uteslutet att förhållandena senare svänger tillbaka - i figuren r e p r e s e n t e r a t av tiden efter U. Slutligen gäller att val av nedskrivningsformen i viss utsträckning kan bli beroende av redovisningsteknik hos bostadsföretagen: Om en låneskuld bokas upp i traditionell mening blir en lånenedskrivning särskilt aktuell om skulden överstiger avkastningsvärdet, vilken senare h a r real täckning. F ö r staten däremot blir effekten kortsiktigt densamma både med villkorlig och villkorslös nedskrivning. Långsiktigt innebär det senare minskade avkastningsanspråk, något som ovan redovisats i andra sammanhang. De här ovan anvisade möjligheterna att ge trygghet ä r användbara praktiskt med stor lätthet. Valet av metod bör sannolikt träffas under beaktande av både bostadspolitiska och redovisningstekniska överväganden.

SOU 1974:18

yjiämningslån p_ch_värdering avbostadsfe_sj;igheter_ Allmänt

Avslutningsvis redovisas något om värdering av fastigheter som belysning till utjämningslånens konstruktion, vilken bygger på en "nuläges"beskrivning Y ä j A ^ i ^ S f f i J ^ J i ^ 1 ! ^ i ^ A Y ^ r ^ b e g r epp_ I en rad olika situationer ä r det nödvändigt att beräkna en fastighets värde. Exempel på sådana situationer ä r värdering vid beskattning (fastighetstaxering), belåning, överlåtelse (tvångsvis eller frivillig), skadereglering och innehav. Vid beskattning, belåning och överlåtelse söker man normalt ett m a r k nadsvärde, vid skadereglering oftast ett ersättningsvärde normalt identiskt med marknadsvärdet på den skadade byggnadsdelen och vid innehav ett avkastningsvärde. Yäjder_ingsmetod_er_ och_deras iiliämj^ningsomr åde Vi skiljer mellan t r e olika värderingsmetoder, o r t s p r i s - , produktionskostnads- och avkastningsmetoderna. Ortsprismetoden innebär en värdering med utgångspunkt i köp av jämförbara fastigheter. Den används i första hand vid markvärdering. Produktionskostnadsmetoden innebär en värdering med utgångspunkt i antingen historisk produktionskostnad uppräknad med index eller aktuell produktionskostnad för en jämförbar fastighet. F r å n detta värde d r a s värdeminskning till följd av allmänt åldrande och slitage. Metoden används i första hand där jämförbara köp ä r ovanliga och avkastningen svår att mäta t ex vid småhusvärdering.

6:93

SOU 1974:18

6:94

Avkastningsvärderingen b a s e r a s på en bedömning av värdet av fastighetens framtida nettoavkastning. Nettoavkastningen beräknas som differensen mellan intäkter och kostnader för underhåll, drift och b r ä n s l e . Differensen ger utrymmet för kapitalkostnader. Värdet blir då en funktion av ägarens förräntningskrav och utrymmet för kapitalkostnader. Metoden används i första hand vid värdering av hyreshus. Avgränsning Taxeringsvärdet för annan fastighet ä r summan av två värden, ett för mark och ett för byggnader. För beskrivningen i detta sammanhang lämnas markvärdeförändringar utanför. Värdering_med_produktij)nsk_o_sta^ Vissa principiella samband mellan byggpris och en äldre byggnads värde belyses nedan. Vi utgår först från en förutsättning om fast penningvärde. 2 Byggpriset ä r 1 000 k r / m år 0. Byggpriserna ligger sedan stilla i fast penningvärde. Byggnaden producerad år 0 anses årligen minska i värde till följd av allmänt åldrande och slitage med 1% av aktuellt produktionspris.

Ar

Byggpris k r / m Fasta priser

Värde byggnad c producerad å r 0. Kx/m Fasta p r i s e r

1 000

1 000

1 000

1 000

1 000

1 000

SOU 1974:18

6:95

Sambandet framgår också av figur A.

Figur A

Byggpris resp. år

250-

Sambanden belyses på ett m e r realistiskt sätt uttryckta i löpande p r i s . Antag då en årlig prisstegring med 3%. Förutsättningarna ä r i övrigt identiska.

Ar

Byggpris k r / m r e s p år Löpande p r i s e r

Värde byggnad , producerad år 0 k r / W Löpande p r i s e r

1 000

1 000

2 033

1 525

4 256

2 128

8 912

2 228

18 659

6:96

Sambandet framgår också av figur B. Figur B Kr/m2 Löpande priser 20 000-,

Av det sista exemplet framgår att en real nedskrivning av byggnadsvärdet med 1% mellan år 0 och år 1 kräver en uppskrivning i löpande p r i s e r med 2%. Detta ä r en följd av antagandet om årlig prisstegring med 3%.

SOU 1974:18

6:97

SOU 1974:18

Som tidigare påpekats ä r just förhållandet att vi h a r en inflationist!sk ekonomi orsaken till att ett utjämningslån behövs - inte en förutsättning för att ett utjämningslån ska fungera. Y1& §§ JöJi^§ättamgar_för_ en_a^vkastamgsberäkning Byggnadsvärdekurvan i figur B säger något om utjämningsfaktorns konstruktion; vi förutsätter därvid för enkelhetens skull att utjämningsfaktorn multipliceras med finansieringsunderlaget och att kapitalersättningen utgår med en för olika årgångar av hus konstant betalningsprocent på aktuellt finansieringsunderlag (= byggnadsvärdekurvan i figur B)Utjämningsfaktorn m å s t e då v a r i e r a med husens ålder.

Med de valda

värdena i figur B ökar utjämningsfaktorn för huset byggt år 0 i ca 60 år. Därefter ä r den relativt konstant under några år och minskar sedan. Utvecklingen kan beskrivas med värden från föregående tablå.

0 Ar

Utjämningsf aktör (ackumulerad)

Ursprungligt finansieringsunderlag

Finansieringsunderlag r e s p år

1 000

1 000

1,525

1 000

1 525

2,129

1 000

2 128

2,228

1 000

2 228

1 000

SOU 1974:18

6:98

Yi*jd?JJ5£JP.P.SL ^ykastaingsmetod Värderingsmetoden och dess tillämpningsområde beskrivs

ovan.

Avkastningsvärdet år 0 kan enklast beskrivas som A

o

=X

- i y

o

där A

=

avkastningsvärdet

X

=

h y r a . / , underhåll, drift och b r ä n s l e , dvs utrymmet för kapitalutgifter

y

=

förräntningskrav.

Modellen kan göras avsevärt m e r subtil men detta förändrar inte de principiella resultaten. Förräntningskravet ä r i utjämningslånesystemet utifrån givet. Det ä r identiskt med det krav på kapitalersättning utjämningslångivaren ställer på fastighetskapitalet. Parentetiskt e r i n r a s om att utjämningslånegivaren g a r a n t e r a r en annan och initialt högre förräntning av fastighetsägarens eget kapital. Om vi antar att X

o

= 40 och Jy = 4% kan A b e s t ä m m a s , o o

=

-42-

o "

0,04

AQ -

1,000.

A

Det kan då invändas att den som inte har utjämningslån har andra och högre förräntningskrav, vilket skulle ge ett lägre avkastningsvärde om X ä r givet. Är y 7% skulle A bli 571 kronor. Slutsatsen ä r dock felaktig.

SOU 1974:18

A

= 1 000 kr ä r nämligen identiskt med produktionspriset år 0.

Vid förräntningskrav på 7% får kostnaden för differensen mellan 1 000 och 571 kronor betraktas som en uppoffring för nöjet att avstå från utjämningslån. Det andra alternativet ä r att avstå från att köpa eller att bygga. Resonemanget gäller även för överlåtelsesituationer efter år 0. Avskrivningsbehovet beaktas inom lånesystemet genom utjämningsfaktorns konstruktion.

6:99

SOU 1974:18

100 INNEHÅLLSFÖRTECKNING BILAGA 6

Sid

1.

2.

Inledning 1.3

Allmänna utgångspunkter

1.4 Använda begrepp

2 De grundläggande kraven 2.1

Förutsättningar för rimligt p r i s i nyproduktionen

2.2 Förutsättningar för p r i s p a r i t e t

2. 3

Tröghet mot kraftiga byggprisförändringar och räntefluktuationer

3.

5 Paritetsproblemet

3.1 Problemgruppering

3.2 Det lokala paritetsproblemet

6 Läges- och miljö variabler

3.4 Generella - lokala medel

6 Kommentarer

8 Det generella paritetsproblemet

8 Traditionella län och paritetsproblem

8 Bostadsfinansieringen utnyttjas

10 Kommentarer

10 Lösning av det generella problemet

11 Paritetslånesystemet

11 Angreppssätt

SOU 1974:18

4.

13 Några förutsättningar för utjämningslån 4.1

Ideala förhållanden

13 Föränderliga faktorer

13 Bostäder som tillkommer vid olika tid4.2

5.

punkter

14 Utrymme för omfördelning

15 Problemställning

16 Illustration

17 Villkor för omfördelning - ökningstakt

19 Villkor för omfördelning - utsträckning i tiden

20 Resultat - omfördelningsutrymme

21 Icke ideala förhållanden

22 Teori och verklighet

22 Förändringar av bostäderna

23 Modell för utjämningslån

5.1 Terminologi

5.2 Allmänt

5.3 Avkastnings värde

5.4 U tj ämn ingsf aktör

5.5 Betalningsprocent

31 Allmänt

31 Paritetsvillkoret

33 Villkor för B n Förändring av nivå

33 34

SOU 1974:18

6.

7.

Utjämningslån - några särskilda frågor

6.1 Allmänt

6.2 Krav på fullständig finansiering?

6.3 Blir lånen återbetalade?

6.4 Avskrivningssituation

6.5 Valmöjligheter

6.6 Kommentarer

47 Utjämningslån för bostadsbeståndet

7.1 Allmänt

7.2 Ändrad finansiering för äldre bostadsfastig-

heter ?

8.

9.

10.

7.3 Något om frågeställningen

7.4 Paritetsbelånat bestånd

52 Bostadsfinansiering för flera uppgifter?

8.1 Allmänt

8.2 Det flerbottnade paritetsproblemet

8.3 Kommentarer

55 Utjämningslån - några exempel

56 Allmänt

56 Exempel 1

57 Exempel 2

59 Exempel 3

63 Utjämningslån och egen kapitalinsats

10.1 P a r i t e t s l å n e s y s t e m e t s förutsättningar

10.2 Utjämningslånesystemets förutsättningar

SOU 1974:18

11.

Långsiktiga konsekvenser

11.1 Siffermässig jämförelse

11.2 Resultat - statsfinansiella konsekvenser

69 70

Tabeller

11.3 Resultat - kapitalutgifter

76 Utjämningslån, skuld, värde m m

12.

12.1 Inledning Syfte Utjämningslånens fasta punkt

78 78

12.2 Avkastningsvärde i utjämningslånesystemet

12.3 Låneskuld och skuldutveckling

12.4 Jämförelser

12.5 Allmänt

82 Kommentar

82 Slutsats

84 Kommentarer

84 Siffermässig exemplifiering

85 Fullständig finansiering

85 Blandad finansiering

12.6 Försök till slutsatser

12.7 Utjämningslån och värdering av bostads-

fastigheter Allmänt

93 Värderingssituationer och värdebegrepp

93 Värderingsmetoder och d e r a s tillämpnings-

område Avgränsning

94 Värdering med produktionskostnadsmetod Vissa förutsättningar för en avkastnings-

94 95

beräkning Värdering med avkastningsmetod

SOU 1974:18

SOU 1974:18

7:1

BILAGA 7

SMÅHUSUNDERSÖKNING 1972 - 1973 PRELIMINÄR REDOGÖRELSE PM utarbetad av experten, byrådirektör Marianne Sig

Innehåll

Sid

Inledning

7:3

Syfte

7:4

Undersökningspopulation

7:5

Urval

7:5

Genomförande

"]: 6

Bortfall

7:7

Definitioner

7:8

Preliminär resultatredovisning

7:9

Tabellavdelning

7:1£

SOU 1974:18

7:2

Tabellförteckning Tab

1-12

B e s k r i v n i n g av småhusen Ortsgrupper

Tab 1 3 - 1 6

B e s k r i v n i n g av h u s h å l l e n Ortsgrupper

Tab 1 7 - 2 0

Hushållens Riket

Tab 2 1 - 3 1

b

boendeförhållanden

B o s t a d s u t g i f t e r exkl amortering S p r i d n i n g a r och m e d i a n e r Riket

Tab 32 Råtabell

Antal småhus efter lägenhetsyta, standardgrupp, byggnadsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor Ortsgrupper

Tab 33 Råtabell

Antal småhus efter förvärvsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor Ortsgrupper

Tab 34 Råtabell

Antal småhus efter taxeringsvärde (mark och byggnad) samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor Ortsgrupper

Tab 35 Råtabell

Antal småhus efter hushållsföreståndarens ålder och sammanräknad inkomst samt genomsnittlig ränteutgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor Ortsgrupper

SOU 1974:18

1_.

7 IHIEDHIUG

En undersökning av bostadsutgifter och bostadsförhållanden i småhus hade planerats inom statistiska centralbyrån före boendeutredningens tillkomst.

Arbetet bedrevs i anslut-

ning till de årliga bostads- och hyresundersukningarna (BIIU).

På grund av boendeutredningens behov av aktuella

data påskyndades planeringsarbetet.

Senare kom även bostads-

skattekommitténs behov av uppgifter att påverka planering och genomförande. Till hösten 1972 förelåg en provundersökning som kunde läggas till grund för huvudundersökningens utformning. Ursprungligen var avsikten att alla data (utom inkomstuppgifter) skulle insamlas genom en frågeblankett som riktade sig till ett riksomfattande urval av småhusägare.

Emeller-

tid visade en utvärdering av provundersökningen att en alltför ambitiös ansats vid konstruktionen av frågeblanketten skulle ha en så stark bortfallshöjande effekt att undersökningsresultatens tillförlitlighet kunde ifrågasättas. Speciellt frågor beträffande lån, amorteringar, ränteutgifter m m var undermåligt ifyllda och kunde även antas påverka enkätens ifyllande i övrigt.

Efter studier av bortfallets

struktur och sannolika orsaker undersöktes möjligheterna att hämta behövliga data ur redan befintligt material hos olika myndigheter.

Sådana material är t ex fastighets-

taxeringens magnetband 1972, fastighetsdeklarationerna, riksskatteverkets magnetband över taxeringarna för taxeringsåret 1973 liksom självdeklarationer för taxeringsåren 1972 och 1975.

Statistiska centralbyrån beslöt därefter i sam-

råd med boendeutredningen att frågeblanketten skulle göras så enkel som möjligt och att det resterande materialet skulle inhämtas ur olika register.

SOU 1974:18

7:4

2.

SYFTE

Huvudsyftet med undersökningen är att belysa egnahemsinnehavet och dess ekonomiska villkor från hushållets synpunkt och kan mera konkret sammanfattas i följande frågeställningar. 1.1

Vad är den årliga utgiften för egnahem av olika storlek, ålder och kvalitet?

1.2 Hur stor är den årliga nettoutgiften efter hänsynstagande till skatteeffekter och bostadstillägg

' för olika hushållstyper och inkomst-

klasser? 1.3

På vilket sätt och vid vilken tidpunkt har fastigheterna förvärvats?

Hur varierar hushållets

kapitalskuld och bostadsutgift med förvärvsår? 1.4

TiU vilka priser (köpeskillingar eller produktionskostnader) har fastigheter förvärvats under 1960-talet? I

Som bakgrund till dessa frågeställningar har undersökningen redovisat: a.

uppgifter om disposition av markäganderätt, tomträtt

b.

uppgifter om tomtstorlek och taxeringsvärde för mark

c.

uppgifter om husets storlek, åldersklass, standard och taxeringsvärde

d.

uppgifter om hushållets sammansättning och inkomst

1)

I hittills utförda beräkningar har endast hänsyn kunnat tas till skatteeffekten.

