RH 2023:21

Sökord Hyresnämndsmål · Lägenhetsbyte · Kontraktslös part

Hyresnämndsmål. Hyresgästen ansökte om tillstånd till ett lägenhetsbyte i en byteskedja med flera parter. Genom bytet skulle en son till en av hyresgästerna i byteskedjan ta över hyresgästens lägenhet. Sonen saknade eget hyresavtal. Hovrätten uttalar att en hyresgästs vuxna barn som inte själv är hyresgäst kan delta i ett lägenhetsbyte förutsatt att han eller hon har stark boendeanknytning till hyresgästens lägenhet.

Hyresnämnden i Stockholm

L.O.A. ansökte om hyresnämndens tillstånd överlåta sin hyresrätt till T.F. i syfte att genom flerpartsbyte erhålla hyresrätten till B.C:s bostadslägenhet. Som skäl för tillstånd uppgav hon i huvudsak att hon skulle bli sambo med P.L. och att de behövder en större lägenhet. Genom bytet skulle de fördubbla sin boendeyta och få en väsentligt högre boendestandard, vilket utgjorde ett beaktansvärt skäl. T.F. har sin boendeanknytning i hans fars, M.J:s lägenhet. T.F. har bott tillsammans med M.J. sedan han var tolv år gammal. T.F har styrkt att han haft en förhållandevis jämn inkomst under de senaste tre åren.

Fastighets AB Plommonträdet 7 motsatte sig ansökan och anförde följande till stöd för sin inställning. L.O.A. har inte beaktansvärda skäl för bytet eftersom den lägenhet som hon och P.L. bor i är tillräckligt stor för två sammanboende personer. En överlåtelse kan inte heller äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden eftersom T.F:s inkomster och anställningsförhållanden är oklara. Vidare har L.O.A. varit sammanboende med P.L. i hans lägenhet under snart ett år och hon har därmed varit bosatt i sin lägenhet kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan, varför tillstånd endast kan lämnas om det föreligger synnerliga skäl för tillstånd till överlåtelse vilket bestrids. Det är inte heller fråga om ett lägenhetsbyte i lagens mening eftersom M.J. och T.F. inte har någon boendegemenskap då T.F. är att betrakta som inneboende hos fadern M.J. T.F. kan därför inte ingå i byteskedjan. Det ifrågasätts också i vilken utsträckning T.F. bor i M.J:s lägenhet då föräldrarna bor på olika adresser.

Hyresnämnden (ordförande hyresrådet Eva Lärfars Persson) anförde i beslut den 19 april 2022 följande.

SKÄL

I det lägenhetsbyte som L.O.A. begärt hyresnämndens tillstånd för ingår fem parter och avser således en byteskedja. Enligt den presenterade byteskedjan är avsikten att T.F. ska överta L.O.A:s nuvarande lägenhet. L.O.A. har uppgett att T.F. bor hos sin far, M.J., och att han har boendeanknytning till den lägenhet som fadern innehar hyresrätten till. T.F. innehar således inte själv någon hyresrätt utan faderns lägenhet är tänkt att bytas mot två lägenheter där T.F. ska få tillgång till en av dessa två lägenheter.

Hyresvärden har mot att tillstånd ska ges bland annat invänt att det aktuella lägenhetsbytet inte är att anse som ett lägenhetsbyte i lagens mening med hänsyn till att T.F. inte kan ingå i byteskedjan eftersom M.J. och T.F. inte har någon boendegemenskap då T.F. är att betrakta som en inneboende hos fadern M.J.

En hyresgäst får enligt 12 kap. 32 § jordabalken inte överlåta sin hyresrätt utan att hyresvärden samtycker till det. Från detta principiella överlåtelseförbud finns det undantag. Ett sådant undantag är bytesrätten enligt 12 kap. 35 § jordabalken. Som framgår av lagtexten innebär bytesrätten att en hyresgäst får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få hyresrätten till en annan bostadslägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Med byte avses inte enbart att två parter byter bostad med varandra utan även byten med flera inblandade, s.k. triangel- eller kedjebyten.

