RH 2024:42

Sökord Otillåten andrahandsupplåtelse · Inneboende · Förverkande · Permanentbostad

Hyresnämndsmål. En hyresgäst lämnade sin lägenhet med en inneboende som inte tillhörde hyresgästens hushåll under ett antal månader. I målet aktualiserades bl.a. frågor om, och i så fall när, det uppkommit en andrahandsupplåtelse. Med hänsyn till att det var fråga om en längre planerad utlandsvistelse ansågs upplåtelsen ha uppkommit redan i samband med att förstahandshyresgästen lämnade lägenheten. Det som låg förstahandshyresgästen till last betraktades inte som ringa, varför hyresrätten var förverkad.

C.B.H. (hyresgästen) hyrde sedan den 1 december 1999 en lägenhet om två rum och kök (lägenheten). Sedan Aktiebolaget Botkyrkabyggen (hyresvärden) den 30 april 2022 sagt upp avtalet till upphörande och avflyttning den 31 augusti 2022, hänsköt hyresvärden den 27 juni 2022 uppsägningen till hyresnämnden för prövning. Grunden för upphörsyrkandet var att C.B.H. genom olovlig andrahandsupplåtelse hade förverkat hyresrätten och även därigenom åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i sådan utsträckning att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Det anfördes också att han saknade behov av lägenheten som bostad, varför det inte stred mot god sed i hyres­förhållanden eller annars var oskäligt mot honom att hyresavtalet upphörde. Hyresvärden hade för egen del behov av lägenheten för att hyra ut den till bostadssökande för permanentboende.

C.B.H., som motsatte sig hyresvärdens yrkanden, vitsordade att L.S. och J.M.A. bott i lägenheten, men som inneboende och inte som andrahandshyresgäster.

Hyresnämnden (hyresrådet Johanna Carlsson och två intresseledamöter) anförde i beslut den 21 november 2023 i huvudsak följande.

Om en hyresvärd har sagt upp ett hyresavtal har hyresgästen som utgångspunkt ändå rätt till förlängning av hyresavtalet. Det gäller dock inte om hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Det gäller inte heller om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, eller om det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning inte är oskäligt mot hyresgästen att avtalet upphör. Att – som hyresvärden har hävdat i det här fallet – en lägenhet upplåts olovligen i andra hand utan att hyresgästen kan visa en giltig ursäkt, skulle kunna innebära såväl att hyresrätten är förverkad som ett sådant åsidosättande av hyresgästens förpliktelser att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. (12 kap. 42 § första stycket 3 och 46 § första stycket 1, 2 och 10 jordabalken.)

Hyresvärden har som sakligt skäl för sitt krav på avflyttning angett att lägenheten ska hyras ut till bostadssökande för permanentboende. Vid en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen skulle detta skäl, tillsammans med om hyresgästen inte anses vara bosatt i lägenheten och inte av något annat skäl anses ha behov av den, kunna leda till att det varken anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller är oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet upphör.

Det är hyresvärden som har bevisbördan för sina påståenden om att en lägenhet olovligen upplåts i andra hand respektive att hyresgästen har sitt boende ordnat på annat håll och därför saknar behov av lägenheten som bostad.

Hyresvärden har överlåtit åt hyresnämnden att pröva åberopade grunder för hyresavtalets upphörande i den ordning som nämnden anser lämplig. Eftersom en avgörande fråga i ärendet är om Carlos Breton Hernandez olovligen upplåtit sin bostad i andra hand på det sätt som hyresvärden påstått, inleder hyresnämnden sin prövning här.

Hyresvärden har påstått att lägenheten upplåtits olovligen till L.S. från den 10 december 2020 till den 1 april 2021, och därefter till J.M.A. från den 1 april 2021 till den 3 augusti 2022. Till styrkande av detta har hyresvärden åberopat dels skriftlig bevisning i form av utdrag över folkbokföringsuppgifter och information från Postnord om returnerad uppsägning, dels förhör med hyresgästen under sanningsförsäkran.

C.B.H., som har vitsordat att L.S. och J.M.A. bott i lägenheten under de perioder som hyresvärden gjort gällande, har invänt att de båda varit inneboende hos honom och inte andrahandshyresgäster. Till styrkande av detta har han åberopat förhör under sanningsförsäkran med sig själv och vittnesförhör med – – –.