SOU 1974:18

3.

7 TODERSÖKHIIIGSPOPULATIOH

Vid bestämningen av undersökningspopulationen var främst två krav avgörande.

Len borde avgränsas så, att såväl

bostadsutgiften soa hushållets nettoutgift kunde mätas på ett enhetligt sätt. Med hänsyn till dessa kriterier begränsades populationen till enfamiljshus som ägs av någon av de boende i huset och som inte ingår i eller disponeras för rörelse. Jordbruksfastigheter har uteslutits vid urvalet medan övriga fastigheter ned rörelse måste avgränsas genom frågor i undersökningen. Mycket små hus och hus med låg standard bedömdes vara av litet intresse, varför urvalet av dessa begränsades starkt utan anspråk på möjligheter till uppdelning i delgrupper. 3ftersojn hushållets bostadsutgifter för ett nybyggt hus ofta är mycket speciella under det första året avgränsades populationen till hus färdigställda senast 1970.

Härigenom

förenklades även urvalsförfarandet i hög grad.

4.

URVAL

Såsom urvalsram användes fastighetstaxeringens magnetband for år 1972. (L v s det band som belyser förhållandena 1971.) Från nämnda urvalsram drogs ett stratifierat riksomfattande urval med obundet slumpmässigt urval i varje urvalsstratum. Totalt omfattade urvalet S 692 småhus (inkl övertäckning). Vid urvalsdragningen, som skedde med hjälp av datamaskin, stratifierades materialet enligt följande stratifieringsgrunder:

7:6

1.

SOU 1974:18

Region A

Stor-Stockholm

B

Stor—Göteborg

C

Övriga kommuner med mer än 50 000 invånare

D

Övriga kommuner

2.

Byggnadsperiod/kvalitetsgrupp

3.

Lägenhetsyta

Urvalsplanerna var identiska för var och en av de fyra regionerna och omfattade 2 173 hus.

Urvalsstorleken i

olika strata liksom stratumindelningen fastställdes så att varje stratum skulle innehålla ett någorlunda stort antal urvalsenheter.

5.

GENOMFÖRANDE

Primärmaterialet insamlades under våren 1973 genom hänvändelse till fastighetsägaren som ombads fylla i en postenkät.

Parallellt med denna uppgiftsinsamling in-

hämtades även data från register hos olika myndigheter. Den första enkätförfrågan uppföljdes med tre påminnelser och kompletterades slutligen med en bortfallsundersökning genom statistiska centralbyråns utredningsinstitut. Granskning och manuell hantering av materialet skedde parallellt med insamlingen.

Härvid utfördes kontroller,

kodning och stansunderlagsskrivning.

I tveksamma fall

togs telefonkontakt med uppgiftslämnaren för att rätta felaktiga eller bristfälliga uppgifter.

SOU 1974:18

6.

BORTFALL

Såsom tidigare nämnt3 omfattade urvalet sammanlagt G 692 småhus»

Vid den preliminära bearbetningen framkom att

1 286 småhus ej tillhörde

undersökningspopulationen»

Sålunda omfattar antalet bearbetade uppgifter 7 40-3 småhus»

Då undersökningen lades upp såson en kombinerad enkät- och registerundersölaiing förekommer inget objektbortfall

(d v s

bortfall i den meningen att inga som helst data finns on en given urvalsenhct).

Däremot förekommer partiellt bortfall.

Detta bortfall har "kompletterats" beträffande viktigare variabler cenon ett s k inroutationsförfarande.

I nedanstående sammanställning anges bortfallets absoluta och relativa storlek för viktigare variabler.

Preliminär redovisning av bortfall i småhusundersökningen 1972-1973. Variabel

Bori:fall Anta.1

I orocent av neittOurval et (7 4Ci6 12,7 2)

Bränslebelopp

941 Underhållsbelopp

935 Avgifter m m Låneform

891 888

Till- och ombyggnad

11,9

Skatteeffekt

6,5

Inkomst/Hushållstyp

3,7

1973 års självdeklaration

3,0

12,6 2) 1 12,0 2) 12,0

1)

I dessa fall saknas uppgift om räntor, fasti^ hetens resultat och kapitalskuld

2)

Uppgift imputerad vid bearbetningen.

SOU 1974:18

7:8

7.

DEFINITIONER

Flertalet förekommande variabler är använda i enlighet med i bostadsstatistiken gängse definitioner.

Beskriv-

ningen begränsas därför till följande: Bos_tadsut_gi_f_t:

Summan av räntor (inklusive tomträtts-

avgäld) och driftutgifter.

I de sistnämnda ingår skatt

på garantiavgift, bränsle, avgifter för vatten- och avlopp, renhållning, sotning, avgifter till samfällighet o d samt utgift för underhåll och reparationer.

Under-

håll av trädgård ingår dock ej. Amortering ingår inte i den här redovisade bostadsutgiften.

Med den använda

undersökningsmetoden har endast kunnat beräknas skillnaden mellan kapitalskulden vid slutet av 1971 och slutet av 1972.

Denna skillnad är dock inget mått på amortering-

arnas storlek.

Med utgångspunkt från skillnaden i kapital-

skuld har dock gjorts antaganden om "normal amortering". Extremvärden som kan bero på nyupplåning,

omplacering

av kapital m m har därvid rensats bort.

Fajrti_ghej^ens_r£sult_a_t:

Lied fastighetens taxeringsresultat

avses schablonintäkt minskad med avdrag för räntor samt extra avdrag (i regel 500 kr) vid taxeringen. Skatteeffekt^

Med skatteeffekt avses minskning eller

ökning av ägarens inkomstskatt på grund av underskott eller överskott på fastigheten.

Skatteeffekten har be-

räknats som en marginaleffekt.

Hänayn har tagits till

ägarens faktiska inkomst, statlig skatt, kommunal utdebitering och förändring av grundavdrag.

SOU 1974:18

7 PRELIMINÄR RESULTATREDOVISNING I denna bilaga redovisas endast vissa huvuddata, huvudsakligen i form av enkla tabeller.

De kommenteras mycket

kortfattat i det följande. Let undersökta beståndet omfattar 676 000 hus, varav 643 000 med angivet taxeringsvärde.

Uppgift om genomsnitt-

liga utgifter finns tillgängliga för 618 000 hus. Drygt 10 % av småhusen finns vardera i Stor-Stockholm (Region A) och kommuner utom Stor-Stockholm och StorGöteborg med minst 50 000 inv (Region C), 7 % finns i Stor—Göteborg (Region 3) medan den stora massan av hus - över 70 fa finns i kommuner med mindre än 50 000 inv (Region D ) . Detta måste hållas i minnet då man studerar tabeller som avser hela riket.

Region D avviker nämligen i många av-

seenden markant från övriga regioner - husen är bl a äldre och mindre och taxeringsvärdena lägre än i övriga regioner.

Hushållen är också äldre och har lägre inkomster.

Det må påpekas att i bostadsutgiften inte i något fall har inräknats amortering av fastigheten.

Ett antagande om

"normal" amortering har emellertid gjorts och framgår av följande tablå. (Se definitioner på sid 7:8.) Genomsnittlig amortering av kapitalskulden i kronor Skattade värden

Hela riket Region A B C D

Samtid• g a hus

Hus m med en lägenhetsyta av

1 100 1 600 1 400 1 300 1 000

1 100 1 300 1 400 1 300 1 100

86-12

l

121-160 m2 1 400 1 600 1 800 1 500 1 200

SOU 1974:18

7:10

Amorteringen visar måttliga regionala skillnader.

När

husen delas upp efter byggnadsperiod framkommer något större skillnader. Samtliga hus byggda före 1951 och 1966-1968 har en beräknad amortering på omkring 1 000 kr.

För hus byggda mellan

1951 och 1965 uppgår amorteringen till mellan 1 400 och 1 500 kr.

Den lägsta amorteringen - drygt 600 kr - har

hus som färdigställts 1969-1970. Att den genomsnittliga amorteringen är låg för de äldsta husen sammanhänger med att de har genomsnittligt låga kapitalskulder.

Att de nyaste husen har den i särklass

lägsta amorteringen beror bl a på paritetslånen. Tab 1-9 beskriver husen med ett antal enkla fördelningstabeller för riket och var och en av regionerna.

Dessa

tabeller belyser bl a de ovannämnda skillnaderna. Således är t ex 54 $ av husen i region D byggda före 1951 mot 46 fo i rogion A (Tab 4)» Sara 20 fo av husen i region D har en lägenhetsyta som är större än 120 m2 medan 44 % av småhusen i region A är så stora värdet (mark och byggnad)

(Tab 5)» Taxerings-

är mindre än 50 000 kr för

2/5 av samtliga hus i region D medan bara 1 "/o av husen i Stor-Stockholm har så låga värden (Tab 7). Mer än hälften av alla hus i riket har förvärvats efter 1960.

I A, B och C regionerna har omkring 60 % och i

region D knappt hälften förvärvats under denna period (Tab 8 ) . De flesta husen (ca 90 %) har förvärvats antingen genom köp av person som ej är släkt med ägaren ellor genom självbyggeri.

Andelen av ägaren byggda hus är betydligt

större i D regionen (46 fo) än i Stor-Stockholm (30 %) (Tab 9 ) .

SOU 1974:18

7:11

Köpeskillingen för hus av olika storlek förvärvade 1961-1971 framgår av tab 10, Priset har givetvis ett direkt samband med husets storlek. värvat.

Det är högre ju senare huset är för-

Ett hus i storleksklassen 101-140 m2 kostade i

genomsnitt 75 000 kr under första hälften av 50-talet och 140 000 kr åren 1969-1971. Produktionskostnaden för av ägaren själv byggda småhus visar samma tendens som köpeskillingen men skillnaden mellan regioner synes i allmänhet vara något mindre (Tab 11). Det genomsnittliga taxeringsvärdet för samtliga småhus i riket uppgår till 76 000 (Tab 12). Variationerna är naturligtvis mycket stora beroende på byggnadsår och region. Lägsta värdet har husen i region D - 41 000 kr för de äldsta husen och 99 000 kr för de nyaste.

I Stor-Stockholm

är motsvarande taxeringsvärden 119 000 respektive 143 000 kr. Det taxerade markvärdet per m2 visar ännu större variation än byggnadsvärdet.

Således ligger markvärdet, beroende på

byggnadsår, i D regionen mellan 3 och 7 kr/m2 medan det uppgår till mellan 27 och 41 kr/m2 i Stor-Stockholm. ^ tab 13-16 lämnas några uppgifter för de hushåll som bor i småhusen.

Även här framkommer vissa regionala skillnader.

Andelen hushåll som består av Makar med barn är betydligt mindre i D regionen (31 c/o) än i de övriga regionerna som har mer än 40 %,

Överhuvudtaget är hushållen i A, 3 och

C regionerna i genomsnitt yngre än i D regionen (Tab 13). Inkomstskillnaderna är stora mellan de olika hushållstyperna.

Högsta inkomsten har i genomsnitt :iakar med barn

- 55 000 kr.

Omkring 50 000 kr redovisas för Endast makar

med bostadsföreståndare under 65 år och Övriga makar (Tab 14). Betydligt lägre inkomster, drygt 25 000 kr har Endast makar

SOU 1974:18

7:12

med bostadsföreståndare över 65 år och Övriga hushåll med föreståndare under 65 år.

Lägsta inkomsten - 12 000 kr -

har Övriga hushåll med föreståndare över 65 år. Det inkomstbegrepp som redovisas är sammanräknad inkomst för år 1972.

För makar avses den gemensamma inkomsten.

Inkomsten är, som tidigare nämnts, i genomsnitt lägst i D regionen och det föreligger stora skillnader i inkomsthänseende mellan regionerna för var och en av hushållstyperna.

Hushållstypen Endast makar med bostadsföre-

ståndare under 65 år redovisar en inkomst på 67 000 kr i Stor-Stockholm mot 43 000 kr i D regionen.

För Makar med

med barn är motsvarande inkomster 74 000 respektive 50 000 kr.

Tab 17-20 redovisar hushållen efter husens ålder respektive storlek. De flesta barnfamiljerna (60 r'/o) bor i hus som färdigställts 1960-1970.

övriga kategorier av hushåll bor i betydligt

mindre utsträckning i de nya husen.

Bara omkring 5 % av

åldringshushållen och mindre än 1/4 av övriga hushållstyper bor i dessa hus (Tab 17). Inkomsterna är genomgående lägst i de sämsta och äldsta husen och med nå.gra undantag högst i de hus som byggts under perioden 1961-1965.

Det gäller samtliga hushålls-

typer i alla regioner (Tab 18). Medelinkomsten för Makar med barn är i hus utan badrum som byggts före 1951 knappt 39 000 kr jämfört med omkring 58 000 kr i hus som färdigställts under första hälften av 50-talet.

SOU 1974:18

7:13

Inkomsten visar ett mycket starkt samband med husets storlek och är i genomsnitt omkring 4 gånger så hög i de största husen som i de minsta - 23 000 respektive 97 000 kr (Tab 20). vilket till en del beror på att andelen gamla hushåll med låga inkomster är stor i de minsta husen.

Denna stora

variation av inkomsten kan avläsas för alla kategorier av hushåll i samtliga regioner.

För Makar med barn i region A,

t ex, ökar genomsnittsinkomsten från 51 000 till 104 000 kr och för samma hushållstyp i region D från 41 000 till 86 000 kr. Bostadsutgifter exkl amortering för småhus efter storlek och byggnadsår samt efter hushållets sammanräknade inkomst redovisas i tab 21-31.

Vidare redovisas kapitalskuld,

fastighetens taxeringsresultat samt skatteeffekten på bostadsutgiften.

Resultaten redovisas i form av spridnings-

tabeller och medianer och avser hela riket. Av tab 21-22 framgår bostadsutgiften före respektive efter skatt.

I diagram A illustreras skillnaderna i medianvärden

mellan dessa kostnader.

Skillnaderna är givetvis avsevärda

beroende på husets storlek och byggnadsperiod.

Skatte-

effekten är försumbar för den minsta och sämsta gruppen av hus - 29 kr - men uppgår till över 5 000 kr för stora och nya hus. I tab 24-26 specificeras bostadsutgiften för de medelstora husen.

Ränteutgiften är den utan jämförelse tyngsta posten

för hushållen.

Den uppgår således till 7 000 respektive

mer än 9 000 kr för de nyaste husen inom respektive storleksgrupp (Tab 24). Driftsutgiften är omkring 2 000 kr (Tab 25) medan utgiften för reparation och underhåll av naturliga skäl är obetydlig för dessa hus (Tab 26).

SOU 1974:18

7:14

Diagram A Skillnad i bostadsutgift (median) exkl amortering med och utan skatteffekt för ~ hus i olika storlekar, standardgrupper och byggnadsår. Småhusundersökningen 1972. Hela riket Preliminära uppgifter Skillnad i bostadsatgift Kronor

Hus med lägenhetsyta - 8 5 m 2 0 c h 2 0 1 - m2

Hus med lägenhetsyta 86—200 rri2 6 000

_»

CO O)

—* ^J

o

5 000

4 000

3 000 O: CD CO G)

—*

2 000

c s

1 000

O)

Q.

3 CT 0) Q.

O" OJ Q-

86-120m2

i -1950

•+•» l i i

121-160 m2

161-200 m2

- 8 5 m2

2 0 0 - m2

SOU 1974:18

7:15

Ränteutgiften varierar starkt ned husets byggnadsperiod medan driftsutgiften är obetydligt högre for de nya än för de gamla husen.

