Fastighetsskatt

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

fas

tighets

Statens offentliga utredningar

ww 199211

g Finansdepartementet

Fastighetsskatt

Betänkande av Qtighetsskatteutredningen Stockholm 1992

SOU och Ds kan köpasfrån Allmänna Förlaget, som också uppdrag av regeringskansliets förvaltningskontor ombesörja remissutsändninga av dessapublikationer.

Adress Allmänna Förlaget Kundtjänst 106 47 Stockholm Tel 08739 96 30 Telefax 08739 95 48

Publikationcma kan ocksåköpasi Informationsbokhandeln, Malmtorgsgatan Stockholm.

Omslag Carina Fredriksson

REGERINGSKANSLIETS oFFsETcENTRAL ISBN 91-38-109724 Stockholm 1992 ISSN 0375-250X

SOU 199211

Till statsrådet Bo Lundgren

Genom beslut den 4 oktober 1990 bemyndigade regeringen det statsråd hade till uppgift att föredra ärenden om beskattning att tillkalla en som särskild utredare att utreda frågan underlaget för fastighetsbeskattom ningen. Med stöd bemyndigandet förordnades numera docenten Bengt Turav särskild utredare från och med den 3 december 1990. ner som i utredningen förordnades den 20 februari 1991 departe- Som experter mentssekreteraren Urban Fredriksson, numera byrâchefen Lennart Sjöskattedirektören Rune Yregård, kammarrättsassessom Nils-Ove gren,

Äng den 10 april 1991 docenten Stellan Lundström. Utredningen

samt har också biträtts planeringschefen Urban Zetterquist. av Fil.kand. Katinka Hon från och med den 1 januari 1991 och byrâchefen Bengt Kjellson från och med den 1 februari 1991 förordnades att vara sekreterare åt utredningen. Utredningen antog namnet Fastighetsskatteutredningen. Vi får härmed överlämna vårt betänkande Fastighetsskatt SOU 199211. Uppdraget är därmed slutfört.

Gävle den 30 januari 1992

Bengt Turner

Katinka Hart

Bengt K jellson

SOU 199211

INNEHÅLL

Sammanfattning

Inledning 15

1.1 Fastighetsskattens utformning i dag 15 1.2 Utredningens tillkomst 18

2 Fastighetsskatten i dag 25

2.1 Bostadsbeskattningens historia 25 2.2 Fastighetsskattens tidigare och nuvarande motiv 28

3 Hur på fastighetsskatten i andra

ser man länder 3.1 Inledning 3.2 Fastighetsbeskattningen i Norge 3.3 Fastighetsbeskattningen i Danmark 3.4 Fastighetsbeskattningen i Finland 3.5 En internationell utblick

4 Fastighetsskattens fördelningsprofil

4.1 Inledning 4.2 Skatteuttagets variationer ett avkastningsperspektiv ur 4.3 Skatteuttagets variationer ett boendevärdesperspektiv ur 4.4 Skatteuttagets fördelning mellan olika typer av hushåll

5 Statens totala intäkter av fastighetsskatten

5.1 Inledning 5.2 Fastighetsskatteuuag med gällande regler 5.3 Har fastighetsbeskatmingen skärpts 5.4 Fastighetsskatteuuag med redan beslutade regeländringar

SOU 199211

5.5 Skatteuttagets utveckling under 1990-talet 105

6 Ett underlag utan anknytning till

marknadsvärdet 109 6.1 Boendevärdet bas 109 som 6.2 Ett storleksrelaterat boendevärde 1 12 6.3 Ett boendevärde baserat pâ produktionskostnaden 117

7 Vår syn på fastighetsskatten 121

7.1 Skatten är en kapitalavkasmingsbeskattning 121 7.2 Fastighetsskatten bör allmän fastighetsskatt 122 vara en 7.3 Skatten måste knytas till marknadsvärdet 124

8 Marknadsvärdet som underlag 127

8.1 Tänkbara grunduppgifter 127 8.2 Taxeringsvärdet mätare av marknadsvärdet 130 som 8.3 Taxeringsvärdet som underlag för fastighetsskatten 133

9 Behov modifieringar i ett

av marknadsvärdebaserat system 149 9.1 Inledning 149 9.2 Bör olika Skattesatser gälla för småhus och hyreshus 150 9.3 Behov infasningsregler för ny- och ombyggda av fastigheter 15 1 9.4 Andra problem i nuvarande fastighetsskattesystem 153

10 för vissa hushåll 159

11.1 Ändrade principer för taxering bostadsrättsfastigav heter 169 11.2 Införande rullande fastighetstaxering 171 av 11.3 Konsekvenser framtida förändringar i av fmansieringssystemet 173

12 Administrativa konsekvenser 177

SOU 199211

Bilagor

Kommittédirektiv 179 Bilaga l 2 Tilläggsdirektiv 185 Bilaga Fasti ghetstaxerin 191 Bilaga 3 gen Bilaga 4 Datamateñal och metoder för våra analyser av nuvarande underlag för fastighetsskatten 205 Bilaga 5 Konsultrappon Tommy Berger, Statens institut för byggnadsforskning Fastighetsbeskattningen hushållsperspektiv 227 ur ett Prisbildning på bostadsmarknaden 279 Bilaga 6

SOU 1992 l 1

Sammanfattning

Skattens syfte

fastighetsskatten i Sverige tillkom ursprungligen som ett Den statliga Därefter har fastighetsskattens ändamål bostadspolitiskt instrument.

framgick inte minst i samband med reformeringen av förskjutits. Detta

inkomst- och företagsbeskattningen.

löpande beskattning av det ka- Fastighetsskatten skall i dag ses som en

fastigheter. Den utgör del den samlade bepital som investerats i en av kapitalavkastning. En grundläggande målsättning skall skattningen av beskattning enhetlig och likformig. Detta medför att vara att sådan är

utformning och storlek bör göras lik annan kapitalbeskattning.

skattens paritet och neutralitet, liksom en allmän bos- De bostadspolitiska målen bostäder till rimliga kostnader, bör dock tadssocial målsättning om bra

viktig restriktion vid detaljutformningen av skatfortfarande ses som en Fastighetsskatten skall inte motverka dessa strävanden. ten. underlaget för fastighetsskatten utgörs av taxeringsvär- Det nuvarande dels analyserats utifrån ett avkastningsperspektiv det. Utfallet härav har dels utifrån boendevärdesperspektiv. Utfallet på fastighetsskatten och ett

för olika hushåll har också studerats.

Taxeringsvärde mått på marknadsvärdet som

fungerar tillfredsställande som mått på Småhusens taxeringsvärden

värderingstillfállet. För hyreshusen är möjligheterna marknadsvärdet vid marknadsvärdet varierar sämre. Mot bakgrund empiriskt fastställa hur att

hur fastighetsmarknaden fungerar

mer principiella resonemang om av variationer rimliga även för de hyresframstår dock taxeringsvärdets som

upplåts med hyresrätt. husenheter som allt mindre tillförlitligt mått på mark- Taxeringsvärdet blir dock som

hyreshus småhus längre tid som gått sedan nadsvärdet för såväl som

det fastställdes.

10 Sammanfattning SOU 1992211

För hyreshusenheter som upplåts med bostadsrätt utgör taxeringsvärdet i många fall ett dåligt mått på marknadsvärdet. Ett förslag till en ny värderingsmodell för dessa fastigheter har dock utformats av Bostadsrättsvärderingskommittén.

Skillnaden skatteuttaget mellan olika bostadshus För både hyreshus och småhus stiger taxeringsvärdet kraftigt med husets värdeår. Skattereduktionen för ny- och ombyggda bostadshus begränsar dock variationema avsevärt samtidigt son1 den innebär att skatteuttaget blir lägst för hus fárdigställda under de tio senaste åren. Taxeringsvärdet per kvadratmeter är i genomsnitt dubbelt så högt för småhusen som för hyreshusen. Skillnaderna i skattesats mellan de två hustypema medför emellertid att fastighetsskatten per kvadratmeter är

ungefär densamma för småhus som för hyreshus i genom Förhållan-

dena varierar dock kraftigt mellan olika delar av landet. För småhusen är de regionala skillnaderna i såväl taxeringsvärde som fastighetsskatt per kvadratmeter betydande. För småhus i Stockholm gionen ärde tre gånger högre än för småhus i övre och mellersta Norrland. För hyreshusen är de regionala variationema i taxeringsvärdet betydligt mindre.

F astighetsskattens fördelning mellan olika typer av hushåll

Fastighetsskatten tenderar att öka med hushållens disponibla inkomst. Stora variationer finns dock mellan hushåll med lika stora inkomster. Vidare har den en viss utjämnande effekt på inkomstfördelningen iden meningen att hushåll med höga inkomster svarar för en proportionellt sett större andel av det totala fastighetsskatteuttaget Delvis motsvaras det dock av de skillnader i bostadskonsumtion som finns mellan inkomstgruppema. Hushåll med högre inkomster bor i större utsträckning i småhusän hushåll med lägre inkomster. Detenderar också attboimer centralt belägna och större bostäder med högre standard än hushåll med lägre inkomster. Följdaktligen förstärker fastighetsskatten även skillnaderna i bostadsutgifter mellan olika hushåll. Det gäller framförallt i småhussektom.

Effekter av nya skatteregler och omtaxeringen av småhusen

Den sammanlagda effekten av de nya skattereglema och omtaxeringen av småhusen var att skatteuttaget för dessa fastigheter ökade med i ge-

nom snitt 330 kronor mellan 1989 och 1991 Ökningen var uteslutande ett

.

Sammanfattning 11 SOU 1992 11

omtaxeringen. De skattereglema innebar att skatteuttaget resultat av nya

taxeringsvärdet minskade. som andel av medförde förändringarna i fastighetsskatten att skat- För hyreshusen med i genomsnitt 720 kronor per år. teuttaget ökade hushåll i småhus med störst relativ taxeringsvärde- Merparten av alla förhållandevis höga inkomster. Det finns dock ett betydande höjning har inkomster för vilka taxeringsvärdet höjdes krafantal hushåll med låga hushåll lindras effekterna härav genom ökade tigt. För många av dessa kommunala bostadstillägg. För icke-pensionärshusbostadsbidrag eller

genomsnitt omkring 20 procent av skattehöjningen håll i småhus täcks i

För pensionärshushåll i småhus täcker ökade

ökade bostadsbidrag. av bostadstillägg drygt 70 procent skattehöjningen i genomkommunala av

snitt.

Statens totala intäkter av fastighetsskatten

skatteintäktema beräknas uppgå till knappt 17 miljarder kronor De totala drygt procent den offentliga sekinkomståret 1991 Det motsvarar tre av . 1991 medför skatteintäkter. De övergångsregler som gäller torns totala blir lägre vad de skulle ha blivit om de nya reglerna att skatteintäktema än

fullt Samtidigt medför den tillfälligt förhöjda skattesatsen tillämpats ut. kommersiella fastigheter ökade skatteintäkter. Nettoeffekten är att för omkring miljard kronor lägre inkomståret 1991 än skatteuttaget blir en

skulle ha blivit de reglerna varit fullt genomförda. det om nya beräknas intäkterna fastighetsskatten öka något under I reala termer av hälft för därefter ligga på i stort sett oförändrad 1990-talets första att en

nivå under decenniet. resten av

Alternativa underlag

grundläggande på fastighetsskatten som vi anlagt fram- Med det synsätt på än marknadsvärde som mindre lämpstår ett underlag baserat annat ett

ligt. emellertid undersökt hur alternativa underlag skulle kunna ut- Vi har vår utgångspunkt i de resonemang om boendevärde formas. Vi har tagit Bostadskommittén och Boendekostnadsutredningen redovisat i sina som möjligheter utforma ett boendevärde baserat på betänkanden. Olika att

såsom storlek, standard och läge har därvid övervägts. egenskaper storlek bör ligga till grund för boendevärdet. V1 har funnit att bostadens

standard och läge har också analyserats ur ett boendevär- Begreppen dock inte funnit det möjligt att använda dessa faktodesperspektiv. Vi har

12 Sammanfattning SOU 199211

rer för att fastställa ett boendevärde. I motsats till storleken är det enligt vår uppfattning omöjligt att på ett entydigt och över tiden någorlunda stabilt sätt faststlå hur de boende värdesätter och rangordnar dessa faktorers betydelse för boendevärdet. Det har resulterat i ett boendevärde baserat på respektive bostads storlek. Vi har också försökt belysa möjligheterna att utforma ett underlag som är baserat på bostadshusens produktionskostnader. Slutsatsen av dessa analyser är att varken ett boendevärde i form av ett storleksrelaterat eller ett produktionskostnadsrelaterat underlag utgör en lämplig bas för fastighetsskatten. Detta ställningstagande gäller oavsett skattens syfte. Ett underlag utan koppling till marknadsvärdet uppvisar sådana brister stabilitet, objektivitet och hänsynstagande till grundläggande rättssäkerhetskrav att det inte är möjligt att lägga ett sådant värde till grund för den löpande fastighetsbeskattningen.

Underlaget i framtiden Vi har därför funnit att fastighetsskatten även fram ledes, av både principiella och praktiska skäl, bör baseras på ett värde som är relaterat till marknadsvärdet. Dagens taxeringsvärde är relaterat till marknadsvärdet och skall motsvara 75 procent av detta. För det stora flertalet taxeringsenheter är taxeringsvärdet baserat på uppgifter om köpeskillingar. Sådana uppgifter är

lämpliga att använda som grundläggande underlag då de är lätt tillgängli-

ga och lätt jämförbara för den enskilde fastighetsägaren. Vi har därför funnit att skatteunderlaget även i framtiden bör knytas till taxeringsvärdet. Vi har bedömt resultatet av fastighetstaxeringen som relativt gott, framför allt beträffande småhusen. Däremot kan det finnas viss tveksamhet i förhållande till delvärdena mark- respektive byggnadsvärde. Detta kan delvis bero på att de hittills inte haft någon egentlig betydelse i beskattningssammanhang. Även taxeringsvärdet framstår det om som mest naturliga underlaget med hänsyn till dess koppling till marknadsvärdet har studerat möjligheterna att använda ett modifierat taxeringsvärde underlag för fastigsom hetsskatten. Det naturliga alternativet är att enbart använda byggnadsvärdet som underlag. Härigenom skulle de regionala skillnaderna mellan identiska bostäder främst småhus minska. Däremot skulle de åldersmässiga variationema i skatteuttaget öka. Den äldre delen av bostadsbeståndet skulle

Sammanfattning 13 SOU 1992 11

fastighetsskatt medan skatteuttaget skulle öka för den yngre få en lägre regionala omfördelningar i skatteuttaget från delen. Vidare skulle stora

storstadsområdena till övriga delar landet inträffa av byggnadsvärdet endast är del det nuvarande skatteun- Eftersom en av

medför övergång till byggnadsvärdesbaserad skatt en

derlaget en en skatteintäktema med nuvarande Skattesatser. Geminskning av de totala

skattesatser och att använda byggolika kombinationer av genom nom för endast delar de skattepliktiga fastigheternadsvärdet som underlag av

konsekvenserna ett nytt underlag för skatten kan de statsfinansiella av na

reduceras. underlaget för fastighetsskatten även framledes bör ut- Vi har funnit att Härigenom upprätthålls likformigheten i hela taxeringsvärdet. göras av avkastning på investerat kapital. Det totala taxeringsbeskattningen av

också fastställt med större säkerhet än delvärdena och är en stavärdet är

fastighetemas marknadsvärde. bil mätare av uppstå följd konsekvent tillämpning De problem som kan som en av en

grundläggande motiv bör i stället lösas på annat sätt av fastighetsskattens

förändrat underlag. än genom ett

lösningar för vissa hushåll Behov av

kan leda till relativt högt uttag av fastighets- Stigande fastighetspriser ett

hushåll. Det rör sig främst om hushåll i småhus skatt för vissa grupper av bor i högprisområden. Dessa hushåll har med relativt låga inkomster som

under lång tid. Fastighetsskatten utgör en förtill stor del bott i området

boendekostnaden. Samtidigt är dessa hushålls fashållandevis stor del av

Hushållen lider med andra ord inte av någon tigheter ofta lågt belånade.

Det i stället fråga ett likviditetsprobresursbrist i egentlig mening. är om

lem. till hands utnyttja den tillgång Den lösning som ligger närmast är att

reguljära möjligheter står till buds i fastigheten utgör. Genom de som

sedvanliga banklån kan medel för de löpande kostnatill exempel form av

derna frigöras.

liksom för pensionärshushåll, i både småhus och hy-

För barnfamiljer,

bostadsbidraget redan till inte oväsentlig del täcker reshus, gäller att nu en

höjningar av fastighetsskatten.

inte uteslutet dessa befintliga lösningar kan vara Vi finner det dock att antal hushåll. Särskilda lösningar otillräckliga för ett mycket begränsat

ingripande kan då övervägas. Vi har därför formulerat en genom statligt med möjlighet till uppskov med skyldigheten principskiss för ett system

att betala fastighetsskatt.

14 Sammanfattning SOU 1992311

Ställningstaganden i övrigt

Det grundläggande synsätt på fastighetsskatten som anlagt innebär i princip att skattesatsen bör vara densamma för alla typer av fastigheter, förutsatt att även taxeringsväidenivån är densamma. Genom att taxeringsvärdena endast anpassas till ändrade marknadsvärden vart sjätte år och vid olika tillfällen för olika typer av fastigheter är denna förutsättning inte uppfylld. Vi avstår därför från att föreslå någon förändring i skattesatsema. För att fastighetsskatten inte skall motverka de bostadspolitiska målen om paritet och bra bostäder till rimliga kostnader bör även skattereduktionen till ny- och ombyggda fastigheter bibehâllas. Vi har slutligen pekat på några önskvärda förändringar med anknytning till fastighetsskatten. Av bland annat likformighets- och stabilitetsskäl anser vi att ett omräkningsförfarande bör införas i fastighetstaxeringen. Vi ställer oss bakom förslagen om ett sådant från Fastighetstaxeringskommittén. Vidare anser vi att fastighetsskatten bör vara en allmän fastighetsskatt, som inte är begränsad till att bara avse bostäder och vissa lokaler. Likformi ghetsskäl är ett tungt skäl härför. Även de accentuerade svårigheterna att dra gränser mellan hyreshusenheter och enheter för industriell verksamhet talar för en breddning av basen för fastighetsskatten.

SOU 199211

l Inledning

utforrrming i dag

1.1 Fastighetsskattens

1.1.1 Fastighetsskatten omfattar småhus och hyreshus

infördes från och med den 1 januari 1985. Den regleras Fastighetsskatten statlig fastighetsskatt tillämpades första i lagen 1984 1052 om som taxering. Avgörande för fastighetsskatt skall utgå gången vid 1986 års om vad fastställs vid den årliga fastighetstaxeringen. är som alltsedan införandet småhusenheter och hyreshusen- Skatten om fattar omfattar den lantbruksenheter det finns småhus, hyheter. Dessutom om reshus eller tomtmark för småhus eller hyreshus den. fastigheter inte är skattepliktiga enligt fastighetstaxer- Sådana som 1152 också undantagna från skatteplikt enligt fastiggslagen 1979 är Fastigheter innehas med tomträtt likställs här, likhetsskattelagen. som andra avseenden, med fast egendom. Tomträttshavare som i de flesta ord fastighetsskatt för både mark och byggnader. betalar med andra fastighetstaxeringens indelning fastigheterna i Användningen av av innebär också obebyggd tomtmark samt exploaterolika slags enheter att för småhus och hyreshus omfattas fastighetsskatten. För iningsmark av

och lantbruk förutom vad redovisats ovan utgår

dustrifastigheter som då de inte omfattas fastighetsskattelagens bestäminte fastighetsskatt, av betraktas småhus vid fastighetstaxeringen och påmelser. Fritidshus som förs fastighetsskatt. objektbeskattning utan knytning till in- Fastighetsskatten är en ren komstbeskattningen, förutom den -i motsats till exempelvis fordonsatt och i samband med inkomsttaxeringen. Det skatten redovisas tas upp varmed fastighetsskatten utgår är i huvudsak oberoende av ägabelopp rens inkomster. Beskattningsunderlaget har varierat för olika typer av fastigheter men taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet bestäms vid de allhar alltid utgått från

16 Inledning SOU 1992 11

männa fastighetstaxeringama som äger rum vart sjätte år för varje fastighetskategori. Taxeringsvärdet skall utgöra 75 procent av marknadsvärdet under det såkallade nivååret, som är två år före taxeringsåret. Det innebär till exempel att de småhus som taxerades vid den allmänna fastighetstaxeringen 1990 AFT 90 värderades med ledning av det genomsnittliga prisläget 1988. Vid AFT 92 taxeras lantbruksenheter, inklusive bostäder på sådana enheter, med ledning av prisläget 1990. Hyreshusenheter taxeras nästa gång vid AFT 94 på grundval av prisläget 1992. Mellan de allmänna fastighetstaxeringama bestäms nya eller ändrade taxeringsvärden endast för nya enheter samt för sådana som varit föremål för större förändringar. Detta görs vid de årliga särskilda fastighetstaxeringarna. Det innebär att taxeringsvärdet i allmänhet ligger fast under en sexårsperiod oberoende av hur mycket och i vilken riktning marknadsvärdet förändras. Det har emellertid funnits förslag, vilket också framgår av våra direktiv, om att årligen räkna om taxeringsvärdena med ledning av ett fastighetsprisindex. Därigenom skulle man få en kontinuerlig anpassning av taxeringsvärdena till marknadsvärdet. För småhusenheter bestämdes underlaget för fastighetsskatten urspnmgligen till en tredjedel av taxeringsvärdet och för småhus på lantbruksfastigheter till en tredjedel av bostadsbyggnads- och tomtmarksvärdet. Underlaget sattes till hela taxeringsvärdet för övriga fastigheter med hänvisning till skillnaderna i taxeringsvärden mellan bostäder i olika typer av hus. Taxeringsvärdet för lägenheter i flerfamiljshus och småhus bedömdes vid skattens införande ha ett förhållande 13. Vidare sattes skattesatserna högre för konventionellt beskattade hus, det vill säga i huvudsak privata hyreshus, med hänvisning till att skatten var avdragsgill vid inkomsttaxeringen för dessa. Inledningsvis bestämdes skattesatserna till två procent för konventionellt beskattade hus och till 1,4 procent för schablonbeskattade hus. Såväl skattesatser som underlaget för olika slags hyreshus justerades senare. Efter besluten om en reformerad inkomst- och företagsbeskattning är fastighetsskatten den enda löpande skatten på innehav av privatbostäder, det vill säga småhus som innehas med äganderätt. skattesatserna skall, från med 1994års taxeringmppgå till 2,5 procent för hyreshusenheter och till 1,5 procent för småhusenheter. Skatten beräknas på hela taxeringsvärdet.

Inledning 17 sou 199211

utgår för sådan privatbostad avses i 5 § kom- Fastighetsskatt även som 1928370 och är belägen i utlandet, för tid under munalskattelagen som vilken ägaren varit bosatti Sverige. inkom och företagsbeskattnin gen innebar också att Den förändrade stsi fastighetsskatten infördes för nyproducerade eller omvissa lättnader byggnader huvudsakligen innehåller bostäder byggda bostäder. För som 1991 eller skall ingen fastighetsskatt utgå under och med värdeår senare åren och endast halv fastighetsskatt de därpå följande fem de fem första ansågs nödvändigt för att motverka de kraftiga ökningama av åren. Detta nyproducerade bostäder blev ett resultat av bland annat utgifterna i som i skattelättnader för ränteutgifter och den del av breddförändringarna mervärdesskatten inte kompenserades genom investerningen av som vid nyproduktion. Genom dessa lättnader avsågs också nyproingsbidrag vilket i sin förväntades bidra till en allmänt duktionen uppmuntras, tur lägre hyres- och bostadskostnadsnivå.

tillfälligt förhöjt för vissa

1.1.2 övergångsregler och uttag

fastigheter

fastighetsskattelagens övergångsregler är skattesatserna satta till Enligt procent vid 1992 och 1993 års taxeringar för småhus en lägre nivå 1,2 1990 eller tidigare. Denna sänkning omfattar både vanliga med värdeår och småhus med tomtmark på lantbruksenheter. Hyressmåhusenheter till bostad högst tio familjer och sotn ingår i en lanthus som är inrättat småhus vid 1992 års inkomsttaxering. bruksenhet betraktas som småhus infördes övergångsregler som medför att en- För beståndet av fastighetsskatt skall utgå för enheter med vissa värdeår vid indast halv

komsttaxeringama 1992-1996 se tabell 1.1.

motiverades effekterna de höjda taxeringsvärdena Sänkningarna av av med förslagen i reformeringen inkomst- och före- 1990 i kombination av Eftersom taxeringsvärdena ökade för alla årgångar av tagsbeskattnin gen. årgångar omfattas lättnader under en övergångspesmåhus borde alla av årgångarna fanns dock ett behov en viss extra lättriod. För de senaste av taxeringsvärden förväntades öka särskilt krafnad beroende på att deras skattelättnadema för ränteavdrag bidrog också tigt. Begränsningarna av årgångama genomgående ha högre betill detta behov. De senaste angavs låning än äldre småhus. huvudsakligen innehåller bostäder utgår halv För hyreshusenheter som fastighetsskatt alls vid taxeringarna fram till år 1 ,25 procent eller ingen

med vissa värdeår se tabell 1. Motiven var desamma som

2000 för hus

18 Inledning SOU 199211

för den permanenta sänkningen under de första tio åren för nyproducerade bostadshyreshus. Tabell 1.1 Sammanställning över de delar av bostadsbeståndet för vilka fastighetsskatten sätts ned under en infasningsperiod

För hyreshusenheter som huvudsakligen består av lokaler kommersiella fastigheter utgår fastighetsskatt med ett förhöjt belopp vid 1992 och 1993 års inkomsttaxeringar enligt lagen 19901460 om tillfällig höj-

ning av statlig fastighetsskatt. Skattesatsen är 3,5 procent

Både den tillfälliga höjningen av fastighetsskatten och reduceringsreglerna är administrativt knutna till en indelning av hyreshusenhetema som inte återfinns direkt i fastighetstaxeringen. Visserligen åsätts fastigheterna typkoder som är ett uttryck för deras användning, men dessa typkoder har inte tidigare haft någon betydelse vare sig för fastighetsägaren eller i beskattningssammanhang. De har endast använts i statistik- och värderingssammanhang. Den nuvarande tillämpningen av regelsystemet har medfört att typkodema kommit att användas för att bestämma om enheten faller in under reduceringsreglema huvudsakligen innehåller bostäder eller omfattas av den tillfälliga höjningen av fastighetsskatten huvudsakligen består av lokaler.

Utredningens tillkomst

1.2.1 Debatten kring fastighetsskatten

Den nuvarande statliga fastighetsskatten infördes efter beslut i riksdagen 1984. Under några århade då vissa hyreshusfastigheter varit belagda med

Inledning 19 SOU 199211

avgift kan direkt föregångare till

en hyreshusavgift. Denna ses som en

Införandet fastighetsskatt innebar att alla typer av fastighetsskatten. av en

föremål för särskild löpande beskattning. bostäder blev en

har fastighetsskatten beräknats på taxerings- Alltsedan dess tillkomst

värde skall 75 procent av marknadsvärdet, det vill säga ett som motsvara

Fastighetsskatten infördes utan något särskilt utrednings- eller revärdet.

Bostadskommittén hade tagit upp ämnet i sitt andra missförfarande, men

delbetänkande SOU 198436.

använda underlag har dock inte saknats. Från Förslag om att ett annat

1950-talet hävdats attbostadsbeskattningens anolika håll har ända sedan

marknadsvärdet är olämplig flera synvinklar, varför ett knytning till ur

underlag borde användas. annat diskuterade i sitt nämnda betänkande ett alter- Bostadskommittén ovan

form boendevärde. Som motiv för detta resonenativt underlag i av ett

kommittén de geografiska variationema för taxmang anförde stora

likvärdiga till storlek och standard. eringsvärdena för egnahem som var

skatt för bostäder i viss mening var likvärdiga. Detta medförde olika som

hyrorna varierade relativt litet

Samtidigt gällde för hyresgästemas del att

utgångspunkt presenterade kommittén ett möjligt över landet. Med denna

boendevärde. Detta värde skulle motsvaalternativt underlag i form av ett

boendesynpunkt, i motsats till marknadsvärdet. bostadens värde från ra konstaterade begreppet boendevärde var be- Bostadskommittén att

roende vilka egenskaper hos fastighet som ansågs värdefulla från

av en

framförde tankar på att beräkna ett särskilt boenboendesynpunkt, Man

taxeringsvärdet, till exempel utifrån hyresnivån på devärde vid sidan av

belåningsgrad och vissa faktorer i fastighetstaxeringen.

orten, dock Bostadskommittén att en differentie- Sammanfattningsvis ansåg

boendevärdet skulle medföra oönskade sorad småhusbeskattning efter

bli alltför komplicerad till sin utformning. ciala effekter och dessutom

borde enligt kommitténs uppfattning även fortsättnings-

Taxeringsvärdet

framtida småhusbeskatmingen. vis utgöra grunden för den

småhustaxeriñgskommlttés betän-

särskilt yttrande till 1986 års I ett F 19878 framfördes förslag om att den vär-

kande Småhustaxering Ds

fastighetens läge bara skuldefaktori fastighetstaxeringen som utgörs av

Då, liksom återspeglar sig nämligen påverka värdet av marken. nu,

och byggnadsvärdena. Förslaget avsågs skapa en mera läget både i mark-

byggnader, oavsett var dessa ärbelägna. likformig och rättvis taxering av

också få betydelse för inkomsttaxeringen och Detta förfarande påstods

områden där efterfrågan fritids-

till fördel för permanentboende i

vara

20 Inledning SOU 1992 ll

bostäder i attraktiva lägen driver upp marknads- och taxeringsvärdena på deras bostadsfastigheter och därmed ökar deras boendekosmader. Boendekostnadsutredningen, som i betänkandet Ny bostadsñnansiering SOU 19897 l föreslog det räntelånesystem avsågs införas som 1992, menade att den löpande bostadsbeskattningen borde så utforvara mad att den inte tvingade fram krav på en högre förränming bostadskaav pitalet. Utredningen ansåg att beskattningen inte borde utformas efter bostadens värde vid en försäljning eftersom det leder till att skatteuttaget i hela beståndet bestäms efter de starkaste hushållens bärkraft. I stället borde skatten utgå från bostadens värde inom ramen för den pågående användningen. Skattens storlek borde därvid bestämmas av sådana faktorer som har direkt betydelse för bostadsnyttan. Som exempel på sådana fak torer nämnde utredningen bostadens storlek, standard och läge i förhållande till kommunikationer och annan service. Enligt utredningens mening fanns i allt väsentligt uppgifter om de förhållanden avsåg i det man material som samlas in till grund för fastighetstaxeringen. Boendekostnadsutredningen konstaterade vidare att den accentuerade skillnaden i boendekostnader för likvärdiga småhus olika i delar av landet var ett problem som inte gick att lösa med bara bostadspolitiska instrument. Frågan om tomträttshavarens skyldighet att betala fastighetsskatt för mark som ägs av tomträttsupplåtaren togs inte särskilt i 1988 års upp tomträttsutredning SOU 199023. Utredningen tolkade nämligen sina direktiv så att frågan bara skulle tas upp om den nuvarande ordningen hindrade en förenkling av avgäldssystemet. Direktiven ansågs inte lämna utrymme för att i detta sammanhang ta frågan det allmänt är upp om sett rimligt att tomträttshavaren skall betala fastighetsskatt på den mark som ägs av tomträttsupplåtaren. Beträffande frågan om fastighetsskatten borde beaktas vid avgäldsberäkningen sades att man då kanske också hade anledning att titta på hur avgälden behandlades vid inkomstbeskatmingen. Då stor osäkerhet förelåg kring inkomstbeskattningen på grund av reforrneringen av inkomst- och företagsbeskatmingen avstod Dessman. utom sade man att det ur principiell synpunkt framstod tveksamt som om tomträttslagstiftningen skall utformas för att korrigera skattebestämmelsemas effekter.

Inledning 21 SOU 1992 11

1.2.2 Utredningsuppdraget

dessa diskussioner utfärdades i oktober Mot bakgrund av bland annat utredning underlaget för fastighetsskatten. Ut- 1990 direktiv för en om redningsdirektiven fogas bilaga 1 till betänkandet. som de överväganden hittills legat till grund för I direktiven anges att som fastighetstaxeringen och den löpande bostadsbeskattningen lett till både marknadsvärdet skall ligga till grund för taxeringsvärdet slutsatsen att det värde bäst lämpar sig som underlag för och att taxeringsvärdet är som

beskattning bostadsfastigheter. av enligt direktiven i olika omgångar framförts kritik mot Trots det har det i samband med reformeringen av inden gällande ordningen, senast företagsbeskatmingen och förslagen ny bostadsñnansierkomst- och om statsrådets uppfattning skall underlaget för fasing. Enligt föredragande på kort sikt utgöras taxeringsvärdet. Som tighetsskatten i vart fall av förslagen reformering inkomst- och också fram gått i samband med om av han dock beredd att pröva alternativa baser för företagsbeskatxningen var sådan prövning kräver emellertid et1 annat faktatmderskatteuttaget. En närvarande finns tillgängligt En översyn av underlaget lag än vad som för fastighetsskatten bör därför komma till stånd och denna bör avse unför småhus och bostadshyreshus. V1 har tolkat direktiven derlaget för både underlaget för de bostäder belägna i utså att utredningen inte skall avse skattepliktiga till fastighetsskatt i Sverige. landet som är uppgift belysa olika beskattningsunderlag och göra Utredarens är att effekter i bostadspolitiska, regionalpolitiska, fördelanalyser av deras hänseenden. Utredningen bör enligt direktiven ningsmässiga och andra det sig ändamålsenligt att arbetet tar sin arbeta förutsätmingslöst, men ter i de idéer framförts i Bostadskommitténs utgångspunkt bland annat som

och Boendekostnadsutredningens betänkanden.

för de alternativa baser för fastighetsskatten som kan Utgångspunkten förordas skall oförändrat totalt skatteuttag. Det börrekomma att vara ett uppfattat detta statens inkomster av fasdan här framhållas att som att de åren skall ligga samma nivå som en tighetsskatten under närmaste de regler redan beslutats skulle innebära. fortsatt tillämpning av som särskilt studeras i vilken mån de regionalpolitiska effek- Det bör vidare med de riktlinjer ligger till grund för regionalterna överensstämmer som framgår också det finns skäl att undersöka vilpolitiken. Av direktiven att olika beskatxningsunderlag kan få för taxering av ka konsekvenser som taxeringsenheter omfattar både bostäder och annat. sådana som

22 Inledning SOU 199211

I direktiven anges att analysen bör beakta den prispåverkan som bostadssubventioneringen kan ge upphov till. De effekter en övergång till ett bostadsvärderelaterat underlag skulle få på fastighetspriser och taxeringsvärden i olika delar av landet bör också prövas. Särskilt påpekas att det kan finnas skäl att uppmärksamma om inte den regionala spridningen i fastighetsvärdena i själva verket kan komma att förstärkas ytterligare genom en differentiering av beskattningen. Även frågan om det är påkallat att differentiera bostadsbeskattningen i vissa orter som är attraktiva för fritidsboende, till exempel vissa skärgårdsområden, ingår i utredningsuppdraget. Av direktiven framgår vidare att de värden som ingår i olika underlag skall vara objektivt mätbara. Tänkbara underlag skall också uppfylla krav sådan stabilitet att de kan ligga till grund för beskattning under lång tid och under skiftande förhållanden. Rimliga krav på rättvisa, iikfomiighetoch effektivitet måste tillgodoses. De regler som kan komma att föreslås bör göras enkla och lättillämpade. I uppdraget ingår vidare att pröva om effekterna av de höjda taxeringsvärdena vid de två senaste allmänna fastighetstaxerin garna och uttaget av fastighetsskatt under vissa speciella förhållanden kan ge ett oskäligt beskattningsresultat. Utredningen skall också inhämta relevanta utländska erfarenheter. Avslutningsvis framhålls i direktiven den långa framförhållning som krävs för de allmänna fastighetstaxeringama och den påverkan eventuelförslag om ett nytt fastighetsskatteunderlag kan härvidlag. Samma sak gäller beträffande eventuella förslag om ett regelbundet omräkningsförfarande av taxeringsvärden och om ett nytt system för taxering av bostadsrättsfastigheter. Utredningens förslag bör därför i första hand inriktas på andra faktorer än grunden för fastighetstaxeringen. Slutligen anges i direktiven att det finns skäl för utredaren mt samråda med Bostadsrättsvärderingskommittén. I juni 1991 beslutade regeringen om gemensamma tilläggsdirektiv för

Bostadsrättsvärderingskommittén Fi 198901 och Fastighetsskat-

teutredningen. Dessa föranleddes av de beslut om ett nytt system för bostadsfinansiering som riksdagen fattat våren 1991. Tilläggsdirektiven fogas som bilaga 2 till betänkandet. Av dessa direktiv framgår att Bostadsrättsvärderingskomnittén och Fastighetsskatteuuedningen genom samråd gemensamt bör undersöka i vilken mån de föreslagna justeringarna i skattereglema förändrar utredningarnas analyser. Även de konsekvenser omläggningen bossom av tadsfinansieringen får inom respektive utrednings verksamhetsområde

Inledning 23 SOU 1992 11

Särskilt påpekas de förslag som kan komma att läggas bör redovisas. att omfatta flerfamiljshus ägs bostadsrättsföreningar. fram också bör som av regeringsförklarin den 4 oktober 1991 förlorade emellertid Genom gen tilläggsdirektiven i stort sin betydelse. vårt arbete funnit inriktningen våra ställningstaganden Vi har i att av sådan det saknas anledning redovisa särskilda EG-aspekter. är att

arbetet och betänkandet

1.2.3 Uppläggningen av

arbete har till del varit inriktat på ana-

Fastighetsskatteutredningens stor

få korrekt bild hur fastighetsskatten fungerar i dag. Vi lyser för att en av material från Statistiska centralbyråns fastighetstaxeringshar bearbetat Statens institut för byggnadsforskning har på vårt uppdrag geregister. studie rörande fastighetsskatten ett hushållsperspektiv. nomfört en ur Studien har gjorts av Tommy Berger. har under arbetets gång samrått med Bostadsrättsvärderingskom- Vi viss arbetsuppdelning har också gjorts utredningarna emellan mittén. En frågor intresse avseende bostadsrättsfastigrörande vissa av gemensamt

heter. Betänkandet disponerat så an i avsnitt 2 redogör för fastighetsskatär Avsnitt 3 innehåller redovisning dess utformning i tens bakgrund. en av länder. I avsnitt 4 redovisas hur fastighetsskatten fungerar i dag ur andra och avsnitt 5 innehåller beräkningar av de intäkter fasolika perspektiv, statsñnansiellt perspektiv. Avsnitt 6 innehåller en ghetsskatten ger ur ett underlag inte är knutet till marknadsvärdet beskrivning av hur ett som skulle kunna utfonnas. I avsnitt 7 redovisar vi vår principiella syn på fasoch dess underlag och avsnitt 8 innehåller våra slutsatser tighetsskatten underlag bör användas i den praktiska tillämpningen. Avom vilket som behovet skilda Skattesatser och infassnitt 9 beskriver bland annat av Avsnitt 10 tänkbara modifieringar för att lösa särskilda ningsregler. rör hushåll och våra ställningstaganden i denna del. I avproblem för vissa beskriver vilka konsekvenser vissa aktuella reformtankar kan snitt 11 ställningstaganden. Avsnitt 12 beskriver vissa administrativa för våra konsekvenserna våra ställningstaganden. av utredningsdirektiven ibilagoma l och 2 fogas till betänkandet Förutom 3 beskrivning förfarandet vid fastighetstaxeringen. Bilagoribilaga en av 5 innehåller material rörande taxeringsvärden och fastighetsna 4 och fastighets- respektive hushållsperspektiv. Bilaga 5 består av den skatt ur vi beställt från Statens institut för byggnadsforskning. konsultrapport

24 Inledning SOU 1992 11 Förhållandet mellan subventioner, fastighetspriser och fastighetsskatt beskrivs slutligen i bilaga

SOU 199211

i dag

2 Fastighetsskatten

2.1 Bostadsbeskattningens historia

2.1.1 Inledning

inte den första formen löpande bostadsbeskatt- Fastighetsskatten är av Sverige. Tvärtom har vi, precis som de flesta andra länder, ning vi haft i innehavet fast egendom på olika sätt. De olika under lång tid beskattat av har inkomster till både stat och kommun, och beskattningsformema gett tiden. Genomgående har dock varit at1 innehavet motiven har skiftat över upphov till inkomst eller avkastning som en fastighet förutsätts ge en av inte bör undantas från beskattning.

2.1.2 Hyreshusavgiften

till fastighetsskatten var hyreshusavgiften. Den närmaste föregångaren avskaffades samtidigt fastighetsskatten infördes. Hyrehusav- Den som vissa hus med affars- ocheller giften omfattade alla Flerbostadshus, samt

kontorslokaler, inte berördes av räntebidragssystemet. som hyreshusavgiften avsågs bidra till finansieringen De intäkter som gav Hyreshusavgiften utgjorde därmed en del av det statliav räntebidragen. inom bostadspolitiken. Antalet boende som ga omfördelningssystemet statliga omfördelningen inom räntebidragssystemetökaberördes av den tillkommande utgjordes främst av bostadsde på så sätt. Den gruppen statliga lån och med värdeår före 1975. rättshavare i fastigheter utan hyreshusavgiften begränsning av förmögenhets- Vidare medförde en privata fastighetsägare med fastighetsinnehav utanomfördelningen till viss ytterligare belastning på det allför räntebidragssystemet samt en

männyttiga hyreshusbestándet.

26 F astighetsskatten i dag SOU 1992 l l

2.1.3 Den kommunala garantibeskattningen

En tidig föregångare till fastighetsskatten, som kan spåras tillbaka till 1800-talet, är den kommunala garantibeskattningen. Detta var en kombinerad fastighets- och inkomstskatt. Den skulle garantera kommunerna en inkomst från fastigheterna i kommunen, oberoende av fastighetemas faktiska inkomster. Kommunerna var på så sätt garanterade en viss minsta inkomst. Det beskattningsbara beloppet sorti påfördes fastigheten skulle ingå sorti ett garanterat minimum för dess beskattning. Beloppet fick sedan dras av från de faktiska inkomsterna från fastigheten. Förändringar skedde fortlöpande i garantibeskatmingens utformning. Den knöts allt närmare inkomstbeskattningen och dess omfattning begränsades successivt. År 1953 genomfördes exempelvis tämligen stora förändringar i den kommunala fastighetsbeskattningen. Garantiskatten blev i princip underordnad inkomstbeskanningen. I den utredning som föregick denna reform konstaterades att garantibeskatmingen fått minskad betydelse, eftersom inkom betydelse för det kommunala skatteunderlaget ökat kraftigt i förhållande till fastigheterna. Även skatten om inte längre utgjorde någon garanti behölls den, då den trots allt var en alltför betydelsefull inkomstkälla för många kommuner. Genom reformen 1953 slopades det särskilda uttaget av garantiskatt av alla fastighetsägare. l stället skulle en viss procent av taxeringsvärdet tas upp som skattepliktig inkomst i den kommunala beskattningen. Detta så kallade garantibelopp var ursprungligen fem procent av taxeringsvärdet. Samma belopp fick dras av från den positiva delen av den kommunalt beskatmingsbara nettointälcten för att undvika dubbelbeskattning. Därigenom tillförsäkrades kommunerna en viss skatteintäkt också från fastigheter för vilka skattemässiga underskott redovisades.

2.1.4 Garantibeskattningens avskaffande

Garantiskattens procentsats sänktes succesivt i takt med att taxeringsvärdena ökade. Efter 1965 års fastighetstaxering bestämdes den till två procent. Garantiskatten avskaffades stegvis under 1980-talet. Efter 1988 års allmänna fastighetstaxering sänktes garantibeloppet till 1,5 procent av taxeringsvärdet Som ett led i slopandet av den kommunala beskattningsrätten av juridiska personer 1985 slopades också garantibeskattningen av dessas fastigheter. Slutligen slopades garantiskatten för fysiska personers fastigheter en-

och tvåfamiljsfastigheter, fritidshus 1987. Reformen finansierades ge-

F astighetsskatten i dag 27 SOU 199211

avdraget för villaägare slopades i inkomstbeskatmingnom att det extra motiv för slopandet de sista resterna av garantibeskattningen en. Som av längre fyllde sitt ursprungliga motiv som garanti anfördes att skatten inte kombinationen nettointäktsbeskattning och garantibeskattsamt att av upphov till improduktiv skatteplanering från de skattning hade gett

skyldigas sida.

2.1.5 Schablonintäktsbeskattning småhus

av

med 1955 års inkomsttaxering infördes en schablonbeskattning Från och Denna kategori fastigheter hade tidigare beskattats enligt av småhus. av konventionell metod detta hade lett till tillämpningssvårigheter. men Införandet schablonintäktsbeskattningen motiverades med att man av i beskattningen ägare till egnahem och hyresgäster. Ett ville få likhet av småhus kunde inte jämställas med innehav av en förvärvskälla innehav av egentlig mening. Något förvärvssyfte förelåg i allmänhet inte. Småhusi jämställas med hyresgäst med viktig skillnadi att vilägaren kunde en en i regel hade kapital placerati fastigheten som han inte betalaägaren eget hyra däremot inkluderade ränta på hela det lade ränta på. Hyresgästens lagts ned i lägenheten. Detta hindrade att småhusen helt utekapital som slöts från skattemässig inkomstberäkning. en En utgångspunkt vid införandet av schablonbeskattningen var att vär-

fastighetens nyttjande på lång sikt motsvarade omkosmadema det av sett omkosmadema skulle skälig ränta på det egna kapitalet för innehavet. I Därför borde beskatta avkastningen på deti småhuset nedlagda ingå. man kapitalet. Det ansågs vidare att villaägare borde beskattas för en avegna kapitalet knöt till den allmänna räntenivån. Härigekastning som an åstadkomma likhet mellan hyresgäster och villaägare. nom avsåg man kunna beräkna storleken räntan det nödvändigt att fast- För att av var storleken det kapitalet i fastigheten. Storleken av detta kapiställa av egna beroende de lån för fastigheten ägaren har. Med tanke bland tal är av som på svårigheterna avgöra i vad mån ägares skulder hänförde annat att en eller borde avkastningen därför i stället beräknas sig till fastigheten annat fastighetens totala taxeringsvärde samt avdrag medges till viss procent av Den föreslagna metoden avsågs leda till större enhetligför skuldräntor. olika skattskyldiga och skulle därför befordra rättvisesynhet mellan

punkter. begränsades till räntekostnader lånat kapital sotn ned- Avdragsrätten och till tomträttsavgäld. För fastigheter innehavda med lagts i fastigheten

28 F astighetsskatten i dag SOU 1992 l 1

tomträtt beräknades schablonintäkten på taxeringsvärdet inkluderande markvärde. Från och med inkomsttaxeringen 1968 infördes en progression i denna schablonbeskattning. Schablonintäkten utgjorde med andra ord en stigande andel av taxeringsvärdet. Ett uttalat motiv för att göra beskattningen progressiv var att motverka effekterna av den säkerhetsmarginal som finns i fastighetstaxeringen i och med att taxeringsvärdet sätts till 75 procent av marknadsvärdet. I samband med reformeringen av inkomst- och företagsbeskattningen och de följdändringar som då gjordes i bostadsbeskatmingen togs schablonintäktsbeskattningen bort för egnahem. Avskaffandet av schablonintäkten för dessa kan ses som en minskning av de regionala skillnaderna i fastighetsbeskattningen. Den differentierade beräkningen av schablonintäkten hade medfört en högre beskattning av fastigheteri högprisområden dels genom ett högre taxeringsvärde som berodde på det allmänna prisläget i regionen och inte bara på standard och storlek och dels genom en högre skattesats.

2.1.6 Kvarstående schablonbeskattning

För närvarande schablonbeskattas hyreshusenheter hyres- och bostadsrättshus som ägs av allmännyttiga bostadsföretag eller äkta bostadsrättsföreningar, medan hyreshus som är i privat ägo beskattas konventionellt. Denna skillnad i beskattningen behandlades av Utredningen om refonnerad företagsbeskattning. Med hänvisning till direktiven samt av tidsskäl avstod de dock från att föreslå någon förändring av nuvarande system. I propositionen om reformering av inkomst- och företagsbeskattningen anfördes att den rådande differentieringen mellan schablonbeskattade och övriga hyreshus borde upphöra. Något förslag härom presenterades emellertid inte. Frågan om schablonbeskattningens avskaffande hör till de frågor som Bostadsrättsvärderingskommittén har möjlighet att ta upp till behandling i samband med att den undersöker möjligheterna att värdera och taxera hus ägda av bostadsrättsföreningar efter nya metoder.

2.2 Fastighetsskattens tidigare och nuvarande

motiv

2.2.1 Inledning

- Fastighetsskatten infördes i ett läge därden offentliga ekonomin hade försämrats och nettokostnaderna för subventioner till bostadssektom hade

F astighetsskatten i dag 29 SOU 1992 ll

kraftigt. Bland under 1980-talet hade automatiken i ökningen ökat annat de statliga räntesubventionema vid upprepade tillfällen dämpats geav upptmppningar de garanterade räntorna. Bakomliggande nom extra av motiv statsfinansiellt. En restriktion fanns dock i en bostadspolitisk var åstadkomma paritet och neutralitet, det vill säga liknande koststrävan att nadsförutsättningar för hus med olika besittningsformer och av olika ål-

der. kapitalkosmader endast för de ränte- Upptrappnin garna innebar ökade bidragsberättade bostadsfastighetema. Hyresnivåema i dessa höjdes därför. Också i de hyresfastigheter inte omfattades av räntebidragen, som och alltså inte drabbats kostnadsölmingar i motsvarande grad, höjdes av hyresnivåema. därigenom skapades för förmögenhetsomfördel- Det utrymme som ningar till förmån för fastigheter utanför räntebidragssystemet avsågs hyreshusavgiften. Denna infördes 1983 och motiveramotverkas genom des också önskan att ytterligare begränsa den offentliga sektorns av en nettoutgifter till bostadssektom. De beslut fattades innebar frångick den tidigare principen som att man endast bidrag söka uppnå de bostadspolitiska neutralitets- och att genom paritetsmålen. I stället infördes metod bestående i en kombination av en skatt och bidrag.

2.2.2 En bostadspolitisk utgångspunkt

införa statlig fastighetsskatt presenterades 1983 en Planerna att en som del i större ekonomiskt åtgärdspaket från regeringens sida. Bostadsmiett nistem uttalade i sammanhanget att ett grundläggande mål för regeringbostadspolitik att allt boende oavsett när bostaden är uppförd, hur ens den är finansierad och vilken besitmingsforrn som föreligger på ett rättvist sätt skall beröras den statliga omfördelningen. Paritets- och neuav tralitetsmålen låg återigen bakom dessa uttalanden. För målet solidariskt omfördelningssystem skulle kunna nås att om ett generellt verkande statlig fastighetsskatt införas. Skatten föreborde en slogs, till skillnad från hyreshusavgiften, omfatta samtliga hyreshusenhesmåhus, tomtmark för dessa, bostadsbyggnad på jordbruksfastighet ter, vissa exploateringsfastigheter. Beträffande industrifastigheter sasamt des att ytterligare överväganden krävdes. Det förelåg intim koppling till räntebidragssystemet för ny- och omen byggnad i det då skisserades. Dessa båda instrument- skatt system som

30 F astighetsskatten i dag SOU 19921 l

och räntebidrag sades tillsammans vara det som bäst svarade mot kravet på ett rättvist och solidariskt omfördelningssystem inom bostadssektom. Eftersom fastighetsskatten var knuten till räntebidragssystemet som en del i ett omfördelningssystem inom bostadssektom ansågs det att det bostadsbestånd som omfattades av det statliga räntebidragssystemet inte skulle drabbas av kostnadsökningar till följd av skatten. Orsaken var att de belastades av stigande nom inella ränteutgifter genom upptrappningen av de garanterade räntorna inom bostadslånesystemet. Vidare avsågs vissa nyförvärvade småhus undantas från fastighetsskatten. Avsikten var att statligt belånade fastigheter skulle undantas från fastighetsskatt så länge räntebidrag utgick. När ett mer detaljerat förslag senare överlämnades till lagrådet mötte det mycket stark Lagrådet invände bland annat att lagstiftningen så komplicerad och svårtillgänglig att den stod på gränsen till vad som var var rimligt från rättssäkerhetssynpunkt. Vidare ansåg rådet att det saknades underlag för en bedömning av hur förslaget förhöll sig till principen fördelning skatt efter bärkraft. Enligt lagrådets mening vore det om av bättre om skatten, i enlighet med kravet på en skatts principiellt allmängiltiga karaktär, kunde ges en utformning som innebär att den utan undantag träffar alla som innehar vissa klart avgränsade kategorier av egendom. Vidare ansåg lagrådet att de syften de föreslagna undantagen från fasti ghetsskatteplikt avsågs tjäna kunde tillgodoses inom det statliga lånesystemets ram. På grund den kritik som mötte från lagrådet blev det inte några unav dantag från skyldigheten att betala fastighetsskatt, men inriktningen var klart angiven. Lösningen blev i stället att tillkom mande såväl som befintliga årgångar hus kompenserades genom sänkningar av de garanterade av räntorna Av riksdagsbehandlingen vid fastighetsskattens införande framgår att syftet fortfarande att skapa ett instrument tillsammans medräntevar bidragssystemet för ny- och ombyggnad svarar mot kravet ett rättvist och solidariskt omfördelningssystem inom bostadssektom. Genom fastighetsskatten skulle alla fastighetsägare bidra till den nödvändiga subventioneringen av ny- och ombyggnadsåtgärder. Detta ansågs nödvändigt för att motverka fortsatta kostnadsökningar för staten till följd av subventioneringen. Motiven för att låta skatten om fatta även andra fastigheter än sådana innehåller bostäder var däremot främst av ñskal nasom tur.

SOU 1992 11 F astighetsskatten i dag 31

2.2.3 ...och en avkastningsbaserad fortsättning

Som del i den genomförda reformeringen inkomst- och företagsen nu av beskattningen genomfördes ändringar också i bostadsbeskattningen. De övergripande målen för skatterefonnen var att åstadkomma en samhällsekonomiskt effektiv beskattning samtidigt som fördelningspolitiska mål uppfylldes. Arbete och sparande skulle en bättre skattemässig beges handling medan villkoren för lånebaserad konsumtion och fönnögenhetsuppbyggnad försämrades. En likvärdig behandling av arbetsinkomster och kapitalinkomster avsågs komma till stånd. Genomförandet skattereformen innebar att skattereglema i större av omfattning utformades med utgångspunkt från skattesystemets fundamentala uppgifter, nämligen att finansiera offentliga utgifter och att skafördelningseffekter. Andra mål, sades det, får därmed i större utsträckpa ning tillgodoses genom åtgärder utanför skattesystemet Ett grundläggande krav i skattereformen var likfortnighet. Av likformighetsprincipen följde, enligt Utredningen om reformerad inkomstbeskattning, att avkastning i form av värdeökningar i största möjliga utsträckning borde beskattas på samma sätt som löpande avkastning i form ränta och utdelning. I konsekvens härav uttalades också att värdeökav ningar i största möjliga utsträckning skulle beskattas när de uppkommer och inte när de realiseras. Eftersom hälften hushållens förmögenhetstillgångar består av bosav täder i form egnahem och bostadsrätter är beskattning av olika typer av bostäder central betydelse med hänsyn till målet om en mer likforav av mig och enhetlig beskattning kapitalinkomster. Alla typer av kapitaav lavkastning förutsattes nämligen bli beskattade på ett enhetligt sätt, oberoende det gällde direkt sparande eller indirekt sparande i form av av om till exempel kvarhållna vinstmedel. Den uttalade principen att avkastningen på alla typer av indirekt var sparande skulle beskattas på samma sätt och med samma skattesats som avkastningen på hushållens direkta sparande. Vad gäller bostäder uppstår indirekt sparande de värdeökningar som inträffar och därmed ett genom också implicit avkastning. Att undanta bostäderna från beskattning en skulle med andra ord innebära ett allvarligt avsteg från principen om likformighet. Regeringens förslag bostadsbeskattningen ireformeringen av inom komst- och företagsbeskatmingen lades alltså fram med utgångspunkt från dessa i korthet redovisade övergripande målsättningar. Några sär-

skilda uttalanden gjordes intei sammanhanget. Däremot

32 F astighetsskatten i dag SOU 1992 l 1

hade vissaremissinstanserpåpekat att motiven för fastighetsskatten redovisats på motstridigt sätt i betänkandet från utredningen om reformeett rad inkomstbeskatming. De ansåg att den framställdes dels som en avkasmingsskatt motsvarande skatten på kapital, dels som ett bostadspolitiskt instrument.

2.2.4 Val skattesats av

En principiell utgångspunkt vid avvägningen av uttaget av fastighetsskatt vid dess införande 1985 att skatten, med den schablonisering som fölvar jer generella system, skulle utjämna kosmadsskillnader mellan bostäav der med skilda fmansieringsförutsättningar. I övrigt fick de andra inslag bestämmer bostadspolitikens utformning, främst subventionssystesom met, användas för att åstadkomma önskade effekter. Kravet på likformig kapitalbeskattning medförde enligt Utredningen reformerad inkomstbeskatlnin g en riktpunkt om ett skatteuttag på en om marknadsvärdet för marginella investeringar. Detta skulle 1,5 procent av i princip gälla även för privatbostäder. I detta sammanhang avsågs det sammanlagda skatteunaget i form fastighetsskatt, skattepliktig schabav lonintäkt samt realisationsvinstbeskattning för privatbostad. Utredningbeaktade här hela fastighetsskatten trots att den tillsammans med ränen tebidragen åtminstone delvis kunde ett bostadspolitiskt medel ses som med syfte att utjämna bostadsutgifterna mellan olika årgångar. Denna riktpunkt gällde, enligt Utredningen om reformerad inkomstbeskattning ett givet totalt skatteuttag för privatbostäder. Ett högre uttag skatt vid försäljningar utrymme för något lägre löpande beskattav ger en ning, vilket är önskvärt utifrån bostads- och i viss mån även fördelningspolitiska målsättningar. Efter det tagit bort schablonintäktsbeskattningen av småhus att man med äganderätt återstod beskattning i form av fastighetsskatt och realisationsvinst. Realisationsvinster på privatbostäder gav enligt utredningen skatteintäkter motsvarande ett årligt uttag på 0,38 procent av marknadsvärdet. Genom att dra dessa 0,38 procent från riktpunkten om 1,5 procent kom fram till beskattningsnivå på 1,12 procent av marknadsvärman en det. Detta är detsamma 1,5 procent av taxeringsvärdet om detta är som marknadsvärdet. Utredningen föreslog därför att fastig- 75 procent av hetsskatten för egnahem och andra privatbostäder skulle bestämmas till 1,5 procent av taxeringsvärdet. Beträffande hyreshusen uttalade Utredningen om reformerad inkom stbeskattning inga särskilda motiv för skatten.

F astighetsskatten i dag 33 SOU 1992 11

konstaterade beträffande skattesatsen att den då rådande differen- Man privatägda och andra hyreshus inte försvarbar ur liktieringen mellan var Att motivera högre skatt för de konventionellt formighetssynpunkt. en beskattade hyreshusen med att skatten var avdragsgill innebar att man bortsåg från de höjda hyresintäkter som blev en följd av skatten var att skattepliktiga för de privatägda husen. Den gällande bruksvärdesprövansågs nämligen innebära att allmärmyttans kostnader för fastigningen helt kan övervältras på hyresgästerna genom höjda hyror. En hetsskatten leder alltså inte till någon sänkt inkomstskatt för de höjd fastighetsskatt privata hyreshusägarna. Både målet enhetliga och överskådliga regler samt likforrnighetsom strävanden talade därför enligt utredningens uppfattning för att samma skulle gälla för alla hyreshus och att skattesatsen skulle vara skattesats densamma som för småhusen. regeringens proposition rörande reformerad inkomst- och före- I en tagsbeskattning föreslogs emellertid skilda skattesatser. För småhusens

skattesatsen till 1,5 procent i linje med ovanstående resonedel sattes enhetlig kapitalbeskattning. Då hyreshusens taxeringsvärmang om en efter 1988 års fastighetstaxering befann sig på en väsentligt läden även nivå än småhusen föreslogs däremot att skattesatsen skulle sättas gre hyreshusen. Hyreshusens taxeringsvärden vid reformens ikrafthögre för trädande baserade sig värdenivån 1986 och småhusens på värdeni- 1988. Prisutvecklingen mellan värdetidpunktema bedömdes ha varit vån så kraftig detta motiverade skillnad i skattesatserna. Det påpekades att en också de nedsättnin för årgångar föreslogs i övergångatt gar senare som sreglema till fastighetsskattelagen omfattande för hyreshusens var mer Skattesatsen föreslogs därför sättas till 2,5 procent för hyreshusen. del. Detta blev också riksdagens beslut

SOU 199211

fastighetsskatten i

3 Hur ser man på

andra länder

3.1 Inledning

har funnits i olika former under mycket lång Beskattning av fast egendom tid, inte bara i Sverige. Vissa forskare hävdar att fastighetsskatten är den äldsta beskattningsformen överhuvudtaget. Som exempel brukar nämnas i Kina för cirka 4 500 år sedan hade ett system som motsvarade att man beskattning marken med elva procent av avkastningen. en av Fastighetsskattens betydelse kvarstår och är i många länder den viktiinkomstkällan för den lokala administrationen. Det sätt på vilket gaste skatten beräknas liksom kretsen av skattepliktiga fastigheter varierar naturligtvis mellan olika länder, men det finns många gemensamma drag. Det finns därför anledning att göra internationell utblick över fastigen hetsbeskattningen, vilket också förutskickas i våra direktiv. Den pågående intemationaliseringen, inte minst i Europa, talar också för fastighetsbeskattnin i olika former kommer att en ökad betydelatt g I motsats till arbetskraft och kapital rör sig fastigheterna inte fritt se. I flera europeiska länder övervägs nu, enligt vad vi erfaxit, över gränserna. i större utsträckning än tidigare beskatta mark och byggnader. att Den redovisning följer är i huvudsak inriktad på våra grannländer. som Avslutningsvis följer också beskrivning några av de viktigare en av aspekterna på fastighetsbeskattningen i ett internationellt perspektiv.

i Norge

3.2 Fastighetsbeskattningen

3.2.1 Inledning

Den huvudsakliga beskattningen fast egendom iNorge sker som en del av inkom stbeskattningen. Fastigheter direkta inkomster främst av som ger

36 på fastighetsskatten SOU 1992211 Hur ser man i

hyreshus, jordbruk och industrifastigheter beskattas för sina faktiska inkomster med full avdragsrätt för underhållskosmader. Boliger bostäder i form av småhus och bostadsrätter beskattas efter en schablon. Vidare finns möjlighet att ta uten särskild kommunal eiendomsskatt för fastigheter i tätorter och industrianläggningar utanför tätort Till grund för dessa båda skatter ligger två olika värderingar som båda skall vara i nivå med marknadsvärdet. De är i praktiken långt under marknadsvärdet. Det finns inte heller någon regelbunden total fastighetstaxering av svensk modell i Norge.

3.2.2 Beskattningen

Inkomstbeskattningen av fastigheter med andra bostäder än hyresbostäder är i Norge en del av kapitalbeskattningen. Skatten utgår med 2,5 procent ett skattläggningsvärde ligningsverdi eller ligningstakst. av Från det fastställda värdet görs ett grundavdrag på 35 000 norska kronor bostad. Detta värde skall vara i nivå med marknadsvärdet, men ligger per i dag i genomsnitt på mellan 20 och 30 procent därav. Hyresfastigheter, inklusive sådana tillhöriga kommuner eller av kommun delägt bolag, inkomstbeskattas på konventionellt sätt. För beskattningen av bostäder på jordbruk gäller speciella regler. Sådabostäder beskattas utifrån ett beräknat bruttohyresvärde med fullt avna drag för underhållskosmader. Underskott som därvid kan uppkomma kan bara kvittas mot intäkter från jord- eller skogsbruk samt pälsdjursuppfödmng. Förutom denna beskattning kan kommunerna besluta att en kommunal egendomsskatt på fast egendom skall utgå. Enligt lagen får nivån sättas till mellan två och sju promille av eiendomsskattetaksten. Detta värde ligger i allmänhet närmare marknadssvärdet än ligningstaksten, men fortfarande under detta värde. Den kommunala fastighetsskatten utgår endast för fastigheter i tätbebyggda områden och för industriella anläggningar dämtanför. Denna skatt tas ini samband med debiteringen av kommunala avgifter för till exempel vatten och avlopp.

3.2.3 Underlaget för skatten

Ligningstaksten fastställs med ledning av uppgifter från den som byggt huset. Det är alltså produktionskostnaderna som ligger till grund för värderingen. Värdet skall inte sättas högre än produktionskosmaden även likvärdiga fastigheter i närheten sålts för högre summor. Någon indiom

på fastighetsskatten i 37 SOU 1992 11 Hur ser man

inte. Efter 1983 har värdena räknats upp med viduell värdering sker sedan år enligt särskilda beslut varje år. tio procent per

själva den värdering behövs för egen-

Kommunerna genomför som tionde år, enligt ett stortingsbeslut 1982 domsskatten. Detta görs vart men inte längre göra någon ny värdering när en period löper ut. behöver man räknas med tio procent per år. I stället kan värdena upp form för taxering bostäder från Man planerar nu att införa en ny av planeras bygger på att tomtmark skall värde- 1994. Den nya taxering som förutsätts bli kvadratmetervärde för efter marknadsvärdet. Det ett ras korrektionsfaktorer för läge strand, avstånd till centrum och marken med

så vidare.

värderas efter produktionsvärdet, vilket med hänsyn

Byggnader avses i dag kan högre än marknadssvärdet. Detta värtill fastighetsprisema vara ledning uppgifter från fastighetsägaren. Vid de skall fastställas med av

ombyggnationer får fastighetsägaren en uppgiftsskyldighet så att ett nytt

värde kan fastställas. skall det räknas årligen med hänsyn till Sedan värdet väl fastställts om

kostnadsutvecklingen. sker kommer dessa värden att ligga till grund När den nya taxeringen även för den kommunala fastighetsskatten.

3.2.4 Skatt på reavinst

Realisationsvinstbeskatming ñnns, har man bott i sin bostad mer än men två åren uppstår ingen skattepliktig reavinst. Om man ett av de senaste under någon period de senaste två åren beskattas bott mindre än ett år men kommunalt 21 procent. Särskilda regler finns också reavinsten endast flytta på grund byte arbete eller hälsa. Vid för de fall man tvingats av av fritidsfastigheter undgår reavinstbeskatming om man försäljning av man fritidshuset under minst fem de senaste åtta åren. använt av

3.2.5 Övrigt

just beslutats medför sänkta skatter för inkomster Den skattereform som skattebasen. I likhet med den svenska reformen efoch en breddning av likformighet. Man baserar beskattningen på betersträvas enkelhet och räkningar utifrån nominella värden. skattesatsen 28 procent på avkastning och Från 1992 blir den allmänna på all kapitalegendom, inklusive bostäder. reavinst i fråga inkomster till stat och kom- Vad fastighetsbeskattningen ger om fram då intäkterna från bostäderna utgör en del av är svårt att räkna mun övriga kapitalinkomster.

38 Hur på fastighetsskatten i SOU 1992 ll ser man

Några särskilda undantag för vissa grupper från skyldigheten att betala fastighetsskatti någon form finns inte i Norge.

3.3 Fastighetsbeskatmingen i Danmark

3.3.1 Inledning

Det finns tre former av löpande beskattning av fastighetskapitaleti Danmark. Grundskyld och daekningsafgift är rena fastighetsskatter som kommunerna och amtskommunema länen men inte staten har rätt att ta ut. Därutöver beskattas fastigheter inom ramen för den allmänna inkomstbeskattningen vilket ger inkomster för såväl stat som kommun. Fastigheter som används i förvärvssyfte beskattas konventionellt medan bostadsfastigheter schablonbeskattas. Trots att man har ett mycket precist värderingssystem så används det inte i den utsträckning som är möjlig. Man använder till exempel endast markvärdet som skatteunderlag för flertalet fastigheter.

3.3.2 Beskattningen

Grundskylden är en kommunal skatt som endast tas ut på markvårdet. Den får tas ut på alla fastigheter. Den mark som primärkommunens egna byggnader ligger på kan dock undantas från skatten. Kommunen kan också undanta skolor, sjukhus, bibliotek och andra institutioner med allmärmyttiga ändamål från grundskyld. Vidare finns ett antal skattefria fastigheter såsom kyrkor, försvarsanläggningar, järnvägar och flygplatser. Den kommunala grundskyldens storlek fastställs av respektive kommun inom intervallet 6-24 promille av det taxerade markvärdet. Samma skattesats skall gälla för alla fastigheter inom kommunen. Grundskyldens nivå varierar mellan kommunerna över hela det tillåtna intervallet. Amtskommunemas skattesats för grundskylden skall alltid uppgå till tio promille. Daekningsafgiff kan tas ut på byggnadsvärdet för offenliga byggnader med samma möjliga undantag som gäller för gt-undskylden och fastigheter som används i förvårvssyfte, det vill säga affårs- och kontorsfastigheter samt industrifastigheter. För offentliga byggnader får primärkommunens daekningsavgift uppgå till maximalt fem promille av byggnadsvärdet och amtskommunens till maximalt 3,75 promille. För fastigheter som används i förvärvssyfte får daekningsafgift endast tas ut av primärkommunen och uppgå till maximalt tio promille.

på fastighetsskatten i 39 SOU 1992 11 Hur ser man

Sammanfattningsvis innebär detta att bostadsfastigheter, inklusive fasmed ägarlägenheter, och lantbruksfastigheter endast beskattas på tigheter markvärdet med sammanlagt mellan 16 och 34 promille. Offentligt ägda fastigheter och fastigheter används i förvärvssyfte beskattas på hela som taxeringsvärdet med mellan 16 och 42,75 promille för de offentliga fastigheterna och mellan 16 och 44 promille för näringsfastigheter. Utöver dessa skatter kommunerna ut avgifter för avlopp, vatten och tar liknande. Det finns tendens att i ökad utsträckning använda olika typer en avgifter som intäktskällor i kommunerna. av Härtill kommer att både småhus innehas med äganderätt och ägarsom lägenheter schablonbeskattas. Hyreshusfastigheter beskattas konventionellt. Schablonintäkten uppgår till 2,5 procent taxeringsvärdet upp till av 1 336 800 kronor och 7,5 procent på värde däröver. 7,5 procent av marknadsvärdet den hyra i regel kan ta ut för bostadsfasanses motsvara man tigheter. Marginalskatten på såväl schablonintäkten som privata räntor eller intäkt är 50 Det kommunala och statliga

vid avdrag som procent.

skatteutIageti den löpande inkomstbeskattningen uppgår alltså i regel till taxeringsvärdet, eftersom de flesta fastigheter och lägen- 1,25 procent av heter har värde understiger gränsen för den högre skattenumera ett som satsen.

3.3.3 Underlaget för skatten

I Danmark finns mycket väl utvecklat värderingssystem genom vilket ett landets cirka två miljoner fastigheter värderas. Sedan 1977 bygger den allmänna värderingen de 1,3 miljoner bostadsfastighetema inte av ca längre på självdeklarationer utan på olika typer av befintliga registeruppgifter i eiendomsregistret, plarrregistret och byggnads- och bostadsregisIIet. Dessa bearbetas maskinellt. Sådana förändringar av fastigheterna inte kräver byggnadstillstånd kommer inte med i dessa register. För som övri de minst lika tillförlitliga uppgifter från självdeklaanses vara som rationer. För de cirka 700 000 icke-bostadsfastighetema sker värderingen manuellt med ledning registerinnehållet. I ett fåtal fall sker en besiktav Några deklarationer från fastighetsägarna används ning av fastigheterna. inte heller här. Allmän fastighetstaxering äger vart fjärde år. Däremellan fastställs rum taxeringsvärden vid de så kallade årsomräkningarna endast om fasnya tigheten byggts för fem procent det tidigare taxeringsvärdet och om av minst 25 000 kronor.

40 på fastighetsskatten i SOU 199211 Hur ser man

Varje år räknas taxeringsvärdena om till den rådande prisnivån med hjälp av särskilda index som fastställs för olika geografiska områden och olika typer av fastigheter. För vissa mer sällsynta egendomstyper används samma omräkningstal för hela landet. De vid dessa omräkningar bestämda värdena kan inte överklagas. Taxeringsvärdena skall motsvara 100 procent av marknadsvärdet. Markens taxeringsvärde skall motsvara dess marknadsvärde i oförbättrat skick. Det skall inte påverkas av faktisk användning utan endast av den bästa tillåtna användning som fastställts i enlighet med plan- och bygglagen. Detta gäller även jordbnrksmark. Allmänt gäller att taxeringsvärdena skall fastställas utifrån jämförbara försäljningar. För småhusen gäller att man utgår från försäljningar av obebyggd tomtmark. Detta material kompletteras sedan med försäljningsuppgifter avseende likvärdiga bebyggda smålrusfastigheter i olika lägen. De skillnader som då uppträder förutsätts motsvara skillnader i läskall återspegla sig i markvärdet. Där jämförbara försäljningar get som obebyggd mark avseende hyreshus inte finns i tillräcklig omfattning av bygger taxeringen emellertid också på jämförelser av hyrorna för likartade byggnader med samma användningsmöjligheter i olika områden. Skillnaden i hyresintäktemas kapitaliserade värde antas då motsvara skillnader i markvärdet mellan områdena, det vill säga att de antas bero på läget. Härigenom lyckas man fastställa byggnadsvärdet så att det varierar mycket litet mellan olika delar av landet. Det danska byggnadsvärdet fastställs med andra ord efter andra principer än det svenska då det i princip bara är kopplat till produktionskosmadema. För blandade fastigheter delas byggnadsvärdet upp en i bostads- och en affärsdel. Uppdelningen följer i första hand hyresintäkternas fördelning och i andra hand ytans fördelning mellan bostäder och lokaler. Markvärdet behöver inte delas upp.

