Ny bostadsfinansiering

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

NY

BOSTADS-

FINANSIERING

Betänkande av

boendekostnadsutredningen

SM]

1989:71

Statens offentliga utredningar

Iâ

was 1989:71

?§9 Bostadsdepartementet

Ny bostadsfinansiering

Betänkande av Qoendekostnadsutredningen Stockholm 1989

Allmänna Förlaget har utgivit en bibliografi över SOU och Ds som omfattar åren 1981-1987. Den kan köpas från förlagets Kundtjänst, 106 47 STOCKHOLM. Best. nr. 38-12078-X.

Beställare som är berättigade till remissexemplar eller friexemplar kan beställa sådana under adress: Regeringskansliets förvaltningskontor SOU-förrådet 103 33 STOCKHOLM Tel: 08/763 23 20 Telefontid 81° - 12°° (externt och internt) 08/763 10 05 12°° - l6°° (endast internt)

gonb Stockholm 1989 ISBN 91-38- 10402-4 ISSN O375-25OX

Innehåü

4.2 Skatteförslagen och boendekostnadema - en översiktlig bild 29 4.2.1 Reformerad inkomstbeskattning 29 4.2.2 Fastighetsskatten 32 4.2.3 Breddad moms och full byggmoms 33

4.2.4 Övriga förslag 37

4.3 Sambandet skatteforändringar och boendekostnader 38

5 Ett nytt bostadspolitiskt stödsystem 41

5.1 Utgângspunkter 41 5.2 En målkonflikt 42 5.3 Huvuddragen i ett nytt bostadsfinansieringssystem 42 5.3.1 En grundsubvention 44 5.3.2 Kompletterande tilläggsbelåning 46 5.3.3 Investeringsbidrag 53 5.4 Fastighetsskatten 53 5.5 Bostadsbidrag 54 5.6 Införandetidpunkt 54

Grundsubvention, fastighetsskatt och investeringsbidrag 55

6.1 Grundsubventionen i form av skattereduktion eller räntebidrag 55 6.2 Fastighetsskatten 57 6.2. 1 Underlaget för fastighetsskatten 57 6.2.2 Utfallet av nuvarande regler 58 6.2.3 Redovisat reformforslag 59 6.2.4 Fastighetstaxeringens huvuddrag 60 6.2.5 Några konsekvenser av fastighetstaxeringens utfomining 62 6.2.6 Boendekostnadsutredningens förslag 65

6.3 Investeringsbidrag 67 6. 3. l Gällande regler for mervärdebeskattnin g 67 6. 3 . 2 Redovisat reformförslag 67 6.3.3 Konsekvenser av KIS forslag 68 6.3.4 Boendekostnadsutredningens förslag 70

7 Ett system med räntelân 73 7.1 Förslag och motiv 73 7.2 Systemets utformning och egenskaper 76 7.3 Systemets anknytning till prisutvecklingen 85 7.4 Omläggningen i beståndet 87 7.5 Ökade ekonomiska risker med räntelån 88 7.6 Finansiering av räntelån och säkerhetsfrågor 90 7.7 Genomförandefrågor . 91 7.7.1 Behandlingen av äldre årgångar 91 7.7.2 Formema for regleringen av den garanterade nettoutgiften 92

8 Boendekostnader och 95

statsutgifter

8.1 Ökad måluppfyllelse 95 8.2 Framtida effekter 96 8.3 Det nuvarande bostadsfinansieringssystemet 97 8.3.1 De nuvarande reglerna justerade med anledning av skattereformen 99 8.3.2 Boendekostnadsutredningens Förslag 101 8.3.3 Utveckling av räntesubventioner över tid 103 8.4 Effekter i beståndet 106 8.4. 1 Boendekostnadsforändringar i beståndet 109

9 119

Bostadsbidragen

9.1 Bostadsbidrag till barnfamiljer 119 9.1.1 Det nuvarande stödet 119 9.1.2 Uppgifter om hushållen 119 9.1.3 Den fortsatta utvecklingen av bostadsbidragsstödet 123 9.1.4 Bostadsbidrag utan inkomstprövning 124 9.1.5 Fortsatt utbyggnad av det inkomstprövade stödet 126 9.1.6 Boendekostnadsutredningens forslag 127 9.2 Bostadsbidrag till hushåll utan bam 133

10 Behov av

Bilaga l Räntelån med skuldutvecklingsgaranti - en kapitalmarknadslösning Bilaga 2 Tabellbilaga Bilaga 3 Direktiv

Till statsrådet och chefen för

bostadsdepartementet

Genom beslut den 8 juni 1989 bemyndigade regeringen chefen för bostads-

departementet att tillsätta en särskild utredare för att se över det nuvarande

bostadsfinansieringssystemet och föreslå de förändringar av detta som han

fmner påkallade. Med stöd av detta förordnades den 15 juni docenten Bengt Owe Birgersson som särskild utredare. Som sekretererare i utredningen förordnades samma dag departementsrâdet Urban Zetterquist, departementssekreteraren Christer Rönnmark samt utredningschefen Torsten Landgren. I arbetet med detta betänkande har också med en bilaga medverkat departementsrådet Stefan Ingves, departementssekreteraren Claes Thimrén,

kammaråklagaren Catarina Walldén och Karin Söderqvist, samtliga verk-

samma inom

fmansdepanementets Fmansmarlcrtadsavdelning. Utredningen har med detta betänkande fullgjort sitt uppdrag enligt direk-

tiven från den 8 juni 1989.

Stockholm den 18 september 1989

Bengt Owe Birgersson

/U rban Zetterquist

[Christer Rönnmark

[Torsten Landgren

SOU 1989: 71

1 och

Uppdraget utredningsarbetet

1.1 Direktiven

Genom beslut den 8 juni 1989 utfärdade regeringen direktiv till en särskild utredare för att se över det nuvarande bostadsñnansieringssystemet och föreslå de förändringar av detta som han finner påkallade. Av direktiven framgår att utredaren också skall analysera sambandet mellan de generella bostadssubventionema och det direkta bostadsstödet till hushållen samt lägga förslag till sådana anpassningar av bostadsbidragen som motiveras av nya Skatteregler och av utredarens förslag i övrigt. Utredningsuppdraget har föregåtts av en analys av dagens bostadsstöd som genomförts under våren 1989 och redovisats i rapporten (Ds 1989:39) Studier av bostadssektom 1989. l direktiven anförs bl. a.

Av den sammanfattande rapporten framgår att det finns brister i nuvarande bostadsfinansieringssystem. De genomförda studierna av stödets effekter för bostadskostnadema visar bl. a. - att bostadsstödet brister i neutralitet i förhållande till olika upplåtelseformer vid nyinvesteringar, - att det kan ifrågasättas om bostadsstödet tillgodoser kravet på neutrala ekonomiska villkor inom beståndet, bl. a. till följd av olikheter i Skattereglernas utformning för skilda ägarkategorier, - att skillnaderna i utgifter för likvärdiga bostäder av olika ålder är stora, både för de bostäder som får räntestöd och för de bostäder som inte längre omfattas av sådana system; subventioner och beskattning samverkar inte på ett ändamålsenligt sätt samt - att statens utgifter för räntestödet är starkt beroende av inflationstakten, samtidigt som denna är en av de huvudsakliga anledningarna till de paritetsbrister som kan konstateras mellan bostäder av olika ålder. När perspektivet förflyttas till hushållen visar genomgången - att systematiska skillnader alltjämt finns i bostadsstandardens fördelning mellan hushåll med olika ekonomisk styrka, - att räntestödet inte leder till någon entydig utjämning av hushållens standard i boendet, detta till följd bl. a. av ränteavdragens stora betydelse for bostadskosmadema, - att ränteavdragen i särskild grad styr hushållens möjligheter att bära kostnaderna för de rymliga bostäder som finns främst bland egnahemmen och - att den sneda utgiftsfordelningen över tiden i boendet motverkar rörligheten. När det så gäller det individuella bostadsstödet framgår av utredningens sammanfattning

- att bostadsbidragen har en mycket hög fördelningspolitisk precision samt

8 Uppdraget och utredningsarbete: SOU 1989: 71

- att marginaleffektema inom de samlade skatte- och bostadsbidragssystemen i dag är sådana för många barnfamiljer att de sätter gränser för möjligheterna att använda de inkomstprövade bidragen.

På flera nivåer inom det bostadspolitiska stödsystemet finns ett nära beroende mellan stödregler och skattebestärnmelser. Såväl inkomstbeskattningen och företagsbeskatmingen som den indirekta beskattningen år för närvarande föremål för en grundlig översyn. I juni 1989 publicerades betänkandena SOU 1989:33 Reformerad inkomstbeskatming, SOU 1989:34 Reformerad företagsbeskattning samt SOU 1989:35 Reformerad mervärdeskatt m. m. Dessa betänkanden remissbehandlas för närvarande med sikte på att en genomgripande skattereforrn skall kunna genomföras från och med den 1 januari 1991. Förändringar av beskattningen av det slag som föreslås i dessa betänkanden förändrar förutsättningarna såväl för det generella bostadsstödet som för bostadsbidragssystemet. Detta motiverar enligt bostadsrninistem, tillsammans med de resultat som redovisats under våren om effekterna av dagens bostadsstöd, en översyn av de regler som styr bostadsstödet. Av direktiven framgår att översynen är avsedd att vara av teknisk De bostadspolitiska mål som ligger till grund för dagens bostadsstöd skall inte ifrågasättas av utredaren. I direktiven anförs följande: Utgångspunkten för denna översyn skall vara att målen för den sociala bostadspolitiken ligger fast. Stödet till boendet skall utfomtas på ett sådant sätt att dessa mål kan tillgodoses bättre och mer effektivt än i dag. Stödsystemet bör sålunda utformas på ett sådant sätt att det -till sina effekter och tillsammans med skattesystemet- är neutralt i förhållande till olika upplåtelseforrner och ägarkategorier. Pariteten i fråga om utgifterna för likvärdiga bostäder av olika ålder bör förbättras. Stödet bör utfomtas så att det går till boendet, utan att det samtidigt leder till prisstegringar i produktionen eller kapitaliseras av ägare i tidigare led. Det är viktigt att bostadsproduktionen kan hållas uppe på likvärdiga villkor i alla delar av landet på ett sådant sätt att bostadsförsörjningens behov tillgodoses. Förslagen bör vidare bygga på förutsättningen att sparandet skall stimuleras och den automatiska ökningen av statens utgifter begränsas.

I direktiven framhålls vidare att av hänsyn till tidplanen för arbetet med ett nytt skattesystem måste översynen av bostadsstödet bedrivas skyndsamt och redovisas senast under den första delen av september månad 1989. Utredaren skall fortlöpande informera företrädare för de politiska partierna om sitt arbete och genom direkt kontakt med företrädare för partierna ge dessa möjligheter att framföra synpunkter på utredningens arbete och förslag. Kontakt skall också etableras med företrädare för organisationerna på bostadsmarknaden.

SOU 1989: 71 Uppdraget och utredningsarbetet 9

Utredningsarbetet

I enlighet med direktiven har utredningsarbetet bedrivits med utgångspunkt i den rapport angående effekterna av bostadsstödet som presenterades under våren 1989. Några ytterligare studier av dagens bostadsstöd har inte genomförts. En viktig anledning till att detta inte har ansetts nödvändigt är den utförliga genomlysning av förhållandena på bostadsmarknaden som den parlamentariskt sammansatta bostadskommittén redovisade i sina slutbetänkanden (SOU 1986: 5-6) samt i olika delrapporter och expertpromemorior. Utredningen har också utgått från de förslag som presenterats av de olika skatteutredningama och som för närvarande är föremål för rernissbehandling. Inom sekretariatet har beräkningsmodeller utvecklats för att möjliggöra analyser av konsekvenserna för boendekostnadema av sådana förändringar i skattereglema och de av oss föreslagna förändringarna av bostadsstödet. Under arbetets gång har riksdagens bostadsutskott informerats om arbetets uppläggning (den 27 juni 1989). Sammanträden med företrädare för de politiska partierna har ägt rum den 18 augusti samt den 8 september 1989. Kontakt med företrädare för organisationer på bostadsmarknaden har upprätthållits inforrnellt.

1.3 Betänkandets disposition

I detta betänkande lämnas först en översiktlig redovisning av dagens regler för bostadsstödet och anknytande delar av skattebestämmelserna (kapitel 2) samt en kortfattad analys av bristerna i dagens bostadssystem som i allt väsentligt bygger på vårens rapport (kapitel 3). Därefter redovisar vi skatteutredningamas förslag i de delar de berör bostadssektom och redogör för konsekvenserna av dessa förslag för hushållens boendekosmader och för uppfyllelsen av de bostadspolitiska målen (kapitel 4). Därefter följer våra förslag om förändringar i reglerna för bostadsstödet. Efter en sammanfattande beskrivning (kapitel 5) presenterar vi förslag om ett nytt system för räntesubventioner m. m. (kapitel 6) och om ett nytt lånesystem som bygger på en omfördelning av kapitalutgiftema över tiden (kapitel 7). Våra förslag berör såväl nyproduktionen av bostäder som det befintliga bostadsbeståndet. I kapitel 8 redogör vi för de ekonomiska konsekvenserna av de föreslagna förändringarna för hushållen och för statsfmansema. I kapitel 9 lägger vi fram förslag om de förändringar av bostadsbidragen som vi anser att våra förslag i övrigt och skatteförändringarna motiverar. l kapitel 10 sammanfattar vi våra förslag samt pekar på frågor som med anledning av våra förslag kan föranleda ytterligare överväganden.

10 Uppdraget och utredningsarbete! SOU 1989: 71

I bilaga 1 lämnas en beskrivning av ett bostadsfinansieringssystem genom räntelân med skuldutvecklingsgaranti. Denna har på vån uppdrag tagits fram inom fmansdepanementets fmanspolitiska enhet. I bilaga 2 redovisas illustrationer och beräkningsexempel för den som är intresserad av en mer detaljerad beräkningsredovisning.

SOU 1989: 71

2 Det

bostadspolitiska regelverket

2.1 Bostadslån vid nybyggnad och ombyggnad

Bostadslån för nybyggnad och ombyggnad lämnas till 25-30 % av en godkänd kostnad för projektet. Tillsammans med bottenlån från ett bostadsinstitut till ca 70 % av kostnaden täcker bostadslånet i princip projektets hela kreditbehov. Villkoren för bostadslån beslutas av riksdag och regering. Fr. 0. m. halvårsskiftet 1985 finansieras utlåningen genom upplåning på kreditmarknaden av Statens Bostadsfmansieringsaktiebolag, SBAB, ett av staten helägt kreditaktiebolag. Tidigare belastade utlåningen statsbudgeten. Bostadslån lämnas för bostäder och vissa lokaler, i huvudsak för boendeservice. Bostadslånets storlek bestäms på grundval av ett låneunderlag som fastställs i varje låneärende. Länet är en andel av låneunderlaget. Låneandelen är 30 % för kommuner, allmärmyttiga bostadsföretag, föreningar som upplåter kooperativ hyresrätt och studentbostadsföretag med kommunal insyn och borgen, 29 % för bostadsrättsföreningar med kommunal insyn och 25 % för övriga låntagare.

2.2 vid nybyggnad och ombyggnad

Räntebidrag

År 1975 infördes ett system med räntebidrag for bostadslån och bottenlån. En principiell nyhet i systemet var att bidragen avvägdes med hänsyn till inkomstbeskattningens effekter inom bostadssektom. Räntebidragen har fyra huvudsyften, nämligen att - i

begränsa kapitalkostnadema nyproduktionen,

- mellan hus av olika ålder

utjämna kapitalkostnadema (paritetsmålet),

- av ränteändringar frigöra hus med bidrag från effekten på kreditmarknaden och - effekter för olika

utjämna inkomstbeskattningens upplåtelseformer

(neutralitetsmålet). Räntebidrag lämnas i princip för räntor på bostadslån och bottenlån inom låneunderlaget, i den mån de överstiger en garanterad ränta. Vid ombyggnad av flerbostadshus och vid nybyggnad lämnas räntebidrag även för tomträttsavgäld. Om låneunderlaget vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus överstiger 110 % av beräknade kostnader enligt en schablonmetod lämnas räntebidrag för hälften av räntekostnaden för överskjutande belopp (räntebidragstrappan). Låneunderlaget vid nybyggnad är maximerat till för hyresoch bostadsrättshus 125 %, för säljarbyggda egnahem 110 %, och för

12 Det bastadspolitiska regelverket SOU 1989: 71

låntagarbyggda egnahem 100 % av beräknade kostnader enligt schablonmetoden. Räntebidrag grundas på en räntesats som fastställs veckovis av plan- och bostadsverket med ledning av uppgifter från riksgäldskontoret om ränteläget på obligationsmarlcrtaden. De garanterade räntesatsema under det första âret av lånetiden, räknat från dagen för bostadslånets utbetalning, redovisas i tabell 2.1.

Tabell 2.1 Garanterade räntesatser efter Idntagarkategori, hustyp och

Lántagarkategori m. m. Nybyggnad Ombyggnad1

Egnahemsägare 4 .90 10 ,OO Låntagare med en Iáneandel på ao °/. eller 29 %2 2.70 5,25 Övriga låntagare3 2 .45 5. 1 0

lFör vissa prioriterade ombyggnader är de garanterade räntesaLsema desamma som vid nybyggnad. 21 huvudsak allmännyttiga bostadsföretag och bostadsrättsföreningar. 31 huvudsak rörelsebeskattade enskilda personer och företag.

Efter det första året av lånetiden höjs den garanterade räntan med 0,25 procentenheter för hyres- och bostadsrättshus och med 0,5 procentenheter för egnahem. Under 1980-talet har dessutom den garanterade räntan höjts ytterligare genom s. k. extra upptrappningar, i första hand av statsfinansiella skäl. Genom upptrappningama av den garanterade räntan blir räntebidragen lägre för äldre än för nyare hus. På det sättet utjämnar räntebidragssystemet effekterna av att produktionspriserrta stiger (paritetsmålet).

2.3 Räntestöd vid

bostadsförbättring

För hyres- och bostadsrättshus lämnas räntestöd för underhåll, reparationer och energisparåtgärder. Räntestödet är skattekompenserande, dvs. motsvarar

i princip den skatteminskning en genomsnittlig egnahemsägare skulle få efter

avdrag for räntor på lån till motsvarande åtgärder. Stödet lämnas oavsett hur åtgärden finansieras. Räntestödets och ombyggnadslånens tillämpningsområde sammanfaller delvis.

Räntebidragsunderlaget det första året av bidragstiden skall motsvara den

godkända kostnaden för åtgärderna enligt plan- och bostadsverkets föreskrifter. För varje följande år av bidragstiden minskas bidragsunderlaget i takt med en tänkt amortering. Bidragstiden är lO eller 20 år beroende på hur lång tid åtgärderna kan nyttiggöras. För allmännyttiga bostadsföretag och bostads-

SOU 1989: 71 Det bostadspolitzlska regelverket 13

rättsförenin gar grundas räntebidraget på en räntesats som i princip är hälften av marlcnadsräntan multiplicerad med det aktuella räntebidragsurtderlaget.

2.4 Skatt på inkomst av och fastighet statlig fastighetsskatt

I bcskattningshänseende klassificeras fastigheter som antingen jordbruksfastighet eller annan fastighet. Jordbruksfastighet inkomstbeskattas efter s. k. konventionell metod. Den innebär i princip i fråga om bostad på jordbmksfastighet att husets bostadsvärde tas upp som intäkt. Från intäkten görs avdrag för ägarens kostnader. För inkomstslaget annan fastighet förekommer två olika beräkningsmetoder, konventionell metod och schablonmetod. I princip beskattas de som äger bostäder i förvärvssyfte enligt konventionell metod och de som äger bostäder för eget bruk eller utan förvärvssyfte enligt schablonmetod. I praktiken innebär detta att enskilt ägda hyreshus beskattas

enligt konventionell metod och att allmännyttiga bostadsföretag, bostadsrätts-

föreningar och egnahemsägare beskattas enligt en schablonmetod. För bostadsfastigheter och vissa andra fastigheter betalas statlig fastighetsskatt. Skattesats och skatteunderlag varierar efter hur ägaren inkomstbeskattas för fastigheten och efter fastighetstyp.

Enskilda ägare av hyreshus

Enskild ägare av hyreshus inkomstbeskattas efter konventionell metod. Till beskattning upptas skillnaden mellan intäkter och kostnader för huset under

det aktuella beskattningsåret.

Som intäkt av fastigheten räknas bl. a. hyresvärdet för lägenhet som ägaren själv har disponerat samt hyra och arman avkastning från fastigheten. Från intäkterna får avdrag göras för omkostnader. Till omkostnader räknas bl. a. kostnader för reparation och underhåll till den del de inte finansierats med statligt stöd, driftkostnader (t. ex. löner, försäkringar och förbrukningsavgifter), räntor och värdeminskning.

Egnahem

Ägare av egnahem (en- och tvåfamiljshus) inkomstbeskattas efter schablon-

metod. Som intäkt av fastigheten upptas en andel av taxeringsvärdet. Från schablonintäkten görs avdrag för räntor på lån som investerats i fastigheten och för tomträttsavgäld.

14 Det bostadspolitiska regelverket SOU 1989: 71

Allmännyttiga bostadsföretag, bostadsrättsföreningar m. fl. Allmännyttiga bostadsföretag och flertalet bostadsrättsföreningar inkomstbeskattas efter schablonmetod. Som intäkt upptas 3 % av taxeringsvärdet. Från intäkten görs avdrag för räntor och tomträttsavgäld. Beräkningsmetoden leder i allmänhet till betydande underskott i inkomstslaget annan fastighet. Underskotten kan dock inte utnyttjas till den del företaget eller föreningen saknar intäkter i andra inkomstslag. Vanligen saknas sådana intäkter utom inkomst av kapital. t. ex. räntor på fonderade medel.

2.5 Bostadsbidrag och kommunalt bostadstillägg till folkpension

Bestämmelser om bostadsbidrag üll barnfamiljer och vissa hushåll utan barn finns i lagen (1988:786) om bostadsbidrag och i bostadsbidragsförordningen (1988:787). Bestämmelser om kommunalt bostadstillägg till folkpension (KBT) finns i lagen (1962:392) om hustrutillägg och kommunalt bostadstillägg till folkpension. Kommunerna är numera skyldiga att lämna bostadsbidrag och bostadstillägg. Kommunerna får statsbidrag med 50 % av kostnaderna för bostadsbidrag till barnfamiljer och vissa hushåll utan bam och med 25 % av kostnaderna för KBT. Kommunerna kan själva besluta om högre bostadsbidrag och bostadstillägg än vad som följer av lagstifmingen men får då svara för hela kostnaden för överskjutande bidragsbelopp.

Bostadbidrag till barnfamiljer Bostadsbidragen till barnfamiljer grundas på antalet bam och bostadskostnaden. Bidraget är behovsprövat med hänsyn till inkomst. I den mån familjens inkomster överstiger en viss gräns minskas bidraget proportionellt mot denna del av inkomsten. Bostadsbidrag lämnas för barn som är under 17 år och för äldre bam om de får förlängt barnbidrag eller studiehjälp. Bostadsbidrag lämnas även till dem som har umgängesrätt till bam. Bidragsgmndande bostadskostnader år 1989 är bostadskostnader mellan l 000 kr. och lägst 2 600 kr. eller högst 3 800 kr. per månad beroende på antalet barn. För den större delen av bostadskostnaden inom intervallet lämnas bidrag med 80 %. För den återstående delen lämnas bidrag med 60 %. Till dem som har vårdnaden om barn, eller vid gemensam vårdnad den som barnet är kyrkobokfort hos, lämnas dessutom ett belopp som för år 1989 uppgår till 265 kr. per bam och månad t. o. m. det tredje bamet. För familjer med flera bam ersätts denna del av bostadsbidragen stegvis av flerbamstillägg inom barnbidragssystemet. Eftersom flerbamstilläggen i motsats till bostadsbidragen inte är inkomstprövade minskar därigenom de samlade marginal-

SOU 1989: 71 Det bostadspolitzlska regelverket 15

effekterna av skatte- och bidragssystem m. m. för familjer med bostadsbidrag. År 1989 minskas bostadsbidraget om familjens sammanräknade årsinkomst enligt den senaste taxeringen är högre än 63 000 kr. (för år 1989 görs således inkomstprövningen med utgångspunkt i inkomsterna år 1987). Bidraget minskar med 20 % av den överskjutande inkomsten. Bidrag under 100 kr. per månad betalas inte ut. För en familj med två barn som kan få maximalt 23 400 kr. i bostadsbidrag år 1989 innebär det att hela bostadsbidraget faller bort vid en inkomst på 174 000 kr. Bostadsbidraget minskar också med 4 % av förmögenheter som överstiger 90 0()0 kr. for familjer med en förälder och 180 0()0 kr. för familjer med två föräldrar. År 1989 får cirka 230 000 barnfamiljer bostadsbidrag, varav drygt 130 000 är familjer med en förälder.

Bostadsbidrag till vissa hushåll utan barn

Bostadsbidrag enligt bostadsbidragslagen lämnas förutom till barnfamiljer

också till ungdomar mellan 18 och 28 år. Bidraget grundas på 80 % av bostadskostnaden mellan 700 kr. per månad och 1 900 kr. per månad för ensamboende eller 2 400 kr. per månad för makar/samboende. Om någon i hushållet har studiemedel är dock den lägsta bidragsgrundande bostadskostnaden l 200 kr. per månad. Om den bidragsgrundande inkomsten överstiger 27 OO0 kr. för ensamboende och 38 000 kr. för makar/samboende minskas bostadsbidraget med en tredjedel av överskjutande belopp. För en ensamboende innebär det att hela bostadsbidraget faller bort vid en inkomst på ca 58 000 kr. Fönnögenheter över 90 0()0 kr. för ensamboende och 180 000 kr. för makar/samboende påverkar den bidragsgrundande inkomsten.

Kommunalt bostadstillägg till folkpension

Kommunalt bostadstillägg till folkpension (KBT) grundas på 80 % av bostadskostnaden mellan 80 kr. per månad och 1 500 kr. per månad för en folkpensionär eller l 650 kr. per månad för två. Bostadstillägget är inkomstprövat. Folkpension, inkomst av tjänst och vissa andra inkomster beaktas inte

vid inkomstprövningen. Om pensionären har inkomst därutöver minskas

bostadstillägget med en tredjedel av överskjutande belopp. Fönnögenheter

över 75 000 kr. för en folkpensionär och 120 000 kr. för två påverkar

inkomstprövningen. Vid beräkning av förmögenheten för pensionärer som

äger den bostad de bebor beaktas dock endast 25 % av bostadens värde och endast till den del det överstiger 400 000 kr. Av totalt drygt 1 500 000 folkpensionärer fick ca 570 000 kommunalt

bostadstillägg år 1988.

SOU 1989: 71

3 Problem och brister i

dagens

system

3.1 De målen

bostadspolitiska

Rätten till en god bostad är grundläggande för välfärd och välbefinnande. Bostaden och bostadsområdet skapar på många sätt ramen för ett gott liv under olika skeden i livet. Bostadens grundläggande betydelse för välfärden har alltsedan 1930-talet ansetts motivera ett särskilt engangemang från statens och kommunernas sida.

För att förverkliga rätten till en god bostad för alla oberoende av ekonomiska

förutsättningar, bostadsort och andra förhållanden krävs en tillräcklig

bostadsproduktion och garantier för en tillfredställande kvalitet inom produktion och förvaltning. Det grundläggande bostadspolitiska målet har formulerats litet olika under årens lopp. Ett vanligt sätt att formulera målet är att det skall finnas goda bostäder åt alla till en rimlig kostnad. Detta förutsätter en nyproduktion av

tillräcklig kvalitet och omfattning. Men det förutsätter också att bostäderna

kan tillhandahållas till sådana kostnader att även hushåll med stor försörjningsbörda eller låga inkomster kan bo bra i förhållande till sina behov. Vid sidan av detta grundläggande mål om en tillräcklig bostadsproduktion har ambitionerna och målsättningen för bostadspolitiken successivt byggts ut och kompletterats. För att främja valfriheten på bostadsmarknaden har det ansetts angeläget att statens stöd till bostadsproduktionen är neutralt mellan olika upplåtelseformer. Det är hushållens upplevda bostadsbehov och inte skilda skatte- eller bidragsregler som skall avgöra valet av bostad. Det är likaledes viktigt att bostäder av olika ålder och standard betingar jämförbara priser. Inflationen leder till för varje år allt högre produktionskostnader för nya bostäder och gör successivt äldre bostäder billigare att bo i. Detta leder i sin tur till en utgiftsplittring mellan nyare och äldre hus som hindrar en önskvärd rörlighet i bostadsbeståndet samtidigt som

möjligheter

skapas för att kapitalisera subventioner på bostadsmarknaden. Det är därför en viktig målsättning för bostadspolitiken att motverka en för stark utgiftssplittring mellan nyare och äldre hus. Bostadspolitiken i vårt land har i huvudsak varit generellt inriktad och sålunda omfattat alla grupper i samhället. Med undantag för de s. k. barnrikehusen som byggdes under slutet av 1930-talet och under 1940-talet saknas i vårt land särskilda bostäder för sämre ställda. De allmännyttiga bostadsföretagen utvecklades efter kriget till ett viktigt medel för kommunerna

18 Problem och brister i dagens system SOU 1989: 71

i deras strävan att bygga bort bostadsbristen. De bygger och förvaltar bostäder som står till förfogande för alla hushåll, oberoende av deras ekonomiska och sociala situation. Att undvika ekonomisk segregation är ett viktigt mål för bostadspolitiken. Därför saknas i vårt land kategoribostäder av det slag som är vanliga i andra länder. För att bostäderna skall tillhandahållas till så låga kostnader som möjligt

förvaltas en övervägande del av bostäderna till självkostnadspris. Det gäller

förutom egna hem de kooperativt ägda fastigheterna ock de allmännyttiga företagens bostäder. Genom bmksvärdesystemet påverkar de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnader hyresnivån också inom den privatägda delen av hyreshusbeståndet. Ett väl fungerande bruksvärdesystem där hyran bestäms i förhandlingar

mellan det allmännyttiga bostadsföretaget och hyresgästorganisationen med

beaktande av företagets självkosmad och lägenhetemas kvalitet, läge och standard är en av grundförutsättningama för en rättvis bostadsförsörjning. En ytterligare målsättning för bostadspolitiken som kommit att tillmätas allt större betydelse är att främja en produktion och förnyelse av bostadsbeståndet så att bostäderna fungerar väl också för de märmiskor som på grund av ålder eller handikapp har särskilda behov av tillgänglighet m. m. Detta har varit vägledande för den bostadsfömyelse som skett under senare år inom ramen för det s. k. bostadsförbättringsprogrammet (ROT-programmet). Man kan förutom dessa allmänna mål formulera också andra som är vikhar stor tiga. Som exempel kan nämnas att formerna för bostadsförvaltningen betydelse för enskilda människors möjligheter att öva inflytande över sin vardag och närmiljö. Detta har lett fram till en omfattande och viktig utveckling av boinflytandet främst inom de allmärmyttiga bostadsföretagen. Målstrukturen inom bostadspolitiken är sammansatt. Situationen kompliceras också av bostadspolitikens nära samband med såväl skatte- som socialpolitiken. Den allmänekonomiska utvecklingen leder till ständigt nya förutsättningar och svårigheter när det gäller att uppnå de olika bostadspolitiska målen. Det är därför naturligt att det bostadspolitiska regelverket från tid till annan behöver revideras och utvecklas. Så har också skett senast år 1986 på grundval av bostadskommitténs betänkande.

3.2 Problem och bristerl

Bostadsbrist och nyproduktion Den svenska bostadspolitiken har i flera avgörande avseenden varit framgångsrik. Den korn till i modern form på 1940-talet i en situation när

1 Redovisningen i detta avsnitt bygger på redovisningen i Ds 1989:39 Studier av bostadsmarknaden 1989. I denna rapport belyses de här redovisade förhållandena mera utförligt.

SOU 1989: 71 Problem och brister i dagens system 19

bostadsbristen var det helt dominerande problemet. En allför liten nyproduktion av bostäder under mellankrigstiden hade skapat en brist på goda bostäder. Bristen förvärrades av en allt snabbare urbanisering, en stor arbetskraftsinvandring och en ökande befolkning. En ökad bostadsproduktion förutsatte ett engangemang från statens och kommunernas sida på flera områden. Förutom ändamålsenliga regler för den fysiska planeringen, som skapades genom 1947 års byggnadslag, krävdes att kapitalförsörjningen till bostadsproduktionen säkrades och att tillräcklig produktionskapacitet skapades. Ett omfattande ekonomiskt engangemang från statens sida i bostadsproduktionen gjorde det också naturligt med villkor och bestämmelser som syftar till att upprätthålla den goda kvalitet i produktionen som krävs för att åstadkomma långsiktigt goda bostäder. Vi har i dag efter det s. k. miljonprogramrnet och den produktion som skett därefter världens kanske högsta bostadsstandard. Vi har i Sverige en bostad per 2,17 personer. 65 % av våra bostäder är byggda efter år 1960. De är moderna, rymliga och väl utrustade. Den tidigare trångboddheten har nästan helt försvurmit. Boendekostrtaderrta är i ett internationellt perspektiv inte höga i Sverige när hänsyn samtidigt tas till bostädemas standard. Det råder trots detta i dag en uttalad brist på bostäder i flertalet kommuner som ett resultat av den snabba ekonomiska omsvängningen under 1980-talet och de kapacitetsproblem inom byggsektorn m. m. som följt av detta. Det är därför nödvändigt att skapa förutsättningar för en uthållig bostadsproduktion som är högre än den alltför begränsade nyproduktionen under den ekonomiska krisen i början av detta decennium då som mest närmare 40 000 lägenheter stod outhyrda. Att åstadkomma detta till kostnader som trots den aktuella överhetmingen på byggmarknaden är rimliga är naturligtvis ett av dagens mest akuta bostadspolitiska problem. Statsmaktema har under de senaste åren satt in åtgärder med detta syfte bl. a. genom begränsningar av ombyggnadsverksamheten och av annat byggande än bostäder. Ytterligare åtgärder av detta slag kan vara nödvändiga för att lösa kapacitetsproblemen och uppnå en lugnare kostnadsutveckling inom bostadsbyggandet.

Neutralitet mellan olika ttpplåxelseformer

Även om den bostadspolitiska debatten f. n. domineras av den akuta bristsituationen är det uppenbart att bostadstillgången i dag nära svarar mot ett långsiktigt behov av bostäder. Detta skapar förutsättningar att fästa större vikt än tidigare vid andra väsentliga bostadspolitiska mål och höja ambitionsnivån i väsentliga avseenden. Ett sådant mål gäller valfriheten på bostadsmarknaden. Strävan har länge varit att få fram ett tillräckligt bostadsbestånd och att ge hushållen ekonomiska

20 Problem och bristen dagens system SOU 1989: 71

förutsättningar att efterfråga de goda bostäderna. Bakom detta har naturligtvis alltid legat ambitionen att alla skall ha möjligheter att få en god bostad. Men i dag finns större möjligheter än tidigare att sätta kraft bakom ambitionen. Hushållen skall kunna välja bostad efter sitt upplevda behov. Valfrihet på bostadsmarknaden innebär också en frihet att välja mellan att bo i lägenhet i flerfamiljshus eller i enfamiljshus, i egrahem, i gemensamt ägda kooperativa bostäder eller i hyreslägenheter. Målet i denna del är att statens och kommunernas stöd till bostadsproduktionen i samspel med olika Skatteregler skall vara neutralt mellan olika upplåtelseforrner. Det är hushållens värdering av de olika bostäderna som sådana och inte skatte- eller bidragsregler som skall styra bostadsefterfrågan. Eftersom skattereglema är olika utfomtade för olika kategorier av fastighetsägare har målsättningen om neutralitet tvingat fram ett stort antal anpassningar i det bostadspolitiska regelverket. Av ekonomisk-politiska skäl har det också från tid till annan varit nödvändigt med ingrepp främst i det generella bostadsstödet (räntebidragen). Dessa ingrepp har tillsammans med den ekonomiska utvecklingen i övrigt påverkat relationerna mellan olika upplåtelseforrner. Av de expertrapporter som publicerades i rapporten Ds 1989:39 Studier av bostadssektom 1989 framgår att man kan ifrågasätta om dagens stödsystem tillgodoser målet om neutralitet mellan olika upplåtelseformer både vid produktionstillfället och över tid. Den viktigaste anledningen till svårigheterna i detta avseende är att subventionssystemen har så olika utformning. Egnahemmen erhåller den största delen av sitt stöd via skattesystemet, genom att ägaren tillgodogör sig de underskottsavdrag som skapas av ränteutgiftema för lånen. Denna subvention awecklas över tiden i takt med amorteringar och ökas i samband med rebelåning av fastigheten t. ex. i samband med försäljning eller reparationer. För hyres- och bostadsrätterna utgår i stället ett räntebidrag som över tiden awecklas på ett annat sätt och i väsentligt snabbare takt. Subventionema enligt dessa olika system utvecklas således i skilda banor över tiden och med värden som är mycket beroende av förändringar i inflationstakt och räntenivåerl.

Rimliga kostnadsrelationer mellan olika årgångar ( paritetsmålet)

Det är sedan länge ett väsentligt bostadspolitiskt mål att skapa rimliga kosmadsrelationer mellan fastigheter av olika ålder. Detta s. k. paritetsmâl motiveras av flera skäl. Ett viktigt motiv för paritetsmålet är att skapa tillräcklig rörlighet på bostadsmarknaden så att de redan byggda bostäderna utnyttjas effektivt.

1 Detta redovisas utförligare i kapitel 8.

SOU 1989: 71 Problem och brister i dagens system 21

Eftersom inflationen fortlöpande höjer kostnaderna för nyproduktionen blir äldre fastigheter relativt sett efter hand allt billigare att bo i. Med den historiska inflationen har det uppstått en utgiftssplittring mellan yngre och äldre hus som är mycket större än vad som motiveras av förslitning och kvalitetsskillnader i övrigt. En nybyggd lägenhet på fyra rum och kök är i dag ca l 000 kr dyrare per månad att hyra än genomsnittslägenheten av samma storlek. Den familj som vill höja sin utrymmestandard och flytta från en trerumslägenhet och till en lägenhet på fyra rum och kök i nyproduktionen kan få en hyreshöjning på ca l 600 kr per månad. En nybyggd tvåmmslägenhet har ungefär samma hyra som en lägenhet på fyra rum och kök i det äldre beståndet. Det finns sålunda ekonomiska incitament som direkt motverkar att ett äldre par anpassar sin boendestandard till ett lägre utrymmesbehov när barnen vuxit upp och flyttat från föräldrahemmet Den snabba prisutvecklingen inom egnahemsmarknaden har skapat motsvarande låsningar inom den delen av bostadsmarknaden. Ett annat problem som skapas av den bristande pariteten är möjligheterna att kapitalisera bostadssubventioner på bostadsmarknaden. När en bostadsrättslägenhet eller ett egnahem byter ägare sker detta till marknadspris. Den minskning av kapitalkostnadema som räntesubventionen och underskottsavdragen vid beskattningen leder till, möjliggör då ett högre pris på bostaden. Den nye ägaren får därmed boendekostnader som är högre än de som subventionen syftade till. Subventionen kapitaliseras sålunda av den förste ägaren. Bristerna i paritet mellan bostäder av olika ålder har uppmärksammats på olika sätt. Inom egnahemssektom har metoden med köpeskillingskontroll

prövats. Inom bostadsrättsektom har de folkrörelsekooperativa riksorgani-

sationema HSB och Riksbyggen getts möjlighet att införa bestämmelser om priskontroll och under de första fem åren efter

hembudsskyldighet

fastighetens färdigställande. Diskussioner har också förts om att förlänga tiden eller göra sådana klausuler obligatoriska. Dessa förslag har emellertid avvisats av olika skäl. Inom hyressektom tillämpas vanligen en ordning där hyroma sätts efter bostadens värde med avseende på kvalitet, standard, läge och service. På så sätt bär de äldre husen en del av kosmadema för nyproduktionen. Det är

emellertid uppenbart att inga av dessa åtgärder varit för att åstadtillräckliga

komma sådana relationer mellan boendekostnadema i olika årgångar av bostäder som är önskvärda ur rörlighetssynvinkel eller för att förhindra att statliga subventioner kapitaliseras i stället för att leda till lägre boendekostnader.

22 Problem och brister i dagens system SOU 1989: 71

Figur 3.1 Bostadsutgifz kr/m? i bostäder med olika upplåtelseform och ålder. Ãr 1989.

Kr/M2 600 --

500 - 400 l- A 300

IIIIIII

-1940 41 -GO 51-74 75-84 86-88 1989- 5 Hyresrätt Hyresrätt privat Bostadsrätt U Egnahem allmännyttan

Förutom de kostnadsökningar som orsakas av inflationen påverkar även fastighetsskatten relationerna mellan boendekostnader i fastigheter av olika ålder på ett oförmånligt sätt. Genom den valda tekniken för taxering av flerbostadshus än äldre. får nyare fastigheter kraftigt högre taxeringsvärden Därmed krävs de också på väsentligt högre fastighetsskatt än de äldre fastigheter som också av andra skäl är mindre belastade av kapitalutgifter. Möjligheterna att genom enkla och generella åtgärder rätta till dessa pantetsbrister försvåras av att de faktiska boendekostnadema for bostäder som omsatts på marknaden avviker markant från vad de skulle ha varit om de enbart byggt på de ursprungliga produktionskostnadema och lånen.

Bostadsutgift i fastigheter med olika upplåtelseform och olika ålder En sammanfattande bild av dagens bostadsutgift i bostäder med olika upplåtelseform och ålder ges i ñgurema 3.1 och 3.2.

Av figurerna framgår klart de ovan berörda paritetsbristema. Samtidigt

som en allmännyttig lägenhet byggd under 1950-talet kostar 365 kr/m2 att hyra är hyran för en nybyggd bostad 530 kr/mz. Skillnader av detta slag är än

mer uttalade för avgifter till bostadsrättsföreningar. Av figurema framgår att egnahemsägama har högre bostadsutgifter än hyresgäster och bostadsrättshavare. Detta förklaras emellertid av att bostäderna i småhusen generellt är större än i flerbostadshusen. Räknat per m2 är utgifterna i stället lägre i småhusen, vilket är manligt eftersom större bostäder normalt är billigare att bygga än mindre.

SOU 1989: 71 Problem och brister i dagens system 23

3.2 Bostadsutgüt per i en normalstor bostad inom olika Figur upplåtelseformer och årgångar. Ar 1989.

Kr/mán 4500 T 4000 - 3500 --

iääi//i///A

3000 -› 2500 -- 2000 - 1500 - 1000 - 500 - O -1940 41-60 61-74 E Hyresrätt privat Bostadsrätt U Egnahem Hyresrätt allmännyttan

Regionala skillnader i boendekostnader visar att skillnaderna i En studie av regionala variationer i boendekostnaderna mellan storstäderna och landet i övrigt är begränsade. I rapporten om hyror bostadssektom 1989 redovisas följande sammanställning av de beräknade genomsnittliga hyrorna 1989 i kr/månad:

Källa: SCB, bostadshyror m. m. samt egna beräkningar.

De genomsnittliga hyrorna ligger på ungefär samma nivå i Storstockholm som i hela landet för samma lägenhetstyper. Bostadsutgiftema för egnahemsägama visar däremot en helt arman bild. Detta framgår av följande sammanställning hämtad från rapporten:

Källa: SIB

För bostäderna med 4-6 rok ligger de genomsnittliga bostadsutgiftema 500-700 kr/månad högre i Storstockholm än i hela landet för samma lägenhetstyper. I rapporten belyses detta ytterligare med en beräkning av bostadsutgiftema i två lika småhus byggda i början av 1970-talet med genomsnittliga data för hus från den tiden i fråga om yta, driftkostnader m. m. När man utgår från att dessa två hus omsatts i handel under senare delen av 1980-talet och då rebelånats i normal omfattning blir månadsutgiften för småhuset i Storstockholm efter den nya taxering av småhus som genomförs under år 1989 ca 1 900 kr högre än i det andra huset. Detta gäller dock under

förutsättning att de nya taxeringsvärdena tillåts att slå igenom vid den löpande

beskattningen. Det är ett uppenbart bostadspolitiskt problem att boendekostnader och bostadsutgifter varierar mellan olika orter på ett så olikanat sätt mellan olika upplåtelseforrner. Om denna utveckling tillåts att fortsätta finns en avsevärd risk för att boendevillkoren i olika orter utvecklas olika med från rättvisesynpunkt otillfredsställande resultat. Ett egnahem kan bli ouppnåeligt för en familj med normala inkomster på vissa orter samtidigt som det framstår som ett naturligt val för många barnfamiljer i andra delar av landet.

F ördelningspølitiska ejfekter Som frarnhållits är målstrukturen för bostadspolitiken sammansatt. Den grundläggande strävan att skapa förutsättningar for en tillräcklig nyproduktion av bostäder och en nödvändig förnyelse av det befintliga bostadsbeståndet motiverar ett generellt produktionsstimttlerande stöd som sänker relativkostnaden för bostadskonsumtionen allmänt.

Ett sådant stöd blir dock inte särskilt effektivt ur fördelningspolitisk syn-

vinkel. I den utsträckning som bostadskonsumtionen sarnvarierar positivt med inkomst för hushållen kommer hushåll med höga inkomster att tillgodogöra sig mer av stödet än hushåll med lägre inkomster. Under den moderna bostadspolitikens första decennier var detta knappast något större problem. Mot bakgrund av den dåvarande låga bostadsstandarden framstod en allmän höjning av standarden både utrymmes- och kvali-

SOU 1989: 71 Problem och brister i dagens system 25

tetsmässigt som ett överordnat mål. Inom småhussektom gav inte heller den tillämpade lågräntepolitiken några underskottsavdrag i större utsträckning. Med en allt snabbare inflation och ett högre ränteläge blev situationen en annan. Under 1970-talet kunde småhusägama tillgodogöra sig betydande

underskottsavdrag vilka dessutom före 1980-talets skatterefonn gav större

skattereduktion ju högre inkomsten var. Detta ledde, som visats i olika undersökningar, till att skattesubventionen fick fördelningspolitiskt ogynnsamma effekter. Eftersom ett generellt stödsystem har dessa egenskaper i fördelningspolitiskt hänseende har detta alltsedan den moderna bostadspolitikens tillkomst kompletterats med särskilda bidrag avsedda att stimulera en god bostadskonsumtion också hos hushåll med begränsade inkomster och stor försörjningsbörda. De representeras i dag av bostadsbidragen till barnfamiljer och unga med låga inkomster samt av bostadstilläggen till pensionärer. Att detta stöd utgår i fonn av bostadsbidrag och bostadstillägg och inte

som en allmän inkomstförstärlcning till dessa hushåll speglar statsmakternas

uppfattning att bostaden har en så viktig funktion för välfärden att rätten och möjligheten att skaffa en bra bostad motiverar ett ekonomiskt stöd som inte skall användas till arman konsumtion. På detta sätt har bostadspolitiken också getts en roll i den allmärma fördeli samhället. Iden allmänna ningspolitiken debatten skiljer man inte alltid på bostadsstödets fördelningspolitiska respektive produktions- och kvalitetsstimulerande funktion. Vid en bedömning av bostadspolitikens effektivitet är det emellertid nödvändigt att särskilja de olika funktionerna eftersom de inte utan vidare samspelar på ett konfliktfritt sätt. I rapporten med studier av bostadssektom 1989 redovisas därför utförligt både stödets betydelse för relativprisema på bostäder och de fördelningspolitiska konsekvenserna, dvs. i vilken utsträckning hushåll med olika ekonomisk situation får utbyte av det ekonomiska stödet via generella respektive riktade former. Studien visar i denna del att det fortfarande och trots den dramatiskt förbättrade bostadsstandaden finns klara och systematiska skillnader i bostadsstandard mellan hushåll med olika ekonomisk styrka och att räntebidragen inte leder till någon entydig utjämning av hushållens standard i boendet; detta bl. a. till följd av underskottsavdragens stora betydelse för bostadskostnaderna. Man kan också av redovisningen utläsa att underskottsavdragen i särskilt hög grad styr hushållens möjligheter att bära kostnaden för rymliga lägenheter, eftersom dessa ñnns främst i småhusbeståndet. De hushåll som har låga inkomster och inte fullt ut kan tillgodogöra sig effekterna av ränteavdrag har därför en tydligt lägre utrymmesstandard än övriga hushåll av motsvarande storlek.

26 Problem och brister i dagens system SOU 1989: 71

Detta gäller trots att studien visar klart att det riktade bostadsstödet till barnfarniljema har en mycket hög fördelningspolitisk precision. Diagrarnmen i figur 3 3 avser förhållanden för barnfamiljer i egnahem. Hushållen är där sorterade efter stigande ekonomisk standard. Diagrammen har hämtats från rapporten och bygger på beräkningar av EFI vid Handelshögskolan i Stockholm. Diagrarnmen visar att bostadsbidragen har en starkt progressiv fördelningsproñl. De 20 % av hushållen som har lägst ekonomisk standard tillgodogör sig närmare 80 % av samtliga bostadsbidrag. Kurvan i figuren för räntebidragen är svagt progressiv medan skattesubventionerna också efter de genomförda förändringarna i början av 1980-talet är svagt regressiv. Genom att skatteeffektema totalt sett är större än både rånte- och bostadsbidragen blir den samlade effekten av subventionema i stort sett neutral med avseende på hushållens ekonomiska standard. Situationen kan i detta avseende sammanfattas så att det generella bostadsstödet, som sänker relativprisema på bostäder gör det lättare för alla hushåll att efterfråga goda bostäder. Trots detta förmår fortfarande endast hushåll med stora inkomster att efterfråga de större och nyare bostäderna. De i ekonomiskt avseende starka hushållen konsumerar därför per hushåll en större andel av stödet än andra. Denna snedfördelning motverkas av det riktade stödet till hushåll med låga inkomster så att den sammanlagda effekten för hushållens ekonomi blir relativt oberoende av ekonomisk situation.

Statens utgifter för bostadssubventiønerna Statens utgifter for bostadssubventionema har ökat snabbt under 1980-talet. Av nedanstående tabell framgår att subventionema totalt ökat från 25,5 miljarder 1982 till 37,5 miljarder 1989.

Bostadssubventioner och intäkter av fastighetsskatt m. m. åren 1982-1989 (miljarder kronor, löpande priser)

1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 subventioner

Bostadsbidragl 6,3 6,8 6,9 7,1 7,2 7,5 8,3 8,1

Räntebidrag 8,9 9,9 10,5 12,3 14.5 13,3 15,6 17,7 Skattesubvention till egnahemsägare 10,3 10,9 10.7 13,0 13,2 13,8 16,3 17.4 Summa 25,5 27,6 28,1 32,4 34,9 34,6 40,2 43,2 Intäkter m. m. - 0,7 1,0 3,6 4,6 5,6 5,6 5,7 Fastighetsskatt N etto 25,5 26,9 27,1 28,8 30,3 29,0 34,6 37,5 lrnkl. kommunala bostadstillägg till folkpensionärer Källa: Prop. 1987/88:100, bil. 13 och 1988/892100. bil. 13.

SOU 1989: 71 Problem och brister i dagens system 27

Figur 3 3 Bostadsmbventionernasfärdebüngsproñl t 1989 drs system för barwamiljcr boende r egnahem

Bostadsbidragen Rdntcbidragcn Andel av totala Andel av totala bostadsbidrag (96) rlntebidrag (V.) fo 100

80 80

6Q 69

40. 49

204 2C;

I I 1 I I I I I | I I I I I I I

o 20 40 60 80 100 76 o 20 40 60 80 100 9B

Hushållen sorterade efter stigande ekonomisk standard

Skatteefekterna Totala subventioner

Andel av totala Andel av totala skatteetiekter (96) subventioner (96) 100 100

Hushållen sorterade efter stigande ekonomisk standard Källa: EFI

28 Problem och brister i dagens system SOU 1989: 71

Räntebidragen har trots de särskilda begränsningar som beslutats vid några tillfällen ökat snabbast - från 8,9 till 17,7 miljarder. Skattesubventionema svarar för en i det närmaste lika stor ökning - från 10,3 till 17,4 miljarder. Bostadsbidragen har ökat långsammare - från 6,3 till 8,1 miljarder. Räknat på detta sätt har sålunda under tidsperioden skett en mycket markant tyngdpunktsförskjutning i riktning från det riktade till det generella bostadsstödet. Det fmns flera förklaringar till demta utveckling som i allt väsentligt bygger på s. k. automatikeffekter och inte på politiskt medvetna systemförändringar. De viktigaste orsakerna till den snabba ökningen är den ökade och allt dyrare nyproduktionen samt det höga ränteläget. En helt avgörande del av räntebidragen härrör t. ex. från senare års produktion. Endast 10 % av bidragen gäller bostadsinvesteringar utförda före år 1975. Nästan 30 % gäller investeringar under åren 1975-84 och drygt 60 % de senaste fem årens investeringar. Nära 20 % av räntebidragsvolymen belöper

sig på det senaste årets bostadsinvesteringar.

Även skattesubventionema har en tyngdpunkt i de senare årens produktion även om tendensen inte är lika markant som för räntebidragen. Ca 46 % av de totala skatteeffektema är hänförliga till hus som byggts efter 1974, vilka omfattar knappt 30 % av egnahemsbeståndets yta. Statens utgifter för räntebidragen och inkomstbortfall på grund av underskottsavdragen är mycket känsliga för förändringar i marknadsräntorna. Detta beror på att räntebidraget är konstruerat så att det täcker gapet mellan en fastlagd garanterad ränta och marknadsräntan. Skattesubventionen utgår som en andel av marknadsräntan. I båda fallen leder sålunda en höjning av marknadsräntan till en ökad belastning för staten och vice versa. Jämför kapitel 8. Det är uppenbart att en fortsatt utveckling av kostnaderna för bostadsstödet på detta sätt är svår att förena med ambitionema att bevara sunda statsfmanser. Utgifter för staten i denna storleksordning ökar också angelägenheten av en medveten prioritering mellan bostadspolitikens roll för en fortsatt hög nyproduktion och förnyelse av beståndet å ena sidan och den fördelningspolitiska ambitionen att säkra goda boendeförutsättningar för ekonomiskt svagare grupper å andra sidan.

