Köp av byggnad på ofri grund, m.m. : slutbetänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

@

byggnad

av

Köp

ofri

på grund,

m.m.

Slutbetänkande

av

års

småhusköpsutredniáng

1988:66

M

Statens

offentliga utredningar

ggg

1988:66

Justitiedepartementet

Kö av

byggnad

ofn

på grund,

m.m.

slutbetänkande av års

1283 småhusköpsutredning

Beställningsadress: Allmänna Förlaget Kundtjänst 106 47 Stockholm Tel: 08/739 96 30 Informationsbokhandeln Malmtorgsgatan 5, Stockholm

Allmänna Förlaget har utgivit en bibliografi över SOU och Ds som omfattar åren 1981-1987. Den kan köpas från förlagets Kundtjänst, 106 47 Stockholm. Best. nr. 38-12078-X.

Beställare som är berättigade till remissexemplar eller friexemplar kan beställa sådana under adress:

Regeringskansliets förvaltningskontor SOU-förrådet 103 33 Stockholm Tel: 08/763 23 20 Telefontid 8.10-12.00 (externt och internt) 08/763 10 05 12.00-16.00 (endast internt)

ISBN 91-38-10262-5 ISSN 0375-250X Graphic System AB, Göteborg 1989

Ti11 statsrådet och chefen för justitiedepartementet

Genom besiut den 13 januari 1983 bemyndigade dåregeringen varande chefen för Justitiedepartementet, statsrådet Rainer, att ti11ka11a en kommitté med tre iedamöter med uppdrag att utreda frågor om förbättrat konsumentskydd vid förvärv av småhus m.m. Med stöd av detta bemyndigande ti11ka11ades som iedamöter i kommittén den 1 mars 1983 numera justitierådet Johan Lind, tiiiika ordförande, samt riksdagsiedamöterna A11an Ekström och Bengt Siifverstrand. Kommittén har arbetat under namnet 1983 års

smâhusköpsutredning.

Som sakkunniga åt utredningen förordnades den 1 mars 1983 förbundsjuristen Guidner Hornsved, kansiichefen, numera iagmannen Sven Leander, jur. kand. Gunnar Lindgren, direktören Sten Thune11 och byrâchefen Ursuia waiiberg. Som ytterligare sakkunnig åt utredningen förordnades den 22 aprii 1983 direktören Lars Enderiein.

Som experter åt utredningen förordnades den 1 mars 1983 numera förbundsjuristen Håkan Aibrecht, hovrättsassessorn Lars Andersson och direktören Niis A. Hegardt. Sedan Hegardt och Aibrecht entiedigats förordnades som experter i deras stä11e direktören Car1-Gustav Lönnborg fr.o.m. den 7 mars 1986 och kansiirádet Peter Rentsch-Jonas fr.o.m. den 25 mars 1986.

Som sekreterare át utredningen förordnades den 22 mars 1983 hovrättsassessorn Lars Johan Ek1und. Ek1und entiedigades den 6 mars 1986 med verkan fr.o.m. den 1 aprii 1986.

Sedan utredningen i juni 1986 avgivit deibetänkandet Förvärv av nya småhus (SOU 1986:38), förordnades hovrättsassessorn, numera râdmannen Jan Uimander att fr.o.m. den 1 juii 1986 vara sekreterare i utredningen.

Utredningen överlämnade i juni 1987 sitt andra deibetänkande, Fe] i fastighet (SOU 1987:30). Utredningen överiämnar nu slutbetänkandet Köp av byggnad på ofri grund, m.m.

Ti11 betänkandet har fogats en reservation av ledamoten A11an Ekström samt särskiida yttranden av Sten Thune11 och Lars Enderiein, Cari-Gustav Lönnborg samt Ursuia waiiberg. Gunnar Lindgren och Sven Leander har ej deitagit i arbetet med detta betänkande, Leander tili föijd av byte av arbete.

Utredningens uppdrag är siutfört.

Stockhoim i december 1988

Johan Lind

Allan Ekström Bengt Silfverstrand

/Jan Ulmander

I N N E H Å L L

FÖRKORTNINGAR OCH LITTERATUR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 9

FÖRFATTNINGSFÖRSLAG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 13 1. Försiag tili Tag om ändring i Tagen (1905:38 s. I) om köp och byte av iös egendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 13 2. Försiag tiil Tag om ändring i jordabaiken . . . . .. 14

SAMMANFATTNING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 19

UTREDNINGSDIREKTIVEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 21

I KÖP AV BYGGNAD PÅ OFRI GRUND

1 BAKGRUND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 25 1.1 Iniedande anmärkningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 25 1.2 Rätts1äget; gränsen me11an fast egendom och Iös egendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 26 1.3 Ytter1igare om 1ös egendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 29

UTVECKLING M.M. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 33 .1 Byggandet på ofri grund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 33 2.2 Statistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 35

3 OLIKA SLAG AV NYTTJANDERÄTT ; . . . . . . . . . . . . . . . . .. 37 3.1 Utgângspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 37 3 Nyttjanderätt en1igt JB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 38 3.3 Tomträtt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 39 3.3.1 Iniedning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 39 3.3.2 Tomrättsinstitutets ändamâi . . . . . . . . . . .. 40 3.3.3 Något om reformerna 1953 och 1967 . . . . .. 40

6 Innehåll

3.3.4 Reglerna i jordabaiken . . . . . . . . . . . . . . . .. 42

3.4 Arrenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 44 3.4.1 Iniedning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 44 3.4.2 Bostadsarrende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 45 3.4.3 Aniäggningsarrende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 47 3.4.4 Lägenhetsarrende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 49 3.4.5 Jordbruksarrende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 50

4 ÖVERVÃGANDEN OCH FÖRSLAG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 53 4.1 Iniedning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 53 4.2 Aktue11a regier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 54 4.3 Lagstiftning i begränsad omfattning . . . . . . . . . .. 54 4.4 Skriftiig form eiier inte? . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 55 4.5 Fel i byggnad på ofri grund . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 58

5 SPECIALMOTIVERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 67

II ÖVERLÅTELSEFÖRBUD M.M.

1 BAKGRUND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 71 LI Äwrerüt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. H 1.2 Gä11ande jordabaik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 72 1.3 Samhäiisstöd ti11 småhusproduktionen . . . . . . . . .. 82

2 ÖVERVÄGANDEN OCH FÖRSLAG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 85

3 SPECIALMOTIVERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 93

III ORIKTIG KÖPESKILLING

1 SYNPUNKTER OCH FÖRSLAG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 103

2 SPECIALMOTIVERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 113

Innehåll 7

RESERVATION OCH SÄRSKILDA YTTRANDEN . . . . . . . . . . . . . . .. 121 BILAGA Rättsfallsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 137

FÖRKORTNINGAR OCH LITTERATUR

Förkortningar

HD högsta domstoien JB jordabaiken KöpL lagen (1905:38 s. 1) om köp och byte av Tös egendom LU Tagutskottet NJA Nytt juridiskt Arkiv, Avd. I NJA II Nytt juridiskt Arkiv, Avd. II NU Nordisk utredningsserie prop. proposition rskr. riksdagens skriveise SFS Svensk författningssamiing SOU Statens offentiiga utredningar SVJT Svensk Juristtidning

Litteratur

A1mén-Ek1und A1mén, Tore och Ekiund, Rudoif, Om köp och byte av Tös egendom, 4 uppl., Stockhoim 1960

Beckman m.f1. Beckman, Ni1s, Hoimberg, Cari, Hu1t, Bengt, Löfmarck, Made1eine och Strahi, Ivar, Kommentar ti11 brottsbaiken I, 5 uppi., Stockholm 1987

Didon m.f1. Didon, Lars Uno, Magnusson, Lars, Mi11gârd, 011e och Mo1ander, Stefan, P1an- och bygg- Tagen. En kommentar. Stockholm 1987

Grauers Grauers, Folke, Fastighetsköp, 10 upp1., Lund 1987

10 Litteratur

Göransson Göransson, Ulf, Traditionsprincipen, Uppsala 1985

Hellner Hellner, Jan, Speciell avtalsrätt I, Köprätt, Stockholm 1982 Hellner, Jan, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, Stockholm 1984

Hessler Hessler, Henrik, Allmän sakrätt, Stockholm 1973

Håstad Hâstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 3 uppl., Stockholm 1986

Jareborg Jareborg, Nils, Brotten II, 2 uppl., Stockholm 1986

Karlgren Karlgren, Hjalmar, Säkerhetsöverlåtelse enligt svensk rättspraxis, Stockholm 1959 Karlgren, Hjalmar, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, Lund 1976

Malmström Malmström, Åke, Till frågan om villkor vid fastighetsköp, Uppsala 1932

Rodhe Rodhe, Knut, Handbok i sakrätt, Stockholm 1985

Stark Stark, Hans, Jordabalken, 5 uppl., Stockholm 1979 s. 186

Söderberg Söderberg, Elmer, Arrenden, Stockholm 1986

Thornstedt Thornstedt, Hans och Eklund, Erik, Skattem.fl. brott och skattetillägg, 4 uppl., Stockholm 1981

Litteratur 11

Undén Undén, Östen, Svensk sakrätt I. Lös egendom, 8 uppl., Lund 1973

Undén, Östen, Kommentar ti11 Iagfartsförordningen, 7 upp1., Uppsa1a 1967

Vah1én Vah1én, Lennart, Fastighetsköp, 2 upp1., Stockh01m 1968

wa1in m.f1. walin, Gösta, T0rke1 Gregow, och Löfmarck, Peter, Utsökningsba1ken och promu1gations- 1ag m.m. En kommentar. 2 upp1., St0ckho1m 1987

wester1ind wester1ind, Peter, Kommentar ti11 jordaba1ken, 1-5 kap., Stockh01m 1971

FÖRFATTNINGSFÖRSLAG

1. Förslag till Lag om ändring i lagen (1905:38 s. 1) om köp och byte av lös egendom

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1905:38 s. 1) om köp och byte av 1ös egendom dels att i lagen skall införas en ny rubrik av följande lydelse dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 72 §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Vissa bestämmelser om byggnad

72 § Vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande bruk gäller i stället för bestämmelserna i 17, 42 och 52-54 §§ vad som föreskrivs i 4 kap. 11, 12, 18 och 19 - 19 d §§ jordabalken. Har enligt 13 kap. 5 § jordabalken en tomträttsupplátelse innefattat överlåtelse av byggnad gäller vad som sagts nu dock inte om något annat följer av 13 kap. 8 § jordabalken.

Denna lag träder i kraft den

(Anm. Hänvisningarna till 4 kap. 19 - 19 d §§ jordabalken avser lydelsen enligt SOU 1987:30.)

14 Författningsförslag

2. Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalkenl

dels att 4 kap. 1 och 2 §§, 13 kap. 6 § och 21 kap. 4 § skall ha följande lydelse dels att rubriken till 4 kap. 4-6 §§ skall ha följande lydelse dels att i balken skall införas en ny paragraf, 4 kap. 6 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap. 1 §

Köp av fast egendom slutes genom Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upp- köparen. Handlingen skall innetaga köpeskillingen och inne- hålla förklaring av säljaren att hålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. egendomen överlåtes på köparen. Uppfyller köpet inte dessa villkor Köpes utom fast egendom även är det ogiltigt. annat mot en gemensam köpeskilling, är det tillräckligt att denna anges.

Köp som inte uppfyller föreskrif- Köpehandlingen skall upptaga köpeterna i första stycket är ogiltiga. skillingen. Köpes utom fast egendom Dock är förvärv, som har gjorts även annat mot en gemensam köpeenligt lagen (1982:352) om rätt skilling är det tillräckligt att till fastighetsförvärv för ombild- denna anges. Har köparen och säljaning till bostadsrätt eller lagen ren vid sidan av köpehandlingen om arrendatorers rätt träffat överenskommelse om annan (1985:658) att förvärva arrendestället, gil- köpeskilling än den som anges i tiga även om föreskrifterna i köpehandlingen är sidoöverensförsta stycket inte har iakt- kommelsen ogiltig. tagits.

1 Balken omtryckt 1971:1209.

15 författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Förvärv som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället är giltiga även om föreskrifterna i första stycket inte har iakttagits.

2§

Har köp slutits och upprättas där- Har köp slutits och därupprättas efter köpebrev eller annan ytter- efter eller annan köpebrev ytterligare köpehandling angående samma ligare köpehandling angående samma förvärv, äger 1 § första stycket förvärv, äger 1 § första och tillämpning även i fråga om den andra stycket även i tillämpning senare handlingen. Handling som om den senare fråga handlingen. icke uppfyller dessa föreskrifter som icke dessa Handling uppfyller är utan verkan som köpehandling. föreskrifter är utan verkan som köpehandling.

Villkorligt köp Villkorligt köp m.m. i 6 a §

I en köpehandling kan intas villkor, som medför att köparen inte utan säljarens medgivande får överlåta fastigheten för ett högre vederlag än han själv erlagt. Sådant villkor gäller under högst fem år från den dag dä köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är villkoret ogiltigt. Om tiden ej bestämts, skall den anses vara fem âr.

16 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten kan uteslutas genom köpevillkor om syftet med villkoret är antingen att fastigheten senare skall tillfalla köparens arvingar eller testamentstagare eller också att säkerställa, att fastigheten används för visst ändamål, som främjas av stiftelse eller annan därmed jämförlig inrättning.

13 kap. 5 §

Tomträttens inträde eller bestånd Tomträttens inträde eller bestånd får ej göras beroende av villkor. får ej göras beroende av villkor. Ej heller får inskränkning ske i Ej heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta pant- tomträtten eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i denna. rätt eller nyttjanderätt i denna i vidare mån än som följer av 4 kap. 6 a § första stycket.

Författningsförslag 17

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

21 kap. 4§

Framgår av uppláteisehandlingen att Framgår av upplåtelsehandlingen att tomträttshavarens rätt att upplåta tomträttshavarens rått att överservitut eiler rätt till elektrisk låta tamträtten eller att uppkraft i tomträtten är inskränkt, låta servitut eller rätt till skali anteckning om detta göras i elektrisk kraft i tomtrâtten är intomträttsboken när inskrivning skränkt, skall om detta anteckning sökes. i tomträttsboken göras när inskrivning sökes.

Denna lag träder i kraft den

SAMMANFATTNING

I detta betänkande, utredningens behandlas tre slutbetänkande, skilda frågor. Varje fråga behandlas separat och framställningen är därför uppdelad i tre olika delar. Den första delen gäller köp av byggnad pá ofri grund. I den andra delen behandlas frågan om överlâtelseförbud i samband med fastighetsöverlátelse. Den sista och tredje delen gäller om vad som frågan bör gälla vid köp av fast när det konstateras att en i egendom köpehandlingen intagen uppgift om köpeskillingen är felaktig.

Utredningens överväganden har resulterat i förslag som innebär viss förändring gentemot gällande rätt i av de nämnda samtliga frågorna. Till följd härav utmynnar i försutredningsarbetet lag som innebär författningsändringar beträffande den gällande köplagen och jordabalken.

När det gäller köp av byggnad föreslås att den på ofri grund nuvarande köplagen kompletteras med en ny paragraf, 72 §. Innebörden av den föreslagna bestämmelsen är att vårt tidigare förslag beträffande felreglerna i jordabalken (se SOU 1987:30) görs tillämpliga vid köp av byggnad på ofri grund. Den nya paragrafen kan därmed sägas utgöra en särreglering av felansvaret när det gäller säljarens ansvar för fel i bestämt gods (42 §) köplagen.

Nuvarande rättsläge beträffande överlätelseförbud och andra villkor som inskränker ägarens rätt att över sin fasförfoga tighet är oklart. I förevarande betänkande lämnas som förslag undanröjer sagda oklarhet. Enligt förslaget blir det möjligt för parterna, säljaren och köparen, att verkan avmed-giltig tala om inskränkning i köparens rätt att förfoga över fastigheten såvitt gäller köparens rätt att träffa avtal om storleken av vederlaget när köparen i sin tur överlåter fastigheten. Regeln är generell, dvs. den kan förtillämpas pá alla säljningar, inte bara på kommunala försäljningar av statligt

20 Sammanfattning

belånade småhus. Villkoret har, efter förebild av regleringen i 4 kap. 4 § jordabalken, tidsbegränsad giltighet. Villkoret gäller för en tidsperiod om fem år. Skulle villkoret avse annat än vederlaget eller har längre tid än den stadgade blivit betstämd, år villkoret, men inte köpet, ogiltigt.

Den nu redovisade regeln föreslås bli intagen i en ny paragraf, 4 kap. 6 a § jordabalken. I denna paragraf föreslås också ingå en specialregel (andra stycket) som gäller överlâtelseförbud vid successionsrättsliga transaktioner.

Förslaget om överlâtelseförbud föranleder en del tillägg i jordabalkens regler om tomträtt. De berörda bestämmelserna är 13 kap. 6 § och 21 kap. 4 § jordabalken.

Vad gäller den tredje delfrågan, oriktig köpeskilling, gäller som bekant för närvarande att ett avtal om köp av fast egendom kan förklaras ogiltigt på talan av part för den händelse den verkliga köpeskillingen inte anges korrekt i köpehandlingen. Det nu föreliggande förslaget innebär att denna ordning ändras. I korthet innebär lösningen att uppgiften i köpehandlingen om köpeskillingen är bindande för parterna, även om parterna skulle i en sidoöverenskommelse ha träffat avtal om en annan köpeskilling. Skillnaden jämfört med gällande rätt blir alltså att avtalet om själva fastigheten blir giltigt men att sidoöverenskommelsen blir ogiltig och parterna bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen.

UTREDNINGSDIREKTIVEN

Utredningens direktiv besiutades vid den regeringssammanträde 13 januari 1983. En redogöreise för direktiven i deras heihet återfinns i vårt första deibetänkande s. 49- (SOU 1986:38 62).

Beträffande de frågor som behandlas i vårt nu föreiiggande tredje betänkande, siutbetänkandet, innehåiier direktiven föijande yttrande av departementschefen:

En annan fråga som kommittén bör överväga gäiier köp av sådana byggnader som står på ofri grund och a11tsâ utgör iös egendom. Som ett praktiskt viktigt exempei på sådana byggnader kan nämnas fritidshus som har uppförts på arrenderad mark. Vid överiåteise av dessa är i byggnader princip regierna om köp av iös egendom ti11ämp1iga. Detsamma gä11er vid en sådan överiåteise av byggnad som innefattas i en tomträttsupplåteise. I praxis har emei- Iertid beträffande överiåteiser av sistnämna s1ag ansetts att iikheten med överiåteiser av fast egendom, liksom med entreprenadavtai beträffande uppförande av nybyggnader, bör medföra att köpiagens regier inte ti11ämpas ti11 a11a deiar (se NJA 1977 s. 138).

Kommittén bör överväga om inte den nuvarande regieringen om över1åte1ser av byggnader på ofri m.m. kan grund bringas i bättre överensstämmeise med den som bör gä11a för fastighetsöver1åte1ser. Detta sku11e kunna åstadkommas genom att jordabaikens regier om fastighetsköp med de modifikationer som kan behövas görs tiiiämpiiga även på över1åte1se av byggnader pâ ofri grund m.m. Det bör emeiiertid stå kommittén fritt att överväga också andra iösningar.

22 Utredningsdfrektfven

Departementschefen fortsatte därefter med att beröra frågan om förbud mot överiâtelse av småhus i vissa fa11.

Med aniedning av en motion ti11 1979:80 års riksmöte (mot. 1979/80:339) om spekuiation på småhusmarknaden har riksdagen behandiat vissa frågor om inskränkningar i rätten att överiâta bostadsfastigheter och tomträtter. I motionen erinrades om att kommuner vid försäijning av småhus ofta föreskriver att köparen inte får överiåta fastigheten inom viss tid. Eftersom det eniigt motionen var okiart i vad mån sådana avtalsviiikor kunde anses giitiga, ansåg motionärerna att kommunerna borde ges ett uttryckligt iagstöd för att använda sådana s.k. överiåteiseförbud.

I sitt betänkande med aniedning av motionen förordade iagutskottet (LU 1979/80:28) att frågan om utformningen av regier om över1âte1seförbud övervägdes närmare. En- 1igt utskottet borde det ankomma på regeringen att närmare bestämma i vi1ken form övervâgandena sku11e göras. Riksdagen gav regeringen ti11 känna vad utskottet så- 1unda hade anfört (rskr 1979/80:40]).

Frågan om över1åte1seförbud har under senare år också prövats i praxis (se NJA 1980 s. 291 och 1981 s. 897).

En1igt min mening har frågan om över1âte1seförbud i syfte att motverka fastighetsspeku1ation sådan anknytning ti11 de spörsmåi som jag tidigare har berört att den 1ämp1igen bör behandlas i detta sammanhang. Kommittén bör a11tsâ överväga om det finns skä1 att ändra e11er förtydiiga de regier som gä11er om över1åte1seförbud vid förvärv av fastigheter och tomträtter.

Departementschefen tog siutiigen upp frågan om oriktig köpeskiiiing i fângeshandiingenz

23 Utredningsdirektiven

En köpehandiing avseende fast egendom ska11 ange köpeskiiiingen. Uppfyiis inte detta är köpet ogiitigt. Ogiitighetsregein infördes i iagstiftningen i och med att jordabaiken kom ti11 den 1 januari 1972. Dessförinnan gä11de inte något sådant formkrav, utan då godtogs en sidoöverenskommeise om annan köpeskiiiing än den som hade angetts i köpehandiingen.

Stockhoims kommun har i en skriveise ti11 justitiedepartementet den 26 maj 1982 hemstäiit om en författningsändring som möjiiggör att förköp eniigt förköpsiagen (1967:868) kan ske även för det fa11 att det förvärv som förköpet avser är ogiitigt därför att en oriktig köpeskiiiing har angetts i köpehandiingen. Motivet för kommunens framstäiining är att det bör förhindras att förköpsiagen kringgås med hjäip av det ifrågavarande formkravet.

Eniigt min mening är det tveksamt om kommunens önskemåi kan tiiigodoses genom ändringar i förköpsiagen. Ett aiternativ skuiie kunna vara att upphäva formkravet genom en ändring i jordabaiken. För en sådan ändring kan också anföras andra skäl. B1.a. synes det ur strikt obiigationsrättsiig synvinkei - dvs. om man bara ser ti11 parternas intressen - kunna diskuteras om den gäiiande ordningen är 1ämp1ig (jfr prop. 1970:20 s. A 208).

Det finns á andra sidan skä1 som ta1ar för att behåiia den nuvarande ordningen angående formkravet. Ogiitighetsregein i jordabaiken infördes såiunda b1.a. för att förhindra att staten e11er tredje man viiseieddes av att köpehandiingen innehö11 en oriktig uppgift om köpeskiiiingen (prop. 1970:20 s. B 150-151).

Det är angeiäget att åtgärder vidtas för att komma til] rätta med de nyss nämnda kringgâendeförfarandena rörande

24 Utredningsdirektiven

den kommunaia förköpsrätten. Det bör ankomma på kommittén att iägga fram försiag ti11 1ämp1iga åtgärder. Kommittén bör därvid i första hand överväga ändringar i förköpsiagen. Visar det sig att denna väg inte är framkomiig, bör kommittén på nytt överväga vad som är den från a11män och enski1d synpunkt Iämpiigaste ordningen när det gäiier det berörda formkravet i jordabaiken.

I KÖP AV BYGGNAD PÅ OFRI GRUND

1 BAKGRUND

1.1 Iniedande anmärkningar

Byggnad på annans mark är ett siag av egendom som föreligger när byggnaden ägs av en person som inte också marken där äger byggnaden står.1 En äidre men ännu för samma vaniig beteckning förhâiiande är byggnad e11er hus på ofri grund.

En byggnad på annans mark är normait fast piacerad på mark som ägs av någon annan än byggnadsägaren. Även andra föremâi än hus kan vara förenade med främmande mark. Det ta1as också ibland om aniäggning på annans mark. Man har i verket sjäiva aniedning att hå11a samman en he1 grupp av föremâi ti11 en rättsiig enhet, om de finns mark. på främmande I gruppen ingår då a11a de s1ag av föremâi som eniigt regierna i Z kap. 1 § JB kan vara om de är i fastighetstiiibehör, samma ägo som fastigheten. Byggnader har i sin tur tiiibehör bestämmeiser i eniigt 2 § i kapitiet och dessa måste räknas med även här. Den närmare innebörden av begreppet berörs i avsnitt 3.4.3 byggnad och i speciaimotiveringen, 5. kap.

Byggnad på ofri grund räknas sett som 1ös

rättsligt egendom.2

En effekt av detta är att köp av sådan fa11er under egendom köpiagen. Vid fei i godset är det sáiedes - inte köpiagens jordabaikens - bestämmeiser om fe] som b1ir ti11âmp1iga (se

1 Framstäiiningen bygger i huvudsak på redogöreisen i SOU 1984:22 s. 63 ff. 2 Se Almén-Ekiund, Om köp och byte av 1ös egendom 4 uppi., Stockhoim 1960, s. 14 och Heiiner, Specieii avtaisrätt I, Köprätt, Stockhoim 1982 s. 31.

26 Köp av byggnad pá ofri grund

KöpL 42, 52 och 54 §§). En annan effekt är att det inteckningssystem som gä11er för fastigheter inte he11er är ti11ämp-

ngt.3

Tomträtten intar dock en särstäiining. Eniigt de särskiida regierna i jordabaiken om tomträtt är byggnader m.m. som tomträttshavaren har på den mark han disponerar ti11behör ti11 tomträtten. Tomträtten kan också intecknas och pantsättas på samma sätt som fastighet. Tomträtten med tiiihörande byggnad

är 1ös egendom och borde därför fa11a under köp1agen.4 Första

avdeiningen av jordabaiken är eme11ertid ti11ämp1ig på över- 1åte1se av tomträtt (13 kap. 7 § JB).

1.2 Rättsläget; gränsen me11an fast egendom och 1ös egendom

Den viktigaste innebörden av att byggnad på ofri grund räknas som 1ös egendom är att den fa11er vid sidan av gruppen fast egendom och att regierna härom därför inte är direkt ti11ämp- 1iga. För att så skall vara fa11et fordras det stöd av särskiida bestämme1ser. Föreskrifter av det s1aget har meddeiats i en he1 dei fa11 men inte beträffande de a11männa regierna om köp, byte och Iiknande rätts1iga transaktioner.

Gränsen me11an kategorierna fast egendom och 1ös egendom dras i JB genom att det där preciseras vad som ingår i den fasta egendomen. Det sägs i 1 kap. 1 § att det är jord som är den fasta egendomen och att denna är inde1ad i fastigheter. I 2 kap. anges det vidare vad som är ti1ibehör ti11 fastigheterna och därmed också ingår i gruppen fast egendom. Biand

3 Byggnadspantutredningen föresiog i sitt betänkande, Panträtt i registrerad nyttjanderätt (SOU 1984:22), ettv inteckningssystem för byggnader på annans mark. Försiaget har ej Iett tiil 1agstiftning. 4 Se He11ner not 2.

27 Köp av byggnad på ofri grund

tillbehören finns bl.a. byggnader och de andra föremål som förut har nämnts. Lagtexten också för anger förutsättningar att föremålen skall falla in i tillbehörsgruppen och inte utgöra lös egendom.

Föremål som fastighetsägaren tillför blir tillbefastigheten hör till denna och ingår således i den fasta Föreegendomen. mål som tillförs en fastighet av annan än fastighetsägaren betraktas däremot inte som tillbehör till fast utan egendom som lös egendom. Om ägaren till en fastighet den omsäljer fattar köpet inte t.ex. ett hus som en arrendator och uppfört som tillhör denne.5 Även om köparen i god tro5 antar, att huset hör till fastigheten förvärvar han det inte utan han får nöja sig med att göra påföljder av fel gällande mot säljaren (JB 4 kap. 17 § 2.st.). Å andra sidan framgår av 2 kap. 4 § första stycket jordabalken att förlorar byggnad på ofri grund

karaktären av lös egendom och blir tillbehör till

den fastighet som den står på, om byggnaden och fastigheten får samma ägare. Den nu berörda problematiken har kommit att beröras i ett par rättsfall under senare tid; jfr NJA 1982 s. 773 och NJA 1985 s. 365.

De båda rättsfallen visar att vissa tillämpningsproblem kan uppstå i en situation där flera personer på ett olikformigt sätt äger en fastighet och byggnader eller andra föremål som kan vara tillbehör. Som exempel kan nämnas fallet att två makar gemensamt medan endast äger fastigheten en av dem äger ett uppfört bostadshus. Det nu nämnda läget förelåg i rättsfallet från 1982. Situationen var följande. Makarna C och L erhöll å hälften vardera lagfart av en fastighet. L lät därefter uppföra en enfamiljsvilla å fastigheten. Genom köpebrev sålde C sedan sin hälft av fastigheten med undantag av därpå

5 Hellner, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, Stockholm 1984 s. 29. 6 Om godtrosförvärv, se SOU 1984:16.

