Boendesociala effekter av konkurser och rekonstruktioner bostadsrättsföreningar och egnahem : delbetänkande från Boendesociala beredningen

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2015

Boendesociala

effekter av konkurser och

rekonstruktioner

bostadsrättsföreningar och egnahem - SHM 1999:72 Delbetänkande från Boendesociala beredningen

i

OCC S04

l

Statens offentligautredningar

WW 1999:72

W Socialdepartementet

Boendesociala effekter

av konkurser och

rekonstruktioner

bostadsrättsföreningar och egnahem

-

Delbetänkande från Bggndesociala beredningen Stockholm 1999

SOU och Ds somingår i 1999års nummerseriekan köpasfrånFaktaInfo Direkt. För remissutsändningar SOU och Dsav somingår i 1999årsnummerseriesvarar Fakta Info Direkt på uppdragavRegeringskanslietsfdrvaltningsavdelning.

Beställningsadress: FaktaInfo Direkt, Kundservice

Box 6430, l 13 82 Stockholm

Tel: 08-587 671 00, Fax: 08-587 671 71

E-postorder@faktainfo.se

Svarapå remiss.Hur och varför. Statsrådsberedningen,1993.

En liten broschyrsomunderlättararbetetför densomskall svara remiss. - Broschyrenkan beställashos:

Information Rosenbad

Regeringskansliet

10333 Stockholm

Fax: 08-4054295

Telefon: 08-40547 29

Tryckt av REGERINGSKANSLIETS OFFSETCENTRAL ISBN 91-7610-860-0 Stockholm 1999 ISSN 0375-250X

Till statsrådet och chefen för

Socialdepartementet

Den 25 juni 1998 bemyndigade regeringen chefen för Inrikesdepartementet att tillkalla parlamentarisk kommitté en bostads-

en social beredning med uppdrag att följa utvecklingen det bostadssociala området och lämna förslag till åtgärder för att stödja särskilt utsatta på bostadsmarknaden. Beredningen

grupper fick även i uppgift att utreda de boendesociala effekterna av konkurser och rekonstruktioner for bostadsrättshavare och egnahemsägare. Därutöver skulle beredningen bilda sig en uppfattning

hur stort problemet med oseriösa bostadsförmedlare är samt om redovisa bedömningar och eventuella förslag vad gäller samhällskontroll dessa. Dessa särskilda uppgifter skall redovisas till

av regeringen senast den l juni 1999.

Med detta bemyndigande förordnades fr.o.m. den 24

stöd av augusti 1998 Per Olof Håkansson som ordförande.

Som ledamöter i utredningen har fr.o.m. den 24 augusti 1998 varit riksdagsledamoten Inga Berggren, m, verkställande direktören Per Herolf kd, riksdagsledamoten Hans Karlsson s, riksdagsledamoten Roland Larsson c, riksdagsledamoten Carina Moberg s, kommunalrådet Peter Persson s, riksdagsledamoten Ragnhild Pohanka mp 24 augusti 1998-4 december 1998, ersättare riksdagsledamoten Helena Hillar Rosenqvist mp fr.o.m. den 4 december 1998, kommunalrådet Jan-Åke Ryberg v, borgarrådet Birgitta Rydell fp, riksdagsledamoten Britta Sundin s.

Som sakkunniga har fr.o.m. den 1 september 1998-31 december 1998 deltagit departementssekreteraren Marie-Louise Ek och departementssekreteraren Mattias Gustafsson och fr.o.m. den

l oktober 1998-31 december 1998 departementssekreteraren Ann- Christine Bystedt.

Sekreterare har fr.o.m. den l september 1998 varit seniorrådgiver, ek0n.dr. Per Åhrén. Biträdande sekreterare har fr.o.m. den l januari 1999 varit departementssekreterare, civilekonom Ann- Christine Bystedt och fr.o.m. den 1 februari 1999 avdelningsdirektör, arkitekt Margareta Lindquist.

Beredningen har antagit namnet Boendesociala beredningen.

Härmed överlämnas delbetänkandet Boendesociala effekter av konkurser och rekonstruktioner bostadsrättsföreningar och egna-

hem.

Utredningens arbete fortsätter enligt direktiven.

Stockholm den 1juni 1999

Per Olof Håkansson

Inga Berggren Per Herolf

Hans Karlsson Roland Larsson

Carina Moberg Peter Persson

Helena Hillar Rosenqvist Jan-Åke Ryberg

Birgitta Rydell Britta Sundin

/Per Åhrén

Innehåll

Sammanfattning

Utredningen har haft i uppdrag att följa upp de bostadssociala effekterna konkurser och rekonstruktioner berör bostads-

av som rättshavare och egnahemsägare. Uppföljningen bör enligt direktiven innefatta redovisning hur konkurser och rekonstruk-

en av tioner inverkar på hushållens möjligheter att bo kvar i bostaden samt hur boendekostnadema påverkas. I uppdraget ingår även att överväga särskilda krav skall ställas de offentliga aktörer,

om främst statliga myndigheter och bolag, deltar i denna hante-

som ring. I detta sammanhang är det angeläget att se huruvida kraven på rättssäkerhet och likabehandling tillgodoses i olika skeden av förfarandet fram till dess att skulderna har reglerats och ett ärende

ackord, konkurs eller exekutiv försäljning avslutats. om

Utgångspunkter och uppläggning av utredningsarbetet

Utredningsarbetet har i första hand varit inriktat på att beskriva hur obeståndssituationema drabbat de enskilda hushållen och inte primärt på att föreslå åtgärder. Den Bostadsrättsutredning Ju 1996:10, verkar parallellt med den Boendesociala bered-

som ningen, har dock utredningsuppgifter som delvis tangerar denna berednings. I bostadsrättsutredningens uppdrag ingår att göra en översyn vissa delar bostadsrättslagen, då bl.a. att utvärdera

av av det regelverk i bostadsrättslagen som syftar till att förhindra ekonomiskt osunda bostadsföretag. Utredaren skall lämna rapport senast den 31 december 1999.

Beredningen har under arbetet med delbetänkandet lämnat särskilda uppdrag Statistiska Centralbyrån, Lantmäteriverket, Advokatfirman Vinge AB samt jur. kand. Håkan Albrecht. För att få underlag till diskussion hushållens kvarboendemöjligheter

en av samt ändringar i boendeutgifter i samband med obestånd gav

8 Sammanfattning

ø beredningen SCB i uppdrag att genomföra enkätundersökning en riktad till personer bodde eller hade bott i bostadsrättssom föreningar som gått i konkurs eller rekonstruerats under åren 1994, 1995 eller 1996. Beredningen har även erhållit datamaterial från Statens Bostadskreditnämnd och Venantius bearbetats internt. som

Bakgrund

Den ekonomiska utvecklingen under 80- och 90-talen med bl.a. avreglering och internationalisering kreditmarknaden samt av skatteomläggning har haft en stor påverkan på hushållens inkomster och därmed möjligheten att efterfråga bostadstjänster. Likaså genomfördes förändringar i de statliga stöden till bostadsfinansieringen under början av 90-talet. Det tidigare systemet med statliga bostadslån ersattes fr.o.m. den l januari 1992 med statliga kreditgarantier administrerade Statens Bostadskreditnämnd, av BKN. Det äldre räntebidragssystemet ersattes med ett nyare system under åren 1992 och 1993. Förändringarna i samhällsekonomin ledde till att många bostadsrättsföreningar med nyare fastigheter fick ekonomiska problem under 90-talet. Drygt 500 bostadsrättsföreningar har gått i konkurs. Samtidigt har antalet personliga konkurser liksom antalet exekutiva försäljningar småhus ökat markant. Vad gäller av bostadsrättsföreningskonkurser har flertalet inträffat relativt sent under 90-talet. För personliga konkurser och exekutiva försäljningar nåddes dock kulmen under första halvan 90-talet. av

Allmänt om regelverket

Regleringen av en bostadsrättsförenings verksamhet görs framför allt genom bostadsrättslagen 1991:614. Här regleras vad som gäller för bildandet av en bostadsrättsförening, frågor styrelom sens ansvar m.m. När en bostadsrättsförening eller privatperson en

kommer på obestånd griper den obeståndsrättsliga lagstiftningen

in. I de fall en bostadsrättsförening försätts i konkurs skall dess

.SOU l999z72 Sammanfattning 9

tillgångar avyttras och föreningen avvecklas. För att undvika konkurs och den värdeförstöring det innebär, kan man även försöka genomföra någon form av rekonstruktion.

Enligt bostadsrättslagen upphör bostadsrätterna i och med försäljningen, inte vid konkursutbrottet. Bostadsrättens upphörande innebär i sin tur att den insats/köpeskilling respektive bostadsrättshavare erlade då de tillträdde sina bostadsrätter går förlorad. Lägenheterna i en bostadsrättsförening övergår efter avslutad konkurs till att bli hyreslägenheter och för de boende gäller då

hyreslagstiftningens regler.

Svårt skuldbelastade privatpersoner har fått en viss möjlighet att få sina skulder nedskrivna med bindande verkan för borgenärema utan att deras samtycke krävs genom Skuldsaneringslagen 1994:334 som började gälla den 1juli 1994.

F ormella kvarboendemöjligheter

Om en bostadsrättsfastighet försäljs i en konkurs och övergår till att drivas som en hyresfastighet övergår den enskilda bostadsrätten till att bli en hyresrätt. Enligt den nyttjanderättsliga lagstiftningen gäller en nyttjanderätt i en överlåten fastighet mot den ägaren

nye om fastigheten är taxerad hyresfastighet. Flerfamiljshus,

som oavsett om de endast innehåller bostadsrätter, taxeras som hyreshus. En bostad är inrättad för eller två familjer taxeras

som en däremot som småhus. Detta innebär att det besittningsskydd

som följer med hyresrätten i ett småhus inte är lika starkt visavi den

nya ägaren av fastigheten som i ett flerfamiljshus. I småhus mäste nyttjanderätten förbehållas vid överlåtelsen för att den med säkerhet skall bestå. Om sådant förbehåll inte görs måste den

nya fastighetsägaren ändå aktivt säga upp hyresrätten. Den nya fastighetsägaren har rätt att säga upp en hyresgäst i ett småhus han

om behöver bostaden för eget behov. I hur stor omfattning det har inträffat att tidigare bostadsrättshavare fastig-

sagts upp av en ny hetsägare har dock inte gått att få fram. Det vanliga torde dock vara att det är den tidigare bostadsrättshavaren som friköper fastigheten för att bo kvar med äganderätt.

lO Sammanfattning

När en bostadsrättsförening genomgår rekonstruktion forten sätter bostadsrättsföreningen med sin verksamhet förut vilket som innebär att inga förändringar för de boende vad gäller kvarboende-

möjligheter inträffar.

Ett annat vanligt fall är det då bostadsrättsförening går i en konkurs men att de boende bildar bostadsrättsförening och en ny förvärvar fastigheten. För förvärv krävs hälften de att mer än av boende är intresserade bostadsrätt Brl 19. Det kan dock av vara svårt att övertyga boende att satsa i insatser. För om pengar nya att lyckas måste lösningen attraktiv och efterfrågan finnas på vara

orten. Om en nybildad bostadsrättsförening förvärvar fastigheten

sker upplåtelse av bostadsrätt på vanligt sätt i den föreningen nya och i avvaktan på det bor de boende med hyresrätt.

Sammanfattningsvis kan konstateras att den boendes möjlighet är bo kvar efter bostadsrättsföreningens konkurs hyresstyrs av

rättsliga besittningsskyddsregler, i de fall bostadsrätten omvandlas

till en hyresrätt. För den boende bor i flerfamiljshus blir som därvid besittningsskyddet starkare än för den bor i småhus. som

Kvarboendemöjlighetema för de boende i bostadsrättsförening

en som rekonstruerats påverkas inte alls rekonstruktionen. av

Reella kvarboendemöjligheter och kvarboeudekostnader

Mot den juridiska kvarboendemöjligheten kan ställas den verkliga. Önskan att bo kvar alternativt den verkliga möjligheten att bo kvar styrs av flera faktorer. Den verkliga möjligheten styrs främst av hushållets boendekostnader i förhållande till hushållets disponibla intäkter. Övriga faktorer kan påverka hushållets val mellan som att bo kvar och att flytta är förväntningar framtida boendeutgifter i om nuvarande bostad, prisutveckling på bostaden samt boendeutgifter för alternativ. För att få underlag till diskussion hushållens en av kvarboendemöj ligheter samt ändringar i boendeutgifter i samband med obestånd har beredningen givit SCB i uppdrag genomföra att en enkätundersökning riktad till ett urval hushåll bodde i som bostadsrättsföreningar som gick i konkurs eller rekonstruerades

under åren 1994 till 1996.

ISOU 1999:72 Sammanfattning 1 1

Av enkätsvaren framgår att 60 procent av hushållen flyttat före eller i samband med konkursen/rekonstruktionen medan de återstående har bott kvar i sin lägenhet. Totalt 41 procent av de som flyttat uppgav att den viktigaste orsaken till flyttningen

var föreningens dåliga ekonomi medan 59 procent flyttade av andra skäl.

Hela 73 procent av de hushåll som flyttade återlämnade sin lägenhet till föreningen medan 17 procent av hushållen sålde sin bostadsrätt vidare. Av samtliga dessa hushåll flyttade 40 procent till hyresrätt, 39 procent till ägt småhus medan bara 15 procent flyttade till bostadsrätt. En stor andel av hushållen, 90 procent, har också uppgivit att de förlorat pengar i samband med försäljningen eller återlämnandet av bostadsrätten. 84 procent av hushållen uppgav att de förlorat 10 000 kronor eller medan 5 procent

mer, av hushållen att de förlorat än 200 000 kronor. Detta

uppgav mer faktum påverkar naturligtvis hushållets möjligheter att efterfråga boende i framtiden, särskilt om hushållet har kvarstående skulder efter flytten från bostadsrätten.

Efter flytten har andelen hushåll som bor i 5 rok ökat från 20 till 35 procent, medan boende i 4 rok har minskat från 43 till 20 procent. En förklaring till detta är att många flyttat till ägt småhus. Endast mindre förskjutningar har registrerats för andra lägenhetsstorlekar.

Boendeutgifterna per månad för de hushåll som flyttat har minskat för många hushåll. Före flytten hade 41 procent hus-

av hållen boendekostnader understigande 6 000 kronor månad.

per Efter flytten var motsvarande andel 72 procent. Dessutom fâr 38 procent hushållen ökade boendeutgifter på grund åter-

av av stående lån eller skulder på sin avyttrade lägenhet. Utgifterna

uppgår till i genomsnitt 1290 kronor per månad med ett genomsnittslån 77 400 kronorz.

Av de 40 procent av hushållen som bodde kvar efter konkurs eller rekonstruktion uppgav flertalet att de bestämt sig för att bo

Summan av hyra/avgift, räntor, amorteringar på bostadslån samt driftskostnader, värme och vatten. Z örstaårsutgiñ.F Antag 10 års rak amortering och 10 procents ränta.

12 Sammanfattning

kvar eftersom de trivdes med lägenheten/huset/området/ grannarna. På frågan om vad hände med bostadsrättsföreningen efter som obeståndssituationen 43 procent att föreningen rekonstrueuppgav rats, 20 procent att en ny bostadsrättsförening bildats och 18 procent att den övergått till hyresrätt. I nio procent fallen hade av föreningen bestått av småhus friköpts. som Även för de hushåll som bott kvar i fastigheten har boendeutgifterna sjunkit för många efter konkurs eller rekonstruktion,

dock inte lika markant för de hushåll flyttat. Andelen som som hushåll med boendeutgifter på till 4 000 kronor månad upp per stiger från fem till 14 procent medan andelen sjunker för högre

boendeutgifter.

Sammanfattningsvis har endast 25 procent de hushåll av som besvarat enkäten uppgivit att de flyttat från bostadsrättsföreningen

av ekonomiska skäl. Många har också fått boendekostnader

lägre

efter konkursen eller rekonstruktionen hushållet oavsett om bott kvar eller flyttat. Samtidigt har många hushåll förlorat i pengar processen och många hushåll har också kvarstående skulder som påverkar den framtida möjligheten till bostadskonsumtion.

Egna hem

Problemen för egnahemsägare är inte för samma sätt som bostadsrättsföreningar knutna till vissa årgångar. För en egnahemsägare uppkommer problem i stället vid

om man en frivillig

eller påtvingad försäljning inte kan få ut ett försäljningspris som räcker till att lösa befintliga lån och också helst täcker insatt som kapital.

Ett flertal faktorer har under nittiotalet påverkat den ekono-

miska situationen för egnahemsägare. Situationen har dock stabili-

serats under de senaste åren med ett minskande antal exekutiva

egnahemsförsäljningar och uppåtgående trend både vad gäller en efterfrågan och priser, dock med stora regionala skillnader. Drygt

10 000 egnahem har sålts exekutiv försäljning under åren genom 1987 till 1998.

Sammanfattning 13

Genom bearbetning av datamaterial som erhållits från Lantmäteriverket och Venantius har beredningen försökt att en bild

ge över hur stora förluster de hushåll gjort som tvingats sälja sina egnahem framför allt exekutiv försäljning. Datamaterialet

genom

även bild regionala skillnader vad gäller exekutiva ger en av försäljningar. Sammanfattningsvis kan sägas att både det datamaterial erhållits från Lantmäteriverket och från Venantius

som

tyder på att många egnahemsägare fått sälja sina hem med

betydande förluster. Många har också stora kvarstående skulder efter försäljningen. Överlag så tyder mycket på att egnahemsägare

tvingats sälja sin fastighet i många fall gjort större förluster än som de bostadsrättshavare förlorat insats eller köpeskilling

som grund sin bostadsrättsförenings obestånd.

av

Rättssäkerhet, likabehandling och offentliga aktörer

Flera statliga myndigheter och bolag Statens Bostads-

som kreditnämnd, Venantius och Statens Bostadsfmansieringsaktiebolag är centrala aktörer vid konkurser och rekonstruktioner. Samtliga dessa aktörer är affärsdrivande i meningen att de gör marknadsmässiga bedömningar underlag för sitt handlande. I

som detta sammanhang torde det finnas begränsat utrymme för andra hänsyn, bostadspolitisk eller bostadssocial karaktär. Under

t.ex. av det tidigare bostadsfinansieringssystemet var kreditprövningen av

bostadsprojekt i praktiken ringa eller obefmtlig. Det kan nu nya uppfattas som en fördel att myndigheter och statliga bolag, som kan del kreditmarknaden, har en renodlad roll.

ses som en av Härigenom får bl.a. hushållen kvalificerad bedömning av

en

kreditvärdigheten i bostadsbyggnadsprojekt. Mot bakgrund av

denna kan hushållet bättre riskbedömning i samband med

göra en köp lägenhet eller byggande av småhus.

av

Kreditgivamas, BKN:s samt kommunens vid kommunalt bor-

gensåtagande bedömning bostadsrättsföreningens eller egna-

av hemsägarens obeståndssituation avgör i stort val lösning och

av därmed också de ekonomiska konsekvenserna för de boende. Olik

14 Sammanfattning

behandling av lika obeståndsfall kan inte uteslutas, där behandlingen är beroende av vilka som är aktörer.

Det har också framkommit att kommuner med borgensförbindelser hanterar obeståndsärenden olika. En del kommuner vill t.ex. inte gå med rekonstruktioner då de anser att det kommunala garantiansvaret först utlöses vid exekutiv försäljning, medan andra accepterar dessa lösningar.

Utfallet av obeståndsproblem har ändrats under 1990-talet. Den viktigaste förändringen kom i och med att BKN fick möjlighet att gå i rekonstruktionslösningar. Det har också framkommit i samtal med aktörer på kreditmarknaden att erfarenheter över tid har medfört ändrat beteende och därmed andra lösningar. Detta har troligen medfört att de obestândsärenden som lösts senare tid har blivit fördelaktigare för de boende.