3.3.4 Skatt på reavinst

I princip omfattas även egendom som inte används i förvärvssyfte av reglerna om reavinstbeskattning. I praktiken saknar de dock i stort sett betydelse. Reavinstskatt tas nämligen bara ut om egendomen innehafts i mindre än sju år. Säljs egendomen inom två år efter förvärvet beskattas reavinsten till 100 procent. Mellan det andra och det sjunde året trappas den del av reavinsten som beskattas ned med 20 procent om året. Den skattepliktiga vinsten läggs ovanpå den beskattningsbara inkomsten.

på fastighetsskatten i 41 SOU 1992 ll Hur ser man

beslutar ändra det tillåtna

Om planmyndigheten kommunen att an-

vändningsområdet för visst markområde beskattas den värdestegring ett eventuellt upphov till mycket hårt. 40 procent av värdestesom detta ger 200 000 kronor och 60 procent värdestegringen därgringen upp till av engångsskatt frigörelsesafgift som delas melöver tas uti form av en Samtidigt kan emellertid ägaren kräva att lan stat och kommun. kommunen övertar marken till det högre värdet.

3.3.5 Övrigt

sig ha råd betala fastighetsskatten har rätt Pensionärer som inte anser att säkerhet i fastigheten för att betala skatten. Räntan uppgår attta ut lån med Lånet återbetalas först i samband med att till diskontot minus l procent Lånerätten gäller bara i den mån det finns outnyttjat fastigheten överlåts. med tillräckligt god säkerhet kvar i fastigheten. inteckrtingsutrymme före vanliga banklån och avgörande för om det Dessa lån får prioritet det gällande taxeringsvärdet. När priserna finns något låneutrymme är år har därför rätten upphört i många fall. 1984 fallit kraftigt under senare lånebeloppet till endast 504 miljoner danska kronor uppgick det totala fördelat på knappt 20 000 fastigheter. Även Danmark har det funnits problem i de områden som är särskilt i fritidsboende. Kommunen har rätt att gå in och besluta att attraktiva för får köpa vissa fastigheter. I områden som är attraktiva sommargäster inte till exempel på Sarnsö, sjunker därigenom marknadsför fritidsboende, fastigheten förhållande till de är tillgängliga för frivärdet för dessa som tidsboende. Detta slår igenom i taxeringsvârdet. utnyttjas denna rätt sällan. En anledning till detta I praktiken numera få någon bosätta sig permanent på dessa orter. Det är att det är svårt att att bebyggelsen skall stå outnyttjad eller användas för blir alltså en fråga om fritidsändamål.

3.4 Fastighetsbeskatmingen i Finland

3.4.1 Inledning

beskattning fastigheter förekommer i dag i en rad olika for- Löpande av fastigheter inom detaljplanerat område utgår en kommer i Finland. För gift. Mantalsskatten är kommunal skatt baserad på munal gatuav en annan implicita avkastningen alla småhus som upplåts med markvärdet. Den av bostadsinkomst i form en schablonintäkt äganderätt beskattas som av

42 Hur på fastighetsskatten i SOU 199211 ser man

som läggs ovanpå övriga beskattningsbara inkomster. Slutligen kan en särskild kommunal skatt enligt prövning utgå för vissa fastigheter. Intäkterna är dock relativt små. Underlaget för de olika beskattningsformema varierar meni de flesta fall utgörs det av det så kallade förmögenhetsskattevärdet som fastställs årligen.

Fasti i Finland har nyligen utretts och tämligen sto-

ra förändringar planeras till 1993 års taxering.

3.4.2 Beskattningen

Gatuavgiften beräknas huvudsakligen efter fastighetens återanskaffningsvärde. Beskattningsformen har sina föregångare i olika typer av avgifter för kommunal service, som också var baserade på förmögenhetsskattevärdet. Därför kan den närmast beskrivas som en skatt baserad på förmånsprincipen. I viss mån beror den också på vilken typ av gata fastigheten ligger vid. I praktiken täcker intäkterna dock bara en mindre del av

kostnaderna för gatuunderhållet cirka 15-20 procent.

I Storhelsingfors infördes 1988 en särskild skatt för undemtnyttjad mark. Även denna skatt är baserad fönnögenhetsskattevärdet. Skatten är relativt hög men för att den verkligen ska tas ut måste mycket starka kriterier vara uppfyllda. Skatten syftar till att förhindra viss spekulation i mark. i En annan kommunal beskattningsform är den så kallade mantalsskatten. Den baseras på markvärdet, men är av marginell betydelse som kommunal inkomstkälla. 1991-92 uppbärs den inte alls. Som en del av inkomstbeskattningen finns en schablonmässigt beräknad inkomst av egnahem. Schablonintäkten uppgår till tre procent av förmögenhetsskattevärdet Om huset används som permanentbostid av ägaren utgör den beskattningsbara schablonintäkten endast tre procent av den del av förmögenhetsskattevärdet som överstiger ett visst belopp. 1991 och 1992 är gränsen 440 000 finska mark. För övriga småhus som innehas med äganderätt utgår kommunal skatt på tre procent av hela förmögenhetsskattevärdet, men statlig skatt endast på den del av virdet som vid 1991- och 1992 års beskattning överstiger 90 000 finska nark. För andra fastigheter än småhus som innehas med äganderätt, jordbruks- och skogsmark kan även så kallad kommunal beskattnng enligt prövning utgå. Så kan ske om den faktiska nettoinkomsten av fastigheten kan anses vara oskäligt låg. Underlaget för denna skatt är inte klart definierat men i praktiken utgörs det alltid av förmögenhetsskattevärdet.

1992 ll [lur på fastighetsskatten i 43 SOU ser man

3.4.3 Underlaget för skatten

Som framgått fastställs ett förmögenhetsskattevärde varje år. Detta ovan värde skall användas vid förmögenhetsbeskattrtingen. Det finns emellertid andra skatter förutsätter värdering av fast egendom. I vissa även som fall, såsom vid schablonbeskattningen egnahem, utgår man alltid från av förmögenhetsskattevärdet. För och gåvoskatten är basen inte klart arvsdefinierad i lagen utan bestäms i de kommunala taxeringsnämndema. I vissa kommuner utgår från förrnögenhetsskattevärdet, men inte i alman la. Förmögenhetsskattevärdet skall i princip motsvara 100 procent av marknadsvärdet. I praktiken är emellertid så inte fallet. Detta beror dels brister i taxerin och dels på att vissa typer egendom, i synnerhet gen av jordbruksmark, värderas lågt för att de skall gynnas i beskattningen. Mark och byggnader värderas i allmänhet separat. Summan av de två värderingarna får dock inte överstiga marknadsvärdet för fastigheten. Marken värderas med hänsyn tagen till dess användning, de kommunalt bestämda byggrättighetema, läget, kommunikationer och annan kommunal infrastruktur, dess lämplighet för förbättringar samt prisnivån för liknande egendom i närheten. I praktiken ligger markvärdena långt under marknadsvärdet. Vidare har det funnits stora skillnader mellan kommunerna när det gäller principerna för markvärderingen och därmed också i markvärdenas förhållande till marknadsvärdet. Sedan 1989 skall emellertid de statliga skattemyndigheterna fastställa bindande regler för hur taxeringen ska till. Dessa anvisningar baseras värdekartor i sin bygger på faktiska försäljningar i respektive som tur område. För närvarande har Skattemyndigheten satt som mål att markvärdena ska justeras så att de uppgår till 70 procent av marknadsvärdena 1985- 1986. Eftersom priserna har stigit betydligt sedan dess ligger även detta mål långt under marknadsvärdena. Värderingen byggnaderna detaljerade regler från finansdeav styrs av De fastställs med hjälp av schematiskt beräknade återanpartementet skaffningsvärden. Detta värde minskas med en viss procent beroende på byggnadens ålder, byggnadsmaterial och användning. För en byggnad fortfarande används får åldersavdraget dock aldrig vara större än 80 som återanskaffningsvärdet. procent av Den kommunala gatuskatten grundas vidare på markvärdet plus byggnadens återanskaffningsvärde före åldersavdrag. Värderingen jord- och skogsbruksmark baseras på den schematiskt av bestämda årliga avkastningen. Jordbruksmarkens värde skall sättas till

Hur ser man på fastighetsskatten i SOU 199211

sju gånger skogsbruksmark till tio gånger denna avkastning. Den faktiska avkastningen är dock i regel betydligt högre än den schematiskt bestämda varför förmögenhetsskattevärdet i allmänhet endast motsvarar en bråkdel av marknadsvärdet, framförallt för jordbruksmark.

3.4.4 Skatt på reavinst

Reavinstbeskatming förekommer också i Finland. Om egendomen innehas i mer än två år baseras skatten på antingen skillnaden mellan köpeskillingen och ingängsvärdet, inklusive depreciering och kostnader för försäljningen, eller 50 procent av köpeskillin gen. Det lägsta beloppet tas upp till beskattning. Den på detta sätt beräknade vinsten är fullt skattepliktig om fastigheten innehafts i mindre än fyra år. Vid längre innehavstider reduceras skatten. Fastigheter som utgör näringstillgångar reavinstbeskattas enligt särskilda regler.

3.4.5 Förslag till förändring av fastighetsbeskattningen

1989 lade en statlig utredning, Fastighetsskattekommissionen, fram sitt betänkande Kiinteistöverotoimikunnan mietintö 19892. Kommissionen föreslog att fyra av de skatter som idag tas ut på fastighetsinnehav skall ersättas av en enhetlig fastighetsskatt till stat och kommun. De fyra skatter som avses ersättas är gatuavgiften, mantalsskatten, beskattningen bostadsinkomst schablonbeskattningen och den kommunala beav skattningen enligt prövning. Ett av syftena med reformen är enligt kommissionen att åstadkomma

mer likformi och rättvis skattemässig behandling av olika slag av fas-

en gheter. Därför, och även för att skattesatsen skall kunna hållas så låg som möjligt bör basen för den nya skatten vara så bred som möjligt. skatten skall omfatta alla fastigheter, inklusive byggnader, Den nya utom allmänna vatten, torg, gator och liknande, vissa fastigheter med anknytning till försvaret samt utländska beskickningars och konsulats fastigheter. Skatten föreslås beräknas i procent av fastighetens värde. Detta värde bör motsvaras av förmögenhetsskattevärdet, trots att detta för närvarande rymmer en hel del brister. Detta förutsätts dock kunna åtgärdas genom en utveckling av värderingssystemet så att beskattningsvärdena för olika typer av fastigheter står i samma proportion till fastighetemas gängse värde. Utredningen föreslog att samma skattesats skall gälla i alla kommuner för en och samma typ av fastighet. En enhetlig skattesats för alla typer av

på fastighetsskatten i 45 SOU 1992 11 Hur ser man

innebär alltför förändring skattebelastningen för fastigheter en stor av vissa fastigheter, framför allt beskattningen av fastigheter med pennanentbostäder jämfört med fritidsfastigheter och samfundsägda affärsfasgheter. Därför föreslogs skattesatsen för fastigheter med hus för peratt manentboende skall lägre än för övriga fastigheter, åtminstone vara inledningsvis. förslag till skattesatser inte med hänvisning till pågå- Något direkt gavs ende förändringar i beskattningsgrunderna. skattesatserna 0,3 procent för fastigheter med bostadsbyggnader och 0,6 procent för övriga fastighedock riktgivande för skattens storleksordning. Dessa skatter angavs som ligger också till grund för kommissionens beräkningar. Jämfört tesatser med nuläget innebär dessa skattesatser viss omfördelning av skatteen bördan. Å andra sidan blir den skattemässiga behandlingen av olika typer

fastigheter mer enhetlig. av Den låga skattesatsen i kombination med de relativt låga förmögengäller för närvarande får dessutom inte någon större inhetsvärden som verkan på den enskildes ekonomi. Det snittliga beskattningsvärdet genom bostadsfastigheter uppgick 1987 till tredjedel av marknadsvärdet. för en För bostadbyggnader innebär den kommissionen föreslagna skattesatav därför bara effektiv beskattning på promille av marknadsvärdet. sen en en Skatteintäktema skall enligt utredningens förslag till 95 procent tillfalkommunerna och till 5 procent staten. Fördelningen motsvarar ungefär den gäller för de skatter och avgifter avses ersättas av den nya som som skatten.

3.4.6 Övrigt

Gatuavgiften är enbart kommunal inkomstkälla och inbringade totalt en cirka 400 miljoner mark, eller omkring 0,2 procent av alla skatteintäkter 1990. Intäkterna från beskattningen bostadsinkomst uppgick till totalt av 460 miljoner mark största delen var kommunalskatt. Intäkterna av varav beskattning enligt prövning och mantalsskatten var marginella. Den skatten skulle, med de Skattesatser som kommissionen använnya ha inbringat 1,5 miljarder mark eller drygt 1 procent av de totala skatde, teintäktema 1987.

46 på fastighetsskatten SOU 199211 Hur ser man i

3.5 En internationell utblick

3.5.1 Inledning

Som framgått är de olika fastighetsskatter som finns i våra nordiska grannländer i huvudsak en kommunal inkomstkälla. En vidare internationell utblick visar på samma förhållande. Den statliga svenska fastighetsskatten framstår som något av ett unikum. Det är emellertid inte rättvisande att bara göra en sådan jämförelse. Fasghetsskatten är en av många skatter. Den totala beskattningen av arbete, kapital, näringsverksamhet och förmögenhet, men också de utgifter skatterna finansierar, måste naturligtvis tas med i bilden. En fullständig jämförelse av fastighetsbeskattningen ur ett europeiskt perspektiv faller utanför ramarna för denna utredning. Det kan trots det vara av intresse att översiktligt jämföra utformningen av beskattningen, de underlag används, beskattningens intäkter samt skattens omfattsom ning och eventuella lättnader som ryms inom fastighetsbeskattningen i några jämförbara länder. Alla internationella jämförelser som finns tillgängliga bygger på enkäter. Det innebär att uppgifterna måste användas med en viss försiktighet. De frågor som ställs passar inte alltid in på de lokala förhållandena och de anpassningar eller tolkningar som görs blir inte alltid likformiga. Enkätsvar utarbetas med varierande intresse och ambition, vilket påverkar resultatet. En uppenbar brist är att begreppet fastighetsskatt inte är helt entydigt. Vissa fastighetsrelaterade skatter betraktas som inkomstskatter och kan inte heller alltid särskiljas i statistiken. Detta gäller bland annat vissa länders schablonintäktsbeskattning. På samma sätt betraktas realisationsvinstbeskattning som en fastighetsskatt av till exempel OECD medan den i USA betraktas som en inkomstskatt. Den redovisning följer visar att fastighetsskatter tas ut på många som olika sätt. Dess intäkter och betydelse varierar också stort. Genomgående är dock att de flesta länder har någon form av löpande fastighetsskatt, att denna baseras på marknadsvärdet samt att det finns någon form av lättnad i beskattningen för vissa slags fastigheter eller vissa grupper av hushåll.

3.5.2 Skattens mottagare

Som framgått är fastighetsskatten i allmänhet en lokal skatt. Det hindrar dock inte att en fastighet samtidigt utgör en skattekålla för flera olika lokala och regionala jurisdiktioner. I Frankrike går exempelvis intäkterna

SOU 1992 ll Hur på fastighetsskatten i 47 ser man

de två huvudsakliga fastighetsskatterna till flera olika nivåer i den adav ministrativa indelningen. Den centrala statsmakten hari stället ett mycket starkt inflytande på värdering och uppbörd skatterna. I Schweiz tillfalav ler fastighetsskattens intäkter både kommunerna och kantonema, medan den federala inte erhåller någon del. Fastighetsbeskattningen regstaten leras vidare i lagstiftning på kantonnivå. Detta innebär vissa olikheter så till exempel skatten är obligatorisk i vissa delar av landet och frivillig att i andra delar. land där fastighetsskatten utgör den viktigaste lokala skatte- USA är ett källan. Det hindrar dock inte att dess betydelse minskat under de senaste decennierna. I stället har inkomstskattens betydelse ökat. Inom OECD betraktas fastighetsskatter den näst viktigaste inkomstkällan för den som lokala administrationen, enbart överträffade av inkom stskatter. I Holland tillfaller intäkterna från fastighetsskatten kommunerna, men uppbörden har hittills skett den statliga skattemyndigheten. Från genom och med 1993 kommer detta dock att göras på kommunal nivå. Fastighetsskatten är den viktigaste skatten för de holländska kommunerna. I Holland utgår vidare särskild fastighetsskatt som tillfaller de lokala, en statliga vattenkontrollorganen. För göra skattens betydelse och kostnadema för lokal service mer att uppenbara har skattskyldigheten i Frankrike, och tidigare också i Storbri-

tannien, ålagts fastighetens nyttjare. Ägaren är skattskyldig endast för

obrukad mark.

3.5.3 Intäkternas storlek

Det kan intresse att jämföra fastighetsskattemas storlek i olika vara av länder. Som framgått den nordiska redogörelsen varierar skattesatserav från några promille till några procent. Även underlaget varierar i na upp storlek fullt marknadsvärde eller en del därav och kvalitet exempelvis i form värderingstidpunkt. Att bara titta skattesatser ger därför inte av någon bra bild. Även vissa brister fortfarande finns kan det vara mer intressant att om titta på de intäkter fastighetsskattema i relation till de totala skatteinger täktema och till respektive lands bruttonationalprodukt BNP. Tabell 3.1 visar förhållandena i några europeiska länder 1989. Som framgår tabellen varierar fastighetsskattens betydelse mycket av mellan de länder redovisats. Två länder, Portugal och Turkiet, saknar som helt löpande fastighetsskatt den definieras i OECDs statistik. I en som

48 på fastighetsskatten SOU 1992 ll Hur ser man i

Storbritannien däremot uppgick fastighetsskattens andel av BNP 1989 till nästan fyra procent.

Tabell 3.1 Fastighetsskattens andel av bruttonationalprodukten och de totala skatteintäktema i några europeiska länder 1989.

Land Totala skatte- Fastighets- Fastighetsintäktemas skatt som skatt som andel av BNP andel av BNP andel av de totala skatteintäkterna

Storbritannien 36,5 3,95 10,82 Sverige 56,1 0,53 0,92 Tyskland Väst 38,1 0,39 1,01 Österrike 41,0 0,28 0,69 Snitt OECD Europa 39,7 0,58 1,46

Källa Revenue Statistics of OECD Member Courttries, 1965-1990 Paris 1990.

Utvidgas redovisningen till att avse länder utanför Europa höjs genomsnittsvärdena betydligt I Australien, Japan, Kanada, Nya Zeeland och USA fastighetsskatten intäkter som motsvarar mer än 1 procent av ger BNP. Genomsnittet för alla OECD-ländema avseende fastighetsskattens andel BNP 1989 0,98 procent. Om man tittar på EG-ländemas geav var nomsnitt ligger detta något högre än för0ECDs europeiska medlemmar. 1989 var det 0,70 procent De mest aktuella internationella siffrorna avser 1989. Den svenska fastighetsskatten beräknades 1991, det vill säga efter taxeringen av småhus 1990 och reformeringen inkom och företagsbeskattningen, ge skatav teintäkter motsvarande en procent av BNP. Denna siffra ligger med andra ord nära genomsnittet för OECD.

på fastighetsskatten i 49 SOU 1992 11 Hur ser man

3.5.4 Andra fastighetsanknutna skatter

något kallas fastighetsskatt eller markskatt,

Att det förekommer som liknande i de flesta industriländer har redan framegendomsskatt eller finns dock flera andra skatter som innebär en begått. Liksom i Sverige fastigheter. Allmänt förekommande är någon form av stämskattning av fastigheter byter ägare. Likaså ingår oftast pelskatt som tas ut när förmögenhetsmassan vid beräkningen underlaget för fastigheter i av

eventuella förmögenhetsskatten schablonintäktsbeskattning förekommer också pâ Olika former av viss skatteinkomst som har sitt många håll. Pâ så sätt får även staten en den egentliga fastighetsskatten tillfalursprung i fastigheterna, även om lokal eller regional administration. ler kommunerna eller någon annan Holland skall schablonintäkttas upp till beskattning. Den Bland annati en bostadsfastighetemas marknadsvärden. För pennanentbostäbaseras på underlaget för schablonintäkten emellertid reducerat till 60 procent der är

av marknadsvärdet. regel inte privatpersoner för realisationsvinster Däremot beskattas som fast egendom i Holland. I Schweiz âandra sidan beskatvid försäljning av vid privatpersoners försäljning av fast egentas realisationsvinster även beskattas också företag för realisationsvinster. dom. I en del kantoner avgifter för exempelvis vägar och renhållning tas i vis- Olika former av skatter, bland annat i Frankrike och Australien. sa länder ut som finns för närvarande ingen egentlig fastighetsskatt. I Storbritannien fattat beslut överge det nuvarande poll tax-systemet Man har dock om att tidigare fastighetsskatt 1990. Poll tax, som är ett slags insom ersatte en från röstlängden, mötte emellertid mycket kraftig komstskatt som utgår utgick fastighetsskatten från hyresintäktema, och detta Tidigare fortfarande för kommersiella fastigheter. Poll tax kommer system gäller fortfarande oklart hur den

att ersättas av en ny fastighetsskatt.Det är nya

kommer eller hur underlaget skall utformas. fastighetsskatten att se ut

3.5.5 Beskattningsunderlaget

betydelsen löpande beskattning av fastigheter kan Fastighetsskatten i en jämförelse omfatta antingen den oförbättrade internationell sägas vid en fastigheten, inklusive markförbättringar och byggnamarken eller hela några länder omfattar det där benämns fastighetsskatt även der. I som rörelseinventarier Japan och djurbesättningar Turkivissa tillhörande omfattar marken i befintligt skick med bygget. Vanligast är att skatten

50 Hur ser man på fastighetsskatten i SOU 1992 11

nader. Den schweiziska fastighetsskatten omfattar både mark och byggnader, men också vissa rättigheter som är föremål för inskrivning. Beskattningsunderlaget för den löpande fastighetsbeskattningen kan sägas vara utformat efter två huvudlin jer. Båda linjerna innebär dock att det är någon form av marknadsvärde som skall ligga till grund för beskattningen. Detkan med andra 0rd slås fast att marknadsvärdet vid en internationell jämförelse är det helt dominerande beskattningsunderlaget. Vanligast är ett marknadsvärde i form av kapitalvärdet, det vill säga ett hypotetiskt försäljningsvärde. Exempelvis använder 95 procent av de holländska kommunerna marknadsvärdet som underlag för fastighetsskatten. Marknadsvärdet bygger på ortsprismetoden för bostäder, medan kommersiella fastigheter värderas med utgångspunkt från kapitaliserade hyresintäkter. För mer speciella fastigheter utan någon egentlig marknad används en återanskaffningsmetod. Resterande kommuner har hittills använt ett skatteunderlag som bygger på fastigheternas och byggnadernas yta, det vill säga något som liknar ett tänkt, enkelt boendevärde. Skatten beräknas per kvadratmeter. Vissa korrigeringsfaktorer används också. På så sätt kan viss hänsyn tas till typ, användning, läge och standard. Detta underlag får emellertid inte användas efter 1991. Orsaken härtill är att det med tiden framstått som alltmer orättvist av både allmänhet, domstolar och beslutsfattare. Antalet kommuner som använt detta skatteunderlag har också minskat med tiden. Det huvudsakliga alternativet till kapitalvärdet är ett avkastningsvärde som tar sin utgångspunkt i verkliga eller beräknade hyresintäkter. Det är alltså också en form av marknadsvärde, även om det är indirekt beräknat. Ofta används flera olika metoder för att fastställa marknadsvärdet. Som exempel kan nämnas att flera olika värderingssätt förekommer i Frankrike, bland annat beroende på att man har flera olika fastighetsskatten I huvudsak rör det sig dock om en ortsprismetod för privatbostäder och om en avkastningsmetod som baserar sig på beräknade marknadshyror eller intäkter för andra fastighetstyper. Förhållandena påminner med andra ord om de svenska. Själva värderingen går naturligtvis till på olika sätt i olika länder. På samma sätt vilar ansvaret på olika nivåer. Ofta finner man att värderingsansvaret är en angelägenhet för den centrala statsförvaltningen, liksom uppbörden av skatten, medan skatteintäktema tillfaller den lokala administrationen.

1992 ll Hur på fastighetsskatten i 51 SOU ser man

europeiska länder omvärderas fastigheterna med cirka fem I de flesta intervall. I Frankrike fördes den senaste fullständiga taxeringårs genom justeringar har därefter gjorts vart tredje år. en 1970, men med värderingsförfarandet automatiseras öppnar sig dock I takt att möjligheter till tätare och billigare omvärderingar ocheller omräkningar i Danmark. I flera länder eftersträvas tätare värderingpå samma sätt som beskattningsunderlaget upplevs korrekt och rättvist av de ar så att mer skattskyldiga. Av anledning fastställs allt oftare centrala värsamma för värderingen ligger exempelvis deringsregler även om ansvaret kommunal nivå. I Holland görs värderingen på kommunal nivå, antingen regi eller privata värderare. Värderin gen kommer att ställas uni egen av statlig kontroll under de närmaste åren för att åstadkomma der en hårdare en större enhetlighet.

3.5.6 Undantagsregler

de flesta länder förekom någon form av undantagsregler eller lättna- I mer der i fastighetsbeskattningen. I många fall är det fråga om regler som funnits under lång tid och efter hand utvecklats till att omfatta allt fler som skattskyldiga. Denna utveckling har också lett till att reglerna inte medför några egentliga lättnader för den ursprungliga målgruppen. De har med andra ord blivit alltför generella. Detta har också uppmärksammats, inte minst i USA, och försöker på flera håll komma bort från en alltför man nu användning olika former av undantag. stor av Det vanligaste undantaget från fastighetsskatteskyldighet är statliga

byggnader, undervisnings- och sjukvårdslokaler, sportanläggningar och

religiösa byggnader. Ofta, exempelvis i Sverige, är sådana fastigheter helt befriade från skatteplikt och åsätts därför inga taxeringsvärden. Vidare intar ofta jord- och skogsbruksfastigheter, liksom gmvfastighesärställning i beskattningshänseende. Dessa fastighetstyper, som ter, en i viss mån kan sägas representera ett lands naturtillgångar, behandlas i regel välvilligt i fastighetsskattesammanhang. många länder är också bostadsfastigheter, främst permanentboståder, I skattemässigt gynnade. Detta kommer till uttryck antingen genom lägre skattesatser eller direkta lätmader. I stället beskattas övriga fastigheter,

inklusive industrifastigheter, hårdare. Diskussioner pågår emellertid, exempelvis i Frankrike och Storbritannien, behandling av fastigheter för industriell verkom en mer gynnsam Härigenom skulle det enligt förespråkarna för en sådan ordning samhet. bli lättare att locka till sig ny industri.

52 Hur på fastighetsskatten i SOU 199211 ser man

I Holland undantas de första 30 kvadratmetrama från beskattning när skatten beräknas på ytan. Härigenom tas fastigheter med mycket låga värden ur skattesystemet samtidigt som hushåll med låga inkomster får ett visst stöd. Denna ordning kan sägas ha vissa likheter med de norska reglema om ett fribelopp för varje bostad. Vissa infasningsregler är också relativt vanligt förekommande. I allmänhet omfattar dessa bostadsfastigheter. l Frankrike kan till exempel en nybyggd pennanentbostad undantas från en viss fastighetsskatt i 15 år. Även i Tyskland förekommer liknande infasningsregler. Lätmader i beskattningen kan också vara riktade direkt till fastighetsägarna i ställer för till fastighetstypema. Begreppet lätmader uppfattas olika och det hävdas exempelvis att möjligheten att betala fastighetsskatten i delposter under året kan utgöra en sådan lättnad i beskattningen. l USA förekommer direkta skattereduktioner i flera former. Speciellt vanlig är den gynnsamma behandlingen av homestead owners ursprtmgligen avseende särskilda grupper av hemmansägare. Ofta sker detta genom ett fribelopp för egnahem är permanentbostäder. Även som för andra fastighetskategorier förekommer ofta ett differentierat skatteunderlag eller skattesatser. I många stater försöker man, som tidigare framgått, att komma bort från detta system, då det är administrativt besvärligt och kostsamt samt då stödet dessutom inte alltid träffar de avsedda målgruppema. Mer relevanta är de circuit breakers som förekommer. I likhet med

de flesta andra lättnader och undantagsregler kopplas sådana möjligheter

till inkomst- eller andra personliga förhållanden. Härigenom får låginkomsthushåll en form av bidrag som är direkt kopplat till storleken av det belopp man skall betala i fastighetsskatt. I vissa delstater förekommer också att delstaten går in och betalar den fastighetsskatt fastighetsägaren egentligen skall betala till de lokala jurisdiktionema. I USA har det ofta diskuterats huruvida dessa bidrag medför risk att lâginkomsttagare skaffar dyrare och större bostäder än vad de armars skulle göra

Uppskovsregler deferrals iolika formerärockså relativt vanligt fö-

rekommande. Vidare ñnns, exempelvis i USA, Frankrike och Danmark, speciella regler för äldre och handikappade. Liksom i Sverige är fastighetsskatten regelmässigt avdragsgill vid beskattning av näringsverksamhet. Vid beskattning av tjänsteinkom ster varierar förhållandena, men i de flesta länder föreligger inte någon avdragsrätt

SOU 199211

fördelningsprofil Fastighetsskattens

4.1 Inledning

avkastningsperspektiv på fastighetsskatten bör variatio-

Utifrån ett

variationerna i fastighetemas marknerna i skatteuttaget motsvara

boendevärdesperspektiv på skatten bör skill-

nadsvärde. Utifrån ett

sådana skillnader mellan bostäderna nader i skatteuttaget motsvara

generell betydelse för de boende ur konsumsom kan anses vara av

tionssynpunkt.

hur fastighetsskatten fungerar idag har vi un- För att få uppfattning om en varierar mellan olika typer fastigheter och dersökt hur skatteuttaget av

hushåll. Den fråga vi studerat är huruvida fastigmellan olika grupper av

rimlig med hänvisning till de syfhetsskattens fördelning kan anses vara

ten som ligger bakom skatten.

har motiven bakom fastighetsskatten varierat Som framgått tidigare

låg bakom reformeringen av inunder årens lopp. Enligt det synsätt som

företagsbeskattningen skall fastighetsskatten i första hand komst- och

den avkastning bostadskapitalet ger som ett medel att beskatta som ses

kapitalavkastning beskattas.

upphov till på samma sätt som annan

vi kallar avkastningsperspektivet, bör fastig- Ur detta perspektiv, som

fördelning i följa fördelningen av det bruttoförmöhetsskattens stort sett

fastigheterna representerar. Huvudfrâgan blir då om genhetsvärde, som

taxeringsvärdena, och därmed även i fastighetsskatten, variationerna i

bostadskapitalets marknadsvärde. Det bör påpespeglar variationerna i

frågan till gälla förhållandet mellan taxeringskas att vi här begränsar att

marknadsvärdet vid värderingstilltället. Eftersom taxeringsvärdet och

sjätte år blir de alltmer otillförlitliga som värdena endast fastställs vart

tid gått sedan den senaste fastigmarknadsvärdet längre som mätare av problem behandlas emellertid särskilt. hetstaxeringen. Detta

54 Farlighersscaztensfärdelningsprojil SOU 1992 11

För att ta reda på huruvida taxeringsvärdets variationer överensstämmer med marknadsvärdet har vi med hjälp av regressionsanalys studerat ett urval ur 1990 års fastighetstaxeringsregister. Syftet är i ett första steg att undersöka vilken betydelse olika egenskaper har för taxeringsvärdet samt i vilken utsträckning de förklarar de totala variationema i taxerin gsvärdet. Analysen är med nödvändighet begränsad till de uppgifter som samlas in i samband med taxeringen. I nästa steg diskuteras, med hänvisning till andra teoretiska och empiriska studier på området, huruvida marknadsvärdet kan förmodas variera på samma sätt som taxeringsvärdet. Annorlunda uttryckt frågan om de faktorer som förklarar variationema i taxeringsvärdet också kan anses förklara variationema i marknadsvärdet. Vidare analyseras förhållandet mellan 1990 års taxeringsvärden och köpeskillingarna för småhus sålda under 1988. Här utgår vi från ett material som tagits fram av Statistiska centralbyrån för Riksskatteverkets räkning. De förslag om en skatt baserad på någon form av boendevärde som rests från flera håll utgår emellertid från en helt annan uppfattning. Någon entydi g definition av boendevärdet går visserligen inte att finna men den gemensamma nämnaren bakom de olika förslagen är att fastighetsskatten ska stå proportion i till ett icke-marknadsbaserat mått på bostadskonsumtionens omfattning. Med vår tolkning innebär det att skillnader i skatteuttaget endast är befogade så länge som de motsvarar påtagliga skillnader mellan själva bostäderna av något slag, t ex skillnader i utrymme eller standard. Gemensamt för dessa egenskaper förutom att de är rent fysiskt förknippade med bostaden, att man kan hävda att folk i allmänhet föredrar en större bostad framför en mindre och högre standard framför en lägre. När det gäller standarden kan det dock vara problematiskt att på ett allmängiltigt sätt avgöra vad som anses utgöra en högre standard. Vi återkommer till det i avsnitt Där diskuteras också mer i detalj hur ett boendevärdebe grepp kan fastställas. Huvudfrågan när vi studerar fastighetsskattens fördelning ur ett boendevärdesperspektiv är om hushåll som bor i lika stora bostäder med likartad standard betalar lika mycket fastighetsskatt. Med denna utgångspunkt har vi undersökt hur taxeringsvärdet och fastighetsskatten per kvadratmeter varierar i tre avseenden. Först studeras variationema ur paritetssynpunkt, det vill säga att undersöker i vad mån skatteuttaget varierar mellan olika gamla hus med i övrigt likvärdiga bostäder. Därefter analyseras skattens fördelning mellan hus med olika upplåtelseformer den så

Fastighetsskattensfördelningsprofil 55

SOU 199211

neutralitetsaspekten och slutligen behandlas skatteuttagets vakallade riationer mellan olika delar av landet. bygger även här på vårt urval ur 1990 års fastighetstaxer- Analysema de analyser gäller fastighetsskattens fördelning ur ett ingsregister. I som boendevärdesperspektiv ingår de hyreshusenheter som innehåller bostämed huvudsakligen bostäder, hyreshus med bostäder der, det vill säga hus lokaler och hyreshus med huvudsakligen lokaler. Hyreshusfastigheoch innehåller lokaler, det vill säga hotell och restaurangfastigter som enbart och parkeringshus, kiosker samt kontor inom industrimark heter, garage Bostadsenheter på lantbruksfastighet ingår inte heller i analyingår inte. aktuella taxeringsuppgifter för dessa fastigheter ännu inte sen eftersom är tillgängliga för statistisk bearbetning. också påpekas analyserna endast gäller småhus med en Det ska att bostadsbyggnad och hyreshus med byggnad. Anledningen är att våra en taxeringsvärdet hela fastigheten medan uppgifterna uppgifter om avser byggnad på varje fastighet. Även fastigheter där om ytan endast avser en antal byggnader saknas har uteslutits. För småhusens del inuppgift om småhus ägs bostadsrättsförening, kommun, allmännebär det att som av nyttigt bostadsföretag eller annat svenskt aktiebolag är underrepresente- Totalt bygger analyserna på cirka 22 000 småhus och 6 000 rade i urvalet. hyreshus. För ytterligare detaljer datamaterialet och de metoder som om använts hänvisas till bilaga utgår från ett avkasmingsperspektiv eller ett boende- Oavsett om man värdesperspektiv på fastighetsskatten bör en redogörelse för hur den nufastighetsskatten fungerar också rymma en analys av skattens varande mellan olika hushåll. Därför har vi också undersökt fördelning typer av vad mån och vilket sätt skatteuttaget varierar med hushållens inkomst i sammansättning. Här utgår vi från studie Statens institut för och en som byggnadsforskning utfört för utredningens räkning och som redovisas i bilaga Det är framförallt två frågeställningar som ligger sin helhet i analyser. Den gäller skattens betydelse för inkomstförbakom dessa ena vill skatteuttaget tenderar att stiga med hushållens delnin gen, det säga om eller inte. Den andra gäller dess betydelse för det bostadspolitisinkomst alla möjlighet till god bostad till rimlig kostnad. Här ka målet att ge en framförallt skatteuttagetfrån låginkomsthushållen i allmänhet och, är det synnerhet, sådana hushåll bor i områden med höga fastighetspriser i som och taxeringsvärden, som står i centrum.

56 F astighetsskattens fördelningsprofil SOU 1992 l 1

Skatteuttagets variationer ur ett avkastningsperspektiv

Småhusens taxeringsvärden fungerar tillfredsställande som mått marknadsvärdet vid värderingstillfället. Mot bakgrund av mer principiella resonemang om hur fastighetsmarknaden fungerar framstår taxeringsvärdets variationer som rimliga även för hyreshusenheter som upplåts med hyresrätt För hyreshusenheter som upplåts med bostadsrätt utgör taxeringsvärdet i många fall ett dåligt mått på marknadsvärdet. Bostadsrättsvärderingskommittén har dock utarbetat ett förslag till ny värderingsmodell för dessa fastigheter. Allmänt gäller att taxeringsvärdet blir allt mindre tillförlitligt som mått på marknadsvärdet längre tid som gått sedan det fastställdes.

Ur ett avkastningsperspektiv blir huvudfrågan, som konstaterats ovan, om variationema i taxeringsvärdet kan anses spegla marknadsvärdets variationer. Någon grundlig utvärdering av utfallet av fastighetstaxeringen har inte varit möjlig genomföra inom för utredningen. Å att ramarna andra sidan kan en diskussion om den nuvarande fastighetsskattens funktion inte helt förbigå frågan om hur väl taxeringsvärdena speglar marknadsvärdena. Vissa begränsade analyser har därför ändå genomförts.

4.2.1 Småhus

Genom så kallad multivariat regressionsanalys kan man undersöka hur taxeringsvärdet förändras då en av de värdepåverkande faktorerna förändras samtidigt som övriga faktorer hålls konstanta För varje variabel som ingår i regressionsmodellen beräknas en parameter som anger hur mycket taxeringsvärdet förändras när den aktuella variabeln ändras med en enhet. Man får också fram uppgifter som anger hur tillförlitlig den skattade parametem är eller, med en statistisk term, om pararnetem är signifikant Vidare kan man beräkna hur stor del av de totala variationema

i taxeringsvärdet som kan hänföras till de faktorer som inkluderats i ana-

lysen. Man talar här om modellens förklaringsgrad. Ju närmare siffran ett denna ligger desto större andel av de totala variationema i den beroende variablen taxeringsvärdet kan hänföras till variationer i de oberoende variabler som ingår i analysen.

astighetsskattens fördelningsprofil 57 SOU 1992211 F

resultaten dessa analyser vad gäller små- I tabellen nedan redovisas av taxeringsvärde. Ett detaljerat tabellrnaterial samtredovisning husens mer i bilaga4. Två olika ansatser redovisas. I den ena av modellarbetet återges sambandet skattats for alla småhus i hela landet i en och samma har betydelse fångas här särskilda regionala variabler. Iden modell. Lägets av har sambandet mellan taxeringsvärdet och de värdepåverandra ansatsen ålder, och standard undersökts för varje region för kande faktorerna yta kan undersöka ytterligare en standardposig. Med denna ansats man om eller värdeår påverkar taxeringsvärdet samma sätt äng, kvadratmeter

i olika regioner. använder vi olika regioner, nämligen de tre I dessa analyser oss av sex Östsverige utanför Stor-Stockholm samt primära storstadsregionema, och regionala Medan de fyra första regionerna består av geogracentra. sammanhållna områden utgörs de två sistnämnda av två olika typer fiskt medelstor stad med omnejd, såregioner. Primära centra utgörs av en av exempel Helsingborg, Gävle eller Norrköping. Regionala centra som till utanför de större och medelstora städerna. Närmare detaljer är regioner

redovisas i bilaga 4.

Regressionsanalys taxeringsvärdet för småhus med en bos- Tabell 4.1 av tadsbyggnad. Beroende variabel taxeringsvärdet i tusental kronor

Hela Regio- Primära Öst- Malmö Göte- Stocklandet nala sverige borg holm Oberoende centra variabel centra

280.0 283.2 312.7 402.6 461.7 549.2 566.3 Intercept Parametervärde för -2.0 -23 -2.2 -2.8 -2.3 -2.3 1.6 Värdeâlder 6.2 5.0 5.7 6.2 8.7 7.7 12.7 Standard 0.9 1.2 1.5 1.6 2.7 3.2 Yta 1.6

Primär centr 26.4 Östsverige 103.1 Malmö 126.1 Göteborg 247.0 Stockholm 381

71% 65% 62% 65% 60% 71% 63% Förklaringsgrad 21527 5970 7657 3088 874 1516 2417 Antal obs.

Källa Urval FTR 90 och egna bearbetningar. ur

58 F astighetsskattens fördelningsprofil SOU 1992 l 1

Tabellen skall tolkas på följande vis. Intenceptet anger ett slags grundnivå. den modell I som avser alla småhusi hela landet, det vill säga den första kolumnen, motsvaras det av det statistiskt beräknade taxeringsvärdet för ett småhus iett regionalt centrum med värdeår 1989 och genomsnittlig standardpoäng och värdeyta. I övri ga kolumner anger interceptet det skattade taxeringsvärdet för motsvarande småhus i den region kolumnen avser. Variabeln värdeålder har för varje hus beräknats som 1990 minus husets värdeår och dess parameter anger hur många tusen kronor taxeringsvärdet förändras när värdeåldem ökar med ett år. Variablema för standard och värdeyta motsvarar skillnaden mellan varje småhus totala standardpoäng respektive värdeyta och genomsnittet för alla småhus i landet. Parametrama för dessa variabler anger hur taxeringsvärdet förändras när ytan eller standardpoängen förändras med en kvadratmeter respektive poäng. Parametrama för de regionala variabler som ingår i modellen för hela riket anger den genomsnittliga skillnaden mellan taxeringsvärdet för ett visst hus i ett regionalt centra och ett hus med samma ålder, standard och ytai den region som variabeln avser. Som uppgifterna om förklaringsgrad visar svarar de fyra faktorerna ålder, standard, värdeyta och region tillsammans för drygt 70 procent av de totala variationerna i småhusfastighetemas taxeringsvärde. För den som har erfarenhet av regressionsanalys från andra sammanhang kan detta synas osedvanligt högt. I detta fall avser dock analysen resultatet av en administrativ process och de oberoende variablema består enbart av sådana faktorer som vet ligger till grund för taxeringsvärdena. Om vi kunnat inkludera alla de värdepåverkande faktorer som används vid fastighetstaxeringen borde förklaringsgraden ha uppgått till närmare 100 procent. Att den inte gör det beror dels på att man vid taxeringen tar hänsyn till olika typer av säregna förhållanden som inte ingår i vår analys och dels på att de lägesvariabler som vi använderär betydligt grövre än den indelning i riktvärdeområden som fastighetstaxeringen utgår från. En förklaringsgrad på 70 procent framstår därför som fullt rimlig. Om man ser till genomsnittet för landet som helhet avtar taxeringsvärdet med 2 000 kronor per värdeår. Varje standardpoäng påverkar taxeringsvärdet med drygt 6 00 kronor och varje kvadratmeter värdeyta medför en förändring i taxeringsvärdet på 1 600 kronor. Den mest avgörande faktorn är dock det regionala läget, vilket framgår av parametrarna för de regionala dummyvariablema. Ett hus i Stockholmsregionen har i genomsnitt ett taxeringsvärde som ligger 380 00 kronor över taxeringsvärdet för ett i övrigt jämförbart hus i ett regionalt centrum. Skillnaderna i ålder, standard och yta mellan två hus som ligger i samma typ av region måste

astighetsskattens färdelningsprøñl 59 SOU 199211 F

andra ord mycket stora för att skillnaden i taxeringsvärde ska med vara skillnaden mellan två hus belägna i till exempel ett regiobli lika stor som nalt centrum och en storstad. värdepåverkande faktoremas betydelse varierar dock mellan regio- De I storstäderna och framförallt i Stockholmsregionen är taxeringsnerna. värdet betydligt känsligare för variationer i standarden än i övriga Sveri- Även skillnader i har större betydelse för taxeringsvärdet i ge. yta Göteborg och Stockholm än i övriga delar av landet. gäller värdeåret däremot finns inget sådant mönster. Ett hus ål- När det emellertid mycket komplex variabel kan förväntas samvader är en som riera med rad olika egenskaper. Som nämnts ovan är det troligt att ålen samvarierar med husens läge inom respektive region. De flesta nya dern utkanter vilket antagligen har större betydelse för hus byggs i tätortemas värdenivån för hus i storstäderna än för hus på mindre orter. Att taxeringsöka med husens ålder i Stockholmsregionen kan därför till värdet tycks del tänkas bero på att de äldre husens centralare läge här har en stor stor motverkande effekt på taxeringsvärdet. Åldersvariablen samvarierar inte bara med läget utan också med standarden. Detta kan emellertid i viss mån ta hänsyn till i analysen geman skapa standardvariabel som anger skillnaden mellan den nom att en ny kan förväntas med hänsyn till husets värdeålder och standardpoäng som och den faktiska standardpoängen. Med denna ansats ökar värdeålyta betydelse för taxeringsvärdet. Även interceptet blir dems och även ytans något högre. För närmare detaljer hänvisar vi till bilaga I tabellen redovisas den genomsnittliga effekten av en förändring ovan i husets ålder, standard och yta med enhet. Vi har emellertid också geen nomfört analyser tyder att effekterna avtar på marginalen. Med som andra medför viss ökning i värdeåldem större minskning i taxeren en för nybyggda hus än för äldre hus. Vidare har ytterligare en ingsvärdet standardpoäng eller kvadratmeter värdeyta större inverkan på taxeren ingsvärdet för hus med låg standard respektive liten yta än för stora hus standard. När vi hänsyn till detta i analyserna ökar förmed hög tar klaringsgraden till omkring 75 procent. Närmare detaljer redovisas i bila-

ga 4. har vi inkluderat ytterligare några faktorer i analysen, näm- Slutligen hustyp, fastighetsränsliga förhållanden, belägenhet, ligen tomtytan, VA-förhållanden och tomträtt. Tomtytan ger ingen statistiskt säkerställd effekt på taxeringsvärdet Det behöver emellertid inte betyda att den sak- En trolig förklaring är i stället att tomtytans inverkan på nar betydelse.

F astighetsskattens färdelningsprøñl SOU 1992 l 1

taxeringsvärdet motverkas av att hus med stor tomt i allmänhet är mindre centralt belägna än hus med liten tomt. När det gäller hustypen har ett friliggande hus i regel ett högre taxeringsvärde än ett radhus. Friliggande hus tenderar också att vara högre värderade än kedjehus men sambandet är inte lika stabilt som för radhusen. Möjligen beror det på att hustypen samvarierar med avståndet till bebyggelsens centrum så att skillnaden mellan friliggande hus och kedjehus inte blir statistikt lika tydlig. Detsamma gäller tomträttsfastigheter. När en variabel som ska fånga upp betydelsen av tomträtt inkluderas i analysen blir att tomträtt tenderar att höja taxeringsvärdet. Troligen beror det på att tomträttsfastigheter är vanligare i högprisområden än i andra områden, varför tomträttsvariabeln inte bara speglar tomträttens utan även lägets betydelse. De andra tre variablerna ger dock väntat utslag. Hus på självständig tomt har högre taxeringsvärde än hus på avstyckningsbar tomt som i sin tur har högre värde än hus på icke avstyckningsbar tomt. Strandtomt ger högre värde än strandnära tomt som ger högre värde än tomt som inte ens är strandnära. Ett hus som saknar kommunalt vatten och avlopp har i regel ett lägre taxeringsvärde än ett som är anslutet till det kommunala VA-nätet Sammanfattningsvis visar våra analyser att variationema i taxeringsvärdet till cirka 75 procent kan förklaras av fyra faktorer värdeåldem, ytan, standardpoängen och det regionala läget. Om även tar hänsyn till hustypen, fastighetsrättsliga förhållanden, belägenhet i förhållande till strand och VA-förhållanden kan vi förklara omkring 80 procent av variationema. Vidare tycks effekten på taxeringsvärdet avta med tilltagande ålder, standardpoäng och yta. Frågan är om dessa resultat överensstämmer med dem som uppkommit vid svenska och internationella analyser av marknadsvärdets variationer. Om så är fallet ökar tilltron till att taxeringsvärdets variationer motsvarar variationemai småhusens marknadsvärde.

Rune Wi gren redogör i sin rapport Småhusprisema i Sverige för ett

antal studier av sambandet mellan husens värde i allmänhet priset och olika egenskaper hos hus, tomt och omgivning. Såväl husstorleken som åldern har i så gott som alla studier en tydlig inverkan på husets värde. Liksom taxeringsvärdet i våra analyser ökar marknadsvärdet med husets

SeWigren,Rune Småhusprlsemai Sverige, Forskningsrapport SB SIB, Gävle 1986.

F astighezsskattens fördelningsprofil 61 SOU 1992 11

och med åldern. De resultat som finns vad gäller standardens storlek avtar dock svårare generalisera och jämföra eftersom standarbetydelse är att i olika studier. Att sådana faktorer köksutrustden mäts på olika sätt som badrum uppvärmingssätt och öppen spis påverkar marknadsning, antal , positivt dock helt klart. Även fastighetens vatten- och värdet är avloppsförhållanden samt hustypen har tydliga effekter på marknadsvär-

riktning våra analyser taxeringsvärdet pekar på. det i samma som av också finnas klart samband mellan tomtstorleken och Det tycks ett detta ska visa sig i de statistiska analyserna måste man huspriset. För att också hänsyn till tillgängligheten definierad som någon typ emellertid ta avstånd till regionens Anledningen är att dessa två förhållanav centrum. och kan förmodas ha motsatt effekt på marknadsvärdet. den samvarierar sambandet mellan taxeringsvärdetoch tomtstorleken i våra Det bristande därför inte oförenliga med resultaten i prisstudieranalyser behöver vara eftersom vi i vår analys inte kunnat ta hänsyn till tillgängligheten. na Även variabler speglar egenskaper i den omgivande miljön vissa som samvariera med tillgängligheten så att det blir svårt att fasttenderar att ställa deras betydelse för marknadsvärdet statistiskt. Variabler som speg-

god natur har dock visat sig tydligt utslag i marknadslar tillgång till ge priserna på sätt närhet till strand påverkar taxeingvärdena. samma som betydelse de olika egenskaperna har för marknadsvärdet är Hur stor svårt uttala sig i generella termer. Det beror dels på att de mäts dock att om olika studier och dels på den statistiska effekten av varje olika sätt i att enskild egenskap ärberoende vilka andra egenskaper man tagit hänsyn av Den enda slutsats vi kan dra utifrån denna begränsade jämtill i analysen. därför variationema i småhusens taxeringsvärde inte verkar förelse är att

orimliga.

Taxeringsvärdenivån för småhus sålda under 1988

något bestämt huruvida variationema i taxer- För att kunna säga mer om storleksmässigt marknadsvärdets variationer ingsvärdet även motsvarar skulle behöva ha tillgång till såväl pris- som taxeringsuppgifter för ett

antal småhus sålda under det värdeår som gällde vid den senaste större fastighetstaxeringen. Vidare skulle vi behöva veta fastigheterna förom mellan tidpunkten för köpet och värderingstillfållet. Eftersom ändrats taxeringsvärdenas tillförlitlighet inte har prioriterats i vår utfrågan om vi inte lagt några större på att ta fram ett sådant redning har ner resurser

material. har vi tagit del material Riksskatteverket beställt Däremot av ett som Statistiska centralbyrån. Det innehåller uppgifter om förhållandet från

Fastig hetsskattensfördelningsproñl SOU 1992 11

mellan 1990 års taxeringsvärde och köpeskillingen för småhus sålda under 1988. Uppgifterna av ser endast lagfarna köp kan förmodas ha ägt som rum under normala marknadsmässiga förhållanden. Vidare ingår bara fastigheter som inte genomgått några större förändringar sedan köpetillfallet. För varje län och kommun redovisas taxeringsvärdenivån i form av ett ovägt genomsnitt, det vill säga genomsnittet varje fastighets taxeringsvärde dividerat med dess köpeskilling. Fastigheter innehas som med tomträtt ingår inte. l princip bör taxeringsvärdet för dessa fastigheter genomsnittligt sett uppgå till 75 procent av köpeskillingen. Det finns dock svaghet i mateen rialet som gör att en viss avvikelse härifrån kan förekomma inte kan som hänföras till brister i fastighetstaxeringen. Medan taxeringsvärdena fastställs utifrån den prisnivå som rådde vid mitten det aktuella nivååret, av det vill säga junijuli 1988, avser köpeskillingama i Statistiska centralbyråns material köp som ägt mm under hela 1988. Under detta år steg småhusprisema kraftigt. I den mån de köp ingår i materialet inte som var jämnt fördelade över året kommer taxeringsvärdet inte motsvara 75 procent av köpeskillin garna för dessa fastigheter i genomsnitt. Uppgifterna nedan får därför tolkas med viss försiktighet. För riket som helhet uppgår taxeringsvärdenivån till 70,9 för procent permanentbostadshus och 74,6 procent för fritidshus. Om vi till ser genomsnittet för varje län varierar det mellan 65,4 procent och 74,6 procent för permanenthusen. Den högsta nivån finner vi i Örebro län och den lägsta i Uppsala län. För fritidshusen är spridningen betydligt större. De länsvisa genomsnitten för dessa varierar mellafs 62,5 procent och 89,3

procent. Återigen är nivån högst i Örebro län medan Gotland för

svarar den lägsta nivån. Den större spridningen för fritidshusen märks också om vi delar läupp nen i tre grupper med taxeringsvärdenivå under 70 procent, mellan 70 och 75 procent och över 75 procent. För permanenthusen ligger taxeringsvärdenivån, som konstaterat tidigare, inte över 75 procent någonstans utan länen är jämnt fördelade mellan de två lägsta grupperna. Vad gäller fritidshusen däremot hamnar nästan alla län i den lägsta respektive högsta gruppen. Bara i tre län ligger taxeringsvärdenivån mellan 70 och 75 procent Den genomsnittliga taxeringsvärdenivån redovisas också särskilt för pennanenthus respektive fritidshus i tre olika värdeårsklasser. Som framgår av tabellen ovan är spridningen mellan länen ungefär storav samma leksordning inom varje åldersklass. För permanentbostadshusen ligger dock taxeringsvärdenivån i den yngsta värdeårsklassen något högre.

SOU 1992 1 l F astighetsskattens färdelningsprojil 63

Taxeringsvärdenivå för småhus sålda under 1988. 1990 års tax- Tabell 4.2 eringsvüden. Ovägda medelvärden.

Permanentbostadshus Fritidshus Alla Lägsta Högsta Alla Lägsta Högsta genomsnitt genomsnitt genomsnitt genomsnitt Värdeår på länsnivå på länsnivå på länsnivå på länsnivå

70.9% 65.4% 74.6% 74.6% 62.5% 89.3% Alla -59 70.4% 65.4% 75.2% 75.8% 61.0% 90.9% 60-79 70.4% 65.8% 74.6% 70.4% 62.5% 87.7% 80- 71.4% 66.2% 76.9% 75.2%

Antalet sålda fritidshus med värdeår över 1980 är så få att vi valt att inte redovisa några uppgifter om dessa. Källa Statistiska centralbyrån.

Sammanfattningsvis tyder dessa uppgifter på att taxeringsvärdena, åtminstone vad gäller permanentbostadshusen, speglar marknadsvärdena relativt väl. Undantag finns naturligtvis generellt sett verkar träffsämen kerheten tillfredsställande. Vidare tycks det vara så att taxeringsvärdena för permanentbostadshusen tenderar att ligga under än över 75 snarare marknadsvärdet. Detta gäller inte bara om vi ser till genomprocent av snittet för riket utan även när vi till taxeringsvärdenivån för varje komser Antalet kommuner med taxeringsvärdenivå över 75 procent uppgår mun. endast till 30 stycken. Av dessa är det dessutom endast fem där taxeringsvärdenivån överstiger 77 procent. För fritidshusen däremot tycks taxeringsvärdena symmetriskt spridda runt 75 procent av marknadvara mer värdet. Vår slutsats dessa analyser småhusens taxeringsvärden är därför av av de fungerar tillfredsställande mått på marknadsvärdet. Det skall att som dock återigen påpekas att detta endast gäller förhållandena vid värderingstillfallet. Vi återkommer till detta längre fram.

4.2.2 Hyreshus

Variationerna i hyreshusens taxeringsvärde har också studerats med hjälp multipel regressionsanalys. De faktorer som i första hand inkluderats av hyresintäktema totalt och uppdelat lokal- och bostadshyror samt är värdeåldem. Det regionala lägets betydelse har också undersökts. Förvariationema för alla bebyggda hyreshusfastigheter studerats utom att samtidigt har separata analyser genomförts för olika typer av hyreshus-

fastigheter.

F astig hetsskaltens fördelningsprafil SOU 1992 l 1

Innan vi redogör för resultaten av dessa analyser bör det återigen poängteras att de endast avser fastigheter med en byggnad. För hyreshusen kan detta förmodas vara en större brist än för småhusen. Fördelningen mellan olika värdeårsklasser är visserligen ungefär densamma förhyreshus med en byggnad som för hus med Hera byggnader. Fastigheter med en byggnad är emellertid något överrepresenterade i storstäderna och underrepresenterade i regionala centra och det är också möjligt att de är annorlunda fördelade i förhållande bebyggelsens inom varje centrum regiontyp än fastigheter med flera byggnader. Vidare för hyreshusen konstruerade så att taxeringsvärdet inte ökari takt med hyresintäktema. Medan skillnaderna i belägenhet inte bör ha någon större betydelse för just hyreshusens taxeringsvärde är den sistnämnda faktorn förmodligen av större betydelse. Resultaten nedan kan därför förmodas överskatta hyresintäktemas genomsnittliga betydelse för taxeringsvärdet för alla hyreshusfastigheter. Med denna reservation i minnet analyserar vi variationema i taxeringsvärdet för hyreshus med bostäder. Som framgår av tabell B4.7 i bilaga 4 är hyresintäktema helt avgörande för taxeringsvärdet. Hela 87 procent av de totala variationema i taxeringsvärdet kan hänföras till variationer i de totala hyresintäktema. Faktum är att förklaringsgraden inte ökar när värdeåldem inkluderas i analysen, trots att dess betydelse för taxeringsvärdet är statistiskt säkerställt.

Tabell 4.3 Regresslonsanalys av taxeringsvärdet för hyreshus med bostäder. Beroende variabel taxeringsvärdet i tusental kronor

Malmö Hela Regio- Primära Univer- Göte- Stock- Oberoende riket nala centra sitets- borg holm variabel centra regioner

Intercept 3222 2816 3816 3229 3179 3889 3693 Parametervärde för Värdeålder -6.8 -11.7 -23.0 -18.3 -26.4 -34.7 3,1 Bostadshyra 6.5 5.2 7.7 6.0 5.0 6.6 6.5 Lokalhyra 6.2 3.8 4.7 4.2 3.6 4.6 7.0 Förklaringsgrad-87% 90% 83% 91% 81% 90% 90% Antal obs. 5898 1494 351 2249 306 460 1033

Anm. Pararnetervärden inom parentes är inte signifikanta på 99,99-procentsnivån, understrukna pararnetervärden inom parentes är inte signifikanta på 95-procentsnivån. Källa Urval ur FTR 90 och egna bearbetningar.

astighetsskattens fördelningsprojil 65 SOU 1992 l l F

Hyresintäktemas betydelse, det vill säga parametervärdets storlek, håller

sig också relativt stabilt mellan olika skattningar se tabell 4.3. För varje

tusentals kronor i ökade hyresintäkter ökar taxeringsvärdet med omkring 6 000 kronor. Bostadshyromas betydelse för taxeringsvärdet är något

större än lokalhyromas. Värdeåldems betydelse för taxeringsvärdet är statistiskt säkerställd varierar avsevärt mellan olika modeller det vill säga olika kolumner men tabellen. Förmodligen beror det på att ålderns betydelse för taxeringsi värdet delvis fångas hyresvariablema. Hyresnivån är i allmänupp av het högre i fastigheter. Statistiskt medför det att det blir svårt att få yngre fram stabila skattninga värdeåldems betydelse för taxeringsvärdena i av analys där även hyresintäktemas betydelse inkluderats. en Allmänt gäller dock värdeåldems betydelse för taxeringsvärdet att framträder tydligare när vi studerar varje regiontyp för sig jämfört med vi variationerna i riket helhet. I tabellen ovan ser det vissernär ser som åldern inte skulle ha någon betydelse för hyreshusens ligen ut som om taxeringsvärde i Stockholmsregionen. Sannolikt beror det emellertid samvariation mellan hyresintäkterrtas storlek och åldern som påpeden Andra analyser vi gjort tyder nämligen på att åldern har ungekats ovan. fär betydelse i Stockholmsregionen i de andra storstäderna. samma som Taxeringsvärdets variationer har också undersökts för varje typ av hyreshus för sig tabell B4.8 i bilaga 4. Resultatet dessa skattningar

se av

visar att värdeåldem endast har betydelse för bostadshyreshusens taxeringsvärde, inte för hyreshus huvudsakligen eller enbart består av losom kaler. Slutligen har vårdeåldems betydelse undersökts genom analyser av taxeringsvärdets variationer i nio olika värdeårsklasser för sig. Resultatet

dessa analyser redovisas i tabell 4.4. av Två saker är värda här. För det första märks inga större skillatt notera nader i skattningama mellan värdeårsklassema före 1970. För hus med 1970 hardock hyresintäktema märkbart större betydelse för värdeår över taxeringsvärdet än för äldre hus. För varje tusental kronor i ökade hyresintäkter blir taxeringsvärdet i genomsnitt 6 000-10 00 kronor högre värdeåret är högre än 1970 endast omkring 4 00 kronor högre om men värdeåret lägre än 1970. För det andra ökar den andel av variatioom är i taxeringsvärdet förklaras variationer i hyresintäktema ytnema som av terligare något när vi på varje värdeårsklass för sig. ser

FastighetsskattensfördeIningsproñl SOU 1992 11

Tabell 4.4 Regressionsanalys av taxeringsvärdet för hyreshus med bostäder i olika värdeårsklasser. Beroende variabel taxeringsvärdet l tusental kronor

Oberoende -19491950- 1955- 1960- 1965- 1970- 1975- 1980- 1985variabel 1954 1059 1964 1969 1974 19791984

Intercept 2972 2926 2312 2473 2290 2223 2697 3330 4056 Parametervärde för Bostadshyra 4.1 4.2 4.2 4.3 4.3 6.4 6.3 8.8 10.4 Lokalhyra 7.6 7.9 4.8 5.7 8.9 6.8 5.0 6.8 4.8 Förklaringsgrad 89% 91% 78% 93% 91% 91% 95% 86% 98% Antal obs. 2232 508 423 548 374 413 335 438 569

Anm. Pararnetervärden inom parentes är inte signifikanta 99.99-procentsrtivån, understrukna parametervärden inom parentes är inte sigriñkanta på 95-procentsnivån. Källa Urval ur FTR 90 och egna bearbetningar.

Lägets betydelse för taxeringsvärdet har också undersökts både genom att särskilda variabler för varje regiontyp införts ianalysen och genom att taxeringsvärdets variationer studerats i varje regiontyp för sig. Resultaten av den sistnämnda ansatsen framgår av tabell 4.3. Någon större skillnad i de olika värdefaktoremas betydelse för taxeringsvärdet mellan regionerna finns inte. Resultatet av den förstnämnda ansatsen pekar i samma riktning det regionala läget har ingen statistiskt mätbarbetydelse för hy- -

reshusens taxeringsvärde se tabell B4.10 i bilaga 4. De skillnader som

finns beror snarare pä att hyreshusenhetema i storstäderna är större i genomsnitt än enheterna i övriga delar av landet. Sammanfattningsvis kan vi konstatera att hyreshusenstaxeringsvärden i mycket hög utsträckning speglar variationema i hyrcsintäktema. För hyreshus som till stor del består av bostäder påverkas taxeringsvärdet också av värdeäldem. Framförallt skiljer sig taxeringsvärdet mellan fastigheter somärmindre respektive merän tjugo gamla. Lägethardäremot ingen statistiskt säkerställd betydelse för hyreshuscns taxeringsvärde. Våra möjligheter att bedöma hur väl dessa variationer i hyreshusens taxeringsvärde överensstämmer med marknadsvärdets variationer är ännu sämre än för smâhusen. Någon empirisk studie av vac som bestämmer marknadsvärdet för hyreshusfastigheter finns nämligen nte. Den fortsat-

SOU 1992 11 F astighetsskattens fördelningsprøfil 67

ta diskussionen mäste därför begränsas till att gälla vissa allmänna synpunkter på hyreshusens taxeringsvärden som mått marknadsvärdet. Å sidan är det fullt tänkbart att hyreshusens marknadsvärde variena erar med hyresintäctema och värdeåret samt att det i stort sett är oberoende läget på det sätt som taxeringsvärdet visat sig göra i våra analyser. av Eftersom hyresintáktema utgör en väsentlig del av avkastningen från desfastigheter är marknadsvärdet säkerligen i hög grad relaterat till dessas sa storlek. I analys där länsyn samtidigt tas till hyresintäktemas betydelse är en det också troligt att värdeåldem endast har en statistiskt mätbar betydelse för marknadsvärdet för upp till 20 år gamla bostadshyreshus. Som påpekats fångas ådems betydelse delvis upp genom hyresintäktema efovan tersom hyresnivån tenderar att avta med husens värdeår. Parametem för värdeåldem kan därför framförallt antas spegla andra åldersanknuma förhållanden än skillnaderna i hyresnivå. Hit hör de statliga räntebidragen som bara utgår till len yngre delen av bostadshyreshusen. Dessa subventioner har säkerligen också betydelse för dessa fastigheters marknadsvärde. Att läget i stort ett saknar betydelse för marknadsvärdet är också troligt med tanke på de principer som gäller för hyressättningen i Sverige. Bruksvärdessystenet medför att skillnaderna i hyresnivå mellan hyresbostäderi olikadelar av landet är små. Eftersom hyran kan antas vara avgörande betydelse för marknadsvärdet är det troligt att inte heller av detta varierar nämnvärt mellan olika delar av landet. Ett problem vid värderingen av hyreshusfastigheter å andra sidan, att antalet överlåte.ser inom denna sektor är relativt få. Framförallt gäller detta vissa kategorer av hyreshusfastigheter, såsom större fastigheter belägna i tätortemas ytterområden och ägda av allmännyttiga bostadsföretag. Detta är ett prcblem som funnits under en längre tid. Till det kommer att det på senare tic blivit allt vanligare att investeringar i hyreshusfastigheter inte sker gerom regelrätta fastighetsköp utan genom handel med bolag olika slag. genom begränsas det jämförelsematerial som av värderingen ska bygga på. Att möjligheterna att utvärdera taxeringsvärdenas tillförlitlighet som marknalsvärdet undergrävs är naturligtvis allvarligt. Därför mätare av kan det finnas skä att undersöka vilka alternativa principer som på sikt skulle kunna ligga till grund för hyreshusenhetemas taxeringsvärden än de för närvarande gäller. Detta är emellertid en fråga som inte ingår som i denna utrednings uppdrag.

68 F asti fördelningsprofil SOU 1992 l l

4.2.3 Bostadsrättshus

Hyreshusenheter som huvudsakligen upplåts med bostadsrätt taxeras i

dag som om de uppläts med hyresrätt se bilaga 3. Eftersom hyressätt-

ningen bestäms av bniksvärdesprincipen medan priserna på bostadsrätter bestäms fritt på marknaden medför det att taxeringsvärdena generellt sett kan förmodas underskatta de enskilda bostadsrättemas marknadsvärde. Detta gäller framförallt fastigheter i attraktiva lägen och på expansiva orter. I en studie av överlåtelsepriserna för bostadsrätter i flerbostadshus som Bostadsrättsvärderingskommittén låtit genomföra redovisas det genomsnittliga överlåtelsepriset och nettoskulden per kvadratmeter bostadsyta för bostadsrätter i 30 olika orter. Nettoskulden motsvarar föreningens lån reducerade med föreningens tillgångar utom fastigheten. Den totala nettoskulden har fördelats på respektive bostadsrätt med hjälp av beräknade andelstal. Studien omfattar endast så kallade representativa köp, det vill säga sådana köp som kan antas ha skett under normala marknadsmässiga förhållanden, som ägde rum under 1988 och 1989. För att få en uppfattning om förhållandet mellan taxeringsvärdet och de enskilda bostadsrättslägenhetemas marknadsvärden har det genomsnittliga taxeringsvärdet för bostadsdelen per kvadratmeter bostadsyta tagits fram för de bostadsrättsfastigheter dessa orter som ingår i vårt urvalsmaterial. Denna jämförelse är naturligtvis behäftad med en hel del osäkerhet eftersom de överlåtna bostadsrätterna i Lantrnäteriverkets undersökning inte återfinns i de fastigheter som det genomsnittliga taxeringsvärdet beräknats på. Då de två materialen inte innehåller samma typ av data kan vi inte kontrollera att uppgifterna avser likartade fastigheter. V1 kan dock konstatera att andelen bostadsrätter i nybyggda fastigheter är ungefär

densamma som i vårt urval vad gäller fyra av de sex kommun

I kommungrupp två är andelen betydligt lägre i vårt urval än i Lantmäteriverkets material. Det genomsnittliga taxeringsvärdet för de fastigheter som överlåtelsepriserna avser kan därför antas vara högre än det som anges i tabellen. I kommungrupp tre är förhållandet det omvända. Det ska också påpekas att taxeringsvärdena avser 1986 års värdenivå medan överlåtelsepriserna avser perioden 1988-89. Eftersom fastighetspriserna steg avsevärt under slutet av 1980-talet kan den låga taxeringsvärdeniv endast delvis tillskrivas det faktum att bostadsrättsfastigheter taxeras som om de uppläts med hyresrätt Delvis beror den på den

SOU 1992 11 F astighetsskattens fördelningsprofil

taxeringsvärdena till ändrade marknadseftersläpning i anpassningen av

förhållanden berör alla typer av fastigheter. som

Överlåtelsepriser, nettoskuld och taxerlngsvärde för bostads- Tabell 4.5 grupperade efter prisnivå. Genomsnitt per kvarättshus i vissa kommuner

dratmeter bostadsyta.

Överlåtelse- Netto- Bostädernas Taxerings-

skuld taxerings- värdet som pns värde andel av - pris+skuld Kommungrupp

13 500 800 1 800 13% l Stockholm 5 500 1 800 1 500 21% 2 Göteborg. Malmö

Järfälla Örebro 2 800 l 900 2 500 53% 3 Linköping, Umeå 000 l 400 1 800 53% 4 Hudiksvall, Gävle 2 Trollhättan, Västerås

Helsingborg l 200 1 300 1 100 44% 5 Hedemora, Värnamo, Borås, Eskilstuna, Bollnäs, Sandviken Söderhamn, Sala Falköping, 500 1 200 l 000 59% 6 Tidaholm, Avesta. Skara, Nässjö

Vetlanda, Tranås, Lidköping Hässleholm

Gislaved

bearbetningar fastighetstaxeringsdata. Källa Lantmäteriverket samt egna av

dock denna jämförelse betydande skill- Med dessa reservationer pekar genomsnittliga taxeringsvärdet och summan av överlånader mellan det nettoskulden kvadratmeter. Framförallt de två första telsepriset och per taxeringsvärdets andel överlåtelsepriset och kommungruppema är av enbartkan tillskrivas prisutvecklingen på nettoskulden så låg att den inte

bostadsrättsmarknaden mellan 1986 och 1989.

taxeringsvärdena därmed också skall anses underskat- Frågan är nu om bostadsrättsfastighetemas marknadsvärde. Från vissa håll har det hävta bostadsråttsfastigheter inte bör värderas utifrån de priser som erdats att lägenhet överlåts från de priser som skulle hålls när eller arman utan en fastigheten överlåts. Men förutom att det rent praktiskt vore gälla om hela värderingsprincip, eftersom bostadsråttsfastighesvårt atttillämpa denna

70 F astighetsskattens fördelningsprojil SOU 1992 l 1

ter sällan överlåts i sin helhet, överensstämmer den inte med den defini-

tion av marknadsvärdet som vi menar bör ligga till grund för fastighetstaxeringen. Enligt vår mening, och enligt fastighetstaxeringslagen, skall marknadsvärdet definieras som det mest sannolika pris som skulle erhållas vid en försäljning under normala marknadsmässiga förhållanden. För bostadsráttsfastigheter är det normala varken att fastigheten säljs i sin helhet eller att den omvandlas till hyresrättsfastighet, utan att besittningsrätten till en eller ett fåtal lägenheter i sänder överlåts. Marknadsvärdet för dessa fastigheter bör därför motsvara summan av de överlåtelsepriser som gäller för de enskilda bostadsrätterna och föreningens nettoskuld. Följdaktligen kan taxeringsvärdena anses underskatta marknadsvärdet för bostadsrättsfastigheter i högprisområden. Sam tidigt kan det naturligtvis också finnas områden där taxeringsvärdena överskattar marknadsvärdet. Kommunerna i prisgrupp sex i tabellen ovan kan tänkas vara sådana områden. Ur ett avkastningsperspektiv leder dessa brister taxeringsvärdena för bostadsrättsfastigheter till bristande likformighet i bostadsbeskattningen mellan olika upplåtelsefonner förutsatt att skattesatsen är densamma för alla typer av fastigheter. I detta sammanhang kan det vara värt att nämna att ur ett avkastningsperspektiv kan bruksvärdeshyressätmingen anses medföra liknande brister i beskattningen av fastigheter som upplåts med hyresrätt. I den mån bruksvärdeshyroma är lägre än vad marknadshyroma skulle vara kan avkastningen av hyresfastigheterna, såsom Peter Melz påpekar i Bostads-

beskattningen i det nya skattesystemet, anses vara delad mellan fastig-

hetsägaren och hyresgästerna Både inkomstbeskattningen och fastighetsskatten baseras i princip bara på den del av avkastningen som motsvaras av de faktiska hyresintäktema, det vill säga den del som tillfaller fastighetsägaren. Den del av avkastningen som tillfaller hyresgästerna och motsvaras av skillnaden mellan den faktiska hyran och en marknadsmässig hyra beskattas emellertid inte alls. Liksom för bostadsrättsfastigheter förekommer skattefönnåner av detta slag endast i områden där efterfrågan på lägenheter i flerfamiljshus är hög, det vill säga framförallt i storstädemas centralare delar och vissa expansiva orter.