28 på ofri grund Köp av byggnad

uppförd byggnad till L. När L senare hos inskrivningsmyndigheten ansökte om lagfart avslogs ansökan enligt 20 kap. 6 § 9 JB. Som skäl för avslaget uppgavs att, då L tillfört byggnad till fastigheten denna införlivats med den fasta egendomen. Äganderätten till byggnaden kunde därför - såsom skett i köpebrevet - icke undantagas vid försäljning av fastigheten.

HD var av annan mening och uttalade i sitt beslut bl.a. Enligt det åberopade stadgandet (20 kap. 5 § 9 JB) skall ansökan om lagfart avslås om det är uppenbart, att ett förvärv av annan grund än som angivits i de föregående punkterna i paragrafen är ogiltigt eller ej kan göras gällande. I ärendet har L uppgivit att byggnaden tillförts fastigheten endast av honom. Anledning saknas att ifrågasätta riktigheten av detta påstående. I detta läge kan det ej anses uppenbart att byggnaden utgör tillbehör till fastigheten. HD återvisade ärendet till inskrivningsmyndigheten för erforderlig behandling.

I rättsfallet från 1985 var situationen den att makarna B och K hade lagfart på en fastighet. På den fastigheten fanns en siloanlåggning som enligt företett kontrakt köpts av K ensam. Sedan fastigheten sålts på exekutiv auktion uppkom frågan om siloanläggningen medföljt vid den exekutiva försäljningen.

I domen uttalade HD att en siloanläggning får anses utgöra en sådan i 2 kap. 1 § 1 st. JB avsedd anläggning som anbragts på fastigheten för stadigvarande bruk. Vidare menade HD - varvid förarbetena till - 2 kap. JB (NJA II 1966 s. 76) åberopades att dylik egendom är fast egendom under förutsättning att det är fastighetsägaren själv som tillfört den till fastigheten. HD fortsatte: Av handlingarna framgår visserligen att lagfart på fastigheten meddelats för både B och K, medan kontraktet med bolaget upptar K ensam som förvärvare av siloanläggningen. Dessa förhållanden har emellertid inte i målet âberopats till stöd för ett påstående att anläggningen tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren. I målet har inte förekommit som föranleder att anläggningen skall någon annan omständighet

ofri 29 Köp av byggnad på grund

anses ha b1ivit tiiiförd fastigheten av annan än fastighetsägaren. - HD:s skrivning synes antyda att om invändningen hade gjorts, så kunde auktionen ha hävts såvitt silogä11de an1äggningen. Å andra sidan kan man också tänka att HD då sig sku11e ha bedömt saken så att K köpt för sin siioaniäggningen och Bzs gemensamma räkning. I så fa11 hade auktionen biivit bestående beträffande siloanläggningen.

1.3 Ytterligare om 1ös egendom

Det finns bestämmeiser som gä11er för 1ös i a11mänhet. egendom Termen iös egendom är emeiiertid i många avseenden främst en sammanfattning av undergrupper av egendom för vilka det gä11er särskiida regier (se SOU 1974:55 s. 210, 217-222 och 230).

En undergrupp är iösöre e11er vad som numera också ka11as iösa saker. Härmed avses inventarier, varor och iösa föremåi av mycket växiande siag. Från äidre tid finns det exempei på tanken att termen lösöre kunde användas om en större grupp omfattande även byggnader på annans mark t.ex. NJA 1896 s. (se 66).

Vid sidan om lösöre 1igger gruppen fasta saker7 tili viiken man framför a11t har att räkna byggnader som inte är fastighetstiiibehör. Även annat som här förts in under beteckningen byggnad på ofri grund kan föras ti11 samma kategori.

En annan grupp av 1ös egendom omfattar begränsade rättigheter ti11 fast egendom. Här ingår b1.a. nyttjanderätt av o1ika siag. Ti11 den 1ösa egendomen hör även fordringar av skiida s1ag, sâvâi sådana som grundas på skuidebrev som munt1iga fordringar, samt immateriairätter m.m.

7 Beträffande uttrycket fasta saker, jfr prop. 1984/852110 med förs1ag ti11 konsumenttjänstiag s. 145.

30 Köp av byggnad på ofri grund

Gällande svensk lagstiftning innehåller inte några allmänna bestämmelser om äganderättens övergång vid överlåtelse av lös egendom. Vissa principer har emellertid utvecklats i praxis

och doktrin. Hit hör den s.k. traditionsprincipen,8 som delvis

anses följa av 1845 års lösöreköpsförordning. Denna princip innebär att den som förvärvar lösöre måste ha fått egendomen i sin besittning för att vara skyddad mot att den tas i anspråk av överlâtarens borgenârer eller av annan förvärvare av egendomen.

När det gäller köp av hus på ofri grund har man inte ställt lika långtgående krav för att sakrättsligt skydd skall vinnas. I doktrinen är man helt överens om att besittningskravet ej

bör utsträckas till hus å annans grund.9 Vid köp av byggnad

på ofri grund - till skillnad från vid exempelvis pantsättning - blir köparen skyddad mot säljarens borgenärer omedelbart

genom avtalet;1° (se NJA 1952 s. 407; jfr NJA 1954 s. 455).

En viktig konsekvens av att köp av byggnad på ofri grund regleras av köplagens bestämmelser år att avtal om överlåtelse kan ske formlöst. Något farmkrav - i likhet med vad som uppställs för fastighetsöverlátelse enligt 4 kap. 1-3 §§ jordabalken - alltså inte för ett avtal om överlåtelse av gäller byggnad som tillhör nyttjanderättshavare.

8 I doktrinen har kritik mot principen framförts under senare tid. Se Göransson, Traditionsprincipen, Uppsala 1985 samt SVJT 1987 s. 484-491; jfr även NJA 1987 s. 3 samt lagutskottets betänkande, LU 1987/88:1, där traditionsprincipen åter slås fast. 9 Almén a.a. s. 788. 10 Karlgren, Säkerhetsöverlâtelse enligt svensk rättspraxis, Stockholm 1959 s. 175 ff och Undén, Svensk sakrätt I. Lös egendom 8 uppl. Lund 1973 s. 197.

ofri 31 Köp av byggnad på grund

Sammanfattningsvis konstaterar vi att byggnad på ofri grund räknas som lös egendom för vilken lagen (1905:38) om köp och byte av lös egendom (köplagen) gäller.

För tomrätten gäller emellertid andra Såväl för överregler. låtelse som vissa andra skall rättshandlingar enligt 13 kap. 7 § JB samma regler som för fastighet tillämpas. Motsvarande har gällt också före JB:s tillkomst. När tomträtten upplåts från fastighetsägaren blir emellertid ett annat. För läget själva upplåtelsen har JB regler i 13 kap. Själva tomträttsupplåtelsen innefattar en överlåtelse från fastighetsägaren till tomträttshavaren av byggnader och annan som enegendom ligt lag tillhör fastigheten. För denna överlåtelse tillämpas köplagens regler för lös egendom, låt vara med vissa modifikationer.

Även om utgångspunkten är klar att skall köplagens reger gälla för överlåtelse av både nyttjanderätt och m.m. råder byggnader en hel del osäkerhet om hur i skall reglerna detalj tillämpas i olika avseenden. Både nyttjanderätten och m.m. byggnaderna har sådana särdrag att köpreglerna kan behöva enligt köplagen ges en speciell innebörd eller kompletteras med grundsatser från annat håll. Frågan har av HD i ett fall om fel belysts i en byggnad som överlåtits i samband med upplåtelse av en tomträtt. Likheten med överlåtelse av fast och med egendom entreprenadavtal samt sambandet med reglerna om tomträtt föranledde här att köplagens regler inte i alla delar ansågs tillämpliga (se NJA 1977 s. 138). Rättsfallet berörs närmare i avsnitt 4.1 och 4.5.

I sakrättsligt hänseende, där i det stora saknar köplagen regler, är rättsläget beträffande byggnad tämligen klart. Rättstillämpningen rörande säkerhetsöverlåtelse har klarlagt att redan avtalet om överlåtelse ger skyddet mot borgenärerna på överlåtarens sida och att detsamma gäller för skydd i fall av dubbelöverlåtelse. Besittningstagandet är således utan betydelse i dessa fall (se ovan samt SOU 1974:55 s. 220-221).

32 av byggnad på ofri grund Köp

Formkrav för avta1 om köp beträffande byggnad på ofri grund uppstä11s inte.

Byggandet på ofri grund har en re1ativt stor omfattning. Orsakerna ti11 detta har varierat under tidernas Iopp. I fö1-

jande kapite1 lämnas en kortfattad redogöre1se11 för byggandet

samt, i ans1utning därti11, vissa statistiska uppgifter.

11 Se även SOU 1984:22 s. 93-98.

Köp av byggnad på ofri grund 33

2 UTVECKLING M.M.

2.1 Byggandet på ofri grund

Orsakerna till att det byggs på annans mark har skiftat med tidernas lopp. har berott Utvecklingen på faktorer som ingår i stora ekonomiska och sociala sammanhang. När saken bedöms från nutida utgångspunkter kan byggande mark framstå som på annans en olämplig avvikelse från det normala - att man bygger på egen mark - eftersom det år önskvärt att den som bygger har den säkra till marken besittningsrätt som äganderätten eller tomträtten ger.

Under 1800-talet och även tidigare var det emellertid förhållandevis vanligt att det bostäder och andra byggdes hus på annans mark. Jordbruksarrendatorer tillförde egna hus på hemmanen, tjänstemän inom civil, militär och kyrklig förvaltning gjorde likadant

på löneboställena, torp och backstugor byggdes

ofta av nyttjanderättshavaren till marken. Jordavsöndringar på viss tid, som var en sorts var nyttjanderätt, en vanlig upplåtelseform för mindre bosättningar och det som byggdes blev hus pâ ofri grund. Det byggdes även fabriker och liknande och skolor på nyttjanderättsmark. Särfall utgör en del bosättningar pâ fjällägenheter och de hus som fiskande befolkning fick bygga på kronoholmar och andra kronans strandmarker.

Efter hand har förhållandena ändrats. I ökad utsträckning har mark och byggnader kommit i samme ägares hand också i sådana fall då man i äldre tid haft byggnader på annans mark. Ett exempel på utvecklingen är den som styrts av ensittarlagstiftningen i dess olika versioner från 1918 och med vars hjälp många bebyggda nyttjanderättsställen förändrats till självâgda smâfastigheter. Utvecklingen avspeglas också i ärendet (se 2 LU 1945:73 och rskr. 1945:525) vid 1945 års riksdag om en inlösenrätt till vissa nyttjanderâttsställen med industribyggnader. Det finns fortfarande rester kvar av gamla för-

34 Köp av byggnad på ofrf grund

hållanden och byggandet på annans mark har också fortsatt i delvis nya sammanhang och kan sägas ha ökat i omfattning när fritidsboendet blivit allt vanligare.

En stor grupp av byggnader på annans mark är kolonistugorna. Anläggandet av koloniträdgârdar, oftast på kommunal mark, blev en folkrörelse som med föregångare i Landskrona började i Malmö omkring sekelskiftet. Därefter har intresset för kolonilotter varit skiftande. För närvarande ser man dem alltmer som alternativ till fritidshuset med de stora kostnader detta ofta drar. Även bebyggelsen på kolonilotterna har emellertid inte sällan blivit påkostad.

Bakgrunden till de förhållanden som råder i dag har blandade inslag. Det är i stor omfattning så att markägaren inte velat göra sig av med äganderätten till marken. Beträffande stat och kommun har detta sina särskilda skäl och är främst beroende av markpolitiska överväganden. För enskilda markägare kan försäljningar framstå som oförmånliga på grund av skatter och av andra ekonomiska orsaker. I tider av stark eller långvarig inflation söker sig kapitalet gärna till de realvärden som fast egendom utgör, och ägarna blir ovilliga att sälja av sitt innehav. Ofta anser en fastighetsägare att årliga arrendeavgifter är en bra löpande avkastning av marken. Bristen på mark som är till salu i eftertraktade lägen kan medföra att det tecknas nyttjanderättsavtal där, trots att det kan finnas tomter att köpa på annat håll. Pâ nyttjanderättshavarens sida kan det också många gånger saknas intresse av friköp på grund av det höga markpris som kommer i fråga. Ytterligare kan både markägaren och nyttjanderättshavaren anse att arrendeupplåtelsen är en på många sätt enkel och smidig ordning utan det drag av slutgiltig disposition som äganderättsförvärvet har med krav på fastighetsbildning, lagfart m.m. Frågorna belyses av uttalanden av 1962 års fritidsutredning och av arrendelags-

utredningen, vilka fortfarande är av intresse. (Se SOU 1964:47

s. 100-102, 145, 1965:19 s. 48-49, 160-161 och 1966:26 s. 52- 79, 142-147).

Köp av byggnad på ofri grund 35

2.2 Statistik

Den pubiicerade statistiken om 1981 års

fastighetstaxering (Se

Sveriges officielia statistik. A11män 1981

fastighetstaxering

dei 1 och Z) innehâiier om antaiet uppgift skattepiiktiga taxeringsenheter som utgör byggnad på ofri grund. En1igt reg- Ierna för 1981 års

fastighetstaxering i 7 kap. 16 § fastig-

hetstaxeringsiagen (1979:1152) har beioppsgränsen för taxering

av sådan enhet som är byggnad på annans mark satts tiil 10 000 kr. och enheter med iägre värde såiunda utanför iigger redovisningen. Av statistiken (tabe11 F) framgår att taxeringsvärde 1981 âsatts t0ta1t 137 387 enheter.

Biand enheterna kan man urskiija oiika Den till grupper. antaiet enheter heit övervägande gruppen utgörs av fritidshusen. Fritidshusen, vars antai eniigt statistiken ti11 uppgår 115 056 och utgör drygt 83 procent av totaia antaiet enheter som är byggnad pâ annans mark, är spridda i enstaka bosättningar pâ växlande viiikor men också i byar på privat e11er samhäiisägd mark.

En annan grupp är permanentbostäderna som finns spridda över iandet i ett beaktansvårt antai. statistiken Eniigt uppgår det ti11 10 490. Aniäggningar för av oiika näringsverksamhet siag biidar en grupp för sig. Gruppen innefattar (industrienheter) 7 130 enheter.

37 Köp av byggnad på ofri grund

3 OLIKA SLAG AV NYTTJANDERÃTT

3.1 Utgångspunkt

När det gä11er byggnad på ofri grund är förhåiiandet oftast det att ägaren ti11 byggnaden också har någon nyttjanderätt ti11 marken. Som ett praktiskt viktigt exempe1 nämner direktiven fritidshus som uppförts mark. Men det på arrenderad finns ytterligare siag av nyttjanderätt där nyttjanderättshavaren äger byggnaden. I sammanhanget bör också hå11as i minnet att byggnaden inte a11tid måste vara ett bostadshus. Det finns, som visas nedan, åtski11iga andra former av byggnad på ofri grund.

Utgångspunkten_för vårt resonemang är såiedes något som man

skuiie kunna ka11a nyttjanderättsfaiiet, dvs. ti11 ägaren byggnaden måste ha någon nyttjanderätt ti11 marken. Denna utgångspunkt medför säker1igen att den a11de1es övervägande deien av fail täcks in. För andra fa11, av mer udda karaktär, torde man kunna applicera resonemanget och tiiiämpa eventueiia regier analogt. En annan utgångspunkt som vi också anser vara nödvändig är att ett rege1system måste utformas för enhetiigt a11a former av byggnad på ofri grund.

I det föijande Iämnas en redogöre1se för vissa former av nyttjanderätt. Vid en dei av de berörda nyttjanderättsförhåiiandena torde köp av byggnad vara reiativt vid en de] vaniigt, andra förhåiianden kan antalet köp vara betydiigt mindre. Behovet av reg1er kan därför kanske sägas variera Det något. största praktiska behovet av regier, i sådan riktning som direktiven anger, torde föreiigga vid bostadsarrenden (se nedan).

38 Köp av byggnad på ofri grund

3.2 Nyttjanderätt en1 igt J31

I JB ges a11männa reg1er om begränsade rättigheter ti11 fastigheter i form av nyttjanderätt som uppiåts genom avta1. Systemet bygger i det väsentiiga på den indeining som infördes genom 1agen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt ti11 fast egendom, nyttjanderättslagen. Med den 1agen infördes termen nyttjanderätt som den övergripande beteckningen i iagtexten.

En viktig nyhet som ti11kom genom JB är att regierna i princip är gemensamma för uppiâteiser av enskiida och för upp1âte1ser från offent1iga organ, dvs. staten, kommuner, kyrkor samt vissa former av a11männyttiga inrättningar med åiderdomiigt ursprung. Före JB särski1jde man en grupp av s.k. pub1ika upp- 1âte1ser och behandiade dem i första hand en1igt egna reg1er. Fortfarande finns det dock vissa särregier för uppiâteiser från det aiimänna.

A11männa bestämmeiser om nyttjanderätt finns i 7 kap. JB. Kapit1et gä11er också i fråga om avtai om servitut och rätt ti11 eiektrisk kraft. Nyttjanderätt i a11mänhet omfattas också av andra regier i baiken, t.ex. 17 och 18 kap. och inskrivningsreg1erna.

Som särskiida former av nyttjanderätt har tomrätt, hyra och arrende b1ivit utskiida, och för dem har det getts särskiida reg1er i JB. Vad som i övrigt ingår b1and nyttjanderätterna har biivit preciserat så ti11 vida att de s.k. substansupp- 1âte1serna förts dit genom en föreskrift i 7 kap. 3 §.

Substansupp1åte1serna har eniigt 7 kap. 3 § JB b1ivit förda ti11 nyttjanderätterna för att tvekan i den de1en ska11 undanröjas. De beskrivs där som rätt att avverka skog e11er att tiiigodogöra sig andra aister av fastigheten e11er dennas

l Se SOU 1984:22 s. 125-126.

39 Köp av byggnad på ofri grund

naturtiiigångar e11er att jaga eiier fiska. För uppiåteise av fiskerätt i vissa faii finns det också bestämmelser i iagen (1957:390) om fiskearrenden (omtryckt 1970:1018). En substansupplâteise kan tänkas vara förenad med rätt att uppföra en byggnad.

Tiii nyttjanderätt i aiimänhet hör också som inte rättigheter uppfyiier förutsättningarna som uppstä11ts för att något av de specieiit regierade formerna ska11 föreligga. Sârskiit gäiier t.ex. att vederiagsfria rättigheter fa11er utanför arrendena även om de Iiknar arrende i andra deiar än i fråga om vederiaget.

I sârskiida avsnitt behandias i fortsättningen tomträtt och arrende (se nedan). Hyresförhåiiandet eniigt 12 kap. JB faiier utanför utredningsuppgiften.

Siutiigen kan nämnas att man ti11 nyttjanderätt i en mera vidsträckt bemärkeise kan föra många former av rätt att använda fast egendom för vi1ka det finns regier stä11e än i på annat JB. Sá omnämns i 7 kap. 4 § JB gravrätt, vågrätt och bostadsrätt med förkiaringen att baikens bestämmeiser om nyttjanderätt inte gä11er för dem.

3.3 Tomträtt

3.3.1 Inledning

Genom tomträtt kan mark uppiâtas för o1ika ändamâi under obestämd tid. Tomträtt får upplåtas i fastighet som ti11hör staten e11er kommun e11er som eijest år i ailmän ägo. Efter regeringens medgivande får tomträtt uppiâtas även i fastighet som ti11hör stifteise. För rätten att nyttja marken eriägger tomträttshavaren en viss årlig avgift (tomträttsavgäid).

40 Köp av byggnad pä ofri grund

Tomträttsinstitutet infördes år 1907. Nuvarande regier om tomträtt ges i 13 kap. jordabalken. Större reformer av institutet har tidigare gjorts åren 1953 och 1967.

3.3.2 Tomträttsinstitutets ändamål

Tomträttsinstitutet infördes i syfte att skapa ett medei för det aiimânna att främja en sund utveckling av bostadsförhâiiandena ti11 rimiiga priser genom att åt enskilda ti11handahâiia mark för bebyggeise utan att samhäiiet därför avstod från äganderätten ti11 marken.2 Avgäiden för uppiâteiser ansågs kunna sättas skäiigen låg, eftersom samhäiiet kunde tiiigodogöra sig inträdd vârdestegring vid uppiåteisetidens siut. Tomträttsinstitutet har härutöver senare ti11agts betydeise som ett mark- och pianpoiitiskt hjäipmedei. Som markpoiitiskt instrument har tomträtt ansetts b1.a. inverka dämpande på marknadspriserna, framför a11t i fråga om småhusbebyggeise. Tomträtten har även ansetts ge samhäiiet möjiighet att vid sidan av skattesystemet dra in avkastning på marks värdestegring genom de åriiga avgäiderna.

3.3.3 Något om reformerna 1953 och 1967

Huvudsyftet med 1953 års tomträttsreform var att stärka tomträttshavarens rättsiiga stäiining och därmed även tomträttens kreditvärde (prop. 1953:177, 3LU 26, rskr 322). 4 kap. nyttjanderättsiagen fick he1t ny 1yde1se (SFS 1953:415).

Tomträtten utformades som en pâ obestämd tid uppiâten nyttjanderätt för visst ändamâi och mot âriig avgäid i pengar. Avgäiden utgick med oförändrat beiopp under vissa tidsperioder,

2 Se SOU 1980:49 s. 9-10 och s. 35 ff.

Köp av byggnad på ofrf grund 41

med rätt för såvä1 som tomträttshavaren fastighetsägaren att under näst sista året av varje period väcka taian angående omprövning av avgäidens beiopp för nästföijande period. Påkaiiades inte omprövning, utgick avgälden med samma belopp som förut, om inte annat avtalades före fristens Om inte utgång. iängre tid överenskoms, utgjorde varje period den tjugo âr, första räknad från uppiáteisen e11er den senare dag som angivits. Om tomträtt uppiåts för annat ändamåi väsentiigen än bostadsbebyggeise, fick kortare tidsperioder överenskommas, dock minst tio âr.

1953 års tomträtts1agstiftning innebar i övrigt att tomträttshavaren aidrig kunde säga upp tomrättsavta1et och att fastighetsägaren genom uppsägning kunde få tomträtten att upphöra endast vid utgången av vissa bestämda Vidare perioder. infördes bestämmeiser om skyidighet för fastighetsägaren att, när tomrätten upphörde på grund av uppsägning, iniösa byggnader och annan egendom, som utgjorde tiiibehör ti11 tomträtten. Det infördes också regier som förbjöd att vid upp1åte1sen fästa vi11kor som inskränkte tomträttshavarens rätt att överiåta tomträtten eiier att upp1åta pantrâtt e11er i nyttjanderätt denna. Man förbjöd också att tomträttens inträde e11er bestånd gjordes beroende av vi11k0r (se numera 13 kap. 6 § jordaba1ken).

I samband med 1953 års tomträttsreform gjordes av inskrivning uppiåten tomträtt ob1igat0risk genom ändring i iagen (1907:36 s. 27) om inskrivning av tomträtt och vattenfaiisrätt samt av fång ti11 sådan rätt (SFS 1953:421). Lagen (1907:36 s. 31) om inteckning i tomträtt och vattenfailsrätt ersattes av en ny 1ag (SFS 1953:422) med samma rubrik.

1967 års tomträttsiagstiftning innebar att minimitiden för avgäidsperioderna i fråga om tomträtt som upp1åtits för bostadsändamåi förkortades från tjugo år tiii tio år (prop. 1967:90, 3 LU 54, rskr 362). Eniigt uttalanden i motiven (prop. 1967:90 s. 26) var syftet med ändringen att skapa

42 Köp av byggnad på ofri grund

bättre förutsättningar för det allmänna att tillgodogöra sig värdestegringen på mark. Vidare infördes en enhetlig avgâldsperiod om tio år i fråga om alla slag av tomträttsupplåtelser (SFS 1967:869).

3.3.4 Reglerna f jordabalken

Jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972. Bestämmelserna om tomträtt i 4 kap. nyttjanderättslagen överfördes då utan någon större ändring i sak till 13 kap. JB. Huvudregeln i övergångsbestämmelserna är dock att äldre bestämmelser fortfarande gäller i fråga om tomträtt som upplåtits före den 1 januari 1972.

Några av bestämmelserna i 13 kap. JB är av särskilt intresse för vårt utredningsarbete. Så föreskrivs t.ex. att avtal om upplåtelse av tomträtt skall upprättas skriftligen och det skall uttryckligen anges att upplåtelsen avser tomträtt.

Ändring eller tillägg som inte avfattas skriftligen är utan

verkan (3 §).

Genom tomträttsupplâtelsen överlåts på tomträttshavaren byggnad och annan egendom som vid upplåtelsen hör till fastigheten enligt 2 kap. JB. Vill fastighetsägaren begära ersättning för den överlåtna egendomen, skall den bestämmas särskilt (5 §). Tomträttens inträde eller bestånd får inte göras beroende av villkor. Inte heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i den (6 §).

I fråga om överlåtelse av tomträtt och om rättighet i eller till förmån för tomträtt samt om rättsförhållandena i övrigt angående tomträtt gäller bestämmelserna om fast egendom i JB:s första avdelning, om inte annat följer av särskilda bestämmelser om tomträtt (7 §). Skulle fastighetsägaren eller tomt-

Köp av byggnad pá ofri grund 43

rättshavaren ha överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet pá grund av upplåtelsen, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada. Avtalet fâr dock inte hävas (8 §).

Bestämmelserna om tillbehör till i fastighet 2 kap. JB gäller också i fråga om inskriven tomträtt (9 § andra stycket). Detta innebär att allt som skulle tillbehör till utgöra fastigheten, om tomträttshavaren ägt marken, utgör tillbehör till den inskrivna tomträtten.

Tomträtten är till sin natur lös De regler egendom. som gäller för fast egendom har emellertid i vissa sammanhang gjorts tillämpliga även för tomträtt. Enligt 26 § äger bestämmelserna i utsökningsbalken, lagsökningslagen (1946:808) och konkurslagen (1921:225) angående fast egendom och rättighet däri motsvarande tillämpning i fråga om tomträtt. Vidare är vid expropriation eller liknande tvângsförvärv som avser tomträtt denna likställd med fast egendom.

I flera andra dessutom att lagar anges vad som i lagen sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Sådana bestämmelser finns bl.a. i förköpslagen (1967:868), bostadssaneringslagen (1973:531), anläggningslagen (1973:1149) och lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

Bestämmelserna i 13 kap. kompletteras av 21 kap. om inskrivning av tomträtt, 22 kap. 15 § om inteckning i tomträtt och 23 kap. 8 § om inskrivning i tomträtt av nyttjanderätt och servitut.

3.3.5 Förekomsten av tomträttsverksamhet

Tomträttsinstitutet tillämpas i mycket liten av utsträckning

statliga myndigheter.3 Framtill år 1978 var det endast domän-

3 Se SOU 1980:49 s. 43 f.

44 Köp av byggnad på ofri grund

verket, fortifikationsförvaitningen och statens järnvägar som uppiåtit fastighet med tomträtt. Det totala antaiet uppiâteiser var mindre än 150.

Tomträttsinstitutet tiliämpas också i vissa fa11 beträffande donationsjordar av Lunds universitet samt av stiftsnämnderna i Uppsaia och Lund. Antaiet upp1áte1ser är totait ca 75. I ringa utsträckning förekommer också att stifteise uppiåter mark med tomträtt.

Den he1t dominerande tomträttsverksamheten förekommer i kommunerna. En1igt en enkät, redovisad i tomträttskommitténs betänkande, Tomträtt (SOU 1980:49 s. 45 ff), avseende årsskiftet 1977/78 ti11ämpades tomträttsinstitutet i nämnvärd omfattning i cirka 50 kommuner. Antaiet tomträtter uppgick då ti11 omkring 91 500, varav knappt 86 400 avsåg bostadsändamå1 och återstoden 5 100 industri- och andra ândamâ1. Av upp1áte1serna för bostadsändamâi avsåg nästan 80 000 smâhusbebygge1se. Markupp1åte1ser med tomträtt förekom framför a11t i storstadsområdena samt i större och medeistora kommuner. Den största tomträttsverksamheten förekom i St0ckho1m där närmare 60 % av hela fastighetsbeståndet var upp1åtet med tomträtt.

3.4 Arrenden

3.4.1 Inledning

På arrendeomrâdet har sedan gammait uppiâteiserna för jordbruksändamâi krävt och fått särskild behand1ing vid 1agreg1eringen. Vid sidan härav har man haft att räkna med uppiâteiser för andra ändamâi, vi1ka biidat en grupp med rikt varierande innehåii. I 1907 års nyttjanderätts1ag ta1ades det iänge om jordbruksarrende och arrende för annat ändamâ1 än jordbruk, som i a11mänhet kom att ka11as för 1ägenhetsarrende. Jordbruksarrendet fick en utföriig reglering och den andra gruppen en mindre ingående behandiing i bestämmeiserna. Regierna om

45 Köp av byggnad på ofrf grund

jordbruksarrendet har också varit föremåi för viktiga förändringar tid efter annan.

