Skytteholmsbutiken (NJA 2025 s. 39)

Sökord Uppsägning · Generalklausul · Hyresavtal · Hyresförhållande · Lokal · Lokalhyra · Ombyggnad · Rivning

Tillämpning av den s.k. generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken.

Lidl Sverige Kommanditbolag förde vid Solna tingsrätt den talan mot Parkgate Byggmästaren 2 AB som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (rådmännen Ulf Wredlert och Anu Rintala) anförde i dom den 8 mars 2022 följande.

Lidl Sverige KB (Lidl) är verksamt inom dagligvaruhandel i butik. Parkgate Byggmästaren 2 AB (Parkgate) är ett bolag verksamt inom fastighetsbranschen. Lidl har sedan år 2007 hyrt en lokal (Hyreslokalen) på fastigheten SB 2 med adress Ankdammsgatan – – – i Solna (Fastigheten). Hyreslokalen har en total yta om 1 180 m2, varav 1 042 m2 består av butiks- och lageryta och 138 m2 personalutrymmen. Till Hyreslokalen hör också 40 parkeringsplatser utanför entrén samt ett s.k. kundvagnsgarage på parkeringen.

Hyresavtalet från år 2007 ingicks av Lidl och fastighetsägaren G. Invest AB och ersattes år 2009 av ett nytt hyresavtal som efter hyresvärdens uppsägning på grund av rivning/ombyggnad 2015 löpte till den 30 september 2018. Den 1 juli 2018 överläts Fastigheten genom en aktieförsäljning (en s.k. paketerad fastighetstransaktion) och bolaget ändrade därefter namn till Parkgate. Lidl och Parkgate träffade ett nytt hyresavtal avseende lokalen den 4 oktober 2018 (Hyresavtalet) som löpte till och med den 31 december 2019. Den 20 mars 2019 sade Parkgate upp Hyresavtalet för avflyttning vid hyrestidens utgång den 31 december 2019. Anledningen till uppsägningen angavs vara att Hyreslokalen skulle rivas eller genomgå sådan större ombyggnad att Lidl inte kunde sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden och att det även fanns befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Lidl hänsköt uppsägningen till medling i hyresnämnden den 29 mars 2019 och begärde därefter den 4 april 2019 besked från Parkgate om bolaget avsåg att anvisa en ersättningslokal. Dagen därpå åtog sig Parkgate att anvisa en ersättningslokal åt Lidl och Lidl angav vissa grundläggande krav på en ersättningslokal för att den skulle kunna godtas av Lidl.

Parkgate anvisade genom brev den 16 oktober 2019 en ersättningslokal i en fastighet på Vretenvägen – – – i Solna (Ersättningslokalen). Ersättningslokalen har en butiksyta om 735 m2 samt 278 m2 personalyta och har tidigare inhyst en butik för kontorsvaror och möbler. I anvisningen redovisade Parkgate att bolaget var berett att medge uppskov med Lidls avflyttning från Hyreslokalen som längst till den 31 mars 2020. I ett meddelande som bifogades anvisningen uppgav Parkgate att lokalen vid behov skulle kunna sammanfogas med viss annan lokalyta i samma fastighet som då förhyrdes av en annan hyresgäst.

Den 23 oktober 2019 förevisades lokalen för Lidl, som därefter utvärderade lokalens ändamålsenlighet. Lidl meddelade den 4 december 2019 Parkgate att Ersättningslokalen avvisades såsom ej godtagbar med hänsyn till bl.a. dess storlek, läge och utformning samt att bolaget inte var intresserat av att diskutera eventuella anpassningsåtgärder med fastighetsägaren. I samband med det ställdes det planerade medlingssammanträdet i hyresnämnden in. Den 1 december 2019 stängdes butiken i Hyreslokalen och Lidl avflyttade.

Tvist har uppstått i fråga om Lidls rätt till ersättning i anledning av uppsägningen enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB. Parkgate gör gällande att Lidl inte har rätt till sådan ersättning eftersom undantagsbestämmelserna i 12 kap. 57 § 1 st. 2–4 p. JB är tillämpliga.

Lidl har i första hand yrkat att Parkgate ska förpliktas att till Lidl utge 60 200 000 kr jämte ränta enligt 4 och 6 §§ räntelagen från den 29 juni 2020 till dess betalning sker. I andra hand har Lidl yrkat att Parkgate ska förpliktas att till Lidl utge 2 357 054 kr jämte ränta enligt 4 och 6 §§ räntelagen från den 29 juni 2020 till dess betalning sker.

Parkgate har bestritt Lidls yrkanden men vitsordat som skäligt i och för sig det i andra hand yrkade beloppet och yrkad ränta från och med den 20 oktober 2020.

Hyreslokalen har inte rivits eller byggts om trots att det angivits som skäl för uppsägning av Hyresavtalet. En av förutsättningarna för att inte betala skadestånd har därför brustit.

Det bestrids att Lidl vid avtalets ingående kände till att rivning skulle ske på Fastigheten.

Parkgate har inte anvisat någon godtagbar ersättningslokal enligt 12 kap. 57 § 1 st. 2–3 p. JB.

Det föreligger inte heller annars befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Lidls intresse av att sitta kvar i lokalen väger vid en intresse­avvägning enligt 12 kap. 57 § 1 st. 4 p. JB tyngre än Parkgates intresse av att upplösa hyresförhållandet.

Lidl har rätt till ersättning för den förlust som Lidl orsakats på grund av att hyresförhållandet upphört. Lidls förlust motsvarar rörelsens värde, som uppgår till yrkat belopp. Förlusten täcks inte av den ersättning som Parkgate är skyldigt att utge enligt 12 kap. 58 b § 1 st. JB. För det fall tingsrätten inte anser att Lidl förorsakats förlust överstigande en årshyra för lokalen är Parkgate skyldigt att utge ersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen i enlighet med 12 kap. 58 b § 1 st. JB, dvs. 2 357 054 kr.

Parkgate har haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till den planerade förädlingen av Fastigheten. Förädlingen medför att Fastigheten i dess helhet kommer att kunna nyttjas mer effektivt, ändamålsenligt och företagsekonomiskt. Förädlingen ska åstadkommas genom ombyggnads- och rivningsarbeten på Fastigheten. Förädlingen är i enlighet med de mål som Solna stad har uppställt för Fastigheten och ingått avtal med exploatören om. Arbetena är sådana att Lidl uppenbarligen inte kan kvarbli i lokalen utan nämnvärd olägenhet för arbetenas genomförande. Solna stads medverkan och nödvändig finansiering kan inte ske om Lidl alltjämt skulle kvarbli i Hyreslokalen och uppsägning inte hade skett till hyrestidens utgång. Såväl när det tidigare hyresavtalet upphörde som när Hyresavtalet med Parkgate träffades kände Lidl till att Hyreslokalen skulle rivas och Fastigheten undergå en större ombyggnation i enlighet med Solna stads planer för området och att Lidl var skyldigt att avflytta utan rätt till ersättning.

Ersättningslokalen är en godtagbar ersättningslokal i den mening som avses i 12 kap. 57 § 1 st. 2–3 p. JB. Ersättningslokalen uppfyller de krav med avseende på läge, storlek, utformning och tillgänglighet som med hänsyn till Lidls verksamhet framstår som skäliga.

Parkgate har erbjudit Lidl att kvarstanna i Hyreslokalen till dess att Ersättningslokalen färdigställts eller annan lokal stått klar. En ersättningslokal hade därmed kunnat varit tillgänglig vid tidpunkten för Lidls avflyttning från lokalen. Lidl har vidare uppgett att bolaget inte var intresserat av erbjudanden från Parkgate om alternativa ersättnings­lokaler.

Om Lidl skulle anses berättigat till ersättning på grund av uppsägningen, och det med ett belopp större än en årshyra, görs det gällande att den skada Lidl lidit inte uppgår till mer än 5 000 000 kr. Om det föreligger någon skada har Lidl självt orsakat denna genom att lägga ned verksamheten i Hyreslokalen i förtid och inte fortsätta verksamheten så länge det varit möjligt och inträda i den butikslokal som enligt avtal med Solna stad ska uppföras i det nya huset. I vart fall har Lidl underlåtit att begränsa sin skada. Under alla omständigheter ska eventuellt skadestånd kraftigt sättas ned eller jämkas till noll kr.

På Lidls begäran har vittnesförhör hållits med R.R. (etablerare vid Lidls Stockholmskontor), J.S. (tidigare fastighetschef för Lidls Stockholmskontor), Z.B. (projektledare vid Lidls Stockholmskontor), M.S. (delägare, G.T. Sweden AB), A.-C.K. (plan- och exploateringschef för Solna stad), P.N. (konsult hos Prodesto AB, tidigare fastighetsdirektör för Lidl Sverige) och F.L. (ägare och grundare av Scior Geomangement AB).

