Lägenhetsreserv betänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2013

h??

Lägenhetsreserv

Betänkande av boende- och bostadsfinansieringsutredningarna

Statens offentliga utredningar 1974:57 Bostadsdepartementet

Lägenhetsreserv

Betänkande av boende- och bostadsñnansieringsutredningama Stockholm 1974

ISBN 91-38-0204204 Omslag: Johan Hillbom Göteborgs Offsettryckeri AB, Stockholm

Till Statsrådet och chefen för bostadsdepartementet

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna överlämnar härmed betänkande Lägenhetsreserv. Tidigare under året gemensamt har Solidarisk bostadspolitik SOU utredningarna presenterat SOU 1974:18 och Följdfrågor SOU 1974:32. Frå- 1974:17, Bilagor finns också i mån berörd i boendegan om lägenhetsreserv någon utredningens första betänkande Bostäder 1974-76, SOU 1973:50.

Inför det bostadspolitiska reformarbete som förestår under

hösten har vi bedömt det vara angeläget att nu ta upp denna

fråga till behandling.

I de inledande tre presenterar vi visst bakgrundskapitlen material.

Våra allmänna överväganden återges i kapitel 4.

I de 12 tar vi olika aspekter på de följande kapitlen 5 - upp som av ett för stort eller felaktigt fördelat problem skapas Vi anger också utan ställningstagande lägenhetsöverskott. olika möjligheter till lösning.

Ordförande i de båda utredningarna är riksdagsledamoten Ledamöter i boendeutredningen är riksdagsleda- Per Bargman. Alvar Ivar Nordberg, Bo Turesson och möterna Andersson, ULlsten samt direktör Sten Källenius, direktör Gunnar Ola Olle Maj-Britt Sandlund Lem, lirektör Lindström, byråchef firbundsordförande Erik Svensson. Ledamöter i bostadsoch fimansieringsutredningen är riksdagsledamöterna Birgitta Ivar Bo Turesson och Ola Dahl, Kjell A Mattsson, Nordberg, f Einar Henningsson samt direktör Ullstan, riksdagsledamoten Häverfelt och förbundsordförande Erik Svensson. Arne

De biträds av ett gemensamt sekretariat bestående av Esbjörn Olsson huvudsekreterare (tillika expert i bostadsfinansieringsutredningen), Ingrid Dalen, Ralph Johansson och Karin Wiklund sekreterare i boendeutredningen samt Björn I Ohlson sekreterare (tillika expert i boendeutredningen) och Björn Karlberg biträdande sekreterare 1 bostadsfinansieringsutredningen. Uppgifter som assistenter fullgörs av Anita Bergkvist och Eva Karayel.

Experter är också, i boendeutredningen byrådirektör Marianne Elg, förbundsjurist Stig Gustafsson och tf professor Göran

Lindberg samt i bostadsfinansieringsutredningen departements-

sekreterare Sven Åke Andersson, hovrättsassessor Lars Uno Didán och byråchef Magnus Elison.

Ledamoten Bo Turesson har på grund av utlandsresa ej deltagit i slutbehandlingen av detta betänkande.

Stockholm den 5 juli 1974

Per Bergman Alvar Andersson Ivar Nordberg Birgitta Dahl Arne Näverfelt Einar Henningsson Hej-Britt Sandlund Sten Källenius Erik Svensson Gunnar Leo Bo Turesson

Olle Lindström Ola Ullsten

Kjell A uattss°n /Esbjörn Olsson Björn I Ohlson

INNEHÅLL

1 Behov av lägenhetsreserv Kapitel 2 Redovisning av lediga lägenheter Kapitel Kapitelbilaga 2 Tabeller Gällande bestämmelser för lån och bidrag till Kapitel 3 hyresbortfall 4 Allmänna överväganden Kapitel om ansvar och kostnadstäckning för Kapitel 5 Några frågor lägenhetsöverskott 6 Nuvarande regler i fortsatt tillämpning Kapitel 7 Statligt ekonomiskt ansvar Kapitel 8 Kommunalt ekonomiskt ansvar Kapitel 9 Särskilt beslutsförfarande och fördelat Kapitel ekonomiskt ansvar 9 Exemplifierande modell Kapitelbilaga Gemensamma - kombinationsmöjligheter Kapitel 10 drag 10 Exempel på effekt av hyres- Kapitelbilaga sänkning av vid lån- och Kapitel 11 Avgränsning lägenhetsreserv bidragsgivning Kapitel 12 Övergångsfrågor

Sammanfattning Fullständig innehållsförteckning

KAPITEL l

BEHOV AV LÄGENHETSRESERV

l.l fyotiv för en reserv

Det är en sedan länge vedertagen uppfattning att det bör finnas en reserv av lediga lägenheter för att bostadsmarknaden skall fungera tillfredsställande från hushållens synpunkter. De skäl som brukar anföras härför är bl a följande.

1. En reserv av lediga lägenheter underlättar flyttningar och ökar hushållens möjligheter att välja då de behöver byta bostad.

2. Lägenhetsreserven har en viktig funktion vid snabbt uppkommande ökning eller förändring i bostadsefterfrågan på grund av t ex ökad inflyttning till en ort.

Den ökade efterfrågan kan inte tillräckligt snabbt tillgodoses genom ökad nyproduktion eller minskad avgång. Om efterfrågeförändringen är tillfällig, är inte heller en ökning av nyproduktionen eller minskning av saneringen önskvärd med hänsyn till kontinuiteten i byggande och planering. Reserven kan alltså bidra till en jämnare produktion och i den mån en anpassning måste ske göra denna mjukare. Genom att ge tid för planering kan en reserv motverka bristsituationer och bristbetingad prisstegring.

1.2 Avgränsning av lägenhetsreserven

Av de skäl som har anförts är det uppenbart att det bör finnas ett antal lediga lägenheter för att bostadsmarknaden skall kunna anses balanserad. Det är dock inte helt otvetydigt vilka lägenheter som skall räknas in i denna Vid diskussion reserv.

om finansiering av en lägenhetsreserv och särskilt då av en onormalt stor reserv inom någon del av beståndet är en mera bestämd avgränsning emellertid nödvändig.

För att lägenheter skall kunna anses tillhöra en reserv bör de utbjudas på marknaden och omedelbart kunna ställas till förfogande. Enligt denna definition blir lägenhetsreserven inte alldeles detsamma som antalet tomma lägenheter vid en viss tidpunkt.

Från det totala antalet tomma (ej upplåtna) lägenheter måste först räknas bort sådana som utrymts på grund av förestående rivning eller av andra skäl inte avses bli använda som bostad i fortsättningen. Dessa bör över huvud taget inte räknas in i bostadsbeståndet vilket i fråga om rivningslägenheterna

inte heller skett i folk- och bostadsräkningen 1970 (FoB -70).

Det finns vidare lägenheter som tillfälligt inte utbjuds på grund av att de byggs om eller disponeras av fastighetsägaren för annat ändamål. Inte heller dessa utgör en reserv i egentlig mening så länge de inte är tillgängliga för hushållen.

Vid FoB -70 fanns totalt ca 42 000 - frånsett lälägenheter genheter i rivningshus - som inte var upplåtna. Av dessa var omkring 17 000 lägenheter som av olika skäl inte utbjöds på marknaden medan 25 000 eller 0,8 % av hela beståndet, var lediga.

Med lediga lägenheter avser vi här endast den sistnämnda gruppen. De betecknas i FoB -70 som till uthyrning lediga, en något oegentlig beteckning eftersom de kan tillhöra alla upplåtelseformer.

Statistiska uppgifter om lediga lägenheter i den här angivna meningen redovisas i kapitel 2 nedan.

1.2 Tidigare utredningar

om ekonomisk efterkrigsplanering behandlade i Utredningen ett betänkande (SOU 1944:7) förutsättningarna för bostadsvid till en fredsekonomi. Man produktionen övergången konstaterade att den under de första åren av 1940-talet uppbostadsbristen till en del bestod i att reserven av komna hade förbrukats. Avvecklingen av bristen lediga lägenheter innebära inte bara att ett underskott, som kom till ansågs i att familjer saknade egen lägenhet, måste täckas. uttryck Därutöver måste en tillräcklig reserv av lediga lägenheter åter byggas upp.

böra motsvara ca 2 % av tätorternas bostads- Reserven ansågs bestånd eller i absoluta tal omkring 20 000 lägenheter. Detta ett erfarenhetsvärde baserat faktiska förhållanden unvar på då bostäder antalsmässigt ansetts der perioder, tillgången på tillfredsställande.

Den som redovisats i SOU 1944:7, syn på lägenhetsreserven, tillämpades också av bostadssociala utredningen 1945 1945:63). Även senare utredningar har behandlat frågan (SOU i samma sätt och räknat med om lägenhetsreserv på princip ungefär samma andel av beståndet. även om själva kalkylmetoderna har varierat något. Detta gäller även om boendeutredförsta betänkande (SOU 1973:50). I detta förutsattes ningens att det 1970 fanns en otillräcklig lägenhetsreserv (resultat FoB -70 inte när betänkandet utarbetades) och från förelåg att det under 1970-talet skulle behövas en ökning som motsvarade l % av beståndet eller i absoluta tal ca omkring 30 000 lägenheter.

Bostadssociala diskuterade de problem som under utredningen olika kunde väntas uppkomma vid övergången förutsättningar från en bristsituation till reservuppbyggnad och normal Det förutsattes att detta skulle komma att bostadstillgång. med en av orsakad nedske i samband befolkningsutvecklingen i nettotillskotten av hushåll, vilken eventuellt kunde gång ytterligare förstärkas av lågkonjunktur.

Beträffande inverkan av förändringar i ankonjunkturläget förde bostadssociala bl utredningen a följande. (s 382)

Vid ett omslag i hushållstillväxtens från betingelser högkonjukturfallets till lågkonjunkturfallets, medförande en minskning av den årliga tillväxten med ej fullt 10 000 hushåll, skulle, i händelse sådant omslag inträffade innan ännu en ny reserv uppkommit, verkan endast vara att den fortsatta och bristavvecklingen påskyndades en plötslig lättnad på en ännu av bostadsknapphet marknad präglad gjorde sig gällande. Om lågkonjunkturfallets förutsättningar skulle fortfara att råda skulle däremot snart stora överskott uppkomma, innebärande krav sanepå en forcerad ringsverksamhet. En kortvarig allmän depression, insatt

efter ett par år, skulle sålunda knappast behöva mera

skapa allvarliga komplikationer för bostadsbyggandet, dock under den viktiga varom mera förutsättningen, i fortsättningen, att företagarreaktionerna arta rationellt. sig

Skulle depressionstendenser sätta in först vid den då tid, bostadsbristen kan antagas vara helt avvecklad, bli givetvis komplikationerna större. De överskott, som påfordra saneringsverksamhet och som i det föregående beräknats till 10 000 a 15 000 lägenheter under åren omedelbart efter bristavvecklingen vid stabil allmän konjunktur, skulle ökas till 20 000 a 25 000 lägenheter vid bevarande av samma produktionsvolym.

Det medel man främst har att lita till för stabilisering av nyproduktionen av bostäder vid en allmän är fordepression cering av saneringsverksamheten. Denna är den del av all bostadspolitisk verksamhet, som kräver mest av tidsödande förberedelsearbeten, vilka därjämte enligt sakens egen natur måste ankomma på kommunerna. Kommunal och effekplanläggning tiva kommunala organ för uppgifterna är därför den första förutsättningen för att en kris inom skall bostadsbyggandet kunna avvärjas, när bostadsbristen och undanröjts i synnerhet om samtidigt allmänna depressionstendenser skulle göra sig gällande.

ll

Utvecklingen bedömdes i stora drag så, att ökningen av antalet hushåll även vid god konjunktur skulle avta efter nâgra år. Under en följande period med mindre hushållstillskott skulle bostadsbristen minska och en reserv av lediga lägenheter kunna tillkomma. På längre sikt väntades tillväxten i antalet hushåll bli svag, vilket då borde ge möjlighet för en bostadspolitiskt motiverad ökning av saneringen.

Lägenhetsreservens roll vid denna övergång från bristavveckling till sanering beskrivs på följande sätt. (s 383 f)

Övergången från bristavveckling till sanering, kan till en viss grad tänkas mildrad om man räknar med att en övernormal reserv på bostadsmarknaden kan uppkomma utan att därigenom en produktionskris uppstår. Från en synpunkt sett kan rentav en sådan övernormal reserv, lokaliserad till det gggla bostadsbeståndet, sägas vara en förutsättning för att en mera omfattande saneringsverksamhet skall kunna komma igång utan mera svårartade friktioner. Man kan hänvisa till de svårigheter som utdömningen av undermåliga lägenheter genom hälsovårdsmyndighetens försorg mött på den grund att brist på billiga, men försvarliga lägenheter förelegat. Dylika svårigheter måste mångfaldigas, om en saneringsverksamhet i större skala skall komma till stånd, om icke en marknadsmässigt god tillgång på omoderna eller halvmoderna ur hygieniska och andra-synpunkter acceptabla lägenheter föreligger. Kraven på saneringsverksamhetens omfattning under den första tiden efter bristavvecklingen kunna i viss grad reduceras, om reserven kan växa ett stycke över den 2-procentsnivå, varmed här räknats. Vad som på denna väg kan nås är ju dock endast ett uppskjutande eller tillfällig reduktion av saneringsbehovet, vilket dock kan vara av avsevärd betydelse just i en sådan situation av övergående depression, som här senast diskuterats.

I sådant fall är det dock en viktig för beförutsättning varandet av nyproduktionens volym i ett kritiskt skede, att reserven uppkommer inom det äldre beståndet, eftersom eljest avsättningen av de nyproducerade lägenheterna även-

tyras. Detta förutsätter att den löpande bostadsefterfrågan i tillräcklig grad förskjutes från äldre, omoderna och halvmoderna lägenheter till nybyggda och att sålunda ekonomiska resurser skapas genom den allmänna inkomstutvecklingen och genom bostadspolitiska stödåtgärder. Man skulle något tillspetsat kunna formulera saken så, att ett bevarande av en högkonjunkturmässig nivå för nyproduktionen av bostäder kräver en bestående knapphet (inom rimliga gränser) på nybyggda lägenheter, varigenom nyproduktionen blir mera resistent mot kriser, och att överskotten på bostadsmarknaden, som vid bevarad produktionsvolym måste uppkomma i samband med bristavvecklingen och i synnerhet om denna fullbordas i ett läge av försvagad allmän konjunktur, taga sig uttryck i en övernormal tillgång på äldre lägenheter, som bereder väg för en stadsplanemässig saneringsverksamhet.

Bostadssociala utredningen uttalade också farhågor för att produktionsinitiativen kunde komma att minska redan innan bostadsmarknadsläget hunnit bli normalt, vilket ju enligt utredningen borde innebära att en lägenhetsreserv tillkommit. En sådan minskning kunde befaras om produktionsinitiativen i avgörande grad skulle bestämmas icke av rationella kalkyler över bostadsbehovets utveckling utan av spekulativa förväntningar av mera obestämt slag. Utredningens förslag om ett

statligt risktagande och utveckling av allmännyttiga företag

utan privat vinstintresse syftade bl a till att motverka sådana risker.

Bostadsbyggnadsutredningen var i sitt första betänkande (SOU 1961:51) inne på tanken att saneringen kanske inte skulle dröja till dess att marknadsläget förändrats och en lägenhetsreserv uppkommit. Efterfrågan på moderna lägenheter bedömdes - främst på grundval av lokala undersökningar och erfarenheter - vara så stor att av lägenheter skulle avgången öka och motverka uppkomsten av en reserv eller att de lediga lägenheterna skulle koncentreras till det sämsta beståndet och inte bli efterfrågade. De skulle alltså inte komma att utgöra någon lägenhetsreserv i egentlig mening. Utredningen

alltså att den för bostadsbyggandet gynnsamma efteransåg frågesituation, som även bostadssociala utredningens diskuterat, inte var någon orealistisk utvecklingsmöjlighet vid början av 1960-talet.

Bostadssociala utredningen hade, som framgått av citaten ovan, tillspetsat att bevarande av en högkonjunkuttryckt något nivå för nyproduktionen av bostäder kräver en beturmässig

duktionen blir mera resistent mot kriser, och att överskotten taga sig heter.

Bostadsbyggnadsutredningen framhöll avslutningsvis om tillkomsten och lokaliseringen av en lägenhetsreserv att Utvecki detta hänseende är till stor del en fråga om dels lingen mellan äldre och nybyggda lägenheter, dels prisrelationerna i vad mån de sistnämnda med avseende på storlek, hustypsfördelning och andra egenskaper har en fördelning som verkligen motsvarar hushållens aktuella önskemål.

Vi har här inte anledning att gå närmare in på den diskussion om lägenhetsreserv respektive brist och överskott som förea kommit i olika utredningar och i andra sammanhang. Det torde räcka med konstaterandet att behovet av en reserv har setts som närmast självklart och att förekomsten av en sådan något som ett tecken på ett bra eller normalt bostadsuppfattats marknadsläge.

Med en reserv ha avsetts - utan att detta närmare har synes utvecklats - ett över hela beståndet jämnt fördelat antal Samtidigt har emellertid också framhållits lediga lägenheter. å ena sidan riskerna för krisartade omslag med överskott på och/eller stark produktionsminskning och nybyggda lägenheter å andra sidan möjligheten av koncentration av lediga lägenheter till det sämsta beståndet och utdragen brist på moderna bostäder.

KAPITEL 2

REDOVISNING AV LEDIGA LÄGENHETER

2.1 Inledning

Uppgifter om bostadsbeståndets utnyttjande finns dels i folkoch bostadsräkningarna (FoB), dels i statistik som utarbetas av statistiska centralbyrån (SCB) och om anbostadsstyrelsen talet lediga lägenheter i de senaste årens bostadsproduktion.

Folk- och bostadsräkningarna ger en bild av hela bostadsbeståndet, de andra undersökningarna endast av situationen i statlig1 belånade flerfamiljshus.

Vid sidan om dessa uppgifter, som i huvudsak är av kvantitativ natur, finns vissa resultat från ett par undersökningar som ger information om de outnyttjade karaktär och lägenheternas om de områden där de återfinns.

I avsnitt 2.2 i det följande redovisas från i uppgifter FoB, avsnitten 2.3 - 2.5 uppgifter om nybyggda lägenheter och i avsnitt 2.6 resultat från ett par nyligen avslutade eller pågående undersökningar om outnyttjade lägenheters kvalitet och områdeskarakteristika.

Studentbostadshus och andra specialbostäder ingår inte i den statistik över outnyttjade lägenheter, som redovisas i det följande. Det är dock bekant att en stor andel av studentbostäderna inte varit möjliga att få uthyrda under senare år.

2.2 Folk- och bostadsräkningarna

Folk- och bostadsräkningarna redovisar dels ett totalt antal bostäder i beståndet, dels ett antal, som är bebodda av per-

soner mantalsskrivna i lägenheten, och ett antal som betecknas som obebodda. Dessutom finns ett litet antal lägenheter som uppges vara utrymda på grund av förestående rivning. De obebodda lägenheterna delas i sin tur i flera kategorier, varav en utgörs av de till uthyrning lediga lägenheterna. Bostadsbeståndets fördelning 1970 på dessa olika grupper återges i tabell 2.1.

Tabell 2.1 Bostadsbeståndet 1970 fördelat efter utnyttjande

Antal % % % bostäder Samtliga 3 181 239 100 Därav bebodda av mantalsskriven boende 3 050 354 96 obebodda 130 885 4 100 därav småhus 27 793 21 övriga hus 103 092 79 upplåtna men utan mantalsskriven boende 74 661 57 varken bebodda eller upplåtna 42 478 32 100 därav under reparation el. ombyggnad ll 975 9 28 till uthyrning lediga 25 150 19 59 disp av ägaren för annat ändamål 5 353 4 13 utan uppgift om utnyttjande 13 746 ll utrymda p g a förestående rivning 6 036 ..

Av speciellt intresse för den problematik som vi här skall syssla med är de till uthyrning lediga lägenheterna. Deras antal uppgick 1970 till 25 150. Fem år tidigare var antalet obetydligt lägre, 23 932. Deras andel av det totala bostads-

beståndet var vid båda FOB-tillfällena detsamma, 0,8 %.

Betraktar man beståndet i glesbygd och tätorter var för sig var andelen lediga lägenheter likaledes oförändrad mellan 1965 och 1970.

Det bör särskilt noteras att ungefär en fjärdedel av de lediga lägenheterna 1970 återfanns i glesbygden. Flertalet av dem var småhus, sannolikt av låg kvalitet. De kan knappast anses utgöra en lägenhetsreserv i den meningen att de kan fylla de uppgifter som vi angett i kapitel l.

Den senaste folk- och bostadsräkningen gjordes vid en tidpunkt då det inte var särskilt svårt att hyra ut nybyggda lägenheter. Under lågkonjunkturen ett par år dessförinnan hade vissa orter däremot brottats med stora avsättningsproblem. Svårigheterna försvann nästan helt men uppträdde på nytt i början av 70-talet och har därefter successivt förvärrats.

De lediga lägenheternas fördelning efter ägarekategori hade inte förändrats från 1965 till 1970. Vad beträffar lägenheternas ålder kan en liten ökning noteras bland de senast tillkomna. Den största förändringen gällde emellertid de omoderna och de minsta lägenheterna, vilka var lediga för uthyrning i betydligt större utsträckning 1970 än 1965, tabell 2.2. Dock hade antalet sådana lägenheter minskat under femårsperioden på grund av sanering.

2.2 SCB:§ undersökningar om avsättningen i nxproduktionan

De speciella svårigheterna att vinna avsättning för nybyggda lägenheter, som började uppträda under senare delen av 60-talet, föranledde bostadsstyrelsen att lägga upp en statistik för att kunna följa utvecklingen. Statistiken överfördes 1970 till SCB.

Under de år som statistiken utarbetades av bostadsstyrelsen redovisades avsättningssituationen för lägenheter färdigställda de tre första kvartalen 1967, första och andra halvåret 1968 och 1969. SCB har därefter publicerat uppgifter halvårsvis.

2§§gl1_gåg Till uthyrning lediga lägenheter 1965 och 1970 enligt FoB resp år, fördelade efter region, ägarekategori, byggnadsperiod, kvalitet och lägenhetsstorlek

gegion Agarekategori ø Antal lagenheter I % av beståndet Byggnadsperiod Kvalitet 1965 1970 1965 1970 Lägenhetsstorlek

1966 1970

ingår i projekt med beslut om statliga bostadslån, färdigställda under det närmast förgående halvåret.

Figur 2.1 illustrerar den utveckling som avsättningssituationen under de sju år som det finns uppgifter från. Som undergått var 11,2 % av de lägenheter som färdigställdes under andra synes halvåret 1973 outhyrda ännu tre månader efter färdigställandet. Antalet uppgick till 2 333.

18 SOU 1974357

Figur 2.1 Procentuell andel lägenheter i statligt belånade flerfamiljshus outhyrda 3 månader efter färdigställandet 1967 - 1973

14-

12-

T I I I I I I I I I I i | 1-3 1:a 2:a 1:a 2:a 1:a 2:a 1:a 2:a 1:a 2:a 1:a 2:a kvartalet halvåret 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 Period för färdigställande

När statistiken började utarbetas år 1967, var 3 % av lägenheterna outhyrda tre månader efter det att de blivit inflytt- Andelen steg till 5,4 % för den produktion som ningsklara. blev under första halvåret 1968 och sjönk därefter sucfärdig cessivt till % andra halvåret 1970. Den steg därefter åter- 1,6 denna mycket snabbt, i stort sett fram till första igen, gång halvåret 1973. Den senaste undersökningen, som redovisar avbeträffande de lägenheter som färdigställdes andra sättningen halvåret 1973, visar åter en nedgång. Antalet lägenheter som var tre månader efter färdigställandet hade minskat ouzhyrda med en tredjedel jämfört med undersökningstillfället ett halvår Färdigställandet hade under samma period minskat tidigare. med 21 %.

Från var det huvudsakligen de största lägenheterna som början det var svårt att få avsättning för, tabell 2.§. Produktionen försköts mot mindre lägenheter och en tillfällig förbättring kunde noteras. För närvarande är dock praktiskt taget alla berörda av avsättningssvårigheter, möjligen med lägenhetstyper för de allra minsta, vilket sannolikt hänger samman undantag med att de nybyggda små lägenheterna ersätter dåliga lägenheter son saneras.

Till att börja med var det framför allt lägenheter i bostadsrättsfarm som var besvärliga att finna innehavare till. Problemet vilket torde bero bl a på att insatserna kunde minskade, reduceras. Samtidigt med att avsättningssvårigheterna ökade överlag under 70-talet ökade de också för de kooperativt ägda Av dessa var efter tre månader 16 % outnyttjade lägenheterna. vid det senaste undersökningstillfället jämfört med 10 % av de lägenheter som uppläts med hyresrätt.

hade det till att börja med besvärligast av de Stor-Göteborg tre Det är egentligen först fr 0 m l972 siorstadsregionerna. som också de två övriga storstadsregionernas problem blivit av samma storleksordning som Stor-Göteborgs. I alla ortstyper är det bostäderna som svarar för den största de kooperativt ägda vilket framgår av 2, tabell l. Svårigandelen, kagitelbilaga

heterna att finna köpare till bostadsrättslägenheter har varit störst på de mindre orterna. Vid det senaste undersökningstillfället hade dock bilden förändrats. Det var då Stor-Stockholm som hade de största problemen; trots att endast 4 % av produktionen där bestod av bostadsrättslägenheter hade 43 % inte kunnat avyttras ännu tre månader efter färdigställandet.

Tabell 2.2 Procentuell andel outhyrda lägenheter tre månader efter färdigställandet efter färdigställandeperiod och lägenhetsstorlek

Färdig- Procentuell andel lägenheter outhyrda efter ställande- tre månader perlod Högst 2 rk 5 rk 4 rk 5+ rk Samtl rk liga

1969 lza halvåret 0,9 1,9 4,2 9,7 12,6 3,8 2:a halvåret 0,6 1,6 2,2 6,0 4,7 2,2 1970 1:a halvåret 0,5 1,6 2,8 5,2 2,6 2,2 2:a halvåret 0,4 1,0 1,9 4,9 1,3 1,6 1971 1:a halvåret 1,9 2,3 5,5 5,8 3,1 3,9 2:a halvåret 2,5 5,6 11 2 9,0 7,4 7,5 1972 1:a halvåret 5,5 10,2 14,2 17,7 8,9 11,4 2:a halvåret 6,2 11,5 11,8 16,6 10,4 10,9 1973 lza halvåret 5,1 12,7 17,4 14,4 16,2 14,2 2:a halvåret 5,8 10,5 14,8 13,3 14,9 l 2

2. Bostadsst relsens undersöknin ar om outh rda lä enheter

När svårigheterna så småningom började breda ut till att sig inte enbart gälla de allra senast färdigställda lägenheterna utan också den något äldre bebyggelsen blev det anledningen för bostadsstyrelsen att komplettera SCB:s statistik, så att uppgifter fanns om uthyrningssituationen för alla statligt belånade lägenheter i flerfamiljshus färdigställda fr o m 1967, exklusive specialbostäder. Den senast redovisade undersökningen avser förhållandena den 1 mars 1974.

Enligt denna undersökning var 23 000, 5:3 %, lägenheter outhyrda i de aktuella årens bostadsproduktion, tabell 2.4. Andelen var högst i det allmännyttiga bostadsbeståndet och lägst bland lägenheter upplåtna med bostadsrätt. Detta faktum kan tyckas stå i motsats till den i avsnitt 2.3 redovisade uppgiften om de stora avsättningssvårigheterna just för kooperativt ägda lägenheter. Avsättningsproblemen när det gäller lägenheter med bostadsrätt är emellertid av annan karaktär upplåtna än för hyreslägenheterna vilket framgår tydligt när man ser outhyrda lägenheter i olika årgångar av hus. procentandelen Sedan de kooperativa lägenheterna väl en gång funnit en innehavare registreras de endast undantagsvis på nytt som outnyttjade. Det blir i stället bostadsrättshavaren som drabbas av svårigheten att överlåta sin lägenhet, men till dess att detta skett står han formellt som innehavare och lägenheten registreras då i statistiken inte som outnyttjad. För hyreslägenheterna blir däremot en lägenhet registrerad som outhyrd så snart hyresgästen har flyttat därifrån.