En reform gjordes emeiiertid av regierna för den andra arrendegruppen genom iagstiftning år 1968. Då deiades den i de tre arrendesiag som aiitjämt finns, nämligen bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende. Grunden för reformen var att man vi11e ge nya regier för vissa uppiâteiseändamåi, viiket krävde att dessa skiijdes ut ti11 särskiida arrendetyper med specieiia rekvisit. Så ti11kom bostadsoch anläggningsarrendet. Lägenhetsarrende b1ev nu också en iagterm som beteckning på resten av arrendeuppiåteiserna för annat ändamåi än jordbruk. Regeibiidningen från år 1968 har i a11t väsentiigt förts in i den nuvarande jordabaiken.

3.4.2 Bostadsarrende

Bostadsarrendet synes vara den arrendeform där behovet är störst av sådana regier som antyds i direktiven. om Regierna bostadsarrende återfinns i 10 kap. JB. Av 1 § framgår att arrendet avgränsas genom tre kriterier. Uppiâteisen skaii såiunda ha skett för annat ändamåi än jordbruk, arrendatorn ska11 enligt arrendeuppiâteisen ha rätt att på arrendestäliet uppföra e11er bibehâila bostadshus, och det får ej vara uppenbart att uppiâteisens huvudsakiiga syfte är att tiiigodose annat ändamåi än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. Det innebär att arrendet i rege1 omfattar en tomt där arrendatorn bygger sitt hus e11er övertar befintiigt hus av föregående arrendator i samband med att arrenderätten över-

iåtes eiier att nytt avta1 träffas med jordägaren.4 Det

väsentiiga är att arrendatorn äger bostadshuset. Om jordägaren

äger både tomten och huset är det inget arrende utan en hyres-6

uppiâteise.

4 Söderberg, Arrenden, Stockhoim 1986 s. 118.

46 Köp av byggnad på ofri grund

Enligt 2 § löper bostadsarrendet under en bestämd tidsperiod, som är minst fem år, om inte arrendenämnden har en medgivit kortare avtalstid. En upplåtelse för arrendatorns livstid är dock tillåten som ett avsteg från regeln om att tidsperioden skall vara bestämd i förväg.

I fråga om bostadsarrende gäller vidare, enligt motiven till 1968 års lagstiftning, att arrendeformen föreligger när det är fråga om hus såväl för helârsboende som för fritidsboende. Utanför arrendeformen faller upplåtelser för idrottsanläggningar, klubbhus, âskådarläktare m.m. Kravet att det som huvudsaklig användning skall vara fråga om bostad för arrendatorn med närstående har också lett till att en upplåtelse för hyreshus leder till att det blir en annan En eller arrendetyp. flera bostäder i ett hus som i är övrigt en fabriksbyggnad torde inte medföra att upplåtelsen blir ett bostadsarrende.

Hus kan sägas vara en mera kvalificerad form av byggnad. När det gäller innebörden av att det skall vara fråga om bostadshus har en del synpunkter lämnats i lagförarbetena, men en mera detaljerad avgränsning har underlåtits. Man har hänvisat till den ledning som det allmänna språkbruket ger rörande innebörden av ord som bostadshus och sommarstuga och framhållit att förhållandevis enkla byggnader ibland kan godtas som bostäder. Något särskilt minimikrav på bostad är alltså inte avgörande för indelningen i arrendetyper. Däremot har ett sådant krav betydelse för om besittningsskyddsreglerna skall gälla eller inte vid bostadsarrende.5 Det har emellertid förts fram vissa exempel på vad som inte bör uppfattas som bostads-

5 Besittningsskydd tillkommer endast den arrendator som har ett bostadshus som âsatts taxeringsvärde på arrendestället den dag då avtalet senast kan sägas upp från jordägarens sida (se 10 kap. 4 § första stycket 1 jordabalken; jfr 2 § lagen, 1985:658, om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället och LU 1984/85:35 s. 18).

Köp av byggnad pa ofri grund 47

hus och då har nämnts jakthyddor, som endast sjöbodar erbjuder en primitiv övernattningsmöjiighet samt husvagnar och täit av tyg e11er masonit. HD har haft att pröva frågor om gränsdragningen meiian lägenhets- och bostadsarrende i NJA 1974 s. 345 och funnit att en koionistuga som uppförts som sommarbostad varit ett sådant bostadshus att nyttjanderätten var ett bostadsarrende.

Överlâteise av bostadsarrende i regieras 10 kap. 7 § jordabaiken. Av bestämeisen framgår följande. Bostadsarrendatorn får inte utan vidare överiåta arrenderätten ti11 någon annan. Om arrendeavtaiet är slutet för viss tid får arrendatorn dock överiåta arrenderätten ti11 annan person som jordägaren skäiigen kan godta. Han skall därvid först erbjuda jordägaren att återta arrendestäiiet mot för arrenderättens ersättning värde. Viii arrendatorn att också ska11 jordägaren överta byggnad e11er annan aniäggning som arrendatorn utfört ska11 jordägaren erbjudas att iniösa även detta. Om jordägaren vi11 anta erbjudandet ska11 han ge arrendatorn besked inom en månad. Antar jordägaren inte erbjudandet e11er iämnar han inte svar i tid står det arrendatorn fritt att överiåta arrendet ti11 vem han viii som kan anses godtagbar.

3.4.3 Anläggningsarrende

Aniäggningsarrendet regieras i 11 kap. JB. I 1 § stä11s det upp fyra kriterier för att denna typ av arrende ska11 föreiigga. En upp1âte1se av jord ska11 ha skett för annat ändamåi än jordbruk, arrendatorn ska11 eniigt uppiåteisen ha rätt att på arrendestäiiet uppföra e11er bibehâiia byggnad och denna ska11, också eniigt uppiåteisens föreskrifter, vara avsedd för förvärvsverksamhet och vara av inte endast ringa betydeise för verksamhetens bedrivande. Det fjärde viiikoret är att arrendetiden inte får ha biivit bestämd ti11 arrendatorns iivstid e11er viss tid som understiger ett âr.

48 Köp av byggnad pä ofri grund

Om upplåtelsetiden har det ytterligare stadgats i 2 § att upplåtelsen skall avse viss tid och att upplåtelsen gäller i fem år, om parterna lämnat tiden obestämd. Förutsättningen är att upplåtelsen inte avser arrendatorns livstid, eftersom det då inte alls är fråga om ett anläggningsarrende.

Anläggningsarrendet kan beskrivas med talrika exempel på de

byggnader som kan komma i fråga.5 Här kan nämnas brânnerier,

stärkelsefabriker, mejerier, industribyggnader, kontor, bostäder för anställda, brädgårdar, lager, förråd, upplag, varv,

garage, kolugnar, masugnar, drivhus, kraftverk, partiaffärer,

hantverkslokaler, bensinstationer, gatukök, korvkiosker och kiosker i övrigt.

Själva uttrycket byggnad innefattar gränsdragningar mellan olika former av konstruktioner. I förarbetena till arrendereglerna sägs det att uttrycket skall ha samma innebörd som i byggnadslagstiftningen. Där finns det emellertid inte någon lagfäst bestämning av uttrycket. Utgångspunkten är på det området det allmänna språkbrukets innebörd. I rättstillämpningen har man sedan gett närmare besked om hur enskilda fall skall bedömas. Avgörandena har därvid styrts av intresset att byggnadslagstiftningens regler skall bli tillämpade på förhållanden där de är lämpliga som reglerande instrument (se Didon m.fl. Plan- och Bygglagen s. 408 ff).

När det gäller överlåtelse av arrenderätten gäller bestämmelserna i 11 kap. 7 § jordabalken. Av dessa framgår att anläggningsarrendatorn får överlåta arrenderätten till annan arrendator, jordägare skäligen kan godta, om inte annat avta-

som

lats.7 Bestämmelsen är således dispositiv. överlåtelsen behöver inte föregås av hembud till jordägaren. Pâ motsvarande

6 Se SOU 1984:22 s. 131. 7 Se Söderberg a.a. s. 139.

Köp av byggnad på ofri grund 49

sätt kan arrenderätten övergå arv eiier genom bodeining, testamente.

Har överiáteiserätten avtaiats bort så gä11er detta dock inte om överiåteise sker genom exekutiv e11er i arrenförsäijning datorns konkurs.

3.4.4 Lägenhetsarrende

För iägenhetsarrendet finns det inte någon sammanhåiien särskiid regiering. I 8 kap. JB, om arrende i aiimänhet, har eme11ertid arrendetypen i 1 § andra stycket b1ivit avgränsad. Där sägs att sådant arrende föreiigger när jord uppiâts på arrende för annat ändamâi än jordbruk och uppiåteisen inte är ett bostads- eiier aniåggningsarrende. Ytteriigare regier för arrendetypen finns i 3, 5 och 6 §§.

För exempiifieringen av vad som numera ingår i gruppen lägenhetsarrende år avgränsningen av bostadsoch aniäggningsarrendena en avgörande vid sidan utgångspunkt av grundförutsättningen att det ska11 vara arrende för annat ändamåi än jordbruk.

Ti11 iägenhetsarrendena hör såiunda av områden där uppiåteiser det inte ska11 uppföras Främst är det byggnad. då fråga om uppiagspiatser och uppstäiiningspiatser e11er arbetspiatser mer eiier mindre i det fria, även om där finns e11er ska11 uppföras andra aniäggningar såsom t.ex. spår e11er kajer.

Uppiåteiser som avser mark för byggnader biir emeiiertid också iägenhetsarrende, om byggnaderna inte är avsedda som bostad under de omständigheter som avses med bostadsarrende. Detsamma gâiier om byggnaden inte är avsedd för förvârvsverksamhet i den tekniska meningen och i den omfattning som iagen avser med regierna om aniäggningsarrende. Tiii iägenhetsarrende hör aiitså uppiáteiser åt ideeiia föreningar av oiika Som siag.

50 Köp av byggnad på ofri grund

exempei kan nämnas trâningshaiiar, kiubbiokaier, ekonomibyggnader och åskådarutrymmen.

Någon uttryckiig rege1 för vad som gäiier beträffande överiåteise av iägenhetsarrende finns inte. Vid bedömningen av vad som bör gä11a är man hänvisad ti11 aiimänna principer på området.8 Det får anses innebära att nyttjanderätten inte får överföras, om inte fastighetsägaren har medgett det (jfr prop. 1970:20 A s. 404).

3.4.5 Jordbruksarrende

Jordbruksarrendet har i 8 kap. 1 § och 9 kap. 1 § JB avgränsats till att utgöra sådant arrende som innebär att jord upp- Iåts till brukande. Det innebär att jorden ska11 användas och bearbetas för jordbruksändamâl och inte för något annat a11mänt nyttjande. Yrkesmässig trädgârds- e11er grönsaksodiing är jordbruk i detta sammanhang Iiksom även betesbruk om uppiåteisen ger arrendatorn ensamrätt, dvs. besittningsrätt, tili marken.9 Uppiâteiser av s.k. ko1oni1otter för husbehovsodiing av grönsaker kan inte anses som jordbruksarrende.

Som tidigare framgått (se avsnitt 1.2) gä11er att sådant som tiiiförts en fastighet av en arrendator e11er av annan än fastighetsägaren, och inte har överiåtits tili fastighetsägaren, utgör 1ös egendom. En byggnad, t.ex. en maskinhail e11er torkanläggning, som uppförts av arrendatorn på arrendestäiiet är arrendatorns egendom och såiedes lös egendom. Under arrendetiden förfar arrendatorn i princip med sin egendom som han vi11. Han kan föra bort den e11er förstöra den. Han kan också genom köp eiier iniösen 1âta egendomen övergå ti11 jordägaren. I detta senare fa11 - dvs. när egendomen kommer i jordägarens ägo - bli egendomen fast egendom.

8 Se SOU 1984:22 s. 179. 9 Söderberg a.a. s. 13.

Köp av byggnad på ofri grund 51

Av 8 kap. 21 § jordabalken framgår hur arrendatorn skall förfara med egendom som finns kvar på arrendestället när arrendeförhållandet upphör. Arrendatorn skall då erbjuda jordägaren att lösa in vad som utförts. Antar jordägaren inte erbjudandet inom en månad får arrendatorn föra bort sin egendom och han är skyldig att återställa arrendestället i tjänligt skick. Bortförandet måste ske inom tre månader efter frånträdet. I annat fall tillfaller egendomen utan jordägaren ersättning till arrendatorn.

Den nu berörda bestämelsen är dispositiv. Parterna kan alltså avtala annat än vad lagbestämmelsen anger. Inget hindrar t.ex. att den frånträdande arrendatorn - med jordägarens samtycke överlåter byggnad till en tillträdande arrendator.

Bestämmelser om överlåtelse av arrenderätten finns i 9 kap. 31 § jordbalken. Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten till annan utan jordägarens medgivande. Undantag finns dock från denna

huvudregel.1° Om det löpande avtalet är på tio år

eller mer så får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan som jordägaren skäligen kan godta om detta inte har förbudits i avtalet. Arrendatorn skall dock först erbjuda jordägaren att ta tillbaka arrendestället mot skyldighet att utge skälig ersättning för arrenderättens värde. skall Jordägaren lämna besked inom en månad om han vill anta erbjudandet. För arrendatorns dödsbo gäller samma rätt oavsett arrendetidens längd. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader från dödsfallet.

Ytterligare ett undantag från huvudregeln fr.o.m. 1985. gäller Enligt denna bestämmelse har arrendatorn rätt att oavsett arrendetidens längd överlåta arrendet till sin make eller avkomling. Bestämmelsen är inte dispositiv och dispensmöjlighet saknas. Förutsättningen för överlåtelse är att arrendestället

10 Söderberg a.a. s. 55-56.

52 Köp av byggnad på ofri grund

utgör ett utveckiat e11er utveckiingsbart Iantbruksföretag och att den tiiitänkta arrendatorn har jordbruksutbiidning och i övrigt är iämpiig som arrendator.

Är parterna inte överens fordras arrendenämndens tiiistånd tiil överiâteisen. Tiiistând ska11 ges om jordägaren inte har befogad aniedning att motsätta sig överiâteisen. Arrendenåmnden ska11 således göra en intresseavvägning som i stor utsträckning páminner om den som görs vid sjä1vinträde. Härti11 kommer att även jordbrukspoiitiska synpunkter bör kunna beaktas. Arrendatorn ska11 också i princip ha föriängningsrätt för att tiiistând ti11 överiâteise ska11 ges. Denna överiâteiserätt gä11er även för arrendatorns dödsbo.

Köp av byggnad på ofri grund 53

4 ÖVERVÄGANDEN OCH FÖRSLAG

4.1 Inledning

Både själva nyttjanderätten och de byggnader och annan egendom som en nyttjanderättshavare har på den upplåtna marken räknas som sådan lös egendom för vilken köplagen gäller. Denna utgångspunkt är klar sedan länge (se avsnitt 1.2).

Byggnad på ofri grund är som tidigare framgått (se kap. 1-3) en företeelse, som har inte obetydliga likheter med vad som räknas som fast egendom. Här kan särskilt erinras om vad som förut redovisats när det gäller gränsen mellan lös egendom och fast egendom och de olika reglerna för upplåtelse av tomträtt och överlåtelse av tomträtt. De likartade förhållandena belyses också av det tidigare berörda rättsfallet, NJA 1977 s. 138, i vilket ansvarigheten för fel i byggnad som överlâtits i samband med tomträttsupplåtelse visserligen bedömdes enligt köplagen, men där också likheten med överlåtelse av fast egendom och med entreprenadavtal samt sambandet med reglerna om tomträtt föranledde att köplagens regler inte i alla delar ansågs tillämpliga.

Mot den nu redovisade bakgrunden ter det sig ganska naturligt att det då och då i olika utredningssammanhang föreslagits regler beträffande byggnad på ofri grund som i vissa hänseenden varit likartade med dem som gäller för fast egendom. Ett sådant exempel utgör byggnadspantutredningens betänkande, SOU 1984:22. I detta föreslogs att panträtt skulle kunna beviljas 1 något som utredningen kallade registrerad nyttjanderätt. Ett registreringssystem, snarlikt det som gäller för fastigheter, skulle skapas för att bättre kunna tillgodose det kreditbehov som kunde föreligga för byggnad m.m. på ofri grund. I detta sammanhang föreslogs också ett skriftligt formkrav vid överlåtelse av pantobjektet (nyttjanderätten och byggnader). Likaså borde felreglerna enligt JB göras tillämpliga vid nämnda

54 Köp av byggnad på ofri grund

över1åte1se. Utredningens överväganden kom därför att utmynna b1.a. i ett förslag som innebar att överiåteise av en registrerad nyttjanderätt sku11e föija regierna i 4 kap. JB i ti11ämp1iga de1ar (se 2 kap. 5 § iagförslaget i SOU 1984:22).

4.2 Aktue11a regier

De regier som nu är av intresse är aiitså de som gä11er för överiåteise av byggnad som nyttjanderättshavaren kan ha på det nyttjade området. Regier om hur byggnader först kommer i en nyttjanderättshavares hand iigger utanför vad som behandias. Ett undantag görs dock för tomtrâtten. Som tidigare påpekats gäiier vissa särregier för denna typ av nyttjanderätt. Eniigt 13 kap. 5 § jordabaiken innefattar ju tomträttsupp7äte7sen överiåteise på tomträttshavaren av byggnad och annan egendom som vid uppiåteisen hör ti11 fastigheten eniigt 1ag. För de nu beskrivna situationerna gä11er som tidigare framgått (se avsnitt 1.2) regierna i köpiagen. Beträffande överlåtelse av tomträtt gä11er dock som bekant särregein eniigt JB 13:7 som hänvisar tiil bestämmelserna rörande fast egendom i första avdeiningen jordabalken.

4.3 Lagstiftning i begränsad omfattning

Som tidigare framhåiiits finns det i och för sig fiera probiem som aktuaiiseras när överväganden görs om regeiändringar i riktning mot bestämmeiserna rörande fast egendom. Uppgiften för vår dei måste dock anses vara av begränsad omfattning. En- 1igt direktiven, som biidar ramen för utredningsarbetet, gä11er frågan närmare bestämt köp av byggnad på ofri grund. Det är aiitså fråga om överiåteise mot veder1ag. Byte bör eniigt vår mening i detta sammanhang jämstä11as med köp. Däremot får sådana arter av äganderättsövergångar som bodeining och arv anses faiia utanför uppdraget.

Köp av byggnad på ofri grund 55

Enligt vår mening bör direktiven tolkas sättet att vi i på det första hand bör behandla om fel vid regler köp av byggnad på ofri grund. Här kan erinras om att vi i vårt tidigare

delbetänkande,1 som rör felreglerna enligt jordabalken,

föreslagit vissa förändringar i de nu gällande bestämmelserna om fel. Frågan om hur fel i byggnad skall behandlas i samband med en överlåtelse står alltså i fokus. En annan som fråga också i hög grad hänger samman med överlâtelser gäller överlâtelsens form. De två frågor som vi ansett böra övervägas är av begränsad omfattning och kan formuleras på följande sätt. Bör jordabalkens regler (JB 4:19) - eller närmare bestämt de nya regler som vi skola föreslagit gälla göras tillämpliga även vid köp av byggnad på ofri grund? - Och bör jordabalkens krav på skriftlig form för avtalet om köp även gälla för nu aktuella typer av överlâtelser?

Vid övervägandena om nya regler bör vår enligt mening en given utgångspunkt också vara att skapa ett enhetligt regelsystem för alla former av byggnad på ofri grund. Som tidigare framgått (se kap. 3) torde det behovet praktiska av regler vara störst vid bostadsarrende och av tomträtt men även upplåtelse för de andra slag av nyttjanderätt som förekommer är det naturligt att uppställa samma regler.

4.4 Skriftlig form eller inte?

Fastighetsköpet är sedan länge formbundet. Det kan anföras historiska och traditionella motiv för denna ordning men också en rad juridiskt-praktiska skäl. Här är inte att mera platsen ingående redogöra för alla dessa skäl. Låt oss bara kort konstatera att kravet på offentlighet och åtföljande registreringssystem (inskrivningsväsendet) med nödvändighet förutsätter skriftlig form. Vidare torde skriftlig form vara en

1 Se SOU 1987:30.

56 Köp av byggnad på afri grund

förutsättning för att fastigheter skall kunna omsättas och dessutom utgöra kreditobjekt i någon betydelsefull omfattning.

De nuvarande reglerna om formkrav för fastighetsöverlåtelse finns i 4 kap. 1-3 §§ jordabalken.

Något formkrav gäller såsom tidigare framgått inte för ett avtal om överlåtelse av en byggnad på ofri grund som tillhör nyttjanderättshavaren.

Det kan ligga nära till hands att hävda att reglerna beträffande överlåtelse av byggnad på ofri grund bör anpassas till de regler som gäller för fast egendom. Själva byggnaden skiljer ju sig inte synbart från den byggnad som ägs av fastighetsägaren och därför utgör fast egendom. Visserligen kan det förefalla tilltalande att samma formkrav gäller på de båda områdena men någon avgörande betydelse kan det inte ha. Inte heller den omständigheten att parterna garanterat får ett bevismedel i form av ett skriftligt överlåtelseavtal framstår som något särskilt tungt vägande argument. Ett krav på skriftlig form skulle däremot kunna motiveras om ett nytt registersystem (panträtt i registrerad nyttjanderätt) omfattande nyttjanderätten och byggnaden genomförs i enlighet med byggnadspantutredningens förslag. Något sådant är dock inte genomfört. Ett registersystem eller inskrivningssystem såsom för fastigheter finns inte. Kort sagt kan man inte betrakta byggnad på ofri grund som ett kreditobjekt pâ samma sätt som en fastighet.

Sammanfattningsvis finns det inget skäl av sådan betydelse att det framstår som självklart att ett skriftligt formkrav bör Tvärtom kan det faktiskt anföras en del skäl som uppställas. talar emot en dylik ordning.

Bland som talar emot ett absolut formkrav må omständigheter framhållas. Ur en mer principiell synvinkel synes det följande

Köp av byggnad på ofri grund 57

vara en fördel om parterna själva kan få avgöra formen för avtalet. I lägen där det inte finns tungt vägande skäl att dirigera parternas handlande bör lagstiftaren avhålla sig från ingrepp mot principen om avtalsfrihet. I den situation som nu är för handen är det svårt att finna sådana betunga argument träffande själva formen för överlåtelsen. Att diskutera formen för överlåtelsen ter sig i detta perspektiv inte lika fruktbart som att ställa sig frågan om t.ex. de mer materiella reglerna om fel i JB 4:19 kan böra överföras till situationer då byggnad på ofri grund överlåts pâ en ny nyttjanderättshavare.

För det andra torde man tryggt kunna påstå att det alldeles övervägande antalet överlåtelser sker skriftligt trots avsaknaden av en uttrycklig regel härom. Även om muntliga avtal gäller i lika hög grad som skriftliga, är det hos de flesta

djupt rotat, att det är bäst att ha papper på saken.

För det tredje skulle ett krav på skriftlig överlåtelse kunna slå onödigt hårt mot någondera parten. Som tidigare framgått finns det rättsområde på förevarande en mängd olika situationer där överlåtelser aktualiseras. Vi kan t.ex. tänka oss en situation där ett arrendeavtal ingås mellan och jordägaren tillträdande arrendator enligt konstens alla regler. nu Antag att den fråntrådande arrendatorn i samband härmed muntligen överlåtit en byggnad till den nye arrendatorn. Det verkar inte rimligt att avtalet mellan arrendatorerna skulle förklaras ogiltigt. Flera likartade situationer kan säkert anföras. Med exemplet har vi bara velat antyda att det finns situationer då ett absolut formkrav skulle kunna få ett mindre resullyckat tat, ja rentav leda till rättsförluster för den enskilde.

Mot den nu angivna bakgrunden anser vi, att man - i motsats till vad som gäller vid fastighetsöverlâtelse - inte bör upp-

ställa något absolut formkrav för överlåtelse av byggnad på

ofri grund. Av skäl som framgått (se ovan) torde det i de flesta fall vara mest ändamålsenligt att upprätta ett skriftligt avtal om överlåtelsen. Vi har övervägt att föreslå en

58 Köp av byggnad på ofri grund

bestämmeise som sku11e ge part rätt att begära ett skriftiigt över1åte1seavta1, men funnit att värdet av en sådan 1agrege1 kan vara diskutabe1t. En uttryck1ig 1agrege1 om en rätt ti11 skrift1igt avta1 har näm1igen den svagheten att den egent1igen bara kan b1i en rekommendation. Någon sanktion går knappast att stä11a upp för det fa11 någon part inte sku11e uppfy11a kravet på skrift1ighet. Ogiitighet t.ex. är inte en tänkbar rättsföijd; inte he11er förefa11er skadestånd - närmast då ett idee11t skadestånd - vara ett fruktbart sanktionsmedei. Sammanfattningsvis anser vi det inte finnas behov av en lagfäst rege1 innehå11ande krav på skrift1ighet. En1igt vår mening bör det i stä11et få ankomma på parterna sjäiva att bestämma formen för över1åte1seavta1et.

4.5 Fel i byggnad på ofri grund

Om en byggnad är behäftad med ett faktiskt fe1 finns det från praktiska synpunkter inte någon ski11nad me11an det fa11et att byggnaden utgör fast egendom och den situationen att byggnaden utgör 1ös egendom. Den som t.ex. köper ett fritidshus och senare upptäcker att huset är mögeiskadat utgår tro1igen från att de reg1er som gä11er i en sâdan situation är desamma oberoende av om byggnaden juridiskt sett räknas som fast e11er 1ös egendom.

Av statistiken från 1981 års fastighetstaxering (se avsnitt 2.2) framgår att drygt 125 000 av de sammaniagt 137 000 taxerade byggnaderna pâ ofri grund utgör fritidshus e11er permanentbostäder. Mer än 90 % av de byggnader på ofri grund som har något egentiigt ekonomiskt värde ägs a11tså av privatpersoner och disponeras som bostäder. För de berörda personerna torde det te sig naturiigt att man i händeise av tvist rörande fe] i en köpt byggnad ti11ämpar ett enhetiigt rege1system oberoende av byggnadens karaktär av 1ös e11er fast egendom.

Köp av byggnad på ofri grund 59

Köp av byggnad på ofri grund har liksom köp av fast egendom alltid en starkt individuell prägel. I varje fall om det gäller en byggnad som har något ekonomiskt värde att tala om torde det i praktiken kunna knappast komma ifråga att någon köper en sådan byggnad utan att först undersöka den. Den som funderar på att överta ett och sommarstugearrende förvärva det uppförda fritidshuset besöker säkerligen så gott som alltid huset innan han beslutar för affären. Blir det sig aktuellt för en kommun att upplåta tomträtt till en privatperson och i samband därmed överlåta en på den berörda fastigheten uppförd byggnad kommer likaledes med all säkerhet privatpersonen ifråga att undersöka huset innan han träffar avtalet med kommunen. De synpunkter som legat till för införandet grund av den långtgående undersökningsplikten enligt 4 kap. 19 § jordabalken alltså gör sig gällande med samma styrka när det är fråga om köp av byggnad pâ ofri grund.

De nu anförda omständigheterna talar i och för sig med styrka för att det skulle vara att låta lämpligt jordabalkens felregler gälla även när det är fråga om köp av byggnad pá ofri grund. En närmare jämförelse bör emellertid mellan å ena göras sidan köplagens regelsystem när det felansvar vid gäller köp av bestämt gods - dit köp av byggnad räknas på ofri grund och å andra sidan felreglerna i 4 kap. 19 § jordabalken. Det bör därvid understrykas att den följande avser de jämförelsen regler i 4 kap. jordabalken (19 - 19 d §§) som återfinns i vårt tidigare framlagda Fel lagförslag (SOU 1987:30, i fastighet).

Allmänt kan sägas att felreglerna både i gällande jordabalk och enligt vårt tidigare förslag nära anknyter till felregler-

na i köplagen när det gäller köp av bestämt gods.2 Följande

skillnader finns emellertid.

2 Se Karlgren, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, Lund 1976 s. 24 och Stark, Hans, Jordabalken, 5 uppl., Stockholm 1979 s. 186.

60 Köp av byggnad pá ofri grund

Den viktigaste principieiia skiiinaden meiian 42 § köpiagen och jordabaikens feiregier är att en fastighetsköpare har en vidsträckt undersökningspiikt. Den undersökningspiikt som i vissa fa11 kan åviia en köpare av iös egendom eniigt regierna i 47 § köpiagen är inte iika iångtgående som jordabaikens regler om köparens undersökningspiikt. Omfattningen av köparens undersökningspiikt enligt jordabaiken biidar - tiii skiiinad från - för bedömköpiagens feiregier sjäiva utgångspunkten ningen av säijarens feiansvar. En fastighetsköpare har sáiunda i aiimänhet att sjäiv bära risken för fe] som han visseriigen inte känt tiil men hade bort upptäcka vid en med tiiiböriig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten.

