Tredimensionell fastighetsindelning

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2015

Tredimensionell

fastighetsindelning

Betänkande Utredningen av om tredimensionellt fastighetsutnyttjande

A.79c..//V75

SOV

flag

x

, 3%

Statens offentliga utredningar

WW 1996:87

g Justitiedepartementet

Tredimensionell

fastighetsindelning

Betänkande av

Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande

Lund 1996

SOU och Ds kan köpas från Fritzes kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Fritzes, Offentliga Publikationer, uppdrag Regeringskansliets forvaltningskontor. av

Beställningsadress: Fritzes kundtjänst 106 47 Stockholm Fax: 08-20 50 21 Telefon: 08-690 91 90

Svara på remiss. Hur och Varför. Statsrâdsberedningen, 1993. En liten broschyr underlättar arbetet för den som skall svara remiss. - som Broschyren kan beställas hos: Regeringskansliets förvaltningskontor Distributionscentralen 103 33 Stockholm Fax: 08-405 10 10 Telefon: 08-405 10 25

Omslag: Anders Holmqvist Lund 1996

ISBN 91-38-20289-1 Graphic Systems AB, Malmö 1996 ISSN 0375-250X

Till statsrådet och chefen för

Justitiedepartementet

Genom beslut den 25 augusti 1994 bemyndigade regeringen dåvarande chefen för Justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att bl.a. lösa vissa problem som i dag uppkommer när olika

slag av verksamhet skall samordnas i komplicerade byggnadsanlägg-

ningar. Den 20 september 1994 förordnades lagmannen Jan Alvå till utredare. Utredningen har antagit namnet Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande. Som experter förordnades den 5 december 1994 hovrättsassessor Britta Ahnmé Kågerman, direktören Gösta Fischer, avdelningsdirektören Carl Johan Hjälme, teknologie doktor Barbro Julstad, civilekonomen Jan Kielland och rådmannen Knut Norrman. Sekreterare har fr.o.m. den l februari 1995 varit hovrättsassessor Ylva Norling Jönsson. Härmed överlämnas utredningens betänkande Tredimensionell fastighetsindelning . Experterna har biträtt förslaget vilket markeras genom att vi-form används i betänkandet. Utredningens arbete är härmed slutfört.

Lund i juni 1996

Jan Alvå

/Ylva Norling Jönsson

Innehåll

Innehåll

Förkortningar 9

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Sammanfattning 11

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Summary 15 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Författningsförslag 17 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Förslag till lag om ändring i jordabalken 17 . . . . . . . . . . 2 Förslag till lag om ändring i fastighets-

bildningslagen 25 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3 Förslag till lag om ändring i anläggningslagen 30

. . . . . . .

4 Förslag till lag om ändring i lagen förvaltning

om av samfälligheter 34 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5 Förslag till lag om ändring i miljöskadelagen 35

. . . . . . . .

6 Förslag till lag om ändring i plan- och bygglagen 36

. . . . .

Inledning 39 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Direktiven 39 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Arbetets bedrivande 40 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2 Huvuddragen i regelsystemet vid fastighetsutnytzjande 43

. .

2.1 Fastighetsbegreppet 43

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1 Vad är fast egendom 43 . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.1.2 Fastighetsindelning och fastighetsbildning 46

. . . . .

2.1.3 Fastighetsdatasystemet 47

. . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.4 Tillbehör till fastighet 49 . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.1.5 Det skatterättsliga fastighetsbegreppet 53

. . . . . . . .

2.1.6 Plan- och bygglagen 54

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2 Aganderätt 56 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3 Nyttjanderätt 58 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.1 Hyra, bostadsrätt och arrende 59 . . . . . . . . . . . . . 2.3.2 Tomträtt 60 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.3 Ledningsrätt 61 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

6 Innehåll

2.4 Servitut 63 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.1 Gemensamma bestämmelser för avtalsservitut och

förrättningsservitut 63 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2 Särskilt angående förrättningsservitut 67 . . . . . . . . 2.5 Gemensamhetsanläggning 70 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.5.1 Inrättande av gemensamhetsanläggning m.m. 70

. . . 2.5.2 Förvaltning av gemensamhetsanläggning 72 . . . . . . 2.5.3 Finansiering av gemensamhetsanläggning 74 . . . . . . 2.6 Grannelagsrätt 76 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7 Fastighetsutnyttjande som kreditsäkerhet 79 . . . . . . . . . . . 2.7.1 Panträtt i fast egendom 79 . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.2 Byggnad ofri grund 83 . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.3 Nyttjanderätt som kreditunderlag 83 . . . . . . . . . . .

Tidigare reformförslag 85 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Ägarlägenhetsutredningen 85

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.1 Utredningens förslag 85 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.2 Remissyttrandena 89 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.3 Riksdagens ställningstagande 90 . . . . . . . . . . . . . . 3.2 Byggnadspantutredningen 91 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.1 Panträtt i registrerad nyttjanderätt 91 . . . . . . . . . . 3.2.2 Remissyttrandena 93 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3 Lantmäteriverkets idéskiss till fastighetsbildning i

flera plan 94 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Utländsk rätt 97 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inledning 97 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Danmark 98 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.1 Allmänt om fastighetsbegreppet 98 . . . . . . . . . . . .

4.2.2 Ägarlägenheter 99

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.3 Pantsättning av byggnad på annans mark 103 . . . . . . 4.3 Norge 105 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.1 Allmänt om fastighetsbegreppet 105 . . . . . . . . . . . .

4.3.2 Ägarlägenheter 106

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.3 Pantsättning av byggnad annans mark 108 . . . . . . 4.3.4 Oslo-modellen 109 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4 Australien 112 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.1 Allmänt om fastigheter och fastighetsindelning 112 . . 4.4.2 Strata Title 113 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.3 Traditionell fastighetsbildning i horisontella plan 118 . 4.4.4 Senare tillkommen lagstiftning 119 . . . . . . . . . . . . 4.4.5 Några reflektioner 122 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Innehåll 7

Utredningens överväganden och förslag

Utgångspunkterna för förslaget 125 . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1 Inledning 125 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2 Reformbehovet 126 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.1 Barbro Julstads avhandling 126 . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.2 Utredningens förstudier 130 . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.3 Brister i gällande rätt 131 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.4 Utredningens bedömning 136 . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3 Utgångspunkterna 138 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4 Alternativa lösningar 138 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6 Förslag till lagstiftning 147 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1 Fastighetsbegreppet 147 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.1 Vad är en anläggningsfastighet 149 . . . . . . . . . . . . 6.1.2 Utrymmen utanför en fastighets markomrâde 155 . . . 6.2 Fastighetsbildningen . 156 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.1 När skall fastighetsindelningen vara tre-

dimensionell 157 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.2.2 Hur skapas en anläggningsfastighet 159

. . . . . . . . . 6.2.3 Fastighetsbildningslagens allmänna villkor 160 . . . . . 6.2.4 Särskilda villkor för tredimensionell fastighets-

bildning 166 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.5 Fastighetsbildning för planerad bebyggelse 168 . . . . . 6.2.6 Fastighetsbildning beträffande en befintlig anlägg-

ningsfastighet 170 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.7 Hur skall fastighetsbildningen redovisas 170 . . . . . . 6.3 Anläggningsfastighet som kreditsäkerhet 173 . . . . . . . . . . . 6.4 Grannelagsrätt 174 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4.1 Byggnadsarbete 175 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4.2 Skadeståndsskyldighet 177 . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.4.3 Åtgärdsföreläggande 178

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.5 Obebyggda anläggningsfastigheter 179 . . . . . . . . . . . . . . . 6.5.1 Vad händer om fastigheten inte bebyggs 180 . . . . . . 6.5.2 Vad händer om anläggningen förstörs 181 . . . . . . . 6.5.3 Förutsättningar för rivningslov 185 . . . . . . . . . . . . 6.6 Fastighetstillbehör vid servitutsförhållanden m.m. 187 . . . . .

7 Reformens genomförande 193

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1 Kostnadsmässiga konsekvenser 193 . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2 Ikraftträdande 193 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8 Innehåll

8 Författningskommentar 195 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 195 . . . . . . . . . 8.2 Förslaget till lag om ändring i fastighets-

bildningslagen 204 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.3 Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen 210 . . . . . . 8.4 Förslaget till lag om ändring i lagen om förvaltning

av samfälligheter 213 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.5 Förslaget till lag om ändring i miljöskadelagen 214

. . . . . . . 8.6 Förslaget till lag om ändring i plan- och bygglagen 214 . . . .

Bilagor

1 Direktiven Dir. 1994:82 217 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Tilläggsdirektiven Dir. 1994:136 225 . . . . . . . . . . . . . . 3 Exempel 229 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Förkortningar

Förkortningar

AL Anläggningslagen 1973:1149 Dir. Regeringens direktiv LL Lov om Ejerlejligheder nr 199 av 8/6 1966

ExprL Expropriationslagen 1972:719

FBL Fastighetsbildningslagen 1970:988 FDS Fastighetsdatasystemet HD Högsta domstolen JB Jordabalken LL Ledningsrättslagen 1973: 1 144 NJA Nytt juridiskt arkiv avd. l PBL Plan- och bygglagen 1987: 10

Prop. Proposition

Regeringsrättens årsbok

SFL Lagen 1973:1150 om förvaltning av samfälligheter

SOU Statens offentliga utredningar

Sammanfattning ll

Sammanfattning

Fastighetsindelningen är enligt svensk rätt tvådimensionell. Enskilda fastigheter avgränsas mot varandra vertikala gränser i markgenom planet. Fast egendom under markytan och i luftrummet ovanför denna ingår således alltid i den fastighet till vilken markytan hör.

Vi föreslår en tredimensionell fastighetsindelning. Fastigheter skall

kunna avgränsas mot varandra också genom horisontella gränser över eller under markytan. En tunnel eller ett bergrum, en brokonstruktion

eller någon annan överbyggnad eller ett våningsplan i en byggnad skall därmed kunna bilda en självständig fastighet eller ingå i

en annan fastighet än den till vilken den över- eller underliggande marken hör. En fastighet som uppkommit genom tredimensionell fastighetsbildning och som saknar eget markområde skall kallas anläggningsfastighet. För en fastighet som omfattar mark enligt den traditionella fastighetsindelningen använder vi i betänkandet benämningen markfastighet. Till en markfastighet kan höra ett tredimensionellt avgränsat utrymme som är beläget utanför fastighetens markområde. De särbestämmelser som föreslås för anläggningsfastigheter skall gälla också för ett sådant utrymme.

Vi föreslår dock endast ett fåtal särbestämmelser för anläggnings-

fastigheter. I allt väsentligt skall för sådana gälla samma bestämmelser

i jordabalken, fastighetsbildningslagen och annan fastighetsrättslig

lagstiftning som för traditionellt bildade markfastigheter.

En anläggningsfastighet kan således med tillämpning av gällande

regelsystem uppkomma genom en avstyckning som innebär att ett tredimensionellt avgränsat utrymme avskiljs från markfastighet. Ett en sådant utrymme kan också avskiljas för att genom fastighetsreglering eller sammanläggning tillföras en annan fastighet antingen en mark- fastighet eller en anläggningsfastighet. Vid klyvning av en samägd

markfastighet kan anläggningsfastigheter bildas eller flera

av en klyvningslotter. En anläggningsfastighet redovisas i fastighetsregister. Den skall lagfaras och kan intecknas såsom traditionellt bildade fastigheter. Allmänna regler om överlåtelse samt upplåtelse av nyttjanderätt och

servitut äger tillämpning. En anläggningsfastighet kan vara härskande

eller tjänande i ett servitutsförhållande och delaktig i en gemensamhetsanläggning.

12 Sammanfattning SOU 1996: 87

En anläggningsfastighet är enligt den föreslagna definitionen ett utrymme som upptas av eller är avsett att upptas av en byggnad eller någon annan anläggning. Härav följer att anläggningsfastigheten avgränsas av byggnadens eller anläggningens utsida, alternativt med gränser inom byggnadskonstruktionen. Anläggningsfastigheten innefattar såldes aldrig luftrum och i princip inte heller jordlager utanför den byggnad eller anläggning som är föremål för fastighetsbildning. Bestämmelserna om utstakning och utmärkning av gränser som tillkommer vid fastighetsbildning skall inte gälla i fråga om en anläggningsfastighets gränser. Dessa skall beskrivas i karta eller handlingar. De skall definieras lägesbestämmas i förhållande till byggnadskonstruktionen. En tredimensionell fastighetsbildning skall företrädesvis avse befintlig bebyggelse. Det utrymme som är avsett att bilda särskild fastighet eller att överföras till en annan fastighet skall enligt huvudregeln inte avskiljas från markfastigheten förrän byggnaden eller anläggningen blivit uppförd och har tagits i anspråk för sitt ändamål. Om det finns särskilda skäl, får dock en planerad bebyggelse läggas till grund för en tredimensionell fastighetsbildning. Härmed avses framför allt den situationen att finansieringen av en nybyggnad kan underlättas genom att den på förhand delas upp i flera var för sig belåningsbara enheter. För detta undantagsfall föreslår vi en skärpning

av det för fastighetsbildning i allmänhet gällande aktualitetskravet.

Eftersom det är angeläget att byggprojektet är konkret och nära förestående, föreskrivs som villkor för fastighetsbildningen att bygglov skall ha beviljats. Vårt lagförslag innehåller inga närmare anvisningar om i vilka sammanhang och för vilka ändamål anläggningsfastigheter skall få bildas. De situationer i vilka en tredimensionell fastighetsbildning kan vara ändamålsenlig är alltför skiftande för att beskrivas och i ett framtidsperspektiv dessutom svåra att förutse. Allmänna regler om villkoren för fastighetsbildning skall således gälla. Dock kompletteras det allmänna lämplighetsvillkoret med vissa särvillkor. Ett har redan nämnts. Bygglov skall ha beviljats innan tredimensionell fastighetsbildning för planerad bebyggelse får äga rum. Ett annat särvillkor är att tredimensionell fastighetsbildning inte får ske om syftet bättre kan tillgodoses genom fastighetsbildning annat sätt. Härigenom markeras ett visst företräde för sådana servitutslösningar som idag tillämpas vid tredimensionellt fastighetsutnyttjande. Slutligen föreslår vi mot bakgrund av vad som anförts i tilläggsdirektiven ett förbud mot att inrätta ägarlägenheter för bostadsändamål. Det skall uppmärksammas att detta förbud inte hindrar att en byggnad som används för såväl bostadsändamål som

SOU 1996: 87 Sammanfattning 13

annat ändamål "skiktas" i flera fastigheter, under förutsättning att flera

bostadslägenheter därvid bildar sammanhållen ägarenhet. en

Tredimensionell fastighetsbildning skall på sätt

samma som annan

fastighetsbildning ske under beaktande av gällande planbestämmelser. Vi förutsätter därvid att detaljplaner eller fastighetsplaner vid behov

kan ges en tredimensionell utformning. En horisontell avgränsning fastigheter inom markområde av samma ställer i allmänhet stora krav på fastighetssamverkan. Särskilt gäller detta när fastigheterna är belägna inom byggnad. Vi föresamma skriver därför att frågor om fastighetssamverkan skall på ett ända-

målsenligt sätt lösas genom förrättningsbeslut i anslutning till att

anläggningsfastigheten bildas. Vi har funnit att de instrument för samverkan mellan traditionellt indelade markfastigheter i dag är som

tillgängliga främst servitut och gemensamhetsanläggning med

- -

fördel kan tillämpas också vid en tredimensionell fastighetsindelning.

Några ytterligare regler behövs inte. Detsamma gäller i fråga om lagstiftningen om förvaltning av samfälligheter. Där föreslår vi dock att de regler om underhålls- och förnyelsefonder i vissa fall gäller som i fråga om förvaltningen av en gemensamhetsanläggning är som av kommunalteknisk natur skall tillämpas också när en anläggnings-

fastighet deltar i gemensamhetsanläggningen.

Den fastighetssamverkan som kan komma i fråga kan som nyss omtalats åstadkommas genom att servitut bildas. När ett servitut skall avse egendom som utgör fastighetstillbehör till den tjänande fastig-

heten medger dagens lagstiftning inte att äganderätten till egendomen överförs på den härskande fastigheten. Detta är ibland otillfredsställande. Vi föreslår att lantmäterimyndigheten med stöd överens-

av

kommelse mellan de berörda fastighetsägarna skall kunna besluta

om en äganderättsövergång i anslutning till att servitutet bildas eller vid en särskild förrättning. På motsvarande sätt skall kunna beslutas att fastighetstillbehör som omfattas av gemensamhetsanläggning skall vara

samfällda för de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen. En tredimensionell fastighetsindelning ställer

krav också på en mera utförlig grannelagsrättslig reglering än den som nu finns i 3 kap.

jordabalken. Vi föreslår att befintliga bestämmelser skyddsåtgärder

om till förmån för angränsande mark och skadestånd vid grävningsom arbeten och liknande skall gälla också vid byggnadsarbeten. Härjämte föreslår vi en skyldighet för den äger del i byggnad eller som en annan anläggning som är uppdelad mellan flera fastigheter att underhålla sin fastighet på ett sådant sätt att risk för skada på andra fastigheter inom anläggningen inte uppkommer. Domstol kan

förelägga en fastighetsägare att fullgöra sin underhållsskyldighet i berört hänseende åtgärdsföreläggande. En tredimensionell fastighetsindelning, vilken enligt vårt förslag

alltid skall vara knuten till en byggnad eller annan anläggning, bör inte

14 Sammanfattning

kvarstå när anläggningen har förstörts eller annars upphört att vara

tjänlig för sitt ändamål Vi har förutsatt att den ändring i fastig-

hetsindelningen som är betingad av att anläggningen upphört att existera som regel kan åstadkommas under frivillig medverkan av samtliga berörda fastighetsägare. För den händelse sådan medverkan inte kommer till stånd föreslår vi en rätt för ägaren av en del av anläggningen till inlösen av övriga delar. Efter förebild i 8 kap. 4 § fastighetsbildningslagen skall inlösenrätten i första hand tillkomma den ägare som har störst del i anläggningen. Skulle det osannolika inträffa att ingen delägare har intresse av inlösen, får det ankomma lantmäterimyndigheten att efter anmälan av byggnadsnämnden ex officio förordna om överföring av berörda anläggningsfastigheter till markfastigheten. Den föreslagna regeln om inlösen efter anmälan av byggnadsnärrmden gäller också det fallet att en planerad byggnad eller anläggning som uppdelats genom tredimensionell fastighetsbildning inte uppförs och det meddelade bygglovet upphört att gälla. Den av oss föreslagna lagstiftningen kan tidigast träda i kraft den l juli 1997.

Summary 15

Summary

Under the terms of a Government resolution in 1994, Commission a was appointed for the purpose, inter alia, of presenting solutions to problems that arise when different kinds of activity carried in are on a single building. The Commissioner appointed Chief Judge Jan was Alvå, assisted by special advisers. According to Swedish land law real estate "ground". Ground, in its legal significance, not restricted to the surface of the ground, but extends below and above it. could be said, in simple terms, that "ground" an area of three-dimensional its position being space,

defined by natural or imaginary points located by reference to the

surface of the ground. The ownership of the ground also includes the right to construct buildings in the above the surface. Buildings space and other installations that have been constructed by the of the owner ground are deemed to be accessories to the ground. For registration purposes, "ground" divided into units that must always consist of a part of the earths surface. Swedish law does not allow separate ownership of different parts of one building. However, in the opinion of the Commission separate

ownership of a part or parts of a piece of real estate that forms

a homogeneous unit that suitable for transfer and mortgage should in most cases be allowed. The Commission has studied the rules in the land law that are applicable when different types of activity carried in single are on a building and has arrived at the conclusion that Swedish law in many cases prevents the utilisation of land in separate horizontal strata. The Commission has looked at different of overcoming this means problem. Under the terms of the directive given by the Government, the Commission to investigate the possibility of overcoming this problem by extending the use of easements. However, even a considerable increase in the of easements use would still in some cases prevent the utilisation of land in horizontal strata. Moreover, certain new problems would probably arise. The Commission therefore does not propose such a solution. Instead, the Commission proposes that the land law be amended to allow for the subdivision of land into horizontal strata. The proposal has been

16 Summary

drawn up in the light of the Commissions experiences from Australia and Norway, where such a subdivision into strata allowed. The proposal shall be considered as a complement to the legislation on easements. When an easement can guarantee the utilisation of a part of a building, this solution should be adopted. In other cases, the building should be subdivided into horizontal strata. The Commission recommends that real estate shall always consist of either a part of the surface of the ground or a three-dimensional space which contains a building or part of a building. The air around the building and the ground beneath should therefore always be a part of the original real estate. Real estate that consists of three-dimensional space should never include space outside a building. This to prevent real estate from consisting solely of air. Since the Commission wishes to prevent real estate from consisting of nothing but air, real estate that does not include the surface of the ground should in most cases only be subdivided after the building has been erected. Only in specific cases should the subdivision precede the construction of the building. The Commission also proposes that the subdivision into horizontal strata be terminated the building destroyed or, the subdivision preceded the construction of the building, the building not erected. already possible under Swedish law to create common proporty for owners of land, which can be "owned" by a body corporate. The Commission proposes that this possibility, together whith easements, should be used when real estate subdivided into horizontal strata. The Commission also proposes new rules regulation the rights and

responsibilities of neighbours.

Författningsförslag 17

Författningsförslag

1 till

Förslag Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att l kap. l och 3 §§, 2 kap. 7 3 kap. 3 § samt 4 kap. 7 § skall ha följande lydelse, dels att det i balken skall införas två paragrafer, l kap. 7 § och nya 3 kap. 6 av följande lydelse, dels att nuvarande 3 kap. 5 § skall betecknas 3 kap. 4 § och nuvarande 3 kap. 7 § skall betecknas 3 kap. 8 dels att nya 3 kap. 7 och 8 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 kap. 1 §

Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser.

l den omfattning som bestämts genom fastighetsbildning kan indelningen i fastigheter avse också utrymmen som upptas av eller är avsedda att upptas av en byggnad eller någon annan anläggning. Sämjedelning är utan verkan.

3§

Gräns som blivit lagligen be- Gräns på marken blivit som stämd har den sträckning som lagligen bestämd har den sträckutmärkts på marken i laga ord- ning utmärkts i laga ordsom ning. Kan utmärkningen ning. Kan utmärkningen inte längre fastställas med säkerhet, längre fastställas med säkerhet, har gränsen den sträckning som har gränsen den sträckning som

18 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

med ledning av förrättningskarta med ledning av förrättningskarta jämte handlingar, innehav och tillsammans med handlingar, inandra omständigheter kan an- nehav och andra omständigheter tagas ha varit åsyftad. Om kan antas ha varit avsedd. Om gränsens sträckning utmärkts gränsens sträckning inte utmarken i laga ordning, har märkts på marken i laga ordgränsen den sträckning som ning, har gränsen den sträckning framgår karta och handlingar. som framgår av karta och handav lingar. Gräns som angetts i förhållande till en byggnad eller någon annan anläggning har den sträckning som med ledning av anläggningens konstruktion, förrättningskarta tillsammans med handlingar, innehav och andra omständigheter kan antas ha varit avsedd.

7§

Ägaren av en sådan fastighet

eller fastighetsdel som avses i

1 kap. 3 § andra stycket fastig-

hetsbildningslagen 1970:988

har rätt att använda luftrum

som tillhör en angränsande

fastighet om användningen inte är till skada eller olägenhet för dess ägare.

2 kap. 7

Överlåtelse föremål hör till fastighet gäller mot tredje av som man, förrän föremålet skiljes från fastigheten på sådant sätt att det längre kan anses höra till denna. Om verkan av vissa över- Om verkan av vissa överlåtelser från staten, av exekutiv låtelser från staten, av beslut försäljning av föremål som hör enligt 7 kap. I § tredje stycket

1 Senaste lydelse 1992:1460

SOU 1996: 87 Författningsförslag 19

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

till fastighet och av ianspråkta- fastighetsbildningslagen 1970 gande av sådant föremål genom 1988 och 16 § första stycket expropriation finns särskilda be- anläggningslagen 1973:1149,

stämmelser. av exekutiv försäljning av före-

mål som hör till fastighet samt

av ianspråktagande av sådant

föremål genom expropriation finns särskilda bestämmelser.

3 kap.

Den som ämnar utföra eller låta Den som avser att utföra eller utföra grävning eller liknande låta utföra byggnadsarbete, arbete sin mark skall vidta grävning eller liknande arbete varje skyddsåtgärd som kan sin fastighet skall vidta varje anses nödvändig för att förebyg- skyddsåtgärd som kan anses ga skada angränsande mark. nödvändig för att förebygga Bestämmelser om ersättning för skada på angränsande fastighet. skador till följd av grävning Bestämmelser om ersättning för eller liknande arbete finns i skador till följd av byggnadsarmiljöskadelagen 1986:225. bete, grävning eller liknande arbete finns i miljöskadelagen 1986:225. Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada

som åtgärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan

skall dock ersättas enligt bestämmelserna i miljöskadelagen. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar. Är byggnad eller Om byggnad eller någon annan an- en läggning som hör till angränsan- annan anläggning som hör till en de mark, till följd av vårdslöshet angränsande fastighet, till följd vid uppförandet eller brist i av vårdslöshet vid uppförandet underhållet, av sådan beskaffen- eller brist i underhållet, är av het att särskild skyddsåtgärd är sådan beskaffenhet att en särnödvändig för att förebygga skild skyddsätgärd är nödvändig skada med anledning av arbete för att förebygga skada med som inte sträcks nedanför van- anledning av arbete som avses i ligt källardjup, skall åtgärden första stycket och som inte är bekostas av den angränsande särskilt ingripande eller av

2 Senaste lydelse 1992:1209

20 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

markens ägare. Om anläggning- annan anledning medför särskild en hör till en tomträtt, skall risk, skall åtgärden bekostas av åtgärden i stället bekostas av den angränsande fastighetens tomträttshavaren. ägare. Om anläggningen hör till en tomträtt skall åtgärden i stället bekostas av tomträttshavaren.

5§3 4§

Åtgärder för att förebygga skada Åtgärder för att förebygga skada

till följd av grävning eller lik- till följd av byggnadsarbete,

nande arbete fâr vidtas på an- grävning eller liknande arbete mark, det är nödvän- får vidtas annans fastighet, nans om

digt för att undvika oskälig om det är nödvändigt för att

kostnad eller annan synnerlig undvika oskälig kostnad eller olägenhet. Skada och inträng annan synnerlig olägenhet. skall ersättas. Den som enligt 3 § tredje stycket skall bekosta arbetet är dock inte berättigad till ersättning. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar. Den som skall utföra arbete

pä sin del av en byggnad eller

någon annan anläggning som är

uppdelad mellan flera fastig-

heter, skall ges tillträde till en annan del av anläggningen, om

det är nödvändigt för att undvi-

ka oskälig kostnad eller synnerlig olägenhet och angelägenheten av tillträder uppväger den skada som detta medför. Skada och intrång som uppkommer till följd av åtgärd som

3 Senaste lydelse 1992:1209

Författningsförslag 21

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avses i första eller andra stycket skall ersättas. Den som enligt 3 § tredje stycket skall bekosta arbetet är dock inte berättigad till ersättning. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar.

5§

Om det till följd av brist i underhållet av eller skada på en del av en byggnad eller någon annan anläggning som är upp-

delad mellan flera fastigheter, finns risk för att betydande

skada skall uppkomma på någon annan del av anläggningen, får

domstol förelägga ägaren att

åtgärda bristen. Förvaltas den bristfälliga delen av anläggningen av en samfällighetsförening skall föreläggandet riktas mot föreningen. Ett föreläggande skall dock inte meddelas om anläggningen är så bristfällig att den inte lämpligen bör återställas i brukbart skick. Fråga om föreläggande enligt första stycket prövas på ansökan av ägaren till den del av anläggningen som är utsatt för risken att skadas. I föreläggandet, som får förenas med vite, skall det bestämmas inom vilken tid den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits.

Om det finns särskilda skäl, får

tiden förlängas.

22 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Om föreläggandet inte följs, får domstolen meddela ett nytt föreläggande, eller tillåta sökanden att åtgärda bristen. Meddelas sådant tillstånd skall domstolen även fastställa den beräknade kostnaden för åtgärden. Sökanden är berättigad till ersättning av fastighetsägaren med fastställt belopp.

6§

Om det i ett sådant fall som

avses i 5 § första stycket före-

ligger fara i dröjsmål och det

kan antas att ett föreläggande för fastighetsägaren att åtgärda bristen skulle bli utan verkan, får domstolen i stället för att meddela ett sådant föreläggande tillåta sökanden att företa de åtgärder som är oundgängligen nödvändiga. Sådant tillstånd får inte meddelas utan att motparten beretts tillfälle att yttra sig. Föreligger synnerliga skäl får domstolen dock meddela tillståndet att gälla till dess annat förordnats. Sökanden är berättigad till ersättning av fastighetsägaren med skäligt belopp.

7§

En fastighetsägare som underlåter att vårda sin del av en byggnad eller någon annan anläggning skall ersätta skada som till följd av underlåtenheten uppkommer på någon annan del av anläggningen.

Författningsförslag 23

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 8 §

Har byggnad eller annan an- Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den läggning uppförts så att den skjuter in på angränsande mark, skjuter in på en angränsande och skulle anläggningens bortta- fastighet, och skulle anläggninggande eller förändring medföra ens borttagande eller förändring betydande kostnad eller olägen- medföra betydande kostnad eller het för anläggningens ägare, är olägenhet för anläggningens denne skyldig att avträda den ägare, är denne inte skyldig att mark som sålunda tagits i an- avträda det utrymme som tagits

språk förrän anläggningen av- i anspråk förrän anläggningen

lägsnas eller blir obrukbar. Vad avlägsnas eller blir obrukbar. som sagts nu gäller dock om Vad som sagts nu gäller dock

den som uppförde anläggningen inte, om den som uppförde

inkräktade den angränsande anläggningen inkräktade på den marken med avsikt eller av grov angränsande fastigheten med vårdslöshet och, när anlägg- avsikt eller av grov vårdslöshet ningen överlåtits till annan, och, när anläggningen överlåtits denne ägde kännedom därom vid till annan, denne ägde kännedom sitt förvärv. därom vid sitt förvärv. Den angränsande markens Den angränsande fastighetens ägare är berättigad till ersättning ägare är berättigad till ersättning för det intrång som anläggning- för det intrång som anläggningen medför för honom. Om en medför för honom. Om marken före intrånget har upp- fastigheten före intrånget har låtits med tomträtt, är tomträtts- upplåtits med tomträtt, är tomthavaren berättigad till ersättning rättshavaren berättigad till ersättför det intrång som anläggning- ning för det intrång som anen medför för honom. läggningen medför för honom.

4 kap.

Köp, som innebär att visst om- Köp som innebär att en viss del råde av fastighet kommer i sär- av en fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt skild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är köpet genom förrättning som är

4 Senaste lydelse 1992:1209

24 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

sökt senast sex månader efter sökt senast månader efter sex den dag då köpehandlingen den dag då köpehandlingen upp-

upprättades och, om förrätt- rättades och, förrättningen

om ningen är avslutad vid ut- inte är avslutad vid utgången av gången av nämnda tid, skall nämnda tid, skall verkställas verkställas på grundval av kö- grundval köpet. av pet. Gäller köpet ett utrymme som

är avsett att upptas av en bygg-

nad eller någon annan anläggning räknas den i första stycket angivna tiden från den dag då anläggningen uppfördes. Köpet är dock inte giltigt om förrättningen sökts senare än två år

efter den dag då köpehandlingen

upprättades.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1997

Författningsförslag 25

2 till

Förslag Lag om ändring i fastighetsbildningslagen

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen 1970:988 dels att 1 kap. 3 och 4 §§, 4 kap. 27 § samt 7 kap. l § skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas tre nya paragrafer, 3 kap. 1 a § samt 8 kap. 5 och 6 §§, av följande lydelse, dels att nuvarande 8 kap. 7 § skall betecknas 8 kap. 8 dels att nya 8 kap. 7 § skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 kap.

Samfällighet enligt denna lag är mark som hör till flera fastigheter gemens amt.

En anläggningsfastighet är en

fastighet som upptas av eller är avsedd att upptas av en byggnad eller någon annan anläggning

och som inte omfattar ett mark-

område. Bestämmelser om anläggningsfastighet tillämpas också på en sådan del av en fastighet som är belägen utanför dess markområde.

Vad som i denna lag sägs om Bestämmelser i denna lag om mark eller område gäller i till- mark, ägovidd eller område lämpliga delar även beträffande tillämpas även utrymmen som fiske som ingår i äganderätten kan bli föremål för fastighetstill vattenområdet och utgör bildning. Detsamma gäller för servitut. fiske som inte ingår i äganderätten till vattenområdet och inte utgör servitut.

26 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 kap. 1a§

När en anläggningsfastighet

nybildas eller ombildas skall den nya fastigheten genom servitut eller på annat sätt tillförsäkras

tillfart och i övrigt sådan rätt

som utgör förutsättning för dess ändamålsenliga användning och dess bestånd som en särskild fastighet. Fastighetsbildning enligt första stycket skall avse befintlig bebyggelse och får inte ske om syftet bättre kan tillgodoses genom fastighetsbildning på

annat sätt. Om det finns sär-

skilda skäl får dock fastighetsbildning för planerad bebyggelse ske under förutsättning att bygglov meddelats när sådant behövs och fastigheten kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom en nära framtid. Fastighetsbildning enligt första stycket får inte ske om syftet är att skapa en fastighet för bostadsändamål av en enskild lägenhet.

4 kap. 27§

Gräns som tillkommer genom Gräns på marken som tillkomfastighetsbildningen skall ut- mer genom fastighetsbildningen stakas och utmärkas i behövlig skall utstakas och utmärkas i beomfattning. sträckningen av hövlig omfattning. Sträckningen utstakad gräns skall överens- av utstakad gräns skall överensstämma med fastighetsbildnings- stämma med fastighetsbildningsbeslutet. Utstakning som endast beslutet. Utstakning som endast i mindre mån avviker från be- i mindre mån avviker från beslutet får dock läggas till grund slutet får dock läggas till grund

Författningsförslag 27

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

för utmärkningen, om rättelse av för utmärkningen, om rättelse av utstakningen skulle medföra utstakningen skulle medföra kostnad som icke står i skäligt kostnad som inte står i skäligt förhållande till den betydelse det förhållande till den betydelse det kan ha för sakägare att fastig- kan ha för sakägare att fastighetsbildningen genomföres i full hetsbildningen genomföres i full överensstämmelse med beslutet. överensstämmelse med beslutet. En anläggningsfastighets gränser skall anges i förhållande till anläggningen och beskrivas i karta eller handlingar. Om det är lämpligt, får utmärkning av gräns verkställas efter förrättningens avslutande. Angående sådan åtgärd skall sakägarna underrättas i god tid. Underrättelsen lämnas genom skriftligt meddelande eller i sådan särskild ordning som beslutats enligt 20 § andra stycket.

7 kap. 1 §

Servitut som bildas genom fastighetsreglering skall vara av väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning. Vid detta bedömande skall hänsyn tagas till rättighet som är grundad frivillig

upplåtelse.

Utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får servitutet innefatta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller anläggning avses med servitutet. Servitut får bildas för annan som viss tid eller göras beroende av villkor. Dock får bestämmas att servitut skall gälla endast så länge ändamålet tillgodosetts annat sätt som särskilt anges. Med stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den

tjänande fastigheten får beslutas

att egendom som kan utgöra fastighetstillbehör och som är avsedd för stadigvarande bruk vid utövande av servitutet, skall höra till den härskandefastighe-

l Senaste lydelse 1987:124

28 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ten. Ett sådant beslut får meddelas när servitutet bildas eller

vid en ny förrättning.

För bildande av servitut bestämmelser har meddelats i varom en fastighetsplan gäller inte första stycket och 5 kap. 8

8 kap. 5 §

Om en byggnad eller någon

annan anläggning som hör till en anläggningsfastighet förstörs

och anläggningen inte lämpligen

bör återställas i brukbart skick, skall anläggningsfastigheten ombildas för ny bebyggelse eller sammanföras med en fastighet

som omfattar det markområde

inom vilket anläggningsfastig-

heten är belägen. En ägare till en fastighet som upptogs av en del av en sådan anläggning som avses i första stycket, får utan hinder av de in-

skränkningar som framgår av 5

kap. 7 § och av 1-3 §§ i detta kapitel, lösa utrymmen som upptogs av andra delar av anläggningen. Om inlösen begärs av en del av en fastighet, och en återstående del lider synnerligt men av detta, får inlösen endast ske om även den del som lider syn-

nerligt men inlöses. Om flera

fastighetsägare begär inlösen, har den företräde vars del av anläggningen hade det största

värdet. Om flera delar av an-

läggningen hade lika värde, har den företräde som först begärt inlösen.

Författningsförslag 29

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 §

Om mer än två år förflutit sedan en anläggning förstörts utan att fastighetsindelningen ändrats på sätt som sägs i 5 § första stycket, skall en sådan nämnd som avses i 4 kap. 15 § anmäla förhållandet till lantmäterimyndigheten. Detsamma gäller om en anläggningsfastighet nybildats

eller ombildats för planerad be-

byggelse och erforderligt bygglov upphört att gälla till följd av bestämmelsen i 8 kap. 33 § plan- och bygglagen 1987210.

7§

Efter anmälan enligt 6 § får

lantmäterimyndigheten besluta att de anläggningsfastigheter som berörs av anmälan skall avstås genom inlösen för att överföras till en fastighet som

omfattar det markområde inom

vilket anläggningsfastigheten är belägen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1997

Författningsförslag

3 till

Förslag Lag om ändring i anläggningslagen

Härigenom föreskrivs i fråga om anläggningslagen 1973:1149 att 14-16, 24 och 26 §§ skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

14§

Gemensamhetsanläggning och Gemensamhetsanläggning och rätt till utrymme är samfällda rätt till utrymme är samfällda för de fastigheter som deltager i för de fastigheter som deltager i anläggningen. Inlöst mark är anläggningen. Inlöst utrymme är samfälld för de fastigheter för samfällt för de fastigheter för vilka inlösen skett. vilka inlösen skett. För anläggningens utförande och drift utgör de deltagande fastigheterna en särskild samfällighet.

15§

Grunderna för fördelning av Grunderna för fördelning av kostnaderna för gemensamhets- kostnaderna för gemensamhetsanläggnings utförande fastställes anläggnings utförande fastställs vid förrättningen. För varje vid förrättningen. För varje fastighet anges andelstal, som fastighet anges andelstal, som bestämmes efter vad som är bestäms efter vad som är skäligt skäligt med hänsyn främst till med hänsyn främst till den nytta den nytta fastigheten har av fastigheten har av anläggningen. anläggningen. Inlöses mark för Inlöses utrymme för endast vissa endast vissa av deltagarna i av deltagarna i anläggningen, anläggningen, fastställes grun- fastställs grunderna för fördel-

derna för fördelning av kost- ning av kostnaderna för inlösen

naderna för inlösen särskilt. särskilt. Andelstal fastställes även i fråga om kostnaderna för anläggningens drift. Sådant andelstal bestämmes efter vad som är skäligt med hänsyn

främst till den omfattning i vilken fastigheten beräknas använda

anläggningen. Om det är lämpligt, kan föreskrivas att kostnaderna i första hand skall fördelas genom att avgifter uttages för anläggningens utnyttjande. Grunderna för beräkningen av sådana avgifter fastställes vid förrättningen.

Författningsförslag 31

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

l6§

Med stöd av överenskommelse mellan ägarna till de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen och ägaren till den fastighet på vilken gemensamhetsanläggningen inrättats fär beslutas att egendom som utgör

fastighetstillbehör och omfattas

av gemensamhetsanläggningen skall vara samfälld för de deltagande fastigheterna. Ett sådant beslut får meddelas när gemensamhetsanläggningen inrättas eller vid en ny förrättning. Avsteg får göras från 5 om ägarna av de fastigheter som skall deltaga i anläggningen medger det, 8 § såvitt den innebär skydd för enskilt intresse, 12 § första stycket eller 13 om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt beröres medger det,

15 om det medges av fastighetsägare som ålägges större

bidragsskyldighet än som i annat fall skolat gälla och avvikelsen från bestämmelsen inte sker i otillbörligt syfte. Svarar fastighet för fordran, Svarar fastighet för fordran, får avsteg från 13 eller 15 § får beslut enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke meddelas eller avsteg från 13 ske endast om även fordringens eller 15 § med stöd av ägarens innehavare medger det. Besväras samtycke ske endast om även fastigheten av gemensam in- fordringens innehavare medger teckning, fordras dessutom de det. Besväras fastigheten av medgivanden från fastighetsäga- gemensam inteckning, fordras re och fordringshavare som i 22 dessutom de medgivanden från kap. 11 § jordabalken föreskri- fastighetsägare och fordringshaves för relaxation. Medgivande vare som i 22 kap. 11 § jorav rättsägare behövs om dabalken föreskrives för relaxaanläggningens inrättande är tion. Medgivande av rättsägare väsentligen utan betydelse för behövs ej, om anläggningens honom. inrättande är väsentligen utan betydelse för honom.

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

24§

Om hinder icke möter mot Om hinder inte möter mot ananläggningen, skall fastighets- läggningen, skall lantmäteri-

bildningsmyndigheten meddela myndigheten meddela anlägg-

anläggningsbeslut. ningsbeslut. I anläggningsbeslut anges I anläggningsbeslut anges anläggningens ändamål, anläggningens ändamål,

läge, storlek och huvudsakliga läge, storlek och huvudsakliga

beskaffenhet i övrigt, beskaffenhet i övrigt, de fastigheter som skall de fastigheter skall som deltaga i anläggningen, delta i anläggningen, utrymme som upplåtes för utrymme som upplåts för anläggningen, anläggningen, 4. fastighet eller del därav 4. fastighet eller del därav som inlöses, som inlöses, tiden för anläggningens fastighetstillbehörsom skall

bestånd, om sådan anses böra vara samfällda för de deltagande bestämmas, fastigheterna,

den tid inom vilken an- tiden för anläggningens beläggningen skall vara utförd, stånd, om sådan anses böra behövliga föreskrifter i bestämmas, fråga om anläggningens utföran- den tid inom vilken ande. läggningen skall vara utförd, behövliga föreskrifter i fråga om anläggningens utförande. I anläggningsbeslutet får också anges de i anläggningen deltagande

fastigheternas andelstal i fråga om kostnaderna för anläggningens

utförande och drift. Prövas anläggningsfråga gemensamt med fastighetsbildningsåtgärd

vid en förrättning, får anläggningsbeslutet upptagas i fastighets-

bildningsbeslutet.

26§

Tillträde av utrymme som tagits Tillträde av utrymme som tagits i anspråk eller av mark som i anspråk eller inlösts sker vid

inlösts sker vid den tidpunkt den tidpunkt som lantmäterimynsom fastighetsbildningsmyndig- digheten bestämmer. Innan

heten bestämmer. Innan tillträde tillträde sker, skall anläggningssker, skall anläggningsbeslutet beslutet ha vunnit laga kraft och

Författningsförslag 33 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse ha vunnit laga kraft och ersätt- ersättning enligt 13 § ha bening enligt 13 § ha betalats. talats.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1997

Författningsförslag

Förslag till Lag om ändring i lagen om förvaltning av

samfälligheter

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen 1973:1150 om förvaltning av

samfälligheter att 19 § skall ha följande lydelse".

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Föreningen skall vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Varje medlems enskilda intressen skall även beaktas i skälig omfattning. Om en samfällighetsförening Om en samfällighetsförening förvaltar gemensamhetsanlägg- förvaltar gemensamhetsanläggning som är av kommunaltek- ning som är av kommunalteknisk natur eller annars av större nisk natur eller annars av större värde och som är inrättad för värde och som är inrättad för småhusfastigheter eller för såda- småhusfastigheter eller för sådana fastigheter jämte hyresfastig- na fastigheter jämte hyresfastigheter eller bostadsrättsfastig- heter eller bostadsrättsfastigheter heter, skall samfällighetsföre- eller i vilken en anläggningsningen avsätta medel till en fond fastighet deltar, skall samfälligför att säkerställa underhåll och hetsföreningen avsätta medel till förnyelse av gemensamhetsan- en fond för att säkerställa underläggningen. Föreningens styrelse håll och förnyelse av gemenskall i sådant fall också upprätta samhetsanläggningen. Föreningen underhålls- och förnyelseplan ens styrelse skall i sådant fall som skall innehålla de upplys- också upprätta en underhållsningar som är av betydelse för och förnyelseplan som skall

att fondavsättningarnas storlek innehålla de upplysningar som

skall kunna bedömas. är av betydelse för att fondavsättningarnas storlek skall kunna bedömas.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1997

Senaste lydelse 1989:727

Författningsförslag 35

5 Förslag till

Lag om ändring i miljöskadelagen

Härigenom föreskrivs i fråga om miljöskadelagen 1986:225 att 5 § skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

I andra fall än anges i 3 I andra fall än som anges i 3 som eller 4 § utges skadestånd för eller 4 § utges skadestånd för skador som orsakas av grävning skador som orsakas av byggeller liknande arbete, om den nadsarbete, grävning eller likutför eller låter utföra nande arbete, om den som utför som arbetet har försummat att vidta eller låter utföra arbetet har sådana skyddsåtgärder som försummat att vidta sådana

anges i 3 kap. 3 § jordabalken skyddsåtgärder som anges i 3

eller i annat hänseende har kap. 3 § jordabalken eller i brustit i omsorg vid arbetets annat hänseende har brustit i utförande. omsorg vid arbetets utförande. Om arbetet är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk, skall den skada som orsakas av arbetet ersättas även om utför eller låter utföra arbetet inte har varit försumlig. den som

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1997

36 Föäattningsförslag

6 till

Förslag Lag om ändring i plan- och bygglagen

Härigenom föreskrivs i fråga om plan- och bygglagen 1987:10 att 1 kap. 1 § och 8 kap. 16 § skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 kap. 1

Denna lag innehåller bestämmelser om planläggning av mark och vatten och om byggande. Bestämmelserna syftar till att med beaktande

av den enskilda människans frihet främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och en god och långsiktigt hållbar livsmiljö för människorna i dagens samhälle och för kommande generationer. Bestämmelseri denna lag om mark tillämpas också på annat utrymme som kan bli föremål för fastighetsbildning.

8 kap. l6§

Ansökningar om rivningslov Ansökningar om rivningslov skall bifallas, om inte byggna- skall bifallas, inte byggom den eller byggnadsdelen naden eller byggnadsdelen omfattas av rivningsförbud omfattas av rivningsförbud i detaljplan eller områdesbe- i detaljplan eller områdesbestämmelser, stämmelser, 2. behövs för bostadsförsörj- behövs för en fastighets

ningen eller ändamålsenliga användning och

bör bevaras grund av dess bestånd särskild som en

byggnadens eller bebyggelsens fastighet,

historiska, kulturhistoriska, mil- behövs för bostadsförsörjjömässiga eller konstnärliga ningen eller värde.

Senaste lydelse 1993:419

Författningsförslag 37

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4. bör bevaras på grund av

byggnadens eller bebyggelsens

historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värde.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1997

Inledning

Inledning

Äganderätt till särskilda delar av hus var tidigare en för lagstiftaren

väl bekant företeelse. Magnus Erikssons allmänna stadslag Bb. 9 pr. stadgade för det fall att två bygga tillsammans att den, som bygger under, skall göra grundval och nedersta bjälklaget med vad därtill hör och den, bygger taket. Även Lagkommittén och Äldre som ovan,

Lagberedningen sysselsatte sig med fördelandet av underhållsskyldig-

het för det fall att personer gemensamt hus äga särskilda delar". I

Lagkommitténs förslag år 1819 Bb. 1 kap. 5 § och år 1826 1 kap.

6 § saknas emellertid orden "särskilda delar". Dessutom används uttrycket "begagna" i stället för "tillhöra". Utredningen har under sitt arbete funnit att lagstiftaren åter bör införa en möjlighet att äga särskilda delar av ett hus eller någon annan anläggning.

1 Direktiven

Regeringen beslutade den 25 augusti 1994 att tillkalla en särskild utredare för att lämna förslag till författningsändringar som gör det

möjligt att dels skapa rättsligt självständiga enheter av lägenheter i

skilda plan i flerbostadshus, dels lösa vissa problem som i dag uppkommer när olika slag av verksamhet skall samordnas i komplicerade byggnadsanläggningar. Efter regeringsskifte hösten 1994 beslutade den regeringen den 1 december 1994 att utredaren inte nya längre skulle ha till uppgift att undersöka möjligheten att skapa

ägarlägenheter för bostadsändamâl. Direktiven är intagna som bilaga J

och tilläggsdirektiven som bilaga I direktiven hänvisas till en idéskiss som Statens lantmäteriverk

numera Lantmäteriverket på eget initiativ utarbetat och överlämnat

till Justitiedepartementet. Enligt Lantmäteriverket har behovet av

finansieringsmöjligheter för vissa kommersiella byggnadsanläggningar

i städer och tätorter med de regler som gäller i dag nödvändiggjort förhållandevis invecklade rättsliga konstruktioner med konsortier, bolagsbildningar och avtal om begränsade rättigheter. Utredaren åläggs direktiven att undersöka hur man på bästa sätt skall komma till genom rätta med dessa problem.

40 Inledning

Enligt direktiven skall utredningsarbetet inledas med kartläggning en av problemen. Utredaren skall i första hand försöka lösa problemen genom så små ingrepp som möjligt i den befintliga lagstiftningen. De kompletteringar som behövs bör i så stor utsträckning möjligt som

ansluta till den struktur och de huvudprinciper i dag gäller inom

som fastighetsrätten. Utredaren bör sålunda bl.a. undersöka det är om möjligt att lösa problemen genom ändringar i reglerna i fastighets-

bildningslagen 1970:988 om förrättningsservitut, heter det vidare i

direktiven. Genom direktiven åläggs utredaren att redogöra för de olika alternativ som kan komma att stå till buds och för de för- och nackdelar som är förknippade med de olika alternativen. Utredaren

skall också lämna förslag till de författningsändringar som behövs för

att åstadkomma den lösning som förordas. För utredaren gäller också regeringens direktiv till samtliga kommittéer och särskilda utredare om EG-aspekter i utredningsverksamheten dir. 1988:43, om regionalpolitiska konsekvenser dir. 1992:50 samt om att pröva offentliga åtaganden dir. 1994:23.

1.2 Arbetets bedrivande

Till utredningen har sex experter varit knutna. Utredningen påbörjade sitt arbete i februari 1995. Vi har haft fjorton sammanträden ett varav kombinerades med ett studiebesök i Oslo. En viktig del av utredningens arbete har varit att göra karten

läggning av de problem utredningen haft till uppgift att lösa. För att

kartlägga reformbehovet har utredningen dels studerat fastighetsbildningsförrättningar, dels samtalat med förrättningslantmätare, fastighetsägare, byggföretag, byggherrar och kreditgivare. Utred-

ningens ordförande och sekreterare har bl.a. besökt lantmäterimyndig-

heterna i Stockholm och Göteborg samt studerat handlingar avseende byggnadsanläggningar som Globen och Cityterminalen i Stockholm och Knutpunkten i Helsingborg. Utredningen har också tagit del de av studier som gjorts vid Kungl. Tekniska Högskolan, institutionen för fastigheter och byggande av Barbro Julstad och som redovisats i

doktorsavhandlingen Tredimensionellt fastighetsutnyttjande genom

fastighetsbildning med undertiteln Är gällande rätt användbar

Stockholm 1994.

För att få uppslag till lösningar har utredningen vidare studerat hur

system i länder som tillåter fastighetsbildning i flera plan är uppbygg-

da. Utredningens ordförande och sekreterare har under ett studiebesök i Köpenhamn besökt Boligministeriet och Kort- og Matrikelstyrelsen. Vidare har utredningen i sin helhet under ett studiebesök i Oslo sammanträffat med företrädare för Miljöverndepartementet, Kommu-

Inledning 41

nal- og Arbeidsdepartementet, Norges Landbrukshöyskole, Oslo kommune, Bergen kommune, Statens veivesen, Oslo Byskriverembete och Norsk Eiendomsinformasjon A/S. I november 1995 gjorde utredningens ordförande, sekreterare, två av utredningens experter samt en företrädare för det norska Miljöverndepartementet en studieresa till Sydney i New South Wales, Australien. Vi besökte bl.a. the Land Titles Office, the University of Sydney och the Strata Titles Commissioner, en särskild myndighet som bl.a. handlägger tvister hänförliga till tredimensionellt avgränsade fastigheter. Vidare sammanträffade vi med lantmätare, stadsarkitekter, kommunjurister, banktjänstemän och konsulter. Utredningen har samrått med Plan- och byggutredningen M 1992:-

03 och Utredningen om förenklad fastighetstaxering, m.m. Fi

1993:13 samt haft kontakter med Fastighetsdatautredningen Ju 1995:09. Resultatet av utredningens arbete redovisas i detta betänkande. Innan utredningen kommer in sina överväganden och förslag redogörs bl.a. för huvuddragen i det regelsystem som ger fastighetsbe-

greppet dess innebörd och som bestämmer vilka rättigheter och skyldigheter som följer med äganderätt respektive nyttjanderätt till fast egendom. Vidare redovisas tidigare reformförslag av betydelse för ut-

redningens uppdrag samt erfarenheterna från studiebesöken i Danmark, Norge och Australien. Utredningen berör också förslagens kostnadsmässiga konsekvenser.

Ä L

‘ :;am%:2r§tmw.a2§.ég§§zi

iâiâêiiâå T.

V A .

:iib"§§

åxå ävçsâiørbxáiâ

sairrmmaénssz

:awåágyiiâiâäax

ma;

wçám t ;em

V

I äázâgiwçâsâtwâá

s t£.i@:1:;£2cxam§£:x~n Sm

V

" ä éévifsééfix

Ä - ç

.:t:£1 %§2éfi££i5§§§{%3}‘$§B¥’3§$%‘&i:3§&g1I£¢§i%mx£¥ si;’i§ L,:3;XdV ¥:‘1t‘;’:3:bm

1::z:z:13 € i.i§;1., skfáiâ :smáxsâfrrâstf :;§;-‘:9 fzwfidmiii magi:

sum 3:.wzq::x;3,

M 1333 §}§§1ab:mi;t3.5rz‘ évéisérxg 32§v:::t;ix}fi;§3Is.T:L:,i;:§§§‘:1ér:r:¢v. iassgfgibifie

fiI‘.3‘;i1§‘s‘.z’4::iau§tgi£§;4':i ::1:e:£;::T‘‘.;x’.1::i::n:23: yen i;1a2§t3a:iéf::§iu32 zgfégfi £s£:33;a::§;‘z::’zf£§°£.a:3 L§g£21t;qgg:.: a::5:g;‘:inL:.m m iáwáátsâäââä ;s72§§3;. -WE wi%sI:;:.s;

an , i ‘

Huvuddragen i regelsystemet 43

2 Huvuddragen i regelsystemet vid fastighetsutnyttjande

I detta kapitel beskrivs huvuddragen i det regelsystem som ger fastighetsbegreppet dess innebörd och som bestämmer vilka rättigheter och skyldigheter följer med äganderätt respektive nyttjanderätt till som fast egendom. Redogörelsen är intet sätt uttömmande utan har begränsats till de delar som har betydelse för utredningens uppdrag.

2. 1 Fastighetsbegreppet

2.1.1 Vad är fast egendom

I 1 kap. 1 § jordabalken JB anges att fast egendom är jord och att jorden är indelad i fastigheter. JB innehåller inte någon uttrycklig definition begreppet fastighet. Balken utgår från den innebörd som av ansetts gälla redan före JB:s tillkomst år 1970, nämligen att med fastighet egendom enligt gällande bestämmelser skall avses som redovisas särskild fastighet i fastighetsregister. Det inledande som stadgandet i JB utesluter således inte att det kan finnas fastigheter som

inte är upptagna i fastighetsregister. Däremot kan fastighetsbildning

enligt fastighetsbildningslagen 1970:988, FBL inte fullbordas utan att registrering sker. Detta framgår av 1 kap. 2 § andra stycket FBL i

vilket stadgas att fastighetsbildning och fastighetsbestänming är

fullbordade när uppgift om åtgärden införts i fastighetsregistret. I fastighetsregistret skall också redovisas enheter som skall registreras fastighet enligt bestämmelse i annan författning. I första hand är som

det fråga fastighetsdelar som utbrutits genom expropriation och

om andra tvångsförvärv, exempelvis inlösen enligt plan- och bygglagen 1987: 10, PBL och väglagen 1971:948. Bestämmelser köp av del fastighet finns i 4 kap. 7-9 §§ JB. om av I 7 § stadgas att köp, som innebär att visst område av en fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsen bildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning som är sökt inom viss tid. Motsvarande gäller för den som köpt en andel i fastighet under villkor utbrytning av andelen. Den som köpt en om andel i en fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom en

44 Huvuddragen i regelsystemet

fastighetsbildning äger en ideell andel i fastigheten med samäganderätt

tillsammans med de övriga delägarna 4 kap. 8 §. En viktig princip i JB är att det inte skall möjligt att vara genom avtal eller annan privat rättshandling åstadkomma avvikelse mellan den

faktiska äganderätten till fast egendom och den officiella fastig-

hetsindelningen. En regel som syftar till att upprätthålla denna princip är bestämmelsen i 1 kap. 1 § andra stycket JB stadgar att som sämjedelning är utan verkan. Med sämjedelning avses avtal mellan ägare av ideella andelar i fast egendom utläggande särskilda om av ägolotter mot andelstalen. Även arealöverlåtelser, s.k. som svarar sämjevisa ägobyten, och överlåtelser andel i samfällighet omfattas av av förbudet mot sämjedelning prop. 1978/79:191 s. 4 ff. Förbudet mot sämjedelning kompletteras med bestämmelser om att rättigheter inte kan upplåtas i andel i fastighet 7 kap. 9 § JB och att del av en fastighet inte kan intecknas för sig 22 kap. 2 § andra stycket 1 JB. p. Vad gäller fastighets gränser skiljer JB på gräns som blivit lagligen bestämd och gräns som inte blivit lagligen bestämd. Gräns är lagligen bestämd om den fastställts domstols dom genom eller genom förrättning eller liknande sätt prop. 1970:20 B s. 78. En sådan gräns har enligt 1 kap. 3 § JB den sträckning som utmärkts på marken. Om utmärkningen inte kan fastställas med säkerhet har gränsen den sträckning som med ledning av karta, handlingar och -

andra omständigheter kan antas ha varit åsyftad. Har utmärkning på

marken inte skett, har gränsen den sträckning framgår karta som av och handlingar.

Om gränsen inte har blivit lagligen bestämd, gäller de märken som

av ålder har ansetts utmärka gränsen 1 kap. 4 § JB. Har gränsen tillkommit genom expropriation eller liknande tvångsförvärv, har gränsen den sträckning som med hänsyn till fångeshandling, innehav och andra omständigheter kan antas ha varit åsyftad. En fastighets gränser kan således endast bestämmas genom angivande av vissa punkter på markplanet. Det är därför inte möjligt att ange en fastighets gräns beträffande höjd eller djup. Det är heller inte möjligt att bestämma en fastighet som saknar kontakt med

markplanet. Att en fastighet inte kan ges en tredimensionell avgränsning får

anses vara en vedertagen uppfattning, som bl.a. kommer till uttryck i förarbetena till FBL. Genom FBL utökades möjligheterna att bilda fastighetsbildningsservitut. Som skäl härför uttalade Fastighetsbildningskommittén bl.a. följande SOU 1963:68 s. 446

Visserligen kan det anses främmande att utpräglad stadsbebyggelse skall få regleras medelst servitut. Det är emellertid att märka, att en stadsplan ofta innebär sådana dispositioner beträffande kvartersmark att markens användning för avsett ändamål icke skulle kunna tryggas, om icke servitutsrättigheter finge tillskapas. Som exempel

Huvuddragen i regelsystemet 45

kan nämnas, att de i sådan plan sällan förekommande förbuden

mot anordnande av utfart till viss gata i regel nödvändiggöra att fastigheter utmed gatan få sin utfartsfråga ordnad genom servitut.

Likaså torde i plansammanhang stundom förutsättas att fastighets

behov av vatten och avlop tillgodoses genom att ledningsservitutet

tillska Det må ock tçamhållas, att den moderna stadsbygg-

as. nadste iken i stor omfattning kräver att den fasta egendomen användes för väsentligt artskilda ändamål inom olika horisontella plan. Byggnad med anknytning till viss fastighet behöver sällan utföras under markplanet utanför fastighetens gränser och alltså i eller på allmän plats eller inom enskild fastighet.

gata

annan annan ervitutsinstitutet synes här ha en viktig uppgift att fylla. Icke blott vertikala utan även horisontella begränsningar kunna nämligen utan olägenhet fastställas för utrymme, som må nyttjas med stöd av servitut, medan möjlighet att avskära fastigheternas utsträckning djupet genom horisontella begränsningsplan icke synes böra införas. Kommittén har således avvisat tanken på att låta fastighet kunna

bilda skikt, vilka till någon del äro belägna under annan fasti

Genom att utvägen med servitutsbildning kommer att stå till buds har kommittén ansett detta ställningstagande möjligt utan eftersättande av den moderna teknikens krav.

I propositionen till FBL bemöttes kommitténs uttalande endast genom departementschefens tillkännagivande att ett genomförande av kommit-

téns förslag enligt hans mening var ägnat att i rimlig omfattning fylla behovet av servitutsbildning till förmån för stadsfastigheter prop. 1969:128 s. B 541.

Uppfattningen att en fastighet inte kan ges en tredimensionell

avgränsning väcker frågan om vilket utrymme över respektive under markytan som en fastighet kan anses omfatta. Teoretiskt sett skulle en fastighet kunna tänkas ha en oändlig utsträckning uppåt. Nedåt skulle den kunna sträcka sig till jordens medelpunkt. Frågan berördes av fastighetsregisterutredningen SOU 1963:63 s. 21.

En fastighet kan omfatta ett eller flera områden på marken. Dess reella innehåll motsvaras emellertid snarare av ett tredimensionellt

utrymme. Uppåt och nedåt, från markytan räknat, torde en fastighet

sträcka sig sa långt som erfordras med hänsyn till de befogenheter, som i olika hänseenden tillkommer markägaren. I sidled begränsas en fastighet av vertikalplan genom de linjer på ordytan som brukar betecknas Detta sakförhållan hindrar inte

gränslinijer.

som e att en fastighet kan anses om atta en markyta med viss areal. Denna kan då sägas representera fastigheten eller fasti hetens innehåll,och detta innehåll av fast egendom redovisas enty igt som denna markyta, omfattande ett eller flera markområden.

Även 1948 års skyddsrumsutredning uttryck för liknande gav ett synsätt när den beträffande en fastighets utsträckning under jord framhöll att jordägarens rätt sträcker sig så långt ned på djupet som jorden under markytan kan tillgodogöras och att rätten är skyddad mot intrång SOU 1950:13 s. 146. Denna uppfattning kommer också till

uttryck i rättstillämpningen. Vid byggande av tunnlar och fram-

46 Huvuddragen i regelsystemet

dragande av ledningar anses de fastighetsägare vars fastigheter motsvarar områden på den markyta under vilken tunneln eller ledningen skall dragas fram vara berörda av åtgärden. Det har förekommit att ett utrymme under markytan tagits i anspråk utan att markägaren ersatts för intrånget. Enligt utredningens uppfattning skall

detta emellertid inte uppfattas som att utrymmet inte ansetts tillhöra

markfastigheten. Eftersom intrångsersättning skall utgå enligt expropriationsmässiga grunder innebär den uteblivna ersättningen endast att intrånget inte ansetts påverka fastighetens marknadsvärde. Sammanfattningsvis får en fastighet i vart fall anses ha en sådan utsträckning att det inte finns utrymme för att förlägga någon annan äganderättslig enhet som utgör fast egendom i luftutrymmet över markytan eller i jorden därunder.

2.1.2 Fastighetsindelning och fastighetsbildning

Som tidigare nämnts är den fasta egendomen indelad i enheter, som benämns fastigheter och som redovisas i det över fastigheterna i riket förda fastighetsregistret. Fastighetsindelningens ändamål är främst att individualisera objekten för de rättigheter av skilda slag som hänför sig till den fasta egendomen. Indelningen i fastigheter grundas dels på förekomsten av fastigheter som består av ålder, dels och givetvis till övervägande del på förekomsten av fastigheter som bildats enligt nu gällande eller äldre lagstiftning. Begreppet fastighetsbildning används i FBL som gemensam beteckning för samtliga i lagen reglerade åtgärder som har till syfte att åstadkomma en ändring i något avseende av den bestående fastighetsindelningen. Det saknar betydelse om en sådan ändring medför att

en eller flera nya fastigheter tillkommer eller bara innebär att

bestående enheter ändras. Servitutsåtgärder som kan vidtas enligt FBL kan inte sägas innefatta ändringar i fastighetsindelningen men jämställs i lagen med sådana indelningsändringar. Definitionen på fastighetsbildning omfattar därför också sådan enligt FBL företagen åtgärd varigenom servitut bildas, ändras eller upphävs.

Ändringar i fastighetsindelningen och servitutsåtgärder kan

åstadkommas åtgärder regleras i lagstiftning även genom som annan än FBL, t.ex. PBL och expropriationslagen l972:719, ExprL.

Definitionen av fastighetsbildningsbegreppet i FBL omfattar emellertid bara åtgärd som företas enligt FBL.

Fastighetsbestämning enligt FBL skiljer sig från fastighetsbildning det sättet att fastighetsbestämning inte är avsedd att åstadkomma någon ändring av de bestående förhållandena. I stället är syftet med detta institut att efter prövning i särskild ordning klarlägga hur de

bestående förhållandena gestaltar sig vid prövningstillfället. Inte bara

gränsfrågor kan tas upp vid fastighetsbestärrming utan i princip alla

Huvuddragen i regelsystemet

spörsmål rörande fastighetsindelningen liksom också frågor angående servitut.

Den grundläggande regeln att ett fastighetsregister skall föras över fastigheterna i riket återfinns i 1 kap. 2 § FBL. I anslutning till denna

paragraf behandlades i förarbetena frågan om en definition av fastighetsbegreppet sådant detta används i FBL. Departementschefen

uttalade prop. 1970:20 Bl s.74 att fastighetsbegreppet vid tillämp-

ningen av FBL bör ha den innebörden att det skall innefatta såväl vad som införts i fastighetsregistret såsom särskild fastighet som egendom vilken enligt registreringsbestämmelserna skall införas i registret.

Detta stämmer helt överens med JB:s fastighetsbegrepp och gör det

möjligt att vid förrättning enligt FBL behandla egendom som fastighet

fastän registrering inte skett under förutsättning att förhållandena är

sådana att egendomen enligt registretingsbestärnrnelserna skall

registreras som särskild fastighet. Den rättsliga betydelsen av bestämmelsen att fastighetsbildning och fastighetsbestänming är fullbordade när åtgärden införts i fastighets-

registret är att en fastighets tillkomst eller ändrade omfattning i faktiskt och rättsligt hänseende blir slutgiltig i och med registreringen. Genom denna inträder således de sakrättsliga verkningarna avi

fastighetsbildningen, vilket innebär att de beslutade åtgärderna blir gällande mot envar. Regeln att fastighetsbildning är fullbordad när uppgift om åtgärden införts i fastighetsregistret avser fastighetsbildning enligt FBL. När fastighetsindelningen ändras genom expropriation gäller i stället att ändringen av fastighetsindelningen sker när expropriationen är

fullbordad.

1.3 Fastighetsdatasystemet

Genom år 1995 avslutad reform har ett fastighetsdatasystem FDS en införts. Fastighetsdatareformen innebär att informationen i de manuellt förda jord- och stadsregistren samt fastighets- och tomträttsböckerna har förts över till centrala ADB-baserade fastighets- respektive

inskrivningsregister. FDS innehåller i grunden två delregister ett fastighets- och ett in-

-

skrivningsregister. Under år 1995 har ytterligare ett register, ett

basregister över byggnader, byggts upp. FDS innehåller också upp-

gifter som fastställs vid fastighetstaxeringen. De författningar som styr

FDS ses för närvarande över av Fastighetsdatautredningen Ju 1995:- 09.

Som tidigare framgått är fastighetsregistreringen det avslutande ledet i fastighetsbildningsprocessen, som i huvudsak regleras i FBL. I

fastighetsregistret finns uppgifter om församling, eventuell adress, areal, läge, planer och rättigheter m.m. för fastigheter, samfälligheter

48 Huvuddragen i regelsystemet

och gemensamhetsanläggningar. Innehållet i fastighetsregistret regleras i fastighetsregisterkungörelsen 1974:1059. Uppgifterna ajourhålls dagligen av de statliga och kommunala lantmäterimyndigheterna. Fastighetsregistret omfattar sju delregister, nämligen huvudregistret, registerkarta, koordinatregistret, planregistret, kvartersregistret,

adressregistret och gemensamhetsanläggningsregistret.

I fastighetsregistret lagras uppgifter om fastigheter och samfälligheter. Exempel uppgifter är gällande och tidigare beteckning, areal, förrättningsåtgärder och rättigheter. För rättigheterna finns ett särskilt rättighetsredovisningssystem. Produktionen av kartor och annan landskapsinformation sker numera i stor utsträckning med hjälp av digital teknik. Bestämmelser om fastighetsregisterkarta finns i fastighetsregisterkungörelsen

1974:1059. Registerkartan hör, enligt 3 till fastighetsregistret.