SeMelz Peter Bostadsbeskamingm i det nya skattesystemetsynpunkter dess strukturocheffekter, Juristförlaget, Stockholm1991.

astighetsskattens fördelningsprøfil 71 SOU 1992 11 F

4.2.4 Eftersläpningar i anpassningen av taxeringsvärdena

till förändrade marknadsvärden

Även variationerna i taxeringsvärdena väl överensstämmer med om variationer gäller detta endast vid värderingstidpunkmarknadsvärdets tid gått sedan taxeringsvärdena fastställdes desto mer ten. Ju längre som förmodligen taxeringsvärdenivån, det vill säga taxeringsvärdets kommer marknadsvärdet, variera mellan olika typer hus i olika deandel av att av Därmed kommer också variationerna i den effektiva skattelar av landet. vi de allvarligaste bristerna med det satsen att öka. Detta ser som en av nuvarande underlaget för fastighetsskatten. den effektiva skattesatsen här skattens andel av marknads- Med menas Om taxeringsvärdena vid värderingstillfallet motsvarar 75 provärdet. marknadsvärdet innebär skatt 1,5 procent respektive 2,5 cent av en taxeringsvärdet den effektiva skattesatsen uppgår till 1 125 procent av att , respektive 1 ,875 Ju lägre taxeringsvärdenivån blir desto procent procent. effektiva skattesatsen. Genom att studera de uppgifter om lägre blir den taxeringsvärdenivån Statistiska centralbyrån regelbundet publicerar som få uppfattning variationerna i den effektiva skattesatsen. kan man en om förhållandet mellan taxeringsvärdet och köpeskil- Dessa uppgifter anger för de hus sålts under normala marknadsförhållanden under lingen som en viss period. småhus sålda under sista kvartalet 1989, det vill såga strax före För

1990 års allmäna fastighetstaxering, uppgick taxeringsvärdenivån endast

knappt40 Därmed skulle skatt på l procent av taxeringstill procent. en endast ha inneburit effektiv beskattning på knappt 0,6 procent. värdet en dock betydligt över landet. I Örebro län uppgick Förhållandena varierade taxeringsvärdenivån till drygt 47 vilket skulle innebära en effekprocent på drygt 0,7 I Stockholms län däremot uppgick den tiv skattesats procent. till 30 taxeringsvärdet. Den effektiva skattesatsen skulendast procent av därför bara ha uppgått till 0,45 procent. småhusprisema relativt kraftigt under slutet av 1980-ta- Eftersom steg taxeringsvärdenas andel köpeskillingen betydligt under 75 prolet låg av kvartalet 1990, två år efter nivååret men strax innan cent redan under sista taxeringsvärdena användes underlag för fastighetsskatten för de nya som landet helhet uppgick taxeringsvärdenivån endast första gången. För som genomsnitt. Den lägsta nivån fanns dåi Malmöhus län där till 50 prooenti uppgick till 45 och den högsta i Stockholms län där den uppden procent Med skatteuttag på 1,5 procent av taxeringsvärdet gick till 53 procent. ett

72 F astighetsskattens fördelningsprofil SOU 1992 11

skulle den effektiva skattesatsen endast ha uppgått till mellan 0,7 respektive 0,8 procent. För hyreshusen uppgick taxeringsvärdena endast till 32 procent av köpeskillingen i genomsnitt för hus sålda under forna kvartalet 1991, mitt

emellan tvâ allmänna fasti Den effektiva skattesatsen

uppgick därför endast till 0,8 procent. Variationema i taxeringsvärdenivån mellan länen är dock något mindre än för smålusen. Om vi ser till hus sålda under 1990 varierade den mellan 45 och 33 procent. Högst var den i Kopparbergs län och lägst i Stockholms, Malnöhus, Hallands, Älvsborgs och Gotlands län. Den effektiva skattesatsen varierade därmed mellan 0,8 och 1,12 procent. Om vi ser till olika typer av hyreshus uppgick taxeringsvärdenivån 1990 till 42 procent för hyreshus med huvudsakligen lokaler och 36 procent för bostadshyrcslns. Variationema mellan länen var dock betydligt större för lolcalhyreshusen än för bostadshyreshusen med en spridning mellan 62 och 33 procent. Med ett skatteuttag på 2,5 procent av taxeringsvärdet skulle den effektiva skattesatsen därmed ha varierat mellan 0,8 och 1,6 procent. Ur ett strikt avkastningsperspektiv på fastighetsskatten utgör eftersläpningen i anpassningen av taxeringsvärdena till förändrade marknadsvärden en allvarlig brist. Möjligheter att förbättra underlaget i detta avseende finns dock. För det första skulle införandet av rullande fastighetstaxering innebära att taxeringsvärdena anpassades kontinuerligt till förändringar i marknadsvärdenai stället för, som nu, språngvit vart sjätte år. För det andra skulle eftersläpningen begränsas om nivåket bestämdes till året närmast före taxeringsåret i stället för, som nu, âel dessförinnan. Vi återkommer till detta längre fram.

SOU 1992 11 Fastighetsskattensfördelningsprofil

4.3 Skatteuttagets variationer ur ett

boendevärdesperspektiv

småhus stiger taxeringsvärdet kraftigt med hu- För både hyres- och Skattereduktionen för och ombyggda bostadshus sets värdeår. nydock varialionema avsevärt och medför att skatteuttaget begränsar blir lägst för de senaste årgångarna. kvadratmeter är i genomsnitt dubbelt så högt Taxeringsvårdet per för hyreshusen. Skillnaderna i skattesats medför för småhusen som fastighetsskatten kvadratmeter är ungefär densamma. dock att per de regionala skillnaderna i såväl taxeringsvärde För småhusen är fastighetsskatt kvadratmeter betydande. som per

till analysera fastighetsskattens fördelning ur ett boen- När vi nu övergår devärdesperspektiv den centrala frågan variationema i skatteuttaär om sådana skillnader mellan bostäderna som kan anget kan anses motsvara generell betydelse för de boende konsumtionssynpunkt. vara av ur ses undersöks taxeringsvärdets och fastighetsskat- Med denna utgångspunkt olika gamla hus, mellan hus med olika upplåtelsetens variationer mellan former samt mellan hus i olika delar av landet.

4.3.1 Paritetsproblemet

vi ställer fastighetsskattens variationer studeras Den första frågan oss när boendevärdesperspektiv skillnaderna i skatteutxaget utifrån ett är om gamla fastigheter kan motsvara kvalitativa skillnader mellan olika anses bostadskonsumtionen. Som framgår tabellen nedan ökar taxeringsi av tydligt med fastighetens värdeår. Detta gäller inte bara hyvärdet mycket småhusens taxeringsvärden reshusen utan även småhusen. Faktum är att lika mycket mellan olika åldersklasser som mellan olika varierar nästan delar av landet. de åldersmässiga variationema i småhusens taxer- I absoluta termer är för hyreshusen. Skillnaden mellan det ingsvärde ungefär lika stora som uppgår till 2 559 kronor för små-

högsta och det lägsta genomsnittsvärdet

2 650 kronor, för hyreshusens totala taxerhusen och ungefär detsamma, till bostadsdelen i hyreshusen ökar skillnaden ingsvärde. Ser man enbart

något, till 3 054 kronor. för bostadsdelen än för fastigheten som helhet Att skillnaden är större För det första är bostadshyroma, trots bmksberor på två förhållanden.

74 F astighetsskattens fördelningsprofil SOU 1992 11

värdesprincipen, i högre grad relaterade till kapitalkostnadema, och därmed även till värdeâldem, än vad de marknadsbestämda lokalhyroma är. För det andra tar man vid fastighetstaxeringen inte bara hänsyn till hyresintäktemas storlek utan också till räntebidragen. Eftersom dessa endast omfattar hyreshusbostäderna blir taxeringsvärdets âldersberoende i den delen beståndet större för bostadsdelen än för fastigheten yngre av helhet. Det genomsnittliga taxeringsvärdet blir därför lägre i bossom tadsdelen än för hela fastigheten för hus i värdeårsklass 1980-1982 och högre för bostadsdelen i hus i värdeårsklasser från och med tidigare men 1983-1985.

Tabell 4.6 Variationer i taxeringsvärdet per kvadratmeter för småhus och hyreshus i olika värdeårsklaser. Kronor per kvadratmeter.

Taxeringsvärde per kvadratmeter Småhus Hyreshus hela fastigheten bostadsdelen medel- sprid- medel- sprid- medel- sprid-

Maximal differens i absoluta tenner 2559 2650 3054 relativa termer 2.1 3.4 4.1

Uppgifterna variationskoeñicienten, det vill säga den genomsnittliga avavser vikelsen från medelvärdet i procent av medelvärdet. Skillnaden respektive kvoten mellan största och minsta genomsnittsvärdet. Källa Urval ur FTR9O från SCB och egna beräkningar.

SOU 1992 ll F astighetsskattens fördelningsprofil 75

Värdenivån är emellertid generellt sett nästan dubbelt så hög för småhuför hyrcshusen. I relativa termer är därför de åldersmässiga vasen som riationema betydligt större för hyreshusen än för småhusen. Med relativa variationer här förhållandet mellan det högsta och lägsta taxermenas För hyreshusen är det högsta genomsnittsingsvärdet per kvadratmeter. värdet drygt gånger högre än det lägsta om ser till det totala taxertre ingsvärdet och fyra gånger högre vi enbart ser till bostadsdelens om taxeringsvärde. För småhusen däremot är det högsta värdet dubbelt så

högt som det lägsta. Taxeringsvärdet ökar i stort sett kontinuerligt med stigande värdeår både för småhusen och för hyreshusen. Det genomsnittliga taxeringsvärdet kvadratmeter för småhus minskar dock något för hus från sjuttiotalets per första hälft samt för hus från 1988 och 1989. Vad gäller den sista årgången tänkbar förklaring att den genomsnittliga utrustningsstandarden är är en betydligt lägre för dessa hus för 1980-talets tidigare årgångar. Vi återkommer till frågan standardens betydelse längre fram. Även för hyom reshusen är taxeringsvärdet kvadratmeter i stort sett oförändrat för per hus med värdeår från 1986 och framåt. Här beror det dock på att de hus tillkommit efter 1988 års allmänna fastighetstaxering AFP 88 värsom deras på sätt den senaste årgången vid AFT 88, det vill säga samma som hus med värdeår 1987. som Spridningen kring de genomsnittliga värdena inom respektive värdeårsklassärockså betydande både för småhusen och för hyreshusens totala taxeringsvärde. Detta beror förmodligen på de stora regionala prisskill-

nadema se vidare nedan. Ser vi enbart till hyreshusens bostadsdel är

spridningen inom värdeårsklasserna betydligt mindre, vilket överensstämmer med de regionala variationema i det genomsnittliga taxeratt ingsvärdet kvadratmeter är betydligt lägre för hyreshusbostädema. per Detsamma gäller för småhusens genomsnittliga byggnadsvärde jämfört med det totala taxeringsvärdet För alla genomsnittsvärden avtar sprid-

ningen också med stigande värdeår. de skillnader i skatteuttaget dessa variationeri taxer- Frågan är om som ingsvärdet upphov till kan anses skäliga utifrån ett boendevärdespersger pektiv. Eftersom utrustningsstandarden i allmänhet är högre i nyare hus och högre standard måste anses svara mot ett högre boendevärde kan en det rimligt också skatteuttaget är högre. Med andra ord skulle det vara att högre skatteuttaget från fastigheter kunna anses motiverat också ur yngre boendevärdesperspektiv tendensen till stigande taxeringsvärden ett om med stigande värdeår försvinner när vi tar hänsyn till skillnader i stan-

dard.

76 F astighetsskattens fördelningsprojil SOU 1992 11

Som framgick i föregående avsnitt visar våra regressionsanalyser av småhusens taxeringsvärde att värdeåret har betydelse för taxeringsvärdet även då vi tar hänsyn till skillnader i standardpoäng. Eftersom standarden inte utgör någon värdepåverkande faktor vid taxeringen av hyreshusen saknas explicita uppgifter om standarden i dessa fastigheter i taxeringsregistret. Motsvarande analys kan därför inte göras för hyreshusens del. För småhusen har vi visserligen tillgång till vissa standarduppgifter. Trots det är det mycket svårt om inte omöjligt att helt särskilja standardskillnademas betydelse för taxeringsvärdets variationer från värdeårets inverkan. Med andra 0rd kan även en del av de variationer i taxeringsvärdet kvadratmeter som vi funnit mellan hus med samma standardpoän g per och i samma region men med olika värdeår antas bero standardskillnader. Anledningen är att de riktvärdetabeller som används vid fastighetstaxeringen bland annat baseras på regressionsanalyser av köpeskillingsstatistik. I dessa analyser ingår såväl värdeår som standardpoäng som oberoende variabler. Eftersom ett hus standard kan återspeglas både av

dess ålder och av vissa utrustnin kan variationer marknadsvär-

det, beror på husens standard, fångas upp av båda dessa variabler. som Följdaktligen kommer standarden också kunna påverka taxeringsvärdet genom båda värdefaktorema värdeår och standardpoäng. Å andra sidan innebär inte detta taxeringsvärdets variationer mellan att olika värdeårsklasser enbart kan hänföras till standardskillnader. Faktom värdeår kan nämligen också antas spegla andra åldersberoende egenskasåsom förväntad återstående livslängd och räntebidragens kapitaliper seringseffekter. Se avsnitt4.2 ovan samt tabell B4. 12 ibilaga4. Den enslutsats vi kan dra är därför att en del av de variationer i taxeringsvärdet vi funnit mellan hus i standardklass men med olika värdeår som samma förmodligen beror på standardskillnader som har betydelse för marknadsvärdet som inte fångas upp av standardpoängen. Hur stor denna men del är vet vi emellertid inte. Sammanfattningsvis visar dessa analyser att en odifferentierad fastighetsskatt baserad på taxeringsvärdet ger betydande variationer i skatteuttaget mellan hus med olika värdeår. Som framgår av tabell 4.7 innebär dock reduktionsreglerna för de senaste årgån garna både att variationema begränsas avsevärt och att mönstret delvis förändras. I den äldre delen av beståendet ökar skatteuttaget med stigande värdeår men det lägsta skatteuttaget finner vi i hus färdigställda under de senaste tio åren

SOU 1992 11 F astighetsskattens fördelningsprofil 77

Tabell 4.7 Variationer i fastighetsskatten kvadratmeter för småhus per och hyreshus l olika värdeårsklasser. Kronor per kvadratmeter. Fastighetsskatt per kvadratmeter

Källa Urval ur FTR 90 och egna berälcrtingar.

4.3.2 Skatteuttagets fördelning mellan olika

upplåtelseformer

Uttaget fastighetsskatt kvadratmeter kan variera mellan olika uppav per låtelseformer framför allt tre För det första kan det bero på att av marknadsvärdet och därmed även taxeringsvärdet är beroende av fastighetens upplåtelseform. Olika upplåtelseformer medför olika begränsningar i dispositionsrätten vilketi sin tur påverkar de kostnader och intäkfastighetsinnehavet kan förväntas ge upphov till. Därmed skulle ter som marknadsvärdet och även taxeringsvärdet bli beroende av upplåtelseformen. Det kan också tänkas att de olika värderingsmodeller som används vid taxeringen hyreshusfastigheter och småhusfastigheter ger olika stor av precision vid bedömningen marknadsvärdet. Eftersom småhus i allav mänhet disponeras med äganderätt medan hyreshus upplåts med hyreseller bostadsrätt kan taxeringsvärdet då komma att variera mellan upplåtelseforrnema på ett annat sätt än marknadsvärdet. För det tredje kan skillnaden i skattesats mellan småhus och hyreshus medföra att skatteuttaget varierar mellan hus med olika upplåtelsefonner. fastighetsskatten är utformad för närvarande uppgår småhusens Så som

78 F astighetsskattens fördelningsprojil SOU 1992 1l

skattesats endast till 60 procent av hyreshusens. Om småhusens taxerin gsvärde är 65-70 procent högre än hyreshusens blir dock fastighetsskatten per kvadratmeter ungefär lika stor i de två hustypema. Innan det går att säga något om hur skillnaden i skattesats mellan småhus och hyreshus påverkar skillnaderna i skatteuttaget per kvadratmeter måste taxeringsvärdets variationer mellan hustypema undersökas.

Tabell 4.8 Taxeringsvärdet per kvadratmeter i småhus respektive hyreshus med olika upplåtelseformer. Kronor per kvadratmeter.

Taxeringsvärde för fastigheten bostadsdelen som helhet

Småhus 2 849 Hyreshus 1 658 1 481 varav med Hyresrätt l 659 1 479 Bostadsrätt l 654 1 500

Källa Urval ur FTR 90 samt egna berälmingar.

I tabell 4.8 redovisas taxeringsvärdet per kvadratmeter för småhus och för hyreshus med olika upplåtelseformer. I fastighetstaxeringsregistret finns visserligen inga explicita uppgifter om upplåtelseforrn utan bara om vilken ägarkategori fastighetsägaren tillhör. Vi har emellertid utgått från att hus som ägs av bostadsrättsförening eller liknande huvudsakligen upplåts med bostadsrätt medan övriga hyreshusfastigheter upplåts med hyresrätt.

För småhusen har vi inte kunnat göra någon uppdelning upplåtelseformer trots att omkring åtta procent av alla småhusfastigheter kan antas vara upplåtna med bostads- eller hyresrätt Anledningen är att uppgifter taxeringsvärde per kvadratmeter endast kan beräknas för fastigheter om med bostadsbyggnad medan större delen av alla småhus som upplåts en med bostads- eller hyresrätt ingår i fastigheter med flera bostadsbyggnader. Av alla fastigheter med en bostadsbyggnad i vårt urval är det endast två procent som kan antas upplåtna med bostadsrätt eller hyresrätt. Detta är ett för litet antal för en statistisk jämförelse. Dessutom är risken stor att det i dessa fall rör sig om småhus som inte är representativa för alla småhus upplåtna med hyres- och bostadsrätt. Det kan emellertid påpekas att en viss skillnad i taxeringsvärdet mellan småhus upplåtna med äganderätt och sådana som upplåts med hyres- eller bostadsrätt borde finnas.

SOU 1992 11 Fastighetsskattensfördelningsprøfil 79

Enligt den praxis som tillämpas vid fastighetstaxeringen ska nämligen varje småhus på en fastighet som ägs av en bostadsrättsförening eller något annat bostadsföretag taxeras under presumtionen att tomten år avstyckningsbar. Det innebär att tomtvärdet ska reduceras med 100 000 kronor och att byggnadsvärdet endast skall sättas till halva det värde som skulle gälla om byggnaden låg på en avstyckningsbar eller självständig tomt. För hyreshusenhetema tycks det däremot inte finnas någon större skillnad i genomsnittligt taxeringsvärde per kvadratmeter mellan hus med olika upplåtelsefonner. Detta gäller både i fråga om det totala taxeringsvärdet och bostadsdelens taxeringsvärde. Skiljelinjen går i stället mellan hustypema, vilketär helt i överensstämmelse med de principer som enligt fastighetstaxeringslagen ska ligga till grund för fastighetstaxeringen. Enligt dessa ska civilrättsliga förhållanden såsom exempelvis upplåtelseformen inte ha någon betydelse för tax-

eringsvärdet se bilaga 3. Det genomsnittliga taxeringsvärdet per kva-

diameter för riket som helhet är nästan dubbelt så högt för småhusen som för hyreshusen. Till stor del beror det på att marknadsvärdena generellt sett ligger högre för småhus än för hyreshus, men delvis beror det på att småhusens taxeringsvärde motsvarar 1988 års vårdenivå medan hyreshusens motsvarar 1986 års värdenivå

Bryter man ner materialet visar det sig emellertid att förhållandena va-

rierar kraftigt över landet, framförallt beroende på att småhusens genomsnittliga taxeringsvärde per kvadratmeter är mycket olika i olika delar av

landet se tabell 4.9.

Som nämndes inledningsvis innebär differentieringen av skattesatsen mellan hustypema att skatteuttaget per kvadratmeter blir ungefär lika stort när småhusens taxeringsvärde är 65-70 procent högre än hyreshusens. Denna förutsättning är stort sett i uppfylld i tre regiontyper primä- ra och regionala centra samt universitetsregionema. I dessa tre regiontyper återfinns knappt 80 procent av alla småhus och knappt 70 procent av alla hyreshus i vårt material. I storstäderna däremotär taxeringsvärdet per kvadratmeter nästan tre gånger så högt för småhusen som för hyreshusen. Där blir skatteuttaget per kvadratmeter nästan 70 procent högre i genomsnitt för småhusen. Ser vi på förhållandena tio olika landsdelar framträder en mer varierad bild Både i landets nordligaste och sydligaste delar är skatteuttaget per kvadratmeter i genomsnitt högre för hyreshusen än för småhusen eftersom småhusens taxeringsvärde där endast är 40-50 procent högre än hyreshusens. Vidare visar det sig att det inte bara är i storstäderna som skat-

80 F astighetsskauens fördelningsproñl SOU 1992 1l

teuttaget per kvadratmeter är högre för småhusen än för hyreshusen.

Samma förhållande gäller i de delar av Östsverige som ligger utanför

Storstockholm. Den största skillnaden finner vi dock i Storstockholm där det genomsnittliga skatteuttaget per kvadratmeter är dubbelt så stort för smâhusen som för hyreshusen.

Tabell 4.9 Förhållandet mellan taxeringsvärdet per kvadratmeter för småhus respektive hyreshusens bostadsdel i olika delar av landet och olika typer av regioner. Kronor per kvadratmeter.

Taxeringsvärde per Kvoten mellan småhusens och kvadratmeter för hyreshusens genomsnittliga småhus hyreshusens taxeringsvärde fastighetsskatt bostadsdel per kvadrat- per kvadratmeter meter

Riket 2 850 l 481 1.92 1.15 Regiontyper Storstäder 4 772 l 700 2.81 1.69 Universitets-

Landsdelar Övre Norrland l 996 l 428 1.40 0.84 Mellersta Norrland l 969 1 282 1.54 0.92 Södra

Småland med

Källa Urval ur FTR 90 samt egna beräkningar.

Som konstaterats tidigare är skillnader i skatteuttaget endast befogade ur ett boendevärdesperspektiv i den mån de motsvarar någon form av kvalitativa skillnader i bostadskonsumtionen, såsom skillnader i bostadsyta eller standard. Eftersom flerfamiljshus som upplåts med bostadsrätt i allmänhet inte skiljer sig särskilt mycket, vare sig fysiskt eller lägesmässigt,

SOU 1992 ll F astighetsskaltens fördelningsprøjil 81

upplåts med hyresrätt är det rimligt att underlaget för fastigfrån hus som hetsskatten är gefar lika kvadratmeter. Bostäder upplåtna med un stort per äganderätt, det vill säga småhus, skiljer sig däremot i regel, inte bara vad gäller dispositionsrätten utan även fysiskt och lägesmässigt, från bostä-

der upplåtna med hyres- eller bostadsrätt. Hyreshussektom större andel mindre lägenheter men också rymmer en fler centralt belägna bostäder än småhussektom. Förmodligen finns det också fler småhus med standard över den normala än det finns exkluen sivt uuustade flerfamiljslägenheter. Frågan är då om de skillnader i skatredovisats mellan hus med olika upplåtelseformer kan teuttag som ovan skillnader i storlek och standard och därmed också boen- i anses motsvara devärde. Den frågan har enligt vår mening inget klart svar. Däremot pekar den på behovet precis definition av begreppet boendevärde. av en mer

4.3.3 Skatteuttagets regionala variationer

Avslutningsvis skall analysera taxeringsvärdets regionala variationer boendevärdeperspektiv. Som redan framgått är det framförallt småur ett husens taxeringsvärden varierar mellan olika delar av landet Gesom nomsnittet för storstäderna, där taxeringsvärdet är högst, ligger drygt 2 600 kronor över genomsnittet i de regionala centra. I Stockholmsregioligger det hela 3 500 kronor högre. För hyreshusen som helhet år genen nomsnittet i storstäderna bara knappt 800 kronor högre än i de regionala Ser vi enbart till bostadsdelen krymper skillnaden till knappt 500 centra. kronor. I relativa termer är skillnaden i regional variation mellan de båda

hustypema något mindre. För småhusens del är det framförallt i storstäderna som taxeringsvärdet kvadratmeter avviker från övriga regioner. Det finns dock beper typer av tydande skillnader mellan de tre storstäderna. Genomsnittet för Stockholm är nästan dubbelt så högt som för Malmö. Taxeringsvärdeti Malmö ligger bara omkring tio procent över genomsnittet för universitetsregio- I viss mån kan dessa skillnader förklaras av skillnader i den genema. nomsnittliga standardpoängen. Delar upp materialet ytterligare visar det sig emellertid att det framförallt är i Malmö och Göteborg som stanhög. I Stockholmsregionen ligger den nära genomsnittet för dardnivån är riket. Allmänt är dock de regionala skillnaderna i genomsnittlig stansett dard små varför större delen de regionala variationema i taxeringsvärav det kvadratmeter ändå kan bero på skillnader i prisnivå mellan per anses regiontypema. Resultatet regressionsanalyserna som redovisats ovan av visar också skillnaderna i taxeringsvärde mellan olika typer av regioatt

82 F astighetsskattens färdelningsprojil SOU 1992 11

ner är betydande även när vi jämför hus som är lika vad gäller storlek, standard och värdeålder. Även för hyreshusen är taxeringsvärdet kvadratmeter högst i per storstädema. Ser vi på var och en av de tre storstäderna för sig visar det sig emellertid att detta endast gäller Stockholm och Göteborg. Värdenivån i Malmö är i stället närmast jämförbar med nivån i de regionala centra. Det gäller både det totala taxeringsvärdet och taxeringsvärde för enbart för bostadsdelen. Det kan också noteras att bostadsdelens taxeringsvärde ligger betydligt högre i Göteborg än i Stockholm. Detta kan emellertid till stor del antas bero på skillnader i genomsnittlig ålder mellan dessa regioner. I Göteborg är hyreshusens värdeålder i genomsnitt 30 år medan den i Stockholm är 38 år.

Tabell 4.10 Variationer i taxeringsvärde per kvadratmeter för småhus och hyreshus i olika typer av regioner samt i Stockholms, Göteborgs och Malmös A-regioner. Medelvärde och spridningsmått.

Taxeringsvärde per kvadratmeter Småhus Hyreshus totalt Hyreshus bostadsdelen medel- sprid- medel- sprid- medel- spridvärde ning värde ning värde ning

Riket 2 850 65 1 658 86 1 481 67 Regionala centra 2 151 59 l 320 77 l 233 71 Primära centra 2 344 50 1 508 80 1 439 70 Universitetsregioner 2 821 44 l 739 75 1 548 64 Storstäder 4 772 49 2 109 87 1 700 60 varav

Maximal differens mot regionala centra i absoluta termer 3 523 1 008 777 relativa termer 2.6 1.8 1.6

Källa Urval ur FFR90 och egna beräkningar.

Uppgifter som visar taxeringsvärdets variationer mellan olika geografiskt sammanhållna regioner har också tagits fram. För småhusens del bekräftar denna uppdelning i stort sett bara den bild som indelningen i olika

SOU 1992 11 F astighezsskattens färdelningsprøfil 83

typer av regioner gav. Taxeringsvärdet är högsti Stockholm följt av Göte-

borg. Före Malmö kommer dock Östsverige exklusive Stockholmsre-

gionen. I övriga Sverige ligger det genomsnittliga taxeringsvärdet per kvadratmeter relativt samlat. Skillnaden mellan det högsta och det lägsta värdet ökar emellertid beroende på att denna indelning innebär att mer detaljerade uppgifter ras fram för regiontyper med låga taxeringsvärden, regionala och primära centra.

Tabell 4.11 Variationer i taxeringsvärde per kvadratmeter för småhus och hyreshus i olika delar landet. Medelvärde och spridningsmått. av

Taxeringsvärde per kvadratmeter Småhus Hyreshus totalt Hyreshus bostadsdelen medel- sprid- medel- sprid- medel- spridvärde ning värde ning värde ning

Riket 2 850 65 1 658 86 1 481 67 Övre Norrland 1 996 52 1 543 74 1 428 71 Mellersta Norrland 1 969 65 l 304 74 1 282 80 Södra Skogsbygden 2 079 43 l 326 79 1 218 74 Östsverige 3 064 52 1 617 76 1 508 64 Stockholm 5 674 46 2 328 94 1 696 56 Småland med

Maximal differens i absoluta termer 3 705 l 024 792 relativa termer 2.9 1.8 1.7

Källa Urval ur FFR9O och egna beräkningar.

En uppdelning av materialeti landsdelar visar ännu tydligare att rangordningen för hyreshusen inte överensstämmer med den som gäller för småhusen. Som redan noterats ovan hör det genomsnittliga taxeringsvärdet för hyreshus i Malmöregionen till de lägsta i landet. I Övre Norrland, å andra sidan, där småhusens taxeringsvärden är mycket låga, är det genomsnittliga taxeringsvärdet för hyreshusens bostadsdel relativt högt. Till stor del kan nog detta förhållande förklaras på samma sätt som det lå-

84 F astighetsskattens färdelningsproj SOU 1992 11

ga genomsnittet i Malmöregionen, det vill säga med hänvisning till husens ålder. Det genomsnittliga värdeåret för hyreshusen i Övre Norrland är nämligen lägst i landet. Allmänt gäller att de regionala skillnaderna i hyreshusens taxeringsvärden inte skall överdrivas. Eftersom de åldersmässiga skillnaderna är betydligt större finns det alltid en viss risk för att variationemai de rena genomsnittsvärden som redovisas i tabellen ovan snarare speglar skillnader i ålderstrukturen mellan olika delar av landet än lägets inverkan som sådant. Det faktum att spridningen kring genomsnittet är betydande i alla regiontyper, framförallt för hyreshusen, beror förmodligen till stor del på de stora variationema i värdenivån mellan hus med olika värdeår. Regressionsanalysema av hyreshusens taxeringsvärden har inte heller givit några belägg för att taxeringsvärdenivån skulle variera systematiskt mellan hyreshus i olika typer av regioner. Däremot är det möjligt att hyreshusens lokalisering i förhållande till bebyggelsens centrum har en viss betydelse för taxeringsvärdet. Det har vi emellertid inte haft möjlighet att undersöka. De kraftiga variationema i småhusens taxeringsvärden mellan olika delar av landet har, som påpekats tidigare, varit det grundläggande i den kritik som riktats mot en fastighetsskatt baserad på taxeringsvärdet Ur ett strikt boendevärdesperspektiv kan det naturligtvis ifrågasättas om det är bättre, i någon allmängiltig mening, att bo i en storstadsregion än i ett regionalt centra. De regionala skillnaderna i taxeringsvärdet motsvaras inte av skillnader i sådana egenskaper som är relaterade till själva bostaden eller skillnader i den omgivande miljön som man generellt kan hävda att människor värderar positivt eller negativt. Till skillnad från de åldersmässiga variationema i taxeringsvärdet reduceras inte heller effekten av de regionala variationerna av någon form av differentiering i skattesatsen. Däremot innebär det nuvarande systemet med taxeringsvärden som endast anpassas till förändrade marknadsvärden vart sjätte år att det effektiva skatteuttaget differentieras mellan de allmänna fastighetstaxeringamapåeu sådant sättattde regionala skillnaderna i skatteuttaget mildras. I avsnitt 4.2 pekade vi på hur eftersläpnin gen i anpassningen av taxeringsvärdena till förändringar i marknadsvätdena medför variationer i det effektiva skatteuttaget. Ur ett avkastningsperspektiv innebär detta att taxeringsvärdet blir bristfälligt som underlag för fastighetsskatten. Ur ett boendevärdesperspektiv däremot är det snarare att betrakta som en fördel eftersom de regionala skillnaderna i skatteuttaget därigenom blir mindre än vad de skulle ha blivit om taxeringsvärdena anpassades snabbare till

SOU 1992 1 1 Fastighetsskattensfördelningsprojil 85

marknadsvärdets fluktuationer. Ser vi till det totala skatteuttaget under hela perioden mellan två allmärma fasti ghetstaxerin gar blir den effektibeskattningen, det vill säga skatteuttaget i förhållande till marknadsva värdet, lägre i områden med snabb prisutveckling. Jämfört med en perfekt avkastningsskatt innebär därför nuvarande beskattning en förmånligare beskattning fastigheter med snabb vårdeutveckling jämfört med fasav tigheter med långsam värdeutveckling.

4.4 Skatteuttagets fördelning mellan olika typer

hushåll av

Fastighetsskatten tenderar att öka med hushållens disponibla inkomst Det finns dock stora variationer i skatteuttaget mellan hushåll med samma inkomst effekt inkomstfördelning- Skatten har även en viss utjämnande vi bortser från de skillnader i bostadskonsumtion som finns en om mellan olika inkomstgrupper. Den sammanlagda effekten av skattereformen och småhustaxeringen 1990 att skatteuttaget för småhusen i genomsnitt ökade var

med 330 kronor. Ökningen berodde uteslutande på fastighetstaxer-

ingen. hushåll i småhus med taxeringsvärdeshöj- Merparten av alla störst ning har förhållandevis höga inkomster. Det finns dock ett antal hushåll med låga inkomster för vilka taxeringsvärdet höjdes kraftigt. För många dessa lindras skattehöjningen genom ökade bostadsav bidrag eller kommunala bostadstillägg.

Oavsett fastighetsskatten betraktas som en avkastningsskatt eller en om bostadspolitiskt motiverad skatt måste hänsyn också tas till dess fördelningspolitiska effekter för olika hushåll. I detta avsnitt ska vi därför undersöka hur skatteuttaget varierar mellan olika typer av hushåll med olika inkomstförhållanden. Redogörelsen baseras på en rapport som Tommy Berger vid Statens institut för by ggnadsforskning utarbetat för utredningräkning. Beräkningarna av hushållens fastighetsskatteuttag baseras ens på uppgifter från 1990 års fastighetstaxering och de Skatteregler som gäller för inkomståret 199 l Det bör också påpekas att uppgifterna i detta av- . snitt inte gäller taxeringsvärde respektive fastighetsskatt per kvadratme-

86 F astighetsskattens fördelningsprofil SOU 1992 11

ter utan per lägenhet. För närmare detaljer hänvisar vi till Tommy Bergers rapport i bilaga Idet följande analyseras först fastighetsskattens fördelning mellan hushåll med olika inkomst. Därefter tar vi upp fastighetsskatten i relation till hushållens bostadsutgifter. Frågan är då om skatten bidrar till att minska eller öka skillnaderna i bostadsutgift mellan olika hushåll. För det tredje redogör vi för vad omläggningen av bostadsbeskattningen i samband med skattereformen och den samtidiga omtaxeringen av småhusen inneburit för olika hushåll. Slutligen behandlas skattens betydelse för vissa särskilt utsatta grupper.

4.4.1 Fastighetsskattens fördelning mellan olika inkomstgrupper

För att en uppfattning om fastighetsskattens fördelning mellan hushåll med olika inkomst har uppgifter om det genomsnittliga skatteuttaget för hushåll i olika inkomstdeciler tagits fram. Det innebär att hushållen har rangordnats efter storleken på deras disponibla inkomst och därefter delats in i tio lika stora grupper. För varje decil har sedan både det genomsnittliga taxeringsvärdet och det genomsnittliga uttaget av fastighetsskatt beräknats. Eftersom variationema inom respektive inkomstgmpp kan vara rätt stora har vi också beräknat så kallade korrelationskoefñcienter för att se hur hushållens taxeringsvärde respektive fastighetsskatt varierar med deras disponibla inkomst. Dessa koefñcienter, sotn kan anta värden mellan -l och +1, anger hur och i vilken utsträckning två förhållanden samvarierar. Positiva värden innebär att de rör sig i samma riktning, det vill säga att exempelvis fastighetsskatten tenderar att öka med stigande inkomst. Ju närmare siffran ett värdet ligger desto större är samvariationen eller, annorlunda uttryckt, desto ovanligare är det att någon med högre inkomst har lägre fastighetsskatt. Som jämförelse kan nämnas att korrelationskoefñcienten för sambandet mellan hushållens bruttoinkomst och inkomstskatt uppgår till 0,97 enligt beräkningar från Statens institut

för byggnadsforskningÅ

Resultatet av dessa beräkningar sammanfattas i tabell 4.12.

Beräkningamahar gjorts på samma material som analysernai fastighetsskattens inkomstberoende. Med bruttoinkomst avses taxeringsbegreppet den sammanräknade inkomst

SOU 199211 F astighetsskattens fördelningsprojil 87 Tabell 4.12 Taxeringsvärden och fastighetsskatt l olika lnkomstklasser och hustyper. lhsental kronor.

Korrelationskoefñcient 0.32 0.31 0.24 0.17 0.38

Källa Bilaga Såväl taxeringsvärdet fastighetsskattens storlek är tydligt relaterade som till hushållens disponibla inkomst. Både för hushåll i småhus och hushåll i hyreshus stiger såväl det genomsnittliga taxeringsvärdet som fastighetsskatteuttaget med stigande inkomst. Inkomstberoendet är dock tydligare i småhussektom än i hyreshussektom. Mellan den lägsta och den högsta decilen ökar den genomsnittliga fastighetsskatten med drygt 100 procent för småhushushållen. För hushåll i hyreshus ökar den med 75 procent. I hyreshussektom är skillnaderna dessutom störst mellan de två lägsta och

de två högsta decilema. Ökningen mellan den andra och den nionde deci-

len är mycket måttlig. Det lägre inkomstberoendet i hyreshussektom märks också på konelationskoefñcienten uppgår till 0,24 för hyreshusen men 0,32 för småsom husen. Inom hyreshussektom är korrelationen mellan fastighetsskatt och inkomst dessutom betydligt lägre än mellan taxeringsvärde och inkomst. Det tyder på att skattereduktionen för ny- och ombyggda fastigheter tillfaller hyreshushushåll med såväl låga som höga inkomster. I småhussekdäremot är samvariationen mellan taxeringsvärde och inkomst ungetorn fär lika mellan fastighetsskatt och inkomst. skattereduktionen stor som kan därför framförallt antas tillfalla de lägre inkomstgruppema i småhus-

88 F astighetsskattens fördelningsprøjil SOU 1992 l 1

sektorn. Det skall emellertid också påpekas att skattereduktionen med de övergångsregler som gäller för inkomståret 1991 är mindre omfattande för småhusen än för hyreshusen. Fastighetsskatten följer därför taxeringsvärdets variationer i högre grad för småhusen än för hyreshusen. Både skatteuttaget och inkomstnivån är emellertid generellt sett lägre i hyreshussektom än i småhussektom. Att skatteuttaget är lägre i hyreshussektom beror dels på att värdenivån är lägre för hyreshusen, såsom visats ovan, men också på att hyreshusbostädema i allmänhet är mindre än småhusen. En uppdelning av hushållen på de båda hustypema ger därför inte en rättvisande bild av fastighetsskattens inkomstprof Om vi betraktar alla hushåll samtidigt visar det sig att fastighetsskattens inkomstberoende ökar något. Skatteuttaget i den högsta decilen år då drygt tre gånger så stort som uttaget den lägsta decilen. En stor del av skillnaden beror visserligen på att skatteuttaget ökar mycket kraftigt mellan den näst högsta och den högsta inkomstgruppen, men även om vi jämför den lägsta och den näst högsta decilen är skatteuttageti den senare en och en halv gång högre än i den lägsta decilen. Korrelationskoetficienten stiger också till 0,38. Bryter vi ner materialet visar det sig dock att sambandet mellan hushållsinkomst och fastighetsskatt är olika starkt i olika delar av landet och för olika hushållstyper.

Tabell 4.13 Sambandet mellan hushållens disponibla inkomst och fastighetskatten i olika regioner och hushållstyper. Småhus och hyrehus. Korrelationskoefñclenter.

Regiontyp Regio- Primära Univer- Stor- Hela nala centra sitets- städer riket

Källa Statens institut för byggnadsforslcning.

SOU 1992 l l F astighetsskattens fördelningsprofil 89

I småhussektom är sambandet mellan inkomst och fastighetsskatt delvis ett resultat likartade variationer i såväl inkomstförhållanden som taxav eringsvärden mellan olika delar av landet. Det framkommer bland annat studerar sambandet mellan skatteuttaget och den disponibla innär man komsten med hjälp regressionsanalys. Om vi bara ser till det enkla av sambandet dessa två faktorer visar sig att ett hushåll med l 000 kronor i disponibel inkomst genomsnittligt sett bor i ett hus med mer drygt 500 kronor högre taxeringsvärde. Tar vi hänsyn till vilken typ av region hushållet bor i blir inkomstens betydelse för taxeringsvärdet endast hälften så stor. Skillnaden i taxeringsvärde uppgår med andra ord endast till 250 kronor mellan två hushåll av samma typ som bor på samma ort skillnad i disponibel inkomst på 1 00 kronor. Jämför vi ett men med en hushåll bor i ett regionalt centra med ett hushåll i en storstad som har som inkomst och sammansättning uppgår skillnaden i taxeringsvärde samma

till drygt 300 000 kronor se vidare bilaga 5. Förklaringen till varför in-

komstsarnbandet försvagas är att hushåll med relativt höga inkomster i större utsträckning återfinns i storstäderna, där taxeringsvärdena också är högre, än i andra delar av landet. Slutligen har skattens fördelning mellan hushåll med olika inkomst un-

dersökts med hjälp så kallade Lorenzdiagram se ñgur4. l -3. Hushål-

av len rangordnas här längs den vågräta axeln efter stigande disponibel inkomst. Kurvan i diagrammet anger sedan hur stor andel av den totala fastighetsskatten tas ut från den första procenten av alla hushåll, de som två första procenten och så vidare. Härigenom kan man en uppfattning skattens betydelse för inkomstfördelningen, det vill säga om den biom drar till att utjämna eller förstärka skillnaderna i disponibel inkomst mellan hushållen. Om fastighetsskatteuttaget från varje hushåll motsvarar dess andel av alla hushåll har fastighetsskatten ingen inverkan på inkomstfördelningen. Lorenzkurvan sammanfaller då med diagonalen i diagrammet. Om kurligger över diagonalen svarar låginkomsthushållen för en större andel van fastighetsskatten, det vill säga att fastighetsskatten bidrar till att öka av skillnademai disponibel inkom st. Ligger kurvan under diagonalen bidrar fastighetsskatten istället till att begränsa skillnaderna i disponibel inkomst.

F astighetsskaztens fördelningsprofil SOU 1992 11

Lorenzdiagram över fastighetsskatten i Sverige år 1991

Samtliga hushåll 100 Ä

70 60

z

40 30 20 10 I O 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90100 Procent av hushållen efter disponibel inkomst Hushåll i flerbostadshus 100 90 4

I

80 70 60 50 4., 30

y

O 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90100 Procent av hushållen efter disponibel inkomst

SOU 1992 l 1 F astighetsskattens fördelningsprofil 91

Hushåll i småhus 100 j 90 80 70

50 40 A 30 I

20 , 10

0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90100 Procent av hushållen efter disponibel inkomst

Resultatet av dessa analyser visar att fastighetsskatten har en viss utjämnande effekt på inkomstfördelnin gen. Detta gäller framförallt dess bety-

delse för samtliga hushåll se figur 4.3. Det bör dock påpekas att vi här

bortser från de skillnader i bostadskonsumtion som också finns mellan hushåll med olika inkomst Att hushåll med höga inkomster svarar för en proportionellt sett större andel av fastighetsskatten beror åtminstone delvis pâ att de oftare bor i småhus, närmare centrum och i större bostäder med högre standard än låginkomsthusháll. Sammanfattningsvis pekar dessa analyser på att fastighetsskatten generellt sett ökar med stigande inkomst. Skatteuttaget varierar dock en hel del mellan hushåll med samma inkomstförhállanden. En viss utjämnande effekt inkomstfördelnin gen har också påvisats, förutsatt att bortser från skillnaderna i bostadskonsumtion mellan olika inkomstgrupper.

92 F astighetsskatzens förde lningsprofil SOU 1992 1 l

4.4.2 Fastighetsskattens betydelse för hushållens

bostadsutgifter

Allmänt gäller att hushållen tenderar att anpassa sin bostadskonsumtion till sina inkomster. Därför tenderar också bostadsutgiften att stiga med stigande inkomst, vilket framgår av tabell 4.14. Med bostadsutgift avses här endast nettobostadsutgiften, det vill säga den del av utgifterna som inte betalas med bidrag eller subventioner av något slag.

Tabell Bostadsutgift och fastighetsskatt i olika inkomstklasser och hustyper. Thsental kronor.

Korrelationskoefñcient 0.39 0.31 0.42 0.17

Källa Bilaga

Den genomsnittliga bostadsutgiften i den högsta inkomstdecilen är drygt tre gånger så hög som i den lägsta decilen i båda hustypema och korrelationskoefficienten mellan bostadsutgiften och den disponibla inkomsten uppgår till omkring 0,40. Eftersom även fastighetsskatten tenderar att stiga med stigande inkomst bidrar den till att förstärka skillnaderna i bostadsutgift mellan inkomstgruppema. Frågan är nu om fastighetsskatten generellt sett bidrar till att förstärka de skillnader i bostadsutgift som finns mellan olika grupper eller om den i vissa fall verkar utjämnande på bostadsutgiftema. För att undersöka detta närmare kan man se på korrelationen mellan bostadsutgiften och fastighetsskatten för olika typer av hushåll.

SOU 1992 ll Fastighetsskattensfördelningsprøfil 93

Tabell 4.15 Sambandet mellan bostadsutgift och fastighetsskatt för olika hushåll l småhus respektive hyreshus. Korrelationskoefflclenter. typer av

Hushållstyp Småhus Hyreshus

En bam 0.45 0.28 vuxen utan med bam 0.67 0.07 En vuxen Två bam 0.52 0.24 vuxna utan 0.51 0.21 Två vuxna med barn En över 65 år 0.54 0.35 vuxen Två över 65 år 0.42 0.37 vuxna Alla hushåll 0.52 0.28

Källa Bilaga

Ett negativt värde på korrelationskoefñcienten för någon grupp skulle ha inneburit fastighetsskatten bidrar till att utjämna skillnaderna i bosatt tadsutgifter mellan hushållen i denna grupp. Så är emellertid inte fallet

i någon de vi studerat se tabell 4.15. Framförallt i småhus-

av grupper sektorn bidrar fastighetsskatten istället till att förstärka skillnaderna i bostadsutgifter. Även i hyreshussektom gäller detta men i mindre grad. För hushåll med med barn i hyreshus finns iprincip inget samen vuxen band mellan bostadsutgiftens storlek och fastighetsskattens.

4.4.3 Betydelsen Skatteregler och nya

av nya

taxeringsvärden

De förändringar i skatteuttaget från bostadssektom som ägde rum mellan 1990 och 1991 resultat flera händelser. För det första genomförär ett av des flera förändringar i skattereglema både för småhusen och för hyreshusen. Betydelsen dessa förändringar varierade mellan olika hushåll av beroende på inkomstförhållanden, fastighetens belåningsgrad, taxeringsvärdenivå, ålder med För det andra fastställdes nya taxeringsvärmera. den för alla småhus vid 1990 års allmänna fastighetstaxering. I genomsnitt höjdes taxeringsvärdena med 54 procent. Förändringarnas storlek varierade dock kraftigt mellan olika delar av landet. I Stockholms län förtaxeringsvärdena medan den genomsnittliga höjningen iÖredubblades bro län endast uppgick till 29 procent. För få uppfattning hur dessa förändringar påverkat olika husatt en om håll har uppgifter det totala fastighetsskatteuttaget före och efter skatom tereformen beräknats. För småhusens del har vi också särskiljt den del av förändringen i skatteuttaget beror på ändrade Skatteregler från den som

94 F astighetsskattens fördelningsprofil SOU 19921 1

del som beror på taxerin gsvärdehö jnin garna. Resulatet av dessa analyser redovisas i tabell 4.16. Det bör påpekas att i fastighetsskatten före reformen ingär för småhusens del även beskattningen av den progressiva schablonintäkten. De intervall gränser som då gällde har även antagits gälla efter omtaxerin gen. Om schablonintäktsbeskattningen inte hade avskaffats är det möjligt att dessa gränser skulle ha ändrats efter omtaxeringen. Detta har vi dock inte kunnat ta hänsyn till i analysen. Effekterna av såväl omtaxeringen som de nya skattereglema kan därför anses vara något överskattade. Vidare bör också nämnas att storleken på effekten av nya regler och av omtaxeringen är beroende av i vilken ordning de beräknas. I tabell 4.16 motsvarar effekterna av om taxerin gen den förändring i skatteuttaget som de nya taxeringsvärdena skulle medfört med de gamla reglerna. Effekterna av ändrade regler avser de förändringar i skatteuttaget som de nya reglerna skulle resulterat i om de nya taxeringsvärdena gällt både före och efter förändringen. Totaleffekten blir dock alltid densamma oavsett hur definierar de två delarna. För närmare detaljer hänvisar till bilaga

Tabell 4.16 Förändringar i fastighetsskatten till följd av nya Skatteregler och taxeringsvärden för hushåll med olika inkomst. Ihsental kronor.

Häri ingår effekterna av den slopade progressiva schablonintäktsbeskattningen. Källa Bilaga

SOU 1992 ll Fastighetsskattensfördelningsprøfil 95

För småhusens del är det framförallt taxeringsvärdehöjningen som ligger bakom det ökade skatteuttaget. De nya reglerna innebar emellertid att skatteuttaget minskade genomgående. Totalt sett resulterade förändringdärför bara i en genomsnittlig höjning på 300 kronor per hushåll och arna år. För hyreshusen däremot gäller fortfarande de taxeringsvärden som fastställdes vid 1988 års allmänna fastighetstaxering. Hushållen i dessa fastigheter berördes därför endast av de ändrade skattereglerna. Till skillnad från vad som var fallet för smâhusen blev resultatet en skärpning av fastighetsbeskatmingen. Därmed ökade skatteuttaget med i genomsnitt 700 kronor per hushåll och är.

Tabell 4.17 Förändringar i fastighetsskatten till följd av nya Skatteregler och taxeringsvärden för småhus l olika regioner. lhsental kronor.

ingår effekterna av den slopade progressiva schablonintälctsbeskattningen. Källa Bilaga

Eftersom taxeiingsvärdehöjningama för småhusens del varierade kraftigt mellan olika delar av landet finns det också betydande regionala skill-

nader i förändringarna i skatteuttaget se tabell 4.17. För hushåll i regio-

nala och primära centra blev skatteuttaget i stort sett oförändrat eftersom omtaxeringen och de nya reglerna i stort sett tog ut varandra. I storstäderdäremot ökade skatteuttaget med i genomsnitt l 250 kronor per husna håll.

4.4.4 Fastighetsskattens betydelse för vissa särskilt utsatta

SWPPCT De uppgifter som presenterats ovan ger endast bild av de genomsnittliförhållandena för ganska stora hushållsgrupper. Avslutningsvis ska vi ga också se hur fastighetsskatten påverkar vissa mindre grupper som kan an-

96 F astighetsskattens färdelningsprojil SOU 1992 l 1

tas vara särskilt utsatta. Hushåll i småhus för vilka taxeringsvärdet höjdes mest vid 1990 års allmänna fastighetstaxering är en sådan Därför grupp. har vi undersökt förhållandena för den tiondel av alla hushåll i småhus för vilka den relativa taxeringsvärdehöjningen var störst. För dessa hushåll höjdes taxeringsvärdet med 117 procent i genomsnitt. För övriga hushåll höjdes det med 37 procent. Den sammanlagda effekten av höjda taxeringsvärden och ändrade Skatteregler innebar vidare att fastighetsskatten ökade från knappt 3 000 kronor i genomsnitt för dessa hushåll till 7 00 kronor. För övriga hushåll ökade skatteuttaget i genomsnitt från 1 600 kronor till 3 900 kronor. Vidare är den disponibla inkomsten omkring 15 procent högre för hushållen med störst taxeringsvärdehöjning jämfört med övriga hushåll i småhus. Inte oväntat återfinns hushållen med störst taxeringsvärdehöjning framförallt i Stockholms- och Göteborgsregionema. Drygt tio procent av alla hushåll i småhus bor i Stockholmsregionen, och sju procent i Göteborgsregionen. Av hushållen med störst taxeringsvärdehöjning däremot bor drygt 50 procent i Stockholm och 13 procent i Göteborg. I tabell 4.18 nedan delas hushållen med störst taxeringsvärdehöjning upp i inkomstdeciler och jämförs med övriga hushåll. För hushållen med störst taxeringsvärdehöjning är skillnaderna i genomsnittliga höjning mellan inkomstdecilema relativt små. De visar inte heller något systematiskt mönster. För övriga hushåll däremot ökar höjningama mycket tydligt med stigande inkomst. För båda grupperna visar den genomsnittliga bostadsutgiften en tydlig inkomstproñl. Fastighetsskattens inkomstproñl är däremot mindre tydlig för hushåll med störst taxeringsvärdehöjning. Att döma av medelåldern i respektive inkomstdecil består hushållen i de lägsta inkomstklasserna till stor del av pensionärer. Det är förmodligen en förklaring till varför bostadsutgiftema visar en tydligare inkomstproñl än fastighetsskatten. Bostadsutgiftema är i hög grad beroende av hur länge hushållet bott i sitt hus medan fastighetsskatten är mer beroende av läget. Som påpekats ovan är den genomsnittliga inkomsten något högre för de hushåll som bor i småhus med störst relativ taxeringsvärdehöjning. Delvis sammanhänger detta medatt de till stor del återfinns i Stockholmsoch Göteborgsregionemadärinkomsmivån allmänt sett ligger något högre. Det kan emellertid också noteras att de hushåll med störst taxeringsvärdehöjning som bor i Stockholmsregionen dessutom år något överrepresenterade i de tre högsta inkomstgrupperna.

SOU 1992 l 1 F astighetsskattens fördelningsprofil 97

Tabell 4.18 Hushåll l småhus med störst relativ förändring l taxerlngsvârdet jämfört med övriga hushåll fördelade på lnkomstgrupper.

Förändring i Bostadsutgift i Fastighetsskatt 1991 taxeringsv ärdet tusental kronor i tusental kronor Hushåll Övriga Hushåll Övriga Hushåll Övriga Inkomst- med störst hushåll med störst hushåll med störst hushåll

Källa Statens institut för byggnadsforslming.

Sammanfattningsvis kan vi konstatera att kraftiga taxeringsvärdehöjningar och därmed också fastighetsskattehöjningar framförallt drabbat hushåll i Stockholm och Göteborg med relativt höga inkomster. Det finns dock även betydande med relativt låga inkomster, såväl inom en grupp utanför storstäderna för vilka taxeringsvärdet och fastighetsskatten som ökat kraftigt. För många dessa hushåll lindras dock höjningama till av viss del av bostadsbidragen. I tabell 4.19 redovisas hur stor del av en tioprocentig ökning av fastighetsskatten ökade bostadsbidrag eller kommunala bossom sugs upp av

tadsbidrag. Ungefär samma resultat erhålls om vi studerar effekten av en

femtioprocentig höjning. Uppgifterna avser endast hushåll som erhåller bidrag före höjningen. För alla bidragsberättigade icke-pensionärshushâll resulterar 76 prohöjningen fastighetsskatten i ökade bostadsutgifter. Resterancent av av de 24 procent skattehöjningen täcks av höjda bostadsbidrag. Denna så av kallade absorptionsgrad är något högre för hushåll i hyreshus och något lägre för småhushushållen. Vidare är den högre för ensamstående med bam än för bamhushåll med två vuxna. För pensionärshushåll med kommunalt bostadstillägg är absorptionsgraden genomgående betydligt högre än för icke-pensionärshushåll. I ge-

98 F astighetsskattens fördelningsprofil SOU 1992 l 1

nomsnitt täcks över hälften av höjningen i fastighetsskatten av höjda bostadstillägg. För hushåll i småhus resulterar endast en fjärdedel av höjningen i ökade bostadsutgifter medan tre fjärdedelar täcks av höjda bostadtillägg.

Tabell 4.19 Andel av en tioprocentig höjning av fastighetsskatten som motsvaras av höjda bostadsbidrag respektive kommunala bostadstillägg. Endast bldragsmottagande hushåll.

Hyres- Bostads- Ãgandc- Hushållstyp rätt rätt rätt Totalt

Hushåll med bostadsbidrag 27% 25% 20% 24% varav med bam 29% 34% 18% 28% 1 vuxen 2 vuxna med barn 30% 14% 21% 23% Hushåll med kommunalt bostadstillägg 47% 63% 73% 52% varav l över 65 49% 64% 74% 53% vuxen 2 vuxna över 65 år 24% 43% 78% 36%

Källa Bilaga 5 samt Statens institut för byggnadsforskning.

Vi har här försökt beskriva förhållandena för vissa grupper som kan förmodas vara särskilt utsatta av de förändringar i fastighetsbeskattningen ägde rum i början av 1990-talet. Hur många hushåll det rör sig om sotn är naturligtvis beroende av hur vi definierar dem. Som redan påpekats kan inte alla hushåll med störst taxeringsvärdehöjnin g anses tillhöra gruppen särskilt utsatta. Förmodligen är det inte heller så att fastighetsskatten är av avgörande betydelse för alla hushåll med bostadsbidrag. En rimligare avgränsning får vi om vi definierar gruppen särskilt utsatta som de hushåll som tillhör båda dessa grupper samtidigt, det vill säga hushåll både tillhör den tiondel av alla hushåll som fått den största som relativa höjningen av taxeringsvärdet och som är berättigade till bostadsbidrag. Denna grupp är dock för liten för att vi ska kunna undersöka den närmare utifrån det material vi har tillgång till. Vi får därför nöja oss med att konstatera att det rör sig om cirka 32 000 hushåll varav cirka 5 000 är pensionärshushåll. Utöver dessa hushåll finns antal hushåll som tillhör med störst taxeringsvärdehöjningar men sotn inte är berättigade grupper till bostadsbidrag trots att de har relativt låga inkomster och höga bostadsutgifter. Det rör sig framför allt om icke-pensionärshushåll utan bam.

SOU 199211

5 Statens totala intäkter av

fastighetsskatten

De totala skatteintäktema beräknas uppgå till knappt 17 miljarder kronor inkomståret 199 l Det motsvarar drygt tre procent av den of- . fentliga sektorns totala skatteintäkter. De övergångsregler som gäller 1991 medför att skatteintäktema blir lägre än vad de skulle ha blivit de reglerna hade tillämpats fullt ut. Samtidigt medför den om nya tillfälligt förhöjda skattesatsen för kommersiella fastigheter ökade skatteintäkter. Nettoeffekten äran skatteuttaget blir omkring en miljard kronor lägre inkomståret 1991 än det skulle ha blivit om de nya reglerna gällt fullt ut. I reala termer beräknas intäkterna av fastighetsskatten öka något under 1990-talets första hälft för att därefter ligga på en i stort sett oförändrad nivå under resten av decenniet.

Inledning

l det följande redovisas de beräkningar vi gjort av fastighetsskattens bidrag till statskassan. Några sådana skattningar har inte gjorts tidigare utifrån ett så detaljerat material som det vi haft tillgång till. Vid Riksrevisionsverket görs beräkningar av de förväntade intäkterna av fastighetsskatten inom för de allmänna beräkningar av statsbudgetens inramen komster där utförs för regeringens räkning. Hittills har dessa som emellertid byggt på ett relativt grovt underlag som förmodligen var tillfredsställande så länge skattesatsen inte var differentierad efter fastighetens värdeår eller typkod. Med gällande regler krävs dock ett mer denu taljerat underlag.

100 Statens totala intäkter SOU 1992 11 av

Våra beräkningar grundas huvudsakligen på taxeringsuppgifter för ett urval fastigheter 1990 års fastighetstaxeringsregister. Närmare detaljer ur förutsättningarna för beräkningarna återfinns i bilaga 4. om

5.2 Fastighetsskatteuttag med gällande regler

Under tid framöver påverkas skatteuttaget av vissa övergångsregler en den tillfälligt förhöjda skattesatsen för kommersiella fastigheter. samt av För bebyggda småhusenheter är skattesatsen under taxeringsåren 1992 och 1993 1,2 procent Detta något lägre skatteintäkter. skatteredukger tionen för och ombyggda småhus kommer dock inledningsvis att gälnyla ett färre antal årgångar än vad som blir fallet i det fullt utbyggda syste-

met.

För hyreshusen kommer däremot skattereduktionen till att börja med

omfatta fler årgångar än när det systemet är helt genomfört. Därigenya begränsas skatteintäktema. Å andra sidan omfattas de så kallade nom kommersiella fastigheterna tillfällig höjning av skattesatsen till 3,5 av en procent under taxeringsåren 1992 och 1993. Närmare detaljer om skattereglema återfinns i avsnitt Resultatet av beräkningarna redovisas i

tabell 5.1. Genom skattereforrnen och framför allt efter omtaxeringen av landets alla småhusfastigheter har fastighetsskattens betydelse som intäktskälla för ökat väsentligt. Totalt sett beräknas fastighetsskatten inbringa staten 16,8 miljarder kronor inkomståret 1991. Enligt regeringens budgetproposition 1992199192 100 bilaga 1 l uppgår den offentliga sektorns totala skatteintäkter till 550 miljarder kronor 1991 Fastighetsskatten utgör . alltså drygt procent alla skatteintäkter. Allt eftersom övergångsregtre av lerna ersätts det regelverk beslutades i samband med den stora av som

skattereformen kommer intäkterna att öka ytterligare något se vidare

nedan. Trots att det totala taxeringsvärdet för småhussektom är drygt 60 prohögre än för hyreshussektom är småhusens bidrag till statskassan cent Det totala skatteutaget från hyreshusungefär lika stort som hyreshusens. sektom är ungefär lika fördelat mellan bostadshusen och de kommersielhyreshusen. Det totala taxeringsvärdet för bostadshusen är dock två och halv gånger högre än för de kommersiella hyreshusen. en

Statens totala intäkter 101 SOU 199211 av

Tabell 5.1 Totala intäkter fastighetsskatten inkomståret 1991 med gälav lande regler. Miljoner kronor. Miljoner kronor Småhusfastigheter

Hyreshusfastigheter

Lantbruksfastigheter

Källa Urval FTR 90 och egna beräkrtingar. ur

Intäkterna från lantbruksfastighetemas bostadsenheter är marginella. två de totala intäkterna härstammar från dessa fastig- Knappt procent av heter. Delvis beror det på de är relativt få till antalet, endast en tiondel att det totala antalet småhusfastigheter. En annan orsak år att det fortfaav rande 1981 års taxeringsvärden gäller som underlag för dessa fasär som tigheters fastighetsskatt vid 1992 års taxering. Dessa värden skall mots- 1978 års marknadsvärden medan hyreshusens och vara 67,5 procent av småhusens taxeringsvärden skall motsvara 75 procent av 1986 respektive 1988 års marknadsvärden. Taxeringsåret 1993, då fastighetsskatten grundas taxeringsvärden för lantbruksfastigheter, kommer intäknya från dessa fastigheter öka betydligt. Fortfarande kommer de dock terna bara för marginell del de totala intäkterna från fastighetsskatsvara en av

ten.

5.3 Har fastighetsbeskattningen skärpts

Enligt Riksrevisionsverkets beräkningar uppgick statens intäkter från fastighetsskatten till miljarder kronor för inkomståret 1989 taxsex eringsåret 1990 och knappt åtta miljarder kronor året därpå. Statens in-

102 Statens totala intäkter SOU 1992 11 av

täkter från fastighetsskatten har alltså mer än fördubblats under 1990-talets första år. Detta innebär dock inte att skattetrycket på fastighetskapitalet har ökat i motsvarande grad. Samtidigt fastighetsskatten höjdes genom 1991 års skattereforrn som slopades schablonintäktsbeskattningen av småhusfastighetema. Det nuvarande skatteuttaget från småhussektom bör därför jämföras med tidiuttag i form av såväl fastighetsskatt som inkomstskatt på schabloningare täkten. För nomralvilla uppgick schablonintäkten till två procent av taxen eringsvärdet. Denna intäkt lades ovan på den beskattningsbara inkomsten. Enligt Utredningen om reformerad inkomstbeskattrting uppgick marginalskattesatsen för de flesta som redovisade underskott sina villor till 47,8 procent. Schablonintäktsbeskatmingen innebar alltså ett skatteuttag på 0,94 taxeringsvärdet. Till detta skall fastighetsprocent av skatten läggas. Den uppgick före reformen till 1,4 procent 13 av taxeringsvårdet, det vill säga 0,47 procent av taxeringsvärdet. Sammantaget detta ett skatteuttag på 1 ,42 procent av taxeringsvärdet, vilketär högre ger än det nuvarande fastighetsskatteuttaget på 1,2 procent men något lägre än den skattesats skall gälla från och med 1994 års taxering. som För hyreshusen är bilden lite mer komplicerad. För alla typer av hyreshusfastigheter höjdes fastighetsskatten i samband med skattereformen utan att någon annan form av beskattning av bostadskapitalet slopades. Före reformen uppgick skatteuttaget till 0,91 procent av taxeringsvärdet för de allmännyttiga bostadsföretagens och bostadsränsföreningamas hyreshusenheter och 1,6 procent för privata hyreshusenheter jämfört med 2,5 gäller för alla hyresfastigheter. Däremot innebar reprocent som nu formen skattesatserna sänktes generellt för alla typer av inkomster. att denna sänkning varierar dock mellan inkomsttagarna be- Hur stor var roende på rad olika faktorer. Den samlade effekten vad gäller beskatten ningen hyreshusfastighetema är därför svår att fastställa av förklaring till de ökade skatteiniäktêfñâ från fastighetsskat- En annan ten är att småhusens taxeringsvärden, som till och med 1990 års inkomsttaxering motsvarade 1979 års prisnivå, anpassats till 1988 års prisnivå. I genomsnitt innebar 1990 års allmänna fastighetstaxering att taxeringsvärdena och därmed även fastighetsbeskatmingen höjdes med 54 pro-

cent. Ur ett längre perspektiv kan det emellertid också hävdas att den effektibeskattningen bostadskapitalet succesivt sjunkit under 1980-talet va av att taxeringsvärdena kommit att motsvara en allt lägre andel av genom marknadsvärdet. 1989 motsvarade de genomsnitt i endast 49 procent av

SOU 199211 Statens totala intäkter 103 av

marknadsvärdet. Med detta synsätt motsvaras den del av det ökade skatberor på de höjda taxeringsvärdena endast av att bostadsteuttaget som beskattningen återställts till den nivå som gällde i början av 1980-talet.

5.4 Fastighetsskatteuttag med redan beslutade regeländringar

För att få uppfattning hur intäkterna från fastighetsskatten kommer en om utvecklas framöver har vi även beräknat hur stora intäkterna skulle ha blivit skattereglema hade tillämpats fullt utredan för inkomståret om de nya 1991 Det innebär att intäkterna beräknats utifrån en skattesats på 1,5 pro- . cent för alla småhus och 2,5 procent för alla hyreshus utom vissa ny- och ombyggda fastigheter. Den skattesatsen har även antagits gälla för senare kommersiella hyreshusenheter. Vidare har vi utgått från de reduktionsregler ska gälla när systemet är fullt genom fört. Det innebär att halv som fastighetsskatt antagits utgå för bostadsfastigheter med värdeår 1981-1985 medan fastigheter med värdeår 1986 och senare antagits vara helt befriade från fastighetsskatt. I tabell 5.2 redovisas resultatet av våra beräkningar. Totalt sett skulle fastighetsskatten ha inbringat 17,5 miljarder kronor till statskassan om de reglerna hade tillämpats fullt ut vid 1992 års taxering. Det är ungefär nya miljard än vad gällande övergångsregler och den tillfälliga höjen mer nu ningen för kommersiella fastigheter beräknas ge. För småhussektom bestårövergångsreglema av två olika delar, en lägre generell skattesats och mindre generösa reduktionsregler. Nettoeffekten att dessa upphör att gälla är en ökning av intäkterna med drygt en milav jard kronor. Hyreshusens bidrag till statskassan skulle däremot vara ungefär detsamma om de nya reglerna hade varit fullt genomförda som med nu gällande regler. Det beror helt hållet på att den tillfälligt högre skattesatsen för de kommersiella hyreshusen nu ger ett tillskott till stats- Bostadshyreshusen skulle däremot ha kassan på drygt en miljard kronor. svarat för större del det totala skatteuttaget från hyreshussektom. en av Anledningen är att reduktionsreglema för närvarande omfattar fler årgångar än de kommer göra i framtiden. Sammantaget innebär detta att bostadsfasti ghetema skulle ha svarat för större del de totala intäkterna från fastighetsskatten om de nya regen av lerna hade tillämpats fullt ut redan nu. Småhussektom inklusive lantbruksfastighetema skulle ha svarat för drygt hälften av intäkterna, 9,5 miljarder kronor och bostadshyreshusen för drygt fem miljarder kronor.

104 Statens totala intäkter SOU 1992211 av De kommersiella hyreshusens bidrag till statskassan skulle endast ha uppgått till tre miljarder kronor. Tabell 5.2 Totala intäkter av fastighetsskatten lnkomståret 1991 under antagande om fullt genomförda nya skatteregler. Miljoner kronor. Miljoner kronor Småhusfastigheter

Hyreshusfastigheter

Lantbruksfastigheter

Källa Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

Det kan också intresse att veta hur stor den statsfmansiella effekvara av ten skattereduktionen för ny- och ombyggda fastigheter kommer vara. av När de faslighetsskattereglema är fullt genomförda kommer ny- och nya ombyggda fastigheter vara befriade från skatt under fem år varefter endast halv skatt tas ut under ytterligare fem år. Detta stöd kan betraktas som skattesubvention som belastar statsbudgeten i fonn av ett intäktsborten fall. För att ta reda på vad detta kostar staten har vi undersökt hur stort skatteuttaget skulle ha blivit om reduktionsreglema för ny- och ombyggda fastigheter inte hade gällt. Skattesatsen har då satts till 1,5 procent för alla småhus och 2,5 procent för alla hyreshus. Som framgår av tabell 5.3 innebär reduktionsreglema i det fullt genomförda systemet ett skatteborlfall på 3,1 miljarder kronor. Bortfallet blir störst i hyreshussektom, 1,9 miljarder kronor jämfört med 1,2 miljarder honor i småhussektom.