Som redan antytts finns det egentiigen inte några sakiiga skäi för att på denna punkt skiija meiian byggnad som utgör fast egendom och byggnad som utgör lös egendom. Om en vidsträckt undersökningspiikt gäiier vid köp av det stora fiertaiet byggnader i iandet finns det inte någon aniedning att inte kräva en iika iångtgående undersökningspiikt för den som överväger att köpa en byggnad på ofri grund. Detta måste i varje faii vara den principieiia utgångspunkten.

I vårt tidigare avgivna betänkande föresiog vi i fråga om bostadsfastigheter som förvärvas för privat bruk och som är avsedda för en eiier tvâ famiijer en särskiid regel om att undersökningspiikten skuiie anses fuiigjord om fastigheten före köpet hade besiktigats av en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person som godtagits av både säijare och köpare. En förutsättning sku11e då vara att skriftiigt utiåtande över besiktningen varit tiiigängiigt för parterna före köpet.

Den sâiunda föresiagna regein kan sägas vara ett s1ags konkretisering av undersökningspiiktens innebörd och fuiiföijande. Man kan också uttrycka saken så att ett besiktningsutiâtande i den i iagregein angivna situationen desarmerar e11er ersätter undersökningspiikten. Rimiigtvis bör samma effekt inträda om

61 Köp av byggnad på ofri grund

parterna begagnar sig av besiktningsutlåtande i samband med köp av fritidshus eller permanenthus på ofri grund. Det kan inte gärna komma ifråga att ålägga köpare av hus på ofri grund en lika vidsträckt undersökningsplikt som gäller vid köp av fast egendom utan att man samtidigt bereder honom den möjlighet som köpare av fast egendom har, nämligen att låta undersökningsplikten ersättas av ett besiktningsutlåtande.

I köplagen har intagits vissa reklamationsregler (52-54 §§) som innebär bl.a. att den yttersta reklamationsfristen uppgår till två år. De i vårt tidigare avgivna lagförslag intagna reklamationsbestämmelserna innebär att den yttersta reklamationsfristen normalt uppgår till tre år, i vissa specialfall tio âr. vår mening är det en fördel Enligt om även på denna punkt full överensstämmelse uppnås mellan köp av fast egendom och köp av byggnad på ofri grund.

För närvarande gäller vissa formella skillnader mellan hävningsreglerna i köplagen och motsvarande regler när det är fråga om fel i fastighet. Enligt 42 § första stycket köplagen får köp inte hävas, om felet är att anse som ringa såvida inte säljaren i ett sådant fall har förfarit svikligt. Är det fråga om fel som inte är att anse som ringa har alltså enköparen ligt köplagen rätt att häva köpet. Vårt tidigare lagförslag innebär på den punkten att köparen får häva köpet endast under den förutsättningen antingen att fel är av väsentlig betydelse eller att säljaren har förfarit svikligt.

Det bör i detta sammanhang framhållas att påföljden hävning får särskilt ingripande betydelse när det är fråga om fastigheter eller byggnader. Detta hänger samman med att det är mycket mer komplicerat att genomföra hävningen i sådana situa› tioner än när det är fråga om varor av diverse slag. Det kan gå ganska lätt i praktiken att returnera ett felaktigt parti varor. Det är inte lika lätt för en köpare av en villa eller ett fritidshus att frånträda villan och det är inte heller lätt för hans motpart, som kan ha skaffat sig bostad på annat håll, att ta tillbaka fastigheten eller byggnaden.

62 Köp av byggnad på ofri grund

Denna skillnad i den faktiska situationen motiverar vår enligt mening inte bara den i det föregående beskrivna skillnaden mellan gällande köplag och vårt utan också den särförslag regel som finns i 4 kap. 12 § andra stycket jordabalken om att rätten till hävning preskriberas ifall inte talan väcks vid - som kan sägas innedomstol inom ett år. Någon sådan regel bära ett slags begränsning av felansvaret Fel- (se Karlgren, ansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken s. - finns 96) inte i köplagen. Kravet på att man skall väcka talan vid domstol kan verka betungande när objektet inte har större något ekonomiskt värde. Å andra sidan kan framhållas att det alltid finns möjlighet för parterna att frivilligt träffa uppgörelse om hävning.

I sammanhanget må också pekas på att det kan onekligen uppstå vissa komplikationer när en hävningssituation Vi uppstår. tänker på den situationen när en nyttjanderåttshavare (A) säljer en byggnad till en tillträdande nyttjanderättshavare (B), vilken ingått ett arrendeavtal med jordägaren Om B i (X).

ett sådant fall med framgång kan häva avtalet med A, leder

detta inte i och för sig till att B befrias från sitt åtagande gentemot X. Jordägaren X kan nämligen hävda att hans avtal med B gäller helt oberoende av vilka mellanhavanden B kan ha med den förre nyttjanderättshavaren A. Den nu antydda problematiken har inte något egentligt samband med frågan om man skall tillämpa felreglerna i köplagen eller i jordabalken vid köp av byggnad på ofri grund. Vi har därför ansett att problemställningen inte omfattas av vårt utredningsuppdrag.

Enligt 17 § köplagen skall, även när köpet avser bestämt gods, säljaren stå faran intill dess godset är avlämnat. Om godset skall avhämtas av köparen, ligger dock faran på denne, om den tid är inne då köparen har rätt att begära att godset avlämnas och säljaren håller godset redo för avhämtning. Risken fördelas alltså i huvudsak efter principen att besittaren står faran.

Köp av byggnad pá ofri grund 63

Motsvarande reg1er har, när det gä11er fastighetsköp, intagits i 4 kap. 11 § jordabalken. den Eniigt iagregeln står säijaren faran inti11 dess fastigheten faktiskt avträdes ti11 köparen. Sku11e köparen vara orsak ti11 att inte fastigheten kan avträdas pâ överenskommen tid, dock faran övergår på köparen. Uppkommer skada på fastigheten på grund av hände1se för vi1ken säijaren står faran, har köparen rätt tiil prisavdrag e11er, om skadan inte är av ringa rätt ti11 betydeise, hävning. Vid hävning gâ11er en särskiid preskriptionsbestämmeise, som inte finns i köpiagen och som innebär att ta1an om köpets hävande måste väckas inom ett år från tiilträdet.

I eniighet med de synpunkter som vi tidigare angett bör reglerna i 4 kap. 11 § jordabaiken också när ti11ämpas det gäller köp av byggnad på ofri grund. Vi anser också att bestämme1serna i 4 kap. 12 § jordabaiken om säljarens ansvar för fe] som uppkommer efter köpet på grund av säijarens vanvård e11er försumme1se bör vid ti11ämpas köp av byggnad på ofri grund. 4 kap. 12 § jordabaiken har en motsvarighet i 42 § andra stycket köpiagen med den ski11naden att hävning eniigt jordaba1ksrege1n förutsätter att talan väcks vid domstoi inom ett âr.

Vâr uppfattning är a11tsâ att det finns goda skä1 för att låta fe1reg1erna i jordabaiken gä11a också när det är fråga om köp av byggnad på ofri grund. Vi vill i detta erinra om sammanhang att det redan i praxis finns exempei på att d0msto1arna sökt utjämna ski11naderna me11an fast och iös egendom i berört hänseende. Vi syftar här på rättsfailet NJA 1977 s. 138. Detta rättsfaii rörde en tomtråttsupp1åte1se som skedde år 1961 och som innefattade en över1âte1se tiil tomträttshavaren av ett av kommunen uppfört radhus nytt på fastigheten. I aniedning av att tomträttshavaren år 1972 väckt taian mot kommunen med anspråk på ersättning för fe1 i byggnaden utta1ade högsta domsto1en att förvärvet inte borde bedömas äidre eniigt jordabaikens regier utan att som en utgångspunkt borde för bedömningen tjäna köpiagens reg1er om fei i bestämt gods som sâits. Lik-

64 Köp av byggnad på afri grund

heten med överlåtelse av fast egendom - liksom med entreprenadavtal - föranledde emellertid högsta domstolen att inte i alla delar tillämpa köplagens regler. Eftersom bristfälligheten i konstruktionen av radhuset var sådan att den inte kunde upptäckas utan sakkunnig teknisk undersökning menade domstolen att köparen inte rimligen kunde anses ha högsta förlorat sin rätt att tala å felet därför att hon inte reklamerat inom ett år från tillträdet. Högsta domstolen tillämpade med andra ord inte de dåvarande reklamationsreglerna i köplagen.

I domen konstaterade HD vidare att en köpares möjlighet att häva ett köp eller fordra avdrag på köpeskillingen eller att utfå skadestånd bestämmes av allmänna köprättsliga regler. Men i förevarande fall, då det var fråga om köp av en byggnad, vilket innefattats i en upplåtelse av en tomträtt, var det enligt HD nödvändigt att ta hänsyn till innehållet i de tomträttsliga reglerna. HD pekade därvid på reglerna i förutvarande 4 kap. 7 § nyttjanderättslagen, vilka i sak oförändrade i nuvarande 13 kap. 8 § jordabalken. Enligt dessa upptagits bestämmelser är en fastighetsägare eller tomträttshavare, som åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, skyldig att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts samt ersätta skada. I lagrummet föreskrivs också att upplåtelsen ej får hävas med anledning av vad någondera sidan låtit komma sig till last. HD fortsatte: Det sålunda lagstadgade förbudet mot att häva tomträttsavtal får tydligen den verkan ett inte får hävas att i upplåtelsen ingående köp av byggnad av att som avser denna del av avtalet på grund skyldighet eftersatts. En tomträttshavare såsom köpare äger sålunda ej av att vid överlåtelsen var behäva köpet på grund byggnaden häftad med väsentligt fel. Han torde, såsom följer av anförda i stället vara berättigad kräva att felet avhjälpes lagrum, och att få skadestånd.

som kommer ifråga i enlighet med vårt tidigare Den lagändring bör genomföras så att i köplagen redovisade ståndpunktstagande

Köp av byggnad på ofri grund 65

införs en ny paragraf, 72 §, rörande köp av byggnad som utgör 1ös egendom. Av den nya paragrafen skaii att vid framgå köp av byggnad som utgör lös egendom ska11 i stäilet för bestämmeiserna i 17, 42 och 52-54 §§ köpiagen tiiiämpas regierna i 4 kap. 11, 12, 18 och 19 -19 d §§ jordabaiken. Vid tomträttshavarens köp av byggnad enligt 13 kap. 5 § jordabaiken synes aiitjämt böra gäiia de principer som siogs fast i rättsfailet NJA 1977 s. 133 (se ovan). Det anges i den föresiagna lagtexten. Den närmare utformningen av paragrafen redovisas i speciaimotiveringen.

I detta sammanhang erinras om det reformarbete som på senare tid bedrivits på köprättens omrâde. Detta arbete har b1.a. avsatt resuitat i form av förslag til] nordisk gemensam köpiag (se NU 1984:5) och försiag ti11 ny konsumentköpiag (SOU 1984:25). Pâ grundvai härav har heit nyiigen ti11 iagrâdet remitterats ett försiag ti11 en heit ny köpiag.

Det nu nämnda är försiaget naturiigtvis av betydeise för vår utredning. I iikhet med den gäiiande köpiagen omfattar även köpiagsförsiaget försäijning av byggnad på annans mark. När det gä11er konsumentköpen finns i en hänvisköpiagsförsiaget ning (4 §) av innebörd att konsumentköpen ska11 föija regierna i konsumentköpiagen. Försiaget tiil SOU ny konsumentköpiag (se 1984:25 s. 97) innebär att utsträcks

konsumentköpsregierna

tili att gäiia aiia former av iös Det såiunda egendom. utökade tiiiämpningsomrâdet kommer därför att omfatta även överiâteise av byggnad på annans mark.

När det gä11er synen på de probiem som aktuaiiseras vid av köp hus på ofri grund är det också intressant att ta dei av vad konsumentköpsutredningen som sin mening gav ti11känna i det nyssnämnda betänkandet. Utredningen menade att probiemen i stor utsträckning är desamma vare sig marken innehas med äganderätt e11er någon form av nyttjanderätt. Från konsumentskyddssynpunkt framstår det, menade utredningen, som naturiigt att iikartade regier ska11 gäiia för köp av byggnader på annans mark som för köp av fast egendom.

66 Köp av byggnad pâ ofri grund

Vårt förslag rörande köp av byggnad som utgör 1ös egendom (72 §), bör inte medföra nâgra större k0mp1ikati0ner vid den förestående 1agstiftningen rörande en ny a11män köplag och ny konsumentköp1ag. Sku11e vårt förs1ag om k0mp1ettering av köp- 1agen inte hinna beaktas och genomföras i samband med den tänkta köp1agsreformen, borde erforder1iga ändringar som vårt förs1ag föran1eder kunna göras utan svårigheter i ett senare sammanhang.

Köp av byggnad på ofri grund 67

5 SPECIALMOTIVERING

Köpiagen

Vissa bestämmelser om byggnad

72 § Vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande

bruk gäller f stället för bestämmelserna i 17, 42 och 52- 54 §§ vad som föreskrivs i 4 kap. 11, 18 och 19 - 12, 19 d §§ jordabalken. Har enligt 13 kap. 5 § jordabalken en tomträttsupplåtelse innefattat överlåtelse av byggnad gäller vad som sagts nu dock inte om något annat följer av 13 kap. 8 § jordabalken.

Som förut nämnts har bestämmelsen i 72 § köp1agen utformats med utgångspunkt i de av oss tidigare föresiagna ändringarna i 4 kap. jordabaiken (SOU 1987:30). När det gäller köpiagen har vi utgått från nu gä11ande av 1yde1se 1905 års Iag. Det ti11 Iagrådet den 13 oktober 1988 remitterade förs1aget ti11 ny köpiag har inte kunnat beaktas i utredningsarbetet.

Paragrafen gä11er i fråga om köp av byggnad på ofri grund. Ti11 fö1jd av 1 § andra stycket köp1agen kommer paragrafen att få motsvarande i ti11âmpning fråga om byte.

Begreppet byggnad definieras inte närmare i 1agtexten. I a11mänt språkbruk avses som rege1 med byggnad en varaktig konstruktion av tak och väggar som står och på marken som är så stor.att människor kan uppehâ11a i den. sig Denna definition kan eme11ertid vara något snäv att därigenom ti11 byggnad bör räknas även vissa konstruktioner som är av den arten att människor inte kan e11er i varje fal] inte avses uppehå11a sig där någon tid. 1ängre Som exempei kan nämnas si10byggnader,

cisterner, spannmå1storkar, broar, bryggor och andra trans-

portan1äggningar (jfr wester1ind, Kommentar ti11 j0rdaba1ken 1-5 kap. s. 128 f). Genom det i iagtexten uppstä11da kravet

68 Köp av byggnad på ofri grund

att byggnaden skall vara uppförd för stadigvarande bruk (jfr 2 kap. 1 § jordabalken) âstadkoms att lätt flyttbara konstruktioner som husvagnar, redskapsvagnar och husbâtar inte omfattas av paragrafen (jfr Didon m.fl. Plan- och Bygglagen s. 408 ff).

Paragrafen gäller byggnad som utgör lös egendom. Om byggnaden ägs av samma person som äger marken där byggnaden är uppförd, utgör byggnaden tillbehör till fast egendom (2 kap. 1 § jordabalken) och jordabalken är i så fall direkt tillämplig på byggnaden.

Den nu föreslagna nya paragrafen i köplagen beträffande bygg-

nad pâ ofri grund utgör en särreglering av felansvaret när det gäller säljarens ansvar för fel i bestämt gods (42 § köplagen). I paragrafen har därför angetts att 4 kap. 19-19 d §§ jordabalken gäller i stället för bestämmelserna i 42 § köplagen när det är fråga om fel i byggnad pâ ofri grund som har sålts.

I 42 § andra stycket köplagen finns en regel som tar sikte på det fallet att felet har uppkommit efter köpet till följd av säljarens vanvård eller försummelse. I fråga om fast egendom har motsvarande regler intagits i 4 kap. 12 § jordabalken. Dessa regler innebär att köparen i den angivna situationen har rätt till prisavdrag och skadestånd. Om skadan inte är av ringa betydelse, har köparen dessutom rätt att häva köpet. Hävningsrätt föreligger alltid om säljaren förfarit svikligt.

Regeln i 4 kap. 12 § andra stycket jordabalken, som saknar motsvarighet i köplagen, innebär att rätten till hävning i princip preskriberas, om inte talan väckes inom ett år efter tillträdet. Regeln är emellertid inte tillämplig om säljaren förfarit svikligt. Av förarbetena (prop. 1970:20 B s. 186 f) framgår att hävning också kan komma till stånd genom överenskommelse mellan parterna utan medverkan av domstol.

Köp av byggnad på ofri grund 69

Genom hänvisningen i iagtexten tili 4 kap. 12 § jordabaiken kiargörs att det iagrummet ska11 tiiiämpas när byggnad på ofri grund skadas genom säijarens vanvård eiier vâiiande efter köpet så att byggnaden inte är i det skick köparen borde ha aniedning att räkna med vid köpet. Av paragrafen föijer vidare att regierna i 17 § köpiagen om farans övergång inte är tiiiämpiiga utan att i stäiiet 4 kap. 11 § jordabaiken ska11 gäiia. Detta innebär att den särskiida preskriptionsfristen om ett år för väckande av taian om hävning, som finns inskriven även här, skaii tiiiämpas.

Köpiagens regier beträffande rekiamation och preskription, 52-54 §§, är inte he11er tiiiämpiiga. I stäiiet för dessa bör, som framgår av hänvisningen i iagtexten, gä11a de beståmmeiser som finns upptagna i vårt tidigare iagförsiag; se 4 kap. 19 b-c §§ (SOU 1987:30).

I 4 kap. jordabaiken finns vissa bestämmeiser om s.k. rättsiiga fel (15-17 §§). Det är fråga om iagfartshinder (15 §), om oförutsedda inteckningar e11er panträtter (16 §) och om oförutsedda rättigheter som beiastar fastigheten, t.ex. nyttjanderätt e11er servitut (17 §). 17 § behandiar också det fa11et att något som normait utgör fastighetstilibehör visar sig tiiihöra annan än säijaren och köparen var i god tro vid kö- - som är pet. Regierna i 15 -17 §§ synes omfatta situationer specieiia för fastigheter och torde därför inte behöva göras tiiiämpiiga vid köp av byggnad på ofri grund.

4 kap. 18 § jordabaiken behandiar s.k. rádighetsfei, dvs. situationer då köparen på grund av offentiig myndighets besiut inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han hade skäi att tro. Det visar sig t.ex. att en byggnad måste rivas därför att den har uppförts utan byggnadsiov. Denna situation kan mycket väi uppkomma vid köp av byggnad på ofri grund. I förevarande paragraf har därför tagits in en hänvisning ti11 4 kap. 18 § jordabaiken, som därmed skaii tiiiämpas vid köp av byggnad pâ ofri grund. Köparen får då den rätt tiii prisav-

70 Köp av byggnad pâ ofri grund

drag, skadestånd och som gäiier 4 kap. hävning enligt 12 § jordabalken.

Beträffande ansvaret för faktiska fei i byggnad på ofri grund ska11 eniigt förevarande paragraf tiliämpas samma regier som föresiagits i vårt tidigare betänkande (SOU 1987:30) i fråga om ansvaret för faktiska fel i fastighet. Vi hänvisar ti11 vad vi anfört i den ailmänna motiveringen och speciaimotiveringen i deibetänkandet i om den närmare innebörden fråga av 4 kap. 19 § samt 4 kap. 19 a-d §§.

Eniigt 13 kap. 8 § andra meningen JB får tomträttsavtai inte hävas med aniedning av avtaisbrott från motpartens sida. I rättsfaliet NJA 1977 s. 138 uttaiade HD att fick den iagregein verkan att ett i en tomträttsuppiâteise ingående köp av en byggnad inte fick hävas av att på grund skyldighet som avsåg den deien av avtaiet hade eftersatts. I syfte att inte rubba detta rättsiäge har i 72 § sista meningen intagits en särregei som innebär att avtaiet inte får hävas när det gä11er ansvar för fe1 i en byggnad pâ ofri grund som har överiâtits som led i en uppiâtelse av tomträtt.

Köpiagen regierar i princip viika rättigheter köparen och sä1jaren har mot varandra. Sakrättsiiga probiem avhandias egent- 1igen inte i köpiagen. Den nu föresiagna nya bestämmeisen i 72 § är uppbyggd efter samma principer. Lagregein saknar därför betydeise när det gä11er att vad som krävs för att avgöra sakrâttsiigt skydd ska11 erhâiias vid överiåteise eiier pantsättning av byggnad pâ ofri grund (jfr NJA 1952 s. 407 och 1954 s. 455 samt Håstad, Sakrätt avseende 1ös egendom, 3 upp1. s. 238).

Ikraftträdandet

Av ailmänna grundsatser föijer att den nya lagen tiiiämpas endast i fråga om avta] som har ingåtts efter ikraftträdandet. Någon särskiid övergångsregei behövs inte.

II ÖVERLÅTELSEFÖRBUD H.H.

I BAKGRUND

1.1 Äldre rått

Enligt äldre rättl kunde parterna i allmänhet inte vid köp av fast egendom uppställa villkor, som innebar varaktiga inskränkningar i köparens rätt att förfoga över fastigheten. Genom en år 1810 företagen ändring i 1 kap. 2 § jordabalken hade nämligen införts förbud mot förbehåll av rätt för säljaren - eller annan - att i framtiden få köpa tillbaka fastigheten. Lagstiftaren synes då ha velat ingripa mot förbehåll uppställda på längre sikt av säljaren. En âterköpsrätt uppfattades nämligen som en betungande belastning för fastigheten, som kunde motverka åtgärder varigenom fastigheten kunde förbättras och fâ ett högre värde.

I äldre praxis och doktrin utvecklades i anslutning till reglerna i 1 kap. 2 § jordabalken en indelning i suspensiva och resolutiva villkor. Suspensiva villkor var sådana som höll äganderättsövergângen svävande, t.ex. ett villkor om att köpet för sin giltighet förutsatte, att någon annan ån säljaren lämnade sitt medgivande till försäljning. Till resolutiva villkor räknades sådana som innebar att ett fullbordat köp skulle gå tillbaka, t.ex. ett villkor om att köpet skulle gå tillbaka, ifall det överlâtna omrâdet inte började bebyggas inom viss tid. Suspensiva villkor ansågs tillåtna medan däremot resolutiva villkor var förbjudna. I praktiken visade det sig emellertid vara mycket svårt att dra en klar gräns mellan de båda kategorierna av villkor.

1 Ang. äldre rått se SOU 1947:38 s. 158 ff, 164 f, och 168 f.

72 Överlâtelseförbud

Eniigt äldre rätt ansågs inte utfästeise att i framtiden säija en fastighet ha någon rättsverkan, även om utfästeisen hade skriftlig form och ingick i ett förberedande avta1 med preciserade köpeviiikor. Om en sådan utfästelse inte uppfyiides, kunde den ti11 vars förmån utfästelsen gjorts inte framtvinga någon över1åte1se av fastigheten. Något skadestånd kunde inte he11er dömas ut.

Sammanfattningsvis kan sägas att âidre rätt var ytterst restriktiv i vad angick avtaismässiga inskränkningar i äganderätten av den typ som representerades av resolutiva vi11kor vid köp samt av sådana rättsinstitut som förköpsrâtt och återköpsrätt (SOU 1947:38 s. 247).

1.2 Gä11ande jordabalk

Under förarbetena ti11 den nu gä11ande jordabaiken uttaiade 1agberedningen, att det fanns goda skä1 för att behåila grundsatsen att en försâld fastighet ska11 övergå i köparens ägo utan godtyckiigt stadgade vi11kor, som 1ade ett tryckande band på köparens förfoganderätt (SOU 1947:38 s. 169). Som grund åberopades b1.a. att det från alimän synpunkt var ange1äget att det vid försäijning av fast egendom inte uppstäiides viiikor, som medförde osäkerhet och oreda i äganderättsförhållandena. Beredningen fann det 1ämp1igt att anknyta ti11 den i 1810 års förordning antydda tankegången att vi11kor, som för en iängre tid gjorde rättsförhâ11andet svävande, sku11e vara otiiiåtna. Vi11kor som gä11de högst tvâ år från köpehandiingens dag - korttidsvilikoren - sku11e däremot en1igt beredningens försiag vara tiliâtna. Under hänvisning b1.a. härti11 uttaiade vidare, att utfäste1se att i fram-

beredningen

tiden säija fastighet borde frånkännas bindande verkan (SOU 1947:38 s. 161).

I beredningens förslag ti11 jordabaik upptogs dessutom regier om de särskiida rättsinstituten förköpsrätt och âterköpsrätt (5 kap. och 6 kap. i iagförsiaget).

Överlâtelseförbud 73

Vad iagberedningen föreslagit angående de s.k. korttidsviiikoren godtogs i sak av departementschefen (prop. 1970:20 B1 s. 157 ff). Han ansiöt sig också tili det av iagberedningen framlagda förslaget att verkan av ett otiiiåtet viiikor sku11e bii, att hela avtaiet b1ev ogiitigt; eniigt äidre rätt hade bara sjäiva det otiiiâtna vi11k0ret varit ogiitigt. Lagtexten i 4 kap. 4 § jordabaiken kom att utformas i eniighet med detta stândpunktstagande, viiket aiitsá innebär att den äldre uppdelningen me11an resoiutiva och suspensiva viiikor numera saknar betydeise. - Det bör tiiiäggas att det av formkravet i 4 kap. 3 § punkt 1 jordabaiken följer, att korttidsviiikoret blir ogiitigt, om det inte har tagits in i köpehandiingen. Effekten härav biir att man först måste beakta om formkravet har iakttagits och därefter undersöka om vi11k0ret är tiliåtet eller otiiiâtet (prop. 1970:20 Bl s. 159). Av 20 kap. 7 § jordabaiken föijer att lagfartsansökan ska11 förkiaras vilande, om köpehandiingen innehâiier ett tiiiâtet korttidsviiikor.

Lagberedningens utta1anden om att utfästeise att säija fastighet sku11e sakna rättsiig verkan berördes inte under iagstiftningsärendets behandiing i departementet. Principen att sådan utfästeise inte är giitig får dock antas fortfarande vara gäiiande rätt (se NJA 1977 s. 509 och 1984 s. 673, minoriteten). En annan sak är att parterna kan nå samma resuitat genom att uppstäiia som vi11kor att köpet ska11 gå åter, om köparen begär det. Ett sådant vi11kor är nämiigen giitigt under den i 4 kap. 4 § jordabaiken angivna tidsgränsen på två år (se Hessier, Aiimän sakrätt, s. 450).

Beträffande departementsbehandiingen av iagberedningens försiag tiil jordabaik ska11 också nämnas, att departementschefen inte iade fram något försiag om regiering i jordabaiken av rättsinstituten förköpsrätt och áterköpsrätt. Beträffande institutet förköpsrätt hänvisade departementschefen därvid ti11 att under remissbehandiingen hade framhâiiits b1.a. att institutet kunde få ogynnsamma verkningar b1.a. för fastig-

74 Överlátelseförbud

hetsomsättningen och kreditgivningen (prop. 1970:20 Bl s. 23).

Det förekommer ibiand att det i avtai uppstä11s förbud mot att förvärvaren överlåter egendomen. Har ett överiáteiseförbud tiilkommit i samband med gåva är förbudet giltigt. Har förbudet uppstâiits i ett avta] som innebär ömsesidiga förpiikte1ser för parterna, onerösa avta1, är det tveksamt om förbudet över huvud taget kan anses bindande. Det har i 01ika sammanhang uttaiats, att förbudet bör respekteras om det har uppstäiits i överiâtarens intresse (se b1.a. SOU 1964:57 s. 243 vid not 6, Hess1er, A11män sakrätt s. 463 ff samt Nalin m.f1., Utsökningsbaiken, 2:a uppi., s. 199). I doktrinen har dock ifrågasatts om överiåteiseförbud, som uppstäiits i överiâtarens intresse, verkiigen bör medföra skydd mot utmätning (Håstad, Sakrätt avseende 1ös egendom, 3:e uppl., s. 335, se även Rodhe, Handbok i sakrätt s. 119 f).

När det gä11er sådana förbud i samband med överlåtelse av fast egendom är att märka att 1909 års förs1ag ti11 jordabaiken innehö11 bestämmeiser som innebar att köparens rätt att överiåta eiier inteckna egendomen inte fick inskränkas genom förbehâ11 vid köpet. Sådana förbehâii sku11e eniigt försiaget vara ogiitiga. Beredningen framhöii i det att ett sammanhanget förbehâii varigenom egendomen för framtiden försattes utanför den aiimänna befogenhet som ti11kommer en ägare att fritt över1áta sin egendom måste frânkännas a11 rättsverkan (1agberedningens försiag ti11 Jordabaik II, Stockhoim 1908, s. 165). Beredningen torde ha menat att detta var en konsekvens av beredningens instäiining att förbehâii om rätt för säijaren att påkalia köpets återgång inte kunde ti11átas.