Den digitala kartan har ansetts väl lämpad för att föra registerkarta. Bestämmelserna i fastighetsregisterkungörelsen var ursprungligen utformade med sikte kartor av traditionellt slag. Inskrivningsregistret regleras av inskrivningskungörelsen 1974: 1061 och består av sex avdelningar. Dessa inrymmer uppgifter om lagfart, tomträttsupplåtelse, tomträttsinnehav, inteckning m.m.,

anteckningar samt äldre förhållanden. Handläggning av inskrivnings-

ärenden sker vid inskrivningsmyndighet. Förändring av innehållet i

inskrivningsregistret kan initieras av att en ny fastighet bildas och

registreras i fastighetsregistret av lantmäterimyndighet. De flesta förändringar kommer emellertid till stånd till följd av ansökningar om lagfart eller beviljande av inteckningar. FDS har under år 1995 kompletterats med ett basregister för byggnader, byggnadsregistret. Grundregistret har lagts upp i samarbete med kommunerna, som också ajourhåller registret. Många kommuner ser möjligheter att knyta information från FDS och byggnadsregistret till sin bygglovshantering, räddningstjänst, miljöoch hälsoskydd och planering inom t.ex. energiområdet, bostadsbyggande, skyddsplan etc. Varje byggnad får en unik "byggnadsidentitet" ,

en byggnadsbeteckning som består av beteckningen på den fastighet där byggnaden är belägen och ett särskilt enhetsnummer löpnummer.

De obligatoriska uppgifterna innefattar uppgifter om byggnadsbeteckning, administrativ tillhörighet, läge, taxeringsuppgifter, bygglovs-

uppgifter, ägare, alternativt nanm, referenser samt aktualitetsuppgifter.

Taxeringsregistret innehåller information om samtliga taxeringsenheter och värderingsenheter i landet i form av taxeringsinformation sådana uppgifter som fastställs vid fastighetstaxeringen. Hit hör, förutom taxeringsvärde och taxeringskoder, egenskapsdata samt ägaruppgifter. Detta uppdateras från skatteförvaltningen en gång per år. Till byggnadsidentiteterna kopplas de uppgifter från fastighetstaxeringen som hör till respektive byggnad.

Huvuddragen i regelsystemet 49

Utöver de register som ingår i FDS kan nämnas några register i Lantmäteriverkets övriga databaser i vilka finns kopplingar till FDS där information hämtas och/eller bearbetas. Samfällighetsföreningssregistret förs med stöd av lagen 1973: 1 150 om förvaltning av samfälligheter SFL. Från den 1 januari 1994 har det blivit möjligt att föra det tidigare manuella registret med hjälp av ADB. Bestämmelser om detta finns i en förordning 1993:1270 om användning av automatisk databehandling vid förande av samfällighetsföreningsregister m.m. Pantbrevsregistret regleras i lagen 1994:448 om pantbrevsregister som i sin tur kompletteras med förordningen 1994:598 om pantbrevsregister. Här registreras och lagras pantbrev elektroniskt datapantbrev som alternativ till hantering av skriftliga pantbrev. Registret används även för att fortlöpande informera pantbrevshavare om förändringar i bl.a. inskrivnings- och fastighetsregistret s.k. âtgärdsavisering.

I betänkandet SOU 1995:74 Lägenhetsdata s. 63 f framhåller

Arbetsgruppen för förslag till rättslig reglering för förbättrad hushållsstatistik att samhällsutvecklingen f.n. präglas intensiv av en utveckling och satsning på informationsteknikområdet IT-området. För FDS kommer denna utveckling att innebära såväl att kompletterande information kommer att efterfrågas som att befintlig information

bl.a. till följd av förbättrade åtkomstmöjligheter, enklare urvals-

frågor och sammanställningar kommer att utnyttjas i nya samman- hang. Betydelsen av samverkan mellan olika intressenter i informationshanteringen blir enligt betänkandet också mer aktuell, inte minst av kostnadsskäl. Ett exempel detta är tankarna på s.k. datorstödd ingivning. Genom ett sådant förfarande skulle kreditinstitutens handläggning av t.ex. kreditärenden kopplas ihop med handläggningen av motsvarande inskrivningsärende. Lantmäteri- och inskrivningsutredningen har berört dessa frågor i sitt principbetänkande SOU

1993:99 Kart- och fastighetsverksamhet i myndighet och bolag.

Betydelsen av att driva denna utveckling framåt har också betonats i andra sammanhang prop. 1994/95:116. Detta visar att det även inskrivningsområdet finns en stor potential för fortsatt utveckling.

2.1.4 Tillbehör till fastighet

I JB:s andra kapitel anges vad som utöver jorden hör till varje enskild fastighet. Med "jord" avses i detta sammanhang fastighetens markområde samt ett visst utrymme över och under detta. Reglerna om vad som utgör tillbehör till en fastighet kan sägas ha två syften, dels bestämmer de vad som in dubio skall anses ha ingått i ett fastighetsköp, dels avgör de vem av fastighetsägarens borgenärer som skall få tillgodogöra sig värdet av tillbehören.

50 Huvuddragen i regelsystemet

Tillbehören till en fastighet kan indelas i tre kategorier, de egentliga fastighetstillbehören, byggnadstillbehören föremål som genom sitt samband med en byggnad hör till fastigheten och industritillbehören

vissa föremål som hör till en fastighet som helt eller delvis är inrättad

för industriell verksamhet.

De egentliga fastighetstillbehören är enligt 1 § första stycket

"byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk, rot stående träd och andra växter, naturlig gödsel". Det centrala och för utredningens arbete betydelsefulla i uppräkningen är "byggnad" och "annan anläggning". Ett utmärkande drag hos de egentliga fastighetstillbehören är att de har ett yttre mekaniskt samband med fastighetens område. Enligt ett kompletterande stadgande i paragrafen skall också en byggnad eller annan anläggning som är uppförd utanför fastigheten utgöra fastighetstillbehör, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utnyttjande av servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns. Detsamma gäller för ledning för vilken beviljats lednings-

rätt, om ledningsrätten är anknuten till en fastighet se avsnitt 2.3.6.

Tillbehörsreglerna bygger på förutsättningen att det är samma person som äger jorden samt byggnaderna och andra tillbehör till fastigheten. Det har inte ansetts rimligt att t.ex. en stuga som en arrendator uppför eller en diskmaskin som en hyresgäst monterar in i en hyrd lägenhet skall bli tillbehör till fastigheten och därmed omfattas av fastighetsägarens pantsättning. Enligt 4 § första meningen hör därför föremål som annan än fastighetsägaren fört till fastigheten inte till denna. Om föremålet och fastigheten kommer i samma ägares hand, blir föremålet emellertid tillbehör till den fasta egendomen. Detta medför risker särskilt för kreditgivare som har säkerhet i företagshypotek i en rörelse som drivs på en hyrd fastighet. Köper rörelseidkaren fastigheten eller övertar fastighetsägaren rörelsen, kan stora delar av underlaget för företagshypoteket övergå till att bli tillbehör till fast egendom. För att skydda företagshypotekshavaren i denna situation har det i 4 § andra stycket givits vissa regler som syftar till att ge denne tid att, sedan han fått kännedom om överlåtelsen eller förvärvet, skaffa sig annan säkerhet eller begära betalning. När det gäller föremål som fastighetsägaren själv tillfört fastigheten utan att han äger föremålet, i praktiken antingen därför att han hyrt det eller därför att han köpt det med äganderättsförbehåll, gäller att föremålet blir tillbehör till fastigheten om det kan betraktas som fastighets- eller byggnadstillbehör. Vad som nu sagts gäller den sakrättsliga situationen, dvs. frågan om uthyrarens eller säljarens rätt kan göras gällande mot tredje man, exempelvis en panthavare eller förvärvare av fastigheten. Den obligationsrättsliga situationen, dvs. förhållandet mellan uthyraren respektive säljaren och fastighetsägaren

Huvuddragen i regelsystemet 51

framgår 5 Är det fråga fastighets- eller byggnadstillbehör av om

som tillförts av fastighetsägaren gäller ett äganderättsförbehåll inte ens

mot fastighetsägaren själv. Däremot behåller en uthyrare sin ägande-

rätt gentemot hyresmannen/fastighetsägaren.

En rörelseidkare lämnar ofta säkerhet i både fast egendom genom fastighetspant och i lös egendom genom företagshypotek. Tillbe-

hörsreglerna i 2 kap. JB avgör, i enlighet med de redovisade ovan principerna, vilka föremål som skall räknas till vardera kategorin. En speciell grupp är därvid industritillbehören, dvs. maskiner och annan

utrustning som av fastighetsägaren anskaffats till en fabrik i syfte att

användas i den industriella produktionen. Enligt 3 och 4 §§ är sådan utrustning, till skillnad från allmänna fastighets- och byggnadstillbehör, lös egendom i sådana fall där fastighetsägaren leasat den eller köpt den med återtagandeförbehåll för säljaren. Efter slutbetalning och vid kontantköp blir de industritillbehör fastighetsägaren förvärvat

emellertid alltid en del av fastigheten och därmed en del av underlaget

för fastighetspanten. Om ett föremål fått karaktären av tillbehör till en fastighet, behålls den egenskapen även om föremålet överlåts om inte föremålet skiljs från fastigheten på sådant sätt att det inte längre kan anses utgöra tillbehör 7 §. Denna princip gäller också andra sakrättsliga förfoganden över föremålet, såsom pantsättning och testamentariska

förfoganden. Vissa undantag från den nämnda principen redovisas

nedan.

Tillbehörsförklaring

Genom en ändring i jordabalken som trädde i kraft den 1 januari 1986 infördes ett inskrivningsrättsligt institut som gör det möjligt för en fastighetsägare dels att rättsligt skilja en fastighet från dess industritillbehör, dels att rättsligt återförena fastigheten med sådan egendom. Härigenom möjliggörs för den som driver rörelse egen fastighet med maskiner som utgör industritillbehör, att förbättra sin likviditet genom att sälja fastigheten med undantag för maskinerna till ett finansieringsbolag och därefter arrendera fastigheten. Rättsverkan av att en fastighetsägare låter skriva in en förklaring om att industritillbehören inte skall höra till hans fastighet blir att all hans rörelseegendom av industritillbehörs karaktär omedelbart rättsligen skiljs från fastigheten och förvandlas till lös egendom. Rättsverkan blir också den att fastigheten tills vidare inte kan tillföras någon ny utrustning av industritillbehörs karaktär på så sätt att utrustningen blir tillbehör till fastigheten. All befintlig och framtida rörelseegendom på

fastigheten som varit eller skulle ha kommit att bli tillbehör till denna

blir alltså disponibel att utnyttja som kreditsäkerhet för sig. En tillbehörsförklaring avser således fastighetens samtliga industritillbehör

52 Huvuddragen i regelsystemet

och innebär med andra 0rd att bestämmelsen i 2 kap. 3 § l JB inte p

skall tillämpas på fastigheten. För att befintliga säkerhetsinnehavare

inte skall riskera att drabbas av förluster krävs att samtliga innehavare av pantbrev i en fastighet länmar sitt medgivande för att industritillbehören skall kunna skiljas från fastigheten sådan inskrivgenom en ningsåtgärd. På motsvarande sätt gäller i fråga ansökan som om om inteckning skall en ansökan om inskrivning i princip avslås, om fastigheten eller en andel av den har dragits in i en general- eller specialexekution. Undantagsvis kan inskrivning ändå medges, om

kronofogdemyndigheten har medgivit ansökningen.

Befintlig och framtida lös egendom industritillbehörskaraktär kan av

nytt i rättslig bemärkelse förenas med fastigheten, om inskrivningen

avförs ur fastighetsboken. Förutsättningarna för att få beviljad en inskrivning avförd överensstämmer i stort med vad krävs för att som

en inskrivning skall komma till stånd. Fastighetsinteckningsborgenä-

rernas intresse vid inskrivningen motsvaras emellertid här intresset av

hos företagsinteckningsborgenärerna. För att en inskrivning skall få

avföras krävs följaktligen medgivande av den eller de borgenärer som

har företagshypotek i fastighetsägarens näringsverksamhet. I lagstiftningsärendet påtalade lagrådet att gränsdragningen mellan

industritillbehör och övriga fastighetstillbehör inte är helt klar. Enligt

lagrådets uppfattning kunde det ifrågasättas om inte den

ovan beskrivna reformen borde föranleda en översyn av reglerna om fastighetstillbehör. En sådan översyn är, anförde lagrådet, motiverad

också från finansieringssynpunkt. Detta gäller för övrigt inte endast

fastigheter med industriell verksamhet utan även andra fastigheter. Departementschefen ansåg emellertid att frågan om behovet av en sådan översyn får tas upp i annat sammanhang.

Lagen 1992:1461 om verkan av vissa förbehåll vid Överlåtelse av fastighet som tillhör staten m.m.

I samband med bolagiseringen av Vattenfall och Domänverket i början

på 1990-talet uppkom frågor om statens möjligheter att med verkan

mot tredje man förbehålla sig rätten till ledningar och vissa andra

anläggningar hör till den fasta egendomen. Även frågan de

som om rättsliga möjligheterna för staten att överlåta sådana ledningar och anläggningar utan att samtidigt överlåta själva fastigheten har

aktualiserats. Samma frågeställningar har uppkommit i anslutning till

Domänverkets försäljning av fastigheter till enskilda. Genom lagen 1992: 1461 om verkan av vissa förbehåll vid överlåtelse av fastighet som tillhör staten m.m., som trätt i kraft den 1 januari 1993, får ett förbehåll genom vilket staten vid en överlåtelse av en fastighet förbehåller sig rätten till vissa slag tillbehör till fastigheten av omedelbart sakrättslig verkan redan i och med överlåtelsen. På

Huvuddragen i regelsystemet 53

motsvarande sätt får en separat överlåtelse från staten vissa

av

fastighetstillbehör sakrättslig verkan redan i och med överlåtelsen. Lagen gäller framför allt olika slag av ledningar samt totalförsvarsanläggningar.

Tvårzgsvisa ianspråkstaganden

Från principen att föremål måste skiljas från fastigheten för att förlora tillbehörsegenskapen görs undantag vid exekutiv försäljning och expropriation. Någon gång kan det vara till fördel att bryta ut tillbehör ur fastigheten och sälja dem separat, som lös egendom. Om vid exekutiv auktion tillbehör säljs för sig, upphör detta att tillhöra fastigheten, det inte skiljs från denna 12 kap. 15 § utsökningsbalken. även om Förfarandet är emellertid sällsynt och kräver normalt medgivande från samtliga sakägare. Vid expropriation kan tvångsförvärvet begränsas till att enbart gälla tillbehör, exempelvis en byggnad. I det fallet upphör

byggnaden att utgöra tillbehör till fastigheten, även om den inte skiljs

från denna 6 kap. 9 § andra stycket ExprL. Byggnad upphör också att vara tillbehör till fastighet till följd av beslut om rivning eller flyttning i samband med fastighetsreglering 2 kap. 4 § FBL.

2.1.5 Det skatterättsliga fastighetsbegreppet

Det skatterättsliga fastighetsbegreppet bygger på det civilrättsliga fastighetsbegreppet. Som exempel kan nämnas 4 § tredje stycket i Kommunalskattelagen 1928:370 som stadgar att lagens bestämmelser om fastighet i regel också skall tillämpas i fråga om byggnad som är lös egendom samt i fråga om tillbehör till byggnaden i den mån de tillhör byggnadens ägare. Regler om fastighetstaxering finns i fastighetstaxeringslagen 1979:1152. Vid fastighetstaxeringen fattas beslut om fastigheternas skattepliktsförhållanden och indelning i taxeringsenheter. Enligt 4 kap. 1 § fastighetstaxeringslagen skall fastighet utgöra taxeringsenhet om inte annat föreskrivs. I regel är varje registerfastighet en taxeringsenhet men i bland bildar flera fastigheter en sådan enhet liksom det förekommer att delar av en fastighet kan bilda olika taxeringsenheter. Genom tillkomsten av fastighetstaxeringslagen, som tillämpades första gången vid 1981 års allmänna fastighetstaxering, har det blivit vanligare än tidigare att en registerfastighet bildar flera taxeringsenheter som dessutom kan få olika beskattningsnatur. Som exempel kan nämnas att vissa jordbruksfastigheter numera skall taxeras så att bostadsbyggnaden med tomt skatterättsligt sett bildar annan fastighet och återstoden jordbruksfastighet. Principen är att fastighetsdelar och komplex, som utgör en ekonomisk enhet och som lämpar sig för gemensam värdering, skall slås samman till en taxeringsenhet. Med

54 Huvuddragen i regelsystemet

ekonomisk enhet avses i första hand fastighetsdelar och komplex som i allmänhet utgör föremål för överlåtelse eller upplåtelse.

2.1.6 Plan- och bygglagen

År 1987 tidigare lagstiftning främst byggnadslagen ersattes och byggnadsstadgan av en ny plan- och bygglag. Den ledande tanken bakom PBL kan sägas vara att i princip all markanvändning bör kontrolleras av samhället. För att mark skall få användas för bebyggelse skall den vara "från allmän synpunkt lämplig för ändamålet"

1 kap. 6 §. Lämpligheten från allmän synpunkt vägs emellertid vid

lagens tillämpning mot den enskildes intresse. Kontrollen sker främst genom planer, som den enskilde har att följa, vidare genom att

bygglov som huvudregel krävs för byggande, rivningslov för rivning

av byggnader och marklov för vissa åtgärder med marken, såsom

schaktning, fyllning, trädfällning och skogsplantering l kap. 4 §.

Den tidigare byggnadslagstiftningen var i hög grad inriktad på att reglera ny bebyggelse och exploatering av mark. I motiven till PBL framhålls att planläggningsproblemen numera inte hänger samman så mycket med urbaniseringsprocessen utan snarare med frågor om hushållning med naturresurserna, friluftslivets markbehov, byggnadsunderhåll och förnyelse av tätortsbebyggelsen från social och teknisk synpunkt prop. 1985/86:1 s. 70. En viktig del är nu liksom tidigare systemet med planer av olika slag. Plansystemet har kallats för en länk mellan å ena sidan lagens bestämmelser om lämplig markanvändning, bebyggelsemiljö och byggnaders utformning, och å andra sidan reglerna bygglov, om som kan sägas utgöra en kontroll av att lämplighetskravet efterlevs prop. 1985/86:1 s. 70. Miljökrav och andra allmänna principer preciseras genom planerna. Dessa visar vilken markanvändning den enskilde har att räkna med och underlättar för myndigheterna att avgöra frågor om bebyggelse och andra åtgärder i enskilda fall. Huvuddragen i plansystemet är följande. För kommun skall finnas en översiktsplan, som anger grunderna för bebyggelseutvecklingen i hela kommunen. Den planen har inte någon bindande verkan vare sig för myndigheter eller enskilda den skall underlag för men vara planeringen i detalj och för bedömningen av ansökningar om bygglov. Markens närmare användning, bebyggelse och andra anläggningar regleras där så erfordras genom detaljplan. Detaljplan har bindande verkan både mot enskilda och för myndigheter och ger markägaren rätt att erhålla bygglov för uppförande av byggnader i överensstämmelse med planbestämmelserna. En detaljplan kan också kommuge nen rätt att lösa viss enskild mark. Däremot påverkas inte fastighetsindelningen. För vissa begränsade områden i en kommun där detaljplan inte behövs kan ges områdesbestämmelser, är ett slags som

Huvuddragen i regelsystemet 55

mellanting mellan översiktsplan och detaljplan. Dessa bestämmelser har bindande verkan på det sätt att man inte får bygga i strid mot dem, men de ger ingen byggrätt och inte heller någon lösenrätt för kommunen. Regionplan kan upprättas för samordning av planläggningen i flera kommuner. Den är frivillig och inte bindande för kommunerna. En väsentlig nyhet i PBL är genomförandereglerna som syftar till detaljplans genomförande under den tid som kommunen bestämt för en detta. Man har menat att eftersom det framtida byggandet i tätorter ofta kommer att ske redan bebyggda områden där bebyggelse förnyas, förtätas eller saneras, måste kommunen ha möjlighet att ett effektivare sätt än tidigare få fastighetsägarna att förverkliga planen. Detta sker bl.a. genom regler om genomförandetid och fastighetsplan. Kommunen kan dessutom i vissa fall inlösa mark. Under genomförandetiden får kommunen endast ändra detaljplanen, det är nödvändigt på grund av "nya förhållanden av stor allmän om vikt, vilka inte kunnat förutses vid planläggningen" 5 kap. 11 § första stycket. Fastighetsägaren har i sådant fall rätt till full ersättning för den skada han lider. Medför ändringen att "synnerligt men" uppkommer vid användningen av en fastighet kan fastighetsägaren begära att fastigheten inlöses 14 kap. 5 §.

Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla tills

vidare, men kommunen kan nu ändra eller upphäva planen utan att ta hänsyn till den byggrätt fastighetsägaren haft grund av planen 5 kap. ll § andra stycket. Markägaren kan i normalfallet inte till-

erkännas någon ersättning. Efter genomförandetidens utgång får

kommunen vidare rätt att lösa mark som inte har bebyggts i huvudsaklig överensstämmelse med detaljplanen 6 kap. 24 §.

I nära samband med detaljplaneringen står fastighetsplanen, som

utgör ett komplement till detaljplanen. Fastighetsplan kan bara omfatta detaljplanerade områden. Den innehåller framför allt bestämmelser om

fastighetsindelningen, också om servitut, ledningsrätt och

men

liknande särskilda rättigheter samt om gemensamhetsanläggningar

6 kap. 3 § första stycket. Fastighetsplan skall antas om det behövs för genomförande av en ändamålsenlig indelning i fastigheter, detaljplanens genomförande i andra fall underlättas genom en fastighetsplan eller en fastighetsägare begär det och planen inte är om uppenbart onödig. Fastighetsplanen medför inte att någon ny fastighet bildas. Däremot visar den hur den framtida fastighetsindelningen skall göras enligt - 3 kap. 2 § FBL får fastighetsbildning inte ske i strid mot detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser. Fastighetsplanen ger vidare viss lösningsrätt. Under genomförandetiden medför den lösenrätt så att fastighetsägare kan förvärva mark som enligt planen skall ingå i en hans fastighet 8 kap. 4 § FBL. Efter genomförandetidens utgång får

56 Huvuddragen i regelsystemet

kommunen lösa fastigheter eller delar fastigheter tillhör olika

av som ägare och som enligt fastighetplanen skall utgöra fastighet 6 kap. en 24 § första stycket PBL. Kommunen kan på detta sätt åstadkomma att mark som enligt planen skall utgöra fastighet sammanförs, inte en om markägarna själva genomfört detta. För närvarande sker en översyn lagstiftningen plangeav om

nomförande av Plan- och byggutredningen M 1992:03.

Särskilda bestämmelser tekniska egenskapskrav byggnader om och andra anläggningar meddelas i lagen 1994:847 tekniska om egenskapskrav byggnadsverk, Enligt denna lag skall m.m. byggnadsverk som uppförs eller ändras, under förutsättning normalt av underhåll, under en ekonomiskt rimlig livslängd uppfylla väsentliga tekniska egenskapskrav i fråga om bl.a. bärförmåga, stadga och beständighet samt säkerhet i fråga brand. Bestämmelserna om kompletteras genom brandskyddsbestämmelser beträffande som byggnader i tomtgräns normalt föreskriver brandtekniskt en avskiljande konstruktion.

2.2 Äganderätt

Ägande av fastighet kan sägas utgöra ett fullständigt fastighetsut-

nyttjande eftersom det innefattar de mest omfattande befogenheter en

enskild kan ha till fast egendom. Åtgärder beträffande fast egendom

har emellertid typiskt sett betydelse även för andra människor än de som direkt berörs av åtgärden. Det kan därför sägas ligga i sakens natur att handlingsfriheten vid ägande av fast egendom måste vara mer begränsad än vid ägande lös egendom. Det regelsystem av som styr innehållet i äganderätten beträffande fast egendom är således en kompromiss mellan å ena sidan den enskilda fastighetsägarens intresse

av att efter eget gottfinnande kunna förfoga över sin fastighet och å

andra sidan det allmännas intresse ett skilda synvinklar godtagav ur bart utnyttjande av jorden. Det finns flera skäl för att begränsa den enskilda fastighetsägarens befogenheter. Till en början kan nämnas det allmännas intresse av att lämpliga fastighetsenheter skapas. När myndigheterna skall kontrollera att marken används på ett rationellt sätt, är det naturligt att till en början fästa vikt vid hur själva fastigheterna är beskaffade. De får inte vara olämpliga för sitt avsedda ändamål. Som tidigare framgått

regleras fastighetsindelningen främst genom FBL se avsnitt 2.1.2.

Markägaren är genom dessa bestämmelser förhindrad att sälja områden från sin fastighet, som inte uppfyller de allmänna lämplighetskrav som måste vara uppfyllda för att området skall kunna bilda en särskild fastighet eller överföras till fastighet. en annan

Huvuddragen i regelsystemet 57

Ett annat viktigt syfte är bebyggelsekontrollen som för tätorternas

del avser att förhindra att oreglerad bebyggelse leder till missför-

hållanden bl.a. från milj ö- och kommunikationssynpunkt. Beträffande

glesbygden skulle en oreglerad bebyggelse kunna inskränka friluftslivet, särskilt på stränderna, och förstöra landskapets utseende. En sådan bebyggelse kan också komma att försvåra mera rationellt ordnad tätbebyggelse, som i en framtid kan bli aktuell platsen. Byggnadslagstiftningen utgår sedan 1970-talets början från principen att all bebyggelse kräver bygglov. PBL innebär att användningen marken av

i princip skall kontrolleras av myndigheterna planer se avsnitt

genom 2.1.6. Ännu väsentlig synpunkt bakom åtskillig lagstiftning en som inskränker den enskilda fastighetsägarens befogenheter är att landets

naturresurser skall utnyttjas väl. Lagstiftningens mål är lämpliga bruk-

ningsenheter, lämpliga brukare och lämpliga brukningsmetoder. Som exempel sådan lagstiftning kan nämnas naturresurslagen, jordförvärvslagen, skogsvårdslagen, vattenlagen och jakt- och fiskelagstiftningen. Slutligen begränsas ägarens rätt att använda sin fastighet, att genom han måste nyttja denna med hänsyn tagen till omgivningen. Vissa

regler återfinns inom den s.k. grannelagsrätten se avsnitt 2.6. När

det gäller s.k. miljöfarlig verksamhet användning av fastighet sätt som kan medföra vattenförorening, buller, skakningar och andra s.k.

immissioner, som på olika sätt stör omgivningen är det i stället

-

miljöskyddslagstiftningen som blir avgörande. Vissa inskränkningar

gäller också till förmån för allmänheten över huvud taget. Den s.k. allemansrätten innebär att allmänheten har rätt att passera över en fastighet om inte hemfriden störs eller marken riskerar att skadas. För markägarens del innebär allemansrätten att han inte har rätt att stänga av allmänheten från badstränder och andra ställen betydelse för av friluftslivet, om allemansrätt kan anses råda på området. Det allmänna bestämmer således i stor utsträckning över markägarens möjligheter att disponera över sin fastighet. De medel som används för att det allmänna skall kunna påverka markanvändningen

varierar. En vanlig situation är att det råder tillståndstvång för att den

enskilde skall kunna förfoga över sin fastighet på önskat sätt. Som tidigare nämnts måste fastighetsägaren t.ex. ha bygglov för att bygga,

eller tillstånd från miljöskyddsmyndighet för att sätta i gång en

miljöfarlig verksamhet. Överträdelse kan medföra straff eller i vissa fall en straffliknande avgift. I en del fall kan den enskilda tvingas att omintetgöra resultatet av den otillåtna verksamheten, t.ex. riva ett svartbygge. I vissa fall erkänns en rättshandling inte som rättsligen giltig, om den företagits utan vederbörligt tillstånd. Som exempel kan nämnas

58 Huvuddragen i regelsystemet

bestämmelsen i l kap. 1 § JB enligt vilket sämjedelning är utan verkan. Det förekommer också att myndigheterna hotar eller ingriper med tvångsmedel mot ett förhållande som inte godtas, även när det inte fordras förhandstillstånd för den aktuella verksamheten. De meddelar förbud mot en skadlig verksamhet, t.ex. mot olämplig skogsavverkning, eller ett föreläggande att rätta till ett förhållande, t.ex. att plantera ny skog i stället för den avverkade. I vissa fall kan fastigheter behöva samverka kollektivt för att lämpliga fastighetsförhållanden skall kunna uppnås. Som exempel kan nämnas inrättande av gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen 1973: l 149, AL. Även jakt- och ñskelagstiftningen invatten-, gruv-,

nehåller regler om fastighetssamverkan. Tvångssamfällighet kan bildas

i vissa situationer, i bland på initiativ av en myndighet. Den mest ingripande åtgärden från det allmännas sida är inlösen av ett område, t.ex. genom expropriation, som det allmänna anses vara i behov av. Fastighetsägaren tillerkänns i sådana fall ersättning för att han avstår från sin mark.

2.3 Nyttjanderätt

Vid sidan av regler om äganderätt till fastighet och om panträtt se

avsnitt 2.7.1 finns i JB regler om ett antal andra "rättigheter" "särskild rätt" till fastighet, nämligen nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft. En viktig princip i JB:s systern är att den rättighet en fastighetsägare tillskapar genom avtal med någon annan kan få sakrättsligt skydd, dvs. bli bindande även för en ny ägare av fastigheten, endast om rättsförhållandet kan föras in under någon av rättsfigurerna i 7 kap. JB. Det sakrättsliga skyddet kan stärkas genom inskrivning i inskrivningsregister. Rättigheter som tillkommer under medverkan av myndighet gäller ofta redan i och med att de tillskapats under myndighets medverkan; de gäller dessutom med "bästa rätt", dvs. före alla inskrivna rättigheter och utan att kunna rubbas genom exekutiv försäljning. En huvudtanke i JB:s system är vidare att det gäller att hindra att sådana rättigheter som kan bli sakrättsligt gällande blir "farliga " för fastigheten. Det finns därför i viktiga avseenden skyddsregler som är till för att garantera att belastningen genom de tillåtna rättigheterna inte blir tyngre än vad som kan anses acceptabelt. För nyttjanderätt finns det skyddet i reglerna om maximitider. För servitut finns det i stället i de s.k. servitutsrekvisiten och i regler som gör det möjligt att

ändra eller upphäva ett servitut se avsnitt 2.4.

Den första moderna lagstiftningen rörande nyttjanderätt kom år 1907. Reglerna har reformerats i flera omgångar och den senaste mera

Huvuddragen i regelsystemet 59

omfattande revisionen av nyttjanderättslagen gjordes år 1968. Denna version kom att i allt väsentligt flyta in i JB. De enda mera väsentliga ändringar som gjordes i samband med JBzs tillkomst rörde jordbruksarrende. JB innehåller således numera den centrala nyttjanderättsliga lagstiftningen. Förutom huvudtyperna hyra, arrende och tomträtt behandlas i JB några mer speciella rättigheter som skogsavverkningsrätt, rätt att tillgodogöra sig andra alster av fastighet eller naturtillgångar på fastighet samt rätt att jaga eller fiska. Nyttjanderätterna bostadsrätt, ledningsrätt, vågrätt och gravrätt omfattas däremot inte alls av de allmänna bestämmelserna i JB; dessa nyttjanderätter regleras i stället i var sin särskild lag.

2.3.1 Hyra, bostadsrätt och arrende

De för hyra speciella reglerna återfinns i 12 kap. JB hyreslagen. Genom hyresavtal kan enligt 12 kap. 1 § JB hus eller delar av hus upplåtas till nyttjande mot ersättning. Härutöver gäller den allmänna regeln i 7 kap. 5 § JB om begränsningar i upplåtelsetiden.

För att hyreslagen skall bli tillämplig måste upplåtelsen ha kommit

till genom avtal. Ett hyresavtal är ett civilrättsligt avtal och dess innehåll styrs således av vad parterna avtalat. Hyreslagen innehåller emellertid ett stort antal tvingande regler till skydd för hyresgästen. Hyresavtalet behöver inte vara skriftligt, men en skriftligt upplåten hyresrätt gäller alltid mot en ny ägare av fastigheten, om tillträde ägt rum före överlåtelsen. Lagen skiljer på hyra av bostadslägenheter, som till inte oväsentlig del skall avse bostad, och av lokaler, dvs. övriga lägenheter. En bostadshyresgäst har, av sociala skäl, en starkare rättsställning än en lokalhyresgäst, t.ex. genom reglerna om direkt besittningsskydd. Bostadsrätten avser i likhet med hyra även den en upplåtelse av hus

eller del av hus till nyttjande mot vederlag, men denna upplåtelse är

inte begränsad till tiden. Nyttjanderätten regleras sedan den l juli 1991 i en ny lag, bostadsrättslagen 1991:614. Genom att nyttjanderätten är knuten till medlemskap i en bostadsrättsförening får rättsförhållandet en delvis associationsrättslig prägel. Föreningen är ägare till den fastighet i vilken bostadsrätten upplåtits. Bostadsrättslagen är till stor del tvingande mot både föreningen och medlemmarna. Arrende förekommer i JB i fyra skilda former, jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Gemensamt för dem är att det är fråga om upplåtelse av jord till nyttjande mot

vederlag. Vid jordbruksarrende som omfattar bostad för arrendatorn

samt vid bostadsarrende har arrendatorn i regel besittningsskydd, dvs. rätt till förlängning av avtalet, medan avtalsfrihet i huvudsak gäller beträffande övriga arrendeformer.

60 Huvuddragen i regelsystemet

2.3.2 Tomträtt

Reglerna om tomträtt återfinns i 13 kap. JB. Tomträtten är till sin rättsliga natur en nyttjanderätt men skiljer sig i många viktiga hänseenden från andra nyttjanderätter och är på flera sätt jämställd med äganderätt till fast egendom. Mot periodiskt vederlag avgäld får tomträttshavaren till stor del liknande rätt till fastigheten som en fastighetsägare. Regler om överlåtelse av tomträtt samt upplåtelse av panträtt eller bruksrätt i tomträtten motsvarar nästan helt vad som gäller om motsvarande åtgärd beträffande fast egendom. Vidare följer byggnader och andra tillbehör till fastigheten tomträtten. Bestämmelserna i utsökningsbalken, konkurslagen och lagen om betalningsföreläggande och handräckning angående fast egendom och rättighet däri tillämpas också i fråga om tomträtt. Vidare är vid expropriation eller liknande tvångsförvärv som avser tomträtt denna likställd med fast egendom. I flera andra lagar anges dessutom att vad som i lagen sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Sådana bestämmelser finns bl.a. i AL, förköpslagen 1967:868, lagen 1970:246 om tvångsförvaltning av bostadsfastighet, bostadssaneringslagen 1973:531,

ledningsrättslagen 1973:1144 och lagen 1975:1132 om förvärv av

hyresfastighet m.m. Tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller kommun eller som annars är i allmän ägo. Efter särskilt medgivande från regeringen, får tomträtt upplåtas även i fastighet som tillhör stiftelse. Tomträtt får inte upplåtas i del av fastighet eller i flera fastigheter gemensamt. Tomträtt får inte heller delas upp särskilda områden av den fastighet i vilken den har upplåtits. Avtal om upplåtelse av tomträtt skall upprättas skriftligen och det skall uttryckligen att anges

upplåtelsen avser tomträtt. Ändring eller tillägg som inte avfattas

skriftligen är utan verkan. Tomträtten är ett viktigt medel i den kommunala markpolitiken genom den dubbla funktion som rättigheten har. Tomträtten ger rättighetshavaren en tryggad ställning och bereder honom möjlighet att utnyttja rättigheten som kreditobjekt på i princip samma sätt som en fastighet. Samtidigt skall tomträtten ge samhället möjlighet att bevara markvärdestegringen sig. Den ger också viss möjlighet för samhället att vid behov förfoga över den upplåtna marken för bebyggelse av annan art eller annars på annat sätt än tidigare. Upplåtelsen gäller för obegränsad tid och kan fastigsägas upp av hetsägaren endast vid utgången av vissa tidsperioder. När tomträtten

upphör grund av uppsägning inträder lösenskyldighet för fastig-

hetsägaren beträffande byggnad och egendom utgör annan som tillbehör till tomträtten. Sedan tomträtten kommit i fastighetsägarens

hand och tomträtten befriats från inteckningar, kan fastighetsägaren

Huvuddragen i regelsystemet 61

låta döda tomträtten. Tomträttsavtalet får inte sågas tomträttsupp av havaren. Avgälden skall i princip utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Vid tvist om avgäldens storlek skall domstolen på grundval av markens värde vid tiden för omprövningen bestämma avgälden för den kommande perioden. Hänsyn skall tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter skall tillämpas i som fråga om fastighetens användning och bebyggelse.

2.3.3 Ledningsrätt

Ledningsrättslagen 1973: 1 144, LL har nära samband med AL, som också tillkom år 1973 angående AL se avsnitt 2.5. LL ger rätt att använda utrymme på annans fastighet för ledningar av olika slag såsom kraftledning och vissa andra elektriska ledningar, telefonledningar, vatten- och avloppsledningar m.m. jfr 2 §. Rätt av detta slag

kan naturligtvis upplåtas genom avtal om servitut om ledningen är till

förmån för viss fastighet eller nyttjanderätt, och det går också att expropriera exempelvis servitutsrätt för kraftledningar. Men det har också ansetts önskvärt att man även mot markägarens vilja skall

genom en relativt enkel förrättning kunna tillskapa en särskild

ledningsrätt, som kan sägas vara ett mellanting mellan nyttjanderätt och servitut. En sådan rätt får också ett starkt sakrättsligt skydd. Rätten påverkas alltså inte, lika lite som servitut bildade genom fastighetsbildningsförrättning eller expropriation, av att fastigheten där ledningen går fram övergår till annan ägare eller berörs av fastighetsreglering enligt FBL. Ledningsrätt är vidare obegränsad till tiden. Upplåtelse av ledningsrätt sker till förmån för ledningshavaren. På begäran av denne kan förordnas att ledningsrätten skall höra till innehavarens fastighet eller tomträtt. Ett sådant förordnande kan meddelas i samband med upplåtelsen av ledningsrätten eller senare vid en särskild förrättning. Förordnandet kan upphävas eller ändras vid en ny förrättning om alla borgenärer som har fordran förenad med panträtt i fastigheten eller tomträtten medger det. Hår skiljer ledningsrätten sig alltså från ett servitut som alltid måste höra till en fastighet. Ledningsrätten innebär att ledningens innehavare får vidta åtgärder för att draga fram och begagna ledningen. Om ledningsrätten hör till innehavarens fastighet eller tomträtt blir ledningen tillbehör till fastigheten eller tomträtten, i annat fall lös egendom. Beträffande ledningsrättens speciella konstruktion, som innebär att ledningsrättshavaren kan välja om ledningen skall utgöra fast eller lös egendom uttalade departementschefen i lagstiftningsärendet följande prop. 1973:157 s. 85

Huvuddragen i regelsystemet

Ett utmärkande drag för det nya rättsinstitutet är alltså att den upplåtna rättigheten inte utan vidare anknyts till ledningsägarens

fastighet. Jag delar utredningens uppfattning att man genom denna

konstruktion kan undvika åtskilliga av de komplikationer som

uppkommer servitutsrättens område till följd av att servitut i

princip måste vara anknutet till en härskande fastighet. Emellertid är det nödvändigt att finna en lösning som möjliggör att lednin ar med ledningsrätt kan tjäna som kreditunderlag vid belåning av

anläggning till vilken ledningarna hör. Som utredningen har

framhållit torde man i annat fall få räkna med att parterna 1 ganska stor utsträckning kommer att hålla fast vid nuvarande ordning med servitutsavtal för att kunna använda lednin arna som kreditunderlag.

Enligt 2 kap. 1 § andra stycket jordaba ken JB ut ör nämligen

ledningar som innehas med servitutsrätt i de flesta tillbehör till den härskande fastigheten och är därmed kreditunderlag för panträtt i denna fastighet. I likhet med remissinstanserna anser ag att den lösning av frågan som utredningen har föreslagit är ägnad att ligga till grund för stiftning. Ledningsrätt bör sålunda ledningsägarens begäran nna anknytas till dennes fastighet

genom

förordnande vid förrättnin Ledningsägaren får därmed

på enkelt och smi igt . sätt utnyttja ledningen möjlighet redit-

att ett som underlag.

En ordning som innebar att ledningsrätt regelmässigt skulle knytas till

innehavarens fastighet ansågs däremot olämplig eftersom de olägenheter som kan vara förenade med anknytningen till viss fastighet inte skulle kunna undvikas ens i de fall då ledningsägaren helt saknar intresse av att använda ledningen som kreditunderlag. Eftersom det ansetts att ledningsrätt i princip bör tillkomma den som vid varje tillfälle äger ledningen är överlåtelser som innebär att ledningen överlåtes till en köpare och ledningsrätten till en annan, ogiltiga enligt 35 § LL. Från huvudregeln görs undantag för det fall när en ledning säljs för att skrotas ned. Det sagda innebär att ledningsrätten inte kan överlåtas separat från en fastighet eller tomträtt som den knutits till. Först om anknytningen hävs, kan sådan överlåtelse ske.

Ledningsrätt innebär således en rätt att för ledning utnyttja utrymme

på annans fastighet. Enligt LL:s förarbeten omfattar begreppet ledning metalltråd, kabel eller annan elektrisk ledare, slang, rör, avloppstrumma, kulvert m.m., men utanför detta begrepp faller bl.a. tunnel. Möjligheten att inom ramen för lagstiftningen om ledningsrätt generellt lösa frågan om tvångsupplåtelse för tunneländamål och sakrättsligt skydd för olika slags tunnlar avvisas i propositionen prop. 1973: 157

s. 95. Däremot är förrättningsinstansen enligt departementschefens

uttalande oförhindrad att bestämma att t.ex. en viss del av ledningssträckan skall genom en tunnel i ett berg. Den omständigheten att det är ledningen och inte tunneln som utgör skyddsobjekt saknar i praktiken helt betydelse för omfattningen av det sakrättsliga skyddet, eftersom ledningens bestånd förutsätter att tunnelsträckningen inte

Huvuddragen i regelsystemet 63

ändras. I propositionen framhålls att LL sålunda indirekt kan ge ett sakrättsligt skydd för tunnlar som uteslutande tjänar ändamålet att

underlätta att skyddsvärda ledningar dras fram.

Fråga om ledningsrätt prövas vid ledningsrättsförrättning. Reglerna om möjligheterna att med tvång skaffa sig ledningsrätt en fastighet överensstämmer i stort med vad som gäller om liknande tvångsrätter enligt AL. Hänsyn skall alltså tas inte bara till de berörda parternas utan också till det allmännas intressen. Inom område med detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser får en ledningsrätt inte upplåtas i strid mot planen eller bestämmelserna. Ersättning utgår enligt LL efter expropriationsrättsliga principer.

2.4 Servitut

Genom servitutsbildning kan befogenheter att olika sätt disponera över eller påverka användningen av en viss fastighet tillhörigt område eller denna befintlig anläggning knytas till en annan fastighet. Möjligheten att genom servitut komplettera en fastighet och göra den bättre lämpad för självständigt nyttjande har sedan lång tid tillbaka ansetts vara av så väsentlig betydelse för uppkomsten av ett ändamålsenligt fastighetsbestånd att lagstiftningen i olika sammanhang medgett att servitut eller servitutsliknande rättigheter tillskapas efter särskild prövning samt tillerkänt på så sätt instiftade rättigheter en särskilt

tryggad ställning Landahl m.fl., Fastighetsbildningslagen, En

kommentar, 2:a uppl. 1991, s. 297. Servitut kan tillkomma genom avtal avtalsservitut, eller vid fastighetsbildningsförrättning förrättningsservitut. Det finns också andra möjligheter att bilda servitut, som exempel kan nämnas ExprL:s bestämmelser.

2.4.1 Gemensamma bestämmelser för avtalsservitut och

förrättningsservitut.

Ordet servitut är att härleda från den romerska rättens term "servitus" som har betydelsen förpliktelse eller belastning. Begreppet servitut definieras i 14 kap. 1 § JB. Definitionen är tillämplig även vid förrättningsservitut. Enligt nämnda lagrum får, under förutsättning att det

är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, i fastighet den tjänande fastigheten upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet den

härskande fastigheten att i visst hänseende nyttja eller annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende. Vidare anges att servitutet får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse

Huvuddragen i regelsystemet

för den härskande fastigheten och att det inte får förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Ett servitut är alltid förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och kan inte överlåtas särskilt. Att ett servitut skall vara ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning innebär att servitutsupplåtelsen typiskt sett skall leda till en positiv nettoeffekt, dvs. inte bara vara till nytta för den härskande fastigheten den tjänande fastighetens bekostnad. Underlag skall genom servitutet skapas för en totalt sett effektivare användning av fastigheterna.

Syftet att servitutet skall främja en ändamålsenlig markanvänding

har av främst praktiska skäl inte gjorts till något villkor för servitutets

civilrättsliga giltighet. Upplåtelsen är alltså i och för sig att betrakta

som ett servitut även om kravet positiv nettoeffekt i det enskilda fallet inte är uppfyllt. Däremot kan denna brist i upplåtelsen leda till att servitutet ändras så att en godtagbar relation mellan nytta och skada uppnås eller att det i sista hand upphävs. Man kan därför säga att kravet på att servitutet skall vara ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning egentligen innebär en legal inskränkning i rätten att bibehålla ett servitut som inte uppfyller kraven Stark, Jordabalken, Den nya lagstiftningen med kommentar, 5:e uppl., 1979, s. 262. Den moderna stadsbyggnadstekniken kräver i stor omfattning att fastigheter används för väsentligt artskilda ändamål inom olika horisontella plan. Servitutsinstitutet har här en viktig uppgift att fylla, eftersom inte bara vertikala utan också horisontella begränsningar kan fastställas för utrymme som används med stöd av servitutet jfr avsnitt 2.1.1 angående Fastighetsbildningskommitténs uttalande i SOU 1963:68 s. 446 Den servitutsbefogenhet som kan användas för tredimensionellt fastighetsutnyttjande är rätt att nyttja den tjänande fastigheten i visst hänseende. Med uttrycket visst hänseende" avses att servitutet inte får innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Därmed är emellertid inte klart uttalat om gränsen för det tillåtna omfånget passerats först vid totalt utnyttjande av hela fastigheten eller om gränsen uppnås vid en tidigare punkt. Rättsfallet NJA 1983 s. 292 gäller en situation där en ägare till en sommarstugetomt saknade eget utrymme på solsidan av sitt hus och därför skaffade sig rätt av grannen att få disponera och hålla inhägnat 110 kvm av hans tomt närmast framför huset. Hovrätten och Högsta domstolen HD ansåg att rättigheten inte var något servitut varför den inte kunde upphävas genom fastighetsreglering. Domstolarna fäste vikt vid att upplåtelsen gick ut på ett totalt ianspråkstagande av det aktuella området. Därtill kommer att området tycks ha framstått som åtminstone ganska väsentligt för den tjänande fastigheten. Av intresse är också följande

Huvuddragen i regelsystemet 65

uttalande av Statens lantmäteriverk, som efter förordnande HD av avgav yttrande i målet.

Sammanfattningsvis anser lantmäteriverket att de befogenheter som följer av avtalet medför ett totalt ianspråkstagande av området och att de i avtalet up låtna rättigheterna inte åstadkommer någon positiv nettoeffekt lsammantaget för de tre berörda fastigheterna. Upplåtelsen bör därför inte betraktas som servitut. Det sagda är ett uttryck för den uppfattningen att servitutsfiguren typiskt sett inte bör användas för uppnående av förändringar av det slag som det gäller här. För sådana syften bör i stället användas nyttjanderätt eller marköverföring.

I doktrinen Hillert, Servitut, 3:e uppl., 1991, s. 41 och 62 f har

framförts åsikten att det vid totalbedömningen av om ett rättsförhållande skall godtas eller underkännas som servitut kan finnas anledning att ställa frågan, om vår rättsordning erbjuder andra juridiska lösningar som ter sig mera ändamålsenliga för den aktuella situationen än en upplåtelse av servitut. I ett fall, där servitutsfiguren inte helt passar in, kanske man bör avstå från att pressa den figuren, om det finns möjlighet för parterna att välja en annan juridisk väg som ger en bättre fungerande lösning, fortsätter Hillert. Det s.k. varaktighetsvillkoret innebär att ändamålet skall vara av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Villkoret innebär att den härskande fastighetens behov av servitutet skall vara stadigvarande, men det fordras inte att detta behov för all framtid måste tillgodoses just det sätt som avses med den aktuella servitutsupplåtelsen. Hinder möter därför inte mot att upplåtelsen tidsbegränsas eller att dess inträde eller bestånd görs beroende av särskilt

villkor Landahl mfl., a.a., s. 299. Beträffande förrättningsservitut

gäller särskilda regler i detta hänseende, se följande avsnitt.

Beslut om ändring eller upphävande av servitut kan meddelas av

lantmäterimyndigheten, i samband med annan förrättning eller vid

särskild fristående förrättning som enbart gäller den åtgärden. I det

förra fallet, där alltså servitutsåtgärden ingår i ett större sammanhang, kan förrättningsmannen ta upp frågan om ändring eller upphävande av servitut utan ansökan om åtgärden är av betydelse för regleringen. I det senare fallet måste det föreligga en ansökan, normalt av berörd fastighetsägare och i vissa fall av kommunen eller av den som exproprierar mark.

Ändring av servitut kan avse begränsning, flyttning eller annan

ändring av utövningsområdet samt meddelande av de nya eller ändrade föreskrifter i fråga om utövningen som föranleds av begränsningen, flyttningen eller ändringen 7 kap. 3 § första stycket FBL. Servitutsbelastningen får inte ökas eller minskas i nämnvärd mån genom ändringen. Upphävande servitut kan begränsas till att avse viss av

66 Huvuddragen i regelsystemet

befogenhet, om det kan ske utan att servitutet i övrigt äventyras 7 kap. 3 § andra stycket FBL. När det gäller förutsättningarna för att genomföra en ändring eller ett upphävande av servitut är först att observera att de allmänna villkoren i 3 och 5 kap. FBL är tillämpliga. Häri ligger bl.a. att åtgärden måste genomföras så att varje fastighet blir varaktigt lämpad för sitt ändamål, att överensstämmelse uppnås med detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser och att fördelarna överväger de kostnader och olägenheter som åtgärden medför. Vidare gäller bestämmelserna i 5 kap. FBL om ersättning mellan sakägare. En värdeförändring som uppkommer genom att servitut ändras eller upphävs skall enligt 5 kap. 10 § FBL utjänmas genom ersättning i pengar. Av rättsfallet NJA 1976 s. 262 följer att markvederlag kan utgå i vissa fall.

Om ändring eller upphävande av servitut sker vid fastighetsreglering

som avser ändring i fastighetsindelningen gäller inga ytterligare villkor för åtgärden, om den är av betydelse för regleringen. I andra fall

krävs för ändring av servitut att det hindrar ett ändamålsenligt

utnyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser och att denna olägenhet kan undanröjas genom ändringen 7 kap. 4 § första stycket FBL. Kan olägenheten inte undanröjas genom ändring av servitutet, får detta upphävas 7 kap. 5 § första stycket FBL. Har ändrade förhållanden inträtt efter servitutets tillkomst, får det ändras, om detta skulle innebära väsentlig fördel för den tjänande eller den härskande fastigheten utan att för den andra medföra olägenhet av betydelse 7 kap. 4 § andra stycket FBL, eller upphävas, om

servitutet behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av

servitutet är ringa i jämförelse med belastningen den tjänande fastigheten 7 kap. 5 § andra stycket FBL. Upphävande får också ske, om servitutet under avsevärd tid utövats och omständigheterna även eljest är sådana att det måste anses övergivet. Ett avtalsservitut som inte kan utövas jämsides med ett nytt förrättningsservitut får ändras eller upphävas även om de nyss angivna särskilda villkoren i 7 kap. 4 och 5 §§ FBL inte är uppfyllda. I detta sammanhang bör framhållas att ett avtalsservitut som ändras vid fastighetsbildningsförrättning behåller sin avtalsnatur. Ett avtalsservitut kan också upphöra på annat sätt än genom beslut

enligt FBL. Om den mark, där den härskande fastigheten utövar sitt

servitut, genom fastighetsreglering överförs från den tjänande fastigheten till annan fastighet, leder detta till att servitutet inte längre

gäller i det området. Om utövningen var lokaliserad till enbart det

området, kan fastighetsregleringen i realiteten innebära att servitutet upphört. Det finns dock möjlighet att som ett led i fastighetsregleringen bestämma nytt utövningsområde för servitutet, eller förordna att

Huvuddragen i regelsystemet 67

servitutet skall gälla i den fastighet till vilket området förs över. Om den härskande fastigheten sammanläggs med den tjänande fastigheten upphör servitutet att gälla 14 kap. 12 § JB. Ett servitut kan vidare upphöra genom expropriation. Enligt 1 kap.

1 § andra stycket ExprL är det således möjligt att genomföra exprop-

riation enbart går ut att upphäva ett servitut. Vidare gäller som

enligt 1 kap. 3 § ExprL som huvudregel att expropriation av ägande-

rätten till fastighet bland annat medför att avtalsservitut i fastigen heten upphör att gälla. För att expropriationen skall innebära att också förrättningsservitut skall upphöra att gälla krävs särskilt förordnande

därom i expropriationstillståndet.

Att även annat ägarbyte av den tjänande fastigheten ibland kan leda till att ett avtalsservitut upphör, framgår av reglerna om exekutiv försäljning 7 kap. 16 § JB och av reglerna om sakrättsligt skydd vid frivillig överlåtelse 7 kap. 11-14 §§ JB. Det är vidare självklart att ett servitut kan upphöra som en direkt följd upplåtelsens innehåll. Parterna kan t.ex. ha satt en klar av tidsgräns eller de kan ha avtalat att servitutet endast skall gälla intill dess viss framtida händelse inträffar. Ett vägservitut kan t.ex. vara avtalat att gälla till projekterad allmän väg kommer till stånd.

Ägarna av de båda fastigheter, mellan vilka ett avtalsservitut till-

skapats, kan också genom ett nytt avtal åstadkomma att servitutet upphör. Trots att tillgång till servitutet kan vara viktig för den härskande fastighetens värde och kanske rentav kan vara avgörande för den bank som har panträtt i fastigheten, råder här full frihet. Att servitutet inskrivits medför ingen skillnad. Parterna anses ändå ha makt att genom nytt privat avtal "döda" avtalsservitut. Detta är en gammal huvudregel och det har inte ansetts behövligt att påpeka den i lagtext prop. 1970:20 B s. 276 Beträffande förrättningsservitut gäller motsatt princip. Här råder således ingen avtalsfrihet angående panthavarens ställning vid förändring eller upphävande av förrättningsservitut, se avsnitt 2.7.1.

2.4.2 Särskilt angående förrättningsservitut

Förrättningsservituten kan grundas på överenskommelse eller

tvångsförvärv. Gemensamt för förrättningsservituten är att de alltid gäller mot ägare av de besvärade fastigheterna och inte kan

nya uppoffras ens vid exekutiv försäljning. Vid sidan de allmänna villkoren för servitut krävs vid förom

rättningsservitut enligt den indispositiva bestämmelsen i 7 kap. 1 §

FBL att servitutet skall väsentlig betydelse för fastighets vara av ändamålsenliga användning. Villkoret innebär en skärpning av det allmänna dispositiva kravet i 5 kap. 4 § första stycket FBL att fastighetsreglering skall medföra en mer ändamålsenlig markanvändning. En

Huvuddragen i regelsystemet

sådan skärpning har ansetts böra krävas för att hindra att servitutsinstitutet får en alltför vidsträckt användning, vilket skulle kunna medföra skadliga verkningar. Den enskilde skall inte behöva tvingas in i det gemensamhetsförhållande som servitutsbildningen ger upphov till, om inte åtgärden är av mer påtaglig betydelse för fastighet. annan Inte heller för det fall att ägaren den tjänande fastigheten medger av

servitutsbildningen efterges kravet väsentlig betydelse. Den

omständigheten att medgivande föreligger får inte heller leda till att villkoret tolkas mindre restriktivt än annars. Anledningen härtill är att

onödiga och tämligen betydelselösa fastighetsbildningsservitut bör

undvikas. När fråga om bildande av servitut uppkommer i samband med att

ändring sker i fastighetsindelningen bör bedömningen huruvida kravet

på väsentlig betydelse är uppfyllt göras med utgångspunkt i den indelning som är avsedd att gälla. Att märka är vidare att servitutsbildning som ingår som ett led i fastighetsreglering inte sällan medför fördelar också för andra fastigheter än den härskande. I sådant fall kan åtgärden vara av väsentlig betydelse för annan eller andra reglerings-

fastigheter genom att möjliggöra en lösning fastighetsbildnings-

av planen som annars inte skulle ha kunnat åstadkommas. Enligt förarbetena skall även fördelarna i detta hänseende kunna beaktas vid

prövningen av ifrågavarande villkorse SOU 1963:68 452.

s. Den närmare innebörden av rekvisitet väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning har varit föremål för HD:s prövning. I NJA 1978 s. 57 var fråga om huruvida på fastighet kan en läggas tunnelbaneservitut avseende spår och stationstunnlar, maskinrum, förråd m.m. till förmån för en i en helt del annan av

kommunen belägen fastighet, som enligt stadsplan får användas endast

för trafikändamål, tunnelbana, och som huvudsakligen nyttjas för hissförbindelse för tunnelbanetrafikanter. På de blivande härskande och tjänande fastigheterna hade uppförts anläggningar hör till som samma tunnelbanenät. Med hänsyn till att dessa anläggningar måste ses som av varandra beroende delar i ett sammanhängande trafiksystem ansåg HD att de i 14 kap. 1 § JB föreskrivna allmänna förut-

sättningarna för servitutsupplåtelse uppfyllda. HD:s uttalande

var beträffande frågan om kravet att servitutet skall vara väsentlig av betydelse för den härskande fastighetens ändamålsenliga användning bör läsas mot bakgrund av vad Svea hovrätt uttalade angående samma fråga.

Den på stadsägan 7311 uppförda anläggnin en tjänar i första hand

ändamålet att föra trafikanter till och från åiljetthallen på Gärdets

tunnelbanestation. Det ter sig på grund härav naturligt att betrakta nyttjandet av övriga anläggningar på denna tunnelbanestation såsom av väsentlig betydelse för stadsägans ändamålsenliga

Möjligen skulle kunna anlägga synsätt användning beträffan

man samma e

Huvuddragen i regelsystemet 69

nyttjandet övriga

anläggningarna tunnelbanelinfjers

av samma stationer. Det sku däremot innebära en alltför kra tig och av lagstiftaren åsyftad uttunning av Väsentlighetskravet om kravet ansågs u pfyllt även beträffande anläggningarna på Väktaren 37, vilka ingar i en annan tunnelbanelinje.

HD delade emellertid inte hovrättens mening utan anförde i denna del följande.

Stadsägan 7311 utgör enli t fastställd stadsplan specialområde som får användas endast för tra ikändamål, tunnelbana. Det ligger därför i sakens natur, att fastigheten för sin ändamålsenliga användning i hög grad är beroende av det tunnelbanenät den har förbindelse med. För fastigheten måste rimligen alla delar av nätet anses vara väsentliga. Väsentlighetskravet enligt sistnämnda lagrum är alltså i förevarande fall uppfyllt, och hinder mot den begärda fastighetsbildningen av domstolarna och fastighetsbildningsmyndigheten anförda skä föreligger inte.

Väsentlighetskravet har vidare varit föremål för prövning i NJA 1991 s. 177 där HD, med följande motivering, ansåg att servitut avseende

rätt att hålla sjömärke m.m. för farled i allmän hamn kunde genom

fastighetsreglering bildas till förmån för fastighet där centrum för

hanmverksamheten är belägen.

I det ansvar som åvilar Piteå kommun, i egenskap av huvudman för farleden in till Piteå och den allmänna hamnen där, ingår sk ldighet att sörja för att sjömärken och andra säkerhetsanordningar ngerar tillfredsställande. På fastigheten Pitholm 47: 13 är belägen bl.a. Haraholmens harrm, i likhet med Pitsundet och hamnarna innanför sundet är en del som av den allmänna hamnen och utgör centrum för hamnverksamheten. Fastigheten ingår i område som enligt fastställd stadsplan är avsett för hamnändarnål. Det måste anses vara av väsentlig betydelse för

verksamheten, att säkerheten för sjöfarten genom Pitsundet är

tillfredsställande anordnad. Att de rättigheter som den be ärda servitutsbildnin en är avsedd att säkerställa knyts till fastig eten Pitholm 47:13 ramstår därför som naturligt.

Möjligheten att i servitutsavtal föreskriva skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning, har inte ansetts böra gälla beträffande servitut som bildas utan samtycke av den tjänande fastighetens ägare. Förrättningsservitut får därför inte omfatta sådan skyldighet utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den

tjänande fastigheten.

Till skillnad från vad som gäller för avtalsservitut får förrättningsservitut enligt huvudregeln inte tillskapas för viss tid eller göras beroende av villkor. Förbudet har sin grund i att det inte är lämpligt att genomföra fastighetsbildningsåtgärder vilkas giltighetstid begränsas

70 Huvuddragen i regelsystemet

på förhand. Vidare har det ansetts ligga i sakens natur att sådana åtgärder inte skall få vara beroende olika omständigheter över vilka av de enskilda sakägarna kan disponera efter eget gottfinnande, t.ex. att

avgäld eller annat vederlag erläggs i viss ordning. Enligt undan-

en tagsbestämmelse möter emellertid inte hinder att bilda servitut som

automatiskt skall upphöra, om ändamålet tillgodoses på annat sätt

som

anges i fastighetsbildningsbeslutet. Som exempel på situation där

en bestämmelsen kan få praktisk betydelse kan nämnas ett fall där ett

vägbehov omedelbart måste tillgodoses servitutsbildning

genom men det samtidigt står klart att vägfrågan tämligen snart kommer att lösas i annan ordning, t.ex. genom anläggande allmän väg. av I detta sammanhang bör också bestämmelserna i 3 kap. 2 § FBL

angående fastighetsbildning inom planområde uppmärksammas. Enligt bestämmelserna får fastighetsbildning inte ske i strid mot plan eller

områdesbestämmelser. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får dock mindre avvikelser göras. Dessa villkor innebär inte att servitut får bildas endast om det finns ett positivt stöd härför i gällande plan. Även sådant planstöd är det möjligt utan att tillskapa servitut som är av väsentlig betydelse för fastighet under

förutsättning att fastighetsbildningen är förenlig med planens syfte.

2.5 Gemensamhetsanläggning

2.5.1 Inrättande av gemensamhetsanläggning

m.m.

Samverkan mellan fastigheter för tillgodoseende av gemensamma behov har blivit alltmera angelägen. Det kan gälla vägar, parkeringsutrymmen, lekplatser, anordningar för värme-, vatten- och avloppsförsörjning och andra liknande anläggningar. Gemensarnhetsanläggningar av skilda slag kan inrättas med stöd av bestämmelserna i AL. Enligt AL kan varje sådan anläggning som är av gemensam betydelse för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna inrättas som gemensamhetsanläggning 1 § AL. Bestämmelserna om fastighet gäller också

tomträtt och kan, om det är lämpligt, även tillämpas på t.ex. byggnad

eller annan anläggning som inte hör till fastighet. När det gäller upplåtelse av väg har lagen ett vidsträcktare tillämpningsområde som

emellertid saknar betydelse för utredningsuppdraget.

Fråga om gemensamhetsanläggning prövas av lantmäterimyndigheten vid förrättning. Förrättning kan påkallas enskild fastigav hetsägare, av byggnadsnämnden och i vissa fall av länsstyrelsen. Anläggningsfrâga kan också komma efter förordnande vid upp

fastighetsreglering.

Huvuddragen i regelsystemet

I lagen uppställs vissa villkor som måste vara uppfyllda för att

gemensamhetsanläggning skall komma till stånd. Av särskild betydelse är de s.k. båtnads- och opinionsvillkoren. Enligt båtnadsvillkoret 6 § AL får gemensamhetsanläggning inrättas endast om

fördelarna anläggningen överväger de kostnader och olägenheter av anläggningen medför. Det s.k. opinionsvillkoret 7 § AL innebär som

att gemensamhetsanläggning inte får inrättas, om ägarna av de

fastigheter skall delta i anläggningen mera allmänt motsätter sig som

åtgärden och har beaktansvärda skäl för det. Vid denna prövning skall

förrättningsmannen främst beakta deras mening som har störst nytta anläggningen. Om behovet anläggningen är synnerligen av av

angeläget allmän synpunkt, behöver opinionsvillkoret inte vara

ur uppfyllt.

Inrättandet av gemensamhetsanläggningen måste stämma överens

med allmänna intressen, vilket kommer till uttryck i en rad be-

stämmelser. På samma sätt som vid fastighetsbildning skall gemensam-

hetsanläggning överensstämma med detaljplan och i övrigt inte försvåra markens lämpliga användning eller planläggning. Dessutom förekommer regel som hindrar att anläggning inrättas som en

väsentligt skadar ett allmänt intresse t.ex. miljövård eller trafiksä-

kerhet inte trots allt nyttan från allmän synpunkt väger tyngre. - om Hur anläggningen närmare skall placeras och utföras framgår av 8 § AL. Ändamålet skall vinnas med minsta möjliga intrång och olägenhet utan oskälig kostnad. I motiven betonas att bl.a. miljö- och naturvårdssynpunkter också här får stor betydelse prop. 1973: 160 s. 194.

Således bör parkeringsplats inte tillåtas inkräkta ett botaniskt

en värdefullt område, det finns andra godtagbara lösningar. om Vid förrättningen skall också avgöras, vilka fastigheter som är

skyldiga att ansluta sig till anläggningen om fastighetsägare motsätter

med och vilka fastigheter har rätt att ansluta sig

sig att vara som

vilket får betydelse främst övriga fastighetsägare motsätter sig att

om viss fastighet ansluts. Gemensamt för de nämnda situationerna en

i 5 § AL gemensamhetsanläggning inte får inrättas för annan

anges att fastighet än sådan för vilken det är väsentlig betydelse att ha del i av anläggningen, inte ägarna till de fastigheter som skall delta i om

anläggningen medger det. Vid prövning enligt denna regel får bl.a.

beaktas vilka möjligheter fastighetsägare har att inom den egna en fastigheten tillgodose det ändamål för vilket anläggningen är avsedd. behövs för anläggningen får i anspråk på Det utrymme som tas deltagande fastigheter eller fastighet som inte deltar. Det kan en alltså bli fråga ett slags tvångsservitut till förmån för anläggom

ningen. Medför ianspråkstagandet "synnerligt men" för fastigheten,

krävs dock ett starkt allmänt intresse för att den skall behöva avstå

från utrymmet. Ägaren kan få ersättning för intrång och i vissa fall

Huvuddragen i regelsystemet

begära inlösen av fastigheten. Ersättningen bestäms enligt ExprL:s principer. Anläggningen jämte rätt till utrymme är samfällda för de deltagande

fastigheterna, och dessa bildar särskild samfällighet för anlägg-

en ningens utförande och drift. Inlöst mark är samfälld för de fastigheter

för vilka inlösen skett. Säljs deltagande fastighet, följer alltså med

en

fastigheten de rättigheter och skyldigheter som anläggningen,

avser

precis som om det varit fråga om ett servitut till förmån för fastigheten. I likhet med ett förrättningsservitut blir anläggningen oberörd av att fastigheten där anläggningen ligger överlåts till ägare,

annan

även om det sker genom exekutiv försäljning. Hur kostnaden för anläggningen skall fördelas mellan fastigheterna fastställs vid förrättningen. Varje fastighet åsätts andelstal för

utförande och drift efter vad är skäligt med hänsyn främst till den som

nytta fastigheten har anläggningen respektive den beräknade

av

omfattningen av användningen. I vissa fall kan kostnaderna för driften

fördelas genom avgifter för användning anläggningen. Bidrag till av

gemensamhetsanläggning, som förvaltas av samfällighetsförening, har viss förmånsrätt i den bidragsskyldiga fastigheten

se avsnitt 2.5.3.

Om förhållandena ändras så att anläggningen mister sitt intresse för

en deltagande fastighet, har ägaren vissa möjligheter att få till stånd omprövning av förrättningen och utträda samfälligheten.

ur Om hinder inte möter mot inrättande anläggning, skall lantav

mäterimyndigheten meddela ett s.k. anläggningsbeslut. I beslutet skall anges bl.a. anläggningens ändamål, läge, storlek och huvudsakliga beskaffenhet i övrigt, de fastigheter skall delta i anläggningen

som samt behövliga föreskrifter i fråga anläggningens utförande. om AL innehåller därutöver närmare bestämmelser bl.a. förrättom ningens gång, om samråd med byggnadsnämnden, fullföljd om av talan mot anläggningsbeslut och om verkan ändrade förhållanden. av

2.5.2 Förvaltning gemensamhetsanläggning

av

Regler om hur gemensamhetsanläggning skall förvaltas finns i SFL.