På Parkgates begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med Ro.R. (VD för Parkgate) och vittnesförhör hållits med T.F. (tidigare marknadsområdeschef för Humlegården), K.E. (tidigare VD och nuvarande senior adviser för G. Invest AB), samt A.-C.K. (plan- och exploateringschef för Solna stad).

Parterna har åberopat skriftlig bevisning.

Hyresvärden Parkgate sade den 20 mars 2019 upp hyresgästen Lidl med hänvisning till att fastigheten i vilken hyreslokalen var belägen skulle exploateras och förädlas genom att butiksytan delvis skulle rivas för att lämna plats till nyproducerad kontorsvolym i separat byggnad och delvis byggas om till kontor.

I målet ska tingsrätten pröva om Lidl har rätt till ersättning av Parkgate med anledning av att hyresförhållandet avslutats. Tingsrätten ska i samband med detta ta ställning till ett flertal frågor, bl.a. om det fanns sakliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, om Parkgate anvisade en godtagbar lokal som var tillgänglig i anslutning till hyresförhållandets upphörande och om Parkgate hade befogad anledning att avsluta hyresförhållandet utan skyldighet att anvisa någon godtagbar lokal. Om tingsrätten kommer fram till att Lidl har rätt till ersättning ska tingsrätten ta ställning till ersättningens storlek. I annat fall ska käromålet ogillas.

Om ett hyresavtal upphör genom uppsägning, eller vägrad förlängning av hyresavtalet, har en lokalhyresgäst enligt 12 kap. 57 § JB i vissa fall rätt till ersättning av hyresvärden enligt vad som föreskrivs i 12 kap. 58 b § JB. Vid rivning eller större ombyggnad av hus föreligger rätt till ersättning om inte hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen, eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av rivning eller ombyggnad och rivningen eller ombyggnaden ska påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst (se 12 kap. 57 § 1 st. 2–3 p. JB). Enligt förarbetsuttalanden jämställs med föreskrift om rivning/ombyggnad om hyresgästen vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skulle rivas eller byggas om inom en snar framtid (prop. 1968:91 Bihang A s. 127).

Någon rätt till ersättning föreligger inte om hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (se generalklausulen i 12 kap. 57 § 1 st. 4 p. JB). Av rättspraxis framgår att generalklausulen kan tillämpas även vid fall av rivning och ombyggnad. Vid tillämpningen av generalklausulen ska först prövas om hyresvärden har sakliga skäl för uppsägningen. Om så är fallet ska därefter en avvägning ske mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen (se NJA 2011 s. 27 p. 12–13).

Enligt 12 kap. 58 § b första stycket JB har en hyresgäst som är berättigad till ersättning enligt bl.a. 12 kap. 57 § JB alltid rätt till en ersättning som motsvarar en årshyra för lokalen. Om hyresgästen förorsakats en förlust som inte täcks av en ersättning som motsvarar en årshyra ska hyresvärden enligt bestämmelsens andra stycke i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust.

Det förelåg inte ett med föreskrift om rivning/ombyggnad jämställt förhållande

Av utredningen framgår att G. Invest AB den 10 juni 2015 skriftligen sade upp Lidl från hyreslokalen med en fastställd upphörandetid den 30 september 2018. Som skäl för uppsägningen redovisades att hyresobjektet behövde tas i anspråk för rivning/ombyggnad. Efter förhandlingar under hösten 2018 ingick G. Invest Fastighetsutveckling AB och Lidl den 4 oktober 2019 ett nytt hyreskontrakt avseende den uppsagda lokalen. Hyrestiden löpte från den 1 oktober 2018 till den 31 december 2019. Hyresavtalet innehöll inte något villkor enligt 12 kap. 57 § 2–3 p. JB om att hyresförhållandet skulle upphöra på grund av rivning eller ombyggnad. Fråga är om Lidl vid avtalstillfället var införstått med att huset skulle rivas eller byggas om inom en snar framtid på ett sådant sätt att det kan jämställas med en rivningsklausul.

Lidl har redovisat att bolaget var övertygat om att de tidigare exploateringsplanerna inte längre var aktuella efter det att [en av finansiärerna] hade hoppat av projektet i slutet av 2017. Enligt Lidl kände bolaget vid avtalsförhandlingarna hösten 2018 inte till att det fanns några planer för fastigheten som i en nära framtid skulle omöjliggöra ett fortsatt hyresförhållande. Lidl har tillbakavisat Parkgates uppgifter om att Lidl kände till att byggnaden var i så dåligt skick att den behövde rivas och ifrågasatt om så verkligen var fallet. Enligt Lidl fick Lidl information om Parkgates förvärv av fastigheten först genom ett mejl i slutet av oktober 2018, dvs. efter det att hyresavtalet ingicks den 4 oktober 2018. Parkgate har å sin sida redovisat att Lidl från 2015 och framåt var införstått med de exploateringsplaner som fanns för fastigheten och kände till att en rivning var oundviklig med hänsyn till byggnadens dåliga skick.

I målet har flera personer lämnat uppgifter som har betydelse för bedömningen av förhållandena kring avtalet den 4 oktober 2018. Enligt R.R. blev Lidl uppsagt av hyresvärden för omförhandling av hyran. Han har uppgett att diskussionen mellan parterna uteslutande handlade om hyresnivån. Att det blev ett kort hyresavtal berodde, enligt R.R., på att parterna inte kunde enas om hyresnivån och fastighetsägaren ville ha en möjlighet att omförhandla hyran inom en snar framtid. J.S. har i allt väsentligt bekräftat R.R:s uppgifter. Både R.R. och J.S. har förklarat att de inte hade någon kännedom om att Lidls hyreskontrakt under 2015 hade blivit uppsagt på grund av att hyresvärden behövde ta fastigheten i anspråk på grund av rivning/ombyggnad. Deras bristande kännedom förefaller något märklig och visar att de inte hade full insyn i alla bakomliggande förhållanden. R.R. och J.S. har förnekat kännedom om sådana allvarliga brister i byggnaden som medförde att Lidls hyresförhållande inte skulle kunna fortgå. De har endast vidgått att de kände till planer på begränsade ombyggnader. Både R.R. och J.S. har uppgett att de först en tid efter hyresavtalet den 4 oktober 2018 fick reda på att Ro.R. företrädde fastighetsägaren. Enligt R.R. presenterades Ro.R. dessförinnan som en konsult som skulle hjälpa fastighetsledningen med vissa ombyggnader.

K.E. har uppgett att läget var oförändrat hösten 2018, dvs. byggnaden skulle fortfarande rivas eftersom den var i så dåligt skick. Enligt K.E. tömdes huset på hyresgäster och det korta hyresavtalet med Lidl ingicks på grund av att en planprocess i Solna stad hade dragit ut på tiden. K.E. har uppgett att hyresnivån diskuterades vid parternas förhandlingar. Han har vidgått att det nog var så att frågan om indirekt besittningsskydd inte nämndes eftersom alla var införstådda med att byggnaden skulle rivas. Ro.R. har berättat att han var med i diskussionen kring det nya avtalet och berättade om exploateringsplanerna.

A-C.K. har uppgett att hon vid kontakter med GIAB kring årsskiftet 2017/2018 först fick besked om att bolagets intention var att driva projektet vidare på egen hand utan [en av finansiärerna] och senare fick besked om att GIAB övervägde att avsluta projektet. Hon har vidare uppgett att det därefter inte förekom några kontakter med Solna stad angående fastigheten förrän hösten 2021. Enligt A.-C.K. berodde den bristande aktiviteten för Solna stads vidkommande inte på pandemin och inte heller på något annat förhållande hänförligt till Solna stad.

Det kan konstateras att det har lämnats motstridiga uppgifter om betydelsefulla förhållanden, bl.a. om vad som uttalades vid diskussioner mellan parterna inför avtalet den 4 oktober 2018 och Lidls kännedom om projekteringsplaner för fastigheten. Med hänsyn till den oklara situationen anser tingsrätten att Parkgate inte har visat att Lidl vid avtalets tecknande på ett tillräckligt klart och tydligt sätt var införstått med att huset skulle rivas eller byggas om inom en snar framtid att det kan jämställas med en avtalsreglerad rivningsklausul.

Exploateringsplanerna med rivning och ombyggnad var reella och tillräckligt nära förestående

Någon tidsgräns inom vilken rivning eller ombyggnad ska ske finns inte. Ifråga om bostadslägenheter har framförts att hyresvärden borde vara skyldig att styrka aktualiteten genom att förete rivningstillstånd eller annan tillförlitlig utredning. En analogivis tillämpning för lokaler kan göras men det har i doktrinen uttalats att det inte går att bortse från att besittningsskyddet för lokaler är annorlunda med möjlighet till skadestånd om rivning eller ombyggnad inte sker (se Leif Holmqvist, Rune Thomsson, Hyreslagen – En kommentar, version 12B, JUNO, under rubriken ”Första stycket, punkt 2 – Rivning”).