Tabell 2.4 Procentuell andel outhyrda lägenheter den l mars 1974 inom olika årgångar av hus och i hus med olika företagsform

I övrigt visar bostadsstyrelsens ökat avsevärt de senaste åren, tabell 2.5. avsättningssvårigheterna mellan de båda senaste undersökningstillfällena var Ökningen dock än tidigare, vilket beror bl a på att många kommuner lägre har skurit ned sitt flerfamiljshusbyggande. Tabell 2.5 visar

också att svårigheterna inte är begränsade till de allra senast färdigställda lägenheterna utan att de ökar även i de något äldre flerfamiljshusen. Från vissa orter är det t ex känt att man flyttar från de något äldre bostadshusen till de senast färdiga, bl a för att miljön kring dessa har utformats med större omsorg. Också det förhållandet att många utländska medborgare de senaste åren flyttat åter till sina hemländer har givetvis bidragit till att lägenheter som en gång varit uthyrda tömts på sina hyresgäster.

Tabell 2.5 Procentuell andel outhyrda lägenheter den l mars och den l september 1972 och 1973 samt den 1 mars 1974 i flerfamiljshuslägenheter färdigställda 1967 och senare.

Färdig- Procentuell andel outhyrda lägenheter stallandeår 72-03-01 72-09-01 73-03-01 73-09-01 74-03-01

1972 .. .. 7,2 5,4 4,8 1973 .. .. .. .. 7,0 Samtliga 2,5 3,5 4,3 5,2 5,3

Andelen outhyrda lägenheter är högst i Stor-Göteborg, tabell 2.6, närmast följt av Stor-Malmö och lägst i de minsta kommunerna. I Stor-Stockholm har andelen ökat kraftigt det senaste i året, övriga kommungrupper har den minskat.

Tabell 2.5 Outhyrda lägenheter den 1 mars 1974 i lägenheter

Kommunblock med över 000 invånare 4,7

75 Övriga kommunbl ock 3, 9

Hela riket 5 3

sou 1974:57 23

2.5 Analys av gjorda undersökningar

Grupperingen av kommuner på det sätt som skett i tabell 2.6 och i tabell 1, kapitelbilaga 2, döljer det faktum att det råder stora olikheter kommunerna emellan och att vissa kommuner endast tillfälligtvis drabbats av svårigheter, under det att andra tvingats brottas med dem under lång tid. Sättet att möta svårigheterna har också skilt sig åt mellan kommunerna. För att belysa beständigheten i problematiken och förändringar i produktionsinriktningen har vi ställt samman vissa data ur SCB:s och bostadsstyrelsens statistik över outhyrda lägenheter med uppgifter från nybyggnadsstatistiken. Se kapitelbilaga 2, tabellerna 2 och §.

Utgångspunkten för sammanställningen har varit de kommuner som enligt bostadsstyrelsens statistik antingen hade haft minst 100 outhyrda lägenheter vid någon av undersökningstidpunkterna den 1 mars eller den 1 september 1972 eller 1973 eller hade minst 15 % outhyrda lägenheter den 1 september 1973. De tre storstadsregionerna redovisas som enheter. På detta sätt har erhållits 44 orter vilka specialstuderats. Det är förutom de tre storstadsregionerna sex kommuner som 1974-01-01 sammanlades med andra till större enheter och 35 färdigbildade kommuner. Dessa kommuner och regioner svarade den 1 september 1973 för nära 90 % av de outhyrda lägenheterna inom den aktuella delen av bostadsbeståndet. Vilka orter det är fråga om framgår av kapitelbilaga 2, tabell 2. Där finns också uppgifter om uthyrningssituationen den 1 mars 1974 samt om folkmängd 1973-12-31 och om bostadsproduktionens omfattning åren 1970 - 1973.

Det största antalet outhyrda lägenheter fanns, som kapitelbilaga 2, tabell 2 visar, givetvis i de tre storstadsregionerna, men relativt sett var avsättningssvårigheterna störst i Hallstahammar, Mariestad, Ösmo i Nynäshamns kommun, Broby och Knislinge i Göinge kommun samt i Vingåker och Hultsfred, som alla hade minst 20 % outhyrda lägenheter i de flerfamiljshus som under åren 1967 - 1973. Också en del andra färdigställts mindre orter hade förhållandevis höga andelar.

Bostadsproduktionen har varit lägre i förhållande till folkmängden på de små orterna än i riket som helhet och i de större orterna, vilket framgår också av tabell 2.7. Medan det i hela landet under åren 1970 - 1975 hade byggts 51 lägenheter per l 000 invånare hade det i 14 av de 15 kogmgngrå som hade mindre §n_2Q QOQ ingågare, producerats mindre än 50 lägenheter per 1 000 invånare; i en kommun, Oxelösund, var antalet så lågt som 17.

Tabell 2.7 1970 - 1973 i relation till folk- Bostadsbyggandet mängden i kommuner och regioner med många outhyrda lägenheter

Folkmängd Antal kommuner (regioner) med nedanstående antal per kommun lägenheter färdigställda 1970-1975 per 1 000 invå- (region) nare 1973-12-31 10- 20- 30- 40- 50- 60- 70- 80- Samtliga 19 29 59 49 59 69 79 89 - 10 000 l 1 2 - - - - 4

5 Stor-Stockholm - - - - l - - 1 Stor-Göteborg - - - - l - - l Stor-Malmö - - - - l - - 1 Summa l 2 4 18 8 5 2 2 42

Det förefaller av de uppgifter som finns som om tillgängliga tillfälliga snabba uppgångar i flerfamiljshusproduktionen i många fall har skapat problemen i de mindre kommunerna. Nio av dessa hade problem av samma storleksordning även ett halvår tidigare och sex sedan minst ett år tillbaka. Vissa kommuner har mött svårigheterna med att helt upphöra att flerbygga familjshus eller att kraftigt minska denna produktion och i stället öka produktionen av småhus, andra har minskat bostadsbyggandet över hela linjen, kapitelbilaga 2, tabell Det är 2. emellertid först under år 1973 som småhusbyggandet har minskat i antal inom gruppen av kommuner som helhet. Se 2.2.a. figgr

Figu 2.2 Antal färdigställda lägenheter åren 1968 - 1973 i olika kommungrupper Rum i ålderdomshem ei inräknade

Samt- = hus

Småhus

År

i

invånare

1 2 I

\:

ø / 999

99 I 2 \- - \\

I 2 000

50 L å

z, 2

invånare

___ ø

\- x l: 999

“ 49

2 -

8 \

r å,

/2 2

z invånare

s

-

\§ F.

100GtaI lägenheter

I I I I o 7-. (O L:) v m N 1-

Figur 2.2 forts

n. 2

z_

\:

/U/ø

I 2 x x a I 8

z

i

Stor-Malmö

\

\§

l ø z

invånare

999 129

s

-

I s 000 “I 100

å F

lägenheter

I I I I I I

1000-tal

9 m vx co Ln m N .-

15- 14- 13- 12- 11- 10- 2

Figur 2.2 forts

1000-taI lägenheter

24- 22- / \

. f/a -1(O 8 O? (O 73 Stor-Stockholm

För några kommuner uppstod alltså svårigheterna för rätt lång tid sedan och de har blivit bestående. Detta gäller särskilt Hallstahammar och Ösmo inom Nynäshamns kommun. I Hallstahammar ökade flerfamiljshusbyggandet mycket snabbt från lcnappt 20 lägenheter år 1968 till mer än 400 år 1969, 220 år 1970 och 288 år 1971. Sedan år 1971 har det inte byggts annat än småhuslägenheter inom kommunen. I Ösmo har inga lägenheter i flerfamiljshus färdigställts sedan l969\ Antalet småhus visar

däremot en uppgång under 70-talet. Också Oxelösund har haft uthyrningssvårigheter under lång tid, men de har successivt minskat. Den l mars 1974 var endast 40 lägenheter, 7 % av den aktuella produktionen, outhyrda. I Oxelösund har det inte byggts några flerfamiljshuslägenheter alls sedan 1969.

De flesta av de mindre kommunerna har emellertid fått känning av avsättningssvårigheterna först de senaste ett å två åren, och svårigheterna har då av allt att döma varit koncentrerade till de allra senast färdigställda lägenheterna. Hultsfred t ex har under 70-talet byggt ganska många lägenheter i flerfamiljshus. Avsättningssvårigheterna började under senare deav 1971 och har därefter kontinuerligt förvärrats. I en kommun, Perstorp, som inte byggt några flerfamiljshus alls åren 1972 och 1973. har emellertid svårigheter trots detta dykt upp. Det har där varit fråga om något äldre lägenheter, som varit uthyrda minst en gång men som inte gått att finna nya hyresgäster till.

Liksom i de minsta kommunerna har också i kommun§r_mgd_mgllag gQ_OQO_ogh_5Q QOQ ingågare bostadsproduktionen varit ganska låg i jämförelse med i riket som helhet. Sju av 12 kommuner hade lägre antal färdigställda lägenheter per l 000 invånare än rikets 5l. Mer än 60 hade endast Oskarshamn och Enköping.

I de flesta kommunerna i denna storleksgrupp tycks avsättningssvårigheterna vara koncentrerade till bostadsrättslägenheterna. De uppkom i början av 70-talet och har bestått och en del fall också förstärkta. Produktionen av framför allt bostadsrättslägenheter har skurits ned och i de flesta kommuner helt upphört. Också hyreslägenheternas antal har minskat något. Småhusproduktionen har däremot ökat kraftigt och var nära dubbelt sâ stor 1973 som 1968. Se figur 2.2.

Problemen i Anderstorp i Gislaveds kommun och i Västland i Tierps kommun tycks ha uppkommit efter det att den första inflyttningen har ägt rum. Bostadsbyggandet har minskat kraftigt i dessa båda orter och bestod 1973 bara av småhus. I Anderstorp

hade uthyrningssituationen förbättrats fram till den l mars 1974, i Västland var förhållandet det motsatta.

Också i Enköping har problemen uppkommit efter det att den första inflyttningen har skett. Kommunen byggde många flerfamiljshuslägenheter i slutet av 60-talet. Produktionen minskade därefter samtidigt som det byggdes allt fler småhus. 1973 byggdes endast sådana lägenheter. Under 1970 och 1971 mötte nybyggda flerfamiljshuslägenheter ett visst motstånd men det var av övergående natur. Svårigheterna i dag beror uppenbarligen på att lägenheter som en gång varit uthyrda tömts på hyresgäster och inte kunnat avyttras på nytt.

§pgmgngr_mgd_5Q QOQ ; ;og QOQ inlågare uppvisar ingen enhetlig bild. Alla utom en har dock under åren 1970 - 1973 byggt fler lägenheter per 1 000 invånare än riksgenomsnittet. Avsättningssvårigheterna har vanligtvis gjort sig kännbara först för bostadsrättslägenheterna men har sedan spritt sig till hyreslägenheterna samtidigt som produktionen av bostadsrättslägenheter har gått

tillbaka. I de flesta kommunerna har man reducerat såväl fler-

familjshus- som småhusbyggandet det senaste âret.

Det är uppenbart att det till svårigheterna att avyttra nyproducerade lägenheter successivt har lagts problem att hyra ut dem som blir lediga i det något äldre bostadsbeståndet.

I Eskilstuna har det under hela 70-talet varit svårt att få avsättning för nybyggda lägenheter i flerfamiljshus. Där har byggts endast lägenheter i hyresrättsform. Bostadsproduktionen inom kommunen har varit ojämn, vart annat år sedan 1968 en nedgång med ca 300 lägenheter och året därpå en uppgång med ungefär lika många. Också småhusproduktionen uppvisar detta mönster. Från 1972 till 1975 gick det totala byggandet ned mycket kraftigt samtidigt som småhusbyggandet ökade något. Totalt färdigställdes 1973 endast 171 lägenheter i flerfamiljshus i Eskilstuna jämfört med 849 âret dessförinnan.

För Kalmars del började svårigheterna år 1971 med bostadsrättslägenheterna. Produktionen av sådana lägenheter

30 sou 1974:57

nådde en topp år 1972 och minskade något året därpå. Även hyreslägenheterna har mött visst motstånd. Det uppstod ungefär ett år senare än köpmotståndet mot bostadsrättslägenheterna. Från den 1 september 1973 till den l mars 1974 minskade antalet outhyrda lägenheter från 370 till 290. Produktionen av hyres- .lägenheter har dock ökat successivt sedan 1971. Småhusbyggandet var som högst 1970.

Liksom för Kalmar började också för Södertälje problemen bli kännbara först för bostadsrättslägenheterna. Det var dock så sent som 1972. Är 1973, då inga lägenheter med bostadsrätt färdigställdes, överflyttades avsättningssvårigheterna till hyreslägenheterna. Smâhusproduktionen har i Södertälje reducerats mycket kraftigt under hela l970-talet.

Karlskrona fick svårigheter med nybyggda bostadsrättslägenheter år 1971. Därefter har inga sådana lägenheter byggts. Mot slutet av l972 uppstod avsättningsproblem också för hyreslägenheter. Någon minskning av flerfamiljshusproduktionen har ännu inte registrerats i statistiken. Småhusproduktionen ökade 1968 - 1972 men minskade något från 1972 till 1973.

I Växjö har svårigheterna att avyttra nybyggda flerfamiljshuslägenheter nyligen uppkommit, men de skärptes från den l september 1973 till den l mars 1974. Det är här fråga om hyreslägenheter, eftersom inga bostadsrättslägenheter byggts sedan 1971. Bostadsbyggandet har minskat i kommunen sedan 1971; det gäller såväl småhus som flerfamiljshus.

Halmstad fick känning av köpmotstånd mot bostadsrättslägenheter under senare delen av 1971. Ännu 1973 byggdes dock ett antal sådana lägenheter. Mellan den 1 september l973 och den l mars 1974 uppstod vissa svårigheter också för hyreslägenheternas del. Bostadsbyggandet i komunen har ökat 1971 - 1973 vad gäller både småhus och flerfamiljshus.

I Umeå har avsättningsproblemen främst gällt lägenheter som upplåts med bostadsrätt. Studentbostadsbyggandet har minskat och en viss minskning har skett också av flerfamiljshus-

byggandet i kommunen sedan l97l.«Samtidigt har smâhusproduktionen ökat starkt.

Endast i en av de fem kommgngr_sgmLhgr_mgllan ;og QOQ gch ;§9 QOQ gnlånage har bostadsbyggandet i förhållande till folkmängden varit påtagligt högre än riksgenomsnittet. Det gäller som under åren 1970 - 1973 färdigställt i genomsnitt Linköping, 74 lägenheter per l 000 invånare jämfört med

riksgenomsnittets.

51.

Avsättningssvårigheterna i dessa fem kommuner har berört främst den upplåtelseform som dominerat flerfamiljshusbebyggelsen, i Västerås bostadsrätten och i Norrköping, Borås,Jönköping och Linköping hyresrätten. I Norrköping, Jönköping och Linköping har det vid sidan om hyreslägenheterna byggts ett mindre antal bostadsrättslägenheter, vilka mötts av starkt köpmotstånd.

Den totala bostadsproduktionen i dessa kommuner har minskat ända sedan 1969 men småhusbyggandet har ökat något.

Betraktas slutligen ge_t;e_stogstagsgegigngrga visar tabell 2.7 att de alla har haft en bostadsproduktion i förhållande till sin folkmängd som ligger högre än riksgenomsnittet. De har emellertid minskat den under 70-talet. Minskningen har varit störst i Stor-Göteborg. I Stor-Stockholm har minskningen varit långsam men kontinuerligt pågått sedan år 1969. I Stor- Malmö minskade produktionen från 1970 till 1971 men ökade året därpå och minskade så åter från 1972 till 1973. I alla tre storstadsregionerna har småhusandelen i nyproduktionen ökat mellan 1968 och 1973, i Stor-Stockholm och Stor-Malmö har den ökat också i absoluta tal.

I Stor-Stockholm har begränsade svårigheter att avyttra nybyggda lägenheter funnits under hela 70-talet. De skärptes dock för bostadsrättslägenheternas del första halvåret 1971, för hyreslägenheternas del ungefär ett år senare. Inom Stor- Stockholm är det vissa kommuner som har varit och alltjämt är särskilt utsatta. De som uteslutande eller till största delen

har byggt småhuslägenheter har givetvis sluppit problemen. Men också Stockholm och Sundbyberg med hög produktion av flerfamiljshuslägenheter har varit praktiskt taget problemfria.

I Stor-Göteborg har stora avsättningssvårigheter förelegat under hela 70-talet. Till att börja med gällde de främst hyreslägenheterna. De förvärrades för dessa samtidigt som de blev kännbara och ökade också för bostadsrättslägenheterna. Inom Stor-Göteborg har vissa kommuner särskilt stora problem, däribland Göteborg. Flera kommuner har klarat sig undan, därför att där byggts endast smâhuslägenheter.

I Stor-Malmö dröjde det fram till år 1972 innan det märktes några större avsättningssvårigheter. De drabbade då starkast hyreslägenheterna. Under andra halvåret 1972 och första halvåret 1975 har köpmotståndet också mot bostadsrättslägenheter blivit mycket starkt. Inom Stor-Malmö är det huvudsakligen Malmö kommun som berörs av problemen.

2.6 Engångsundersökniggar beträffande lediga lägenheter

Qnsersägiaaaz 202135 .l.äsenhstsr_i_s.toglbolms .innerstad

Inom Stockholms fastighetskontor genomfördes i november 1973 en undersökning av förekomsten av tomma lägenheter i Stockholms innerstad. Som motiv för undersökningen har bl a anförts att den kunde ge en viss bild av efterfrågesituationen på hyresmarknaden.

Inventeringen grundades på en genomgång av postverkets fastighetsböcker. Med tomma lägenheter avses i undersökningen lägenheter som varit utan adressat längre tid än två veckor. Antalet sådana lägenheter uppgick vid undersökningstillfället till 2 579, 1,6 % av samtliga lägenheter i Stockholms innerstad.

Undersökningen visade bl a att 49 % av de tomma lägenheterna var omoderna, 12 % var halvmoderna och 29 % moderna. I nedan-

53 sou 1974:57

stående tablå jämförs dessa andelar med motsvarande andelar i beståndet som helhet.

Den höga andelen omoderna lägenheter bland dem som är tomma 1) tolkas i undersökningsrapporten som en effekt av bostadskonsumenternas preferenser; de undviker omoderna lägenheter om andra alternativ finns att tillgå.

Drygt 900 av de tomma lägenheterna fanns i fastigheter som höll på att rustas upp eller att evakueras inför en kommande sanering. Av de omoderna lägenheterna var drygt hälften, 58 %, i sådana fastigheter, av de halvmoderna 17 % och av de moderna endast 5 %.

Nära hälften av de tomma lägenheterna var tillkomna före 1911, men drygt 120 var byggda under åren 1972 och 1973. Av dessa var hälften bostadsrättslägenheter. Enligt undersökningsrapporten skulle krav på höga insatser för dessa lägenheter vara den mest sannolika förklaringen till att de stod tomma.

Byggföretag ägde ganska många av de tomma lägenheterna, vilket torde vara ett tecken på att vissa av dem är avsedda att användas som evakueringslägenheter i samband med sanering. De utgör alltså inte en lägenhetsreserv i den meningen att de står till de bostadssökandes förfogande.

1) Tjänsteutlåtande 1974-02-12 från Stockholms fastighetskontor.

I rapporten sammanfattas undersökningsresultaten på följande sätt:

Sammantaget synes det som om det finns vissa svårigheter att uthyra lägenheter i det omoderna fastighetsbeståndet medan dessa svårigheter vad gäller moderna lägenheter främst synes gälla vissa objekt i de senaste årens produktion. För innerstaden som helhet gäller dock att uthyrningssvårigheterna för närvarande inte synes vara av alltför oroande storleksordning.

Stockholms läns landstings undersökning om lediga lägenaeiez _i.n2m_lans1.sii25§°aråd2t _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ För närvarande görs vid planeringskontoret inom Stockholms läns landstings förvaltningsutskott en studie över förekomsten av tomma lägenheter inom de bostadsprojekt som färdigställts under senare år. I studien ingår ett urval av projekt som fått statliga bostadslån åren l967,l969, 1971 och 1973, inalles 100 projekt. Endast flerfamiljshusprojekt berörs.

Undersökningen avser förhållandena i juni 1974. En rapport över resultaten är beräknad att kunna publiceras i början av hösten.

Jämförelser i olika avseenden kommer att göras mellan projekt med och utan avsättningsproblem, bl a beträffande hyra, storleksfördelning på lägenheterna, hushöjd, bebyggelsetäthet, servicegrad inom bostadsområdet, områdets läge inom regionen i förhållande till centrum och arbetsplatser.

Data insamlas också om de olika kommunerna inom landstingsområdet beträffande sådan faktorer som kommunal utdebitering, serviceutbud i form av daghem och lekskolor, flyttningsrörelser, befolkningens ålderssammansättning. Sambanden mellan dessa faktorer och frekvensen av tomma lägenheter enligt SCB:s och bostadsstyrelsens statistik kommer att studeras.

Statens instituts för byggnadsforskning forskningsprgjgkt angående outhygdå lägeghgtgr _ _ _ _ _ _ _ _ Vid statens institut för byggnadsforskning pågår ett forskningsprojekt i syfte att förklara den rådande avsättningssituationen på bostadsmarknaden. Det har kommit fram på initiativ av såväl styrelsen för institutet som bostadsstyrelsen och statens råd för byggnadsforskning.

Projektet består av tre delstudier: l. över interregionala balansproblem 2. över inomregionala, lägesbetingade aspekter på utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden 3. över lägesoberoende, kvalitativa egenskaper hos bostaden.

Någon slutrapport över projektet föreligger ännu inte. För den andra av de tre delstudierna finns dock en lägesrapport, daterad maj 1974, som innehåller en del uppgifter av intresse när det gäller att bedöma omgivningsegenskapernas betydelse för hushållens val av bostad.

Syftet med delprojektet anges vara att undersöka om andra egenskaper än sådana som är att direkt hänföra till lägenheten kan förklara varför ett visst bostadsområde i större utsträckning än andra fått en hög frekvens tomma lägenheter på en lokal bostadsmarknad vid en viss tidpunkt. Med andra egenskaper avses grova karakteristika av bostadsområdet, husutformning, läge och i området boende hushåll. Den syftar också till att ge rekommendationer för uppläggningen av fortsatta studier i ämnet samt till att belysa hur man lokalt hanterat problemet med tomma lägenheter i nyproduktionen.

Inom delprojektet behandlas endast sådana faktorer som kan antas det enskilda hushållets bostadsval ;ggg en given lokal påverka marknad. Försök har gjorts att renodla omgivningsegenskaper genom att hålla vissa lägenhetsrelaterade egenskaper under kontroll, såsom produktionsperiod, storlek och pris.

De omgivningsegenskaper som bedömdes vara av särskilt intresse var följande;

a. områdets läge i förhållande till arbetsplatsområden b. områdets läge i förhållande till odelbara serviceanläggningar (centrum) områdets servicenivå - avstånd till dagligvaruaffär, skolor, daghem m m områdets hushållssammansättning områdets rykte områdets storlek, täthet m m.

Följande kriterier för valet av lokala bostadsmarknader ställdes upp:

enbart sådana orter var aktuella där det fanns en hög frekvens tomma lägenheter; den produktionsperiod valdes för vilken den tillgängliga riksomfattande statistiken om frekvensen tomma lägenheter är uppbyggd, d v s perioden 1967 - 1973; orterna valdes sedan i en första omgång så att produktionen av lägenheter i flerfamiljshus under ovannämnda period var fördelad på minst två olika bostadsområden; ingen tätort med mer än 120 000 invånare beräknades av av tidsskäl kunna ingå i denna första studie.

I studien kom följande 16 orter att ingå:

Perstorp Jönköping Västerås Hässleholm Trollhättan Växjö Olofström Borås Kalmar Tingsryd Eskilstuna Karlskrona Markaryd Norrköping Östra Göinge Linköping

Uppgifter om de lokala marknadernas sätt att fungera, om förmedlingspraxis och konsekvenser av förekomsten av tomma lägen-

heter hämtades genom intervjuer med tjänstemän i kommunala föroch bostadsföretag. I lägesrapporten ges en sammanvaltningar av dessa intervjuer för varje ort för sig. fattning

Följande synpunkter kom fram:

a. en del orter men inte alla hade känning av avsättningssvårigheter i samband med den tillfälliga konjunkturnedgången i slutet på 1960-talet; b. tendensen att koppla ihop de förnyade avsättningssvårigheterna med utebliven industriexpansion respektive nedskärningar i antalet arbetsplatser är inte särskilt markant för just de tidigare drabbade orterna; c. med få undantag har det dröjt några år från det att de första signalerna om avsättningsproblem uppfattades till dess att nedskärningar i nybyggnadsplanerna vidtogs. Orter med tidigare känning av problemen skiljer sig inte markant från övriga därvidlag. En tendens finns i stället till att man på orter där problemen uppstått sent varit snabbare att reagera än på orter som tidigare hade haft känning av problemen; d. många kommuner förlitar sig på industriernas expansion för att fylla de uppkomna vakanserna.

I 15 av de 16 kommunerna var det möjligt att göra parvisa jämförelser mellan områden med och utan tomma lägenheter.

De studerade områdena har det gemensamt att de utgörs av lägenheter huvudsakligen i flerfamiljshus, att lägenheterna upplåts med och att en lägenhet av viss storlek i hyresrätt priset på med frekvens tomma lägenheter inte överstiger områden hög en lika stor lägenhet i områden utan avsättningspriset på problem.

Data insamlades om varje bostadsområde - i form av dels kvantitativa, dels kvalitativa uppgifter. Områdena jämfördes parvis. Utfallet av de jämförelserna analyserades med avseende parvisa hur de olika samvarierade i materialet. En ren på egenskaperna

frekvenstabell över utfallet av samtliga jämförelser redovisas i lägesrapporten. Den återges här i sin helhet. I tabellen jämförs problemområdet med kontrollområdet med avseende på

SKALA Utfall Antal Hushöjd Lägre l Lika 5 Högre 6 Antal hus Utfall Antal (resp lägenheter) Färre 2 Lika 1 Fler 9 UNDERHÅLLSNIVÄ Utfall Antal Bättre 0 Lika 5 Sämre 7 AVSTÃND TILL CENTRUM Utfall Antal Kortare 4 Lika 3 Längre 5 AVSTÃND TILL ARBETSPLATS Utfall Antal Kortare 5 Lika 3 Längre 4 SERVICENIVÅ Utfall Antal Avstånd till dagligvaruaffär Kortare 5 Lika 6 Längre l Avstånd till LM-skola Utfall Antal Kortare 5 Lika 6 Längre 1 Avstånd till daghem Utfall Antal Kortare 4 Lika 7 Längre 1 Avstånd till busshållplats resp turtäthet Utfall Antal

Kortare, tätare 3 Lika 6 Längre,

OMSÄTTNING Utfall Antal Lägre O Lika 0 Högre 12 HUSHÅLLSSTRUKTUR Utfall Antal Mer homo-

Mer homogen Lika 3 Mer spridd 6

Följande konstaterande görs i lägesrapporten om omgivningsegenskapernas troliga betydelse för hushållens val av bostad:

- Det var omöjligt att i vårt material konstatera någon isolerad inverkan av skal- och lägesegenskaperna hos olika bostadsområden.

- Den sammantagna effekten av hushöjd, läge i förhållande till arbetsplatser, centrum och busshållplats uppvisade inga signifikanta samband med frekvensen tomma lägenheter i ett bostadsområde. Man kan alltså inte säga att områden med tomma lägenheter har övervägande högre hus än områden utan tomma lägenheter på en viss lokal bostadsmarknad. Man kan heller inte säga att områden med tomma lägenheter huvudsakligen ligger längre från centrum och arbetsoch har sämre kommunikationer med dessa än områplatser den utan tomma lägenheter på en viss lokal bostadsmarknad. Hushöjd, läge och kommunikationer måste studeras i ett sammanhang och tycks, när så sker, inte ha haft betydelse för hur hushållen valt utslagsgivande bostad på en lokal bostadsmarknad.