Slutsatser

Under arbetets gång har det blivit klart att de förslag som beredningen skulle kunna avge vad gäller bostadsrättsföreningars verksamhet skulle den karaktär att de faller inom

vara av Bostadsättsutredningens Ju 1996:10 uppdrag att lämna. Detta delbetänkande bör därför delvis kunna som ett underlag för

ses Bostadsrättsutredningens arbete och bör kunna ökad förståelse

ge för under vilka förutsättningar bostadsrättsförening verkar och

en hur det drabbar enskilda boende när verksamheten inte fungerar ekonomiskt. Beredningen föreslår därför att detta delbetänkande

regeringen överlämnas till Bostadsrättsutredningen för att av utgöra underlag i utredningens fortsatta arbete. I beredningens fortsatta arbete kan det i övrigt även finnas anledning att återkomma till det framkommit i arbetet med detta delbetänkande.

som

Vad gäller egnahemsägares situation vid främst exekutiva försäljningar bostaden kan beredningen konstatera att många

av hushåll har drabbats hårt av de ökade boendekostnader och andra förhållanden olika orsaker uppkom i början av 1990-talet.

som av En översiktlig genomgång har visat att orsaken till exekutiva försäljningar egnahem inte sällan har mera komplexa orsaker än

av

Sammanfattning 15

de leder till bostadsrättsförening kommer på obestånd.

som att en Beredningen väljer därför att inte komma med några förslag inom detta område.

Vad gäller kraven de statliga myndigheter och bolag som är aktörer vid bostadsrättsföreningars och egnahemsägares obestånd finner inte beredningen skäl for att ställa några ytterligare krav utöver de krav redan i dag ställs.

som

Slutligen kan sägas att många hushåll, både de som bott i bostadsrätt och de bott i hem, har drabbats hårt eko-

som egna nomiskt och andra sätt de obeståndssituationer som

genom uppstått under 1990-talet.

1 Inledning

l.l

Uppdraget

Den boendesociala beredningen har i uppdrag Dir. 1998:56 att följa utvecklingen det bostadssociala området och föreslå åtgärder för att stödja särskilt utsatta på bostadsmarknaden. I

grupper utredningsdirektiven nämns särskilt grupperna hemlösa samt psykiskt störda. Vidare nämns ekonomiskt svaga hushåll och ungdomars etablering självständiga hushåll. Beredningen skall

som vara verksam till utgången av år 2000.

Beredningen skall särskild del sitt uppdrag följa upp

som en av de bostadssociala effekterna konkurser och rekonstruktioner

av

berör bostadsrättshavare och egnahemsägare. Uppföljningen som bör, enligt direktiven, innefatta en redovisning av hur rekonstruktioner och konkurser inverkar pâ hushållens möjligheter att bo kvar i bostaden samt hur boendekostnadema påverkas. Beredningen skall även analysera kraven på rättssäkerhet och lika

om behandling tillgodoses i förfarandet fram till dess att skulderna har reglerats och ett ärende ackord, konkurs eller exekutiv försälj-

om ning avslutats.

Vidare har beredningen i uppdrag att söka bilda sig en uppfattning om hur stort problemet med oseriösa bostadsfönnedlare är. I samband med detta skall beredningen bedöma om det är motiverat med någon form samhällskontroll och ökat konsumentskydd

av vid yrkesmässig förmedling hyreslägenheter. Dessa två delupp-

av drag skall redovisas till regeringen senast den 1juni 1999.

Beredningen har under arbetet med delbetänkandet lämnat särskilda uppdrag åt Statistiska centralbyrån, Lantmäteriverket, Advokatfirman Vinge AB samt jur. kand. Håkan Albrecht.

18 Inledning

1.2 och

Avgränsning problemförståelse

Att ett hushåll får svårigheter med att klara sin privatekonomi och därmed sina boendekostnader kan ha många orsaker. Beredningen har dock valt att framför allt fokusera på obeståndssituationer som är orsakade av faktorer det enskilda hushållet endast har som en liten möjlighet att förutse, kontrollera eller påverka. Som exempel på detta kan nämnas förändringar i de offentliga stödsystemen, oförutsedda ränteförändringar eller förlust arbete. Som bostadsav rättshavare är man inte heller bara beroende sin privatekoav egen nomiska situation, utan även bostadsrättsföreningens ekonomi. av Den Bostadsrättsutredning Ju 1996:10, verkar parallellt som med den Boendesociala beredningen, har utredningsuppgifter som

delvis tangerar denna berednings. I bostadsrättsutredningens

uppdrag ingår att göra översyn vissa delar bostadsrättslagen, en av av då bl.a. att utvärdera det regelverk i bostadsrättslagen syftar som till att förhindra ekonomiskt osunda bostadsföretag. I detta ingår att undersöka hur de nuvarande reglerna ekonomiska planer om har fungerat i praktiken och att förutsättningslöst ta ställning till om några ändringar i systemet är påkallade, utvärdera det om nuvarande regelverket har visat sig kunna garantera oberoende och kompetenta intygsgivare, överväga om det bör ställas krav på att någon av föreningens revisorer alltid skall auktoriserad eller vara godkänd. Utredaren skall lämna rapport senast den 31 december 1999. Den Boendesociala beredningens uppdrag handlar dock i första hand om att beskriva hur obeståndssituationema drabbat de enskilda hushållen och inte primärt att föreslå åtgärder, vilket om

är bostadsrättsutredningens uppdrag.

1.3 för boendet

Förutsättningarna

Den ekonomiska utvecklingen under 1980- och 90-talen med bl.a. avreglering och internationalisering kreditmarknaden samt av skatteomläggning har haft stor påverkan på hushållens inen komster och därmed möjligheten att efterfråga bostadstjänster.

Inledning 19

Under andra halvan 1980-talet ökade likviditetstillgången i

av samhället starkt bl.a. den avreglering kreditmarknaden

genom av

fullt genomförd år 1989. Kredittillgången i samhället som var ökade. Samtidigt medgav skattesystemet en hög avdragsrätt för räntor. Den nominella räntenivån hög den höga inflatio-

var men

medförde i praktiken negativ realränta efter skatt. Detta nen en sammantaget ledde till ökad efterfrågan på fastigheter, både

en flerfamiljshus och hem, vilket i sin tur ledde till kraftigt höjda

egna fastighetspriser. Det rådande bostadsfinansieringssystemet medgav

belåningsgrad på upp till 95 och i vissa fall 100 procent. en

År 1990 genomfördes skatterefonn bl.a. innebar att

en som värdet avdragsrätten för ränteutgifter minskades. Inflations-

av takten föll kraftigt under 1992 men de nominella räntorna föll inte i takt. Detta medförde att realräntan efter skatt blev positiv

samma för första gången under efterkrigstiden. Likaså minskade omfattningen de statliga subventionema. Sammantaget ledde detta till

av ökande boendekostnader för hushållen i samtliga boendefomier.

1.3.1 Statens stöd till bostadsñnansieringen, fastighetsbeskattningen

Under början 1990-talet genomfördes betydande förändringar i

av de statliga stöden till bostadsñnansieringen. I det följande görs en översiktlig genomgång de viktigaste systemen och förändring-

av arna i dessa. Dessutom beskrivs fastighetsbeskattningen.

1.3.1 Översikt över dagens system

Ny- och ombyggnation bostäder finansieras i dag till över-

av vägande del lån på kreditmarknaden. Bolâneinstituten ger

genom normalt lån mot pantsäkerhet upp till ca 75 procent av uppskattat marknadsvärde. För lån i säkerhetsläget ovanför bottenlånen, upp till 100 procent fastighetens pantvärde, kan staten bevilja en

av kreditgaranti enligt vissa regler. De garanterade lånen ges sedan av kreditinstituten mot säkerhet i fastigheten på samma sätt som bot-

20 Inledning

tenlånen. Systemet med statlig kreditgaranti infördes den en l januari 1992. I tidigare system med start ända från 1940-talet finansierades dock merparten topplånen med statliga bostadslån av vilket innebär att merparten bostadsbeståndet finansierats av genom det äldre systemet med statliga bostadslån. Staten subventionerar del räntekostnaderna för nybyggda en av bostäder samt för större ombyggnader äldre bostäder av genom räntebidragssystemet. Avsikten är att utjämna kapitalkostnadema mellan olika åldrar enligt den s.k. paritetsprincipen.

Egnahemsägare med lån i fastigheten kan skatteavdrag

genom tillgodoräkna sig en skatteminskning motsvarande 30 procent av räntekostnaderna. För att uppnå syftet med kostnadsneutralitet mellan olika upplåtelseforrner erhåller ägare hyres- och av bostadsrättsfastigheter räntebidrag i motsvarande mån. Fastighetsskatten omfattar samtliga äldre fastigheter. Nybyggda fastigheter är befriade från fastighetsskatt under de första fem åren och under de följande fem åren betalas halv fastighetsskatt. Efter tio år betalas full fastighetsskatt.

1.3.1.2 Räntebidrag i dagens system

Räntebidrag är ett statligt stöd som ges till bostadsbyggande. Bidraget lämnas till räntekostnader för bygget. I dagens system är räntebidraget frikopplat från fmansieringsformen. Det krav på att projektet erhållit statliga bostadslån som gällde före år 1992 är borta. Räntebidraget beräknas utifrån ett bidragsunderlag besom räknas utifrån schablonbelopp. Hur bidragsunderlaget beräknas beror i huvudsak på när projektet färdigställs. Om ett nybyggnadsprojekt färdigställs före år 2000 är schablonbeloppen för beräkning av bidragsunderlaget 13 000 kr m2 till och med 35 m2 per upp bostadsyta, därefter 6000 kr m2 till och med 120 m2. per upp Bidragsunderlaget kan högst bli 965 000 kr lägenhet. Om per nybyggnadsprojektet färdigställs fr.o.m. år 2000 beräknas bidragsunderlaget med ett schablonbelopp på 11000 kr m2 för per bostadsyta upp till och med 35 m2. Om bostadsytan är större

Inledning 21

minskas underlaget for varje ytterligare kvadratmeter med 35 kr. Minskningen ska i dessa fall göras för den totala bostadsytan. Detta innebär att bidragsunderlaget högst kan bli 963 000 kr per lägenhet. En schablonberäknad räntekostnad fastställs sedan

att Subventionsräntan multipliceras med bidragsunderlaget. genom Subventionsräntan fastställs veckovis Boverket utifrån ett

av räntegenomsnitt for obligationer kreditmarknaden med fem års återstående löptid. Den fastställda subventionsräntan för en enskild fastighet gäller sedan fem år framåt.

Räntebidraget omfattar procentuell andel den schablon-

en av beräknade räntekostnaden. Bidragsandelen minskas sedan årligen med i förväg fastställda Även den procentuella

procentsatser. andel räntebidraget startar på minskar för varje år. Detta inne-

som bär exempelvis att projekt påbörjades år 1994 får ett lägre

som räntebidrag under det första året jämfört med projekt som startades år 1993. Nertrappningen innebär att räntebidraget upphör for egnahem efter åtta år. För hyres- och bostadsrättshus pågår

ca nertrappningen bidragsandelen tills en nivå på 30 procent nås,

av vilket även här tar ca 8 år. Denna skillnad förklaras av att egnahemsägare avdrag får skatteminskning motsvarande 30

genom en procent sina räntekostnader. Genom detta uppnås likvärdighet

av mellan de olika upplåtelseformema. För egnahem som påbörjats fr.o.m. år 2000 utgår inget räntebidrag samtidigt bidrags-

som andelen för hyres- och bostadsrättshus ligger konstant på 30 procent.

1.3.1.3 Räntebidrag enligt äldre bestämmelser

Det äldre räntebidragssystemet berör hus som byggts eller byggts

med statliga lån betalats under 1991 eller tidigare. År om som ut 1992 ett mellanår det gamla systemet började omvandlas

var - 1991 fann inte slutlig form förrän 1993. I det äldre

men en mer systemet det ett krav att låntagaren beviljades ett statligt

var bostadslån for att erhålla räntebidrag. Räntebidrag lämnades för beräknade räntekostnader for bidragsberättigade bostadslån och lån hos andra kreditgivare bottenlån.

22 Inledning

Räntebidraget utgör skillnaden mellan räntekostnaden vid

en fastställd subventionsränta och s.k. garanterad ränta. Den

en garanterade räntan är den räntekostnad som fastighetsägaren betalar medan staten med räntebidraget betalar mellanskillnaden

upp till subventionsräntans nivå. Systemet innebär att staten tar ränterisken då fastighetsägaren enbart för räntekostnaden till

svarar upp den garanterade räntans nivå.

Under det första bidragsåret, började när bostadslånet be-

som talades ut, fastställdes den garanterade räntesatsen till viss nivå.

en Därefter höjs den årligen med för närvarande 0,35 procentenheter. För nybyggda hyres- och bostadsrättshus i de s.k. krisårgångama dvs. där bostadslånet betalats ut fr.o.m. den 1 januari 1989 höjs den garanterade räntesatsen med 0,10 procentenheter i stället för med 0,35 procentenheter under perioden den 1 september 1998

- 31 augusti 1999. När den garanterade räntan vid ett omsättningstillfälle överstiger den då gällande subventionsräntan upphör räntebidraget.

Reglerna för räntebidrag i det äldre systemet ändrades år 1993. I det äldre systemet medförde t.ex. extra amorteringar eller förtida inlösen av lån att räntebidraget reducerades eller upphörde. Detta fick till följd att räntebidraget upphörde till fastighet efter

en en exekutiv försäljning där det statliga lånet reducerats eller helt bortfallit. De reglerna innebär att räntebidraget enligt

nya ges en schablonmässigt beräknad räntekostnad oavsett faktisk belåning. Detta innebär exempelvis att en bostadsrättsförening som rekonstruerats genom en nedskrivning av låneskulden kan erhålla ett oförändrat räntebidrag.

1.3.1.4 Statliga bostadslån

Det äldre systemet med statliga bostadslån upphörde den 1 januari 1992 och efter denna tidpunkt sker all finansiering den allmänna kreditmarknaden. Regelverket för de statliga bostadslånen har varierat över tiden. Statliga bostadslån som togs före den 1juli 1985 finansierades via statsbudgeten med bostadsstyrelsen och länsbostadsnämndema som förvaltare. Från den 1 juli 1985 finan-

Inledning 23

sierade Statens Bostadsfmansieringsaktiebolag, SBAB, lånen via upplåning på kapitalmarknaden. Sedan den l januari 1992 gäller

villkor för de statliga bostadslånen för övriga samma som bostadslån. SBAB omstrukturerades den l juli 1995 i syfte att vara ett kreditinstitut verkar på marknaden under samma villkor

som

övriga kreditinstitut. Den lånestock med statligt finansierade som lån innebar hög risk för kreditförluster övertogs av Venan-

som en tius, ett nybildat statligt helägt bolag. Venantius bildades med huvuduppgiften att förvalta och avveckla de statliga risklånen samt att hantera obestånd och kreditförluster. Verksamheten startade den l juli 1995.

I det äldre systemet med statliga bostadslån skedde finansieringen bostäderna med bottenlån kreditmarknaden upp till 70

av procent pantvärdet, där pantvärdet motsvarade den godkända

av produktionskostnaden. Beräkningsgrunden för lånen har varierat över tiden, i princip byggde den faktisk produktionskost-

men nad under åren 1980 till 1992. De statliga lånen lämnades normalt med 25 till 30 procent det beräknade låneunderlaget. Villkoren

av varierade något beroende på upplåtelseform och fastighetsägarkategori. Kreditrisken låg på topplånet och bottenlånet var normalt utan risk. Om topplån skulle beviljas eller prövades av länsstyrelsen och deras föregångare länsbostadsnämnden. Det avgörande för om lån skulle beviljas var i praktiken om produktionskostnaden

godtagbar. En kreditriskprövning ingick också men den medvar förde sällan avslag. När väl topplån beviljats förelåg sällan svårigheter att få bottenlån. Bottenlångivarnas kreditriskprövning var sannolikt begränsad i förlitan på att risken låg på topplånet. Dessutom förekom i relativt stor omfattning kommunal borgen som säkerhet för både topplån och bottenlån. Bl.a. kunde bostadsrättsföreningar få lån på till 29 procent av låneunderlaget mot

upp

25 procent mot att kommunen gick i borgen. I vissa fall var annars kommunal borgen ett krav för att statligt bostadslån skulle beviljas. l fråga om bostadslån för egnahem krävdes att kommunen hade åtagit sig att svara för en förlust på lånet intill ett belopp som motsvarar 40 procent låneskulden vid förlusttillfället. Med

av

24 Inledning

kommunal borgen förelåg enligt bedömning inte någon kreditrisk och inte heller svårighet att få bottenlån.

1.3.1.5 Statlig kreditgaranti

Staten kan lämna en kreditgaranti för topplånen i nybyggda bostäder och för större ombyggnader av äldre bostäder. Statens bostadskreditnämnd, BKN, inrättades den 1 januari 1992 och har till uppgift att administrera kreditgarantin. Systemet infördes som ersättning for de tidigare statliga bostadslånen.

Garanti kan lämnas för nybyggnad av småhus eller flerbostadshus och ombyggnad flerbostadshus. Kreditgarantin kan lämnas

av endast for hus som är färdigställt och beviljats statligt ränte-

som bidrag enligt 1992 eller senare års regler. För egnahem lämnas inte räntebidrag om huset påbörjas efter år 1999 men kreditgaranti kan ändå lämnas under vissa förutsättningar. Någon kreditgaranti lämnas således inte för lån under byggtiden. En ytterligare förutsättning är att låntagaren långsiktigt bedöms kunna betala löpande utgifter för fastigheten.

Storleken garantin bestäms av det s.k. garantiunderlaget. Detta schablonberäknas och motsvarar i princip bidragsunderlaget till räntebidragen. En kreditgivare kan få en kreditgaranti som motsvarar 30 procent av garantiunderlaget. För projekt som påbörjades under åren 1993-1995, liksom i vissa andra fall, gäller dock 40 procent av garantiunderlaget.

Garantin lämnas mot säkerhet av panträtt i fastigheten. Panträtten grundas ett pantvärde motsvaras garantiunder-

som av laget plus eventuella tillägg för t.ex. lokaler. Det garanterade lånet skall ligga i direkt anslutning till lån som endast har pant i fastigheten som säkerhet. Garantilånets säkerhetsläge beror således på långivarens värdering men maximeras av pantvärdet. Produktionskostnader därutöver får fastighetsägaren finansiera

genom egen insats eller s.k. topplån.

Kreditgivaren betalar en årlig avgift motsvarande 0,5 procent av det garanterade beloppet till Statens bostadskreditnämnd.

Inledning 25

Ersättning den statliga kreditgarantin betalas främst ut om

ur panten realiserats att fastigheten sålts. Sedan den l juli

genom 1995 har dock Statens bostadskreditnämnd möjlighet att betala ut ersättning till kreditgivarna även panten inte realiserats. Denna

om möjlighet infördes för att underlätta rekonstruktioner av främst bostadsrättsföreningar obestånd att BKN för en

genom svarar del kreditinstitutens förluster. För att BKN skall kunna gå i

av

rekonstruktion måste dock vissa villkor uppfyllda. Dels en vara måste låntagaren eller förväntas komma på obestånd genom

vara omständigheter ligger utanför låntagarens kontroll. I en

som bostadsrättsförening kan det exempelvis handla om tomma lägenheter inte går att sälja eller hyra ut till kostnadstäckande

som hyror. Dels måste förlusterna för BKN bli påtagligt lägre än vid en försäljning.

1.3.1.6 Fastighetsskatt

Fastighetsskatt tas ut på bostadsfastigheter, såväl hyres- och bostadsrättsfastigheter hem, och tas ut som en andel av

som egna taxeringsvärdet. För nybyggda bostadsfastigheter betalas ingen fastighetsskatt de första fem åren. Följande fem år betalas halv fastighetsskatt och efter tio år full fastighetsskatt. Skattesatsen höjdes fr.o.m. den 1 januari 1996 från 1,5 till 1,7 procent av taxeringsvärdet. Fr.o.m. den l januari 1998 är skattesatsen åter 1,5 procent. En fastighets taxeringsvärde skall i princip vara 75 procent marknadsvärdet. Ett s.k. basvärde fastställs vid en allmän

av fastighetstaxering vart sjätte år. Taxeringsvärdet omräknas under mellanliggande år att det åsatta basvärdet multipliceras

genom med ett omräkningstal baseras på den allmänna prisutveck-

som lingen inom ett prisutvecklingsområde. Syftet med omräkningsförfarandet att undvika kraftiga höjningar vart sjätte år och i stäl-

var let få till stånd stegvisa höjningar. Den genomsnittliga upptaxeringen vid 1996 års taxering uppgick till 26 procent för småhus. Tillsammans med höjningen skattesatsen med 0,2 procent-

av enheter uppgick skattehöjningen i genomsnitt till ca 40 procent.