Det bör här nämnas att en hyresgäst som utgångspunkt får ha inneboende i sin lägenhet. Ett inneboendeförhållande förutsätter dock att hyresgästen själv använder lägenheten regelbundet och att den inneboende inte kan anses använda lägenheten självständigt. Ett brukande har i förarbetena ansetts som självständigt om den inneboende brukar lägenheten utan hyresgästens kontroll, i vilket fall hyresgästen saknar förmåga att själv fullgöra sin vårdplikt gentemot hyresvärden (se prop. 2018/19:107 s. 43 och prop. 1968:91 Bihang A s. 143). Detta hindrar dock inte att en hyresgäst har rätt att under en kortare period låna ut lägenheten till gäster utan att behöva hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Inte heller krävs det hyresvärdens tillstånd när en hyresgäst som har en inneboende lämnar lägenheten under en kortare period, t.ex. under en sedvanlig semester. (Se Svea hovrätts beslut den 31 maj 2021 i mål nr ÖH 10840-20.) Om en hyresgäst emellertid skulle vara bortrest i väldigt stor omfattning kan någon som hyresgästen själv betraktar som inneboende, i stället vara att anse som självständig nyttjare av lägenheten i rättslig mening. Under sådana förhållanden innebär nyttjandet av lägenheten i praktiken en otillåten andrahandsupplåtelse av boendet.

Hyresnämnden konstaterar att hyresvärdens utredning i ärendet är mycket begränsad. Den muntliga bevisning som tidigare åberopats har under ärendets handläggning succesivt frånfallits och utöver hyresgästens egna uppgifter åberopas i dagsläget endast viss skriftlig bevisning. Uppgifterna i den skriftliga utredningen vidgås av C.B.H. och motsäger inte heller vad han själv uppgett om sina inneboende, utan passar väl ihop med hans berättelse. Hyresnämnden saknar anledning att ifrågasätta C.B.H:s uppgifter om att L.S. och J.M.A. bott tillsammans med honom i lägenheten på det sätt som han uppgett. Det kan också konstateras att uppgifterna vinner visst stöd av vad vittnena berättat. Samtliga vittnen, som i och för sig är vänner till C.B.H, har besökt honom i lägenheten, om än i olika grad och omfattning. Merparten av vittnena har berättat att hyresgästen brukar ha inneboende boende hos sig i lägenheten och att lägenheten delats upp så att han har sitt boende i vardagsrummet. Mot denna bakgrund är det inte visat att C.B.H. skulle ha upplåtit lägenheten i andra hand på det sätt och under den tid som hyresvärden gjort gällande.

Hyresnämnden övergår härefter till att pröva om C.B.H:s utlandsvistelser varit sådana att L.S:s eller J.M.A:s nyttjande av lägenheten i hans frånvaro inneburit att inneboendeförhållandena övergått till en otillåten andrahandsupplåtelse av boendet. Enligt C.B.H. vistas han av hälsoskäl ofta utomlands under årets kallare vintermånader. Enligt egen utsago befann han sig utomlands under ca en månad när L.S. bodde i lägenheten och under ca fyra och en halv månad när J.M.A. bodde där. Därutöver ska han senare även ha rest en kortare resa till Alicante någon gång under år 2022. Utöver att några vittnen i generella ordalag berättat om, när och hur längeC.B.H. brukar vara bortrest, har ingen med säkerhet kunnat återge hur det sett ut när de två inneboende bott i lägenheten. Mot denna bakgrund anser hyresnämnden att annat inte är visat än att C.B.H. varit utomlands på det sätt som han själv berättat.

Frågan är då om C.B.H:s uppgifter, tillsammans med övriga omständigheter, är tillräckligt för att L.S. eller J.M.A. ska anses ha självständigt förfogat över lägenheten under tiden han vistats utomlands. Beträffande vad som framkommit om L.S:s boende i lägenheten kan C.B.H:s utlandsvistelse om ca en månad inte anses ha föranlett ett självständighet förfogande över lägenheten för den inneboende. Att han befunnit sig utomlands under en relativt lång tidsperiod, ca fyra och en halv månad, samtidigt somJ.M.A. bott i lägenheten är dock mer besvärande. Det är hyresnämndens mening att det måste vara möjligt för hyresgäster att resa på semester eller affärsresa och samtidigt ha en inneboende, utan att löpa risk att förlora lägenheten eftersom det uppstått en olovlig andrahandsuthyrning. Detsamma gäller vid vistelser i varmare klimat av hälsoskäl. Det är dock självklart en möjlighet att ett inneboendeförhållande omvandlas till en andrahandsuthyrning om en sådan resa varar under en längre tid och hyresgästen släpper kontrollen över lägenheten. Även om tiden som C.B.H. vistats ifrån lägenheten är i den övre delen för vad som kan anses gångbart utan att anses ha släppt kontrollen över lägenheten, är det hyresnämndens bedömning att det utifrån omständigheterna i ärendet trots allt inte har varit frågan om ett inneboendeförhållande som övergått till en andrahandsuthyrning. Inte heller J.M.A:s boende i lägenheten anses alltså ha utgjort en otillåten andrahandsupplåtelse.

Sammantaget anser hyresnämnden därmed att hyresvärden inte har visat att det rört sig om otillåten andrahandsupplåtelse av lägenheten. C.B.H. har därmed inte förverkat sin hyresrätt av detta skäl, och inte heller åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i sådan grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.

Hyresvärden har gjort gällande att C.B.H. saknar behov av lägenheten som bostad, eftersom han har sitt boende ordnat på Kuba där han har familj och ofta vistas. C.B.H. har motsatt sig påståendet. Han har under sanningsförsäkran berättat att han inte har någon annan bostad än lägenheten, varken i Sverige eller utomlands, och att han under sina resor bor hos familj samt vänner. Av vittnesförhören har inte framkommit något som motsäger C.B.H:s uppgifter, tvärtom har samtliga vittnen intygat att hans bostad är i lägenheten.

Som tidigare nämnts är det hyresvärden som ska bevisa att hyresgästen har sitt boende ordnat på annat håll och därför saknar behov av lägenheten som bostad. Någon utredning kring detta har inte presenterats. Hyresnämnden kan därtill konstatera att hyresvärden inte heller ifrågasatt C.B.H:s uppgifter om att han inte har varit folkbokförd någon annanstans än i lägenheten sedan hyresavtalet tecknades år 1999. Det är enligt hyresnämnden klarlagt att C.B.H:s resor utomlands, även till Kuba, är av semesterkaraktär, om än föranledda av hälsoskäl. Hyresvärdens påstående om det motsatta och att hyresgästen har sitt permanenta boende ordnat på annat håll saknar helt stöd av utredningen i ärendet. Det står klart för nämnden att C.B.H. har sitt permanenta boende i lägenheten och det vore därför oskäligt mot honom om hyresavtalet skulle upphöra.

Sammanfattningsvis anser hyresnämnden alltså att hyresvärden inte lyckats styrka någon av de åberopade grunderna för hyresavtalets upphörande. Hyresvärdens talan ska därför avslås och C.B.H:s hyresavtal förlängas på oförändrade villkor.

Hyresnämnden avslår hyresvärdens ansökan. Det innebär att hyresavtalet mellan hyresvärden och C.B.H. löper vidare på oförändrade villkor efter den 31 augusti 2022.

Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall för sin talan.

C.B.H. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.

Parterna vidhöll vad de hade anfört i hyresnämnden och lade därutöver till bl.a. följande.

M.A., som är C.B.H:s vän, har uppgett att hon ofta är i den aktuella lägenheten tillsammans med C.B.H. Trots det kände hon inte till L.S., som ostridigt bodde i prövningslägenheten mellan den 10 december 2020 och 1 april 2021. Det framgår därför att C.B.H. inte var i lägenheten under den perioden. Avseende den utlandsresa som C.B.H. gjorde under vintern 2021–2022 är det hyresvärdens uppfattning att denne lämnade landet i december 2021. Detta innebär att C.B.H. var bortrest i cirka sex månader.

Hyresvärden har ingen bevisning för sina påståenden. Han bor i prövningslägenheten och han hyr inte ut den i andra hand. Hans lägenhet har anpassats efter hans särskilda behov, och det visar att det är han som har bott i lägenheten. På grund av sitt hälsotillstånd undviker han de kallaste vintermånaderna, men det innebär inte att han saknar behov av lägenheten.

Hovrätten (hovrättsråden Anne Kuttenkeuler, MatsHolmqvist, referent, och Claes Lewenhaupt) anförde i beslut den 18 april 2024 i huvudsak följande.