Bytesrätten infördes på slutet av 1960-talet som en förlängning av besittningsskyddet och för att öka rörligheten på marknader med bostadsbrist. Besittningsskyddet avser således inte enbart trygghet i besittningen av det egna hemmet utan även att hyresgästens fortsatta behov av bostad för sig och sin familj ska tryggas. Någon absolut rättighet för en hyresgäst att få byta sin lägenhet finns inte. Bytesregelns utformning ger uttryck för att avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen ska ske vid prövningen av en bytesansökan. Hyresgästens möjlighet att i vissa fall genom byte kunna överlåta sin hyresrätt måste utövas inom rimliga gränser. (Se SOU 1966:14 s. 350 och 357 samt prop. 1968:91, Bihang A, s. 192 f. och 220 f.).

Från den 1 oktober 2019 togs möjligheten att i undantagsfall byta en hyreslägenhet mot en annan bostadstyp, t.ex. en bostadsrättslägenhet eller en villa, bort. Inskränkningen motiverades med att det förelåg starka principiella skäl för att avskaffa denna möjlighet med hänsyn till den risk som förelåg att hyresrätter annars gavs ett ekonomiskt värde och att en formell rätt till byte mellan hyresrätter och andra boendeformer kunde missbrukas. Då det saknades övertygande skäl för att behålla bytesrätten mellan hyresrätter och andra boendeformer inskränktes bytesrätten således till att enbart omfatta byten mellan hyresrätter. I samband med denna inskränkning gjordes även vissa andra förändringar i syfte att stävja missbruk av bytesrätten. (Se prop. 2018/19:107 s. 24 ff.)

Frågan om en s.k. kontraktslös bytespart ska kunna ingå i en byteskedja och på så sätt få tillgång till egen lägenhet med förstahandskontrakt är sparsamt diskuterad i doktrin och någon egentlig vägledning går inte att finna i hyresnämndernas avgöranden. I enlighet med vad som redogjorts för ovan innebär bytesrätten att en hyresgäst får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få tillgång till hyresrätten till en annan bostadslägenhet. Villkoret för att erhålla en annan bostadslägenhet är således att hyresgästen överlåter hyresrätten till sin bostadslägenhet. Då en kontraktslös part inte innehar någon hyresrätt har densamme inte heller någon möjlighet att överlåta någon hyresrätt för att i gengäld erhålla en annan bostadslägenhet. Ett tillstånd till att en kontraktslös bytespart skulle kunna ingå i en byteskedja skulle även kunna få till följd att antalet personer med boendeanknytning till en och samma lägenhet, som innehas av enbart en rättmätig hyresgäst, skulle i en byteskedja kunna göra anspråk på var sin lägenhet. Det kan inte ha varit lagstiftarens mening med bytesrätten som utgör ett undantag från överlåtelseförbudet och som enligt förarbetena ska utövas inom rimliga gränser. Sett i ljuset av hur bytesrätten utvecklats över tid och som lett fram till en inskränkning av densamma och med vissa uppställda ramar för att stävja missbruk, av skäl som redogjorts för ovan, är det inte rimligt att kontraktslösa bytesparter ska kunna ingå i en byteskedja och på så sätt få tillgång till en hyresrättslägenhet med förstahandskontrakt utan att själv i byteskedjan bidra med någon egen hyresrättslägenhet, lika lite som att en kontraktslös part som bor tillsammans med person som innehar en hyresrätt ska kunna i samband med byte skrivas in som hyresgäst avseende den tillbytta lägenheten jämte den som lämnat sin hyresrätt i utbyte. Även om makar, sambor och närstående inom ramen för 12 kapitlet jordabalken i vissa avseenden har ett starkt skydd - såsom att makar och sambor i vissa fall kan ha rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del samt att hyresgäst som inte avser använda sin bostadslägenhet har möjlighet att under vissa förutsättningar överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbott med hyresgästen - är för dessa situationer gemensamt att det är en och samma är föremål för att kunna övergå till make, sambo eller närstående. Inte i något av dessa fall blir det fråga om att en hyresrätt flerfaldigas till att avse flera hyresrätter.