26 Inledning

Omräkningsförfarandet utsattes från början för skarp kritik och den årliga omräkningen av taxeringsvärdena genomfördes inte för 1997, 1998 eller 1999 års taxeringar. I 1999 års ekonomiska vårproposition föreslås att den årliga omräkningen inte heller

genomförs för år 2000.

En utredning tillsattes år 1996 för över taxeringsförfaran-

att se det och år 1998 tillsattes utredning med uppdrag att

en annan se

över hela fastighetsbeskattningen.

Fr.0.m. 1999 års taxering sänktes fastighetsskatten tillfälligt för bostadshyreshus till 1,3 procent. I 1999 års ekonomiska vårproposition föreslås att detta skall gälla även för taxeringen år 2000.

1 Bostadsmarknaden

Folk- och bostadsräkningen, är totalundersökning,

som en ger uppgift om det totala bostadsbeståndet i landet. Den senaste folkoch bostadsräkningen är från år 1990. Totalt i riket fanns år 1990 drygt 4 miljoner lägenheter, vilket innefattar både småhus 46% och flerbostadshus 54%.

Tabell 1.1 Antal lägenheter i bostadsbeståndet, I 000-tal.

Källa: SCB, FoB.

I tabell 1.2 nedan redovisas antalet färdigställda lägenheter och därav bostadsrätter under åren 1985 till 1998. Nybyggnationen nådde sin höjdpunkt under åren 1989 till 1992 med sammanlagt över 230 000 färdigställda lägenheter, drygt 70 000 bostads-

varav rättslägenheter. Som framgår tabellen hög andel, jämfört

av var en

Inledning 27

med föregående och efterföljande år, dessa lägenheter småhus-

av lägenheter. Tabell 1.2 F ärdigställda lägenheter efter upplåtelseform

Källa: SCB, bostadsbyggnadsstatistik totalundersökning.

Den kartläggning kommunernas bedömning bostadsmark-

av av nadsläget Boverket gör årligen kan vara av intresse för att belysa

som nuläge och utveckling i olika delar landet. I Boverkets analys år

av 1998 konstateras att läget på bostadsmarknaden sedan 1993 varit tämligen statiskt. År 1998 20 kommuner 7% har

anger att man en bristsituation, ökning från 10 bristkommuner år 1993. 56 kommu-

en

eller 19 procent, bedömer att bostadsmarknaden är i balans. Den ner, procentuella andelen har här pendlat kring 20 procent sedan år 1993. Övriga drygt 200 kommuner hade alltså ett överskott av bostäder i hela kommunen. Boverkets redovisning kommunernas bedömning

av

brist/balans/överskott på bostadsmarknaden från år 1983 och av framåt visar även på att mycket snabba förändringar kan ske Mellan

28 Inledning

åren 1984 och 1988 Ökade antalet bristkommuner dramatiskt, från knappt 50 till 225. Överskottskommunema minskade ca under samma period från knappt 150 till någon enstaka. Under perioden 1990 till 1993 vek efterfrågan ännu snabbare än den tidigare uppgången. År 1993 hade bristkommunema minskat till tiotal och ett Överskottskommunema ökat till 200. Utvecklingen speglar

ca de förändringar i

samhällsekonomin inträffat under perioden. som

Figur 1.1 Bostadsmarknadsläge åren 1983 till 1999.

Antal kommuner 250 å 200l

. . - - - - - - .n .- ,r . 0 4---77717-+ m--l-eä-rnm3äntvr- v-tø/qt--L-r-v-r --+--v-+--rl--+---...__ rank -4, -83 -84 -85 -86 -87 -38 -89 -90 -91 -92 -93 -94 -95 -95 -97 -98 -99 År

Brist Balans - - - Överskott "övr/bortfall

Källa: Boverket.

Det finns omkring 1,5 miljoner taxerade småhusenheter i landet. Nyproduktionen av egnahem har minskat successivt på samma sätt som för den totala nyproduktionen. Tabell 1.3 nedan visar prisutvecklingen på småhus samt antalet omsatta småhus på andrahandsmarknaden under åren 1986 till 1998. Som

framgår av

Inledning 29

tabellen Föll priserna kraftigt under åren 1992 och 1993. Under

period minskade även antalet omsatta småhus. samma

Tabelf 1.2. Småhus. Prisutveckling samt omsättning på andrahandswarknaden.

Källa: SCB. Preliminära uppgifter för 1998.

2 Boendesociala effekter av

konkurser och rekonstruktioner

2.1 av olika obeståndstyper Omfattning

under 90-talet

Under l990-talet har många bostadsrättsföreningar med nyare fa:tigheter fått ekonomiska problem. Drygt 500 bostadsrättsföreningar har gått i konkurs, ett fenomen som är i stort sett nytt för detta årtionde. Samtidigt har antalet personliga konkurser liksom antalet exekutiva försäljningar småhus ökat markant. Vad gäller

av bostadsrättsföreningskonkurser har flertalet inträffat relativt sent under l990-talet. För personliga konkurser och exekutiva försäljningar nåddes dock kulmen under första halvan av l990-talet.

l Bostadsrättsföreningar i konkurs

Antalet bostadsrättsföreningar gått i konkurs alternativt trätt i

som likvidation hittills under l990-talet uppgår till drygt 500 stycken. Statistiken samlas AB Bostadsgaranti genom att kungörelser

av

konkurser och likvidationer registreras löpande. Även namnet om

föreningen registreras och utav detta kan utläsas om föreningen tillhört någon riksorganisationerna eller om den varit fristående.

av Det framgår att tretton procent tillhört Riksbyggen, sju procent HSB och procent SBC. Övriga 79 procent har varit fristående.

en

l AB Bostadsgaranti lämnar garantier till bostadskonsumenter vid nyproduktion egnahem och bostadsrättslägenheter. Vid nybyggnation av

av bostadsrätter kan bl.a. garantier lämnas för förskott och insatser samt ett åtagande att fullfölja projektet om byggföretaget skulle gå i konkurs.

om Staten och Byggentreprenörema, byggföretagens branschorganisation, äger Bostadsgaranti med lika delar. Verksamheten startade 1962.

32 Boendesociala effek1er av konkurser och rekonstruktionersOU 1999:72

Statistiken bör dock tolkas med försiktighet då det inte är säkert att organisationstillhörighet angetts i samtliga kungörelser. Detta gäller antagligen framför allt bostadsrättsföreningar som inte bildats inom ramen för Riksbyggens eller HSB:s verksamhet,

men som i ett senare skede förvaltats av någon av dessa organisationer. Dock bör den tolkningen kunna göras att minst så här stor andel

av föreningarna har tillhört någon av dessa organisationer. Hur många rekonstruktioner som genomförts är däremot oklart. Oftast utgörs rekonstruktionen av en överenskommelse mellan fordringsägama och bostadsrättsföreningen nedskrivning skulderna eller

om en av ändrade betalningsvillkor i övrigt.

Tabell 2.1 Bostadsrättsföreningar i konkurs/likvidation.

Källa: AB Bostadsgaranti.

2.1.2 Konkurser och exekutiva

fastighetsförsäljningar

Som framgår av tabellen nedan nådde det totala antalet konkurser, både vad gäller fysiska och juridiska personer, sin höjdpunkt under 1992. De bostadsrättsföreningar som gått i konkurs ingår som en

1999:72 Boendesociala konkurser och rekonstruktioner 33

SOU efekter av

i juridiska konkurser. Det går inte ur tilldelmängd personers gängligt material dra några slutsatser orsaken till konkur-

att om

Vad gäller exekutiva försäljningar fastigheter nåddes höjdsen. av punkten under år 1993.

Tabell 2.2 Antalet intrafade konkurser under 1990-talet.

Källa: RSV. T.o.m. 1992 avses registrerade konkurser. Fr.0.m. 1993 domstol beslutade konkurser.

avses av

Tabell 3 Antalet exekutivafastighetsförsäüningar.

Källa: RSV.

34 Boendesociala effekter konkurser och rekonstruktionersOU av 1999:72

De uppgifter som redovisas i detta avsnitt gäller samtliga typer av fastigheter. Uppgifter exekutiva försäljningar egnahem om av redovisas särskilt under avsnitt 2.6.

2.2 Regelverket

Regleringen av en bostadsrättsförenings verksamhet framför

görs

allt bostadsrättslagen 1991:614.

genom Här regleras vad som gäller för bildandet

av en bostadsrättsförening, frågor om styrel-

sens ansvar m.m. När en bostadsrättsförening eller privatperson en kommer på obestånd griper den

obeståndsrättsliga lagstiftningen

in. Lägenheterna i en bostadsrättsförening övergår efter avslutad konkurs till att bli hyreslägenheter och för de boende gäller då

hyreslagstiftningens regler.

2.2.1 Obeståndsrätten

Redogörelsen för gällande rätt är uppdelad enligt följande. Inled-

ningsvis kommer den obeståndsrättsliga lagstiftningen gås ige-

att nom översiktligt som en orientering inför den fortsatta framställningen. Därefter kommer delar den beskrivna regleringen av att appliceras på den boendesociala problematiken.

2.2.1.1 Utmätning

Frågan om utmätning är närmast aktuell vad gäller exekutiv försäljning av ett egnahem grund privatpersons obestånd. av en Då en gäldenär inte betalar klar och förfallen skuld en kan borgenären vända sig till kronofogdemyndighet med begäran om utmätning. Utmätning innebär i korthet delar gäldenärens att av egendom tas i mät till täckande skulden. Reglerna av om utmätning återfinns i utsökningsbalken.

Utmätningen går, mycket förenklat, till så att kronofogdemyndigheten genomför förrättning hos gäldenären genom att krono-

Boendesociala konkurser och rekonstruktioner 35

efekter av

fogdemyndigheten undersöker vilka tillgångar finns och

som sedan omhändertar egendom motsvarande skuldens storlek. Vid behov kan tvångsmedel användas, t.ex. kan polishandräckning begäras. Egendomen säljs sedan på exekutiv auktion och borgenären får betalt ut köpeskillingen; eventuellt överskott återlämnas

till gäldenären.

Utmätning faller under begreppet specialexekution vilket syftar

att det är borgenär för att få betalt for en speciell

en som agerar skuld. För att utmätning skall bli aktuell krävs att borgenären kan visa exekutionstitel avseende skulden, dvs. dokumentation

upp en

styrker skuldens existens och storlek Exempel på exekusom tionstitlar är domstols beslut, utslag eller dom; skiljedom och förlikning stadfäst domstol Kravet exekutionstitel beror bl.a.

av att utmätningsförfarandet inte skulle effektivt om krono-

vara fogdemyndigheten måste pröva varje ansökan om utmätning materiellt. Vidare är det inte avsett att borgenär skall kunna använda

en kronofogdemyndigheten för att driva fordringar är tvistiga

som eller oklara i övrigt.

Det är kronofogdemyndigheten genomför utmätningen,

som domstol är i normalfallet inte inblandad eftersom skulden redan prövats innan exekutionstiteln utfärdades.

2.2.1.2 Konkurs

Konkurs benämns även generalexekution eftersom den innebär att samtliga gäldenärens tillgångar tas omhand för samtliga borgenärers räkning. Om utmätning används främst då gäldenären kan

inte vill betala, innebär konkurs alltid att gäldenären inte men en kan betala sina skulder i takt med att dessa förfaller till betalning eftersom han är på obestånd. Obestånd är alltså ett tillstånd där gäldenären inte har medel tillgängliga att betala sina fordringar i tid, vilket inte skall förväxlas med insufñciens som innebär att gäldenärens skulder överstiger tillgångarna. För att en gäldenär

:UB 1:1. 3Se vidare UB 3:1.

36 Boendesociala efekrer konkurser och rekonstruktionerSOU av 1999:72

skall försättas i konkurs krävs även att obeståndet inte helt tillär

fálligtf

Ett centralt syfte med konkurs är att likställa samtliga borgeen närer så de får utdelning i proportion till sin fordran. Det ligger i obeståndssituationens natur att samtliga borgenärer inte får full

täckning för sina fordringar. Således blir likhetsprincipen

snarast ett sätt att fördela förluster ett rättvist sätt. Reglerna förom månsrätt i Förmånsrättslagen 1970:979 från utgör undantag prin-

cipen om borgenäremas likställighet. Förmånsrättslagen för

är närvarande föremål för reformarbete SOU 1999:1. Konkurs innebär att gäldenären omedelbart förlorar rådigheten över all sin egendom. Istället råder konkursförvaltaren över denna såsom konkursboets ställföreträdare Konkursutbrottet innebär även att borgenärema inte längre kan initiera specialexekutiva åtgärder mot gäldenären avseende betalningsanspråk.° Avsikten därmed är att undvika kapplöpning mellan borgenärema om gäldenärens sista tillgångar. Undantag görs emellertid dels för sådan egendom som är belastad med panträtt, och borgenärema därsom för inte konkurrerar dels för vissa familjerättsliga

om, fordringar.7

Till skillnad från förfarandet vid utmätning administreras konkursen inte kronofogdemyndigheten. Konkursen handläggs av av en fristående konkursförvaltare förordnas tingsrätten i som av samband med konkursutbrottet. Till förvaltare kan utses vem som helst uppfyller konkurslagens krav på erfarenhet och kun som skap I de flesta fall förordnas emellertid välrenommerad en affársadvokat har den nödvändiga kunskapen och organisasom

tionen. Eftersom konkursförvaltning kräver specialistkunskaper

utses vanligen förvaltare relativt begränsad krets jurister. ur en av Kronofogdemyndigheten övervakar konkursförvaltarens arbete via tillsynsmyndigheten i konkurser bl.a. sig försom yttrar över valtarens arvode och konsulteras inför väsentliga åtgärder mera i

4 1:2 KL. 5 3:1 KL. 6 3:7 KL. 7 De senare finns uppräknade i UB 7: 19. 3 Se 7 kap. KL.

Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktioner 37

av

konkurshanteringen. Tillsynsmyndigheten skall även höras innan tingsrätten utser konkursförvaltare. Konkursförvaltare tar även hjälp kronofogdemyndigheten t.ex. vid avyttrande fast egen-

av av dom exekutiv auktion eller för indrivande fordringar till

genom av konkursboet. Konkursförvaltningen är emellertid en privaträttslig hantering och konkursförvaltaren kan sägas arbeta för såväl rätten som borgenärskollektivet.

Konkursförvaltarens skyldigheter regleras i konkurslageng För-

valtaren skall inledningsvis upprätta en bouppteckning över konkursboets tillgångar och skulder konkursdagen som skall

per beedigas konkursgäldenärens ställföreträdare, i normalfallet

av inför den tingsrätt är konkursdomstol. Vidare skall förvaltaren

som upprätta förvaltarberättelse i vilken orsakerna till obeståndet

en och tidpunkt för dess inträde skall redovisas liksom innehålla uppgift aktiebolagslagens kapitalskyddsregler överträtts, om det

om kan misstänkas att det förekommit brottslig verksamhet, om likvidationsplikt förelegat på grund kapitalbristw samt innehålla

av information bokföringens utseende. I konkurslagen finns

om vidare regler återvinning, vilka innebär att sådana transaktioner

om

skett före konkursutbrottet, som på ett otillbörligt sätt gynnar som viss borgenär framför de övriga skall gå åter om vissa angivna förutsättningar är uppfyllda. Möjligheten att återvinna rättshandlingar i konkursen är ett utflöde principen om borgenäremas

av likställighet. Slutligen skall förvaltaren fördela de medel som influtit till konkursboet mellan borgenärema.

Konkursen avslutas i och med att tingsrätten fastställer förvalta-

utdelningsförslag eller avskriver konkursen om utdelning är rens aktuell.

97 kap. KL. ° Enligt 13 kap. Aktiebolagslagen. " Se 4 kap. KL.

38 Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktionersOU 1999:72

av

2.2.1.3 Företagsrekonstruktion/ackord

Då en gäldenär drabbas av likviditetsproblem kan för att

man, undvika konkurs och den värdeförstöring det innebär, försöka genomföra någon form av rekonstruktion. En rekonstruktion kan ske genom det relativt nya förfarandet företagsrekonstruktion eller underhand genom forrnlös uppgörelse med borgenärema. I och

en med att möjligheten till företagsrekonstruktion skapades 1996

avskaffades ackordslagen och därmed möjligheten att genomföra tvångsackord utom rekonstruktion eller konkurs.

Den bärande tanken med företagsrekonstruktion och ackord är att alla inblandade tjänar på att undvika konkurs. Borgenärerna får bättre utdelning än vid en konkurs eftersom ett konkursbos tillgångar ofta försäljs till underpriser och näringsidkarens rörelse lever vidare. I praktiken är emellertid företagsrekonstruktion

en svår att genomföra eftersom det är svårt att bibehålla tillräcklig likviditet under förfarandets gång. Det är inte ovanligt att företagsrekonstruktioner slutar med konkurs.

Enligt lagen 1996:764 om företagsrekonstruktion kan en näringsidkare som är i ekonomiskt trångmål ansöka hos tingsrätten om företagsrekonstruktion.12 Lagstiftarens val av uttrycket näringsidkare innebär att alla associationsformer kan komma i fråga för rekonstruktion förutsatt att de är näringsidkare, det inne-

men bär samtidigt att det inte finns någon speciell associationsform

som garanterar möjligheten till företagsrekonstruktion enligt lagen.

En rekonstruktion enligt denna lag innebär att gäldenären tillåts ställa in sina betalningar i tre månader under vilken tid borgenärema är förhindrade att vidta exekutiva åtgärder. Under den tidsfrist som skapas kan gäldenären omorganisera sin verksamhet och försöka driva igenom en ackordsuppgörelse med sina borgenärer.

Rekonstruktionen administreras av en rekonstruktör som förordnats av tingsrätten i sammanband med beslutet att inleda rekonstruktion. Rekonstruktören kan i viss mån liknas vid en konkurs-

2 Lagen företagsrekonstruktion LFR 1:2.

om 3 Se 2: 10a KL samt 2: 12 LFR som dock innehåller samma undantag från utmätningsförbudet som i konkurs.

Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktioner 39

av

förvaltare, med ett begränsat ansvar eftersom gäldenären

men behåller rådigheten över sin egendom. Det kan antas att ungefär

krets jurister som kommer i fråga som konkursförvalsamma av tare även är aktuella företagsrekonstruktörer då uppdragen

som uppvisar vissa likheter och kräver liknande kunskaper och organisation. Kronofogdemyndigheten utövar inte samma inflytande som vid konkurshanteringen Istället övervakas handläggningen av borgenärerna speciellt borgenärskommitté, som rekon-

genom en struktören skall hålla informerad.

Företagsrekonstruktion innebär till skillnad från konkursen att gäldenären behåller rådigheten över sin verksamhet, dock med vissa viktiga inskränkningar. Exempelvis har gäldenären inte rätt att skuldsätta sig ytterligare eller ingå nya avtal utan rekonstruktörens tillstånd.

l praktiken eftersträvas någon form ackordsuppgörelse i de

av flesta rekonstruktioner som genomförs eftersom organisatoriska förändringar sällan ensamt kan lyfta näringsidkaren ur krisen. Med ackord avses huvudsakligen ett förfarande där borgenärerna, frivilligt eller tvångsmässigt, skriver sina fordringar mot gäldenä-

ner

med viss procentsats. Ett ackord behöver emellertid inte ren en innebära att borgenärernas fordringar reduceras, i vissa fall genomförs ett ackord för att skapa ytterligare betalningsanstånd sedan rekonstruktionen avslutats, så kallat betalningsmoratorium.