- Det visade sig att den andra skalvariabeln som vi använt oss av, områdets storlek mätt i antal hus respektive lägenheter, måste studeras tillsammans med lägenhetssammansättningen i området, här mätt genom antal förekommande olika lägenhetsstorlekar.

- Den sammanlagda effekten av områdets storlek och lägenhetssammansättning uppvisade starkt signifikanta samband med frekvensen tomma lägenheter i ett bostadsområde. Områden med hög frekvens tomma lägenheter är genomgående större och innehåller fler lägenhetsstorlekar än områden utan avsättningsproblem på en lokal bostadsmarknad.

- Det visade sig omöjligt att påvisa samband signifikanta mellan de studerade områdenas nuvarande servicenivå och frekvensen tomma lägenheter i ett Vare avområde, sig stånd till LM-skola och daghem eller avstånd till dagligvaruaffär uppvisade några signifikanta samband med avsättningssvårigheter på en lokal bostadsmarknad.

- Ett områdes i ett underhållsnivå, förslitningen område, visade sig ha starkt signifikanta samband med frekvensen tomma lägenheter i ett bostadsområde. Områden med avsättningsproblem förslits snabbare och mer konstant än områden utan avsättningsproblem på samma lokala bostadsmarknad.

- Andelen hushåll med tidigare lokal förankring visade sig samvariera med hushållsstrukturen (inslag av minoritetsgrupper) i vårt material.

- En gentemot områden utan avsättningsproblem relativt lägre andel hushåll med lokal och större av förankring inslag minoritetsgrupper karakteriserade områdena med hög frekvens tomma lägenheter i vårt material.

- Stabiliteten med avseende på i området boende individer uppvisade av andra egenskaper oberoende starkt signifikanta samband med frekvensen tomma i ett lägenheter bostadsområde. Samtliga bostadsområden med hög frekvens tomma lägenheter hade en högre omsättning hyresgäster, d v s mindre stabilitet, än områden utan avsättningsproblem på respektive lokala bostadsmarknad.

I rapporten noteras också följande beträffande de åtgärder som har vidtagits på de studerade bostadsmarknaderna för att komma till rätta med avsättningsproblemen:

Vid intervjuerna har det kommit fram att det praktiskt taget på samtliga marknader görs försök att införa restriktioner på omflyttningar i beståndet. Uppsägningstider tilllämpas mer strikt än tidigare. Undantag kan medges om hyresgästen själv kan skaffa en efterträdare. Detta gäller generellt. Byte mellan lika stora lägenheter försöker man med något undantag begränsa genom att hyresgästen måste anföra i bostadsföretagets tycke goda skäl för sin önskan. De lokala bostadsföretagen samarbetar i denna strävan att begränsa omflyttningen.

Frågan är om man inte därvid angriper ett symptom mer än de förhållanden som utlöser mckanismerna. Frågan är också om man inte därigenom kan tänkas på sikt förvärra situationen.

Det finns också exempel på att bostadsföretagen genom samlade förvaltnings-, marknadsföring och sociala åtgärder lyckats vända tendensen i enstaka områden. Positiv PR, stor omsorg om hyresgästerna, kraftfulla insatser mot förslitning ingår som led i dessa strävanden.

Försök att förbättra den yttre miljön, genom planteringar, färgsättning m m, eller att öka servicen i ett område tycks inte ha givit någon större utdelning när processerna väl satt igång.

Man har också i många intervjuer förklarat att man i framtiden bör sträva efter att inte t ex få stora koncentrationer av invandrargrupper och förtursfall i ett område. I en del fall nämns hur vakuum lätt uppstår runt hushåll som upplevs som störande, avvikande. Detta kan det vara svårare att komma till rätta med även med större spridning av aktuella grupper.

Att man i framtiden skall bygga till omfånget begränsade bostadsområden har några hävdat i intervjuerna. Men de

42.

som redan finns? Det finns exempel på att man genom att dela upp stora områden på olika förvaltare och genom att satsa på lokalkontor i området lyckats skapa en känsla av att bo i mindre områden - och där har trenden vänt. Kanske bl a för att man därigenom gripit in i de sociala processerna och lyckats påverka dessa. är mekanismerna bakom Tyvärr den sociala miljöns betydelse för hushållets val av bostad otillräckligt kända. De måste ägnas större uppmärksamhet mot bakgrund av dessa resultat.

4 3

vuxna m-oxo u. w-m ou 0 w\ux w-w m mxo h- wxoxh . . . . . . . . n .nu o- . 0›m xx o\o\o an: nu..

lnopn

m.o

m.o_ m.m_

w-m N N - N N ru_ e m N N*O mx m\r\w oxo P- w ®(h v- N

nmwøumm

mama

nopwm

nnsaaox

mcnoma=nm:3aE0w[m0pmo

.ROQSEEOM

m F e 0 h›N 0 b-ox o m m -LñLñ mxom OWO NNu-u- NGC NUN coq . . . . . . . . q nun u.. nam a.. o..

mwwuo

(Vxov- (VN:- v-w-0 w-rxo w\b-- uxm rs b›m b- wxv-v c›m G\ b-v «.«

povsmaampmwwunmm

.-

Mooan

N FW N v-N

A05 ømwn›o

msmuamwnnm

zoo vas

nopmw

nw

Nv- ›nw

OWv-v- ?CP-NW \D(\\D N\K\\D kor-VN 0%- Lñlhl* FUN? UNF*

ooo ONá OOO OO- O*O NNN ONFFW KDVLD kDNLh (DNLD NLñ ›. ooo

xooanzsañom

v- w ,_ v-v-

noe

N

»anamma

mw om

.øowmøn

sm zoo

cm

mn»

v-

zoo

I I | ax |

noe

. a.

nemmz

..m

m.o_ .m_

O

_ou.oumwm_

tnopw

N

popmnmomma

mponouno

Huomopmxmnuwnmwhn

uonøssox

OWNNF IGOWO O | vx cxrxm TFLh LñON FIG? k0 NOiD KDIG o-. n . . . . . . c . un. ao... u... so.. u..

nnopm

-›mr- w-*0 o\ cv v-ux u›»m 0JmLn a\m3 v-b-› \DF\M :< 0.0

qomsanaouçw

w w .. N PG v-u- -

munzzuzo

cw«uo

Eaonxoovw

Nv-Lñ (\lN\l 010 I www mmm F\\OO W106) L!\\DN\ ?UNO o... . . . . . - n .s o. u... nu un... nu..

m.m«

nuopm

F 01 K\Lf\

Hounm

ON\N OID

pwwaqo

v- N q-Nr- u-N .›_ ...N

^_øowummmuøøHHm»m

.maamsauopm Haoøpnwoonm

mmmw›ouon

aongmnmmam waououwx mHp»›qamsaH wumh0@ooM mwpp›:amaHa ›wumn0aooM mn»amn=naHH wpwnoaoox mwppznnmnaaa wpms0aooM mwppzzsmeadq mwauanømaaaq ›wumnmmooM ma»»a:=maHH wpmnomooM maauhnamäaad woøhonooM wwp#hQGmEHH mpønoaooz m_p»›n=maaH ›a»mnomoom

pw›Hpm »m›“nm pw›«nm pmwpm »m›wnm »awum pø›«pm uø›«um »ø›wum pa›«nm

_

mmm_

&

.mnopmwnulnopw

aaonmp

Am

nom

»ummHas ponmHms vmpmHmn »oamHma »ouaHmn ponmamA

N

»mnmam: »mamamn omAmam: »oum›aøs

vowuogmøsmaamammacpmm

mqnopuwmg

.saonxoowm mumañnaopw

mn_ man 5_ mnm mn_ »um an. mnm mur »um

A_ D

ax mmm_ opm. _pm_ mum_ mha_ ^_

M w U 1 W M 57

mosmoammm. ummmmmm .auemm

mommmmmmmoamm

m.m m.m

mumm

m.m m.m o.m m.m m.m o.m m.m m.m o.m m.m

m.m_ o.o_

..m o.m m.m m.m m.m m.m m.m

m.om m.m_

m.m

...m m.mm o.m. _.o.

Ivøo

momammmm

›m

amponømmmm

R

wwnma

mmm_

mmmmmmmm

ewa

mmmmmmso

›

.møammmma

omm omm omm

om

om_ omm omm omm omm omm oom omm omm omm omm omm

om

om. om. o_m om_ om. om_ omm om_ oo_ om. oo_ om_

mmm_ ampcm

m m m

hmcomwon

m

& mm mm om om mm .m mm mm mm mm om .m mm mm mm mm mm mm mm mm mm mm mm mm mm mm mm mm mm

:oo

\«mwm

mom m_m m.o mmm m_o mm_ mmm mmm mmm .mm o.m mmm mmm mmm omo _m_ mmm m_m mmm mmm mmm om. mmm mmm m_m mmm mom .mm mmm

amnøseox

mumu›m

m m m m m _ m m _

Hmpcm

m . m m m _

mm .m _m

m ü

mm mm om om mm mm mm mm mm mm om mm mm mm mm mm mm mm .m mm mm mm mm mm mm mm .m _m mm

E

E

mmm mmm mm_ mmm mmo mmm mom omm mmm mom mmm omo omm mmm mmm mmm mmm

mmm_aomm_

m_o m.m .mm m_m .mm mm_ _mm .mm .mm mmm m_m mmm

msmmmm Hannu

m m m m _ _ _ m . _ . _ m . _ .m m_

compxduohmmvmpmon

mm mm mm om mm mm mm mm mm mm mm mm mm mm mm

mommmmmumoamm

R mm mm mm mm mm om .m mm mm mm mm mm mm mm

mmmmmmpm

mmo .mm mmm mmo mmm mmo mmm omm mom mmm mom mmm mom omm mmm mmm mom omm mmm mmm mmm m.m mmm mmm .mm mm_ mmm mm_ mom

mamma awpaa

m m m m m m m m m . m . m m m . _ _ _ _

mmm

mm mm mm

mos

.vmøm%xHoM

ooo.

mm mm mm om

man

mm mm mm mm mm mm mm mm

»mumsnmmmm

mm mm mm mm mm mm om mm mm .m mm mm mm mm mm mm

›mm

.m

mnmposnøwma

ao m

m mmm mmm mm. mmm mmo mm_ mmm _mo o.. mmm mmm mmm .mm mom mmm mom m_m om_ omm mmm mm_ mmm mmm mmo mmm mmm mmm mmm omm

mmmnm

mmo

m m m m m m m m m _ m m m m m _ m . _ _

mm mm om

m

soamwmnnø dumma

mmnmexmom

mm mm mm mm

omm mmm

mm mm mm mm om mm mm mm

_m-m_-mmm_

mm_ om_ mo_ mo. .m mm m_ mm mm mm m_ mm m_ N .mm mo.

mmmnooo_

_

Aamann

N

smosxoommumopm mnopmmmmuaomm nmmmmmmmonm mmasmammmmmmm emonmnmmmmm

m.wampa0vm msmmzzaomm mmnommmm mzmmmmumoz mømmmxnmm mnsmmmmxmm nmsmmu mmmmmpmmmm ompmmmnms mnmmmm msmmmxømm mmoxmmumm møoaxmmnmm amommmmmmm mmmmsmmm ssmnmumxmo mmpmmmmsm mnmmmxam mpmszmq mmmmnm mmmmmmmmm

mmmom mmxmm mosa mmmm

øommmm mseaom

._ .m .m .m .m .m .m .m .m

mm »po .om ._. .m_ .m_ .mm .m_ .mm .m_ .m_ .mm .om ..m .mm .mm .mm .mm .mm .mm .mm .mm

w _.

,onmoåmmz nammomm Josam a

.. .. .. .. .. ..

w.m m.m m.› o.› m.m

m.mm w.mm o.m. m.w. m.m_ w.mm m.m_ m.›_ m.m_

mwimpmmmupmm

m

mumummon mmpmêwmümm

,.._,

“rama

pummpmpm

I u

mupmzpso

om om

.uznmmmä

ow .. om .. om om om mw .. mm mw om .. om .. om ..

omm

H www.. Hannu mm

-

5.:. mm wm ._ .w .m mw ._ m wm mm mm mm mm .w _m mw mm _m m_ mm

ma:

u

mm mm mm wm mm

av. .mw oww m_w mm_ mo_ mmm ow. w_m mm_ om_ mmm wmm wmm mm_ m..

whb awucm

_›m

wm mw mm mm mm wm mm mm mw mw mm ww mm mm mm mm mw mm mm mm

oo.

mm mm

m.m wmm m_m wom mmm mow wm_ mm. wm. m.. omm mm_ mmm m.m mmm wmm mmw mm. mww

59-05_ mzsmem Hanna

mw_

y .l om mm mm wm mm mm mm mm om om mm mm mm mm mm wm mm om mm mm mm

ømmdümmmomnm

»amiga

wmm mmm om_ mmm owm mmw wm_ mm_ mmm mmm www m.. mmm mm. .mm mmm mmm mmm mmm mom mwm

.

ømmo mo: :ma .wanna omm

mw mw

ooo.

ow mw ›_ wm .. ow .. .. mw mm .. ww mm mm .. .. mw ..

amposnozx:

mom

.m

mmm w_m mwm mmo mmm mmm mmm m.m omw mmm wom w.. mom mmm mmm mom omm mmw mmm __m .mm

S32

_ _

:så c m.w

m m ›

m_ m_ w_ m_ .. m_ .. .. o_ .m .. mm .. m_ .. m_ ..

_msmTmâ_

w__

wmcåønøm Hmpuooo_

m

omzmmmmcm mgopmnoøøw

unøm»mm

xmmmmsoumm>

:anamma

anmpmmomo csmnmmcmz mnmnmmmsu sommømmpmm

oemo »nanm

uøsmnmoxo nmxmmqm uo›øHmmu

mo›m

apmmømam omqmmu amopmhmm nømmmmx

»emma

mamma

.m .m .p .m .m .m .m

:ommå øassom »no adam

.om ._m .mm .mm .wm .mm .mm .mm .mm .mm .ow ._w .mw

Kagitelbilaga 2, tabell 3 Bostadsproduktionen under vart och ett av åren 1968-1973 i orter med stora avsättningssvårigheter. Anm. Rum i ålderdomshem är ej medräknade, däremot övriga specialbostäder

Antal lävenheter färdirställda år

därav offentliga sektorn 8 396 10 667 10 163 10 382 9 403 10 083 kooperativa sektorn 3 788 5 754 4 128 2 872 2 415 1 145 enskilda sektorn 4 551 2 676 2 096 5 267 5 555 2 188 2. Stor-Göteborg 12 164 13 160 13 800 12 867 9 274 6 566 småhus 3 096 2 626 2 888 2 595 2 975 2 871 övriga hus 9 068 10 534 1C 912 10 272 6 299 5 695 därav offentliga sektorn 4 678 6 112 5 524 5 095 4 670 1 895

därav offentliga sektorn 2 995 2 421 2 078 1 728 2 133 1 605 kooperativa sektorn 1 824 2 202 2 232 1 620 1 841 1 848 enskilda sektorn 739 1 597 1 486 1 554 1 492 990

4. Västerås 1 952 2 160 1.617 1 568 1 262 1 591 småhus 547 742 695 556 499 521 övriga hus 1 385 1 418 924 832 765 870 därav

därav

därav

Antal läsenheter färdigställda år 1968 1969 1970 1971 1972 1973

7. Jönköping 1 614 1 773 1 323 1 525 1 504 1 210 småhus 463 438 509 414 505 487 övriga hus 1 151 1 335 814 1 111 999 723 därav offentliga sektorn 813 983 665 846 798 523

546 småhus 296 235 414 383 321 375 övriga hus 1 056 835 929 609 849 171

därav

därav

därav

därav

därav

därav

Antal lärenheter färdipställda år 1968 1969 1970 1971 1972 1973

därav

därav

därav

därav offentliga sektorn 263 228 216 294 251 227 sektorn 175 - 47 88 36 kooperativa

därav

därav

därav

1974:57 49

Antal längnheter färdirställda år 1968 1969 1970 1971 1972 1973 21. Umeå 1 269 1 514 1 467 1 979 1 581 1 127 småhus 165 342 241 305 426 418 övriga hus 1 104 1 172 1 226 1 674 1 155 709 därav

därav offentliga sektorn 147 155 158 261 135 271 sektorn 36 - 36 72 123 84 kooperativa

därav offentliga sektorn 47 109 133 159 129 144 sektorn - - - - - kooperativa

därav

kooperativa

därav

därav

övriga därav offentliga sektorn 102 47 48 71 85 83 sektorn - 112 36 36 - kooperativa enskilda sektorn - 63 39 58 20 46

Antal lägenheter färdisställda år

1968 1969 1970. 1971 1972 1973

28. Eslöv 323 418 343 347 303 271 småhus 119 162 193 59 96 165 övriga hus 204 256 150 288 207 106 därav

därav

därav offentliga sektorn - 80 118 - - 39

därav offentliga sektorn 21 - 166 68 - kooperativa sektorn - - - 55 - 125

30 övriga hus 196 102 28 - - därav

därav

därav

Antal lägenheter färdieställda år

övriga

därav sektorn 66 109 48 45 93 offentliga sektorn - - - - - kooperativa

övriga

därav sektorn 24 36 56 - 69 offentliga sektorn - - - - - kooperativa

övriga därav sektorn 42 54 - 23 - offentliga sektorn - - - - - kooperativa

därav sektorn - - 14 27 88 46 offentliga sektorn - - - - - kooperativa

därav sektorn 40 - 6 - 42 46 offentliga sektorn - - - - - kooperativa

övriga

därav sektorn 68 76 150 200 110 offentliga sektorn 48 - - - - kooperativa

övriga därav sektorn 12 12 54 24 - offentliga kooperativa sektorn enskilda sektorn

52 *ou 1974:57 Antal lägenheter färdiqställda år 1968 1969 1970 1971 1972 1973

därav

därav

därav

därav

därav offentliga sektorn 75 54 48 84 60 sektorn - - - - - kooperativa

därav

därav

Antal lägenheter färdigställda år 1968 1969 1970 1971 1972 197)

övriga hus

därav _ 27 - - - offentliga sektorn - - - - 36 kooperativa sektorn 10 - - - - enskilda sektorn

KAPITEL 3

GÄLLANDE BESTÄMMELSER rön LÄN ocn 131mm; TILL HYRESBORTFALL

2.1 Inledning

§.l.l _Allgägn1t§iga_pgstags§ö;etag Som ett led i den sociala bostadspolitik som utformades på 1940-talet ingick att skapa kommundominerade bostadsföretag av icke-spekulativ karaktär. Dessa allmännyttiga företags toppkapital finansierades av staten. Detta innebar också enligt bostadssociala utredningen att staten skulle ansvara för huvuddelen av de s k allmänna riskerna för det i allmännyttiga bostadsföretag investerade kapitalet. Bland de allmänna riskerna ingick de risker bostadsmarknadslägets förändringar kunde innebära. Kommunerna skulle däremot vara helt ansvariga för förluster till följd av försumelser eller vårdslöshet i fastighetsförvaltningen.

Dessa principer för ansvarsfördelning mellan stat och kommun godtogs av 1946 års riksdag och ingick senast i 1962 års bostadslånekungörelse. Vid reformeringen av bostadspolitiken 1967 ansågs regler om förlustfördelning obehövliga och infördes därför inte i den nu gällande bostadslånekungörelsen. De är dock fortfarande giltiga för hus belånade enligt 1962 års bostadslânekungörelse och tidigare kungörelser med motsvarande regler om förlustfördelning.

2.1.2 _Ailmäai

1971 steg andelen lediga lägenheter i nyproduktionen kraftigt samtidigt som antalet lediga lägenheter i vissa delar av be-

sou 1974:57

ståndet ökade. För att klara de ekonomiska problem dessa förhållanden medförde för särskilt utsatta bostadsföretag infördes 1972 långivning för hyresförluster. Långivningen skulle avhjälpa likviditetssvårigheter och avse hyresbortfall under åren 1971 - 1973. Den har senare förlängts till att omfatta även 1974.

2.2 22 § 1262 års bostadslånekungörelse

Föreskrifterna om förlustfördelning mellan stat och kommun i fråga om kommunala bostadsföretag hade följande lydelse i 1962 års bostadslånekungörelses 33 §. Uppkommer förlust eller överskott vid förvaltning av kommun eller allmännyttigt bostadsföretag tillhörigt hus, som uppförts, ombyggts eller förvärvats med stöd av bostadslån, skall förlusten eller överskottet för ändamål, som nedan i denna paragraf sägs, fördelas mellan samtliga av kommunen eller företaget inom samma kommun ägda dylika hus.

Har förlust uppstått till följd av vårdslöshet eller försummelse vid förvaltningen av hus som avses i första stycket, skall kommunen gentemot statsverket svara för förlusten. Kommunen skall ock svara för annan förlust, som uppkommit vid förvaltningen, därest länsbostadsnämnden med hänsyn till omständigheterna såsom villkor för länets beviljande föreskrivit att sådan förlust icke skall täckas av statsmedel o

Uppstår eljest vid förvaltning av hus, varom här är fråga, förlust som icke kan täckas genom fördelning av överskott enligt första stycket och är förlusten av den art att hänsyn till densamma icke bort tagas vid hyrornas bestämmande, skall förlusten täckas av kommunen, som av statsmedel äger erhålla ersättning med fyra femtedelar av vad kommunen ut-

givit. Ersättning av statsmedel må dock icke utgå med mindre

det visas, att sådan förlust förelegat under tre på varandra

följande år samt att tidigare uppkomna som avöverskott, satts till mötande av förluster, icke förslå till förlustens täckande.

Det ankommer på bostadsstyrelsen att pröva eranspråk på sättning av statsmedel för förluster, som avses i tredje stycket.

Paragrafens sakliga innebörd är att staten påtar sig ansvaret för 80 procent av förluster som uppkommer vid förvaltning av hus tillhörigt kommun eller bostadsallmännyttigt företag med vissa inskränkningar: förlusten får inte ha uppstått på grund av vårdslöshet eller försummelse, förlusten skall ha varit av den art att hänsyn till den icke bort tagas vid hyrornas bestämmande och förlusten skall ha förelegat under tre på varandra följande år utan att kunna täckas av balanserade överskott. Paragrafens andra stycke gav dock länsbostadsnämnderna möjligheter att undantaga vissa låneärenden från förlustfördelning.

2,2 Utredningar om §1 §

Sedan reglerna om förlustfördelning infördes 1946 har de varit föremål för utredning bl a i 1951 års bostadsutredning och utredningen om allmännyttiga och kooperativa bostadsföretags förvaltning m m tillsatt 1956.

Bostadspolitiska kommittén berörde förlustfördelning enligt 33 § i betänkandet Bostadspolitiskt kreditstöd (SOU 1966:44 s 293 f). Kommittén förordade med viss tveksamhet att reglerna om förlustfördelning skulle gälla även i det nya finansieringssystem som föreslogs av kommittén. Motiven till kommitténs tveksamhet var av två slag. Behovet av regler för förlustfördelning ansågs reducerat på grund av de allmännyttiga företagens tillväxt, kommunreformerna och den starka bostadsefterfrågan. Dessutom ansågs utformningen av 33 § vara oklar på vissa punkter.

sou 1974:57 57

I egenskap av särskild utredningsman utarbetade byråchefen Åke Lundström 1966 en promemoria om fördelning mellan stat och kommun av förlust vid förvaltning av statligt finansierat bostadshus tillhörigt allmännyttigt bostadsföretag. I promemorian redovisas bakgrunden till reglerna om förlustfördelning, en tolkning av reglernas innebörd och överväganden om framtida behov av förlustfördelningsregler.

Det som enligt utredningsmannen närmast skulle kunna motivera regler om förlustfördelning var följderna av en genomgripande strukturförändring inom näringslivet. Eftersom samhällets planeringsmetoder förbättrats avsevärt och en aktiv lokaliseringspolitik utvecklats under efterkrigstiden ansåg utredningsmannen att de skäl som ursprungligen motiverade 33 § antingen väsentligen förlorat sin betydelse eller inte längre förelåg.

De tre remissinstanserna, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet och SABO ansåg emellertid att förlustfördelningsregler även framdeles var nödvändiga. Remissinstanserna menade att utredningsmannens bedömningar inte gav underlag för att avveckla förlustfördelningsreglerna. De snabba strukturförändringarna i samhället bedömdes kunna medföra en vikande lokal bostadsefterfrågan som kommunerna inte borde bära hela kostnadsansvaret för.

5,4 Prgp 126Z:1OO

Departementschefen framhöll i prop 1967:100 att utvecklingen under efterkrigstiden givit ändrade förutsättningar för en bedömning av frågan om fördelning av förluster vid allmännyttiga bostadsföretags förvaltning. Samtidigt som riskerna

för förluster i allmännyttiga företag kunde bedömas vara små

hade kommunernas möjligheter att klara bostadsförsörjningsfrågorna förbättrats radikalt.

De förändrade förutsättningarna innebar enligt departementschefen att generella förlustfördelningsregler inte längre var sakligt motiverade. Detta skulle inte innebära att staten framdeles vägrade deltaga i förlustfördelning i det individuella fallet. Reglerna för förlustfördelning var emellertid ett dåligt underlag för en sådan medverkan på grund av reglernas schematiska karaktär och utomordenligt oklara utformning. Departementschefen ansåg, att statens medverkan i enstaka fall t o m borde gå längre än 33 § förutsatte.

Statens insatser skulle kunna ske genom en förlängning av bostadslånets amorteringstid och i ytterlighetsfall hel eller delvis eftergift av bostadslån vilket i allmänhet kunde anses kräva riksdagsbeslut.

Bestämmelserna i 33 § skulle även framdeles tillämpas i fråga om lån enligt 1962 års bostadslånekungörelse och tidigare kungörelser med motsvarande regler om förlustfördelning.

§.§ Tillämgningen av §1 §

Endast ett fåtal kommuner har hittills ansökt om ersättning av statsmedel enligt 33 §.

Före 1970 inkom två ansökningar som båda avslogs, i det ena fallet under motivering att vårdslöshet och försummelse förelegat vid förvaltningen, i det andra fallet under motivering att kontakt i ett tidigt skede inte tagits med bostadsstyrelsen för omprövning av hyressättningen och vidtagande av ev andra åtgärder för att förebygga fortsatta förluster. Mot det senare beslutet anfördes besvär som lämnades utan åtgärd av Kungl Maj:t.

Efter 1970 har bostadsstyrelsen hittills fattat beslut i tre ärenden enligt 33 §. En framställning har avslagits, två har beviljats. Statens kostnader för förlustfördelning enligt 33 § uppgår härigenom hittills till drygt 1,6 miljoner kronor.

sou 1974:57

Bl a i samband med frågor om eftergift av hyresförlustlån, se nedan, kommer förlustfördelning enligt 33 § även framdeles att aktualiseras.

3.6 Kungörelsen (1972:760) om lån avseende kostnader för outhyrda lägenheter

ökade starkt under 1971. SABO hem- Uthyrningssvårigheterna ställde då om temporära åtgärder för att säkerställa nödvändiga likviditetstillskott för de företag vars verksamhet äventyrades till följd av uthyrningssvårigheterna.

anförde i prop 1972:124 att svårigheterna Departementschefen att omedelbart bostadsbyggandet bl a till en föranpassa ändrad situation arbetsmarknaden kunde motivera en tidspå för att komma till rätta med de nebegränsad engångsinsats konsekvenserna av hyresförlusterna. Den statliga ingativa satsen skulle ske i form av lån.

Lån till hyresförluster regleras genom kungörelsen (1972:760) om lån avseende kostnader för outhyrda lägenheter, senast ändrad genom kungörelsen 1974:256.

Lån kan till ägare av hus som uppförts eller byggts om utgå med statligt stöd. För bostadsrättsföreningar anslutna till HSB eller Svenska riksbyggen upptas dock lån av Stiftelsen

bostadskooperationens garantifond som sedan utbetalar lånet

till bostadsrättsföreningen. Äterbetalningsansvaret ligger

garantifonden vars verksamhet finansieras genom avgifter på från de företagens nyproduktion i bostadsrikskooperativa rättsform.

avser under 1971 - 1974 för lägen- Hyresförlustlånen hyra heter som inte kunnat uthyres. Lånen utgår med ett belopp som motsvarar sådan utebliven hyra minus normalt hyresbortfall till 1,5 procent av de beräknade hyresintäkuppskattat terna. Har lånesökanden fler hus i samma kommun skall låneansökningen avse hela fastighetsbestândet.

