Ägarlägenheter

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2013

, //

M /f

ø/ w/

g /l/ //f/

5/7

/l/ø/

/f/

@ //j/á/

Statens offentliga utredningar ww 1982:40 w Justitiedepartementet

Ägarlägenheter

de fastighetsrättsliga

förutsättningarna

Betänkande av ägarlägenhetsutredningen Stockholm 1982

Omslag Bo Bergström Jernström Offsettryck AB

ISBN 91-38-07086-3 ISSN 0-375-250X

Gotab, Stockholm 1982

Bakre pärmen Utdrag ur Sveriges Rikes Stadslag, Stockholm 1617. I nusvensk tolkning finns texten återgiven i bilaga 2.

Ti11 Statsrådet och chefen för justitiedepartementet

Dåvarande statsrådet Hinberg förordnade den 15 ju1i 1980 utredare när-

regeringsrådet Stig Brink att som särski1d

mare utreda de fastighetsrättsiiga förutsättningarna för att skapa en möjlighet att äga 1ägenheteri f1erfami1jshus.

Hovrättsassessorn Henning Isoz och departementssekretera-

ren Lars Magnusson förordnades att fr.o.m. den 16 septem-

ber 1980 biträda utredningsmannen som experter. Isoz har

sedan den 1 ju1i 1981 deitagit i utredningsarbetet på he1-

tid. Som sekreterare förordnades fr.o.m. den 1 oktober 1980 hovrättsassessorn Berti1 Kaiiner.

Vi har bedrivit arbetet under namnet Ägariägenhetsutred-

ningen.

Vi över1ämnar vårt betänkande - de

Ägar1ägenheter fastig-

hetsrätts1iga förutsättningarna. Uppdraget är siutfört.

Stockhoim den 15 juii 1982

Stig Brink

Henning Isoz Lars Magnusson

/Bertii Ka11ner

6 Innehå11

Bostadsrätt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 69

pa 0 Andra upp1åte1seformer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 71

BOSTADSPOLITISKA UTGÅNGSPUNKTER . . . . . . . . . . . . . .. 75

Mmmm

In1edning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 75

o..

Ägar1ägenheter för bostadsändamå1 . . . . . . . . . . . .. 76

Ägarlägenheter för andra ändamå1 än bostads-

ändamå1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 77 Nyproducerade bostadsfastigheter . . . . . . . . . . . . .. 78

ÄGARLÄGENHETEN SOM RÄTTSLIG KONSTRUKTION . . . . .. 81 Ut1ändska förebi1der . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 81

Utgångspunkter för ett svenskt ägar1ägenhets-

institut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 83 3.2.1 Struktur och iagstiftningsteknik . . . . . .. 83 3.2.2 Fast e11er iös egendom . . . . . . . . . . . . . . . .. 85 3.2.3 Särskild fastighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 89 3.2.4 Byggnaden är ti11behör ti11 tomträtt ... 91 3.2.5 Sambandet me11an ägar1ägenheterna, gemensamma de1ar av byggnaden och marken.. 95 3.2.6 Förvaltning av gemensam egendom . . . . . . .. 99

2 Förrättningsform vid övergång ti11

ägar1ägenheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 101

ALLMÄNNA REGLER OM UPPDELNING . . . . . . . . . . . . . . . .. 105 Vi11k0r för uppde1ning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 106 4.1.1 Bebyggd fastighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 106 4.1.2 Uppde1ning av he] fastighet . . . . . . . . . . .. 107

4.1.3 Vi11k0r med avseende på antaiet Iägen-

heter i byggnaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 108 4.1.4 Överensstämme1se med gä11ande deta1jp1an och byggnadslov . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 109

4.2 Inskrivningsförhå11andena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 112 4.2.1 Inteckningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 112 4.2.2 Nyttjanderätter och servitut . . . . . . . . . .. 114 Förrättningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 116 4.3.1 Ansökan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 116 4.3.2 sakägare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 117

FÖRKORTNINGAR OCH CITERAD LITTERATUR

CU Civilutskottet EjLL Lov om Ejerlejligheder nr 199 av den 8/6 1966 (Danmark) FBL fastighetsbildningslagen (1970:988) JB Jordabalken LU Lagutskottet NJA Nytt juridiskt arkiv NOU Norges Offentlige Utredninger prop. proposition RD Riksdagens protokoll rskr Riksdagens skrivelse SFL lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter SFS Svensk författningssamling SOU Statens offentliga utredningar SVLT Svensk lantmäteritidskrift UB Utsökningsbalken

Blok Blok, Peter, Ejerlejligheder, Köpenhamn 1982. Bärmann Bärmann-Pick-Merle, Nohnungseigentumsgesetz, München 1980 Hessler Hessler, Henrik, Allmän sakrätt, Stockholm 1973 Holmbäck- Holmbäck, Åke och Nessên, Elias, Magnus Erikswessên sons stadslag i nusvensk tolkning, Lund 1966 Lagberedningen III Lagberedningens förslag till jordabalk III, 1809 Landahl Landahl, Tore och Nordström, Olof, Kommentar till fastighetsbildningslagen, Stockholm 1973 Malmström Malmström, Åke i festskrift till Wilhelm Lundstedt, 1941 Nordberg Nordberg, T Ozson, Den medeltida bebyggelsen i kvarteret Cetreus, uppsats intagen i Samfundet Sankt Eriks årsbok 1939

Rodhe Rodhe, Knut, Om fastighetsinde1ningen och dess betydelse, Uppsaia 1941 Schück Schüch, H, Stockhoim vid 1400-taiet Tomträttsinstitutet Westerlind, Peter, Studier över tomträttsinstitutet I, Stockholm 1965 Undên Undên, Östen, Svensk sakrätt, Maimö 1961 Neitnauen weitnauer, Herman, wohnungseigentumsgesetz, München 1982 westeriind wester1ind, Peter, Vad som är fast egendom, Stockholm 1967

westeriind westeriind, Peter, Kommentar tili jordabaiken JB 1-5 1-5 kap., Stockhoim 1971

LAGFURSLAG

1. FÖRSLAG TILL LAG OM ÄGARLÄGENHETER

Härigenom föreskrivs fö1jande

UPPDELNING

In1edande bestämme1ser

1 § Genom uppde1ning kan en byggnad förklaras sakna egenskap av ti11behör ti11 en fastighet och de1as in i ägar- 1ägenheter. En byggnad som förk1arats sakna egenskap av ti11behör

är fast egendom. Ägar1ägenheterna ska11 registreras såsom

fastigheter.

2 § Uppde1ning sker vid en uppde1ningsförrättning som hand1äggs av fastighetsbi1dningsmyndigheten.

3 § Vad som i denna lag sägs om fastighet ska11 även gä11a tomträtt som är inskriven.

4 § Med bostadsbyggnad förstås i denna 1ag byggnad som innehå11er minst en 1ägenhet som är avsedd för bostadsändamå1.

Vi11kor för uppde1ning

5 § Uppde1ning får ske om 1. byggnaden innehå11er minst två 1ägenheter,

12 Lagförs1ag

2. varje iägenhet i byggnaden är vanaktigt 1ämpade för begärt ändamåi, viiket ska11 stå i överensstämme1se med bestämmeiserna i gäiiande stads- e11er byggnadspian, 3. byggnaden står i överensstämme1se med faststälid W stads- elier byggnadspian och än uppförd i en1ighet med gäiiande byggnadsiov, 4. en gemensamhetsan1äggning en11gt an1äggnings1agen (1973:1149) inrättas för ägarlägenheterna. Undantag från faststä11d stads- e11er byggnadsplan får

medges på sätt som i 3 2 § - femte

sägs kap. tredje styckena fastighetsbi1dnings1agen (1970:988). Utrymme för gemensamhetsaniäggningen en1igt första

stycket 4 ska11 upp1åtas i he1a markfastigheten. För in-

rättandet gä11er i övrigt särski1da bestämmeiser enligt 45 a § an1äggnings1agen.

6 S För uppde1ning av en fastighet med bostadsbyggnad gäi- 1er, utöver vad som sägs i 5 §, att fastigheten ska11 vara samägd. Tiiisammans ska11 deiägarna bruka minst två tredjede1ar av byggnadens 1ägenheter. Varje de1ägare ska11 bruka endast en iägenhet i byggnaden.

7 S Är en byggnad uppförd på mark som är upp1åten med

tomträtt gä11er, utöver vad som sägs i 5-6 §§, att uppde1ning får ske om Iägenheterna i byggnaden är varaktigt 1ämpade för ett ändamåi som står i överensstämmeise med tomt-

rättsupp1åte1sen.

Uppdeiningsförrättningen

8 § I fråga om uppdeiningsförrättningen skail 4 kap. 1 -

24, 29 - 40 och 42 §§ fastighetsbi1dnings1agen (1970:988) ti11ämpas. An1äggningsförrättning för inrättande av gemensamhetsan1äggningen eniigt 5 § ska11 handiäggas gemensamt med uppdeiningsförnättningen.

Lagförsiag 13

Påka11ande av förrättning m.m.

9 § om uppdelning upptas efter ansökan av fastighe-

Fråga

tens ägare.

10 § Hyresgästerna i den byggnad som berörs av en uppdeiär sakägare vid förrättningen. Även inneningsförrättning havare av annan särski1d rätt ti11 fastigheten än hyresrätt är sakägare i den mån hans rätt berörs.

Berör en uppde1ningsförrättning mark som är upp1åten

med tomträtt är markägaren sakägare.

Ansökan

11 § I en ansökan om uppdeiningsförrättning skal] Iägen-

heterna beskrivas med avseende på beiägenhet, area och än-

damål. skali åskådiiggöras på en

Lägenheternas gränser som till för byggnads1ov e1ritning iegat grund gä11ande

1er på en annan ritning med motsvarande noggrannhet.

Ti11 ansökningen ska11 fogas utredning om byggnadens

och standard. Avviker byggnaden från med- Iägenheternas de1at byggnads1ov ska1T detta särskiit anmärkas.

12 ska11 innehåiia en beskrivning av den ge- § Ansökningen mensamhetsan1äggning som avses i 5 §.

13 § Avser ansökningen en fastighet med bostadsbyggnad ska11 i för var och en av deiägarna anges viiansökningen ken 1ägenhet han brukar och hur stor dei hans 1ägenhet ska11 ha i sådan ägariägenhet som eniigt 15 § andra styc-

ket ska11 vara samfä11d. Brukas en 1ägenhet av någon som

inte är i ska11 hyresavta1et ges in. deiägare fastigheten

Förrättningens fortsättande och siutförande

14 § ska11 utreda förut- Fastighetsbiidningsmyndigheten för uppde1ning. Härvid bör samråd ske med sättningarna

14 Lagförslag

berörda sakägare och myndigheter. Fastighetsbildningsmyndigheten skall vidare ombesörja de av teknisk

göromål art

som krävs.

15 § Vid indelningen av byggnaden skall i lägenheterna denna läggas ut som ägarlägenheter för fastighetens ägare. Berör en förrättningen fastighet med bostadsbyggnad skall dock varje lägenhet läggas ut för den som delägare brukar lägenheten. Innehåller en byggnaden lägenhet som

inte brukas av någon delägare skall denna

lägenhet läggas ut som samfälld för de ägarlägenheter som brukas av delägarna. Dessa ägarlägenheten skall ha del i den samfällda lägenheten med de andelar som i angivits ansökningen.

16 § Vid indelningen av byggnaden i skall ägarlägenheter

fastighetsbildningsmyndigheten utreda i vilken utsträck-

ning ägarlägenheterna skall besväras av nyttjanderätter eller servitut som är inskrivna i fastigheten.

17 §

Fastighetsbildningsmyndigheten skall upprätta en rit-

ning över varje ägarlägenhet. En beskrivning över indelningen i ägarlägenheter skall vidare upprättas.

18 § Föreligger inte hinder mot skall uppdelning fastig-

hetsbildningsmyndigheten meddela uppdelningsbeslut.

19 § Uppdelningsbeslutet skall innehålla 1. förklaring att saknar av tillbyggnaden egenskap behör till fastigheten och att den delas in i äganlägenheter, 2. beskrivning med av

av indelningen angivande ägar-

lägenheternas ändamål, 3. redovisning av

ägarförhållandena,

4. anläggningsbeslut 24 S enligt anläggningslagen (1973:1149) med angivande âV andelstal för varje ägarlägenhet,

Lagförs1ag 15

5. förordnande att i tomträttsupplåteisen intagna fö-

reskrifter för nyttjandet av byggnaden ska11 gä11a för ägarlägenheterna.

Besiutet ska11 i övrigt innehå11a utta1anden i frågor

som har ett omede1bart samband med förrättningen.

20 § Innan uppde1ningsförrättningen avs1utas ska11 fastighetsbiidningsmyndigheten hå11a sammanträde eniigt 20 § Ia- (1973:1150) om förvaitning av samfäliigheter. Vid samgen manträdet ska11 en samfäiiighetsförening (ägar1ägenhetsbi1das med uppgift att förvalta den gemensamförening) hetsaniäggning som inrättats eniigt uppdelningsbesiutet. När ägariägenhetsföreningen biidats ska11 fastighetsbiidförordna att äganderätten ti11 markfasningsmyndigheten

tigheten ska11 övergå ti11 föreningen.

Har en samfä11d ägariägenhet 1agts ut ska11, vid det sammanträde som avses i första stycket, även bildas en samfäiiighetsförening för förva1tningen av iägenheten.

Särskiida bestämme1ser om samfä11da ägar1ägenheter

21 S En samfä11d ägar1ägenhet som är uthyrd får inte över- Iåtas ti11 annan än hyresgästen. Har en samfä11d överiåtits i strid med vad ägariägenhet som sägs i första stycket, är över1åte1sen ogi1tig.

22 § Har en samfä11d ägar1ägenhet över1åtits, ska11 den från de som den hör ti11. Härvid skiijas ägariägenheter ska11 vad som sägs i fastighetsbi1dnings1agen (1970:988) om avstyckning gä11a. Den samfä11da ägariägenheten får endast skiijas från övriga ägariägenheter om ett be1opp som en1igt fastigbedömning motsvarar värdet av hetsbiidningsmyndighetens den samfä11da ägariägenheten inbetaiats till den myndighet som bestämt. Detta gä11er dock inte om de borregeringen som har panträtt i ägariägenheterna medgivit att genärer den samfä11da ägar1ägenheten får skiijas av utan att inbeta1ning skett.

16 Lagförs1ag

23 S Vad som sägs i 4 kap. 7 S j0rdaba1ken gä11en även vid köp av en samfä11d ägan1ägenhet.

ÅTERGÅNG

In1edande bestämme1ser

24 § Genom återgång kan förkiaras att i

inde1ningen ägar- Iägenheten upphör och att byggnaden än ti11behön til]

markfastigheten. Har återgång skett ska11

ägar1ägenheterna avregistreras.

25 § Återgång sken vid en återgångsförnättning som hand-

Iäggs av fastighetsbi1dningsmyndigheten.

Vi11kor för återgång

26 § Återgång får ske om samt1iga är i sam-

ägar1ägenheter

me ägares hand och ägaren har 1agfart på

ägar1ägenhetenna. Är samt1iga ägar1ägenheter fria från sökta e11er bev11jade

inteckningar fån dock återgång ske även om inte

ägar1ägenheterna är i samme ägares hand; Besvänas mer än en ägar1ägenhet av beviijad e11er sökt

inskrivning får återgång ske endast om ägarna ti11

ägarlägenheterna samt innehavare av panträtt och rätt ti11 nyttjanderätt e11er servitut

medgivit återgången på grundva1

av förs1ag til] fön

företnädesondning inskrivningarna i

den återbildade fastigheten. Vad nu sagts gä11en även om markfastigheten och en ägar1ägenhet besvänas av inskrivningar.

27 § För att skall

återgång få ske krävs att den gemensam-

hetsan1äggning som inrättats för ägan1ägenheterna

en1igt 5 § upphör att bestå.

Lagförsiag 17

Återgångsförrättningen

28 § I fråga om återgångsförrättning gä11er i tiiiämpiiga

deiar vad som sägs i 8-10 §§ denna lag och i 12 kap. 9-11 och 13 §§ fastighetsbiidningsiagen (1970:988). Därvid skaii iakttas att fastighetsbiidningsmyndighetens prövning 12 kap. 9 § fastighetsbiidningsiagen ska11 avse om eniigt

hinder mot återgången möter i annat hänseende än som avses

i 26 § denna iag och att det i inskrivningsmyndighetens yttrande eniigt 12 kap. 10 § fastighetsbiidningsiagen

skaii anges om hinder möter mot återgången eniigt 26 §

denna lag. Aniäggningsförrättning vid viiken ägariägenheternas utträde ur gemensamhetsaniäggningen skaii prövas handiäggs

gemensamt med återgångsförrättningen.

29 § om återgång upptas efter ansökan av ägarna till Fråga

samtiiga ägariägenheter i byggnaden.

30 S Vid återgång ska11 fastighetsbiidningsmyndigheten

förordna att-äganderätten tiil markfastigheten ska11 över-

gå ti11 sökandena samt för varje sökande bestämma viiken

andei han ska11 ha i den återbiidade fastigheten.

31 § Före1igger_inte hinder mot återgång ska11 fastighets-

biidningsmyndigheten meddeia återgångsbesiut.

32 § Återgångsbesiutet skaii innehåiia

1. förklaring att indeiningen i ägariägenheter upphör att gäiia och att byggnaden är tiiibehör ti11 markfastigheten,

2. redovisning av ägarförhå11andena i den återbildade

fastigheten, 3. besiut att gemensamhetsaniäggningen inte iängre består.

Besiutet ska11 i övrigt innehåiia uttaianden i frågor

som har ett omedeibart samband med förrättningen.

18 Lagföns1ag

GEMENSAMMA BESTÄMMELSER

Fönnättningskostnadenna

33 S Fönnättningskostnaderna ska11, om uppde1nings- e11er

återgångsbes1ut medde1ats, fönde1as me11an sökandena efter

vad som är skä1igt. I övrigt ti11ämpas 2 kap. 6 § fastighetsbi1dnings1agen

(1970:988) på förrättningar en1igt denna 1ag.

Domstolspwövning

34 § I fnåga om fu11fö1jd av ta1an mot bes1ut e11er åtgänd

av fastighetsbi1dningsmyndigheten en1igt denna 1ag ska11 15 kap. fastighetsbi1dnings1agen (1970:988) gä11a. Bestämme1senna om fastighetsbi1dningsbes1ut ska11 därvid gä11a

på beslut om uppde1ning e11er åtengång.

35 S Bestämme1serna i 16-18 kap. fastighetsbi1dnings1agen

(1970:988) om rättegång i fastighetsbi1dningsmå1 ska11

gä11a må1 som fu11fö1jts enligt 34 S.

Lagförslag 19

2 FÖRSLAG TILL LAG OM RÄTT FÖR HYRESGÄSTER ATT FÖRKÖPA FAST EGENDOM

Härigenom föreskrivs följande

HYRESGÄSTERS RÄTT TILL FÖRKÖP AV HYRESHUSENHET

1 S Vid försäljning av fast egendom som är taxerad som annan fastighet och som vid taxeringen betecknats som hyresa husenhet får hyresgästerna från säljaren gemensamt förvärva den egendom försäljningen avser.

2 § Hyresgästernas förvärv enligt 1 § kallas förköp och

sker på de villkor som avtalats mellan säljaren och köpa-

ren.

3 § Vad som i denna lag sägs om rätt till förköp vid försäljning av: fast egendom skall tillämpas vid försäljning av tomträtt som är inskriven.

4 § Rätt till förköp föreligger inte, om

1. staten är säljare, 2. staten eller landstingskommun är köpare, 3. köparen är säljarens make och inte heller om köpa-

ren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är

säljarens avkomling,

4. försäljningen sker på exekutiv auktion,

5. försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna an-

del förvärvats på annat sätt än genom gåva,

6. en intresseanmälan enligt 3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt gäller vid försäljningen, 7. försäljningen avser även annan fast egendom än sådan som avses i 1 §,

8. den utövas av hyresgäster som brukar mer än var sin

lägenhet eller mindre än två tredjedelar av antalet lägenheter i byggnaden.

20 Lagförsiag

Förköp i strid med bestämme1serna i denna är paragraf utan verkan.

5 S Den som förvärvar sådan fast egendom som avses i 1 S ska11, om inte rätt ti11 förköp är utes1uten 4 S en1igt 1-7, inom tre månader från det förvärvet skedde anmäia detta i rekommenderade brev ti11 Breven hyresgästerna. ska11 skickas ti11 hyresgästerna under deras vaniiga adresser. I anmäiningen ska11 köparen uppiysa hyresgästerna om bestämmeiserna i 1 och 2 SS, 4 S 8 samt 6-8 SS. Ti11 varje anmäian ska11 fogas en kopia av köpehandiingen samt uppgift om de adresser under vi1ka säijaren och köparen kan nås. Underiåter köparen att fuilgöra sina ensky1digheter Iigt första e11er andra stycket är förvärvet ogiitigt. Har 1agfart meddeiats i strid med 20 kap. 6 S 9 jordaba1ken gä11er inte tredje stycket.

6 S Sedan hyresgästerna har underrättats om sin rätt ti11 förköp är säijaren och, sedan köparen ti11trätt fastigheten, köparen sky1dig att bereda hyresgästerna ti11fä11e att besiktiga egendomen. Säijaren och köparen är därutöver skyidiga att upp1ysa hyresgästerna om samtiiga bestämme1ser som gä11er för för-

säijningen och som inte framgår av köpehandiingen.

7 S Rätten ti11 förköp utövas genom att unhyresgästerna derättar säijaren och köparen i rekommenderade brev att de vi11 överta köpet samt ger in en av dem undertecknad anmä- Ian tili inskrivningsmyndigheten för i anteckning fastighetsboken. Anmäiningen til] inskrivningsmyndigheten ska11

göras sist på den inskrivningsdag som infa11er närmast ef-

ter tre månader från det att köparen sina skylfu11gjorde

digheter en1igt 5 S samt ska11 vara åtföljd av utredning

som visar att säljaren och köparen underrättats sätt

på

nyss sagts. Utövar inte hyresgästerna sin rätt ti11 förköp inom fö-

Lagförslag 21

reskriven tid är rätten till förköp förlorad.

8 § Såväl säljaren som köparen får bestrida hyresgästernas rätt till förköp. Bestridande sker genom en anmälan till

inskrivningsmyndigheten sist på den inskrivningsdag som

infaller närmast efter en månad från det att förköpsrätten utövades. Inskrivningsmyndigheten skall anteckna bestridandet i fastighetsboken samt ofördröjligen underrätta hyresgästerna att rätten till förköp blivit bestridd. Hyresgästernas rätt till förköp skall även anses vara bestridd om anteckning skett enligt 7 § första stycket förköpslagen (1967:868). Inskrivningsmyndigheten skall 0fördröjligen underrätta hyresgästerna om sådan anteckning.

9 § Har bestridande skett är hyresgästerna skyldiga att söka tillstånd till förköpet. Sådant tillstånd skall sökas inom en månad från det att bestridandet antecknades i fastighetsboken. Har anteckning enligt 7 § första stycket förköpslagen (1967:868) skett innan hyresgästerna utövade sin rätt till förköp skall tillstånd sökas inom en månad från den inskrivningsdag hyresgästernas anmälan antecknades. Om de hyresgäster som utövat rätten till förköp inte söker tillstånd inom den tid som sägs i första stycket är förköpet utan verkan.

10 § Fråga om tillstånd prövas av regeringen. Tillstånd

skall vägras, om 1. det är oskäligt att förköp sker med hänsyn till förhållandena mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen, 2. kommun beviljats tillstånd enligt förköpslagen (1967:868).

11 § Har tiden för bestridande enligt 8 § gått ut utan

att bestridande anmälts till inskrivningsmyndigheten eller har tillstånd till förköp lämnats är förköpet fullbordat.

22 Lagförs1ag

12 § Sedan förköpsrätten utövats, får säijaren inte med

verkan mot hyresgästerna häva köpet under åberopande av

att köparen brustit i något åtagande som sku11e ha fu11-

gjorts före den tidpunkt då förköpet fu11bordades.

13 § När förköpet fu11b0rdats anses egendomen ha övergått

från säijaren tiil de hyresgäster som utövat rätten tiil

förköp. Övergången ska11 anses ha skett vid tidpunkten för

försäijningen genom frivi11ig överiåteise och på de vi11-

kor som avtaiats me11an säijaren och köparen. Köparen ska11 till hyresgästerna över1ämna de hand-

iingar angående fastigheten som han innehar och som är av

betydeise för hyresgästerna såsom ägare av fastigheten.

14 § Vi11kor som avta1ats me11an säijaren och köparen får jämkas om det är oundgängiigt med hänsyn ti11 arten av kö-

parens åtagande gentemot säijaren. Hyresgästerna ska11 ersätta säijaren för dennes föriust på grund av jämkningen.

Hyresgästerna ska11 inom tre månader från det att förköpet fu11bordades väcka ta1an om jämkning. Om taian inte väckts inom denna tid är rätten ti11 ta1an föriorad.

15 S Lös egendom som ingår i förköpet skal] undantas från

detta om köparen yrkat det. På yrkande av hyresgästerna

ska11 1ös egendom som ingår i det ursprungiiga köpet men

som saknar samband med nyttjandet av fastigheten undantas. Undantas egendom, ska11 köparen betaia så mycket av köpe-

ski11ingen som beiöper på den undantagna egendomen och hy-

resgästerna återstoden. Taian av köparen om undantagande av Iös egendom från förköpet väckes mot hyresgästerna. Taian av hyresgästerna väckes mot köparen. Rätten ska11 säijaren om

underrätta

rättegången. Denne äger föra ta1an i må1et såvitt angår

hans rätt. Bifa11es ta1an om undantagande, ska11 rätten faststä11a vad köparen och hyresgästerna har att betaia tiil sä1jaren.

Lagförsiag 23

Väcker inte köparen e11er hyresgästerna ta1an om unav iös egendom inom tre månader från det fördantagande köpet fu11bordades, är rätten ti11 taian för10rad.

16 § Har köparen innan förköpet fu11bordades fuiigjort

som på köpet, får hyresgästerna åtagande grundar sig

ti11godoräkna sig detta i förhå11ande tiil sä1jaren.

17 § Hyresgästerna ska11 ersätta köparen för vad denne

en1igt åtagande i köpeavtaiet fu11gjort före fu11bordan-

det och för nödvändig kostnad i samband med köpet. På be- 10pp som hyresgästerna på grund härav har att utge ska11 hyresgästerna betala ränta. Räntan beräknas en1igt 5 § ränte1agen (1975:635) från den dag köparen utgav be10ppet intili första vardagen i andra månaden efter förköpets fu11b0rdande och en1igt 6 S ränte1agen för tiden därefter. Hyresgästerna ska11 dessutom ersätta köparen för

nödvändiga kostnader som ned1agts på egendomen utöver vad

som skäiigen motsvarar värdet av den avkastning som köpa-

ren erhå11it. Ränta utgår på sådan ersättning en1igt 6 §

från första vardagen i andra månaden efter det ränte1agen att förköpet fulibordades.

18 § Köp av fast egendom som avses i 1 § är för sin gi1tighet beroende av att förköp inte sker. Har iagfart e11er inskrivning av förvärv av tomträtt beviijats för köpare i strid med 20 kap. 7 § 10 e11er 21 kap. 7 § jordabaiken är förköpsrätten förlorad. Har förköp skett är det utan verkan. Motsvarande gä11er när förvärvstilistånd meddelats i strid med 5 § andra stycket 1agen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom e11er i strid med 16 b § fjärde stycket 1agen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

19 § Vid ti11ämpning beträffande förköp av vad som gä11er om rätt för köpare av fast egendom att häva köpet, fordra

24 Lagförsiag

avdrag på köpeskiiiingen e11er kräva ersättning för skada

ska11 frågan om köparens goda tro och vad denne förutsatt

vid köpet utöver köpehandiingens innehåil hänföras ti11 hyresgästerna och bedömas med hänsyn ti11 tidpunkten för förköpsrättens utövande.

20 § Tvist i fråga som avses i 14 och 15 §§ av

upptages rätten i den ont där den fasta egendomen är.

HYRESGÄSTS RÄTT TILL FÖRKÖP AV ÃGARLÄGENHET

21 S Den som hyr en ägar1ägenhet har rätt att vid försäijning av 1ägenheten från säijaren förvärva den egendom som försäijningen avser.

Hyresgästens förvärv ka11as förköp och sker på de vi11-

kor som avtaiats me11an säijaren och köparen.

22 § I fråga om förköp av ägariägenhet gälier i tiliämpii-

ga de1ar vad som sägs i 4 § första stycket 1-5 samt andra stycket, 8 § första stycket, 9 S första stycket första och andra meningarna samt andra stycket, 10 § 1, 11-17 18 §§, § andra stycket samt 19-20 §§.

23 § Rätt ti11 förköp föreiigger inte om avförsä1jningen ser även annan fast egendom än sådan som avses i 21 §.

24 § Den som förvärvar en ägariägenhet som är uthyrd ska11, om inte rätt till förköp är utesiuten 4 § 1eniigt 5 e11er eniigt 23 S, inom tre månader från det förvärvet skedde anmäia detta i rekommenderat brev ti11 hyresgästen. Brevet ska11 skickas ti11 hyresgästen under dennes vaniiga adress. I anmä1ningen ska11 köparen upp1ysa hyresgästen om innehå11et i 21 S samt 25-26 §§. Ti11 anmäiningen ska11 fogas en kopia av köpehandiingen samt uppgift om de adresser under viika säijaren och köparen kan nås. Underiåter köparen att fuiigöra sina skyidigheter en- Iigt första e11er andra stycket är förvärvet ogiltigt.

Lagförsiag 25

Har lagfart meddeiats i strid med 20 kap. 6 § 9 jordaba1ken gäiler inte tredje stycket.

25 § Sedan hyresgästen underrättats om sin rätt ti11 förköp är säijaren och köparen skyldiga att uppiysa hyresgästen om samtiiga bestämmeiser som gäller för försäijningen

och som inte framgår av köpehandiingen.

26 S Rätten ti11 förköp utövas genom att hyresgästen underrättar säijaren och köparen i rekommenderade brev att han vi11 överta köpet samt ger in en av honom undertecknad anmäian ti11 inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Anmälningen ti11 inskrivningsmyndigheten

ska11 göras sist på den inskrivningsdag som infa11er när-

mast efter tre månader från det att köparen fuiigjorde sina skyidigheter en1igt 24 § samt skaii vara åtföijd av ut-

redning som visar att säijaren och köparen underrättats på

sätt nyss sagts. Utövar inte hyresgästen sin rätt ti11 förköp inom föreskriven tid är rätten tiil förköp förlorad.

27 § Köp av en uthyrd ägarlägenhet är för sin giitighet beroende av att förköp inte sker.

26 Lagförslag

3 FÖRSLAG TILL LAG OM ÃNDRING I JORDABALKEN

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att 1 kap. 1 §, 3 kap. 3, 5 och 6 §§, 4 kap. 4 och 8 §§, 6 kap.

16 §, 13 kap. 8 §, 18 kap. 8 §, 19 kap. 9 §, 20 kap. 6 och 7 §§ samt 22 kap. 3 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas nio nya paragrafer, 2 kap. 2 a §, 6 kap.

11 a §, 7 kap. 28 a och 31 §§, 12 kap. 1 a §, 13 kap. 11 a, 17 a, 19 a och 20 a §§ av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen

lydelse

1 kap. 1 § Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Om fastighetäildning finns särskilda bestämmelser. Sämjedelning är utan verkan. Enligt bestämmelser i lagen (0000:00) om ägarlägenheter kan även byggnad vara fast egendom.

2 kap. 2 a § Till en ägarlägenhet hör av lägenhetsbegränsande väggar, golv och tak endast det förnyelsebara ytskiktet samt utrymme för normal infästning av lös inredning. Detsamma gäller beträffande de bärande delar av byggnaden som finns inom lägenheten. Fönster och ytterdörr samt balkong hör till ägarlägenheten. Till en ägarlägenhet hör vidare fast inredning och annat varmed lägenheten blivit försedd om det är

Lag försl ag 27

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ägnat till stadigvarande bruk för lägenheten, såsom fast avbalkning, utrustning för uppvärmning, rör och ledningar för vatten och avlopp, gas elektricitet eller liknande fram till huvudledning samt markis och nyckel. I enlighet med vad som sägs i andra stycket hör därjämte i regel till ägarlägenhet, vilken inrättats för att användas som 1. bostad: badkar och annan sa-

nitetsanläggning, spis, värmeskåp

och kylskåp,

2. butik: hylla, disk och skyltfönsteranordning, 3. samlingslokal: estrad och sittplatsanordning, 4. fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri.

3 kap 3 § Den som ämnar utföra grävning Den som ämnar utföra grävning alm-limame amem ä ünnwm eHer Hhmnm amem M ünnaü

skall vidtaga varje skyddsåtgärd skall Wdtma vade skyddsåtgärd

som kan anses nödvändig för att fö- san kan anses nödvändig för att fö-

rebygga skada på angränsande mark. rebygga skada på angränsande mark.

Han skall ersätta skada san upp- Den som ämnar utföra byggnadsarbete kommer till följd av att han eller i sin ägarlägenhet skall vidta så-

som han anlitat underlåtit dan skyddsåtgärd som behövs för att någon att vidtaga sådan åtgärd eller i förebygga skada på annans egendom.

annat hänseende brustit i omsorg Fastighetsägaren skall ersätta skavid arbetets utförande. da som uppkommer till följd av att

hand eller någon som han anlitat

underlåtit att vidtaga sådan åtgärd

28 Lagförsiag

Nuvarande iydeise Föresiagen iydeise

e11er i annat hänseende brustit i omsorg vid anoetets utförande.

Medför skyddsåtgärd uppenbariigen högre kostnad än den skada som åtgär-

den avser att förebygga, får åtgärden underiåtas. Skadan skaii dock ersät-

tas. Om det begäres, ska11 säkerhet eniigt vad som sägs i 2 kap. utsökningáaiken stä1Tas hos iänsstyreisen för ersättningen innan arbetet börjar. Är byggnad eller annan aniäggning som hör tili angränsande mark, tiil föijd av vårdsiöshet vid uppförandet e11er brist i underhåiiet, av sådan

beskaffenhet att särskiid skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga ska-

da med aniedning av arbete som icke sträckes nedanför vanligt käiiardj

ska11 åtgärden bekostas av den angränsande markens ägare.

5 §

Åtgärd för att förebygga skada Åtgärd för att förebygga skada

ti11 föijd av grävning e11er iik- tili föijd av grävning eiier 1ik-

nande anoete får vidtagas på annans nande anaete får vidtagas på annans

mark, om det är nödvändigt för att mark, om det är nödvändigt för att undvika oskäiig kostnad e11er annan undvika oskäiig kostnad e11er annan synnerlig olägenhet. Skada och in- synneriig oiägenhet. Skada och in-

trång ska11 ersättas, om markens trång skaii ersättas, om markens

ägare ej är skyidig att bekosta ar- ägare ej är skyidig att bekosta arbetet. Om det begäres, ska11 säker- betet

het enligt vad som sägs i 2 kap. Åtgärd för att förebygga skada

utsökningsbaiken stäiias hos 1äns- tiii föijd av byggnadsarbete i en

styreisen för ersättningen innan ägariägenhet får vidtas på annans

añetet börjar. ägariägenhet eiier på gemensamhets-

aniäggningen, om det är nödvändigt för att undvika oskäiig kostnad e11er annan synneriig oiägenhet.

Skada och intrång ska11 ersättas.

Om det begäres skaii säkerhet en- 1igt vad som sägs i 2 kap. utsökningäbaiken stälias hos iänsstyreisen för ersättningen innan anetet börjar.

Lag fö rsl ag 29

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 § Ersättning enligt 3 § första el- Ersättning enligt 3 § första eller andra stycket eller enligt 4 § ler andra stycket eller enligt 4 § eller enligt 5 § skall nedsättas eller enligt 5 § första eller andra hos länsstyrelsen. Om fördelning stycket skall nedsättas hos länsoch utbetalning av nedsatt belopp styrelsen. On fördelning och utbesamt verkan därav gäller bestämmel- talning av nedsatt belopp samt verserna om expropriation i tillämpli- kan därav gäller bestännelserna om ga delar. Beloppet får dock utbeta- expropriation i tillämpliga delar. las till ägaren av den angränsande Beloppet får dock utbetalas till marken utan att nedsättning sker, om ägaren av den angränsande marken det är väsentligen utan betydelse eller ägarlägenheten utan att nedför innehavare av fordran för vilken sättning sker, om det är väsentlimarken svarar. Har beloppet nedsatts gen utan betydelse för innehavare men fördelning ännu ej skett, får av fordran för vilken marken eller länsstyrelsen utbetala beloppet till ägarlägenheten svarar. Har beloppet den angränsande markens ägare, om nedsatts men fördelning ännu ej medgivanden från fordringshavarna skett, får länsstyrelsen utbetala företes hos länsstyrelsen. beloppet till den angränsande markens ägare eller till ägaren av angränsande lägenhet, an medgivanden från fordringshavarna företes hos länsstyrelsen. Har beloppet utbetalats utan nedsättning, svarar den ersättningsskyldige för förlust som till följd därav uppkommer för fordringshavare som anges i första stycket. 4 kap. 4 § Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är köpet ogiltigt. On tiden ej bestämts, skall den anses vara två år. Första stycket äger icke till- Första stycket äger icke till-

lämpning på villkor, varigenan för- lämpning på villkor, varigenom för-

värvets fullbordan -eller bestånd värvets fullbordan eller bestånd beroende av att köpeskilling- göres beroende av att köpeskillinggöres

Lagförsiag

Nuvarande iydelse Föresiagen 1yde1se

en eriägges e11er att i 7-9 SS av- en eriägges e11er att i 7-9 §§ avsedd fastighetäpiidning sker, och sedd fastighetäildning e11er upputgör ej he11er hinder att uppstäi- i ägariägenheter sker, och

de1ning 1a vi11k0r som grundas på bestäm- utgör ej he11er hinder att uppstä1-

meise i lag. 1a vi11kor som grundas på bestäm-

me1se i iag.

8 § Den som köpt andei i fastighet Den som köpt ande1 i fastighet utan vi11k0r att andeien ska11 ut- utan vi11kor att ande1en skal] ut-

brytas genom fastighetäiidning in- brytas genom fastighetäiidning gl-

nehar fastigheten under samägande- 1er att fastigheten ska11 de1as upp rätt med den e11er de andra de1- i ägariägenheter innehar fastighetägarna. en under samäganderätt med den ei- Har i köpenhand1ingen föreskri- 1er de andra delägarna. vits att ande1en ska11 utbrytas Har i köpehandiingen föreskri-

äger 7 § motsvarande tiilämpning. vits att andeien ska11 utbrytas el-

1er att uppdeining i ägarlägenheter ska11 ske äger 7 § motsvarande tiiiämpning.

6 kap. 11 a § Har intecknad fastighet deiats upp i ägariägenheter eniigt 1agen

(0000:00) om ägariägenheter övergår

ansvaret från den intecknade fastigheten ti11 de ägariägenheter som inte är samfäiida. Ansvaret meiian ägariägenheterna fördeias eniigt 10 §.

16 § Sammaniäggs fastighet e11er de1 av fastighet med annan fastighet e11er

fastighetsdei, omfattar inteckning som besvärar någon av de i sammaniägg-

ningen ingående fastigheterna e11er fastighetsdeiarna heia den nybiidade

fastigheten.

Lagförslag 31

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Avstyckas samfällighet eller viss ägovidd av samfällighet, svarar den avstyckade fastigheten icke för inteckning i stamfastighet. Vad som sägs i första stycket skall ha motsvarande tillämpning

när återgång sker enligt lagen

(00O0:00) om ägarlägenheter.

7 kap. 28 a § Vad som i 27 och 28 §§ sägs gäller även efter uppdelning av en fastighet i ägarlägenheter enligt

lagen (O000:00) om ägarlägenheter.

31 §

Efter återgång enligt lagen

(0000:00) om ägarlägenheter besväras den återbildade fastigheten av nyttjanderätt eller servitut som

vid återgången gällde i ägarlägen-

heterna. 12 kap 1 a § Bestämmelserna i 15, 24 a, 35 och 46 §§ om enfamiljshus gäller även

vid upplåtelse av ägarlägenhet så-

vida inte ägarlägenheten är samfälld för övriga ägarlägenheter i byggnaden eller den varit uthyrd i mer än två år.

13 kap. 8 § Har fastighetsägaren eller tomträttshavaren överskridit sin rätt eller

åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, åligger det honom att

32 Lagförs1ag

Nuvarande 1yde1se Föresiagen 1yde1se

återstäiia vad som nbbats e11er fu11göra vad som eftersatts och att ersätta skada. Avta1et får ej hävas med aniedning av vad som någondera sidan 1åtit komma sig ti11 Iast. Används en ägariägenhet i strid mot det vid en uppdeiningsförrättning en1igt 1agen (00O0:00) om ägarlägenheter bestämda ändamålet e11er mot förordnanden en1igt 19 S 5 samma lag ska11 vad som i första stycket sägs om tomträttshavaren

ga11a iägenhetsägaren.

11 a § Vid omprövning av avgäid ska11 bvggnad i viiken ägar1ägenheter inrättats anses utgöra ti11behör til] tomträtten.

17 a § Har ägar1ägenheter inrättats i en byggnad är fastighetsägaren sky1dig att Iösa ägar1ägenheterna trots att egendomen inte är ti11behör tiil tomträtten. Lösesumman ska11 motsvara egendomens värde under antagande av att byggnaden utgör ti11behör ti11 tomträtten.

19 a S Har fastighetsägaren Töst in ägar1ägenheter en1igt 17 a § är inskrivningar i dessa utan verkan när tomträtten upphör en1igt 19 §.

Lagförsiag

Nuvarande lydeise Föres1agen 1yde1se

20 a § Avser iniösen sådan egendom som sägs i 17 a § och svarar ägarlägenhet för beviijad e11er sökt inteckning gä11er för utbetaining av nedsatt Iösesumma vad som sägs i 20 § andra fjärde styckena.

18 kap. 8 §

Har ärende angående anteckning Har ärende angående anteckning

en1igt 19 kap. 20 § att ta1an b1i- en1igt 19 kap. 20 S att taian b1ivit väckt om äganderätt ti11 fast vit väckt an äganderätt ti11 fast egendom e11er en1igt 20 kap. 14 § egendan e11er enligt 20 kap. 14 § att ägares rätt att förfoga över att ägares rätt att förfoga över egendomen är inskränkt e11er en1igt egendomen är inskränkt e11er enligt 7 § förköpslagen (1967:868) att 7 S förköps1agen (1967:868) att kommun bes1utat utöva förköpsrätt i kuunun bes1utat utöva förköpsrätt

fråga om -egendomen upptagits på i fråga an egendanen upptagits på

inskrivningsdag, får den san däref- inskrivningsdag, får den som därefter förvärvat egendomen e11er annan ter förvärvat egendonen e11er annan rättighet i denna än panträtt icke rättighet i denna än panträtt icke tiH stöd för beståndet av förvär- ti11 stöd för beståndet av förvärvet e11er rätten tili ersättning vet e11er rätten ti11 ersättning

en1igt 4 § andra stycket åberopa eniigt 4 § andra stycket åberopa

att han vid förvärvet varken ägde att han vid förvärvet varken ägde e11er bort äga kännedom om omstän- e11er bort äga kännedom an anständighet som avses med anteckningen. dighet som avses med anteckningen.

Motsvarande gä11er i fråga om an- Motsvarande gä11er i fråga om an-

teckning en1igt 21 kap. 4 § att” teckning de1s eniigt 7 e11er 26 § tomträttshavares rätt att upp1åta lagen (0000:00) om rätt för hyresservitut e11er rätt ti11 e1ektrisk gäster att förköpa fast egendom, kraft i tomträtten är inskränkt. de1s eniigt 21 kap. 4 § att tunt-

rättshavares rätt att upp1åta ser-

vitut e11er rätt ti11 e1ektrisk kraft i tomträtten är inskränkt.

Lagförsiag

HE!âEâEQ§_JYde1§§ Föresiagen 1yde1sg

19 kap.

Avser ansökan fastighet e11er Avser ansökan fastighet e11er

de] av fastighet som ingår i besiu- del av fastighet som ingår i besiu-

tad men icke fu11bordad sammaniägg- tad men icke fu11bordad sammanläggoch ska11 ej avvi- ning e11er och ska11 an-

ning ansökningen återgång

sas eniigt 8 § e11er omedeibart av- sökningen ej avvisas eniigt 8 § eisiås eniigt föreskrift i 20 - 23 1er omede1bart avsiås en1igt före-

kap., ska11 ärendet uppskjutas ti11 skrift i 20-23 kap., skaH ärendet.

den inskrivningsdag som infa11er uppskjutas ti11 den inskrivningsdag närmast efter det medde1ande att som infa11er närmast efter det medsamnan1äggning fu11bordats e11er deiande att samman1äggning e11er

frågan därom förfa11it kommit in- fu11bordats e11er frågan

återgång

skrivningsmyndigheten ti11 handa. därom förfa11it kommit inskrivningsmyndigheten ti11 handa.

20 kap.

Lagfartsansökan ska11 avs1ås om

1. fångeshandiingen ej ingivits,

2. fångeshand1ingen ej är upprättad såsom föreskrives i 1ag,

3. förvärvet avser köp e11er byte och fångeshandiingen innehå11er vi11-

kor, som enligt 4 kap. 4 e11er 28 § medför att förvärvet är ogi1tigt, 4. förvärvet avser de1 av fas- 4. förvärvet avser de1 av fastighet och i 4 kap. 7-9, 28 e11er tighet och i 4 kap. 7-9, 28 e11er 29 § e11er eijest i lag föreskriven 29 § e11er e1jest i Iag föreskriven tid för ansökan om fastighetdild- tid för ansökan om fastighetäoiidning försuttits e11er ansökan därom ning e11er uppde1ning i ägariägenavsiagits e11er sådant förvänv heter försuttits e11er ansökan däreijest enligt Tag är ogi1tigt, om avs1agits e11er sådant förvärv e1jest eniigt 1ag är ogi1tigt, 5. över1åte1sen står i strid med en mot över1åtaren gä11ande inskränkning i hans rätt att förfoga över egendomen och, när överiåteisen skedde, Iagfart ej var beviijad för överiåtaren e11er, om så var fa11et, ärende om

anteckning i fastighetäoken av inskränkningen var upptaget på inskriv-

ningsdag,

Lagförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6. fastigheten tidigare överlåtits till någon vars förvärv enligt 17

kap. 1 eller 4 § äger företräde framför sökandens förvärv, 7. fastigheten sålts exekutivt till annan än sökanden och försäljningen enligt 14 kap. utsökningsbalken äger företräde framför dennes förvärv, 8. för sökandens rätt att förvärva fastigheten fordras tillmyndighets stånd och i lag föreskriven tid för sökande av sådant tillstånd försuttits eller ansökan därom avslagits, 9. det är uppenbart att förvärvet av annan grund är ogiltigt eller ej kan göras gällande, 10. den avser en ägarlägenhet som är samfälld.

7 § Förekommer icke omständighet som avses i 6 §, skall lagfartsansökan förklaras vilande, om

1. vid köp, byte eller gåva överlåtarens underskrift på fångeshandling-

en icke är styrkt av två vittnen och överlåtelsen ej skett genan statlig myndighet,

2. fångesmannen ej har lagfart och fall som avses i 9 § icke

förelig- Qêr.

3. rättegång pågår om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten

eller an bättre rätt till denna,

4. lagfart sökes på grund av testamente, dan eller förrättning som ännu

icke vunnit laga kraft, 5. vid förvärv genom legat detta ej utgivits,

6. vid förvärv på exekutiv försäljning köpebrev ej utfärdats eller vid

expropriation eller liknande tvångsförvärv inlösen ej fullbordats,

7. vid överlåtelse överlåtaren är gift och förvärvet enligt giftenmålsbalkens bestännelser är beroende av andra makens samtycke, 8. vid överlåtelse genom boutredningsman förvärvet enligt ärvdabalkens bestämelser är beroende av dödsbodelägares samtycke, 9. förvärvet avser del av fas- 9. förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastig- tighet och är beroende av fastighetsbildning, hetsbildning eller uppdelning i ägarlägenheter,

36 Lagförsiag

ygvarande iydeise Foresiagen iydeise

10. vid köp eiier byte förvärvet är beroende av att förköp ej sker e1- 1er vid förköp detta ej är fuiibordat, 11. förvärvet i annat fail eniigt lag är beroende av domstois eiier annan myndighets tilistånd,

12. förvärvet är beroende av vi11kor och, i fråga om gåva, viiikoret

avser viss tid som ej överstiger två år från den dag då gåvohandiingen

upprättades.

22 kap. 3 § Ansökan om inteckning skaii avsiås, om 1. föreskrifterna i 2 § icke iakttagits,

2. på grund av särskild föreskrift eiier eniigt anteckning i fastig-

hetdooken inteckning ej får beviijas i fastigheten, 3. inskrivning av tomträtt i fastigheten är beviljad e11er sökt,

4. fastigheten frångått sökanden på grund av exekutiv försäijning e11er

genom expropriation e11er iiknande tvångsförvärv,

5. sökanden är i konkurs e11er försättes i konkurs den dag då inteckningen sökes samt fastigheten hör tiii konkurdooet,

6. en dei av fastigheten har utmätts e11er tagits i anspråk genom be-

tainingssäkring eiier fastigheten e11er en dei av fastigheten har beiagts

med kvarstad och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp

senast på den inskrivningsdag då inteckningen söks, såvida ej ansökningen

har medgetts av kronofogdemyndigheten,

7. ärende angående anteckning eniigt 7 § förköpsiagen (1967:868) att

kommun besiutat utöva förköpsrätt i fråga om egendomen upptagits på in-

skrivningsdag och ansökningen göres av den som överiåtit egendomen,

8. ärende angående anteckning

eniigt 7 e11er 26 § iagen (0000:00) om rätt för hyresgäster att förköpa

fast egendom upptagits på inskriv-

ningsdag och ansökningen görs av den som överiåtit egendomen, 9. den avser en ägariägenhet som är samfä11d.

Lagförslag 37

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Har ärende angående lagfart för sökanden uppskjutits till senare in-

skrivningsdag, skall behandlingen av ansökan om inteckning uppskjutas till samma dag.

4 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I FASTIGHETSBILDNINGSLAGEN (1970:988)

Härigenan föreskrivs i fråga an fastighetsbildningslagen (1970:988)

att det i lagen skall införas en ny paragraf, 1 kap. 4 a §, av nedan

dels

angivna lydelse, att 4 kap. 27 och 28 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

dels

1 kap. 4 a § Vad som i denna lag sägs om mark eller område gäller i tillämpliga delar även beträffande ägarlägenheä

4 kap. 27 § Gräns som tillkommer genom fastighetsbildningen skall utstakas och utmärkas i behövlig omfattning. Sträckningen av utstakad gräns skall överensstämma med fastighetsbildningsbeslutet. Utstakning som endast i mindre mån avviker från beslutet får dock läggas till grund för utmärkningen, om rättelse av utstakningen skulle medföra kostnad som icke står i skäligt förhållande till den betydelse det kan ha för sakägare att fastighetsbildningen genanföres i full överensstämmelse med beslutet. On det är lämpligt, får utmärkning av gräns verkställas efter förrätt-

ningens avslutande. Angående sådan åtgärd skall sakägarna underrättas i

god tid. Underrättelsen lämnas genan skriftligt meddelande eller i sådan särskild ordning som beslutats enligt 20 § andra stycket. Vid förrättning som berör ägarlägenhet gäller inte första och andra stycket.

Lagförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

28 § Karta skall upprättas vid förrättningen. Kan fastighetäoildningen ge-

nomföras och förrättningsresultatet åskådliggöras utan karta, behöver så-

dan dock ej upprättas. Kartan skall göras så noggrann som ändamålet kräver. Beskrivning över de ändringar i fastighetsindelningen och andra förhållanden som åstadkommes genom fastighetsbildningen skall upprättas, om ej

resultatet av förrättningen ändå framgår med tillräcklig noggrannhet av

förrättningshandlingarna. I beskrivningen skall den nya indelningen anges i enlighet med gränsutstakningen eller, i den mån utstakning icke skall ske, i överensstämmelse med fastighetsbildningäoeslutet. Vid en förrättning som berör ägarlägenhet gäller inte första stycket. I stället skall en ritning upprättas om det behövs.

5 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I ANLÄGGNINGSLAGEN (1973:1149)

Härigenom föreskrivs i fråga om anläggningslagen (1973:1149)

att 24 S skall ha nedan angivna

dels lydelse,

ggl§_att en ny rubrik skall införas närmast efter 45 S,

att i lagen skall införas en ny paragraf, 45 a §, av nedan angivna

dels

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

24 § Om hinder icke möter mot anläggningen, skall fastighetäoildningsmyndigheten meddela anläggningäeslut. I anläggningdpeslut anges 1. anläggningens ändamål, läge, storlek och huvudsakliga beskaffenhet i övrigt, 2. de fastigheter som skall deltaga i anläggningen, 3. utrymme som upplåtes för anläggningen,

Lagförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 . fastighet eller del därav som inlöses, 5. tiden för bestånd, an sådan anses böra bestämmas, anläggningens 6 . den tid inom vilken anläggningen skall vara utförd,

7 . behövliga föreskrifter i fråga om anläggningens utförande.

får också de i deltagande fas- I anläggningsbeslutet anges anläggningen andelstal i fråga om kostnaderna för anläggningens utförande tigheternas och drift.

Prövas med fastighetäbildningsåtgärd vid en anläggningsfråga gemensamt

förrättning, får anläggningsbeslutet upptagas i fastighetsbildningsbeslutet.

Beslut angående gemensamhetsan-

läggning för ägarlägenheter skall upptas i uppdelningsbeslutet.

Särskilda bestämmelser om gemensamhetsanläggning för ägarlägenheter

45 a Den gemensamhetsanläggning som avses i 5 § lagen (0000:00) om

ägarlägenheter skall omfatta de gg-

lar av byggnaden som inte enligt 2 kap. 2 a § jordabalken hör till ägarlägenheterna. Sådan gemensamhetsanläggning får inrättas även om den är gemensam endast för två ägarlägenheter.

40 Lagförs1 ag

Nuvarande 1yde1se Föresiagen 1yde1se

6 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I LAGEN (1973:1150) OM FÖRVALTNING AV SAMFÄLLIGHETER

Härigenom föreskrivs i fråga om iagen (1973:1150) om förvaitning av

samfä11igheter att 20 och 29 §§ ska11 ha nedan

dels 1, 17, 19, angivna 1yde1se,

att nuvarande 66 och 67 §§ ska11 betecknas 72 och 73 §§,

dels dels att en ny rurik ska11 införas närmast efter 65 §,

dels att i 1agen ska11 införas sex nya paragrafer, 66-71 §§ av nedan

angivna iydeise.

Nuvarande 1yde1se Föresiagen 1yde1se

1 § Vid tiliämpningen av denna lag ska11 som samfäliighet anses 1. samfäiiighet eniigt fastighetáoiidningsiagen (1970:988), 2. annan mark som gemensamt ti11hör ägarna av de mantalssatta fastigheterna i en socken, 3. servitut e11er annan särskiid rättighet som hör tiil f1era fastigheter gemensamt, 4. samfä11ighet enligt anläggningslagen (1973:1149), 5. ägariägenheter som eniigt 15 § andra stycket 1agen (0000:O0) om ägariägenheter 1agts ut som samfä11da för övriga ägariägenheter i bY99naden. Med de1ägarfastighet förstås i iagen fastighet som har dei i samfäliighet och med deiägare ägaren av deiägarfastighet.

17 § Samfäilighetsförening är en eniigt denna 1ag biidad sammansiutning, som kan förvärva rättigheter och ikiäda sig skyidigheter och vars mediemmar utgöres av deiägarna i samfäilighet.

Lagförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Samfällighetsförening som förvaltar sådan gemensamhetsanläggning som sägs i 5 § lagen (O0O0:O0) om ägarlägenheter benämns ägarlägenhetsförening.

19 § Föreningen skall vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensmma bästa. Varje medlems enskilda intressen skall även beaktas i omskälig fattning. Vid förvaltningen av en samfälld ägarlägenhet skall även hyresgästens intressen beaktas.

20 § Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genan att de antager stadgar och utser styrelse. Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdanstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen (1973:1149) fastighetsbildningsmyndigheten eller, om särskild förordnats 4 § sistnännda förrättningsman enligt lag, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i det samfälligheten begär eller an det är av väsentlig betydelse från allmän att synpunkt samfällighetsförening bildas. I samband med en uppdelningsförrättning enligt lagen (0000:00) om ägarlägenheter skall fastighetsbildningsmyndigheten hålla sammanträde enligt första stycket för bildande av en ägarlägenhetsförening. Om det vid förrättningen lagts ut en samfälld ägarlägenhet skall det vid sammanträdet även bildas en samfällighetsförening för förvaltningen av denna lägenhet.

Lagförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

29 § Samfällighetsförenings firma skall innehålla ordet samfällighetsförening. Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen registrerade ännu bestående samfällighetsföreningsfirmor. För registrering av firma gäller i övrigt vad som föreskrives i firmasamfällighetsförenings lagen (1974:156). Annan än samfällighetsförening får ej i sin firma använda ordet sam- Den som bryter mot vad som nu sagts dömes till böter. fällighetsförening. Firman för sådan samfällighetsförening som avses i 17 § andra stycket skall i stället för ordet samfällighetsförening innehålla ordet ägarlägenhetsförening. Den skall även innehålla den till marken knutna fastighetáeteckningen. Annan än ägarlägenhetsförening får ej i sin firma använda ordet ägarlägenhetsförening. Den som bryter mot vad som nu sagts dömes till böter.

Särskilda bestämmelser om ägarläenhetsförenin ar

66 § En ägarlägenhetsförening har rätt att få tillträde till en ägar-

lägenhet för kontroll och åtgärd

avseende den gemensamma egendomen. Föreningen skall därvid se till att

lägenhetsägaren inte utsätts j§r

större olägenhet än nödvändigt. Underlåter en lägenhetsägare att bereda föreningen tillträde till lägenheten när föreningen enligt

Lagförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

första stycket har rätt därtill kan tingsrätten förordna om handräck-

ning. I fråga om handräckning finns

bestämmelser i 17 § handräckningslagen (1981:847).

67 §

Ägarlägenhetsföreningens stämma

får fastställa regler för användningen av gemensamhetsanläggningen. Stämman får vidare fastställa regler som syftar till att ge fönster, dörrar och balkonger som hör till ägarlägenheterna ett enhetligt utseende.

68 §

Ägarlägenhetsföreningens rätt

till uttaxering enligt 40 § är för varje ägarlägenhet per kalenderår begränsad till tio procent av ägarlägenhetens taxeringsvärde.

69 §

Ägarlägenhetsföreningens styrelse skall årligen för förenings-

stämmans godkännande lägga fram en

underhållsplan avseende gemensam-

hetsanläggningen. Den som lämnat lån mot säkerhet i en ägarlägenhet har rätt att få

ta del av underhållsplanen.

70 §

Ägarlägenhetsföreningens stämma

skall årligen fatta beslut om av-

sättning till en underhållsfond.

44 Lagförslag

Nuvarande 1yde1se Föresiagen lydeise

Avsättningen ska11 uppgå minst ti11

en procent av ägariägenheternas sammaniagda taxeringsvärden.

71 § För att täcka kapita1behovet för underhå11 får ägariägenhetsföreningens stämma besiuta om särskiit kapita1ti11skott. I besiut om sådant ti11skott ska11 anges vad som eniigt faststä11da ande1sta1 belöper på varje deiägare. Bes1utet gälier mot ny delägare. I beslutet ska11 anges när tiliskottet senast ska11 vara inbetaiat ti11 föreningen. Kapitaitiiiskott får inte förfaiia ti11 betaining tidigare än tre månader från bes1utets dag. Tiii betaining förfaliet kapita1ti11skott får tas ut eniigt bestämmeiserna i utsökningsbalken om fordran för vi1ken betainingsskyi-

dighet åiagts genom dom som äger

1aga kraft. Har kapita1ti11sk0tt inte betaiats in tiil föreningen inom ett år från förfaiiodagen, föriorar besiutet härom sin gi1tighet. Inbetaiade kapitaitiiiskott ska11 återbetaias jämte ränta från den dag då beioppet inbetaiades. Räntan

ska11 bestämmas på sätt som sägs i

5 § ränteiagen (1975:635).

Lagförsiag 45

Nuvarande 1yde1se Föresiagen 1yde1se

7 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I LAGEN (1973:1152) OM FÖRMÅNSRÄTT FÖR FORDRINGAR ENLIGT LAGEN (1973:1150) OM FÖRVALTNING AV SAMFÄLLIGHETER

föreskrivs i fråga an 1agen (1973:1152) an fönnånsrätt för ford-

Härigenom ringar eniigt 1agen (1973:1150) an förvaltning av samfä11igheter att Tagen ska11 ha nedan angivna 1yde1se.

Med samfäiiighetsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering en1igt

40 § Iagen (1973:1150) um förva1tning av samfä11igheter påförts ägare av

fastighet e11er innehavare av tomträtt, fö1jer fönnånsrätt eniigt 6 § 1

e11er 7 § 2 förmånsrättsiagen (1970:979), om beioppet icke förfa11it ti11

beta1ning tidigare än ett år före utmätning e11er konkursansökan. Med ägariägenhetsförenings ford-

ran på belopp, som vid uttaxering

påförts ägare av ägar1ägenhet fö1-

jer förmånsrätt en1igt första styc-

ket i den mån be1oppet uppgår ti11

högst tio procent av lägenhetens taxeringsvärde. Vad som i första stycket sägs gä11er inte för sådan samfä11ighetsförening som förva1tar samfäiid

agarlägenhet.

8 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I FÖRKÖPSLAGEN (1967:868)

Härigenom föreskrivs i fråga an förköpsiagen (1967:868) att 3 och 9 §§

ska11 ha nedan angivna 1yde1se.

3 § Förköpsrätt får ej utövas, om 1. försä1jningen endast avser fastighet, som har en ägovidd understi- 3 000 kvadratmeter med friiiggande småhus e11er radgande och är bebyggd

46 Lagförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

eller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer, 2. staten är säljare, 3. staten eller landstingskommun är köpare, 4. köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling, 5. försäljningen sker på exekutiv auktion, 6. försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan

äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än

genom gåva, 7. försäljningen avser en ägarlägenhet för bostadsändamål. Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser

del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid

bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes inlagfart

nan förköpsrätt utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn till de-

len, om denna är utbruten, eller, när avser område försäljningen av fastighet, fastighetdpildningdoeslut meddelats. Förköp i strid med bestämmelserna i denna är utan verkan. paragraf

9 §

Kommun som utövat förköpsrätt är Kommun som utövat förköpsrätt är skyldig att söka tillstånd till skyldig att söka tillstånd till förköpet, om säljaren eller köparen förköpet, om säljaren eller köparen

bestrider förköpsrätten på sätt och bestrider förköpsrätten på sätt och

inom tid som anges i andra stycket. inom tid som anges i andra stycket.