Enligt 12 kap. 61 § JB är preskriptionstiden i hyresförhållanden två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Hyresgästen måste alltså väcka talan om ersättning inom den angivna tiden. Om huset inte skulle ha rivits inom tvåårstiden men evakuering skett i normal takt torde hyresgästen inte ha framgång i en process (se Leif Holmqvist, Rune Thomsson, Hyreslagen – En kommentar, version 12B, JUNO, under rubriken ”Första stycket, punkt 2 – Rivning”).

Parterna är överens om att G. Invest AB under 2015 påbörjade ett projekteringsarbete avseende aktuell fastighet. Ro.R. och K.E. har uppgett att projekteringsplanerna fortfarande var aktuella hösten 2018 och även i tiden därefter. De har uppgett att byggnaden tömdes på hyresgäster, och att det pågick vissa rivningsarbeten i byggnaden under 2019. R.R. och J.S. har uppgett att Ro.R. hösten 2018 presenterades som en konsult som skulle hjälpa till med ombyggnadsarbeten och de har varken ifrågasatt att hyresgäster lämnade byggnaden eller att det vidtogs vissa arbeten i byggnaden. Att byggnaden tomställdes har också bekräftats genom A.-C.K:s uppgifter om att byggnaden tömdes på hyresgäster före pandemin och att byggnaden därefter har stått tom under ett antal år.

Mot angiven bakgrund anser tingsrätten att det är utrett att byggnaden tömdes på hyresgäster, och att det skedde vissa arbeten i byggnaden i anslutning till uppsägningen i mars 2019. Tingsrätten anser att Ro.R:s och K.E:s uppgifter, i förening med vidtagna åtgärder, visar att det vid uppsägningstillfället fortfarande fanns aktuella exploateringsplaner för fastigheten som omöjliggjorde ett fortsatt hyresförhållande för Lidl. Även det förhållandet att uppsägning skedde relativt kort tid efter hyresförhållandets ingående talar för en sådan bedömning.

Genom A.-C.K:s uppgifter är det enligt tingsrätten utrett att det därefter inte förekom några kontakter med Solna stad angående projekteringen förrän hösten 2021 då en diskussion återupptogs om hur fastighetsägaren skulle kunna uppfylla Solna stads vision för området. Mot bakgrund av projekteringens omfattning, och flera inblandade parter sett över tid, anser tingsrätten att tidsutdräkten inte har varit av sådan omfattning att det finns skäl att ifrågasätta projektplanernas aktualitet i detta mål.

Vid rivning och/eller större ombyggnad behöver hyresvärden inte påvisa sakliga skäl, utan sådana anses i princip alltid föreligga. Den legala intresseavvägningen mellan hyresvärden och hyresgästen sker i dessa fall genom att hyresvärden kompenserar hyresgästen antingen med en ny lokal eller pengar (se t.ex. NJA 2013 s. 1112 p. 17). Tingsrätten har konstaterat att det vid uppsägningstillfället fanns, och fortfarande finns, tillräckligt aktuella exploateringsplaner som omfattar rivning/större ombyggnad och att visst arbete påbörjats i enlighet med dessa planer. Det fanns därmed sakliga skäl för Parkgate att säga upp Lidl i mars 2019.

Tingsrätten har bedömt att Parkgate hade sakliga skäl för att säga upp hyreslokalen på grund av en tillräckligt nära rivning och ombyggnad. Enligt den särskilda reglering som finns för fall av rivning och ombyggnad har Lidl rätt till ersättning av Parkgate om inte Parkgate anvisat en annan hyreslokal med vilken Lidl skäligen kunnat åtnöjas. Det är ostridigt att Parkgate gjorde en lokalanvisning till Lidl den 16 oktober 2019. Tingsrätten ska pröva om lokalanvisningen medför att Parkgate kan undgå ersättningsansvar.

En godtagbar anvisning måste uppfylla vissa krav. Den måste vara tillräckligt specificerad, innehålla uppgifter om den erbjudna lokalens adress, uppgifter om ungefärlig storlek samt uppgifter om vem hyresgästen kan vända sig till för att diskutera hyresvillkoren. Den anvisade lokalen ska också stå till hyresgästens förfogande i nära anslutning till den tidpunkt då avflyttning ska ske. Avflyttning sker antingen vid hyrestidens utgång eller vid uppskov med avflyttningen när den tiden löper ut. Det är hyresvärden som har bevisbördan för att anvisning av en godtagbar lokal har skett.

Bedömningen av om den anvisade lokalen är en lokal med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas ska göras med utgångspunkt från den förhyrda lokalen, t.ex. i fråga om läge, storlek och utformning. Hyresgästen ska ha ungefär samma förutsättningar att bedriva verksamhet i den anvisade lokalen som i den tidigare förhyrda lokalen. För en kommersiell aktör är möjligheten att uppnå likvärdig ekonomisk lönsamhet av avgörande betydelse.

Den 16 oktober 2019 anvisade Parkgate en viss lokal till Lidl. Den lokal som anvisades var utförligt beskriven och tingsrätten anser att anvisningen var tillräckligt specificerad.

I ett till anvisningen anslutande mejl uppgav Ro.R. att det också fanns ytterligare en lokal på samma våningsplan som Lidl borde diskutera möjligheten att få förhyra med hyresvärden Humlegården. Det angavs i mejlet att Humlegården var positiva att hitta en lösning för detta men att Humlegården inte ville att denna yta skulle skickas med i ”paketet” då det fanns en annan hyresgäst i lokalen.

Den angränsande lokalen var inte omnämnd i anvisningen och det sätt den angränsande lokalen erbjöds visar enligt tingsrätten att det inte var en lokal som omfattades av anvisningen. Den angränsande lokalen var inte heller tillräckligt specificerad. F.L. (ägare till det företag som bedrev, och fortfarande bedriver, verksamhet i den angränsande lokalen) har också uppgett att hans företag flyttade in i lokalerna i mars/april 2019 med ett kontrakt till den 31 mars 2022 och att han inte tillfrågats om något avslut eller förändring av hyresförhållandet. Vad som framkommit talar emot att den angränsande lokalen var ett reellt erbjudande. Sammanfattningsvis anser tingsrätten av flera skäl att den angränsande lokalen inte omfattades av Parkgates anvisning. Tingsrätten ska därmed bedöma om den lokal som angavs i anvisningen, dvs. Ersättningslokalen, var godtagbar, dvs. om Ersättningslokalen var en lokal med vilken Lidl skäligen kunde åtnöjas.

Av utredningen framgår att den erbjudna lokalens butiksyta uppgick till 735 m2 och att motsvarande yta för Hyreslokalen uppgick till 1 042 m2. Den erbjudna lokalen var således klart mindre än Hyreslokalen. Enligt Lidl gick det inte att utforma den erbjudna lokalen på ett likvärdigt sätt som Hyreslokalen, t.ex. i fråga om antalet löpmeter torrvaror och utbud för s.k. non-food. Lidls uppgifter i denna del har bekräftats och utvecklats närmare av bland annat Z.B. och tingsrätten anser inte att det finns anledning att ifrågasätta de uppgifter som lämnats.

I målet har framkommit att Lidl har någon enstaka butik med en kvadratmeteryta som är jämförbar med den erbjudna lokalen. Mot angiven bakgrund är det enligt tingsrätten inte uteslutet att den erbjudna lokalen sett till ytan kunde ha varit en godtagbar lokal under förutsättning av bra lokalisering och möjligheter till ett gott kundunderlag.

Lidl har åberopat omfattande underlag i syfte att visa att den erbjudna lokalen hade en betydligt sämre lokalisering och möjligheter till kundupptagning än Hyreslokalen. Även om det kan finnas anledning att ifrågasätta Lidls uppgifter i något avseende, t.ex. angående närmare gränser för olika kundupptagningsområden, är det enligt tingsrätten klarlagt att Ersättningslokalen hade en sämre lokalisering och sämre möjligheter till kundupptagning än Hyreslokalen. Det finns enligt tingsrätten inte skäl att ifrågasätta flera förhörspersoners uppgifter om att Ersättningslokalens lokalisering i ett kontorsområde var olämplig. I den delen är P.N:s uppgifter, om att all erfarenhet visar att människor handlar där de bor och inte där de arbetar, talande. Tingsrätten anser därmed att Ersättningslokalen inte var godtagbar vad gäller storlek, lokalisering och möjligheter till likvärdig ekonomisk lönsamhet. Vid bedömning av lönsamhet har tingsrätten även beaktat den negativa inverkan som Lidls butik i Solna centrum hade på Hyreslokalen.