SOU 199211 Statens totala intäkter 105 av

Tabell 5.3 Statens kostnader för skattereduktionen for ny- och ombyggda fastigheter inkomståret 1991. Miljoner kronor.

fastighetsskatten Skatte- Intäkter av

Källa Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

1990-talet

5.5 Skatteuttagets utveckling under

Skillnaderna mellan de faktiska skatteintäktema taxeringsåret 1992 och de intäkter skulle ha kommit staten till del om de nya reglerna redan som hade tillämpats fullt ut indikation om hur skatteuttaget kommer nu ger en utvecklas framöver. Den framtida utvecklingen av skatteintäktema att beror emellertid på ytterligare två faktorer. För det första förändras fastighetsbeståndet över tiden och för det andra medför prisutvecklingen på fastighetsmarknaden att taxeringsvärdena förändras, om än med viss efuersläpning och stor ryckighet. Att fastighetsbeståndet förändras över tiden har två orsaker. Dels beror detpåatt gamla fastigheter rivs eller byggs om och ersätts av nya eller byggda hus och dels på att antalet nya fastigheter är fler än de som rivs fastigheter ökar. Båda dessa förändringar medför så att antalet bebyggda att underlaget för fastighetsskatten växer. Anledningen till att en modernisering beståndet tenderar att vidga skattebasen är att ny- eller omav högre standard och längre förväntad livslängd byggda hus i regel har en än äldre hus och därför också högre taxeringsvärde. Som framgår av tabellen är skillnaderna i taxeringsvärde mellan hus av olika årgångar mycket stora. Det genomsnittliga taxeringsvärdet per kvadratmeter för hyresbostäder med värdeår över 1985 är nästan fyra gånger så högt som för hus den i tidigaste värdeårsklassen. Ser till småhusen är skillnaden inte fullt man så De yngsta småhusens taxeringsvärde per kvadratmeter är i gestor. nomsnitt omkring dubbelt så högt de äldsta husens. Framför allt är som det för huside senaste värdeårsklassema som taxeringsvärdetärpåtagligt högre. En del förklaringen härtill är att dessa fastigheter i regel berättiav

106 Statens totala intäkter SOU 199211 av

till räntebidrag. Detta tenderar att påverka prisnivån och därmed även gar taxeringsvärdena för nybyggda hus. Delvis beror dock de högre taxeringsvärdena på att standarden är högre och den förväntade återstående livslängden längre i de husen. Det framgår av skillnaderna i taxnya eringsvärden för lokaleri hyreshus i olika värdeårsklasser. Dessa berättiinte till räntebidrag värdena i de yngsta fastigheterna är ändå näsgar men dubbelt så höga i de äldsta. Oavsett vad som händer med stödet tan som till nyproduktionen framöver kan man alltså förvänta sig att underlaget för fastighetsskatten växer över tiden till följd av den löpande modemiseringen av beståndet.

Tabell 5.4 Taxeringsvärde per kvadratmeter för småhus och hyreshus i olika värdeårsklasser. Kronor per kvadratmeter

Taxeringsvärde per kvadratmeter

Vad gäller småhusen uppgifterna endast fastigheter med en bostadsbyggavser nad. För hyreshusen de endast fastigheter med en byggnad. avser Källa Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

Prisutvecklin på fastigheter kan också förväntas medföra att skatteungen derlaget expanderar, åtminstone i nominella termer. För närvarande ligvisserligen taxeringsvärdena fast sex år i taget vilket gör att skattebager först urholkas successivt i reala termer, i takt med den allmänna sen inflationen. I samband med de allmänna fastighetstaxeringama justeras dock taxeringsnivån upp till den prisnivå fastighetsmarknadema som rådde under nivååret, det vill säga andra året före taxeringen. Underlaget

för fastighetsskatten expanderar då kraftigt. På lång sikt tycks det dessutom finnas en tendens till att fastighetspristiger realt, det vill säga snabbare än den allmänna prisnivån. Skatserna tebasen kan därför även förväntas växa i reala termer på lång sikt. Under 1980-talet har denna trend visserligen brutits men det finns mycket som

SOU 1992 11 Statens totala intäkter 107 av

talar att det till stor del hänger samman med politiskt bestämda förändringar i skattesystemet och på kreditmarknaderna och inte med förändringar i de grundläggande ekonomiska sambanden. Om det stämmer är det troligt att de långsiktiga fastighetsprisema så småningom börjar stiga realt igen men från än lägre nivå. Med hjälp vårt urval ur 1990 års fastighetstaxeringsregister har vi av gjort uppskattningar av hur intäkterna från fastighetsskatten kan förväntas utvecklas under 1990-talet. När det gäller förändringarna i Skattereglerna har vi endast utgått från att övergångsreglema fasas ut enligt nu gällande lagstiftning. Våra antaganden om vilka förändringar i beståndet kan förvänta bygger på uppgifter om byggnadsinvesteringarnas utman veckling. Våra antaganden om framtida taxeringsvärdehöjningar bygger på Statistiska centralbyråns uppgifter om den aktuella taxeringsvärdenivån, uppgifter från Lantmäteriverket om den förväntade taxeringsvärdehöjningen för lantbruksfastigheter vid 1992 års allmänna fastighetstaxering, samt egna bedömningar av prisutvecklingen under 1991 och 1992. Vidare har vi för perioden efter 1992 utnyttjat de antaganden om den allmänna prisutvecklingen som används i 1992 års längtidsuuedning. Försiktigtvis har vi utgått från att fastighetsprisema från och med 1993 endast kommer att stiga i takt med inflationen. Närmare detaljer om förutsättningarna för beräkningarna redovisas i bilaga 4.

Tabell 5.5 Totala intäkter av fastighemkatten lnkomståren 1991-1999. Miljarder kronor.

Hyres- varav Småhus Lant- Intäkter totalt hus bostads- kommer- bruks- löpande fasta hyreshus siella fastig- priser priser Inkomstär hyreshus

1991 8.5 4.0 4.4 8.0 0.3 16.8 16.8 1992 8.9 4.2 4.5 8.1 0.8 17.8 16.8 1993 8.0 4.5 3.4 10.2 1.0 19.2 17.5 1994 10.3 5.8 4.3 10.2 1.0 21.5 19.0 1995 10.9 6.3 4.5 10.3 1.0 22.2 19.0 1996 11.7 6.9 4.6 13.3 1.0 25.9 21.4 1997 12.6 7.6 4.8 13.4 1.0 26.9 21 1998 13.7 8.6 4.9 13.4 1.0 28.1 21.6 1999 14.4 9.2 5.1 13.4 1.0 28.8 21.3

1991 års prisnivå. Antaganden om den allmänna prisutvecklingen bygger på prognoser från 1992 års långtidsutredning. Källa Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

108 totala intäkter SOU 199211 Statens av

Beräkningar detta slag är naturligtvis i hög grad en spegling av de antaav ganden gjorts framtida förändringar i fastighetsbeståndet och som om priser. Under första halvan decenniet ökar intäkterna från fastighetsav skatten enligt dessa beräkningar både nominella och reala termer. Under andra halvan däremot är intäkterna konstanta realt sett. Det skall dock påpekas de antaganden gjorts fastighetsprisemas och byggnadsatt som om investeringarnas utveckling är relativt försiktiga

SOU 199211

anknytning till

6 Ett underlag utan

marknadsvärdet

basera fastighetsskatten på två olika slags boen- Vi har övervägt att devärden. utgår från de förts i tidigare utredningar. Det ena resonemang som

Detandra grundar sig på husens produktionskosmader. Vi kallar det-

ta för produktionskostnadsvärde. boendevärde införs bör det endast relateras till bostadens Om ett Fastighetstaxeringens uppgifter yta kan användas för storlek. om detta ändamål. Standard och läge bör inte utgöra värdeegenskaper. beror på det inte går att på ett entydigt sätt fastställa hur de Detta att boende värderar sådana egenskaper.

Ett produktionskostnadsvårde har anknytning till ett ekonomiskt

värde, i huvudsak är beroende förhållanden på utbudssidan. som av Det saknas i dag lättillgängligt underlag för en produktionskostett nadsbaserad värdering av bostadsbeståndet.

6.1 Boendevärdet som bas

beskrivningar boendevärde

6.1.1 Tidigare av ett

Boendevärdet har, framgår våra direktiv, i olika omgångar framsom av möjligt underlag för fastighetsskatten. Vi har också uppfattat förts som ett så det är underlag baserat på bostadens värde i sin pågådirektiven att ett användning är det egentliga alternativet till det nuvarande ende som marknadsvärdebaserade skatteunderlaget.

110 Ett underlag anknytning SOU 199211 utan

Som grund för de överväganden Bostadskommittén gjorde om boendevärdet låg en uppfattning om stora geografiska variationer i taxeringsvärdena för egnahem som var likvärdiga till storlek och standard. Därigenom uppstod stora skillnader i beskattningen av dessa samtidigt som skillnadema i hyresnivåema i olika delar av landet var betydligt mindre. Bostadskommittén definierade boendevärdet som bostadens värde från boendesynpunkt samtidigt som man uttalade att en mängd olika faktorer påverkar hushållens värdering ur dena perspektiv. En del av dessa faktorer är knutna till fastighetens fysiska egenskaper och andraärknutna till den omgivande miljön. Boendevärdet blir därför beroende av vilka egenskaper som kan anses vara värdefulla från boendesynpunkt. Kommittén redovisade flera möjliga metoder för att fastställa ett boendevärde för egnahem och fritidshus. Ett alternativ var att beräkna ett sårskilt vid sidan av taxeringsvärdet. Detta kunde göras utifrån hyresnivån på orten, belåningsgraden och vissa faktorer i fastighetstaxeringen. En möjlighet var att använda ett justerat taxeringsvärde, till annan exempel uppdelat olika geografiska nivåer så att värdena räknades ned i vissa områden. Slutligen framfördes möjligheten att justera schablonintäkten eller progressionen i schablonintäktsberäkningen. Bostadskommitten avförde dock boendevärdet från vidare diskussion eftersom det bedömdes medföra oönskade sociala effekter och bli alltför komplicerat till sin utfonnning. Boendekostnadsutredningen å andra sidan menade att ett boendevärde var ett lämpligt underlag för fastighetsskatten ur ett bostadspolitiskt perspektiv. Utredningen ansåg att den löpande bostadsbeskattningen inte borde utformas efter bostadens värde vid en försäljning eftersom det leder till att skatteuttaget i hela beståndet bestäms efter de starkaste hushållens bärkraft. Bostadsbeskattningen borde i stället vara utformad så att den inte tvingar fram krav på en högre förräntning av bostadskapitalet. Skatten borde, enligt Boendekostnadsutredningens mening, läggas ut på ett sådant sätt att den inte förstärker den ekonomiska segregationen i boendet expanderande orter eller påskyndar omvandlingen av perrnanentbostäder till fritidshus inom attraktiva turistområden. Därför borde beskattningen av bostäder utgå från bostadens värde inom för den pågående användningen. Faktorer som har direkt betydelse ramen för bostadsnyttan skulle därvidlag bestämma skattens storlek. Boendekostnadsutredningen nämnde bostadens storlek, standard och läge i förhållande till kommunikationer och annan service som exempel på förhållanden borde vara relevanta i detta sammanhang. Enligt utsom

Ett underlag anknytning lll SOU 1992 ll utan

uppfattning fanns sådana uppgifter i allt väsentligt i det materedningens samlas in för fastighetstaxeringen. rial som samtliga organisationer på bostadsmarknaden har uttalat sitt l stort sett för boendevärdet underlag för fastighetsskatten. Av våra diskusstöd som med företrädare för olika organisationer har det dock framgått att sioner råder någon uppfattning hur ett boendevärde skall det inte gemensam om definieras, förutom det inte skall baseras på marknadsvärdet I huvudatt har de flesta dock uppfattat boendevärdet som ett värde relaterat till sak fysiska egenskaper hos bostaden och då främst storleken. Visst hänvissa synstagande till bostadens standard har också ofta nämnts som nödvänför fastställa boendevärde. Även läget har angivits som en deldigt att ett faktor, i betydligt mer underordnad roll än i dag. men en

6.1.2 Vår definition av boendevärdesbegreppet

Boendevärdet har med andra ord beskrivits ett värde för en bostad som i dess pågående användning oberoende såväl potentiella köpares sorti av den nuvarande innehavarens betalningsvilja. Ett sådant värde skiljer sig

därigenom både från marknadsvärdet och från det bnikarvärde user va-

internationella sammanhang ibland nämns ett möjligt un-

lue som i som

derlag vid fastighetsbeskattning. Med brukarvärde den nuvarande bostadsinnehavarens subjektiva avses uppfattning bostadens värde. Detta innebär till exempel att bostadshaom känslomässiga knytning till den egna bostaden kommer att återvarens spegla sig i värdet. Ett brukarvärde har därför i allmänhet bedömts ligga på överstiger marknadsvärdet, utom möjligen ide fall där de en nivå som aktuella bostadshavamas köpkraft är betydligt lägre än de potentiella kö-

pamas. Vi för vår del att begreppet boendevärde bör definieras så att det anser helt frikopplat från marknadsvärdet Naturligtvis kan man tänka sig är olika former modifierade marknadsvärden som altemativ till det nuvaav rande underlaget. För att det skall meningsfullt att definiera ett nytt vara värdebegrepp bör det dock, enligt vår mening, skilja sig från marknads-

värdet. Det centrala problemet när ett sådant boendevärde skall definieras är

olika har olika åsikter om vilka egenskaper som är mest väratt personer defulla från boendesynpunkt. Om inte marknadskraftema ska avgöra hur

olika egenskaper ska värderas måste detta göras något annat sätt. I det politisk än teknisk fråga vilken vårderingspraktiken är en snarare en beskattningen skall utgå från. Samtidigt är det, med hänsyn till grund som

112 Ett underlag utan anknytning SOU 199211

rättssäkerheten, viktigt att det värdebegrepp som ligger till grund för beskatmingen är i teknisk mening strikt definierat. I de följande avsnitten beskriver två tänkbara utforrnningar av ett boendevärde som enligt vår mening uppfyller detta krav samtidigt som de skiljer sig från det marknadsrelaterade värdebegrepp som ligger till grund för taxeringsvårdet. Det första utgår från uppfattningen att det boendevärde som ska ligga till grund för fastighetsskatten skall definieras med hänvisning till egenskaper hos bostaden som är av betydelse för de boende brukaren. - Den andra utformningen av boendevärdet utgår från uppfattningen att bostadsbeskattningen skall baseras på det ekonomiska värde som bostaden representerar ur produktionssynpunkt Med denna utgångspunkt blir slutsatsen att boendevärdet skall spegla bostadens produktionskostnad.

6.2 Ett storleksrelaterat boendevärde

6.2.1 Utformning ett storleksrelaterat boendevärde

av I våra direktiv framhålls att en utgångspunkt för vårt arbete är att fastighetstaxeringen blir kvar i framtiden. Ett system med ett boendevärde som bas för fastighetsskatten skulle då, vilket förutsattes av Boendekostnadsutredningen, kunna använda sig av vissa uppgifter som inhämtas i samband med fastighetstaxeringen. Med tanke på de förenklingar som skett i beskattningen under de senaste åren bör i första hand konstruktionen av ett boendevärde bygga på befintliga uppgifter och inte på ett införande av ytterligare rutiner för uppgiftslämnande från fastighetsägarna.

Det medför också att antalet faktorer som kan tänkas påverka ett boende-

värde med nödvändighet begränsas. Av Boendekostnadsutredningens betänkande, och av våra kontakter med parterna på bostadsmarknaden, framgår att de faktorer som närmast bör konstituera boendevärdet är bostadens storlek, standard och läge. Bostadskommittén berörde på sin tid svårigheterna att ett enkelt och lättbegripligt sätt bestämma de värdefaktorer som skulle ligga till grund för ett boendevärde. Det hindrar dock inte att ett boendevärde åtminstone från en praktisk synvinkel skulle kunna innehålla ytterligare värdepåverkande faktorer förutom storlek, standard och läge.

Bostadens storlek Den enklaste definitionen av ett boendevärde innebär i praktiken att fastighetsskatten baseras på antalet kvadratmeter lägenhetsyta. Denna upp-

SOU 199211 Ett underlag utan anknytning 113

gift är värdefaktor vid taxeringen av småhus men inte för hyreshusen. en Uppgiften dock även för hyreshusens del i fastighetsdeklarationeranges och dataregistreras. Däremot prövas inte uppgiftens riktighet. Detta na faktum skulle dock kunna rättas till i samband med 1994 års allmänna fastighetstaxering, som nu förbereds. Att använda bostadens del i underlaget för ett boendevärde yta som en är därför fullt möjligt. Det faktum att uppgifterna insamlats för ett annat ändamål torde inte utgöra något hinder häremot, då det är fråga om en näraliggande tillämpning. Ett värde konstruerat på detta sätt skulle vara mycket enkelt att införa och administrera Bostadens storlek ärdessutom ett enkelt och relativt entydigt begrepp som är objektivt mätbart för fastighetsägaren.

Bostadens standard Standard är i dag bara värdefaktor för småhusen och alltså inte för hyen reshusen. Med hänsyn till att boendevärdet inte skall vara kopplat till marknadsvärdet kan det ifrågasättas om den standardbestämning som nu görs i taxeringssammanhang är relevant för boendevärdet. Dagens standardbestämnin syftar nämligen till att ge ett mått den allmänna utrustg ningsstandarden i förhållande till marknadens värdering. I ett boendevärdesammanhang rör det sig däremot om utrustningsstandardens betydelse för bostadskonsumtionen. De standardpoäng sätts vid fastighetstaxeringen grundar sig på fösom rekomsten av vissa egenskaper. Samma egenskaper ger lika många standardpoäng oavsett var i landet byggnaden ligger. De värdeskillnader som finns i fastighetstaxeringens byggnadsvärde beror vilken S-tabell som gäller för det riktvärdeområde fastigheten ligger Det faktum att standardpoängen åsätts på samma sätt i hela riket gör att det i och för sig skulle gå att använda de egenskaper som ligger bakom som ett närmevärde för boendevärdets standardbegrepp. Frågorna som sådana kan nämligen sägas beskriva nyttigheter som medför värdeskillnader men också fysiska nyttor som kan värdesättas på olika sätt ur boendesynpunkt.

Bostadens läge Att relatera boendevärdet till läget i form av närhet till kommunikationer och service i form av affär, post, bank, hälsocentral eller liknande innebär ett delvis annat lägesbegrepp än det som påverkar marknadsvärdet. Där mäts inte lägets kvalitativa aspekter direkt utan endast indirekt genom deras inverkan på prisnivån i olika områden. Idet sammanhanget får eko-

114 Ett underlag anknytning SOU 199211 utan

nomiska förhållanden såsom förhållandet mellan utbud och efterfrågan samt hushållens köpkraft avgörande betydelse. När det gäller boendevärdet är det just de fysiska lägesförhållandena som är av betydelse. l de förslag om ett boendevärde som förts fram har det ansetts vara mindre värt att bo på ett större avstånd från någon form av tätort och de faciliteter som där erbjuds. Såvitt vi kan bedöma finns i dag endast en fungerande rutin något sätt anger en fastighets läge i förhållande som till bebyggelse. Vi avser den tätortskodning för vilken Statistiska annan centralbyrån och som återfinns i AIB-register både hos Statisansvarar tiska centralbyrån och i fastighetsdatasystemet hos Centralnämnden för fastighetsdata. Tätortskodningen innebär att det för varje fastighet redovisas den ligger i en tätort eller inte. Med tätort menas i detta sammanom hang att det bor minst 200 personer i tätorten och att det ar högst 200 meter till närmaste grannhus. En fördel med denna tätortsdefinition är att den är både stabil över tiden och enhetligt tillämpad. Genom att använda dessa uppgifter skulle två lägesklasser kunna påverka boendevärdet. Uppgifterna kan ett enkelt sätt föras över från fastighetsdatasystemet till skatteförvaltningens fastighetsdatabaser genom existerande aviseringsrutiner. Denna indelning i tätortsområden är som framgått statistikindelning i dag. I en framtid torde den emellertid en ren kunna fastställas och bli föremål för prövning på ett sätt liknande indelningen i riktvärdeområden vid fastighetstaxeringen. Ett förfinat lägesbegrepp skulle möjligen kunna utvecklas genom mer att använda fastighetsdatasystemets centralpunktskoordinater som nu finns för i princip hela riket. Då vi emellertid gör den bedömningen att utvecklad lägeskomponent i boendevärdet blir svårgripbar för det en mer flertalet fastighetsägare och dessutom leder till ett stort antal stora gränstvister har vi inte närmare studerat hur en sådan lägesangivelse skulle kunna utformas. Den indelning i nyckelkodsområden som görs av kommunerna har vi inte bedömt tillräckligt enhetlig för att kunna användas i detta samvara manhang. Det ankommer på varje kommun att avgöra hur detaljerad indelningen skall vara och skillnaderna mellan olika kommuners arbetssätt är avsevärda.

Andra värdefaktorer Det finns andra faktorer, förutom storlek, standard och läge, som visat sig ha betydelse för marknadsvärdet och som skulle kunna tänkas påverka boendevärdet. Det gäller framför allt sådana faktorer som inte kan betrakfysisk egenskap hos bostaden. Den nuvarande innehavarens tas som en

SOU 199211 Ett underlag utan anknytning 115

eller potentiella köpares betalningsvil ja, som bland annat är beroende av betalningsförmågan, är en sådan faktor. En annan ärolika formella aspekter såsom vilken typ av finansiering fastigheten berättigar till, om tomten är avstyckningsbar eller ej, vilken upplåtelseforrn som tillämpas med mera. I huvudsak återspeglar emellertid dessa faktorer förhållandet mellan utbud och efterfrågan eller fastighetens egenskaper ur investeringssynpunkt snarare än bostadens värde i dess pågående användning. Sådana faktorer bör inte ligga till grund för bestämmandet av boendevärdet.

6.2.2 Principiella synpunkter på ett storleksrelaterat

boendevärde

Vår målsättning när vi försökt definiera ett boendevärde utifrån de boendes synpunkt har varit att finna ett begrepp som dels har sin grund i bostadens funktion som bostad och dels kan anses vara oberoende av rådande ekonomiska förhållanden. De faktorer som skall anses ha betydelse för boendevärdet måste då uppfylla två kriterier. För det första måste de vara rent fysiskt förknippade med bostaden. För det andra måste man kunna hävda att de boende i allmänhet föredrar mer eller mindre av den aktuella egenskapen. Så vitt vi kan se är det endast bostadens storlek som uppfyller båda dessa kriterier. Storleken är helt klart en fysisk egenskap och de boende i all-

mänhet kan anses föredra en större bostad framför en mindre om allt an-

nat, inklusive priset, är lika. Rent abstrakt skulle man kunna hävda att även utrustningsstandarden uppfyller de två kriterierna. Den är en fysisk egenskap och högre standard anses av de allra flesta vara att föredra framför lägre. I konkreta termer är det dock svårt att definiera standarden så att den uppfyller kravet allmängiltighet. Vad som anses utgöra en högre standard råder det mycket olika meningar om. En ytterligare brist i ett system där standardegenskaper används för att fastställa ett boendevärde är att det saknas instrument för att fastställa vilka värden respektive egenskap skall ha. I motsats till andra sammanhang där standarbegrepp används finns inget objektivt värde att mäta standardens betydelse mot. I fastighetstaxeringen ställs standarden, liksom de övriga värdefaktorerna, mot uppgifter om jämförbara köpeskillingar. I hyressättningen inom bruksvärdesystemet mäts standarden mot fastighetsföretagets självkosmader för sitt fastighetsbestånd.

116 Ett underlag utan anknytning SOU 199211

Närhet till kommunikationer och service i form av affär, post, vårdcentral och liknande är inte något som generellt anses vara att föredra framför andra egenskaper i närmiljön, såsom tillgång till Strövområden eller avskildhet. Ser man till marknadsvärdet värderas visserligen de förra egenskaperna i regel högre än de senare men det beror på andra ekonomiska förhållanden som är förknippade med att bo i en tätort med goda kommunikationer och närhet till social service snarare än på egenskapersådana. Även knapphet på mark icentrala lägen torde ha betydelse na som för värdet. Frågan är om det alls är möjligt att avgöra vilka lägesfaktorer som är generellt positiva och vilka som inte är det. Avgörande för värdet av att bo i skärgården eller i en storstadskärna har att göra med vars och ens personliga preferenser, och någon allmänt giltig uppfattning härom är svår att finna. Om man bortser från ekonomiska aspekter som rådande prisförhållanden, inkomstrnöjligheteroch liknande, ärdet enligt vår mening inte heller möjligt att hävda att det generellt sett är bättre att bo i närheten av ett samhälles centrum än i periferin. Detsamma gäller förhållandet mellan att bo i en storstad och i en småstad. Somliga föredrar storstaden med dess större utbud av arbetsmöjligheter, kulturella evenemang, kommersiell mångfald med mera. Andra däremot föredrar småstadens småskalighet där anonymiteten är mindre och restidema mellan olika aktiviteter kortare. Det ena kan därför inte sägas vara bättre än det andra ens för en majoritet av hushållen. Gemensamt för de lägesbegrepp som nämts storstad, småstad, ovan glesbygd, centrum, periferi är att var och en relaterar till en mångfald olika egenskaper varav vissa upplevs som positiva och andra som negativa. Eftersom olika människor lägger olika vikt vid var och en av dessa egenskaper är det omöjligt att ange något som objektivt sett bättre än det andra. Däremot skulle man i princip kunna urskilja vissa enskilda lägesfaktorer om vilka de allra flesta har en gemensam uppfatming. Att det är bättre att bo nära en livsmedelsaffär anses av de flesta vara bättre än att bo långtifrån den, allt annat lika. Att ha nära till allmänna kommunikationer anser nog också de flesta vara bättre än att inte ha det, allt annat lika. Iregel är emellertid inte allt annat lika. Därför, men även av andra, rent praktiska skäl, är det enligt vår mening inte heller möjligt att basera ett boendevärde enskilda lägesaspekter av detta slag. Vår slutsats blir därför att ett skatteunderlag i form av ett boendevärde endast skall vara beroende av bostadens storlek. Andra värdefaktorer går

199211 Ett underlag utan anknytning 117 SOU

inte atti teknisk mening värderapå etttillräckligtentydigt sätt. De medför alltför stora inslag av godtycke.

6.3 Ett boendevärde baserat på

produktionskostnaden

Ett grundläggande problem med ett boendevärde grundat på bostadsytan måste omvandlas till stabilt värde kan ligga till grund är att det ett som för beskatmingen. Man måste med andra 0rd avgöra hur stort värdet av bostadsyta skall Problemet är att det i praktien kvadratmeter anses vara. omöjligt finna måttstock för boendevärdet i form av bostaken är att en dens storlek inte är beroende kraven på skatteintäktemas storlek som av och skattesatsen. Om exempelvis skatteintäktema skall vara 24 kan boen-

devärdet lika gärna 2 med skattesats på 12 som 12 med en skat-

vara en 2. Detta medför att skattesatsen eller boendevärdet ständigt tesats måste höjas för skatteintäktemas reala värde skall uppråtthållas. I motatt marknadsvärdebaserat underlag räknar inte boendevärdet sats till ett sig själv över tiden med hänsyn till inflation eller prisutveckling. om Med hänsyn till detta problem har vi även försökt finna ett värdebemed direkt knyming till ett ekonomiskt värde det boendegrepp en mer värde som deñnierats ovan.

Bostadens produklionskostnad

Det alternativ vi då funnit innebär att bostadens värde definieras som dess produktionskostrrad eller återanskaffningsvärde. Till skillnad från det definierade boendevärdet är detta inte oberoende av marknadsekoovan nomiska förhållanden. Men medan det marknadsvärde som nu ligger till grund för beskattningen är ett resultat såväl utbud som efterfrågan på av fastighetsmarknaden produktionskosmadsbaserat boendevärde är ett framförallt relaterat till förhållandena på utbudssidan. Dessa varierar starkt med kon j unkturema. Därigenom kommer ett boendevärde av detta variera med de priser marknaden är beredd att betala för såväl de slag att

olika produktionsfaktorema för nybyggda fastigheter vid olika tid-

som

punkter. Produktionskostnadema varierar dock betydligt mindre än försäljningspriserna mellan olika regioner.

produktionskosmadsbaserat boendevärde skulle varje enskild Med ett bostads värde kopplas till kostnad ärdirekt beroende av bostadens en som utformning. Jämfört med dagens byggnadsvärdeifastighetstaxeringen är detta boendevärde inte lika beroende på läget eller marknadens bedöm-

118 Ett underlag utan anknytning SOU 1992 11

ning av detta. Ett sådant boendevärde skulle vara likt byggnadsvärdet såsom det oftast definieras internationellt. I många andra länder ligger nämligen lägeseffekten helt i markvärdet medan byggnadsvärdet relateras till produktionskostnadema.

Produktionskøstnadsbaserad värdering i dag I dag görs i fastighetstaxeringssammanhang produktionskostnadsbaserade värderingar för industri- och övriga byggnader som har en begränsad användning för annat ändamål än för vilket de nyttjas samt för andra, mer speciella byggnader. Detta görs för att fastställa marknadsvärdet för fastighetstyper där det inte finns jämförbara försäljningar att utgå från. Utgångspunkten är det tekniska nuvärdet. Det motsvaras av återanskaffningskosmaden för byggnaden multiplicerad med en nedräkningsfaktor som beaktar den värdeminsknin g som uppkommit sedan byggnaden togs i bruk. Riket indelas också i värdeområden utifrån antaganden om marknadens efterfrågan på den aktuella fastighetstypen.

Återanskaffningskosmaden bestäms antingen genom en beräkning

grundad på erfarenheter om produktion skostnademas storlek det aktuella värdeåret eller genom en uppräkning av den faktiska produktionskostnaden. Samma principer skulle kunna gälla för beräkningen av ett boendevärde som grundas på produktionskostnaden.

Krav på informationsunderlag Ett boendevärde baserat produktionskostnaden för varje bostad kräver dock ett helt annat informationsunderlag än vad som finns tillgängligt idag. Förutom mer detaljerade uppgifter om konstruktion och material torde det vara nödvändigt att utveckla metoderna för att beräkna produktionskostnadema ett någorlunda schablonartat sätt. Vidare måste principer anges för hur beräkningarna skall justeras med hänsyn till varje byggnads ålder. För bostadshusens del, vare sig det är fråga om småhus eller hyreshus, finns idag ingen offentlig redovisning av produktionskostnaden. Inom ramen för länsbostadsnämndemas prövning av lâneansökningar används vissa uppgifter om aktuella produktionskosmader. Låne- och tillståndsgivningen i samband med bostadsbyggandet håller emellertid att förenklas. Det förefaller troligt att behovet av uppgifter för detta ändamål kommer att minska. Inom försäkringsbranschen används också beräkningar på återanskaffrtingskosmaden utifrån vissa egenskaper hos varje byggnad vid beräkningen av tariffer. Ingen av dessa rutiner eller tillämp-

SOU 199211 Eu underlag utan anknytning 119 ningar innehåller enhetliga uppgifter om landets samtliga bostäder, varför uppgifterna måste samlas in direkt från fastighetsägarna.

SOU 199211 121

7 Vår på fastighetsskatten

syn

Fastighetsskattens huvudsakliga motiv är skattepolitiskt. Skattereforrnens krav på likformighet och enhetlighet beskattningen av avkastningen på investerat kapital bör också prägla fastighetsskatten. Fastighetsskatten bör även i framtiden vara knuten till fastighetermarknadsvärden. En beskattning baserad på ett boendevärde elnas ler ett produktionskostrtadsvärde är inte konsekvent och är även olämplig ur bostadspolilisk synvinkel. I konsekvens med skattens motiv, och rättviseskäl, är det ohållav i längden bibehålla den nuvarande begränsningen i fastigbart att hetsskattens omfattning. Skatten bör på sikt även breddas till industrifastigheter. Denna fråga bör dock utredas ytterligare.

7.1 Skatten är en kapitalavkastningsbeskattning

Grundläggande för vilket underlag fastighetsskatten skall beräknas på är det motiv beskattningen har. Vi anser att fastighetsskattens huvudsakliga motiv i dag är skattepolitisk art. Fastighetsskatten är alltså att betrakta av del i ett större system för att åstadkomma en likformig och enhetsom en lig beskattning avkastningen på investerat kapital. Kapital som invesav i till exempel aktier, fastigheter eller satts in på bankkonto skall beterats skattas på ett likvärdigt sätt. Det faktum att skatten infördes med i huvudsak bostadspolitiska motiveringar, bland annat för att inom begränsade budgetramar åtgärda bristande paritet mellan olika årgångar, måste i huvudsak vika för detta nya synsätt. Det är inte skattesystemets huvudsakliga uppgift att åstadkomma

122 Vår på fastighetsskatten SOU 199211 syn

effekter annat slag än att inkomster till stat och kommun och av generera skapa vissa fördelningseffekter. Den genomförda reformerin gen av inkomst- och företagsbeskattnin ginnebär att skattereglema i större utsträckning utformats med uten gångspunkt i den fundamentala uppgiften att finansiera offentliga utgif- Ett annat grundläggande synsätt i reformeringen av inkomst- och ter. företagsbeskattningen är att beskattningen skall göras mer likformig och enhetlig. Ett flertal undantag och specialregler har rensats bort. Vi har sett det som betydelsefullt att så långt som möjligt fullfölja skattereforrnens grundläggande synsätt i dessa delar. Det innebär exempelvis att vi inte fastighetsskatten som ett fördelningspolitiskt instrument, ser främst beroende på att den saknar knytnin g till beräkningen av den taxerade inkomsten. Vissa bostadspolitiska målsättningar bör i konsekvens härmed tillgodoses genom politiska instrument som ligger utanför beskattningssystemet. Bostadsfmansieringssystem, liksom olika former av bostadsbidrag, uttalat sådant bostadspolitiskt syfte. En skatts principiellt allhar ett mängiltiga karaktär talarockså för sådan ordning. Däremotbör de bosen tadspolitiska målen paritet och neutralitet liksom en allmänt bostadssocial målsättning om bra bostäder till rimliga kostnader finnas med i bilden, bland annat när beskattningen utformas i detalj, så att fastighetsskatten inte motverkar dessa strävanden. Skatten skall med andra ord inte upphäva de effekter bostadsbidrag, räntebidrag och andra mer specifika bostadspolitiska medel är avsedda att ge.

7.2 bör allmän

Fastighetsskatten vara en fastighetsskatt

Eftersom skatten enligt vårt synsätt är en kapitalavkastningsbeskatming innebär det också att det i längden är oacceptabelt att låta fastighetsskatendast bostäder samt vissa lokaler. Frågan om att fastighetsskatten avse skall omfatta även industrifastigheter har heller aldrig, vilket företen speglats i olika sammanhang, blivit utredd. Det är i dag inte ovanligt att tillverkande företag inte äger den fastighet där produktionen äger utan hyr denna av ett fastighetsbolag eller likrum nande. Att ett hyresförhållande föreligger har ingen betydelse för hur byggnader indelas vid fastighetstaxeringen eftersom det är den faktiska användningen skall, och bör, vara avgörande. Det innebär att vissa som kommersiella fastighetsägare betalar fastighetsskatt för bostads- och lokalhyreshus medan andra inte gör det industrihyresfastigheter.

SOU 1992 ll Vår syn på fastighetsskatten

Eftersom hyreshusen, som omfattas av fastighetsskatten i dag, innehåller även lokaler som används till exempelvis kontor och inte bara bostäder, uppstår olikhet i beskattningen av lokaler där produktion av nåen got slag äger rum. Byggnader som klassificeras som industiibyggnader vid fastighetstaxeringen, det vill säga då de är inrättade för industriell verksamhet, undgår fastighetsskatt. Det kan ifrågasättas om det alls är möjligt att upprätthålla en skarp gräns mellan industriell verksamhet och annan verksamhet. Sättet att producera tidningar är ett exempel på just denna svårighet, som också illustreras av ett lagakraftvunnet avgörande från Kammarrätten i Stockholm 1991-06-07, mål nr 793 1-1990 rörande Svenska Dagbladets lokaler. I det fallet betraktades alla delar av tidningsbyggnaden, bestående av två byggnadskroppar med redaktions-, administrations- och produktionslokaler, som hyreshus. Fastighetsskatt skulle därför utgå på hela taxeringsvärdet, vilket innebar en fastighetsskatt på drygt fyra miljoner kronor 1991. Hade ägarens yrkande om att hela byggnaden utgjorde industribyggnad bifallits hade någon fastighetsskatt inte utgått över huvud taget. Andra exempel som belyser det inkonsekventa med nuvarande begränsning av skattebasen vid ett avkastningsbaserat synsätt på skatten är de problem som uppstår när bensinstationer likställs med industribyggnad även inkluderar en större livsmedelshall försäljningslokal, det vill säga hyreshus eller med stora och enkelt byggda bilhallar försäljnings-

lokal är ihopbyggda bilverkstad industribyggnad.

som meden

Vi har här pekat på inkonsekvenser och svårigheter vid nuvarande avgrän.sning som bör ändras i framtiden, främst av likformighets- och rättviseskäl. Detta gäller oavsett vilka principer som skall gälla för skattens underlag. Något förslag att nu utvidga basen för fastighetsskatten vill vi inte ge då frågan bör utredas närmare. Bland annat bör konsekvenserna av ett sådant förslag studeras mot bakgrund av den samlade företags- och kapitalbeskattningen som dessa fastigheter är föremål för. Detta arbete ryms inte inom våra direktiv och tidsramar. Vi återkommer dock något till frågan om en breddning av basen för fastighetsskatten i avsnitt 10. Förutom behandlingen av industrifastigheter kan det finnas anledning att. särskilt analysera hur jordbruket skall behandlas vid en utvidgning av fastighetsbeskattningen. Just jordbruket blir som regel föremål för generella lättnader i fastighetsbeskattningen i andra länder.

124 SOU 1992 11 Vår syn på fastighetsskatten

7.3 Skatten måste till marknadsvärdet

knytas

Med den vi redovisat på fastighetsskattens grundläggande m0syn ovan tiv följer också att beskattningen måste knytas till det investerade kapitalets värde. Det innebär att underlaget bör vara knutet till marknadsvärdet.

Boendevärdet underlag i ett kapitalavkastningsperspektiv som En boendevärdesskatt i form kvadratmeterskatt saknar knyming av en ren till marknadsvärdet. Att införa ett sådant underlag för fastighetsskatten skulle enligt vår mening innebära att det principiellt viktiga kravet på likformighet i den genomförda reformeringen av inkomst- och företagsbeskatmingen åsidosätts. Vidare skulle ett underlag utformat på detta sätt också medföra konseki fördelningen av skattebördan som i vissa enskilda fall skulle uppvenser fattas orimliga de boende då det inte tar hänsyn till kvalitetsmässisom av ga skillnader mellan olika bostäder. Det skulle innebära att det i längden blir svårt att upprätthålla ett allmänt förtroende för skatten. Den skulle med all säkerhet upplevas som godtycklig och orättvis efter en tid. Det faktum att boendevärdet saknar knytning till ett marknadsvärde skulle med all sannolikhet också bidra till allmän misstro mot skatteunderlaget när fastighetsprisema går ned elen Internationell erfarenhet visar också marknadsvärdet är det ler upp. att enda i längden användbara underlaget eftersom det är det enda mått som den enskilde på ett lätt sätt avgöra rimligheten i och som inte fastställs

godtyckligt utifrån myndigheternas behov av ett skatteunderlag av viss

storlek.

Boendevärdet underlag i ett bostadspolitiskt perspektiv som Enligt vår mening skulle ett boendevärde i form av ett kvadratmetervärde inte heller uppfylla de krav kan ställa ett skatteunderlag utifrån man bostadspolitiska motiveringar. Den viktigaste invändningen är den rent bristande förutsägbarheten i värdet, då förändringar idet i princip endast kan knytas till skatteintäktemas storlek. Det faktum att boendevärdet sakknytning till ett annat objektivt mätbart värde innebär vidare att det nar inte uppfyller de grundläggande krav på objektivitet och stabilitet som bör ställas på ett skatteunderlag. Inte heller ett boendevärde där bostädersinsemellan klassificeras på detaljerat sätt förändrar detta förna ett mer hållande. Beskattningen blir med andra ord godtycklig. Ett boendevärde detta slag skulle också kapitaliseringseffekter. av ge Skatteuttaget från fastigheter i lågprisområden skulle öka, vilket förmod-

Vår på fastighetsskatten 125 SOU 1992 ll syn

skulle ned priserna på dessa ytterligare. Högprisområden ligen pressa skulle framför allt med stigande priser som följd. Genom däremot gynnas de ökande räntekostnadema blir följd av värdestegringen upphävs som en verkningarna den regionala utjämningen av fastighetsbeskattningen. av Det måste i detta sammanhang framhållas att en förändring av de grundläggande principerna för fastighetsskattens underlag med nödvändighet måste effekter på prisbildning, fördelning av skatteuttaget och ge I bilaga 6 redogörs för prisbildningen bostadsmarknaden så vidare. och den inverkan förändringar i subventioner och fastighetsskatt kan ha. förändring önskvärd måste sådana effekter godtas. Effekterna Om en är och för sig mildras stegvisa förändringar eller genom särskilkan i genom da övergångsregler.

Produktionsvärdet som underlag

Ett boendevärde beräknat efter produktionskostnaden uppfyller skattekrav på stabilitet och objektivitet genom sin koppling till byggsystemets nadskostnadema och dessas prisutveckling. Däremot uppstår andra brissådant underlag. För det första skulle även denna form av ter med ett boendevärdesskatt innebära att havet på likformighet åsidosätts. För det andra torde produktionskostnadsbaserat underlag innebära ett mycket kraftiga omfördelningseffekter från expansiva områden där fastighetsprisema stigit kraftigt under 1980-talet, framför allt Storstockholmsområdet och östra Sverige, till övriga delar av landet, främst gles-

bygdsområden. En sådan omfördelning skulle sannolikt leda till

betydande kapitaliseringseffekter. Dessa förtar omedelbart syftet med en omläggning beskattningen och dem som äger fastigheteri högav gynnar prisområden. Vidare kan beskattning enligt denna modell bedömas större hämen mande effekt nybyggnadsverksamhet och underhållsverksarnhet än marknadsvärdebaserad skatt medför. Detta beror på att skattesatvad en måste sättas högre än i dag för att det totala skatteuttaget skall vara sen oförändrat eftersom ett produktionskostnadsbaserat boendevärde förmodligen blir lägre än de nuvarande taxeringsvärdena för flertalet fastiginvestering i byggnad, till exempel vid en totalrenovering, heter. En en blir då hårdare beskattad i produktionskosmadsbaserat fastighetsskatett i marknadsvärdebaserat, förutsatt att höjningen av återantesystem än ett skaffningskostnaden taxeringsvärdets höjning. motsvaras av faktum de uppgifter behövs för att fastställa värdet i stort Det att som det också orealistiskt att införa ett sådant underlag. sett saknas gör

126 Vår på fastighetsskatten SOU 199211 syn

Marknadsvärdet som underlag Vi måste därför konstatera att inte heller ett produktionskostnadsbaserat boendevärde lämpar sig som underlag för en fastighetsskatt, oavsett vilken utgångspunkt beskattningen har. Den slutsats vi drar är därför att underlaget för fastighetsskatten även i framtiden bör vara knutet till marknadsvärdet. Detta är, sotn framgått ovan, en nödvändig konsekvens av vår grundläggande syn på fastighetsskatten. Även fastighetsskatt utifrån bostadspolitiska utgångspunkter en måste enligt vår mening vara baserad på ett marknadsanlmutet värde. Endast därigenom blir skatteunderlaget objektivt mätbart och stabilt över tiden.

199211 127 SOU

8 Marknadsvärdet som underlag

Taxeringsvärdet utgör den bästa mätaren av marknadsvärdet. Hela taxeringsvärdet bör även i fortsättningen utgöra basen för fastighetsskatten. Problem följer en konsekvent tillämpning av fastigsom av hetsskattens grundläggande motiv bör lösas på annat sätt än genom att underlaget för skatten ändras. Om lösningen trots allt skall sökas i ett modifierat underlag är by ggnadsvärdet det enda tänkbara alternativet till hela taxeringsvär-

det. En byggnadsvärdebaserad beskattning medför en viss regional utg jämning skatteuttaget, i första hand för småhusen. Det medför av emellertid även att skillnaderna i skatteuttag mellan bostäder från olika by ggnadsperioder ökar.

8.1 Tänkbara grunduppgifter

8.1.1 Inledning

Med den grundläggande inställning till fastighetsskatten som vi redovisat avsnitt 7 följer underlaget bör knutet till marknadens värdering i att vara de fastigheter omfattas av skatten. En marknadsvärde i någon av som bör därför det underlag fastighetsskatten beräknas på. Därform vara som vid uppstår frågan dels hur detta värde bästkan fastställas och dels vilom ket marknadsvärde vid samlad bedömning är bäst lämpat att utgösom en underlag för fastighetsskatten. ra

128 Marknadsvärdet underlag SOU 1992 som

8.1.2 Vad innebär knytningen till marknadens värdering

Först bör några ord sägas om hur vi tolkar marknadsbegreppet. Det har i olika sammanhang framförts kritik mot de principer som ligger till grund för åsättandet av taxeringsvärden. Denna har gått ut att priserna vid enstaka försäljningar bestämmer alla fastigheters värden. Kritikerna har menat att marknadsvärdet borde vara värdet vid en samtidig försäljning av hela beståndet. Vi delar inte denna uppfattning. Med marknaden avser vi, precis som avses i 4 § lagen 1947577 om statlig förmögenhetsskatt, en handelsplats där varor försäljs under normala förhållanden. Det innebär med andra 0rd en situation med utbud och efterfrågan och där prisnivån fastställs på grundval av ett begränsat antal köp. För fast egendom gäller vidare att den kan betecknas som en vara med lång varaktighet. Den kan omsättas flera gånger under sin livstid. Det innebär att endast delar av det totala beståndet är föremål för försäljning vid varje given tidpunkt. Detta synsätt ligger också bakom fastighetstaxeringen. Denna stabilitet påverkas dock hela tiden av de förändringar som präglar en marknadsekonomi, exempelvis i form av spekulationer, konjunktursvängningar och ändringar i inkomster, utbud och preferenser. Med hänsyn till detta framstår det också som nödvändigt att kontinuerligt räkna om fastighetsvärdet i takt med att marknadssituationen ändras.

Marknadsvärde i form av taxeringsvärdet

Marknadsvärdet på den marknad som beskrivits ovan kan mätas på olika sätt. Detta innebär också att knytningen av skatten till marknadens värdering kan medföra flera möjliga underlag. Det närmast liggande är taxeringsvärdet som fastställs vid fastighetstaxeringarna och som skall motsvara 75 procent av marknadsvärdet. I bilaga 3 redogör vi för fastighetstaxeringens grunder och för hur den genomförs. Med marknadsvärde förstås i fastighetstaxeringen det sannolika priset för en taxeringsenhet vid en försäljning på den allmärma marknaden. Det är alltså fråga om en hypotetisk försäljning där man bortser från privaträttsliga förpliktelser förutom servitut och liknande och andra ovidkommande omständigheter som till exempel släktskap. Marknadsvärderingen utgår från normalt gällande belåningsförhållanden och med ledning i första hand fastighetsförsäljningar i orten ortsprismetoden. av En utgångspunkt är att fastigheten skall nyttjas på bästa möjliga sätt. I andra hand bestäms värdet med ledning av en avkasmingskalkyl avkast-

Marknadsvärdet underlag 129 SOU 1992 ll som

ningsmetoden och i tredje hand med utgångspunkt det tekniska nuvär-

det produktionskostnadsmetoden.

Som framgått tidigare fastställs marknadsvärdet vid fastighetstaxeringen efter ungefär de principer internationellt sett är vanligast när som gäller bestämma fastighets marknadsvärde. Det innnebär dock det att en inte att alternativ saknas.

Alternativ till taxeringsvärdet

Först och främst förekommer att den senaste köpeskillingen för varje fastighet används skatteunderlag. För de fastigheter som inte överlåts som viss tidsrymd kan det bli nödvändigt att efter en viss tid fastställa inom en hypotetisk köpeskilling enligt den ovan beskrivna ortsprismetoden. en Köpeskillingamakan räknas kontinuerligt med ett index som tarhänupp till hur marknaden utvecklas. syn Vid införandet sådan ordning kan flera alternativ tänkas. Förutom av en utgå från gällande taxeringsvärden och sedan åsätta ett nytt skatteunatt derlag så fort fastigheterna överlåts, är det möjligt att utgå från den senasfaktiska köpeskillingen eller beräknad produktionskostnad. Ett köte en peskillingsunderlag detta slag används internationellt sett mest som av underlag för olika skatter i samband med överlåtelse av fast egendom, exempelvis stämpelskatt. Även den svenska stämpelskatten tas som regel på den aktuella köpeskillingen. På vissa håll har dock den faktiska köut peskillingen underlag för den löpande fastighetsbeskattanvänts som ningen. två resterande komponenterna vid fastställandet av taxeringsvärdet De

Sverige, återanskaffningskosmaden och avkastningsvärdet som i Sve-

i rige båda är marknadsvärdeanknutna, förekommer också var för sig som underlag för den löpande beskattningen. I det första fallet utgår man från köpeskilling eller nybyggnadskostnad och hänsyn tas till exempelvis en ålder, inflation, förslitrting. När avkastningsvärdet används som skatteberäknas det kapitaliserade värdet verklig eller en hypotetisk bas av en inkomst. I Finland har, tidigare framgått, avkastningen varit avgösom rande för vissa fastighetstypers värde i skattesammanhang, medan åter-

anskaffningsvärdet används för att fastställa byggnadsvärden.

8.1.3 Utgångspunkten bör vara köpeskillingsinfonnation

till de grundläggande krav på enkelhet och förutsägbarhet Med hänsyn ställas på skatteunderlaget framstår knytning till uppgifter som måste en köpeskillingar den tveklöst mest lämpade utgångspunkten för om som

130 Marknadsvärdet underlag SOU 199211 som

underlaget Köpeskillingsuppgiften är län tillgänglig och oftast relativt lätt jämförbar för den enskilde fastighetsägaren. Att utgå från ett hypotetiskt avkastningsvärde, vilket fallet skulle bli för småhusens del, framstår mindre lämpligt fastighetsägarnas perspektiv. Sådana uppgifsom ur ter är varken lättförståeliga eller enkla att jämföra En möjlighetäratt låta de individuella fastighetemas köpeskillingar utgöra skatteunderlaget för respektive fastighet. Detta framstår som en sämre lösning än nuvarande system med bearbetade uppgifter om jämförbara köpeskillingar. Visserligen skulle varje fastighetsägare veta exakt vad han skulle ha för skatteunderlag i framtiden, men detta underlag för skatten skulle leda till stora olikheter i beskattningen av identiska bostäder med samma marknadsvärde i samma bostadsområde. En sådan ordning skulle, precis erfarenheterna från Kalifornien visar, upplevas som orättvis efter en tid. Denna metod kan inte sägas uppfylla de krav på som likformighet måste ställas. Vidare skulle negativa effekter uppstå på sotn bostadsmarknaden. Benägenheten att flytta från en fastighet med etti förhållande till marknadsvärdet lågt beskattningsvärde skulle med största sannolikhet minska Vi får med andra ord inlåsningseffekter. Slutsatsen blir därför att fastighetstaxeringens uppgifter, som grundpå generell köpeskillingsinformation, är det mest lämpade underlaget as för fastighetsskatten. De principer som ligger till grund för fastighetstaxeringen ger uttryck för en stor följsamhet till marknadens värderingar. Förfarandet är väl känt och inarbetat. Beprövade rutiner för besvär finns. Med hänsyn härtill, och då fastighetstaxeringen under alla omständigheter rimligen kommer att behövas även för andra ändamål, framstår dess uppgifter ett väl passande underlag för fastighetsskatten. Detta gäller som dock under viktig förutsättning, nämligen att de taxeringsvärden som en fastställs nära sammanfaller med fastighetens marknadsvärde.

8.2 Taxeringsvärdet som mätare av

marknadsvärdet

8.2.1 Taxeringsvärdet följer marknadsvärdet

Taxeringsvärdetskall, enligt 5 kap 2 § fastighetstaxeringslagen, motsvara 75 marknadsvärdet. Värdet skall fastställas med ledning av procent av prisnivån under prisnivååret, det vill säga andra året före taxeringsåret. Som framgår redogörelsen i bilaga 3 är fastighetstaxeringen en av mycket grundlig både vad gäller förberedelsearbetet och genomprocess, förandet av själva taxeringen.

,SOU 199211 Marknadsvärdet underlag 131 som

Varje allmän fastighetstaxering, som äger rum isexårsintervaller för respektive fastighetsslag, förbereds bland annat genom lokala bearbetningvärderingssakkunnig personal. Ett omfattande datamaterial utnyttar av jas och värderingsmetodema utvecklas kontinuerligt. Det är också i detta förberedande skede grunden för hela taxeringen läggs. Själva gesom

nomförandet taxerin måste dock betraktas som något ålderdomligt

av och kostsamt, då det i stor utsträckning bygger på ett omfattande uppgiftslämnande från fastighetsägarna. Som en följd härav krävs ett relativt manuellt arbete med materialet vid varje allmän fastighetstaxering stort både inom skatteadministrationen och i fastighetstaxeringsnämndema. Den typ förenklingar genomförts vid inkomsttaxeringen saknas av som i fastighetstaxeringen. Resultatet denna massvärdering är, såvitt vi kan bedöma, relativt av vidare avsnitt 4.2. Det hindrar naturligtvis inte att enstaka enhe-

gott se

taxeringsvärden missvisande. Åtminstoter av olika orsaker åsätts som är för småhusen torde det vara så att det inte går att åstadkomma en mer ne rättvisande värdering än vad är fallet, om man inte gör en helt indisom nu viduell värdering varje fastighet det slag som görs vid expropriation av av eller i vissa belåningssituationer. Något sådant torde inte vara aktuellt tvärtom går utvecklingen mot att sänka kostnadema för fastighetsutan gälla i vårderingssammanhang generellt taxeringen. Denna strävan synes och det finns goda skäl att undersöka möjligheterna att effektivisera taxeringsförfarandet, åtminstone för småhusens del. För övriga delar fastighetsbeståndet är det svårare att med säkerhet av uttala sig fastighetstaxeringens säkerhet. Ingen extern utvärdering av om taxeringens träffsäkerhet har gjorts vid de senaste taxeringarna. Det är emellertid vår uppfattning att taxeringsvärdet återspeglar marknadsvär-

det relativt väl. Däremot med visst fog ifrågasätta om delvärdena, det vill såga man markvärde och byggnadsvärde, alltid är korrekta. Fastighetstaxeringen ett resultat i form det totala taxeringsvärdet som är objektivt mätger av bart. Däremot saknas något egentligt underlag för att göra jämförelser av delvärdena med. Det bör i detta sammanhang framhållas att delvärdena hittills inte haft någon större betydelse i beskattningssarnmanhang. Det är, i såväl taxerings- andra värderingssammanhang, fastighetemas som totala värde som är det väsentliga. Sammanfattningsvis har vi funnit att taxeringsvärdet väl uppfyller den i föregående avsnitt uppställda förutsättningen. Taxeringsvärdet måste tillräckligt god mätare av fastighetemas marknadsvärde vid anses vara en värderingstillfället.

132 Marknadsvärdet underlag SOU 199211 som

8.2.2 Brister i fastighetstaxeringen

Om taxeringsvärdet alltså kan sägas återspegla marknadsvärdet relativt väl så finns ändå ett par väsentliga frågor kring taxeringen som bör nämnas. För det första utgör taxeringsvärdet, som redan framgått, 75 procent av marknadsvärdet. Denna nedsättning från den fulla värdenivån tillkom ursprungligen säkerhetsmarginal. Genom att sätta ned värdenivån som en skulle ingen fastighet få ett taxeringsvärde som översteg marknadsvärdet. Detta har sedan lett till att även andra tillgångar i olika skauesammanhang till endast 75 procent av marknadsvärdet. Detta gäller till extas upp empel börsnoterade aktier. Även förmögenhetsbeskattningen, liksom arvs- och gåvobeskattom ningen, kommer att slopas eller åtminstone få en minskad betydelse i framtiden kan det finnas anledning att av förenklingsskäl överväga att låtaxeringsvärdet utgöra 100 procent av marknadsvärdet Detblir dåenkta lare för de enskilda fastighetsägarna att kontrollera riktigheten i åsatta taxeringsvärden. Något behov av en säkerhetsmarginal kvarstår såvitt vi kan bedöma inte längre, inte minst mot bakgrund av den kompetens som finns inom värderingsområdet och de metoder SOm kan tillämpas i värderingsarbetet. Ett taxeringsvärde motsvarande det fulla marknadsvärdet skulle naturligtvis innebära att skattesatserna får justeras nedåt i motsvarande grad. Ett med ett oreducerat taxeringsvärde innebär att en mer robust system princip för skatteunderlaget införs. Härigenom uppnås förbättringar vad stabilitet och förutsägbarhet. En sådan ordning skulle emellertid avser medföra ändringar i andra delar skattelagstiftningen. Därför avstår vi av från att lägga något förslag i denna del. Ett annat problem har att göra med den eftersläpning som finns i taxeringsförfarandet. Detta problem visar sig på två sätt. För det första ligger nämnts nivååret två år före taxeringsåret, vilsom ket innebär att taxeringsvärdet kan sägas vara inaktuellt redan när det åsätts. För det andra medför de sexårsintervall som finns i taxeringen att taxeringsvärdena förlorar och sin marknadsvärdeartlcnyming fram mer mer av till den tidpunkt då ett nytt värde skall åsättas. Det innebär att de nya taxeringsvärdena medför mycket stora trappstegseffekter som en följd av att flera års utveckling skall justeras vid ett tillfälle. Detta var särskilt tydligt vid den allmänna fastighetstaxeringen 1990 AFP 90 dådet hade gått nio år sedan den senaste taxeringen. Samma förhållande gäller också vid den

Marknadsvärdet underlag 133 SOU 1992 11 som

då det förflutit tolv år mellan nivååren. Sådana effekter pågående AFI 92 undvikas. Vi föreslår därför detta sker genom att ett omräkningsbör att

införs. Fastighetstaxeringskommittén har tidigare utarbetat

förfarande förslag sådant Vi återkommer till detta i avsnitt ll. om ett

8.3 underlag för

Taxeringsvärdet som fastighetsskatten

8.3.1 Möjliga underlag i fastighetstaxeringens

information

tidigare anfört framgår ett marknadsvärdeanknutet värde ur Av vad vi att synpunkt framstår det enda möjliga skatteunderlaget. Viprincipiell som dare har vi kommit fram till att fastighetstaxeringen ger ett resultat som återspeglar marknadsvärdet på ett sådant sätt att det kan användas som

underlag för fastighetsskatten. uppkommer är det kan finnas anledning att använda En fråga som om det totala taxeringsvärdet underlag för skatten. Att på något annat än som modifiera taxeringsvärdet skulle kunna innebära att knymingnågot sätt marknadsvärdet finns kvar, även det krav på likfonnighet i been till om skattningen avkastning på kapital utgjorde en väsentlig del av reav som inkomst- och företagsbeskattningen då till viss del forrneringen av åsidosätts. Det motiv främst kan aktualisera sådan lösning är den strävan som en låg bakom Bostadskommitténs resonemang .kring boendevärdet, som nämligen regional utjämning beskattningen av småhus. I debatten en av har olika förslag till modifieringar taxeringsvärdet för att uppnå en såav dan målsättning förekommit. Även förslagen helt bygger på fastigom hetstaxeringsprocessen kan de därför också sägas utgöra boendevärde-

saltemativ.

Begränsningar lägeseffekten i taxeringsvärdet av

Ett förslag innebär den så kallade S-nivåfaktoms genomslag skulle beatt Denna faktor uttrycker lägets inverkan på marknadsvärdet, eller grånsas. precist, byggnadsvärdet. På så sätt skulle höjningen av taxeringsmera attraktiva områden har snabb prisutveckling minskas. värdet i som en förfarande skulle emellertid innebära att man förutom det Ett sådant taxeringsvärdet har modifierat fastighetsskattevärde. Vid en vanliga ett differentierad prisutveckling på de regionala fastighetsmarknafortsatt

134 Marknadsvärdet underlag SOU 199211 som

dema kommer de båda värdena att skilja sig alltmer från varandra. Den långsiktiga utvecklingen med en sådan ordning blir därför svår att förutsäga. Även det ioch för sig förefaller administrativ synvinom vara en ur kel enkel lösning framstår den som något svårbegriplig ur ett fastighetsägarperspektiv. Ett sådant underlag kan därför inte anses vara tillräckligt stabilt över tiden. Dessutom visar internationella erfarenheter att modifieringar av skatteunderlaget på liknande sätt i längden leder till helt orimliga konsek- Det så att olika modifierade taxeringsvärden regelmäsvenser. synes vara sigt skapar nya problem som framstår som mer och merorättvisa längre tiden går.

Regionala utjämningskoefficienter

Ett annat förslag som förekommit i debatten är att med hjälp av differentierade koefficienter för exempelvis olika åldersklasser i beståndet omfördela skattebördan från nyare till äldre hus. Regionala skillnader skulle kunna utjämnas på samma sätt. En fördel med ett sådant förfarande skulle vara att taxeringsvärdena för fastighetsskatten. Å andra sidan fortfarande skulle utgöra grunden uppstår viss godtycklighet vid fastställandet av koefficientema. en

Taxeringsvärdets byggnadsvärde som underlag

En möjlighet att komma tillrätta med de regionala variationerna är annan

att enbart använda sig av det taxerade byggnadsvärdet. Eftersom de re-

gionala variationema beror på läget, och detta i huvudsak återspeglar sig i markvärdet, skulle de regionala skillnaderna i beskattningen av identiska bostäder då minska. De metoder används för att fastställa taxeringsvärdet innebär som

emellertid att läget även påverkar by ggnadsvärdet. Att basera skatten på detta värde skulle därför inte innebära någon fullständig utjämning.

En byggnadsvärdebaserad beskattning innebär att underlaget fortfarande fastställs i den nuvarande fastighetstaxeringsprocessen. Detta är en fördel eftersom detta är ett väl utvecklat och känt förfarande utan inslag av godtycke. Att basera fastighetsskatten på byggnadsvärdet skulle också påverka en fråga antyds i våra direktiv, nämligen beskattningen av annan som tomträtter. En beskattning grundad på byggnadsvärdet skulle nämligen innebära att tomträttshavama beskattas för den egendom de faktiskt äger medan marken undgår beskattning. För arrendetomter skulle markägaren

SOU 199211 Marknadsvärdet underlag 135 som

inte längre riskera att drabbas av en hög fastighetsskatt i kombination med ett lågt arrende.

8.3.2 En empirisk analys av byggnadsvärdet som underlag för fastighetsskatten

Det byggnadsvärde fastställs vid taxeringen framstår alltså som det som tilltalande alternativet till hela taxeringsvärdet som underlag för fasmest tighetsskatten. Därför skall vi i det följande analysera de fördelningsmässiga och statsfinansiella aspekterna ett sådant underlag jämfört med av nuvarande underlag. Tre olika aspekter skall behandlas. För det första gäller det hur stora variationema i byggnadsvärdet är jämfört med variationema i det totala taxeringsvärdet mellan hus av olika ålder, i olika delar landet samt mellan småhus och hyreshus. För det av andra skall vi analysera sambandet mellan den disponibla inkomsten och byggnadsvärdet för olika hushåll. För det tredje skall de statsfmansiella konsekvenserna begränsning av skatteunderlaget till enbart byggav en nadsvärdet behandlas. I det sammanhanget diskuteras även de om fördelningar skatteuttaget skulle bli följden om man samtidigt håller fast av som vid direktivens krav på oförändrat totalt skaneuttag.

Byggnadsvärdezs variationer mellan olika fastigheter Variationerna i byggnadsvärdet mellan hus med olika värdeår är större än variationema i det totala taxeringsvärdet. Ett skatteunderlag bestående av enbart byggnadsvärdet medför därför större variationer i skatteuttaget än det totala taxeringsvärdet. Detta gäller både för småhusen och för hyreshusen. Förutsättningen är naturligtvis att skattereduktionen för ny- och ombyggda fastigheter inte utvidgas till fler årgångar. Det bör också påpekas att även om nuvarande reduktionsregler bibehålls skulle en övergång till en byggnadsvärdebaserad skatt innebära ökade variationer i skatteuttaget mellan hus med olika värdeår. Skillnaden i byggnadsvärde kvadratmeter mellan hus i värdeårsklassen per 1980-1982 och hus med värdeår före 1950 är nämligen också större än skillnaden i taxeringsvärde mellan dessa två värdeårsklasser. I absoluta termer blir skillnaden visserligen inte så mycket större men i relativa termer ökar den betydligt. Småhus med värdeår 1989 har ett byggnadsvärde kvadratmeter är mer än tre gånger så högt sotn per som för hus med värdeår före 1950. Det totala taxeringsvärdet däremot är dubbelt så högt i den senaste årgån jämfört med de äldsta. För hyreshusen gen är byggnadsvärdet i den senaste årgången närmare fem gånger så högt ide äldsta medan det totala taxeringsvärdet baraärtre gånger som

136 Marknadsvärdet underlag SOU 199211 som

Tabell 8.1 Variationeri totalt taxerlngsvärde och byggnadsvärde per kvadratmeter för småhus och hyreshus i olika värdeårsklasser. Kronor per kvadratmeter.

Maximal differens i absoluta termer 2 559 2 672 2 650 2 768 relativa termer 2.1 3.3 3.4 4.7

Skillnaden respektive kvoten mellan största och minsta genomsnittsvärdet Källa Urval ur FTR 90 och egna beräkningar Deregionala skillnademaibyggnadsvärdetärdäremotmindre än skillnaderna i det totala taxeringsvärdet. En byggnadsvärdesbaserad skatt medför följdaktligen mindre regionala variationeri skatteuttaget. Även idetta fall gäller det både för småhusen och för hyreshusen, men utjämningen skulle främst märkas för smâhusen där de regionala variationema i det nuvarande skatteunderlaget är betydligt större. I absoluta termer är skillnaden i byggnadsvärde per kvadratmeter mellan de två extremema Stockholm och regionala centra drygt 1 000 kronor. Skillnaden i det totala taxeringsvärdet uppgår till omkring 3 500 kronor. l relativa termer är byggnadsvärdenivån i Stockholm knappt dubbelt så hög som i de regionala centra medan taxeringsvärdet är drygt två och en halv gånger högre. För hyreshusen är skillnaden i byggnadsvärde mellan Stockholm och de regionala centra i absoluta termer nästan hälften så stor skillnaden i det totala taxeringsvärdet mellan dessa båda regioner. I som relativa tenner däremot är den regionala spridningen i byggnadsvärdet nästan lika stor som för det totala taxeringsvärdet.

SOU 199211 Marknadsvärdet underlag 137 som

Tabell 8.2 Variationer i totalt taxeringsvärde och byggnadsvârde per kvadratmeter för småhus och hyreshus i olika typer av regioner samt i Stockholms, Göteborgs och Malmös A-regioner. Kronor per kvadratmeter.

Småhus Hyreshus totalt byggnads- totalt byggnads-

Universitetsregioner 2 821 1 908 1 739 1441 Storstäder 4 772 2 468 2 109 l 530 varav

Maximal differens i absoluta termer 3 523 l 236 1 008 576 relativa termer 2.6 1.9 1.8 1.6

Skillnaden respektive kvoten mellan största och minsta genomsnittsvärdet Källa Urval ur FTR90 och egna beräkningar Eftersom byggnadsvärdet utgör en mindre andel av det totala taxeringsvärdet för småhusen än för hyreshusen skulle en skatt baserad på byggnadsvärdet också innebära att skillnademai skatteunderlaget per kvadratmeter mellan de två hustypema minskade. Småhusens byggnadsvärde kvadratmeter är i genomsnitt 30 procent högre än för bostadshyreshuper Det totala taxeringsvärdet per kvadratmeter är däremot 70 procent sen. högre för småhusen än för hyrehusen. Sammanfattningsvis kan vi konstatera att en övergång till en byggnadsvärdesbaserad skatt skulle mildra det ena av de fördelningsmässiga prodet nuvarande skatteunderlaget medför, nämligen de regionala blem som skillnaderna i skatteuttaget för småhusen. Samtidigt skulle emellertid de åldersmässiga variationema i skatteuttaget öka, både i småhussektom och för hyreshusen.

Sambandet mellan byggnadsvärde och hushållens disponibla inkomst Sambandet mellan hushållens disponibla inkomst och byggnadsvärdet är gefar lika starkt som mellan inkomsten och det totala taxeringsvärdet. un

138 Marknadsvärdet underlag SOU 1992 som

För alla hushåll i småhus uppgår korrelationskoefficienten mellan inkomst och byggnadsvärde till 0,34. För sambandet mellan inkomst och det totala taxeringsvärdet uppgår den till 0,32. Bryter vi ner materialet och ser på förhållandena i skilda regiontyper och olika hushållsgmpper ändras inte bilden nämnvärt. När det gäller korrelationen i olika hushållstyper är den något lägre för ensamstående utan barn och två vuxna med barn men något högre för ensamstående med bam och pensionärer. Även i alla regiontyper utom i universitetsregionema är korrelationen också något högre. Skillnaderna är dock genomgående små. Om vi i stallet ser till det genomsnittliga taxeringsvärdet respektive byggnadsvärdet i olika inkomstdeciler finner vi att de absoluta skillnaderna mellan de högsta och de lägsta inkomstklassema är något mindre för byggnadsvärdet. I relativa termer däremot är skillnaderna något större för byggnadsvärdet.

Tabell 8.3 Genomsnittligt taxeringsvärde och byggnadsvärde för hushåll i olika inkomstgrupper. Thsental kronor.

Skillnad mellan 2a och 9e decilen absoluta termer 178 143 59 51 relativa termer 1.65 1.85 1.66 1.72

Källa Urval ur FTR 90 och egna beräkningar

Som vi sett tidigare är sambandet mellan hushållens disponibla inkomst och taxeringsvärdet svagare i hyreshussektom än i småhussektom. Det

SOU 199211 Marknadsvärdet underlag 139 som

gäller även byggnadsvärdet. Korrelationen mellan byggnadsvärde och inkomst till och med något lägre än mellan taxeringsvärde och inkomst. Även när vi bryter materialet och på sambandet i olika regiontyper, ner ser hushållstyper och värdeårsklasser är det genomgående något svagare för byggnadsvärdet än för det totala taxeringsvärdet. Liksom för småhusen är dock skillnaderna små. I absoluta tenner är skillnaderna i genomsnittligt taxeringsvärde mellan hushåll i olika inkomstgrupper dessutom endast marginellt mindre än skillnaderna i genomsnittligt byggnadsvärde. I relativa termer ärde i stället något större för byggnadsvärdet. Vår slutsats blir därför att det med avseende på fastighetsbeskattninginkom stproñl inte har någon större betydelse om man väljer att basera ens skatten på det totala taxeringsvärdet eller enbart på byggnadsvärdet. l den mån skulle välja att höja skattesatserna för au kompensera det minsman kade skatteunderlag en övergång till byggnadsvärdet medför, skulle som skillnaderna i genomsnittligt skatteuttag visserligen öka. Detta beror på att skillnaderna i relativa termer är större för byggnadsvärdet. Variationema inom inkomstgruppema skulle dock fortfarande vara ganska stora.

Statsfinansiella konsekvenser av en övergång till byggnadsvärde som

underlag för fastighetsskatten

En övergång till det taxerade byggnadsvärdet som underlag för fastighetsskatten skulle innebära ett minskat skatteunderlag dels genom att obebyggda fastigheter inte längre skulle omfattas av skatten och dels genom att underlaget för varje bebyggd fastighet skulle minska. Vidare medför det en omfördelning av det totala skatteuttaget eftersom byggnadsvärdets andel av det totala taxeringsvärdet varierar både mellan olika hustyper och mellan olika delar av landet. I det följande ska dessa två frågor behandlas. Det totala taxeringsvärdet samt byggnadsvärdet för de olika fastighetstyper omfattas av fastighetsskatten redovisas i tabellen nedan. Det som totala skatteunderlaget uppgick 1990 till drygt ett tusen miljarder kronor. Av detta utgjorde byggnadsvärdet 69 procent. Byggnadsvärdeandelen är störst för hyreshusfastighetema, drygt 78 procent, och lägst för småhusen, 63 procent.

140 Marknadsvärdet underlag SOU 1992 11 som

Tabell 8.4 Fastlghetsskattens underlag enligt 1990 års allmänna fastighetstaxering Miljoner kronor.

Totalt varav Byggnadsvärdets taxeringsvärde byggnadsvärde andel av taxerings- Fastighetstyp värdet

Hyreshusfastigheter

Småhusfastigheter

Lantbruksfastigheter

Källa Statistiska centralbyrån, Statistiska Meddelanden. Om man enbart övergår till att beskatta byggnadsvärdet utan att förändra skattesatserna minskar de totala skatteintäktema med omkring 30 procent. Exakt hur stort bortfallet blir beror på om vi utgår från nuvarande tillfälliga skattesatser eller de som ska gälla i det fullt utbyggda systemet. Man kan också tänka sig att enbart låta den nuvarande fastighetsskatten ersättas av en byggnadsvärdesbaserad skatt för vissa typer av fastigheter, exempelvis bostadsfastigheter eller enbart bebyggda småhusfastigheter. En övergång till en byggnadsvärdesbaserad skatt för bebyggda småhus enbart resulterar, med oförändrade skattesatser, i ett intäktsbortfall på omkring fem procent.

F ördelningsmässiga effekter av en totalfinansierad reform.

En övergång till en beskattning av byggnadsvärdet kan emellertid genomföras enbarti syfte att omfördela skatteuttaget mellan fastighetsägarna. Skattesatsema skulle då behöva förändras för att det totala uttaget skall vara oförändrat. Hur stora dessa förändringar skulle bli beror på vilka förutsättningar vi väljer. Låt oss utgå från att det nuvarande underlaget beskattas med de skattesatser som ska gälla när de nya reglerna är fullt genomförda, det vill säga

SOU 1992 11 Marknadsvärdet underlag 141 som

1,5 procent för småhus och 2,5 procent för hyreshus. Effekten av skattereduktionen för och ombyggda fastigheter bortser vi från. Låt oss också nyförutsätta att fördelningen av det totala skatteuttaget från de tre fastighetstypema, hyreshus, småhus och lantbmksfastigheter skall vara oförändrat. För hyreshusfastighetema skulle skattesatsen då behöva höjas lill 3,2 och för småhusen till 2,4 procent. Skattesatsen för lantbruksfasprocent tighetemas småhusenheter skulle behöva höjas till 2,0 procent Eftersom byggnadsvärdets andel av det totala taxeringsvärdet inte bara varierar mellan hustyperna utan också mellan olika delar av landet och mellan hus med olika värdeår skulle en sådan förändring av fastighetsbeskattningen innebära en omfördelning av skatteuttaget inom respektive hustyp. I tabell 8.5 och 8.6 redovisas den genomsnittliga byggnadsvärdeandelen och uppgifter om hur skatteuttaget skulle förändras för småhus respektive hyreshus i tio olika landsdelar. Tabell 8.5 Byggnadsvärdeandel och genomsnittlig förändring l skatteuttaget for småhus i olika landsdelar.