Kostnaderna för reparationer och

underhåll synes vara ganska jämnt fördelade över tiden. I fråga om fastighetens taxerings resultat kan man avläsa ett starkt samband mellan husets byggnadsperiod och storleken av underskottet (Tab 27). I de äldsta husen byggda före 1951 visar endast 12 '/.' ett underskott som uppgår till mer än 3 000 kr medan över 90 fe av de hus som färdigställts 1966-1970 har ett så stort underskott.

Drygt 1/3 av hushållen som bor i hus byggda före 1951 får en skatteeffekt av sitt hus som antingen är negativ

eller

0 (Tab 28). medan 3/4 av hushållen som bor i hus byggda 1966-1968 får en positiv skatteeffekt som överstiger 2 000 kr och hälften av hushållen i de allra nyaste husen får en skatteeffekt som överstiger 4 000 kr. 1 tab 29 redovisas hushåll med Makar under 65 år efter sammanräknad inkomst.

Fastighetens taxeringsresultat har ett

starkt samband med inkomsten.

I hushåll med en inkomst som

•understiger 20 000 kr visar 1/5 av fastigheterna antingen ett positivt resultat eller ett resultat lika med 0 medan endast 10 % har ett negativt resultat som överstiger 5 000 kr. Bara 6 % av hushållen med inkomster mellan 60 000 och 100 000 kr har fastigheter som visar ett positivt resultat, medan 43 fe har fastigheter med ett negativt resultat på minst 5 000 kr.

Bostadsutgiften med och utan skatteeffekt för hushåll med Makar under 65 år framgår av tab 50-51.

I den lägsta in-

komstgruppen är skatteeffekten obetydlig men ökar snabbt med inkomsten och uppgår till nästan 4 000 kr för inkomsttagare med över 100 000 kr, vilket framgår av diagram B.

SOU 1974:18

7:16

Diagram B Median för bostadsutgift exkl amortering med och utan skatteeffekt för makar under 65 år i olika inkomstklasser. Småhusundersökningen 1972. Hela riket. Preliminära uppgifter Bostadsutgift i kronor 14 000

12 000

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

100000-

Sammanräknad inkomst i kronor | Utan skatte:•:•:•; minskning

Efter skatteminskning

SOU 1974:18

7:17

Tab 31 b visar bostadsutgifter före och efter skatt för olika hushållstyper i olika inkomstklasser (endast medianvärden). Råtabell 32—"35 avser ett direkt utdrag av maskintabeller. I dessa tabeller anges de genomsnittliga utgifterna samt kapitalskuld och taxeringsvärde efter olika indelningsgrunder.

Tabell 32 redovisar husen efter storlek och

byggnadsår, tabell 33 efter förvärvsår och tabell 34 efter fastighetens taxeringsvärde.

I tabell 35 har indelning gjorts

efter hushållsföreståndarens ålder och för den största hushållsgruppen - Hakar under 64 år - även efter inkomst.

SOU 1974:18

7:18

9.

TABELLAVDELNING

SOU 1974:18

Tab 1

7:19

Småhus efter tomtyta i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Antal hus

Därav i % med en tomtyta av .... m2 60080010002000-599 799 999 1999

Hela riket

643 000

16 Region A

73 000

44 000

32 C

72 000

15 20

33 30

10 B

11 12 22

6 D

454 000

19 Tab 2

1 1

Småhus efter hustyp i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Därav i af i" friligg,ande hus

Ant;al hus Hela riket

676 000

Region A B

rad- och ked.iehus

74 000

46 000

25 21

C

74 000

18 D

482 000

?ab 3

Småhus efter disposition av mark i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Antal hus

Därav i ;o med ägandetomträtt rätt

Hela riket

676 000

5 Region A

74 000

2 B

46 000

4 C

74 000

2 D

432 000

r

övrigt

SOU 1974:18

7:20

Tab 4

Småhus efter byggnadsår och standardgrupp i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Hela riket

Antal hus

Därav i % byggd,a • 1950 1951utan med 1960 bad bad

676 000

18 24

Region A

74 000

13 B

46 000

25 C

74 000

22 D

482 000

16 Tab 5

Småhus efter lägenhetsyta i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal hus

Därav i i

71-

-70

med en lägen hetsyta av .. m2 86101121141120 100 140

Hela riket

676 000

10 Region A

74 000

"

46 000

19 18

13 16

17 21

Tab 6

B C

74 000

8 D

482 000

25 21

15 8

Småhus efter lägenhetstyp i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal hus

Därav i % med 3RK -2RK

4RK

5RK

6+RK

Hela riket

676 000

12 Region A

74 000

24 B

46 000

20 C

74 000

17 D

482 000

SOU 1974:18

Tab 7

7:21

Småhus efter taxeringsvärde (mark och byggnad) i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal hus

Därav i % m ed t axeringsvärde (mark och byggnad) av J 1000-tal kronor 50100- 125- 1502575-24 124 74 99 149 49

Hela riket

643 000

6 Region A

73 000

-

26 B

44 000

25 21

1 C

72 000

18 D

454 000

25 Tab 8

Småhus efter förvärvsår i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal hus

Därav i % förvärvade 19511961-1950 1960 1965

19661968 Hela riket

643 000

15 Region A

73 000

25 B

44 000

21 C

72 000

22 D

454 000

16 Tab 9

19691971 Småhus efter förvärvssätt i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal hus

Därav i % som förvärv ats genom köp släkt- arv självutan köp gåva byggesläktri t köp

Hela riket

676 000

43 Region A

74 000

30 B

46 000

3 1

C

74 000

3 D

482 000

"

annat och okänt

SOU 1974:18

7:22

Tab 10

K ö p e s k i l l i n g f ö r småhus f ö r v ä r v a d e genom köp 1961-71 e f t e r lägenhetsyta i olika ortsgrupper. (Äganderätt) Preliminära uppgifter Antal hus

Köpeskill ing per hus i kronor Samtliga Hus med en ly av .. .. m2 -100 101--140 141hus

Hela riket 1961-65 1966-68 1969-71

51 000 48 000 66 000

69 000 104 000 126 000

51 000 65 000 86 000

75 000 122 000 140 000

118 000 161 000 181 000

Region A 1961-65 1966-68 1969-71

7 000 6 000 11 000

122 000 179 000 191 000

82 000 109 000 144 000

118 000 168 000 177 000

197 000 282 000 272 000

Region B 1961-65 1966-68 1969-71

4 000 5 000 6 000

107 000 138 000 166 000

66 000 82 000 132 000

103 000 143 000 156 000

180 000 185 000 243 000

Region C 1961-65 1966-68 1969-71

7 000 7 000 9 000

80 000 125 000 147 000

61 000 91 000 91 000

83 000 125 000 146 000

123 000 179 000 221 000

Region D 1961-65 1966-68 1969-71

33 000 30 000 40 000

51 000 77 000 98 000

45 000 56 000 76 000

57 000 102 000 117 000

63 000 85 000 119 000

Förvärvsår

SOU 1974:18

Tab 11

7:23

Produktionskostnad för småhus som ägaren byggt i egen regi 19é1-70 efter lägenhetsyta i olika ortsgrupper. (Äganderätt) Preliminära uppgifter Antal hus

Produktionskos;tnad per hus i kronor Samtliga Hus med en ly av .,> • • m2 -100 101-•140 hus 141-

Hela riket 1961-65 1966-68 1969-70

56 000 35 000 28 000

87 000 123 000 145 000

69 000 94 000

Region A 1961-65 1966-68 1969-70

3 000 2 000 1 000

136 000 199 000 211 000

139 000

Region B 1961-65 1966-68 1969-7C

3 000 3 000

Förvärvsår

103 000 122 000 146 000

161 000 215 000 202 000

146 000

123 000 176 000 203 000

219 000 286 000 268 000

2 000

111 000 152 000 172 000

82 000 107 000 118 000

121 000 145 000 154 000

166 000 227 000 263 000

Region C 1961-65 1966-68 1969-70

5 000 3 000 3 000

115 000 155 000 168 000

83 000 106 000 101 000

112 000 138 000 149 000

205 000 243 000 234 000

Region D 1961-65 1966-68 1969-70

45 000 27 000 22 000

80 000 111 000 137 000

67 000 91 000 96 000

98 000 114 000 141 000

132 000 178 000 182 000

98 000

99 000

SOU 1974:18

7:24

Tab 12

Genomsnittligt taxeringsvärde (mark och byggnad) tomtvärde, tomtyta och markkostnad per m2 för småhus med uppgift om taxeringsvärde för mark och byggnad efter byggnadsperiod i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Region Byggnadsår

An t;al hus med taxeringjsvärde

Genomsni ttl:Lff(t) tax tomtvärde värde per hus per hus i kr i kr

Hela riket -1950 1951-60 1961-65 1966-70

643 000 315 000 112 000 96 000 120 000

75 900 54 600 80 100 95 900 1 11 900

Region A -I95O 1951-60 1961-65 1966-70

73 000 34 000 11 000 10 000 18 000

Region B -I95O 1951-60 1961-65 1966-70

44 000 19 000 7 000 7 000 11 000

Region C -1950 1951-60 1961-65 1966-70 Region B -I95O I95I-6O 1961-65 I966-7O

tomtyta p er hus i m2

markkostnad per m2 i kr

13 100 13 400 12 600 12 600 13 100

1 853 2 574 1 316 1 040 1 114

7,1 5,2 9,6 12,1 11,8

128 400 118 600 125 900 138 100 142 900

35 300 44 300 32 300 27 900 24 400

1 199 1 668 1 088 835 592

29,4 26,6 29,7 33,4 41,2

•• •*

•• ••

•• ••

110 500 125 900 129 600

19 300 17 700

1 274 938

••

••

•• *• 15,1 18,9 ••

72 000 27 000 16 000 13 000 16 000

95 400 69 600 94 000 113 700 125 200

17 200 19 800 15 800 15 700 15 500

1 056 1 460 915 753 751

16,3 13,6 17,3 20,8 20,6

454 000 235 000 79 000 66 000 74 000

61 500 41 400 68 000 83 200 98 700

8 300 1 700 8 400 9 200 9 400

2 086 2 808 1 431 1 136 1 336

4,0 2,7 5,9 8,1 7,0

1-7

SOU 1974:18

Tab 13

7:25

Hushåll i småhus efter hushållstyp i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal hushåll

Därav i $ Endast Makar med barn makar Bf Bf 1 2 3+ -64 65- barn barn barn år år

Hela riket

654 000

17 Region A

74 000

11 B

44 000

11 C

71 000

14 18

11 D

465 000

15 Tab 14

Övriga makar

Övriga hushåll Bf Bf -64 65år år

4 6

9 7

24 22

4 10

Genomsnittlig sammanräknad inkomst för olika hushållstyper i småhus i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal hushåll

Sammanräknad inkomst i 1000-tal kronor (genomsnitt) för hus håll med Endast makar Makar Övriga Övriga hushåll Bf Bf med Bf Bf makar -64 barn -64 6565år år år år

654 000

49,0

26,2

55,4

51,0

27,1

11,7

Region A

74 000

67,1

18,6

44 000

60,3

28,9

n

C

71 000

61,9 58,8

83,4 59,8

40,3

B

44,4 30,6

73,8

»1

33,4

62,3

62,2

34,7

13,5 16,0

11 D

465 000

42,9

23,1

49,5

43,9

24,1

10,9

Hela riket

S

7:26

Tab 15

Antal rumsenheter per 100 boende efter hushållstyp i olika ortsgrupper 1972» Preliminära uppgifter Antal hushåll

Antal rumsenheter per 100 boende i hushåll med _ Endast Makar ned barn Cv/vriga makar riga hushåll Bf Bf 1 2 3+ maBf Bf -64 65- barn barn barn kar -64 65år år år år

Hela riket

654 000

275 Region A

74 000

"

44 000

317 B C

71 000

"

D

465 000

266 Tab 16

Andel trångbodda hushåll av olika typ i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Anta], hushål]

'Indel, %, trångbodda hushåll Makar med barn övriga SamtDärav ned makar liga 1 barn 2 barn 5+ "oa^n

Hela riket

654 000

5 Region A

74 000

-

"

B

44 000

-

"

C

71 000

-

-

11 D

465 000 4

°U 1974:18

SOU 1974:18

Tab 17

Byggnadsperiod Standardgrupp

7:27

Hushåll av olika typ efter husets byggnadsperiod och standardgrupp. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter. Hushåll styp SamtEndast makar liga bf bf hus-64 65håll år år

Makar med barn

Övriga makar

Övriga hushåll bf bf -64 65år år

Antal hushåll 654000

54000 Därav i % i hus byggda -1950 utan bad med bad

16 35

13 44

28 60

6 19

10 37

27 43

46 39

1951-1960 1961-1965 1966-1970

17 14 18

20 13 10

8 3 1

15 22 38

27 15 11

14 7 9

8 6 1

SOU 1974:18

7:28

Tab 18

Genomsnittlig sammanräknad inkomst för olika hushållstyper i småhus med olika byggnadsperiod och standardgrupp. 1972. Preliminära uppgifter

Byggnadsperiod Standardgrupp

Sammanräknad inkomst i 1 000-•tal kronor (genomsnitt) för respektive hushåll styp Makar Övriga Övriga hushåll Endast makar SamtBf Bf med makar liga^ Bf Bf -64 65hushåll -64 barn 65år år år år

Hela riket Totalt

44,1

49,0

26,2

55,4

51,0

27,1

11,7

-I95O utan bad med "

21,3 59,9

28,9 48,5

38,5 55,5

51,2 48,0

20,2 25,3

1951-60 1961-65 1966-70

49,7 55,9 57,6

49,2 61,6 61,6

15,9 29,3 32,0 47,1 52,8

57,3 58,0 56,8

52,4 57,9 67,0

37,9 38,3 39,1

8,1 15,7 11 ,1 15,7 18,4

Totalt

66,9

67,1

44,4

73,8

83,4

40,3

18,6

-I95O utan bad med "

38,5 62,6

45,5 64,4

64,6 75,6

52,0 82,7

1951-60 1961-65 1966-70

71,9 78,1 70,3

67,1 80,5 78,6

25,0 47,3 36,1 47,2 34,1

76,6 77,9 70,4

84,2 88,4 81,8

33,9 31,7 58,7 44,8 59,4

15,5 19,9 17,2 25,3 12,0

Totalt

52,8

61,9

30,6

60,3

59,8

28,9

13,5

-I95O utan bad med "

25,4 47,5

29,1 65,2

48,0 54,9

57,9 52,8

21,7 29,7

6,9 16,4

1951-60 1961-65 1966-70

55,9 67,7 59,6

52,5 70,8 64,4

13,7 32,5 34,8 55,0 46,0

64,1 70,7 57,9

62,2

70,6

25,1 57,8 59,4

18,9 19,9 56,9

Region A

Region B

74,9

SOU 1974:18

7:29

f o r t s t a b 18 Byggnadsperiod Standardgrupp

Sammanr äknad i nkomst i 1 000-•tal kronor (genomsnitt) för res pektive hushåll styp SamtEndast makar Makar Övriga Övriga hushåll Bf liga Bf med makar Bf Bf hushåll -64 barn -64 6565år år år år

Region C Totalt

56,0

58,8

33,4

62,3

62,2

34,7

16,0

27,9 46,9 56,8 68,6 68,2

36,1 51,5 53,8 78,8 88,8

16,8 31,7

31,9 59,2

53,3 68,1 44,1

62,8 65,5 64,9

43,3 52,9 59,2 76,4 78,6

28,6 25,1 40,6 47,0 42,3

12,1 16,4 31,2 22,3 9,2

Totalt

37,8

42,9

23,1

49,5

43,9

24,1

10,9

-1950 utan bad med "

20,0 33,9

27,2 42,8

15,7 25,8

44,5 48,8 51,8

44,9 55,1 49,6

28,4 43,0 28,0

29,7 40,5 47,0 48,6 59,0

19,1 21,7 34,0 34,8 38,2

7,8 15,0

1951-60 1961-65 1966-70

36,8 45,1 51,8 51,6 51,8

-1950 utan bad med " 1951-60 1961-65 1966-70 Region D

9,3 13,1 17,6

SOU 1974:18

7:30

Tab 19

Hushåll av olika typ efter husets storlek. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhetsyta

Antal håll

HushålIstyp SamtEndast makar liga bf bf hus-64 65håll år år

Makar med barn

Övriga makar

Övriga hushåLl bf bf -64 65år år .

hus-

därav i % i hus med en l y av - 70 m2 7 1 - 85 " 86-100 " 101-120 " 121-140 " 141-160 " 161-200 " 201-

54<

16 15 23 22 14 5 4 1

18 19 28 16 12 3 3 1

26 20 24 13 7 6 3 1

5 8 25 31 19 6 4 2

12 15 21 23 16 6 5 2

27 26 16 13 11 4 2 1

48 18 12 11 7 2 1 1

7:31

SOU 1974:18

Tab 20

G e n o m s n i t t l i g sammanräknad i n k o m s t f ö r o l i k a t y p e r i småhus av o l i k a s t o r l e k . 1972. Preliminära uppgifter

hushålls-

L ä g e n h e t s - Sammanräknad inkomst i 1 0 0 0 - t a l k r o n o r ( g e n o m s n i t t ) yta för respektive hushållstyp SamtE n d a s t makar Makar Ö v r i g a Övriga h u s h å l l liga Bf Bf med makar Bf Bf h u s h å l l -64 65barn -64 6565år år år Hela r i k e t Totalt

-,<" 12 ^

71-85 , " °° « 01-20 « 21-40 « 4-160" 16-200 201»

44,1

49,0

26,2

55,4

51,0

27,1

41,4

54,0

21,6

7,3

45,0 45,9 52,8 64,7 720 84,8 988

37,2 43,6 52 2 60,0 716 86 2 90 2

22 7 28 8 32 0 33 4 309 48 3 97 2

U 6 12 3 20 | 14 1 1 0 26 4 144

»

»

»

11,7

54,3 39,9 48,2 57,7 64,1 79,1 97,0

47,4 46,5 50,5 58,9 93,0 83,2 157,5

24,1 20,6 27,8 45,0 41,6 53,7 111,2

66,9 - 70 m2 3 3 . 6 7 1 - 85 11 45,5 86-100 11 53.0 101-120 n 67.1 11 121-140 7 2.7 141-160 11 9 2,4 n 161-200 103,1 11 201123,3

67,1

44,4

73,8

83,4

40,3

18,6

42,2 51,4 66,3 72,2 83,2 89,5 107,7 112,8

27,3 32,9 30,9 50,3 46,7 111,3 98,5 142,7

51,3 60,2 58,5 66,6 74,9 95,7 112,2 103,9

40,7 52,3 60,2 82,6 78,6 108,0 109,0 137,2

24,4 26,2 33,8 42,8 42,8 26,0 59,2 178,0

14,5 18,2 15,3 27,3 25,9 14,7 25,8 69,1

61,9 43,8 49,7 52,4 55,3 69,5 79,7 86,0 510,5

30,6

60,3

59,8

28,9

13,5

19,9 24,4 30,1 34,4 46,7 42,3 86,1 88,4

44,5 45,7 51,1 52,6 66,9 75,5 98,0 87,8

42,5 39,0 46,2 55,0 66,3 75,8 92,4 111,5

20,8 19,0 21,9 40,4 35,6 50,5 55,8 102,0

7,8 12,7 16,7 17,0 24,6 27,4 20,0 36,2

Region A Totalt

Region B Totalt 52,8 - 70 m2 2 7 , 8 7 1 - 85 " 38,5 86-100 " 44,4 101-120 " 50,1 121-140 " 63,2 141-160 »' 73,9 161-200 " 89,2 201" 127,9

SOU 1974:18

7:32

forts tab 20 Lägenhetsyta

Sammanräknad inkomst i 1 000-tal kronor (genomsnitt) för respektive hushållstyp SamtEndast makar Makar Övriga Övriga hushåll liga Bf Bf med makar Bf Bf hushåll -64 6r>"barn -64 65år år år år

Region C Totalt

56,0

58,8

33,4

62,3

62,2

34,7

16,0

40,1 39,1 48,9 54,0 68,0 81,4 112,4 114,7

29,9 27,1 28,8 31,0 48,6 36,6 55,0 42,5

12,2 12,7 13,5 24,0 29,1 51,2 27,5 20,6

10,9 6,8 14,7 11,7 20,4 11,9 12,4 28,8 12,7

29,4 35,3 47,7 53,7 63,6 84,6 99,2 123,2

32,0 40,0 54,1 66,3 56,7 132,4 124,8 182,1

21,7 26,1 26,9 35,5 37,7 105,8 125,4 112,7

41,2 42,5 52,4 56,7 66,9 79,2 91,5 140,9

Totalt

37,8

42,9

23,1

49,5

43,9

24,1

- 70 m2 7 1 - 85 " 86-100 " 101-120 " 121-140 " 141-160 " 161-200 " 201-

21,7 32,6 37,0 44,2 50,7 47,8 59,6 71,0

27,5 48,1 42,6 42,9 49,8 78,1 67,0 96,2

17,3 22,4 18,7 24,0 45,4 33,5 30,7 95,7

40,5 43,0 43,1 49,8 59,0 57,9 68,8 85,7

33,1 35,7 41,1 48,0 53,6 53,6 59,8 60,1

21,2 22,4 28,5 27,9 24,7 29,8 33,7 52,9

- 70 m2 7 1 - 85 " 86-100 " 101-120 " 121-140 " 141-160 " 161-200 " 201Region I)

SOU 1974:18

Tab 21

7:33

Småhus efter storlek, standardgrupp och byggnadsperiod samt efter bostadsutgift exkl amortering. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Standardgrupp Byggnadsår

Antal Därav i 1° med en b o s t a d s u t g i . f t hus e x k l amort ; e r i n g av . . . k r o n o r (med 800010000- 1200060004000uppg om 7999 9999 11999 14999 -3999 5999 kostn)

- 85 m2 u t a n bad med "

62 0 0 0 120 000

86-120 m2 -1950 1951-60 1961-65 1966-70

98 000 58 0 0 0 57 0 0 0 68 0 0 0

10 29

47 0 0 0 18 0 0 0 19 0 0 0 39 0 0 0

29 12 1 1

27 27

17 26 20 4

12 24 13

161-200 m2 -1950 1951-60 1961-65 1966-70

12 3 3 6

000 000 000 000

11 29 2 2

22 11 6 1

17 11 20 8

2 0 1 - m2 -I960 1961-70

6 000 2 000

15 2

8 8

Lägenhetsyta

121-160 m2 -I95O 1951-60 1961-65 1966-70

7 3

9 16 1

2 17

9 24

1 Median

-

-

1 817 4 243

3 9

3 4 5 16

1 1 2

3 5 7 10

638 860 851 066

6 10 18 24

5 8 17

7 6

13 22

5 6 9 12

422 968 783 509

7 9 8 10

12 11 18 27

21 21 31 52

9 136 8 284 11 517 15 261

26 72

9 891 18 233

11 31

SOU 1974:18

7:34

Tab 22

Småhus efter storlek, standardgrupp och byggnadsperiod samt efter bostadsutgift exkl amortering och minus skatteeffekt. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhetsjrta StancLardgrupp Byggnadsår

Antal hus (med uppg;ift om kostn)

Därav i % med en b o s t a d s u t g i f t exkl amortering - skatteeffekt av . .. kr

Med ian

-3999 5999

6ooo- 8000- 100007999 9999 11999

60 000 118 000

86 56

9 24

2 16

1 3

1 1

_ 1

-

1 788 3 804

94 000 57 000 55 000 65 000

60 27 6 3

24 39 43 23

9 22 35 48

4 6 11 19

2 4 4 3

1 2 1 2

1 —

3 383 5 334 6 065 6 757

45 000 17 000 18 000 36 000

35 13 3 2

27 42 20 7

20 24 37 39

8 10 21 32

5 6 11 13

4 3 6 5

3 3 2 2

4 833 5 758 7 382 8 145

11 000 3 000 3 000 6 000

10 29 1 1

18 13 23 12

28 16 22 20

18 11 15 22

8 13 15 17

10 10 14 18

7 8 10 10

7 468 6 717 8 490 9 486

6 000 2 000

14 -

21 7

15 3

14 14

11 21

10 26

16 30

8 085 13 074

4000-

12000- 1500014999

- 85 m2 utan bad med II 86-'I 20 m2 -1950 1951- -1960 1961- -1965 1966- -1970 121- 160 m2 -1950 1951- -1960 1961- -1965 1966- -1970 161- 200 m2 -1950 1951'-1960 1961- -1965 1966.-1970 201- m2 -1960 1961 -1970

SOU 1974:18

7:35

Tab 23

Småhus med en lägenhetsyta av 86-120 respektive 121-160 m2 efter byggnadsperiod och efter kapitalskuld. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhetsyta Byggnadsår

Antal Därav i % med en k a p i t a l s k u l d av hus . . . . 1 000 - t a l k r o n o r (med uppg om 0 1100502575kostn) 149 74 99 24 4?

86-120 m2 -I95O 1951-60 1961-65 1966-70

Median 150-

98 58 57 68

000 000 000 000

18 3 1 2

54 17 2 2

17 58 24 2

5 11 48 8

3 7 17 34

2 4 6 48

2 4

13 33 59 101

121-160 m2 -1950 47 1951-60 18 1961-65 19 1966-70 39

000 000 000 000

15 4 1 1

38 11 2

21 45 12 3

10 18 26 4

5 7 24 14

7 10 23 54

4 4 13 24

22 41 84 125

Tab 24

Småhus med en lägenhetsyta av 86-120 respektive 121-160 m2 efter byggnadsperiod och efter ränteutgift (inkl tomträttsavgäld) Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhetsyta Byggnadsår

Antal hus (med upp g om kostn)

Därav i % med en r ä n t e u t g i f t r ä t t s a v g ä l d ) av . . . . k r o n o r

( i n k l tomt-

Median

02000- . 3000- 4 0 0 0 - 6000- 8000- 100001999 2999 3999 5999 7999 9999

86-120 m2 -1950 98 1951-60 58 1961-65 57 1966-70 68

000 000 000 000

73 44 3 4

12 30 8 1

6 9 33 2

4 10 37 18

3 5 12 38

1 2 4 29

1 2 9

866 2 212 4 254 7 333

121-160 m2 -1950 47 1951-60 18 1961-65 19 1966-70 39

000 000 000 000

54 33 2 1

15 22 8 1

9 11 10 3

8 14 29 9

6 8 26 18

4 4 11 27

4 6 15 42

1 739 2 764 6 072 9 429

SOU 1974:18

7:36

Tab 25

Småhus meö en lägenhetsyta av 86 - 120 respektive 121 - 160 m2 efter byggnadsperiod och efter driftsutgift. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter Därav i % med en drifteutgift av Antal hus (med .... kronor 1000- 1500- 2000- 2500uppgift 1499 1999 2499 om kostn) -999

Lägenhetsyta Byggnadsår

Median

86 - 120 m2 -1950 1951-60 1961-65 1966-70 121 -

102 58 58 69

000 000 000 000

5 2 2 1

38 26 29 21

40 54 53 49

12 15 13 20

6 3 3 8

1 1 1 1

591 705 679 779

49 18 20 40

000 000 000 000

-

17 18 15 10

42 36 41 37

23 30 31 35

11 16 13 17

1 1 1 2

811 941 928 038

160 m2

-1950 1951-60 1961-65 1966-70

Tab 26

1 Antal småhus med en lägenhetsyta av 86 - 120 respektive 121 - 160 m2 efter byggnadsperiod och efter kostnad för reparationer och underhåll. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhets- Antal yta hus(med Byggnadsår u p p g i f t om kostn)

Därav i % med en k o s t n a d f ö r r e p a r a - Median t i o n e r iach u n d e r h å l l av . . . . k r o n o r 500- 1000- 1500- • 2000- 250010 499 999 1499 1999 2499

86 - 120 m2 000 000 000 000

39 22 22 51

8 5 12 19

17 15 15 17

11 16 17 6

7 12 8 4

5 11 10 1

13 18 18 3

587 1 230 1 046

1 2 1 - 160 m2 -1950 49 000 1951-60 18 000 1961-65 20 000 1966-70 40 000

26 24 19 48

6 6 17 22

12 17 9 12

13 20 19 7

12 8 10 4

9 7 9 2

22 17 16 4

1 197 1 061 1 114

-1950 1951-60 1961-65 1966-70

102 58 58 69

••

..

SOU 1974:18

Tab 27

7:37

Småhus efter byggnadsår och efter fastighetens taxeringsresultat 1972. Hela riket. Preliminära uppgifter

Byggnadsår

Antal hus(med uppgift om kostn)

Därav i % med nedanstående taxeringsresultat i kronor Över- 0 Underskott skott 1000- 3000- 5000- 7000- 9000112999 999 2999 4999 6999 8999

Samtliga

618 000

-1950 1951-1960 1961-1965 1966-1968 1969-1970

297 000 109 000 94 000 64 000 54 000

27 8 2 3 1

7 1 2

38 39 2 1 1

15 37 43 6 2

6 9 33 31 6

2 4 10 35 34

2 2 4 15 36

2 1 4 9 21

Tab 28

Småhus efter byggnadsperiod och efter skatteeffekt. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Byggnadsår

Antal hus(med uppgift om kostn)

Därav i i med nedanstående skatt eeffekt i kronor Nega- 0 Pos:.tiv tiv 1) 500- 1000- 2000- 3000- 400011499 499 999 1999 2999 3999

Samtliga

597 000

-1950 1951-1960 1961-1965 1966-1968 1969-1970

287 000 107 000 91 000 60 000 52 000

19 8 2 3 1

17 3 3 1

38 36 3 1 1

8 27 12 3 1

8 13 43 18 5

4 6 20 25 17

1 3 6 24 25

3 4 9 25 51

1)

1 ^ av småhusen har en negativ skatteeffekt som överstiger 500 kr.