Frågan om tillstånd till förköp En kommun är även skyldig att söka

prövas av regeringen. Tillstånd tillstånd om skett enanteckning skall vägras, om 7 S första stycket ligt lagen 1. egendom som avses i 1 § ej (0000:00) om rätt för hyresgäster

ingår i försäljningen eller ingår att förköpa fast egendom. om Frågan

däri men ej är belägen inom kom- tillstånd till av reförköp prövas

munens eget område, geringen. Tillstånd skall vägras,

2. det är obilligt att förköp om sker med hänsyn till förhållandet 1. egendom som avses i 1 § ej

Lagförsiag 47

Nuvarande 1yde1se Föres1agen Iydeise

me11an säijare och köpare e11er ingår i försäijningen e11er ingår

viiikoren för e11er omständighet- däri men ej är be1ägen inom komerna vid försäljningen. munens eget område, 2. det är 0bi11igt att förköp sker ned hänsyn ti11 förhå11andet me11an säijare och köpare e1Ier vi11koren för e11er omständighet-

erna vid försä1jningen,

3. hyresgäster bevi1jats tilistånd eniigt iagen om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom. Bestridande enligt första styc- Bestridande eniigt första stycket anmäis hos inskrivningsmyndig- ket annä1s hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighets- heten för anteckning i fastighets-

boken sist på den inskrivningsdag boken sist på den inskrivningsdag

san infa11er närmast efter en månad san infa11er närmast efter en månad från det förköpsrätten utövades. från det förköpsrätten utövades. Inskrivningsmyndigheten ska11 oför- Inskrivningsmyndigheten ska11 ofördröj1igen nderrätta kommunen an dröjiigen underrätta kommnen an bestridandet. Kaununens ansökan om bestridandet e11er om anteckning ti11stånd ti11 förköpet ska11 ha eniigt 7 § Iagen om rätt för hyinkommit ti11 regeringen inan en resgäster att förköpa fast egendom. månad från det bestridandet anteck- Kommnens ansökan om ti11stånd ti11 nades. Sökes ti11stånd ej i rätt förköpet ska11 ha inkanmit ti11 retid, är förköpet utan verkan. geringen inon en månad från det bestridandet antecknades e11er anteckningen eniigt iagen om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom utfördes. Har anteckning en1igt lagen om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom skett innan kommunen utövat sin förköpsrätt ska11 ti11stånd sökas inom en månad från den inskrivningsdag kommunen utövade sin förköpsrätt. Sökes ti11stånd ej i rätt tid, är förköpet utan verkan.

48 Lagförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

När en kommun utövar förköpsrätt i fråga om egendom i annan kommun,

äger den kommun där egendomen är belägen påkalla att regeringen prövar

frågan om tillstånd till förköpet. Ansökan om sådan prövning skall ha in-

kommit till regeringen inom en månad från det förköpsrätten utövades. Tillstånd till förköp skall vägras, om förköpsrätt ej får utövas enligt 2 §.

9 FÖRSLAG TILL LAG GW ÄNDRING I BOSTADSFÖRVALTNINGSLAGEN (1977:792)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977:792)

dels att i lagen skall införas en ny bestämmelse, 2 a §, av nedan angivna

lydelse,

dels att 29 § skall ha nedan angiven lydelse.

2 a § Försummar en ägare av en ägarlägenhet att vårda sin lägenhet eller underlåter han att delta i förvaltningen av den för ägarlägenheterna

inrättade gemensamhetsanläggningen

får hyresnämnden, om försummelsen är sådan som sägs i 2 § första stycket, besluta om särskild förvaltning av ägarlägenheten.

29 § Ansökan om särskild förvaltning Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller av or- får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster. Sedan ganisation av hyresgäster. Ansökan

beslut om tvångsförvaltning har om särskild förvaltning av en

meddelats, skall fråga som rör för- ägarlägenhet får även göras av an-

valtningen upptas till prövning av nan lägenhetsägare i byggnaden elhyresnämnden, om sökanden, förval- ler av den till vilken ägarlägenhe-

taren eller fastighetsägaren begär ten är upplåten med hyresrätt eller

det och annat ej är särskilt före- av ägarlägenhetsföreningen. Sedan

SOU 1982 : 40 Lag fö rsl ag 49

Nuvarande lydelse lydelse

Föreslagen

skrivet. Nämnden får också själv- beslut om tvångsförvaltning har

mant ta upp fråga som rör förvalt- meddelats, skall fråga som rör för-

ningen, om annat ej följer av sär- valtningen upptas till prövning av skild bestämmelse. hyresnämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat ej är särskilt föreskrivet. Nännden får också själv-

mant ta upp fråga som rör förvalt-

ningen, an annat ej följer av särskild bestämmelse.

10 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNIIRING I LAGEN (1916:156) OM VISSA INSKRÄNKNINGAR I RÄTTEN ATT FÖRVÄRVA FAST EGENDGW M.M.

Härigenom föreskrivs att 1 och 5 §§ Tagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. skall ha nedan angivna lydel se . Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1§ Utländsk medborgare må ej utan tillstånd för varje särskilt fall här i riket förvärva fast egendom eller irmuta mineral fyndighet eller förvärva eller bearbeta inmutad mineral fyndighet eller idka gruvdrift. Vad i denna lag sägs an fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad sålunda är stadgat om utländsk medborgare skall ock tillämpas beträffande utländska bolag, föreningar, andra samfälligheter och stiftelser. Möter ej hinder med hänsyn .till allmänt intresse eller förvärvarens personliga förhållanden, skall utländsk medborgare meddelas tillstånd att förvärva fast egendom, om 1. egendomen förvärvas huvud-sakligen för att bereda förvärvaren och hans familj stadigvarande bo och hemvist samt egendomen är bostadsfas-

50 Lagförsiag

Nuvarande iydeise Föresiagen iydeise

tighet, avsedd för en eiier ett fåtal famiijer, e11er tomt, 1ämpad att bebvggas med ett mindre bostadshus, 1 a. förvärvet avser andei i fastighet och förvärvet av andeien sker i syfte att bereda förvärvaren

och hans fannij bostad på fastig-

heten, 2. egendomen förvärvas huvudsakiigen för att bereda förvärvaren och hans famiij bostad för fritidsändamå1 under förutsättning de1s att egendomen icke är o1ämp1ig för ändamåiet, deis att a) förvärvaren förut varit svensk medborgare e11er sedan två år har hemvist i Sverige e11er eijest har särskiid anknytning tiii Sverige, e11er

b) förvärvet avser fastighet inom område, där efterfrågan på fritids-

fastigheter icke är så betydande att på grund därav risk föreiigger för

stegring av fastighetsvärdena, 3. egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom jordbruk, åt vi1ket han kan antagas komma att sjäiv ägna sig, samt förvärvaren förut varit svensk medorgare eiier sedan två år har hemvist i Sverige, 4. egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom annan näringsverksamhet, för vi1ken egendomen prövas behövlig, samt förvärvaren antingen har hemvist i Sverige sedan två år och har fått sådant ti11stånd ti11 näringsverksamheten som avses i 5 § iagen d. 29 nov. 1968 (nr 555) om rätt för utiänning och utiändskt företag att idka näring här i riket e11er

har bosättningstiiistånd,

5. förvärvaren är överiåtarens make e11er om förvärvaren e11er, när ma-

kar förvärva gemensamt någon av dem är överiåtarens avkomiing.

Länsstyreisen ska11 avgöra tiii- Länsstyreisen ska11 avgöra ti11-

ståndsfrågan, om ärendet gä11er ståndsfrågan, om ärendet gäiier

förvärv av fast egendom för ändamåi förvärv av fast egendom för ändamåi som avses i tredje stycket 2. Det- som avses i tredje stycket 2. Detsamma gä11er ärende om förvärv av samma gä11er ärende om förvärv av fast egendom i fa11 som avses i fast egendom i fail som avses i punkterna 1 och 3-5. I övriga fa11 punkterna 1, och 3-5. I övriga

l_g prövas frågan om tiiistånd av rege- fa11 prövas frågan om tiiistånd av

ringen. regeringen.

Lagförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 S Ansökan an tillstånd till för- Ansökan an tillstånd till förvärv av fast egendom enligt 1 eller värv av fast egendom enligt 1 eller 2 § eller an prövning enligt 4 § 2 § eller om prövning enligt 4 § tillställes länsstyrelsen i det län tillställes länsstyrelsen i det län där egendomen eller del av denna är där egendomen eller del av denna är belägen. Ansökan göres skriftligen belägen. Ansökan göres skriftligen

före fånget eller inan tre månader före fånget eller inan tre månader

från det fånget skedde. I ärendet från det fånget skedde. Har fånget

_ bör fångeshandlingen eller, an så- skett genom förköp enligt lagen

dan ännu ej upprättats, fångesman- (0000:00) om rätt för hyresgäster

nens skriftliga samtycke till an- att förköpa fast egendom skall ansökningen företes i huvudskrift el- sökan göras inom tre nånader från

ler bestyrkt avskrift. Har det ej det förköpet fullbordades. I ären-

skett och är ej fråga om förvärv på det bör fångeshandlingen eller, an

auktion som avses i 8 §, må sökan- sådan ännu ej upprättats, fånges-

den föreläggas att avhjälpa bristen mannens skriftliga samtycke till

vid äventyr att ansökningen eljest ansökningen företes i huvudskrift avvisas. eller bestyrkt avskrift. Har det ej

skett och är ej fråga an förvärv på

auktion som avses i 8 S, må sökanden föreläggas att avhjälpa bristen vid äventyr att ansökningen eljest avvisas.

Angår ansökan san avses i första Angår ansökan som avses i första

stycket förvärv av fast egendom ge- stycket förvärv av fast agendan genom köp eller byte, får ansökningen nam köp eller byte, får ansökningen

ej möms eller på grund av åter- ej prövas eller på grund av åter-

kallelse avskrivas, innan det bli- kallelse avskrivas, innan det blivit slutligt avgjort huruvida för- vit slutligt avgjort huruvida förköp enligt förköpslagen (1967:868) köp enligt förköpslagen (1967:868) äger rum. Vad nu sagts äger ej eller enligt lagen (0000:00) om tillämpning, om det är uppenbart rätt för hyresgäster att förköpa att förköpsrätt icke kommer att ut- fast egendom äger rum. Vad nu sagts övas. äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förköpsrätt icke kommer att utövas.

52 Lagförs1 ag

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

Göres ej ansökan om tiiistånd ti11 förvärv som avses i första stycket

inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt e11er vägras ti11stånd, är

fånget ogiiit. Detsamma gä11er, om ansökan om prövning eniigt 4 § iämnas

utan bifa11 och besiutet härom vinner iaga kraft samt tiden för ansökan om

tiiistånd eniigt första stycket utgått.

Sökes tiilstånd i fa11, som eniigt vad ovan sägs ankommer på regering-

ens prövning, åiigger iänsstyreisen att insända handlingarna jämte eget

utiåtande ti11 regeringen. Närmare föreskrifter rörande den utredning, som må erfordras för iänsstyreisens prövning i ärende, som nu sagts, meddeias av regeringen.

11 FÖRSLAG TILL LAG GW ÄNDRING I LAGEN (1975:1132) OM FÖRVÄRV AV HYRESFASTIGHET M.M.

Härigenom föreskrivs att 2 § iagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. ska11 ha nedan angivna iydelse.

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

2 § Förvärvstiiistånd fordras ej 1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, 1andstingskommun e11er kommunaifödund, 2. om staten, kommun, iandstingskommun, kommunaifönund, aktieboiag, som heit äges av kommun e11er iandstingskommun, aiimännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar e11er bostadsrättsförening ans1uten tili sådan organisation är förvärvare, 3. om egendomen eniigt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkiigt

ändamå1 e11er fånget prövats eniigt iagen (1970:939) om förvaitning av

kyrkiig jord, 4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning viiken eniigt 1ag e11er eniigt regiemente e11er bo1agsordning som regeringen faststä11t är sky1dig att åter avyttra egendomen, 5. om förvärvaren är gift med överiåtaren och inte he11er om förvärv-

aren eiier, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överiåtarens

Lagförslag 53

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

avkomiing, a11t under förutsättning att överiåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen eniigt 6 § e11er en1igt 7 § iagen (1916:156) an vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m., 6. an förvärvet avser andei i fastighet och förvärvet av ande1en sker i syfte att bereda förvärvaren och hans famiij bostad på fastigheten, 7. an förvärvet ska11 prövas eniigt 1, 2 e11er 4 § lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendon m.m.,

8. an förvärvet sker genan inrop på exekutiv auktion,

9. om andel i fastighet förvärvas av någon som redan äger andei i fas-

tigheten och san ej en1igt 6 § är skyidig att avyttra sistnämnda andei, 10. om förvärvet avser andel i fastighet med bostadsbyggnad enligt 4 § lagen (0000:00) om ägariägenheter och förvärvet sker under vi11kor att fastigheten ska11 deias upp i ägariägenheter e11er eniigt lagen (0000:O0) om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom.

12 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I STÄMPELSKATTELAGEN (1964:308)

Härigenan föreskrivs att 5 § stämpeiskatteiagen (1964:308) ska11 ha nedan angivna 1yde1se. 5§ Överiåtes köp av fast egenan utan ti11ägg ti11 ei1er annan ändring i köpeviiikoren än vad gäiier tiden för tiiiträde och betalning samt sättet

för betaining, i den mån ändrade inteckingsförhåiianden påka11a detta,

ska11 skatt eriäggas endast för det senaste fånget. Skattebefrieise för

tidigare fång må dock åtnjutas endast om iagfart å samtiiga fång sökes

inan den tid som är stadgad för det första fånget. Vad nu sagts an köp av

fast egendon ska11 gäiia även motsvarande fång ti11 tomträtt och uppiåtei-

se av sådan rätt. Därvid ska11 vad nyss sagts om iagfart i stäiiet avse inskrivning.

54 Lagförsiag

Nuvarande lydeise Föres1agen 1yde1se

Överiåtes fång som avses i 3 § såsom ti11skott ti11 bolag e11er före-

ska11 skatt eriäggas endast för tiiiskottet, om detta sker utan anning, nat ti11ägg ti11 e11er annan ändring i viilkoren för tidigare förvärv än som anges i första stycket e11er betingas av att vederiaget för tiiiskot-

tet utgöres av aktier e11er andeiar. Skattebefrieise för tidigare fång nå

dock åtnjutas endast om iagfart eiier inskrivning sökes inom stadgad tid

och, vad angår ti11skottet, sist på den inskrivningsdag, som infa11er näst

efter två år från det första fånget.

Har skatt redan eriagts för tidigare fång, ska11 det eriagda beioppet

avräknas från skatten för det senaste fånget. Om rätt ti11 återvinning i

fail, där eriagt be1opp ej kan avräknas heit, stadgas i 42 § 2 mom. Begäran om skattebefrieise eniigt denna paragraf ska11 framstä11as, då iagfart e11er inskrivning sökes. Sådan begäran ska11 vara åtföijd av

skriftiig, på heder och samvete avgiven försäkran av överiåtare och

förvärvare, att vederiag för överiåten egendom icke i någon form iämnats

e11er ska11 lämnas utöver vad som framgår av den ingivna överiåteise-

handlingen och att ej he11er eijest träffats avta1 om annat tiiiägg tili e11er annan ändring i viiikoren för tidigare förvärv än som angetts i denna handiing. Tredje stycket äger motsvarande Tredje stycket äger motsvarande tiliämpning vid förvärv genom för- tiiiämpning vid förvärv genom förköp eniigt förköpsiagen den 8 de- köp enligt förköpsiagen den 8 decenber 1967 (nr 868). cenber 1967 (nr 868) e11er iagen (0000:O0) om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom.

SAMMANFATTNING

INLEDNING

En Tägenhet i ett fierfamiijshus kan eniigt gäilande rätt inte innehas med en äganderätt som är begränsad tiil Jägenheten.

för har - i

Utgångspunkten utredningsarbetet eniighet

med direktiven - varit att det så som möjiigt ska11

Tångt

råda likstäildhet me11an ägande av småhus och ägande av Tägenheter i flerfamiljshus. I direktiven förutsätts att Tägenheter som ska11 innehas med äganderätt ska11 vara separata enheter och utgöra fast egendom e11er åtminstone jämstä11as med fast egendom samt att de bör kunna Tagfaras och intecknas efter i stort sett samma principer som småhus.

Vi har funnit att om en Tägenhet ska11 kunna innehas med en som är begränsad ti11 sjäiva lägenheten så äganderätt förutsätter detta nya regier som möjliggör att en byggnad kan upphöra att vara fastighetstiiibehör och att Tägenheterna i byggnaden kan individuaiiseras.

FAST EGENDOM OCH FASTIGHETER

I 3 föresiår vi att en byggnad genom ett konstikapite1 tutivt besiut i rätts1igt avseende ska11 kunna skiijas från sitt samband med fastigheten. Byggnaden upphör genom ett sådant besiut att vara tiiibehör tili den fastighet

där den är uppförd och på grund av en bestämmeise i Tag

56 Sammanfattning

skall den därefter vara en självständig form av fast egendom. Detta förutsätter att gällande definition av begreppet fast egendom vidgas. Jordabalkens inledningsparagraf, där det stadgas att Fast egendom är jord, föreslås därför kompletterad med en bestämmelse som säger att även byggnad kan vara fast egendom.

Huvudregeln enligt gällande rätt är att den fasta egendomen skall individualiseras. Detta sker genom att egendomen delas in i fastigheter. Vi anknyter härtill och föreslår att byggnaden, sedan den förlorat sin egenskap av att vara tillbehör till fastigheten, delas in i ägarlägenheter. Dessa skall registreras såsom fastigheter i fastighetsregistret. Därmed kommer ägarlägenheterna också att föras in i fastighetsboken.

För det nu beskrivna förfarandet använder vi den tekniska termen uppdelning. En byggnad bör inte kunna förlora sin egenskap av tillbehör med mindre den samtidigt delas in i ägarlägenheter. Uppdelningen innefattar alltid dessa två moment.

I ett inte obetydligt antal fall är flerfamiljshus uppför-

da på mark som är upplåten med tomträtt. Vi har funnit att

även lägenheter i sådana hus bör kunna innehas med en direkt äganderätt. En förutsättning måste dock vara att

tomträttsupplåtarens rätt enligt tomträttsupplåtelsen inte

påverkas härav. Vi har i avsnitt 3.2.4 föreslagit vissa

tillägg till bestämmelserna i 13 kap. jordabalken om tomträtt ii avsikt att för neutralisera

tomträttsupplåtaren

verkningarna av att ägarlägenheter inrättas i bY99naden. Genom de föreslagna bestämmelserna kan, anser vi, ägar-

lägenheter inrättas i en byggnad på tomträttsmark utan

att tomträttsupplåtarens rätt rubbas. Vidare möjliggör

bestämmelserna att man vid övergång till ägarlägenheter i

en sådan byggnad kan använda samma mönster som används vid uppdelning av en fastighet i ägarlägenheter. Vi föreslår

således att byggnadens egenskap av tillbehör till tomt-

Sammanfattning 57

rätten skall brytas genom ett konstitutivt beslut och att

byggnaden på grund av föreskrifter i lag därefter är fast

egendom. Byggnaden skall delas in i ägarlägenheter och dessa skall registreras såsom fastigheter. Det kommer således att finnas endast en kategori ägarlägenheter, nämligen sådana som utgör fast egendom och är fastigheter.

ÄGARLÄGENHETER FÖR BOSTADSÄNDAMÅL OCH FÖR ANDRA ÄNDAMÅL

Av direktiven framgår att syftet med ägarlägenheter skall

vara att de enskilda människorna får ett ökat inflytande över sina bostäder. Ett ägarlägenhetsinstitut kan endast bidra härtill om den enskilde själv blir ägare till sin lägenhet. Vi har därför försökt att utforma reglerna för

övergång till ägarlägenheter så, att en uppdelning av en

bostadsfastighet endast skall vara möjlig om den leder fram till att hyresgästerna blir ägare till lägenheterna.

Vi har emellertid inte funnit några skäl som talar för att

ett ägarlägenhetsinstitut skall vara inskränkt till lägenheter i flerfamiljshus. Därför föreslår vi att ägarlägenheter skall kunna inrättas även för andra ändamål än bostadsändamål, exempelvis för kontors- eller hantverksändamål. Med ägarlägenhet skall således förstås varje individuellt bestämd del av en byggnad om denna del kan omfattas av en äganderätt som är skild från äganderätten till fastigheten i övrigt.

Vårt förslag innehåller dels grundläggande och för uppdelning av alla fastigheter gemensamma regler, dels särregler för det fall att byggnaden på fastigheten innehåller minst en bostadslägenhet.

UPPDELNING AV FASTIGHET I ÄGARLÄGENHETER

Gemensamma regler: Genom uppdelningen förändras inte fastighetsindelningen på marken. Däremot förändras fastig-

58 Sammanfattning

hetens innehåll. Med hänsyn till den mångfald intressen

som är knutna till en fastighet kan en sådan förändring inte ske formlöst. Av byggnaden bildas vidare nya fastig-

heter. Åtgärderna är av den karaktären att de bör prövas

vid en förättning (uppdelningsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten. I alla väsentliga delar kan en sådan förrättning följa de regler som gäller för en fastighetsbildningsförrättning.

För att en uppdelning skall vara möjlig måste vissa villkor uppställas. I kapitel 4 konstaterar vi att endast en

sådan fastighet på vilken det finns en färdigställd bY99-

nad bör kunna uppdelas. Byggnaden behöver i och för sig inte innehålla mer än två lägenheter. Med lägenhet avser vi vad som ur byggnadsteknisk synpunkt är en naturlig brukningsenhet. Vårt lägenhetsbegrepp avviker således från vad som sägs i jordabalken där med begreppet lägenhet för-

stås hus eller del av hus som har upplåtits med nyttjan-

derätt mot vederlag. Alla lägenheter i en bY99nad skall vid uppdelningen delas in i ägarlägenheter för ett visst ändamål, exempelvis för bostads-, kontors- eller affärsändamål. Varje ägarlägenhet skall vara varaktigt lämpad för ändamål, vilket skall stå i överensstämmelse med begärt gällande planbestämmelser.

Vi föreslår att en ägarlägenhets utbredning i byggnaden

skall vara bestämd på det sättet att av lägenhetsskiljande

väggar, golv och tak endast det förnyelsebara ytskiktet skall höra till ägarlägenheten. Vad som enligt gällande rätt normalt utgör tillbehör till en bY99nad skall, i den mån sådan egendom är lokaliserad till en bestämd ägarlägenhet, utgöra tillbehör till lägenheten. Vi föreslår vidare att till ägarlägenhet skall höra även rör och ledinom lägenheten såvida de inteär av betydelse för ningar två eller flera ägarlägenheter.

I avsnitt 3.2.5 föreslår vi att en gemensamhetsanläggning skall inrättas enligt anläggningslagens regler. I anlägg-

Sammanfattning 59

ningen skall ingå de delar av byggnaden som inte hör till

de enskilda ägarlägenheterna. I gemensamhetsanläggningen

kommer således att ingå bl.a. grunden, ytterväggarna och

yttertaket, bärande och lägenhetsskiljande väggar samt trappor och övriga kommunikationsutrymmen. I gemensam-

hetsanläggningen skall vidare ingå den tekniska utrust-

ning som är av betydelse för ägarlägenheterna, exempelvis hiss och värmepanna samt vidare rör och ledningar i den mån dessa inte hör till enskilda ägarlägenheter. För

gemensamhetsanläggningen skall upplåtas utrymme i hela den

ursprungliga fastigheten.

Inrättandet av gemensamhetsanläggningen skall vara ett villkor för uppdelningen. Vi föreslår därför att en anläggningsförrättning skall hållas samtidigt med uppdelningsförrättningen. Vid anläggningsförrättningen skall fastighetsbildningsmyndigheten fastställa grunderna för fördelningen av kostnaderna för gemensamhetsanläggningen. Anläggningslagens regler skall tillämpas när andelstalen fastställs. Anläggningsbeslutet skall tas upp i uppdelningsbeslutet.

Gemensamhetsanläggningen bör alltid förvaltas av en samfällighetsförening enligt lagen om förvaltning av samfälligheter. Vi föreslår att föreningen skall benämnas ägar-

lägenhetsförening. Äganderätten till det för gemensamhets-

anläggningen upplåtna markområdet, dvs. markfastigheten,

skall obligatoriskt övergå till ägarlägenhetsföreningen

i samband med förrättningen.

I avsnitt 4.2 föreslår vi att ansvaret för de inteckningar som beviljats i den ouppdelade fastigheten skall övergå på

ägarlägenheterna i samband med uppdelningen. Ägarlägenhe-

terna kommer således gemensamt att besväras av dessa inteckningar. Den rätt som före uppdelningen tillkom borge-

närerna i den ouppdelade fastigheten påverkas inte.

60 Sammanfattning

Vi föreslår att ansvaret för inteckningarna skall vara fördelat mellan ägarlägenheterna i förhållande till deras inbördes värden. Så länge ägarlägenheterna gemensamt svarar för de inteckningar som beviljats i den ouppdelade fastigheten kan inte separata inteckningar tas ut i de enskilda ägarlägenheterna. Vi är emellertid av den uppfattningen att lägenhetsägarna redan efter uppdelningen nor-

malt kommer att vidta erforderliga åtgärder för att låta

döda de gemensamma inteckningarna.

Efter uppdelningen skall, föreslår vi, de nyttjanderätter och servitut som besvärat den ouppdelade fastigheten gälla i ägarlägenheterna. Är en sådan rättighet inskränkt till en viss lägenhet, skall rättigheten upphöra att besvära såväl markfastigheten som övriga ägarlägenheter.

Vi föreslår inte några särskilda grannelagsrättsliga be-

stämmelser. Jordabalkens regler - bl.a. att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom skall ta skähänsyn till - anser lig omgivningen är, vi, tillräckliga.

Rätten att ansöka om uppdelning skall tillkomma fastighetens ägare. Samtliga hyresgäster i den byggnad som berörs av förrättningen skall vara sakägare. Förrättningen bör normalt kunna handläggas utan sammanträde. I stället för karta skall ritningar upprättas över ägarlägenheterna, om det behövs. Gränser skall aldrig utmärkas.

Vid uppdelningen skall de befintliga lägenheterna läggas ut som ägarlägenheter för fastighetsägaren. En tidigare lagfart för fastighetsägaren skall därför automatiskt föras över på samtliga ägarlägenheter.

När en ägarlägenhet väl inrättats skall den kunna förändras till sin omfattning genom gängse fastighetsbildnings-

åtgärder.

Sammanfattning 61

Särregler för bostadsfastigheterz Mot bakgrund av vad som anförts i våra direktiv om de mål som bör uppnås med ett ägarlägenhetssystem har vi funnit att en bostadsfastighet bara bör få delas upp i ägarlägenheter om uppdelningen leder fram till att hyresgästerna blir ägare till sina lägenheter. Vi föreslår därför, på sätt som närmare utvecklas i kapitel 5, att uppdelning av en bostadsfastighet

skall få ske först om fastigheten samägs av dem som brukar

lägenheterna i byggnaden. En uppdelning förutsätter således att hyresgästerna gemensamt förvärvat hela fastigheten. Vid uppdelningen skall de befintliga lägenheterna

läggas ut som ägarlägenheter för andelsägarna på så sätt

att varje andelsägare blir ägare till den lägenhet som han

brukar. Det skall, enligt vårt förslag, åligga hyresgäs-

terna själva att avpassa sina andelsförvärv så att var och en av dem blir ägare till en andel som värdemässigt motsvarar den blivande ägarlägenheten. Uppdelningsförfaran-

det innefattar inte något krav på föreningsbildning före

förrättningen. Inte heller föreslår vi att en ekonomisk plan skall vara en obligatorisk förutsättning för en uppdelning.

Om hyresgästerna erhållit lagfart på sina andelsförvärv

före uppdelningen kommer, när ägarlägenheterna förs in i fastighetsboken, lagfarten för envar av dem att föras

över på den lägenhet som han genom uppdelningen blivit

ägare till.

Vi har gjort den bedömningen att uppdelning av en bostadsfastighet bör få ske även om inte alla hyresgästerna öns-

kar delta i en sådan åtgärd. Vi föreslår emellertid en ma-

joritetsregel. Uppdelning skall kunna ske om fastigheten är samägd och delägarna brukar minst två tredjedelar av byggnadens lägenheter. Ingen andelsägare får bruka mer än en lägenhet. Samtliga lägenheter skall även i detta fall delas in i ägarlägenheter.

62 Sammanfattning

Förutsättningen för att en uppdelning skall få ske trots att inte anslutningen bland hyresgästerna är fullständig måste dock vara att de som vill fortsätta att hyra sina får möjlighet att göra detta och att deras hylägenheter resrättsliga ställning inte försämras genom uppdelningen.

Som tidigare påpekats består en nyttjanderätt efter upp-

Själva uppdelningen kommer således inte att delningen. förändra hyresgästens ställning i rättsligt avseende.

Kvarvarande hyresgästers faktiska situation skulle emellertid kunna förändras om äganderätten till de lägenheter

som de brukar kan övergå till någon som inte har möjlighet

att ta ett samlat ansvar för hela byggnadens förvaltning och underhåll. Vi föreslår därför att en lägenhet som efter bebos av en hyresgäst skall ägas och föruppdelning valtas av lägenhetsägare. En sådan lägenhet skall övriga vara knuten till övriga ägarlägenheter och sakrättsligt vara samfälld för dessa.

Det nu anförda har gällt befintliga, uthyrda bostadsfastigheter. Om dessa regler även bör gälla för bostadsfassom är helt outhyrda, exempelvis nyuppförda botigheter eller om särskilda uppdelningsregler då stadsfastigheter,

bör kunna tillämpas är frågor som innefattar bostadspo-

litiska ställningstaganden. Våra direktiv lämnar ingen Vi har därför avstått från att förevägledning härvidlag. slå särskilda bestämmelser för uppdelning av outhyr-

några

da bostadsfastigheter.

En kan ha beaktansvärda skäl för att hyra lägenhetsägare ut sin förbud för uthyrning av ägarlägen-

lägenhet. Något

heter bör därför inte föreligga. De i direktiven angivna målen kan knappast bli tillgodosedda med bostadspolitiska mindre den som äger en lägenhet också själv bor i den.

Mot denna bakgrund bör strävan vara att så långt som möj-

minska att hyra ut ägarlägenheter, i ligt benägenheten vart fall för längre tid. På skäl som utvecklas i avsnitt

Sammanfattning

6.5 föreslår vi därför bl.a. att en ägarlägenhet i hyresrättsligt avseende skall jämställas med ett enfamiljshus om den varit uthyrd under kortare tid än två år och med en lägenhet i flerfamiljshus om den varit uthyrd under längre tid än två år.

DEN EKONOMISKA FÖRVALTNINGEN AV GEMENSAMHETSANLÄGGNINGEN

Gemensamhetsanläggningen skall förvaltas av ägarlägenhetsföreningen. I huvudsak skall för denna förvaltning gälla samma regler som för annan föreningsförvaltning laenligt gen om förvaltning av samfälligheter. I avsnitt 7.3 före-

slår vi dock tre särregler med avseende på den ekonomiska

förvaltningen.

Enligt gällande rätt skall, om en samfällighetsförenings medelsbehov inte kan täckas på annat sätt, bidrag i pengar uttaxeras av medlemmarna. Med föreningens fordran på be-

lopp som genom uttaxering påförts ägaren av en fastighet

som har del i samfälligheten följer, under ett års tid räknat från förfallodagen, en före inteckningar gällande förmånsrätt i delägarens fastighet.

underhållet av en gemensamhetsanläggning för ägarlägenheter kan antas komma att vara betydligt mer resurskrävande än vad som är normalt för gemensamhetsanlägningar. En ägarlägenhetsförening kan därför behöva taxera ut betydande belopp av medlemmarna. Med hänsyn till den förmåns-

rätt som följer med föreningens fordran på uttaxerade be-

lopp kan en obegränsad uttaxeringsrätt medföra stora risker för dem som lämnat lån mot säkerhet i en ägarlägenhet. Vi föreslår därför en begränsning i ägarlägenhetsföreningens möjligheter att uttaxera bidrag från lägenhetsägarna och en däremot svarande begränsning i den legala förmåns-

rätten för föreningens fordran på uttaxerade belopp. Vårt

förslag innebär att de årliga uttaxeringarna inte får

överstiga tio procent av lägenheternas taxeringsvärden.

Sammanfattning

Föreningens legala förmånsrätt begränsas i motsvarande mån.

För att ägarlägenhetsföreningen ändå skall få ett ekonomiskt handlingsutrymme föreslår vi att föreningen årligen skall en avsättning till en underhållsfond. Vi föregöra slår vidare att föreningsstämman skall kunna fatta beslut om särskilda kapitaltillskott för att det skall vara möjatt mer omfattande underhållsarbeten, exemligt genomföra

Föreningens fordringar på sär-

pelvis fasadrenoveringar. skilda skall inte vara förenade med förkapitaltillskott månsrätt i medlemmarnas lägenheter.

ÅTERGÅNG

Ägarlägenheterna kan inte bestå som särskilda fastigheter för En återgång till de rättsliga förhållanden som

evigt.

före uppdelningen måste därför kunna ske. Återgång

gällde bör ses som en omvänd uppdelningsförrättning. Lägenheterna skall att vara och byggnaden skall i upphöra fastigheter rättsligt hänseende åter bli tillbehör till markfastigheten. Vidare skall gemensamhetsanläggningen upphöra och upplösas. Allt detta bör ske inom ägarlägenhetsföreningen ramen av en förrättning och vi föreslår i kapitel 8 att även i detta fall skall fastighetsbildningsmyndigheten vara förrättningsmyndighet.

Efter skall de som gällde i ägar-

återgång inskrivningar

belasta den återbildade fastigheten. Besväras lägenheterna

en av inteckning kan återgång ske endast om

ägarlägenhet är i samme ägares hand. Reglerna samtliga ägarlägenheter om sammanläggning kan då i huvudsak efterliknas.

FÖRKÖPSRÃTT

Vi föreslår i 9 att hyresgäster skall ha rätt att kapitel sin när denna överlåts. Vi har funnit förköpa fastighet

Sammanfattning

att sådana förköpsregler nära kan ansluta till de regler som gäller för den kommunala förköpsrätten. Förköpsregler efter denna modell kräver inte att en bildas införening nan förköp kan ske. Vill en kommun och hyresgästerna påkalla att få förköpa samma fastighet leder vårt förslag till att regeringen får avgöra vem som skall få tillstånd till förköp.

Vi föreslår att den hyresgäst som hyr en ägarlägenhet skall ha rätt till förköp vid försäljning av lägenheten.

Även denna förköpsrätt kan följa det huvudmönster som gäl-

ler för den kommunala förköpsrätten. Vi föreslår vidare att en kommun inte skall ha rätt till förköp vid försäljning av en ägarlägenhet.

LAGSTIFTNINGSTEKNIK

Enligt vårt förslag är ägarlägenheterna såväl fast egendom som fastigheter. I lagstiftningshänseende bör detta inne-

bära att svar på frågor som gäller ägarlägenheter skall

sökas bland de bestämmelser som gäller för fastigheter i

vedertagen mening. Den som vill ha reda på vad som gäller

om överlåtelse eller pantsättning av en ägarlägenhet skall således hitta svaret i 4 kap. resp. 6 kap. jordabalken.

Vill någon veta vad som i ett eller annat avseende

gäller för förvaltningen av den gemensamma egendomen har han att söka sig till bestämmelserna i lagen om förvaltning av samfälligheter osv.

Från det nu sagda har vi gjort ett viktigt Vi undantag.

har nämligen funnit det vara mer överskådligt att samla

reglerna om hur ägarlägenheter inrättas i en särskild

lag om ägarlägenheter. Även bestämmelserna om rätt för hyres-

gäster att förköpa fast egendom har vi samlat i en sär- V skild lag.

V 66 Sammanfattning sou 1982:40

Vårt försiag innebär ett fåtal materie11a och vissa redaktione11a ändringar i e11er tiilägg tili gä11ande rätt. I de fa11 vi föreslår ändringar e11er tiiiägg i materiellt avseende har dessa inarbetats i ans1utning ti11 den huvud-

regei som är i fråga.

1. EN KORT KARAKTERISTIK AV OLIKA UPPLÅTELSEFORMER

1.1 INLEDNING

Ti11gäng1ig statistikl visar att anta1et

bostadslägen-

heter i Iandet uppgår ti11 Av dessa

omkring 3,5 mi1j. Iägenheter finns nära 1,5 milj. i småhus. Anta1et iägenheter i f1erbostadshus torde därför kunna ti11 anges i runda ta1 2 mi1j. Merparten av i lägenheterna fierbostadshusen e11er ca 1,5 mi1j. är tiil de boende

uppiåtna med hy-

resrätt. Av det totaia anta1et är nära b0stads1ägenheter 0,5 milj. upplåtna med bostadsrätt. Det he1t övervägande anta1et bostadsrättsiägenheter finns i flerbostadshus. Utöver bostadsrätten förekommer i f1erbostadshus även andra

upp1åte1seformer som bygger på att den boende ett e11er

på

annat sätt engagerar sig som i Re1adelägare fastigheten. tivt sett rör det om ganska få I sig Iägenheter. absoiuta tai torde dock antaiet inte vara he1t försumbart.

mnmwaxs Fdreni ngar 535.483 13.150 4% .%

Tota1t & 1468.29 2.061.091

lppgifterna är hämtade ur Statistisk årsbok 1981, ta). 260 och avser förhåHanden 1.11.1975. Lppgi fterna från 19a) års foikoch bostadsräkning fimsi jun 1982 inte ti11gäng1iga.

68 01ika uppiåteiseformer

1.2 HYRESRÄTT

bestämmeiser om nyttjanderätt finns i 7 kap. jor- A11männa och de för hyra specie11a regierna i 12 kap. jordabaiken dabalken.

om hus e11er dei därav upp1åts tili nytt-

Hyra föreiigger Föremåiet för nyttjanderätten benämns jande mot veder1ag. fritt avta1a om iägenhet. Hyresvärden och hyresgästen äger

I man på hyresavtai träf-

hyrestidens längd. iagen skiijer och avtai i viika hyrestiden ej är fade för bestämd tid kan i a11tid bringas att bestämd. Ett hyresavtai princip

Avser hyresförhåiiandet en iä-

upphöra genom uppsägning.

som heit e11er till inte oväsent1ig de1 är uppiåten

genhet som bostad är emeiiertid hyresgästen

(bostadsiägenhet)

skydd mot verkningarna av en

tiiiförsäkrad ett långtgående

sida. Bostadshyresgästen har uppsägning från hyresvärdens För att detta inte skal] kunett direkt besittningsskydd. hyreskrav finns i iagen na sättas ur spei genom oskäiiga efter viika hyran ska11 faststäilas. Ensärskiida regier dessa är av hyresvärden fordrad hyra oskäiig 1igt regier än hyran för iägenheter som med

om den är påtagiigt högre

hänsyn ti11 bruksvärdet är iikvärdiga.

av annan än bostadsiägenhet är endast

Uppiåteise iägenhet

med ett indirekt besittningsskydd för hyresgästen. förenad avtaiet och vägrar han utan befo- Har hyresvärden sagt upp

hyresförhåliandet biir han

gad aniedning att föriänga

dennes föriust på grund av

sky1dig att ersätta hyresgästen

att hyresförhåiiandet upphör.

får inte överiåta hyresrätten eiier uppiåta

En hyresgäst i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Överiägenheten av får dock ske mot

1åte1se e11er uppiåteise hyresrätten

har iämnat tiiistånd. Ti11värdens vi1ja om hyresnämnden stånd ska11 Iämnas under vissa i 1agen närmare angivna B1.a. ska11 ti11stånd ti11 överlåteise förutsättningar. som byte vi11 erhåiia annan bolämnas en hyresgäst genom beaktansvärda skäi för bytet och stad om hyresgästen har detta kan rum utan för hyresvärden.

äga påtagiig oiägenhet

Olika upplåtelseformer

I en lägenhet som helt eller delvis är uthyrd som bostad skall hyresvärden i bostadsdelen ombesörja tapetsering,

målning och andra sedvanliga reparationer med skäliga

tidsmellanrum. Den som hyr en sådan lägenhet har rätt

att i lägenheten utföra målning och tapetsering på egen

bekostnad. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Förutom rätten till lägenheten innefattar ett hyresavtal ofta en rätt för hyresgästen att nyttja utrymmen gemensamt med andra hyresgäster. Vad som i hyresrättsligt av-

seende i fråga om sådana utrymmen är ännu oklart.

gäller Hyresrättsutredningen (SOU 1981:77) har emellertid i sitt betänkande föreslagit en bestämmelse i syfte att få rättsläget klarlagt.

1.3 BOSTADSRÄTT

I bostadsrättslagen (1971:479) regleras upplåtelse av lä-

genhet mot vederlag utan begränsning till tiden. Sådan

upplåtelse kan endast göras av en bostadsrättsförening

och till en medlem i föreningen. Medlems rätt i föreningen på grund av upplåtelse kallas bostadsrätt.

Innan bostadsrätt får upplåtas skall en ekonomisk plan ha

upprättats av föreningens styrelse och godkänts av länsstyrelsen. Planen skall bl.a. innehålla upplysning om storleken av de grundavgifter, som föreningen har för av-

sikt att ta ut vid upplåtelserna. Dessa avgifter skall

täcka den del av föreningens kostnader för förvärvet av

huset vilka inte finansierats genom lån. Föreningen sva-

rar för underhållet av huset. För kapital-, drifts- och underhållskostnader skall föreningen ta ut särskilda årsavgifter.

Varje bostadsrättshavare är skyldig att på egen bekostnad

hålla sin lägenhet i gott skick. Vill en bostadsrättshavare hyra ut sin lägenhet till annan än medlem i förening-

70 Olika uppiåteiseformer

en, fordras tiiistånd från bostadsrättsföreningens styre1se. En bostadsrättshavare får fritt över1åta sin bostadsrätt. Har över1åte1se skett ti11 annan än medlem är dock överlåtelsen ogi1tig om inte förvärvaren antas som mediem i föreningen. Vid över1åte1se får bostadsrättshavaren ta ut ersättning av förvärvaren för det värde som bostadsrätten kan representera, såvida inte föreningens stadgar innehå11er särski1da bestämme1ser i denna del. Sku11e bo-

stadsrättshavaren inte kunna finna någon som önskar över-

ta bostadsrätten får han, när två år förf1utit från det att bostadsrätten uppiäts, avsäga sig denna. Bostadsrätten

övergår då ti11 bostadsrättsföreningen och bostadsrätts-

havaren b1ir fri från vidare förp1ikte1ser gentemot föreningen. Den som avsäger sig sin bostadsrätt har inte rätt att återfå den inbetaiade grundavgiften. Bostadsrätten kan

också övergå genom arv, bode1ning, gåva o.d.

Om en bostadsrättshavare inte fu11gör sina ekonomiska sky1digheter gentemot föreningen e11er om han bryter mot en bestämmeise som är av väsent1ig betyde1se för föreningen, kan nyttjanderätten ti11 iägenheten förverkas. Föreningen har då rätt att säga upp bostadsrättshavaren tili avfiyttning. Har bostadsrättshavaren b1ivit ski1d från Iägenheten ti11 föjd av uppsägning skall, om inte annan

uppgöreise träffas, bostadsrätten säijas på offentiig auk-

tion. Infiutna medei ska11 i första hand användas för att

täcka föreningens fordran på den tidigare bostadsrättsha-

varen. Vad som därefter återstår ti11fa11er denne.

En bostadsrätt är 1ös egendom. Det finns inte något in-

teckningsförfarande iiknande det som gä11er för fast egendom. Detta betyder eme11ertid inte att bostadsrätten saknar a11 betydeise som kreditsäkerhet. Tvärtom torde bankerna normait anse att en bostadsrätt är en god säkerhet

Olika upplåtelseformer

för låna. Rent tekniskt sker pantsättningen genom att

ett - vanligen skriftligt - avtal härom träffas mellan

bostadsrättshavaren och långivaren. Det standardformulär

som bankerna normalt använder vid pantsättning innehåller en klausul varigenom bostadsrättshavaren förbinder sig att inte avsäga sig bostadsrätten. Ett pantavtal är giltigt

mellan parterna redan i och med att det ingås. Pantsätt-

ningen blir emellertid inte av praktiskt värde för panthavaren förrän den blir sakrättsligt skyddad, dvs. blir gällande även gentemot pantsättarens borgenärer, ny ägare av bostadsrätten eller ny panthavare. Detta sakrättsliga skydd inträder i och med att bostadsrättsföreningen under-

rättas om pantsättningen3. En bostadsrättslägenhet som

stadigvarande används som bostad är under vissa villkor undantagen från utmätning (5 kap. 1 § 6 UB). Detta förbud hindrar emellertid inte utmätning för fordran som är före-. nad med panträtt i bostadsrätten (5 kap. 13 § UB).

1.4 ANDRA UPPLÅTELSEFORMER

Med urbaniseringsprocessen följde en stor bostadsbrist i städerna. Bristsituationen ledde bl.a. till att det uppkom

flera olika upplåtelseformer som hade en sak gemensamt,

nämligen att den boende i någon form skulle engagera sig

Bostadsrattskomiittêns betärkande Från hyresrätt till bo-

SOU 1981:74 n. 256. I sitt renissyttrande över konp

stadsratt,

nnttens barki nspektionen att bostadsrät-

_betarkande framåller ten enligt_ bankernaskreditinstmktioner inte får utgöra enda

en kredit. berör även

säkerhet for Inspektionen svårigieterna

att i kreditsamamang vardera bostadsrätten nen betonar att den kan

vara__en betryggande säkerhet i konbination med en konp-

letterande säkerhet, exeipelvi s borgen. Avslutni ngsvi s framål-

ler att

inspektionen onibostadsrätten skall bli jännönbar ned

fast 1 sakerhetsavseende sa erfordras att bostadsrätten

egendom

kan individualiseras, registreras och tfamied bilda en grund for panträtt. Prop. 1981/8Z:169, bilagedelen s. 78 ff. 3 Skuldebrevslagen (1936:81) 31 § ansesi praxis analogt vid pantsättning av enbostadsrätt, se Hessler s.

åglänplig

72 Olika uppiåteiseformer

som deiägare i den fastighet där han bodde. Enskiida bostadsföreningar och bostadsaktieboiag med varierande utformning biidades. Sammansiutningarna upplät bostäder under viiikor att nyttjanderättshavarna samtidigt förvärvade andeisrätt i föreningen e11er boiaget. Nyttjanderätten ti11 bostaden var oftast obegränsad ti11 tiden. Det före-

kom emeiiertid även uppiåteiser för såväi obestämd som

bestämd tid. Genom 1930 års 1ag (1930:115) om bostadsrättsföreningar reglerades formerna för de ti11 tiden 0begränsade uppiåteiserna. Lagstiftningen innebar b1.a.

att sådana uppiåteiser fortsättningsvis endast sku11e få

göras av bostadsrättsföreningar. Genom samtidig lagstiftning förbjöds vidare ekonomiska föreningar att åt mediem-

mar uppiåta nyttjanderätt annat än för bestämd tid.

Med aniedning av den år 1942 rådande krissituationen in-

fördes för större deien av iandet aiimän priskontroil på b0städer4. I syfte att hindra kringgåenden av denna

kontroil förbjöds år 19455 a11a andra former av kopp-

iingar me11an andeisrätt i förening e11er aktieboiag å ena sidan, och rätt att besitta e11er hyra bostadsiägenhet, å den andra, än den som regierades i iagen om bostadsrättsföreningar. När priskontroiien hävdes på

bostadsrättsmarknaden år 19685 bibehöiis detta förbud

och samtidigt utvidgades det tiii att gäiia i he1a Iandet. Skäien härtiii var b1.a. att det enligt statsmakter-

na inte fanns något behov av andra uppiåteiseformer än

hyra och bostadsrätt. Förbudet återfinns numera i bo-

stadsrättsiagen (79 §) och har där även avseende på kopp-

iingar meiian andeiar i handeisboiag (kommanditboiag) och rätt att besitta eiier hyra bostadsiägenhet.

4 Lagar (1942:429-430) om hyresregiering m.m. 5 Lag ang. ändringi an kontroH

31945097) lagen (1942:430)

av uppiateise och överiåteise av bostadsrätt m.m. 5

Lag (1968:702) on förskott vid uppiåteise av bostadsrätt m.m.

Olika upplåtelseformer

Den lagstiftning som skett sedan år 1930 har inte haft retroaktiv verkan. Vid sidan av bostadsrättsupplåtelserna finns det därför fortfarande andra upplåtelser där det föreligger en koppling mellan en andel i en elförening ler ett bolag och själva upplåtelsen. I takt med införda förbud har vidare sökt Det är utvecklingen sig nya vägar. numera inte ovanligt att de boende tillsammans fasäger tigheten, direkt ägande. Även indirekt förekommer ägande utan att det föreligger mellan

någon koppling delägar-

skapet i den juridiska person som och äger fastigheten dispositionsrätten till lägenheten.

Direkt ägande: Äganderätt till en ideell andel i en bo-

stadsfastighet ger inte i sig någon rätt att disponera

viss lägenhet. För att få till en dispositionsrätt bestämd lägenhet krävs ett avtal härom mellan samtliga andelsägare. Ett sådant avtal konstituerar inte

något hyresförhål-

lande mellan parterna (jfr NJA 1952 s. 37) och saknar - i motsats till ett hyresavtal - Det insakrättsligt skydd. nebär att dispositionsrätten inte är vid en exekuskyddad tiv försäljning av eller mot I fastigheten ny delägare. avtal mellan samägarna torde man även vanligtvis reglera

en lång rad andra frågor, t.ex. vad som skall hända om

någon delägare inte fullgör sina skyldigheter och hur en

upplösning av samäganderätten skall gå till.

En ideell andel kan inte intecknas (22 kap. 2 S andra stycket JB). En samägd flerfamiljsfastighet skall beskattas efter den konventionella metoden 24 enligt § 1 mom. kommunalskattelagen (1928:370). Detta innebär i huvudsak att varje delägare som intäkt skall ta vad som upp belöper på honom av kontanta intäkter. Härtill kommer även hyresvärdet av den lägenhet delägaren disponerar. Från bruttointäkten får delägaren göra avdrag för de drifts-, reparations- och underhållskostnader m.m. som belöper på honom.

74 Olika upplåtelseformer

Indirekt ägande: Fastigheten ägs i detta fall av ett handelsbolag (eller av ett kommanditbolag) i vilket de boende är delägare. Bolaget hyr ut lägenheterna i fastigheten till delägarna. Delägarnas andel i bolaget görs normalt beroende av lägenheternas storlek. Till följd av förbudet i 79 § bostadsrättslagen kan en direkt koppling mellan andelsrätten i bolaget och nyttjanderätten inte ske. B0-

lagets upplåtelse av lägenheten är därför att bedöma som

ett helt vanligt hyresavtal.

I bolagsavtalet mellan bolagsmännen regleras vanligtvis

bolagsmännens rättigheter och skyldigheter i fråga om

t.ex. förvaltningen av fastigheten, hur byte av bolagsman skall ske samt i vilka situationer och hur kapitaltillskott skall kunna krävas. En bolagsmans hyresrätt kan inte göras beroende av att han fullgör sina skyldigheter enligt bolagsavtalet.

Ett handelsbolag är inget självständigt skattesubjekt. Beskattningen sker således hos den enskilde bolagsmannen. Denne skall till beskattning ta upp den del av bolagets

skattemässiga resultat som faller på honom med hänsyn

till hans andel i bolaget. Han skall även ta upp hyresvärdet av den egna lägenheten.

En enskild bolagsman kan inte utnyttja bolagets fastighet som säkerhet för ett individuellt lån. Däremot kan i och för sig andelen i bolaget belånas.

2. BOSTADSPOLITISKA UTGÄNGSPUNKTER

Vi föreslår av bostadspolitiska skäl två skilda system för övergång från hyreslägenhet till ägarlägenhet. B0stadslägenheter bör bara få omvandlas till ägarlägenheter om hyresgästerna vill bli ägare till sina lägenheter och omvandlingen leder fram till detta. Innehåller en byggnad inte några bostadslägenheter bör lägenheterna kunna omvandlas till ägarlägenheter utan krav på att de som nyttjar lägenheterna blir ägare till dessa.

2.1 INLEDNING

En1igt direktiven7 är vårt uppdrag begränsat ti11 att

närmare utreda de fastighetsrätts1iga förutsättningarna för att skapa en möj1ighet att äga 1ägenheter i f1erfa-

miljshus. De fastighetsrätts1iga frågorna kan eme11ertid

inte ses isolerade. Direktiven innehå11er också en hän-

visning ti11 regeringsförklaringen den 12 oktober 19798.

I det åberopade avsnittet av regeringsförk1aringen sägs

det att det är ange1äget att förbättra bristfä11iga boendemi1jöer och att öka de enski1da människornas inf1ytande över sitt boende. B1.a. mot denna bakgrund bör bättre möjligheter för den enski1de att äga sin bostad prövas. Vi har uppfattat denna hänvisning som den bostadspolitiska ram inom vi1ken vårt försiag ti11 ägar1ägenhetssytem bör rymmas.

I riksdageng har förs1ag om ägar1ägenheter b1.a. moti-

verats med att ett sådant system kan 1eda ti11 att den

7 Direktiven återges i bi1aga 1.

8 Riksdagens protokoH 1979/80:10. 9 En samanfattning av riksdagens behandHng av o1ika fors1ag an ägarlägenheter redovisas i bilaga 2.

76 Bostadspolitiska utgångspunkter

boende får ta ett ökat ansvar för vården av sin bostad samtidigt som han får ett verkligt inflytande över den. Ett ofta återkommande argument mot införande av ett system med ägarlägenheter har varit att det inte skulle fyl-

la något behov. De fördelar som kan stå att vinna med en

sådan bostadsform i flerfamiljshus kan lika väl nås inom bostadsrättens ram, eventuellt efter smärre justeringar av bostadsrättsinstitutet. Ett annat argument har varit att ägarlägenheterna är oacceptabla ur bostadspolitisk

synpunkt. De som åberopar detta argument hävdar bl.a. att

sådana lägenheter skulle kunna leda till en ökad uppdelning av de boende mellan olika bostadsområden med hänsyn

till de boendes ekonomiska och sociala villkor. Ägarlä-

genheterna skulle också kunna utnyttjas i spekulationssyfte.

2.2 ÄGARLÄGENHETER FÖR BOSTADSÄNDAMÅL

Inrättas det ägarlägenheter i en bostadsfastighet är det ur bostadspolitisk synpunkt inte utan betydelse vem som blir ägare till lägenheterna. Ett ägarlägenhetssystem kan knappast bidra till att öka de enskilda människornas inflytande över sina bostäder med mindre det leder fram till att de som bor i lägenheterna också blir ägare till

dessa. En åtgärd som endast leder till att den ursprung-

lige fastighetsägaren får sin fastighet uppdelad på ett

antal mindre enheter utan att äganderätten övergår till

dem som brukar lägenheterna torde inte vara av något all-

mänt intnesse. För att nå två av de i direktiven uppställda målen - ett större inflytande över boendet och en ökad att bostaden - bör, vår bemöjlighet äga enligt dömning, redan omvandlingen från hyreslägenheter till

ägarlägenheter ske på hyresgästernas initiativ och leda

till att de blir ägare av sina lägenheter. Vi föreslår därför att en omvandling av lägenheterna i ett flerfamiljshus till ägarlägenheter endast skall få ske om det

är hyresgästerna som påkallar en sådan omvandling och de

dessförinnan förvärvat sin fastighet med äganderätt.

Bostadspolitiska utgångspunkter 77

fall torde det emellertid vara omöjligt att få

I många

stånd en från hyreslägenheter till ägartill omvandling om förutsätter att samtliga som lägenheter omvandlingen bor i ett hus skall vara med i ett förvärv av fastighet-

en. Vi har den bedömningen att en omvandling bör få

gjort komma till stånd om en majoritet av hyresgästerna önskar en till och manifesterar detta

övergång ägarlägenheter

att tillsammans förvärva hela fastigheten. En förgenom för en sådan majoritetsregel måste dock vara utsättning att inte förändrar den faktiska och rättsomvandlingen ställningen för dem som vill stå utanför fastighetsliga förvärvet och således vill förbli hyresgäster. Vi återkommer i avsnitt 5.3 till de skyddsregler som vi anser

påkallade i detta hänseende.

2.3 ÄGARLÄGENHETER FÖR ANDRA ÄNDAMÅL ÄN BOSTADS- ÄNDAMÅL

I har ägarlägenheter hittills beskrivits framställningen som avsedda för bostadsändamål. Detta är förlägenheter med våra direktiv som talar om äganderätt till läenligt i Emellertid föreligger det ur genheter flerfamiljshus. ingen principiell skillnad fastighetsrättslig synpunkt en som skall användas till bostad och en mellan lägenhet som skall användas för andra ändamål. Vi föreslår därför att även kontors-, butiks- och andra lokaler skall kunna ombildas till Inte heller föreligger det ägarlägenheter. hinder mot att uppdela en industrifas-

några principiella

i Med begreppet ägarlägenhet förtighet ägarlägenheter. stås därför i vårt varje individuellt bestämd del förslag en om denna kan omfattas av en äganderätt som av byggnad skild från till fastigheten i övrigt. är äganderätten

För annan än sådan som är avsedd för bostadsändabyggnad mål saknar våra direktiv uttalanden om vem som efter en bör vara till ägarlägenheterna. Vi har omvandling ägare

78 Bostadspoiitiska utgångspunkter

därför ansett att en övergång tiil i dessa

äganiägenheter fal] bör kunna ses som en norma1 från disposition fastighetsägarens sida. Härigenom har vi också fått en möjiighet att redovisa ett förslag som framhäver de tyd1igt förändringar i de fastighetsrättsliga som erreg1erna fordras för att rent tekniskt införa ett ägarlägenhetsinstitut.

En rätt för fastighetsägaren att dela sin i upp fastighet ägariägenheter bör bara föreiigga när byggnaden inte in-

nehåiler någon bostadsiägenhet. Om byggnaden ska11 anses

innehåila bostadsiägenhet e11en ej bör bestämmas med hänsyn ti11 vad som föreskrivs i och i gäiiande byggnadsiov detaijpianebestämmeiserna. Det förhåilandet att en Iägenhet som är avsedd för bostadsändamåi som kontor nyttjas e11er att en bostadsiägenhet inte är betar inte uthyrd byggnaden dess egenskap av bostadsbyggnad.

2.4 NYPRODUCERADE BOSTADSFASTIGHETER

De reg1er för omvandiing av iägenheterna i en bostadsfastighet som vi, ti11 de

med hänsyn bostadspoiitiska må1en,

formulerat i avsnitt 2.2. är genere11a och omfattar a11a bostadsbyggnader, dvs. även sådana som är nyproducerade. Lägenheterna i ett nyuppfört bostadshus kan inte

såiedes

inrättas som ägariägenheter förrän de uppiåtits med nytt-

janderätt.

En sådan ordning kan som en administrativ omuppfattas

gång. Ett hinder mot en direkt produktion av

ägariägenheter kan dessutom antas 1eda ti11 att ägariägenhetsin-

stitutet inte i någon större kommer att dra

omfattning enskilt kapitai till bostadsproduktionen. Jämstä11s nyproducerad och outhyrd bostadsbyggnad med som byggnad inte innehåiier kan ett enk1are förbostadsiägenheter,

farande för omvandiingen uppnås. De som önskar bo i en

nyproducerad byggnad med ägariägenheter kan, precis som

Bostadspolitiska utgångspunkter 79

i bostadsrättsfallet, förväntas vara villiga att i viss utsträckning bidra till produktionskostnaderna om ett

sådant bidrag kan leda till att deras önskemål uppnås.

Utöver vad som nu har sagts kan flera bostadspolitiska

om och på vilka villkor en synpunkter anläggas på frågan bör kunna produceras direkt med avseende på

bostadsbyggnad Skall exempelvis kommunen ha en anvisägarlägenheter.

beträffande ägarlägenheterna och bör någon form

ningsrätt av införas. Andra frågor av bostadspolitisk priskontroll art kan vidare uppkomma i det fall byggherren inte vill

eller förmår sälja alla lägenheter. Blir upplåtelseform-

erna splittrade kan exempelvis olika gruppintressen komma att ställas mot varandra.

Vi har mot den nu lämnade bakgrunden funnit att vi inte

bör ta ställning i frågan hur nyproducerade bostadsbyggna-

der bör behandlas med avseende på inrättande av ägarlägen-

heter. Vi har därför inte utvecklat några särskilda be-

stämmelser härom. Detta har fått till följd att begreppet bostadsbyggnad i vårt förslag även innefattar nyproducerade bostadsbyggnader.

Vi vill i detta sammanhang peka på att om man väljer en lösning som innebär att nyproducerade bostadsbyggnader jämställs med byggnader som inte innehåller bostadslägenheter, vissa av de bostadspolitiska målen torde kunna uppnås eller beaktas genom nuvarande eller utvecklade styrmedel inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen. Redan regler kan vid statlig belåning av enligt gällande nyproduktion uppställas villkor, exempelvis föreskrifter att skall anvisas genom den kommunala bolägenheterna stadsförmedlingen eller, beträffande småhus, att köpeskillingskontroll skall gälla under viss tid.

3. ÃGÄRLÃGENHETEN SOM RÄTTSLIG KONSTRUKTION

Ett svenskt ägarlägenhetsinstitut bör inte konstrueras

direkt efter någon utländsk förebild-

Vi föreslår att en byggnad genom uppdelning skall kunna förklaras sakna egenskap av tillbehör till en fastighet och delas in i ägarlägenheter. Byggnad som förklarats sakna egenskap av tillbehör till fastighet är fast egen-

dom. Ägarlägenheterna skall registreras såsom fastighet-

er. Vi föreslår att uppdelningen skall ske vid en särskild uppdelningsförrättning, som handhas av fastighetsbildningsmyndigheten. Vi föreslår vidare att en gemensamhetsanläggning bildas av de delar av byggnaden som inte ingår i de olika ägarlägenheterna. Utryrrme för gemensamhetsanläggningen bör upplåtas i hela markfastigheten. Anläggningen bör alltid förvaltas av en särskild samfällig- hetsförening en ägarlägenhetsförening.

Även byggnad på tamträttsmark bör kunna delas i

upp ägarlägenheter efter samma regler.

3.1 UTLÄNDSKA FÖREBILDER

De o1ika ägar1ägenhetsinstitut som förekommer utom1ands kan i rege1 hänfönas till endera av två

huvudtyperlo. Vissa ägar1ägenhetsinstitut är en sam-

uppbyggda kring äganderätt till en bestämd byggnad. Med denna samäganderätt är förenad exk1usiv nyttjanderätt ti11 en be-

en

stämd I andra fa11 är

1ägenhet. ägarlägenhetsinstdtutet

1°

_1bi]aga 3 lännas en kortfattad översigt över ägar1agen-

naandnummi

mnmm,Wsuwmhmiumlbmpsmtavdn

ñnäa ddüanakswneun.

82 Den rättsliga konstruktionen

konstruerat som en direkt äganderätt till en bestämd lägenhet men kombinerad med en samäganderätt till byggnadens gemensamma delar och till marken. Inte endast mellan dessa huvudtyper utan även inom var och en av dem råder betydande tekniska skillnader.

Skillnaderna mellan olika ägarlägenhetsinstitut som kan hänföras till samma huvudtyp är i hög grad betingade av att ägarlägenhetsinstituten är delar i vitt skilda juridiska system med varierande förutsättningar. Detta leder

med nödvändighet fram till olika tekniska detaljlösning-

ar. Härtill kommer att ägarlägenhetsinstituten tillmäts olika betydelse i de enskilda ländernas bostadspolitik.

Utgångspunkterna för samt mål och medel i bostadspolitik-

en varierar starkt mellan olika länder.

Vi har mot bakgrund av det anförda funnit att ett svenskt ägarlägenhetsinstitut inte kan konstrueras direkt efter

någon utländsk förebild. De jämförande studierna har dock

fäst vår uppmärksamhet på frågor som i och för sig bör

regleras i vår lagstiftning, men de utländska lösningarna är inte sådana att vi ansett det riktigt att följa dem.

Detta gäller exempelvis villkoren för övergång till ägar-

lägenheter i bostadsbebyggelse, finansieringen av gemen-

samma utgifter, föreningsverksamheten samt återgång från

ägarlägenhetssystemet för att nämna några av de större

frågorna. När det har gällt att lösa olika tekniska problem har vi emellertid haft stor nytta av att studera hur motsvarande problem lösts i andra system. I detta sammanhang vill vi särskilt framhålla de danska handläggningsrutinerna för såväl inrättandet av ägarlägenheter som den inskrivningsrättsliga registreringen.