Byggnads- Genomsnittlig Andel med större värdeandel förändring förändring än Vägt i skatteuttaget -25% +25% genom-

Källa Urval ur PTR 90 och egna beräkningar. För småhusen varierar byggnadsvärdets genomsnittliga andel av det totala taxeringsvärdet med 21 procentenheter mellan landsdelama. Den lägsandelen, 52 procent, finns i Stockholmsregionen och den högsta, 73 ta procent, i Övre Norrland. Om bortser från Stockholmsregionen ligger dock by ggnadsvärdeandelen betydligt mer samlad. Den totala spännvidden uppgår endast till 10 procentenheter.

142 Marknadsvärdet underlag SOU 199211 som

För att ett skatteuttag på 2,4 procent av byggnadsvärdet skall vara lika stort 1,5 procent av hela taxeringsvärdet skall byggnadsvärdet utgöra som omkring 63 procent av taxeringsvärdet. Genomsnittligt sett gäller detta endast i Göteborgsregionen. Om vi bortser från effekten av skattereduktionen för ny- och ombyggda hus skulle skatteuttaget öka med upp till 17 procent i alla andra delar av landet utom Stockholm. l Stockholm skulle det minska lika mycket. Eftersom byggnadsvärdeandelen, som tidigare framgått, i regel är högi fastigheter modifieras dock bilden något när vi tar hänsyn till re nyare skattereduktionen. För det första visar det sig att det genomsnittliga skatteuttaget även skulle minska något i Malmö, Göteborg och Mellersta Norrland. I Stockholm skulle det minska med hela 20 procent medan det ide andra tre landsdelama endast rör sig om en minskning 2-5 procent. För det andra blir den genomsnittliga ökningen i skatteuttageti övriga delar landet inte fullt så uppgifterna avseende den genomsnittliav stor som ga byggnadsvärdeandelen antyder. Som mest uppgår den till ll procent. Det skall emellertid också påpekas att variationema inom respektive landsdel är betydande. Resultaten för de två landsdelar där den genomsnittliga ökningen respektive minskningen i skatteuttaget är störst illudetta. I det första fallet, Övre Norrland, får vart fjärde småhus en strerar skattehöjning på mer än 25 procent. Samtidigt sänks skatten för vart tionde hus med än 25 procent. I det andra fallet, Stockholm, är det bara mer 3 procent alla småhus som drabbas av en skattehöjning mer än 25 av procent. Däremot skulle 40 procent alla småhus en skattesänkning av med mer än 25 procent. För hyreshusen varierar den genomsnittliga byggnadsvärdeandelen betydligt mindre mellan olika landsdelar. Skillnaden uppgår som mest till 16 procentenheter. Den lägsta andelen finner vi även här i Stockholms län, 71 procent, och den högsta, 87 procent, i Mellersta Norrland. Om byggnadsvärdeandelen uppgår till omkring 78 procent motsvarar ett skatteuttag på 3,2 procent av by ggnadsvärdct 2,5 procent av hela taxeringsvärdet. I fem de tio landsdelarna uppgår byggnadsvärdeandelen av till mellan 76 och 81 procent. Om vi bortser från effekten av skatteredukoch ombyggda hus skulle det genomsnittliga skatteuttaget tionen för ny i dessa delar landet alltså vara i stort sett oförändrat. I Syd- och av framförallt, i Övre och Mellersta Norrland skulle skat- Västsverige samt, teuttaget däremot öka något och i Stockholmsregionen skulle det minska.

SOU 1992 11 Marknadsvärdet underlag 143 som

Tabell 8.6 Byggnadsvärdeandel och genomsnittlig förändring i skatteuttaget för hyreshus i olika landsdelar.

Byggnads- Genomsnittlig Andel med större värdeandel förändring förändring än Vägt genom- i skatteuttaget -25% +25%

Källa Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

När vi tar hänsyn till effekten av Skattereduktionen är det däremot endast i de tvâ nordligaste landsdelama som det genomsnittliga skatteuttaget ökar. I alla andra delar av landet utom Sydsverige minskar det. Det bör också påpekas att andelen fastigheter med stora förändringar i skatteutta-

get mer än25 procents ökning eller sänkning är betydligt mindre för hy-

reshusen än för småhusen överallt utom i Stockholm och Göteborg. I dessa städer minskar skatten med mer än 25 procent för vart tredje respektive vart femte hyreshus. Som sen tidigare skiljer sig byggnadsvärdeandelen för hyreshusens del inte i första hand mellan olika delar av landet utan mellan hus med olika värdeår. Därför är det också av intresse att se hur det genomsnittliga skatteuttaget för hyreshus i olika värdeårsklasser skulle förändras vid en totalñnansierad övergång till en byggnadsvärdesbaserad fastighetsskatt. Som väntat skulle skatteuttaget minska för den äldre delen av beståndet och öka för den nyare delen. Skiljelinjen går för hyreshusens del mellan hus byggda före respektive efter 1970 och för småhusen mellan hus byggda före och efter 1960. Skattereduktionen för ny- och ombyggda hus gör dock att ökningen för de senaste årgångarna inte blir så kraftig som skillnaden i byggnadsvärdeandel antyder. De fem senaste årgångarna av bostadshus skulle inte påverkas av omläggningen förrän efter några år i samband med att redaktionen trappas ned. Att det genomsnittliga

144 Marknadsvärdel underlag SOU 199211 som

skatteuttaget ändå ökar något för hyreshus med värdeår 1986-89 beror på att skattereduktionen inte gäller kommersiella fastigheter.

Tabell 8.7 Förändring i skatteuttaget for småhus och hyreshus med olika värdeår.

Hyreshus Småhus Byggnads- Genomsnittlig Byggnads- Genomsnittlig

Källa Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

En kompromiss mellan totalfinansiering och oförändrade skattesatser Man kan naturligtvis också tänka sig någon form av kompromiss mellan de två alternativ som skisserats ovan, det vill säga mellan att låta skatteintäktema minska med 30 procent eller att låta skattesänkningen i framför allt Stockholmsregionen finanserias av en ökat uttag iövriga delar landet. Antalet tänkbara lösningar blir då obegränsat I den lösning valt studera litet närmare har skattesatserna valts utifrån målsättningen att att det totala skatteuttaget från fastigheter utanför storstäderna skall hållas oförändrat medan storstadsområdena får viss sänkning. I enskilda fall en kommer dock skatteuttaget förändras även utanför storstäderna. Då byggnadsvärdeandelen för småhusen utanför storstäderna uppgår till 70 procent skulle ett skatteuttag på 2,1 procent av byggnadsvärdet ge ungefär totala skatteintäkter från dessa fastigheter som nuvarande samma beskattning. För hyreshusen utanför storstäderna uppgår byggnadsvärdeandelen till 83 procent, varför skattesatsen bör sättas till tre procent för att den angivna målsättningen skall uppnås. Denna lösning innebär givetvis att det i våra direktiv uppställda kravet ett oförändrat skatteuttag inte kan uppnås. Totalt sett skulle skattein-

SOU 1992 ll Marknadsvärdet som underlag 145

täktema minska med tolv procent. Intäkterna från hyreshussektom skulle minska med tio procent medan intäkterna från småhusen skulle minska med 14 procent.

Tabell 8.8 Förändring i skatteuttaget för småhus och hyreshus i olika landsdelar. Skatteuttag på 2,1 procent respektive 3,0 procent av byggnadsvärdet.

Småhus Hyreshus Genomsnittlig Andel med Genomsnittlig Andel med förändring större för- förändring större för-

Mellersta Norrland -14% 32% 5% -1% 5% 0% Södra skogsbygden -7% 19% 6% -8% 10% 0% Östsverige -10% 23% 5% -7% 9% 0% Småland med

Källa Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

Ser till förändringarna i skatteuttaget för hyreshus och småhus i olika delar av landet kan vi konstatera att denna förändring i fastighetsbeskattningen genomsnittligt sett skulle leda till sänkt fastighetsskatt i alla delar landet för båda hustypema. Bland småhusen skulle det fortfarande fmav nas fastigheter för vilka skatteuttaget skulle öka med mer än 25 procent. De skulle dock vara betydligt färre samtidigt som antalet fastigheter för vilka skatten skulle minska med mer än 25 procent skulle öka. I Stockholm skulle det senare gälla mer än van annat småhus. Bland hyreshusen skulle ökningar i skatteuttaget på mer än 25 procent i princip inte förekomma alls.

146 Marknadsvärdet underlag SOU 1992 ll som

8.3.3 Vår syn på byggnadsvärdet som underlag för

fastighetsskatten

Av redogörelsen framgår att total övergång till en byggnadsvärovan en debaserad skatt minskar de regionala skillnaderna i skatteuttaget för småhusen. Samtidigt inträder andra effekter i form en omfördelning av av skatteuttaget mellan hus olika ålder samt en regional omfördelning av från storstadsområdena till övriga delar av landet. byggnadsvärdebaserad beskattning innebär att skatteunderlaget En fortfarande behåller viss knytning till marknadsvärdet. Som tidigare en framgått i avsnitt 8.2.1 kan det emellertid ifrågasättas om delvärdena byggnadsvärde och markvärde alltid är korrekta. Om delvärdena får en ökad betydelse kan de på sikt komma att fastställas med något större omdet endast är det totala marknadsvärdet som har någon disorg, även om rekt empirisk motsvarighet Därför är det bara det totala taxeringsvärdet fastighetsägaren har verklig möjlighet att kontrollera. Det finns som en byggnadsvärdets koppling till det totala taxeringsvärdet, dock, genom viss anledning byggnadsvärdet är tillräckligt stabilt, framför allt att tm att beträffande småhusen, för kunna ett möjligt alternativt underlag att vara för fastighetsskatten. kan i detta sammanhang finnas anledning att peka på att 1988 års Det tomträttsutredning också fann markvärdet för småhusen tillförlitligt nog användas underlag för omräkning av tomträttsavgäld. Däremot att som utredningen markvärdet för hyreshusfastighetemas del inte vara tillfann räckligt bra för kunna ligga till grund för omräkning av avgälden. Ett att flertal remissinstanser uttryckte dock arman uppfattning och menade en markvärdet mycket väl kunde ligga till grund för avgäldsomiäknin gen att för alla bostadsfasligheter. typer av

byggnadsvärdebaserad beskattning utöver vad

En konsekvens av en redovisats tidigare är att ett ökat antal besvär över fastighetstaxersom ingsnämndemas beslut avseende byggnadsvärdet kan förväntas. Dessa komma främst mindre defekter på byggnaderna. torde att avse

8.3.4 Underlaget bör bestå av hela taxeringsvärdet

fastighetsskatten även fortsättningsvis bör baseras på varje Vi anser att fastighets hela taxeringsvärde. Det totala taxeringsvärdet skattepliktig god marknadsvärdet. Det svarar därmed också väl mot utgör en mätare av följer den på fastighetsskatten vi gett uttryck för de krav som av syn som Målsättningen likfonnigheti beskattningen av avkastningen tidigare. om investerat kapital kan uppfyllas på ett tillfredsställande sätt. Taxer-

SOU 1992 11 Marknadsvärdet som underlag 147

ingsvärdet är vidare stabilt och objektivt mätbart på ett sätt som gör det väl lämpat att utgöra underlaget för fastighetsskatten. De problem som ligger i regionala skillnader i beskattningen av olika bostäder, och som varit ett argument för någon typ av boendevärdesbeskatming, kvarstår emellertid. Dessa bör, enligt vår mening i första hand lösas på annat sätt än genom att underlaget för skatten ändras. Endast om det inte går att finna andra lämpliga former för att komma tillrätta med de problem som kan uppstå som en följd av en konsekvent tillämpning av fastighetsskattens grundläggande motiv eller om dessa bör vika för andra motiv kan det finnas anledning att frångå det totala taxeringsvärdet som underlag för fastighetsskatten. Utgångspunkten bör dock fortfarande vara att beskattningen skall utgå från den marknadsvärdeanknytning som finns i fastighetstaxeringen. I en sådan situation där lösningen skall sökas i själva underlaget för skatten, finns enligt vår mening endast de alternativ vi redogjort för ovan att välja på. Den lösning som i denna situation framstår som den enda möjliga år att använda byggnadsvärdet som underlag. Det innebär inte med nödvändighet att byggnadsvärdet måste utgöra underlaget för fastighetsskatten för alla skattepliktiga fastigheter. Tvärtom talar mycket för att byggnadsvärdet i så fall skall ha en begränsad användning. Genom at låta taxeringsvärdet utgöra underlag för allt utom småhusen kan de mindre önskvärda konsekvenser som en byggnadsvärdebaserad skatt medför begränsas. Samtidigt kan de regionala skillnaderna ibeskattningen av småhus minskas. De nya problem som kan förväntas uppträda, och som beskrivits tidigare, får i så fall accepteras. En sådan förändring av basen för skatten skulle också kunna kombineras med andra förändringar, som till exempel berör omfattningen av fastighetsskatten eller införandet av ett omräkningsförfarande. Härigenom skulle ett visst statsfmansielltutzrymme kunna skapas för att göra politiskt motiverade justeringar av skattesatserna.

SOU 199211 149

9 Behov av modifieringar i ett mark-

nadsvärdebaserat system

Vårt grundläggande synsätt på fastighetsskatten innebär att skattesatsen av likformighetsskäl bör vara densamma för alla typer av fastigheter. Med hänvisning till de skillnader i taxeringsvärdenivån som finns mellan hyreshus och småhus avstår vi dock från att föreslå någon förändring i skattesatsen. Av bostadspolitiska skäl förordar vi även att skattereduktionen till ny- och ombyggda fastigheter bibehålls. Differentierin gen av fastighetsskatten mellan kommersiella hyreshus och bostadshyreshus bör grundas på de två typerna av värderingsenheter lokaler respektive bostäder. Fastigheter som innehas med tomträtt bör beskattas samma sätt som fastigheter i övrigt.

inledning

I föregående avsnitt konstaterade vi att fastighetsskatten även fortsättningsvis bör baseras på varje skattepliktig fastighets totala taxeringsvårde. Våra studier av fastighetsskattens fördelningsproñl, som redovisats i avsnitt4, pekar dock på vissa problem med en odifferentierad skatt baserad på hela taxeringsvärdet för alla fastigheter. I det följande redovisas hur fastighetsskatten bör anpassas till såväl kravet på likformighet som vissa fördelnings- och bostadspolitiska mål. Vi har tidigare konstaterat atx den nuvarande eftersläpningen i anpassningen taxeringsvärdena till förändrade marknadsvården medför att av

150 modifieringar i SOU 199211 Behov av

kravet på likformighet inte kan tillgodoses med enhetlig skattesats för en alla fastigheter. Ett system med rullande fastighetstaxering bör därför införas sikt, vilket vi återkommer till i avsnitt 11. Till dess så har skett bör dock viss differentiemg skattesatserna mellan olika kategorier en av accepteras. En odifferentierad skatt innebär också att skillnaderna i boendeutgifter mellan fastigheter olika ålder förstärks. Av bostadspolitiska skäl kan av det därför även önskvärt att differentiera skattesatsen mellan hus av vara olika ålder. Dessa två frågor behandlas ide två följande avsnitten. I avsnitt 9.4 behandlas ytterligare två problem i det nuvarande fastighetsskattesystemet påpekats från olika håll. Det gäller för det första differentieringen av som skatten mellan kommersiella hyreshus och bostadshyreshus och för det andra hur beskattningen av fastigheter som innehas med tomträtt skall utformas. Även beskattningen av arrendetomter behandlas.

småhus och

9.2 Bör olika skattesatser gälla för hyreshus

Alltsedan refonneringen inkomst- och företagsbeskattningen har av skilda fastighetsskattesatser tillämpats för småhus och hyreshus. Under förutsättning att taxeringsvärdenivån, det vill säga förhållandet mellan taxeringsvärdet och marknadsvärdet, inte skiljer sig mellan de båda hustyperna är denna differentiering, enligt vår mening, inte motiverad. I sitt slutbetänkande SOU 198933 föreslog Utredningen om reformerad inkomstbeskattnin skattesats, 1,5 procent, skulle gälla g att samma för alla fastigheter fattades fastighetsskatten. Det huvudsaklisom om av skälet härtill målet enhetliga och överskådliga Skatteregler. ga var om Även strävan efter likformighet i beskattningen anfördes som skäl, men utan närmare precisering. Riksdagen beslöt emellertid, i enlighet med regeringens förslag, att skattesatsen för hyreshusens del skulle sättas till 2,5 procent. Det främsta skälet att hyreshusens taxeringsvärden motsvarade 1986 års värdenivar vå medan småhusens motsvarade 1988 års värdenivå. Prisutvecklingen på hyreshusfastigheter ansågs ha varit så kraftig mellan dessa år att betydande skillnader i taxeringsvärdenivån mellan de båda hustyperna hade uppstått. Detta borde kompenseras genom en högre skattesats för hyreshusen. Som nämndes inledningsvis är en förutsättning för en enhetlig skatteenligt vår mening, att taxeringsvärdenivån är densamma i alla hustysats,

SOU 199211 modifieringar i 151 Behov av

per. Med nuvarande system med allmän fastighetstaxering vid olika tidpunkter för olika hustyper och endast vart sjätte år för varje kategori är denna förutsättning inte uppfylld. Därför kan det enligt vår mening vara motiverat med en differentiering av skattesatserna. Eftersom prisutvecklin gen även varierar betydligt mellan hus av samma typ men belägna i olika delar av landet skulle man kunna hävda att ytterligare differentierin gar av skattesatserna borde införas. Ett sådant system skulle dock bli alltför omständli gt. Dessutom skulle det inte innebära att det grundläggande problemet, eftersläpningen i taxeringsvärdenas anpassning till förändrade marknadsförhållanden, rättas till. I stället förordar vi att ett system för rullande fastighetstaxering med ett omräkningsförfarande införs av det slag som Fastighetstaxeringskommitten föreslog. Därigenom kan skillnaderna i taxeringsvärdenivå mellan olika typer av hus begränsas betydligt Även Utredningen om reformerad inkomstbeskattnin g föreslog attså skulle ske med motiveringen att förslaget om en enhetlig fastighetsskattesats endast därigenom skulle resultera i en likformig fastighetsskatt. Med ett system för rullande fastighetstaxering skapas förutsättningar för att införa en enhetlig skattesats för alla typer av fastigheter. Så länge nuvarande system för fastighetstaxering består kan det emellertid finnas anledning att differentiera skattesatsen mellan småhus och hyreshus med hänvisning till de olika nivåår som ligger till grund för taxeringsvärdena. Vi avstår därför från att föreslå någon förändring i skattesatserna.

9.3 Behov för och

av infasningsregler nyombyggda fastigheter

Den nedsättning i fastighetsskatten för ny- och ombyggda bostadsfastigheter som infördes i samband med reformeringen av inkomst- och företagsbeskattningen innebär att skattens karaktär av avkastningsskatt modifieras. Trots det anser vi att det finns skäl att behålla denna reduktion. Motiven till att införa vissa lättnader i fastighetsbeskattningen för de senaste årgångarna av bostadsbeståndet var, som påpekats tidigare, framför allt bostadspolitisk natur. Genom dessa lättnader skulle bosav tadsproduktionen stimuleras, vilket i sin tur skulle bidra till att hålla hyoch bostadskosmadema nere. Härtill kom att de förändringar som ressamtidigt genomfördes i andra delar av skattesystemet, framför allt begränsningar i avdragseffekten för ränteutgifter och breddningen av mervärdesskatten, skulle leda till betydande kostnadshöjningar för nyproducerade bostäder. Dessa motiv kvarstår enligt vår mening.

SOU 1992111 152 modifieringar i Behov av

avsnitt 4 skillnaderna i taxeringsvärdenivå mellan Som framgått i är med olika värdeår betydande. Framför allt ökar taxeringsvärdet per hus kraftigt för de allra senaste årgån garna. Genom att skatten kvadratmeter under de tio första åren efter byggnadens färdigställande bereduceras dock skillnaderna i skatteuttag mellan olika årgångar. Fördelgränsas ningspolitiska överväganden och den bostadssociala målsättningen om bostäder till rimliga kostnader talar därför för att skattereduktionen bra bibehålls. utgår för närvarande räntesubventioner till nyproducerade bos- Vidare tadsfastigheter i syfte stimulera bostadsproduktionen och tillgodose att bostäder till rimliga kosmader. En starkt bidragande orsak kravet på bra till taxeringsvärdena stiger kraftigt för de senaste årgångarna av att räntebidragen bidrar till att höja prisnivån på dessa bostadshusen är att faktum del räntekostnaderna under en tid framfastigheter. Det att en av förväntas finansieras bidrag gör att fastigheten kan säljas över kan genom pris vad skulle fallet Detta tar man häntill ett högre än som annars vara fastighetstaxeringen vilket resulterari högre taxeringsvärdena syn till vid för fastigheter normalt uppbär räntebidrag. som innebär det, skattereduktionen, skulle uppstå en viss Detta att utan Räntebidrag utgår för hålla kostnaderna i nyproducerade rundgång. att samtidigt leder de till högre taxeringsvärden för dessa. bostäder nere men skattereduktion skulle syftet med räntebidragen motverkas av den Utan fastighetsskatt detta resulterar Även detta talar för att skattehögre som reduktionen bibehålls. Till detta kommer stöd till bostadsfmansiering för närvaranatt statens föremål för omprövning. I december 1991 tillkallade regeringen en de är med uppgift lämna förslag former för stöd särskild utredare att om nya

bostadsfmansierin för och ombyggda fastigheter Fi 199108.

till gen nyutredningens direktiv anförde föredragande statsrådet att utredaren bör I oförhindrad föreslå sådana förändringar av skattereglerna som vara att statliga insatser för att nå rimliga kapitalutgifter kan minska behovet av inledande skedet Dir. 1991 107. I detta läge

för bostäder under det se

enligt vår mening, olämpligt att föreslå förändring av bostadsär det, en beskattningen skulle motsatt verkan. som Den totala kostnaden för skattereduktionen i form av uteblivna skatteredovisats i avsnitt 5 uppskattas till drygt tre milintäkter kan, som ovan, kronor inkomståret 1991. I förhållande till de totala intäkterna av jarder enligt motsvarande beräkningar skulle uppgå till fastighetsskatten, som miljarder kronor, kan detta förefalla mycket. Det bör dock även järnfö- 18

SOU 199211 Behov modifieringar i 153 av

ras med de totala utgifterna för räntebidragen som samma år beräknas uppgå till 27 miljarder kronor.

9.4 Andra problem i nuvarande fastighetsskattesystem

9.4.1 Differentiering av fastighetsskatten mellan bostäder

och lokaler.

För närvarande skiljer sig fastighetsbeskattningen av så kallade kommersiella hyreshusfastigheter från den som gäller för bostadshyreshus på två punkter. För det första är skattesatsen tillfälligt höjd till 3,5 procent för kommersiella fastigheter under taxeringsåren 1992-1993. För det andra skall reduktionsreglema endast gälla bebyggda bostadsfastigheter. Rådande praxis innebär att bostadsfastigheter definieras med ledning av de typkoder som fastställs i samband med fastighetstaxeringen. Fastigheter som huvudsakligen innehåller lokaler typkod 322-326 klassas

som kommersiella fastigheter. Övriga bebyggda hyreshus klassas som

bostadsfastigheter typkod 320 och 321. Huvudsaklighetsbegreppet grundas i sin tur på hur stor del av ytan som utgör bostäder. Om mer än 25 procent av ytan utgör bostäder skall fastigheten klassas som bostads-

fastigheL Iviss mån tar man även hänsyn till förhållandet mellan den tota-

bostads- och lokalhyran. Detta innebär att skattesatsen endast reduceras för ny- och ombyggda hyreshus med typkod 320 och 321. För dessa fastigheter reduceras dock skatten för hela fastigheten, det vill säga även för den del av taxeringsvärdet som avser lokaler. För hyreshus med huvudsakligen lokaler typkod 325 däremot tas full skatt ut, för närvarande med en skattesats på 3,5 procent, även på de delar av taxeringsvärdet som avser bostäder. Detta medför att bostäder respektive lokaler med i övrigt lika egenskaper beskattas mycket olika beroende på om de ligger i en fastighet med huvudsakligen lokaler eller i en bostadsfastighet. Skillnaden i skattesats mellan bostäder som liggeri fastigheter med typkod 325 och de som ligger i fastigheter med typkod 320 och 321 kan för närvarande uppgå till 3,5 procent. Lokaleri ny- eller ombyggda fastigheter med typkod 320 eller 321 gynnas i motsvarande grad. Denna olilcfonnighet är enligt vår mening både otillfredsställande och möjlig att åtgärda. Riksskatteverket harien promemoria till Finansdepartementet, avlämnad i december 1991, föreslagit att skatteuttaget för hy-

154 modifieringar i SOU 199211 Behov av

reshus skall beräknas för bostäder och lokaler. l stället för att difseparat ferentiera skattesatsen efter fastigheternas typkoder skulle man därigenom låta de två värderingsenheter, bostäder respektive typerna av lokaler, ligga till grund för differentieringen. Ingen skattereduktion skulmedges för den del taxeringsvärdet som avser lokaler utan endast av bostadsdelen. På sätt skulle den förhöjda skattesatsen på 3,5 samma skall gälla till och med taxeringsåret 1993, endast tas ut på procent, som alla hyreshuslokaler fram till och med taxeringsårct 1993. Obebyggda fastigheter skulle inte beröras denna förändring utan full skatt skulle av alltid utgå. Med hjälp vårt urval fastighetstaxeringsregistret har de statsfiav ur nansiella ef fektema sådan lösning beräknats. De totala skatteintäkav en har beräknats utifrån de reduktionsregler som skall gälla när detnya terna skattesystemet är fullt genomfört. Vidare har vi räknat effekten såväl med hänsyn tagen till den tillfälligt höjda skattesatsen för komsom utan mersiella fastigheter. Resultatet dessa beräkningar visar att den föreslagna differenav av oss fastighetsskatten mellan bostäder och lokaler endast skulle tieringen av påverka de totala skatteintäktema mycket marginellt. Totalt sett skulle de bli knappt 400 miljoner kronor högre om effekten av den tillfälligt förhöjda skattesatsen tas med i beräkningen. Det motsvarar omkring 2 procent de totala intäkterna fastighetsskatten. Om vi bortser från effekten av av den högre skattesatsen för kommersiella fastigheter, som skall upphöav från och med taxeringsåret 1994, skulle de totala skatteintäktema enra dast öka med drygt 100 miljoner kronor. Ser vi på effekterna för respektive kategori av hyreshus blir skillnaden framförallt så länge skatteuttaget från lokaldelen uppgår till dock större, från bostadshyreshusen ökar då med omkring 3,5 procent. Skatteuttaget 10 på grund att lokaldelama dessa fastigheter inte längre procent av av skulle omfattas reduktionsreglema för och ombyggda fastigheter av nytillfälliga höjningen för kommersiella fastigheter. men däremot av den Med rådande bruksvärdeshyressättning bör det ökade skatteuttaget från bostadshyreshusen emellertid inte påverka boendekostnadema. På lite längre sikt, det vill säga vi bortser från effekten av den förhöjda skatteom ökar skatteuttaget från dessa fastigheter bara med knappt tre prosatsen, cent Skatteuttaget från de kommersiella hyreshusen skulle å andra sidan minska något, närmare bestämt med tre procent så länge skattesatsen för denna del beståndet uppgår till 3 procent. Här beror minskningen på av det högre Skatteuttaget inte längre skulle omfatta bostadsdelarna i att

SOU 199211 Behov modifieringar 155 av

dessa fastigheter samtidigt skattesatsen för dessa delar skulle redusom under de första åren efter ny- eller ombyggnad. I dessa fastigheter ceras bör detta leda till sänkta bostadskostnader.

Tabell 9.1 Totalt skatteuttag med alternativ grund för differentlerat skatteuttaget mellan bostäder och lokaler. Miljoner kronor.

Fastighetsskatt utan tillfälligt förhöjd med tillfälligt förhöjd

Förändring jämfört med nuvarande grund för differentieringen

Källa Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

Förutom den strävan efter likfonnighet genomsyrat de senaste årens som förändringar skattesystemet finns det följdaktligen, enligt vår mening, av såväl statsfmansiella bostadspolitiska skäl för att övergå till den som modell för differentiering skattesatsen mellan bostäder och lokaler av som skisserats ovan. Det bör dock påpekas att för omkring procent av alla hyreshus i vårt en urval lokaldelens och bostadsdelens taxeringsvärden var summan av mindre än det totala taxeringsvärdet för fastigheten. Någon annan förklaring härtill har vi inte funnit idag inte lägger särskilt stor vikt man vid uppdelningen i detta avseende från skattemyndighetemas sida efterden för tillfället inte används i något skattesammanhang. Denna brist som i taxeringsuppgiftema borde dock kunna åtgärdas utan större svårigheter i samband med 1994 års allmänna fastighetstaxering.

9.4.2 Beskattningen av tomträtter

innehas med tomträtt har i beskattningssammanhang, Fastigheter som med undantag förmögenhetskatt, arvsskatt och gåvoskatt, behandlats av

156 SOU 1992111 Behov av modifieringar i

på samma sätt som andra fastigheter. Det innebär med andra 0rd att tomträttshavaren beskattas även för marken trots att denna äri tomträttsupplåtarens ägo. Även i andra sammanhang, till exempel i konkurslagstifmingen och på familjerättens område, likställs tomträtten med fast egendom. Av jordabalkens regler framgår också att tomträttsinstitutet är avsett att för den enskilde fungera i huvudsak på samma sätt som äganderätten. Detta kan sägas konsekvens av att tomträttshavaren även ianvara en dra sammanhang helt jämställs med en fastighetsägare. Utgångspunkten är att tomträttshavaren helt träder i fastighetsägarens ställe. De ovan nämnda beskattningssituationema är undantag från denna inställning. Med detta synsätt bör fastigheter som innehas med tomträtt beskattas på samma sätt som fastigheter i övrigt. Vi delar detta synsätt. Om det däremot anses orimligt att beskatta tomträttshavaren med utgångspunkt i både by ggnads- och markvärde står flera möjliga lösningar till buds. Förstoch främst fastighetsskatten kunna delas upp mellan fastighetsägare och tomträttshavare. Detta skulle innebära bland annat en ökad ekonomisk belastning på kommunerna då det i huvudsak är de som upplåter fastigheter med tomträtt. För de kommuner där tomträtter är vanligt förekommande skulle det innebära inte helt obetydliga konsekvenser. En förändring uttaget fastighetsskatt så att tomträttshavaren betaav av lar skatt endast på byggnadsvärdet aktualiserar också frågan om avdragsrätten för tomträttsavgälden vid inkomstbeskatmingen. Rätten till avdrag kan sägas utgöra en direkt följd av att tomträtten likställs med fast egendom. Avgälden motsvarar den räntekostnad tomträttshavaren skulle ha för den kapitalinvestering som krävs för att förvärva marken. Likaväl som markägarens räntekosmad är avdragsgill är tomträttshavarens motsvarande kostnad i form av avgälden avdragsgill. Tomträttshavaren är med andra ord likställd med markägaren även i detta avseende. l analogi med detta kan man också konstatera att precis som markägaren är skyldig att betala fastighetsskatt bör tomträttshavaren det för de fastigheter är innehas med tomträtt. En förändring i vara som beskattningen avseende enbart tomträtter borde därför leda till förändringar även i avdragsrätten för tomträttshavaren. Ett annat sätt att åtgärda ett eventuellt tom trättsproblem skulle vara att låta skatten påverka av gäldens storlek. Man skulle med andra ord beakta fastighetsbeskatmingens effekter när avgälden regleras. Med hänsyn till de principer som ligger till grund för avgäldens bestämmande, det vill sä-

SOU 199211 Behov modifieringar i 157 av

realränta baseras på ett markvärde, torde detta emellertid inte ga en som framkom lig väg. I så fall skulle total översyn av tomträttsinstivara en en nödvändig. Mer rimligt är att tro att beskattningens effekter ger tutet vara genomslag i överlåtelseprisema för tomträtter, så att dessa blir lägre ett än för likvärdiga fastigheter inte är upplåtna med tomträtt. Därmed som påverkas också beskattningsunderlaget.

Arrendetomter

För arrendetomter finns motsvarande problem men i motsatt riktning. Det har resulterat i att markägarna i debatten har hävdat att skatteuttaget är orimligt Arrendatom betalar fastighetsskatt för byggnaderna, stort. medan markägaren betalar fastighetsskatt för marken. För dessa, liksom för tomträttema, gäller att vid bestämmandet av avgäldens storlek man inte hänsyn till beskattningen. För de privatpersoner som upplåtit tar mark ett för lång tid framåt bestämt arrende kan uttaget av fastighetsmot skatt bli mycket tung börda, särskilt om tomterna ligger i ett område en under kontraktstiden blivit särskilt attraktivt. På sikt bör parterna som skriva sådana avtal att dessa oväntade effekter undanröjs. likartade för markägare uppfört uthymingsstugor på Problemen är som sina fastigheter. Ligger dessa i attraktiva områden, där det är möjligt att avstycka de tomter stugorna ligger på, kan taxeringsvärdena bli tämligen höga. De stughyror då kan motiverade med hänsyn till beskattsom vara ningen bedöms bli alltför höga för att några hyresgäster. Detta enligt vår mening i grund och botten ett slag av privaträttsliga är problem inte bör lösas förändringar i skattelagstiftningen. I som genom båda fallen gäller fastighetsägaren nyttjar marken genom att upplåta att användningen åt Om detta inte längre kan göras på ett sunt föreannan. tagsekonomiskt sätt saknas egentligen skäl att inte, där så är möjligt, ompröva verksamheten eller innehavet av just denna mark.

SOU 199211 159

10 för vissa

Lösningar grupper av

hushåll

Fastighetsskatten kan skapa likviditetsproblem för vissa grupper av hushåll För hushåll med låga inkomster mildras dessa problem redan i dag existerande system för bostadsbidrag. För övriga hushåll i genom småhus kan likviditetsproblemen mildras genom en ökad upplå-

ning. För begränsat antal hushåll kan dessa möjligheter visa sig vara ett otillräckliga. Särskilda lösningar genom statligt ingripande kan då komma i fråga. En möjlighet till uppskov med betalningen av fastighetsskatten bör övervägas.

10.1 Befintliga möjligheter

En grundläggande kritik mot den löpande fastighetsskatten har varit att den medför likviditetsproblem för hushåll i småhus i högpri sområden. ett Detta gäller främst dem bott i området under en längre tid. I allmänsom het gäller det hushåll, ofta bestående äldre personer och med relativt av låga inkomster, flyttat in i ett område vid tidpunkt då priserna var som en väsentligt lägre än i dag. Likviditetsproblem detta slag förekommer både i storstadsområdeav och i områden är särskilt attraktiva för fritidsboende. De orter som na som sammanhang skiljer sig dock i ett viktigt avseende. ofta nämns i dessa Dels finns det högprisorter där inkomstnivån är generellt låg för de permanentboende. Detta gäller till exempel vissa kustkommuner i Bohuslän

SOU 1992 ll 160 Lösningar för vissa grupper av

och i Roslagen. Dels finns det orter där inkomstnivån är låg bland äldre hushåll hög bland nyinflyttade hushåll i samma område. Detta gäller men till exempel i gamla egnahemsområden Stockholmsförorten Bromsom och i flera pendlingsorter, exempelvis i delar av Uppsala. ma Eftersom vi kommit fram till fastighetsskatten även fortsättningsvis att bör med hela taxeringsvärdet som bas kan det förutsättas att vissa tas ut praktiska problem för hushåll i småhus kommer att kvarstå. Det finns där-

för anledning att se hur de problemen kan lösas. framgått redovisningen i avsnitt 3 är det i andra länder vanligt Som av lättnader i beskattningen för vissa särskilt definierade kategorier fasmed tighetsägare, eller i vissa fall boende. Mot sådana lösningar kan emellertid allvarliga invändningar riktas. Det grundläggande skälet härför är principiellt. En beskattning vars syfte träffa kapital är nedlagt i fastighet kan rimligtvis inte inär att det som en möjligheter innebär skatten, med hänvisning till bristande nehålla som att inte behöver betalas trots att fastigheten faktiskt representerar resurser, betydande kapital. Att låta dessa hushåll, som inte lider av någon ett egentlig resursbrist i längre perspektiv, slippa att själva svara för den ett löpande fasti ghetsbeskattnin innebär att de betraktas som relativt fatgen tiga fram till den tidpunkt då bostaden säljs och den nedlagda förrnögenheten omvandlas till kontanta medel. Det likviditetsproblem som föövergående. Åtminstone när fastigheten religger måste betraktas som realiseras finns med all sannolikhet möjlighet att betala fastighetsskatten. utgångspunkt bör därför att lösningar som innebär att subven- En vara till hushåll obestridligen innehar betydande förmögenhet tioner som en bör undvikas. Behovet särskild lösning något slag kan också ifrågasättas efav en av för dessa ofta lågt belånade fastigheter är möjligt att erhålla tersom det på vanligt Härigenom kan medel för att betala skatten frigökrediter sätt.

ras. uppfattning därför särskilda lösningar bör undvikas. De möj- Vår är att ligheter i dag är tillgängliga bör i första hand komma i fråga för att som problem beskrivits Behovet särskilda åtgärder mildlösa de som ovan. av också de förändringar sker i förmögenhetsbeskattningen. Det ras av som

gäller framför allt äldre hushåll utan barn, men också hushåll i delar av

skärgården. Beträffande de permanentboende i skärgården kan sägas att fastighetsskatten inte utgör något huvudproblem. Den höga prisnivån i vissa skärgårdsornråden skapar större problem genom att den försvårar för till exempel barn förvärva fastigheter på orten. Därigenom uppstår att

SOU 1992 11 Lösningar för vissa 161 grupper av

också problem att upprätthålla den särskilda kulturmiljö som finns i skär-

gårdsområdena. l hyreshussektom är taxeringsvärdena höga i framför allt de senaste hu- Fastighetsskatteuttaget är emellertid reducerat under en längre infassen. ningsperiod än för småhusen varför problemen är mildrade för ny- och ombyggda fastigheter. Bostadsbidragssystemethar också en stor betydelnär det gäller att mildra effekterna ett höjt uttag av fastighetsskatt. se av Detta omfattar emellertid i dag inte alla kategorier av boende. För system hyreshusen gäller också att fastighetsskatten kan antas övervältras direkt från fastighetsägarna till hyresgästerna genom bruksvärdessystemet. Fastighetsskatten skapar därför inte några egentliga likviditetsproblem för fastighetsägaren. Däremot skulle förslaget om nya principer för taxerbostadsrättsfastigheter kunna medföra vissa likviditetsproblem ingen av även iden sektorn. Vårt ställningstagande innebär ändå inte att det kan uteslutas att det finns behov lösningar för mycket liten grupp av hushåll. Sådana ett av en bör dock komma i fråga endast det bedöms att de reguljära möjligheom är otillräckliga och det finns ett behov av ytterligare statliga lösningterna V1 har studerat olika lösningar i en sådan situation skulle kunna ar. som vara aktuella. De kan delas dels i generella lösningar som om fattar alla skattskylupp diga, oavsett de kan omfattas av ett likviditetsproblem, och dels om anses specialdestinerade lösningar. Flera lösningar medför sådana koni mer sekvenser eller administrativa rutiner att de under alla förhållanden får bedömas olämpliga. Vi vill trots det redovisa de olika möjligheterna som och motiven för våra ställningstaganden.

10.2 Möjliga generella lösningar

10.2.l Differentiering av skattesatsen

En möjlig lösning är att differentiera skattesatsen mer än vad som i dag fallet. Olika Skattesatser kan gälla för olika regioner, det vill säga en är geografisk differentiering. På så sätt skulle vissa extrema högprisområden beskattas efter lägre skattesats för att nå en viss utjämning i uttaget en fastighetsskatt Ett annat sätt är att differentiera beskattningen efter av fastighetens användning.

162 Lösningar för vissa SOU 199211 grupper av

Regional differentiering

Fastighetsskatten skulle kunna utgå efter olika Skattesatser i olika delar landet. Härigenom skulle exempelvis regionala skillnader i skatteuuaav get kunna utjämnas. Det kan emellertid antas leda till oönskade kapitaliseringseffektersåatt prisnivån stiger ytterligare i de högprisområden som får en lägre skattesats. Därigenom skulle den eftersträvade effekten motverkas. En sådan ordning skulle också medföra betydande gränsdragningsproblem, eftersom de differentierade skattesatserna kan få en viss betydelse för bosättningsmönster, investeringar med mera. Ur administrativ synvinkel krävs också kontinuerlig omprövning av skattesatserna. en En regional differentiering skattesatsen är därför ingen lämplig lösav ning likviditetsproblemet.

Dijjferenliering mellan användningvormer

En möjlighet är att differentiera skattesatserna mellan permanentannan och fritidsbebyggelse. Detta kan förefalla som en enkel lösning för att komma de problem som finns för de permanentboende i skärgårdskommunerna. l andra områden, till exempel i fritidsområden i storstädemas närhet och i gamla egnahemsområden på expansiva orter, är inkomststrukturen och differentiering av skattesatserna även där skulle få oönsen annan en kade effekter. Det är därför inte tillräckligt att differentiera beskattningen mellan permanentbostäder och fritidshus. En differentiering av detta slag skulle, för att lösa problemen i de orter som är särskilt attraktiva för fritidsboende, inriktad på just dessa områden. Skattesatsen måste behöva vara speciellt därför differentieras också geografiskt. På så sätt undviks också en skattesänkning i lågprisområden där skatteuttaget redan är förhållandevis lågt. Å andra sidan skulle problemen i gamla egnahemsområden i storstäderna kvarstå. Vi vidare att differentierin g mellan permanent- och fritidshetror en byggelse leder till mycket besvärliga gränsdragnings- och tillämpningsproblem. I dag har indelningen i permanent- och fritidsbebyggelse ingen direkt betydelse i beskattningssammanhang förutom vid realisationsvinstbeskattningen. Uppgifterna används huvudsakligen för statistikändamål. Med en differentiering av skattesatserna blir situationen en annan. För att komma i åtnjutande lägre beskattning kan det med visst fog av en så kallade skenskrivningar börjar förekomma, även om skillnaantas att

SOU 1992 11 Lösningar för vissa 163 grupper av

der den i kommunala beskattningsnivån i viss utsträckning kan motverka detta. Därmed aktualiseras också frågan om en grundligare kontroll i folkbokföringen. En sådan utveckling är inte önskvärd.

10.2.2 Fribelopp

En annan möjlighet är att införa ett fribelopp för permanentbostäder av norsk modell. Ett visst belopp dras av från antingen taxeringsvärdet eller

själva skattebeloppeL För flerbostadshusens del innebär det ett fribelopp

för varje lägenhet. Varje perrnanentbostad skulle härigenom få en viss skattesänkning. Denna modell löser emellertid inte några egentliga problem utan får mer ses som en allmän, bostadspolitiskt motiverad sänkning av skatteuttaget. Konsekvenserna av en sådan lösning skulle i stället kunna bli att de relativa skillnaderna i beskattningen ökar. Vi bedömer därför att ett fribelopp är meningslöst om syftet är att klara vissa hushålls likviditetsproblem.

lO.2.3 Basbreddning och en sänkt skattesats

V1 har tidigare hävdat att basen för fastighetsskatten bör breddas. En sådan breddning medför att intäkterna från fastighetsskatten ökar. Hur stor ökningen blir beror naturligtvis på hur stor basen blir och vilka väljs för de tillkommande fastighetskategoriema. Det skattesatser som totala taxeringsvärdet för industrienheter uppgår till cirka 300 miljarder kronor. Motsvarande siffra för jordbruksmark är 90 miljarder. En ökad skatteintäkt på åtminstone tre miljarder kronor förefaller därför inte orimlig. Dessa ökade skatteintäkter kan användas för att åstadkomma en bostadspolitiskt motiverad sänkning av skatteuttaget för hela eller delar av bostadsbeståndet.

l0.2.4 Bostadsbidragen

Bostadsbidragen har, som vi konstaterat i avsnitt 4.4, en icke obetydlig absorberande effekt på fastighetsskatten. Likväl kvarstår faktum att vissa hushåll med låga inkomster i högprisområden belastas av betydande utgifter för fastighetsskatten. Det gäller främst hushåll utan bam som inte är berättigade till kommunala bostadstillägg. En modifiering av reglerna för bostadsbidrag så att en stor förmögenhet i fast egendom för eget permanentboende inte reducerar bidragets storlek

164 för vissa SOU 1992 11 Lösningar grupper av

skulle kunna ett sätt att åtgärda vissa hushålls likviditetsproblem. En vara möjlighet skulle att höja utgiftstaket vid beräkningen av bosannan vara tadsbidrag. För båda dessa lösningar gäller emellertid att bostadsbidragen har en tendens stora marginaleffekter. Detta talar mot att öka användningatt ge bostadsbidragsinstrumentet. en av Det faktum hushåll i yrkesverksam ålder med låga inkomster men att barn inte alls omfattas bostdsbidragssystemet, vare sig de bor i utan av småhus eller hyreshus, talar mot ökad användning av bostadsbidragen en inte utvidgas till att också omfatta denna grupp. Det faktum om systemet flertalet särskilda lösningar endast kan småhusboendet, att det stora avse där fastighetsskatten är påverkbar kostnad än i hyreshus, kan tala en mer för att inriktningen på bostadsbidragssystemet bör ses över. En betydande de hushåll som avses här består av pensionärer. grupp av Eftersom de kommunala bostadstilläggen nu är föremål för en genomgrisaknas förutsättningar för att närmare gå in på möjlighepande översyn använda de kommunala bostadstilläggen som en lösning på penterna att sionärshushållens likviditetsproblem. De analyser gjort pekar emellertid på de nuvarande reglerna för de kommunala bostadstillägatt har mycket absorberande effekt förändringar i fastighetsgen en stor reglerna skiljer sig mellan olika kommuner. skatten, även om

10.3 Möjliga specialinriktade lösningar

10.3.1 Undantag

vissa områden skulle kunna tänka sig att införa ett behovsprövat För man från skyldigheten betala fastighetsskatt efter amerikansk föundantag att till hands ligger införa sådan möjlighet för att lösa rebild. Närmast att en perrnanentboendes situation i de områden är särskilt attraktiva för de som fritidsboende. En sådan undantagsmöjlighet förutsätter i så fall en viss minsta bostads- eller fastighetsskatteutgift, inkomst understigande ett visst been förmögenhet inte består annat än den bostadsfastiglopp, en som av egna viss minsta boendetid orten. Denna lösning är endast heten samt en möjlig för äganderåttssektom, också är den kategori som drabbas av som stigande taxeringsvärden är följd efterfrågan på ftitidsfasde som en av tigheter.

SOU 199211 Lösningar för vissa 165 grupper av

En lösning enligt denna modell bör endast komma ifråga för en mycket begränsad kategori boende på några få orter, exempelvis sådana därkommunerna har en utvidgad förköpsrätt. Statsfinansiellt torde konsekvenserna av en undantagsmöjlighet enligt nu skisserad modell inte bli alltför stora. Skulle möjligheten införas generellt blir situationen en annan. Däremot uppkommer viss extra administration inom skatteförvaltningen, som får bedömas vara den organisation som bäst kan hantera frågan om undantag från skyldigheten att betala fastighetsskatt

l0.3.2 Lån

I Danmark finns möjlighet för pensionärer att erhålla lån till fastighetsskatten. En sådan möjlighet skulle naturligtvis kunna införas också Sve- i rige. Med hänsyn till att det inte endast är pensionärshushåll som kan antas ha den typ av likviditetsproblem som beskrivits torde möjligheten att få lån i stället vara kopplad till en behovsprövning. Vi har redan tidigare anfört att det urprincipiell synvinkel inte ärrimligt att införa några särskilda

lösningar då det finns väl fungerande system tillgängliga på marknaden.

Detta gäller naturligtvis särskilt beträffande införandet av särskilda lånemöjligheter i statlig regi.

10.3.3 Uppskov

Om de reguljära möjligheterna inte är tillräckliga och det är nödvändigt att införa någon form av särskild lösning är det alternativ vi funnit lämpligast ett uppskov med erläggandet av skatten. Detta kan ses som ett alternativ till en lånemöjlighet. Skatten bör betalas när fastigheten realiseras och erläggas fullt ut.

En lösning som innebär att fastighetsägaren får uppskov kan emellertid

bara komma ifråga för egnahemssektom, eftersom fastighetsskatten i övriga upplåtelseformer inte framgår direkt i boendekosmadema. Ett uppskov kan utformas på flera sätt. Det är viktigt att en sådan lösning görs administrativt enkel samtidigt som den utformas så att den verkligen når rätt målgrupp.

Prövningen Det förefaller oss naturligt att en uppskovsmöjlighet hanteras av skatteförvaltningen, som måste restföra uppskovsbeloppet tills skatten erlagts. För att minimera den ekonomiska prövning som de lokala skattekontoren

166 Lösningar för vissa SOU 1992 ll grupper av

måste göra kan uppskovsmöjligheten knytas till bostadsbidragen. I bostadsbidragssystemet görs nämligen den prövning av inkomstförhållanden och boendekostnader är en förutsättning föratt uppskovsmöjligsom heten skall förbehållen dem som har likviditetsproblem av det slag vara vi beskrivit ovan. Det innebär att uppskovsmöjligheten kan knytas till att man uppbär bostadsbidrag avseende den fastighet man söker uppskov för eller att man är berättigad till bostadsbidrag. Av administrativa skäl förefaller den första rutinen att föredra. Då kan den uppskovssökande genom att vara förete bevis att han uppbär bostadsbidrag på ett enkelt sätt styrka sin om rätt till uppskov med fastighetsskatten. Skattekontorets prövning kan därigenom hållas mycket enkel. För tillgodose de behov finns för grupper som inte omfattas av att som bostadsbidragssystemetkan det övervägas om någon form av kompletterande möjlighet skall inkluderas. Uppskovsmöjligheten skulle i så fall kunna knytas till den taxerade inkomsten, förmögenheten och basbelop-

pet. Det faktum att uppskov erhållits medför att de administrativa skattemåste bevaka den fordran som det allmänna då får. Vi förutsätsystemen detta är möjligt att göra, även en fordran kan finnas kvar under ter att om en följd av år.

U ppskovets innehåll l Uppskovsrätten bör utformas på ett sådant sätt att den kan likställas med till den enskilde fastighetsägaren för at denne att staten lånar ut pengar skall kunna erlägga skatten vid tillfälle. De hushåll som kan ett senare komma ifråga för uppskov har, enkelt uttryckt, ett kortsiktigt problem med likviditeten. Däremot lider de, framgått tidigare, egentligen inte som någon resursbrist i ett längre perspektiv. av Uppskovet bör därför utformas så att det i största möjliga utsträckning jämställas med lån. Samtidigt måste dock hänsyn tas till kravet på kan ett enkelhet och rationalitet, inte minst för att hålla kostnaderna nere. Statens totala skatteintäkter förändras inte genom ett uppskovsförfarande, fördelas på ett annat sätt över tiden. Detsamma gäller för fasmen tighetsägaren. Som redan framgått anser vi det principiellt viktigt att fastighetsskatten faktiskt betalas av de skanskyldiga. En fråga inställer sig är huruvida det är rimligt att erhålla uppskov som obegränsad tid. Genom kopplingen till att bostadsbidrag beviljats under flesta hushåll kan få uppskov antingen pensionärer eller barnfaär de som miljer. När barnen växt uppfyller hushållet inte längre förutsättningupp

SOU 1992 ll Lösningar för vissa 167 grupper av

få bostadsbidrag, och uppskov kan inte heller fås. Det hindrar arna för att inte uppskov kan bli aktuellt under en betydande tidsperiod. att Vare sig privatekonomisk synvinkel eller ur ett fordringsågarpersur pektiv kan det riktigt att ha en uppskovsmöj lighet som inteårbegränvara sad i tid eller omfattning. Även hushållets likviditetsproblem är kortom siktigt så kan det finnas anledning att göra en bedömning av om boendekostnadema allt är för höga i relation till hushållets ekonomi. trots Det måste också finnas rimliga förutsättningar att kunna betala den skuld uppstått uppskovet när fastigheten överlåts. Skulden får med som genom andra ord inte bli för stor i förhållande till fastighetens värde, även om skuldens betalning är knuten till ägaren i första hand och inte till fastighe-

ten. Som regel betalar ränta på de lån man tar. Frågan uppkommer om man även det belopp fått uppskov med bör belastas med ränta. man För det första bör den söker och beviljas uppskov med att betala som fastighetsskatten inte behandlas väsentligt mycket bättre än den som betalar sin skatt i rätt tid med lånats på vanligt sätt. För det andra pengar som talar likforrnighetsskäl för att ränta skall beräknas uppskovsbeloppet. Kvarskatt och andra restförda skatteskulder är räntegrundande. Den ränskall gälla bör affärsmässig och alltså inte motsvara en tesats som vara dröjsmålsränta. En lämplig räntesats är den som tillämpas av bostadslå-

neinstituten. Det kan emellertid bli administrativt besvärligt att fortlöpande följa ränteutvecklingen. Vidare torde skyldighet att betala ränta hela uppen skovsbeloppet varje år leda till orimliga konsekvenser för fastighetsäga- Efter cirka tio år, skulle räntan lika stor som den årliga fastigren. vara hetsskatten. Det kan därför lämpligare att fastighetsskatteskulden vara räknas årligen, exempelvis på samma sätt som äldre statliga studieupp lån, det vill säga sådana beviljats före 1989. En sådan lösning är adsom ministrativt enkel samtidigt den inte förvärrar likviditetsproblemet som för det hushåll fått uppskov. Visserligen innebär den relativt låga som uppräkningen subvention, skillnaden mellan normal ränta, med en men åtföljande avdragsrätt, och denna uppräkning torde bli rätt liten. typ av

Återbetalning vid överlåtelse

Uppskovsbeloppet bör inte amorteras av utan betalas vid ett tillfälle. Det kan de flesta hushåll skulle vara berättigade till uppskov är antas att som det under flera år i rad. Det framstår olämpligt att samtidigt ha en lösom pande återbetalning. Även administrativa skäl talar mot att en obligatorisk återbetalning eller amortering sker innan fastigheten bytt ägare, helt

168 för vissa SOU 1992211 Lösningar grupper av

eller delvis. Däremot kan den uppkomna skatteskulden mycket väl betalas av dessförinnan frivillig väg. En fråga inställer sig är alla slags överlåtelser skall utlösa betalsom om Enligt vår mening bör såbli fallet. Det innebär ning av uppskovsbeloppet. att skatten förfaller till betalning även om fastigheten byter ägare utan att vederlag utgår. Vid till exempel bodelning efter skilsmässa och vid arvskifte bör hänsyn till uppskovsbeloppet precis som till andra skulder, tas och det bör förfalla till betalning om fastigheten till någon del byter ägare. Inte heller bör återbetalningen kopplas till realisationsvinstberäkning- Det innebär med andra 0rd att skatten betalas vid en försäljning obeen. vilket pris fastigheten säljs. roende av till Uppskov beviljas fastighetsägaren den skuld som uppkommer bör men inte förenas med panträtt i fastigheten. Statens fordran bör behandlas som andra skattefordringar och med den förmånsrätt som följer därav. På så sätt blir administrationen kring bevakning och återbetalning väsentligt enklare och billigare.

Återbetalningen av uppskovsbeloppet kan ske i samband med inkomst-

taxeringen året efter överlåtelsetidpunkten. Det är också då som realisationsvinstbeskattnin kan aktualiseras. Skattekontoren har också uppgift g alla överlåtelser för vilka lagfart beviljats, varför det ur administrativ om synpunkt torde enkelt att driva in de fordringar som förfaller till bevara talning. Man kan slutligen tänka sig den situationen att ett hushåll flyttar från fastighet, för vilken uppskov med fastighetsskatten beviljats, till en anen där förutsättningarna för att få uppskov också är uppfyllda. Uppskov nan fastigheten bör då inte meddelas förrän det tidigare avseende den senare uppskovsbeloppet betalats fullt ut. Skulden avseende fastighetsskatten kan då i princip sägas ha omvandlats till ett sedvanligt banklån, eftersom betalningen uppskovsbeloppet medför en lägre kontantinsats iden nya av fastigheten.

SOU 199211 169

ll Konsekvenser av aktuella reform-

tankar med anknytning till taxerings-

värdet

Med det grundläggande synsätt på fastighetsskatten som anlagt är det väsentligt att underlaget för skatten speglar fastigheternas marknadsvärden. Vi förordar därför att värderingen av bostadsrättsfastigheter ändras i den riktning som Bostadsrättsvärderingskommitten föreslår. Av skäl förordar vi att ett årligt omräkningsförfarande av samma Fastighetstaxeringskommitnén föreslog införs i fastigdet slag som hetstaxeringen.

11.1 Ändrade principer för taxering av

bostadsrättsfastigheter

De principer för närvarande tillämpas vid fastighetstaxeringen av som fastigheter ägs bostadsrättsföreningar innebär, som påpekats tidisom av taxeringsvärdena inte speglar det marknadsvärde som de enskilgare, att da bostadsrätterna representerar. I stället motsvarar de det marknadsvärde kan förmoda att fastigheten helhet skulle betinga om den som man som i stället upplåts med hyresrätt till rådande bruksvärdehyror. I juni 1989 beslöt regeringen emellertid att tillkalla en särskild utredare med uppgift utreda hur nytt system för värdering av dessa fastigheatt ett bättre uttryck för de enskilda bostadsrättemas marknadsvärter som gav de skulle kunna utformas. Kommittén, antog namnet Bostadsrättssom

170 Konsekvenser aktuella SOU 199211 av

värderingskommittén Fi 198901, fick också i uppdrag att se över den löpande beskattningen av bostadsrättsföreningar sedirektiven 198927. Den avser att överlämna ett betänkande omkring den 1 februari 1992. Ett nytt system för värdering av bostadrättsfastigheter av det slag sotn Bostadsrättsvärderingskommittén föreslår skulle i vissa fall innebära betydande höjningar av taxeringsvärdena. Framför allt skulle det gälla fastigheter belägna i storstädemas innerområden och vissa mindre, expansiorter. Det finns emellertid också orter med svag efterfrågan på va bostäder där sänkning av taxeringsvärdena kan förväntas, framförallt en vad gäller de nyare delarna av beståndet. Detta medför i sin tur att variationema i fastighetsskatteuttaget mellan olika fastigheter förändras. Framför allt leder det till att de regionala skillnadema i skatteuttaget ökar. Därigenom kommer fastighetsskattens fördelning i denna del av bostadsbeståndet mer att likna fördelningen i småhussektom. Ur ett avkastningsperspektiv ärdet, enligt vår mening,väsentligt att underlaget för fastighetsskatten väl speglar det marknadsvärde som bostadstillgångarna representerar. Med de taxeringsvärden som för närvarande gäller för bostadsrättsfastighetema är så inte fallet. Av likformighetsskäl är det därför angeläget att värderingen av dessa fastigheter förändras i den riktning som Bostadsrättsvärderingskommittén föreslår. En sådan reform kan emellertid komma att medföra likviditetsproblem för vissa hushåll på samma sätt som ovan konstaterats för vissa grupper av hushåll i småhus. Vid förändring fastighetstaxeringen i enlighet en av med Bostadrättsvärderingskommitténs förslag bör möjligheter till uppskov det slag som vi föreslår för hushåll i småhus även ordnas för husav håll i bostadsrätt. Den ordning som vi föreslagit för hushåll i äganderätt är dock inte möjlig att införa för bostadsrättssektom så länge skattskyldigheten för fastighetsskatten ligger på föreningarna och inte på de enskilda bostadsrättshavarna. Med taxeringsvärden som bättre speglar de enskilda bostadsrättemas marknadsvärden kommer även de totala intäkterna av fastighetsskatten att öka under förutsättning att skattesatsen inte förändras. Vi har emellertid avstått från att försöka uppskatta hur mycket de totala intäkterna av fastighetsskatten skulle förändras om taxeringsvärdena för bostadsrättsfastigheter skulle komma att fastställas efter dessa nya principer. Anledningen är att Bostadsrättsvärderingskommittén samtidigt föreslår att schablonintäktsbeskattningen av bostadrättsföreningarrta skall slopas och att avdragsrätten för räntorna på föreningens skulder flyttas ut till de

SOU 1992 11 Konsekvenser aktuella 171 av

enskilda bostadstättshavama. Därigenom skulle den samlade beskattningen dessa bostäder komma att likna beskattningen av bostäder av mer upplåtna med äganderätt Eftersom de olika förslag Bostadsrättsvärderingskommittén presom betrakta helhet är det enligt vår uppfattning inte mesenterar är att som en ningsfullt försöka beräkna de statsfinansiella effekterna av enbart en att del i det hela.

11.2 Införande av rullande fastighetstaxering

främsta svagheten i det nuvarande underlaget för fastighetsskatten Den konstaterat vid flertal tillfällen, eftersläpningen i anpassär, som ett ningen till förändrade taxeringsvärden. Denna har sin grund dels i att taxeringsvärdena endast till marknadsförhállanden vart sjätte anpassas nya år, vid de allmänna fastighetstaxeringarna, och dels i att värdenivån motsden prisnivå gällde två år före det allmänna fastighetstaxervaras av som gsåret.

Fastighetstaxeringskommittén föreslog emellertid att en successiv an-

passning taxeringsvärdena till aktuella marknadsvärdenivå skulle av en årligen SOU 19843738. Fortfarande skulle taxeringsvärden

göras se

fastställas för varje fastighet vid allmän fastighetstaxering vart åttonde en så kallade basvärden skulle emellertid justeras upp vartannat år år. Dessa aktuell marknadsvärdenivå med hjälp ett särskilt utarbetat intill en av Vidare skulle nivååret flyttas något närmare taxeringsåret. I stället dex. året två år före taxeringsåret skulle det motsvaras för att som nu utgöra perioden l juli två år före till 30 juni året före taxeringsåret. Förslaget av positivt har ännu inte omsatts i praktiken. mottogs men övergång till kontinuerlig anpassning taxeringsvärdena till En en av förändrade marknadsvärden skulle, enligt vår mening, innebära en avseförbättring fastighetsbeskattnin Eftersom detaljerade förslag värd av gen. riktning redan finns nöjer vi emellertid med att uttala vårt stöd i denna oss härtill. Vi vill dock tillägga det fördel om taxeringsvärdena att vore en kunde justeras varje år istället för vartannat som Fastighetstaxeringskom-

mittén föreslog. statsfinansiella effekterna dessa förslag är naturligtvis i hög grad De av den framtida prisutvecklingen. Ju snabbare fastighetspriserberoende av skulle ökningen bli. I perioder med fallande nomina stiger desto större nella fastighetspriser skulle dock ett system med rullande fastighetstaxer- Trots det har vi gjort vissa uppskattningar av de ing ge lägre intäkter. statsñnansiella effekterna av en sådan förändring.

172 aktuella SOU 199211 Konsekvenser av

I beräkningarna utgår vi dels från att taxeringsvärdena justeras upp årligen och dels från att niväåret ändras till att motsvara året före det aktuelfastighetstaxeringsåret. Vid de årliga justeringama antar vi att taxeringsvärdena räknas med faktor både tar hänsyn till upp en som fastighetsprisutvecklingen och till att fastigheterna förslits med tiden. Deprecieringen antas uppgå till 2 procent per år. För övrigt utgår beräkningarna dels från den prisutveckling faktiskt ägt rum för de olika som fastighetstypema fram till och med sista kvartalet 1990 och dels på de antaganden den framtida prisutvecklingen som användes vid våra beom fastighetsskatteintäktemas utveckling fram till sekelskiftet räkningar av

se avsnitt 5 och bilaga 4.

Tabell 11.1 Statsfinansiella effekter av införande av rullande fastighetstaxering. Miljarder kronor. Löpande priser.

Nuvarande system Rullande fastighetstaxering Intäkts- Intäkter l-lyres- Små- Lant- Intäkter Hyres- Små- Lant- ökning totalt hus hus bruks- totalt hus hus bruksfastig- fastig- In- het het kornstår

1991 16.8 8.5 8.0 0.3 30.2 18.0 11.6 0.6 13.4 1992 17.8 8.9 8.1 0.8 22.1 11.0 10.3 0.7 4.3 1993 19.2 8.0 10.2 1.0 23.3 9.8 12.7 0.9 4.1 1994 21.5 10.3 10.2 1.0 24.2 10.4 12.9 0.9 2.7 1995 22.2 10.9 10.3 1.0 25.2 11.1 13.2 0.9 3.0 1996 25.9 11.7 13.3 1.0 26.5 12.1 13.5 0.9 0.6 1997 26.9 12.6 13.4 1.0 27.9 13.2 13.8 0.9 1.0 1998 28.1 13.7 13.4 1.0 29.8 14.7 14.1 1.0 1.7 1999 28.8 14.4 13.4 1.0 31.0 15.7 14.3 1.1 2.2

Källa Urval ur FTR 90 samt egna beräkningar.

Att det intäktstillskott en övergång till rullande fastighetstaxering som skulle är starkt beroende fastighetsprisemas utveckling framgår ge av tydligt dessa beräkningar. Med den snabba prisstegring såväl småav hus hyreshus ägde under slutet av 1980-talet skulle en syssom som rum tem med rullande fastighetstaxering ha resulterat i ett intäktstillskott drygt 13 miljarder kronor inkomståret 1991 jämfört med nuvarande system. Det prisfall på framförallt hyreshus som ägt rum under 1991 innebär att skillnaden i totala intäkter mellan de två systemen minskar betydligt till inkomstâret 1992.

SOU 1992 11 Konsekvenser aktuella 173 av

En övergång till rullande fastighetstaxering kan emellertid inte förvänske förrän tidigast efter AFI 94. De intäktstillskott som redovisas för tas inkomståren 1991-93 utgör därför bara en illustration av vad ett årligt omräkningsförfarande skulle ha resulterat i jämfört med det som faktiskt till-

lämpas. Uppgifterna avseende 1994 och framåt kan däremot betraktas som en uppskattning det intäktstillskott en sådan reform skulle resultera av som Därför kan det värt att erinra att beräkningarna utgår från att vara om fastighetsprisema endast kommer öka i takt med inflationen från och med 1993. Den inkomstökning från och med 1994 motsvarar som genereras därför bara det belopp krävs för att intäkterna från fastighetsskatten som inte skall minska i reala termer vid givna antaganden om den allmänna

prisutvecklin

11.3 Konsekvenser av framtida förändringar i

fmansieringssystemet

Genom reformeringen inkom stbeskattningen minskade räntebidragen av till bostadssektom. Det åstadkoms genom en höjning av den garanterade räntan och snabbare upptrappning av denna ränta. Samtidigt genom en minskade värdet på småhusägarnas ränteavdrag, eftersom skattereforresulterade i sänkning marginalskatxen. Förändringarna var så men en av konstruerade att pariteten mellan årgångar och neutraliteten mellan upplåtelseforrner bibehölls. Den viktiga effekten blev att bostadsutgiftema ökade i relation till de flesta andra nyttigheter i ekonomin, samtidigt som

de disponibla inkomsterna ökade. För småhus med äganderätt och för bostadsrättslägenhetema bör minskade bostadssubventioner och åtföljande ökade bostadsutgifter leda till prisfall på bostäder och minskad nyproduktion. Orsaken är att ökade en subventioner tenderar att kapitaliseras som högre fastighetspriser. Ett borttagande subventioner får motsatt effekt. På sikt tenderar priserna av öka igen i samband med att den minskade produktionen av bostäder att driver priserna på det befintliga beståndet av bostäder till en nivå som upp mot prisnivån i nyproduktionen. svarar Lägre priser medför lägre taxeringsvärden och en minskad fastighets-

skatt. Skattebortfallet blir i regel mindre än den initiala subventions-

minskningen, eftersom fastighetsskattens andel av kapitalutgiftema i de flesta årgångar är liten jämfört med subventionsandelen. hyreshusen blir effekterna de minskade subventionema delvis För av annorlunda. Den initiala effekten är en hyreshöjning, åstadkommen ge-

174 SOU 1992 11 Konsekvenser av aktuella

nom de allmännyttiga bostads företagens hyresledande roll. Dessa företag är självkostnadsföretag som måste höja hyran för att få täckning för de ökade utgifter som följer av minskade subventioner. Eftersom de är hyresledande kommer sannolikt de privata hyreshusen att följa efter, under förutsättning att marknaden är stark nog att klara en sådan hyreshöjning utan att det uppstår tomma lägenheter. I regel bör en hyreshöjning, som motsvaras av en lika stor utgiftsökning, resultera i att fastighetens pris blir oförändrat. Då en osäker subvention ersätts med en säker hyreshöjning behöver så emellertid inte bli fallet. Resultatet kan till och med bli en prisökning på hyreshus. Detta är

fömtsett i de värderingsmodeller som tillämpas i taxeringsprocessen se

bilaga 6 för en utförligare framställning. Därigenom ökar taxeringsvärdet och fastighetsskatten något. För fram tiden planeras ytterligare minskningar ibostadssubventionerna. Som nämnts ovan har regeringen nyligen tillsatt en utredning om statens stöd för bostadsñnansieringen Fi 199108. Utredningen skall föreslå ett nytt finansieringssystem som på annat sätt åstadkommer en subventionsminskning av minst den omfattning som den som skulle ha

åstadkommits genom det föreslagna räntelånesystemeL

Det är troligt att subventionsminsknin gen i första hand kommer att beröra nyproduktionen, medan räntebidragen i det befintliga beståndet kommer att bibehållas. Genom en sådan förändring blir kapitalutgifterrta betydligt högre i det tillkommande beståndet än i det befintliga. Det innebär att det äldre beståndet blir billigare i relativa termer, och att en del av efterfrågan flyttas över från nyproduktionen till beståndet. Det resulterar i ökade fastighetsoch taxeringsvärden i beståndet. Effekterna blir starkast i småhussektom och i bostadsrättssektom, men det är inte uteslutet att det även kan bli en viss prisökning i hyreshusbeståndet trots de självkostnadsprinciper som de allmännyttiga bostadsföretagen arbetar efter. Ur bostadspolitisk synvinkel innebär ett sådant nytt finansieringssystem att den gamla målsättningen om paritet får vika för ett statsñnansiellt krav. Likabehandlingen mellan sektorerna på bostadsmarknaden kan emellertid upprätthållas. i Eftersom ett framtida finansieringssystem med en sådan utformning som här förutskickas resulterar i ökade fastighets- och taxeringsvärden i det äldre beståndet kom mer det även att medföra ökad fastighetsskatt i det äldre beståndet. En sådan skatteökning håller tillbaka prisökningen, men dess inverkan torde vara måttlig.

SOU 1992 ll aktuella 175 Konsekvenser av

Å andra sidan får ñnansieringssystem med kraftigt ökade bostadsmett gifter i nyproduktionen större negativa effekter på byggvolymen än ett system där subventionsminskningen sprids ut över både bestånd och nyproduktion och där kapitalutgiftema fördelas över tiden med hjälp av ett räntelån. Slutsatsen för fastighetsskattens del blir att en förändring av finansiergssystemet åstadkommer ökade fastighetsskaneintäkter i det äldre bostadsbeståndet, medan skatteintäktema minskar i det tillkommande beståndet. Nettoeffekten ar osäker. Därtill kommer den statsfinansiella besparing som beror på att minskade subventioner skall utbetalas till ett mindre antal nyproducerade bostäder. Statsñnansiellt medför därför ett nytt ñnansieringssystem enligt de riktlinjer som här har skisserats en betydande besparing, även om förändrade fastighetsskatteintäkter tas med i beräkningen.