Lagen är tillämplig inte bara på samfällighet enligt AL även på utan samfällighet enligt FBL och andra typer företag för fastighetssamav verkan. Det finns två särskilda former för förvaltningen samfällighet. av

Den kan förvaltas antingen direkt delägarna delägarförvaltning

av

eller genom en särskilt bildad juridisk samfällighetsförening

person, en

föreningsförvaltning. Delägarförvaltning är avsedd för de enkla fallen och innebär att för-

valtningen av samfällighet omhänderhas delägarna själva av som

beslutar gemensamt. Förvaltningsformen förutsätter enighet mellan

delägarna. Om det uppstår oenighet dem emellan, finns det oftast

Huvuddragen i regelsystemet 73

anledning att gå över till föreningsförvaltning. Det finns dock möjlighet att åstadkomma majoritetsbeslut även under delägarförvaltning. Detta sker vid delägarsammanträde som leds av lantmäterimyndigheten eller en av myndigheten särskilt förordnad sammanträdesledare. Vid delägarsammanträde har varje närvarande delägare en röst, oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter. Om en fråga har ekonomisk betydelse, kan dock en delägare begära att röstning skall ske efter delägarfastigheternas andelstal. Ingen delägares röstetal får dock överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade delägare. För överlåtelse av fastighet eller sökande av inteckning i fastighet och för vissa nyttj krävs tvåtredjedelsmajoritet. Beslut vid delägarsammanträde kan klandras vissa i lagen närmare angivna grunder genom väckande av talan vid fastighetsdomstolen. Kostnad för sammanträde skall förskotteras av den eller de som begärt åtgärden. Leder sammanträdet till beslut om förvaltningsåtgärd, skall kostnaden slutligt betalas av delägarna efter deras delaktighet i samfälligheten. Alternativet till delägarförvaltning är att samfällighetsdelägarna bildar en särskild sammanslutning, samfällighetsförening, för att handha förvaltningen. Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antar stadgar och utser styrelse. Om en delägare i samfälligheten begär det eller om det vid inrättandet av

gemensamhetsanläggningen bedöms vara av väsentlig betydelse från

allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas, hålls sådant sammanträde av lantmäterimyndigheten eller en särskilt förordnad förrättningsman. Samfällighetsförening skall registreras hos lantmäterimyndigheten. Samfällighetsföreningens beslutande organ är föreningsstämman. Styrelse utses i den ordning som stadgarna anger. Länsstyrelsen har eller flera ledamöter i styrelsen. På föreningsstämman rätt att utse en ankommer bl.a. att godkänna utgifts- och inkomststat för föreningen samt att fastställa fördelningslängd för uttaxering av medlemmarnas bidrag till föreningsverksamheten. I allt väsentligt gäller samma om-

röstningsregler som vid delägarsammanträde på föreningsstämman.

I lagen finns särskilda bestämmelser enligt vilka samfällighetsförening kan bildas för att handha förvaltningen av flera samfälligheter. Detta kan ske också när olikhet föreligger i fråga om delaktigheten i samfälligheterna.

74 Huvuddragen i regelsystemet

2.5.3 Finansiering av gemensamhetsanläggning

Det är inte ovanligt att en gemensamhetsanläggning utförs av en exploatör som exploaterar ett visst markomrâde, och att anläggningen överförs till samfälligheten i ett mer eller mindre avslutat skick. I detta fall kan köpeskillingen för de deltagande fastigheterna inkludera kostnaden för anläggningens utförande fram till tidpunkten för dess slutförande och andra finansieringsproblem än de, som är förknippade med det fortsatta underhållet och driften, skulle därmed mera sällan behöva uppkomma Hemström, Gemensamhetsanläggningar, Inrättande och förvaltning, 1986, s. 132. När anläggningen i stället skall uppföras i samfällighetens egen regi uppkommer frågor om finansieringen även i vad gäller utförandet. Den grundläggande lösning som lagstiftaren har valt är den att samfällighetsföreningen åtnjuter förmånsrätt i delägande fastigheter och tomträtter. Tanken är således att föreningen skall stå som låntagare. De enskilda fastighetsägarnas medverkan behövs därmed inte, och föreningen får automatiskt säkerhet i de deltagande fastigheterna och tomträtterna för belopp, som vid uttaxering enligt SFL påförts ägare av fastighet och innehavare av tomträtt och som inte

varit obetalda längre tid än ett år från förfallodagen se lagen

1973:1152 om förmånsrätt enligt lagen om förvaltning av samfällighet. Denna särskilda förmånsrätt är i förmånsrättsordningen placerad närmast före den förmånsrätt som följer med inteckning i den fasta egendomen respektive tomträtten 6 och 7 §§ jfr med 9 § förmånsrättslagen 1970:979. Förmånsrätten förutsätter att den berörda delägaren är en registrerad fastighet. Om en gruva, ett naturreservat eller en byggnad eller annan anläggning anslutits till en gemensamhetsanläggning kan förmånsrätten därför inte tillämpas beträffande belopp som påförts ägaren till ett sådant objekt. I fråga om gruva och naturreservat har lagstiftaren ansett att det inte föreligger något behov av automatisk förmånsrätt. När det gäller byggnad eller annan anläggning på ofri grund har det sagts att införandet av en dylik förmånsrätt skulle innebära en nykonstruktion med svåröverblickbara verkningar. Som en konsekvens härav innehåller AL ett förbud mot att inrätta gemensamhetsanläggningar för byggnader och andra anläggningar som inte hör till fastighet, om ökad kostnad eller annan olägenhet av betydelse därigenom kan komma att uppstå för annan deltagare i gemensamhetsanläggningen 6 § andra stycket AL. En föreningens borgenär som vill göra gällande betalningskrav varken kan eller behöver vända sig mot annan än föreningen. Det åligger styrelsen att utan dröjsmål upprätta och på föreningsstämma lägga fram en särskild debiteringslängd samt att omedelbart ta ut vad som fordras om föreningen saknar erforderliga medel för att betala en skuld. Skulle styrelsen underlåta att vidta nödvändiga åtgärder för

Huvuddragen i regelsystemet 75

skuldens gäldande är styrelsens enskilda ledamöter men däremot inte

solidariskt ansvariga för skulden. Är försummelsen

medlemmarna

uppenbar skall länsstyrelsen på yrkande av borgenären förordna en syssloman att debitera och ta ut vad som fordras. Bortsett från att stöd från det allmänna kan utgå i vissa fall står vid delägarförvaltning endast de säkerheter till buds som de enskilda fastighetsägarna kan prestera, t.ex. pantbrev i berörda fastigheter eller

personlig borgen. Någon automatisk förmånsrätt förekommer inte vid

delägarförvaltning, den särskilda förmånsrätten enligt 1973 års lag gäller uttryckligen endast samfällighetsförenings fordran. I litteraturen har riktats viss kritik mot ñnansieringssystemet vid

gemensamhetsanläggningar Hemström, a.a., s. 132 ff. Vid införan-

det 1973 års lagstiftning var det också en allmän uppfattning hos av kreditinstituten att finansieringssystemet inte var invändningsfritt. Civilutskottet anförde emellertid i denna fråga följande CU 1973:33 s. 12.

Propositionsförslaget tillgodoser det grundläggande syftet att skapa

förutsättningar för enkel och säker belåning av gemensarnhetsan- De invändningar förts fram rör i första hand

läggningar

m.m. som den osä erhet och de bedörrmingssvårigheter som kan uppstå i fråga kreditvärdet pantbrev i deltagande fastighet eller tomträtt om av invändningar även enligt utskottets mening måste tillmätas som

principiell tyngd. Hänsyn måste emellertid även tas till att gemen-

samhetsanläggning i vissa fall är en förutsättning för fastighetens avsedda nyttjande och därmed för dess kreditvärde samt till att den i allmänhet ökar fastighetsvärdet. Vidare delar utskottet uppfattningen att förmånsrätten i praktiken regelmässigt inte u pgår till så stora belopp att de kan anses utgöra någon risk normala

fastighetskrediter.

Det har ifrågasätts om säkerhetskonstruktionen är lämplig vid större lån. Den särskilda förmånsrätten ställer stora krav på förvaltningen av föreningen. I den mån vissa delägare inte betalar uttaxerade belopp

måste styrelsen vid äventyr personligt ansvar för dess ledamöter

av vidta exekutiva åtgärder mot dessa delägare och tillika grannar. Vid delägarförvaltning står de delägande fastigheternas ägare ansvaret för

att de kan uppbringa erforderliga medel för uppkommande reparations-

kostnader. Den 1 januari 1990 infördes regler om fondavsättning för vissa

gemensamhetsanläggningars underhåll och förnyelse. Reglerna avser gemensamhetsanläggningar som är av kommunalteknisk natur eller

är särskilt kapitalkrävande. Som exempel på kommunalteksom annars niska anläggningar nämns i förarbetena prop. 1988/89:77 s. 74

vatten- och avloppsledningar, fjärrvärmesystem, parkeringsutrymmen

och förbindelseleder. Kravet fondavsättning omfattar samfällighets-

föreningar förvaltar gemensamhetsanläggningar inrättade för

som

76 Huvuddragen i regelsystemet

småhusfastigheter eller för sådana fastigheter jämte hyres- eller bostadsrättsfastigheter.

De skäl som anfördes för införandet av kravet på fondavsättning

var att anläggningarna är nödvändiga för ett funktionellt boende inom kvarteret och att de under sin tekniska och ekonomiska livslängd

kräver ett kontinuerligt underhåll. De som i dag har fördel

av anläggningen bör ha ett ansvar för att den kan bibehållas eller ersättas. Rättviseskäl ansågs därför tala för att kostnaderna fördelas över anläggningens livslängd. De gemensamhetsanläggningar som omfattas bestämmelserna av om fondavsättning är av skiftande karaktär och storlek. Motsvarande kan sägas om de föreningar som förvaltar anläggningarna. Med hänsyn härtill har det inte ansetts lämpligt att i lagen närmare reglera

skyldigheten att göra fondavsättningar. Efter förebild den be-

av

stämmelse som finns beträffande bostadsrättsföreningar 44 §

bostadsrättslagen ankommer det i stället samfällighetsföreningen

att själv fastställa grunderna för fondavsättningen. Grunderna skall anges i stadgarna, och de belopp som går till fondavsättning framgå

av utgifts- och inkomststaten 28 och 41 §§ SFL.

2.6 Grannelagsrätt

Lagregler om grannelagsförhållanden har sedan gammalt förekommit i svensk rätt. Möjligheterna att skada grannen genom verksamhet på den egna fastigheten var naturligtvis begränsade i äldre tider. Man fick emellertid inte "bygga annan till men", och vidare måste hänsyn tas till grannarna t.ex. när det gällde darnrnbyggnad för kvarnar och dikning. Problemen om rättsförhållandena mellan har flera sidor. grannar Dels är det fråga om mindre störningar, bara kan sägas röra de som enskilda grannarna. Regler om sådana störningar finns i 3 kap. JB. Dels är det fråga om mera omfattande och varaktiga störningar, som immissioner och vattenföroreningar vad i miljöskyddslagen - som kallas för miljöfarlig verksamhet. Här har det allmänna ett starkt intresse av att kontrollera fastighetens användning. Denna kontroll sker framför allt genom miljöskyddslagen 1969:387. Skadestånds-

frågor regleras i miljöskadelagen 1986:225. Reglerna i JB och miljöskyddslagen kompletterar på detta sätt varandra. Genom att immissionsreglerna tagits in i särskilda lagar har

JB:s grannelagsrättsliga regler fått betydligt mindre räckvidd och betydelse än man tänkte sig från början. En del bestämmelser är praktiskt viktiga, särskilt de som reglerar grävning och liknande arbeten, medan vissa andra rör problem som i varje fall från ekonomisk synpunkt kan förefalla bagatellartade. I l § meddelas det

Huvuddragen i regelsystemet 77

allmänna principstadgandet om skälig hänsyn till omgivningen, i 2 § regler om rötter och grenar som tränger in grannens område, i 3-6 bestämmelser om inverkan grannfastigheten genom grävning eller sådant arbete samt i 7 § regler om byggnad som uppförts över fastighetsgräns. Bestämmelsen i 3 kap. l § slår fast den allmänna principen, att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom skall ta skälig hänsyn till omgivningen. Detta gäller också förhållandet till andra fastigheter än direkt angränsande. Regeln bör sammanställas med miljöskyddslagens föreskrift, att den som utövar miljöfarlig verksamhet skall vidta de skyddsåtgärder, tåla den begränsning av verksamheten och iaktta de försiktighetsmått i övrigt som skäligen kan fordras för att förebygga eller avhjälpa olägenhet 5 § första stycket. I vissa fall, där väsentlig olägenhet vållas, kan verksamheten förbjudas 6 §. Överskrider fastighetsägaren det tillåtnas gränser, kan grannen kräva skadestånd enligt miljöskyddslagen. Både i de fall som miljöskyddslagen reglerar och i de fall där bara hänsynsregeln i JB kan åberopas kan domstol meddela vitesförbud mot åtgärden eller verksamheten eller meddela föreläggande vid vite att vidta skyddsåtgärder. Skillnaden år att vid överträdelser av miljöskyddslagen kan en granne också anmäla störningarna hos de speciella konstrollmyndigheterna för miljöskydd. Dessa kan även ingripa på eget initiativ. Av formuleringen av 3 kap. 1 § JB framgår, att paragrafen inte

bara gäller förhållandet mellan fastighetsägare. Också andra som

nyttjar en fastighet, t.ex. hyresgäster och arrendatorer, är skyldiga att visa hänsyn mot omgivningen. Denna skyldighet gäller mot alla som på ett eller annat sätt lovligen använder eller vistas grannfastigheten, också t.ex. mot dem som arbetar denna Bengtsson, Sakrättsliga frågor i fastighetsrätten, 6:e uppl. 1991, s. 37. 3 kap. 2 § reglerar den situationen att en rot eller gren tränger in på en fastighet från ett område intill denna. Om detta medför olägenhet för fastighetens ägare, får denne ta bort roten eller grenen. Det intilliggande områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom. 3 kap. 3 § första stycket innehåller bestämmelser om de skyddsåtgärder som måste vidtas av den som ämnar utföra grävning eller liknande arbete på sin mark. Tidigare återfanns här även regler om ersättningsskyldighet för den som därvid hade brustit i omsorg. Frågan om skadestånd med anledning av grävning eller liknande arbeten skall numera prövas enligt miljöskadelagen. I 5 § miljöskadelagen föreskrivs att skadestånd skall utges om den som utför eller har låtit utföra arbetet har försummat att vidta sådana åtgärder som avses i 3 kap. I 3 kap. 3 § tredje stycket finns en bestämmelse om att skyddsåtgärder i samband med grävning eller liknande arbeten i vissa fall skall

78 Huvuddragen i regelsystemet

bekostas av ägaren av den mark, där skada kan komma att uppstå. Detta gäller om byggnad eller annan anläggning till följd vårdslösav het vid uppförandet eller brist i underhållet är av sådan beskaffenhet att den fordrar särskild skyddsåtgärd även vid arbete som inte sträcks nedanför vanligt källardjup. Den som ämnar utföra grävning eller liknande arbete har enligt 3 kap. 5 § JB rätt att vidta skyddsåtgärder på annans mark om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Den skada och det intrång som detta innebär skall ersättas.

Rätt till ersättning föreligger dock inte, om markens ägare är skyldig

att bekosta arbetet. I 3 kap. 7 § behandlas det fallet att byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in angränsande mark. Om anläggningens borttagande eller förändring skulle medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne inte skyldig att avträda den mark som tagits i anspråk förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Detta gäller dock inte, om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen har överlåtits till någon annan, denne kände till detta vid sitt förvärv. Den angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det intrång som anläggningen medför.

Under remissbehandlingen av 1960 års jordabalksförslag och jor-

dabalksutredningens reviderade förslag hade framförts önskemål om

att vissa ytterligare grannelagsrättsliga frågor borde regleras i lag

genom att bestämmelser därom infördes i det blivande 3 kap. JB. I första hand pekades på behovet av bestämmelser som gav en be-

tryggande rättslig grund för att tillfälligtvis under tid när en fastighet

bebyggs, i skälig utsträckning och mot ersättning ta i anspråk grannes mark för uppsättande av byggnadsställningar och andra liknande ändamål. Vidare ansåg några remissinstanser, att i kapitlet borde tas upp frågor om hägnad mellan grannfastigheter och om gemensamma murar och andra anläggningar i gräns. Departementschefen förklarade emellertid i lagrådsremissen att han inte var beredd att i detta

sammanhang behandla hithörande komplicerade spörsmål. Vidare

framhölls att det för övrigt kunde vara tveksamt om reglering av frågor av denna art över huvud taget lämpligen borde infogas i JB prop. 1970:20 B s. 99. I litteraturen har emellertid framhållits att den allmänna normen i 3 kap. 1 § JB får tillämpning bl.a. i fråga om nyttjandet av gemensamma murar, häckar och dylikt Westerlind, Kommentar till jordabalken 1-5 kap., 1971, s. 195 not 26 och s. 199

Huvuddragen i regelsystemet 79

2.7 kreditsäkerhet

Fastighetsutnyttjande som

Bestämmelser om pantsättning av fast egendom finns i JB. Reglerna om hur man intecknar en fastighet och överlämnar pantbrevet till fordringsägaren är inte tillämpliga nyttjanderätt eller byggnader på annans mark. JB har inte heller några andra pantregler för sådan egendom.

2.7.1 Panträtt i fast egendom

Panträtten i JB är begreppsmässigt enbart en säkerhetsrätt och inte i något avseende en betalningsrätt. Säkerhetsrätten kommer till stånd genom en upplåtelse av fastighetsägaren till förmån för en borgenär. Upplåtelsen sker genom att pantbrev överlämnas som pant för borgenärens fordran. Panträttens omfattning och värde bestäms av

pantbrevets belopp och dess läge i företrädesordningen. Panträttens

betydelse för borgenären ligger i att när pengar fördelas mellan rättsägare i fastigheten efter exekutiv försäljning eller i annat fall borgenären får betalning för sin fordran inom ramen för pantbrevets belopp jämte visst tillägg och läget i företrädesordningen. En fastighetsägare som vill upplåta panträtt i sin fastighet ansöker hos inskrivningsmyndigheten om inskrivning i fastigheten av visst penningbelopp. Bevis om inteckningen kallas pantbrev 6 kap. 1 §. Med inteckning följer som tidigare nänmts viss företrädesrätt till betalning ur fastigheten 17 kap. 6 §. Ett pantbrev utfärdas antingen i skriftlig form av inskrivningsmyndigheten skriftligt pantbrev eller genom registrering i pantbrevsregistret datapantbrev. Datapantbrev utfärdas av Lantmäteriverket 22 kap. 5a §. Pantbrevet är således inte något värdepapper eller något fönnögen-

hetsobjekt och kan inte infogas i någon tidigare etablerad juridisk

kategori jfr prop. 1970:20 B s. 299. Pantbrevets huvudsakliga funktion är att tjäna som instrument vid pantsättning av fastigheten. Genom pantsättningen förvärvar den borgenär, till vilken pantsättning sker, den företrädesrätt till betalning ur fastigheten som inteckningen ger. I den mån pantsättning inte har skett tillkommer företrädesrätten med vissa begränsningar fastighetsägaren själv s.k. ägarhypotek. - - Panträtt upplåts genom att fastighetsägaren "överlämnar pantbrevet". Pantbrevet skall överlämnas som "pant för fordringen". Häri

ligger ett krav på någon form av pantutfästelse från fastighetsägarens

sida liksom ett krav på att det föreligger en fordran, för vilken fastigheten skall utgöra säkerhet. Panträtten blir på detta sätt knuten till borgenärens innehav av pantbrevet. Om borgenären lämnar tillbaka pantbrevet till gäldenären upphör i princip panträtten. Ett datapantbrev skall anses ha överlämnats till borgenären, när denne eller någon som

80 Huvuddragen i regelsystemet

företräder honom har registrerats pantbrevshavare i pantbrevssom registret 6 kap. 2 §. Har fastighetsägaren själv lämnat pantbrevet till tredje man för förvaring, anses det i 6 kap. 2§ föreskrivna överlämnandet av pantbrevet kunna ersättas av en underrättelse från borgenären till den som innehar pantbrevet om att panträtt har blivit utfäst. Bestämmelser om sådan underrättelse finns i lagen l936:88 om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man. Ett pantbrev som redan har blivit pantsatt kan också pantsättas i andra hand. Den följer med sådan andrahandspantsättning rätt som en avser skillnaden mellan inteckningens belopp och den fordran för vilken inteckningen är pantsatt i första hand, dvs. ägarhypoteket.

Eftersom pantbrevet i detta fall redan är i förstahandspanthavarens

eller i annan tredje mans besittning, måste överlämnandet - av pantbrevet även i dessa fall ersättas med en denuntiation enligt bestämmelserna i 1936 års lag. När förstahandspanthavarens fordran är betald, övergår andrahandspanthavaren till förstahandsatt vara panthavare. Den tidigare förstahandspanthavaren är, om han innehar

pantbrevet, skyldig att lämna ut detta till den nye förstahandspanthava-

Även dennes rätt kommer därefter knuten till innehavet ren. att vara av pantbrevet. Panthavaren kan inte förhindra att fastighetens värde minskas genom frivillig överlåtelse av fastighetstillbehör, men de allmänna bestämmelserna om tradition innebär att föremålen måste lämna

fastighetsägarens besittning för att förvärvaren skall vara skyddad mot

överlåtarens borgenärer. Mot brand och liknande skador skyddas panthavarna genom 1927 års lag om rätt för borgenär till betalning ur ersättning på grund av brandförsäkringsavtal. Enligt denna lag skall skadeersättningar, som överstiger 10 % av försäkringsbeloppet, nedsättas hos länsstyrelsen för fördelning till panthavarna. senare Utbetalning till fastighetsägaren kan dock ändå ske, antingen efter överenskommelse med försäkringsbolaget eller om fastighetsägaren snabbt reparerar skadorna eller ställer säkerhet härför. Eftersom det således är i panthavarens direkta intresse att fastigheten hålls försäkrad, stadgar 87 § lagen om försäkringsavtal 1927:77 att en känd panthavares rätt grund av försäkringen inte påverkas av uppsägning, ändring eller bristande betalning om inte viss tid förflutit sedan panthavaren av försäkringsbolaget underrättats det inom träffade. Enligt 4 kap. 6 § andra stycket utsökningsbalken kan fastighetstillbehören inte utmätas separat. Efter utmätning av fastigheten kan tillbehören dock säljas separat 12 kap. 14§ utsökningsbalken.

Intäkterna från en sådan försäljning tillfaller panthavarna, i den mån

de inte avstår från betalning jfr 6 kap. 13 § andra stycket JB.

Huvuddragen i regelsystemet 81

När det gäller rättsliga tillbehör till fastigheten bör anmärkas att panthavarna inte kan förhindra att ett servitut i en till pantobjektet

tjänande fastighet upphör se avsnitt 2.4.1. Den omständigheten att

en fastighet grund av en inteckning svarar för fordran utgör i

princip inte heller hinder för att fastigheten genom fastighetsreglering

ändras på sådant sätt att dess värde ökar eller minskar. Det åligger emellertid lantmäterimyndigheten att ex officio beakta sådana rättighetshavares intressen i enlighet med FBL:s regelsystem. I det följande redogörs i korthet för hur en inteckning påverkas vissa åtgärder av beträffande den intecknade fastigheten.

Fastighetsreglering

Om mark frångår en fastighet vid fastighetsreglering skall vederlag

utgå i mark eller i pengar. Värdeförändring som föranleds av

servitutsåtgärd eller av att byggnad eller annan anläggning genom fastighetsreglering övergår till någon annan ägare skall också utjämnas genom ersättning i pengar. Utgår vederlag i pengar nedsätts medlen hos länsstyrelsen som fördelar medlen på samma sätt som vid en exekutiv auktion. Det innebär att borgenärer med panträtt i fastigheten är skyddade mot förlust. Någon nedsättning behöver inte göras om samtliga borgenärer med

panträtt i fastigheten medger att medlen utbetalas till fastighetsägaren.

Om fastighetsregleringen bedöms vara väsentligen utan betydelse för

borgenären kan betalning till fastighetsägaren ske utan medgivande. En fastighets inteckningsbelastning förändras inte om fastighetens

värde vid fastighetsregleringen ökar eller är oförändrat. Inteckningarna kommer emellertid att delvis avse ett annat markområde än tidigare. Om fastighetens värde minskar och medel fördelas mellan panthaskall inteckningens belopp skrivas i motsvarande mån. Ökar varna ner fastighetens värde skall det vid fastighetsregleringen bevakas att förmånsrätten inte försämras.

Klyvning

När en fastighet innehas med samäganderätt kan en av delägarna begära att fastigheten klyvs. Den ursprungliga fastigheten upphör och ersätts av nybildade fastigheter. En klyvningslott kan också ingå i en sammanläggning. Efter klyvningen kommer inteckning i den ursprungliga en fastigheten att gälla gemensamt ide nybildade fastigheterna. Primäransvaret fördelas med utgångspunkt från de taxeringsvärden åsätts som dessa.

82 Huvuddragen i regelsystemet

Avstyckning

När en fastighet delas genom avstyckning blir en inteckning som har meddelats i styckningsfastigheten gemensam för stamfastigheten och den avstyckade fastigheten. Primäransvaret bestäms med utgångspunkt från taxeringsvärdena. Om stamfastigheten och avstyckningen kommer i olika ägares hand, svarar den avstyckade fastigheten i fortsättningen endast för vad som inte kan utgå ur stamfastigheten.

Sammanläggning

När olika fastigheter sammanläggs till en fastighet kommer en inteckning som gäller i någon av fastigheterna att belasta hela den nybildade fastigheten. Om endast en av fastigheterna är intecknad "sväller" inteckningen ut att gälla i det större markområdet. Det uppstår inte heller några svårigheter att genomföra sammanläggningen om fastigheterna besväras av samma inteckningar och dessa gäller i samma inbördes ordning i alla fastigheterna. Om däremot fastigheterna svarar för olika inteckningar måste en ny företrädesordning upprättas. Inskrivningsmyndigheten upprättar då ett förslag till hur inteckningarna skall gälla i den sammanlagda fastigheten. Borgenärerna och fastighetsägaren skall, om den nya företrädesordningen har betydelse för deras säkerhet, lämna sitt samtycke till den föreslagna företrädesordningen. Förslaget till företrädesordning fastställs av lantmäterimyndigheten i samband med beslutet om sammanläggning.

Gemensam inteckning

Som angetts ovan kan en inteckning komma att gälla i flera fastigheter sedan den ursprungligen intecknade fastigheten delats genom avstyckning eller klyvning. Två eller flera fastigheter kan vidare intecknas gemensamt ivissa fall. För att en gemensam inteckning skall få beviljas fordras att fastigheternas äganderätts- och inteckningsförhållanden stämmer överens, är "homogena". Fastigheterna skall ha samma ägare och det får inte finnas inteckningar som inte gäller i samtliga fastigheter. När en gemensam inteckning har beviljats behålls homogeniteten i inteckningsförhållandena genom att ingen av fastigheterna sedan får särintecknas. Inteckning i en fastighet kan om förutsättningarna för gemensam inteckning är uppfyllda utsträckas att avse också en annan fastighet. Var och en av fastigheterna svarar primärt för en del av den gemensamma inteckningen. Andelen motsvarar fastighetens värde i förhållande till det sammanlagda värdet av de gemensamt intecknade

Huvuddragen i regelsystemet

fastigheterna. Om det vid en exekutiv försäljning uppstår brist i en av

fastigheterna överförs bristen till de övriga fastigheterna.

Expropriation

En expropriation av en fastighet medför att inteckningarna i den helt upphör att gälla, 6 kap. 14 § första stycket JB och 1 kap. 3 § fjärde stycket ExprL. Panthavarna skyddas genom regler dels om ersättningens storlek, dels om hur betalningen skall ske.

2.7.2 Byggnad ofri grund

Som tidigare nämnts är JBzs panträttsregler inte tillämpliga på byggnad på ofri grund. En byggnad annans mark utgör nämligen lös egendom. Den räknas dock inte som lösöre utan som "fast sak". Enligt rättsfallet NJA 1954 s. 455 kräver giltig pantsättning av byggnad annans mark att byggnaden överlämnas i panthavarens besittning. Byggnaden kan dock genom säkerhetsöverlåtelse utnyttjas som kreditunderlag utan att kredittagaren behöver avstå från besittningen. Säkerhetsöverlåtelse innebär i sina skilda former att en gäldenär utan tradition överlåter egendom till en fordringsägare som säkerhet för betalningsskyldighet. Redan avtalet är sakrättsligt en

bindande, såväl mot säljarens borgenärer se t.ex. NJA 1896 s. 66 mot förvärvare vid dubbelöverlåtelse se NJA 1912 s.

som en senare 311. I NJA 1952 s. 407 ansågs avtalet tillfyllest, fastän det var visat

att överlåtelsen innebar en förtäckt pantförskrivning. Liksom vid pant är avsikten att fordringsägaren skall ta säkerheten

i anspråk endast gäldenären inte kan betala sin skuld. Överlåtelsen om innehåller därför, uttryckligen eller underförstått, villkor om att gäldenären skall få tillbaka äganderätten till egendomen när skulden

är betald. Det hör till konstruktionen att gäldenären-säljaren fortsätter

att inneha och använda egendomen efter säkerhetsöverlåtelsen. Detta

följer allt efter omständigheterna uttryckliga eller underförstådda

av avtalsvillkor, ibland utformade ett hyresavtal. som

2.7.3 Nyttjanderätt som kreditunderlag

Nära sammanhängande med frågan om panträtt i byggnad på ofri

grund är frågan hur sakrättsligt skyddad panträtt uppkommer i

om nyttjanderätt till fast egendom. Panträttens värde ibyggnad annans grund vid pantrealisation beror i allmänhet om förvärvaren även kan erhålla nyttjanderätten. Enligt rättsfallet NJA 1988 s. 257 vinner överlåtelse hyresrätt sakrättsligt skydd genom denuntiation till av fastighetsägaren. Ett tidigare rättsfall, NJA 1979 s.451, gick i motsatt riktning beträffande överlåtelse arrende, och vidhöll uppfattningen av

84 Huvuddragen i regelsystemet ...

att överlåtelse i och för sig gav skydd mot överlåtarens borgenärer. I doktrinen har emellertid framhållits att 1988 års rättsfall måste följas av samma ståndpunkt beträffande arrende och att motsvarande skydd

bör kunna vinnas vid pantförskrivning arrenderätt

av genom att pantförskrivningen denuntieras markägaren Walin, Panträtt, 1991, s. 139 jfr även Håstad, Sakrätt, 5:e uppl., 1994, 300 s. Rättsläget synes således vara att fullbordan pantförskrivning av beträffande nyttjanderätt till fast egendom sker denuntiation till genom markägaren.

Tidigare reformförslag 85

3 Tidigare reformförslag

Vid flera tidigare tillfällen har förslagits ändringar i den fastighetsrättliga regleringen i syfte att underlätta situationer där olika intressenter samverkar inom vad som i dag utgör en odelbar fastighet. I detta kapitel redogörs för de förslag som i början på 1980-talet lämnades av

Ägarlägenhetsutredningen och Byggnadspantutredningen. Vidare be-

skrivs huvuddragen i Lantmäteriverkets idéskiss till fastighetsbildning i flera plan.

1 Ägarlägenhetsutredningen

1 Utredningens förslag

Ägarlägenhetsutredningen tillkallades år 1980 och överlämnade sitt betänkande Ägarlägenheter SOU 1982:40 tvâ är senare. Enligt

direktiven skulle utredningen närmare igenom de fastighetsrättsliga frågor som kunde vara förenade med införandet av ett system med

ägarlägenheter. Arbetet skulle utmynna i ett förslag till hur ett sådant

system kunde vara utformat. Utgångspunkten skulle vara att det så långt möjligt borde råda likställdhet mellan ägande av småhus och som ägande av lägenheter i flerbostadshus. Det förutsattes att lägenheter som innehades med äganderätt skulle utgöra fast egendom och att de skulle kunna lagfaras och intecknas efter i stort sett samma principer

som småhus. Förslagets utgångspunkt är därför att ge begreppet fast

egendom en vidgad innebörd så att det innefattar även byggnader och inte bara jord med tillbehör. Enligt direktiven skulle syftet med ägarlägenheter vara att de enskilda människorna får ett ökat inflytande över sina bostäder. Utredningen fann emellertid inte några skäl som talar för att ett ägarlägenhetsinstitut skall vara inskränkt till lägenheter i flerfamiljshus. Därför föreslog utredningen att ägarlägenheter skall kunna inrättas även för andra ändamål än bostadsändamål, exempelvis för kontors- eller hantverksändamål. Med ägarlägenhet skall således enligt förslaget förstås varje individuellt bestämd del av en byggnad om denna del kan omfattas av äganderätt som är skild från äganderätten till fastigheten i övrigt.

86 Tidigare reformförslag

Ägarlägenhetsutredningens förslag innebär att en byggnad i rättsligt

hänseende kan skiljas från den fastighet den är belägen på. Genom ett myndighetsbeslut upphör byggnaden tillbehör till fastigheten att vara och blir i stället en självständig form av fast egendom. Den ursprungliga fastighetens innehåll ändras inte genom detta beslut och någon

ändring av fastighetsindelningen marken sker inte. I ett andra

moment delas byggnaden in i ett antal fastigheter ägarlägenheter, som ansluter till den faktiska lägenhetsindelningen i byggnaden. Indelningen av byggnaden i ägarlägenheter utgör en nybildning av

fastigheter och skall därför ses som en fastighetsbildningsåtgärd.

Fastighetsbildningsmyndigheten numera lantmäterimyndigheten blir

därför förrättningsmyndighet och förfarandet följer i allt väsentligt de regler som gäller för en fastighetsbildningsförrättning.

Efter lägenhetsindelningen kommer byggnaden att bestå av dels ägarlägenheter, dels utrymmen och byggnadsdelar som är av gemensam betydelse för ägarlägenheterna. De gemensamma utrymmena skall enligt förslaget inrättas som en gemensamhetsanläggning enligt AL. I samband med att byggnaden delas in i ägarlägenheter skall lantmäterimyndigheten fastställa andelstal för gemensamhetsanläggningens underhåll och drift. Samtliga ägarlägenheter skall ha del i anläggningen, som skall förvaltas av en samfällighetsförening ägarlägenhetsförening enligt SFL. Utrymme för anläggningen skall upplåtas på hela markfastigheten och varje ägarlägenhet får del i det

utrymme, dvs. marken, som upplåtits för anläggningen.

Efter uppdelningen består den ursprungliga fastigheten som självständig fastighet även om den bara utgörs av ett markområde som helt tagits i anspråk för gemensamhetsanläggningen. Sedan ägarlägenhetensföreningen har bildats, skall lantmäterimyndigheten förordna att äganderätten till markfastigheten skall övergå till sarnfällighetsföre- i ningen ägarlägenhetsföreningen. Först efter det att äganderätten till markfastigheten har övergått till ägarlägenhetsföreningen får uppdelningsförrättningen avslutas. Kretsen av ägare till markfastigheten och ägarlägenheterna är därmed hela tiden densamma. Delaktighet i anläggningen blir förenad med äganderätten till en ägarlägenhet. Anläggningen blir alltså sakrättsligt knuten till lägenheterna. En andel i gemensamhetsanläggningen kan inte överlåtas separat. Enligt förslaget förutsätter en uppdelningsförrättning att byggnaden redan är uppförd och att samtliga byggnader på en fastighet omfattas av uppdelningen. Byggnaden måste innehålla minst två lägenheter.

Ägarlägenheterna bör inrättas för ett bestämt ändamål som står i

överenstämmelse med bestämmelserna i gällande planer. Byggnaden skall dessutom vara uppförd enligt det meddelade bygglovet. Varje lägenhet skall vara varaktigt lämplig för sitt ändamål.

Ägarlägenhetsutredningen föreslog vidare att ansvaret för de in-

teckningar som beviljats i den ouppdelade fastigheten skall övergå

g

Tidigare reformförslag 87

ägarlägenheterna i samband med uppdelningen. Ägarlägenheterna

skulle således komma att gemensamt besväras av dessa inteckningar. Den rätt tillkom borgenärerna i den ouppdelade fastigheten som påverkas inte. Så länge ägarlägenheterna gemensamt svarar för de

inteckningar beviljats i den ouppdelade fastigheten kan inte

som separata inteckningar tas ut i de enskilda ägarlägenheterna. Den som förvärvar fastighet bör därför försäkra sig om att de borgenärer en har säkerhet i fastigheten medverkar till en uppdelning av som befintliga lån. Dessa lån bör fördelas de enskilda lägenheterna i förhållande till deras inbördes värden. Lägenhetsägarna och borgenäfår i samverkan ansöka om dödning av de befintliga inteckrerna ningarna och nyinteckning i de enskilda ägarlägenheterna. Borgenärer-

erbjuds sedan inteckningar i de nybildade ägarlägenheterna.

na

Ägarlägenhetens omfattning skall enligt förslaget bestämmas så att

till lägenheten hör det förnyelsebara ytskiktet av lägenhetsbegränsande

väggar, golv och tak. Detsamma gäller beträffande de bärande delar byggnaden finns inom lägenheten. Till en lägenhet hör också av som "utrymme för normal infästning lös inredning" samt fönster, av ytterdörr och balkong. Slutligen hör till ägarlägenhet fast inredning en och annat lägenheten blivit försedd med om det är ägnat till som

stadigvarande bruk för lägenheten. Övriga delar av byggnaden, dvs.

byggnadens grund och bärande konstruktion, ytterväggar, tak,

trapphus, hissar och andra kommunikationsutrymmen i byggnaden,

kommer att ingå i den gemensamhetsanläggning som skall inrättas. I gemensamhetsanläggningen kommer även huvudledningar för vatten,

avlopp och elektricitet att ingå. Beträffande ledningar ansåg utredningen att deras funktion bör

avgöra de hör till lägenheten eller till gemensamhetsanläggningen.

om Till ägarlägenhet hör därför dess ledningar ända fram till fören

greningspunkten huvudledningen även om denna punkt ligger utanför lägenhetens gränser. Med denna lösning kan en lägenhetsägare bygga sin lägenhet utan att begära tillstånd hos ägarlägenhetsföre-

om ningen.

Utredningen, inte föreslog några särskilda grannelagsrättsliga

som bestämmelser, påpekade att behovet hänsyn grannar emellan inom av

ett flerbostadshus är likartat oavsett vilken upplåtelseform som valts.

Enligt utredningen bör de allmänna principer som kommer till uttryck

i gällande lagstiftning gälla även ägarlägenheter. Den allmänna regeln

i 3 kap. 1 § JB blir direkt tillämplig ägarlägenheter, eftersom de

utgör fast egendom. Regeln innebär att och vid nyttjande av sin

var en fasta egendom skall ta skälig hänsyn till omgivningen. Om en lägenhetsägare hyr ut sin lägenhet försummar att vårda lägenheten som

eller att delta i förvaltningen av gemensamhetsanläggningen, skall

hyresgästen eller de övriga lägenhetsägarna kunna ansöka om särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen 1977:792. Utredningen

88 Tidigare reformförslag

ansåg vidare att äganderätten inte gärna kan förverkas och pekade i stället att JB:s regel ytterst är sanktionerad allmänna genom

skadeståndsrättsliga regler. Utredningen pekade också på möjligheterna att ingripa mot störande med stöd hälsovårds-

en granne av

och miljöskyddslagstiftningen.

Beträffande drifts- och underhållskostnaderna föreslog utredningen

att bestämmelserna i lagen förvaltning samfälligheter även skall

om av

gälla för ägarlägenhetsföreningen. Uttaxering bidrag skall alltså ske

av

på grundval av en budget godkänts föreningsstämman.

som av

Styrelsen upprättar därefter en debiteringslängd, utvisar de belopp

som som skall uttaxeras av varje medlem. Ett debiterat och till betalning

förfallet belopp får tas ut omedelbart enligt bestämmelserna i lagen 1973:1152 om förmånsrätt för fordringar enligt lagen förvaltning

om

av samfälligheter. Ägarlägenhetsföreningen har således legal

en förmånsrätt i varje ägarlägenhet.

Den legala förmånsrätten innebär enligt utredningen påtaglig risk

en för den som lånar ut mot säkerhet i ägarlägenhet eftersom pengar en

det med föreningens fordran följer förmånsrätt går före

en som inteckningar som beviljats i lägenheten. De tillgångar ingår i som

gemensamhetsanläggningen kommer förr eller senare att i behov

vara av omfattande underhåll och reparationer. Exempelvis kan det uppstå behov av att byta ut maskinell utrustning, lägga tak eller putsa om

fasaden". Ägarlägenhetsföreningen kan alltså betydande

ett behov av kapital. Det säger sig självt att ett system med legal förmånsrätt för uttaxeringar till täckande av sådana behov måste inverka negativt benägenheten att lämna kredit mot säkerhet i lägenheterna. För att minimera dessa nackdelar för långivarna föreslog utredningen att en

ägarlägenhetsförenings möjligheter att uttaxera bidrag från lägenhetsägarna skall begränsas till ett årligt belopp tio

som motsvarar procent av varje lägenhets taxeringsvärde. För att kompensera föreningarnas begränsning möjligheterna till av

uttaxering lämnade utredningen förslag till alternativa kapitalförsörjningsmöjligheter. Utredningen föreslog således att viss tvångsmässig

avsättning skall göras till underhållsfond. Avsättningarna skall en sättas i relation till lägenheternas taxeringsvärden och årligen uppgå till minst en procent av de sammanlagda taxeringsvärdena. Ut-

redningen föreslog vidare att ägarlägenhetsföreningens stämma skall

ha möjlighet att besluta särskilda kapitaltillskott från lägenom hetsägarna. Kapitaltillskottet, skall stå i relation till lägenhetens som andelstal, skall inte vara förenat med någon legal förmånsrätt. Beloppet skall dock kunna tas ut sätt fordran samma som en som

blivit fastställd genom lagakraftvunnen dom. Om samtliga

en kapitaltillskott inte betalas in inom en viss tid, skall beslutet att ta om ut kapitaltillskott falla. Föreningen befinner sig då i den situationen att kapitalbehovet kvarstår olöst.

Tidigare reformförslag 89

För att framtida behov av underhållsåtgärder regelbundet skall uppmärksammas föreslog utredningen också att ägarlägenhetsföreningens styrelse skall vara skyldig att varje år upprätta en underhållsplan.

1.2 Remissyttrandena

Ägarlägenhetsutredningens betänkande fick ett blandat mottagande hos

remissinstanserna. Flertalet av dem ansåg dock att förslaget inte borde tas till utgångspunkt för en eventuell lagstiftning. De remissinstanser som avstyrkte eller ifrågasatte lagförslagen var Bostadsdomstolen, Stockholms tingsrätt, Bankinspektionen, Riksskatteverket, Bostadsstyrelsen, Länsstyrelserna i Stockholms samt Göteborgs och Bohus län, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Sveriges Föreningsbankers Förbund, Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges Fastighetsägarförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO, Riksbyggen, HSB:s Riksförbund och Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation SBC. Länsstyrelsen i Malmöhus län ifrågasatte om förslaget kunde läggas till grund för lagstiftning. Lagförslagen tillstyrktes i huvudsakliga delar av Hovrätten för Nedre Norrland, Statens Lantmäteriverk, Stockholms Handelskammare, Svenska Bankföreningen, Svenska Sparbanksföreningen, Näringslivets byggnadsdelegation, Sveriges advokatsamfund, Svenska handels-

kammarförbundet, Sveriges Villaägareförbund och Sveriges Lant-

mätareförening. De flesta remissinstanser som avstyrkte eller ifrågasatte förslagen gjorde det med motiveringen att upplåtelseformen med bostadsrätt i allt väsentligt tillgodosåg de syften som hade framförts för att införa ägarlägenheter. Beträffande frågan om att ändra begreppet fast egendom så att det även innefattar en byggnad, konstaterade många remissinstanser att utredningens förslag, även om det var lagtekniskt genomförbart, inte var förenligt med grundläggande principer inom fastighetsrätten. Bostadsdomstolen ansåg att fastighetsrätten redan är så svåröverskådlig att den påbyggnad som ett system med ägarlägenheter förutsätter inte borde göras utan starka skäl. Sådana skäl förelåg inte enligt Bostadsdomstolen. Även Domstolsverket menade utvidgning begreppet att en av fast egendom fordrade mycket starka skäl, vilka saknades i detta fall. Flera remissinstanser tog upp behovet av grannelagsrättsliga regler. Bostadsdomstolen konstaterade att den som hyr en ägarlägenhet kommer i en sämre situation än en vanlig hyresgäst om inte lägenhetsägaren ges särskild möjlighet att ingripa mot en störande granne. Bostadsdomstolen föreslog därför utan att precisera sig närmare - att en lägenhetsägare eller ägarlägenhetsföreningen borde kunna ingripa mot en störande granne.

90 Tidigare reformförslag

SBC ansåg att utredningens förslag att ingripa mot störande grannar

med stöd av JBzs grannelagsrättsliga regler m.m. var verklighetsfrämmande. Stockholms kommun ansåg att tanken en skadeståndstalan

eller en talan enligt miljöskyddslagen var orealistisk. Bostadsdomstolen menade också att det krävs en uttrycklig be-

stämmelse om att en lägenhetsägare skall ha rätt att tillträda en annan ägarlägenhet i samband med reparation eller annat arbete i den egna lägenheten.

Beträffande uppdelningen av det gemensamma inteckningsansvaret

menade Bankinspektionen att vissa problem kan uppkomma inför

uppdelningen. Bankinspektionen befarade att uppdelningen av lånen inte kommer att ske så lättvindigt som betänkandet ger intryck av.

Bostadsstyrelsen betonade att det finns en risk för att vissa förvärvare inte godkänns som låntagare av en kreditgivare.

Lantmäteriverket pekade också på den situationen att en kreditgivare

efter uppdelningen ändrar en före uppdelningen gjord bedömning av en lägenhetsägares kreditvärdighet. Hovrätten för Nedre Norrland, Lantmäteriverket och Fastighetsbildningsutredningen tog upp frågan om vad som skall gälla när lägenhetsindelningen en gång skall ändras efter det att uppdelningen

väl har skett. Hovrätten för Nedre Norrland menade att utredningen inte hade utrett konsekvenserna av FBL:s tillämplighet, att frivilliga

fastighetsregleringar torde vara den smidigaste lösningen men att det kunde ifrågasättas om inte en fastighetsreglering borde kunna ske tvångsvis.

Ett flertal remissinstanser, även sådana som tillstyrkt förslaget,

anmärkte att regelsystemet skulle bli mycket komplicerat.

Tre remissinstanser, Domstolsverket, Centralnänmden för fastig-

hetsdata och Statskontoret, uttalade sig om den påverkan på ärendemängden som ett införande av ett system med ägarlägenheter skulle medföra. Domstolsverket beräknade att antalet ärenden vid inskriv-

ningsmyndigheterna skulle öka med en miljon. Domstolsverket

konstaterade att arbetsbelastningen vid inskrivningsmyndigheterna

skulle komma att bli så stor att befintliga resurser inte skulle räcka. Centralnänmden för fastighetsdata och Statskontoret räknade med ett betydande antal fastigheter i landet och en motsvarande ökning av

ärendemängden.

1.3 Riksdagens ställningstagande

Med anledning av en motion angående införande av ett systern med

ägarlägenheter mot. 1982/83:362 behandlades frågan om lagstiftning om ägarlägenheter av lagutskottet bet. l983/84:LU4. Utskottet ansåg

att frågan om de bostadssociala effekterna av ett system med ägarlä-

genheter inte hade belysts på ett sätt som gav anledning att ytterligare

Tidigare reformförslag 91

överväga ett sådant system. Motionsyrkandet avstyrktes redan med hänsyn till de bostadspolitiska konsekvenser som ett utbrett system med äganderätt till lägenheter i flerbostadshus skulle medföra. Lagutskottet framhöll också att införandet av äganderätt till bostadslägenhet skulle även om det var tekniskt genomförbart göra den - -

fastighetsrättsliga lagstiftningen och regelsystemet i övrigt bostads-

området mer komplicerat utan att några egentliga fördelar för de

boende skulle uppkomma. Enligt utskottet gav lagstiftningen be-

träffande bostadsrätter de boende i allt väsentligt samma fördelar som åberopats till stöd för införandet av ägarlägenheter. I november år 1983 avslog riksdagen motionen i enlighet med utskottets hemställan.

3.2 Byggnadspantutredningen

3.2.1 Panträtt i registrerad nyttjanderätt

Byggnadspantutredningens uppgift var att skapa ett pantsystem för

byggnad annans mark. Arbetet redovisas i betänkandet Panträtt i

registrerad nyttjanderätt SOU 1984:22. Utredningen löste sin uppgift

genom att föreslå en ny lag om ett registerpantsystem, motsvarande det gäller för fastigheter och tomträtt. Även i andra avseenden, som såsom beträffande frivillig överlåtelse, utmätning och exekutiv

försäljning pantobjektet, följer förslaget de fastighetsrättsliga

av reglerna. Pantobjektet skall enligt förslaget bestå av nyttjanderätten till

marken i förening med byggnad och annan egendom som nyttjanderättshavaren har där. Vid registreringen skall nyttjanderätten vara

huvudsaken det sättet att det är den som registreras, medan

egendomen i övrigt inte nämns utan är tillbehör till nyttjanderätten.

Konstruktionen är alltså i princip densamma som beträffande fastighetspanten.

Att pantobjekten består av såväl nyttjanderätt som byggnad, beror

bl.a. på att byggnad i allmänhet bibehåller sitt värde endast om den en får stå kvar sin plats. Även förändringar nyttjanderätten måste av registreras. Utom byggnader kan även anläggning samt vissa föremål i annan övrigt ingå i pantobjektet. Gränsen har dragits på det sättet att all sådan egendom kan tillbehör till en fastighet också kan vara som vara

tillbehör till en nyttjanderätt som tagits in i nyttjanderättsregistret. En

förutsättning är att egendomen inte är tillbehör till den fastighet där nyttjanderätten gäller.

Kretsen nyttjanderätter som kan tas in i nyttjanderättsregistret är

av begränsad. Förslagets bestämmelser skall vara tillämpliga på bostads-,

92 Tidigare reformförslag

anläggnings- och lägenhetsarrenden, medan jordbruksarrenden ligger utanför området.

För att registrering skall ske krävs att nyttjanderättsavtalet är

skriftligt och inskrivet i fastighetsboken samt att det innehåller en klausul om att det får registreras. Det krävs också en karta över det upplåtna området. Detta skall dessutom ha sina gränser utmärkta i erforderlig omfattning. Gränsmärkena skall på kartan. anges Genom registreringsklausulen visar fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren att de är ense om att nyttjanderätten får registreras med alla de verkningar det har. Genom registreringen kommer en överlåtelse av nyttjanderätten med tillbehör att följa reglerna för fast egendom i 4 kap. JB. Detta gäller i förhållandet mellan överlåtare och förvärvare. Nyttjanderättshavarens rätt att överlåta nyttjanderätten eller att på annat sätt överföra den till en ny innehavare är enligt gällande regler

begränsad av hänsyn till fastighetsägaren. Förslaget minskar dessa

begränsningar något. En ökad möjlighet till överlåtelse motiveras av nödvändigheten att panten skall kunna användas till betalning av

fordringarna den häftar för. Till förebyggande tvångsmässiga

av pantrealisationer måste emellertid också frivillig överlåtelse kunna ske utan alltför stora hinder. Utredningen föreslår därför registrerad att en nyttjanderätt skall få överlåtas dess innehavare. Överlåtelse får av dock endast ske till en person med vilken fastighetsägaren skäligen kan

nöj as. Godtagbarhetsfrågan skall vid tvist prövas av arrendenämnden. En annan ändring som föreslås för registrerade nyttjanderätter gäller

upplåtelsetiden. Denna tid sätter gränsen för hur länge pantobjektet

kan bestå och anger därmed ramen för kreditmöjligheterna. Rätten till framtida förlängning har däremot ett begränsat värde kreditsyn-

ur punkt. Det föreslås att maximitiden för upplåtelser skall ökas till 75 år från nuvarande 50 är eller inom detaljplan 25 år. En nyttjanderätt kan också upphöra i förtid. Detta kan ske genom uppsägning eller av någon annan orsak. Fastighetsägaren kan t.ex. säga upp på grund av förverkande. Det finns uppsägningsgrunder också för nyttjanderättshavaren. Till skydd för kreditgivare och annan

tredje man har förslaget bestämmelser som kompletterar de

uppsägnings- och förverkanderegler f.n. gäller. Dessutom inskränks som förverkandegrunderna genom att den praktiskt viktigaste dem, av nämligen bristande betalning av arrendeavgiften inte får tillämpas. Fastighetsägarens fordran blir i stället förenad med förmånsrätt en

enligt förmånsrättslagen 1970:979.

Utredningen ansåg emellertid att det behövdes ytterligare skydd för pantobjektet mot uppsägning av nyttjanderätten eller mot att den annars upphör i förtid. Så kan t.ex. ske genom att nyttjanderättshava-

ren förvärvar fastigheten eller att fastighetsägaren förvärvar nyttjande-

rätten med vad därtill hör. För fall av förtida upphörande och ogiltiga

Tidigare reformförslag 93

upplåtelser föreslår utredningen bestämmelser om att nyttjanderätten med dess tillbehör kan övergå till fastighetsägaren och fortsätta att - gälla i hans hand. Nyttjanderättshavaren frikopplas då liksom enligt gällande regler från avtalsförhållandet. Nyttjanderätten består emellertid som förmögenhetsobjekt hos fastighetsägaren och som ett självständigt pantobjekt, avskilt från ägandet av fastigheten i övrigt. Konstruktionen har sin rättsliga förebild hos tomträtten. Nyttjanderättens ställning förstärks också i förslaget i fall då upplåtelsefastigheten berörs av fastighetsbildning.

3.2.2 Remissyttrandena

Även Byggnadspantutredningens förslag fick blandat mottagande ett hos remissinstanserna. Förslaget tillstyrktes i huvudsakliga delar av Arrendenärnnden i Göteborg, Bankinspektionen, Kammarkollegiet, Riksrevisionsverket, Länsstyrelsen i Norrbottens län, Kungl. Djurgårdens förvaltning, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommuns kammarkontor, Lantbrukarnas riksförbund, Sveriges advokatsamfund, Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Sveriges föreningsbankers förbund, PK-banken, HSB:s riksförbund, Svenska

förbundet för koloniträdgårdar och fritidsbyar, Företagarförbundet,

SHIO-Familjeföretagen, Sveriges kioskägares riksförbund, Sveriges villaägareförbund, Villaägareföreningen Ystads Sandskog samt Ekdals och Nibble koloniföreningar.

Planverket var också positivt till den föreslagna reformen men ville

framhålla betydelsen av att den inte får leda till försämrade möjlig-

heter för kommunerna att bemästra funktionsomvandlingsproblemen

eller att kunna erbjuda ett fritidsboende i attraktiva lägen. Domänverket ansåg att möjligheterna att belåna byggnader ofri grund bör förbättras, men att förslaget krävde omarbetning innan det

kan bilda underlag för lagstiftning.

Byggnadspantutredningens förslag avstyrktes eller ifrågasattes av

Hovrätten för Västra Sverige, Överlantmätarmyndigheten i Örebro län,

Överlantmätarmyndigheten i Gävleborgs län, Statskontoret, Lant-

mäteriverket, Sveriges lantmätareförening, Bostadsstyrelsen, Sveriges

jordägareförbund, Sveriges civilingenjörsförbund och Länsstyrelsen i

Göteborgs och Bohus län. Lantmäteriverket, som var starkt kritisk till förslaget, menade att detta innebär införande av en ny och betydligt starkare form av nyttjanderätt vid sidan av den som regleras i JB. Enligt Lantmäteriverkets mening är det närmast fråga om privat jorddelning utan inflytande från samhället. Systemet kommer att betydande negativa konsekvenser för kontrollen över markanvändningen och för samhällsplane-

ringen. Förutom att fastighetsbildningslagstiftningen med dess lämplig-

hetsprövning inte kommer att bli tillämplig kommer det även att bli

94 Tidigare reformförslag

möjligt att kringgå annan markpolitisk lagstiftning som t.ex. förköpslagen. Liknande synpunkter framfördes av Sveriges lantmätareförening. Flera remissinstanser ifrågasatte om det verkligen finns ett kreditbehov som tillräckligt starkt motiverar införandet av ett fristående och tämligen komplicerat panträttssystem och om inte detta behov kan tillgodoses annat sätt. Riksskatteverket ansåg att förslagets skatterättsliga konsekvenser torde vara så pass omfattande att också dessa noga bör utredas innan lagstiftning kan ske. Förslagets bestämmelser angående identifieringen av nyttjanderättsområdet tilldrog sig kritik från flera remissinstanser. För att det nya pantsystemet inte skall betungas med oproportionellt stora kostnader föreslog utredningen att kartläggningen av nyttjanderättsområdet skall ombesörjas av parterna själva samt att registermyndigheten skall utföra en viss, huvudsakligen formell kontroll av möjligheten att identifiera pantobjektet. De remissinstanser som ställde sig tveksamma till den föreslagna lösningen av identifieringsproblemet, pekade att det kan bli svårt för de enskilda parterna att omföra vissa faktiska förhållanden marken till en kartbild. Några instanser förespråkade att nyttjande-

rättsområdet skall bestämmas genom medverkan av fastighetsbildnings-

myndigheten.

3.3 Lantmäteriverkets idéskiss till

fastighetsbildning i flera plan.

Lantmäteriverket har eget initiativ utarbetat en idéskiss till fastighetsbildning i flera plan, vilken överlämnats till Justitiedepartementet. Lantmäteriverket anför att behovet av finansieringsmöjligheter för vissa kommersiella anläggningar i städer och tätorter med den ordning som gäller i dag har nödvändiggjort förhållandevis invecklade rättsliga konstruktioner med konsortier, bolagsbildningar och avtal om begränsade rättigheter. Lantmäteriverket pekar att det saknas rättsliga instrument som dels gör det möjligt att registrera olika avgränsade utrymmen i en byggnad eller annan anläggning som särskilda fastigheter, dels reglerar den samverkan mellan inblandade parter som krävs i form av ett gemensamt ansvar för byggandet och driften av anläggningen. Lantmäteriverkets förslag är av lantmäteriteknisk karaktär och bygger

tanken att det skall öppnas möjlighet att registrera olika avgränsade

utrymmen i en byggnad eller annan anläggning som enskilda fastigheter. Dessa fastigheter skall kunna lagfaras och pantsättas som

Tidigare reformförslag 95

sedvanliga fastigheter. Det föreslagna systemet skall även göra det möjligt att bilda ägarlägenheter för bostadsändamål. ldéskissen innebär i korthet följande: En eller flera personer som äger bebyggd eller obebyggd fastighet ansöker hos fastighetsen

bildningsmyndigheten numera lantmäterimyndigheten om en

delningsåtgärd. Lantmäterimyndigheten fattar därefter tre olika beslut,

först ett fastighetsbildningsbeslut, därefter ett lägenhetsrättsbeslut och

slutligen ett anläggningsbeslut.

Genom fastighetsbildningsbeslutet bildas andelsfastigheter utan egen

ägovidd består av en ideell andel av den mark som hörde till den som ursprungliga fastigheten. Markområdet blir samfälld mark för

andelsfastigheterna. Lägenhetsrättsbeslutet innebär att till varje

andelsfastighet knyts lägenhetsrätt som svarar mot respektive en lägenhet finns i byggnaden. De gemensamma delarna av som byggnaden fasader, yttertak, hissar etc. är tillbehör till den samfällda

marken. Samtidigt lägenhetsrättsbeslutet fattas skall ett an-

som

läggningsbeslut om inrättandet av en gemensamhetsanläggning fattas.

Gemensamhetsanläggningen skall förvaltas av en samfällighetsförening varje andelsägare är medlem Lantmäterimyndigheten skall som också fastställa ett förmånsrättsbelopp för varje fastighet till förmån

för samfällighetsföreningen fastighetsägaren inte kan betala sina

om skulder till föreningen.

Utländsk rätt 97

4 Utländsk rätt

För att få uppslag till lösningar har utredningen studerat hur systemen i vissa länder som tillåter fastighetsbildning i flera plan är uppbyggda.

En form av tredimensionellt fastighetsutnyttjande är ägarlägenheter.

En annan är pantsättning av byggnad på annans mark. Utredningen har inte till uppgift att undersöka möjligheten att skapa ägarlägenheter för bostadsändamål. Detta hindrar inte att den rättsliga konstruktionen vid ägarlägenheter i andra länder kan vara intressant som jämförelsematerial. I förevarande kapitel lämnas en kortfattad beskrivning av förhållandena i Danmark och Norge. Kapitlet avslutas med en något

utförligare beskrivning av systemen för tredminensionell fastighets-

bildning i Australien.

4.1 Inledning

Reglerna i andra länder om förhållanden som har med jord och fast egendom att göra är i allmänhet ganska olika de svenska. Detta gäller också andra nordiska länder. Det har i stort sett inte alls förekommit något gemensamt nordiskt lagstiftningsarbete på detta område. Problemen har varit så knutna till det egna landet att de inte gett upphov till något mera påträngande behov av enhetlig lagstiftning SOU 1984:22 5.87. Särskild lagstiftning om ägarlägenheter finns i ett stort antal länder. Bland de europeiska länderna kan nämnas Italien, Frankrike, Spanien,

Holland, Belgien, Tyskland, Danmark och Norge. Ägarlägenheter

finns också i många länder i Syd- och Mellanamerika liksom i USA, Canada och Japan. De olika ägarlägenhetsinstitut som förekommer utomlands kan i

regel hänföras till endera av två huvudtyper. Vissa ägarlägenhetsinsti-

tut är uppbyggda kring en samäganderätt till en bestämd byggnad. Med denna samäganderätt är förenad en exklusiv nyttjanderätt till en

bestämd lägenhet. I andra fall är ägarlägenhetsinstitutet konstruerat

som en direkt äganderätt till en bestämd lägenhet men kombinerad med samäganderätt till byggnadens gemensamma delar och till en marken. Inte endast mellan dessa huvudtyper utan även inom var och dem finns emellertid betydande tekniska skillnader. Skillnaderna en av

98 Utländsk rätt

är i hög grad betingade av att ägarlägenhetsinstituten är delar i vitt skilda juridiska system med varierande förutsättningar. I bilaga 3 till

Ãgarlägenhetsutredningens betänkande Ägarlägenheter SOU 1982:40

lämnas en översikt över ägarlägenhetsinstituten i Danmark, före detta

Västtyskland och Norge samt av det finska aktiebostadsbolagssystemet. Det danska och norska systemet beskrivs översiktligt i följande avsnitt.

För en mera utförlig beskrivning hänvisas till Ãgarlägenhetsutred-

ningens betänkande. På olika håll också i våra grannländer finns system som medger - att byggnad annans mark sätts i pant. Systemen är skilda inbördes. Pantsystemen kan sägas spela skilda roller både rättsligt och ekonomiskt i olika länder. I Byggnadspantsutredningens betänkande Panträtt i registrerad nyttjanderätt SOU 1984:22 finns en beskrivning av systemen i Danmark, Norge och Finland, till vilken här hänvisas. l den följande framställning återges endast mycket kortfattat något om huvuddragen i det danska och norska systemet.

Fastighetsbildning i horisontella plan s.k. tredimensionell fastig-

hetsbildning förekommer i flera länder. Vi har studerat sådan -

fastighetsbildning i Australien. Under vårt studiebesök i Norge kom vi också i kontakt med fastighetsbildning vid vilken tillskapades

fastighets gränser som angav en fastighets utsträckning beträffande höjd och djup. Att fastighetsbildning i horisontella plan även förekommer i Spanien framgår av ett nyligen publicerat examensarbete vid Kungl. Tekniska Högskolan i Stockholm, Institutionen för fastigheter och

byggande Tredimensionellt fastighetsutnyttjande i Spanien, Antonio

Ameijenda Y Mouzo, Examensarbeten och kursrapporter nr 24, 1996.

4.2 Danmark

4.2.1 Allmänt om fastighetsbegreppet

Varken tinglysningsloven, som omfattar de inskrivningsrättsliga reglerna, eller andra lagar innehåller någon egentlig definition av begreppet fast egendom. En mycket generell definition av fast egendom i tinglysningslovens mening är emellertid att fast egendom först och främst är jord Mortensen, Tinglysning, Köpenhamn 1994, s. 18 ff. Som utgångspunkt är alla andra fysiska föremål lösöre, i vart fall när de betraktas isolerat. På marken finns emellertid ofta lösöre, som har större eller mindre anknytning till jorden. Isolerat betraktat är växter, byggnader, staket och liknande installationer inte fast egendom. De får emellertid anses som beståndsdelar av jorden och därmed beståndsdelar av en fast egendom, när de befinner sig i eller

Utländsk rätt 99

på jorden. Byggnader annans grund och ägarlägenheter betraktas

dock som självständig fast egendom, se avsnitt 4.2.2 och 4.2.3.

Vid rättigheter beträffande fast egendom gäller som huvudregel att sakrättsligt skydd uppnås genom registrering i tingboken tinglysning. Tinglysningsloven kräver, för att ett privat dokument skall kunna tinglysas, att dokumentet avser "en bestämd fast egendom". Häri ligger dels att det måste ske en individualisering av den fasta egendomen, dels att rättigheter som skall kunna göras gällande mot en del fast egendom, inte kan tinglysas Mortensen, a.a., s. 20 Vad av en som således, på motsvarande sätt som en svensk fastighet, utgör en odelbar enhet betecknas i lagstiftningen som "en samlet fast ejendom".

Försäljning eller pantsåttning en del av "en samlet fast ejendom"

av är inte tillåten inte den avsedda delen styckas av och därmed i sig om själv blir "en samlet fast ejendom". Matrikeln är beteckningen för ett centralt offentligt register över fast egendom i Danmark. Med "en samlet fast ejendom" förstås ett matrikelnummer, dvs. jordareal som i matrikeln har fått ett visst en nummer, eller flera matrikelnummer vilka enligt notering i matrikeln skall hållas förenade. Matrikeln är inte lika fullständig som det svenska fastighetsregistret. Det omfattar inte all mark och tar inte heller upp byggnader på annans mark trots att dessa betraktas som en

självständig fast egendom. I vissa sammanhang är därför den danska tingboken en bättre upplysningskälla.

4.2.2 Ägarlägenheter

I Danmark väcktes frågan om ägarlägenheter i början 1960-talet och 1962 tillsattes en utredning med uppdrag att undersöka vilka möjligheter det enligt gällande rätt fanns att direkt eller indirekt äga bestämd lägenhet i ett flerfamiljshus. Dessförinnan kunde man en ensam eller tillsammans med andra äga en hel egendom eller en andel därav, men ägde man en andel var det en ideell andel av hela egendomen. I utredningens betänkande Betaenkning angående ejerlejligheder m.v. Betaenkning nr 395/ 1965 konstaterades att något ,

principiellt hinder att inrätta ägarlägenheter inte förelåg i dansk rätt

och att det i och för sig skulle vara tillräckligt med vissa smärre ändringar i de inskrivningsrättsliga reglerna. Likväl föreslog utredningen att särskild lag om ägarlägenheter skulle införas. en Det av utredningen framlagda förslaget till lag om ägarlägenheter

blev i huvudsak antaget av Folketinget Lov om Ejerlejligheder nr 199

av 8/6 1966, EjLL och lagen trädde i kraft år 1966. I sin ursprungliga form medgav lagen i princip en fri uppdelning av befintlig bebyggelse i ägarlägenheter. Från lagen undantogs endast jordbruksegendomar och egendom som uppförts för att brukas av medlemmar i allmännyttiga bostadsbolag eller som hyrts ut av sådant bolag. Sedan

100 Utländsk rätt

lagen trätt i kraft har reglerna för hur äldre bebyggelse skall delas upp i ägarlägenheter ändrats flera gånger, i syfte att hindra den spekulation och de missförhållanden som hade iakttagits vid uppdelning av äldre bebyggelse. Vidare har velat förhindra att man tillgången på hyreslägenheter med låg hyra minskade. Hyrorna var nämligen tillbakahållna genom reglering. Genom omvandling till ägarlägenheter kunde fastigheterna föras regleringssystemet. ut ur Ett vanligt samägande av fast egendom utmärks av att var och en av delägarna har rätt till hela egendomen. Det är rättigheten, inte egendomen, som är uppdelad. Det utmärkande för ägarlägenheter är däremot att det är den fasta egendomen som delas. Det danska ägarlägenhetssystemet är uppbyggt kring en direkt äganderätt till lägenheten i kombination med en samäganderätt till mark och

gemensamma anläggningar. Härtill kommer såväl en rätt som en skyldighet att tillhöra den förening skall förvalta den

som gemensamma egendomen. De regler som infördes 1979 gäller alltjämt och kan sägas innebära att bostadsbeständet med avseende på uppdelning i ägarlägenheter är uppdelat på tre kategorier; egendom som fritt kan delas upp, egendom som under vissa villkor kan delas upp och slutligen egendom som aldrig kan delas upp. Till den första kategorin hör bostadshus som börjat byggas efter EjLL:s ikraftträdande den l juli 1966. Till denna

kategori hör även byggnader som inte innehåller bostadslägenheter.

