RH 2023:52

Sökord Hyresnämndsmål · Förlängning av hyresavtal · Folkbokföring · Hemvist · Bevisbörda · Bevisvärdering

Hyresnämndsmål. Fråga om vilken betydelse en uppgift i folkbokföringsregistret om en hyresgästs bosättning på annan adress än i prövningslägenheten har för hyresvärdens påstående att hyresgästen inte är permanent bosatt i prövningslägenheten. Folkbokföringsuppgiften har inte ansetts ha någon presumtionsverkan på så sätt att bevisbördan skulle flyttas över från hyresvärden till hyresgästen. Oavsett var hyresgästen är folkbokförd har hyresvärden bevisbördan för ett påstående om att hyresgästen inte är bosatt i lägenheten. En sammantagen bevisvärdering ska göras i fråga om hyresvärden har fullgjort sin bevisbörda.

Hyresnämnden i Malmö

U.Ö. hyr sedan den 15 februari 2016 en lägenhet om ett rum och kokvrå av Heimstaden A Almgården 4 AB (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet och ansökte vid hyresnämnden om att hyresavtalet inte skulle förlängas efter den 31 december 2022 och att U.Ö. skulle förpliktas att flytta.

Hyresvärden anförde i huvudsak följande. På grund av intern kontroll av folkbokföringen uppdagades att U.Ö. inte stod, och fortsatt inte står, folkbokförd på prövningslägenhetens adress. U.Ö. är i stället folkbokförd på en annan adress sedan minst tre år tillbaka. På folkbokföringsadressen hyr han sedan år 2006 en lägenhet om ett rum och kök av Stena Fastigheter. U.Ö. saknar behov av prövningslägenheten, eftersom han hyr en annan lägenhet i samma stad. Det finns sakliga skäl för upphörande eftersom lägenheten ska hyras ut till annan bostadssökande.

U.Ö. bestred hyresvärdens talan och anförde i huvudsak följande. Han har haft lägenheten på den adress där han är folkbokförd i många år. U.Ö:s storebror har en bakgrund som gör att han inte får någon lägenhet. Hyresvärdar ställer orimliga krav. U.Ö:s storebror är sjukpensionär. U.Ö. hyr ut lägenheten på den adress där han är folkbokförd i andra hand. Den lägenheten är 22 kvm. Om han flyttar sin folkbokföring från den adressen kommer hyresvärden där att säga samma sak som hyresvärden i detta ärende.

Hyresnämnden (ordförande hyresrådet Paula Lundberg) anförde i beslut den 8 februari 2023 i huvudsak följande.

SKÄL

Det är i ärendet ostridigt att U.Ö. inte är folkbokförd på prövningslägenhetens adress.

Enligt folkbokföringslagen innebär folkbokföring fastställande av en persons bosättning. Uppgiften i folkbokföringen har en viss presumtionsverkan. Hur stark denna presumtionsverkan är beror av omständigheterna i det enskilda fallet. Om omständigheterna ger anledning till tvivel angående uppgifternas riktighet, måste nämnden ta ställning till om uppgifterna i folkbokföringen är riktiga.

U.Ö. har i ärendet påstått att uppgifterna i folkbokföringen inte är riktiga, och han har gjort gällande att han bor i prövningslägenheten. Han har fått tillfälle att åberopa bevisning till stöd för sitt påstående.

Någon bevisning har inte åberopats. Enbart ett påstående om att uppgiften i folkbokföringen är felaktigt, är inte tillräckligt för att anse att omständigheterna i ärendet ger anledning till tvivel angående folkbokföringsuppgiftens riktighet.

Utgångspunkten är därför att U.Ö. anses bo i den lägenhet där han är folkbokförd.

Om en hyresvärd sagt upp ett hyresavtal på grund av hyresgästens bristande behov, gäller enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. En första förutsättning för att ett hyresförhållande ska upplösas enligt det angivna lagrummet är att hyresvärden har åberopat ett sakligt skäl för uppsägningen. Om hyresvärden har åberopat ett sådant skäl, ska hyresvärdens skäl för uppsägningen vägas mot hyresgästens intresse av att få hyresavtalet förlängt.

Hyresvärden har angett att lägenheten ska hyras ut till annan bostadssökande. Det åberopade skälet är sakligt grundat, om än av ringa tyngd. Fråga är då om U.Ö:s intresse av att få hyresavtalet förlängt väger tyngre än bolagets intresse av att få hyresförhållandet upplöst. Med tanke på att han sedan flera år inte varit folkbokförd på adressen och eftersom han inte åberopat bevis som förtar riktigheten av presumtionen, kan det faktum att han är folkbokförd på annan adress inte innebära annat än att han faktiskt inte bor i prövningslägenheten. Vid sådant förhållande kan hans intresse av förlängning av hyresavtalet inte anses vara skyddsvärt. Den intresseavvägning som hyresnämnden har att göra utfaller därför till hyresvärdens förmån.

Upphörsyrkandet ska således bifallas. Vid angiven utgång ska även yrkandet om avflyttning bifallas.

BESLUT

1 Hyresavtalet mellan Heimstaden A Almgården 4 AB och U.Ö. har upphört den 31 december 2022.

2 U.Ö. åläggs att genast avflytta från lägenheten.

3 För den tid som U.Ö. haft rätt att bo kvar i lägenheten ska de hyresvillkor som gällde före den 1 januari 2023 tillämpas.

Svea hovrätt

U.Ö. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hyresvärdens talan skulle avslås. Han yrkade vidare uppskov med att flytta under så lång tid som möjligt.

Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras men medgav uppskov med att flytta till månadsskiftet närmaste efter en månad från hovrättens beslut.

Parterna vidhöll vad de hade anfört i hyresnämnden. På U.Ö:s begäran togs ny bevisning upp i form av partsförhör under sanningsförsäkran med U.Ö. och vittnesförhör med I.N. Hyresvärden åberopade ett folkbokföringsutdrag avseende U.Ö. och en kartbild utvisande prövningslägenhetens respektive I.N:s adresser.

Hovrätten (hovrättsråden Anne Kuttenkeuler och Maj Johansson samt tf. hovrättsassessorn Philip Mielnicki, referent) anförde i beslut den 20 oktober 2023 följande.

SKÄL

Hyresvärden har gjort gällande att U.Ö. saknar behov av prövningslägenheten och att han i stället har sitt permanenta boende i den lägenhet där han är folkbokförd, som han också hyr.

Om hyresvärden, som i detta mål, påstår att hyresgästen inte är permanent bosatt i prövningslägenheten gäller att hyresvärden för att få framgång med sin talan måste styrka sitt påstående om detta (se prop. 1968:91 Bihang A s. 102 och SOU 1966:14 s. 205). Bevisbördan i fråga om hyresgästens boende ligger alltså på hyresvärden.

Folkbokföringen syftar till att bistå samhället i stort med uppgifter om fysiska personer. Den omständigheten att en person är folkbokförd på en adress har i flera sammanhang betydelse vid bedömningar av bosättningen (se prop. 2012/13:120 s. 34 f.). I ett mål om förlängning av ett hyresavtal där hyresvärden påstår att hyresgästen inte bor permanent i prövningslägenheten kan en uppgift om hyresgästens folkbokföring ha betydelse som bevisfaktum vid bedömningen av var han eller hon bor. Det förhållandet att hyresgästen är folkbokförd på en annan adress än prövningslägenheten kan tala för att hyresgästen faktiskt inte bor där. Det finns i detta sammanhang dock inte skäl att tala om en presumtionsverkan för uppgifter i folkbokföringen på så sätt att bevisbördan i ett sådant fall skulle flyttas över till hyresgästen (omvänd bevisbörda). Oavsett var hyresgästen i ett enskilt fall är folkbokförd gäller alltså att hyresvärden har bevisbördan för ett påstående om att hyresgästen inte har sitt permanenta boende i prövningslägenheten (jfr Svea hovrätts beslut den 14 februari 2014 i mål nr ÖH 5269-13).

Av allmänna processrättsliga principer följer att en sammantagen bevisvärdering ska göras i fråga om hyresvärden har fullgjort sin bevisbörda. Vid värderingen får det som framkommit om hyresgästens folkbokföring - liksom den bevisning som parterna i övrigt lagt fram - vägas in. Folkbokföringsuppgiftens betydelse beror på utredningen i det enskilda fallet. Om hyresgästen t.ex. har en godtagbar förklaring till varför han eller hon bor i prövningslägenheten, trots folkbokföring på en annan adress, måste det beaktas.

Hyresvärden har till stöd för sin talan i målet åberopat folkbokföringsuppgifter som visar att U.Ö. sedan år 2013 är folkbokförd på en annan adress än prövningslägenheten. Hyresvärden har dessutom åberopat ett protokoll från ett annat ärende i hyresnämnden år 2019 av vilket framgår att hyresvärden återkallade sin talan, förd på samma grunder som i nu aktuell tvist, och att U.Ö. i samband med det upplystes om att man måste vara folkbokförd på den adress som man bor på.

Mot detta ska ställas de uppgifter som U.Ö. har lämnat. U.Ö. har berättat bl.a. följande. För tio år sedan fick han hyreskontrakt avseende lägenheten där han är folkbokförd och hans bror blev kort därefter bostadslös med svårigheter att själv få en hyresrätt av olika skäl. Han själv flyttade under kommande år runt till olika bostäder för att sedan år 2016 flytta in i prövningslägenheten. Trots hyresvärdens påpekanden om hans folkbokföringsadress har han valt att inte ändra den eftersom hans bror då inte skulle kunna bo kvar där. Det är inget alternativ för dem att tillsammans bo i den lägenheten som är på 22 kvadratmeter.

Enligt hovrättens bedömning har U.Ö. lämnat en trovärdig förklaring till varför han inte är folkbokförd på adressen för prövningslägenheten. Hans uppgifter får dessutom stöd av det som I.N. har berättat. Hon har förklarat att U.Ö. bor i prövningslägenheten och att hon flyttade till en angränsande adress för att komma nära sin son som bodde hos U.Ö. och att denne varit ett stort stöd för henne genom att finnas nära till hands.

Sammantaget bedömer hovrätten att hyresvärden inte har bevisat att U.Ö. har sitt permanenta boende på annat håll än i prövningslägenheten. U.Ö. kan därför inte anses sakna behov av den. Hyresvärdens talan ska därför avslås och hyresnämndens beslut ändras i enlighet med det.

BESLUT

Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten Heimstaden A Almgården 4 AB:s talan om att hyresavtalet ska upphöra.