SOU 199211 177

12 Administrativa konsekvenser

En viktig slutsats av vårt arbete är att det nuvarande underlaget för fasti ghetsskatten är det mest lämpade. Några mer genomgripande kosmadsmässiga eller administrativa konsekvenser uppstår därför inte beträffande själva underlaget för fastighetsskatten. Vissa önskvärda förändringar för sättet att fastställa underlaget har dock skisserats. Vi avser då införandet av en rullande fastighetstaxering och en breddning av basen för fastighetsskatten, men också en höjning av värdenivån. Den kontinuerliga anpassning av taxeringsvärdena till den rådande marknadssituationen som vi förespråkar kan ske genom ett omräkningsförfarande. Förslag härom har tidigare utarbetats av Fastighetstaxeringskommittén och presenterats i betänkandet Rullande fastighetstaxering SOU 198437. Detta förslag har aktualiserats på olika sätt under tiden därefter. Det finns i dag en viss beredskap inom Lantmäteriet för ett sådant omräkningsförfarande i och med det fastighetsprissystem som byggts upp. När fastighetsdatasystemet hos Centralnämnden för fastighetsdata nu i det närmaste täcker hela landet finns också den tillgång till de aktuella uppgifter krävs för att få en snabb omräkningsprocedur. Några större insom vesteringar i form av nya ADB-rutiner torde inte bli nödvändiga. Införandet av ett omräkningsförfarande bör därför inte bli vare sig särskilt administrativt betungande eller kostsamt. I samband med en sådan åtgärd kan det också finnas anledning att göra en översyn av fastighetstaxeringens organisation och genomförande. Vi tror att det därigenom skulle vara möjligt att göra vissa rationalitetsvinster och besparingar. Inte minst erfarenheterna från Danmark, där man redan använder sig ett automatiserat omräkningsförfarande, talar för av detta. En breddning basen för fastighetsskatten kräver, som vi tidigare anav fört, ytterligare utredning. Vad beträffar underlaget för en breddad fastig-

178 konsekvenser SOU 1992211 Administrativa

kan det emellertid redan konstateras att fastighetstaxeringen hetsskatt nu fattar alla fastigheter kan aktuella vid en lreddning av fastigom som vara hetsskatten. Fastighetstaxeringens kostnader torde därför inte pxverkas av en sådan breddning. Inte heller torde de administrativa rutinena kring uppbörden

fastighetsskatten påverkas i någon större utsträckning. av En förändring taxeringsvärdenivån från 75 till D0 procent bör inte av heller medföra några egentliga administrativa elle kostnadsmässiga konsekvenser. En viss infonnationsverksamhet kandock vara nödväninte minst för undvika ökat antal besvär öer fastighetstaxerdig, att ett skulle den mest påtagliga adninistrativa konseingen, som annars vara

Antalet besvär över fastighetstaxeringsnänndemas beslut är

kvensen. svårt förutsäga. Detta visade sig int minst vid 1990 års alltid mycket att allmänna fastighetstaxering. Vi höj ning värdenivån, och motsvarande sänkning av skattror att en av medför bättre rättssäkerhet med störnemöjligheter för den tesatserna, en enskilde på enkelt sätt kontrollera sitt taxeringzvärde. Någon maratt ett antalet besvär bör därför uppstå, ärskilt om nivâåret kant höjning av flyttas närmare taxeringsåret. administrativa och statsfmansiella konsekvensama av den möjlig- De uppskov med betalningen fastighetsskatten som vi skisserat är het till av En sådan möjlighet innebär tillkonmande arbetsuppsvåra att ange. en i skatteförvalmingen inte uppvisar några likteter med befintliga gift som Utnyttjandet möjlighet att uppskov ptverkar både skatterutiner. av en resursbehov och storleken den förskjutning av skatteinförvaltningens av täktema blir följd. Det finns i dag inget andetag för att göra några som en precisa bedömningar i dessa delar. De statsñnansidla konsekvenserna

torde dock inte bli särskilt stora.

SOU 199211 311393 1 179

Kommittédirektiv

åå @

Dir. 199058

Utredning underlaget för fastighetsbeskattningen

om

Dir. 19958

Beslut vid regeringssammanträde 1990-10-04

Statsrådet Ãsbrink anför.

l Mitt förslag

Jag föreslår utredare tillkallas för att analysera och pröva underlaget att en för fastighetsskatten. Utredarens arbete bör vara slutfört under hösten år 1991. Sammanfattningsvis skall utredaren 0 göra översyn av underlaget för fastighetsskatten. en belysa och analysera olika beskattningsunderlags effekter i bostadspoli- 0 tiska, regionalpolitiska. fördelningsmässiga och andra hänseenden. pröva effekterna de höjda taxeringsvärdena vid 1988 och 1990 0 om av nya års allmänna fastighetstaxeringar och uttaget av fastighetsskatt under vissa speciella förhållanden kan ge ett oskäligt beskattningsresultat samt med utgångspunkt i den genomförda analysen överväga och föreslå den 0 lagstiftning och de andra åtgärder som kan erfordras.

2 Inledning

Taxeringsvärde som grund för bawadsbeskattningen

Bostadsbeskattningen sker för närvarande med taxeringsvärdet som grund. Den består dels fastighetsskatt för sådana fastigheter eller av uttag av delar benämns småhus och hyreshus. dels inkomstav fastigheter som av en schablonintäkt för ägare till småhus. allmännyttiga bobeskattning i form av stadsföretag och vissa bostadsrättsföreningar. Fastighetsskatten och schahlonintäkten beräknas viss procent av hela eller en del av taxeringssom en småhus inte schablonbeskattas och för privatägda värdet. För ägare till som hyreshus sker dock beskattningen i stället en konventionell metod. genom dvs. den skattepliktiga intäkten beräknas utifrân verkliga intäkter och kostnaden

Från och med den l januari 1991 läggs bostadsbeskattningen om och sker i fortsättningen i ökad utsträckning genom fastighetsskatt. Schablonintäktssmåhus upphör sáledes. För vissa bostadsrättsföreningar beskattningen av allmännyttiga bostadsföretag kvarstår emellertid tills vidare intäktsbeoch skattningen enligt schablonmetoden. Frågan om hur beskattningen av dessa bostadsföretag skall utformas övervägs för närvarande av bostadsrättsvärde-

ringskommittén Fi 198901. Taxeringsvärdet fastställs vid de regelbundet återkommande allmänna fastighetstaxeringarna. Dessa sker vartannat är för skilda slag av fastigheter. Vart sjätte år viss fastighetstyp. Innevarande år. 1990, sker omtaxeras en allmän fastighetstaxering småhus. Nästa sådan taxering sker år t.ex. en av 1996. Under den mellanliggande perioden ligger taxeringsvärdet fast såvida skäl inte finns förändra värdet under någon de årliga särskilda fastigatt av hetstaxeringarna på grund t.ex. förändring i fastighetsindelningen eller av större tillbyggnad. Inför 1975 års allmänna fastighetstaxering övervägdes vilket underlag sorti skulle utgöra grund för taxeringsvärdet. Slutsatsen innebar i praktiken att taxeringsvärdet liksom tidigare skall relateras till marknadsvärdet. Fastighetstaxeringen ansluter därmed till välkända fastighetsekonomiska värdebegrepp. För förhindra att övervärdering sker tillämpas en generell säatt kerhetsmarginal 25 %, dvs. taxeringsvärdet skall bestämmas till 75 % av om taxeringsenhets marknadsvärde. en

Tidigare utredningar

Tidvis har diskuterats att använda alternativa underlag för bostadsbeskattningen i form boendevärde. bruksvärde eller liknande. Som motiv av för sådan omläggning har anförts bör neutralisera lägets inverkan en att man på taxeringsvärdet och på så sätt undvika att regionala skillnader taxeringsvärden påverkar skatteuttaget. Frågan brukar aktualiseras vid de allmänna fastighetstaxeringarna när regionala skillnader av naturliga skäl framträder. Förutom den inverkan läget har kan taxeringsvärdena även variera besom roende på hus har olika storlek och standard olika i regioner och att byggatt kostnaderna också kan variera regionalt. Vidare varierar taxeringsvärdena också väsentligt mellan fastigheter av olika ålder. Således uppvisar de seårgångarna högre priser än tidigare årgångar för i övrigt likvärdiga fasnaste tigheter. Till stor del torde detta bero pa att ägare till nyare hus erhåller rän-

tebidrrag. Möjligheten värdera fastighet från boendesynpunkt med hjälp av att en boendevärde har såvitt gäller egnahem behandlats av bostadskommitett tén i två betänkanden. lett delbetänkande SOU l98436 del 2 belyste kommittén frågan olika metoder för att ta ut lika skatt från egnahem med om

samma boendevärde men med olika marknadsvärde. Metoderna anknöt mer eller mindre till fastighetstaxeringen. Bl.a. ansåg kommittén att det även framdeles skulle vara nödvändigt med ett fastighetstaxeringsförfarande även om ett särskilt beräknat boendevärde ligger till grund för in- komstbeskattningen eftersom taxeringsvärdet har stor betydelse även i andra sammanhang. Kommittén fann vidare att en småhusbeskattning som differentierades efter boendevärde skulle medföra oönskade sociala effekter samt även bli alltför komplicerad. Därför avfärdades tanken om ett särskilt boendevärde i kommitténs slutbetänkande SOU l9866 del 2. Kommittén ansåigatt taxeringsvärdet var det enda värde som kan användas som underlag för beskattning. En majoritet av de remissinstanser som berörde frågan i sina yttranden över delbetänkandet delade kommitténs uppfattning. Kraven pä en översyn av underlaget för fastighetsskatten har åter aktuali serats av boendekostnadsutredningen BKU i betänkandet SOU l9897l Ny bostadsfinansiering. l betänkandet presenteras förslag om ett räntelånesystem avsett att ersätta det nuvarande systemet med räntebidrag för finansiering av bostadshusUtredningen har emellertid ocksä tagit upp frågan om ett annat underlag för bostadsbeskzittningen. Utredningen anser att fastighetsskatten med nuvarande utformning har betydande inslag av skatt bostadssubventioner. Den löpande beskattningen bör enligt utredningen vara sä utformad att den inte tvingar fram krav en högre förräntning av bostadskapitzilet. Den bör därför inte utgä frän bostadens värde vid en försäljning. utan frän bostadens värde inom ramen för den pägaende användningen. Skattens storlek bör därvid bestämmas av sädanzi faktorer som har direkt betydelse för bostadsnyttztn. Utredningen menar att uppgifter om sädana förhällztnden finns att hämta i det material som ligger till grund för fastighetstaxeringen. exempelvis bostadens storlek. standard och läge i förhållande till kommunikationer och annan service. BKUs betänkande har remissbehandlats. Endast ett final remissinstanser har yttrat sig sävitt avser förslagen om fastighetsskzttteunderlatget och dessa har haft delade synpunkter. Kommunförbundet och flertalet organisationer inom bostadssekttrrn ställer sig positiva till att en utredning görs i frågan om fastighetsskatten skall grundas pä ett boendeváirde eller byggnadsvärde. Andra remissinstanser förhåller sig tveksamma eller avvisande. Lantmäteriverket hävdar bl.a. att det blir väsentligt svärare att bestämma en lâigesfaikttrr som tillgodoser beskattningens krav pä likställighet och rättvisa om en koppling inte görs till marknadens värderingar. Liknande slutsatser drar verket om standardbegreppet och standardklassificeringen frikopplas från marknadens värderingar. Vidare anförs att ett beskattningssystem som beaktar lägesvärdena i mindre utsträckning än hittills också i princip innebär en omfördelning av skzittebelastningen frän tätort till landsbygd. Verket lägger även fram egna idéer. Bl.a. anser verket att det inte finns

några tekniska hinder för att genom koefficienter utjämna regionala skillnader inom ramen för nuvarande modell om detta anses önskvärt. Fördelen med en sådan modell jämfört med utredningens skulle enligt verket vara att den grundas samma värde som också behövs för t.ex. arvs-. gävo- och förmögenhetsbeskattningen. Även riksskatteverket avstyrker utredningens förslag denna i del. Som alternativ förordas generella. matematiskt beräknade korrigeringar av det marknadsvärderelaterade taxeringsvärdet.

3 Utredningsuppdraget Ny utredning om underlaget för jbslighelssktnl

Som framgått har de överväganden som hittills legat till grund för fastighetstaxeringen och den löpande bostadsbeskattningen i nu berörda avseenden lett till slutsatsen att marknadsvärdet skall ligga till grund för taxeringsvärdet och att taxeringsvärdet är det värde som bäst lämpar sig som underlag bostadsfastigheter. Likväl har från flera häll framförts kriför beskattning av tik mot gällande ordning senast i anslutning till reformeringen av inkomst- och företagsbeskattningen och förslagen om en ny bostadsfinansiering. För del anförde jag i propositionen prop. l9899llll0 att jag hyser stor egen tveksamhet mot att frikoppla den löpande beskattningen av bostäder från deras marknadsvärde. Underlaget för fastighetsskatten utgörs därför i vart fall på kort sikt av taxeringsvärdet. Jag är emellertid beredd vilket också framhålls i propositionen att - pröva alternativa baser för skatteuttaget. En sådan prövning kräver emellertid ett annat faktaunderlag än det som f.n. finns tillgängligt. En översyn av underlaget för fastighetsskatten bör därför nu komma till stånd.

Krav på utredningen Utredningen bör inom de relativt vida ramar som jag här kommer att arbeta förutsättningslöst. Det ter sig emellertid ändamålsenligt om ange utredarens arbete tar sin utgångspunkt bl.a. i de idéer framförts i bosom stadskommitténs och BKUs betänkanden. Översynen skall nämnts som avse underlaget för uttag av fastighetsskatten. Den bör avse såväl det underlag som används vid beskattning av småhus som fastighetsskatteunderlaget för bostadshyreshus. Olika beskattningsunderlag bör belysas och analyser bör göras av deras effekter i bostadspolitiska, regionalpolitiska, fördelningsmässiga avseende förmögenhetsfördeIningen och andra hänseenden. l såväl inkomst- som denna analys bör beaktas den prispåverkan som bostadssubventioneringen

kan upphov till. Det bör särskilt studeras i vilken mån de regionalpolitiska gc effekterna överensstämmer med de riktlinjer som ligger till grund för regionalpolitiken. Det finns även skäl att undersöka vilka konsekvenser som olika beskattningsunderlag kan få för taxering av sådana taxeringsenheter som omfattar både bostäder och annat t.ex. kombinerade lokal- och bostadsbyreshus samt bebyggda lantbruksenheter. Vidare bör prövas vilka effekter övergång frän ett marknadsvärderelaterat skatteunderlag till någon som en bostadsvärderelaterat underlag skulle få fastighetspriserna och form av därmed taxeringsvärdena i olika delar av landet. Här finns skäl att uppmärksamma om inte den regionala spridningen i fastighetsvardena i själva verket kan komma att förstärkas ytterligare genom en differentiering av beskattningen. Utredaren bör vidare visa vilka komplikationer i övrigt som kan tänkas uppkomma om det införs ett annat underlag än taxeringsvärdet för fastighetsskatten. exempelvis vid förmögenhetsbeskattningen. De värden som ingår i olika underlag skall vara objektivt mätbara. Utgångspunkten för de alternativa baser för skatten som kan komma att förordas skall vara ett iförändrztt totalt fastighetsskatteuttag. Tänkbara alternativa underlag skall vidare uppfylla krav på sådan stabilitet att de kan ligga till grund för beskattning under läng tid och skiftande förhållanden. Även rimliga krav pä rättvisa. likformighet och effektivitet måste tillgodoses. Det är angeläget att de regler som utredaren kan komma att föreslå görs enkla och lättillämpade. Utredningen bör inhämta utländska erfarenheter i de avseenden som skall belysas. l uppdraget bör också ingå att pröva om effekterna av de nya höjda taxeringsvärdena vid 1988 och 1990 års allmänna fastighetstaxeringar och uttaget fastighetsskatt under vissa speciella förhållanden kan ge ett oskäligt beav skattningsresultat. l utredningsuppdraget får också anses ligga frågan om det är påkallat att differentiera bostadsbeskzittningen i vissa orter som är attraktiva för fritidsboende t.ex. vissa skärgårdsområden. Sistnämnda fråga har berörts i skatteutskottets betänkande l9899lSkU3l. Även dessahänseen- i den bör eventuella förslag till justeringar ge ett statsfinztnsiellt neutralt resultat. Avslutningsvis bör här erinras om den inverkan som utredningsresultatet eventuellt kan komma att få förberedelsearbetet inför de allmänna fastighetstaxeringzirna. .lag avser här främst förberedelsearbetet inför taxeringhyreshus och industrier år l994. av småhus år l996 och även av lantarna av bruken år 1998. Även genomförandet av ett eventuellt nytt system för taxering bostadsrättsfastigheter samt eventuella förslag om regelbundet omav räkningsförfarande av taxeringsvärdena skulle kunna påverkas av ett nytt underlag för fastighetsskatten. Samtliga dessa projekt är beroende av lång framförhållning och riksdagsbeslut i god tid för att fastighetstaxeringarna

skall kunna genomföras på ett smidigt och effektivt sätt. Skall eventuella förslag nytt fastighetsskatteunderlag kunna fil ett snabbt genomförande om ett talar de nämnda omständigheterna för att förslagen i första land bör ovan inriktas på andra faktorer än grunderna för fastighetstaxeringen. Jag vill framhålla att det finns skäl för utredaren att samråda medbostadsrättsvärderingskommittén.

4 Redovisning av utredningsuppdraget m.m.

Som jag tidigare berört kan resultatet av utredningsuppdraget komma att påverka fastighetstaxeringsarbetet. vilket kräver lång framförhållring. Det är bl.a. därför nödvändigt att utredningsarbetet bedrivs skyndsamt och att uppdraget redovisas senast under hösten år l99l. Utredaren skall beakta innehållet i regeringens direktiv dir. l.844 och 198843 till samtliga kommittéer OClI särskilda utredare angående utredningsförslagens inriktning EG-aspekter i utredningsverksamleten. resp.

5 Hemställan Med hänvisning till vad jag har anfört hemställer jag att regeringen benu myndigar det statsråd har till uppgift att föredra ärenden om beskattsom ning att tillkalla utredare omfattad kommittéförordningen l976 l 19 en - av med uppdrag att utreda underlaget för fastighetsbeskattningen. att besluta sakkunniga, experter. sekreterare och annat liträde om kommittén. Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall belasta sjunde buvudtitelns anslag Utredningar m.m.

6 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandcns överväganden ocl bifaller

hans hemställan. Finansdepartementet

sou 199211 Bilaga 2 185

Kommittédirektiv

e

lå

Dir. 199160

Tilläggsdirektiv till bostadsrättsvärderingskommittén

Fi 198901 och fastighetsskatteutredningen Fi

199013 Dir. l99l60

Beslut vid regeringssammanträde 1991-06-27 Statsrådet Åsbrink anför.

Mitt förslag Jag föreslår att bostadsrättsvärderingskommittén och fastighetsskatteutredningen tilläggsdirektiv i anledning av att skattereglerna föreslås ges bli anpassade till den bostadsfmansieringen samt därmed sammannya hängande frågor. Vidare föreslår jag att ett nämnare samarbete organiseras mellan de båda utredningarna.

Bostadsheskattningen Genom 1990 1991 års skattereform har i flera avseenden nya regler införts skatteomrâdet. Bl.a. har bostadsbeskattningsreglema förändrats i så mâtto att skatt i ökad utsträckning nu tas ut genom fastighetsskatt. En sådan omläggning har i sin helhet genomförts beträffande egnahemför vilka fastighetsskatten har ersatt schablonintåktsbeskattningen. men Vissa hyresintäkter och andra intäkter från sådana fastigheter redovisas i inkomstslaget kapital, där också ränteavdragen görs. allmännyttiga och liknande bostadsföretag samt vissa bo- Vad avser stadsrättsföreningar har förändringarna emellertid hittills inte innefattat schablonintäktsbeskattningen. Den schablonintåkt som pâförs dessa bostadsföretag redovisas dock numera i inkornstslaget näringsverksamhet. Enligt direktiven för bostadsrättsvärderingskommittén Fi 198901,

BVK, är kommittén oförhindrad att behandla frågan om huruvida denna beskattningsmetod skall användas även fortsättningsvis ifr dir. 198927. Huvuduppgiften för BVK är emellertid att finna en bättre metod än den nuvarande för fastighetstaxering av sådana flerfamiljshus som ägs av bostadsrättsföreningar. I direktiven betonas det angelägna i att den typ av taxeringsvärden föreslås skall kunna användas som underlag för som fastighetsskatt. Uttaget fastighetsskatt sker pâ basis av taxeringsvärdet. Det pågår av även översyn underlaget för fastighetsbeskattningen som utförs av en av fastighetsskatteutredningen Fi 199013, FSU. Enligt sina direktiv dir. 199058 skall FSU bl.a. belysa effekterna av olika beskattningsunderlag i bostadspolitiska, fördelningsmässiga och andra hänseenden. Därvid påpekas att analysen bör beakta den prispåverkan som bostadssubventioneringen kan ge upphov till.

Nya regler om bostadsfinansiering, m.m.

Riksdagen har nyligen antagit ett nytt bostadsñnansieringssystem som skall tillämpas från och med den 1 januari 1992. Systemet omfattar såväl egnahem hyreshus och bostadsrättshus. Det nya systemet förutsätter som att reglerna för både den löpande beskattningen och realisationsvinstbeskattningen justeras i vissa avseenden. inom finansdepartementet har mot denna bakgrund utarbetats en promemoria Skatteregler för ny bostadsñnansiering Ds 199138 som komom att presenteras inom kort. Promemorian kommer att remissbehandmer las under 1991 och avsikten är att dess förslag, efter sedvanlig sommaren beredning, skall leda till lagstiftning senare under året. De förändrade reglerna om bostadsfinansieringen utgör i sig ett nytt moment att analysera i BVKs och FSUs arbete. Därtill kommer de föreslagna justeringarna i skattereglema som utarbetats inom ñnansdepartementet. Eftersom båda utredningarna arbetar på att undersöka basen för hostadsskatteuttaget, än med olika utgångspunkter och inriktning, om jag det fördel om deras analyser av de nytillkomna omanser vara en ständigheterna kan samordnas. Jag finner därför anledning att ge dem gemensamma tilläggsdirektiv.

Riktlinjer för utredningsuppdragen Drelvix ändrade regler för realisationsvinstberäkningen l promemorian om Skatteregler för ny bostadsfinansiering föreslås åtgärder för att anpassa den löpande beskattningen till det nya finansieringssystemet. Således lämnas där förslag till regler om skattebehandlingen -av investeringsbidrag, skattekompenserande räntebidrag, realräntebidrag och räntelân. l promemorian aktualiseras även utfomrningen av realisationsvinstbeskattningen vid avyttring av bostadsrätter. Därvid behandlas också frågor som inte omedelbart betingas av den nya bostadsfinansieringen, även om det finns ett samband. Det förslag jag syftar på gäller slopad nu genomsyn vid tillämpning av den s.k. huvudregeln gäller vid realisationssom vinstberäkningen. Någon förändring föreslås däremot inte ñr beräkning av realisationsvinst enligt takreglema. Jag skall i korthet förklara vad detta innebär. De nuvarande reglerna om beräkning av realisationsvinst vid avyttring av bostadsrätt enligt huvudregeln innebär i praktiken att den vinst som uppkommer sedan anskaffningspriset avräknats från ñrsäljningssumnran, skall justeras på ett visst sätt mot bostadsrättsföreningens förmögenhetsförhâllanden. Hänsyn skall nämligen tas till den förändring inträffat som i föreningens förmögenhet mellan tidpunkten för anskaffandet och tidpunkten för avyttringen av bostadsrätten. Om föreningens skulder mellan dessa tidpunkter har ökat, skall realisationsvinsten öka med bostadsrättens del därav. Har föreningsskuldema minskat, nedjusteras i stället realisationsvinsten på motsatt vis. Dessa genomsynsregler innefattar också regler om avdragsrått för den skattskyldige för dennes andel av föreningens kostnader för ny-, till- och ombyggnader samt ñr vissa värdehöjande åtgärder. En alternativ metod för beräkning realisationsvinsten är takreglema. av De innebär att vinsten beräknas som en viss procentuell andel av försäljningssumman. Även i detta fall justeras vinsten med avseende på föreningens förmögenhetsförhållanden, dock med den skillnaden att det avgörande här enbart är förhållandena vid avyttringstillfället. Genomsynsreglema tar således hänsyn till de ekonomiska förpliktelser som bostadsrättshavaren ikläder sig genom att vara medlem i en bostadsrättsförening. Metoden hade delvis sin motsvarighet redan enligt de äldre reglerna, genom avdragsrätt ñr kapitaltillskott till föreningen. Det nya som tillförts lagstiftningen med genomsynen âr i princip att även

kapitalöxierföringar från föreningen till medlemmen blir beskattade vid avyttring av bostadsrätten.

KIl.SCVCILS@I' av pmmwnorirffinvlakçet

Promemorians förslag att slopa genomsynen vid tillämpning av om huvudregeln vid realisationwinstbeskattning av bostadsrätter har motiverats främst de praktiska komplikationer som uppkommer. I första av hand de svårigheter är förknippade med den enskildes avdragsavses som rätt för sin andel vissa föreningsutgifter, nämligen dels möjligheterna av att fâ fram ett korrekt underlag, dels de många gånger besvärliga bedömningar är nödvändiga. I den nyss nämnda promemorian har motiven som för förslaget att i visst avseende slopa genomsynen närmare utvecklats. Promemorians förslag kan leda till otillfredsställande effekter på grund att resultatet vinstberäkningen i vissa fall inte blir helt korrekt om av av den sker enligt en huvudregel utan genomsyn. Detta gäller om förhållandena åir sådana att de avgifter för den löpande verksamheten som de boende betalar till bostadsrättsföreningen årsavgiften varit högre eller lägre än vad sett i ett längre tidsperspektiv är nödvändigt för att som - finansiera det löpande underhållet inklusive normal fondering för inre och yttre underhåll av större beskaffenhet. l det avseendet kan genomsynsreglerna sägas innebära att konsekvenserna av för höga resp. för låga avgifter korrigeras genom beskattningsreglema. Detta bortfaller i och med vilket i princip innebär ökade möjligheter för en slopad genomsyn, föreningarna att skattefritt finansiera bostadsrättshavamas kostnader genom upptagande av lån. Enligt min mening kan det vara motiverat att låta utreda om de skattemässiga och ekonomiska effekterna som följer av att man slopar genomvid tillämpningen huvudregeln för realisationsvinstbeskattsynen av ningen kan motverkas på annat sätt.

Uppdraget Jag har tidigare redogjort för BVKs uppdrag. Utredningen har under sin verksamhet kommit att beröra såväl inkomstskatte- som fastighetstaxeringsfrágor. Mot bakgrund av uppdraget finner jag det lämpligt att uppdra BVK att utreda frågan om vilka åtgärder som kan vidtas för att motverka de inte önskvärda skattemässiga och ekonomiska effekterna av slopad genomsyn. Även vissa övriga förslag i promemorian Skatteregler för boom ny

stadsfmansiering kan väcka frågor jag anser att både BVK och FSU som hör ägna gemensam uppmärksamhet åt genom samråd. Det utredningsarbete jag nu ásyftar bör inriktas på att undersöka i vilken mån de som föreslagna justeringama i skattereglema förändrar utredningarna analyser. Även de konsekvenser omlåggningen bostadsfmansieringen som av får inom resp. utrednings verksamhetsområde bör redovisas. Redogörelsen kan lämnas separat i resp. utredningsbetånkande. Jag vill i detta sammanhang också framhålla att de Förslag FSU kan komma att lägga fram rörande underlaget för fastighetsskatten också bör omfatta flerfamiljshus ägs bostadsrättsföreningar. Även denna som av av anledning finns det därför skål för ett nära samarbete mellan de båda utredningarna i sådana frågor. . Eftersom dessa tilläggsdirektiv kommer att förorsaka utredningarna ett visst merarbete är det motiverat att förlänga den tid inom vilken deras hela uppdrag skall vara slutförda. Härvid bör beaktas att promemorian

om Skatteregler för ny bostadsfrnansiering kan leda till lagstiftning först

under slutet av âr 1991. Av dessa skål bör senaste tidpunkt för slutredovisning av utredningsuppdragen bestämmas till den 1 februari 1992.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen utvidgar bostadsrättsvårderingskommitténs och fastighetsskatteutredningens uppdrag i enlighet med vad jag nu har anfört.

Beslut Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hans hemstållan.

SOU 1992 11 Bilaga 3 191

Fastighetstaxeringen

l Inledning

Det ursprungliga syftet med fastighetstaxeringen var endast att ge underlag för den särskilda kommunala beskattningen, vilken senare ersattes av garantibeskatmingen. Under årens lopp har fastighetstaxeringen, inbegripandes de uppgifter den ger kommit att få en bred användning både inskattelagstiftningen och inom andra rättsområden. Den är alltså av beom tydelse inte bara för fastighetsskattens bestämmande. Detta framgår också av våra direktiv. En bra bild den stora användningen av fastighetstaxeringens uppav gifter återfinns i Fastighetstaxeringskommittens betänkande Rullande fastighetstaxering SOU 198437. Där redovisades en lång rad beskattningsområden, förutom i direkt fastighetsanknutna beskattningssammanhang, där fastighetstaxeringens uppgifter då användes. Även i andra verksamheter utgör taxeringsuppgifterna ett viktigt inslag. Vid kreditgivning till exempel uppgifterna från fastighetstaxerger ingen snabb bild fastighets värde. Också kommunal verksamhet en av en utgör taxeringsuppgifterrta en viktig del i informationshanteringen.

2 Regelsystemet och grtmdläggande principer

2.1 Fastighetstaxeringslagen och andra regler

Vid fastighetstaxeringen fattas beslut fastigheternas skattepliktsförom hållanden och indelning i taxeringsenheter. Denna indelning kan alltså skilja sig från indelningen i fastigheter, till exempel genom att en fastighet uppdelas i flera taxeringsenheter. Samtidigt bestäms typ av taxeringsenhet och taxeringsvärde för varje taxeringsenhet. Hur detta skall till regleras i fastighetstaxeringslagen 1979 1152.

3 SOU 199211 192 Bilaga

Fastighetstaxeringslagen innehåller de grundläggande bestämmelserhur fastigheterna skall delas in i taxeringsenheter, vilka principer na om och faktorer skall ligga till grund för värdet och om förfarandet. Resom geringen eller myndighet regeringen bestämmer skall, enligt 7 kap som § fastighetstaxeringslagen, besluta närmare föreskrifter om indel- 7 om ning i värdeområden, klassindelning värdefaktorer, klassindelningsav värdeserier och värdetabeller för olika byggnadstyper och grunder, ägoslag. På motsvarande sätt skall föreskrifter om förberedelsearbetet utfärdas enligt 19 kap l § och 27 kap 1 § fastighetstaxeringslagen. Fastighetstaxeringsförordningen 1979 l 193 innehåller bland annat detaljerade regler värderingen, men också om förberedelsearbemer om tet inför fastighetstaxeringarna. Enligt 9 kap 5 § och 17 kap 4 § fastighetstaxeringsförordningen skall Riksskatteverket meddela de ytterligare verkställighetsföreskrifter som till fastighetstaxeringslagen. Skattemyndigheten i varje län skall behövs meddela föreskrifter indelningen i värdeområden för småhus vidare om och tomtmark. Lantmäteriverket skall biträda under taxeringsarbetet i olika avseenden, bland avseende prowärderingsarbetet 4 kap 3 § fastighetstaxannat eringsförordningen.

2.2 begrepp

Fastighetstaxeringens

[fastighetstaxeringen jämställs enligt l kap 4 § fastighetstaxeringslagen lös egendom, dvs byggnader ägs av annan än fastigbyggnad som är som med fastighet. Sådana byggnader återfinns oftast på arrendehetsägaren, I taxeringssammanhang är de kanske mest kända som byggnad tomter. å eller byggnad på ofri grund. Vidare jämställs också bland annat

tomträttshavare med fastighetsägare. Fastighetstaxeringen sker på grundval varje fastighets användning av och beskaffenhet vid ingången året. Varje fastighet är numera föremål av för allmän fastighetstaxering vart sjätte år. Om fastigheten är föremål för till exempel byggnation eller fastighetsindelningen ändras kan taxeringsvärdet ändras vid särskild fastighetstaxering. Sådana äger mm varje en år. För fastigheter inte skall åsättas ett nytt taxeringsvärde fastställs som taxeringsvärdet från den senaste taxeringen. De begrepp används i fastighetstaxeringslagen kan i korthet besom skrivas följande sätt. Först indelas fastighetens byggnader i byggnadstyper och marki ägosvissa regler i 2 kap fastighetstaxeringslagen. Huvudregeln i 3 lag enligt

sou 1992 11 Bilaga 3 193

kap fastighetstaxeringslagen är att en fastighet är skattepliktig men vissa byggnader och mark är emellertid undantagna från skatteplikt. typer av Den stora gruppen av inte skattepliktiga fastigheter utgörs av specialbyggnader samt tomtmark och övrig mark som hör till sådana byggnader. Specialbyggnader är försvarsbyggnader, kommunikationsbyggnader, distributionsbyggnader för gas, värme, el eller vatten, värmecentraler, reningsanläggningar, vårdbyggnader, bad-, sport och idrottsanläggningskolbyggnader, kulturbyggnader, ecklesiastikbyggnader samt allmänar, byggnader allmänt ägd byggnad som används för bland annat förvaltna ning och rättsvård. Vidare är byggnader och mark som hör till byggnaden som ägs av till exempel kyrkor, vissa ideella föreningar, akademier, Nobelstiftelsen, studentsammanslutningar samt främmande makts beskickning undantagna från skatteplikt om de till övervägande del används i deras verksamhet. Att fastighet inte är skattepliktig innebär att den är undantagen, helt en eller delvis, från olika fastighetsanknuten beskattning. Så har faltyper av let varit sedan lång tid tillbaka och i dag innebär det bland annat befrielse från den statliga fastighetsskatten. Vidare är undantag från skatteplikt av betydelse till exempel vid förmögenhetsbeskatmingen. indelning i taxeringsenheter. En taxeringsenhet är nå- Därefter sker en skall för sig. Normalt skall fastighet utgöra en taxergot som taxeras en ingsenhet. Av 4 kap 5 § fastighetstaxeringslagen framgår att en taxeringsenhet skall omfatta viss kombination av byggnadstyper och ägoslag. en Det finns sådana kombinationer med tillhörande beteckning för typ sex av taxeringsenhet. Av särskilt intresse i detta sammanhang är småhusenheter, det vill säga småhus, tomtmark för sådan byggnad samt exploateringsmark för småhusbebyggelse, och hyreshusenheter hyreshus, tomtmark för sådan byggnad och exploateringsmark för hyreshusbebyggelse. I taxeringsenhetstypen lantbruksenhet ingår småhus och tomtmark för sådan byggnad ligger i anslutning till lantbruksenhet med minst fem hektar åkersom mark, betesmark och skogsmark om byggnaden behövs som bostad för ägare, arrendator eller deras arbetskraft Till byggnadstypen småhus hör också byggnad är inrättad som bostad högst tio familjer numera som om byggnaden ingår i lantbruksenhet. Varje taxeringsenhet kan i sin tur bestå eller flera värderingsenheav en skall värderas för sig. Om byggnad till exempel är inrättad för ter som en väsentligt olika ändamål får den indelas i flera värderingsenheter om detta underlättar värderingen. Vid värdering av hyreshus med tomtmark skall bostads- och lokaldelar alltid utgöra skilda värderingsenheter.

194 Bilaga 3 SOU 199211

Vid taxeringen bestäms också delvärden för taxeringsenhetema. Detta innebär, vad gäller bostadsbyggnader olika slag, att separata totalvårav den för mark och byggnader redovisas.

2.3 Värdenivå och värderingsmetoder

Taxeringsvärdet skall enligt 5 kap 2 § fastighetstaxeringslagen bestämtill det belopp motsvarar 75 procent av taxeringsenhetens markmas som nadsvärde. Marknadsvärdet beskrivs i 5 kap 3 § som det pris som taxeringsenheten sannolikt betingar vid försäljning på den allmänna en marknaden. Det genomsnittliga prisläget två år före taxeringsåret skall ligga till grund för marknadsvärdet. Vid värderingen skall inte tas hänsyn till andra privaträttsliga förpliktelser än sådana gäller enligt servitut eller liknande eller som gäller som beträffande markens utnyttjande enligt ett tomträttskontrakt. Värderingskall ske med bortseende från de lånevillkor som gäller för fastigheten. en Detta innebär att grundar värderingen på en för fastighetstypen norman mal belåning. Marknadsvärdet skall i första hand bestämmas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten, den så kallade ortsprismetoden. Om fastighetsförsäljningarna inte den ledning som behövs kan marknadsvärdet beger räknas enligt avkastningsmetoden. Då ligger bland annat byggnadens återstående livslängd och den förräntning investerat kapital man i all-av mänhet räknar med vid köp aktuellt slag fastigheter till grund för av av den avkastningskalkyl gör. Skulle inte heller detta ge erforderlig ledman ning återstår produktionskostnadsmetoden. I detta fall tarman det tekniska nuvärdet, det vill säga återanskaffningskosmaden för byggnaden, som utgångspunkt för värderingen. Ortsprismetoden är den helt dominerande värderingsmetoden vad gäller bostadsfastigheter. Detta gäller även hyreshusenheterdär värderingsmetoden kan sägas innebära att betalda priser ställs i direkt relation till de utgående bruttohyrorna. Avkastningsmetoden, som huvudsakligen används för industrienheter, är i princip också en ortsprismetod. Specialbyggda industribyggnader värderas enligt produktionskostnadsmetoden.

2.4 Allmänna värderingsregler

Värderingen skall ske med utgångspunkt i värdefaktorer, det vill säga egenskaper sotn är knutna till taxeringsenheten och som har betydelse för marknadsvärdet. Välbekanta exempel på värdefaktorer är storlek, ålder

sou 1992 11 Bilaga 3 195

och standard för småhus, bostadshyra och lokalhyra hyreshus samt bebyggelse tomtmark. Till grund för värderingen destorlek och typ av las hela landet in i värdeområden för byggnadstyper och ägoslag. I varje sådant område skall värdeförhållandena i allt väsentligt vara enhetliga. Till varje område hör riktvärden för vissa kombinationer av värdefakto-

rer. Byggnadsvärde är, enligt 7 kap 8 § fastighetstaxeringslagen, det mervärde taxeringsenhet har på grund av att den är bebyggd. Av 7 kap 9 en § framgår att markvärde skall bestämmas som om marken var obebyggd. 1986 års småhustaxeringskommitté menade i betänkandet småhustaxering Ds F 19878 att fastighetstaxeringslagens bestämmelser om tomtvärde och byggnadsvärde är ett uttryck för antagandet att läget inverkar såväl på byggnads- på tomtvärdet och att identiska hus således som kan olika mycket värda beroende på var de ligger. De identiska husen vara får därför olika byggnadsvärden.

3 Förfarandet i stort

3.1 Taxeringens två delar

Taxeringsarbetet kan grovt delas upp i två delar, nämligen förberedelsearbetet och själva fastställandet av de enskilda taxeringsenhetemas värden, den egentliga taxeringen. Under förberedelsearbetet läggs grunden för hela taxerin att indelningen i värdeområden ,riktvärden för gen genom varje område, tabellval etc bestäms. Förfarandet är mycket expertinriktat och är tvekan svårt att sätta sig in i för en enskild fastighetsägare. Arutan mycket beroende diverse bedömningar rörande till exempel betet är av indelningen i värdeområden, och kräver stor sakkunskap inom det värderingstekniska området. Möjligheterna för den enskilde fastighetsägaren att påverka resultatet denna betydelsefulla del taxeringsförfarandetärockså små. När den av av egentliga taxeringen sedan och varje fastighetsägare fylleri de äger rum, deklarationsblanketter beskriver förhållandena på respektive fastigsom het, för värderingen given. Det handlar till stor del ett sumär ramen om blankettuppgifter och tabelläsande. merande av Möjligheterna an; åstadkomma ändring av det med ledning av riktvärdet bestämda marknadsvärdet inskränker sig i praktiken till att man kan justera värdet för säregna förhållanden. Med säregna förhållanden avses värdefaktorer inte beaktats vid bestäm mande av riktvärdet för områsom det och påtagligt inverkar på marknadsvärdet. Som exempel på särsom

196 Bilaga 3 SOU 1992 ll

förhållanden kan nämnas förekom st av radon, närhet till bullerkälla egna eller särskilt besvärliga markförhållanden. För småhusens del innebär detta förhållandet skall medföra en justering av taxeringsvärdet med att minst 10 000 kronor. Själva värdenivån i ett område ligger däremot i

princip fast.

3.2 Organisationen

Inom varje län håller Skattemyndigheten ihop arbetet med fastighetstaxeringen, bland att utfärda föreskrifter. Riksskatteverket leannat genom der och för hela skatteförvaltningens verksamhet enligt fastigansvarar hetstaxeringslagen. Detta sker att verket utfärdar föreskrifter och genom rekommendationer till ledning för arbetet. Den sakkunskap ger ut m m inom värderingsområdet behövs kommer från Lantmäteriet och SOIn Skogsstyrelsen Skogsvårdsstyrelsema. Varje län indelas vid allmän fastighetstaxering i fastighetstaxeringsdistrikt. För varje sådant distrikt finns en fastighetstaxeringsnämnd 50m verkställer taxerin enheterna i distriktet. Under förberedelserna för gen av taxeringen utgör den blivande fastighetstaxeringsnämnden en arbets- Lantmäteriverket förordnar personal att biträda nämnderna. Desgrupp. värderingstekniker biträder normalt nämnden både under förberedelsa searbetet och under själva taxeringen. Skattemyndigheten utser fastighetstaxeringskonsulenter med sakkunskap i fråga om fastighetsvärbiträde under själva taxeringen. dering, som Fastighetsägaren förser fastighetstaxeringsnämnden med uppgifter till ledning för taxeringen att lämna allmän fastighetsdeklaration. genom en I deklarationen skall enligt fastighetstaxeringslagen bland annat lämnas uppgifter sådana förhållanden som behövs för att bestämma de värdeom taxeringen skall grunda sig på. Deklarationen skall lämnas faktorer som den 1 december året före taxeringsåret senast

3.3 Förberedelsema för en allmän fastighetstaxering

En viktig utgångspunkt i fastighetstaxeringen är att taxeringama skall bli likfonniga och rättvisa. Detta kräver ett förberedelsearbete som bedrivs på ambitionsnivå landet runt, att viktiga arbetsmoment utförs på samma likartat sätt och bedömningar är viktiga görs efter gemensamett att som principer. Riksskatteverkets rekommendationer och föreskrifter blir ma därvid betydelse. Lantmäteriets arbete bland annat avseende utav stor bildning rörande värderingsfrågor är också viktigt. Som framgått är förberedelsearbetet av stor strategisk betydelse ovan

för den efterföljande taxerin Arbetet förutsätter en mycket grundlig

Bilaga 3 197 sou 199211

kunskap i värderingstekniska frågor. Den arbetsgrupp som bildas för var-

fastighetstaxeringsdistrikt, och som består av ledamöterna i fastighetstaxeringsnämnden, för att förbereda allmän fastighetstaxering blir en för mycket beroende sin värderingstekniker. Tillsammans undersöker av hur distriktet skall indelas i värdeområden, vilka riktvärden för tomtman och till exempel vilka riktvärdetabeller S-tabeller mark man skall ha med hänsyn till rådande prisläge bör använda inom olika delar som man distriktet vid småhustaxering. Särskilt vad gäller indelningen i riktav en värdeområden och val riktvärdetabeller torde värderingsteknikems arav bete vara helt avgörande betydelse. av Till sin hjälp har uppgifter om fastighetsförsäljningar inom diman striktet härstammar från inskrivningsregistret. Lantmäteriverket som framställer också uppgifter komm unvis statistik över normerad köpeom Att köpesumman normerats innebär att en uppskattning har summa. gjorts för varje köp vad priset skulle blivit om köpet hade skett vid värav detidpunkten mitten 1988 vid 1990 års allmänna fastighetstaxering av och normalhus vid den senaste allmänna fastighetstaxeringavsett ett Uppgifter för kommunal VA-anläggning, aktuell markanen. om taxa vändning och länsbostadsnämndens gällande belopp för tomt- och grundberedningskostnader är exempel på annat underlag som används när man

upprättar förslag till riktvärdekartor för tomtmark. I arbetet kan arbetsgruppen kombinera ihop komponenterna indelning

i markvärdeområden, indelning i byggnadsvärdeområden, val av riktvärde för normaltomt, val korrektionsfaktorer för speciell belägenhet och av byggnadsvärdeområde på olika sätt för att få de värval av S-tabell inom deskillnader finns att slå igenom på ett riktigt sätt i taxeringen. Detta som innebär till exempel att värdeskillnader som beror på läge vid strand kan hjälp riktvärdet för norrnaltomt, korrektionsfakfördelas ut både med av tom-för speciell belägenhet och med hjälp valet av S-tabell. av Vidare skall provvärdering göras enligt 19 kap 3 § fastighetstaxeren ingslagen för de förslag till föreskrifter om indelning i värdeomatt se om råden, klassindelningsgrunder, värdeserier och värdetabeller för byggnadstyper och ägoslag Riksskatteverket utfärdat samt de egna som förslagen taxeringsvärden en riktig taxeringsnivå. Vid provger som ger värderingen väl ett antal provvärderingsobjekt ut och för dessa beräktaxeringsvärden maskinellt De objekt som väljs ut är fastigheter som nas överlåtits de åren och kan vara representativa främst senaste som anses vad gäller köpeskillingen. Genom provvärderingen kan arbetsgruppen de hypoteser uppställt till exempel indelningen i byggpröva man om nadsvärdeområden och val S-tabell för varje område. av

198 Bilaga 3 sou 199211

Skattemyndigheten yttrar sig senast den 15 augusti till Riksskatteverket över de föreliggande förslagen till föreskrifter och rekommendationer. Föreskrifter och rekommendationer fastställs sedan senast den 1 oktober året före taxeringsåret av dels Riksskatteverket, dels Skattemyndigheten i länet Dessa beslut återfinns bland annat i riktvärdekartor. På dessa ser man dels indelningen i riktvärdeområden och vilka riktvärden och värdetabeller som skall användas i varje område.

3.4 Själva taxeringen

Fastighetstaxeringsnämnden ombesörjer sedan taxeringen med ledning

av de deklarationer som lämnats in. Senast den 15 juni taxeringsåret meddelar man beslut om taxeringen av varje fastighet som ingår i distriktet. Fastighetstaxeringslagens 20 kap 12 och 13 §§ reglerar vad skall

som re-

dovisas i beslutet. Sedan fastighetsägaren underrättats om beslutet har han möjlighet att inkomma med erinringar senast den 3 augusti. Vid l den allmänna fastighetstaxeringen 1990 AFT 90, som omfattade småhusfastigheter, inkom cirka 70 000 erinringar till fastighetstaxeringsnämndema. AFT 90 avsåg cirka 2,2 miljoner taxeringsenheter. Nämndens arbete avslutas senast den 30 september. Besluten förs i fastighetslängden som skall vara färdig vid månadsskiftet oktober no- vember. Fastighetsägaren, skattem yndigheten och kommunen kan anföra besvär över fastighetstaxeringsnämndens beslut. Detta görs hos länsrätten. Besvär över länsrättens beslut förs enligt förvaltningsprocesslagen 1971291 hos kammarrätten. Sista instans är regeringsrätten.

3.5 Särskild fastighetstaxering

Förfarandet vid särskild fastighetstaxering är i huvudsak identiskt med den allmänna fastighetstaxeringen. Förberedelsearbetet är dock av väsentligt mindre omfattning. Antalet enheter som taxeras är också mycket lägre än vid en allmän fastighetstaxering.

4 Fastställande

av taxeringsvärdet

4.1 Taxering av småhus

Vid taxering av småhus är riktvärdet för småhus lika med värdet av ett småhus med tillhörande garage, förråd och liknande byggnader. Till grund för riktvärdet skall en eller flera av värdefaktorema storlek, ålder,

Bilaga 3 199 sou 1992 11

standard, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning ligga. Riktvärdet för tomtmark till småhus utgörs av värdet av tomt eller, undantagsvis, värdet av en kvadratmeter tomtmark. Värdet en skall inom värdeområdet bestämmas för skilda förhållanden för en eller flera värdefaktorerna storlek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga av förhållanden särskilda skäl föreligger, typ av bebyggelse och samt, om speciell belägenhet. Detta innebär att byggnad och mark värderas var för sig. Det marknadsligger till grund för markvärdet bestäms i praktiken i värde som därvid huvudsak läget och av byggrättens omfattning. Andra förhållanden av storlek och beskaffenhet är av mindre betydelse och även förhållansom den i form till exempel nedlagda kostnader har generellt sett endast av marginell betydelse för markvärdet enligt vad som redovisas i betänkantomträtlsutredning SOU 199023. de av 1988 års

4.2 Taxering av hyreshus

Riktvärdet för tomtmark för hyreshus skall utgöra värdet av en kvadratbyggnadsrätt vid nybebyggelse eller värdet av en kvadratmeter meter tomtmark. De värdefaktorer används är typ av bebyggelse och typ som av våningsplan. Värdet hyreshuset, det vill säga själva byggnaden,bestämspå et1 sätt av skiljer sig markant från vad som gäller för småhusen. Detta bestäms som nämligen skillnaden mellan värdet av en värderingsenhet bestående som hyreshuset och tillhörande mark och värdet av den eller de värderingsav enheter marken. Byggnaden värderas alltså inte för sig på det som avser sätt småhusen värderas utan dess värde blir en restpost. som Riktvärdet för hyreshusenhet bestående av hyreshus med tillhörande en tomtmark skall utgöra det sammanlagda värdet av byggnader och mark. Inom varje värdeområde skall riktvärden bestämmas för skilda förhållanden för eller flera värdefaktorema bostadshyra, lokalhyra, ålder och en av markvärdeandel. I princip är riktvärdet produkten av hyresintäktema under värdeåret och bruttokapitaliseringsfaktor. Bmttokapitaliseringsen faktorn beror värdenivån inom det värdeområde fastigheten är belädet vill säga på läget, och fastighetens egenskaper. Läget återspeglar gen, sig värdeområdesindelningen och indirekt genom värdefaktom genom markvärdeandel medan fastighetens egenskaper i övrigt uttrycks genom

dess ålder. Det finns ingen explicit värdefaktor storlek för hyreshusen men genom hyresintäktemas omfattning beaktas den ändå indirekt. Vidare sker en

200 Bilaga 3 SOU 199211

viss korrigering för det faktum att större hyresfastigheter i allmänhet bemarknadsvärde hyreskrona än mindre fastigheter tingar ett lägre per som i övrigt är jämförbara. Med bostadshyra bruksvärdehyra och med lokalhyra marknadsavses mässig hyra. I båda fallen utgår normalt ifrån den totala utgående man årshyran inom värderingsenheten under prisnivååret. Häri ingår bränsletillägg, VA-tillägg, tillägg för fastighetsskatt och andra tillägg men inte avgifter för hushållsförbruknin eller moms, enligt Riksskattetex g av verkets förskrifter. De räntebidrag utgått inom ramen för det hittills gällande bostadssom ñnansieringssystemet hari den värderingsmodell som tillämpas indirekt hyresintäkt. Grunden för detta är att marknadens aktöuppfattats som en påstås likställa räntebidragen med hyresintäkter. Detta synsätt innebär rer bruttokapitaliseringsfaktom för nyare hyreshus är väsentligt högre än att för äldre, eftersom väsentligt högre räntebidrag utgått för nyare årgångar. Den är också högre i bostadshyreshus jämfört med lokalhynya reshus.

4.3 Taxering av övriga fastighetstyper

Även fastighetsskatten inte träffar industri- och lantbruksenheter, förom bostadshusdelen på ett lantbmk, kan det finnas anledning att se hur utom dessa värderas. Riktvärden för tomtmark för industribyggnad skall inom varje värdeornråde bestämmas för skilda förhållanden för värdefaktom typ av bebyggelse. Industribyggnad skall värderas enligt avkastningsmetoden, vissa byggnader speciell karaktär skall värderas enligt produkmen av tionskostnadsmetoden. Marken på lantbruksenhetbestår huvudsakligen av åkermark, betesen mark, skogsmark med växande skog och skogsirnpedirnent. För den förstnämnda kategorin bestäms riktvärdet för värdefaktorema storlek, beskaffenhet och dränering. Riktvärdet för betesmark och skogsimpedibestäms för värdefaktorema storlek och beskaffenhet. För skogsment mark med växande skog är värdefaktorema storlek, godhet, kostnad, virkesförråd separat för vart och ett av trädslagen barrträd, bok och ek samt och grovskogsprocent. Om skogsmarksarealen är mindre övri ga lövträd 20 hektar används bara värdefaktorema storlek och virkesförråd. än

Byggnader på lantbruksenhet förutom bostadshus utgörs i huvudsak

en ekonomibyggnader. Riktvärdet bestäms för värdefaktorema byggav nadskategori, storlek, ålder och beskaffenhet.

sou 199211 Bilaga 3 201

5 har värderats

Hur fastighetstaxeringen

5.1 Av de skattskyldiga

Det är naturligtvis svårt att veta hur de skattskyldiga fastighetsägarna upplever resultatet fastighetstaxeringen. Oss veterligen finns inga unav dersökningar gjorda detta. Ett tecken på graden av uppskattning kan om emellertid antalet besvär över fastighetstaxeringsnärnndens beslut. vara utfallet beträffande småhusen vid 1981 års allmänna fas- Med ledning av tighetstaxering APT 8 1, då drygt 90 000 överklaganden kom in till länsrättema, och i jämförelse med förhållandena vid APT 90 hade man räknat med 60 00 besvär till länsrätt vid AFI 90. Antalet besvär blev cirka 18 000. Detta behöver inte nödvändigtvis innebära att resultatet vid den senaste småhustaxeringen var mer tillfredsställande, men utfallet tyder i vart fall inte på att övervärdering förekommit i någon större omfattning. Om ett stort antal erinringar till fastighetstaxeringsnämndema bifallits torde det också minskat antalet besvär till länsrätt. Det bör vidare framhållas att villaprisema stigit med 40 procent mellan värderingsåretl988 och taxeringsåret 1990. Detta har med all säkerhet minskat benägenhedels erinra sig mot fastighetstaxeringsnärnndens beslut, dels beten att svära sig även om höjningen av taxeringsvärdet varit stor. De skattskyldi krav på likformig och rättvis taxering har betrakgas en ett hinder mot långtgående förenklingar i fastighetstaxeringen. tats som Fastighetsägarna har inte upplevts villiga att acceptera ett mer schablonitaxeringsförfarande då detta befarats kunna leda till att likvärdiga serat fastigheter olika eller att fastigheter med mycket olika marknadstaxeras värden taxeras lika Mot denna bakgrund pekar allt på att de skattskyldi ga upplever resultai form individuella taxeringsvärden positivt. Däremot har säkert tet av många småhusägare tidigare haft negativa upplevelser av hur standardpoängsättningen fungerar. Särskilt har enskilda detaljers betydelse för taxeringsvärdet, såsom till exempel förekomsten av diskmaskin, blivit föremål för hel del inte minst från massmedias sida. Inför AFI en 90 genomfördes också förändringar vad gällde standardpoängsättningen så att denna blev mindre detaljinriktad.

5.2 Av andra utredningar

Tomträttsutredningen föreslog i sitt betänkande SOU 198049 att man skulle utgå från marktaxeringsvärdena vid avgäldsbestämmandet även för hyreshus, kontors- och industrifastigheter. Detta kritiserades dåav re-

202 Bilaga 3 SOU 199211

missinstansema eftersom detta värde ansågs vara ett dåligt mått på markens marknadsvärde. Även rättsfall, till exempel NJA 1986 272, senare s visar på samma förhållande. 1986 års småhustaxeringskommitté berörde i sitt betänkande Småhustaxering Ds F 19878 frågan om delvärdenas vara eller inte vara. Kommittén övervägde att fastighetstaxeringslängden endast skulle redovisa det totala taxeringsvärdet och inte delvärdena för mark och byggnad. Att frågan berodde på brister i köpeskillingsstatisliken, som tidiman tog upp hade tagits Fastighetstaxeringskommittén i betänkandet Rulgare upp av lande fastighetstaxering SOU 198437. Småhustaxeringskommittén konstaterade att de problem som fanns fick lösas med gängse värderingstekniska metoder. Man anförde dock att det var angeläget att det utreddes det fanns bättre metoder att beakta dessa problem vid fastighetstaxerom ingen, till exempel vid utvärderingen av AFI 90. 1988 års tomträttsutredning behandlade frågor rörande tomträttsavgälder. Värdet den mark som upplåtits med tomträtt är då av central betyav delse. I sitt betänkande SOU 199023 konstaterade utredningen att det med hjälp tillgängliga metoder inom fastighetsvärderingens område av inte är möjligt att göra entydig uppdelning av värdet av en bebyggd fasen tighet i markvärdedel och by gnadsdel Av gäldsunderlaget för tomen en g . trättema föreslogs därför i stället baseras på det värde marken skulle haft den varit obebyggd. Utgångspunkten bör därvid vara att marken är om iordningställd för byggande. Värdet av andra åtgärder på marken skall inte ingå i avgäldsunderlaget. För småhusfastigheter konstaterade utredningen att marktaxeringsvärdena utgör ett tillfredsställande mått på markvärdet. De bör därför kunna utgöra avgäldsunderlag för tomträtter som upplåtits för småhusbebyggelse. Förekommande brister i ortsprisunderlaget gör att man inte alltid kan räkna med att marktaxeringsvärdena för andra fastigheter än småhusfasligheter speglar markvärdena. Utredningen föreslog därför en fri värdering för tomträtter som upplåtits för andra ändamål än för småhusbebyggelse. Den praxis som tillämpats under de senaste åren har enligt utredningen inneburit att för småhusfastigheter har markvärdet i många fall bestämts med utgångspunkt i marktaxeringsvärdet. Däremot har marktaxeringsvärdet sällan haft betydelse vid tvister om avgälden för hyreshus- och industrifastigheter. I stället har avgälden vanligen bestämts

med utgångspunkt från ortsprisunderlag avseende bebyggda fastigheter.

I sitt remissyar på utredningens betänkande föreslog dock Lantmäteriverket att huvudregeln för hyreshusen skulle vara att marktaxeringsvär-

SOU 1992 11 Bilaga 3 203

det skulle utgöra grunden för av gälden och att avtalsfrihet skulle råda banär lokaldelen övervägde bostadsdelen. På så sätt skulle det förenklade ra förfarandet träffa betydligt fler objekt och nästan all bostadsbebyggelse skulle behandlas på samma sätt. Verket föreslog också att ett reduktionsbelopp skulle införas för småhusens del. Även Svea hovrätt ansåg att marktaxeringsvärdena gick att använda för fastigheter med rena flerbostadshus. Man anförde att dessa värden är betydligt mer realistiska än för fastigheter med rent kommersiellt nyttjande därigenom skulle uppnå likhet mellan skilda boendefonner, och att man vilket ansågs eftersträvansvärt. De så kallade blandade husen angavs vara en komplikation och som gräns mellan bostadshyreshus ochlokalhyreshus föreslog hovrätten de huvudsakliga hyresintäktemas fördelning. Också Hovrätten för Västra Sverige anförde liknande synpunkter. Samma utredning konstaterade också att marktaxeringsvärdet för småhusfastigheter bestäms efter förhållandevis strikta regler. Utrymmet för subjektiva bedömningar, som skulle kunna leda till obefogade skillnader mellan olika tomter och mellan taxeringama, är därmed litet. Det sätt på vilket markvärdet bestäms gör att man med en sådan ordning inte heller behöver befara ett ökat antal överklaganden av marktaxeringsvärdena.

sååå I ä f .

SOU 199211 Bilaga 4 205

och metoder för våra

Datamaterial

nuvarande för

analyser av underlag

fastighetsskatten

l Datamaterialet

Huvuddelen våra empiriska analyser grundas på taxeringsuppgifter av erhållits från Statistiska centralbyrån för ett slumpmässigt urval fassom 1990 års fastighetstaxeringsregister. Urvalet bestod tigheter ur ursprung- 25 000 småhusfastigheter, 10 000 hyreshusfastigheter samt ligen av 5 000 enheter med bostadsbyggnadsvärde på lantbmksfastighet. En försgenomgång materialet resulterade i att ett mindre antal småhusenheta av och hyreshusenheter rensades ut ur materialet. Därefter återstod ter 24 819 eller cirka alla småhusfastigheter samt 9 754 eller en procent av omkring nio alla hyreshusfastigheter i riket. De 5 O enheterprocent av med bostadsbyggnadsvärde lantbruksfastighet motsvarar drygt två na procent av alla sådana enheter i landet. För alla fastigheter i urvalet har haft tillgång till vissa uppgifter som hela fastigheten, såsom totalt taxeringsvärde uppdelat mark- och rör byggnadsvärde, typkod och ägarkategori. Dessutom har vi för fastigheter med endast byggnad haft tillgång till fullständiga taxeringsuppgifter, en det vill säga även uppgifter till exempel husets storlek, standard, hyreom sintäkter, hustyp, byggnads- och värdeår. Dessa fastigheter uppgår till 6 378 eller 65 alla hyreshus och 21 778 eller 88 procent av alla procent av småhus i urvalet För fastigheter med flera byggnader har de senare uppgifterna endast slumpmässigt utvald byggnad på fastigheten, inte rört en hela fastigheten. Uppgifter upplåtelseform registreras inte i samband med fastigom hetstaxeringen. Våra analyser skillnaderna i taxeringsvårde mellan av hus med olika upplåtelsefonn bygger därför på vissa antaganden. För

206 Bilaga 4 SOU 1992 11

småh usen har vi utgått från att hussom ägs av fysisk person eller dödsbo upplåts med äganderätt, hus ägda av bostadsrättsförening eller liknande innehas med bostadsrätt och övriga upplåts med hyresrätt. Hyreshus som ägs bostadsrättsförening eller liknande antas huvudsakligen vara uppav låma med bostadsrätt medan övriga hyreshusfastigheter antas vara upplåma med hyresrätt.

2 Regionindelningen

I våra analyser av taxeringsvärdets variationer mellan olika delar av landet har vi använt två olika regionindelningar. Den första utgår typer av från uppfattningen att de förhållanden som är av betydelse för prisbildningen på bostadsmarknaden, och därmed för taxeringsvärdets variatiointe bara varierar mellan geografiskt sammanhängande områden ner, utan också mellan olika typer orter. Därför har vi försökt avskilja ett av antal regiontyper inom vilka förhållandena på bostadsmarknaden kan antas vara likartade. En första utgångspunkt har då varit att människor i allmänhet väljer bostadsort med hänsyn till var de arbetar eller kommer att arbeta och inte tvärtom. Därmed kan vi anta att de regionala bostadsmarknadema i stort arbetskraftens pendlingsområden. A-regionema brukar sett motsvaras av fungera förhållandevis väl avgränsning av arbetskraftens anses som pendlingsområden. De har därför fått utgöra den minsta beståndsdelen i vår indelning. Dessa regioner har sedan slagits samman till fyra grupper

struktur

i en hierarkisk I den första storstäder, ingår Stockholms, Göteborgs och Malgruppen, mös A-regioner. I universitetsregioner ingår de A-regioner som gruppen innehåller större universitetsort men inte tillhör gruppen storstäder. en Primära centra utgörs A-regioner som inte är storstäder eller univerav sitetsregioner innehåller minst ett så kallat primärt centrtun. Bemen som primärt centrum användes tidigare i regionalpolitiska sammangreppet hang. Det motsvarar i praktiken en medelstor stad såsom Helsingborg, Gävle eller Norrköping. Regionala centra, slutligen, består av A-regioner som inte innehåller något primärt centrum.

Denna indelning är hämtad från Rune Wigrens studieRegionala trenderi sysselsätmingsandelar,Forskningsrapport SBl7, StatensInstitut för Byggnadsforskning, 1989.

SOU 199211 Bilaga 4 207

Den andra typen av regionindelnin g består helt enkelt av tio geografiskt sammanhållna landsdelar. Indelningen är inspirerad av den som Rune Wigren använder i sin studie Regionala trender i sysselsättningsandelar och överensstämmer i huvudsak, men inte helt, med den officiella indelningen riket i landsdelar. Skillnaden är att hela Bergslagen ingår i av och samma landsdel Södra Skogsbygden eftersom detta är ett ur ekoen nomisk synpunkt relativt homogent område. Vidare har storstäderna sär-

skilts från Östsverige, Västsverige respektive Sydsverige.

3 Regressionsanalysema av taxeringsvärdet

Småhus Analyserna har endast utförts för bebyggda småhus för vilka uppgifter om byggnadsvärde, standardpoäng och värdeyta finns och är större än noll. Vidare har fastigheter med mer än en bostadsbyggnad uteslutits eftersom flera av taxeringsuppgiftema endast hänför sig till en byggnad

medan taxeringsvärdet gäller hela fastigheten se ovan. Slutligen har

registrerats varande under byggnad uteslutits efterfastigheter som som taxeringsvärdet för dessa fastställs enligt speciella regler som inte är som motiverade av marknadens sätt att värdera sådana fastigheter. Av alla småhusfastigheteri vårt urvalsmaterial 24 819 utgick regressionsanalysema från cirka 87 procent 21 528 fastigheter. Modellarbetet har inte primärt utgått från teoretiska resonemang om hur småhusmarknaden fungerar utan från de regler som styr fastighetstaxeringen. Utgångspunkten är en enkel modell som endast inkluderar de värdefaktorer som vi utifrån andra studier av taxeringsvärdena har uppfattat mest betydande för taxeringsvärdets storlek, nämligen värdeår, som standardpoäng, värdeyta och läge. Modellen byggs sedan ut successivt med variabler för hustyp, fastighetsrättsliga förhållanden, tomtareal, belägenhet och VA-förhållanden. Värdeåret motsvaras i analyserna av variabeln värdeålder som motsvararantaletår mellan värdeåret och taxeringsåret 1990. När det gäller standardpoängen och värdeytan har skapat variabler som anger värdeytans respektive standardpoängens avvikelse från genomsnittet för de ingående observationema avrundar till närmaste heltal. I de additiva modellerna motsvaras de skillnaden mellan det faktiska värdet för respektive hus av och genomsnittsvärdet. I de multiplikativa modellerna motsvaras de av kvoten mellan dessa båda storheter.

208 Bilaga 4 SOU 199211

Vid fastighetstaxeringen låter man läget påverka taxeringsvärdet genom valet av riktvärdeområde och riktvärdetabell. Dessa uppgifter har vi dock inte haft tillgång till. I stället har vi testat två uppsättningarregionala dummyvariabler. I den ena särskildes fyra regioner regionala centra -

utanför Östsverige, primära centra inklusive universitetsregioner utanför Östsverige, Östsverige samt storstäder. I den andra definierade vi i

stället dummyvariabler för var och en av de tre storstäderna för sig. Eftersom förklaringsgraden ökade när storstäderna fördes in separat utan att modellen i övrigt försämrades har vi använt den strukturen när modellen byggts ut ytterligare. Såväl de regionala variablema som andra dummyvariabler har defmierats hierarkiskt med en variabel för varje alternativ undantaget det så kallade referensaltemativet. Det innebär att parametervärdet för den första dummyvariabeln av en viss typ, exempelvis variabeln för primärt centrum, skall tolkas som det tusental kronor som taxeringsvärdet i primära centra överstiger taxeringsvärdet i regionala centra referensaltemativet för hus i övrigt är lika. Pararnetervärdet för den andra variabeln, i detsom

ta fall Östsverige, anger hur många tusental kronor som taxeringsvärdet

i denna region överstiger taxeringsvärdet i primära centra och så vidare. I tabellerna nedan skall dummyvariablemas pararnetervärden alltså adderas hierarkiskt. I avsnitt 4 däremot har vi för att förenkla läsningen redan genomfört denna räkneoperation så att parametervärdena där alltid anger skillnaden i taxeringsvärde för den aktuella regionen och referensaltemativet I tabell B4.1 nedan redovisas resultaten av de två enklaste modellerna med två olika uppsättningar regionala dummyvariabler. Vi har också testat den enkla modellen för varje region för sig. Resultaten av dessa analyser redovisas också i tabellen. Tomtstorlekens betydelse för taxeringsvärdet har också testats i alla åtta modellerna. Inte i någon av modellerna blev dock resultatet tillfredsställande. R-värdet sjönk i alla modellerna och i flera fall var signiñkansnivån för den skattade parametem relativt låg. Vidare var pararnetervärdet generellt mycket lågt och dessutom negativt. En trolig förklaring härtill är att det ofta finns ett negativt samband mellan tomtens storlek avståndet till bebyggelsens centrum Eftersom inte haft möjlighet att särskilja dessa effekter har tomtarealen inte inkluderats i dessa modeller.

SOU 199211 Bilaga 4 209

Tabell B4.l Regresslonsanalys taxeringsvärdet för småhus med en bosav tadsbyggnad. Additiv modell. Beroende variabel taxeringsvärdet l tusental kronor

Parametervärde Hela riket Regio- Primära Öst- Malmö Göte- Stock- Oberoende nala centra sverige borg holm variabel centra

Intercept 281.6 280.0 283.2 312.7 402.6 461.7 549.2 566.3 Värdeålder -2.1 -2.0 -2.3 -2.2 -2.8 -2.3 -2.3 1.6 Standard 6.0 6.2 5.0. 5.7 6.2 8.7 7.7 12.7 Värdeyta 1.6 1.6 0.9 1.2 1.5 1.6 2.7 3.2 Dummyvariabler för region Primära centra 26.5 26.4 Östsverige 76.5 76.7 Storstäder 190.2

Antalobs. 21527 21527 5970 7657 3088 874 15016 2417

Anm. Alla parametrar är signifikanta på 99.99%-nivån. Regionala centra utgör referensaltemativet för lägesvariablema. Källa FTR 90 och egna bearbetningar. V1 har också testat taxeringsvärdets beroende av husets värdeålder, standard, och region i multiplikativ modell. I en sådan modell kan även yta en eventuella icke-lineära samband fångas upp. Resultaten av dessa analyser redvisas i tabell 34.2.

Som framgår är såväl förklarings graden R2 som F-värdet högre i den

multiplikativa modellen än i den additiva modellen vilket tyder på ett icke-lineärt samband mellan taxeringsvärdet och åtminstone vissa variabler. När det gäller de kontinuerliga variablema är det svårt att säga om de skattade parametrarna överensstämmer med de värden som de additimodellerna resulterade Enligt de additiva modellerna påverkas va taxeringsvärdet lika mycket i absoluta varje värdeår, standardtermer av och kvadratmeter. De multiplikativa modellemas parametrar darpoäng

210 Bilaga 4 SOU 199211

emot anger den procentuella förändringen i taxeringsvärdet vid en procents förändring i värdeåldem, standarden respektive ytan. Den absoluta förändringen i taxeringsvärdet för varje värdeár, standardpoäng eller kvadratrneter är med andra 0rd inte konstant utan avtar med stigande värdeâlder, standard och yta. Det kan dock nämnas att taxeringsvärdets beroende av tomtarealen visade sig vara signifikant i den multiplikativa modellen. Modellen som helhet blev dock mindre tillförlitlig F-värdet sjönk när tomtarealen inkluderades. Dessutom var parametervärdet både mycket lågt och negativt, varför vi valt att inte heller här inkludera denna variabel.

Tabell 84.2 Regressionsanalys av taxeringsvärdet för småhus med en bostadsbyggnad. Multplikativ modell. Beroende variabel logaritmen av taxeringsvärdet i tusental kronor

Parametervärde Hela riket Regio- Primära Öst- Malmö Göte- Stock- Oberoende nala centra sverige borg holm variabel centra

Intercept 6.0 6.0 6.2 6.2 6.4 6.3 6.5 6.3 Logaritmen för Värdeålder -0.21 -0.21 -0.28 -0.24 -0.23 -0.14 -0.12 9.01 Standard 0.57 0.58 0.58 0.63 0.56 0.72 0.39 0.44 Värdeyta 0.61 0.62 0.62 0.60 0.58 0.83 0.76 0.69 Dummyvariabler för region Primära centra 0.13 0.13 Östsverige 0.30 0.30 Storstäder 0.43

F-värde 10732 8860 5652 6477 2459 722 1160 1459 Antalobs. 21527 21527 5970 7657 3088 874 1516 2417

Anm. Understrukna parametervärden inom parentes är inte signifikanta på 95%-nivån. Övriga är signifikanta på 99,99%-riivån. Regionala centra utgör referensaltemativet för lägesvariablema. Källa FTR 90 och egna bearbetningar.

SOU 1992 ll Bilaga 4 211

Dummyvariablemas parametrar är lättare att jämföra. Enligt den multiplikativa modellen är skillnaden i taxeringsvärdet mellan regionala centra och primära centra något större än enligt den additiva modellen.

För Östsverige och Malmö är resultaten ungefär desamma medan skillna-

den mellan regionala centra och Göteborg samt, framförallt Stockholm är mindre enligt den multiplikativa modellen. Den enkla modellen har även byggts ut successivt med dummyvariabler för andra egenskaper sorti enligt taxeringsreglema skall påverka taxeringsvärdet. I uppställningen nedan anges de egenskaper vi testat, referensaltemativet för respektive egenskap samt de alternativ som representerats av dummyvariabler i den ordning de jämförts med varandra.

Egenskap Referensaltemativ Dummyvariabler

Typ av bebyggelse friliggande hus kedjehus, radhus Fastighetsrättsliga förhållanden självständig tomt avstyclcningsbar tomt, avstyckningsbar tomt Typ av belägenhet strand eller suandnära, strand strandnära VA-förhållanden Kommunalt vatten kommunalt vatten och avlopp avlopp

Dessa egenskaper har testats både i additiva och i multiplikativa modeller. Resultatet redovisas i tabell B4.3 respektive B4.4.