Den rättsliga konstruktionen 83

3.2 UTGÅNGSPUNKTER FÖR ETT SVENSKT ÄGARLÄGEN- HETSINSTITUT

3.2.1 Struktur och lagstiftningsteknik

En till en lägenhet i ett flerbostadshus kan äganderätt inte vara lika enkel och entydig som exempelvis en äganderätt till en Villafastighet. Mellan en enskild lägenhet i ett flerbostadshus och övriga delar av byggnaden föreett samband som är oberoende av med villigger nödvändigt ken rätt innehas. Detta samband, liksom beroenlägenheten det av markområdet där byggnaden är uppförd, leder till att ett regelsystem för ägarlägenheter i flerbostadshus inte kan vara inskränkt till själva lägenheten. Regelsystemet måste även behandla relationerna till annan egendom. Eftersom målet enligt våra direktiv är att ägarlägenheter

bl.a. skall kunna överlåtas och pantsättas på ett sätt som

ansluter till vad som gäller för småhus, bör en teknisk sökas som så nära som möjligt ansluter till det lösning fastighetsrättsliga regelsystemet. På grunder som närmare kommer att utvecklas i detta kapitel föreslår vi därför följande. skall vara fast egendom och

Ägarlägenheterna De delar av byggnaden som inte tas i anspråk

fastigheter. för enskilda ägarlägenheter skall inrättas som en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen. Samtliga lägenheter skall ha del i denna anläggning. För anläggningen

skall utrymme upplåtas i hela markfastigheten. Anlägg-

skall förvaltas av en samfällighetsförening som ningen

benämns ägarlägenhetsförening. Övergången till ägarlägen-

heter skall ske vid en förrättning som skall handläggas av fastighetsbildningsmyndigheten.

Även om man i största möjliga utsträckning anpassar ett sålunda utformat ägarlägenhetssystem till gällande rättsregler, erfordras såväl förändringar i dessa som vissa

Lagstiftningsfrågan kan därför an-

kompletterande regler. gripas på i princip två skilda sätt. Det ena sättet är

84 Den rättsliga konstruktionen

att alla väsentliga regler som rör ägarlägenheter samlas

i en lag. Man skulle därigenom få något av en motsvarig-

het till vad som gäller beträffande hyresrätt och bostadsrätt. En sådan lagstiftningsteknik skulle kunna vara illustrativ för den som överväger att förvärva en lägenhet med äganderätt. Trots detta har vi ändå funnit att en

sådan teknik inte är ändamålsenlig. Eftersom vi föreslår

att ägarlägenheterna skall bli fast egendom och fastigheter bör de även i lagstiftningshänseende uppfattas som

sådana. Svar på frågor som rör en ägarlägenhet bör därför

sökas i de lagar som reglerar fastighetsrätten. Den

som

vill ha reda på vad som gäller för överlåtelse eller

pantsättning av en ägarlägenhet kan alltså hitta svaret i

4 kap. eller 6 kap. jordabalken. Vill någon veta vad som

i ett eller annat avseende gäller för förvaltningen av den gemensamma egendomen har denne att söka sig till bestämmelserna i lagen om förvaltning av samfälligheter osv.

Vårt förslag innebär ett fåtal materiella och vissa redaktionella tillägg till och ändringar i gällande rätt. I de fall då vi föreslår ändringar eller tillägg i materiellt avseende har dessa inarbetats i anslutning till

den huvudregel som är i fråga.

Från det nu sagda har vi gjort ett viktigt undantag. Vi

har nämligen funnit det vara mer överskådligt att samla

reglerna om hur ägarlägenheter inrättas i en särskild

lag

om ägarlägenheter.

Vi har vidare funnit det var påkallat att ge hyresgäster-

na en rätt till förköp av hyreshusenhet. Vi föreslår även en rätt till förköp för den som hyr en ägarlägenhet. För de bestämmelser som behövs i dessa hänseenden föreslår vi en särskild lag om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom.

Den rättsliga konstruktionen 85

3.2.2 Fast eller lös egendom

Begreppen fast och lös egendom är av central betydelse inom civilrätten. Avgörande skillnader föreligger i den rättsliga regleringen av de två egendomstyperna. Genom bestämmelsen i jordabalken att fast egendom är jord har en skarp skiljelinje dragits mellan dem. I brist på annan reglering är allt som inte är fast egendom att hänföra till lös egendom. Enligt jordabalken skall jorden individualiseras och indelas i fastigheter. Till en fastighet kan enligt närmare regler i 2 kap. jordabalken vissa föremål vara tillbehör. Sålunda är en byggnad ett omedelbart tillbehör till den fastighet där den finns med undantag för det fall att byggnaden varken varit i tidigare eller är i nuvarande markägarens hand. Till byggnaden hör i sin

tur inredning som är mer eller mindre fast. Vad som på

detta sätt hör till byggnaden brukar betecknas som medelbara fastighetstillbehör. Rättshandlingar som företas med en fastighet omfattar i princip även tillbehören till fastigheten. I en överlåtelse eller pantsättning av en fastighet inbegrips således både medelbara och omedelbara tillbehör.

Enligt gällande rätt kan ett föremål som är fastighets-

tillbehör under vissa villkor frångå fastighetenll.

Detta gäller sådana föremål som i fysisk bemärkelse kan skiljas från fastigheten.

Skall en lägenhet kunna innehas med en äganderätt som är begränsad till själva lägenheten förutsätter detta nya

11 I 2 kap. 7 § jordabalken stadgas att överlåteñse av förenål san hör till fastigiet inte gäller not tredje nan förrän förenå-

let ädljts från fastiheten på sådant sätt att det inte längre

kan anses höra till denna. Detta inné›är att cm tillbehörsegen-

skapen är på ett nekanisld saiband mellan fastigheten och

grmdad

föremålet astadkans den erforderliga upplösningen gencm att detta

safoand klipps av. Grundas tillbehörgenenskapen väsentligen på ändaiålsgesienskap, åstadkons förändringen vanligen därigencm att

förenålet flyttas så, att det inte längre kan tjäna det ursprungliga ändamålet. Se Westerlind, JB 1-5, S. 123.

86 Den rättsliga konstruktionen

regler som möjliggör såväl att en bvggnad kan upphöra att vara fastighetstillbehör som att lägenheterna i bY99naden kan särskiljas och bilda rättsligen bestående enheter.

Upphör ett föremåls egenskap av fastighetstillbehör, blir

föremålet enligt gällande rätt att bedöma efter reglerna

om lös egendom. Det ligger därför nära till hands att tänka sig att om man inför regler som möjliggör att en byggnad rättsligen kan skiljas från fastigheten så bör dessa regler leda fram till att byggnaden och därmed lägenheterna i den blir lös egendom.

Enligt våra direktiv bör en ägarlägenhet kunna ägas och

utnyttjas på i princip samma sätt som fast egendom. Ett

ägarlägenhetssystem som innebär att ägarlägenheterna är lös egendom förutsätter därför bl.a. att de fastighetsrättsliga reglerna om överlåtelse och pantsättning i en eller annan form kopieras eller eljest görs tillämpliga. Vidare förutsätter ett sådant system regler som syftar till att knyta lägenheterna till markfastigheten. Även om ägarlägenheterna är lös egendom kommer de att vara bero-

ende av och påverkas av rättshandlingar med denna. En om-

fattande lagstiftning kan därför bedömas bli nödvändig om ägarlägenheterna skall vara lös egendom men ändå följa reglerna för fast egendom.

Som nyss nämnts förutsätter direkt äganderätt till lägenheter bl.a. att byggnaden kan skiljas från fastigheten. I jämförelse med vad som blir fallet om de härför erforderliga reglerna leder fram till att byggnaden och därmed lägenheterna blir lös egendom Yppar sig helt andra utvecklingsmöjligheter om reglerna i stället medför att byggnaden och därmed lägenheterna blir en självständig form av fast Om detta framstår som - vilket föregendom. möjligt utsätter en förändring av begreppet fast egendom skapas nämligen en grund för att låta hela det fastighetsrättsliga regelsystemet automatiskt och direkt bli tillämpligt

på här avsedda lägenheter. Den nu antydda ordningen skulle

emellertid strida mot det sätt på vilket begreppet fast

Den rättsiiga konstruktionen 87

biivit bestämt i gä11ande rätt. Definitionen i egendom jordaba1kens iniedningsparagraf, att Fast egendom är är dock inte he1t uttömmande och den är inte he11er jord rättshistoriskt given.

Inde1ningen av saker i fastigheter (fast egendom) och 1ösören (iös egendom) har sin ursprungiiga grund i om föremåien tili sin yttre beskaffenhet var fasta e11er fiyttba-

ralz. Från tid ti11 annan har en inde1ning i fast och

lös även avsett en kiassificering av oiika förmögegendom enhetsrätter över huvud taget. Ti11 fast egendom har därvid räknats inte endast äganderätt tili jord utan även andra rättigheter som kan häriedas ur jorden e11er jordin-

nehavet13. I det praktiska rättsiivet har frågan varit

vad som bör föija med jorden och behandias efter samma som denna. En i a11a sammanhang giitig gräns me11an regier fast och löst har därför inte utveckiats. Ett föremåi har,.

beroende på den aktue11a anknytningen, i vissa iägen kun-

nat föija jordrättsiiga reg1er och i andra de grundsatser som gä11t för 1ös egendom.

När en a11mängi1tig regiering av vad som ska11 anses som

fast egendom kom ti11 stånd14 iagfästes en dubbei inne-

börd av begreppet. Lagen angav å ena sidan att fast egendom var jord å iandet och i stad. Bestämmeisen kompietterades med reg1er om vad som sku11e anses vara tiiibehör ti11 sådan egendom. Å andra sidan föreskrevs att vissa sakrättstyper av redan då å1derdom1ig beskaffenhet sku11e anses fast egendom. Dessa sakrätter, som i iitteutgöra

raturen15 stundom betecknas specia1fastigheter, var

12 & 13 Lhder som deiad.

17_(_I)-ta1et behagdiades stmdon äganderätten

Kronan och ranteagare ansags ha nagon fbrm av överäganderätt ti11 den räntepiiktiga jorden. På denna grind betraktades fräiseräntan & 14 Den forsta reg1er1 ngen av begreppet fast

annäggiltiga

egendom kan tiH stand fors-t iochned1agen den24rrai 1895

angående vad ti11 fast egendon än att hänföra.

15 Se westeriind, s. 178,

88 Den rättsiiga konstruktionen

o o byggnad a ofri tomt i stad, vattenverk a annans grund, i jordeboken upptaget fiskeri samt fräiseränta.

speciaifastigheterna har i och för sig utmönstrats ur jordabaikens huvudtext. Det har dock visat sig att de, med undantag för fräiseräntan, inte he1t saknar betydeise. I 10 S jordabalkens promuigationsiag (1970:995) tas såiunda upp en bestämmeise om att äidre regler fort-

farande ska11 äga tiilämpning i fråga om byggnad på ofri

tomt i stad, vattenverk på annans grund samt i jordeboken

upptaget fiskeri. Dessa besittningsrätter ska11 såiedes fortfarande anses såsom fast egendom. Begreppet fast

egendom rymmer därför mer än vad som direkt framgår av

jordabaikens portaibestämmeise.

Med hänsyn till att begreppet fast egendom varken är e1-

ier har varit undantagsiöst synonymt med jord, kan några

avgörande principieila hinder knappast föreiigga mot att ge begreppet fast egendom en vidgad innebörd så att det kan innefatta också andra egendomstyper. Definitionsmässigt bör även annat än jord kunna vara fast egendom.

Detta kan ur teoretisk synvinkei synas omväivande. De praktiska föijderna kan dock starkt begränsas om även fortsättningsvis endast sådan egendom som normait inte är flyttbar kan vara fast egendom.

Vi föresiår mot bakgrund av det anförda att en byggnad rättsiigen ska11 kunna upphöra att vara tiiibehör till den fastighet där den finns och att sådan byggnad ska11 vara fast egendom.

Den här avsedda utvidgningen av begreppet fast egendom

kan uppnås utan vidiyftiga ingrepp i jordabalken. Vi fö-

resiår att det i ett nytt stycke i 1 kap. 1 § jordabaiken tas in en bestämmelse som innebär att även byggnad kan vara fast egendom. I den av oss föresiagna lagen om ägariägenheter föresiår vi vidare en som

bestämmeise

Den rättsiiga konstruktionen 89

uttaiar att en byggnad under vissa förutsättningar är fast egendom.

3.2.3 Särskiid fastighet

Språkiigt sett innebär ordaiydeisen i 1 kap. 1 § första

stycket jordabalken att det är jorden som är indelad i fastigheter. Även om begreppet jord i denna paragraf kan synas vara iiktydigt med begreppet fast egendom är det in-

te heit invändningsfritt att påstå att den fasta egendomen

är indeiad i fastigheter. Den fasta egendom som omnämns i

jordabaikens promulgationsiag är nämiigen inte genomgående

indeiad i fastigheter. Rent praktiskt låter det sig dock sägas, att det är den fasta egendomen som är indeiad i

fastigheterlö.

Lagstiftningen innehå11er inte någon 1ega1 definition av

begreppet fastighet17. Enligt förarbetena tili fastig-

hetsbiidningsiagen och jordabaiken ska11 med fastighet förstås vad som införts i fastighetsregistret såsom särskiid fastighet och egendom vi1ken eniigt registrerings-

bestämmeiserna skaii införas i registretlg. De grund-

iäggande bestämmeiserna om fastighetsregister är upptagna i 19 kap. fastighetsbi1dningsiagen.

Principen att fast egendom ska11 individuaiiseras genom att deias in i fastigheter bör gäiia även för byggnad som är fast egendom. Först om de enskiida iägenheter som ska11 vara föremåi för äganderätt inte endast är fast egendom utan även fastigheter kommer nämiigen hela det fastighetsrättsiiga regeisystemet att gä11a för iägenheterna. Det

16 Såväi i förarbetena, prop. 1970:20, dei B 1 s. 71 ff, somi westeriind, JB 1-5, s. 51 ff, taias det on att det är den fasta egendomen som är indeiad i fastigheter. 17 notiser on den rättshi storiska

Några utveckiing genan viiken

begreppet fastighet komrit att utnärka vi ss, bestånd erhet av fast egendon iännas av Rodwe, s. 6, not 2. 18 Se förarbetena tiH fastighetáñidningslagen, prop. 1969:128, dei B 1 s. 76 ff, och jordabalken, prop. 1970:20, dei B 1 s. 74. Se även Landahi s. 377 ff.

90 Den rättsiiga konstruktionen

innebär b1.a. att reg1erna om över1åte1se och pantsättning av fast egendom fuiit ut kommer att kunna tiilämpas även

på ägariägenheter. Likaså b1ir exempe1vis regierna om

nyttjanderätt och servitut ti11ämpiiga. Lagstiftningen om gemensamhetsanläggningar kommer också att gä11a för ägar- Iägenheterna, viiket b1.a. innebär att anknytningen me1- 1an dessa, markfastigheten och för ägariägenheterna gemen-

samma de1ar av byggnaden kan uppnås med väikända rättsreg-

1er. Det måste också bedömas vara av stort värde om samma materie11a reg1er gä11er för ägandet av en iägenhet och ett småhus.

Vi föres1år därför att en byggnad som är fast egendom delas in i - Bestämmeiser härom fastigheter ägariägenheter. bör tas upp i den föres1agna 1agen om ägariägenheter. På skä1 som framförs i avsnitt 3.2.5 bör dock de deiar av byggnaden som är av gemensam betydeise för ägarlägenheterna inte fastighetsindeias.

Vårt förslag innebär således att bvggnaden i rätts1igt hänseende först ski1s från fastigheten. BY99naden upphör då att vara tilibehör ti11 fastigheten och b1ir i stä11et en sjä1vständig form av fast egendom. För att åstadkomma denna förändring krävs ett myndighetsbesiut av konstitutiv natur. Genom ett sådant besiut förändras inte den ur-

sprungiiga fastighetens innehå11 i övrigt och någon änd-

ring av fastighetsindeiningen på marken sker inte.

Den indeining av byggnaden i ägarlägenheter som är nästa moment i omvandiingsprocessen bör föija den befintiiga 1ägenhetsinde1ningen, dvs. den naturiiga indeining som föijer av utformning och inredning. - Jordabyggnadens baikens iägenhetsbegrepp, som innebär att med en iägenhet förstås vad som omfattas av ett hyresavtai, åsyftas såiedes inte här. - Efter kommer det iägenhetsindelningen att finnas ett anta1 ti11 sin utbredning i byggnaden bestämda - - samt dessutom iägenheter ägariägenheter bY99nadsdelar och utrymmen i byggnaden som är av gemensam be-

Den rättsliga konstruktionen 91

för Vi återkommer i avsnitt 3.2.5 tydelse lägenheterna. till vad som bör i om marken och de för lä-

gälla fråga

gemensamma delarna av byggnaden. genheterna

Till en kan, på samma sätt som till andra

ägarlägenhet höra olika föremål. Utrustningsdetaljer i en fastigheter, som varit medelbara tillbehör till lägenhet tidigare bör ombildningsprocessen bli omemarkfastigheten genom delbara tillbehör till i dess egenskap av ägarlägenheten i 2 kap. jordabalken om vad som är fastighet. Reglerna tillbehör till måste därför kompletteras. Tofastighet talt sett bör dock inte gränsen mellan vad som är lös

och vad som är tillbehör till en fastighet föregendom Vad som tidigare hört till byggnaden bör efter skjutas. i i stället höra till dessa. indelningen ägarlägenheter Vi föreslår därför att en ny paragraf tas in i 2 kap.

jordabalken.

3.2.4 Byggnaden är tillbehör till tomträtt

I framför allt de större städerna har i ganska stor ut-

mark för bebyggelse upplåtits med tomt-

sträckning

rättlg.

Det är av praktisk betydelse att ett ägarlägenhetssystem är Vi har därför strävat efter att för inrättenhetligt. andet av i en byggnad som är tillbehör ägarlägenheter till tomträtt hitta en lösning som så nära som möjligt

ansluter till de principer som vi i föregående avsnitt

skall när byggnaden är tillbehör till föreslagit gälla

Dessa skulle, tillämpade på tomt-

fastighet. principer

19 Det övervägande antalet tomträtter förekoimer i Stor-Stockhnmemomm amcå ñämni Suxmnhm hnm1L A/anna hmm+ ned större antal tonträtter kan nännas Göteborg, Väster-

ger ett

Malm), Norrköping, Karlstad, Luleå, (rem) och Gävle. Vid

as, arsski ftet 1977/78 fanns det totalt något mer än 90.000 tomträttsupplåtel ser. De upplåtel ser san skett för bostadsändaiål

dani nerar mycket kraftigt och endast ett begränsat antal har skett för imustrin affärs- eller andra ändanål . Vidare kan här av de drygt 864m tomträttsuppl åtel serna för bo-

amärkas, catt

avser knappt 7.500 flerfamiljáius. Se vidare tomt-

stadsandaial_

rattskonnnttens betänkande Tonkrätt (SOU 1980:49) s. 44 ff.

92 Den rättsliga konstruktionen

rättsfallet, till en början innebära att byggnadens egenskap av tillbehör till tomträtten bryts i rättsligt avse-

ende. Frågan som då inställer sig är om en sådan

byggnad skall behandlas som lös eller fast Vi har funnit egendom. att byggnaden även i detta fall kan definitionsmässigt betraktas som fast egendom. En sådan innebär visordning

serligen att byggnaden övergår från att vara lös

egendom till att bli fast egendom. Denna är emellertid förändring inte så genomgripande som den teoretiskt sett kan framstå. De regler som gäller för fast egendom har i nämligen

många fall gjorts tillämpliga även på tomträtt. Sålunda

äger i fråga om överlåtelse av tomträtt och om rättighet

i eller till förmån för tomträtt samt om rättsförhållan-

den i övrigt angående tomträtt bestämmelserna i

jordabalken rörande fast egendom motsvarande (13 tillämpning kap. 7 S JB). Vidare har reglerna om fast i utegendom sökningsbalken, lagsökningslagen och konkurslagen mot-

svarande tillämpning i fråga om tomträtt (13 26 §

kap. första stycket JB). Vid eller liknande expropriation

tvångsförvärv är tomträtt likställd med fast egendom (13

kap. 26 § andra stycket JB). I ett flertal andra lagar anges dessutom att vad som där sägs om fast egendom generellt eller i vissa avseenden även skall gälla tomt-

rättzo. Det kan dessutom tilläggas att tomträtt i be-

skattningshänseende i huvudsak jämställs med fastighet.

Mot den nu tecknade bakgrunden har vi funnit att man bör kunna tolerera en definition som innebär att en byggnad, som genom ett konstitutivt beslut upphör att vara tillbehör till tomträtt, blir fast egendom. Genom en sådan lösning undviker man de lagstiftningsproblem som vi tidigare berörde i avsnitt 3.2.2. Lösningen innebär vidare att individualiseringen av byggnadens olika delar bör ske genom fastighetsindelning och att således lägenheter som skall bli föremål för enskild äganderätt även i detta fall skall vara fastigheter.

20 Giftemiålsalken (4 kap. 5 s), lagen (1916:156) an vissa inskrärkni ngar i rätten att förvärva fast agendan m.m., forköpslagen (1967:868), lagen (1970:246) an

tvångstörvaltning av bostadsfastighet, bostadssaneri ngslagen (1973:531), ledm ngs-

rättslagen (1973:1144), lagen on förvärv av hyresfastigheter m.m. (1975:1132), m.fl.

Den rättsliga konstruktionen 93

Emellertid måste man i fråga om inrättande av ägarlägenhe-

ter i en byggnad som är tillbehör till tomträtt beakta att det mellan tomträttsupplåtaren (fastighetsägaren) och tomträttshavaren föreligger ett avtalsförhållande som parterna är bundna av utan möjlighet till fri uppömsesidigt Ett tomträttsavtal får inte hävas med anledning sägning. av vad eller tomträttshavaren låtit komma fastighetsägaren till last. Tomträttshavaren kan aldrig säga upp tomtsig rättsavtalet och fastighetsägaren kan endast säga upp det

till utgången av vissa bestämda perioder. I tomträttsupp-

låtelsen skall anges ett ändamål för vilket nyttjanderätten till Ett som medger att

fastigheten upplåtits. system

inrättas i en byggnad som är tillbehör till ägarlägenheter

en tomträtt måste utgå från nu nämnda förhållanden.

En tomträttshavare får fritt överlåta tomträtten till vem

han vill. Några inskränkningar i detta avseende får inte

ske i tomträttsupplåtelsen.

Tomträttsupplåtelsen kan dock vara förenad med föreskrif-

terzl. Sådana föreskrifter kan inskränka tomträttshava-

rens rätt att servitut i tomträtten. Vidare kan

upplåta de ha avseende på användningen av marken eller byggnaden,

för tomträttshavaren att ansluta exempelvis skyldighet till kommunens fjärrvärmenät eller att hos kombyggnaden munen i dess egenskap av fastighetsägare begära tillstånd

till sådana byggnadsåtgärder som erfordrar byggnadslov.

En till skulle kunna sätta sådana

övergång ägarlägenheter föreskrifter ur spel, i vart fall om de har avseende på

användningen av byggnaden.

För att inte tomrättsupplåtelsen skall vara ett hinder mot

att inrätta ägarlägenheter i en byggnad på tomträttsmark

21 Tanträttskomrittên redovisar i sitt betärkande Tornträtt (sou 1980:49 s. 53 ff) en till samtliga kammer riktad enkät anav tomträttsavtalen. De flesta kammar till-

gående utfonmingen på ett kontraktsforslag, utarbetat

länpar mmalavtal sanbygger av kaniunförbmdet. Jfr även Tanträttsi nsti tutet s. 140 ff.

94 Den rättsliga konstruktionen

föreslår vi till en början att såväl det i upplåtelsen an-

givna ändamålet för tomträtten som i tomträttsupplåtelsen

intagna föreskrifter med avseende på användningen av bygg-

naden skall gälla även för ägarlägenheterna (se avsnitt 4.3.5). Vi vill dock betona att det sist sagda inte innebär att lägenhetsägarna blir bundna av föreskrifter avseende användningen av byggnaden i vidare mån än vad en ny tomträttshavare skulle ha blivit vid ett förvärv av tomt-

rätten vid tidpunkten för övergången. Dessutom föreslår vi

att bestämmelsen i 13 kap. jordabalken om sanktioner mot en tomträttshavare som överträtt ändamålsbestämmelsen el-

ler andra i upplåtelsen intagna föreskrifter skall ha mot-

svarande tillämpning på ägare till ägarlägenheter i en

byggnad som tidigare var tillbehör till tomträtt. Härigenom får fastighetsägaren en möjlighet till rättsliga ingripanden mot en lägenhetsägare som överträtt ändamålsbestämmelsen eller föreskrifterna avseende användningen av bY99naden. Under nu nämnda förutsättningar kan vi inte se att avtalsförhållandet som sådant skulle utgöra hinder mot

en övergång till ägarlägenheter i en byggnad på tomträtts-

mark.

Fastighetsägaren_ än enligt 13 kap. 17 § jordabalken skyldig att lösa byggnaden om tomträttsavtalet efter uppsägning skall upphöra. Tillkomsten av äganlägenheter bör in-

te tillåtas påverka fastighetsägarens åligganden i detta

avseende. Beräkningen av lösesumman bör därför ske som om

övergången till ägarlägenheter inte skett. Vi föreslår

att en bestämmelse härom tas in i jordabalkens tomträttskapitel. Om fastighetsägarens rättigheter enligt avtalet

inte påverkas och skyldigheten att utge lösen inte för-

ändras av en övergång till ägarlägenheter bör inte heller

tomträttsavgälden bestämmas på annorlunda sätt än före

övergången. Vi föreslår därför en bestämmelse härom. Den

bör också tas in i tomträttskapitlet.

Sammanfattningsvis har vi funnit att de principer som vi

föreslagit skall gälla för övergång till ägarlägenheter

Den rättsliga konstruktionen 95

när fråga är om byggnad som är tillbehör till fastighet

även kan tillämpas vid övergång i byggnad som är tillbehör

till tomträtt. En bestämmelse av denna innebörd återfinns i vårt förslag till lag om ägarlägenheter.

Det finns i landet ett fåtal byggnader som är uppförda på arrenderad mark och som i och för sig är sådana att ägarlägenheter skulle kunna inrättas i dem. Vi har emellertid inte funnit skäl att utarbeta särskilda regler för dessa byggnader.

3.2.5 Sambandet mellan ägarlägenheterna, gemensamma delar av byggnaden och marken

Det är inte ovanligt att ett rationellt utnyttjande av en bäst sker genom samverkan med en eller flera fastighet närliggande fastigheter. Genom frivilliga överenskomelser

kan servitut upplåtas, dvs. rätt för ägare av en fastighet

att i vissa hänseenden ta i anspråk eller råda över annan

I samband med fastighetsbildning och som en fastighet. förutsättning för sådan kan också servitut bildas, t.ex. rätt till utfart. Dylika servitut förutsätter inte frivilöverenskommelser mellan fastighetsägarna. I vissa liga fall kan markområden, som eljest skulle ha varit uppdelade flera komma till bättre användning och ut-

på fastigheter,

nyttjas mer rationellt av de fastigheter som markområdena hör till, om områdena sammanförs till en enhet. rätteligen Denna enhet får sedan de inblandade fastigheterna utnyttja samfällt. Fastighetsbildningslagen innehåller i 6 kap. om bildande av marksamfälligheter. I vissa situaregler tioner kan till en marksamfällighet komma

tvångsanslutning

i I de fall flera lämpligen kan samar-

fråga. fastigheter

beta kring en anläggning, exempelvis lekpark eller värmecentral, i stället för att anläggningar för samma ändamål utförs på varje fastighet, kan en särskild gemensamhetsanbildas. Regler härom finns i anläggningslagen läggning (1973:1149). Även till en gemensamhetsanläggning kan fas-

tigheter anslutas tvångsvis.

96 Den rättsliga konstruktionen

I gällande rätt finns det sålunda flera institut som kan

komma i fråga för att reglera det beroende som av teknis-

ka skäl föreligger mellan ägarlägenheterna samt mellan dessa å ena sidan och byggnadsstommen samt markfastigheten å den andra. Eftersom beroendet är tekniskt oeftergivligt bör det inte regleras genom ett avtalsservitut. Skall servitut användas som medel härför bör servitutsbildningen

ingå som ett led i den förrättning genom vilken fastighet-

en delas upp i ägarlägenheter. För servitutsbildning krävs att den tillgodoser ett ändamål som är av stadigvarande betydelse för de härskande fastigheterna ägarlägenheterna. De formella förutsättningarna för en servitutsbildning enligt fastighetsbildningslagen torde med andra ord föreligga. Mot en servitutsbildning talar emellertid att de gemensamma delarna av vid en sådan byggnaden lösning måste indelas till en särskild fastighet eller utgöra tillbehör till markfastigheten. Vidare gäller att den fastighet som skall vara tjänande - - i nåmarkfastigheten gon form bör ägas och förvaltas av samtliga lägenhetsäga-

re gemensamt. Det tjänar nämligen knappast något praktiskt

syfte med en självständig äganderätt till denna fastighet eftersom en sådan äganderätt fullständigt måste underordnas lägenheternas behov. Det framstår med hänsyn till det anförda som mest lämpligt att välja en obligatorisk sam-

arbetsfonm som bygger på gemensamt ägande. Detta är fallet

med marksamfälligheter och kan även vara fallet vid gemensamhetsanläggningar.

En marksamfällighet omfattar enligt gällande rätt en ägovidd som än gemensam för flera fastigheter. Detta kan sä-

gas ganska väl återspegla vad som skall gälla för ägarlä-

genheterna med avseende på markfastigheten och de delar av

byggnaden som är av gemensam betydelse. Skulle mark och byggnadsstomme sammanföras till en samfällighet för ägarlägenhetenna skulle dessa få den delaktighet häri som eftersträvas. En sådan lösning skulle inte heller kräva att

de byggnadsdelar som inte tas i anspråk för ägarlägenhe-

Den rättsliga konstruktionen

terna skulle behöva delas in till en särskild fastighet. Emellertid skulle en sådan lösning kräva en av förändring samfällighetsbegreppet så som detta används i gällande rätt. Med samfällighet förstås nämligen mark som hör till flera fastigheter. En sådan förändring är i och för sig inget avgörande argument mot att använda samfällighetskonstruktionen som lösning. Avgörande är däremot att konstruktionen inte kan komma till om ägarlägenanvändning

heterna skall inrättas i byggnad på tomträttsmark. Det

torde nämligen inte vara möjligt att sammanföra nyttjanderätten till marken (tomträtten) med fast egendom (de ge-

mensamma byggnadsdelarna) till något som kan motsvara en

marksamfällighet.

Med gemensamhetsanläggning förstås en som är anläggning gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ett ändamål av stadigvarande betydelse för dem (1 § anlägg-

ningslagen). Lagen innehåller ett s.k. båtnadsvillkor,

som innebär att en endast får ingemensamhetsanläggning rättas om fördelarna av anläggningen överväger kostnaderna och olägenheterna (6 §). Vidare får en sådan anläggning inte inrättas om fastighetsägarna, enligt det s.k. opinionsvillkoret, mer allmänt motsätter sig anläggningen (7 §). Mark, och i förekommande fall även annat utrymme som erfordras för den gemensamma får tas i anläggningen,

anspråk på såväl den fastighet som skall delta i anlägg-

ningen som på annan fastighet (12 §). Rätten till detta

utrymme är ett servitut. Att fastighet är upplåten med

tomträtt hindrar inte att marken tas i för en

anspråk ge-

mensamhetsanläggningzz. Tillgången till mark kan säker-

ställas genom frivilliga överenskommelser eller genom den i

anläggningslagen fastlagda skyldigheten för en markäga-

re att avstå mark. Egendom som 1 en

ingår gemensamhetsanläggning samt det utrymme som upplåtits för denna är en-

ligt gällande rätt samfälld för delägarna i anläggningen

32 Jfr prop. 1973:160 s. 201 f.

98 Den rätts1iga konstruktionen

(14 §). En sammans1utning av fastigheterna ska11 svara för utförande och drift av an1äggningen.

De förutsättningar som gäiler för att en gemensamhetsan- 1äggning ska11 kunna inrättas kan uppfy11as vid inrättande av ägar1ägenheter. Genom en gemensamhetsan1äggning kan vidare det behov som före1igger av att sammankoppia mark och gemensamma deiar av byggnaden med ägar1ägenheterna ti11god0ses. De gemensamma de1arna av byggnaden behöver inte indeias tiil en särskiid fastighet för att

kunna ingå i en gemensamhetsan1äggning.

Byggnadsstommen och övriga de1ar av byggnaden som inte

ingår i enski1d ägar1ägenhet är av gemensam och stadig-

varande betyde1se för samtiiga 1ägenheter och båtnadsvi11koret bör, eftersom aniäggningen är en nödvändighet, i praktiskt taget alla situationer kunna anses uppfylit.

En övergång ti11 ägar1ägenheter kan, som vi anfört i ka-

pitei 2, bara ske på fastighetsägarens begäran. När det

gä11er en bostadsfastighet ska11 det vara de boende som äger fastigheten. I samt1iga fa11 kommer så1edes de b1ivande ägar1ägenheterna, de gemensamma delarna av byggnaden och marken att innehas av samma knets av ägare. Utrymmet för anläggningen bör därför norma1t kunna stä11as

ti11 förfogande på frivi11ig väg. Några ersättningsfrågor

bör inte uppkomma. Inrättas en gemensamhetsaniäggning med

avseende på den egendom som är av gemensam betyde1se för

ägar1ägenheterna, kommen denna egendom direkt att b1i samfä11d för Iägenheterna. Varje iägenhet får så1edes en ande1 i sjäiva an1äggningen. Hänti11 kommer att varje

1ägenhet får motsvarande rätt i det utrymme som upp1åts

för an1äggningen, dvs. i marken.

De1aktigheten i sådan egendom som måste vara gemensam b1ir, om man vä1jen gemensamhetsanläggningen som konstruktionsprincip, förenad med äganderätten ti11 varje särskiid ägarlägenhet; an1äggningen b1ir med andra ord

Den rättsliga konstruktionen

sakrättsligt knuten till de lägenheter för vilka den är gemensam. En andel i gemensamhetsanläggningen kan således inte överlåtas separat och inte heller kan delaktigheten i anläggningen undantas vid överlåtelse av en ägarlägen-

het. Konstruktionen är förenlig med övergång till ägar-

lägenheter i byggnader på tomträttsmark.

Vi föreslår med hänsyn till vad som sålunda har anförts att en gemensamhetsanläggning skall inrättas. Den skall omfatta byggnadsstommen och de delar av byggnaden som är av gemensam betydelse för lägenheterna. Utrymme för an-

läggningen skall upplåtas på hela markfastigheten.

3.2.6 Förvaltning av gemensam egendom

Innehar flera gemensamt viss egendom måste det finnas särskilda förvaltningsbestämmelser som reglerar rättsförhållandet dels mellan de inblandade inbördes, dels mellan dessa och tredje man. Vi föreslår att gemensamhetsanläggningen för ägarlägenheter skall förvaltas av en samfällighetsförening enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

Lagen om förvaltning av samfälligheter har skapat enhetliga förvaltningsregler för de flesta nu förekommande typer av samfälligheter. I fall då förvaltningsuppgiften är ringa eller då kretsen av delägare är liten, kan förvaltningen organiseras som s.k. delägarförvaltning. Vid delägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt. I de fall

förvaltningsuppgifterna är av någon omfattning, förut-

sätts föreningsförvaltning bli anordnad. Delägarna är då sammanslutna i en samfällighetsförening, som är en juridisk person. Medlemsskap i samfällighetsföreningen är oupplösligt förenat med delägarskapet i den samfällighet som föreningen förvaltar. Grundläggande beslut om förvaltningen fattas genom majoritetsbeslut på en föreningsstämma, medan den löpande förvaltningen handhas av en styrelse.

100 Den rättsiiga konstruktionen

I och för skuile båda förvaitningsformerna kunna komsig ma ti11 användning vid förvaitning av den gemensamhetsansom ska11 inrättas för ägariägenheterna. Framför iäggning a11t i fal] då resulterar i ett 1itet anta1

övergången

sku11e deiägarförvaitningen kunna framstå ägarlägenheter som en enkei och form i jämförelse med den forme1smidig Ia förvaitningsordning som 1ätt kan föija med en före-

Trots denna invändning har vi på skäi

ningsförva1tning. som redovisas i det föijande funnit att deiägarförvaitbör kunna ifrågakomma vid förvaitning av en ning a1drig gemensamhetsaniäggning för ägariägenheter. Förvaitningen bör a11tid ordnas som föreningsförvaitning.

Den fastigheten består efter övergången som

ursprungiiga fastighet även om den endast kommer att insjäivständig

nehåila ett markområde som heit är ianspråktaget för ge-

Rätten tili denna fastighet måste mensamhetsaniäggningen. knytas ti11 så att kretsen av ägare til] ägariägenheterna

marken och heia tiden är densamma. Detta

ägariägenheterna kan enkiast ordnas om äganderätten ti11 markfastigheten i

samband med inrättandet av ägar1ägenheterna övergår ti11

en samfäilighetsförening som bi1das för förvaltningen av gemensamhetsaniäggningen. Det är det nu anförda som gör att vi förordar att förva1tningen a11tid ordnas som föreningsförvaitning. Vi föresiår så1edes att äganderätten

ti11 obiigatoriskt ska11 övergå tili fö-

markfastigheten i samband med inrättandet av ägariägenheter. reningen bör vara densamma i tomträttsfailet. Här är det Principen

givetvis tomträtten som övergår tili samfäiiighetsföre-

ningen.

För den förening som ska11 förvaita gemensamhetsanläggningen för ägariägenheterna bör i vissa avseenden gä11a regier som avviker från regierna fön gängse samfä11ighetsföreningar. Vi förordar därför att föreningen benämns ägariägenhetsförening. De avvikande regierna för ägariägenhetsföreningarnas förvaitning återfinns i vårt försiag till ändring i Iagen om förvaitning av samfäiiigheter.

Den rättsliga konstruktionen

3.2.7 Förrättningsform vid övergång till ägarlägen-

heter

Den som vårt förslag skall leda fram till process enligt att bildas kan sägas bestå av två moment. ägarlägenheter av tillbehör till en fastighet eller Byggnadens egenskap tomträtt skall brytas i rättsligt avseende och bY99naden, som därefter är fast egendom, skall delas in i ägarlä- För dessa moment använder vi fortsättningsvis genheter. samlingstermen uppdelning.

Vi har tidigare (avsnitt 3.2.3) slagit fast att en byggnads omvandling från tillbehör till fastighet till självfast egendom kräver ett myndighetsbeslut av konständig stitutiv natur. Härutöver är nu att tillägga att en byggnad inte bör kunna förlora sin egenskap av tillbehör till en fastighet med mindre detta prövats vid en förrättning. skapas förutsättningar fön att alla intressen Härigenom som kan bli berörda av en uppdelning beaktas och vägs mot varandra. De som i uppkommer i samband med

frågor övrigt

att en byggnad i rättslig avseende skall skiljas fnån fastigheten är till sin karaktär likartade dem som är

vanligt förekommande vid fastighetsbildningsåtgärder. In-

av byggnaden i ägarlägenheter avser nybildning delningen av fastigheter och bör därför ses som en fastighetsbild-

ningsåtgärd. Av det anförda fnamgår att fastighetsbild-

ningsmyndigheten bör vara förrättningsmyndighet vid uppdelning.

Uppdelningsförrättningen bör, vad förfarandet, i

gäller

allt väsentligt kunna följa de regler som gäller för en Vårt förslag till lag om fastighetsbildningsförrättning. ägarlägenheter innehåller därför endast ett fåtal bestämmelser om själva förfarandet. I övrigt hänvisar vi i vårt lagförslag till bestämmelserna i 4 kap. fastighetsbild- Undantagna är endast de bestämmelser som avningslagen.

102 Den rättsliga konstruktionen

ser fastighetsplan och tillståndsbeslut liksom bestämmelserna om utmärkning och justering av gränser samt om karta.

Ett av villkoren för att en fastighet skall kunna delas upp i ägarlägenheter är att en gemensamhetsanläggning inrättas för ägarlägenheterna. Uppdelningsförrättningen måste således kombineras med en anläggningsförrättning enligt anläggningslagen. Gemensamhetsanläggningen för ägarlägenheterna skiljer sig inte från andra gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. Den bör därför inrättas efter de regler om förfarandet som finns upptagna i denna lag och vi föreslår inte för

några särregler

själva inrättandet.

Med hänsyn till att vi även föreslår att äganderätten till markfastigheten obligatoriskt och 1 samband med

förrättningen skall övergå till ägarlägenhetsföreningen

kan en uppdelningsförrättning inte avslutas förrän ägarlägenhetsföreningen bildats. Först då finns nämligen en möjlighet att förordna om överförandet av äganderätten

till markfastigheten på ägarlägenhetsföreningen.

En samfällighetsförening skall enligt gällande rätt bildas vid ett sammanträde med delägarna. Sådant sammanträde skall ledas av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. I samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen eller anläggningslagen skall fastighetsbildningsmyndigheten hålla sammanträdet. Vad som nu har sagts gäller dock under förutsättning att samfälligheten berörs av förrättningen och delägare begär att fastighetsbildningsmyndigheten skall hålla sammanträdet eller att det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att en samfällighetsförening bildas.

Av det anförda framgår att det finns

praktiska möjligheter att samordna med såväl inuppdelningsförrättningen rättandet av gemensamhetsanläggningen som med förenings-

Den rättsliga konstruktionen 103

bildningen. Vi föreslår därför att lagen om ägarlägenheter skall innehålla bestämmelser om att en gemensamskall inrättas och att uppdelningsförrätthetsanläggning ningen inte får avslutas förrän ägarlägenhetsföreningen bildats. Vi föreslår vidare en ny bestämmelse i lagen om av Enligt denna skall det åförvaltning samfälligheter. att i samband med

ligga fastighetsbildningsmyndigheten

hålla sammanträde för bildande uppdelningsförrättningen av en ägarlägenhetsförening.

Regler om uppdelning 105

4. ALLMÄNNA REGLER OM UPPDELNING

Endast bebyggd fastighet skall kunna delas upp. uppdelningen bör omfatta hela fastigheten och där samtliga uppförda byggnader. Det bör vara tillräckligt att innebyggnaden håller två lägenheter. Varje skall vara varaklägenhet tigt lämpad för begärt ändamål, vilket skall stå i överensstämnelse med gällande I samband detaljplan. med uppdelningen skall en gemensamhetsanläggning inrättas. I anläggningen skall ingå de delar av som är av byggnaden gemensam betydelse för ägarlägenheterna och den skall inrät-

tas på hela markfastigheten. Andelstal skall

fastställas för varje ägarlägenhet.

Ansökan om skall av uppdelning göras fastighetens ägare. Beträffande bostadsfastigheter ställs speciella krav med avseende till Vid på äganderätten fastigheten. en uppdelning skall ansvaret för den ininteckningar övergå från tecknade fastigheten till ägarlagenheterna. Markfastigheten blir fri från ansvar. Mellan skall ägarlägenheterrza ansvaret fördelas i förhållande till deras inbördes värden. Nyttjanderätter och servitut skall bestå-

Uppdelningsbeslutet skall innehålla förklaring att byggnaden saknar egenskap av tillbehör till och fastigheten att den delas in i Såväl ägarlägenheter. byggnaden som ägarlägenheterna är fast egendom. skall Ägarlägenheterna registreras i fastighetsregistret. Uppdelningsbeslutet skall innehålla en redovisning av beägarförhållandena träffande ägarlägenheterna. Äganderätten till markfastigheten skall tilläggas

ägarlägenhetsföreningen.

Uppdelningsbeslutet kan överklagas.

om uppdelning Regler

4.1 VILLKOR FÖR UPPDELNING

4.1.1 Bebvggd fastighet

Det objektet i ett uppdelningsförfarande är väsentliga bvggnaden. Det kan inte i alla lägen anses säkert att en blir uppförd eller kommer till utförprojekterad byggnad ande helt i överensstämmelse med planerna. Innan det konstitutiva beslutet med åtföljande fastighetsindelning fattas bör därför den byggnad som berörs av uppdelningen vara uppförd i sin helhet. Efterges detta krav, saknas ett reellt underlag för hela förfarandet. Detta skulle i att för all framtid kunna resultera ägarlägenheter eller i vart fall till dess ny fastighetsindelning skett - saknar i I värsta fall skulle anknytning verkligheten. det enda materiella innehållet i en sådan ägarlägenhet kunna vara en andel i en gemensamhetsanläggning som ännu

inte kommit till utförande men som utrymme upplåtits för.

Snarlika förhållanden kan visserligen inträda vid totalskada av en byggnad där ägarlägenheter är inrymda. Detta kan emellertid inte tas till stöd för att uppdelning bör få ske av en ofullständigt bebyggd fastighet. Vid skade-

fallet är det fråga om en tillfällig avvikelse från gäl-

lande fastighetsindelning, en onormal situation vi för en tid måste acceptera. I normala fall finns genom försäkringar garantier för att en byggnad kommer att återupp-

föras på fastigheten. I många fall torde det dessutom bli

om ett nära exakt återställande av den ur-

fråga nog

sprungliga byggnaden. Där så inte sker, tvingas man att i efterhand anpassa fastighetsindelningen till de rådande förhållandena. Ett sådant förfarande kan möjligen accepteras som ett undantag. Det innebär emellertid en onödig

extrabelastning på fastighetsbildningsresurserna om för-

farandet skulle bli huvudregel.

Regler om uppdelning 107

Mot ståndpunkten, att byggnaden skall vara fullbordad in-

nan uppdelning får ske, kan invändas, att en i uppdelning

ägarlägenheter redan på projekteringsstadiet skulle kunna

öppna nya vägar för - och därmed eventuellt underlätta finansieringen av en planerad bebyggelse. Finansieringsproblemen under själva byggnadstiden torde dock mestadels kunna lösas på ett tillfredsställande sätt med de idag till buds stående medlen. De ekonomiska synpunkterna bör

därför inte tillmätas så stor vikt, att man går ifrån den

i det föregående redovisade regeln att en obebyggd fas-

- eller där är under tighet fastighet byggnad uppförande - inte kan uppdelas i ägarlägenheter. Vi föreslår således att endast bebyggda fastigheter skall kunna uppdelas.

4.1.2 Uppdelning av hel fastighet

Det förefaller inte möjligt att en byggnad innehåller såväl ägarlägenheter som lägenheter med annan rättslig status. Bl.a. skulle de pant- och förexekutionsrättsliga

hållandena bli synnerligen svåröverskådliga. Även de

praktiska förvaltningsformerna kan förutses bli mycket svårbemästrade. En uppdelningsförrättning bör därför förutsätta att hela byggnaden omfattas och att läsamtliga genheter indelas till ägarlägenheter.

Om det på en fastighet finns två eller flera byggnader,

exempelvis gatu- och gårdshus, bör uppdelningen omfatta

båda byggnaderna. Ett förfarande som skulle medge att den ena byggnaden förlorar egenskap av tillbehör till fastigheten medan den andra byggnaden bibehåller denna karaktär leder nämligen till samma problem som om en byggnad skulle innehålla såväl hyres- som ägarlägenheter. Vi har inte heller funnit något praktiskt behov av att tillåta olika

upplåtelseformer för skilda byggnader på samma fastighet.

Skulle det av någon anledning vara önskvärt med en över-

gång till ägarlägenheter i endast en av två eller flera

byggnader på samma fastighet går det i de flesta fall att genom fastighetsbildning ordna det så, att denna byggnad blir tillbehör till en separat fastighet. Vi föreslår

108 Regler om uppdelning

därför att som förutsättning för uppdelning skall gälla

att uppdelningen omfattar samtliga byggnader på en fas-

tighet.

Är en byggnad uppförd på flera fastigheter erfordras inte

att dessa före ett uppdelningsförfarande läggs samman till en fastighet. Samtliga fastigheter kommer däremot att beröras av den anläggningsförrättning som alltid in-

går i ett uppdelningsförfarande. Visst utrymme måste näm-

ligen upplåtas för gemensamhetsanläggningen även i de

fastigheter till vilka byggnaden inte hör. Anläggningslagens regler träder in även i denna situation varför vi

inte föreslår några särbestämmelser.

4.1.3 Villkor med avseende på antalet lägenheter i

bY99naden

För att en uppdelning i ägarlägenheter över huvud taget skall vara meningsfull måste byggnaden innehålla minst

två lägenheter eller lokaler. Någon anledning att kräva

att byggnaden skall omfatta fler än två lägenheter finns inte ur teknisk synpunkt. En fullständig frihet i detta avseende kan underlätta ett bättre utnyttjande av t.ex.

större villor. Vi vill därför inte förorda någon annan

gräns för det antal lägenheter som skall finnas i bY99naden än som är betingad av tekniska skäl, dvs. minst två lägenheter ellen lokaler.

Det kan inte uteslutas att det genom en fastighetsbild-

ningsåtgärd enligt gällande rätt går att nå samma resul-

tat som genom en uppdelning i ägarlägenheter. Ett antal - radhus eller - kan marklägenheter kedjehus exempelvis

vara uppförda på en enda fastighet och upplåtna av fas-

tighetsägaren med nyttjanderätt, t.ex. bostadsrätt. Enligt gällande fastighetsbildningsregler kan rent teore-

tiskt och många gånger i praktiken en sådan fastighet

delas upp i självständiga fastigheter; en för varje radhus eller kedjehus. En teknisk möjlighet att sprida

om uppdeining 109 Reg1er

ti11 de enskiida husdeiarna föreiigger så1eäganderätten i detta fa11. Genom skapas nu des ägariägenhetssystemet aiternativ för att nå samma må1. Vi har inte en möjiighet att det finns att förorda den ena

funnit någon aniedning

framför den andra. Omständigheterna i det en- Iösningen fa11et och önskemåi bör i stä11et vara skilda parternas avgörande.

4.1.4 Överensstämmeise med gä11ande detaijpian och

byggnadsiov

i en byggnad kommer efter en uppde1ningsför- Lägenheterna

rättning att bi1da självständiga fastigheter. Ägariägen-

heterna bör därför inrättas för ett bestämt ändamå1 som står i överensstämme1se med bestämme1serna i gäliande e11er Också byggnaden bör stå i övestads- byggnadsp1an. rensstämme1se med stads- e11er byggnadsp1an. Den gä11ande ska11 dessutom vara uppförd en1igt det meddeiade bygg-

nadsiovet.

Avviker från p1anen, men före1igger det medgibyggnaden vande härti11 bör avvikeisen inte hindra en uppde1ning. Har en detaijpian ändrats efter det att byggnaden uppförts så att inte Iängre står i överensbyggnadslovet med bör detta däremot utgöra hinder mot stämmeise p1anen

Eme11ertid bör i ett sådant fali, på samma

en uppdelning.

sätt som en1igt 3 kap. 2 S fastighetsbiidningsiagen gä1-

1er vid undantag kunna medges från fastighetsbiidning, Mot av det anförda föresiår vi att p1anen. bakgrund

får inrättas i en byggnad endast under

ägar1ägenheter att för begärt ändamå1 står förutsättning varje iägenhet i överensstämmeise med p1an och att byggnaden står i överensstämmeise med såväi som byggnads10v. Bestämp1an meiserna härom återfinns i vårt försiag ti11 1ag om ägar-

lägenheter.

är av specie11 betydeise i det fa11 Ändamåisbestämningen

omfattar en byggnad uppförd på tomträttsmark.

uppdeiningen

110 Regler om uppdelning

Tomrättsupplåtelse skall nämligen ske för visst angivet

ändamål, exempelvis för bostadsbebyggelse eller för in-

dustriändamål. Såsom redan har påpekats i avsnitt 3.2.4

kan det inte komma i fråga att inrätta som

ägarlägenheter står i strid med en som finns i ett

ändamålsbeskrivning

tomträttsavtal.

4.1.5 Byggnadens och lägenheternas skick

De danska reglerna om uppdelning innehåller mycket detaljerade föreskrifter om lägenheternas storlek, standard, utförande och skick. Reglerna har förändrats upprepade

gånger; än har kraven skärpts, än har de mjukats

upp. Uppenbart är att kraven varit en källa till mycket bekymmer. Syftet med reglerna har varit att skydda de boende mot uppdelningar av i rent

undermåliga byggnader speku-

lationssyfte.

Vi har inte funnit anledning att som villkor för en uppdelning ställa upp detaljerade krav med avseende

på bygg-

nadens och lägenheternas skick. De regler för uppdelning som vi föreslår för att de bostadsfastigheter garanterar boende har kontroll över om fastigheten skall delas i upp ägarlägenheter eller inte.

Inte heller vid uppdelning av andra fastigheter har vi funnit att byggnadstekniska kvalitetskrav bör vara styrande för om uppdelning skall få ske. Däremot bör varje lägenhet vara varaktigt lämpad att användas för det vid

förrättningen begärda ändamålet. Ägarlägenheter bör näm-

ligen inte inrättas i en byggnad om det kan bedömas att

byggnaden inte kan bestå under någon längre tid eller lä-

genheterna endast mer kortsiktigt kan användas för det angivna ändamålet.

Har exempelvis underhåll och skötsel av byggnaden under

en längre tid varit eftersatt på ett sådant sätt att det

Regier om uppdeining 111

kan finnas skäi att ifrågasätta om inte byggnaden är sa-

neringsmogen, bör inte uppdeining utan vidare tiiiåtas.

Är byggnadens skick sådant som nu sagts bör det åiigga

sökanden att göra sannoiikt att byggnaden kan rustas upp inom ramen för den i ansökningen redovisade iägenhetsindeiningen och den beskrivna gemensamhetsaniäggningen. Förutsätter en upprustning en annan iägenhetsindeining e11er en förändrad gemensamhetsaniäggning bör uppdeining vägras.

Även om en bostadsbyggnad är i tekniskt godtagbart skick

kan ha så iåg standard att de inte svarar

iägenheterna

mot de krav på iägsta godtagbara standard som uppstäiits

i bostadssaneringsiagen (1973:531). Kan inte sökandena

genom teknisk utredning e11er på annat sätt göra sanno-

iikt att denna standard kan nås inom den iägenhetsindeining som föijer med uppdeiningen kan iägenheterna inte anses vara varaktigt iämpade för sitt ändamåi. Den egen-

dom som ska11 ingå i gemensamhetsaniäggningen måste också

beaktas såtiiivida att iägenheterna för att nå iägsta standard kan vara beroende av den standard godtagbara som gemensamhetsaniäggningen kommer att hå11a. Måste gemensamhetsaniäggningen ändras i sådan omfattning att ett

nytt aniäggninsbesiut erfordras, kan det ifrågasättas om

iägenheterna så som de är beskrivna i ansökningen är varaktigt iämpade för bostadsändamåi. I fa11 som nu berörts måste även beaktas att fiera iägenheter kan vara beroende av den tiiitänkta gemensamhetsaniäggningen. Aniäggningen måste därför vara så dimensionerad att den

räcker tiil även om många iägenheter är beroende av den.

En uppdeining bör såiedes kunna förhindras om underhåiiet av byggnaden är så eftersatt, att det inte är rimiigt med en inom den iägenhetsindeining som föijer med upprustning uppdeiningen. Uppdeining bör bara kunna ske om de enskiida iägenheterna ensamma e11er i kombination med gemensam-

hetsaniäggningen svarar mot kravet på iägsta godtagbara

112 Regler om uppdelning

standard eller detta krav genom upprustning kan nås inom ramen för den begärda lägenhetsindelningen och beskrivna

gemensamhetsanläggningen.

4.2 INSKRIVNINGSFÖRHÅLLANDENA

4.2.1 Inteckningar

Uppdelningsförfarandet måste utformas så att panträtter

som upplåtits före en uppdelning inte försämras

genom uppdelningen.

Den fastighetsrättsliga panträtten är alltid knuten till en faktisk fordran. En borgenär kan inte annan rätt grunda med stöd av innehav av pantbrev än vad som följer med den fordran för vilken pantbrevet blivit Å pantförskrivet. andra sidan är borgenären skyddad så att med förändringar

avseende på den fastighet som utgör det materiella inne-

hållet i säkerheten, inte skall gå ut över honom.

Enligt gällande rätt förändrar, ur borgenärens synvinkel,

en fastighetsöverlåtelse inte i sig säkerhetens omfatt-

ning. Så länge det ursprungliga fordringsförhållandet be-

står, utgör fastigheten säkerhet för lånet. Den som köper

en fastighet är bunden av pantförskrivning som säljaren gjort före överlåtelsen.

Förändras en fastighets innehåll genom delning är i

lag23 sörjt för att själva delningsåtgänden inte skall

23 I korthet gäller följande: ;aa/styckas ett airåde och kalmar detta och stanfastigieten att inte längre vara i sanna ägares hand, svarar stanfastigheten för hela intecki ngen. Styckni ngsl otten svarar dock för vad san inte kan

utgå ur stanfastigieten (se

6 11 § andra stycket kap. JB). Vid klyvning och då avstyckat förblir i same

airåde ägares hand san stannfastigieten gäller

att fastighetsdelarna svarar för inteckning i förhållande till irbördes värden. On for fordran inte erhålles

full_täckning

efter denna regel svarar solidariskt för det övriga fastigxeter belopp san inte ktmat uttas (se vidare 6 kap. 11 § första stycket JB vari sas till de nateriella reglerna i 6 kap. 10 S JB).

Regler om uppdelning 113

försämra borgenärens säkerhet i fastigheten. För att en fastighet, som tillkommit genom en delning, inte skall

besväras av panträtter som upplåtits i den ursprungliga

fordras medverkan av

›borgenärerna24.

fastigheten Det förhållandet att ägarlägenheterna skall vara individuellt ägda behöver inte nödvändigtvis innebära att varje lägenhet skall belånas individuellt. I och för sig skulle man

kunna tänka sig att en gemensam belåning sker av alla lä-

genheterna i byggnaden och att ansvaret och kostnaderna

för denna belåning fördelas bland lägenhetsägarna.

Vi har dock funnit att en sådan finanseringsform är mind-

re lämplig. Varje lägenhetsägare bör ha möjlighet att på-

verka de totala kostnaderna för sin bostad. Detta mål kan

inte uppnås med mindre ägarna ges möjlighet att genom eg-

na kapitalinsatser eller en annan finansieringsfonn styra

kapitalkostnaderna för bostaden. Uppdelningsförfarandet

borde därför leda fram till att de nybildade ägarlägenheterna inte får gemensamt ansvar för de lån som före uppdelningen upptagits med fastigheten som säkerhet. Det-

ta resultat kan dock inte uppnås på ett enkelt sätt. Man

måste därför acceptera att inteckningsansvaret även efter uppdelningen kommer att förbli gemensamt. Vi anser att det endast bör vara gemensamt mellan ägarlägenheterna. Allt ansvar bör lyftas av markfastigheten eftersom denna

i sin helhet skall upplåtas för gemensamhetsanläggningen.

Markfastigheten kan med hänsyn härtill inte omsättas se-

parat. Den saknar ett självständigt belåningsvärde. Vi

föreslår därför att en ny regel införs i 6 kap. jordabal-

ken enligt vilken ansvaret vid uppdelning skall övergå

från den intecknade Afastigheten till ägarlägenheterna.

Inskrivning som skett i tomträtt skall på motsvarande

sätt övergå till ägarlägenheterna och där anses utgöra en

motsvarande gemensam inteckning. Mellan ägarlägenheterna bör ansvaret fördelas efter samma som

kunna regler gäller

vid klyvning och avstyckning där styckningslott och stam-

pet ansvar för intecknig som åvi lar nya fastigieter efter en

delning kan, an panibrevsirrxehavarna medger åtta, lyftas av (s.k.

relax). Se vidare 22 kap. 11 § JB.

114 Regier om uppdeining

fastighet är i samma ägares hand, dvs. eniigt reglerna i 6 kap. 10 S jordabaiken. En sådan fördeining innebär att

ansvaret för de ursprungliga inteckningsbeioppen vi1ar på

varje ägarlägenhet efter förhåiiandet me11an dennas värde och det sammaniagda värdet av aila Iägenheterna.

I och med att uppdeiningen vunnit laga kraft är ägariägenheterna fastigheter som i princip kan intecknas. Emeilertid svarar varje iägenhet för de inteckningar som be-

viijats i den ursprungiiga fastigheten men övergått ti11

ägariägenheterna. Ny inteckning är då, en1igt 22 kap. Z §

andra stycket jordabaiken, endast möjiig om intecknings-

ansökan avser samma fasta egendom, dvs. samtiiga ägariä-

genheter. Sådana inteckningsförhåiianden är inte förenii-

ga med ägariägenhetsidên. Det är därför angeiäget för ägarna att omedeibart iåta döda de ursprungiiga inteckningarna samt ersätta dessa med nya inteckningar i de enskiida ägariägenheterna.

Vi har inte funnit aniedning att föresiå att pantbreven i den ursprungiiga fastigheten ska11 iämnas in till inskrivningsmyndigheten för anteckning att uppdeining

skett. Detta stäiiningstagande grundar vi b1.a. på att

dödningsåtgärder normait torde komma att vidtas i tiden

a11de1es efter uppdeiningen, se vidare avsnitt 5.6.

4.2.2 Nyttjanderätter och servitut

Om en fastighet som besväras av en nyttjanderätt e11er ett servitut deias gä11er rättigheten i var och en av de nya fastigheterna. Är rättigheten begränsad till visst område upphön rättigheten efter deiningen att beiasta så-

dan fastighet som inte omfattar någon dei av området. Be-

stämmeiser härom finns i 7 kap. 27 § jordabaiken. Särski1da regier finns också för hur vederiaget ska11 fördeias om rättigheterna efter deining kommer att beröra fiera fastigheter (7 kap. 28 § JB).

Regier om uppdeining 115

Uppdeining av en fastighet i ägariägenheter kan i detta sammanhang jämföras med en deining. Det framstår som aiideies givet att den som har en rättighet i den ouppdeiade fastigheten bör få behåiia denna rättighet även om fastigheten deias upp i ägariägenheter. Vi föresiår därför att det införs en ny bestämmeise i 7 kap. jordabaiken med denna innebörd.

Besväras den ouppdeiade fastigheten av inskrivna nyttjanderätter eiier servitut bör fastighetsbiidningsmyndigheten pröva om sådan rättighet är iokaiiserad tiii viss dei av fastigheten; exempeivis tiii marken eiier en eiier fiera av iägenheterna. I vissa faii torde det vara uppenbart att den inskrivna rättigheten är iokaiiserad heit tiii marken. Inskrivningen bör då kvarstå i markfastigheten och iägenheterna bör inte beiastas. Besvärar rät-

tigheten någon dei av byggnaden som ingår i gemensamhets-

aniäggningen måste den besvära ägariägenheterna. Är rättigheten iokaiiserad tiii en viss iägenhet besväras sjäiv-

faiiet endast den iägenheten. Det bör ankomma på fastig-

hetsbiidningsmyndigheten att i samband med förrättningen

pröva hithörande frågor. I uppdeiningsbesiutet bör fastig-

hetsbiidningsmyndigheten ange viiken eiier viika fastigheter som skaii besväras av en sådan rätt som här avses. Vi föresiår att iagen om ägariägenheter skaii innehåiia bestämmeiser härom.

Även i en tomträtt får nyttjanderätter och servitut uppiå-

tas. Rätten att uppiåta servitut kan dock genom bestämmei-

ser i tomträttsavtaiet vara begränsad. Har nyttjanderätter

eiier servitut uppiåtits i tomträtten bör det också i

detta faii ankomma på fastighetsbiidningsmyndigheten att

utreda om dessa rättigheter hänför sig tiii marken eiier

tiii byggnaden och på viiket sätt de bör skyddas.

116 Reg1er om uppde1ning

4.3 FÖRRÄTTNINGEN

4.3.1 Ansökan

Uppdeiningsförrättningen ska11 i a11t väsentiigt fö1ja

regierna för en fastighetsbi1dningsförrättning25. Härav

föijer att ansökan ska11 vara skriftiig och att den skall ges in tili fastighetsbi1dningsmyndigheten i den ort där fastigheten är belägen. Vi föresiår att ansökan ska11 göras av fastighetens ägare. Vem som ska11 anses vara ägare får avgöras efter prövning enigt 4 kap. 11 §

fastighets-

biidningsiagen, ti11 vi1ken bestämmeise vi hänvisar i 1agen om ägarlägenheter. Eniigt denna bestämmeise anses den

som har iagfart på fastigheten vara ägare, om det ej vi-

sas att den ti11hör annan. Behörighetsfrågan ska11 aiitid

prövas av fastighetsbiidningsmyndigheten.