Uppdelningsrätten är i detta fall oberoende av byggnadens ålder. Till

den andra kategorin hör byggnader med högst två bostadslägenheter.

Beträffande sådana byggnader gäller att lång rad krav med en avseende på standarden skall vara uppfyllda för att uppdelning skall få ske. Byggnader som aldrig kan delas är först och främst alla upp de som inte tillhör den första eller andra kategorin, dvs. alla de byggnader som är uppförda före den 1 juli 1966 och innehåller som mer än två bostadslägenheter. Härtill kommer dessutom alla de

byggnader som är uppförda på jordbruksegendom eller är

en som uppförda för att brukas av medlemmar som tillhör privata bostadsföreningar eller som är avsedda att hyras ut av allmännyttiga bostadsföre-

tag. Allmännyttiga bostadsföretag kan emellertid ägarlägenhet

äga en som omfattar hela boendearealen. Denna ägarlägenhet får sedan inte ytterligare uppdelas.

Ägarlägenheter kan bara inrättas i egendom, i sin helhet indelas

som i ägarlägenheter. Reglerna om ägarlägenheter kan användas inte bara på bostäder utan även på affärer, kontor, lagerutrymmen, klubbrum,

garage etc. Alla särskilt avgränsade lokaler kan, uppdelning i

om

övrigt sker, utgöra en ägarlägenhet. Det föreligger inget hinder mot

att i en del av en byggnad flera bostadslägenheter utgör ägarlägenen

het medan i en annan del av byggnaden varje bostadslägenhet

ensam

Utländsk rätt 101

utgör en ägarlägenhet Gesner, Ejerlejligheder, 2:a uppl. Köpenhamn , 1989, s. 13. Mark kan inte delas upp enligt EjLL. Bara byggnader kan ingå i

uppdelningen. Det är inte heller tillåtet att en ägarlägenhets gränser

sträcker sig utanför den byggnad som skall delas upp. En carport, parkeringsplats, terrass, trädgård eller liknande kan alltså inte ingå i en ägarlägenhet. Vidare får uppdelning i ägarlägenheter endast ske under förutsättning av att en landinspektör intygar att avstyckning inte är möjlig. Initiativet till uppdelning tillkommer fastighetens ägare. I all korthet

går en uppdelning till följande sätt: Ägaren vänder sig till den

förrättningsman som normalt svarar för fastighetsbildningsåtgärder i

det distrikt där fastigheten är belägen. Förrättningsmannen upprättar

särskilda registerkort och beskrivningar över varje lägenhet samt en förteckning över samtliga lägenheter. Bl.a. skall lägenheternas yta anges och normalt kräver detta att förrättningsmannen gör en

uppmätning av byggnaden och tar fram nya ritningar. Förrättnings-

mannen skall även bekräfta att vissa av de standardkrav som är en

förutsättning för uppdelning föreligger. Av förrättningsmannen

underskrivna handlingar skall inges till "tinglysningsmyndigheten" som är en avdelning vid de allmänna underrätterna. Anmälan om uppdelning skall även innehålla uppgift om de andelstal som den ur-

sprungliga fastighetsägaren åsatt varje lägenhet. Andelstalen har

betydelse för fördelningen av gemensamma kostnader, för rösträtt i föreningen och för hur stor del varje lägenhetsägare har i den gemensamma egendomen. Några särskilda regler för hur andelstalen skall beräknas finns inte. En rimlig ordning mellan lägenhetsägarna förutsätter dock att andelstalen beräknas med utgångspunkt i de enskilda lägenheternas storlek. Fastställda andelstal kan ändras om samtliga berörda är överens om det. I fastighetsboken tingboken noteras att fastigheten delats upp och

nya fastighetsblad läggs upp för ägarlägenheten. Till dessa nya blad

överförs vanligen genom en hänvisning till den ursprungliga fastigheten inteckningar, nyttjanderätter och servitut som besvärar den ursprungliga fastigheten. I samband med att den första ägarlägenheten anmäls för tinglysning, skall det klargöras om särskilda stadgar, eller de i samband med lagens tillkomst utfärdade normalstadgarna, skall gälla för ägarlägenhetsföreningen. Särskilda stadgar skall tinglysas och således antecknas i fastighetsboken. Hyresgästema har inget inflytande över en uppdelning. De är dock skyddade i sin besittning av lägenheterna, men de förlorar sin bytesrätt. Eftersom hyresgästerna har en oförändrad besittningsrätt är det vanligt att den ursprungliga fastighetsägaren under lång tid förblir ägare till merparten av fastigheterna. Ingenting hindrar i och för sig

102 Utländsk rätt

att fastighetsägaren överlåter en uthyrd ägarlägenhet till någon annan än hyresgästen. Förvärvaren får emellertid inte rätt att säga upp hyresgästen och först då lägenheten blir ledig kan han komma i besittning av den.

Genom tinglysning av uppdelningen upphör i juridisk mening den

ursprungliga fastigheten att existera. Varje ägarlägenhet skall därefter anses som en självständig fast egendom 4 § EjLL. En ägarlägenhet ägs på samma sätt som annan fast egendom, vilket innebär att ägaren

har en i princip fullständig rådighet över lägenheten. Han kan således

fritt överlåta eller pantsätta lägenheten. Det bör emellertid anmärkas

att den rättsliga rådigheten över lägenheten avser äganderätten till

lägenheten i kombination med samäganderätten till gemensam egendom och medlemsskapet i ägarlägenhetsföreningen. Lägenhetsägaren kan således inte separat disponera över dessa skilda rättigheter. Finns det inte ett särskilt förbud i föreningens stadgar får en ägare fritt överlåta eller hyra ut sin lägenhet. Finns å andra sidan i stadgarna bestämmelser att föreningen skall godkänna en förvärvare, gäller en sådan regel även exempelvis vid arv trots att ägarlägenheten är en tillgång som omfattas av de normala arvsreglerna. Beträffande ägarlägenheternas inre gäller att ägaren får vidta de åtgärder han önskar så länge dessa inte innebär ett ingrepp i byggnadens bärande konstruktioner. Ingrepp som påverkar byggnadens yttre får inte heller företas. Lägenhetsägarens faktiska rådighet kan vidare vara inskränkt genom stadgarna. Föreningen kan också fastställa allmänna ordningsregler som kan inskränka den faktiska rådigheten 5 § EjLL. Lägenhetsägaren måste även tåla intrång i sin lägenhet när detta är påkallat för tillsyn och reparation av byggnaden. Vid grov oaktsamhet kan ägaren tvingas avflytta från lägenheten 8 § EjLL. Däremot finns inga möjligheter att tvinga fram en försäljning eller att vidta några särskilda åtgärder på ägarens bekostnad. Panträtter som belastat den ursprungliga fastigheten vilar efter uppdelningen i full utsträckning på varje enskild lägenhet om inte särskilda åtgärder vidtas. En ursprunglig panthavare som inte har samtyckt till uppdelning kan i en exekutiv situation begära betalning ur samtliga lägenheter: Vid den exekutiva auktionen kan en panthavare påkalla förutom att varje lägenhet bjuds ut för sig att hela den - ursprungliga fastigheten bjuds ut i ett sammanhang. Hur än värderelationerna mellan den ursprungliga fastigheten och ägarlägenheterna utvecklas är panthavaren således tillförsäkrad att avyttringen sker på det för honom mest gynnsamma sättet. Panthavarens medgivande till uppdelningen erfordras därför inte. I allmänhet medverkar panthavarna till en uppdelning och ägarlägenheterna befrias vanligen från pantansvar innan de första gången säljs.

Utländsk rätt 103

Den för ägarlägenheterna egendomen främst gemensamma marken, grunden och byggnadsstommen ägs inte av ägarlägen- hetsföreningen utan innehas med samäganderätt av lägenhetsägarna.

Föreningens uppgift år att handha den praktiska förvaltningen av denna egendom. För att täcka förvaltningskostnaderna får föreningen

uttaxera avgifter från lägenhetsägarna i förhållande till deras andelstal.

Ägarlägenhetsföreningen handhar således vissa förvaltningsupgifter

är för den skull inget särskilt rättssubjekt. Ansvaret för gemenmen omkostnader är inte begränsat till föreningen utan kan ledas samma vidare till de enskilda lägenhetsägarna. Eftersom varken lagen eller normalstadgarna innehåller bestämmelser ansvarsfördelning får om allmänna rättsgrundsatser antas gälla. Dessa innebär att lägenhetsägar-

är solidariskt ansvariga gentemot tredje man. Ansvaret är personligt

na och således inte begränsat till lägenhetsvärdet. Enligt normalstadgan 10 § kan en särskild grundfond inrättas om minst fjärdedel föreningens medlemmar begär det. Grundfonden en av skall användas för att bestrida omkostnader. Bidraget till gemensamma

fonden skall utgöra procent lägenhetsvärdet till dess den uppgår

en av

till fyra procent av det samlade lägenhetsvärdet.

Varken eller i normalstadgarna regleras i lagen om ägarlägenheter frågan hur återgång till "vanlig" fastighet skall ske. Vid en en ordförandens och sekreterarens besök på Bygg- og Boligstyrelsen i Köpenhamn påtalades att det förekommit att byggnader som varit indelade i ägarlägenheter förfallit varpå ägare flyttat från sina lägenheter utan att dessa sålts. I vissa fall har kommunen tvingats expropriera byggnader helt eller delvis stått tomma och förfallit. som

4.2.3 Pantsättning av byggnad annans mark

Den danska Lov om tinglysning, tillkommen 1926, är en sammanfattande lagstiftning inskrivning i offentliga register. Den inom

nehåller motsvarigheter till inskrivningsreglerna i den svenska

jordabalken också regler om annan registrering. De danska men reglerna medger också att lös egendom i allmänhet sätts i pant genom

registrering och utan traditionsförfarande. I fråga om fast egendom är

tinglysningen i allmänhet förutsättning för att rättigheter till en egendomen skall gälla. Lagstiftningen har godtrosregler som motsvade svenska och regler ersättning statsmedel för förluster rar om av kan drabba enskilda i olika situationer. som För pantsättning byggnad på annans mark ges en särbestämmelse av i 19 § första stycket tinglysningsloven. Enligt lagrummet skall en sådan byggnad ett eget upplägg i tingboken och behandlas som en ges

självständig fast egendom. Denna regel strider mot den tidigare

nämnda utgångspunkten att en byggnad isolerat sett skall betraktas

lösöre och när den uppförs en jordareal som en beståndsdel av

som

104 Utländsk rätt

den fasta egendom som jorden utgör. Om får nyttjanderätten en person till en jordareal med eller utan vederlag och för räkning - - egen uppför en byggnad marken, blir byggnaden emellertid enligt

tinglysningsloven att betrakta som en självständig fast egendom. Det

bör dock anmärkas att en situation med olika ägare till mark och byggnad inte kan åstadkommas genom att en person äger både som mark och byggnad, säljer antingen marken eller byggnaden till en tredjeman. Detta hindras genom principen om att den fasta egendomen utgör en odelbar enhet, jfr avsnitt 4.2.1. Byggnader på annans mark kan därför bara uppstå om nyttjanderätt till marken först upplåtits, och brukaren därefter uppför en byggnad för egen räkning. Förutsättningen är att det är fråga om hus som är avsett att varaktigt förbli på

sin plats och att andra uppställda villkor för registreringen är

uppfyllda. Att byggnader på annans grund uppfattas som en självständig fast egendom innebär bl.a. att kravet att ett privat dokument måste avse en bestämd fast egendom för att kunna tinglysas, också gäller för sådana byggnader Mortensen, a.a., s. 31. Det är inte tillräcklig inen

dividualisering att hänvisa till matrikelbeteckningen för den mark där

byggnaden är belägen. I bl.a. Köpenhamns kommun är byggnader

ofri grund numrerade genom stadsmyndigheternas försorg. Dessa

byggnadsnummer kan tjäna som underlag vid tinglysning. När

byggnadsnummer saknas sker i praktiken identifieringen i allmänhet

med hjälp av nyttjanderättskontrakt, brandförsäkringsbrev och kartor som kan finnas. Tinglysningslovens regler har formulerats med tanke enbart på existerande byggnader, men pantbrev avseende panträtt i kommande byggnader godtas likväl i allmänhet för tinglysning. Till följd det av allmänna kravet att registreringen skall avse en bestämd fast egendom, kan rättigheter i kommande byggnader bara tinglysas den aktuella om byggnaden är tillräckligt individualiserad i handlingarna. Det bör krävas att byggnaden åtminstone är projekterad. Förmodligen bör det också krävas en ritning över byggnadens framtida placering på marken och möjligtvis också byggnadslov. I Köpenhamn krävs identifieav ringsskäl också uppgift om byggnadsnummer som sätts då byggnadslov meddelats. Det är däremot knappast nödvändigt att själva byggandet är påbörjat. Upptagande av lån mot pantsäkerhet i den

kommande byggnaden kan rentav förutsättning för att

vara en byggnadsprojektet skall kunna påbörjas Mortensen, 33. a.a., s.

Utländsk rätt 105

4.3 Norge

4.3.1 Allmänt om fastighetsbegreppet

Sedan den l januari 1980 gäller lagen "om kartlegging, deling og registrering av grunneiendom" delingsloven. Med "grunneiendom" fastighet som omfattar ett visst markområde. Lagstiftningen avses en innebär i princip att all mark i Norge registreras i ett centralt fastighetsregister. Registret innehåller också upplysningar om byggnader och adresser och förkortas därför GAB Grunneiendoms-, Adresseog Bygningsregister. GAB-systemet har från och med hösten 1989 satts i drift i alla landets kommuner. En arbetsgrupp som har till uppgift att se över Delingsloven tillsattes våren 1996 av Miljöverndepartementet. Arbetet förväntas vara slutfört inom tvâ år. Den norska loven om tinglysing från 1935 har i stor utsträckning haft den danska lagen som förebild. Tinglysing innebär en registrering i grunnboken. Huvuduppgiften för grunnboken är att ge upplysningar om saklegitimation och belastningar beträffande fast egendom. Det är således ett rättighetsregister. Tinglysingens främsta betydelse är att den

ger sakrättsligt skydd för de rättigheter som registreras. Enligt 12 §

tinglysingsloven måste den rätt som skall tinglysas avse en fast egendom i dornsagan. Det är emellertid ett missförstånd att tro att begreppet "fast egendom" här är det samma som ett markområde, eller som en konsekvens av detta att varje grunnboksblad därmed också gäller ett markområde. "Fast egendom" har i tinglysingsloven en vidare betydelse än vad som vanligen avses. I tinglysingsloven kan begreppet avse både vad som vanligtvis betecknas som fast egendom och rättigheter. Detta hänger samman med att grunnboken aldrig har varit ett fastighetsregister, utan redan från början ett rättighetsregister Austenå m.f1., Tinglysingsloven med kommentarer, 9:u uppl., Oslo 1990, s. 96. Det finns ingen uttömmande regel om när det skall upprättas ett eget grunnboksblad. Ett markområde som har avskiljts vid en offentlig förrättning skall dock ha ett eget blad. Dessutom skall arrenden för längre tid än tio år ges ett eget blad. Men också annars kan upprättas ett eget blad för en nyttjanderätt om det är ändamålsenligt. T.ex. har det visat sig praktiskt att lägga upp egna blad, t.ex. för vattenverks rätt att ha vattenledning över flera bruksenheter Austenå m.fl., a.a., s. 96 Villkoret för tinglysing är alltid att rättighetsupplâtelsen gäller en tydligt betecknad fast egendom i domkretsen, således att det klart framgår vilken egendom i grunnboken som rättigheten skall antecknas på.

106 Utländsk rätt

4.3.2 Ägarlägenheter

År 1983 infördes i Norge Lov eierseksjoner. Redan dessförinen om nan fanns emellertid i Norge ett antal lägenheter som skulle kunna betecknas som ägarlägenheter SOU 1982:40 s. 266 ff. Reglerna om fast egendom med tillhörande administrativa regler samt reglerna om sarnäganderätt i kombination med avtal mellan de olika lägenhetsinnehavarna i en byggnad utnyttjades som bas för att etablera en praktiskt fungerande äganderätt till lägenheter i flerfamiljshus. Två huvudtyper av ägarlägenheter kunde urskiljas. Den dominerande formen var att de boende gemensamt ägde hela fastigheten. Till denna sarnäganderätt var sedan genom avtal knuten en exklusiv nyttjanderätt till en bestämd lägenhet. Förpliktelserna parterna emellan reglerades avtalsvägen. Rättsreglerna om samäganderätt kunde i dessa fall fylla ut en avtalsmässig överenskommelse. En annan men mindre vanlig konstruktion var att de boende faktiskt ägde sina lägenheter samt en ideell andel i den övriga byggnaden och marken. Denna konstruktion byggde inte någon specifik lag som kunde bygga ut parternas avtal. På grundval av ett år 1980 avlämnat betänkande, Eierleiligheter NOU 1980:6, framlades år 1982 propositionen Ot. prp. nr. 48 1981-82. Om lov om eierseksjoner. I propositionen konstateras att ett individuellt ägande av småhus är den dominerande bostadsformen i Norge. Det är rimligt att det också i stadsområden kan etableras en

form som så långt som möjligt motsvarar den vanligaste bostadsform på landet, heter det vidare i propositionen.

Genom Loven om eierseksjoner ges rätt till uppdelning i ägarlägenheter av såväl ny som befintlig bebyggelse. Lagen innehåller en allmän reglering av ägarlägenhetsinstitutet. Som beteckning på en ägarlägenhet används "eierleilighet" eller "eierseksjon". Lagen gäller både de vid lagens ikraftträdande befintliga ägarlägenheterna och de tillkommande. Endast en form av ägarlägenheter är tillåten, nämligen den som utan lagreglering utvecklats till den mest vanliga och som således innebär en egendomsgemenskap i form av samäganderätt till mark och byggnad samt en till varje andelsrätt knuten nyttjanderätt till bestämd lägenhet eller lokal. En ägarlägenhet omfattar således en ideell andel i byggnaden och därtill hörande mark antingen denna innehas med äganderätt eller med arrenderätt i kombination med en ensamrätt till en lägenhet eller lokal. Tinglysingsdomaren, som före lagens ikraftträdande rent faktiskt hade hand om uppdelningsförfarandet, kontrollerar endast att reglerna för förfarandet iakttas. Han tinglyser vidare uppdelningen, vilket kan sägas innebära att uppdelningen genom registrering och införing i "grunnbok" blir offentlig. Uppdelningen i sektioner måste omfatta hela byggnaden och får enligt huvudregeln inte omfatta mer än en registerfastighet. Finns på

Utländsk rätt 107

registerfastighet flera byggnader, måste sektioner inrättas i

samma samtliga byggnader. Hyresgäster har huvudregel rätt att köpa den seksjon som hans som bruksrätt omfattar. Med vissa undantag har ingen rätt att köpa mer än två seksjoner. Enligt lagen skall samtliga lägenhetsinnehavare obligatoriskt ingå i "sameiermötet" är det högsta organet. Där har varje lägensom hetsägare lika inflytande. "sameiermötet" skall hålla minst ett sammanträde år. Lagen innehåller bestämmelser om kallelser, per

röstning etc. som i princip motsvarar vanliga föreningsrättsliga regler.

Om samägandet omfattar minst åtta eierseksjoner skall det utses en styrelse för den löpande förvaltningen. som svarar Varje lägenhetsägare har full rättslig rådighet över sin eierseksjon. Lägenhetsägarna kan dock med två tredjedels majoritet besluta om skyldighet för varje ägare att ställa pant i sin eierseksjon som säkerhet för gemensamma utgifterna. Andelstal efter vilka lägenhetsägarna skall delta i kostnaderna för

förvaltningen egendom skall fastställas. Ändring av an-

av gemensam delstalen kan bara ske om de som berörs av ändringen är eniga. Huvudregeln är att andelstalen skall fastställas i förhållande till lägenhetsytorna, möjligheten finns att i särskilda fall fastställa en annan men kostnadsfördelning. Lagen innehåller inte några särskilda regler för hur en i sektioner uppdelad byggnad skall kunna återgå till sammanhållen fastighet. en

I förarbetena till lagen har dock förutsätts att uppdelning skall kunna

upplösas alla lägenhetsägare är överens om det. om Eierseksjonslagen har varit föremål för viss kritik. Kritikerna menar att 1983 års lag är ett hastverk som dels är oklart och dels lämnar många frågor obesvarade. Vid utredningens studiebesök i Oslo påtalades bland annat att Eierseksjonsloven kommit att tillämpas i situationer där fastighetsbildning enligt Delingsloven hade varit lämpligare. I förarbetena till Eierseksjonslagen anges ingen tydlig avgränsning mot Delingsloven. Det framgår emellertid av lagen att markområden inte kan utgöra en del av en eierseksjon. I praxis har emellertid småhus indelats seksjoner enligt Eierseksjonsloven, i som kombination med att ägarna träffat avtal om exklusiv bruksrätt till

delar marken. Ett skäl till förfarandet antas vara att uppdelning

av

enligt Eierseksjonsloven är betydligt enklare och billigare än fastig-

hetsbildning enligt Delingsloven. Härigenom kringås krav mätning och kartläggning tomtmark samt kommunalt samtycke till fastigav hetsbildningen. Under våren 1996 framlades proposition om en ny lag om en eierseksjoner Ot. 33 l995-96. Lagförslaget har ännu inte prp nr. behandlats Stortinget. I lagförslaget föreslås bl.a. följande. av

108 Utländsk rätt

Kommunen skall vara seksjoneringsmyndighet i stället för tingly-

singsdomaren. En reell kontroll att lagstiftningens villkor är av uppfyllda skall företas. Om villkoren för seksjonering är uppfyllda och varje enhet är

belägen marken kan ägaren fritt välja mellan seksjonering och

fastighetsbildning. Den gällande eierseksjonsloven innehåller inga bestämmelser om

när uppdelningen kan genomföras. Vid ny bebyggelse har i praxis tillåtits att uppdelning i eierseksjoner tinglyses innan byggnaden är uppförd. Vid bestående bebyggelse har det varit osäkert

om uppdelningen kan omfatta seksjoner som inte är färdiga vid uppdelningstidpunkten Ot. prp nr. 33 1995-96 s. 33. Förslaget till den nya lagen innebär att uppdelning av eierseksjoner i bebyggelse ny av främst finansieringsskäl får ske innan byggnaden uppförts. För att minska risken för avvikelser mellan uppdelningen i eierseksjoner och de faktiska förhållandena, skall uppdelning dock inte tillåtas innan bygglov föreligger. I befintliga byggnader skall uppdelning bara

omfatta bruksenheter som är färdigbyggda vid uppdelningstillfället. Dagens standardkrav skall alltjämt gälla. Varje bruksenhet måste

således ha egen ingång, kök, bad och WC. En bruksenhet skall kunna inkludera sådant är beläget utanför som bostadens väggar. Hit hör balkonger, källar- eller vindsutrymmen, garageplats och tomt. Lagstadgad panträtt i varje enskild seksjon skall införas för gemensamma utgifter. De enskilda ägarna föreslås fâ större rättslig rådighet

över sin seksjon. Utgångspunkten är fri rådighet inom lagens

ramar. Rådigheten skall kunna inskränkas för detta krävs enighet mellan men ägarna. Differentierade röstregler föreslås. Dagens regel om röst en per

seksjon bibehålls för det fall att alla eierseksjoner är inrättade för bostadsändamål. Om uppdelningen omfattar eierseksjoner för kommer-

siella ändamål skall rösträtten i stället normalt följa andelstalet. Kravet att styrelseledamöter skall vara seksjonsägare avskaffas.

4.3.3 Pantsättning byggnad på mark

av annans

Den norska loven om tinglysing av år 1935 utgör samlad reglering

en om inskrivning i offentliga register och motsvarar den danska tinglysningsloven. Även den norska lagen omfattar registreringar av skilda slag. Enligt den norska rätten finns det nyttjanderätter olika slag till av fast egendom, en del särskilt reglerade, andra inte. Som allmän en regel anses gälla att begränsade rättigheter till fast egendom kan pantsättas, om de kan fritt överlåtas till annan innehavare eller om

Utländsk rätt 109

markägaren ger ett särskilt medgivande till pantsättning när övelåtelsehindret beror honom. Byggnad på annans mark behandlas i tinglysingsloven med

utgångspunkt från nyttjanderätten till marken. Om denna nyttjanderätt

blir tinglyst, är nyttjanderättshavaren därmed legitimerad att förfoga över byggnader på området. Tinglysingen kan ske det upplägg som gjorts för själva fastigheten. Man gör dock ett särskilt upplägg för nyttjanderätten om upplåtelsetiden är mer än tio år eller om det annars är lämpligt, vilket anses vara fallet om rättigheten skall pantsättas jfr avsnitt 4.3.1. Gäller rättigheten en del av en fastighet, krävs det i allmänhet att gränserna är klart och utförligt angivna för att tinglysing skall kunna ske. Gränserna skall vara beskrivna i upplåtelsekontraktet eller framgå

av annan handling som är tinglyst, t.ex. "målebrev" som upprättas vid

fastighetsbildningsförrättning. Undantag gäller för s.k. "punktefeste". Detta är en upplåtelse som ger nyttjanderättshavaren rätt att uppföra byggnad i förhållande till en punkt eller ett märke i terrängen. Sådana upplåtelser får endast ske efter samtycke från vederbörande byggmyndighet, t.ex. genom att det godkänns att ett visst område utnyttjas för upplåtelseformen och ges bestämmelser om hur punkterna skall placeras. Det ställs stränga krav på punktbeskrivningen. Punkten kan anges enligt koordinatsystemet eller märkas ut med järnpåle en som i sin tur försetts med nummer eller annat lämpligt kännetecken. Förvärvskontroll skall göras i samtliga fall när det begärs tinglysing. Särskilda regler gäller för prövningen vid en första införing av en nyttjanderätt i grunnboken. Den som är införd där fastigsom hetsägare har " grunnbokshj emmel " dvs. är legitimerad att förfoga över

fastigheten. För nyttjanderätter med eget upplägg tinglysingen

ger av själva upplåtelsen "hjemmel" för nyttjanderättshavaren och ny rättsinnehavare måste härleda sitt förvärv från denne.

4.3.4 Oslo-modellen

I det följande presenteras den s.k. Oslo-modellen, ett system för registrering av underjordiska volymer som självständiga fastigheter, som utan författningsstöd har utarbetats i samarbete mellan bl.a. Lantmäteriväsendet, kommunjuristen och inskrivningsmyndigheten i Oslo kommun. Redovisningen bygger på den presentation av systemet som utredningen fick vid sitt studiebesök i Oslo i augusti 1995. Det starka utbyggnaden i Oslo under 1980-talet med mycket komplicerade projekt medförde ett behov av registrering och pantsättning av volymer under markplanet. Lantmäteriväsendet hade redan i flera år övervägt tanken om registrering av volymer såväl över som under markytan.

110 Utländsk rätt

Oslos "grunneiendommer" är registrerade under gårdsnummer som löper från l till och med 237. En "grunneiendom" omfattar alltid ett markområde. Registreringssystemet för underjordiska enheter utvecklades utbyggnad av det traditionella gårds- och brukssom en nummersystemet med höjdangivelser för varje gränspunkt eller nivågränser över och under volymen. Registreringssystemet kan anpassas till förhållandena i varje enskilt projekt. Det viktigaste är att horisontella och vertikala gränser blir fastlagda klart och entydigt i en fastighetsbildningsförrättning. Gränspunktema anges i Oslos koordinatsystem och höjdangivelser baseras "normalnull" från år 1954. Underjordiska volymer avskiljs från en markfastighet på samma sätt när ett markområde avstyckas. I likhet med vad som gäller vid som all avstyckning måste kommunen ge tillstånd till åtgärden. Därefter fastställs nya fastighetsgränser i vertikal- och horisontalplan vid en ordinär fastighetsbildningsförrättning. När en underjordisk volym avskiljs från flera markfastigheter överförs äganderätten till varje del av volymen från respektive markfastighets ägare. Volymen registreras direkt som en ny fastighet. Det har inte ansetts nödvändigt med någon samrnanläggning av de olika delvolymerna. Detta hänger samman med att det inte skett någon reducering av stamfastigheternas redovisade areal. Registreringen avser endast den nya underjordiska fastigheten. I förrättningen tas inte ställning till äganderätten till underjorden utanför volyrnfastigheten. Om ingen undre gräns fastställs för volymen så har denna samma utsträckning nedåt som andra fastigheter d.v.s så långt som den så kallade intressesfären sträcker sig. Fastigheter som utgörs av en volym under markytan behandlas i inskrivningshänseende samma sätt som andra fastigheter. När en sådan volym avskiljts från en markfastighet överförs panträtter i stamfastigheten automatiskt till den nybildade fastigheten. Om en volym avskiljs från flera markfastigheter krävs det att samtliga panthavare i de berörda fastigheterna medverkar vid tinglysingen. Antingen frånfaller panthavaren sin panträtt eller så upprättas en prioritetsordning. Detta måste ske samtidigt med tinglysing av fastighetsbildningen. I de första avstyckningarna av volym under markytan användes

beteckningen "uregistrert undergrunn under viss markfastighet".

Detta medförde viss osäkerhet angående avstyckningens effekter på panträtter i stamfastigheten. Numera betecknas volymerna som "et underjordisk volym av viss markfastighet" vilket klart anger att det är fråga om en avstyckning som följer vanliga regler också beträffande panträtter i stamfastigheten. Den tekniska utvecklingen ger hela tiden större möjligheter för planläggning och bebyggelse av mer komplexa projekt. Underjorden kan, om förhållandena så medger, utnyttjas för nya projekt tätt inpå

Utländsk rätt 111

befintliga byggnadsverk. Oslo-modellen ger nya möjligheter för gränsdragning under markytan så att traditionella fastigheter kan utvidgas med underjordisk volym. Delingsloven kräver nämligen en klara gränser. Byggnadsverk stadigvarande karaktär skall inte av uppföras över fastighetsgränser, varför nya gränser kan behöva tillskapas vid komlicerade byggnadsanläggningar under markytan. Oslo-modellen kan illustreras med ett par exempel upprättade av overingeniör Einar Granum vid Statens Vegvesen, Akershus.

Eksempel

Eiendom 1 grense grense

Eiendom 2.

x,y,h1 Ik I Her L I n | P-HUS -HUS | l I

_ /x,y.h2

Vvolum under begge

eiendommer er en bygningsmessig enhet.

I det här exemplet kan den underjordiska volym som upptas av

parkeringshuset avskiljas för att utgöra en egen fastighet. Den del av

parkeringshuset är beläget inom eiendom 2:s gränser kan också som i stället avstyckas från eiendom 2 och sammanläggas med eiendom

Eksempel grense ny Tomt 2 grense

‘grense

D hus 1 D hus 2 //://

:|/////////E/E//6

P-HUS

112 Utländsk rätt

Eksempel 2 visar en fastighet till vilken hör två byggnader över

marken och ett underjordiskt parkeringshus. Hus 2 med tilhörande tomt avstyckas. Fastighetsbildningen sker som en ordinär avstyckning

av tomt som ges en fastighetsbeteckning i den "vanliga" gårds-

nummerserien. Gränserna bestäms varvid tomt 2 begränsas även i djupledd. Stamfastigheten omfattar efter avstyckningen, förutom vad som traditionellt sett hör till den tomt som hus 1 är belägen på, också underjorden under tomt 2 upp till avstyckningens nedre gräns. Dagens traditionella kartteknik omfatttar inte redovisning av fastighetsgränser under marknivân. Registrering av underjordiska

fastigheter sker i GAB-registret se avsnitt 4.3.1 på vanligt sätt, men

GAB-systemet kan inte åskådliggöra egendomarna. Kartan visar ett plant areal med en koordinat och höjdtabell för högsta och lägsta nivån. Utvecklingen bör emellertid, enligt Oslo-modellens förespråkare, leda till att underjordiska fastigheter kan visas i digital form och så småningom också som en tredimensionell figur.

4.4 Australien

Systemet med "Strata Title" i Australien har utvecklats för att möta behovet av att kunna säkra rättigheter till olika delar i flervåningsbyggnader. Australien har varit världsledande på detta område. I november 1995 gjorde utredningens ordförande, sekreterare samt två experter en studieresa till Sydney i New South Wales, som är den äldsta delstaten i Australien. Den följande beskrivningen avser därför lagstiftningen i den delstaten, men liknade lagstiftning finns också i övriga delstater.

4.4.1 Allmänt om fastigheter och fastighetsindelning

I New South Wales finns i dag tre former av "title". "Title" är ett begrepp som inom fastighetsrätten används i två betydelser. Termen används dels i betydelsen äganderätt, dels som beteckning alla de regler och företeelser som krävs för att bevisa äganderätten jfr lagfaren ägare respektive lagfart. De olika formerna av "title" är Old system title, Torrens title och Crown lands title. Torrens title är det klart dominerande systemet och har antagits i alla stater i Australien. Det infördes i New South Wales genom Real Property Act 1862 och omfattade år 1975 88 % av lagfarterna. Systemet innebär att staten genom registrering garanterar överlåtelse av land. Allt land som överlåtits av staten efter den

1 januari 1863 omfattas systemet. Även land upplåtits

av som av dessförinnan kan överföras till Torrens Överlåtelser staten system.

Utländsk rätt 113

sker i teorin "via" staten som genom registrering av överlåtelsen garanterar den nya ägarens title. Old system title lever fortfarande kvar och omfattade år 1975 6 % av lagfarterna i New South Wales. Om detta system skall endast sägas att det förefaller tungrott eftersom en ägare för att med full säkerhet kunna hävda sin äganderätt måste styrka äganderätten med olika dokument i en obruten kedja i princip ända till statens överlåtelse och i vart fall 40 år bakåt i tiden.

Crown lands är en samlad beteckning land som till följd av olika

lagar tillkomna 1860-talet tillhör staten. Lagarna tilkom i syfte att möta anspåk orsakade av den ökade inflyttningen som följde på guldruschen. År 1975 omfattades omkring 6 % alla egendomar av av Crown lands title.

4.4.2 Strata title

Allmänt om Strata title

"Strata title" utgör en form av besittningsrätt till en volym i en

byggnad som kan lagfaras och pantsättas och är formellt en särskild

form av "Torrens title". Strata är pluralformen av stratum som betyder skikt eller lager. Den juridiska betydelsen av title är äganderätt, rätt

eller rättshandling se avsnitt 4.4.1.

Den första lagstiftningen om "Strata title", the Victorian Transfer

of Land Stratum Estates Act 1960, följdes av the New South Wales Conveyancing Strata Titles Act 1961. Den sistnämnda lagen ersattes

senare av Strata Titles Act 1973, som alltjämt är gällande i New South

Wales. Lagen kompletteras genom the Strata Titles Leasehold Act

1986 som reglerar upplåtelser från staten eller annat offentligt organ, vilka närmast kan liknas vid en slags tomträtt till en volym i en byggnad. Enligt australisk rätt har det alltid varit möjligt att dela in jorden i horisontella skikt. Trots detta har australiska advokater varit motvilliga

att använda denna möjlighet för att dela flerväningsbyggnader i

horisontella plan och i stället valt indirekt ägande bolag genom

company title. Motviljan har berott delvis på en osäkerhet be-

träffande innebörden av rätten till det horisontella skiktet i luften om byggnaden skulle förstöras eller rivas och delvis på de komplexa problem som sammanhänger med att övre plan är fysiskt beroende av lägre plan Butt, Land Law, 2:a uppl., 1988, s. 547 På tid senare har emellertid i enstaka fall bildats tredimensionellt avgränsade

fastigheter över markplanet se redogörelse i avsnitt 4.4.3.

The Strata Titles Act 1961 var en nyskapelse som närmade sig

problemen med ägande i flervåningshus. Varje del byggnaden

av

betecknades som "a lot" i fortsättningen översatt med underfastighet

114 Utländsk rätt

eller strata-fastighet i en "strata plan". Separata äganderätter skapades för varje underfastighet ungefär på samma sätt som separata äganderätter skapas till varje styckningslott vid delning av jord på marknivån. "Strata plan" i realiteten ett antal ritningar över de olika våvar ningarna visade var varje underfastighet var belägen i förhållande som till hela byggnaden. När "strata plan" registrerades utfärdades ett separat "certificate of title" för varje underfastighet, och därefter kunde varje underfastighet överlåtas, hyras ut, intecknas eller på annat sätt behandlas jord enligt the Real Property Act 1900, dvs. i som praktiken behandlas samma sätt som en fastighet under Torrens title. Huvuddragen från denna tidiga Strata Titles Act återfinns i gällande lagstiftning. I likhet med vad gällde enligt den ursprungliga lagstiftningen som kretsar dagens regelsystem kring "the strata plan". Den skall bestå av dels "location plan", närmast en karta över marken som visar en byggnader och eventuella underfastigheter som inte är belägna i någon byggnad och dels ritningar över varje våningsplan som visar var underfastigheterna är belägna. Varje underfastighet består eller flera "cubic spaces" vilket av en förklaras med "space contained in three-dimensional geometric any figure which not a cube". Normalt sett omfattar en underfastighet beklädningen angränsande väggar, tak och golv men inte stommen i dessa. Stommen utgör enligt huvudreglen gemensam egendom, vilket är de viktigaste förändringarna i förhållande till den gamla en av lagstiftningen. Det är emellertid möjligt att bestämma gränsen mellan två underfastigheter så att den går mitt i en vägg/golv/tak dem emellan. Härigenom åstadkoms att underhållet av väggen blir en angelägenhet för de berörda underfastighetsägarna i stället för "the

body corporate" i fortsättningen översatt med samfällighetsförening

Butt, a.a., s. 552 En "strata plan " kan ändras, även efter registrering. Ytterligare uppdelningar kan ske. Olika underfastigheter kan slås samman till en underfastighet.

Ägarna till underfastigheterna ingår i en samfällighetsförening som

har till uppgift att administrera och underhålla den gemensamma egendomen till förmån för underfastighetsägarna. Gemensam egendom är all egendom inte ingår i någon underfastighet. Samfällighetssom föreningen förfogar över den gemensamma egendomen som ombud för underfastighetsägarna. Varje underfastighet skall åsättas "unit entit-

lement" i fortsättningen översatt med andelstal, som har betydelse för rösträtten i samfällighetsföreningen och andelen av gemensamma

utgifter. Även det inte finns någon egendom skall om gemensam underfastighetsägarna ingå i samfällighetsförening och andelstal en åsättas varje underfastighet. Om samfällighetsföreningen underlåter att hålla den gemensamma egendomen i ett godtagbart skick och en underfastighetsägare eller

Utländsk rätt 115

hyresgäst skadas till följd därav, t.ex. genom att falla nerför en

undermålig trappa, kan talan väckas om brott mot lagstadgad skyldighet Butt, a.a., s. 557. Samfällighetsföreningen har rätt att tillträde till varje del av fastigheten för att utföra vissa arbeten. Den har vidare rätt att på ägarens bekostnad utföra arbete på en enskild underfastighet, om ägaren underlåter att utföra arbete som han blivit ålagd av en offentlig myndighet. Föreningen har också rätt att besluta om och uttaxera avgifter från underfastighetsägarna för dels löpande utgifter och dels fondering för framtida underhåll. Samfällighetsföreningen skall vidare föra ett register "strata roll", i form av en bok med ett uppslag för varje underfastighet med

uppgifter om ägarnas nanm och adresser. Registret skall också

innehålla uppgifter om försäkringar tecknade genom samfällighetsföreningens försorg och gällande stadgar för föreningen. Samfällighetsföreningen handlar normalt sett genom sin styrelse. Den har emellertid verkställande direktör. rätt att utse en Lagen innehåller "normalstadgar" för sarnfällighetsföreningar. En del av dessa, vilka bl.a. reglerar anställningar av ombud, formaliteter kring styrelsemöten samt sekreterarens och kassörens rättigheter och skyldigheter, är obligatoriska. Andra som bl.a. gäller ljudnivåer, förbud mot skadegörelse som inte gäller gemensam egendom, husdjur etc., är frivilliga och kan ändras. Lagstiftningen innehåller också särskilda regler om försäkringar. Samfällighetsföreningen är skyldig att hålla byggnaden försäkrad till ersättningsvärdet. Om byggnaden skadas måste samfällighetsföreningen använda försäkringsersättningen till att återuppbygga eller reparera byggnaden. The Strata Titles Act 1973 anvisar också ett särskilt tvistelösningsförfarande med tre instanser Strata Titles Commissioner, Strata - Titles Board och Supreme Court för tvister såväl mellan olika underfastighetsägare som mellan en underfastighetsägare och hans samfällighetsförening.

Staged development

En "strata plan" är inte oföränderlig. Lagstiftningen om strata title har alltid tillåtit ytterligare uppdelning av underfastigheter och gemensam egendom, liksom sammanslagningar av flera underfastigheter till en underfastighet. Dessa bestämmelser har emellertid visat sig vara otillräckliga när avsikten är en stegvis utbyggnad "staged development". Bestärmnelserna har därför kompletterats med regler som är speciellt inriktade sådan exploatering. Med staged development avses uppförande av flera byggnader efter varandra, där försäljningen av underfastigheter i de

116 Utländsk rätt

först uppförda byggnaderna skall finansiera uppförandet av kommande byggnader. Reglerna om staged development innebär i huvudsak följande. En strata plan får innehålla regler för ytterligare uppdelning. Detaljer för kommande uppdelning måste anges i en exploateringsplan "development statement", som skall godkännas av berörda myndigheter. Termen exploateringsplan används i den följande texten endast i denna betydelse. Exploateringsplanen skall bl.a. beskriva de olika steg genom vilka utbyggnaden skall ske, ytbeklädnad på alla utvändiga ytor, gemensamma områden, trädgårdsanläggningar, rättigheter och skyldigheter som skall gälla beträffande användande av gemensam egendom och områden som skall bebyggas i ett senare skede, samt en notering om att exploateringsplanen kan komma att ändras och att utbyggnaden kan avbrytas. För att ändringar efter det att exploateringsplanen har registrerats skall få verkan, krävs att dessa godkänns av samfällighetsföreningen och berörda myndigheter samt registreras. En registrerad exploateringsplan binder exploatören att genomföra utbyggnaden på det angivna sättet, samt ägare, långivare och nyttjare av underfastigheter att tillåta exploatören att utföra utbyggnaden. Remedium finns mot vilseledande uttalanden, väsentliga utelämnanden eller avvikelser från villkoren i exploateringsplanen. En exploateringsfastighet "development lot" måste betecknas som en sådan i en "location plan". Exploateringsfastigheten kan uppdelas vidare.

Ändring eller upplösning av "the Strata Scheme"

Om byggnaden skadas eller förstörs kan delstatens högsta domstol the Supreme Court of New South Wales besluta att "the strata scheme", varmed avses uppdelningen i underfastigheter och därmed följande rättigheter och skyldigheter, skall ändras eller upphöra. Ärendet kan tas upp på ansökan av en ägare till en underfastighet i den berörda "strata scheme", inteckningshavare i en sådan underfastighet eller samfällighetsföreningen. Domstolen har mycket stora befogenheter vad gäller ändringar i "the strata scheme". Domstolen kan bl.a. besluta om ändringar av andelstalen, återuppförande av byggnaden eller delar byggnaden, av användandet av försäkringsersättningar som tillfallit samfällighetsföreningen till följd av skadorna och ersättning i pengar till eller från samfällighetsföreningen, fastighetsägarna som kollektiv eller enskilda fastighetsägare. Vidare kan domstolen besluta andel tillhör att en som en underfastighetsägare vars underfastighet har blivit helt eller delvis förstörd skall, gravationsfri, överföras till samfällighetsföreningen. Slutligen tillåter lagstiftningen att domstolen beslutar angående "any matter in respect of which is, the opinion of the Supreme Court, just and equitable, in the circumstances of the case, to make provision

Utländsk rätt 117

in the order". Domstolen kan när som helst, på ansökan av någon som

var behörig att ansöka om ändring i den tidigare "strata scheme", ändra sitt beslut. Vid upplösning av "the strata scheme" skall beslutet omfatta eller

beakta bl.a. försäljning och fördelning av samfällighetsföreningens

egendom, upplösning av eventuella exploateringsplaner, varje berörd persons betalningsskyldighet för samfällighetsföreningens åtaganden, upplösandet av samfällighetsföreningen samt även i detta fall "any matter in respect of which is, in the opinion of the Supreme Court, just and equitable, in the circumstances of the case, to make provision in the order". Domstolen kan också utse en viss person som skall handha upplösningen av samfällighetsföreningen samt besluta om denne persons befogenheter. Om domstolen anser att en ansökan om upplösning av "the strata scheme" i stället skall behandlas som en ansökan om ändring av

uppdelningen i underfastigheter står det domstolen fritt att besluta

härom. På motsvarande sätt kan domstolen besluta att en ansökan om ändring i stället skall behandlas som en ansökan om upplösning. Eftersom dornstolsförfarandet har visat sig både kostsamt och tidsödande kan sedan augusti 1993 också inskrivningsdomaren "the Registrar General" besluta om upplösning av "the strata scheme" under förutsättning av att det inte föreligger några motstående intressen som kräver domstolsprövning. Inskrivningsdomaren kan endast besluta om upplösning eller vägra upplösning. Ett beslut att vägra upplösning påverkar inte möjligheten att ansöka om upplösning hos domstol.

Inskrivningsdomaren får endast besluta om upplösning under förutsättning av att området inte är föremål för någon exploateringsplan. Vidare måste enligt huvudregeln ansökan vara undertecknad av alla

berörda underfastighetsägare och rättighetshavare. Det finns särskilda bestämmelser om kungörelse av ansökan. Ett beslut om upplösning av "the strata scheme" innebär också att samfällighetsföreningen upplöses. Marken och alla föreningens tillgångar övergår till att innehas med samäganderätt av de tidigare underfastighetsägarna. Deras respektive andel motsvarar deras tidigare andelstal eller det andelstal som angivits i ansökan. Vidare ansvarar de tidigare underfastig-

hetsägarna för sarnfällighetsföreningens skulder i förhållande till deras

tidigare andelstal. Alla rättsliga tvister som påbörjats av eller mot samfällighetsföreningen får avslutas av eller mot de tidigare underfastighetsägarna.

118 Utländsk rätt

4.4.3 Traditionell fastighetsbildning i horisontella plan

Under studiebesöket i Sydney bekräftades att lagstiftningen i och för sig tillåter att jorden indelas i horisontella skikt som kan innehas med en traditionell "title", således utan registrering enligt "Strata Titles Act". Jord skall här läsas som det juridiska begreppet jord "land" simply an area of three-dimensional space, its position being identified by natural or imaginary points located by reference to the earths surface, Butt, a.a. s. 9. Till skillnad från indelning enligt "Strata Titles Act" förutsätter en sådan fastighetsindelning varken att det horisontella skiktet är bebyggt eller att fastighetsindelningen följer

aktuella byggnader. Det är alltså fullt möjligt att skapa rena "luft-

fastigheter". Sådana fastigheter är formellt sett likställda med traditionella markfastigheter. Utöver enskilda servitut och avtal finns

inga särskilda rättsregler för fastigheter utan kontakt med markytan se

dock under avsnitt 4.4.4 nedan. En allmän uppfattning bland de personer vi träffade i Sydney var emellertid att en domstol vid en tvist mellan ägare till fastigheter som omfattar olika delar av en och samma byggnad skulle betrakta ägarna som delägare. Med ett sådant

betraktelsesätt skulle domstolen kunna tillämpa rättsregler som reglerar

upphävande av samägandet och t.ex. kunna tvinga en ägare att sälja sin andel. Avstyckning av horisontella "stratum" begreppet används av praktiker för att skilja företeelsen från "strata" enligt "Strata Titles Act" har på senare tid förekommit i samband med uppförandet av vissa komplicerade byggnadsanläggningar. I en informationsskrift från Land Titles Office närmast inskrivningsmyndigheten nämns "underjordiska järnvägsstationer, uppdelning av luftutrymmet över järnvägsstationer och liknande" som exempel situationer där sådan fastighetsbildning kan vara aktuell. Ett annat exempel där sådan fastighetsbildning genomförts är avstyckning av ett utrymme för ett kommunalt bibliotek i Sydney som upptar en del av en byggnad vilken uppförts av ett privat bolag. Avstyckning av stratum kan avse en tredimensionellt avgränsad volym över eller under markytan, eller en volym med obegränsad utsträckning uppåt eller nedåt från en bestämd nivå. Tidigare ansågs det att det var nödvändigt med en fysisk gräns mellan två stratum, men det kravet upprätthålls inte längre. De horisontella gränserna skall anges i förhållande till en nollpunkt som bestämts en viss dag, the Australian Height Datum. En anledning till att traditionell fastighetsbildning i vissa fall väljs framför strata-indelning kan vara att parterna vill undvika vissa obligatoriska inslag i Strata Titles Act. Som exempel nämndes kravet på försäkringar för byggnaden och arbetstagare i byggnaden, samfällighetsförening samt vissa stadgar. Vidare kan avsikten vara att

Utländsk rätt 119

utesluta gemensam egendom, något som visserligen är möjligt men inte okomplicerat att åstadkomma vid en strata-indelning. En grundläggande skillnad mellan strata-indelning och traditionell fastighetsbildning är att de olika strata-fastigheterna inryms i en byggnad och definieras i förhållande till denna medan stratum kan bildas oberoende bebyggelse och skall definieras i relation till en av

viss nollpunkt. Traditionell fastighetsbildning möjliggör således fastig-

hetsindelning redan innan den planerade bebyggelsen uppförts. Den tillåter också att en fastighet omfattar allt luftutrymme över en viss nivå. Härigenom kan ägaren till en sådan fastighet försäkra sig om byggrätten för framtida utbyggnad.

4.4.4 Senare tillkommen lagstiftning

Lagstiftningen Strata title var avsedd att tillämpas vid uppdelning om flervåningsbyggnader. Det förutsattes att underfastigheterna skulle av användas för ändamål, företrädesvis bostadsändamål. Efter samma hand började lagstiftningen emellertid användas i ett flertal olika sammanhang. Lagstiftningen fungerade emellertid mindre väl inom dessa användningsområden. Bland annat uppfattades de obliganya toriska stadgarna onödiga och hindrande i vissa fall. Reglerna om som egendom och andelstal, som förutsätter att varje undergemensam fastighet har lika stor del i alla typer gemensam egendom, passade av också mindre väl när underfastigheter användes för olika ändamål. Som exempel har nämnts byggnader som inrymmer såväl bostäder restauranger. I ett sådant fall kan bostadsägarna tvingas bidra till som dyrbar fläktanordning är förutsättning för restaurangernas en som en verksamhet. Vidare förekom också försök att tillämpa Strata Titles Act friliggande byggnader med viss gemensam egendom, t.ex. semesterbyar. Ny lagstiftning uppkom två områden för att möta den utvecklingen. Dels Community Titles legislation, dels Strata nya Management Statement som ingår i Strata Titles Act och populärt kallas Part Strata.

Community Title

Lagstiftningen kring Community Title trädde i kraft den l augusti

1990. Syftet att underlätta exploatering av ett område avsett för

var flera byggnader, oavsett utbyggnaden skulle ske i en eller flera av om etapper. Den lagstiftningen skulle fylla utrymmet mellan traditionya nell avstyckning och strata-indelning och kunna användas i många

olika sammanhang, allt från planläggning områden med ett mindre

av antal hus samlade kring en gemensam öppen plats, till stora samhällen med gemensamma vägar och andra faciliteter. Det bör påpekas att australisk lagstiftning, bortsett från reglerna om gemensam egendom

120 Utländsk rätt

vid strata-indelning, före ikraftträdandet av the Community Land Development Act saknade regler som kan liknas vid regleringen kring svenska gemensamhetsanläggningar. Beträffande gemensamma utrymmen anvisar lagstiftningen om Community title samma lösning som Strata Titles Act. Gemensamma utrymmen inom exploateringsområdet förvaltas av en samfällighetsförening som omfattar alla enskilda fastigheter inom exploateringsområdet. De enskilda fastigheterna åsätts andelstal som bestämmer respektive fastighets rösträtt och kostnadsansvar. För tvistelösning anvisas på liknande sätt som i Strata Titles Act ett särskilt tvistelösningsförfarande med tre instanser Community Schemes - Commissioner, Community Schemes Board och Supreme Court. I jämförelse med strata-systemet anses community-systemet vara mycket flexibelt. Strata Titles Act innehåller ett stort antal tvingande regler och stadgarna för samfällighetsföreningen är, inte annat om särskilt beslutas, i sin helhet givna genom lagstiftningen. Lagstiftningen kring Community title förutsätter däremot att varje samfällighetsförening antar sina egna stadgar. Flexibiliteten gör att Community title lämpar sig väl för områden inrättade för särskilda ändamål, t.ex. pensionärsbostäder, eller områden som innehåller sektioner för olika ändamål, såsom boende, kommersiell eller industriell verksamhet eller rekreation. Lagstiftningen anvisar två olika system. Staged Development Schemes som förutsätter utbyggnad i flera steg och Non-stage Development som kan tillämpas när ett exploateringsområde färdigställs i ett steg.

Staged Development Schemes

The Community Land Development Act 1989 tillåter att community Schemes genomförs i olika etapper. Fördelarna med detta anses vara att exploateringskostnaderna blir lägre att etapp kan genom en finansiera utbyggnaden av nästa etapp samt att ett exploateringsområde kan planeras som en enhet trots att utbyggnaden skall ske vid olika tidpunkter. Det sistnämnda anses skapa större stabilitet och bättre möjligheter att anpassa byggnaderna till omgivningen. Förvaltningen fördelas på olika nivåer vilket förutanses vara en sättning för den eftersträvade flexibiliteten. Uppbyggnaden av förvaltningen inleds genom att "community plan" över det aktuella en området registreras. Härigenom delas området in i exploateringsfastigheter och gemensam egendom. Genom registreringen uppstår också en "community association" som kan liknas vid övergripande en samfällighetsförening, en slags paraply-förening. Under denna ligger förvaltningen av den för hela området gemensamma egendomen, t.ex. vägar och trädgårdsanläggningar.

Utländsk rätt 121

I nästa steg skapas den andra förvaltningsnivån genom att en exploateringsfastighet indelas i markfastigheter som samordnas i en "neighbourhood association" som kan jämföras med en samfällighetsförening för ett storkvarter. Föreningen förvaltar gemensam egendom inom den numera uppdelade exploateringsfastigheten och blir dessutom automatiskt medlem i den övergripande samfällighetsföreningen. En exploateringsfastighet kan också bli föremål för Strata-indelning, varvid samfällighetsföreningen för denna förvaltar gemensam egendom inom strata-området och ingår som medlem i den övergripande

samfällighetsföreningen se uppställningen nedan.

‘Iva Tier Scheme

CommunityAssociation

Neighboumood Strata Association Corporation

Genom att detta sätt sammanlänka olika samfällighetsföreningar i en paraplyförening uppnås den flexibilitet som krävs för att t.ex. kunna samordna ett område för bostäder med ett område för kommersiellt bruk. Det kan anmärkas att det inte är tillåtet att skapa horisontella stratum med hjälp av en community plan. Se följande avsnitt angående Part Strata beträffande samordning av stratum och strata-bildningar inom en och samma byggnad.

Non-staged schemes

En non—staged scheme omfattar en "neighbourhood scheme" som inte ingår i någon Community Scheme. Lagstiftningen möjliggör att flera fastigheter gemensamt äger och förvaltar viss egendom, t.ex. en enskild väg, lekplats eller tennisbana. Den gemensamma egendomen kan sägas motsvara en gemensamhetsanläggning samfälld mark. Lagstiftningen kan inte tillämpas på fastigheter som endast omfattar ett stratum utan kontakt med markytan.

Part Strata

År 1992 infördes regler i the Strata Titles Act innebär del som att en av en byggnad kan omfattas av en "strata plan", medan återstoden av byggnaden fortsätter att höra till en eller flera traditionella fastigheter. Dessa kan vara traditionella markfastigheter eller sådana som omfattar

122 Utländsk rätt

ettt "stratum" bildat genom traditionell fastighetsbildning. Genom registreringen av en "strata plan" för en del av en byggnad underförstås att servitut skapas till skydd för underfastigheter och gemensam egendom som ingår i strata-indelningen. För att en sådan "strata plan" skall få registreras krävs samtidig registrering av ett slags avtal angående förvaltningen av den berörda byggnaden och tomten -

"Strata management statement" Detta avtal avser således förvaltningen

. byggnaden som helhet, medan förvaltningen av den del som är av föremål för strata-indelning faller under gängse regler för gemensam egendom inom ett strata-ornråde. När avtalet är registrerat är det bindande för varje samfällighetsförening i byggnaden, varje enskild ägare, långivare eller hyresgäst till en strata-fastighet samt varje ägare,

långivare eller hyresgäst till del av byggnaden eller tomten som inte

är föremål för strata-indelning. Avtalet kan ändras endast om samfällighetsföreningarna och ägarna till de delar av byggnaden och tomten som inte är strata-indelade är överens om ändringarna, eller om dessa beslutas av domstol. Avtalet måste innebära tillskapandet av "a building management

committee" i vilken varje samfällighetsförening i byggnaden och varje

ägare till icke strata-indelade delar av byggnaden och tomten är medlemmar. Vidare måste avtalet innehålla regler om "the committees" befogenheter, formella regler kring "the committe" och en klausul om tvistelösning. Klausulen kan hänvisa tvister till "the Commissio-

ner", "a board" eller någon annan person. Avtalet kan också reglera

andra frågor såsom säkerhet, ljudnivåer, servicekontrakt och utseende av en förvaltare. Det bör anmärkas att part strata förutsätter att någon del av byggnaden är indelad i Strata titles. Reglerna är således inte tilllämpliga om en byggnad delas in i olika stratum utan att någon av dessa sedan blir föremål för uppdelning enligt Strata Titles Act.

4.4.5 Några reflektioner

Under studieresan gavs rika tillfällen till diskussioner om lagstift-

ningen kring Strata titles och stratum bildade genom traditionell fastighetsbildning med ett stort antal praktiskt verksamma personer inom olika områden. Vi besökte bl.a. the Land Titles Office, the University of Sydney och the Strata Titles Commissioner samt sammanträffade med lantmätare, kommunjurister, stadsarkitekter, banktjänstemän och konsulter. Dessa samtal har lett till följande reflektioner.

Den allmänna uppfattningen är att lagstiftningen kring Strata titles fungerar väl. Som ett uttryck för denna uppfattning kan nämnas att det

är möjligt att låna 90-95 % av köpeskillingen för en strata-fastighet för bostadsändamål, vilket är samma belåningsgrad som gäller för

Utländsk rätt 123

friliggande bostäder. Försäljningsvärdet för en sådan strata-fastighet omkring 15 % högre än för en motsvarande andel i en angavs vara

byggnad med ägandet i bolagsforrn company title.

En lantmätare menade dessutom att horisontella stratum bildade traditionell fastighetsbildning inte var annorlunda än radhus. genom

Den enda skillnaden var enligt hans uppfattning att stapeln ställts på

högkant. Om fastighetsägare i strid med sina grannars uppfattning en att byggnaden är saneringsmogen har han samma möjligheter anser radhusägaren. Allt efter omständigheterna kan han sanera sin som fastighet utan samverkan med övriga fastighetsägare, köpa upp fastigheter eller utverka en planändring eller ett rivningsgrannarnas föreläggande. Samme lantmätare menade att vid sådan fastighetsindelning bör all egendom som använder energi, "aktiva faciliteter", vara enskild egendom och nyttjas av andra med stöd av servitut medan "passiva faciliteter", sådana normalt sett inte förbrukar energi, som

kan vara gemensam egendom. Som exempel den första gruppen

nämndes hissar och som exempel den andra gruppen sprinklersystem för släckning av bränder. Om det blir aktuellt att upphäva strata-indelning, t.ex. därför att en byggnaden är saneringsmogen, köper en exploatör normalt upp alla andelar varefter han ansöker om att strata-indelningen skall upphävas. För att domstolen skall med att upphäva en sådan indelning krävs att alla skulder är betalda. Det antyddes att försäkringsfrågor kan vara problematiska. Samfällighetsföreningen är skyldig att försäkra all egendom som är fast förankrad vid väggen denna egendom tilllhör underfastigäven om hetens ägare. En fastighetsägare kan därigenom åsamka övriga fastighetsägare kostnader genom att förse fastigheten med dyrbar egendom. Fastigheter kan inte säljas innan de har fått en "title". Det innebär

att en exploatör inledningsvis måste finansiera hela bebyggelsen se

dock angående "staged development" i avsnitt 4.4.2. Han kan dock sluta föravtal med blivande köpare och på så sätt tillägna sig en handpenning om 10 %. Den särskilda Commissioner som har inrättats för tvistelösning både beträffande strata titles och community titles bör ses mot bakgrund av att domstolsförfarandet i Australien synes vara både mer kostsamt och mer tidskrävande än det svenska domstolsförfarandet. Handläggningen hos the Commissioner påminner en del om hanteringen i allmän domstol av tvistemål om mindre värden. The Commissioner skall i första hand medla. Förfarandet är billigt för parterna och relativt snabbt. En stor del av arbetet omfattar rådgivning.

124 Utländsk rätt

Pågående reformarbete

År 1992 tillsattes arbetsgrupp för över titles—lagstiften att se strata ningen och föreslå de förändringar som ansågs erforderliga. Arbetsgruppen överlämnade i mars 1993 en rapport med förslag till ändringar bl.a. följande punkter. Sarnfällighetsföreningens och underfastighetsägarnas ansvarsområden bör definieras tydligare. Stadgarnas utformning bör överlåtas parterna i större utsträckning.

Maximistraffet för den som inte följer stadgarna bör höjas från 500

dollar till 5 000 dollar 1 dollar är omkring 5 SEK. Samfällighetsföreningarna bör ges ökade möjligheter att driva in obetalda avgifter. Betydelsen av reparationsfonder bör understrykas ytterligare. Det bör

vara obligatoriskt för samfällighetsföreningen att värdera byggnaden

med hänsyn till försäkringsskyldigheten åtminstonde vart 5:e år. Slutligen bör Strata-indelningar med en eller två underfastigheter undantas från vissa krav beträffande styrelse samt finansiella och försäkringsmässiga förpliktelser. Förslagen övervägs för närvarande.

Utgångspunkterna för förslaget 125

Utredningens överväganden och förslag

5 för

Utgångspunkterna förslaget

5.1 Inledning

Utredningens uppdrag att undersöka hur man skall komma till rätta med de problem som i dag uppkommer när olika slag av verksamhet skall samordnas i komplicerade byggnadsanläggningar kan delas in i tre delar.

1 Kartläggning av problemen.

2 Redogörelse för olika alternativa lösningar för att komma till rätta med problemen med angivande av vilka för- och

nackdelar som är förknippade med olika alternativ.

3 Förslag till de författningsändringar som behövs för att

åstadkomma den lösning som förordas.

Utredningens uppdrag avser alltså "fastighetsrättslig samordning av verksamheter i komplicerade byggnadsanläggningar". Mera konkret

har utredningen inriktat sitt arbete pä situationer där minst två

fristående rättssubjekt fysiska eller juridiska personer vill ta i

anspråk olika delar av en byggnadsanläggning. Begreppet byggnad motsvarar här jordabalkens definition av tillbehör till fastighet 2 kap. l § JB. Det innebär att i princip alla konstruktioner som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk inräknas. I detta sammanhang kan erinras om lagberedningens uttalande i 1947 års jordabalks-

betänkande SOU 1947:38 s. 86 angående begreppet "byggnad".

Till byggnader äro vidare att hänföra murar, broar, byggnader samt vissa andra transportanläggningar och torde över huvud taget kunna

räknas alla slags konstruktioner. Att byggnad skall

sträcka sig över jor uppbyggda nödvändigt. En husliknande

ytan är anläggning kan betraktas som byggnad, även om den är belägen under jordytan, exempelvis kiosker och stationsanläggningar vid en underjordisk järnväg. Det kan visserligen stundom vara tveksamt, när ett föremål sålunda skall anses ha karaktär av byggnad, men

126 Utgångspunkterna för förslaget

detta torde behöva medföra några praktiska svårigheter, enär ett dylikt föremål i varje fall torde ingå under det vidsträckta begreppet anläggningar i nästföljande grupp av tillbehör.

Med definitionen följer att utredningen också måste ta hänsyn till situationer där en eller flera intressenters verksamhet skall bedrivas i ett utrymme under markytan, t.ex. i ett bergrum. Enligt utredningens uppfattning beror de problem som i dag uppkommer vid samordning av olika verksamheter i komplicerade

byggnadsanläggningar till stor del på att möjligheterna att utnyttja ett

tredimensionellt avgränsat utrymme av en fastighet eller ett fastighetstillbehör är begränsat. I fortsättningen används uttrycket tredimen-

sionelltfastighetsutnytyande som beteckning brukande av ett sådant utrymme. Behovet av tredimensionellt fastighetsutnyttjande har vuxit

fram inom framför allt tätbebyggda områden och var vid JB:s och FBL:s tillkomst begränsat.

Innan utredningen kommer in sina förslag redovisas vår kart-

läggning och bedömning av reforrnbehovet, utgångspunkterna för vårt förslag samt de alternativa lösningar på problemen som vi övervägt.

5.2 Reformbehovet

5.2.1 Barbro Julstads avhandling

När det gäller tillämpningen av befintlig lagstiftning är det inte möjligt

att någon heltäckande bild fastighetsbildningsverksamheten i

ge av Sverige. De uppgifter om tillämpningen som utredningen fått härrör bl.a. från den undersökning om tredimensionell fastighetsbildning i praktisk förrättningsverksarnhet som utförts av Barbro Julstad och som redovisas i doktorsavhandlingen Tredimensionellt fastighetsutnyttj ande fastighetsbildning med undertiteln Är gällande rätt användbar genom

Stockholm 1994.

Underlaget till det beskrivande avsnittet i Barbro Julstads avhandling inhämtades genom en enkät år 1992 till landets dåvarande

fastighetsbildningsmyndigheter med tillhörande lantmäterikontor, totalt

141 stycken. I enkäten användes begreppet tredimensionell fastighets-

bildning beträffande olika metoder för att genom fastighetsbildning skapa ett tredimensionellt fastighetsutnyttjande. Enkäten består av två delar. Den första delen innehåller allmänna frågor om efterfrågan på tredimensionell fastighetsbildning, frågor om hur man från fastighetsbildningsmyndighetens sida ser på möjligheterna att tillämpa gällande rätt i syfte att tillgodose önskemålen samt behovet av ändringar i regelsystemet. Den andra delen avser en förfrågan om utförda

Utgångspunkterna för förslaget 127

förrättningar. I den delen har kompletterande intervjuer gjorts hos fastighetsbildningsmyndigheterna i Stockholm och Göteborg. , Enkäten har besvarats av 121 av de tillfrågade fastighetsbildningsmyndigheterna med tillhörande lantmäterikontor. De som besvarat enkäten har dock inte svarat på samtliga frågor. Det är enkätens andra del som utgjort underlag för Barbro Julstads studie av 87 stycken genomförda förrättningar med tredimensionell fastighetsbildning. Beträffande resultatet av Barbro Julstads studie av tredimensionell

fastighetsbildning i praktisk förrättningsverksamhet hänvisas till

redovisningen i doktorsavhandlingen, s. 144 samt bilaga 1-3. I sammanfattningen redovisar Barbro Julstad sina iakttagelser beträffande tredimensionell fastighetsbildning i praktisk förrättningsverksamhet enligt följande a.a. s. 201

Fastighetsbildningsmyndigheterna framhåller servitutsinstitutet som

möjlighet att genom fastighetsbildning tillskapa tredimensionellt en

fasti De anser emellertid, att det kan vara problem

att finna lämpliga fastigheter, som kan vara bärare av servitut och att avgöra vad som är överordnat servituts- eller fastighetsända-

målet. Vidare framhålles problem av grannelagsrättslig karaktär

såsom hur funktioner i en övervåning skall kunna säkras om undervåningen rivs. Fastighetsbildningsmyndigheterna menar vidare, att oklarheten i gällande bestämmelser är ett problem. Bedömningen av behovet av förändringar i gällande rätt varierar dock. Vissa myndigheter anser att gällande bestämmelser är tillräckliga. Andra menar, att behov finns av att införa möjlighet att bilda tredimensionella fastigheter. 87 genomförda förrättningar visar, att det är servitutsbildning och inrättande gemensamhetsanläggning, som används för att av tillskapa tredimensionellt I antal

fasti ett stort

förrättningar är situationerna sadana att nå ra generella svar inte finns servitutsbildningen är tillåten er inte. Exempel finns om dock att servitut har bildats när gemensamhetsanläggning borde ha inrättats och gemensamhetsanläggning inrättats, när servitut borde ha bildats. Servitutsbildnin har i några fall enomförts på sådant sätt, att servitutet får betra tas som huvudän amâl och inte som komplement till den härskande fastigheten. Trots att behov ofta föreligger av att ålägga tjänande fasti het underhällsskyldighet, har möjligheten knappast utnyttjats. I era förrättningar är det inte handlingarna avgöra befintligt

möjligt

att

upplåtelsen

ur om avser eller livande utrymme och vem som s all svara för utförandet. Detta leder till att man inte heller kan avgöra vem som är ägare till byggnad eller byggnadsdel. Vid inrättande av gemensamhetsanläggning tas utrymmen i huvudsak i anspråk i befintliga byg nader. Vanligtvis omfattas då inte några bärande konstruktionsde ar, varför problem med upplätelsernas bestånd inte föreligger. När gemensamhetsanläggning avser utrymme i blivande byggnad, fram år inte alltid vem som skall svara för uppförandet, vilket har bety else för äganderätten till anläggningen. I några förrättningar förekommer också servitut och

gemensarnhetsanläggningar som är inbördes beroende av varandra

utan att frågan om samordningen berörs.