Det är hyresgästen som har bevisbördan för att beaktansvärda skäl föreligger, ävensom att det är fråga om ett lägenhetsbyte i lagens mening. Det är således L.O.A. som, mot hyresvärdens bestridande, måste visa att dessa förhållanden föreligger. Mot bakgrund av att T.F. inte själv innehar någon hyresrätt utan är kontraktslös bytespart och som sådan inte kan ingå i den presenterade byteskedjan finner hyresnämnden vid en sammantagen bedömning att L.O.A., mot hyresvärdens bestridande, inte visat att det är fråga om ett lägenhetsbyte i lagens mening, varför hennes ansökan redan med hänsyn härtill ska avslås.

BESLUT

Hyresnämnden avslår L.O.A:s ansökan.

Svea hovrätt

L.O.A. överklagade och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.

Fastighets AB Plommonträdet 7 motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.

Hovrätten (hovrättsråden Kenneth Nordlander, Hanna Carysdotter, referent, och Lina Forzelius) anförde i beslut den 28 februari 2023 följande.

SKÄL

Rättsliga utgångspunkter

En hyresgäst får enligt 12 kap. 32 § jordabalken inte överlåta sin hyresrätt utan att hyresvärden samtycker till det. Från detta principiella överlåtelseförbud finns det undantag. Ett sådant undantag är bytesrätten i 12 kap. 35 § jordabalken. Enligt första stycket framgår att hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få hyresrätten till en annan bostadslägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. För att tillstånd ska lämnas måste ett antal förutsättningar vara uppfyllda.

Bestämmelsen i 12 kap. 35 § jordabalken om byte infördes i syfte att utvidga hyresgästens besittningsskydd och därigenom öka rörligheten på en hyresmarknad med bostadsbrist samt motverka inlåsningseffekter. Genom bestämmelsen skulle inte bara hyresgästens bostad utan även dennes fortsatta behov av bostad för sig och sin familj skyddas. I förarbetena uttalades att det var angeläget att hyresgästerna i största möjliga utsträckning kunde ordna sin bostadsfråga genom lägenhetsbyten. Bestämmelsen omfattade initialt byten till annan hyresrätt eller bostadsrätt och var endast tillämplig på orter med bostadsbrist. (Se prop. 1968:91 Bihang A s. 192 f.)

I samband med att bestämmelsen infördes uttalade Lagrådet att ordet byte inte torde omfatta bara det som enligt allmänt språkbruk anses vara ett byte, dvs. att en person överlåter en hyres- eller bostadsrätt till en annan person och av denne får en hyres- eller bostadsrätt, utan också byten som sker i flera led. Lagrådet uttalade vidare att det nog kunde förekomma byteskedjor som inte var slutna där det på ena ytterkanten i kedjan kunde finnas någon som avstod en hyresrätt och på den andra någon som utan att lämna något i gengäld fick en hyresrätt. (A. prop. s. 326 f.)

Genom en lagändring år 1971 togs begränsningen av bytesrätten till hyres- och bostadsrätter bort. Hyresgästen tilläts nu rätt att överlåta sin hyresrätt i syfte att genom byte erhålla annan bostad, oavsett vilken bostad det handlade om. Skälet till lagändringen var att bytesregeln hade fått till följd att hyresvärdar inte längre godkände att hyresgäster som köpt småhus överlät sin hyresrätt till personer i bostadskön. (Se prop. 1970:146 s. 7 och 9 f.) Departementschefen uttalade att ett lägenhetsbyte i lagens mening fick anses föreligga så snart hyresgästen avstod från sin hyresrätt i syfte att erhålla en annan bostad. Förutsättningen var att hyresgästens överlåtelse av hyresrätten var ett villkor för att hyresgästen skulle få den nya bostaden. (A. prop. s. 12.)

Departementschefen ansåg alltså att det var ett byte i lagens mening även när hyresgästen lämnade sin hyresrätt till en person som stod i bostadskö. Det centrala för den initiala prövningen av bytesrätten var att hyresgästen överlät sin hyresrätt för att få en annan bostad. Det var med andra ord fråga om ett byte i lagens mening för den berörda hyresgästen även om dennes hyresrätt överläts till en person som inte själv bidrog med en bostad, så länge hyresgästens överlåtelse var villkorad av att hyresgästen fick en annan bostad (se även Fritjof Lejman, Den nya hyresrätten, 1976 s. 135).