För att - i fastighetsbi1dningen indeiningen ägar1ägenheter - ska11 kunna måste begenomföras varje Tägenhet skrivas. Genom beskrivningarna ska11 k1argöras vad Iägenheterna ska11 användas ti11, exempe1vis som bostad e11er för kontor. Beskrivningarna bör vara så omfattande att

det utifrån dem går att avgöra om den tänkta indeiningen

står i överensstämmeise med gä11ande pian och om Iägenheterna ti11sammans med gemensamma utrymmen är varaktigt 1ämpade för det ändamå1 som anges i ansökningen. Beskriv-

ningarna torde b1i tydiigast om de sker med utgångspunkt

i och med stöd av ritningar. Varje iägenhets storiek bör

anges. I normaia fa11 torde kopior på de ritningar som

iegat ti11 grund för byggnads1ovet vara fu11t ti11räck- 1iga. Även annan ritning än byggnadsiovsritning bör kunna användas om den har samma noggrannhet.

Ansökningen om uppde1ning ska11 också innehå11a de uppgifter som erfordras för att en gemensamhetsan1äggning för ägariägenheterna ska11 kunna inrättas.

Ibilaga 4 redovisas på en

ett merpei uppdeinirlgsförrättning.

har utarbetats man lantmäteri verket uti fran vart

Ekerplet försiag

t111 1ag an ägarlägenheter.

Regler om uppdelning 117

Gemensamhetsanläggningen måste beskrivas med avseende på

såväl de utrymmen som skall ingå i anläggningen som på

den tekniska utrustningen, exempelvis ledningar och mas-

kiner. Den tekniska utrustningen torde många gånger kunna

beskrivas genom hänvisning till projekteringsritningar. Det är dock inte säkert att sådana ritningar alltid föreligger. Framförallt när det gäller äldre byggnader finns det anledning att räkna med att ritningsmaterialet i detta avseende är bristfälligt. Att ta fram nytt ritningsmate-

rial kan många gånger ställa sig både svårt och dyrbart.

Då den tekniska utrustningen bör kunna beskrivas på ett

tillfredsställande sätt utan direkta hänvisningar till ritningar, föreslår vi inte att särskilda ritningar skall vara obligatoriska vad gäller de tekniska installationerna. När det gäller gemensamhetsanläggningens utbredning i byggnaden, torde denna enklast kunna beskrivas i anslutning till ritningarna över de enskilda ägarlägenheterna. Vårt förslag till lag om ägarlägenheter innehåller därför bestämmelser att lägenheterna skall beskrivas samt åskåd-

liggöras på ritning medan gemensamhetsanläggning endast

behöver beskrivas.

4.3.2 sakägare

Själva uppdelningsförrättningen torde inte beröra några

intressen utanför den ursprungliga fastigheten. Något be-

hov av att bereda andra fastighetsägare möjlighet att i egenskap av sakägare få framföra synpunkter

på uppdel-

ningsförrättningen torde därför knappast föreligga. Annorlunda kan det förhålla sig med dem som även efter uppdelningen kommer att vara hyresgäster. För dem är det t.ex. viktigt att utrymmen som under hyrestiden varit gemensamma inte läggs samman med enskilda lägenheter. De bör därför vara sakägare.

Genom att vi förordat att uppdelningsförrättningen skall betraktas som en kombinerad fastighetsbildnings- och anläggningsförrättning bör fastighetsbildningslagens och anläggningslagens regler om sakägare gälla. I 19 § första stycket anläggningslagen sker en hänvisning till fastig-

118 Regler om uppdelning

hetsbildningslagens bestämmelser om sakägare. Därutöver har hyresgästorganisation genom bestämmelserna i 19 § andra stycket anläggningslagen givits en särställning vid anläggningsförrättningar och i 20 § uttalas att innehava-

re av särskild rätt till fastighet som tas i anspråk av

en gemensamhetsanläggning är sakägare om hans rätt berörs.

Sakägarbegreppets innebörd i fastighetsbildningslagen är

inte preciserat. Helt allmäntzö kan sägas att förutom

ägarna av de fastigheter som berörs av fastighetsbildningen och vissa med dem jämställda besittningshavare även ägare av servitutsberättigad fastighet bör räknas som sakägare när hans rätt som servitutshavare berörs av fastighetsbildningen. Nyttjanderättshavare bör däremot nonmalt inte behandlas som sakägare. Vid fastighetsreglering skall dock enligt särskilda regler (5 kap. 34 § FBL) även en nyttjanderättshavare kunna betraktas som sakägare nämligen för det fall dennes rätt berörs av regleringen.

1 det fall ägarlägenheter skall inrättas i en bY99nad på

tomträttsmark är det väsentligt att fastighetsägaren ges möjlighet att bevaka att tomträttsavtalets bestämmelser beaktas. Denne bör därför i dessa fall alltid vara sakägare.

Vi föreslår att bestämmelser om hyresgästernas och tomt-

rättsupplåtarens ställning av sakägare tas in i lagen om

ägarlägenheter.

4.3.3 Förberedande åtgärder m.m.

Innan ett uppdelningsbeslut kan meddelas måste fastighets-

bildningsmyndigheten vidta erforderliga tekniska åtgärder.

Häri bl.a. att utreda ägarförhållandena och klaringår lägga inskrivningsfrågorna. Vidare har myndigheten att be-

döma om lägenheterna står i överenstämmelse med gällande plan och bvggnadslov. Fastighetsbildningsmyndigheten har även att ta ställning till om ägarlägenheterna är varak-

26 Se prop. 1969:128 s. 220 ff särskilt 225 ff.

Regler om uppdelning 119

tigt lämpade för det begärda ändamålet. För att kunna avgöra detta torde förrättningsmannen normalt behöva besiktiga fastigheten. Vid en besiktning kan han bilda sig en uppfattning om ritningsmaterialet är tillfredsställande. Besiktningen behöver inte ske vid ett förrättningssammanträde.

Kan uppdelningsförrättningen genomföras utan sammanträde skall sakägarna delges ansökningen och byggnadsnämnden underrättas om förrättningen. Erfordras sammanträde skall kallelse ske samt byggnadsnämden underrättas om tid och

plats för sammanträdet. Att dessa förberedande åtgärder

skall vidtas framgår genom den föreslagna hänvisningen

till 4 kap. fastighetsbildningslagen.

Indelningen i ägarlägenheter måste redovisas entydigt. Vi har därför i vårt förslag till lag om ägarlägenheter tagit in en bestämmelse om att fastighetsbildningsmyndigheten skall upprätta en ritning över varje ägarlägenhet och

beskriva den. Ritningen bör helt kunna bygga på det rit-

ningsmaterial som bifogats ansökningen eller upprättats i anledning av denna och som legat till grund för indelningen i ägarlägenheter. Vi finner det väsentligt att

varje lägenhet redovisas separat så att det för framtiden

inte råder någon tvekan om vad de olika lägenheterna om-

fattar. Vi har inte funnit anledning att närmare gå in på

frågor som är av direkt mätteknisk natur. Av denna anled-

ning föreslår vi inte några ändringar i mätningskungörel-

sen (1974:339) utan vill endast fästa uppmärksamheten på

att ändringar kan erfordras vid genomförandet av ett ägarlägenhetssystem.

Något behov av att i byggnaden utmärka lägenheternas

gränser kan knappast finnas. Vi har därför funnit att

någon motsvarighet till 4 kap. 27 § fastighetsbildnings-

lagen, som innehåller regler om utstakning av gränser, inte behövs i lagen om ägarlägenheter.

120 Regler om uppdelning

4.3.4 Fastställande av andelstal

Enligt anläggningslagen (15 §) skall vid en anläggningsförrättning fastställas andelstal efter vilka de gemensamma kostnaderna skall fördelas. Särskilda andelstal skall bl.a. fastställas för kostnaderna dels för gemensamhetsanläggningens utförande, dels för dess drift. I det förra fallet skall andelstalen fastställas främst efter vad som är skäligt med hänsyn till den nytta varje fastighet har av anläggningen. I det senare fallet skall andelstalen fastställas främst med beaktande av den omfattning i vilken fastigheterna kan beräknas använda anläggningen.

Beträffande den gemensamhetsanläggning som skall inrättas vid uppdelning i ägarlägenheter måste varje lägenhet, oberoende av storlek och läge, ha samma rätt att nyttja och tillgodogöra sig all gemensam egendom. Den ordning som f.n. regelmässigt torde gälla i hyres- och bostadsrättsfastigheter bör således även gälla i ägarlägenhets-

fallen. Fråga är därefter om de grunder för fastställande

av andelstal som gäller vid gemensamhetsanläggningar i allmänhet även kan tillämpas vid fastställande av andelstal för gemensamhetsanläggningen för ägarlägenheterna.

I normala fall torde det inte föreligga några särskilda

kostnader för anläggningens utförande. Däremot kommer det efter hand att uppkomma kostnader för underhåll och förbättring av anläggningens olika delar. Även om alla lägenhetsägare skall ha samma rätt att nyttja gemensamhetsanläggningen är det därmed inte sagt att de har samma nytta av den. I normala fall torde det vara så, att lägenheternas storlek tämligen väl speglar den nytta lägenhetsägarna har av gemensamma delar av byggnaden såsom värmecentral, trappor, hiss, tvättstuga och liknande utrymmen. Andelstal för anläggningens utförande och under-

håll bör därför kunna bestämmas främst med utgångspunkt i

lägenheternas storlek. Med underhåll avses här de pe-

Reg1er om uppde1ning 121

riodiskt återkommande åtgärder som måste vidtagas för

att egendomens skick och funktion ska11 kunna bibehå11as. I detta sammanhang bör man uppmärksamma att det kan göras gä11ande att 1ägenheter har o1ika nytta av viss gemensam

egendom beroende på var i byggnaden iägenheterna är be-

Iägna och att ansvaret för an1äggnings- och underhå11skostnaderna därför bör fördelas med beaktande härav. Den

1ägenhet som är be1ägen på nedre botten har inte samma

nytta av en hiss som den iägenhet som är be1ägen 1ängst upp. Det omvända förhå11andet kan exempeivis tänkas gä11a för centraiantenn för TV. En Iägenhets iäge i byggnaden

bör norma1t inte ti11åtas påverka ande1sta1en. Rent un-

dantagsvis kan det dock finnas särskiida skäl att beakta Iägenhetens 1äge i byggnaden. En möj1ighet att vid faststä11ande av ande1sta1 avvika från 1ägenhetsarea bör därför finnas.

Driftskostnaderna kan vara av f1era slag, men de kan grovt de1as in i två grupper, nämiigen de som avser drif-

ten av he1a gemensamhetsan1äggningen och de som går att

hänföra ti11 de enskiida Iägenheterna. Ti11 de gemensamma driftskostnaderna kan räknas, förutom kapita1- och förva1tningskostnader, kostnaderna för den dag1iga skötsein av an1äggningen såsom kostnaderna för städning, parkhå11ning etc. Hit hör också kostnader för exempe1vis trappbe1ysning och för drift av hiss. B1and de förbrukningskostnader som be1astar gemensamhetsan1äggningen men som kan hänföras ti11 de enskiida Iägenheterna märks, inti11 dess en individue11 mätning b1ivit inrättad, vatten- och värmekostnader. Även kostnaderna för exempe1vis sophämtning kan hänföras hit.

Det 1igger nära ti11 hands att räkna med att samma ande1sta1 som föres1agits gä11a för an1äggningens utförande och underhåil också bör gä11a för de driftskostnader som hänför sig ti11 he1a gemensamhetsan1äggningen. I detta fa11 måste dock uppmärksammas att en byggnad ofta kan

innehå11a ägariägenheter med o1ika användningsområden,

122 Regler om uppdelning

exempelvis bostäder och affärslokaler. Förhållandena kan då vara sådana att viss lägenhet har väsentligt större eller mindre nytta av gemensam egendom och också förorsakar större eller mindre driftskostnader i ett eller annat avseende än vad som kan antas följa av lägenhetens area. Föreligger särskilda skäl bör därför andra faktorer än lägenhetsarea kunna vägas in vid fastställandet av sådant

andelstal varom nu är fråga.

Inträder väsentliga och varaktiga förändringar av användningssättet beträffande viss lägenhet, bör andelstalen kunna justeras vid särskild förrättning.

När det gäller den förbrukning som kan hänföras till de enskilda lägenheterna bör strävan vara att kostnaderna härför strikt skall fördelas med hänsyn till den verkliga förbrukningen. Det skulle således kunna bli tal om att åsätta skilda andelstal för skilda förnödenheter. Intill dess en individuell mätning av förbrukningen blir möjlig förefaller det dock svårt att finna en mer rättvis jämförelsenorm än lägenhetsareorna. I vissa fall skulle dock

rumsenhet kunna vara en mer ändamålsenlig måttstock. Även

för nu ifrågavarande kostnader måste det självfallet vara

möjligt att beakta på vilket sätt de olika lägenheterna

mera varaktigt utnyttjas. Behovet av att kunna avvika från en strikt jämförelsegrund när det gäller driftskostnader som kan hänföras till de enskilda lägenheterna torde vara minst lika stort som då det gäller driftskostnaderna för den gemensamma anläggningen.

Med hänsyn till det anförda har vi funnit att de grunder för att fastställa andelstal som anges i anläggningslagen

i allt väsentligt bör kunna tillämpas på gemensamhets-

anläggningar för ägarlägenheten. De enskilda lägenheternas nytta av anläggningen bör i så fall anses stå i relation till lägenheternas areor. Beträffande driftskostnaderna för den gemensamma anläggningen skall dessa fördelas med beaktande av den omfattning som lägenheterna

Regler om uppdelning 123

kan beräknas använda anläggningen. Om inte särskilda omföreligger, bör lägenheterna antas använda ständigheter i förhållande till lägenheternas areor. Nåanläggningen ledning för fördelning av driftskostnader som är att gon hänföra till de enskilda lägenheterna kan i och för sig inte hämtas i anläggningslagen. Vi finner det dock lämpatt även dessa kostnader - om individuell mätning ligt inte står till buds - fördelas efter andelstal som fastställs med ledning av lägenheternas storlek.

I normala fall bör således samma andelstal kunna fast-

ställas för de tre kostnadskategorier som i det föregå-

ende behandlats var för sig. En sådan lösning skulle väsentligt underlätta förvaltningen. Skulle andelshögst

tal, fastställda enbart med utgångspunkt i lägenheternas

areor, ett oskäligt resultat, bör självfallet andra ge omständigheter kunna beaktas. Anläggningslagen ger utrymme härför. Anläggningslagens regler ger också utrymme för att åsätta ett andelstal för exempelvis anläggningens underhåll och ett annat för dess drift. Vi finner därför att särskilda regler om andelstal inte erfordras i vårt förslag till lag om ägarlägenheter.

4.3.5 Beslutets innehåll

Uppdelningsbeslutet skall innehålla en förklaring att byggnaden saknar egenskap av tillbehör till fastigheten. Denna förklaring skall alltid vara förenad med en indelav i ägarlägenheter. Dessa två moment inning byggnaden nebär tillsammans att fastigheten uppdelats. Såväl byggnaden som ägarlägenheterna blir härigenom fast egendom. förslaget till lag om ägarlägenheter skall ägar- Enligt

lägenheterna registreras såsom fastigheter. Någon sär-

skild förklaring härom erfordras inte i uppdelningsbeslutet med hänsyn till bestämmelsen i 19 kap. 1 S 3 fasvtighetsbildningslagen.

skall innehålla en beskrivning av in- Uppdelningsbeslutet i ägarlägenheter. I denna beskrivning skall för delningen

124 Regler om uppdelning

varje ägarlägenhet anges dess ändamål. Att lägenheterna skall läggas ut som ägarlägenheter innebär endast en förändring av lägenheternas rättsliga ställning.

Någon fy-

sisk förändring av lägenhetsindelningen skall inte ske.

I beslutet skall det ske en av redovisning ägarförhållandena. Avser beslutet en fastighet som inte innehåller bostadslägenheter och var den ouppdelade fastigheten i en ägares hand skall denne redovisas som ägare till samtliga ägarlägenheter. Var fastigheten samägd skall även ägarlägenheterna redovisas som samägda. Annorlunda förhåller det sig med en fastighet som innehåller bostadslägenheter. I sådant fall skall äganderätten till ägarlägenheterna fördelas så att varje andelsägare redovisas som ägare till den lägenhet som han brukar. Se vidare avsnitt 5.1.

Eftersom en uppdelning måste kombineras med en anlägg-

ningsåtgärd har vi funnit att anläggningsbeslutet

enligt anläggningslagen alltid skall tas in i uppdelningsbeslutet och för varje ägarlägenhet innehålla andelstal i fråga om fördelning av kostnaderna för anläggningen. Detta överensstämmer i huvudsak med gällande rätt. I 24 § tredje stycket anläggningslagen anges att anläggningsbeslut får innehålla andelstal och i fjärde stycket föreskrivs

att, om anläggningsfråga prövas gemensamt med

fastighets-

bildningsåtgärd vid en förrättning, anläggningsbeslutet

får tas upp i fastighetsbildningsbeslutet. Vi föreslår en komplettering i den anförda paragrafen av innebörd att anläggningsbeslut skall tas upp i uppdelningsbeslutet.

Är byggnaden uppförd på tomträttsmark skall de före-

skrifter i tomträttsavtalet som anger hur byggnaden får användas gälla för ägarlägenheterna. Uppdelningsbeslutet skall därför innehålla en förklaring härom.

I övrigt skall uppdelningsbeslutet innehålla uttalanden

i de frågor som har ett omedelbart samband med förrätt-

ningen, t.ex. om en inskriven rättighet till sin omfatt-

Regler om uppdeining 125

ning är iokaiiserad ti11 markfastigheten e11er tili viss ägariägenhet.

Ägariägenhetsföreningen biidas inte genom något bes1ut

av fastighetsbiidningsmyndigheten. Föreningsbiidningen som sådan ska11 såiedes inte redovisas i uppdeiningsbesiutet. Däremot kan det där finnas an1edning att anmärka att sådant sammanträde hå11its och registreringsanmä1an tili iänsstyreisen skett.

Sedan ägariägenhetsföreningen biidats ska11 fastighetsbiidningsmyndigheten förordna att äganderätten ti11 mark-

fastigheten ska11 övergå ti11 föreningen. Först härefter

får uppdeiningsförättningen avsiutas.

4.3.6 Underrätteiser m.m.

Reglerna i fastighetsbiidningskungöreisen (1971:762) om protokoli, dagbok och aktbiidning bör ha motsvarande

tiiiämpning på uppdeiningsärenden. En bestämmeise härom

bör 1ämp1igen kunna tas in i en särskiid förordning. I

en sådan förordning bör även reg1eras det sätt på viiket

uppde1ningsbes1utet ska11 expedieras. Även i detta avseende bör bestämmeiserna i fastighetsbiidningskungöreisen kunna tjäna som förebiid.

Bestämmeiserna i fastighetsbiidningskungöreisen innebär b1.a. att fastighetsbiidningsmyndigheten ska11 sända förrättningsakten ti11 fastighetsregistermyndigheten när förrättningen vunnit laga kraft e11er godkänts. Vidare ska11 förrättningshandiingarna inom viss tid från det att förrättningen vunnit 1aga kraft expedieras tiil sakägarna. Sådan expediering ska11, om det finns fiera sakägare, ske ti11 den som sakägarna utsett.

Vi har inte funnit aniedning att utarbeta detaijerade bestämmeiser i nu nämnda avseenden.

126 Regier om uppdeining

4.4 DOMSTOLSPRÖVNING

Besiut om uppde1ning bör kunna överkiagas. Samma instansordning bör gä11a som för andra besiut meddeiade av fastighetsbildningsmyndigheten. Detta innebär b1.a. att det

ankommer på den fastighetsdomstoi inom vars domkrets den

uppdeiade fastigheten är beiägen att som första instans

pröva uppdeiningsbesiutet. Något skiida fu11fö1jdsreg1er

gäiien för de 01ika besiut som fastighetsbiidningsmyndigheten kan meddeia. Uppdeiningsbesiutet bör i dessa sammanhang jämstä11as med ett fastighetsbiidningsbesiut

b1.a. därför att uppdeiningsbeslutet innehåiier frågor om

fastighetsbildning men också därför att ett an1äggnings-

besiut, som ju a11tid ingår i ett uppdeiningsbesiut, jäm-

stäils med ett fastighetsbiidningsbesiut. Vi föresiår därför att det i 1agen om ägar1ägenheter tas in de1s en hänvisning ti11 15 kap. fastighetsbi1dnings1agen vad gäiler fullföijden tili fastighetsdomstoi, de1s en hänvisning ti11 16 - i det en

18 kap. vad gä11er rättegången genom

fuliföijd uppkomna fastighetsbiidningsmåiet. Taian mot

Iänsstyrelsens besiut såvitt angår registrering av ägar-

Iägenhetsföreningen kräver ingen särskiid regiering eftersom ägariägenhetsföreningen är en samfä11ighetsförening.

4.5 ANDRA MYNDIGHETSÅTGÄRDER MED ANLEDNING AV UPPDELNING

4.5.1 Fastighetsregistermyndigheten

A11a fastigheter finns införda i register hos fastighetsregistermyndigheten. Dessa register kan vara av tre

s1ag27. Sedan 1971 pågår arbete med att lägga upp ett

enhetiigt fastighetsregister med användande av automatisk databehandiing. Till dess detta register biivit fu11ständigt, förs även de äidre jord- och stadsregistren. En-

27 Se KK om uppiäggande av :nytt fastighetsregi ster

(1858:379)

salt for denna verksamet gäHande Fastigietsregi sterm.m._,_

(1974:1059). Beträffande äidre ñirhåHanden gäHer

ktmgoreise

(190s:74 s. 1) ang. jordregister sant Stadwegister-

Forordmm

kungoreisen (1971:1010).

Regler om uppdelning 127

ligt närmare bestämmelser i de tre författningar som reglerar registreringen, skall varje fastighet åsättas en särskild fastighetsbeteckning. I de två äldre registren

är beteckningarna utformade på ett sätt som skiljer sig

från utformningen i det nya registret. I princip består

dock fastighetsbeteckningen av ett namn på fastigheten

jämte därtill fogat registernummer. Numret består av två delar, åtskilda genom kolon. För de fastigheter i städerna som är registrerade i stadsägoboken, används beteckningen stadsäga jämte ett löpnummer. I tomtboken redovisas tomterna med kvartersnamn och löpande nummer.

Till registren hör bl.a. även en särskild förteckning över gemensamhetsanläggningar (bihang GA) för registrering enligt anläggningslagen.

De bildade ägarlägenheterna är fastigheter och skall införas i fastighetsregistret. Det kan synas lämpligt att ägarlägenheterna införs i anslutning till markfastigheten

och får en registerbeteckning som på något sätt kan as-

socieras med markfastighetens. Detta kan exempelvis upp-

nås på följande sätt. Markfastighetens registerbeteckning

användes som bas. Ordningsnumret för varje inrättad ägarlägenhet åtskils från den ursprungliga fastighetsbeteckningen genom ett bindestreck. Exempel: Liljekonvaljen nr

12 uppdelas. Ägarlägenheterna erhåller beteckningarna

Liljekonvaljen 12-1, 12-2 osv. Vi finner inte anledning att i detta sammahang lägga fram förslag till författningstext om detta. Gemensamhetsanläggningen för ägarlägenheterna skall föras in i bihang GA.

4.5.2 Inskrivningsmyndigheten

Inskrivningsmyndigheten skall, på grundval av underrättel-

ser från fastighetsregistermyndigheten, föra in uppgifter om bl.a. nybildade fastigheter i fastighetsböckerna. Om

inskrivningsmyndigheten gått över till registerföring med

användande av automatisk databehandling, skall införingen

ske i inskrivningsregistret. Någon principiell förändring

128 Regler om uppdelning

av dessa regler anser vi inte vara nödvändiga om ägarlägenheter inrättas.

Om en fastighet nybildats skall enligt gällande rätt den antecknas som ägare till den nybildade fastigheten som senast antecknats som ägare till den ursprunglig fastigheten. Eftersom uppdelningsbeslutet enligt vad som tidigare sagts innebär att ägarlägenheterna skall läggas ut för fastighetsägaren, kan denne föras in som ägare till

samtliga lägenheter om han tidigare hade lagfart på fas-

tigheten. I princip gäller denna regel även vid uppdelning av bostadsfastighet. Då ägs emellertid fastigheten gemensamt av dem som tidigare varit hyresgäster. Har an-

delsägarna lagfart på sina andelar kan dessa lagfarter

ersättas med lagfart på de äganlägenheter som respektive

andelsägare brukar. Se vidare härom i avsnitt 5.1.

Samtliga inteckningar som har beviljats i den ursprungliga fastigheten skall efter uppdelningen i stället besvära ägarlägenheterna. Inteckningarna måste således överföras till ägarlägenheterna, såvida inte en sanering av inteck-

ningsförhållandena tidsmässigt kan samordnas med uppdel-

ningen.

4.5.3 Den lokala skattemyndigheten

Fastighetsregistermyndigheten skall på särskilt formulär

underrätta bl.a. lokala skattemyndigheten om de förändringar som sker i

fastighetsregistret.

Genom dessa underrättelser initienas den särskilda fastighetstaxeringen för det fall fastighetens innehåll ändrats

genom fastighetsbildningsåtgärd. Vi har funnit att en an-

knytning till dessa regler är lämpliga även för det fall

uppdelning skett. Något för uppdelningsförrättningen spe-

cifikt förfarande behöver således inte införas. Däremot erfordras nya regler i fastighetstaxeringslagen (1979:1152).

om Regler uppde1ning 129

Det fa11er eniigt direktiven utanför utredningsuppdraget

att utarbeta försiag härti11. Vi vi11 dock rent a11mänt

förorda att varje ägariägenhet åsätts ett taxeringsvärde

efter i princip samma normer som för gä11er småhus.

5. SÄRREGLER VID UPPDELNING AV FASTIGHET

MED BOSTADSBYGGNAD

Fastighet med byggnad som innehåller en bostadslägenhet skall bara kunna delas om en majoritet av hyresgäsupp terna förvärvat hela fastigheten. Förvärvet fögemensamt rutsätter inte eller annan formell samföreningsbildning verkan. bör svara för att de har ett Hyresgästema själva Någon motsvarighet till den tillräckligt beslutsunderlag.

ekonomiska bostadsrättslagen föreslås inte.

planen enligt skall alla delas Vid uppdelning av en fastighet lägenheter in till skall läggas ut

ågarlägerüzeter. Ägarlägenhetema

så att blir ägare till den lägenhet som varje andelsägare

han brukar. De som inte önskar gå över till

hyresgäster trott att deras lägenheter delas in ägarlägenheter skall,

till i hänseende inte på-

ägarlägenheter, hyresrättsligt verkas av Deras lägenheter föreslås bli uppdelningen.

samfällda för övriga ägarlägenheter. Hyresförhållarzdena

skall .bestå oförändrade. En samfälld ägarlägenhet skall endast få till den som hyr lägenheten. En särskild säljas skall bildas för förvaltningen av saznfällighetsförening sanzfällda ägarlägenheter.

5.1 ANDELSFÖRVÃRV M.M.

Uppde1ningsförfarandet med avseende på en bostadsfastighet

kan, som tidigare framhåliits, inte iniedas med mindre den

ursprung1ige fastighetsägaren avhänder sig sin fastighet ti11 hyresgästerna. Det är sjä1vfa11et att ett sådant förvärv, Iiksom he1a tanken bakom ägar1ägenhetsidên, förutsätter samverkan me11an hyresgästerna. Vi föreslår att det samarbete och den samordning av ski1da intressen som måste komma ti11 stånd redan innan en uppdelning av en bostadsfastighet kan äga rum bör ske i fria former. Uppde1ningen

bör inte föregås av någon form av Inte

föreningsbi1dning.

132 för bostadsfastighet Särregler

heller har vi funnit anledning att genom lagstiftning anvisa annan form i vilket samarbetet bör bedrivas.

någon

Det är av flera skäl som vi avvisar en i lag föreskriven samarbetsform. Varje sådan ordning ger upphov till en administrativ apparat såväl hos de samarbetande som hos myn- Att bilda en förening eller att anordna en digheterna. formell samarbetsform av annat slag är både tids- och resurskrävande och därmed även kostsam för hyresgästerna. Den samverkan som skall ske efter uppdelningen inom ägarram är vidare av en helt annan omlägenhetsföreningens

fattning än den samverkan som erfordras innan uppdelningen

kommit till stånd. En juridisk person med ändamål att åstadkomma en uppdelning behöver inte ha samma vidsträckta rättskapacitet som enligt vårt förslag bör tillkomma ägar- Innan uppdelningen har skett är det lägenhetsföreningen. för inte möjligt att ge en juridisk person en sådan övrigt rättskapacitet.

Vilken typ av sammanslutning som än väljs för hyresgästernas samverkan så måste dess innehåll och särskilt dess

rättshandlingsförmåga under alla förhållanden förändras

vid själva uppdelningsförrättningen. Några större admi-

nistrativa vinster med en tidig föreningsbildning står därför knappast att vinna. Själva förvärvet av fastigheten från den ursprunglige fastighetsägaren kan dessutom arett enkelt sätt med tillämpning av gällande

rangeras på utan att hyresgästerna på förhand binds i en

rättsregler

fast om fånget sker i form av an-

organisation, nämligen delsförvärv.

Vi räknar således med att när ett intresse för uppdelning av en bostadsfastighet i ägarlägenheter vaknar bland hydessa genom interna diskussioner kommer att resgästerna utforma grunderna för ett gemensamt uppträdande gentemot fastighetsägaren. När själva förvärvet och uppdelningsförfarandet skall genomföras framstår det som mest natur-

att utser någon att som ombud företrä-

ligt hyresgästerna da dem. Vid en uppdelning av mindre bostadsfastigheter

Särregier för bostadsfastighet 133

torde det inte alla gånger vara nödvändigt att hyresgäs-

terna företräds av ombud.

I rättsiigt hänseende är såiedes förs1aget när det gä11er bostadsfastigheter uppbyggt så att hyresgästerna gemensamt förvärvar he1a fastigheten. I och med förvärvet torde hyresrätterna i strikt juridisk mening upphöra för dem som b1ir deiägare. Delägarna bör därför inte efter för-

värvet betraktas som hyresgäster. På den gemenskap som

uppkommer genom förvärvet är iagen om samäganderätt (1904:48 s. 1) tiiiämplig. Det innebär b1.a. att de som gemensamt förvärvat fastigheten svarar so1idariskt för de

åtaganden som föijer med förvärvet.

Tanken bakom våra särregier för uppdeining av bostadsfastigheter är att varje hyresgäst genom uppdelningen skail bii ägare tili just den iägenhet han nyttjar. För att-

uppnå detta syfte har vi i vårt försiag ti11 lag om ägar-

iägenheter arbetat in en regei med avseende på hur den

samfäilda äganderätten ti11 en bostadsfastighet skall va-

ra beskaffad för att en uppde1ning ska11 kunna ske. Vi;

dare innehåiier försiaget en regei som innebär att varje iägenhet skall läggas ut som en ägar1ägenhet för den som brukar iägenheten.

Varje hyresgäst skaii så1edes före uppdeiningen förvärva en ande? i fastigheten. Hur stor ande] varje hyresgäst ska11 förvärva kan inte anges i lag. Hyresgästerna måste i varje enskiit fa11 träffa en överenskommeise om hur stor ande1 var och en av dem skail äga med hänsyn tiil den iägenhet han brukar. En sådan överensk0mme1se måste

sjäivfaiiet bygga på en gemensam värdering av samt1iga

iägenheter. I en sådan värdering bör inte endast iägenheternas storiek vägas in utan även exempeivis underhå11s- och utrustningsstandard samt eventuelit övere11er undervärde med hänsyn ti11 Iägenhetens beiägenhet i byggnaden.

134 Sänregier för bostadsfastighet

I uppdeiningsbesiutet ska11 äganderätten tiil ägariägenheterna redovisas. För att detta skall kunna ske föresiår vi att deiägarna i ansökningen ska11 ange viiken iägenhet var och en av dem brukar.

5.2 BEHOV AV EN EKONOMISK PLAN

En uppdeining av en bostadsfastighet i ägariägenheter iiknar i vissa avseenden en ombiidning av en hyresfastighet

ti11 en fastighet där iägenheterna uppiåts med bostads-

rätt. I båda fa11en är det b1.a. fråga om att hyresgäs-

terna genom kontantinsatser och andra ekonomiska åtaganden

ska11 binda sig för att iångsiktigt kiara förvaitning och

drift av ett stort och kapitaikrävande objekt. En övergång

tiil ägariägenheter skiijer sig dock i vissa avseenden från en ombiidning av hyresrätt ti11 bostadsrätt och vi har inte funnit att vi för vår dei bör lägga fram försiag

om en motsvarighet ti11 den ekonomiska p1anen vid övergång

till ägariägenheter.

Eniigt 3 § första stycket bostadsrättsiagen ska11 en ekonomisk p1an upprättas av bostadsrättsföreningens styrelse och godkännas av iänsstyreisen innan bostadsrätterna i fö-

reningens fastighet får uppiåtas. Länsstyreisen godkännan-

de är dock enbart av formeii natur. Genom kravet på en

ekonomisk pian har man veiat skapa garantier för att före-

ningens verksamhet viiar på en betryggande ekonomisk

grund. Den ekonomiska pianen ska11 såiedes innehåiia a11a de uppiysningar som kan vara av betydeise för att de som önskar förvärva en bostadsrätt ska11 kunna bedöma föreningens verksamhet. Vidare ska11 två av bostadsstyreisen auktoriserade intygsgivare utfärda intyg om att den eko-

nomiska pianen eniigt deras uppfattning viiar på tiiiför-

1it1ig grund. Genom intygsgivarnas granskning av den ekonomiska pianen prövas dess håiibarhet. Den enskiide bostadssökanden ska11 därför knappast behöva sätta sig in

Särregler för bostadsfastighet 135

i planens alla detaljer. Det torde vara tillräckligt om han tar del av dess slutsatser om grundavgifter och årsavgifter.

Bostadsrättskommittên har i sitt slutbetänkande (SOU 1981:74) redovisat hur reglerna om den ekonomiska planen fungerat i praktiken. Mot bakgrund av de upplysningar man fått fram och då kommittén anser att den ekonomiska planen spelar en väsentligt större roll som informationsinstrument vid ombildningar än vid nyproduktion, föreslår kommittén vissa förändringar. Kommittén avvisar dock att skilda regler skall gälla för ombildnings- och nyproduk-

tionsfallen. Kommittén påpekar att en ekonomisk plan en-

ligt gällande rätt inte behöver upprättas förrän bostads-

rätt skall upplåtas, vilket i ombildningsfallet innebär

att den kan upprättas efter det att föreningen förvärvat fastigheten. Eftersom planen skall informera hyresgästernas

om konsekvenserna av en övergång bör den upprättas före

fastighetsförvärvet dvs. före det avgörande beslutet. Det är, anser bostadsrättskommittên, inte tillräckligt att

planen innehåller kalkyler baserade på köpeskillingen för

fastigheten. Av planen bör även underhållsbehov och behov av ombyggnad redovisas så att de framtida boendekostnader-

na kan redovisas på ett realistiskt sätt. För att under-

stryka vikten av att fastighetens skick blir klarlagt före förvärvet föreslår bostadsrättskommittén att ett besiktningsprotokoll obligatoriskt skall fogas till den ekonomiska planen. Slutligen föreslår kommittén att bostadsstyrelsen skall spela en mer aktiv roll då det gäller planens utformning bl.a. genom att lämna allmänna råd till dem som upprättar ekonomiska planer samt sörja för en god

tillgång på kvalificerade intygsgivare. De av bostads-

rättskommittén föreslagna förändringarna i bostadsrättslagens regler om den ekonomiska planen har lett till lag-

Stiftningzs. Lagändringen trädde i kraft den 1 juli

1982.

23 Prop. 1981/8Z:169, rskr 1981/82:364, (SFS 1982:352).

136 för - Särregler bostadsfastighet

Vi delar helt de bedömningar som ligger bakom lagändringen, nämligen att det är utomordentligt viktigt att de ekonomiska konsekvenserna för hyresgästerna är väl utredda och klart redovisade i de fall hyresgästerna skall ta över det direkta ansvaret för den fastighet där de bor. Härav följer emellertid inte att informationen måste lämnas i de former som gäller för den ekonomiska planen

för det fall att övergång till ägarlägenheter åsyftas.

Vid övergång till ägarlägenheter i ett flerfamiljshus är

de frågor som skall besvaras i huvudsak av samma slag som

de frågor till vilka ställning måste tas vid varje en-

skild överlåtelse av en hyresfastighet. Fastighetens

skick skall utrönas med avseende på såväl bvggnadsstomme

som de enskilda lägenheterna. Med utgångspunkt i en sådan

bedömning skall en ekonomisk kalkyl upprättas. I kalkylen måste självfallet lånebild och finanseringsformer beaktas liksom de överblickbara investeringsbehoven och de totala skattekonsekvenserna. Varje normalt aktsam torde köpare oavsett om han ensam eller tillsammans med andra ger sig in i ett så stort som en - skaf-

åtagande fastighetsaffär

fa sig erforderligt beslutsunderlag. Saknar köparen själv - och detta torde normalt vara fallet för en kompetens

hyresgäst som vill gå över till - finns den-

ägarlägenhet

na kompetens att tillgå på marknaden i form av konsult-

tjänster. Det är vidare att märka att då varje lägenhetsägare själv skall svara för finansieringen av lägenheten

och därmed också stå som låntagare, kreditinstituten kom-

mer att kräva att det objekt som skall utgöra säkerhet

för krediten är sakkunnigt värderat. Någon ökad säkerhet

står knappast att vinna genom att särskilda intygsgivare granskar kalkylerna. Inte heller torde en formell registrering hos länsstyrelsen bidra till att höja kvalitén

på det beslutsunderlag som hyresgästerna enligt det an-

förda bör ha tillgång till innan de bestämmer sig för en

övergång till ägarlägenheter.

Särregler för 137 bostadsfastighet

Mot bakgrund av det anförda har vi inte funnit anledning att föreslå att hyresgästernas förvärv av en fastighet för uppdelning i ägarlägenheter skall göras beroende av att en i lag föreskriven formell presenteras. utredning

5.3 SKYDD FÖR DE HYRESGÄSTER SOM INTE ÖNSKAR FÖR- VÄRVA SINA LÄGENHETER MED ÄGANDERÄTT

Med utgångspunkt i direktiven har vi tidigare fast

slagit att uppdelning av en fastighet som innehåller bostadslägenheter bara bör få ske om detta är förenligt med hyresgästernas intressen. Enligt vår mening blir detta fallet om uppdelningen alltid leder till att de som brukar lägenheterna också blir ägare till dessa. Vi har dock redan förutskickat att en uppdelning också bör kunna komma till stånd även om det inte blir en total uppslutning från

samtliga hyresgäster. Två frågor måste dock först besva-

ras.

Den första frågan gäller hur de som även

ägarlägenheter,

efter uppdelningen skall brukas som hyreslägenheter,

skall ägas. Lägenheterna bör inte ägas av den ursprunglige fastighetsägaren eller av tredje man eftersom detta

negativt skulle kunna påverka hyresgästernas faktiska

ställning. Vi vill här endast peka på att då

hyresgästen får en motpart som saknar fullständigt inflytande över den totala förvaltningen av byggnaden med avseende

på

bl.a. underhåll och därmed sammanhängande Risk

frågor.

finns också att en ägarlägenhet som ägs av annan än brukaren kommer att betraktas främst som ett placeringsobjekt. Slutsatsen måste därför bli att i det fall en enstaka hyresgäst inte önskar förvärva sin med lägenhet äganderätt bör denna äganderätt inte tillkomma den ursprunglige fastighetsägaren eller tredje man. De berörda olägenheterna torde bli väsentligt mindre om äganderätten till en ägarlägenhet som skall nyttjas med hyresrätt tillkommer övriga lägenhetsägare i byggnaden. Vi före

138 Särregier för bostadsfastighet

siår därför att om en majoritet av hyresgästerna vi11 åstadkomma en uppdeining ska11 den gemensamt förvärva he1a fastigheten. Detta kommer då att innebära att denna majoritet gemensamt b1ir ägare tili de iägenheter som brukas av hyresgäster som inte vill b1i iägenhetsägare.

För att den här föresiagna iösningen även på sikt ska11

garantera att inte några utomstående intressen tar över

de uthyrda bostadsiägenheterna måste ägarna vara förhind-

rade att säija dessa29. Hur denna fråga skaii iösas

rent tekniskt återkommer vi ti11 i avsnitt 5.4.

Den andra frågan gä11er om en uppdeining påverkar hyres-

gästens rättsiiga stäiining. I 7 kap. jordabaiken finns regier som styr b1.a. hyresrättens stäiining vid en fas-

tighetsöveriåteise. Regierna innebär i korthet att den

som överiåter en fastighet som är uppiåten med nyttjande-

rätt vid överiåteisen ska11 göra ett förbehåii om nyttjanderätten ti11 förmån för nyttjanderättshavaren. Genom ett sådant förbehåii gä11er nyttjanderätten mot förvär-

varen (7 kap. 11 § JB). Har hyresuppiåteise skett genom

skriftiigt avtal och har hyresrätten tiiiträtts före överiåteisen, erfordras inte ens att förbehåii sker vid

fastighetsöveriåteisen för att hyresrätten ska11 gäiia

gentemot förvärvaren (7 kap. 13 § JB). Sker inte förbe-

håii på rätt sätt och förfaiier hyresrätten på denna

grund är överiåtaren skyidig att ersätta nyttjanderättshavaren för den skada han tiiifogats (7 kap. 18 § JB). Eniigt gä11ande rätt är såiedes riskerna små för att en

fastighetsöveriåteise påverkar hyresrättens bestående.

Vi har i avsnitt 4.2.2 föresiagit en kompletterande bestämmeise i 7 kap. jordabaiken av innebörd att en nyttjanderätt som finns i den ouppdeiade fastigheten kommer

Den

2? föresiagga iösgingen kani sak jämföras med vad som

gaiier V1d overgang fran hyresrätt tiil bostadsrätt. Se 2 § Bostadsrattsiagen (1971:479), Drop. 1980:148.

Särregler för bostadsfastighet 139

att besvära de genom uppdelningen bildade ägarlägenheterna. Om således en hyresgäst i ett bostadshus avstår från att bli delägare i fastigheten inför en uppdelning, kommer hyresrätten att bestå oförändrad i den nybildade ägarlägenheten. Detta innebär att bostadshyresgästen blir bevarad vid sitt besittningsskydd och vid sin bytesrätt.

Enligt vår bedömning går det således att skapa tillräck-

liga garantier för att en uppdelning inte skall förändra den hyresrättsliga ställningen för dem som vill fortsätta att vara hyresgäster. Vi föreslår därför den ordningen att en majoritet av hyresgästerna skall kunna ta initiativ till en uppdelning om de först förvärvat hela fastigheten.

Olika modeller kan anvisas för det majoritetsförhållande som bör råda. Vi har funnit det lämpligt att knyta an till antalet lägenheter i byggnaden. Det bör vara en majoritet av dem som brukar lägenheterna i byggnaden, som står bakom uppdelningen. Ingen bör få bruka,mer än en lägenhet. Härigenom uppnås att varje deltagande hyresgäst

får lika stort inflytande över frågan.

Det starka skydd som vi tidigare framhållit att hyresgästen bör ha och också kommer att få kan sägas tala för att uppdelningen bör få ske redan om en enkel majoritet härför föreligger. En byggnad som innehåller ägarlägenheter kan emellertid antas fungera bättre ju fler lägenheter som ägs av brukarna. Detta talar för att en uppdelning bara bör ske om det finns en stor majoritet för uppdelning. För en stor majoritet talar också att ju fler

som själva förvärvar sina lägenheter desto måttligare

blir belastningen på dem, av de ägarlägenheter som skall

ägas gemensamt. Vid en avvägning mellan de skilda intressen som sålunda förekommer har vi funnit att en rimlig majoritet bör vara så beskaffad att hyresgästerna till två tredjedelar av antalet lägenheter i byggnaden bör vara för en uppdelning, för att en sådan skall få komma

140 Sänregler för bostadsfastighet

till stånd. Denna majoritet bland hyresgästerna skall således förvärva hela fastigheten.

Vid uppdelningsförrättningen måste fastighetsbildningsmyndigheten pröva om en tillräcklig majoritet står bakom ansökningen. Vi föreslår därför att om en lägenhet nytt-

jas av någon som inte är delägare i fastigheten, hyres-

avtalet för denna lägenhet skall ges in till fastighetsbildningsmyndigheten. Genom att kombinera dessa uppgifter med den beskrivning av fastigheten som alltid skall ske i ansökningen, har myndigheten tillräckligt underlag

för att ta ställning i frågan.

5.4 SAMFÄLLDA ÄGARLÄGENHETER

Vi har i föregående avsnitt konstaterat att en förutsätt-

ning för att en majoritet av hyresgästerna skall kunna få

påkalla uppdelning av en fastighet med bostadsbyggnad är

att de gemensamt förvärvar hela fastigheten. De lägenheter som även efter uppdelningen skall brukas med hyres-

rätt skall läggas ut som ägarlägenheter. Äganderätten

till dessa skall i någon form knytas till de övriga lä-

genhetsägarna. Anknytningen bör ske på sådant sätt att en

hyresgäst efter uppdelningen endast får en hyresvärd. Ett

ägarförhållande som är splittrat mellan alla lägenhets-

ägarna befrämjar inte effektivitet i förvaltningen. Vidare bör anknytningen ordnas så, att en delägare inte kan överlåta sin andel i den uthyrda ägarlägenheten separat. Föreligger en sådan möjlighet, finns nämligen en risk att

den uthyrda lägenheten på sikt kommer att ägas av någon

som står utanför kretsen av lägenhetsägare. Målet bör

också vara att den uthyrda ägarlägenheten på sikt skall

förvärvas av hyresgästen; den ursprungliga eller den som trätt i dennes ställe. Redan vid uppdelningen bör därför ut som en - en lägenheten läggas självständig fastighet ägarlägenhet.

Särregler för bostadsfastighet 141

Med hänsyn till de villkor som måste ställas på byggna-

dens utförande och skick för att uppdelning skall få ske är det även av vikt att hela byggnaden indelas i ägarlägenheter i ett sammanhang.

De krav som sålunda uppställts kan tillgodoses genom oli-

ka lösningar i vilka gällande rätt används. Lösningarna

blir dock i praktiken ganska komplicerade. De kräver också betydande redaktionella ändringar och tillägg till gällande bestämmelser. Dessutom är de svåra att samordna med de av oss föreslagna reglerna för uppdelningen. Genom att föreslå en mindre fastighetsrättslig nyordning tror vi oss dock ha funnit en lösning som är praktisk och lätthanterlig. Den kräver inte heller ett omfattande lagstiftningsarbete.

Vi föreslår att de lägenheter som efter uppdelningen skall nyttjas med hyresrätt skall inrättas som självständiga ägarlägenheter men att de vid förrättningen skall läggas ut som samfällda för övriga ägarlägenheter. De övriga ägarlägenheterna skall ha del i de samfällda ägarlä-

på det sätt som sökandena kommit överens om

genheterna och angivit i ansökningen. De samfällda ägarlägenheterna skall vara sakrättsligt knutna till övriga lägenheter. En ägarlägenhet skall inte kunna överlåtas eller pantsättas

utan att denna åtgärd också omfattar lägenhetens andel i

den samfällda ägarlägenheten.

De samfällda ägarlägenheterna skall på samma sätt som övriga ägarlägenheter föras in i fastighetsregistret som fastigheter. De kommer följaktligen att resjälvständiga dovisas i fastighetsboken eller inskrivningsregistret, om

fastighetsboken ersatts av sådant register. Någon sär-

skild lagfart skall inte meddelas för dessa ägarlägenheter. I stället skall det antecknas för vilka ägarlägenheter de är samfällda.

142 Särregler för bostadsfastighet

Inteckningar som meddelats i ägarlägenheten som inte är samfällda besvärar även de samfällda ägarlägenheterna.

Vid uppdelningen bör därför inte något

inteckningsansvar

föndelas på de samfällda ägarlägenheterna. Inte heller

bör en sådan ägarlägenhet kunna intecknas Den separat.

senare frågan bör lagtekniskt lösas genom ett tillägg

till 22 kap. 3 § jordabalken. Den förna har vi be-

frågan

aktat i vårt förslag till ny bestämmelse om fördelning av inteckningsansvaret. Denna bestämmelse återfinns i 6 kap. 11 a § jordabalken.

Något hinder att skriva in en nyttjanderätt eller ett

servitut i en samfälld ägarlägenhet finns inte vår enligt bedömning.

Om alla de som har del i den samfällda ägarlägenheten är överens därom bör denna lägenhet kunna överlåtas. Är lägenheten uthyrd bör dock en överlåtelse bara kunna ske till hyresgästen. Av hänsyn till lägenhetsägarnas borgenärer bör vidare en samfälld ägarlägenhet inte formlöst

kunna frångå de ägarlägenheter som den är samfälld för.

Dessa två omständigheter måste beaktas genom reglering i lag.

vi föreslår därför till att börja med en bestämmelse i lagen om ägarlägenheter som innebär att en överlåtelse av en samfälld ägarlägenhet till annan än hyresgästen än ogiltig.

Det sakrättsliga sambandet mellan en samfälld ägarlägenhet och övriga ägarlägenheter bör bara kunna brytas genom ett offentligrättsligt beslut. Kommer inte ett sådant beslut till stånd, bör överlåtelsen vara ogiltig. Vi föreslår därför att bestämmelsen i 4 kap. 7 S jordabalken som innebär att köp av område blir om inte fasogiltigt

tighetsbildningsåtgärd söks inom sex månader och kommer

till stånd - skall äga analog tillämpning vid köp av samfälld ägarlägenhet. Vi föreslår att särskilda bestämmel-

Särregier för bostadsfastighet 143

ser i nu berörda avseenden tas in i Iagen om ägariägenheter.

Det sakrättsiiga sambandet meiian en samfäiid ägariägenhet och bör inte kunna hävas med övriga ägariägenheter mindre som har ett intresse i ägariägenheterna borgenärer mot den som det kan innebära att skyddas värdeminskning den samfä11da ägariägenheten skiis av från ägariägenheterna. Detta är jämförbart med det som skyddsintresse vid avstyckning från en samfäiiighet. Bestämföreiigger meiser härom finns i 10 kap. 2 § fastighetsbiidningsla- Dessa bestämmeiser innebär i korthet att avstyckgen. ning inte får ske med mindre antingen borgenärerna medger detta e11er ett beiopp som eniigt fastighetsbiidningsmotsvarar värdet av det avstyckade myndighetens bedömning området tiiiförsäkras borgenärerna genom att inbetaias ti11 Iantmäteriverket. Vi föresiår att en motsvarande bestämmeise tas in i 1agen om ägariägenheter. Regierna om bör ti11ämpas vad gä11er sjäiva förfarandet. avstyckning Vi föresiår även en bestämmeise härom.

5.5 SÄRSKILD SAMFÄLLIGHETSFÖRENING

av en samfä11d ägariägenhet bör ske genom Förvaitningen en samfäiiighetsförening. En sådan ordning skapar möjiigheter för en effektiv förvaitning och hyresgästen får en enda Vi föreslår därför att fastighetsansvarig motpart. om uppdeiningen resuiterar i att en biidningsmyndigheten, iägenhet iäggs ut som samfäiid för övriga ägariägenheter, skaii håiia ett sammanträde för biidande av sådan föreinnan avsiutas. Lagen om ning uppdeiningsförrättningen bör innehåiia bestämmeiser härom. Försiaägariägenheter 1eder även ti11 föijdändringar i iagen om förvaitning get av samfäliigheter.

144 Särregler för bostadsfastighet

5.6 ÖVERTAGANDE AV BETALNINGSANSVARET

En fastighetsaffär förutsätter ofta att en överenskommelse kan träffas mellan förvärvaren och de borgenärer som har säkerhet i fastigheten. Vanligen finansieras nämligen förvärvet till en del genom att övertar köparen betalningsansvaret för befintliga lån.

När hyresgästerna förvärvar en i avsikt att defastighet la upp denna i ägarlägenheter är det inte att tillräckligt en sedvanlig uppgörelse träffas mellan och köhorgenärer pare. Ur borgenänssynpunkt bör en sådan uppgörelse i och för sig vara fullt tänkbar med hänsyn till den av oss i avsnitt 4.2.1 föreslagna bestämmelsen om av in-

övergång

teckningsansvaret från den ouppdelade fastigheten till ägarlägenheterna. Ur hyresgästernas synpunkt för emellertid en sådan uppgörelse inte

tillräckligt långt. En avsikt med ägarlägenheter är, som vi tidigare påpekat, att

lägen-

hetsägarna skall kunna påverka och

finansieringsbilden därmed de totala kostnaderna för lägenheterna. Ett resultat av uppdelningen bör därför bli att de låursprungliga nen med säkerhet i den ouppdelade ersätts av fastigheten individuella lån med säkerhet i ägarlägenheterna.

Förvärvar hyresgästerna en fastighet i avsikt att dela upp denna i bör de försäkra ägarlägenheter sig om borgenänernas medverkan till en av uppdelning de befintliga lånen. Lånen bör fördelas de enskilda

på lägenheterna i

förhållande till lägenheternas inbördes värden. Som säkerhet för dessa lån kan intecklägenhetsägarna erbjuda ningar i de nybildade ägarlägenheterna. De underhandskontakter vi bl.a. har haft med bostadsstyrelsen, bankföreningen och har vid handen

sparbanksföreningen givit

att några principiella hinder för en sådan av

uppdelning lån inte föreligger under förutsättning att i panträtten en ägarlägenhet i hänseende inte rättsligt skiljer sig från panträtten i en fastighet i Efvedertagen mening. tersom en ägarlägenhet är en inte fastighet föreligger

Särregler för bostadsfastighet 145

någon rättslig ski11nad me11an panträtter i de två objek-

ten. Vi Iägger dessutom i kapitel 7 fram förs1ag som syftar ti11 att ägariägenheternas 0b1igatoriska knytning tiil gemensamhetsan1äggningen inte ska11 underminera värdet av en panträtt i en ägariägenhet.

Mot denna bakgrund utgår vi därför från att hyresgästerna

endast kommer att förvärva en fastighet för uppde1ning om

de i ans1utning ti11 förvärvet kan träffa en överenskomme1se med borgnärerna om en uppdelning av iånen. Den praktiska siutsatsen av detta antagande b1ir att, så snart uppdeiningsbeslutet föreiigger, Iägenhetsägarna och borgenärerna i samverkan kommer att ansöka om dödning av befintiiga inteckningar i kombination med nyfaststä11e1se av erforderliga inteckningar i de enski1da ägariägenheterna.

6. BESTÄMMELSER OM ÄGARLÄGENHETERNA

skall ansluta till den faktiska lägen- Ägarlägenheterna hetsindelningen. I ägarlägenheterna kan särskilda för-

ingå. Av lägenhetsbegränsande väggar,

varingsutrymmen och tak föreslås att det förnyelsebana ytskiktet ingolv Till hör vatten och av-

går. en ägarlägenhet ledning för

fram till huvudledning. För ägarlägenheterna skall lopp de reglerna beträffande bl.a. överfastighetsrättsliga låtelse och gälla. En lägenhetsägare skall pantsättning kunna sin med hyresrätt. Vid uthyrning

upplåta lägenhet

för bostadsändamål jämställs en ägarlägenhet med ett enom inte varat än två år. familjshus uthyrningen längre särskilda grannelagsrättsliga regler föreslås, men Inga ägarlägenhetsföreningen skall kunna fastställa regler för användningen av gemensamhetsanläggningen. Lägenhetsägarna

bör vara skyldiga att till fönnån för ägarlägenhetsföre-

tåla vissa inskränkningar i sin rddighet över läningen skall kunna delas eller ombilgenheten. En ägarlägenhet das med tillämpning av fastighetsbildningslagens regler.

6.1 ÄGARLÄGENHETENS OMFATTNING

Vid uppde1ningsförrättningen ska11 indelningen i ägar1ägenheter göras så att den ans1uter ti11 den faktiska lägenhetsindeiningen i byggnaden. En ägariägenhet bör dock kunna kompietteras med kä11ar1oka1, vindskontor eller annat utrymme för förvaring. Biutrymmen av denna typ bör

ingå som en de1 av sjäiva ägariägenheten. Förutsättningen

härför bör dock vara att utrymmet genom väggar e11er på

annat sätt är klart och varaktigt avgränsat. Utrymmet måste entydigt kunna identifieras och särskiljas.

måste ha en bestämd gräns i förhåi- Varje ägariägenhet 1ande ti11 ägar1ägenheter och gemensamma utrymmen. övriga

148 Bestämme1ser om ägariägenheter

En sådan kan teoretiskt sett föriäggas var som helst gräns i de och som åtskiijer iägenheterna. Vi väggar bjä1k1ag

har eme11ertid funnit att avgörande bör vara hur Iångt Iä-

faktiska kontro11 sträcker sig. Med en sågenhetsägarens dan bör inte omfatta mer av

utgångspunkt ägar1ägenheten

den åtski1jande e11er bärande konstruktionen än ytskiktet. måste dock två För det första får Härifrån undantag göras. en sådan inte hindra iägenhetsägaren från gränsbestämning att normaia för 1ös inredning. För det göra infästningar andra bör gä11a för ytterdörrar, fönster specie11a reg1er

och Dessa bör i sin he1het ingå i ägariägenhe-

ba1konger.

då kontro11 och underhå11 1ämp1igen bör omfatta ailt

ten,

vad en för egen de] brukar3°. De de1ar av

iägenhetsägare e11er bärande go1v och tak som inte åtski1jande väggar,

i enskiid kommer att ingå i gemensamhetsingår iägenhet,

aniäggningen. Vi föres1år att regier som beskriver 1ägenheternas nu sätt tas upp i en sär-

omfattning på angivet

ski1d bestämme1se i 2 kap. jordabalken. I denna bestämmeise bör också redovisas vad som skal] höra ti11 ägariägenheten såsom I huvudsak bör de i 2 fastighetsti11behör. 2 § byggnadsti11behören efter kap. jordabaiken angivna b1i ti11behör ti11 den ägarlägenhet inom vars uppde1ning

föremåiet är 1oka1iserat. Med utgångspunkt i upp-

gränser av i 2 kap. 2 § gör vi en moträkningen byggnadsti11behör

svarande uppräkning i den föresiagna nya bestämmelsen.

6.2 GEMENSAMHETSANLÄGGNINGENS OMFATTNING M.M.

När en inrättas ska11 den eniigt gemensamhetsan1äggning

an1äggnings1agen beskrivas med avseende på omfattningen.

Den gemensamhetsan1äggning som ska11 inrättas för ägar-

3° Detta är en avvike1se i forhånande ti11 vad som kan anses nomait beträffande bostadsrätter. En1i gt de stora riksorgani sati onernas norna1 stadgar faHer yttre mderhåH av b1 .a. fönster

odi dörrar på föreningen. Vi föresiår att föreningsstämman ska11

få fastställa sun syftar ti11 att ge fönster, dörrar och regier utseende. Se avsnitt 6.7 balkonger ett erhetIigt

Bestämmelser om ägarlägenheter 149

lägenheterna kan bara beskrivas på det sättet, att i an-

läggningen skall ingå alla de delar av byggnaden som in-

te hör till de enskilda ägarlägenheterna. Anläggningen måste alltid omfatta byggnadens grund och bärande konstruktioner inklusive ytterväggar och tak. Vidare måste trapphus, hissar och andra kommunikationsutrymmen inne i

byggnaden alltid ingå. I den mån det finns lokaler i

byggnaden som före uppdelningen nyttjats av de boende ge-

mensamt, antingen med stöd av hyresavtalen eller på grund

av hävd, bör dessa ingå i gemensamhetsanläggningen. Huvud-

ledningar för vatten, avlopp, elektricitet och liknande

skall också ingå i anläggningen. Med huvudledning skall

förstås varje ledning som är av betydelse för minst två lägenheter.

Bl.a. mot bakgrund av det nu anförda föreslår vi vissa särskilda bestämmelser för inrättandet av en gemensam-e hetsanläggning för ägarlägenheter. Bestämmelserna bör tas in i anläggningslagen och i den av oss föreslagna lagen om ägarlägenheter.

6.3 ANSVARET FÖR VA- OCH ANDRA LEDNINGAR

Den tänkta avgränsningen av lägenheterna skulle strikt

kunna tillämpas även på ledningar för vatten, avlopp, el,

värme etc. Alla ledningar som finns inom lägenheten skulle då anses höra till denna, medan ledningar i gemensamma utrymmen skulle höra till gemensamhetsanläggningen. Alternativt skulle alla ledningar oberoende av var de är lokaliserade kunna anses höra till gemensamhetsanläggningen. Vi har emellertid funnit att båda alternativen är mindre lämpliga. I stället bör ledningarnas funktion vara avgörande. Till en ägarlägenhet bör därför räknas alla

dess ledningar ända fram till förgreningspunkten på hu-

även till de delar ledningarna utan-

vudledningen ligger

för lägenhetens gränser. Huvudledningarna bör inte i nå-

Bestämmelser om ägarlägenheter

got fall anses ingå i en ägarlägenhet. En sådan ledning

ingår således alltid i gemensamhetsanläggningen. Som

nämnts i föregående avsnitt skall med huvudledning för-

stås sådan ledning som betjänar minst två ägarlägenheter.

Det väsentligaste skälet till den valda lösningen är att en lägenhetsägare själv bör råda över sådana ledningar som försörjer hans med olika förnödenhe-

endast lägenhet

ter. Han kan då företa ombvggnader i lägenheten med ändrad ledningsdragning som följd utan att behöva inhämta tillstånd hos ägarlägenhetsföreningen. Med den av oss förordade lösningen kan man även räkna med att underhållskostnaderna för ledningsnätet i byggnaden totalt sett blir lägre.

6.4 ÖVERLÅTELSE OCH PANTSÃTTNING

Vårt förslag bygger på tanken att en ägarlägenhet är så-

väl fast egendom som fastighet. Härav följer att jordabalkens regelsystem skall gälla.

Överlåtelse av en ägarlägenhet sker på samma sätt som

överlåtelse av en fastighet i traditionell mening, dvs. i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. jordabalken. En skriftlig av säljare och köpare undertecknad köpehandling är således ett formkrav för att ett giltigt köp skall föreligga. Härför krävs även att handlingen innehåller uppgift om köpeskillingens storlek samt en förklaring att

ägarlägenheten överlåts på köparen.

Med förvärv av en ägarlägenhet följer del i gemensamhetsanläggningen eftersom denna är samfälld för alla ägarlägenheter. Finns en samfälld ägarlägenhet i byggnaden följer även en andel i denna lägenhet med vid förvärvet. På samma sätt som vid varje annat fastighetsförvärv är för-

värvaren skyldig att söka lagfart. Några särregler för

ägarlägenheter erfordras inte.

Bestämmelser om ägarlägenheter

Vill en lagfaren ägare till en ägarlägenhet upplåta pant-

rätt i lägenheten till säkerhet för en fordran skall han kunna erhålla inskrivning av visst penningbelopp i ägarlägenheten. Förfaringssättet härvidlag kommer helt att följa reglerna i 6 och 22 kap. jordabalken. I detta sam-

manhang finns dock anledning till ett påpekande. Delak-

tigheten i gemensamhetsanläggningen innebär att vissa legala panträtter kan belasta de enskilda ägarlägenhe-

terna. Dessa frågor behandlas i kapitel 7.

6.5 UPPLÅTELSE AV EN ÄGARLÄGENHET MED HYRESRÄTT

En äganderätt till en lägenhet bör principiellt även innefatta en rätt att hyra ut lägenheten och förbud

något

mot uthyrning bör inte föreliggga. En sådan uthyrning måste i rättsligt avseende följa de regler om hyra som är upptagna i 12 kap. jordabalken.

Vid upplåtelse av bostadslägenhet gäller i vissa avseenden speciella regler om avtalet avser en lägenhet i ett enfamiljshus. Sålunda är hyresvärdens skyldighet att om-

besörja tapetsering, målning etc, dispositiv om hyresav-

talet avser sådant hus ( 12 kap. 15 § 2 st. JB). Avser hyresförhållandet ett enfamiljshus som inte är avsett att

hyras ut varaktigt kan en hyresgästs rätt att på egen be-

kostnad ombesörja målning och tapetsering inskränkas av-

talsvägen (12 kap. 24 a § 2 st. JB). Vidare kan hyresgästen inte i ett sådant fall få tillstånd av hyresnämnden att överlåta hyresrätten i syfte att genom byte erhålla annan bostad (12 kap. 35 § 2 st. 3 JB). Slutligen gäller att en tvist om besittningsrätten avseende ett enfamiljshus normalt utfaller till fastighetsägarens fördel om han har för avsikt att åter bosätta sig i huset eller sälja det (12 kap. 46 § 1 st. 6 JB).