Variablerna för fasti ga förhållanden, belägenhet och

VA-förhållanden ger alla signifikanta parametervärden som överensstämmer med vad man kan förvänta sig. De behöver därför inte kommenteras närmare här. Variabeln för kedjehus däremot blir endast signifikant i två fall. En tänkbar förklaring härtill är att vi i våra skattningar inte tagit hänsyn till husens belägenhet i förhållande till bebyggelsens centrum. I den mån den andel av alla hus som ligger i tätortema är större för kedjehusen än för de fristående småhusen kommer lägeseffekten påverka parametervärdet för kedjehusens dummyvariabel i motsatt riktning mot hustypen som sådan. Samma fenomen ligger förmodligen bakom de resultat vi fått när vi inkluderat en dummyvariabel för tomträttsfastigheter. Parametem för denna variabel blir nämligen signifikant positiv både när den skattas i en modell för hela riket med dummyvariabler för såväl läge som

212 Bilaga 4 SOU 199211

övriga kvalitativa egenskaper och när vi skattar taxeringsvärdeti varje region för sig. Endast i ett fall överensstämmer resultatet med det förväntanämligen Stockholmsregionen där parametem blir negativ på 95-prode, centsnivân. A11 värdet blir positivt när analysen omfattar hela riket beror förmodligen tomträttsfastighetema överrepresenterade i Stockpå att är holmsregionen där den allmänna värdenivån är hög. I skattningarna för varje region för sig är det i stället troligt att förklaringen ligger i att tomträttsfastigheter oftare är belägna nära bebyggelsens centrum än andra fastigheter. Tabell B4.3 Regressionsanalys taxeringsvärdet for småhus med en bosav tadsbyggnad. Fem modeller med olika dummystruktur samt en modell med taxerlngsvärde kvadratmeter beroende variabel. Addidv modell per som

Beroende variabel

Durnmyvariabler 27.0 26.6 27.1 27.1 282.8 centr

parentes struket parametervärde inom parentes är inte signifikant på 95%-nivån Källa FTR 90 och egna bearbetningar.

SOU 199211 Bilaga 4 213

Tabell B4.4 Regressionsanalys av taxeringsvârdet för småhus med en bostadsbyggnad. Fem modeller med olika dummystruktur samt en modell med taxeringsvärde per kvadratmeter som beroende variabel. Multiplikativ modell

Beroende variabel

Dummyvariabler

Anm. Parametervärde inom parentes är inte signifikant på 99,99%-nivån, understruket parametervärde inom parentes är inte signifikant på 95%-nivåit. Källa FTR 90 och egna bearbetningar.

Slutligen skall också påpekas att dummyvariabeln för fritidshus ursprungligen inkluderades som ett alternativ till variablerna för typ av belägenhet och VA-förhållanden. Som framgår av tabellen ovan blev dess parametervärde emellertid signifikant positiv och till och med högre när vi samtidigt inkluderade variablema för belägenhet och VA-förhållanden. Även här kan det vara fråga om en slags lägeseffekt som inte fångas upp av våra regionala dummyvariabler. Småhus sotn är attraktiva för fn-

214 Bilaga 4 SOU 199211

tidsboende är ofta koncentrerade till vissa områden och dit efterfrågan från relativt köpstarka hushåll riktas. Därigenom dras prisnivån upp vilket i sin tur påverkar taxeringsvärdena i området. I modellerna är standardpoängen i hög grad korrelerad med värovan deåldem och ytan. Därför har vi även testat modeller där variabeln för standardpoäng ersatts av en variabel som anger standardpoångens avvikelse från den förväntade med hänvisning till värdeåldern och värdeytan för respektive hus. Med andra ord har vi först skattat standardpoängen funktion åldern och ytan. Standardpoängens awikelse från det som en av förväntade värdet har sedan defmierats skillnaden mellan den faktissom ka poängen och den erhålls utifrån de skattade parametrarna i stansom dardfunktionen. Denna variabel kallar vi avvikelsen från den förväntade standardpoän Det skall dock sägas att det med denna ansats blir svårt gen. att avgöra om standardvariabeln enbart speglar skillnader i standardpoäng eller den också speglar den värdeålder som åstadkommit standarom den. Avvikelsen från den förväntade standarden har också fått ersätta standardpoängen i modeller med dummyvariabler för andra egenskaperän läget. Resultatet blev dock i stort sett detsamma som i de två nedanstående tabellerna varför de inte redovisas här. Allmänt gäller att endast interceptet och parametrarna för värdeåldem och värdeytan ändrades. Interceptet samt värdeåldems och värdeytans parametrar steg något medan standardens och dummyvariablemas pararnetervärden förblev oförändrade. Förklaringsgraden och modellemas F-värden påverkades inte heller. Vi har också testat två modeller där den kontinuerliga variabeln för värdeålder dummyvariabler för nio värdeårsklasser, dels en enkel ersatts av modell med dummyvariabler för enart region och dels en modell med en fullständig uppsättning dummyvariabler utom den som avser fritidshus. Den äldsta värdeårsklassen, hus med värdeår före 1950, utgjorde referensaltemativ och övriga klasser rymde fem årgångar vardera. Resultatet av dessa modeller dock mindre bra. R-värdena blev visserligen även här var drygt 0,7 och F-värdet också tillfredsställande men lägre än för movar dellerna med kontinuerlig åldersvariabel. Den främsta svagheten är dock att parametervärdena för flera åldersklasser inte var signifikanta. Därför övergavs denna ansats. Sammanfattningsvis kan sägas att de multiplikativa modellerna i regel något högre förklaringsgrad än de additiva modellerna. Störst förger klaringsvärde erhålls i den multiplikativa modell där vi förutom de kontinuerliga variablema för husets ålder, standard och yta inkluderar dummyvariabler för de regionala lägeseffektema, hustyper och fastig-

SOU 1992 11 Bilaga 4 215

hetsrättsliga förhållanden. 83 procent av de totala variationema i taxeringsvärdet förklaras dessa variabler. I denna modell är dessutom alla av signifikanta på 99,99-procentsnivån och parametem parametrar utom en för Malmöregionen signifikant på 95-procentsnivån. Även med de adär ditiva modellerna blir dock både förklaringsgraden och F-värdena relativt höga

Tabell B4.5 Regressionsanalys taxeringsvårdet för åhus med en av bostadsbyggnad. Standardvariabel motsvarande avvikelsen från förväntad standard med hänvisning till husets värdeålder och värdeyta. Additiv modell. Beroende variabel taxeringsvärdet i tusental kronor

Parametervärde Hela riket Regio- Primära Öst- Malmö Göte- Stock- Oberoende nala centra sverige borg holm variabel centra

Intercept 302.7 301.9 298.9 332.7 420.7 480.5 579.9 596.0 Värdeålder -2.6 -2.6 -2.8 -2.8 -3.4 -2.9 -3.2 Q6 Avv. från förväntad standard 6.0 6.2 5.0 5.7 6.2 8.7 7.7 12.7 Värdeyta 2.3 2.3 1.5 1.9 2.3 2.4 3.6 4.5 Dummyvariabler för region

centr 26.5 26.4 Östsverige 76.5 76.7 Storstäder 190.2

Antalobs. 21527 21527 5970 7657 3088 874 1516 2417

signifikanta på 95%-nivån. Övriga är signifi- Anm. Understrulma parametrar är kanta på 99,99%-njvån. Regionala centra utgör referensalternativet för lägesvariablerna. Källa PTR 90 och egna bearbetningar.

216 Bilaga 4 SOU 199211

Tabell B4.6 Regresslonsanalys taxerlngsvärdet for åhus med en av bostadsbyggnad. Standardvarlabel motsvarande avvikelsen från förväntad standard med hänvisning till husets värdeålder och värdeyta. Multplikativ modell. Beroende variabel logaritmen av taxeringsvärdet i tusental kronor

Parametervärde Hela riket Regio- Primära Öst- Malmö Göte- Stock- Oberoende nala centra sverige borg holm variabel centra

Intercept 610 6.1 6.3 6.4 6.6 6.4 6.6 6.4 Logaritmen för Värdeålder -0.27 a0.27 -0.34 -0.30 -0.29 -0.17 -0.l6 9422 Avv. från förv.std 0.57 0.58 0.58 0.63 0.56 0.72 0.39 0.44 0.98 0.98 0.98 1.00 0.96 1.23 1.00 0.94 Värdeyta Dummyvariabler för region

centr. 0.13 0.13 Östsverige 0.30 0.30 Storstäder 0.43

F-värde 10732 8860 5652 6477 2459 722 1160 1459 obs. 21527 21527 5970 7657 3088 874 1516 2417 Antal

Understrukna parametervärden inom parentes är inne signifikanta på Anm. 95%-nivån. Övriga är signifikanta på 99,99%-nivån. Regionala centra utgör referensaltemativet för lägesvariablema. Källa FTR 90 och egna bearbetningar.

parametervärdena tillförlitliga. Vår slutsats är därför att marginalefoch standardpoäng och värdeâlder samt större yta avtar i viss fekten av högre mån sambanden kan betraktas som i det närmaste lineära. men att

Hyreshus

Även när det gäller hyreshusens taxeringsvärden har varit tvungna att begränsa regressionsanalysema till fastigheter med endast en byggnad. Det innebär endast omkring 65 procent alla hyreshusfastigheter i att av vån urval ingått i analyserna. Förmodligen påverkar det resultaten i högre

SOU 1992 11 Bilaga 4 217

grad för hyreshusen än för småhusen eftersom riktvärdetabellema för hyreshus är konstruerade så att taxeringsvärdet kan förväntas vara en avta-

gande funktion av de totala hyresintäktema se vidare bilaga 3. De resul-

redovisas nedan kan därför antas överskatta hyresintåktemas tat som genomsnittliga betydelse för taxeringsvärdet för hyreshusbeståndet som helhet. När det gäller fördelningen mellan olika regiontyper är hyreshus något överrepresenterade i storstäderna och med en byggnad dessutom något underrepresenterade i regionala centra. Det år också möjligt att hyreshus med byggnad är annorlunda fördelade i förhållande till bebygen gelsens centrum än fastigheter med flera byggnader. Det har vi dock inte möjlighet att kontrollera. Fördelningen mellan olika värdeårsklasser år däremot i stort sett densamma för hyreshus med en byggnad som för hyreshusen totalt sett. Inledningsvis testade vi både modeller där enbart hyresintäktema ingick förklarande variabel och en modell där även värdeåldem och som markvärdeandelen ingick. Den senare testades dels med en variabel för de totala hyresintäktema, dels med hyresintäktema uppdelade på lokaler och bostäder. I tabell B4.7 redovisas resultaten av dessa analyser för alla hyreshus samt för hyreshus med bostäder enbart, det vill säga typer av fastigheter med typkod 320, 321 och 325. Tabell B4.7 Regressionsanalys av taxeringsvärdet för hyreshus med en byggnad. Additiv modell. Beroende variabel taxeringsvärdet i tusental kronor

Parametervärde

Marlcvärde-

Antal obs. 6216 6216 6216 5898 5898 5898 5898

Anm. Parametervärden inom parentes är inte signifikanta på 99,99%-nivån, understrulma värden inom parentes är inte signifikanta på 95%-nivån. Endast hyreshus med typkod 320, 321 och 325. Källa FTR 90 och egna bearbetningar.

218 Bilaga 4 sou 199211

Eftersom resultatet blir i stort sett detsamma när vi enbart inkluderar hytotalt när den delas på bostäder och lokaler redovisas i det ran som upp följande endast skattningar där de två hyresvariablema inkluderats. I tabell B4.8 redovisas skattningar för varje typkod för sig.

Tabell B4.8 Regressionsanalys av taxeringsvärdet för olika typer av hyreshus. Additiv modell. Beroende variabel taxeringsvärdet i tusental kronor

Oberoende Hyreshus med variabel huvud- bostäder huvud- hotell kiosk parker- kontor inom sakligen och sak- eller ingshusindusuibostäder lokaler ligen restaur. garage mark lokaler Typkod 320 321 325 322 323 324 326

Intercept 3039 3655 5448 4954 195 4244 1938 Värdeålder -27.4 -9.0 1,6 ;9,Q LLQ Bostadshyra 6.2 6.2 il 3 .9 3,6 Lokalhyra 6.4 6.5 6.1 5.4 3.6 5.6 4.2 Markvärde-

Antal obs. 3561 1281 1054 123 82 35 74

Parametervärden har inte kunnat skattas på grund av multikollittearitet. Anm. Parametervärden inom parentes är inte signifikanta 99,99%-nivårt, understrulcna värden inom parentes är inte signifikanta på 95%-nivån. Källa FTR 90 och egna bearbetningar.

Värt är att värdeåldem bara påverkar taxeringsvärdet i hyreshus att notera med andel bostäder. Det tyder på att ålderseffekten enbart kan hänföstor till räntebidragen och inte till andra tänkbara åldersegenskaper såsom ras skillnader i förväntad återstående livslängd eller underhållskostnademas andel av bruttohyran. Markvärdeandelens betydelse för taxeringsvärdet är endast signifikant hyreshus, nämligen hyreshus med huvudsakligen lokaler för två typer av och hotell- och restaurangfastigheter. I modeller som enbart skattats på bostadshyreshus, det vill säga typkod 320, 321 och 325, gav markvärdeandelen i regel otillförlitliga resultat. I det följande redovisas därför enbart resultaten de skattningar där markvärdeandelen inte inkluderats. av Värdeåldems betydelse har också undersökts genom att taxeringsvärdet skattats för nio värdeårsklasser för sig. Trots att värdeåldem enligt

1992 Bilaga 4 219 SOU 11

inte har någon statistiskt säkerställd betydelse för taxeranalyserna ovan ingsvärdet lokalhyreshus blev resultaten ungefär desamma när för rena alla hyreshus ingick i analysen när enbart hyreshus med bostäder insom kluderades. Anledningen är förmodligen att antalet rena lokalhyreshus utgör liten andel alla hyreshus i analysen. För övrigt överensstämen av resultaten väl med de resultat redovisats i tabellerna ovan. mer som

Tabell B4.9 Regressionsanalys av taxeringsvärdet för hyreshus med bostäi olika vârdeårsklasser. Additiv modell. Beroende variabel taxeringsder värdet i tusental kronor

Oberoende Parameterv ärde -1949 1950- 1955- 1960- 1965- 1970- 1975- 1980- -1985 variabel 1954 1959 1964 1969 1969 1974 1979 1984

Intercept 2 972 2 926 2 312 2 473 2 290 2 223 2 697 3 330 4 056

Bostads- 4.1 4.2 4.2 4.3 4.3 6.4 6.3 8.8 10.4 hyra Lokalhyra 7.6 7.9 4.8 5.7 8.9 6.8 5.0 6.8 4.8 R2 0.92 0.91 0.78 0.93 0.91 0.91 0.96 0.86 0.98 9 157 2 530 741 3 517 1 949 2 153 4 216 1 352 17 380 F-värde Antal 2232 508 423 548 374 413 385 438 569 obs.

Anm. Parametervärden inom parentes är inte signifikanta på 99,99%-nivån, understrulcna värden inom parentes är inte signifikanta på 95%-nivån.

Källa FTR 90 och egna bearbetningar.

Slutligen har vi också testat regionens betydelse för hyreshusens taxerinkludera regionala dummyvariabler i modelingsvärde dels genom att studera sambanden i varje region för sig. I tabell lerna och dels genom att redovisas resultaten avseende alla hyreshus med bostäder, det vill B4. 10 säga typkod 320, 321 och 325. de två hyresvariablemas parametrar blir resultaten ungefär Vad gäller desamma när vi låter analyserna omfatta hela riket som när vi skattar taxi varje region för sig. Parametem för âldersvariabeln blir eringsvärdet däremot inte signifikant. Det blir den emellertid om vi inkluderar en vaför markvärdeandelen. Inte för någon de regionala dummyvariabel av blir parametervärdet signifikant på 99-procentsnivân. Variariablema Stockholm blir inte heller signifikant 95-procentsnivân. beln för

220 Bilaga 4 SCU 199211

B4.l0Regressionsanalys taxeringsvärdet för hyreshusmed bostä- Tabell av regioner. Additiv modell. Beroende variabel taxeringsvärdet ituder i olika sental kronor

Parametervärde Hela riket Regio- Primära Uni- Malmö Gåte- Stock- Oberoende nala centra versi- borg holm variabel centra tetsregioner

3185 2816 3 816 3 229 3179 3889 2654 Intercept Värdeålder -7.4 -11.7 -23.0 18.3 -26.4 34.7 3,1 6.5 5.2 7.7 6.0 5.0 6.6 6.5 Bostadshyra 6.1 3.8 4.7 4.2 3.6 4.6 7.0 Lokalhyra

Durnmyvariabler för region Malmö -742 Primära centra 620 Universitetsreg. 370 Göteborg 411 Stockholm EZ R2 0.90 0.83 0.91 0.81 3.90 0.90 0.87 4 239 554 7 370 439 1426 2 935 F-värde 4 962 898 l 494 351 2 249 306 460 1 033 Antal obs. 5

Parametervärden inom är inte signifikanta på 99,99%-nivån, un- Anm. parentes derstrulcna värden inom är inte signifikanta på 95%-nivå1. parentes Regionala centra utgör referensaltemativ. Källa FTR 90 och egna bearbetningar.

4 De totala intäkterna av fastighetsskatten.

beräkningar de totala intäkterna fastighetsskatten utgår också Våra av av taxeringsuppgifter för vårt urval 1990 års fastighetsaxeringsrefrån ur totala skatteuttaget i urvalet har först beräknats för varje typgister. Det har sedan räknats med kvoten mellan det totala ankod för sig. Detta upp i respektive typkod i landet och det totala antalet i urvalet. talet fastigheter har vi generellt utgått från att typkodningen är riktig I beräkningarna uppgifter i materialet gör detta kan ifrågasättas. Det finns trots att vissa att

SOU 199211 Bilaga 4 221

till exempel 360 hyreshus med typkod 320 eller 321 som har ett taxeringsvärde för lokaler är större än noll samtidigt som taxeringsvärde för som bostadsdelen antingen saknas eller är satt till noll. Det finns också 73 fastigheter med typkod 325 harett taxeringsvärde för bostadsdelen som som än noll medan taxeringsvärde för lokaldelen saknas eller är satt är större till noll. Vidare finns det 29 fastigheter som enligt typkodningen helt borde sakna bostäder ändå har ett taxeringsvärde för bostäder. I men som knappt hälften fallen kan det bero på att vån material bara innehåller av uppgifter lokaldelens respektive bostadsdelens värde för en byggnad om på fastigheten medan fastighetens typkod beror på fördelningen mellan

lokaler och bostäder i fastigheten som helhet. Den andra hälften är dock

fastigheter med högst en byggnad. Ett problem är att obebyggd tomtmark för bostadshus lantannat bmksfastighet inte ingår i vårt urval. Skatteintäktema för dessa har därför

skattats utifrån Statistiska centralbyråns totalräknade statistik. Det totala antalet obebyggda tomtmarksenheter på lantbruksfastighet har antagits skillnaden mellan antalet lantbmksfastigheter med tomtrnarksmotsvara värde och antalet lantbruksfastigheter med bostadsbyggnadsvärde, det

vill säga 1 480 stycken. Det genomsnittliga taxeringsvärdet per obebyggd tomttnarksenhet har antagits detsamma som det genomsnittlivara värdet för tomtmarken på alla bostadsenheter på lantbruksfastigheter, ga det vill säga 29 000 kronor. Det totala taxeringsvärdet för obebyggd tomtmark på lantbruksfastighet har följdaktligen uppskattats till 43 miljoner

kronor. Förmodligen utgör detta en viss överskattning av det sanna vär-

det. Uppgift värdeår saknas också för 398 4 procent av alla hyreshusom fastigheter 1 797 7 procent alla småhusfastigheteri vårt material. av dessa fastigheter har värdeåret antagits lägre än 1980. Följdakt- För vara ligen har inga reduktionsregler antagits gälla för dessa fastigheter. Vad gäller hyreshusen finns i många fall två värdeår angivna, ett för lokaldelen och för bostadsdelen. Eftersom reduktionsreglema är avsedda att ett gälla bostadsfastigheter har låtit skattesatsen följa bostadsdelens vär-

deår. urval nämnts hämtat 1990 års fastighetstaxerings- Vårt är som ovan ur fastighetsskattesystemet skall emellertid tillämpas försregister. Det nya gången vid taxeringsåret 1992 och då baseras på uppgifter enligt 1991 ta års fastighetstaxering inte varit tillgängliga för oss. Därför har vi ansom tagit det totala taxeringsvärdet 1991 motsvarar 1990 års uppgifter med att fastigheter med värdeår 1990. Det totala taxeringsvärdet för undantag för

222 Bilaga 4 SOU 199211

den senaste värdeårsklassen har sedan skattats separat för småhus, bostadshyreshus och lokalhyreshus. För alla fastighetstypema har det totala antalet fastigheter med värtre deâr 1989 skattats att deras antal i vårt urval multiplicerats med genom kvoten mellan det totala antalet fastigheter i respektive typkod i landet och antalet i urvalet. Därmed har vi antagit att fastigheterna i vårt urval representativt fördelade mellan värdeårsklassema inom varje typkod. är Dessa fastigheter har sedan relaterats till tidigare års bostads- och byggnadsinvesteringar enligt Nationalräkenskapema. Bostads- och lokalhyreshusen har antagits resultatet 1987 års investeringar i vara av flerbostadshus respektive näringslivets, exklusive industrins, byggnadsinvesteringar. Byggtiden för dessa uppgår nämligen i genomsnitt till omkring 13 månader enligt Konjunkturinstitutet som svarar för investeringsstatistiken i Nationalräkenskapema. För småhusen är den genomsnittliga byggtiden månader varför 1989 års fastigheter har antagits sex motsvara 1988 års investeringari småhus. Därefter har vi antagit att antalet fastigheter med värdeår 1990 motsvaantalet fastigheter med värdeår 1989 multiplicerat med förändringen rar i byggnadsinvesteringarnas volym mellan 1987 och 1988 för hyreshurespektive 1988 och 1989 för smâhusen. Värdet fastighet har

sen per

slutligen antagits det genomsnittliga taxeringsvärdet per fastigmotsvara het respektive med värdeår 1989 i vårt urval. Resultatet av dessa av typ skattningar redovisas i tabell 84.11. Som jämförelse redovisas även det totala taxeringsvärdet för 1989 års fastigheter.

84.11 Antal och totalt taxeringsvärde för fastigheter med värdeår Tabell 1989 och 1990.

Totalt Antal - Värdeår taxeringsvärde Fastighetstyp miljoner kronor

SOU 199211 Bilaga 4 223

För få bild hur intäkterna fastighetsskatten kommer utvecklas att en av av under återstoden 1990-talet har de framtida förändringarna i skatteunav derlaget skattats i två steg. Först har förändringarna i det totala taxeringsvärdet beräknats hänsyn till taxeringsvärdehöjningama i samband utan med de allmänna fastighetstaxeiingama. Förändringarna i det totala taxeringsvärdet från ettår till ett annat har antagits motsvara det totala taxeringsvärdet för ytterligare värdeårsklass beräknat enligt den metod som en beskrivits De investeringsuppgifter använts har hämtats från ovan. som nationalräkenskapema fram till och med 1990. Därefter har vi utgått från de antaganden bostads- och byggnadsinvesteringarnas utveckling om används i 1992 års långtidsutredning. som I andra har hänsyn tagits till effekten av de allmänna fastighetsett steg taxeringar skall under 1990-talet. Därvid har vi för det första som äga rum tagit hänsyn till den värdeminskning följer av att fastighetsbeståndet som åldras. För alla fastigheter har antagit att denna depreciering uppgår till år förlutit sedan föregående allmänna fastighetstaxtvå procent per som ering eller mellan fastighetens värdeår och det aktuella fastigehtstaxeringsåret. För det andra har taxeringsvärdena räknats upp med hänsyn till prisutvecklingen på fastighetsmarknadema. Här har lite olika metoder tillämför olika delar fastighetsbeståndet. Vid 1992 års allmänna fastigpats av hetstaxering AFF 92 höjs lantbmksfasüghetemas taxeringsvärden till 1990 års värdenivå. Detta arbete är relativt långt framskridet varför vi kunnat utgå från Lantmäteriverkets uppskatmingar av den förväntade taxeringsvärdehöjningen för lantbruksfastighetemas bostadsenheter. Vid AFI 94 är det hyreshusens tur. Dessa tilldelas då taxeringsvärden motsvarande 1992 års värdenivå. Enligt Statistiska centralbyråns fastighetsprisstatistik uppgick den genomsnittliga köpeskillingskoefficienten, det vill säga köpeskillingen i förhållande till taxeringsvärdet, för hyreshus sålda under sista kvartalet l990 till 3,06. Utifrån preliminära uppgifprisutvecklingen under 1991 har vi antagit att prisnivån för hyrester om hus föll med 40 procent under 1991. Vidare har antagit att priserna oförändrade under 1992. Därmed skulle taxeringsvärdena kommer vara behöva höjas med 38 procenti genomsnitt vid AFT 94. För småhusen uppgick den genomsnittliga köpeskillingskoefñcienten till 1,99 för hus sålda under fjärde kvartalet 1990 enligt Statistiska centralbyråns fastighetsprisstatistik. Under 1991 uppskattar vi att prisnivån sjönk med i genomsnitt tio procent. Vidare antar vi att även småhuspriseroförändrade under 1992 för att därefter följa den allmänna kommer vara prisutvecklingen såsom den förutses i 1992 års långtidsutredning. Av na

224 Bilaga 4 SOU 199211

följer det totala taxeringsvärdet för småhusen kommer höjas med detta att 44 procent vid AFT 96. Vid AFI 98, slutligen, är det återigen dags att fastställa nya taxeringsvärden för alla lantbruksfastigheter. För dessa har vi antagit att priserna utvecklas sätt för småhus under perioden kommer att samma som 1991 -1996. Detta skulle resultera i genomsnittlig taxeringsvärdehöjen ning med the procent.

5 tabellmaterial.

Kompletterande

Tabell B4.12Variationer i genomsnittligt taxeringsvârde per kvadratmeter mellan småhus i olika värdeårsklasser och olika standardklasser. Kronor per kvadratmeter.

Maximal differens i 1.5 2.1 2.2 2.3 1.9 2.3 2.2 relativa termer

Källa FTR 90 och egna bearbetningar.

SOU 199211 Bilaga 4 225

Tabell B4.13Taxeringsvärde|s variationer för hyreshus i olika värdeårsklasser i olika delar av landet.

Värdeår -1949 1950- 1960- 1970- 1975- 1980- 1986- Alla Landsdel 1959 1969 1974 1979 1985 1989

Övre Norrland 900 931 1065 1181 1559 2820 3883 1428 Mellan Norrland 762 922 928 1134 1596 2225 3723 1282 Sa Skogsbygden 790 881 1 073 1 200 1 617 2 614 3 570 1 218 Stockholm 1 305 1 434 1 574 1 697 2 199 3 696 4 874 1 696 Östsverige 986 1 049 1 144 1 466 1 962 3 171 3 952 1 508 Småland med 810 887 963 1 227 1 670 2453 3 524 1 236 öarna Sydsverige 825 903 1 008 1 244 1 707 2 632 3 687 1 493 Malmö 889 1 073 1 093 1 352 1 768 2 561 3 648 1 256 Göteborg 1 183 1233 1405 1 667 2236 3 544 4490 2010 Västsverige 907 967 991 1274 1767 2705 3556 1427 Riket 1000 1036 1164 1381 1851 3001 3895 1481

Maximal diñerens i relativa 1.7 1.6 1.7 1.5 2.0 1.7 1.4 1.7 termer

Källa FTR 90 och egna bearbetningar.

Bilaga 5 227 SOU 1992 11

ett

Fastighetsbeskattningen ur

hushållsperspektiv

Tommy Berger

Statens institut för byggnadsforskning

SOU 199211 223 Bilaga 5

INNEHÅLL

Sammanfattning

Introduktion

Syfte och uppläggning Datamaterial

Del A Småhus Äganderättssektorn

-

Taxeringsvärde och inkomst

En översikt Samband mellan inkomst och taxeringsvärde korrelationer - Samband mellan inkomst och taxeringsvärde regression -

Fastighetsskatt och bostadsutgifter

En översikt Korrelationer F örstärker fastighetsskatten variationen i bostadsutgift

Omtaxering och inkomst

Absolut och relativ förändring av taxeringsvärdet Marginalgrupper Decilen med störst förändring i taxeringsvärden Effekter av skattereform och om-

taxering på fastighetsskatten

Inledning

Skattereformen och fastighetsskatt

Del B Flerbostadshus Hyres- och

bostadsrättssektorerna

Taxeringsvärde och inkomst

En översikt Samband mellan inkomst och taxeringsvärde kovrelationer - Samband mellan inkomst och taxeringsvärde regression -

3174805 229 sou 199211

Fastighetsskatt och bostadsutgifter

En översikt K orrelationer Förstärker fastighetsskatten variationen i bosiadsutgüt

Effekter av skattereformen på fastighetsskatten

Inledning

Skattereformen och fastighetsskatt

Del C Bostadsbidragens absorptionsförmåga

Inledning Absorptionsgrad

230 Bizaga 5 SOU 199211

Sammanfattning

Syftet med studien är att analysera sambandet mellan hushållens inkomster och fastighetsskatt. Eftersom fastighetsskatten baseras på taxeringsvärden, kommer dessa inledningvis att uppmärksammas. Det genomsnittliga taxeringsvärdet 1991 inom äganderättssektom är 368 000 kronor. Taxeringsvärdet varierar systematiskt med inkomsten på

så sätt, att med stigande inkomster ökar också taxeringsvärdet. Ökningen

av inkomst är dock betydligt kraftigare än ökningen av taxeringsvärde. Vid uppdelningar efter t ex hushâllstyp, finner vi skillnader i taxeringsvärde mellan olika hushållstyper. Mellan olika regioner är skillnaderna dock betydligt större. I inre Storstockholm är taxeringsvärdet 781 000 kronor, dvs mer än dubbelt så högt som landets genomsnitt. Detregionala mönstret är tydligt med de högsta taxeringsvärdena i de traditionella storstads- och tillväxtregionema. Lägst genomsnittligt taxeringsvärde återfinns i JämtlandV ästemorrland, 179 000 kronor. I alla regioner finns ett positivt samband mellan inkomst och taxeringsvärde, om än i något varierande grad. I hyres- och bostadsrättssektom är den genomsnittliga bostaden ungefär hälften så stor som den i äganderättssektom, varför taxeringsvärdena kom mer att bli betydligt lägre i den förra sektorn. Taxeringsvärdet äri genomsnitt 115 000 kronor. Vi kan även här konstatera ett tydligt inkomstsamband, där de högsta inkomstklassema också har de högsta taxeringsvärdena. I den lägsta decilen är taxeringsvärdet 86 000 kronor, medan det iden högsta decilen är 173 000 kronor. Den genomsnittliga bostadsutgiften för 1991 i äganderättssektom är 56 100 kronor per år. Sammanboende hushåll med barn har de högsta bostadsutgiftema, i genomsnitt 67 400 kronor per år, medan pensionärshushallen har markant lägre bostadsutgifter. Nivåema mellan olika regioner varierar kraftigt, där inre Storstockholms genomsnittliga bostadsutgift är 77 300 kronor per år, medan motsvarande utgift för Jämtland är 43 700 kronor. Även mellan olika inkomstklasser är spridningen stor. Den lägsta inkomstdecilens genomsnittliga bostadsutgifter är cirka 27 500 kronor per år, varefter bostadsutgiftema ökar kontinuerligt och kraftigt, och är för den högsta inkomstdecilen cirka 84 600 kronor per år. Fastighetsskatten för 1991 uppvisar inte alls lika stor spridning mellan inkomstklassema. Det finns dock ett tydligt positivt samband mellan inkom st och fastighetsskattens storlek. Genomsnittligt är fastighetsskatten cirka 4 200 kronor per år, eller mindre än 200 kronor i månaden. Den utgör i genomsnitt 9 procent av bostadsutgiften. Andelen varierar mellan

Bilaga 5 231 sou 199211

olika hushållstyper. Den utgör större andel för pensionärshushåll och en även för hushåll med låga inkomster. Detta skall dock inte tolkas som att fastighetsskatten skulle speciellt betungade för hushåll med låga invara komster och pensionärshushåll. Snarare är det så att dessa hushåll ofta har bostadsbidrag, vilka sänker bostadsutgiften och därmed får fastighetsskatten ansenlig del bostadsutgiften. Vi kan nämligen att utgöra en av de aktuella hushållen betalar lägre fastighetsskatt än övri ga konstatera att hushåll. Den genomsnittliga bostadsutgiften i hyres- och bostadsrättssektom är år. Spridningen mellan olika hushållstyper är dock stor. 29 700 kronor per Ensamstående pensionärshushåll har lägst bostadsutgifter, 20 600 kromedan sammanboende barnhushåll har högst bostadsutgifter, 42 800 nor, kronor. Spridningen mellan olika regioner är liten i förhållande till ägan-

derättssektom. Den genomsnittliga fastighetsskatten är 1 600 kronor och uppvisar likbostadsutgiften positivt inkomstsamband. Sambandet mellan insom ett komst och fastighetsskatt framstår dock inte som lika starkt. I genomsnitt fastighetsskatten 7 procent bostadsutgiften, dvs en lägre andel utgör av än i äganderätt. För båda sektorerna är förhållandet det att fastighetsskatten ökar med stigande bostadsutgift. Det innebär att fastighetsskatten ökar spridningen i bostadsutgift, den gör det i relativt begränsad omfattning. men Den genomsnittliga ökningen taxeringsvärdet i samband med APT av 90 123 200 kronor, eller, relativt sett, 46 procent. De genomsnittligt är ökningarna, både absolut och relativt, återfinns bland bamhushålstörsta len. Pensionärshushåll har i genomsnitt lägst ökningar. Spridningen mellan olika hushållstyper är dock inte så stor, vilket blir uppenbart vid en regional uppdelning. I storstäder är ökningen taxeringsvärdet 259 600 av kronor 77 procent, medan den i regionala centra är 61 700 kronor 32

procent. finns också ettpositivt samband mellan förändring i taxeringsvärde Det och inkomst. För hushållen i de lägsta har taxeringsvärdet ökat med 81-82 000 kronor, medan hushållen i de högsta decilema har fått ökningar taxeringsvärdet med i genomsnitt 158 00 respektive av 243 000 honor. Även vid studie relativ förändring av taxeringsvären av det står sig slutsatsen ökningarna har varit större för hushållen med höatt inkomster. I den hushåll har fått störst ökning av taxerga grupp av som ingsvärdet, finner vi viss överrepresentation av ekonomiskt starka en bamhushåll, framförallt av hushåll i storstäder. men

l tiden sammanfaller APT 90 och skattereformen, varför fastighetsbeskattningen berörs två förändringar. Omtaxerin gen medför kraftigt höjav da taxeringsvärden, skatteomläggningen innebär lättnaderi beskattmen ningen. Fastighetsskatten var före omtaxering och med de regler som gällde före skatterefonnen, i genomsnitt 3 900 kronor. Efter omtaxering och skatterefonn har fastighetsskatten i genomsnitt stigit med 330 kronor till 4 400 kronor, vilket ökning med cirka 8 procent. Totaleffektens är en ganska måttliga ökning består dock av två poster, vilka var för sig har en helt storleksordning. Effekten av omtaxeringen ökar fastighetsannan skatten med drygt 3 000 kronor, medan effekten av skattereforrnen sänker fastighetsskatten med knappt 2 700 kronor. Vid beaktande av inkomst, finner vi att båda effekterna ökar i storlek med stigande inkomst. Effekten skatterefonnen motverkar i större utsträckning effekten av av omtaxeringen för hushåll i de högre inkomstdecilema, varför totaleffekökningen fastighetsskatt, är störst i de lägsta inkomstdecilema. En ten, av uppdelning i hushållstyper visar att pensionärer får de i genom snitthögsta ökningama. Detta beror att de dels bor i äldre hus, dels har låga marginalskattcsatscr. Även i hyres- och bostadsrättssektom har reglerna för fastighetsbeskatming ändrats i samband med skattereformen. Totalt sett innebär skatfastighetsskatten stiger med i genomsnitt drygt 700 kronor. tereformen att Även beloppet i sig inte är så stort, innebär denna ökning nästan en om fördubbling fastighetsskatten, från 850 till 1 570 kronor i genomsnitt. av Bamhushåll får lägst ökning fastighetsskatten, medan sammanboende av pensionärshushåll får de största ökningama. De förändringar har beskrivits, med ökade bostadsutgifter som som följd, motverkas till viss del ökade bostadsbidrag. Absorptionsgraden, av dvs i vilken utsträckning hushållen via bostadsbidrag får kompensation för ökade bostadsutgifter, är för hela population icke-pensionärer 5 pro- Den varierar dock mellan olika upplåtelsefonner. Graden är högre cent. i hyresrätt, 8 procent, medan den i bostads- och äganderätt, är 4 respektive hushållen med lägst inkomster är absorptionsgraden 13 3 procent. Bland procent. För olika hushållstyper är absorptions graden för ensamstående bamhushåll 26 procent. bidragsmottagande hushåll är absorptionsgraden 24 För gruppen av procent, och skillnaderna mellan olika upplåtelseformer är relativt sett mindre än för hela populationen. Skillnaderna mellan olika hushållstyper heller så markant. Ensamstående barnhushåll har högst abblir inte nu sorptionsgrad, 28 procent, medan ensamstående utan barn och sammanboende med barn båda har 23 procent i absortions grad. Absorptionen för

3170805 233 sou 199211

sammanboende utan barn är 16 procent. Totalbilden modifieras vid hänsyntagande till upplåtelseform. Både i hyres- och äganderätt är absorptionsgraden högst för sammanboende hushåll med bam. De mycket låga värdena för icke-bamhushåll i äganderätt, indikerar att en mycket stor del bidragshushållen har bostadsutgifter som ligger över bokostnadsgränav serna i regelverket.

Büaga 5 SOU 199211

Introduktion

Syfte och uppläggning Fastighetsskatten utgör i snitt knappt tio procent av hushållens genom bostadsutgifter, eller cirka två-tre av deras disponibla inkomster. Därmed kommer fastighetsskatten att utgöra en tämligen betydelsefull utgiftspost för hushållen. Syftet med studien är att analysera sambandet mellan hushållens inkomster och fastighetsskatt. Det är dock inte hushållen utan fastigheten som utgör grund för fastighetsskatten, varför detär faktorer utanför hushållet som förklarar storleken på fastighetsskatten. Det innebär att de samband vi kom att redovisa enbart utgör statistiska samband, och mer att de inte får tolkas som orsakssamband. Eftersom det dock är det enskilda hushållet belastas direkt äganderätt eller indirekt hyres- och som bostadsrätt av fastighetsskatten, är det av stort intresse att studera dennas betydelse för olika hushåll. Vi vill också påpeka att den beskrivning vi kommer att ge, har en tendens att överdriva inkomstsambandet, eftersom vi inte tar hänsyn till skiftande egenskaper hos bostäderna. Vi vet sedan tidigare att högre hushållsinkomster i genomsnitt innebär högre bostadskonsumtion i form av standard och storlek. Med detta följer också högre taxeringsvärden. Om vi på ett korrekt sätt tar hänsyn till olika egenskaper hos bostäderna, skulvi rimligen inte finna något helst inkomstsamband. Vår uppläggsom ning motiveras av att vi vill belysa det direkta inkomstsambandet för att se hur fastighetsskatten belastar olika hushåll. Vi vill också inledningsvis betona några omständighter vilka gör det rimligt att tro, att vi kommer att finna att fastighetsskatten har mycket olika betydelse för olika hushåll. En sådan omständighet är metoden för fastställande av underlaget för fastighetsskatten, taxeringsvärdet, varierar mellan olika bostadsfastigheter. För äganderättssektom privata småhus gäller att taxeringsvärdet är relaterad till fastigheternas marknadsvärde, där marknadsvärdet administrativt bestäms med utgångspunkt i överlåtelsepriser för likvärdiga småhus. För hyres- och bostadsrättssektorerna flerbostadshus bestäms i stället taxeringsvärdet med utgångspunkt i marknadens värdering av fastighetens avkasming. Detta ger upphov till skillnader i taxeringsvârden mellan olika fastigheter som inte enbart beror på skillnader i storlek bostäderna. Rent faktiskt har detta lett till att relationen mellan fastighetens ålder och dess taxeringsvärde är betydligt starkare i hyres- och bostadsrättssektom än i äganderättssektom.

Bilaga 5 235 sou 1992 11

En omständighet är betydelse för hushållen iäganderän, annan som av taxeringsvärdenas starka samband med marknadspriset på fastigheten. är Detta leder till fastighetsskatten blir beroende av regionala skillnader att i prisnivåer. Ytterligare omständighet utgörs de glesa taxeringstilltällena. Efen av förändringar i underlaget för taxeringen sker kontinuerligt, men tersom taxeringsvärdet fastställs förcirka år, uppstår vid omtaxeringamaofta sex mycket kraftiga höjningar taxeringsvärdet. Effekten för hushållen kan av bli mycket kännbar kraftigt ökade bostadsutgifter, och leda till genom problem för de hushåll inte har förutsatt dessa förändringar. som Dessa omständigheter kommer att belysas i den redovisning som komsambandet mellan hushållens inkomster och fastighetsmer att göras av skatten. Av två skäl kom redovisningen att ske separat för äganderätt mer och för hyres- och bostadsrätt. Det skälet är de skilda förhållanden för ena

taxeringsvärdets fastställande, och det andra skälet är av datatekniskt se

nedan. Uppläggningen redovisningen är till stora delar lika för del A av äganderätt och del B hyres- och bostadsrätt, men några långtgående jämförelser mellan sektorerna vill vi inte göra. Genom fastighetsskattesystemets konstruktion är taxeringsvärdet av speciellt intresse. I första avsnitt studeras därför sambandet mellan inett komst och taxeringsvärde, vilket görs korstabullering, korrelagenom tionsanalysoch regressionsanalys. Samma uppläggning av analysen återfinns i efterföljande avsnitt, i vilken sambandet mellan fastighetsskatt

och bostadsutgi fter studeras. För äganderättssektom görs sedan särskild analys av resultatet av en fastighetstaxeringen APT 90. Denna omtaxering skedde den senaste skattereforrnen genomfördes, vilken i sig medförde stora samtidigt som förändringar i reglerna för fastighetsbeskattningen. Det finns därför aneffekterna omtaxering och regelförändringar, villedning att separera av fjärde avsnitt. Även för hyres- och bostadsrättssektom inneket görs ett i bar skattereformen förändrade regler, varför effekter av reformen

behandlas även för denna sektor. Förändringar fastighetsskatten medför ökade bostadsutgifter, av som till del motverkas ökade bostadsbidrag. I en avslutande del del kan en av C, studeras därför bostadsbidragssystemets absorptionsförmâga. intressant aspekt utgörs regionala skillnader i taxeringsvärden En av och fastighetsskatt. En lämplig regional indelning måste då göras som är både överskådlig och relevant. För bostadsmarknaden finns skäl som ta-

SOU 199211 236 Bilaga 5

lar för att använda sig av A-regionerl. I vårt fall saknar vi dock tillräckligt

antal med observationer i alla regioner, även överskådlighetsskål tamen lar för aggregerad regional indelning. Vi kommer att redovisa två en mer olika indelningar. med enbart fyra regioner regionala och primära en universitetsregioner, storstäder, vilken följer Wigren, och en incentra, delning i 22 regioner vilka utgör aggregeringar kommuner med likarav tad nivå på taxeringsvärde kvadratmeter. Båda regionindelningar per kommer användas i redovisningarna, men enbart indelningen i fyra reatt gioner kommer att återfinnas i alla avsnitt i del A och del B.

Datamaterial

Det datamaterial utgör det empiriska underlaget är en statistisk unsom dersökning SCB, Bostads- och hyresundersökningen som görs av BHU. Den BHU vi har arbetat med är BHU 1987. BHU består egentligen två undersökningar en för bostads- och hyav resrätt, och för äganderätt. Populationen för undersökningen utgörs av en

bostäder där det finns hushåll dvs bebodda lägenheter. För bostads- och

hyresrättsdelen ingår cirka 1,8 miljoner bostäder, medan äganderäusdelen innehåller cirka 1,3 miljoner de cirka 1,7 miljoner bostäder i enav och tvåbostadshus ingår i bruttopopulationen. De bostäder som unsom dantagits är bl småhus med juridisk person som ägare, tvåbostadshus a

och bostäder jordbruksfastigheL Den första delen av undersökningen

täcker således så samtliga bostäder, medan det i den andra delen gott som inte oväsentlig andel. När vi redovisar genomsnittsvärden för saknas en de olika upplåtelseformema, påverkas dessa inte av att det är olika tre grad täckning, för totalredovisningar kommer resultaten att bli av men missvisande. Vi har därför i sammanräkningar viktat alla observationer

så att fördelningen mellan upplåtelseforrnema kommer att överensstäm-

med den faktiska. ma Bostads- och hyresrättsdelen i 1987 års BHU omfattar ett urval på ca 13 000 bostäder. För dessa finns uppgifter som fysiskt beskriver lägenhe- Hushållsuppgifter har sedan samlats in dels genom en enkät, dels terna. registeruppgifter. Kompletta uppgifter finns för ca 8 00 bostäder genom hushåll.

R.. 1989, Regionala trender isysselsättningsandelar, för Set ex Wigren, en utförlig argumentering.

Bilaga 5 237 sou 1992 11

Äganderättsdelen omfattar ett urval 5 000 bostäder. Kompletta

om ca uppgifter finns för 4 00 hushåll. I denna del har varje hushåll svarat ca på uppgifter lägenheten, medan det i bostads- och hyresrättsdelen år om bostadsrättsföreningen respektive fastighetsägaren som har lämnat dessa uppgifter. I övrigt gäller även här att redovisade enkätuppgifter har kom-

pletterats med registeruppgifter. I båda delundersökningarna har urvalen gjorts som stratiñerade urval, varför olika observationer har olika vikt i redovisningama BHU-materialet innehåller mycket information om hushållen och bostäderna, saknardäremot data är lämpade för att beskriva fmansimen som eringssystemet Av det skälet kompletteras BHU-materialet med en kalkylmodell över finansieringssystemet. Bearbetningar med denna kalkylmodell imputeras sedan i BHU-materialet. Kompletteringar för taxeringsvärden har också gjorts. För flerbostadshusen saknas taxeringsvärde i BHU, varför uppgifter har fått imputeras. Detta har gjorts att taxeringsvärde kvadratmeter har beräknats genom per för olika regioner och värdeår. Materialet för denna beräkning har varit urval fastighetstaxeringregisuet. Även det är taxeringsvärde per ett ur om kvadratmeter är det värde som imputeras, är det i redovisningarna som taxeringsvärdet för bostaden kommer att redovisas. Detta kan göras som eftersom vi har uppgift om bostadens yta. För småhus ingår taxeringsvärden från AFI 81 i BHU. Vi har speciellt för detta uppdrag tillfogat taxeringsvärden från API 90 genom en särskild bearbetning SCB har gjort på vårt uppdrag. Vi kan alltså mäta som förändringar i taxeringsvärden för enskilda hushåll. ekonomiska variabler redovisas, tex disponibla inkomster och De som bostadsutgifter, tänkt situation 1991. Eftersom grundmaterialet avser en grundar sig på förhållanden 1987, innebär det dels att uppräkningar av ekonomiska variabler måste göras, dels att en del kompletterande anta-

ganden måste göras. i möjligaste mån avspegla de förhållanden som gäller 1991, an- För att aktuella regelverk för skatter, bostadsbidrag och bostadsvänder vi oss av finansiering. Det innebär vi i första hand har räknat upp de variabler att indatai regelverken. Den disponibla inkomsten i grundrnatesom utgör rialet har inte räknats det är de olika inkomstslagen som har t ex upp, utan Dessa har sedan använts för beräkning inkomstskatt, vilräknats upp. av ken i sin utgör del i beräkningen den disponibla inkomsten. tur en av Motsvarande tillvägagångssätt för det statskommunala bostadsbidraget räknat det värde på bostadsbidraget som finns medför att inte har tipp redovisati BHU 1987, vi med hjälp bostadsbidragsreglemahar utan att av

Bilaga 5 ll

räknat fram det bostadsbidrag som hushållet är berättigat till i en tänkt situation 1991. För de variabler som har räknats upp, gäller att uppräkningama har gjorts med egenindex. Någon differentiexing för olika inkomstklasser eller hushâllstyper har dock inte gjorts, utan samma värde på indexet har använts för alla observationer.

Bilaga 5 239 sou 199211

Del A Småhus äganderättssektorn

-

Taxeringsvärde och inkomst

En översikt

genomsnittliga taxeringsvärdet 1991 inom äganderättssektom är Det 000 A.1. Taxeringsvärdet varierar systematiskt med

368 kronor tabell

inkomsten på så sätt att med stigande inkomster ökar också taxeringsvärdecilen har taxeringsvärde i genomsnitt är 267 000 det. Den lägsta ett som medan den högsta decilens genomsnittliga taxeringsvärde är kronor,

588 00 kronor. Ökningen inkomst är dock betydligt kraftigare än ök-

av taxeringsvärde. Mellan andra och nionde decilema ökar inningen av med cirka 150 procent, medan taxeringsvärdet ökar med enkomsterna bart cirka 65 procent.

Tabell A.l Taxeringsvärde, byggnadsvärde och byggnadsvârdets andel av taxeringsvärdet, olika inkomstklasser.

taxeringsvärdet för olika hushállstyper tabell A.2, framstår

Studerar vi mellan olika hushâllstyper stora. För de enskilda husskillnaderna som har hushåll med tvâ med eller utan bam de högsta gehållstypema vuxna, taxeringsvärdena, 402 000 respektive 385 000 kronor. Pennom snittliga sionärshushall har i genomsnitt betydligt lägre taxeringsvärden, lägre än stabila positiva sambandet mellan inkomst och tax- 300 00 kronor. Det återfanns i hela populationen, blir nu osäkrare. Sambaneringsvärde som

240 Bilaga 5

det återfinns visserligen i stort hos alla hushållstyper, men inte på samma markanta sätt.

Tabell A.2 Taxeringsvärden, olika inkomstklasser och hushållstyper.

Disponibel En En Två Två En Två inkomst. vuxen vuxen vuxna vuxna vuxen vuxna tkr utan med utan med över 65 över 65 bam barn barn bam

0-88 253565 550703 360135 372334 217034 307899 88-119 282242 294154 276371 398751 419860 237934 119-146 322326 388858 317703 290847 248613 288056 . 146-170 405439 325449 309833 332782 483827 339430 170-187 522984 555834 307731 333080 607860 345330 187-202 254518 210000 365661 327154 589931 - 202-218 415146 404000 350343 372166 680109 367967 218-238 403000 480750 408480 418091 626000 589372 238-270 680263 470477 441686 551735 - - 270- 540726 717529 598688 580725 479000 693542 Totalt 316904 372049 385310 401804 244651 297588

En indelning i värdeårsklasser visar hur det genomsnittliga taxeringsvärdet ökar från 260 000 kronor i klassen -1930, medan klassen 1986- har ett genomsnittligt taxeringsvärde som är 600 00 kronor tabell A.3. Intressant att notera är att vid konstanthållande av värdeårsklass, är inkomstsambandet svagt. Endast i värdeårsklass 1981-85 finner vi att taxeringsvärdet mer markant ökar med stigande inkomstklass. I de flesta övriga värdeårsklasser är ökningama av taxeringsvärdet måttliga med stigande inkomst, bortsett från de allra högsta inkomstklassema. Vid en regional uppdelning tabell A.4, kan vi konstatera att taxeringsvärdet är betydligt högre i storstäder än i övriga regioner. Här år värdet i genomsnitt 589 00 kronor, medan universitetsregioners genomsnittliga värde är 388 000 kronor. Primära centra och regionala centra har ytterligare lägre värden med 300 000 kronor, respektive 262 00 kronor. Skillnaden mellan högsta och lägsta inkomstdecil varierar mellan regionerna, och minst år skillnaden i storstäder. Vid motsvarande jämförelse som för hela landet, dvs mellan andra och nionde decil, ligger storstäders relativa ökning av taxeringsvärdet, cirka 20 procent, markant under övriga regioners ökning.

Bilaga5 241 sou 199211

Tabell A3 Taxeringsvärden, olika inkomst- och vårdeårsklasser.

Disponibel -1930 1931-50 1951-65 1966-75 1976-80 1981-85 1986inkomst, tkr

0-88 191473 247528 305004 369626 356928 393645 238000 88-119 209081 242536 265193 366887 383647 421538 456000 119-146 198601 239308 305596 383154 380813 422141 690166 146-170 244582 271897 305956 376847 373660 421827 514840 170-187 246839 261725 304507 365174 341070 467983 430452 187-202 245866 264294 300309 364900 413960 466707 551971 202-218 262966 316239 325020 384719 380396 511835 563529 218-238 312425 348982 363411 418329 437084 524634 709444 238-270 353483 455151 416823 440992 461452 545082 674063 640259 638276 576388 543634 626128 673824 759182 270- Totalt 259728 294897 330854 415497 422908 505300 600138

Tabell A.4 Taxeringsvärden, olika inkomstklasser och regioner.

Disponibel Regionala Primära Universitets- Storinkomst, tkr centra centra regioner städer

198416 213986 330423 488117 0-88

detaljerad regionindelning visar att taxeringsvärdet i inre Stors- En mer

tockholm dubbelt så högt landets genomsnitt, 781 000 kroär mer än som

regionala mönstret är tydligt med de högsta taxeringsvärdena i nor. Det

traditionella storstads- och tillväxtregionerna. Yttre Storstockholm de

genomsnittligt taxeringsvärde 587 000 kronor, Storgöteborg har ett om

Mälaren 460 000 kronor och Malmö 458 000 lcro- 574 000 honor, östra

Mälaren, Helsingborg, Bohuslän, mellersta nor. Regioner som västra

242 Bilaga 5 SOU 199211

Älvsborg och UmeåLuleåKiruna har taxeringsvärden mellan 359 000

och 398 000 kronor. Det är egentligen bara Bohuslän, och i någon mån

även mellersta Älvsborg, inte är att betrakta traditionella tillväx-

som som tområden. Lägst genomsnittligt taxeringsvärde återfinns iJämtlandVästemorrland, 179 000 kronor. Andra regioner med låga genomsnittliga taxeringsvärden, 230-240 OO kronor, är Norrbotten, Västerbotten och sydöstra Sverige. Ett positivt samband mellan inkomst och taxeringsvärde återfinns i alla regioner om än i något varierande grad. I inre Storstockholm ärskillnaden mellan taxeringsvärdena för lägsta och högsta decil endast 30 procent. En så begränsad spridning är dock ovanligt Desto vanligare äratt skillnaden är cirka 100 procent. Byggnadsvärdets andel av det totala taxeringsvärdet utgör 67 procent, 245 000 kronor tabell A.1. Även byggnadsvärdet uppvisar positivt ett inkomstsamband. Det verkar också som om byggnadsvärdet har ett något starkare inkomstsamband än det totala taxeringsvärdet, eftersom byggnadsvärdets andel av taxeringsvärdet är lägst i de lägsta inkomstklasserna. Andelen ökar dock inte entydigt med stigande inkomst

Samband mellan inkomst och taxeringsvärde korrelationer - Den beskrivning som har gjorts i föregående avsnitt har gett en indikation på att det finns ett positivt samband mellan taxeringsvärde och inkomst. Tabellerna har dock inte visat spridningen kring medelvärdena. Om spridningen är stor kommer detta att avspegla sig i låga koefñcienter i en korrelationsanalysyilketocksâär fallet vid beräkning av Pearsonskorrelationskoefñcient. Totalt sett är korrelationen 0.32, dvs positiv men inte starkt positiv. Inom olika hushållstyper är dock sambandet svagare, eftersom korrelationskoefficientema är lägre för varje enskild hushållstyp, undantaget ensamstående pensionärer tabell A.5. För ensamstående med barn, är korrelationen cirka 0.18, medan den är en tiondel högre för sarnmanboende utan barn. Korrelationen mellan inkomst och byggnadsvärde är av samma stor-

leksordning som mellan inkomst och taxeringsvärde, 0.34. Förolika hus-

hâllstyper är skillnaderna mellan de olika korrelationerna olika stora. I några fall är korrelationen mellan byggnadsvärde och inkomst 5-6 procentenheter högre än motsvarande korrelation mellan taxeringsvärde och inkomst. Värdena är dock av ungefär samma storleksordning.

Bilaga 243 sou 199211

Tabell A.5 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde respektive byggnadsvärde, olika hushållstyper.

Hushållstyp Korrelationen mellan disponibel inkomst och Taxeringsvärde Byggnadsvärde

l utan bam 0.19 0.18 vx

vx 65 år 0.33 0.38 1 vx 2 65 år 0.26 0.31 vx

Inom de olika värdeårsklasserna ärkorrelationen mellan inkomst och taxeringsvärde högst inom den första klassen -1930, där korrelationen är

0.45 tabell A.6. Lägst värde, 0.20, återfinns i klassen 1966-75. Där är

sambandet mellan inkomst och taxeringsvärde uppenbarligen svagt. Värdena ligger dock relativt högt, och är för enskilda värdeårsldasser högre än för enskilda hushållstyper. Korrelationen mellan inkomst och byggnadsvärde har över värdeårsklasserna ett mönster som avviker mot taxeringsvärde-inkomst. I de äldre värdeårsklassema är korrelationen mellan inkomst och byggnadsvärde högre än mellan inkomst och taxeringsvärde, medan det motsatta förhållandet gäller i de yngre årsklassema.

Tabell A.6 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde respektive byggnadsvärde, olika värdeårsklasser.

Inom de olika regionerna ligger korrelationen mellan inkomst och taxeringsvärde i primära och regionala centra över landets värde, medan de är lägre för universitetsregioner och storstäder. Lägst är korrelationen i storstäder med 0.36, och högst är den i regionala centra med 0.51 tabell

1992211 244 Bilaga 5

A.7. På denna regionala nivå finner vi en stark koppling mellan byggnadsvärde och taxeringsvärde.

Tabell A.7 Korrelation mellan dlsponibel inkomst och taxeringsvärde respektive byggnadsvârde, olika regioner.

Primära centra Universitetsregioner 0.28 0.23 Storstäder 0.23 0.24

detaljerad regionindelning visar korrelationen mellan inkomst En mer att

och taxeringsvärde varierar starkt mellan olika regioner tabell A.8. I ytt-

Storstockholm är korrelationen så låg som 0.15, medan den i sydvästra re 0.64. Andra regioner med höga värden är norra Norrbotten, Skåne är

Mälaren och mellersta Älvsborg, vilka har konelationer

Storsjön, västra mellan 0.5 och 0.6. De låga värdena återfinns i östra Mälaren, Storgöteborg, inre Storstockholm och Västerbotten, vilka har värden mellan 0.2

och 0.3. Det förefaller korrelationen mellan inkomst och såväl taxersom om in gsvärde byggnadsvärde, är hög inom olika delbostadsmarknader. som mycket splittrat intryck dock när vi samtidigt beaktar region Ett mer ges och hushållstyp tabell A.9. Här återfinner vi en variation som påminner vi fann vi studerade enskilda hushållstyper istället för hela om den när Korrelationen blir något högre i de flesta fall. För en region, landet. nu universitetsregioner, är korrelation markant högre i alla hushållstyper två, två barn och två över 65 år. Kornelationen utom vuxna utan vuxna mellan inkomst och byggnadsvärde i stort ut som mellan inkomst och ser taxeringsvärde.

Bilaga 5 245 SOU 1992 11

Tabell A.8 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde respektive byggnadsvärde, olika regioner.

Småland med

VästerbottenSödra

Tabell A.9 Korrelation mellan dlsponlbel inkomst och taxerlngsvärde, ollka hushållstyper och regioner.

Hushållstyp Regionala Primära Universitets- Stor-

centra centra regioner städer

En utan bam 0.12 0.03 0.15 0.79 vuxen 0.31 0.16 0.22 0.51 En vuxen med bam Två utan bam 0.19 0.21 0.30 18 vuxna Två med barn 0.30 0.26 0.17 0.53 vuxna -0.13 0.31 0.72 En vuxen 65 år 0.31 Två 65 år 0.33 -0.01 0.33 0.24 vuxna

SOU 199211 246 Bizaga 5

Samband mellan inkomst och taxeringsvärde regression -

mätningen korrelationer har vi kunnat komprimera tabellredovis- Med av hel del, och funnit positivt samband mellan inkomst och ningarna en ett taxeringsvärde. Även här blir dock redovisningen oöverskådlig när vi vill

beakta fler faktorer samtidigt. När har funnit ett samband, är det desskvantitativt försöka fastställa storleken det också. utom av intresse att betyder 1 000 kronors skillnad i inkomst för taxeringsvärdet Vi Vad skall besvara den frågan med hjälp multipel regressionsanalys. av använda två olika modellspecificeringar, en addi- Vi kommer att oss av tativ modell och multiplikativ. Eftersom enbart söker ett statistiskt en samband har vi inte någon grund för vårt val av modellspeciñkation, utan det blir förklarings är styrande för valet av specifikanärmast som

tron. Skattningarna gjorda i Först har modell med enbart inår Ire steg. en oberoende variabel skattats. I nästa steg har hänsyn tagits till komst som olika hushållsegenskaper dummy-variabler om hushållet begenom tre står eller två PAR, hushållet har barn BARN, om det av en vuxna om pensionärshushåll PENS. I det tredje steget tas hänsyn till regionaär ett skillnader. grundnivå, vartill en belopp adderas som är beroende Interceptet ger en

inkomsten. I den första additativa modellen tabell A. 10, blir pararne-

av tervärdet för inkomst 0.54. Det innebär att ett hushåll med 1 000 kronor

högre inkomst än hushåll, bor i ett småhus som har ett taxeringsett annat värde är 540 kronor högre. Förklaringsgraden är mycket låg, enbart som 0.10. Mycket variationen i taxeringsvärdet förklaras alltså av andra vaav riabler än inkomst. När vi inkluderar variabler representerar hushållsegenskaper, ökar som förklaringsgraden obetydligt. Inkomstparametem sjunker något, till 0.49. Jämförelsegnrnden är hushåll bestående av en vuxen, inga barn ett och icke-pensionär. Består hushållet istället två vuxna, bor det i ett av 0 kronor högre taxeringsvärde. Är det dessutom ett småhus med 25 bamhushåll, är taxeringsvärdet ytterligare 10 0O kronor högre. Är hus-

pensionärshushåll, bor det i ett småhus med 55 00 krohållet däremot ett lägre taxeringsvärde. nor den tredje modellen hänsyn till regionala skillnader i taxeringsvär- I tas Förklaringsgraden ökar kraftigt, till 0.47. Estimatet för inkomst sjundet. ker till 0.28, mycket kraftig förändring jämfört med de två tidigare moen dellerna. E11 hushåll, hushållstyp och i samma region som ett av samma hushåll, med 1 000 kronor högre inkomst, återfinns alltså i en annat men

Bilaga 5 247 SOU 199211

bostad med 280 kronor högre taxeringsvärde. Parametervärdena för hushållsegenskapema avviker något från värdena i den andra modellen, men är storleksordning. Jämförelsegrunden i denna modell är ett liav samma kadant hushåll i den förra modellen, men dessutom bor det i ett regiosom nalt centra. Bor hushållet istället i ett primärt centra, är taxeringsvärdet 38 000 kronor högre. Skulle det bo i storstäder, är taxeringsvärdet ytterligare 75 000 + 196 000 kronor högre. Den multiplikativa modellen tolkas annorlunda Interceptet fungerar

skalfaktor, vilken blåser upp resultatet. Parametem för in-

här som en komst tolkas relativ förändring, och inte som en absolut förändsom en ring. Värdet 0.39 i den första multiplikativa modellen anger att en procent högre inkomst är kopplat till 0.4 procent högre taxeringsvärde. Förklaringsgraden är även i denna modell låg, 0.14. Vid införandet hushållsvariabler, sjunker parametervårdet för inav komst till 0.3. Även med denna modell får vi ett resultat som säger att

sammanboende hushåll bori hus med högre taxeringsvärdeNu tolkas det

dock att taxeringsvärdet är 6 procent högre. som Det blir även i den multiplikativa specifikation kraftig ökning av fören klaringsgraden vid införandet regionala variabler, vilken stiger till av 0.45. Inkomstens betydelse minskar ytterligare, varför i övrigt likvärdiga hushåll i region, med procents högre inkomst, bor i hus samma men en med 0.2 högre taxetingsvärde. Parametervärdet år dock signifiprocent kant, och det lägre än i den första modellen, så är betydelsen även om är inte ringa.

Tabell A.10 Regressionsanalys av bostadens taxeringsvärde

Oberoende Beroende variabel variabel Taxeringsvärde Taxeringsvärde logaritmerat

Intercept 265 260 193 3,76 4,16 4,39 Disp ink 0,54 0,49 0,28

att parametem är signifikant på S-procentnivån. anger

SOU 199211 248 Bügga 5

Likhetema mellan de två specifikationerna är slående. När antalet förklarande variabler ökar, kan vi att förklaringsgraden ökar kraftigt Detta se gäller speciellt när vi för in variabler som fångar regionala skillnader. Samtidigt sjunker inkomstens kvantitativa betydelse. Den är dock fortfarande betydelse, vilket gäller oberoende av om vi använder en adav stor multiplikativ modellspeciñkation. Båda specifikationerditativ eller en förklaringsfönnåga ökar i samma utsträckning vid införandet av fler nas variabler. Det är alltså svårt att utifrån dessa resultat göra ett val av modellspeciñkation. Däremotbekräftar båda modellerna ett betydande samband mellan inkomst och taxeringsvärde.

Fastighetsskatt och bostadsutgifter

En översikt

Den genomsnittliga bostadsutgiften för 1991 i äganderättssektom är 56 100 kronor årl. En redovisning för olika hushållstyper, värdeårsper klasser och regioner, uppvisar stora skillnader. Sammanboende hushåll med barn har de högsta bostadsutgifterna, i genomsnitt 67 400 kronor per år. Pensionärshushållen har markant lägre bostadsutgifter. Bostadsutgifstiger med sjunkande värdeålder. Nivåema mellan olika regioner vaten rierar kraftigt, där regionala centra har genomsnittlig bostadsutgift om en 49 200 år, medan storstäder har 70 200 kronor. En uppdelning kronor per i 22 regioner ökar spridningen mellan regionerna ytterligare. Inre Storstockholms genomsnittliga bostadsutgift är 77 300 kronor per år, medan motsvarande utgift för Jämtland är 43 700 kronor. Redovisningen endast medelvärden för olika hushållstyper, ovan avser värdeårsklasser och regioner. Hänsyntagande till olika inkomstklasser

ökar spridningen markant tabell A. 1 1. Medan den lägsta inkomstdeci-

len har bostadsutgifter omfattande cirka 27 500 kronor per år, ökar bostadsutgiftema kontinuerligt och kraftigt, och är för den högsta inkomstdecilen cirka 84 600 kronor år. Det innebär omräknat på månadsbasis, per bostadsutgiften stiger från 2 300 kronor till 7 000 kronor, eller med att 200 procent.

Med bostadsutgift nettobostadsutgift,dvs bostadsutgiftenär justerad med avses hänsyn till bostadsbidrag, skatteeffekt och räntebidmg. Den fastighetsskatt som ingår i bostadsutgiften baseras de övergångsregler som återfirms i proposition 198990 l 10 Reformeradinkomst- och företagsbeskamiing

Bilaga 5 249 sou 199211

Tabell A.l1 Bostadsutgift, fastighetsskatt och fastlghetsskattens andel av bostadsutgiften, olika inkomstklasser

Fastighetsskatten för 1991 uppvisar inte alls lika stor spridning mellan inkom stklassema. Det finns dock markant koppling mellan inkomst och en fastighetsskattens storlek, vilket visar sig i att fastighetsskatten stiger med än 100 procent från lägsta till högsta inkomstklass. Den lägsta mer inkomstklassen betalar fastighetsskatt pâ 3 200 kronor per år, medan en den högsta inkomstklassen betalar 6 800 kronor per år. Genomsnittligt är fastighetsskatten cirka 4 200 kronor per år, eller mindre än 200 kronor i

månaden. Konklusionen uppgifterna ovan är dels att fastighetsskatten utgör en av mindre del bostadsutgiften, cirka 9 procent, och att den borde utgöra av allt mindre andel med stigande inkomst. Det senare bekräftas bara i nåen mån, eftersom andelen visserligen minskar med stigande inkomst, gon är konstanti decilema 5-9. Dessutom ökar andelen iden tionde decimen len. Med undantag den första decilen utgör fastighetsskatten i genomav snitt mellan 7 och 10 procent av bostadsutgiften i de olika inkomstklas- Den relativa skillnaden år alltså närmare 50 procent, medan den sema. absoluta skillnaden är enbart 3 procentenheter. Fastighetsskatten ut att ha ett ganska svagt inkomstsamband när ser studerar olika hushållstyper. Enbart i de högsta inkomstklasserna man ökar fastighetsskatten entydigt med stigande inkomst. Samma förhållande gäller ännu tydligare för olika värdeårsklasser. Inom regioner finner vi ett positivt, än varierande, inkomstsamband. Nivåerna på fastigom hetsskatten skiljer sig kraftigt åt, från 3 00 kronor regionala centra till

SOU 199211 250 Bilaga 5

6 800 kronor år i storstäder. Vid vår detaljerade regionindelning per mer varierar fastighetsskattens storlek mellan 2 000 i Jämtland, och 9 000

kronor i inre Storstockholm. Fastighetsskattens andel bostadsutgiften varierar mellan hushållstyav

pemal. Den utgör större andel för pensionärshushållen och även för

en hushåll med låga inkomster. För sammanboende utan bam varierar andelen mellan 8 och 10 procent. För sammanboende med bam är andelen lä- 7 procent i genomsnitt, och varierar mellan 6 och 8 procent från tredje gre, decilen och uppåt. Detta skall dock inte tolkas som att fastighetsskatten skulle speciellt betungande för hushåll med låga inkomster och penvara sionärshushåll. Snarare är det så att dessa hushåll ofta har bostadsbidrag, vilka sänker bostadsutgiften och därmed får fastighetsskatten att utgöra ansenlig andel bostadsutgiften. Vi har tidigare kunnat konstatera en av de aktuella hushållen betalar lägre fastighetsskatt övriga hushåll. att Inom värdeårsklasser finns tendens till u-fonn vad gäller fastighetsen skattens andel bostadsutgiften. En u-forrn som innebär att andelen av sjunker med stigande inkomst, men att andelen ökar någoti de högsta inkomstklassema. Att andelen lägst i den yngsta åldersklassen, kan tilli denna enbart betalar halv fastighetsskatt. skrivas att man Variationen i fastighetsskattens andel bostadsutgiften är stor mellan av olika regioner. Vid indelning i 22 regioner varierar andelen från 5 Jämtland till 14 procent inre Storstockholm. Andelen i inre Storstockholm är markant högre än i landet i övrigt. Ett inkomstsamband vilket innebär andelen sjunker från att högst i de lägsta inkomstklassernakan obatt vara Dock är andelen tämligen stabil från tredje decilen. Detta gäller serveras. oavsett vilken våra två regionindelningar vi använder oss av. av

Korrelationer

Korrelationen mellan inkomst och bostadsutgift är totalt 0.39 tabell A.12. Sambandet mellan inkomst och fastighetsskatt är något lägre, 0.3 Den tendens till u-forrn vi har tyckt oss kunna observera vad gäller fastighetsskattens andel bostadsutgiften, indikerar att motsvarande av korrelation skall ett lågt värde. Så är också fallet, och det är dessutom ge negativt, -0.09.

Det bör påpekas att vi, genom vår definition av bostadsutgift,indirekt antar att bostadsbidraget inte reducerar fastighetsskatten, utan endast övriga bostadsutgifter. Detta medför viss överskattning av fastighetsskattens andel av bostadsutgiften för en bostadsbidragshushåll.

Billigt 251 sou 199211

Korrelationen inkom st och fastighetsskatt varierar mycket mellan olika hushållstyper, och på sambandet mellan inkomst och samma sätt sotn taxeringsvärde. Sambandet mellan inkomst och fastighetsskattens andel äri alla hushållstyper varierar med både positiva och negativa svagt, men värden.

Tabell A.12 Korrelation mellan dlsponlbel inkomst och bostadsutgift, fastighetsskatt och fastighetsskattens andel av bostadsutglften.

vuxen Två utan bam 0.28 0.29 0.03 vuxna Två med barn 0.24 0.27 0.03 vuxna En 65 år 0.40 0.33 0.16 vuxen 0.31 0.25 -0.08 Två vuxna 65 år Totalt 0.39 0.31 -0.09

F örstärker fastighetsskatten variationen i bostadsutgüt

Sambandet mellan bostadsutgift och fastighetsskatt, mätt i en korrelationsanalys, är 0.46. Det innebär att det finns ett positivt samband, och att det är relativt systematiskt Det säger dock inte något om ökningstakter- Vi kan konstatera att fastighetsskatten stiger med stigande bostadsutna. gift tabell A. l 3, inte i utsträckning. Medan fastighetsskatmen samma ten ökar 2.5 gånger mellan andra och nionde decilema, ökarbostadsutgiften tre till fyra gånger. Det avspeglar sig också i det faktum att fastighetsskattens andel av bostadsutgiften sjunker med stigande bostadsutgift. För enskilda hushållstyper återfinns ett likartat mönster, men med den skillnaden att fastighetsskattens andel av bostadsutgiften inte minskar lika mycket. Skillnaderna är dock små. Tolkningen av resultatet är att fastighetsskatten ökar den absoluta spridningen i bostadsutgiften, men inte i någon större utsträckning.

SOU 199211 252 Bilaga 5

Fastighetsskatt och fastighetsskatten andel bostadsutgiften, Tabell A.l3 olika bostadsutgiftsklasser.