Tingsrätten anser också att det finns skäl att ifrågasätta om det överhuvudtaget hade varit möjligt att driva butiksverksamhet av den typ Lidl bedriver i Ersättningslokalen mot bakgrund av att gällande detaljplan endast tillåter kontor. Vad som talar för att det inte med lätthet hade kunnat åtgärdas är A.-C.K:s tydliga uppgifter om att avvikelse från en sådan detaljplan normalt endast ges i de fall det är fråga om en livsmedelsrörelse som komplement i ett bostadsområde, vilket det inte var fråga om i detta fall. Det är också, oavsett detta, högst osäkert om en livsmedelsrörelse på aktuell plats hade accepterats efter en trafikutredning, vilket A.-C.K. bekräftat nödvändigheten av.

Av uppsägningen framgår att avflyttning skulle ske vid hyrestidens utgång den 31 december 2019. I anvisningsbeskedet den 16 oktober 2019 medgav Parkgate anstånd med avflyttning till som längst den 31 mars 2020. Det kan ifrågasättas om ett anstånd så nära inpå den av Parkgate tidigare anvisade avflyttningstidpunkten kan beaktas med hänsyn till de omfattande och tidskrävande förberedelser som krävs inför en avflyttning av en livsmedelsbutik. Tingsrätten anser dock att så bör vara fallet. Parkgate har dock mot Lidls bestridande, och det tydliga beskedet i anvisningsbeskedet, inte visat att Parkgate vid behov skulle ha gett ytterligare anstånd med avflyttning.

Fråga är också om den anvisade lokalen stod till förfogande i nära anslutning till den tidpunkt då avflyttning skulle ske senast den 31 mars 2020. Det är genom flera förhörspersoners uppgifter visat att det krävdes tidskrävande planering samt upphandling och utförande av entreprenadarbeten för att anpassa lokalen för en livsmedelsrörelse. De åtgärder som behövde vidtas krävde bygglov och som tidigare berörts även tillstånd till avvikelse av gällande detaljplan och en trafikutredning. Det står mot angiven bakgrund enligt tingsrätten klart att den anvisade lokalen inte stod till förfogande i nära anslutning till den 31 mars 2020.

Parkgate har inte heller visat att man kunnat anvisa ytterligare lokaler eller att Lidl tackat nej till något sådant erbjudande.

Tingsrätten anser att det i flera avseenden finns påtagliga avvikelser mellan Ersättningslokalen och Hyreslokalen, vilka medför att det inte går att bedriva en likvärdigt lönsam verksamhet. Tingsrätten har också konstaterat att Ersättningslokalen av flera skäl inte heller stod till förfogande i anslutning till avflyttningstidpunkten den 31 mars 2020.

Tingsrätten har bedömt att Lidl har rätt till ersättning av Parkgate enligt den särskilda reglering som gäller vid fall av rivning och större ombyggnad. Fråga är om en tillämpning av generalklausulen i 12 kap. 57 § 1 st. 4 p. JB utesluter en sådan ersättningsrätt.

Vid tillämpningen av generalklausulen ska först prövas om hyresvärden hade sakliga skäl för uppsägningen. Om så är fallet ska det därefter ske en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen.

Tingsrätten har vid bedömningen enligt 12 kap. 57 § 1 st. 2–3 p. JB bedömt att Parkgate hade sakliga skäl för att säga upp Lidl med hänsyn till tillräckligt aktuella exploateringsplaner som omfattade rivning och större ombyggnad. Det finns inte skäl att göra någon annan bedömning vid tillämpningen av generalklausulen varför sakliga skäl förelåg även enligt den bestämmelsen.

Frågan om tillämpligheten av generalklausulen ska därmed avgöras efter en avvägning av parternas intressen. För övriga fall än omläggning av brukningsändamål (dvs. fall där det för hyresvärden är mer ekonomiskt fördelaktigt att hyra ut lokalen för verksamhet av annat slag) har det överlämnats till rättstillämpningen att med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet avgöra om det framstår som rimligt att hyresgästens intresse av att behålla hyresobjektet ska vika för ett motstående intresse hos hyresvärden (se NJA 2013 s. 1112 p. 9, 12 och 13).

Intresseavvägningen ska göras efter en helhetsbedömning av föreliggande omständigheter. Vid bedömningen beaktas bl.a. hyresgästens behov av lokalen, hyresgästens möjlighet av att erhålla annan likvärdig lokal, den tid hyresgästen bedrivit verksamhet i lokalen, arten av hyresgästens verksamhet och hyresgästens behov av viss kundkrets eller visst affärsläge. Viss hänsyn kan också tas till om verksamheten utgör en väsentlig del av hyresgästens hela affärsrörelse. Vid bedömningen räknas vissa omständigheter hyresvärden tillgodo, t.ex. om denne erbjudit ekonomisk kompensation eller viss förlängning eller anvisat annan lokal. Enligt HD måste bedömningen i fall av rivning och ombyggnad få betydelse även vid intresseavvägningen enligt generalklausulen. Det förhållandet att ett byggnadsprojekt ingår i en önskvärd stadsförnyelse bör alltså i normalfallet inte i sig anses vara en befogad anledning att upplösa hyresförhållandet utan någon form av kompensation. För en näringsdrivande hyresgäst är det i första hand fråga om en bedömning av dennes intresse av att kunna fortsätta driva sin verksamhet med i huvudsak oförändrad lönsamhet (se angående intresseavvägningen NJA 2013 s. 1112 p. 14–17). A.-C.K. har uppgett att Solna stad gärna ser att aktuellt kvarter utvecklas till en mer stadsmässig miljö med företrädesvis bostäder. Parkgates intresse av att ta i anspråk Hyreslokalen på grund av exploateringsplaner i enlighet med Solna stads vision väger tungt. Det ska också räknas Parkgate tillgodo att bolaget erbjöd Lidl en ersättningslokal och förlängde tiden för avflyttning.

Mot Parkgates intresse av att disponera Hyreslokalen ska vägas Lidls intresse av att stanna kvar i den befintliga lokalen. Det finns inte skäl att ifrågasätta Lidls uppgifter om att bolaget bedrev en vinstgivande verksamhet i Hyreslokalen och det även med beaktande av den negativa påverkan som den i mars/april 2019 öppnade butiken i Solna centrum hade på verksamheten i Hyreslokalen. Det är inte heller mot Lidls bestridande visat att Lidls avsikt med butiken i Solna centrum var att ersätta verksamheten i Hyreslokalen.

Något som påverkar och reducerar Lidls behov av Hyreslokalen är att Lidl är en stor aktör inom dagligvaruhandeln med många butiker. Två av Lidls butiker ligger också i närheten av Hyreslokalen då de är lokaliserade i Sundbyberg och Solna centrum. Enligt Parkgate ligger butiken i Solna centrum, vilken öppnade i mars/april 2019, endast cirka 500 meter från Hyreslokalen och Lidl har inte bemött avståndsuppgiften i sig.

I målet har också framkommit att Lidl har en välutvecklad organisation som aktivt och framgångsrikt letar efter nya butikslägen. Tingsrätten anser inte att det är uteslutet att Lidl på egen hand kan hitta en lämplig ersättningslokal som motsvarar verksamheten i Hyreslokalen, och det gäller särskilt med beaktande av den reducering av lönsamhet som butiken i Solna centrum trots allt hade på verksamheten i Hyreslokalen.

Vid intressebedömningen anser tingsrätten också att det finns skäl att beakta situationen innan hyresavtalet den 4 oktober 2018 ingicks. I den delen har parterna lämnat olika uppgifter. Lidl har gjort gällande att bolaget hade ett indirekt besittningsskydd innan hyresavtalet den 4 oktober 2018 ingicks och anfört att det inte blev aktuellt att kräva ersättning av hyresvärden eftersom det tidigare hyresavtalet förlängdes. Parkgate har å sin sida gjort gällande att Lidl saknade rätt till ersättning enligt det gamla hyresavtalet, och inte hade något indirekt besittningsskydd, eftersom Lidl efter uppsägningen i juni 2015 inte vidtog de åtgärder som krävdes för bibehållen rätt till ersättning.

Hyresvärdens skriftliga uppsägning i juni 2015 innehöll i lag föreskriven information om att Lidl var tvunget att inom två månader hänskjuta tvisten till hyresnämnden om bolaget inte gick med på att flytta utan ersättning. Lidl har inte ens påstått att bolaget hänsköt tvisten till hyresnämnden på detta sätt. Mot angiven bakgrund anser tingsrätten att Lidl inte kunde kräva någon ersättning, eller ersättningslokal, av hyresvärden med anledning av uppsägningen i juni 2015 (se 12 kap. 58 § 3 st. JB). Bolaget saknade således indirekt besittningsskydd i tiden före avtalet den 4 oktober 2018 och det nya avtalet är att se som ett nytt avtal. Om något nytt hyresavtal inte tecknats den 4 oktober 2018 hade således Lidl varit tvunget att lämna Hyreslokalen den 31 december 2018 utan rätt till ersättning. Vad som framkommit talar mot Lidl vid intressebedömningen.