Bytesbestämmelsen har ändrats vid flera tillfällen. Lagstiftaren har i samband därmed inte gett uttryck för att byte i lagens mening ska tolkas på något annat sätt än enligt de tidiga förarbetena. (Se prop. 1973:23 s. 78 ff., 132 ff. och 167 f., prop. 1974:150 s. 490, prop. 1977/78:175 s. 11 f., prop. 1983/84:137 s. 128, prop. 1992/93:115 s. 22 f. och 34, prop. 2000/01:26 s. 54 och prop. 2008/09:91 s. 124 f.)

Hyresnämnderna har i många avgöranden också tillämpat begreppet byte i enlighet med de uttalanden som gjorts i de tidiga förarbetena. (Se Andersson och Andersson, Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, första upplagan, 2004, s. 125 ff. och 176 samt fjärde upplagan, 2021, s. 168 ff. och 195 f.). Det finns avgöranden där hyresnämnderna ansett att bytesregeln inte begränsar till vilken person hyresrätten kan överlåtas överhuvudtaget. I många fall har dock hyresnämnderna krävt att den som inte själv bidrar med en bostad ska ha boendeanknytning till en lägenhet i byteskedjan. Det har bl.a. motiverats med att det inte kan ha varit lagstiftarens mening att helt utomstående personer ska kunna beredas bostad genom bytesreglerna. Vilka krav som ställts på boendeanknytningen har varierat. (Se Andersson och Andersson, Lägenhets- byten och andrahandsuthyrning, första upplagan, 2004, s. 125 ff. och 176, andra upplagan, 2008 s. 145 ff. och 168, tredje upplagan, 2015 s. 124 f. och 147 f., och fjärde upplagan, 2021, s. 168 ff. och 195 f.)

Den 1 oktober 2019 gjordes vissa ändringar i 12 kap. 35 § jordabalken. Rätten att byta sin hyresrätt till annan bostad än en hyresrätt togs bort. Det förtydligades att tillstånd inte ska lämnas om det finns anledning att anta att någon som är delaktig i att bytet kommer till stånd har begärt, avtalat om eller tagit emot särskild ersättning. Vidare infördes ett bosättningskrav. Numera krävs synnerliga skäl för att ett byte ska tillåtas om hyresgästen eller den som hyresrätten ska överlåtas till (bytesparten) har varit bosatt i sin lägenhet under kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan. Lagändringarna genomfördes för att motverka missbruk av bytesrätten (se prop. 2018/19:107 s. 24 ff.).

Genom den senaste lagändringen har lagstiftaren infört ett bosättningskrav inte bara för hyresgästen, utan även för dennes bytespart. I förarbetena talas endast om hyresgäster, även när man avser hyresgästens bytespart. Det kan uppfattas som att lagstiftaren tänkt sig att bytesregeln endast ska omfatta hyresgäster. En sådan tolkning skulle innebära en begränsning av vad som tidigare ansetts som byte i lagens mening och utesluta kontraktslösa personer från att ingå i en byteskedja. Det finns dock inget uttryckligt stöd för att lagstiftaren avsett att begränsa bestämmelsen på det sättet.

Svea hovrätt har bedömt att bosättningskravet innebär att hyresgästen ska ha bott i sin lägenhet som förstahandshyresgäst under minst ett års tid när ansökan om byte görs, annars krävs synnerliga skäl för bytet (se Svea hovrätts beslut den 22 juni 2022 i mål nr ÖH 95-22). I det avgörandet fanns det dock inte anledning för hovrätten att uttala sig i frågan om en kontraktslös part kan delta i ett byte.

Hovrättens bedömning

Byte i lagens mening

Hyresmarknaden har ändrats påtagligt sedan bytesbestämmelsen infördes. Det kan bl.a. mot den bakgrunden ifrågasättas vilken tyngd de tidiga förarbetsuttalandena har, och om bestämmelsen alltjämt ska tolkas i enlighet med dessa.

En grundläggande tanke med bytesrätten måste enligt hovrätten vara att samtliga personer som ingår i ett byte bidrar med en bostad. Samtidigt har en hyresnämndspraxis utvecklats där nämnderna med stöd av de tidiga förarbetsuttalandena har godkänt personer som inte bidragit med någon bostad som bytespart. Lagstiftaren har inte heller gett någon ny vägledning för hur bestämmelsen ska tolkas. Mot denna bakgrund anser hovrätten att ett byte i lagens mening alltjämt får anses föreligga så länge en hyresgäst överlåter sin lägenhet i syfte att genom byte få en annan hyresrätt. Även om en kontraktslös part därmed kan ingå i ett byte, måste möjligheterna till det enligt hovrätten vara begränsade. En sådan begränsning har också uppställts av hyresnämnderna, och ligger även i linje med de senaste lagändringarna.