En ordning som medger att ägarlägenheter inrättas i fler-

familjshus kan antas fungera bättre om det även på sikt

152 Bestämmelser om ägariägenheter

är tiil som bebor dessa. En regei som ägarna iägenheterna motarbetar att en hyr ut sin iägenhet kan iägenhetsägare

därför vara påkallad. Å andra sidan kan en 1ägenhetsägare

ha beaktansvärda skäi för att under en viss tid hyra ut

sin Iägenhet, exempe1vis vid tjänstgöring på annan ort.

En avvägning me11an dessa intressen måste därför ske. Den bör utfa11a så att det vid kortvariga uthyrningar ska11 vara enkiare för iägenhetsägaren att återta besittningen

ti11 sin ägariägenhet än vid långvariga. Mot bakgrund av

det anförda bör en ägarlägenhet, såvitt avser uthyrning under kortare tid jämstä11as med ett enfamiijshus och i med f1erfami1jshus. Vi föres1år därför ett ti11ägg övrigt ti11 12 kap. jordabaiken av innebörd att vad som sägs i 12 kap. 15 § andra stycket, 24 a § andra stycket, 35 § andra stycket 3 och 46 § första stycket 6 med avseende

på enfamiijshus ska11 tiiiämpas vid uthyrning av ägariä-

I syfte att motverka Iångvariga uthyrningar fö-

genheter. resiår vi dock att bestämmeiserna om enfamiijshus endast ska11 gälia för 1ägenheten om den varit uthyrd under kor-

tare tid än två år. Har iägenheten varit uthyrd mer än

två år får hyresgästen såiedes b1.a. ett stärkt besitte11er, annoriunda uttryckt, det b1ir svårare ningsskydd för iägenhetsägaren att återta besittningen tili iägenheten. Den föresiagna reg1eringen torde innebära att en 1ägenhetsägare noga överväger om fördeiarna med en uthyrning för iängre tid än två år väger tyngre än risken för att iägenheten biir mindre attraktiv vid en försäijning e11er att han får svårt att flytta ti11baka tili lägenheten.

För att undanröja ai] tvekan vi11 vi här uttryck1igen på-

peka att en samfälid ägar1ägenhet som hyrs ut aidrig skail vara med ett enfamiijshus. Vid sådan utjämstä11d hyrning ska11, som vi redan framhållit i avsnitt 4.3, de i 12 kap. j0rdaba1ken upptagna a11männa regierna om hyra av bostadslägenhet gä11a.

att hyra ut en ägariägenhet kan också mins- Benägenheten kas genom att hyresgästen ges en rätt att förköpa iägen-

Bestämmelser om ägarlägenheter 153

heten när denna säljs. Vi föreslår regler härom. Reglerna är i huvudsak uppbyggda efter det mönster som gäller för den kommunala förköpsrätten och de ansluter nära till de regler om rätt för hyresgäster att förköpa en hyreshusenhet som vi föreslår i kapitel 9. Vi föreslår att båda förköpssituationerna regleras i en särskild lag.

Om en lägenhetsägare som hyr ut sin lägenhet försummar att vårda lägenheten eller att delta i förvaltningen av gemensamhetsanläggningen bör en möjlighet finnas att ingripa häremot. I bostadsförvaltningslagen (1977:792) finns bestämmelser som innebär att hyresnämnden får besluta om särskild förvaltning av en fastighet där det finns bostadslägenhet som är uthyrd. Beslut om särskild förvaltning får meddelas om fastighetsägaren försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta ange-

lägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning eller

skick inom fastigheten. Hyresnämndens beslut kan ha for-

men av ett åläggande för fastighetens ägare att överlåta

förvaltningen till en särskild förvaltare. Hyresnämnden kan också besluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare.

Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller av en organsation av hyresgäster.

En ägarlägenhet som är uthyrd för bostadsändamål torde

kunna rymmas inom lagens tillämpningsområde. Lägenhets-

ägarens bristande förvaltningsåtgärder kan avse dels

själva den uthyrda ägarlägenheten, dels gemensamhetsanläggningen. Brister i förvaltningen av en uthyrd ägarlägenhet drabbar i första hand endast hyresgästen. Denne bör därför ha rätt att påkalla att särskild förvaltning ordnas för lägenheten. Försummar lägenhetsägaren vad som

åligger honom med avseende på förvaltningen av gemensam-

hetsanläggningen kan detta påverka även övriga lägenhets-

ägare. Dessa bör därför, vid sidan av hyresgästen, ha rätt att ansöka om särskild förvaltning av en uthyrd ägarläenhet. Vi föreslår kompletteringar av nu angivna innebörd i bostadsförvaltningslagen.

154 Bestämmelser om ägarlägenheter

6.6 RÃTTSFÖRHÅLLANDET MELLAN LÄGENHETSGRANNAR

För att ett grannförhållande skall fungera bra fordras

att vissa umgängesregler följs. En allmän regel att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom skall ta skälig hänsyn till omgivningen finns intagen i jordabalken (3 kap. 1 § JB). Jordabalken innehåller även regler om att den som skall utföra grävning eller

liknande arbete på sin mark skall vidta erforderliga

skyddsåtgärder (3 kap. 3 §). Åtgärder för att förebvgga

skada till följd av grävning eller liknande arbete får

vidtas på annans mark (3 kap. 5 §). Ersättning för skada

eller intrång skall utges.

Den allmänna umgängesregeln är ytterst sanktionerad ge-

nom de allmänna skadeståndsrättsliga reglerna medan en

särskild bestämmelse finns med avseende på grävning och

liknande verksamhet. Fastighetsägaren skall nämligen i sådant fall ersätta skada som uppkommit till följd av att

han eller någon som han anlitat underlåtit att vidta

skyddsåtgärd eller i annat hänseende brustit i omsorg vid

arbetets utförande.

Med avseende på uthyrda lägenheter föreskrivs det (12

kap. 25 § JB) att en hyresgäst är skyldig att vid lägenhetens begagnande iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten liksom att tillse att även den som han svarar för visar samma hänsyn. Härtill kommer att hyresgäst inte i sin lägenhet får införa gods som kan vara beskaffat med ohyra. Förhål-

landet mellan bostadsrättshavare regleras på motsvar-

ande sätt i bostadsrättslagen (28 §).

Åsidosätter en hyresgäst de umgängesregler som finns upptagna i jordabalkens hyreskapitel är hyresrätten förverkad och hyresvärden således berättigad att säga upp hyresavtalet (12 kap. 42 § 1 st 5 JB). Även den nyttjande-

Bestämmelser om ägarlägenheter 155

rätt till lägenhet som innehas med bostadsrätt är förverkad, om bostadsrättslagens umgängesregler åsidosätts. Bostadsrättsföreningen är då berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning (33 § 1 st 5 bostadsrättslagen).

Även hälsovårdsstadgan (1958:663) innehåller vissa regler som kan vara av betydelse i förevarande hänseende. Bl.a. skall enligt 20 § den som innehar en bostadslägenhet

sköta lägenheten så att sanitär olägenhet inte uppstår

där eller i byggnaden. Lägenheten skall vidare brukas så att sanitär olägenhet inte orsakas närboende genom 0-

snygghet, störande ljud eller dylikt. Slutligen kan på-

pekas att miljöskyddslagen (1969:387) är tillämplig på bl.a. användningen av byggnad. En byggnad får inte använ-

das på sätt som kan medföra störning för omgivningen ge-

nom luftförorening, buller, skakning, ljus eller annat sådant om störningen inte är helt tillfällig.

Behovet av hänsyn grannar emellan inom ett flerbostadshus

är likartat oavsett upplåtelseform. De allmänna principer

som i detta avseende finns i gällande lagstiftning bör därför även gälla ägarlägenheter. Vi anser att den i 3 kap. 1 § jordabalken upptagna allmänna umgängesregeln

blir direkt tillämplig på ägarlägenheterna som en följd

av att dessa är fast egendom. Regeln i 3 kap. 3 § jorda-

balken om skyldighet att vidta skyddsåtgärder vid verk-

samhet som kan skada grannfastighet kan inte i sin nuvarande lydelse reglera förhållandet mellan lägenhetsägare. En lägenhetsägare kan dock tänkas företa så stora ingrepp i lägenheten att annan lägenhet eller gemensamhetsanläggningen kan skadas. Vi föreslår därför en utvidgning av bestämmelsen så att den även kommer att omfatta byggnads-

arbeten i ägarlägenheter. Vi föreslår även att åtgärder

får vidtas på annans ägarlägenhet i syfte att minska el-

ler eliminera skadorna vid byggnadsarbete på den egna lä-

genheten. Detta föranleder förslag till ett nytt stycke i 3 kap. 5 § jordabalken.

156 Bestämmelser om ägarlägenheter

Hälsovårdsstadgan är så formulerad att den gäller alla

bostadslägenheter oberoende av upplåtelseform. Miljö-

skyddslagens bestämmelser torde främst ha betydelse för ägarlägenheter som är avsedda för annat ändamål än bostadsändamål.

Någon motsvarighet till de bestämmelsen som reglerar um-

gängesformerna mellan hyresgäster och mellan bostadsrättshavare erfordras inte enligt vår bedömning. Utöver tillägget till 3 kap. 3 och 5 §§ jordabalken jämte följd-

ändring i 6 § föreslår vi därför inte några nya regler av

grannelagsrättslig natur.

Utöver de bestämmelser rörande umgänget mellan lägenhetsägarna som finns i lag eller annan författning bör ägarlägenhetsföreningen ha möjlighet att anta regler för hur de gemensamma anläggningarna skall nyttjas. Sådana regler bör endast kunna antas av föreningsstämman. Härigenom kommer reglerna att vara väl förankrade hos lägenhetsägarna. Det är väsentligt att understryka att reglerna inte får utformas så att de inskränker äganderättens omfattning. Sådana inskränkningar kan endast ske genom lag.

Äganderätten till en lägenhet kan inte gärna förverkas.

Däremot skulle möjligen rätten att få nyttja lägenheten kunna förverkas eller inskränkas viss tid om en lägenhetsägare grovt åsidosätter sina skyldigheter enligt 3 kap. 1 § jordabalken. Vi vill dock inte föreslå ett så-

dant ingrepp i lägenhetsägarens äganderätt31. Det

framstår som rimligare om sanktionsformen i detta fall blir densamma som vid annan kränkning av de grannelagsrättsliga reglerna, dvs. skadestånd för den skada störningen förorsakat. Härför krävs inga nya regler. Den granne som anser sig utsatt för störningar har nämligen redan enligt gällande rätt möjlighet att väcka skadeståndstalan vid allmän domstol eller att vid fastighets-

31 3. Annorlunda i dansk och västtysk rätt, sebilaga

Bestämmelser om ägarlägenheter 157

domstol med stöd av miljöskyddslagen väcka talan om begränsning i den verksamhet som orsakar störningen. Vidare finns det, som nämnts tidigare, möjligheter till ad-

ministrativa ingripanden med stöd av hälsovårdsstadgan.

6.7 INSKRÄNKNINGAR I LÄGENHETSÄGARNAS RÅDIGHET ÖVER SINA LÄGENHETER

Lägenhetsägarens självbestämmande över lägenheten måste

inskränkas i några avseenden. Ägarlägenhetsföreningen bör

har rätt till tillträde till ägarlägenheterna för att från dessa kunna inspektera i gemensamhetsanläggningen

ingående delar och utrymmen. Är det påkallat för under-

håll av gemensam egendom måste dessutom enskild lägenhet

få tas i anspråk för genomförande av sådant arbete. Arbe-

tena bör alltid utföras på sådant sätt att de förorsakar

den enskilde minsta möjliga olägenhet utan att detta leder till oskäliga kostnader för föreningen. Vi föreslår att en bestämmelse om ägarlägenhetsföreningens rätt i detta avseende upptas i lagen om förvaltning av samfäl-

ligheter. Är arbete som skall utföras på gemensamhets-

anläggningen från en enskild lägenhet omfattande kan

fråga uppkomma om ersättning. Denna fråga bör regleras

avtalsvägen mellan parterna. Kan de inte enas om ersätt-

ningens storlek kan frågan självklart dras inför allmän

domstol. Några särskilda regler härom erfordras inte.

Vägrar en lägenhetsägare att lämna föreningen tillträde till lägenheten bör vanliga handräckningsregler gälla.

Behöver en lägenhetsägare tillträde till en annan ägar-

lägenhet för att kunna utföra en underhållsåtgärd på den

egna lägenheten bör en sådan rätt regleras genom avtal mellan parterna. Detta överensstämmer med vad som i dag gäller mellan fastighetsgrannar. Vi föreslår således ingen särskild lagreglering i detta fall.

I tidigare avsnitt har vi framhållit att fönster, dörrar

158 Bestämmelser om ägarlägenheter

och balkonger bör höra till lägenheterna. Ansvaret för underhåll av dessa byggnadsdelar kommer därmed att åvila

lägenhetsägarna. För att byggnadens yttre inte skall på-

verkas negativt av ett på detta sätt splittrat under-

hållsansvar bör föreningsstämman kunna anta regler som syftar till att fasader, trapphus och andra utrymmen får ett enhetligt utseende. Vi föreslår därför att en regel härom tas in i lagen om förvaltning av samfälligheter (67 §).

6.8 FASTIGHETSBILDNINGSÅTGÄRD MED AVSEENDE PÅ EN ÄGARLÃGENHET

Enligt fastighetsbildningslagens regler kan en fastighets omfattning och innehåll förändras genom fastighetsbild-

ning. Är det en fråga om ombildning sker detta genom fas-

tighetsreglering. Nybildning av en fastighet kan ske genom avstyckning, klyvning eller sammanläggning.

Det är alldeles uppenbart att den indelning i ägarlägenheter som görs vid uppdelningsförrättningen efter hand kan behöva ändras. Med hänsyn till att ägarlägenheterna är fastigheter bör fastighetsbildningslagens regler för

om- och nybildning av fastigheter tillämpas även på en

ägarlägenhet. Detta förutsätter emellertid ett tillägg till 1 kap. fastighetsbildningslagen av innebörd att vad som sägs i lagen om mark eller område även skall gälla beträffande ägarlägenheter.

Från fastighetsbildningslagens förnättningsregler i 4 kap. bör två undantag göras. Vid en förrättning som avser ägarlägenheter bör varken reglerna i 27 § om utstakning av gränser eller reglerna i 28 § om karta gälla. Om det behövs skall däremot en särskild ritning upprättas över de ägarlägenheter som berörs av en förrättning enligt fastighetsbildningslagen. Vi föreslår kompletteringar i 4 kap. fastighetsbildningslagen i enlighet med det anförda.

7. ÃGARLÄGENHETSFURENINGENS KAPITALFURSURJNING

Vi föreslår att bestämmelserna i gällande rätt i huvudsak skall gälla för att tillgodose ägarlägenhetsföreningens behov av medel. Erforderliga bidrag skall sålunda uttaxeras från medlemmarna på grundval av en för föreningsstäwh man framlagd debiteringslängd. Med fordran på belopp som påförts en lägenhetsägare följer förmånsrätt i lägenheten före inteckningar som beviljats där.

En gemensamhetsanläggning för ägarlägenheter kan antas kräva ett mer omfattande underhåll än vad som är normalt fär gemensamhetsanläggningar. Vi förslår därför tre särregler: - den årliga uttaxeringen med stöd av debiteringslängd får inte överstiga tio procent av lägenheternas taxeringsvärden och föreningens legala fönmånsrätt i ägarlägenheterna begränsas på motsvarande sätt, - skall en avsättägarlägenhetsföreningen årligen göra ning till en underhållsfomi - stämma skall kunna besluta ägarlägenhetsföreningens

om särskilda kapitaltillskott från sådana

delägarna.

tillskott skall inte vara förenade med någon legal

fönmånsrätt i ägarlägenheterna.

Vi föreslår dessutom att föreningens styrelse skall vara

skyldig att årligen upprätta en underhdllsplan som skall

föreläggas föreningsstämman.

7.1 NORMALA DRIFTS- OCH UNDERHÃLLSKOSTNADER

Ägan1ägenhetsföreningen ska11, med avseende på den gemen-

samma egendomen, fu11göra samma uppgiften som åvilan en

160 Äganlägenhetsföneningens kapitalbehov

samfällighetsfönening enligt lagen (1973:1150) om fönvaltning av samfälligheten.

En samfällighetsfönenings behov av medel skall täckas genom uttaxening hos medlemmarna, om inte detta behov kan

tillgodoses på annat sätt (40-42 §§ SFL). Uttaxening skall

ske på grundval av en budget (inkomst- och utgiftsstat)

som godkänts av föreningsstämman. Uttaxeningen sken sedan genom att styrelsen uppnättan en debiteningslängd och dän de belopp som skall uttaxenas av vanje medlem samt angen tidpunkten då betalning skall ske. Debiteringslängden skall fnamläggas fön föneningsstämman.

innehåller även bestämmelsen (43 - 46 §§ SFL) för Lagen det fall uttaxenade medel inte fönslån, samfällighetens stynelse undenlåten att göna enfondenliga uttaxeningan

ellen enskild medlem inte fullgön vad som åligger honom

enligt en uttaxering.

Räcken inte föneningens medel till betalning av klan och

fönfallen skuld, skall stynelsen utan dnöjsmål uppnätta

och fön föneningsstämman fnamlägga sänskild debiteningslängd. Fönsumman stynelsens ledamöter detta blin de soli-

daniskt ansvaniga ?ön skulden. På en bongenäns yrkande kan

vidane länsstyrelsen fönondna syssloman att debitena och ta ut enfondenliga medel. Debitenat och till betalning förfallet belopp får tas ut enligt samma bestämmelsen i utsökningsbalken som gällen för fordnan för vilken betal-

ningsskyldighet ålagts genom dom som ägen laga knaft. Med

en sådan fondnan följen enligt sänskild lag32 en fön-

månsnätt föne inteckning i den fasta egendomen. Fönmånsnätten fönutsätten att beloppet inte fönfallit till betalning tidigane än ett ån föne utmätning ellen konkunsansökan.

Vi föneslån att de nu benönda bestämmelsenna i princip även skall gälla fön äganlägenhetsföneningannas venksam-

32 Lag (1973:1152) om formånsrätt for fordringar enligt lagen (1973:1150) an förvaltning av sanfálligieter.

Ägarlägenhetsföreningens kapitalbehov 161

het. Ägarlägenhetsföreningens styrelse bör således

upprätta och för föreningsstämmans godkännande lägga fram

en årsbudget som behandlar kostnaderna för

drift och löpande underhåll. Utifrån denna skall därefter en budget debiteringslängd läggas fram efter vilken ordinarie uttaxering under verksamhetsåret skall ske.

Fördelningen mellan lägenhetsägarna skall ske de enligt andelstal som fastställts för varje lägenhet. Eftersom ägarlägenhetsföreningen är en er-

samfällighetsförening

fordras ingen särskild för att det nu belagstiftning skrivna förfarandet skall gälla.

7.2 KAPITALFÖRSÖRJNINGEN VID STÖRRE UNDERHÅLLS-

ARBETEN

7.2.1 Gällande rätt

Behov av kapitaltillskott till en gemensamhetsanläggning enligt gällande rätt torde normalt uppkomma endast när

gemensamhetsanläggningen skall inrättas. Mera sällan torde det hittills ha behov av större förelegat kapitalbelopp för omfattande i den

underhållsåtgärder redan befintliga anläggningen. Skulle någon gång ett sådant behov

uppkomma har en alltid samfällighetsförening möjlighet att ta upp lån. Enligt rätt kan gällande nämligen kreditinstituten lämna lån till en utan

samfällighetsförening

krav på inteckningssäkerhet eller annan särskild säkerhet,

s.k. blancokredit33. Detta har ansetts

möjligt därför

33 amg: grundläggande regler får barker bevilja lån endast not betryggande säkerhet i fast eller lös egendan eller i form av borgen. I viss utsträckning kan dock bankerna länna kredit utan särskild säkerhet, s.k. blancokredit. Tidigare har raren för sådan kredit varit 5 procent av suman av bankernas eget kapital och dess inlåm ng. Utöver denna generella ram fick vidare

blancokredit lärmas till vissa låntagare, bl.a. till

sanfállig-

hetsforeni ngar. I saband med en höjning av den generella blanco-

kredi tranen till 10 procent av barkernas eget kapital och inlåning, inrymdes den förhållandevis ringa speciella blancokrediten till sanfallighetsföreni ngarna i den generella blancdredi tvolynen. Se prop. 1979/80:51, s. 77.

162 Ägarlägenhetsföreningens kapitalbehov

att samfällighetsföreningen har den i det föregående be-

skrivna förmånsrätten i delägarnas fastigheter för legala uttaxerade medelsbehov enligt fastställd debiteringslängd. När med anledning av ett sådant lån i betalningsansvar

något avseende inträder, skall detta nämligen fördelas på

delägarfastigheterna genom uttaxering efter andelstal.

Fullgör en fastighetsägare inte vad som åligger honom en-

ligt en sådan uttaxering, erhåller föreningen på samma

sätt som vid annan uttaxering en legal förmånsrätt med bästa förmånsrätt i den felandes fastighet. Riskerna för

kreditinstituten att lämna lån till en samfällighetsfö-

rening har därför ansetts vara små.

Den legala förmånsrätten innebär emellertid en påtaglig

risk för den som belånar en delägarfastighet, eftersom

dennes säkerhet kan påverkas av en plötsligt inträdande

och omfattande legal panträtt. I propositionen med förslag till lag om förvaltning av samfälligheter betonade dock (prop. 1973:160, s. 170) att de departementschefen bidrag som varje år skall uttaxeras från delägarfastig-

heterna för att täcka driftskostnaderna samt amortering

och ränta på investeringslån i praktiken regelmässigt

inte torde uppgå till så stora belopp, att de skulle

kunna utgöra någon risk för fordringar med sämre rätt i

fastigheten. Han framhöll emellertid att det sagda gällde under förutsättning att innehavare av fordringar med sämre rätt iakttar den försiktighet som normalt bör kunna krävas av en kreditgivare.

Av det anförda framgår att man under lagstiftningsarbetet

inte räknade med att en samfällighetsförening återkommande skulle vara 1 behov av större kapitalbelopp för underhåll. Gällande rätt innehåller därför inga särregler för sådana fall.

7.2.2 Ägarlägenhetsföreningens kapitalbehov

För ägarlägenhetsföreningen gäller andra förutsättningar

Ägariägenhetsföreningens kapitaibehov 163

för verksamheten än vad som hittilis varit normait för samfäiiighetsföreningar. Sjäiva inrättandet av gemensam-

hetsan1äggningen för ägariägenheterna kräver inga kontan-

ta insatser av deiägarna. I stä11etti11skjuter de vad som

sku11e kunna betecknas som aniäggningstiiigångar, näm1igen

de deiar av byggnaden som inte tas i för

anspråk ägariä-

genheterna. Förr eT1er senare kommer dessa deiar att vara

i behov av mer omfattande underhåii. Som kan näm-

exempei nas utbyte av maskine11 utrustning, omdragning av huvudiedningar, omläggning- av tak, renovering av fasader och

iiknande arbeten. Underhålisåtgärder av nu nämnt

s1ag

kommer kostnadsmässigt att vara av en heit annan omfatt-

ning än vad som varit normait för gemensamhetsan1äggningar. Behov av mede1 kan vidare uppkomma p1ötsiigt,exempe1vis ti11 föijd av en oiyckshändelse. också besiut avstatsmakterna kan medföra ett kapitaibehov som inte kunnat

förutses i en iångsiktig planering. Vad som nu har anförts

har föraniett oss att överväga införande av för särregler ägar1ägenhetsföreningarna.

7.3 SÄRREGLER FÖR ÄGARLÄGENHETSFÖRENINGAR

7.3.1 Begränsningar i fråga om rätten ti11 ut-

taxeringar m.m.

Med hänsyn ti11 att det för kan

ägar1ägenhetsföreningarna

uppkomma betydande kapitaibehov för underhåii av gemensam-

hetsaniäggningen måste det ifrågasättas om de i det före-

gående redovisade bestämmeiserna om uttaxering av bidrag

av med1emmarna i en samfäilighetsförening, om föreningens möjiighet att ta upp lån och om den iegaia förmånsrätten i

fråga om uttaxerade bidrag bör ti11ämpas på ägar1ägenhets-

föreningar utan begränsningar. Nuvarande bestämme1ser skuiie nämiigen vid en fuiiständigt anaiog tiilämpning kunna ieda ti11 mycket stora uttaxeringar om ägariägenhetsföreningen genomför kostnadskrävande underhåiisarbeten, exempelvis en fasadrenovering. Även om underhå11s-

164 Ägariägenhetsföreningens kapitaibehov

arbetena i första hand finansieras genom att föreningen tar upp iån kan uttaxeringarna b1i stora och risken för

att beviijade iån av någon aniedning sägs upp kan inte

utesiutas. Detta kan i sin tur få tiil föijd att den iega-

1a förmånsrätten för föreningens fordran på uttaxenade bi-

drag får sådan omfattning att de som iämnat 1ån mot säker-

het i ägariägenheterna iöpen påtaiig risk för föriuster.

Det kan för övrigt påpekas att det också när det gäiier

förvaltningen av nuvarande gemensamhetsaniäggningar finns

exempei på att en 1ega1 panträtt fått en sådan omfattning

att botteniångivarna i deiägarfastigheterna funnit sig

föraniåtna att säga upp botteniånen för omförhandiing med

avseende på kompietterande säkerheter.

Det säger sig självt att ett system med iegai förmånsrätt för de stora, ibiand avsevärda uttaxeringar som en ägar-

iägenhetsförening eniigt vad som anförts i det föregående

kan bii nödsakad att företa måste inverka negativt på be-

nägenheten att iämna kredit mot säkerhet i iägenheterna. Ett sådant system kan också komma att innebära att senare

utförda reparations- och förbättringsarbeten får en bättre

rätt än tidigare i fastigheten gjorda investeringar. Vad som nu har sagts kan medföra att de som iämnat iån mot säkerhet i den - med hänsyn tiii ouppdeiade fastigheten

svårigheten att bedöma den iegaia förmånsrättens om-

- inte medverka i en fastighetsöveriåteise fattning vågar

som syftar ti11 uppdeining. Siutiigen må också framhåiias

att om ägariägenhetsföreningen tar upp iån på stora beiopp

och samtidigt har obegränsad möjiighet att uttaxera bidrag av iägenhetsägarna, betydande de1ar av avgiften ti11 föreningen kan komma att utgöra kapitaikostnader. Detta kan

inte vara önskvärt med tanke på att ett av de skäi som

anförts för övergång tiii ägariägenheter är att den som

innehar en iägenhet med äganderätt i största möjiiga ut-

sträckning sjäiv skaii kunna påverka hur finansieringen

för iägenheten skaii ordnas och därmed också hur 1ånebi1den ska11 se ut.

Ägariägenhetsföreningens kapitaibehov 165

Vi vi11 mot bakgrund av vad som anförts i det föregående

föresiå att ägariägenhetsföreningens möjiigheter att uttaxera bidrag från iägenhetsägarna begränsas, vi1ket också bör leda tiil en motsvarande begränsning av den 1ega1a förmånsrätten. Gränsen bör bestämmas så att uttaxeringen skal] kunna inrymma deis kostnader för iöpande drift- och underhåii, deis amorteringar och räntor för sådana iån som föreningen kan behöva ta upp för att kiara en akut situation. Begränsningen bör reiateras tiil

ägariägenhe-

ternas Vårt i detta hänseende taxeringsvärde. förslag

som inte bygger på några ingående fastighetsekonomiska

- innebär att och överväganden uttaxeringsmöjiigheterna den Iegaia förmånsrätten begränsas tiil tio procent av varje iägenhets taxeringsvärde.

Eniigt gäliande rätt är styreisen ansvarig för att uttaxering sker när föreningen saknar medei för att betaia

kiar och förfaiien skuld. Försummar styreisen sina åiigg-

anden i detta avseende blir styreiseiedamöterna soiida-

riskt ansvariga för skuiden. Denna bestämmeise påverkas

inte av vårt försiag.

Vi föresiår inte någon iagstiftningsåtgärd som inskränker

ägariägenhetsföreningens möjiighet att ta upp iån utan säkerhet.

Begränsas föreningens möjiigheter ti11 uttaxeringar måste andra aiternativ för kapitaiförsörjningen stå tili buds.

7.3.2 Fondering

Det strider i viss mån mot ägariägenhetstanken att ägarna bygger upp gemensamma ekonomiska resurser i form av en underhåiisfond. Det kunde därför synas följdriktigt om vi

överiät frågan om en eventueii fonduppbyggnad tiii varje

enskiid ägariägenhetsförening, som i så faii efter egen bedömning kunde ta in bestämmeiser härom i sina stadgar. En ansvarsfuii förvaitning av en byggnad förutsätter

166 Ägarlägenhetsföreningens kapitalbehov

emellertid med olika tidsintervall insatser av större kapitalbelopp. Det måste finnas en ekonomisk beredskap för

att sådana krav på insatser skall kunna mötas. Kostnader

na för den förutsebara förslitningen av gemensamhetsanläggningen bör vidare periodiseras, vilket bl.a. kan ske

genom årliga fondavsättningar. Mot denna bakgrund har vi

därför funnit att en viss tvångsmässig avsättning till en

underhållsfond ändå bör ske.

För att avsättningarna till en underhållsfond skall följa med i den allmänna prisutvecklingen vill vi föreslå att de sätts i relation till lägenheternas taxeringsvärden. De samlade taxeringsvärdena bör till för en ligga grund gemensam avsättning, fördelad över lägenheterna efter

andelstal. Vi har inte gjort några tekniska och ekono-

miska beräkningar av avsättningsbehovets storlek. För att markera principen anger vi att avsättningen skall

uppgå

till minst en procent av de sammantagna taxeringsvärdena. Vill föreningen göra en större bör avsättning majoritetsbeslut härom kunna fattas av föreningsstämman. Fondavsättningen bör tas med i underlaget för den ordinarie uttaxeringen. Härigenom kommer den att omfattas av den legala förmånsrätten.

7.3.3 Kapitaltillskott m.m.

Ägarlägenhetsföreningens möjligheter att ta upp lån för

att bestrida kostnaderna för mer omfattande reparationsoch underhållsarbeten blir inskränkta genom att förslagen begränsa såväl uttaxeringsrätten som den legala förmånsrätten. Fonderade medel kommer inte i alla att utlägen göra en tillräcklig buffert när det gäller att i rätt tid klara mer omfattande arbeten. I den mån fonderade medel inte förslår eller om föreningen av en eller annan an-

ledning inte önskar ta dessa i anspråk bör behovet av

kapital kunna tillgodoses genom särskilda tillskott från

lägenhetsägarna. Ägarlägenhetsföreningens stämma bör

därför kunna besluta att varje ägare skall vara skyldig

SOU 1982240 Ägarlägenhetsföreningens kapitalbehov 167

att i förhållande till lägenhetens andelstal lämna ett till föreningen. Sådant beslut bör enkapitaltillskott dast kunna fattas om det föreligger ett konkret underhållsbehov. I beslutet bör således anges att kapitaltillskottet skall användas för visst angivet ändamål. Ett beslut om kapitaltillskott kommer att innebära en belast-

för lägenhetsägarna) Dessa måste därför ges visst

ning rådrum i fråga om själva inbetalningen. Vi föreslår att skall ha ett handlingsutrymme på minst tre lägenhetsägarna månader efter beslutet innan kapitaltillskottet skall betalas. Däremot bör möjligheterna att fatta beslut om kapitaltillskott inte begränsas genom särskilda omröstningsregler.

Beslutat och till betalning förfallet kapitaltillskott bör mot bakgrund av det resonemang som vi fört i det fö-

regående inte vara förenat med någon legal förmånsrätt

för ägarlägenhetsföreningen. Däremot bör sådant belopp få

tas ut på samma sätt som en fordran för vilken betalnings-

blivit fastställd genom dom som vunnit laga skyldighet kraft. Detta torde utgöra en tillräcklig press för att en frivilligt skall betala in sitt tillskott lägenhetsägare om han har praktisk möjlighet härtill. I den mån lägenheterna belånas för att klara kapitaltillskotten kommer syn-

liga panter att tas i anspråk för lån till underhållet av

Detta är enligt vår mening ett gemensamhetsanläggningen. önskvärt resultat.

En normalt aktsam lägenhetsägare bör ha goda möjligheter att kunna klara ett beslutat kapitaltillskott. Man måste dock räkna med att vissa lägenhetsägare trots allt inte förmår detta liksom att vissa inte vill bidra. Föreningens styrelse bör därför efter beslut om kapitaltillskott visa sådan försiktighet att den om möjligt inte binder

föreningen i direkta ekonomiska åtaganden förrän kapital-

tillskotten verkligen har betalats in. Skulle det visa sig att kapitalbeloppen inte betalas in står två vägar öppna. Antingen kan föreningen försöka driva in sin 0-

168 Ägariägenhetsföreningens kapitaibehov

prioriterade fordran e11er också kan föreningen ompröva de besiutade underhåiisarbetena. Vi har funnit att ett avgörande bör framtvingas genom en automatiskt verkande regel. Vi föresiår därför att om inte kapitaitiiiskotten betaiats in inom viss tid efter förfaiiodagen så ska11 sjäiva besiutet om kapitaltiiiskott förfaiia. Detta innebär att inbetaiade då måste återbetaias kapitaibeiopp ti11 deiägarna och att föreningen åter befinner i utsig

gångsiäget, dvs. ett underhåiisbehov föreiigger, men ka-

pitaiförsörjningsfnågan är o1öst.

För att öka iägenhetsägarnas att bidra med ka-

möjiigheter pita1ti11skott när besiut härom fattas, bör de regeibundet

uppmärksammas på underhålisbehovet. Mot denna bakgrund fö-

resiån vi att ägariägenhetsföreningens styreise ska11 vara

skyidig att åriigen upprätta en underhåiispian. P1anen bör

iäggas fram för föreningsstämman. I pianen bör under året utförda underhåiisarbeten redovisas. Vidare bör under-

håiisläget med avseende på de enskiida deiar som ingår i

gemensamhetsaniäggningen redovisas samt försiag tili finansieringen av arbeten iämnas. erforderliga

En pian med angivet innehå11 kan vara av betydeise även för den som tagit pantbrev i enskild iägenhet som säkerhet för iämnade medel. På begäran bör därför borgenärer

få ta dei av underhåiispianen.

De i avsnitt 7.3 redovisade regierna rör ägariägenhetsföreningens verksamhet. De bör därför tas upp i iagen om förvaitning av samfäiiigheter.

8. ÅTERGÅNG

Ägarlägenheterna skall kunna upphöra att vara fastigheter. Detta sker genom en I an-

återgångsförrättning.

slutning till återgångsförrättningen skall gemensamhetsanläggningen för ägarlägenheterna upphöra att bestå samt ägarlägenhetsföreningen upplösas.

8.1 ÅTERGÅNGSFÖRFARANDET

De ut1ändska ägar1ägenhetssystem som vi studerat saknar

en direkt regiering av förfarandet för återgång tili de

fastighetsrätts1iga förhå11anden som rådde före uppde1ningen. Vi har dock funnit att en 1ag som möj1iggör en uppde1ning av en fastighet i ägar1ägenheter även bör an-

visa en metod för återgång. Ur teknisk synpunkt bör i

omvänd ordning återgångsförfarandet så nära som möj1igt

knyta an ti11 de skiida moment som ingår i uppdeiningen.

Vid återgång ska11 ägar1ägenheterna upphöra att vara

självständiga fastigheter och byggnaden ska11 b1i ti11-

behör ti11 den fastighet där den är uppförd. Återgången

innehå11er så1edes två moment som är avhängiga av var-

andra. Återgång bara ske om för båda

kan förutsättningen

momenten samtidigt före1igger. Återgång kommer att inne-

fatta en förändring av fastighetsinde1ningen. Sådana förändringar kan inte ske genom privaträttsiiga överenskomme1ser.

En gemensamhetsan1äggning kan en1igt gä11ande rätt endast inrättas för fastigheter. Upphör ägar1ägenheterna att bestå som sjä1vständiga fastigheter måste de utträda ur gemensamhetsan1äggningen. Detta bör därför vara ett vi11kor

för återgång. En1igt an1äggnings1agen (1973:1149) ska11

170 Återgång sou 1982:40

en ändring av den krets av fastigheter som deltar i en gemensamhetsanläggning prövas vid en anläggningsförrättning. Vi har funnit att bestämmelserna härom kan tilläm-

pas när fråga är om lägenheternas utträde ur gemensam-

hetsanläggningen. Eftersom ägarlägenheterna utträder samtidigt måste även gemensamhetsanläggningen upphöra att bestå i och med deras utträden.

Med den uppläggning som nu antytts för ett återgångsför-

farande kommen detta dels att innehålla ett konstitutivt

beslut med avseende på markfastighetens innehåll, dels en

förrättning enligt anläggningslagen. Vi föreslår därför

att återgång skall ske vid en särskild återgångsförrätt-

ning och att förrättningen skall handläggas av fastighetsbildningsmyndigheten.

Enligt lagen om förvaltning av samfälligheter (1973:1150) skall en samfällighetsförening upplösas när den samfällighet som förvaltas av föreningen upphör att bestå (61 §). Föreningen får inte upplösas förrän alla dess skulder betalats. Alternativt kan medel för att betala skulderna

nedsättas hos länsstyrelsen. överstiger föreningens till-

gångar dess skulder skall överskottet tillskiftas med-

lemmarna. Föreningsstämman beslutar om grunderna för fördelningen av ett eventuellt överskott såvida inte stad-

garna innehåller särskilda bestämmelser i denna fråga.

Eftersom ägarlägenhetsföreningen är en samfällighetsförening blir bestämmelserna i lagen om förvaltning av samfälligheter tillämpliga vid upplösning av en ägarlägen-

hetsförening. Ägarlägenhetsföreningen skall med hänsyn

till dessa bestämmelser upplösas när gemensamhetsanläggningen för ägarlägenheterna upphör att bestå. Detta bör

vara ett obligatoriskt moment vid återgången. Några sär-

skilda bestämmelser torde inte erfordras härför eftersom det i anläggningslagen föreskrivs att det vid en förändring av den krets av fastigheter som är delägare i en gemensamhetsanläggning skall prövas om en för gemensamhetsanläggningen inrättad samfällighetsförening skall upplösas.

Återgång 171

Sjä1va återgångsförrättningen bör i huvudsak kunna hand-

efter de reg1er som gä11er för en uppdeiningsför- 1äggas rättning.

8.2 VISSA VILLKOR FÖR ÅTERGÅNG

Återgång uppvisar ytligt sett vissa gemensamma drag med

samman1äggning av fastigheter; ett f1erta1 fastigheter ska11 sammanföras ti11 en ny fastighet. Ti11ämpningen av i fastighetsbi1dnings1agen (1970:988) om samregierna manläggning förutsätter att fastigheterna är i samme ägares hand och att denne har lagfart på fastigheterna (12 kap. 1 § FBL). Reg1erna om samman1äggning är så utformade att borgenärer som har säkerhet i fastigheterna och rättighetshavare med inskrivna rättigheter skyddas. En sammaniäggning förutsätter näm1igen att det upprättas en företrädesordning för hur inskrivningarna i de enskiida fastigheterna ska11 gä11a i den genom samman1äggningen biidade fastigheten. Berörda sakägare ska11 godkänna företrädesordningen.

När återgång aktuaiiseras finns det anledning att räkna

med att beiåningsbiiden kan vara starkt sp1ittrad. Är

i samma ägares hand utgör eme11ertid detägar1ägenheterna

ta förhå11ande inte något hinder mot återgång. Bestämmel-

serna i fastighetsbiidningsiagen om samman1äggning kan då

efteriiknas. Återgång bör kunna ske om ägaren ti11 1ägen-

heterna, inteckningshavarna och de som har inskrivna rät-

tigheter medger åtgärden på grundval av försiag ti11 före-

trädesordning för inskrivningarna i den återbildade fastigheten.

Är inte i samme ägares hand uppkommer ägariägenheterna särskiida probiem om en ägariägenhet är intecknad. Ska11

borgenärsintressena i detta fa11 kunna skyddas på samma

sätt som vid sammaniäggning måste den säkerhet som varje ägar1ägenhet utgjort ersättas av en ti11 värde och förmånsrätt motsvarande säkerhet i den återbi1dade fastig-

172 Återgång

heten. För att detta skall vara möjiigt fordras att varje

iägenhetsägare kan uppiåta en panträtt i sin andei i den

återbiidade fastigheten. Detta är emeiiertid inte möjiigt eniigt gäilande rätt. Inteckning kan inte ske i en idee11 ande1 av en fastighet. Vil] 1ägenhetsägarna gemensamt

åstadkomma en återgång måste de såiedes genom friviiiiga

överenskommeiser se ti11 så att Iägenheterna b1ir inteckningsfria. Det förhå11andet att det kan finnas skiida nyttjanderätter e11er servitut inskrivna i de enskilda

ägariägenheterna ser vi emeiiertid inte som något hinder

för en återgång. Den inbördes ordningen meiian sådana

rättigheter i den återbiidade fastigheten bör faststäiias

på grund av en företrädesordning.

Med hänsyn till vad som ovan anförts föresiår vi bestämmeiser i Iagen om ägariägenheter av innebörd att

återgång

ska11 kunna ske om samtiiga är i samme ägariägenheter ägares hand och ägaren har iagfart. ska11

Återgång även

kunna ske om det är ski1da ägare tiil lägenheterna. I så faii ska11 dock ägar1ägenheterna vara fria från inteckningar. Finns inteckningar e11er inskrivna rättigheter i mer än en ägar1ägenhet skaii en företrädesordning upp-

rättas och godkännas innan återgång får ske. Även mark-

fastigheten kan vara besvärad av inskrivna rättigheter. Är så faiiet ska11 en företrädesordning upprättas såvida

någon av ägariägenheterna besväras av en Vi

inskrivning. föreslår vidare dels en ändring i 6 kap. 16 § jordaba1ken beträffande inteckningsrättens omfattning efter

återgång,

de1s en ny bestämmeise i 7 kap. jordabalken av innebörd

att i ägar1ägenheter uppiåta nyttjanderätter e11er servi-

tut efter återgången ska11 gä11a i den återbiidade fas-

tigheten.

INLÖSEN AV ÄGARLÄGENHETER

I det fa11 är inrättade i ägariägenheter en byggnad på tomträttsmark aktuaiiseras ägariägenheternas bestånd i samband med att tomträtten skall upphöra efter uppsägning.

Återgång 173

ett tomträttsavtai är fastighetsägaren en- Har sagts upp rätt att iösa byggnaden och annan Iigt gäiiande skyidig som är tiiibehör tili denna. En motsvarande sky1egendom anser vi bör om en byggnad innehåller dighet föreiigga trots att och övrig egendom då ägariägenheter byggnaden inte är tiiibehör ti11 tomträtten. Vi föresiår därför ett till 13 som innebär att tomttiiiägg kap. jordabaiken ska11 vara skyidig att lösa ägariägen-

rättsuppiåtaren

heterna. Eftersom gemensamhetsaniäggningen är samfäiid för kommer en sådan 1ösen att omfatta ägariägenheterna Lösesumman sätt i

he1a byggnaden. skaii, på föresiagits

avsnitt beräknas som om byggnaden varit tillbehör 3.2.4, tiii tomträtten.

I och med att en iösesumma nedsatts hos iänsstyreisen rätt tomträtten att bestå och upphör eniigt gä11ande i tomträtten biir då utan verkan. tidigare inskrivningar en tomträtt och har iösesumman utgivits för ägar- Upphör bör de inskrivningar som gjorts i ägariägenheterna att gäiia. Vi föresiår ett tiiiägg iägenheterna upphöra av denna innebörd. Resuitatet av tili 13 kap. jordabaiken en iniösen biir såiedes att sedan tomträtten upphört tiiikommer ägariägenheterna fastighetsägaren. Lägenheterna är gravationsfria och det står fastighetsägaren fritt att det ovan redovisade

påka11a återgång eniigt

förfarandet.

9. REGLER OM FURKUPSRÄTT

Vi föreslår att det införs en rätt till förköp för hyres-

gäster vid försäljning av sådan fast egendom som vid fas_ tighetataxeringen betecknats som hyreshusenhet. Förslaget är konstruerat efter mönster från den lag som ger konh

munerna rätt att förköpa fast egendom.

9.1 INLEDNING

att vi ska11 överväga om fastighets- I våra direktiv sägs e11er försäijning ska11 vara ägaren vid en ombiidning att ett e11er annat sätt hembjuda fastigheten

skyidig på

ti11 Vi har vid våra e11er Iägenheterna hyresgästerna. dei b1.a. kommit fram ti11 att hyöverväganden i denna bör en möjiighet att förvärva fastigheten resgästerna ges den omsätts. Detta må] kan tiiigodoses genom

varje gång

Vi har funnit att vaiet bör stå oiika tekniska iösningar. som så nära som möjiigt ansiuter me11an en förköpsmodeii (1967:868) och den hembudsti11 mönstret i förköpsiagen i (1982:352) om rätt ti11 fasmode11 som återfinns iagen för ombiidning tiil bostadsrätt. tighetsförvärv

9.2 FÖRKÖPSLAGEN

innebär att kommunen kan träda in som köpare Förköpsiagen En kommun har rätt ti11 detta i i ett redan träffat avtai. den fasta med hänsyn ti11 två fa11, nämiigen när egendomen krävs för tätbebyggeise e11er den framtida utveckiingen och när egendomen behöver därmed sammanhängande anordning Rätt ti11 föreiigger även när försäijrustas upp. förköp ningen omfattar tomträtt.

176 Förköpsrätt

Försäljningar av egnahem är från undantagna förköpsrätten om fastigheten har en ägovidd understigande 3 000 kvadratratmeter. Vidare får inte ske när staten förköp är säljare eller när staten eller är landstingskommun köpare. Är köparen nära släkt med eller säljaren äger köparen redan tidigare del i fastigheten och har han förvärvat

denna del på annat sätt än genom gåva föreligger också

hinder mot förköp. som sker exekutiv

Försäljningar på

auktion omfattas inte heller av förköpsrätten.

Förköpsrätten utövas genom att kommunen undenrättar säljaren och köparen om sitt beslut att utöva förköpsrätt samt anmälen beslutet till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. till inskriv- Anmälningen ningsmyndigheten skall, när köparens förvärv avser hyreshusenhet och han skall anmäla förvärvet till kommunen enligt 3 § lagen (1975:1132) om förvärv av hynesfastighet

m.m., göras sist på den som infaller när-

inskrivningsdag mast efter tre månader från det kommunen en mottog anmälan om försäljningen. Kommunens anmälan till inskrivningsmyndigheten skall vara åtföljd av bevis om underrättelserna till säljaren och Utövas inte köparen. fönköpsrätten inom föreskriven tid, är förförköpsrätten lorad.

Såväl säljaren som köparen har att möjlighet bestrida kommunens rätt till förköp. Ett bestridande skall anmälas

till inskrivningsmyndigheten för i

anteckning fastighets-

boken sist på den inskrivningsdag som infaller

närmast efter en månad från det att utövades. Om förköpsrätten kommunens förköpsrätt blivit bestridd, måste kommunen inom en månad från det att bestridandet antecknades i fastighetsboken söka tillstånd till hos förköpet regeringen. Tillstånd skall vägras om försäljningen inte omfattar egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen behövs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning och som inte heller behöver rustas upp. Tillstånd skall vidare om det är att vägras obilligt

Förköpsrätt 177

förköp sker med hänsyn ti11 förhå1]andet me11an säljaren

och köparen e11er viiikoren för eiier omständigheterna vid försäijningen. Söker inte kommunen tiiistånd är förköpet utan verkan.

9.3 LAGEN OM FASTIGHETSFÖRVÄRV

RÄTT_TILL

Genom Iagen om rätt till fastighetsförvärv för ombiidning ti11 bostadsrätt ges hyresgästerna en särstälining vid omsättning av fastigheter och tomträtter som är taxerade som hyreshusenheter. Är hyresgästerna i en sådan fas-

tighet intresserade av en övergång ti11 bostadsrätt kan

de, sedan de bildat en bostadsrättsförening, göra en s,k.

intresseanmälan ti11 inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Innebörden av en sådan anmälan är att fastigheten inte får överlåtas genom köp e11er byte utan att bostadsrättsföreningen som gjort anmäian först erbjudits att förvärva fastigheten.

För att en intresseanmäian antecknas i fastighets-

ska11

boken krävs att minst två tredjedeiar av hyresgästerna i de uthyrda iägenheterna skrift1igen förkiarat att de är

intresserade av en övergång ti11 bostadsrätt.

Ett ti11 bostadsrättsföreningen riktat erbjudande om förvärv ka11as hembud. Hembud sker hos hyresnämnden genom

skriftiig anmäian av fastighetsägaren. Denne ska11 härvid

ge in ett av honom undertecknat skriftiigt försiag ti11 köpeavtai som ska11 innehåiia uppgift om köpeskiiiingen för den hembjudna och övriga vi11kor för för-

egendomen

värvet.

Hyresnämnden ska11 deige bostadsrättsföreningen avtaisförsiaget samt ti11 inskrivningsmyndigheten anmäla dagen

för hembudet. Sedan hembud skett är fastighetsägaren

skyidig att bereda föreningen ti11fä11e att besiktiga

fastigheten.

178 Förköpsrätt

För att föreningen skall kunna anta hembudet måste hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenhet-

erna på en föreningsstämma besluta om förvärv av fastig-

heten. Beslut om förvärv i strid med majoritetsregeln är ogiltigt. Hembudet antas genom att bostadsrättsföreningen inom tre månader från det att hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att

förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som angi-

vits i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. Hyresnämnden skall underrätta fastighetsägaren om att hembudet

antagits. Tiden för antagande av ett hembud kan utsträc-

kas från tre till sex månader från det att hembudet skedde. Om hembudet inte antas inom föreskriven tid eller

på

föreskrivet sätt upphör det att gälla.

Antas hembudet skall det anses som om fastighetsägaren

och bostadsrättsföreningen slutit avtal om köp på de

villkor som angivits i förslaget till köpeavtal.

Har ett hembud upphört att gälla kan fastighetsägaren sälja fastigheten till annan än bostadsrättsföreningen. Så länge en intresseanmälan gäller får han dock inte överlåta fastigheten till ett lägre pris eller till villkor som sammantagna är sämre för honom än vad som angavs

vid hembudet med mindre han på nytt hembjudit fastigheten

och även detta senare hembud upphört att gälla.

En intresseanmälan gäller alltid i två år. Sker hembud gäller en anmälan fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den dag hembudet skedde. Sker överlåtelse i strid med hembudsreglerna är överlåtelsen ogiltig.

Förköpsrätt 179

9.4 MODELLVALL

om rätt ti11 fastighetsförvärv för ombiidning ti11 Lagen

bostadsrätt bygger på ett försiag av bostadsrättskommittên

(SOU 1981:74). Vi har i vårt remissyttrande över försiaget

1981/822169, biiagedeien s. 135) anfört vissa kri-

(prop.

tiska på förslaget. Trots att 1agen innehåiier

synpunkter förenkiingar_ och förbättringar i förhåilande betydande

ti11 kommitténs förslag stä11er vi oss något tveksamma

ti11 hembudsmodelien, i vart fa11 när fråga är om övergång

ti11 ägariägenheter.

Ett hembudsförfarande är tidskrävande. Hyresgästerna kan utan egna åtaganden dra ut på proceduren i sex månader. Under denna tid har fastighetsägaren svårt att inieda menade förhandiingar med andra. Han är näma11var1igt Iigen bunden av det avgivna hembudet. Den utdragna proceduren kan även vara tiil skada för hyresgästerna, eftersom det finns aniedning att räkna med att fastighetsägarens engagemang för fastigheten är svagt under he1a denna tid.

Hembudsmodeiien förutsätter att hyresgästerna bi1dar en bostadsrättsförening. En fuliständig ansiutning tiii denna m0de11 sku11e därför kräva att även de hyresgäster som

är intresserade av en övergång tiil ägar1ägenheter bi1dar

en av något s1ag. Tidigare (se avsnitt 5.1) har

förening

vi emeiiertid avfärdat tanken på en föreningsbi1dning in-

nan uppdeining sker. En ansiutning ti11 hembudsmodeiien innebär därför antingen att det av oss föresiagna uppdelningsförfarandet komp1etteras med regler om föreningsbiide11er också att hembudsmodeiien modifieras så att den ning kan fungera även utan föreningsbiidning.

Mot av det anförda har vi stannat för att förebakgrund siå en mode11 som så nära som möjiigt ansiuter ti11 den kommunaia förköpsiagen.

180 Förköpsrätt

9.5 VÅRT FÖRSLAG

Grundtanken i vårt försiag är att hyresgästerna ska11 ha

rätt att ta över ett redan genomfört köp på de vi11kor

som sä1jaren och köparen kommit överens om.

För att hyresgästerna ska11 kunna träda in i ett genomfört köp måste de ti11 att börja med få reda att en

på

försäljning ägt rum. Vi föreslår därför att en köpare av fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet ska11 vara skyidig att underrätta hyresgästerna om sitt förvärv.

Det är viktigt att underrätteisen ti11 sker hyresgästerna så att de får kiart för sig under viika vi11k0r de får förköpa fastigheten. Underrätte1sen bör därför innehå11a aiimänna uppiysningar om hyresgästernas rätt ti11 förköp och vara åtfö1jd av en kopia av köpehandiingen.

Underrätte1sen ti11 hyresgästerna bör ske inom viss tid från förvärvet. Vi föresiår att denna tid sätts till tre månader vi1ket är samma tidsgräns som gä11er för en köpares anmäian tiil kommunen eniigt 3 § 1agen om förvärv av hyresfastighet m.m.

Köparen bör kunna underrätta hyesgästerna i rekommenderade brev som skickas ti11 varje hyresgäst under dennes van1iga adress. Genom ett sådant förfarande kan köparen säkerstä11a bevisning om att han i rätt tid fu11gjort vad

som åiigger honom och det ger dessutom en bestämd ut-

gångsdag för den betänketid som hyresgästerna bör ti11-

försäkras.

Vi har i annat sammanhang (avsnitt 5.2) framhåilit vikten

av att ett förvärv bygger på en vederhäftig och

värdering besiktning av fastigheten. Hyresgästerna torde i och för sig vara vä1 medvetna om 1ägenheternas skick. Det kan ändå finnas skä1 för hyresgästerna att undersöka fastighetens skick i övrigt. Så snart hyresgästerna underrättats av köparen om över1åte1sen bör de ha rätt att besiktiga he1a

Förköpsrätt 181

fastigheten. Säijaren och köparen bör vidare vara skyidiga att Iämna uppiysningar om samtiiga vi11kor för överiåtei-

sen vilka inte framgår av köpehand1ingen.

Det är vansk1igt att avgöra hur iångt rådrum hyresgästerna

bör tiiiförsäkras innan de måste bestämma sig för om de ska11 förköpa fastigheten. I ekonomiskt och tekniskt

hänseende är det stora och kompiicerade åtaganden som de

ska11 göra. De måste vidare hinna med att förhandia de1s inbördes och deis med dem som lämnat iån mot säkerhet i

fastigheten. I många fa11 torde emeiiertid ett rådrum på

tre månader vara ti11räck1igt. B1.a. våra underhandskontakter med o1ika kreditinstitut och deras samarbetsorgan taiar för detta. Vi vi11 emeliertid inte utesiuta att den av oss föresiagna tidsramen efter vunna erfarenheter kan behöva kompietteras med en möjiighet tili föriängning i det enskiida fallet.

Om tanken på ett förköp vinner gehör biand hyresgästerna

-

b1ir nästa (steg precis som eniigt den kommunaia för-

- att de utövar sin Detta gör de köpsiagen förköpsrätt. genom att i rekommenderade brev underrätta säljaren och köparen om att de vi11 överta köpet samt ge in en anmä1an till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Ti1i anmäiningen ska11 fogas utredning som visar

att de underrättat säijaren och köparen på föreskrivet

sätt.

Den av oss föresiagna rätten ti11 förköp syftar ti11 att ge hyresgästerna en möjiighet att förvärva fastigheten för uppdelning i ägariägenheter. Därför bör förköp kunna ske endast om de av oss föresiagna, specieiia förutsättningarna för uppdeining av en fastighet med bostadsbyggnad är uppfy11da.

Det sist sagda innebär krav på att en viss majoritet av

hyresgästerna måste ansiuta sig ti11 förköpet för att rätt ti11 förköp ska11 föreiigga. Detta innebär i sin tur

182 Förköpsrätt

att det i lagstiftningen måste slås fast dels vid vilken tidpunkt den erforderliga majoriteten skall föreligga, dels hur det skall kunna konstateras att den erforderliga majoriteten föreligger eller, vid prövning i efterhand,

förelåg vid denna tidpunkt. Vi föreslår att den erforder-

liga majoriteten skall föreligga när hyresgästerna ger in sin anmälan till inskrivningsmyndigheten. Anmälningen skall vara undertecknad av de hyresgäster som vill ta över köpet och den skall utgöra grund för prövningen av majori-

tetsfrågan. Vi föreslår vidare att om inte den erforder-

liga majoriteten föreligger vid nämnda tidpunkt detta skall utgöra ett s.k. absolut hinder mot förköp. Ett så-

dant hinder innebär att prövningen av majoritetsfrågan

inte sker när hyresgästerna ger in sin anmälan utan först i efterhand och senast i samband med att de söker lagfart hos inskrivningsmyndigheten.

Efter det att hyresgästerna utövat sin rätt till förköp bör proceduren vara densamma som enligt den kommunala förköpslagen. Vi föreslår således att säljaren och köparen skall kunna bestrida förköpsrätten inom en månad och att hyresgästerna, om bestridande sker, skall vara skyldiga att söka tillstånd hos regeringen. Tillståndet skall sökas av de hyresgäster som utövat rätten till förköp, dvs. undertecknat anmälningen till inskrivningsmyndigheten. I annat fall föreslår vi att förköpet skall vara utan ver-

kan. Vi återkommer till skälet för denna ståndpunkt i

specialmotiveringen.

Eftersom vi tänker oss att hyresgästernas rätt till förköp skall löpa parallellt med den kommunala förköpsrätten kan det givetvis inträffa att såväl kommunen som hyresgästerna vill förköpa samma objekt. En sådan situation bör uppfattas så att kommunen och hyresgästerna ömsesidigt bestrider varandras rätt till förköp. Såväl kommunen som hyresgästerna skall då vara skyldiga att söka tillstånd hos regeringen. Regeringen får därmed en möj-

lighet att göra en samlad bedömning av förköpsfrågan.

Förköpsrätt 183

I iikhet med vad som gäiier en1igt den kommunaia förköpsbör hyresgästernas förköp vara fu11b0rdat om inte lagen bestridande sker eiier om regeringen ger tiiistånd. Vi

föresiår att den förköpta egendomen då övergår tiii de

som utövade rätten till förköp, dvs. även i hyresgäster detta fa11 ti11 de som undertecknat anmäiningen tiil inskrivningsmyndigheten.

Reglerna om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom som taxerats som hyreshusenhet föresiår vi ska11 tas in i en särski1d Iag. Vi föres1år även att denna särskiida lag skal] innehåiia de i avsnitt 6.5 behandiade regierna om rätt tili förköp för den som hyr en ägariägenhet.

Det kan siutiigen påpekas att vi, i motsats ti11 vad som

gäller en1igt den kommunaia förköpsiagen, inte föresiår att hyresgästerna ska11 ha rätt ti11 förköp vid byte.

10. KOSTNADER M.M.

Vi avstår från att uppskatta det behov av ökade personalresurser som kan uppkomma hos berörda De myndigheter. offentliga kostnaderna bör kunna täckas inom gällande avgiftsaystem.

En1igt direktiv (1980:20) ti11 samt1iga kommittéer och

särskiida utredare angående finansiering av reformer skail

utgångspunkten vara att a11a förs1ag som läggs fram ska11

kunna genomföras inom ramen för oförändrade resurser inom det område som förslagen avser.

Vårt utredningsuppdrag omfattar uttryckiigen inte de samhä11sekonomiska konsekvenserna av ett system med ägariägenheter. Eniigt direktiven bör vi emeiiertid göra en uppskattning av vi1ka kostnader som införandet av ett sådant system kan medföra vid fastighetsbiidnings- och inskrivningsmyndigheter.

10.1 RESURSBEHOV

Ett ägar1ägenhetssystem kommer att medföra en ökad beiast-

ning på fiera myndigheter. Främst gä11er detta fastighets-

bi1dningsmyndigheterna men även fastighetsregister- och inskrivningsmyndigheterna kommer att beröras. Andra myn-

digheter samt enskiida företag kommer att påverkas genom

nya e11er förändrade arbetsuppgifter om ägariägenheter införs. Om den ökade arbetsbeiastningen kan rymmas inom de organisationsformer nuvarande verksamhet hos myndigheter

186 Kostnader

och övriga berörda kräver, är självfallet ytterst beroende av den omfattning ett ägarlägenhetsinstitut kan få. Med nuvarande kunskaper om främst de samhällsekonomiska förutsättningarna för ägarlägenheter är det omöjligt att göra en vederhäftig bedömning härav. Det är också helt omöjligt

att ha någon uppfattning om hur stort intresset bland

hyresgästerna kan vara i fråga om övergång till ägarlägen-

heter. Vi avstår därför från varje försök att kvantifiera

den ökade belastningen på myndigheter, företag och

övriga som kan följa av ett ägarlägenhetssystem.

De ärenden fastighetsbildningsmyndigheten handlägger i dag

är starkt skiftande till svårighetsgrad och En omfång.

uppdelningsförrättningen kan därför inte, när det gäller att bedöma den ökade arbetsbelastningen, sättas i relation till ett normalärende hos myndigheten. Rent allmänt kan dock konstateras att en uppdelningsförrättning kommer att kräva inte obetydliga arbetsinsatser från fastighetsbildningsmyndighetens sida. Under ett inledande skede finns det därför anledning att räkna med att extra personalresurser kan erfordras om den nuvarande ambitionsnivån med

avseende på handläggningstider inte skall påverkas ett på

oacceptabelt sätt. På sikt torde antalet uppdelningsärenden bli relativt få i jämförelse med det antal ärenden av andra typer som handläggs vid fastighetsbildningsmyndigheterna.

De ärenden som ett ägarlägenhetssystem kan komma att ge upphov till hos fastighetsnegistermyndigheten torde inte nämnvärt skilja sig från övriga ärenden som myndigheten redan idag handlägger. Det kan i detta nämnas sammanhang att det nybildas cza 50.000 fastigheter per år. Det totala

antalet fastigheter uppgår till ca 3 milj.

För inskrivningsmyndigheterna medför ett ägarlägenhetssystem ökad arbetsbelastning i samband med uppdelningarna.Vidare blir antalet fastigheter större med ett ägarlägenhetssystem varav följer att antalet inskrivnings-

Kostnader 187

ärenden (1agfarts- och inteckningsärenden) i absoluta tal kommer att vara högre än utan ett sådant system. Även om antaiet uppdeiningar under en iniedande period skuiie bli förhåiiandevis stort kommer den ärendemängd som föijer härav hos inskrivningsmyndigheten att vara iiten e11er rent av försumbar i jämföreise med den ärendemängd som fastighetsbiidning och fastighetsomsättning i dag ger upphov ti11. Ärendemängden hos inskrivningsmyndigheterna för närvarande ti11 strax under 3 milj.

uppgår nämiigen

per år.

10.2 KOSTNADSTÄCKNING

För förrättningar som handiäggs av fastighetsbiidningsmyn-

dighet utgår avgifter eniigt iantmäteritaxan. Huvudprin-

cipen är att ersättningen heit ska11 täcka kostnaderna för förrättningsverksamheten. Avgifterna för de enskiida förrättningarna ska11 anpassas tili den nytta förrättningen medför för fastigheten. En sådan anpassning sker genom att man för det heit övervägande antaiet förrättningar tar ut enhetiiga avgifter, sakersättningar. I övriga fa11 er1äggs avgiften med ett visst beiopp för varje arbetad timme, tidsersättning.