Hyresavtalet den 4 oktober 2018 gällde också för en kort tid fram till den 31 december 2019. Även om Lidl vid avtalets ingående inte hade en tillräckligt konkret och tydlig kännedom om aktuella projekteringsplaner, att det kan jämställas med en avtalsreglerad föreskrift om rivning eller större ombyggnad, anser tingsrätten att Lidl var medvetet om att det kunde finnas planer för aktuellt område och den byggnad i vilken Hyreslokalen fanns. Ett tydligt exempel på detta är innehållet i uppsägningsbeskedet 2015 som tydligt klargjorde att hyresvärdens uppsägningsanledning var rivning/ombyggnad. Lidl fick också genom kontakter med Ro.R. innan hyresavtalet ingicks i vart fall reda på att det fanns planer på ombyggnader. Vidare hade Lidl egna diskussioner med hyresvärden angående aktuell fastighet i tiden efter det att Ikano hade hoppat av projektet. Tingsrätten anser inte att det finns skäl att betvivla att Lidls intention vid dessa diskussioner var att inom en inte alltför avlägsen framtid uppfylla Solna stads visioner för området och samtidigt åstadkomma ett gynnsamt resultat för Lidl.

Vid en samlad bedömning anser tingsrätten att det framstår som rimligt att Lidls intresse av att behålla Hyreslokalen ska vika för motstående intresse hos Parkgate. Parkgate är därmed inte skyldigt att betala någon ersättning till Lidl.

I målet har tingsrätten bedömt att Parkgate hade sakliga skäl för att säga upp Lidl och att Parkgate inte anvisade en godtagbar ersättningslokal. Tingsrätten har dock med tillämpning av den s.k. generalklausulen i 12 kap. 57 § 1 st. 4 p. JB bedömt att Parkgate inte ska utge någon ersättning till Lidl eftersom det är rimligt att Lidls intresse av att behålla Hyres­lokalen får vika för Parkgates intresse att disponera Hyreslokalen.

Käromålet ogillas.

Lidl Sverige Kommanditbolag (Lidl) överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle bifalla dess yrkande i tingsrätten.

Parkgate överkagade i fråga om rättegångskostnader.

Parterna har motsatt sig varandras yrkanden om ändring av tingsrättens dom.

Hovrätten (f.d. hovrättslagmannen Magnus Göransson, hovrättsrådet Erik Tiberg, referent, samt tf. hovrättsassessorerna Matilda Anell-Haase och Jakob Sindahl) anförde i dom den 20 december 2023 följande.

Parterna har i hovrätten åberopat samma omständigheter och i huvudsak utvecklat sin talan på samma sätt som i tingsrätten.

Utredningen är i huvudsak densamma i hovrätten som i tingsrätten. Parkgate har i hovrätten som ny bevisning åberopat dels ett beslut om rivningslov och en tjänsteskrivelse, dels tilläggsförhör med ställföreträdaren Ro.R.

Ro.R. har tillagt i huvudsak följande. Sedan tingsrättens dom meddelades har rivningslov beviljats. Den tomställda byggnaden har varit utsatt för omfattande skadegörelse och brottslig verksamhet har bedrivits där. Det har varit ansträngande ekonomiskt att hålla den i skick. Parkgate ansökte om rivningslov, trots att Solna stad motsatt sig att ansökan gavs in. Kommunen beviljade rivningslovet på grund av byggnadens skick och den mediala uppmärksamhet som uppstått kring byggnaden. Parkgate har velat riva byggnaden så fort som möjligt på grund av de kostnader som det medfört att den stått tom utan att generera några hyresintäkter.

Vid hyra av lokaler har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen inte mot hyresvärdens vilja kan åstadkomma en förlängning av hyresförhållandet. I stället har hyresgästen rätt till ersättning från hyresvärden för den skada hyresgästen lider genom att vara tvungen att flytta (12 kap. 57 § JB). Hyresvärden är dock inte ersättningsskyldig om denne har haft sakliga skäl för uppsägningen och det finns en besittningsskyddsbrytande grund.

De besittningsskyddsbrytande grunderna anges genom en uppräkning i den nämnda paragrafen. En sådan grund är om huset ska rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen (det s.k. rivningsfallet i punkten 2). En annan grund är om huset ska undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden och hyresvärden anvisar hyresgästen en annan godtagbar lokal (det s.k. ombyggnadsfallet i punkten 3). I båda fallen kan det indirekta besittningsskyddet även brytas genom att avtalet innehåller en rivnings- eller ombyggnadsklausul. Slutligen faller, enligt den s.k. generalklausulen i punkten 4, ersättningsskyldigheten bort om hyresvärden har haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

En första förutsättning som ska vara uppfylld för att Parkgate ska kunna undgå ersättningsskyldighet är att bolaget hade sakliga skäl för att säga upp lokalhyresavtalet. Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att exploateringsplanerna har varit reella och tillräckligt nära förestående. Detta framgår – utöver det som tingsrätten har angett – av det förhållandet att rivningslov numera faktiskt har beviljats för fastigheten. Hovrätten delar också tingsrättens uppfattning att det i förhållande till samtliga angivna besittningsbrytande grunder har funnits sakliga skäl för Parkgate att säga upp Lidl.

Är ersättning utesluten på grund av att det varit ett rivnings- eller ombyggnadsfall?

Det aktuella lokalhyresavtalet, som ingicks den 4 oktober 2018, innehöll inte någon klausul om att byggnaden skulle rivas eller byggas om. Det framgår dock av förarbetena till den aktuella paragrafen i jordabalken att det förhållandet att hyresgästen varit införstådd med att byggnaden inom en snar framtid skulle rivas eller byggas om kan jämställas med en klausul om rivning eller ombyggnad som innebär att det inte finns något besittningsskydd (se prop. 1968:91 Bihang A s. 127). Det ankommer, enligt hovrätten, på Parkgate att styrka att Lidl har varit införstått med detta.

Hovrätten konstaterar att Lidl redan i juni 2015 delgavs uppsägning med hänvisning till att fastigheten skulle rivas eller byggas om. Vid förhöret med K.E. har det dessutom framkommit att Lidl i slutet av 2017 eller början av 2018 var berett att förvärva fastigheten och att ett utkast till köpeavtal hade upprättats av Lidls ombud. Förvärvsplanerna föll dock eftersom Lidls tyska moderbolag inte ville genomföra affären med hänsyn till de prognoser som man gjorde rörande utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden. Dessutom begärde Lidl i augusti 2018 i hyresnämnden anstånd med avflyttning till september 2019 för att på ett ändamålsenligt sätt kunna avveckla butiken. Lidl öppnade också i mars 2019 en affär i Solna centrum, som var belägen drygt 500 meter från butiken i Skytteholm. Vidare löpte det aktuella hyresavtalet under mycket kort tid. Samtliga dessa omständigheter talar enligt hovrätten för att Lidl har varit införstått med att en rivning eller ombyggnad var förestående.

Till detta kommer det som framkommit om att övriga hyresgäster hade evakuerats och att rivningsarbeten hade påbörjats invändigt. Det är, enligt hovrätten, uteslutet att Lidl inte skulle ha haft kännedom om dessa förhållanden och att en förädling av fastigheten krävdes för att Parkgate skulle kunna nyttja den mer effektivt, ändamålsenligt och företagsekonomiskt.

De uppgifter som har lämnats av vittnen som är eller har varit anställda av Lidl rörande omständigheterna omkring förlängningen av hyresavtalet har dessutom varit påfallande vaga. De saknar därför närmare betydelse som bevisning om vilken kännedom som Lidl har haft. A.-C.K., plan- och exploateringschef för Solna stad, har i och för sig omvittnat att detaljplanearbetet stannade av när [en av finansiärerna] hoppade av lånefinansieringen av projektet. Att så skedde kan dock, enligt hovrätten, inte tas till intäkt för att rivningsplanerna skrinlades. Dessutom är det oklart vilka kontakter som förevarit mellan A.-C.K. och Lidl i frågan.

Sammantaget visar utredningen att Lidl måste ha varit införstått med att huset skulle rivas eller byggas om inom en snar framtid. Det måste dock ställas höga krav för att en hyresgäst – när den i lagen angivna förutsättningen att det finns en rivnings- eller ombyggnadsklausul inte är för handen – ska förlora sitt indirekta besittningsskydd. Hovrättens bedömning är därför att det ovan angivna förarbetsuttalandet ska ges en restriktiv tolkning. Det får uppfattas ta sikte på den situationen att hyresgästen inför förhyrning och inflyttning informeras om eller på annat sätt är införstådd med att huset ska rivas eller byggas om. Mot bakgrund av att Lidl var i en förlängningssituation och redan hade ett indirekt besittningsskydd är situationen en annan (jfr Holmqvist m.fl., Hyreslagen – en kommentar, version 13 A, JUNO, kommentaren till 12 kap. 57 §). Att Lidl under dessa omständigheter har varit införstått med att huset skulle rivas eller byggas om kan därför, enligt hovrättens mening, inte innebära att bolaget förlorat sitt indirekta besittningsskydd till lokalen.