I 1947 års försiag ti11 jordabaik erinrade Iagberedningen om 1909 års försiag. Härefter anförde beredningen följande (SOU 1947:38 s. 174):

Har en säijare betingat sig att köparen ska11 avstå från rätten att överiâta fastigheten, är ett sådant förbehåii

Överlåtelseförbud 75

regelmässigt förenat med en föreskrift om köparens efterföljare i äganderätten. Köparens fria förfoganderätt bindes med hänsyn till att annan person, t.ex. hans arvingar, skola i sinom tid erhålla fastigheten. Det är alltså fråga om en klausul, som avser succession i äganderåtten, en typ av förbehåll som i praktiken huvudsakligen förekommer i testamenten och gåvobrev. Enligt gällande lag är en dylik köpeklausul i begränsad utsträckning tillåten för såvitt den faller inom området för lagen den 25 april 1930 om vissa rättshandlingar till förmån för ofödda. Beredningen avser ej att göra någon avvikelse från vad sålunda gäller. Ett villkor, innehållande förbud för köparen att överlåta fastigheten, skall följaktligen vara bindande i den mån det överensstämmer med nyssnämnda reglering. Även ett förbud mot inteckning av fastighet torde ha praktisk betydelse väsentligen såsom led i ett förordnande om succession i äganderätten. Överlåtaren önskar genom förbehållet garantera köparens blivande efterföljare att erhålla fastigheten gravationsfri eller intecknad blott till visst belopp. Vad nyss sagts om föryttringsförbud är i sådant fall tillämpligt även på inteckningsförbud.

Ett föryttringsförbud liksom även ett förbud mot inteckning av fastigheten kan någon gång tänkas förekomma utan samband med ett förordnande om successionen efter mottagaren, särskilt i sådana fall då denne är en juridisk person, t.ex. en stiftelse eller en allmän inrättning som har till ändamål att främja vetenskapliga, konstnärliga, sociala eller liknande syften. Beredningens förslag avser icke att lägga hinder i vägen för sådana begränsningar i den förste mottagarens förfoganderått.

Någon lagregel om verkan av överlåtelseförbud upptogs inte i 1947 års förslag. Däremot innehöll förslaget, som förut nämnts, regler om korttidsvillkor.

76 Överlåtelseförbud

I 1960 års försiag ti11 jordaba1k uttaiade lagberedningen fÖ1jande (SOU 1960:25 s. 78):

Från vi11kor, varav förvärvets fu11b0rdan e11er bestånd ska11 vara beroende, äro att skiija b1.a. vi11kor, som inskränka köparens rätt att i sin tur överiåta fastigheten e11er att däri utfästa e11er uppiåta rättighet. Något hinder för uppstâiiande av vi11kor av sist angiven art innefattas icke i beredningens försiag; ett vi11kor av denna art hindrar a11tså ej iagfart å förvärvet men ska11 antecknas i fastighetsboken (28 kap. 20 §).

I ansiutning härti11 gjordes vissa jämkningar i den i 1947 års betänkande föresiagna iagtexten så att det kiargjordes att det i 4 kap. 4 § jordabaiken endast är fråga om viiikor, varav förvärvets fuiibordan e11er bestånd är beroende (jfr Vahién, Fastighetsköp, 2:a uppi., s. 117).

I jordabaikens iagtext finns inte någon iagregei som gä11er frågan om överiâteiseförbud är giitiga e11er ej. I 4 kap. 3 § p. 3 finns dock en regei som innebär att förbehåii av det siaget måste göras skriftiigen. Och i 20 kap. 14 § jordabaiken föreskrivs att anteckning ska11 göras i fastighetsboken om b1.a. sådan inskränkning i en iagfartssökandes behörighet att förfoga över fastigheten som föijer av ett förbeháii som innebär överiâteiseförbud. Bestâmmeiserna anknyter tili vad som tidigare gä11de eniigt 11 och 18 §§ iagfartsförordningen. Av dessa iagrum föijde att överiåteiseförbud och andra inskränki ägarens rått att förfoga över fastigheten sku11e anningar

tecknas i Iagfartsbeviset och i fastighetsboken. Anteckningen

skedde i tredje mans intresse (Undén, Kommentar ti11 iagfartsförordningen 7:e uppi., s. 58). Det har antagits att dessa bestämmeiser syftade både på det fa11et att föregående ägare vid överiâteise föreskrivit en inskränkning i den nye ägarens fria förfoganderätt och det fa11et att inskränkningen hade sin i ett testamente (se NJA II 1930 s. 313). Det bör dock grund påpekas att bestâmmeiserna i 11 och 18 §§ iagfartsförordningen

Överlâtelseförbud 77

kunde uppfattas så att de förutsatte att försäijningsförbud kunde uppstäiias i princip endast vid gåva och testamente; så synes Undén ha sett saken (Svensk sakrätt, Fast egendom, 6:e uppi. s. 115). 20 kap. 14 § jordabaiken har utformats med bestämmeiserna i 11 och 18 §§ iagfartsförordningen som förebiid (SOU 1960:25 s. 746, jfr även s. 572 och 575 samt Rodhe, Handbok i sakrätt s. 617 f). Med den toikning Undén synes ha gjort av sistnämnda bestämmeiser kan kanske sägas att 20 kap. 14 § jordabaiken förutsätter att försäijningsförbud i princip kan gä11a endast vid gåva och testamente.

Det kan siutiigen framhåiias att eniigt en uttryckiig rege1 (13 kap. 6 § jordabaiken) inskränkning inte får ske i en tomträttshavarens rätt att överiåta fastigheten. Regein kom ti11 vid 1953 års reform av tomträttsinstitutet då den a11männa måisättningen var att öka tomträttens kreditvärde genom att göra den i stort sett iikvärdig med äganderätten. Vid införandet av regein framhö11s b1.a. att det var önskvärt att undvika att tomträttsinstitutet diskriminerades i förhá11ande ti11 äganderätten (NJA II 1953 s. 354, 357, 359 och 360). Detta skuiie kunna tyda på att iagstiftaren då utgick från att överiâteiseförbud vid försäijning av fast egendom i princip inte kan förekomma.

I doktrinen har Rodhe (Handbok i sakrätt s. 119 f) påpekat,

att man under förarbetena ti11 jordabaiken frânföii tanken att genom iag förhindra säijare att uppstälia förbehâii som inskränker köparens rätt att överiäta e11er inteckna den köpta fastigheten. Rodhe har dragit den siutsatsen att det finns vidsträckta möjiigheter att i samband med överiâteise av egendom avtaia, att förvärvaren inte skall ha rätt att överiâta egendomen vidare, ehuru det eniigt Rodhe är ytterst tviveiaktigt om ett sådant överiâteiseförbud hindrar att egendomen utmäts i förvärvarens hand.

Innebörden av gäiiande rätt i ovan berörda hänseenden har be- 1ysts i rättspraxis. I NJA 1981 s. 897, som rörde en hembuds-

78 Överlätelseförbud

klausul i ett gåvobrev avseende fast egendom, uttalades bl.a. att överlåtelseförbud vid gåva av fast egendom är giltigt mot både gåvotagare och tredje man. HD:s resonemang byggde på att klausuler om förköpsrätt innefattar en inskränkning av rätten att överlåta fastigheten och att avtal om förköpsrätt till fast egendom inte kan ingås med bindande verkan. Resonemanget kan tyda på att HD utgick från som en huvudregel att överlåtelseförbud inte har verkan mellan parterna och mot tredje man när förbudet uppställts i samband med köp av fast egendom. I rättsfallet godtogs däremot en förköpsklausul i ett gåvoavtal. Rättsfallet NJA 1984 s. 673 rörde ett fall där en fader överlät en fastighet till sina söner för ett pris som något översteg taxeringsvärdet men inte oväsentligt understeg marknadsvärdet. Kontraktet innehöll vissa bestämmelser om förköpsrätt. HD uttalade, att avtal om förköpsrätt till fast egendom inte kan ingås med bindande verkan i samband med köp men däremot vid gåva. HD anförde att det inte var lämpligt att utvidga området för sådana klausuler till att gälla också vid rättshandlingar, som delvis hade benefik karaktär men också innehöll sådana onerösa moment att rättshandlingen inte kunde betraktas som en klar gåvotransaktion. I sammanhanget påpekade HD att utrymmet för klausuler om förköpsrätt till fast egendom sedan gammalt varit synnerligen begränsat i svensk rätt, eftersom man funnit att sådana klausuler lägger band på ägarens handlingsfrihet och kan skapa osäkerhet i äganderätten till skada för fastighetsomsättningen och kreditgivningen. - Minoriteten i HD framhöll bl.a. att avtal om förköpsrätt till fast egendom saknar giltighet i konsekvens med principen att utfästelse att framdeles sälja egendomen inte är bindande. Denna princip gällde trots att den numera inte framgår av lagstiftningen om fastighetsköp. Med hänvisning till 4 kap. 3 § p. 3 jordabalken uttalade minoriteten att vissa förbehåll om överlåtelseförbud i en överlâtelsehandling kunde godtas, i vart fall när de uppställs i överlåtarens intresse, varvid hânvisades bl.a. till ovan återgivna uttalanden i 1947 års jordabalksförslag. Eftersom förbehåll om förköp har en liknande funktion men inte i lika hög grad binder förvärvaren, fann

Överlátelseförbud 79

minoriteten det mindre att följdriktigt underkänna förköpsklausuler i

överlåtelsehandlingar av samma slag. Enligt

minoriteten borde förköpsklausuler vid överlåtelser till närstående kunna godtas när det benefika inslaget varit påtagligt.

Slutligen kan också nämnas rättsfallet NJA 1980 s. 291 som rörde frågan om stämpelskatt skulle tas ut vid ett som köp betecknat förvärv av fast egendom eller om fånget var att anse som gåva. HD synes här ha antagit att ett i överlåtelseavtalet intaget villkor om att egendomen inte fick m.m. utan säljas överlåtarens samtycke var var giltigt. Fråga om en överlåtelse från far till dotter.

Enligt vår mening kan följande slutsatser dras angående gällande rätt.

1. Utfästelse att i framtiden sälja en fastighet är i princip utan verkan (se även NJA 1977 s. 509). Underlåter någon att infria en sådan utfästelse, kan skadestånd inte komma i fråga. Ett fullgörande av utfästelsen kan inte heller framtvingas genom vite. Däremot torde den som lämnat utfästelsen kunna åläggas att ersätta motparten för kostnader och direkta förluster på grund av att utfästelsen inte infriats (se SOU 1947:38 s. 159 ff).

2. Klausuler om överlåtelseförbud, förköpsrätt och återköpsrätt är giltiga, om de intas i ett rent gåvoavtal eller i ett testamente. I fråga om villkor om återköpsrätt vid gåva gäller dock vissa särskilda regler (se 4 kap. 30 § jordabalken). Ett förbud mot inteckning eller upplåtelse av nyttjanderätt till fastigheten omfattas av samma regler som gäller för överlâtelseförbud.

3. Till av reglerna följd i 4 kap. 4 § jordabalken om korttidsvillkor eller svävarvillkor kan parterna genom villkor åstadkomma att köpet inte slutgiltigt fullbordas förrän två år

80 Överlâtelseförbud

förfiutit från det att köpehandiingen upprättades. Det kan att parterna har möjiighet att för1änga tiden genom ti11äggas att inför tvåârstidens utgång upprätta en ny köpehandiing med samma viiikor som tidigare (prop. 1970:20 Bl s. 158).

Effekten av att pâ angivet sätt under en tid av äganderätten tvâ år är svävande biir att köparen under tvåârsperioden i inte kan överiâta fastigheten. Hans möj1igheter att praktiken be1ána fastigheten måste vara starkt begränsade, eftersom ansökan om inteckning enligt 22 kap. 4 § jordabaiken ska11 förklaras viiande, om ansökan om 1agfart för inteckningssökanden är vi1andeförk1arad och inteckningsansökningen ej medges av den som har iagfart.

4. Av särski1d 1agstiftning kan föija att företrädesrätt tiii förvärv föreiigger, se förköpsiagen (1967:868), iagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestä11et om rätt ti11 för omsamt iagen (1982:352) fastighetsförvärv biidning ti11 bostadsrätt.

Vad härefter gäiier frågan om överiâteiseförbud i köpekontrakt avseende fast egendom är gi1tiga, är saken mer svârbedömd. i baiken innehåiier inte något förbud mot sådana Lagtexten kiausuier. I stä11et kan 4 kap. 3 § punkten 3 och 20 kap. 14 § förmedia det intrycket att k1ausu1er av detta s1ag i sägas princip är tiiiåtna, viiket också har antagits i doktrinen. Härtiii kommer att iagberedningen i 1960 års betänkande direkt framhöii att dess förs1ag inte utgjorde hinder mot kiausuier om över1âte1seförbud.

A andra sidan synes rättsfaiien NJA 1981 s. 897 och 1984 s. 673 närmast vara att så att HD i ans1utning tiil uppfatta vissa uttaianden i förarbetena ti11 jordaba1ken angående förköpskiausuier utgått från att k1ausu1er om förköpsrätt i prineftersom för sådana kiausuier cip inte kan godtas, utrymmet band på ägarens hand1ingsfrihet och kan skapa osäkerhet iägger tili skada för och i äganderätten fastighetsomsättningen

överlåtelseförbud 81

kreditgivningen. Med det principiella synsättet kunde man komma till det resultatet att inte heller klausuler om överlåtelseförbud kan godtas i köpekontrakt; i 1981 års rättsfall synes HD inte ha velat göra någon skillnad mellan överlåtelseförbud och förköpsklausuler, jfr även minoriteten i 1984 års fall. Det kan i härtill anslutning anmärkas att högsta domstolen funnit att det enligt nu gällande jordabalk inte är möjligt att göra bindande utfästelser om att i framtiden

sälja_

en fastighet trots att det inte finns någon bestämmelse härom i jordabalken, se särskilt minoriteten i NJA 1984 s. 673. En princip innebärande att överlåtelseförbud vid köp saknar rättsverkan står i god samklang med den huvudtanke som låg till grund för 1810 års mot

lagstiftning återvinningsförbe-

hållen, nämligen att en försåld fastighet bör övergå i köparens ägo utan godtyckligt villkor stadgade som lägger band på köparens förfoganderätt (jfr bl.a. Malmström, Till om frågan villkor vid fastighetsköp I s. 96 ff).

Det förtjänar också påpekas att talar för att mycket ett överlåtelseförbud, som uppställs i ett oneröst avtal, inte medför något hinder för köparens att borgenärer få egendomen utmätt, även om förbudet skulle ha uppställts i överlåtarens intresse (jfr bl.a. Hessler, Allmän sakrätt, s. 463 och 466-467 samt Håstad, Sakrätt avseende lös egendom s. 282-283). Överlåtelseförbudet skulle i så fall ha verkan endast mellan parterna och, om det

antecknats i fastighetsboken, mot ny ägare av fas-

tigheten. Frågan kan ställas om det inte är en följdriktigare lösning att, såsom lagberedningen synes ha antagit i 1947 års förslag, utgå från att överlåtelseförbud i köpekontrakt har rättsverkan endast i den mån förbudet överensstämmer med regleringen i 1930 års lag om vissa till rättshandlingar förmån för ofödda, dvs. i situationer där klausulen har till syfte att säkra successionen i äganderätten.

Enligt vår mening måste rättsläget betecknas som ganska oklart. Vi kan inte göra något bestämt uttalande i om frågan överlåtelseförbud i köpehandling avseende fast är egendom giltigt.

82 Överlâtelseförbud

1.3 Samhâ11sstöd ti11 småhusproduktionen

Nästan a11a nyproducerade småhus byggs i dag med hjäip av statiiga 1ân. Möjligheten att erhå11a bostadsiån och räntebidrag vid uppförande av nya småhus regierades tidigare av bostadsfinansieringsförordningen (1974:964). Eniigt bestämmeiserna i förordningen krävdes för beviijande av iån b1.a. att produktionskostnaden var skäiig. Numera är bostadsfinanti11ämp1ig endast på ansökningar om iân sieringsförordningen och bidrag som kommit in ti11 kommunen före den 1 november 1986.

för nyproduktionen av småhus - väsentiigen av samma Lâneregier innebörd som de tidigare gäiiande - återfinns nu i stä11et i tvâ nya författningar, viika trätt i kraft den 1 november 1986: 1. Nybyggnadsiåneförordning för bostäder (1986:692) och 2. Förordning om handiäggning, förvaitning m.m. av bostadsiân och räntebidrag (1986:694).

finns bestämmeiser om bostadsiån I nybyggnadsiåneförordningen och statiigt räntebidrag som 1ämnas för att främja nybyggnad av bostäder och vissa iokaler. De närmare förutsättningarna för 1ân framgår av 4-25 §§. Bestämmeiser om räntebidrag finns i 39-45 §§. I den andra förordningen, 1986:694, finns handoch förvaitningsbestämmeiser beträffande iäggningsbestämmeiser bostadsiån och räntebidrag eniigt nybyggnadsiåneförordningen för bostäder (1986:692) och ombyggnadsiåneförordningen för bostäder Förordningen tiiiämpas också i fråga om (1986:693). bostadsiån och räntebidrag som har beviijats eniigt bostadsfinansieringsförordningen (1974:946). Bestämmeiser om övertagande av 1ån återfinns i 22-25 §§.

av iånesystemet, sâväi en1igt bostadsfinansie- Utformningen som eniigt de nya bestâmmeiserna, kan 1eda ringsförordningen tiil att det en differens meiian å ena sidan den konuppstår troiierade och subventionerade prisnivån för småhus och å andra sidan marknadsprisnivån. Vid en försäljning av statiigt

Överlátelseförbud 83

belånade småhus kan den enskilde säljaren tillgodogöra sig den skillnaden. För att förhindra att oskäliga kapitalvinster uppkommer innehöll bostadsfinansieringsförordningen tidigare regler som innefattade ett slags priskontroll. Reglerna innebar att köparen inte fick överta det statliga lånet med tillhörande räntesubventioner om han hade betalat ett pris som översteg den i låneärendet godkända produktionskostnaden. Reglerna gällde försäljningar inom tre år från länets utbetalning.

På grund av allmänt sjunkande marknadspriser på småhus i början av 1980-talet ansågs köpeskillingskontrollen inte längre nödvändig. Efter en enkät till samtliga länsbostadsnämnder avseende överlåtelser av gruppbyggda och styckebyggda småhus under tiden första kvartalet 1983 - andra kvartalet 1985 visade det sig att av 7 346 överlåtelser hade endast tvâ överlåtelser hindrats på grund av köpeskillingskontrollen. Mot bakgrund härav avskaffades köpeskillingskontrollen, varvid föredragande statsrådet framhöll, att han skulle snabbt ta upp frågan om att återinföra kontrollen, om prisutvecklingen på småhus skulle motivera det (prop. 1985/86:100 Bil 13 s. 47).

I de nu gällande förordningarna finns inte någon bestämmelse om priskontroll. Som tidigare nämnts (se ovan) återfinns bestämmelser om Övertagande av lån i 22-25 §§ förordningen om handläggning, förvaltning m.m. av bostadslån och räntebidrag. Enligt huvudregeln (22 § 1 st.), gäller att om fastigheten eller tomträtten övergår till en ny ägare eller tomträttshavare, kan denne efter ansökan få överta bostadslånet helt eller delvis, om det kan antas att han har förutsättningar att fullgöra de ekonomiska förpliktelser som följer med lånet och att förvalta huset på ett tillfredsställande sätt. Kommunens bedömning i fråga om sökandens förutsättningar att förvalta huset får frångås endast om det finns särskilda skäl.

Överlátelseförbud 85

2 ÖVERVÄGANDEN OCH FÖRSLAG

Sedan lång tid tillbaka har lagstiftningen varit restmycket riktivt inställd till hembudsklausuler, återvinningsförbehåll och liknande köpevillkor eftersom man ansett att sådana villkor lägger ett från allmän sett synpunkt olyckligt band på ägarens handlingsfrihet och skapar osäkerhet i äganderätten vilket kan vara skadligt för och krefastighetsomsättningen ditgivningen. Detta principiella synsätt präglar den nu gällande jordabalken och den praxis som utbildats på grundval av balken. Villkor som gäller köps fullbordan eller bestånd har verkan i endast två år. I särskilda fall då starka samhälleliga eller sociala hänsyn har ansetts tala för det har man genom särskild lagstiftning om förköpsrätt i olika situationer åstadkommit längre gående begränsningar av markägarens handlingsfrihet som man annars i princip velat slå vakt om. Det framstår mot denna bakgrund som klart att ytterligare undantag från den allmänna grundsatsen om markägarens handlingsfrihet i angivet hänseende kan övervägas endast om starka skäl talar för det.

Vad särskilt gäller överlåtelseförbud och andra villkor som inskränker ägarens rätt att förfoga över fastigheten har i det föregående konstaterats, att rättsläget måste betecknas som oklart. Detta medför att det inte bestämt går att göra något uttalande i den i direktiven behandlade frågan om kommunerna har rättsliga möjligheter att genom villkor begränsa köparens rätt att sälja fastigheten vidare för ett som innebär att pris samhällets stöd till småhusproduktionen ger upphov till spekulationsvinster.

En grundläggande utgångspunkt för bostadspolitiken är att göra det möjligt för enskilda att skaffa och behålla en bostad till en rimlig kostnad. För att nedbringa boendekostnaderna lämnar staten bl.a. räntebidrag till småhus som bebos av låntagaren. Kommunerna bidrar till att hålla kostnaderna nere genom en

86 Överlåtelseförbud

aktiv markpoiitik som inte sä11an kombineras med viss subventionering av mark- och expioateringskostnaderna för småhusbyggandet.

Det samhäiieiiga stödet tiii den statiigt beiânade bostadsproduktionen ieder tiil att det kan uppstå en differens meiian den kontroiierade och subventionerade prisnivån å ena samt marknadsprisnivån å den andra sidan. Enskiida personer kan vid överiáteiser tiiigodogöra sig den skiiinaden. Särskilt stötande effekter uppkommer om enskiida personer utnyttjar det stöd stat och kommun ger tili småhusproduktionen genom att snabbt säija ett statiigt beiånat hus för ett betydiigt högre pris. Samhåiiets stöd tiii småhusproduktionen har i sådana faii fått den effekten att enskiida kunnat göra snabba spekuiationsvinster.

Ett sätt att komma ti11 rätta med sådant missbruk är att införa särskiida vi11k0r vid kreditgivningen så att den ursprungiige låntagaren inte får överföra iånen ti11 ny ägare utan att iånemyndigheten godkänner priset. En sådan köpeskii- 1ingskontro11 fanns tidigare inom den statiiga 1ångivningen. Att denna kontroii siopades berodde på att det i praktiken så gott som aidrig förekom att kontroiien iedde tiii att överfiyttning av iån ti11 ny ägare förhindrades.

Av detta skuiie man kunna dra den siutsatsen att det i sjäiva verket inte finns något större probiem med obehörigt utnyttjande av statiiga iån. Det kan tänkas att det förhöii sig så när man gjorde den enkät (se avsnitt 1.3) som gav det nyss angivna resuitatet. Vid den tiden var efterfrågan på småhus ganska iåg och prisutveckiingen på småhus hade sedan omkring 1980 inte håiiit jämna steg med den aiimänna prisutveckiingen. Sedan ett eiier ett par år tiilbaka år situationen en annan. Priserna på småhus stiger nu kraftigt och efterfrågan är stor, särskiit i storstadsområdena. Det är inte omöjiigt att utveckiingen kan komma att ieda ti11 att köpeskiiiingskontroiien måste âterinföras.

Överlåtelseförbud 87

För vårt vidkommande ter saken så att sig reglerna i jordabaiken om köp av fast egendom inte bör vara utformade så att de utgör hinder för kommunerna att via regier i avtai om direkta e11er indirekta överiâteiseförbud förhindra sådant missbruk av samhäiiets bostadsstöd som tar i sig uttryck snabba vidareförsäijningar ti11 betydiigt högre pris än det sâijaren betaiade för det nyproducerade huset. Det måste därvid ocksá beaktas att jordabaikens bör vara konstrueregler rade så att de inte behöver ändras aliteftersom konjunkturerna på smâhusmarknaden växiar.

Vi har a11tså aniedning att genom ändringar i 4 kap. jordabaiken kiargöra, att kommunerna ska11 kunna konuppstä11a traktsviiikor som ger dem möjiighet att motverka att köparen av ett småhus gör snabba spekuiationsvinster. Det väcker emeiiertid frågan, om man även bör ta stä11ning ti11 sjäiva huvudfrâgan, nämiigen i viiken omfattning det över huvud taget ska11 vara tiiiåtet att vid köp av fast egendom uppstäiia kontraktsviiikor som inskränker köparens rätt att över förfoga fastigheten.

Den nuvarande regieringen i 4 kap. 4 § jordabaiken rörande vi11kor avseende köps fuiibordan e11er bestånd motiverades på sin tid av iagberedningen med att det från det aiimännas synpunkt är angeiäget att det vid försäijning av fast egendom inte uppstälis vi11kor som medför osäkerhet och oreda i äganderättsförhåiiandena. När det gäiier avtaisviiikor om förköpsrätt framhöiis under förarbetena tiil jordabaiken att sådana viiikor kan medföra ogynnsamma verkningar för b1.a. fastighetsomsättning och kreditgivning (prop. 1970:20 B1 s. 23). Dessa synpunkter har också understrukits i rättspraxis (NJA 1984 s. 673).

När nu iagstiftningen på detta sätt är negativt instä11d ti11

kontraktsviiikor som indirekt begränsar e11er försvårar ägarens möjiigheter att avyttra fastigheten, sku11e det vara föijdriktigt att aniägga samma synsätt på kontraktsviiikor som

88 Överlåtelseförbud

innebär, att ägaren frântas möjligheten att sälja fastigheten, och som därmed medför att fastigheten för framtiden försätts utanför den allmänna omsättningen. I detta kan det sammanhang också vara pâ sin plats att erinra om att det torde förhålla sig så att ett kontraktsvillkor av senast inte angivet slag har verkan mot köparens borgenärer (jfr NJA 1974 s. 376 och Rodhe, Handbok i sakrätt s. 120).

Det kan inte anses tillfredsställande att får anses rättsläget oklart när det är fråga om vilken rättsverkan klausuler om inskränkning i ägarens rätt att förfoga över fastigheten har. Vi förordar att denna oklarhet undanröjs genom ytterligare regler i ämnet. Mot bakgrund att det är angeläget att kommunerna får möjlighet att genom avtalsvillkor begränsa köparens möjlighet att göra måste spekulationsvinster, de nya reglerna innefatta rätt för parterna att med giltig verkan avtala om inskränkningar i köparens rätt att förfoga över fastigheten, nämligen såvitt gäller köparens rätt att träffa avtal om storleken av vederlaget när han i sin tur överlåter fastigheten. Reglerna torde böra göras enhetliga, dvs. det bör inte bli om en fråga specialregel som bara gäller kommunala försäljningar av statligt belånade småhus.

När det så gäller vilka frågan lagregler som bör uppställas synes det lämpligt att på så vis anknyta till i regleringen 4 kap. 4 § jordabalken att kontraktsvillkor om begränsningar i rätten att förfoga över fastigheten ges tidsbegränsad giltighet. Kommunerna har behov av att genom villkor av den typen kunna förhindra att en förvärvare Den gör spekulationsvinster. tidsperiod på två år som finns angiven i 4 kap. 4 § jordabalken är alltför kort för att det skall kunna syftet uppnås. Enligt vår bedömning krävs en tidsperiod på upp till fem är.

Vi föreslår därför att i 4 kap. jordabalken införs om regler rättsverkan av kontraktsvillkor som begränsar köparens rätt att överlåta fastigheten. Som redan finns det inte antytts anledning att uttryckligen lagreglera giltigheten av andra

Överlätelseförbud 89

kontraktsvillkor än sådana som avser vederlagets storlek. Genom den nya lagregeln, som lämpligen kan införas i en ny paragraf, 4 kap. 6 a §, skall alltså klargöras att kontraktsvillkor beträffande vederlagets storlek gäller i högst fem år. Regeln bör i övrigt i huvudsak byggas upp efter förebild av bestämmelserna i 4 kap. 4 § första stycket. Detta utvecklas närmare i specialmotiveringen.

Genom den föreslagna nya lagregeln klargörs att säljaren A kan i kontraktet med köparen B ta in villkor som under en femårsperiod begränsar Bzs rätt att överlåta fastigheten till C för ett högre vederlag än han själv erlagt. Lagregeln begränsas alltså dels i tiden dels genom att den endast gäller viss typ av kontraktsvillkor. Den naturliga tolkningen av en sådan lagregel är att den innefattar en begränsning av en tyst huvudregel, som går ut på att överlåtelseförbud i princip saknar verkan vid försäljning av fast egendom. Vi ser det som en fördel att den föreslagna lagregeln tolkas på det sättet. Därmed bringas nämligen klarhet också i själva huvudfrâgan, nämligen om det är tillåtet att vid försäljning av fast egendom begränsa köparens rätt att överlåta fastigheten vidare. Som exempel kan nämnas det fallet att en kommun försöker reglera till vem förvärvaren av kommunens fastighet skall få sälja fastigheten. Ett sådant villkor rör inte vederlaget och faller utanför den föreslagna lagregeln. Med den nyss angivna tolkningen av lagregeln kommer man till att ett sådant villkor saknar verkan.