128 Utgångspunkterna för förslaget

Såväl vid bildande av servitut som vid upplåtelse av utrymme för gemensamhetsanläggning i befintlig byggnad varierar detaljnivån i avgränsningen av utrymmena. I bland finns ingen närmare avgränsning. I andra fall är den detaljerad.

Utöver redovisningen i sammanfattningen vill utredningen fästa uppmärksamhet vid ytterligare några iakttagelser som Barbro Julstad redovisat i sin avhandling. Dessa kan sammanfattas enligt följande.

Onskemål om fastighetsbildning som leder till ett tredimensionellt fastighetsutnyttjande tillgodoses genom bildande servitut, av inrättande av gemensamhetsanläggning, upplåtelse av ledningsrätt eller genom kombinationer av sådana åtgärder. I ett par förrättningar konstateras att önskemålet är att tillskapa tredimensionellt avgränsade fastigheter och anges att den valda åtgärden vidtagits därför att sådana fastigheter inte kan bildas enligt gällande rätt.

För att kunna bilda servitut tillskapas i bland fastigheter, vars egentliga funktion är att vara härskande fastighet i ett servitutsförhållande. I några av de studerade förrättningarna är det enligt Barbro Julstad u enbart att fastigheter som inte uppfyller villkoren

i 3 tillg

kap. FBL apas enbart i syfte att vara härskande fastigheter

i servitutsförhållanden och att det primära ändamålet med fastighetsbildningen är att få tillgång till servitutsutr mmet. I ett fall rörande till bergrum fanns ingen lämplig astighet, och kunde inte

tillgång hel bildas någon lämplig fastighet, till förmån servitut kunde

er vars upplåtas. De blivande bergrumsägarna förvärvade då befintliga fastigheter utan samband med bergrummens ändamål, varefter avta uppläts och inskrevs.

Det är inte ovanligt att det inte direkt förrättningshandlingarna - ur går att utläsa befintlig byggnad,

servitutsupplâtelse

om avser byggnad under uppförande eller yggnad skall uppföras som senare. När det gäller byggnad som skall uppföras, framgår inte alltid vem som skall svara för uppförandet. Det är därför inte alltid möjligt att utläsa om byggnad eller byg nadsdel inom servitutsutrymmet är tillbehör till den härskande e ler tjänande fastigheten. Med nå ot enstaka undantag berörs inte heller frågan om till vilken fastig et byggnad eller byggnadsdel utgör tillbehör.

När det gäller lokaliseringen av utrymmen och deras tredimensio- nella avgränsning, kan man konstatera att det inte alltid direkt ur

förrättningshandlingarna är möjligt att utläsa att det är fråga om en

tredimensionell avgränsning. Ibland finns endast en horisontell redovisning av utrymmet. Av förhållandena i övrigt, till exempel när det framgår av beslutsunderlaget att utrymmet ligger under jord, kan man dock dra slutsatsen att det är fråga om ett tredimensionellt avgränsat utrymme. Förhållandena är ofta sådana att lokaliseringen kommer att bestämmas efter utförandet av anläggningen, så kallad faktisk lokalisering.

En faktor som enligt Barbro Julstads uppfattning sannolikt har styrt utformningen av servitutsutrymmena och indelningen i fastigheter i flera av de studerade ärendena, är möjligheten att uppfylla brandskyddskraven i de vid förrättningstillfällena gällande

Utgângspunkterna för förslaget 129

nyby gnadsreglerna. I enkätsvaren uppger vissa fastighetsbildningsmyn i heter att brandskyddsbestämmelserna har avgörande

betyde se för möjligheten att göra tredimensionella servitutsupplå-

telser i byggnader, så att förbindelse erhålls mellan eller inom byggnader på ömse sidor om en fastighetsgräns. Exempel förrättning, som inte har kunnat genomföras detta skäl, har av också lämnats. Förrättningen hade dock kunnat genomföras om ombyggnad skett.

När det gäller frågan om gällande rätts användbarhet för möjligheten

att tillskapa ett tredimensionellt fastighetsutnyttjande redovisar Barbro

Julstad sammanfattningsvis följande bedömning a.a. 202 s.

Gällande rätt bedöms endast vara användbar för möjligheten att

tillskapa ett tredimensionellt fastighetsutnyttjande i vissa speciella

situationer. Att bilda tredimensionellt avgränsade fastigheter är inte möjligt. De återstående möjligheterna att tillskapa självständiga enheter är att uppföra eller anläggning lös egendom eller

byggnad

annan som

att anlä ga ning efter ledningsrättsupplåtelse enligt LL till förmån ör person. De har dock sådana begränsningar att de inte kan utgöra grund för bedömningen att gällande rätt är användbar.

Aven när det gäller rätt till utrymme, som följer med äganderätt

till fastighet, blir helhetsbedömningen att gällande rätt inte är

användbar. Svaret är dock inte entydigt. För vissa situationer kan

bestämmelser tilläm för tillskapa tredimensionellt

gällande

as att astighetsutnyttande. Iandra all kan så inte ske. Iflertalet situationer är dock för ållandena sådana att något svar överhuvudtaget inte kan länmas, vilket får anses vara en allvarlig invändning mot användbarheten. Detta är en invändning som kan göras även mot

andra bestämmelser i FBL, AL och LL. Vid bedömningen

av om

tredimensionellt fastighetsutnyttjande kan föreligger

emellertid oklarhet hur bestämmelse tillskapas, skal tolkas i

om VISS även enskilda konkreta situationer. Det är endast möjligt att framhålla förhållanden som kan ha betydelse för bedömningen viss av om åtgärd kan anses tillåten eller otillåten. Denna osäkerhet visar sig

även i utförande och redovisning av genomförda förrättnin såt-

ett förhållande ocks framhålls många fastig

gärder,

som av ets-

ildningsmyndigheter.

En annan allvarlig invändning mot gällande rätts användbarhet är

den bristande möjligheten att reglera ansvaret för underhållet av byggnad eller annan anläggning mellan inbördes beroende fastigheter och att garantera u pförande byggnader eller andra av i vilka upplåte rättigheter sker.

anläggningar

se av O arheterna i gällande rätt, tillsammans med den osäkerhet som

råder vid genomförandet förrättningar där tredimensionellt

av

fastighetsutnyttjande tillska as, kan leda till oklarheter i fastig-

hetsindelningen och leda tili tvister enskilda emellan. Det

personer innebär att det kan finnas anledning att ändra eller förtydliga gällande bestämmelser. Genom vissa smärre ändringar kan oklarheterna minska och användbarheten öka avsevärt. För att tillgodose all tänkbar efter-

frågan, torde dock steget behöva tas fullt ut mot ett införande av

möjligheten att bilda tredimensionella fastigheter. En bedömning av

om sadana förändringar är önskvärda eller inte ligger emellertid

130 Utgångspunkterna för förslaget

utanför detta arbete, varför frågan om ändringar bör införas lärrmas öppen.

5.2.2 Utredningens förstudier

För kartlägga reformbehovet har utredningen dels gjort egna att

studier fastighetsbildningsförrättningar, dels samtalat med för-

av

rättningslantmätare, fastighetsägare, byggföretag, byggherrar och

kreditgivare. Utredningens ordförande och sekreterare har bl.a. besökt lantmäterimyndigheterna i Stockholm och Göteborg samt studerat

handlingar avseende byggnadsanläggningar som Globen och Citytermi-

nalen i Stockholm samt Knutpunkten i Helsingborg.

Önskemål tredimensionellt fastighetsutnyttjande genom

om

fastighetsbildning förekommer i inte obetydlig omfattning i Stockholm

och Göteborg. Enligt förrättningslantmätarna kan önskemålen i allmänhet tillgodoses genom att servitut bildas eller gemensamhetsanläggningar inrättas. I vissa fall bildas servitut som är så

betydelsefulla att de i praktiken utgör den härskande fastighetens

viktigaste komponent. I andra fall upplevs brandskyddsreglerna, som

föreskriver brandtekniskt avskiljande konstruktioner för byggnader i tomtgräns, ett hinder för tredimensionellt fastighetsutnyttjande som servitut omfattar ett visst utrymme i en byggnad på en genom som angränsande fastighet.

Från fastighetsägarhåll har påpekats att det vid tredimensionellt fastighetsutnyttj ande servitutsbildning förekommer civilrättsli ga

genom avtal drift och underhåll, vilka löper risk att falla bort om de om berörda fastigheterna byter ägare. Beträffande ansvarsfördelningen mellan ägaren till den härskande fastigheten och ägaren till den

tjänande fastigheten kan det oklart vad som egentligen gäller. Det

vara kan gälla frågor som är skyldig att hålla viss egendom om vem försäkrad eller att för underhåll av viss egendom. ansvara De företrädare för kreditsidan utredningen varit i kontakt med som har framhållit att kreditgivarna välkomnar mångfald beträffande möjligheterna till fastighetsutnyttjande. För att nyttjandeformen skall kunna fungera kreditunderlag är det primära att fastighetsutsom nyttjandet framstår stabilt och långsiktigt samt att panträtt kan som upplåtas på ett enkelt och säkert sätt, ungefär som dagens fastighetspant. Det har också framkommit att det finns behov av tredimensionell

fastighetsbildning helt saknar motsvarighet i dag. Det gäller

som

ianspråkstagande av tredimensionellt avgränsade utrymmen av

fastigheter, byggnader eller andra anläggningar som inte kan knytas till någon fastighet. Det har från flera håll framförts önskemål annan att kunna skikta byggnad i flera delar, t.ex. en för kommersielom en ändamål och för bostadsändamål. Även möjligheten att utnyttja en

Utgångspunkterna för förslaget 131

bergrum efterfrågas i situationer där utnyttjandet med en korrekt tillämpning lagstiftningen inte kan knyta an till någon fastighet. Det av har framkommit genom våra studier och våra samtal med olika aktörer på fastighetsrättens område.

5.2.3 Brister i gällande rätt

Ett tredimensionellt fastighetsutnyttjande kan åstadkommas många sätt, vilket framgår av beskrivningen över huvuddragen i regelsystemet vid fastighetsutnyttjande. Alla former av fastighetsutnyttjande är emellertid inte lämpliga ur olika aspekter. Som utredningen tidigare konstaterat föreligger det behov av att kunna ta i anspråk ett tredimen-

sionellt avgränsat utrymme av en byggnadsanläggning ett sätt som

inte kan ske med dagens fastighetsrättsliga regler. Ägande av en

-

ideell andel av en fastighet, t.ex. genom ett fastighetsbolag, ger inte

nyttjaren tillräcklig frihet när det gäller belåning och överlåtelser av det nyttjade utrymmet, även om nyttjaren genom avtal tillerkänns exklusiv dispositionsrätt till det aktuella utrymmet. Tomträttsupplåtelser har ett begränsat användningsområde bl.a. eftersom det bara kan användas om det allmänna äger fastigheten och eftersom sådan upplåtelse måste avse hela fastigheten. Ledningsrätt till förmån för person och nyttjanderätt i andra former har samtliga den begräns-

ningen att det inte finns något inteckningsförfarande liknande det som

gäller för fast egendom. Möjligheterna att utnyttja servitut och gemensamhetsanläggning för tredimensionellt fastighetsutnyttjande är begränsade eftersom det tredimensionella utrymmet måste knytas till en eller flera fastigheter.

Servitut

Det finns exempel på servitutsbildningar där det starkt kan ifrågasättas om servitutet år av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. Servitut bildas i bland i situationer där det egentliga intresset förefaller vara att åstadkomma en fastighetsindelning som överensstämmer med intressenternas önskemål om uppdelning av ett större byggnadsprojekt, utan att servitutet kan sägas vara av någon egentlig betydelse för den fastighet som skall vara härskande. Som redogjorts för i det före-

gående avsnitt 2.4.2 har Högsta domstolen i två uppmärksammade

fall prövat innebörden av rekvisitet väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning. Servituten i de båda rättsfallen har bildats till förmån för en fastighet som inrättats för ett speciellt, allmännyttigt ändamål. Högsta domstolens ställningstagande kan därför inte sägas innebära någon generell lättnad i väsentlighetskravet när det gäller servitut till förmån för en fastighet som fyller rimliga krav ändamålsenlig användbarhet även utan det aktuella servitutet.

132 Utgångspunkterna för förslaget

En annan fastighetsbildningsform som man ställer sig tveksam inför är de fall där en fastighet inrättats med det enda, eller i vart fall det huvudsakliga syftet, att vara härskande i ett servitutsförhållande. Om förfarandet innebär fastighet inte är varaktigt lämpad för att en som sitt ändamål bildas, och det till denna fastighet knyts ett servitut, kringgås såväl reglerna om tillskapande av fastigheter som reglerna om servitut. Den här formen av fastighetsbildning förekommer oftast när man vill skapa en separat bruksenhet av ett utrymme under markytan. Här finns inte alltid någon fastighet som det är naturligt att knyta utrymmet till. Utrymmets gränser har dessutom ofta inget samband med gränserna marken. Det förekommer också att parterna i ett servitutsavtal träffar överenskommelser om äganderätten till byggnader eller andra anläggningar som utgör fastighetstillbehör. En sådan överenskommelse är utan verkan eftersom J Bzs regler om fastighetstillbehör är tvingande. Förekomsten av sådana avtal måste emellertid uppfattas som ett tecken att det föreligger behov av tredimensionellt fastighetsutnyttjande som inte kan tillgodoses genom befintlig lagstiftning.

T omtrátt

Det förekommer tomträttsupplåtelser med föreskrifter som innebär att ett tredimensionellt avgränsat utrymme undantas från tomträttshavarens disposition. Med tanke den grundläggande bestämmelsen för tomträttsinstitutet som innebär att tomträtt endast kan upplåtas i hel fastighet anser utredningen att det är osäkert hur sådan föreskrift en som i realiteten innebär att tomträttshavarens möjligheter att disponera fastigheten inskränks genom att ett tredimensionellt avgränsat utrymme undantas från tomträttsuppplåtelsen skulle bedömas vid rättslig en prövning. Rådighetsinskränkande kontraktsföreskrifter i tomträttsavtal har behandlats ingående av Peter Westerlind, Studier över tomträttsinstitutet Stockholm, 1965. Vidare kan man även i tomträttsavtal finna överenskommelser om ägarförhållanden till byggnader eller andra anläggningar som utgör fastighetstillbehör.

Gemensamhetsanläggning och ledningsrätt

När det gäller fastighetsutnyttjande gemensamhetsanläggning

genom och ledningsrätt har utredningen inte funnit att instituten används i strid med lagstiftningen. Med hänsyn till institutens uppbyggnad är det naturligt att användningssättet i stort sett håller sig inom de angivna ramarna. Ledningsrätten är begränsad genom att den förutsätter att fastighetsutnyttjandet sker för ledning. En gemensamhetsanläggning måste vara gemensam för flera fastigheter och erbjuder därför ingen lösning när man vill skapa en separat bruksenhet enskild som en

Utgångspunkterna för förslaget 133

intressent kan förfoga över. Det förekommer emellertid att utrymmen som inrättats för gemensamhetsanläggning hyrs ut för andra ändamål än det som gemensarnhetsanläggningen inrättats för. När det gäller ledningsrätt förekommer det att tunnlar benämns kulvertar för att göra LL tillämplig.

Behov som inte kan tillgodoses

Det föreligger således behov av att kunna ta i anspråk tredimensionellt avgränsade utrymmen av byggnader och andra anläggningar. I vissa fall behövs det tredimensionella utnyttjandet för att en annan fastighet skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. I andra fall år behovet mer eller mindre fristående från nyttjandet av andra fastigheter. Det kan på goda grunder antas att behovet av att kunna utnyttja ett

tredimensionellt avgränsat utrymme i en byggnadsanläggning kommer

att öka. Man kan nämligen förutse att framtida ny- eller tillbyggnad inom tätorterna i ökad omfattning kommer att ske på redan bebyggd

mark. Vidare kan en privatisering eller "bolagisering" av kommunika-

tionsanläggningar och annat, som hittills vanligen ägts av staten eller varit i kommunal ägo, underlättas genom att möjligheten att tillskapa belåningsbara enheter av fast egendom ovan eller under markytan införs. Många detaljplaner förutsätter att byggnader skall innehålla såväl bostäder som lokaler för olika ändamål. Eftersom en fastighet måste

ägas och förvaltas som en enhet uppstår ofta problem vid finansiering

och förvaltning av sådana byggnader. Om bostäderna skall upplåtas med bostadsrätt måste en bostadsrättsförening äga hela fastigheten. Upplåts lokalerna med hyresrätt måste bostadsrättshavarna bidra till finansieringen även av lokalerna vilket innebär att kravet egen insats kan bli onödigt stort. Därtill kommer att bostadsrättsföreningen

skall fungera som hyresvärd för lokalhyresgästerna vilket normalt

kräver en kompetens och erfarenhet som en lekrnannastyrelse ofta inte besitter. Lokalerna kan också upplåtas med bostadsrätt vilket innebär att lokalhyresgästerna får tillskjuta en egen insats och blir medlemmar i föreningen. Att denna lösning hittills varit ovanlig beror troligen på att flertalet affärsidkare i första hand vill använda det egna kapitalet för att finansiera affärsverksamheten och undviker att binda kapital i lokaler som kan vara svåra att avyttra. Därtill kommer att affärsidkare

undviker att bli delansvariga för bostadsrättsföreningens ekonomiska

åtaganden. Även för bostadsrättsföreningen kan det innebära problem att affärsidkare blir medlemmar i föreningen. Dels kan bostadsinnehavare och lokalinnehavare ha olika syn på förvaltningen, dels kan finnas risk för att en affärsidkare skall komma på obestånd.

134 Utgångspunkterna för förslaget

Om fastigheten i stället ägs av ett förvaltningsbolag kan bostadsdelen endast upplåtas med hyresrätt jfr l § bostadsrättslagen.

Flera konkreta byggnadsprojekt har presenterats för utredningen. Några har avsett befintliga byggnader som uppförts just för att rymma både bostäder och kommersiella lokaler, se bild

Staden 14:5

D Bostäder

Kommersiella lokaler

Bild 1 En byggnad som inrymmer två separata enheter varav den

ena omfattar bostäder och den andra kommersiella lokaler.

Andra byggnadsprojekt som utredningen studerat har avsett planerad

bebyggelse som inte uppförts. Ett exempel utgörs av ett parkeringshus

i Stockholms innerstad. Byggherrens önskemål var att bl.a. bygga mindre lägenheter utmed den befintliga fasaden och större lägenheter som en överbyggnad parkeringshuset. Enligt byggherrens uppfattning borde den nya byggnadsanläggningen därefter delas upp i tre separata enheter som kunde överlåtas och belånas var för sig, se bild 2.

Utgångspunkterna för förslaget 135

Staden7:4

Enhet1 EnhetZ Ennet3 A Bostadsrätts- s Parkeringshus Hyreslägenheter lägenheter

Bild 2 En byggnadsanläggning som omfattar tre separata bruksen-

heter för olika ändamål.

Som tidigare nämnts efterfrågas även möjligheten att utnyttja bergrum

i situationer där utnyttjandet med korrekt tillämpning av lagstift-

en ningen inte kan knyta till någon fastighet. Flera konkreta exempel an har presenterats för utredningen. I Göteborg finns t.ex. planer på att bygga ett underjordiskt museum beläget under ett område för allmän plats. Här finns också planer på underjordisk filmstad och en en underjordisk parkering i anslutning till en vägtunnel. I Stockholm utnyttjas utrymmen under markytan redan i dag i stor utsträckning för olika ändamål tunnelbanor, garage, brandstationer, upplag, som och stationsbyggnader. Önskemål

mindre verkstäder, Sporthallar om

att kunna dela ett stationsområde under marknivå i flera separata upp bruksenheter finns också. På flera håll i landet finns det önskemål om kunna skapa separata bruksenheter under markytan för förvaring. att De skilda behov finns utrymmen under markytan illustreras som av genom bild

136 Utgångspunkterna för förslaget

/

Staden 3:1

Staden z w

SW |:l

2:1 4:1

U

Bild 3 Ett utrymme under markytan sträcker sig

som över flera

fastigheter och som, bortsett från tillfarten, saknar samband

med dessa.

5.2.4 Utredningens bedömning

Efterfrågan och behovet av att utnyttja ett tredimensionellt avgränsat utrymme av en fastighet eller en tredimensionellt avgränsad del

av en

byggnad eller annan anläggning förefaller vad framkommit

av som

vara stort. Ny- och tillbyggnad på redan bebyggd mark leder till

att

sådana byggnadsanläggningar där olika slag verksamhet

av skall

samordnas blir allt vanligare. Inte minst ñnansieringsskäl

av är det ofta önskvärt med olika ägare till utrymmen inrymmer olika som verksamheter. Även med

hänsyn till förvaltningen är sådan

en

uppdelning ofta att föredra. Nuvarande lagstiftning låser emellertid fastighetsanvändningen. Lagstiftningen medför således en onödig begränsning möjlig-

av

heterna att finansiera och förvalta fastigheter. Lagreglema lägger också hinder i vägen för näringsidkare effektivast att möjliga sätt

bedriva olika typer verksamheter. Det av kan på goda grunder antas att ett bättre resultat skulle uppnås t.ex. bostäder och lokaler om

kunde upplåtas och förvaltas för sig de var trots att är inrymda i samma byggnad.

Utgángspunkterna för förslaget 137

Också i andra situationer skulle möjligheten att avgränsa olika enheter inom en fastighet medföra fördelar. Ett sådant exempel är omoch tillbyggnad av befintlig bebyggelse. Den nuvarande fastig-

hetsägaren kanske saknar förutsättningar att finansiera ombyggnad.

en En avyttring av en del av fastigheten kan lösa detta problem. Underjordiska utrymmen utnyttjas redan i dag i stor utsträckning av annan än ägaren till den ovanliggande marken för bl.a. kommunikationer, garage och stationsbyggnader. Ofta sker utnyttjandet med stöd av servitut eller gemensamhetsanläggning. Även tredimensionella utrymmen i byggnader eller andra anläggningar tas i vissa fall i anspråk med stöd av servitut eller gemensamhetsanläggning. Dessa lösningar är i många situationer otillfredsställande. Av Barbro Julstads avhandling framgår att det ofta föreligger oklarhet om hur en viss bestämmelse skall tolkas i en enskild konkret situation, varför det kan vara omöjligt att säkert avgöra om en viss åtgärd är tillåten eller otillåten. Detta kan i sin tur leda till oklarheter i fastighetsindelningen. Osäkerheten torde bero att olika bestämmelser, som inte tillkommit i syfte att tillskapa tredimensionellt fastighetsutnyttjande, i dag används just för detta syfte. Det gäller framför allt reglerna om förrättningsservitut. Att reglerna om förrättningsservitut används för detta syfte trots det osäkra resultatet utgör ett

tydligt tecken att det föreligger behov av rättsregler om tredimen-

sionellt fastighetsutnyttjande. Det ligger ett allmänt intresse i att skapa regler som klargör i vilka situationer tredimensionell fastighetsbildning är tillåten. Vidare måste det vara av allmänt intresse att undanröja

sådana oklarheter som kan få till följd att själva fastighetsindelningen

ifrågasätts. En ytterligare aspekt är att om det införs möjlighet att ett en enkelt och säkert sätt kunna bruka en del av en fastighet eller anläggning, så kommer marknaden troligen att finna ytterligare användningsområden för den nya bruksrätten än de som framkommit under utredningens probleminventering. En sådan möjlighet skulle medföra positiva effekter för bygg- och fastighetssektorn genom en effektivare kapitalanvändning. Det är enligt utredningens mening uppenbart att gällande rätt behöver reformeras för att underlätta tredimensionellt fastighetsutnyttjande.

138 Utgångspunkterna för förslaget

5.3 Utgångspunkterna

Ändamålsenli rättsregler för ett tredimensionellt fastighetsutnyttj ande ga

bör uppfylla följande krav.

Rätten till fastighetsutnyttjande skall vara stabil, förutsebar och självständig

En grundförutsättning för ett fungerande fastighetsutnyttjande är att

rättigheten är stabil. Tidsobegränsade rättigheter är att föredra.

Regelsystemet skall vara sådant att de rättigheter och skyldigheter som följer av fastighetsinnehavet är möjliga att förutse. Rättigheten skall vara självständig i betydelsen att den bör vara överlåtbar och inte godtyckligt kunna ändras eller upphävas.

Fastighetsutnyttjandet skall vara synligt

- Med detta avses att såväl myndigheter som allmänheten skall kunna kännedom om fastighetsutnyttjandet och därmed de rättigheter och

skyldigheter som följer med det specifika fastighetsutnyttjandet.

Offentlighetskravet tillfredsställs enklast, säkrast och till lägst kostnad fastighetsutnyttjandet måste registreras för att vara giltigt. Intresset om

överensstämmer med JB:s grundtanke att det inte skall vara möjligt att

på civilrättslig väg kringgå den officiella fastighetsindelningen.

Rätten till fastighetsutnyttjande skall kunna utgöra kreditunderlag

-

För detta krävs dels att sakrättsligt skyddad panträtt kan upplåtas, dels att panträtten kan tas i anspråk av kreditgivaren om låntagaren brister i sitt betalningsåtagande.

Rättsreglerna skall vara enkla - Det skall göras så små ingrepp som möjligt i den befintliga lagstift-

ningen. De kompletteringar som behövs skall i görligaste mån ansluta till den struktur och de huvudprinciper som i dag gäller inom

fastighetsrätten.

5.4 Alternativa lösningar

Ändrade servitutsregler

I utredningens direktiv att det bl.a. bör undersökas om det är anges

möjligt att lösa problemen genom ändringar i FBL:s regler om

förrättningsservitut. Servitutsbildning enligt FBL erbjuder en möjlighet till tredimensio-

nellt fastighetsutnyttj ande. Ett sådant fastighetsutnyttj ande kan i många

Utgångspunkterna för förslaget 139

fall också tillgodose de krav som angetts ovan. Det är självständigt

och synligt i den betydelse som använts här. Ett servitut som innebär ett fastighetsutnyttjande ökar typiskt sett den härskande fastighetens värde och ingår därmed i kreditunderlaget. Utrymmet för inteckning i den härskande fastigheten ökar. Utrymmet för servitutsbildning enligt FBL skulle kunna utsträckas ytterligare. Servitutsbildning skulle t.ex. kunna tillåtas för att åstadkomma en lämplig fastighetsindelning utan att det uppställs något krav på att servitutet skall vara till nytta för den härskande fastigheten. Den inskränkning som i dag ligger i att servitut skall innebära rätt att i visst hänseende nyttja eller annat sätt ta i anspråk utrymme skulle kunna ersättas med ett rekvisit som tydligt visar att servitutsrätten kan avse ett fullständigt ianspråkstagande av ett för den tjänande fastigheten betydande utrymme. Kravet på att servitutsbildningen skall medföra en positiv nettoeffekt skulle också kunna överges, om bara fastighetsindelningen blir lämplig. Utredningen anser emellertid att den ovan skisserade utvidgningen av servitutsbegreppet av flera olika skäl inte är någon lämplig lösning. Servitutsbegreppet har gamla anor och är ett väl inarbetat begrepp med den tydliga innebörden av en belastning en fastighet till förmån för en annan fastighet. Att öppna institutet på ett sätt som innebär att servitutet kan bli huvudsaken och den härskande fastighetens enskilda mark av underordnad betydelse strider mot fastighetsrättens grundläggande tanke att varje fastighet skall vara lämplig för sitt ändamål och att varje bruksenhet skall vara en fastighet. Ett utvidgat servitutsinstitut skulle vidare bara kunna tillgodose önskemålen om tredimensionell fastighetsbildning i en del av de skilda situationer där detta visat sig vara eftersträvansvärt. Fortfarande skulle de situationer där det är lämpligt att låta ett tredimensionellt utrymme utgöra en separat enhet utan att utrymmet kan knytas till någon annan fastighet kvarstå olösta. En annan omständighet som talar mot en utvidgning av möjligheten att bilda förrättningsservitut för tredimensionellt fastighetsutnyttjande är att detta sannolikt skulle leda till en ökad användning av servitut i andra sammanhang. Servitutet används i många vitt skilda situationer. Om möjligheterna att skapa servitut för att åstadkomma tredimensionell fastighetsbildning utökades skulle detta samtidigt innebära ett vidgat tillämpningsområde för även annan servitutstbildning. Vi har inte underlag för att överblicka konsekvenserna av en sådan utveckling, men anser det angeläget att bevara servitutet som ett väl fungerande institut.

Om möjligheten att inrätta förrättningsservitut utökades skulle också

avtalsservituten sannolikt komma att tillämpas i större omfattning än för närvarande. En tydlig och i rättstillämpningen hållbar avgränsning mellan de båda servitutsinstituten framstår som svår att åstadkomma.

140 Utgângspunkterna för förslaget

Även utökades endast för förrättningsservitut finns det om utrymmet anledning att befara att många parter, bl.a. i syfte att spara förrättningskostnader, skulle frestas att försöka skapa ett tredimensionellt fastighetsutnyttjande genom avtalsservitut. En sådan utveckling är inte önskvärd eftersom utrymmet för privaträttsligt fastighetsutnyttjande som inte överensstämmer med den officiella fastighetsindelningen ökar. Detta fastighetsutnyttjande är inte alltid synligt i den betydelse som angetts ovan. Med hänsyn till alla de rättigheter och skyldigheter som följer med fastighetsutnyttjandet bör kravet på synlighet inte efterges. Att myndigheter och enskilda skall kunna få korrekta

uppgifter om ett fastighetsutnyttjande är en förutsättning för bl.a.

planlagstiftningen, skattelagstiftningen och olika rättighetssystem. Även hänsynen till kreditintresset möjligheterna till fastiggör att hetsutnyttjande genom avtalsservitut bör vara begränsade. Om rätten att nyttja ett utrymme en fastighet knyts till en angränsande fastighet påverkas kreditunderlaget. Uppkommer fastighetsutnyttj andet genom avtalsservitut kan en kreditgivare med säkerhet i den tjänande fastigheten miste om en del av sitt kreditunderlag utan att ens få kännedom om minskningen. På motsvarande sätt kan en kreditgivare med säkerhet i den härskande fastigheten gå miste om kreditunderlag

genom att ett avtalsservitut upphävs.

De ovan diskuterade problemen skulle i och för sig kunna elimineras genom att avtalsservituten frånkändes rättsverkan. Detta är emellertid en lösning som utredningen avvisar. Avtalsservitut fyller enligt utredningens uppfattning en funktion i alla de fall där det är önskvärt att ett enkelt och billigt sätt komplettera en fastighet. Möjligheten att avtala om servitut bör därför kvarstå oförändrad.

Sammanfattningsvis anser utredningen att någon utvidgning av FBL:s möjligheter till servitutsbildning inte bör ske. I de situationer

där servitutsbildning från skilda synvinklar uppfattas som både naturligt och lämpligt bör institutet emellertid användas även i fortsättningen. Om en fastighet behöver kompletteras med ett visst begränsat utrymme på en annan fastighet och servitutsrekvisiten är uppfyllda bör servitut även i framtiden kunna användas för att åstadkomma detta tredimensionella fastighetsutnyttjande. Detta var en utveckling som förutsågs under förarbetena till jordabalken. Under probleminventeringen har utredningen också kunnat konstatera att servitut som bildats genom fastighetsreglering i många fall erbjuder en väl fungerande form av tredimensionellt fastighetsutnyttjande. I avsnitt 6.6 föreslår utredningen vissa förändringar som är avsedda att undanröja sådana oklarheter som kan uppkomma till följd av det nuvarande regelsystemet.

Utgångspunkterna för förslaget 141

En ny form av nyttjanderätt

För att en nyttjanderätt skall uppfylla de krav som utredningen ur

olika synvinklar ansett böra ställas på ett fastighetsutnyttjande måste

den kunna lagfaras och intecknas. Om nyttjanderätten dessutom upplåts för all framtid mot ett engångsvederlag blir den i praktiken en äganderätt. Sannolikt skulle det finnas behov av att låta nyttjanderättshavaren upplåta andra nyttjanderätter inom sitt utrymme, att belasta nyttjanderätten med respektive tillerkänna den servitut och även på annat sätt jämställa den med ägande av fast egendom. I stället för att välja en sådan lösning anser utredningen att det är mer konsekvent att tillåta någon form av äganderätt till det tredimensionellt avgränsade utrymmet. Om nyttjanderätten tidsbegränsas är risken uppenbar att nyttjanderättshavarens investeringsvilja påverkas negativt. Ett system med avgälder liknande tomrättsinstitutets avgäldssystem bäddar vidare för konflikter i samband med att nya avgälder skall bestärmnas. Eftersom det föreligger behov av att kunna ta i anspråk tredimensionellt avgränsade utrymmen inte bara i fastigheter som ägs av stat eller

kommun, passar tomträttsinstitutets avgäldssystem med dess koppling

till markvärdet mindre väl. Utredningen anser att någon ny form av nyttjanderätt inte bör införas.

Exklusiv bruksrätt inom samägdfastighet

I många utländska rättssystem tillåts direkt ägande av ett visst utrymme av en byggnad eller annan anläggning utan att utrymmet för den skull jämställs med traditionella fastigheter som omfattar ett markområde. Andra system möjliggör att en exklusiv bruksrätt till ett visst utrymme knyts till ägande av en ideell andel i fastighet. en

Ägarlägenheter i olika former är ett sådant fastighetsutnyttjande i

likhet med det australiska "strata title". I det följande talas endast om exklusiv bruksrätt inom samägd fastighet. Vad som uttalas denna om nyttjandeform gäller emellertid i allt väsentligt även en konstruktion som tillåter enskilt ägande av utrymme i samfälld fastighet. Fördelarna med en lösning där exklusiv bruksrätt till ett visst

utrymme möjliggörs utan att utrymmet utgör en självständig fast egendom är många. Det blir naturligt att hantera dessa utrymmen för

sig; de blir inte jämställda med traditionella fastigheter utan får en särskild reglering. Denna reglering kan innehålla de särskilda bestämmelser som erfordras beroende utrymmenas fysiska beroende av varandra, utan att dessa bestämmelser behöver belasta regelsystemet för de traditionella fastigheterna. Härigenom blir det naturligt att låta de delar av byggnaden eller anläggningen som är nödvändiga för

142 Utgångspunkterna för förslaget

flera utrymmen vara gemensam egendom för dessa. Om en byggnad eller anläggning som inrymmer sådana utrymmen rivs eller förstörs kan särregleringen medge att utrymmena efter viss prövning - upphör att vara särskilda enheter, varvid eventuella kvarvarande

byggnader eller byggnadsdelar återgår till att vara tillbehör till markfastigheten. Vidare kan det befintliga fastighetsregistret troligen relativt enkelt och till en begränsad kostnad kompletteras med register

över dessa utrymmen. Exklusiv bruksrätt inom sarnägd fastighet används också i stor

utsträckning utomlands. Systemet fungerar bra och erbjuder en attraktiv lösning när syftet är att skapa ägarlägenheter. Om utred-

ningen haft till uppdrag att föreslå ägarlägenheter är det också troligt att förslaget hade fått en sådan inriktning. När det gäller sådant fastighetsutnyttjande som kan bli aktuellt vid samordning av olika verksamheter i komplicerade byggnadsanläggningar är lösningen med

exklusiv bruksrätt inom samägd fastighet inte lika självklar. Här är det stor nackdel att egendomsformen alltid måste hållas inom gränserna

en för den markfastighet i vilken utrymmet upplåts. I situationer där det

är önskvärt att skapa en enhet som överskrider gränserna på marken, t.ex. när två byggnader eller andra anläggningar varsin fastighet är

sarnrnanbyggda med varandra eller när det är fråga om en underjor-

disk anläggning vars gränser inte följer fastighetsindelningen på mark-

planet, torde detta i och för sig ofta kunna lösas genom att exklusiv

bruksrätt till ett visst utrymme upplåts iden ena fastigheten och att ett

servitut omfattande visst utrymme i en annan fastighet knyts till den särskilda bruksrätten. Utredningen anser emellertid att ett sådant

förfarande i många fall kan leda till oklara och oöverskådliga

förhållanden och att en fastighetsindelning där fastighetsgränserna så långt det är möjligt motsvarar gränserna för en bruksenhet är att föredra. En ytterligare omständighet som talar mot att tillåta exklusiv

bruksrätt inom sarnägd fastighet är att det ligger i konstruktionens

natur att viss egendom är och att andelsägarna ingår i gemensam

någon form förening. Utredningens uppdrag är att undersöka

av

möjligheten att lösa vissa problem i dag uppkommer när olika

som

verksamhet skall samordnas i komplicerade byggnadsanlägg-

slag av ningar, däremot inte att undersöka möjligheten att skapa ägarlägen-

heter för bostadsändarnål. De befintliga byggnadsanläggningar och de planerade byggnadsprojekt som utredningen granskat är inte sällan

sådana att den uppdelning som önskas endast omfattar ett fåtal enheter, t.ex. skilda enheter för kommersiella lokaler och bostäder. I flera fall föreligger inget behov av gemensam egendom eller annan gemensam

förvaltning. Detta är t.ex. fallet när uppdelning önskas på det sättet att

marken och byggnader ovan jord skall utgöra en enhet medan en

underjordisk byggnadsanläggning skall utgöra en annan enhet. De

Utgångspunkterna för förslaget 143

olika bruksenheter som i sådana fall ryms inom ett markområde har ofta inte fler fysiska eller praktiska beröringspunkter än traditionella fastigheter som gränsar till varandra. Det finns också typiskt sett ett större behov av detaljreglering när andelsägare med likartade behov, t.ex. bostadsinnehavare, samverkar i en förening än när ägare som bedriver skilda slag av verksamheter gör det. En ytterligare nyttjandeform kan befaras göra systemet för fastighetsutnyttjande än mer svåröverskådligt. Det är också troligt att ett system med exklusiv bruksrätt inom samägd fastighet förutsätter ett nytt register. Sammanfattningsvis anser utredningen att en konstruktion med exklusiv bruksrätt inom samägd fastighet ligger närmare till hands om avsikten är att skapa ägarlägenheter för bostadsändamål än om syftet är att underlätta samordning av olika verksamheter i komplicerade byggnadsprojekt.

Lantmäteriverkets idéskiss

Som framgår av beskrivningen i avsnitt 3.3 har Lantmäteriverket på eget initiativ utarbetat en idéskiss till fastighetsbildning i flera plan, vilken överlämnats till Justitiedepartementet. Den innebär i korthet följande: En eller flera personer som äger en bebyggd eller obebyggd fastighet ansöker hos lantmäterimyndigheten om en delningsåtgärd. Lantmäterimyndigheten fattar därefter tre olika beslut, först ett fastighetsbildningsbeslut, därefter ett lägenhetsrättsbeslut och slutligen ett anläggningsbeslut. Genom fastighetsbildningsbeslutet bildas andelsfastigheter utan egen ägovidd som består av en ideell andel av den mark som hörde till den ursprungliga fastigheten. Markomrâdet blir samfälld mark för andelsfastigheterna. Lägenhetsrättsbeslutet innebär att till varje andelsfastighet knyts en lägenhetsrätt som svarar mot

respektive lägenhet som finns i byggnaden. De gemensamma delarna

av byggnaden fasader, yttertak, hissar etc. är tillbehör till den samfällda marken. Mycket av det som sagts om exklusiv bruksrätt till visst utrymme inom samägd fastighet äger tillämpning också beträffande den av Lantmäteriverket utarbetade modellen. En fördel är att modellen åstadkommer belåningsbara enheter redan med befintlig lagstiftning. Modellen kräver dock att en särskild lägenhetsrätt instiftas. Sammantaget anser utredningen, samma skäl som beträffande exklusiv bruksrätt inom samägd fastighet, att modellen inte bör väljas.

T redimensionell fastighetsindelning

Om reglerna för fastighetsbildning ändras så att ett tredimensionellt avgränsat utrymme kan utgöra en självständig fastighet kan en grundläggande fastighetsrättslig princip att en bruksenhet så långt möjligt -

144 Utgångspunkterna för förslaget

skall utgöra en fastighet uppfyllas även i sådana komplicerade bygg- nadsanläggningar som utredningens uppdrag tar sikte på. Reglerna som styr äganderätt, inskrivning, lagfart, panträtt, fastighetsanknutna rättigheter etc. blir i sådant fall direkt tillämpliga på den enskilda bruksenheten. Detta är naturligtvis klar fördel. Vidare kommer en

dagens bruk av svåröverskådliga och i bland tveksamma servitutsför-

hållanden att minska. En lösning av problemen som innebär att det blir möjligt att

åstadkomma en tredimensionell fastighetsindelning, dvs. med

fastigheter som avgränsas från varandra inte bara vertikalt utan också med horisontella gränslinjer ovan eller under markytan, är också det systern som kan erbjuda störst flexibilitet. Eftersom de situationer i

vilka ett tredimensionellt fastighetsutnyttjande framstår ändarnåls-

som

enligt är ytterst skiftande och i ett framtidsperspektiv dessutom svåra

att förutse, är detta inte minst viktigt. Ett sådant system skulle kunna användas i praktiskt taget alla de situationer utredningen som uppmärksammat under probleminventeringen. Hit hör situationer när skiktning av en byggnad i flera var för sig belåningsbara ägarenheter eftersträvas, när en traditionell fastighet behöver kompletteras med ett utrymme utanför fastighetens gränser, när ett utrymme översom skrider gränserna på marken bör utgöra en enhet samt när ett underjordiskt utrymme med fördel skulle kunna utgöra separat en ägarenhet.

I sammanhanget bör nämnas att de fastighetsrättsliga system

vars främsta syfte är att skapa ägarlägenheter för bostadsändarnål som finns i flera andra länder används även i kommersiella sammanhang. Som

framgår av beskrivningen av förhållandena i Norge och Australien har

emellertid systemen med "eierseksjoner" respektive "strata titles" inte

alltid ansetts lämpliga vid fastighetsbildning för sådan samordning

av

verksamheter i komplicerade byggnadsanläggningar utredningens

som uppdrag avser. Utvecklingen har i stället gått mot fullt självständiga fastigheter. I Norge har en modell utvecklats för registrering av volymer under markytan som behöver tas i anspråk för olika bygg-

nadsanläggningar se beskrivningen av den s.k. Oslo-modellen, avsnitt

4.3.4. I Australien har det, just för sådana projekt som vårt uppdrag tar sikte på, ibland ansetts lämpligare att bilda traditionella fastigheter bestående av ett horisontellt plan än att utnyttja möjligheten att bilda

"strata titles" se avsnitt 4.4.3. Erfarenheterna från Norge och

Australien talar för att utredningens uppdrag bör lösas genom

tredimensionell fastighetsindelning.

Det regelsystem som behövs för att möjliggöra en tredimensionell

fastighetsindelning kan ett förhållandevis enkelt sätt infogas i

gällande lagstiftning och uppfyller därigenom direktivens krav att de nya rättsreglerna skall vara så enkla som möjligt. Enligt direktiven skall rättsreglerna innebära så små ingrepp som möjligt i den befintliga

Utgångspunkterna för förslaget 145

lagstiftningen och ansluta till den struktur och de huvudprinciper som i dag gäller inom fastighetsrätten. Utredningen menar också att

en

tredimensionell fastighetsindelning inte medför någon förändring i det grundläggande begreppet fast egendom.

Den lagstiftning som vi studerat i Australien och medger som fastighetsindelning över markytan innebär att innehållslösa "luftfastigheter" kan uppkomma i vissa situationer. Om fastighet inte en som omfattar något markområde är obebyggd kan den närmast sägas omfatta byggrätt. Detta ter sig främmande för Även en oss. om lagstiftningen inte tillåter att tomma "luftfastigheter" bildas kan en

sådan situation uppstå om ett planerat byggnadsprojekt avbryts eller

om en befintlig byggnad förstörs, till exempel genom brand. Allt

tredimensionellt fastighetsutnyttjande över markplanet innebär

emellertid att en enhet som inte omfattar något markområde i vissa situationer kan bli mer eller mindre värdelös. Detta oavsett om enheten innehas med nyttjanderätt eller äganderätt och oavsett av om innehavet är kombinerat med en ideell andel markfastighet eller av en inte. Problemet som sådant är därför inte något tungt vägande

argument mot att tillåta tredimensionell fastighetsindelning. En lagstiftning som möjliggör sådan fastighetsindelning måste emellertid

också omfatta regler för de ovan skisserade situationerna.

När det gäller utrymmen under markytan ter det sig ofta än

mer

naturligt att välja den förespråkade lösningen. Rent semantiskt faller

ett utrymme under markytan väl in under definitionen att fast egendom är jord. Ett utrymme under markytan som inte används för sitt ändamål, kan också med större framgång än ett outnyttjat luftutrymme

liknas vid ett obebyggt markområde. Vidare finns det ett betydligt större behov av att kunna skapa fastighetsgränser under markytan

som inte följer fastighetsgränserna markplanet än när det gäller utrymmen i byggnader och andra anläggningar. När det gäller utrymmen under markytan finns det som regel inget naturligt samband alls med fastighetsgränserna på markplanet.

Sammanfattningsvis anser utredningen att den mest ändamålsenliga lösningen de problem som kan föreligga när olika slag av verksamheter skall samordnas i komplicerade byggnadsanläggningar är att

tillåta att ett utrymme som upptas av en byggnad eller annan an-

läggning får utgöra en särskild fastighet. Naturligtvis måste alla krav

som i dag uppställs vid traditionell fastighetsbildning uppfyllas. Fastigheten måste således med hänsyn till belägenhet, omfång och

övriga förutsättningar vara varaktigt lämpad för sitt ändamål. Den måste få en lämplig utformning och möjlighet till åtkomst. Vidare

måste fastighetsbildningen ske i enlighet med gällande planbestämmelser. I det följande avsnittet redovisas den föreslagna regleringen för

den tredimensionella fastighetsindelningen.

Förslag till lagstiftning 147

6 Förslag till lagstiftning

1 Fastighetsbegreppet

Förslag: Fastighetsindelningen kan avse utrymmen som upptas av eller är avsedda att upptas av en byggnad eller någon annan anläggning. Begreppet fast egendom i JB ändras inte. Förslaget innebär ändringar i reglerna om fastighetsbildning. En fastighet kan utgöras av ett utrymme som upptas av eller är avsett att upptas av en byggnad eller någon annan anläggning och som inte omfattar ett markområde. En sådan fastighet kallas anläggningsfastighet.

En traditionellt bildad fastighet kallas markfastighet. En sådan

fastighet kan tillföras ett tredimensionellt avgränsat utrymme som är beläget utanför fastighetens markområde, under förutsättning att utrymmet upptas av eller är avsett att upptas av en byggnad eller någon annan anläggning. Reglerna om anläggningsfastighet tillämpas också på ett sådant utrymme.

Utredningen föreslår att ett tredimensionellt avgränsat utrymme som upptas av en byggnad eller någon annan anläggning skall kunna utgöra en särskild fastighet. Det är således själva utrymmet som skall bli föremål för fastighetsbildning, inte den byggnad, anläggning eller anläggningsdel som upptar utrymmet. Förslaget är enligt vår uppfattning förenligt med jordabalkens definition av begreppet fast egendom. Enligt 1 kap. 1 § första stycket JB är fast egendom jord. Uttrycket jord är här att fatta i vidsträckt bemärkelse Westerlind, a.a., s. 50 Därunder inbegrips alla inom svensk jurisdiktion belägna delar av jordytan. Också vad som finns under själva jordytan innefattas i begreppet jord och utgör del av den fasta egendomen. Till den fasta egendomen måste vidare anses höra en del av luftrummet ovanför jordytan.

Hur mycket av underjorden och luftrummet som tillhör de enskilda

fastigheterna är inte närmare bestämt. Det kan emellertid hävdas att en fastighet i vart fall har en sådan omfattning att alla byggnadsprojekt över eller under markytan berör markägarens rätt.

148 Förslag till lagstiftning

Utredningen föreslår således inte någon förändring beträffande

begreppet fast egendom. Förslaget tar i stället sikte på reglerna om

fastighetsbildning. Enligt gällande rätt måste den enhet som skapas genom fastighetsbildning, fastigheten, alltid omfatta ett markområde.

Till detta markområde hör framhållits ett visst utrymme över som nyss respektive under markytan liksom vissa i 2 kap. JB särskilt angivna

fastighetstillbehör. Förutsättningarna för fastighetsbildning är enligt

svensk rätt begränsade genom att enskilda fastigheter kan skiljas från varandra endast genom vertikala gränser i markplanet. Fast egendom under markytan och luftrummet ovanför denna ingår alltid i den fastighet till vilken markytan hör. Ett utrymme under marken eller i

luftrummet kan inte utgöra självständig fastighet eller enligt fastig-

en

hetsindelningen ingå i någon annan fastighet än den som omfattar den ovan- eller underliggande marken. Utredningens förslag innebär

att en fastighet kan bildas också av ett beträffande längd, bredd, höjd och

djup avgränsat utrymme som inte omfattar ett markområde. En

förutsättning är att utrymmet skall upptas byggnad eller någon av en annan anläggning. Av skäl som redovisas i ett följande avsnitt skall en sådan fastighet kunna bildas redan innan anläggningen uppförts bara det står klart att utrymmet kommer att upptas byggnad eller av en någon annan anläggning.

Enligt utredningens förslag gäller i huvudsak samma bestämmelser

för traditionella fastigheter som omfattar ett markområde och fastigheter som bildas av ett tredimensionellt utrymme. Vissa särregler

är emellertid nödvändiga för den nya typen av fastigheter. Vi att

anser

dessa fastigheter bör erhålla särskild benämning. Eftersom det ut-

en

märkande för den nya fastigheten är att den skall upptas

av en

byggnad eller annan anläggning föreslår utredningen att fastighetstypen benämns anläggningsfastighet. I det följande kommer traditionella

fastigheter, fastigheter som omfattar ett markområde, vid behov att kallas för marlçfastigheter. Den sistnänmda termen förekommer emellertid inte i själva författningstexten. JB:s regler om tillbehör till fast egendom förhindrar ofta överens-

kommelser angående ägarförhållanden till befintliga byggnadsanlägg-

ningar. Utredningens förslag innebär att det blir lättare att genom

fastighetsbildning i efterhand åstadkomma åsyftade ägarförhållanden oberoende av vem som uppfört en viss anläggning. Om markfastig-

hetens ägare uppfört en anläggning är denna fast egendom och tillbehör till markfastigheten. Avskiljs det utrymme upptas som av

anläggningen för att bilda en anläggningsfastighet, blir anläggningen tillbehör till denna. Om å andra sidan någon än markfastig-

annan

hetens ägare eller servitutshavare uppför en anläggning eller anlägg-

ningsdel blir denna lös egendom medan det utrymme upptas som av anläggningen eller anläggningsdelen fortfarande utgör fast egendom och är en del av markfastigheten. Avstyckas utrymmet för att utgöra

Förslag till lagstiftning 149

en särskild fastighet, efter att det har förvärvats av anläggningens ägare, medför J Bzs tillbehörsregler att anläggningen omvandlas till fast egendom som tillbehör till den nybildade anläggningsfastigheten.

‘ 6.1.1 Vad är en anläggningsfastighet

En anläggningsfastighet omfattar enligt förslaget ett utrymme som upptas av en byggnad eller någon annan anläggning. Definitionen innebär att det är fråga om ett tredimensionellt avgränsat utrymme, dvs. ett utrymme som begränsas beträffande längd, bredd, höjd och

djup. När en anläggningsfastighet bildas tillskapas därför såväl

vertikala som horisontella fastighetsgränser. I rekvisitet upptas av en byggnad eller någon annan anläggning

g ligger en koppling till en bestämd byggnad eller anläggning, befintlig

eller planerad. Det är fråga om ett utrymme inom vilket en byggnad eller någon annan anläggning helt eller delvis befinner sig. En anläggningsfastighet kan således mycket väl upptas del av en av en an-

läggning. Detta torde, i vart fall såvitt avser anläggningsfastigheter över markytan, bli betydligt vanligare än att sådana fastigheter upptas

av en hel anläggning.

Att en anläggningsfastighet är en fastighet som inte omfattar ett

markområde innebär att en anläggningsfastighet aldrig kan utmärkas

genom gränser på marken och därmed heller aldrig kan omfatta det obebyggda luftrum respektive jordlager som hör till ett visst markområde. Det är inget som hindrar att en anläggningsfastighet upptas av en anläggning som sträcker sig genom markplanet, jfr bild 5 s. 152. Alla utrymmen obebyggda eller bebyggda, över eller under -

markplanet som inte genom tredimensionell fastighetsbildning

kommit att bilda särskilda fastigheter hör alltjämt till den fastighet som till följd av traditionell fastighetsbildning omfattar markområdet.

Fastighetens storlek skall anpassas till den aktuella anläggningen.

Att fastigheten skall anpassas till den anläggning är upphov till som

fastighetsbildningen får något olika innebörd när det gäller fastighets-

bildning över respektive under markytan. En anläggningsfastighet över

markytan skall alltid helt och hållet upptas av en anläggning. Det är

inget som hindrar att den sträcker sig över flera markfastigheter eller flera byggnadskonstruktioner. Den kan omfatta en hel anläggning eller del av en anläggning, däremot inte något luftrum utanför den aktuella

anläggningen. När det gäller anläggningsfastigheter under markytan

behöver rekvisitet "upptas av" inte tolkas lika bokstavligt. Om det är påkallat i det konkreta fallet kan en anläggningsfastighet under markytan bildas av ett utrymme som är något större än den anläggning som utrymmet upptas av. Det kan t.ex. vara lämpligt att låta ett visst säkerhetsutrymme ingå i fastigheten. Däremot får fastigheten inte omfatta utrymme för annat ändamål än den aktuella anläggningen. Det

150 Förslag till lagstiftning

är således inte tillåtet att bilda anläggningsfastigheter som kan inrymma inte bara aktuella byggnadsanläggningar utan även eventuella framtida utbyggnader. Gränserna skall i förhållande till anläggningen och beskrivas anges i karta i form av byggnadsritningar eller andra handlingar. Fastigheten avgränsas av byggnadens eller anläggningens utsida, alternativt med

gränser inom byggnadskonstruktibhen. För underjordiska anläggnings-

fastigheter är det självklart att kartan eller handlingarna skall innehålla sådan uppgifter att utrymmet blir lägesbestämt i förhållande till markytan. I avsnitt 6.2.7 anger vi hur vi anser att fastighetsbildningen kan redovisas. En följd av att en anläggningsfastighet skall bestå av ett utrymme som upptas av en byggnad eller annan anläggning är, som tidigare nämnts, att luftrummet ovanför och jordlagret under en sådan fastighet alltjämt ingår i markfastigheten. Vi har med detta velat markera att det

inte skall tillskapas några innehållslösa "luftfastigheter".

Med hänsyn till vad som sagts om avgränsningen av en anläggningsfastighet ligger det nära till hands att tredimensionell fastighetsbildning endast bör avse befintlig bebyggelse. Det är också vad vi föreslår såsom huvudregel. Som redan framgått skall emellertid en fastighet kunna bildas också av ett utrymme som är avsett att upptas av en byggnad eller någon annan anläggning. Av framför allt finansieringsskäl är det i vissa fall ändamålsenligt att låta en planerad bebyggelse utgöra grunden för en indelning i belåningsbara enheter. Att detta kommer att medföra att det temporärt kommer att finnas "luftfastigheter" har vi inte sett som något avgörande hinder. Bakom vårt förbud mot att tillåta avstyckning av ett visst luftutrymme som inte skall tas i anspråk för något konkret byggnadsprojekt ligger följande skäl. En sådan "luftfastighet" skulle närmast kunna beskrivas som en tidsobegränsad byggrätt "luftfastighetens" ägare skulle genom förvärvet av fastigheten ha försäkrat sig om att vara den som har rätt att uppföra de anläggningar som i framtiden kan komma att byggas platsen. En sådan ordning kan i och för sig tyckas ha vissa fördelar. Nackdelarna överväger emellertid fördelarna. En sådan fastighetsbildning strider nämligen mot vissa grundläggande krav i dagens regelsystem, vilka enligt utredningens uppfattning har sådan tyngd att de inte utan mycket starka skäl bör åsidosättas. Någon lämplighetsprövning kan knappast företas vid fastighetsbildning avseende ett utrymme över markytan, om det inte finns någon befintlig anläggning eller något konkret byggnadsprojekt att ta ställning till. Kraven på att det skall kunna antas att fastigheten får varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid skulle inte heller kunna upprätthållas vid sådan fastighetsbildning. "Luftfastigheter"

skulle vidare kunna komma att blockera framtida bebyggelsemöjlig-

heter.

Förslag till lagstiftning 151

Vi har övervägt att endast tillåta nybildning av anläggningsfastigheter när den anläggning avses med fastighetens ändamål blivit som

uppförd. Detta överensstämmer med många utländska system för

ägarlägenheter föreskriver att indelning i lägenheter kan ske som endast i befintliga byggnader. Det bör dock framhållas att den norska Eierseksjonsloven inte innehåller någon bestämmelse om när uppdelning i eierseksjoner kan genomföras. Vid ny bebyggelse har i praxis tillåtits att uppdelning i eierseksjoner tinglyses innan byggnaden är uppförd. Vid bestående bebyggelse har det varit osäkert om uppdelningen kan omfatta seksjoner inte är färdiga vid uppdelningssom tidpunkten. I det nyligen framlagda förslaget till en ny eierseksjonslov föreslås att uppdelning av eierseksjoner i ny bebyggelse av främst

finansieringsskäl skall få ske innan byggnaden uppförts. För att minska risken för avvikelser mellan uppdelningen i eierseksjoner och

de faktiska förhållandena, skall uppdelning dock inte tillåtas innan bygglov föreligger. Beträffande befintlig bebyggelse föreslås att uppdelningen bara skall få omfatta befintliga bruksenheter Ot. prp nr. 33 1995-96 s. 33, se avsnitt 4.3.2. Nackdelarna med att tillåta fastighetsbildning över markytan för

framtida bebyggelse har redan berörts. Ägaren av en anläggnings-

fastighet skulle kunna blockera det planerade byggnadsprojektet genom att underlåta att uppföra sin del av byggnaden eller anläggningen. Det finns också risk för att anläggningen inte kommer att helt stämma en

överens med de byggnadsritningar som legat till grund för fastighets-

bildningen. Att vi trots detta föreslår att tredimensionell fastighetsbildning för bebyggelse skall tillåtas i vissa fall beror på att en sådan fastighetsny bildning kan vara ägnad att väsentligt underlätta finansieringen av nybyggnaden. Detta kan ske genom att ägaren av markfastigheten överlåter de utrymmen som skall utgöra särskilda fastigheter inom den byggnaden samt genom att de olika äganderättsenheter som nya därmed uppkommer blir var för sig belåningsbara. Utan fastighetsbildning skulle det fortfarande komma att krävas komplicerade avtal för att säkerställa de olika delägarnas rätt till den blivande anläggningen. Markfastighetens ägare skulle vara den enda som kunde lämna

säkerhet i form av fastighetspant för byggnadskreditiv.

De problem som kan uppstå genom att en anläggningsfastighet förblir obebyggd har sin motsvarighet i de problem som följer om en byggnad rivs eller förstörs annat sätt, t.ex. genom brand, och en ägare till anläggningsfastighet inte vill medverka vid återuppen byggnaden. Utredningen återkommer till dessa problem under avsnitt 6.5. Som tidigare påpekats innebär kopplingen till en bestämd anläggning att luftrummet över och jordlagret under en anläggningsfastighet alltid hör till markfastighet. All mark som är indelad i en

152 Förslag till lagstiftning

fastigheter kommer alltså även i framtiden omfattas markatt av en fastighet. Är marken bebyggd kan det i framtiden finnas "hål" i en fastighet. Detta "hål" är antingen anläggningsfastighet eller en ett utrymme som hör till en annan markfastighet, avsnitt 6.1.2. "Hålet" se kan, men behöver naturligtvis inte, omfatta det utrymme där tänkt en

marklinje passerar genom anläggningen. Det sagda illustreras

genom bilderna 4-6.

Staden 14:5

Q

Kontor

D Affärer

I Faslighetsgräns

Bild 4 Fastighetsbildning innebär att ett utrymme in-

som som

rymmer kontor avskiljs för att bilda anläggningsfastighet,

en jfr bilaga 3 exempel

Staden 14:5

D Kontor

Q Affärer

l

Fastighetsgräns

Bild 5 Fastighetsbildning som innebär att ett utrymme i gatuplan

som är avsett för kommersiella lokaler avskiljs för att bilda en anläggningsfastighet.

I Förslag till lagstiftning 153

Staden7:4

Bostadsrätter l: âwârâdüägggââhü Parkeringshus

Bild 6 Fastighetsbildning som innebär att flera utrymmen avskiljs

för att bilda anläggningsfastigheter, jfr bilaga 3 exempel

En del av byggnaden hör även efter fastighetsbildningen till

markfastigheten.

Av det allmänna lämplighetsvillkoret i 3 kap. l § FBL följer att det inte får göras så många "hål" i en markfastighet att denna inte längre är lämpad för sitt ändamål. Villkorets betydelse vid tredimensionell fastighetsbildning belyses ytterligare i avsnitt 6.2.3. Ett skäl till att vi bland flera alternativa lösningar valt att föreslå tredimensionell fastighetsindelning för att komma till rätta med de problem som utredningsuppdraget avser, är att det är den lösning som kan erbjuda störst flexibilitet. Tredimensionell fastighetsindelning innebär ett bättre fastighetsutnyttjande i praktiskt taget alla de situationer som utredningen uppmärksammat under probleminventeringen. En klar fördel är att en sådan fastighetsindelning möjliggör att ett utrymme som överskrider gränserna pâ marken kan utgöra en enhet, se bild 7 nedan och bild 3 s. 136.

154 Förslag till lagstiftning

Staden 2:1 Staden 3:1

V AI /IV I

V /IVS/‘/W I

I I

I IV I

Bild 7 En anläggningsfastighetkan mycket väl överskrida fastighets-

gränser på marken.

En anläggningsfastighet är enligt utredningens förslag likställd med traditionella fastigheter i så gott som alla hänseenden. JB:s regler om köp av fast egendom, lagfart, pantsättning, inskrivning och fastig-

hetsanknutna rättigheter är således direkt tillämpliga. Eftersom JB:s

regler om arrende avser upplåtelse av jord, däremot inte upplåtelse av enbart byggnad eller anläggning, är dessa bestämmelser dock inte

tillämpliga beträffande anlåggningsfastigheter. JB:s regler hyra är

om

tillämpliga en anläggningsfastighet som upptas av ett hus eller del

av ett hus. Eftersom en anläggningsfastighet alltid skall upptas av en anläggning och inte får omfatta något luftrum utanför anläggningen, innebär varje nyttjande av luftrummet ett intrång på annans fastighet. Ett visst intrång är nödvändigt imånga situationer, t.ex. vid underhåll och reparationer. Således förutsätter målning, underhåll hängrännor av

och stuprör, fönsterputsning etc. nyttjande av det luftrum som hör till

en angränsande fastighet. I andra fall kan det av praktiska skäl vara motiverat med en viss nyttjanderätt. Det kan vara fråga om att vid byggnaden fästa utvändiga blomlådor eller lyktor. För att nyttjande av luftrum inte i alla situationer skall kräva särskilt tillstånd av ägaren till den fastighet som förfogar över luftrummet, föreslår vi att ägaren till en anläggningsfastighet skall ha rätt att nyttja luftrummet utanför fastigheten, om nyttjandet inte är till skada eller olägenhet. Det bör framhållas att nyttjanderätten bara omfattar sådant intrång som varken objektivt sett eller i det enskilda fallet är till annat än helt obetydlig skada eller olägenhet. Vid skadebedömningen måste hänsyn

fästas vid nyttjandets omfattning i såväl tid Tillfälligt

som rum. nyttjande, såsom vid underhåll av byggnaden, bör i princip alltid vara

Förslag till lagstiftning 155

tillåtet. Är det däremot fråga nyttjande, såsom om ett mera permanent rätt att vistas t.ex. en altan eller innergård, bör rätten att använda utrymmet regleras genom servitut eller annat sätt. Applicerandet av mindre föremål, som de ovan nämnda blomlådoma, bör också normalt kunna tillåtas. Är det fråga större föremål, såsom vid till- eller om

ombyggnad av balkonger, bör normalt krävas en fastighetsbildningsåtgärd som utökar utrymmets gränser till att också omfatta de nya

föremålen.

6.1.2 Utrymmen utanför en fastighets markområde

Utredningens förslag innebär att ett sådant utrymme som enligt förslaget kan bilda särskild fastighet också kan tillföras en markfastighet genom fastighetsreglering. En markfastighet och en anläggningsfastighet kan vidare bli föremål för sarnmanläggning. Sammanförs utrymmet med den markfastighet inom vars markområde utrymmet är

beläget, blir effekten att utrymmets gränser upphör och att detta åter-

går till att vara en del av en markfastighet. Om en markfastighet tillförs ett utrymme utanför fastighetens markområde blir utrymmet

också en del av markfastigheten men utrymmets gränser består och

den nya fastigheten kommer att utgöras av dels ett markområde till vilket hör ett visst utrymme över och under detta, dels ett avgränsat utrymme i en byggnad eller annan anläggning utanför markområdet. Utrymmet kan sägas utgöra ett komplement till markfastigheten. Hur en sådan fastighetsbildning kan se ut illustreras genom bild

Staden 2:1 Staden 3:1 /

l Fxfighetsgrans

Bild 8 Det streckade utrymmet är ett parkeringsgarage och utgör en bruksenhet. Genom fastighetsbildning kompletteras fastig-

heten Staden 3.-1 med den del av garaget som är beläget inom fastigheten Staden 2.1, jfr bilaga 3 exempel

156 Förslag till lagstiftning

Utredningen har valt att i lagtexten definiera anläggningsfastighet som ett utrymme som upptas av eller är avsett att upptas en byggnad eller någon annan anläggning och som inte omfattar ett markomrâde. Vad

som föreskrivs om anläggningsfastighet skall emellertid också gälla ett

utrymme som upptas av eller är avsett att upptas av en byggnad eller någon annan anläggning och som genom fastighetsreglering eller sammanläggning tillförts en fastighet som omfattar ett annat markområde än det inom vilket byggnaden eller anläggningen finns. De särskilda reglerna om anläggningsfastighet kommer således att gälla även för ett utrymme som ingår i en markfastighet om utrymmet är beläget utanför fastighetens markomrâde. De särskilda reglerna gäller emellertid bara den del av fastigheten som finns utanför markområdets gränser, dvs. bara för själva utrymmet. Ett sådant fastighetsutnyttjande som det ovan illustrerade åstadkoms i dag genom servitutsbildning. I många fall är servitutsbildning praktiskt och ändamålsenligt. Utredningen föreslår också vissa ändringar som skall underlätta sådan servitutsbildning, se avsnitt 6.6. Frågan om när ett utrymme bör tas i anspråk genom en ändrad fastighetsindelning respektive genom servitutsbildning behandlas i avsnitt 6.2.1.

6.2 Fastighetsbildningen

Förslag: FBL:s regler tillämpas i allt väsentligt även på anläggningsfastigheter. Vissa särskilda villkor för tredimensionell fastighetsbildning uppställs. Tredimensionell fastighetsbildning får inte ske om syftet bättre kan tillgodoses genom fastighetsbildning annat sätt.

Ägarlägenheter för bostadsändamål får inte bildas.

- Tredimensionell fastighetsbildning skall som huvudregel avse befintlig bebyggelse. En anläggningsfastighets gränser skall anges i förhållande till anläggningen.

Vi anser inte att det behövs något särskilt regelsystem för fastighetsbildning som avser inrättande av anläggningsfastigheter. De förrättningsinstitut som regleras i FBL kan enligt vår mening tillämpas. En anläggningsfastighet kan bildas genom avstyckning från markfastigheten eller från en tidigare bildad anläggningsfastighet. Avstyckningen skall liksom vid traditionell fastighetsbildning kunna föregås av en överlåtelse av den fasta egendom som är avsedd att utgöra styckningslott. Vidare bör anläggningsfastigheter kunna bildas genom klyvning av fastigheter som innehas med samäganderätt. Slutligen kan ett sådant

Förslag till lagstiftning 157

utrymme som kan utgöra en anläggningsfastighet fastighets-

genom reglering eller sammanläggning överföras från en markfastighet till en annan. Resultatet av en sådan förrättning blir "blandfastighet" dvs. en , en fastighet som inom sina ursprungliga gränser är markfastighet men i övrigt anläggningsfastighet. De särbestärmnelser som föreslås i fråga om anläggningsfastigheter skall tillämpas bara beträffande den del av

"blandfastigheten" som ligger utanför dess markomráde se avsnitt

6.1.2.

FBL:s regler är tillämpliga inte bara vid nybildning av en an-

läggningsfastighet. En befintlig anläggningsfastighet kan också bli föremål för fastighetsreglering, avstyckning, klyvning eller sammanläggning.