SOU 1989: 71

4 Skatteutredningamas förslag

Skatteutredningarna

Under juni 1989 redovisade de fyra skatteutredningama sitt arbete i fyra betänkanden. Dessa är l. SOU 1989:33 Reformerad inkomstbeskattning 2. SOU 1989:34 Reformerad företagsbeskattning 3. SOU 1989:35 Reformerad mervärdeskatt m. m. 4. SOU 1989:36 Inflationskorrigerad inkomstbeskatming En sammanfattning av utredningsförslagen finns i SOU 1989:38 Det nya skatteförslaget. Utredningsbetänkandena är f. n. föremål för remissbehandling. Utredningsförslagen berör i väsentliga delar bostadspolitiken och hushållens boendekostnader. I detta kapitel redovisas de beräkningar som

boendekosmadsutredningen gjort av de olika skatteförslagens konsekvenser

för boendekostnadema.

4.2 och boendekostnadema

Skatteförslagen

- en bild

översiktlig

De utredningsförslag som har störst betydelse för hushållens boendekost-

nader och möjligheterna att betala dessa är förslagen till ett nytt system för

inkomstbeskattningen samt den föreslagna breddningen av momsen. I figur

4.1 illustreras de samband som finns mellan dessa olika förslag och medborgarnas disponibla inkomster.

4.2.1 Reformerad inkomstbeskattning

Förslaget från utredningen om reformerad inkomstbeskattning medför att

90 % av inkomsttagama skall betala enbart kommunalskatt. För kapitalinkomster föreslås en för alla enhetlig statlig skatt på 30 %. Det innebär att marginalskatten och därmed värdet på de underskottsavdrag som egnahemsägare kan tillgodogöra sig begränsas från i dag 47 % till 30 % av ränteutgiftema. 4 Detta påverkar boendekostnadema för ägare av egna hem och de som finansierat den egna insatsen till en bostadsrätt med lån. I gengäld är den disponibla inkomsten efter skatt högre varför enbart den högre bostadsutgiften

30 Skatteutredningarnas förslag SOU 1989: 71

Figur 4.1 Faktorer som påverkar den disponibla inkomsten vid nu planerade förändringar av skattesystemet (RlNK/KIS)

Skatteulredningarna

Avdra - . .

begrâåssnmg gåâgâd

Finansieringen

Fastgh. Energi

M°ms Skalt m.m. §4

(IÄ:Pirekla

effekter

:fb

_Ja_ indirekta effekter --? _ _

Bostadsutgitter , . . Disponibel inkomst

Boendekostnader

efter bostads utg irter

,r T ,r

Sänkt Okade Okade

skatt lån bostbidr.

inte nomialt leder till ett minskat konsumtionsutrymme sedan bostadsutgiften betalats. Eftersom inkomstskatten sänks för alla, dvs. också för bostadsrättshavare och hyresgäster, föreslår inkomstskatteutredningen att räntebidragen reduceras också för bostads- och hyresrätt så att räntan efter bidrag blir lika stor för samtliga dispositionsformer. Detta leder enligt inkomstskatteutredningen,

tillsammans med de förändringar av fastighetsskatten som utredningen sam-

tidigt föreslår, till en väsentligt mer likformig behandling av de olika boende-

formerna. Förändringarna i råntebidragssystemet påverkar boendekosmadema för

bostadsrättshavare och hyresgäster på i princip samma sätt som begräns-

ningen av värdet av underskottsavdragen påverkar egnahemsägare. [figuren illustreras detta med den direkta pilen mellan skatteutredningama och boendekosmader/bostadsutgiften. I tabell 4.1 belyses hur dessa subven-

SOU 1989: 71 Skatteutredningarnas 31

förslag

tionsbegränsningar påverkar kapitalutgiftema för fastigheter byggda under olika tidsperioder. Denna redovisningsfonn återkommer i det följande vid redovisningen av övriga förslag till förändringar i skattereglema för bostädema. Den motiveras av de i föregående kapitel beskrivna målen om neutralitet mellan olika upplåtelseforrner och paritet mellan olika årgångar av bostäder. Vid studiet av våra tabeller kan alltså direkt utläsas hur olika delförslag påverkar möjligheten att uppnå de bostadspolitiska målen. Det är naturligtvis det samlade resultatet som är avgörande för vilka möjligheter som finns att med bostadspolitiska medel justera effekterna av de samlade skatteförslagen. Vi har bedömt det som värdefullt att också ge en bild av hur de olika delförslagen samverkar för att åstadkomma dena slutresultat. Vid bedömningen av uppgifterna i tabellerna är det också viktigt att hålla i minnet att det endast är for bostadsrätter och egna hem som dessa direkt kan läggas till grund för en bedömning av förändringen av boendekostnadema. Inom hyressektom fastställs hyrorna med utgångspunkt i de allmännyttiga företagens självkostnad. Därvid förekommer som framgått av tidigare kapitel en viss omfördelning av kapitalkostnadema mellan olika fastigheter. Effekterna av föreslagna förändringar t. ex. av räntebidragen kan bli olika for olika företag beroende på åldersmikuiren på deras bestånd av fastigheter. Med dessa reservationer ger dock våra tabeller en god bild av skatteförslagens effekter i de avseenden som är av särskilt intresse från bostadspolitiska utgångspunkter.

Tabell 4.1 Kapitalutgütsökning (kr/kvm) på grund av minskade räntebidrag resp. begränsning av ränteavdragens värde. Upplåtelseform och drgångsvis.

Av tabellen framgår att kapitalkostnaderna ökar mest i nyare årgångar. Detta beror på att nyare hus har högre räntekostnader totalt sett eftersom de varit dyrare att bygga. Begränsningar av räntebidragen måste få tyngdpunkten i nyare årgångar eftersom det är i dessa årgångar den helt övervägande delen av räntebdragen finns i dag.

32 Skalteutredningarnas förslag SOU 1989: 71

4.2.2 Fastighetsskalten

Som framgår av figur 4.1 berörs bostadssektom också av de förslag som syftar till att finansiera sänkningen av inkomstskatten. Av dessa förslag har utredningen om reformerad inkomstbeskattning (RINK) presenterat en ny ordning för fastighetsskatten medan kommittén för indirekta skatter (KIS) svarar för övriga förslag. RINK föreslår att dagens schablonintäkt för egna hem avskaffas och ersätts med fastighetsskatten. Utredningen föreslår också att dagens flora av olika skattesatser för fastighetsskatten skall ersättas av en gemensam skattesats för alla upplåtelseformer och ägarkategorier lika med 1,5 % av taxeringsvärdet För att mildra höjningen av bostadsutgiftema som förslaget om fastighetsskatt leder till, tillsammans med förslaget från KIS om full mervärdeskatt på nyproduktion, föreslås övergångsvis vissa reduceringar av fastighetsskatteuttaget, vilka efterhand successivt återhämtas. För bostadsfastigheter tas inte någon fastighetsskatt ut under de första fem åren efter byggandet, och endast halv fastighetsskatt tas ut under de följande fem åren. Höjningen av bostadsutgiftema för småhus i beståndet mildras genom att fastighetsskatten nedsätts till 1,2 % av taxeringsvärdet åren 1991 och 1992, och genom att det för årgångama 1986-1990 endast utgår halv fastighetsskatt år 1991. För hyres- och bostadsrättsfastigheter i beståndet föreslås att det för år 1991 inte tas ut någon fastighetsskatt för årgångama 1977-1990, samt halv fastighetsskatt för årgångama 1973-1976. Genom de olika övergångsreglema och tillfälliga rabatteringarna av fastighetsskatten blir skattesystemet som i sina gnmder är mycket enkelt, åtminstone övergångsvis komplicerat.

Tabell 42 K apitalkostnadsejfekter av förslaget till nytt fastighetsskattesystem (kr/kvm). Upplåtelseform och årgång

SOU 1989: 71 33 Skatteuzredningamas förslag

Som framgår av tabellen leder de olika låttnadema för nyare hus till en i

förhållande till i dag lägre skattebelastning för nyare årgångar. Övergången till

ett enhetligt procentuttag för alla ägarkategorier innebär en större skattelättnad för de privatägda hyreshusen vilka i dagens system har en högre skattesats än allmännyttan. Genom dessa justeringar i den generella skattesatsen undviks de svårigheter som i dagens system orsakas av att taxeringsvärdena är så mycket högre i nyare fastigheter än i äldre. Samtidigt kommer de nya taxeringsvärdena inom småhussektom enligt nu föreliggande uppgifter att ytterligare öka de regionala skillnaderna i skatteuttaget. De provtaxeringar som genomförts pekar på att taxeringsvärdena i landet kommer att stiga med i genomsnitt ca 50 %. I storstäderna blir däremot höjningen ca 100 %. Detta förhållande kan man naturligtvis inte ta hänsyn till inom ramen för ett generellt system med gemensam skattesats. Problemet diskuteras vidare i kapitel 6.

4.2.3 Breddad moms och full byggmoms

Kommittén för indirekta skatter föreslår i sitt betänkande en i princip generell beskatming av all omsättning av varor och tjänster i yrkesmässig verksamhet. Undantag föreslås för banktjärtster samt hyra och förvärv av fastigheter. Förslaget innebär att reduceringsregeln för byggverksamhet slopas så att full moms tas ut också på t. ex. nyproduktion och ombyggnad av bostäder. Vidare kommer flertalet nu skattefria tjänster för förvalming av bostäder att bli mervärdeskattepliktiga. Det gäller bl. a. avgifterna för avloppsrening och

renhållning. Skatteplikten kommer även att omfatta upphandlad fastighet-

skötsel, städning, fönsterputsning, sotning och administrativa tjänster. Detsamma gäller avgifter för vatten från vattenverk, samt för energileveranser. Samtidigt föreslås en reducering av dagens punktskatter på energin. För att i görligaste mån åstadkomma konkurrensneutralitet mellan å ena

sidan fastighetsförvaltande företags i egen regi utförda arbeten och å andra

sidan deras upphandling av arbeten på fastighet föreslår kommittén att uttagsbeskatming införs för vissa arbeten som fastighetsförvaltande bolag utför på sina fastigheter. Den föreslagna uttagsbeskattningen avser ny-, till- eller ombyggnad, reparationer, underhåll samt arbeten som innefattar ritning, projek-

tering, konstruktion eller därmed jämförliga tjänster.

Uttagsbeskattningen avser enbart arbeten som utförs i egen regi med egna

anställda. Av administrativa skäl föreslås att uttagsbeskattning sker endast om de nedlagda lönekostnadema, inklusive sociala avgifter, för arbetena för beskattningsåret överstiger 500 000 kr. I tabellerna 4.3 och 4.4 redovisas kapitalkostnadseffektema efter räntesubventioner av förslaget om full byggmoms respektive breddad moms i övrigt.

34 Skatteutredningarnas förslag SOU 1989: 71 Tabell 4.3 Effekter av förslaget om full byggmoms ( kr/mz). Olika upplâtelseforrrxer och årgångar

Förslaget att avskaffa reduktionsregeln för byggande inom momssystemet leder inte överraskande till försurnbara effekter i de årgångar av bostäder som inte by ggs om i någon större utsträckning. Däremot blir kapitalkostnadsökningen betydande för nyproduktionen. Utredningen analyserar inte detta närmare men det kan knappast undvikas att en så stor höjning av kostnadema for nyproduktionen leder till väsentliga höjningar av priserna på befintliga fastigheter.

Tabell 4.4 Effekterna av övriga förslag till momsbreddningar m. m. (krlmz). Upplåtelseform och årgångar

Förslagen i denna del får inga effekter som påverkar pariteten mellan olika årgångar. Kapitalkostnadema ökar för de flesta med mellan 15 och 20 kr/mz. Egnahemsägama berörs genomgående mindre än bostads- och hyresrätten. Av sammanställningen i tabell 4.5 framgår att bostadssektom föreslås bidra till finansieringen av skattereformen med drygt 19 miljarder kr. Av dessa kommer lcnappt 6 miljarder från hyressektom, 2,6 från bostadsrätterna och 8,9 från egrtahemssektom. Då bör beaktas att småhusen under mellantiden fått aktualiserade taxeringsvärden.

SOU 1989: 71 Skatteutredningarnas förslag 35 Tabell 45 Bostadssektomr bidrag till finansieringen av skattereformen. Olika förändringsförslag. Miljarder kr Nuvarande RINK- DIFF regler (NR) förslag RINK-NR 1 9 9 1

Av tabell 4.6 framgår den sammanlagda effekten av de olika förslagen för boendeutgiften i kronor per m2 och omräknat till den nödvändiga hyresölcningen (motsvarande) per månad om förslagen genomförs i sin helhet.

Tabell 4 .6 a Bostadsutgiflsökrzing kronor per m? som resultat av skatterczfornxen. Upplåtelseformer och årgångar Hyresrätt Privat Bostads- Egna Medel- Allmännyttan rätt hem värde Krlmz

Tabell 4.6.b Bostadsutgütsökning kronor per månad som resultat av skarterdonrzen. Upplåtelsefornter och årgångar Hyresrätt Privat Bostads- Egna Medel- Allmännyttan rätt hem värde Kr/ man

36 Skatteutredningarnas förslag SOU 1989: 71

Som framgår av tabell 4.6 b ökar bostadsutgiftema med i genomsnitt ca

380 kr/månad om förslagen genomförs. Ökningen blir störst för egnahem och

allra störst i de hus som byggts mellan åren1975 och 1984, där den i genomsnitt blir ca 650 kr per månad. Det går också att utläsa ett visst samband mellan fastighetemas ålder och bostadsutgiftsökningen. Genom reduktionen av fastighetsskatten för senare årgångar bryts dock detta mönster så att den totala utgiftsökningen blir störst i det sena 70- och tidiga 80-talets produktion. Kvar står dock att de redan i dag billigaste bostäderna i äldre hus kommer att fördyras mindre än övriga. Den sammanlagda effekten blir sålunda utan korrigeringar i det bostadspolitiska regelverket att utgiftssplittringen mellan yngre och äldre hus ökar ytterligare genom de föreslagna skatteändringarrta. Detta framgår tydligare i tabell 4.6 c i vilken de månatliga utgiftsökningarna relaterats till den nuvarande utgiften.

Tabell 4 .6 c Bostadsutgiftsökningar i procent av nuvarande bostadsutgüter

som ett resultat av skatteförslagen. UpplåteLseform och årgångar.

Hyresrätt Privat Bostads- Egna Medel- Allmännyttan rätt hem värde

96 av boutg.

Vid bedömningen av dessa uppgifter är det väsentligt att erinra om att de

utgör genomsnittsberäkningar över breda fält av årgångar. Självfallet finns

stora variationer inom de olika klasserna. Framförallt finns som framhållits stora regionala variationer inom småhussektom. De i tabellerna 4.6 av oss beräknade effekterna av RINK/KIS-förslagen är genomsnittliga närmevärden. För respektive ägarkategori och årgångsgrupp är beräkningarna i grunden baserade på ursprunglig finansiering. Beräkningsunderlaget har sedan justerats upp till aktuella skuldsummor med de genomsnittliga belopp som kan bedömas på gnmdval av tillgänglig statistik (SCB, IKU, RRV:s taxeringsstatistik med egna bearbetningar). Reinvesteringar såsom ombyggnad och övriga bostadsförbättringsåtgärder ingår också. En komplikation är naturligtvis att rebelåning med eget hem som säkerhet inte alltid avser bostadsinvesteringar och att personliga lån för köp av bostadsrätt

SOU 1989: 71 37

Skatteutredningarnas förslag

inte kan bedömas med tillgänglig statistik. De för bostadsrätt redovisade effekterna avser således endast föreningsavgiften. Avvikelsema från de redovisade värdena kan därför i enskilda fall vara betydande. Även förekommande stora skillnader i taxeringsvärden för egna hem, leder till stora variationer i utfallet. Vi redovisar därför i tabell 4.7 vissa beräkningsfömtsättningar för egna hem. Med utgångspunkt i dessa kan justeringsberäkrtingar göras för enskilda fall.

Tabell 4.7 Genomsnittliga värden för beräkning av bostadsutgiftsökning för egnahem

För varje i10 000 kr i skuld i förhållande till genomsnittsvärdet ovan justeras värdena i tabell 4.6 b med i17 kr/mån. För ett hus byggt år 1970 med en skuldsumma på 500 000 kr blir bostadsutgiftsökningen således ytterligare ca 500 kr/mån. För ett skuldfritt hus byggt år 1950 minskar den redovisade utgiftsökningen med 250 kr/mån. För varje 110 000 kr i nuvarande taxeringsvärde bör värdena i tabell 4.6 d justeras med 2123:25 kr/mån. För ett hus byggt år 1970 med taxeringsvärde

1989 på 400 000 kr blir bostadsutgiftsökningen ytterligare ca 45 kr/mån.

Detta förutsätter att taxeringsvärdet vid den förestående omtaxeringen höjs med 50 %. Vid taxeringsvärdehöjningen som är större eller mindre än 50 %, ändras utgiften :tl0 kr/mån. för varje :l: 10 000 kr. För bostadsrättshavare med egna lån för finansiering av bostadsrätter blir bostadsutgiftsökningen enligt tabell 4.6 b likaså ca 17 kr/mån. större för varje 10 000 kr i lån.

4.2.4 Övriga förslag

Vid sidan av dessa förslag som direkt påverkar den löpande bostadsutgiften

lägger inkomstskatteutredningen också andra förslag av betydelse för

bostadskonsumenter och fastighetsägare. Uthyrning av egnahem och bostadsrätt blir skattepliktig oberoende av om det gäller permanent- eller fritidsboende samtidigt som reglerna förenklas.

38 Skazteutredningarnar förslag SOU 1989: 71

Reavinstbeskattningen av egnahem och andra fastigheter läggs om radikalt. Nuvarande uppräkning av anskaffningsvärdena med hänsyn till inflationen liksom nuvarande uppskov med beskattningen vid vissa försäljningar av egnahem slopas av förenklings- och rättviseskäl, för att undvika snedvridningar samt för att uppnå enhetliga regler för egnahem och bostadsrätt. Liksom för andra tillgångar blir grundregeln att hela den nominella reavinsten för egnahem och bostadsrätt beskattas med 30 % oberoende av innehavstiden. För att motverka inlåsningar begränsas emellertid av bl. a. bostads- och arbetsmarknadspolitiska skäl skatteuttaget vid försäljningar genom ett skattetak på 9 % av försäljningsintäkten för permanentbostäder och på 18 % av försäljningsintäkten för övriga bostäder. Denna ordning förutsätter enligt skatteutredningen att ekonomiskt rättvisande taxeringsvärden kan fastställas också för bostadsrätter. Av administrativa skäl kan nya taxeringsvärden på bostadsrätter inte föreligga före år 1993-94. En utredning har under våren tillsatts för att pröva möjligheterna att förändra taxeringen av dessa fastigheter. I awaktan på att denna utredning har presenterat sina förslag föreslås därför en, med undantag av de ovan redovisade förändringarna av räntesubventioner och fastighetsskatt, oförändrad löpande beskattning av bostadsrätter. Även om förändrade regler för reavinstbeskattningen sarmolikt påverkar priserna på egnahem har vi inte genomfört någon analys av hur dessa förslag kommer att påverka boendekostnadema för denna ägarkategori. Realisationsbeskatmingen får fömtsättas ses som en beskattning av kapital och kapitalplaceringar och inte i första hand som ett bostadspolitiskt instrument. Problemet ligger därför utanför boendekostnadsutredningens utredningsuppdrag.

4.3 och boendekostnader

Sambandet

skatteförändringar

I nederdelen av figur 4.1 (sid 30) erinras om de samband som finns mellan

Skatteregler, boendekostnader och hushållens disponibla inkomst sedan de

betalat skatter och boendeutgifter. Den boendekosmadsökning som skatteförslagen leder till skall betalas med inkomster som efter skatt är högre än tidigare. De enskilda hushållen har sålunda i olika utsträckning mer pengar att disponera för att betala bostadsutgiftema. En inkomsttagare med t. ex. 120 000 kr i inkomst får på grund av den avskaffade statsskatten ca 800 kr per månad i ökad disponibel inkomst sedan skatten är betald. Det bör också erinras om att de hushåll som har bostadsutgifter som ligger inom bostadsbidragssystemets gränser kompenseras för bostadsutgiftsökningen genom ökat bostadsbidrag. Detta gör att genomslaget i nettobostadsutgift för enskilda hushåll ser olika ut beroende på hushållets ekonomiska situation i övrigt.

SOU 1989: 71 Skatteutredningarnas förslag 39

De boendekostnadsförändringar som förslagen till förändringar i skattesystemet leder till är från bostadspolitiska utgångspunkter inte i alla delar tillfredställande. Detta är naturligt eftersom skatteförslagen främst haft som mål att skapa ett skattesystem som uppfyller de krav som bör ställas ur rättviseoch effektivitetssynvinkel. För att inte ett nytt skattesystem ska belastas med undantag och särregler i en sådan utsträckning att det blir oöverblickbart är det rimligt att de anpassningar som krävs i första hand åstadkoms genom förändringar i andra regelverk. I resten av vårt betänkande redovisar vi de förändringar i bostadsfmansieringssystemet och vad gäller bostadsbidragen till barnfamiljer som vi med ledning av våra direktiv finner angelägna.

SOU 1989: 7l 41

Ett nytt

bostadspolitiskt stödsystem

Utgångspunkter

Utredningens uppdrag har formulerats mot bakgrund av den nya situation för bostadspolitiken som skapas av skatteutredningarnas olika förslag och den bild av dagens bostadsstöd och dess effekter som redovisats ovan. En analys av dagens system visar att bostadsstödet i dag inte ger någon entydigt progressiv fördelningseffekt, dvs. den sammantagna effekten innebär ingen omfördelning från den grupp av hushåll som har goda inkomster till den grupp av hushåll som har en svag ekonomi och stor försörjningsbörda. Det kan också ifrågasättas om stödet fyller kravet på att vara neutralt mellan olika upplåtelseformer över tiden. I rapporten från i våras noteras att utgiftssplittringen mellan fastigheter med olika ålder är otillfredställande stor, vilket öppnar möjligheter att kapitalisera hela eller delar av de bostadssubventioner som syftar till att minska boendekostnadema. Den bristande pariteten leder också till att rörligheten i bostadsbeståndet minskar, så att detta utnyttjas mindre effektivt än vad som annars skulle vara möjligt. Slutligen kan erinras om att statens kostnader för bostadssubventionema ökar snabbt och kommer att fortsätta att öka vid en räntenivå sorti svarar mot dagens. Systemet är mycket känsligt för förändringar i räntenivå. Det gäller såväl utgifterna för stödet totalt som neutraliteten mellan olika upplåtelsefor-

mer sett i det längre tidsperspektiv som är naturligt när det gäller så långsik-

tiga investeringar som bostäder. I direktiven till utredningen uttalas att de bostadspolitiska målen ligger fast. Uppdraget är sålunda att lämna förslag till sådana förändringar i bostadsstödet

som tillsammans med de aktuella förändringarna i skattesystemet leder till att

målen uppfylls bättre än i dag. Utredningens arbete har med hänsyn härtill byggt på förutsättningen att ett nytt system skall - vara neutralt mellan olika upplåtelseformer när hänsyn tagits till såväl Skatteregler som bostadsstöd

-leda till en mindre utgiftssplittring mellan fastigheter med olika ålder

-innehålla stöd som är så utformat att det inte kan kapitaliseras av boende eller producenter skapa likvärdiga möjligheter för den nödvändiga bostadsproduktionen i olika delar av landet skapa förutsättningar för en nyproduktion av tillräcklig storlek - stimulera sparandet inom bostadssektom

42 Ett nytt bostadspoliliskt .stödsystem SOU 1989: 71

- vara så utformat att den automatiska ökningen av statens utgifter för bostadsstödet begränsas.

5.2 En målkonflikt

Bostadsutgifterna svarar för en betydande del av de samlade utgiftema för olika hushålll. De bygger också på långsiktiga bindningar i form av investeringar (egnahem och bostadsrätter) eller etablerade kontakter, skol- och bamomsorgsplatser osv. som gör att förändringar på kort sikt är svåra att genomföra för enskilda hushåll. Detta innebär att förändringar av de ekonomiska villkoren för boendet för enskilda hushåll måste genomföras med varsamhet så att hushållens planering inte på kort sikt slås i spillror. Ett nytt bostadsñnansieringssystem måste för utformas med beaktande av behovet av en tillräcklig planeringshorisont för de enskilda hushållen. Samtidigt är det uppenbart att ett nytt stödsystem som bättre än det nuvarande skall uppnå de bostadspolitiska målen om neutralitet och paritet måste komma att beröra enskilda olika. I annat fall åstadkoms ingen förändring. Det kan därför inte undvikas att de som i dagens system får en gynnsammare behandling än övriga kommer att uppleva att de får vidkärmas försämringar i sin situation. På motsvarande sätt kommer då självfallet andra att uppleva förbättringar. Även om målsättningen långsiktigt är klar - att nå fram till ett rättvist och robust bostadsfinansieringssystem - finns här en målkonflikt. I den utsträckning som den grundläggande ambitionen föranleder förändringar av mer betydande omfattning är det nödvändigt att bevaka att vägen dit inte leder till svårigheter för familjer som planerat sin ekonomi med utgångspunkt i dagens villkor på bostadsmarknaden.

5.3 Huvuddragen i ett nytt bostadsñnansieringssystem

Det nya bostadsfmansieringssystem som utredningen föreslår illustreras

översiktligt i figur 5.1 där också kopplingen till det riktade bostadsbidraget finns markerad. Systemet är uppbyggt på tre komponenter. Dessa är ett generellt grundläggande stöd till bostadsinvesteringen, ett system för att omfördela kapitalkostnadema mellan olika årgångar samt fastighetsskatten.

1 I rapporten Ds 1989:39 redovisas bostadsutgiftema netto i procent av den disponibla inkomsten för hushåll av olika storlek och olika boendeförhållanden. Där tabellen framgår att hushållen använder mellan 13 och 35 % av den disponibla inkomsten till bostadsutgifter.

SOU 1989: 71 Ett nytt bostadspolitiskt stödsystem 43 Figur 5.1

NY

bostadsfinansieringssystem

Egnahem Bostadsrätt Hyresrätt

30 % skattesu bvention 30 % skattesubvention på insatslán

30 % räntebidrag 30 °/o räntebidrag

Grundsubvention

i

Räntelán \/ Fastighetsskatt

i

Driftkostnad Boendekostnad Bostadsbidrag - é

44 Ett nytt bostadspolitiskt stödsystem SOU 1989: 71

För att vinna förståelse för förändringar av bostadsfinansieringssystemet som syftar till förbättrad neutralitet mellan olika upplåtelseformer är det väsentligt att ett nytt system uppfyller höga krav på rättvisa. Det får i detta avseende inte vara alltför komplicerat och sammansatt av olika delar som var för sig förutsätts samverka på ett svåröverblickbart sätt. I enlighet med direktiven har ambitionen därför varit att stödet i alla dessa former skall samverka med skattesystemet så att samtliga upplåtelseformer så långt det är möjligt behandlas lika både vid investeringstillfället och under bmksskedet. På gnmd av de skilda betämmelser som gäller för olika kategorier av fastighetsägare främst inom hyressektom blir det även med höga ambitioner i detta avseende nödvändigt med vissa schabloniseringar i olika detaljer. Dessa redovisas utförligare i de avsnitt i betänkandet där olika delar av systemet behandlas. Den följande beskrivningen av systemet följer skissen i figur 5.1.

5.3.1 En grundsubvention

De skattemässiga förutsättningar som bostadsñnansieringssystemet har att utgå ifrån skiljer sig åt mellan ägare av egnahem, bostadsrättshavare och ägare av hyresfastigheter ( och därmed hyresgästerna).

Egnahem Genom de nu föreslagna förändringarna i skattesystemet avskaffas den nuvarande beskattningen av en schablonintäkt för egnahem och ersätts av fastighetsskatten. Samtidigt avskaffas den statliga inkomstskatten för 90 % av de skattskyldiga, vilket leder till att marginalskatten för dessa normalt blir ca 30 % av inkomsten. Inkomsten och utgiften för egnahem hänförs i fortsätt-

ningen till inkomstslaget kapital. Även kapitalinkomster föreslås beskattas

med 30 %. De underskottsavdrag som även fortsättningsvis kommer att uppstå i egnahemsägamas deklarationer blir därmed värda 30 %, dvs. skatten kommer att reduceras med 30 % av de ränteutgifter som belastar huset. Denna skattereduktion för ränteutgifter gäller generellt och oavsett syftet med lånet. Egnahem subventioneras sålunda inte i större utsträckning än andra investeringar eller t. o. m. låneñnansierad konsumtion. Denna skattereduktion är en gmndsubvention som skapas av skattesystemet och motiveras från skatteteoretiska och andra samhällsekonomiska överväganden. Detta illustreras i figuren med rutan 30 % skattesubvention under egnahemsrutan.

SOU 1989: 71 Ett nytt bostadspolitiskt stödsystem 45

Hyresrätt Den skattereduktion som egnahemsägarna kan tillgodogöra sig på grund av underskottsavdragen avvecklas över tiden i takt med amorteringama av lånet. Om fastigheten rebelånas - t. ex. vid försäljning eller upprustning - ökar storleken på skattereduktionen igen. Motsvarande grundsubvention lämnas i dag för andra än egnahem inom ramen för de räntebidrag som lämnas till alla nya eller ombyggda hus med bostadslån. Räntebidragen är för den skull större för hyres- och bostadsrättshusen.

Räntebidragen utvecklas som nämnts över tid på ett helt annat sätt än den

skattereduktion som följer av De avvecklas i en takt

underskottsavdragen. som vid en viss (relativt hög) inflationsnivå inledningsvis håller ränteutgiften i

huvudsak konstant i reala termer. Under

givna förutsättningar vad gäller

inflationstakt, räntenivåer och amorteringsvillkor kommer en fastighet under detta inledningsskede att konsumera lika stora subventioner oberoende av upplåtelseforrn. Men varje förändring i någon av dessa faktorer rubbar tillfälligt eller för gott denna balans, som med hänsyn till investeringarnas långsiktiga karaktär tvärtom borde bevaras över en längre tid.

I syfte att göra subventionssystemet rättvist och robust föreslår vi att

skattereduktionen för egnahem ges en direkt motsvarighet i form av en

grundsubvention för hyres- och bostadsrättshus. Ett räntebidrag skall lämnas till ägare av hyreshus och även bostadsrättsföreningar som svarar mot 30 % av ränteutgiftema för investeringen i fastigheten. Detta räntebidrag awecklas

därefter i takt med att länen arnorteras. Utrymme skapas för den rebelåning som är nödvändig för att möjliggöra upprustning och ombyggnad av fastigheterna på samma sätt som i dag. Detta illustreras med rutan 30 % räntebidrag under hyresrätts- och bostadsrättsrutoma i figuren. På detta sätt blir grundsubventionen till hyresrätten en spegling av den subvention som skapas av rätten att göra underskottsavdrag för låneräntor. Med dagens avreglerade kapitalmarknad kan denna spegling dock bara bli schabloniserad, eftersom situationen på kapitalmarlmaden ständigt förändras i olika avseenden. Den tidigare ordningen med relativt fasta amorteringsplaner

på fastighetslânen har t. ex. ersatts av en mer flexibel situation. För egna-

hemsägare finns möjligheter att belåna äldre fastigheter för att finansiera andra

investeringar och konsumtion.

Dessa möjligheter och intresset för att utnyttja dem kommer sannolikt att påverkas av skattereformen som sådan. Den i förhållande till i dag minskade skattereduktionen för låneräntor kommer att minska incitamenten för en hög belåning. Det tak för avdragsrätten som också föreslagits kommer inte att beskära möjligheterna till en normal belåning av bostäder men väl försämra förutsättningarna för en sammantaget hög låneñnansierad konsumtion. Även

det kompletterande finansieringssystem som föreslås av utredningen nedan

46 Ett nytt bostadspalitiskt stödvystem SOU 1989: 71

kommer att begränsa utrymmet för belåning av fastigheterna för sådana ändamål. Mot denna bakgrund har utredningen funnit det rimligt att utfomta systemet så att räntebidragen för hyres- och bostadsrättshus schablonmässigt avvecklas efter en nedskrivningsplan som slutar efter 40 år och som i huvudsak överenstämmer med de villkor Statens bostadsñnansieringsaktiebolag (SBAB) i dag tillämpar för de bostadslån som bolaget beviljar. Även systemet med en takränta förutsätts behållas.

Bostadsrätt Även bostadsrättsföreningar skall sålunda vara berättigade till det 30-pr0centiga grundbidraget. I det avseendet behandlas de på samma sätt som hyresrätten. Samtidigt kan bostadsrättshavarna naturligtvis som alla andra inkomsttagare tillgodogöra sig skattereduktion för rånteutgifter. Det innebär att de i den utsträckning de lånar pengar till grundavgiften i ny bostad eller till överlåtelsesumman för en gammal erhåller en skattesubvention som svarar mot egnahemsägarens skattereduktion. För en nybyggd bostadsrättslägenhet kommer på detta sätt den helt övervägande delen av subventionen via räntebidraget till föreningen. I en äldre förening där lägenheterna omsatts på marknaden i större utsträckning kommer den i stället till stor del via skattereduktionen för den boende. Med den valda konstruktionen blir dock subventionsnivån i båda fallen densamma, dvs. de 30 % som svarar mot egnahemsägamas situation. Reglerna för grundsubventionen beskrivs närmare i kapitel 6.

5.3.2 Kompletterande tilläggsbelåning

En grundsubvention utformad på det ovan beskrivna sättet uppfyller enligt utredningens mening högt ställda krav på neutralitet mellan olika upplåtelseformer. Samtidigt är det uppenbart att en minskning av subventionsnivån i nyproduktionen från dagens ca 75 % av räntekostnadema första året till 30 % skulle göra det omöjligt för vanliga inkomsttagare att efterfråga nyproducerade bostäder om några sådana över huvud taget skulle kunna byggas. Det är också uppenbart att problemet med utgiftssplittringen mellan nyare och äldre hus inte får någon lösning på detta sätt. Tvärtom kommer paritetsproblemet att förvärras vid en övergång till en grundsubvention som för bostadsrätt och hyresrätt ligger kvar längre i tiden än dagens räntebidrag.

SOU 1989: 71 Ett nytt bostadspolitiskt stödsystem 47

Den grundläggande räntesubventionen måste därför kompletteras med en

finansieringslösning som gör det möjligt att upprätthålla den nödvändiga

nyproduktionen på ett sådant sätt att bostadsutgiftema blir rimliga. Ett sådant system bör utformas så att man minskar den utgiftssplittring som skapar problem på dagens bostadsmarknad. Bostadsutgiftema i nyare hus bör således bli jämförbara med dem i de närmast tidigare byggda husen. Systemet bör vidare beakta vad i direktiven sägs om målet att begränsa eller undanröja möjligheterna att kapitalisera bostadssubventioner samt att begränsa den automatiska ökningen av statens utgifter för bostadssubventionema. Utredningen har funnit två alternativa möjligheter att lösa problemet med att begränsa kapitalutgiftema i nyare hus utöver vad som följer av den grund-

läggande 30-procentiga subventionen. Det första alternativet är ett system med

räntebidrag av det slag som i dag utgår till egnahem. Ett sådant räntebidrag kan avtrappas snabbare än dagens räntebidrag till hyres- och bostadsrätten eftersom grundsubventionen förutsätts ligga kvar for alla på samma sätt som för egna hem i dag. Vid de beräkningar av boendekostnader som

inkomstskatteutredningen gjort har man förutsatt en sådan

snabbare reduktion av räntebidragen. På detta sätt uppnås en viss begränsning av de statliga subventionerna till bostadssektom som motiveras av hushållens efter

högre betalningsfönnåga

skattereformen. Detta alternativ löser emellertid inga av de övriga mer genuint bostadspolitiska problemen. Paritetsproblemet kvarstår och de subventioner som betalas ut i början av fastighetens bruksperiod kan på samma sätt som i dag kapitaliseras vid överlåtelser. Ett sätt att försvåra detta skulle naturligtvis vara att fortlöpande höja kapitalkostnadema i äldre fastigheter genom en fastighetsskatt som tas ut med en över tiden allt högre procent av taxeringsvärdet. En sådan ordning har övervägts i olika sammanhang men förkastats. Senast nu av inkomstskatteutredningen som endast är beredd att förorda en rabatt på fastighetskatten under de första och

kapitalkostnadsmässigt mest ansträngande åren efter färdig-

ställandet. Det andra alternativet, som vi förordar, innebär att räntebidragen ersätts med räntelån. Därigenom kan hushållens bostadsutgifter begränsas radikalt under de första åren efter färdigställandet på samma sätt som i dag. Utgiftsnivån kan anpassas till vad som är rimligt med hänsyn tagen till skatterefonnens effekter for hushållens ekonomi.

Genom det inslag av skuldökning som följer av räntelånen förskjuts kapi-

talutgiftema i tiden på ett sådant sätt att äldre fastigheter belastas mer i

förhållande till nya än i dagens system. Detta kommer att innebära en väsent-

ligt mindre markerad kostnadssplittring mellan nya och äldre hus.

Den inledande skuldökningen tar i anspråk delar av det säkerhetsutrymme som annars skulle kunna utnyttjas för belåning i samband med överlåtelser

48 Ett nytt bostadspolitiskt stödsyslem SOU 1989: 71

m. m. Tillsammans med köparens kännedom om den fortsatta utvecklingen av kapitalutgifterrta bör det leda till en rimligare prisutveckling på den marknadsstyrda delen av bostadsmarknaden. Samtidigt begränsas statens utgifter för bostadsstödet. Några subventioner som kan kapitaliseras finns ej. Det bör därigenom vara möjligt att avstå från ytterligare administrativa regleringar av överlåtelsevärden och olika hembudskonstmktioner. Det är uppenbart att ett räntelånesystem har stora fördelar. Det begränsar bostadsutgiften under den kapitalkostnadsmässigt svåraste perioden efter fardigställandet och omfördelar denna till en period då fastigheten bättre kan bära högre utgifter. En stor del av de icke avsedda konsekvenserna av den statliga subventioneringen av bostäder kan undanröjas utan att hushållens möjligheter att efterfråga bostäder i nyproduktionen försämras. Samtidigt finns det svårigheter med ett lånesystem av detta slag. Olika modeller av lån med inslag av skuldökning har övervägts, senast av bostadskommittén. Paritetslånesystemet avskaffades efter en kort period på 1970-talet. Det finns förebilder utomlands till räntelånesystem, t. ex. i Danmark, men i vårt land har man hittills awisat dessa tankar. Det finns flera orsaker till den awaktande inställningen till räntelån i vårt land. Den första, och mest uppenbara, är de pedagogiska svårigheter som uppkommer då ett lånesystem med reala inslag ska introduceras på en kapitalmarknad som i övrigt helt domineras av nominella system. Även en skuldökning som sker i lugnare takt än inflationen kan för många upplevas som skrämmande och ansvarslös. Många har - inte minst under åren med snabb inflation under 1970-talet- vant sig vid tartken att boendekostnadema efter de första svåra åren blir allt lättare att bära samtidigt som ett belåningsbart säkerhetsutrymme uppstår även utan särskilt stora arnorteringar. Samtidigt förtjänar det att påpekas att många fastighetsägare som i princip känner sig främmande för reala tänkesätt i praktiken handlar realt då de rebelånar sina fastigheter för att finansiera andra investeringar eller konsumtion. En sådan rebelåning skiljer sig inte från räntelånen på annat sätt än att den sker ad hoc och inte efter en från början fastlagd plan. En annan orsak till att tanken på lån med inslag av skulduppskrivning haft svårt att vinna gehör i vårt land är oron för att skuldökningen skall ske snabbare än ökningen av fastighetsprisema. Om utvecklingen blir sådan kan fastighetsägare som av någon anledning tvingas att avyttra fastigheten komma i situationen att köpeskillingen inte räcker för att betala den återstående skulden. De beräkningar som utredningen genomfört visar att ett systern med räntelån kan utformas så att det fungerar betryggande i detta avseende. För att skapa den trygghet som enligt utredningens mening är motiverad särskilt för de familjer som i ett egnahem gör sitt livs största investering bör därför ett räntelån kompletteras med en garanti ifråga om den maximala

SOU 1989: 71 Ett nytt bostadspolitiskt stödrystem 49

skuldökningen. Som framgår av de beräkningar som redovisas i det följande (kapitel 7 och bilaga 1) kommer en sådan garanti att belasta statsfinansema i väsentligt lägre omfattning än system som bygger på generella räntesubventioner. En tredje svårighet som förhindrat tillkomsten av räntelån i Sverige har varit kapitalbeskattningen med olika skattebelastning på löpande avkastning respektive kapitaltillväxt. Det har inte tillåtit kreditinstituten att ta fram rimliga upplåningsinstrument för att finansiera räntelån på kapitalmarlmaden. Med det föreslagna nya skattesystemet kan emellenid dessa hinder röjas undan. Utredningen föreslår sålunda att fastighetsägarna i stället for dagens räntesubventioner erbjuds gnmdsubventionen samt räntelån som finansieras på den allmänna kapitalmarknaden. Vi har förutsatt att SBAB och/eller kreditinstituten lämnar sådana lån på villkor som är lika över hela landet, att detta skall kunna säkras genom kreditgarantier och att staten står för den nämnda skuldutvecklingsgarantin. Räntelånets storlek bestäms genom att en garanterad nettoutgift fastställs uttryckt i procent av hela den urspmngliga skulden - och likaså en takt för en successiv upptrappning av utgiften. Eftersom räntebidrag eller skattereduktion förutsätts utgå med 30 % av bruttoräntan blir sldllnaden mellan 70% av bruttoräntan och den garanterade nettoutgift ett räntelån som läggs på skulden och förråntas. Detta förfarande upprepas år efter år. Räntebidrag eller skattereduktion lämnas också för räntan på räntelånet. Eftersom den garanterade nettoutgiften successivt blir allt högre blir skuldökningen efter hand allt mindre till dess betalningen överstiger marknadsräntan efter grundsubventionen i form av skattereduktion eller motsvarande räntebidrag. Då börjar räntelånen att amorteras. Den garanterade nettoräntan räknas upp som förut tills räntelånet är återbetalt. « Räntelånets konstniktion och egenskaper samt skuldutvecklingen under olika antaganden om räntenivåer och inflation redovisas mer i detalj i kapitel 7

samt i bilaga l. Där framgår att utvecklingen i ett räntelånesystem i hög grad

beror av räntenivån och inflationstalcten. Detta belyses sammanfattande av den följande sammanställningen, i vilken också redovisas hur stor skulden på ett nybyggt hus kan beräknas vara det år då ett räntelån enligt de givna förutsättningarna uppnår skuldmaximum.

Samtliga exempel utgår från en real ränta på 3 %. Upptrappningstakten för den garanterade nettoutgiften har valts lika med inflationen minskad med 1 procentenhet. De sammanställda värdena visar att skulden under dessa förutsätmingar växer till sitt största värde på ungefär 20 år. Den samlade ränteläneskulden är slutamorterad ca 10 år senare, dvs. vid den tidpunkt då det normalt finns ett behov av rebelåning för mer genomgripande underhållsåtgärder. Som framgår av sammanställningen är den maximala skulden högre i de fall inflationstakten är hög. Detsamma gäller för den beräknade skulden i hus som är nybyggda vid motsvarande tidl. Detta belyser hur räntelånen medverkar till att minska de reala skuldskillnadema mellan hus av olika ålder, men också att kapitalkostnadema för äldre hus trots detta inte blir lika höga som i den vid varje tidpunkt aktuella nyproduktionen. Ett antagande att realräntan långsiktigt kommer att pendla kring tre procent är sarmolikt realistiskt. Långa perioder med högre realränta utsätter systemet för svårare påfrestningar. En kombination av räntenivån 11 % och en inflationstakt på ca 6 % som gällde under våren 1989 är inte långsiktigt sannolik. Men om den skulle bli bestående växer låneskulden till 110 % på tio år (då den beräknade nybyggnadskulden är 179 %), och vidare till 180 % år 20 (321 %) och till beräknade 223 % år 34, då skuldmaximum inträffar. Den beräknade skulden på ett då nyproducerat hus är det året 725 %. I kapitel 7 redovisas ytterligare känslighetsanalyser av detta slag sarnt beräkningar av i vilken utsträckning som skuldutvecklingsgarantin kan komma att tas i anspråk. Av redovisningen i bilaga 1 av hur ett räntelånesystem med skuldutvecklingsgaranti av det slag som vi förordar skulle ha fungerat under senare årtionden framgår att skuldutvecklingsgarantin inte skulle ha utlösts under 1960- och 1970-talen eller under de första åren på 1980-talet.

1 Vid beräkningen av skulden för det nybyggda huset har byggkostnadema antagits utvecklas i samma takt som inflationen. Under senare år har produktionskostnadema för nya bostäder ökat i betydligt snabbare takt än priserna i allmänhet (KPI).

SOU 1989: 71 Ett nytt bostadspolitiskt stödsystem 51

Under den period som följt därefter och som karaktäriseras av historiskt sett mycket höga realräntor hade garantin emellertid föranlett vissa utbetalningar. Detta visar att skuldutvecklingsgarantin inte bara är av teoretiskt intresse utan bidrar till en reellt ökad trygghet för fastighetsägarna. Samtidigt tyder resultaten på att den diskontinuitet som kan förväntas över en längre tid kan leda till att skuldutvecklingsgarantin föranleder utbetalningar som med hänsyn till utvecklingen under därefter följande perioder framstår som onödiga. Detta skulle naturligtvis kurma föranleda att garantireglema utformas på det sätt 80m föreslås i kapitel 7, men att utbetalningar aktualiseras först i samband med överlåtelser av fastigheterna. Vi har emellertid stannat för att föreslå att utvecklingen nollställs vart femte år på det sätt som redovisas i kapitel 7. För att skapa garantier för tillräckligt goda fmansieringsmöjligheter i olika delar av landet är det nödvändigt att SBAB åläggs att finansiera räntelån enligt en statligt normaliserad form. Därigenom tar staten det riksövergripande ansvaret för att möjliggöra den bostadsproduktion som kommuner, byggherrar och andra anser nödvändig. Förslaget om en ändrad kapitalbeskattning, den avreglerade kapitalmarknaden och de möjligheter som kan komma att stå till buds till upplåning utomlands har gett bostadslåneinstituten helt nya förutsättningar. Det kan förutsättas att dessa -i den nya situation som uppstår när subventionerna ersätts med ett skulduppskrivningssystem garanterat av staten - själva vill erbjuda byggherrama motsvarande lån eller lån med amonerings- och skulduppskrivningstider som awiker från denna. Framför allt större låntagare som de allmännyttiga bostadsföretagen och bostadskooperationen kan sarmolikt uppnå förmånligare lånevillkor genom den konkurrens som finns på marknaden. Utredningen ser ingen anledning till varför en sådan utveckling skulle förhindras. I den utsträckning konkurrensen mellan olika långivare leder till förmånliga upplåningsvillkor för t. ex. de allmärmyttiga företagen leder detta till

lägre självkostnadshyror och därmed lägre boendekostnader inom hyres-

sektom i sin helhet. Däremot bör den statliga skuldutvecklingsgarantin inte göras beroende av olika uppgörelser mellan parterna på kapitalmarknaden. Detta kan undvikas genom att garantin utformas schablonmässigt på det sätt sorti redovisats ovan. Den som accepterar ett lån med längre arnorteringstid eller högre takt i skuld-

ölcningen får då själv ta de ökade risker som detta medför.

Omläggningen bör gälla inte bara stödet till nyproduktion av bostäder, utan även vid ombyggnad samt reparation och underhåll. Grundsubventionen har redan en motsvarighet i det stöd som staten nu lämnar till reparationer och s. k. gemensamt underhåll För hyres- och bostadsrättshus erbjuds i dag ett räntestöd som motsvarar egnahemsägarens skattereduktion vid ränteavdrag för sådana arbeten. Räntebidraget lämnas enligt en fmgerad amorteringsplan under en tid av 10 eller 20 år. Tiden

52 Ett nytt bostadspolitiskt stödsystem SOU 1989: 71

bestäms efter åtgärdens art och normala livslängd. Detta stöd kan utan svårighet inordnas i det system vi föreslår. För ombyggnad och sådana reparations- och underhållsarbeten som ingår i ombyggnadsprojektet lämnas ett stöd som i princip motsvarar nybyggnads-

stödet, med räntebidrag enligt garanterade räntor som trappas upp på samma

sätt som vid nybyggnad. Till skillnad från vad som gäller i fråga om det särskilda räntestödet för underhåll, kan ombyggnadsstöd lärrmas även för underhåll inom lägenheterna. Det nuvarande ombyggnadsstödet har samma nackdelar från bl .a. neutralitets- och paritetssynpunkt som vi har redovisat för nybyggnadsstödets del. Det är också svårt att på ett rimligt sätt dra gränsen mot vad som bör ses som ett reguljärt underhåll. Det leder i sin tur till det väl kända fenomenet att det från företagsekonomiska utgångspunkter ofta blir lönsamt att ersätta underhåll med mer genomgripande ombyggnadsarbetert I och med den omläggning som vi föreslår finns möjligheter att sammanföra nybyggnadsstödet, ombyggnadsstödet och stödet till reparationer och underhåll i ett sammanhållet system, där grundsubventionen är densamma oavsett åtgärdemas art och där räntelån med skuldutvecklingsgaranti lämnas till alla nya investeringar, oavsett om de görs i samband med ny- eller ombyggnad. En ny 30-årskategori bör därvid införas för sådana mer varaktiga underhållsåtgärder som i dag huvudsakligen utförs i samband med ombyggnad, exempelvis stambyten. För investeringar i nya kvaliteter länmas garanterade räntelån och grundsubventioner enligt samma regler som vid nybyggnad. De särskilda ombyggnadslånereglema kan därmed avskaffas. Dessa frågor bör övervägas närmare i den översyn av ombyggnadsstödet som f. n. pågår inom bostadsdepartementet. Räntelånekonstruktionen bör kunna tillämpas också för stödet till flerbamsfamiljer för köp av egnahem. Vid en bedömning av konsekvenserna av en övergång till en finansiering med räntelån, bör förutom de ekonomiska egenskaperna hos systemet, också vägas in statens möjligheter att påverka kvaliteten i nyproduktionen. Utredningen har i sitt arbete förutsatt att länsbostadsnämndens prövning skall finnas kvar och att den statliga skuldutvecklingsgarantin inte skall lämnas till projekt som inte fyller gällande kvalitetskrav. Vi har inte heller sett det som utredningens uppgift att föreslå några förändringar i länsbostadsnämndernas kostnadskontroll. Vi har utgått ifrån att den statliga skuldutvecklingsgarantin endast beviljas sådana projekt som har en så rimlig kostnadsbild att garantin är motiverad. Vi vill emellertid samtidigt erinra om att flertalet av de tekniska kvalitetskrav som tidigare ställdes med hjälp av bostadslånereglema numera har förts över till plan- och bygglagsystemet. När planverket och bostadsstyrelsen slogs samman till plan- och bostadsverket var en av utgångspunktema för strukturförändringen att underlätta samordningen mellan lånevillkor och

SOU 1989: 71 En nytt bostadspoIitLs/cz stödtystem 53

bygglovsföreskrifter. I den utsträckning det bedöms angeläget att, i den nya situation som skapas av ett nytt lånesystem, på längre sikt överväga formerna för och omfattningen av samhällets kvalitetskontroll och kostnadsövervalcrting kan en ytterligare samordning mellan låne- och byggbestämmelser eventuellt medverka till ett effektivare resursutnyttjande inom den statliga plan- och bostadsadministrationen. Utredningen har inte heller sett det som sin uppgift att i detta sammanhang bedöma behovet av att se över SBAB:s kompetens. Att SBAB även fortsättningsvis bör ha ansvaret för förvaltningen av de äldre statliga bostadslånen och de lån som bolaget själv lämnat är klart. SBAB måste också som framhållits ha ansvaret för att räntelån enligt en standardmodell kan lämnas i alla delar av landet. I en ny och avreglerad kapitalmarknad där nya lånemodeller kan komma att lanseras i konkurrens mellan olika institut kan det samtidigt vara angeläget att överväga att ge SBAB möjlighet att vid sidan av sina tidigare uppgifter också verka över ett bredare fält. Utredningen har utgått ifrån att sådana överväganden - om de anses nödvändiga - får göras i annan ordning under år 1990.

5.3.3 Investeringsbidrag

Kommittén för indirekta skatter har föreslagit att reduoeringsregeln for byggverksamhet slopas så att full moms tas ut också på t. ex. nyproduktion och ombyggnad av bostäder. En sådan är motiverad av önskemålet

förändring att så lång möjligt tillämpa

samma

mervärdeskatteregler inom olika områden. Den leder samtidigt till att

byggkostnaderna ökar med ca 10 %. Detta leder i sin tur till en inte försumbar värdetillväxt på befintliga fastigheter som är svår att motivera från bostadspolitiska utgångspunkter. De ökade byggkostnadema leder också till ökade svårigheter att förena lcravet på rimliga bostadsutgifter med behovet av ett tillräckligt robust räntelånesystem. Vi föreslår med hänsyn härtill att den föreslagna momshöjningen för nybyggnad och ombyggnad av permanentbostäder kompenseras med ett

investeringsbidrag av samma storlek som den ökade utgiften

för byggmomsen. Till ett sådant är det naturligt att knyta krav på

investeringsbidrag

god kvalitet i byggandet och de ytterligare krav t. ex. på energihushållning som avvecklingen av kärnkraften kan komma att förutsätta under l990-talet.

Fastighetsskatten

I betänkandet föreslås i enlighet med direktiven i

inga förändringar fastighets-

Vi redovisar skattesystemet. emellertid i kap. 6 våra synpunkter på dagens

54 Ett nytt bostadspolitiskz stödsystem SOU 1989: 71

regler för att fastställa taxeringsvärden på olika fastigheter och föreslår att dessa blir föremål för en översyn inför kommande fastighetstaxeringar. Beträffande fastighetsskatten förutsätter vi också att den rabatt för nyare årgångar som RINK föreslagit justeras så att de tröskelvärden som förslaget leder till reduceras.

5.5 Bostadsbidrag

Den föreslagna skatteomläggningen finansieras till betydande del genom minskade generella subventioner, ökad kapitalbeskattning och ökade indirekta skatter. Det ökar behovet av ett effektivt riktat stöd för de ekonomiskt svagare hushållens bostadskonsumtion. Vi föreslår att bostadsbidragen till barnfamiljer byggs ut kraftigt. Förslaget innebär att de gränser inom vilka bostadsbidrag kan lämnas vidgas väsentligt. Därigenom kan de hushåll som får bostadsbidrag befrias från det fulla genomslaget av ökad fastighetsskatt och höjd fastighetstaxering. Vidare föreslås att inkomstprövningen ändras till förmån för hushåll med låga inkomster. Förslagen kan uppskattas öka kostnadema för bostadsbidragen med mellan l och 1,5 miljarder kr. Huvuddelen av denna förstärkning tillfaller de hushåll som redan har bostadsbidrag. Frågan om bostadsbidrag till hushåll utan barn bör enligt vår mening studeras ytterligare från fördelningspolitiska utgångspunkter i ljuset av de övriga ändringar som övervägs.