I 1947 års betänkande gjorde lagberedningen vissa uttalanden i fråga om fall som låg inom ramen för 1930 års lag om avtal till förmån för ofödda. Beredningen syftade därvid på situationer då överlâtaren uppställer det inskränkande villkoret i syfte att skapa garantier för att fastigheten senare övergår till köparens arvingar. Enligt vår mening måste man beakta dessa särskilda fall där försäljningen har ett slags anknytning till förordnande om succession. Det kan ske genom en särskild regel som tar sikte på sådana särfall och som innebär

90 Överlåtelseförbud

att det för dessa fa11 inte gä11er någon tidsgräns för giitigheten av köpeviiikoret. Undantagsregein, som också bör gä11a i vissa fail då fastighet säljs ti11 en stifteise, behandias närmare i speciaimotiveringen.

Gä11ande rätt innebär att det inte finns något hinder mot att i gåva e11er testamente föreskriva inskränkningar i gâvomottagarens resp. testamentstagarens rätt att förfoga över fastigheten. Vi anser att det inte finns någon aniedning att nu överväga nâgra ändringar i det hänseendet. Det betyder också att vi inte ser någon aniedning att införa några nya bestämmeiser angående verkan vid gåva eiler testamente av vi11k0r som inskränker den ny ägarens förfoganderätt. Utgångspunkten har därvid varit den att det står parterna fritt att s1uta oiika former av avta1svi11kor för såvitt annat inte föijer av Iagtexten. Ett förbehåli i gåva e11er testamente som inskränker ägarens förfoganderätt b1ir gä11ande också mot tredje man, i fa11 förbehåilet antecknats i fastighetsboken (20 14 § kap. jordabaiken) och detta gä11er utan någon begränsning i tiden (jfr den särskiida regein i 4 kap. 30 § jordabaiken om verkan vid gåva av återvinningsförbehåii för längre tid än två år).

Om rättsiäget beträffande verkan av överiåteiseförbud vid köp av fast egendom kan betraktas som okiart, är däremot iäget vad avser sådana inskränkningar fuliständigt k1art när det gä11er över1âte1se av tomträtt. Av iagtexten (JB 13:6) framgår uttryckiigen: 1. tomträttens inträde e11er bestånd får ej göras beroende av vi11kor. 2. inskränkning får ej he11er ske i tomträttshavarens rätt att överiåta tomträtten e11er att uppiâta panträtt e11er nyttjanderätt i denna.

Vad som tidigare anförts (se ovan och avsnitt 1.3) beträffande det statiiga och kommunaia bostadsstödet och möj1igheten att utnyttja detta för att göra snabba spekuiationsvinster äger emeiiertid giitighet även vid överiåteise av tomträtt. Vi anser därför att en särskiid bestämmeise bör införas i 13 kap. 6 § jordabaiken som ger möjiighet att begränsa tomträtts-

Överlätelseförbud 91

havarens rätt att fritt avyttra tomträtten när det är fråga om upplâteise av tomträtt för smáhusbebyggelse. Bestämmeisens innehåii berörs och motiveras mera utför1igt i specia1motiveringen (se kap. 3).

De av oss föres1agna reg1erna om möjiighet till inskränkande vi11kor beträffande fast egendom och tomträtt föran1eder ett kompietterande ti11ägg i iagtexten ti11 21 kap. 4 § jordaba1ken. Kompietteringen redovisas och kommenteras kortfattat i specia1m0tiveringen (se kap. 3).

överlâtelseförbud 93

3 SPECIALMOTIVERING

4 kap. 6 a § jordabalken

6 a § I en köpehandling kan intas villkor, som medför att köparen inte utan säljarens medgivande får överlåta fastigheten för ett högre vederlag än han själv erlagt. Sådant villkor gäller under högst fem år från den dag då käpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är villkoret ogiltigt. Om tiden ej bestämts, skall den anses vara fem är.

Köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten kan uteslutas genom köpevillkor om syftet med villkoret är antingen att fastigheten senare skall tillfalla köparens arvingar eller testamentstagare eller också att säkerställa, att fastigheten används för visst ändamål, som främjas av stiftelse eller annan dänmed jämförlig inrättning.

Bestämmelserna i den förevarande paragrafen syftar till att undanröja oklarheter såvitt gäller rättsverkan av klausuler som inskränker en ägares rätt att förfoga över fastigheten. Sakens närmare bakgrund återfinns i den allmänna motiveringen (se kap. 2).

Paragrafen, som är uppdelad i två stycken, består dels av en regel som gäller generellt för överlåtelser (första stycket), dels en specialregel (andra stycket), som innebär en kodifieav gällande rätt beträffande överlâtelseförbud vid ring successionsrättsliga transaktioner. Sådana villkor som avses med den nya bestämmelsen skall antecknas i fastighetsboken

kap. 14 § jordabalken). Ett villkor som är ogiltigt skall

(20 dock inte antecknas.

94 Överlâtelseförbud

Det första stycket kan sägas vara en undantagsregel från en föreliggande tyst regel av innebörd att överlåtelseförbud i princip saknar verkan vid försäljning av fast egendom. Enligt bestämmelserna ges parterna möjlighet att avtala om begränsning i köparens rätt att sälja fastigheten vidare. En sådan möjlighet år angelägen, bl.a. för kommunerna som (säljarna) härigenom kan förhindra köpare från att göra snabba spekulationsvinster. I bestämmelsen uttrycks begränsningen på det sättet att köparen inte utan säljarens medgivande får överlåta fastigheten för ett högre vederlag än han själv Det erlagt. betyder med andra ord att bestämmelsen inte är för tillämplig det fall vederlaget bestämts till ett lägre än vad sälbelopp jaren själv erlagt. Regeln är generell såtillvida att den kan tillämpas på alla försäljningar, alltså inte bara på kommunala försäljningar av statligt belånade småhus.

Som framgår av lagtexten är bestämmelsen dock begränsad i väsentliga hänseenden. Det inskränkande villkor som parterna, oftast på säljarens initiativ, kan inta i en köpehandling får bara avse en enda sak, vederlaget. Dessutom ges, efter förebild av regleringen i 4 kap. 4 § jordabalken, villkoret tidsbegränsad giltighet. Villkoret gäller för en tidsperiod av högst fem år. Skulle villkoret avse annat än vederlaget eller har längre tid än den stadgade blivit bestämd, är villkoret ogiltigt (jfr nedan). Om någon tid inte avtalats beträffande

villkoret, skall det anses gälla för en tid av fem år. Vad som

sägs om köpehandling och köp skall i detta sammanhang också gälla byte. Ordet vederlag i lagtexten kan således avse antingen köpeskilling eller bytesvaluta.

Enligt 4 kap. 4 § jordabalken är påföljden av ett otillåtet villkor om köps fullbordan eller bestånd att hela köpet alltså inte bara det otillåtna villkoret - år ogiltigt. I förarbetena framhölls (prop. 1970:20 del B1 s. 159) att en sädan lösning är bättre än en ordning som innebär att avtalet gäller med ändrat innehåll. Med tvâårsregeln borde det vara lätt för parterna att avgöra om ett villkor var tillåtet eller

Överlåtelseförbud 95

inte. Detta ansågs vid departementsbehandlingen vara av vikt, eftersom skyldigheten att söka lagfart inträdde först när köpet blev definitivt.

I den nu föreslagna 4 kap. 6 a § är det inte fråga om svävarvillkor av en typ som innebär att köpet ännu inte är definitivt. Köpet år definitivt trots existensen av villkoret om vederlaget när köparen säljer fastigheten vidare. Skyldighet att söka lagfart inträder oavsett att säljaren genom villkoret skaffat sig ett inflytande över köparens möjligheter att i sin tur sälja fastigheten vidare. För den situationen synes den lösning som tidigare gällde i fråga om rättsverkan av otillåtna villkor vara att föredra, dvs. att villkoret men inte själva köpet blir ogiltigt (jfr SOU 1947:38 s. 171). Vi anser att otillåtna villkor som inskränker köparens rätt att förfoga över fastigheten motverkas på ett tillfredsställande sätt, om sanktionen består i att inte själva köpet utan endast villkoret blir ogiltigt. Det innebär att det inte finns något hinder mot att bevilja lagfart på en köpehandling som innehåller ett otillåtet villkor av nyssnämnda typ. I konsekvens härmed saknas anledning att låta regleringen i 4 kap. 6 § gälla även i fråga om villkor som innefattar begränsningar av köparens rätt att i sin tur förfoga över fastigheten.

I den föreslagna lagtexten anges direkt att villkoret är ogiltigt om längre tid avtalats än fem år. Det finns inte någon uttrycklig lagregel om det fallet att avtalsvillkoret rör något annat än vederlaget t.ex. ett villkor om till vem köparen i sin tur får sälja fastigheten. Den närmast till hands - och av oss avsedda - är att även i liggande tolkningen sådant fall själva villkoret är ogiltigt under det att köpet blir gällande.

Som tidigare uttalats är syftet med den föreslagna bestämmelsen att hindra spekulation. Detta syfte tillgodoses genom att köparen först efter fem år får överlåta fastigheten för ett högre vederlag än han själv erlagt. Att upprätthålla

96 Överlåtelseförbud

bestämmelsen helt och fullt i alla sammanhang torde inte vara rimligt. I vissa situationer uppstår komplikationer och undantag bör då ibland kunna medges. Vi tänker på sådana situationer där det främsta motivet till försäljningen är något annat än att snabbt hämta hem en spekulationsvinst. Vad som avses är yttre inträffade omständigheter. Som exempel kan nämnas det fallet att köparen avlider före femårstidens utgång. Ett dödsbo bör då inte rimligen förhindras att fritt avtala om priset när dödsboet vill sälja fastigheten. Andra exempel där bedömningen bör vara likartad är långvarig sjukdom hos köparen, nytt arbete på annan ort eller skilsmässa. I nu nämnda och andra likartade situationer där det alltså framstår som högst motiverat att inte längre upprätthålla det överenskomna villkoret kan säljaren (kommunen) uppge villkoret och tillåta vidareförsäljning till marknadspris. Gör kommunen inte det torde köparen vara oförhindrad att väcka talan om att avtalsvillkoret är oskäligt på grund av senare inträffade omständigheter (jfr 36 § avtalslagen).

En annan situation då ett femårigt villkor inte kan upprätthållas är den när köparens (Bzs) borgenärer före femårstidens utgång gör anspråk på fastigheten. Man kan tänka sig att de ansöker om att fastigheten skall tas i mät eller att B skall sättas i konkurs och fastigheten försäljas, antingen under hand eller exekutivt. Ett sådant förfarande torde inte kunna förhindras genom det nu aktuella förslaget. Som tidigare anförts, se avsnitt 1.2, torde nämligen ett överlåtelseförbud, uppställt i ett oneröst avtal, inte medföra något hinder för köparens borgenärer att få egendom utmätt, även om förbudet skulle ha uppställts i överlätarens intresse. I varje fall torde den speciella typ av villkor som omnämns i vårt lagför- - - sakna verkan mot den som förvärvar fasslag prisvillkor tigheten i exekutiv väg.

En person (C) som blivit ny ägare till fastigheten på sätt som nyss nämnts övertar inte den gamle ägarens (Bzs) obligationsrättsliga förpliktelse gentemot den ursprunglige säljaren (A).

Överlåtelseförbud 97

Bzs eventueiit femåriga inskränkta vi11kor avseende vederiaget är avtaiat med A. Detta avtai binder inte C, utan denne kan i den förevarande situationen erháiia iagfart. i fas- Anteckning tighetsboken såvitt avser det femåriga viiikoret aktuaiiseras sâiedes inte detta iâge.

Såsom framgår av det föregående begränsas inte iagregein tiii att avse endast kommunaia försäijningar av småhusfastigheter. Regein är genereii i den meningen att den gäiier gentemot a11a säijare och för aiia typer av fastighetsobjekt. Som exempel på fa11 där andra säijare än kommunen kan viija uppstäiia prisviiikor kan nämnas att företag för särskiit förmånligt pris säijer tomter tiii sina anstäiida. Vi menar att det i en sådan situation kan vara fu11t rimiigt att företaget vi11 förhindra att deras anstäilda utnyttjar erbjudandet för att snabba göra spekuiationsvinster.

En säijare, A, har aiitså under en tid av fem år möjlighet att utöva priskontroii såvitt gä11er Bzs köparen vidareförsäijning tili C. En sådan ordning kan i och för sig missbrukas. Vi tänker på det fa11et når en säijare, privatpersonen ser en (A), chans att tjäna ytteriigare en siant där på en försäijning prisviiikor har uppstäiits. En sådan situation kan uppkomma när köparen B vi11 säija vidare tiil en annan köpare, C, före femårsperiodens utgång. A kan då tänkas utnyttja den uppkomna situationen och förkiara sig beredd att mot viss ersättning uppge vi11koret.

Faran för att ett sådant utpressningsiäge skaii uppstå bör emeiiertid inte överdrivas. I sjäiva verket torde det röra sig om enstaka undantag när sådana iägen uppkommer. Man kan nämiigen inte förvänta att det skuiie vara särskiit intressant privatpersoner emeiian att inieda köpeförhandiingar med förekomsten av ett sådant vi11kor varom nu är fråga. Normait borde försiag om vi11koret medföra antingen att köparen stäiier krav på prisnedsättning e11er att han avstår från affär. Det finns mot bakgrund av dessa effekter inte skäi att anta att andra

98 överlätelseförbud

säljare än kommuner vill utnyttja lagregeln om prisvillkor. Bara i vissa speciella situationer kan det tänaas att en privat säljare har ett stort intresse av att uppställa villkor beträffande vederlaget. Ett sådant fall kam vara det när ett företag på mycket goda villkor låter försälja fastigheter eller delar därav till sina anställda.

En köpare (B) behöver inte hamna i eller känna sig i underläge gentemot en säljare (A) som kräver ersättning för att ge upp ett prisvillkor. B har alltid vissa handlingsnöjligheter mot Azs propâer om ytterligare ersättning. B kan t.ex. alltid avvakta femârsperiodens utgång. B kan också hyra ut fastigheten till den tidpunkt inträffar då försäljning blir möjlig. Skulle B anse att sådana förhållanden blivit för handen att ett vidhâllande av villkoret från Azs sida framstår som uppenbart oskäligt, torde B vara oförhindrad att föra talan därom (36 § avtalslagen).

I andra stycket upptas ytterligare fall där öierlåtelseförbud kan komma i fråga. Som framgår av lagtexten rör det situationer där försäljningen har anknytning till iörordnande om succession. Bestämmelsen innebär ingen nyhet sak; närmast kan den ses som en kodifiering av vad som uppiattats som gällande rätt på omrâdet. Att gällande rätt inte kan sägas vara helt klar på detta rättsomrâde framgår av rättsfall från högsta domstolen (se NJA 1984 s. 673). Bestämnelsen kan vidare sägas ytterligare understryka det i den allmäina motiveringen

förda resonemanget om förekomsten av en tyst iuvudregel (se

2 kap.). Innehållet i förevarande stycke skall mot denna bakgrund ses som ett undantag från en tyst huvudegel innebärande att överlätelseförbud i princip saknar verkan vid försäljning av fast egendom.

I motsats till fallet i första stycket finns det ingen tidsgräns uppsatt för giltigheten av köpevillkoret. Det förklaras av att motivet bakom den förevarande regeln är så annorlunda mot den i första stycket. Det är här inte fråga att komma till

SOU 1988:65 Överlåtelseförbud 99

råtta med köparens eventuella spekulationsvinster. Vad som legitimerar säljaren att uppställa köpevillkor som utesluter köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller att upplåta rättighet i fastigheten är i stället ett helt annat motiv. Som framgår direkt av lagtexten kan rätten till överlåtelse uteslutas genom köpevillkor om syftet med villkoret är av ett speciellt Det rör närmare slag. sig bestämt om två situationer. Den första, och vanligaste, avser en uteslutning av köparens rätt till överlåtelse om syftet med villkoret är att fastigheten senare skall tillfalla köparens arvingar eller testamentstagare Den andra (testamentsfallet). situationen gäller den kanske något men ändock föreovanliga kommande situationen när säljaren vill säkerställa att fastigheten framdeles skall användas för visst ändamål, som främjas av en juridisk person, t.ex. en stiftelse eller annan därmed jämförlig inrättning (jfr 1 kap., avsnitt 1.2). Som exempel kan nämnas stiftelser som har till ändamål att främja vetenskapliga, konstnärliga, sociala eller liknande syften. - Om det råder delade beträffande meningar syftet med ett uppställt köpevillkor kan saken kompliceras. Att avgöra om syftet är av det slag som anges i bestämmelsen blir då en ren bevisfråga. Förmodligen inträffar komplikationer relativt sällan. I normalfallet torde det inte vâlla att några bekymmer tolka huruvida syftet med villkoret är sådant som omfattas av bestämmelsen.

-

i dessa nu angivna speciella - situationer får hänsynen till

fastighetsomsättningen vika till förmån för andra syften. Några mer påtagligt negativa konsekvenser torde inte uppkomma av detta. Det rör sig uppskattningsvis om ett relativt ringa antal fall sett till den totala omsättningen av fastigheter. Och det finns goda skäl som talar för att t.ex. tillåta en far att sälja till en son och därvid uppställa förbud för sonen att sälja fastigheten vidare om faderns syfte är att säkerställa fastigheten åt barnbarnen. Som exempel på testamentsfallet kan nämnas att säljaren känner till att köparen gjort testamente och vill uppnå att fastigheten i sinom tid tillfaller testamentstagarna.

100 Överlåtelseförbud

På grund av inträffade förhållanden kan ett överlåtelseförbud komma att bli orimligt betungande. Villkoret kan bli svårt eller rentav omöjligt att uppfylla. Om en sådan, förmodligen ganska sällsynt, situation uppkommer bör man i vissa lägen med stöd av permutationslagen (1972:205) kunna komma till rätta med det uppställda villkoret. Av 1 § 1 st. i lagen framgår att permutation kan avse bestämmelse som enskild har meddelat i gåvobrev, testamente, stiftelseurkund eller liknande handling. Ett villkor i en köpehandling som har till syfte att säkra att en viss stiftelse behåller fastigheten för sin verksamhet torde kunna betecknas som en liknande handling, som kan jämkas liksom själva stiftelseurkunden.

13 kap. 6 § jordabalken

6 § Tomträttens inträde eller bestånd får ej göras beroende av villkor. Ej heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i denna i vidare män än som följer av 4 kap. 6 a § första stycket.

Paragrafens nya lydelse innebär att det skapas korrespondens mellan fast egendom och tomträtt såvitt avser möjligheten att uppställa inskränkande villkor med giltig verkan. Tomträttshavarens rätt skall alltså kunna inskränkas i samma utsträckning som gäller för fastighetsköparen enligt bestämmelserna i vårt framlagda förslag till 4 kap. 6 a § första stycket jordabalken. Att den föreslagna ändringen har detta sakligt sett identiska innehåll framgår av lagtextens ordalydelse.

Det torde inte vara pâkallat med någon längre utläggning för att motivera den nu föreslagna kompletteringen av JB 13:6. Det framstår närmast som självklart att i de speciella situationer som avses - att villkor beträffande vemöjligheten uppställa derlaget analoga regler bör gälla för fast egendom respektive

Överlâtelseförbud 101

tomträtt. De motiv som ligger till grund för de föreslagna bestämmelserna i 4 kap. 6 a § första stycket har enligt vår mening också bärkraft i tomträttsfallet. När det gäller bestämmelsen i 4 kap. 6 a § andra stycket torde det - med hänsyn till reglerna i 13 kap. 2 § jordabalken om vem som får upplåta tomträtt - inte finnas anledning att räkna med villkor motsvarande testamentsfallet vid tomträttsupplåtelse. Inte heller synes finnas behov av någon ny regel som skall säkerställa att tomträtten skall användas för visst ändamål. Här synes de nuvarande reglerna i 13 kap. 4 och 8 §§ jordabalken vara tillfyllest. Enligt dessa regler har tomträttsupplåtaren redan nu möjlighet att tillse att egendomen användes för det ändamål som avsetts.

21 kap. 4 § jordabalken

4 § Framgår av upplåtelsehandlingen att tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta servitut eller rätt till elektrisk kraft i tomträtten är inskränkt, skall anteckning om detta göras i tomträttsboken när inskrivning sökes.

Ändringen är föranledd av tillägget i 13 kap. 6 § jordabalken.

Enligt denna bestämmelse kan tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten vara inskränkt. Som en konsekvens av detta bör 21 kap. 4 § jordabalken kompletteras med det nu föreslagna tillägget.

Ikraftträdandet

Av allmänna grundsatser följer att de nya bestämmelserna tillämpas endast i fråga om avtal som har ingåtts efter ikraftträdandet. Någon särskild övergângsregel behövs inte.

III ORIKTIG KÖPESKILLING

1 SYNPUNKTER OCH FÖRSLAG

I 4 kap. 1 § jordabaiken föreskrivs b1.a. att köpehandiing avseende fast egendom ska11 upptaga köpeskiiiingen. Har denna formföreskrift inte iakttagits är köpet ogiltigt.

Eniigt äidre rätt gä11de ett formkrav som innebar att i princip a11a köpevi11kor sku11e tas upp i köpehandiingen. I praxis hade eme11ertid godtagits muntliga sidoöverenskommeiser om annan köpeskiliing än den som angetts i köpehandlingen. Den nu gä11ande jordabaiken innefattar en skärpning av formkravet i det hänseendet. I förarbetena framhöiis (prop. 1970:20 dei Bl s. 151) att vare sig den verkliga köpeskiiiingen är högre e11er iägre än den som angetts i köpehandiingen torde parternas avsikt ha varit att i något avseende vi1se1eda tredje man e11er myndighet. Starka skäi ansågs därför ta1a för att man sku11e upprätthâlia formkravet med stränghet även när det gä11de uppgift om köpeskiiiingen. Om en därom iämnats

uppgift

för skens sku11e borde köpet kunna förkiaras ogiitigt på taian av part.

Situationen är aiitsâ för närvarande den att ett avta1 om köp av fast egendom kan förkiaras ogiitigt på taian av part för den händeise den verkiiga köpeskiiiingen inte anges korrekt i köpehandiingen. Någon särskiid preskriptionstid gä11er inte i fråga om sådan taian. Det innebär att en betydande osäkerhet råder för båda parters dei. Denna osäkerhet som råder parterna eme11an kan utnyttjas i pâtryckningssyfte och kan också ge endera sidan möjiighet att göra ekonomiska vinster på motpartens bekostnad (se tredje iagutskottets ut1åtande 1970:80 s. 198).

104 Oriktig köpeSkf77ing

Det är i och för sig olyckligt att någon innehar en fastighet under så osäkra förhållanden. Det kan nämligen leda till att innehavaren inte vågar göra sådana investeringar på fastigheten som i och för sig framstår som önskvärda. En sådan ordning är föga förenlig med den grundtanke som uppbär gällande rätts huvudregel om att klausuler om förköpsrätt och om återköpsrätt i princip saknar verkan (se II, avsnitt delfråga 1.2).

Härtill kommer följande. Om den som gjort ett på grund av formfel ogiltigt förvärv av en fastighet nyttjandeupplåter rätt, servitut eller panträtt i fastigheten, blir upplåtelsen till följd av regeln i 18 kap. 3 § punkten 3 jordabalken inte gällande, även om avtalsparten skulle vara i god tro. En godtroende förvärvare av sådan rättighet har emellertid enligt 18 kap. 4 § andra stycket rätt till ersättning av staten för den förlust han kan lida (SOU 1960:25 s. 577-579, prop. 1970:20 del Bl s. 467-468 och 470). Motsvarande om gäller fastigheten överlåtes till godtroende förvärvare, dvs. någon som inte vet och inte heller bör känna till att köpeskillingen var felaktigt angiven i den köpehandling som legat till grund för överlåtarens lagfart på fastigheten.

Reglerna i 18 kap. jordabalken om godtrosförvärv alltskyddar så inte godtroende förvärvare av äganderätt eller annan rätt när säljarens resp. upplâtarens förvärv av fastigheten är ogiltigt på grund av formfel. Emellertid bör i detta sammanhang också uppmärksammas de regler i 34 § avtalslagen, som innebär skydd för godtroende förvärvare när det gäller överlåtelse av rättighet enligt innehållet i en skriftlig handling som upprättats för skens skull. Det är möjligt att dessa regler kan medföra, att godtroende tredje man bereds ett längre gående skydd än vad som följer av 18 kap. 1-3 §§ jordabalken när det gäller den särskilda typ av formfel som består i att köpehandlingen inte upptar den verkliga köpeskillingen. Något klargörande avgörande i rättspraxis finns emellertid inte och i förarbetena uttalas endast att frågan får lösas i rättstillämpningen (prop. 1970:20 del Bl s. 151).

Oriktig köpeskillfng 105

Enligt vår mening får det anses vara oklart vad gällande rätt egentligen innebär i fråga om godtroende tredje mans rättsställning när ett tidigare förvärv är ogiltigt på grund av det särskilda formfelet att köpeskillingen inte är korrekt angiven och köparen efter att ha erhållit lagfart säljer fastigheten vidare till godtroende tredje man eller gör en upplåtelse till godtroende tredje man (jfr Grauers, Fastighetsköp, 10:e uppl. s. 30 och s. 44).

Någon närmare undersökning av hur pass vanligt det är att köpeskillingen inte angetts korrekt har inte gjorts. Möjligen kan man förmoda att det inte är alldeles att i ovanligt parter syfte att göra skattevinster kommer överens om att ange en annan köpeskilling än den verkliga. Om detta antagande är riktigt framstår det som betänkligt att man inte kan säkert bedöma om i sådana situationer en godtroende tredje man erhåller skydd för förvärv av äganderätt eller begränsad sakrätt när tredje man träffat avtalet med någon som fått lagfart på fastigheten på grundval av en köpehandling som år behäftad med det formfelet att köpeskillingen är felaktigt angiven.

Ett sätt att komma till rätta med den oklarhet som får anses råda är att anknyta till det rättsläge som rådde före ikraftträdandet av den nu gällande jordabalken. Köp av fast egendom skulle m.a.o. inte utan vidare vara ogiltigt därför att uppgiften i själva köpehandlingen om köpeskillingen är oriktig. Har parterna vid sidan av själva köpehandlingen enats om en annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen skulle sidoöverenskommelsen bli gällande och köpet följaktligen bestå.

Den angivna lösningen har den fördelen att parterna blir bundna i förhállande till varandra i enlighet med vad de faktiskt har enats om. Vad särskilt gäller den i våra direktiv nämnda frågan om förköp i sådana situationer uppnås att kommunen genom förköp kan träda i köparens ställe vilket för närvarande inte är möjligt eftersom det enligt gällande rätt inte finns

10e Oriktig Köpeskilling sou 1988:66

något gi1tigt köpeavtai i vilket kommunen kan inträda som part. I förköpsfa11en innebär 1ösningen att sâijaren b1ir sky1dig att på anmodan av kommunen Iämna uppiysningar om den muntliga sidoöverenskommeise (5 § andra stycket förköpsiagen). Och kommunen b1ir i a11mänhet inte bunden av en sådan sidoöverenskommeise ifa11 kommunen varken kände tiil e11er borde känna ti11 den när förköpsrätten utövades.

Ett skä1 som synes ha Iegat ti11 grund för den nuvarande ordningen är att ett strängt formkrav försvårar för parterna att 1ämna vi1se1edande uppgifter i syfte att undgå skatt. Härti11 kan anföras att det innefattar skattebedrägeri att i sjä1vdek1aration iämna oriktiga uppgifter om den avtaiade köpeski11ingen. Den sä1jare som i sådant sammanhang förtiger en muntiig sid0överenskomme1se e11er att köpeskiiiingen är högre än vad som framgår av köpehand1ingen och därmed undviker rea- 1isationsvinstbeskattningen kan a11tsâ dömas ti11 ansvar för skattebedrägeri en1igt 2 § skattebrotts1agen. Inger köparen ti11 inskrivningsmyndigheten ett köpebrev som upptar en 1ägre köpeskiliing än den verk1iga kan också ansvar för skattebedrägeri komma i fråga på den grunden att Iagfartsstämpein be-

stäms ti11 ett för 1ågt beiopp (Thornstedt m.f1. Skattebrott

och skatteti11ägg 4:e upp1. s. 23).

I förarbetena tiil gäiiande jordabaik pâpekades att köpeskii- Iingen kan komma att anges tili ett högre be10pp än det verk- 1iga i syfte att vi1se1eda en arrendator som äger förköpsrätt ti11 fastigheten.