Ackord inom för företagsrekonstruktion inleds med att

ramen rekonstruktören upprättar en rekonstruktörsberättelse som innehåller redogörelse för bolagets ekonomiska svårigheter, en för-

en teckning över tillgångar och skulder per den dag rekonstruktionen inleddes beslut i tingsrätten, en rekonstruktionsplan i vilken

genom planerade reformer beskrivs samt ett förslag till ackordsuppgörelse. Rekonstruktörsberättelsen sänds sedan ut till samtliga borgenärer. Om 2/5 borgenärerna representerande 2/5 av den

av totala skuldsumman godtar förslaget kan ansökan om ackord inges till tingsrätten. I tingsrätten hålls sedan ett ackordssammanträde vid vilket borgenärerna röstar ackordet skall godtas. Om 3/5 av

om

MSe 3:2 St.3 LFR. 5 Se 3 kap. LFR.

40 Boendesociala efekier konkurser och rek0nstruk1i0nerSOU 1999:72 av

borgenärema representerande 3/5 skulden röstar för ackordets av godtagande gäller det utan inskränkning mot samtliga borgenärer oberoende av hur, eller om, de har röstat. Ackordsförfarandet omfattar emellertid inte fordringsägare med förmånsrätt. Det innebär att kreditgivare med pantbrev säkerhet inte kan tvingas delta i som ett ackord. Därmed utgör företagsrekonstruktion vanligtvis inte en

framkomlig väg för rekonstruktion bostadsrättsförening

av en eftersom fastighetskreditgivama normalt har förmånsrätt i fonn av

inteckningssäkerhet i fastigheten.

Ett underhandsackord innebär helt enkelt att gäldenären gör upp med sina fordringsägare att de skall skriva sina skulder ner eller ändra betalningsvillkoren i övrigt. Ingen särskild form krävs men det är rimligt att anta att de flesta borgenärema måste delta av i ett frivilligt ackord för att det skall gå att genomföra i praktiken.

2.2.1.4 Skuldsanering

Som redovisats saknas möjlighet att erhålla ett ackord ovan tvångsvis utom ramarna för antingen företagsrekonstruktion eller konkurs. Genom Skuldsaneringslagen 1994:334 har emellertid privatpersoner som inte är näringsidkare fått viss möjligheten att få sina skulder nedskrivna med bindande verkan för borgenärema utan att deras samtycke krävs. Skuldsanering är således ett sätt för svårt skuldbelastade privatpersoner sin ekonomi att sanera om en frivillig uppgörelse inte kan åstadkommas. Skuldsaneringen har således drag av tvångsackord även förfarandet skiljer sig om avsevärt eftersom Skuldsaneringslagen har drag social skyddslagav stiftning.

Skuldsaneringen hanteras i första hand av kronofogdemyndig-

heten. Ansökan inges till kronofogdemyndigheten prövar som om

förutsättningarna för skuldsanering är för handen. Ett förslag till

skuldsanering upprättas sedan i samarbete med gäldenären.

Skuldsaneringsförslaget sänds sedan till samtliga borgenärer för

godkännande. Borgenärema är inte tvingade att godta förslaget men man kan anta att borgenärema finner det lättare att godta för-

slaget om kronofogdemyndigheten ansett att villkoren är

upp-

Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktioner 41 av

fyllda, gäldenären själv ber att få sina skulder avskrivna. än om Om någon borgenär motsätter sig skuldsaneringen överlämnas ärendet till tingsrätten för prövning skuldsaneringen skall göras om tvingande Om tingsrätten fattar beslut att förslaget skall vara om tvingande, gäller det samtliga borgenärer oberoende deras mot av inställning till det cirkulerade förslaget. skuldsanering skall beviljas krävs att gäldenären är på För att obestånd detta är kvalificerad art. Det senare innebär samt att av gäldenären inte kan antas kunna betala sina skulder inom en att framtid, vilket torde innebära att de inte alls kan beta-

överskådlig

las.

2.2.2 Bostadsrättsföreningen

Den följande framställningen kommer att fokusera på hur olika konkurssituationer påverkar den boendes situation i fråga om besittningsskydd och boendekostnader. Frågor rörande utmätning bostadsrättsföreningars fastigheter respektive enskildas bostadsav utanför de givna direktiven. Även det rätter/egnahem faller om finns många likheter mellan utmätning och konkurs är det viktigt i sammanhanget att skilja på special- och generalexekution. En företagsrekonstruktion eller skuldsanering har mera gemensamt med konkurs eftersom dessa förfaranden omfattar all gäldenäen egendom. Även det framför allt är bostadsrättsföreningens rens om konkurs skall avhandlas är det även vikt att se på hur ensom av skilda bostadsrättshavares ekonomi kan påverka föreningens och därigenom övriga bostadsrättshavares ekonomi. Boendefonnen bostadsrätt kommer i vissa delar framställningen att delas upp i av boende i småhus, dvs. eller tvåfamiljshus, respektive bostadsenrätt i flerfamiljshus eftersom besittningsskyddet efter konkurs i

f Se 22424 §§ Skuldsaneringslagen. 7 Prop. 1993/94: 123 91 ff. samt Hellners-Mellqvist s. 57 ff. I RH s. 1996:57 ansågs förutsättning för skuldsanering inte finnas då den sökande månadsinkomst 13 849 kronor och skulder 273 000 kronor. hade en

42 Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktionerSOU 1999:72

av

vissa lägen varierar starkt beroende på vilken dessa båda boen-

av desituationer som är aktuell.

2.2.2.1 Bostadsrättsföreningens konkurs

När en bostadsrättsförening försätts i konkurs skall dess tillgångar avyttras och föreningen avvecklas. Detta innebär att konkursförvaltaren omhändertar och försäljer föreningens fastighet alternativt fastigheter och övriga tillgångar. I första hand skall fastigheten säljas exekutivt, fördelaktig affär kan nås

men om en mera vid en underhandsförsäljning kan förvaltaren använda

annan

lämplig försäljningsmetod.

Enligt bostadsrättslagen upphör bostadsrätterna i och med försäljningen, inte vid konkursutbrottet. Bostadsrättens upphörande innebär i sin tur att den insats/köpeskilling respektive bostadsrättshavare erlade då de tillträdde sina bostadsrätter går förlorad. Den

köpeskilling konkursförvaltaren erhåller vid fastighetsförsäljning-

en kommer konkursboet tillgodo för att sedermera fördelas mellan borgenärema enligt förmånsrättslagen. Bostadsrättshavamas insatser är inte fordringar i konkursen. För att förstå insatsens status i konkurs kan man jämföra den med den köpeskilling aktieägare

en erlägger för sina aktier i ett aktiebolag; ett marknadsvärde på

en andel och inte en fordran med rätt till återbetalning. Det finns emellertid en viss möjlighet att erhålla insatsen åter, men det förutsätter att konkursen avslutas med överskott, något är

som mycket ovanligt, men trots allt inträffar. Om så skulle ske kan man i och för sig tänka sig att föreningen rekonstrueras, men det troliga är att överskottet skiftas ut till medlemmarna i och med att föreningen träder i likvidation efter det att konkursen avslutats.

Det förefaller hårt mot den enskilde att insatsen går förlorad, men man bör bära i minnet att de bostadsrätter som betingar mycket höga köpeskillingar t.ex. i storstadsregionema, regelmässigt återfinns i föreningar är mindre konkursbenägna. Men

som även om de insatser som går förlorade i konkurser är låga, relativt sett, blir förlusten betungande för den enskilde ofta tagit lån

som för att finansiera sin bostadsrätt. Detta är en följd av att bostads-

Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktioner 43 av

rätter regel belånas i två led. Dels pantsätter föreningen fassom tigheten för sina lån, dels pantsätter bostadsrättshavaren bostads-

rätten för sina lån.

2.2.2.2 Grannens konkurs

En konkurssituationen är när någon av föreningens annan annan medlemmar försätts i konkurs. En sådan konkurs påverkar inte bostadsrättshavaren på direkta sätt i de ovan beskrivna samma som konkursfallen, den kan ändå påverka denne i egenskap av men medlem i bostadsrättsföreningen samt i vissa fall marknadspriset

på bostadsrätten. Andelen i föreningen representerar en förmögenhet, samma sätt aktie i ett aktiebolag. Värdet varierar med marknadens som en värdering bostadsrätten vilket i sin tur delvis beror bostadsav rättsföreningens ekonomi. Föreningens ekonomi påverkar även de avgifter måste ut sina medlemmar. Frågan hur bostadsman ta av rättsföreningen påverkas medlems konkurs beror främst av en medlemmen har skulder till föreningen. De vanligaste skulom derna i sammanhanget är naturligtvis obetalda månadsavgifter. Det förekommer säkerligen att bostadsrättsföreningar har andra fordringar på sina medlemmar i typfallet är de aktuella fordringmen arna obetalda avgifter. I vissa fall har konkursgäldenären inga skulder till föreningen. Vissa föreningar har så god ekonomi att de inte behöver ta ut någon månadsavgift. Detta gäller företrädesvis i fastigheter där föreningen hyr delar fastigheten/fastighetema till butiker ut av eller kontor. I ett sådant fall blir påverkan föreningens som ekonomi liten. I de flesta fall utgår emellertid avgift och man kan därför den medlem försätts i konkurs inte kan betala anta att som sina avgifter under konkursen och det är inte ovanligt att betalning uteblivit även för tid före konkursutbrottet. en Före den 1januari 1996 hade föreningen inte någon förmånsrätt i konkurs avseende obetalda avgifter. Istället övergick betalningsför obetalda avgifter till bostadsrättens köpare, något som ansvaret pressade bostadsrättens i konkurs försäljningspris i motsvarande

44 Boendesociala ejfekter av konkurser och rekOnstruktiOnerSOU 1999:72

mån. Panthavare och övriga borgenärer i konkursen fick dela på hela den, jämfört med marknadsvärdet reducerade, köpeskillingen. Sedan l januari 1996 har emellertid föreningen erhållit en särskild förmånsrätt i försäljningslikviden. Föreningen får således betalt före såväl panthavare som övriga konkursborgenärer. Detta system innebär att det beror bostadsrättens försäljningspris om föreningen får täckning för sin fordran på obetalda avgifter.

Man kan föreställa sig att härigenom lätt kan uppstå en ond cirkel om föreningen har dålig ekonomi och höjer avgifterna så att marknadsvärdet på bostadsrätterna sjunker, kanske till och med till noll, vilket kan leda till att konkursförvaltaren inte förmår sälja bostadsrätten till ett pris som täcker de höga obetalda avgifterna. Eftersom den nya innehavaren inte blir betalningsskyldig för de förfallna avgifterna och köpeskillingen inte täcker den prioriterade fordringen får föreningen endast en oprioriterad fordran i konkursen. Föreningens ekonomi blir än sämre och man tvingas kanske höja avgifterna ytterligare. Om föreningen har god ekonomi och bostadsrätterna betingar höga köpeskillingar framstår

det snarare som bra för föreningen att få en ny likvid medlem. Kort sagt gör en medlems konkurs större skada i en svag förening än i en stark. I en liten förening med endast ett fåtal lägenheter är naturligtvis känsligheten för obetalda avgifter större. Även föreningens övriga agerande i ekonomiskt hänseende kan ha en inverkan.

2.2.2.3 Den boendes konkurs

Det ingår inte i uppdraget att redovisa de boendesociala effekterna av en bostadsrättshavares personliga konkurs men det kan ändå vara lämpligt att beskriva följderna för att kunna relatera till en egnahemsägares personliga konkurs. Konkurs innebär att all konkursgäldenären tillhörig egendom tas omhand och försäljs genom konkursförvaltarens försorg. Situationen är emellertid speciell fysisk person försätts i konkurs i jämförelse med då

när en en juridisk person, såsom ett aktiebolag eller en bostadsrättsförening, försätts i konkurs. En juridisk upphör att existera i samband

person med att konkursen avslutas. När den juridiska personen är upplöst

Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktioner 45 av

faller de fordringar betalts i konkursen bort och bolaget som eller föreningen har naturligtvis inget behov att behålla några av tillgångar. Situationen är emellertid annorlunda då fysisk peren drabbas konkurs. Eftersom fysisk inte upphör att son av en person existera i och med konkursen avslutas kvarstår de skulder som att betalts i konkursen. Vidare måste fysisk humainte en person av nitära skäl tillåtas leva så normalt liv möjligt såväl under ett som efter konkursen. Mot bakgrund detta finns regler om benesom av ñcium. Konceptet beneficium innebär att gäldenären får behålla sådan egendom är nödvändig for dennes försörjning. Desssom undantas egendom är sådan karaktär att den inte kan utom som av i konkursboet, familjerättsligt underhåll. Beneficium utmätas t.ex. gäller inte heller bostadsrättslägenhet är pantsatt. om t.ex. en Reglerna avgör vad ingår i konkursboet återfinns i som som 3 kap. konkurslagen hänvisar till utsökningsbalkens 5 kap. som beträffar bedömningen vad skall undantas konkursvad av som boet Då fysisk försätts i konkurs blir i vissa lägen frågan en person beneñcium avgörande för hans möjligheter att bo kvar i sin om bostad. Enligt utsökningsbalken undantas bostadsrätt från utmäten ning, och därmed även konkursboet, under vissa förutsättningar. För undantas skall bostadsrätten användas gäldenärens att som stadigvarande bostad och gäldenären skall inte ha åsidosatt tillbörlig hänsyn sina borgenärer vid införskaffandet av bostadsmot rätten. Emellertid kan bostadsrätten ändå komma att ingå i konkursboet det, bakgrund gäldenärens behov bostaden och om mot av av bostadsrättens värde, är oskäligt att den inte forsäljs. Högsta domstolen har i antal avgöranden satt riktmärken for skälighetsett bedömningen och slagit fast vilket högsta värde bostadsrätt får en for kunna undantas. Två bostadsrätter belägna i Täby ha att respektive Göteborg värderade till omkring 275 000 kronor bedömdes inte åtnjuta skydd mot utmätning. I fyra andra avgöranden upphävde Högsta domstolen utmätningar bostadsrätter vars av värde inte väsentligen översteg 200 000 kronor. Lägre gränsvärden

46 Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktionersOU 1999:72

av

har emellertid tillämpats beträffande mindre lägenheter. Utfallet

av behovsbedömningen kan emellertid medge undantag från de beloppsmässiga gränsvärdena som t.ex. i ett avgörande där Högsta domstolen undantog mindre lägenhet från utmätning

en som var värderad till 200-220 000 kronor eftersom den handikapp-

var anpassad efter gäldenärens speciella behov.

Sammanfattningsvis ligger gränsen för närvarande runt 200 000 kronor om bostadsrätten utgör stadigvarande bostad för familj,

en något lägre för en mindre lägenhet. Om lägenheten säljs i eller utom konkurs upphör naturligtvis bostadsrättshavarens besittningsskydd omedelbart till förmån för den som köper bostadsrätten, på samma sätt som vid en ordinär försäljning.

Egnahem

Till skillnad mot vad som gäller när bostadsrättshavare gör

en personlig konkurs finns det i fråga fast egendom, dvs.

om egnahemsboende, inget undantag från utmätning i utsökningsbalken. Fastigheten kan säljas i konkursen utan hinder beneñcie-

av reglerna förutsatt att den inte är behäftad med överlåtelseförbud. Sådant förbud kan t.ex. gälla om bostaden erhållits gåva

genom eller testamente innehållande förbud för gäldenären att överlåta egendomen. Anledningen till att ett sådant förbud godtas är att borgenärema inte undandragits någon tillgång eftersom gäldenären erhållit egendomen utan att erlägga något vederlag.

Om fastigheten bedöms sakna försäljningsvärde eller den är

om belånad över marknadsvärdet, kan konkursförvaltaren i vissa fall låta den boende bo kvar i bostaden. Inför ett sådant beslut inhämtas regelmässigt samtycke från berörd borgenär, dvs. den borgenär vars utdelning i konkursen påverkas av beslutet att inte sälja fastigheten. Berörd borgenär är som regel den har panträtt i

som fastigheten, vanligtvis ett bolåneinstitut. Inför ett beslut att inte sälja fastigheten hörs tillsynsmyndigheten i konkurser, och

om fastigheten inte säljs meddelas detta inskrivningsmyndigheten vid berörd tingsrätt för att fastighetsregistret skall kunna hållas

uppdaterat.

1999:72 Boendesociala konkurser och rekonstruktioner 47

SOU efekter av

2.3 Omständigheter som leder till

obestånd och möjliga

handlingsalternativ

2.3. 1 Bostadsrättsföreningar

2.3.1 Faktorer påverkar bostadsrättsföreningens som ekonomi

l nybildad bostadsrättsförening skall avgiften motsvara en kostnaderna och avsättning till fonder. Även intäkterna är staom bila saknar nybildad förening normalt buffert för oväntade en kostnader. Avsaknaden ekonomisk buffert i nya föreningar gör av bostadsrättsinnehavama drabbas fullt ut vid intäktsförluster och att

utgiftsökningar.

Boendekostnadsnivån på orten bestämmer normalt den avgift

går På vissa orter är priset på småhus med äganderätt som att ta ut. lågt boendekostnaden är lägre än i både bostadsrätt och så att hyresrätt. Även styrelsen känner till prisnivån orten kan om dock oförutsägbart agerande andra aktörer, t.ex. rabatter för att av locka hyresgäster till hyreslägenheter, medföra att det är tomma svårt för styrelsen bedöma den maximala avgiftsnivån. I att bostadsrättsföreningar med akuta ekonomiska problem har styrelformellt möjlighet att höja avgiftsnivån för att öka intäkterna. I sen praktiken begränsas möjligheten att höja avgifterna risken för av och lägenheter blir osäljbara. För föreningar i avsägelser att tomma krisårgångarna är avgiftsnivån normalt redan så hög att avgiftshöj-

ning riskerar snarast minska än öka de totala intäkterna. att Bortsett från oförutsebara nedtrappningar i början av 1990-talet

redan påbörjat statligt räntestöd är stödets avtrappning över av tiden känt. I flertalet föreningar är övriga intäkter stabila. Endast bostäder och outhyrda lokaler kan minska intäkterna i tomma omfattning. I övrigt är risken för intäktsbortfall förstörre hållandevis begränsad. Redan någon enstaka tom lägenhet i en

liten bostadsrättsförening kan emellertid utgöra en risk.

48 Boendesociala efekter av konkurser och rekonstruktionersOU 1999:72

Kapitalkostnaden är den största kostnaden i en nybildad bostadsrättsförening. Förändrade statliga räntesubventioner samt en minskad inflation ökade kapitalkostnaden till nivå, både

en reellt och nominellt, som många nybildade föreningar inte klarade. Mest drabbade var föreningar med hus byggda åren 1988-1993 de s.k. krisårgångama. Ett typfall för en problemförening är liten

en förening med relativt få hus, belägen mindre ort där utbudet

en överstiger efterfrågan. Lägenheterna var därmed redan från början svårsålda. Föreningen har byggt till höga produktionskostnader och insatsen har varit låg i förhållande till produktionskostnaden. Byggnationen påbörjades före 1993, då tidigare räntebidragsregler gällde. Räntebidragen trappades ner successivt och föreningens måste så småningom höja årsavgiftema för att klara likviditeten. Detta ledde till att vissa boende lämnar tillbaka lägenheter till föreningen, lägenheter som föreningen sedan inte lyckas sälja. Om

föreningen inte lyckas fullgöra sina betalningsskyldigheter försätts

den i konkurs, alternativt rekonstrueras.

Följande exempel från Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag,

SBAB, kan tjäna som exempel på utsattheten hos föreningarna från krisåren. SBAB, ansvarade för de statliga bostadslånen

som från mitten av 80-talet fram till dess att systemet upphörde vid utgången av år 1991, finansierade under denna period drygt 3 000

nybyggda bostadsrättsföreningar. Huvuddelen färdigställdes under

åren 1988 till 1991, däribland 1 500 småhusföreningar. Lånen i de sistnämnda uppgick normalt till 1,2 miljoner kronor på

ca en bostadsyta runt 120 m2. I föreningar med flerbostadshus, ca 800 stycken, uppgick lånen ofta till knappt miljon kronor för yta

en en på ca 80 m1. Belåningen på bostäderna uppgick alltså till än

mer 10 000 kronor per kvadratmeter. Den egna insatsen varierade starkt men uppgick sällan till än 100 000 kronor. Under mitten

mer

1990-talet med det då gällande ränteläget blev månadsav kostnaden för ett småhus med bostadsrätt utan subventioner runt 14 000 kronor och för en lägenhet i ett flerbostadshus runt 11 000 kronor. Föreningarna var alltså beroende av höga subventioner för att föreningens lägenheter skulle utgöra ett intressant boendealternativ. Men trots höga subventioner blev månadskostnaden ofta

Boendesocialcz effekter konkurser och rekonstruktioner 49

av

högre än för alternativa boendeformer, dvs. hyresrätt eller egnahem.