Införandetidpunkt

Våra förslag om ändringar av bostadsstödssystemet har utformats med tanke

på en fullständig samordning med de nya Skatteregler som har föreslagits av

RINK och KlS. Skatteutredningama har föreslagit att förändringarna inom beskattningen skall gälla från och med den l januari 1991. Även de nya regler som vi föreslår bör träda i kraft vid samma tidpunkt.

SOU 1989: 71

6 Grundsubvention, fastighetsskatt

och

investeringsbidrag

I närmast föregående kapitel har vi redovisat huvuddragen av ett nytt bostadsñnansieringssystem uppbyggt på tre kapitalutgiftskomponenter: Ett generellt grundläggande stöd till bostadsinvesteringen, ett system för att ornfördela kapitalkosmadema över tiden samt en fastighetsskatt. I det följande avsnittet behandlas närmare de frågor som hänger samman med utfominingen av det generella grundläggande stödet till bostadsinvesteringar. I avsnitt 6.2 diskuteras utfommingen av underlaget för fastighetsskatten. I avsnitt 6.3 behandlas den särskilda frågan om mervärdebeskattningen av byggnadsinvesteringar.

6.1 Grundsubventionen i form av skattereduktion eller

räntebidrag

Av redovisningen i kapitel 5 framgick att utgångspunkten för det grundläggande stödet är de förhållanden som efter en skatteomläggning kommer att gälla i fråga om ränteutgifter för lån i egnahem. Samma kapitalkostnadseffekter skall så långt möjligt återspeglas inom andra upplåtelseformer genom ett generellt räntebidrag. Skattereduktionen för egnahem och det mot denna svarande räntebidraget för övriga bostäder utgör tillsammans det vi här kallar grundsubventionen. RINK:s förslag innebär för egna hemmens del att schablonintäkten avskaffas och att det särskilda inkomstslaget Annan fastighet slopas. Ränteutgifter för egnahem förs fortsättningsvis till det utvidgade inkomstslaget Kapital. Inkomster av kapital kommer inte längre att ingå i underlaget för kommunal skatt. I stället beskattas det med en enhetlig statlig skatt om 30 %. Det innebär samtidigt att underskott av kapital - exempelvis till följd av utgiftsräntor för egnahem - alltid ger en skattereduktion med 30 % av underskottets belopp. En fullständigt symmetrisk behandling av övriga boendeforrner skulle kräva att räntebidrag lämnas med 30 % av det ränteunderskott som är hänförligt till bostadsförvalming, förutsatt att motsvarande skatteeffekter inte uppkommer på annat sätt. Det finns emellertid sannolikt åtskilliga svårigheter i en sådan lösning bl. a. till följd av den förutsätter att ränteutgifter och ränteinkomster på ett entydigt sätt kan delas upp mellan bostäder och andra lokaler m. m. i samma förvaltning. Vi har inte på den tid som stått till vårt förfogande kunnat över-

56 Grundsubvention, fasrigherskatt och investeringsbidrag SOU 1989: 71

blicka vilka förutsättningar som måste föreligga för att en sådan lösning skall kunna väljas. Ett alternativ är att mer direkt knyta an till den ordning som tillämpas i fråga om dagens räntesubventioner. Det innebär att räntebidraget hängs upp på ränteutgifterna för lån inom den av bostadsmyndighetema godkända kostnaden för bostäder, upp till den låneandel som i dag gäller för statliga bostadslån. I fråga om nya lån bör räntebidraget kunna avse de faktiska ränteutgiftema för sådana lån, inkl. till dem knutna räntelån, dock högst vad som skulle följa av ett norrnaliserat lån enligt de villkor som staten tillhandahåller genom SBAB. Det innebär för ny- och ombyggnadslån en amorteringsplan som slutar efter 40 år och för lån till reparationer och underhåll lånetider om resp. 10, 20 och - enligt vårt förslag - 30 år, beroende på åtgärdernas art. Våra förslag innebär att gnmdsubvention och räntelån ersätter det nuvarande stödet även för dem som i dag har räntebidrag. För egnahem lämnas i fortsättningen endast räntelån. För bostäder med andra upplåtelseformer lämnas dessutom räntebidrag motsvarande skattereduktionen av ränteavdrag, förutsatt att motsvarande effekt inte uppnås på annat sätt. Utgångspunkten är även här att grundsubventionen i form av räntebidrag skall motsvara 30 % av de ränteutgifter som hänför sig till bostäder. Subventioner i form av räntebidrag bör dock inte återinföras för hus som i dag inte längre har räntebidrag. I linje med det bör subventioner-na inte heller höjas för de hus som vid tiden för omläggningen har räntebidrag till lägre andel än 30 % av ränteutgifterna. I dessa senare fall bör subventionen hållas kvar vid det belopp den har vid ornläggningsögonblicket, fram till den senare tidpunkt då de förutsätta arnorteringarna har medfört att räntebidragsbeloppet faktiskt motsvarar 30 % av den räntebidragsgmndande ränteutgiften. I fråga om dessa hus, som redan omfattas av olika former av statligt räntestöd, bör underlaget för räntebidraget beräknas enligt samma regler som tillämpas före omläggningen, om detta medför administrativa förenklingar. De skillnader som det ger i förhållande till vad som föreslås för nya hus är marginella.

Omläggrtingen till räntelån och grundsubvention bör, som vi har framhållit

i kapitel 5, gälla i stort sett alla nuvarande stödformer som bygger på olika former av räntesubventioner. Ett undantag är dock den nuvarande tilläggslångivningen i den del den arbetar med ränte- och arnorteringsfria lån till kostnader som fastigheten inte kan förränta. Villkoren för denna bör ses över i särskild ordning.

Tidpunkten för rätten till skatteavdrag Ett system med räntelån innebär att den debiterade räntan på lånet delvis betalas genom rupptagandet av ett nytt lån. Från skattesynpunkt är betalningen

SOU 1989: 71 Grundsubvention, fastighetsskatt och investeringsbidrag 57

dock att se som vilken annan räntebetalning som helst. som ger rätt till omedebara skatteavdrag. Räntan på räntelånet grundar i sin tur rätt till ränteavdrag. På motsvarande sätt måste gnmdsubventionen i form av räntebidrag baseras på den beräknade räntan på såväl urspnmgslånet som räntelånet.

6.2 Fastighetsskatten

6.2.1 Underlaget för fastighetsskatten

Fastighetsskatt tas ut med en viss andel av taxeringsvärdet för fastigheter som är taxerade som småhusenheter eller hyreshusenheter samt med en viss andel av tomt- och bostadsbyggnadsvärdet för fastigheter som är taxerade som lantbruksenheter. Det innebär att fastighetsskatten träffar alla bostadshus och fritidshus samt

alla fastigheter för kontor, handel, hotell och liknande. Skan tas däremot inte

ut för industrifastigheter - även om där också finns kontor etc.

Fastighetsskatten tas ut av ägaren. Ägare av hus på fastighet som upplåts

med tomträtt anses därvid som ägare också av marken. Skatten tas ut efter tre olika proeentsatser - 2,5 % för rörelsebeskattade hyreshusenheter - småhusertheter 2,0 % för rörelsebeskattade - 1,4 % för schablonbeskattade hyreshusenheter och småhusenheter, dvs.

hus ägda av bostadsrättsföreningar och allmännyttiga bostadsföretag samt

egnahem. Basen för fastighetsskatten är taxeringsvärdena. För att skatteuttaget skulle bli ungefär lika stort för varje bostadslägenhet, begränsades dock när skatten infördes skatteunderlaget för egnahem och andra schablonbeskattade småhus till 1/3 av taxeringsvärdet. För att motverka den höjning av basen för uttaget som

följde av 1988 års omtaxering av hyreshusenheter, har skatteunderlaget

för dessa fr.o.m. år 1989 begränsats till 55 % av taxeringsvärdet. Till följd härav tas fastighetsskatten under år 1989 ut med - 0,47 % av taxeringsvärdet för alla egnahem och för andra småhus som inte ingår i rörelse - 0,67 % av taxeringsvärdet för småhus som ingår i rörelse, inkl. jordbrukets bostäder - för flerbostadshus 0,77 % av taxeringsvärdet som upplåts med bostadsrätt

.eller ägs av allmännyttiga företag

- 1,37 % av taxeringsvärdet för andra hyreshus - inkl. kontor, hotell etc.

58 Grundsubventiomfastighetskatt och investeringsbidrag SOU 1989: 71

6.2.2 Utfallet av nuvarande regler

De genomsnittliga taxeringsvärdcna år 1989 för hus av olika ålder - uttryckta i kronor per kvadratmeter - redovisas i figur 6.1. Av den framgår att egnahemmens taxeringsvärden är i huvudsak oberoende av husens ålder. För

hyres- och bostadsrättshusen stiger taxeringsvärdena däremot dramatiskt ju

yngre husen

Figur 6.1 Taxeringsvärden för bostadshus av olika ålder. K r/m? I 989 Taxeringsvärde, kr/m2 5000 l 4000 3000 H Hyresrätt . Bostadsrätt 2000 - E] Egnahem 1000 0 -r -1940 41-60 61-74 75-84 85-88 1989 Källa: SCB och egna beräkningar Byggnadsår

Medan taxeringsvärdena för hyres- och bostadsrättshus byggda fram till

början av 1970-talet pendlar kring 1 500 kr/mz, kan de för det senaste årets

nyproduktion beräknas till det tredubbla, eller ca 4 500 kr/m2. Det är nästan dubbelt så högt som det beräknade medeltalet för nybyggda egnahem. Uttryckt i kr/mz blir uttaget av fastighetsskatt därmed följande för olika årgångar av hyreshus och egnahem (figur 6.2).

Figur 6.2 U :taget av fastighetsskatt i bostadshus efter ålder och

ägarkategori. K rim? Fastighetsskatt, kr/m2 ao

AIIm.n. hyresr. Ensk. hyresr.

EIBEEI

Bostadsrätt Egtahem Medelvärde

Källa: Egna beräkningar Byggnadsâ

För flerbostadshusens del ökar fastighetsskatten dispariteten mellan olika årgångar, vilket ökar behovet av subventioner i de yngre årgångama. Det

SOU 1989: 71 Grundrubventiønjartighetrskatt och investeringsbidrag 59

högre uttaget av fastighetsskatt för rörelsebeskattade bostadshus kompenseras sålunda delvis inom räntebidragssystemet med lägre garanterade räntor för ägare till sådana hus. De redovisade värdena är medeltal för hela landet. För flerbostadshusens del finns endast små regionala skillnader. Eftersom taxeringsvärdena för småhus påverkas kraftigt av marknadsprisema, blir däremot fastighetsskatteuttaget för dessa hus starkt beroende av husens läge och tillgången på bostäder på orten. Redan vid 1981 års taxering - som fortfarande år 1989 styr beskattningen av småhusen - kom taxeringsvärdena för småhus i Stor- Stockholmsornrådet som helhet att i medeltal ligga ca 50 % över landet i övrigt. Räknat per lägenhet- och med beaktande av lägenhetemas skiftande storlek över åren och mellan de olika ägarkategoriema - tas fastighetsskatt år 1989 i medeltal ut med följande belopp (figur 6.3). För egnahemmen redovisas därvid siffror dels för Stor-Stockholmsområdet., dels för landet i övrigt.

Figur 6 3 [fastighetsskatt för lägenheter av olika ålder efter ägarkategori

och läge. Kr/lägenhet och dr Fastighetsskatt 3000 kr/Iágenhet och år 2000 E Allm.n. hyresr. .

amma

Egnahem-Sthlm

O \X_\\l

Källa: Egna beräkningar Byggnadsår

Av figuren och det tidigare sagda framgår att fastighetsskatten i medeltal och räknat för landet som helhet tas ut med i huvudsak lika belopp för bostäder i egnahem och i allmärmyttig hyresrätt, men att denna form av likställdhet varken gäller mellan bostäder från samma tid eller inom varje ort för sig.

6.2.3 Redovisat reformförslag

Inkomstskatteutredningens (RINK) förslag innebär att fastighetsskatt tas ut

med samma andel av taxeringsvärdet för alla typer av bostäder, oavsett

upplåtelseform. Efter en kortare övergångstid kommer uttaget att ligga på

1,5 % av taxeringsvärdet. För nybyggda hus betalas under de första fem åren

60 Grwtdsubventiorufastighetskatt och investeringsbidrag SOU 1989: 71

ingen fastighetsskatt. Under de följande fem åren betalas fastighetsskatt med halva beloppet. Även i denna del fimis vissa övergångsregler. Förslaget leder vid fullt genomslag till att fastighetsskattens andel av den genomsnittliga bostadsutgiften ökar från knappt 4 % till ca 8 %. Förslaget präglas genom den enhetliga uttagsprocenten av en hög grad av formell likställdhet mellan fastigheter med skilda upplåtelseformer och ägarkategorier. För att likställdheten också skall vara reell krävs att den värdering som ligger till grund för uttaget är likvärdig mellan fastigheter av skilda slag. Hur fastighetstaxeringen utformas får därför avgörande betydelse för hur fastighetsskatteforslaget skall värderas.

6.2.4 Fastighetstaxeringens huvuddrag

Värdebegreppet

Fastighetstaxeringens syfte är att ge alla skattepliktiga fastigheter rättvisande värden till gnmd för beskattning, främst olika former av förmögenhets- - arvsskatt

beskattning förmögenhetsskatt, och gåvoskatt. Den har också

använts som gnmd för olika former av löpande beskattning utan anknytning till förmögenhet- den tidigare garantibeskattningen, intäktsbeskattningen av schablonbeskattade fastigheter, skogsvårdsavgifter och på senare tid fastighetsskatten. En värdering utfaller typiskt sett olika om den tar sikte på förrnögenhetsvärdet, avkastningsvärdet eller det tekniska nuvärdet. Förmägenhetsvärdet bestäms av det pris som kan uppnås vid en försäljning på den allmänna marknaden och utgörs av skillnaden mellan detta pris och de skulder som belastar fastigheten. Försäljningspriset i sin tur är starkt beroende av vilka alternativa användningar och finansieringsmöjligheter som står öppna för olika köpare. Avkastningsvärdet i den löpande förvaltningen kan vara väsentligt skilt från fastighetens inneboende förmögenhetsvärde: - Det år särskilt tydligt i fråga om fastigheter till vilka nyttjanderätter har upplåtits på obegränsad eller begränsad tid med besittningsskydd för nyttjanderättshavarna och till villkor som bestäms av andra faktorer än efterfrågan på marknaden. Det gäller t. ex. om undantagsfönnåner och om bostäder som upplåts med bostads- eller hyresrätt. Avkastningsvärdet bestäms här av vad den pågående användningen kan förränta. - Samma gäller i fråga om exempelvis fastigheter i skärgårdsområden, där sparmet är stort mellan vad fastigheten kan förränta inom ramen för den bofasta befolkningens näringsverksamhet och det värde som fastigheten tillmäts vid en försäljning för fritidsändamål. - Förhållandena är i princip likartade i fråga om äldre bostäder i expansiva storstadsområden. Bostadsnyttan för innehavaren torde inte förändras i

SOU 1989: 71 Grundsubvention, fastighetsskatt och investeringsbidrag 61

samma takt som marknadsvärdet ändras till följd av skiftningar i tillgång och efterfrågan på bostadsmarknaden inom regionen. Det tekniska nuvärdet för en byggnad motsvarar i princip produktionskostnaden för en motsvarande nybyggnad efter avdrag för förslitning m. m. Denna värderingsgrund används i stor utsträckning bl. a. inom den statliga

bostadsñnansieringen samt - ofta i mer schabloniserad form - vid sådan

redovisning som sker på bokföringsmässiga grunder.

Hur taxeringsvärdet bestäms

Enligt 5 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) - PTL - skall fastig-

hetens marknadsvärde utgöra grunden för taxeringsvärdet. Med marknadsvärdet avses därvid det pris som sannolikt skulle uppnås vid en försäljning på den allmänna marknaden. Främst av försiktighetsskäl - med hänsyn till svårigheterna att alltid uppskatta saluvärdet på ett rättvisande sätt - föreskrivs att taxeringsvärdet skall sättas till 75 % av det så uppskattade marknadsvärdet. Vid värderingen skall bortses från privaträttsliga förbindelser eller åtaganden av skilda slag som belastar fastigheten och som skulle kurma minska priset vid en försäljning (FFL 5 kap. 3 §). De vanligaste exemplen på sådana belastningar är arrende- och hyresavtal och andra dispositionsrätter. Värderingen skall vidare göras utan beaktande av den faktiska belåningen av fastigheten och villkoren för denna. I stället skall man utgå från vad som är normalt för fastigheter med likartad bebyggelse från samma tid.

Vid fastighetstaxering skall alla fastigheter värderas med utgångspunkt i

riktvärden (PTL 7 kap. 3 §). Riktvärden ges för dels mark, dels byggnader och bestäms enligt klassindelade värdefaktorer, som närmare anges i lagen. Värden mellan riktvärdena får inte väljas. Med värdefaktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som

erfarenhetsmässigt har betydelse för eller sarnvarierar med marknadsvärdet. De riktvärdepåverkande värdefaktorema för småhus är sålunda storlek,

standard, ålder och läge. För hyreshus är motsvarande faktorer i första hand ålder och bruttohyra. Bruttohyran i kombination med olika kapitaliseringsfaktorer - till vilka vi återkommer i det följande - antas därvid fånga upp värdeinverkan av såväl storlek och standard som läge. Taxeringsvärden skall fastställas uppdelade på mark och byggnader. I princip gäller att markens värde (markvärdet) skall uppskattas efter markens

pns i obebyggt skick och byggnademas värde (byggnadsvärdet) till det mer-

värde som fastigheten får för att den är bebyggd.

62 Gnardrubventiamfastighezskatt och investeringsbidrag SOU 1989: 71

Genonfärander

Fastighetstaxeringen genomförs i två steg.

I det första steget insamlas prisstatistik från de försäljningar som skett

sedan föregående taxering. Med ledning av denna statistik upprättas riktvärdetabeller och markvärdekartor. som indelat hela riket i värdeområden. Värdeonrrådena skall avgränsas så att de omfattar fastigheter med likartade värdeförhållanden, sett till sådana värdepåverkande faktorer (värdefaktorer) som läge, planförhållanden, teknisk försörjning etc. De framtagna förslagen till riktvärdetabeller och markvärdekartor avstäms vid en omfattande provvärdering. På grtmdval av denna fastställs sedan vilka markvärden och riktvärdetabeller som skall användas inom varje enskilt område vid det andra steget, som utgörs av den egentliga taxeringen. I det andra steget inhämtas uppgifter från fastighetemas ägare om de förhållanden som har betydelse för taxeringen. Värderingen är starkt schabloniserad och enligt det föregående bunden till de värden som anges i den tabell som gäller för området. Justeringar får dock göras för s.k. säregna förhållanden om andra faktorer än de som ingår i riktvärdesystemet påtagligt inverkar på fastighetens marknadsvärde (PTL 7 kap. 5 §). Markvärdet av tomtmark uppskattas i första hand på grundval av priserna för obebyggda tomter. I de många färdigexploaterade områden där antalet försäljningar av sådana tomter är lågt, uppskattas markvärdet med olika kompletterande metoder. Byggnadsvärdet tas normalt fram som skillnaden mellan taxeringsenhetens totala värde och markvärdet. Det totala taxeringsvärdez uppskattas efter skilda metoder för småhusenheter och hyreshusenheter. Till hyreshusenheter förs såväl fastigheter med hyreshus och bostadsrättshus som fastigheter med hus för kommersiella ändamål, t. ex. kontor eller hotell. För småhusenheter uppskattas det totala taxeringsvårdet enligt en ortsprismetod, med beaktande av olikheter i fråga om bostadshusens storlek, standard och ålder. För hyreshusenheter gnmdas värderingen i huvudsak på bruttointäktens storlek. Bruttointåkten multipliceras med en kapitaliseringsfaktor, som är olika beroende på relationen mellan markvärde och bruttointäkt. Kapitaliseringsfaktom är vidare högre för yngre bostadshus än för äldre. Det motiveras med de och

genomsnittligt lägre underhållskostnadema

högre räntesubventionerna för nyare hus.

6.2.5 Några konsekvenser av fastighetstaxeringen utformning

lägesberoertdet Uppdelningen av taxeringsvärdet i ett markvärde och ett byggnadsvärde kunde förväntas medföra att sådana skillnader i värde som beror av läget

SOU 1989: 71 Grundrubventian, fastighetsskatt och investeringsbidrag 63

skulle falla ut på markvärdet, medan skillnader i byggnadsvärde i huvudsak skulle återspegla skillnader i storlek, standard och ålder. Att de taxerade markvärdena divergerar mellan områden med olika lägen framgår också tydligt av taxeringsstatistiken redan på så grov nivå som kommunnivå (se tabell 6.1). Men av den framgår också att även byggnadsvärdena för småhus påverkas av läget.

Tabell 6.1 Taxeringsvärden enligt 1981 års allmänna fastighetstaxering får

friliggande enbostadshus med permanentbostäder. Medelvärden för rikets

kommuner t fallande ordning äter marlcvârdets andel av det totala taxe-

ringsvärdet. Källa: SCB.

64 och investeringsbidrag SOU 1989: 71 Gnutdsubventiomfastighetskatt

Förhållandet att även byggnadsvärdena påverkas av läget kan bero på att det är svårt att få fram rättvisande markvärden inom områden med låg andel oexploaterade tomter. Inom ramen för ett rättvisande totalt taxeringsvärde leder för låga markvärden till att i stället byggnadsvärdena blir för höga. Det kan emellertid också förhålla sig så att marknaden ser ett lägesbestämt mervärde i byggnaderna som sådana. I den mån det inte rör sig om kulturhistoriska eller andra immateriella värden betyder det i så fall att utnyttjade byggnadsrätter värderas högre än outnyttjade och därmed flyter över på värdet av byggnaderna. Även för hyreshusenhetema är markvärdena högre i goda lägen. Huruvida

också byggnadsvändena för hyreshus påverkas av läget går inte att utläsa av

den publicerade taxeringsstatistiken.

Åldersberoendet Taxeringsvärdena för bostadshus på är starkt ålders-

hyreshusenheter

beroende. Som framgår av figuren 6.1 ovan har de senast byggda husen taxeringsvärden som är upp emot tre gånger högre, räknat per kvadratmeter, än hus byggda under miljonprogrammet eller tidigare. Dessa taxeringsvärdesskillnader är helt betingade av att husen antas vara finansierade med lånat kapital med -till följd av räntesubventionema låga förräntningskrav. Effekten kan i stark förenkling beskrivas så, att en köpare som inte behöver tillskjuta nämnvärt eget kapital kan betala ett tre gånger högre pris för hus där räntan på det lånade kapitalet är 4 % än för ett hus där räntan på det lånade kapitalet är 12 %. Kapitalkosmaden blir densamma i båda fallen. Skillnaderna i förrnögenhetsvärde balanseras av en motsvarande skillnad i skulder, varför också nettoförmögenheten - och därmed förmögenhetsskatteeffekten - blir lika i båda fallen. Fastighetsskatteuttaget, som baseras på bruttoförmögenlteten, blir däremot avsevärt högre för det nyare huset. Motsvarande förhållanden borde gälla också i fråga om småhusen, men återspeglas inte i nu gällande taxeringsvärden från 1981 års fastighetstaxering. En relativt sett kraftigare höjning av taxeringsvärdena för nyare småhus

har dock aviserats efter den nu utförda provvärderingen inför 1990 års all-

männa fastighetstaxering.

Referensprisbildningen Antalet överlåtelser av flerbostadshus är lågt. De hus som säljs är huvudsakligen äldre, privatägda fastigheter med ett förhållandevis litet antal lägenheter. Det har tidigt uppmärksammats att den prisnivå som visas av sådana försäljningar visar för höga värden om den efter en direkt proportionell omräkning mot hyresintäktens storlek förs över på större förvalt-

SOU 1989: 71 Grundsubvention, fastighetsskatt och investeringsbidrag 65

ningsobjekt ur de senare årtiondenas produktion. Frågan löstes inför 1988 års fastighetstaxering på så sätt att alternativa riktvärdetabeller med olika lutning togs fram. Som mest kunde värdeökningen vid ökande storlek därmed begränsas med en faktor 0,7. En mer betydelsefull fråga är i vad mån den prisnivå som etableras vid sådana försäljningar egentligen är representativ. Det är väl känt att de priser som uppnås vid försäljningar av äldre hyreshus är starkt beroende av för vilket ändamål som huset köps. Den högsta prisnivån uppnås i allmänhet om huset i samband med köpet kan ombildas till bostadsrätt, antingen för försäljning på marknaden eller så att hyresgästerna själva avstår från hyresrättema och ombildar dem till bostadsrätter. En ytterligare prispåverkande faktor är om huset är så gammalt och har sådana brister att det kan byggas om med subventionerade lån. Dessa förutsättningar föreligger relativt sällan. Men när de föreligger blir priset så förmånligt för ägaren att det också säljs. Den värdenivå som dessa försäljningar indikerar ligger nomtalt långt över fastighetens avkastningsvärde vid oförändrad användning och är till övervägande delen bristbestärnd. Ett villkor för att värdet skall kunna realiseras är att det inte realiseras hos någon större mängd av de andra likvärdigt värderade fastigheterna. Summan av de på detta vis bestämda förmögenhetsvärdena för varje enskild fastighet överstiger därför förmögenhetsvärdet av den samlade stocken av fastigheter.

6.2.6 Boendekostnadsutredningens förslag

Den ursprungliga tanken bakom fastighetsskatten var att man med den till samhället skulle ta in en del av den värdetillväxt som uppkommer i olika fastigheter främst till följd av samhälleliga investeringar på andra områden. Den skulle därigenom främja de bostadspolitiska strävandena att nå en bättre utgiftsparitet mellan bostäder av olika ålder. Den skulle samtidigt ge resurser för en fortsatt omfördelning mellan äldre och nyare bostäder. Av hänsyn till invändningar från bl.a. lagrådet kom den emellertid att få den utfomining som har beskrivits i det föregående och som i huvudsak endast tillgodoser det sista

av de redovisade syftena - att ge resurser för fortsatt omfördelning.

De nu framlagda förslagen till en skattereforrn innebär att fastighetsskatten

får en väsentligt ökad tyngd i förhållande till tidigare. Det finns därför starka skäl att på nytt särskilt överväga de bostadspolitiska konsekvensema av fastighetsskattens utformning. Utgångspunkten för fastighetsskatten är i dag densamma som för för-

mögenhetsbeskatmingen av fastigheter - den värdering som görs vid fastig-

hetstaxeringen. Men medan förrnögenhetsbeskatmingen utgår från förmögen-

hetsnettot - dvs. skillnaden mellan taxeringsvärdet och de skulder som finns i fastigheten utgår den löpande beskattningen i form av fastighetsskatt från bruttoförrnögenheten - dvs. taxeringsvärdet utan hänsyn till skulder.

66 Grundsubventiorpfastighetskatt och investeringsbidrag SOU 1989: 71

Fastighetsskattcn är således inte en förmögenhetsskatt. Till följd av att den utgår från fastighetens potentiella värde vid en försäljning och inte från dess värde inom ramen för pågående användning är den inte heller en avkastningsskatt av konventionellt slag. Snarare skulle man, litet tillspetsat, kunna beskriva den som en form av löpande beskattning av förväntningsvärden vid en hypotetisk övergång till annan användning - för nyare fastigheter med ett betydande inslag av skatt på förväntade framtida subventioner. Från bostadspolitiska utgångspunkter är varje skatt på bostadssubventioner kontraproduktiv. Den förorsakar nmdgång, förstärker dispariteten och snedvrider förrnögenhetsfördelningen. Det motverkar den sociala bostadspolitikens syften om fastighetsskatten utformas så att den i praktiken understödjer en utveckling sorti innebär att de goda, välbelägrta och attraktiva bostäderna fortlöpande ornfördelas till dem som har den största betalningsförmågan. Staten och kommunerna har samverkat till att bygga upp ett omfattande och kvalitativt gott bostadsbestånd som hyrs ut till självkosmaden. Byggandet av egnahem och bostadsrättslägenheter har understötts med finansiella och markpolitiska medel. Ytterligare direkt stöd har lämnats till hushåll från svaga grupper, bl.a. barnfamiljer och äldre. Syftet med dessa åtgärder är att goda bostäder skall tillhandahållas alla till rimliga kosmader. Den löpande bostadsbeskatmingen bör därför inte utformas efter bostadens värde vid en försäljning eftersom det leder till att skatteuttaget i hela beståndet bestäms efter de starkaste hushållens bärkraft. En löpande bostadsbeskattning bör enligt vår mening vara så utfonnad att den inte tvingar fram krav på en högre förräntning av bostadskapitalet. Skatten bör läggas ut på ett sådant sätt att den inte förstärker den ekonomiska segregationen i boendet på expanderande orter eller påskyndar omvandlingen av perrnanentbostäder till fritidshus inom attraktiva turistontråden. Av de anförda bostadspolitiska skälen är det enligt vår mening inte ändamålsenligt att bygga en skärpt beskatming av bostäder på fastighetemas taxeringsvärden så som de fastställs idag. Den bör i stället utgå från bostadens värde inom ramen för den pågående användningen. Skattens storlek bör därvid bestämmas av sådana faktorer som har direkt betydelse för bostadsnyttan. Det kan i första hand förutsättas röra sig om sådana förhållanden som bostadens storlek, standard och läge i förhållande till kommunikationer och annan service. I allt väsentligt finns uppgifter om sådana förhållanden i det material som

samlas in till grtmd för fastighetstaxeringen.

Vi föreslår att frågan om ett särskilt fastighetsskatteunderlag utreds inför den fastighetstaxering som genomförs i fråga om hyreshusenheter år 1994 och småhusenheter år 1996.

SOU 1989: 71 Grundsubvention, fastighetsskatt och investeringsbidrag 67

Investeringsbidrag

6.3.1 Gällande regler för mervärdebeskattning

Mervärdeskatt (moms) tas ut vid yrkesmässig omsättning av varor och tjänster. Vad en skattskyldig har betalat i ingående moms får han dra av från den utgående momsen vid fortsatt omsättning. Därigenom träffar momsen endast värdet av den förädling som sker hos den skattskyldige. Den slutliga bördan träffar den som använder varan eller tjänsten i en verksamhet för vilken han inte själv är skattskyldig - dvs. oftast en konsument. Medan skatteplikten är i det närmaste total för varor och för sådana tjänster som avser skattepliktiga varor, finns väsentliga undantag i fråga om tjänster av annat slag. De undantag inom varuområdet som berör boendet gäller värme, el och vatten samt sådana tjänster 80m städning, sotning och hämtning av sopor. Bland de tjänster i övrigt som är helt undantagna från skatteplikt märks bankverksarnhet och bostadsförvalming. Den ingående moms som träffar företag med sådan verksamhet kan därför inte dras av, och blir därmed en kostnad i rörelsen. Å andra sidan beskattas inte den förädling som sker inom företaget. Samma gäller i princip i fråga om statens och kommunernas verksamhet. I syfte att uppnå neutralitet mellan entreprenadverksarnhet - sotn är skattepliktig - och egenregiverksamhet - som inte är skattepliktig - reducerades underlaget för den utgående momsen i byggnadsverksamhet till 60 % av entreprenadsumman. Därigenom kom skatteunderlaget vid byggnadsentreprenader erfarenhetsmässigt att ungefär motsvara värdet av de momsbelagda insatsvarorna vid egenregi-arbeten - dvs. värdet av material och köpta tjänster. För anläggningsarbeten samt projektering m. m. reducerades skatteunderlaget av motsvarande skäl till 20 % av entreprenadsumman. Motsvarande reduceringsregler finns inom vissa andra tjänsteområden bl. a. hotell och restaurang. Byggnads- och anläggningsverksamheten svarar dock ensam för ca 50 % av den totala volymen av tjänster med reducerad moms. Momssatsen är f.n. 19 % Det ger vid full moms ett påslag med 23,46 %. När underlaget är reducerat till 60 och 20 % blir påslaget resp. 12,87 och 3,95 %.

6.3.2 Redovisat reformförslag

Mervärdebeskattningen har nyligen setts över av kommittén för indirekta skatter (KIS), som redovisat sina förslag i betänkandet (SOU 1989:35) Reformerad mervärdeskatt m. m.

68 Grundsubventiomfastighetskatt och investeringsbidrag SOU 1989: 71

KIS förordar att underlaget för moms breddas, så att flertalet nu undantagna varu- och tjänsteområden beskattas. Undantag föreslås dock alltjämt i fråga om banktjänster samt hyra och förvärv av fastigheter. Samtidigt bör enligt KIS de nuvarande reduktionsreglema avskaffas. Det innebär för bostadssektoms del bl. a. att leveranser av el, vatten och energi momsbeläggs - varvid punktskatterna på energi reduceras - samt att byggrnomsen höjs till 23,46 %. I syfte att motverka brister i konkurrensneutralitet mellan köpta och egenproducerade förvaltningstjänster föreslås vidare att egenregitjänster som avser reparation och underhåll av byggnader beläggs med en uttagsmoms.

6.3.3 Konsekvenser av KIS förslag Enligt våra beräkningar får förslagen följande kostnadskonsekvenser inom bostadssektom

Ändring Totalt, Kr/mz i beståndet Kr/mz i nyproduktionen

milj.kr. Egnahem Hyreshus Egnahem Hyreshus

Momspåenergi +5 900 + 16 +16 +13 +12 Sänkta punktskatter -3 000 -9 -8 -7 -6

Övrig förvalt-

Om momsen på förvaltningstjänster konstrueras på ett sätt som de facto likställer stora och små fastighetsförvaltare kommer kostnadsökningarna i denna del att vara i huvudsak likvärdiga oberoende av ålder och upplåtelseform. Den föreslagna höjningen av byggmomsen kommer däremot att kraftigt påverka kosmadsrelationen mellan nyproduktionen och beståndet. Den omedelbara effekten av förslagen om vidgad moms skulle bli att kostnaderna vid nuvarande ränteläge ökar med 4-5 % i bostäder byggda före är 1991 och med 18-21 % i bostäder byggda efter momsvidgningen. För nyproduktionen höjer därvid enbart den höjda byggmomsen kostnaderna med 15-18 %. KIS förutsätter därför att de ökade byggkostnadema i sin helhet kan täckas med ökade räntebidrag. Givet de ändringar i fråga om räntebidragen som inkomstskatteutredningen (RINK) samtidigt har föreslagit

SOU 1989: 71 Grundsubvention, fastighetsskatt och investeringsbidrag 69

stannar

kostnadsölmingama i nyproduktionen vid ca 8 %. Detta har beaktats i

sammanställningen ovan. Som vi återkommer till i kapitel 7 föreslår vi att räntebidragen, i den del de inte svarar mot effekterna av skatteavdrag för ränteutgifter, skall ersättas av

räntelån med statliga skuldutvecklingsgarantier. Ökade produktionskostnader

i form av ökad byggrnoms kommer därigenom att få bäras av de boende i betydligt större utsträckning än vad KIS har förutsatt. Räntelånekonstruktionen ger visserligen möjligheter att förskjuta hela kostnadsökningen över tiden, så att utgifterna initialt hålls på oförändrad nivå. Det skall emellertid ge en inte oväsentligt ökad skuldtillväxt. som kan äventyra systemets stabilitet vid varaktigt höga realräntenivåer. Alternativen är att tvinga fram ökade betalningar redan från lånetidens början - vilket direkt höjer boendeutgiften - eller att för bostadsbyggandets del avlasta effekterna av den ökade att restituera byggmomsen genom

momsen eller betala ut direkta investeringsbidrag.

En höjd utgiftsnivå skulle enbart komma att gälla den kommande nyproduktionen. Det innebär en ökad utgiftssplittring mellan nyproducerade och äldre bostäder. En varaktig höjning av utgiftsnivån i nyproduktionen med 8 - 10 % leder direkt till en motsvarande värdeölcning inom hela beståndet av hittills

byggda bostäder. Sådana negativa fördelningspolitiska effekter av en skatteomläggning måste undvikas.

Det andra alternativet är således att avlasta effekterna av den ökade byggmomsen i nyproduktionen. KIS motiv för förslaget till höjd byggmoms är - utöver det rent statsfmansiella - att de nuvarande reduceringsreglema dels är svåra att administrera, dels snedvrider konsumtionsvalet mellan bostadskonsumtion och arman konsumtion:

Konsumtionssnedvridningar kan sägas vara spegelbilden av konkurrens-

snedvridningar. Den slutlige förbrukarens efterfrågan på olika varor och tjänster påverkas av de förändrade prisrelationer som undantagen i mervärdeskattesystemet ger upphov till. Han får fler varor för en viss summa pengar om dessa på grund av mervärdeskattefrihet är billigare än andra varor. Eftersom han får mer för sina pengar köper han de mervärdeskattefria varorna i stället för de alternativa mervärdeskatteplilctiga.

KIS slutsats är att de nuvarande reduceringsreglema leder till en från samhällsekonomiska utgångspunkter ineffektiv överefterfrågan på bostads-

konsumtion. Subventionering via skattesystemet- s. k. tax expenditures eller

skatteutgifter - kan jämställas med direkta bidrag och subventioner. Till skill-

nad från vad som gäller om de direkta transfererings- och subventionerings-

systemen redovisas emellertid inte effektema av tax expenditures öppet och omprövas därför inte heller Intresset av effektivitet

fortlöpande. i de stynnedel

som samhället använder för att påverka allokeringen av resurser talar enligt

70 Grundtubventiomfastighetskatt och investeringsbidrag SOU 1989: 71

KIS för direkta subventioner framför tax expenditures i de fall subventioner bedöms nödvändiga. De nuvarande räntebidragen har utan tvivel sådana konsumtionspåverkande effekter som KIS tillskriver momsreglema. Våra förslag innebär emellertid att de direkta räntesubventionema avskaffas utom i den del där de är nödvändiga för att balansera sådana tax expenditures i form av ränteavdrag som förutsätts bestå även efter en reformering av skattesystemet. Det är däremot tveksamt om skattereglema inom bostadsområdet systematiskt gyrmar bostadskonsumtion framför annan konsumtion. Till skillnad från de flesta andra konsumtionsområden belastas boendet med en separat löpande beskattning, nämligen fastighetsskatten. Byggmomsen betalas med lån som finansieras med samma långfristiga krediter som byggnaden i sig och omfördelas därmed över tiden på samma sätt som kostnadema för byggnadsinvesteringen i övrigt. Därigenom får även byggmomsen - sedd från de boendes sida - karaktären av en löpande beskattning av boendet. En full byggmoms skulle, med de regler som KIS och RINK föreslår, generera en utgift första året av storleksordningen 50 kr/m? för att sedan öka årligen med ca 5 kr/m2. En fastighetsskatt enligt RlNKzs förslag ger vid fullt genomslag och nuvarande taxeringsvärden för nyare flerbostadshus en årlig

utgift av ca 75 kr/mz. Det sammanlagda löpande skatteuttaget skulle alltså, om

dessa förslag genomförs, komma att ungefär motsvara dubbla momsen.

6.3.4. Boendekostnadsutredningens förslag

Om syftet är att åstadkomma ett likvärdigt skattetryck på bostadskonsumtion och annan konsumtion, och om valet för bostadsbeskattningens del står mellan en ökad fastighetsskatt och en ökad mervärdeskatt, är det enligt vår uppfattning tveklöst så att en ökad fastighetsskatt är att föredra. Skälet är det vi har framhållit i det föregående - att en momshöjning träffar enbart nyinvesteringar, medan en fastighetsskatt träffar hela beståndet. Därigenom man att beskattningen och en undviker i sig medverkar till utgiftssplittring oönskad förmögenhetsomfördelrting.

Vi föreslår mot denna bakgrund att effekterna av den ökade mervärde-

beskattningen lyfts av från de fortsatta nyinvesteringar som görs för permanenta bostäder. De samlade effekterna av våra förslag blir trots detta att bostadssektom kommer att bidra till finansieringen av en skattereform i den omfattning som skatteutredningarna har förutsatt. Som framgår av kapitel 8 i det följande innebär förslagen t.o.m. en viss överñnansiering. Vi har därvid utgått från att genom fastighetsskatt skall tas in samma totala belopp som följer av RINK:s förslag till fastighetsskatt.

SOU 1989: 71 Grundsubvention, fastighetsskatt och investeringsbidrag 71

Ett av motiven bakom KIS:s förslag att avskaffa de nuvarande särskilda reduceringsreglema inom mervärdebeskattningen är de kontrollproblem och administrativa svårigheter i övrigt som följer av differentierade momssatser. Dessa svårigheter kan undvikas om moms tas ut. men ett motsvarande belopp i stället restitueras eller utbetalas som ett investeringsbidrag. Avlyftet bör avse byggnadsinvesteringar i permanenta bostäder. Det bör vidare, för att oklarhet skall undvikas, avse endast ny- och ombyggnadsinvesteringar men inte arbeten i löpande förvaltning av exempelvis reparations» eller underhâllskaraktär. Det innebär att gruppen avgränsas på samma sätt som vi föreslår i fråga om dem till vilka erbjudande om räntelån och

skuldsutvecklingsgaranti skall kunna riktas. *Det finns därmed skäl som talar för att frågorna hanteras av samma myn-

digheter som prövar om en skuldutvecklingsgaranti kan länmas, och inte av skatteadministrationen. Vi förordar därför att avlyftet sker genom ett schablonanknutet investeringsbidrag som avser att täcka den ökade moms som pâförts investeringen.

SOU 1989: 71

Ett system

7 med räntelån

7.1 och motiv

Förslag

De mål som direktiven ställer upp för vår översyn är att systemet för bostadsfmansiering skall ge neutralitet, paritet och rimliga utgifter samtidigt som statens subventioner skall begränsas. Dagens system ger stora skillnader i fråga om utgifterna för de ursprungliga lånen för bostäder av olika ålder, dvs. stora paritetsbrister. Subventionema blir vidare mycket stora vid hög räntenivå. Paritetsbristema och de starkt ökade subventionema beror i väsentlig utsträckning på inflationen. Den sänker successivt de reala skulderna och kapitalutgiftema i äldre hus. De bidrag som lämnas i syfte att hålla utgifterna på en rimlig nivå i början av lånetiden kommer därmed att fungera som bidrag till förmögenhetsölmingar

hos fastighetsägarnal.

Dessa brister står kvar i det modifierade räntebidragssystem som har presenterats av inkomstskatteutredningen (RINK) - även då samordningen med fastighetsskattesystemet tas med i bilden. Med ett finansieringssystem som har inslag av skuldökningar kan inflationens negativa effekter motverkas bättre än med räntebidrag. Räntebidragen bör därför slopas, utöver den grundsubvention som behövs av neutralitetsskäl och för vilken vi har redogjort i avsnitt 6.1. För ny- och ombyggnader föreslås härutöver ett systern med räntelån. Med räntelånen fördelas utgifterna om så att de faller ut jämnare över tiden, realt räknat. Därigenom behövs inte så stora subventioner. Med denna jämförelse kan räntebidragen enligt det nuvarande och det nya systemet sägas vara onödigt stora. Räntelånen är ett sätt att minska subventionema utan att det strider mot bostadssocialt motiverade krav på rimliga utgifter m. m. Tvärtom förbättras pariteten och neutraliteten. Med räntelånen blir alltså systemet effektivare i förhållande till bostadspolitiska mål. Genom räntelånen påverkas också förmögenhetsfördelningen. Skuldökningarna minskar möjligheterna att göra förrnögenhetsvinster på grund av inflation, eftersom skuldema kommer att vara högre vid en överlåtelse. Med räntelån behövs inga räntebidrag för egnahem. Kombinationen av skattelättnaden för räntan och omfördelningen av utgifter över tiden är tillräcklig för att nå rimliga betalningskrav. Därför bör räntebidragen slopas för

lTill detta kan läggas risken av att räntebidragen i situationer med stark efterfrågan

och kapacitetsbrist har en prisuppdrivande effekt i byggnadsproduktionen i stället för en prisåterhållande inverkan i bostadsutbudet.

74 Ett system med räntelån SOU 1989: 71

egnahem som byggs eller byggs om i framtiden och i stället lån erbjudas till en del av räntanÅ Avdragseffekten i det framtida inkomstskattesystemet bestämmer subventionsgraden i det föreslagna systemet. Vad som återstår sedan skatteeffekten av ränteavdraget har beaktats kallar vi fortsättningsvis nettoränran. Räntelånekonstruktionen medför att inte hela nettoräntan behöver betalas omedelbart. Det omedelbara betalningskravet anges i form av en garanterad netloutgift, medan resten av betalningen skjuts upp genom ett ränlelån. Den garanterade nettoutgiften höjs successivt. De årliga räntelånen blir härigenom allt mindre. Så småningom kan det samlade räntelånet börja arnorteras. För att tillgodose lcravet på neutralitet lämnas för övriga upplåtelseformer ett räntebidrag som kompenserar för uteblivna avdragseffekter på det sätt som har redovisats i avsnitt 6.1 Nettoräntan blir härigenom densamma som för egnahem. Det innebär att dagens räntebidrag delvis ersätts med erbjudande om lån. Räntelån erbjuds sålunda på samma sätt för alla upplåtelsefonner och ägarkategorier. Det här förordade räntelånesystemet överensstämmer i den principiella uppbyggnaden med det system som bostadskommittén föreslog (SOU 1986:5). Det liknar endast i vissa avseenden det tidigare paritetslånesystemet. Likheten består i att kapitalutgifter fördelas om över tiden. I paritetslånesystemet omfördelades därvid hela skillnaden mellan en i systemet bestämd betalningsprocent och marknadsräntan. I räntelånesystemet omfattar omfördelningen endast en del av denna skillnad medan en del fortfarande subventioneras. Hyres- och bostadsrättshus behandlas på samma sätt som egnahem. Paritetslånesystemet tog inte hänsyn till egnahemsägamas skatteminskning, varför det systemet inte på samma sätt som räntelånesystemet uppfyllde kravet på neutralitet. Dessutom blir de ekonomiska riskerna mindre med räntelånesystemet än de som uppkom med paritetslånesystemet. I det följande redovisas närmare utformningen av räntelånesystemet och dess egenskaper. Där framgår bl. a. att utvecklingen av subventioner och skulder beror i hög grad av inflationstakt och räntenivå. Systemets utformning gör att det under normala betingelser blir fråga om måttliga skuldökningar. En högre räntenivå förstärker skuldökningen. Det behöver inte innebära några problem om inflationstakten samtidigt är hög. Det är tvärtom en fördel då, att den stigande skulden begränsar möjligheterna till värdestegringsvinster. Vid låg inflation och en samtidigt hög räntenivå, kan den reala skulden bli stor. Skuldökningsinslaget innebär ökade ekonomiska risker. Det leder till problem om skulden ökar snabbare än fastighetsprisema. Därför föreslås att en statlig garanti lämnas i fråga om den maximala skuldökningen. Låntagama bör genom denna garanti försäkras om att skulden

lOmläggningen till systemet med räntelån medför genom slopade räntebidrag att

villkoren blir mer lika mellan styckebyggda och gruppbyggda småhus. Villkoren blir också mer lika mellan statligt finansierade egnahem och marknadsfmartsierade.

SOU 1989: 71 En system med räntelån 75

successivt minskar realt. Med denna utfomming blir systemet tåli gt. Det kan fungera väl även om förutsättningarna skulle bli mycket ogyrmsamma. Den direkta subventionsminskande effekten av en omläggning till räntelånesystemet är störst i början av lånetiden men avtar sedan, så att den sammantaget för längre tid blir relativt måttlig. Det innebär att omläggningen

torde ge en måttligt dämpande effekt på fastighetsprisemaà En större sub-

ventionsminskning kan bli följden om låntagare avböjer erbjudna räntelån, dvs. väljer att spara. Dessutom medför räntelånen att rebelåning för andra ändamål motverkas. Ett antal fördelar kan alltså knytas till en omläggning av detta slag. Subventionema kan minskas utan att bostadsutgiftema behöver öka förrän på sikt. Subventionsgraden blir i mindre utsträckning beroende av inflationen. Neutralitetskravet tillgodoses, pariteten förbättras och inflationsvinster motverkas. Sparande stimuleras. Omläggningen kan ge ytterligare fördelar. Byggnadsåtgärdema vid underhåll och vid ombyggnad är i stor utsträckning av samma slag. Det ger tröskelproblem när räntesubventionerna som idag beror av i vilket sammanhang åtgärden utförs. Omläggningen till räntelån för ombyggnader minskar tröskelproblemen genom att räntesubventioneringen sker enligt avdragseffekten och principen om avdragskompensation oavsett om arbetena utförs separat eller i samband med en ombyggnad. Också det tröskelproblem som finns i stödet till vissa barnfamiljer för köp av egnahem, kan lindras av en omläggning till räntelån. Problemet är att små inkomstskillnader kan avgöra om hushållet får del av betydande räntebidrag eller ej. Om räntebidragen ersätts med lån, elimineras den betydande subventionsskillnaden. Därför föreslås att räntebidrag ersätts med räntelån även i detta stöd. Omläggningen till räntelån föreslås också ske i beståndet för de hus som har räntesubventioner utöver grundsubventionen. Ett viktigt skäl för att tillämpa räntelånesystemet för dessa hus är de olägenheter som annars skulle följa av en uppdelning av de statsbelånade bostäderna i sådana med resp. utan räntelån. Det är svårt att försvara de för-

delningspolitiska konsekvenserna av att till tidigare genomförda investeringar,

med lägre skulder, räntebidrag alltjämt lämnas i full utsträckning och utan skuldökning medan för senare genomförda investeringar, med högre skulder, räntebidrag lärrmas i minskad utsträckning och med successiv ökning av skulderna. Genom att införa räntelån även i beståndet motverkas att skillnaderna i kapitalutgifter mellan olika årgångar i framtiden blir än större. Effekterna av

lEn studie av Ingemar Hansson åt bostadskommittén ger stöd för denna bedömning

(DsBo 1985:2).

76 Ett system med räntelân SOU 1989: 71

att där ersätta bidragen med lån avtar dock snabbt med investeringens ålder och uteblir när den överstiger 10-15 år. Beräkningar visar att statens utgifter för räntebidrag kan minskas med ca 8 miljarder kr. första året som följd av de föreslagna omläggningarna till räntelånesystemet. Det torde inte vara möjligt att på något annat sätt åstadkomma en så stor subventionsminskning utan avsevärda bostadspolitiska nackdelar. Räntebidragen tillfaller alla hushåll som bor i nya eller nyligen ombyggda hus, oavsett deras behov av stöd. Som framgått av kapitel 3 visar genomförda

fördelningsstudier att hushållens utbyte av räntesubventionema är större desto

högre deras inkomster är, också i fråga om räntebidragen. Det är viktigt att ta tillvara möjligheten att minska de generella subventionema, bl.a. för att kunna utveckla och stärka det riktade bostadsstödet. Effekterna i bostadssektom av den planerade omläggningen av skattesystemet påkallar avsevärda stödinsatser för utsatta hushåll (se kapitel 9).

7.2 och

Systemets utformning egenskaper

Räntelånesystemet innebär att en del av räntebidragen som lämnas för att dämpa de höga ränteutgiftema för nyare investeringar ersätts med lån. Lånen skall återbetalas i framtiden, när inflationen sänkt realvärdet av skulder och kapitalutgifter.

Sammanfattningsvis innebär förslaget att låntagarnas nettoutgifter hålls

oförändrade under en inledande period men att de på sikt blir högre än då räntebidrag lämnas fullt ut. För egnahem lärrmas inga räntebidrag. Skillnaden mellan räntan efter

skatteminskning (nettoräntan) och en garanterad nettoutgift

kan finansieras med de räntelån som erbjuds. För hyres- och bostadsrätt erbjuds lika stora räntelån som för egnahem. Samtidigt lämnas även fortsättningsvis räntebidrag, som dock begränsas så att de motsvarar skatteminskningen för ägare av egnahem. Den garanterade nettoutgiften höjs successivt och med hänsyn till inflationstakten. Så småningom kan det samlade räntelånet börja amorteras. Det system som föreslås innebär statliga åtaganden i flera avseenden. I

författning läggs regler fast om räntebidrag och bidrag som hör samman med skuldutvecklingsgarantin samt om hur den garanterade nettoutgiften skall bestämmas. Genom SBAB erbjuder staten bostadslån och till dem kopplade

räntelån enligt en nonnaliserad form, som svarar mot dessa regler. Staten

svarar sålunda genom sitt institut för att finansiering med räntelån enligt denna

normaliserade form finns att tillgå vid Emellertid är

bostadsinvesteringar. tanken att byggherrama skall kunna fritt välja andra fmansieringslösningar

som kan finnas att tillgå på kapitalmarlcnaden. Statens stöd skall kunna lämnas även i sådana fall. Statens stöd bör lämnas med utgångspunkt från en av bostadsmyndigheterna godkänd kostnadDet gäller såväl grundsubventioner i form av ränte-

SOU 1989: 71 Ett system med räntelån 77

bidrag enligt kapitel 6 till räntekostnadema för de ursprungliga lånen med anknytande räntelån som bidrag med anledning av skuldutvecklingsgarantin. Enligt vår uppfattning bör statens åtaganden i dessa sammanhang begränsas till vad som skulle följa av om lånen hade lämnats enligt den norrnaliserade formen, även om de faktiska villkoren är andra. Med de skiftande förutsättningar som gäller i fråga om beskattning av olika fysiska eller juridiska personer som innehar bostäder eller äger bostadsfastigheter, anser vi det nödvändi gt att också ställa upp den ytterligare begränsningen att bidrag lämnas endast till faktiska ränteutgifter eller räntelåneskulder. I det följande presenteras systemet med räntelån enligt den normaliserade formen för framtida bostadsinvesteringar. (Vid en omläggning till räntelån för tidigare genomförda investeringar blir skulduppbyggnaden och den framtida utgiftsökningen mindre än vad som gäller för framtida investeringar.) l de beräkningar som redovisas anges ekonomiska värden i procent av ett garantiunderlag (GU). Detta ligger till gnmd för bestämningen av de låne-

möjligheter, räntebidrag och skuldökningsbegränsningar som staten garan-

terar. För de bostäder som får lån i år har GU beräknats till i genomsnitt ca 8 300 kr/m2 för flerbostadshus och gruppbyggda småhus som upplåts med hyres- och bostadsrätt. För egnahem är motsvarande värde ca 7 400 kr. Dessa hus beräknas vara i genomsnitt 122 m2 stora och sålunda ha ett GU på ca 900 tusen kr. Värdena uttryckta i procent av GU multiplicerade med 9 000 kr. ger en uppfattning om aktuella belopp då ett nybyggt egethem väljs som exempel. De här redovisade värdena på GU är beräknade med utgångspunkt från de produktionskostnadsnivåer som är aktuella enligt lånestatistiken och under

förutsättning att ett investeringsbidrag lämnas på sätt. föreslaget

Tanken är att för framtida skall GU bestämmas utifrån hela

investeringar

den av

bostadsmyndigheten godkända produktionskosmaden med avdrag för

förekommande

investeringsbidrag. Det skall ske på samma sätt för alla upp-

låtelseformer och ägarkategorier. GU förutsätts uppgå till 100 % av denna kostnad för 99 % för

allmärmyttiga bostadsföretag, bostadsrättsföreningar och 95 % för privata fastighetsägare (privat hyresrätt och egnahem). Vi före-

slår således i denna del ingen ändring mot vad som gäller i dag, med undantag

för dels att den s. k. räntebidragstrappa som nu gäller i fråga om hyres- och

bostadsrättshus slopas, dels att

låntagarbyggda egnahem behandlas på samma sätt som säljarbyggda.

Räntelånens storlek bestäms genom att en garanterad nettoutgift fastställs uttryckt i procent av GU - och likaså en takt för successiv upptrappning av denna. Den garanterade nettoutgiften avser nettoräntan minskad med räntelånet. Räntelån skall alltså erbjudas som täcker skillnaden mellan nettoräntan beräknad till 70 % av bruttoräntan (räknat på hela skulden inkl. räntelån) och den garanterade nettoutgiften (räknat på den ursprungliga skulden).

78 SOU 1989: 7l Ett system med räntelân

Räntelånet läggs till skulden och förräntas. Förfarandet upprepas år för år. tills netto- Räntelånen adderas den garanterade nettoutgiften överstiger räntan.Då börjar räntelånen amorteras. Den garanterade nettoutgiften trappas upp tills räntelånen är återbetalade. Om emellertid de räntelån som bestäms på detta sätt, skulle medföra att låntagarens samlade skuld ökar i snabbare takt än vad som svarar mot en real - statens skuldutvecksuccessiv minskning, hindras det med statliga bidrag lingsgaranti. Den fortsatta beskrivningen De värden görs med stöd av räkneexempel. som anges avser procent av GU, dvs. den ursprungliga skulden. I ett första exempel uppgår räntesatsen på lånen till ll %. Figur 7.1 visar sammansättningen av ränteutgiftema första året för egna-

hem å ena sidan och för bostäder upplåtna med hyres- och bostadsrätt å den

andra.

Figur 7.1 System med räntelån. Exempel pd första årets ränteuzggfter. % av GU

11.00 Hyres- och bostadsrätt Egnahem

Skatteminskning 3 y3 0 Räntebidrag (Wdfagselfekl) (avdragskompensation)

Räntelán 3 19 5 Räntelán

Garanterad Garanterad nettoutgift 3,75 nenouçgift

I exemplet uppgår alltså bruttoräntan till 11,00. För egnahem lämnas inga

räntebidrag. Ränteavdraget har berälmats minska låntagarens skatt med 3,30. För hyres- och bostadsrätt lämnas ett räntebidrag som är lika stort som skatteminskningen för egnahem. Det är en kompensation för uteblivna avdragseffekter. Sålunda uppgår nettoräntan i båda fallen till 7,70. Räntelån på 3,95 lämnas till skillnaden mellan nettoräntan och den garanterade nettout-

giften på 3,75, lika för upplåtelseformema. Den garanterade nettoutgiftens

SOU 1989: 71 Ett system med räntelån 79

nivå har här bestämts så att den första året ger samma betalningskrav som gäller för egnahem med nuvarande regler men med den förändrade inkomstbeskatmingen. Den garanterade nettoutgiftens nivå ökas under lånetiden enligt en på förhand bestämd upptrappningstakt, gällande tills vidare och baserad på en

bedömd framtida prisutveckling. Upptrappningstakten kan alltså ändras av

nya beslutl. Emellertid, är tanken, skall upptrappningen ligga fast under femårsperioder för varje årgång bostadsinvesteringar. Det sluter an till att räntesatsema på lånen bestäms med femåriga bindningstider. Vid utgången av en sådan femårsperiod justeras nivån på den garanterade nettoutgiften med hänsyn till den prisutveckling som har varit. Detta förfarande, som har samband med sättet att finansiera räntelånen, innebär att det blir möjligt att överblicka fem år i taget de belopp som skall betalas och skuldens utveckling (nominellt) samt relativt säkert bedöma utvecklingen på längre sikt (realt). I figur 7.2 illustreras hur ränteutgiftema utvecklas under lång tid. Den gäller såväl egnahem som bostäder upplåma med hyres- och bostadsrätt. Skatteminskningar resp. räntebidrag, som är lika stora, anges som subventioner. Inflationen antas här uppgå till 8 % årligen. Vid denna höga inflationstakt antas att den garanterade nettoutgiften trappas upp med ca 7 % per år.

Figur 7.2 System med ränteldn. Exempel på utveckling vid 8 % årlig inflation och en rântesats pâ 1I %

% av ursprungslán

20 -- “o

n?

/o 2

o.o-°-°°°°'°-o-

15 .. °-o-°=9_---:-_

,_9v° subventioner _, . ,

›0° l Amoneringar

o l 1 I I I I I I I I I I I I I f G i : I I : : G : : v I 0 10 20 30 År

9- Garanterad nettoutgift - Nettorânta -O- Brunorânta

lEn

sänkning av den garanterade nettoräntan ökar de av staten garanterade bidragen och lånen och således skulduppbyggnaden hos låntagama.

80 Ett system med räntelån SOU 1989: 71

Bruttoräntan ökar men de årliga tillskotten av räntelån minskar genom att den garanterade nettoutgiften trappas upp. När den blir större än nettoräntan inleds amorteringen av räntelåneskulden. Det sker i dena fallet efter 18 år. Figur 7.3 visar hur den garanterade nettoutgiften utvecklas över tiden i räntelånesystemet för ett hus byggt år O, jämfört med dels motsvarande utgift i ett system med räntebidrag i stället för räntelån, dels förstaårsutgiften för (likvärdiga) nybyggda hus. Med räntelån ökar låntagamas nettoutgifter under en längre tid än med räntebidrag. De ökar i lånsammare takt än utgifterna för nybyggda hus.

Figur 73 System med ränteldn. Exempel på utveckling av nettoutgifter vid 8

% årlig inflation och en ränlesats på I I %

Nettoutgift, % av GU 30 --

Första årets utgift förhusbyggtresnár \ 20 u

JR

04,_ Utgiftför hus byggt árO

fo”,

10 .. med ränteián

Utgift för hus byggt år 0 ° v,... med råntebidrag

0 uni.iiiiiiiiiiiâiâiiiiiiiirui 0 10 20 ao År

Figur 7.4 illustrerar utvecklingen av den totala skulden i räntelånesystemet jämfört med dels skuldutvecklingen i ett system med räntebidrag i stället för räntelån, dels ursprungsskulden för (likvärdiga) nybyggda hus. Den totala skulden ökar till som mest 156 % av den ursprungliga skulden âr 18. Då uppgår skulden för det nybyggda huset till 400 % av urspnmgsskulden för det hus som byggdes år 0.

SOU 1989: 71 Ett system med ränleldn 81

Figur 7.4 System med rdnteldn. Exempel pd skuldulveckling vid 8 % ärlig

inflation och en råntesats på II %

Skuld, % 300 -p Ursprunglig skuld för hus byggt resp. ár

250 -- e

200 __ Total skuld för hus byggt år 0 med råntelán

150 --

o4-o-O°°'°'°-._.'

w”

x

100«

50 __ Total skuld för hus byggt år 0 med råntebidrag

0:lilllåil;ålilllåililllâllill;

o 10 20 30 År

Vid jämförelsema i figur 3 och 4 har det förutsatts att produktionskostnadema stiger i samma takt som inflationenÅ Skuldens utveckling i räntelânesystemet beror i hög grad av räntenivån och inflationstakten. Det framgår av följande sammanställning av beräkningsresultat.

Förutsättningar Motsvarande (räntenivå och å värde, % nybyggnadsinflationstakt) av GU skuld 13 % räntesats 10 % årlig inflation 18 188 556 11 % räntesats 8 % årlig inflation 18 156 400 9 96 räntesats 6 % årlig inflation 1 7 1 29 269 7 % rllntesats 4%árlig inflation 13 109 167

IUnder senare år har produktionskosmadema

för nya bostäder ökat i betydligt snabbare takt än priserna i allmänhet (KPI).

82 SOU 1989: 71 Ett system med räntelån

och räntenivå. Efter- Dessa beräkningar avser fall med olika inflationstakt över lång tid har räntenivåer valts som står i en som det gäller förhållanden viss relation till inflationstakten. Realräntenivån är genomgående 3 %1. I lika med beräkningarna är genomgående första årets garanterade nettoutgift 3,75 % av GU. Upptrappningen har fomiats så att den garanterade nettoutdet i beräkningarna förgiften skall minskas realt med l % per år. Vidare har utsatts att de ursprungliga lånen är amorteringsfria till dess räntelåneskulden är helt återbetald? De sammanställda värdena visar att den sammantagna skulden växer till sitt största värde inom 20 år. Den samlade räntelåneskulden är slutamorterad ca 10 år senare. Den maximala skuldens värde är högre i de fall inflationstakten är högre. Detsamma gäller för den beräknade skulden i likvärdiga hus som är

nybyggda vid motsvarande tid, förutsatt att produktionskostnadema stiger i

takt med inflationen. Sålunda motverkar räntelånen att stora reala skuldskillnader uppkommer. Motsvarande beräkningar för fall med låg inflationstakt visar att räntelån inte behövs när inflationen är lägre än drygt 2 %. Den kombination av en räntenivå på ca 11 % och en inflationstakt på ca ca 5 %. En så 6 % som gällt under allra senaste tid, ger en hög realräntenivå, pass hög nivå blir sannolikt inte bestående under lång tid. Beräkningar för det fall detta ändå skulle inträffa, dvs. 6 % årlig inflation och 11 % räntesats fortvarigt, visar att skulden växer till 145 % på 10 år (då är den beräknade nybyggnadsskulden 179 %), vidare till 198 % efter 20 år (321 %) varpå

räntelånetrppbyggrtaden avtar så att skulden är realt halverad efter 25 år.

En motsvarande %beräkning för det fall realräntan successivt återgår till 3 nivån visar att skulden ökar till maximala 158 % efter 21 år. Då är den beräknade nybyggnadsskulden 340 %.3 Det innebär bl. a. att i

En hög realränta förstärker skulduppbyggnaden.

och räntelånesystemet bördan av en hög realränta delas mellan låntagaren staten, medan i ett räntebidragssystem hela bördan får bäras av staten. Detta framgår av subventionsjärrtförelsema i det följande. kunna bli för stor. T. ex.

I ogynnsamma fall skulle skulduppbyggnaden

skulle en kombination av en räntesats på 11 % och en årlig inflation på 4 %, dvs. 7 % realränta, om den blev varaktig, kunna resultera i en (svag) real för skuldutvecklingen som

ökning av den totala skulden. Den statliga garanti

ingår i systemet, hindrar emellertid att något sådant sker.

lEn realränta på 3 % torde svara mot en relativt väl tilltagen långsiktig

marknadsmässig avkastning på derma typ av kapital. 20m ursprungslånen arnorteras samtidigt med räntelåneuppbyggnaden och om dessa förstora: det amorteringar inkluderas i den nettoutgift som staten garanterar, räntelånen men blir i övrigt beråkningsresultet detsamma. 31 denna beräkning uppgår den årliga inflationen till konstant 6 % och räntesatsen till 11 % under fem inledande år. till 10 % under fem därpå följande år och till 9 % därefter.

SOU 1989: 71 En .system med räntelån 83

Skuldutvecklingsgarantin är formad så att den totala skulden successivt

maximeras till värden som svarar mot en real minskning linjärt på 60 år. Skulle exempelvis efter fem års lånetid skulden överstiga 55/60 av den ursprungliga skulden uppräknad med inflationen, betalar staten det överskjutande beloppet - eventuellt i form av en amortering för låntagarens räkning och utbetalad direkt till finansiären. Tanken är att det skall prövas i efterhand vart femte år, på gnmdval av den prisutveckling som har varit, i vad mån skuldutvecklingsgarantin löser ut statsbidrag. Detta sker i samband med att den garanterade nettoutgiften läggs fast för en ny femårig räntebindningstid. I det nämnda exemplet med ll % räntesats och 4 % inflation och med en infriad skuldutvecklingsgaranti, visar beräkningar för det fall realräntan successivt sjunker från 7 %, att skulden ökar till maximala 128 % efter 18 år. Då är den beräknade nybyggnadsskulden 203 %.1 Inte i något av de tidigare redovisade räkneexemplen föranleder skuldutvecklingsgarantin några bidrag. Det är alltså endast vid mycket hög realränta som dessa bidrag blir aktuella. Sådana bidrag är blygsamma i jämförelse med dem som lämnas i ett system med räntebidrag. Räntelånesystemet innebär att samtidigt med minskningen av räntebidragen ökar skulderna och räntorna. Därmed ökar avdragseffektema och likaså de avdragskompenserande räntebidragen. Den totalt subventionsminskande effekten av övergången till grundsubvention och räntelån framgår av följande sammanställning av berälmingsresultat. Den visar de summerade nuvärdena av subventionerna i olika fall, dels i det systern vi föreslår, dels i ett system med räntebidrag i stället för räntelån. Värdena är uttryckta i % av GU.

II denna beräkning uppgår den årliga inflationen till konstant 4 % och räntesatsen till ll % under fem inledande år, till 9 % under fem därpå följande år och till 7 % därefter.

Räntelånens subventionsminskande effekt är störst i början av länetiden men avtar när beräkningen avser läng tid.1 Räntelånen minskar subventionema i större utsträckning vid högre infla-

tionstakt. Subventionsgraden blir med räntelânen mindre beroende av infla-

tionen. En omläggning till räntelän för framtida investeringar och i beståndet har beräknats minska statens utgifter med ca 8 miljarder kr första året (år 1991 och uttryckt i 1989 års priser). I denna beräkning har det förutsatts att räntelånen finansieras utanför statsbudgeten. Av dessa ca 8 miljarder kr är ca 1,5 hänförliga till det senaste årets produktion. Den subventionsrninskande effekten av en omläggning till räntelånesystemet torde bli större än vad de här presenterade beräkningsresultaten visar, eftersom dels rebelåning för andra ändamål motverkas, dels vissa låntagare kommer att välja att öka sitt sparande i stället för att ta upp räntelån. Dessa förhållanden har inte inverkat på de redovisade beräkningarna.

lRäntelänesystemet kan, då det jämförs med ett system med motsvarande räntebidrag

men i övrigt samma villkor, aldrig medföra att det summerade nuvärdet av subventionema blir högre - oavsett vilket år jämförelsen avser.

SOU 1989: 71 Ett system med räntelån 85

7.3 Systemets till

anknytning prisutvecklingen

Enligt den beskrivning som har lämnats, skall den garanterade nettoutgiften ökas under lånetiden enligt en på förhand bestämd upptrappningstakt, gällande tills vidare och baserad på en bedömd framtida prisutveckling. Denna bedömning kan skifta med tiden och föranleda beslut om en ändrad upptrappningstakt. Upptrappningen skall dock ligga fast under lånens femåriga räntebindningstider. Vid utgången av en sådan femårsperiod justeras nivån på den garanterade nettoutgiften för den följande perioden med hänsyn till den prisutveckling som har varit.

Samtidigt prövas i vad mån skuldutvecklingsgaran-

tin löser ut bidrag. Den gällande upptrappningstakten läggs därefter fast för en ny femårig räntebidningstid. Följande räkneexempel belyser närmare förfarandet. Exemplet avser ett nybyggt hus där de ursprungliga botten- och bostadslånen (GU=100) lämnas med 11 % räntesats när inflationstakten uppgår till 6 % per år. Denna inflationstakt antas ligga till grund för en beslutad upptrappningstakt för den garanterade nettoutgiften på ca 5 % per år.1 Med dessa förutsättningar ökar den totala skulden från urspnmgliga 100 till 121 efter fem år. Då har den garanterade nettoutgiften ökat till 4,54 från första årets 3,75. Om priserna i allmänhet har ökat under den förflutna femårsperioden till en nivå som väl svarar mot 6 % per år, dvs. med ca 34 %, justeras inte den garanterade nettoutgiftens nivå och inte heller den totala skuldens. Skuldutvecklingsgarantin föranleder således inget bidrag i detta fall. Med oförändrad upptrappningstakt blir den garanterade nettoutgiften 4,78 år 6. Om däremot i allmänhet priserna har ökat under femårsperioden med 22 %, vilket svarar mot en årlig inflationstakt på ca 4 %, justeras den garanterade nettoutgiftens nivå för den kommande perioden så att den utgår från 4,21 som värde för det femte året i stället för 4,54. Om upptrappningstakten har ändrats till ca 3 % per år med hänsyn till en väntad inflation på 4 % årligen, blir då den garanterade nettoutgiften 4,36 år 6. Dessutom föranleder

skuldutvecklingsgarantin i detta fall en justering av den totala skulden. Den minskas med ett bidrag på 9,5 till l l 1,5 för det femte året. Skuldutvecklingsgarantin är därvid beräknad med hänsyn till den inflation som har varit? Med

dessa

justeringar sluts nivån på den totala skulden och på den garanterade nettoutgiften an till den som hade uppkommit om upptrappningen från början

hade baserats på en årlig inflationstakt på 4 %. Sålunda korrigeras villkoren vart femte år med hänsyn till eventuella avvi-

kelser mellan en bedömd framtida prisutveckling och en i efterhand konstate-

11 beräkningarna har upptrappningen formats så att utgiften skall falla realt med 1 % per år.

?skulden maximeras till ii X 1°°(1›04)5-

86 Ett system med ränteldn SOU 1989: 71

rad. Denna uppläggning innebär att villkoren i det långa loppet bestäms av den faktiska allmärma prisutvecklingen. Därigenom undviks skilda utvecklingar för olika årgångar bostäderJ På kort sikt kan emellertid vissa skillnader uppstå när upptrappningstakten ligger fast fem år i taget. I det aktuella räkneexemplet blir den garanterade nettoutgiften med den under femårsperioden fastlagda upptrappningen successivt något högre än om upptrappningen från början hade slutit an till den faktiska prisökningstakten. Det summerade nuvärdet av dessa överbetalningar under perioden uppgår till 0,5 av hela 15,1. Det svarar mot

en skillnad på drygt 3 %. Överbetalningama resulterar i detta fall i ett lägre

bidrag med anledning av skuldutvecklingsgarantin.

Om i stället den allmänna prisölotingen under femårsperioden har uppgått

till 47 %, vilket svarar mot en årlig inflationstakt på 8 %, justeras den garanterade nettoutgiftens nivå för den kommande perioden så att den utgår från 4,90 för det femte året. Om upptrappningstakten har ändrats till 7 % per år, blir den garanterade nettoutgiften 5,25 år 6. Därigenom sluts nivån an till den som hade uppkommit om upptrappningen från början hade baserats på en årlig inflation på 8 %. Skuldutvecklingsgarantin föranleder ingen justering av den totala skulden i detta fall. Under femårsperioden blir den garanterade nettoutgiften successivt något lägre än om upptrappningen från början hade slutit an till den faktiska prisökningstakten. Det summerade nuvärdet av dessa underbetalningar under av hela betalningen. Underperioden uppgår till knappt 4 % av nuvärdet

betalningarna resulterar i ett något högre skuldvärde. Om upptrappningen från

början hade anpassats till en årlig inflation på 8 % skulle efter fem år den totala skulden ha uppgått till 120 i stället för 121.

Med den femårigt fastlagda upptrappningstakten och med de åter-

kommande korrigeringar i efterhand som har beskrivits, kan temporära och

marginella skillnader uppstå när den faktiska prisutvecklingen awiker från

den prognostiserade. De skillnader som avses här, är i jämförelse med ett system där en anpassning skulle göras fortlöpande till den faktiska prisutvecklingen. En sådan uppläggning torde emellertid vara svår att förena med smidiga former för finansiering av räntelånen. Det nuvarande systemet, där upptrappningen i princip ligger fast utan

korrigeringar för variationer i den allmänna prisutvecklingstakten, leder till

mycket större (reala) skillnader än de som har diskuterats här med anknytning

till räntelånesystemet.

10m emellertid produktionskosmadema för bostäder utvecklas annorlunda än priserna i allmänhet får det genomslag i kapitalutgiftema med denna uppläggning.

SOU 1989: 71 En system med räntelån 87

7.4 i beståndet

Omläggningen

Omläggningen till systemet med räntelån föreslås ske även för genomförda investeringar. Det gäller hus som har byggts eller byggts om med statliga lån. Denna omläggning avses utformad med samma uppläggning som för framtida investeringar. Räntebidragen slopas för egnahem. I stället erbjuds lån till en del av räntan. Med dessa lån kan skillnaden mellan nettoräntan - 70 % av bruttoräntan efter skattelättnaden - och en garanterad nettoutgift finansieras. För övriga upplåtelsefomier lämnas räntebidrag som kompenserar för uteblivna avdragseffekter och erbjuds råntelån på samma sätt som för egnahem. För genomförda investeringar är i den statligt normaliserade formen garantiunderlaget (GU) lika med de urspnmgliga bostads- och bottenlånen. Den garanterade nettoutgiftens nivå bestäms vid omläggningstillfället till i princip 70 % av gällande garanterade räntor för egnahem med nuvarande system, lika för upplåtelseforrnema. De betalningskrav som följer av denna princip överensstämmer med de som föreslagits av RINK. Av praktiska skäl bör emellertid vissa justeringar genomföras. Sålunda redovisas i det följande (avsnitt 7.7) förslag om sådana justerade nivåer för den garanterade nettoutgiften i beståndet. Upptrappningen av den garanterade nettoutgiften (fr. o. m. omläggningstillfället) bestäms på samma sätt som för framtida investeringar. Den beslutade upptrappningstakten läggs fast för återstoden av räntebindningstiden för de ursprungliga lånen och därefter för en ny femårig räntebindningstid. Tanken är att en skuldutvecklingsgaranti skall gälla på samma sätt som för framtida investeringar - inför en kommande femårig räntebindningstid prövas i vad mån den prisutveckling som har varit. gör att bidrag behövs för att skulden successivt skall falla realt (linjärt på 60 år) beräknat med utgångspunkt från de ursprimgliga lånen. Den beskrivna uppläggningen innebär att effekterna av att i beståndet ersätta bidragen med lån avtar snabbt med investeringens ålder och uteblir när den överstiger 10-15 år. För en vid omläggningstillfället nyligen genomförd investering blir förhållandena likartade med de som gäller för en tillkommande investering. Betalningskraven blir oförändrade av räntelånen under en följd av år men ökar

på sikt genom den skulduppbyggnad som sker. Skulduppbyggnaden blir

dock mindre för den genomförda investeringen än för en tillkommande på

grund av de räntebidrag som har lämnats. För en vid omläggningstillfállet äldre investering med relativt små räntebidrag (utöver de som lämnas i avdragskompenserande syfte) blir skulduppbyggnaden relativt blygsam. Därmed blir ökningen av de framtida betalningskraven också relativt blygsam. Denna ökning inleds dock efter relativt kort tid.

88 Ett system med räntelån SOU 1989: 71

Följande räkneexempel illustrerar effekter av en omläggning i beståndet vid en tillämpning av systemet enligt den statligt normaliserade formen. Exemplet avser ett fem år gammalt hus. Ekonomiska värden anges här i förhållande till de urspnmgliga bostads- och bottenlånen (GU=100). Med det nuvarande systemet har för egnahem den garanterade räntan med normala upptrappningar nått till 6,9 efter fem år. Vid omlåggningen bestäms den garanterade nettoutgiften till 4,83 (70 % av 6,9). Räntesatsema för lånen antas uppgå till ll % och den årliga inflationen till 6 %. I beräkningen trappas den garanterade nettoutgiften upp med ca 5 % per år. Med dessa förutsättningar når den totala skulden ett högsta värde efter 15 år på 133. (Motsvarande nybyggnadsskuld har beräknats till 321.) Bidrag

med anledning av skuldutvecklingsgarantin blir inte aktuella. Efter ytterligare

ca 10 år är råntelåneskulden återbetalad. Med räntelånen ökar betalnings-

kraven för låntagaren efter 1 l år. Ökningen består under ca 15 år.

7.5 Ökade ekonomiska risker med räntelån

Räntelårtesystemet utformning gör att det under normala betingelser blir fråga om måttliga skuldökningar. Det framgår av de beräkningsresultat som har redovisats i avsnitt 7.2 avseende skuldens utveckling i olika fall enligt den statligt norrnaliserade formen. I de fall realräntans nivå har förutsatts uppgå till 3 % - vilket torde ge en realistisk utgångspunkt för bedömningar av utvecklingen under en lång tid -

visar beräkningarna att den nøminella skuldökningen är större när inflations-

takten är högre. Då sker emellertid en snabbare real skuldaweckling. När räntenivån och inflationstakten uppgår till 13 resp. 10 % nås en maximal skuld efter 18 år på 188 % av den ursprungliga. Motsvarande reala värde är 34 %, dvs. realt räknat återstår endast 1/3 av den ursprungliga skulden. Detsamma gäller i ett system utan räntelån ( med räntebidrag i stället för skuldökning) när inflationstakten ligger på 6 % per år. Med en årlig inflation på 4 % uppgår i systemet utan räntelån den reala

skulden till 38 % av den ursprungliga efter 20 årl. Det är mer än vad som

gäller i systemet med räntelån när räntenivån och inflationstakten uppgår till

11 resp. 8 % och ungefär detsamma som i räntelånesystemet när räntenivån

och inflationstakten uppgår till 9 resp. 6 %. När realräntans nivå uppgår till 3 % blir den realt återstående skulden med

räntelånesystemet jämförbar med den som uppkommer i ett system utan

räntelån vid lägre inflationstakt. Emellertid förstärker en högre realränta

1Skulden antas här bli amorterad på 40 år enligt en plan med villkor som följer de

som staten tillhandahåller genom SBAB.

SOU 1989: 71 Ett system med räruelån 89

skulduppbyggnaden i räntelånesystemet. I en situation med varaktigt hög

realränta medför räntelånesystemet en väsentligt högre real skuldbetalning över tiden än den som uppkommer i ett system med räntebidrag. Skuldutvecklingsgarantin i räntelånesystemet innebär dock att den reala skulden maximeras så att den successivt faller till halva värdet efter 30 år. De skuldökningar som hör samman med räntelånesystemet innebär att de ekonomiska riskerna blir större vid bostadsinvesteringar. Det leder till problem om skulderna ökar snabbare än fastighetsprisema. Detta kan dämpa

investeringsbenägenheten på orter med påtaglig förlustrisk.

Omläggningen till räntelån påkallar sålunda en ökad vaksamhet vid bedömningen av de ekonomiska risker som är förknippade med bostadsinvesteringama - hos byggherrama och långivama samt hos kommunerna när det gäller åtaganden om förlustansvar.

I de nuvarande finanseringssystemet svarar staten och kommunerna för de

största kreditriskema. För egnahem prövas kreditriskema av kommunen också för statens räkning. Riksdagen har mot denna bakgrund furmit det skäligt att kommunerna lämnar en enkel fyllnadsborgen för det statliga lånet. I fråga om bostadslån för egnahem krävs att kommunen har åtagit sig att svara för en förlust på lånet intill ett belopp som motsvarar 40 % av skulden vid förlusttillfallet.

Omläggningen till räntelånet i beståndet bör enligt vår mening inte föran-

leda någon ändring av det förlustansvar som kommunerna redan har åtagit sig. Riskerna till följd av den skuldökning som sker faller då på staten. För framtida investeringar däremot, anser vi att kommunernas borgen bör länmas med ett belopp som är oförändrat över tiden men som i förmånsrättsligt hänseende följer skuldökningen. Den skuldökning som uppkommer enligt den statliga normaliserade formen bör därvid utgöra en övre gräns för kommunens åtagande. För egnahem bör krävas att kommunens borgen täcker 10 % av hela det ursprtmgliga lånet. Har kommunen i andra fall lämnat borgen bör motsvarande regler gälla , dvs. att beloppet är oförändrat över tiden men följer skulduppbyggnaden till följd av räntelånen. I de fall förluster uppkommer, får de regleras på samma sätt som nu sker, inkl. de möjligheter som staten har att efterge fordringar. Det finns emellertid redan med dagens erfarenheter anledning att inom den statliga administrationen se över formema för hur konstaterade förluster skall awecklas. De

regionala bostadsmyndighetema bör här ges ett ökat utrymme att lösa

uppkomna problem.

90 Ett system med räntelån SOU 1989: 71

7.6 Finansiering av räntelån och

säkerhetsfrågor

Enligt den beskrivning som har lämnats, skall staten lägga fast regler om räntebidrag och bidrag med anknytning till skuldutvecklingsgarantin samt om bestämning av den garanterade nettoutgiften. Genom SBAB erbjuder staten bostadslån och räntelån enligt en norrnaliserad form, som svarar mot dessa regler. Sålunda svarar staten genom sitt bostadsinstitut för att finansiering med räntelån finns att tillgå. Emellertid skall byggherrama kunna välja andra finansieringslösningar som erbjuds på kapitalmarlcnaden. Även i sådana fall skall bidragen kunna lämnas inom vissa gränser, nämligen endast till faktiska ränteutgifter och låneskulder och aldrig i större utsträckning än vad som skulle följa av den normaliserade formen. I det nuvarande systemet delas finansieringen upp i ett topplån från SBAB och ett bottenlån från något av de övriga bostadsinstituten på kapitalmarlcrtaden. De övriga instituten konkurrerar endast om bottenlånen. Enligt vår mening bör det göras möjligt för alla instituten att konkurrera om hela fmansieringen. Därför föreslår vi att ett system med statliga kreditgarantier övervägs. Med ett sådant system kan det bli möjligt (men inte nödvändigt) att ordna finansieringen utan nuvarande uppdelning av lånen. Ett enda institut kan då svara för hela finansieringen, inkl. den Ökning av skulden som sker när räntelån lämnas. Kreditgarantisystemet innebär att staten erbjuder bostadsinstituten att köpa en garanti som eliminerar deras kreditrisk. I bilaga I, som på vårt uppdrag har tagits fram inom finansdepartementets ñnansmarknadsavdelning, behandlas mera ingående frågor om utfornmingen

och innebörden av ett sådant kreditgarantisystem. Vidare presenteras i denna

bilaga olika möjligheter att lösa långivarnas finansiering av räntelånen. Redovisningen i denna del utrnynnar i slutsatsen att det finns mycket goda möjligheter för bostadsinstituten att finansiera utlåning inom det av oss före-

slagna räntelånesystemet. Denna slutsats nås i en genomgång som utgår från

kreditgarantisystemet, men är inte beroende av detta. Alternativet utan detta som innebär att SBAB i stor utsträckning skulle behöva svara för system, av räntelånen, frågor som inte behandlas närmare i finansieringen rymmer bilagan. Det gäller t.ex. på vilket sätt det skall göras möjligt för SBAB att hantera den ansenliga krediuisk som skulle samlas där. I bilagan framhålls att det för räntelån bör krävas säkerhet i form av panträtt i den egendom lånet avser, enligt följande. När det gäller framtida investeringar bör panträtten för räntelånen i inteck-

nirigsordning sluta direkt an till den som gäller för urspnmgslånen. Pantbrev

bör lämnas från början med belopp som täcker skulduppbyggriaden inom den första femårsperioden. Därefter skall ytterligare pantbrev lämnas med belopp

som svarar mot räntelåneuppbyggnaden för varje ny femårsperiod och med

företrädesrätt omedelbart efter det tidigare lånet. När det gäller räntelån i beståndet bör pantbrev länmas med så god säkerhet som det är möjligt för låntagaren att åstadkomma i samband med om-

SOU 1989: 71 Ett system med räntelån 91

läggningen. Emellertid kan av praktiska skäl ett sådant krav behöva tillämpas med viss fördröjning och säkerhetsfrågan under mellantiden lösas på annat sätt. Enligt samma grunder som nu gäller för bostadslån bör säkerhetskravet också kunna tillgodoses med en kommunal borgen. I bilagan diskuteras ytterligare de krav på säkerheter som bör kopplas till räntelånen. Där förs också fram vissa skattefrågor som kräver fortsatt uppmärksamhet. I bilagan ingår även en studie av hur räntelånesystemet skulle ha ftmgerat om det hade varit i kraft under de senaste decenniema. De genomförda simuleringarna visar att en snabb real skuldaweckling skulle ha skett under 1960och 1970-talet. Bidrag med anledning av skuldutvecklingsgarantin skulle då inte ha blivit aktuella. Detsamma gäller för början av 1980-talet. Därefter inträder en period då den mycket höga realräntenivå som uppkom, skulle ha utlöst bidrag till följd av de skuldmaximeringar som hör samman med det föreslagna systemet.

Genomförandefrågor

7.7.1 Behandlingen av äldre årgångar

I det nuvarande räntebidragssystemet uppgår den garanterade räntans nivå till 2,7 % för allmännyttig hyresrätt och bostadsrätt, 2,45 % för privat hyresrätt och 4,9 % för egnahem. Den årliga uppräkningen av den garanterade räntan är 0,25 %-enheter för hyres- och bostadsrätt och 0,5 “lir-enheter för egnahem. Detta innebär en i början hög uppräkning av ränteutgifterna motsvarande ca 10 % årligen. Under de senaste åren, med en måttlig inflation, har upptrappningarna medfört att ränteutgiftema realt ökat i de senast byggda årgångama. Vårt förslag innebär (liksom RlNK:s) att nivån på den garanterade nettoutgiften i beståndet skall i princip uppgå till 70 % av de enligt nuvarande regler gällande garanterade räntorna för egnahem. Detta gäller för alla ägaroch upplåtelseformer. T. ex. blir då den garanterade nettoutgiften år 1991 för en allmännyttig bostad vars lån utbetalades år 1987 lika med den garanterade räntan år 1991 för motsvarande årgång egnahem gånger 70 %, dvs. 6,90 % x

0,7 = 4,83 %, att jämföra med 3,60 % enligt nuvarande regler. Till följd av

den kraftiga reala uppräkning som skett under fyra år, leder detta till att kapitalutgiften för en fyra år gammal bostad blir högre än vad den med vårt förslag blir i nyproduktionen. Vi har därför funnit det nödvändigt att justera nivåerna för årgångar byggda från och med år 1983. Till grund för justeringarna har lagts de faktiska produktionskosmadenta respektive år. De föreslagna garanterade nettoutgiftema per den 1 januari 1991 framgår av följande sammanställning. Den statsfmansiella effekten av dessa justeringar

92 Ett .system med ränlelån SOU 1989: 71

blir blygsam, eftersom sänkningama finansieras med räntelån. Fördelen är att pariteten återställs och att den kan uppräuhållas längre i framtiden.

Garantiunderlaget som ligger till grund för beräkning av såväl grundsub-

ventionen som räntelånet, motsvarar det nuvarande I

räntebidragsunderlaget. garantiunderlaget ingår även den del av räntebidragsurtderlaget som hänför sig

till den s. k.

räntebidragstrappan.

1Avser i princip a: för utbetalning av statligt bostadslån.

zFörutsätter normal uppräkning från år 1989 med 0,25 resp. 0,50 (fb-enheter. 3För privat hyresrätt är talen 0,25 %-enheter lägre.

Det är förenat med vissa problem att använda årsgmpperingen som bas för

bestämning av den garanterade nettoutgiften i det befintliga beståndet. Den garanterade räntan enligt nuvarande regler varierar inom årgångama beroende

bland amiat på att utgångspunkten för nu gällande värden omväxlande varit år för utbetalning av bostadslånet resp. tärdigställningsår.

För att få en smidig och rättvis övergång föreslår vi att den garanterade nettoutgiften fastställes för resp. låneärende, med utgångspunkt i den per första juli år 1990 gällande garanterade räntan enligt nuvarande regler för såväl nyproduktion som ombyggnad.

7.7.2 Formerna för regleringen av den garanterade nettoutgiften

Våra innebär att de omedelbara

förslag kapitalutgiftema efter grundsubvention

skall kunna begränsas till vad som svarar mot en fastställd garanterad nettout-

SOU 1989: 71 Ett system med rântelån 93

gift, uttryckt som en procentandel av den urspnmgliga skulden. Den garanterade nettoutgiften skall successivt förändras så att den sjunker realt med ca

en procent om året. Återstoden skall kunna täckas med räntelån.

Vi har i det föregående beskrivit räntelånesystemet så att den garanterade nettoutgiften under första året av lånetiden för framtida investeringar uppgår till 3,75 % av den urspnmgliga skulden. Nivåer väsentligt under denna ökar

skulduppbyggnaden på ett sätt som skulle fresta på systemets stabilitet, me-

dan nivåer väsentligt över den skulle leda till besvärande höga betalningskrav. Vilken utgångsnivå man väljer får för statens del direkta i

återverkningar

första hand på kostnadema för skuldutvecklingsgarantin och för grundsubventionen i form av skattereduktion eller räntebidrag för räntor på skuldökningen. Men staten bär också ett bostadspolitiskt betingat ansvar både för att

bostadsñnansieringssystemet är stabilt och för att boendes utgifter inte

de

onödigtvis drivs i höjden. Tillsammans talar detta för att den garanterade nettoutgiftens utgångsnivå bör läggas fast av riksdagen. Riksdagen bör också fastställa principerna för regleringen av garantinivån under lånetiden. Det är däremot inte självklart att för enskilda år fort-

uppräkningstalen

löpande skall beslutas av regeringen eller riksdagen. Tvärtom talar mycket för att en sådan löpande omreglering inom systemets ramar hanteras i annan ordning. Den garanterade nettoutgiften skall enligt vårt förslag utvecklas över tiden

med en viss anknytning till den allmämta prisutvecklingen i samhället. Med

hänsyn till räntebindningstidema för bostadskreditema och sambandet med bostadsinstitutens bör uppräkningstalen upplåning, för varje objekt läggas fast för samma tidsperiod -i dag fem år.

Uppräkningstalen måste grundas på fortlöpande bedömningar av den

ekonomiska utvecklingen på medellång sikt. Skulle de uppräkningstal som tillämpats för ett objekt under en sådan femårsperiod i efterhand visa sig ha varit för höga eller för låga, får det begränsad betydelse på längre sikt. Den

garanterade nettoutgiften för det första året av påföljande femårsperiod

korrigeras nämligen mot bakgrund av den faktiska utvecklingen under den föregående perioden. Detta har redovisats närmare i det föregående (avsnitt 7.3). Till skillnad från besluten om utgångsnivån och principerna för uppräkningen av den garanterade nettoutgiften innehåller således besluten om uppräkningens siffervärden inga politiska avvägningar. Dessa beslut är inriktade på att sammanfatta och värdera olika prognoser och indikatorer på den ekonomiska utvecklingen på medellång sikt och dess sarmolika inverkan på ränteutveckling och inflation. Frågor av denna art behandlas i ett lämpligast organ med främst ekonomiskt inriktad expertis, inkl. företrädare för kreditmarknaden.

94 Ett system med ränteldn SOU 1989: 71

En särskild nämnd bör inrättas för detta ändamål. En uppgift för nämnden bör vara att lämna rekommendationer om uppräkningstakten för de garanterade nettoutgiftema inom räntelånesystemet. Rekommendationema bör gälla Lills vidare och omprövas av nämnden först när det finns anledning till en mer väsentligt ändrad bedömning av utvecklingen på medellång sikt. Nämnden bör vidare lämna rekommendationer om vilka talserier som skall läggas till grund för den omreglering som förutsätts ske för varje objekt efter den femåriga bindningstidens utgång. Denna ornreglering har betydelse dels för ingångsnivån för uppräkningen under kommande femårsperiod, dels för skuldutvecklingsgarantin. Det finns behov att även i andra avseenden samordna kreditinstitutens och de statliga myndigheternas hantering av frågor som aktualiseras inom en ordning där kreditförsörjningen för bostadsbyggandet sker med hjälp av räntelån. Det kan visa sig lämpligt att använda den föreslagna nämnden även för sådana Det fömtsätter att nämnden har en fristående ställning i förhållande till såväl statens myndigheter som lcreditmarlcnadens institutioner. Nämndens rekommendationer om uppräkningstakt och omräkningstal för den garanterade nettoutgiften bör vara bindande för bostadsmyndighetema i deras hantering av dessa frågor. Rekommendationema kommer därigenom att få direkt betydelse bl. a. för innehållet i statens åtagande gentemot låntagarna inom ramen för skuldutvecklingsgarantin, sådant det preciseras i de löpande beslut bostadsmyndighetema riktar till låntagarna. Det innebär att närrmdens beslut om rekommendationer får inslag av sådan myndighetsutövning som enligt ll kap. 6 § regeringsformen kan överlämnas till enskild endast med stöd av lag. Riksdagens reglering av de frågor som gäller den garanterade nettoutgiften och principerna för hur garantinivån skall omregleras behöver därmed omfatta också en särskild lag varigenom regeringen bemyndigas att till nämnden överlämna att fatta beslut i sådana avseenden som nu redovisats.

SOU 1989: 71

8 Boendekostnader och

statsutgifter

Vårt förslag innebär att dagens räntebidrag ersätts med en grundsubvention som i kombination med egnahemsägarnas underskottsavdrag leder till att räntekostnader för bostadsinvesteringar normalt reduceras med 30 % från investeringstillfället till dess lånet är slutamorterat. Grundsubventionen kompletteras med en statlig skuldutvecklingsgaranti som bygger på en standardmodell för ett räntelån. Staten svarar, bl. a. genom

Statens bostadsñnansieringsaktiebolag (SBAB), för att låntagarna erbjuds

sådana räntelån. Även andra räntelånekonstruktioner kan tänkas förekomma på kreditrnarknaden. I sådana fall begränsas dock den statliga garantin schablonmässigt till de villkor som gäller för den fastställda standardmodellen. En förändring av detta slag motiveras - som frarnhållits i kapitel 5 - av en strävan att bättre än i dag uppnå de bostadspolitiska målen om neutralitet mellan upplåtelseformema och en rimlig utgiftsparitet mellan olika årgångar. Förslaget syftar också till att undvika att bostadssubventioner avsedda att sänka bostadsutgiftema i stället kapitaliseras vid överlåtelser. Vidare skall enligt direktiven den automatiska ökningen av statens utgifter för bostadssubventionema minska. Vårt förslag skall dessutom göra det möjligt att åstadkomma en tillräckligt omfattande nyproduktion av bostäder samt leda till rättvisa förhållanden mellan olika delar av landet.

8.1 Ökad

måluppfyllelse

I detta kapitel redogörs för hur det föreslagna systemet för bostadssubven-

tioner påverkar måluppfyllelsen i dessa enligt direktiven centrala avseenden.

Detta görs genom att den ordning som föreslås i betänkandet jämförs med effekterna av dels dagens system, dels den anpassning av dagens system som RINK föreslagit i awaktan på våta förslag. Vid en sådan jämförelse är det viktigt att notera att utredningen haft att utgå ifrån att bostadssektom skall bidra till finansieringen av den föreslagna

skattereforrnen i den utsträckning som RINK har förutsatt.

Det grundläggande målet för den sociala bostadspolitiken är att bostäderna skall kunna efterfrågas även av hushåll med begränsade ekonomiska resurser och stor

försörjningsbörda.

Vid en samlad bedönming av skattereformens och de föreslagna bostads-

politiska förändringamas effekter för hushållens betalningsfömiåga bör också

96 Boendekostnader och statsutgifter SOU 1989: 71

vägas in möjligheterna att förstärka det riktade stödet till barnfamiljema i enlighet med vad som föreslås i nästa kapitel. Om en förfinad fördelningspolitisk analys pekar på att bostadsutgiftema hanmar på en generellt för hög nivå, kan dessa enklast sänkas genom att uttaget av fastighetsskatt begränsas. Däremot bör inte nettobetalningskraven för låntagarna sänkas i det av oss föreslagna räntelånesystemet eftersom det skulle leda till att systemet blir mindre robust. Risken för att den statliga skuldutvecklingsgarantin skall lösas ut ökar då med ekonomiska konsekvenser för statsbudgeten som är svårare att förutse än konsekvenserna av ett förändrat fastighetsskatteuttag.

8.2 Framtida effekter

Inför en förändring av bostadsfmansieringssystemet är det inte tillräckligt att bedöma förstaårseffekten. Tvärtom är det systemets fömiåga att klara externa störningar i form av ändrad inflationstakt och ändrade realräntenivåer som är det kritiska. Vi har därför lagt ner ett stort arbete på att belysa hur olika alternativa stödsystem kan antas komma att fungera i ett längre tidsperspektiv. Detta har skett genom en framrälcrting av hur kapitalutgifter och subventioner i en ny årgång bostäder byggd år 1991 kommer att utvecklas under olika antaganden om räntenivåer och inflation. Vi har också studerat hur subventionema utvecklas för en sådan årgång under de första 40 åren från år 1991. Som utgångspunkt för jämförelser mellan vårt förslag till nytt fmansieringssystem och det nuvarande har vi gjort motsvarande beräkningar för dagens system och för de justeringar i systemet som RINK föreslagit. Vi har valt att i det följande huvudsakligen redovisa kapitalutgiftema uttryckta i kronor per kvadratmeter. Beräkningarna är baserade på genomsnittliga produktionskosmader och inkluderar normala marknadsmässiga arnorteringar. Bostadsutgifter uttryckta i kronor per kvadratmeter är teoretiskt sett inte den bästa grunden för att bedöma neutralitet mellan olika ägar- och upplåtelseforrner. Större bostäder har normalt en lägre produktionskostnad och bör därmed ha en lägre kvadratrneterkostnad. Även kapitalmarknadens arnorteringsprinciper varierar beroende på låntagarkategori och hustyp.

Den valda redovisningen ger dock ett bra underlag för mer översiktliga

neutralitetsjäntförelser och ger samtidigt en bra bild av ålderspariteten. Vi har också valt att genomgående redovisa endast allmånnyttig hyresrätt och egnahem. För privat hyresrätt och bostadsrätt blir kapitalutgiftema i stort sett desamma som för allmärmyttan.

SOU 1989: 71 Boendekostnader och statsutgifter 97

8.3 Det nuvarande

bostadsñnansieringssystemet

Av figur 8.1 framgår som en första iakttagelse att dagens årliga upptrappning av den garanterade räntan - 0,25 procentenheter, vilket motsvarar ca 9 % av kapitalutgiftema år 1 - är så hög att kapitalutgiftema realt stiger de fem första åren vid en inflation på 6 %. När huset är tio år gammalt är kapitalutgiftema fortfarande lika höga som i ett nybyggt hus. Neutraliteten är inte heller den bästa och varierar dessutom kraftigt över tiden. i Figur 8.1 K apitalutgifter enligt nuvarande regler i allmännytta (ANY) och

egnahem (EH). Fast penningvärde 1989. Ränta II % och inflation 6 %

Kr/M2 300

;kg

250 1 .

0 II!IIIIIIIIIIIIIITIIIIIIIII:UUIIIIIIIII 1 6 11 16 21 26 31 36 År

Nuvarande system med räntebidrag är känsligt för förändringar i räntenivåer och inflation. I ñgur 8.2 illustreras hur neutraliteten mellan olika upplåtelseformer och pariteten mellan olika årgångar utvecklas vid olika antaganden om inflation och realränta. Av utrymmesskål är det inte möjligt att redovisa mer än ett par alternativ. Här har valts ett alternativ med hög inflation och noll realränta ( 13/13) samt ett med låg inflation och en långsiktigt mer sannolik realränta på tre procent (6/3). Ur figur 8.2 kan utläsas att dagens regler leder till en i det närmaste kontinuerlig och mycket snabb real reduktion av kapitalutgiftema vid hög inflation och låg realränta. Hacken i kurvan för egnahem orsakas av de återkommande omtaxeringarna som höjer schablonintäkten.

Den snabba reala minskningen av kapitalutgiftema skapar förutsättningar

för höga överlåtelsevärden relativt snart efter fardigställandet.

98 Boendekostnader och statsutgifter SOU 1989: 71

Figur 8.2 K apitalutgifter enligt nuvarande regler i allmännytta (ANY) och

egnahem (EH). F ast penningvärde 1989. Vid olika ränta och inflation R%/i%

- ANY R13ñ13 1 -°° EH R13/i13 2 - ANY R6/t3 3 - EH RGÅS 4

16 1116 2126 3136 År År1=1991

Problem möter särskilt vid en framgångsrik ekonomisk politik med en inflation i nivå med vad andra industriländer normalt uppnått under senare år och med en realränta på den nivå som är önskvärd för att stimulera investeringar och sparande. I det alternativet stiger de reala kapitalutgiftema inom allmännyttan kontinuerligt de första femton åren från ca 240 kr/kvm till ca 350 kr/kvm för att därefter börja avta. Fortfarande efter ca 30 år är den reala utgiften på samma nivå som vid nybyggnadstillfället. Det är uppenbart att reala boendekostnadsölcningar i denna storleksordning kommer att utgöra en stark press uppåt på inflationen både direkt genom hyrans genomslag i KPI-beräkningarna och genom högre krav i avtalsrörelserna från hyresgäster och bostadsrättshavares sida för att skydda höjda reallöner från att ätas upp av ökade bostadsutgifter. En sådan utveckling av de reala kapitalutgiftema leder också sannolikt till en snabbare utveckling av produktionskostnaderna i nyproduktionen. Eftersom det för de flesta framstår som naturligt att ett nyproducerat hus i en ekonomi med inflation har i varje fall något högre kapitalutgifter än ett äldre hus av samma kvalitet skapas på detta sätt ett psykologiskt utrymme för en snabbare kosmadsutveckling inom nyproduktionen. Av figuren kan också utläsas att neutraliteten försämras kraftigt vid detta från ekonomisk-politiska utgångspunkter framgångsrika alternativ. Efter ett

SOU 1989: 71 Boendekostnader och statsutgifter 99

par års real uppgång sjunker utgifterna för egnahemsägarna till en väsentligt lägre nivå än den för de allmännyttiga bostäderna. I denna redovisning framträder sammanfattningsvis svaghetema i dagens ordning med statliga subventioner som över tid utvecklas olika för olika upplåtelseformer. Det går också att utläsa att dagens fasta upptrappningstakt av den garanterade räntan (0,25 procentenheter) är för hög vid så låg inflation som vi har i dag och har haft sedan mitten av 1980-talet. Målet om en fortsatt låg inflation motverkas i en sådan situation av kraftigt

ökande bostadsutgifter. Trycket på produktivitetsförbättringar inom bostads-

byggandet minskar, samtidigt som kraven på ytterligare subventioner ökar för att undvika att bostadsutgifterna stiger snabbare än priserna i allmänhet. Figuren ger också en god bild av vad som faktiskt har hänt under den senaste femtonårsperioden. För det hus som byggdes under senare hälften av sjuttiotalet har kapitalutgifterna kanat utför i höginflationens nedförsbacke, medan hus som byggts under senaste årens betydligt lägre inflation kämpar tungt i uppförsbacken.

Ålderspariteten i beståndet har försämrats kraftigt och endast delvis för-

bättrats genom justerade räntebidrag.

8.3.1 De nuvarande reglerna justerade med anledning av skattereformen

Inkomstskatteutredningen (RINK) har i awaktan på våra förslag redovisat vilka förändringar som motiveras av en sänkt inkomstskatt i kombination med övriga nu aktuella förändringar, t. ex. vad gäller den indirekta beskattningen. Utredningen anför att deras förslag i demta del skall ses som provisoriska Inkomstskatteuuedningerts förslag irmebär i allt väsentligt att nivån för den garanterade räntan höjs för att balansera den begränsning i underskottsavdragens värde till 30 % som följer av de föreslagna marginalskattesärtkningarna. Dessutom föreslås en ny nivå på fastighetsskatten med vissa justeringar - främst rabatter - i uttaget av fastighetsskatt för nyare årgångar av bostäder. Det ligger i sakens natur att de grundläggande egenskaperna hos dagens system inte ändras av sådana justeringar. Detta framgår av figur 8.3 som visar hur utvecklingen blir utan ytterligare förändringar i reglerna för bostadsñnansieringen utöver de av RINK förutsätta anpassningama av dagens regler.

100 Boendekostnader och statsutgifter SOU 1989: 71

Figur 8.3 K apitalulgifter enligt nuvarande regler (NR) och RINK-förslag i allmännytta (ANY) och egnahem (EH). Fast penningvârde 1989. Ränta 11 %

och inflation 6 %

Kr/M2

_- NRANY 1 " RINKANY 2 200 - _ NR EH 3 150 -- RlNKEH 4 100 --

0.. 1 s 11 16 21 26 31 as År År1=1991

Figur 8.3 bygger på dagens höga ränteläge och dagens inflationstakt, dvs. en historiskt sett mycket hög realränta. Kurvorna beskriver i allt väsentligt samma utveckling fast på en högre kosmadsnivå för RINK-alternativet. Efter en inledande period med stigande reala kapitalutgifter sjunker utgifterna snabbt. En ytterligare skillnad mellan de två alternativen är att kapitalutgiftema även inledningsvis är lägre för egnahem enligt det nya alternativet. Med de föreslagna förändringarna i fastighetsskatten (figur 8.4) uppstår en ännu större än den som uppkommer utgiftspuckel med dagens ordning vid begränsad inflation och vid låg realränta. Den rabatt av fastighetsskatten som föreslås förstärker snarast de snabba reala vilket

utgiftsölcningama, syns i de

kraftiga hacken i kurvorna efter fem resp. tio år. Under de första 20 åren efter färdigställandet är med detta alternativ kapitalutgifterna högre i ett hus i beståndet än i nyproduktionen. Det är sannolikt att marknaden skulle komma att utnyttja detta utrymme helt eller delvis för en i nyproduktionen som är snabbare

kostnadsöluring än pris-

utvecklingen i övrigt i samhället. Vid den från ekonomisk-politiska utgångspunkter mer önskvärda kombi- - då enligt det föregående dagens system nationen av inflation och räntenivå spårar ur - visar det justerade förslaget från RINK samma otillfredsställande utveckling över tiden. Samtidigt är skillnaderna mellan upplåtelseformema

SOU 1989: 71 Boendekostnader och statsutgifter 101

Figur 8.4 Kapitalutgifter + fastighetsskatt enligt nuvarande regler och RINK-förslag i allmännytta (ANY) och egnahem (EH). Fast penningvärde

1989. Ränta Il % och inflation 6 %

Kr/M2 450 ›

- 1 NRANY m ZHINKANY - SNR EH 4RINK EH

O rlIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIUIIIIIIIIIIIYITYI 161116 2126 3136 År År1=1991

betydande. Det är främst inom hyres- och bostadsrätt som utgiftspuckeln i början är betydande. Den känslighet som dagens system visar för förändringar i inflationstakt och räntenivåer vidlåder naturligtvis systemet också efter de justeringar som RINK utarbetat. Från bostadspolitisk utgångspunkt visar således även det justerade altemativet brister, såväl vid höginflationsalterrtativet med låg realränta som vid en i övrigt framgångsrik ekonomisk politik med begränsad inflation och en realränta på den nivå som ofta anses önskvärd för att stimulera sparande och investeringar.

8.3.2 Boendekostnadsutredningens förslag

Vårt förslag syftar till en förbättrad neutralitet och paritet samtidigt som statens utgifter för bostadsstödet begränsas inom ramen för vad som är nödvändigt för att uppnå de bostadspolitiska målen.

Vid en värdering av våra förslag är det därför väsentligt att jämföra utfallet

över tid med dagens system och med det av RINK modifierade systemet. De

stora förändringar som våra förslag leder till för byggherrama, den bostads-

politiska administrationen samt kreditmarlcnaden kan motiveras endast om de leder till ett tillfredställande resultat med utgångspunkt i bostadspolitiska värderingar.

102 Boendekastnader och statsutgifter SOU 1989: 71

Figur 8.5 Kapitalutgtner enligt BK U med och utan fastighetsskatt (FSK) enligt RINK i allmännytta (ANY) och egnahem (EH) i procent av produk-

tionskostnaden (PK). Fast penningvärde 1989. Ränta I I % och inflation 6 %

°/oav PK 4,50 - .. .. .. .. 4,00 . 3,50 .. .. . 3.00 - - 1 ANY EXK FSK 2,50 -- - 2 EH EXKL FSK

1_5o _..._ .. 4 EH |NK FSK . . . .. . .. . .. 1 go .. ... .. . . .. . . .. . . . .

0100 16111621263136År

I figur 8.5 visas hur kapitalutgiftema utvecklas i en situation med dagens inflation och realränta (11/6) med respektive utan hänsyn tagen till fastighetsskatten. Allmännyttig hyresrätt och egnahem följer varandra nära under de första 30 åren från färdigställandet både när hänsyn tas till fastighetsskatten och när enbart övriga kapitalutgifter beaktas. Utan fastighetsskatten blir också pariteten mellan årgångama tillfredsställande. När fastighetsskatten enligt RINK:s utfomming läggs till de övriga utgifterna uppkommer emellertid den från tidigare figurer kända puckeln som gör att tio år gamla hus får kapitalutgifter som är högre eller lika höga som i nyproducerade hus. Detta motiverar som anförts i kap. 6 en justering av förslaget till fastighetsskatt. Det system som vi föreslår - där en grundsubvention, som är lika för alla upplåtelseforrner, kompletteras med räntelån - är mer okänsli gt för förändringar i räntenivåer och inflation. Detta belyses av figur 8.6 som visar hur kapitalutgiftema för allmännyttiga bostäder utvecklas i fall av olika ränta och inflation. I figur 8.6 kan utläsas att kapitalutgiftema utvecklas kontinuerligt med en svag real minslcning i alla ränte- och inflationsaltemativ. Puckeln med höga utgifter de första åren saknas också i låginflationsaltemativet. Utvecklingen är relativt likartad de första 20 åren oberoende av vilket alternativ som studeras. Jämför figur 8.2. Kurvan sjunker brant då räntelånet slutamorterats. Vid låg realränta går det snabbast. Vid hög realränta får räntelånet en längre löptid (se kapitel 7).

SOU 1989: 71 Boendekostnader och statsutgifter 103

Figur 8.6 K apitalutgifter i allmännyttan med räntelån enligt BKU. Fast penningvärde. Vid olika ränta och irylation R%/i%

Kr/M2 I

300 -

-1R1M6 w_ 2 mms

4 H6Å3 100 ww-

o- 1 s 11 16 21 25 31 se År År1=1991

Även neutraliteten mellan olika upplåtelseformer är mindre beroende av den framtida ränte- och inilationsutvecklingen i det system vi föreslår. I figur 8.7 jämförs hur kapitalutgiftema utvecklas för allmärmyttan resp. egnahem vid olika antaganden om inflation och realränta. Av figur 8.7 framgår att kapitalutgifterna realt följer en svagt sjunkande kurva de första 20 åren. Kurvoma för de olika upplåtelseforrnema följer varandra relativt väl vid olika inflationsantaganden innan räntelånet i höginilationsaltemativet är slutamorterat. Men även efter denna tidpunkt bevaras en god neutralitet fast på olika nivåer mellan de jämförda upplåtelseformema (jämför figur 8.2). Slutsatsen är att ett bostadsstöd utformat enligt vår modell, till skillnad från nuvarande system, förmår att upprätthålla målen om neutralitet och paritet vid olika antaganden om ränteutveckling och inflationstakt.

8.3.3 Utveckling av räntesubventioner över tid En väsentlig punkt i våra direktiv är att vi skall föreslå sådana ändringar i bostadsstödet som minskar risken för att bostadssubventioner kapitaliseras vid överlåtelser i stället för att leda till mer uthålligt sänkta boendekosmader. Den grundläggande orsaken till att bostadssubventioner kan kapitaliseras vid överlåtelser är att subventionema betalas ut i början av en fastighets brukstid utan att därefter krävas tillbaka.

104 Boendekostnader och statsutgifter SOU 1989: 71

Figur 8.7 Kapitalutgift enligt BKU i allmännyttan (ANY) och egnahem

(EH). Fast penningvärde 1989. Vid olika ränta och inflation R%/i%

Kr/ M 2 3 __,_.

300-311

- 1ANYR1wn3 200 - »- 2 EH mama 150 -SANYRWB -4EHRwn

50-

År 1=1991

De subventioner som betalas ut i det system vi föreslår har en annan fördelning över tiden än subventionema i dagens system. Som framgår av figur 8.8 är de mindre än hälften så stora det första året. Under de första 10 åren då risken för att subventionerna kapitaliseras är störst är subventionerna lägre än i nuvarande system. Därefter växer de något över tiden. Att subventionema utvecklas på detta sätt med vår modell beror på att den 30-procentiga grundsubventionen växer i takt med skuldökningen på räntelånet. När detta passerat skuldrnaximum minskar också subventionen snabbt. Det innebär samtidigt att subventionema blir större vid hög realränta än vid låg, eftersom räntelånet i det senare fallet slutamoneras tidigare. Nuvärdet av subventionerna över hela subventionstiden blir betydligt lägre med vårt förslag. I figur 8.9 kan utläsas att de förändringar i dagens system som RINK föreslår leder till en mycket god neutralitet i fråga om räntesubventionema till egnahem och allmännyttan under de första 10 åren. Därefter slår egnahemmens underskottsavdrag igenom på ett sätt som ger dessa en väsentligt mer gynnad situation. Sammantaget över hela tidsperioden missgynnas hyresoch bostadsrätt i förhållande till egnahem i dagens system, och än mer i det av RINK justerade systemet. Med kombinationen av en grundsubvention lika för alla och osubventionerade räntelån blir utvecklingen under 30 år i det närmaste exakt densamma för de olika upplåtelseformema.

SOU 1989: 71 Boendekostnader och statsutgifter 105

Figur 8.8 Räntesubventioner enligt nuvarande regler (NR) och räntelån (BK U) till allmännyttan (ANY) och egnahem (EH) i procent av produk-

tionskostnaden (PK). Löpande penningvärde. Ränta 11 % och inflation 8 %

- 1NRANY - 2NR EH _ SBKUANY w 4BKU EH

161116 2126 3136 År

Figur 8.9 Räntesubvention enligt RINK och BK U till allmännyttan (ANY) och egnahem (EH) i procent av produktionskostnaden (PK). Löpande

penningvärde. Ränta 11 % och inflation 8 %

%av PK -gyoo -7,00 ._ .s,oo - 1 RINK ANY -5,00 »w- 2 RINK EH

Ȋn

-4_oo ,. - 3 BKU ANY -- 4 BKU EH -2.00 - - -1,00 -- 0,00 -

106 Boendekostnader och statsutgifter SOU 1989: 71

8.4 Effekter i beståndet

Vi förslår att räntebidragen även i det befintliga beståndet ersätts med en grundsubvention och ett räntelån med statlig garanti. Hur ett sådant system skall utformas för beståndet framgår av kapitel 7. Grundsubventionen lämnas endast för de hyres- och bostadsrättsfastigheter som i dag är räntebidragsberättigade, i praktiken hus fardigställda år 1968 och senare. Räntelån kommer i praktiken att erbjudas hus färdigställda år 1979 och senare. För att beskriva konsekvenserna av våra förslag i denna del har beräkningar gjorts för allmännyttig hyresrätt och för egnahem för var fjärde årgång från och med år 1968 samt för en tänkt nyproduktion år 1991. Privat hyresrätt

och bostadsrätt får i stort sett samma utgiftsnivåer och systemförändrings-

konsekvenser som allrnärmyttan. är baserade på produktionskosmader och

Beräkningarna genomsnittliga

lånesummor (amorteringsprinciper) och utgår från ursprunglig investering. Egen insats för egnahem har utgiftsberäknats som om ägaren lånat till insatsen. Genom att beståndet inordnas i samma regelsystem som föreslås för nyproduktionen, kommer utvecklingen över tiden att följa den som redovisats i det föregående. T. ex. kommer kapitalutgiftema för ett hus byggt för tio år sedan att i princip följa utvecklingen för det nybyggda huset från och med år tio, men på en arman nivå. I figur 8.10 visas kapitalutgiftema för olika årgångar av allmärmyttan respektive egnahem enligt nuvarande regler. Av figuren framgår att bostäder

så stora kapitalutgifter som bostäder

byggda år 1988 har ungefär dubbelt byggda år 1976. Av figuren framgår också att ett eget hem byggt under 80-talet har högre kapitalutgifter per kvadratmeter än en allmännyttig hyreslägenhet. Egnahemmens lån arnorteras visserligen något snabbare än allmännyttans, men figuren ger ändå en klar indikation om att neutraliteten har vissa brister. I figur 8.11 visas samma förhållanden med det finansieringssystem som vi föreslår. mellan har

Såväl ålderspariteten som neutraliteten upplåtelseforrnema förbättrats för åttiotalets produktion. Däremot sker ingen förbättring i tidigare årgångar. Äldre egnahem får något sänkt kapitalutgift, beroende på att

schablonintäkten slopas enligt RlNKzs förslag. Neutralitets- och paritetsproblem i årgångar före 80-talet kan inte lösas med subventionssystemet som intrument. Fastighetsskatten är det enda naturliga instrument som återstår för att angripa dessa problem. I figur 8.12 och figur 8.13 jämförs de kapitalutgifter som följer av nuvarande regler med dem som följer av lllNKzs och BKUzs förslag.

SOU 1989: 71 Boendekostnader och statsutgifter 107 Figur 8.10 Kapitalutgüter i allmännyttan (ANY) och egnahem (EH) enligt nuvarande regler. Fast penningvárde 1989. Ränta I I %. Kr/M2 300 - 250 - 200 i 1ANY 2EH 100-

se 72 76 eo a4 88 91 Årgång

8.1 I Figur Kapitalutgifter enligt BK U i allmännyttan (ANY) och egnahem

(EH). Fast penningvärde 1989. Ränta II %, inflation 6 %

Kr/M 2 350 - 300 250 200

E1ANY

2EH

68 72 76 ao 84 se 91 Årgång

108 Boendekostnader och statsutgifter SOU 1989: 71 Figur 8.12 Kapitalutgifter i allmännyttan enligt nuvarande regler (NR),

RINK och BKU. Fast penningvärde 1989. Ränta I 1 %, inflation 6 %

Kr/M2 400 350 300 1NR 2 0 o un» El 3BKU 100 50 se 72 76 ao 84 ae 91 Årgång

Figur 8.13 K apitalutgifter i egnahem (EH) enligt nuvarande regler (NR),

RINK och BK U. Fast penningvärde 1989. Ränta I 1 %, inflation 6 %

Kr/M2 350

_ 1 NR I 150 . . .. D 3 BKU

i 68 72 76 80 84 8B 91 Årgång

Som framgår av ñgurema leder vån (BKU) förslag till mindre utgiftsökningar än vad som följer av de modifieringar av nuvarande system som RINK redovisat i avvaktan på detta.

SOU 1989: 71 Boendekostnader och statsutgifter 109

Som framgår av figurerna 8.12 och 8.13 blir utgiftsölcningama störst i de

redan paritetsmässigt dyraste senaste årgångama, vilket som tidigare visats också leder till realt ökade kapitalutgifter för dessa över tiden.

8.4.1 Boendekostnadsförändringar ibeståndet

I kapitel 4 redovisas de omedelbara ökningar av bostadsutgiftema som skatteutredningamas förslag leder till. De förändringar som våra förslag leder till i förhållande till dagens ordning framgår av tabell 8.14 och tabell 8.15 nedan.

Jämför även med skatteutredningamas

förslag kapitel 4, tabell 4.6. Vårt

förslag ger genom övergången till räntelån något lägre kapitalutgiftsölcrtingar i

de senaste och redan dyraste årgångarna jämfört med RINK-förslaget. N yproduktionens situation förbättras också av vårt förslag om att den ökade mervärdeskatten kompenseras med ett Man kan konstatera

investeringsbidrag.

att den av RINK föreslagna rabatteringen av fastighetsskatten för hyres- och bostadsrätt vore väl motiverad även för motsvarande årgångar egnahem.

Tabell 8.14

sammanlagda bostadsutgitsförändringar till följd av RINK :s förslag om ändrad inkomstskatt och fastighetsskatt, KIS :s förslag om mervärdeskatt på energi och förvaltningstjänster samt boendekostnadsutredningen: förslag om ny bostadqinansiering och investeringsbidrag för

nyproduktion. Penningvärde 1989. Kr/m7.

Årgángar Hyresrätt Bostads- Egnahem Total

Allmän- Privat rått nynan - 4 O Fastighetsskatt 7 -1 8 20 Byggmoms nyproduk-

4 1 - 6 0 Fastighetsskatt 7 -1 7 2 2 Byggmoms nyproduk-

1 10 Boendekostnader SOU 1989: 71 och statsutgifter

Bostads- Egnahem Total Årgángar Hyresrätt

Allmän- Privat rätt

nyttan

6 1 - 7 4 12 3 13 23 Fastighetsskatt

Byggmoms nyproduktion och ombyggnad 0 0 0 0

5 8 3 0 Råntebidrag O O 0 1 0 Skatteavdrag 0 0 0 0 Eäntelán 20 22 21 1 5 Ovriga förslag Total 3 7 3 3 3 7 4 8

7 5 - 8 4 -1 3 -25 -1 2 22 Fastighetsskatt

Byggmoms nyproduk- 0 0 O O tion och ombyggnad 82 93 68 1 3 Räntebidrag 0 0 0 25 Skatteavdrag -33 -31 -28 -1 3 Bäntelán 1 9 2 1 1 9 1 4 Ovriga förslag Total 5 5 5 8 4 7 6 1

8 5 - 9 0 -33 -58 -30 9 Fastighetsskatt

Byggmoms nyproduk- 0 0 0 0 tion och ombyggnad 338 356 309 269 Räntebidrag 0 0 0 -47 Skatteavdrag -281 -274 -257 -196 Bäntelán Ovriga förslag 18 18 17 12

Total 4 2 4 2 3 9 4 7

- 9 1 -36 -63 -33 -1 1 Fastighetsskatt

Byggmomsnyproduk- 0 0 0 0 tion och ombyggnad 387 388 342 374 Räntebidrag 0 0 O -71 Skatteavdrag -328 -303 -285 -274 Fjäntelán 16 16 15 13 Ovriga förslag Total 3 9 3 8 3 9 3 1

Total mIILkr 192 -144 15 3 505 3 568 Fastighetsskatt

Byggmoms nyproduk- 0 0 0 0 0 tion och ombyggnad 3 260 2 278 3 150 3 826 12 514 Räntebidrag 0 0 0 1 408 1 408 Skatteavdrag -2 216 -1 473 -2 357 -2 932 -8 978 Bäntelán 1 199 1 018 873 2 389 5 480 Ovriga förslag Total: boende 2 435 1 679 1 681 8 196 13 992

staten -22 970

SOU 1989: 71 Boendekostnader och statsutgifter 111

Tabell 8.15 i olika upplátelsefomzer

Bostadsutgütsökningar och årgångar

som en följd av de samlade förslagen från RlNK/KIS och boendekostnadsutredningen. Pennirrgvärde 1989.

Årgángar Hyresrätt Bostads- Egnahem Total

Allmän- Privat rätt nyttan Kr/m2

Kr/mán

% av boutgifter

12,5

Det bör observeras att jämförelsen är gjord mot 1989 års bostadsutgifter analogt med redovisningen av RINK:s

förslag (se kapitel 4). Höjnings-

beloppen inkluderar således även effekterna av 1990 års omtaxering. Denna skulle med bibehållande av dagens regler medföra en utgiftsölming år 1990 för egnahem på ca 15 kronor per kvadratmeter i genomsnitt, ganska likvärdigt fördelat över årgångarna. Skatteavdragens värde sänks därvid med ca 10 kronor per kvadratmeter på grund av höjd schablonintäkt och fastighetsskatten ökar ca 5 kronor per kvadratmeter. För hyres- och bostadsrätt den av betyder reducering fastighetsskatteunderlaget till 55 % av taxeringsvärdet som beslutats i avvaktan på egna hemmens omtaxering i genomsnitt ca 11 kronor För de per kvadratmeter.

senaste årgångama innebär detta ca 30 kronor medan det för

per kvadratmeter hus byggda före år 1970 i genomsnitt innebär ca 8 kronor per kvadratmeter.

I redovisningen ovan ingår de förändringar och rabatteringar av fastighets-

skatten som av RINK.

föreslagits Vårt förslag till nytt bostadsñnansierings-

1 12 Boendekostnader och statsutgifter SOU 1989: 71

system förbättrar i sig ålderspariteten, dels genom räntelån med reala inslag, dels genom vissa utgiftsjusteringar i de senaste årgångarna. Mot bakgnmd av att de fastighetsskatterabatter som RINK föreslår inte till sin profil är anpassade till vårt förslag, har vi i ett till detta betänkande fogat appendix tagit upp frågan om en eventuell justering och utvidgning av dessa rabatter.

Konsekvenser för statsbudgeten Avslutningsvis redovisas de statsfinansiella konsekvenserna för bostadssektom av nuvarande regler och av RINK:s förslag samt av vårt (BKU) förslag. De absoluta nivåerna får ses endast som närmevärden. Beräkningarna måste av naturliga skäl gnmdas på många var för sig osäkra antaganden. Eftersom de olika alternativen beräknats efter samma antaganden och förutsättningar bör emellertid jämförelsen mellan konsekvensema av olika altemativ ha god relevans både vad avser förstaårseffekten och vad avser utvecklingen över tiden. Beräkningarna har i det följande baserats på ett antagande om en årlig nyproduktion omfattande 33 000 hyres- och bostadsrättslägenheter och 17 000 egnahem. Den årliga investeringsvolymen för ombyggnad och för övriga bostadsförbättringsåtgärder uppgår till ca 11 miljarder. Den årliga rebelåningen vid omsättningen av bostadsrätter och egnahem är beräknad till ca 11 miljarder. Produktionskostnaderna förutsätts följa den allmänna kostnadsutvecklingen från och med år 1989.

Tabell 8.16 Statens utgifter för och inkomster från bostadssektorn. År 1991.

Penningvârde år 1989. Miljarder kronor. Vid ränta 11 % och inflation 6 %.

Nuvarande RINK/Kls- BKUregler förslag förslag

Råntebidrag -20 .2 -16,7 -8,1 Skatteavdrag -14.2 -12.0 -12,8 Summa räntesubv. -34,4 -28,7 -21 ,O

llnkl. föreslagna förändringar i energiskatten. Skillnaderna mellan RINK och BKU är att vi föreslår att höjningen av mervärdeskatten för nyproduktion och ombyggnad av bostäder skall balan-

SOU 1989: 71 Boendekostnader och statsutgifter l 13

seras av ett investeringsbidrag av motsvarande storlek samt att räntebidrag delvis ersätts av räntelån. Fastighetsskatten har beräknats till samma belopp som i RINK. Det av oss föreslagna

bostadsñnansieringssystemet ger, som

tidigare visats, i sig en förbättrad åldersparitet, varför det kan finnas anledning att ompröva de av RINK övergångsvis föreslagna fastighetsskatterabatterna. Även i följande beräkningar förutsättes dock att fastighetsskatten

tas ut enligt RlNKzs förslag.

Bostadssektom belastar enligt nuvarande regler således i dagsläget statsñnansema med netto ca 22,4 miljarder. RINK/KIS:s förslag i fråga om finansieringen av skattereforrnen irmebär att nettot nedbringas till 3,4 miljarder, dvs. statsbudgeten förstärks med 19,0 miljarder. Det är förstaårseffekten år 1991. Det bestående resultatet är emellertid i hög grad beroende på hur räntenivåer och inflation och produktionsvolymen, utvecklas i ett längre tidsperspektiv. Om dagens höga realränta blir bestående och inflationen är 6 %, kommer belastningen på statsbudgeten med nuvarande regler att realt öka med ca 2 miljarder kr. fram till år 2001. I RINK:s förslag motverkas detta framför allt av ett successivt ökat

fastighetsskatteuttag (tabell 8.17).

Tabell 8.17 Statens utgifter för och inkomster från bostadssektorn. År 2001 .

Penningvärde år 1989. Miljarder kronor vid ränta I I % och idlation 6 %.

Diff. mot 1991 enligt nuvarande regler -1,9 20,4 22,1

Vid ett högre ränteläge och hög inflation blir påfrestningarna initalt stora, samtidigt som inflationen i reala termer löser problemet över tiden. Det är framför allt vid höga realräntor som långsiktiga påfrestningar uppstår. Om vi uppnår en önskvärd situation med låg inflation (3%) och rimlig realränta (räntenivå 6 %) löser sig problemet med av skatte-

finansieringen

reformen av sig självt inom en snävt sett ur endast bostads-

femårsperiod,

sektorns perspektiv. Det gäller även med nuvarande subventionssystem,

mervärdeskatt och fastighetsskatt (tabell 8.18).

1 14 Boendekostnader och statsutgifter SOU 1989: 71

Tabell 8. I 8 År 1996. Statens utgifter för och inkomster från bostadssektorn.

Pennningvärde år I 989. Miljarder kronor vid ränta 6 % och inflation 3 %.

Diff. mot 1991 enligt nuvarande regler 21,2 39,4 33.8

Sammanfattningsvis, för att illustrera hur känslig bostadssektom är för variationer i ränta och inflation, visas i tabell 8.19 och 8.20 hur bostadssektoms påverkan på statsfmansema ändras över tiden i de olika alternativen. Se också tabellbilagan.

Tabell 8.19 Statens netto från bostadssektorn. Miljarder kronor. + mervärdeskatt). Fast penningvärde år (- räntesubvention + fastighetsskatt 1989 Nuvarande RINK/KIS BKUregler förslag förslag Ränta 11 % Inflatlon 6 96

Ränta 11% Inflation 8 9G

Ränta 13 % Inflation 13 %

Ränta 6 % lnflatlon 3 %

SOU 1989: 71 Boendekostnader och statsutgifter 1 15 Tabell 8.20 Ackwruderat nuvärdet år 1989 av statens netto från bostadssektorn. Miljarder kronor Nuvarande RINK/Kls BKUregler förslag förslag Ränta 11 9G Inflation 6 %

Ränta 11% lntlatlon 8 96

Ränta 13 % Inflation 13 %

Ränta 6 % Inflation 3 %

Som framgår av tabellerna leder både RINK:s och vårt förslag till en successivt allt större förstärkning av statsbudgeten under den studerade femtonårstiden vid i princip alla valda ränte- och inflationsaltemativ. Om skattereforrnen i sin helhet finansieras fullt ut under första året (l9,0 miljarder kronor) är finansieringen således betryggande även i ett tioårsperspektiv. Det kan också konstateras att det av oss föreslagna bostadsfmansieringssystemet med räntelån med reala inslag är mera robust och mindre känsligt för variationer i räntenivåer och inflation. Vi förutsätter att eventuell överfmansiering skall återföras till bostadssektom, exempelvis för att finansiera riktade insatser för att förnya bostadsområden med telcniska brister, eftersatt miljö och med en svår social situation.

Som underlag för ovanstående kalkyler har, som tidigare sagts, antagits att

nyproduktionen under de aktuella åren skall vara 50 000 lägenheter per år, dvs. i stort sett dagens produktionsvolym. I ett längre tidsperspektiv kan detta vara en överskattning av produktionen. I framtidsbedömningar i andra

1 16 Boendekostnader och statsutgifter SOU 1989: 71

sammanhang anges ofta 20 000-30 000 nya bostäder per år som sannolikt behov. Skattereformen kommer dessutom sannolikt tillsammans med de föreslagna förändringarna i bostadsstödet att leda till en ökad rörlighet i bostadsbeståndet, som därmed utnyttjas effektivare. Det är naturligtvis inte möjligt att göra några säkra antaganden om hur bostadsefterfrågan kommer att utvecklas över en tioårsperiod. Erfarenheterna från den senaste tioårsperioden visar att efterfrågan är starkt beroende av även mindre förändringar av den allmänna ekonomiska utvecklingen, reallönernas utveckling osv.

Tabell 8.21 Statens utgifter för och inkomster från bostadssektorn vid en

framtida årlig nyproduktion av 50 000 respektive 30 000 bostäder. Penningvärde 1989. Miljarder kronor. Ränta l 1 %, inflation 6 %

Nuvarande RlNK/Kls BKUregler förslag förslag

Ar 1991 Wd årlig nyproduktion om 50 000 lgh

Wd årlig nyproduktion om 30 000 lgh

Ar 2001 Wd årlig nyproduktion om 50 000 lgh

Vid årlig nyproduktion om 30 000 lgh

En lägre produktionsvolym innebär naturligtvis i sig att påfrestningarna på statsbudgeten minskar. Utgifterna för räntesubventioner minskar mer än inkomstbortfallet av byggmoms, fastighetsskatt och förvaltningsmoms. Enligt ovanstående exempel får man med en årlig nyproduktion av 30 000 lägenheter och med dagens regler år 10 en budgetförstårkning med ca 8 miljarder kr i

SOU 1989: 71 Boendekostnader och statsutgifter l 17

förhållande till vad som följer av nuvarande produktionsvolym. Även med vårt förslag får volymändringar effekter för budgetsaldot, men svängningarna blir mindre. [exemplet ovan blir besparingen år 10 ca 3 miljarder större än vid dagens produktionsvolym. Vårt förslag har en initialt lägre subvention i nyproduktionen än dagens

system. Detta gör att det föreslagna bostadsfinansieringssystemet från stats-

ñnansiell synpunkt är betydligt mindre känsligt för variationer i bostadsproduktionen. Den samlade slutsatsen blir att vårt förslag leder till en långsiktig förbättring av stadsbudgeten, vilket innebär att ett visst reformutrymme skapas för offensiva bostadspolitiska insatser.

SOU 1989: 71 119

9 Bostadsbidragen

9.1 till

Bostadsbidrag barnfamiljer

9.1.1 Det nuvarande stödet Bostadsbidrag till barnfamiljer lämnas under år 1989 med följande belopp. Hushåll med Icke bostads- Bidrag med 80 % Bidrag med 60 % utgiftsanlmuten av bostadsutgiften av bostadsutgiften

Det maximala bidraget uppgår hän genom till följande belopp.

Bidraget reduceras med 20 % av den del av hushållets bidragsgrundande inkomst som överstiger 63 000 kr. Beräkningen av den bidragsgrundande inkomsten utgår från föräldrarnas sammanräknade inkomst enligt taxeringen för inkomståret 1987. Till denna görs tillägg för dels förmögenhet över vissa belopp, dels underhållsbidrag/bidragsförskott eller barnpension med högst resp. 40 och 26 % av ett basbelopp för hushåll med sådana inkomster. Det månatliga belopp som ett hushåll får under år 1989 har förlängts så att det utan omprövning lämnas också under första halvåret år 1990.

9.1.2 Uppgifter om hushållen Bostadsbidrag lämnas under år 1989 till sammanlagt ca 230 0()0 barnfamiljer. Härav består ca 133 0()0 hushåll av en ensam förälder med bam.

120 Bostadsbidragen SOU 1989: 71 Bidragshushållens sammansättning, medelinkomster och genomsnittliga bostadsbidrag framgår närmare av följande sammanställning.

Av de 66 000 familjerna med tre eller flera bam har 13 000 fyra barn och 5 000 fem eller flera barn. Hur hushållen fördelar sig efter bostadsutgifter framgår av följande fem diagram (ñgurema 9.l-9.5). Figur 9.1 Antal 7000 I Makar 1 barn D Ensam1 barn 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 _

Bostadsutgift (kr/mån)

SOU 1989: 71 Bostadsbidragen 121

Figur 9.2

Antal 4000 I Makar 2 barn D Ensam 2 barn

3000 I

Bostadsutgift (kr/mån)

Av figurerna framgår att bostadsutgiftema ökar i steg om ca 400 kr/månad med ökande barnantal upp t. o. m. tre bam, men att ökningen därefter upphör. Vidare kan noteras de små - och för ettbamsfamiljerna obefintliga skillnaderna i bostadsutgift mellan hushåll med en och två föräldrar. De nuvarande gränserna för högsta bidragsgrundande bostadskostnad

rymmer bostadsutgiften för majoriteten av hushållen inom alla familjetyper utom trebarnsfamiljema Härav kan emellenid inte slutsatsen dras att bidragen

numera täcker kosmadema för en rimlig bostadsstandard. Uppgifter som redovisats i annat sammanhang visar att trångboddhet är betydligt mer frekvent bland hushåll med ån bland andra hushåll.

bostadsbidrag Spridningen i bostadsutgift är stor inom alla farniljetyper. För att belysa

om denna spridning är relaterad till spridningen i inkomst mellan de hushåll som har bostadsbidrag har vi tagit fram följande diagram (figur 9.6) som visar hur bostadsutgifterna är fördelade mellan hushåll med bidragsgrundande inkomster under och över 125 000 kr. Diagrarnmet avser trebamsfarniljer med samboende makar.

122 Bostadsbidragen SOU 1989: 71

Figur 9.3 Antal 2500 I Makar 3 barn E] Ensam 3 barn 2000

1 000

Bostadsutgift (kr/mån) Figur 9.4

1000 I Makar4 barn Ensam 4 barn

g

0 _

Figur 9.5

500 I Makar 5+ barn E] Ensam 5+ barn 250

OOOOOOOOOOOOOOOOOOO OOOOOCOOOOOOOOOOOOO v-NÖVIDGDNKDQOV-NOVIDWNQO

SOU 1989: 71 Bostadsbidragen 123

Figur9.6

2500 I M3125000 .

.i E] M3125000

2000 r

l

- 1500

l

|

. l

I

l l |II|. l

o OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO OOO0OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOÖ v-NMWIOKDNOOOFNOYIOCDNOOOv-NGQIDONOOOV-NGVIINDNQGDOFNOWIOCDNQOSQ

v-v-v-v-v-v-v-u-ru-NNNNNNNNNNGNDOOOGOMOV?WWVQWVQWX

Under den övre bostadskostnadsgränsens nivå - för dessa familjer 3 200 kr/månad - slås hushållen med de högsta inkomsterna ut av inkomstprövningen i ökande grad allt efter som bostadsutgiften sjunker. Att de ekonomiskt starkare hushållen är underrepresenterade upp till utgiftsnivån 3 200 kr behöver alltså inte bero på annat än att de har för höga inkomster för att få bostadsbidrag. Vad som är intressant är att man i bostadsutgiftslägena över

bostadskostnadsgränsens nivå inte kan se någon underrepresentation för

grupperna med lägre inkomster.

9.1.3 Den fortsatta utvecklingen av bostadsbidragsstödet Bostadsbidragens uppgift är att ge ekonomiskt svaga hushåll möjligheter att hålla sig med goda och rymliga bostäder. Det mål som riksdagen ställde upp år 1987 (prop. 1986/87:48, BoU 20, rskr. 248) innebär att bostadsbidragen skall byggas ut så att även de familjer som är beroende av bostadsbidrag på sikt skall kurma ge varje bam ett eget rum. För att det skall gälla också dem som bor i nya lägenheter måste man fortlöpande höja de kostnadsgränser inom vilka bostadsbidrag lämnas. Kraftiga sådana höjningar har också gjorts under senare år. Samtidigt har stödet minskats för dem med låga bostads-

124 Bostadsbitiragen SOU 1989: 71

kostnader. Sammantaget har dock de maximala stödbeloppen ökat betydligt och uppgår nu till ca 30 000 kr/år för familjer med flera bam. Genom att bostadsbidragen är inkomstprövade blir de faktiska stödbeloppen också beroende av hur inkomstema utvecklas. För att stödet inte skall urholkas av inflationen måste gränsen för

inkomstprövningen fortlöpande höjas. Åren 1989-90 minskas bidragen med 20 % av den del av inkomsten

som överstiger 63 O()O kr., mätt enligt 1988 års taxering som avser 1987 års inkomster.

Dessa två successiva förskjutningar medför tillsammans att stöd lämnas i allt högre inkomstlägen. Med en progressiv inkomstbeskattning möter snart

en gränszon, där de sammanlagda marginaleffektema av inkomstskatt och av

avtrappning bostadsbidrag blir så stora att ett inkomstprövat stöd inte

längre kan användas. Den yttersta gränsen ligger i dag vid en inkomst av 200 000 kr. Däröver skulle de sammanlagda marginaleffektema av statlig och kommunal inkomstskatt samt avtrappningen av bostadsbidragen bli (42 + ca 31 + 20 =) ca 93 %. Till detta kan sedan särskilt för barnfamiljerna komma inkomstprövade taxor, exempelvis inom

barnomsorgen, varigenom den samlade marginaleffekten

skulle kunna överstiga 100 %. Även i inkomstskiktet närmast härunder är marginaleffektema besvärande - ca 82 % vid inkomster över 150 0()O kr. Accepterar man marginaleffekter av den senare storleksordningen kan man

vid dagens inkomstgräns distribuera upp till ca 29 000 kr. genom inkomst-

prövade bidrag, men inte högre belopp. Stödet till familjer med tre eller flera

barn li gger redan vid denna nivå. Det inkomstprövade stödet till dessa hushåll kan alltså inte vidgas ytterligare inom ramen för dagens system. Och vill man för ett kommande år höja gränsen för

inkomstprövningen för att bidragen till

dem med lägre inkomster inte skall holkas ur av inflationen, måste de maxi-

mala bidragsbeloppen tvärtom sänkas.

9.1.4 Bostadsbidrag utan inkomstprövning

Det nu berörda dilemmat har under senare år lösts på så sätt att betydande delar av

bostadsbidragen till de stora barnfamiljerna har omvandlats till icke

inkomstprövade flerbamstillägg inom bambidragens ram.

Från

bostadspolitiska utgångspunkter firms inget att invända mot att stödet till bostadsutgifter i de lägre intervallen lämnas utan bostadskostnadsanknytning. Det är dock förhållandevis kostsamt att avstå från inkomstprövningen i

dessa intervall.

Det gäller särskilt när omvandlingen till flerbamstillägg

sträcks ut till att omfatta också familjer med två eller tre bam. Att ett generellt icke bostadskostnadsanknutet stöd skulle kunna göras så stort att det täcker bostadsutgifter upp till de nivåer som är nödvändiga för att också ekonomiskt svaga hushåll skall kunna bo i tillräckligt rymliga lägenheter i nyprodttktjonen är uteslutet.

SOU 1989: 71 125 Bostadsbidragen

En väg att lösa problemet med inkomstprövningen till rimliga kostnader och samtidigt stå fast vid det av riksdagen satta målet i fråga om de ekonomiskt svagare hushållens möjligheter att skaffa sig goda bostäder är att ersätta de nuvarande bostadsbidragen med dels ett inkomstprövat stöd inom det familjepolitiska stödets ram, dels ett bostadskosmadsanlcnutet stöd inom bostadsstödets ram.

Bidrag 4000

B 3000 -

c D

2000 E

1000 A

0 I I I I 0 1000 2000 3000 4000 5000 Bostadskostnad

Dagens bostadskostnadsprövade stöd representeras ungefär av linjen A-B

i figuren ovan. Bidrag lämnas med ökande belopp vid stigande bostadsutgifter upp till en punkt där det inte längre ökar, utan utgår med ett konstant belopp oavsett hur bostadsutgiften sedan stiger. Hela beloppet prövas mot inkomsten. Ett

inkomstprövat stöd skulle i stället kunna lämnas utan anknytning till bostadsutgiften -linjen C-E i figuren. Det blir ett renodlat familjepolitiskt

stöd. Det bostadskosmadsanknutna stödet kan då begränsas till vad som ligger över denna linje - dvs. det som avgränsas av sträckan D-B. kommer

Inkomstprövningen därmed att begränsas till det familjepolitiska stödet och gälla ett bidragsbelopp som är lika stort för alla hushåll. Gränsen

för hur stort detta bidragsbelopp kan vara sätts främst av vilka marginaleffekter man vill acceptera. Merkostnadema i förhållande till dagens

bostadsbidragssystem inskränker sig i denna del till att ett antal hushåll som i

dag får bidrag till bostadsutgifter upp till linjen A-D i fortsättningen får bidrag upp till linjen C-D. Som vi har visat i figurerna 9.1-9.5 ovan är det en relativt litet antal hushåll som har så begränsade bostadsutgifter. Kostnadema för den fortsatt bostadskostnadsanlcnutna delen av stödet blir

däremot avsevärt högre än i dag, eftersom bidragsbeloppen ovanför familjestödets nivå - segmentet E-D-B -inte längre inkomstprövas. Antalet hushåll

som omfattas av stödet kan då komma att öka väsentligt.

126 SOU 1989: 71 Bosladsbidragen

En omläggning av detta slag går att göra redan inom ett i huvudsak bibehållet Den enbart bostadskostnadsanknutna delen bostadsbidragssystem. skulle då läggs ovanpå det i dag både inkomstprövade och bostadskostnadsanknutna stödet. Motivet till en sådan partiell reform är att man därihöga bostadsutgifter utan att genom kan öka stödet till dem med mycket öka marginaleffektema av stödet. Merkostnadema för en sådan yttterligare lösning är dock fortfarande betydande i förhållande till om motsvarande ökning görs helt inom det konventionella systemet. Det gäller särskilt om ändringen omfattar också familjer med l-2 bam, där andelen med bostadsbidrag i dag är ganska låg.

9.1.5 Fortsatt utbyggnad av det inkomstprövade stödet

Den skatteomläggning som nu förestår kan, tillsammans med den just påbörjade omtaxeringen av småhusen, i enskilda fall och inom vissa regioner leda till väsentligt ökade bostadsutgifter. Till det kommer att bostadsbidragen redan det förutan ännu inte har kunnat höjas till den nivå som förutsätts i riksdagens tidigare refererade beslut år 1987. För att de ekonomiskt svagare hushållens behov inte skall eftersättas behöver bostadsbidragens övre gränser höjas kraftigt inför år 1991. Med hänsyn till den samlade fördelningspolitiska profilen bör bostadsbidragen inte sänkas för dem med låga bostadsutgifter. Vid en partiell reform enligt den modell som redovisats under avsnitt 9.1.4 skulle därför höjningen av bostadsbidragens övre gränser i sin helhet behöva läggas ut på den nya enbart bostadskosmadsrelaterade delen av bidraget. Att nu så kraftigt öka det icke inkomstprövade bostadsstödet är dock enligt vår mening knappast möjligt varken av kosmadsmässi ga eller fördelningspolitiska skäl. Därmed återstår endast en fortsatt utbyggnad av det inkomstprövade stö-

det. Är man för fortsättningen beredd att acceptera marginaleffekter på ibland

skatterefonnen undan de nuvarande upp mot ca 70 %, så röjer den föreslagna hindren mot en sådan utbyggnad av bostadsbidragen. För flertalet hushåll med inkomster över 200 000 kr. kommer de samlade marginaleffektema trots bostadsbidragen ändå inte att överstiga ca 50 %. i inkomstbeskattningen träffar individen. Avtrappningen av Progressionen träffar hushållet. I av alla barnfamiljer är hus-

bostadsbidragen majoriteten

hållsinkomsten uppbyggd av två förvärvsinkomster. Den högre marginaleffekten av bostadsbidragen inträffar således först då hela eller huvuddelen av hushållsinkomsten härrör från enbart en förälder.

SOU 1989: 71 Bostadsbidragen 127

9.1.6 Boendekostnadsutredningens förslag Vi föreslår att bostadsbidragen byggs ut inom ramen för det nuvarande systemet. Vi föreslår därvid att de övre bostadskosmadsgrånserrta höjs kraftigt. Vi föreslår samtidigt ett antal andra modifieringar i syfte bl. a. att ytterligare förbättra bidragens fördelningspolitiska profil enligt följande.

Gränsen för inkontstprövning Bostadsbidragen till barnfamiljer minskas enligt de regler som gäller under åren 1989-90 med 20 % av den del av den bidragsgrundande inkomsten som överstiger 63 000 kr. Till grund för den bidragsgrundande inkomsten ligger hushållets sammanräknade inkomst enligt taxeringen för inkomståret 1987. 1991 års bostadsbidrag kommer att grundas på inkomsterna under inkomståret 1989. Inkomstökningen mellan åren 1987 och 1989 kan uppskattas till 14,5%. Vi föreslår att inkomstgränsen justeras med utgångspunkt i att den som år 1987 hade en inkomst på ca 125 000 kr. skall få samma reduktion år 1991 som han har år 1989. Det innebär att inkomstgränsen bör höjas med 18 000 kr. till 81 000 kr. Härigenom kommer bidragen till hushåll med inkomster under 125 000 kr. att förstärkas och bidragen till hushåll med högre inkomster att minska något, sett enbart till effekterna av inkomstprövningen. Denna effekt är önskvärd i ljuset av de samlade effekterna under år 1991 av skatteomläggningen.

Btdragsreg [erna för itushdll med tre eller flera barn

Av ñg. 9.3 - 9.5 ovan framgår att bostadsutgiftema för bostadsbidragshushåll med tre, fyra och fem eller flera barn har en nära nog identisk profil. Som framgår av sammanställningen under avsnitt 9.1.1.är de maximala bidragsbeloppen också i huvudsak desamma. Fördelningen av bidragen vid

128 Bostadsbidragen SOU 1989: 71

skilda bostadsutgiftsnivåer är dock olika. Vid samma bostadsutgift får de större hushållen något lägre bidrag än trebamsfamiljema, vilket hänger samman med den senast beslutade överflyttningen till flerbamstillägg av delar av det tidigare bostadsbidragsstödet till fyra- och fembamsfamiljer. Dessa skillnader i fråga om konstruktionen av bostadsbidragsstödet till flerbamsfamiljer framstår som onödiga och omotiverade i ljuset av hushållens faktiska bostadsutgifter. Vi vill också erinra om att det allmämia familjestödet till hushåll med många bam påverkas kraftigt av de föreslagna förstärkningarna av bambidragen och de till dem kopplade flerbamstilläggen. Vi föreslår därför att bostadsbidrag lämnas efter enhetliga regler till alla familjer med tre eller fler barn. I samband därmed bör övervägas om den senaste, i år genomförda överflyttningen från bostadsbidrag till flerbamstillägg bör bestå.

Bostadskostnadsgrârtserna Behovet av höjda bostadskostnadsgränser år starkt beroende av hur skatteutredningamas olika förslag behandlas och vilket genomslag den nya fastighetstaxeringen därmed får för bostadsutgiftema i olika delar av landet. Vi har här haft att utgå från de föreliggande förslagen och från uppgifter om omtaxeringens genomsnittliga inverkan. Mot denna bakgnmd föreslår vi att de övre bostadskostnadsgränsema för år 1991 höjs enligt följande.

Förslaget innebär att bostadsbidrag kommer att lämnas även i jämförelsevis

höga bostadskostnadslägen. Med hänsyn till de stora regionala skillnaderna i

bostadsutgifter framför allt i egnahem år det enligt vår uppfattning nödvändigt

att ett inkomstprövat stöd kan lämnas även i dessa kostnadslägen. Mot

bakgrund av hushållens ökade utbyte av löneinkomster och av hänsyn till de

fördelningspolitiska effekterna föreslår vi samtidigt att bidragsandelen i de

översta bostadskostnadslägena sänks från 60 % till 50 %.

Även gränsen mellan den högre och den lägre bidragsandelen bör justeras för de olika hushållstypema enligt följande, samtidigt som bidragsandelen under denna gräns sänks från 80 % till 75 %.

SOU 1989: 71 Bostadsbidragen 129

Slutligen bör - huvudsakligen av förenklingsskäl och för att undvika en onödig prövning av bostadsutgifter som uppgår till små belopp - den icke bostadskostnadsanknuma delen av stödet sättas till l 000 kr/månad för alla hushållstyper oavsett antalet bam och den lägsta bidragsgrundande utgiften för den bostadskostnadsanlcnuma delen av stödet sättas till följande belopp.

Ändringama i denna del får inga materiella effekter för hushåll med bostadsutgifter över dessa gränser. Ändringama medför förbättringar för de

hushåll som saknar eller har mycket små bostadsutgiften Antalet sådana hushåll är litet och återfirms främst bland ensarnföräldrar med ett barn och mycket låga inkomster.

sammanlagda efekzer av förslagen

Sammanfattningsvis föreslår vi följande i fråga om beräkningen av bostadsbidragens belopp för år 1991.

1. Bidragets bnmobelopp beräknas enligt följande:

Hushåll med Icke bostads- Bidrag med 75 % Bidrag med 50 % utgiftsanknuten av bostadsutgiften av bostadsutgiften

130 Bostadsbidragen SOU 1989: 71

2. Bidraget reduceras med 20 % av den del av hushållets bidragsgrundande inkomst som överstiger 81 000 kr. 1 fråga om beräkningen av den bidragsgrundande inkomsten föreslår vi inga förändringar. Det innebär bl.a. att beräkningen skall utgå från den sammanräknade inkomsten enligt taxeringen för inkomståret 1989 - dvs. än så länge utan de basbreddningar som föreslås i fråga om beskatmingen av 1991 års inkomster. Effekterna av förslagen kan belysas med följande exempel. Exemplen utgår från familjer med tre barn, vilket är den familjetyp för vilken förändringarna är störst. inkomsterna antas ha ökat med 15 % mellan inkomståren 1987 och 1989.

Exempel I: Hyreslägenhet med en hyra år 1989 på 2 600 kr/mån. Hyran antas öka mellan åren 1989 och 1991 med 10 % + ytterligare 240 kr/mån till följd av RINK/KIS förslag, eller med sammanlagt 500 kr/mån under dessa två år.

1989 1991 Inkomst Bostads- Netto- Bostads- ökning Neno- ökning 1987 bidrag utgift bidrag utgift

-63 0()0 2 075 525 2 425 +350 675 +150 100 O()0 1460 1 140 1860 +400 1240 +100 120 000 1 125 1 475 1 475 +350 1 625 +150 160 000 460 2 140 710 +250 2 390 +250 200 000 - 2 600 - - 3 100 +500

Exempel 2: Egnahem i närförort inom storstadsområde med en bostadsutgift år 1989 på 3 400 kr/mån. Taxeringsvärde år 1989 350 000 kr., år 1991 790 000 kr. (+ 125 %). Bostadsutgiften antas öka mellan åren 1989 och 1991 med 200 kr/mån + ytterligare 900 kr/mån till följd av omtaxering i kombination med RINK/KIS förslag, eller med sammanlagt 1 100 kr/mån.

SOU 1989: 71 Bostadsbidragen 131

Vi har låtit göra beräkningar av hur de nu föreslagna regeländringama faller ut bland barnfamiljerna som helhet. Beräkningarna - som utförts på basen av material bl. a. från SCB:s undersökningar av hushållens inkomstförhållanden - indikerar att det totala bostadsbidragsstödet ökar med drygt 40 %, eller omkring 1,2 miljarder kr. Antalet nytillkommande hushåll kan däremot förväntas begränsa sig till 40-50 000, vilket är en ökning med inemot 20 %. Det innebär att den föreslagna förstärkningen av stödet är fördelningspolitiskt effektiv - kanske mer än man hade anledning att förvänta av ändringar som bl.a bygger på så kraftigt höjda bostadsbidragsgränser. Beräkningarnas resultat i denna del styrks dock av det förhållande som belysts i figur 9.6 i det föregående - att de ekonomiskt svaga hushållen inte är mindre frekventa i bostäder i högre kostnadslägen. Något mer än hälften av ökningen kan förväntas tillfalla hushåll i egnahem, där också andelen nytillkommande hushåll är högst. Fortfarande gäller emellertid att andelen hushåll med bostadsbidrag är dubbelt så hög i hyresrätt som i egnahem. Det genomsnittliga bostadsbidraget kan uppskattas öka med ca 2 000 kr. per hushåll och år, något mer för ensamföräldrar än för övriga hushåll. Det är viktigt att uppmärksamma att de uppskattningar som nu har redovisats bygger på genomsnittsvärden också i fråga om hur bostadsutgiftema ökar för olika hushållstyper och i skilda upplåtelseformer. Vilka effekter som bl.a. regionala skillnader i fråga om utgiftemas förändringar får för det faktiska genomslaget har inte kunnat beräknas.

Beräkningen av bostadsbidrag för egnahem

Bostadsutgifttrrta i egnahem bestäms till mycket betydande del av ränteutgiftema. Det melför att bostadsutgiften i de äldre egnahem som inte berörs av

upptrappningtrna inom räntebidragssystemet är nominellt förhållandevis

oförändrad öxer tiden. Bostadsbidraget kommer med åren att täcka en allt större del av .iushållets bostadsutgifter allt eftersom bostadskostnadsgränserna höjs för att svara mot utgifterna i senare producerade lägenheter. Det är enligt vår mering knappast en rimlig effekt. Detta kan undvikas om bostadsbidragets bruttobelopp - dvs. bidragets belopp före reduktion mot inkomst - låses till vad det blir första gången hushållet får bostadsbidrag. Den årliga omprövningen begränsas därefter till att avse vilken inverkan hushållets aktuella inkomstförhållanden skall ha på bidraget. Bruttobeloppet bör ändras bara vid sådana tillfällen då nyinvesteringar gjorts fâr att förbättra bostaden. Skulle med tiden driftkostnaderna förändras på ett :ätt som mer väsentligt ändrar de driftkosmadsschabloner som används för ztt bestämma bostadsbidragen, kan sådana ändringar beaktas genom en schiblonmässig uppräkning av bruttobeloppet.

132 Bostadsbidragen SOU 1989: 71

Vi föreslår att en sådan förändring övervägs i samband med den höjning av bostadskostnadsgränsema som vi har föreslagit.

Beräkningen av bostadsbidrag för bostadsrättslägenheter

Bostadsbidrag för bostadsrättslägenheter beräknas på grundval av avgiften till föreningen. Det innebär, till skillnad från vad som gäller för egnahem, att i den bidragsgnmdande kostnaden får inte räknas in ränteutgifter för sådana lån som har tagits upp för förvärvet av bostadsrätten. En förklaring till detta är att det tidigare inte gått att skilja ränteutgifter för lån som tagits upp för förvärvet från ränteutgifter för andra lån som bostadsrättshavaren har tagit upp. Detta har förändrats i och med att bostadskreditinstimten har börjat lämna lån mot pant i bostadsrätten som sådan. Vi föreslår att i den bostadsbidragsgrundande kostnaden skall fortsättningsvis få inräknas även räntor på sådana lån för förvärvet för vilka bostadsrätten kan utmätas. Därmed aktualiseras samma fråga om successivt ökande bostadsbidrag som vi nyss aktualiserat i fråga om egnahem. Vi föreslår attt den lösning som väljs för egnahem tillämpas även i fråga om bostadsbidrag för bostadsrättslägenheter.

Tillfälliga uzggftslån i anslutning till skatteomläggrtingen Förslagen om kraftigt höjda bostadskostnadsgränser inom bostadsbidragssystemet syftar till att minska de påfrestningar som kan lfölja av skatteomläggningen och den ändrade taxeringen. Även efter höjningarna kommer hushållens faktiska; bostadsutgifter i många fall att överstiga hyresgränsema. Det gäller särskillt dem som under senare år förvärvat äldre egnahem eller bostadsrättslägenheter i expansiva orter med en överhettad bostadsmarknad. Inte minst omtaixeringen av egnahem kommer på dessa orter att föranleda kraftigt ökade utgifter.

Utgiftsökningen speglar i dessa fall ett motsvarande hösgt marknadsvärde

för bostäderna. Den höjda utgiften är i första hand ett likwiditetsproblem på

kort eller medellång sikt. De omedelbara påfrestningarna på hushållen blir för

den skull inte mindre. Vi föreslår att en ordning skapas som tillförsälcrar deszsa hushåll möjligheter att få lån med uppskjuten betalning för bostadsutgiftezr som ligger ovanför bostadsbidragens bostadskostnadsgräns. Lånet bör kumna täcka 50 % av den överskjutande bostadsutgiften - vilket innebär att huslhållets omedelbara utgiftsandel blir samma som i fråga om de utgifter som liggger inom bostadsbidragens bostadskostnadsgräns.

SOU 1989: 71 Bostadsbidragen 133

Sådana lån bör kunna lämnas till alla barnfamiljer oavsett om de får bostadsbidrag eller ej till utgifterna i övrigt. Lånen - som torde kräva statlig finansiering - bör lämnas bara för bostäder som redan i dag är förvärvade och endast avse utgifter för nu gjorda åtaganden. De bör återbetalas när bostaden säljs och i annat fall amorteras senast från den tidpunkt när nya lån inte längre lämnas.

9.2 till hushåll utan barn

Bostadsbidrag

Bostadsbidrag lämnas i dag inte till hushåll utan barn i vidare omfattning än vad som följer av bestämmelserna om bostadsbidrag för ungdomar. En diskussion av om bostadsbidrag bör införas även för andra hushåll utan

barn kräver fördelningspolitiska analyser av ett slag som vi inte har haft möj-

lighet att genomföra under den begränsade tid som utredningen har arbetat. Därvid måste klarläggas också vilka effekterna skulle bli av de övriga åtgärder som aktualiseras med anledning av skatteutredningamas förslag. Vi lägger mot denna bakgrund inte fram några förslag som gäller bostadsbidrag till hushåll utan bam. Vi förordar att frågan tas upp i annat sammanhang, sedan sådana ytterligare fördelningspolitiska studier har genomförts. Bostadsbidragen för ungdomar har funnits i sin nuvarande form under så kort tid att närmare erfarenheter av dem ännu inte har redovisats. Av samma skäl som vi nyss angett lägger vi därför inte heller fram refomtförslag i denna del.

SOU 1989: 7l 135

10 Behov av

ytterligare utredningar

Boendekostnadsutredningens förslag

- en

sammanfattning

Boendekostnadsutredningen har enligt sina direktiv att göra en teknisk översyn av bostadsstödet mot bakgrund av skatteutredningarnas förslag till ett nytt

skattesystem. Översynen skall också leda fram till sådana förslag till

ändringar i bostadsstödet som leder till att de bostadspolitiska målen uppnås bättre än i dag. De förslag som presenteras i detta betänkande innebär en kraftig reduktion av bostadssubventionema. Dessa begränsas till den grundsubvention motsvarande 30 % av räntekostnadema som svarar mot egnahemsägarnas skattereduktion på grund av underskottsavdragen. En subvention av bostadsinvesteringar av denna storleksordning svarar därmed mot den skattereduktion som erhålles också för andra låneñnansierade investeringar. Den innebär sålunda inte att bostadsinvesteringar subventioneras mer än andra investeringar. Det gör däremot den föreslagna restitutionen av byggmomsen eller det särskilda investeringsbidrag av motsvarande storlek som utredningen föreslår. Förslaget i denna del är nödvändigt för att det skall vara möjligt att ersätta dagens bostadssubventioner med räntelån i ett system som är tillräckligt robust och på ett sätt som undviker en höjd utgiftsnivå för tillkommande investeringar. Förslaget att särskilt subventionera bostadsinvesteringama på detta sätt gör det inte bara möjligt att begränsa boendeutgifterna i tillräcklig utsträckning. Det skapar också möjligheter för statsmakterna att som förutsättning för subventionen ställa de villkor på energihushållning, tillgänglighet och allmän kvalitet som är nödvändiga för att garantera en långsiktigt god kvalitet och användbarhet i bostadsbeståndet.

Övergångsvis undviks dessutom en kraftig omfördelning av förmögen-

heter i samhället eftersom den värdestegring på det befintliga bostadsbeståndet som en med ca 10 procent skulle leda till inte

produktionskosmadsölcning

kommer till stånd. Utöver denna extra subvention av ny- och ombyggnad av permanentbostäder begränsas statens ekonomiska åtaganden till skulduppskrivningsgarantin. Som framgår av beskrivningen av den normaliserade formen av räntelånesystemet som garantin är modellerad efter finns det anledning att anta vatt den kommer att utlösas i begränsad utsträckning. Det krävs långa perioder av hög realränta för att skuldutvecklingen skall bli sådan att garantin utlöses.

136 Behov av ytterligare utredningar SOU 1989: 71

Den har betydelse i första hand som en trygghet för de hushåll som med bostadsinvesteringen gör sitt livs största ekonomiska åtagande. Som sådan är den emellertid ett viktigt element i det föreslagna systemet. Ornfördelningen av kapitalutgifter från de första åren efter färdigställandet till senare perioder av en fastighets brukstid sker därefter osubventionerat på den allmänna kapitalmarlcnaden. Staten garanterar att sådana lån finns att tillgå i alla delar av landet på de villkor som förutsätts i skuldutvecklingsgarantin. Statens bostadsfinansieringsalctiebolag (SBAB) förutsätts lämna dessa lån i konkurrens med övriga bostadslåneinstitutinstitut. I betänkandet har vi visat att det med demia ordning är möjligt att hålla boendeutgiften på samma nivå som skatteutredningama fömtsatt och samtidigt bidra till finansieringen av skattereformen i samma utsträckning som RINK/KIS förslag. Det är också möjligt att sänka boendeutgiften i de nyare årgångar i beståndet som drabbats särskilt hårt av de senaste årens snabba kostnadsölmingar i nyproduktionen. Vårt förslag ger första året en förstärkning av statsbudgeten som är 4 miljarder större än den som skatteutredningamas förslag leder till. Finansieringen av skatterefonnen enligt vån förslag är betryggande också i ett längre tidsperspektiv. Enligt vår mening ger detta ett nödvändigt utrymme för att finansiera särskilda bostadspolitiskt angelägna satsningar främst på mil jonprograrnmets bostadsområden. Sådana riktade satsningar är nödvändiga för att skapa rättvisa förhållanden mellan olika bostadsområden och undvika en fortsatt segregation som vi i Sverige till skillnad från många andra länder genom den hittills förda bostadspolitiken kunnat undvika. Boendekosmadsutredningens förslag är sålunda fullt finansierat på samma kostnadsnivå som skatteutredningarnas. Det är så vi uppfattat utredningsuppdraget. Detta innebär samtidigt att utredningen inte tagit ställning till om denna nivå som sådan är förenlig med det grundläggande bostadssociala målet att det skall finnas goda bostäder åt alla till en rimlig kostnad. En bedömning av detta måste göras utifrån fördelningspolitiska analyser på hushållsnivå av det slag som genomförts av inkomstskatteutredningen och som f. n. kompletteras på olika sätt. Om fortsatta analyser av detta slag visar att boendekosmadsnivån blir för

hög bör detta leda till justeringar i olika avseenden. För att förbereda sådana

har utredningen byggt upp en kalkylrnodell lämpad för simuleringar av främst förändringar i skattereglema. Med boendekostnadsutredningens förslag uppnås de bostadspolitiska målen även i övrigt bättre än med dagens system. Neutraliteten mellan upplåtelseformema blir närmast fullständig i ett 30årsperspektiv. Neutraliteten påverkas ej av förändringar i inflationstakt eller räntenivåer.

SOU 1989: 71 Behov av ytterligare utredningar 137

Pariteten utgiftssplittringen mellan årgångarna - reduceras väsentligt. Boendeutgifterna sjunker svagt realt år från år till dess att de räntelån som fastighetsägarna förutsätts ta upp är slutamorterade. Detta sker i god tid innan det normalt är nödvändigt med större reinvesteringar som byte av avloppsstammar eller elledningar m. m. Genom att den subvention som i dag lämnas över nivån för grundsubventionen ersätts med osubventionerade lån undviks att subventioner kapitaliseras vid överlåtelser i stället för att bidra till uthålligt sänkta bostadsutgifter. Nyproduktianen av bostäder försvåras inte genom dessa subventionsbegränsningar eftersom bostadsutgiften under de första 15-20 åren harrmar på samma nivå som kan gälla med ett räntebidrag av RlNK:s modell. Den automatiska ökningen av statens utgifter för bostadsstödet begränsas kraftigt. Detta gör att den oavsiktliga omfördelning av bostadsstödet från det riktade till det generella som orsakas av inflationen och ränteläget upphör. Denna centrala bostadspolitiska avvägning blir i fortsätmingen beroende av medvetna politiska beslut. Med det förslagna bostadsbidragssystemet ökar dessutom förutsättningarna för att lämna ett riktat stöd av tillräcklig storlek till barnfamiljer med låga inkomster och stor försörjningsbörda utan att marginaleffektema blir oacceptabelt stora. Därigenom undviks att dessa familjer låses in i bidragssystemet utan möjlighet att med egna insatser förändra sin ekonomiska situatron.

Kompletterande utredningsarbete

Av de bostadspolitiska problem som utredningen identifierade i vårens utredningsrapport återstår ett att lösa. Det gäller de stora regionala skillnaderna i boendekostnader främst inom egnahemsbeståndet. Redan i dag är boendekosmadema för likvärdiga småhus på grund av den uppdrivna takten i prisstegringama i storstäderna större än vad som svarar mot skillnader i inkomster. Med de nya taxeringsvärden som skall tillämpas från och med år 1990 kommer dessa skillnader att accentueras ytterligare. Utredningen har inte funnit några möjligheter att angripa detta problem med bostadspolitiska instrument. Företrädare för regeringen har aviserat att

frågan huruvida de nya taxeringsvärdena skall föranleda några justeringar i

skattereglema kommer att övervägas i särskild ordning. Vi länmar med hänsyn härtill inte några förslag i denna del. Vårt förslag förutsätter sålunda ytterligare överväganden i ett antal olika avseenden. Förutom de ytterligare fördelningspolitiska analyser som kan bedömas nödvändiga för att slutgiltigt fastställa nivån på de bostadsutgiftsökningar som en sänkt inkomstskatt ger utrymme för gäller detta också eventuella förändringar av basen för fastighetsskatten. De analyser som utred-

138 Behov av ytterligare utredningar SOU 1989: 71

ningen presenterat i kapitel 6 samt de nya taxeringsvärdena för småhus motiverar detta. Även utredningens egna förslag föranleder ytterligare överväganden. Det har varit en utgångspunkt för utredningens arbete att inte utvidga uppdraget mer än vad som är nödvändigt för att lösa de problem som förelagts oss i direktiven. Vi har därför inte i betänkandet berört frågan om den bostadspolitiska administrationen. Denna berörs för närvarande av stora förändringar. Planoch bostadsverket har under hösten 1989 efter ett års arbete i den nya organisationen just genomfört flyttningen till Karlskrona. Länsbostadsnämndema förbereder överförandet av bostadslåneadmirtistrationen till SBAB och den datorisering av den regionala administrationen som detta medför. Riksdagen har beslutat om den samordnade länsförvalmingen.

Våra förslag förutsätter inga förändringar i länsbostadsnämndemas arbete

med kostnadskontroll och pantvärdeberäkningar. Både investeringsbidraget och skuldutvecklingsgarantin motiverar en granskning av de projekt som ges den extra subventionen och den ökade trygghet som garantin ger. Samtidigt skulle det kunna hävdas att det ökade ansvar för den totala ekonomin i projektet som byggherrama får genom övergången till räntelån på kapitalmarknaden motiverar förändringar i kostnadskontrollen och en allmän översyn av länsbostadsnämndemas arbetsuppgifter och organisatoriska ställning, relationer till SBAB osv. Enligt boendekostnadsutredningens mening bör våra förslag om de genomförs föranleda ytterligare överväganden av dessa frågor. Detta framstår som motiverat också av hänsyn till SBAB:s situation och arbetsuppgifter. SBAB får genom de beslut som fattats av riksdagen och som nu genomförs ansvaret för att förvalta inte bara sina egna bostadslån utan också de äldre statliga bostadslånen. För detta bygger SBAB för närvarande upp en modern och rationell administration. Genom våra förslag får SBAB framöver en central roll för att garantera den sociala bostadspolitiken. Bolaget förutsätts lämna de räntelån som vårt system bygger på. Bolaget bör göra detta i konkurrens med övriga bostadslåneinstitut. Det kan förutsättas att dessa är mest intresserade av att vara aktiva på den mest expansiva delen av marknaden. Därmed följer en risk för att SBAB:s portfölj får en i jämförelse med övriga institut ofönnånlig sammansättning och bolaget därmed högre upplåningskostnader. Det är inte heller osarmolikt att bostadslåneinstituten i den nya situation som skapas då inte bara deras upplåning utan också deras utlåning avregleras kommer att utveckla nya lånefonner som är attraktiva t. ex. för större fastighetsägare. För att SBAB inte skall drabbas av konkurrensnackdelar på grund av en sådan utveckling framstår det som angeläget att bolaget ges

SOU 1989: 71 Behov av ytterligare utredningar 139

möjlighet att delta i konkurrensen med övriga institut på så lika villkor som möjligt. En sådan utveckling av SBAB i riktning mot en mer komplett aktör på bostadsñnansieringsmarknaden framstår som en naturlig fortsättning av de förändringar som avprioriteringen av bostadslånen innebar och som SBAB mycket framgångsrikt anpassade sig till. Det ligger emellertid utanför utredningens uppdrag att behandla frågan om SB AB:s arbetsuppgifter och organisation i andra delar än de som berör de nu aktuella räntelånen. Vi har därför inte närmare penetrerat denna frågeställning. I ytterligare ett avseende aktualiserar våra förslag ett kompletterande utredningsarbete. De lån som introduceras i vårt förslag kan beskrivas som partiellt reala. Samtidigt bygger dagens bokföringslagstifming på nominella principer. Erfarenheterna från paritetslånens introduktion visar att det är nödvändigt att se över dessa bestämmelser så att inte de nya lånen kommer i konflikt med regler och etablerad praxis på detta område. Sådana överväganden bör komma till stånd innan vårt förslag träder i kraft. I annat fall kan onödiga svårigheter skapas för berörda företag.

SOU 1989: 71 141 Appendix

Kompletterande

rörande

förslag

fastighetsskatten

Boendekostnadsutredningen har i enlighet med direktiven haft att lämna för-

slag till förändringar i bostadsñnansieringssystemet. De förslag till nya

Skatteregler som utarbetats av inkomstskatteutredningen (RlNK) skall enligt

direktiven inte ifrågasättas inom ramen för detta arbete. Vi har med hänsyn härtill utformat vårt förslag och redovisat konsekvensberäkningar av detta med de

förutsättningar som skapas av de nya skatte-

reglerna. Samtidigt har vi i texten pekat på de svagheter som vi anser finns i

dagens regler för att fastställa fastighetsskatteunderlaget. Vi föreslår i be-

tänkandet att dessa regler ses över inför framtida taxeringar av flerbostadshus och egnahem. Vi har också pekat på att den fastighetsskatterabatt för nyare flerbostadshus som RINK föreslår får olämpliga effekter om den tillämpas parallellt med vårt förslag till ett nytt lånesystem. Genom de tröskelvärden som skapas kommer de reala boendekostnadema att öka efter fem respektive tio år på ett sätt som

stör den kontinuerliga som vi eftersträvar med

sänkning av kapitalutgiftema vårt förslag. Detta har vi emellertid sett som ett mindre problem eftersom det är relativt enkelt att justera upptrappningstakten för skatten inom ramen för oförändrat skatteuttag. I ett avseende vill vi - trots i direktiven

begränsningen som vi uppfattat

dem - presentera ett konkret förslag till ändringar i skattereglerna. Det har varit en gnmdläggande målsättning för vårt arbete att skapa ett system som tillsammans med skattereglerna leder till en så fullständig neutralitet som möjligt mellan de olika upplåtelseformema. Vi anser att det före-

slagna bostadsfinansieringssystemet uppnår detta mål så långt det är görligt.

Neutraliteten rubbas dock i ett väsentligt avseende - fastighetsskatten för nyare hus. Även RINK har haft ambitionen att skapa neutralitet mellan upplåtelseformerna.

Detta tar sig uttryck i förslag att fastighetsskatten skall utgöra

1,5 % av taxeringsvärdet för alla upplåtelseformer. Från denna huvudregel görs ett undantag genom den rabatt som föreslås för och hyresbostadsrättshus av yngre årgångar. Denna rabatt saknar motsvarighet inom småhusbeståndet. Egnahemmen ges endast övergångsvis en nedsättning av

skatten till 1,2 % av taxeringsvärdet. Årgångama 1986-1990 får år 1991 halv

fastighetsskatt.

142 SOU 1989: 71 Appendix

Som framgår av vår redovisning i kapitel 8 leder denna avvikelse från principen om neutrala villkor mellan upplåtelseformema till väsentligt högre bostadsutgifter i egnahemmen än i övriga upplåtelseformer. De ökade bostadsutgifterna är enligt vår mening oacceptabelt höga inom egnahemssektorn. För att den av oss eftersträvade neutraliteten mellan olika upplåtelseformer skall bevaras hela vägen från grundsubventionen över lika utformade räntelån och investeringsbidrag till bostadsbeskattningen bör denna återstående neutralitetsbrist rättas till genom att egnahem ges samma rabatter som hyres- och bostadsrättshus av motsvarande ålder. Vi föreslår sålunda att vårt huvudförslag - i avvaktan på den förnyade som vi har förordat - med översyn av fastighetsskatteunderlaget kompletteras

en sådan ändring i reglerna för fastighetsskatten att egnahem genomgående

ges samma fastighetsskatt och samma rabatter som övriga upplåtelseformer. En sådan förändring leder till att tabell 8.15 i betänkande får följande utformning:

Tabell. Boendeutgmsökning enligt BK U förslag. PV 1989. (Jängfär tabell 8.15) Bostads- Egnahem Total

Årgángar

Allmän- Privat rätt nyttan Kr/mz

Krlmån

% av boutglfter

SOU 1989: 71 Appendix 143

Den genomsnittliga bostadsutgiftsökningen för egnahem sjunker till

12,1 %, vilket är ca 1,5 procentenheter högre än för hyres- och bostadsrätterna. Månadskostnaden ökar med i genomsnitt 407 kr/månad eller med 40 kr/kvm, dvs. samma nivå som för övriga upplâtelseformer när hänsyn tas till att smähusen genomsnittligt är större än hyres- och bostadsrättslägenhetema. Förslaget innebär ett inkomstbortfall för staten med 1,4 miljarder kr., vilket ryms inom den finansiering som vi har redovisat i betänkandets huvudtext.

En bedömning av vilka konsekvenser

våra förslag får för boendekostnaderna vid genomförandetidpurtkten bör sålunda utgå från tabellen i detta appendix.

Innehåll

l Räntelån med skuldutvecklingsgaranti - en Bilaga

›-

kapitalmarknadslösning

Inledning

Lp[\)›-I

Sammanfattning av bilagan. Definitioner Räntelån med skuldutvecklingsgaranti Betalnin gar under skuldutvecklingsgarantin - en analys med hjälp av historiska data Räntelån för nyinvesteringar

Räntelån i beståndet från 1991-01-01 till den därpå närmast följande låneomläggningen 26 Räntelån i beståndet från och med den första låneontläggningen efter 1990- 12-31 31

Bilaga 2 Tabellbilaga

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler och BKUs förslag Allmännyttan Ränta 10 %. Inflation 6 % Löpande penningvärde 33

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler och BKUs förslag Allmännyttan Ränta 10 %. Inflation 6 % Fast penningvärde 34

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler och BKUs förslag Allmännyttan Ränta 9 % vid olika inflationsaltemativ Fast penningvärde 35

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler och BKUs förslag Egnahem Ränta 9 % vid olika inflationsaltemativ Fast penningvärde 36

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler (NR), RINKs och BKUs forslag Jämförelse mellan allmännyttan och egnahem. Ränta ll %. Inflation 5 %. Fast penningvärde 37

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler (NR), RINKs och BKUs forslag Jämförelse mellan allmännyttan och egnahem Ränta 11 %. Inflation 6 %. Fast penningvärde 38

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler (NR), RINKs och BKUs förslag Jämförelse mellan allmännyttan och egnahem Ränta l3 %. Inflation 13 %. Fast penningvärde 39

Kapitalutgifter enligt nuvarande regler (NR), RINKs och BKUs förslag Jämförelse mellan allmännyttan och egnahem Ränta 6 %. Inflation 3 %. Fast penningvärde 40

Kaptialutgifter enligt nuvarande regler (NR), RINK och BKU % av pr0d.k0stn. (oförändrad byggmoms). Fast penningvärde Vid olika ränte- och inflationsantaganden

Kaptialutgifter enligt BKUs förslag. % av pr0d.k0stn. Allmännyttan. Fast penningvärde Vid olika ränte- och inflationsantaganden 45

Kaptialutgifter enligt BKUs förslag. % av pr0d.k0stn. Egnahem. Fast penningvärde Vid olika ränte- och inflationsantaganden 65

Kaptialutgifter enligt nuvarande regler. % av pr0d.k0stn. Allmännyttan. Fast penningvärde Vid olika ränte- och inflationsantaganden 84

Kaptialutgifter enligt nuvarande regler. % av pr0d.k0stn. Egnahem. Fast penningvärde Vid olika ränte- och inflationsantaganden 93

Kaptialutgifter enligt RINKs förslag. % av pr0d.k0stn. Allmännyttan. Fast penningvärde. Vid olika ränte- och inflationsantaganden 97

Kaptialutgifter enligt RINKs förslag. % av pr0d.k0stn. Egnahem. Fast penningvärde. Vid olika ränte- och inflationsantaganden 101

Bilaga3 Direktiv 105

SOU 1989: 71

Bilaga I

Räntelån med

skuldutvecklingsgaranti

-

en

kapitalmarknadslösning

Inledning

En diskussion om olika tekniker för att omfördela inom kapitalkostnadema bostadssektom är ett gammalt ämne som i olika omgångar har debatterats i artiklar, böcker och offentliga utredningar åtminstone sedan femtiotalet.

Boendekostnadsutredningen behandlar gamla frågeställningar i en ny tapp-

ning. Har man väl kommit fram till hur man vill omfördela boendekostnadema över tiden måste man skapa ett lånesystem som är sådant att det fungerar både på efterfrågesidan, det vill såga hos bostadskonsumentema, men också på utbudssidan, hos olika långivare. Utan de senare återstår endast finansiering via statsbudgeten. Syftet med denna bilaga är att beskriva en modell för hur ett räntelånesystem kan fungera inom ramen för dagens finansiella marknader. Det här innebär att den upplåning som systemet genererar måste ske på för marknaden acceptabla villkor utan kvantitativa regleringar. Nedan presenteras ett räntelånesystem som är marknadskonformt. Frågeställningama är komplexa och verkligheten ofta mer än så. Med den snäva tidsrarn inom vilket arbetet har bedrivits har det inte varit möjligt att beskriva alla detaljer ända ner till låne- och garantikontralctsnivå. Innan läsaren tar del av det räntelånespeciñka i denna bilaga är det värt att påpeka att boendekostnadema och deras fördelning över tiden inte enbart bestäms av räntelånens konstruktion. Investeringsbidrag och andra åtgärder har också betydelse. Omvänt är inte heller räntelånesystemets funktionssätt oberoende av vilka andra lösningar det kombineras med. Syste ts stabilitet är exempelvis i hög utsträckning beroende av valet av nettoutgiftsnivå vid starttidpunkten, den utgiften är i sin tur beroende av investeringsbidragets storlek, fastighetsägarens egen insats, med mera. En noggrann analys av lånesystemets stabilitet i relation till övriga komponenter har legat utanför uppdraget att producera denna bilaga. Ansatsen i bilagan är därför i hög grad partiell och behandlar endast isolerat räntelån med skuldutvecklingsgaranti. I en rapport till bostadskommittén med titeln Räntelånesystem och dess

finansiering på kreditmarknaden (Ds Bo 1986: 1) diskuterade Lars Wohlin

hur ett räntelånesystem skulle kunna konstrueras. Det förslag som nu presenteras skiljer sig från det som Wohlin analyserade i flera avseenden, bland

2 SOU 1989: 71 Bilaga 1

annat genom förslaget om en skuldutvecklingsgaranti och förslaget att överväga en statlig kreditgaranti. På de flesta väsentliga punkter är dock Wohl ins analys tillämplig även på det nu avgivna förslaget. Wohlins rapport år därigenom fortfarande aktuell. I stor utsträckning ansluter de resonemang och slutsatser som presenteras nedan till dem som Wohlin avgav. I arbetet med denna tekniska finansmarknadsbeskrivning av räntelånesystemet har deltagit departementsrådet Stefan Ingves, departementssekreteraren Claes Thimrén, kammaråklagaren Catarina Walldén och Karin Söderqvist, samtliga verksamma inom Finansdepartementets finansmarknadsavdelning.

Sammanfattning av bilagan. Definitioner

Denna bilaga inleds med en förhållandevis noggrann beskrivning av ränte-

lånesystemet som bygger på den presentation som återfinns i utredningens

illustreras systemets funktion. I det därpå kapitel 7. Genom räkneexempel följande avsnittet görs ett försök att visa hur räntelånesystemet hade fungerat om det hade införts redan vid mitten på 1960-talet. Speciellt belyses i vilken utsträckning skuldutvecklingsgarantin hade utlösts. Resultaten av analysen är inte hade utlösts för lån till bostäder som att skuldutvecklingsgarantin 1980-talet, däremot, hade den trätt ikraft i flera byggdes före 1980. Under fall. Boendekostnadsutredningen föreslår att det bör övervägas om staten skall erbjuda bostadsinstituten att köpa en statlig kreditgaranti för att täcka kreditrisken i utlåning inom räntelånesystemet. Ett förslag om statlig kreditgaranti bostadsinstitut presenteras i demia bilaga. Syftet med förslaget är att samtliga skall kunna konkurrera om hela finansieringen för objekt som uppfyller kraven for räntelånesystemet. Den statliga kreditgarantin föreslås lämnas mot en avgift som är proportionell mot det garanterade beloppet. Bostadsinstituten föreslås få välja garantibelopp, men garantiavgiften skall sättas så pass högt att instituten inte väljer att köpa garanti som täcker hela lånefordran. I bilagan lämnas inte något förslag om garantiavgiftens exakta nivå. En avgift i intervallet O,50-1,00 procentenhet på det garanterade beloppet bedöms vara rimlig.

Ett villkor för lärnnande av statlig kreditgaranti föreslås vara att pantbrev

med bästa möjliga förrnånsrätt lämnas för säkerställande av bostadsinstitutens lånefordran. Förslag på regler återfinns i ett separat avsnitt. Därefter behandlas bostadsinstitutens möjligheter att anskaffa finansiering Särskilda krav ställs på finansiering av för utlåning inom räntelånesystemet. lån inom räntelånesystemet på grund av att en skulduppbyggnad uppkommer. I avsnittet visas att möjligheterna att anskaffa denna finansiering på obligationsmarknaden kan bedömas vara mycket goda. Avslutningsvis behandlas de

SOU 1989: 7l Bilaga I 3

specifika krav på räntelånesystemets funktion som uppkommer genom att räntelån skall erbjudas även för det existerande beståndet. Det material som presenteras i bilagan visar på en möjlig väg att skapa ett räntelånesystem som fungerar inom ramen för dagens kreditmarlmad. De lösningar som föreslås stöder utvecklingen mot en avreglerad kreditmarlcrtad där de kvarvarande statliga regleringar-na utformas på ett marknadsanpassat sätt. I den följande framställningen används några speciella begrepp och benämningar som bör definieras inledningsvis: - Räntelån: I förväg avtalat lån som används till att täcka del av räntebetalning. Innebörden är således att en del av betalningen av räntan på ett lån ersätts med en ökning av den totala låneskulden. - Räntelånesystem: Finansieringssystem där lånebelopp växer över tiden genom att räntelån lämnas. - Omläggning av lån: Det föreslagna räntelånesystemet innebär att vissa förändringar i låne- och betalningsvillkoren genomförs vart femte år. Dessa förändringar benämnes i det följande (låne)omläggning. - Bostadsinstitut: Finansiellt institut som lämnar långfristiga lån för finansiering av bostäder, vanligtvis mot säkerhet i pantbrev. Till gruppen räknas även det av staten ägda bostadsinstitutet SBAB. - Ränterisk: Risken för att värdet av en ström av framtida betalningar minskar på grund av ogynnsamma förändringar i marknadsräntoma. Ränteriskbegreppet kan illustreras på följande vis. Anta att en privatperson lånar ett belopp under ett år till fast ränta 8 % och placerar medlen på bankräkrting som vid placeringstillfället ger 9 %, varför personens nettomarginal är plus en procentenhet. Om bankens inlåningsränta strax därefter sänks till under 8 % elimineras marginalen, och personen riskerar att göra en förlust på transaktionerna eftersom det lån som upptogs löper med fast ränta. Förlustrisken härrör fråt möjligheten till förändring av marknadsräntan (bankens inlåningsränta). - En cbligations kupongränta: Den räntesats som bestämmer storleken på de räntebetalningar en obligationsinnehavare erhåller av utgivaren av obligationen. Räntebetalningama beräknas genom att kupongräman multipliceras med obligationens nominella belopp. Det nominella beloppet är det belopp med vilket obligationen återbetalas på förfallodagen.

Räntelán med

skuldutvecklingsgaranti

I detta avsnitt presenteras konstruktionen för lån inom räntelånesystemet. Ränteånesystemet innebär att kapitalutgiftema för belåning av fastigheter omfördehs över tiden. Under en inledande period kommer låntagaren att låna till en del av räntebetalningama. Detta innebär att låneskulden successivt växer

4 Bilaga I SOU 1989: 7 l

i nominella termer. Efter ungefär 15-20 år (den exakta tidpunkten beror på marknadsräntomas och inflationens utveckling) är skulduppbyggnadsfasen över. Då påbörjas en amortering av skulden, eller alternativt, läggs lånet om till finansiering vid sidan av det statligt reglerade systemet. Den följande beskrivningen av lånekonstruktionen bygger på det material som presenteras i utredningens kapitel 7. Beskrivningen avser lån för egnahem. Lån för bostäder med andra upplåtelsefonner skiljer sig på så sätt att ett visst räntebidrag utbetalas, såsom har beskrivits i utredningens huvudtext. I övrigt är samma principer som för egnahem tillämpliga. Lån inom räntelånesystemet löper med en ränta som är fast för fem år i taget. Räntans nivå avgörs av marknadsräntan vid femårsperiodens början. Vart femte år skrivs lånevillkoren om. Räntekostnaden för en ny femårsperiod avgörs av marknadsräntans nivå vid dess inledning. Fastighetsägarens utgifter för lån som omfattas av räntelånesystemet bestäms genom en statlig nämnd enligt givna riktlinjer. Enligt den beskrivning som finns i kapitel 7 uppgår den garanterade nettoutgiften vid den ursprungliga finansieringen av lånet på årsbasis till 3,75 % av lånebeloppet. Den garanterade nettoutgiften avgör hur mycket fastighetsägarens ekonomi belastas av lånet. Den är lika med den betalning fastighetsägaren gör minus den skattelindring fastighetsägaren erhåller genom att räntekosmaden är skattemässigt avdragsgill. Den garanterade nettoutgiften skall skrivas upp varje år med en procentsats som är given under femårsperioden. Denna procentsats skall vara den för den kommande femårsperioden prognosticerade genomsnittliga inflationen minus en procentenhet. Denna regel motiveras av att fastighetsägarens utgifter för lånet skall falla långsamt i reala termer. Med utgångspunkt i de för varje år givna garanterade nettoutgiftema och den för femårsperioden givna låneräntan kan fastighetsägarens betalningar under femårsperioden bestämmas. Eftersom fastighetsägaren erhåller en skattelindring motsvarande 30 % av räntekostnaderrta, bestäms betalningarna som summan av den garanterade nettoutgiften och skattelindringen. Vid 11 % låneränta, exempelvis, blir betalningen det första året därför 3,75 + 0,3 x 11 = 7,05 % av lånebeloppet. Skillnaden mellan låneräntan och betalningen, ll - 7,05 = 3,95 % av lånebeloppet läggs till den ursprungliga skulden i form av ett räntelån. Förfarandet illustreras för en första femårsperiod i nedanstående exempel. I detta och de följande exemplen i bilagan bortses från att betalningar av ränta sker flera gånger om året.

Förutsättningar

SOU 1989: 71 5 Bilaga 1 Med dessa förutsättningar utvecklas låneskulden på följande vis (beräkningarna förklaras efter tabellen):

Den urspmngliga skulden är 1.000.000 kr, och låneräntan är ll %. Därmed blir räntekostnaden för det första året 110.000 kr. Den garanterade nettoutgiften är 37.500 kr. Skattelindringen är 0,3 x 110.000 = 33.000 kr. Fastighetsägarens betalning är därför 37.500 + 33.000 = 70.500 kr. Räntelånet blir därmed 110.000 - 70.500 = 39.500 kr, och skulden vid årets slut blir 1.000.000 + 39.500 = 1.039.500 kr. För år 2 blir räntekostnaden 11 % av skulden vid årets början, som är 1.039.500 kr. Räntekostnaden är därför 0,11 x 1.039.500 = 114.345 kr. Den garanterade nettoutgiften år 2 är 37.500 x 1,05 = 39.375 kr. Skattelindringen är 30 % av räntekostnaden, det vill säga 0.3 x 114.345 = 34.303 kr. Fastighetsägarens betalning är således 39.375 + 34.303 = 73.678 kr. Räntelånet år 2 blir därför 114.345 - 73.678 = 40.667 kr, och skulden vid årets slut 1.080.167 kr.

Regler om en garanterad urspnmglig nettoutgift och dennas tillväxt över tiden är en central faktor i det föreslagna räntelånesystemet. En annan central faktor är en skuldutvecklingsgaranti. Denna innebär att staten garanterar att låneskulden faller realt (enligt konsumentprisindex) med minst 5/60 för varje femårsperiod från lånets upptagande. Om låneskulden således ej har fallit realt med minst 5/60 efter den första femårsperiodembetalar staten det belopp som behövs för att låneskulden i reala termer ska vara 55/60 av den urspmngliga låneskulden. Eventuell utbetalning betalas över statsbudgeten till det bostadsinstitut som tillhandahåller lånet, som därmed skrivs ner med samtidigt samma belopp. Om låneskulden sedan efter 10 år ej har fallit realt med minst 10/60, betalar staten vid denna tidpunkt det belopp som behövs för att låneskulden i reala termer då ska vara 50/60 av den urspnmgliga låneskulden. Och så vidare. Förutom denna avstämning av den reala låneskulden sker vid varje låneomläggning en avstämning av den garanterade nettoutgiftens nivå med hänsyn till den faktiska inflationen under den gångna femårsperioden. Den garanterade nettoutgiftens nivå justeras till den nivå den skulle ha haft vid

femårsperiodens utgång om den konstaterade inflationen hade använts som

6 Bilaga I SOU 1989: 71

inllationsprognos vid femårsperiodens början. Den justerade nivån utgör sedan utgångspunkt för uppräkning av den garanterade nettoutgiften under nästa femårsperiod. I exemplet ovan prognosticerades att inflationen under femårsperioden skulle bli 6 % per år. Den garanterade nettoutgiften år 5 blev därmed 47.861 kr. Om inflationen istället visade sig bli 7 % per år under perioden, blir den justerade nivån för den garanterade nettoutgiften 50.183 kr. Vid 5 % faktisk inflation blir den justerade nivån 45 .624 kr. I nedanstående beräkningar visas i exemplets form de beräkningar som kommer ifråga vid skiftet mellan den första och den andra femårsperioden. Antagandena i exemplet har avsiktligt gjorts på så sätt att skuldutvecklingsgarantin utlöses vid den första femårsperioden slut.

Förutsättningar Genomsnittlig inflation under den gångna femårsperioden 5,00 % För kommande femårsperiod:

Eftersom inflationen under den gångna femårsperioden var 5 % per år ökade konsumentprisema under perioden med 27,63 %. Den reala skulden vid femärsperiodens slut är därför 1.209.101 / 1,2763 = 947.349 kr. Skuldutvecklingsgarantin innebär att den reala skulden vid femårsperiodens slut skall vara högst 55/60 av den ursprungliga skulden, det vill säga 55/60 x 1.000.000 = 916.667 kr. Detta motsvarar ett belopp om l,2763 x 916.667 = 1.169.942 kr vid periodens slut. Skuldutvecklingsgarantin utlöses därmed, och betalningen under densamma blir 1.209.101 - 1.169.942 = 39.159 kr. Om den faktiska inflationen under femårsperioden, 5 % per år, hade varit känd på förhand, skulle uppskrivningstakten för den garanterade nettoutgiften ha bestämts till 4 %. Detta skulle ha gett en garanterad nettoutgift för år 5 på 45.624 kr. Detta blir därför den justerade nettoutgiftens nivå. som används som utgångspunkt för den kommande femårsperioden. Eftersom uppskrivningstakten för denna period är fastställd till 4 %, blir den garanterade nettoutgiften för år 6 lika med 1,04 x 45.624 = 47.449 kr. Utvecklingen av låneskulden år 6-10 blir därmed följande (för en beskrivning av hur beräkningarna går till, se texten i anslutning till tabellen för skuldens utveckling år 1-5).

I de presenterade räkneexemplen har det antagits att fastighetsägaren har utnyttjat maximalt tillåten skuldökrting. Detta är dock inte en förutsättning för att lånen ska rymmas inom räntelånesystemet. Lån med skuldökrting i mindre omfattning kan komma ifråga, liksom en uppdelning i finansieringen på ett lån med maximal skuldökning och ett lån där full marknadsränta betalas. I det nuvarande bostadsñnansieringssystemet har SBAB en särskild roll genom att SBAB tillhandahåller samtliga topplån. För ett framtida räntelånesystem rekommenderar utredningen att det skall övervägas om staten skall erbjuda bostadsinstituten att köpa en statlig kreditgaranti för lån inom systemet (detta beskrivs utförligt i ett senare avsnitt). Om detta skulle bli fallet, kommer SBAB:s roll att likna de andra bostadsinstitutens: Både SBAB och övriga bostadsinstitut skulle kunna tillhandahålla hela lånefmansieringen. Därmed kommer i princip samtliga bostadsinstitut kunna konkurrera om all kreditgivning inom ramen for räntelånesystemet. SBAB skall till skillnad från andra bostadsinstitut ha en skyldighet att tillhandahålla sådan finansiering, för att säkerställa att fastighetsägare alltid kan erhålla finansiering när villkoren

för att umyttja räntelånesystemet är uppfyllda.Genom att de icke-statliga

bostadsinstituten alltid skulle kunna eliminera den del av kreditrisken de inte själva vill bära genom att en statlig kreditgaranti erbjuds, kommer fastighetsägarna dock normalt att erhålla erbjudande om finansiering även från andra bostadsinstitut än SBAB. Utredningens arbete har koncentrerats helt på ett räntelånesystem där låneräntan bestäms för fem år i taget. Det finns inga principiella hinder mot att arbeta med andra låneperioder, exempelvis 10 år. Ett räntelånesystem skulle också kunna tillåta val mellan exempelvis 5-åriga och 10-åriga låneperioder.

Ett förhållande som bör uppmärksammas är att med nuvarande bostads-

ñnansieringssystem räcker alltid försäljningslikviden vid försäljning av en

fastighet till att betala lånen på fastigheten och eventuell realisationsvinstskatt

om två förutsättningar är uppfyllda: Att huset ej har sjunkit i värde i nominella tenner och att belåningen ej har utökats med belåning utanför det statligt regletade systemet. Detta förhållande kommer ej att gälla inom ett räntelånesystem med den beskattning som föreslås av Utredningen om reforrnerad inkomstbeskattning (RINK, SOU 1989:33). Eftersom skulden ökar genom

8 SOU 1989: 71

tillkomsten av räntelån kan det hända att försäljningslikviden efter avdrag för skatt på realisationsvinsten ej förslår till att lösa de lån som lämnats inom räntelånesystemet. Sannolikheten för att detta inträffar ökar om fastighetspriserna ökar långsamt i förhållande till inflationen och om realräntan blir hög under en längre tidsperiod. Slutligen bör påpekas att den justering av den garanterade nettoutgiftens nivå som kommer att göras vart femte år, med hänsyn till inflationen under den gångna femårsperioden, medför att den garanterade nettoutgiften då kan komma att förändras relativt kraftigt i nominella termer, eftersom en anpassning sker till dess reala nivå 5 år tidigare (den justerade garanterade nettoutgiftens reala nivå fastställs till cirka 95 % av dess reala nivå vid femårsperiodens början).

Betalningar under skuldutvecklingsgarantin - en analys

med av historiska data

hjälp

Vid utformningen av skuldutvecklingsgarantin får en avvägning mellan olika faktorer göras. För fastighetsägarnas del finns önskemål om att undvika en real skuldtillväxt. Om skuldbeloppen växer i reala termer ökar risken för att lånebeloppen överstiger fastighetemas värde. För fastighetsägarna är det vidare önskvärt att låneutgiftema inte stiger i reala termer. Om låneskulden inte har minskat realt med minst 5/60 efter fem år kommer den statliga skuldutvecklingsgarantin att träda i kraft. Ur statsfinansiell synvinkel är det därför av intresse att fastighetsägarnas utgifter är tillräckligt höga för att undvika detta. Under perioder av hög realränta är de nämnda önskemålen oförenliga. Höga realräntor innebär att den samhällsekonomiska kostnaden för boende blir hög. Denna kostnad kommer till viss del att bäras av staten genom en förhållandevis låg uppskrivningstakt för fastighetsägamas nettoutgifter och en förstärkt skulduppbyggnad, som ökar risken för att skuldutvecklingsgarantin utlöses. Det är intressant att studera hur räntelånesystemet skulle ha fungerat om det hade införts tidigare och att konstatera i vilken utsträckning den statliga skuldutvecklingsgarantin hade fått träda ikraft. I den resterande delen av detta avsnitt presenteras en analys av denna frågeställning. I det nya systemet skall låneräntan avgöras av marknadsmässiga räntor. Ett viktigt steg i analysen har därför varit att med hjälp av existerande räntestatistik försöka återskapa en motsvarande räntekostnad för låntagaren. Beräkningarna har gjorts för hypotetiska lån för nyproduktion under åren 1967-1985, med utgångspunkt från två alternativa lånetidpurtkter, januari och juli. Den reala skulden för respektive lån har sedan stämts av vid slutet av

SOU 1989: 71 Bilaga I 9

varje femårsperiod för att kontrollera om den överstiger den maximala skulduppbyggnaden. Under 1960- och 1970-talet, som var en period med förhållandevis låg realränta, hade inte utlösts. Den reala skulden vid

skuldutvecklingsgarantin

den första femårsperiodens slut minskade till i genomsnitt 50/60 av den ursprungliga skulden och efter en tioårsperiod till i genomsnitt 35/60. Under denna period hade därmed den reala skuldtillväxten och låneutgiftema utvecklats gynnsamt för låntagarna inom ramen för ett räntelånesystem. Denna undersökningsperiod har emellertid ett begränsat observationsvärde eftersom marknaden var reglerad och kreditpolitiken inriktad på att hålla en låg realränta. Kreditmarlcnaden idag är sådan att i princip inga regleringar är i kraft. Ett antal förändringar 1980 innebar en viktig stimulans för obligationsmarknaden. Bostadsinstituten tillåtelse gavs exempelvis att låna upp oprioriterade medel för utlåning på marknadsmässiga villkor. Obligationsmarknaden blev dock inte livaktig förrän statsskuldsväxlarna introducerades 1982. Därefter har avvecklingen av övriga regleringar fortsatt, vilket har lett frarn till en marknadsmässig prissättning av obligationer och penningmarknadsinstmment.

Kalkylerna för 1980-talet grundar sig på följande förutsättningar:

* Förutsättningar i utgångsläget: Länets storlek 1.000.000 kr Garanterad nettoutgift år 1 3,75% Skattesats för kapital 30%

* Två starttidpurtkter per år. En låntagare antas teckna ett lån i januari eller

juli. De förutsättningar som gäller för marknadsränta och inflation vid dessa

tidpunkter ligger sedan som grund för beräkningarna. Systemet har inte analyserats med de övriga månadema som starttidpunkt. * Inflationen mäts som

IZ-månadersförändringen av KPI. För perioden

från juli 1989 till juli 1990 har inflationen antagit vara 6,2%, vilket var den inflationsnivå som registrerades i juli 1989. * Den garanterade nettoutgiften skrivs årligen upp med inflationstakten under den vid lånetidpunkten närmast föregående 12-månadersperioden minus l procentenhet. * Låntagamas räntekostnader mäts med en uppskattning av vad marknadsräntorna skulle ha varit om inte systemet med prioriterade bostadsobligationer hade funnits. Räntan för används

industriobligationslån som utgångspunkt

för en uppskatming av vad marknadsräntan på bostadsobligationer hade varit 1980-1985. Räntoma

på bostadsobligationer i en oreglerad marknad antas ha

varit 1,5 procentenheter konstaterade lägre än de faktiskt räntoma för

industriobligationer, eftersom de senare kärmetecknas av komplicerade låne-

10 Bilaga I SOU 1989: 71

villkor med dålig omsättningsbarhet som följd. Marginalen mellan bostadsinstitutens ñnansieringskostnad och utlåningsränta antas ha varit 1 procentenhet, mätt som effektiv årsränta. * Följande lâneräntor och inflationstal ligger till grund för beräkningarna.

Utlåningsränta KPI KPI Utläningsrärtta

I tabellen nedan redovisas utvecklingen av den reala skulden och i vilken skuldutvecklingsgarantin utlöses. Detta inträffar om den reala utsträckning skulden är större än 916.667 kr efter fem år, vilket motsvarar 55/60 av den urspnmgliga låneskulden. I tabellen demonstreras även det överskjutande belopp som staten måste betala för att den reala skulden skall ligga på högst den garanterade nivån. För att erhålla detta belopp beräknas skillnaden mellan den reala skulden vid femårsperiodens slut och den maximala skulden på 916 667 kr. Det nominella beloppet erhålls genom att skillnaden multipliceras med inflationen under motsvarande redovisas i ett

period. Beräkningen

exempel med 1982-OI som starttidpunkt; inflationen under perioden januari 1982 -januari 1987 var sammanlagt 39,8%.

946 000 - 917 000 = 29 0()0 = Överskjutande belopp i reala termer.

29 0()0 x 1,398 = 40 542 = Överskjutande belopp i nominella termer.

Det överskjutande beloppet betalas vid respektive femårsperiods utgång.

Tabellen ovan visar att skuldutvecklingsgarantin inte skulle ha utlösts vid

slutet av den första låneperioden för lån som har upptagits i början av 1980talet. Under den tiden var realräntoma tämligen låga. Mellan 1981 och 1982 sjönk inflationstakten medan de nominella räntorna fortfarande låg kvar på en hög nivå. Detta i att

återspeglas skuldutvecklingsgarantin för första gången får

träda i kraft vid den femårsperiod där starttidpunkten är juli 1981, vilket således skulle ha lett till en utbetalning i juli 1986. Enligt beräkningarna skulle detta sedan ha fortsatt under hela den återstående undersökningsperioden. I ett av de studerade fallen, lån med starttidpunkten juli 1985, ökade den reala skulden Detta kan delvis förklaras av något under femårsperioden. utvecklingen på kreditmarlcnaden under mitten av 1984 och fram till mitten av 1985. Valutautflöden och en

försvagad krona drev upp räntan med drygt två

procentenheter under perioden, samtidigt som inflationen låg kvar på en tämligen konstant nivå. Med hjälp av de överskjutande beloppen i tabellen och uppgifter om den faktiska utlåningsstocken kan en uppskattning av de totala utbetalningama från statsbudgeten göras. Det bör dock närrmas att stockuppgiftema år approximativa. Räntor och inflation som återfmns i tabellen ovan avser endast januari och juli, men de ger en god uppskattning av situationen under det aktuella året. Med

utgångspunkt från detta kan ett årsgenomsnitt for utbetal-

ningar genom skuldutvecklingsgarantin uppskattas. Detta erhålles genom att

genomsnittet av de överskjutande beloppen multipliceras med det antal miljoner lcronor som lånevolymen för årgången ifråga omfattar (exempelvis för 1982: [(40.542 + 49.212) / 2) x 21.000 = 942.417.000 kronor). För 1985 har inflationen starttidpunkten under det sista året, 1990, antagits vara 6,2%. Resultaten redovisas i nedanstående tabell, där utbetalningarna har avnmdats till hela hundratals miljoner kronor.

De beräknade utbetalningarna på grund av skuldutvecklingsgarantin uppgår i vissa fall till betydande belopp. I räntelånesystemet uppkommer kostnader på statsbudgeten även genom skattebortfall som orsakas av att räntekostnader är skattemässigt avdragsgilla. I det nuvarande bostadsñnansieringssystemet består motsvarande kostnader av räntebidrag och skattebortf all genom avdragsgilla räntekostnader. I följande stycken redovisas några beräkningar med syfte att illustrera storleksordningen i dessa komponenter. Beräkningarna utgör dock inte en analys av räntelånesystemets statsfmansiella konsekvenser eftersom flera betydelsefulla komponenter, såsom exempelvis investeringsbidrag och bostadsbidrag, ej ingår i dessa beräkningar. Dessutom avser kalkylen endast en första femårsperiod inom lånesystemen. För en analys av de statsñnansiella konsekvenserna av utredningens förslag hänvisas till utredningens huvudtext. För att genomföra analysen har ett hypotetiskt räntebidragssystem skisserats. Det grundläggande antagandet för detta system är att låntagaren belastas med samma nettoutgifter som i räntelånesystemet. För det första året av finansieringen är denna nettoutgift 3,75 % av lånebeloppet. Genom att det belopp som låntagaren tänkes betala i detta hypotetiska räntebidragssystem skulle utgöra en räntekosmad som är skattemässigt avdragsgill, skall betalningen år 1 vara 3,75/ (l - 0,30) = 5,357 % av lånebeloppet. Den resterande delen av räntekostnaden antas betalas över statsbudgeten genom räntebidrag. varför låneskulden blir oförändrad. För följande år ökar nettoutgiften på

samma sätt som i räntelånesystemet. Därigenom ökar fastighetsägarens betal-

ning, medan räntebidraget minskar. De erhållna räntebidragen räknas om till nuvärde per slutet av år 5 och summeras. För denna nuvärdesberäkning, liksom för den som nedan sker för att värdera skattebortfallet på grund av att räntekostnader är avdragsgilla, används en kalkylränta på 11 %. För båda systemen beräknas för vart och ett av åren det skattcbortf all som uppkommer genom att räntekostnader antas ge en skattelättnad på 30 %. Nuvärdet av skattelätmaderna per år 5 i respektive system beräknas på samma

SOU 1989: 71 sätt som för räntebidragen. De tidigare redovisade data för 1980-talet för låneräntor och totala utlåningsvolymer med mera har använts även i dessa beräkningar, som ger följande resultat.

Belastning på statsbudgeten per årgång Nuvärden vid den första femârsperiodens slut Räntelånesystemet, miljoner kronor

Hypotetiskt räntebidragssystem, miljoner kronor Skattebortfall p. g. a. avdragsgilla

Årgång räntekosmader Räntebidrag Summa

1980 . . .. . .

Det framgår av tabellen att utbetalningar på gnmd av skuldutvecklingsgarantin medför en jämförelsevis måttlig belastning på statsbudgeten. (Tabellen bör ej användas till att jämföra de totala kostnadema för systemen med varandra eftersom en förhållandevis större andel av kostnadema för räntelånesystemet kommer under senare femårsperioder.) Slutligen redovisas en uppskattning av hur räntelånesystemet skulle ha utvecklats med utgångspunkt från dagens förutsättningar. I dagsläget är den effektiva låreräntan för fastighetsägarna ungefär 12,00 % för lån som berättigar till räntebidrag, och den senaste noterade inflationen, för juli månad, är 6,2 %. I kalkylen antas inflationen ligga kvar på en konstant nivå under hela fenårsperioden. Beräkningar har även utförts med antaganden om

14 Bilaga I SOU 1989: 71

en realiserad inflationstakt som ligger något över respektive något under dagens nivå. Uppräkningstakten har liksom förut bestämts utifrån den senast konstaterade inflationstakten. Om ett lån tecknas i dagsläget blir utvecklingen av den reala skulden vid olika inflationstakter enligt följande:

Detta ger en indikation om hur den reala skulden skulle kunna utvecklas inom ett räntelånesystem med de förhållanden som gäller idag. Sammanfattningsvis tyder beräkningarna på att statsbidrag på gnmd av skuldutvecklingsgarantin hade fått betalas ut under flera år under 1980-talet. För starttidpunkten januari 1985 blev den reala skulden efter fem år 955.000 kr. Om den garanterade nettoutgiften år l skulle vara 4,5 % blir den reala skulden 916.000 kr, vilket inte skulle ha utlöst den statliga skuldutvecklingsgarantin. Det skulle emellertid bli betungande för fastighetsägarna eftersom nettoutgiftema blir högre. Som redan nämnts är detta en frågeställning där en avvägning måste göras.

Räntelån för nyinvesteringar

Införandet av ett räntelånesystem föreslås omfatta både nyinvesteringar och det existerande beståndet av egnahem och bostäder med andra upplåtelseformer. Det är lämpligt att samma regler gäller i så stor utsträckning som möjligt för dessa bägge grupper. I viss utsträckning är dock speciella övergångsregler nödvändiga för räntelån i beståndet. Dessa diskuteras i ett senare avsnitt.

Statligt kreditgarantiåtagande Utredningen rekommenderar att det skall övervägas om staten skall erbjuda bostadsinstituten att köpa en statlig kreditgaranti för lån inom räntelånesystemet. I detta avsnitt presenteras ett förslag till hur en sådan garanti skulle kunna användas inom ramen för ett räntelånesystem. Förslaget om ett räntelånesystem är inte avhängigt av att en statlig kreditgaranti erbjuds. De i senare avsnitt presenterade slutsatserna om bostadsinstitutens möjligheter att finansiera räntelån kvarstår även om kreditgaranti inte tillhandahålles. SBAB:s roll skulle dock skilja sig mer från de övriga

SOU 1989: 71 BiIaga I 15

bostadsinstitutens i ett räntelånesystem utan kreditgaranti, eftersom det kan förutsättas att övriga bostadsinstitut då ej kommer att vara villiga att lämna hela den erforderliga finansieringen. Det måste då tillskapas möjligheter för SBAB att bära de ökade kreditrisker som ett räntelånesystem med växande lånesknlder medför. Denna frågeställning behandlas ej i föreliggande bilaga. I det nuvarande systemet delas finansieringen av ett nybyggt hus upp i bottenlän och topplån. Detta medför att konkurrensen om längivningen begränsas; de icke-statliga bostadsinstituten konkurrerar endast om bottenlånet, medan endast SBAB erbjuder topplån. Det föreliggande förslaget om en statlig kreditgaranti, som presenteras nedan, eliminerar denna konkurrensbegränsande uppdelning. Därmed skulle ett enda institut normalt svara för finansieringen av en fastighet, inklusive den ökning av låneskulden som följer av att räntelån lärrmas. Det finns dock ingenting i förslaget som hindrar att två långivare svarar för var sin del av finansieringen. Enligt gällande regler svarar kommunerna och staten för den mest betungande delen av kreditrisken i bostadsfinansieringemFör egnahem ställer kommunen borgen för 40 % av topplånet medan staten genom det helägda SBAB tar kreditrisken på den återstående delen av topplånet. För bostäder med andra upplåtelsefonner ställer kommunen för allmännyttans finansiering borgen för 100 % av topplånet. För kommunernas del avses borgensåtagandet kvarstå i nuvarande omfattning. Det belopp som kommunerna ställer borgen för bör vara oförändrat i kronor räknat, och således ej öka i takt med att skulderna ökar. För att kom-

munernas åtagande i nominella termer ska vara oförändrat bör den kommu-

nala borgen omfatta 10 % av den totala finansieringen. Kreditrisken i kommunernas borgensåtagande kommer att öka något, eftersom den totala låneskulden ökar i ett räntelånesystem och kommunens borgen tas i anspråk först, när fastighetsägaren ej kan betala. Denna ökning i kommunernas kreditrisk förefaller ändå skälig eftersom kommunerna kan styra omfattningen av bostadsbyggandet. Ett räntelânesystem med statlig kreditgaranti innebär att ett erbjudande om statlig kreditgaranti ersätter den nuvarande ordningen där SBAB alltid lämnar topplån. Staten erbjuder således bostadsinstituten att köpa en kreditgaranti och därigenom eliminera den kreditrisk som instituten anser att de inte bör bära. Därigenom kan van och ett av bostadsinstituten delta i konkurrensen om i princip all kreditgivning till bostäder under det statligt reglerade systemet. Ett erbjudande om statlig kreditgaranti torde vara nödvändigt för att erhålla denna konkurrens; i ett räntelånesystem, med växande lånebelopp, är enbart kommunal borgen sannolikt ej tillräcklig för att instituten skall vara villiga att lämna hela det erforderliga lånebeloppet. SBAB skall ha en skyldighet att lämna finansiering för objekt som uppfyller kraven inom räntelånesystemet. Därigenom garanteras fastighetsägarna finansiering. SBAB bör dock ej ha skyldighet att erbjuda räntelån för finan-

16 Bilaga 1 SOU 1989: 71

siering som är upptagen genom annat bostadsinstitut. Om fastighetsägaren accepterar finansiering från ett annat institut, som innebär att full marknadsränta betalas och räntelån ej erhålles, kan fastighetsägaren således inte räkna med att erhålla räntelån för den finansieringen från SBAB. Skyldigheten för SBAB att lämna räntelån, som hänför sig till ett visst lån. är därför begränsad till sådan finansiering där även själva lånet tillhandahålles av SBAB. För räntelån som avser finansiering av det existerande beståndet föreslås särskilda regler som redovisas i ett senare avsnitt. Den statliga kreditgarantin skall vara avgiftsbelagd. Avgiften skall beräknas årsvis på garanterat belopp, och vara proportionell mot detta. Vid fastställande av kreditavgiftens nivå bör följande faktorer beaktas. Kreditgarantiavgiften skall ej vara så låg att bostadsinstituten väljer att köpa en kreditgaranti som täcker hela lånefordran. I detta sammanhang bör särskilt beaktas att instituten sannolikt kommer att underställas kapitaltäckningskrav. En fordran som täcks av statlig garanti kräver ej kapitaltäckning. Avgiften skall därför sättas så pass högt att bostadsinstituten inte väljer att avstå från att öka det egna kapitalet och istället köpa statlig kreditgaranti, och därmed helt avstå från att ta kreditrisker. Eftersom den statliga kreditgarantin åtminstone till en del skulle motiveras av bostadspolitiska överväganden (liksom i dagsläget SBAB:s skyldighet att erbjuda lån till godkända objekt), behöver avgiften för garantin ej nödvändigtvis sättas lika med den förväntade kostnaden för infriade garantier. Den bör å andra sidan ej vara helt orelaterad till denna kosmad. Dessvärre är det mycket svårt att förutspå hur stor den förväntade kostnaden eftersom det föreslagna systemet till skillnad från det existerande medför att lånebeloppen växer över tiden, vilket innebär en högre kreditrisk än tidigare. Enligt lagen om avgifter för vissa statliga garantier (SFS 1988:777), som gäller för ett antal uppråknade garantislag, skall garantiavgiften vara 1 procentenhet per år på det garanterade beloppet. En avgift för statliga kreditgarantier inom räntelånesystemet som ligger inom intervallet 0,50-1,00 procentenhet förefaller rimlig. Ytterligare arbete krävs dock för att fastställa avgiftens nivå. Kreditgarantin skall avtalas för fem år i sänder i samband med den ursprungliga finansieringen och därefter i samband med de omläggningar av lån som görs van femte år. Den skall avse ett givet belopp i kronor.

Vid uppläggningen av finansieringen och vid varje omläggning av lånet

bör bostadsinstituten ha en ensidig rättighet att välja hur stort belopp som skall omfattas av statlig kreditgaranti.Värdet av ökningar av garantibeloppet minskar ju större garantibeloppet eftersom kreditrisken är störst på toppen av finansieringen och därefter successivt minskar, medan kostnaden för att öka garantibeloppet år fast (en given procentsats av det garanterade beloppet). Bostadsinstituten kommer därför vara motiverade, av ekonomiska överväganden, att köpa en kreditgaranti som endast delvis täcker lånebe-

SOU 1989: 7 1 17 Bilaga I

loppet, under förutsättning att garantiavgiften sätts tillräckligt högt. Med en lämpligt awä;gd garantiavgift kommer därför instituten att köpa kreditgaranti i ungefär samma omfattning som SBAB i det nuvarande systemet står kreditrisken i topplânen. Det föreslagna systemet irmebär en möjlighet för bostadsinstituten att sänka sina kostnader genom att köpa mindre kreditgaranti för objekt de bedömer som mer kred:itvärdiga. Detta summerar instituten till självständiga kreditriskbedömningar. Det kan därutöver leda till något differentierad lånekosmad för skilda av detta för skillnader objekt- Betydelsen i kapitalkosmader mellan olika objekt kommer dock att vara liten i relation till hur markvärden och produktionskosmader skiljer sig åt mellan olika regioner. Rätten att köpa statlig kreditgaranti bör villkoras av flera faktorer. Ett villkor bör vara att bostadsinstitutets lånefordran täcks av pantbrev som har bästa läge inom panträttsordningen (se vidare avsnittet Fastighetsinteckningar). Krav på pantbrev skall i viss utsträckning liksom i det nuvarande systemet kunna mildras genom att kommunal borgen har ställts. Statligt kreditgaranti skall vidare ej lämnas för del av lånefordran som uppkommer genom att avtalet mellan institutet och fastighetsägaren innebär att lånebeloppet ökar snabbare än vad som är fastställt för lån inom räntelånesystemet. För ett egnahem där den urspnmgliga finansieringen, som sker inom ramen för räntelånesystemet, uppgår till 1.000.000 kr skall en kommunal borgen lämnas som uppgår till 10 % av lånebeloppet, det vill säga 100.000 kr. Anta att bostadsinstitutet köper en statlig kreditgaranti på 150.000 kr. Institutet bär således i utgångsläget en kreditrisk på 750.000 kr. Anta att lånet, genom att räntelån lämnas, växer till 1.200.000 kr vid femårsperiodens slut. Eftersom kommunens borgen uppgår till 100.0()0 kr och statens kreditgaranti till 150.000 kr bär bostadsinstitutet då en kreditrisk på 950.000 kr.

Utträde ur räntelånesystemet

Det statligt reglerade räntelånesystemet fyller en väsentlig funktion i skulduppbyggnadsfasen genom att garantera fastighetsägaren tillgång till kredit till rimliga kapitalutgifter. När låneskulden har nått sitt maximum för ett enskilt objekt i nominella termer är behovet av systemet mindre. Den reala skulden har då minskat väsentligt och är betydligt mindre än produktionskostnaden för ett nybyggt hus. Det ursprungliga lånet inom räntelånesystemet kommer därför att kunna ersättas med ett annat lån.

En mekanisk tillämpning av reglema för uppskrivning av fastighetsägarens

kapitalutgifter även efter att den nominella låneskulden passerat sitt maximum och börjat sjunka innebär en kraftig real amortering av skulden. Denna amortering skulle i många fall väsentligt Översti ga eventuell värdeminskning på objektet som uppkommer genom förslitning.

18 Bilaga 1 SOU 1989: 71

Den utlåning som har passerat skulduppbyggnadsfasen kommer att ställa krav på bostadsinstituten att tillämpa speciella fmansieringsfonner. Detta gäller särskilt den sista låneperioden som normalt skulle komma att vara kortare än fem år. Eventuellt behöver bostadsinstituten betinga sig ett påslag på utlåningsräntan för att täcka de kostnader som finansieringen av sådan utlåning ger upphov till. Om så blir fallet, får fastighetsägaren ett incitament att utträda ur räntelånesystemet och istället använda sig av annan finansiering. Det bör därför finnas möjlighet för fastighetsägaren att vid varje låneomläggning lösa de lån som ges inom räntelånesystemet och därigenom undvika de nämnda problemen.

Faslighetsinteckningar I detta avsnitt lämnas förslag på krav som bör ställas på säkerställning av lån inom räntelånesystemet. De föreslagna reglerna bygger på att statlig kreditgaranti används inom ramen för räntelånesystemet på det sätt som beskrivs i ett tidigare avsnitt. Ett villkor för att utlåning från bostadsinstitut skall kunna omfattas av statlig kreditgaranti är att den lämnas mot säkerhet i panträtt i den fasta egendom lånet avser. Panträtten skall ha bästa möjliga förmånsrättsläge. För nyproduktionen innebär det att utlåning som omfattas av statlig kreditgaranti skall vara säkerställd med panträtt genom pantbrev som har bättre rätt än pantbrev som länmats för utlåning vid sidan av det statligt reglerade systemet. Syftet med denna regel är att den säkerhet som kan komma att behövas för att täcka statens fordran, efter det att den statliga kreditgarantin tagits i anspråk, skall ha bättre förrnånsrätt än säkerhet i fastigheten som fastighetsägaren kan ha upplåtit exempelvis för belåning för konsumtionsändamål. Vid uppläggning av lån för ett nyproducerat hus skall därför lån som omfattas av räntelånesystemet täckas av pantbrev med bästa förrnånsrättsläge; i annat fall beviljas ej statlig kreditgaranti. Pantbrev skall lämnas i sådan omfattning att den skuld som har uppkommit vid femårsperiodens slut täcks in (kravet på pantbrev kan eventuellt mildras genom att kommunal borgen har lämnats). Med ovan närrmda regel kommer det under femårsperioden att finnas ett ägarhypotek (skillnaden mellan pantbrevets belopp och aktuellt lånebelopp) vars storlek minskar under perioden. Detta ägarhypotek kan i princip utnyttjas för ytterligare belåning. Möjligheten härtill kommer dock att vara begränsad dels genom att marknadsvärdet sannolikt ej väsentligen överstiger låneskulden när huset är nyproducerat, och dels genom att ägarhypoteket successivt tas i anspråk för att täcka räntelånen. Panträtten för eventuella tillkommande lån vid sidan av räntelånesystemet skall således alltid vara efterställd det ursprungliga lånet inom räntelånesystemet och de därtill hörande räntelånen.

SOU 1989: 71 Bilaga I 19

När ägarhypoteket utrtyttjas genom andrahandspantsättning skall detta klargöras for den långivare som lärrmar det tillkommande lånet. Om fastighetsägaren väljer att kvarstå inom räntelånesystemet efter den första femårsperioden skall ytterligare pantbrev lämnas som säkerhet. Dessa skall i förmånsrättshänseende ligga närmast efter de pantbrev som ursprungligen lämnades för den första femårsperioden. Redan vid beviljandet av det urspnmgliga lånet skall det därför anges att räntelån för senare femårsperioder bara kan påräknas om panträtt kan ges med företrädesrätt omedelbart efter de tidigare lämnade pantbreven. Detta innebär att fastighetsägaren måste tillse att detta pantsätmingsutrymme kan frigöras vid låneomläggningama. Om utrymmet utnyttjas för pantbrev för säkerställande av lån vid sidan av räntelånesystemet, och dessa ej kan frigöras vid en låneomläggning, förfaller fastighetsägarens rätt att erhålla nya räntelån. Vid ett ägarbyte måste köparen ta hänsyn till villkoren för statlig kreditgaranti för att ha rätt att erhålla räntelån. Om köparen måste öka belåningen på fastigheten vid övertagandet kan det visa sig vara svårt att uppfylla kraven på bästa panträtt för tillkommande räntelån vid den nästkommande låneomläggningen. Köparen är dock inte i detta avseende i en svårare situation än den köpare som på andrahandsmarknaden anskaffa: ett hus utan statligt reglerade lån; den senare måste ju ordna finansiering utan tillgång till statlig kreditgaranti. Därutöver kommer sarmolikt kraven på ytterligare finansiering att mildras genom att fastighetsprisema kan förväntas öka i måttligare takt när räntebidrag ej längre kapitaliseras i fastighetsprisema. Räntelånesystemets tillämpning för det existerande beståndet behandlas i ett senare avsnitt. Vad gäller perioden från systemets ikraftträdande till och

med den första låneomläggningen är det sarmolikt inte möjligt att kräva säker-

het i fonn av pantbrev för de räntelån som länmas under denna period. Från och med denna omläggning skall statlig kreditgaranti lämnas endast om räntelån täcks av säkerhet genom pantbrev. Dessa skall omfatta både de räntelån som lämnats från 1991-01-01 till omläggningen, och de räntelån som kommer att lämnas under femårsperioden. Pantbreven ska ha så bra läge i

förrnånsrättsordningen som det är möjligt med hänsyn till den vid omlägg-

ningstidpunkten existerande panträttssituationen. Efter denna första omläggning ställs samma krav vid framtida omläggningar som ställs på nyproducerade hus: Pantbrev ska lämnas som i förmånsrättsordningen följer direkt efter de pantbrev som lämnats vid tidigare omläggningar. Även fastighetsägare i beståndet måste därför tillse att sådant pantsätmingsutrymme finns tillgängligt om de framtida räntelånen skall kunna omfattas av statlig kreditgaranti. När systemet med räntelån införs kommer arbetsbelastningen vid tings-

rättemas inskrivningsavdelningar att öka. För nyproducerade hus blir det

ingen omedelbar ökning av inskrivningsärenden. Lagfart och pantbrev söks redan nu i samband med att den urspnmgliga finansieringen för fastigheten

20 Bilaga I SOU 1989: 71

anskaffas. Däremot tillkommer arbetsuppgifter genom att ytterligare pantbrev måste tillskapas vart femte år för dem som väljer att utnyttja räntelånesystemet. Omfattningen av ökningen av arbetsuppgifter minskas dock genom att det redan idag förekommer att pantbrev uttages för andra lån än bottenlån och topplån inom det nuvarande systemet. Utrymmet för sådan belåning kan förväntas minska under ett räntelånesystem.

Bostadsinstitutens finansiering på kapitalmarknaden

I det bostadsftnansieringssystem som tillämpas för närvarande lämnas ej räntelån. Bostadsinstituten får genom räntebetalningar från låntagarna och betalningar av räntebidrag från staten en total ersättning som överensstämmer med lånets räntekostnad. I ett räntelånesystem kommer betalningarna från låntagarna att uppgå till belopp som är betydligt mindre än den gällande marknadsräntan; en del av räntekosmaden läggs till låneskulden genom ett räntelån. Om instituten skulle finansiera utlåningen i ett räntelånesystem på det sätt som utlåningen finansieras i dagens system, skulle en avsevärd misstämning uppkomma mellan flödet av inbetalningar och utbetalningar inom instituten. En sådan misstämning innebär en avsevärd ränterisk. Det torde vara en allmänt omfattad ståndpunkt att instituten inte skall förutsättas bära en sådan ränterisk. Ett sätt för bostadsinstituten att eliminera ränterisken är att emittera så kallade underkursobligationer. Dessa är obligationer vars kupongränta väsentligen understiger marknadsräntan vid emissionstillfället. Genom att obligationsköpama vid köp av underkursobligationer ej får full räntekompensation i förhållande till marknadsräntan säljs dessa vid emissionstillfället för ett belopp som understiger obligationemas nominella belopp. I nedanstående exempel illustreras hur underkursobligationer kan användas för att nästan fullständigt eliminera den ränterisk som annars uppkommer i bostadsinstituten under ett räntelånesystem. I detta och de följande räkneexemplen antages bostadsinstitutens utlåningsränta sammanfalla med den ränta till vilken de finansierar sig på obligationsmarknaden, det vill säga deras marginal förutsättas vara noll. Denna brist på realism motiveras av att exemplen avser att illustrera de extra marginaler som bostadsinstituten behöver betinga sig för att täcka ränterisker och andra kostnader för finansieringen i ett räntelånesystem. Det är därför ej nödvändigt att göra antaganden om bostadsinstitutens marginaler.

*Räkneexempek Eliminering av ränterisk genom emission av underkursobligationer.

SOU 1989: 71 Bilaga I 2l

I exemplet används samma förutsättningar för den utlåning som bostadsinstitutet skall lämna som de som användes i ett exempel i avsnittet Räntelån med skuldutvecklingsgaranti:

De angivna förutsättningarna visades ge upphov till följande utveckling av betalningar med mera:

Bostadsinstitutet möter följaktligen följande ström av betalningar genom utlåningen till fastighetsägaren:

Slutet av år Utbetalning inbetalning

I början av perioden sker en utbetalning av lånebeloppet. Därefter erhålles årliga betalningar från fastighetsägaren. I slutet av år 5 erhålles därutöver skuldbeloppet. Detta ersättes visserligen automatiskt av ett nytt lån, men för analys av ränterisker är det korrekt att betrakta detta som en inbetalning till bostadsinstitutet som följs av en samtidig utbetalning av samma belopp; detta belopp utgör den ingående skulden i nästa fernårsperiod. Ränterisken i det ovanstående betalningsflödet kan hanteras genom att bostadsinstitutet emitterar en underkursobligation. En användbar, men kanske inte optimal, metod för att fastställa obligationslånevillkoren är följande.

Genomsnittliga årliga betalningar från fastighetsägaren är 77.126 kr. Låt

obligationens nominella belopp vara 1.209.101 kr, dvs lika med låneskulden vid periodens slut. Obligationens kupongränta bör då vara 77126/ 1209101 = 6,379 %. Avnmda den till 6,50 %. Med avkastningskrav på ll % blir

22 Bilaga 1 SOU 1989: 71

obligationens kurs 83,368 % (det diskonterade värdet av obligationens betalningar). Försäljningslikviden för obligationema blir 0,83368 x 1209101 = 1008003 kr. Institutets betalningar blir därigenom följande (0bligationsräntebeloppet blir 0,065 x 1209101 = 78591 kr):

Värdet av detta nettobetalningsflöde är förhållandevis okänsli gt för ränteförändringar. Nuvärdet av nettobetalningsflödet vid 11 % marknadsränta är noll. En ogynnsam utveckling för bostadsinstitutet vore att marknadsräntan vid varje tidpunkt, då institutets ackumulerade nettoinbetalningar är positiva, vore avsevärt lägre än ll %, och att marknadsräntan vid varje tidpunkt, då institutets ackumulerade nettoinbetalningar är negativa, vore avsevärt högre än 11 %. Anta att så vore fallet enligt följande: Under år 1 och 2 antas marknadsräntan bli 8 %, och under år 3, 4 och 5 antas marknadsräntan bli 14 %. Då skulle institutets förlust vid slutet av år 5 uppgå till 938 kr. För att täcka demta förlustrisk skulle det vara tillfyllest att institutet ökade sin marginal mellan utlåningsränta och fmansieringsränta med 0,02 procentenheter. Kostnaden för att hantera ränterisken blir således nästan försumbar om underkursobligationer används.

Bostadsinstitutets ränterisk kan även hanteras på andra sätt. Ett sådant sätt är att institutet i samband med att finansieringen anskaffas använder en del av likviden till att köpa medelfristiga obligationer. Detta illustreras i nästa exempel.

*Räkneexempek Eliminering av ränterisk genom emission av traditionell obligation och samtidig placering av del av likviden i medelfristi g obligation

I detta exempel antages finansieringen av utlåningen från bostadsinstitutet ske genom emission av en obligation med fem års löptid och kupongränta =

marknadsränta = 11 %. Det nominella beloppet väljs så att återbetalning av

nominellt belopp plus kupongränta år 5 överensstämmer med den betalning som erhålles av låntagaren vid den tidpunkten, det vill säga 1.293.127 kr. Det nominella beloppet blir därför 1.293.127 /(1 + 1 l/ 100) = 1.164.979 kr. Försäljningslikviden för obligationen uppgår till samma belopp eftersom kupongräntan överensstämmer med marknadsräntan.

SOU 1989: 71 Bilaga 1 23

Med detta förfarande får bostadsinstitutet 164.979 kr att disponera i utgångsläget, eftersom låntagaren lånar 1.000.000 kr. Dessa antages placeras i en obligation med två års återstående löptid. Anta att marknadsräntan för denna är 10 %, och att kupongräntan på den obligation som institutet köper också är 10 %. Det nominella beloppet blir då 164.979 kr. De betalningsflöden som träffar bostadsinstitutet blir med dessa antaganden följande:

Anta att marknadsräntan för kortfristiga placeringar och finansieringar under perioden vore 10 %. Då skulle bostadsinstitutets behållning vid slutet av år 5 vara minus 5.883 kr. Det negativa resultatet framkommer genom att den ränta till vilken institutet kimde placera medel på två års sikt understiger dess ñnansieringsränta med en procentenhet. För att täcka denna kostnad krävs ett påslag på institutets utlåningsränta på 0,10 procentenheter. Även i detta fall är bostadsinstitutets resultat relativt okänsligt för variationer i marknadsräntoma under perioden. Med samma antagande som i föregående exempel, att marknadsräntoma är låga (8 %) när institutet har medel att placera, och höga (14 %) när institutet måste låna, blir resultatet vid slutet av år 5 minus 11.176 kr. För att täcka denna kostnad krävs ett påslag på institutets utlåningsränta på 0,18 procentenheter. I detta exempel har institutets förlust uppkommit genom två faktorer: Skillnaden mellan räntan på dess upplåningskostnad. som är 11 %, och dess medelfristiga placering, som ger 10 % ränta, å ena sidan, och å andra sidan ogynnsamma variationer i ränteläget. Den första faktorn, som till sin storlek är kalkylerbar redan i utgångsläget, motsvarar 0,10 procentenheters tillägg på institutets utlåningsränta, medan den andra, vilken utgör en ränterisk, motsvarar 0,08 procentenheter. I en väl fungerande obligationsmarlcnad bör den första faktorn avspeglas i en skillnad i prissättningen av femåriga underkursobligationer och femåriga traditionella obligationer. För en relevant jämförelse mellan det i detta exempel behandlade finansieringsalternativet och finansiering genom underkursobligationer, är det således kostnadspåslaget avseende ränterisken som är relevant.

Räkneexemplen visar att de påslag på utlåningsräntoma som bostadsinstitutet. behöver betinga sig för att erhålla kompensation för ränterisk är förhållandevis blygsamma. I exemplet med underkursobligationer är påslaget

24 Bilaga 1 SOU 1989: 71

0,02 procentenheter, medan det i exemplet med finansiering genom traditionella obligationer som kombineras med medelfristig placering är 0,08 procentenheter. För det först nämnda alternativet talar därutöver att antalet transaktioner på kapitalmarknaden blir mindre, jämfört med det senare alternativet. Detta underlättar hanteringen inom instituten. Utöver de två exemplifierade ñnansieringsaltemativen finns ytterligare möjligheter. En sådan möjlighet vore att bostadsinstituten emitterade obligationer med en växande kupongränta som exakt matchade betalningarna från institutets låntagare. Dylika obligationer skulle dock sannolikt vara svårare att sälja på marknaden än obligationer som har en konstant kupongränta. En annan möjlighet vore att finansiering skedde genom låneavtal direkt mellan bostadsinstitut och placerare. Ännu en möjlighet för bostadsinstitutens hantering av ränterisker ges av att de kan tillämpa ett helhetssynsätt på deras matchning av tillgångar och skulder i balansräkningen. Några av exemplen ovan har förutsatt att bostadsinstituten köper obligationer för att erhålla medelfristiga placeringar till fast ränta. Ett alternativ till köp av medelfristiga obligationer är utlåning på medelfristig sikt. Sådan utlåning skulle kunna bestå av exempelvis lån till bostadsfinansiering till en ränta som är fast i 2 år. Slutsatsen av denna genomgång är att det finns mycket goda möjligheter för bostadsinstituten att finansiera utlåning inom De räntelånesystemet. beskrivna metoderna är vidare förenliga med utvecklingen mot en avreglerad kreditrnarknad där återstående statliga regleringar utformas på ett rrarknadskonformt sätt. En för att ett räntelånesystem skall är att bostads-

förutsättning fungera

instituten kan sälja tillräckliga volymer av obligationer på kapitalmzrknaden. Vad gäller underkursobligationer finns det goda skäl att anta att obligationsköparna kommer att acceptera även betydande volymer. Somliga låigsikti ga placerare kan förväntas uppskatta dessa obligationer särskilt, eftersom en större andel av betalningarna från en underkursobligation lämnas när obligationen förfaller; behovet av att placera räntebetalningar under obligationens löptid minskar. Sammantaget kan möjligen marknadsräntan på urderkursobligationer bli marginellt högre än vad den är för traditionella obligationer vars kupongränta överensstämmer med marknadsräntan vid emissionstillfallet. Även i det fall bostadsinstituten anskaffar finansiering genom att emission av traditionella obligationer förenas med medelfristiga placeringar kan man förvänta sig att stora volymer obligationer kan hanteras på 0bl.gationsmarknaden utan att dess funktion störs. Underkursobligationer kan eventuellt bidra till en bättre prissätning på obligationsmarknaden genom att de medger att den nominella behållningen vid placeringsperiodens slut kan förutsägas med större precision. Prissättningen stöds dessutom av den ovan nämnda alternativa möjligheten för

SOU 1989: 71 Bilaga I 25

bostadsinstituten att anskaffa kapital; instituten kommer att löpande bevaka

vilken f inansieringsform som är mest och därmed bidra till att en fördelaktig,

korrekt prissättning upprätthålles. Förutsättningarna för bedrivandet av penningpolitik förväntas ej påverkas av att ett räntelånesystem införs. Under förutsättning om en given nybyggnadsvolym och givna egna insatser från

fastighetsägarna kommer den totala belastningen på kapitalmark-

naden i stort sett att vara oförändrad. Ersättning av räntebidrag med räntelån verkar mot ett förbättrat utfall på statsbudgeten och därmed ett Ökat statligt sparande, men detta kompenseras av en ökad slculdsättning i den privata sek-

torn genom att räntelånen ökar skuldbeloppen. Denna sparandeförskjutning

motverkas av statliga åtgärder för att stödja boendet. För närvarande är emission av underkursobligationer inte tillåten. Riksbanken förhindrar inom ramen för en emissionskontroll att obligationer med betydande underkurs emitteras. Bakgrunden till detta är att underkursobligationer skulle kunna utnyttjas för Saken förändras om det

skatteplanering. förslag som lagts fram av inkomstskatteutredningen (RINK) genomförs.

RINK föreslår nämligen att kursdifferenser under vissa skall

förutsätmingar

fördelas på lånets löptid och beskattas som ränta. RINK:s förslag gäller beskattningen i inkomstslaget kapital. Enligt förslaget från Utredningen om reforrnerad SOU

företagsbeskattning (URF,

1989:34) skall juridiska personer beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. URF har inte föreslagits några särskilda regler för underkursobligationer i näringsverksamhet. Utgångspunkten är därför att beskattningen av sådana

obligationer skall ske enligt bokföringsmässiga grunder. Vad detta innebär är

inte helt klart. På låntagarsidan aktualiseras frågan vilken räckvidd som bestämmelsen i

17 § tredje stycket bokföringslagen (1976:125) har. Där föreskrivs att

kapitalrabatt och direkta emissionsutgifter vid upptagande av långfristiga lån

får fördelas över lånets löptid om beloppen ej omedelbart redovisas såsom kostnad. Frågan är om en kapitalrabatt i bokföringslagens mening föreligger så snart emissionen sker till en kurs under 100 %. Det finns skäl som talar för att en underkurs i form av en kapitaliserad råntedifferens inte är en sådan kapitalrabatt som avses i bokföringslagen. Det skulle i så fall innebära att underkursen alltid skall fördelas över länets löptid. För långivaren utgör den beräknade värdestegringen på en underkursobligation er. del av avkastningen. I ekonomisk mening är det fråga om en

ränta och med dena som utgångspunkt borde värdestegringen redovisas

löpande som en ränteintäkt. Detta är emellertid inte praxis. I allmänhet sker

intäktsföring och först vid inlösen beskattning (avyttringen).

Även om det finns vissa oklarheter vad gäller av under-

beskattningen kursobligationer står det klart

att låntagare och långivare inte beskattas symrnetriskti och med att tidpunkten för avdragsrätt och skatteplikt inte sammanfaller. Denna asymmetri skulle kunna få en väsentlig ekonomisk

26 SOU 1989: 71 Bilaga 1

av underkursobligationer tillfördes marknaden. betydelse om stora volymer En användning av underkursobligationer i ett bostadsfinansieringssystem ställer därför krav på att beskattningen av låntagare och långivare sker på ett sådant sätt att systematiska skattefördelar inte uppkommer.

Räntelån i beståndet

Förslaget om ett nytt system för bostadsfinansiering omfattar även de objekt som är finansierade inom det nuvarande systemet. Också för dessa objekt för 1991 skall räntebidrag ersättas med räntelån. Den garanterade nettoutgiften blir densamma som för dessa objekt skall i princip sättas så att kapitalutgiften om de hade erhållit räntebidrag (vissa justeringar föreslås dock; se utredningens huvudtext). Framtida upptrappning av den garanterade nettoutgiften och tillämpning av skuldutvecklingsgaranti skall ske enligt samma principer

som for nytillkomrnande investeringar.

För de årgångar som är relativt nybyggda vid tidpunkten for systembytet, speciellt årgång 1990, kommer finansieringen därmed att ske på ungefär samma villkor blir som för nytillkommande objekt. skulduppbyggnaden eftersom räntelån kommer att länmas i ansenlig omfatming. För betydande något äldre årgångar, de som byggdes i början och mitten av 1980-talet, kommer räntelånen bli ganska små och skulduppbyggnaden måttlig, eftersom den garanterade nettoutgiften kommer att vara förhållandevis hög för dessa årgångar. Syftet med det förslag till former för finansiering av räntelån i beståndet, skall som presenteras i följande avsnitt, är att de icke-statliga bostadsinstituten stimuleras att lämna räntelån för den del av skulduppbyggnaden som svarar mot deras andel av den ursprungliga finansieringen, det vill säga bottenlånen. instituten För topplånen avses SBAB lämna räntelån. Om de icke-statliga väljer att inte erbjuda räntelån, skall räntelån tillhandahållas genom SBAB. Enligt förslaget medges de icke-statliga bostadsinstituten att lämna erbjudande om räntelån vid två tillfällen: Vid införandet av räntelånesystemet 1991-01-01, och, för respektive lån, vid den första omläggningen av lånet efter 1990-12-31.

Räntelån i beståndet från 1991-01-01 till den därpå närmast

följande låneomläggningen Bostadsinstitut som har lämnat bottenlån inom det nuvarande systemet får rätt att offerera fastighetsägaren räntelån för perioden från systemets ikraftträdande till den första låneomläggningen därefter. De lån som lämnas under den perioden skall löpa med en fast ränta som avtalas i samband med

SOU 1989: 71 27 Bilaga I

erbjudandet. Den fasta räntans nivå avgörs därmed av ränteläget vid tillfället för erbjudandet (i slutet av år 1990). Låntagaren kan alternativt välja att ta räntelån genom SBAB även for den skiilduppbyggriad som är häriförlig till bottenlånen. SBAB får en skyldighet att lämna sådana räntelån. I enlighet med det förslag om statlig kreditgaranti som framförts i denna bilaga föreslås här att bostadsinstituten erbjuds att köpa statlig kreditgaranti för att täcka den kreditrisk som uppkommer genom att räntelån lämnas för

finansiering av det existerande beståndet. Garantin skall lämnas till samma

avgift och liknande villkor som de som gäller vid nyinvesteringar; följande skillnader i villkoren bör dock tillämpas: För det första erbjudes kreditgaranti för hela skulduppbyggnaden, men inte för någon del av det urspnmgliga lånebeloppet. För det andra mildras kraven på att pantbrev skall täcka den garanterade skulden. Det torde nämligen vara praktiskt ogörligt att per 1991-01-01 ordna inteckningar för samtliga räntelån som uppkommer för bottenlån och topplån i beståndet. Ett villkor för att kreditgaranti lämnas skall dock vara att det för fortsatt lärnnande av kreditgaranti efter den närmast följande låneomläggningen skall finnas pantbrev som täcker den fordran som garanteras. Det kommunala borgensåtagande som härrör sig från tidpunkt före räntelånesystemets införande avses inte täcka den del av låneskulden som uppkommer genom att räntelån lämnas. Kreditrisken för räntelån i beståndet skall bäras av bostadsinstituten, eller, genom att dessa köper kreditgaranti, av staten. För perioden från 1991-01-01 är bostadsinstituten bundna till den

finansiering de urspnmgligen skaffade för bottenlånen och, för SBAB:s del, för topplånen. Finansiering genom underkursobligationer kommer därför ej

ifråga för denna period. Det gör finansieringen svårare att hantera än vad som

är fallet för nytillkommande lån. Detta kan förutsättas komma ta sig uttryck i att instituten kommer att kräva något högre räntor för de under denna period erbjudna räntelånen. Eftersom det är en konsekvens av att fastighetsägarna erbjudes fast ränta på lånen, torde denna fördyring kunna accepteras. För att få en uppfatming om storleken på de räntelån som skall lämnas från 1991-01-01 till den för respektive lån första låneomläggningen har en överslagsmässig kalkyl gjorts. Det kan inte nog betonas att de uppgifter som redovisas nedan endast är avsedda att ge en uppfatming om storleksordningen på de lån som blir aktuella. De tal som presenteras kan därför varken tolkas som prognoser eller som i detalj hållbara kalkyler för räntelånens storlek

under de angivna förutsätmingarna. De är dock ändå användbara för att

illustrera effekterna av införandet av ett räntelånesystem. För att öka realism i kalkylema, bland annat vad gäller beräkningar av ränterisk, presenteras tal som trots de ovan nämnda reservationema ej har avrundats.

Omfattningen av bottenlån och topplån i beståndet, inklusive lån lämnade

for ombyggriader, har frarntagits för varje årgång från 1981 till och med 1990

28 Bilaga I SOU 1989: 71

(prognosticerade värden för 1989 och 1990. Räntelån avses ej lämnas för tidigare årgångar än 1979. För årgångama 1979 och 1980 blir räntelånebeloppen små). Följande volymer har använts för bottenlån och topplån sammantagna för respektive årgång.

Årgång Lånevolym, miljoner kronor

Nominella belopp

1990 46.000 1989 43 .OOO 1988 36.000 1987 28 .C00 1986 26.000 1985 21 .OOO 1984 22.000 1983 23 .OOO 1982 21 .OOO 198 1 23 .OOO

I beräkningarna har förutsatts att räntelån lämnas i samma omfattning som räntebidrag annars skulle ha lämnats; i beräkningarna bortses således från de justeringar som orrmämndes i inledningen av detta avsnitt. Låneräntan per 1991-01-01 har antagits vara 11 % och uppskrivningstakten för garanterade nettoutgifter har antagits vara 5 %. Dessutom har antagits att samtliga bottenlån och topplån löper med en ränta som per 1991- 01-01 är 11 % (ett uppenbarligen felaktigt antagande). Ingen hänsyn har tagits till att betalningar sker löpande under året; betalningarna har istället antagits ske vid årets slut. Med dessa antaganden visar beräkningarna på följande likviditetsflöden på grund av räntelån för perioden från 1991-01-01 till den första låneom-

läggningen därefter. (Observera att ñödet ej inkluderar de räntelån som

lämnas efter låneorrtläggrting under perioden 1991-95).

SOU 1989: 71 29 Bilaga 1

Utbetalningar på grund av räntelân, miljoner kronor Kalenderår 1991 1992 1993 1994 1995

Årgång

1981 Summa samtliga

årgångar 6.541 3.843 114 -4.724 -10.081

Vid beräkningarna har antagits att räntelånen förfaller till betalning vid den första

låneomläggningen. Detta antagande betingas av att villkoren för lånen

då sätts om, eftersom en ny låneränta fastställs. Förfarandet är därför korrekt när ränterisken i betalningsflödet studeras. Det innebär inte att räntelånen skall betalas tillbaka vid

läneomläggningen.

För årgångar-na 1990 och 1985 infaller den första låneomläggningen först 1995. För dessa årgångar lämnas därför räntelån under samtliga år under perioden. År 1995 läggs lånen om, vilket i tabellen av ovan nämnda skäl registreras som en återbetalning av lånen. För årgângarna 1986 och 1981 läggs lånen om redan 1991, vilket är orsaken till att inget betalningsflöde har registrerats för dessa årgångar. Det sammanlagda betalningsflödet anges längst ned i tabellen. Ett sätt att hantera de ränterisker som betalningsflödet medför är att emittera betydande belopp av obligationer i samband med systemets införande år 1991, och att placera en betydande del av obligationslikviden på medelfristig sikt på marknaden.Följande kalkyl illustrerar lörfarandet. Anta att bostadsinstituten sammantagna emitterar obligationer med 5 års löptid och 11 % kupongränta till ett nominellt belopp av 9.000 miljoner kr och obligationer med 4 års löptid och ll % kupongränta till ett nominellt belopp av 3.500 miljoner kr. Marknadsräntan antages överensstämma med kupongräntan. Anta vidare att dessa medel placeras på kortare sikt, och att marknads-

räntan på placeringama uppgår till endast 10 %. lnstituten sammantagna

antages placera 1.000 miljoner kr i obligationer med 3 års löptid, 4.500 miljoner kr i obligationer med 2 års löptid, och 7.000 miljoner kronor i obligationer med 1 års löptid.

30 Bilaga 1 SOU 1989: 71 Räntelånen, de emitterade obligationema och de köpta obligationema ger upphov till följande betalningsflöden (miljoner kr).

Köpt 1 a: 0011 4.000 7.700 Nettobetalningar 0 334 -168 -389 -151 91

Vid en marknadsränta på 10 % skulle behållningen av denna betalningsström vid slutet av år 5 vara -280 miljoner kr. Med samma antagande om ogynnsam marknadsränteutveckling som använts i tidigare exempel - 8 % för nettoplaceringar och 14 % för nettoñnansieringar - skulle behållningen vid slutet av år 5 vara -316 miljoner kronor. Ränterisken i betalningsströmmen, mätt på detta vis, är således 316-280 = 36 miljoner kronor. Huvuddelen av kosmadema uppstår således genom att placeringsräntan understiger finansieringsräntan. För att täcka totalkosmaden på 316 miljoner kronor skulle bostadsinstituten behöva betinga sig en marginal på ungefär 0,70 procentenheter för räntelånen. Detta är en förhållandevis hög marginal. Anledningen till att marginalen blir väsentligt högre än i de exempel som presenterats i tidigare avsnitt är att kalkylen här enbart avser själva räntelånen, medan de tidigare kalkylema avsåg den totala låneskulden - räntelån. ursprunglig skuld och tillkommande Det bör dock beaktas att ovanstående kalkyl är konservativ såtillvida att en så stor marginal mellan fmansieringsränta och placeringsränta som en procentenhet ej torde komma ifråga. Dessutom avser räntelånen för varje enskild fastighetsägare endast en mindre del av låneskulden, varför den totala belastningen på fastighetsägarna blir måttlig även med en så relativt hög kostnad för bostadsinstitutens hantering av finansieringen av räntelånen som här antagits. För årgång 1990, exempelvis, blir den genomsnittliga lånekostnaden för femårsperioden för den totala finansieringen (inkl. de urspmngliga lånen) 11,05 %, en ökning med 0,05 procentenheter från den förutsatta räntekostnaden (ll %) för den urspnmgliga finansieringen. Slutsatsen av de redovisade beräkningarna är att ränteriskema som uppkommer i samband med införandet av räntelånesystemet blir relativt stora i absoluta termer. Utslaget på den totala volymen lån för beståndet av årgångar som omfattas av systembytet blir dock denna kostnad mycket måttlig.

SOU 1989: 71 Bilaga I 31

En hantering av ränteriskema enligt de metoder som exempliñerades ovan kräver stora transaktioner inom en kort tidsrymd på obligationsmarlmaden. Detta skulle inte vara genomförbart utan allvarliga stömingsrisker om transaktionerna korn oväntat. I detta fall ñmis det dock ingen anledning att transaktionerna skall komma oväntat. Genom att bostadsinstituten kan informera marknaden i förväg om sina ernissionsplaner och behov av att köpa obligationer bör även så stora volymer som det här är fråga om kunna hanteras utan större störningar på marknaden. Det är vidare sannolikt att instituten finner andra vägar att hantera ränterisken än den som har angetts här. Beräkningama av erforderliga räntelån under perioden från 1991-01-01 till den första låneomläggningen därefter avser totala räntelån för beståndet. De visar därmed de belopp som SBAB skulle få hantera om de andra bostadsinstituten ej alls skulle erbjuda ifrågavarande räntelån. Under förutsättning att de kan betinga sig ersättning för den kostnad de åsamkas av att hantera ränterisk, finns det dock inte anledning att förmoda att de inte alls skulle erbjuda räntelån. Ovanstående resonemang fömtsätter att det är möjligt att skapa administrativa rutiner för att hantera räntelån i bostadsinstituten redan från och med 1991-01-01. I den utsträckning det är möjligt att skapa sådana rutiner inom SBAB, som förutsätts ha skyldighet att lämna räntelån, bör det vara möjligt att skapa dem även i andra institut. Tiden för att lösa dessa administrativa problem kommer dock att vara förhållandevis knapp.

Räntelån i beståndet från och med den första låneomläggningen

efter 1990-12-31

De bostadsinstitut som har lämnat bottenlån enligt det nuvarande systemet och som ej valde att erbjuda fastighetsägaren räntelån för perioden från 1991-01-01 till den forsta låneomläggningen därefter, ges en andra och sista möjlighet att erbjuda räntelån för den andel av skulduppbyggnaden, som är hänförlig till bottenlånen, från och med denna omläggning. Bostadsinstitutet skall ha rätt att köpa statlig kreditgaranti enligt samma villkor som om lämnandet av räntelån hade skett 1991-01-01. Dock skall från och med den första låneomläggningen ett villkor för räntelån i beståndet, med tillhörande möjlighet att köpa statlig lcreditgaranti, vara att pantbrev lämnas för hela den fordran som uppkommer under femårsperioden genom det tillkommande räntelånet och den fordran som uppkommit genom att räntelån lämnas från 1991-01-01. Detta pantbrev skall ha så gott läge som är möjligt i

förmånsordningen, med hänsyn till redan existerande pantbrev. Från och med

denna tidpunkt skall krävas att fordran som uppkommer genom räntelån under senare femårsperioder täcks genom pantbrev som ej har sämre rätt än

32 Bilaga I SOU 1989: 71

pantbrev som uttagits efter den första låneomläggningen. Fastighetsägaren mäste alltså tillse att sådant utrymme fortsättningsvis finns tillgängligt. Detta krav motsvarar det krav som ställs på ägare av fastigheter i nyproduktionen; för dessa skall räntelånefordran alltid täckas av pantbrev med bättre rätt än pantbrev som lämnats för lån som har upptagits vid sidan av det statligt reglerade systemet. Möjligheterna för bostadsinstituten att hantera finansieringen för räntelån som lämnas från och med den första låneomläggningen är i allmänhet goda. De överensstämmer i stort sett med möjligheterna att lämna räntelån för nyinvesteringar (jämför tidigare avsnitt). De försämras dock något av att finansieringen av bottenlän före 1986 anskaffades genom emission av obligationer med lång löptid. upp till 20 år. Därigenom kan instituten ej fritt välja finansieringsform for räntelån som är hänförliga till dessa bottenlån. För dessa räntelân kommer de erforderliga räntelânebeloppen dock att vara relativt små. Från och med 1986 finansieras bottenlån med obligationer med 5 års löptid. Sammantaget kommer det därför att finnas goda förutsättningar för bostadsinstituten att lämna räntelån för existerande bottenlån från och med den första låneomläggningen. Detta minskar belastningen på SBAB, som förutsätts lärnna räntelån till de fastighetsägare som önskar räntelån och inte erhåller dem genom andra institut.

SOU 1989: 71 Bilaga? 31

Kapnaiutgdter em nuvaranoe eglef Allmännynan vc: rama 10% o mi: 6% c° AV PK Löpande pennmgvärde 25,00

20,00 _.

?TKAPUTGBO 1500 __ ^- 2 RÄNTEBIDR

- 3 KAPUTG NO 1 10,00 f_ :nu

,a/

2 / 5,00 -.

/ø/“f

f” 3

000 IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII 1 e 1 1 16 21 26 31 as ÅR

Kapitalutgiher enl BKU-förslag. Allmännyltan vid ränta 10% o infl. 6%. % AV PK Löpande penningvärde 25.00 T

20.00 -

.. *1KAPUTGBO 15.00 “ ZGRUNDSUBV. -« a RÄLÅN - -- 10.00 4KAPUTGNO

5,00 -

- 0,00 1 s 11 16 21 26 31 :se ÅR

34 SOU 1989: 71

BiIagaZ

Kapitalutgilter enl nuvarande regler. Allmännyttan vid ränta 10% o int! 6%. %AV PK Fast penningvårde 12,00

10,00

8,00 -- -1 KAPUTGBO -- 2 RÄNT BIDR E 6,00 -SKAPUTGNO J 4,00

2,00

o°° IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIlIIIIIIlIIIIIII 1 6 - 11 16 21 26 31 36 NR

Kapitalulgitter enl BKU-lörslag. u Allmånnyttan vid ränta 10% o inn. 6%. /°AV P K Fast penningvårde 12,00 T

10.00 -

1 8,00 -- -1KAPUTGBO 2 \ -ZGRLNDSUBV 6,00 -- -3RÅLAN 3 u-AKAPUTGNO 4,00 -

2,00 -. 4

ovoo IIIIIIIIIIIIIIIIIlIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII 31 3a ÅR 1 s 11 1a 21 2a

SOU 1989: 71 Bilagag 35

Kapitalutgiüer enligt nuvarande regler. Allmånnyttan. Vid ränta 9% o olika inflationsallemaliv. “MW PK Fast penningvärde ..

6.00 --

5,00 1r- -1 i=3°/. “ 2 i=5°/ø 4,00 -- 1 ^"3 i=7°/o 2 ...a i=9°/..

x

3_o0 _ 3 s 4 ...5 i=11o/°

2.00 .-

1,00 ab

°00 IIIITIIIIIIIIIIIIIIIIIIII 21 26 ÅR 1 e 11 1a

Kapitalutginer enl BKU-förslag. Allmånnytlan vid ränta 9% o olika inflationsalternaliv. %^V PK Fast penningvârde

6,00 --

5,00 .- *1 i=3% -- 2 i=5°/o 4,00 -- --- 3 i=7%

-4 i=9% 3,00 . -- 5 i=11°/o

2,00 .

1,00 -

°°o lIITTIIIIIIIIIIIIIIIIIIII ÅR 1 6 11 16 21 26

36 Bilaga 2 SOU 1989: 71

Kapitalutgitter enl nuvarande regler. Egna hem vid ränta 9% o olika inflalionsalternativ. % AV PK Fast penningvärde

6,00 u-

5°° -1i=a°/. 1 --2 i=5°/. 4,00 -- 2 3 wa i=7% 4 100 __ -4 i=9°/o -5 i=11°/. 2,00 .-

1,00 -›-

ovoo “IIIIIIIUIIITIIIIIIIIIIIII ÅR 1 6 1 1 16 21 26

Kapilalutginer enl BKU-iörslag. Egna hem vid ränta 9% o olika inflationsaltemativ. CAAVPK Fast penningvárde

6.00 --

5,00 -- 11 i=3% “2 i=5°/o 4.00 . -w3 i.7% 3.00 -- -w4 i=9% *S i=11°/o 2.00 - :nu

1,00 -

O00 IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII m 1 6 1 1 16 21 26

SOU 1989: 71 Bilaga 2 37

Kapitalutgilter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem, enligt nuvarande regler (NR) och enl. RlNK-lörslag. %AV PK Vid ränta 11% och inflation 5%. Fast penningvårde 7,00

6,00 a

5,00 - -lNRANY 4,00 - W-ZNREH W- 3 RINK ANY 3,00 - -4 RINK EH 2,00 .

UIIIIIIIIIIIIUUIU IIIII 11 21 2G

Kapitalutgilter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem. enligt BKU-lörslag. Vid ränta 11% och inflation 5% % AV PK Fast penningvärde. 7,00

6,00

5,00

4,00 *lANY *ZEH 3,00

2,00

1,00

0,00

38 sou 1989: 71 Bilaga?

Kapitalutgilter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem, enhgt nuvarande regler (NR) och enl. RlNlHörsIag. ”AV PK Vnd ränta 11% och inflation 6%. Fast penningvärde .00

-INRANY _3 4.00 -- -2NREH w-SRINKANY *H4 RINK EH

_ñJ OO ._

Kapitalutgitter. Jåmlörelse mellan allmännyttan o egna nem, enligt BKU-törslag. Vid råru 11% och inflation 6%. V AV PK Fast penningvårde 7,00

6,00 .-

5,oo .-

-1AN1 4,oo -- -2EH 3.00 --

_2,oo .-

0,00

SOU 1989: 71 BiIagaZ 39

Kapitalutgilter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem, enligt nuvarande regler (NR) och enl. RMK-förslag. % AV PK Vid ränta 13% och inflation 13%. Fast penningvârde 7,00

6,00

5,00 - -lNRANY 4,00 - *ZMÄEH *3RINKANY 3,00 - II-IM RlNK EH

IIIIIIIIIII1IU|UUIII 21

Kapitalutgiher. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem. enligt BKU-lörslag. Vid ränta 13% och inflation 13% °/. AV PK Fast pennlngvârde. 7,00

8,00

-iANY 3,00

2,00

0,00

40 Bilaga 2 SOU 1989: 71

Kapitalutgilter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem. enligt nuvarande regler (NR) och enl, RlNK-lörslag. %AV PK Vid ränta 6% och inflation 3%. Fast penningvärde 7,00

5,00 di- 4 - 1 NRANY

l/,a

4,00 -y -ZNR EH 2 /ø \“\ -MSRINK ANY 3,00 i 1 7/ m4 RINKEH

I

IIIIIIIIIIIIITIIIIIIIIIII m 1 6 1 1 16 21 26

Kapitalutgitter. Jämförelse mellan allmännyttan o egna hem, enligt BKU-törslag. Vid ränta 6% och inflation 3% %AV PK Fast penningvårde. 7,00

6,00

5,00

.:--2- _ 4,00 -511 _,, 7 -- t ANY

3,00 n-

Å2,00

1,00

I I I I I I I I I I 1 I I I I I I I I I I I I I I m

SOU 1989: 71 Bilaga 2 41

.0z_zzwa

EE

:m

0_.v 84 mo... 00.0 00.0 N06 00.0 00.0 00.0 00.0 05m män män min Nmá min 006 00.0 Sd mad mad amd mñm Kd :d 09m

:ä

.msoeoin

E

xzE å... mv... va... om... me... va... nu... f... mo... v06 maa Ed 00.0 5.0 mms 91m eva 00.0 mad §6 :En min 00.0 v06 00.0 Sd

09:05:23

E

00.0 3a 00.0 00.0 ond 8;.. 09m »d Id män män mñm

.suo._.uo.a

å

una

g.

2:e, .än 3a 2a 35 N06 8.» Noa amd 8a :zu .Kd :d 8a mod Ed Sa Ed

.35

.to

xzE xZE

00.0 3...

.E20 åwzz_

§8.

E

8a vmá 2a 22m 2.0 o: o: mo... mo... min

ä..

S.” ä.” :ha å.” mo... 3a 8a m; 3a an..., 00.0 :um 8a 8a 00.0 N06

åáåm

.:c

.gem E o p N n v m m n m m

3 I u_ n. I m_ 8 t f 3 om E 2 2 .vu mm

.0._.3:._§

M ,

SOU 1989: 71

42 BüagaZ

.0z_zzma

»mä

ka...

3a øwá 3.0 mmá om... f... mo... oo... §5 25 2a män .än 3.0

Amsoemmk_

nu... un... mo... ma... 23.. 8.0 o: »m6 moá NaN mha 8a mad 3a mod

0202202..

v.25_ va... ma... S... Nm... N06 om... SJ 2... å... :J ?á

.caeâêa

5.0 uøá

ä

e.

så F06 »än 2.0 mo.” ...od män §6 3a mod G6 »man 3a umá min min min 3.0 små ena F06 3a 3a 85 3a nån min

.nxm

;oo

xzE om; f... mo... 006 mad 2.0 8.0 mo.” med 22m xZE va... 5... om; mo... N05. om... om... mm... t,... :nu ma... 3a 5a

å

S... E... å;

ådz_

.E5

§8.

maa aha mad mmd min ved

E

Sd

›z

o... Id min C6 sin E6 36 .ua t.” 3.0 ...ca moá 86 moá 21m 12m »än 92m »md

êåbzå

så

.gem

o . m n v m o s m m

E o. Z u. m. I m* o. C m. m. om .m uu nu Ä mm

.05._.:a<x

SOU 1989: 71 43 Bilaga 2

.øz_zzma

SE

:w

amd mos min 22m v06 00.0 oNá 56 min 3.0 med N06 amd 3a

:xm mo... 3.0 26 2.0 2a 3.0 36 3:a .md ä... m: :v

umastox..

:m

xzE vm.v 3... S... ma... om; ov.v ma... nu... _._.v mms 006. män min NN.m mod hud 59m Sd oN.N vo.N om.. S... ma.. S.. o: om..

.c_mov..uo.a

.m

Sá own 006 .m6 3.» 3a :in 3.0 vwá vad min

å .x

...im

xzE xZE Ed amd mv.N ond nYN ha; 8._

›Z

en; mo... om... ma... 3... Sá 2..

.få §32_

.oas

m2

cin 006 mo.” 85 vad 3a vad 05m 8a Nm.N med mod wTN aim No.N Nu... mo.. mm; um..

ä

Sá åá ANN å.. S; E.. S..

.xieczam

så

_nam_ 5 o _ N n v m o n m m o_ wF m_ m. v_ m_ o_ C m_ o. oN FN NN nu vN mm

.05._:._<x

44 SOU 1989: 71 Bilaga 2

sozåzmm

EE

aeoeaaå

:m

3a vn... ä... I... oc... .man 3a i.” Sá 3a .Ga 3a min Sa Sa 2a ma.” min mñm va; “Wo :to §5 8.0 om... 2:e 3.0

vanessa

mms

ä

xzE 8a E... 7.:.. ä; 3a 3a. ?d f.” 3a 2a “md mod Ed S; S; ä; 2.; S; mi_ m: Sa Ed om... mm... 5.0

.smoxooa

ä .a

mos amd mma 006

:xm 2a M06 ;á 55m 2a 36 .kan

.så

v.25

ond amd wmd med ma.. mo; :Ho 8.0

.än lá.

xZE S... om; N06 2.0 F06 ová 35 v06 _.v.m om; mn.. ;Ä 3._ om; E.. 35 8.0 3.0

§2. _dz_

VVJCÖUJVIDNCVNNNCVN

.mas

E ?KÖNFC ODQWNCDGDVIVJIO

maa

å v-w-r-v-v-CCCCCCCCC

$9Ezm

.za

.gem

Ov-NMQIOGDNQOS

.05._:._<x

SOU 1989: 71 Bilaga 2 45

22m. omá. and. mmá.