De allmänna villkor som gäller för fastighetsbildning måste

uppfyllas även vid fastighetsbildning som rör en anläggningsfastighet. Härtill kommer vissa ytterligare villkor som presenteras i följande avsnitt.

6.2.1 När skall fastighetsindelningen vara tredimensionell

Utredningen anser att den traditionella fastighetsindelningen, som är hänförlig till enbart markplanet, skall frångås bara i fall då det är

verkligen befogat. Tredimensionell fastighetsbildning får därför inte

ske om syftet bättre kan tillgodoses genom fastighetsbildning annat sätt. Härigenom har vi velat markera att det först skall undersökas om

syftet kan tillgodoses genom traditionell fastighetsbildning eller servitutsbildning. Att tredimensionell fastighetsbildning inte heller får

förekomma för att skapa självständiga fastigheter för ett kortsiktigt behov följer av FBL:s allmänna lämplighetsvillkor, se avsnitt 6.2.3. Behov av tredimensionellt avgränsande fastigheter förekommer bara när ett utrymme tas i anspråk för någon byggnads- eller anläggningskonstruktion och föreligger enligt vår bedömning främst inom sådana komplicerade byggnadsanläggningar som utredningsuppdraget avser. Möjligheten till tredimensionell fastighetsindelning föreslås därför inskränkt till att avse endast sådana utrymmen utrymmen som upptas av eller är avsedda att upptas av en byggnad eller någon annan anläggning. Önskemål fastighetsrättsliga ägarenheter ofta s.k. ägarläom avser genheter. Vi har att utgå från att en lagstiftning som tillåter ägarlägenheter inte behövs. I tilläggsdirektiv till utredningen anförs som skäl för ställningstagandet att de boendeformer som finns i dag ger stora

möjligheter till valfrihet för de boende se bilaga 2. Utredningens

förslag tar närmast sikte på de problem som uppkommer när olika slag av verksamheter skall samordnas i komplicerade byggnadsanläggningar. För att förhindra att den föreslagna lagstiftningen också används för att skapa ägarlägenheter, behövs det ett uttryckligt förbud

158 Förslag till lagstiftning

mot att för bostadsändamål skapa en fastighet av en enskild lägenhet. Förbudet hindrar dock inte att ett block med flera bostäder bildar en fastighet, förutsatt att denna uppfyller FBL:s allmänna villkor och således är varaktigt lämpad för sitt ändamål. Det har till oss framförts önskemål som vi inte ansett oss för-

hindrade att beakta se avsnitt 5.2.3. Sålunda har byggentreprenörer

och fastighetsförvaltare fäst vår uppmärksamhet problem med delar byggnader används för sinsemellan olika ändamål och som av som enligt nuvarande lagstiftning bara kan innehas med en sammanhållen äganderätt. En möjlighet att med hänsyn till de olika ändamålen skikta sådan anläggning i flera för sig belåningsbara ägarenheter en var skulle medföra fördelar i många hänseenden. Ett annat exempel är att ett utrymme under markytan behöver tas i anspråk för en anläggning är helt fristående från annat markutnyttjande. Det kan t.ex. gälla som kommunikation, parkering, förvaring eller rekreation. Förslaget tredimensionell fastighetsbildning bör främst betraktas om ett komplement till gällande regler om servitutsbildning inte som ett alternativ till dessa. Visserligen kan det antas att en sådan som fastighetsbildning med fördel kan tillämpas i en del situationer där den fastighetsrättsliga lösningen enligt dagens regelsystem måste sökas i en servitutsbildning. I flertalet av de förrättningar som innefattar någon form tredimensionellt fastighetsutnyttjande kommer dock även i av fortsättningen en servitutskonstruktion att ligga närmast till hands. Utredningen är medveten om att det många gånger kan komma att bli en svär gränsdragning mellan de situationer där en fastighet bör kompletteras genom servitutsbildning och de där en fastighets gränser bör ändras så att fastigheten tillförs ett utrymme utanför sitt markområde. Eftersom de situationer i vilka en fastighet behöver kompletteras med ett utrymme utanför fastighetens markområde är ytterst skiftande och i ett framtidsperspektiv dessutom svåra att förutse, anser vi det inte möjligt att ge detaljerade anvisningar om när tredimensionell vara fastighetsindelning bör väljas framför servitutsbildning. Allmänt kan emellertid sägas att när det tillförda utrymmet skall tillgodose fastighetens huvudändamål bör fastighetsindelningen följa de faktiska förhållandena och därför ändras. Om det utrymme som behöver tas i anspråk utanför fastighetens markområde däremot bara utgör ett mindre komplement bör utrymmet i stället tas i anspråk genom servitut. Som exempel på vad vi menar hänvisas till den fastighetsbildning beskrivs genom bild s. 155. Vi förutsätter att det tredimensom sionellt avgränsade utrymmet skall användas tillsammans med och för ändamål det angränsande utrymmet inom den fastighet till samma som vilken det tredimensionellt avgränsade utrymmet förs. En ändring av fastighetsgränserna genom tredimensionell fastighetsbildning framstår

Förslag till lagstiftning 159

då ändamålsenlig servitutslösning. Är det i stället som mera än en fråga om att utöka en fastighet med ett utrymme som används för ett

kompletterande ändamål, t.ex. ett hisschakt i en angränsande byggnad,

är servitut i de flesta fall den lämpligaste lösningen.

6.2.2 Hur skapas en anläggningsfastighet

För att sådana komplicerade byggnadsanläggningar som avses med

utredningens uppdrag skall komma till stånd måste det i allmänhet förutsättas att anläggningens blivande nyttjare har ett gemensamt intresse av att anläggningen uppförs och att de samverkar vid

uppförandet. En anläggningsfastighet kommer därför oftast att skapas genom avstyckning från den markfastighet som utrymmet tillhör. Flera anläggningsfastigheter kan avstyckas från en markfastighet. Nya

anläggningsfastigheter kan avstyckas från befintliga sådana. I 4 kap. 7 § JB finns en bestämmelse om köp, som innebär att visst område av en fastighet kommer i särskild ägares hand. Denna bestämmelse tar i dag sikte överlåtelser av markornråden. Syftet med bestämmelsen är att förhindra att det genom privaträttsliga avtal uppkommer en avvikelse mellan den faktiska äganderätten till fast egendom och den officiella fastighetsindelningen. Förvärv av ett område får därför civilrättslig giltighet bara om fastighetsbildning sker

i enlighet med förvärvet. Ansökan om fastighetsbildningsförrättning måste ske senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades. Blir köpet ogiltigt därför att villkoret i paragrafen inte uppfylls, återgår området till säljaren och rättsläget blir detsamma som

före köpet. Vårt förslag om tredimensionell fastighetsindelning får civilrättsligt

den betydelsen att en överlåtelse av en del av en fastighet kan avse

också sådant kan bilda anläggningsfastighet. Även ett utrymme som en beträffande sådana utrymmen gäller att överlåtelseavtal bör vara civilrättsligt bindande endast om fastighetsbildning sker i överenstämmelse med överlåtelsen. Eftersom utredningen som huvudregel föreslår

att tredimensionell fastighetsbildning skall avse befintlig bebyggelse

föreslår vi den ändringen att tiden för ansökan om förrättning skall räknas från det att byggnaden eller anläggningen uppfördes för det fall

att överlåtelsen avsett ett obebyggt utrymme. En anläggning är att anse som uppförd när byggnadsnämnden utfärdat slutbevis jfr 9 kap. 10 §

PBL. Förrättning måste dock sökas senast två år efter den dag då köpehandlingen upprättades. På så sätt kan förrättningsansökan i allmänhet anstå till dess att byggnaden eller anläggningen uppförts. Fastighetsbildning avseende obebyggda anläggningsfastigheter behöver därför bli aktuell bara när det av t.ex. finansieringsskäl är särskilt

påkallat att bilda en sådan fastighet innan den bebyggts, se också

avsnitt 6.2.5. Tvåårstiden överensstämmer med den tid som köp av

160 Förslag till lagstiftning

fast egendom i andra fall får vara beroende av villkor 4 kap. 4 § JB. Den överensstämmer också med den tid inom vilken åtgärder som omfattas av bygglov måste påbörjas 8 kap. 33 § PBL. Som tidigare nämnts kan det också tänkas att flera intressenter gemensamt uppför en anläggning en markfastighet vilken de tillsammans innehar med samäganderätt, varefter anläggningsfastigheter bildas genom att fastigheten klyvs i en markfastighet och en eller flera anläggningsfastigheter. Genom fastighetsreglering eller sammanläggning kan ett tredimensionellt avgränsat utrymme också knytas till en annan markfastighet än den inom vars markområde utrymmet finns. Genom expropriation eller annan tvångsinlösen finns också

möjlighet att tillskapa anläggningsfastigheter. Eftersom ExprL tillåter

expropriation av del av fastighet kan ett utrymme som upptas av en byggnad eller någon annan anläggning exproprieras utan att markområdet samtidigt blir föremål för tvångsförvärv. När en anläggningsfastighet väl bildats omfattas också den av ExprL:s regler och kan i likhet med andra fastigheter bli föremål för tvångsförvärv.

6.2.3 Fastighetsbildningslagens allmänna villkor

Vid fastighetsbildning skall enligt 3 kap. l § FBL det s.k. allmänna lämplighetsvillkoret uppfyllas. Varje fastighet som nybildas eller ombildas måste således med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar vara varaktigt lämpad för sitt ändamål. I lämplighetskravet ligger vidare att fastigheten måste få en lämplig utformning och tillgång till utfartsvägar. Om fastigheten skall användas för bebyggelse skall den också få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Det allmänna lämplighetsvillkoret skall tillämpas också vid tredimensionell fastighetsbildning. Det särskilda kravet på tillgång till utfartsvägar får dock en något annan innebörd. En anläggningsfastighet lokaliserad till underjorden eller till en byggnads övre plan måste således tillförsäkras tillträdesrätt från markplanet.

Vad är en lämplig anläggningsfastighet

En ändamålsenlig fastighetsindelning förutsätter att fast egendom som utgör en bestående bruksenhet varmed avses en enhet som typiskt sett odelad och självständig utgör ett lämpligt objekt för äganderätt och överlåtelse samt därmed också för belåning får utgöra en fastighet. — Vårt förslag om anläggningsfastigheter utgår från den uppfattningen att en bestående bruksenhet i angiven bemärkelse inte behöver omfatta ett markområde utan kan utgöras av en byggnad eller någon annan anläggning eller del därav dvs. av fast egendom som enligt gällande -

Förslag till lagstiftning 161

rätt inte kan bilda en särskild fastighet men väl utgöra fastighetstillbe-

hör.

Typexemplet på en lämplig anläggningsfastighet är separat

en

bruksenhet i en sådan komplicerad byggnadsanläggning i

som avses

utredningens direktiv. Som exempel sådana anläggningar kan

nämnas Cityterminalen i Stockholm och Knutpunkten i Helsingborg. I båda dessa anläggningar finns utrymmen för skilda ändamål såsom kommunikation, handel och kontor. Ändamålen är så olika det att är en fördel att förvalta varje sådant utrymme för sig. Anläggningarna är

också så kostsamma att det med tanke finansieringen

är en klar

fördel, och ibland t.o.m. en förutsättning, att ägandet kan spridas till

flera intressenter. Ett utrymme i en sådan anläggning är avsett för som annan verksamhet än övriga delar utgör därför ofta lämplig en bruksenhet. Det kan bli fråga om att bilda en särskild fastighet för en bostadsdel, en kontorsdel, en kommunikationsdel eller parkeringsen del. Ett exempel en byggnad som blivit uppdelad flera bruksenheter för skilda ändamål redovisas på bil.

Staden

Staden2:2 bostäder

Staden2:3 kontor

W

butik service restaurang r-.. då

Staden2:4 parkering

Bild 9 En lämplig anläggningsfastighet omfattar ett utrymme

som typiskt sett utgör en bruksenhet som odelad och självständig lämpar g för äganderätt och överlåtelse samt därmed också för beläning.

En annan bruksenhet som typiskt sett utgör lämplig anläggningsen

fastighet är ett utrymme under markytan som sträcker sig över flera

fastigheter och, förutom behovet tillfart, saknar samband med av

dessa, se bild 3 s. 136. Här kan bildas en anläggningsfastighet

som antingen omfattar den underjordiska bruksenheten med servitut för tillfarten eller bruksenheten inklusive utrymmet för tillfarten.

162 Förslag till lagstiftning

Vid prövningen av om en fastighet är lämplig skall hänsyn tas till allt som är att hänföra till begreppet fast egendom. Att byggnader och andra anläggningar som utgör tillbehör till fastigheten skall beaktas blir vid fastighetsbildning som berör anläggningsfastigheter tämligen självklart. Här är det just fastighetstillbehören som är kärnan i fastigheten.. Men också servitut och samfälligheter som hör till fastigheten skall beaktas. Lämplighetsprövningen vid fastighetsbildningen måste självfallet ske utifrån ett visst användningssätt hos fastigheten. Ligger fastigheten inom planområde bestäms användningssättet i allmänhet genom planen. Det är emellertid inte bara utrymmets användningsområde som avgör om utrymmet är ett lämpligt objekt för överlåtelse och belåning och därmed en lämplig fastighet. Upptas utrymmet av en del av en byggnad eller någon annan anläggning måste också anläggningens konstruktion vägas in. För att ett utrymme skall anses vara en lämplig fastighet måste anläggningen vara konstruerad på ett sådant sätt att utrymmet kan bestå som en självständig och odelbar enhet. Om det aktuella utrymmet rent byggnadstekniskt kan fungera som en i huvudsak självständig enhet bör det också, om det i övrigt är lämpligt, kunna utgöra en självständig fastighet. Det är med dagens lagstiftning relativt vanligt att en byggnad eller anläggning inte kan delas mellan flera fastigheter eftersom annan brandskyddsbestämmelserna för byggnader i tomtgräns normalt föreskriver brandtekniskt avskiljande konstruktion. Utredningens en förslag förutsätter att brandskyddsbestämmelserna ändras i detta hänseende. Det kan inte längre krävas en brandtekniskt avskiljande konstruktion inom en byggnad enbart av den anledningen att det finns fastighetsgräns i byggnaden. I stället bör varje enskild byggnad en eller annan anläggning i brandskyddshänseende betraktas som en enhet, såvida inte brandtekniska skäl motiverar något annat. Tredimensionell fastighetsindelning kommer oftast att innebära att en viss anläggning delas mellan flera fastigheter. Ibland kan emellertid ett utrymme som upptas av en hel anläggning men inte omfattar något markområde utgöra en lämplig bruksenhet. Så kan t.ex. vara fallet med en underjordisk anläggning eller en anläggning ovan jord som inte har något naturligt samband med markytan. Som exempel på det sistnämnda fallet kan nämnas en överbyggnad över en gata eller allmän väg. Utredningens förslag innebär formellt sett att också ett utrymme som upptas av en byggnad på ofri grund, t.ex. ett fritidshus, skulle kunna utgöra en anläggningsfastighet. En lämplig fastighetsbildning för fritidsändamål förutsätter emellertid med dagens synsätt att fastigheten får tillgång till lämplig tomtmark. Förslaget medför ingen ändring i detta hänseende, vilket innebär att en avstyckning som inbegriper byggnad ofri grund också fortsättningsvis skall ske en traditionell fastighetsbildning. Att bilda en anläggningsfastighet genom

Förslag till lagstiftning 163

av ett utrymme som upptas av en byggnad som används för bostadsåndamål skulle också strida mot förbudet att bilda ägarlägenheter.

Varaktighetskravet

I varaktighetskravet ligger att fastighetsbildningen måste avse ett långsiktigt behov. Det är uppenbart att en fastighet som skall upptas av en del av en byggnad eller annan anläggning, i likhet med anläggningen i sig, inte kan vara lämplig för sitt ändamål under en obegränsad tid. En anläggning har emellertid i allmänhet en tillräckligt lång livslängd för att en fastighetsbildning skall kunna ske med iakttagande av varaktighetskravet. Att det uppstår problem om ägarlägenheter tillåts i byggnader som är eller snart kommer att bli saneringsmogna framgår bl.a. av erfarenheterna från lagstiftningen om ägarlägenheter i Danmark och Norge. Detta bör uppmärksammas vid tillämpningen av varaktighetskravet. Vid tredimensionell fastighetsindelning är det således inte utrymmet som sådant utan den anläggning som upptar utrymmet som måste vara varaktigt lämpad för sitt ändamål. I varaktighetskravet ligger också att utrymmet måste antas kunna

bestå som självständig fastighet under överskådlig framtid och oavsett ägarförhållandena. Liksom vid fastighetsbildning i allmänhet får

tredimensionell fastighetsbildning inte ske i syfte att tillfredsställa den nuvarande eller blivande fastighetsägarens önskemål om den nya fastigheten inte också typiskt sett utgör en lämplig bruksenhet som kan förväntas bestå som en självständig fastighet även efter framtida ägarbyten. Detsamma gäller fastighetsbildning varigenom en fastighet tillförs ett utrymme utanför sitt markområde.

Som exempel på utrymmen som inte uppfyller varaktighetskravet

kan nämnas enskilda affärer i sådana köpcentra som är vanliga i de större städernas innerkärnor. Sådana köpcentra så kallade gallerior är avsedda att erbjuda ett flexibelt system för kommersiella lokaler. - Innerväggarna är lätta att flytta så att de enskilda lokalerna kan anpassas till den aktuella nyttjaren. Här saknas för varje enskild lokal det långsiktiga behov som enligt utredningens mening är en förutsättning för fastighetsbildning. Det bör därför inte i dessa fall komma i fråga att tillåta fastighetsbildning avseende enskilda lokaler. Däremot förkommer det ofta ett långsiktigt behov av att kunna skilja det eller de våningsplan som inrymmer en hel galleria från övriga delar av byggnaden när dessa är inrättade för andra ändamål och t.ex. rymmer bostäder eller kontorslokaler.

164 Förslag till lagstiftning

Olämpliga restfastigheter

De allmänna lämplighetsvillkoren gäller också restfastigheten. En

tredimensionell fastighetsindelning får inte leda till rnarkfastighet

att en urholkas i alltför hög grad genom att anläggningsfastigheter bildas

eller utrymmen knyts till kringliggande markfastigheter. Stamfastigheten måste också efter fastighetsbildningen varaktigt lämpad för

vara

sitt ändamål. Om markfastigheten omfattar ett stort markområde kan det undantagsvis komma ifråga att inrätta anläggningsfastigheter i

en

hel anläggning. Markfastigheten rymmer kanske andra anläggningar

eller är av annan anledning ändå lämplig för sitt ändamål. I normalfallet kan lämplighetskravet emellertid inte anses uppfyllt om ingen del av anläggningen hör till markfastigheten. De reformbehov utredsom

ningen vill åskådliggöra genom bild l och z s. 134-135 kan med

utredningens förslag lösas det sätt som framgår bilderna 4-6 på

av s. 152-153. Däremot bör det inte komma i fråga att i de här fallen

tillåta fastighetsbildning som innebär att byggnaderna i sin helhet skiljs

från markfastigheten. Undantagsbestämmelsen i 3 kap. 9 § FBL föreskriver att fastighets-

bildning får äga rum även om en fastighet som nybildas eller ombildas inte blir varaktigt lämpad för sitt ändamål, under förutsättning att

fastighetsindelningen förbättras och en mer ändamålsenlig indelning inte motverkas. Bestämmelsen har tillkommit mot bakgrund att av

fastighetsindelningen ibland kräver ingripande rationaliseringsåtgärder

som inte kan förutsättas bli genomförda i ett sammanhang. Om

lämplighetsvillkoren alltid måste vara uppfyllda för att fastighetsbildning skall tillåtas, skulle möjligheterna att få till stånd ändringar i fastighetsindelningen i hög grad begränsas. Fastighetsbildning får

därför enligt undantagsbestämmelsen i 3 kap. 9 § FBL äga även rum om en nybildad eller ombildad fastighet inte uppfyller lämplig-

hetsvillkoren under förutsättning att dels fastighetsindelningen förbättras, dels en mer ändamålsenlig indelning inte motverkas.

Vid prövningen av om de särskilda lämplighetsvillkoren är uppfyllda undersöks varje fastighet för sig. Vid avstyckning undersöks om såväl stamfastighet som styckningslott är varaktigt lämpad för sitt

ändamål. Brister det i något hänseende skall fastighetsbildningen tillåtlighet prövas enligt undantagsbestämmelsen. Om en förbättring kan konstateras får fastighetsbildningen under förutsättning

äga rum

av att en mer ändamålsenlig fastighetsbildning inte motverkas.

Åtgärden får inte försvåra genomförandet av ytterligare fastighets-

bildningsåtgärder.

Uppkomsten av olämpliga restfastigheter är alltid en negativ faktor. En viktig omständighet är om restfastigheten kan få en ändamålsenlig

användning i framtiden. Om en restfastighet i en tätort innehas av kommun, kan det oftast antas att den olägenhet som restfastigheten

Förslag till lagstiftning 165

utgör inte kommer att bli bestående. Vid fastighetsbildning för tredimensionell fastighetsindelning får problemet med olämpliga

restfastigheter en helt annan dignitet. En stamfastighet inte består som av annat än den obebyggda underjorden och det obebyggda luftutrymmet kan aldrig vara lämpad för sitt ändamål. Man kan inte heller åstadkomma en positiv nettoeffekt att indela alla bebyggda genom utrymmen i anläggningsfastigheter. Något av de utrymmen som används för bebyggelse bör alltid höra till stamfastigheten, jfr. bild 6 s. 153. Endast i klara undantagsfall kan det komma i fråga att

indela alla bebyggda utrymmen i andelsfastigheter. En sådan undan-

tagssituation kan föreligga om stamfastigheten omfattar också obebyggd mark och med hänsyn härtill bedöms lämpad för sitt ändamål trots att alla bebyggda utrymmen fråntas fastigheten.

Planvillkor

Ett viktigt villkor vid fastighetsbildning är att förrättningen genomförs

med beaktande av gällande planer och så att lämplig planläggning inte motverkas 3 kap. 2 och 3 §§ FBL. Detta skall självfallet gälla också vid fastighetsbildning som berör anläggningsfastigheter. Möjligheten

att inrätta en anläggningsfastighet kan sålunda vara beroende av en

gällande fastighetsplan, vilket innebär att planmyndigheterna, i likhet

med vad som redan i dag gäller vid uppförandet komplicerade

av

byggnadsanläggningar, får ett stort inflytande. Beträffande planlagstiftningen föreslår vi ändringar för att lagstiftningen skall bli

tillämplig också vid planläggning för tredimensionell fastighetsindelning. Den föreslagna reformen i fråga fastighetsindelningen om ger därvid utrymme också för en mera flexibel planläggning. Det blir t.ex. möjligt att avgränsa ett utrymme för allmän plats beträffande höjd och

djup, se bild IQ.

166 Förslag till lagstiftning

Staden 1:1

Bild 10 Ett tredimensionellt avgränsat utrymme skall kunna utgöra allmän plats.

T omträtt

JBzs regler om tomträtt gäller också för anläggningsfastigheter. Detta innebär bl.a. att 10 kap. 3 § första stycket, 11 kap. 3 § andra stycket och 12 kap. 3 § andra stycket FBL skall tillämpas när en anläggningsfastighet i vilken upplåtits tomträtt blir föremål för fastighetsbildning. Tomträtt kan alltså upplåtas också i en fastighet som omfattar ett visst utrymme i stället för ett markornråde. Skulle den anläggning som upptar fastigheten förstöras föreligger skäl för jämkning av avgäldens belopp enligt 13 kap. 12 § JB. Är anläggningen så förstörd att tomträttshavaren inte kan nyttja fastigheten, får avgälden jämkas till I avsnitt 6.5 föreslår utredningen att en anläggningsfastighet som inte längre är lämpad för sitt ändamål skall lösas in. Vi erinrar om att tomträttshavaren och dennes panträttshavare i en inlösensituation har i princip samma ställning som en fastighetsägare och dennes panträttshavare.

6.2.4 Särskilda villkor för tredimensionell fastighetsbildning

Tredimensionell fastighetsbildning skall avse befintlig bebyggelse. Skälen härför redovisas i avsnitt 6.1.1. Bara om det föreligger

särskilda skäl får fastighetsbildning ske för planerad bebyggelse, se

avsnitt 6.2.5. När fastigheter bildas i horisontella skikt är det givet att det i allmänhet ställs stora krav samverkan fastigheterna emellan. När det gäller fastigheter under markytan är det mest närliggande exemplet att fastigheten måste få rätt till tillfart. Beträffande anläggningsfastig-

Förslag till lagstiftning 167

heter över markytan är bilden mer komplicerad. En sådan fastighet måste också tillförsäkras tillträdesrätt, det kan röra sig om trappuppgångar eller hissanordningar. Om fastigheten omfattar en byggnadsdel

är den emellertid även rent mekaniskt beroende av byggnadsdelar som

hör till eller utgör annan fastighet. För att en anläggningsfastighet en

skall kunna sägas vara tillförsäkrad rätt att bestå som självständig

fastighet måste det finnas någon form av garanti för att sådana

byggnadsdelar som anläggningsfastigheten är mekaniskt beroende av

inte förstörs. Detta kan åstadkommas på olika sätt. En möjlighet är att låta sådan egendom som är av väsentlig

betydelse för hela byggnaden utgöra en gemensamhetsanläggning. Hit

skulle höra alla bärande konstruktioner, stamledningar, fasad och

yttertak. Detta är en lämplig lösning när en byggnad skall delas in i flera ungefärligen jämbördiga fastigheter. Om en byggnad däremot skall omfattas endast två fastigheter eller om någon fastighet till

av storlek och eller värde är klart dominerande är konstruktionen med egendom ofta mindre given. Här kan det, bl.a. från förgemensam valtningssynpunkt, vara lämpligare att all egendom är enskild och att fastigheternas ägare tillerkänns de servitut som krävs för att varje enskild fastighet skall kunna nyttjas för sitt ändamål. För att en fastighetsägare inte skall lida men av att en annan fastighetsägare underlåter att vårda sin del av en byggnad eller annan anläggning föreslår utredningen en lösning som ger en ägare till en anläggningsdel rätt att visst angivet sätt tvinga fram åtgärder beträffande andra

delar anläggningen. Den föreslagna lösningen presenteras i ett

av

följande avsnitt om grannelagsrätt avsnitt 6.4.

Ett krav som enligt vår mening måste ställas är att de frågor om samverkan i varje enskilt fall gör sig gällande beaktas och får sin som lösning vid den förrättning vid vilken anläggningsfastigheten bildas. Kravet uttrycks i förslaget till lagtext så att den nya fastigheten genom servitut eller på annat sätt skall tillförsäkras tillfart och i övrigt sådan rätt som utgör förutsättning för dess ändamålsenliga användning och dess bestånd särskild fastighet 3 kap. l a § första stycket FBL. som I detta krav ligger bl.a. vid fastighetsbildning för uppdelning att man byggnad bör bestämma huruvida ytterväggar och andra bärande av en

konstruktioner, tak, trappuppgångar, hissanordningar, ventilationssys-

tem, ledningssystem m.m. skall tillhöra de i byggnaden ingående

fastigheterna enskilt eller inrättas som gemensamhetsanläggning. Vad som skall gälla har i utländsk lagstiftning om fastighetsbildning i byggnad i allmänhet reglerats detaljerat något som har sin förklaring

i att den utländska lagstiftningen varit huvudsakligen inriktad på

ägarlägenheter för bostadsändamål och att den inte alltid innehåller någon motsvarighet till vår lagstiftning om gemensamhetsanläggning

och samfällighetsförvaltning. Mot bakgrund av att den av oss föreslagna lagstiftningen tar sikte på vitt skilda ändamål och kan avse

168 Förslag till lagstiftning

byggnadskonstruktioner av många olika slag är det inte meningsfullt att i lagen ge detaljerade anvisningar för hur samverkansfrågorna skall

lösas i de enskilda fallen. Den lagstiftning finns förrättnings-

som om

servitut, gemensamhetsanläggningar och sarnfällighetsförvaltning

ger enligt vår mening ett tillräckligt utrymme för de lösningar kan som krävas mot bakgrund av förhållandena i det enskilda fallet.

Det är alltså inget krav att inrätta gemensamhetsanläggningar för

sådan egendom som är till nytta för hela byggnaden. Förrättnings-

servitut som ger rätt att nyttja trapphus, avloppsledningar etc. är i vissa fall tillräckligt. Civilrättsliga avtal bör inte godtas enda

som garanti för sådana rättigheter som är en förutsättning för att en

fastighet skall kunna användas och bestå som en självständig bruksenhet. Frågor av mindre ingripande natur kan å andra sidan mycket väl

regleras genom avtal. Skall underhållet av den egendom som behöver nyttjas av flera fastigheters ägare helt och hållet vara en gemensam

angelägenhet bör dock en lösning med gemensamhetsanläggning

väljas. Utredningen anser alltså att AL och SFL skall vara tillämpliga

också när en anläggningsfastighet ingår i gemensamhetsanläggningen.

Vi är medvetna om att det redan i dag förekommer särskilda problem

som gäller finansiering av gemensamhetsanläggningar. Sådana

problem kommer också att kunna uppstå vid gemensamhetsanlägg-

ningar inrättade för anläggningsfastigheter. Frågorna bör emellertid

övervägas generellt i annan ordning. Vi föreslår därför endast vissa följdändringar i AL samt obligatorisk fondering för gemensamhetsanläggningar i vilka ingår anläggningsfastigheter i samma utsträckning som för gemensamhetsanläggningar inrättade för småhus.

6.2.5 Fastighetsbildning för planerad bebyggelse

Huvudregeln att nybildning eller ombildning anläggningsfastigheter av skall avse befintlig bebyggelse har främst två skäl. Dels skall

förhindras att obebyggda "luftfastigheter" uppstår, dels skall risken för

diskrepans mellan den faktiska anläggningen och beskrivningen i karta och handlingar minskas, se avsnitt 6.2.7. Som ovan angetts anser utredningen att anläggningsfastigheter i vissa fall bör kunna bildas redan när det står klart att det aktuella utrymmet kommer att upptas av en anläggning eller anläggningsdel. För att minska risken att

fastigheter tillskapas som sedan aldrig upptas av någon anläggning

måste det ställas upp vissa kriterier för vad skall krävas för som en sådan fastighetsbildning. Oavsett hur dessa kriterier utformas kommer oförutsedda omständigheter att i undantagsfall kunna medföra att en fastighet inte bebyggs. För ett sådant fall bör tillskapas en ordning

som möjliggör en ändring i fastighetsindelningen.

Förslag till lagstiftning 169

Utredningen föreslår således att ett utrymme som är avsett att upptas av en anläggning skall kunna utgöra en särskild fastighet om det föreligger särskilda skäl. Under samma förutsättning skall en markfastighet också kunna tillföras ett sådant utrymme utanför fastighetens markområde. Med kravet särskilda skäl har utredningen velat understryka att sådan fastighetsbildning skall förekomma endast undantagsvis. Det kan framför allt bli aktuellt vid uppförandet av stora komplicerade anläggningar där det av ñnansieringsskäl är viktigt att anläggningen redan före uppförandet delas in i olika fastigheter som kan utgöra pantobjekt. Skall anläggningen uppföras av en exploatör eller av flera exploatörer som samverkar i en juridisk person bör fastighetsbildningen anstå till dess byggnaden uppförts. I det vid traditionell fastighetsbildning gällande aktualitetskravet ligger att det skall föreligga anledning anta att ändamålet blir genomfört, vilket inte alltid är detsamma som att fastighetens avsedda användning är mycket nära förestående. Det finns inte heller något formellt krav på att bygglov måste ha beviljats innan frågan om fastighetsbildning för nybyggnadsändamål kan avgöras. Frågor om fastighetsbildning för planerad bebyggelse förutsätts i förarbetena till FBL lösas i nära samverkan mellan lantmäterimyndigheten och planmyndigheterna. När det gäller nybildning eller ombildning av anläggningsfastigheter för planerad bebyggelse anser utredningen att aktualitetskravet bör bestämmas annorlunda än vid nybildning av markfastigheter för planerad bebyggelse. Det bör inte komma i fråga att avstycka utrymmen i luften eller underjorden om bebyggelsen inte är mycket nära förestående. Ett skäl är att anläggningsfastighetens gränser skall anges i förhållande till den anläggning som fastigheten upptas av. Eftersom gränserna tillskapas med ledning av de nybyggnadsplaner som presenteras i fastighetsbildningsärendet kan en sådan fastighet inte utan

nya fastighetsbildningsâtgärder bebyggas med någon annan anläggning. Utredningen föreslår att aktualitetskravet vid nybildning eller

ombildning av anläggningsfastigheter för planerad bebyggelse skärps så att det för dessa fall ställs krav på att bygglov skall ha beviljats när sådant krävs och att fastigheten inom en nära framtid kan antas få varaktig användning för sitt ändamål. Avsikten är att fastigheten skall bebyggas så snart som möjligt efter fastighetsbildningsbeslutet. Vad som skall hända om fastigheten likväl inte blir bebyggd och bygglovet förfaller redovisas i ett följande avsnitt 6.5. 1. Anläggningsfastigheten skall då kunna bli föremål för inlösen.

170 Förslag till lagstiftning

6.2.6 Fastighetsbildning beträffande en befintlig

anläggningsfastighet

När en anläggningsfastighet bildas innebär detta att utrymmet upphör att vara en odefinierad del av en markfastighet och i stället kommer att utgöra en självständig fastighet med vertikala och horisontella gränser. En sådan fastighet kan beröras av alla åtgärder enligt FBL. Från fastigheten kan avstyckas visst utrymme för att utgöra en särskild anläggningsfastighet eller ingå i en sammanläggning. Fastigheten kan vidare bli föremål för fastighetsreglering. Sådana åtgärder kan få till följd att en fastighet kan omfatta dels ett markområde, dels ett utrymme över eller under markytan, jfr avsnitt 6.1.2. En anläggningsfastighet kan också beröras av fastighetsbestämning. När ett utrymme väl avskilts för att utgöra en särskild fastighet kan utrymmet inte utan ny fastighetsbildning återgå till att bli en ospecificerad del av en markfastighet. Om en anläggning som upptar en anläggningsfastighet skall rivas och en ny anläggning uppföras med delvis annat omfång, måste anläggningsfastighetens gränser ändras. Detta kan ske genom fastighetsreglering, avstyckning och/eller sammanläggning. Sammanläggs utrymmet med den markfastighet som omfattar det markområde på vilket byggnaden eller anläggningen

uppförts i normalfallet den markfastighet som utrymmet en gång

avskildes ifrån faller utrymmets gränser. Detsamma gäller om utrymmet överförs till markfastigheten genom fastighetsreglering. Utrymmet återgår då till att utgöra en del av markfastigheten. De särskilda villkor som behandlas i avsnitt 6.2.4 och 6.2.5 gäller endast vid nybildning eller ombildning av anläggningsfastigheter och således inte vid fastighetsbildning som innebär att en anläggningsfastighet upphör att vara en särskild fastighet. Sakägarbegreppets innebörd har inte preciserats i FBL. I motiven har frågan emellertid berörts ganska ingående. Vi föreslår ingen ändring av sakägarbegreppet för tredimensionell fastighetsbildning. Varje fastighetsägare vars fastighet kan komma att beröras av fastighetsbildningen ett eller annat sätt är således sakägare.

6.2.7 Hur skall fastighetsbildningen redovisas

En anläggningsfastighet bildas alltid i syfte att upptas av en bestämd anläggning. Fastighetens bestånd är beroende av att anläggningen består. Det är därför både naturligt och ändamålsenligt att fastighetens gränser anges i förhållande till anläggningen. Med detta menar vi att gränserna skall beskrivas i förhållande till anläggningen, inte i förhållande till marknivå eller annan höjdangivelse. Vid markhöjningar följer fastigheten således anläggningen och har i denna alltid samma gränser. Eftersom anläggningsfastigheter bildas av en del av en

Förslag till lagstiftning 171

markfastighet innebär detta att markfastighetens gräns mot anläggningsfastigheten också bestäms i förhållande till anläggningen. Att en anläggningsfastighets gränser skall anges i förhållande till anläggningen hindrar inte att fastighetens läge anges genom koordinater. Koordinaterna får den betydelsen att de visar var anläggningen är belägen. Som ovan angetts följer fastigheten anläggningen om dennas läge ändras markhöjning. Är fastigheten belägen under t.ex. genom en markytan skall koordinater alltid anges. Om fastigheten är belägen över markytan skall koordinater anges när detta behövs. Så kan t.ex.

vara fallet om anläggningen utgörs av en bro.

Anläggningsfastighetens gränser skall beskrivas i karta eller handlingar. Det finns i allmänhet inget behov av att gränserna skall utstakas och utmärkas. Förrättningskarta bör vid tredimensionell fastighetsindelning utgöras byggnadsritningar. Det kan ofta vara ändamålsenligt att också av redovisa en förenklad ritning som beskriver fastighetens läge i förhållande till anläggningen i horisontal och vertikal projektion. En sådan ritning kan utgöra bilaga till förrättningsprotokollet. I bilaga 3 redovisas i några exempel som upprättats inom Lantmäteriverket hur fastighetsbildningen kan beskrivas. Exemplen är inte

fullständigt genomarbetade och inte grundade på några närmare

metodiska ställningstaganden utan skall betraktas som enkla illustrationer till lagförslaget. Bland annat saknas redovisning byggnadsritningar. Som en konsekvens av att gränsen skall anges i förhållande till bebyggelsen föreslår utredningen också att gränsen skall ha den sträckning som med ledning av anläggningens konstruktion, förrättningskarta jämte handlingar, innehav och andra omständigheter kan antas ha varit avsedd. Anläggningens konstruktion blir ett betydelsefullt bevismedel, inte minst med tanke på att en anläggningsfastighet över markytan inte kan omfatta luftrum utanför anläggningen. Placering bärande väggar och gemensam egendom såsom hissar av eller fläktanordningar kan också ge underlag för bedömningen av

gränssträckningen, om förrättningskartan inte korrekt avspeglar den

faktiska anläggningen. Också innehav och andra omständigheter kan ge viss ledning om vilken sträckning som avsetts. Det är viktigt att understryka att gränsen skall ha den sträckning som kan antas ha varit avsedd. Om det av förrättningsakten framgår att bärande konstruktioner inte skall ingå i en anläggningsfastighet får gränsen ha sträckning utesluter bärande konstruktioner anses en som även en bärande vägg i verkligheten fått en något annan placering om än vad de byggnadsritningar som utgör förrättningssom anges

karta. Detta är något som kan fastställas vid en fastighetsbestämning

enligt 14 kap. 1 § FBL. Är det fråga teknisk jämkning kan om en 14 kap. 6 § FBL tillämpas.

172 Förslag till lagstiftning

Om anläggningen i stor utsträckning avviker från handlingarna i

förrättningsakten kan anläggningens konstruktion inte användas

som argument för att gränssträckningen skall anses vara en annan än den

som framgår av förrättningskarta jämte handlingar. Har anläggningen uppförts i strid med fastighetsbildningsbeslutet blir situationen att bedöma på samma sätt som om anläggningen uppförts på

annans mark. Är det ursäktlig överträdelse en får anläggningen med stöd av

3 kap. 7 § FBL 3 kap. 8 § i författningsförslaget finnas kvar. I annat fall måste antingen fastighetens gränser ändras för-

genom en ny

rättning eller anläggningen rivas alternativt byggas om. Enligt fastighetsregisterkungörelsen 1974:1059 utgörs fastighets och samfällighets registerbeteckning registerområdets

av nanm, traktnamnet och ett registernummer. Registernumret för .fastighet består av blocknumret och enhetsnumret, åtskilda kolon. genom

Anläggningsfastigheter skulle kunna ges en specifik beteckning som visade att det är fråga om en anläggningsfastighet. Utredningen förordar dock inte detta eftersom en fastighet kan utgöra kom-

en

bination av markfastighet och anläggningsfastighet. Att det är fråga om en anläggningsfastighet kan t.ex. anmärkas under rubriken "Areal" genom uppgiften Anläggningsfastighet. Saknar mark. Om det är

en

relevant upplysning bör också ungefärlig golvyta t.ex.

anges, Fastigheten har en golvyta om ca 500 kvm. I andra fall kan en

volymangivelse vara av intresse t.ex. anläggningsfastigheten upptas

om av ett bergrum.

Det förhållandet att det inom en markfastighets markområde finns en eller flera anläggningsfastigheter bör amnärkas, eftersom detta

alltid innebär en inskränkning av det utrymme normalt hör till som en

markfastighet. Anmärkningen bör införas beträffande varje markfastighet berörs anläggningsfastighet. Även här förefaller det

som av en lämpligt att införa anmärkningen under rubriken "Areal". Amnärkningen kan t.ex. lyda Belastas genom utrymme för Staden 14:7, eventuellt med tillägget golvyta ca 300 kvm. Har markfastighet en

tillförts ett utrymme utanför sitt markområde bör detta också framgå

av en anteckning, t.ex.K0mpletterad med utrymme på Staden 14:5, golvyta ca 200 kvm.

Förslag till lagstiftning 173

6.3 Anläggningsfastighet som kreditsäkerhet

Bedömning: JB:s regler om panträtt tillämpas också på anläggningsfastigheter, En anläggningsfastighet kan således intecknas samma sätt som en markfastighet och därigenom också utgöra kreditunderlag.

Utredningens förslag innebär att JB:s regler om pantsättning fast av

egendom blir tillämpliga på anläggningsfastigheter. En sådan fastighet

kan således intecknas samma sätt som en markfastighet. Fastighetens kreditvärde kommer naturligtvis att bestämmas av marknadskrafterna. En fastighet som är belägen över markytan kommer alltid att vara beroende av andra fastigheter ett mer påtagligt sätt än traditionella

markfastigheter. Självfallet påverkas belåningsmöjligheterna negativt

om det finns risk för att detta beroende kan förhindra eller försvåra ett

ändamålsenligt utnyttjande av den aktuella anläggningsfastigheten.

Utredningens förslag har utformats i avsikt att skapa förutsättningar för anläggningsfastighetens ändamålsenliga användning och dess

bestånd som en särskild fastighet. Som exempel kan nämnas den

föreslagna grannelagsrättsliga regleringen gör det möjligt för som

ägaren till en del av en anläggning att framtvinga reparationer

av

andra delar av anläggningen se avsnitt 6.4 och den föreslagna regeln

om förutsättningarna för rivningslov när en byggnad hör till flera

fastigheter se avsnitt 6.5.3.

En anläggningsfastighet är en självständig fastighet inte hör till

som

någon markfastighet. Dess marknadsvärde ligger i den anläggning

som den upptas av. Om anläggningen förstörs har en ägare till en anläggningsfastighet relativt små möjligheter att framtvinga återuppen byggnad. Utredningen har övervägt att föreslå en obligatorisk försäkring för sådana anläggningar som upptar anläggningsfastigheter, avstått men för att inte skapa onödig byråkrati och onödiga kostnader. När en

anläggningsfastighet skall belånas kan det emellertid goda grunder

antas att kreditgivaren kommer att kräva att anläggningen försäkras. Panthavaren skyddas härigenom mot brand och liknande skador genom 1927 års lag om rätt för borgenär till betalning ersättning på grund ur av brandförsäkringsavtal. När ett markområde skiljs från den ursprungliga fastigheten blir en inteckning som har meddelats i stamfastigheten gemensam för denna

och för avstyckningen. Primäransvaret bestäms med utgångspunkt från

taxeringsvärdena. Om stamfastigheten och avstyckningen kommer i olika ägares hand, förvandlas avstyckningens ansvarighet för in-

teckningen. Primäransvaret upphör och avstyckningen i

svarar

174 Förslag till lagstiftning

fortsättningen endast för vad som inte kan utgå ur stamfastigheten. Utredningen anser att denna ordning ter sig onödigt komplicerad. En av utgångspunkterna för utredningen är att åstadkomma inteckningsbara bruksenheter. Om avstyckningen ansvarar för inteckningar i stamfastigheten innebär homogenitetsprincipen att varken stamfastig-

heten eller avstyckningen kan intecknas i framtiden se avsnitt 2.7.1.

Vid traditionell avstyckning löser parterna emellertid i praktiken problemet genom en sanering av inteckningarna. Utredningen har övervägt att föreslå en särskild ordning för anläggningsfastigheter innebärande att inteckningar i stamfastigheten inte skall gälla i utrymmen som avskiljs för att utgöra särskild fastighet dvs. samma förhållande som i dag gäller vid avstyckning från samfälligheter. Som en konsekvens härav skulle ett sådant utrymme kunna avskiljas bara om samtliga borgenärer som har panträtt i stamfastigheten medger avstyckningen om åtgärden inte är väsentligen utan betydelse för panthavarna. Reglerna vid avstyckning från fastighet bör vara enhetliga och en eventuell lagändring bör omfatta alla avstyckningar. En sådan lagändring får därför övervägas i annat sammanhang. Vi föreslår således ingen ändring.

6.4 Grannelagsrätt

Förslag: Nya regler beträffande byggnadsarbete, skadestånd och åtgärdsföreläggande införs. JB:s regler om grävning och liknande arbete skall gälla också vid byggnadsarbete. En fastighetsägare som underlåter att vårda sin del av en an- läggning skall ersätta sådana skador på andra delar av anläggningen som orsakas av hans underlåtenhet. En domstol skall kunna förelägga ägaren till en del av en byggnad eller någon annan anläggning att åtgärda brister som medför fara för att betydande skada skall uppkomma på en annan del av anläggningen.

Många av de problem som vi har uppmärksammat under probleminventeringen hänger samman med att samordning av olika verksamheter inom en byggnadsanläggning förutsätter ett rent mekaniskt samband mellan olika fastigheter. Det är inte möjligt att konstruera anläggningen så att varje del som utgör en egen bruksenhet blir oberoende de andra delarna. Redan av FBL:s allmänna bestämmelser följer att av fastighet inte får bildas den inte är varaktigt lämpad för sitt en om ändamål. Fastigheten måste således ges förutsättningar att långsiktigt fungera som en självständig fastighet. Den måste bl.a. ha tillgång till

Förslag till lagstiftning 175

vatten, avlopp och tillfartsvägar. Vårt förslag, som i princip tillåter att varje bruksenhet bildar en fastighet, leder därför till att fastigheter i vissa fall blir beroende av andra fastigheter på ett mer påtagligt sätt än vad man tidigare haft anledning att räkna med. Behovet av samverkan mellan olika fastigheter som har del i en och samma anläggning, skall enligt förslaget tillgodoses genom servitut och gemensamhetsanläggningar. Härutöver behövs emellertid som komplement till olika förrättningslösningar en generell grannelagsrättslig reglering som innefattar klara regler beträffande rättigheter och skyldigheter vid dels byggnadsarbeten, dels bristande underhåll eller akuta skador. Gällande lagstiftning på grannelagsrättens område är knapphändig, se avsnitt 2.6. Utredningens föreslår därför delvis nya regler beträffande dessa frågor. Förslaget tar sikte situationer där en byggnad eller annan anläggning hör till flera fastigheter. De nya reglerna blir därför tillämpliga inte bara när ett utrymme som upptas av en anläggning avskiljts för att bilda en anläggningsfastighet eller föras till en annan markfastighet utan också när en anläggning genom gränser på markplanet är uppdelad mellan flera fastigheter. Så är fallet med såväl kedjehus som parhus. De nya reglerna blir också tillämpliga om en del av en anläggning till följd av servitut eller tredimensionell fastighetsindelning hör till en fastighet med markområde utanför anläggningen.

6.4. 1 Byggnadsarbete

Som tidigare nämnts finns i JB intagen den allmänna regeln att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom skall ta skälig hänsyn till omgivningen 3 kap. l §. JB innehåller även regler om att den som skall utföra grävning eller liknande arbeten sin mark skall vidta erforderliga skyddsåtgärder 3 kap. 3 §. Är byggnad eller annan anläggning i så dåligt skick att särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga skada med anledning av arbete som inte sträcks under vanligt källardjup, skall åtgärden emellertid bekostas av den an-

gränsande fastighetens ägare. Åtgärder för att förebygga skada till

följd av grävning eller liknande arbete får vidtas på annans mark 3 kap. 5 §. Ersättning för skada eller intrång skall utges utom när den angränsande markens ägare är skyldig att bekosta åtgärden. Regleringen anger ett uttömmande sätt konsekvensen av bristfällighet grannfastigheten. Den enda följdverkan av bristfällighet som kan komma i fråga är att en skyddsåtgärd skall bekostas av grannfastighetens ägare. Någon jämkning av rätten till skadestånd stadgas inte och är inte heller avsedd Westerlind, a.a., s. 218. Skälen till att kostnadsansvaret begränsats till att gälla arbete ovanför vanligt källardjup hänför sig till svårigheterna att utreda risken för skada då grävningen sträcker sig nedanför sådant djup. Be-

176 Förslag till lagstiftning SOU 1996: 87

stämmelsens utformning innebär att kostnadsansvaret aldrig skulle kunna falla på grannen när kostnaden avser förebyggande åtgärder vid arbeten anläggningsfastigheter under jord. Det är inte rimligt att den som skall utföra sådana arbeten alltid skall skyldig att vara bekosta förebyggande åtgärder på angränsande fastigheter även om åtgärderna helt och hållet föranleds av bristfälligheter på denna fastighet. Utredningen föreslår därför att kostnadsansvaret skall kunna överföras till grannen även när arbete skall utföras under vanligt källardjup. Kostnadsöverföring förutsätter enligt förslaget dels att skyddsåtgärderna orsakas av anläggningens beskaffenhet, dels att arbetet inte är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk. Det bör dock framhållas att många arbeten som utförs under vanligt källardjup antingen är mycket ingripande, såsom vid tunnelbyggen, eller medför särskild risk.

I likhet med miljöskyddslagens regler kommer den allmänna

hänsynsregeln i 3 kap. 1 § JB att bli direkt tillämplig den typen nya av fastigheter. När det gäller JB:s regler vad gäller vid om som grävning och andra arbeten som en ägare utför på sin fastighet föreslår utredningen vissa ändringar föranledda av att bestämmelserna bör vara tillämpliga även när arbete skall utföras på en anläggningsfastighet. De särskilda reglerna gäller vid grävning eller liknande arbete. Detta beror att grävning invid fastighets gräns skapar vissa typiska risker för grannfastigheten, exempelvis risk för ras och annan markförskjutning. Med grävning jämställs i lagen andra arbeten som är "liknande", dvs. andra arbeten genom vilken angränsande mark utsätts för likartade risker. Sprängning torde ofta falla under begreppet liknande arbete, om skadeverkningarna är av samma art som de vilka kan inträda vid grävning, alltså ras och sättningar. Däremot torde, enligt uttalande i förarbetena, skada grund av kringflygande sprängsten inte vara hänförlig under bestämningen "skada på grund av liknande arbete" prop. 1970:20 B s. 114. Utredningens förslag innebär att olika delar av en anläggning kan höra till olika fastigheter. JB:s regler om vad som gäller vid grävning och liknande arbeten bör gälla även när arbete som utförs en del av en anläggning kan komma att skada en annan del av anläggningen. Uttrycket grävning eller liknande arbete bör därför kompletteras med byggnadsarbete. Vidare bör det när det i lagtexten talas om mark i fortsättningen heta fastighet. När det gäller arbete som skall utföras en del av en byggnad eller annan anläggning bör bestämmelserna kompletteras med en regel som innebär att den som skall utföra arbete på sin del av anläggningen skall kunna beredas tillträde till en annan del av denna, även om inga skadebegränsande åtgärder behöver vidtas den delen av anläggningen. Arbete på en byggnadsdel kan nämligen ofta förutsätta tillträde till en annan byggnadsdel, om arbetet inte skall bli orimligt kostsamt.

Förslag till lagstiftning 177

Tillträde skall medges endast om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Skada och intrång skall ersättas på samma sätt som när åtgärder utförts en annan fastighet. Vid bedömningen av om ett sådant tillträde medför någon väsentlig fördel skall beaktas både de kostnadsmässiga och de tekniska fördelarna för arbetets utförande som ett tillträde till en annan del av byggnaden eller anläggningen kan innebära. Tillträde skall medges endast om fördelarna med tillträdet uppväger de nackdelar detta som kan medföra.

6.4.2 Skadeståndsskyldighet

Den allmänna hänsynsregeln är ytterst sanktionerad genom de allmänna skadeståndsrättsliga reglerna medan en särskild bestämmelse med avseende på grävning och liknande verksamhet finns i 5 § miljöskadelagen 1986:225. Fastighetsägaren skall nämligen i sådant fall ersätta skada som uppkommit till följd av att han eller någon som han anlitat underlåtit att vidta skyddsåtgärd eller i annat hänseende brustit i omsorg vid arbetets utförande. Om arbetet är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk föreligger strikt ansvar. Även milj 1969:387 bör nämnas i detta sammanhang, eftersom den är tillämplig bl.a. användningen byggnad. En av byggnad får inte användas på sätt som kan medföra störning för omgivningen genom luftförorening, buller, skakning, ljus eller annat sådant om störningen inte är helt tillfällig. Vidare kan erinras om att

bostadsförvaltningslagen 1977:792 ger vissa möjligheter till

tvångsvisa ingripanden mot fastighetsägare som underlåter att hålla sina bostadsfastigheter i godtagbart skick. Förfallna och vanprydande byggnader kan inlösas med stöd av 2 kap. 7 § ExprL. Paragrafen

utgör ett komplement till bostadsförvaltningslagen men kan användas

också beträffande förfallna arbetsplatser och andra lokaler utgör som en olämplig miljö för dem som använder dem. Expropriation kan syfta till att den vanvårdade byggnaden skall antingen eller rivas. rustas upp Grov vanvård förutsätts men det räcker med att vanvården kan befaras

uppkomma. I förarbetena prop. 1972:109 210 f nämns fall där

s. fastighetsägaren visar klar brist på intresse eller förmåga att hålla fastigheten i skick. Som framgått av beskrivningen ovan saknar den grannelagsrättsliga regleringen bestämmelser om vad som händer om en ägare genom att underlåta att vårda sin fastighet orsakar skador en annan fastighet. En generell reglering av sådan art skulle kunna få mycket långtgående konsekvenser. Om regleringen i stället inskränks till att gälla mellan ägare till olika delar av en byggnad eller annan anläggning, blir tillämpningen lättare att överblicka. I dag kan äganderätt till olika

178 Förslag till lagstiftning

delar av en byggnad eller någon annan anläggning förekomma dels vid

byggnadsanläggningar där olika delar av anläggningen genom

servitutsbildning utgör tillbehör till olika fastigheter, dels vid kedjeeller parhus. Med utredningens förslag tillkommer byggnader vilka delats mellan flera fastigheter genom en tredimensionell fastighetsbildning. I JB:s regelsystem bör införas en särskild skadeståndsregel som stadgar att den som underlåter att vårda sin del av en byggnad eller annan anläggning skall ersätta skada som till följd av underlåtenheten uppkommer på en annan del av byggnaden eller anläggningen. Fastighetsägaren åläggs således ett ansvar för att hans del av anläggningen underhålls på ett sådant sätt att skador inte uppkommer andra delar av anläggningen. Om det inträffar en skada som fastig-

hetsägaren inte kan klandras för, t.ex. ett läckage till följd av en

olyckshändelse, kan fastighetsägaren likväl bli ansvarig för följdskador om han inte åtgärdar läckaget inom den tid och det sätt som kan krävas ansvarsfull fastighetsägare. Han kan inte undgå ansvar av en genom att hänvisa till att han t.ex. befunnit sig på annan ort under en längre tid. Vårdplikten omfattar förutom normal skötsel också normal tillsyn.

6.4.3 Åtgärdsföreläggande

Enligt utredningens uppfattning är den föreslagna skadeståndsregeln inte tillräcklig för att garantera en anläggningsfastighets bestånd. Om en ägare till en del av en byggnad eller annan anläggning trots skadeståndsansvaret underlåter att vårda sin del kan stora skador uppkomma på andra delar av byggnaden eller anläggningen. Skadeståndsregeln bör därför kompletteras med bestämmelser om åtgärdsföreläggande. Utredningen föreslår att åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas om det till följd av brist i underhållet av eller skada på en del av en anläggning föreligger risk för att betydande skada skall uppkomma på

någon annan del av anläggningen. Åtgärdsföreläggande kan alltså

enligt förslaget meddelas oavsett om skaderisken beror på en kontinuerlig brist i underhållet eller på en akut skada som inte åtgärdats på rätt sätt. Med betydande skada avses antingen en i ekonomiskt hänseende eller i fysisk omfattning stor skada. Ofta finns det ett samband mellan skadans fysiska utbredning och dess kostnadsmässiga effekter, det är tillräckligt att skadan är omfattande i ett av dessa båda men hänseenden. Om anläggningen är så bristfällig att det inte är försvarbart att återställa den i brukbart skick skall åtgärdsföreläggande inte meddelas. I vissa fall kan det vara uppenbart att kostnaderna för ett återställande är så höga att det återstår av anläggningen bör rivas och en ny som anläggning uppföras. I andra fall kan det krävas utredning om

Förslag till lagstiftning 179

alternativa lösningar. Ägaren till en del av en anläggning skall

emellertid inte kunna tvingas att lägga ner orimligt stora kostnader för att reparera en skada när rivning är en lämpligare lösning. Föreläggande skall kunna förenas med vite. Frågan om föreläggande prövas på yrkande av ägaren till den del av byggnaden eller anläggningen som är utsatt för risken att skadas. Följs inte föreläggandet skall sökanden också kunna tillåtas att själv avhjälpa bristen på den försumliga ägarens bekostnad. Sökanden blir då berättigad till ersättning med ett belopp som fastställs i samband med att tillstånd att åtgärda bristen medges.

Om det föreligger fara i dröjsmål får domstolen enligt förslaget

tillåta sökanden att företa sådana åtgärder är nödvändiga för att som undanröja risk för ytterligare skador. Sökanden har rätt till ersättning av fastighetsägaren med skäligt belopp. Ett åtgärdsföreläggande kan gemensamhetsanläggning. Är avse en

denna föremål för förvaltning av en samfällighetsförening, riktas

föreläggandet mot föreningen. Ett åtgärdsföreläggande förutsätter inte att skadan eller bristen har

sin grund i försumlighet hos fastighetsägaren. Ett sådant föreläggande kan t.ex. aktualiseras om skada uppstår under tid då fastighetsägaren

är bortrest och därför inte får kännedom om skadan.

6.5 Obebyggda anläggningsfastigheter

Förslag: Om den anläggning förutsättning för att som var en fastigheten skulle kunna bildas inte uppförs eller förstörs inträder särskilda regler. En anläggningsfastighet som inte bebyggs skall inlösen - genom överföras till den markfastighet inom markområde den är vars belägen.

Förstörs anläggningen skall fastighetsindelningen ändras så att

-

anläggningsfastigheter som upptogs av denna antingen ombildas

för ny bebyggelse eller upphör att vara särskilda fastigheter.

Vad ligger i äganderätten till en anläggningsfastighet markytan ovan innan det avstyckade utrymmet kommit att upptas av en anläggning eller efter det att denna rivits eller på annat sätt förstörts Ett synsätt är att rätten till utrymmet motsvarar en inte utnyttjad byggrätt med obegränsad giltighetstid. Utrymmets ägare skulle då för all framtid förfoga över det luftutrymme som avstyckats för att utgöra särskild en fastighet, oavsett om luftutrymmet upptogs av någon anläggning eller inte, och oavsett vilken anläggning upptog detta. Alla framtida som

180 Förslag till lagstiftning

byggnadsprojekt inom luftutrymmet skulle med detta synsätt beröra

ägarens rätt. Detta synsätt torde äga tillämpning det australiska "stratum-institutet", se avsnitt 4.4.3. Ett annat betraktelsesätt är att

uppfatta rätten till utrymmet som en rätt att uppföra och bibehålla en

konkret anläggning eller anläggningsdel. Har anläggningen eller

anläggningsdelen förstörts återstår, sedan eventuella försäkringser-

sättningar reglerats, ingen egendom som kan värderas i pengar. Anläggningsfastigheter är enligt utredningens förslag alltid beroende en konkret anläggning eller anläggningsdel. När anläggningsfastigav heten bildas är det en konkret befintlig eller planerad byggnadsanläggning som ligger till grund för avgörandet av om fastighetsbildningen

skall tillåtas. Anläggningsfastigheten skall därför uppfattas som en rätt

att uppföra och bibehålla en konkret anläggning. Om en anläggningsfastighet bildats innan anläggningen blivit uppförd är rätten till

fastigheten beroende av att den planerade anläggningen uppförs. Sker

inte detta är anläggningsfastigheten inte någon lämplig fastighet och ägarens rätt till det utrymme som omfattas av fastigheten kan ifrågasättas. Utredningen föreslår därför vissa särskilda bestämmelser

som träder in om en anläggningsfastighet inte bebyggs.

Om anläggningen förstörs kan en avvägning mellan intresset av att kunna åstadkomma ett ändamålsenligt fastighetsutnyttjande och den enskilda ägarens intresse av att behålla sitt utrymme, leda till att utrymmets ägare får stå tillbaka. Detta innebär emellertid inte att

fastighetsindelningen utan vidare ändras genom att anläggningen rivs

eller annat sätt förstörs. Skall en ersättningsanläggning uppföras är utgångspunkten att anläggningsfastighetens ägare inom sitt utrymme

har rätt att uppföra och bibehålla den nya anläggningen. Att an-

läggningsfastigheten ses som en rätt knuten till en konkret anläggning har i stället den betydelsen att vissa särskilda bestämmelser blir tillämpliga om anläggningen förstörs. Dessa bestämmelser beskrivs i den följande framställningen och innebär att fastighetens ägare kan tvingas avstå från sitt utrymme för att möjliggöra en lämplig bebyggelse i framtiden.

6.5.1 Vad händer om fastigheten inte bebyggs

Om ett planerat byggnadsprojekt inte fullföljs och en anläggnings-

fastighet således inte bebyggs, kan detta medföra att även andra fastigheter blir omöjliga att använda för avsett ändamål. Situationen är likartad den som uppstår om en anläggning förstörs och de berörda fastighetsägarna inte kan enas om âteruppbyggnaden. Utredningen föreslår som slutlig lösning att obebyggda anläggningsfastigheter inlöses. En anläggningsfastighet som nybildats eller ombildats för planerad bebyggelse skall alltid överföras till den markfastighet inom vilken anläggningen var avsedd att uppföras.

Förslag till lagstiftning 181

Ett av kraven för att anläggningsfastigheter skall fâ bildas för planerad bebyggelse är att erforderliga bygglov meddelats. Det är därför naturligt att prövningen huruvida ett byggnadsprojekt kommer att fullföljas eller inte, görs beroende av om det föreligger giltigt bygglov. Enligt 8 kap. 33§ PBL upphör bygglov att gälla om

åtgärden inte har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från

dagen för beslutet om bygglov. För att en åtgärd skall anses påbörjad krävs att de egentliga byggnadsarbetena har kommit igång. Det räcker alltså inte att förberedande åtgärder vidtas. Om bygglovet innebär medgivande att ändra användningssättet för en byggnad utan att någon faktisk åtgärd behöver vidtas, krävs det att byggnaden börjar användas för det nya ändamålet inom tvåârsfristen. Om bygglovet förfaller uppfyller den nybildade eller ombildade anläggningsfastigheten inte längre kraven i 3 kap. 1a§ förslaget till ändringar i FBL. Eftersom bygglov beviljas av en kommunal närrmd, normalt byggnadsnämnden, bör uppgiften att bevaka om bygglovet förfaller också ligga på den nämnden. Förfaller bygglovet skall

byggnadsnämnden anmäla detta hos lantmäterimyndigheten. Lantmäterimyndigheten skall besluta att fastigheten genom inlösen skall återföras till den markfastighet inom vars gränser anläggningsfastig-

heten är belägen.

6.5.2 Vad händer om anläggningen förstörs

Vad som är en lämplig fastighetsindelning förändras efter viss tid. På samma sätt förhåller det sig med vad som är en lämplig bebyggelse på ett visst område. Förr eller senare inträffar förhållandet att en anläggning som hör till flera fastigheter behöver rivas därför att den har tjänat ut eller för att bereda plats någon annan markanvändning. För det mesta kommer antagligen då de åtgärder som blir aktuella att vidtas i samförstånd mellan fastighetsägarna. Antingen enas dessa om

rivning och om ett gemensamt nybyggnadsprojekt eller så köper en av

dem eller en exploatör upp de berörda fastigheterna. Om de berörda fastighetsägarna är överens om återuppbyggnad av en anläggning som är identisk med den rivna fyller fastighetsindelningen fortfarande sin funktion. Så blir med all sannolikhet nästan aldrig fallet. Vanligen blir i stället en ny anläggning inte identisk med den ursprungliga. Fastighetsindelningen måste då ändras. En fastighetsägare som inte vill medverka till rivning genom att

samverka i ett nytt projekt eller sälja sin fastighet kan emellertid blockera förnyelsen. Detta är i och för sig en naturlig och riktig följd

av att delar av en anläggning upplåtits med äganderätt i stället för

någon form av nyttjanderätt. Finns det ett allmänt intresse av en

ändrad markanvändning kan en sådan blockad emellertid hävas. Med stöd av bestämmelsen i 8 kap. 4 § FBL kan nämligen ägaren till ett

182 Förslag till lagstiftning

område som enligt en fastighetsplan skall ingå i en fastighet lösa andra områden som skall höra till samma fastighet. Vårt förslag innebär att denna regel kan tillämpas även beträffande anläggningsfastigheter om en ny fastighetsplan föreskriver att sådana inte längre skall finnas inom det aktuella området. ExprL:s bestämmelser äger också tillämpning. En anläggning kan emellertid förstöras också på annat sätt än genom rivning. Det kan inträffa en brand eller en bombexplosion eller någon olycka. Är förstörelsen i sådant fall begränsad annan ett av omfattning ligger det nära till hands att anläggningen skall återställas i brukbart skick. De byggnadsåtgärder som då kommer i fråga ankommer i princip var fastighetsägare för sig, utom såvitt gäller egendom som omfattas av gemensamhetsanläggning. En fastighetsägare kan således inte av övriga delägare tvingas att återställa den del av anläggningen som tillhör honom enskilt. Dock kan med stöd av den föreslagna grannelagsrättsliga regleringen en motvillig fastighetsägare genom ett åtgärdsföreläggande förmås att i vart fall sätta sin fastighet i sådant skick att övriga fastigheter inom anläggningen kan fungera ändamålsenligt. Har katastrofen medfört att skadorna anläggningen blivit mera omfattande eller har denna totalförstörts framstår i allmänhet en återuppbyggnad i oförändrat skick som mindre sannolik. Skulle en sådan åtgärd undantagsvis vara möjlig och ekonomiskt försvarbar kan den dock framtvingas genom ett åtgärdsföreläggande till den del det gäller att säkerställa ett oförändrat fastighetsinnehav för de delägare som begärt ett sådant föreläggande. I de flesta fall ligger det emellertid närmare till hands att anläggningen måste rivas. Vid vårt besök i Australien ställde vi åtskilliga gånger frågan vad som gäller när en tredimensionellt indelad byggnad blir totalförstörd genom brand eller liknande. Svaret blev alltid att situationen aldrig vållade några problem. De berörda fastigheterna köptes alltid upp av

någon som skulle svara för nyexploatering. Skulle någon fastig-

hetsägare i en sådan situation motsätta sig en försäljning kunde rent teoretiskt den tredimensionella fastighetsindelningen upplösas genom ett domstolsförfarande, varvid det ankom domstolen att åstadkomma en lämplig lösning. Mot bakgrund av erfarenheterna i Australien anser vi det sannolikt att det i praktiken sällan kommer att uppstå problem i samband med att tredimensionellt indelade byggnader totalförstörs. I flertalet fall kommer de berörda fastigheterna att samlas i en ägares hand efter frivilliga överlåtelser. Anläggningsfastigheterna kan därefter sammanföras med markfastigheten genom fastighetsreglering eller sammanläggning. Om någon gång delägarna i den förstörda byggnaden har för

avsikt att gemensamt uppföra en ersättningsbyggnad kan två skilda

tillvägagångssätt med avseende fastighetsindelningen komma i

Förslag till lagstiftning 183

fråga. Ett är att indelningen genom fastighetsreglering anpassas till den byggnaden med direkt utgångspunkt i den indelning som gällde nya för den förstörda byggnaden. Ett och i allmänhet lämpligare annat är att anläggningsfastigheterna först sammanförs med markfastig- heten, till vilken delägarna dessförinnan förvärvat samäganderätt, varefter denna i förekommande fall genom klyvning undergår en tredimensionell fastighetsindelning som anpassas till den nya byggnaden. Man kan emellertid inte bortse från att det i undantagsfall kan visa sig omöjligt att lösa de problem som uppkommer när en tredimensionellt indelad byggnad totalförstörs genom frivilliga överlåtelser eller samverkan mellan delägarna. Det går därför inte att undvara genom reglering för upplösning av den tredimensionella fastighetsindelen en ningen som möjliggör att beslut om den framtida markanvändningen kan fattas. Vi föreslår följande ordning.