Det första påtagliga tecknet att ekonomin i en bostads-

mera rättsförening är i olag är normalt problem med likviditeten. När likviditet saknas för att betala förfallna fakturor är situationen ofta akut. Styrelsen står då inför svårlöst situation med krav sig

en att handla rätt både på kort och på lång sikt. Styrelsens agerande eller brist på agerande i akut ekonomisk situation kan få lång-

en siktiga ekonomiska konsekvenser för föreningen och även drabba styrelsen med skadeståndsansvar vid oaktsamhet vid fullgörande av uppgiften.

Beredningen har även vid kontakt med jurister som verkat som konkursförvaltare för bostadsrättsföreningar fått exempel olika typer agerande redan vid bildandet bostadsrättsföreningar

av av

varit tveksamt och i ett senare skede ledde till Föreningsom som

obestånd. Nedan följer några exempel. Föreningen X i den ens följande texten är knuten till Rikskooperationerna. X regist-

en av rerades år 1989 och försattes i konkurs år 1994 på begäran av styrelsen. Byggnationen startade år 1989 och bestod ett femtiotal

av radhuslägenheter. Under byggnationstiden bestod föreningens styrelse representanter från Rikskooperationen och kommunen.

av

Konkursutredningen visade att inget anbudsförfarande hade förekommit vid upphandlingen entreprenaden för bostadsrätts-

av föreningen X. Enligt uppgift från en av styrelseledamötema i X kunde inte styrelsen ta konkurrerande anbud då ett exploateringsavtal som ingåtts mellan Rikskooperationen, en byggentreprenör och kommunen för det område där föreningen ingick förhindrade detta. X ingick våren 1991 ett avtal med Rikskooperatio-

där Rikskooperationen åtog sig att uppföra bostadsprojektet i nen enlighet med föreningen godkänt förfrågningsunderlag och

av entreprenaduppgörelse till en ersättning motsvarande en produktionskostnad godkänts för statligt stöd eller kreditgaranti.

som Enligt avtalet med Rikskooperationen framgick att det skulle fin-

ett förfrågningsunderlag och en entreprenaduppgörelse som nas styrelsen godkänt. Entreprenaduppgörelsen fanns inte i föreningens bokföringsmaterial. Någon kopia erhölls inte heller efter

50 Boendesociala effekter konkurser och rekonstruktionersOU av 1999:72

förfrågan hos Rikskooperationen. X ansökte under 1989 preliminärt om bostadslån för nybyggnad flerbostadshus/småhus. av Inledningsvis fick, enligt Länsbostadsnämnden, X ett muntligt avslag vid kostnadsprövning, då länsbostadsnämnden bedömde produktionskostnadema för höga. Efter underhandsdiskusvara sioner med länsbostadsnämnden begärde styrelserna i X och i

grannföreningen Z att länsbostadsnämnden, i sin kostnadsprövning

av inneliggande preliminära ansökningar, skulle betrakta X och Z som en gemensam enhet. Länsbostadsnämnden gjorde en gemen-

sam kostnadsprövning av de båda bostadsrättsföreningarna då

man bedömde begäran rimlig eftersom entreprenaden som var gemensam för de båda föreningarna. Länsbostadsnämnden behandlade och beviljade därmed Xzs ansökan bostadslån. om Den omständighet att föreningen exempelvis aldrig tagit några konkurrerande

anbud har varit de omständigheter orsakat

en av som föreningens

obestånd.

Produktionen radhusen färdigställdes successivt av under perioden juni 1991 till februari 1992. Upplåtelsen av radhuset pâbörjades i slutet 1990 då intresseanmälan skickades till av ut medlemmar i Rikskooperationen. Intresset för radhusen var inledningsvis lågt.

Under våren 1991 beslutade riksdagen införa att en ny typ av bostadslån, s.k. räntelån. De reglerna skulle träda i kraft nya den l januari 1992. Räntelånen innebar föreningen att under de första åren även kunde låna till sina räntor och på så i början få sätt en lägre räntekostnad då sköt räntebetalningarna framför man sig. Frågan om införandet räntelån de aktuella valfråom var en av gorna 1991. De borgerliga partierna aviserade att räntelånen skulle

upphöra de kom i regeringsställning.

om l september 1991 skedde regeringsbyte och beslutet räntelån omedelbart vilket om revs upp, i praktiken innebar att räntelånen aldrig infördes.

På Xzs ordinarie föreningsstämma våren 1991 beslutades det att omkalkylering skulle ske till s.k. räntelån den ekonomiska samt att planen skulle ändras. I den ursprungliga ekonomiska planen beräknades produktionskostnadema till drygt 90 miljoner kronor. Av

Boendesociala ejfekter konkurser och rekonstruktioner 51

av

bilagan till stämmoprotokollet en fmansieringskalkyl framgår en att produktionskostnaden beräknades till drygt 85 miljoner kronor.

I juni 1991 informerade Rikskooperationens lokalförening om att p.g.a. att riksdagen beslutat om räntelån i statligt belånad nyproduktion kunde insatserna sänkas med 37 procent och avgifterna med 6 procent. Efter denna sänkning insatserna och

av avgifterna blev intresset för radhusen större och föreningen kunde upplåta samtliga bostadsrätter. Någon ny ekonomisk plan registrerades hos länsstyrelsen och granskades inte heller av Boverkets granskningsmän.

Konkursutredningen visade vidare att den ekonomiska planen inte innehöll någon flerårsöversikt som visade hur tänkt finansiering skulle påverka föreningen långsiktigt. Enligt bostadsrättsförordningen skall ekonomisk plan innehålla treårsöversikt. Då

en en den ekonomiska planen inte innehållit någon sådan, gjordes bedömningen att föreningen inte fullt ut har följt bostadsrättsförordningens anvisningar innehållet i en ekonomisk plan. Skälet

om till att nya finansieringskalkyler, driftskostnadskalkyler och lägenhetsförteckningar med förändrade årsavgifter upprättades var att ett nytt fmansieringssystem, räntelånen, skulle införas. Förändringen mellan den ursprungliga ekonomiska planen och de nya kalkylerna enligt uppgift inte orsakad att den egentliga

var av byggkostnaden hade minskat utan av det förändrade finansieringssystemet. Sammanfattningsvis har föreningens obestånd orsakats

att föreningen blev underkapitaliserad i och med att sänkte av man insatsavgiftema. Vid två tillfällen blev man tvungen att höja månadsavgiftema för att möta de ökade kostnaderna. Ingen information utgick till de blivande bostadsrättsinnehavama om att de sänkta insatserna baserades på att räntelånen skulle införas och om osäkerheten huruvida dessa verkligen skulle träda i kraft. Ingen information återfanns heller om vilka konsekvenser det skulle medföra räntelånen inte infördes. Inga alternativa kalkyler

om upprättades heller. De blivande bostadsrättsinnehavamas budget torde ha baserats på de sänkta avgifterna och insatserna. I samband med att bostadsrätterna såldes gjordes enligt uppgift inte styrelsen någon bedömning av de blivande bostadsrättsinnehavamas eko-

52 Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktionerSOU 1999:72 av

nomiska förutsättningar för att klara avgifter och eventuella av räntekostnader för lån till insatserna. Det förekom därför relativt omgående att vissa bostadsrättshavare fick problem betala att sina ursprungliga avgifter. Vid de därpå följande avgiftshöjningama

ökade problemen med avgiftsbetalningar.

2.3.1.2 De olika aktörernas handlingsutrymme i obeståndsskedet

Om bostadsrättsföreningens ekonomi försämras så tillgångarna att inte täcker skulderna är styrelsen skyldig hänskjuta

att frågan om

föreningen skall träda i likvidation till föreningsstämman FL 11:2. Skyldigheten är inte sanktionerad annat sätt än genom den allmänna skadeståndsskyldigheten vid oaktsamhet och straffbestämmelserna i brottsbalken till skydd för borgenärer. Styrelsen kan således underlåta att hänskjuta frågan likvidation till föreom ningsstämman om den bedömer att likvidation inte konstruktivt kan medverka till att lösa bostadsrättsföreningens akuta kris. Ett skäl kan att styrelsens kontakter med kreditgivama visar vara att rekonstruktion föreningen är möjlig ingripande åtgärav utan mer der som likvidation eller konkurs. Även bostadsrättsföreningen om är på obestånd är den inte skyldig att ansöka den skall förom att sättas i konkurs. I obeståndssituationen finns straffbestämmelser i brottsbalken till skydd för oegentligheter borgenärer. mot Styrelsens agerande i akut kris kräver en engagemang och sakkunskap. En allmänt spridd uppfattning bland dem kommit i som kontakt med bostadsrättsföreningar i kris är många styrelser att är väl skickade att klara uppgiften medan andra saknar

erforderlig

sakkunskap inom styrelsen. Särskilt små bostadsrättsföreningar är utsatta genom att styrelsen rekryteras begränsad krets. Under ur en fastighetskrisen utredde vissa bostadsbildarföretag och kreditgivare den ekonomiska situationen för alla sina bostadsrättsföreningar oberoende av om föreningen hade visat tecken på akut kris. Det visade sig att många styrelsen oförberedda var på den kris som var på väg och saknade kompetens arbeta med egen att

frågan.

SOU 1999:72 Boendesociala efekter av konkurser och rekonstruktioner 53

Fastighetskrisen i början 1990-talet kom efter flera år av allt

av högre fastighetspriser och stigande produktionskostnader i byggsektorn. Under åren uppgång kreditgivama generösa med

av var krediter och konkurser i bostadsrättsföreningar och fastighetsföretag förekom knappast. Fastighetskrisen innebar att den starka efterfrågan förbyttes efterfrågan avseende både bostäder

i svag och lokaler.

Förändringar det statliga räntestödet med allt högre boende-

av kostnader i kombination med ökande arbetslöshet medförde en

efterfrågan på bostadsrätter. Den blev tydligare av att färsvagare digställandet av nyproduktion fortfarande låg en hög nivå i inledningen fastighetskrisen. Nybyggda bostadsrättsföreningar

av drabbades hårt. HSB och Riksbyggen samt andra bostadsrättsbildare satsade betydande i rabatter olika slag för att

resurser av sälja lägenheterna. Successivt växte antalet bostadsrättsföreningar på obestånd och antalet konkurser ökade snabbt. I första hand drabbades mindre småhusföreningar.

I brist på andra köpare bildade flertalet större kreditgivare egna fastighetsbolag med uppgift att förvärvade nödlidande fastigheter och förvalta dem i avvaktan vidareförsäljning Diligentia, Mandamus, etc.. Principen att fastighet köptes av kreditgivarens

var en fastighetsbolag om inte annan köpare betalade bättre än den värdering kreditgivaren hade åsatt fastigheten. Antalet nödlidande

som fastigheter över hela landet var stort och de bankägda bolagen växte snabbt.

Kreditgivarna tycktes genomgående bedöma att det var lönsammare att behålla bostadsrättsföreningar som bostadsrättsföreningar med undantag för småhusföreningar som ofta styckades till småhus med äganderätt. skatteavdraget för räntor fastighetslån torde ha varit avgörande. Förhållandevis få bostadsrättsföreningar i flerbostadshus har försatts i konkurs.

För kreditgivama fanns flera handlingsalternativ rekonstruktion av befintlig bostadsrättsförening avstyckning till småhus med äganderätt försäljning av fordran till annan kreditgivare konkurs med försäljning till nybildad bostadsrättsförening

54 Boendesociala efekter konkurser och rek0nstrukti0nerSOU 1999:72 av

0 konkurs med försäljning till eget fastighetsbolag

0 konkurs med försäljning till extern fastighetsägare

I kreditgivamas bedömning ingick flera variabler

fastighetens marknadspris och prisutveckling fastighetens driftnettoutveckling i alternativa ägandefonner räntebidragets utveckling i de fall sådant utgår bostadsrättsföreningsstyrelsens kompetens och de boendes

ekonomiska förmåga och vilja

0 kassaflödesutvecklingen

Rekonstruktion

I en rekonstruktion ingår bostadsrättsföreningen bostads-

indirekt

rättshavama, kreditgivama och staten räntebidrag före-

om

kommer samt eventuella andra fordringsägare intressenter. som

Som underlag för en kreditgivamas ställningstaganden beträffande bostadsrättsförening finns normalt marknadsvärdering

en en av fastigheten som utgår från upplåtelse med hyresrätt. Altemativet att överlåta fastigheten till eget fastighetsbolag valdes inte om lägst marknadsvärdet kunde uppnås något annat alternativ. genom Förvaltningskostnadema är normalt lägre i bostadsrätt än i hyresrätt. Det ger högre driftnetto i sin tur möjliggör större som

fastighetslån. Det är bostadsrättsföreningens bästa argument för att

övertyga kreditgivama att gå med på rekonstruktion. Alla om alternativ innebär överlåtelse fastigheten drar med sig som av kostnader för stämpelskatt. Stämpelskatten är 1,5 procent köpeav 4

skillingen vid försäljning till en bostadsrättsförening och med några undantag 3 procent vid försäljning till andra fastighetsägare.

Driftnettot i bostadsrättsförening utgörs skillnaden mellan en av intäkter avgifter och i förekommande fall hyror och kostnader för drift och underhåll. Storleken på driftnettot är avgörande för

bostadsrättsföreningens förmåga att betala kostnader för fastig-

hetslån. En bostadsrättsförening kan inte räkna med ekonomiskt tillskott från utomstående med undantag för bostadsrättsföreningar har . som någon form av försäkring eller garanti för avgiftsbortfall på grund av tomma lägenheter. Tidigare fanns sådana garantier huvudsak-

..

.

SOU 1999:72 Boerzdesociala ejjfekter av konkurser och rekonstruktioner 55

ligen för föreningar inom HSB respektive Riksbyggen. I dagsläget erbjuder flertalet bostadsrättsbildare någon form av garantilösning till skydd mot tomma lägenheter i nybildade bostadsrättsföreningar. Beräkningar av hur stora fastighetslån en bostadsrättsförening kan bära måste därför bygga på att föreningen har sådan likviditet att skulderna kan betalas allteftersom de förfaller. Som grund för rekonstruktion ligger därför kassaflödesanalys

en en med positiv kassalikviditet under den tid som rekonstruktionen avser.

Kreditgivarnas uppfattning om möjlig avgiftsnivå i en bostadsrättsförening kolliderar ofta med föreningens och bostadsrättshavarnas uppfattning. Det ligger i sakens natur att parterna har motstående intressen. 50 kr/mz högre årsavgift innebär vid räntenivån 5 procent att lån motsvarande l 000 kr/mz kan finansieras. På motsvarande sätt kan 50 kr/mz lägre årsavgift utrymme för

ge överlåtelsevärde 1 000 kr/mz. Möjlig avgiftsnivå i en bostadsrättsförening utgår från förhållandena på orten. Avgiftsnivån ijämförbara bostadsrättsföreningar och hyresnivån i jämförbara hyresrätter utgör tak för möjlig avgiftsnivå. På orter med svag efterfrågan och tomma lägenheter kan det vara fråga om att sänka avgiftsnivån.

Överlåtelsevärden någon storlek innebär att det finns ut-

av rymme för avgiftshöjning. Kreditgivama tycks emellertid acceptera att rekonstruktioner inte helt tar överlåtelsevärdena i anspråk.

Kostnader för drift- och underhåll varierar från bostadsrättsförening till bostadsrättsförening. Kommunala taxor kan inte påverkas. Däremot kan onormalt höga kostnader för administration och fastighetsskötsel påverkas på längre sikt genom kompetent upphandling avseende nästa avtalsperiod. Kostnader för underhåll kan också pressas genom att ambitionsnivån sänks. Men alltför begränsat underhåll ligger inte i kreditgivarnas intresse eftersom fastigheten riskerar att bli nergången.

Bostadsrättshavare för det inre underhållet av lägen-

svarar heterna vilket uppskattningsvis årligen motsvarar 45 kr/mz.

ca Därtill kommer att slitaget i gemensamma utrymmen anses vara något mindre än i hyresrätt. Lägre driftskostnader möjliggör regel-

56 Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktionerSOU 1999:72 av

mässigt ett högre driftnetto i bostadsrättsföreningar och därmed högre fastighetsvärde. Rekonstruktion av en fungerande bostadsrättsförening är normalt lönsammare för kreditgivama än andra lösningar med undantag för mindre småhusföreningar i stor utsträckning omvandsom las till äganderättssmåhus. Efter att ha bedömt möjlig avgiftsnivå och rimliga kostnader för drift och underhåll är nästa steg i rekonstruktionsarbetet att bedöma hur stora krediter som bostadsrättsföreningen kan bära. Driftnettot skall räcka för att betala kapitalkostnadema för fastighetslånen. Fastigheter byggda före 1992 finansieras normalt med ett bottenlån och ett lån med sämre förmånsrätt än bottenlånet topplån. Bottenlånet var avsett att motsvara ca 70 procent fastighetens av värde. Topplånet utgjordes ett statligt bostadslån och ränteav stödet var knutet till bostadslånet. 1992 ersattes systemet med statliga topplån statliga kreditgarantier BKN. Det förutav genom sätts att lånen skall tas upp på kreditmarknaden. Inledningsvis krävde ianspråktagande BKN-garantier att förlusten hade av realiserats genom försäljning. Kravet försäljning togs dock bort och därmed fick BKN möjlighet att medverka till rekonstruktion av bostadsrättsföreningar även utan att föreningen upplöstes. Venantius bildades 1995 för att förvalta nödlidande topplån och bevaka statens intresse att få tillbaka så stor del lånen av av som möjligt. Systemet med bottenlån och topplån genom Venantius eller kreditgaranti genom BKN innebär att flera intressenter förutsätts medverka i en rekonstruktion för att den skall kunna bli Ränteav. bidragets inverkan på olika lösningar har varit och svår fråga är en vid rekonstruktioner. Därtill kommer att fastighetsvärdering inte är någon exakt vetenskap och att intressentema ofta utgår från olika antaganden om möjliga avgiftsnivå och kostnader för drift och underhåll. Ofta leder det till att intressentema kommer till olika resultat. Förhandlingar mellan inblandade parter drar därför i många fall ut på tiden och i värsta fall kommer parterna inte överens.