Hyresgästs vuxna barn som bytespart

Det hovrätten har att ta ställning till i det nu aktuella fallet är under vilka förutsättningar som ett vuxet barn till en av hyresgästerna i byteskedjan kan godtas som bytespart, trots att denne inte själv är hyresgäst. Hyresnämnderna har, som framgått, i flera fall godtagit detta förutsatt att personen har haft en tillräckligt stark boendeanknytning till den lägenhet där han eller hon bor tillsammans med hyresgästen. För att kravet på boendeanknytning ska anses vara uppfyllt har hyresnämnderna i många fall krävt att hyresgästen och dennes barn har bott tillsammans under flera år i anslutning till bytesansökan. Hyresnämndernas praxis har utvecklats under många år, även om den inte varit helt enhetlig.

Hovrätten ställer sig bakom den praxis som utvecklats i hyresnämnderna om att det måste finnas ett krav på boendeanknytning. För att ett vuxet barn som inte själv är hyresgäst ska kunna godtas som bytespart måste bytet dock även anses ligga linje med bytesrättens ändamål och lagstiftarens tydligt uttalade vilja att motverka missbruk av bytesreglerna. Om tillstånd ska lämnas måste bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

Om exempelvis en hyresgäst och dennes vuxna barn vill byta hyresgästens lägenhet till två mindre efter att de har bott tillsammans under lång tid, t.ex. under hela barnets uppväxt och flera år efter det att barnet blivit vuxet, kan det finnas skäl att acceptera hyresgästens vuxna barn som bytespart. Bytet kan under dessa förhållanden som regel anses ligga i linje med ändamålet bakom bytesregeln eftersom det minskar risken för inlåsningseffekter på bostadsmarknaden och möjliggör för hyresgästen att anpassa sin bostadssituation efter de ändrade familjeförhållandena. Boendeanknytningen kan då i normalfallet anses vara stark. Risken för att bytesbestämmelsen missbrukas måste också anses vara begränsad i en sådan situation. Har sammanboendet endast pågått under en kortare tid efter att barnet blivit vuxet eller har barnet först flyttat ut och sedan flyttat tillbaka är risken för inlåsningseffekter som regel inte lika stor. Boendeanknytningen kan i dessa fall inte anses lika stark samtidigt som risken för missbruk är större. I dessa situationer är det inte lika självklart att ett vuxet barn ska godtas som bytespart.

Sammanfattningsvis kan alltså ett vuxet barn till en hyresgäst ingå i ett byte trots att denne inte själv är hyresgäst förutsatt att han eller hon har en stark boendeanknytning till hyresgästens lägenhet. Styrker sökanden dessa omständigheter har hyresnämnden att pröva om övriga rekvisit i bytesregeln är uppfyllda.

L.O.A:s bytesansökan

Enligt den tänkta byteskedjan ska T.F. ta över L.O.A:s lägenhet. Överlåtelsen har villkorats av att L.O.A. får en annan hyresrätt. T.F:s pappas hyresrätt ska överlåtas till andra personer i byteskedjan.

Enligt L.O.A. har T.F., som är 25 år gammal, och hans pappa bott tillsammans i pappans lägenhet sedan T.F. var 12 år gammal. Det skulle innebära att det i och för sig kan finnas förutsättningar för T.F. att delta i byteskedjan. Hyresvärden har dock bestritt L.O.A:s uppgifter och anfört bland annat att T.F. periodvis varit bosatt hos sin mamma.

L.O.A. har som bevisning åberopat att T.F. är folkbokförd på pappans adress sedan år 2009. Folkbokföringen ger visst stöd för att T.F. bott tillsammans med sin pappa under en längre tid. Den är dock inte tillräcklig för att anse boendeanknytningen styrkt. Någon annan utredning finns inte. Redan av detta skäl ska överklagandet avslås.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandet.