RH 2023:45
Sökord Hyresnämndsmål · Blockuthyrning · Avstående från besittningsskydd
Hyresnämndsmål. Hovrätten har, med hänvisning till tidigare praxis, inte godkänt en ansökan om dispens för villkor i blockhyresavtal. Hovrätten har inte heller godkänt ansökan om avstående från besittningsskydd. Hovrätten uttalar att den aktuella avtalskonstruktionen, som innefattade upplåtelser och avståendeavtal i flera led, innebar en risk för att reglerna i hyreslagstiftningen skulle kunna kringgås.
Hyresnämnden i Stockholm
Oikos Förvaltnings AB (Oikos) och New Stay AB (New Stay) begärde gemensamt hyresnämndens godkännande av dels villkor avseende blockuthyrning, dels överenskommelse om avstående från besittningsskydd.
Hyresnämnden (hyresrådet Eva Reldén) anförde följande i beslut den 24 februari 2022.
SKÄL
Parterna får i hyresavtal som omfattar minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand, avtala om förbehåll som strider mot bostadshyresregler under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning (blockhyresavtal). Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden (12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken).
Hyresnämndens prövning ska främst avse att det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning, exempelvis för att tillgodose en läroanstalts behov av studentbostäder eller en arbetsgivares behov av personalbostäder (prop. 1983/84:137 s. 112).
I avtalet har parterna inte begränsat kretsen av personer till vilka lägenheterna ska vidareupplåtas. Något visst behov för hyresgästen New Stay av bostadslägenheter hyrda i block framgår inte. Parterna har i ansökan anfört att hyresgästen ska hyra ut lägenheterna i andra hand till bolag som i sin tur ska upplåta lägenheterna som så kallade företagslägenheter till sina anställda för tillfälligt korttidsboende.
Hyresnämnden konstaterar att hyresgästens behov inte angetts till annat än att bedriva uthyrningsverksamhet gentemot andra aktörer med behov. Mot bakgrund av detta är det inte motiverat att frångå den skyddslagstiftning som gäller för bostad. Det framgår alltså inte att det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning. Det som anförts om hyresvärdens önskan att upplåta lägenheter i block inför kommande dispositioner ändrar inte detta. Dispensansökan ska därför avslås.
Mot bakgrund av den ovan gjorda bedömningen ska inte heller parternas ansökan om godkännande av överenskommelse om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning godkännas.
BESLUT
1 Hyresnämnden avslår begäran om dispens från villkor i blockhyresavtal.
2 Hyresnämnden avslår ansökan om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd.
Svea hovrätt
Oikos överklagade och yrkade att hovrätten skulle dels godkänna bolagets ansökan om förbehåll vid blockuthyrning, dels överenskommelsen med New Stay om avstående från besittningsskydd. - - -
Hovrätten (hovrättsråden Kenneth Nordlander och Lina Forzelius samt tf. hovrättsassessorn Johan Selgeryd, referent) anförde i beslut den 16 september 2022 följande.
SKÄL
Blockuthyrningen
Hovrätten har tidigare uttalat sig om vilka förutsättningar som ska vara uppfyllda för att en ansökan om förbehåll vid blockuthyrning ska godkännas (se bl.a. Svea hovrätts beslut den 28 mars 2022 i mål nr ÖH 9178-21 och ÖH 10481-21). Av avgörandena framgår att det för ett godkännande krävs att förstahandshyresgästen har ett annat mer betydande behov av blockuthyrning än själva uthyrningsintresset, att uthyrningen sker till en avgränsad krets av personer och att besittningsskyddet för andrahandshyresgästerna inte urholkas.
Av det blockhyresavtal som getts in i aktuellt mål framgår att New Stay har rätt att hyra ut lägenheterna i andra hand till bolag som ska upplåta lägenheterna som s.k. företagslägenheter till sina anställda för tillfälligt korttidsboende. Hovrätten ifrågasätter inte att det kan finnas ett intresse av att bedriva den aktuella verksamheten. New Stay kan dock inte anses ha något mer betydande behov av blockuthyrning än själva uthyrningsintresset. Uthyrningarna ska också ske till en obestämd krets och upplåtelserna till de personer som faktiskt ska bo i lägenheterna kommer att ske i flera led, vilket får till följd att besittningsskyddet för de personerna urholkas. Vid dessa förhållanden kan ansökan inte godkännas och överklagandet i denna del ska alltså avslås.
Avståendet från besittningsskydd
En central del av hyreslagstiftningen är hyresgästens besittningsskydd. Bestämmelserna om avstående från besittningsskydd syftar till att stimulera uthyrning som kanske annars inte skulle komma till stånd. På grund av de skyddsintressen som gör sig gällande måste överenskommelser av sådant slag tecknas i en särskilt upprättad handling som enligt huvudregeln i 12 kap. 45 a § jordabalken måste godkännas av hyresnämnden.
Det anges inte närmare i 12 kap. 45 a § jordabalken under vilka förutsättningar som hyresnämnden ska godkänna en överenskommelse om avstående från besittningsskydd, ett så kallat avståendeavtal. Förarbetsuttalandena är knapphändiga men det framgår att prövningen ska inriktas på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Vidare anges som en riktpunkt att överenskommelser alltid bör godkännas om förhållandena är sådana att hyresgästen i en besittningsskyddstvist normalt inte skulle ha rätt till en förlängning av hyresförhållandet vid en avvägning mellan parternas intressen. (Se prop. 1968:91 Bihang A s. 89 f.)
Det anförda innebär enligt hovrätten att det av ansökan måste framgå att det finns ett reellt behov av avstående från besittningsskydd och att avståendet avser en sådan situation som inte kommer i konflikt med grundtankarna bakom besittningsskyddet. Det ligger vidare i sakens natur att ansökan ska avse en avgränsad och förutsägbar situation. I annat fall är det inte möjligt att med tillräcklig grad av säkerhet bedöma om hyresgästen skulle ha haft rätt till förlängning vid en avvägning mellan parternas intressen. Syftet med möjligheten till avståendeavtal är inte heller att ge hyresvärden utrymme att ensidigt förfoga över hyresavtalet, utan att möjliggöra upplåtelser trots att hyresvärden kan ha ett behov av lägenheten inom en relativt snar framtid.
Det avståendeavtal som Oikos och New Stay har ingått är tidsbegränsat till fyra år och anger att hyresgästen saknar rätt till förlängning om hyresavtalet sägs upp med hänvisning till att huset som lägenheterna ligger i ska genomgå en större ombyggnad, lägenheterna behövs för att användas som evakueringsboende vid ombyggnad i en annan av hyresvärdens fastigheter eller att lägenheterna ska upplåtas för permanentboende. Av hyresavtalet mellan parterna framgår vidare att hyresgästen förbinder sig att ingå överenskommelse om avstående från besittningsskydd vid uthyrning i andra hand.
Tidsbegränsade avståendeavtal på grund av rivning eller ombyggnation mellan en hyresvärd och den hyresgäst som ska bo i lägenheten godkänns ofta. I dessa fall är hyresvärdens behov av att få till stånd ett avståendeavtal tydligt och det är förhållandevis enkelt att överblicka konsekvenserna för den hyresgäst som avstår från sin rätt till besittningsskydd. Hyresgästen har också möjlighet att bestrida en uppsägning och hävda sitt besittningsskydd om de avtalade förutsättningarna inte föreligger.
Det nu aktuella fallet skiljer sig från den ovan beskrivna situationen. Av ansökan framgår att New Stay inte ska använda lägenheterna som bostäder utan agera som mellanhand mellan hyresvärden och andra bolag, vilka i sin tur ska hyra ut lägenheterna som bostäder till sina anställda. Behovet av ett avståendeavtal mellan hyresvärd och hyresgäst i en sådan situation framstår som begränsat och har inte närmare utvecklats av Oikos. Konsekvenserna för de som faktiskt ska bo i lägenheterna är också svåra att överblicka. Till detta kommer att avståendeavtalet gäller även för det fall lägenheterna ska upplåtas till permanentboende. Det kan därmed ifrågasättas om hyresvärden verkligen har för avsikt att i närtid genomföra en ombyggnation. Sammantaget anser hovrätten att avtalskonstruktionen, med upplåtelser och avståendeavtal i flera led, innebär en risk för att reglerna i hyreslagstiftningen kringgås på ett inte önskvärt sätt. Hovrätten finner därför att överenskommelsen inte ska godkännas. Överklagandet ska därmed avslås även i denna del.
BESLUT
Hovrätten avslår överklagandet.