Boendesociala konkurser och rekonstruktioner 57

effekter av

Utdelning i konkurs ligger normalt till grund för kreditgivamas på sina inbördes rättigheter i rekonstruktion. Räntebidraget syn en spelar avgörande roll. Kreditgivamas experter på räntebidrag en beräknar det kapitaliserade värdet den del räntebidraget som av av hänför sig till respektive lån. För att behålla räntebidraget tvingas bottenlångivare att komma överens med Venantius om ömsesidiga eftergifter. Men med den låga räntenivå gäller i dag har alltsom fler bostadsrättsföreningar räntenivåer inte berättigar till som statliga räntesubventioner. Därmed minskar Venantius inflytande

över rekonstruktioner. Ett avtal rekonstruktion är skriftlig och gäller vanligtvis fem om år med bostadsrättsföreningen och berörda kreditgivare som avtalsparter. I avtalet den avgiftsnivå föreningen förbinder anges som sig under avtalsperioden och vanligtvis höjs årligen att ta ut som med viss procentenhet motsvarar antaganden om höjning en som boendekostnadema orten. Om KPI ökar mer än den angivna av procentenheten skall vanligtvis avgiften höjas i enlighet med KPIhöjningen. Bostadsrättsföreningen förbinder i avtalet sig att hålla driftskostnaderna viss högsta nivå. Genom bostadsrättspå en föreningens historiska värden finns underlag för bedömningar vad är rimliga nivåer. I avtalen brukar att föreningen försom anges binder sig aktivt arbeta med att hålla drift- och underhållsatt ner kostnaderna. Höjning drift- och underhållskostnader brukar av medges med procentsats avgiftshöjningen. Om KPI samma som ökar än den angivna procentenheten medges vanligtvis att mer drift- och underhållskostnader höjs i motsvarande mån. Utöver drift- och underhållskostnader brukar avtalet innehålla viss en fondavsättning för yttre underhåll. Beroende på efterfrågan och risken för tomma lägenheter brukar även ett visst avgiftsbortfall

beaktas. En rekonstruktion innebär normalt både att lån och/eller delar lån avskrivs samt att skyldigheten att erlägga ränta och amorteav ring temporärt bortfaller helt eller delvis. Sådana s.k. mjuka lån innebär naturligtvis temporärt förbättring efter avtalstiden en men är frågan öppen vad skall hända med lånen. Kreditgivarom som benägenhet till s.k. mjuka lån skapar osäkerhet för berörda nas

58 Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktionerSOU av 1999:72

bostadsrättsföreningar och innebär att den egentliga rekonstruktionen skjuts på framtiden. För bostadsrättsförening innebär en s.k. mjuka lån ovisshet framtida kostnader och om omintetgör den trygghet som behövs efter rekonstruktionen. Förutsättningarna för rekonstruktion varierar från bostadsrättsförening till bostadsrättsförening. Kreditgivarnas ambition har uppenbarligen varit och är att medverka till rekonstruktioner eller lösningar utifrån affärsmässiga överväganden. Rekonstruktionsavtalet innehåller normalt förpliktelse för bostadsrättsfören eningen att under avtalstiden ta ut viss avgift och inte belasta en

bostadsrättsföreningen med högre förvaltningskostnader än vissa

angivna. Kreditgivare utgår normalt från att avgiftsnivån skall vara marknadsmässig i den meningen att den inte skall upphov till ge avsägelser och att eventuella tomma lägenheter skall kunna säljas. Bruksvärdenivån i jämförbara hyreslägenheter är vägledande. Med hänsyn till att bostadsrättshavama själva svarar för det inre underhållet är den möjliga avgiftsnivån något lägre. Med en avgiftsnivå som i huvudsak överensstämmer med bruksvärdenivån reduceras det ekonomiska utrymmet för överlåtelsevärden.

Kreditgivare

tycks acceptera att inte överlåtelsevärdena reduceras helt. Sannolikt görs det medvetet for att obefintliga eller alltför låga överlåtelsevärden riskerar att sudda ut bostadsrättsformen och de ekonomiska fördelar den innebär för kreditgivare. Så länge rekonstruktionsarbetet pågår bostadsrättssvävar havama i ovisshet utgången. Under förhandlingarna om är styrelsen i praktiken förhindrad att informera medlemmarna alla om detaljer. Det ligger därför nära till hands osäkerhet sprider att sig i föreningen. I sämsta fall tar det sig uttryck i otrivsel. Det vanliga

föreningslivet i en bostadsrättsförening kan bli lidande

av att styrelsen är ensidigt inriktad på lösa de ekonomiska att frågorna. Medias och omvärldens stämpel bostadsrättsföreningen av som en krisförening gör att lägenheterna blir svårsålda och i sämst fall går de inte att sälja alls.

Boendesociala ejfekter av konkurser och rekonstruktioner 59

Likvidation Lagen om ekonomiska Föreningar innehåller regler om likvidation av bostadsrättsföreningar. Likvidation innebär att fordringsägama får betalt och att eventuellt överskott delas ut till medlemmarna. Konkurs däremot används när tillgångarna inte räcker till för att betala alla fordringsägare. Någon skyldighet för bostads-

en rättsförening att själv besluta om att träda i likvidation eller att ansöka om att bli försatt i konkurs vid obestånd föreligger inte.

Det är inte ovanligt att bostadsrättsföreningar på obestånd beslutar om att träda i likvidation trots att likvidation inte är avsett för obeståndssituationer. Sannolikt är det avsett som en signal till kreditgivarna om att nästa steg kan bli konkurs om inte en rekonstruktion kommer till stånd. Uppgifter saknas antalet bostads-

om rättsföreningar som beslutat att träda i likvidation och i vilken utsträckning likvidationen har kunnat kan avbrytas på grund av att rekonstruktionen lyckas.

Konkurs För att försätta en bostadsrättsförening i konkurs krävs att bostadsrättsföreningen är obestånd, dvs. att den inte rätteligen kan betala sina skulder och att denna oförmåga inte är endast tillfällig. Bostadsrättsföreningen själv eller en fordringsägare kan ansöka om att föreningen skall försättas i konkurs. Hinder mot konkurs finns om bostadsrättsföreningen kan ställa betryggande säkerhet för fordran eller bostadsrättsföreningen är föremål för

om företagsrekonstruktion.

Ansökan om konkurs av en bostadsrättsförening på obestånd torde komma ifråga i två situationer. Antingen har alla ansträngningar gjorts mellan en bostadsrättsförening och kreditgivarna eller mellan Iikvidator och kreditgivarna har lyckats

utan att man

rekonstruktion. Eller så har intresset för en rekonstruktion nå en inte varit tillräckligt stort hos bostadsrättsföreningen och kreditgivarna eller någon kreditgivarna. Exempel på bristande

av intresse mindre småhusbostadsrättsförening där både

kan vara en boende och fordringsägare att övergång till äganderätt är det

anser

60 Boendesociala efekter av konkurser och rekonstruktionerSOU 1999:72

naturliga. Det vanliga är att bostadsrättsföreningen själv ansöker om att bli försatt i konkurs.

Konkursförvaltaren övertar ansvaret för förvaltningen kon-

av kursboet i och med att bostadsrättsföreningen försätts i konkurs. Bostadsrättsföreningens styrelse och föreningsstämma upphör inte men de förlorar rätten att ha befattning med rättigheter och skyldigheter som tillkommer konkursboet. Enligt konkurslagen har bostadsrättsföreningen i egenskap av konkursgäldenär vissa rättigheter och skyldigheter under konkursen. Bl.a. kan det fråga

vara om skadeståndskrav mot konkursförvaltaren denne tillfogat

om boet skada uppsåt eller oaktsamhet. Konkursgäldenärens

genom rättigheter och skyldigheter under konkursen hanteras styrelsen

av och föreningsstämman. Under konkursen kvarstår föreningsstämmans uppgift att entlediga och tillsätta styrelseledamöter. Styrelsen vid konkursutbrottet sitter oftast kvar under konkursen. Föreningsstämma brukar inte hållas. Endast styrelsen behöver förnyas

om finns egentligen anledning att hålla föreningsstämma. Normalt har bostadsrättshavama förlorat intresset för bostadsrättsföreningen i och med konkursen eftersom en avveckling föreningen är

av oundviklig. Bostadsrättsföreningen lever dock fonnellt kvar under hela konkursen.

Om konkursen avslutas utan överskott föreningen

anses upplöst. Om däremot konkursen skulle visa överskott är bostadsrättsföreningen skyldig att träda i likvidation eller- bostadsrätts-

om föreningen i likvidation vid konkursutbrottet- fortsätta likvi-

var dationen FL 11:19. Det torde dock knappast förekomma att

bostadsrättsföreningskonkurser kan avslutas med överskott. Där-

med är bostadsrättsföreningen i praktiken undantagslöst upplöst i och med att konkursen avslutas.

Styrelsens för den löpande förvaltningen upphör i och

ansvar med konkursutbrottet och övertas konkursförvaltaren. Däremot

av kvarstår styrelsens uppgift att företräda konkursgäldenären. Under obeståndstiden före konkursutbrottet ställdes styrelsen inför många svåra ekonomiska och juridiska frågor. Någon rättslig prövning avseende skadeståndsansvar för att styrelsen före konkursutbrottet genom uppsåt eller oaktsamhet skulle ha orsakat bostadsrätts-

SOU l999:72B0ende.s0ciala effekter av konkurser och rekonstruktioner 61

föreningen skada torde inte ha förekommit. Inte heller åtal för otillbörligt gynnande borgenär torde ha förekommit. Frånvaron

av av skadeståndsprocesser och åtal talar för att bostadsrättsföreningsstyrelserna enligt berörda intressenter har skött sin uppgift tillfredsställande.

Bostadsrätterna kvarstår efter konkursutbrottet och bostadsrättshavarnas rättigheter är i huvudsak oförändrade. Flera viktiga frågor är dock undantagna medlemmarnas inflytande. Årsredovisningen och frågan om ansvarsfrihet för styrelsen behandlas inte föreningsstämmor. Inte heller har medlemmarna inflytande inom konkursförvaltarens ansvarsområde.

l och med att konkursförvaltaren övertar ansvaret för förvaltningen av bostadsrättsföreningen avtar styrelsens och indirekt medlemmarnas delaktighet i skötseln bostadsrättsföreningen. I

av och med den oundvikliga försäljningen av bostadsrättsföreningens fastighet upphör bostadsrätterna och i den situationen avtar naturligtvis medlemmarnas engagemang för bostadsrättsföreningen. När bostadsrätten upphör har bostadsrättshavaren definitivt förlorat hela insatsen. l själva verket har värdet successivt urholkats allteftersom bostadsrättsföreningens ekonomi har försämrats.

Bostadsrättshavare kan pantsätta bostadsrätten som säkerhet för lån. Ofta har lånet använts för att finansiera insatsen. Att pantsätta sin bostadsrätt är olika vanligt i olika delar av landet. Det är sannolikt vanligare i nyare bostadsrättsföreningar än i äldre. Bostadsrätten upphör vid försäljning och därmed upphör säkerheten för lånet. För många låntagare innebär det krav ny säkerhet som kan vara svår att ställa eller att långivaren säger upp lånet.

Det har förekommit att bostadsrättsföreningar har återbetalt en del av insatsen och efter en viss tidsperiod gått i konkurs. I ett fall har konkursboets begäran om återbetalning av insatserna blivit föremål för rättslig prövning. l detta fall beslutade en extra föreningsstämma i april 1994 om återbetalning av 1,5 miljoner kronor

insatserna. På begäran försattes bostadsrättsföreningen i av egen konkurs i december 1996. Tingsrätten konstaterade i sin dom att bostadsrättsföreningen kom på obestånd genom utbetalningen av beloppet 1,5 miljoner kronor och att de grundläggande förutsätt-

62 Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktionerSOU 1999:72 av

ningarna för en otillbörlig rättshandling därför föreligger. Tingsrätten konstaterade dock viss kvalifikation det klanderatt en av värda brukar krävas. Om detta skriver tingsrätten: Därvid bör märkas att skadan minskades genom att del det återbetalade en av beloppet kom borgenärerna tillgodo och att Adeförvaltning det av bostadsrättsföreningen anlitade förvaltningsföretaget inte påpekade för föreningen att den riskerade att komma obestånd. Även den omständigheten att drygt 30 månader förflöt från utbetalningsbeslutet till konkursen har betydelse i detta sammanhang liksom det under punkt 2 angivna förhållandet att den huvudsakliga anledningen till utbetalningen att få medlemmar att bo kvar var och inte äventyra föreningens inkomster ävensom att insolvensen uppkom definitivt först i november 1994 beslutet att inte genom höja årsavgifterna. Mot denna bakgrund finner tingsrätten att beloppet 1,5 miljoner kronor inte på ett otillbörligt sätt undandragits borgenärerna. Förutsättningarna för återvinning är därför inte helt uppfyllda. Tingsrätten kom således fram till att det återbetalda beloppet inte behöver återbetalas. Tingsrättens dom har emellertid överklagats. Om domen inte står sig kommer sannolikt fler konkursförvaltare att begära återvinning. Konkursens ändamål är att åstadkomma samlad ekonomisk en uppgörelse i ordnad form där bostadsrättsföreningens samtliga borgenärer kan delta. Bostadsrättsföreningens tillgångar omvandlas till pengar som sedan fördelas enligt reglerna i förmånsrättslagen. Konkursförvaltaren kan begära att bostadsrättsföreningens fastighet skall säljas exekutivt. Han kan också låta sälja den på annat sätt om han det fördelaktigare för konkursboet. anser Bostadsrätterna kvarstår efter konkursutbrottet och bostadsrättshavarnas rättigheter är i huvudsak oförändrade. Konkursförvaltarens ansvar för den löpande förvaltningen innebär bl.a. att bostadsrättshavarna har att vända sig till honom i förvaltningsfrågor. Under konkursen kan bostadsrätten således överlåtas vanligt sätt och det är konkursförvaltarens uppgift att ta ställning till om köpare skall godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen eller Eftersom den kommande överlåtelsen innebär att bostadsrätten upphör torde den sakna ekonomiskt värde under konkursen.

Boendesociala efekier av konkurser och rekonstruktioner 63

För en mindre småhusbostadsrättsförening torde avstyckning och Försäljning till de boende ligga närmast till hands. Avdrag för skuldräntor på fastighetslånen torde normalt möjliggöra högre försäljningspris än överlåtelse till en nybildad bostadsrättsförening eller fastighetsägare för upplåtelse med hyresrätt.

annan

Om intresse finns bland de boende för bostadsrätt även i fortsättningen brukar bostadsrättsförening bildas för förvärv av

en fastigheten. För förvärv krävs att mer än hälften av de boende är intresserade bostadsrätt Brl 9:19. Erfarenhetsmässigt är det

av svårt att övertyga boende att satsa pengar i nya insatser. För att

om lyckas måste lösningen vara attraktiv och efterfrågan finnas på orten. Om nybildad bostadsrättsförening förvärvar fastigheten

en sker upplåtelse av bostadsrätt vanligt sätt i den nya bostadsrättsföreningen och i avvaktan det bor de boende med hyresrätt. Försäljning av fastigheten utan exekutiv auktion torde i praktiken förutsätta att kreditgivarna godkänner köpeskillingsnivån och att tillsynsmyndigheten kronofogdemyndigheten hörs.

Om de boende inte vill eller kan förvärva fastigheten genom en nybildad bostadsrättsförening kommer fastigheten antingen att säljas öppna marknaden eller till ett kreditgivarägt fastighetsbolag. Försäljning till ett kreditgivarägt fastighetsbolag görs för att skydda kreditgivarens fordran och för att inte fastigheten skall säljas under det marknadsvärde som kreditgivaren bedömer att fastigheten har.

Exekutiv försäljning innebär att fastighetskreditgivarna kan bevaka sina intressen och genom egna bud bevaka att fastigheten inte säljs till ett pris under den egna värderingen. Fastigheten övergår till ny ägare befriad från krediterna över inropspriset. Fördelningen

köpeskillingen följer förmånsordningen. Kreditgivare med av bättre förmånsrätt än inropspriset och den nye fastighetsägaren Överenskommer ofta om att vissa krediter skall ligga kvar i fastigheten.

Uppgifter saknas om kostnader för att genomföra konkurs av

bostadsrättsförening. Domstolsverket har visserligen uppgifter en om kostnader i konkurser men redovisningen omöjliggör urskiljande av bostadsrättsföreningkonkurser. Kompetent och framsynt

64 Boendesociala efekter konkurser och rek0nstrukti0nerSOU 1999:72 av

fastighetsförvaltning är dock av stor betydelse under den tid konkursen pågår. För att bryta negativ spiral behövs snabba och en välriktade insatser. Både boende och kreditgivare har nytta av att

fastigheten fungerar "bra och är attraktiv. Konkursförvaltning

tenderar i vissa fall att dra ut på tiden och då är det än betydelsefullare

med kompetent fastighetsförvaltning.

Egnahem

Problemen för egnahemsägare är inte på för samma sätt som bostadsrättsföreningar knutna till vissa årgångar. För en egnahemsägare uppkommer problem i stället vid frivillig om man en

eller påtvingad försäljning inte kan få försäljningspris

ut ett som räcker till att lösa befintliga lån och också helst täcker insatt som

kapital.

Ett flertal faktorer har under 90-talet påverkat den ekonomiska situationen för egnahemsägare. Det skattesystem infördes nya som 1990 begränsade avdragsrätten för låneräntor till 30 Likaprocent. så har förändringar i fastighetsbeskattningen påverkat kostnadsbilden för egnahemsägare. Även de nominella sjunkit om räntorna kraftigt kvarstod höga realräntor. Efterfrågan på marknaden

minskade, bl.a. på grund ökad arbetslöshet. Sammantaget av medförde dessa förändringar att priserna under flera år sjönk på

egnahem. Situationen har dock stabiliserats under de åren senaste med ett minskande antal exekutiva egnahemsförsäljningar och en uppåtgående trend både vad gäller efterfrågan och priser. De

regionala skillnaderna är dock stora. Blir situationen ohållbar kan detta leda till exekutiv försäljen ning och eventuellt personlig konkurs. Om den enskilde eller en hushållet har stora kvarstående skulder efter exekutiv försäljning eller konkurs kan någon form skuldsanering bli aktuell. av

SOU 1999:72 Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktioner 65

av

2.4 och

Kvarboendemöjlighet

kvarboendekostnader

När en bostadsrättsförening genomgår rekonstruktion fortsätter

en bostadsrättsföreningen med sin verksamhet förut vilket

som innebär att inga förändringar för de boende vad gäller kvarboendemöjligheter inträffar. Rekonstruktionen i sig innebär att de ekonomiska villkoren för Föreningen förbättras vilket i sig bör innebära att bostadsrättshavamas boendekostnader minskar. Kreditgivarna utgår normalt från att avgiftsnivån skall marknads-

vara mässig i den meningen att den inte skall upphov till avsägelser

ge och att eventuella tomma lägenheter skall kunna säljas. Bruksvärdesnivån i jämförbara hyreslägenheter är vägledande. Med hänsyn till att bostadsrättsinnehavarna själva för det inre under-

svarar hållet är den möjliga avgiftsnivån något lägre.

Om en bostadsrättsfastighet försäljs i konkurs och övergår

en till att drivas som en hyresfastighet övergår den enskilda bostadsrätten till att bli hyresrätt. Förutsatt att bostaden tillträtts den

en av tidigare bostadsrättshavaren har denne då rätt att kvarbo i lägenheten med hyresrätt. Enligt BRL 7:33 skall det

anses som om ett skriftligt hyreskontrakt slutits mellan den fastighetsägaren och

nya den boende. Enligt den nyttjanderättsliga lagstiftningen gäller

en nyttjanderätt i överlåten fastighet mot den ägaren fas-

en nye om tigheten är taxerad som hyresfastighet och hyresgästen har ingått skriftligt hyresavtal och tillträtt bostaden. För detta ändamål kan noteras att flerfamiljshus, oavsett om de endast innehåller bostadsrätter, taxeras som hyreshus. En bostad som är inrättad för eller

en två familjer taxeras däremot som småhus. Detta innebär att det besittningsskydd som följer med den nyvunna hyresrätten i ett småhus inte är lika starkt visavi den ägaren fastigheten

nya av som

i ett flerfamiljshus.

I småhus måste nyttjanderätten förbehållas vid överlåtelsen för att den med säkerhet skall bestå. Om sådant förbehåll inte görs måste den nya fastighetsägaren ändå aktivt säga hyresrätten.

upp Detta gör att reglerna i 12 kap. Jordabalken besittningsskydd

om aktualiseras. Den fastighetsägaren har rätt att säga

nya upp en

66 Boendesociala effekter av konkurser och rekonstrukiionerSOU 1999:72

hyresgäst i ett småhus om han behöver bostaden för eget bostadsbehov. Detta har sin grund i att småhus som regel inte är avsedda för kommersiell uthyrning utan för eget boende vilket

snarare motiverar det svagare besittningsskyddet. Nämnda reglering slår emellertid hårt mot den enskilde eftersom besittningsskyddet ändras så radikalt efter konkursen. Vid en jämförelse mellan den som hyr ett småhus och den som köpt en bostadsrätt i småhus finner man att den förre ett förutsebart sätt hela tiden haft ett svagt besittningsskydd, medan den senare har mycket svårare att förutse hur svagt detta kan komma att bli i händelse av bostadsrättsföreningens konkurs.