Enligt de särskilda regler som finns för rivnings- och ombyggnadsfallen kan Parkgate undgå ersättningsskyldighet om bolaget anvisat en annan lokal som varit godtagbar för Lidl. På de av tingsrätten anförda skälen anser hovrätten att den anvisade ersättningslokalen på Vretenvägen inte uppfyllde de krav som kan ställas i fråga om läge, storlek och utformning för den aktuella verksamheten. Det är inte heller i övrigt visat att Parkgate har anvisat Lidl en annan godtagbar ersättningslokal.

Hovrätten kommer alltså till samma slutsats som tingsrätten – dvs. att inte någon av de särskilda besittningsskyddsbrytande grunderna i 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3 JB (rivnings- och ombyggnadsfallen) är tillämplig.

Enligt generalklausulen faller ersättningsskyldigheten bort om Parkgate har haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

En förutsättning för att generalklausulen ska vara tillämplig och ersättning utesluten är att Lidls intresse av att behålla hyreslokalen ska vika för ett motstående intresse hos Parkgate. Intresseavvägningen ska göras utifrån de rättsliga utgångspunkter som tingsrätten har redovisat i sin dom.

Vid intresseavvägningen måste det – som tingsrätten bedömt – väga tungt att Parkgate önskade exploatera fastigheten i enlighet med Solna stads vision. Även den anvisade ersättningslokalen på Vretenvägen skulle visserligen – som tingsrätten har gjort – kunna vägas in i intresseavvägningen trots att den inte var godtagbar (se bl.a. NJA 2013 s. 1112 p. 16 och 23). Mot bakgrund av att Lidl skulle ha haft betydligt sämre förutsättningar att bedriva verksamhet i lokalen på Vretenvägen kan dock ersättningslokalen – enligt hovrätten – inte ges någon särskild betydelse i intresseavvägningen. Detsamma gäller för den begränsade hyresförlängning med tre månader som Lidl erbjöds i ett sent skede.

Tingsrätten har särskilt beaktat förhållandena innan hyresavtalet ingicks den 4 oktober 2018 och då utgått från att Lidl inte hade något indirekt besittningsskydd. Denna slutsats har tingsrätten dragit utifrån ett konstaterande om att Lidl 2015 inte skulle ha hänskjutit tvisten till hyresnämnden på föreskrivet sätt. Det är dock i hovrätten ostridigt mellan parterna att tvisten hänsköts till hyresnämnden. En annan sak är att det inte blev aktuellt för Lidl att begära ersättning, eftersom en hyresförlängning erbjöds. Hovrätten bedömer därför att Lidl hade ett indirekt besittningsskydd när hyresavtalet ingicks 2018, vilket måste räknas Lidl till godo i intresseavvägningen.

Till Lidls fördel vid intresseavvägningen talar även att bolaget hade bedrivit verksamhet i den aktuella lokalen sedan 2007, vilket får betecknas som en lång tid. I sammanhanget går det dock inte att bortse från att Lidl är en stor aktör i den svenska dagligvaruhandeln. Vid uppsägningstillfället hade Lidl drygt 170 butiker i landet och sedan dess har ytterligare butiker etablerats. Verksamheten i butiken i Skytteholm har alltså inte utgjort en väsentlig del av Lidls hela affärsrörelse. Detta innebär att Lidls intresse av att fortsätta verksamheten i den aktuella lokalen inte kan anses ha varit påtagligt starkt.

Enligt hovrätten måste det förhållandet att Lidl kände till att en rivning skulle ske ges stor betydelse i intresseavvägningen. Lidl har därigenom kunnat anpassa sig till uppsägningen. Det går enligt hovrätten inte heller att bortse från att Lidl i mars 2019 – dvs. i tidsmässigt nära anslutning till uppsägningen – etablerade en ny butik i Solna centrum. Det kan också konstateras att etableringen av den nya butiken ledde till en betydande nedgång i omsättningen i den närbelägna butiken i Skytteholm. Utöver butiken i Solna centrum finns det dessutom en närliggande butik i grannkommunen Sundbyberg.

Vid en sammanvägning av omständigheterna instämmer hovrätten i tingsrättens slutsats att det är rimligt att Lidls intresse av att behålla hyres­lokalen ska vika för motstående intresse hos Parkgate. Parkgate är alltså inte skyldigt att betala ersättning till Lidl.

Tingsrättens dom ska alltså inte ändras i själva huvudsaken.

Hovrätten ändrade inte tingsrättens dom i själva huvudsaken.

Lidl Sverige Kommanditbolag överklagade och yrkade att Parkgate Byggmästaren 2 AB i konkurs skulle förpliktas att till Lidl betala i första hand 60 200 000 kr och i andra hand 2 357 054 kr samt ränta på respektive belopp enligt 4 och 6 §§ räntelagen från den 29 juni 2020 till dess betalning sker.

Parkgate motsatte sig att hovrättens dom ändrades.

HD meddelade prövningstillstånd i frågan om Lidl hade rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § JB. Frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt förklarades vilande.

Parkgate försattes under handläggningen i HD i konkurs. Konkursförvaltaren förklarade att Parkgates konkursbo inte inträdde i målet vid sidan av bolaget.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (justitieråden Anders Eka, Stefan Johansson, referent, Petter Asp, Stefan Reimer och Cecilia Renfors) meddelade den 29 januari 2025 följande dom.

1 Målet gäller under vilka förutsättningar en lokalhyresgäst har rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § JB när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet och vägrar att förlänga hyresförhållandet. I målet aktualiseras såväl rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna (första stycket 2 och 3) som generalklausulen (första stycket 4).

2 Lidl hyrde en lokal med tillhörande parkeringsplatser i fastigheten SB 2. Fastigheten ägs sedan sommaren 2018 av Parkgate.

3 Fastigheten ägdes tidigare av GIAB, som 2007 ingick hyresavtalet med Lidl. I lokalen bedrev Lidl dagligvaruhandel (Skytteholmsbutiken).

4 Hyresavtalet ersattes 2009 av ett nytt hyresavtal. GIAB sade 2015 upp avtalet till hyrestidens utgång den 30 september 2018. Som skäl angavs att GIAB behövde ta ”hyresobjektet i anspråk för rivning/ombyggnad”. Lidl ville inte lämna lokalen utan ersättning och hänsköt tvisten till hyresnämnden för medling.

5 GIAB inledde ett projekteringsarbete som syftade till att byggnaderna på fastigheten skulle rivas och delvis ersättas med bostäder. Detta var i linje med Solna stads vision för området och krävde bland annat att detaljplanen ändrades. Under första delen av 2016 skickade Solna stad ut ett förslag till detaljplan för samråd. I slutet av 2017 drog sig en av finansiärerna ur projektet, vilket medförde att projekteringsarbetet avstannade.

6 Det fördes därefter diskussioner mellan GIAB och Lidl om att Lidl skulle köpa fastigheten, men det ledde inte till något avtal. Sommaren 2018 sålde GIAB fastigheten till Parkgate. I oktober 2018 ingicks ett nytt hyresavtal som endast löpte fram till och med den 31 december 2019. Hyresavtalet innehöll inte något villkor om att hyresförhållandet skulle upphöra på grund av rivning eller ombyggnad.

7 Parkgate sade i mars 2019 upp hyresavtalet till hyrestidens utgång. Som skäl angavs att fastigheten skulle exploateras och förädlas genom att butiksytan delvis skulle rivas för att lämna plats för en nyproducerad kontorsvolym, delvis byggas om till kontor. Vidare skulle bostäder uppföras där det låg parkeringsplatser. Det fanns vid denna tidpunkt inte något rivningslov eller någon ny detaljplan som tillät sådana åtgärder.

8 Lidl öppnade i mars 2019 en butik i Solna centrum.

9 Efter vissa kontakter med Lidl under uppsägningstiden anvisade Parkgate i mitten av oktober 2019 en ersättningslokal på Vretenvägen i Solna. Parkgate medgav också tre månaders uppskov med avflyttning. Lidl ansåg att ersättningslokalen inte var godtagbar och accepterade den inte. Den 1 december 2019 flyttade Lidl ut från lokalen i Skytteholm.