7:38

Tab 29

Makar under 65 år i småhus efter sammanräknad inkomst och efter fastighetens resultat 1972. Hela riket. Preliminära uppgifter

Sammanräknad inkomst kronor

Antal Därav i % nedanstående resultat av fastighus heten i kronor (med Positivt 0 Negativt uppgift Jj om 1000- 111000- 3000- 5000- 7000kostn) 2999 999 999 2999 4999 6999

Samtliga

421 000

0-19900 20000-29900 30000-39900 40000-49900 50000-59900 60000-99900 100000-

19 000 41 000 83 000 82 000 70 000 97 000 29 000

_ 1 2 1 1 5

13 9 8 10 4 5 4

19 1 -

33 44 24 16 21 15 10

15 27 28 31 31 18 11

9 11 19 17 17 18 17

7 4 13 15 12 18 14

3 2 7 9 13 25 41

n 1 % har ett positivt resultat som överstiger 1) Mindre än 3 000 kr

Tab 30

Makar kar under 65 år i småhus efter sammanräknad inkomst och h efter bostadsutgift exkl amortering. Hela riket 1972. Preliminära eliminära uppgifter

S ammanräknad inkomst kronor

Därav i % med en bostadsutgift exkl Antal kronor hus amortering av (med 4000- 6ooo- 8000- 10000- 12000- 15000uppgift om 9999 11999 14999 5999 7999 -3999 kostn)

Samtliga

421 000

19 Ii

0-19900 20000-29900 30000-39900 40000-49900 50000-59900 60000-99900 100000-

19 000 41 000 83 000 82 000 70 000 97 000 29 000

49 40 23 21 13 8 2

20 26 20 19 23 10 9

15 13 20 21 20 17 7

4 13 19 18 18 19 14

8 4 11 12 12 20 12

4 4 5 6 11 15 18

1 1 1 2 4 12 39

Median

4 066 4 685 6 565 6 937 7 359 9 699 12 794

7:39

SOU 1974:18

Tab 31

Makar under 65 år i småhus efter sammanräknad inkomst och efter bostadsutgift exkl amortering minus skatteeffekt. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Sammanräknad inkomst kronor

Antal Därav i % med en bostadsutgift exkl hus amortering - skatteeffekt av .. kr (med uppgift 4000- 6ooo- 8000- 10000- 12000- 15000om 5999 7999 9999 11999 14999 -3999 kostn)

Samtliga

421 000

5 163

0-19900 20000-29900 30000-39900 40000-49900 50000-59900 60000-99900 100000-

19 000 41 000 83 000 82 000 70 000 97 000 29 000

49 46 32 25 19 10 1

25 25 28 34 33 22 16

12 16 28 26 31 37 20

2 9 10

8 2 2 4 4 7 15

2 2 1 2 2 4 12

1 1 2 12

4 048 4 308 5 443 5 483 5 911 6 843 8 976

11 17 23

Median

SOU 1974:18

7:40

Tab 31 b

Median för bostadskostnad (exkl amortering) före och efter skatt för olika hushållstyper i olika inkomstklasser. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Hushållstyp Sammanräknad inkomst i kronor

Meclian för bos;tadskostnad före ef1;er skatt skatt kronor krcmor

Differens kronor

Makar, mannen -64 år 0- 19900 20000- 29900 30000- 39900 40000- 49900 50000- 59900 60000- 99900 100000-

4 066 4 685 6 565 6 937 7 359 9 699 12 794

4 048 4 308 5 443 5 483 5 911 6 843 8 976

18 377 1 122 1 454 1 448 2 856 3 818

Makar, mannen 65- år 0- 19900 20000- 29900 30000- 49900 50000-

2 503 2 908 4 140 6 571

2 505 2 911 3 850 6 329

- 2 - 3 290 242

Övriga, Hf -64 år 0- 19900 20000- 29900 30000- 49900 50000-

2 767 3 020 5 656 9 126

2 750 3 016 4 582 6 717

17 4 1 074 2 409

Övriga,Hf 65- år 0- 19900 20000- 29900 30000- 49900 50000-

1 975 3 611 5 184 3 286

2 025 3 071 5 134 3 926

- 50 540 50 - 640

7:41

sou 1974:18

T3 U :rd >

O C O O O U T - ^4

r o LO r o N ir\^-

CO I A T - ( h O N mca CNO\r>

LO, MO "=j"

LO CD r o t— CM t - O N f A l C\J O T-

t-

T— T—

CM T-

•H rH O ed .Y

T- O T ON O CM CM < -

NN CM 0"\ •sj- LO CM ^ ) - N O o OJ U N

T—

O r ' t l f l r LO, CD CM i - O LO MO t - C h r -

^sf "=T NN CM CT\ O CM t— r o ,

NO CM NO , - CM co "sTNO - s t o LTl t— t— *sT LO MO CO

O ON CO C— t— 0 0 t— T - v O

O

T—

t— CM - s f r o O CM

MO O NO

O

L O GN MO

VOC—OCMON

O

ON CM L O CM

•stMO t D o W ^ O

O CM LO NN t— NO NN ON LO ON O M J t A - ^ O

co ON NN L O ON rOCMt—T-CV1 NO L O K \ L O CM

CO LO T - O LO, VO ' t V O (M t CO r o , T - L O , r o ,

CM O M M v O t ~ - r ^ r o c— -sj- QN ^ L O

CO O CN CM CM • t v O O r ^ t NO t— co co t—

LO O O v - O O f f l t - V D ON co oo cr\ CJN co

N A r o , O MO r o , CM NO O T - CM

C— CM ON

" ^ - V O V D T -

*st- CM LO C— ON C0

NO LO C7N T - MO C A C N C 2 O ON

CM NO CO NN L O N O CM CM CM CO

O v - O t - O

LO, ON CO CM CM MO MO O CM CM r o , CM CM NN r o ,

t— O N r o , c— CO CM r o , -st -s}- r o ,

LO MO T - CO CM LO NO CO ON CO r o , •«* LO LO ^ T

CM MO 00 " * • CO r o , CM O N •st r L O N O NO L—MO

C— 00 LO, CM LO T M0 ON C—

ON NN ON ^ -s}- CM LO CO LO, CM ^ " NO CM r o , - s t L P , L O r o ,

LO, T - 00 LO 0"\ M - L O , CJ O LO C—VJO r o c o

CM CO C— ON "st" " * T - ON 00 ON t— ON NO LO MO

NO O O T - c - ON "st t— r - , r-^-vo ^ c o

ao CO r o , T - ON t— LO GN LTN

CM r o , r o , r o , t— CM •st r o , o t — O " s t NO ao O ^ r ^ 1 - MO

T " CV1

t t ~ K \

l\l r.-\vo ( M r ,

LO, LO CO CM t—

MO r o , CO

v-

CM LO CM CO NO t - C D I - ON MO NO 00 ON LO O

O O MO T - t— T - LO, "st NO MO t — O r o , NO t~-

CO NO NN T - C— L O O O CM CO CN 00 CM T - O

CM T - NN C—NO r o . ON CM CM

r o CO ^ ON CM t— ro, CM t - o ff> ^° " s t "st "st CO ^ CCN

t-

CM r o , MO - s t

LO CM CO

T - LO NO ON NN CM l - CM " 3 "

"sT CO ^ f - 3 " LO CO N N T -

I A! m o i

; O

K •H<H CD M h - H b3 t i r-I >• M - P C »cd

C ro, O "st ON ro, r r w o Cvl

O

T-

T- T-

"st ON r o NO ^ t «"st ON "st

c— r o ,

*" *""

L O I ^ T - O O

T-

P

CO CM LO LO O c o o r o c o t —

"st" NO CD O t ~ -

•p t ö ^ i o q O -P ><! B -H En 0 CD (fl ^

cd

LO LO CO ON MO O

T—

o ooo o

CM ^ J - N N M O

CM r o MO MO LO 00 CM r o CM

CM T -

"st O r o , Q T - c— r o , L O CM co M O CM NO t— CO CO c o C—

CM T - "st CM f LO, CO CM - ^ - O ON ON ON Q t—

CM t o t — O N r o

ON LO LO NO CO

a> >

T-

t— LO, CM CO T - O ao O

TNO

O

T - LO NO CM C— ao MO r o , -=3- L O c~- ^ r

CM NO "st C N T ON LO NO NO CO i n r r i ' t r - ^

CO C— CO LO CO ON LO, CO ON r o CM v - v - CM ON

NO LO T ON NN NN t - CO O

T - CD - * " i " l — NN t— ON CC CO MO "0t LO C— *3"

C— CO ^ O ON t-vo r-CNMNO r o ra- c— CM

O LO CM MO NN T - NO ON O C~NN T - v - NN ON

MO NO ON ^ J - ^ T ON CO NN MO LO, 1 "^ t— T- W T r - O N ON

,0

«

P< p.

Bl

bfl u

ert +J

+>

ort Bl

a m Tm)

V <-c:.' re c hn ifl t::> < i

cd + J CO ?q :

"st" -3-

CM CM ^a-

p

.t:

•

NN O NN O

>,

CM O N

CM 1 -

NO

O LO O NO NO NO t— ao O l l i aj LO T - T - MO g ON LO NO NO § > > T - ON ON ON p -; i t - T - t - co

I O l l N O tNO NO C— CM O I I I (d T- LO T - T - NO g CN LO NO NO E > i T— GN ON ON P wq I T - r - i - CO

CJ fON LO NO MO E i l — CN ON ON p I T - T - T - ca

NOv-S ON MO E , r - ON 3

T3 cd

CJ LO co 0 NO MO^g s£_

bflLTNT-T-^o'cd bl) ON UN NO C5 ° > E Pyr- O S O N o < V ° g

7:42

SOU 1974:18

N CO

CM CD CO - t - r - O CO CM CM CM T -

•H

H

O c

P 3 o K)

0 h

VD T-

v r ev1 CM CM

T - M O T— LfN V * " LfN CO CM

O t—

c— •o- I f N T— t— c— O N T— i n T—

— , *" *" *~ *~ O T - CO CM KA CM

~

l o

+J M

O

VO OA VO

KA VO

m

C— CO ON OJ C N

o - ifN O v

r— CN co T J -

*"" ON NA VO t~- NN T L"A CO VO

I ^ cd c: x to +» o

ir\ v r OA O

O

, 3 - CM CM IM

ca •H rH U X B •H o 3

t—VO NN CO NA

o

MO ON r— L f > l / A C co LfN VO V O O en O N

o T-

VO

KA v r ev

~ *" *~ *-

\r-

t— CO

T_ T—,

M

*- r-

CV

LfN

r-

vo i r , co T - co

NN LfN LA

C— IfN U A C— ON Lfv. VO O LfN CVJ v - O t - - .- -.-N

T I — O LfN LTN CM NN v ! r - CM CM VD LTN t— CO

r C C (T\ t—

co c— en o - v r

vo vo vo v;

O

O

_. T ~

O

vfNNVO

*"

NA

vr ON o vo i ^ vr

LfN O VD T-

IfN ON L f N O

ir\vo ON vr ir\ co

CM

o O v r N A NA

KA v r co O

r-

r-

NA ON CV " 3 - CM CM CM CM T-

O CM VO LfNCM K ^ NA NA LIA CM ON VT

T-

CM co

co ON T- vr vr o

CM

, i fH

cv v r v - N A cc C C CM r O

h • * to -C r H i> U +> C ' . -

CA VT NA CN T— t— KA r- CD CC T - O ON O O

NN CC v * T - CM T - CM CM CV

CJ

t— v— CM CO ON VO T— CN CN VT

o

VO ON ON

t— t— NN O CO NA VT v r NN NN

o co vr co ir\ c—

v T V O O CO CM CO VO VO CM v!" LfN rO O N f M r r

VT NN NA CO v r v r ON evi r- o LTN LfN NN VT IfA

r— CM v o 0 * r LTN LfN LfN

ON ON LTN v C N

£ r T- O

OvVO NA NA

G). B to-H >2M

ft &<

VO NA O T - r— ON VT VO CO NN VT LT\ LA L*A L A

v o VO v o v o v o

v t O t - N LTl VO VD VT NA NA f— OA ON CN CO

ON O LfN ON TCN VO NA r— CA O C OMflT-

O i VO NA VT LfN

O r— C A C N ev O UA v o v e O CO NA 1 - CA ON

CM T - r - NN CO O NA t— CM CD r - CO LfN L-AVO VO VD LfN

-o c ^l

o

-tiKC -Hto c: ra K

O LPN LfN CN V '•A v r cc NN

CV v r LfN C N L:N

t— CO NN LfN CA

CM O LfN LT", i - t - - CO VO i-A T c— CD

i - v r CM CM O r— LfN VT CO LfN CM LfN L'N OA NA CM NN CJN i—

LfN

CV T - VO CM VD ON NA VD O

LfN O LTN OA CO O CO LfN O NA v T C— LfNVO CM LfNVO O NA VT t— O

LfN CO NA O VO t— CM V T V O

T-

VO

LfN 1— CM NA CM NA T - T - NA [— v r C— " < • T - CM , - ( Q t -

T-

VD L^N ON VD \r\ ' VD O NN VO NA t L-A NA NA CM CM I

C O •a! E-i

d) C

fn 3

LA LfN O NA CC CM T - OJ

CM ON

t— C— LfN VT NA VO i - K M T i ^ r - t - T - T - VO

T1 -0

O LfN O VD VO C—

co c

1 1

l cd

LfN v - T - VO t : ON Lf N v o VO f: > j r - ON CA ON 3 ^q 1 N- T - T - W

CM v i O V*- C t"— CN CM Cvi T TT- CVI VO

1 O UA O iv o v o t— CM O 1 1 1 cd T- LfN v - T - VO CN L-A VO VO p > i r - CA ON ON o 1 T- T- , - m K_T

00 VD r~- LfNVO

1 T-

co v r vt- vo v r

T - O TLfN LfN O

CM

T-

vo O

O

L'N O

vo vo r— 1 1 1 rrt

LfN r - T - VO ON LfN VO V.O > > r ON ON OA 71 1-5 1 T - t - T - :,o

T-

T - ON NA CO ON O ON T - LfN f - v T ON LfN NA NA Ovl CM C—

13 O

LfN CO

O r— i cd toLTN T - r - VO CA S i l } CA L'N VO ^> ^c H > 3 T - CJN CN ON CA P

cd vo vo v o C O I I l

i-

T-

CO

7:43

SOU 1974:18

KN LTN CO VO KN CO T - CM 1 r-i - H ni

(0 I O

C

cö X O « 03 T -

U >i

•H M

P. 3 o o

+>

t— KN [— CM KN LfN CO O VT O

o

r-l <H Cd - H i—1 • p ho > ! O -P * E-l J j «

+* h 0 C

fa<

•H

a M

LfNC— VT LfNVD Vt" 00 T - CD

t - O O M t^ CNVO C\J LTN KN O CM O i - C—

ICMTl^t-

t— c— C N T —

CO

f - C D O x O

t -

co

VD co i - r— ir\ t—T— VD O KN i - r - C M i -

KNVD i - l A K X 1 - v j - v o CO KN 1— KN 00 LfN LfN O

CO r— CM LTN C— CM KNVJD CO CO LfN t~VD CO KN CM ON O

KNMO ON Vf"

VO t-— O

CM KN ON

r-

t - O ON CO V CD ON CO ON CM LfN VT KN LfN C\J

O N M - V O O CO CD LfN V f LfN O ON ON l—-VO VT

CM ON CM ON ON LfN CM VO O C— V O N t O IINKN T- r -

cd

VT O KN i— LTN ON [-- ON CO

CM

CO CD KN VO VD C— O O VD t~- ON CD LfN LTN LfN C— KN CM

I-

CM v -

CM

T-

1 co

te+» co 0)h r-l

O N CO ON

tlD-Ö r H ^ C j

VO t— VO

LfN t— VT t— KN LfN CN CM KN KN 00 CD O N O ON

Vt~ VO CO KN v r T— CM LfN KN v f O t- O C o

T- T~ KN KN VD T - IT\ KN i - KN CM KN CM CM CM

VO LTNVO LTN 00 VO VD VD VD

T - Vt- f - V f V O Vt" Vt" VO t~- t CO ON ON O O

CM KN CO 1 - ON ON ON CD CO

v r v o O CM KN KN VT O C— t— O ON Ox ON ON

t— CO LfN ON T r— C— LTN VT CO O O ONTO

CM 00 O O KN KN CO LfN CO 1 r- *— i - KN CM

t— VT LIN ON LTN VT t — V D C—

O 1O

T - LfN T CM K N K N

t— VD ^ C C V O t— C— CM T - VO K N v r L T \ LTN v r

v r v o t - co v t— CM VO KN ON vt" VD VO VC LfN

VO ON CD VT NNVÖ CM ON C—

KN KN VO T - VO m \ D C M M MW \ t W O r -

LfN t— CM LfN CO f—VO OJ C— CO v - C UTN LfN U"N

, KN LfN CO U-N

• g A O t - O r -

F 0

KN G -Si" CM CN O N VT VT KN O v ! LfN O LfN VO

i - v - O t— O CM -3- O CM CN K \ K \ K N LT\ v r

C-.