Ett ägariägenhetsinstitut sku11e för iantmäteriverkets de1

kräva ett visst utveckiingsarbete med avseende på hand-

iäggningsrutiner m.m. för fastighetsbiidningsmyndigheterna. Fastighetsbiidningsmyndigheterna skuiie få ta itu med de nya arbetsuppgifter som uppdeining och därmed samman-

hängande frågor kan ieda ti11. Eniigt vår bedömning bör

även och återgångsförrättningarna kunna in-

uppdeiningsordnas i det gä11ande taxesystemet. Taxorna för uppdei-

nings- och återgångsförrättning kan i princip utformas så

att kostnaderna för både verket och myndigheterna b1ir täckta.

Fastighetsregistermyndighetens verksamhet är f.n. inte avgiftsfinansierad. Lantmäteriverket har emeiiertid hos re-

188 Kostnader

geringen väckt frågan om sådan finansiering. Regeringen

han med aniedning härav uppdragit åt verket att fram iägga försiag ti11 en finansiering genom avgifter. Lantmäteriverket förväntas avge sitt försiag under sommaren 1982.

Verksamheten vid inskrivningsmyndigheterna fy11er såväi en privaträttsiig som en offentiigrättsiig funktion. Trots att verksamheten är av betydeise för samhäiiet har statsmakterna ansett det vara rimiigt att sjäivkostnaderna för verksamheten ska11 täckas med avgifter. Avgiftssystemet

för inskrivningsväsendet bygger på schabionbeiopp för de

o1ika ärendetyperna.

Införandet av ett ägariägenhetssystem kommer att kräva ett visst utvecklingsarbete hos domstoisverket med avseende

på handiäggningsrutiner m.m. Ärendetyperna hos inskrivnings-

myndigheterna kommer i det närmaste att he1t stämma överens med de typer som redan nu förekommer där. Gäilande avgiftssystem bör därför kunna tiiiämpas även

på iag-

farts- och övriga inskrivningsärenden som föijer med ett ägan1ägenhetssystem.

Speciaimotivering 189

11. SPECIALMOTIVERING

11.1 LAG OM ÄGARLÄGENHETER

1 § I denna paragraf 1äggs grunden fast för ett ägariägen-

hetsinstitut, byggt på direkt ägande ti11 viss bestämd

dei av en byggnad.

Innan en sådan äganderätt kan uppkomma måste den dei av byggnaden som äganderätten ska11 omfatta ski1jas ut från

he1heten - individua1iseras. Rent faktiskt ingår Iägen-

heten som en del av byggnaden och denna hör en1igt regierna i 2 kap. jordaba1ken tiil marken. Båda dessa samband måste brytas och de måste brytas samtidigt. En förk1aring att en byggnad saknar egenskap av ti11behör ti11 en fastighet måste därför a11tid och i ett sammanhang förenas med en indeining av byggnaden i ägariägenheter.

Vi har eftersträvat ett ägar1ägenhetsinstitut som kan bygga på samma teoretiska e1ement som den gä11ande fastighetsrätten. Upphör en byggnad att vara ti11behör ti11

en fastighet upphör den också att ingå i det fastighets-

rätts1iga regeisystemet. Byggnadens rätts1iga stä11ning kan då bestämmas genom definition i 1ag. I denna paragraf anges att den ska11 vara fast egendom. Härigenom kommer byggnaden rent systematiskt att jämstä11as med jord, det vi11 säga en icke individua1iserad egendomsmassa. I Iikhet med vad som är fa11et med jord ska11 den fasta egendom som byggnaden nu utgör de1as in i fastigheter.

190 Specialmotivering

Om en byggnad är fast egendom är naturligtvis de ägarlägenheter som den samtidigt delas in i också fast egendom. Detta har vi ansett vara så självklart att det inte behöver sägas ut i paragrafen. Förklaringen att ägarlägenheterna skall registreras såsom fastigheter ansluter till bestämmelsen i 19 kap. 1 § 3 fastighetsbildningslagen.

3 § I den allmänna motiveringen, avsnitt 3.2.4, har vi redo-

visat skälen till att en uppdelning av en byggnad på tomt-

nättsmark bör kunna följa samma regler som uppdelning av en fastighet. Kravet att tomträtten skall vara inskriven har bl.a sin grund i att endast sådan tomträtt kan ha särskilda tillbehör. Byggnadens egenskap av tillbehön till tomträtten är således en förutsättning för vårt uppdelningssystem. Av betydelse är även att anläggningslagens regler endast gäller för tomrätt som är inskriven.

4 § Enligt denna paragraf skall så snart det finns en enda bostadslägenhet i en byggnad, hela byggnaden definieras som bostadsbyggnad. Avsikten härmed är att alla bostadshyresgäster skall omfattas av de skyddsregler som vi föreslagit skall gälla för sådan hyresgäst om denne vill fortsätta att vara hyresgäst även efter uppdelningen. Skyddsreglerna innebär bl.a. att en uthyrd ägarlägenhet skall förvaltas av de övriga lägenhetsägarna.

Vad som skall avses med bostadslägenhet behandlas i avsnitt 2.3.

5 § I denna lag avses med lägenhet varje enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Prövningen av om lägenheterna är varaktigt lämpade för begärt ändamål, bön inte inskränkas till de enskilda lägenheterna. Lägenheterna måste bedömas tillsammans med gemensamhetsanläggningen. Är gemensamhetsan-

Speciaimotivering 191

Iäggningen ofuiiständig, i dåiigt skick e11er på annat

sätt sådan att den inte kan kompiettera en 1ägenhet på erforderiigt sätt för att iägenheten ska11 kunna nyttjas för angivet ändamåi, kan en uppdeining inte ske. Saknar exempeivis en iägenhet utrymme för personlig hygien är den normait sett inte iämpad för bostadsändamåi. Den kan dock godtas om sådana utrymmen finns i ansiutning til] iägenheten, dvs. i den biivande gemensamhetsaniäggningen. Finns i denna inte tiiifredsstäiiande hygienutrymmen bör uppdeining vägras.

Anger pianen exempeivis att fastigheten endast får bebyggas för bostadsändamåi måste byggnaden vara uppförd i eniighet härmed och ägariägenheterna inrättas för detta ändamål.

Byggnadsnämnden ska11, genom de hänvisningar som sker ti11 fastighetsbildningsiagen, underrättas om uppdeiningsförrättningen. Nämnden har såiedes möjiighet att kontroiiera att byggnaden överensstämmer med gä11ande byggnadsiov och att de för iägenheterna begärda ändamåien inte strider mot p1anbestämme1serna. Att kontro11en sker är väsentiigt inte endast av ordningsskäi. I pianbestämmeiserna kan för samhällspianeringen betydeisefuiia styrmedel ha arbetats

in. Dessa får inte urhoikas e11er sättas i fråga genom ett

nytt myndighetsbesiut. Byggnadsnämndens prövning ska11 emeiiertid inte omfatta en a11män bostadspoiitisk värde-

ring. Byggnadsnämndens prövning får endast utgå ifrån vad

som föreskrivits i faststäiid p1an och gäiiande byggnads- 1ov. På samma sätt som eniigt fastighetsbiidningsiagen finns det en möj1ighet att avvika från den vid förrättningsti11fä11et gä11ande detaijpianen. I avsnitt 4.1.5 har exempei redovisats då en avvikeise bör vara tänkbar. Hänvisningen ti11 fastighetsbiidningsiagen avser endast proceduren vid dispens från pianbestämmeiserna.

Vi har i avsnitt 3.2.5 framhåiiit att de i aniäggningsiagen föreskrivna båtnads- och opinionsviiikoren i praktiken a11tid torde vara uppfy11da. Inte ens de a11männa

192 Specialmotivering

intressen som enligt 9-11 §§ anläggningslagen skall iakttas för att en gemensamhetsanläggning skall få inrättas torde innebära att det i den praktiska uppdelningssitua-

tionen råder någon tvekan om att uppdelning kan ske. Upp-

delningen torde därför inte i egentlig mening vara avhängig av om en gemensamhetsanläggning kan inrättas. Däremot är uppdelningsförrättningen beroende av att en gemen-

samhetsanläggning inrättas. Gemensamhetsanläggningens om-

fattning har berörts i den allmänna motiveringen, avsnitt 6.2. Bestämmelserna härom är upptagna i en ny paragraf, 45 a §, anläggningslagen.

6 § I denna paragraf har formulerats särregler för att en bostadsfastighet skall få delas upp. Det är tre villkor som skall föreligga. Hela fastigheten skall ägas av de boende eller annan som nyttjar lokal i fastigheten. Alla delägarna måste bo eller nyttja en lägenhet i byggnaden. Ingen av delägarna får bruka mer än en lägenhet. Reglerna syftar

till att skapa garantier för att en uppdelning sker på de

boendes initiativ. Samtidigt har vi velat eliminera risken för att den tidigare fastighetsägaren eller en av de boende genom innehav av flera lägenheter skaffar sig ett större inflytande över uppdelningen än övriga.

Eftersom den som äger del i en fastighet inte samtidigt kan vara hyresgäst i fastigheten använder vi i lagtexten uttrycket den som brukar en lägenhet i byggnaden. Därmed avses således den som före fastighetsförvärvet var hyresgäst. Uttrycket omfattar även den som brukar en bestämd lägenhet i ett andelshus.

Vi anknyter majoritetsreglerna till det lägenhetsbegrepp

som genomgående används i detta lagförslag (jfr ovan un-

der 4 §). Majoritetsförhållandena påverkas således inte

av om en lägenhet står outhyrd eller om den med skilda

hyresavtal är upplåten till flera.

Specialmotivering 193

Grunderna för det majoritetsförhållande som här angivits har belysts i allmänmotiveringen, avsnitt 5.3.

7 § I en tomträttsupplåtelse skall enligt 13 kap. 1 § jordabalken anges för vilket ändamål som nyttjanderätten till

fastigheten upplåtits. Detta ändamål får inte frångås vid

uppdelningen.

8 §

Själva uppdelningsförrättningen är inte någon fastighets-

bildningsförrättning. Den innehåller dock moment som gör att den bör jämställas med en fastighetsbildningsförrättning. Förfarandet kan i alla väsentliga delar följa det mönster som gäller vid en normal fastighetsbildningsförrättning. I hänvisningen till 4 kap. fastighetsbildningslagen har fem paragrafer (25-28 och 41 §§) undantagits. Bestämmelserna i 25 § ersätts i vårt förslag till lag av i

bestämmelserna 14, 18 och 19 §§. Vid uppdelning kan det

aldrig bli fråga om uppdelning av förrättningen i två av-

snitt där tillåtligheten avgörs på förhand. Reglerna om

tillståndsbeslut i 26 § har därför uteslutits. I 27 och 28 §§ behandlas utstakning m.m av gränser samt upprättande av karta. Gränser mellan ägarlägenheterna skall aldrig markeras i byggnaden. I stället för karta skall vid uppdelningsförrättningen upprättas en ritning om så erfordras. Bestämmelser härom finns i 17 § i vårt förslag

till lag om ägarlägenheter. Den fråga som regleras i 41 S

fastighetsbildningslagen kan aldrig uppkomma vid en uppdelningsförrättning.

En uppdelningsförrättning skall alltid kombineras med en anläggningsförrättning eftersom inrättandet av en gemensamhetsanläggning är ett villkor för själva uppdelningen.

Någon möjlighet att särskilja de två förrättningarna från

varandra skall inte finnas. Inrättandet av gemensamhetsanläggningen skall ske helt enligt anläggningslagens förrättningsregler.

194 Specialmotivering

Exempel på en uppdelningsförrättning finns i bilaga 4.

9 § Bestämmelsen i denna paragraf gäller vid uppdelning av såväl bostadsfastighet som annan fastighet. Endast fas-

tighetsägaren får påkalla en uppdelningsförrättning. Det

finns dock anledning att i detta sammanhang åter fram-

hålla att särskilda krav gäller med avseende på bostads-

fastighet som skall delas upp. En bostadsfastighet måste ägas av en majoritet av dem som bon i byggnaden eller

nyttjar lokal där, dvs. de tidigare hyresgästerna. Uetta

framgår av 6 §.

11 och 12 §§ Lägenheterna måste vara entydigt beskrivna. Detta kan endast ske i anslutning till en ritning. I de flesta före-

kommande fall torde byggnadslovsritningarna fylla de krav

som bör ställas på ritningarna. Normalt är också dessa

ritningar lätt åtkomliga. Sökanden bör dock ha rätt att

lägga andra ritningar till grund för ansökningen om dessa är av tillräckligt god kvalitet.

Gemensamhetsanläggningen skall beskrivas. Några särskilda

krav i detta avseende uppställs inte i lagen om ägarlägenheter, utan anläggningslagens regler bör gälla. Anläggningslagen innehåller inga preciserade krav med av-

seende på beskrivningen av en anläggning. Beskrivningen

skall anpassas till vad som krävs med hänsyn till omständigheterna. Det torde alltid vara en fördel om framför

allt den tekniska utrustningen som ingår i en byggnad och

som skall ingå i gemensamhetsanläggningen för ägarlägen-

heterna, exempelvis värmesystem, ledningar för vatten, avlopp, elektricitet eller motsvarande är noggrant och utförligt beskriven. Det ligger i de blivande lägenhetsägarnas eget intresse att beskrivningen blir riktig. Där-

Specialmotivering 195

kan risken för framtida tvister undanröjas. Enkigenom last torde en sådan beskrivning ske i anslutning till projekteringsritningar eller annan form av ritning. Vi

har emellertid inte funnit att krav på ritningar skall

vara en förutsättning för inrättandet av gemensamhets-

anläggningen. Detta beror på att det kan vara svårt att

få fram tillförlitligt ritningsmaterial i fråga om äldre

byggnader. Att inför en uppdelning lokalisera alla ledningar samt upprätta ritningar häröver kan innebära orimliga kostnader.

13 §

På sätt framgår av 15 § andra stycket skall, om uppdel-

ningen avser bostadsfastighet, ägarlägenheterna läggas ut för dem som brukar Samäganderätten i faslägenheterna. skall ersättas av en direkt äganderätt till lätigheten Fastighetsbildningsmyndigheten måste därför ha genheten. uppgift om vilken lägenhet som varje delägare brukar.

Vid förvärvet av fastigheten skall hyresgästerna komma överens om hur stor andel envar av dem skall förvärva för att andelen skall motsvara den egna lägenheten när denna omvandlas till ägarlägenhet. Om inte samtliga hyresgäster förvärvar andelar, måste de som gör detta förvärva en större del än vad som motsvarar den egna lägenheten. Parterna kan fritt komma överens om hur denna resterande del av fastigheten skall fördelas mellan andelsägarna. Fördelningen skall redovisas i anmärkningen till fastighetsbildningsmyndigheten. Hur stor del varje ägarlägenhet skall ha i den samfällda ägarlägenheten bestäms vid och i överensstämmelse med den uppdelningsförrättningen uppgörelse parterna träffat.

14 § I denna fastighetsbildningsmyndighetens utparagraf läggs redningsskyldighet fast. Bestämmelsen ersätter i huvudsak 4 kap. 25 § fastighetsbildningslagen.

196 Specialmotivering

15 §

Med lägenhet skall såsom anförts under 4 § förstås sådan

avskild enhet i byggnaden som är inrättad för att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Indelningen innebär att sådan enhet som tidigare varit lägenhet läggs ut som en särskild lott eller enhet - en av den faktiska

ägarlägenhet. Någon ändring

indelningen av byggnaden är inte avsedd. Det än enbart

fråga om en rättslig indelning. Samtliga lägenheter i

byggnaden skall läggas ut som ägarlägenheter.

Vid uppdelning av en fastighet som inte innehåller bostadslägenhet är det normalt endast en ägare till fastigheten. Genom uppdelningen blir denne ägare till samtliga ägarlägenheter. Skulle en sådan fastighet vara samägd blir också ägarlägenheterna samägda. En förändring av äganderätten så att delägarna blir ägare till enskilda ägarlägenheter bör inte ske inom ramen för uppdelningen utan en sådan precisering av äganderätten bör ske genom särskilda överlåtelser när uppdelningen väl är genomförd.

Vid uppdelning av fastighet med bostadsbyggnad föreligger det alltid en samäganderätt och denna är tillkommen just

med sikte på att varje delägare skall bli ägare till sin

ägarlägenhet. Uppdelningsförrättningen bör då utmynna i detta. Eftersom förutsättningen för uppdelningen är att varje delägare förvärvat en så stor andel av fastigheten som motsvarar hans lägenhet bör äganderätten läggas ut direkt för delägarna.

Någon enskild äganderätt föreligger inte till samfällda

ägarlägenheter. Den privaträttsliga överenskommelse som delägarna träffat skall som vi anmänkt under 13 § vara avgörande för hur stora andelar de olika ägarlägenheterna skall ha i de samfällda ägarlägenheterna.

Specialmotivering 197

16 § I 7 kap. 27 och 28 §§ jordabalken redovisas den verkan en

delning av en fastighet har på nyttjanderätter och servi-

tut. De grundsatser som dessa regler ger uttryck för bör även gälla vid uppdelning. Vi har därför föreslagit att en särskild bestämmelse härom tas upp i 7 kap. jordabalken (28 a §).

Det är givetvis angeläget att fastighetsboken (inskrivningsregistret) inte belastas av inskrivningar avseende rättigheter som inte längre gäller. Av den anledningen slås i denna paragraf fast att det vid en uppdelningsförrättning skall utredas om utövningen av inskrivna nyttjanderätter och servitut är begränsade endast till mark-

fastigheten eller viss ägarlägenhet. Någon direkt motsva-

righet till denna bestämmelse finns inte i gällande rätt.

Bestämmelsen är endast tillkommen för att förtydliga fas-

tighetsbildningsmyndighetens åligganden.

17 § Karta och beskrivning skall upprättas vid en fastighetsbildningsförrättning. Vid en uppdelning bör i stället upprättas ritning och beskrivning. I alla normala fall torde

ritningen helt kunna bygga på den ritning som bifogas an-

sökningen. Vi räknar med att ett enkelt kopieringsförfarande bör vara möjligt. I det förberedande arbetet bör förrättningsmannen, om uppdelningen avser en fastighet som varit föremål för ombyggnad eller det av annan anledning finns skäl därtill kontrollera att ingiven ritning stämmer överens med de verkliga förhållanderna.

18 § Denna bestämmelse har sin motsvarighet i 4 kap. 4 § andra stycket fastighetsbildningslagen.

198 Specialmotivering

19 S Ett uppdelningsbeslut skall alltid innehålla de moment som redovisas under punkterna 1-4. I avsnitt 3.2.4 har

konstaterats att uppdelning av bvggnad som är uppförd på

tomträttsmark förutsätter att föreskrifter i tomträtts-

upplåtelsen som berör själva bvggnaden måste gälla även

för lägenhetsägarna. Det är inte nog med att föreskrifterna gäller för den förste ägaren till lägenheten, utan de måste gälla också för en ny ägare till lägenheten. Ett förordnande i uppdelningsbeslutet om att i tomträttsupplåtelsen intagna föreskrifter för nyttjandet av byggnaden skall gälla för lägenheterna erfordras därför (se punkt 5). Jfr även förslag till ändring i 13 kap. 8 § jordabal-

ken. Vad som föreskrivits i tomträttsupplåtelsen rörande

marken gäller givetvis utan särskilt förordnande.

Utöver vad som särskilt angivits i bestämmelsen skall ett

uppdelningsbeslut innehålla uttalanden i frågor som bli-

vit föremål för utredning eller ställningstaganden under

förrättningen. Bland sådana frågor kan här nämnas den ut-

redning av nyttjanderätts- och servitutsförhållandena som skall ske enligt 16 §. Vidare kan beslutet innehålla ställningstaganden till yrkanden som framställts av sak-

ägare. Ofta torde dock sådana frågor regleras på annat

sätt, exempelvis i protokollet. Beslutet bör även innehålla uttalanden om förrättningskostnaderna. Bestämmelser om hur dessa skall fördelas mellan sökandena finns i 33 §.

20 §

I uppdelningsförrättningen ingår att fastighetsbildnings-

myndigheten skall hålla sammanträde för att bilda en ägarlägenhetsförening. Bildas samfällda ägarlägenheter skall även en förening bildas för förvaltningen av dessa. De två föreningsbildningarna bör kunna ske vid samma tillfälle. Det bör vara regel att fastighetsbildningsmyndigheten i samband med förrättnigen anmäler föreningsbildningen till länsstyrelsen för registrering. Först när en samfällighetsförening registrerats kan föreningen förvärva rättig-

Specialmotivering 199

heter och ikläda sig skyldigheter. Detta innebär att fastighetsbildningsmyndigheten antingen måste avvakta registreringen innan ett förordnande om att markfastigheten

skall övergå till ägarlägenhetsföreningen kan ske eller

villkora förordnandet så att detta endast gäller under förutsättning att registrering sker. När fastighetsbild-

ningsmyndigheten vidtagit dessa åtgärder kan avslutnings-

beslut enligt 4 kap. 29 § fastighetsbildningslagen meddelas.

21-22 §§ Skälen för inrättandet av samfällda ägarlägenheter har belysts i avsnitt 5.4.

Så länge en samfälld ägarlägenhet är uthyrd kan den endast överlåtas till hyresgästen. Sker en överlåtelse till hyresgästen måste den samfällda ägarlägenheten skiljas från övriga lägenheter. Det sakrättsliga sambandet skall således upplösas. Detta kan inte ske formlöst. Borgenärsintressena måste skyddas och anteckningar ske såväl i fastighetsregistret som fastighetsboken. Reglerna för avstyckning bör analogt kunna tillämpas.

När en samfälld ägarlägenhet skils från övriga ägarlägen-

heter går värdet på dessa ner. Den avskilda ägarlägenheten

bör vara fri från inteckningar. Själva skiljandet bör därför ha samma verkan som en relaxation. Detta är endast möjligt om borgenärerna tillförsäkras ett värde som motsvarar värdet på den samfällda ägarlägenheten. Bestämmelserna härom i 22 § andra stycket har 10 kap. 2 § andra

stycket fastighetsbildningslagen som förebild.

23 § Om en samfälld ägarlägenhet säljs är det väsentligt att den också skils från de övriga ägarlägenheterna. Samma regler, som då visst område av en fastighet kommer i särskild ägares hand, bör därför gälla.

200 Specialmotivering

24-25 §§ .

Genom återgång upphör indelningen i ägarlägenheter och

byggnaden blir åter tillbehör till markfastigheten.

Eftersom uppdelningen innehåller ett konstitutivt moment varigenom byggnaden upphör att vara tillbehör till fas-

tigheten han vi funnit att även återgången bör innehålla

ett moment av denna karaktär. Det är således inte tillräckligt att ägarlägenheterna och markfastigheten kommer

i samma ägares hand. Ägarlägenheterna skall avföras ur

fastighetsregistret och fastighetsboken eftersom de i och

med återgången upphör att existera. Återgångsförrättningen

bör, precis som uppdelningsförrättningen, handläggas av fastighetsbildningsmyndigheten.

26 §

Även vid en återgång kommer ägarlägenheterna vanligtvis

att vara besvärade av inteckningar. Huvudregeln vid åter-

gång måste därför vara att lägenheterna är i samme ägares

hand och att denne har lagfart på dem. Är ägarlägenheter-

na fria från inteckningar kan återgång ske även om inte

samtliga lägenheter är i samma ägares hand eftersom det då

inte föreligger några borgenärsintressen som måste skyd-

das. Denna fråga är behandlad i avsnitt 8.2.

Av paragrafens andra stycke framgår att en företrädesord-

ning alltid måste upprättas om mer än en ägarlägenhet eller en ägarlägenhet och markfastigheten besväras av beviljad eller sökt inskrivning.

27 § Anläggningslagen innehåller regler om utträde ur en gemensamhetsanläggning. Dessa avses bli tillämpliga när gemensamhetsanläggningen för ägarlägenheter skall upphöra att bestå. Att gemensamhetsanläggningen upphör är

ett villkor för återgång. I lagen om förvaltning av sam-

fälligheter föreskrivs i 61 § att en samfällighetsförening skall upplösas när den samfällighet som föreningen

Specia1motivering

förvaitar upphör att bestå. Kravet att gemensamhetsaniäggskaii innefattar därför också ett krav på ningen upphöra att ägariägenhetsföreningen uppiöses. Föreningsuppiösningen kan vara tidskrävande eftersom den innebär en ekonomisk av a11a föreningens åtaganden. Innan detta siutregiering har skett bör inte kunna avsiutas.

återgångsförrättningen

28 § Av 26 § att en i de fiesta fail

framgår företrädesordning

måste och godkännas av rättighetshavare m.f1. upprättas för att skaii få ske. Företrädesordningen ska11

återgång

i detta fa11 fy11a samma funktion som vid sammaniäggning av fastigheter eniigt fastighetsbiidningsiagen. De regier som om inskrivningsmyndighetens yttrande ti11 fasgäiier bör därför i princip gä11a. tighetsbiidningsmyndigheten

30-32 §§ Är av besvärade av bevi1jad e11er ingen ägariägenheterna

sökt kan återgång ske utan krav på att ägariä-

inteckning är i samme ägares hand. Lägenhetsägarnas ande1 genheterna i den återbiidade fastigheten måste då bestämmas. Det normaia bör vara att iägenhetsägarna träffar överenskommeise härom. Har de träffat en sådan överenskommelse bör denna

faststäiias. Saknas överenskommeise åiigger det fastig-

att bestämma andeiarna. F1era hetsbiidningsmyndigheten metoder för den värdering som erfordras härför kan tänkas. I de fiesta fa11 torde förhåiianderna vara så enk1a, att

bör kunna utgå från andeis-

fastighetsbiidningsmyndigheten ta] e11er och sedan göra justeringar för de taxeringsvärde som avviker från den genomsnittiiga

iägenheter påtagiigt

standarden.

Markfastigheten ägs av ägariägenhetsföreningen. Fastigbör därför förordna om att äganhetsbiidningsmyndigheten

derätten ti11 denna ska11 övergå tili sökandena

fastighet

innan återgång sker. Precis som vid sammaniäggning en1igt

bör den fasta egendomen som omfastighetsbiidningsiagen

fattas av återgången ägas på iikartat sätt.

202 Specialmotivering

När förutsättningarna för en biivit

återgång uppfy11da skal] bes1ut om återgång meddelas. De

obiigatoriska

punkterna i återgångsbes1utet anges i 1agen.

33 S Behov av att fördeia kostnaderna me11an sökandena föreligger a11tid vid ansökan om uppdeining av bostadsfastighet. Behov kan även föreligga i andra uppdeiningsfail nämiigen om fastigheten är samägd. En skäiig av kostnafördeining derna torde normait innebära en i förhå11ande förde1ning ti11 hur stora andeiar sökandena hade i den ouppdeiade fastigheten.

Andra stycket avser de fail avvisats e11er ansökningen förättningen instä11ts. Vi föres1år att gä11ande rätt följs i dessa situationer.

34-35 §§ Ett uppdeiningsbesiut ska11 kunna Denna

överk1agas. fråga

är behandiad i avsnitt 4.4.

11.2 FÖRSLAGET TILL LAG OM RÄTT FÖR HYRESGÄSTER ATT FÖRKÖPA FAST EGENDOM

11.2.1 Hyresgästens rätt tiil förköp av hyreshusenhet

Denna del av 1agen har behandlats i den aiimänna motiveringen, se avsnitt 9.5.

1 § I denna paragraf begränsas Tagens tiiiämpningsområde tiil hyreshusenheter. Vad som avses med sådana enheter

framgår av fastighetstaxeringsiagen (1979:1152). Även

fastighet med huvudsakiigen 1oka1er taxeras som hyreshusenhet.

Specialmotivering 203

4 § under 1-5 överensstämmer med förköpshind- Förköpshindren ren i 3 § 2-6 den kommunala förköpslagen.

6 i vårt är förköpsrätt utesluten om Enligt punkt förslag en intresseanmälan 3 § lagen (1982:352) om gäller enligt rätt till för ombildning till bostadsfastighetsförvärv rätt. En intresseanmälan förutsätter att hyresgästerna

bildat en bostadsrättsförening för övergång till bostads-

rätt. Motivet för att hyresgästerna den av oss före-

ge - en till -

slagna förköpsrätten övergång ägarlägenheter

saknas då. De bör därför inte ha rätt till förköp i denna

situation.

Rätt till är utesluten när försäljningen avser förköp även annan fast än sådan som taxerats som hyresegendom husenhet. Skälet härtill är givetvis att det inte är meatt skall kunna förköpa fast egendom ningen hyresgästerna

som de inte har någon anknytning till.

Bestämmelsen i 8 innebär att om inte en viss majopunkt ritet bland hyresgästerna ansluter sig till förköpet

skall rätt till förköp inte föreligga. Kravet på majo-

ritet överensstämmer med vad vi föreslagit skall gälla som villkor för att få dela upp en fastighet med boi I sista hand blir det instadsbyggnad ägarlägenheter. som vid behandlingen av hyresskrivningsmyndigheten får ta ställning till majorigästernas lagfartsansökan måste då bl.a. förebringa ut-

tetsfrågan. Hyresgästerna

som visar att de är hyresgäster i fastigheten redning

och hur många lägenheter som finns på fastigheten.

5 § och andra vilka skyldigheter som I första stycket anges en av om inte rätt till föråvilar köpare hyreshusenhet är utesluten 4 § 1-7. Köparen skall underrätta köp enligt om och dem om innehållet i hyresgästerna köpet upplysa vissa av bestämmelserna i denna lag. Fullgör han inte sin

204 Specialmotivering

undenrättelseskyldighet är hans förvärv ogiltigt enligt tredje stycket. Om inskrivnigsmyndigheten vid sin prövning av köpanens lagfartsansökan finner att det är uppenbart att köpet är denna bestämmelse ogiltigt enligt skall ansökan avslås med tillämpning av 20 6 kap. § 9 jordabalken.

Bestämmelsen i sista stycket är motiverad av rättssäkerhetsskäl.

6 § I princip har envar de som hyresgäst rättigheter anges i .denna bestämmelse. Vi emellertid

utgår från att hyresgästerna alltid utser någon som företräder dem och

det torde därför saknas befara att anledning hyresgästerna kommer att besvära säljaren eller i köparen större utsträckning än de senare bör kunna tåla. rimligen Enligt den kommunala förköpslagen är det endast som säljaren är skyldig att upplysa om de bestämmelser som inte

framgår

av köpehandlingen. Vi anser att en sådan även skyldighet bör åvila köparen.

7 §

Hyresgästerna utövar sin rätt till förköp att de genom underrättar säljaren och i köparen rekommenderade brev att de vill ta över samt in en av köpet ger dem undertecknad anmälan till för

inskrivningsmyndigheten anteck-

ning i fastighetsboken. Av två skäl är det viktigt att anmälningen är undertecknad av som samtliga hyresgäster vill vara med om att ta över fastigheten. Anslutningen bland hyresgästerna bedöms för det första med

utgångspunkt från hur många som undertecknat

hyresgäster anmälningen. För det andra - när

övergår förköpet fullbordats

- den förköpta egendomen till de hyresgäster som undertecknat anmälningen (se 13 S).

Specia1motivering 205

8 §

Vi förutsätter att hyresgästerna utser någon som för

a11as räkning får ta emot en underrätteise om bestridande.

9 §

Av= sista stycket framgår att tiiistånd måste sökas av de

som utövat rätten ti11 förköp. I annat fa11 hyresgäster är utan verkan. En hyresgäst får härigenom en förköpet att ångra sig. Detta står visseriigen i strid möjiighet

med den grundsats som 13 § vi1ar på, nämiigen att den som

utövat förköpsrätten inte kan träda tilibaka. När ett be-

stridande sker är eme11ertid ett upprätthåilande av denna

grundsats diskutabei, eftersom förköpsprocessen då b1ir utdragen i tiden. Den e1ier de hyresgäster som inte vi11

1åsa sina resurser i avvaktan på ett bes1ut i ti11stånds-

bör vår ha rätt att dra ur.

frågan enligt mening sig

10 § Hyresgästerna och kommunen kan utöva förköp avseende sam- Förutsatt att både och komma försäijning. hyresgästerna munen söker tiiistånd b1ir det då regeringen som får avgöra vem som ska11 få företräde. Avgör regeringen ti11-

ståndsfrågan ti11 kommunens förmån ska11 hyresgästerna

formeiit vägras ti11stånd enligt 10 § 2.

13 § Bestämmeisen har behandiats under 9 §. I paragrafen anges

att när förköpet fu11bordats övergår den förköpta egen-

domen ti11 de hyresgäster som utövade rätten till förköp.

Underskrifterna på anmäiningen ti11 inskrivningsmyndig-

heten avgör viika hyresgäster som ska11 anses ha utövat rätten ti11 förköp. Detta innebär att en hyresgäst som fiyttat från fastigheten sedan han skrev under anmä1ningen är bunden av förköpet.

206 Speciaimotivering

Om inte något iagfartshinder föreiigger ska11 inskriv-

ningsmyndigheten efter ansökan bevilja Iagfart för de hyresgäster som utövade rätten tili förköp. Lagfarterna

medde1as på grund av den ursprungiiga köpehandlingen,

anmäiningen tili inskrivningsmyndigheten samt eventue11t tillståndsbeslut.

Vi vi11 påpeka att de som utövat rätten ti11 förköp b1ir

samägare ti11 fastigheten när förköpet fu11b0rdats. Möter

av något skäi hinder mot att de1a upp fastigheten i ägar-

iägenheter kan detta ti11stånd b1i bestående.

11.2.2 Hyresgästs rätt tili förköp av ägariägenhet

Denna dei av lagen har i den alimänna motiveringen behandiats under avsnitt 6.5. I a11t väsentiigt är regierna i Tagens förra de] ti11ämp1iga.

11.3 ÖVRIGA LAGFÖRSLAG

11.3.1 Jordabaiken

1 kap. 1 § Det föresiagna nya stycket ti11 denna paragraf utgör grunden för he1a vårt försiag ti11 ägar1ägenhetssystem.

Ändringen är behandiad i avsnitt 3.2.2.

2 kap. 2 a §

Frågan hur ägariägenheternas omfattning bör bestämmas

behandias i avsnitt 6.1. Uppräkningen av vad som skaii höra tiil ägariägenheten följer i huvudsak den exempiifiering som finns i 2 kap. 2 § jordabaiken.

Specialmotivering 207

3 kap. 3,5 och 6 §§ De föreslagna ändringarna är behandlade i avsnitt 6.6

4 kap 4 och 8 §§ Om hyresgästerna förvärvar sin fastighet gör envar av dem ett andelsförvärv. Reglerna i 4 kap 8 § första stycket blir då tillämpliga, vilket innebär att hyresgästerna innehar fastigheten under samäganderätt. Det normala torde emellertid bli att hyresgästernas förvärv sker under villkor att uppdelning kommer till stånd. Ändringen i 4 § och 8 § andra stycket innebär att sådana andelsförvärv jämställs med förvärv av andel som sker under villkor att andelen skall brytas ut genom fastighetsbildning.

6 kap. 11á§

Genom denna bestämmelse införs en ny princip. En förändring av fastighetens innehåll tillåts direkt och utan

i det enskilda fallet påverka inteckningarnas om-

prövning å fattning.

Efter en uppdelning kommer markfastigheten att sakna självständigt värde. Det är därför meningslöst att denna fastighet svarar primärt för inteckningsansvaret. Ansvaret bör i stället fördelas direkt mellan ägarlägenheterna i förhållande till värden. I praktiken kommer den

deras

faktiska säkerheten för inteckningarna inte att påverkas

av att en uppdelning sker. Ett formellt medgivande från inteckningshavarana erfordras således inte. En annan sak är att en uppdelning förutsätter att borgenärerna är vil-

liga att medverka till att lånet delas upp. Denna fråga

berörs i avsnitt 5.6.

Den regel som här föreslås gäller även när en byggnad på

tomträttsmark omfattas av en uppdelning. En inteckning i en tomträtt kommer således genom uppdelningen att gälla i ägarlägenheterna.

208 Speciaimotivering

6 kap. 16 och 31 §§

Om ägariägenheterna besväras av inteckningar kan återgång

ske endast om a11a 1ägenheterna är i samma ägares hand. Vad som då i praktiken sker är att jämstäiia med en sammaniäggning. Genom den godkända företrädesordningen, som

är en förutsättning för åtengången, avgörs den inbördes

ordningen me11an inteckningarna. Om ägar1ägenheterna en-

dast besväras av inskrivna rättigheter kan återgång ske

oberoende av ägarförhåiiandena. Rättigheterna ska11 gäiia

i den återbiidade fastigheten med inbördes ordning en1igt

godkänd företrädesordning. Hithörande frågor är även be-

handiade i avsnitt 11.1, 26 §.

7 kap. 28 a § Bestämmeisen har behandlats i avsnitt 11.1, 16 §.

12 kap. 1 a § Bestämmeisen är behandiad i avsnitt 6.5. Det kan tiiiäggas att det för regeins tiiiämpning är avgörande hur iänge 1ägenheten varit uthyrd. Detta innebär att det saknar betyde1se om Tägenheten varit uthyrd ti11 en e11er fiera efter varandra föijande hyresgäster. För att det inte ska11 vara

alitför Iätt att kringgå regein måste 1ägenheten räknas

som uthyrd även om den stått tom e11er bebotts av ägaren sjäiv under kortare perioder. Har iägenhetsägaren sagt upp hyresgästen ti11 en tidpunkt som infa11er före två-årsgränsen bör iägenheten vid en eventueiit föriängningstvist bedömas som enfamiijshus.

13 kap. 8 S Vi har i ailmänmotiveringen, avsnitt 3.2.4, utveck1at att uppdeining bör få omfatta även sådan byggnad som är upp-

förd på tomträttsmark under vi11kor att fastighetsägarens

rätt inte påverkas. Förslaget ti11 iag om ägariägenheter

innehålier vissa bestämmeiser för att säkerstäiia att detta vi11kor kan uppfy11as. B1.a. föreskrivs i 7 § att ägariägenheterna i detta faii bara får inrättas för ett ändamå1 som står i överensstämmeise med det ändamå1 för

Specialmotivering 209

vilket tomträtten upplåtits och i 19 § 5 att uppdelnings-

beslutet skall innehålla ett förordnande att i tomträttsupplåtelsen intagna föreskrifter som avser byggnadens nyttjande skall gälla för ägarlägenheterna. För att dessa bestämmelser skall ge fastighetsägaren ett reellt skydd föreslår vi att de sanktionsmöjligheter som denne enligt gällande rätt har om tomträttshavaren åsidosätter sina skyldigheter eller överskrider sin rätt även skall gälla för lägenhetsägarna.

13 kap. 11 a och 17 a §§ En av fastighetsägarens tyngsta skyldigheter är, i vart fall ur teoretisk synpunkt, att när tomträtten sägs upp lösa in den egendom som är tillbehör till tomträtten.

Skall tomträttsupplåtelsen kunna bestå oförändrad trots

uppdelningen måste denna skyldighet överföras till den nya situationen utan att det materiella innehållet i bestämmelsen om lösen ändras.

Bestämmelsen i 17 a § innebär att fastighetsägaren skall vara skyldig att, sedan tomträtten sagts upp, lösa ägarlägenheterna. Eftersom den för ägarlägenheterna inrättade gemensamhetsanläggningen är samfälld för dessa kommer en lösen av ägarlägenheterna att omfatta hela byggnaden.

Värdet på byggnaden, dvs. på samtliga ägarlägenheter,

skall beräknas som om byggnaden utgjorde tillbehör till tomträtten. Fastighetsägarens förpliktelser vad gäller

inlösen påverkas inte av uppdelningen och inte heller i

övrigt försämras fastighetsägarens rätt (jfr 13 kap. 8 §). Den omständigheten att uppdelningen skett skall inte be-

aktas vid omprövning av tomträttsavgälden. Något avseende

skall således inte fästas vid att ägarlägenheter inrättats i byggnaden. En regel härom tas upp i en ny 11 a §.

13 kap. 19 a § När lösesumman för en tomträtt nedsatts hos länsstyrelsen och den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen

inträtt, upphör tomträtten med de däri upplåtna rättig-

210 Specia1motivering

heterna enligt 13 kap. 19 §. I och med att tomträtten upphör biir de i tomträtten beviijade inskrivningarna utan verkan. Bestämmeiserna i 19 a § innebär att i det fali fastighetsägaren- en1igt 17 a § iöser in ägariägenheter i stä11et för en byggnad blir inskrivningarna i ägariägenheterna utan verkan.

19 kap. 9 §

Återgång förutsätter, om inskrivningar finns i ägar1ägen-

heterna, att en företrädesordning upprättas med avseende

på hur inskrivningarna ska11 gä11a i den återbiidade fas-

tigheten. Fastighetsbiidningsmyndigheten ska11 hos inskrivningsmyndigheten begära yttrande om inskrivnings-

förhåiianderna, jfr 28 § 1agen om ägariägenheter. På sam-

ma sätt som vid samman1äggning kan inskrivningsmyndighetens yttrande endast iäggas ti11 grund för förrättningen

om de förhå11anden som yttrandet grundas på inte föränd-

ras fram ti11 bes1utsti11fä11et. Eventueiia inskrivningsärenden måste därför skjutas upp.

20 kap. 6 och 7 §§

Ändringarna i dessa paragrafer är konsekvensändringar ti11

vad som föres1agits i 4 kap. 4 och 8 §§. Någon separat

iagfart kan inte meddeias för en samfäiid ägar1ägenhet, eftersom en sådan iägenhet hör ti11 övriga ägarlägenheter.

22 kap. 3 § Reg1erna om hyresgästernas rätt att fönköpa hyreshusenhet och enskiid hyresgästs rätt att förköpa den iägenhet han hyr är uppbyggda efter samma mönster som den kommunaia förköpsrätten. Den föresiagna bestämme1sen i punkt 8 att ansökan om inteckning som görs av den som överiåtit egendomen skaii avslås om anteckning om förköp skett i fastighetsboken är en para11e11 ti11 bestämmeisen i punkt 7.

Samfäiid ägar1ägenhet ska11 inte kunna intecknas separat då den omfattas av inteckningarna i övriga ägariägenhe-

Specia1motivering 211

ter. Ansökan om inteckning i samfä11d ägariägenhet skal] därför avs1ås.

11.3.2. Fastighetsbi1dnings1agen

1 kap 4 a § Denna bestämme1se medför att de gä11ande fastighetsbi1dningsreglerna kan tiliämpas om en redan bi1dad ägar1ägenhet ska11 förändras, exempeivis iäggas samman med en annan ägar1ägenhet ti11 en större sådan.

4 kap. 27 och 28 §§ Förändras en ägar1ägenhet sedan den bi1dats genom en fas-

tighetsbi1dningsåtgärd ska11 inte gränserna utstakas inne

i byggnaden. I stä11et för karta ska11 en ritning upprättas. Jfr. vad som sagts i avsnitt 11.1, 8 §.

11.3.3 An1äggnings1agen

24 § I 19 § 5 i vårt försiag ti11 Iag om ägar1ägenheter sägs att aniäggningsbeslutet ska11 tas upp i uppde1ningsbes1utet. Ti11ägget ti11 24 § är endast en erinran härom.

45 a § Gemensamhetsan1äggningens omfattning har behandiats i avsnitt 6.2

11.3.4 Lagen om förvaitning av samfä11igheter

1 § Eftersom den samfä11da ägariägenheten inte är en samfä1lighet i fastighetsbi1dnings1agens mening erfordras en särskiid bestämmeise för att Iagen om förva1tning av samfäliigheter även ska11 omfatta förvaltningen av sådan lägenhet.

212 Specialmotivering

17 och 29 §§

Ägarlägenhetsföreningen har behandlats i avsnitt 5.5.

19 § Enligt gällande lydelse av denna paragraf skall medlemmarnas gemensamma bästa tillgodoses vid förvaltningen. Dessutom skall varje medlems enskilda intressen beaktas i skälig utsträckning. Om förvaltningen av samfällda ägarlägenheter sker efter dessa grunder kan hyresgästernas intressen komma i bakgrunden då dessa inte är medlemmar i föreningen. Det bör därför i lag föresknivas att hyresgästernas intressen skall beaktas vid förvaltningen.

20 § Fastighetsbildningsmyndighetens skyldighet att hålla sammanträde för bildande av ägarlägenhetsföreningen har behandlats i avsnitt 3.2.7. I avsnitt 5.5 har vi belyst den föreningsbildning som skall ske om samfälld ägarlägenhet läggs ut.

66 §

Ägarlägenhetsföreningens rätt att få tillträde till en-

skild ägarlägenhet har behandlats i avsnitt 6.7.

67 § Utnyttjandet av gemensamma utrymmen kan behöva regleras för att motsättningar inte skall uppkomma mellan lägenhetsägarna. Sådana regler får fastställas av föreningsstämman.

För att fasad, trappuppgång och andra delar av byggnaden

där det enskilda och gemensamma ansvaret för underhållet är delat skall få ett enhetligt utseende kan föreningen fastställa regler om färgsättning etc. Varje lägenhetsägare är ansvarig för att underhåll av fönster, balkonger och dörrar m.m som hör till den egna lägenheten inte ut-

förs på sådant sätt att det strider mot eventuella före-

skrifter i gällande byggnadslov.

Speciaimotivering 213

68-71 §§

Bakgrunden tili dessa bestämmeiser framgår av avsnitt 7.3.

11.3.5 Lagen om förmånsrätt för fordringar enligt iagen om förvaltning av samfäiiigheter

Vi har i avsnitt 7.3.1 föresiagit att ägariägenhetsföreningens förmånsrätt skaii vara begränsad.Härav föijer att samfäiiighetsföreningen som förvaitar samfäiida ägariägen-

heter inte bör tiiierkännas någon förmånsrätt i ägarlägen-

heterna.

11.3.6 Förköpsiagen

3 § Eniigt gäiiande rätt saknar kommunen möjiighet att förköpa friiiggande småhus, rad- e11er kedjehus om huset är inrättat ti11 permanent bostad. Begränsningen i kommunens förköpsrätt bör utvidgas ti11 att också omfatta ägariägenheter för bostadsändamåi.

9 § Ändringen i första stycket är kommenterad i avsnitt 9.5. Där har närmare utveckiats att om både hyresgäster och kommunen önskar förköpa en fastighet ska11 detta uppfattas som ömsesidiga bestridanden. Begär såväi hyresgästerna som kommunen tiiistånd tiil förköp får regeingen möjiighet att

pröva förköpsfrågan. Har hyresgästerna fått ti11stånd ti11

förköp kan kommunen sjäivkiart inte också få sådant ti11stånd. Jfr det omvända förhåiiandet vi1ket är regierat i 10 § 2 försiaget ti11 iag om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom.

214 Speciaimotivering

11.3.7 Bostadsförvaitningsiagen

2 a och 29 §§ Bostadsförvaitningsiagen är bara ti11ämp1ig i det faii en iägenhet är uthyrd. Bakgrunden ti11 att denna 1ag även bör omfatta uthyrning av ägariägenheter har behandiats i avsnitt 6.5.

11.3.8 Lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m

1 § Förvärv av utiändsk medborgare av ande1 i fastighet i syf-

te att bereda förvärvaren och hans famiij bostad på fas-

tigheten ska11 jämstäiias med sådant förvärv som sägs i 1 § tredje stycke 1.

5 §

Ändringen i 5 § första stycket innebär att utiändsk med-

borgare som förvärvat andei i fastighet efter förköp enligt iagen om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom ska11 ansöka om tiiistånd inom tre månader från det att förköpet fuiibordats.

I andra stycket avses den situationen att och den ur-

sprungiige förvärvaren är utiänning. Tiiiståndsfrågan får

då inte prövas innan förköpsfrågan avgjorts. Skuiie så ske

b1ir nämligen förköpet utan verkan, jfr 18 § andra stycket i försiaget ti11 lag om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom. Denna bestämmeise är i sin tur övertagen från förköpsiagen (1967:868) 12 § andra stycket.

11.3.9 Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.

2 § Eniigt 2 § 6 lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. fordras inte förvärvstiiistånd om förvärvet avser andei i

Speciaimotivering 215

och det sker i syfte att bereda förvärvaren och fastighet hans bostad Den som förvärvar ande1 i

famiij på fastigheten.

med bostadsbyggnad och som har nyttjanderätt ti11 fastighet en 1oka1 i byggnaden omfattas eme11ertid inte av detta undan- Innebörden av ändringen i 2 § är att även ett sådant tag. förvärv ska11 kunna ske utan ti11ståndsprövning om förvärvet sker under vi11kor att fastigheten ska11 deias upp i ägare11er eniigt 1agen om rätt för hyresgäster att lägenheter förköpa fast egendom.

Biiaga 1 217

BILAGA 1 DIREKTIV

ÃGANDERÄTT TILL LÄGENHETER I FLERFAMILJSHUS

Dir. 1980:55

Besiut vid regeringssammanträde den 26 juni 1980

Departementschefen, statsrådet Winberg, anför.

Med de regier som gäiier idag kan en iägenhet i ett fierfamiijshus inte innehas med äganderätt annat än som en 0skiijaktig dei av den byggnad eiier fastighet där den är beiägen. En enskiid iägenhet kan inte iagfaras eiier intecknas. Detta hänger samman med grundiäggande fastighetsrättsiiga principer.

Den svenska fastighetsrätten bygger på att fastigheterna

är utiagda på marken. En fastighet består i princip av ett

markområde och de byggnader som finns på området. Det

finns ingen möjiighet att biida en särskiid fastighet av en dei av en byggnad, t.ex. en iägenhet. Inte heiier är det möjiigt att skiija ifrån en iägenhet så att den biir iös egendom.

Eniigt gäiiande rätt kan man få iagfart bara på heia fas-

tigheter eiier på s.k. ideeiia andeiar t.ex 1/2 eiier 1/3

av en fastighet. Däremot kan iagfart inte beviijas på en

fastighetsdei som inte utgör en ideeii andei. Det är inte heiier möjiigt att inteckna ett visst område av en fastighet. Inteckning får över huvud taget inte ske annat än av heia fastigheter.

218 Bilaga 1

De angivna principerna innebär att det föreligger viktiga

skillnader i fråga om förutsättningarna för att upplåta

bostäder i flerfamiljshus och i småhus. Lägenheter i flerfamiljshus kan inte upplåtas annat än med hyresrätt eller bostadsrätt. Småhus kan däremot innehas såväl med äganderätt som med hyresrätt och bostadsrätt.

De olikheter som finns mellan de tre upplåtelseformerna har varit av stor betydelse i bostadspolitiken. Även om

man i många avseenden har strävat efter att jämställa upp-

låtelseformerna, har det i praktiken ofta visat sig vara svårt att åstadkomma likvärdiga villkor för de boende. Svårigheterna har inte minst gällt de ekonomiska förutsättningarna. Problemen har varierat från tid till tid men har varit särskilt markanta i tider av stark inflation.

Skillnaderna mellan de olika upplåtelseformerna har då

varit en av de centrala frågorna i den bostadspolitiska

debatten.

Olikheterna mellan upplåtelseformerna visar sig bl.a. i

fråga om de boendes möjligheter att själva förfoga över

sin bostad. När det gäller t.ex. möjligheterna att disponera bostadsutrymmena efter egna önskemål ger äganderätten och bostadsrätt helt andra möjligheter än hyresrätt. I

fråga om möjligheten att använda bostaden som pantsäkerhet

för lån är det stor skillnad beroende på om bostaden innehas med hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt.

Betydelsefulla är också de konsekvenser i ekonomiskt avseende som skillnaderna mellan upplåtelseformerna indirekt

för med sig, t.ex. i fråga om beskattning och finansie-

ring. I dessa avseenden har det förelegat stora svårigheter att få till stånd likartade villkor.

Under senare år har det allt oftare rests krav på sådana ändringar av det nuvarande systemet att en verklig likställdhet uppnås mellan olika boendeformer. Både i riksda-

Biiaga 1 219

gen och i den aiimänna debatten har förts fram önskemåi om att det införs en möjlighet att äga lägenheter i fierfa-

miijshus, så att samtiiga uppiåteiseformer kan komma ti11

användning i fråga om både iägenheter och småhus (se b1.a.

3LU 1967:60, LU 1975:26, LU 1975/76:20, CU 1977/78:34, CU 1978/79:26 och CU 1979/80:4)

I regeringsförkiaringen den 12 oktober 1979 uttaiades att det är angeiäget att förbättra bristfäliiga boendemiijöer och att öka de enskiida människornas infiytande över sitt boende. Bättre möjligheter för den enskiide att äga sin bostad borde prövas, b1.a. genom att underiätta för hyresgäster att i bostadrättsföreningens form eiier genom direkt ägande svara för sitt boende.

På uppdrag av bostadsdepartementet har statens institut för byggnadsforskning gjort en utredning av vissa, främst

ekonomiska och sociaia aspekter på ägaraiägenheter. Resui-

tatet av detta arbete har sommaren 1979 redovisats i en

promemoria (M 79:15) Ägariägenheter i fierbostadshus, som

b1.a. innehåiier en redogöreise för erfarenheter av ägariägenheter i Danmark, Finiand och Västtyskiand.

Eniigt min mening är tiden nu inne att närmare utreda de fastighetsrättsiiga förutsättningarna för att skapa en möjiighet att äga iägenheter i fierfamiijshus. Samtidigt

bör kiariäggas viika åtgärder som sku11e behövas för att

skapa iämpiiga skatte- och finansieringsregier i ett system med ägariägenheter. Genom att försiag utarbetas i

dessa frågor skapas ett under1ag för att ta stäiining tili

frågan om det är iämpiigt att införa en möjiighet ti11 direkt ägande av Iägenheter. Jag förordar nu att en särki1d utredare ti11ka11as för i första hand de fastighetsrätts-

liga frågor som är grundiäggande i sammanhanget.

Eniigt besiut vid regeringssammanträde 1980-02-14 har budgetministern bemyndigats att ti11ka11a en kommitté för att

220 Bilaga 1

utreda frågan om avdrag för underskott vid inkomsttaxe-

ringen. Enligt direktiven (dir. 1980:11) skall kommittén närmare kartlägga underskottsavdragen och de faktorer som

ligger bakom dem och föreslå åtgärder för lämpliga be-

gränsningar. Som en särskild uppgift anges att kommittén skall belysa konsekvenserna för skattesystemet av ett system med ägarlägenheter. Kommittén skall inom ramen för sitt arbete söka kartlägga de skattemässiga och samhällsekonomiska konsekvenser som ett genomförande av ett system med ägarlägenheter skulle kunna få.

Den aktuelle utredaren bör följa arbetet i den nämnda kommittén och samråda med den i frågor av gemensamt intresse.

Jag går därefter över till att behandla de fastighets-

rättsliga frågorna.

Utredaren bör göra en fullständig genomgång av de fastig-

hetsrättsliga frågor som kan vara förenade med införandet

av ett system med äganderätt till lägenheter. Arbetet bör utmynna i ett förslag till hur ett sådant system kan vara utformat och innefatta förslag till de författningsändringar och nya bestämmeler som kan behövas.

Utgångspunkten för utredningsarbetet bör vara att det så

långt som möjligt skall råda likställdhet mellan ägande av

småhus och ägande av lägenheter i flerfamiljshus. Det förutsätts att lägenheter som innehas med äganderätt skall vara separata enheter som utgör fast egendom eller åtminstone jämställs med fast egendom. De bör kunna lagfaras och intecknas efter i stort sett samma principer som småhus.

För att ägarlägenheter skall kunna behandlas som särskilda enheter krävs en tillförlitlig registrering. Om ett system med ägarlägenheter skall fylla funktionen att lägenheterna kan användas som pantsäkerhet genom intekning, räcker det inte att äganderätten till lägenheterna redovisas som en

Bilaga 1 221

den där lägenheterna finns. För

belastnig på fastighet

detta ändamål krävs att varje enhet som skall utgöra kreditunderlag är klart avgränsad från andra enheter. Utredaren bör undersöka lämplig form för registreringen. Den lösning som ligger närmast till hands är att varje lägenhet registreras som en särskild enhet i fastighetsboken. Även andra möjligheter kan emellertid tänkas.

Utredaren bör vidare överväga om ägarlägenheter bör tas upp som särskilda enheter i fastighetsregistret och om det

krävs någon form av lantmäteriförrättning vid vilken varje

individualiseras. Frågan är i så fall bl.a. om

lägenhet det räcker att ange lägenhetens storlek och läge eller om

det skall krävas en mer ingående uppmätning och beskriv-

ning av varje lägenhet. Utredaren bör i detta avseende samråda med fastighetsbildningsutredningen (Ju 1979:11) som har i uppdrag att se över fastighetsbildningslagstiftningen.

Bestämmelser om lagfart på fastigheter finns i 20 kap.

jordabalken (JB). Där föreskrivs bl.a. att lagfart skall sökas inom tre månader från förvärvet. Som förutsättning för att lagfart skall kunna beviljas gäller vissa formkrav. Vid köp krävs det sålunda att det har upprättats en som har undertecknats av säljaren och skriftlig handling Bestämmelser härom finns i 4 kap. JB. Där finns köparen. också en rad regler om parternas rättigheter och skyldig-

heter, bl.a. om ansvaret vid fel på fastigheten. Utredaren

bör ta ställning till om samma regler om lagfartsplikt, formkrav, ansvarsfördelning etc. bör gälla vid överlåtelse av eller om man i vissa avseende bör ha ägarlägenheter speciella bestämmelser för lägenheter.

Bestämmelser om panträtt i fast egendom och om inteckning finns i 6 och 22 kap. JB. De principer som har kommit till

uttryck där bör kunna göras tillämpliga också på ägarlä-

genheter. Utredaren bör närmare utreda hur detta skall gå

222 Bilaga 1

ti11 och lägga fram försiag till de författningsändringar som kan behövas i JB och annan som rör iniagstiftning skrivningsväsendet.

Frågor om panträtt i fastigheter och byggnader är f.n. fö-

remå1 för utredning i o1ika sammanhang. Pantbrevsutredningen (Ju 1979:02) har i uppdrag att utreda panträttskonstruktionen i JB och andra frågor om panträttsregierna i fastighetsrätten m.m. Vidare utreder byggnadspantutredningen (Ju 1977:05) frågor om överiåteise och pantsättning av byggnader på annans mark. Utredaren bör samråda med dessa utredningar.

Både när det gä11er fastighetsregistreringen och registreringen av iagfarter och inteckningar bör utredaren beakta

de särskiida frågor som kan uppkomma på grund av den över-

gång ti11 automatisk databehandiing som har påbörjats på

vissa orter och som så småningom ska11 omfatta heia 1an-

det. Utredaren bör undersöka vi1ka åtgärder som behövs för

att anpassa ADB-systemet ti11 en registrering även av iägenheter. I detta avseende bör utredaren samråda med fastighetsdata- och inskrivningsregisterkommittên (Ju 1979:07)(FADIR).

För att ägariägenheter ska11 kunna användas som kreditunderiag är det viktigt att det finns ändamåiseniiga reg1er om exekutiv försäijning. Aiimänna bestämmeiser om verkstäiiighet finns nu i utsökningsiagen (1877:31 s. 1). Fastighetsrättsiiga bestämmeiser finns i Iagen (1971:494) om exekutiv försäijning av fast egendom. Regeringen har den 5 juni 1980 besiutat Iägga fram ett försiag ti11 en ny utsökningsbaik, som b1.a. skaii ersätta dessa båda lagar. I

fråga om fast egendom överensstämmer förs1aget i a11t vä-

sentligt med nuvarande bestämmelser. Dessa bestämmeiser torde kunna göras ti11ämp1iga också som inpå iägenheter nehas med äganderätt. Utredaren bör emeiiertid överväga

om det behövs några kompietteringar i detta avseende.

Biiaga 1 223

En viktig dei av utredningsuppdraget är att utreda de probiem som kan uppkomma när en hyresfastighet ombiidas tiii en fastighet med ägda iägenheter. Ti11 en början bör övervägas om det ska11 krävas att en ombiidning omfattar aiia iägenheter i ett hus eller om en ombiidning skaii kunna begränsas tiii vissa iägenheter. Frågan är aiitså om det skaii vara möjiigt att samtidigt ha ägariägenheter och hyresiägenheter i samma hus.

Om det skall krävas att en ombiidning omfattar a11a iägen-

heter i ett hus kan ombiidningen i praktiken tänkas gå

tili på det sättet att fastighetsägaren i ett iniednings-

skede har kvar äganderätten ti11 vissa iägenheter och först efter hand överlåter dem ti11 tidigare hyresgäster eiier andra personer. Utredaren bör ta stäiining tili om en sådan ordning är iämpiig eiier om det bör föreskrivas t.ex. att ombiidning får ske bara om en majoritet av hy-

resgästerna viii övergå ti11 äganderätt. Det bör också

övervägas om fastighetsägaren vid en ombiidning e11er försäijnings ska11 vara skyidig att på ett eiier annat sätt hembjuda fastigheten e11er iägenheterna tili hyresgästerna.

Frågor om ombiidning av hyresiägenheter ti11 bostadsrätts-

iägenheter utreds f.n. av 1978 års bostadsrättskommittê

(Bo 1978:06), som har tiiikaiiats för att utreda frågan om

ökad användning av bostadsrätt inom bostadsbeståndet. Eniigt direktiven (dir. 1978:91) ska11 kommittén b1.a. över-

väga frågor om sociaia konsekvenser, prisbiidning och fi-

nansiering som kan bii aktueiia vid övergång från hyres-

rätt ti11 bostadsrätt. De rättsiiga probiem som kan uppkomma i samband med ombiidning ti11 ägariägenheter är i viktiga avseende desamma som problemen vid ombiidning från hyresrätt tiil bostadsrätt. Detta gä11er b1.a. de nyss

nämnda frågorna om biandad uppiåteise i samma hus och om

kvarboende hyresgästers stäiining. Utredaren bör därför samråda med bostadsrättskommittên.

224 Bilaga 1

Utredaren bör även uppmärksamma det utredningsarbete som bedrivs av kapitalvinstkommittên (B 1979:05). I sitt arbe-

kommittén anledning att komma in på vissa frågor som kan

bli aktuella också för ägarlägenheter, bl.a. frågor om

identifiering och registrering av lägenheter.

Frågan hur man skall förfara med gemensamma utrymmen blir

aktuell oavsett om ägarlägenheter inrättas i en ny fastighet eller i en fastighet som tidigare har varit upplåten med hyresrätt. Det är naturligt att de gemensamma utrymmena på ett eller annat sätt knyts till lägenheterna. Utredaren bör ta ställning till hur detta bör göras. Den lösning som torde ligga närmast till hands är att tillämpa

samma ordning som är vanlig i fråga om gemensamma anlägg-

ningar i radhusområden o.d., nämligen att de gemensamma

utrymmena ingår i en gemensamhetsanläggning enligt anlägg-

ningslagen (1973:1149). En sådan bör i princip också omfatta själva marken. Skulle utredaren stanna för denna lösning, bör han också överväga om de nuvarande bestämmelserna i anläggningslagen och lagen (1973:1150) Om förvaltning av samfälligheter är lämpade för ändamålet eller

om de behöver kompletteras på några punkter.

Som jag förut har nämnt skall de samhällsekonomiska konsekvenserna av ett system med ägarlägenheter utredas av underskottsavdragsutredningen. Utredaren bör därför inte

gå in på dessa frågor. Emellertid bör utredaren göra en

uppskattning av vilka kostnader som införandet av ett sådant system kan medföra vid fastighetsbildnings- och in-

skrivningsmyndigheter. Utgångspunkten bör vara att de

kostnader som kan uppkomma skall täckas genom avgifter av

dem som ansöker om en viss åtgärd e.d. Utredaren bör un-

dersöka hur ett avgiftssystem kan vara utformat för att en reform inte skall medföra ökade kostnader för det allmänna.

Bilaga 1 225

Redan nu förekommer ägariägenheter i en de] andra Iänder. Jag har tidigre erinrat om att byggforskningsinstitutets promemoria Ägar1ägenheter i f1erbostadshus innehå11er en redogöre1se för ägar1ägenheter i vissa 1änder. I Norge har ny1igen genomförts en utredning rörande ägar1ägenheter. Resu1tatet har pubiicerats i betänkandet (NOU 1980:6) Eier1ei1igheter. Utredare bör ta de1 av detta materia1 och

vid behov också studera erfarenheter från något e11er någ-

ra andra 1änder för att få upps1ag ti11 1ösningar som kan

vara Iämpliga för svenskt vidkommande e11er som av någon

an1edning bör undvikas.