10 Lidl yrkade vid tingsrätten ersättning på grund av att Parkgate hade vägrat förlänga hyresförhållandet. Lidl anförde att det inte funnits sakliga skäl för uppsägning eftersom lokalen inte hade rivits eller byggts om. Även om rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna i 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3 skulle anses vara tillämpliga hade Parkgate inte anvisat en godtagbar ersättningslokal. Vidare menade Lidl att Parkgate inte heller med stöd av generalklausulen i första stycket 4 haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

11 Parkgate bestred yrkandena och anförde sammanfattningsvis följande. Det var befogat att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till den planerade förädlingen av fastigheten. Exploateringsplanerna var vid uppsägningen aktuella men genomförandet kom av olika skäl att försenas. Också när hyresavtalet ingicks i oktober 2018 kände Lidl till att lokalen skulle rivas och fastigheten undergå en större ombyggnad i enlighet med Solna stads planer för området. Lidl var därför skyldigt att flytta utan rätt till ersättning. Lidl valde att flytta i förtid och ordnade en ersättningslokal genom butiken i Solna centrum. Under alla förhållanden anvisade Parkgate en godtagbar ersättningslokal och erbjöd dessutom Lidl att stanna kvar i butikslokalen till dess att ersättningslokalen var färdigställd.

12 Lidl bestred att bolaget vid avtalets ingående skulle ha känt till att det fortfarande var aktuellt att riva eller bygga om de lokaler som fanns på fastigheten. Bolaget bestred också att butiken i Solna centrum var en ersättningslokal för Skytteholmsbutiken.

13 Tingsrätten fann att vid uppsägningen var Parkgates exploateringsplaner konkreta och tillräckligt aktuella för att utgöra sakliga skäl för uppsägning. Det fanns godtagbara förklaringar till att planerna hade dragit ut på tiden. Däremot hade Parkgate inte visat att Lidl, när hyresavtalet ingicks, kände till de då aktuella exploateringsplanerna på ett sätt som kunde jämställas med en rivnings- eller ombyggnadsklausul. Inte heller var den lokal som Parkgate anvisat godtagbar för Lidls verksamhet.

14 Domstolen menade emellertid att de skäl som Parkgate angett för att vägra medge förlängning av hyresavtalet vägde tyngre än Lidls intresse av att stanna kvar i lokalen. Parkgate hade således med stöd av generalklausulen haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, vilket medförde att Lidl inte hade rätt till ersättning.

15 Hovrätten har kommit till samma slutsats.

16 HD har meddelat prövningstillstånd i frågan om Lidl har rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § JB. Frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt har förklarats vilande.

17 En lokalhyresgäst har vid uppsägning inte någon rätt till förlängning av hyresförhållandet. Vid uppsägning av annan anledning än avtalsbrott från hyresgästen har han eller hon enligt 12 kap. 56–60 §§ JB i stället ett indirekt besittningsskydd, som innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresförhållandet inte förlängs. Rätten till ersättning kan dock falla bort enligt vad som anges i 57 § första stycket.

18 Det finns möjlighet för parterna att komma överens om att hyresgästen ska avstå från sitt besittningsskydd och därmed sin rätt till ersättning om det redan när hyresförhållandet inleds står klart att byggnaden ska rivas eller byggas om. För att ett sådant villkor i hyresavtalet ska gälla krävs att rivning eller ombyggnad inleds inom fem år från villkorets tillkomst (se 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3).

19 Även om det skriftliga hyresavtalet saknar ett villkor av det slaget kan förhållandena vara sådana att hyresgästen inte har något besittningsskydd. Så kan vara fallet om det står klart att han eller hon, när hyresförhållandet inleddes, varit införstådd med att hyrestiden är beroende av att huset ska rivas eller byggas om inom en snar framtid. När det är fråga om att förlänga ett hyresavtal i ett redan pågående hyresförhållande där hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd, bör det emellertid krävas att hyresgästen på ett tydligt sätt förklarar sig avstå från detta skydd och därmed också sin rätt att begära ersättning. (Jfr NJA II 1968 s. 347 f. och Leif Holmqvist m.fl., Hyreslagen – En kommentar, 13 uppl. 2022, s. 750.)

20 Rätten till ersättning har sin grund i att en hyresgäst som bedriver näringsverksamhet i en lokal har ett intresse av att inte gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som han eller hon har skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser. Utgångspunkten är därför att hyresförhållandet ska förlängas och att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresvärden vägrar förlängning. När rivning eller ombyggnad ska ske finns det därför anledning för hyresvärden att ta med ersättningsskyldigheten i sin kostnadskalkyl. (Se ”Mercettes hyresavtal” NJA 1991 s. 419, ”Fontänen I” NJA 2011 s. 27 p. 8 och ”Fontänen II” NJA 2013 s. 1112 p. 6.)

21 Hyresgästens rätt till ersättning kan emellertid falla bort om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet (se 12 kap. 57 § första stycket 1–4 JB). I detta ligger att hyresvärden ska ha sakliga skäl att motsätta sig en förlängning. Ersättningsskyldigheten blir då beroende av hur tunga dessa skäl är i förhållande till hyresgästens intresse av att behålla lokalen. Det handlar alltså om en avvägning mellan parternas motstående intressen. (Se ”Fontänen II” p. 7–9.)

22 I de vanligt förekommande situationer där en byggnad ska rivas eller byggas om har lagstiftaren ansett att det är angeläget att hyresgästens anspråk på skydd inte medför att önskvärd byggnads- och stadsförnyelse motverkas genom att fastighetsägarna får alltför betungande ekonomiska förpliktelser. Rivning och ombyggnad utgör i sig sakliga skäl och intresseavvägningen framgår i dessa fall direkt av lagtexten i 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3; hyresvärden undgår ersättningsskyldighet om han eller hon anvisar en godtagbar ersättningslokal. (Se ”Fontänen II” p. 10.)

23 För att en hyresvärd ska kunna stödja sig på bestämmelserna krävs att planerna på en rivning eller ombyggnad är konkreta och aktuella. Avsikten bör vara att de åtgärder som planeras ska inledas i relativt nära anslutning till den tidpunkt när hyresgästen ska lämna lokalen.

24 Vad som ska bedömas är hur konkreta och aktuella hyresvärdens planer framstår vid tidpunkten för uppsägningen. Bestämmelserna kan alltså vara tillämpliga även om det senare skulle visa sig att planerna inte kan genomföras eller att rivningen eller ombyggnaden försenas. Att rivningen eller ombyggnaden inte kommer till stånd kan dock påverka ersättningsskyldigheten. (Jfr bl.a. Erika P Björkdahl, Hyra av bostad och lokal, 2 uppl., 2018, s. 346 f., Holmqvist m.fl., a.a., s. 744 f. samt Ulf Skorup och Thomas Underskog, Hyreslagarna, version 12, 2024, JUNO, kommentarerna till 12 kap. 57 och 58 §§.)

25 I lagtexten anges att hyresvärden, för att undvika ersättningsskyldighet, ska anvisa hyresgästen en annan lokal som är godtagbar. Om hyresgästen själv har ordnat en lokal som han eller hon skäligen hade fått nöja sig med om den hade anvisats av hyresvärden, faller emellertid normalt rätten till ersättning bort (se ”Blomsterhandlarens ersättningslokal” NJA 1989 s. 824).

26 Hyresgästen bör se till att hyresvärden har de uppgifter som behövs för att finna en lämplig ersättningslokal och det åligger hyresvärden att, med ledning av bland annat de uppgifter hyresgästen lämnat, vidta åtgärder för att få fram en ersättningslokal. När hyresvärden anvisar en ersättningslokal ska han eller hon ge hyresgästen så detaljerade uppgifter om lokalen och andra relevanta omständigheter att det är möjligt för hyresgästen att få en uppfattning om ersättningslokalen är godtagbar. När hyresvärden har anvisat en ersättningslokal kan hyresgästen inte förhålla sig passiv, utan ska vidta de åtgärder som krävs för att inom skälig tid kunna meddela hyresvärden om lokalen är godtagbar.

27 Förarbetena ger begränsad ledning när det gäller vad som krävs för att en ersättningslokal ska vara godtagbar. Det anges endast att hyran ska vara skälig i jämförelse med likvärdiga lokaler och att lokalen i övrigt bör uppfylla sådana krav i fråga om läge, storlek och utformning som med hänsyn till omständigheterna framstår som skäliga (se NJA II 1968 s. 350 och SOU 1966:14 s. 331).

28 Lokalens lämplighet ska bedömas objektivt utifrån de behov som en verksamhet av det slag som hyresgästen bedriver har. Hyresgästen kan inte kräva en i alla avseenden likvärdig lokal. Detta innebär att hyresgästen kan få acceptera en ersättningslokal som inte ger den bedrivna rörelsen förutsättningar att uppnå lika goda resultat som i den ursprungliga lokalen. Som angetts i den juridiska litteraturen kan lagens krav anses ge uttryck för att hyresgästen ska ha ungefär samma möjligheter att driva verksamheten i den anvisade lokalen som i den tidigare (jfr bl.a. Björkdahl, a.a., s. 347 f., Thomas Edling, Jordabalk, Lexino, 31 augusti 2016, JUNO, kommentaren till 12 kap. 57 §, avsnitt 2.3.3., och Holmqvist m.fl., a.a., s. 748 ff.).