Enligt 12 kap. 39 § första stycket jordabalken får en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande. Enligt andra stycket gäller att om det är fråga om en bostadslägenhet som hyresgästen inte använder som bostad i beaktansvärd utsträckning, ska en upplåtelse av lägenheten eller en del av den alltid anses vara för självständigt brukande.

I praxis har ett brukande ansetts vara självständigt när det har skett utan förstahandshyresgästens kontroll (RH 2012:2). Av bestämmelsen i 12 kap. 39 § andra stycket jordabalken följer att så alltid är fallet när hyresgästen inte har sitt permanenta boende i lägenheten eller använder den som ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden, s.k. komplementbostad (prop. 2018/19:107 s. 66). Det kan dock även vara så att hyresgästen har sitt permanenta boende i lägenheten, men trots det i viss utsträckning vistas på annan ort och att någon annan då bor i lägenheten. Även i ett sådant fall kan boendet vara att betrakta som en upplåtelse i andra hand (se t.ex. Svea hovrätts beslut den 19 februari 2016 i mål ÖH 10970-14).

Det sagda hindrar inte att en hyresgäst har rätt att under en kortare period låna ut lägenheten till gäster eller att en hyresgäst som har en inneboende lämnar lägenheten under en kortare period, t.ex. under en sedvanlig semester (se Svea hovrätts beslut den 31 maj 2021 i mål ÖH 10840-20 och Edling, 12 kap. 39 § jordabalken, Lexino, 2 maj 2022). Om en hyresgäst avser att vistas utomlands en längre tid samtidigt som någon annan ska bo i lägenheten, kan det dock vara fråga om en andrahandsupplåtelse som kräver tillstånd (jfr 12 kap. 40 § andra stycket 1 jordabalken och prop. 2008/09:27). Situationen kan emellertid vara sådan att det först efter en tid är rimligt att betrakta boendet som en upplåtelse i andra hand, när någon som bott tillsammans med hyresgästen blir kvar i lägenheten samtidigt som hyresgästen lämnar den. Av betydelse för bedömningen kan vara om den som bor i lägenheten är närstående till hyresgästen eller en utomstående inneboende och hur lång tid inneboendeförhållandet har varat. Det kan också finnas skäl att beakta avsikten med avbrottet i det gemensamma boendet, hur lång tid avbrottet är avsett att vara och om det är fråga om ett enstaka eller upprepade avbrott i boendet i lägenheten.

Enligt 12 kap. 42 § första stycket 3 jordabalken gäller att hyresrätten är förverkad om en hyresgäst, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt. Enligt paragrafens femte stycke är hyresrätten emellertid inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen av om en hyresrätt är förverkad beaktas bara de omständigheter som var för handen fram till den tidpunkt vid vilken hyresavtalet sades upp till upphörande.

I förarbetena till den i föregående stycke nämnda bestämmelsen framhålls att en upplåtelse kan vara ursäktlig t.ex. om hyresvärden lämnat felaktig eller otydlig information till hyresgästen om huruvida en överlåtelse eller upplåtelse kräver samtycke eller tillstånd. Av betydelse för bedömningen av om en otillåten andrahandsupplåtelse ska betraktas som ringa är t.ex. hur lång tid en upplåtelse pågått och om det rör sig om en engångsföreteelse. En enstaka otillåten andrahandsupplåtelse som inte pågått längre än någon månad bör i typfallet kunna betraktas som ringa. Om hyresgästen skulle ha fått tillstånd enligt 12 kap. 40 § jordabalken – för det fall ett sådant tillstånd hade sökts – kan det finnas anledning att se mindre allvarligt på överträdelsen än annars, även om den varat en något längre tid. (Se prop. 2018/19:107 s. 69.)

Om hyresrätten inte är förverkad, kan det likväl vara så att hyresgästen inte har rätt att få avtalet förlängt om han eller hon, genom exempelvis en upplåtelse i andra hand, har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken). Till skillnad från vad som gäller vid förverkande, finns det dock vid den prövningen ett utrymme för en skälighetsbedömning i fråga om huruvida avtalet ska upphöra.

C.B.H. har berättat att han av medicinska skäl varje år brukar åka bort några månader under de kalla vintermånaderna och då, om han har en inneboende, lämnar den inneboende ensam kvar i lägenheten. Han har också berättat att han alltid försöker ha en inneboende. C.B.H. har lämnat svävande uppgifter om tiden då L.S. bodde i lägenheten. Han har dock uppgett att han bodde tillsammans med L.S. några månader och att det kan vara så att han lämnade landet ungefär en månad innan hon flyttade ut.