Om en byggnad som upptar en eller flera anläggningsfastigheter förstörs, skall dentredimensionella fastighetsindelningen i normalfallet

upphävas. Situationen liknar därvid den som föreligger när markområden enligt fastighetsplan skall bilda en fastighet har olika som en ägare. Ett inlösenförfarande med motsvarighet i 8 kap. 4 § FBL ligger därför nära till hands. Vi föreslår sålunda en inlösenrätt för varje delägare i den förstörda byggnaden, alltså såväl ägaren av markfastigheten ägare anläggningsfastigheter. Vart och ett av de som av utrymmen inom den förstörda byggnaden som tillhört andra fastigheter än sökandens kan bli föremål för inlösen. Därvid kan inlösen komma att ske till förmån för en anläggningsfastighet, vilken normalt genom åtgärder till följd sammanföringen med en markfastighet upphör att av anläggningsfastighet. Inlösen utrymmen som inte omfattar vara en av markområde kan också, i vart fall teoretiskt sett, ske till förmån för anläggningsfastighet. Resultatet av en sådan inlösen blir ombildning en

av en anläggningsfastighet för ny bebyggelse. För att en sådan

fastighetsbildning skall vara tillåten måste den nya fastigheten dels tillförsäkras sådan förutsättning för dess ändamålsenliga rätt som utgör användning och dess bestånd som en särskild fastighet, dels anpassas till ett konkret nybyggnadsprojekt. Rätten till inlösen är i första hand begränsad till utrymmen som upptogs den förstörda byggnaden eller anläggningen. En fastighet av kan bli föremål för inlösen kan emellertid ibland omfatta också som

annat än ett sådant utrymme. Till markfastigheten hör sålunda vanligen

obebyggd tomtmark. Vidare kan ett tredimensionellt avgränsat utrymme tillhöra fastighet till vilken det hör också en angränsande en byggnad eller ett utrymme i sådan. När detta är fallet kan det bli en nödvändigt att låta inlösenförfarandet omfatta mera än det område som upptogs den förstörda byggnaden. Det bör således inte förekomma av att det efter inlösenförfarandet kvarstår restfastigheter som inte är

184 Förslag till lagstiftning

lämpliga för något ändamål. Den av oss föreslagna regleringen har i det hänseendet närmast en motsvarighet i 8 § ExprL. Vi föreslår således ett inlösenförfarande har sin motsvarighet som i 8 kap. 4 § FBL om inlösen av markområden enligt fastigsom en hetsplan skall bilda en fastighet. Vid sådan inlösen tillkommer inlösenrätten i första hand den som äger det värdefullaste markomrädet. Vi föreslår att inlösenrätten vid upplösningen av en tredimensionell fastighetsindelning skall tillkomma den fastighetsägare del i vars anläggningen bedöms ha haft det största värdet. Vid inlösen enligt 8 kap. FBL bestäms ersättning på sätt samma som vid fastighetsreglering i allmänhet. Detta skall i princip gälla också med avseende det av oss föreslagna inlösenförfarandet. Eftersom detta i allmänhet inte har sådan expropriativ karaktär som avses i 5 kap. 10 a § andra stycket FBL skall ersättningen således fastställas med tillämpning av principen om vinstfördelning. Den som genom inlösenförfarandet avstår fast egendom skall ha ersättning en som inte bara motsvarar egendomens marknadsvärde utan också innefattar en skälig andel i regleringsvinsten. Det är uppenbart att en tillämpning av de angivna ersättningsreglerna inte är utan komplikationer i förevarande sammanhang. En anläggningsfastighet, som definitionsmässigt omfattar ett utrymme i en befintlig byggnad, har inte som sådan något bruksvärde när byggnaden inte längre existerar. Dess värde ligger i rätten att uppföra byggnad en av ungefär samma slag. I ett inlösenförfarande skall ersättningen emellertid inte bara hänföra sig till detta värde utan också till den andel i regleringsvinsten som skall anses tillkomma fastigheten. När en byggnad förstörts inte efter ett överlagt beslut om rivning utan genom en oförutsedd skadehåndelse går det emellertid sällan att omedelbart med säkerhet fastställa hur den mark togs i anspråk som av den förstörda byggnaden i fortsättningen skall användas. I vissa områden kan marknadsvärdet troligen bestämmas utifrån utrymmets storlek med den pågående markanvändningen som utgångspunkt. I andra områden, där det bedöms som mer osäkert om den pågående markanvändningen kommer att återupptas får en ersättning som fastställs av lantmäterimyndigheten grundas på en uppskattning, något som kan leda till att ersättningsnivån av den ersättningsberättigade uppfattas som oacceptabelt låg. Det bör därför anmärkas att marknadsvärdet normalt måste vara detsamma som det värde någon är villig att betala. Begärs inlösen av flera bör den som har företräde inte kunna utge lägre ersättning än vad andra fastighetsägare erbjudit. Vi vill också erinra om lantmäterimyndighetens skyldighet att genom oskadlighetsprövning tillvarata panthavarnas intressen. Som tidigare anförts tror vi att ett formellt inlösenförfarande sällan kommer att behöva tillämpas i praktiken. När en tredimensionellt indelad byggnad blivit förstörd kommer i stället frågan om nyex-

Förslag till lagstiftning 185

ploatering att lösas efter frivilliga överlåtelser eller genom samverkan

mellan delägarna. Den föreslagna regleringen ger emellertid ett incitament till och en viss grund för sådana överenskommelser. Vad som kan inträffa är att en lösning frivillig grund kan komma

att dra ut på tiden. Det skulle då kunna innebära att den tredimensio-

nella fastighetsindelningen står kvar länge efter det att den upphört att

ha förankring i verkligheten med anläggningsfastigheter som förvandlats till "luftfastigheter". Det är ett sarnhällsintresse att fastighetsindel-

ningen så snart som möjligt anpassas till verkligheten. Vi föreslår därför att ett inlösenförfarande skall få inledas efter ofñcialinitiativ när två år förflutit från det att anläggningen förstördes. Officialinitiativet

grundas på anmälan från en kommunal nämnd, normalt byggnads-

en nänmden. Skulle vid ett inlösenförfarande efter ett sådant officialinitiativ den osannolika situationen inträffa att ingen delägare fram-

ställer något anspråk inlösen, skall inlösen ske till förmån för

markfastigheten. Det ligger i sakens natur att ägarna till anläggnings-

fastigheterna därvid knappast kan göra anspråk på någon ersättning.

6.5.3 Förutsättningar för rivningslov

Som tidigare nämnts förstörs en anläggning vanligen genom att den rivs. Om anläggningen hör till flera fastigheter kan det ofta tänkas att delar anläggningen belastas av servitut eller utgör gemensamav hetsanläggning, vilket hindrar att en fastighetsägare genom att riva sin del gör andra fastigheter obrukbara. Utredningens förslag innebär att

anläggningsfastigheter också kan inrättas i anläggningar där tak, ytter-

väggar och bärande konstruktioner ägs enskilt av en fastighetsägare. Servitut inrättas kanske bara för tillfart och anslutningar för vatten,

avlopp och elektricitet. Genom vårt förslag till grannelagsrättslig

reglering har vi försökt skapa garantier för att en fastighetsägare

inte skall kunna underlåta att vissa vårda sin fastighet till men för andra

fastigheter. För att en fastighetsägare inte heller skall kunna riva sin

del av en byggnad till men för övriga delar föreslår vi en ändring beträffande PBL:s regler om rivningslov. När det gäller byggnader eller delar av byggnader krävs rivningslov inom områden med detaljplan. Vad som utgör en byggnad i byggnadslagstiftningens mening är inte helt entydigt. I allmänt språkbruk avses med byggnad en varaktig konstruktion av tak och väggar som

står på marken och är så stor att människor kan uppehålla sig iden se

SOU 1988:66 s. 67. En sådan definition är dock något för snäv

jämfört med vad som i praxis ansetts vara byggnad vid tillämpning av byggnadslagstiftningen. Gränsdragningsproblem uppstår främst beträffande små och enkla konstruktioner, lätt flyttbara konstruktioner

och konstruktioner för speciella ändamål se angående byggnadsbe-

greppet Didön fl., Plan- och bygglagen del Laghandbok 1995, m.

186 Förslag till lagstiftning

s. 8:4 ff. När det gäller konstruktioner för speciella ändamål har konstruktioner som genom sin storlek och form visuella ger samma intryck som ett traditionellt hus ansetts byggnad, trots att de har som saknat utrymmen för människor att uppehålla sig Som exempel på vad som inte ansetts utgöra byggnad kan nämnas underjordiska cisterner med tillhörande RÅ 1947 77. pumpar s. För att prövningen i ett rivningslovsärende också skall omfatta hur rivningen påverkar andra fastigheter, föreslår utredningen att rivningslov inte skall meddelas om byggnaden eller byggnadsdelen behövs för att en annan fastighet än den som avses i ansökan om rivningslov skall kunna användas för sitt ändamål och bestå särskild fastighet. som en Det innebär att när en byggnad hör till flera fastigheter, kan del en av byggnaden rivas bara om det kan ske utan allvarligare för övriga men fastigheter. Rivningslov skall inte heller meddelas sökandens fastighet om egen riskerar att mer än temporärt förvandlas till en innehållslös "luftfastighet". Sökanden måste därför kunna redogöra för fastighetens fortsatta användningsområde. Den mest närliggande anledningen till att byggnaden eller byggnadsdelen skall rivas är att en ersättningsbyggnad skall uppföras. Det kan också tänkas att fastigheten skall ombildas för ett nytt ändamål. Om byggnaden rivs utan att någon ersättningsbyggnad uppförs eller fastigheten ombildas för nytt ändamål, uppstår en sådan situation som behandlas i det följande avsnittet. Förblir

fastigheten obebyggd under viss tid kan den komma att genom inlösen

överföras till en markfastighet. Att rivningslov inte krävs för andra anläggningar än byggnader, och inte heller för byggnader utanför områden med detaljplan, måste vägas

in vid fastighetsbildningen. Problemet är dock inte av avgörande betydelse. Det är också troligt att tredimensionell fastighetsbildning

oftast kommer att ske inom områden med detaljplan och beröra anläggningar som faller under begreppet byggnad. Skulle en anläggningsfastighet någon gång bli beroende av en anläggning som inte omfattas av kravet på rivningslov, kan fastigheten emellertid på annat sätt skyddas mot att anläggningen rivs. Detta sker enklast genom att nödvändiga konstruktioner, såsom bärande delar, omfattas av gemensamhetsanläggning eller genom att den fastighet till vilken konstruktionen hör belastas med servitut. Frågor om sådana rättigheter

skall enligt förslaget prövas vid fastighetsbildning för nybildning eller

ombildning av anläggningsfastigheter.

Förslag till lagstiftning 187

6.6 servitutsförhållanden

Fastighetstillbehör vid

m.m. -

Förslag: Lantmäterimyndigheten kan i vissa fall besluta att fastighetstillbehör skall höra till en annan fastighet än den vilken de är belägna. Fastighetstillbehör som är avsedda för stadigvarande bruk vid utövande av ett förrättningsservitut kan bli tillbehör till den härskande fastigheten.

Fastighetstillbehör som omfattas av gemensamhetsanläggning

kan bli samfällda för de fastigheter som deltar i gemensam-

hetsanläggningen.

Ett tredimensionellt fastighetsutnyttjande kan ofta komma till stånd

genom fastighetsbildningsservitut. Förslaget om anläggningsfastigheter

utgör ett alternativ till servitutsbildning. I flertalet fall kommer servitutsbildning fortfarande att vara mest ändamålsenligt. Som framgått redovisningen i avsnitt 5.2.3 är vissa problem förknippade av

med sådan fastighetsbildning. Således råder i bland osäkerhet

beträffande vilka rättigheter och skyldigheter som tillkommer den härskande fastighetens ägare. Kan den härskande fastighetens ägare

upplåta nyttjanderätt till andra intressenter inom det ianspråkstagna

utrymmet Har det någon betydelse om dessa intressenter behöver utrymme för något annat ändamål än det för vilket servitutet bildats

Vem ägaren till den härskande respektive den tjänande fastigheten

av

står risken för själva anläggningen Vem skall således hålla anlägg-

ningen försäkrad Vilka befogenheter och skyldigheter har den härskande fastighetens ägare när det gäller underhåll och ersättningsarbeten på anläggningen om detta inte reglerats genom avtal Osäkerheten beror till största del reglerna om tillbehör till fast

egendom. Som tidigare redovisats hör byggnader och andra anläggningar uppförts med stöd servitut och är avsedda för

som av

stadigvarande bruk vid utnyttjande av servitutet till den härskande fastigheten även om de inte har fysiskt samband med denna. Detta

förutsätter dock att anläggningen inte redan utgjorde tillbehör till den

tjänande fastigheten när servitutet bildades. Bakgrunden till den

särskilda tillbehörsregeln för servitutsfallen är att själva servitutsrätten på samma sätt som fastighets rätt till samfälld mark betraktas som ett slags bihang till äganderätten till den härskande fastigheten. Den kan sägas till sin konstruktion vara en osjälvständig rättighet som är förenad med äganderätten till fastigheten Westerlind, a.a., s. 125. Det har därför ansetts konsekvent och ändamålsenligt att även låta

sådana föremål som är avsedda för rättighetens begagnande utgöra

tillbehör till den härskande fastigheten.

188 Förslag till lagstiftning

Om ägaren till den härskande fastigheten uppför byggnad eller en annan anläggning för utövande av servitut blir anläggningen således tillbehör till den härskande fastigheten. I sådan situation föreligger en inga problem av den art som anförts ovan. Servitutet måste i en sådan situation innebära rätt att inom den tjänande fastighetens område utnyttja ett visst område för placering av en anläggning. Eftersom äganderätten till anläggningen tillkommer den härskande fastighetens ägare har denne också alla de rättigheter och skyldigheter som normalt följer med äganderätten till en anläggning. Med äganderätten följer rätt att med beaktande av servitutsändamålet upplåta nyttjanderätt till utrymme i anläggningen och rätt att utföra arbeten på anläggningen. Annorlunda förhåller det sig om anläggningen ägs av den tjänande fastighetens ägare. I en sådan situation kan alla de problem som beskrivits ovan uppkomma grund att det råder osäkerhet av om

servitutsrättighetens räckvidd. Är det servitutshavaren eller fastig-

hetsägaren som har en viss skyldighet respektive rättighet Den största begränsningen är att egendom som en gång blivit tillbehör till den fastighet med vilken den har fysisk samband inte kan överlåtas separat med sakrättslig verkan utan att fysiskt frigöras från fastigheten. När det gäller utnyttjande av ett tredimensionellt avgränsat utrymme är problemen särskilt påtagliga eftersom det ofta rör sig om en anläggning som uppförts av ägaren till den härskande och den tjänande fastigheten gemensamt och som endast till viss del skall omfattas av servitutet. Beträffande denna fråga kan erinras om lagrådets utlåtande över förslaget till lagen om vad som är fast egendom. Lagrådet anförde att om servitut upplåts till förmån för två eller flera fastigheter och de härskande fastigheternas ägare gemensamt uppförde anläggningen, denna torde få anses som tillbehör höra till samtliga de härskande fastigheterna med andelstal för envar av dem. Uppförde en servitutshavare och den tjänande fastighetens ägare anläggning en gemensamt den änande fastigheten för att av dem båda begagnas, syntes det bäst överensstämma med de grundsatser som kommit till uttryck i stadgandet och i 5 § lagen om vad som är fast egendom numera 2 kap. 4 § JB att betrakta anläggningen som lös egendom. - Överlät den tjänande fastighetens ägare sin andel till servitutshavaren, blev anläggningen tillbehör till den härskande fastigheten. Skulle å andra sidan servitutet upphöra och rätten till anläggningen i dess helhet övergå till den tjänande fastighetens ägare, blev anläggningen att anse som tillbehör till den tjänande fastigheten prop. 1966:24 s. 117. Lagrådets synpunkter föranledde i 1966 års proposition inte någon

annan kommentar än att påpekandena om karaktären av anläggning

som på den tjänande fastigheten uppförs gemensamt av servitutshavaren och ägaren av den tjänande fastigheten syntes ha avseende på servitut som inte tillkommit genom förrättning, dvs. på främst

Förslag till lagstiftning 189

avtalsservitut. Med en sådan begränsning av uttalandets räckvidd förklarade sig departementschefen inte ha någonting att erinra mot detsamma prop. 1966:24 s. 129. Departementschefens kommentar får uppfattas som att en anläggning som uppförts gemensamt av servitutshavaren och ägaren till den tjänande fastigheten med stöd av ett förrättningsservitut hör till dessas fastigheter med visst andelstal för var och en. Denna uppfattning förstärks av följande uttalande av departementschefen i lagstiftningsärendet angående jordabalken prop. 1970:20 B 1 s. 97.

Under servitutsbegreppet sådant detta fattas i förevarande lagrum faller inte bara avtalsservitut. Aven de s.k. tvängsservituten och sådana inskränkningar i jordägarens förfoganderätt som grundas direkt lag kan omfattas av samma bestämmelse. Med hänsyn härtill torde även samfällighetsbildning enligt förslaget till om gemensamhetsanläggningar komma att falla under bestämrne sen. Som ett förtydligande uttryck härför har i 21 § andra stycket förslaget till lag om gemensamhetsanläggningar intagits en bestämmelse enligt vilken gemensamhetsanläggning utgör tillbehör till de i samfälligheten in äende fastigheterna. Bestämmelsen innebär,

att anläggningen är ast e endom även om den uppförts på en

fastighet som ingår i samfäl igheten. Eftersom man här har att göra med tillkommer efter förrättning harmonierar

anläggningar

som bestämmelsen elt med den aktuella regeln i förslaget till jordabalken.

Den gjorda tolkningen av bestämmelsen i 2 kap. l § andra ovan stycket JB och uttalandena i förarbetena till lagen om vad som är fast egendom och JB innebär således att det inte är praktiskt möjligt för ägarna till den härskande och den tjänande fastigheten att gemensamt uppföra en anläggning för att sedan med sakrättslig verkan knyta ett tredimensionellt avgränsat utrymme av anläggningen till respektive fastighet. Har anläggningen uppförts av den tjänande fastighetens ägare kan heller inte en del anläggningen avskiljas för att utgöra av tillbehör till den härskande fastigheten. Motsvarande problem föreligger när gemensamhetsanläggning inrättas för en befintlig en byggnad eller annan anläggning. Utredningen anser att sagda förhållanden utgör en klar begränsning av möjligheterna att genom

servitutsbildning eller inrättande av gemensamhetsanläggning åstadkomma ett från skilda synvinklar ändamålsenligt fastighetsutnyttjande.

För att komma till rätta med problemen bör det införas en möjlighet

att vid förrättningsservitut och gemensamhetsanläggning med sakrätts-

lig verkan frigöra ett fastighetstillbehör från den fastighet som egendomen hör till utan att det fysiska sambandet med fastigheten bryts. Utredningen har övervägt olika alternativa lösningar för att möjliggöra att viss egendoms tillbehörsegenskap i vissa fall skall kunna upphöra utan fysiska ingrepp. För att förenkla framställningen

J

190 Förslag till lagstiftning .

redovisar vi i det följande endast våra överväganden beträffande

fastighetstillbehör som är avsedda för stadigvarande bruk vid servitut.

Resonemanget kan emellertid i allt väsentligt tillämpas också beträffande fastighetstillbehör som omfattas av gemensamhetsanläggning. En möjlighet skulle vara att införa en regel som innebar att en servitutsrättighet som gav exklusiv rätt att utnyttja ett visst utrymme på en annan fastighet och som bildats genom fastighetsreglering alltid innebar övergång av äganderätten till utrymmet. Vid tvångsservitut skulle en sådan regel innefatta någon form av inlösenförfarande. Den typ av fastighetsutnyttjande som omfattas av utredningens uppdrag torde emellertid knappast komma till stånd om det inte eftersträvas av samtliga inblandade intressenter. Det är vidare önskvärt att ägandet av fastighetstillbehören kan fördelas på olika sätt i olika situationer. Dessa båda omständigheter talar mot en regel av ovan nämnt slag. En annan möjlighet skulle vara att tillerkänna en överlåtelse från den tjänande fastighetens ägare till servitutshavaren sakrättslig verkan

genom inskrivning i fastighetsboken. Ägaren till den tjänande

fastigheten skulle kunna ges möjlighet att genom en anteckning i fastighetsboken med sakrättslig verkan skilja en anläggning, helt eller delvis, från fastigheten om det avsedda utrymmet omfattades av ett förrättningsservitut. Av bestämmelsen i 2 kap. 1 § andra stycket JB följer att anläggningen eller anläggningsdelen i sådant fall skulle övergå till att vara tillbehör till den härskande fastigheten. Lagtekniskt skulle en sådan lösning kunna innebära att bestämmelsen i 24 kap. 1 § JB om inskrivning av förklaring angående industritillbehör blev tillämplig även beträffande anläggning eller anläggningsdel som tas i anspråk genom ett förrättningsservitut. Om servitutet upphörde eller ändrades så att det omfattade ett annat eller mindre utrymme skulle anläggningen eller anläggningsdelen, till följd av de allmänna reglerna om egentliga fastighetstillbehör, åter komma att höra till den tjänande

fastigheten. Utredningen anser emellertid att den nu skisserade

lösningen inte heller bör väljas. Att föra över äganderätten till vissa

fastighetstillbehör från en fastighet till en annan bör enligt utred-

ningens uppfattning ske genom fastighetsbildning. Det blir härigenom möjligt att knyta tillbehör till en viss fastighet. Ett annat skäl är att panthavarnas intressen tillvaratas vid ett sådant förfarande. Detta är särskilt betydelsefullt när det som här är fråga om s.k. egentliga fastighetstillbehör. De nuvarande reglerna om tillbehörsförklaring kan bara avse s.k. industritillbehör, föremål som endast under vissa förutsättningar utgör fastighetstillbehör. Vidare kan en tillbehörsförklaring aldrig medföra att egendom övergår till någon annan fastighet. Effekten av en sådan förklaring är endast att viss egendom tappar sin tillbehörsegenskap och övergår till att vara lös egendom. Vi föreslår att lantmäterimyndigheten skall kunna förordna att egendom som kan utgöra fastighetstillbehör och som är avsedd för

Förslag till lagstiftning 191

stadigvarande bruk vid ett förrättningsservitut skall höra till den härskande fastigheten. Samordning olika verksamheter inom en av anläggning bör bygga på de olika intressenternas överenskommelser. Ett förordnande att viss egendom skall höra till den härskande om fastigheten bör därför endast meddelas med stöd av överenskommelse mellan ägaren till den tjänande fastigheten och ägaren till den härskande fastigheten. För att öka parternas handlingsutrymme vid verksamhet i sådana anläggningar utredningens uppdrag tar sikte som på, utredningen att förklaringen skall kunna meddelas antingen anser i samband med att servitutet bildas eller senare vid en särskild förrättning. Beträffande fastighetstillbehör som omfattas av gemensarnhetsanläggning föreslår vi att lantmäterimyndigheten skall kunna besluta att fastighetstillbehören skall vara samfällda för de fastigheter som deltar

i gemensarnhetsanläggningen.

Reformens genomförande 193

7 Reformens

genomförande

7.1 Kostnadsmässiga konsekvenser

För utredningen gäller regeringens direktiv till samtliga kommittéer och särskilda utredare att pröva offentliga åtaganden dir. 1994:23.

Utredningens förslag innebär inte något nytt offentligt åtagande.

Däremot kan skyldigheten att föra fastighetsregister påverkas genom

att förslaget leder till ett ökat antal fastigheter. Enligt utredningens uppfattning skulle en uppskattning av hur många nya fastigheter

förslaget kan tänkas medföra i så hög grad vila på osäkra faktorer att en sådan beräkning inte är meningsfull. Vi nöjer oss därför med att konstatera att ett ökat antal fastigheter också medför större intäkter i form av expeditionsavgifter och stämpelskatt. Några kostnadsökningar bedöms därför inte uppstå till följd av att antalet fastigheter ökar.

Förslaget kan också tänkas leda till något fler fastighetsbildningsför-

rättningar. Även beräkning antalet förrättningar skulle enligt en av nya vår uppfattning innehålla ett stort mått av osäkerhet. Nettotillskottet av

förrättningar till följd av förslaget kan dock antas understiga antalet anläggningsfastigheter, eftersom många av de situationer som enligt

förslaget kan leda till att en ny fastighet bildas i dag löses genom

förrättningsservitut. Eftersom förrättningskostnader erläggs av sakägare innebär ett ökat antal fastighetsbildningsförrättningar ingen

ökning av de offentliga åtagandena. Sammanfattningsvis anser vi att vårt förslag inte medför någon ökning av de offentliga åtagandena. Genom att förslaget främjar ett effektivt markutnyttj ande och underlättar kreditgivningen kan förslaget i stället antas medföra samhällsekonomiska vinster. Hur stora dessa vinster kan komma att bli beror bl.a. konjunkturläget när förslaget träder i kraft. Vi har därför inte försökt beräkna effekterna samhällsekonomin.

7.2 Ikraftträdande

Arbetet har bedrivits med sikte på ikraftträdande förslagen den av 1 juli 1997.

i E ‘$5-§% € }Wl

säsxx-náäxämâzstägzzsasagxwnüañ å

f

. 9bns‘16Tm0:1:§gzntamwfiafl a

A

x:sa::3‘:§sar:o9l.r;graL;-:i§::zabz:r13ac}i

iii‘

usfinizxxxnoni aggiissusa His‘ vizzim/.i.z~ .at:sgm1:agm waiizxg nagnmis1:;2 W

..V;£,E{r£E‘¥i..zi.b axfiitsffiizzi sving :m wsbnnzzg sbiiilzméa rim

Sgiiiaitsifie ma: team gaiexüä m%müj

ntousg aszfxavéq :312i.ggama£;i3E.s2 stå sxa1%3dg Eb§sc3z: nu mmüääi ’ an$.g::é::rb:n1u ztgitrsfl .xaâságimâ lam: sååå na iii: ma; mgaiezöâ ms

~ ,

xaxspigiz-.,x:’t mg: agnkm and m :§fi:I33£:i2r;qn :cs amma ggzinfirfiqqu

.

,ha maizena exaläao Aq niiv bang gös i méfibam afiiififél nya 1535542165

i

53:: ham :öhäh aan 13:53:: .§l1fi.ag;¢-ismm amt gnimifiusd new em

i xanüåmi 3411612 zéfibarn ämm máxâgisaüi mms 353246 as m: 3135351311035

i -iøgxzásrüáêelâmzaøä 333%’: .}J£2lai:qtr7.§ia tim :amgvszaneuixábstgxs vs man

wssssdgizafii ;nämns m vabáiäâ iii: éfraqqu amz zöhäb altzémzm’

+1§"§zgfi§i1;’iir}a3:lf3i1as:'t zesfi itrfxgfifi iii: :Jaså mm . € éaat::m nu isgsiazifii

igiiin;-2 stim. rstwfi ,"x§g1:iw3§.1

1£;:g£1ir1}1B1‘i§¥1§‘{fI mam us ggniafiéxad as

‘vs’ 3559x1322 iimfiakf .xaiâtzaáäm varma. 31032 m bsfimaaui gmniisiqqu

335mm sgizawhau asmxz :även {mi zsgaiattéi w; 531353 iii: ~;a3ninni§m‘fi tifgifna mos xaisoixsxniz ab vs sgnkn mo;~;‘:a37m ,mazigi3as3agr:mgg§hw wzöi gggbijarsblid ’23.rigt;as2 {fits ska :xml Isgsiaw

morzsg in 2:a m; a- 33331215 rabsnxzrxsiagmixzzifixxifi mnamñfái .nr£fv1wazgnim1Enm

A b

j xsgninjzfiixiftagninbiidaiadaizafi isms jnziii-1:343 1:-maxi aasgima

‘ " V .VaxzaaâxxsgsLiå sgibxrefiin sk: w: 3523:1246

L

- -zgöibamami "gsierzâä may 3385 rams: aivwninfisirmamma

tsignfifl xsgsiaaéi ms momzvifil s3£§3:xsfi°£’n :3-13 aw; 3522:1236 ;ggsiizxfñ 1:522irsgtümrigzimzd zsnfiiztfimn rim 3{1£IY%{33‘{flYIl¥§I3§sflE rviirisifisa

. Swab mom mH Jfââäåv sfiaiznarzmim§i;§rima2 ss‘:. € ;{#.3a§1¥ Emm; 33111335: i

r 1335M63 väpxsgäfsuzzânuigmx .uid 1013554436232 :mimmi we maniv

maamsfia mr2}T£~s:c§Iáöztö 53x23 áfitzâês vad W fig‘ i lâbâlå V .r:irm:":mi2;aiIi2z£§x2ssa L

‘

âbnsbänfiswiil m

r

mgsimüt sivzsbifizrfiszaii är; min ‘mm så mmm

Författningskommentar 195

8 Författningskommentar

8.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

1 kap. 1§

Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser. I den omfattning bestämts kan in-

fastighetsbildning

som genom delningen i fastigheter avse också utrymmen som upptas av e ler är avsedda att u ptas av en byggnad eller någon annan anläggning. Sämjede ning är utan verkan.

Genom det andra stycket möjliggörs att ett tredimensionellt nya

avgränsat utrymme som upptas av en byggnad eller någon annan anläggning kan bli föremål för fastighetsindelning. Förslagets

betydelse beträffande innebörden i begreppet fast egendom har berörts

i avsnitt 6.1. Av den allmänna motiveringen framgår att förslaget är

förenligt med JB:s definition. Begreppet fast egendom förändras således inte. Förslaget tar i stället sikte reglerna om fastighetsbildning, och innebär bl.a. att en fastighet under vissa förutsättningar kan bildas av ett beträffande längd, bredd, höjd och djup avgränsat utrymme upptas av eller är avsett att upptas av en byggnad eller som någon anläggning och som inte omfattar något markområde. annan Som utvecklats i avsnitt 6.1 och 6.1.1 innebär förslaget att ett utrymme som upptas av en anläggning eller del av anläggning oftast -

någon form av byggnad kan utgöra en självständig enhet i fastig-

hetsindelningen. Utrymmet kan antingen bilda en särskild fastighet eller utgöra del fastighet som också omfattar ett markområde. en av en I det senare fallet måste anläggningen vara uppförd på ett annat markområdet än det ingår i fastigheten, i annat fall kommer som utrymmet precis i dag att utgöra en icke avgränsad del av marksom fastigheten. Syftet med förslaget är att ett utrymme som upptas av en konkret anläggning som utgör en lämplig bruksenhet skall kunna bilda en särskild fastighet eller ingå en del i en fastighet. Det är visserlisom utrymmet sådant och inte själva anläggningen som skall bli gen som

föremål för fastighetsbildning. Anläggningen är emellertid en nödvändig förutsättning för fastighetsbildningen. Om denna förstörs

196 Författningskommentar

och inte ersätts skall utrymmet inte längre utgöra självständig enhet

en

i fastighetsindelningen författningsförslaget 8 kap. 5-7 §§ FBL. Den starka kopplingen till en konkret anläggning gör att fastighetens

gränser skall anges i förhållande till den anläggning som fastighetsbildningen avser. Detta innebär att fastighetens gränser skall beskrivas

med anläggningen som utgångspunkt. Fastigheten avgränsas

av

byggnadens eller anläggningens utsida, alternativt med gränser inom

byggnadskonstruktionen. Det finns inget som hindrar att en anläggningsfastighet sträcker sig över flera markfastigheter eller flera anläggningar.

1 kap. 3§

Gräns på marken som blivit lagligen bestämd har den sträckning

som utmärkts i laga ordnin Kan utmärkningen inte längre fastställas med .

säkerhet, har gränsen en sträckning med ledning förrättnings-

som av karta tillsammans med handlingar, innehav och andra omständi heter kan antas ha varit avsedd. Om gränsens sträckning inte utmär s marken i laga ordning, har gränsen den sträckning som framgår av

karta och handlingar.

Gräns som angetts i förhållande till byg nad eller någon en annan

anläggning har den sträckning som med nin anläggningens

av

konstruktion, förrättningskarta tillsammans med handlingar, innehav

och andra omständigheter kan antas ha varit avsedd.

Ändringen i första stycket innebär att bestämmelsen endast blir

tillämplig på gränser på marken, således inte gränser i som anges

förhållande till en anläggning. Ändringen har ingen saklig betydelse

beträffande tolkningen sådana gränser är tillåtna enligt

av som

gällande regler om fastighetsbildning.

l det nya andra stycket anges att gräns angetts i förhållande till som

en byggnad eller någon annan anläggning har den sträckning med

som

ledning av anläggningens konstruktion, förrättningskarta jämte hand-

lingar, innehav och andra omständigheter kan antas ha varit avsedd.

Av de föreslagna ändringarna i 4 kap. 27 § FBL framgår att gränserna

skall beskrivas i karta eller handlingar. De skall således inte utstakas och utmärkas på samma sätt gränser marken. Byggnadsritningsom

ar kommer i flertalet fall att fylla funktionen förrättningskarta. Den

av nya regeln innebär att vid oklarhet sträckningen gräns om av en som

bestämts i förhållande till en anläggning, skall gränsen ha den

anses sträckning som åsyftades. Detsamma gäller beträffande gränser som

utmärkts marken, om utmärkningen inte längre kan fastställas. Vid

gränsbestämning beträffande en gräns som bestämts i förhållande till en anläggning blir anläggningens konstruktion ett viktigt bevismedel. Framgår det av karta och handlingar att anläggningens bärande

konstruktion skulle omfattas av en gemensamhetsanläggning och inte

Författningskommentar 197

ingå i själva det utrymme som bildat en särskild fastighet, skall

gränsen normalt anses utesluta sådana konstruktioner även om en bärande vägg kommit att uppföras ett annat ställe än som förutsätts

i byggnadsritningen. Sá kan komma att bli fallet om fastighetsbildning

skett för planerad bebyggelse och byggnadsritningarna justerats under

uppförandet.

Det är viktigt att framhålla att gränsen har den sträckning som kan antas ha varit avsedd. Vid smärre avvikelser mellan den fysiska anläggningen och uppgifter i karta eller andra handlingar torde anläggningens konstruktion och det faktum att en viss fastighetsägare i praktiken nyttjat och underhållit ett visst utrymme, kunna tas till intäkt

för att den sträckning som i förhållande till anläggningens konstruktion

och innehav förefaller mest naturlig också är den avsedda sträckningen. Om anläggningen i stor utsträckning avviker från handlingarna i förrättningsakten kan däremot anläggningens konstruktion inte användas som argument för att gränssträckningen skall anses vara en annan än den som framgår av förrättningskarta jämte handlingar. Då är det i stället fråga om en situation där anläggningen uppförts i strid med fastighetsbildningsbeslutet. Situationen blir att bedöma på samma sätt som om anläggningen uppförts på annans mark, se förslaget till 3 kap. 8 § JB.

1kap.7§

Agaren sådan eller i 1 kap. 3 §

hfastighet

av en som avses andra stycket fastig etsbzldningslagen 1970:988 har rätt att använda luflrum som tillhör en angränsande fastighet om användningen inte är till skada eller olägenhet för dess ägare.

Paragrafen är ny och behandlar rätten att nyttja luftutrymme utanför

ett sådant utrymme som kommit att bilda en självständig enhet i fastig-

hetsindelningen. Eftersom ett sådant utrymme ovan mark alltid skall

upptas av en anläggning och inte får omfatta något luftrum utanför

anläggningen se avsnitt 6.1.1, innebär varje nyttjande av luftrummet

ett intrång på annans fastighet. I vissa fall är det nödvändigt att ägaren

till en byggnad också skall få rätt att nyttja det närmaste luftrummet.

Det kan gälla underhåll och reparationer, såsom målning, underhåll av

hängrännor och stuprör, fönsterputsning etc. I andra fall är det från

trivselsynpunkt önskvärt med en viss nyttjanderätt. Det kan vara fråga om att vid byggnaden fästa utvändiga blomlådor eller lyktor. l den föreslagna bestämmelsen tillerkänns ägaren till ett sådant utrymme som enligt förslaget kan bli föremål för fastighetsindelning rätt att

nyttja luftrummet utanför fastigheten, om nyttjandet inte är till skada

eller olägenhet av betydelse för dess ägare.

198 Författningskommentar

Det bör framhållas att bestämmelsen bara tillåter nyttjande som varken objektivt sett eller i det enskilda fallet är till annat än helt obetydlig skada eller olägenhet. Vid skadebedömningen måste hänsyn fästas vid nyttjandets omfattning i såväl tid som rum. Tillfälligt nyttjande, såsom vid underhåll av byggnaden, bör i princip alltid vara tillåtet. Är det däremot fråga nyttjande, såsom om ett mera permanent rätt att vistas t.ex. en altan eller innergård, bör nyttjanderätten regleras genom servitut eller annat sätt. Applicerandet av mindre föremål, som de ovan nämnda blomlådorna, bör också normalt kunna

tillåtas. Är det fråga större föremål, såsom vid till- eller

om ombyggnad av balkonger, bör normalt krävas en fastighetsbildningsåtgärd som utökar utrymmets gränser till att också omfatta de nya föremålen.

2 kap. 7 §

Overlåtelse av föremål som hör till fastighet gäller mot tredje man,

förrän föremålet skiljes från fastigheten sådant sätt att det längre kan anses höra till denna. Om verkan av vissa överlåtelser från staten, av beslut 7kap.

J § tredje stycketfastighetsbildningslagen 1970:988 och 1 enli § första

stycket anläggnin slagen 1973:1149, av exekutiv försäljning av föremål som hör till astighet samt av ianspråktagande av sådana föremål genom expropriation finns särskilda bestämmelser.

Ändringen är en hänvisning till de nya bestämmelserna i författnings-

förslaget 7 kap. 1 § tredje stycket FBL och 16 § första stycket AL som innebär att lantmäterimyndigheten i vissa fall skall kunna besluta att fastighetsillbehör skall höra till en annan fastighet än den på vilken de är belägna.

3 kap. 3 §

Den som avser att utföra eller låta utföra byggnadsarbete, grävning eller liknande arbete på sin fastighet skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att förebygga skada angränsande fastighet. Bestämmelser om ersättning för skador til följd av byggnadsarbete, grävning eller liknande arbete finns i miljöskadelagen 1986:225. Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada

som åtgärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan

skall dock ersättas enligt bestämmelserna 1 milöskadelagen. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan ar etet börar. Om en byggnad eller någon annan anläggning som ör till en angränsande fastighet, till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet, är av sådan beskaffenhet att en särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga skada med anledning av arbete

Författningskommentar 199

i första stycket och inte är särskilt ingripande eller av som avses som anledning medför särskild risk, skall åtgärden bekostas av den annan

angränsande fastighetens ägare. Om anläggningen hör till en tomträtt

skall åtgärden i stället bekostas av tomträttshavaren.

Ändringarna har berörts i avsnitt 6.4.1. De innebär att byggnadsarbete

jämställs med grävning eller liknande arbete. Den som skall utföra

byggnadsarbete blir skyldig att vidta nödvändiga skyddsåtgärder på

angränsande fastigheter. Är byggnad eller någon anläggning en annan hör till angränsande fastighet till följd av vårdslöshet vid som en uppförandet eller brister i underhållet i så dåligt skick att det krävs särskilda skyddsåtgärder skall åtgärderna dock bekostas av den undermåliga anläggningens ägare. I dag gäller bestämmelsen om överflyttning kostnadsansvaret i alla situationer utom när arbetet sträcks av nedanför vanligt källardjup. Då kan kostnadsansvaret å andra sidan

aldrig flyttas till den bristfälliga anläggningens ägare. Ändringen

innebär att kostnadsansvaret i stället alltid skall vila på den undermåliga anläggningens ägare utom när arbetet är särskilt ingripande eller anledning medför särskild risk. Det är en anpassning av annan till miljöskadelagens 5 Enligt den bestämmelsen skall skada till följd arbete ersättas om den som utför eller låter utföra arbetet har av försummat att vidta skyddsåtgärder enligt JB:s regler eller i annat hänseende brustit i omsorg vid arbetets utförande eller om arbetet är

särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk.

Förslaget får således till följd att arbete medför skadeståndsansvar som oberoende försumlighet aldrig kan medföra att kostnader för av

skyddsåtgärder får övervältras den bristfälliga anläggningens ägare.

3 kap. 4§

Atgärder för att förebyg skada till följd av byggnadsarbete, grävning a eller liknande arbete år vidtas annans fastighet, om det är

nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig

olägenhet. Den skall utföra arbete å sin del en b ggnad eller någon som av

anläggning är elad mellan flera astigheter, skall ges

annan som upp tillträde till del anläggningen, om det är nödvändigt för en annan av undvika oskälig kostnad eller synnerlig olägenhet och angelägenatt heten tillträdet uppväger den skada som detta medför. av Skada och intrång kommer till följd åtgärd som avses i som up av första eller andra stycket all ersättas. Den som enligt 3 § tredje s

stycket skall bekosta arbetet är dock inte berättigad till ersättning. Om

det begärs, skall säkerhet enligt vad sågs i 2 kap. utsökningsbalsom ken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar.

Paragrafen ersätter den nuvarande 5:e paragrafen.

200 Författningskommentar

Ändringen i första stycket innebär att bestämmelsen också blir

tillämplig på byggnadsarbeten skall utföras på anläggning

som en som hör till flera fastigheter. Det nya andra stycket innebär att den som skall utföra arbete på sin del av en byggnad eller någon annan anläggning kan beredas tillträde till en annan del av anläggningen, även inga skadebegränsande om åtgärder behöver vidtas på den delen anläggningen. Tillträde skall av medges bara om det behövs för att undvika oskälig kostnad eller annan

synnerlig olägenhet och skälen för tillträdet uppväger det intrång eller men i övrigt som det medför. Vid bedömningen tillträde skall

av om

tillåtas skall både kostnadsmässiga och tekniska fördelar beaktas. Som

nackdelar skall beaktas inte bara intrångets effekter för anläggningens ägare utan också för andra rättsägare, såsom hyresgäster eller innehavare av servitut. Det nya tredje stycket ersätter senare hälften det nuvarande av

första stycket. Ändringen innebär att skada och intrång skall ersättas

på samma sätt som när åtgärder utförts på fastighet. en annan

3 kap. 5§

Om det till öljd av brist underhållet eller skada å del av en av en

byggnad er någon annan anläggning som är uppde ad mellan flera fastigheter, finns risk för att betydande skada skall uppkomma på

någon annan del av anläggningen, får domstol förelägga ägaren att

åtgärda bristen. Förvaltas den bristfälliga delen anläggningen

av av

en samfällighetsförening skall föreläggandet riktas mot föreningen. Ett föreläggande skall dock inte meddelas om anläg ningen är så bristfällig att den inte lämpligen bör återställas i bru bart skick. Fråga om föreläggande enligt första stycket prövas på ansökan

av ägaren till den del av anlä gningen som är utsatt för risken att skadas.

I får f%renas med vite, skall

förelägfandet,

som det bestämmas inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha

vidtagits. Om det finns särskilda skäl, får tiden förlängas.

Om föreläggandet inte följs, får domstolen meddela ett nytt öreläggande, eller tillåta sökanden att åt ärda bristen. Meddelas dant s

tillstånd skall domstolen även faststäl den beräknade kostnaden för

a åtgärden. Sökanden är berättigad till ersättning fastighetsägaren av med fastställt belopp.

Paragrafen är ny. Den nuvarande 5 § betecknas i förslaget 4

Bestämmelsen innebär att en domstol skall kunna förelägga ägaren

till en del av en byggnad eller någon annan anläggning att åtgärda

brister som medför fara för att betydande skada skall uppkomma på

någon annan del av byggnaden eller anläggningen. Följs inte före-

läggandet får sökanden åtgärda bristen den försumlige ägarens bekostnad. Skälen för den föreslagna regeln har redovisats i avsnitt 6.4.3.

Fötfattningskommentar 201

Föreläggandet skall avse en eller flera bestämda åtgärder. Det kan gälla sådana saker som reparation av tak eller avlopp, byte av stuprör etc. Om anläggningen är så bristfällig att den inte lämpligen bör återställas i brukbart skick skall föreläggande dock inte meddelas. Anläggningen kan ha skadats brand. Är det ekonot.ex. genom en miskt försvarbart att återställa anläggningen kan ett åtgärdsföreläggande användas som ett medel att förmå en ägare till en del av

anläggningen vidta nödvändiga reparationer sin egendom. Är det

att av däremot objektivt sett mer fördelaktigt att riva anläggningen och uppföra en ny sådan skall något åtgärdsföreläggande inte meddelas. I en sådan situation inträder särskilda regler om inlösen, se avsnitt 6.5.2 och kommentaren till 8 kap. 5 § FBL. Fråga om åtgärdsföreläggande får prövas ansökan av ägaren till den del av anläggningen som löper risk att skadas. Med betydande skada avses såväl skador av stor fysisk omfattning som skador med stora ekonomiska konsekvenser. Allmänt kan sägas att åtgärdsföreläggande inte bör meddelas om de åtgärder som föreläggandet föreskriver inte står i rimlig proportion till de skador man vill undvika. Meddelas ett föreläggande bör detta normalt förenas med vite. I föreläggandet skall bestämmas viss tid inom vilken föreläggandet skall vara uppfyllt. Tiden får förlängas om det föreligger särskilda skäl. Förlängning bör endast medges om den mot vilken föreläggandet riktar sig visar vilja att följa föreläggandet och dessutom anger godtagbara skäl för tidsutdräkten. I tredje stycket regleras följderna av att ett föreläggande inte efterföljs. Rätten kan förelägga ett nytt högre vite, eller tillåta

sökanden att åtgärda bristen. Ett nytt föreläggande bör mot sökandens

vilja bara meddelas om det finns någon grund för antagande att ett högre vite kan få önskad effekt. Å andra sidan skall tillstånd för

sökanden att åtgärda bristen inte mot sökandens vilja användas i andra fall än när det bedöms helt utsiktslöst att förmå fastighetsägaren att

själv åtgärda bristerna.

Meddelas tillstånd för sökanden att åtgärda bristerna skall rätten

också fastställa beräknad kostnad för åtgärden. Sökanden är berättigad

till ersättning för åtgärderna av anläggningsdelens ägare. Den faktiska

kostnaden för åtgärderna skall ersättas, dock inte med högre belopp än

det som fastställts av rätten. Det ligger således i parternas intresse att

ta fram ett korrekt underlag för kostnadsberälmingen.

Ett åtgärdsföreläggande kan gemensamhetsanläggning. Är

avse en

denna föremål för förvaltning av en samfällighetsförening, riktas

föreläggandet mot föreningen.

202 Författningskommentar

3kap.6§

Om det i ett sådant fall som avses i 5 § första stycket föreligger fara

i dröjsmål och det kan antas att ett förelä gande för fastighetsä aren att åtgärda bristen skulle bli utan verkan, år domstolen i stället är att meddela ett sådant tillåta sökanden företa de åtgärder

föreläggande

att som är oundgängligen nö vändiga. Sådant tillstånd får inte meddelas utan att motparten beretts till älle att yttra sig. Föreligger synnerliga skäl får domstolen dock me dela tillståndet att gälla till dess annat

förordnats. Sökanden är berättigad till ersättning av fastighetsägaren

med skäligt belopp.

Paragrafen år ny. Här regleras den situationen att det till följd av bristande underhåll eller skada del anläggning finns risk en av en för betydande skada en annan del av anläggningen och fara i dröjsmål föreligger. Finns det anledning anta att ett åtgärdsföreläggande enligt föregående paragraf skulle bli utan verkan får domstol meddela tillstånd för sökanden att vidta nödvändiga åtgärder utan att först förelägga fastighetsägaren. Ett skäl för antagande att ett föreläggande skulle bli utan verkan kan att fastighetsägaren vara befinner sig annan ort eller av annan anledning är svår att nå. Ett annat skäl kan vara att fastighetsägaren konfronterats med bristen eller skadan och visat sig ovillig att vidta nödvändiga åtgärder. Ett beslut om tillstånd skall inte meddelas utan att motparten fått tillfälle att yttra sig, såvida det inte föreligger synnerliga skäl. Synnerliga skäl föreligger dels om motparten inte kan nås inom rimlig tid, dels om åtgärder bör vidtas omedelbart för att begränsa ytterligare skador. Vid en akut skada kan omedelbara åtgärder i vissa fall även företas med stöd av de allmänna reglerna om nödrätt jfr. 24 kap. 4 § BrB.

3 kap. 7§

En fastighetsägare som underlåter att vårda sin del b ggnad av en eller någon annan anläggning skall ersätta skada som till öljd av underlåtenheten uppkommer på någon del anläggningen. annan av

Bestämmelsen är ny. Den nuvarande 7 § betecknas i förslaget 8 Bestämmelsen innebär att ägaren till en del av en anläggning kan bli skadeståndsskyldig om han underlåter att vårda sin del anläggav ningen och skador uppkommer andra delar till följd den av bristande vården. Frågan har behandlats i avsnitt 6.4.2.

Författningskommentar 203

3 kap. 8 §

Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på

ränsande och skulle anläg ningens eller

astigfiet, borttafgande

en an förän ring med öra etydande kostnad er olägenhet ör anlägg-

ningens ägare, är denne inte skyldig att avträda det utrymme som

tagits i anspråk förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad sagts gäller dock inte, den pförde anläggningen som nu om som u inkräktade den angränsande fastigheten me avsikt eller av grov vårdslöshet och, när överlåtits till denne ägde

anläggningen

annan, kännedom därom vid sitt örvärv. Den angränsande fastighetens ägare är berättigad till ersättning för det intrång anläggnin medför för honom. Om fastigheten före som en

intrånget har upplåtits me tomträtt, är tomträttshavaren berättigad till

ersättning för det intrång som anläggningen medför för honom.

Bestämmelsen motsvarar den nuvarande 7 Ändringen innebär att

bestämmelsen också blir tillämplig när en anläggning uppförts så att

den skjuter in luftrum. Begreppet utrymme omfattar här, annans liksom i AL, både markområde och tredimensionellt avgränsade volymer. Att anläggningens konstruktion kan få betydelse för gränsens sträckning framgår av kommentaren till 1 kap. 3

4 kap. 7 §

Köp innebär att viss del av en fastighet kommer i särskild som en

ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstäm-

melse med köpet förrättning som är sökt senast sex månader genom efter den dag då upprättades och, förrättningen

köpehandlingen

om inte är avslutad vi utgången av nämnda tid, skall verkställas på

grundval av köpet. Gäller köpet ett utrymme som är avsett att upptas av en byggnad

eller någon anläggning räknas den i första stycket angivna tiden annan

från den dag då anläggningen fördes. Köpet år dock inte giltigt om

up

förrättningen sökts än tva år efter den dag då köpehandlingen

senare

upprätta

Ändringen innebär att tiden för ansökan om fastighetsbildningsför-

rättning vid överlåtelse ett utrymme för ny bebyggelse som skall av

bilda anläggningsfastighet eller höra till en annan markfastighet än

en den inom vilken utrymmet är belägen, skall räknas från den dag då

anläggningen uppfördes. En anläggning är att anse som uppförd när byggnadsnämnden utfärdat slutbevis jfr 9 kap. 10 § PBL. Som en yttersta tidsgräns gäller att ansökan fastighetsbildning aldrig får

om

göras senare än två år efter den dag då köpehandlingen upprättades.

Frågan har behandlats i avsnitt 6.2.2.

204 Färfattningskommentar

8.2 till

Förslaget lag om ändring i fastighetsbildningslagen

1 kap. 3§

Samfällighet enligt denna lag är mark som hör till flera fastigheter

gemensamt. En anläggningsfastighet är en fastighet som upptas eller är av

avsedd att upptas av en b ggnad eller någon anläggning och

annan som inte om attar ett mar omrâde. Bestämmelser om anläggnin sfastighet til ämpas också på en sådan del fastighet är av en som lägen utanför dess markomráde.

I det nya andra stycket definieras vad en anläggningsfastighet är.

Definitionen behandlas i avsnitt 6.1.1. De särskilda regler enligt som

förslaget gäller för anläggningsfastigheter är tillämpliga också på

en

sådan del av en fastighet som är belägen utanför fastighetens markområde, se avsnitt 6.1.3. En sådan del av en fastighet är i realiteten

en anläggningsfastighet som sammanförts med en markfastighet som dock inte omfattar det markområde inom vilket anläggningen är uppförd eller skall uppföras. Det bör framhållas att de särskilda reglerna om anläggningsfastigheter endast gäller den del av fastigheten som faller

utanför markområdet. Övriga delar, således även utrymmen som

upptas av en anläggning inom markområdet, omfattas inte de av särskilda reglerna. I exempelsamlingen, bilaga som upprättats inom Lantmäteriver-

ket, redovisas tre exempel tredimensionell fastighetsbildning.

lkap.4§

Bestämmelsen denna mark, eller område tillä

om ägovidd

även pá utrymmen som an bli före för fastighetsbildning. samma gäller för fiske som inte ingår i äganderätten till vattenområdet och inte utgör servitut.

Ändringen innebär att fastighetsbildningslagens regler om mark,

ägovidd eller område gäller även för utrymmen som kan bilda anlägg-

ningsfastigheter eller utgöra en del av en fastighet som inte omfattar det markområde inom vilket utrymmet är beläget. Härutöver föreslås vissa nya bestämmelser som bara gäller fastigheter som bildatsav

sådana utrymmen.

Författningskommentar 205

3 kap. la §

När en anläggningsfastighet nybildas eller ombildas skall den nya fas-

tigheten genom servitut eller på annat sätt tillförsäkras tillfart och i övrigt sådan rätt som utgör förutsättnin för dess ändamålsenliga

användning och dess best som en särs ild astighet. Fastighetsbildning enligt första stycket s all avse befintlig bebyg else och får inte ske om sy et bättre kan tillgodoses genom

fastighetsbildning på annat sätt. m det finns särskilda skäl får dock

fastighetsbildning för planerad bebyggelse ske under förutsättning att bygglov meddelats när sådant behövs och fastigheten kan antas varaktig användnin för sitt ändamål inom en nära framtid. Fastighetsbil ning enligt första stycket får inte ske om syftet är att skapa en fastighet för bostadsändamål av en enskild lägenhet.

Paragrafen är ny och innehåller vissa särskilda villkor för nybildning

eller ombildning av anläggningsfastigheter. Frågan har behandlats i

avsnitt 6.2.4 och 6.2.5. Förbudet mot att inrätta ägarlägenheter uttrycks i lagtexten så att fastighetsbildning som avser nybildning eller ombildning av anläggningsfastigheter inte får ske om syftet är att skapa en fastighet för bostadsändamål av en enskild lägenhet, se avsnitt 6.2.1. Detta hindrar inte att en anläggningsfastighet bildas i syfte att inrymma flera bostadslägenheter. Fastigheten måste emellertid uppfylla FBLzs allmänna villkor och således utgöra en för överskådlig framtid lämplig bruksenhet som kan överlåtas och pantsättas odelad och utan samband med andra fastigheter. Detta hindrar bildandet av anläggningsfastigheter som inte förväntas efterfrågas av andra än den som initierar fastighetsbildningen.

4kap.27§

Gräns på marken som tillkommer fastighetsbildningen skall

utstakas och utmärkas i behövlig fgenom

om attnin sträckningen av utstakad

gräns skall överensstämma med fastighetsbildningsbeslutet. Utstakning som endast i mindre mån avviker från beslutet får dock läggas till rund för utmärkningen, om rättelse av utstakningen skulle medföra

ostnad som inte står i skäligt förhållande till den bet delse det kan ha

för sakägare att fastighetsbildningen genomföres i överensstämmelse med beslutet. En gränser skall i förhållande till

anläggninåsfastighets

anges

anläggningen oc beskrivas i karta eller handlingar.

Om det är läm ligt, får utmärknin av gräns verkställas efter

förrättningens avs utande. Angående sadan atgärd skall sakägarna underrättas i god tid. Underrättelsen lämnas genom skriftligt medeller i sådan särskild ordning beslutats enligt 20 § andra

delalrêde

som styc et.

206 Fönfattningskommentar

Ändringen i paragrafens första stycke innebär att bestämmelsen även

i framtiden endast blir tillämpliga på gränser för markomrâden. I det nya andra stycket anges att en anläggningsfastighets gränser

skall beskrivas i karta och handlingar. Frågan har behandlats i avsnitt

6.2.7.

7kap. l§

Servitut som bildas fasti hetsreglering skall vara av väsentlig

betydelse för fastig igenom ändarn lsenliga användning. Vid detta be-

ets

dömande skall hänsyn tagas till rättighet som är grundad på frivillig

upplåtelse. stöd överenskommelse mellan den härskande

tan av ägaren av

fasti heten och ägaren av den tjänande fasti heten får servitutet

inne atta skyldighet för den senare att underh lla väg, byg nad eller

annan anläggning som avses med servitutet. Servitut fâr ildas för viss tid eller göras beroende av villkor. Dock får bestämmas att servitut skall endast så länge ändamålet tillgodosetts på sätt

gälla

annat som särs ilt anges. Med stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande

fastigheten och ägaren av den tjänande fasti heten får beslutas att

kan är avsedd ör sta-

egendom utgörafastighetstillbehör

som oc som

zgvarande bruk utövande av servitutet, skall höra till en här-

skande fastigheten. Ett sådant beslut får meddelas när servitutet bildas eller vid en ny förrättning. För bildande av servitut varom bestämmelser har meddelats i en

fastighetsplan gäller inte första stycket och 5 kap. 8

Det nya tredje stycket innebär att lantmäterimyndigheten med stöd av

överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och

ägaren av den tjänande fastigheten får besluta att egendom som kan utgöra fastighetstillbehör och som är avsedd för stadigvarande bruk

vid ett förrättningsservitut, skall höra till den härskande fastigheten.

Frågan har behandlats i avsnitt 6.6.

8kap.5§

Om en byg nad eller någon annan anläggning som hör till en

anläggningsfastighet förstörs och anläggningen inte lämpligen bör

dterställas i brukbart skick, skall anlä gnin sfastigheten ombildas för

eller sammanföras fåstighet omfattar det bebyggelse

ny me en som markomr e inom vilket anläggningsfastigheten är belägen.

En ägare till en fastighet som upptogs av en del av en sådan anläggning som avses i första s cket, får utan hinder av de inskränk-

ningar som framgår av 5 kap. § och av 1-3 i detta ka itel, lösa utrymmen ptogs andra delar inlösen

anlä

som u av av m

begärs av en de av en fastighet, och en återst ende del lider synner-

ligt men av detta, får inlösen endast ske om även den del som lider

synnerligt men inlöses. Om flera fastighetsägare begär inlösen, har

Författningskommentar 207

den företräde del anläggnin en hade det största värdet. Om vars av

flera delar anläggningen hade a värde, har den företräde som

av först begärt inlösen.

Bestämmelsen är Frågan har behandlats i avsnitt 6.5.2. Beny. stämmelsen reglerar situationer där byggnad eller någon annan en

anläggning utgör tillbehör till en anläggningsfastighet. Det har ingen

betydelse anläggningen är uppdelad mellan flera fastigheter eller om inte, bara den till någon del upptar en anläggningsfastighet. I första stycket vad skall ske om en anläggning förstörs anges som och den inte lämpligen bör återställas i brukbart skick. Berörda

anläggningsfastigheter skall antingen ombildas för ny bebyggelse eller

sammanföras med den eller de fastigheter som omfattar det markområde inom vilket anläggningsfastigheterna är belägna. Slutresultatet skall alltid bli att det inte finns några innehållslösa "luftfastigheter". Vid ombildning anläggningsfastighet för ny bebyggelse gäller de av en särskilda kraven i 3 kap. l § andra stycket FBL, vilket bland annat a innebär att bygglov skall ha beviljats. Av skäl redovisats i avsnitt 6.5.2 bedömer vi att när en som

anläggning som delvis hör till en eller flera anläggningsfastigheter

förstörs, så kommer fastighetsindelningen i det klart övervägande antalet fall att ändras genom frivilliga överlåtelser. Om så undantags-

vis inte sker kan utrymmen som upptogs av anläggningen bli föremål

för inlösen med stöd paragrafens andra stycke. Bestämmelsen av innebär att varje fastighetsägare som ägde del av anläggningen kan begära att få lösa utrymmen upptogs av andra delar av ansom

läggningen. En viktig begränsning är att fastigheter som ombildas måste uppfylla FBL:s allmänna lämplighetsvillkor. För anlägg-

ningsfastigheter gäller dessutom vissa särskilda villkor se författ-

ningsförslaget 3 kap. l § FBL, varav det viktigaste i detta sammana

hang är att det krävs bygglov när anläggningsfastigheter ombildas för bebyggelse. I praktiken innebär dessa begränsningar att en

ny sammanläggning mellan markfastighet och anläggningsfastigheter en

belägna inom markområdet alltid uppfyller lämplighetskraven, medan sammanläggningar flera anläggningsfastigheter bara kan innebära

av lämplig fastighetsindelning det sker för ett konkret byggnadsen om projekt. En ägare till anläggningsfastighet kan således begära inlösen av en ett utrymme upptogs av anläggningen även om utrymmet hör till som markfastighet. Om återstående del fastigheten lider förfång en en av får inlösen emellertid endast ske om också den restfastighet som lider synnerligt inlöses. I flertalet fall kommer troligen endast en men fastighetsägare att begära inlösen. Om konkurrerande anspråk framställs har den fastighetsägare företräde vars del i anläggningen

bedöms ha haft det värdet innan anläggningen förstördes. Även

största

208 Författningskommentar

här måste emellertid beaktas att en ombildning anläggnings-

av en

fastighet bara får ske om det finns ett konkret byggnadsprojekt. Utan

en konkret plan för ny bebyggelse kan inlösen endast ske på det sätt att fastighetsgränser i "luften" upphör och de utrymmen varit som

föremål för fastighetsbildning sammanförs med markfastighet.

en Inlösenersättningen får inte understiga marknadsvärdet. Eftersom marknadsvärdet alltid, utom i rena undantagsfall, skall det anses vara

som någon är villig att betala måste lantmäterimyndigheten vid

värderingen beakta vad andra än den fastighetsägare enligt som bestämmelsen har företräde till inlösen erbjuder i ersättning för utrymmet. Erbjuds ersättning över marknadsvärdet krävs, utom vid kontant betalning, medgivande av panthavare i den bjudandes fastighet. Skälet är att den likvid skall utgå ersättning för som som värdeökningen är förenad med förmånsrätt enligt 6 § förmåns- 1 p rättslagen, och således har bättre rätt än inteckningarna i fastigheten. Om de berörda fastigheternas ägare är överens kan de välja fritt om anläggningen skall återställas eller inte. Är anläggningen så förstörd

att det blir fråga om nybyggnad krävs en ny fastighetsbildning.

Anläggningsfastigheten har bildats för att upptas av en bestämd konkret anläggning. Vid ny bebyggelse krävs bygglov och nya nya

byggnadsritningar som i sin tur får utgöra underlag för nybildning eller ombildning av anläggningsfastigheter. Kan de berörda fastigheternas ägare inte enas angående frågan

om

anläggningen skall återuppföras eller inte finns det enligt förslaget två möjligheter att få frågan prövad. Den fastighetsägare att

som anser anläggningen bör återställas kan yrka att domstol skall förelägga

övriga fastighetsägare enligt 3 kap. 5 § JB att åtgärda bristerna på

deras delar av anläggningen. Ett sådant föreläggande får de avse åtgärder som krävs för att sökandens del skall fungera tillfredsställan-

de utan att löpa risk att skadas därför att andra delar av anläggningen

är eftersatta. Den andra möjligheten till prövning anläggningen av om

bör återställas är att en fastighetsägare inte vill att anläggningen

som skall återställas begär inlösen enligt 8 kap. 5 § andra stycket FBL.

Bestämmelserna korresponderar genom att åtgärdsföreläggande inte skall meddelas om anläggningen är så bristfällig att den inte lämpligen bör återställas medan en ändring av fastighetsindelningen med stöd

av

8 kap. 5 § FBL förutsätter just att anläggningen inte lämpligen bör återställas. l båda fallen är det fråga lärnplighetsbedömning mot

om en bakgrund av dels kostnaderna för ett återställande jämfört med

kostnaderna för en ersättningsanläggning, dels det förväntade resultatet av en återuppbyggnad jämfört med någon annan markanvändning. Om

det är ekonomiskt försvarbart att återställa anläggningen skall ägaren

till en av de berörda fastigheterna i princip alltid kunna genomdriva nödvändiga reparationer även om övriga fastighetsägare skulle föredra

en rivning och därpå följande nybyggnad.

Författningskommentar 209

En effekt av att frågan om anläggningen skall återställas kan komma att prövas dels genom att en fastighetsägare ansöker om ett åtgärdsföreläggande, dels genom att en fastighetsägare begär att fastighetsindelningen skall ändras med stöd av 8 kap. 5 § FBL är att frågan samtidigt kan bli föremål för prövning i ett domstolsärende och i en

fastighetsbildningsförrättning. Pågår redan ett förfarande bör frågan

om anläggningen lämpligen bör återställas avgöras genom detta. Ett ärende om åtgärdsföreläggande kan vilandeförklaras med stöd av 32 kap. 5 § rättegångsbalken om inlösen har begärts och det är av synnerlig vikt att den frågan först prövas. På motsvarande sätt får lantmäterimyndigheten enligt 4 kap. 39 § FBL förklara en förrättning vilande om det är av synnerlig vikt att fråga som är föremål för prövning i annan ordning först avgörs.

8 kap. 6 §

Om mer än två år förflutit sedan en anläggning förstörts utan att

fasti hetsindelningen ändrats på sätt som sägs i 5 § första stycket,

skal en sådan nämnd som avses i 4 kap. 15 §anmåla förhållandet till lantmäterimyndigheten. Detsamma äller om en anläggningsfastighet nybildats eller ombildats för p anerad bebyg else och erforderligt bygg u phört att följd bestämme i 8 kap. 33 § plan- och ygglagen

gag

av sen 1 7:1 .

Paragrafen är ny. Frågan har behandlats i avsnitt 6.5.1 och 6.5.2. Om en anläggning förstörs och det inte finns några aktuella planer

ett återuppförande eller nytt markutnyttjande finns inte alltid

tillräckliga incitament för de berörda fastighetsägarna att åstadkomma förändringar i fastighetsindelningen. Anläggningsfastigheter som upptogs av anläggningen kan komma att finnas kvar trots att de inte skall tas i anspråk för någon nybyggnad. För att fastighetsindelningen skall motsvara verkligheten och således inte omfatta sådana innehållslösa "luftfastigheter" föreslår vi att byggnadsnämnden, om två år förflutit sedan en anläggning förstörts och en eller flera anläggningsfastigheter fortfarande kvarstår oförändrade, skall anmäla förhållandet till lantmäterimyndigheten. Detsamma gäller om en anläggningsfastighet nybildats eller ombildats bebyggelse och bygglov för för ny fastigheten upphört att gälla därför att åtgärden inte påbörjats inom två år eller avslutats inom fem år.

210 Författningskommentar

8 kap. 7§

Efter anmälan enligt 6 § får heten besluta att de

lantmäterimlyndi

an-

läggningsfastighetersom berörs av anmä an s all avstâs enom inlösen

för att överföras till en fastighet som omfattar det mar område inom

vilket anläggningsfastigheten är belägen.

Paragrafen Den nuvarande 7 § betecknas i förslaget 8 Frågan är ny. har behandlats i avsnitt 6.5.1 och 6.5.2. Om en ändring av fastighetsindelningen inte kommer till stånd frivillig väg eller genom att

inlösen begärsnskall lantmäterimyndigheten besluta att kvarvarande

anläggningsfastigheter skall avstâs genom inlösen för att överföras till en fastighet som omfattar det markområde inom vilket anläggningsfastigheten är belägen.

Ersättning vid inlösen enligt paragrafen skall motsvara det inlösta utrymmets marknadsvärde och en skälig andel i regleringsvinsten. Värderingsreglerna har berörts i avsnitt 6.5.2. Om lantmäterimyndig-

heten beslutar om inlösen därför att ändring av fastighetsindelningen inte begärts trots att den gamla anläggningen förstörts eller därför att ett beviljat bygglov inte utnyttjats, visar omständigheterna att det inte finns några aktuella planer pâ att bebygga utrymmet. Det ligger i sakens natur att marknadsvärdet eller regleringsvinsten i en sådan situation sällan kan motivera någon ersättning. Är anläggningen inte totalförstörd eller har ett nybyggnadsprojekt påbörjats kan det finnas egendom som utgör tillbehör till den fastighet som skall bli föremål för inlösen. Även sådan egendom skall ersättas med marknadsvärdet. Vid värderingen måste dock även eventuella kostnader för bortförandet av egendomen beaktas.

8.3 Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen

14§

Gemensamhetsanläggning och rätt till utrymme är samfällda för de

fastigheter som delta er i anläggningen. Inlöst utrymme är samfällt för

de fastigheter för vilia inlösen skett.

För anläggnin ens utförande och drift utgör de deltagande fastigheterna en särski d samfällighet.

I denna paragraf behandlas vissa sakrättsliga frågor. AL erbjuder möjlighet att inlösa mark för gemensamhetsanläggning. Det har ansetts medföra ett behov av att utsäga att anläggningen och det därtill hörande utrymmet utgör samfälld egendom. Som en följd av att fastig-

Författningskommentar 211

hetsindelningen enligt förslaget skall kunna avse inte bara mark utan också utrymmen som upptas av en anläggning, bör det också vara möjligt att inlösa såväl mark som andra utrymmen för gemensamhetsanläggning.