29 Det är ofrånkomligt att frågan om lokalen är godtagbar, dvs. om den uppfyller de krav som just den aktuella hyresgästen skäligen kan kräva, måste avgöras utifrån en samlad bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet.

30 HD har i ”Fontänen II” närmare redogjort för den intresseavvägning som ska ske enligt generalklausulen. Det som ska prövas är om det vid en bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet framstår som rimligt att hyresgästens intresse av att behålla lokalen ska få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida. (Se p. 11–13 i avgörandet.)

31 Det finns i detta avseende inte några begränsningar när det gäller vilka omständigheter som kan beaktas. Av betydelse är på hyresgästens sida bland annat behovet av lokalen och möjligheten att erhålla en annan lämplig lokal, den tid som hyresgästen bedrivit verksamhet och hyresgästens beroende av en viss kundkrets eller ett visst affärsläge. När det gäller hyresvärden är det i första hand tyngden av de sakliga skäl som har anförts som är av betydelse, men också om hyresvärden har erbjudit viss ekonomisk kompensation, erbjudit förlängning av hyresavtalet under begränsad tid eller anvisat en annan lokal. Vid intresseavvägningen kan också beaktas hur betungande det är för hyresvärden att anskaffa en ersättningslokal eller betala ersättning till hyresgästen. (Se ”Fontänen II” p. 14–17.)

32 Frågan om förhållandet mellan rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna och generalklausulen har behandlats i ”Fontänen I” och ”Fontänen II”.

33 HD slog i det förstnämnda avgörandet fast att generalklausulens tillämpningsområde inte påverkas av att hyresvärdens avsikt med en uppsägning är att riva eller bygga om. Regleringen ska alltså inte förstås så att en tillämpning av generalklausulen är utesluten så snart det är fråga om att riva eller bygga om. (Se ”Fontänen I” p. 13.)

34 I ”Fontänen II” uttalades följande om den prövning som ska göras enligt generalklausulen. Den legala intresseavvägning som gjorts avseende rivnings- och ombyggnadsfallen innebär att hyresgästen i dessa fall – även när rivningen eller ombyggnaden ingår i en önskvärd byggnads- och stadsförnyelse – ska kompenseras med antingen en ny lokal eller ersättning i pengar. Den intresseavvägning som där har gjorts måste ges betydelse också vid en intresseavvägning enligt generalklausulen. Det betyder att det förhållandet att ett byggnadsprojekt ingår i en önskvärd stadsförnyelse i normalfallet inte i sig är tillräckligt för att det ska föreligga befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, dvs. för att hyresgästen enligt generalklausulen ska behöva lämna lokalen utan någon kompensation. (Se p. 17 i avgörandet.)

35 Av avgörandet följer alltså att det vid den helhetsbedömning som ska göras i princip måste finnas något ytterligare som har en sådan tyngd att utfallet vid en intresseavvägning enligt generalklausulen blir ett annat än vad som blir en följd av en tillämpning av bestämmelserna i 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3.

36 Det står klart att Parkgate sommaren 2018 förvärvade fastigheten i syfte att exploatera och förädla den i enlighet med det projekteringsarbete som GIAB hade inlett och som var en del i Solna stads vision för området.

37 Det saknas anledning att ifrågasätta Parkgates uppgifter om att bolaget hade stämt av med Solna stad att det fanns ett intresse från stadens sida att driva planarbetet vidare och att avsikten var att rivningsarbetet skulle inledas våren 2020. Detta stöds också av att det hyresavtal som parterna ingick löpte t.o.m. den 31 december 2019, av att även övriga hyresgäster hade sagts upp och dessutom flyttat ut under 2019 samt av att invändig rivning påbörjades i de utrymda lokalerna medan Lidl fortfarande bedrev verksamhet i sin lokal. Parkgate har således haft grund för att säga upp hyresavtalet enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3 JB. (Jfr p. 22–24.)

38 Som hovrätten har funnit visar utredningen att Lidl, när hyresavtalet ingicks i oktober 2018, måste ha varit införstått med att Parkgates avsikt var att huset skulle rivas eller byggas om. Avtalet innehåller emellertid inget villkor om uppsägning på grund av rivning eller ombyggnad. Det finns inte heller några uppgifter som ger stöd för att Lidl på annat sätt uttryckligen har förklarat sig avstå från sitt indirekta besittningsskydd och därmed också sin rätt att begära ersättning av Parkgate. (Jfr p. 18 och 19.)

39 Lidl öppnade sin butik i Solna centrum i mars 2019, dvs. i det närmaste samtidigt med att Parkgate sade upp hyresavtalet. Det ledde till en betydande nedgång i Skytteholmsbutikens omsättning. Utredningen ger dock inte stöd för att butiken i Solna centrum var avsedd att ersätta Skytteholmsbutiken. Utgångspunkten var därför att Parkgate, för att undgå ersättningsskyldighet, behövde anvisa Lidl en godtagbar ersättningslokal.

40 Ersättningslokalen på Vretenvägen anvisades först i oktober 2019. Även om Parkgate var villigt att medge Lidl anstånd till den 31 mars 2020 med att flytta ut ur den uppsagda lokalen var det sent. Det måste även beaktas att detaljplanen inte tillät dagligvaruhandel i ersättningslokalen och att det var oklart om det fanns förutsättningar att få undantag från detaljplanen eller om en ny plan kunde antas. Dessutom var ersättningslokalen mindre och hade ett betydligt sämre läge än Skytteholmsbutiken. Den var också mindre väl utformad för det slag av dagligvaruhandel som Lidl bedriver. Sammantaget leder detta till slutsatsen att Parkgate inte har anvisat en godtagbar ersättningslokal.

41 Frågan blir därför om en prövning enligt generalklausulen leder till att Parkgate ändå inte ska utge ersättning till Lidl.

42 Som konstaterats förvärvade Parkgate fastigheten i syfte att exploatera och förädla den i enlighet med det projekteringsarbete som GIAB hade inlett och som var en del av Solna stads vision för området. Under 2019 och 2020 utförde Parkgate också invändigt rivningsarbete i byggnaden. I tiden därefter har det emellertid inte utförts något rivnings- eller ombyggnadsarbete på fastigheten. Såvitt framkommit har Parkgate sedan förvärvet av fastigheten inte träffat någon ny principöverenskommelse med Solna stad. Även om det nu finns ett beslut om rivningslov finns det inte några uttalade planer för hur fastigheten ska användas.

43 Samtidigt finns det inte något stöd för att Parkgate vid uppsägningen eller då Lidl flyttade ut hade någon annan avsikt än att fortsätta arbetet med att exploatera och förädla fastigheten i enlighet med den vision som Solna stad hade. Inte heller kan vad som hänt i tiden därefter anses ge stöd för att Parkgates planer för fastigheten inte var realiserbara eller att bolaget medvetet valt att låta arbetet med fastigheten ligga i träda. Att Parkgate genom uppsägningarna av hyresgästerna förlorade sina inkomster från fastigheten och att bolaget påbörjade den invändiga rivningen av fastigheten talar tvärtom för att bolaget var inriktat på att genomföra planerna för fastigheten.

44 Parkgate har således haft ett starkt intresse av att upplösa hyresförhållandet. Mot detta intresse ska vägas Lidls intresse av att stanna kvar i lokalen.

45 Lidl hade bedrivit dagligvaruhandel i Skytteholmsbutiken under lång tid och butiken hade ett mycket bra läge.

46 Som framgått anvisade Parkgate en ersättningslokal som inte var godtagbar. Den omständigheten skulle normalt vägas in till förmån för Lidl vid en intresseavvägning. Förhållandena i detta fall är emellertid speciella. I stort sett samtidigt som Parkgate sade upp hyresavtalet öppnade Lidl en butik i Solna centrum. Det måste också beaktas att Lidl dessutom redan hade en butik i Sundbyberg. Båda butikerna låg i närheten av Skytteholmsbutiken. De tre butikerna hade angränsande eller överlappande upptagningsområden. Dessa förhållanden har tydligt påverkat Parkgates möjligheter att anvisa en godtagbar ersättningslokal i närområdet, något som bör ges betydelse vid intresseavvägningen.

47 Det bör också vägas in att det inte råder någon tvekan om att öppnandet av butiken i Solna centrum påverkade Skytteholmsbutikens omsättning. Detta innebär att Lidls intresse av att behålla just den lokal där Skytteholmsbutiken fanns minskade, även om det skulle ha funnits förutsättningar att fortsatt driva butiken med ett positivt rörelseresultat.

48 Vid en samlad bedömning utfaller intresseavvägningen till Park­gates fördel. Parkgate har alltså i den mening som avses i generalklausulen haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Någon skyldighet för Parkgate att utge ersättning till Lidl finns då inte.

49 Vid denna bedömning finns det inte anledning att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt.

50 Hovrättens domslut ska fastställas – – –.

HD, som inte meddelar prövningstillstånd i den del av målet som har förklarats vilande, fastställer hovrättens domslut.