Fastighets- Fastighetsskattens andel Bostadsutgift, tkr

Totalt

Omtaxering och inkomst

Absolut och relativ förändring taxeringsvärdet av

genomförda omtaxerin AFT 90, kom att innebära krafti- Den senaste gen, taxeringsvärdena. Den genomsnittliga ökningen var 123 ga ökningar av

eller, relativt 46 procent tabell A. 14. Skillnader finns

200 kronor, sett, hushållstyper vilka innebär att de genomsnittligt största ökmellan olika absolut och relativt, återfinns bland bamhushâllen. Penningama, både i genomsnitt lägst ökningar 79 900, 94 200 kronor, sionärshushåll har gäller relativt sett 43 respektive 40 procent. vilket även mellan olika hushållstyper är dock inte så stor, vilket blir Spridningen vid regional uppdelning. I storstäder är ökningen av taxeruppenbart en ingsvärdet 259 600 kronor 77 procent, medan den i regionala centra är 32 procent. En detaljerad regionindelning ökar 61 700 kronor mer iökade taxeringsvärden ytterligare. I inre Storstockholm är spridningen ökningen högst, 107 procent, medan den är lägst i Jämtland, den relativa också de med högst respektive lägst absolut 16 procent Dessa regioner är ökning taxeringsvärdet. överensstämmelsen mycket

genomsnittlig av

regionerna efter absolut eller efter en relativ stor i en rangordning av en

förändring.

Bilaga 5 253 sou 199211

Tabell A.l4 Absolut kronor och relativ procent förändring av taxeringsvärdet, olika hushållstyper.

1 vx 2 65 år 94208 40 vx Totalt 123166 46

Det är möjligt att urskilja ett mönster totalt, som visar ett positivt samband mellan förändring i taxeringsvärde och inkomst, dvs hushåll med högre inkom st har fått absolut sett större ökningar av taxeringsvärdet tabell A. 15. För hushållen i de lägsta decilerna har taxeringsvärdet ökat med 8 -82 1 000 kronor, medan hushållen i de högsta decilerna har fått ökningar av taxeringsvärdet med i genomsnitt 158 O0 respektive 243 000 kronor. Även vid studie relativ förändring taxeringsvärdet står en av av sig slutsatsen om att ökningama har varit större för hushållen med höga inkomster, även om sambandet inte framstår som lika tydligt. Vid en jämförelse mellan de lägsta decilerna och de högsta, föreligger ett markant positivt inkomstsamband. Över alla decilerna blir sambandet inte så tydligt, eftersom det i stort inte förekommer någon stegring av den relativa ökningen för de fem första decilerna. Den relativa öknin gen är för dessa i densamma, 40-43 procent. Även sjätte och sjunde decilerna har stort sett måttliga relativa ökningar, 44 respektive 46 procent. Det är bara i de tre högsta decilerna som hushållen har fått markant högre relativa ökningar. Vid ytterligare nedbrytningar på hushållstyper och inkomstklasser, tilltar otydligheten i tabellerna. Jämförelser mellan låga och höga inkomstdeciler visar ett tydligt positivt inkomstsamband, men ökningamas nivå kan variera mycket mellan decilerna. Det år långt ifrån någon entydig öksig de absoluta eller relativa taxeringsökningama vid stiganning av vare de inkomstdecil. För att ta hänsyn till flera faktorer, använder vi istället regressionsanalys. Samma oberoende variabler som har använts i tidigare analyser, används också här. Beorende variabel utgörs dock nu istället av absolut förändring av taxeringsvärde.

Tabell A.15 Absolut kronor och relativ procent förändring av taxerlngsvärdet, olika lnkomstklasser.

Av regressionsanalysen framgår regionens betydelse för taxeringsvårdets förändring. I den första modellen är förklaringsgraden enbart 7 pro- Införandet hushållsvariabler ökar förklaringsgraden obetydligt cent. av 0.4 procent, medan införandet regionala variabler ökar förklaringsav

graden till 44 procent tabell A.16.

Parametervärdet för inkomst är i den tredje modellen 0.14, och signifikant Hushåll med 1 000 kronor högre inkomst, än ett annat i övrigt lika hushåll i region, bor i hus har fått 140 kronor högre höjning samma som taxeringsvärdet. Att hushåll med höga inkomster får större ökningar av taxeringsvärdena inte förvånas över, eftersom vi tidigare har viav är att hushåll med höga inkomster bor i hus med högre taxeringsvärden. sat att Att dessa får högre absoluta ökningar, är därför förväntat. intressantare höginkomsttagare också har fått relativt sett högre ökningär då att se om taxeringsvärdet, vilket indikerades i tabell A.15. Resultaten från en ar av sådan regressionsanalys visas i modellerna 4-6 i tabell A. 16. Beroende variabel i dessa modeller är procentuell förändring av taxeringsvärdet Interceptet höjning taxeringsvärdet med 30 proanger en av varje 1 00 kronor i inkomst skiljer två hushåll,

cent modell 6. För som

hushållet med högre inkomst i ett hus har ökat 0.015 procent mer bor som taxeringsvärde. Även i denna modell framkommer den regionala betyi delsen. Två identiska hushåll, där ett hushåll bor i regionalt centra men och det andra hushållet bor i storstäder, gör att det senare hushållet bor

Bi1a8a5 255 sou 199211

har ökat sitt taxeringsvärde med 45 procent mer i ett hus som 4.5+15.1+24.9. slutsats vi draräratt hushåll med högre inkomst har fått relativt sett Den ökningar taxeringsvärdena. Förklaringsgraden är dock mycket högre av parametervärdet. I modell med absolut förändring som belåg, liksom en blir inkomstsambandet starkare. Ibåda modellernaärdet roende variabel, i betydande utsträckning förklarar föränddock regionala skillnader som taxeringsvärdet. ringen av

A.16 Regrossionsanalys absolut och relativ förändring av tax- Tabell av erlngsvärdet.

Modell l 2 3 4 5 6

Oberoende Beroende variabel variabel Absolut förändring Relativ förändring i taxeringsvärde i taxeringsvärde

72 78 35 38 41 30 Intercept 0,27 0,24 0.14 0.041 0.039 0,015 Disp ink

pararnetervärdet är signifikant på S-procentnivån. anger att

Decilen med störst förändring i taxeringsvärden Marginalgrupper

spridning i förändringen taxeringsvärdena mellan Det är mycket stor av

Hushåll med förändringar i taxeringsvärden är de enskilda hushåll. stora

drabbas hårt ökad fastighetsskatt. Vilka hushåll som de som potentiellt av

ökningarna i taxeringsvärde, utgör därför en infacto har fått de största

här indelning hela populationen i två grupper, uessant grupp. Vi gör en av

de 10 hushåll med störst relativ ökning av taxeren bestående av procent

bestående övriga hushåll. Vi studerar sedan ingsvärdet, och en grupp av

mån dessa två skiljer sig från varandra. i vilken grupper

hushållstyper finner bamhushåll, såväl ensamståen- Fördelat över att

överrepresenterade i med störst försammanboende, är gruppen de som

taxeringsvärde. Bland olika inkomstdeciler är denna grupp ändring i

Bilaga 5 1992211

överrepresenterad i den åttonde och tionde decilen. Bland de olika värdeårsklassema finns gruppen i högre utsträckning bland de äldsta och yngsta årgångarna. Det är dock vid en regionindelnin g som skillnaderna mellan denna grupp och övriga blir som allra tydligast. Vi finner en mycket kraftig överrepresentation i storstäder, 66 procent mot 20 procent för övriga. Även universitetsregioner är överrepresenterade. Om ser på medelvärden för hushållen, skiljer sig gruppen med högst relativ förändring åt från övriga genom att de har högre disponibel inkomst, högre bostadsutgifter, har högre taxeringsvärden, betalar högre fastighetsskatt, bostadsföreståndaren är något yngre två år, och man har något fler bam tabell A.17.

Tabell A.17 Medelvärden for hushåll med störst relativ ökning av taxeringsvärdet, respektive övriga

Vid sortering av hushållen efter den absoluta förändringen i taxeringsen värde, kan vi göra motsvarande gruppindelning. Vi finner då att beskrivningen ovan fortfarande gäller. Skillnaderna förstärks dock genomgående. Särskilt markant är det vid en regionindelning, där nästan 87 procent av hushållen med störst absolut förändring återfinns i storstäder. Denna ganska översiktliga analys tyder på an det hushåll med stora höjtaxeringsvärden inte något avgörande sätt skiljer sig från övningar av riga hushåll, utom i ett avseende de bor i storstäder. I den mån vi finner avvikelser vad gäller hushållstyp och inkomst, tyder dessa på en viss överrepresentation av ekonomiskt starka bamhushåll.

Effekter av skattereforrn och omtaxering på fastighetsskatten

Inledning Skattereformens genomförande innebar en viktig omläggning av beskattbostadsfastigheter. Underlaget för fastighetsskatten breddades ning av

Bilaga 5 257 SOU 1992 11

höjdes. Samtidigt schablonintäkten bort Vid samoch skattesatsen togs genomfördes också omtaxering, varför effekterna på fasma tidpunkt en upplevdes mycket kraftiga. Lättnaden i tighetsskatten av många som schablonintäkt kanske inte heller uppfattades av hushålform av slopad fastighetsskatten, eftersom slopandet av schablolen som en sänkning av uppfattas ökning den disponibla innintäkt alternativt kan som en av

komsten. svårt avgöra i vilken mån ändringen av skattereglema Det är också att påverkar varandra. Dock fastställs taxeringsvärdet i och omtaxeringen varför förändrade Skatteregler inte påverkar taxeringssärskild ordning, Skattesatsen förefaller att påverkbar. Men samvärdets storlek. vara mer på likfonnighet vid skatteutformningen mycket stora, tidigt var kraven avvikelser torde varit små. Det kan varför möjligheterna att göra stora uppdelning den totala effekten på fasdock vara av intresse att göra en av två delar del berör effekter omtaxeringen och tighetsskatten i en som av förändringar i regelsystemet. Med en kombidel som berör effekter av en taxeringsvärden och två regelsystem kan vi bilda en enkel nation av två

matris figur A.1.

kombinationer för beräkning av fastighetsskatt, före Figur A.1 Möjliga och efter skattereform och omtaxering.

Fastighetsskatteregler Gamla Nya

Taxeringsv ärden Gamla FAST81 a XFAST8l C d Nya FAST90 b XFAST90

förändringen från FAST81 till XFAST90 kan man stude- För att beskriva

förändringar i regelsystemet som skillnaden mellan a

ra effekten av b XFAST90-FAST90. Effekten av förändring- XFAST81-FAST81 eller på motsvarande sätt studeras som skillnaden meli taxeringsvärdet kan ar FAST90-FAST81 eller d XFAST90-XFAST8l. För totaleffekten

lan c

betydelse beräknar den som a+d eller b+c, har det givetvis ingen om man och skiljer sig kraftigt åt, varför det är av inoch respektive c men a

väljer beskriva deleffektema. Vi använder b

tresse vilket sätt man att

huvudbeskrivning effekten förändrade fastighetsskatteregler,

som av av det finns något absolut säger att det är den rätta ansatsen. men som beskattningen schablonintäkten i det tidigare Vi vill också påpeka att av betraktas del fastighetsskatten. regelsystemet som en av

Skatzereformen och fastighetsskatt

Fastighetsskatten var före om taxering och med de regler som gällde före skatterefortnen, i genomsnitt 3 900 kronor tabell A.l8. Efter omtaxering och skattereform har fastighetsskatten stigit med 330 kronor till 4 400 kronnori genomsnitt, vilket är en öknin g med cirka 8 procent. Totaleffektens ganska måttliga ökning består dock av två poster, vilka har en helt

annan Effekten av omtaxeringen ökar fastighetsskatten

med drygt 3 000 kronor, medan effekten av skatterefortnen sänker fastighetsskatten med knappt 2 700 kronor.

Tabell A.18 Fastighetskatt före och efter skatterefonn och omtaxering, olika inkomst-deciler.

Disponibel Fasti g- Effekt Effekt Total- Fastig- Effekt Effekt inkomst. hetsskatt omtaxe- regler effekt hetsskatt regler omtaxetkr 1989 ring c h 1991 a ring d

0-88 2466 1483 -761 722 3188 -253 975 88-119 2665 1526 -970 557 3221 -416 972 119-146 3145 2177 -1706 470 3615 -704 1175 146-170 3539 1941 -1634 307 3845 -813 1120 170-187 3512 1970 -1692 278 3789 -837 1114 187-202 3694 2248 -2029 219 3912 -986 1205 202-218 3978 2433 -2267 166 4143 -1113 1278 218-238 4489 3401 -3190 211 4700 -1394 1605 238-270 5124 4193 -4130 63 5186 -1717 1779 270- 6548 8837 -8526 311 6859 -2513 2824 Totalt 3915 3020 -2690 330 4246 -1074 1405

Studerar olika inkom ser vi att båda effekterna ökar i storlek med stigande inkomst. Effekten av skatterefonnen motverkar i större utsträckning effekten av omtaxeringen för hushåll i de högre inkomstdecilema, varför totaleffekten, ökningen av fastighetsskatt, är störsti de lägsta inkomstdecilema. En invändning mot denna redovisning kan vara att om inte reglerna hade förändrats schablonintäkten hade varit kvar, hade man ändrat intervallgränsema för schablonintäkten. Vår beräkning innebär i detta perspektiv att både effekten av om taxerin gen och skatterefonnen blir överskattade. Detta är dock ett hypotetiskt resonemang som inte kan bedöma rimligheten För att visa effekten storleken i förändringarna, redovisar vi i de två sista kolumnerna i tabell A.18, en beräkning enligt

Billig 259 sou 199211

den alternativa vägen i figur A.1. Storleken på förändringarna sjunker kraftigt. Effekten av förändringen i regelverket blir nu i genomsnitt cirka l 100 kronor, medan omtaxeringen ökar fastighetsskatten med l 400 kronor. Effekten av förändrade Skatteregler varierar mycket mellan olika hushåll beroende av inkomst och var de bor. Av förändringarna i regelverket vet vi definition att hushåll med höga inkomster, boende i hus med höper ga taxeringsvärden, gynnas av de nya reglerna. Beroende på skilda boendeförhallanden kommer därför skillnader i effekt mellan olika hushåll att , kunna bli betydande, även vid likartade ekonomiska förhållanden. Av mycket stor betydelse blir i vilken region hushållet bor, eftersom vi tidigare har kunnat konstatera att de regionala skillnadema i taxeringsvärde är mycket stora. Om vi först enbart studerar efffekter av regelförändringar för olika hus-

hållstyper i olika regioner tabell A. 19, finner vi att minskningen av fas-

tighetsskatten varierar mellan l 000 kronor i regional centra, och 6 600 kronor i storstäder. Skillnaderna mellan olika hushållstyper är inte lika stora. Pensionärshusháll har lägre sänkningar av fastighetsskatten än övriga hushåll, vilket inte gäller bara totalt, utan även inom olika regioner. Resultatet är knappast oväntat.

Tabell A.l9 Effekt av ändrade fastlghetsskatteregler, olika hushållstyper och regioner.

Hushållstyp Regionala Primära Universitets- Stor- Totalt centra centra regioner städer

1 vx utan barn -953 -920 -3238 -5795 -2189 1 vx med bam -658 -1927 -1545 -5091 -2315 2 vx utan bam 164 -1448 -2627 -7383 -2975 2 vx med bam -1327 -1818 -3058 -6995 -3199 65 år -105 -303 -1403 -3232 -845 l vx 2 65 år -507 -725 -1876 -4958 -1571 vx Totalt -1045 -1389 -2622 -6604 -2690

Motsvarande indelning för den totala effekten, ger ett betydligt intressantare resultat tabell A.20. Totaleffekten för regionala och primära centra,

260 Bilaga 5

det i dessa regioner inte har skett något ökat uttag av fastighetsvisar att förändrade skattereglerna har här fullt ut kompenserat hushållen skatt De för ökade taxeringsvärden. Storstäder och universitetsregioner kommer

hela ökningen i fastighetsskatt. Störst har ökningen av därmed att stå för fastighetsskatt blivit i storstäder, där den genomsnittliga ökningen är

l 250 kronor.

A.20 Totaleffekt omtaxerlng och ändrade fastighetsskattereg- Tabell av ler, olika hushållstyper.

Regionala Primära Universitets- Stor- Totalt Hushållstyp centra regioner städer centra

1 vx utan -48 24 703 1254 328 bam 1 vx med barn 322 161 352 1975 667

2 vx utan -166 3 396 1110 264 bam 2 vx med -73 -146 126 1094 240 bam 65 år 268 414 383 2040 686 1 vx 65 år 168 200 628 1854 546 2 vx -30 2 325 1252 330 Totalt

Skillnader i totaleffekt mellan olika hushållstyper finns också, och totalt

sammanboende bamhushåll har fått den lägsta ökningen i fasär det som 240 kronor. I regionala och primära centra har denna hushålltighetsskatt, fått minskad fastighetsskatt med 70 respektive 150 kronor. Det är enstyp

samstående bamhushåll och pensionärshushåll som har fått de största

fastighetsskatt. Det gäller i alla regionerna utom univerökningama av sitetsregioner. Att pensionärer får de i genomsnitt högsta ökningarna, be-

dels bor i äldre hus, så att de inte får del av skatterabatten i ror på att de årgångama, dels har låga marginalskattesatser. Hushåll med de senaste gynnades nämligen att reglerna för höga marginalskattesatser mer av

schablonintäkt avskaffades.

Bibel 261

sou 199211

B Flerbostadshus

Del - Hyres- och

bostadsrätt

Taxeringsvärde och inkomst

En översikt Den genomsnittliga bostaden i hyres- och bostadsrätt är cirka hälften så den i äganderätt, varför taxeringsvärdena kommer att bli betydstor som ligt lägre i den förra sektorn. Taxeringsvärdet är i genomsnitt 115 000 kronor tabell B .l. Vi kan härkonstatera ett tydligt inkomstsamband, där de högsta inkomstklassema också har de högsta taxeringsvärdena. I den lägsta decilen är taxeringsvärdet 86 000 kronor, medan det i den högsta decilen är 173 000 lmonor. Det innebär en ökning med cirka 100 procent.

Tabell B.1 Taxeringsvärde, byggnadsvärde och byggnadsvärdets andel av taxeringsvärdet, olika inkomstklamr.

By ggnadsvärdet utgör 77 procent av det totala taxeringsvärdet. Andelen är alltså högre än i äganderättssektom. En annan avvikelse mot ägande-

rätt, äratt byggnadsvärdets andel av taxeringsvärdet inte ökar med stigan-

de inkomst. Andelen är stort sett i konstant över de olika inkomstldasserna.

SOU 199211 262 Bilaga 5

Av de olika hushållstypema, återfinns de högsta taxeringsvärdena bland hushåll bestående två med bam, där taxeringsvärdet i geav vuxna nomsnitt är 191 000 kronor tabell B.2. Det lägsta genomsnittet har ensamstående pensionärshushåll, 93 00 kronor. Inkomstsambandet för olika hushållstyper förefaller i tabellerna att vara svagare i dessa sektorer än i äganderätt.

Tabell B.2 Taxeringsvärden, olika inkomstklasser och hushållstyper.

Disponibel En En Två Två En Två inkomst, tkr vuxen vuxen vuxna vuxna vuxen vuxna utan med utan med över 65 över 65 bam barn bam bam

93-105 91492 152963 99448 198116 99092 102412 105-117 99873 156989 124123 177766 153000 95062 117-137 112287 147392 125508 171916 140448 113601 137-169 123571 174634 110399 194058 155543 121207 169-208 119565 201474 127125 178454 151513 150076 208- 137641 219346 153482 205397 125642 137651 Totalt 94714 158967 130468 190983 92801 117244

Taxeringsvärdet stiger mycket markant med stigande värdeär. Undantaget utgörs den första värdeårsklassen, men i övrigt framgår att taxerav ingsvärdet stiger från 67 000 kronor i genomsnitt för de äldre bostäderna, till 320 000 kronor i den yngsta värdeårsklassen tabell B.3. Inom de olika värdeårsklassema återfinns ett positivt inkomstsamband. Regionala skillnader i taxeringsvärden framträder också tabell B.4. Det högsta genomsnittliga värdet återfinns i universitetsregioner, 136 000 kronor. Sedan följer storstäder, 127 000 kronor, primära centra, 104 000 kronor, och slutligen regionala centra, 97 000 kronor. Inom alla dessa regioner kan urskilja positivt samband mellan taxeringsvärman de och inkomst.

3170805 263 sou 199211

Tabell B.3 Taxerlngsvârden, olika inkomst- och värdeårsklaäer. Disponibel -1930 1931-50 1951-65 1966-75 1976-80 1981-85 1986inkomst, tkr

93-105 60067 59150 64933 85398 136037 216167 286842 105-117 89133 61195 71569- 95767 138627 227818 315934 117-137 84588 69608 77305 98707 156218 236234 328716 137-169 108685 78977 81456 105338 152348 272421 332953 169-208 109407 78452 90100 114203 162314 257269 365875 208- 137278 107740 97453 131968 191405 309391 400093 Totalt 88204 66794 72858 96380 142128 233251 319856

Tabell 13.4 Taxerlngsvärden, olika lnkomstklaser och regionen

regionindelning, 22 regioner, gör det något svårare att En noggrannare positivt samband mellan inkomst och taxeringsvärde. Det konstatera ett återfinns hos de flesta regioner, men inte lika entydigt som i den mer agg-

regerade regionindelningen.

Samband mellan inkomst och taxeringsvärde korrelationer - Sambandet mellan inkomst och taxeringsvärde är totalt 0.24. Detta värde

ligger över enskilda värden för olika hushållstyper tabell B.5. Den

Bilaga 5 1992111

högsta korrelationen mellan inkomst och taxeringsvärde återfinns för hushâllstypen två vuxna utan bam, 0.18. I övriga hushållstyper varierar korrelationen mellan 0.09 och 0.13. Korrelationen mellan byggnadsvårde och inkomst är ytterligare lägre, 0.21. Värdena är också lägre för alla enskilda hushållstyper.

Tabell B.5 Korrelatlon mellan dlsponibel inkomst och taxeringsvârde respektive byggnadsvärde, olika husbållstyper.

1 vx 2 vx 65 är 0.08 0.06

Korrelationen mellan inkomst och taxeringsvärde är inom olika värdeårsklasser, högre än totalt tabell B.6. För klasserna 1931-50 och 1981-85, är korrelationen lika hög eller något högre än totalt Dessa värden framträder ändå som låga i jämförelse med övriga, som i flera fall är markant över 0.4. Högst värde är 0.47 i klassen 1976-80.

Tabell B.6 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde respektive byggnadsvärde, olika värdeårsklasser.

Olika regioner har samma storleksordning kornelationen mellan inkomst och taxeringsvärde, 0.27 och 0.28, med undantag av storstäder

tabell B.7. I denna region är korrelationen klart lägre med 0.21. En mer

3170805 265 sou 199211

detaljerad regionindelning större variation. Det finns flera

ger en med betydligt högre korrelation Helsingborg, 0.40, Halland, 0.38, sydvästra Skåne, 0.36 och västra Mälaren, 0.35. Det finns också flera regiomed mycket låga korrelationer. Allra lägst har Bohuslän med 0.05, ner även Jämtland och UmeåLuleåKiruna har låg korrelation, 0.12 remen spektive 0.13. Korrelationen mellan inkomst och byggnadsvärde är genomgående i alla regioner mellan 0.01 och 0.03 lägre än kornelationen mellan inkomst och taxeringsvärde.

Tabell B.7 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxerlngsvârde respektive byggnadsvårde, olika regioner.

Den låga korrelationen för olika hushållstyperkvarstår vid hänsynstagan-

region tabell B.8. Det högsta värde vi återfinner är 0.21 samman-

de av barn i storstäder, och äldre ensamstående i universitetsnegioboende utan ner. Det finns några mycket låga värden, 0.01, men i huvudsak ligger

korrelationema mellan 0.1 och 0.2.

8.8 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde, oli- Tabell ka hushållstryper och regionen

Hushållstyp Regionala Primära Universitets- Storcentra regioner städer centra

En vuxen barn 0.15 0.17 0.18 0.09 utan En vuxen med barn 0.01 0.17 0.19 0.12 Två vuxna barn 0.14 0.13 0.06 0.21 utan Två vuxna

Två vuxna

Att korrelationsvärdena inte ökar på motsvarande sätt som för äganderätt, får tillskrivas metoden för taxeringsvärdenas fastställande. Iåganderätten kan de regionala bostadsmarknadema mellan sig uppvisa stora skillnader vad gäller nivån i marknadspriser, vilket gör att hänsynstagande till detta kan och uppenbarligen också gör öka korrelationen mellan inkomst och taxeringsvärde. Motsvarande effekt motverkas för flerbostadshusen, därregionala skillnader i prisnivå inte avspeglar sig på samma Sätt.

Samband mellan inkomst och taxeringsvärde

-

regression

Vi genomför motsvarande regeressionsanalys av sambandet mellan inkomst och taxeringsvärde för denna sektor. En påminnelse kan vara på sin plats Vi erhåller inte någon kausalitet, utan söker enbart ett statistiskt samband. De tre olika additativa modellerna de tre första kolumnerna i tabell B.9, ger alla signifikanta och positiva värden på inkomstparametem. Dock minskar parametervärdet när fler variabler tas med i regressionen. Iden första modellen är värdet 0.23, medan det i den tredje modellen har minskat till mindre än hälften, 0.10. Innebörden i den sista modellen är att ett hushåll med 1 000 kronor högre inkomst, bor i en lägenhet med 100 kronor högre taxeringsvärde. Vidare framgår att om hushållet består av två vuxna, är taxeringsvärdet 23 000 kronor högre. Om det dessutom är ett bamhushåll, är taxeringsvärdet ytterligare 61 O0 kronor högre. Till skillnad mot äganderättssektom finner vi här inte någon skillnad mellan pensionärs- och icke-pensionärshushåll. Parametem är av mycket lågt värde och dessutom insignifikant. De tre multiplikativa modellerna kolumnerna 4-6 i tabell B.9,uppvisarresultat som i tecken och relativ betydelse överensstämmer med de additativa modellerna. Inkomstpararnetems värde sjunker från 0.34 till 0.22 vid införandet av hushållsvariabler, dvs en kraftig minskning. Däremot ändras värdet enbart marginellt vid införandet av regionvariabler. Det sjunker, men inte mer än till 0.19. Tolkingen blir i denna modell att ett hushåll med en procent högre inkomst, bor i en lägenhet med 0.2 procent högre taxeringsvärde. Vi ser också att värdena mellan de olika hushållsvariablema ändras måttligt PAR, eller inte alls BARN, PENS, vid införandet av regionala variabler. Ett intressant värde kan noteras för regio-

nalvariabeln CUS vilken mäter skillnaden mellan universitetsregioner

och storstäder, som får ett negativt värde. I äganderättssektom var det

Bilaga 5 267 SOU 199211

positivt relativt stort värde. I hyres- ochbostadsrättssektom har det av alltså det motsatta tecknet. Värdet är dock relativt lågt, varför skillnaden mot universitetsregioner inte är så stor.

Tabell 3.9 Regressionsanalys av taxeringsvärde.

Oberoende Beroende variabel variabel

att parametervärdet är signifikant på S-procentnivån. anger Förklaringsgraden i alla modellerna är också mycket låg. Iden första modellen är den endast 6 procent. Vid införandet av hushålls- och regionvariabler, stiger förklaringsgraden till 14 respektive 16 procent. För de tre modellerna blir resultatet likartat För de multiplikativa modellersenare ökar förklaringsgraden från ett något högre värde, 10 procent, till 21 na procent. Till skillnad mot äganderättssektom uteblir i hyres- och bostadsrättssektom den kraftiga öknin gen av förklaringsgraden vid införandet av regionvariabler. Detta belyser tydligt att det är en mindre regional spridtaxeringsvärden i denna sektor än i äganderättssektom. ning av

Fastighetsskatt och bostadsutgifter

En översikt

Den genomsnittliga bostadsutgiften i hyres- och bostadsrättssektom flerbostadshus, är 29 700 kronor per år. Spridningen mellan olika hushållstyper är dock stor. Ensamstående pensionärshushåll är den hushållhar markant lägre bostadsutgifter, 20 600 kronor, medan samstyp som manboende bamhushåll har markant högre bostadsutgifter, 42 800

1992211 268 Bilaga 5

kronor. Även mellan olika värdeârsklasser finns stora skillnader, även om de inte lika för olika hushållstyper. I huvudsak stiger bostadsutstora som giften med sjunkande värdeår, och hushållen i de yngsta bostäderna har i genomsnitt bostadsutgifter 39 300 kronor per år. om Spridningen mellan olika regioner är intressant, eftersom den är så li- Med indelningen i fyra regioner varierar bostadsutgiften i genomsnitt ten. mellan 27 100 kronor år, och 32 000 kronor. Denna skillnad kanske per uppfattas liten, betänk då spridningen inom äganderättssekinte som men mellan olika regioner, och i den jämförelsen framstår denna spridtorn begränsad. En uppdelning i 22 regioner ökar spridningen. ning som mer Bostadsutgiften i Norrbotten ligger markant under övrigas norra bostadsutgifter, vilket gör att spridningen förefaller att vara lika stor som i äganderätt vid jämförelse enbart extremvärdena. Bortser vi från av Norrbottens markant låga värde, framstår spridningen i hyres- och bos-

tadsrätt som lägre. Bostadsutgifternas variation över olika inkomstdeciler är stor. Den lägsta decilen har bostadsutgift 12 800 kronor, medan den högsta en om

decilen har bostadsutgift 46 400 kronor tabell B.10. Vi finner

en om bostadsutgiften ökar kraftigast mellan de lägsta decilerna, och också att mellan de högsta. Den första delen indikerar att bostadsbidragen är betydelsefulla för hushållen i de lägsta inkomstklassema. Vid hänsynstagande hushållstyp, värdeårsklass eller region, av skillnaden i bostadsutgift mellan olika inkomstdeciler. kvarstår den stora olika hushållstyper blir spridningen inte lika men det positiva in- För kom stsambandet framträder fortfarande tydligt. Den genomsnittliga fastighetsskatten är 1 600 kronor och uppvisar likbostadsutgiften positivt inkomstsamband. Sambandet mellan insom ett komst och fastighetsskatt framstår dock inte som lika starkt. Nästan en fördubbling fastighetsskatten sker mellan första och sista decilerna, av mellan andra och nionde decilerna ökar fastigetsskatten enbart från men 400 kronor till 1 800 kronor. Denna måttliga ökning resulterar i att 1 mer fastighetsskattens andel bostadsutgiften, i genomsnitt är drygt 7 av som till viss del minskar med stigande inkomst. Det är främst i de procent, lägsta decilerna som andelen sjunker.

3110845 269 sou 199211

Tabell 8.10 Bostadsutgift, fastighetsskatt och fastlghetsskattens andel av bostadsutginen, olika inkomstklasser.

Äganderättssektom uppvisade ett samband mellan inkomst och fastig-

hetsskattens andel av bostadsutgiften som för olika klassindelningar i stort överensstämde med totalen. Så är inte fallet hyres- och bostadsrätt. Mönstret varierar något beroende vilken klassindelning som görs, varför vi redovisar det i form av korrelationskoefñcienter istället.

Korrelationer

Totalt är korrelationen mellan inkomst och bostadsutgift 0.42, vilket är något högre än för äganderätt tabell B.11. Däremot är korrelationen mellan inkomst och fastighetsskatt betydligt lägre, 0.17. Vi finner även i denna sektor en negativ korrelation mellan inkomst och fastighetsskattens andel av bostadsutgiften. Den faktiska korrelationen är -0. 16. Korrelationen mellan inkomst och fastighetsskatt varierar mycket mellan olika hushållstyper, men utgör inte en exakt avspegling av det samband mellan inkomst och taxeringsvärde vi tidigare har studerat. Sambandet är totalt sett svagare, vilket vi tolkar som att det är rika hushåll som i större utsträckning tar del av skattelätmadema i de senaste ârgångama. Vi kan också notera att sambandet mellan inkomst och fastighetsskattens andel i alla hushâllstyper utom en är negativt, men inte lika negativt som totalt.

SOU 199211 270 Bilaga 5

Tabell B.11 Korrelation mellan disponlbel inkomst och bostadsutglft, fastighetsskatt och fastighetsskattens andel av bostadsutglften, olika inkomstklasser. .

l-[ushållstyp Bostads- Fastig- Fastighetsskattens utgift hetsskatt andel av bostadsutgiften

En vuxen utan bam 0.18 0.1l -0.04 En vuxen med bam 0.22 0.07 -0.14 Två vuxna utan bam 0.35 0. 9 l 0.01 Två vuxna med bam 0.57 0.19 -0.15 65 år 0.40 0.18 -O.16 En vuxen 65 är 0.19 0.09 -0.05 Två vuxna Totalt 0.42 0.17 -O.15

F örstärker fastighetsskatten variationen i bostadsutgifter

Sambandet mellan fastighetsskatt och bostadsutgift är relativt svagt, korrelationskoefficienten är endast 0.22. Därmed är sambandet markant lään i äganderätt. Fastighetsskatten växer med stigande bostadsutgift, gre mycket måttligt. Det framgår att fastighetsskatten ökar med cirka men av mellan decil två och nio, medan bostadsutgiften ökar cirka tre 70 procent gånger tabell B. 12. Fastighetskattens andel sjunker också med stigande inkomst och, det inte är helt tydligt, förefaller andelen att sjunka även om med stigande inkom sti denna sektor än i äganderättssektom. Slutsatmer blir då fastighetsskatten ökar spridningen i bostadsutgift, men i sen att mycket begränsad omfatming.

Bilaga 5 271 sou 199211

B.l2 Fastlghetsskatt och fastlghetskattens andel bostadsutglnen, Tabell olika bostadsutglnsklasser.

Inledning

och bostadsrättssektom har också reglerna för fastighetsbeskattl hyresändrats i samband med skatterefonnen. En breddning av underlaget ning

100 för alla fastighetsägarkategorier har skett. Likaså har

till procent gjorts enhetlig. Som övergångsregler har införts en nedsättskattesatsen fastighetsskatten för årgångar, varför det för en del hushåll ning av senare

kan innebära sänkt fastighetsskattl.

Skattereformen och fastighetsskatt

innbär skattereformen att fastighetsskatten stiger med i genom- Totalt sett

700 kronor tabell B. 13. Även beloppet i sig inte ärsåstort, snitt om

fördubbling fastighetsskatten, från innebär denna ökning nästan en av

570 kronor. Ökningen fastighetsskatt är störst för hushållen

850 till l av inkomstdecilen, medan ökningen är lägst i den lägsta decilen. iden högsta finns positivt inkomstsamband vad gäller ökningens Iden meningen ett jämförelser mellan olika deciler, vi dock att det inte förestorlek. Vid ser

Även genomförda kommer att innehålla skattelämader för de det fullt systemet med något annorlunda profil än övergångsreglema. senaste årgångama,men

SOU 199211 272 Bilaga 5

ligger något entydigt samband mellan inkomst och förändring i fastighetsskatt. Skillnaderna i ökning förefaller mycket måttliga mellan vara olika inkomstklasser.

Tabell B.13 Fastighetsskatt fore och efter skattereform, olika lnkomsdecller.

Det finns också skillnader ökning mellan olika regioner och olika hushållstyper tabell B. 14. Störst är ökningen i fastighetsskatt i storstäder, den genomsnittliga ökningen är enbart 150 kronor större än totalt. men Skillnaderna mellan regioner är små, jämfört med äganderättssektom. Bamhushåll, ensamstående och sammanboende, ärde hushállstyper som får lägst ökning fastighetsskatten. Detta gäller inom alla regioner. av Sammanboende pensionärshushâll får de största ölmingama, l 000 kro- Att pensionärer får de största ökningama i genomsnitt, beror inte på nor. de är pensionärer, utan på att de i liten utsträckning bor i de nyare åratt gångar, där den sänkta fastighetsskatterabatten får betydelse.

Bilaga 5 273 sou 199211

3.14 Effekt ändrade fastlghemkatteregler, olika hushållstyper Tabell av

och regioner.

Hushållstyp RegionalaPrimära Universitets- Stor- Totalt

centra centra regioner städer

bam 582 595 451 790 674 1 vx utan med bam 388 455 553 684 546 1 vx 2 barn 829 772 684 973 865 vx utan 2 med bam 428 423 -261 482 401 vx 65 år 601 652 505 948 759 1 vx 65 år 741 788 1240 1306 1017 2 vx

Totalt 615 625 489 865 721

C

Del Bostadsbidragens

absorptionsförmåga

Inledning Den genomgång har gjort av sambanden mellan taxeringsvärdc, fastighetsskatt och inkomst, ger underlag för att bedöma vilka hushåll som kommer att påverkas av förändringar i fastighetsskattens grund. Det ger också en uppfattning om storleken på dessa förändringar och därmed om ökade bostadsutgifter för hushållen. Hur dessa förändringar sedan faktiskt kommer att belasta olika hushåll modifieras av bostadsbidragssystemet, där ökade bostadsutgifter kan motverkas av ökade bostadsbidrag. I vilken utsträckning så faktiskt sker, kommer vi att kalla absorptionsgrad, och definiera enligt följande ABSG dBOUT dBOBdBOUT]10O - där ABSG är absorptionsgrad dBOUT är förändrad bostadsutgift dBOB är förändrat bostadsbidrag

Beroende på vilken hushållstypen hur hög bostadsutgiften äroch vilken inkomst hushållet har, kan absorptionsgraden variera mellan 0 och 100. V1 gör dock en avgränsning genom att vi enbart studerar icke-pensionärshushåll, varför absorptionsgraden som följd av regelverket kommer att begränsas till högst 75. Det borde kanske vara självklart att en ökning av bostadsutgiftema kommer att påverka bostadsbidragets storlek likforrnigt, oavsett vad utgiftsökningen beror av. Så är dock inte fallet, eftersom olika utgifter behandlas olika mellan upplåtelseforrnema. För hyresrättens del måste vi dessutom anta att hyresvärden kan övervältra hela utgiften på hyresgästen vilket i och för sig inte är ett orimligt antagande. Låt oss exemplifiera. Energiutgifter. En ökning av energiutgifter tas för hyresrätt ut via hyran och påverkar därmed bidragssytemet beräknade bokostnad, vilket i sin tur berör bidragets storlek. Samma förhållanden gäller för bostadsrätt om energikosmadsöknin gen tas ut via en höjd avgift till föreningn. För äganderätt kommer ökningen inte att påverka, såvida inte en justering av regelsystemet görs, eftersom energikostnader beräknas schablonmässigt. Fastighetsskatt. Effekten kommer att bli densamma i hyresrätt och bostadsrätt som vid ökade energikostnader. Detta gäller oavsett om fastig-

Bilaga 275 sou 199211

hetsskatten ökar höjt procentuttag eller om taxeringsvärdet stiger. genom För äganderätt kan det bli annorlunda. En höjning av taxeringsvärdet leder till att fastighetsskattedelen i regelverkets beräkning av bokostnaden ökar, det behöver inte nödvändigtvis motsvaras av samma faktiska men kostnadsökning. De senaste årgângarna betalar enbart halv fastighetskatt 0.006 taxeringsvärde, i bokostnaden beräknas fastighetsskatmen tens del för alla 0.012taxeringsvärde. som Den beräknade absorptionsgraden är då i princip resultatet av två steg. Ett första innebär faktisk händelse och dess effekt, och sedan steg sotn en tolkning denna händelse inom ramen för bostadsbidragssystemet. en av I realiteten är det dä möjligt att absorptionsgraden kan bli högre än vad reglerna Den kan to m överstiga 100. anger.

Absorptionsgrad

I tabell C.1 visas vilken absorptionsgrad som gäller för olika hushâllstyoch vid olika bokostnadsintervall, tolkat ur regelverket. Eftersom biper draget minskar vid stigande inkomst, kan absorptionsgraden variera mellan olika hushåll, givet hushållstyp.

Tabell C.1 Absorptlonsgrader för olika hushållstyper och bostadsutgiftsintervall icke-pensionärshushäll

Hushållstyp Bostadsutgift, Absorptionskrmånad grad, %

Icke-bamhushåll

Barnhushåll

Detär viktigt att notera att tabellen baserar sig på förändringar ibokostnaden, dvs bostadsutgift är administrativt beräknad, vilket innebär en som såväl bokostnad förändrad bekostnad, kan skilja sig från faktisk att som bostadsutgift respektive förändrad bostadsutgift. Det är därför fullt möj-

SOU 199211 276 Bilaga 5

tillämpningen finna hushåll kommer att få en tostadsbiligt att vid som dragsökning än väl täcker den faktiska höjningen av bostadsmsom mer giften. Absorptionsgraden beroende storleksordningen pä förändringen. är av förändringar kan medföra att bokostnaden blir högre än regelver- Stora varvid absorptionsgraden för den överskjutankets högsta intervall gräns, blir0procent. Vi har gjort beräkningar för olika stora förändringde delen 10, 50 och 100 resultaten skiljer sig inte åt i någon större ar, procent, men Absorptionsgraden blir dock, väntat, något lägre vid utsträckning. som ökningar. Vi redovisar här absorptionsgrader vid en 10 procentig stora fastighetsskatten ökning taxeringsvärdet.

ökning av en av

faktiska absorptionsgraden är för hela population icke-pensionä- Den

varierar mellan olika upplåtelseformer tabell C.2.

rer 5 procent, men högre i hyresrätt, 8 procent, medan den ibostads- och ägande- Graden är respektive 3 Sett över olika inkomstdec iler, ärabsorptiorätt procent. i den lägsta decilen, l 3 procent. Graden avtar sedan med stigannen högst inte kontinuerligt. I fjärde och femte decilema- är de inkomst, men absorptionen 10 respektive 9 procent. upplåtelsefonner detta mönster olika ut. För hyresrätt och För olika ser bostadsrätt är det lika totalt, med undantag av att absorptionen är besom i den lägsta decilen, 18 procent. För äganderätt återfinns den tydligt högre absorptionen iden fjärde decilen. Orsakerna till skillnaderna avhögsta inte omedelbart, kräver detaljerade analyser av skillslöjar sig utan mer upplätelseformema vad gäller hushålls-, inkomst- och bosnader mellan tadsutgiftsmönster. Vissa skillnader uppstår som följd av av regelverkets

utformning, dessa är mycket marginell karaktär. men av olika hushällstyper är absorptionsgraden för ensamstående barn- För

26 tabell C.3. Vi kan samtidigt konstatera att det bara

hushäll procent absorptionsgraden är hög. För olika upplåtelseformer är i denna typ som sammanboende bamhushåll i hyresrätt en relativt hög abhar dock även

sorptiongrad, ll Äganderätt har betydligt lägre absorptions-

procent. en övriga upplätelseformer för ensamstående med bam, 14 procent. grad än

Bilaga 5 277 sou 199211

Tabell C.2 Faktiska absorptlonsgrader för olika lnkomstdecller och upplåtelseformer icke-pensionärshushåll

Tabell C.3 Faktiska absorptionsgrader för olika hushållstyper och upplåtelseformer icke-pensionârshushåll

Hushållstyp l-lyres- Bostads- Ãganderätt rätt rätt Totalt

1 vx utan bam 4 2 0 4 1 vx med bam 28 28 14 26 2 vx utan barn l 0 0 0 2 vx med barn 11 4 5 6 Totalt 8 4 3 5

visst hänsynstagande till skilda inkom st- och bostadsutgiftsförhållan- Ett vid studie enbart bidragsmottagande hushåll. För dessa blir abden ges av sorptionsgraden 24 och skillnaderna mellan olika upplåtelseforprocent,

relativt mindre än för hela populationen tabell C.4.

mer är sett Skillnaderna mellan olika hushâllstyper blir inte nu heller så markant. Ensamstående bamhusháll har högst absorptionsgrad, 28 procent, medan barn och sammanboende med barn båda har 23 proensamstående utan i absortionsgrad. Absoiptionsgraden för sammanboende utan barn cent är 16 procent. .

SOU 199211 278 guaga 5

Tabell C.4 Faktiska absorptionsgrader for olika hushållstyper och upplåtelseformer bidragsmottagande icke-pensionärshushåll

Hushållstyp Hyres- Bostads- Äganderätt rätt rätt Totalt

l vx utan bam 24 24 3 23 1 vx med bam 29 34 18 28 2 vx utan bam 23 O 4 16 2 vx med bam 30 14 21 23 Totalt 27 25 20 24

Totalbilden modifieras dock vid studie av olika upplâtelseformcr. Både i hyres- och äganderätt är absorptionsgraden högst för sammanboende hushåll med bam. De mycket låga värdena för icke-bamhusháll iäganderätt, indikerar att mycket stor del bidragshushâllen har bostadsutgifen av ligger över bokosmadsgränsema. ter som Att andelen bidragshushåll som ligger över bokosmadsgränsen är stort, visar sig det i att det är mellan 50 och 60 procent, beroende på upplåtelseform, bidragshushållen inte får ökade bostadsbidrag vid en 50 av som procentig ökning av fastighetsskatten.

i SOU 199211 Bilaga 6

Prisbildning på bostadsmarknaden

1 Introduktion

Huvudtexten i betänkandet består statisk beskrivning och analys av av en olika alternativa utformningar fastighetsskatten. I denna bilaga skall av några dynamiska effekter behandlas, varför analysen vidgas till att beakta effekter på prisbildning, hyressättning och nyproduktion av alternativa utformningar fastighetsskatten. Analysen skall också vidgas till en disav kussion hur fastighetspriser, taxeringsvärde och fastighetsskatt påom bostadspolitiska och marknadsmässiga förutsättverkas av förändrade

mngar. Två skilda aspekter med stark politisk relevans skall behandlas i dena sammanhang. Det gäller effekterna minskade bostadssubventioner av och följderna ökad lägesrelatering i hyressättningen. I det första av en direkt följd fattade beslut i beskatmings- och fallet är förändringen en av ñnansieringsfrågor. I det andra fallet är förändringen en följd av överenskommelser mellan partema på hyresmarknaden inom ramen för Hy-

resmarknadskommittén.

2 Effekter av en ändrad fastighetsskatt

Det förslag förs fram i betänkandet innebar att det nuvarande undersom laget och skattesatserna för fastighetsskatten bibehålles. Därmed påverkas inte heller storleken den fastighetsskatt som betalas. Det är trots det intresse diskutera hur priser och hyror påverkas av en ändrad av att fastighetsskatt, till exempel skatt baseras ett underlag i form en som av ett boendevärde. fastighets baseras på bostädemas boendevärde. Antag Antag att vidare boendevändet för enkelhets skull definieras som en kvadratrneatt

280 Bilaga 6 SOU 199211

terskatt. Resultatet blir utjämning mellan bostäder av olika ålder, men en framför allt regional utjämning mellan hög- och lågprisorter, under en en restriktion statsfmansiell neutralitet. Utjämningen berör i första hand om småhusen med äganderätt, även en viss utjämning kan komma till om stånd även i hyreshussektom. Med hyreshus menas i detta fall både fastigheter med hyresrätt och bostadsrätt. Senare skall de förändringar som kan gälla för bostadsrätterna utvecklas särskilt. komma att En fastighetsskatt baserad på boendevärdet sänker skatterna i Stockholm och andra högprisorter, medan de höjs i lågprisorter. Attraktiva seintar mellanställning, det är inte otroligt att en viss mesterorter en men skattesänkning kan komma dessa orter till del, trots att prisnivåema år relativt låga jämfört med till exempel närförortema i Stockholm. För smâhusens del medför skattesänkningar och skattehöjningar på kort sikt nästan fullständig kapitalisering på grund av ett oelastiskt uten bud. Småhusets pris kommer att i lågprisortema falla med ett belopp som skattebeloppet multiplicerat med en kapitaliseringsfaktor. svarar mot fastighetsskatten ökar med 4 000 kronoroch den nominella rän- Antag att efter skatt är nio procent Då bör priset falla med cirka 45 000 kronor tan eftersom räntebetalningama efter skatt detta belopp är just 4 00 kro- På motsvarande sätt ökar fastighetsprisema som en följd av skattenor. sänkningen i högprisområdena. Resultatet blir att skillnaderna i marknadspris mellan hög- och lågpriförstärks. Det innebär också att framtida småhusköpare exempelsorter vis i S tockholm får ungefär lika stora bostadskosmader som de nu boende har, eftersom minskad fastighetsskatt motverkas av ökade ränteutgifen i det högre prisläget kommer att råda. De nu boende får både skatter som tesänkning och förmögenhetsvinst. I lågprisorterna blir effekterna de en motsatta. I hyresrättsfastigheterna blir resultatet av en övergång till en boendevärdesbaserad fastighetsskatt annorlunda. Det beror på att hyressättningär reglerad det så kallade bruksvärdesystemet. Efterfrågan på en genom hyreslägenheter, i kombination med balanssituationen på bostadsmarknaden, avgör på kort sikt om hela fastighetsskatteförändringen kan övervältras på hyresgästerna, respektive avlyftas från hyresgästerna. Reaktionen på till exempel en skattehöjning inleds med att de allmännyttiga bostadsföretagen höjer hyran för att kompensera sig för skattehöjningen. Om inte marknadsläget hindrar kom mer företagen att kompensesig fullständigt eftersom de är så kallade självkosmadsföretag, som ra dessutom lag givits marknadsledande roll. De privata hyreshugenom en

SOU 199211 Bilaga 6 281

ägare är hänvisade till att sin hyra till den hyresnivå som råsens anpassa der i de allmännyttiga bostadsföretagen.

Åldersfördelningen idet allmännyttiga bostadsföretaget på en viss ort,

i kombination med förändringen i fastighetsskatteuttageti olika årgångar, avgör hur stor den genomsnittliga hyresförändringen blir. Eftersom ett allmännyttigt bostadsföretag i regel har ett större sammanhängande bostadsbestånd, kan fastighetsskatten spridas ut över beståndet i enlighet med det marknadsläge som råder för företagets olika delbestånd. Det är det avgör hur stor den verkliga hyreshöjningen blir i företagets olika som delbestånd. Det är sedan dessa hyresförändringar i olika delbestånd som ligger till grund för den hyresförändring ägaren till ett visst privat hyreshus kan som En övergång till fastighetsskatt på boendevärdets gmnd bör medföta ut. betydande skatteutjämning mellan olika årgångar av hus, samtidigt ra en det allmännyttiga bostadsföretaget kan förväntas sprida ut hyreshöjsom ningen tämligen jämnt över hela sin bestånd. Det medför att privata fastighetsägare med ett äldre bestånd missgynnas relativt sett, medan de som innehar fastigheter kan gynnas påtagligt. yngre En fastighetsskatt baseras på boendevärde i stället för på ett marksom nadsvärde får i likhet med småhussektorn regionala effekter. Dessa bör dock bli mindre i detta fall, eftersom taxeringsvärdesskillnaderna mellan regionerna är mindre för hyreshusen än de är för småhusen. Hyroma stiemellertid i lågprisortema, medan de sjunker i högprisortema. Därger igenom minskar de regionala hyresskillnadema. Om bostadsefterfrågan på hyreslägenheter är elastisk, det vill säga känslig för hyresnivåns förändringar, blir situationen mera komplicerad. Hyreshöjningar i lågprisorter kan svåra att genomföra, eftersom fövara får uthyrningssvårigheter. Det kan då vara rationellt, det vill säga retagen förlustminimerande, att inte höja hyran så mycket som fastighetsskatten ökar, för undvika hyresförluster på ett än större belopp. Resultatet blir att fastigheten går med underskott, vilket i den privata hyreshussekatt ett måste sig efter det allmännyttiga bostadsföretagets hytorn, som anpassa ressättningsstrategi, medför sjunkande fastighetspriser. Priserna sjunker förvisso även på de allmännyttiga fastigheterna, men det är av mindre ineftersom dessa fastigheter mycket sällan utbjuds till försäljning på tresse den öppna marknaden. I högprisorter sjunker i stället hyresuttaget. Det medför efterfrågeöverskott på hyreslägenheter på initialt balanserad marknad. Efteren de allmännyttiga bostadsföretagen är hyressättande, påverkas inte som resultatsituationen nämnvärt för de privata fastighetsägarna, med de re-

282 Bilaga 6 SOU 199211

servationer betydelsen av det allmännyttiga bostadsföretagets åldersom fördelning, förut angivits. Fastighetsprisema påverkas således inte som hyressänkning betingas av en sänkt fastighetsskatt. av en som Avsnittet kan med att fastighetsskatt baserad boendesummeras en värdet inom småhussektom leder till prisförändringar som förstärker de regionala prisskillnadema, och upphäver verkningarna av den regiosom nala utjämningen i fastighetsskatt. De framtida bostadsutgiftema ändras knappast, de boende i högprisortema får en förrnögenhetsvinst utmen nu över skattesänkningen, medan de boende i lågprisorterna får en skattehöjhyreshussektom medför i stället ning och en förmögenhetsförlust. Inom boendevärdesbaserad fastighetsskatt ökade hyror i lågprisortema, och en minskade hyror i högprisortema. Hyresrelationema mellan årgångarna förväntas förbli opåverkade.

3 för

Nuvarande värderingsprinciper

bostadsrättssektom

För närvarande värderas bostadsrätterna på samma sätt som hyreshusen. Det är fastighetens taxeringsvärde och lägenhetemas taxeringsvärde skall fastställas. I regel bildar varje bostadsrättsförening en egen taxsom eringsenhet. För bostadsrätter i småhus gäller dessutom, av praktiska skäl, att varje sådant enstaka hus bildar en särskild värderingsenhet. Normalt utfaller värderingen så att bostadsrättsfasügheterna får ett taxeringsvärde sammanfaller med taxeringsvärdet för en likvärdig hysom resfastighet. Då spelar utgående hyra, ålder och markvärdets andel av de totala hyresintäktema in viktiga värdefaktorer. I det enklaste fallet som kommer bostadsrättsfastighetens taxeringsvärde att bestämmas av utgående bruksvärdeshyra på jämförbara hyresfastigheter multiplicerad

med en bruttokapitaliseringsfaktor. De diskussioner som förts om tänkbara framtida förändringar i hyresrätternas taxeringsvärden följd att fastighetsskatten baseras på som en av ett boendevärde skulle med viss automatik komma att förändra bostadsiättsfastighetemas taxeringsvärden i samma riktning. För bostadsrätterdel bör emellertid genomslaget på bostadsrättsföreningens avgifter nas bli fullständigt, eftersom varje förening är strikt självkostnadsimiktad. En kapitaliserin sker sedan som påverkar överlåtelsepriserna på g bostadsrätterna. Ökade avgifter kapitaliseras som ett sänkt marknadspris på bostadsrätten, medan avgiftssänkning får motsatt effekt. Hur fullen ständig kapitaliseringen blir beror, precis som för småhusen, bland annat

SOU 199211 Bilaga 6 283

på utbudets och efterfrågan priskänslighet. På kort sikt bör kapitaliseringen bli tämligen total.

4 för bostadsrätterna

Nya värderingspñnciper

Taxeringen bostadsrätterna behandlas av Bostadsrättsvärderingsav kommittén BVK. Enligt direktiven skall BVK pröva möjligheterna att åsätta marknadsprisrelaterade taxeringsvärden bostadsrättshusen. Detta skall ske med beaktande av det kollektiva inslag som inryms i bostadsrättsformen. Kommittén kan därför inte lägga fram förslag som syftar till att bostadsrättssektom skall jämställas fullt ut med äganderättssektom vid bestämmande av taxeringsvärde. De indirekta taxeringsvärden som åsätts de enskilda bostadsrätterna är, tidigare beskrivits, grundade på de som åsatts på jämförbara hyressom fastigheter inom hyressektom. Dessa värden underskattar i många fall markant det marknadsvärde som dessa bostadsrätter betingar. Den viktigaste orsaken till detta är att den avgift till bostadsrättsföreningen, som närmast motsvarar hyran inom hyresrättssektom, underskrider en tänkt marknadshyra. En sådan kan hypotetiskt tänkas bestå av avgiften i sig med tillägg för de kostnader som är förbundna med köpet av bostadsrätten, antingen i form insats för lägenhet eller som ett överlåtelav en en ny sepris på en successionslägenhet. Insatsen kan imånga fall vara betydande. Det beror att de ekonomiska förutsättningarna skiljer sig mellan bostadsrättssektom och hyressektom. Bostadsrättssektorns hyror, det vill säga dess avgifter, baseras på historiska kapitalkostnader, med tillägg för drifts- och underhållskostnader. Om inte fastigheten genomgått en grundläggande renovering, kommer därför avgifterna för äldre bostadsrätter vara avsevärt lägre än för nyare bostadsrätter som producerats i ett helt annat kostnadsläge. Avgiftenta är också lägre än för jämförbara hyresrätter, eftersom en hyresomfördelning prakti seras, som medför att äldre hyresrätter genom en förhöjd hyra finansierar höga kapitalutgifter i nyproduktionen. Denna skillnad i hyra respektive avgift skapar grundvalen för konsumenternas villighet att betala en insats eller ett överlåtelsepris för bostadsrätten. Priset kan i vissa fall vara mycket större än som följer av de skäl anförts ovan. Om inte hyrorna lägesrelateras kan skillnaden som mellan avgifterna på bostadsrättslägenheter i attraktiva lägen och en potentiell marknadshyra mycket stor långt större än avståndet till de vara existerande hyrorna på jämförbara hyreslägenheter. En sådan spänning medför i många fall att hushållen är villiga att erlägga betydande belopp

284 Bilaga 6 SOU 199211

för bostadsrätten. I avsnitt 4.2.3 i betänkandet redovisas vissa resultat från undersökning utförts Lantmäteriverket på uppdrag av en som av BVK. Av diskussionen följer att värderingsmetod som tar sin uten gångspunkt i jämförbara hyresfastigheters hyror ter sig grovt missledande syftet är att åsätta taxeringsvärden som speglar bostadsrättemas om marknadsvärden. Skillnaderna mot dagens värdering kan i många fall vabetydande, även lägesrelatering hyrorna skulle minska skillra om en av naderna. Det bör dock påpekas att resultaten är osäkra, delvis beroende resultaten är mycket känsliga för antaganden om bruttokapitaliseratt ingsfaktom och marknaden dessutom är känslig för även små förändatt ringar i omvärlden och i de ekonomiska förutsättningama. En fastighetsskatt baseras på bostadsrättemas marknadsvärden, så som de har beskrivits i detta sammanhang, skulle medföra betydande efsom fekter. Kraftiga ökningar i skatteutgiftema leder till prisfall i form av sänkta överlåtelsebelopp, medan det motsatta sker i orter där skatten eventuellt skulle sänkas. Marknadsanpassningen leder således till en regional utjämning i överlåtelsepriser, samtidigt som regionala skillnader i avgifter hyra accentueias.

5 Minskade bostadssubventioner

Genomförda och planerade reformer bostadsmarknaden är starkt inriktade på att minska subventionema både räntebidragen och skatteef- fektema. I detta avsnitt skall vi beskriva vilka effekter detta kan leda till för hyreshusen och för småhusen. I det förra fallet är det nödvändigt att först redovisa den värderingsmodell som används, eftersom det är den avgör hur subventionsminsknin återverkarpå fastighetemas taxsom en g eringsvärde och fastighetsskatt.

Värderingsmodellen

Hyreshusens taxeringsvärde fastställs med hjälp av en värderingsmodell för småhus. I betänkandet och i bisom skiljer sig från den som tillämpas laga 3 har de aktuella värderingsmodellema beskrivits. I detta sammanhang räcker det med att påpeka att taxeringsvärdet TV teoretiskt kan bestäms produkten av en bruttokapitaliseringsfaktor som BKF och de samlade hyresintäktema H,

TVBKFxH

SOU 199211 Bilaga 6 285

Värderingsmetoden är därmed en avkastningsmetod. I praktiken används indirekt metoden där ett antal värdefaktorer såsom bostadshyra kontra en lokalhym, ålder och markvärdesandel bestämmer valet av den riktvärdeför värderingen. Dessutom används olika tabell som ligger till grund tabeller för bostäder och lokaler, vilket är ett uttryck för att bruttokapitaliserings är olika för bostäder och lokaler. Vidare påverkas valet av tabell särskilda förhållanden hänger samman med marknadens av som förräntningskrav, det vill säga val kapitaliseringsfaktor. Dit hör bland av annat ett hänsynstagande till att förräntningskravetärlägre för små hyreshus eftersom en del av dessa ofta utgör ägarens egen bostad. Räntebidrag och andra subventioner till hyresrättssektom beaktas i värderingsmodellen att tabellerna är så utformade att bruttokapigenom taliseringsfaktom är större för nyare än för äldre hus. Nyare hus har stora subventioner sänker hyran. En ensartad brunokapitaliseringsfaktor som hade resulterat i alltför låga taxeringsvärden dessa hus tvärt emot marknadens värdering, baseras både hyresintäkter, subsom snarare ventioner och utgifter. Lantmäteriverket att skillnaden mellan bruttokapitaliseringsuppger faktorerna för olika årgångar i praktiken innebär att cirka hälften av subventionen läggs till hyran, varvid man får ett hyresbelopp som i värderingshänseende kan jämföras med hyran på äldre, osubventionerade hyreshus. Enligt Lantmäteriverket är denna tumregel ett uttryck för marknadens värderin g av nuvarande och framtida subventioner. Eftersom subventionema är olika stora i olika delar av hyresrättssekfår denna tumregel mycket olika genomslag. Detta gäller särskilt torn ombyggnadsverksamheten till stora delar har genomförts med hjälp som subventioner har fördelas villkor som subventionema av som samma till nyproduktionen.

Effekter minskade subventioner till hyreshusen

av Minskade subventioner till hyresrättssektom, som åtföljs av motsvarande hyreshöjningar, skulle därför komma att höja taxeringsvärdena, efterhyrestillskott värderas högre än ett subventionsbortfall vid fastsom ett ställelse av taxeringsvärdet. De skatte- och fmansieringsreformer som nu genomförts innebär en markant minskning subventionema till bostadssektom. Sammantaget av förändringen i marginalslcattesats för hushåll i småhus beräknar vi att med äganderätt eller bostadsrätt, räntebidrag och bostadsbidrag medför subventionema totalt minskar med 20 miljarder kronor år 1991 -jämatt fört med situation sig skatte- eller finansieringsreform. Inom en utan vare

286 Bilaga 6 SOU 199211

hyresrättssektom drabbar merparten av denna minskning det nyare beståndet. I genomsnitt medför minskningen att hyrorna ökar med 15 procent i det nyare beståndet, och med något mindre procentsats i det äldre beståndet. Taxeringsvärdena kommer därmed att höjas mer i det nyare beståndet än i det äldre, under förutsättning att de ökade utgifterna slår igenom fullt ut i form av ökad hyra. Ökade taxeringsvärden medför ett ökat uttag av fastighetsskatt, vilket bostadsföretagen försöker kompensera sig för genom ytterligare hyreshöjningar. Beräknin garna förutsätter att hyrorna kan ökas så mycket att de fullt ut kompenserar både de minskade subventionema och den ökade fastighetsskatten. Det innebär att den omfördelning av hyror som i viss omfattning äger rum inom bruksvärdesprövningens ram inte ändrar karaktär. Det är ett rimligt scenarium att fastigheter som träffas av stora utgiftsökannars ningar får hyreshöjningar som inte täcker utgiftshöjningen fullt ut, medan andra fastigheter i beståndet får bidra med resterande hyresökningar. Detta gäller de allmännyttiga bostadsföretagen som i regel lur väl differentierade bestånd. För de privata hyreshusen är situationen delvis annorlunda. Vi återkommer till det i ett senare sammanhang. Oavsett bruksvärderin gen och dess tillämpning finns det en ytterligare begränsning för hur stor en hyreshöjning kan göras. Det bestäms av företagens avsätmingsmöjligheter, som beror på hushållens förmåga och vilja att betala den högre hyran. Under sådana omständigheter kan det finns marknadsskäl att inte höja hyrorna fullt ut. Gängse värderingsmetoder leder då till ett lägre taxeringsvärde än som annars hade åsatts. Det minskar i sin tur den ökning i fastighetsskatteuttag som subventionsminskningen initialt medförde.

Småhusen

För småhus med äganderätt och för bostadsrättslägenhetema bör minskade bostadssubventioner och åtföljande ökade bostadsutgifter leda till prisfall på bostäder och en minskad nyproduktion. Orsaken är att ökade subventioner kapitaliseras i form högre fastighetspriser. Ett borttagan- i av

de av subventioner får motsatta effekter. På sikt tenderar priserna att öka 1

igen, i samband med att den minskade produktionen av bostäder driver l priserna på det befintliga beståndet bostäder till nivå l upp av en som svarar mot prisnivån i nyproduktionen. Lägre priser medför lägre taxeringsvärden och en minskad fastighetsskatt. Skattebortfallet blir i regel mindre än den initiala subventions-

olja;

Bilaga 6 287 SOU 199211

minskningen, eftersom fastighetsskattens andel kapitalutgiftema är liav jämfört med subventionsandelen i de flesta årgångar. ten

En subventionsminskning i nyproduktionen

framtida subventionsminsknin i första hand kommer Det är troligt att gar nyproduktionen, medan räntebidragen i det befintliga bestånatt beröra det kommer bibehållas. Effekterna blir då något annorlunda än som att Kapitalutgiftema blir betydligt högre i det tillkommande angivits ovan. befintliga. Det innebär det äldre beståndet blir billibeståndet än i det att i relativa och att del efterfrågan flyttas över från nyprogare termer, en av till beståndet. Det resulterar i ökade fastighets- och taxeringsduktionen beståndet. Effekterna blir starkast i småhussektom och i värden i bostadsrättssektom, det är inte uteslutet att det även kan bli en viss men prisökning i hyreshusbeståndet trots de självkosmadsprinciper som de

allmännyttiga bostadsföretagen arbetar efter. Eftersom framtida finansieringssystem med en sådan utformning ett förutskickas resulterar i ökade fastighets- och taxeringsvärden som här i det äldre beståndet, kommer det även att medföra ökad fastighetsskatt i det äldre beståndet. En sådan skatteökning håller tillbaka prisökningen,

dess inverkan torde vara måttlig. men Å andra sidan får fmansieringssystem med kraftigt ökade bostadsutett gifter i nyproduktionen större negativa effekter byggvolymen än ett subventionsminskningen sprids ut över både bestånd och nysystem där produktion och där kapitalutgiftema fördelas över tiden med hjälp av ett

räntelån. för fastighetsskattens del blir att ett nytt tänkbart finansi- Slutsatsen eringssystem åstadkommer ökade fastighetsskatteintäkter i det äldre bostadsbeståndet, medan skatteintäktema minskar i det tillkommande beståndet. Nettoeffekten är sannolikt positiv. Därtill kommer den statsñnansiella besparing som beror på att minskade skall utbetalas till mindre antal nyproducerade bostä-

subventioner ett

der. Statsñnansiellt medför därför ett nytt ñnansieringssystem enligt de riktlinjer här har skisserats betydande besparing, även om förändsom en rade fastighetsskatteintäkter tas med i beräkningen.

6 Ökad lägesrelatering

Subventionsförändringar påverkar fastighetsägarens intäkter och utsom gifter får effekter liknar de kan uppstå vid en ökad lägesrelatersom som

288 Bilaga 6 SOU 199211

ing i hyressättningen, det vill säga utvecklingen mot en mera marknadskonform hyresstniktur. I båda fallen påverkas fastsghetemas taxeringsvärde och storleken på den fastighetsskatt som skall erläggas. Frågan behandlas för närvarande i en departementsutredning. men parterna på hyresmarknaden har enats om ett nytt hyressättningssystem som skall lägga större vikt vid lägesfaktom och tona ner betydelsen av andra hyrespåverkande faktorer, till exempel tillgång till service, utrustningsstandard i huset. För Fastighetsskatteutredningen ärdet vikt att värdera den betydelse av hyressättningsprincipema kan tänkas få för fastighetspriser, som de nya taxeringsvärden och fastighetsskatteuttaget. Det är troligt att en ökad marknadsrelatering får störst effekti de större städernas mest attraktiva bestånd. l regel gäller detta innerstadsbeståndet, även mindre centralt belägna bostadsområden kan bli berörda. men Dessa attraktiva bestånd kännetecknas av att den utgående hyran understiger den hyra skulle möjlig att ta ut vid en fri hyressättning. som vara Denna skillnad kan betydande, vilket studier vid Statens institut för vara byggnadsforskning har visat. I till exempel Stockholms innerstadsbestånd skulle betydande hyreshöjningar erfordras för att nå balans mellan efterfrågan och utbud. Skillnaden är sannolikt betydligt mindre på andra orter i Sverige, kan även där vara betydande. l vissa fall kan denna men skillnad negativ, vilket innebär att en hypotetisk maxknadshyra unvara derstiger den utgående hyran. Dessa fall är sannolikt ovanliga, efternu i dag inte kan iaktta påtagliga överskottssituationer på någon delsom marknad. En friare hyressättning kommer därför knappast tvinga fram hyressänkningar på någon delmarknad. Vår kunskap om priseffektema på olika delmarknader friare hyressättning är av naturliga skäl teoav en retisk, varför viss osäkerhet präglar vår framställning. en I regel förväntas hyrorna öka mest på bostäder som har en låg statlig belåning, och följaktligen små subventioner, eftersom det i huvudsak gäller det äldre innerstadsbeståndet. En fortgående saneringsverksarnhet har emellertid resulterati betydande inslag av nybyggda bostäder i dessa områden. Samtidigt har en intensiv ombyggnadsverksamhet resulterat i att många de äldre bostäderna har erhållit statliga lån på villkor som liknar av de som tilldelas nyproduktionen. Höjda hyror i fastigheter med låg statlig belåning och i attraktiva lägen ett fullt genomslag på fastighetemas marknads- och taxeringsvärden. ger Orsaken är att fastighetsägaren får så kallade windfall gains, det vill såintäktstillskott inte motsvaras av kostnadsölcningar. I det befintliga som beståndet bör räkna med att hela beloppet kapitaliseras. Höjningga man

SOU 1992 11 Bilaga 6 289

marknads- och taxeringsvärdet motverkas dock i viss mån av att det en av taxeringsvärdet resulterar i höjd fastighetsskatt. Denna kapitalihöjda en också, i form ett minskat fastighetspris. seras men av Lantmäteriverkets särskilda sätt värdera bostadssub- På grund av att ventionemas betydelse för fastighetsprisema blir effekterna något annorlunda den ökade hyran gäller fastigheter som samtidigt får minskade om subventioner. I sådana fall reduceras ökningen i taxeringsvärde. Reduceringen blir dock bara hälften så motiverat av själva subvenstor som vore tionsminskningen. Enligt Lantmäteriverket beräkningar representerar dessa antaganden marknadens sätt att fungera. V1 föreställer oss att det kan finnas skäl för Lantmäteriverket att noggrant pröva sina värderings-

metoder i denna nya situation på fastighetsmarknaden.

7 Sammanfattning

Diskussionen i denna bilaga har syftat till att visa att förändringar i fastighetsskatt, subventioner och hyressättning skapar reaktioner på bostadsmarknaden. I vissa fall dessa omintetgöra själva syftet med reformen. En skatteändring på boendevärdets grund kan till exempel leda till förstärkta prisskillnader mellan hög- och lågprisorter, vilket motverkar den regionala utjämning som åsyftades. Subventionsminskningar och marknadsanpassning av hyrorna skapar likartade reaktioner på marknaden. I det förra fallet påverkas främst ny-

produktionen, medan prisbildningseffekter framstår som viktigare i det

senare fallet.

Efifiilfiâáfêsäâi

1992 -0 5 0 5

- STOQKHOLM

Statens 1992

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Frihet ansvar kompetens. Grundutbildningens - villkori högskolanU. Reglerför risker. Ettseminarium om varförvi tillåter mer föroreningar inne änute. M. Psykiskt stördas situationikommunerna -en probleminventeringsocialtjänstens ur perspektiv.S. 4. PsykiatrinNorden i -ett jämförande perspektiv. S. Koncession försäkringssammanslumingar, för Fi. Ny mervärdesskattelag. Motiv.Del Förfanningstext ochbilagor.Del Fi. - 7.Kompetensutveckling nationellstrategi.A. - en Fastighetstaxering Bostadsrätter. Fi. m.m.- Ekonomioch rätt i kyrkan.C. 10.En nytt bolagförrundradiosändningar. Ku. 11. Fastighetsskaa. Fi.

Statens offentliga utredningar 1992

Systematisk förteckning

z i Socialdepartementet iz Psykiskt stördas situation i kommunerna -en probleminventeringsocialtjänstens ur perspektiv. [3] PsykiatriniNorden ett jämförande perspektiv.[4] - Finansdepartementet Koncession förförsäkringssarrmianslumingar. [5] Ny mervärdesskattelag. Motiv.Del - - Författningstext ochbilagor.Dei [6] Fastighetstaxering Bostadsrätter. [8] m.m.- Fastighetsskatt [11] Utbildningsdepartementet Frihet ansvar kompetens. Grundutbildningens villkor - ihögskolan.[1] Kulturdepartementet Ett nytt bolagförnmdradiosândningar. [10] Arbetsmarknadsdepartementet Kompetensutveckling nationellstrategi.[7] - en Civildepartementet Ekonomioch rätt i kyrkan. [9] Miljö- och naturresursdepartementet Reglerförrisker.Ettseminarium varförvi tillåter om mer föroreningar inne änute. [2]

ALLMÄNNA FÖRLAGET

BESTÄLLNINGAR ALLMÄNNA FÖRLAGET, KUNDTJÄNST, 10647 STOCKHOLM, TEL 08-739 96 30, FAX 08-739 95 48. INFORMATIONSBOKHANDELN, MALMTORGSGATAN 5 vu BRUNKEBERGSTORG, STOCKHOLM.

ISBN 91-38-10972-7 ISSN 0375-250X