Som säkerhet för lån till allmännyttiga bostadsföretag gäller endast kommunal borgen. Övriga låntagare ställer normalt säkerhet i form av borgen eller panträtt i fastighet eller tomträtt.

Lånen löper med ränta och är stående i två år. Därefter betalas ränta och amortering i form av annuiteter. Amorteringstiden är 10 - 20 år. Kungl Maj:t kan medge viss jämkning av ränte- och amorteringsvillkor. Genom riksdagens bemyndigande kan Kungl Maj:t därutöver medge eftergift av fordringsrätt till hyresförlustlån.

2.2 Tillämpning av kungörelsen

T o m räkenskapsåret 1974 kommer hyresförlustlån på uppskattningsvis ca 500 miljoner kronor att ha beviljats. Av detta belopp avser ca 30 miljoner 1971, ca 90 miljoner 1972, ca 180 miljoner 1973 och ca 200 miljoner 1974. För räkenskapsåren 1971 och 1972 var det genomsnittliga lånebeloppet per lånebeslut ca 300 000 kronor. Hyresförlustlånen utbetalas från lânefonden för bostadsbyggande.

Som framgår av föregående avsnitt kan Kungl Maj:t besluta om jämkning av ränta- och amorteringsvillkor för hyresförlustlån och om eftergift av fordringsrätt till sådana lån.

Ansökningar om förändrade ränte- och amorteringsvillkor har hittills ingivits av två företag med lån på tillhopa drygt 2 miljoner kronor. Ärendena har ännu inte avgjorts av Kungl Maj:t.

Ansökningar om eftergift på hyresförlustlån har hittills inkommit i 31 ärenden.

Två sådana ärenden, båda avseende allmännyttiga bostadsföretag, har avgjorts av Kungl Maj:t. I det ena fallet avsåg ansökningen eftergift på nära tre miljoner kronor. Kungl Maj:t

medgav eftergift på halva beloppet och beviljade räntefrihet på resterande del från utbetalningsdagen t 0 m utgången av 1974. I det andra fallet ansöktes om eftergift på nära fyra miljoner kronor, varav drygt 1,3 miljoner kronor är aktuella för bedömning om förlustfördelning enligt 33 § 1962 års bostadslånekungörelse. Kungl Maj:t medgav eftergift på nära 1.3 miljoner kronor under förutsättning att kommunen påtog sig betalningsansvar för ett lika stort belopp. De lån eller delar av lån som reglerats genom eftergiftsbeslut har samtidigt medgivits räntefrihet från utbetalningsdagen.

Av de inneliggande ärendena om eftergift avser 18 allmännyttiga bostadsföretag som tillsammans ansökt om eftergifter nära 80 miljoner kronor. I fråga om 4 av dessa ärenden på kan 33 § 1962 års bostadslånekungörelse vara tillämplig.

I övrigt avser ansökningar på nära 11 miljoner kronor 4 studentbostadsföretag, ansökningar på nära 5 miljoner kronor 5 kooperativa bostadsrättsföreningar och ansökningar på drygt 7 miljoner kronor 2 enskilda fastighetsägare.

avser utgången av juni månad 1974. Uppgifterna

1,8 Kommunalt stöd

Svenska kommunförbundet gjorde i februari 1974 en enkät till kommuner om kommunernas stöd till allmännyttiga föresamtliga under åren 1971 - 1973. 251 kommuner ingår i kommunförbuntag dets sammanställning av enkätssvaren. Uppgifter från 27 kommuner saknas.

Av sammanställningen framgår att kommunerna lämnade bidrag 9 miljoner kronor för att täcka kostnader för outpå drygt under de aktuella åren. Av det totala behyrda lägenheter miljoner kronor 1971, 3,4 miljoner kronor loppet avsåg 5,2 1972 och 2,9 miljoner kronor 1973.

täcka kostnader för outhyrde lägenheter lämnade kom- För att dessutom lån 3 miljoner kronor under 1973. munerna på

att kommunerna 1 borgen för de allmän- Därtill kommer gått

nyttiga företagens hyresförlustlån.

KAPITEL 4

ALLMÄNNA ÖVERVÃGANDEN

3.1 Inledning

Ett ofta återkommande tema i de bostadspolitiska övervägandena fr 0 m andra världskriget har gällt behovet av och möjligheten att erhålla ett tillräckligt stort utbud av lägenheter. Stor om att det är nödvändigt och

enighet föreligger

önskvärt med en lägenhetsreserv av viss storlek, så fördelad att den ökar valmöjligheterna och kan tjänstgöra som buffert vid lokala eller allmänna efterfrågeökningar. Den skulle också kunna öka för en jämn produktion anpassad till möjligheterna behoven på litet längre sikt.

från en bristsituation till ett läge med en viss Övergången reserv av lediga lägenheter har i vissa orter medfört påtag- Antalet lägenheter har i vissa fall bliliga problem. lediga vit för stort och framför allt koncentrerat till senare årgångar av hus.

Detta omvända balansproblem medför att berörda bostadsföretag får ekonomiska svårigheter. Likaså medför det ett dåligt resursutnyttjande, d v s att bostäder med ofta god kvalitet som efter ombyggnad eller komplettering lätt kan göras (eller står utöver den gräns som är önskvärd från bra) outnyttjade allmänna utgångspunkter.

Vår allmänna som kan uppstå i samband syn på de svårigheter med en lägenhetsreserv betingas av uppfattningen att bostadsbeståndet skall utnyttjas effektivt. Även ändringar av beståndet, genom ombyggnad, förbättring 0 d och nyproduktion bör ses i det perspektivet.

Eftersom vi anser att det vore önskvärt och eftersträvansvärt med en viss andel lediga emellertid också bostäder, uppkommer frågan om hur en sådan lägenhetsreserv skall finansieras. Även om kostnaden för en viss lägenhetsreserv bör i en inrymmas bostadsförvaltnings normala omkostnader, uppstår problem när antalet lediga lägenheter blir för stort.

I nu gällande lämnas särskilda bostadslånekungörelse inga föreskrifter eller anvisningar i dessa avseenden. I vårt förslag till förordning om statliga lån till bostadsförsörjningen, SOU 1974:32, har vi emellertid lämnat utrymme för särskilda bestämmelser avsedda att tillämpas på kommande bostadsproduktion - ny- och ombyggnad.

Med våra allmänna överväganden i dessa mera långsiktiga frågor som grund redovisar vi också olika och alternativ synpunkter till åtgärder för de närmast kommande åren. Även om de mer långfristiga och de dagsaktuella frågorna låter sig särskiljas från varandra är dock de balansproblem som nu till föreligger sin karaktär sådana att verkningarna kan komma att sträcka sig långt fram i tiden. Detta understryker att en behandling och åtgärder av mer utöver de ramar som genomgripande slag, ges av riksdagens hittills fattade beslut, kan komma att visa sig nödvändig.

Som framgår ovan, framför allt av kapitel 3, har staten och i viss utsträckning också kommunerna medverkat till att försöka lösa uppkommande likviditetssvårigheter och att täcka uppkomna förluster.

Det är emellertid inte i första hand dessa - i vissa fall akuta - som vi behandlar med detta betänkande. Fråproblem gan om lägenhetsreserv bör sättas in i ett större bostadspolitiskt sammanhang.

sou 65 1974:57

Normal omfattning, fördelning och 4.2 lägenhetsreserv, finansiering

á›â-1 _Qafat$nins

Det erfarenhetsvärde som hittills använts vid bedömning av hur stor bör vara, omkring 2 % av bestånlägenhetsreserven hänför till erfarenhet av om det det, sig 1930-talet. Någon är en även bostadsmarknad finns lämplig omfattning på dagens inte. I orter med en stabil bostadsmarknad och någorlunda till bostadsförmedling som underlättar kontakter tillgång och överblick kan det väl tänkas att en mindre reserv är tillräcklig för att flyttningar skall kunna ske störningafritt.

Ser man till funktion som buffert för att lägenhetsreservens i framstår dock fånga upp kortsiktiga svängningar efterfrågan en omfattning av omkring 2 % av beståndet som ett rimligt normalvärde. Den kan då under vissa år med högkonjunktur tänkas minska till 1 %, vilket knappast kan antas omkring innebära en direkt bristsituation och under år med svag tillväxt 1 efterfrågan öka till omkring 3 %.

storlek måste man be- Vid bedömningen av reservens givetvis motsvarar en liten del av akta att ett års bostadsproduktion beståndet. Med den stora under senare hela nyproduktionen var denna andel för tätorterna i gehälften av 1960-talet nomsnitt 4 % och ökningen av bostadsbeståndet (nyproduktion minus var Kortsiktiga svängningar i efterfrågan avgång) 3 %. 1 - 2 % av beståndet - och alltså som är av storleksordningen ett års eller hela avkan motsvara 25 - 50 % av nyproduktion av under ett år - måste anses som normala. gången lägenheter svåra att förutse i så god tid, att de kan mötas De är mycket med förändring av nyproduktion, sanering eller bostadspriser. inom 1 - 3 % Variationer i lägenhetsreserven gränsvärdena under år efterfrågeförändringar. Mera kan dock något utjämna måste mötas med en anlångsiktiga förändringar planmässig av nyproduktion och sanering. passning

i-â- .å _Färáelninå I ett balanserat marknadsläge bör finnas lediga lägenheter av alla slag, men detta utesluter inte att behovet av en reserv kan vara olika stort inom skilda delar av beståndet. Det torde således variera med upplåtelseformen och vara minst för lägenheter med äganderätt och störst för hyresrätt. Hyreslägenheter har den största omsättningen av innehavare och torde normalt vara mest utsatta för kortfristiga och svårbedömbara fluktuationer i efterfrågan.

Eftersom vår huvuduppgift är att ta ställning till hur kostnaderna för att ha en lägenhetsreserv bör fördelas, har vi inte ansett det motiverat att göra någon differentierad bedömning av reservens storlek för olika upplåtelseformer. Vid diskussion av kostnader utgår vi alltså från de genomsnittstal som använts för beståndet.

Lägenhetsreserven kan teoretiskt i ett balansläge tänkas vara proportionellt fördelad på olika stora lägenheter, hus från olika byggnadsperioder, olika bostadslägen etc. Det ligger dock i sakens natur att en sådan balans knappast någonsin kan uppnås i verkligheten. Om antalet lediga lägenheter ökar eller minskar påtagligt inom någon del av beståndet är ju detta ett symptom på att antingen beståndet eller priserna bör förändras, vilket alltid tar tid.

Från bostadspolitisk synpunkt är det knappast heller ett teoretiskt perfekt balansläge som bör eftersträvas. För att bostadsförhållandena fortlöpande skall förbättras är det i stället angeläget att efterfrågan på nybyggda och ombyggda lägenheter stimuleras, så att reserven av sådana blir mindre än i beståndet i övrigt.

Detta är angeläget även med hänsyn till önskemålen från arbetsmarknads- och företagssynpunkt att motverka stora svängningar i produktionen. 4

De grundläggande förutsättningarna för att uppehålla en nyoch ombyggnadsverksamhet, som är tillräcklig för att fortgående förbättra bostadsförhållandena ges givetvis av de olika bostadspolitiska åtgärder som påverkar priser och efterfrågan. Dessa bör vara avvägda så att andelen lediga lägenheter blir lägre i hus som ny- eller ombyggts under relativt sen tid än i äldre hus. Man bör då också normalt kunna räkna med en lägre andel lediga lägenheter och ett mindre risktagande för ägarna i det nyare beståndet än i äldre hus. Som riktpunkt för åtgärder i fråga om finansiering av lediga lägenheter bör man däremot räkna med en normal reserv motsvarande en viss andel av beståndet.

:hå-i .Finansiering

Om man normalt räknar med att en viss andel av lägenheter skall vara lediga måste givetvis kostnaderna för dessa långsiktigt täckas av fastighetens eller företagets intäkter. Vi använder för denna del av bostadsbeståndet beteckningen normal lägenhetsreserv eller helt enkelt lägenhetsreserv. Vi har (SOU 1974:17) som en allmän princip för prisbildningen räknat med att hyran i nyproduktionen genomsnittligt bör motsvara bostadsföretagets kostnader för kapital och drift. Hyreskalkylen bör då också baseras på att en viss andel av lägenheterna kan vara outhyrd. För ett bostadsföretag med differentierat bestånd bör lägenhetsreserven genomsnittligt kunna uppgå till 1,5

Denna vid hyresrätt eftersträvade prissättning gäller självklart även för bostadsrätt, där de boende har att täcka föreningens faktiska kostnader genom avgifter.

Vid äganderätt är frågan om att täcka kostnader för lediga med intäkter inte relevant. En reserv kan lägenheter löpande endast tänkas bestå i att bostäderna står tomma en tid i samband med försäljning, vilket kan påverka försäljningspriset. I en del fall kan det bli fråga om förlust vid försäljningen. Detta är dock ett problem som vi inte har anledning att ta

upp här. Redan nu finns möjligheten att staten i vissa fall löser in fastigheten, om försäljningen är orsakad av arbetsmarknadsskäl.

Företag med hyreslägenheter och bostadsrättsföreningar bör under någon tid kunna balansera förändringar i andelen lediga lägenheter genom utnyttjande av fonder och eget kapital. Om en stor andel av lägenheterna inte kan avsättas eller om andelen under en längre tid ligger något över ett genomsnittsläge uppkommer dock snabbt likviditetsproblem eller förluster. Inom en ganska kort tid kan företaget tvingas till likvidation om inte särskilda åtgärder sätts in.

De förhållanden som sammanhänger med att antalet outnyttjade lägenheter kan överstiga den normala andelen, lägenhetsreserven, behandlar vi närmast i följande avsnitt 4.3 Lägenhetsöverskott.

4.5 Lägenhetsöverskott

5-14 -Inledning Vi har framhållit att det normalt bör finnas en reserv av lediga lägenheter och att företagen bör räkna in kostnaderna härför i sina kalkyler. Bostadsföretagen bör också normalt förutsättas ha sådan ekonomi att de kan klara en ökning av lägenhetsreserven med någon procentenhet under någon tid. Det sämre resultatet under sådan tid bör kunna balanseras mot överskott vid tillfällen med högt utnyttjande av beståndet.

Om antalet lediga lägenheter under en längre tid överstiger det normala kan bortfallet av intäkter i regel inte balanseras inom företaget. En motsvarande situation kan uppkomma även om en mycket stor andel av lägenheterna är lediga under relativt kort tid. Relativt stor risk för ett sådant läge föreligger för nybyggda fastigheter, medan risken är mindre sedan lägenheterna någon gång blivit utnyttjade. För dessa situationer

använder vi, för att skilja dem från lägen med normal lägenhetsreserv, beteckningen lägenhetsöverskott.

Ett kan förekomma för bostadsmarknaden i lägenhetsöverskott dess helhet, vilket innebär att antalet tillgängliga lägenheter totalt sett är större än antalet efterfrågade och normal reserv. Ett överskott kan också förekomma inom viss del av beståndet eller för vissa företag, även om den totala reserven är mindre än normal. I den nuvarande situationen finns båda dessa lägen. Problemen för de företag exempel på som drabbas torde vara likartade i båda fallen, men åtgärderna för att lösa dem kan vara olika.

i-i-â _Sznnuikies 2å_dargngvaranáessituaiignsm

Den situation som har uppkommit på bostadsmarknaden i åtskilkommuner sedan slutet av 1960-talet påminner i flera avliga seenden om det som bostadssociala utredningen hyste farläge hågor för 20 år tidigare.

En och en befolkningsutveckling som medhög produktionsnivå förde en trend ifråga om nettotillskotten av hussjunkande håll lade för avveckling av bostadsbristen. Processen grunden torde ha fördröjts något åt på grund av mycket stora immigrationsöverskott de sista åren av 1960-talet, men förstärktes från 1970-71 av två samverkande faktorer.

Såväl utrikes- som inrikes flyttningsvineter till tidigare tätorter - bl a storstadsområdena - minsstarkt expanderande kade ett sätt som helt avvek från de prognoser och planer på som till grund för bostadsbyggandet. Samtidigt försämlegat rades för bostadsefterfrågan på grund av förutsättningarna ökande arbetslöshet och svag tillväxt av den privata konsumtionen. Bristen på lägenheter övergick i åtskilliga kommuner, som haft en snabb tillväxt, på kort tid till ett tidigare läge med ökande antal lediga lägenheter.

Så långt överensstämmer utvecklingen i stora med bostadsdrag sociala utredningens beskrivning av bristavveckling och tillkomsten av en lägenhetsreserv i samband med en lågkonjunktur. I andra avseenden finns stora skillnader mellan det antagna lâgkonjunkturfallet och faktisk utveckling.

De lediga lägenheterna koncentrerades till de senare årgångarna av flerfamiljshus med hyres- och bostadsrättslägenheter. I åtskilliga fall dessutom till ett eller ett fåtal bostadsområden och till ett eller några få bostadsföretag. Dessa företag har fått stora svårigheter, trots att det totala antalet lediga lägenheter i flertalet kommuner torde vara mindre eller föga överstiga vad som kan anses motsvara en normal lägenhetsreserv.

Bakom denna koncentration av de obebodda lägenheterna till ett fåtal bostadsområden och företag kan ligga många orsaker som dessutom synes skifta från kommun till kommun. En viktig orsak är utan tvekan splittringen i bostadskostnadsnivån. De lägenheter det gäller torde i många fall av hushållen uppfattas som dyrare i förhållande till sitt bostadsvärde än åtskilliga äldre bostäder._

Förskjutningar i efterfrågan mellan olika hustyper och/eller upplåtelseformer kan också ha inträffat så att beståndet eller produktionen på grund av olika tröghetsfaktorer inte anpassats därtill.

En annan orsak har samband med konjunktur- och befolkningsutvecklingen. Vid en högkonjunktur av den typ som förekom under slutet av 1960-talet fylldes de nybyggda lägenheterna till stor del av hushåll som är nyinflyttade till orten. Till stor del gällde det nyinflyttade från utlandet.

Dessa hushåll som saknar lokal förankring torde allmänt vara rörligare än andra och drabbas också hårt av en konjunkturnedgång med arbetslöshet. Omflyttningen blir stor och bostadsområdet kan få sociala - eller ett särdrag oförtjänt

dåligt rykte - som gör det mindre attraktivt. Dessa förlopp vid konjunktursvängningar kan allmänt antas medföra att de senast byggda lägenheterna blir mer utsatta för förlustrisker än beståndet i övrigt.

Utöver de här angivna generella orsakerna till att lägenhetsöverskott kan i nyare hus, finns andra lokalt vauppkomma rierande orsaker, såsom bostädernas läge och olika miljöfaktorer. Sådana måste givetvis studeras från fall till fall.

Kommuner och företag på orter med många lediga lägenheter har med att minska igångsättningen av nya lägenheter i reagerat flerfamiljshus. Denna minskning har dock först med rätt lång fördröjning gett utslag i antalet färdigställda lägenheter. Orsakerna är dels långa planerings- och byggnadstider, dels i en del fall en avvaktande hållning. Kommuner och byggherrar i många fall uppenbart ha vägt förlustriskerna mot synes risken av en ny bristsituation. I detta avseende har de alltså helt reagerat i enlighet med bostadspolitiska ambitioner.

Under 1974-75 kommer dock utbudet av nya lägenheter i flerfamiljshus att minska mycket starkt. I några kommuner har

nedgången tidigare varit mycket stor och i några fall har

nytillskottet i flerfamiljshus helt upphört.

Samtidigt med att produktionen av flerfamiljshus har gått ned har småhusbyggandet ökat. I många kommuner med stort antal lediga lägenheter är dock som framgår av kapitel 2 denna ökning inte särskilt påtaglig. Man kan snarare tala om en stabilisering på en hög nivå, som uppnåddes under slutet av 1960-talet.

tar lång tid att över- Balansrubbningar på bostadsmarknaden vinna. Vi har erfarenheter av det från 25 års bristläge. De nuvarande kan också bli långvariga på sina håll. problemen Nu förestående bostadspolitiska reformer kan komma att förändra vissa förutsättningar. Hur och om detta kommer att påverka nuvarande balansrubbningar kan vi nu inte bedöma. Uppen-

bart är dock att problemen i enskilda fall kan visa svårsig lösta och att det inte är säkert att enbart en gynnsammare efterfrågesituation löser frågorna. Speciella svårigheter kan antas uppkomma dels i kommuner där efterfrågan på lägenheter i flerfamiljshus över huvud inte utan tilltaget ökar, växten sker i småhussektorn, dels i fall då avsättningsproblemen helt eller delvis beror på brister i ett visst bostadsområde.

i-l-i _ êalaasnrgblea nêaiänara aik

Den nuvarande bostadsmarknadssituationen i kommuner med många lediga lägenheter kan betecknas som ett övergångsskede mellan en långvarig period av bostadsbrist och det balanserade normalläge som vi eftersträvar. En sådan situation är mycket svårbedömbar.

Även på längre sikt måste vi räkna med en stor risk för balansrubbningar av större omfattning än som kan bemästras inom ramen för en normal lägenhetsreserv. D v s att det uppkommer situationer som inte kunnat förutses i kommunernas eller företagens planering.

Från bostadssociala synpunkter framstår det som allvarligare om lägenhetsreserven förbrukas så att det blir bostadsbrist än om antalet lediga lägenheter blir för stort. Ett temporärt mål för bostadspolitiken bör, som vi har framhållit i SOU 1974:17, också vara att tillgången på bostäder alltid skall vara så god att det inte uppkommer bristsymptom. Detta torde innebära att man måste acceptera betydande risker för tillfälliga lokala överskott, som under vissa betingelser kan komma att koncentreras till vissa slag av bostäder och vissa företag. Att sådana problem lätt kan få en allvarlig omfattning sammanhänger med att efterfrågeförändringar kan uppkomma snabbt, medan det totala bostadsutbudet förändras tämligen långsamt.

Vi skall här bara på några faktorer som kan leda till peka ett totalt eller inom någon del av bestånlägenhetsöverskott det.

En tillväxt i efterfrågan än beräknat på grund av E] svagare förutsedda förändringar av näringsliv eller strukturella ej nedläggning av industri eller förskjutningar (exempelvis förändrade bransch- eller lönsamhetsförhål1anden);

minskad till orten (vanligen en följd av flyttningsvinst

föregående);

inkomstutveckling än normalt. tillfälligt svagare

Brister i om kommunal eller kommersiell service, tra- U fråga e d i förhållande till andra bostadsområden fikförsörjning eller kommuner på en lokal marknad;

Brister i om lägenheter, miljö, omsorg och skötsel Ej fråga i förhållande till andra bostäder på en lokal bostadsmark-

nad;

|g Brister i fråga om prisstrukturen;

förutsedda förskjutningar i efterfrågans inriktning. E] Ej

Allmänt kan antas att en tillväxt i efterfrågan totalt svagare att drabba hela beståndet. Lägenhetsreserven bör sett kommer då också öka över hela beståndet, men på grund av trögheten bostadsmarknaden är riskerna störst för nyproduktionen. på

Olika brister i fråga om miljö o d, brister i fråga om priseller i efterfrågan innebär att anstrukturen förskjutningar ökar i vissa områden eller för vissa talet lediga lägenheter av bostäder. Sådana orsaker kan givetvis vara kombinerade slag i Verkningarna blir då med en allmän försvagning efterfrågan. Exakt samma mönster torde sällan återkomma från ort större. till ort eller från ett bostadsföretag till ett annat.

De ovan skissartat angivna orsakerna kan vara följden av beslut och åtgärder av en rad olika ansvariga eller av förändringar för vilka ett normalt ansvarsutkrävande inte är möjligt.

:Li-i _ Ansvarsfaâsos Uppkomsten av ett lägenhetsöverskott kan, som vi har framhållit ovan, vara följden av beslut, som fattats av en rad olika ansvariga. De svårigheter som uppkommer för ett visst företag kan i och för sig också vara en följd av bostadspolitiskt väl motiverade ambitioner. Risktagande och ansvar vid bostadsförvaltning och bostadsbyggande kan därför inte i alla avseenden betraktas på samma sätt som för annan företagsamhet.

Ansvaret för bostadsförsörjningen är delat mellan byggherre, produktions- och förvaltningsföretag, kommunen och staten. Förvaltningsföretaget är ofta också byggherre, som tar initiativ till och fattar beslut om byggande. Samma företag kan också vara producent.

Huvudlinjen då vi söker vägar för att lösa nu aktuella eller framdeles uppkommande ekonomiska problem p g a ett lägenhetsöverskott bör vara att finna en ansvarsfördelning som inte undanskymmer någon av dessa parters del i ansvaret. Därvid måste vi främst utgå ifrån att hyresgäster eller bostadsrättshavare i närmast berörda bostadsföretag inte skall belastas med kostnader för lägenhetsöverskott.

:bl-ä _ åraupå åtgärda: Fördelningen mellan bostadsföretag, kommun och staten av an-

svaret för tillkomsten och förvaltning av bostäder bör vara

vägledande vid lösning av ekonomiska problem på grund av lägenhetsöverskott. Om ansvaret helt läggs på bostadsföretaget skulle detta i åtskilliga fall kunna leda till förluster och

så småningom till likvidation. Staten skulle som långivare få överta förvaltningen, men någon förbättring av bostadsförsörjningen skulle knappast uppnås, frånsett fall då förlusten orsakats av misskötsel av Skulle i stället uppenbar företaget. som ett motsatt ytterlighetsalternativ - staten påta sig allt ansvar och täcka förluster eller avskriva fordringar utan särskilda villkor, försämras företagets motiv för att minimera förlusterna eller undvika ett stort risktagande.

Om kostnaderna skall kunna täckas, vilket efter en tid med lägenhetsöverskott är nödvändigt om likvidation skall undvikas, finns i realiteten ingen annan väg än att företaget tillförs medel utifrån. Detta kan ske genom åtgärder av stat eller kommun, eller någon fördelning inom bostadssektorn. Det kan vara fråga om lån, bidrag eller nedskrivning eller eftergift av fordringar. Därvid är det inte alltid bara fråga om att täcka ett bortfall av intäkter, utan kan också bli fråga om nya investeringar, som kan leda till bättre utnyttjande av bostäderna.

De krav som bör ställas på tänkbara åtgärder är bl a följande.

1. De som bor i lägenheterna skall inte få ökade kostnader.

2. Primärt skall åtgärderna syfta till att lösa bostadsproblem och medverka till att bostäderna blir utnyttjade.

3. Åtgärderna bör inte medföra någon uppluckring av ägares

eller företagslednings ansvar för företagets skötsel.

4. Löpande förluster bör inte täckas i sådan form att det minskar företagets eller kommunens intresse av åtgärder som syftar till att minimera förlusterna eller uppnå kostnadstäckning. Sådana åtgärder kan t ex vara hyressänkning eller tillfälliga rabatter, men det kan också gälla förbättringar av lägenheterna och området, kommunal service, kommunikationer 0 d.

Dessa krav är inte med nödvändighet förenliga med varandra. De bildar dock viktiga utgångspunkter för våra följande synpunkter.

KAPITEL 5

NÅGRA FRÅGOR om ANSVAR ocn KOSTNADSTÄCKNING FÖR LÄGENIIETSÖVERSKOTT

- allmänt 5.1 Angvarsfördelning Som huvudregel bör gälla att den som fattar besluten också bär ansvar för dem och omvänt, att den som bär ansvaret också skall ha rätten att fatta beslut. Detta framstår emellertid som truistiskt och otillräckligt vägledande vid en fördelning av ansvaret för ett lägenhetsöverskott.

En bostadsproduktion som enbart var inriktad på att i marknadsmässig mening tillfredsställa en akut efterfrågan skulle dels knappast tillfredsställa grundläggande principer om allas rätt till goda bostäder; dels kunna visa sig medföra felinvesteringar och kapitalförstöring. En enkel exemplifierings en stor av smålägenheter kan i en viss situation produktion svara mot efterfrågan vid produktionstillfället men lägenheterna kan vara alltför små sett i perspektiv mot bostädernas långa brukningstid. En alternativ produktionsinriktning med större lägenheter skulle ge initiala uthyrningsproblem men vara adekvat med tanke på behov och en framtida bedömd efterfrågan.

Med konventionella finansieringssystem blir felinvesteringar relativt ofarliga för byggherre och fastighetsägare. Vid en

fortgâende inflation kommer misstag i bostadsutformning att

bli mindre framträdande med tiden. Kapitalförstöring döljs av att bostadspriserna kan hållas låga jämfört med senare byggda hus. Med paritetslån eller de av oss föreslagna utjämningslånen förutsätts en användning av fastighetskapitalet under en förhållandevis lång brukningstid. Befintliga bostäder kan inte få hjälp av inflationen för att konkurrera med nyproduktionen. Detta bör rimligen leda till att bostäderna

underhålls och sköts väl samt också till att kompletterande investeringar för att förändra och förbättra bostäderna under brukningstiden görs till ett mer normalt förekommande inslag i bostadsförvaltningen än vad vi kanske hittills varit vana vid.

Denna inledande anmärkning är avsedd att något belysa det allmänna finansiella och ekonomiska åtagande som samhället iklätt sig för bostäderna. Detta är inte begränsat till låneutbetalningstillfället (eller fortlöpande som ett sub- Ventionsinslag) utan är vidare. Det bildar därför en del av den allmänna bakgrunden till våra synpunkter på finansiering av lägenhetsöverskott.

Vi har anledning att i detta sammanhang urskilja olika instanser eller parter med olika grader av ansvar:

bostadsföretaget och dess ägare; kommunen i dess egenskap av planerare m m och i vissa fall beställare eller ägare; staten.

5.2 Bostadsföretagets och äggrens ansvar

Vid bostadsrätt är förvaltarna en sammanslutning av dem som bor i huset. Dessa har dock i regel inte tagit det direkta initiativet till produktion av det särskilda objektet, utan ansvaret härför ligger oftast hos den kooperativa organisationen eller en enskild byggmästare.

Vid hyresrätt är det ett allmännyttigt företag eller en enskild person eller enskilt företag som har förvaltar- och ägareansvaret. Detta företag är i regel också byggherre.

Byggherren fattar beslut om att uppföra bostäder och har också det avgörande inflytandet över utformning av både lägenheter och inom de allmänna ramar som ges exempelvis av bostadsmiljö

byggnadslagstiftning och statliga lånebestämmelser. Byggherren

avgör också om och när ett projekterat bostadshus skall

uppföras med de inskränkningar som ges av arbetsmarknadsmyndighetens beslut.

Ett påtagligt och stort ansvar för hyresbortfall åvilar bostadsföretagen - ägaren av bostäderna, oavsett om antalet lägenheter är stort eller litet. I de fall företagets egna resurser är otillräckliga inträder därför ägarens ansvar grundat på formella regler eller frivilliga åtaganden.

För nyligen färdigställda bostadsrättslägenheter gäller i någon mån särskilda förhållanden. De boende kan primärt antas ha fattat sitt val om bostad utgående från sina bostadsbehov - inte från en önskan att deltaga i ett kollektivt ägande om detta skulle vara förenat med påtagliga risker. Dessa kan knappast bedömas av den bostadssökande vid en så tidig tidpunkt. Nu torde emellertid både gällande lagstiftning och traditionerna från de rikskooperativa bostadsföretagens omfattande verksamhet trygga den enskildes boende under avsevärd tid från färdigställande och inflyttning. Initiativtagaren torde vara den som åläggs ett ansvar motsvarande bostadsföretagets eller ägarens i andra upplåtelseformer.

5.2 Kommunens ansvar

Kommunen har dels ett allmänt politiskt ansvar för bostadsförsörjningen i stort, dels ansvaret för planeringen av bostadsbyggandet med hänsyn till omfattning, fördelning på nybyggnad och modernisering, inriktning på olika upplâtelseformer, husoch lägenhetstyper, lokalisering etc. Den har ansvaret för markförsörjning och är ofta markägare, Genom bebyggelseplaneringen har kommunen också ett väsentligt ansvar för bostadsmiljöns utformning och den är huvudman för en stor del av service och komplement till bostäderna.

Kommunen har dessutom ett ägareansvar för allmännyttiga företag. I denna egenskap har kommunen alltså ett ansvar av samma art som en bostadsrättsförening eller ägare av enskilda fastigheter eller fastighetsbolag.

I vissa speciella situationer kan man i övrigt tänka sig att kommunen övertar bostadsföretagets eller ägarens ansvar. Detta bör i så fall ske om kommunen uttryckligen beställt visst

bostadshus, meddelat ett företag eller en enskild ett särskilt

bostadsbyggnadsuppdrag. Detta kräver i så fall att kommunen uttryckligen godkänt projektets utformning, kostnader, finansieringssätt, driftsplaner etc samt har möjlighet att utöva adekvat kontroll av genomförande och förvaltning.

En sådan beställningssituation kan knappast anses föreligga om kommunen endast fullgjort sina normala författningsenliga åligganden i samband med kommunala bostadsbyggnadsprogram, fysisk planering, bostadsförmedlingsverksamhet e d. En praktisk fråga är att kommunen i sina bostadsbyggnadsprogram kan lämna föreskrifter om lägenhetsfördelning.

Ett lägenhetsöverskott i en stadsdel eller ett bostadsområde kan kanske förklaras av brister i sådana avseenden i vilka kommunen har planerings- eller verkställighetsansvar. Bostadshus kan te sig mindre attraktiva och ratas av de boende om eller är stadsplan, trafikförsörjning yttre miljö undermåliga goda lägenheter kan inte fungera som goda bostäder om social omsorg och service inte fungerar etc.

Det är viktigt att påpeka, vilket vi gjort i åtskilliga andra sammanhang, att bostäder inte är färdiga när de egentliga byggnads- eller markarbetena avslutats. Lägenheter och bostadsområden behöver förändras, för att brister eller underlåtenhetssynder skall rättas till eller för att anpassas till nya behov och anspråk. Därför får också kommunala ställningstaganden till omfattning, inriktning och utformning av bostadsproduktionen direkta och indirekta konsekvenser för de redan byggda bostäderna. För den fråga vi nu behandlar räcker det

med konstaterandet att en kommun genom sina åtgärder i samband med nyproduktion och äldre bostadsområden kan påverka både lägenhetsöverskottets storlek och dess fördelning.

5.3 Statens ansvar

Statens ansvarstagande är dels ett långivareansvar då det gäller statsbelånad bebyggelse, dels ett allmänpolitiskt ansvar på grund av bostadspolitiska åtgärder, reglerande ingrepp i byggandet o d. I äldre láneförfattningar fastslogs detta, som framgått av tidigare redogörelse, även genom ett direkt ansvarstagande för förluster i allmännyttiga företag. Det har också markerats genom långivning för att täcka hyresförluster och möjligheter till eftergift av sådana lån.

Statens lån ligger i ett högt riskläge. I situationer med bristande hyresintäkter hos ett bostadsföretag har staten som långivare anledning att utöva en aktiv roll. För att undvika

förlust och avskrivning av lån har staten - liksom varje annan

i motsvarande också inom andra sektorer långivare situation, anledning att överväga ingripanden ay olika slag gentemot låntagaren. Därvid kan också ifrågakomma kapitaltillskott för rekonstruktion av företag, nya lån för investeringar avsedda att trygga avkastningen av redan gjorda etc.

5.5 Bostadsföretagens möjligheter Bostadsföretagets förmåga att övervinna problem är beroende förutom av den anställda personalens och ledningens kunnighet, planeringsförmåga, initiativkraft - av bostadsbestândets kvalitet och sammansättning samt företagets ekonomi. Vi kan konstatera att det för att klara av lägenhetsöverskott - och allmänt för företagens handlande - vore med långsiktiga fördelaktigt ett större eget kapital än vad företagen nu oftast har.

Formella regler om grundkapital - utöver de allmänna föreskrifter som t ex ges i aktiebolagslagen - finns endast för allmännyttiga företag. De återfinns i 16 § i bostadslånekungörelsen. I paragra-

sou 81 1974: 57_

fen föreskrivs att grundkapital skall uppgå till minst företagets av förvaltat för att bostadslån skall en procent fastighetskapital kunna konstaterade i sitt betänutgå. Byggkonkurrensuntredningen kande SOU l972:4O (s 125 f) att grundkapital av angiven storlek fanns hos endast ca tre femtedelar av företagen

Det ligger i sakens natur att ett kapital av storleksorden procent av fastighetsbeståndets värde är alldeles ningen för litet för att ensamt kunna fungera som buffert mot stora eller andra ekonomiska ansträngningar. Det hyresbortfall torde genomsnittligt endast motsvara drygt en månads totala

hyresintäkter.

Om man således som utgångspunkt har att bostadsföretagen, vart och ett för sig, skall kunna bemästra även extrema situationer framgâr att bostadsföretagens nuvarande ekonomiska ställning är alldeles för svag.

Ovan lämnades en exemplifiering. Ytterligare en sådan kan Om ett bostadsföretag med egna ekonomiska resurser göras. skall kunna behärska hyresbortfall om 10 % per år under tre års tid av ett lägenhetsöverskott behöver det dispå grund ett kapital. Detta behöver uppgå till i storleksponera eget tre vad som nu föreskrivs om grundkapital för ordningen gånger bostadsföretag. För bostadsföretag i aktieallmännyttiga ställer också aktiebolagslagens regler särskilda bolagsform krav.

skall för allmännyttiga bostadsföretag tillskjutas Grundkapital av kommunen. Ytterligare tillskott för att utöka aktiekapital eller grundfond (hos stiftelser) ställer anspråk på kommunerna De skulle sannolikt inte behöva fördelas under flera ägarna. år.

Vad här anförts om allmännyttiga bostadsföretag har också

tillämpning för bostadsrättsföreningarna. De grundparallell (insatser) som erlagts av bostadsrättshavarna repreavgifter ett Detta uppgår således, grovt försenterar riskkapital.

enklat, i det stora antalet fall till ca 5 % av fastighetens produktionskostnad och till ca 2 % för bostadsrättsföreningar med kommunal insyn vars finansiering är baserad på 1972 års riksdagsbeslut om ändrad lånegräns. Kapitalet är dock bundet till fastigheten och inte användbart för att möta en likviditetsansträngning.

Åtgärder av här antytt slag med större eget kapital skulle

kunna lösa problemen på sikt. De löser däremot inte de problem med lägenhetsöverskott som nu föreligger.

Vi har emellertid därmed också kommit in på ett betydligt vidare frågeområde än vad vi avser att behandla i detta sammanhang. Frågan om bostadsföretagens kapital och fonder har betydligt fler aspekter än dem som berörs av frågan om lägenhetsöverskott. Det är också angeläget att slå fast att våra följande resonemang är begränsade till principiella synpunkter på det ekonomiska ansvaret för ett lägenhetsöverskott. Frågor om kapital och kapitaltillskott som sammanhänger med andra delar av bostadsförsörjningen behandlar vi inte i detta sammanhang.

Ytterligare en annan fråga är att bostadsföretaget genom planering och verksamhet aktivt skall söka förebygga att det drabbas av ett besvärande lägenhetsöverskott. Detta finns något behandlat ovan i avsnitt 5.2. Vi kan dock konstatera att, alldeles oavsett om bostadsföretaget självt framdeles ökar sitt bostadsbestånd genom ny- eller ombyggnad eller inte, kan lägenhetsöverskott uppkomma av helt andra orsaker än dem bostadsföretaget kan behärska. Se också avsnitt 4.3.5.

5.6 Likviditetssvårigheter och förlustsituation

5.6.1 Allmänt

Vi har anledning att skilja mellan likviditetsproblem och förluster.

Ett bostadsföretag kan under viss tid ha en andel lediga lägenheter som den normala reserven utan att detta i och överstiger för behöver betraktas som anmärkningsvärt eller leda till sig förlust. kan emellertid under en sådan period hamna Företagen i mer eller mindre påtagliga likviditetssvårigheter. Arten och graden av problemen sammanhänger med storleken på bostadsföretagets eget kapital, fondernas storlek, gjorda kapitaldispositioner etc.

En förlust däremot är till sin karaktär definitiv. Kapital har gått förlorat och kan inte återvinnas.

För de ändamål vi nu har att behandla använder vi följande två definitioner. Dessa torde i stort sett kunna anses vara anpassade till allmänt språkbruk.

Som extraordinärt hxresbortfall rubriceras uteblivna hyresintäkter (årsavgifter) utöver dem som följer av den normala lägenhetsreserven.

Som hxresförlust rubriceras extraordinärt hyresbortfall fr o m en viss tidpunkt.

Vi har av enkelhetsskäl använt förledet hyres- i våra definitioner, oaktat begreppen skall kunna täcka alla upplåtelseformer (dock torde hyres- och bostadsrättsfallen överväga). Alternativa benämningar, exempelvis nyttjandeavgifts- eller bostadsintäkts- ökar inte klarheten men är längre och upplevs snarast som förvirrande.

§.§.2 Kommentarer

Med den använda definitionen betecknas således som hyresförlust ett extraordinärt hyresbortfall från en viss tidpunkt under en med - oavsett om en faktisk kapitalperiod lägenhetsöverskott förlust föreligger eller inte. Denna beteckning får ses som en praktisk fråga och förefaller användbar i detta sammanhang.

Allmänt åsyftas i de använda definitionerna - liksom i övrigt i detta betänkande - endast sådana hyresbortfall som orsakas av att lägenheter står utan avtalsbunden nyttjare. Exempelvis är uteblivna hyresintäkter eller ränteförluster som följd av att hyror eller ârsavgifter ej erläggs för upplåtna bostadslägenheter något helt annat och torde lämpligen kunna rubriceras som avskrivna hyresfordringar e d. Ej inflytande hyresintäkter för lägenheter som står tomma inför rivning, ombyggnad eller av likartat skäl skall givetvis inte heller beaktas.

Det torde i praktiken ofta förhålla sig så att extraordinära hyresbortfall och sen eller bristande hyresbetalning samvarierar, d v s med stor andel lediga lägenheter på en ort kan betalningsmoralen“ antas vara sämre än på orter eller i situationer med akut bostadsbrist. Frågor som sammanhänger med bristande betalning o d faller inom helt annat regelområde och behandlas inte i övrigt av oss i detta betänkande.

5.7 Alternativa lösningar

Vi har ovan angivit vilka parter som har ansvar för olika inslag med betydelse för bostadsförsörjningen. Vi har också i ett tidigare avsnitt 4.3.5 från allmänt bostadspolitiska utgångspunkter formulerat några krav på åtgärders utformning. Däremot finns inte redovisat en utvärdering av dessa resonemang som resulterar i förslag till hantering av de problem som orsakas av ett lägenhetsöverskott - av extraordinära hyresbortfall.

Valet av metod kommer i hög grad att kännetecknas av vilken syn man har i fråga om generell kompetensfördelning mellan olika intressenter och myndigheter inom bostadsförsörjningen. Betydelsefullt blir också i vilken utsträckning man anser att nuvarande, för ett antal bostadsföretag besvärliga situation är mer eller mindre snabbt övergående och om man kan förvänta sig att nya motsvarande problem kan komma att dyka upp i

framtiden - även om och sedan nuvarande situation övervunnits och även om ett generellt idealt tillstånd nåtts.

Olika lösningar är tänkbara för att hantera problem som sammed lokala lägenhetsöverskott. Vi presenterar fyra manhänger olika Det är givetvis möjligt att genomföra en lösningar. annan men vi har funnit den av oss redovisade vara uppdelning är inte i alla avseenden formulerade och praktisk. Lösningarna kan också av det skälet få skilda praktiska och ekonomiska konsekvenser - förhållanden som framkommer vid en Vi har emellertid av tidsskäl inte haft möjdetaljbehandling. att en sådan värdering och att utgående därilighet genomföra från formulera ett enda förslag.

Alternativen kan rubrikmässigt anges som följande Nuvarande regler i fortsatt tillämpning Statligt ekonomiskt ansvar Kommunalt ekonomiskt ansvar Särskilt beslutsförfarande och fördelat ekonomiskt ansvar.

Dessa i de följande kapitlen 6 - 9. återges

Det finns ett antal frågor som kan betraktas vara gemensamma för de olika alternativen. Dessa behandlar vi i ett särfyra skilt I detta hänvisas till möjligheten att genomkapitellO. föra kombinationer mellan olika alternativ.

Vi tar också upp några olika aspekter på hur en normal lägenhetsreserv bör bestämmas när och om fråga uppkommer om lån eller bidrag för extraordinära hyresbortfall (kapitel ll).

12 behandlas mellan befintligt och I kapitel anknytningen ett eventuellt nytt regelsystem.

KAPITEL 6

NUVARANDE REGLER I FORTSATT TILLÄMPNING

6.1 Inledning

De nuvarande reglerna för att finansiera kostnader för ett lägenhetsöverskott redovisas i kapitel 3. De överväganden som nu kan vara aktuella påverkar endast kungörelsen (l972:760 med senaste ändring 1974:256) om lån avseende kostnader för outhyrda lägenheter. Med nuvarande regler avses därför endast denna kungörelse.

Kungörelsen bygger på vissa förutsättningar om lägenhetsöverskottets karaktär och statens ansvar för detta lägenhetsöverskott.

Nedan belyses vissa allmänna för en fortsatt förutsättningar tillämpning av det nuvarande regelsystemet liksom vissa effekter av en sådan tillämpning.

6.2 Ansvarsfördelning

Statens låneåtaganden avser tillfälliga i lägenhetsöverskott statligt belånade hus. Genom lånen påtar staten ansvaret sig för att klara drabbade företags likviditet.

I eftergiftssituationen är däremot statens ansvar delat med låntagaren/företaget och företagets ägare eller huvudman efter prövning i varje enskilt fall.

Staten påtar sig således hela ansvaret för i låneförsörjning anledning av lägenhetsöverskott och en opreciserad del av ansvaret för bidrag i anledning av sådant överskott.

I fråga om motiven för ansvarsfördelningen, se kapitel 7.

6.3 Låneivninzeng svfte

Långivningen tillkom i en situation när antalet lediga lägenheter hade ökat starkt. De lediga lägenheterna var koncentrerade till vissa orter och företag, som härigenom fick betydande likviditetsproblem.

En allmän förutsättning för långivningen var att problemen bedömdes vara tillfälliga. Bostadsbyggandet hade under en följd av år legat på en mycket hög nivå. När tillväxten av bostadsefterfrâgan dämpades, bl a som en följd av utvecklingen på arbetsmarknaden, antog man att det uppkomna lägenhetsöverskottet skulle reduceras eller försvinna vid en anpassning av bostadsbyggandet till den förändrade situationen.

Den aktuella långivningen avsågs alltså vara tidsbegränsad. Såväl utformningen av lânevillkor som definitionen av statens ansvar är anpassad till relativt kortvariga problem med lägenhetsöverskott.

Tanken var, att företag med lägenhetsöverskott skulle täcka uteblivna med hyresförlustlån. Under de två år hyresintäkter var amorteringsfria skulle kommun och förehyresförlustlånen tag kunna anpassa sin planering till en förändrad situation på den lokala bostadsmarknaden. Lägenhetsöverskottet kunde härigenom avvecklas. Med normala hyresintäkter skulle amorteringen av hyresförlustlån sedan påbörjas.

Förhållandet är emellertid annorlunda om lägenhetsöverskottet blir bestående. I allmänhet finns då inget ekonomiskt utrymme för återbetalning av hyresförlustlån. Eftergiftsmöjligheten som kan aktualiseras blir då snarare ett medel för att undvika likvidation än ett medel för att konsolidera företaget. Ett företag i en sådan situation har praktiskt taget inget utrymme för att försöka förbättra sin situation. Det kan också förutsättas att fondmedel har förbrukats vilket förhindrar ett riktigt underhåll av bostadsområden med lägenhetsöverskott.

Dessa områden utsätts erfarenhetsmässigt för en stark förslitning, som ytterligare försämrar uthyrningsförutsättningarna. Annan upplåning för att förbättra lägenheter eller yttre miljö torde också vara utesluten.

6.4 Förutsättningar för en fortsatt tillämpning

áal-l _ ârgbles 2â_k2ri 202 lånasik:

Hur en fortsatt tillämpning av kungörelsen skall bedömas beror i hög grad av hur man bedömer lägenhetsöverskottets varaktighet.

Om lägenhetsöverskottet blir kortvarigt kan den nuvarande långivningen bedömas vara tillfredsställande, eftersom med syftena denna är uppfyllda. Dock kan den period med hyresbortfall som långivningen avser komma att behöva förlängas med viss tid. De enstaka fall för vilka dessa åtgärder inte är tillfyllest behöver då knappast särbehandlas. En förändring av de ekonomiska förutsättningarna för berörda företag kan inte antas ske utan ett föregående konkursförfarande. Vissa frågor i samband med eventuella konkurser behandlas ytterligare i kapitel 7.

Om en situation med lägenhetsöverskott däremot skulle bli långvarig får förutsättas att nuvarande regelsystem permanentas. Huvuddragen torde kunna behållas. Under sådana omständigheter krävs sannolikt även en aktiv för att överproblembehandling vinna svårigheterna.

á-l-â .. Zemsnsnlnins aW/_ngvsrsnsixarsalez

Om man väljer att permanenta nuvarande kungörelse (1972:760) aktualiseras frågan om bestämmelserna bör inarbetas i bostadslånekungörelsen eller den föreslagna förordningen om statliga lån till bostadsförsörjningen. Därvid kan också om övervägas förutsättningar för eftergift av lån uttryckligen bör anges i förordningen.

á-i-.â _ âostadafärâtaa ena 58211211. Om det är befogat att räkna med lokala lägenhetsöverskott även framdeles - sedan den nuvarande situationen bemästrats - är det uppenbart att bostadsföretagen måste vara ekonomiskt bättre rustade än för närvarande. Enbart en permanentning av nuvarande system, som är avsett att vara kortfristigt, kan inte antas lösa problemen.

Det krävs således att bostadsföretagens eget kapital är tillräckligt stort för att kunna möta både likviditetsansträngningar och hyresförluster som ej är omfattande. Några synpunkter i frågan har vi ovan behandlat i avsnitt 5.5 Bostadsföretagets möjligheter. Det ligger emellertid utom ramen för denna framställning att behandla hur stort kapitalet bör vara eller i vilka former det bör tillskjutas.

90 son 1974257

KAPITEL 7

STATLIGT EKONOMISKT ANSVAR

.1 Inlednin

Staten har ett övergripande ansvar för bostadsförsörjningen. De allmänna målen för formuleras av statsbostadsförsörjningen makterna. Ekonomiska medel för bostadspolitikens genomförande ställs till förfogande genom centrala beslut. Detta gäller t ex markförvärvslån, tomträttslån, bostadslån och bostadstillägg. Staten har också påtagit sig ansvar för visst lägenhetsöverskott, tidigast genom 1946 års tertiärlånekungörelse och senast genom kungörelsen om hyresförlustlån.

En situation där lägenhetsöverskott, eller mer tillfälliga varaktiga, förekommer i en omfattning som kan orsaka störningar för bostadsförsörjningen kräver en förnyad av prövning statens ansvar.

7.2 Statens ansvarstagande - en bakgrund

Statens ansvar för vissa förvaltningsförluster i allmännyttiga bostadsföretag, däribland förluster till följd av lägenhetsöverskott, diskuterades i bostadssociala utredningens slutbetänkande. Staten borde ersätta enligt utredningen 80 procent av sådana förvaltningsförluster. Kommunerna skulle stå för resterande del. Reglerna infördes först i 1946 års tertiärlånekungörelse och ingick senast i 1962 års bostadslånekungörelse.

SOU l974:57 91

Dessa regler för ansvarsfördelning avvecklades genom förslag i prop 1967:100. Bakgrunden var att förlustsituationer antogs komma att bli ovanliga och att fråga om ansvarsfördelning borde prövas i varje särskilt fall.

I prop 1972:124 anförde departementschefen följande synpunkter på ansvarsfördelningsfrågan i anslutning till förslaget om hyresförlustlån. Ansvaret för bostadsförsörjningen åvilar kommunerna. Det är alltså kommunen som ansvarar för att bostadsbyggandet i kommunen anpassas till behovet av och efterfrågan på bostäder. Jag vill också understryka det ansvar som varje bostadsföretag har i detta avseende och för det ekonomiska utfallet av sin verksamhet.

Trots detta talar skäl för att staten i den nu aktuella situationen lämnar sin medverkan till att lösa de akuta problemen. Vi har under hela efterkrigstiden haft en klart otillfredsställd efterfrågan på bostäder, vilket har tagit sig uttryck bl a i det av statsmakterna uppställda målet att bygga en miljon lägenheter under tioårsperioden 1965- 1974. Situationen på bostadsmarknaden synes nu ha ändrats, delvis som en följd av utvecklingen på arbetsmarknaden. Samtidigt är det av olika skäl inte möjligt att omedelbart anpassa bostadsbyggandet till den ändrade situationen.

Med hänsyn till dessa omständigheter förordar jag att staten vidtar stödåtgärder för att motverka de konsekvenser av hyresförlusterna som jag nyss har berört. Utgångspunkten bör därvid vara att stödåtgärderna får formen av en tidsbegränsad engångsinsats, avsedd att överbrygga svårigheter som i framtiden måste mötas med åtgärder på det lokala planet.

Departementschefen framhöll således mycket starkt kommunernas och bostadsföretagens ansvar och betonade att den statliga insatsen - i form av lån - var tillfällig och av engångskaraktär, motiverad av svårigheterna att snabbt anpassa bostads-

92 -

byggandet till den förändrade situationen på lokal nivå.

Civilutskottets betänkande 1972:32 uttryckte i anledning av propositionen en från departementschefen delvis avvikande uppfattning i fråga om ansvarsfördelningen. Utskottet anförde: Enligt utskottets mening har staten ett ansvar bl a för fullföljandet av de långsiktiga målen i bostadspolitiken samt för att överbrygga de temporära svårigheter som följer av en konjunkturbetingad arbetsmarknads- och invandringsutveckling. Detta ansvar kan självfallet inte motivera âtgärder som motverkar övergripande intressen. En långivning av nu föreslagen typ kan emellertid inte ha sådana effekter och medför inte någon risk för att vare sig kommunerna eller bostadsföretagen skulle på grund därav brista i sitt ansvar. Utskottet delar därför meningen att möjlighet till särskilda statliga lån bör tillskapas.

Utskottet anförde således statens ansvar för fullföljandet av bostadspolitikens långsiktiga mål som motiv för statliga insatser.

Civilutskottet preciserade ytterligare sin inställning i betänkandet 1973:19. Frågan om ansvaret för kostnaderna för outhyrda lägenheter har tagits upp av utskottet. Som framgår av ovan (s 19-22) lämnad redogörelse för vissa beslut om statens ansvar för lån har vid 1967 års riksdag uttalanden gjorts om statens ansvar för sådana konsekvenser i fråga om bl a bostadsefterfrågan på en ort som följer av genomgripande förändringar i de näringspolitiska förutsättningarna. Den tidigare förlustfördelningsregeln i 33 § bostadslånekungörelsen upphävdes, och statens medverkan i dylika fall ansågs få bestämmas och utformas efter prövning av de speciella betingelserna i varje särskilt fall, varvid i allmänhet beslut av riksdagen därvid skulle fordras. Enligt utskottets mening bör riksdagen nu göra de bedömningar som krävs för att Kungl Majzt skall ha möjlighet

SOU l974:57 93

att i erforderlig och lämplig utsträckning pröva en statmedverkan utan riksdagens beslut i varje särskilt fall. lig

Riksdagen bör sålunda lämna Kungl Maj:t ett bemyndigande av följande innebörd.

Statens ansvar för förluster för vilka utgått lån enligt (1972:760) om lån avseende kostnader för outkungörelsen skall, utöver enligt redan gällande anhyrda lägenheter m m få fastställas av Kungl Maj:t efter en ståndsregler individuell inte avseende viss fastighet utan prövning, lântagarens samlade förhållanden, det utrymme för ytterligare betalningar som finns på den lokala hyresmarknaden, och hans andel i ansvaret för den låntagarens åtgöranden situationen, varvid även vinstutdelningsbeslut uppkomna bör beaktas. Hänsyn skall tas inte endast till låntagarens egna åtgöranden utan även till intressents eller borgensför företag sålunda kommun, ansvar för mans, allmännyttigt betalningsförmågan. Ställningstagandet skall kunna innefatta i första hand fråga om anstånd med betalningen men även, när företagets fortsatta verksamhet äventyras, frågor om eftergift.