FZE<0

Sá.

?Eäaxw

8.0 Sd 36 36 36 oo... mo... va... mo... mo... o: 3... f... 3... nu... ma... om: mm... ma... 3; om... omg. mo... om... om...

E55

E...

..._._._m<x

N

mod med mod med amd amd mod

.0z_zzm._

00.0 S... 8.0 E... 3.0 un... 3.0 :to 3.0 om... §6 S5 om... n... ma..

-E053

S...

02.5»

å... å; å..

55_

m...? Sto- m...? 3.0. 3.0- mmá- 3.0. m...? Fmá. vad- om..., Sto. m...? vmd. amd. Sto. m...? und. ond. Sto- med. 3.0- 3.0.

.wkzam

S..., E..., E...,

.züoxooma

om..- ma..- ma..- ma... om... om... an... os..- 3..- nu... nä? un... va..- mo... om..- 3;- 3;. m...? 5;- 3... 3;. 3;-

§52_ -ozamo 95%

SJ. å..- EJ. E...

oxo

...E05

.mpzå

.oñwmomáxm

.âåzå

»oazm

OOv-v-NNv-V-NNNv-FNNOv-v-NNGFI-NNCO

.ø5._:a§

93a 255._

.ZZ$5;_ p

o N n v m o s a 0 5

SOU 1989: 71 46 Bilaga 2

med. mm... mo... 00.0. 00.0-

_._.Zm<0

åaxw

3.0 55.0 §6 :hm N06 00.0 05.0 män 1.0 män 3:e. m0.m 50.0 00.0 00.0 v06 v06 3.0 00.0 00.0 00.0 v0.m 00.0 00.0 N06 35

E35

.._.:n_<x

w

502.229_

S... E... S..

.mo2 03mm»

å... å... ä...

BE

oc... mo...

3.? 3.0. u...? m...? und. und. 3.0. 3.0. 3.0. 3.? 3.? 3.? mi? 3.? m...? o...? o...? mo,... 3.0-

S...

m...? 3.0- 2.20. §5-

.whzå

.zkmoxdoca

3.?

_å_

om... f..- få.. 3;. 2;. 3;. 3;. om... mm..- 3;. 8...- nu... nu... 8;- 8.7 3.?

952..

S... S... S..- E... E... IJ.

.aznmo

å... å... å..-

_Ez_

oxo

.E55

S...

.mpåm

.oñmmouáxm

äâpzê

532m

COv-v-NNOv-v-v-NOOv-v-v-OOOOv-OOOOO

.05._.:m<v_

93a 254m

.ZZ2.3< F)

Ov-NMQIDGDNQU) 5 v-

S O U 1 9 8 m7. 7 1 Bilaga 2 47

oc... 00.0 00.0 00.0 00.0

E2520

êäbxw

»än lá Sum Sá män män män .än 2a 2.0 26 Noa 2a mod 3.0 amd amd vad män Kd mod 22m Ed Sd vmd

E55

Sá

.4.:a(v.

H

00.0 8.0 »od 8.0 med 2.0 3.0 ...mao nu... mad ;to N06 v06 090 3.5 ?to mio 3.0 om... om... om... ...m5 26 3a S...

.oz_zzma

.mosâ 03mm:

å...

»mä

mad ood ood

z._

med 3.0 ...to 00.0 5.0 mño oc... oc... oc... oo... 00.0 oc... oo... oc... 3.0 oc...

med. and. 3.0. 3.0. mio. Cd. 3.?

.mhzam

.zäoxdoma

4.972_ 9§

:HT S...

-ozamo

S... ä... å... S...

e..

...§05

.w._.zm

;á

.øñmmowaxm

.xmäpzå

93m

532m §28

oou-v-v-v-v--FFFF-ooooooooooooo

.054.:n_<v.

93m 254m

.ZZ42._._ In

Ov-NOVIDOVNDO) E .-

48 Bilaga 2 SOU 1989: 71

med. 006. 3.? min. med.

åxå

28.5%

Sd E5 vän 05m 59m män 55.0 §6 män oñn moá 35 vad M66 F06 36 mmá 3a hmim små mms ena mms 3a 3.» små

.E55

Jtm<x

.w

oc... oc... 86 mod mo... ma... om... 2.0 ond un... va... ond om... :to :to 5.0 om... amd 3.0 oc... 36 mo... 3.0 3.0 8.0

.oz_zzm._

.mo2 02.5:

å...

55_

.mkzå

Sö.

.zpwoxdoma

oñm. moá. Sd. mod. med. med. o...? m...? ma..- 3.7 3;- m?? mm... va... 3.7 o...? ont? 3;. ma... mi? mo... mo... 3.0-

95%

E...

füuz_

S...

.ozêo

S...

å..

E55

.mhzå

å...

.øñwmoujxm

.âåzå .

»enzm

ov-Nmvmnnvmwmvvmmmmmvvwwmwm

.o5._:a§

93a 255.

.ZZ2.3< N

Ov-NOOQIODINQG) E V-

SOU 1989: 71 49 Bilaga 2

00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

.5Q.5xm

F06 556 vän 056 59m 556 män N56 män 006 vad 3.0 36

E35

.4._._a<x

N

mms

.0Z_ZZmn_

mo... 00.0 50.0 50.0 mo... 3.0 3.0 8.0 3.0 om... om... amd 00.0 00.0 3.0 3.0 Sto 3.0 3.0 om... #10 mmd

.E033 02.5»

ä... å... å...

än.

244 N06 _Nd Sto ond 00.0

mi.- mo... mm.o-

2.0 8.0 mo... 05.0 om... 00.0 oc... 00.0 00.0

om.o. 05.0. oø.o. om.o. nv.o. ›n.o. nu.o. m_.o. mo.o.

.m»zm

.zäoxdoma

§52_ mzxo2

3.0. amd. 5.0. 55.0. 50.0.

-ozamo

55.0. N06. 3.9

oxo

oo.u om.o .o.m _«.o «u.m no.m «m.m «m.m uv.m mm.m uo.m mm.: mo.v mv.v wu.v mo.v

.mFzE

«m.m mo.m mv.m mw.m mo.n mm.m

E55

mo.m mm.u mm.m oN.m

.oñmmouáxm

xs»z<m

»oazm

ov-Nnvvmmmmøommmmvvmnmwr-oooo

.G._.:._tn_<v.

ogaxm z4<m

225.55.

ow-Nmvmøovxuom N m4 .-

SOU 1989: 71 50 Bilaga 2

00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

gå

gem

55.0 §6 oñm 09m män N50 maa 3.» N06 min 3a mQN FN.N mod mo.. vøä 2.. mo; mv; S; ma.. NNÃ o: o...

E35

;á å;

.._:a$_

N

00.0 00.0 8.0 50.0 50.0 3.0 om... oN.o om... §6 NN.o NN.o NN.o 2a ma... vN.o ma... ma... om... 3.0 nNö

502.25..

»Nä *Nä

-mo2 øzwm:

å... å... å...

»mä

ood ood

mño mo... 3.0 who 3.0 oc... ood oc... oc... oc... oo.o 00.0 oc... oo... oc... oc... co... oc...

mi.. mo,... 3.? 5.6. omg.. mad-

.mszax

.Ewoxooma vmá. amd. o...? u...? 3.0. 3.0.

oñu- mo..- 3;. om... mm..- m...? ...m5 3... 3.7 3.0. 3.9 und- os..., of? 3.0. 3.0. Sto.

øoüuz. -ozamo 952

S... å..- å,...

.s

...E05

.mwzmm

ä; :Å

.øñwmouáxm

552.nu

.coazm

o-NNmnmNNv-ooooooooooocoooo

.Gsáå

9% D

5=:

ov-Nmvmcorscom N E V_

SOU 1989: 71 Bilaga 2 51

00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

:_2530

§35 N

.En Ra oñn 36 §6 E.” N06 Sá otu un. vad 3.. E.. om.. 3.. S.. om.. oo.. 3.0 36 om... 1.0 oc...

.E55

å.” t_ ä;

.._:._<x

N

Nio NTo Nio

.0z_zzma

00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 3.0 3.0 »to Nw.0 N70 Nño N_.0 2.0 N70 Nw.0 N-.o N70 2.0 N70 N70 N70 N«.0 N70

.mo2 02.5:

...wei m

9.0.0 00.0 mm... mN.0 mo... 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

p.

00.0. 3.? vN.0-

.måna

p.

.zöoxdoma

3017.2_ .OZDEO g§

å..-

ä.

o.: 3.» 8.0 amd med ma... mod 3.» C6 oøá moá med Ed un.. an.. ma.. m... 00.0 2.6

E35

S... Sá S.. E...

00.25.

å.. å.. å...

.øñwmouáxm

$N._.z<m

3 3 3 »N No .o mm om m.. S. om mn mm am om vu uu om o. u. m. n. u. C o.

oo.

93m

»oazm (§3

0 F N N N N p _. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

.O§._.E<x

Så 25.5_

0 . N n e m o N 0 m

i o_ p. Np n_ v.. m. o_ Np o. a. 0N FN NN MN vN mN

52 Bilaga 2 SOU 1989: 71

32m.

FZE<O

32m- 006. 2:..- 3;..

gem

36 55.0 oäø 09m »än män ...än 36 so... 3a N06 09m S6 mmd mm.m .ma min min min :tm min min o; mmm mmm

E35

E...,

.._:._§

N

anno mio amd

.øz_zzma

006 00.0 50.0 noö 006 nu... ma... om... hN.o 3.0 pm.o Nm.o om... 3.5 av... t,... 3.0 3.0 3.0 85 00.0 05.0

.mosä øzmmp

å...

än.

zS

mmd. ond. Ed. 3a. and- 34... Sd. and. and. ond. pmd. 3;. mo... 3;. mo... 3;. mo..- 3;. mm... ma..- Nm.p- om... ma...

.EEE

å... p.

.zpmoxdoma

Ed. 3a- 3.9 med. med. m...? min. m...? o...? 21m. fd. min.

§32_ 952..

-ozamo

Sá. S... å... S..- å... pm.p-

e.

ocg.. 006 ma... 3... hNá 3.» Id 006 N06 m: mad mmd

.mhZE

ut» en; NNK 3.» 00.0 36 3.0 vmá 22m män vmá 32m

.E05

S... S...

.øñmmouáä

4552?

522m

o N m h o

.0§._._n_<x

op Np pp mp vp op mp I o_ hp mp mp mp hp mp oN mp mp mp mp mp

så 254m

.ZZ«5._

o p N m v m 0 n o m

E op pp Np mp I mp o_ hp o. m. oN pN NN mN vN mN

SOU 1989: 71 Bilaga 2 53

00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

E2520

§35

woá »än N50 oñn 8.» 3:e. 2:. E.” 26 vad .06 »man mm... un. min Avd 3.6 min 006 00.0 ena Nná 36 mNá 2.0

E35

»Nä

.._.:._<x

N

vad med

502.25..

mo... mo... S... S... .Sá ma... om... §6 ma... ma... nu... nu... ma... om... un... 3.0 ma... om... an... 3.0 2.5

.E033

ä... ä... S...

å

54m

hu.

3.0 ...No

.mbZKG

.Emoxooma

and- vad. Sd- wm.N. min- and- wø.N- vN.N- Ed- 22m. No.N- ma... knä. om..- os..- 00.7 mm..- vv.w- onJ- nu... 3... 3... 36.

åümz_ .ozamø

§ E... S... S...

å.

ooá os.” 3.» 3.» I... 3.» 05.5 øvK om; 00.5 5.0 3.0 ond Id N06 oäm 56 maa 09m om... om... vw.v ...nu møä 3.»

.må E35

S...

.§55

035.25.

3 ma om om 3 3 2. 3 3 0h nu wh 3 3 3 wo om o... mm wm o.. o.. mv wv an

o.:

Sisu

...å 98a

o N m h 0

ow vw vw

.egg

ww m. m. m_ o. 3 hw C n. hw hw C hw m_ o. m_ m_ n_

99W 25.5.

2925.2 w N n v m

o 0 n a a

5 ow ww Nw n. vw m. o. hw 3 m. oN wN NN NN vN mN

54 Bilaga 2 SOU 1989: 71

oc... 00.0 00.0 00.0 00.0.

.gg

59§w

5.0 55m män 050 øwé män .än maa med 3a man mms 3a ...to min 00.0 22m 2.0 omá 36 un; om.. om.. :xp 2..._

E55

;á

.._.:m<x

N

00.0 8.0 00.0 50.0 35 3.0 3.0 om... §6 3.0 mad ma... nad mus ...m5 vad 3.0 ma... ®N.o §6 ma... 2.0

.oz_zzmm

S... E...

.mO2 025m»

ä... å...

än_

maa mo... 2.0 ooa 00.0 oo... 00.0

25 .md

mo...,

S...

o...? m...? mo... m?? 2.0. m...?

I... E..

3.9 und. oñm. 3;.

ä.. ä;

.måga

å... å...,

.zäoxdomm 3... 3.0. 3.?

Sd. and. 8:a. øud. mtm. vad. 8... om... om... 8;. 8... S... o...? omá. Sa. 3.9 2.0. vmá. m...? 3.?

98%

S...

.\.›._uz_ .ozamo

Sá. E...

oxo

ood 3.» 3.» amg o: 36 36 maa 31m :tv mo; 3;.. nvá 57m amd Sd mad ma.. ma; mm..

S: Sá E... E...

E35

:á å..

.EEE

.øñwmoujxm

.âåzâ

532m

ozmoorxonnurmuooooo

.o5._:a§

936 254m

.2Zå.3<

Ov-NNQIOCDNQOJ

SOU 1989: 71 Bilaga 2 55

00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

:v23

._.DQ.5xw m

E55

:á å.. å_ å...

.._._._a<x

N

00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 070 070 070 A70 A70 A70 A70 A70 A70 A70 A70 A70 A70 A70 A70 A70 A70 A70 A70 A70 A70

.0Z_ZZmn_

.mosâ 02.5»

»mä

3.0 3.0 mo... ma... 3.0 3.0 oc... oc... 00.0 oo... oc... oc... 2.6 oc... oo...

Amä. mms- 2.6- o...? 9.?

S..

mmá. Ed- 2;- 8;-

-mpzå

å..

.zhmoxdomm

oAd. 3a- and- und- med- ma..- 3..- 8;. 3;. mo... mo..- 22e. o?? mod. t...? 0,...? omg.. m...? Sao- 3.? 3.? 3.0- 3.0. 2.?

gadz_ 982..

E..- E...

oxo .ozzmø

00.0 3.» v...? 3.5 3.0 A70 00.0 3a Id 00.0. A06 min N70 0A.N :in min om.. mAä ma.. Avå o... 00.0 00.0

E105

.mpznm

ä... ä.. ä..

.AmEzE

.øñmmouáxm

99m

532m E$5w

ONQONNNBNNlDlhQUJNv-OOOOOOOOOO

.o5ä:a§

Qaxw

.ZZS2._›_ V)

Ov-NNVIOCDNQG) 5 v-

56 2 SOU 1 989: 7 1 Bilaga

00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

czm<o

593xm

;än nån 2.6 05m 3.0 2.0 3a maa F06 3a vmá omá mad om; 3._

.E55

E..

.:_.:m<x

N

mod mio mio mio mio mio mio mio mio mio mio mio

.oz_zzma

oc... ooá mo... mo... oño ...to 36 3.0 3.0 mio 2.0 .to 2.0 ...o

.mo2 02.5:

...w/E

3.0 mio .ka mo.. mm.. om... 86 00.0 00.0 ood oc... 8.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 36

mmd. oñm. mo... 3;- 3.0- mmzo. mio.

.zpwoxooma

.ä

oñu- 32m. ond- Id. om..- f..- mm..- m...? 3;. mi.. oo... 090- vño. 3.0. 3.0- mmá. o...? and. una. 3.0. 3.0. mN.o. mio. N70. mio.

0E<

St?

o» _dz_ -ozamo

ood Sd 3.5 moé mio 09m pm..., om... S6 mad ?nu amd vad Sd 00._ 5._ 3... ma.. mi_ mo.. 5.0 N50 v06

E65

E; S... S...

.EEE

.øñmmomjxm

.âøczê

532m

ONQIOKDCDIDIOIDVCONOOOOOOOOOOCOOO

.G._b._._._m<v.

93m 25...?

.ZZ«.:<

ov-Nnvmøorxcom N E v-

SOU 1989: 71 Bilaga 2 57

00.N- und. und. oñm.

=zm<ø

59axw

å...

Sd N50 22m med 00.0 05.0 N50 00.0 00.0 00.0 00.0 50.0 v06 F06 3.0 mvd min 00.0 50.0 §5 F06 86 0N.0 ?uno maa min

H55

.._:_.._<v_

w

med S5 2.0 vad 3.0 om... 3.0 ma... om... mio

.o2_zzma

00.0 E... S... 5.0 nu... 3.0 8.0 E... 3.0 S... ma... 3.0 ?to

.mo2 023m»

å... å... ä...

»må

3.? Sa- mod. min. män. 5.? 2:a- u...? maa- 3.9 o...? m...? o...? mad. amd. mod. 3a- Ed. amd- 22m. 3a. and. Id- med. med.

.EEE

Sá.

.zkmoxdoma

$Buz_ -ozamo 95%

Sá. E...? S...

o»

.XL

00.0 §5 00.0 00.0 o; 00.0 N06 00.0 00.0 5.0 00.0 00.5 05.5 v04. 3.5 o: 00.0 00.0 00.0

.E35 oo.: 20.3 hä.: 3.3 3.3 n...? 3.3

.mpzå

.oñmmomjxm

52.2%:

532m

.05._tn_<v.

93m 25.4:

.ZZ§._._<

O-ø-NWVDGDFOO

58 Bilaga 2 SOU 1989: 7 1

006 oc... 00.0 8.0

ao...

gg

235m

min 3.6 :um :nu 3a mNá .25 3.0 Ed min

3.0 55.0 05.0 35 3.0 män 09m mod 5.0 ømä mm... Nmá 35 3.0

;á

.E35

:á

.._._._m<v_

w

om... wNá mNá om... om... 3.0 5.0 3.0 25 v06

00.0 mo... 8.0 50.0 50.0 3.0 E... _N.o NN.o NN.o nu... ma... ma... E...

502.733..

å... å...

.moz å

än_

ma... 00.7 u...?

24._

a...? o...? 3.0. min. v06. mod. 3.? med. med- vad- oñu. mo..- 2.7 mn... S... ANÄ. I... møá. §5. wøá-

NNÃ. Sá. NN.N.

-wwzå

.Ewoxooma

and- and. and. min- med- wo.N. mhå- Nhå- mo... 3;omá- mm.N. med-

S...

m...? and- Sd. mod- mha- amd.

I...? S...

00.0- vad. 5.30. F70.

000.12_ dzzmo

G$H$

.s

amg o: 3.0 8.5 2.0 2.:... män amd 22m mio amd aa... f... 3.» 8.» S... ma; 3.5 2.6

3.3 ena. 3.3

.mhZSu

oc.: 2.3

E65

;á øøá

.åäö §25?

.Gzzm

o v h om nu om oo om om om om om om mN nu øN o. 3 o. 3 oN NN nu mN NN mN

05.255.

93m 254m

.ZZK2.._._ m ø s a m nu

o . N n v o.. »w Np n. 3 m. m. hp 3 m_ am FN NN vN mN

BiIagaZ 59

SOU 1989: 71

00.0 00.0 oc... oc... 00.0

..._2520

gem

pm.m 55m 3a oøâ 2.6 3.» 006 8.» mmá 3.» amd min 3.0 min 8.0 3.0 00.0 3.0 §6 36 min min ma...

E35

E.” E.” ä.”

.._.:._§

N

søzzzma

mo... 00.0 00.0 00.0 00.0 3.0 mp6 mp.o mp.o mp6 mp6 mp6 mp6 mp.o om... 00.0 3.0 om... om... 3.0 56 3.0

.E012

å... E... E... ä...

å

än mp6 3.6 00.0 36 ao.. mp.p mo.. 3._

maa. 05.0. 3.? ond. mod. Ed. Cd- and. ood. 55.7 ao... 50.0. 3.? 3.0. 3.? po.o.

.mpzpe

å... S...

.zpmoxdoma

po.

ooá. 3.9 med. 3.? pmá. 05m. Sd- ved. 2:a- min. wcä- mm.p. up..- cm... an... t... 50...- 3.0. 006. 3.? 3.0. 3.0- 5.?

03.52_ .DZDEG

å... p. å... ä? s.

.i

.E35 oo.pp mmäp 2.3

E... E;

.måna

å;

.oiwmouáxm

25a:

532m

o p. h m m h m p.

.0§.:a<x

Np I mp op C 3 mp mp o. mp p_ 5 op mp I Np pp op

98a 254m

.ZZ2.._._<

Ov-NCOVIDGDNOOJ s. n.

60 Bilaga 2 SOU 1989: 71

00.0 oc... 00.0 00.0 00.0

E2520

§35

5.0 55.0 2.5 35 3a män om.” 2.0 3.0 Sá »ma 3a min min 3.» 3.» mod øñm ma; n... S.. 8.0 050 00.0 00.0

.E05

å...

-4._._._<x

.w

mo... 00.0 00.0 00.0 00.0 3a f... mño mio mño mio 3.0 1.0 nte 0.10 9.0 f... m,... N70 mio mño :d ...o 2.0

502.228 E...

.mo2

:á

å

än.

mo.

nu... 3.0 mo.. ma; wøä v50 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

ma...? m...? 00.0. mod. mad- nøå. o...? v50. Sto- 00.0.

S...

-mpzä

w.

.zpmoxdoma

.ä

om...? 35. and- and. amd. via. om... 05.7 3;. m...? 3;. 3.0. who- v06- 3.0- 3.0. 00.0. vad- 00.0. 5.0- 3.? 3.? mio.

952m

NQN. S... CJ.

4. TEZ_ .OZDEO

oas mtm :nu »Nu 8... ma; u: 35 00.0 2.0

*p

.mkZKE

oc... aug:

E55

å;

.øñwmoujxm

w._.z<m

522m

CJQVNCDVNV-OOOOOOOO

.0§E<x

w v-

SOU 1989: 71 Bilaga 2 61

2.? 3.? 3.5 N96.

:§50

2.0.

:snäva

Ed män mo.” 3.» män “än amd mo.” N06 3a una min ...in min 8:a 3.» vad Nnö maa

E35

3:a. ouá .ua 3.0 36

;ö å.”

N

.02.ZZwa

00.0 00.0 50.0 N06 N06 ?m6 un... vad ma... om... nu... ma... 00.0 un... v06 ma... un... 50.0

.E03

»m6 3.0 3.0 me... »to

02mm»

S... å... E...

än_

.mhzâ

oc...? 3...-

.zwmoxdoma

36. 3.? 3.9 10.0. om...? 3.0- 006. 2.6.

.\. äüuz_ .OZDEG Q$H$

ä

E55 o...? 3.9 8.9 min_ 3.9 vad_ und. ond. 3.3 mad. and_ av.:

3.»

-wkzâ

3,.: 3.2 3.:

36 3.»

3.3 5.3 med. 3.3 maa.

Sá

.øñwmomáxm

E.:

;á

?Fzüm

oc.

.Gazm

553m

V N

.Gâå

93%

.zz§3

m2 OFNM?|DGDVNOUD

SOU 1989: 71 Bilaga 2 63

00.0 00.0 00.0 00.0 006

§50

593m

nån män 00.0 3.0 N50 mod v06 F06 un.” S.” 3a 3a min mms omg.. 8.0 ...m5 om... oNö 35 Nån 3.0 med ...ca

.E35

:á

.4._._a<x

;á

N

mo... oc... 3.0 mo... mo... ...to 5.0 3.0 mio 3.0 36 3.0 36 mio mio mño mio mño mio Id 3.0

.oz_zzma

GZEmH

I... E... Z... I... I...

.moz

»mä

f... om... f.. 8...

S..

3.9 3.0. 2.0.

S... S...

.mpzê

å..

E...

.zäoxdomm

omá. X6. 2a. 3.0. vad. Kd. med. med. min. med. en... mo..- omg.. 2.? nä? _o.o. a...? and.

952g

S...? Sá. E... S..- S... E...

.\.o3u_z_

.QZDEG

ä...? å...

e.

a; Sd §6 3.» »än 3.5 3:... 26 Sam med om... o: 2.» 09m møá amd min oc.. me..

.ä

35 E35 o...? 3.9 om.: om... 3.3 8.3

.OSmEOmåvE

.mhzå 52.25.

532m

o m m m n m o

oN

.0§.:m<v_

N.. m. n. m_ cN wN NN NN NN NN FN m. m_ C m. 3 m_ o_

93a 254m

.zz,..§._._

o . N m v m m n o m

5 o.. p.. N» n. 3 m. o. C 3 m. oN wN NN MN vN mN

64 Bilaga 2 SOU 1 989: 7 1

00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

=zm<0

âbxw

3.0 un... män om... moá :ha 50.0 2.» ...m6 mms 3a min 36 :nu om..., §5 §5 86 05._ 26 v50 00.0 »m6 amd 3.0

.E55

å...

.4._._a<v_

N

9.0 N70 N70 070 oño oño mo... mod mo... mo... mo... mo... 50.0 50.0

.0z_zzma

00.0 85 mo... 00.0 mo... mig I... v70 9.0 2.0 :d S...

.EO2 02mm»

än_

om... G6 .56 om.. mm.. om.. om... 00.0 ooá oc... oc... oo... 3.0 oo.o

-mwåm

Sö. K...

.zrøoxdoxa

3.0- 22m- 3.0- amd- med- min- and. med- 3... av..- ma..- f... 3.0. S6- Sd- 3.0. 3.0. and- 8.0. mad. 5.0. 3.0. mio. mio.

952 Sö-

$n_.._u_z_

-DZDEO

å...

.\.

5.» 3.» 3.0 3.0 amd ma... om; 36 ena Sd und av.. m... 3.0 8.0 3.0

.ä

006 om... ...ao

8.9 Cd. om.: 3.3

S...

.måna E55

å; å;

.øáwmouáä

SPZKE

WNWVVO)CF\CD|DIDV NNv-v-v-

532m

o m o m o v m . o o o o o o o

.O§.:n_<x

I o_ Z m_ m. m. m. I Np w.. 3

93m 23e

.zz§d . n m

o u n v m c n

E o_ C m_ m_ I m. o. E 3 3 om E nu om å ...u

SOU 1989: 71 Bilaga 2 65

Nm.N. min. 32m. min. 3:a.

:_2326

593a

E35

I... E... NN... NN? mo... 3... os... om... 006 om... 006 56

.._ta<x

å;

N

und

.0z_zzma

3.0 00.0 3.0 3.0 2.0 3.0 25 2.0 mo... om... oo.. f.. moá Ra 3a

.E03 022m:

:å S... S... ä.. å.. S.. S.. å; E.. S..

än_

3.? m...? 3.0. m...? 0,...? 3.? m...? Sto. m...? and. m...? 3.0. m...?

.E25

S..., Ed. 3.0. 3.? 5.0. m...? Sö- 3.? m...? 5.? m...? 3.0. 3.0.

.zkwoxøoma

3;. om... o...? 3;. os..- os... f... os...

...\o0._u_Z_ .C56 G§<

å... S... K..- i... os..- om... m?? mo... mm..- S... om... mm... om... om... m...? me... u...? mo...

x.

00.0 3.0 F06 N06 N06 N06 21m 006 006 A06 006 05m 006 006 006 006 med 006 mod NN.m 00.m N06

E55

ANG v56 mo..

.måga

S...

.osmmouáxm

4.035: .

532m

.0._H3E<x

00-:-v-NNv-v-v-NNv-v-FNNv-v-v-NNv-wp-NN

93m 255_

E:

.mom

o . w m v m o n a o 5

66 SOU l 989: 7 1

Bilaga2

00.7 SJ- 00.0. 3.0. 00.0.

.gg

âeø

34 86 wo... _.0.v 00.0 00.0 3.0 Nmá 00.0 00.0 00.0 36 00.0 N06 F06 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 5.0 N06 00.0 ...än 50.0 00.0

...E05

.._.:n_<v.

N

50.0 00.0 Nv.0 3.0 010 ...md mm... 00.0 50.0 :H0 05.0 N06 50.0 00.0 00.0 005 om.. mo.. S... mm.. 3._ un... 00.0 .md

I; FNJ

502.25..

-most øzzm»

än_

00.0 mo...

25 8.0

n...? u...? u...? 3.6. o...? 3:e. 2.? and. 2.? 2.0. 2.0- 3.? 3.? 3.? C6- mio- 2.? oño. med. Sö- m...? med. _o.o.

.mpzå

.Emoxooca

än..

ms... 05.7 50.7 3.? mm..- om... me... ut.- an... om..- 5.? mo..- mo... S6. ma,..-

.Euxm

3;- E... I..- S..-

9§

S..- E... E..- S... å..- å... å..-

Suz_

e.

3.0 mod 26 män 56 amd 36 36 36 ...m Sá S... E... mo... nu... utv om... mi.. mo... 3a 2.5 36 .m6 25 Sá

.E55

å.”

-mpzå

.QSwEOuåvE

§55_

om S om å na om om 2. ...m å om 3 E mn .å E mo S mm mo G mm om vm m...

oc.

;Om

93m

»Gaza

oov-v-wNov-v-v-Noow-v-v-0000v-o0ooo

.0§._.E<x

93m 254m

_Exüøm F!

cv-Nnvmøotxcoaø E v-

SOU 1989: 71 68 Bilaga 2

3.? poá. §6.. 006- 3;.

..._2520

Eäaxw

9... mo... mo... oo... 3.0 v06 3.0 36 84.. møä 5.0 .36 »än män män män :nu ...ma mod mod 3.0 »m6 N06 Sd 00.0

.E35

S...

.._._._._<x

N

N06 va... 50.0 00.0 3.0 2.5 om... 3.0 3.0 00.0 00.0 50.0 N50 05.0 om... A06 8.. o... nu.. mo.. om...

502.22*

3.0 NTF

.mo:

;ä ;á ;ä

å

EE m m

mo..- mo..- ma... co... mo... 3.0. and. 3.0- Sd- 3.0. o?? S6. 3.0- maa. 3.0. 5.0. m...? m...? u...? o...? §6. 5.0- 3.0.

-mpzå

å..- to. to.

.zpwoxdoma

07m. hoä. med. med. ooá- va... un... 2..- 05.7 oøJ. om... om... mm... me..- an... ma... hip. f... 3.7 3;. 00.7

.C55

S... S... NøÄ. E... øNÃ-

e. *Nää å?

oc; N90 oøö 2.0 øoö 36 vag.. 3.0 3.0 006 36 und :tm _Qm 36 mod mn... mo... an... ma... 3.0 snö 006 36 møá

...E05

-mpzå

;J

.øswcouáxm

§55.:

3 3 3 mm va 2. 3 2. m» å om i on Ä S. om oo I 3 S om E.. Nm om f.

2:

93%

...å §53

ov-Nmvmunvmøonnvmmwnnvvv-v-NNN

så

555m

.øâå

ov-Nnvmvohoom N 5 V-

SOU 1989: 71 Bilaga 2 69

006 8.0 006 oc... 006

E2520

åaxm

mo... øm6 N66 006 3.0 oøá hud 05.0 65.0 50.0 00.0 006 »m6 ...ma un.” om.” sin min Nån Nv.N ond on.N

E35

?J å... S... øTN

.._._._n_<x

N

mio sto

502.25..

N06 va... ma... N06 an... 3.6 Nv6 me... av... »m6 36 3.0 G06 006 006 3.0 N56 mäo 056 ;6 ma... 3.0 Nm6

.moz

S...

å...

än_ N06 oN6 øN6 »m6 5.0 un...

.mHZKE

:6 006 mño 3... 606 006 066 006

00.7 oc... 3.0. F06. N56. M06. 3...- 36. 3.? oN6. N70. N06.

.Emoxooma

E. m..

oTN. mod. 2;. G56. nu... ...m5 um... 3..- oc..- en... oc...

317.2_ mvåö

S..- FAQ- ANÃ. wNÃ. mo..- 096. amd.

.Cáö

p. p-

å..

06.5 05.0 hm6 mod 16 Nø.m .Em ...Hm 36 øoñ ka? 00.1 ma; vNJ 066 Ed amd Sd mN.N oñN

.wkzE

N06 oN6 8.» om;

.E55

S..., §6

.øñmmoujxm

55.240..

.Gazm

Ov-NMOVWIOIDIDODIDWIDIDQVNONv-v-oooc

.0§._.E<v_

9%

åxå

OFNMQIOONOO N E v-

_ . .

70 Bilaga 2 S w 1 % m» n

NN... No... oc... 00.0 Ned

:záä

Zbqsxm

NE. S... S; NN.N 006 ...NN NN.N NHN E... NN.N NtN EN NtN uNm IN :..N NN.. NN.. NN.. NN.. NN.. S... NN.. NN.. N... N...

E65

.#55

N

v06 00.0 3.0 3.0 00.0 3.0 :to NN... NN... NI. NN... 3.5 me... NN... v06 NN...

NN... NN... NN... NN... NN... NN... S...

502.228 NN... NN... NN...

.mO2 02.5:

»må

m...?

NN... I...

No... 2...-

mhz?

.C55 0nb<

NN... NN... Z... NN...

54.2_

SN.

.N

Nog NN... NNN 36 Iam 006 24 NN; NN... NHN NtN EN .NN EN ...NN .NN NtN NN.. 5._ NN.. NN.. S... NN.. :J No.. NN...

.oñwmouáxm

.E558

NN NN NN N.. m.. NN NN NN NN NN NN NN NN NN NN N. i m. 3

NN NN NN NN NN NN

2:

93a

532m (5.23

. N N N N N . N N N N N o N o o N o o N o o N N N N

93a :Så

smxüøm N N N N N

o _ N N N. o. N. N. 3 m. N. E. N. N. NN .N NN NN NN NN m4 Z

Bilaga 2 71 SOU 1989: 71

00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

E2526

âaä

9... 00.v 005. 00.0 50.0 N06 050 05m »Yu amd otm 2._ mo.. un.. S... om.. S.. I.. mo.. 00.0 00.0 N06 05.0 v50

E35

:á å..

.4.:n_<x

N

N06 N06 N06 N06 N06 N06 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 ma... 2.0 om... ma... 0N.0 om... ma... om...

502.25:

5.0 3.0 3.0 F06 5.0 3.0

.moz 02.5:

än_

m0.

§5 ma... mm... mño v06 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

05.0. 00.0. 3.0.

.mazå

p-

.züoxoomm

3.

oñu. 2.? 00.7 int... 00.7 ma... mo..- 00.0- §6. 55.0- 05.0. vad. 00.0- N06. 3.6. 0.10- 00.0- 00.0. N06- 35- 0N.0- 3.0- 0N.0- 3.?

eanuz_ 959m

å... wå e.

oc; hvö 50.0 091m 00.0 mm... hiv 55.0 00.0 00.0 mad amd and. uñm 00... E.. ømä av.. om; E; mo... ma... 05.0 00.0 .06

-whzê E65

å;

.wáwmoujxm

§._.z§

532m

Ov-NNNNv-v-OOOOOOOOOOOOOOOOOO

65.25,0.

Så

åxå m

Ov-NMYIOCDNQO 5 v-

72 Bilaga 2 SOU 1989: 71

NN.m. mp6- 05.7 00.? 00.0.

E2520

åaxø

om... op... mo; mo... 00.0 vad 00.0 00.0 N06 05.0 män .än 00.0 3.» G6 »ma mmá Nmim omá 36 3.5 min 3.0 00.0 00.0

E35

I...

.._._._n_<x

.w

cm... 3.0 00.0 00.0 05.0 00.p 00.p Np.p 3..

503g..

un... va... 00.0 00.0 3.5 N10 3.0 8.6 3.6 .m6 00.0 §6 050 N0.0 00.0 ...to 36

.KOE å...

ä...

NptN. min. 3a. med. med. 5:a. Cd. hp.N- 0p.N. 00.7 3...

.ubåt

.zpøoxooza

om. E.

*Små .C53

å? p- S..- p.

i.

00.0 N06 v06 550 00.0 N06 00.0 p0.0 00.5 vøK 05.5 MNK n: I: 3.0 3.0 00.0 NN.0 pp.0 00.0 006 006 36 min 006 36

.§05 00 00 ha ha om 00 00 00 ha om 00 ...n 3 K 0h 05 mo 00 m0 mo 00 om S om å

00p

.på

0 N m p 0 0

§25!

pp op Np vp mp Np vp mp u_ o. I op hp wp a. mp op hp øp a.

0 p N n v m. 0 h 0 0

0p pp Np mp I mp op Np 3 mp 0N pN NN ”N vN mN

SOU 1989: 71 Bilaga 2 73

3.0 oc... 00.0 oc... 00.0

E2520

53m v

m

om... ooé mo... omg.. nad 3.» 36 män §6 med 2a 5.» omá 3a min min Sun and ena 35 5:e. 3.0

.E35

t.. Sá än

.._k_a<x

å.”

N

mio avd

.oz_zzma

un... ma... ma... mo... 006 3.6 av... 3.0 2.6 2.6 3.0 »m6 00.0 N06 v06 00.0 2.0 05.0 nå..

.mos_

S...

022m»

å... S... å... S...

än.

Z._

nu...

avd. und. ood. møä.

v06 3.0

Ed. Cd. 3;- 3... u...? om..- om... mi.- 3;. vad. 00.0. und. a...? 3.? nio. N06.

-mkzâ

3.0- G6-

å...

.Emoxdoma

-..Eva

avWEZ_ 952

u...? ma..- øuå. KÄ. I... 50.7 00...- 2.?

85 män om... ond med 55.5 3.5 3.» 00.5 N90 amd max. 21m med min øñm ma... N55 av... om... mo; 3.» v06

.E35

-mpzmm

:á Sá

.øimmouázm

§55,...

522m

.05._._.E<v.

Ov-NMQIOGDNQO

74 SOU 1989: 71 i Bilaga 2

00.0 oc... 006 00.0 coá

:záö

§25

om... 9... so? oo... 3.» 2a ma... hån N50 50.0 N06 3.0 amd »to ?in 35 una una »Nä §6 ond ;J om.. mv; S... an..

E35

gåxâx

w

ma... 00.0 va... 3.0 ma... mo... ond mo... 00.0 om... ma... 3.0 :ta .to mio med 3.0 »to 3.0 mio me...

an... S... S... S...

502.229_

-moz

å...

å

55_

25 3.0 3.0 un... om... mi. 5.0 oc... oo... ooá oc...

3.9 und. vad.

I... S..

med. Ed. om... ma... 3... om... 3;. 36. 05.0- Sao.

å...

.mwzê

.züoxooma mod- 36- nä? med- 3.0. m...? m...? un...,

.fåxw 953

NN.N- S...

0557.2_

:.N.

s.

maa mad med »Wu aim

05.5 ovK N95 36 N06 26 2.6 om... ma... 3.0 owä 3a mo; mo; om.. S;

3a 3.» f... Sá

å..

.E35

.mpzå

.oåwmouáxm

gå

532m

omvøohcøaømOOOmmcocohcømvnNooooo .-.-.-

65.25..:

Ov-NMQIOGDNDO N F

SOU 1989: 71 Bilaga 2 75

00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

E2530

§35

Np.v mo... 00.0 p0.0 v0.0 05.0 N50 50.0 po.0 00.0 :än oc.” Nv.0 50.0 00.N Nh.p 3.. oc.. ma.. vN.p 00.p 50.0 00.0 00.0

0N.v.

I..

.Eg

.._._._a<x

w

N06 N0.0 N06 N0.0 N0.0 N0.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 ma... øN.0 0N.0 0N.0 nu... mN.0 3.0 3.0

.0z_zzua

p0.0 p0.0 p0.0 p0.0 p0.0 p0.0

.E03 å...

ä...

ZS

Np.0 00.0 00.0 p0.0 N0.p 0N.p 36 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

Nv.N. 0p.N- mp..- 3...- 0N.p. N06. 3.0- 00.0- 0p.0.

.mpzâ

.zpwoxdoma

3. No. vN. Np.

0003.2_ .E55 Q$B

p- p- p- p.

oxo

00.0 3.» 00.5 3.» v06 36 ...Q0 Nv.m mm; vp.v §5 00.0 mø.N 00.N øN.N v0.N nøä 3._ om.. NN.p 0p.p 00.0 00.0 05.0

.E55

.mpzå

ä; å..

.øñwmouáä

v0 00 Nm 0h I mo 00 mm pm cv Nv m0 00 øN mN 0N 0N mp 5 mp vp Np pp op

00p

99a

ponzm (3530

0 N v m u p h h p 0 o m v 0 N 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

6543:25.

93m 25.4:

smEHm

0 p N 0 v m. 0 h 0 m

5 0p pp Np 0p vp mp o. 3 3 mp 0N pN NN 0N vN mm

76 Bilaga 2 SOU 1989: 71

S... 00.0 00.0 00.0 00.0

:_2520

âxø

om; :G mo... maa møö F06 15.0 006 N06 små med vad I.. om.. ut_ øNÄ o... mo.. ma... 00.0 »No :d va... 3.0

.E35

S..., å...

-._.:a<x

N

3.0 ...to 3.0 070 »to

søzzzm..

un...

.E03 å...

än

z._

16 »to 3.0 nu.. 3.0 oc... oc... oc... oo... oc... 3.0 oc... oc... oc... oc... oc... oc...

med- god- oo... m...? and. 3.0.

E...

.ubåt

E...

å...

.Emoxdoma

.C55 952.

xzäz_

S...

.a

ooä om... 34. 36 3.0 müm 36 2.» 3... .än §6 vad .in min un.. i.. um.. ma.. om.. S.. 3.0 ma... nu... mo... S... om...

.E55

.mhzâ

.oiwmouáä

äâzâ

m o n ø o

ma å K .K wo um um o.. .v om nu Z vu .u 3 C m_ o_ u_ o_

oc_

...ä 515m 93m

ONVIDIDCDODWQONOOOOOOOOOOOOOO

.üsáå

ä

itä

9355 O*NMQOOOI\QO

SOU 1989: 71 77 Bilaga 2

and. min. vN.N. oo.N. nä..

..._3353

gem

mo... mo... omá F06 maa 00.0 vän mo..., 1.5 00.0 mmd oma min min 50.0 00.0 25 maa 3.» 36 N06

.E35

ANJ. E... I... 3.0

.4.:n_<v.

:á

N

med

502.223 N06 mo... ma... 00.0 S... 00.0 ma... 3.0 avd med 3.0 3.6 3.0 5.0 un... 3.0 3.0 8.0 3.0 00.0 00.0 05.0 2.0

.mo2

E... Nøö

å

hmu

män. §6. S5-

.måna

.Ewoxooma

ena. maa. 3.0. min. 2.0- m...? omg. and- vad- män. män. amd- und- 3:a. vv.N. und. mad. nN.N. mia. No.N. 8.7 3...

åäuz_ .E55

ä... Sá. øYN. 00.7 møä.

.s

Ed hota

ä

006 N06 o; män 006 3.0 ma... 3.» män 3; at» 2.0 3.0 3.0 mNd

3.3 3.3 und_ omg:

ANK 3.0

.E35 5.3

:K

.mpzå

S.:

.øñwcouáxm

?EE

»oazm

o v n

o_ m. o. o_ m. .u MN mN vN øN om nu om om om .n Nm nu Nm NN no nu nn

93m 25.5_

Eg

.øäâ

o _ N n e m o n a m

5 o. C Np n. I m. o. n. 3 m_ oN wN NN MN vN mN

78 SOU 1989: 71 Bilaga 2

oc... oc... oc... oo... ood

:záö

?snäva

mo; oc... vad amd 3.0 os... Kd 3:a. amd amd G5 32m 3.0 22m 3.0 »Nm §6 36 »in mån 86 woa med

2;. om... m:

E65

.icaå

w

.oz_zzma

dos... 8.5:

å...

än

om... mo... 3.0.

män. vad. 3.0. min- und. §4... oto. mod- and. män. Sá- amd. 32m. and. mad. Cá. ood. mo... E..- om... 3;- m...? un...

.Eåm

.zwmoxooma mmá. 32m. med. and. 82m- and. und. vmd. Ed. cin. mod. om... om... mm... mn... mo..- vmá- St..

E...

.taxa 982..

Sá.

ex.. åüuz_

.i

Sto_

E...

oc.: nä.: 3.3

å...

tös

å;

.mpzå

.oñwmoujxm

;#241

m... mm mm om om om å S .K C mn E. om mo mo å um m... um mm mm G m.. S. 3.

oc_

9:5

532m

o v n nu nu mm o_ u. m_ n_ m_ .u uu vu mm mm Z Z om nu mm mm mm om mm Z

.OkD..ta<x

93a 255.

smxmom o p u n v m o n ø o

5 a. I u_ n. I m_ m_ i m. m_ om .u nu nu en mm

SOU 1989: 71 Bühga2 79

00.0 3.0 oc... 3.0 8.0

E2520

m,... :G mo... mad 3a 2a 05.0 oñn 3.0 3.0 ...än 22m Sun 22m 35 00.0 om..., §6 hån o... 3a 00.0 3.0 mod 3a

.E55

E;

3255.

N

Nn.o nn.o om.o nm.ø om.o mn.o mm.o nn.o mn.o vm.o vn.c vn.o vm.o vn.o vm.o «m.o vn.o ma.o mn.o mn.o mm.o mm.o mn.o on.ø om.o oo.o

502.25..

.xosz ozam:

än

z4

ø..o øn.o nm.o øn.o mø.o n... um.. om..

-mEE

mn.m. _m.n. nu.n. vø.n. oo.u. »m.u. mn.u. u_.u. om._. mm... oc... ma..- vc... nm.o. «o.o. uv.o. _«.o. _o.o.

.zpmoxoomm

usksa

..\. äüuz_ -»»xm

oxo _

mo.m m_.m nn.ø vn.ø mm.» mm.n m_.n vn.o mn.o mm.m oo.m vm.m øø.v um.v ø..v nø.m mv.m o..n nø.« .m.m a..u ma.. um..

Puma: oo... mm.o. mo.o.

.m›zm

.ojmmomáxm

254m

»enzm

.05._E<x

93m z4«a

.amg

Ov-NOYDONQO E

80 2 SOU 1989: 71 Bilaga

006 00.0 00.0 00.0 8.0

=zm<ø

§35

E... mo... 006 .md 3a 05.0 05.0 006 S6 mmá min .tm ond und hNá 2.0 ww.N vN.w Nw.w S.. Sd 3.0 ...do N06 8.0

E35

ä...

.._h_n_<v_

N

und un... 00.0 ...ud ma... R5 nNd om... ma... ma... vN.o 8.0 3.0 NN.o NN.o wN.o wN.o oN.o oN.o mio m; 3.0 3a

.oz_zzwa

E... øNá

.mo2 943m..

å...

...än

hud

25 NN.c om... om.. mm.. 3.0 00.0 00.0 006 00.0 00.0 006 00.0 oc...

min. Nmö. and. amd. Nw.N. ma... 2.6- and. med.

-mwzna

å..

E... å...

2.501005.

ena- 506- o...? 3a. min. hN.N. med. vhÃ. 3;. av... 3.0- mä? nog.- una. 3.0. 3.0. 3.0- Sto- E6. §6. wN.o. 3.?

...toa mvåb

S... I... S..-

fsuz_

å...

a.

3:a 3.» mi.. m3. mad S6 øN.m ma... 5.0 22m mad .md Sd nu.. S... om.. m... mo; om... mo... 8.0

oc.: 3.3

Sá E... E...

.E35

-wwzä

. 325.24”.

m m w 0 m

3 5 om l mo om om mm 3 m.. mo mn S NN MN m_ m. n_ Nw ow

oc_

522m

å

o n 0 o m o h m v N w o o o c o o o o

cw

...avgå

o_ C ww ww I o_

D430

gg o w N o v m w w ø m

5 o. ww Nw m. vw m. u. hw 3 m_ oN wN NN NN vN mN

SOU 1989: 71 81 Bilaga 2

3.5 8.5 nmá. 3...:

..._2520

CK-

22.5%

va... om... nä.. mo... oc... mm.m S6 3.0 män oñm 36 amd mms min mv.m mm.m mm.m 35 §6 3.0 m; ...n 8.0 mo.m mod

.E55

E...

Jtm<x

N

.øz_zzma

.moz 02.5:

S... S... å... E...

55_

.EEE

ä...?

.zñoxdoma

8.? 3.? 2.? 22m. 2a. maa. 8...: ana. 3.? 3.? 3.? en...? and. 2.? 8.? 3.? Noa. o...? o...? o...? män.

.häva

8.? Id. Ed.

§32_ G$HS

Sá. Sá-

e.

00.0 C5 3a o; med med

E35 o...? Sd_ mad_ mad. 8.3 8.9 ha.: mod. 506_ 3.3 maa_ 3.3 00.0* 3.3 o...?

.mpzå

.øñwaomjxm

åsüznm

ä.: å.: ä.: å.:

.Gzzm

.o5._:a<x

93m 254m

åxå

Ov-NMQIDCDNGO

m. U w w .. .n 82 Bilaga 2

oc... oc... oo... oc... oo...

52.25 Zbqsxm

E... mo... 3.0 om... oaá »än 006 00.» ...nu 2.6 min 2a øná 2.» 34.. min :d S.” med 3a amd man amd

E85

å; å... åá

...Exâx

w

un... mo... 8.0 35 om... mad om... må... 8.0 2.0 25

502.222 S... S... å... å... å...

-ao2 ozam»

å... å... å... å... å... å... å... å... å... å...

än. Z._ mo... mo... o... un.. om.. f..

3.0.

S...

åxå. mm... os... 3... mi.. 3.? N06.

I...

.mpzå

å!?

.Eøoäoaa m...? maa-

-C55 9§

Så.

äxdz_

å...?

å.

mmá ocg.. me... øøK m: 3.» .66 med v06 3a ma... 2.0 min mñå Sá mo; 8..

med. 8.3

E... S.”

8.2 und. 3.:

å..

-mwzå

EES

S.:

.øñwmouáä

§25?

mo 2.. o.. å.. I 2 mo mo S 3 å om t. 2. o.. 2 3 om Z å å 3 m_ n_ o.

oo_

93m

522m §23

o m ø m o m m

å. I C 3 m. om å å å om oå 3 3 E o. m_ m_ å_ o_

.o5._E<x

93m 255_

525m o . N n v m o n o m

E 3 Z å_ n. I m_ m. C m. m. å å må må å må

SOU 1989: 71 Bilaga 2 83

00.0 00.0 00.0 co... oo...

ma... :.v oc... 36 N06 §6 50.0 006 §6 av.” min 50.0 Nmö maa 3:e, min min vøä mod 3.0 N56 mad ...md 3.0 vv.o

H35

å...

.4._._a<x

w

Ed mio mio nio mio Nio

.oz_zzma

un... 3.0 00.0 om... ma... ma... 3a 3.0 om... 070 0.20 5.0 N70 3.0 3.0 3.0 9.0

.moz 02.5%

å... å... E...

än_

§6 amd 3.0 om.. mv.. os.. 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0 00.0

.mpzam

å...

.zwmovqooma

axon

22m- N06. mod- m...? vad- rod. and. min. 3;- 05.7 3... m...? ma... 3.7 vad- and. 00.0- amd- o...? and. 3.? mad- §6. 3.0- 3.0. 3.0.

952m Q§B

En_

e. Z.

axon

8.9 mod_ f.: 8.3

I...

.måne .E55

.oåmmoujxm

;EKG

532m

OGCOVNv-OOCOOOO

.054tm<v_

93m 255_

SMIMÖM

Ov-NCOVWLDNQCD

-_._.J 84 Bilaga2 SOU 1989: 71

KAPlTALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER. %AV PHODKOSTN. FAST PENNONGV. ALLMÄNN. RÄNTA6% INFL3% An SLUWIA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- 2 KAPITAL- SKULD UTGIFT AvmAc; BIDRAG TERING UTGII-f

SOU 1989: 71 35 3214342

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER. % AV PRODKOSTN. FAST PENNINGV. ALLMÄNN. HÄNTA7°/c› INFL2% ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- Z KAPITAL- SKULD UTGIFT AVlP/*G BIDRAG TERING UTGIFI

sou 1989: 71

i

86 BiIagaZ

i KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER. % AV PROQKOSTN. FAST PENNlNGV. *Ä

ALLMÄNN. RÄNTA9% INFL3%

i

ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- 2 KAPITAL-

SKULD menn AVDRPG BIDRAG TERING UTGIFT i

i 1 1

i

7,25 e 7a 7.02 0.00 -3.33 0.25 3.94 1

SOU 1989: 71 Bilaga2 87

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGIEFI. °/oAV PRODKOSTN. FAST PENNINGV. ALLMÄNN. HÄNTA11°/o 1NFL5°/a ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- _Z KAPlTAL- SKULD UTGll-T AVEPPG BIDRAG TERING UTGlFT

88 Bilaga 2 SOU 1989: 71

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER. % AV PRODKOSTN. FAST PENNINGV. ALLMÄNN. RÄNTA11% lNFL6% AR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- z KAPITAL- SKULD UTGIFT AVDRAG BIDRAG TERING UTG|FT

sou 1989:71 Bilaga2 89

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER.% AV PRODKOSTN. FAST PENNINGV. ALLMÃNN. RÄNTA11% INFL8°/o ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- FIÄNTE- AMOR- Z KAPITAL- SKULD UTGIFT AVDRIG BIDHAG TERlNG UTGIFT

90 sou 1989: 71 Bilaga?

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER. % AV PRODKOSTN. FAST PENNINGV. ALLMÄNN. RÄNTA13°/. INFL5% ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- 2 KAPITAL- SKULD UTGIFF AVDRPG BIDRAG TERiNG UTGIFT

19 35 4,53 0,00 -1,67 0,33 3,20 20

23 24 27 3,57 0,00 -0.93 0,39 3,02 25 26 3,35 0,00 -0,17 0,40 3,58

SOU 1989: 71 91 Bilaga 2

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER.% AV PRODKOSTN. FAST PENNINGV. AILMÄNN. RÄNTA13% INFL7% ÅR SUMMA RÃNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- Z KAPITAL- SKULD UTGIFT AVUWAG: BlDRAG TERING UTGIFT

92 sou 1939: 71 Bilaga?

KAPITALUTG. ENUGT NUVARANDE REGLER. %AV PRODKOSTN. FAST PENNINGV. ALLMÄNN. RÄNTA13°/o INFL13% ÅR SUMMA RÄNTE- SKATT- RÄNTE- AMOR- Z KAPlTAL- SKULD UTGIH AVN-VG BIDRAG TERING UTGIFT