En inte ovanlig situation där bostadsrätt i småhus är i fråga är då man en fastighet har uppförts en mängd småhus, t.ex. radhus. Om en sådan fastighet säljs som en helhet i konkursen kan det knappast göras gällande att alla husen behövs för fastighetsägarens personliga bostadsbehov. Emellertid kan man anta att konkursförvaltaren, som naturligtvis måste realisera konkursboets egendom på ett affärsmässigt försvarbart sätt, styckar fastigheten i

upp mindre delar för att sedan sälja varje bostad separat. I så fall lär varje ägare omedelbart säga respektive hyreskontrakt för

ny upp att sedan flytta själv. De tidigare bostadsrättsägama förlorar därigenom både insats/köpeskilling och bostad. För en mindre småhusbostadsrättsförening torde dock avstyckning och försäljning till de boende ligga närmast till hands. Avdrag för skuldräntor på fastighetslånen torde normalt möjliggöra högre försäljningspris än överlåtelse till en nybildad bostadsrättsförening eller annan fastighetsägare för upplåtelse med hyresrätt. I hur stor omfattning det har inträffat att tidigare bostadsrättshavare sagts upp av en ny fastighetsägare går inte att säga. Det vanliga torde dock vara att det är den tidigare bostadsrättshavaren som friköper fastigheten för att bo kvar med äganderätt.

Man kan således konstatera att den boendes möjlighet är bo kvar efter bostadsrättsföreningens konkurs styrs av hyresrättsliga besittningsskyddsregler, i de fall bostadsrätten omvandlas till

en hyresrätt. För den boende bor i flerfamiljshus blir därvid

som besittningsskyddet starkare än för den som bor i småhus.

SOU 1999:72 Boendesociala efekter av konkurser och rekonstruktioner 67

Ett tredje vanligt fall är det då en bostadsrättsförening går i konkurs men att de boende bildar en ny bostadsrättsförening och förvärvar fastigheten. För förvärv krävs än hälften av de

att mer boende är intresserade bostadsrätt Brl 9:19. Erfarenhets-

av mässigt är det svårt att övertyga boende att satsa i nya

om pengar insatser. För att lyckas måste lösningen attraktiv och efterfrå-

vara gan finnas på orten. Om nybildad bostadsrättsförening förvär-

en var fastigheten sker upplåtelse av bostadsrätt vanligt sätt i den nya föreningen och i avvaktan på det bor de boende med hyresrätt.

2.5 Effekter för hushåll i

bostadsrättsföreningar

Effekter för hushåll av obestånd har tidigare främst beskrivits på förenings- eller hushållsnivå i form av praktikfall. Någon mer översiktlig beskrivning och analys har beredningen inte funnit. För att få underlag till en diskussion av hushållens kvarboendemöjligheter samt ändringar i boendeutgifter i samband med obestånd har beredningen givit Statistiska Centralbyrån SCB i uppdrag att samla material.

SCB har genomfört en enkätundersökning riktad till personer som bodde eller bott i bostadsrättsföreningar gått i konkurs

som eller rekonstruerats under åren 1994, 1995 eller 1996. Ytterligare urvalskriterium var att man bodde i föreningen två år före det att föreningen försattes i konkurs alternativt rekonstruktionen

genomfördes. Tidsintervallet två år har valts med hypotesen att detta kan motsvara den tidsperiod det tar från det att föreningens medlemmar fâr kännedom föreningens dåliga ekonomi tills dess att

om föreningen försätts i konkurs alternativt rekonstrueras. Uppgifter om konkurser har erhållits från SCB:s konkursstatistik. Uppgifter om rekonstruktioner har erhållits från BKN, som har medverkat i rekonstruktioner sedan juli 1995. Övriga kreditgivare kan eller vill inte grund av sekretesskäl lämna ut uppgifter om rekonstruktioner.

68 Boendesociala ejêkter konkurser och rekonstruknbnerSOU 1999:72 av

Enkätundersökningen genomfördes under våren 1999 med postenkät till 2 652 identifierade totalt 4 043 hushåll personer av som bodde eller bott i bostadsrättsföreningar gått i konkurs som eller rekonstruerats under åren 1994 till 1996. Efter skriftliga påminnelser samt telefonintervjuer erhölls från 1 586 hushåll. svar Svarsfrekvensen blev därmed 60 procent, vilket kan tillanses fredsställande med hänsyn till den undersökta problematiken. Urvalet av hushåll består till 50 procent hushåll har påav som verkats av konkurs och till 50 procent hushåll påverkats av som av rek011struktion. HSB och Riksbyggen står för 56 urvalet procent av medan övriga organisationer står för 44 procent. Av tabell 2.4 framgår också att obestånd i bostadsrätts-

föreningar tillhörande HSB och Riksbyggen i mindre utsträckning

har resulterat i konkurser än andra, 36 procent i förhållande till 68 procent.

Tabell 2.4 T otalurval. Fördelning på organisationstyp och typ av

obeståndslösningl. Antal hushåll.

Totalt antal: 2 652 HSB/Riksbyggen Andra Antal: 1 497 Antal: l 155 56% 44% Konkurs Rekonstruktion Konkurs Rekonstruktion antal 532 965 786 369 andel 36% 64% 68% 32%

1994 100 % 345 0 % 100 % 273 0 % 1995 88%70 12%l0 l00%96 0% 1996 ll % l 17 89 % 955 53 % 417 47 % 369

Konkurs alla konkurser, medan rekonstruktion de BKN avser avser som medverkat

Av hushållen i urvalet bodde 62 procent i bostäder byggts som under åren 1991 till 1992. Örebro län Västerbottens län står samt

Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktioner 69 av

för 14 respektive 13 procent obeståndsärendena i urvalet. Förav delningen det totala antalet konkurser och rekonstruktioner av samt andelen konkurser respektive rekonstruktioner per län fram-

går av figur 2.1.

Figur 2.1 Fördelningen det totala antalet konkurser och av rekonstruktioner samt andelen konkurser respektive rekonstruktio-

ner per län.

% 1 . , , ..__,,__,,,__.. ., l

j li E L E E

n +lv .

3§:-§Iåms§ö§§§§§$§W E §32

a: ä", 43x05 äz w å- 2 g 8 - KorkLrs. RekonsmktionTotalE

Av enkätsvaren framgår att 957 eller 60 procent av hushållen flyttat före eller i samband med konkurs eller rekonstruktion medan de återstående har bott kvar i sin lägenhet tabell 2.5. För att försöka urskilja de hushåll flyttat från sin bostadssom rättslägenhet på grund föreningens dåliga ekonomi ökade av boendekostnader/lägre försäljningspris fanns en fråga i enkäten skäl till flyttning. Totalt 41 procent av de som flyttat uppgav om att den viktigaste orsaken till flyttningen var föreningens dåliga ekonomi. 59 procent flyttade andra skäl. Av tabell 2.5 framgår av också att majoritet de flyttat ekonomiska skäl gjorde en av som av detta före konkursen 55%. Detta visar att det är av intresse att också studera tiden före det formella beslutet konkurs eller om rekonstruktion.

70 Boendesociala efekter av konkurser och rekonstruktionerSOU 1999:72

Tabell 2.5 F lyttfrekvens och flyttidpunkt.

Flyttat p.g.a. brf:s ekonomi

flyttade före k/r 55 flyttade efter k/r 45

Hushållen visar en stor spridning när det gäller hur mycket man har betalat för sin bostadsrätt. I figur skillnad de

2.2 görs en som köpt sin bostad när föreningen bildades ursprunglig insats och de som köpt senare, till marknadspris. Resultaten indikerar att många som köpt i andra hand i större utsträckning har betalat ett lägre pris än de som köpt vid upplåtelsen. Med avseende på inköpspris har de därmed mindre att förlora än de som köpt nytt.

Figur 2.2 Fördelning av ursprunglig insats respektive pris på bostadsrätt. Tusen kronor.

.

E i 1 g

r r l

i l

180: 220%

1 1

oIn

N

ghsals Pris.

Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktioner 71

av

1 fortsättningen diskuteras endast 2 huvudgrupper:

hushåll flyttat ekonomiska skäl 0 som av 0 hushåll som bott kvar

Beskrivning hushåll flyttat samt konsekvenser av

av som flyttning På frågorna Sålde ni lägenheten eller lämnade ni tillbaka den till bostadsrättsföreningen Vart flyttade ni fördelar sig svaren enligt tabell 2.6.

Tabell 2.6 Upplåtelseform för till/flyttad bostad, efter vad hushållet gjorde med frånflyttad lägenhet. Procent.

HR: hyresrätt, BR: bostadsrätt, SM: ägt småhus

Av tabell 2.6 framgår att hela 73 procent av de hushåll som flyttat återlämnade sin lägenhet till föreningen medan 17 procent

hushållen sålde sin bostadsrätt. Av hushållen flyttade 40 proav cent till hyresrätt, 39 procent till ägt småhus medan bara 15 procent flyttade till bostadsrätt.

Av de sålde flyttade 47 procent till ägt småhus. Av dem

som

återlämnade sin lägenhet till föreningen flyttade en större som andel till hyreslägenhet 40% än de som sålde sin lägenhet 34%.

På grund flytten har 90 procent hushållen uppgivit att de

av av förlorat Av hushållen har 84 procent uppgivit att de

pengar. förlorat 10 000 kronor eller Fem procent av hushållen uppgav

mer. att de förlorat mer än 200 000 kronor. Dessa uppskattningar av hushållen stämmer väl överens med den förlust som kan fram-

72 Boendesociala efekter av konkurser och rekonstruklionerSOU 1999:72

räknas genom att på skillnad i inköps- respektive avyttringspris

se som uppgivits i enkäten.

Andel hushåll som bor i 5 rok har ökat från 20 till 35 procent efter flytten, medan boende i 4 rok har minskat från 43 till 20 procent. En förklaring till detta är att många flyttat till ägt småhus. Endast mindre förskjutningar har registrerats för andra lägenhetsstorlekar.

Andelen hushåll med låga boendeutgifter för de hushåll som flyttat har stigit kraftigt i utgiftsintervallet O-3 999 respektive 4 000-5 999 kronor. Här har andelen hushåll i dessa intervall ökat från 6 respektive 35 procent till 28 respektive 44 procent. tabell 2.7

Tabell 2.7 Boendeutgifter månad före och efter flyttning

per av ekonomiska skäl. Procent.

Förutom detta får 38 procent av hushållen ökade boendeutgifter på grund av återstående lån eller skulder på sin avyttrade lägenhet. Dessa uppgår till i genomsnitt 1290 kronor per månad med ett genomsnittslån på 77 400 kronor.

s Summan hyra/avgift, räntor, amorteringar på bostadslån samt drifts-

av kostnader, värme och vatten. 9 Förstaårsutgift. Antag 10 års rak amortering och 10 procents ränta.

Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktioner 73

av

Beskrivning hushåll bodde kvar

av som Av tabell 2.5 framgår att 40 procent hushållen bodde kvar efter

av konkurs eller rekonstruktion. På frågan om vad som hände med bostadsrättsföreningen efter konkurs eller rekonstruktion svarade de kvarboende enligt följande:

Tabell 2.8 Eter obeståndssituaiionen vad hände med bostads-

J rättsföreningen.

Procent

om som bo kvar svarade de flesta hushållen att de trivdes med lägenheten/huset/området/grannama. Andra svarsalternativ marke-

som rades att inte ville ta förlust och omtanke om barnen.

var man en Svarsfrekvensen på denna fråga var emellertid låg.

Av tabell 2.9 framgår att boendeutgiftema sjönk kraftigt efter konkurs eller rekonstruktion. Andelen hushåll med boendeutgifter

till 4 000 kronor per månad stiger från fem till 14 procent. upp

Tabell 2.9 Boendeutgifter månad före och efter konkurs/re-

per konstruktion, kvarboende. Procent.

74 Boendesociala efekter av konkurser och rek0nstrukti0nerSOU 1999:72

Hushållens allmänna synpunkter

Många hushåll, 27 procent av de som svarat, har också utnyttjat möjligheten till att framföra synpunkter på förhållanden kopplade till bostadsrättsföreningens obestånd. I dessa synpunkter finns vissa genomgående drag.

Många hushåll är besvikna över de ändringar som har gjorts av de statliga räntebidragen vilket har medfört kraftigt höjda hyror och därav följande problem för det enskilda hushållet och föreningen.

En stor besvikelse uttrycks också i svaren över agerandet från stora bostadsrättsorganisationer som på olika sätt medverkat till att obeståndssituationer har uppstått. Ett exempel är att en organisation sänkte insatserna i en förening för att få sålt bostadsrätterna. Insatssänkningen togs sedan som ett lån till föreningen, som

upp föreningen hade svårt att klara av.

Många har också kommenterat problemen med successivt höjda avgifter för att klara föreningens ekonomi. Detta är också en förklaring till att många hushåll fått en sänkning av sina direkta boendeutgifter vid en flyttning.

Man har också ställt sig frågande till kreditoremas agerande i många fall, t.ex. att de inte varit villiga att sälja till de boende utan sålt till någon utomstående till ett lägre pris.

Missnöje med bostadsföreningens styrelses behandling av obeståndsprocessen samt bristen på information är också ett genomgående tema. Några framhåller att resultatet av en rekonstruktion har varit framgångsrikt och att föreningen efter rekonstruktion fungerar bra även ekonomiskt, och detta tack vare en kompetent och engagerad styrelse.

Ett inte ringa antal hushåll säger också klart ut att de aldrig igen vill bo i bostadsrätt.

SOU 1999:72 Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktioner 75

av

Kvarboendemöjligheter i verkligheten

I avsnitt 2.4 har de juridiska aspekterna på kvarboendemöjligheter behandlats. I bostadsrättsföreningens konkurs styrs kvarboendemöjligheten för hushållet hyresrättsliga besittningsskyddsregler.

av Ett undantag föreligger fastigheten taxeras som småhus fas-

om tighet för eller två familjer. För dessa som för andra småhus

en gäller att besittningsskydd inte föreligger som för hus som taxeras som hyreshus.

Mot den juridiska kvarboendemöjligheten kan ställa den

man verkliga. Önskan att bo kvar alternativt den verkliga möjligheten att bo kvar, styrs flera faktorer. Den verkliga möjligheten styrs

av främst hushållets bokostnader i förhållande till hushållets dis-

av ponibla intäkter. Övriga faktorer som kan påverka hushållets val mellan att bo kvar och att flytta är förväntningar om framtida boutgifter i nuvarande bostad, prisutveckling på bostaden samt boutgifter för alternativ.

Av resultatet från enkäten framgår det totala antalet hus-

att av håll svarat på enkäten har endast 25 procent svarat att de flyt-

som tat från bostadsrättsföreningen ekonomiska skäl, medan 36 pro-

av cent svarat att de flyttat av andra skäl.

Ser närmare på de ekonomiska konsekvenser som hushål-

man len har drabbats så har två konsekvenser kartlagts i SCB:s stu-

av die. Dels har hushållen fått hur mycket de anser att de förlo-

uppge rat föreningens obestånd. Dels har hushållen uppgivit hur stora återstående skulder de eventuellt hade efter konkurs/rekonstruktion hänförde sig till bostaden.

och som

Hushållen kan göra olika bedömningar av hur mycket de eventuellt har förlorat på föreningens obestånd. Deras egna bedömningar har redovisats tidigare i avsnittet. Som alternativ till denna bedömning har vinst eller förlust beräknats som skillnad mellan inköpspris och försäljningspris hushållet uppgivit i

som enkäten. Resultatet framgår av figur 2.3. Av de hushåll som svarat 42 procent har 53 procent hushållen förlorat mellan 25 000

av och 100 000 kronor. Sju procent har förlorat mer än 150 000 kronor.

76 Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktionerSOU 1999:72 av

Denna beräkning underskattar eventuell förlust. Många hushåll har uppgivit att de gjort investeringar i eller i anslutning till egna bostaden som de inte får igen för. Eventuellt sparande i pengarna föreningens reparationsfonder är också del förlusten. en av

Figur 2.3 Andel hushåll med förlust/vinst efter obestånd. Förlust/vinst tusentals kronor.

% 35 Vi -Ãw-i "w 77-. r w mm ,r

30 W

25 .i

4J-.Hp1u_ i p .,,;,.._,,u, Il ° e 2 s s s g O o oN o o .- m v 8

Ovanstående resultat kan jämföras med de uppgifter hussom hållen givit återstående skulder eller lån på bostaden. Svaren om framgår av figur 2.4. Av de hushåll svarat 48 procent som anger att de har lån eller skulder som överstiger 50 000 kronor och 18 procent som har lån etc. överstigande 100 000 kronor.

Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktioner 77

av

Figur 2.4 Andel hushåll med återstående skuld, jlyttare. Återstående skuld tusentals kronor.

in i i

De förluster många hushåll enligt har gjort, innebär

som ovan

och i inte så få fall dramatiska påfrestningar på hushållets stora ekonomi. Förlusterna får också konsekvenser för den fortsatta bostadskarriären.

2.6 Effekter för egnahemsägare

Syftet med avsnittet är framför allt att genom att utifrån det datamaterial erhållits från Lantmäteriverket och Venantius ge en

som bild över hur stora förluster de hushåll gjort som tvingats sälja sina egnahem framför allt exekutiv försäljning. Datamaterialet

genom

bild regionala skillnader vad gäller exekutiva forger även en av säljningar.

78 Boendesociala efekter konkurser och rekonstruküonerSOU 1999:72 av

2.6.1 Exekutiva

försäljningar av egnahem

Från Lantmäteriverket har erhållits ett datamaterial innehållande uppgifter om samtliga exekutiva försäljningar eller tvåav enfamiljshus avsedda för permanentboende. Uppgifterna finns registrerade fr.o.m. år 1986 och kan bl.a. läns- och kommunfördelas. För drygt 40 procent av de exekutiva försäljningarna har även data erhållits från det köp föregått den exekutiva försäljningen. De som data finns avseende den tidigare försäljningen är från 1986 som och framåt, köpet har skett tidigare finns data inte registrerade. om I tabellen nedan redovisas antalet exekutiva försäljningar av eneller tvåfamiljshus avsedda för permanentboende i riket fördelat länsvis och i tvåårsintervall under åren 1988 till 1998. Endast de försäljningar där minst en av säljarna är privatperson och där en försäljningen avser högst en fastighet har medtagits. Som framgår av tabellen nedan har drygt 10 000 egnahem enligt definitionen sålts exekutiv försäljning under ovan genom åren 1987 till 1998. Drygt 60 procent försäljningarna skedde av under åren 1993 till 1996. Om försäljningarna relateras till folkmängden i länet framgår att Stockholm, Östergötland och Västra Götaland tillhör de län drabbats i lägst utsträckning. Mest som drabbat är däremot Värmland, Norrbotten och Kalmar län, tätt följt av Gävleborg och Västernorrland.

Boendesociala efekter av konkurser och rekonstruktioner 79 Tabell 2.9 Exekutiva egnahenzsförsäljningar, läns- och årsfördelat

Södermanland 28 11 25 129 156 49 398 1,55 Östergötland 24 9 30 77 86 47 273 0,66

V, Götaland 100 53 153 465 503 216 1490 1,00 Värmland 60 30 88 204 125 72 579 2,08 Örebro 32 11 56 109 80 48 336 1,22 Västmanland 20 10 50 125 98 59 362 1,40

Västerbotten 38 22 34 84 71 35 284 1,10 Norrbotten 32 27 52 148 149 79 487 1.87 Riket 881 424 1171 3135 3071 1412 10094 1,14 Källa: LMV. :Källáli SCB, folkmängd per den 31 december 1998.

För 41 procent, eller drygt 4 000, av de exekutiva Försäljning-

under perioden finns det även uppgifter registrerade om det arna köp föregått den exekutiva försäljningen. Av tabell 2.10

som framgår att flertalet köp gjordes under åren 1989 till 1990. Vad

80 Boendesociala effekter av konkurser och rekonstruktionerSOU 1999:72

gäller de exekutiva försäljningama inträffade flertalet under åren 1993 till 1996.

Tabell 2.10 Årtal för exekutiv försäljning för

samt föregående

köp. 1 2

86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 Tot.