Principerna för en ansvarsfördelning har alltså fastslagits av civilutskottet beträffande hyresförlustlânen. Tre parter anses ha ett ansvar: staten, låntagaren och låntagarens intressent eller borgensman. Kungl Maj:t fastställer statens ansvar efter prövning i det enskilda fallet.

7.3 Allmänna förutsättningar för ett framtida statligt ansvarstagande

Staten har ett övergripande ansvar för bostadsförsörjningen. Det är en statsmakternas att skapa förutsättningar för uppgift att hela skall ha tillgång till goda bostäder till befolkningen rimliga kostnader. För att detta mål skall kunna förverkligas måste bostadsbeståndet genomgå en kontinuerlig förbättrings- Nybyggnad och sanering förutsätter en investeringsprocess.

vilja i bostadssektorn. Ett statligt ansvar för lägenhetsöverskott aktualiseras i den mån detta ansvar är en förutsättning för att investeringar i linje med de bostadspolitiska intentionerna skall komma till stånd.

Under nästan hela efterkrigstiden har den antalsmässiga bostadsbristen varit ett tillräckligt incitament för bostadsinvesteringar. Bristsituationen har varit ett betydande problem men samtidigt medfört en utomordenligt trygg avkastning på bostadskapitalet. Den antalsmässiga bristen kan sägas ha när upphört man på en ort har en lägenhetsreserv eller ett lägenhetsöverskott. Den enskilde har då rimliga förutsättningar att tillgodose sitt bostadsbehov men avkastningen på bostadskapitalet är inte längre garanterad. I en sådan situation kan det vara en samhällets uppgift att förhindra att en bostadsbrist ånyo skapas till förfång för den enskilde bostadssökande.

Detta kan förhindras genom att staten tar ansvar för ett lägenhetsöverskott, som eljest skulle kunna föranleda drastiska produktionsminskningar och på sikt orsaka en ny bristsituation. Ansvaret är då motiverat av att statsmakternas övergripande bostadspolitiska mål förutsätter ett tillräckligt stort utbud av goda lägenheter för att skydda den enskilde från de sociala konsekvenserna av bostadsbrist.

En sådan mer generell garanti för att undvika nya bristsituationer kan knappast ställas av någon annan part än staten. Problemen kommer med säkerhet att växla från kommun till kommun och det är inte osannolikt att de kommuner som har de relativt sett största lägenhetsöverskotten också har starkt begränsade handlingsmöjligheter i ekonomiskt avseende.

De allmännyttiga och kooperativa bostadsföretagen kan visserligen sägas vara medel i samhällets bostadspolitik, vilket kunde motivera dem att undvika bristskapande produktionsminskningar, men karaktären av självkostnadsföretag medför att deras förmåga att bära förluster är starkt begränsad.

1.4 Statens ansvar som bostadslångivare

I nyproduktionen har för närvarande 95 % av antalet lägenheter i hyres- och bostadsrättsform och 65 % av antalet lägenheter i ägareform statliga bostadslån. De statliga lånen ligger i högt riskläge och är den dominerande källan för toppkrediter till bostadsbyggandet.

Statens kreditgivning i högt riskläge är motiverad av bostadspolitiska skäl. En tillfredsställande försörjning av riskvilligt kapital har varit en förutsättning för en omfattande bostadsproduktion. I den statliga kreditgivningens natur ligger således en relativt generös bedömning av kreditrisker för att främja bostadsförsörjningen. Det vore främmande för långivningens syfte och tradition att genom en knapp kredittilldelning medverka till att skapa en ny bristsituation.

Detta innebär också att staten får vara beredd att ta ansvar för lägenhetsöverskott som kan uppkomma bl a till följd av en generös bostadskreditgivning. Lägenhetsöverskott i ett bostadsföretag kan annars medföra att företaget tvingas att gå i konkurs.

Den normala effekten av en konkurs är att värdet av företagets tillgångar anpassas till tillgångarnas avkastning. Detta sker genom att de som har fordringar på företaget utöver dess marknadsvärden får avskriva sina fordringar.

För ett bostadsföretag uppstår speciella komplikationer i samband med konkurser om det aktuella bostadsbeståndet är belånat med ränte- eller paritetslån. Paritetslånesystemets bostadsprissänkande effekt innebär att en avskrivning av statens hela lånefordran t ex i samband med en konkurs inte medför någon omedelbar reduktion av kapitalutgifterna. I praktiken sänks således inte kapitalutgifterna även om husets pris vid en exekutiv auktion inte uppgår till mer än 60 å 70 % av den totala låneskulden.

96 sou 1974:57

En hel eller delvis avskrivning av statens fordran i samband med en konkurs behöver således inte förändra det kalkylmässiga behovet av hyresintäkter i det drabbade bostadsbeståndet. Under sådana omständigheter ter det sig underligt om inte staten söker bevaka sin fordran genom att undvika konkurs för företaget. På sikt tar staten ett bättre ansvar för bostadsförsörjningen och undviker förluster på bostadslån om de företag som drabbas av lägenhetsöverskott hjälps till positiva lösningar av de ekonomiska problemen.

1.5 Övrigt

Förutom ovan redovisade motiv för ett statligt ansvar för lägenhetsöverskott finns andra skäl, snarast av lämpligheteeller uteslutningskaraktär för statligt ansvarstagande. Några exempel på sådana skäl ges nedan.

Det kan mycket väl vara så, att en kommun eller ett företag i första hand kan anses ha ansvar för att ett lägenhetsöverskott uppkommit. I normalfallet är det inte meningsfullt att utkräva kostnadsansvar av företaget eftersom det kan antas sakna möjligheter att ta ett sådant ansvar. Det är sannolikt att en kommun i högre grad kan ta ett reellt ekonomiskt ansvar för ett lägenhetsöverskott. Andra inte önskvärda konsekvenser kan emellertid uppkomma om kommunens ansvar utkrävs. Lägenhetsöverskottet kan helt eller delvis bero på brister, som kan korrigeras genom kommunala investeringar. Det är risk att sådana investeringar omöjliggörs om man utkräver ett ekonomiskt ansvar för lägenhetsöverskott av kommunen. Överskottet kan på så sätt komma att permanentas. I en sådan situation kan det trots invändningar vara rimligt att lägga kostnadsansvaret för lägenhetsöverskottet på staten.

På bostadsmarknader som består av flera kommuner behöver de olika kommunerna inte ha samma bostadspolitiska ambitioner. Uppkommer det ett lägenhetsöverskott i en kommun kan detta i vissa fall hänföras till en annan kommuns agerande. Det är

då vanskligt att utkräva ett ansvar från någon utomordentligt av dessa Även i sådana situationer talar lämpligheteparter. skäl för ett statligt ansvarstagande.

vara att göra någon form av Det kan överhuvud taget omöjligt i ett stort antal fall av lägenhetsöveransvarsfördelning skott. Grunderna för en sådan kan bli utomordenligt slump- Ett ansvar ter sig även artade eller konstruerade. statligt mer eller realistiskt än i en sådan situation naturligt andra parters.

KAPITEL 8

KOMMUNALT EKONOMISKT ANSVAR

8.1 Inledning

Kommunerna har, som vi tidigare understrukit, ett stort inflytande på och ansvar för bostadsförsörjningen. Detta kommer till uttryck i de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen, i den fysiska planeringen och markförsörjningen, i huvudmannaskap för en stor del av service och olika verksamheter i bostadsområdena och inte minst i ansvaret för allmännyttiga bostadsföretag, handläggning av frågor om statliga lån och bidrag och ett omfattande direkt stöd till hushållen i form av statskommunala bostadstillägg till barnfamiljer m fl och kommunala bostadstillägg till folkpensionärer.

Kommunernas ekonomiska insatser för bostadsförsörjningen är mycket stora - de uppgår årligen till miljardbelopp - och knappast något byggande eller andra åtgärder för bostadsförsörjningen kan vidtas utan kommunernas medverkan. Det fanns i vissa kommuner en relativt utvecklad bostadspolitik redan innan den statliga bostadspolitiken utvecklades. När den senare under 1930- och 1940-talen fick starkt ökad betydelse, byggde den redan från början på förutsättningen att kommunerna skulle medverka. Detta var en nödvändig förutsättning för att garantera det praktiska genomförandet av statsmakternas intentioner, men låg samtidigt i linje med kommunernas egna intressen. Att medverka till bättre bostadsförsörjning var och är alltjämt en av de viktigaste vägarna att tillgodose kommunmedlemmarnas behov och främja kommunens utveckling.

Bostadspolitiken har inneburit att kommunernas inflytande och ansvar efter hand har ökat och bostadsfrågorna har fått en central kommunalpolitisk betydelse och förankring.

Kommunernas direkta ansvar för finansiering av bostäder är, trots deras starka engagemang i övrigt, starkt begränsat. Det består huvudsakligen i anskaffning av kapital till grundfond för allmännyttiga företag och i vissa borgensåtaganden. Ansvarsfördelningen mellan stat och kommun har i detta avseende inneburit att staten svarat för finansiering och risktagande i samband därmed, medan kommunerna svarat för planering och faktiskt genomförande av bostadspolitiska åtgärder.

8.2 Ekonomiskt ansvar entemot allmänn tti a företa

För de allmännyttiga företagen har kommunen ett ekonomiskt ansvar som ägare. Eftersom hela fastighetskapitalet i regel är dock det formella finansiella ansvaret till upplånat begränsas att avse grundkapitalet samt eventuella borgensåtaganden.

Beträffande de allmännyttiga företagens förluster gäller, som tidigare har nämnts, att staten enligt äldre lånekungörelser har åtagit sig en del av ansvaret för täckning av dessa. För lån som beviljats enligt nu gällande bostadslånekungörelse från 1967 gäller inte nâgra regler om förlustfördelning.

De äldre lånereglerna har formulerats så att kommunen skall täcka förlust som uppkommer för det allmännyttiga företaget, men under vissa förutsättningar kan statsbidrag utgå härför. Att företagen skulle försättas i ett likvidationsläge och att långivares - i första hand staten - fordringar eventuellt skulle täckas genom realisation av företagens tillgångar har aldrig förutsatts i förarbetena till lagstiftningen. Ett sådant förfarande vore för övrigt främmande för kommunal praxis och rätt.

Ändringen 1967 torde få tolkas så att kommunens ansvar för täckning av förluster i och för sig kvarstår. Statlig medverkan utesluts inte, men omfattningen har inte preciserats.

8. Ansvar entemot andra företa

Gentemot bostadsrättsföreningar, enskilda ägare av hyresfastigheter och ägare av småhus har kommunen för närvarande inte något direkt ansvar för täckning av förluster.

Kommunens inflytande på tillkomsten av bostäderna är dock även i dessa fall betydande. Kommunen har också som en följd av de statliga lånebestämmelserna i flertalet fall insyn och inflytande på förvaltningen genom representation i bostadsrättsföreningars styrelser.

8. Vid t kommunalt ansvar

En vidgning av det kommunala ansvaret för täckning av förluster på grund av lägenhetsöverskott till att avse alla företagstyper framstår som rimligt av flera skäl.

Kommunens ansvar för bostadsförsörjningen i dess helhet skulle framstå mer konkret genom ett direkt ekonomiskt åtagande. Detta torde gynnsamt påverka intresset för en ekonomisk prövning redan på planeringsstadiet. Kommunens förutsättningar för att hävda sina bostadspolitiska synpunkter och påverka företagens handlande - oavsett om det är eller allmännyttiga, kooperativa enskilda - skulle förändras ett sätt. på påtagligt

I vissa fall är det kommunala ansvaret för att lägenhetsöverskott uppstår mycket påtagligt. Det gäller främst om orsakerna kan hänföras till lägenheternas läge, de kollektiva kommunikationerna eller kommunal service och verksamheter i bostadsområdet. Det framstår då också som naturligt att kommunen har ett ansvar för de ekonomiska problem som uppkommer på grund av lägenhetsöverskott.

Kommunala organ torde slutligen vara de som bäst kan överblicka de lokala problemen och bedöma behovet av stöd till företagen i de enskilda fallen. Kommunen har därvid också goda möjlighe-

= E sou 1974: 57

bedöma vilka som med hänsyn till de lokala ter att åtgärder bör vidtas för att minimera förluster och så förhållandena snabbt som möjligt minska lägenhetsöverskottet.

Former för kommunala insatser 8.5

Kommunen kan med stöd av lagen (1947:523) om kommunala åtgärder anslå medel för bostadstill bostadsförsörjningens främjande ändamål. dock i nuvarande form inte medge politiska Lagen synes lämnar eller anslår medel för \ att kommunen en förlustgaranti att täcka bostadsföretags kostnader för lägenhetsöverskott. ärende avseende en av Mariestads kommun lämnad garanti I ett av avsättningssvårigheter har för intäktsbortfall på grund att kommunens åtagande inte regeringsrätten således fastslagit kunde anses svara mot bestämmelserna i den nyssnämnda lagen. Kommunens beslut upphävdes.

För att kommun skall kunna åta sig ekonomiskt ansvar på grund torde behövas särskilt stadgande härom. av lägenhetsöverskott emellertid om enbart en rätt för kommun Det kan ifrågasättas eller ställa i detta syfte är tillatt anslå medel garantier Om kommuns ansvar skall vidgas till att avse även räcklig. kan det behövas föreskrift om andra än allmännyttiga företag att i viss omfattning täcka förluster. Denna en skyldighet exempelvis införas i 1947 års lag. skyldighet kan i så fall

torde också innebära att kommunens En lagstadgad skyldighet måste och att avgränsnings- och tolkningsåtagande preciseras Bland annat måste kommunens ansvar kunna problem uppkommer. i de fall då bostadsföretagets ekonomiska problem begränsas ett som uppkommit av kan hänföras till lägenhetsöverskott som kommunen inte rimligen kunnat råda över eller orsaker förutse.

kan om kommunens an- Med hänsyn till dessa problem övervägas bedömning. Det svar helt kan baseras på en kommunalpolitisk då en risk för att olika kommuner behandföreligger givetvis olika och att även statens förlustrisker lar bostadsföretagen

_ i i fi, i á-s

som långivare blir olika. Kommunernas allmänna intresse av en god bostadsförsörjning är dock så påtagligt och det i kommunal verksamhet dokumenterade ansvaret för har bostadsförsörjningen tillika varit så påtagligt, att riskerna för att vissa kommuner undandrar sig ett ansvar kanske inte behöver bedömas som allvarliga.

Kommunernas åtagande för att täcka bostadsföretags kostnader för lägenhetsöverskott kan få formen av bidrag, lån eller borgen för lån.

8.6 Regionala problem

I åtskilliga fall är ansvaret för i ett

i

bostadsförsörjningen bostadsmarknadsområde gemensamt för flera kommuner. Detta gäller främst i storstadsområdena, men förekommer även på andra håll, även om sådana fall nu har minskat i antal på grund av kommunreformen.

Då ansvaret för bostadsförsörjningen är för flera gemensamt kommuner förefaller det inte vara rimligt att eventuella kommunala kostnader skall drabba enbart den kommun som har ett lägenhetsöverskott. Detta kan ofta vara just den kommun som har åtagit sig det största ansvaret och gjort de största insatserna för bostadsförsörjningen. Kommuner med svagare ambitioner, eller kanske helt enkelt brist på mark för skulle byggande, 1 inte ådra sig kostnader för förlustansvar. ä i Problemet kompliceras av att lägenhetsöverskottet helt eller delvis kan vara orsakat av brister i den regionala planeringen för vilka kommunerna har ett gemensamt ansvar. Detta gäller exempelvis om bostäder och arbetsplatser har lokaliserats så att det uppstått en regional obalans.

Fördelningen av ansvar mellan flera kommuner utgör otvivelaktigt ett av de svåraste hindren för ett kommunalt finansieringsansvar vid lägenhetsöverskott. I de närmast berörda regionerna, storstadsomrâdena, är visserligen det kommunala samarbetet

sou 1974: 57 105

väl utvecklat, men det utgör knappast någon garanti för att skall kunna lösas genom frivilliga kommunala överensfrågan kommelser. Det kan därför krävas föreskrift i lag om gemensam och ansvarsfördelning för vissa kommuner. planering

Likartade även i fråga om annan kommunal problem uppkommer då ett bostadsmarknads- och arbetsmarknadsområde verksamhet, består av flera kommuner.

8.7 Risk för negativ inverkan på bostadsförsörinineen

Ett ökat kommunalt ekonomiskt ansvar innebär inte bara en förav kommunens bostadspolitiska engagemang. Det kan stärkning medföra en risk för att kommunerna av ekonomiska samtidigt skäl blir alltför försiktiga och hellre tar risken av bostadsbrist än av lägenhetsöverskott.

Risken för alltför stor återhållsamhet kan naturligtvis inte bedömas då den är beroende av olika kommuners handgenerellt, lande. Hittills har dock otvivelaktigt tendenserna till att kommunerna utnyttjat bostadsbyggandet som ett inbördes konkurrensmedel och därigenom kommit upp i en för vidlyftig plavarit mer påtagliga än tendenserna till återneringsnivå hållsamhet. I en del fall torde de kommunala ambitionerna ha lett till en irrationell lokalisering och inriktning av produktionen. Fördelarna av att sådana tendenser motverkas genom

ökat ekonomiskt ansrar för kommunerna måste givetvis vägas

mot riskerna för alltför stor försiktighet.

8.8 Statlig medverkan

Om kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen skall utvidgas till att avse även ett ekonomiskt ansvarstagande vid lägenhetsöverskott bör detta ansvar vara odelat i förhållande till staten. Hela den kommunala beslutsprocessen bör om möjligt av att det är kommunen själv som har att svara för präglas alla konsekvenser av kommande beslut. Detta synsätt luckras

lätt upp om det finns undantagsbestämmelser som innebär att en del av det ekonomiska ansvaret kan över staten skjutas på eller annan.

Det kan dock uppkomma situationer, då den kommunala ekonomin utsätts för sådana påfrestningar att ökade kommunala åtaganden ter sig orimliga. Att en sådan situation skulle förorsakas enbart av ett lägenhetsöverskott är dock dock föga sannolikt, med undantag för enstaka kommuner i ett gemensamt bostadsområde, i det fall att en mellan kommunerna inte ansvarsfördelning uppnås.

De kommunala svårigheterna torde, om de blir mycket allvarliga, i grunden ha andra orsaker, såsom vikande med stor näringsliv arbetslöshet e d. Statliga stödåtgärder kan då vara motiverade, men knappast med utgångspunkt från rent bostadspolitiska synpunkter. Det torde snarare vara fråga om problem inom ramen för arbetsmarknads- och regionalpolitiken.

Slutligen bör i detta sammanhang påpekas det principiella problemet med att kommuner i efterhand åläggs ett odelat ansvar för redan gjorda åtaganden, för vilka det tidigare förelegat oklarhet om ansvarsfördelningen. Sådana torde strida ålägganden mot tidigare praxis och kan framstå som orättvisa. Detta kunde tala för att det behövs en övergångsform med ett mellan stat och kommun delat ansvar för redan nu förekommande lägenhetsöverskott. Häremot kan dock invändas att det kommunala ansvaret inte nödvändigtvis, som har behöver tidigare framhållits, grundas på ett lagstadgat åläggande från statens sida, utan kan grundas på ett kommunalpolitiskt Beslutet om anåtagande. svarets omfattning - frånsett för ägareansvaret allmännyttiga företag - då helt hos med en ligger kommunen, naturligtvis möjlighet för att frågan löses olika i olika kommuner.

1 r r

KAPITEL 9

SÄRSKILT BESLUTSFÖRFARANDE OCH FÖRDELAT EKONOMISKT ANSVAR

.l Inlednin

I kapitel 5 konstateras att olika parter kan tilldelas ekonomiskt ansvar för ett lägenhetsöverskott. Insatser framför allt från staten men också från kommunerna kan bli ofrånkomliga. Sådana insatser kan inte enbart gälla ekonomiskt bidrag eller andra medelstillskott.

Framför allt bör bostadsföretagens eget ansvar betonas. Detta kan dock inte drivas så långt att enskilda boende drabbas. Eftersom bostadsmarknaderna är lokala blir detta en viktig synpunkt. Valda medel bör kunna markera en ansvars- och riskfördelning mellan de berörda bostadsföretagen själva. Dessa får därmed vara beredda att bära vissa ekonomiska bördor kollektivt men kan samtidigt påverka medelsfördelning och andra, mer aktivt inriktade åtgärder.

Kort uttryckt: för att lösa de problem som uppstår som följd av eller kan konstateras i samband med lägenhetsöverskott, skall åtgärder uppmuntra företagen att minimera förlusterna - inte att maximera bidrag som finansieras av andra.

Detta bildar utgångspunkt för en lösning som är baserad på en fördelning av det ekonomiska ansvaret mellan stat, kommuner och bostadsföretag och har ett särskilt beslutssystem som en viktig beståndsdel.

Detta alternativ är mer detaljerat utformat än övriga. Detta är enbart föranlett av en önskan att söka konkretisera ett relativt okonventionellt betraktelsesätt så att utformningen blir

lättare att följa än den skulle bli med enbart allmänna beskrivningar. Omfattningen av och detaljeringsgraden i detta kapitel uttrycker således inte något ställningstagande.

Lån och och andra 2.2 bidrag åtgärder i anslutning därtill

För att lösa uppkommande problem får lån och bidrag antas bli reguljära inslag. Med det grundläggande synsätt som uttrycks i detta kapitel följer, att lån eller bidrag inte skall lämnas ut enbart efter schablonmässiga regler och rutinmässig prövning. Om ett lägenhetsöverskott har uppkommit, finns underliggande faktorer som bör angripas.

Beslut om lån eller bidrag bör således föregås av en förutsättningslös, allsidig prövning. Som villkor för beslut skall föreskrifter kunna utfärdas om exempelvis bostadsföretagets ledning och ekonomi åtgärder avseende lägenheter eller miljö plan för fortsatt verksamhet.

Även andra aktivt inriktade insatser bör kontakter förekomma, och överläggningar med berörd kommun från beslutsinstansens sida m m.

2.2 Riskfördelning

Förutom de finaniella bidrag som utgår från i första hand staten, men också från kommunerna, skall också bidrag lämnas från bostadssektorn som sådan. En generell avgift, ungefär lika fördelad över hela bostadsbeståndet, skulle fördela riskerna mellan olika bostadsföretag och boende. Den markerar samtidigt ett kollektivt ansvar och en riskfördelningsprincip. En sådan avgift skulle kunna uppfattas som en form av försäkringspremie.

SOU l974:57

2.4 Medelstäckning

Det i detta alternativet har som ett inslag kapitel presenterade fördelat ekonomiskt ansvar mellan stat, kommun och bostadsett i gemensamma former. Detta får ett konkret uttryck företag när lån och/eller bidrag blir nödvändiga.

â-i-.â _ âtatsns engagemang

I har utförlig redovisning lämnats för föregående kapitel motiven till statligt ekonomiskt stöd.

I det fördelade ekonomiska ansvar som bildar en utgångspunkt för detta får således staten tänkas pâtaga sig en kapitel betydande roll.

24-2 _ .lsoamanans .ensagenaaa_vid_lån; 26a .biiraasaivnins

Det är att eller uteblivna sådana, från uppenbart åtgärder, kommunens sida har stor betydelse för uppkomst och fördelning av Därför bör kommunen också aktivt bidra lägenhetsöverskott. till att lösa problemen.

När om lån och bidrag enligt ovan bereds, förutsätts fråga också att sker med berörd kommun om erforderöverläggningar kommunala insatser. Kommunen torde söka undanröja brister liga inom sitt ansvarsområde om dessa kan antas ha del i uppkomna Det finns därför knappast skäl till att försöka knyta problem. särskilda bindande för kommunens åtagande till det regler enskilda fallet. Svårigheter föreligger också att formulera och finna formell bakgrund till lämpliga bedömningsgrunder direkta ålägganden.

Kommunens viktiga planerande insats inom bostadsförsörjningen bör betonas. Denna bör kunna kopplas till åtaganden av slag i den bostadslånekungörelsen och som åsyftas 33 § i tidigare som krav kommunala åtaganden till föreockså återfinns på

108 SOU l94:57

kommande av förlust i vissa fall - 13 bossadsexempelvis § i lånkungörelsen (1967:552) och 6 § i kungörelsen (1972:769) om lån avseende kostnader för Dessa outhyrda lägenheter. frågor bör kunna föras till 7 § i vår föreslagna förordning om statliga lån till bostadsförsörjningen (SOU 1974:32).

Kommunens ekonomiska ansvar, förutom eventuellt ägareansvar, får antas vara begränsat till att omfatta del av bidrag.

24-3 _ Avaiitjzâa äostsâssskiozn

Medel från bostadsföretagen kommer i realiteten att belasta de boende i form av höjda bostadspriser. Det i och för nest sig rimliga vore en generell avgift som omfattade boende, samtliga eftersom avsikten är att fördela kostnader.

En sådan avgift skulle kunna uttas förhållandevis enkelt, exempelvis som en viss andel av bostadsfastigheters taxeringsvärde. Uppgifter om dessa finns väl registrerade, används som underlag vid skatteberäkning 0 d. Vissa avgränsningeproblem finns visserligen när bostäder är förenade med rörelse o d på samma fastighet men dessa torde vara möjliga att lösa. Andra uppgifter av adekvat slag, exempelvis om bostadslägenhetsyta, antal rumsenheter eller lägenheter torde inte vara tillförlitliga och framför allt inte registrerade på sådant sätt att de är lämpade som avgiftsunderlag.

Begränsas avgiften till att omfatta enbart statligt belånade bostäder ökar emellertid möjligheterna att använda andra mått än taxeringsvärdena som avgiftsunderlag. Bostadsmyndigheten har uppgifter om ett antal för bostadshusen väsentliga karakteristika.

Av större betydelse är möjligen att lån och torde kunna bidrag begränsas till statligt belånade bostadshus. Detta kan vara motiverat både av omfattningen av samhällets tidigare engagemang i företagen, beståndets och av skäl. sammansättning praktiska Det förefaller då rimligt att också avgiften endast omfattar statligt belånade bostäder.

Medel från bostadssektorn bör i så fall utgå från det statligt belånade beståndet i dess helhet, ej från nyproduktionen enbart, även om det senare förfarandet skulle te sig påtagligt lättare att hantera. Nyproduktionen kommer sannolikt att belastas med olika kostnader som följd av generella skatte- och - jämfört med tidigare byggda hus. Till avgiftsförändringar detta kommer att inflationen ger en viss prisdifferentierande effekt även med utjämningslån i funktion. Den inledningsvis anförda att en avgift bör återföras till de stora synpunkten boendegrupperna talar också emot en nybyggnadsavgift. De eventuella fördelarna med avgift knuten till nybyggpraktiska nad väger således inte upp dessa principiella invändningar.

En klar bör föreligga mellan avgiftsskyldighet och koppling lån- och bidragsmöjlighet.

bör således betala avgifter som avser lån- och bi- Bostadsföretagen statligt belånade bostadslägenheter. Avgiften kan dragsberättigade,

beräknas m2 per lägenhet, som andel av låne-

per lägenhetsyta, skuld eller hyresintäkter eller på motsvarande schablonartade sätt.

Även om ett bostadsföretags hela bestånd skall beaktas vid gränsdragning för att fastställa extraordinärt hyresbortfall och hyresförlust, bör avgiften endast avse statligt belånade bostäder.

En förutsebar invändning mot det här anförda om en avgift som uttas från bostadssektorn är att bostadspriserna redan ligger högt för större delen av beståndet. Möjligheterna för bostadsföretagen att inte låta avgiften slå igenom i prissättningen är för närvarande utomordentligt begränsade. En för bostadsföretagen förhållandevis ogynnsam relation mellan fastighetsomkostnader och debiterade bostadspriser föreligger nämligen i ett stort antal fall - något som redovisats i ett tidigare betänkande (SOU 1974:17, bl a s 130 ff).

Vid en bedömning av frågan om en ny avgift spelar givetvis storlek en viktig roll. Denna belyses i det följande. avgiftens

Även om avgiften inte är försumbar bör den inte ensam föranleda höjning av hyror eller årsavgifter, förutsatt att övriga kostnadsförutsättningar för bostadsfastigheterna inte förändras.

Frågan om huruvida en avgift bör uttas för att täcka en del av kostnaderna sammanhänger emellertid inte i första hand med en bedömning av avgiftens nödvändiga storlek. En avgift kan endast tänkas under den uttryckliga förutsättningen att påtagliga sänkningar genomförs av kapitalkostnaderna för stora delar av bostadsbeståndet i samband med en reform av bostadsfinansieringen. Se också vårt betänkande Solidarisk bostadspolitik (SOU 1974:17 och 32). Sådana sänkningar erfordras som ger effekt på debiterade bostadspriser.

2.5 Alternativa avgiftsprinciper

3.5.; _ Eventuellt begränsad avgiftsgkxlgighgt

En årlig avgift från bostadssektorn förutsätts uppgå till ett

begränsat belopp, beräknat per m2 lägenhetsyta eller lägenhet.

För att undvika en oformlig administrativ med apparat ej påtagligt utbyte bör en lägsta gräns för uttaget belopp sättas. Detta kan, eftersom hanteringen bör förutsättas vara kopplad till den statliga låneadministrationen, fastställas som ett minimibelopp per låneobjekt, exempelvis 200 kr.

Härav kan antingen följa att avgift uttas för lånesamtliga objekt, dock lägst minimiavgiften, eller att endast avgift debiteras när den överstiger gränsvärdet.

Avgiftsskyldigheten omfattar i praktiken endast flerfamiljshus, eftersom den till avgiftsskyldigheten lån- och kopplade bidragsmöjligheten gäller lägenheter som upplåts med hyras- eller bostadsrätt (se även avsnitt 4.2.3).

4, 4_ lll

2.54 _ §n_1§_pz_a_ng_e_ay_gifts_s;t_0_z_lgk En väsentlig fråga är hur stort bostadssektorns kostnadsansvar skall vara. En exakt andel kan knappast anges. Bostadsföretagen bör med avgifter svara för en viss, mindre del av det totala medelsbehovet.

Avgiften bör om möjligt hållas konstant under några år.

Följande tablå visar de ungefärliga intäkterna från statsbelånade lägenheter med alternativa avgifter. Beräkningen är baserad på ett uppskattat antal statsbelånade avgiftsplik-

tiga lägenheter om 1,3 miljoner på genomsnittligt 66 m2

under 1975.

Medel från kommunen är endast avsedda att täcka del av bidrag i det enskilda fallet.

Övriga finansiärer bör svara för uppgiften att täcka behovet av medel för såväl lån som bidrag.

En renodling av tanken på riskfördelning leder till att avgifterna från bostadssektorn endast bör avse bidragsdelen av finansieringsbehovet och ej lånedelen. Lånen är avsedda att återbetalas och utlånade medel skulle i princip kunna vara förlust likviditetslån är detta upplånade. Uppstår på ett

oavsett om formellt beslut fattas därom eller inte - att betrakta som bidrag.

Några vägande skäl för en sådan öronmärkning av finns pengar emellertid inte. Man kan med någorlunda säkerhet uppskatta kommande lånebehov, däremot kan behovet av under bidrag några år endast gissas. Avgiftens storlek måste emellertid bestämmas viss tid i förväga - i fall före den varje tidsperiod, exempelvis kalenderåret, som den avser. I själva riskfördelningstanken ligger också att en viss över tiden är utjämning önskvärd. Det måste finnas pengar ackumulerade eller en fond från vilken bidrag kan utgå.

Sjunker eller upphör behovet av lån och bidrag med tiden kan därför avgiften och statens insats i takt årliga regleras därmed. Kvarstår ett permanent överskott vid en framtida företidpunkt faller det inte ändamålsenligt att detta återbäres till tidigare avgiftsskyldiga utan det bör kunna disponeras för bostadsförsörjningsändamål.

Ett praktiskt betraktelsesätt leder till att avgiftens storlek först bestäms och att staten tillskjuter återstoden.

.6 Beslutsformer och administration

Ovan har antytts att en särskild organisation utanför bostadsmyndigheten i vilken bostadsföretagen företräds bör fatta beslut om lån och bidrag för finansiering av lägenhetsöverskott. Något lämpligt befintligt organ finns inte utan ett sådant måste skapas.

En allmän återhållsamhet med att är skapa nya organ visserligen eftersträvansvärd men fördelarna med en särskild organisation bör vägas mot en sådan invändning.

Även om man nu inte kan bedöma hur länge och i vilken omfattning en lån- coh bidragsgivning är erforderlig är dess allmänna karaktär inte av permanent eller reguljärt slag. Viktiga inslag

i verksamheten blir att beslutsinstansen skall kunna ta nya och okonventionella initiativ. De detaljerade föreskrifter som är erforderliga för en reguljär myndighetsbehandling ger sällan utrymme för erforderlig smidighet och flexibilitet.

Den senare tidens utveckling har understrukit betydelsen av att är engagerade i olika frågor inom partsorganisationerna bostadssektorn.

Bostadsföretagen bör genom sina riksorganisationer tilldelas en stor, om än inte avgörande roll vid beslutsfattande. Bostadsföretagen bidrar med avgifter till finansieringen. En direkt förmedling av erfarenheter från bostadsförvaltningen kan vara av värde vid ärendenas beredning. Genom att bostadsföretagen på detta sätt engageras bör detta, som också framhållits ovan, kunna bidra till erfarenhetsutbyte, utveckling av metoder för ledning, planering och förvaltning.

Företrädare för de boende bör också beredas tillfälle att delta i beslutsfattande.

bör utse representanter som är obundna i Slutligen regeringen förhållande till ovan angivna intressenter. De bör förutsättas ha goda kunskaper om och erfarenheter från bostadssektorn. En av dem utses lämpligen som ordförande.

Formerna för organisationens administration, lån- och bidragsm m bör inte detaljregleras i förordningsform. Ansvagivning ret härför åvilar organisationens styrelse. Viss personal måste sannolikt anställas för ändamålet.

Dock bör förutsättas att olika konsulter kommer att anlitas för analyser och utredningar. Gång på gång har betonats att frågan inte gäller konventionella ekonomiska räkenskapsanalyser eller rutinmässig hantering av lån- och bidragsansökningar. Detta innebär att det knappast är lämpligt att i anställningsform knyta alla de specialister som erfordras.

Avslutningsvis: Man bör vara uppmärksam på att gränslinjen

till den reguljära bostadsmyndigheten inte skall överskridas.

Goda fortlöpande kontakter framför allt med bostadsstyrelsen

förutsätts inte minst av detta skäl.

2.1 Exemplifiering

För att i någon mån konkretisera de tankegångar som förs fram

i detta alternativ lämnas komplettering och exemplifiering i

följande kapitelbilaga 9.

Kapitelbilaga 9

EXEMPLIFIERANDE MODELL

l. Beslutsinstans

1.1 Motiv för gn_fgi§t§endg organisation

lösas är att genom lån- och bidragsgiv- Den uppgift som skall lämna för extraordinära hyresbortfall eller ning kompensation till följd av lägenhetsöverskott. I samband hyresförluster villkor kunna föreskrivas - allt i syfte därmed skall särskilda att insatserna skall bidra till att minska sådant överskott och

främja en välordnad bostadsförvaltning.

kräver delvis och okonventionella metoder. De Uppgiften nya föreskrifter som är erforderliga för en reguljär detaljerade sällan för den smidighet och myndighetsbehandling ger utrymme flexibilitet som kan vara erforderlig.

1.2 för verksamhet Eogmglla grunder organisationens

för verksamhet kan fastställas i en Regler organisationens Av förordningen bör besluförordning av regeringen. framgå tande sammansättning, beslutsformer etc men knappast organs mer regler för lån- och bidragsgivning. preciserade

l.2 _ _ §e§lgt§nge_organ

vara att ett över En utgångspunkt kan påtagligt inflytande verksamhet bör finnas för bostadsmarknadens organisationens En aktiv insats från dessa får ses som en förutsättparter. för att skall kunna fungera som ett ning organisationen aktivt medel för sina syften.

kan bestå av sju ledamöter utsedda Organisationens styrelse är att två ledamöter utses efter av regeringen. En möjlighet

116 Kapitelbilaga 9

förslag av riksorganisation av hyresgäster, en efter förslag av riksorganisation av allmännyttiga bostadsföretag, en efter förslag av riksorganisation av enskilda fastighetsägare och en efter förslag av bostadskooperativa samt två riksorganisationer utan förslag av organisation. En av de sistnämnda förordnas av regeringen till ordförande.

Alternativt kan tänkas att organisationens styrelse kan bestå av fyra ledamöter varav två utses utan förslag och två efter av förslag riksorganisation av hyresgäster. Vid ärende om lån eller bidrag ingår dessutom tre ledamöter utsedda efter förslag av riksorganisation av allmännyttiga bostadsföretag om ärendet avser hus tillhörigt kommun, landstingskommun eller allmännyttigt bostadsföretag, tre efter förslag av riksorganisation av enskilda fastighetsägare om ärendet avser hus tillhörigt enskild fastighetsägare samt - om ärendet avser hus tillhörigt bostadsrättsförening - två efter förslag av bostadskooperativa riksorganisationer och en efter förslag av organisation som företräder bostadsrättsföreningar vilka inte är slutna till bostadskooperativa riksorganisationer.

Under nu gällande förhållanden torde förslag enligt det första alternativet få avges av Hyresgästernas Riksförbund, SABO, Sveriges Fastighetsägareförbund samt H$B:s Riksförbund och Svenska Riksbyggen tillsammans. Enligt det andra alternativet får förslag avges av de organisationer som nämnts ovan samt en organisation som kan anses företräda andra bostadsrättsföreningar än rikskooperativa. Någon självklar sådan organisation finns inte för närvarande. Närmast till hands torde ligga AB Bostadsgaranti, som visserligen inte är en sammanslutning av bostadsrättsföreningar men som i likhet med HB:s Riksförbund och Svenska Riksbyggen enligt 5 § bostadsrättskungörelsen (1971:486) får ställa säkerhet för fullgörande av skyldighet att utge ersättning för bostadsrätt enligt 5 § bostadsrättslagen (1971:479).

Det kan också övervägas om även Svenska Kommunförbundet bör få möjlighet att lämna förslag till ledamot. Vidare kan ifrågasättas om ledamot utsedd på förslag av riksorganisation av

Kapitelbilaga 9 117

behöver delta när fråga om lån eller bidrag till hyresgäster bostadsrättsförening behandlas.

l-i _ _ _Låg-_oghjgidzasskeräitisads Lån eller bidrag bör endast kunna utgå till den som är skyldig att betala avgift enligt avsnitt 2 nedan.

lá _ _ Eiaassieriaaax låa-_ogkubidzagsgixnins verksamhet finansieras enligt avsnitten 2, 5 Organisationens och 4 nedan.

2. Avgift från bostadssektorn

2-1 Formell grams fö.: svsiftsuitas Ett avgiftsuttag från bostadssektorn måste stödjas på särskild Det finns för närvarande ingen lag inom vars lagstiftning. ram en sådan kan eller bör införas. avgiftsskyldighet

2.2 Avgiitgsgyldigâ kan för flerfamiljshus som uppförts eller byggts Avgiften utgå och där det lånet ännu inte slutom med statligt stöd statliga kommer hus med lån enligt följande föramorterats. Härigenom ordningar att beröras: om tertiärlån och tilläggslån för kungörelsen (1942:569) vissa bostadsbyggnadsföretag, om tertiärlån och tilläggslån för kungörelsen (1946:551) flerfamiljshus, om tertiärlån och tilläggslån för kungörelsen (1948:587) flerfamiljshus, (1957:560) om tertiärlån m m, kungörelsen

118 Kapitelbilaga 9

bostadslånekungörelsen (1962:537),

bostadslånekungörelsen (1967:552) och i SOU 1974:32 föreslagna förordningen (1974:000) om statliga lån till bostadsförsörjningen.

Avgiftsskyldigheten bör åligga husets ägare, som inte alltid behöver vara densamma som låntagaren.

I enlighet med normalt bruk kan staten undantas från avgiftsskyldighet.

2-2 _ _ Avaiâtens konsirakiign

Avgiften bör utgå i förskott för kalenderår med visst belopp per kvadratmeter bostadslägenhetsyta. Om bostadsmyndigheten registrerat andra ytmått än bostadslägenhetsyta för vissa låneobjekt bör man kunna avväga för dessa avgiftsuttaget genom tillämpningsföreskrifter e d.

2.5 Debitering ogh_ugpQö;d_a1 gvgiftgn

Avgiften kan betalas till Detta bostadsstyrelsen. förfarande synes mest praktiskt då bostadsmyndigheten har tillgång till uppgifter om samtliga hus eller fastigheter med statliga lån och har kontakt kontinuerligt med samtliga avgiftsskyldiga.

Bostadsstyrelsen överför sedan avgiftsmedlen till den separata organisation som handlägger lån- och bidragsfrågor.

ä ä 2 2. Kommunernas skyldigheter

1 Kommun kan ges skyldighet att ersätta ovan nämnda organisation med viss del av sådant bidrag från organisationen, som utgått för att täcka inom kommunen förlust uppkommen till följd av utebliven hyra, årsavgift eller annan för av avgift nyttjande lägenhet.

Kapitelbilaga 9 119

att lämna ersättning för beslutade förlustbidrag Skyldighet för bostäder inom den egna kommunen kan tänkas böra inträda ansökning om nya statliga lån avseende när kommunen ej avstyrkt i kommunen. I sådant fall kan bestämmelsen införas bostäder om statliga lån till som 7 § i den föreslagna förordningen bostadsförsörjningen (SOU 1974:52).

inte i sak ses som knuten till ett Skyldigheten skall givetvis låneärende - det första som behandlas enligt den nya speciellt - även om detta blir den formella följden. Den är förordningen reellt av kommunens skyldigheter inom bostadsförsörjbetingad ningen.

Det kan ifrågasättas (bl a som en följd av den nya grundlagen)

av detta kan eller bör införas i en om en bestämmelse slag förordning som beslutas av regeringen.

alternativ är därför att bestämmelser av motsvarande inne- Andra i den ovan berörda om avgiftsuttag eller i den börd införs lagen om kommunala åtgärder till bostadsförgällande lagen (1947:523)

sörjningens främjande. Om det senare väljs, bör uppmärksammas

kan aktualiseras genom fortsatt utatt ytterligare ändringar i andra frågor. Med dessa alternativ bör koppredningsarbete till hanteringen av låneansökning tas bort. lingen

Vilken formell grund man än ger den kommunala ersättningsskylbör denna i enskilda fall kunna prövas av regeringen digheten på kommunens begäran.

5. Statens kostnader

Det behov av lån och bidrag som inte tillgodoses av avgifter eller bidrag från kommunerna bör täckas av från bostadssektorn efter normal anslagsframställning från den lån- och statsmedel bidragsgivande organisationen.

KAPITEL 10

GEMENSAMA DRAG - KOMBINATIONSMÖJLIGHETER

10.1 Lån- och bidragsgivninø

Återkommande i de olika alternativen i 6 kapitel 9 är att lån och/eller bidrag i åtskilliga fall är nödvändiga för att möta ekonomiska svårigheter som av betingas lägenhetsöverskott.

Vi lämnar därför i detta avsnitt några synpunkter i frågan.

lO.l.2 Allmänna sxngugkteg

När lån/bidrag kommer i fråga är det väsentligt att dessa inte utgår i former som minskar bostadsföretagets ansvarskänsla, vilja eller förmåga att göra aktiva insatser för att lösa problemen.

Åtgärder bör således stimulera företagen att minimera sina

förluster - inte att förlita sig på bidragsmöjligheter. En - om än inte i exemplifiering uttalad form av att ett synsätt inriktat på ett ekonomiskt kortsiktigt resultat vilket schablonmässigt utdelade bidrag kan inbjuda till - inte ger samma resultat som en lämnas i nedan totalsyn refererade kapitelbilaga 10.

En särskild fråga är hur ett ekonomiskt stöd till bostadsrättsförening skall utformas.

konstruktion det svårt att praktiskt till- Nuvarande legala gör föra ett sådant stöd i form av lån.

Garantifonds verksamhet an- Stiftelsen Bostadskooperationens till för åren 1971-74 som knyter hyresbortfallslângivningen var avsedd att vara av övergångskaraktär.

.3-_04144_ Lâll

bör lån kunna utgå efter sär- För extraordinära hyresbortfall förutsatt att företagets situation i övrigt skild prövning, gör detta befogat.

En mer eller mindre automatisk långivning bör således inte Ett med god likviditet som under kortare ifrågakomma. företag tid drabbas av ett extraordinärt hyresbortfall bör således självt kunna klara sin situation.

Av större är kanske övriga moment i prövningen. Ett betydelse extraordinärt bör uppfattas som en signal och hyresbortfall ett vars orsaker bör analyseras och angripas. Detta symptom, normalt som en självklar skyldighet av den tänkte uppfattas Men också långivaren har all anledning att vara låntagaren. Återbetalningen av lånen kan äventyras och ytteruppmärksam. kan aktualiseras om likviditetsproblemen inte ligare åtgärder kan förväntas vara övergående.

Likviditetslån av detta slag bör förutsättas vara relativt En om ca 10 år kan anses normal men kortfristiga. löptid även andra löptider kan vara motiverade.

i så fall hur säkerhet skall ställas för lån av Frågan om och här slag kan diskuteras från skilda utgångspunkter. åsyftat

torde i åtskilliga fall närmast vara av Inteckningssäkerhet formellt med liten reell innebörd. slag

av eller annan huvudman till bostads- Borgen som lämnas ägaren är att det ansvarsåtagande som företaget ägnad understryka

ovan uppmärksammats. Även borgen kan emellertid - beroende på vem som är ägaren - vara av sådant att den vid närmare beslag traktande saknar större värde.

Några generella regler om säkerhet är därför svåra att ange. Säkerhetsfrågan torde lämpligen kunna avgöras från fall till fall. Till denna bedömning bidrar också att det ofta torde vara andra förhållanden än formella säkerheter som avgör om lån är lämpligt och kan bedömas bli âterbetalt.

lO..l;5_ .Ej-Årâg Har ett bostadsföretag åsamkats hyresförlust, skall bidrag kunna utgå.

Bidrag bör därjämte kunna lämnas, om bostadsföretaget på grund av lägenhetsöverskott har fått hyresbortfall av sådan storlek att likvidationsanledning föreligger eller kan förutses inom viss tid.

Pâ likartat sätt som antyds i fråga om lån skall särskilda villkor kunna ställas gentemot företaget som förutsättning för beslut om bidrag.

Bidrag till hyresförlust bör kunna lämnas oavsett om lån för extraordinärt hyresbortfall tidigare utgått eller inte. Skälet härför är närmast att om lägenhetsöverskottet bestått länge (eller blivit så stor att likvidationshot föreligger) bör inte de hos det aktuella bostadsföretaget boende drabbas speciellt.

En särskild uppmärksamhet erfordras givetvis om bidrag aktualiseras utan föregående långivning. Om ansökande bostadsföretag förfarit på sådant sätt att det inte anpassat verksamheten eller vidtagit andra åtgärder för att nedbringa hyresbortfallet utan inväntat möjligheten till bidrag, skall sådana således kunna vägras.

Bidragsbegreppet används inte bara som en term utan också för att markera det sakliga innehållet.

En nedskrivning av bostadsföretagets skuld för fastighetslån för att nå en bostadsprissänkning ter sig således föga meningsfull. För att få bostadsprissänkande verkan torde det ofta inte ens räcka med avskrivning av hela den låneskulden - en statliga indirekt följd av ränte-, paritets- och utjämningslånens omfördelande effekt. Mycket stora kapitaleftergifter blir således erforderliga för att de skall ge påtagliga resultat. Viktigare i sammanhanget är dock att situationen kan förändras framdeles och återbetalning bli möjlig. En avskrivning av fastighetslån skulle också ge onormalt gynnsamma kostnadsförutsättningar i det enskilda fallet - sannolikt till men för effektiviteten, säkerligen till glädje för ägaren men med litet utbyte för de boende. För att kunna genomföra hyressänkning kan årliga bidrag visa sig vara en användbar metod.

Om stora bostadsprissänkningar - utöver dem som bostadsföretaget kan - kan bedömas väsentligt minska läsjälvt genomföra genhetsöverskottet är åtgärden adekvat, förutsatt att de därigenom utnyttjade bostäderna har fullgod standard. Ett konkret exempel på en bostadsprissänkning som kan antas ha gett åsyftad verkan återges i kapitelbilaga 10. Som noteras i bilagan kan dock inte en hyressänkning antas ge likartade effekter i andra fall när de yttre betingelserna är annorlunda.

l0lll5_ Xilllso; fö; lån 20h .bidrag Som framhållits bör beslut om lån och bidrag ha föregåtts av utredning varvid orsakerna till den uppkomna situationen i görmån analyserats. Denna analys bildar grunden för en ligaste bedömning av om lån eller bidrag bör utgå.

En sådan ger också bakgrund till föreskrifter som genomgång kan och ofta bör ställas som villkor för beslut.

Stor frihet bör i sådana fall föreligga vid utformningen av lån- och bidragsvillkor. Härigenom föranledda indirekta

ingripanden mot företagens ledning och inre organisation kan vara motiverade eftersom påtagliga problem föreligger - inslag som är väl bekanta från annan ekonomisk verksamhet.

En i sammanhanget intressant fråga är huruvida lån och bidrag skall kunna lämnas för extraordinärt hyresbortfall även i fall när slarv eller försumligheter orsakat eller medverkat till hyresbortfallet.

Olika synpunkter kan anföras i denna fråga. Väsentligt är dock att det i försumlighetsfallen bör föreligga utomordentligt goda möjligheter att rätta till situationen. Om orsaken är försumligheter i förvaltningen bör prognosen vara gynnsam och otvetydiga föreskrifter och villkor lätt kunna lämnas vid beslutstillfället. En besvärlig situation skall kunna rättas till utan att de boende drabbas av stora kostnadshöjningar.

Det är viktigt att en uppföljning kan ske om villkoren följs, oavsett om ytterligare lån eller bidrag kommer att aktualiseras senare eller inte. Detta förutsätter en viss rapporteringeskyldighet och inspektionsmöjlighet för lån- och bidragsgivaren u

Räckvidden för villkoren blir av naturliga skäl begränsad till företaget och i viss utsträckning till dess ägare. Även åtgärder som berör annan intressent kan bli aktuella.

lO.l.7 Formella restriktioner

För bostadsföretag som drivs i aktiebolagsform kan formell likvidationsanledning relativt snabbt uppkomma när företaget upptar lån för att kompensera likviditetssvårigheter. Om inte lånet därvid omvandlas till bidrag eller aktiekapitalet ökas, krävs ändrad lagstiftning om redovisning, om man vill undvika att företaget träder i likvidation. En möjlig lösning kan vara bestämmelser av samma karaktär som i lagen (1972:175) med vissa bestämmelser om bokföring av bostadslån m m.

sou 1974:57 125

10.2 Medelsbehov

Vi bedömer mot bakgrund av tillgängliga och dessvärre ganska osäkra uppgifter att behovet av ekonomiskt stöd uppgår till ca 250 miljoner kronor för kalenderåret l975.

Vi finner det inte möjligt att uppskatta behovet av ekonomiska insatser för 1976 eller därpå följande år.

Med en aktiv behandling av de problem som resulterar i onormala hyresbortfall - ej endast ett passivt ekonomiskt stöd kan det vara ett realistiskt antagande att behovet av lån och bidrag är ungefär konstant under nägra år och att behovet därefter kan minska. Bedömningen görs under förutsättning av en normal konjunkturutveckling och med medelsbehovet uttryckt i fast penningvärde. Storleken på tillskott beror dock ej endast härav utan också på fördelningen mellan lån och bidrag samt ränte- och amorteringsvillkoren.

10.2 Andra åtgärder

E3941_ âeäüel âVJLidlåâ EOBtâRÅeI Vi förutsätter att företag med stora hyresbortfall som följd av lägenhetsöverskott självt inser att det ligger i dess eget intresse att på ett tidigt stadium ta kontakt med beslutsinstans som kan meddela ekonomiskt stöd för att få råd och assistans - inte primärt avseende ansökningsförfarandet utan beträffande verksamheten och möjligheten till förändringar.

En likaså väsentlig fråga, reellt och principiellt kanske viktigare än den ovan berörda, är bostadsföretagets kontakter med kommunen på ett tidigt stadium.

Oavsett om kommunen är ägare till berört bostadsföretag eller inte, bör detta på ett tidigt stadium ta kontakt med kommunen i fall när lägenhetsöverskott i något eller några bostadsområden uppkommer. Som vi angett i vår översiktliga genomgång i

avsnitt 4.3.5 kan några tänkbara orsaker vara att finna i brister i yttre miljö, plan eller kommunal service frågor som sammanhänger med kommunens övriga uppgifter i bostadsförsörjningen. Det bör ses som ett naturligt inslag i bostadsförvaltningen att kontinuerliga kontakter upprätthålls med kommunen, något som blir särskilt väsentligt om det inträffar oförutsedda händelser. Det är möjligt och i vissa fall troligt att uppkommande problem med ett onormalt stort antal outhyrda lägenheter kan lösas, om de uppmärksammas på ett tidigt stadium på lokal nivå och kommunen bidrar med aktiva insatser.

_UL-JJ_ andra _âtädâtsäzdsr

Ovan har angivits att särskilda villkor bör kunna ställas gentemot bostadsföretaget eller dess ägare i samband med lånoch bidragsgivning. Därvid kan exempelvis om viss frågan upprustning eller förändring av lägenheter eller miljö aktualiseras. Förhållandevis goda möjligheter att finansiera sådana åtgärder med statliga lån bör - en som vi föreligga bedömning gör mot bakgrund av våra i tidigare betänkanden väckta förslag i dessa avseenden.

Vi har befogad anledning förmoda att om omlåneansökningar byggnad eller miljöförbättrande åtgärder kommer att behandlas med stor skyndsamhet om de aktualiseras i samband med prövning av lån och bidrag för onormala I våra hyresbortfall. förslag om lån för miljöförbättrande åtgärder (SOU 1975:50 och 1974:32) har vi särskilt betonat att lånen skall vara attraktiva. Den tekniska konstruktionen möjliggör också en snabb behandling.

Det kan givetvis förekomma fall när nya bedöms investeringar nödvändiga för bättre framtida ekonomi men när statliga lån för ombyggnad eller miljöförbättrande åtgärder inte beviljas av formella eller andra skäl. Lån av mindre storlek för sådana investeringar bör kunna beviljas i samband med lån eller bidrag för onormala hyresbortfall. Stor restriktivitet måste givetvis iakttas och en klar bedömning att är föreligga åtgärden ägnad att minska ett lägenhetsöverskott och därav följande hyresbortfall.

SOU 1974: 57 127

10.4 Beslutsformer

Det i kapitel 9 antydda beslutssystemet kan i mer eller mindre modifierad form användas även om annat ekonomiskt ansvar tilllämpas.

Detta besiutssystem kännetecknas framför allt av två drag. Dels ligger det utom den reguljära beslutsapparaten, dels har det ett markant inslag av representanter från bostadsmarknadens organisationer.

Man kan också tänka sig andra beslutsformer där representanter för organisationerna i olika former deltar i beredningen av ärenden. Detta kan ske med formell remissbehandling, genom att ett rådgivande organ skapas för ändamålet eller på annat sätt.

Möjligheten bör inte uteslutas att också beslutsrätten kan delegeras utom den reguljära myndighetsramen.

Allmänt bör eftersträvas en sådan behandlingsordning, om stat eller kommun engageras mer preciserat än nu, att orsakerna till uppkommande problem kan angripas - även med okonventionella metoder. Detaljerade instruktioner 0 d försvårar en sådan hantering.

10.5 Kombinationsmöjligheter De i kapitlen 6 - 9 skisserade alternativen representerar skilda principiella utgångspunkter och medför olika praktiska och ekonomiska konsekvenser.

Det finns givetvis möjligheter att på olika sätt genomföra kombinationer mellan de angivna alternativen.

Kapitelbilaga 10

EXEMPEL PÅ EFFEKT AV HmEssÅNmING 1. Inledning Hyressänkning kan i vissa situationer påtagligt förändra uthyrningsläget och därmed ett lägenhetsöverskott. Exemplet i denna bilaga är avsett som en illustration till möjligheten. Det är hämtat från ett bostadsområde i Göteborg.

2. Bakgrund AB Göteborgshem är byggherre och förvaltare. Det aktuella bostadsområdet ligger på Hisingen och är välbeläget i förhållande till de stora industrierna på ön. Bebyggelsen består av höga skivhus. Inflyttning skedde i slutet av 60-talet. Lägenhetsfördelning och ytor: Lägenhets- Lägenhetsyta Antal Lägenhetsfördelning typ

Kapitelbilaga 10 129

2. Läget högten 1212 I området hade andelen outhyrda lägenheter varit hög sedan en tid.

Nedanstående uppgifter avser hyror och uthyrningsläge per den 1 oktober 1973. Uppgifter om de 8 lägenheterna på l rk medtas ej, eftersom dessa hela tiden varit upplâtna och uthyrningssvårigheter ej förelegat.

Detta innebär att sammanlagt 160 lägenheter eller 40,7 % av samtliga i området stod utan brukare.

Som möjligg orsaker till svårigheterna har bl a anförts att lägenheterna har stora ytor vilket medför höga månadshyror.

I området fanns också en stor andel invandrare eftersom inflyttningen sammanföll med den stora invandrarvâgen. Detta har skapat särskilda problem.

4. Vidtagga åtgärder Bostadsföretaget tog upp förhandling med hyresgästföreningen om hyressänkning. Resultatet blev att sänkning genomfördes

med 10 kr/m2 och att en för företagets bestånd i övrigt genom-

förd hyreshöjning om 5,25 kr/mz ej skulle uttas.

130 Kapitelbilaga 10 SOU 1974357 Hyressänkningen vidtogs per den 1 november 1973 och resulterade i följande hyror:

upp.

Göteborgshems avsikt var att åtgärderna inte skulle marknadsföras på något särskilt sätt. Trots detta blev de snabbt uppmärksammade både i press och TV.

. Effekt

Effekten redovisas här endast som förändring av uthyrningsläget. Eventuella förändringar i övrigt av hushållssammansättning, serviceåtgärder, status etc medtas inte.

Outhyrda lägenheter under tiden 1 oktober 1973 - l maj 1974:

l) Förslag till hyresgäster fanns.

10 Kapitelbilaga 131

De som flyttade in i de tomma lägenheterna bodde dessförinnan

på följande sätt:

Var inackorderade eller bodde hos % föräldrar 23 Kom från andra orter 21 Flyttade från Göteborgshems övriga bostadsbestånd 19 Flyttade från övriga fastighetsägare moderna lägenheter 24 omoderna lägenheter lå §1 100

6.

Överslagsberäkningar över hyresutfallet

Antag, att erforderliga kan hyresintäkter bedömas vara bestämda av det hyresläge som rådde den 1 oktober ökat 1973, med tillägg av den generella om 5,25

hyreshöjningen kr/m2. Därvid förut-

sätts också att samtliga lägenheter är uthyrda.

Hyresintäkterna före åtgärderna är framräknade dels med den andel outhyrda lägenheter (40,7 %) som förelåg den 1 oktober 1973. alt l, samt med 50 % outhyrt, alt 2. Det senare alternativet är motiverat av ett förmodande om att, om hyreshöjning hade vidtagits, skulle detta ha förvärrat situationen.

Med faktiska avses vad hgresintäkter som erhålles efter hyressänkningen med samtliga lägenheter uthyrda.

Hyresintäkter kronor/år relativa tal

Erforderliga hyror 3 483 000 100 Hyror före åtgärder, alt 1 2 001 000 57 Hyror före åtgärder, alt 2 l 668 OOO 48 Faktiska hyror efter åtgärder 2 965 000 85

(Hyresuppgifter för 1 rk är ej mgdtagna i tablån.)

132 Kapitelbilaga 10 sou 1974:57

7. Kommentarer

Det ovan angivna ekonomiska utfallet öppnar intressanta möjligheter.

Det är dock att understryka att resultatet inte kan viktigt generaliseras utan vidare.

medförde således ett påtagligt bättre totalt Hyressänkningen ekonomiskt resultat - dessutom att rymliga, moderna lägenheter nyttjades.

Skulle emellertid bostadsområdet i fråga varit det enda i ett bostadsföretag och ekonomiskt stöd meddelats till hyresförluster blir den för mest adekvata åtgärden att införetaget vänta bidrag. Detta är giltigt under förutsättning att självrisken inte är för stor - i detta fall inte överstiger ca 20 % av normala hyresintäkter.

KAPITEL ll

AVGRÄNSNING AV LÄGENHETSRESERV v11) LÃN- OCH BIDHAGSGIVNING

Oavsett hur lån eller bidrag till företag med lägenhetsöverskott skall finansieras är det angeläget att efter enhetliga regler bestämma de fall då sådana skall utgå.

Om lån eller med stöd av statliga medel bör de bidrag utgår endast avse bostäder med statliga lån för ny- eller ombyggnad.

För företag med sådana bostäder bör frågan om lån eller bidrag kunna om det uppkommit hyresbortfall föranlett av ett prövas d v s om antalet lediga lägenheter är lägenhetsöverskott, större än vad som motsvarar en normal lägenhetsreserv. Denna normala reserv bör avgränsas och fastställas. Däremot går vi inte här in hur behovet av lån och bidrag i övrigt på frågan till ekonomiska situation och bör prövas med hänsyn företagets förhållanden i övrigt.

I avsnitt 4.2 har vi angett att lägenhetsreserven för ett med ett differentierat bestånd genomsnittligt bör företag kunna uppgå till 1,5 % av antalet lägenheter.

detta bör dock normalt kunna Vissa variationer kring genomsnitt reserven bör därför kunna beräkförekomma. Den genomsnittliga för viss tid. Det innebär inte att lån eller bidrag autonas matiskt skall då antalet lediga lägenheter under ifrågakomma ett enstaka år överstiger den normala reserven.

I företag med växlande antal lägenheter p g a nyproduktion, förvärv eller kan det bli aktuellt att bestämma lägenavyttring hetsreservens storlek beräknad på det genomsnittliga antalet lägenheter under viss period.

I lägenhetsreserv och lägenhetsöverskott bör endast inräknas lägenheter som under perioden utbjudits på marknaden och således inte lägenheter som inte varit upplåtna på grund av ombyggnad, reparation eller förestående rivning.

Lägenhetsreserven bör beräknas som ett genomsnitt för företagets hela bostadsbestånd med undantag för de nyssnämnda lägenheterna. Om även lägenheter utan statliga lån ingår i beståndet bör dessa alltså beaktas vid beräkningen.

Bostadsföretagets bestånd kan utgöras av ett enda hus eller bostadsområde, vilket är vanligt främst i fråga om bostadsrättsföreningar och enskilda fastighetsägare. Det kan också röra sig om flera fastigheter inom ett och samma bostadsområde eller inom flera områden av olika ålder och karaktär. Principen att beakta företagets hela bestånd vid beräkning av lägenhetsreserven innebär således att det kan ske en utjämning inom stora företag med lägenheter i olika bostadsområden.

KAPITEL 12

ÖVERGÃNGSFRÃGOR M M

12.1 Inledning

Vi anser det möjligt att eventuella nya regler skall kunna gälla frân den 1 januari 1975. I så fall skulle lån och bidrag från ett nytt system i ett inledningsskede kunna sökas samtidigt med lån enligt kungörelsen (1972:760) om lån avseende kostnader för i outhyrda lägenheter. Om regler införs den nu öppna 7 § i föreslagna (SOU 1974:32) förordningen (1974:000) om statliga lån till bostadsförsörjningen, finns också ett samordningsbehov när det gäller samtidig förlustfördelning enligt 33 § 1962 års bostadslånekungörelse.

12.2 Samordning med kungörelsen (1972:760) om lån avseende kostnader för outhyrda lägenheter

Den statliga långivningen enligt denna kungörelse är tidsbegränsad. Den gällde ursprungligen hyresförluster under räkenskapsåren 1971 - 1973 och har senare förlängts att omfatta även hyresförluster under 1974.

Ett nytt regelsystem skulle innebära att kungörelsen om hyresförlustlån kan upphävas. De företag som så önskar bör emellertid ha möjligheter att ansöka om lån avseende 1974 enligt denna kungörelse. De lån som beviljats enligt kungörelsen skall givetvis behandlas i den ordning kungörelsen stadgar. Dessa lån bör alltså inte överföras till eventuella nya bestämmelser.

För hyresförluster under 1974 bör det emellertid också vara möjligt att söka lån och bidrag i enlighet med nya regler.

Det är nämligen angeläget att verksamheten kan inledas utan fördröjning. Kungörelsen om hyresförlustlån torde dock kunna upphävas först vid utgången av 1975.

” 12. Samordnin med i 1 62 års bostadslånekun örelse

Av redogörelsen för 33 § har framgått att reglerna om förlustfördelning enligt denna paragraf är utomordentligt oklara och svårtolkade. Inte minst beror detta på att de yttre förutsättningarna för paragrafens tillämpning i så hög grad avviker från dem som gällde när reglerna tillkom. Man kan därför säga att hur reglerna än tillämpas i nuläget, kommer tillämpningen att innebära inte oväsentliga inslag av rekonstruktioner etc.

En samordning mellan tillämpningen av 33 § och bidrag enligt nya regler torde kunna underlättas om man vid tillämpningen av 33 § i högre grad än för närvarande försöker bedöma faktiska förluster. En tillämpning som bygger på det enskilda företagets bokslutsdispositioner kan förutsättas medföra att företag med i realiteten likartade förlustförhâllanden kan bedömas olika beroende bl a på principerna för fondavsättningar och nedskrivning av anläggningstillgångar.

Det förefaller också svårt att undvika en bedömning av hela företagets ekonomiska situation, således inte endast den del som kan hänföras till hus belånade enligt 1962 års kungörelse eller motsvarande tidigare kungörelser.

Skulle exempelvis en situation föreligga med hyresförluster som lokaliseras till 35 §-lägenheter, medan övriga lägenheter är normalt uthyrda, bör likväl en fördelning ske med beaktande av bostadsföretagets genomsnittliga uthyrningssituation. Stöd för denna uppfattning finns i det principiella ställningstagande som formulerats i 35 § första stycket beträffande fördelning av förlust och överskott.

Enbart 53 § äger endast tillämpning för de få allmännyttiga bostadsföretag eller kommuner som inte har någon bostadslägen-

SOU 1974: 57 137 het som uppförts med stöd av 1967 års bostadslånekungörelse eller senare förordning.

SAMMANFATTNING

Allmänna överväganden

Övergången under senare år från en bristsituation till ett läge med reserv av lägenheter har medfört problem på vissa orter. Lägenhetsreserven har i ett antal fall blivit för stor och framför allt koncentrerats till senare årgångar av hus.

Frågan om lägenhetsreserv bör emellertid sättas in i ett större bostadspolitiskt sammanhang. Det är sedan länge en vedertagen uppfattning att det bör finnas en reserv av lediga lägenheter för att bostadsmarknaden skall fungera tillfredsställande från hushållens synpunkt. En lägenhetsreserv underlättar flyttningar och ökar hushållens möjligheter att välja då de behöver byta bostad. Dessutom kan den bidra till jämnare produktion, eftersom en snabb ökning av efterfrågan kan mötas.

För att lägenheter skall kunna anses tillhöra en reserv bör de utbjudas på marknaden och omedelbart kunna ställas till förfogande. Lägenheter som står utan brukare i avvaktan på rivning, ombyggnad e d bör således ej medräknas i reserven. Enligt denna definition blir lägenhetsreserven inte alldeles detsamma som antalet tomma lägenheter vid en viss tidpunkt.

Om en viss del av lägenheterna normalt skall vara ledig måste givetvis kostnaderna för denna långsiktigt täckas av fastighetens eller företagets intäkter. Lägenhetsreserven bör för ett bostadsföretag med differentierat bestånd genomsnittligt uppgå till 1,5 5.

För en situation när antalet lediga lägenheter överstiger det normala används beteckningen lägenhetsöverskott. Även om ett lägenhetsöverskott inte föreligger för marknaden i dess helhet

kan överskott förekomma i en viss del av beståndet eller hos vissa bostadsföretag.

Från bostadssociala synpunkter framstår det som allvarligare om lägenhetsreserven förbrukas så att det blir bostadsbrist än om antalet lediga lägenheter temporärt blir för stort. Detta torde innebära att man måste acceptera betydande risker för tillfälliga lokala överskott, som under vissa betingelser kan komma att koncentreras till vissa slag av bostäder och vissa företag.

Kostnader för lägenhetsöverskott

Håara xzringiaez Efter en tid med lägenhetsöverskott är det nödvändigt att täcka kostnaderna för detta om företagslikvidation skall undvikas. I realiteten finns det då ingen annan väg än att företillförs medel utifrån. Detta kan ske genom åtgärder av taget stat eller kommun, eller någon fördelning inom bostadssektorn. Det kan vara fråga om lån, bidrag eller nedskrivning alternativt eftergift av fordringar. Därvid kan det inte bara gälla att täcka ett bortfall av intäkter, utan nya investeringar för ett bättre utnyttjande av bostäderna kan också övervägas. Fördelningen mellan bostadsföretag, kommun och stat av ansvaret för tillkomsten och förvaltningen av bostäder bör vara vägledande vid lösning av ekonomiska problem på grund av lägenhetsöverskott.

De krav som bör ställas på tänkbara åtgärder är bl a följande: De som bor i lägenheterna skall inte få höjda kostnader. Primärt skall åtgärderna syfta till att lösa bostadsproblem och medverka till att bostäderna blir utnyttjade.

Åtgärderna bör inte medföra någon uppluckring av ägares

eller företagslednings ansvar för företagets skötsel. Löpande förluster bör inte täckas i sådan form att det minskar företagets eller kommunens intresse av att på annat sätt minimera förlusterna eller uppnå kostnadstäckning.

För att lösa ekonomiska problem till följd av lägenhetsöverskott är det viktigt att finna en ansvarsfördelning som inte skymmer någon parts del av ansvaret.

Olika alternativ

Olika lösningar är tänkbara för att hantera problem som sammanhänger med lokala lägenhetsöverskott. Fyra olika alternativ presenteras.

Dessa återges i betänkandet under följande kapitelrubriker (kapitel 6, 7, 8 och 9): Nuvarande regler i fortsatt tillämpning Statligt ekonomiskt ansvar Kommunalt ekonomiskt ansvar Särskilt beslutsförfarande och fördelat ekonomiskt ansvar.

Utredningarna har av tidsskäl inte tagit ställning till något av alternativen. I betänkandet påpekas att olika kombinationer kan tänkas och att det finns vissa gemensamma drag när låneller bidragsgivningkommer i fråga (kapitel lO, ll och 12).

Valet av metod kommer i hög grad att kännetecknas av vilken syn man har på kompetensfördelningen mellan olika intressenter och myndigheter inom bostadsförsörjningen. Betydelsefullt blir också i vilken utsträckning man anser att nuvarande, för ett antal bostadsföretag besvärliga situation är mer eller mindre snabbt övergående och om man kan förvänta sig att nya motsvarande problem kan komma att dyka upp i framtiden - även om och sedan nuvarande situation övervunnits och även om ett generellt idealt tillstånd nåtts.

Bakgrund De till uthyrning lediga lägenheterna uppgick vid folk- och bostadsräkningen 1970 till 25 150 eller 0,8 % av beståndet. Fem år tidigare var andelen densamma. De omoderna och minsta

lägenheterna var lediga för uthyrning i betydligt större utsträckning 1970 än 1965. 6 000 av de lediga lägenheterna låg 1970 i glesbygden.

Som komplement till dessa uppgifter insamlas fortlöpande statistik över outhyrda lägenheter i statligt belånade flerfamiljshus som färdigställts 1967 eller senare. Enligt de senaste uppgifterna från l mars 1974 var 23 000, 5,3 %, av dessa lägenheter outhyrda. Förhållandena skiftar betydligt mellan regioner och orter. Stor-Göteborg och Stor-Malmö hade stor andel outhyrda lägenheter den 1 mars 1974 (8,9 resp 7,3 % i hus färdigställda 1967 - 1973), medan Stor-Stockholm hade ungefär samma andel som genomsnittet för hela riket.

För att klara de ekonomiska problem som lägenhetsöverskott medför för särskilt utsatta bostadsföretag infördes 1972 en statlig långivning för stora hyresbortfall. Långivningen var avsedd fungera som temporär åtgärd och omfattar hyresbortfall som inträffat under åren 1971-74. Regeringen har möjlighet att efter särskild prövning efterskänka lånet eller delar därav. Ett mindre antal kommuner har lämnat särskilda bidrag.

De extraordinära hyresbortfallen uppskattas av utredningarna komma att uppgå till ca 250 miljoner kronor under 1975.

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

KAPITEL 1 BEHOV AV LÄGENHETSRESERV 7 1.1 Motiv för en reserv 7 1.2 Avgränsning av lägenhetsreserven 1.3 Tidigare utredningar 9

KAPITEL 2 REDOVISNING AV LEDIGA LÄGENHETER 14 2.1 Inledning 14 2.2 Folk- och bostadsräkningarna 14 2.3 SCB:s undersökningar om avsättningen i nyproduktionen 16 2.4 Bostadsstyrelsens undersökningar om outhyrda lägenheter 20 2.5 Analys av gjorda undersökningar 23 2.6 Engångsundersökningar beträffande lediga lägenheter 32 Undersökning av tomma lägenheter i Stockholms innerstad 32 Stockholms läns landstings undersökning om lediga lägenheter inom landstingsområdet 34 Statens instituts för byggnadsforskning forskningsprojekt angående outhyrda lägenheter 35 Kapitelbilaga 2 Tabeller 43

KAPITEL 3 GÄLLANDE BESTÄMMELSER FÖR LÄN ocn BIDRAG TILL HYRESBORTFALL 54 3.1 Inledning 54 3.1.1 Allmännyttiga bostadsföretag 54 3.1.2 Allmänt 54 3.2 33 § 1962 års bostadslånekungörelse 55 3.3 Utredningar om 33 § 56 3.4 Prop 1967:100 57 3.5 Tillämpningen av 33 § 58 3.6 Kungörelsen (1972:760) om lån avseende kostnader för outhyrda lägenheter . 59 3.7 Tillämpning av kungörelsen 60 3.8 Kommunalt stöd 61

KAPITEL 4 ALLMÄNNA ÖVERVÃGANDEN 63 4.1 Inledning 65 4.2 Normal lägenhetsreserv, omfattning, fördelning och finansiering 65 4.2.1 Omfattning 65 4.2.2 Fördelning 66 4.2.3 Finansiering 67 4.3 Lägenhetsöverskott 68 4.3.1 Inledning 68 4.3.2 Synpunkter på den nuvarande situationen 69 4.3.3 Balansproblem på längre sikt 72 4.3.4 Ansvarsfrågor 74 4.3.5 Krav på åtgärder 74

KAPITEL 5 NÅGRA FRÅGOR om ANSVAR OCH KOSTNADSTÄCIQWING rön LÄGENIIETSÖVERSKOTT 76 5.1 - allmänt 76 Ansvarsfördelning 5.2 Bostadsföretagets och ägarens ansvar 77 5.3 Kommunens ansvar 78 5.4 Statens ansvar 80 5.5 Bostadsföretagens möjligheter 80 5.6 Likviditetssvårigheter och förlustsituation 82 5.6.1 Allmänt 82 5.6.2 Definitioner 85 5.6.3 Kommentarer 83 5.7 Alternativa lösningar 84

KAPITEL 6 NUVARANDE REGLER I FORTSATT TILLÄMPNING 6.1 Inledning 6.2 Ansvarsfördelning 6.3 Långivningens syfte 6.4 Förutsättningar för fortsatt tillämpning 6.4.1 Problem på kort och lång sikt 6.4.2 Permanentning av nuvarande regler 6.4.3 Bostadsföretagens kapital

KAPITEL 7 STATLIGT EKONOMISKT ANSVAR 90 7.1 Inledning 90 7.2 Statens ansvarstagande - en bakgrund 90 7.3 Allmänna förutsättningar för ett framtida statligt ansvarstagande 93 7.4 Statens ansvar som bostadslångivare 95 7.5 Övrigt 96

KAPITEL 8 KOMUNALT EKONOMISKT ANSVAR 98 8.1 Inledning 98 8.2 Ekonomiskt ansvar gentemot allmännyttiga företag 99 8.3 Ansvar gentemot andra företag 100 8.4 Vidgat kommunalt ansvar 100 8.5 Former för kommunala insatser 101 8.6 Regionala problem 102 8.7 Risk för negativ inverkan på bostadsförsörjningen 103 8.8 Statlig medverkan 103

KAPITEL 9 SÄRSKILT BESLUTSFÖRFARANDE OCH FÖRDELAT EKONOMISKT ANSVAR 104 9.1 Inledning 104 9.2 Lån och bidrag och andra åtgärder i anslutning därtill 106 9.3 Riskfördelning 106 9.4 Medelstäckning 107 9.4.1 Allmänt 107 9.4.2 Statens engagemang 107 9.4.3 Kommunens engagemang vid lån- och bidragsgivning 107 9.4.4 Avgift från bostadssektorn 108 9.5 Alternativa avgiftsprinciper 110 9.5.1 Eventuellt begränsad avgiftsskyldighet 110 9.5.2 En löpande avgifts storlek lll 9.5.5 Finansiering av lån respektive bidrag lll 9.6 Beslutsformer och administration 112 9.7 Exemplifiering 114 Kapitelbilaga 9 Exemplifierande modell ll5

lO.l.3 Särskild fråga avseende bostadsrätts-

KAPITEL 11 AVGRÃNSNING AV LÄGENHETSRESERV VID LÄN- OCH BIDRAGSGIVNING

KAPITEL 12 ÖVERGÃNGSFRÃGOR m M 135 12.1 Inledning 135 12.2 Samordning med kungörelsen (1972:760) om lån avseende kostnader för outhyrda lägenheter 135 12.3 Samordning med 33 § i 1962 års bostadslånekungörelse 136

SAMANFATTNING 138

Statens offentliga utredningar 1974

Kronologisk förteckning

Orter i regional samverkan. A. Ortsbundna levnadsvillkor. A.

PN? Produktionskostnader och regionala produk-

tionssystem. A. Regionala prognoser i planeringens tjänst. A.

.m5 Boken. Litteraturutredmngens huvudbetankø

ande. U. Forenklad konkurs rn. m. Ju. Barna och ungdomsvård, S,

WWF?”

Rattegången i arbetstvister, A. Samhalle och trossamfund. Sammanstallning av remissvttranden over betankanden av 1968 års beredning om stat och kyrka. U. Data och naringspolitik. l. Svensk industri. Delrapport 1. l. Svensk industri. Delrapport 2. l. . Svensk industri. Delrapport 3, l. , Svensk industri. Delrapport 4. I. . Sankt pensionsålder m. rn, S. Neutral bostadsbeskattning. F i. . solidarisk bostadspolitik. B. . solidarisk bostadspolitik. Bilagor. B, . Hogskoleutbildning, Lakarutbildning för sjuksköterskor. U, Förslag till skatteornlaggning m. m. Fi. Markanvändning och byggande. B. Vattenkraft och miljö, B. . Reklam V. Informationi reklamen. U Förslag till hamnlag. K. Fri sterilisering. Ju. Motorredskap. K. Mindre brott. Ju. Räntelag. Ju. Att utvärdera arbetsmarknadspolitik. A. Jordbruk i samverkan. Jo. Unga Iagöverträdare V. Ju, Solidarisk bostadspolitik. Följdfrågor. B. . Att översätta Gamla testamentet. U. Grafisk industri i omvandling. l. . Spridning av kemiska medel. Jo. Skolan, staten och kommunerna. U. Mut- och bastickningsansvaret. Ju. FFV. Förenade fabriksverkan. I. . Socialvården. Mål och medel. S. . Socialvården. Mål och medel. Sammanfattning. S

. statsbidrag till kommunal färdtjänst, hemhjälp

och familjedaghemsverksamhet. Fi. . Barns fritid. S. . Utställningar. U. Effekter av förpackningsavgiften. Jo. . Samordnad traktamentsbeskattning. Fi. . Befordringsförfarandet inom krigsmakten. Fö. lnstallationsbranschen. l. Installationsbranschen. Bilagor. l. . Bevissäkringslag för skatte- och avgiftsprocessen, Fi. lnformation och medverkan i kommunal planering. Rapport. Kn. Utbildning i förvaltning inom försvaret. Del 1. Fo. Utbildning i förvaltning inom försvaret. Del 2. Fö. Skolans arbetsmiljö. U. Vidgad vuxenutbildning. U. Utsökningsrätt Xlll. Ju. Närförläggning av kärnkraftverk. l. Lägenhetsreserv. B.

Statens offentliga utredningar 1974

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Arbetsmarknadsdepartementet Förenklad konkurs m. m. [6] Expertgruppen för regional utredningsverksamhet. Fri sterilisering. [25] 1. Orter l regional samverkan. [1] 2. Ortsbundna Mindre brott. [27] levnadsvillkor. [2] 3. Produktionskostnader och Räntelag. [28] regionala produktionssystem. [3] 4. Regionala Unga lagöverträdarev. [31] prognoser i planeringens tjänst. [4] Mut- och bestickningsansvaret. [37] Rättegången i arbetstvister. [8] Utsökningsrätt XIII. [55] Att utvärdera arbetsmarknadspolitik. [29]

Försvarsdepartementet Bostadsdepartementet Befordringsförfarandet inom krigsmakten. [46] Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna. 1. Krigsmaktens förvaltningsutbildningsutredning. 1. Solidarisk bostadspolitik. [17] 2. solidarisk bo Utbildning i förvaltning inom försvaret. Del 1. [51] stadspolitik. Bilagor. [18] 3. solidarisk bostadspoli- 2. Utbildning i förvaltning inom försvaret. Del 2. tik. Följdfrågor. [32] [52] Markanvändning och byggande. [21] Vattenkraft och miljö. [22] Lägenhetsreserv. [57]

Socialdepartementet Bern- och ungdomsvård. [7] lndustridepartementet Sänkt pensionsålder m. m. [15] 1. Socialvården. Mål och medel. Data och naringspolitik. [10] Socialutredningen. 1. lndustristrukturutredningen. Svensk industri. [39] 2. Socialvården. Mål och medel. Sammanfattning. [40] Delrapport 1. [11] 2. Svensk industri, Delrapport Barns fritid. [42] 2. [12] 3. Svensk industri. Delrapport 3. [13] 4. Svensk industri. Delrapport 4. [14] Grafisk industri i omvandling. [34] Kommunikationsdepartementet FFV. Förenade fabriksverken. [38]

Förslag till hamnla .[24] lnstallationsbranschutredningen 1. installations-

Motorredskap. [26] branschen. [47] 2. Installationsbranschen. Bilagor.

48] Finansdepartementet Närförläggning av kärnkraftverk. [56] Neutral bostadsbeskattning. [16] Kommundepartementet Förslag till skatteomläggning rn. rn. [20] Information och medverkan i kommunal planering. statsbidrag till kommunal färdtjänst, hemhjälp och Rapport. [50] familiedaghemsverksamhet. [41] Samordnad traktamentsbeskattning. [45] för skatte- och avgiftsprocessen.

Ffgvässäkringslag

Utbildningsdepartementet Litteraturutredningens huvudbetänkande.

laolken. 5

Samhalls och trossamfund. Sammanställning av remissyttranden över betänkanden av 1968 års beredning om stat och kyrka. [9] Högskoleutbildning. Läkarutbildning för sjuksköterskor. [19] Reklam V. Information i reklamen. [23] Att översätta Gamla testamentet.[33] Skolan, staten och kommunerna. [36] Utställningar. [43] Skolans arbetsmiljö. [53] Vidgad vuxenutbildning. [54]

Jordbruksdepartementet Jordbruk i samverkan. [30] Spridning av kemiska medel. [35] Effekter av förpackningsavgiften. [44]

Anm. Siffrorna inom klammer betecknar utredningarnas nummer i den kronologiska förteckningen

\

W

91-ss\.o2Q42-4

xsnu L

Aumänna Förlaget KUMGL. BIBL

» AUG 1974

STOCKHOLM