Det bör stå utredaren fritt att ta upp även andra frågor

som har anknytning ti11 dem som jag har berört i det före-

gående och Iägga fram de försiag ti11 nya e11er ändrade

regler som kan te sig påka11ade. Utredningsarbetet bör bedrivas skyndsamt.

Med hänvisning til] vad jag nu har anfört hemstä11er jag att regeringen bemyndigar chefen för justitiedepartementet att ti11ka11a en särski1d utredare med uppdrag att utreda

frågor om äganderätt ti11 1ägenheter i f1erfami1jshus.

Biiaga 2 227

BILAGA 2 BEHANDLINGEN I RIKSDAGEN AV FRÅGAN OM ÄGAR- LÄGENHETER

1 INLEDNING

Långt före den moderna riksdagens tid fanns det regier

som tycks ha förutsatt en direkt äganderätt ti11 en be-

stämd dei av en byggnad. I Magnus Erikssons stadsiagl,

byggningabaiken stadgas nämiigen:

IX. Hzru de nän skola bygga, 90m äga en tomt tiiisanrans, och

om den enebygger nedtiii och den andre ovanpå.

Där två nän bygga tiisannans, den ene bygger nedtiii och den

andre ovanpå, då skaii den sombygger nedtiii bygga stenfot och ne-

dersta bjäikiaget och aiit det som dartiii hör, och den sombygger

ovanpå taket och aiit det son därtili hör. Får en av den skada på grund av den andres forsumeise, vare sig på sitt bygge eiier i si-

na inkonster, gottgöre han honan, fjorton dagar efter att han iagiigen har tiHsagt honan ned två vittnen, a11 den skada, som han

har fått på sitt bygge e11er i sina inkunster, efter fyra gode nåns

värdering, två å värderas vägnar. Och an de där äga enbyggnad tilisainans, vare sig tont käHare eHer stemus, vare same iag smiñkutär sad. § 1. M1 kan en av dem vara fattig och fdnnår ej förbättra e11er bYQQa, eTIer han tredskas och v111 ej förbättra eiier den sanbyg-

ger ovanpå vili bygga av sten, nen den sombygger nedtiH vili det

ej e11er fömår det ej, eHer där två äga en tant, en käiiare e11er ett sterhus tiiisamens, den ene viH bygga av sten, men den andre viH det ej eHer fomår det ej; då skola fogdemborgnästaren och

rådrännen därtiH utse fyra gode nån, rådnän eiier andra goda bya-

nän, son skola deia det neHan dem, an det finns utrynne cärtiii, dock så att envar kan bygga för sig själv utan att skada den andre, eiier och faststälia penningar den eneHan, så att det är fuiit och

iika gent enot lika, så som de viija taga det på sitt sanvete och gå ed därefter un att de kunde ej bättre deia det e11er värdera

det. VäI den sedan som tiiibjuder _järm deining, och han bygge sedan det bästa han kan. Och det nå tagas stadens brev därom. Och det nå

aidrig sedan göras någon .järm deining neiian den e11er deras bara

av denna tant eñier vad det nu är. § 2. Ingen nå säija det sun iigger nedanför en annan, eiier det

son iigger jämt med en annas, om det stäiiet är såbeiäget och go-

de nän känna genan syn styrka det, ej heHer det som är ovanför en

annan, såson förut är sagt, ti11 någon annan än grannen, an han

vi11 köpa det, vid risk av böter av tre narker tiii treskifte: ti11 konungen och staden. Utan den som är granne kan yrka

nåisäganden,

återgang inom natt och år från den tid då det biev såit, som an det

vore bördsjord, om det icke är honan iagiigen uppajixiet och hembjudet med två vittnen, såvida icke han fränder vilja iösa det tiH sig ochbygga så san tiiiböriigt är. Viija de ej och viii ej grannen köpa det, så har han rätt att säija det tiil ven han vdii.

1 Hoirbäck - Nessên, s. 89 f.

228 Biiaga 2

Under medeitiden torde det inte har varit ovaniigt att en

byggnad var de1ad på oiika ägarez. Deiningen kunde vara

vertikai eiier horisonte11. Det förekom ofta att en bod (affärslokai) e11er käilare (1ager10ka1) hade annan ägare än fastigheten i övrigt. 1734 års iag innehåiler i 7 kap. stadganden om Om viderboende och nabo rätt och av 2 §

framgår att äganderätten ti11 ett hus kunde vara deiad.

Däremot säger iagen ingenting om hur äganderätten kunde deias. Rättsutveckiingen iedde dock fram tiil att äganderätten sku11e anses omfatta en idee11 andei.

Direkt äganderätt tiil en bestämd dei av en byggnad b1ev

riksdagsfråga första gången genom en motion 1881 3. I en

riksdagsskrivelse 18994 med begäran om iagstiftning för

att regiera rättsförhåiianderna vid samäganderätt tü

b1.a. fast egendom togs frågan åter upp. Justitieministern

stä11de sig 1901 avvisande ti11 riksdagsskriveisen såvitt

därmed avsågs att erkänna äganderätt ti11 våningar.

Under det utredningsarbete som föregick 1930 års försiag ti11 1ag om bostadsrätt 5 diskuterades behovet av ytter-

iigare en uppiåteiseform av Iägenheter i fierfamiijshus.

Utredningen fann att äganderätt ti11 iägenheter inte skul-

1e medföra några fördeiar framför vad som stod att vinna

genom en tidsobunden nyttjanderätt (bostadsrätt) och att

nackde1arna var så betydande, att något försiag om ägande-

rätt ti11 iägenheter inte borde övervägas. De sakkunniga framhöii b1.a. att erfarenheterna från utiandet visade att

äganderätt till iägenheter (våningsrätt) inte var uppskat-

tad som kreditsäkerhet och de ansåg att det var stäiit

3 Nortberg, s. 131. Se även s. 70 sant Lagperedningen III, s. 222. 3 Nation nr 52 i andra kammaren av S A Hedin (iiberai). 4 Riksdagsskriveise den 19 aprii 1899 (nr 49). 5 sou 1223:16 s. 11 ff.

Bilaga 2 229

utom a11 tvekan att 1ånevi11koren med våningsrätt som sä-

kerhet sku11e bii dåiiga. De förordade att våningsrätt in-

te sku11e införas. Regeringen5 och riksdagen7 intog

samma ståndpunkt.

I bostadssociaia utredningena diskuterades b1.a. hur sa-

neringen av äldre bostadsbebyggeise i tätorterna skuiie kunna stimuieras. Utredningen fann inte skä1 att föresiå

några förändringar i upplåtelseformerna. Däremot föresiog

utredningen att fastighetsägarna inom ett område som bi1dade en 1ämp1ig saneringsenhet sku11e kunna sammans1uta sig till en saneringsförening för att genomföra saneringen. Fastighetsägarna tänktes en1igt detta förslag ti11skjuta sina tomter mot en äganderätt tili de b1ivande 1ägenheterna.

Detta försiag kom inte att tas upp i någon proposition

ti11 riksdagen.

A 2 1958 ÅRS RIKSDAG

I motionerg vid 1958 års riksdag påka11ades utredning för att undersöka möjiigheterna att införa ett särski1t rättsinstitut som sku11e kunna göra enskiid äganderätt tiil iägenheter i f1erfami1jshus möjiig. Sku11e ett sådant rättsinstitut inte vara reaiiserbart borde, anförde motionärerna, utredningen k1ar1ägga om syftet bakom det fram- 1agda förs1aget kunde nås genom en reformering av bostadsrättsinstitutet. I motionerna anfördes som grund för en ägenderätt ti11 1ägenheter främst att saneringen av bebyggeisen i städernas centra1a de1ar borde stimuieras. Tekniska skäl taiade i regei för kvartersvis sanering men

6 Prop. 1930 nr 55 s. 34. 7 1 LU 1930 nr 18 s. 23, rskr 1930 nv.

sanlmvea

9 1:273 av Mannerskantz (h) och 112343 av Cassei m.f1. (h).

230 Biiaga 2

detta försvårades ofta av att kvarteren var uppdelade i en mängd fastigheter, a11a för små för att ta det ekonomiska ansvaret för en totalsanering. Om tomtägare även efter en sanering, som omfattade ett heit kvarter kunde förbli fastighetsägare, sku11e intresset att medverka främjas. I motionerna föresiogs att en tomtägare skuile kunna skjuta ti11 sin fastighet som ett insatskapitai i saneringen mot

en äganderätt efter saneringen tiil så många iägenheter

som motsvarade den gjorda insatsen. Försiaget hade förebiid i det 1951 i Västtyskiand införda wohnungseigentum och sku11e, iiksom faiiet varit där, främja bostadssparandet och bidraga ti11 att häva bostadskrisen.

I yttrande ti11 tredje iagutskottet avstyrkte b1.a. Svea hovrätt, byggnadsstyre1sen och bostadsstyre1sen motionerna. Tilistyrkte gjorde endast fastighetsägareförbundet.

Svea hovrätt framhöii i sitt yttrande, att införande av äganderätt ti11 Iägenheter sku11e innebära en avsevärd ändring av den svenska fastighetsrätten. Hovrätten pekade vidare på att en bostadsrätt redan eniigt då gäiiande iag kunde Iigga tili grund för kreditgivning även om bostadsrätten fick bedömas som ett bristfäliigt pantobjekt. Hovrätten varnade för - vid av ett ti11skapande ägariägenhetsinstitut - att tiiiåta gemensamma inteckningar i heia den fastighet där iägenheter uppiäts under enskiid äganderätt samt särinteckningar i iägenheterna. Mot denna bakhovrätten motionerna. grund avstyrkte Byggnadsstyreisen

avstyrkte motionerna främst under hänvisning ti11 svårig-

heterna att förena det föreslagna systemet med de bestående grundprinciperna för fastighetsrätten.- Även bostads-

styreisen avstyrkte motionerna och ifrågasatte om ägariä-

genhetsinstitutet som sådan sku11e ha någon betydeise för

att lösa saneringsprobiemen. Bostadsstyreisen ifrågasatte

vidare om kreditinstituten i aiimänhet sku11e komma att godta särinteckningar med hänsyn såväi tiii säkerhetsskäl som tili administrativa synpunkter. Skattesynpunkter bor-

de, anförde styreisen, inte tiilmätas någon betydeise.

Biiaga 2 231

Utskottetlo, som deiade uppfattningen att städernas sa-

neringsprobiem måste iösas, fann att det framiagda förs1aget knappast sku11e komma att främja saneringsarbetet. Ut-

skottet konstaterade vidare att våningsrätten skuiie ge

sin innehavare stor trygghet i innehavet av bostad eiier iokai. Äganderätten skuile dock, i de övriga deiägarnas

intresse, behöva förses med så många och Iångtgående in-

skränkningar, att den knappast var betjänt av benämningen

äganderätt. A11a fördeiar som kunde uppnås med våningsrätt

var redan förknippade med bostadsrätten. Möjiigheten att kunna inteckna iägenheterna sku11e inte undanröja behovet av att även kunna inteckna fastigheten som heihet. Därmed

skuiie det, konstaterade utskottet, uppstå en ny form av

gemensamma inteckningar. Detta stred mot de samtidiga strävanderna inom fastighetsrätten att minska de gemensam-

ma inteckningarna. Något skä1 att se över bostadsrättsiag-

stiftningen i de avseenden som motionärerna yrkat fanns inte eniigt utskottet.

Riksdagen föijde utskottsbetänkandet.

3 1967 ÅRS RIKSDAG

Även i motionerll vid 1967 års riksdag begärdes utred-

ning om möjligheterna att införa ett institut som sku11e möjiiggöra enskiid äganderätt tiil iägenheter i fierfamiijshus. I motionerna framhöiis att nya vägar borde prö-

vas i en tid av kapitaibrist på bostadsmarknaden. Enskiit

bostadssparande borde därför uppmuntras. Om enskiid äganderätt inrättades skuiie detta medföra att redan uppförda fastigheter kunde omvandias tiii egnahemsiägenheter, viiket - inte minst beträffande de bostadsföaiimännyttiga - skuiie underlätta vården av retagens fastigheter lägenheterna, då ansvaret för bostädernas goda skick skuiie

10 3 LU 1958:19

IIIJL & mmnnmfL(hL

232 Bilaga 2

falla på ägarna själva. Vidare skulle lånemedel kunna frigöras och disponeras för andra byggnadsobjekt. Äldre fastigheter i centrala stadsområden skulle kunna lösas in och rustas upp av hyresgästerna varigenom rivning av även för framtiden användbara fastigheter skulle kunna förebyggas.

I remissyttranden till tredje laguskottet avstyrkte såväl bostadsstyrelsen som hyresgästernas riksförbund motionerna

medan Sveriges fastighetsägareförbund ansåg att en utred-

ning borde komma till stånd.

Bostadsstyrelsen anförde främst att den faktiska rådigheten över en ägarlägenhet torde vara ungefär av samma omfattning och karaktär som för en bostadsrättslägenhet. En-

dast beträffande belåningsmöjligheterna torde någon vä-

sentlig skillnad föreligga. Bostadsstyrelsen anförde vidare att det torde vara synnerligen ovisst om och i vad mån kreditinstituten i allmänhet skulle komma att godta särinteckningar i respektive lägenheter av såväl säkerhetsskäl som ur adminsitrativ synpunkt. Detta skulle givetvis gälla i lika hög grad vid en eventuell statlig be-

låning. Ur kreditgivarens synpunkt torde ett enda lån mot

säkerhet av inteckningar i hela fastigheten vara att föredra framför ett stort antal små lån mot säkerhet i särinteckningar. Ett ägarlägenhetssystem skulle även kunna leda till att enskilda förvärvade flera lägenheter, som sedan kunde som utnyttjas uthyrningsobjekt. Hyresgästföreningen fann att motionsförslaget i princip inte skulle skilja sig från upplåtelse av ideella andelar i äldre fas-

tigheter mot rätt att förfoga över en viss lägenhetlz.

- Bostadsrättskommittên var i sitt remissvar tveksam om

det förelåg något behov av ett ägarlägenhetsinstitut vid

sidan av bostadsrätten. Kommittén fann det diskutabelt om ett sådant institut skulle underlätta för lägre inkomst-

Hvresgästföreni ngen påpekade att detta förfaringssätt ansågs förenat ned nackdelar att hyresregleringskcnnittên

sådana

ansett sig böra föresla särskild lagstiftning för att stävja msänmü.

Biiaga 2 233

och inkomsttagare i meiianskiktet att ordna sin tagare

bostadsfråga. Kommittén ifrågasatte även ett överförande

av bostäder från det spekuiationsfria aiimännyttiga bostadsbeståndet tili enskiit ägande såvida inte ett sådant överförande förbands med sådana vi11kor så att den spekuiationsfria karaktären hos bostäderna bibehö11s. Siutiigen påpekade kommittén behovet av betydande ändringar inom

fastighetsrätten och erinrade om att det tiil iagrådet re-

mitterade försiaget ti11 ny jordabaik innehöii förbud mot gemensamma inteckningar.

Utskottet13 hänvisade ti11 sitt yttrande över 1953 års motioner i samma ämne, nämiigen att de fördeiar som kunde vara förknippade med ett institut som innebar äganderätt

ti11 Iägenhet redan föreiåg eniigt bostadsrättsiagen. De

utomiands vunna erfarenheterna hade dessutom stärkt betänkiigheterna mot det föresiagna institutet, varför utskottet avstyrkte motionerna.

Riksdagen bifö11 inte motionerna.

4 1975 ÅRS RIKSDAG

Frågan om äganderätt ti11 iägenheter väcktes ånyo i motio-

nen vid 1975 års riksdag14. I motionen framhölis att

direkt ägande av iägenheter i fierfamiijshus står öppen för medborgare i en rad iänder. Avsaknaden av denna möji Sverige innebar att den som bor i iägenhet inte Iighet kan inteckna denna och därmed nedbringa behovet av kontantinsats tili en nivå som är reaiistisk för en normai inkomsttagare.

Över motionen avgavs yttranden som innebar ett avstyrkande

13 3 LU 1967:60. 14 1975:11) av Boman mfl. (m).

234 Bilaga 2

av förslaget från Svea hovrätt, bostadsstyrelsen, kommunförbundet, SABO, hyresgästernas riksförbund, Stockholms kooperativa bostadsförening samt Stockholms bostadsföreningars centralförening. En minoritet inom kommunförbundet och SABO samt Sveriges hade fastighetsägareförbund

däremot ingen erinran mot att frågan om olika former för

delägande av flerfamiljshus utreddes. Vidare förklarade boende- och bostadsfinansieringsutredningarna att i motionen upptagen fråga skulle falla inom ramen för det uppdrag som meddelats de båda utredningarna.

Svea hovrätt framhöll i sitt remissyttrande att ägarlägenheter sedan länge ansetts oförenliga med svensk fastig-

hetsrätt. Möjlighet att särinteckna våningar skulle strida

mot principerna i jordabalken om gemensamma inteckningar

och inteckningar i andel av fastighet. Något reellt behov

av ägarlägenheter vid sidan av anbostadsrättslägenheter

såg hovrätten inte heller föreligga. Ett system med ägar-

lägenheter skulle vidare kräva en samfälld förvaltning av gemensamma angelägenheter. - Bostadsstyrelsen ifrågasatte - samma sätt som

på i yttrandet över motionerna vid 1967

års - som och riksdag ägarlägenheten kreditobjekt framhöll att erfarenheterna av var bostadsrättsföreningarna goda. - Såväl Stockholms bostadsföreningars centralförening som Stockholms kooperativa bostadsförening och hyresgästernas riksförbund betonade att hostadsrättsinstitutet torde medföra samma fördelar som ett institut med äganderätt till lägenheter utan att vara förknippat med dess nackdelar. Hyresgästernas riksförbund påpekade att handhavandet av gemensamma angelägenheter kan försvåras med den föreslagna ägarkonstruktionen. Enskilda skulle kunna köpa sig en majoritetsställning utan att därmed behöva ta något ansvar för hela fastighetens förvaltning. För de boende, vilka inte behöver vara desamma som lägenhetsägarna, skulle detta innebära en försämring. I stället borde boendedemokratin vidgas genom att ägarintresset får stå tillbaka för de boendes intressen. - SABO risken för bostadspåpekade segregation. De skatterättsliga reglerna skulle med avseende på kapitalkostnaderna göra att äganderättsformen

Bilaga 2 235

blev i jämförelse med andra besittningsformer. Det gynnad skattemässiga stödet vid ägarlägenheter skulle öka med inkomstens storlek. Genom inflatoriska och lägesmässiga

av kravet på egen

omfördelningar förmögehetsvärdena skulle

kapitalinsats för att komma i åtnjutande av en ägarlägenhet öka. - Minoriteten inom kommunförbundet anförde att

den kraftiga efterfrågeökningen på småhus visat på behovet

av alternativa boendeformer, varför en utredning borde komma till stånd. - Minoriteten inom SABO yttrade att farför en av bostadssökanden syntes över-

hågorna utslagning

drivna. - framhöll att ett ökande Fastighetsägareförbundet inflytande över bostaden även borde vara förknippat med ett ökat ansvar inte minst i ekonomiskt avseende. Förbundet framhöll vidare att det borde ligga nära till hands

att lösa inflytandefrågorna genom någon form av gemensamt

ägande så att bestämmanderätt och därmed sammanhängande ansvar fick en naturlig lösning för dem som är intresserade härav. Förbundet tillstyrkte mot denna bakgrund motionens utredningskrav.

Utskottet15 konstaterade att i lagstiftningen intagits

den ståndpunkten att upplåtelse av bostadslägenhet skall

ske antingen genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst eller i form av bostadsrätt. Förbud mot andra

upplåtelseformer föreligger, men äldre upplåtelseformer

får fortleva. Med hänsyn till att boende- och bostadsfi-

nansieringsutredningarna förklarat att frågan om ägarlä-

genheter faller inom deras uppdrag, fann utskottet inte skäl att riksdagen skulle ta initiativ till de i motionerna åsyftade författningsändringarna.

Riksdagen fattade beslut i enlighet med utskottets betänkande.

15 LU 1975:26.

236 Bi1aga 2

5 BOENDE- OCH BOSTADSFINANSIERINGSUTREDNINGARNA

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna har i sitt

slutbetänkandelö - i samband med behandiing av frågan om

sanering av äidre bostadsbebyggeise - berört ägandeformerna av fierfamiijshus. Utredningen fann att om hyresgästerna ska11 överta en fastighet i samband med sanering är bostadsrättformen den ägarform som natru1igen bör väijas

(framför handisboiag e11er samäganderätt). Motivet att

välja andra ägarformer är i a11t väsentiigt av skatteteknisk art. De utiändska ägarformer som redovisas erbjuder inte, en1igt utredningens bedömning, några särskilda fördeiar i förhå11ande tiil bostadsrättsformen. Utredningen hänvisade vidare ti11 vad 1agutskottet (LU 1975:26) anfört och fann mot denna bakgrund ingen aniedning att överväga e11er påyrka ytter1igare utredning om att införa äganderätt ti11 bostadsiägenheter.

I ett särski1t yttrande17 erinrades det om den möjiighet

som före1igger i ett femtontai Iänder att äga den egna lä-

genheten och i yttrandet ifrågasattes om det inte också i

Sverige kunde föreiigga ett aiimänt intresse för en sådan

äganderätt. I yttrandet åberopades s1ut1igen två försiag

tili tekniska viika 18 Iösningar redovisats i fackpress

6 1975/76 ÅRS RIKSMÖTE

Vid 1975/76 års riksmöte yrkades i en motion19 att riks-

dagen skuiie begära utredning i syfte att undersöka

15 sou 1975:57 s. 319 f. 17 av Bo Turesson s. 477 f. 13 Göran Carlander Andei f st n t

1974:6 s. 360 ff. Sverker

Stadsrätt l.

eiier

gerensametsamäggnirvg, SvLT 1975:1 s. sz.

19 1975/7611964 av Ströbergi Botkyrka (fp).

Biiaga 2 237

förutsättningarna att på samma vi11kor som i ett småhus

äga en iägenhet i ett fierfamiijshus. I en annan motion?” yrkades att riksdagen hos regeringen sku11e anhå11a om sådana författningsändringar att direkt ägande til] iägenheter i fierfamiijshus sku11e bli möjligt.

Som grund för yrkandet i den först nämnda motionen anför-

des att det i den bostadspoiitiska debatten ofta framförts

att bostadsrätt ger den boende ett betydande och verk1igt infiytande över bostaden. Detta borde även gäiia iägenheter i fierfamiijshus som ägs av de boende. I motionen

framhö11s vidare att hyrorna påverkas av de snabbt stigan-

de drifts- och underhåiiskostnaderna, men att den som äger

sin bostad har möj1ighet att sjäiv utföra visst arbete och därigenom håila boendekostnaderna nere.

Som motivering att begära författningsändring tili förmån för direkt ägande av iägenheter framhö11s i den sist nämnda motionen att en huvuduppgift för bostadspoiitiken måste

vara att genomföra reformer i fråga om hur bostäder ska11

ägas och förvaitas. Det måste vara naturligt att fiytta över infiytandet och därvid också det ekonomiska ansvaret

på enskiida människor. I motionen konstateras att bostads-

kapitaiet utgör omkring en tredjedei av Iandets reaikapitai och att överfiyttning av den dei därav som ligger i

hyreshus på de boende sku11e innebära en ansenlig sprid-

ning av ägandet. I motionen görs gä11ande att direkt eiier indirekt ägande ger de bästa förutsättningarna för ett inflytande över boendet och genom omsorgsfu11 vård, sparsamhet och egna arbetsinsatser borde de snabbt stigande driftskostnaderna kunna nedbringas.

Utskottetzl (c, fp och m) framhöii att utveckiingen på

det bostadspoiitiska området i ökande utsträckning prägiats av de boendes strävan att få ett större infiytande

20 1975/76:216O av Boman m.fl. (m). 21 LU 1975/76:20.

238 Bilaga 2

över den egna bostaden, vilket i lagstiftningen kommit till uttryck genom en stärkt ställning för hyresgästerna. Utskottet fann vidare skäl att införa äganderätt till lägenheter som ett nytt alternativ till dagens boendeformer. Utskottet påpekade vidare att boende som äger sin bostad har ett betydande och verkligt inflytande över sin bostadssituation. De har möjlighet att nedbringa boendekostnaderna genom egna arbetsinsatser. Utskottet fann att en

av faktorerna bakom den ökade efterfrågan på enfamiljshus

syntes vara intresset att inneha den egna bostaden med äganderätt. Utskottet påpekade att i boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas slutbetänkande behandlas det aktuella spörsmålet endast i korthet och utredningarna har inte funnit anledning att överväga eller påkalla ytterligare utredning. Med hänsyn härtill och till frågans komplicerade natur bl.a. från inskrivningsrättslig synpunkt

tillstyrkte utskottet att frågan om ägarlägenheter skulle

bli föremål för utredning.

Mot utskottets majoritet avlämnades en reservation (s) vari framhölls de insatser som lagstiftningsvägen gjorts för att stärka såväl bostadsrättshavarnas som hyresgästernas inflytande. Reservanterna fann inte att äganderätt

till lägenheter skulle medföra några fördelar från infly-

tandesynpunkt för de boende utan snarare kunde det befaras att införande av ett sådant rättsinstitut skulle medföra att inflytandet för de boende skulle försämras såvitt avser gemensamma angelägenheter i fastigheten och dess omgivning. Ägarlägenheter skulle vidare, anförde reservanterna, innebära diskriminering av bostadssökande som sak-

nar hög inkomst och tillgång till erforderlig kapitalin-

sats vilket skulle leda till en ogynnsam befolkningssammansättning i vissa bostadsområden. Reservanterna framhöll

vidare behovet av en offentlig registrering om pantupplå-

telse i ägarlägenheter skall vara möjlig. Härför skulle erfordras en individualisering av det pantsatta objektet samt att ett särskilt inteckningsregister tillskapades.

Det skulle, ansåg reservanterna, inte vara försvarligt att

ta initiativ till ett så kostnadskrävande projekt utan att

Bilaga 2 239

det först vore klarlagt om äganderättslägenheter skulle

fylla ett sådant behov att de i någon större utsträckning

skulle komma att efterfrågas av bostadskonsumenterna. Re-

servanterna anslöt sig till boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas bedömning att det saknades anledning att överväga eller påkalla ytterligare utredning.

Vid omröstningen biföll kammaren reservationenzz.

7 1977/78 ÅRS RIKSMÖTE

Frågan om äganderätt till lägenheter i flerbostadshus ak-

tualiserades åter i tre motioner vid 1977/78 års riksmö-

te. I två av motionerna23 ställdes krav på utredning

om införande av äganderätt till lägenheter, medan i den

tredje motionen24 ställdes förslag att riksdagen skulle

uttala att det är uteslutet att införa sådan äganderätt.

Utskottet25 konstaterade att regeringen tillkännagivit

att den hade för avsikt att inom sitt kansli låta utarbeta

en kunskapsöversikt över frågan om äganderätt till enskil-

da lägenheter i flerbostadshus. översikten skulle innehål-

la en genomgång av de fastightsrättsliga problemen samt en

bedömning av de sammhällsekonomiska och privatekonomiska effekterna. Den skulle även belysa de bostadssociala effekterna. En bedömning av i vilken utsträckning gällande låne- och skatteregler skulle ge en tillfredsställande neutralitet mellan de olika besittningsformerna vad gäller kaptialutgifterna i boendet och eventuell värdestegring

avsågs också ingå i översikten.

Mot denna bakgrund fann utskottet det inte lämpligt att

32 RD l975/76:117-118 s. 190. 33 197703350 av Wilhelm Gustafsson (fp) sant 1977/78:1363 av Georg Danell m.fl. (m). 24 1977/78:63O av Olle Östrand (s). 35 cu 1977/78:34.

240 Biiaga 2

ti11styrka något av motionsförsiagen.

Riksdagen biföii utskottets betänkande.

8 1978/79 ÅRS RIKSMÖTE

Även vid 1978/79 års riksmöte avgavs två motioner 26 med krav på införande av äganderätt ti11 Iägenheter i flerbo-

stadshus och en motion27 där införande av ett sådant

system avvisades.

Ti11 stöd för införande av äganderätt ti11 1ägenheter anfördes i den ena motionen (1619) att skiiinaden me11an andelen hyresrätts1ägenheter och ande1en bostäder med direkt e11er indirekt ägande i Stockho1ms 1än är mycket stor. Ande1en hyresrätter i bostadsbeståndet anges i motionen ti11

ca 80 procent, medan efterfrågan sägs vara den omvända.

Det sku11e ta mycket 1ång tid att genom nyproduktion ändra

detta förhå11ande, varför i motionen föres1ås en försä1jav - och då främst de som av ning hyresfastigheter ägs - ti11 som är a11männyttiga bostadsföretag hyresgäster

vi11iga att gå samman i en bostadsförening. Vidare borde

ett institut för äganderätt tii1 enski1da bostäder i fierfamiijshus snarast införas. Såväi nyproduktionen som saneringsverksamheten i Stockhoims centra1a delar förutsätter bostadsrätt e11er äganderätt om kontantinsatserna skaii kunna vara rea1istiska för norma1ink0msttagare samt om de enski1da bostadskonsumenterna ska11 kunna beta1a de bostadskostnader som där b1ir aktue11a vi1ket, en1igt motionen, är ytter1igare ett argument för förs1aget.

25 1978/79-1619 Geo pa n ne mm. (m) och 1978/79.1669 av

Gösta Bohm m_n§v(m)_m

27 & av Oskar Linckvist (s) och one Östrand (s)

Biiaga 2 241

Till grund för införande av ägarlägenheter anfördes det i den andra motionen (1669) att endast genom ägande ges de boende ti11fä11e att sjäiva ta ansvar för vården av sina bostäder. Ägandet av den egna bostaden är också en förutsättning för att människor skal] vara viiliga att direkt

betaia den fulla kostnaden för sitt boende. Ägandet ger

därti11 de bästa förutsättningarna för ett verkligt infiytande över den egna bostaden. Motionärerna åberopade vidare att direkt ägande av iägenheter i fierfamiijshus står för medborgarna i en rad europeiska iänder. Det hinöppen

der för iagfart på iägenheter som föreiigger innebär att

en inte kan intecknas och utgöra säkerhet för 1ån iägenhet varför behovet av kontantinsats inte kan nedbringas ti11 en nivå som är reaiistisk för norma1inkomsttagare. Motionärerna föresiog att hyresgästerna genom sparfrämjande åtgärder och nya iånemöjiigheter sku11e stimuieras att träffa överenskommeise med fastighetsägaren, såväl enskiida som a11männyttiga, om förvärv av sina 1ägenheter. Dessutom bör hyresgästerna erbjudas företrädesrätt som köpare vid försäijning av det hus de bor i. De hyresgäster som köper sina iägenheter bör, eniigt motionärerna, få överta eventue11a statiiga iån och direktägda 1ägenheter bör underkastas samma beskattningsregier som en- och tvåfamiijshus med äganderätt.

I motionen (2088) mot införande av ägariägenheter fram-

hö11s att prisutveckiingen på bostadsrättsmarknaden varit

sådan att en kartiäggning bör ske. I motionen ifrågasätts

den principeiiia lämpiigheten av att bostäder i fierbostadshus kan överiåtas mot så stora kontanta vederiag att i praktiken ett mycket stort antal människor avskärmas från en dei av bostadsmarknaden. Mot denna bakgrund fann motionären att det framför a11t gä11er att sätta stopp för

varje tanke på att utvidga denna marknad genom att införa

ägariägenheter.

242 Biiaga 2

Utskottets majoritet (s)28 konstaterade att den centraia

frågan i diskussionen om ägarlägenheterna uppenbarligen

inte är om ägandet ger ett bättre boendeinf1ytande utan om ännu en form ska11 skapas för att överföra resuitatet av samhäiisarbetet tili ekonomiska fördeiar för redan gynnade och om ännu en sektor av bostadsmarknaden ska11 avgränsas för samma personkrets. Från utskottets bostadspoiitiska utgångspunkter är det närmast en över ai] diskussion höjd sjäivkiarhet att åtkomsten av en bostad med av sammhäiiet accepterad standard i ett godtagbart område inte ska11 begränsas ti11 en grupp av människor med förmögenhet e11er kreditmöjiigheter.

Mot 29 utskottsmajoriteten avgavs två reservationer . I den ena reservationen (c och fp) avstyrktes samt1iga tre motioner under hänvisning till den kunskapsöversikt som aviserats inom regeringskansiiet. I den andra reservationen (m) konstaterades att intresset för den egna bostaden och beredvi11igheten ti11 uppoffringar av annan

konsumtion för att uppnå förmånen av att äga sin bostad är

djupt rotade i det svenska samhä11et. Reservanterna framhö11 att ägande ger de bästa förutsättningar för ett verk- 1igt inf1ytande över den egna bostade. Enskiit ägande ger b1.a. möj1ighet för den boende att nedbringa driftskostnaderna genom omsorgsfuli vård av hemmet, sparsamhet och egna arbetsinsatser. Fastighets1agstiftningen ger inte 1ägenhetsinnehavaren möjlighet ti11 lagfart varav föijer att iägenheten inte kan intecknas ti11 säkerhet för kredit. Möjlighet ti11 kontantinsats för normaiinkomsttagare före- Iigger därför inte.

Riksdagen avs1og de tre motionerna under hänvisning ti11 den kunskapsöversikt som aviserats inom regeringskansiiet.

28 cu 1978/1926 s. 25 f. 29 cu 1978/7926 s. az f.

Bilaga 2 243

I anslutning till proposition (1978:209) med förslag om

ändring i bostadsbeskattningen väcktes en motion3° i

vilken det erinrades om att en lägenhet inte kan intecknas som säkerhet för lån.

I propositionen föreslogs ändrade skatteregler för bostadsföreningar med fördelade lån. I beskattningshänseende innebar förslaget att boende i sådana fastigheter jämställs med dem som äger ett småhus. Detta är, konstaterar motionärerna, riktigt men en väsentlig skillnad mellan de två boendeformerna kvarstår eftersom lagfart inte kan erhållas för en lägenhet i ett flerfamiljshus som tillhör en bostadsförening. Den som föredrar att bo i flerfamiljshus och samtidigt äger sin bostad bör ha samma trygghet och

lånemöjligheter som en småhusägaren har. Ett genomförande

av lagfartssystemet även i flerfamiljshus skulle leda till förbättrade möjligheter för den enskilde medborgaren att välja den boendeform och just den bostad som passar vederbörande bäst.

Utskottet31 konstaterade att arbetet med en kunskaps-

översikt om ägarlägenheter fortsätter och att tidigare studier skall kompletteras med en studie rörande de samhällsekonomiska effekterna av ett system med ägarlägenheter. Utskottet hemställde att riksdagen skulle avslå

motionen. Frågans behandling uppsköts till riksmötet

79/80. Beslut fattades sedemera i enlighet med utskottsbetänkandet.

Under detta riksdagsmöte behandlades frågan om rätt att

äga lägenhet i flerfamiljshus också i en interpella-

tion32 till bostadsministern. I interpellationen sum-

°. meras nagra argument för ägarlägenhter. Bl.a. görs det gällande att önskemål att förbättra besittningsskydd och

3° 1978/79:2696 av Per-Olof sm ndaergv mfl. (m) 31 Cu 1979/8024 s.7

av Staffan Burenstan Linder (m) 1978/79:42

:Z ?ånärpeiiation

244 Bilaga 2

inflytande bäst uppfylls genom äganderätt. Genom en ökad vilja att vårda den egna bostade kan vandalism och förstörelse motverkas och trivsel såväl i huset som i bo-

stadsområdet kan därmed öka. Det ifrågasätts om inte byg-

gandet av ägarlägenheter är mindre utsatta för kostnadsförändringar än byggandet av hyresbostäder. Av särskild betydelse i detta avseende anges den snabba ökningen av driftskostnaderna för hyreslägenheter. En bättre vård av bostäderna leder till lägre kostnadsstegreingar. Även genom egna arbetsinsatser kan ökningen av boendekostnaderna motverkas. I interpellationen görs slutligen

gällande_att

äganderätten är ett alternativ till de allt större subven-

tionerna som hyresboendet kostar samhället. En övergång

till ägarlägenheter i sörre skala kan förvisso inte lösa alla bostadspolitiska problem men det kan lösa en del problem på det sociala området.

I den efterföljande debatten framhöll b0stadsministern33

att utgångspunkten för en diskussion om olika upplåtelse-

former måste vara hur man skall klara inflytandet i boendet och hur det skall kunna organiseras och uppnås under bostadssocialt acceptabla former. Varje argument för ägar-

lägenheter som tar sin utgångspunkt i lagfartsmöjlighe-

ter för lägenheter och användandet av lägenheter som kreditunderlag hör inte hemma i en bostadspolitisk debatt.

En allmän övergång till äganderättsinstitutet i flerbo-

stadshus skulle medföra ett betydande skattebortfall för samhället och då främst för staten. Alla fördelar för de boende som kan uppnås med ägarlägenheter ges även med bostadsrättens form.

Interpellanten erinrade för sin del i den efteföljande debatten om att inflytandet blir större om man äger sin bostad än om man hyr den och att sådana tankar även framförts av socialdemokratiska debattörer och att det finns

33 o . . . Statsrådet Birgit Friggebo (fp) RD 1978/79:66 s. 81 ff.

Biiaga 2 245

foikpartistiska riksdagsmotioner kring detta tema. Den som vi11 skaffa sig en bostadsrätt märker att det är avsevärda kostnader förenade härmed. Då det är svårare att be1åna en bostadsrätt än ett vaniigt småhus, är det uppenbart för en köpare att bostadsrätten inte är samma sak som äganderätt. Vissa institut i fastighetsiagstiftningen, exempeivis beträffande expropriation, ger bättre skydd för den enskiide vid äganderätt än när det bara finns en bostadsrätt. Genom gynnsamma ränteregier har man försökt neutraiisera boendekostnaderna vid olika typer av boendeformer, varför en

övergång ti11 ägariägenheter inte torde stäila sig dyrare

för samhäiiet, aiidenstund vården av bostadsbeståndet kan förväntas bli bättre vid ägariägenheter vilket totalt sett borde 1eda tili iägre kostnanader för staten.

Bostadsministern anförde för sin dei att hon inte hade något emot ett direkt ägande av bostäder. Hon framhöii eme1lertid att det även fortsättningsvis kommer att finnas hyresbostäder och hon slog fast att innan de ekonomiska

vi11koren är sådana att jämvikten me11an o1ika uppiåtelse-

former kan upprätthå11as är hon inte beredd att ta aktiva

steg för att genomföra ett ägariägenhetssystem. När 1ägenheterna och fastigheterna är nybyggda föreiigger det, konstaterade bostadsministern, en reiativt god jämvikt me11an oiika uppiåteiseformer såvitt avser de ekonomiska vi11koren och kostnaderna men, s1utade hon, vi vet inte vad det sku11e få för privat- och samhäiisekonomiska konsekvenser om ett stort Iägenhetsbestånd överfördes ti11 en annan uppiåteiseform.

Bilaga 3 247

BILAGA 3 ÄGARLÃGENHETSINSTITUTET I FRÄMMANDE RÄTT

1 INLEDNING

Särskild lagstiftning om ägarlägenheter finns i ett stort antal länderl. Bland de europeiska länderna kan nämnas Italien, Frankrike, Spanien, Holland, Belgien, Västtysk-

land och Danmark. Systemet finns också i många länder i

syd- och mellanamerika liksom i USA, Canada och Japan.

I denna bilaga belyses kortfattat de danska och västtyska systemen samt det norska förslaget till lag om ägarlägen-

heter. Som jämförelse lämnas också några anmärkningar om

den finska lagen om bostadsaktiebolag.

2 DANMARK

I Danmark väcktes frågan om ägarlägenhetre i början på 60-

talet och 1962 tillsattes, efter beslut i Folketinget, en utredning med uppdrag att undersöka vilka möjligheter det enligt gällande rätt fanns att direkt eller indirekt äga en bestämd lägenhet i ett flerfamiljshus.

Utredningens betänkande, som avgavs 1965, var inte enhäl-

ligt. Utredningen konstaterade (s. 140) att något prin-

cipiellt hinder att inrätta ägarlägenheter inte förelåg i

dansk rätt och att det i och för sig skulle vara tillräckligt med smärre jämkningar i de inskrivningsrättsliga reglerna (tingslysningloven). Likväl föreslog utredningn att en särskild lag om ägarlägenheter skulle införas. Minoriteten motsatte sig att en möjlighet att inrätta ägarlägenheter infördes. Till stöd för ett system med ägarlägenheter anförde utredningens majoritet (s. 129 f.) att utvecklingen med andelsföreningar inom bostadssektorn visade

att det fanns en bred önskan hos befolkningen att uppnå

1 Se m.v. , Betaerk- Betaerkning angående ejerlejligheder ning nr 395/1965 s. 107 f. Aven Blok s. 1. f.

248 Biiaga 3

någon form av äganderätt ti11 bostaden. En1igt majoriteten

kunde det inte råda tvive1 om att den som äger sin bostad är mer intresserad därav än den som endast hyr bostaden.

Majoriteten ansåg det rimligt att även den som ägde ett

mindre sparkapitai gavs en möjlighet att investera detta på ett värdesäkert sätt. Genom ägariägenheter borde dessutom, med hänsyn ti11 erfarenheterna från andra iänder,

tiiigången på kapita1 tiii bostadsbyggandet öka. Stor vikt

borde även ti11mätas möjiiheten av ett ökat enskiit bostadssparande. Vidare borde ägar1ägenheter kunna styra över bostadsproduktionen från friiiggande viiior ti11 f1erfami1jshus. Detta sku11e vara önskvärt ur resurssynpunkt då fierfamiijshus tar mindre av den dyrbara marken i anspråk. Fierfamiijshus kräver dessutom mindre arbete, kapita1 och materiai. Majoriteten av utredningen menade dessutom att ägarlägenheter sku11e kunna minska bostadsbristen. Inte i första hand därför att de bostadsiösa kunde förväntas förvärva ägariägenheter utan därför att många som strävar efter att förvärva viila främst gör detta för att få en bostad som de sjäiva äger. Många av vi11aspekuianterna borde därför kunna förväntas nöja sig med en mindre resurskrävande ägariägenhet om detta aiternativ stod ti11 buds. En sådan utveckiing sku11e öka bostadstiilgången.

Minoriteten (s. 131 f.) fäste särskiid vikt vid att det var onödigt att införa ägariägenheter eftersom de som bor i private andeisboiigforeninger i a11t väsentiigt kan uppnå samma rättsstä11ning. Vidare befarade minoriteten att den offentiiga administrationen sku11e växa och att ägariägenheter skulie få ytterst a11var1iga sociaia och ekonomiska konsekvenser. Man hänvisade även till att ägar-

iägenhetsinstitutet avvisats i Sverigez. I det fail iag-

stiftning om ägariägenheter sku11e genomföras, förordade

2 I .n 0 Utredm

7196? Hmm :tet syftar har pa att den svenska riks-

dagen 1958 avvisade tva notioner (I:273 och II:343) san syftade

tiil att i Sverige sku11e införas ett rättsinstitut sun sku11e

nbjliggöra enskild äganderätt tiH Iägemeter i flerfamiljshus.

Bilaga 3 249

minoriteten, att ett sådant rättsinstitut endast skulle gälla lägenheter som tagits i bruk efter lagens ikraftträdande och som uppförts såsom ägarlägenheter.

Det av utredningen framlagda förslag till lag om ägarlä-

genheter blev i huvudsak antaget av Folketinget3 och

lagen trädde i kraft den 1 juli 19664. 1 anslutning till lagen utfärdades även en s.k. normalstadga för den ägarlägenhetsförening som skall handha förvaltningen av gemensam egendom för ägarlägenheterna.

I sin ursprungliga form medgav lagen i princip en fri uppdelning av befintlig bebyggelse i ägarlägenheter. Från lagen undantogs endast jordbruksegendomar och egendom som uppförts för att brukas av medlemmar i allmännyttiga bostadsbolag eller som hyrts ut av sådant bolag. Allmännyttiga bostadsbolag kunde dock nyproducera ägarlägenheter. Beträffande bostadshus som uppförts före 1890 fick sådana bara delas upp om byggnaden var skyddad enligt lov om bygningsfredning och om byggnaden enligt byggnadsmyndigheternas bedömning inte var olämplig som bostad.

Sedan lagen trätt i kraft har reglerna för hur äldre bebyggelse skall få delas upp i ägarlägenheter ändrats inte

mindre än sju gånger5. strängare krav för att få dela

upp den äldre bebyggelsen i de kommuner som hade hyresreglering infördes 1969 och kraven skärptes ytterligare 1970. Ett för hela landet gällande förbud att dela upp befinglig

bebyggelse, med undantag för s.k. fredad egendom (dvs.

egendom för vilken lov om bygningsfredning gäller) infördes 1972. Orsaken till detta förbud var att hindra den spekulation och de missförhållanden som hade iakttagits

3 .. .. , _

ingiçk som del i en större bo-

en

Staäâseâtsâgarlagemeter

. .P°.l “PP9°?15§- Säntliga partier med undantag for So-

cialistisk Folkeparti rostade för lagen. 4 Lov om Eierleiligiecier nr 199 av 3/5 1966 (aim 5

Rmewchswiuñ _ ngar (_1972, .1976, 1977 och två gånger

medan två av änd-

rlågårlåråâgtølchlâgâaqn igarrlagerâieter

ino S1 N ° gregu]engs1°ve se vidare Blok sid. 39 ff.

250 Bilaga 3

vid uppdelning av äldre begyggelse. En möjlighet att dela upp äldre bebyggelse återinfördes 1976 men för att uppdelning då skulle få ske krävdes att såväl byggnaden som varje lägenhet uppfyllde en rad kvalitets- och standardkrav. Vidare krävdes att ägaren till fastigheten först hembjöd fastigheten till hyresgästerna. Reglerna för uppdelning skärptes på nytt 1977 och bl.a. skulle ägaren ha ägt fastigheten i minst fem år innan den fick hembjudas till hyresgästerna, dvs. innan ett uppdelningsförfarande över huvud taget var tänkbart. Genom en ny ändring 1979 kom i stort sett samma uppdelningsregler som infördes 1972 att åter bli gällande. Huvudskälet till denna reträtt var

att förhindra att tillgången på hyreslägenheter med låg

hyra minskade. Hyrorna var tillbakahållna genom reglering. Genom omvandling till ägarlägenheter kunde fastigheterna föras ut ur regleringssystemet. Denna möjlighet att få en bättre ankastning på det i äldre hyresfastigheter bundna kapitalet utnyttjades naturligtvis. Äldre lägenheter med

förhållandevis låg hyra omvandlades till ägarlägenheter.

De regler som infördes 1979 gäller alltjämt och kan sägas innebära att bostadsbeståndet med avseende på uppdelning

i ägarlägenheter är uppdelat i tre kategorieröz egendom

som fritt kan delas upp, egendom som under vissa villkor kan delas upp och slutligen egendom som aldrig kan delas upp. Till den första kategorin hör bostadshus som börjat byggas efter den 1 juli 1966. Till denna kategori hör även byggnader som inte innehåller bostadslägenheter. Uppdelningsrätten är i detta fall oberoende av byggnadens ålder. Till den andra kategorin hör byggnader med högst två bostadslägenheter. Beträffande sådana byggnader gäller att

en lång rad krav med avseende på standarden skall vara

uppfyllda för att uppdelning skall få ske. Efter tillstånd kan även s.k. fredade byggnader delas upp. Byggnader som aldrig kan delas upp är först och främst alla de som inte

6 Se EjLL 10 §. Jfr även Blok sid. 48 ff.

Bilaga 3 251

tillhör den första eller andra kategorin, dvs. alla de byggnader som är uppförda före den 1 juli 1966 och som innehåller mer än två bostadslägenheter. Härtill kommer

dessutom alla de byggnader som är uppförda på en jord-

bruksegendom eller som är uppförda för att brukas av medlemmar som tillhör privata bostadsföreningar eller som är avsedda att hyras ut av allmännyttiga bostadsföretag.

Antalet ägarlägenheter har ökat snabbt. 1969 hade c:a 800 fastigheter delats upp i omkring 15 000 ägarlägenheter. Tio år senare var antalet uppdelade fastigheter nära 5 000 och antalet ägarlägenheter för bostadsändamål drygt 122 000. Härtill skall läggas nära 20 000 lokaler för oli-

ka användningsområden. Den 1 januari 1980 var c:a 6,3 pro-

cent av samtliga bostadslägenheter ägarlägenheter (ca. 133 000). Drygt hälften av dessa beboddes av ägarna själva.

Under lagens hela giltighetstid har det varit tillåtet att dela upp bostadsbegyggelse som tillkommit efter lagens

ikraftträdande. Någon mer omfattande kritik mot ägarlägen-

hetsinstitutets tillämpning på denna typ av egendom har

inte framkomit i den allmänna debatten7. Med avseende på

nybebyggelse är det också berättigat att göra gällande att systemet uppfyllt de förväntningar som fanns då det infördes. Det torde ha bidragit till en ökad bostadsproduktion. Egendom med ägarlägenheter är allmänt sett bättre underhållna än hyresfastigheter. Lägenhetsägarnas inflytande över förvaltningen av hela byggnaden har ökat i jämförel-

sen med vad som gäller för hyresgäster. Ägarlägenhets-

institutet har inte lett till någon nämnbar ökad offentlig

administration. Egendom som enbart innehåller lokaler har också under lagens hela giltighetstid fritt kunnat delas

upp. Någon kritik mot denna uppdelningsmöjlighet har inte

framförts. Det relativt stora antalet lokaler som övergått

7 De sarmanfattande s Ynpunkter sun har lannas b ° _ ut_ redm ngens santal med företrädare

bolignirngåregai

för Kö.

Pâåmömhfâellesaforemreen af sant

Eierlejlighedsforenirger

hmlvsm ngsdonnren i Köpenham. Jfr även Blok s. 7 ff.

ti11 att bii ägariägenheter tyder på att ägarlägenhetssystemet här fylit ett berättigat behov.

Som framgår av de många iagändringarna med avseende på

rätten att de1a upp äidre bebygge1se har probiemen kring ägariägenhetssystemet huvudsak1igen avsett uppdeining av sådan bebygge1se. Prob1emet har här främst varit att uppdelningen inneburit att en Iägenhet överförts från en strängt regierad marknad ti11 en fri marknad. Det kan knappast anses förvånande att en sådan möj1ighet iett ti11 oönskade effekter på bostadsmarknaden. Kort efter Iagens

ikraftträdande förekom i några fa11 direkta oiagiigheter i

samband med omvandiing och över1åte1se av ägariägenheter. I ett fail exempeivis såides iägenheter i en som byggnad Vä?” uppförd på arrenderad mark och där arrendet upphört. Lägenhetsköparna hade undanhåiiits information om att arrendet upphört och byggnaden ti11 följd därav sku11e komma att rivas. I andra fa11 förmåddes att hyresgäster köpa de iägenheter de nyttjade under hot att annars b1i uppsagda och vräkta trots att de rätte1igen hade ett besittningsskydd. Åter i andra fail trakasserades hyresgäster som inte vi11e förvärva sina iägenheter. Dessa fa11 uppmärksammades mycket i den a11männa debatten.

Det danska ägar1ägenhetssystemet är uppbyggt kring en direkt äganderätt ti11 lägenheten i kombination med en samäganderätt ti11 mark och gemensamma aniäggningar. Härtiil kommer såväi en rätt som en sky1dighet att tiiihöra den förening som ska11 förvaita den gemensamma egendomen.

Initiativet tiil uppdeining tiiikommer fastighetens ägare. I a11 korthet ti11går en uppdeining på föijande sätt:

Äga-

ren vänder 8 sig ti11 den förrättningsman som norma1t

Förrattningsnannen, sun har yrkestite1n Iandinspektor, är i

Damark inte knuten ti 11 en offetiig Iwndigiet utan är en fri auktoriserad av sarhäHet. I Köpenham och Fred-

yrkesutövare,

nkberg handias dock uppdelning av stadskormktoren och

stads1andinspektore och i Sonderjy11an av ifrågavarande ants-

iandinspektor.

Bilaga 3 253

svarar för fastighetsbildningsåtgärder i det distrikt där

fastigheten är belägen. Förrättningsmannen upprättar särskilda registerkort och beskrivningar över varje lägenhet samt en förteckning över samtliga lägenheter. Bl.a. skall lägenheternas yta anges och normalt kräver detta att förrättningsmannen gör en uppmätning av byggnaden och tar fram nya ritningar. Förrättningsmannen skall även bekräfta att vissa av de standardkrav som är en förutsättning för uppdelning föreligger. Av förättningsmannnen underskrivna handlingar skall inges till tinglysningsmyndigheten som är en avdelning vid de allmänna underrätterna. Anmälan till tingslysningsmyndigheten av uppdelningen skall senast ske då den första försäljningen av en lägenhet anmäls till myndigheten för att tinglysas, dvs. då ett ägarskifte skall föras in i fastighetsboken. Anmälan om uppdelning skall även innehålla uppgift om de andelstal som den ursprungliga fastighetsägaren åsatt varje lägenhet. Andelstalen har betydelse för fördelning av gemensamma kostnader, för rösträtt i föreningen och för hur stor del varje lägenhetsägare har i den gemensamma egendomen.

Avtalsfrihet kan sägas gälla vid fastställande av andels-

talen och några särskilda regler för hur andelstalen skall

beräknas finns inte. En rimlig ordning mellan lägenhetsägarna förutsätter dock att andelstalen beräknas med ut-

gångspunkt i de enskilda lägenheternas storlek. Fastställ-

da andelstal kan ändras om samtliga berörda är överens

härom. Det är då, teoretiskt sett, fråga om att nya an-

delstal fastställs genom avtal mellan lägenhetsägaren. Det torde däremot inte vara möjligt att genom majoritetsbeslut inom föreningen ändra andelstalen. Emellertid kan föreningens stadgar innehålla bestämmelser som möjliggör en sådan ordning. Skulle de av den ursprunglige fastighetsägaren fastställda andelstalen vara uppenbart orimliga

torde 36 § i den danska avtalslagen kunna åberopas till

stöd för en jämkningg-

9 Blek s. 257.

254 Bilaga 3

Innan tingslysning sker kontrollerar tinglysningsmyndigheten att förutsättningarna för uppdelning föreligger.

I fastighetsboken (tingbogen) noteras att fastigheten delats upp och nya fastighetsblad läggs upp för ägarlägenheterna. Till dessa blad överförs - en nya vanligen genom till den - inteckhänvisning ursprungliga fastigheten ningar, nyttjanderätter och servitut som besvärar den ursprungliga fastigheten.

I samband med att den första ägarlägenheten anmäls för tinglysning, skall det klagöras om särskilda stadgar, eller de i samband med lagens tillkomst utfärdade nonnalstadgarna, skall gälla för ägarlägênhetsföreningen. Särskilda stadgar skall tinglysas och således antecknas i fastighetsboken.

Hyresgästerna har inget inflytande över en uppdelning. De är dock skyddade i sin besittning av lägenheterna, men de förlorar sin bytesrätt. Eftesom hyresgästerna har en oförändrad besittningsrätt är det valigt att den ursprunglige

fastighetsägaren under en lång tid förblir ägare till mer-

parten av lägenheterna. Ingenting hindrar i och för sig att fastighetsägaren överlåter en uthyrd ägarlägehet till

någon annan än hyresgästen. Förvärvaren får emellertid

inte rätt att säga upp hyresgästen och först då lägenheten blir ledig kan han komma i besittning av den.

Innehas en egendom med samäganderätt och är till denna samäganderätt knutet en bruksrätt till viss lägenhet (s.k. anpartslejligheder) kan övergång till ägarelägenheter ske utan överlåtelse av ägarlägenheten. Är delägarna eniga om uppdelning kan de anmäla detta till tingslysningsdomare samt ange vem de enskilda lägenheterna skall tillhöra. Det är mer tveksamt om detta anmälningsförfaran-

Bilaga 255

de kan ti11ämps vid en samäganderätt som inte är förenad

med en besittningsrätt ti11 vissa iägenhetlo.

Varje iägenhetsägare de1tar i ägarlägenhetsföreningens verksamhet i förhåiiande til] det för iägenheten åsatta ande1sta1et. Detta gäiler även den ursprungiige fastighetsägaren, som såiedes under ett in1edningsskede normait

b1ir dominerande i föreningen. För att i någon mån begrän-

sa detta inf1ytande gä11er att en 1ägenhetsägare för10rar

sin rösträtt om han på nytt hyr ut sin Iägenhet sedan det

hyresförhå11ande som gä11de vid uppde1ningsti11fä11et upp-

hört (EjLL 2 § 4 st.)11. Vidare gä11er något som ka11as

beboerrepraesentation me11an uthyrare av ägar1ägenheter och hyresgäster om uthyraren äger minst sex ägar1ägenheter avsedda för bostadsändamå1. Systemet innebär att hyresgästerna har rätt att utse en representant som ska11 hå11as informerad om fastighetsförva1tningen och som äger diskutera denna med ägaren.

Genom tingiysning av uppde1ningen upphör i juridisk mening den ursprungiiga fastigheten att existera. Varje ägarlägenhet ska11 därefter anses som en sjä1vständig fast egendom (4 § EjLL). Panträtter som belastat den ursprungiiga fastigheten vi1ar efter uppde1ningen i fu11 utsträckning

på varje enskild iägenhet om inte särkski1da åtgärder vid-

tas.

En ursprungiig panthavare som inte har samtyckt ti11 uppdeining kan i en exekutiv situation begära betaining ur samt1iga lägenheter. Vid den exekutiva auktionen kan en - förutom att

panthavare påkalla varje 1ägenhet bjuds ut

för - att heia den ut i sig ursprungiiga fastigheten bjuds

ett sammanhanglz. Hur än värdereiationerna me11an den

10 B1ok s. 92 f. 11 Rege1n infördes 1979 för att notverka de negativa fö1jder

scm en långsam, suzcesiv utforsä1jning av lägerheterna har för

dem som med äganderätt förvärvat sina 1ägerheter. 12 B1ok s. 125.

256 Bilaga 3

ursprungliga fastigheten och ägarlägenheterna utvecklas är

panthavaren således tillförsäkrad att avyttringen sker på

det för honom mest gynnsamma sättet. Panthavarens medgivande till erfordras därför inte. I allmänhet uppdelning medverkar panthavarna till en uppdelning och ägarlägenheterna befrias vanligen från pantansvar innan de första

gången säljs.

En ägarlägenhet ägs på samma sätt som annan fast egendom, vilket innebär att ägaren har en i princip fullständig

rådighet över lägenheten. Han kan således fritt överlåta

eller pantsätta lägenheten. Det är dock att märka att den

rättsliga rådigheten över lägenheten avser äganderätten

till lägenheten i kombination med samäganderätten till gemensam egendom och medlemsskapet i ägarlägenhetsföreningen. Lägenhetsägaren kan således inte separat disponera över dessa skilda rättigheter.

Finns det inte ett särskilt förbud i föreningens stadgar får en ägare fritt överlåta eller hyra ut sin lägenhet. Finns å andra sidan i stadgana bestämmelser att föreningen skall godkänna en förvärvare, gäller en sådan regel även

exempelvis vid arv trots att ägarlägenheten är en tillgång

som omfattas av de normala arvsreglerna.

Beträffande ägarlägenheternas inre gäller att ägaren får

vidta de åtgärder han önskar så länge dessa inte innebär

ett ingrepp i byggnadens bärande konstruktioner. Ingrepp

som påverkar byggnadens yttre får inte heller företas.

Lägenhetsägarens faktiska rådighet kan vidare vara in-

skränkt genom bestämmelser i stadgarna. Föreningen kan också fastställa allmänna ordningsregler som kan inskrän-

ka den faktiska rådigheten (5 § EjLL) Lägenhetsägaren

O n:

maste aven tåla intrång i sin lägenhet när detta är på-

kallat för tillsyn och reparation av byggnaden.

Bilaga 3 257

Lägenhetsägarna får disponera den gemensamma egendomen. Denna dispositionsrätt skall inte sättas i relation till

andelstalen13. På många områden kan gränserna för en-

skilda lägenhetsägares rätt att bruka gemensam egendom antas stämma överens med en hyresgästs rätt att bruka den byggnad där lägenheten är inrymd.

Lägenhetsägarnas främsta skyldighet är att i förhållande till åsatta andelstal bidra till kostnaderna för förvaltningen av gemensam egendom.

Den för - främst ägarlägenheterna gemensamma egendomen marken, grunden och - inte av byggnadsstommen ägs ägarlägenhetsföreningen utan innehas med samäganderätt av lägenhetsägarna. Föreningens uppgift är att handha den praktiska förvaltningen av denna egendom. För att täcka förvaltningskostnaderna får föreningen uttaxera avgifter från lägenhetsägarna i förhållande till deras andelstal. Om en lägenhetsägare inte i rätt tid fullgör sin betalningsskyldighet torde, enligt allmänna regler, en skyldighet att

utge dröjesmålsränta inträda. Ägarlägenhetsföreningen har

vidare möjlighet att som varje fordringsägare få sitt for-

dringsanspråk prövat av domstol och därigenom erhålla en

exekutionstitel gentemot lägenhetsägaren.

Enligt normalstadgan (10 §) kan särskild grundfond inrättas om minst en fjärdedel av föreningens medlemmar begär det. Grundfonden skall användas för att bestrida gemensamma omkostnader. Bidraget till fonden skall utgöra en pro-

cent av lägenhetsvärdet till dess den uppgår till fyra

procent av det samlade lägenhetsvärdet.

Det är vanligt14 att ägarlägenhetsföreningen säkerstäl-

ler sina krav gentemot lägenhetsägarna genom att kräva en

13 Bld s. 201. 14 Blok 2. 277.

258 Biiaga 3

panträtt i iägenheterna. Den maximaia omfattningen av panträtten bestäms när panträtten uppiåts. Med hänsyn ti11 prisutveck1ingen kan denna gräns behöva justeras. I praxis har två metoder kommit ti11 användning. I det ena faiiet förändras panträttens omfattning med hänsyn ti11 prisutveckiingen och i det andra fa11et faststäiis panträttens omfattning som en procentsats av lägenhetens värde. Båda metoderna har godkänts trots den grundiäggande regeln att en panträtt i fast egendom skaii vara bestämd ti11 sin storiek.

Ägariägenhetsföreningen handhar såiedes vissa förvait-

ningsuppgifter men är för den sku11 inget särskiit rätts- -

subjekt ingen juridisk person15. Ansvaret för gemen-

samma omkostnader är inte begränsat til] föreningen utan kan ledas vidare ti11 de enskiida iägenhetsägarna. Eftersom varken 1agen e11er normaistadgarna innehåiier bestämmeiser om ansvarsfördeining får a11männa rättsgrundsatser antas gäHa. Dessa innebär att iägenhetsägarna är soiidariskt ansvariga gentemot tredje man. Ansvaret är personiigt och såiedes inte begränsat tiil iägenhetsvärdet.

Även om föreningen såiedes inte är ett eget rättssubjekt

kan föreningen ingå rättshand1ingar i eget namn. Uppkommer

genom en sådan rättshandiing en förpiikteise för föreningen torde föreningens motpart ha bättre rätt ti11 förening-

ens eventueiia ti11gångar i form av uppsamiade avgifter

och grundfond än iägenhetsägarnas övriga borgenärer. Ytterst är mediemmarna soiidariskt bundna och ansvariga för

föreningens åtaganden.

Beträffande ägarlägenhetsföreningens organisation gäiier att en generaiförsamiing är det högsta besiutande organet. Varje lägenhetsägare utövar sin rätt genom generaiförsamiingen och rösträtten är beroende av andeistaiet för Tägenheten.

15 Biok s. 407.

Bilaga 3 259

Normalt fattas beslut i generalförsamlingen med enkel majoritet. I särskilt antagna stadgar kan dock andra omröstningsregler fastställas. Beslut, som innebär väsentliga förändringar av den gemensamma egendomen kräver dock två tredjedels majoritet såväl bland de röstande som med avseende på andelstalen (1 § 4 i normalstadgarna). Samma majoritetsregler krävs även för stadgeändringar. Det bör här upprepas, att inte ens med kvalificerad majoritet får be-

slut fattas som inskränktar på den enskilda äganderätten.

Härav följer att de ursprungliga andelstalen inte kan ändras med mindre samtliga som berörs därav är överens. Det är inte heller möjligt att förända medlemmarnas rätt att delta i föreningens verksamhet genom majoritetsbeslut.