15§

Grunderna för fördelning av kostnaderna för gemensarnhetsanläggnings utförande fastställs vid förrättningen. För varje fastighet anges andelstal, som bestäms efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta fastigheten har av anläggningen. Inlöses utrymme för endast vissa av deltagarna i anläggningen, fastställs grunderna för fördelning av kostnaderna för inlösen särskilt. Andelstal fastställes även i fråga om kostnaderna för anläggningens drift. Sådant andelstal bestämmes efter vad som är skäli t med hänsyn främst till den omfattning i vilken fastigheten berä as använda anläggningen. Om det är lämpligt, kan föreskrivas att kostnaderna i första hand skall fördelas genom att avgifter uttages för anläggningens

utnyttjande. Grunderna för beräkningen av sådana avgifter fastställes

vid förrättningen.

Ändringarna är en följd av att förslagets 14 § tillåter inlösen av också

annat utrymme för gemensamhetsanläggning än mark.

16§

Med stöd av överenskommelse mellan ägarna till de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen och ägaren till den fastighet på

vilken gemensamhetsanlä gningen inrättats får beslutas att egendom

utgör fastighetstill ehör och omfattas av emensamhetsan-

som

läg skall samfälld för de deltagande jåzstigheterna. Ett ningen

vara så ant eslut fär meddelas när gemensamhetsanläggningen inrättas eller vid en ny förrättning. Avsteg får göras från 5 om ägarna av de fastigheter som skall deltaga i anläggningen medger det, 2. 8 § såvitt den innebär skydd för enskilt intresse, 12 § första stycket eller 13 de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt om beröres medger det, 15 det medges av fastighetsägare som ålägges större om bidragsskyldighet än som i annat fall skolat gälla och avvikelsen från bestämmelsen inte sker i otillbörligt syfte. Svarar fastighet för fordran, får beslut enligt första stycket meddelas eller avsteg från 13 eller 15 § med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras fastigheten gemensam intecknin fordras dessutom de medav ,

givanden från fastighetsägare och for ringshavare som i 22 kap. ll §

Jordabalken föreskrives för relaxation. Medgivande av rättsägare ej, anläggningens inrättande är väsentligen utan betydelse

lfeht11vs

om or onom.

212 Författningskommentar

Det nya första stycket innebär att det blir möjligt att besluta att

egendom som är fastighetstillbehör och skall omfattas av en gemen-

sarnhetsanläggning också skall vara samfälld för de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen. Bestämmelsen har sin motsvarighet i förslagets 7 kap. l § tredje stycket FBL genom vilken det blir

möjligt att överföra tillbehör från en tjänande fastighet till en

härskande fastighet i ett servitutsförhållande. Frågan har behandlats i avsnitt 6.6. Ett beslut om att vissa fastighetstillbehör skall vara samfällda för de deltagande fastigheterna förutsätter överenskommelse mellan ägarna till de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen och ägaren till den fastighet på vilken gemensamhetsanläggningen inrättats. Om

gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening kan överenskommelse självfallet träffas mellan samfällighetsföreningen och

ägaren till den fastighet vilken gemensamhetsanläggningen inrättats

24§

Om hinder inte möter mot anläggningen, skall lantmäterimyndigheten

meddela anläggningsbeslut. I anläggningsbeslut anges anläggningens ändamål, läge, storlek och huvudsakliga beskaffenhet i övrigt, de fastigheter som skall delta i anläggningen, utrymmen som u plåts för anläggningen, 4. fastighet eller de därav som inlöses,

fastighetstillbehör som skall vara samfällda för de deltagande

fastigheterna, tiden för anläggningens bestånd, om sådan anses böra bestämmas, den tid inom vilken anlä ningen skall vara utförd,

8. behövliga föreskrifter i anläggningens utförande.

raga om

I anläggningsbeslutet får ocks anges de 1 anläggningen deltagande fastigheternas andelstal i fråga om kostnaderna för anläggningens utförande och drift.

Prövas anläggningsfråga emensamt med fastighetsbildningsåtgärd

vid en förrättning, får an äggningsbeslutet upptagas i fastighetsbildningsbeslutet.

Ändringen innebär att en sådan disposition av fastighettillbehör som

möjliggörs genom det nya första stycket i 16 § skall redovisas i anläggningsbeslutet.

Författningskommentar 213

26 §

Tillträde utrymme som tagits i anspråk eller inlösts sker vid den av

tidpunkt lantmäterimyndigheten bestämmer. Innan tillträde sker,

som

skall anläggningsbeslutet ha vunnit laga kraft och ersättning enligt

13 § ha betalats.

Den sakliga ändringen är en följd av att förslagets 14 § tillåter inlösen

också av annat utrymme för gemensamhetsanläggning än mark.

8.4 Förslaget till lag om ändring i lagen om

förvaltning av samfälligheter

l9§

skall vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas

Föreningen

gemenästa. Varje medlems enskilda intressen skall även beaktas i samma

skälig omfattning.

Om en samfällighetsförening förvaltar gemensamhetsanläggning som

är kommunalteknisk natur eller annars av större värde och som är av

inrättad för småhusfastigheter eller för sådana fastigheter jämte

hyresfastigheter eller bostadsrättsfastigheter eller i vilken en anlägg-

nin sfastighet deltar, skall samfällighetsförenin en avsätta medel till ond för att säkerställa underhåll och förnye se av gemensamhets-

en anläggnin Föreningens skall i sådant fall också upprätta

underh och förnyelsep styrelse skall innehålla de lysningar

en an som up är betydelse för att fondavsättningarnas storlek s all kunna av

§01:

e omas.

Den l januari 1990 infördes regler om fondavsättning för vissa

gemensamhetsanläggningars underhåll och förnyelse. Reglerna avser gemensamhetsanläggningar som är av kommunalteknisk natur eller är särskilt kapitalkrävande. Som exempel kommunaltek-

som annars niska anläggningar nämns i förarbetena prop. 1988/89:77 s. 74

vatten- och avloppsledningar, fjärrvärmesystem, parkeringsutrymmen

och förbindelseleder. Kravet fondavsättning omfattar samfällighets-

föreningar förvaltar gemensarnhetsanläggningar inrättade för

som småhusfastigheter eller för sådana fastigheter jämte hyres- eller bostadsrättsfasti-gheter. De skäl som anfördes för införandet av kravet på fondavsättning var att anläggningarna är nödvändiga för ett funktionellt boende inom kvarteret och att de under sin tekniska och ekonomiska livslängd kräver ett kontinuerligt underhåll. De som i dag har fördel av anläggningen bör ha ett ansvar för att den kan bibehållas eller ersättas. Rättviseskäl ansågs därför tala för att kostnaderna fördelas över

2 14 Författningskommentar

anläggningens livslängd. Enligt utredningens uppfattning är skälen för fondavsättning lika starka när en gemensamhetsanläggning av sådan art

som avses i bestämmelsen inrättats för en samfällighetsförening i vilken ingår en eller flera anläggningsfastigheter när den inrättas

som för s.k. storkvarter. Vi föreslår därför att skyldigheten att göra fondavsättning skall omfatta också sådana föreningar.

8.5 till

Förslaget lag om ändring i miljöskadelagen

5§

I andra fall än som anges i 3 eller 4 § utges skadestånd för skador

som orsakas av byggnadsarbete, grävning eller liknande arbete,

om den som utför eller later utföra arbetet har försummat att vidta sådana skyddsåtgärder som anges i 3 kap. 3 § jordabalken eller i annat hänseende har brustit i omsorg vid arbetets utförande.

Om arbetet är särskilt ingripande eller av annan anledning medför

särskild risk, skall den skada som orsakas av arbetet ersättas även om

den som utför eller låter utföra arbetet inte har varit försumlig.

Ändringen är en följd av ändringen i 3 kap. 3 § JB.

8.6 Förslaget till lag

om ändring i planoch bygglagen

1 kap. l§

Denna lag innehåller bestämmelser om planläggning mark och av vatten och om byggande. Bestämmelserna syftar till att med beaktande av den enskilda människans frihet främja en samhällsutveckling med jämlika och oda sociala levnadsförhållanden och god och en långsiktigt håll ar livsmiljö för människorna i dagens samhälle och för kommande generationer. Bestämmelseri denna lag om mark tillämpas också på annat ut-

rymme som kan bli föremål för fastighetsbildning.

Genom det nya andra stycket blir lagens bestämmelser mark också om tillämpliga annat utrymme som kan bli föremål för fastighets-

bildningsåtgärd. Härigenom möjliggörs planläggning beträffande

utrymmen över eller under markytan. Det blir också möjligt att ta i anspråk tredimensionellt avgränsade utrymmen allmän plats, jfr som

Författningskommentar 215

bild 166. En fastighetsplan kan vidare föreskriva att det skall 10 s.

respektive inte skall förekomma anläggningsfastigheter inom ett visst

område.

8 kap. 16 §

Ansökningar rivningslov skall bifallas, om inte byggnaden eller om

byggnadsdelen omfattas rivningsförbud i detaljplan eller områdesbestämmel-

av ser,

2. behövs för fasti hets ändamålsenliga användning och dess

en bestånd som en särskild astighet,

behövs för bostadsförsörjningen eller

4. bör bevaras å grund av byggnadens eller bebyggelsens historiska, kulturhistoris miljömässiga eller konstnärliga värde. a,

Ändringen innebär att rivningslov för en byggnad eller byggnadsdel

inte skall beviljas rivningsobjektet behövs för en fastighets om ändamålsenliga användning och dess bestånd som en särskild fastighet. Frågan har behandlats i avsnitt 6.5.3.

Bilaga 1 217

Kommittédirektiv Dir.

1994:82

Agarlägenheter en bostadsform

- ny

Beslut vid regeringssammanträde den 25 augusti 1994

Sammanfattning av uppdraget

En särskild utredare skall lämna förslag till författningsändringar som

gör det möjligt att dels skapa rättsligt självständiga enheter av

lägenheter i skilda plan i flerbostadshus, dels lösa vissa problem som i dag uppkommer när olika slag av verksamhet skall samordnas i komplicerade byggnadsanläggningar. Utredaren skall därvid göra en genomgång av de fastighetsrättsliga och andra frågor som förslagen kan föranleda.

Bakgrund

Nuvarande reglering

I 1 kap. 1 § jordabalken fast egendom är "jord". Även vad anges att som finns under markytan innefattas i begreppet jord. Till fast egendom räknas också en del av luftrummet ovanför jordytan. Den svenska fastighetsrätten bygger pä principen att den fasta egendomen är indelad i fastigheter som är utlagda på marken. I 1 kap. 3 § jordabalken anges att gräns som blivit lagligen bestämd har den sträckning som utmärkts på marken i laga ordning. Gränsen på marken blir då bestämmande inte bara för rätten till fastighetens markyta utan även för rätten till vad som finns rakt under och ovan denna. Det nu angivna sättet att dra gränsen mellan två fastigheter innebär

att det inte är möjligt att bilda en fastighet så att den skjuter in över eller under en annan fastighet. Detta innebär vidare att det inte är

möjligt att bilda särskilda fastigheter av de olika lägenheterna i ett flerbostadshus, om lägenheterna ligger i skilda plan. Lagfart beviljas den som har förvärvat en hel fastighet eller en

ideell andel av en fastighet. Den som vill ta ut en inteckning och

lämna lämna pantbrev som säkerhet för ett län kan göra detta endast

218 Bilaga 1

i hela fastigheten. Om fastigheten ägs av flera gemensamt och någon vill lämna ett pantbrev som säkerhet för ett lån, måste samtliga delägare gemensamt ansöka inteckning. Även pantsättningen måste om göras av delägarna gemensamt.

/fgarldgenhetsutredningens förslag

Frågan om att införa en möjlighet att äga lägenheter i flerbostadshus har diskuterats vid olika tillfällen i riksdagen. I juni 1980 tillkallades

en särskild utredare för att utreda de fastighetsrättsliga förutsätt-

ningarna för att skapa en möjlighet att äga lägenheter i flerfamiljshus

Ägarlägenhetsutredningen, dir. 1980:55. Ägarlägenhetsutredningen

överlärrmade i juli 1982 till chefen för Justitiedepartementet betänkan-

det Ägarlägenheter sou 1982:40.

Ãgarlägenhetsutredningens förslag innebär i korthet följande.

Fastighetsbegreppet ändras så att en lägenhet kan bli en egen fastighet. Genom en särskild fastighetsbildningsförrättning delas byggnaden upp så att lägenheterna bildar självständiga fastigheter. Av det som kvarstår av ursprungsfastigheten, dvs. marken, byggnadens hölje, gemensamhetsutrymmen m.m. bildas en särskild fastighet. Denna fastighet skall utgöra en gemensamhetsanläggning, som lägenheterna har del i och som förvaltas av en samfällighetsförening ägarlägenhets-

förening. Ãgarlägenhetsföreningens fordringar ägarlägenhets-

havarna för betalning av drifts- och underhållskostnader skall, med

viss begränsning, vara förenade med legal förmånsrätt i respektive

ägarlägenhet. Endast bebyggda fastigheter skall kunna delas upp i ägarlägenheter. Det skall således inte vara möjligt att bilda ägarlägenheter under projekterings- och byggnadsstadiet vid nyproduktion. En uppdelning av en bostadsfastighet skall vara möjlig endast om den leder till att hyresgästerna blir ägare till lägenheterna. Även byggnader mark som innehas med tomträtt skall kunna delas upp i ägarlägenheter.

Ãgarlägenhetsutredningens betänkande fick ett blandat mottagande

hos remissinstanserna. Flertalet av dem ansåg att förslaget inte borde tas till utgångspunkt för en lagstiftning och anmärkte bl.a. att regelsys-

temet skulle bli mycket komplicerat. Utredningens betänkande kom inte heller att leda till något regeringsförslag.

Justitiedepartementets promemoria om förstärkt bostadsrätt

Ägarlägenhetsfrågan har emellertid fortsatt att debatteras i riksdagen

och övervägas inom regeringskansliet. Ibudgetpropositionen 1992/93

prop. 1992/932100 bil. 3 s. 17 redogjordes för att det inom

Bilaga 1 219

Justitiedepartementet pågick ett beredningsarbete som avser ägarlägenheter. I början av år 1994 presenterade Justitiedepartementet promemorian Förstärkt bostadsrätt en enklare modell av ägarlägenheter -

Ds 1994:59. I promemorian konstateras att det finns viktiga

skillnader mellan bostadsrätter och ägarlägenheter, nämligen i fråga om lägenhetens värde som pant, 2. lägenhetsinnehavarens ekonomiska oberoende i förhållande till övriga lägenhetsinnehavare, och

lägenhetsinnehavarens frihet att överlåta respektive hyra ut sin

lägenhet. I promemorian konstateras vidare att dessa skillnader är så väsentliga att det bör införas ett system med ägarlägenheter. Behovet

av ett sådant system är enligt promemorian av så brådskande natur att

det inom Justitiedepartementet övervägts om en sådan upplåtelseform kan åstadkommas utan genomförande av de komplicerade tekniska

lösningar som Ägarlägenhetsutredningen föreslog. I promemorian

föreslås att det vid sidan av den traditionella bostadsrätten skall införas ett nytt slags bostadsrätt, kallad förstärkt bostadsrätt. Utmärkande för den föreslagna bostadsrättsfonnen är följande: Föreningen får inte ta upp lån, utan lånen får i stället tas upp av bostadsrättshavarna mot säkerhet i de enskilda bostadsrätterna. En bostadsrättshavare har en i princip obegränsad rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand. Juridiska personer har samma möjlighet som fysiska personer att bli medlemmar i föreningen. Promemorian remissbehandlas för närvarande.

Lantmäteriverket idéskiss

Statens lantmäteriverk har eget initiativ utarbetat en idéskiss till fastighetsbildning i flera plan, vilken överlämnats till Justitiedepartementet. Lantmäteriverket anför att behovet av ñnansieringsmöjligheter för vissa kommersiella byggnadsanläggningar i städer och tätorter med den ordning som gäller i dag har nödvändiggjort förhållandevis invecklade rättsliga konstruktioner med konsortier, bolagsbildningar och avtal om begränsade rättigheter. Byggnader och anläggningar i städernas innerkärnor uppförs för att rymma flera olika verksamheter som är besläktade eller på annat sätt har ett samband med varandra. Samtidigt strävas efter att verksam-

heternas huvudmän skall kunna disponera sina utrymmen på ett

självständigt sätt i fråga om försäljning, belåning, uthyrning etc. I mer

speciella fall byggs anläggningarna ihop med järnvägsstationen

bussterminaler och det kommunala gatunätet.

220 Bilaga I

Lantmäteriverket pekar på att det saknas rättsliga instrument som dels gör det möjligt att registrera olika avgränsade utrymmen i en byggnad eller en anläggning som särskilda fastigheter, dels reglerar den samverkan mellan inblandade parter krävs i form ett som av

gemensamt ansvar för byggandet och driften av en sådan anläggning. Lantmäteriverkets förslag är av lantmäteriteknisk karaktär och bygger

på tanken att det skall öppnas möjlighet att registrera olika avgränsade

utrymmen i en byggnad eller anläggning enskilda fastigheter.

som

Dessa fastigheter skall kunna lagfaras och pantsättas sedvanliga

som

fastigheter. Det föreslagna systemet skall även göra det möjligt att

bilda ägarlägenheter för bostadsändamâl. Lantmäteriverkets idéskiss innebär följande: En eller flera personer

som äger en bebyggd eller obebyggd fastighet ansöker hos fastighetsbildningsmyndigheten om en delningsâtgärd. Fastighetsbildnings-

myndigheten fattar därefter tre olika beslut, först ett fastighetsbildningsbeslut, därefter ett lägenhetsrättsbeslut och slutligen ett anläggningsbeslut.

Fastighetsbildningsbeslutet går ut på att andelsfastigheter utan enskild ägovidd bildas. Dessa andelsfastigheter består inte någon

av mark utan endast av en andel av den mark som den ursprungliga fastigheten bestod av. Själva markområdet blir samfälld mark för andelsfastigheterna. Lägenhetsrättsbeslutet är till för att lokalisera andelsrätten och innebär att till varje andelsfastighet knyts en lägenhetsrätt som svarar mot respektive lägenhet som finns i byggnaden. De gemensamma delarna av byggnaden fasader, yttertak, hissar etc. är tillbehör till den samfällda marken.

Samtidigt som lägenhetsrättsbeslutet fattas skall ett anläggningsbeslut fattas om inrättandet av en gemensamhetsanläggning. Gemensamhetsanläggningen skall förvaltas av en samfällighetsförening som varje andelsägare är medlem Fastighetsbildningsmyndigheten skall också fastställa ett förmânsrättsbelopp för varje fastighet till förmån för sarnfällighetsföreningen om lägenhetsägaren inte kan betala sina skulder till föreningen.

Rättsläget i andra länder

I ett flertal andra länder finns särskild lagstiftning ägarlägenheter.

om

Ägarlägenhetsutredningen har gjort en kortfattad beskrivning av bl.a. de danska och tyska systemen se bilaga 3 till Ägarlägenhetsutred-

ningens betänkande. I några länder finns, i olika former, lagregleen rad möjlighet att med hjälp av lantmäteriåtgärder bilda "strata titles", en form av besittningsrätt till en volym i en byggnad kan lagfaras som

Bilaga 1 221

och pantsättas, trots att volymen inte har kontakt med marken eller är någon del av den.

Ytterligare utredning behövs

Det står mot bakgrund av den debatt som förts och som redovisats i det föregående klart att det ñnns ett behov av en rättslig reglering som gör det möjligt att dels skapa ägarlägenheter för bostadsändamâl, dels dela upp fastigheter när större komplicerade anläggningar för t.ex. trafikändamål skall byggas och drivas.

Det förslag till rättslig reglering som Ägarlägenhetsutredningen

presenterade år 1982 kan inte nu omedelbart läggas till grund för lagstiftning. Det innehåller nämligen begränsningar som gör att

ytterligare utredning behövs. En av begränsningarna utgörs av att förslagets utgångspunkt varit att endast bebyggda fastigheter skall kunna delas upp i ägarlägenheter. En annan begränsning består i att utredningens förslag, liksom Lantmäteriverkets idéskiss, inte innehåller något förslag till särskild grannelagsrättslig reglering. Detta

kritiserades av flera remissinstanser som yttrade sig över Ägarlägen-

hetsutredningens betänkande. I betänkandet behandlas inte heller frågan om lagstiftning för komplicerade kommersiella anläggningar.

Denna fråga har däremot varit utgångspunkten för Lantmäteriverkets

idéskiss. Idéskissens förslag måste emellertid kompletteras och analyseras nämnare. Inte heller kan det system med ägarlägenheter som finns i t.ex. Danmark införlivas i den svenska rättsordningen utan någon särskild utredning. Det danska ägarlägenhetssystemet är nämligen uppbyggt utifrån ett rättssystem på fastighetsomrâdet som avsevärt skiljer sig från det svenska. Av det anförda framgår att det finns ett behov av att ytterligare utreda hur en rättslig reglering skall vara utformad som gör det möjligt att bilda särskilda fastigheter eller att på annat vis skapa

fastighetsanknutna rättigheter som inte hänför sig till någon viss del av

markytan. Uppgiften att utarbeta förslag till en sådan reglering skall anförtros en särskild utredare.

Utredningsuppdraget

Utredarens utgångspunkt skall vara att förutsättningslöst ta ställning till hur det fastighetsrättsliga systemet skall kunna ändras så att det blir möjligt att bilda fastigheter eller på annat vis skapa fastighetsanknutna rättigheter i skilda plan. De behov skall tillgodoses är dels utökad som valfrihet i boendet genom att ägarlägenheter skapas, dels ett system för en rättslig uppdelning av fastigheter när större kommersiella bygg-

222 Bilaga J

nadsanläggningar, t.ex. järnvägsstationer, trañktunnlar eller varuhus skall byggas och drivas. Utredaren skall i första hand undersöka om dessa båda behov går att tillgodose inom ramen för en och samma rättsliga konstruktion. Ett mål skall vara att de skapade enheterna skall kunna överlåtas, pantsättas och upplåtas efter ungefär samma principer som gäller för sedvanliga fastigheter. Utredaren skall ta ställning till bl.a. om det krävs en lantmäteriförrättning och hur förrättningen i sådant fall skall till,

om det kan göras möjligt att genom fastighetsbildning eller någon

annan fastighetsrättslig reglering, illustrerat en planritning eller liknande, bilda särskilda rättsliga enheter redan innan en byggnad är uppförd och hur det i sådana fall skall kunna skapas fullgod säkerhet för finansieringen under byggnadstiden, hur en tillförlitlig registrering i fastighetsdatasystemet skall åstad- kommas, hur utrymmen och byggnadsdelar som är av gemensam betydelse för den nya typen av fastighetsrättsliga enheter skall förvaltas, hur åtgärder för underhåll av gemensamhetsutrymmen skall finans- ieras, hur ombildning av hyres- och bostadsrättslägenheter till ägarlägen- heter skall till, hur det kan göras möjlighet att ombilda ägarlägenheter till hyres- resp. bostadsrättslägenheter, hur byggherrens och fastighetsägarens ansvar enligt plan- och bygglagen 1987:10 och lagen 1994:847 om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m. skall fördelas mellan de olika ägarlägenhetsägarna, och hur en grannelagsrättslig reglering skall åstadkommas. - Utredaren skall göra en uppskattning av de samhällsekonomiska

konsekvenserna av det föreslagna systemet samt en uppskattning av

vilka kostnader införandet av ett sådant system kan medföra vid

fastighetsbildnings- och inskrivningsmyndigheter. Utgångspunkten

skall vara att de kostnader som kan uppkomma i princip skall täckas genom avgifter. Något förslag till skattemässig författningsreglering behöver inte lämnas. Det skall stå utredaren fritt att även ta upp andra frågor som har

anknytning till dem som berörts i det föregående.

Utredningsuppdraget skall utmynna i ett förslag till de författningsändringar som behövs.

Bilaga I 223

Utredningsarbetet

Utredaren skall hålla sig underrättad om vad som kan komma att föreslås med anledning av det arbete med en översyn av organisationen för lantmäteri-, fastighetsdata- och inskrivningsverksamhet m.m. som bedrivs av Lantmäteri- och inskrivningsutredningen M 1993:01, dir. 1993:11 samt med anledning av det arbete med

fastighetsdatasystemets författningsreglering som pågår inom rege-

ringskansliet Justitie- samt Miljö- och naturresursdepartementen. Utredaren skall även i övrigt hålla sig underrättad om vad som kan komma att föreslås av de utredningar som pågår inom aktuella och an-

gränsande områden.

Utredaren skall vidare studera hur systemen i länder som tillåter fastighetsbildning i ñera plan är uppbyggda för att få uppslag till lösningar. För utredaren gäller regeringens direktiv till samtliga kommittéer och särskilda utredare om EG-aspekter i utredningsverksamheten dir.

1988:43, om regionalpolitiska konsekvenser dir. 1992:50 samt om

att pröva offentliga åtaganden dir. 1994:23. Utredningsarbetet skall vara avslutat före utgången av år 1995.

Justitiedepartementet

Bilaga 2 225

Dir. 1994: 136

Fastighetsrättslig samordning av verksamheter i komplicerade byggnadsanläggningar tilläggs-

-

direktiv till kommittédirektiv dir. 1994:82

Beslut vid regeringssammanträde den 1 december 1994

Sammanfattning av uppdraget

Genom tilläggsdirektiven ändras kommittédirektivens inriktning. Utredarens uppgift skall vara att undersöka möjligheten att lösa vissa problem som i dag uppkommer när olika slag av verksamhet skall samordnas i komplicerade byggnadsanläggningar samt att lämna förslag till de författningsändringar som behövs. Utredaren skall inte längre ha till uppgift att undersöka möjligheten att skapa ägarlägenheter för bostadsändamâl. Direktivens rubrik skall därför ändras. Rubrikens nya lydelse skall vara Fastighetsrättslig samordning av verksamheter i komplicerade byggnadsanläggningar.

Regeringens överväganden

Frågan om ägarlägenheter

Frågan om ägarlägenheter har varit föremål för utredning senast i

Ägarlägenhetsutredningen, som lämnade sitt betänkande år 1982 SOU

1982:40. Vid remissbehandlingen framfördes allvarlig kritik mot ett

system med ägarlägenheter, både av teknisk och annan natur. I syfte att uppnå de åsyftade fördelarna med ägarlägenheter på ett enklare sätt upprättades inom Justitiedepartementet en promemoria "Förstärkt bostadsrätt en enklare modell av ägarlägenheter" Ds - 1994:59. I promemorian anfördes bl.a. vad gällde de samhällsekonomiska effekterna att förslaget avsågs ge en ökad ekonomisk stabilitet både för de boendes ekonomi och för kreditmarknaden. Remissbehandlingen av departementspromemorian är numera avslutad. Förslaget om en ny sådan boendeform har avstyrkts av så gott som alla remissinstanser.

226 Bilaga 2

Vår uppfattning är att de boendeformer som finns i dag ger stora

möjligheter till valfrihet för de boende. Det finns inte något behov av att skapa vare sig ägarlägenheter eller förstärkt bostadsrätt. Utredaren bör därför inte längre ha till uppgift att undersöka möjligheten att skapa ägarlägenheter i flerbostadshus. En annan sak är att det finns ett behov av att för bostadsrätternas vidkommande öka den ekonomiska stabiliteten för de boendes ekonomi och för kreditmarknaden. Vissa av dessa frågor kommer att behandlas i en lagrådsremiss som nu förbereds inom Justitiedepartementet på grundval av promemorian Bostadsrätt Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till -

betalning, tvångsförsäljning m.m. Ds 1994:7.

Samordnad verksamhet i komplicerade byggnadsanläggningar

Som angetts i de ursprungliga direktiven finns det ett behov av att

komma till rätta med de problem som i dag uppkommer när olika slag verksamhet skall samordnas i komplicerade byggnadsanläggningar. av Beslutet att försöka lösa dessa problem skall därför stå fast. om

Utredningsuppdraget och utredningsarbetet

Enligt Statens lantmäteriverk har behovet av ñnansieringsmöjligheter

för vissa kommersiella byggnadsanläggningar i städer och tätorter med de regler som gäller i dag nödvändiggjort förhållandevis invecklade rättsliga konstruktioner med konsortier, bolagsbildningar och avtal om begränsade rättigheter. Frågan har beskrivits närmare i de ursprungli-

direktiven 4 f.. Utredarens utgångspunkt skall vara att

ga undersöka hur man på bästa sätt skall komma till rätta med dessa problem.

Utredningsarbetet bör inledas med en kartläggning av problemen. Utredaren skall i första hand försöka lösa problemen genom så små ingrepp som möjligt i den befintliga lagstiftningen. De kompletteringar

behövs bör i så stor utsträckning som möjligt ansluta till den som

struktur och de huvudprinciper som i dag gäller inom fastighetsrätten.

Utredaren bör sålunda bl.a. undersöka om det är möjligt att lösa problemen genom ändringar i reglerna i fastighetsbildningslagen 1970:- 988 om förrättningsservitut. Utredaren skall redogöra för de olika alternativ som kan komma att stå till buds och för de för- och nackdelar som är förknippade med de olika alternativen. Utredaren skall också lämna förslag till de författningsändringar behövs för att åstadkomma den lösning som som förordas.

Bilaga 2 227

Om utredaren finner att problemen bäst löses genom någon sorts

fastighetsrättslig reglering, skall ställning tas till vad som sägs på s. 8 i de ursprungliga kommittédirektiven i tillämpliga delar. Utredaren bör samråda med plan- och byggutredningen M 1992:-

03. Utredaren bör också ta del de studier som gjorts vid Kungl. av

Tekniska Högskolan, institutionen för fastigheter och byggande, av

universitetsadjunkten Barbro Julstad. Studierna finns redovisade i en

doktorsavhandling, Tredimensionellt fastighetsutnyttjande genom

med undertiteln Är gällande rätt användbar

fastighetsbildning,

Juristförlaget 1994.

Vad sägs i de tidigare direktiven om uppskattningen av de

som samhällsekonomiska konsekvenserna, skattemässig reglering och om utredningsarbetet gäller fortfarande. om

Utredningsarbetet skall avslutat före utgången av år 1995. vara

Justitiedepartementet

Bilaga 3 229

Tre exempel på fastighetsbildning enligt

lagförslaget

Exemplen är utarbetade inom Lantmäteriverket. Exemplen är inte fullständigt genomarbetade och inte grundade på några närmare metodiska överväganden utan skall betraktas som enkla illustrationer till lagförslaget. Bland annat saknas redovisning på byggnadsritning.

230 Bilaga 3 sou 1996:87

Exempel 1 Avstyckning av våningsplan till anläggningsfastighet -

DnD@@DDW

mfimammufiu

ammmmém

UUDaüDDUi

Staden14:5

Kommentar: Exemplet avser att visa hur en anläggningsfastighet kan bildas i en befintlig byggnad. Anläggningsfastigheten omfattar det översta våningsplanet och får tillgång till båda trapphusen, det ena a med servitutsrätt och det andra b genom en gemensamhetsanläggning. Markfastigheten får därigenom tillträde till de delar av byggnaden som befinner sig över anläggningsfastigheten och som även fortsättningsvis hör till markfastigheten. Åganderätten till fastighetstillbehör inom servitutsområdet överförs till anläggningsfastigheten.

Bilaga 3 231

BESKRNNING Sida Aklbilaga LANTMATERIMYNDIGHETEN 1 2 BE 1 ärenden 1998-03-08 Arendenr

Kommun Dyrköping L..-n Ostmanland

Registreringsdatum Ärenden rande Avstyckning för bildande av anlâggningsfastighet inom Staden 14:5 samt inrättande av gemensamhetsanläggning Uppgift om åtgärd forrattningen avsett harinförts i fastighelsregistret Arealhektar, adratmeter Fastighet. område m m Fig avslår erhåller ändring Ägare, uppgifter lilllokal 1 2 3a 3b summa skattemyndighet. m m 4 5

Utrymme anläggningsfastighet 1 Lotten saknar AB Ekonomifinans omfattande ett våningsplan, markområde Kreditgatan 1 beläget i befintlig byggnad i 888 88 Dyrköping plan 4 markplanet inräknat. Lotten har en köpekontrakt ungefärlig 960105 I lotten ingår inte inom golvyta om 1000 lottens yttergrånser belägna kvm i ett plan bärande konstruktionsdelar bärande väggar, andra bärande delar, huvudledningar för vatten, avlopp, el, värme och ventilation.

I lotten ingår ytskiktet på bärande väggar, tak och golv.

Rätt att inom utrymme a i våningsplanen 1, 2 och 3 ha trapphus, hiss, hisstrumma, entré med tillhörande anordningar. Utrymmet begränsas av befintliga väggar, tak och golv. I utrymmet ingår dock närmaste ytskikt av dessa. Lotten A Bglaatar: Staden 14:5

W IE3ll93-H 0327

232 Bilaga 3 sou 1996:87

LANTMÅTER|MYND|GHETEN BESKRIVNING sida Aklbilaga 2 2 BE1 Åjondenr 1998-03-08 Arendenr Arealhanarkvadratmeter Fastighet. område mm Fig avslår emitter ändring Ägare. uppginev tilllokal 1 2 3a 3b summa skattemyndighet. mm 4 5 C E: . .11 1. .JJ Lasagne; Trapphus, hiss, hisstrumma, entré, allt med tillhörande anordningar inom befintliga väggar inom utrymme a. Iillfåza: Lotten A Ezángáz: Staden 14:5

wøeann :man

Bilaga 3 233

LANTMÅTERIMYNDIGHETEN ANLÃGGMNGSBESLUT Sida Akxbüaga 11 AB1 êvendenr 1998-03-08 Arendenr

Kommun Dyrköping Lan Östmanland Ärende Registreringsdat Ãrendenr Avstyckning för bildande av anläggningsfastighet inom Staden 14:5 samt inrättande av gemensamhetsanläggning Uppgift om åtgärd iorrallningen avsett har intonsiIaslighelsregistret

Gemensamhetsanläggning J" . I J

1. Gemensamhetsanläggning inrättas och omfattar befintligt trapphus b med tillhörande anordningar samt huvudledningar för vatten, avlopp, el, värme och ventilation.

2. Deltagande fastigheter: Lotten A och Staden 14:5. Fastigheterna utgör en samfållighet för anläggningens utförande och drift.

3. För anläggningen upplåts utrymme inom befintliga väggar i våningsplanen 1, 2, 3 och 4 för trapphus, hiss, hisstrumma, entré mm inom området b pá Staden 14:5 och Lotten A, i utrymmet ingår närmaste ytskikt på väggar, tak och golv, utrymme för huvudledningar för vatten, avlopp, el, värme och ventilation i befintliga lägen, se byggnadsritning, ak;hilB.

4. Anläggningen år utförd. Utförande och drift övertas av samfälligheten när anläggningsbeslutet vunnit laga kraft.

Kostnaderna för anläggningens utförande och drift fördelas enligt följande:

Fastighet Ägare Andelstal

Lotten A AB Ekonomifinans 20 Staden 14:5 AB Smalandska 80 Summa 100 WAIDS-WIOSSZ

234 Bilaga 3

LANTMÃTERIMYNDIG HETEN PROTOKOLL Sidi Aktbilaea 1 3 PR1 ärenden: 1998-03-08 Arendenr O 98-13 H

Kommun Dyrköping Lån Östmanland

Ärende Avstyckning för bildande av en anlåggningsfastighet inom Staden 14:5 samt inrättande av gemensamhetsanläggning

Handläggning utan sammanträde

Förrättnings- Valter Vinter lantmätare Sakâgare AB Smalandska stamfastighet, AB Ekonomifinans m.m. köpare av styckningslott, gemensam ansökan.

Yrkande Se ansökan, aktbilaga A, och byggnadsritning, aktbilaga B.

Utredning Staden 14:5 bildades 1962 i enlighet med stadsplan fastställd 1960. Enligt planbestämmelserna får fastigheten bebyggas med hus i fem våningar ovan jord och användas för kontor och handel. På fastigheten uppfördes 1963 ett hus för kontor och butiker i fyra våningar med stöd av byggnadslov.

Fastigheten och byggnaden på denna gränsar till bl a Staden 4:10 som utgör gata enligt gällande stadsplan.

styckningslotten har förvärvats av AB Ekonomifinans genom köpehandling 98-01-05, axthilQ.

Byggnaden har fyra fulla våningsplan ovan jord, bottenplanet inräknat. Dessutom finns ett källarplan och ett vindsplan. Ansökan innebär yrkande om avstyckning plan 4, inrättad för kontorsändamál. av styckningslotten omfattar enligt köpehandlingen allt utrymme innanför ytterväggarna och mellan tak och golv, inklusive planets trapphus, men med undantag för bärande väggar och andra bärande konstruktionsdelar liksom genomgående huvudledningar. Andra väggar samt det närmaste ytskiktet pá väggar, tak och golv ingår i lotten. Enligt köpehandlingen skall ledningssystemen samt ett trapphus disponeras gemensamt av styckningslotten och stamfastigheten. Återstående trapphus skall disponeras av styckningslotten ensam.

WPRAVSKGWMI

Bilaga 3 235

LANTMÄTERIMYNDIGHETEN PROTOKOLL Sid- Aklbilaaa 2 3 PR åmmuu 1998-03-08 Arendenr

I trapphus a skall till förmån för styckningslotten bildas servitut avseende rätt till utrymme i Staden 14:5 för hissar och entré mm. Genom tillbehörsförordnande skall äganderätten till trapphus, hiss och tillhörande anordningar inom det upplåtna utrymmet överföras till styckningslotten.

I trapphus b skall bildas en gemensamhetsanläggning för styckningslotten och stamfastigheten. Gemensamhetsanläggningen omfattar även samtliga ledningar i byggnaden för vatten, avlopp, el, värme och ventilation. Trapphus b skall ge stamfastigheten tillträde till vindsvåningen.

Fastighets- Skål: bildnings- Fastighetsbildningen sker för kontorsåndamål. beslut styckningslotten är bebyggd. Den nybildade fastigheten är lämplig för sitt ändamål 3:1 PBL.

Det yrkade servitutet är av väsentlig betydelse för lotten 721 PBL och tillgodoser tillsammans med gemensamhetsanlåggningen kraven i 3 kap 1a § 1 st PBL. Villkoren för tillbehörsförordnande enligt 7:1 3 st FBL år uppfyllda.

Fastighetsbildningen sker i överensstämmelse med gällande stadsplan, fastställd 1960-10-10.

Avstyckningen sker i överensstämmelse med köpehandlingen, akthilC 10:8 FBL.

Beslut:

Fastighetsbildning enligt karta och beskrivning, aktbilaga KA och BE.

Om styckningsfastigheten är belastad med fordran som utan inskrivning år förenad med rätt till betalning ur denna, skall den inte belasta styckningslotten 10:9 PBL.

Anläggnings- Skil: beslut Inrättandet av gemensamhetsanlâggningen sker i överensstämmelse med köpehandlingen, aktbilC, och i enlighet med gällande plan samt uppfyller kraven på våsentlighet och båtnad 5, 6 §§ AL.

W PAVST §02N10

236 Bilaga 3

LANTMÄTERIMYNDIGHETEN PROTOKOLL sida Aktbnaga 3 3 PR lyendenr 1998-03-08 Arendenr

Beslut:

Se aktbilaga AB.

Tillträde sker när fastighetsbildningsbeslutet och anläggningsbeslutet vunnit laga kraft.

Ersättnings- Skäl: beslut Enligt köpehandlingen, akLbi1Q, skall någon ersättning inte utgå. Inrättandet av gemensamhetsanläggningen är utan betydelse för pantrâttshavare l3a § AL.

Beslut:

Ingen ersättning skall utgå.

Fördelning av Beslut: förrättningekostnader AB Ekonomifinans betalar hela kostnaden.

Aktmottagare Kopia av förrättningshandlingarna skall sändas till AB Ekonomifinans.

Avslutningsoeslut och Fdrrattningen avslutas. Denvinner lagakraftfyraveckor avslulningsd etter om den inte overklagas, se upplysninghur om man nedan. , överklagar En lorrattning eller ett tbrrlttningsbeslut överklagas hos fastlgheudomstolcn. OmNivilloverklaga skallNi lämna ellerskicka medmer ‘ tilllantmåtu "‘ inomfyra veckor från , , avslutninqsdagen. Kommer skrivelsentor sent kanEn overklagandebehandlas. inte Dettainnebar Er att skrivelse maste hakommit in senast den9april1996. Redogor tor vad Ni anser skallandras i beslutet vanor.Skicka två och med kopior skrivelsen. också av Ange vilketbeslutNioverklagar genom att anteckna lorrattningens arendenummer, seovan. Vidprotokollet

Valter Vinter Protokollet uppsatt/uppvisa Forrattningen godkänns Datum

Forrattningslanlmatare

w PAVST som0316

Bilaga 3 237

Exempel 2 Fastighetsreglering för utökning av våningsplan - Staden 2:1 Staden 3:1 Plan +3 +2 +1

Fastighelsgräns

/ Utrymmei plan l som tillförsStaden3:1frånStaden2:1 - / Kommentar: Exemplet avser att belysa ändring av en fastighets omfattning i ett visst plan. Byggnaderna antas vara uppförda med bärande väggar i båda huskropparna. För att nå utrymmen som skall tillföras angränsande fastighet behövs genombrott i bärande vägg. Denna vägg ingår inte i överföringen av utrymme utan rätten till genombrott säkras med servitut. Befintliga ledningar undantas från överföringen.

238 Bilaga 3 sou 1996:87

BESKRIVNING Sida Aktbilaga LANTMÅTERIMYNDUGHETEN 1 1 BE 1 Årendenr l 9 98 O - 3 0B - Kommun Dyrköping Izin Ostmanland

rend: Registreringsdatum Ärenden Fastighetsreglering berörande Staden 2:1 och Staden 3:1

Uppgin om åtgärd rov- ""‘"9°" M W W um‘i °"i9"°"°9i5"°' Forfaslighelsregislarmyndighelen Arealhektar. kvadratmeter Fastighet. område m m Fig avstår erhåller ändring Ägare, uppgifter tilllokal , 4 5

$Las1exL3;J. Fastigheten tillförs 1 ingen ändring av AB Ekonomifinans utrymme 1 i Våningsplanec under jord i fastighetens Kreditgatan 1 befintlig byggnad plan -1. areal 333 33 DYrkÖPin9

Utrymmet avgränsas av insidan erhåller våningsav byggnadens ytterväggar samt yta i ett plan om tak och golv i váningsplanet cirka 300 kvm enligt ritning. Utrymmet innefattar dock ytskiktet på angränsande väggar, tak och golv.

Utrymmet omfattar inte bärande väggar och andra bärande konstruktionsdelar och inte huvudledningar för vatten, avlopp, el, värme och ventilation inom utrymmet.

Rätt till passage genom bärande vägg mellan Staden 3:1 och område 1. Iillj§zmániöz: Staden 3:1 Belastazz Staden 2:1

WIE1x¢3-ll 0127

Bilaga 3 239

LANTMÅTERIMYNDIGHETEN PROTOKOLL Sida manage 1 2 PR1 Atendenr 1 9 8 9 - 0 3 - O8

Kommun Dyrköping Lan Östmanland

Ärende Fastighetsreglering berörande Staden 2:1 och 3:1

Handläggning utan sammanträde

Förrättnings- Valter Vinter lantmâtare sakägare AB Smalandska Staden 2:1 och AB Ekonomifinans m.m. Staden 3:1

Yrkande Se ansökan, aktbilaga A, med tillhörande byggnadsritning.

Fastigheterna Staden 2:1 och 3:1 är bebyggda med två Utredning sammanbyggda kontorshus på vardera tre våningar. En detaljplan från 1987 gäller. Enligt planbestämmelserna får fastigheterna bebyggas med hus i tre våningar ovan jord och användas för kontor och handel. Bebyggelsen överensstämmer med planen.

Genom regleringen tillförs Staden 3:1 ett utrymme 1 cirka 300 kvm på undermarksplanet inom nuvarande om Staden 2:1. Utrymmet är avsett som utökning av befintligt parkeringsutrymme.

Fastighets- Skil: bildningsbeslut Fastighetsbildningen grundas på överenskommelse enligt 5:18 PBL, ak;b1lB. Enligt denna skall någon ersättning inte utgå. Ägaren av Staden 3:1 medges servitutsrätt för genombrott i bärande vägg i den utsträckning hållfasthetsnormerna tillåter. som Fastighetsbildningen sker för kontor och handel. Fastigheterna är bebyggda. De ombildade fastigheterna är lämpliga för sitt ändamål 3:1 PBL. Servitutet är väsentlig betydelse för Staden 3:1 7:1 PBL. av

wnuvusancam

240 Bilaga 3 SOU l996:87

LANTMATERIMYNDIGHETEN PROTOKOLL Sida Aktbilaga 2 2 PR1 Årendenr 9 O3 O8 l 9 8 - -

Detaljplan antagen 1987-10-10 gäller för området 3:2 1 st FBL. Fastighetsbildningen sker i överensstämmelse med planen. Bygglov erfordras inte.

Beslut:

Fastighetsbildning enligt karta och beskrivning, aktbilaga KA och BE.

Fastighetsbildningen är väsentligen utan betydelse för fordringshavare med panträtt i fastighet som minskar i värde S:18 2 st FEL. Eftersom ingen ersättning utgår påverkas inte heller panträtter i fastigheter som ökas.

Ersättnings- Ingen ersättning utgår. beslut

Tillträde Tillträde sker så snart fastighetsbildningsbeslutet vunnit laga kraft 5:30 1 st FEL.

Fördelning av Beslut: förrâttningskostnader AB Ekonomifinans och AB Smalandska betalar hälften vardera.

Aktmottagare Kopia av förrättningshandlingarna skall sändas till AB Ekonomifinans.

Avslutningsbeslut och Fdrrattningen avslutas. Denvinner laga kraftfyra veckor elleravslutningsdagen, inte om den dverklagas. se upplysninghur om man nedan. overklagar Entorrattning eller ett hos‘ ‘ u. Om Nivilloverklaga skallNI lämna eller skicka skrivelsen med rklagandet , ov tilllantmäterimyndigheten inomlyra veckor från avslutningsdagen. Kommer skrivelsentor sent kanEnoverklagande inte behandlas. Dettainnebar Er att skrivelse måste ha kommit senast Redogor lo: vad Ni anser skallandras i beslutet ochvarfor. Skicka med två kopior skrivelsen. också av Ange vilketbeslut Niöverklagar genom att anteckna lonattnlngens arendenummer. seovan. Vidprotokollet

otokollet uppsattluppvisat Forrattningen godklnns Datum

Forum

WPAVST swemic

Bilaga 3 241

Exempel 3 Avstyckning för att bilda anläggningsfastigheter samt inrättande av gemensamhetsanläggning för dessa och stamfastigheten i en anläggning under uppförande

Staden7:4

B\\\

s s

r/ø ‘ Utrymmensom hör LottenA LottenB stamfastigheten

Kommentar:

Inom samma byggnadsanläggning avses att skapa en enhet för bostadsrättsförening A. två utrymmen och en enhet för parkeringshus B, ett utrymme. Inom stamfastigheten avses att byggas hyreslägenheter S. innergården liksom andra gemensamma nyttigheter avses bli gemensamhetsanläggning för alla Iotterna.

242 Bilaga 3 SOU 1996: 87

BESKRIVNING sida Aklbilaga LANTMÅTERIMYNDIGHETEN l 2 BE 1 Ärenden 1998-03-08 Kommun Dyrköping Län Ostmanland

Ärende meqisueringsdatum Ävendenr Avstyckning för bildande av anläggningsfastigheter inom Staden 7:4

:Uppgift om åtgärd for-

""9°" ""°" W " ‘M’ i 9"°‘"°9“'°‘ Forlaslighelsregislermyndighelen Anal hektar, kvadratmeter FasligheLområdomm Fig avslår smäller ändring Agata, uppgmerlokal till 1 2 3a 3b ‘ uy ",‘ ‘ mm 4 5

L.2I.1.2nA Enhet anlåggningsfastighet 1, Lotten saknar AB Ekonomifinans omfattande två utrymmen med 2 markområde Kreditgatan 1 vardera två våningsplan för 888 88 Dyrköping bostäder, belägna ovan mark i köpekontrakt byggnad under uppförande. 960105

Lotten omfattar I lotten ingår inte: en total golvyta bärande konstruktionsdelar om cirka 4x1000 såsom väggar, tak, golv eller kvm andra bärande delar.

I lotten ingår: väggar som inte är bärande samt ytskiktet av bärande väggar, tak och golv.

LQ.t;1..e1L.B Enhet anläggningsfastighet 3 Lotten saknar AB Ekonomifinans omfattande ett utrymme med två markområde Kreditgatan 1 våningsplan för handel och 888 88 Dyrköping service, belägna ovan mark i köpekontrakt byggnad under uppförande. 960105

W IEIl ilvll 0327

Bilaga 3 243

BESKRIVNING Sida Aklbilaqa Fastighetsbildningsmyndigheten 2 2 BE 1 Kontor Arendem 1998-03-08 Ärendenr Lokalkontor Arealhektar. kvadratmeter avslår erhåller ändring Agate. uppgifter lilllokal Fastighet. område mm 3a 3b summa skanemyndighot. mrn 1 4 5 Lotten omfattar lotten ingår inte: en total golvyta I bärande konstrukt såsom om cirka 2x1500 väggar, tak, golv eller andra kvm bärande delar.

I lotten ingår: väggar som inte år bärande samt ytskiktet av bärande väggar, tak och golv .

W IE.IaI3-II M27

244 Bilaga 3 sou 1996:87

LANTMÄTERIMYNDIGHETEN ANLÄGGNINGSBESLUT Sida Aklbnlaga 1 1 AB1 Ärenden 1998-03-08

Kommun Dyrköping Län Östmanland Ärende Registreringsdatum Ãrendem

Inrättande av gemensamhetsanläggning inom Staden 14:5 Uppgift om åtgärd for- Iattningen avsett har in- Ionsilaslighelsregnslrel

Gemensamhetsanläggning J.. . I J

1. Gemensamhetsanläggning inrättas på staden 7:4 och omfattar alla delar byggnadsanläggningen som inte skall höra till någon av av lotterna A och B eller stamfastigheten enskilt.

Gemensamhetsanläggningen består även av huvudledningar för vatten, avlopp, el, värme och ventilation, tillfartsvägar samt den inbyggda gården och anläggningar på denna.

2. Deltagande fastigheter: Lotterna A och B samt Staden 7:4. Fastigheterna utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift.

3. För anläggningen upplåts följande utrymme inom Staden 7:4: a inom utrymme som avses att bebyggas: plats för grundläggning, bärande konstruktionsdelar, ytterväggar, ytter- och innertak, inbyggd gård, trapphus b tillfartsvägar och innergården c utrymme för huvudledningar utanför och inom de enskilda lotterna, Se byggnadsritning, ak;hilB

4. Anläggningen är under utförande. Utförande och drift övertas av samfälligheten när anläggningsbeslutet vunnit laga kraft.

Kostnaderna för anläggningens utförande och drift fördelas enligt följande:

Fastighet Ägare Andelstal

Lotten A AB Ekonomifinans 30 Lotten B —"- 30 Staden 7:4 AB Smalandska 40 Summa 100

wunsm 0552

Bilaga 3 245

LANTMÄTERIMYNDIGHETEN PROTOKOLL Sida Axtbnaga 1 3 PR1 Ärenden: 1998-03-08

Kommun Dyrköping Lan Östmanland

Ärende Avstyckning för bildande av en anläggningsfastigheter samt gemensamhetsanläggning inom Staden 7:4

Handläggning utan sammanträde

Förrättnings- Valter Vinter lantmätare sakägare m.m. AB Smalandska styckningsfastighet, AB Ekonomifinans köpare av styckningslotter.

Yrkande Se ansökan, akthilagaA, och byggnadsritning, akLbilaSLB.

Utredning På fastigheten avses att uppföras ett hus för bostäder samt för kontor och butiker med serviceutrymmen. För området gäller en detaljplan antagen 93-10-10. Enligt planbeståmmelserna får fastigheten bebyggas med hus i högst sju våningar ovan jord och användas för bostäder, kontor och handel. Bygglov har lämnats.

Ansökan innebär yrkande om avstyckning av en lott för bostadsändamál två utrymmen och en lott för kontorsoch handelsåndamál ett utrymme samt inrättande av gemensamhetsanläggning för grundbjälklag, bärande konstruktionsdelar, ytterväggar, tak, innergárd, stamledningar mm. Stamfastigheten skall förutom markområdet innehålla två utrymmen för bostadsändamál.

Fastigheten gränsar till bl a gatumarksfastigheten Staden 4:10 som ägs av kommunen.

Styckningslotterna har förvärvats av AB Ekonomifinans genom köpekontrakt 98-01-05, ak;hilQ. Styckningslotten för bostadsåndamál avses att överlåtas på en bostadsrättsförening.

w wmvs cam0316

246 Bilaga 3

LANTMÄTERIMYNDIGHETEN PROTOKOLL sun Mmmm 2 3 PR Ärenden 1998-03-08

Fastighets- Skäl: bildnings- Fastighetsbildningen sker för bostads-, kontors- och beslut handelsändamål. De nybildade fastigheterna och stamfastigheten är lämpliga för sitt ändamål 3:1 PBL.

För gemensamt behov inrättas en gemensamhetsanläggning 1 § AL. Styckningsdelarna blir härigenom ändamålsenliga och varaktigt lämpliga som fastigheter 3:1a 1 st PBL.

Byggnaden är ännu inte uppförd. De utrymmen som fastighetsbildningen avser behövs som kreditobjekt under uppförandetiden. Bygglov är beviljat och byggstart är planerat till maj 1996 3:la 2 st PBL.

Detaljplan är antagen 1993-10-10. Fastighetsbildningen

och inrättandet av gemensamhetsanläggningen

överensstämmer med planen. J

Avstyckningen överensstämmer med köpehandling, a1sr.hiJC:, 1o;e PBL.

Beslut:

Fastighetsbildning enligt karta och beskrivning, aktbilaga KA och BE.

Om styckningsfastigheten är belastad med fordran som utan inskrivning är förenad med rätt till betalning ur denna, skall den inte belasta styckningslotterna 10:9 PBL.

Anläggnings- Skäl: beslut Inrättandet av gemensamhetsanläggningen grundas på köpehandlingen, aktbilQ, och uppfyller kraven pä vâsentlighet och båtnad och sker i enlighet med plan 5, 6, 16 §§ AL.

Beslut:

Se aktbilaga AB.

Tillträde sker når fastighetsbildningsbeslutet och anläggningsbeslutet vunnit laga kraft.

w PAVST 95-02 01161

Bilaga 3 247

LANTMÄTERIMYNDIGHETEN PROTOKOLL Sida Aktbilaøa 3 3 PR Årendenr 1998-03-08

Ersättnings- Skål: beslut Enligt köpehandlingarna skall någon ersättning inte utgå. Inrâttandet av gemensamhetsanläggningen är utan betydelse för pantrâttshavare.

Beslut:

Ingen ersättning skall utgå.

Fördelning av Beslut: förrättningskostnader AB Ekonomifinans betalar hela kostnaden.

Aktmottagare Kopia av förråttningshandlingarna skall sändas till AB Ekonomifinans.

Avslutningsbeslut och Fonattnlngen avslutas. Den vinner laga kraftlyraveckor :nu avslutningsdagen. om den inteoverklagas, se upplysninghur om man nedan, överklagar Enförrättning ellerett förrätt överklagas hos lastlghotsdomatolen. OmNivillöverklaga skallNi lämna ellerskicka skrivelsen med överklagandet till lantmäterimyndigheten inom veckor fyra från avslutnlngsdagen. Kommer skrivelsen sent lov kan Enöverklagande intebehandlas, Dettainnebar att Er skrivelse måste kommit ha senast den9april 1996. Redogor vad for Ni anser skallandras Ibeslutet och varfor. Skicka med tvåkopior skrivelsen. av Ange också vilket beslut Nioveiklagar genom att anteckna lcrrattnlngens arendenummer. seovan. Vid protokollet

Valter Vinter Protokollet uppsatt/uppvisa Forrattningen godkänns Datum

Forrattningslantmatare

WPAVST 96-0203I§

Statens offentliga utredningar 1996

Kronologisk förteckning

Den nya gymnasieskolan hur går det U. 26. Ny kurs i trafikpolitiken + Bilagor. K. . - Samverkansmönsteri svenskforsknings- 27. En strategi för kunskapslyft och livslångt lärande. . finansiering. U. U. Fritid i förändring. 28. Det forskningspolitiskalandskapeti Norden Om kön och fördelning av fritidsresurser. C. 1990-talet.U. 4. Vem bestämmer vad EU:s interna spelregler inför 29. Forskningoch Pengar. U. regeringskonferensen1996. UD. 30. Borgenârsbrotten en översyn av ll kap. - 5. Politikområdenunder lupp. Frågor om EU:s första brottsbalken.Fi. pelare infor regeringskonferensen1996. UD. 31. Attityder och lagstiftning i samverkan Ett år med EU. Svenskastatstjärtstemäns + bilagedel. C. erfarenheter av arbetet i EU. UD. 32. Möss och människor. Exempel bra 7. Av vitalt intresse. EU:s utrikes- och lT-användning bland barn och ungdomar.SB. säkerhetspolitikinför regeringskonferensen.UD. 33. Banverketsmyndighetsroll m.m. K. Batterierna en laddad fråga. M. 34. Aktiv arbetsmarknadspolitik + expertbilaga.A. - 9. Om järnvägenstrañkledning m.m. K. 35. Kriminalunderråttelseregister 10.Forskning för vår vardag. C. DNA-register. Ju. ll. EU-mopeden. Ålders- och behörighetskravför 36. Högskolai Malmö. U. två- och trehjuliga motorfordon. K. 37. Sverigesmedverkani FN:s farniljeår. S. 12.Kommuner och landstingmed betalnings- 38. Nationalstadsparker.M. svårigheter. Fi. 39. Rapport från klimatdelegationen1995. 13.Offentlig djurskyddstillsyn. Jo. Klimatrelaterad forskning. M. 14.Budgetlag regeringens befogenheter på 40. Elektronisk dokumenthantering.Ju. fmansmaktensområde. Fi. 41. Statensmaritima verksamhet.Fö. 15.Union för både öst och väst. Politiska, rättsliga 42. Demokrati och öppenhet.Om folkvalda parlament och ekonomiskaaspekter av EU:s sjätte och offentlighet i EU. UD. utvidgning. UD. 43.Jämställdheten i EU. Spelregler och 16.Förankring och rättigheter. Om folkomröstningar, Verklighetsbilder. UD. utträdesrätt,medborgarskapoch mänskliga 44. Översyn skatteflyktslagen. av rättigheter i EU. UD. Reformeratförhandsbesked.Fi. 17.Bättre trafik med väginfonnatik. K. 45. Presumtionsregelni expropriationslagen.Ju. 18.Totalförsvarspliktiga m95. Förslag om jobb/studier 46. Enskilda vägar. K. efter muck, bostadsbidrag,dagpenning, 47. Cirkelsamhållet. Studiecirklarsbetydelserför försäkringar. Fö. individ och lokalsamhälle.U. 19.Sverige, EU och framtiden. EU 96-kommitténs 48. ShapingSustainableHomesin an Urbanizing bedömningarinför regeringskonferensen1996. World. SwedishNational Report for Habitat ll. N. UD. 49. Regler för handelmed el. N. 20. Samordnadrolltördelning inom teknisk forskning. 50. Förbud mot vapen allmän plats m.m. Ju. U. 51. Grundläggandedrag i en ny arbetslöshetsförsäk- 21. Reform och förändring. Organisationoch ring alternativ och förslag. A. verksamhet vid universitet och högskolor efter 52. Precisering av handelsändamalet i detaljplan.M. 1993års universitets-och högskolereform.U. 53. Kalkning av sjöar och vattendrag.M. 22. Inflytande riktigt Om elevers rätt till 54. kooperativa möjligheter i storstadsområden. S. inflytande. delaktighetoch ansvar. U. 55. Sverige, framtiden och mångfalden.A. 23. Kartläggningoch analys av den offentliga sektorns 55. På väg mot egentöretagande. A. upphandling av varor och tjänster med S5.Vägar in i Sverige. A. miljöpåverkan. N. 56. Hälften vore nog om kvinnor och män - 24. Från Maastricht till Turin. Bakgrundoch övriga 90-taletsarbetsmarknad.A. EU-ländersförslag och debattinför 57. Pensionssamordningför svenskari EU-tjänst. Fi. regeringskonferensen1996. UD. 58. Finansieringen av det civila försvaret. Fö. 25. Från massmediatill multimedia att digitalisera svensk television. Ku.

Statens 1996

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

59. Europapolitikenskunskapsgrund. En principdiskussion utifrån EU 96-kommitténserfarenheter. UD. 60. Miljö och jordbruk. Om EU:s miljöregler och utvidgningenseffekter den gemensamma jordbrukspolitiken. UD. 6l.Olika länder olika takt. Om flexibel integration och förhållandetmellan stora och små stater i EU. UD. 62. EU. konsumenterna och maten Förväntningar och verklighet. Jo. - 63. Medicinska undersökningari arbetslivet. A. 64. Försäkringskassan Sverige Översyn - av Socialförsäkringensadministration. S. 65. Administrationen av EU:s jordbmkspolitik i Sverige.Jo. 66. Utvärderatpersonval.Ju. 67. Medborgerlig insyn i kommunala entreprenader. Fi 68. Några folkbokföringsfrågor. Fi. 69. Kompetensoch kapital + bilaga. N. 70. Samverkanmellan högskolanoch näringslivet. N. 71. Lokal demokrati och delaktigheti Sverigesstäder och landsbygd.In. 72. Rfittspsykiatrisktforslcningsregister.S. 73. Swedish Nuclear Regulatory Activities. Volume l An Assessment. M. - 74. SwedishNuclear Regulatory Activities. Volume 2 Descriptions. M. — 75. Vården i folkhogskolevârlden.U. 76. EU:s regeringskonferens procedurer, aktörer, fonnalia. Sammanfattning av ett seminarium i april 1996. UD. 77. Utländskaförsäkringsgivaremed verksamheti Sverige. Fi. 78. Elberedskapen.Organisation, ansvarsfördelning och finansiering. N. 79. Översyn av revisionsreglerna.Fi. 80. Viktigt meddelande. Radio Ku. 81. Skydd för sparandei sparkasseverksamhet. Fi. 82. En översyn av luft- sjö- och spårtrafikens tillsynsmyndighetenK. 83. Allmänt pensionssparande APS. S. 84.Ekobrottsforskning. Ju. 85. EgonJönsson en kartläggning av lokala sam- verkansprojektinom rehabiliteringsområdet.S. 86. Utvecklad samordninginom det civila försvaret och fredsråddningstjänsten. Kartläggning, överväganden och förslag. Fö. 87.Tredimensionell fastighetsindelning.Ju.

1996 Statens offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Statsrådsberedningen Försvarsdepartementet

Möss och människor. Exempel bra Totalförsvarspliktiga m95. Förslag om jobb/studier lT-användning bland barn och ungdomar. 32 efter muck, bostadsbidrag, dagpenning, försäkringar. 18

Justitiedepartementet Statens maritima verksamhet. 41

Kriminalunderrâttelseregister Finansieringen av det civila försvaret. 58 DNA-register. 35 Utvecklad samordninginom det civila försvaret Elektronisk dokumenthantering.40 och fredsräddningstjänsten. Kartläggning, Presumtionsregeln iexpropriationslagen.45 överväganden och förslag. 86 Förbud mot vapen allmän plats m.m. S0

Socialdepartementet

Utvärderat personval. 66 Ekobrottsforskning. 84 Sverigesmedverkani FN:s familjeár. 37 Tredimensionell fastighetsindelning. 87 Kooperativamöjligheter i storstadsomráden.54 Försäkringskassan Sverige Översyn av -

Utrikesdepartementet socialñrsåkringens administration. 64

Vem bestämmer vad EU:s interna spelreglerinför Rättspsykiatriskt forskningsregister. 72 regeringskonferensen 1996. 4 Allmänt pensionssparande APS. 83 Politikområdenunder lupp. Frågor EU:s första EgonJönsson en kartläggning av lokala om pelare inför regeringskonferensen 1996. 5 samverkansprojekt inom rehabiliteringsområdet.85 Ett år med EU. Svenska statstjärtstemäns

Kommunikationsdepartementet

erfarenheter av arbeteti EU. 6 Av vitalt intresse.EU:s utrikes- och Om järnvägens trafkledning m.m. 9 säkerhetspolitik inför regeringskonferensen.7 EU-mopeden. Ålders- och behörighetskrav för Union for både öst och väst. Politiska, rättsliga två- och trehjuliga motorfordon. 11 och ekonomiskaaspekter av EU:s sjätte Bättre trafik med väginformatik. 17 utvidgning. 15 Ny kurs i trafikpolitiken + Bilagor. 26 Förankring och rättigheter. Om folkomröstningar, Banverkets myndighetsroll m.m. 33 uttrâdesrätt, medborgarskap och mänskliga Enskilda vägar. 46 rättigheteri EU. 16 En översyn av luft- sjö- och spartrañkens Sverige. EU och framtiden. EU 96-kommitténs tillsynsmyndigheten 82 bedömningarinför regeringskonferensen 1996. 19

Fran Maastricht till Turin. Bakgrundoch övriga Finansdepartementet

EU-länders förslag och debatt inför Kommuner och landstingmed betalningsregeringskonferensen1996. 24 svårigheter. 12 Demokrati och öppenhet. Om folkvalda parlament befogenheter Budgetlagregeringens och offentlighet EU. i 42 ñnansmaktens område. 14 Jämställdheteni EU. Spelregler och Borgenarsbrotten en översynav ll kap. verklighetsbilder. 43 brottsbalken. 30 Etrropapolitikens kunskapsgrund. Översyn av skatteflyktslagen. En principdiskussion utifrån Reformerat förhandsbesked.44 EU 96-kommitténs erfarenheter. 59 Pensionssamordning för svenskari EU-tjänst. 57 Miljö ochjordbruk. Om EU:s miljöregler och Medborgerlig insyn i kommunala entreprenader. 67 utvidgningenseffekter den gemensamma Några folkbokföringsfrågor. 68 jordbrukspolitiken. 60 Utländska försäkringsgivare med verksamheti Olika länder olika takt. Om flexibel integration Sverige. 77 och förhållandet mellan stora och små stater i EU. Översyn revisionsreglema. 79 av 61 Skydd för sparandei sparkasseverksamhet. 81 EU:s regeringskonferensprocedurer. aktörer, fomtalia. Sammanfattning av ett seminariumi april 1996. 76

Statens offentliga utredningar 1996

Systematisk förteckning

Utbildningsdepartementet Näringsdepartementet

Den nya gymnasieskolan hur går det 1 Kartläggningoch analys av den offentliga sektonts - Samverkansmönsteri svensk forskningsfinansiering. upphandling av varor och tjänster med 2 miljöpåverkan. 23 Samordnadrollfördelning inom teknisk forskning. ShapingSustainable Homes in an Urbanizing 20 World. SwedishNational Report for Habitat II. 48 Reform och förändring. Organisationoch verksamhet Regler för handelmed el. 49 vid universitetoch högskolor efter 1993árs Kompetensoch kapital + bilaga. 69 universitets-och högskolereform. 21 Samverkanmellan högskolanoch näringslivet. 70 Inflytande riktigt Om elevers rätt till Elberedskapen. Organisation, ansvarsfördelningoch inflytande, delaktighetoch ansvar. 22 finansiering. 78 En strategi for kunskapslyftoch livslångt lärande.27

Det forskningspolitiskalandskapeti Norden Civildepartementet

1990-talet.28 Fritid i förändring. Forskning och Pengar. 29 Om kön och fördelning fritidsresurser. 3 av Högskolai Malmö. 36 Forskning för vår vardag. 10 Cirkelsamhället. Studiecirklarsbetydelserför Attityder och lagstiftning i samverkan individ och lokalsamhälle.47 + bilagedel. 31 Värden i folkhögskolevärlden.75

Inrikesdepartementet Jordbruksdepartementet

Lokal demokrati och delaktighet i Sverigesstäderoch Offentlig djurskyddstillsyn. 13 landsbygd. 71 EU, konsumenternaoch maten Förväntningaroch verklighet. 62 -

Administrationen av EU:s jordbrukspolitik Miljödepartementet

i Sverige. 65 Batterierna laddadfråga. 8 - en Nationalstadsparker.38

Arbetsmarknadsdepartementet

Rapport från klimatdelegationen1995. Aktiv arbetsmarknadspolitik + expertbilaga.34 Klimatrelateradforskning. 39 Grundläggandedrag i en ny arbetslöshetsförsäkring Precisering av handelsândamálet i detaljplan. 52 alternativ och törs1ag.51 Kalkning sjöar och vattendrag53 av Sverige, framtiden och mångfalden.55 SwedishNuclear RegulatoryActivities. På väg mot egenföretagande. 55 Volume 1 An Assessment.73 - Vägar in i Sverige. 55 SwedishNuclear Regulatory Activities. Hälften vore nog om kvinnor och män Volume 2 Descriptions. 74 - - 90-ta1etsarbetsmarknad.56 Medicinskaundersökningari arbetslivet. 63

Kulturdepartementet

Från massmediatill multimedia att digitalisera svensktelevision. 25 Viktigt meddelande. Radiooch TV i Kris och Krig. 80

POSTADRESS: 10647 STOCKHOLM FAX 08-2050 21, TELEFON08-690 9190