Vad gäller tiden då J.M.A. bodde i lägenheten har C.B.H. berättat att han själv först var utomlands från mitten av januari till den 31 maj 2022 och att han därefter även åkte på en resa till Alicante. C.B.H. har vidare berättat att det uppstått vissa situationer som oroat honom när J.M.A. bodde i lägenheten. Närmare bestämt ska denne ha skrikit i lägenheten och en dag dök det upp en kvinna som denne grälade med i hissen.

Hovrätten konstaterar att det i och för sig finns omständigheter i målet som tyder på att C.B.H. – samtidigt som han haft inneboende hos sig – har lämnat lägenheten i större utsträckning än vad han själv vidgått. Det är t.ex. ostridigt att L.S. bodde i lägenheten mellan den 10 december 2020 och den 1 april 2021. Om det – som C.B.H. har påstått – är så att han åker utomlands under flera månader i sträck eftersom han behöver lämna landet under de kalla vintermånaderna, är det förhållandet svårt att förena med uppgiften att han skulle ha åkt utomlands så sent som en månad före det att L.S. flyttade ut. Det skulle i så fall innebära att han lämnade Sverige först omkring den 1 mars 2021.

Utredningen i denna del är emellertid begränsad och mer kan inte konstateras än att det i vart fall är klarlagt att C.B.H. under år 2021 lämnade landet för en längre utlandsvistelse och att L.S. under minst en månad bodde kvar i lägenheten ensam.

Som hyresnämnden har konstaterat står det dock klart att C.B.H. reste utomlands under ungefär fyra och en halv månad under 2022 samtidigt som J.M.A. bodde i lägenheten. J.M.A. var inte en medlem av C.B.H:s hushåll och annat har inte framkommit än att det redan från början var C.B.H:s avsikt att vara borta under hela den tid som han också kom att vistas utomlands.

Även om C.B.H. i och för sig har sitt permanenta boende i lägenheten, och alltså kan sägas använda lägenheten i beaktansvärd utsträckning, har han lämnat lägenheten till J.M.A. för självständigt brukande. I och med att det var en planerad längre utlandsvistelse, uppkom andrahandsupplåtelsen redan i samband med att han lämnade lägenheten. C.B.H. har alltså utan hyresvärdens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd, upplåtit lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande under fyra och en halv månad under tiden mellan mitten av januari och till och med slutet av maj. Fram till tidpunkten för uppsägningen den 30 april 2022 hade den otillåtna andrahandsupplåtelsen alltså varat i tre och en halv månad.

Det har inte framkommit något som ger vid handen att C.B.H. har haft giltig ursäkt.

Vid bedömningen av om andrahandsupplåtelsen till J.M.A. kan betraktas som ringa får det betydelse att avsikten inte var att upplåtelsen endast skulle pågå i tre och en halv månad. C.B.H. hade inte planerat att återvända – och hade inte heller återvänt – vid den tidpunkt då uppsägningen skedde. Det förhållandet att C.B.H. även året dessförinnan hade tillåtit L.S. att bo kvar själv i lägenheten under minst en månad talar också i viss mån mot att betrakta andrahandsupplåtelsen till J.M.A. som ringa. Slutligen framgår det av C.B.H:s egna uppgifter att J.M.A. har agerat på ett sätt i lägenheten som gett honom anledning att känna viss oro över dennes beteende i boendet. Det kan därför sättas i fråga om C.B.H. skulle ha fått tillstånd till en andrahandsupplåtelse till J.M.A. om han hade sökt ett sådant tillstånd (jfr 12 kap. 40 § andra stycket 2 jordabalken). Enligt hovrättens samlade bedömning har det inte framkommit omständigheter i målet som medför att det som ligger C.B.H. till last kan betraktas som ringa.

Vid dessa bedömningar är hyresrätten förverkad och hyresvärdens yrkande ska bifallas. Något uppskov har inte yrkats i hovrätten. Hyresnämndens beslut ska ändras i enlighet med detta.

Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 31 augusti 2022. C.B.H. är skyldig att flytta genast.

Hyresvillkoren – utom villkoren om hyres- och uppsägningstider – ska tillämpas så länge C.B.H. haft rätt att bo kvar i lägenheten.