LfN KN KN LfN t—

• H <M h -H

> -c) u

O

TKN CN

3 2 3 O V}" v - LfN T C— Vt- C— ON T ON CN O O O

i— T - KN LfN VD t— CO O t— O CO CO KN LfN LfN VO LfN V f

co v t - U-N v r co T - U-N XI" VO OJ LTN LfN ON LTN ON

C— KN CO t— C— t— 0 \ KN KN C— VO LfN CO C \ KN t— CO KN CM KNVO CO O

t - - C \ 0 \ co K N KN O CM O CO CO KN Vt- VO T -

O CO CO i - CM KN VD KN ON

LfN

VO CM CM ON KN KN t - - ON VO KN CM ON T - C— CD VO LfN O N CD VD VD v o v r

C\!

ho p. p

3 efl

VID C \ UN

c C

c id h

r - C M r r n C— "st" T - CM ON VD 1— T - T - T - LTN

T - O V,' <tj- CN LTN 0 - CM O v e TT - CM LfN

^ f CO f - "~\ CM v o - ^ LfN f— \ r

v T v!" C\J VO VD « * 1- CM CN t " r- x— i - v - LfN

VD CM CUN CN C

IfN C\ t— LTNVO VO Vt' LTN t— V)"

CM

CN v o O CO VO ON o r— T- CM v r LTN rfN KN K \ CM t—-

»tvO o

CM

1 - CD CN vf- v o O

KN KN LfN CO CP> CO vr i— r— CM CM co LfN r O KN KN CM C-—

:•.' CO v T CM

«+eg t -

CM CM

T-

T-

CM

T-

c? l ^ i

OJ ON I I O K\

UJ

K

CC O

I

I

CM

O u

fa

[-5 to «

O

1 W

>>

.4

LfN

O

I I 1 (G x- ^ - vo E IfN VXi VO 1 ' ON C-. O N 3 T " T - T- CO

1 O LTN O rv o VO f vo O 1 1 1 ctl r - LfNi— i— VO ON LT.. VT: VO p >, i - O N CT V O N T , -; 1 T - T- T - CO

o

O c -

CM

r °

l

cd

vo

a

f \ VO

CN

; i i ,-\ i

CN 3 T - CO

-ti

O

cc

vo vo vo r—

u-N CG

O

C O 1 1 1 1 cl l a LfN r - v - VD ON f-

WON irwo o ve t~>atCN C \ O N C N pq

|

r-

T-

T-

r-

:n

SOU 1974:18

T3 U :rt

O O O

Lf\ O T - O VO CN O t -

O c O o nj .V O h

•H r-i P 3

O vo NN

T-

r-t «M nj - H i-H +> te A ;

(M CM

I ra

-X X

N \ CVl CO v - VO CO CVJ CVI K \ v -

G\ t^- v G^ CM

CM TT t ~ 0

O

CO C

KA VO

»st ir\ CO vo ir\

C T T T T UA VO UA t— ON T— CVI CM ON

t— CO VO

r— CA co

V ^ D v j - VD UA r— ON NA ON

T-

VO

co O

vo

ON

T - W N O C V I C O

O

ON

r— CVI TT CVI r\l M - VO ON CVI t—

T— G V KA KA T— VO % t i r \ CD CU

T-

f— ON O

CV! CVJ T T VO T T

UA O N , -

C\J MN ON

co irwo

..

ON CO

ir\

T T co

NA O

UN KA CM O l!A •<*•

C\i T - NA CM CO O CVI UN T - VO NN f— T T UA CVI

UN T - « - C— C— VO CM VO C— UA • • A t— CM »ao

OA NA T T - O VO UA t—vo

CO CN CN CN UN r r - c j rj o t— t - - co o s co

VO CO TT KN t— KN CM O ON O CO ON O CO O N

ON O 1 V}- ON CO co co c o

T-

O M T , t ~ - NN CO M l A « 0 CM UNVO

NAVO

CM

T - UN t— t — V O UN ON UN i - T - CO UN ON UN CO O VO UN

r— N A NN co ON ON CM

UN t— CN CM NN CO

O UN ON CO UNVO CO CO CO

CO NN CM UA v - C— CM NN r— [ ^ r— NN NN t— NN VO CM CM

< t O « N^KMJN T ] - NN NN

t— O CO CO ON T TT T - O O UN NN r— CO ON ON ON CO

O CO CM T - - f l " CN CO UN VO

t— C—VO ^ C O r UN CN NN VO UN UN O O A O O T- O

I

to+= o u - H <H (D H -H I f l - d l> h +> C u 3 3

iH rH 'S .G

CM t - - T I ON NN UA VO ONVO

OA UN NA CM CM UA NA NAVO

T-

CO "3- UN NA

CM T -

O

VO UN CO VO UN NN NN VO CO CN T T NN NN NN NN

UN CC UN O O O ON C N O O

O CM O O NA T— NN ON -3" NN NA T T TT UN T T

T T CM VO T - I OA CO T - NA uNA UAVO VO ,.

CO ON O UA O VO T j - V O VO UA O CM CM i - T I -

T T CM CM t— O NA NN VO ON CO t— CM ON O O

CM ON T i " i - CM T— NN CM UA ON ONVO VO O C—

.UAVOOC—

r— t— ON NN ON

CO VO t - - CO ON f - CO O CO UA t— CM VO CM O v

CO NA O CO CO TT UA NA T T t— VO NA ON t ~ - V O

NA t— NA OA CM T T CO T - O UA UA UA VO NA O

ON CO C— t— CM

T T CM NAVO t—

NA NA OA UA ON O NA UA T i " O O VO NN T i " UN VO VO TT

T T t— T - T T , O NA UAVO t— CO CO UN UA ON C~VO ON

C A V O CO VO UN r O CM UA

CM NA UA CO O

VO T T O t— O N r— r— v o T T

1 - T T CO ON CM NA O VO OA CM CM T VO T - ON CM CO CO VO UA CM ONVO

t— NA O TT T - VO CM CM

O nj 4» •p -p

r-i (ti >

ON NN NN CM VO NN UA VO ON T— CM UA UA NA NA NA CM CO

-tiUSflonJra x)

vo I

tti ni

ti

C

O

r— T T CO t— UA T NA UA CO O CM T UA NA NA NA CM CO

c o a; u

c

Tf

ni

co O

ON U A V O vo

O

UAO

Tv o v o t— CM O I l I n ) t - U A T - T - VO E

t f=

, T - o v ON CN 3 I t - r - i - 0 )

ON UAVO VO E >>TOA O N O A 3 •J I T- 1 co

CVI I O UA O 1VO VO t— VO O I I I T - U A T - T - VO O N U A VO VO

> > r - ON ON ON

vi

I

T-

T-

r-

tl

O UA CO <

n! vo vo vo t C O I I I tlBUA T - T - VO ( to ON UAVO VO V > i r ON ON ON < H I T- T- T- ,

SOU 1974:18

7:45

m h - 0 < -

-P

(I)

t_j

» m •H rH + u bjt : +> fco A3 o1- •H 0 -P is E-i 0 0) d H l-l

1 A4 cti in * 1 Ö +» 0) fH

•H <H

^

O

t)tl TJ

rH

CM NO

r-

«NTNO

T-

•^r vf ^f c\j KN

W « ) CO ( A

f-

a)

C—C— O

KN CN

T- O ON CO •>=]T - ON ON CD ifi KN

O UN O UNCO T -

ON CD Ht" UN

r - V O t ^

t - a\ r- ^- rA

CM ^

KN

N"\ UN C— ON NO

r— CT\ KN O v o CO CO CM O

CO t - t - C M T v •3" NO CO v - ON CO UN KN Nj- ON

LT\ ON NO CD CM KN CM T - CM T UN KN CM UN CM

CO t— t— C— KN CD • * T - O CM C-- O t— -=J- CM

"Xj-T- t— KN CN CO KNUN^-

T-

"3- IfN o CM c-- C— o

trN t— r— t~- NO

O C— CD LTN C— O N t - - K N CM LIS vo r— co co c—

KN ON KN KN UN ON KN CM NO ON C— t— C— CO t-~

C— CN KN NO CfN KN CO O r r \ ON ON CO O ON

"* -=r *m v o o MT--

t— C

• N CM UN O CM vt-

f- a\ O

CO UN ON KN ON

f - T C N

CM KN "3- r - NO UN T - O C— V - UN < O N c— N O CM co co KN UN C— ON O

UN

CO T - ON CO CO NO ON UN CD ON CO NO O NN CM NO T O

CO O KN KN CD NO ON O ON

+» c «rt 3 3 X! v j - UN O N CM T - KN C— ON CO

T-

O O

CM C— CM UN r ChiO

CO O N ITMO CM T - T - CM CM

O UN NO ON ON TjO NO CO T~ C— KN ON ON CO O O ON

O NT) LTN O C M I — CM T -

r- CO t— 1 - "3NN UN O UN "vt-

ON -<t NO UN KN C— CO i - -Nt" ON CM KN UN UN KN

C— V f LT\ t~ «:J^O C~- O KN UN N"N KN UN NO *^-

T - O U"\ CO UN ON O KN O UN O ON C\J KN ^ * •tt- IfN C\J

N N C N ^ O

U N •>* T - i— c— t— CO T f t - T CM UN O *3" ON

CM CO O KN KN KN ^ T CM NO CM UN NO •c— KN KN KN KN CO

•c-J- CM NO O

1-

K N CO NO CO T—

C -P

M

-H (11

h nj jig —(fl +^ 15 m H

ir\

KN NO UN NO C-ON CD CO T - T T - T-

T-

CM "S-N0

ON KN CM 00 NO UN ON NO NO

KN KN C— r - LTN v C— CM f - 1 v - CN CO CO CD CM T c— *3- • * " *

UN

C— UN ON CM CM C UN i— CM O K N K N N O CM UN

ON CM 1 UN O NO CM CM

T " T " T - CM VO

UN O UN NO - i - C— CM CM

v f CN i - CO CM l A O t - O " ? v - T - t - CM NO

ON f— 1 -

CO O

« S - - i - CM KN CO CD U N c— r — N O - q - o UN CM KN CM CM f—

NO ON

O UN UN CO -3" CM CO C-- f— NO UN UN UN CM KN CM CM C—

en >TlHbr. um

<> ;

rcl

03 O

I

I

I

t - t - CM CD NO CO * C NO CM NO ON CD CM t--. KN t~— CM CN

O

4-> 0 Ä

u Tl(Tl m C Tl a Bn to a b j

O CM CM O f - l A KN t— T-

CM ^ - NC CD CM

rd

CM

o

O UN O NO NO t—

1 1

T - 1 - NO UN NO NO CN ON ON T - T - T—

|O 1 1 1

O

O UN O NC NO [—

h rt

H

NL>

m

UN T - T - NO ON UN NO NO T- 0~\ ON ON •3 1-1 1 ^— v - r-~ (O

!.-.> >

O

?,?,+ ON NO > > T - CN

^

1 r-

•a O U N co ' nj NO N O NO i C O I I I bD UN T - T- NO ( t.:) ON UN NO NO <• >> T - ON C \ ON : rq I i- T- i- ,

SOU 1974:18

7:46

l a> l o fl ofl

o « «• «ö fl o

CO :cö O En > «r-

y (D " t •=)• m LO MD 00 CA CA

1 VD

c\j L O cg ( \ i -5J« - C\J KN *d" KN

t-

X

a> I\J

»-

ft fl

O v

ro ^ J

« ra

CO CJ K> LO CO LO 00 O

I

^ LP»

CA

I H <H -P W -H rH fl

-p hOJd o

o -p M s 3 a> ro

cg VD CA LO

I

«- "d- c- cg *d-

KN

co

« - LO 0 0 LO 0 0 t~- K N (T> CA K \ VD O O KN O

LO • * LO O MD 00 "d" t O VD « C— LO O VD O

KN LTv C~- CA « -

LO C— O

CnCO K M T i O •rj- ( \ H X ) CA VO

LO LO <r- 00 KN cg - * oo LO 'dCA co VD cg o

I

cg cg ca o co

T- 00 -r- NN ^J-

KN

cg t - o -r-=d" CA 00 LO LO CA o * - cg •r-

l

KN LO

EH

i

fl

Q) rH

fl -ro fc> -fl I

ro rax

i

bo +» a) k H «H fl

-H

:0

T3

> fl

CA oo oo ^

fl at.fl fl

fl 4* ro -p

fl ro

ro X O ra

fl fl 0) sä

O M

p al

fl

e o

M KO

p <H •H

ft ft fl

HO

ft ft rH fl pro ro 'Ö > 0) fl fn o S :ru fl ra fl fl p 1 rH

rH

o

rH

ro ropp ro !> fl o <D fl < EH fl fl -p p

u

Kd

ra > fl :ro > r4

fe

o

LO VD C~- 00 00

' t ^ f l T i O O O -sJ- KN VD CO CACACAO O

I

•^- KN KN 00 KN •^- C\J O •<* LT\ cg K> •<*• • * «d-

I

CM LO 00 LO KN vt- -r- cg -^- -sh

i

IT»

to r- CA oo «d-

r-

i n o f-vD*o

cg VD KN

"d" CM LO ^ l - <viO VD CA rrj- O LO LO LO vD VD

cg

vo CO r— CA co

VD

LO « - KN 00 00 C- t— CA CA f cg CA 'd- cg o

•r- KN LTv C-

KN

* - Cvl LO CA

VD » - CA •**" r O v o cg « - -sjV D vD r - cg cg

1 CVD LO

•r- LO • * KN O VD CM 00 CA T « - VD ' d - L O C A

KN LT\ « - LA « -3- -=d- cg C A , -

c~-

LO KN CNJ -r- VD

00 CO CA r - v a L O •*f v a c - cg CO KN LO •**• C-

1 CA cCA

t— KN ^ r~ O 1 ^ ^ C - ' d - -=d" CN1 KN KN KN ^

T - ON C~- •»- • * CA r- O cg oo 00 KN VD LO O

1 KN

KN LO VD VD O •d- (M CO v o t ^ CM KN KN KN -sf

•-•-•-•-

«"

ra ro ^ ro 1 1 ra

p Q> O M LO •H CA O LO 00 «~ « - VD VD VD C—

u 1 1 1 r - VO ON 00 ro S ro rLO- VD VD VD Q CA CA CA CA ft a ft A

rH

K

fl> CO

00 «,-

O

co LO

*I

KN t— rCA

1 O CA

r-

ra (0

O

fl < LO ON O LO 00 * i - » 0 VO VO t~- CO fl cö o 1 1 1 1 1

•H

UD

0)

«

r - ^ V O CN LO VD VD vD CA CA CA CA • « — • » - « — • . —

td g ft S

ft fl

t D CO

SOU

c*

7:47

1974:18

P

w o

H U o a -3 o EH >

ö o u M

1 <o 1 . Ti O

i

rH -H CO

rH CO P

P T3 1 •H rH O

o a & o W co

k

*~ ^ 1 CD

-P

P

O EH

in in K> • - oo r - l O U ) O r-

i n OJ ^ j - 1 - - oo C— r f m VO O J

U fcC t>0,M O G •H P M S <D

*— i ot n *~ '—

•r- in -~ oo o rf in tr- r - oo

i *vo

l oo VD

t— rf in — f en OJ -<H- v o 0 0

i

l

in in in

o * - in in VD VD o *- vo vo OJ vf tn en rf

i tn ^ co

oo

tn rf vo c— en

in

«- t - 00 tn tn in c- in c— en

i vo vo

"

t - c- * - cri * - t n r- o t n

O

p

rf in OJ er» cn VD oo o o o

*—

fn o ä

r-l «H CO -iH r H

1 ro

CTi 00 00 « - 00 C- Cn >r- (NJ

M ^ O l T i *

t> o

t— VD oo rf * OJ ^ tn cn OJ «- OJ , - oo rf

r f VO Cn « - t n

CTi

rf vo oo o

cCO

oo oo tn oo o c— r - oj en tn T- in tn o en

1 CM

co

o rf

fH

1 OJ i n t n 00 t— •r- » - OJ * -

u t i r-1 5°rH CD r H

m r f vo

i

*—

o CTi

OJ

r-

O

T-

O

C-

O

!=> fl r-H

1 CO CO bf) P CD •H «H

* u1

o U -H bom

r-H rH

fl

> O

fH p -Ö 3

i «m

CTi

cn OJ m cn rf co oo r - c- en vo t - co co oo

tn tn o • - r VO VO t~- c n VO cn cn cn o o

i «to

oj en tn OJ Dcn T- rf 00 O en o o o * -

VD T- en tn in oo er» co o o

oo •*• t - vo o in rf tn in rf t n "3- i n i n i n

i

^ - t-- cvj cr> vo T- o en OJ OJ tn •=!••«* in in

co oo vo o er» er» vo r r c^ co i - OJ t n t n t n

«- oo cr> oo r^> I o Of) t n OJ o j *- vo en ^ •«* t n en er»

en vo in en OJ oo en tn rf m r f r f OJ f- i n

C~- " * 00 00 0 0 vo co r f -sj- o t - oo er» o O

Ö «c0

i »tn co

vo tn cr> t— tn OJ o oo OJ r i n vo vo t - VD

I

«- *-

t*

roo rf

co o cn cn co f- O cn vo cn •^ VO Cn 00 00 »- OJ r f t— Cn

OJ -rj- f -

VO CO " * OJ OJ O VO OJ C n C n o m cr> rf o

B

cn O".