Detta påpekande har fortfarande bärkraft. Ett fe1aktigt angivande av köpeskiiiingen kan medföra, att den som har rätt tili förköp e11er hembud kommer att avstå från att utöva sin rätt att förvärva fastigheten. Det förfarande som parterna i köpeavtaiet gör sig skyidiga ti11 i nyss åsyftade situationer kan beskrivas så att de vi1se1eder den som har rätt tiil förköp resp. hembud och därmed förmår honom att inte utnyttja sin rätt. Parterna har med andra ord medeist viiseiedande förmått

_%

Oriktig köpeskilling 107

den vilseledde till en underlåtenhet. Flera av de i 9 kap. 8 § brottsbalken uppställda rekvisiten för brottet oredligt förfarande är därmed uppfyllda. För att ansvar för oredligt förfarande skall inträda fordras emellertid också att den av vilseledandet framkallade dispositionen - underlåtenheten skadat den vilseledde (se härom Beckman m.fl. Kommentar till Brottsbalken I, 5:e uppl., s. 532 ff samt Jareborg, Brotten II, andra uppl. s. 229 f).

Med skada avses i brottsbalkens bestämmelser om förmögenhetsbrott ekonomisk skada. När det är fråga om ansvar för oredligt förfarande torde skadan kunna bestå i att mâlsäganden vilseleds så att han går miste om möjligheten att göra en vinstbringande affär. I det sammanhanget kan hänvisas till att det av förarbetena framgår att det utgör oredligt förfarande om gärningsmannen narrar någon att avstå från en förmånlig affär (NJA II 1942 s. 413, Kommentaren till brottsbalken 5.e uppl., s. 532).

Av det anförda synes man kunna dra den slutsatsen att ansvar för oredligt förfarande kan komma i fråga för den händelse parten anger köpeskillingen felaktigt i köpehandlingen i det uppsåtet att någon som har rätt till förköp eller hembud skall avskräckas från att utnyttja sin rätt. Förutsättningen är dock att det från ekonomiska synpunkter skulle ha framstâtt som förmånligt för den berättigade att utöva sin rätt mot erläggande av den verkliga köpeskillingen. I förköps- och hembudsfallen ger straffbestämmelsen om oredligt förfarande i praktiken ganska begränsade möjligheter att komma åt sådana förfaranden som här avses.

Att återgå till äldre rätts ståndpunkt innefattar knappast någon fullgod lösning av problemet. Vi har därför också övervägt en lösning som innebär att uppgiften i köpehandlingen om köpeskillingen är bindande för parterna även om parterna skulle i en sidoöverenskommelse ha träffat avtal om en annan köpeskilling. Skillnaden jämfört med gällande rätt blir alltså

108 Oriktig köpeskillfng

att avtaiet om sjäiva fastigheten biir giitigt men att sidoöverenskommeisen b1ir ogiitig och parterna bundna vid den uppgift om köpeskiiiingen som finns i köpehandiingen.

Den angivna Iösningen påminner i någon mån om vad iagberedningen föresiog i 1947 års betänkande som innehöii en regei (4 kap. 1 § första stycket) om att köpeviiikor som inte hade intagits i köpehandiingen skuiie vara utan verkan. Beredningens försiag innebar i princip att samtiiga viiikor skuiie tas med i köpehandiingen och att vi11k0r som uteiämnats skuiie b1i utan verkan. Beredningen utgick antagligen från att ett sådant totait formkrav överensstämde med då gäiiande rätt. Senare rättspraxis utveckiades emeiiertid i en annan riktning (prop. 1970:20 Bl s. 143).

Köp av fast egendom har sedan gammait krävt viss form. Vidare har gä11t att pubiicitet skaii ges åt förvärv av fast egendom genom Iagfart och därmed åtföijande registrering av förvärvet och de väsentiigaste viiikoren för det. Lagfartspiikten har stä11ts upp i aiimänt intresse (SOU 1960:25 s. 708, prop. 1970:20 s. B 568 och NJA 1986 s. 205). Ett av de centraia köpeviiikoren är köpeskiiiingen, som i förarbetena ti11 gäiiande jordabaik betecknas som en av köpets typkiausuier (prop. 1970:20 Bl s. 144). Mot den bakgrunden synes det heit naturiigt att iagstiftningen ger garantier för att den vid inskrivningsmyndigheten offentiigt tiiigängiiga uppgiften om köpeskiiiingen svarar mot det verkiiga förhåiiandet.

Vidare kan framhåiias att uppgiften om köpeskiiiingen har betydeise för andra än avtaisparterna. I det föregående har nämnts att gäiiande regier om förköp och hembud för sin praktiska tiiiämpning förutsätter att uppgifterna i köpehandiingen om köpeskiiiingen är korrekta. Läggs de civiirättsiiga regierna upp så att de innefattar ett tryck på parterna att ange köpeskiiiingen korrekt motverkas oiika typer av skattefiyktsåtgärder. Siutiigen kan framhåiias att den köpeskiiiingsstatistik som iigger tiii grund för arbetet med fastighets-

Oriktig köpeskillfng 109

taxeringen b1ir mer pâlitiig om de civiirättsiiga regierna föranieder parterna att i eniighet med det ange köpeskiiiingen verkiiga förhåiiandet.

Det tryck pâ parterna som föijer av gäiiande rätt är som framgår av det tidigare anförda förenat med nackdeiar av oiika siag. Ett system som innebär att sidoöverenskommeisen är ogiitig och vi11koren i köpehand1ingen för inavgörande parternas bördes rättigheter och skyidigheter medför inte samma probiem. Tredje man som har rätt tiil hembud respektive förköp kan tryggt hâiia tili den köpehandiing sig som iäggs tiii grund för iagfartsansökan. Det fiskaiiska intresset tas tili vara även om det står parterna öppet att de facto ett ti11ämpa annat än det som har angetts pris i köpeskiliingen. En underiåtenhet att redovisa det faktiskt i t.ex. tiiiämpade priset en sjä1vdek1aration medför dock ansvar för och skattebrott, skuiie parterna förfara på det nu angivna sättet utsätter de sig för risken att i framtiden någon av dem kommer att ifrågasätta den verkstäiida betainingen på den grunden att beta1ningen inte svarar mot den me11an parterna civiirättsiigt gä1- 1ande köpeski11ingen. Däremot iöper man inte risken att sjäiva fastighetsöveriâteisen b1ir ogiitig med a11a de kompiikationer det kan medföra (jfr NJA 1987 s. 845).

Det kan sägas att den nu diskuterade lösningen är svår att förena med det synsätt som uppbär 34 § avtaisiagen. Det Iagrummet utgår från att ett kontrakt skriftligt som har upprättats för skens sku11 inte biir bindande för kontraktsparterna. Tiiiämpat på den nu aktue11a situationen sku11e det kunna innebära att det strider mot grunderna för 34 § avtaisiagen att iâta parterna b1i bundna av en för skens sku11 ti11kommen prisuppgift i överiâteisehandlingen.

När parterna anger köpeskiiiingen feiaktigt är syftet inte a11s att sjäiva överiâteisen av fastigheten sker för skens sku11. Tvärtom är båda parter instäiida på att genomföra en civiirättsiigt gä11ande fastighetsöveriâteise. Övriga för fas-

110 Oriktig köpeskillfng

tighetsköpet kännetecknande typklausuler i överlåtelsehandlingen är alltså på intet sätt simulerade. Vill man strikt upprätthålla formkravet på att samtliga typklausuler för ett fastighetsköp skall tas in i en och samma köpehandling har man att välja mellan att antingen låta hela köpet bli ogiltigt (gällande rätts lösning) eller låta köpet gälla i enlighet med vad som sägs i köpehandlingen. I det förra fallet hindras parterna frän att genomföra det köp som de vill få till stånd och i det senare fallet tillåts de genomföra köpet men på villkor som de själva har simulerat när det gäller priset. Den senare lösningen är svår att förena med grunderna för 34 § avtalslagen (jfr NJA 1933 s. 389 II där en förvärvare av en utarrenderad fastighet, för vilken gällde ett arrendeavtal med skenöverenskommelse om högre arrendesumma än den i verkligheten avtalade, kunde göra gällande det högre i kontraktet angivna beloppet). Lösningen innefattar å andra sidan ett fullföljande av formkravet vid fastighetsköp sådant det kravet utformats i jordabalken (skriftlig form i fråga om typklausulerna) utan att parterna drabbas av den drastiska påföljd som en ogiltighet av köpet i dess helhet innebär.

Härtill kommer att det, som tidigare angetts, finns ett intresse för andra än parterna av att de i samband med lagfarten tillgängliga uppgifterna om villkoren för fastighetsköpet svarar mot vad som gäller enligt de civilrättsliga reglerna. Och 34 § avtalslagen innefattar skydd för godtroende tredje man som i sitt handlande låtit sig pâverkas av en simulerad uppgift i ett skriftligt kontrakt. Vidare kan konstateras att den del av formkravet som består i att köpeskillingen skall anges i köpehandlingen kan sanktioneras på ett tillfredsställande sätt om uppgiften i köpehandlingen ges företräde framför en annan uppgift i en sidoöverenskommelse. Ett system som innebär att sidoöverenskommelsen saknar rättslig verkan medför inte samma nackdelar som gällande regler om att själva köpet blir ogiltigt. Bland annat elimineras det tidigare berörda problemet om tillämpningen av godtrosreglerna i jordabalken. Vi föreslår därför att frågan löses efter principen att köpet blir giltigt men sidoöverenskommelsen ogiltig.

Oriktig köpeskilling 111

Bestämme1serna 1 4 kap. 1 § jordaba1ken har en motsvarighet i 12 a § bostadsrättshgen (1971:479). Det ingår inte i utredningens uppdrag att överväga om den rege1n bör ändras. En översyn av bostadsrättshgen görs för närvarande av en särski1d utredning (Bo 1986:01).

Oriktig köpeskilling 113

Z SPECIALMOTIVERING

4 kap. 1 § jordabalken

1 § Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. inte dessa Uppfyller köpet villkor är det ogiltigt.

Köpehandlingen skall upptaga köpeskillingen. utom Köpes fast även annat egendom mot en gemensam köpeskilling är det att denna tillräckligt anges. Har köparen och säljaren vid sidan av köpehandlingen träffat överenskommelse om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är sidoöverenskommelsen ogiltig.

Förvärv som har gjorts enligt lagen om rätt (1982:352) till fastighetsförvärv för till bostadsrätt ombildning eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället är giltiga även om föreskrifterna i första stycket inte har iakttagits.

Den nya bestämmelsen har såväl till text som till innehåll stora likheter med den gällande Så återfinns t.ex. lagregeln. samtliga formkrav i den nuvarande regeln också i den nya bestämmelsen. Närmare besett inskränker sig skillnaden mellan nuvarande regel och den nu föreslagna till regeln en saklig ändring samt vissa smärre justeringar som föranleds av själva ändringsförslaget.

I paragrafens första stycke finns inte längre kravet att köpeskillingen skall anges i köpehandlingen. Inte heller tredje meningen, som för närvarande reglerar hur köpeskillingen skall anges när köpet omfattar även annat än den fast egendomen,

L__.%

114 Oriktfg köpeskilling

finns med. Den här återgivna lagtexten är emellertid inte slopad utan har i stället förts till det nya andra stycket första och andra meningen.

Enligt den nya bestämmelsen måste det av köpehandlingen framgå att det är fråga om ett köp. Liksom för närvarande måste också anges vilken fast egendom det är fråga om. Det måste också framgå vem som är säljare och vem som är köpare och bâda dessa måste skriva under köpehandlingen. Slutligen skall köpehandlingen innehålla en överlâtelseförklaring. Av tredje meningen i första stycket framgår vidare att om köpet inte uppfyller de nu redovisade villkoren är det ogiltigt.

Till skillnad från vad som nu är gällande rätt behöver en i köpehandlingen felaktigt upptagen köpeskilling enligt förevarande bestämmelse inte innebära att köpet blir ogiltigt (vidare, se nedan).

Paragrafens andra stycke innehåller i första och andra meningen de tidigare omnämnda bestämmelserna från första stycket i gällande regel. Formkravet att köpehandlingen skall upptaga köpeskillingen bibehålls således även i vårt förslag.

Den ändring som vi föreslår gäller den effekt som bör inträda när den i köpehandlingen upptagna köpeskillingen är en annan än den parterna sinsemellan verkligen kommit överens om. Verkan av de nuvarande reglerna är som bekant att hela köpet blir ogiltigt om köpeskillingen inte angivits korrekt i köpehandlingen. Den nu föreslagna bestämmelsen förhindrar en sådan effekt. Den regel som vi föreslår innebär, vilket framgår av lagtexten, att villkoren i köpehandlingen och inget annat blir avgörande för parternas inbördes rättigheter och skyldigheter. Att en sidoöverenskommelse mellan parterna inte skall kunna stjälpa köpet framgår av ordalydelsen i tredje meningen i stycket. En sidoöverenskommelse om annan köpeskilling än den i köpehandlingen angivna är enligt bestämmelsen ogiltig, dvs. den saknar rättslig verkan. Däremot blir enligt vad nu ut-

Oriktig köpeskilling 115

tryckligen anges i lagtexten själva köpet med den i köpehandlingen uppgivna köpeskillingen giltigt. Det medför i sin tur att den i 18 kap. 3 § tredje punkten intagna särregeln (om undantag från de allmänna bestämmelserna om godtrosförvärv m.m. i 18 kap. 1-2 §§) inte tillämpas i fall när det finns en sidoöverenskommelse om priset.

Att en sidoöverenskommelse blir kan för ogiltig någon framstå som en inskränkning och ett alltför långtgående ingrepp i principen om parternas avtalsfrihet. Så bör emellertid saken inte ses. Som bekant råder det faktiskt inte full avtalsfrihet vid köp av fastighet. I största korthet kan här erinras om några inslag som kan sågas innebära en begränsning av avtalsfriheten. Vi tänker på den begränsade att förse möjligheten köpet med s.k. svävarvillkor (4 kap. 4 § I st. jordabalken). Vidare förtjänar framhållas att option att dvs. löfte köpa, att framdeles sälja, ej är giltigt. Ibland har man ansett att hänsyn också måste tas till tredjemansintresset. Exempel på situationer, där inskränkning i avtalsfriheten måste anses vara förhanden, är sådana där företrädesrätt till köp kan tillkomma annan än den direkta avtalsparten, t.ex. en arrendator eller en kommun.

Mot bakgrund av det nu sagda, bör det inte anses uppseendeväckande att man av parterna kräver att det som upptagits i köpehandlingen också är det som skall gälla. Det föreslagna bör således inte ses som en inskränkning i avtalsfriheten utan som en del av ett formkrav som gäller vid köp av fast egendom.

Det kan synas något tveksamt vad som bör gälla när köpeskillingen avser både fast egendom och annat och det samtidigt finns en sidoöverenskommelse om ett annat pris än det som anges i den köpehandling som ges in till inskrivningsmyndigheten. Innebörden av den föreslagna blir i ett sådant lagtexten fall att sidoöverenskommelsen är ogiltig och att både i köpet fråga om fastigheten och den övriga egendomen skall fullföljas

116 Oriktig köpeskflling

enligt köpehandlingen. Inte heller i detta särskilda fall fär alltså sidoöverenskommelsens ogiltighet den följden att själva köpet också blir ogiltigt (jfr prop. 1970:20 del A s. 211).

Som framgår av lagtexten regleras den situationen att båda parter med öppna ögon försöker kringgå formkravet beträffande köpeskillingen genom att ange en köpeskilling i själva köpehandlingen och en annan i en muntlig eller skriftlig sidoöverenskommelse. Det kan naturligtvis förekomma, att parterna av misstag anger köpeskillingen felaktigt i köpehandlingen. I det fallet saknas en sidoöverenskommelse i lagförslagets mening. För den situationen får tillämpas reglerna i 32 § första stycket avtalslagen, vilket medför att den viljeförklaring som representeras av köpehandlingen kommer att sakna verkan; båda parter torde nämligen som regel i ett sådant fall anses ha varit i ond tro såvitt gäller prisuppgiften i den handling de gemensamt har undertecknat. Praktiskt sett blir följden att varken säljare eller köpare kan påfordra att försäljningen genomförs till det av misstag felaktigt angivna priset.

I detta sammanhang kan påpekas att det i och för sig är säljare och köpare obetaget att träffa överenskommelse om att häva ett köp av fast egendom. Frågeställningen berörs i rättsfallet NJA 1986 s. 205 (minoriteten). I rättsfallet uttalas att det av förarbetena till jordabalken framgår att en sådan överenskommelse kan ske fritt och formlöst. Det hänvisas vidare till uttalanden av departementschefen under förarbetena (prop. 1970:20 s. B186) varav framgår att denne ansåg att en överenskommelse om hävning borde tilläggas rättsverkan oberoende av om förvärvare hunnit söka lagfart. Av sammanhanget framgår att departementschefen därvid förutsatte, att formkravet för fastighetsköp inte behövde iakttas när överenskommelsen om hävning träffades. Anledningen till att departementschefen intog den ståndpunkten var att han inte ville frángâ den rådande rättsuppfattningen att parterna hade möjlighet att annullera köpeavtalet innan lagfart sökts genom att återställdes till säljaren eller förstördes. köpehandlingen

Oriktig köpeskilling 117

Eftersom andra stycket utformats med utgångspunkt i att båda parter varit ense om en sidoöverenskommelse med annan köpeskilling än den som angetts i köpehandlingen, finns det normalt inte någon möjlighet för att någon av parterna få köpet förklarat 30-33 ogiltigt enligt och 36 §§ avtalslagen. Antag t.ex. att A säljer sin till B och föreslår att fastighet köpeskillingen i köpehandlingen skall tas upp till ett högre belopp än som avtalats. Motivet är att A inte drabbas av realisationsvinstskatt ens med tillämpning av det högre priset samt att B får ett högre vid av reaingångsvärde beräkning lisationsvinstskatt när B en gång säljer fastigheten. B accepterar A:s förslag.

I det angivna exemplet är båda parter helt på det klara med vad de har gett sig in pä. Något svek, ocker, misstag eller handlande i strid mot tro och heder emellan föreparterna ligger inte (30-33 §§ avtalslagen). Som framgår av den föreslagna lagtexten skall i en sådan situation med köpehandlingen det där angivna priset gälla mellan Det finns därmed parterna. i allmänhet inte heller utrymme för att tillämpa 36 § avtalslagen.

Det kan naturligtvis inträffa, att någon försöker missbruka den föreslagna regeln genom att lura en godtrogen person att gå med på en sidoöverenskommelse i syfte att få igenom ett köp till det som finns lägre pris i köpehandlingen. Köparen A lurar t.ex. den oerfarne säljaren B att gå med på en sidoöverenskommelse som upptar det framförhandlade priset medan köpehandlingen upptar ett betydligt lägre pris. Azs argument är då att det finns skattevinster att göra under det att hans verkliga skäl är att komma över en fastighet till ett särskilt lågt pris. I en sådan situation kan B angripa själva köpet på den grunden att den rättshandling som representeras av köpehandlingen är ogiltig enligt 30 § (svek) eller 31 § (ocker) avtalslagen. B får då visa t.ex. att A redan från början var inställd på att komma över fastigheten till ett särskilt lågt pris och av det skälet vilseledde B att gå med på hela arrangemanget.

118 Oriktig köpeskilling

I detta sammanhang bör siutiigen framhåiias att den föresiagna regieringen endast innefattar ett slags sanktionsmekanism som tar sikte på att upprätthåila respekten för det 1ed i formkravet som består i att köpeskiiiingen ska11 anges i den köpehandiing som senare läggs ti11 grund för Iagfart. Sanktionen i gäiiande rätt är att he1a fastighetsköpet är ogiitigt. Eniigt försiaget består sjäiva överiåteisen av fastigheten men formkravet sanktioneras genom att sidoavtaiet saknar verkan. Försiaget kan inte 1eda ti11 rättsförluster för den som handiar så som rättsordningen sedan iänge har förutsatt, nämiigen anger det verkiiga priset i köpehandiingen.

Paragrafens tredje stycke innehåiler inte någon nyhet i sak. Stycket har sin motsvarighet i det nuvarande andra stycket, andra meningen.

4 kap. 2 § jordabaiken

Z § Har köp siutits och upprättas därefter köpebrev e11er annan ytteriigare köpehandiing angående samma förvärv, äger 1 § första och andra stycket tiiiämpning även i fråga om den senare handlingen. Handiing som icke uppfyiier dessa föreskrifter är utan verkan som köpehandling.

Eniigt gä11ande rätt måste minimiformkraven eniigt 1 § första stycket iakttas även i fråga om den senare köpehandiingen när parterna använder dubbia köpehandiingar såsom köpekontrakt och köpebrev. Iakttas inte minimiformkraven beträffande köpebrevet har köpebrevet inte verkan som köpehandiing. Däremot gäiier sjäiva köpet, om köpekontraktet har upprättats med iakttagande av minimiformkraven. Det räcker nämiigen att en av köpehandiingarna innehåiier minimiformkraven.

Som förut nämnts är det även eniigt vårt försiag ti11 ändrad 1yde1se av 1 § ett formkrav att köpehandiingen innehåiier upp-

Oriktig käpeskilling 119

gift om köpeski11ingen. Finns inte någon sådan uppgift kan 1agfart inte medde1as. Formkravet bör gä11a beträffande båda köpehand1ingarna när parterna använder sig av dubb1a köpehand- 1ingar. Med den ändring som föres1ås av 1agtexten i I § fordras därför att 1agtexten i 2 § jâmkas så att hänvisningen i 2 § avser 1 § första och andra stycket.

RESERVATION OCH SÄRSKILDA YTTRANDEN

RESERVATION

Av Iedamoten Allan Ekström

I. Jag stäiler mig heit bakom förs1aget rörande byggnad på ofri grund; avsnitt I.

I övriga deiar är jag skiijaktig på sätt framgår av det föijande.

II. Finns det behov av det föresiagna ti11 jordati11ägget ba1ken (4:6 a) - det måste vara den naturiiga frågan. Vad är det med andra ord som åberopas såsom grund för ett sådant genere11t ingrepp som föresiås i ett av våra centra1a iagverk. Jo, att en kommun bör ha förmåga att genom vi11kor en begränsa - som det uttrycks köpares möjiigheter att - den försä1ja värvade fastigheten vidare för ett pris som innebär att samhä11ets stöd ti11 smâhusproduktionen ger ti11 upphov spekuiationsvinster. Som genast framgår är det en ytterst begränsad säljarkategori som avses b1i förmånstagare, nämiigen kommun. En1igt sin 0rda1yde1se tar iagen däremot sikte på a11a kategorier av säijare.

Motsvarande missförhâ11anden är för handen i vad gä11er köpeobjekt. Medan Iagen forme11t omfattar a11 fast egendom, a11tså även hyresfastigheter, industrifastigheter och kärnkraftsaniäggningar, är det endast produktionen av småhus som åsyftas, för såvitt dessa hus uppiåtits med äganderätt - och sâ1unda ej med bostadsrätt e11er hyresrätt - och samhä11et därvid ti11handahâ11it subventioner av något s1ag.

Utöver vad nu sagts är att märka att den föresiagna lagregein i sig inbjuder ti11 en dei komp1ikationer, något som majoriteten säger sig vara k1art medveten om (speciaimotiveringen ti11

122 Reservation

4:6 a). Mina invändningar gäller emellertid i ännu högre grad paragrafens andra stycke, som icke har någon som helst beröring med eller anknytning till den situation som - enligt vad - för som framgått utgör själva utgångspunkten lagstiftningsärendet, nämligen tillskapande av ett slags köpeskillingskontroll vid försäljning av subventionerade småhus; jag återkommer till ämnet längre fram.

Till det anförda kan slutligen läggas de från den kalla verkligheten hämtade skäl som åberopas av den sakkunnige Sten Thunell i ett särskilt yttrande.

Sammanfattningsvis kan antagas att den föreslagna lagregeln icke kommer att utnyttjas i någon nämnvärd utsträckning. Själva förutsättningen är att småhus utbjudes med äganderätt till ett icke marknadsanpassat pris. Talesättet mycket väsen och litet ull ligger onekligen nära till hands. Den föreslagna bestämmelsen, betecknad som 4 kap. 6 a §, bör således ej införas.

I motiven till den föreslagna bestämmelsen uttalas med eftertryck att denna utgör en undantagsregel från en föreliggande tzst regel (kurs. av mig) av innebörd att överlåtelseförbud i princip saknar verkan vid försäljning av fast egendom. Utgångspunkten är sålunda att rättsläget är det motsatta mot det som uttrycks i lagtexten. Och detta resultat - som icke med säkerhet är gällande rätts - vill utredningens majoritet uppnå så att säga bakvägen i detta lagstiftningsärende. Mot detta uttalande och denna metod vänder jag mig med alldeles särskild bestämdhet.

Frågan huruvida det råder frihet för parterna att ingå avtal, varigenom den ena parten förbinder sig att vid en framtida händelse tillmötesgå den andra parten i olika hänseenden, är av central betydelse för vår råttsordning. För mig är det självklart att utgångspunkten bör vara, att det råder frihet för parterna att utforma sitt avtal på det sätt som de själva

Reservation 123

önskar, låt vara att denna frihet av olika icke anledningar kan gälla i obegränsad omfattning.

Varför skall t.ex. rättsordningen - utan att dessutom utsäga detta i lagens form - anses frånkänna ett uttryckligt löfte från endera partens sida verkan som angår rätten för den andre att komplettera ett fastighetsköp eller att erhålla företrädesrätt till fastigheten, för den händelse ägaren en

gång i framtiden skulle vilja sälja. (Se t.ex. Hellner,

Speciell avtalsrätt II s. 33.) Det är ej ovanligt att en person, som köper en bostadstomt och finner att säljaren äger även den obebyggda tomten intill, vill utverka att få företrädesrätt till granntomten vid en försäljning av denna. Om säljaren nu skulle högtidligen lova detta - och ett sådant löfte kan ju föranleda högre köpeskilling än eljest - varför skall ett sådant löfte underkännas? Finns det stöd för en sådan ordning i det allmänna râttsmedvetandet? Hade löftet - som kan representera däremot tagit sikte på lös egendom ett långt större förmögenhetsvärde - torde löftets avgivare otvivelaktigt vara bunden av sin Av lättinsedda viljeförklaring. skäl har jag därför med tillfredsställelse del av Henrik tagit Hesslers uttalande i Allmän sakrätt s. 450 om att för grunden att ej, ens parterna emellan, respektera en utfästelse att framdeles sälja fast egendom ter sig ganska oklar, särskilt sedan man i den nya JB inte längre har det, låt vara rätt bräckliga, stöd som det tidigare förbudet mot resolutiva villkor utgjorde. Institutet förköp erkänns dock av rättsordningen då fråga är om att tillgodose kommuns intresse att taga i anspråk annans mark även mot dennes vilja; rätten sitter i spjutstångs ände.

För att härefter övergå till den närmast aktuella frågan om bedömningen av en köpeklausul, varigenom köparen utfäster sig att ej överlåta den förvärvade fastigheten, är till en början att märka utredningens på flera ställen gjorda uttalanden om

att rättsläget är oklart. (Inom parentes må påpekas hur samma

fråga beskrivs i lagtexten, nämligen såsom angående köpares

124 Reservation

rätt att överiâta fastigheten med eiier utan begränsning. Själva utgångspunkten är ju emeiiertid att köparen vid sitt förvärv friviiiigt underkastat sig begränsning av just samma rätt som därför inte iängre är e11er logiskt sett kan vara totai. Det vaida uttryckssättet ieder för den sku11 tanken i fei riktning.) Av särskiit intresse för uttolkningen av rätts- 1äget är Knut Rodhes sammanfattning av det i tiden utdragna iagstiftningsarbete som föregått antagandet av den nya jordabaiken. I sin Handbok i sakrätt anför Rodhe säiunda (s. 118):

Ett iänge omdiskuterat probiem har varit i viiken utsträckning det bör tiiiåtas att det vid en onerös över- Iåteise av fast egendom iägges det bandet på köparen att han inte äger överiåta egendomen vidare (resp. inteckna den). JB 1734 1:2 i 1810 års iydeise förbjöd sådana vid fastighetsköp träffade förbehäii, eniigt viika säijaren sku11e få framdeies vinna egendomen åter. Även om syftet med denna föreskrift mera aiimänt var att hindra att ägare av fast egendom begränsades i sin dispositionsrätt, gä11de föreskriften dock endast sådana förbehåii som sku11e ge säijaren rätt att påkaiia återgång av köpet. 1909 års försiag ti11 JB vi11e emeiiertid fuiiföija tanken därhän, att en säijare över huvud taget inte skuiie kunna genom förbehäii vid köpet inskränka köparens rått att överiäta e11er inteckna köpeobjektet. Senare har man emeiiertid fränfaiiit denna tanke, och något förbud av sist angivet innehå11 har inte upptagits i JB 1970. Tvärtom har man i JB 4:3 stadgat, att bestämmeise varigenom köparens rätt att överiåta fastigheten e11er söka inteckning i denna inskränkes är ogiitig om den ej intagits i köpehandiingen, och man har vidare i JB 20:14 givit regier om anteckning i fastighetsboken av bestämmeiser av detta s1ag.