Den dagliga förvaltningen av föreningen vilar på styrel-

sen, som normalt består av fyra personer. Den väljs av generalförsamlingen. Styrelsen utser inom sig en ordförande. Styrelsen kan också utse en administrator (7 S tredje stycket normalstadgarna) med uppgift att biträda i den dagliga förvaltningen av fastigheten. Administratorn har ingen egen behörighet utan behörigheten är helt beroende

av de uppgifter som styrelsen lägger på honom.

Varken i lagen om ägarlägenheter eller i normalstadgarna

regleras frågan hur en återgång till ett gängse flerfa-

miljshus skall ske.

En ägarlägenhet som upprättats i överensstämmelse med lagen om ägarlägenheter anses, som tidigare framhållits, som självständig fast egendom. Detta tillstånd inträder i och med att anmälan om uppdelning sker till tinglysningsmyndigheten. I skattehänseende skall därför efter sådan anmälan varje lägenhet värderas som ett självständigt objekt och efter samma principer som annan fast egendom. Beskattningen sker i princip efter samma regler som för villa.

260 Biiaga 3

3 VÄSTTYSKLAND

Ãgariägenhetsinstitutet i Västtyskiand har utveckiats efter andra väridskriget. Den stora bostadsbristen efter kriget aktua1iserade oiika a1ternativ för att styra investeringarna ti11 bostadssektorn. Det förekom att bostadssökanden, som hade möjiighet därtiii, stä11de ekonomiska resurser ti11 en byggherres förfogande i utbyte mot att få hyra en iägenhet när byggnaden var uppförd. Ett hyresavta1 VäY dock ett då1igt utbyte av en sådan kapitalinsats eftersom avta1et kunde sägas upp av en ny ägare tiii fastigheten. Krav på Iagstiftning som stärkte de bostadssökandes stäiining restes och 1951 trädde en 1ag för att ti11god0se

dessa ändamåi i kraft - en 1ag om ägar1ägenheter 16.

I tysk rätt gä11er, precis som i svensk, att en byggnad är tiilbehör til] den fastighet där den är uppförd. De föremå1 som infogats i byggnaden är tiiibehör ti11 denna och därmed även ti11 fastigheten. Såväl byggnaden som föremå- 1en föijer i rättsiigt hänseende fastigheten. Detta är huvudregein.

Ägariägenhetsinstitutet är uppbyggt kring en enskiid äganderätt ti11 iägenheten i kombination med en samäganderätt ti11 gemensam egendom (1 § 2p). Detta innebär såiedes ett principie11t avsteg från grundregein att byggnad med däri infogade föremåi och marken utgör en rättsiig enhet. Avsteget från huvudregeln har skett genom en utveckiing av

samäganderätten. Ägariägenhetsinstitutet ses såiedes som

en särskiid form av samäganderätt där deiägarna godtar en

16 Gesetz iber das bbhnungseigentun md das Dauaervnhnrwit

(hbhnungseigentunsgesetz) van 15. März 1951. Lagen har ändrats

en gang, genom 1ag an ändring i Bürgeriiches Gesetzbuch och andra iagar den 30 naj 1973 (Büå 1. Is. 501) och genomändring av wohnungseigentuiusgesetz och förordningen an tanträtt (Endoaurecht) den 30 ju1i 1973 (BGB 1. I s. 910). Beträffande tysk rätt sas ti H weitnatxer eHer Bänmnn.

Bilaga 3 261

minskning av utrymmet för den gemensamma äganderätten till förmån för en enskild äganderätt till en bestämd lägenhet.

Den enskilda äganderätten begränsas till de individuella lägenheterna i byggnaden. Gemensam egendom, som således är föremål för samäganderätt, är tomtmarken och de delar av byggnaden som inte är föremål för en enskild äganderätt eller ägs av tredje man (1 § 5 ). Det senare kan vara fallet med teknisk utrustning i byggnaden.

En ägarlägenhet kan vara avsedd för såväl bostadsändamål (wohnungseigentum) som andra ändamål (Teileigentum). Samma regler gäller för de två lägenhetstyperna.

Lagen om ägarlägenheter innehåller även regler om ytterligare ett rättsinstitut, nämligen Dauerwohnrecht. Därmed avses en i tiden i princip obegränsad nyttjanderätt till en bestämd lägenhet i ett flerfamiljshus. Institutet har sin användning inom bostadskooperationen. Avsikten är att inom denna trygga besittningsrätten till en lägenhet för dem som bidragit till byggnadskostnaderna i avsikt att komma över en bostad. Det är således samma bostadspolitis-

ka målsättning som ligger bakom detta institut som ligger

bakom ägarlägenhetsinstitutet.

Inom ägarlägenhetsinstitutet är samäganderätten till den gemensamma egendomen i juridiskt avseende osjälvständig. Den är alltid förenad med äganderätten till en bestämd lägenhet. Lägenhetsägaren kan inte överlåta, pantsätta eller

på annat sätt disponera över den egendom som omfattas av

samäganderätten. Lägenhetsägaren kan däremot utnyttja sin

egen lägenhet på det sätt han själv finner lämpligt och

han kan exempelvis fritt överlåta, hyra ut eller pantsätta

lägenheten (13 §). Lägenhetsägarens rätt med avseende på

den egna lägenheten är inte helt Han är

dock obegränsad.

således bl.a. skyldig att hålla lägenheten i sådant skick att olägenhet inte uppkommer för andra. Lägenheten får

262 Bi1aga 3

inte he11er brukas så att det medför oiägenhet för andra.

Det nära grannförhåiiandet gör dock att iägenhetsägaren

måste tåia vissa störningar från sina grannar.

Förhå11andet me11an Iägenhetsägarna är inte uttömmande reg1erat i 1agen utan det finns utrymme för 1ägenhetsägarna att träffa särskiida överenskommeiser härom. Genom så-

dana överensk0mme1ser kan exempelvis frågan om uthyrning

av iägenhet e11er användning av den för specie11t ändamå1 göras tiii en för samtiiga 1ägenhetsägare gemensam angeiägenhet. Vidare kan den fria över1åte1serätten inskränkas genom att en förvärvaren måste godkännas av övriga Tägenhetsägare (12 §).

Lägenhetsägarna svarar sjäiva för underhå11et inne i iägenheten. De får fritt förändra 1ägenhetens inre så iänge

inte förändringen påverkar tredje mans rätt. Gemensamt

svarar iägenhetsägarna för det yttre underhå11et.

Norma1t sker övergång ti11 ägar1ägenheter genom att ägaren

med en ensidig rättshandiing föranstaltar om uppde1ning av fastigheten. Uppdeiningen sker genom bes1ut av den in-

skrivningsmyndighet som för fastighetsboken för ifråga-

varande fastighet. Ansökan ti11 inskrivningsmyndigheten ska11 vara åtföijd av en s.k. Auftei1ungsp1an. På en av byggnadsmyndigheterna godkänd ritning ska11 de enskiida iägenheterna och den gemensamma egendomen redovisas (7 §). Sedan uppdeining skett, kan fastighetsägaren försäija 1ä-

genheterna. Övergång ti11 ägariägenheter kan också ske ge-

nom avtai me11an samägare ti11 en fastighet. De träffar då en uppgöreise som innebär att utrymmet för det samägda inskränks ti11 förmån för en enski1d äganderätt för varje delägare ti11 en besämd 1ägenhet.

Vid uppdeiningen faststä11s andeistai efter vi1ka de 01ika iägenheterna skal] ta de1 i kostnaderna för förva1tningen

av gemensam egendom (16 §). Lagen innehåiier inte regier

om hur ande1sta1en ska11 beräknas, men det råder a11män

Biiaga 3 263

enighet om att de bör faststäiias med hänsyn tiii iägenheternas inbördes värden. Det är inte ovaniigt att oiika iägenheters nytta av gemensam egendom, exempeivis en hiss, beaktas.

För varje ägariägenhet Iäggs ett särskilt fastighetsbiad upp i fastighetsboken hos inskrivningsmyndigheten (7 §). På dessa biad görs anteckningar om uppdeiningen och vad som ska11 gä11a lägenhetsägarna emellan. Har exempeivis överenskommeise träffats om vilikor för överiåteise av lägenhet måste sådana avta1svi11kor antecknas i fastighetsboken för att en förvärvare av en iägenhet ska11 bii bunden av dem. Andeistaien för de oiika iägenheterna skaii iikaiedes antecknas i fastighetsboken. Det ursprungiiga fastighetsbiadet avsiutas och de beiastningar som finns

införda överförs på ägariägenheternas b1ad. För varje

ägariägenhet skaii särskiid iagfart sökas.

Uppdeining av en fastighet i ägariägenheter förutsätter inte samtycke från panthavarna. Detta stämmer överens med vad som gäiier vid normai deining av fast egendom.

Med varje äganderätt ti11 en ägariägenhet föijer, som ti-

digare påpekats, ett obiiatoriskt deiägarskap i gemensam

egendom. Denna ägargemenskap är ouppiösiig och ingen enski1d deiägare kan kräva att gemenskapen upphävs. Om en ägare å andra sidan grovt åsidosätter sina piikter gentemot övriga iägenhetsägare, kan dessa framtvinga att den misskötsamme avyttrar sin iägenhet (18 §). Lägenhetsägarna kan gemensamt träffa avtai att iägenheterna inte längre skaii vara ägariägenheter.

Förvaitningen av gemensam egendom tiiikommer samtiiga deiägare samfäiit (12 §). För att undanröja omedeibar fara för sådan egendom får dock varje deiägare sjäivständigt

vidta erforderiiga åtgärder. Majoritetsbesiut är tiiiåtna

om inte annat är avtaiat meiian deiägarna när det är fråga

om förvaitningsåtgärder som svarar mot den gemensamma

264 Bilaga 3

egendomens beskaffenhet. Hit räknas således reparationer och underhåll av den gemensamma egendomen men inte för-

bättringsåtgärder. Delägarna ingår i en ägarlägenhetsför-

samling (23 §), som är den yttersta formen för utövande av den gemensamma förvaltningen. Församligen skall samman-

träda minst en gång per år och i övrigt när så begärs av

minst en fjärdedel av delägarna. Varje delägare äger en röst i församlingen. Även om ägarlägenheten är uthyrd är ägaren bibehållen vid sin rösträtt. För att församlingen skall vara beslutsför, måste minst hälften av de samlade andelstalen för lägenheterna vara representerade (25 §). Genom beslut i denna församling dras gränserna för förvaltningen upp. Församlingens kompetens kan dock vara beroende av de överenskommelser som träffas mellan samtliga lägenhetsägare och som antecknats i fastighetsboken. Dessa överenskommelser har således formen av stadgar för församlingen. Stadgebestämmelserna, som betraktas som ömsesidiga avtal mellan samtliga lägenhetsägare, kan inte ändras med mindre alla är överens därom. I princip krävs också sam-

tycke från dem vars rätt kan påverkas av stadgebestämmel-

serna. Fördelningen av omkostnaderna kan inte ändras genom majoritetsbeslut. Den dagliga förvaltningen handhas av en särskild av församlingen genom majoritetsbeslut utsedd förvaltare. Det förutsätts att en förvaltere utses. Samäganderätten kan dock fungera även utan en förvaltare. En förvaltare kan inte utses för längre tid än fem år i taget (26 §). Denna spärregel har tillkommit för att förhindra att den ursprunglige fastighetsägaren skaffar sig ett

alltför långt gående inflytande över den gemensamma för-

valtningen. Delägarna kan utse ett särskilt förvaltningsutskott om tre lägenhetsägare för att biträda förvaltaren i dennes arbetsuppgifter (29 §).

I förvaltarens arbetsuppgifter ingår, förutom att årligen

sammankalla församlingen, att sköta såväl den praktiska som den ekonomiska förvaltningen av gemensam egendom. Till förvaltarens uppgifter hör att genomföra församlingens be-

Bilaga 3 265

slut samt ombesörja reparationer och underhåll av den ge-

egendomen. Förvaltaren skall vidare årligen frammensamma

lägga förslag till budget samt lämna redovisning för den utförda förvaltningen. Budget och redovisning skall granskas och godkännas av församlingen. Förvaltaren skall tillse att uttaxering sker på grundval av den godkända budgeten och att den betalningsskyldighet som uppkommer till följd av förvaltningen av den gemensamma egendomen fullgors.

Även om en byggnad inte är belägen på egen grund utan på

mark som är upplåten med Erbbaurecht dvs. med motsvarig-

heten till den svenska tomträtten, kan den delas upp i ägarlägenheter (30 §). På samma sätt som gäller vid uppdelning av byggnad på egen grund står två vägar öppna. Anförvärvar de boende - och envar i förtingen gemensamt hållande till den - och tomträtt. egna lägenheten byggnad Därefter träffar de avtal att samäganderätten skall inskränkas till förmån för en direkt äganderätt till de enskilda lägenheterna och samäganderätt endast omfatta egendom som är av gemensam betydelse. Den som ensam innehar en byggnad på tomträttsmark kan också genom en ensidig rättshandling åstadkomma uppdelning och efter uppdelningen efter hand överlåta de enskilda lägenheterna.

Hos inskrivningsmyndigheten läggs i och med uppdelningen särskilda blad upp i tomträttsboken (das Erbbaugrundbuch).

För ägarlägenheter som inrättas i byggnad på tomträttsmark

gäller samma regler som för andra ägarlägenheter.

Den nyttjanderätt till marken som det här är fråga om är

på samma sätt som den svenska tomträtten tidsbegränsad.

När das Erbbaurecht upphör övergår byggnaden i dess hel-

het till fastighetsägaren. Därmed upphör också upplåtelsen

av den enskilda äganderätten till lägenheterna.

Ägarlägenheterna jämställs med villor i skatte- och av-

giftshänseende (61 och 62 §§).

266 Bilaga 3

4 NORGE

I Norge finns ett inte obetydligt antal lägenheter som skulle kunna betecknas som ägarlägeheter. Däremot finns det ännu ingen lag som reglerar ägarlägenhetsinstitutet. Reglerna om fast egendom med tillhörande administrativa regler samt reglerna om samäganderätt i kombination med avtal mellan de olika lägenhetsinnehavarna i en byggnad har i stället utnyttjats som bas för att etablera en praktiskt fungerande äganderätt till lägenheter i flerfamiljshus. Två huvudtyper av ägarlägenheter kan urskiljas. Helt dominerande är den formen att de boende gemensamt äger hela fastigheten. Till denna samäganderätt är sedan genom avtal en exklusiv nyttjanderätt till bestämd lägenhet knuten. Förpliktelserna parterna emellan måste regleras avtalsvägen och rättsreglerna om samäganderätt kan i dessa fall endast fylla ut en avtalsmässig överenskommelse. En annan men mindre vanlig konstruktion är att de boende faktiskt äger sina lägenheter samt en ideell andel i den övriga byggnaden och marken. Denna konstruktion bygger inte

på någon specifik lag som kan fylla ut parternas avtal.

Redan 1911 tinglystes dvs. registrerades vid domstol ett avtal om samäganderätt till en fastighet med en till varje andel knuten exklusiv nyttjanderätt till en bestämd lägenhet. Vid tinglysningen blev inte särskilda grunnboks-

blad17 för de enskilda ideella andelarna upplagda utan

det ursprungliga grunnboksbladet användes för samtliga andelar. Detta administrativa förfarande blev sedermera fast praxis vid tinglysning av avtal om samäganderätt till fast egendom. Bristen på särskilda gunnboksblad försvårade

överskådligheten av ägarlägenheterna och kan antas ha ver-

kat återhållande på utvecklingen.

17 Grunrbokälad N kan vid en ned svenska förhållan-

_ _ U janfbrelse

den namast liknas vid särskilda upplägg i fastigietámken.

Biiaga 3 267

Fråga om att i samband med tingiysning av samäganderätts-

avta1 få lägga upp särski1da grunnboksb1ad för de ideeiia andeiarna av den samägda fastigheten, dvs. i praktiken för de enskiida ägariägenheterna, väcktes formelit från dom-

sto1shå11 i början på 1960-talet. Justitiedepartementet

konstaterade i ett uttaiande 1965 att något iagiigt hinder

mot att Iägga upp särskiida grunnboksblad inte fanns. Det-

ta öppnade möjiigheter för individue11 be1åning av de ide-

eiia andeiarna och därmed skapades bättre finansieringsmöjiigheter för de enskilda iägenheterna.

Klarläggandet beträffande grunnboksbiaden kan sägas ha varit iniedningen ti11 en förhåiiandevis snabb utveck1ing av

ägariägenhetsinstitutet som dock, i avvaktan på utredning

och särskiid 1agstiftning, stoppades 1976. Då ti11kom ett förbud att inrätta ägariägenheter i det befintiiga bo-

stadsbeståndetls. På grundvai av ett 1980 aviämnat be-

tänkandelg fram1ades 1981 en proposition om 1ov om

eierseksjoner2°.

18 Lov 28. nai 1975 nr. 36 om forbud not etáaiering av eier- Ieiiigieter i bestående bygm nger. Förbudet avser endast omvandling av byggnader som innehåHer mer än fyra 1ägerheter. Det gäHer inte rad1us1ängor e11er nntsvarande, där varje 1ägerhet kan biida en enski1d regi sterfastighet. Inte he11er träffar förbudet nyuppförda byggnader eHer byggnader som är yngre än ett år. Av de uppskattningsvis 25 000 ägariägerheter son fanns när förbudet att de1a upp befi nt1ig bebyggelse inför-

des hade drygt hä1ften ti Hkonmit mder den ti oårsperiod då grmrbokmad kunde iäggas upp. Efter förbudet har något 1 000-

ta1 ägariägemeter i mbdayggeise tiHkontni t. 19 Eierieüigieter (M11 1980:6). Utremi ngens majoritet viHe tiHåta ägarlägemeter i nsbebyggeise såvä1 när det gäHer bostadsmayggeise scm annan bdaygge1 se. Minori teten nntsatte sig ägariägenheter san organisationsform för bostäder, men hade ingen invändning att annan mbdayggeise de1as upp. - Beträffand befintiig bebyggeise nntsatte sig en najoritet uppde1ning av bostadshus; dock att bostadshus ned endast två Iägenheter skuHe få de1as upp. Ingen notsatte sig att annan bestående be-

bygge1 se än bostadsubyggeise deias upp. - En ninoritet ansåg

att aH beby geise, såiedes såväi bostads- som annan bebygga]-

se, skuHe a de1as upp. SkuHe någon inskränkning i denna

principieHa rätt ske, borde begränsningen sättas vid bostadsbebyggeise som innehöH ner än fyra Iägerheter. 30 Ot. prp. nr. 76/1980-81. 011 1ov om eierseksjoner.

268 Bilaga 3

I lagförslaget ges en allmän reglering av ägarlägenhetsinstitutet. Som betecknng på en ägarlägenhet används eierleilighet eller eierseksjon. Lagen föreslås gälla både de befintliga ägarlägenheterna och de som efter hand kan tillkomma. Endast en form av föreslås ägarlägenheter bli tillåtna nämligen den som utan utvecklats lagreglering till den mest vanliga och som således innebär en egendomsgemenskap i form av samäganderätt till mark och byggnad samt en till varje andelsrätt knuten nyttjanderätt till bestämd lägenhet eller lokal.

En ägarlägenhet omfattar således en ideell andel i byggnaden och därtill hörande mark antingen denna innehas med äganderätt eller med arrenderätt i kombination med en ensamrätt till en lägenhet eller en lokal.

I propositionen konstateras att ett av personligt ägande den egna bostaden (egenhem) dominerar i Om man öns- Norge. kar att den enskilde skall ha möjlighete att sin boäga stad och ha fritt val till måste man också

upplåtelseform

godta ägarlägenheter i flerfamiljshus; i vart fall i nyproduktionen. Utöver detta skäl för en särskild lag om ägarlägenheter anförs det i propositionen att det är angeläget med en enhetlig lagreglering av de befintliga ägarlägenheterna.

I propositionen föreslås rätt till av uppdelning ny bebyggelse i ägarlägenheter. När det gäller befintlig bebyggelse uttalas det att ett absolut förbud är en orealistisk inställning och att en helt fri betänkuppdelning inger ligheter. Uppdelningen bör SES SOlll en bostadspolitisk

fråga bland andra. Därför bör de enskilda kommunerna få

ett avgörande inflytande på Det kommunala uppdelningen. inflytandet anses inte nödvändigt för helt små byggnader.

Själva uppdelningsförfarandet är i tekniskt hänseende tänkt att handhas av bygningsrådet dvs. närmast motsvarigheten till den kommunala byggnadsnämnden i Sverige.

Biiaga 269

Tingiysningsdomaren, som tidigare rent faktiskt hade hand om uppde1ningsförfarandet, kommer fortsättningsvis endast att kontroiiera att reglerna för det föres1agna förfarandet iakttas. Han ska11 vidare tingiysa uppdeiningen, vi1ket kan sägas innebära att uppde1ningen genom registrering och införing i grunnbok biir offent1ig.

Uppde1ning i sektioner måste omfatta hela byggnaden. Uppde1ning kan inte ske av egendom som omfattar mer än en registerfastighet. Finns på samma registerfastighet fiera byggnader, måste sektioner inrättas i samtiiga byggnader. Motsätter sig hyresgästerna i en byggnad detta, måste denna byggnad med tiilhörande mark avskiijas från egendomen i övrigt innan uppdeining får komma ti11 stånd.

Innehå11er byggnad som ska11 uppdeias mer än fyra Iägenheter, är 1agens reg1er om vi11koren för uppde1ning bindande. B1.a. måste då två tredjedeiar av hyresgästerna ha samtyckt ti11 uppdeiningen. Vidare har hyresgäst rätt att inom tre månader från uppdeiningen köpa sin 1ägenhet och han ska11 vara informerad om denna förköpsrätt. Priset för iägenheten vid utövande av förköpsrätten ska11 ha faststä11ts av en av rätten förordnad värderingsman. Om sådan större byggnad ska11 uppde1as senare än ett år efter det den färdigstä11des gä11er även att kommunen måste godkänna uppdeiningen. För ett sådan godkännande kan kommunen stä1- 1a upp vi11kor, exempeivis beträffande 1ägenheternas standard e11er att ingen får äga mer än en sektion i byggnaden.

För byggnader som inte innehåiier mer än fyra iägenheter är regierna enkiare. Lagförslaget medger i sådana fa11 att andra samäganderegier tiiiämpas. Detta innebär att parterna kan avtaia att samägandeiagen ska11 äga ti11ämpning

på

rättsförhåiiandet dem eme11an. Beträffande dessa mindre byggnader gä11er vidare att kommunens medgivande inte erfordras även om uppdelningen aktue1iseras mer än ett år efter det att byggnaden färdigstäilts.

270 Bilaga 3

Enligt lagförslaget skall samtliga lägenhetsägare obliga-

toriskt ingå i en samfällighetsförening för förvaltning

av det samfällt ägda. För denna sammanslutning gäller i princip vanliga föreningsrättsliga regler. Beslut som är bindande för föreningen kan bara fattas av föreningsstämman. Där har varje lägenhetsägare lika inflytande. Den löpande förvaltningen kan överlåtas på styrelse eller annat verkställande organ.

Varje lägenhetsägare har full rättslig rådighet över sin

sektion. Denna rådighet kan dock inskränkas i vissa avse-

enden genom överenskommelse mellan säljaren och den förste köparen av sektionen. Sålunda kan kommun som villkor för

att upplåta mark för bebyggelse kräva att i det första

överlåtelseavtalet intas bestämmelser om kommunal förköpsrätt och priskontroll. Vidare kan föreningen med två tredjedels majoritet besluta att köpare av sektion skall godkännas av föreningen. Dessutom kan föreningen föreskriva att sektionsägare skall ställa pant i sin sektion till föreningens disposition som säkerhet för sin del av de gemensamma utgifterna.

Föreningens rätt att kräva pantsäkerhet i de enskilda sektionerna skall ses mot bakgrund av att samtliga sektions-

ägare är solidariskt ansvariga för föreningens åtaganden.

För att mildra effekterna av det solidariska ansvaret föreslås att fordringsägare skall vara skyldig att i första hand göra sitt krav gällande mot föreningen. Andelstal efter vilka lägenhetsägarna skall delta i kostnaderna för förvaltning av gemensam egendom skall fastställas. Andelstalen är en del av ett avtalsförhållande. Genom förvärv av en sektion, inträder förvärvaren i detta avtalsförhållan-

de. Ändring av andelstalen kan därför bara ske om de som

berörs av ändringen är eniga. Huvudregeln är att andelstalen skall fastställas i förhållande till lägenhetsytorna, men möjligenhet finns att i särskilda fall fastställa dem efter lägenhetsvärderna.

_ Bilaga 3 271

Lagförslaget innehåller även regler till skydd för de boende. Tidigare har nämnts deras rätt att förköpa sin lägenhet vid omvandling. Utnyttjar de inte denna möjlighet behåller hyresgästen sin bytesrätt av den förhyrda lägen-

heten till dess sektionen sålts en gång. En annan

ordning skulle, uttalas det i propositionen, försena genomförandet av uppdelningen. Vid uthyrning av i faslägenhet nybyggd tighet gäller inte besittningsskydd för en eventuell hyresgäst.

Några särskilda regler för hur en i sektioner uppdelad

bY99nad skall kunna återgå till en sammanhållen fastighet

föreslås inte.

5 FINLAND

I Finland finns det inte något ägarlägenhetsinstitut som

kan jämställas med det danska eller det västtyska. Likväl finns det en möjlighete att äga en lägenhet i ett flerbostadshus. Detta sker enligt de regler som är uppställda i lag om bostadsaktiebolag av 5.2 1926/30. Den äganderätt som det i det finska systemet är om är en

fråga äganderätt till aktier som är förbundna med en nyttjanderätt av viss

bestämd lägenhet. Föremålet för är således äganderätten till skillnad från vad som gäller de danska och enligt tyska systemen - lös till

egendom. Äganderätten lägenhe-

terna är indirekt.

Med bostadsaktiebolag förstås enligt ett lagen aktiebolag som har till ändamål att äga och besitta hus i vilket den största delen av lägenheternas sammanlagda golvyta är förbehållen aktieägarna som bostadslägenheter. Varje aktie i bolaget skall ensam för sig eller i förening med andra aktier medföra rätt att besitta viss bostads- eller affärslägenhet i huset.

I bolagsordningen (3 §) skall bl.a. husets läge anges samt en beskrivning över lägenheterna lämnas. Vidare skall upp-

272 Bilaga 3

gift lämnas om vilka aktier som medför rätt att besitta varje särskild lägenhet. Av bolagsordningen skall också

framgå grunden för hur aktieägarnas bidrag till bolaget

skall beräknas samt hur sådant bidrag skall erläggas.

Aktierna i bolaget skall vara ställda till vissa man. Av aktierna skall vidare vilken som aktien -

framgå lägenhet

ensam eller tillsammans med annan - medför besittningsrätt till. Om besittningsrätten till en lägenhet är knuten till ett flertal aktier, skall dessa överlåtas gemensamt Endast i ett fall - (6 §). nämligen om bolagsstämman godkänner det - får en enstaka aktie, som medför besittningsrätt till endast en del av en lägenhet, överlåtas separat. Avsikten med detta undantag är att ett rum skall kunna överföras från en lägenhet till en annan.

En lägenhet skall upplåtas till aktieägaren i det skick

denne skäligen kan fordra. Aktieägaren får inreda lägenheten och vidta ändringar som inte kan skada huset eller medföra olägenhet för annan aktieägare (11 §). Förändring-

ar som kräver myndighetstillstånd skall dock först godkän-

nas av bolagets styrelse. Aktieägaren svarar själv för underhåll och repararion av lägenheten (12 §). Bolaget svarar .för allt yttre underhåll samt för underhåll av el-, va- och andra ledningar.

Aktieägare är berättigad att utan bolagets tillåtelse upplåta lägenheten eller del därav till annan om inte bolagsordningen innehåller särskilda bestämmelser i detta avseende. Om inte särskild hembudsregel finns i bolagsordningen får aktieägare fritt överlåta sina aktier och därmed lägenheten. Överlåtelsen får ske till marknadspris. Skulle flera aktieägare vara intresserade av att lösa in hembjudna aktier, skall inlösningsrätten avgöras genom lottdragning. överlåts aktier, som i och för sig berättigar till besittningsrätt till viss lägenhet men är denna lägenhet uthyrd, består hyresavtalet trots aktieöverlåtelsen (21 §) I vissa situationer kan bolagsstämman besluta att en lägenhet skall överlämnas till bolagets förvaltning för

sou 1932:210 Bilaga 3 273

viss tid (16 §). Sådant beslut förutsätter att aktieägaren inte tagit rättelse av en varning och att förseelsen inte är ringa. Beslut om övertagande av förvaltningen av viss lägenhet kan fattas om ett till betalning förfallet bidrag till bolaget inte erläggs, om lägenhet nyttjas till väsentligt annat ändamål än det vartill lägenheten är avsedd

eller om lägenheten vanvårdas så att det uppstår men för

bolaget eller annan aktieägare. Förs i lägenheten ett

lastbart leverne eller underlåter aktieägare eljest att

iaktta vad som erfordras för att bevara ordning och skick i huset kan också beslut fattas att lägenheten skall förvaltas av bolaget.

En aktieägare har samma rättigheter och skyldigheter som följer med varje aktieinnehav. Aktiebolagslagens regler gäller även för bostadsaktiebolag om inte annat är stadgat. Vid bolagsstämma får således ingen utöva rösträtt för mer än en femtedel av det rösttal som är representerat vid

stämman (7 §). Ändringar i bolagsordningen som rör den med

aktierna förenade besittningsrätten får inte vidtas med mindre alla aktieägare är ense (8 §). Även för upplösning av bolaget krävs enhälligt beslut (9 §). Kan bolagets verksamhet inte fortsätta utan märklig skada för aktieägaren får bolagsstämman besluta om försäljning av bolagets egendom och bolaget upplösas om minst tre fjärdedelar av alla aktieägares sammanlagda rösttal omfattar beslutet.

Om ett bostadsaktiebolag vill uppföra ett hus med statligt stöd måste bolaget och aktieägarna underkasta sig vissa villkor.

Bostadsstyrelsen uppställer som krav för statligt stöd att blivande aktieägare informeras om bl.a. produktionskostnaderna. Vidare skall en kalkyl över bolagets inkomster och utgifter läggas fram för de blivande aktieägarna. Dessa skall också ha rätt att utse en ledamot i bolagets styrelse. Bostadsstyrelsen förbehåller sig vidare rätten att pröva det pris som begärs för de aktier som medför rätt att besitta viss lägenhet, samt villkoren för bola bola-

274 Bilaga 3

gets överlåtelse av dessa aktier till de blivande bostads-

havarna. För att statligt stöd skall utgå måste så väl

stiftarna av bolaget som den som utför byggnadsarbetena ställa bankgaranti eller annan garanti för att bolagets förbindelser uppfylls och byggnadsarbetena slutförs.

I bolagsordningen för statligt belånade bostadsaktiebolag skall intas bestämmelse att ingen enskild person har rätt att inneha fler aktier än de som motsvarar den lägenhet han skall bebo. Personer som tillhör samma hushåll får endast äga aktier som berättigar till en lägenhet.

Uthyrning

får endast ske efter tillstånd av bolagets styrelse och endast undantagsvis för längre tid än ett år.

Aktieägare som önskar överlåta sina aktier skall hembjuda dessa till bolaget. Rätt för bolaget att lösa aktierna föreligger dock inte om aktierna överlåts till make, bröstarvinge, adoptivbarn, syskon eller förälder. Inte heller får aktierna lösas om detta skulle medföra att mindre än 65 procent av den sammanlagda lägenhetsytan innehas av aktieägare som besitter lägenheter. Om bolaget löser in aktier skall dessa makuleras och lägenheten i stället hyras ut. Utövar inte bolaget sin rätt att lösa in hembjudna aktier har kommunen rätt att förköpa dessa aktier. Utnyttjar

inte kommunen sin förköpsrätt kan aktierna fritt överlå-

tas. Om en aktieägare trots dessa regler överlåter sina aktier utan att således hembjuda dem får inlösnings- eller förköpsförfarandet tillämpas så snart förvärvaren anmäler aktierna för registrering i eget namn.

Bostadsbeståndet i Finland uppgår till drygt 1,4 miljoner

lägenheter. Nästan hälften av dessa lägenheter finns i småhus och uppskattningsvis 800.000 i flerfamiljshus. Av lägenheterna iflerfamiljshus är nära 500.000 aktielägenheter. Ungefär 40 procent av dessa bebos av aktieägarna medan återstoden är uthyrda.

sou 1932 40 4 Bilaga 275

LANTMÄTERIVERKET EXEMPEL

Fastighetsavdelningen 1982-06-28 Fastighetsbildningsenheten

Exempel på en

UPPDELNI NGSFORRÃTTNI NG enligt lagen (1900:000) om ägarlägenheter m m

Exemplet har utarbetats inom lantmäteriverket utifrån de som av förutsättningar framgår lagförslaget Innehåll

Siggg

Beskrivning aktbilaga BE 276 Ritningar till “ 277 Anläggningsbeslut AB 281 Protokoll PR 1 282 (med bilagor) A

Ansökan 284

5 Bnaga 4

Sida Aklbilaga FASTIGHETSB|LDNINGSMYNDIGHETEN BESKRIVNING 1 BE Datum Dnr X-stads lantmäteridistrikt 1982-06-09 Öl 12382- Ärende _ _ Kommun Lån Uppdelnlng av Backen 8:1 och ln- X-stad Ostmanlands rättande av gemensamhetsanläggning mmwmmwum för ägarlägenheterna

Uppgift om åtgärd för- Regisxercmråde rättningen avsett har inöm i °s“9“°“$°9'“'°' """""""""" X- s tad ra;rågagsagagxgiaaçäaagkgia. Nea “°“*9*r m2 f/Cå) Ägare, uppgifter till lokal skattemyndighet Fastighet, omrâde m m Fig delareal :iz-öndøöng/summa och andra anmärkningar 1 2 3 4 5

A A-son

Ägar1ägenheteg_§

Bostad Al 35 Brunnsgatan 6 Matkällare A2 3 38 876 54 X-stad

B B-son

Ägar1ägenheten_§ _

Bostad Bl 65 Brunnsgatan 6 Matkällare B2 3 68 876 54 X-stad

C C-son

Ägarlägenheten_§

Bostad Cl 65 Brunnsgatan 6 Matkällare C2 3 68 876 54 X-stad

Lägenheten D är samfälld

§g§r1ägenhetgn_Q

Bostad D1 35 för ägarlägenheterna A-C.

Matkällare D2 3 38 pelaktighet:

Agarlägenhet A 1/5 B 2/5 c 2 / 5

Äganderätten till Backen 8:1 §acken_8:1 övergår till Backens ägarlägenhetsförening när föreningen har registrerats.

har markerats på bifogade rrtningar, aktbilaga till BE. Ägarlägenheterua

I tjänsten

Valter Winter Förrättningslautmatare

32338 Sthlm

SRA

000. 60

1973.

4.

110325.

sou 1932 40 Bi1a9a 4 277

Sida FAST|GHETSBILDNINGSMYND|GHETEN RITNING Uwmm t D TIII uktbllagømm X-stads lantmäteridistrikt 1982 ö1l2382-BE Årandc Kommun LI Uppdelning av Backen 8:1 och in- X-stad Östmanlands rättande av gemensamhetsanläggning Rwmummun nwkuumuuwwmw för ägarlägenheterna X-stad Fk OO0OO:0O Fumnllld genom Avritning av byggnadslovshand- Fönänn inqslan tmänu lingar

Ume; 11/2044 skala u

Valter winter 1:100

Ägarlägenhet A

Brunnsgatan 6

Bottenvåningen

Källare hus

78 4 Bi1aga Sida

12582 Årcnda Kommun L571 Uppdelning av Backen 8:1 och in- X-stad östmanlands rättande av gemensamhetsanläggning Rwunmmdm awkunmmnwwmw för ägarlägenheterna X-stad Fk 00000200 Frnmstilld genom Avritning av byggnadslovshand- Förrättningslanlmätara l ingar

Bottenvåningen Källare Trapphus

4 279 Bi1aga

Sida FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN RITNING 3 *r

;.;.“.;.'.;;;;;,;.

X-stads lantmäteridistrikt 1982 Öl BE 12382 Ärende Kommun Län Uppdelning av Backen 8:1 och in- X-stad östmanlands rättande av gemensamhetsan Roginnromrldo Rag karta ligesangivning för ägarlägenheterna X-stad Fk 0O00O:O0 Framnälld genom Avritning av byggnadslovshand- Förrättningslantmätaro l nga 1

övervåningen

30 4 Bi1aga

Sida FASTUGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN RITNING 4 . “°°““' “ ° ÄÃBJZLEEQAQIW X-stads lantmäteridistrikt öl BE 1982 12382 Åronde Kommun Län Uppdelning av Backen 8:1 och in X-stad östmanlands pättande av gemensamhe tsan Rogiuoromrldc Hcg knrn Iägosangivulng för ägarlägenheterna X-stad Fk 00000200 Fumnilld genom Avritning av byggnadslovshand- Förrättningslammätaro lingar

övervåningen Källare

4 281 Bilaga

Suda Ahbclnoa FAST|GHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN BESLUT 1 AB Dnum Dm X-stads lantmäteridistrikt 1982-06-09 Öl 12382-t .mg Kommun Lan Uppdelning av Backen 8:1 och inrätt- X-stad Östmanlands ande av för naqiotnrinødnwn gemensamhetsanläggning ägarlägenheterna

Uppgift om åtgärd för-

-l

rättningen avsett har in- Roøiuluomvbdu löns i fastighetsregistret ______________________________ __ X-stad For Julianaumgmevmyndnomten «

GEMENSAMHETSANLÃGGNING

Anläggningsbeslut

1. Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av de delar av byggnaden på Backen 8:1 som inte hör till de enskilda ägarlägenheterna, se kopia av byggnadslovsritningar, aktbilaga A, bilaga 1.

Till gemensamhetsanläggningen hör också befintlig gemensam utrustning i byggnaden samt befintliga huvudledningar för vatten, avlopp, el och värme. Läge och huvudsaklig beskaffenhet beträffande huvudledningarna för vatten, avlopp och värme framgår av projekteringsritningar, aktbilaga A, bilaga 3.

I gemensamhetsanläggningen ingår slutligen även befintlig gångväg och trädgårdsanläggning på fastigheten.

2. Deltagande fastigheter: Ägarlägenheterna A-D. Fastigheterna utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift.

3. För anläggningen upplåtes följande utrymme: a) Hela Backen 8:1 (enbart tjänande). b) Utrymme för befintliga gemensamma huvudledningar i de enskilda ägarlägenheterna, se beträffande huvudledningarna för vatten, avlopp och värme projekterings ritningar, aktbilaga A, bilaga 3.

4. Anläggningen är redan utförd. Driften av anläggningen skall övertas av samfälligheten omedelbart sedan anläggningsbeslutet vunnit laga kraft.

Beslut om andelstal

Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas enligt följande:

Fastighet Ägare Andelstal för utförande och drift

501370 Ägarlägenhet A A A-son 38 B B B-son 68 C C C-son 68

LiberTrydr

D Samfälld för ägarlägenhet-

5(11) I tjänsten erna A-C. 38

§Eññ5*§f§

|975N Mm mm

Valter winter

81 Förrättningslantmätare

trial

32 Bilaga 4

Sida Aktbilaga FASHGHHSBHDNWGSMYNMGHHEN PROTOKOLL 1(2) PR l Datum Dnr

X-stads lantmäteridistrikt 1982-06-09 Öl 12382-

Ärenden Uppdelning av Backen 8:1 och inrättande av gemensamhetsanläggning för ägarlägenheterna

Regisleromrâde Kommun Län X-stad X-stad Östmanlands Namn H M; Förrättningslantmätare Valter winter FBMs kontor Namn Handläggning Utan sam- Med sam- Densamme

Protokollförare ?! manträde n mantrâde

Namn rn m Närvarande I Sakägare m m Se delgivningsförteckning, aktbilaga B.

Yrkande m m Se ansökningen, aktbilaga A.

Utredning Vid besiktning har fastighetsbildningsmyndigheten konstaterat att byggnaden på Backen 8:1 är indelad i lägenheter i överensstämmelse med byggnadslovsritningarna, aktbil A, bilaga l. Byggnadens och lägenheternas standard överensstämmer med uppgifterna i aktbil A, bilaga 2.

Uppdelningsbeslut Skäl: På Backen 8:1 är uppförd en byggnad som innehåller fyra lägenheter avsedda för bostadsändamål.

Lägenheterna A-D är, tillsammans med övriga utrymmen i byggnaden, varaktigt lämpade som ägarlägenheter för det i ansökningen angivna ändamålet (bostadsändamål). Ändamålet med ägarlägenheterna står i överensstämmelse med bestämmelserna i stadsplanen fastställd 1936-04-02. Byggnaden är uppförd i enlighet med gällande byggnadslov, 1938-05-16, akt 123 i byggnadsnämndens arkiv.

Det föreligger inte något hinder enligt anläggningslagen mot att inrätta den i ansökningen avsedda gemensamhetsanläggningen.

Backen 8:1 av tre

samägs personer. Delägarna brukar

3/4 av antalet lagenheter i byggnaden. Varje delägare brukar var sin lägenhet.

Beslut: l. Byggnaden på Backen

fastigheten 8:1, se kopia av

byggnadslovsritning, aktbilaga A, bilaga l, saknar

egenskap av tillbehör till fastigheten. Byggnaden delas in i ägarlägenheter. i

Indelningen ägarlägenheter har skett på sätt som

av BE och

tramgar beskrivningen, aktbilaga ritning-

arna, aktbilagor tlll BE. Agarlägenheterna är av-

sedda for bostadsändamål.

4 283 Bilaga

Sida Aklbilaga FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN PROTOKOLL 2 ______________ D PRml ________ U Datum .Dnr 1982-06-09 Öl 12382

3. Ägarförhållandena av framgår beskrivningen, aktbilaga BE. 4. Anläggningsbeslut och beslut om se andelstal, aktbilaga AB.

Tillträde Tillträde till de som för utrymmen upplåts gemensamhetsanläggningen skall ske när anläggningsbeslutet vunnit laga kraft.

Ersättningsbeslut Skäl: Ägarna till Backen 8:1 och de gemensamma delarna av byggnaden får via sina ägarlägenheter andelar i gemensamhetsanläggningen som motsvarar värdet av det som avstås. Backen 8:1 blir fri från a inteckningar p g bestämmelsen i 6 kap lla § jordabalken.

Beslut: Någon ersättning skall inte utgå.

Fördelning av Förrättningskostnaderna skall betalas av förrättnings- A A-son med l/5, kostnaderna B B-son med 2/5 och C C-son med 2/5

Aktmottagare B B-son, Brunnsgatan 6, 876 54 X-stad

Förenings- Sammanträden enligt 20 § lagen om av samförvaltning bildning fälligheter för att bilda dels en ägarlägenhetsförening för att förvalta dels gemensamhetsanläggningen, en samfällighetsförening för av den samförvaltningen fällda ägarlägenheten D har hållits, se bilagda kopior av protokollen.

Äganderätts- Äganderätten till Backen 8:1 övergår till Backens övergång ägarlägenhetsförening när denna förening registrerats.

Avslutningsbeslut Förrättningen avslutas. Besvär över beslut eller åtoch besvärshän- gärd vid får anföras förrättningen hos X-stads tingsvisning rätt, fastighetsdomstolen, Box OO, 000 OO X-stad. Besvären skall ha kommit in till domstolen inom 4 veckor från denna dag eller senast den 7 juli 1982.

Vid besvärsinlagan skall fogas två avskrifter av inlagan och av handlingar som eventuellt hör till denna. Avskrift av förrättningshandlingarna behöver inte bifogas.

31222 Protokollet Vid

upp- protokollet satt

Sthlm

1982-06-09

Mama 4/4444

SRA WU

Valter Winter 000. Valter Winter Förrättningslantmätare 50

1973.

2.

(B18

Bl

4 Bilaga

ANSÖKAN Aktbilaga A 1(7) 1982-03-08

ANSÖKAN om uppdelning och inrättande av gemensamhetsanläggning.

Berörd fastig- Backen 8:1 i X-stad. Fastigheten är bebyggd med en het bostadsbyggnad omfattande fyra lägenheter för bostadsändamål.

Blivande ägar- Belägenheten av de blivande ägarlägenheterna framgår lägenheter av bilagda kopior av byggnadslovshandlingarna, se bilaga 1. Lägenhetsytorna är följande:

A A-sons = 35 m2 + 3 m

lägenhetsyta (matkällarutrymme)

B B-sons = 65 m2 + 3 m2

C C-sons = 65 m2 + m2

D D-sons = 35 m2 + 3 m2

Lägenheterna skall användas för bostadsändamål.

Byggnadens och Utredning om byggnadens och lägenheternas standard, lägenheternas se bilaga 2. standard

Utrymmen för De utrymmen i byggnaden som skall avsättas för gegemensamma ända- mensamma ändamål framgår av bilagda kopior av byggmål nadslovshandlingarna, se bilaga 1. Huvudledningar för vatten och avlopp samt värme framgår av bifogad kopia av projekteringsritning, bilaga 3.

Delägarnas På kopian av byggnadslovsritningen, bilaga 1, har lägenheter angivits vilken lägenhet varje delägare brukar.

Bilaga 4 285

ANSÖKAN Aktbilaga A 2 1982-03-08 Andelar i sam- Den lägenhet som D D-son brukar skall vara samfälld fälld ägar- för A A-sons, B B-sons och C C-sons ägarlägenheter. lägenhet Dessa lägenheters andelar i den samfällda lägenhete skall vara följande. Lägenhet Andel A A-sons ägarlägenhet 1/5 B B-sons 2/5 C C-sons 2/5 Hyresavtal Hyresavtal för D D-son, som inte är delägare i fastigheten, se bilaga 4. Sökandens underskrifter A A-son B B-son C C-son

286 Bilaga 4 Aktbilaga A 3 Bilaga 1

uns

IHIJ

H

Büaga 4 287 Aktbilaga A 4 Bilaga 1

j u j

5.1.1,

_

pswr.wa.wñü.in

\\\u§§.{

s.

288 Bi1aga 4

Aktbilaga A 5 Bilaga 2

Uppgifter om standard

Huset är byggt 1938. Följande utrustning ingår: Elektricitet, centralvärme (kol), vatten, WC och badrum (badkar), gemensam tvättstuga + torkrum, köksstandard (elspis, köksfläkt, kyl och frys), god mer än hälften av den sammanlagda golvytan (för och kök) i trä (parkett), gemensamma

bostadsrum

utrymmen för dels sopor, dels cyklar och dels diverse i källarplanet. Huset är i gott skick. Det taxerade byggnadsvärdet vid 1981 års allmänna = 150 000 kr. fastighetstaxering

4 289 Bilaga

AküülaqA 6

Bilaga 3

kwM.NÖ.

. .g

.åwuyo4

._..

-x_._\\,\

.Y

\

\Å.x4m_

..

__L _\.

. 54_

.z _

:if

|

Ti!?

mqimrbwsM

llimHlllllLrulWullnwø...

11 Iç?

W?

xn

e 44 n_ _J_ _

L|1 u

Tf .M 7 V

1. LM..

r L; 11:. L› i

ln1\WJ 14611

.

.um . . hia.

* .

\ xr/ .|_ . á :

I . _ _ V

I ND. x .

:n:

T NM

r _ .

;I

v›.[. .

n..

.-.u

$ä m...

Wnfbumxmäx

m4, ® ® . i

.i .

n_ I_ in., . á

.ä .x m. H .h

.l

kkux; FIN @ ®

©hn..4m.

.I

Qéøxwø.

.. a.. mv

3a

.U H \» ,f .L »m l ..

Q

|M m. n _ u_

. _ 4 x ..,

m...

. ® e

u .nu

änhnmm

w.. .

IMS.

f.

Å: ® Q _

TECQ

Im||.7

® , xx .

...Um

Å Wu un..., L . _ . ü _ J L :_ % % ._

290 Bnaga 4 s0u\19s2:40

Aktbilaga A 7 Bilaga 4

Hyresavtal Hyresgäst: D D-son Lägenhet: Backen 8:1 i X-stad, 1 r o k på övre planet. oooooooocooon-aoooooau aooooaooooooooonoooaoo ucoouooooououoooao-ooo

Bi1aga 4 291

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN PROTOKOLL 1(2)

X-stads lantmäteridistrikt 1982-06-09

Sammanträde för att bilda Backens ägarlägenhetsförening Lokal:

Fastighetsbildningsmyndighetens kontor, Kung

gatan 00, 000 00 X-stad.

§ 1 Kallelse, närvaro m m

Sammanträdet hålls i samband med för förrättning uppdelning av Backen 8:1 och inrättande av gemensam hetsanläggning för ägarlägenheterna, X-stads kommun Östmanlands län. (Dnr Öl 12382- ). Angående sakägare se förrättningsakten, aktbil B. Kallelse har skett genom ordinär Närdelgivning. varande: A A-son, Ada A-son, B B-son, Beda B-son och C C-son.

§ 2

Ägarlägenhetsförening

Enligt 20 § första stycket lagen om ägarlägenheter m m skall en ägarlägenhetsförening bildas för att förvalta den som gemensamhetsanläggning inrättats enligt uppdelningsbeslutet.

§ 3 Utredning

Angående delaktighetsförhållandena i gemensamhetsanläggningen, se förrättningsakten, aktbil AB.

§ 4 Stadgar

Stadgar av lydelse som av till framgår bilaga protokollet antas av delägarna.

§ 5 Val av styrelse och revisorer

Delägarna utser följande:

Styrelse

B B-son (ordförande), 876 54 Brunnsgatan 6, X-stad, 012-12 34 56. Ada A-son, Brunnsgatan 6, 876 54 012-12 X-stad, 34 E C C-son, 012-12 43 E

Styrelsesuppleanter

A A-son 012-12 34 E Beda B-son 012-12 34 E

292 4 sou 1982:40 Bi1aga

PROTOKOLL 2 1982-06-09

Revisorer K K-son, Revision AB, Box 12, 876 45 X-stad, 012-12 13 14 L L-son, Antecknas att styrelsen enligt stadgarna har sitt säte i X-stads kommun och att ägarlägenhetsföreningens postadress är c/0 B B-son, Brunnsgatan 6, 876 54 X-stad. § 6 Firmatecknare Styrelsen utser B B-son att teckna ägarlägenhetsföreningens firma.

§ 7 Registrering

Ansökan om registrering av ägarlägenhetsföreningen skall ske genom sammanträdesledarens försorg. Beslut under detta sammanträde gäller under förutsättning att i uppdelningsförrättning, dnr O1 12382-, meddelat uppdelningsbeslut vinner laga kraft. vid protokollet

áézázzc áoéøølbâ

Valter winter sammanträdesledare

Bi1aga 4 293

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN PROTOKOLL 1(2)

X-stads lantmäteridistrikt 1982-06-09

Sammanträde för att bilda Backens samfällighetsförening- Lokal: Fastighetsbildningsmyndighetens kontor, Kungsgatan 00, 000 OO X-stad.

§ 1 Kallelse, närvaro m m

Sammanträdet hålls i samband med förrättning för uppdelning av Backen 8:1 och inrättande av gemensamhetsanläggning för ägarlägenheterna, X-stads kommun, Östmanlands län. (Dnr Öl 12382- ). Angående sakägare se förrättningsakten, aktbil B. Kallelse har skett genom ordinär delgivning. Närvarande: A A-son, Ada A-son, B B-son, Beda B-son och C C-son.

§ 2 Samfällighetsförening Eftersom ägarlägenhet D skall vara samfälld för de övriga lägenheterna skall, enligt 20 § andra stycket lagen om ägarlägenheter m m, en samfällighetsförening bildas för att förvalta den samfällda lägenheter

§ 3 Utredning Angående delaktighetsförhållandena i ägarlägenheten I se förrättningsakten, aktbil BE.

§ 4 Stadgar Stadgar av lydelse som framgår av bilaga till protokollet antas av delägarna.

§ 5 Val av styrelse och revisorer

Delägarna utser följande:

Styrelse B B-son (ordförande), Brunnsgatan 6, 876 54 X-stad, 012-12 34 56. Ada A-son, Brunnsgatan 6, 876 54 X-stad, 012-12 34 65 C C-son, 012-12 43 56

Styrelsesuppleanter A A-son 012-12 34 65 Beda B-son 012-12 34 56

294 Bi]aga 4

PROTOKOLL 2 1982-06-09

Revisorer K K-son, Revision AB, Box 12, 876 45 X-stad, 012-12 13 14 L L-son, Antecknas att styrelsen enligt stadgarna har sitt säte i X-stads kommun och att samfällighetsföreningens postadress är c/0 B B-son, Brunnsgatan 6, 876 54 X-stad. § 6 Firmatecknare Styrelsen utser B B-son att teckna samfällighetsföreningens firma. § 7 Registrering Ansökan om registrering av samfällighetsföreningen skall ske genom sammanträdesledarens försorg. Beslut under detta sammanträde under förutgäller sättning att i uppdelningsförrättning, dnr 01 12382-, meddelat uppdelningsbeslut vinner kraft. laga Vid protokollet

man» Ãt/Ämüt

Valter Winter sammanträdesledare

295 Bilaga 4 S O U 19 8 2 : 40

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN. DAGBOKSBLAD

Underrättelse till byggnadsnämnden (BN)

| Datum,sign Samråd med BN I Datum.S59

x

E BN underrättad om förrättningen :ZX 08 Med BN :sföreträdare Titel,namn: BN underrättad om

sammanträdet den ordf- 3 Å/I/ffâfi

BN underrättad om Resultdtav samrådet med BN

sammanträdet den l-:l Uttalande seaktbil

j Ingen erinran BN underrättad om för-

-l rättmngens avslutande -l Yttrande inhämtas WBN :ssynpunkter se nedan

Anteckningar amsamråd(ocksådatumochsign)

arm/nn and. Ha

.J/vjfcn a/ifdølnzhym. G

-

_ .xhr_d//wødcf áø/ cr

/amøøxøm/»ø/fâøa/øy/â/øym

1/14/

/ø/fárzzü/

Expeditioner från FBM

l

Expdatum, sign Expeditioner från FBM Expdatum, sign Underrättelse till lM om

:Mu nu LSt/FRM,förrättn godk _ . :l

Vid sammanläggning

:lAktkopia till sakögaren . . . . . . . .. __ :l Underrättelse till IM om ansökan .

,__] Begäran till IM om yttrande Fastighetsbildningsbeslut till :ILS: inom 1 v (25 § FBLK) Bifogade handlingar: Tillståndsbeslut till LSt inom l v

](2s§ ramo

:l Begäran om reg till FRM . . . . . . . ..

D Akten bifogas jUnderrötteIse till IM om f-beslut .

Underrättelse till IM om att

DAkten bifogas ei :sökt sml e] skall genomföras

EI .

BMzs BESLUTOM Ansökningen återkallad. Förrättningen instölles. Förröttningskostnaderna skall betalas av *JSTÃLLANDEAV ORRÃTTNINGEN

Den isomuöri med beslutet får anföra besvär hos

fastigbetsdomstolenii lärietiinom fyra

veckor frän denna ag. missnöåd

Beslutet godkännes. Jag/vi har inte överlåtit område som ansökningen avsåg. (Stryk: om meningen inte gäller.)

Statens offentliga utredningar 1982

Kronologisk förteckning

. Real beskattning. B. Real beskattning. Bilaga 1-3. B. . Real beskattning. Bilaga 4-6. B. . Tandvården under 80-talet. S. De förtroendevalda i kommuner och Iandstingskommuner. Kn. . Sockernäringan. Jo. . Talböcker-utgivning och spridning. U. . Videoreklamfrågan. Ju. Ny plan- och bygglag. Remissammanställning. Bo. . Sanering efter industrinedläggningar. Bo. . Den långsiktiga tillgången och efterfrågan på läkararbetskraft. S. . Statlig fondförvaltning m. m. E. . Kommunalföretaget. Kn. . Tillväxt eller stagnation. E. . Internationella företag i svensk industri. l. . Skatt på energi. B. . Skatt på energi. Bilagor. B. . Förvärvsarbete och föräldraskap. A. . Handikappade elever i det allmänna skolväsendet. U. . Kommunerna och näringslivet. Kn. . Ett effektivare vite. Ju. . Svensk ematörboxning och skadeverkningarna. Jo. . Fritidsboende. Bo. . Vidgad Iänsdemokrati. Kn. . Översyn av rättegångsbalken 1. Processen itingsrätt. Dal A. Lagtext och sammanfattning. Ju. 26. L ul. ?rocessen Översyn av rätt , , i tingsrätt. Del B. Motiv m. m. Ju. 27. Svensk industri i utlandet. l 28. Löntagama och kapitaltillväxten 9. E. 29. KOMVUX-kommunal utbildning för vuxna. U. 30. Information om arbetsmiljöriskar. A. 31 . Information om arbetsmiliörisker. Bilaga 1. Värdering av risker i arbetsmiljön. A. 32. Information om arbetsmiljörisker. Bilaga 2. Arbetsmiljöinformation-påverkan, behov och utbud. A. 33. Information om erbetamiljörisker. Sammandrag. A. . Prisutveckling inom bostadsbyggandet och dess orsaker. Del 1. Bo. _ (al 5. Prisutveckling inom bostadsbyggandet och dess orsaker. Del 2. Bilagor. Bo. . Enklare föräldraförsäkring. S. . Kommunal planering i förändring. Kn.

. Fakta för konsumenter. H. . Stöld i butikJu. . Ägarlâgenhator. Ju.

Statens offentliga utredningar 1982

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Bostadsdepartementet Videoreklamfrågan.[8] Ny plan-och bygglag.Remissammanställning. [9] Ett effektivarevite. [21] Saneringefter industrinedläggningar.[10] Rättegångsutredningen.1. Översyn av rättegångsbalken1. Fritidsboende.[23] Processeni tingsrätt.DelA. Lagtextoch sammanfattning.[25] Byggprisutredningen. 1.Prisutvecklinginom bostadsbyggandet 2. Översynav rättegångsüuikuru 1. Processeni tingsrätt.DelB. ochdessorsaker.Del1.[34]2. Prisutvecklinginom bostadsbyg- Motiv m. m. [26] gandetoch dessorsaker.Del2. Bilagor.[35] Stöld i butik. [39] Agarlägenheter.[40] lndustridepartementet Direktinvesteringskommittén. 1.Internationellaföretagi svensk Socialdepartementet industri.[15]2. Svenskindustri i utlandet.[27] Tandvårdenunder80-talet.[4] Denlångsiktigatillgångenoch efterfråganpå läkararbetskraft. [11] Kommundepartementet Enklareföräldraförsäkring.[36] Deförtroendevaldai kommuneroch Iandstingskommuner.[5] Kommunalföretaget.[13] Kommunernaoch näringslivet.[20] Ekonomidepartementet Vidgadlänsdemokrati.[24] Statligfondförvaltningm. m. [12] Kommunalplaneringi förändring.[37] Tillväxt eller stagnation.[14] Löntagarnaoch kapitaltillväxten9. [28]

Budgetdepartementet Realbeskattningsutredningen. 1. Real beskattning.[1] 2. Real beskattning.Bilaga1-3. [2] 3. Realbeskattning.Bilaga4-6. [3] Energiskattekommittén. 1.Skattpåenergi.]16]2.Skattpåenergi. Bilagor.[17]

Utbildningsdepartementet Talböcker-utgivningoch spridning.[7] Handikappadeeleveri det allmännaskolväsendet.[19] KOMVUX-kommunal utbildning för vuxna.[29]

Jordbruksdepartementet Sockernäringen.[6] Svenskamatörboxningoch skadeverkningarna.[22]

Handelsdepartementet Faktaför konsumenter.[38]

Arbetsmarknadsdepartementet Förvärvsarbeteoch föräldraskap.[18] Utredningenrörande information om risker i arbetsmiljön.1. informationom arbetsmiliörisker.[30]2.Informationom arbetsmiliörisker.Bilaga1.Värderingav riskeri arbetsmiljön.[31] 3. informationom arbetsmiliörisker.Bilaga2.Arbetsmiijö-informa tion-påverkan,behovoch utbud.[32]4. Informationom arbetsmiliörisker.Sammandrag.[33]

Anm. Siffrornainom klammerbetecknarutredningarnasnummeri den kronologiskaförteckningen.

t

üäalfcr.

?Bygninga

z:

IX. siapittl.

-Dlml ti): man Ruin »gaia una: dgaa ma Iam: (man: Gun anna: byggt: vnbtr/ oc! annat ofvan.

.ber ttot bâbfgt fantan/annar bygga vnbtt/ otfannat

oftvan á/ bggta Ratt en bnbtr byggt: bnggta vnbi gárfl/od alt

gå

tf oftvan tbtt tbtt

ti! an: “Zaaf/ alt

tbtt

: tlgtn ár/ ot! t tr

ffaba fort

tra

ttllgörir. Sår Sorfnnttlfcfru

annat tlgcra annat-a / antingtn añ finn: ämning/ tütr [inom ngt 11mm/ ñorton ?lättar

nan

til

honom mtvb

at ttvcm Sftannom: cptct [winter lagbltfa agt

*öötc çonontauan Raoan áttr/tlgtn Igaftvct fángtt affängntng

finne/eller 3ngtálonm finnm/ ?an

cpttr gta gobra manna Süánorvom/

ttvcá Qwarstfgcra magna. Stf om tbc tbtr äga báoc tna ängntng

:att

famn/antingen “Iompt/Ráuatc êtenbwa/?Eartn famn Saab font

för war fagb. 1. Tüturan annartbtra fattgtt tvara/otf erfar

bmboa Qlltr trtpftas tvtbcr/ ocf mil omboa: ttgf; tuctbpagta / _tigb vd m1 aff otf

tbm fontoftvan bygger êtttn bnggta/ tfgtn ttgf; (om

onbir bnggtt/ tutt ottarttgig: (Eller ttgtt tm ágba tna êontpt/

Kallar: :ut: Sttnbwa* fantan / annat soil bnggia añêtttn/ vd ana

nar eller ottar ciao. *llgáffal Sogattn/ ?Sorgamáøatantotf stal; / Sñáb man nátnpna goba bwin/font iXábbmán eller an»

tgtrttlfnra

an

bra pamán font finn: agera nttuanfttpta/ fmá år tt!

/ t tt runt : ntá om b anotom oilabvom: Gun* oc!

*Zoo

at fmá fgmar [it gata

nttllan om fnutocflttttár fullo/ font tbc

lággia paninga tfgcta gen

:vilda tbtt tafa áfanninb [ina/vrf CSN; fin cpttr göra/ at tbc fnnno tig

bátcrftiptat tt eller tvtytva. QBáltñbfgan tfgcn til lutning binvtr/

otf ib an bana má Stf tatta* tatt Ötaba *ötcñ

tfgtt [tan : byggt

Dcf ltjfntng tbtta mellan/ diet tfgcta ?Sarna/ ont

á/ g ngt albttgfg 1 má

tbtfatnn

“iontpt/ :att tt at. 2. Gngtn otftfgttfom Igtvatt

vnvtr anbrom ligger: QBtbtt ama tbrc matter/Süálságanbtnom/

oc! êtabtnom til Qlltr iåmpt tlgrcmptis: :väver an. Ronnngtnom

nats/án tigtt tumtt fivá ar lagt/od goba man rnnno tQtt unna/Gl. Itt- tbtt ofntan anbttnn air/font för at fagt/ttotrom fatta btan ämm.

QBibtro

ban tniltbtt

an

boanbt SRanntnom/ ån röpa z Zgtan [om boanbtn år må áttr falla innan Öagb vrf ?tfgr/ om ?Born tvari/

tfgtt

an

?than tfgtftcttlgonomlagfglifan bnbttt/ tbt) fotntigtttvarfált. otf ttvtnt mannen» ránbtr Igtttnbnbtn mrbig Zhfgan Igana vtf eller

ivilia tbtt tilfttn löfa/ bnggia font ttlbör: Qtâtlta tigt tigb/

Qâstotrboanvtn tigt: föpa/ “lbá Ioftvai bottom tlgct fálta omm

wii. Igan

x. §apittl 1

551L b

ISBN 9|-38- 07085200

F ! s l e r ISSN0375 -25OX

Allmänna

Förlaget