O

co cn t~- co cn

OJ rf

p

O

00 O

T-

OJ O

rf

OJ

t n -<cf vo

• * t - "a- tn m i tn r - ^ - W O N «-r CTv OJ <T\ LPi OJ CO

vo T- MD tn o OJ OJ en OJ OJ in rf tn vo o

cn t~- "sj- tn in

O in vo ^

o

•r- O

f-

o

i cr> er»

00 VO

i co co en m rf

•H

c.0

A P< 3 cö T ! +> g <]> :cri

in w- cn rf cn i cn o in o- co OJ -stoj tn tn tn rf t-

in tn en en in t~ c— o o rf • - tn rf rf rf

O O CTi r f C« - i n 00 er» t n OJ t n t n t n r f

OJ CT> O 00 r f l t n co r-- OJ ^ m tn 00 •^- t n r ^ r r r f

•^- -r- t -

i ««co

f-

OJ

-*• «- O KN*OJ m rf tn ^f

a U p I rH O rH cd P cö P P r» O CD U EH Ö 3

U ecO n

>

u xd

1 00 co o-

«O

cO C

a • ^1 v o1 VO1 v ol f—1 to cö

o •H

ta) co

«

» - • - vo en tuo B i n vo vo vo p , g er» er» er» er» p< ^i •r- «*- T - « - t 3 CO

-r-

CO

cö O ö >J tn en o i n oo « - cö Ö »- VD vo vo t— CO o i l i i i cö •H «- «- vo cn bo B t n VD VD VO o . B CD cn cn cn cn P< ^5 fri •^ •»- ^ •^~ t 3 CO o

«

CM

tn c-

«-

CO

m ienn o i n co «- Mcö

vo oo OJ t n m i n « - « - r f OJ OJ t n r f t n r f

C0

cO o ö in ^i cn o t n co «- cö ö • ^ vo vo vo c^- CO o 1 1 1 1 1 cö •H • ^ t - vo cn ttO B i n VD VD VO O. B tli CD cn cn c\ cn l=> CO p

«

«-«-«-«-

o* 3

SOU 1974:18

7:48

bi

1 o 1 o i "Ö O d K h C ) C) cd :cö o U EH > X rH 1 r H - H CÖ CÖ + > T~j 1 •H rH O

+» o u

P< 3 o cö X o W CQ

•r-^voooo^crvtr»

t^t^OMDCTiCM.-OO

P (D P rH C H rH bi CÖ - H H •P b O , M O O P d •H

fl

H

lAVDOCTiLrMAfMIO ^ Tj-VO (Ti W O CO *- CM

OJCM^-t^LO'd-VO»-

fl o

U *~ M

EH

t^-v£>co«-iT\vou)co tovoco*-N>\C--mc\i T- r- *- CM , -

»- -r- , - CM

K>«H-C—vomr^r—oo

h o o o r - t - r - CM r<-\ i n i r M A t t r - c o i ^ ^

co co r~- c^^H-irvOOLT» t n w N O O KMA«-

K^CMt^-CX)LntO\^'^ ••H-OOvoent-vQCOK^ mCMCO^I^NCTvVOm

- H - L n - ^ - m o m • * rr-oocncriCMa-i^cM •^•MDr-ooO'-iX)C~-

CMCT>C\l«-T-ir\OC0 ^-•^-cocrirj-vo-^-'rir\r-CnO<r-CMt--T-

(DOOnvflOOMn

CMCO'tOOCnCnLnvO c M ^ r - v o ^ - ^ o f ^ C T i O O O ' - W U ) ^

fl

CD Cd U

1 rH CD r H - Ö ^H

fl °cd t=> . f l rH

1 ^ N 1 tsfl -P Q> M CÖ

CQ

<D H •H <H M -H ttfT") H > M P C KÄ O -Ö

fl fl ,fl

oocrvcno--c\i>x>cn

fl

p CÖ p KS CÖ CO

w rH

•H r-l P P •H

o

r - o O ' - ' - c O ' - c o

t ^ ^ t ^ ^ VD f - VO CM CO^fOO W O l A ' *

ITiT}- ( \ J O O CO 0 0 O v o o o o t - ' + w ^ f -

t~-c\jrr-\.r-r-t--covo

IAr-OCMO>0000

^

fl

oo rH El o O

oo en VD m en en <n CM •"HrCTv'«-C\JCMO>it<^>~D • - c\i • * i n y j r- ^ t ^

p

C CD :cd O pc|

fl

c\j -3- vo r- er. to, (ov

«- KN LTi MD CTi " * V£>

fl ia

'-VQ'^-OOm-r-'st-C— LT\ Cn O ' t K M O O V O ^D IAVO CM VO VO Cvl m

incocr.oioiir\tor^

P< P 3

ot^-CMT-cn^-3-rco K > r<^ en t<A t^v «-

-=t CNJ oo LTI i n c\j er.

CÖ .-H p CÖ

LPiCOCM-r-'H-CnOCn OlTiOM3<MI<ACnC— mco-H-^cn^H-fOcn

cr>cviir\'^-co^O'-

•^-CVir^^CXJCTvLfNt^ t ^ c o t ^ o ^ c o o o o m oo • « H - i r \ c r i - « 3 - ^ f , -

CTi^MDCTNF-VOCnO C— IT» >r- CM CM O CTi CM -^- t^, LTv «- C^

p CÖ

0 o p CH

•H

b0 p, p

fl

-ö

CD :cö fl H> H s 3 09

C~- -5J- CTv - - O t - -rC\l C M A i n ^ - h

,fl

p 1 O rH <-Å r H tö cd P cd p P P CD H EH

>

fl o fl fl

<^ 1 CO

CD

bl •H

fl

•H M CD

CD

rH CÖ p

o o CÖ :cö o N

xi

H

M

O

u

fl o •H

M O

fl

O (H

En !> — X

CTi "5j- CTv ^ cr> • * " * r - cr> CM td- CM ^ - T - CM al CÖ 1 1 1 1 1 1 1 S rH O LT\ O LPi O LCN S LT\ C - O CM LTv CM 3 C) , - ^ - . r - CM CO W

CTi ^ CT> t j - CTv »Hr •^- C>- CTi CM •**- CM » - » - CM

•H

Ut CD «

1 1

1 O LT> O LPi t — O ^-

cd 1 1 B

I T \ O LfN B CM I T \ Cvj 3 « - » - CM CO

7:49

SOU 1974:18

+» u

1 CD 1 Tj O H O cd :a) O

«C >

o a o fn

M

c^cMvD^r-n-vococ^ r \ c f l CD - - t ^ M T i O

ir\CMC-Or*t«"\ir\irv tovDfffr-^r-iricn

O * - VD o m c M CM wt n v O CO - - m t — C - VD

•r-cMvDoocntocric—

c-CMvoincri-r-^co •r-KMnraomoDvo

T-tOVDOO'-rft—

C— C M C ^ - H - T H - O O O C M

cr\^f-oir\(MOLn

« - t - T - CM

rH 1 H • H cd

P 01 U P •o 1 o •H r H O 3 o o U B) M O CO M

a

ft w

-—

•P r H <H Cd - H i—1 ?H i,; P t»0 M O O P ><j B • H

q

En

3 Q) cd U

••-oOri-toto-r-CMf0003-r-C-C-Cr>Lr>O

( ^ ^ • a ) c n o i ^ o en .-

, - CM

1 0) r H T3 r H

K^CTAVD

r-

rf

K> K> 00 r f , - C M C - IT\ r f C— <T\ 00 LP, 00 ^ « CM r f C— VD CM r— CM 00

<x> LTN CM i n

CMCOvOirNVDrfa-iin rfmc-cr>-r-ir\C-co

K M D v C — C n C M ^ r - IT\

l A I A t - ^ - O D C O O N O D l T i O O t A l ^ t A C D O • - ' t I O (M OJ c f l CM

rf*—ir\ir\--rfir\c— cMrfrfm-r-CMvom K>iLnrfO-iC0--tnCM

CTv C n . T - CTi LPi C— VD VD ^o <o m c - - vo CM CTi vo O^CM-^-OOvOCTvvTvO

COCBOJ(MCclt<-\vD^-

OOCMCOCOC—VOtn*LntoiPiinrfG-iC-m

vDC-rj-oocnmcM

Ö »cd £> & rH

1 M cd m X

bJD - P CD rH •H <H CD H rH - H tlQ <Ö r > rH P Ö «t O "Ö

t d cd rH Cd cd M

oa-icoooK^c-voro

vDVDC0CTiO*-VDCr\

C—VDVD^K^C-

imc-coooa^omco

3 ^

CTi Lpi VD (\J I A T - Vfl » rj-VDC0C-tOt--CM^ CDCnCTvCnO'-LPvO

CMCMr—00lX\CMO*VD CO CD [ ^ i t A v D (M ITi cncr\cr>o*-t<">iMDO

m c - » - T - K>,OO m rj-

00tO00lf\vDCMt--C-

C M t ^ i - O ' - m i A O C— O CM tO IT\ CM C— VD •r-K-\rfinvDCO<-rf

vDO^criri-tor-- .r- cr>

c-ooa>o--a-vrt-co

co«-m^~NOC— c- K^ oocncnocMCMoocr.

" v t - < T \ ^ r O r J - C M 0 0 CTi •^-CM-HTLDIVDOO

c—otoroc--o-\K'\c— CMc-oom^cnmLn *-c-rt-cnoOri-Lr\to •"-•t-rt-mvocTi-^-tn

ö

:cö

«

tOOO

r f v D C - O O C n O KNVO

CM CM

tACn^CTiCTi^CXiO CTvKNLnODOOC-CMOO

rj-O-^-C-OCM IAIO m O ( O r f K N r l - r}-VD

»-tncri«-*-orfcri

c—tomrj-covD c-co

*-CMtOvO00--CMrf

CM r l - v D 0 0 O *- CM

P

cd C

S o

O O O O f M O l A l ^ t A

id Ml

c\Jcnoir\-i-cMcocri

» - CM t O m CX> CM t<A ( O LTvC^-CMvOLPvOrfiVDmOOOiniDiVDOO

C—-r-CMvDCM-<H-C^0O O - t O ^ C M C M r J - (— 0 0 CTiVO KMT-OOCM CM Cfr

p <H •H

ft ft 3

tovo O

CT> CM O - VD C - VD

VOtOfMinT-K-, VD -r- a - i r j - » -

rH

cd

0! P O

P P CD

EH

a 3

> U

&n

rH • H cd p H rH 0 1 CD T i O rH O

a

M cd :cd En

o

> T- M

O

IAVO

O

[<>, to

' - ' - h C T i ^ O O C T i voc-rj-c—-r-Lnto^Ht - K> KN CM r j - -r- C—

rfoa-irfinrfin*rfinooc-mLnvo«CD

O-ivD CM-^VDrOCM o CMIA'tlA^-»C-

tovo-H-irivD^-fooo vDC-ir\00^votOC0 • - (O K\ CM r j - « - C-

0OC-Lf\»-O0vDOOtn rfintTiCOtnvOvDin •^- CM tr\ m CM r<A 00

• ^ m O O V D - ^ - v D ITiCM •^C-CM^VDtOCM m toto rJ-tO^Tc—

m CTv •"*• CTi r f CX* <vtrf

t - - CT> <M r f CM •r- , - CM Cd I I I I I I I Ej O l A O 1 A O lO B 1 A O O CM I A C M 3 • ^ * - - ^ CM co

T-

CM K> m

CM tC\

CT> r f CTi r f CT> r f r f C— <T\ CM r f CM * - » - CM

CÖ

I I I I I I I g

•^m-^-rj-ocM moo

CT\ r f CTirJ- CT-vrJr f C- CTi CM r j - CM «- T-CM cd I I I I I I I B bi o m o LDIO m B

O i n o i n o in B i n t - o t\i i n w 3 <D •r- T- , - <M CO

PH1

mc-ocMmCMS « - » - « - CM CO

SOU 1974:18

7:50

Tab 35

Antal småhus efter hushållsföreståndarens ålder och sammanräknade inkomst samt genomsnittlig ränteutgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor. 1972. Preliminära uppgifter

Hushållsföreståndarens ålder. Sammanräknad inkomst i kronor

Antal hus med upp- G<3nom3ni ttlig(t) U"bgift gift om ränta kapitalurval uppräknat för rän- skuld i t()r i 1000-tal kronor kronor

tax. värde i 1000tal kronor

Hela riket Makar Mannen -64 år 0-19900 20000-29900 30000-39900 40000-49900 50000-59900 60000-99900 100000Uppg saknas Summa

130 300 679 829 769 1 711 1 063 5 481

19 025 41 347 82 435 82 032 70 261 97 296 28 360 420 756

1 917 2 346 3 679 4 046 4 524 6 143 9 179 4 622

29 34 51 56 63 84 126 64

52 61 71 80 85 104 151 86

Makar Mannen 65- år

93 520

54 Övriga Hf -64 år

43 559

2 296

59 Övriga Hf 65- år

39 432

SOU 1974:18

forts tab 35 Hushållsföreståndarens ålder, Sammanräknad inkomst i kronor

Antal hus med upp- Genomsnittligt t) gift om ränta utgift kapitalurval uppräknat för rän- skuld tor i i kronor 1000tal kr

tax.värde i 1000tal kr

Region A Makar Mannen -64 år 0-19900 20000-29900 30000-39900 40000-49900 50000-59900 60000-99900 100000Uppg saknas Summa

15 45 89 138 179 555 353 1 374

593 2 083 4 515 6 034 7 887 21 790 10 231 53 134

4 436 4 269 4 713 5 633 6 758 7 110 10 154 7 131

66 61 62 74 89 97 140 _ 97

117 116 106 112 122 132 170

Makar Mannen 65- år

8 501

1 413

115 Övriga Hf -64 år

5 074

5 157

115 Övriga Hf 65- år

2 722

102 Makar Mannen -64 år 0-19900 20000-29900 30000-39900 40000-49900 50000-59900 60000-99900 100000Uppg saknas Summa

36 80 197 209 201 402 269 1 394

953 2 169 5 453 5 850 5 146 8 974 3 299 31 845

4 890 3 978 4 948 4 867 6 349 7 394 10 342 6 340

64 56 68 67 87 100 143 87

100 94 92 96 113 125 169 114

Makar Mannen 65- år

4 608

1 776

övriga Hf -64 år

3 318

3 302

85 Övriga Hf 65- år

2 028

1 205

133 Region B

SOU 1974:18

7:52

forts tab 35 Hushållsföreståndarens ålder. Sammanräknad inkomst i kronor

Antal hus medl upp- Genomsni ttlig(t) gift om räntsi kapitalut;gift uppräknat för rän- skuld urval tor i i kronor 1000tal kr

tax.värde i 1000tal kr

Region C Makar Mannen -64 år 0-19900 20000-29900 30000-39900 40000-49900 50000-59900 60000-99900 100000Uppg saknas Summa

37 72 171 240 203 427 287 1 437

1 843 3 319 7 759 10 852 9 581 15 936 5 583 54 872

2 800 2 788 4 056 4 241 4 886 7 216 9 659 5 607

41 41 55 59 68 97 133 77

71 72 78 86 94 112 155 100

Makar Mannen 65- år

6 148

1 484

77 Övriga Hf -64 år

4 030

3 495

86 Övriga Hf 65- år

2 793

1 290

63 Makar Mannen -64 år 0-19900 20000-29900 30000-39900 40000-49900 50000-59900 60000-99900 100000Uppg saknas Summa

42 103 222 242 186 327 154 1 276

15 635 33 776 64 708 59 296 47 646 50 596 9 247 280 904

1 536 2 079 3 454 3 768 3 884 5 167 7 395 3 760

24 30 49 53 55 72 100 53

43 55 66 74 74 85 119 72

Makar Mannen 65- år

74 261

44 Övriga Hf -64 år

31 136

1 568

44 Övriga Hf 65- år

31 889

36 Region D

8:1

SOU 1974:18

BILAGA 8 KALKYLERADE BOSTADSPRISER OCH BOSTADSUTGIFTER I 1972 ÅRS KOSTNADSLÄGE

1.