I övrigt är biott att observera, att 1930 års iag om vissa rättshandiingar tiii förmån för ofödda kan sätta gränser för giitigheten av bestämmeiser av nu diskuterat siag.

Reservation 125

Om det sålunda finns vidsträckt att i samband möjlighet med överlåtelse av egendom avtala, att förvärvaren inte skall ha rätt att överlåta egendomen vidare av (kurs. mig), så är det däremot ytterst om ett såtvivelaktigt dant överlåtelseförbud hindrar att utmätes i egendomen förvärvarens hand.

Den av Rodhe förmedlade uppfattningen om inställningen till ifrâgakomna överlåtelseförbud är helt oförenlig med den av utredningsmajoriteten knäsatta rättsprincipen, enligt vilken klausuler av hitgörande slag är utan verkan. Det är faktiskt uppseendeväckande att utan närmare analys på sätt som skett frântaga parterna rätt att sluta avtal. Dörren som hittills stått åtminstone på glänt slås helt sonika igen.

Det andra stycket har - som nämnts - inget samband alls med den utredningen underställda frågan utan är helt och hållet en följd av den föreliggande tysta regeln. Det kan ej ens från utredningsmajoritetens egen synpunkt uteslutas att det andra stycket är för snävt utformat.

Varje inskränkning i rätten att fritt ingå avtal med andra för att sörja för egna eller gemensamma angelägenheter är av så allvarlig natur att inskränkningen ovillkorligen bör ske i lagens form. I detta lagstiftningsärende har i stället den metoden valts att låta den föreslagna komma inskränkningen till uttryck i form av en tyst regel i motiven. En dylik lagstiftningsmetod, som här rör ett centralt civilråttsligt ämne, bör icke godtagas.

Sammanfattningsvis bör den föreslagna bestämmelsen icke till någon del intagas i jordabalken. I andra hand bör första stycket grundas på den ståndpunkten, att rättsläget är oklart och att det i sammanhanget funnits befogat att skräddarsy en lagregel för en speciell situation. Det hålls i sammanhanget uttryckligen öppet huruvida lagregeln berättigar till en tolkning ex analogia eller e contrario för närliggande fall. (Jfr

126 Reservation

He11ner, Toikning av 1ag, Rättsteori, s. 58 jfr sårskiit s. 71.) Andra stycket bortfa11er.

III. Ska11 ett me11an två parter friviiiigt ingånget avtai förkiaras ogiitigt av rättsordningen därför att parterna kränkt ett a11mänt intresse av något siag? Det är den iösning som va1ts b1.a. för det fa11et att parterna iämnat en oriktig uppgift om köpeski11ingen vid köp av fast egendom. Denna ordning år ytterst oti11fredsstä11ande (se Karigren, Feiansvaret vid fastighetsköp, s. 100 ff om föregiven ski11nad me11an återgång och hävning m.h.t. konsekvenserna) och bör bringas att upphöra. I denna dei är jag heit ense med utredningsmajoriteten.

Däremot har vi o1ika uppfattning om hur saken ska11 1ösas. Utgångspunkten är att den sanna köpeski11ingen bestämts i en särskiid handiing, sidolöpare, och att denna avviker från vad som intagits i den officie11a köpehandiingen. Att avvikeisen icke ska11 rubba köpets giitighet därom är vi som nämnt ense. Men ska11 sidoiöparen på ta1an av endera parten ogiitighetsförkiaras av hänsyn tili det a11männas intesse, med påföijd att det till och med eniigt båda parters mening oriktiga priset i den officieila köpehandiingen biir genom 1agen omvandiat ti11 det som ska11 gä11a dvs. det riktiga? Det är utredningsmajoritetens ståndpunkt. Denna kan jag inte biträda. Eniigt min mening bör i stäiiet den ordning gä11a som är vedertagen inom civiirätten i fråga om simuierade rättshandiingar, nämiigen att den sanna rättshandiingen är bindande parterna eme11an. Denna ordning var rådande i tiden före den nya jordabaiken, vi1ket framgår av den ailmänna motiveringen. Jag föredrar denna iösning framför majoritetens ståndpunkt att förkiara viss me11an parterna ingången rättshandling ogiitig ti11 förmån för en skenhandiing. över huvud taget bör det vara en a11män strävan att undvika ogiitighetsförkiaring som sanktion inom civiirätten.

SÄRSKILDA YTTRANDEN

1. Av de sakkunniga Sten Thunell och Lars Enderlein

Jag biträder inte utredningens försiag att en köpare ett genom avtaisvilikor skail kunna gå miste om sin rätt att under en tid av fem år fritt få avtaia om vederiaget, när han i sin tur ska11 säija sin fastighet. Regein innebär i att en praktiken tidigare säijare ailtid kan stoppa en fastighetsförsäljning, som sker tiil högre pris än vad säijaren under den anerlagt, givna tidsperioden.

Motiven ti11 regein är deis att kommunerna vid av nybyggnad småhus bidrar ti11 att hå11a kostnaderna nere genom en aktiv markpoiitik, som inte sä11an kombineras med viss subventionering av mark- och expioateringskostnaderna, dels ock att det i samband med den statiigt beiånade småhusproduktionen kan uppstå en differens meiian den subventionerade och prisnivån marknadsprisnivån, som enskiida personer skuiie kunna ti11godogöra sig vid överiåteiser.

Nyproduktion av småhus sker antingen som s.k. styckehus e11er som grupphus. I det förra fa11et skaffar sig den b1ivande husägaren en tomt och bygger därefter sitt hus Med på tomten. hänsyn tili den ofta bristande kommunaia tomtp1aneringen är det i dag, eniigt en uppskattning som gjorts efter en enkät ti11 ett urvai av trähusfabrikerna, endast meiian 10 30

tili

procent av samtliga tomter, som härrör från kommunaia tomtköer. Någon subventionering av tomtpriserna, som kan ha förekommit under början av 70-taiet, förekommer inte i dag tvärtom synes kommunerna särskiit uppmärksamma på att tiiiämpa gäiiande marknadspriser.

Personer, som bygger sina egna styckehus, gör det för att ha någonstans att bo. Skuiie någon tvingas fiytta inom en femårsperiod kommer vid styckehusproduktion enbart tomtpriset att

128 Särskilda yttranden

utgöra jämförelsebelopp i förhållande till den nya köpeskillingen. Den föreslagna regeln kan således inte ha varit tänkt för nybyggnad av styckehus.

Grupphusproduktionen karaktäriseras av att någon, ibland en kommun, bygger ett antal radhus, kedjehus eller friliggande hus, som därefter upplåts till de bostadssökande. Inte heller i dessa fall subventionerar kommunerna bostäderna.

Under 70-talet fungerade kommunerna ofta som byggherrar för grupphusomrâden, där husen sedan såldes till privatpersoner. För 12 - 14 år sedan upplåts ca 90 procent av de nybyggda grupphusen med äganderätt.

Under 1987 fattades beslut om statliga lån för 8 769 grupphuslägenheter. Av dessa upplåts sju procent, ca 600 lägenheter, med äganderätt. Återstoden, 93 procent, upplåts med hyreseller bostadsrätt. Av de 600 småhus, som skulle kunna vara aktuella för den föreslagna regeln, svarade landets kommuner för ca 30 hus. För 1986 finns mer detaljerade siffror, och av dessa framgår att 6 579 grupphus beviljades statliga lån det året. För endast 132 av de husen var landets kommuner lånesökande, och bara fem (!) procent därav, eller sju hus, uppläts med äganderätt.

skäl - kommunala subventioner och Om utredningens spekulation - skulle vara riktiga, är det ändå ett försvinnande litet antal hus som utgör grunden för lagförslaget.

Utredningen har inte ens försökt utreda, huruvida de nyssnämnda skälen är relevanta i dag. Branschens erfarenhet samt det förhållandet att köpeskillingskontrollen avskaffats och därefter inte âterinförts - vilket skulle ha skett om prisutveckmotiverat detta (prop. 1985/86:100 Bil. 13 s. lingen på småhus 47) - talar för att någon spekulation inte förekommer.

Den som i måste och kan sälja sitt hus för en köpedag flytta

Särskilda yttranden 129

skilling som överstiger produktionskostnaden måste dels betala realisationsvinstskatt, dels ock skaffa sig en ny bostad till marknadspris. Redan nu gällande regler utgör ett tungt vägande skäl för människor att bo kvar i sina hus. gamla Om den nya regeln införs, kommer omsättningen av bostäder att hämmas ytterligare och den rörlighet på bostadsmarknaden som i dag är särskilt önskvärd kommer att än mer. begränsas

Motiven för den nya regeln grundar sig på ett försumbart antal småhus. Ändå föreslår att skall utredningen regeln komma att omfatta inte bara alla småhus utan alla fastigheter över huvud taget. Någon kartläggning av konsekvenserna därav har inte gjorts, vilket är förvånande. Risk torde finnas exempelvis att en säljare i ett tidigare led kan komma att situatioutnyttja

nen mot en svagare ny säljare, något som utredningens

majoritet borde ha beaktat.

Priset på ett relativt är i stor nybyggt styckehus utsträckning beroende av den

boendekostnad, som en köpare kommer att

fâ. Ju lägre köparens desto räntebidrag blir, lägre blir också huspriset. Om prisnivån skulle tendera att öka finns möjligheten att via lånereglerna försämra rätt köparens att få övertaga de statliga lånen - ett sätt som också till tillämpats helt nyligen - med följd att huspriserna sjunker. Om en prisreglering skulle anses erforderlig under en begänsad tidsperiod kan således detta snabbt och effektivt ske via lånereglerna, istället för genom en regel i jordabalken som inte synes motiverad och vars konsekvenser inte är utredda.

De skäl, som tidigare utredningar åberopat för att icke ytterligare inskränka en fastighetsägares rätt att över förfoga fastigheten, gäller alltjämt. Dessutom är nu behovet av rörlighet på bostadsmarknaden särskilt stort. Skulle en ny regel i jordabalken anses erforderlig bör i vart fall tidsperioden begränsas till tvâ år, som i dag gäller för s.k. svävarvillkor.

130 Särskilda yttranden

2. Av sakkunnige Carl-Gustav Lönnborg

Jag instämer i utredningens försiag vad avser köp av byggnad på ofri grund. När det gä11er frågorna om över1åte1seförbud och oriktig köpeskiiling vili jag avge föijande synpunkter.

Överiätelseförbud

Jag instämmer i att viss osäkerhet råder om vad som är tiiiåtet att införa såsom vi11k0r vid köp eniigt JB 4:3 punkt 3. Eniigt min uppfattning har dock praxis utveckiats så att fiertaiet vi11kor vid överiâteise genom köp är otiiiátna i motsats tili vad som gäiier vid överiâtelse genom gåva. Min uppfattning âr härvid att man genom denna praxis velat göra köpet så definitivt som möjiigt. Ingen part gagnas i Iängden av att ett köp innehâiler vi11kor som inte gör att köparen erhâiier oinskränkt handiingsfrihet över det han köpt. Jag är också av den uppfattningen att just köpet ska11 vara en så slutgiitig hand- 1ing som möjiigt i transaktionen me11an köparen och säijaren. Jag har ej he11er sett något behov av att i större utsträckning än i dag ti11åta särskiida vi11kor som inskränker köparens framtida dispositionsfrihet.

Aniedningen ti11 det föreiiggande försiaget är att man veiat ge kommunerna möjiighet att inskränka köparens möjiighet att fritt avta1a om vederiaget vid en omförsäijning om fastigheten har statiig beiåning. Man önskar i denna dei inte att sâijaren ska11 kunna berika sig p.g.a. att fastigheten just har en särski1d fördeiaktig beiâning. Jag anser i iikhet med utredningen att säijarna inte ska11 kunna komma i en bättre sits just med aniedning av denna beiåningsmöjiighet. Det sätt utredningen vait att stävja denna möjiighet är dock dâiig eniigt min uppfattning. Nedan vi11 jag med några få exempei visa på de negativa effekterna av den föresiagna regein.

1. Vi kommer att få tvâ oiika marknader avseende samma De med respektive utan de intagna vi11hystyp/objekt.

Särskilda yttranden 131

koren. Mäklarsamfundet, den organisation jag representerar, har sedan länge eftersträvat att vi skall erhålla en likartad marknad med samma kriterier för köpare respektive säljare vid förvärv av samma typ av objekt.

2. Om en säljare tvingas att sälja p.g.a. arbetsflyttning, dödsfall, skilsmässa, handikapp etc. så är sådana försäljningar inom femårsperioden villkorade av förste säljarens goda vilja och medgivande. Bedömningarna härvid kommer att starkt skilja sig från beslutsfattare till beslutsfattare.

3. Såsom lagen utformats kan denna typ av villkor även tas in av andra säljare än kommuner. Således kan en helt privat säljare eller bolag använda denna av villkor typ gentemot en köpare. Detta medför att en köpare kan komma i en svagare ställning gentemot säljare, speciellt i en marknad med lågt utbud av fastigheter och hög efterfrågan.

4. Även värdemässigt måste fastigheter med och utan villkor särbehandlas. Om således en fastighetstaxering genomförs leder detta till att fastigheter med villkor skall åsättas ett taxeringsvärde som troligtvis är lägre än jämförbara utan villkor. fastigheter Om så ej sker måste ägarna uppleva en grov orättvisa.

Ovanstående leder till att jag ej anser att den föreslagna regeln är bra för att uppnå det âsyftade resultatet. Om man önskar åstadkomma den effekten att säljaren inte skall kunna berika sig p.g.a. den statliga belåningen så ligger det närmare till hands att ändra reglerna i bostadsfinansieringsförordningen än reglerna i jordabalken på det sätt som föreslagits.

I andra stycket till den föreslagna 6 a paragrafen anser utredningen att man lagtextmässigt kodifierat praxis. Jag anser inte att man härvid återspeglat gällande praxis utan att man skapar en ny lagstiftning.

132 Särskilda yttranden

Sedan gammalt gäiier att anbud att köpa eiier sälja fast egendom inte år bindande. Ej he11er är utfästeise att säija e11er köpa fast egendom bindande. Genom den föresiagna regein öppnas denna möjiighet i vissa transaktionsfaii.

Såsom anförts anser jag att just köpet ska11 vara den överiåteiseform som är mest definitiv för parterna. Inom ramen för överlâteiseformen gåva har det utveckiats en god praxis på viika vi11kor som är tiiiåtna e11er ej. Jag kan ej finna att behovet finns för att införa en möjiighet ti11 vi11kor av denna typ vid köp.

Såsom regein nu är utformad uppkommer också möjiigheten att en säljare kan införa dessa vi11kor när han säijer ti11 en köpare, som ej är besiäktad med honom, om han kan påstå att han vi11 tiiigodose köparens arvingar. Om köparen och säijaren är ense om detta förfarande kan man på detta sätt t.ex. försvåra för kommunerna att utöva sin förköpsrätt. Vi11koret som sådant är dispositivt och kan avtaias bort senare av parterna.

Eftersom jag ej ser att den föresiagna regein återspeglar praxis e11er ett behov och kan utnyttjas på ett oiämpiigt sätt kan jag ej tiiistyrka försiaget.

Oriktig köpeskilling

I iikhet med utredningen anser jag att råttsfailsutveckiingen visat att ogiitighetsregein vid oriktig köpeskiiiing eniigt JB 4:1 är o1ämp1ig. Detta har främst visat sig genom att parterna genom att påvisa oriktig köpeskiiiing fått köpet ogiitigförkiarat när t.ex. kommunen påkaiiat sin förköpsrätt, köparen ångrat köpet, köparen funnit fe1 i fastigheten, säijaren funnit att priset på fastigheten ökat etc. Fiertalet köpare och säijare har inte he11er känt tili den mycket kraftiga sanktionen vid oriktig köpeskiiiing. Detta har i många fall inneburit ett otreviigt uppvaknande när ena parten åberopar detta förhåiiande.

Särskilda 133 yttranden

Jag är i grunden således positiv till att ogiltighetsregeln tas bort vid oriktig köpeskilling även om detta innebär en försämring ur fiskal synpunkt. Jag är dock ej beredd att stödja det föreliggande förslaget. Såsom detta utformats är konsekvensen att köpet vid oriktig köpeskilling blir giltigt men att ett särskilt sidoavtal som återspeglar den verkliga köpeskillingen blir ogiltigt. Den i allt väsentliga överlåtelsen är således giltig vid detta skenavtal medan en sidoöverenskommelse om annan köpeskilling är ogiltig. Detta skulle innebära att köpeskillingen i köpehandlingen är bindande mellan parterna medan skillnaden mellan den del av den avtalade köpeskillingen och den i köpehandlingen skulle vara ogiltig. Resultatet av denna slutsats är orimlig enligt allmänna rättsgrundsatser.

Med anledning av ovanstående vill jag i stället förorda en återgång till de regler som gällde före införandet av nuvarande jordabalk där köpet var och köpeskillingen var giltigt den parterna avtalat om. En återgång skulle uppfylla de krav som uppkommit p.g.a. nuvarande regels olämplighet.

3. Av sakkunnige Ursula Wallberg

Småhusköpsutredningen föreslår att det i 4 kap. jordabalken förs in en ny bestämmelse av innebörd att en säljare av fast egendom får rätt att i köpehandlingen ta in villkor som medför att köparen om han vill sälja fastigheten, inte har rätt att fritt avtala om vederlaget under en tid av högst fem år från den dag då köpehandlingen upprättades. Syftet är att tillgodose kommuners intresse av att hindra enskilda från att tillgodgöra sig vinster som kan uppkomma, om de snabbt säljer ett statligt belånat hus för ett betydligt högre pris än förvärvspriset.

Enligt min uppfattning är syftet med förslaget vällovligt. Att möjlighet för kommunerna att påverka prissättningen är ange-

134 Särskilda yttranden

lägen sammanhänger med behovet att förhindra planerade spekulationsförvärv. Det är från allmän konsumentsynpunkt inte acceptabelt att de som står i kö för att få köpa tomt och bygga hus för sig själv och sin familj i vissa fall får stå tillbaka för andra i kön som inte har för avsikt att själv utnyttja bostaden.

Det föreslagna villkoret har dock enligt min mening en alltför generell räckvidd. Många hushåll som skaffar sig småhus i avsikt att själv bo kvar i huset kan komma i lägen där det inte längre är möjligt att behålla huset. Det kan inträffa skilsmässor, dödsfall och ändrade arbetsförhållanden. Inte ovanligt är att de ekonomiska kalkylerna för boendet inte håller. Det finns skäl att i dessa fall inte försvåra för hushållen att sälja sin bostad till marknadspriset vilket i många fall kan underlätta investering i en ny bostad.

Det är troligt att den med stöd av villkoret âsyftade begränsningen av priset vid här avsedda försäljningar inte skulle påverka den allmänna prisnivån på småhusmarknaden på något avgörande sätt. Däremot skulle det uppstå en i prishänseende splittrad marknad.

Ändringsförslaget är inte begränsat till situationer där kom-

munen vid behov kan tillämpa förbehållet utan föreslås gälla helt allmänt, oberoende av vilket slag av fastighet det är fråga om och av vem det är som säljer fastigheten. Detta innebär bl.a. att förslaget inte bara berör småhus utan även industri-, kontors- och jordbruksfastigheter samt flerbostadshus. Utredningen har inte analyserat vilka konsekvenser förslaget kan fâ när fastigheter av detta slag säljs med det aktuella villkoret.

Inte heller föreligger någon egentlig analys av vad förslaget kan antas leda till när andra än kommuner säljer småhus. Utredningen har utgått från att sådana säljare inte har intresse av att utnytta möjligheten till priskontroll och att frågan

Särskilda yttranden 135

därför kan lämnas därhän. Jag delar inte uppfattningen att så är fallet. Jag befarar nämligen att förslaget kan leda till att ett villkor av detta slag kan utnyttjas av säljaren för andra syften än vad som är avsett. Förslaget kan innebära en förskjutning av balansen mellan säljare och köpare till säljarens favör. När det gäller säljare som är näringsidkare är köparen redan i dag ofta i underläge. Det finns enligt min mening stor risk för att konsumentens position skulle ytterligare försämras, om den föreslagna möjligheten att begränsa köpeskillingen vid vidareförsäljning skulle komma att utnyttjas. Det förekommer relativt ofta tvister mellan säljare och köpare i samband med smâhusförsäljningar. En säljare som utnyttjar möjligheten att förbehâlla sig rätten till köpeskillingskontroll kommer vid tvist i ett starkare läge mot köparen än vad som eljest skulle vara fallet. Det är inte heller uteslutet att möjligheten kan utnyttjas för att framtvinga en fördelning av en kapitalvinst mellan säljare och köpare, vilket inte skulle tjäna något vettigt syfte.

Jag anser därför att utredningen borde ytterligare ha övervägt andra, mer avgränsade och målinriktade möjligheter till köpeskillingsbegränsning.

Jag vill slutligen ifrågasätta ett annat syfte med förslaget som utredningen fört fram, nämligen syftet att undanröja oklarheter såvitt gäller rättsverkan av klausuler som inskänker den ägares rätt att förfoga över fastigheten. Jag menar att detta syfte kunde ha tillgodosetts på annat sätt.

Bi laga

RÄTTSFALLSFÖRTECKNING

NJA 1896 S. 66 1952 s. 407 1954 s. 455 1974 s. 345 1974 s. 376 1977 s. 138 1977 S. 509

1980 s. 291 1981 s. 897 1982 s. 773 1984 s. 673 1985 s. 365 1986 S. 205

1987 s. 3 1987 s. 845

Statens

offentliga

utredningar

Kronologisk förteckning

l. Översyn av utlänningslagsstiftningen. A. 39. Mål och resultat- nya principer för det statliga 2. Kortare väntan.A. ^ stödet till föreningslivet. C. 3. Arbetsolycka - olycka eller arbetsmiljöbrott? A 40. Föräldrar som förmyndare, m.m. Ju. 4. Kunskapsöverföring genom företagsutveckling. 41. Tidig och samordnad rehabilitering - samverkans- UD. metoder och rehabiliteringsinriktad ersättning 5. Utgått. m.m. S. 6. Provning och kontroll i internationell samverkan. I. 42. Statens roll vid finansiering av export. UD. 7. Frihet från ansvar. Ju. 43. Folk- och bostadsrlikningar i framtiden. C. 8. En ny skyddslag. Fö. 44. Kontroll av kemiska produkter och varor. ME. 9. Sverigeinformation och kultursamarbete. UD. 45. Vissa internationella skattefrågor. Fi. 10. Rätt adress. Fi. 46. Tillfällig handel. Fi. ll. öppenhet och minne. U. 47. Kommunalt stöd till de politiska partierna. C. 12. Civil personal i försvaret. Fö. 48. Reforrnerat presstöd. U. 13. Handel med optioner och terminer. Fi. 49. Arbetsmarknadsstriden III. A. 14. Översyn av bostadsrättslagen. Bo. 50. Arbetsmarknadssuiden IV. A. 15. Medborgarkommissionens rapport om svensk 51. Ut med musiken. U. vapenexport. SB. 52. Att följa medieutvecklingen. U. 16. SÄPO-Säkerhetspolisens inriktning och organisa- 53. Domarbanan - Utbildning och meritvårdering. Ju. tion. Ju. 54. Om semester. A. 17. Reklamskatten. Fi. 55. Hushållens skuldsättning. Fi. 18. Rapport av den parlamentariska kommissionen 56. Export av farliga varor. Fi. med anledning av mordet på Olof Palme. Ju. 57. Pensionssystemets stabilitet. S. 19. U-lands- och biståndsinformation. UD. 58. Utrikesförvalmingens inriktning och organisation. 20. En förändrad ansvarsfördelning och styrning på UD. skolområdet. U. 59. Riksgåldskontoret - från riksdagens verk till rege- 2l. Ny taxeringslag - Reformerad skatteprocess. Del l. ringens myndighet. Fi. Fi. 60. Tänk ekonomiskt - betala skatten i tid. Fi. 22. Ny taxeringslag - Reformerad skatteprocess. Del 2. 61. Miljömärkning av produkter. Fi. Fi. 62. Storstadsuafrk 1 - tillfälligt förbud mot biltrafik 23. SIIESTA - Ett internationellt institut för värdering vid särskilt svåra luftföroreningar. K. av miljöriktig teknik. UD. 63. Kommission och dylikt. Ju. 2.4. Lotteri i radio och TV. U. 64. lntegritetsskyddet i infonnationssamhållet 5. Ju. 25. Förnyelse och utveckling. C. 65. Pensionärema - inflytande och medbeståmmande. 26 Frikommunförsöket. C. S. 27 Lönegarantin och förmånsråttsordningen - om 66. Köp av byggnad på ofri grund, m.m. Ju. lönegarantins betydelse för det ökade antalet företagskonkurser. A. 28. Videovåld II - förslag till åtgärder. U. 29. Förnyelse av kreditmarknaden. Fi. 30. Arbetsdomstolen. A. 31. Översyn av upphovsråttslagstiftningen. Delbetånkande 4. Ju. 32. Läge för vindkraft. Bo. 33. Släpp kopioma fria. Fi. 34. Dalälven - en miljösatsning. ME. 35. Offentlig lönestatistik. Behov och produktionsformer. Fi. 36. Effektiv statlig lokalförsörjning. Fi. 37. Statens ansvar för spridning och visning av vårdefull film. U. 38. Ägande och inflytande i svenskt näringsliv. I.

Statens 1988

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Statsrådsberedningen Förnyelse av kreditmarkrtaden. [29]

Medborgarkommissionens rapport om svensk vapen- Släpp kopiorna fria. [33] export. [15] Offentlig lönestatistik. Behov och produktionsforrner. [35] Effektiv statlig lokalförsörjning. [36]

Justitiedepartementet

Vissa internationella skattefrågor. [45] Utgått. [5] Tillfällig handel. [46] Frihet från ansvar. [7] Hushållens skuldsättning. [55] SÄPO-Säkerhetspolisens inriktning och organisation. Export av farliga varor. [56] [16] Riksgäldskontoret - från riksdagens verk till regeringens Rapport av den parlamentariska kommissionen med myndighet. [59] anledning av mordet pâ Olof Palme. [18] Tänk ekonomiskt- betala skatten i tid. [60] Översyn av upphovsrättslagstiftningen. Delbetänkande 4. Miljömärkning av produkter. [61] [31] Föräldrar som förmyndare, m.m. [40]

Domarbanan - Utbildning och meritvärdering. [53] Utbildningsdepartementet

Kommission och dylikt. [63] öppenhet och minne. [1 l] Integritetsskyddet i informationssamhället 5. [64] En förändrad ansvarsfördelning och styrning på skolom- Köp av byggnad på ofri grund, m.m. [66] rådet. [20] Lotteri i radio och TV. [24]

Utrikesdepartementet Videoväld II - förslag till åtgärder. [28]

Kunskapsöverföring genom företagsutveckling. [4] Statens ansvar för spridning och visning av värdefull Sverigeinfonnation och kultursamarbete. [9] film. [37] U-lands- och biståndsinformation. [19] Refonnerat presstöd. [48] SIIESTA - Ett internationellt institut för värdering av Ut med musiken. [51] miljöriktig teknik. [23] Att följa medieutvecklingen. [52] Statens roll vid finansiering av export. [42] Utrikesförvaltningens inriktning och organisation. [58]

Arbetsmarknadsdepartementet

Översyn av utlänningslagstiftrtingen. [1]

Försvarsdepartementet

Kortare väntan. [2] En ny skyddslag. [8] Arbetsolycka - olycka eller arbetsmiljöbrott?[3] Civil personal i försvaret. [12] Lönegarantin och förmänsrättsordningen - om löne-

garantins betydelse för det ökade antalet företagskon-

Socialdepartementet kurser. [27]

Tidig och samordnad rehabilitering - Samverkansme- Arbetsdomstolen. [30] toder och rehabiliteringsinriktad ersättning m.m. [41] Arbetsmarknadsslriden III. [49] Pcnsionssystemets stabilitet. [57] Arbetsmarknadsstiriden IV. [50] Pensionärema - inflytande och medbestämmande. [65] Om semester. [54]

Kommunikationsdepartementet Bostadsdepartementet

Storstadstrafik l - tillfälligt förbud mot biltrafik vid Översyn av bostadsrättslagen m.m. [14] särskilt svära luftföroreningar. [62] Läge för vindkraft. [32]

Finansdepartementet Industridepartementet

Rätt adress. [10] Provning och kontroll i internationell samverkan. [6] Handel med optioner och terminer. [13]

Reklamskatten. [17] Ägandeoch inflytande i svenskt näringsliv. [38]

,_ , .. 1 Ny taxeringslag - Reformerad skatteprocéss.

Ny taxeringslag - Reformerad skatteprocess. Del 2. [2214

KUNGL. BIBL.

1939 *OZ-O 7

.i-..1..a«.»i. &

ALLMÄNNA FÖRLAGET

ISBN 91-38-10262-5 ISSN 0375-250X