Inledning

Syftet med denna bilaga är att med kalkyler visa bostadsprisförutsättningar för lägenheter av olika slag i olika upplåtelseformer att belysa paritetslånesystemets och bostadsbeskattningens inverkan på hushållets bostadsutgifter. Bilagan bygger på ett antal räkneexempel med angivna förut2 sättningar. Ytorna anges i m bostadslägenhetsyta. Statlig belåning. Räkneexemplen avser en genomsnittlig lägenhet om 3 rk pa 78 m

i flerfamiljshus

i 1972 års produktion (allmännyttiga sektorn) ett genomsnittligt småhus på 115 m^ med äganderätt i 1972 års produktion 2 ett småhus pa 95 m med hyres- och äganderätt 2 samt ett småhus pa 80 m med hyres- och äganderätt. Samtliga räkneexempel avser kostnadssituationen under det första brukningsåret.

SOU 1974:18

8:2

2.

Beräkningsmetodik

2.1 Allmänt

Vid hyresrätt upprättas en hyreskalkyl med olika kostnadsslag enligt vissa givna förutsättningar. För småhus med äganderätt har utgångspunkten varit att beräkna hushållets utgifter, likaledes med givna förutsättningar med avseende på kapital, kostnadsvillkor, skatteeffekter etc.

£raditipn3lla l_ån

För att kunna beräkna paritetslånesystemets inverkan har i samtliga exempel kapitalkostnader vid traditionella lån räknats fram. Härmed avses att statligt bostadslån i nuvarande förmånsrättsläge skulle utgå med de kapitalkostnadsvillkor, som gäller i samband med nybyggnad, när bostadslån utan omfördelning medges för småhus efter ägarens val. (Sådana bostadslån kan också i undantagsfall medges för bostadsrättsföreningar. )

£.J5

Egen insats vid äganderätt

I samtliga exempel med äganderätt har räknats med 5 5° ränta på egen ursprunglig insats. På samma sätt som vid beräkning av skattereduktionen till följd av underskott av småhusfastighet har för ränta på egen insats räknats med 60 °/o marginalskatt. Den effektiva kostnadsbelastningen blir således 40 fo av den kalkylerade räntan om 5 c/°»

2..4_

Dri_fjt,_unde_rhål_l_1_ bränsle.

För flerfamiljshus finns tillförlitligt statistiskt material att tillgå. Specificerad beräkning framgår av tabell 1.

SOU 1974:18

8:3

Tabell 1 Drift-, underhålls- och bränslekostnader för fler2 familjshus. Kr/m . (Kalkyl avseende år 1972) Fastighetsskötsel Värmeanläggningar Sophantering Trappstädning Övrig städning Hyresförluster inkl bristande betalning Försäkringar Administration Spec, tillsyn, fritidsverksamhet m m Skatt på garantibelopp Vattenförbrukning El- och gasförbrukning

5,20 0,30 1,80 2,00 0,60 1,50 0,60 2,50 0,75 4,00 4,50 2.00

Summa driftkostnader

25,75

Underhåll, löpande och periodiskt

11.50 Drift- och underhållskostnader

37,25

Bränsle Total drift, underhåll, bränsle

6.00 43,25

För småhus med hyresrätt liksom med äganderätt finns litet underlagsmaterial. Försök har gjorts att kalkylera fram 2 dessa kostnader för ett småhus på 115 resp 80 m vid båda upplåtelseformerna. De kostnadsposter som endast förekommer vid hyresrätt har skilts från de övriga, tabell 2.

SOU 1974:18

8:4

Tabell 2

Drift-, underhålls- och bränslekostnader för småhus. Kr/år. (Kalkyl avseende år 1972) Hyresrätt

Äganderätt

115 m 2

80 m 2

115 m 2

80 m 2

423 Skatt på garantibelopp Villaförsäkring

115 Sophantering

175 200

175 200

Vatten

500 Skötsel av park, vägar, garage, snöröjning, elström exkl hushållsström

500 Underhåll

2 548

2 238

2 608

2 298

600 Summa Bränsle 7,50 kr/m2 Hyresförlust inkl bristande betalning

-

-

Administration

-

-

3 871

3 158

3 471

2 898

33,66

39,48

30,18

36,23

Totalt 2 Totalt per m

Kommentarer till_tahellen: _Skat_t på garantibelopp Repartitionstal 2,0 '/o. Taxeringsvärde 75 p av produktionskostnaden. Kommunal utdebitering 24 kr. Villaförsäkring Uppräkning har gjorts av kostnaden för försäkring för flerp

familjshus till 1 kr/m vid småhus med hyresrätt. För äganderätt räknas med 175 kr (exkl hemförsäkring) eftersom en enskild småhusägare ej beräknas erhålla lika förmånliga villkor som ett företag med stora försäkringskostnader.

SOU 1974:18

8:5

Sk£tsel_ av park, vä^ar etc Vid gruppbyggda småhus med äganderätt utgörs denna post av avgift till samfällighet. Underhåll Underlagsmaterial saknas för beräkning av kostnaderna för underhåll av småhus - löpande och periodiskt - både vid hyres- och äganderätt. Underhåll av trapphus erfordras ej. Däremot kan fasader och tak beräknas vara mer underhålls2 krävande än för flerfamiljshus, utslaget per m lägenhetsyta. Underhåll har tagits upp med samma belopp (600 kr för 115 m

o

resp 500 kr för 80 m ) för hyres- resp äganderätt. Detta innebär en betydligt lägre servicegrad i förvaltningen av det uthyrda småhuset än när det gäller en lägenhet i flerfamiljshus. Denna boendeform (småhus med hyresrätt) har dock bedömts ge goda betingelser för ett sådant betraktelsesätt, eftersom den boende kan utföra ett visst arbete själv. Stor osäkerhet vidlåder storleksordningen av beloppet för underhåll. Bankerna och fastighetsbolagen har mycket skiftande praxis på denna punkt i sina kalkyler. Belopp från 0 - 500 kr förekommer. I småhusundersökningen 1972-73, bilaga 7, redovisas en underhållsutgift på 450 kr som avser hela riket för hus på 86-120 m

byggda 1966-70.

Bränslje Bränslekostnaden är avhängig av vilken uppvärmningsmetod som används. Vid konventionell uppvärmning utgör enligt energiprognosutredningen uppvärmningskostnaden för flerfamiljshus 75-80 % av motsvarande kostnad för småhus vid lika utrymmesstandard. Vid elvärme (exkl hushållsström) kan kostnaderna uppskattas till mellan 1 000 och 1 300 kronor per år. Enligt detta varierar beloppen mellan 850 2 och 1 300 kronor för ett småhus på 115 m . För att underlätta jämförelsen mellan flerfamiljshus och småhus har i exemplen räknats med konventionell uppvärmning, d v s ca

8:6

SOU 1974:18

850 k r o n o r p e r

år.

Hyre£f£r^u^t_o^h_adm_indis_trati_on p

Dessa poster förekommer inte vid äganderätt. Samma m -belopp har använts för småhus med hyresrätt som för flerfamiljshus.

2.2>

Övrigt

Produktionskostnaderna, vilka i likhet med övriga kostnader avser 1972 års kostnadsläge, är baserade på uppgifter från låneunderlagsgruppen. Detaljerade uppgifter om förutsättningarna för beräkningarna, som avser utgifterna det första året, framgår av de exempel som återges sist i denna bilaga.

3.

Kalkylerat bostadspris för genomsnittlig lägenhet på 3 rk i flerfamiljshus och kalkylerade bostadsut2 gifter för av ägaren bebott småhus på 115 ni, exempel 1 och 2, sid 8:11 - 14.

För den genomsnittliga trerumslägenheten på 78 m

inom den

allmännyttiga sektorn blir årskostnaderna med traditionella lån 11 077 kr. Paritetslånesystemet innebär en reducering till 8 338 kr. Motsvarande månadskostnader uppgår till 923 resp 69 5 kronor. 2 För det genomsnittliga småhuset på 115 m

blir hushållets

nettoutgift 9 691 kronor för traditionella lån med hänsyn tagen till skatteeffekt. (Utan hänsyn till skatteeffekten blir hushållets utgift 14 811 kr.) Med paritetslån och i övrigt samma förutsättningar blir nettoutgiften 7 052 kr med skatteeffekt. Månadsutgifterna uppgår till 808 resp 588 kr.

SOU 1974:18 8;7 4.

Skatteeffekten samt paritetslånets inverkan på bostadspriset

Renodling av skatteeffektens och paritetslånets inverkan på bostadspriserna för de valda exemplen framgår av tabell 3. Se dessutom tabell 4. Skatteeffekt samt bostadsp:rissänkande effekt av

Tabi?11 _3_

P;aritetslån. Kr/åi Yta

Skattee ffekt

m2

totalt

2 Paritetslånets bostadsprissänkande effekt

Summa 2

totalt

per m

totalt

per m

-

per m -

2 739

35,12

2 739

35,12

7 759 6 852

Fh, h Sh, ä

5 120

44,52

2 639

Sh, ä

4 580

48,21

2 272

22,95 23,92

Sh, h

-

-

3 751

39,48

3 751

Sh, ä

95 80

72,13 39,48

4 129

51,61

2 094

26,18

6 223

77,79

Sh, h

-

-

3 356

41,95

3 356

41,95

67,47

Ph = flerfamiljshus Sh = småhus ä = äganderätt h = hyresrätt 2 Att skatteeffek t en, utslagen per m , uppgår till högre belopp ju mindre småhuset är, beror dels på att produktionskostnaden 2 stiger vid minskande husstorlek, dels på att det extra 2 avdraget på 500 kr skall fördelas pa färre antal m .

per m

Za£iieisAåne-ts_J?rij3sä.nkande_ verkan uppgår till varierande 2 m -belopp. Det beror bl a på o

att småhuset på 80 m

(hyresrätt) har betydligt högre 2 „ 2 produktionskostnad per m än trerumslägenheten pa 78 m att basannuiteten är 5,3 c/° för småhus med äganderätt jämfört med 5,1 $ för övriga objekt i de redovisade exemplen att relationen låneunderlag/pantvärde är olika för flerfamiljshus och småhus

8:8

att lägenheterna med hyresrätt är belånade till 100 % medan lägenheterna med äganderätt har en egen insats som uppgår till drygt 10 % av pantvärdet.

5.

Sammanfattning av beräkningarna

Av tabell 4 framgår för de valda exemplen kapitalutgifter och skatteeffekter vid traditionella lånevillkor samt vid paritetslån. I tabell 5 är den kalkylerade kostnaden för drift, underhåll och bränsle adderad till uppgifterna i tabell A, varvid totala kalkylerade bostadspriser och bostadsutgifter erhålles.

SOU

8:9

1974:18

I

?H

ra- :o W ) C H

1 B)

r)

o

a

H

O CO tiO

X

— «CM cr>

» - >=d00 — i n ••

M P m M 0 b

Ö OJ

PH

CD P P CO

T) O

•H h

tA

<H *H Q

CM

— * tA

tA

^ O CO CO t— ••

•• tA tA

CM

r<

U

CD

CD

CO

•^1tA

Ö

>

CO

05 CO

P 43 CD O CL, O

P<

Ö

»coa

1 p

P

m X+» .y m a>

fl) !H

fl PI

crt p P4

fl

I GO

CD

UO

O

u PL,

PQ a

r-{

P •H

O rH

ra •^J- ^ h VD VO CT> ••

<<H <H Q'J <1> P

*- vx>

T -

O VO C- ••

o

CM •>-

CO

••

tA

CTi C~UD I A tA •• t— t c-

!M M

tA cr> oo CM

-r-

CTi • • MD 00

O O IA

1.D 0D

CD P cd O rH PL,

r< »Cd CM

M

CD

CM C ^ CO CD C~- * - CD CO CT> UD >

I p tö ,M CO

-p ^ <D tH

-Ö

<D

— O CTi C\J O CM

••

a> <D 0 -P

UJ

-=t in

tA CM

0 0 CO

CTi CO

t—

CX>

"^- r-••

CO

••

LA

CL,

CÖ

fl

C0 r H TJCM rH CO a :cd p p co 0 0 co o t - 0 PL, W 4 3 cd P L , G PL, O

o

IA

Ö =cd

•3- vo

M 01 P

M X to

C]> *H

A 4H ol a>

p

CD

fl -P

O

>=d- v o tA

^ö - P \ O CO

C\J <T\

o

VO ( A

-r••

co

» - <T>

O CM O CO CM T -

• fl.

u

t«^U3

O rc - •• CO c~ cr>

y-

o

^t-

O O

CO C\]

fo

o ••

o

o

O O •sf

O LA C\) O

O O

LA •• *3CTv CM

•>-•>-

o

O tA O CO **• J A

tA 00 tA

en

O VD LP» *3"

CM

Lf\

ir\ cr.

LT\

cr>

U

tH

i'P V

CD CD Ti r-\ <H

a

•H

ra

O 00

o CO

<1> O

O LA

CO * -

co c-

rH

a CO

o cr>

PM ,M

P >H

•H

M3 -^1-

1 CD CO rH «. CD P.-P

S«cd p rH CO fl

pL, pL,

rH •H

p p

0 :cd cd b a

U O

W3<H

CO <D

(D

CD

-ö C c0 bo :cd

-d

•b CO

fl p S p u •a >> COa :cö?H P^ 43 <H fH CD rH

1 CO <D

fl a!

U

1 CD

•O ö

CO CD

CO

^ >> 43

bo :cö

>> 43

bo :cC

«,

» fl ,3

« ra 3

CO

CO

3 43 p °cd - p B :cö CO

fn

p oCÖ p

E :cö U

CO

Ä

at CO

•p

«c0 p a :cö CO U

£3 -p a :c0 CO u

-H

u

XJ o •<H M CO <D

U O

bj

p

fl

M CD

• cd IH L A M cd : o CD b O C H X 43 !H ocd CO U B bO h P C M a t<~\ CO cd < D p r H 43 > > \ U U •H bO fl .(H

fl

:o :o 4 3 bO fl

«H

^H

>>

> J t A

*•"

ra fl 43 ra •ra

u cr> CD

CO

fl CD

'Ö

CD

CD

bo bo

M

:cö O) O 43 B U3 - ö LA r H VD • • cd r H X) rH C- rH CTl Cd

fl fl

M -H rH O

> CO

CD a

ra C0

ri CD

t D fl ?H bO O CD P cö fl CO TS U > :cö »cd cO co 43

<H a •n o