87 13 14 - - - - - - - - - - - 88 23 3 26 - - . - - - . - - - 89 20 15 0 39 - - - - - - - - - 90 19 13 34 12 1 79 - - - - - - - - 91 14 33 68 75 12 4 206 - - - - - - - 92 31 25 57 96 84 16 1 310 - - - - - - 93 52 60 108 194 225 88 2 1 730 - - - - - 94 47 68 121 168 214 148 37 4 1 808 - - - - 95 41 52 102 149 183 149 40 12 2 1 73.1 - - - 96 31 42 66 113 168 136 56 15 6 5 1 639 - - 97 17 27 40 63 96 64 27 12 9 10 2 2 369 - 98 14 15 24 35 39 31 13 4 9 6 7 1 198

Tot 322 354 624 905 1022 636 176 48 27 22 10 3 0 4149

Källa:LMV. Rader-årtal för exekutiv försäljning,kolumner-årtalför föregåendeköp.

SOU 1999:72 Boendesøciala effekTer konkurser och rekonstruktioner 81

av

l tabell 2.11 redovisas skillnaden mellan köpeskillingen

som erhållits för fastigheten vid den exekutiva auktionen och den köpeskilling som erlagts för fastigheten vid det föregående köpet.

Tabell 2.11 Skillnader mellan exekutivt försäljningspris och tidi-

gare köpeskilling.

Källaz LMV. zKällazsCB,folkmängdperden31 december1998.

Som framgår av tabellen uppgick den genomsnittliga skillnaden till 145 000 kronor. Medianskillnaden uppgick till 135 000 kronor.

82 Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktionerSOU 1999:72

av

Om skillnaden tolkas som förändringen i marknadens värdering

fastigheten innebär det att marknadsvärdet minskat med i av genomsnitt 28 procent. Den största värdeförsämringen, 44 procent, har skett i Jönköpings län, medan den minsta värdeförsämringen, 9pr0cent, har skett i Kronobergs län. Man bör dock i värdeförsämringen väga det faktum att fastighetens skick kan ha försämrats mellan de två försäljningama. Förutom normalt slitage torde det vanligt att ett hushåll med ekonomiska problem

vara dessutom underlåter att underhålla fastigheten så att skicket vid den exekutiva försäljningen är sämre än när huset köptes.

Man kan också tolka skillnaden som ett mått den ekonomiska förlust hushållet gjort husköpet. De största förlusterna i absoluta tal, i genomsnitt 233 000 kronor, har i så fall gjorts av hushåll i Stockholms län, medan de lägsta förlusterna, i genomsnitt 28 000 kronor, har gjorts i Kronobergs län. Även denna tolk-

om ning bör göras med försiktighet bör den ändå kunna tjäna som en indikation på storleken den totala förlusten. Det går inte heller

av att säga något hur stor belåning hushållet haft fastigheten

om respektive hur mycket eget kapital man satsat. En hög belåningsgrad ökar naturligtvis risken för att hushållet har kvarstående skulder till långivama efter den exekutiva försäljningen.

2.6.2 Restskulder och betalningsansvar

Som tidigare beskrivits bildades Venantius med huvuduppgiften att förvalta och avveckla statliga bostadslån med hög risk samt att hantera obestånd och kreditförluster. SBAB:s lånestock med statligt finansierade lån innebar hög risk för kreditförluster

som en övertogs Venantius. Verksamheten startade den 1 juli 1995.

av Bland låneformema övertogs återfinns förutom bostadslån,

som även bl.a. energilån och ombyggnadslån. De statliga bostadslånen

topplån lämnades med normalt 25 till 30 procent av det var som beräknade låneunderlaget. Detta innebär att de förluster som redovisas enbart gäller topplånen medan det är okänt om förluster även gjorts på underliggande lån. Hushållen kan därför ha större kvarvarande skulder än vad redovisas här. Men det vanliga torde

som

SOU 1999: 72 Boendesociala effekter av konkurser och rekonstruktioner 83

vara att försäljningspriset i huvudsak täcker bottenlångivarens fordringar och att förlusten i huvudsak görs topplånet.

Det material som erhållits från Venantius avser egnahemsärenden. Materialet innehåller bl.a. uppgifter Venantius restfordran

om

låntagare efter det att ett egnahem försålts. Fastigheten behöver inte ha sålts exekutivt eller konkursforvaltare. Frivilliga

av en underhandsförsäljningar; dvs att hushållet tar initiativ till och genomför försäljningen, förekommer i tredjedel fallen. l

ca en av många fall förekommer också kommunal borgen för lånet. För att beviljas statliga bostadslån för egnahem krävdes att kommunen åtagit sig att svara för en förlust på lånet intill ett belopp som motsvarar 40 procent av låneskulden vid förlusttillfállet. Vidare finns uppgifter Venantius kvarvarande lånestock vad beträffar egna-

om hem.

Om man ser på de egnahem som försåldes och förlustredovisades hos Venantius under 1997 och 1998 uppgick antalet till sammanlagt 656 stycken. Den sammanlagda förlusten uppgick till ca 56,6 miljoner kronor för Venantius och ca 40,6 miljoner kronor för kommunerna. Utslaget per försäljning uppgick förlusten till drygt 86 000 kronor för Venantius och knappt 62 000 för kommunen.

Av tabellen nedan framgår storleken på den restfordran som Venantius har på lån där ett egnahem försålts. Vidare framgår för respektive län hur restskulden är fördelad vad gäller betalningsansvar. Som framgår tabellen är det endast för tredjedel av

av en skulderna som personerna i fråga har ett solidariskt betalningsansvar och bor inom samma postnummerområde.

Av datamaterialet framgår även att ca 80 procent av personerna i fråga bor kvar i samma län som lånet betalades ut till. Det största flyttöverskottet har gått till Stockholms län medan Smålandslänen samt Värmland har haft en hög utflyttningsgrad. Om man går tillbaka till den förra länsindelningen har dock den största inflyttningen skett till Göteborg och Bohus län l46% från främst Skaraborg 76% men även från Älvsborgs län 88%. Flyttmönstret tyder på att de bytt länshemvist i stor utsträckning gjort detta

som

84 Boendesociala efekter konkurser och rek0nstrukti0nerSOU 1999:72

av

av arbetsmarknadsskäl. Det går dock inte att direkt dra slutsatsen att försäljningen har orsakats av t.ex. arbetslöshet.

Tabell 2.12 Restskulder och betalningsansvar länsfördelat.

Lan Antal Genom- flytt Solidar, Solidar, En lán- Delad

-

lán snittlig över/ samma olika tagare skuld

skuld underskott postnr postnr Stockholm 161 111 000 149% 37% 29% 30% 3% Uppsala 80 93 000 113% 40% 33% 24% 4% Södermanland 76 94 000 116% 41% 30% 25% 4%

Västmanland 112 68 000 85% 37% 33% 28% 3%

Källaz Venantius.

Sammanfattningsvis kan sägas att både det datamaterial som erhållits från Lantmäteriverket och från Venantius tyder på att många egnahemsägare fått sälja sina hem med betydande förluster.

Boendesociala efekter konkurser och rekonstruktioner 85

av

Många har också stora kvarstående skulder efter försäljningen. Överlag så tyder mycket på att egnahemsägare som tvingats sälja sin fastighet i många fall gjort större förluster än de bostadsrättshavare förlorat insats eller köpeskilling grund av sin

som bostadsrättsförenings obestånd.

3 Rättssäkerhet, likabehandling

och aktörer

offentliga

Detta avsnitt syftar dels till att söka definition dessa bege en av dels till att relatera begreppen till situationer kan vara grepp, som relevanta för de boende i kontakten med olika offentliga aktörer.

3.1 Rättssäkerhet och likabehandling

Ordet rättssäkerhet började användas i samband med att rättsstatsbegreppet växte fram i mitten på l800-talet. Det har aldrig fått någon allmänt accepterad auktoritativ definition. Rättssäkerheten kan t.ex. beskrivas ett systematiskt skydd som för mänskliga rättigheter garanterat lag. Skyddet skall genom åstadkommas regler har karaktären lag, av rättsligt genom som av bindande Den offentliga makten utövas under lagarna normer. står det i Regeringsformen sista stycket. Rättssäkerhetsprincipema skall tillfredsställa den enskilde medborgarens naturliga krav på trygghet inom samhället skall vara så ordnat att den som enskilde kan förutse de rättsliga följderna sina handlingar; förav utsebarhet ett grundläggande element i rättssäkerhetsanses vara begreppet. Erfarenheten har visat att det är nödvändigt att lagarna måste visst innehåll och viss utformning och tolkas och ges ett en tillämpas enligt vissa allmänt accepterade principer. Likabehandling i insolvensrättsliga sammanhang handlar om borgenärernas lika rätt. Likabehandling utanför det insolvensrättsliga området faller närmast under begreppet rättssäkerhet. Det har länge ansetts grundläggande princip att borgevara en skall behandlas lika, dvs. att gäldenärens egendom skall närerna fördelas mellan borgenärema i proportion till deras fordringar. Avsteg från denna princip skall göras endast det finns mycket om starka skäl. Själva konkursinstitutet kan sägas vara ett utflöde av

88 Rättssäkerhet, likabehandling och ofentliga aktörer

denna tanke eftersom konkursen har till syfte förhindra att en kapplöpning mellan borgenärema gentemot gäldenär i ekonoen miskt trångmål. Regler återvinning i konkurs bygger om samma grundläggande princip liksom förmånsrättsordningen Trots att det anses grundläggande princip är det lätt konstatera vara en att att en övervägande del av tillgångarna i konkurser delas ut till borgenärer med förmånsrätt något slag, vilket innebär av ett avsteg

från likabehandlingsprincipen.

Undantagen från principen om likabehandling har olika förklaringar och syften. Några förmånsrätter har tillkommit för stiatt mulera kreditgivning, andra för att säkra säker och bra avvecken ling eller rekonstruktion. Andra förmånsrätter motiveras

av hänsyn

till vissa borgenärer lön åter andra grundas på omständligheten att borgenären kunnat välja gäldenär skatt.

När det gäller de boendes situation vid obestånd i

Föreningen

eller hos kan det sägas regel en granne, vara snarare än undantag att de boende har utsatt position. Detta har sin grund i boendets en centrala betydelse för människors välbefinnande och hälsa. Eftersom den boendesociala situationen är rad olika sammansatt av en faktorer, såsom bostaden rent tekniskt standard,

yta, planering

etc., dess läge i samhället och i fastigheten närhet till skolor och annan kommunal service, släkt och vänner, kostnad investering och löpande kan knappast påstå bostad helt utbytbar man att en är mot en annan. Likvärdiga bostäder finns, alla aspekter men om inklusive de sociala inräknas, är det knappast så bostad att en utan återverkningar på den boendesociala situationen kan bytas ut mot en annan. De boendes situation är typiskt sett vid insolmer utsatt vens jämfört med andra intressenters/aktörers. Frågan då som uppkommer är i vad mån det finns anledning bygga det skydd att ut som lagstiftaren redan på nuvarande stadium givit de boende då insolvens uppkommer. Ett alltför starkt skydd skulle kunna få med

sig negativa effekter på så sätt att intresset från övriga aktörer att bygga bostäder, att finansiera byggandet skulle svalna eller osv

Se bl.a. Ds 1998:40 Översyn av vissa bestämmelser i konkurslagen m.m. s. 15, SOU 1999:1 Nya förmånsrättsregler" s. 86 samt prop. 1970:142 s. 83.

Rättssäkerhet, likabehandling och ofentliga aktörer 89

försvinna helt skyddsnivån blir alltför hög. Likabehandlingen

om av de boende vid bostadsrättsföreningens konkurs innebär dels att samtliga boende skall behandlas lika, också att de boende inte

men har någon förmånsrätt i förhållande till övriga fordringsägare i konkursen.

Förutsebarhet är inte bara ett viktigt element i rättssäkerhetsbegreppet utan också helt centralt för hushållen både i samband med beslut om eventuellt medlemskap i en bostadsrättsförening och som medlem. Det är stor vikt att

av personer som överväger att bli eller som redan är medlemmar i bostads-

en rättsförening har kunskap och har möjlighet att ta ställning till

om innebörden i de lagar och förordningar reglerar bostadsrätts-

som föreningen och dess ekonomi. De bör dessutom ha kunskap

om vad det innebär att vara medlem i en bostadsrättsförening, såväl beträffande rättigheter som skyldigheter. Det är även vikt att

av känna till vad som påverkar bostadsrättsförenings ekonomi,

en såsom villkor för föreningens gemensamma lån.

Denna typ av generell kunskap är en viktig förutsättning för att hushållet skall ha möjlighet att bedöma såväl konsekvenserna

av

ett medlemskap i en bostadsrättsförening det risktagande det

som innebär, främst ekonomisk karaktär. För fullständig

av en mer riskbedömning från hushållets sida skulle även faktorer

som förändrade hushållsintäkter arbetslöshet, separation etc. samt utveckling av priser på bostadsrätter behöva inkluderas. I praktiken är detta svårt, dessa moment i sig är viktiga för hushållet

men att vara införstått med.

Med tiden kan det också uppstå ett behov kännedom

av om vilka regler gäller för obeståndshantering samt vilka kon-

som sekvenser olika lösningar på problemen kan få. När det konkret gäller effekter för hushållen av alternativa lösningar obestånd så

av är det dock svårt eller omöjligt för hushållet att förutse dessa. Vid såväl rekonstruktioner som konkurser är det framför allt kreditgivamas, och vid kommunal borgen även kommunernas, bedömning som avgör utfallet för bostadsrättsföreningen och dess medlemmar. Generellt kan man säga att kreditorema och

eventuellt kommunen har ett gemensamt intresse att få

som grupp av

90 Rättssäkerhet, likabehandling och ofentliga aktörer SOU 1999 :72

bästa möjliga ekonomiska utfall av lösning på obeståndsen situationen. Med hänsyn till olika preferenser vad gäller risktagande kan kreditorema sedan ha olika intresse viss typ av en av lösning. Bottenlångivare kan relativt ointresserade t.ex. vara av en rekonstruktion om de att de har fullgod säkerhet för sina anser fordringar, medan långivare i andra säkerhetslägen kan bedöma att en rekonstruktion sikt den bästa utdelningen för dem. ger Vid rekonstruktion kan kreditgivare ställa långtgående krav på föreningen när det gäller uttag hyra, underhåll fastigheten av av etc. En rekonstruktion med s.k. mjuka lånz är oftast temporär en lösning. Omförhandling av villkoren sker vanligen efter ca fem år vilket innebär en osäkerhet för bostadsrättsföreningen. Även för köpare eller ägare småhus behov

av föreligger av

kunskap om det risktagande ägandet innebär. Den viktigaste som faktorn här är sannolikt relationen mellan byggkostnad eller inköpspris och framtida försäljningspris för fastigheten. Exempel från Venantius visar att det inte är ovanligt att småhus med en produktionskostnad på l miljon kronor byggts i början som av 1990-talet i dag värderas till mindre än hälften detta vissa av orter. Vid en exekutiv försäljning kan försäljningspriset bli så lågt som 300 000 kronor. Om kontantinsatsen varit liten medför detta att hushållet sedan kan ha kvarstående skulder i storleksordningen 600 000 till 700 000 kronor.

3.2 Särskilda krav

på statliga myndigheter och

organ

Flera statliga myndigheter och statliga bolag Statens Bostadssom kreditnämnd, Venantius och Statens Bostadsfmansieringsaktiebolag är centrala aktörer vid många konkurser och rekonstruktioner. En fråga, som enligt beredningens direktiv bör ställas, är om särskilda krav skall ställas på dessa aktörer med hänsyn till

2 Med mjuka lån avses lån där räntesats och eventuell tidsproñl för amortering fastställs utan att skulden i sig sätts ner.

Rättssäkerhet, likabehandling och ofentliga aktörer 91

deras speciella uppgifter inom det bostadspolitiska området. Samtliga dessa aktörer är affärsdrivande i meningen att de gör marknadsmässiga bedömningar underlag för sitt handlande. I

som detta sammanhang torde det finnas begränsat utrymme för andra hänsyn, t.ex. av bostadspolitisk eller bostadssocial karaktär.

I praktiken var kreditprövningen av nya bostadsprojekt ringa eller obefintlig under det tidigare bostadsfinansieringssystemet. Det kan nu uppfattas som en fördel att myndigheter och statliga bolag, som kan ses som del kreditmarknaden, har

en av en renodlad roll. Härigenom får bl.a. hushållen kvalificerad be-

en dömning av kreditvärdigheten i bostadsbyggnadsprojekt. Mot bakgrund av denna kan hushållet göra en bättre riskbedömning i samband med köp av lägenhet eller byggande av småhus.

Som tidigare nämnts är förutsebarhet ett grundläggande element i rättssäkerhetsbegreppet. Förutsebarheten innebär bl.a. att de boende skall kunna lita att ingångna avtal efterlevs, även

av staten och andra offentliga aktörer. Det måste vara grundläggande att offentliga aktörers möjlighet att ändra villkor för redan ingångna avtal minimeras. Gällande rätt ger knappast någon möjlighet för kreditinstitut att ändra räntevillkor eller återbetalningsvillkor annat sätt än vad som stipulerats i avtalet mellan kreditgivare och

låntagare.

Meningarna kan dock gå isär ifråga om tolkningen av begreppet avtal, vilket tvisten mellan staten och bostadsrättsföreningen Fågelbärsträdet kan tjäna som exempel på. Bostadsrättsföreningen Fågelbärsträdet i Stockholm restaurerade och byggde sin fas-

om tighet under åren 1988 till 1991. Föreningen finansierade detta genom ett lån på 15 miljoner kronor och fick statliga bostadslån och räntebidrag. Räntebidraget beräknades utifrån s.k.

en garanterad ränta som trappas upp successivt enligt ett förutbestämt system. Regeringen beslutade ytterligare höjning

senare om en av den garanterade räntan vilket innebar att räntebidraget till föreningen minskade. Bostadsrättsföreningen stämde staten och hävdade att staten ingått ett civilrättsligt avtal i fråga den

om garanterade räntan, som staten inte hade rätt att frångå. Tingsrätten underkände dock föreningens påstående att det hade träffats ett

om

92 Rättssäkerhet, likabehandling och ofentliga aktörer

avtal om en garanterad ränta. Tingsrätten konstaterade lånatt givningen innehöll inslag privaträttslig karaktär själva av men att beslutet att lämna räntebidrag är myndighetsutövning. Bostads-

rättsföreningen överklagade domen till Svea hovrätt, fast-

som ställde tingsrättens domslut. Hovrätten uttalade sig inte i fall om det handlade myndighetsutövning eller fann om men att ett eventuellt avtal inte kunde ha den innebörden påstod.

föreningen

Det var heller inte oskäligt staten att ändra i

av räntebidrags-

reglerna på det sätt gjorts. Målet kan dock komma som att överklagas till Högsta Domstolen.

Parallellt med denna utveckling har staten medverkat till finansiella rekonstruktioner beträffande rad

en bostadsrättsföreningar.

Dessa överenskommelser är ofta sekretessbelagda, torde men

innehålla blandning nedskrivning fordringar,

en av av nya räntevillkor och förlängda amorteringstider.

På detta sätt har sannolikt rad konkurser kunnat undvikas, en men frågan är detta har skett på bekostnad

om av principen om

lika behandling och förutsebarhet.

En spänning har uppstått mellan å sidan skatteena statens betalarnas möjlighet att beslut fattade i demokratisk ordgenom ning ändra på ingångna avtal under pågående avtalsperiod och å andra sidan de enskilda medborgarnas, de boendes, intresse av att ingångna avtal hålls under avtalsperioden så att effekten beslut av om stora ekonomiska satsningar t.ex. att köpa eller som renovera en bostadsrätt till fullo kan överblickas. Den inneboende konflikten mellan dessa båda motstridiga intressen kan möjligen överbryggas att staten och de allmännyttiga kreditinstituten genom begränsas i sin möjlighet att ingå avtal på längre tid. En sådan begränsning kan av lätt begripliga skäl få andra negativa konsek-

venser för de boende, såsom sämre möjlighet låna att upp pengar och högre räntor, medan den positiva effekten blir ökad förutse-

barhet och mindre risk.

Sammanfattningsvis bör regelverket utformat vara på ett sätt som ger maximal förutsebarhet och transparens. Spelreglerna bör gälla lika för samtliga aktörer och de bör inte ändras alltför ofta.

Information räntebidrag, bostadsbidrag, avdragsregler

om m.m.

Rättssäkerhet, likabehandling och ofentliga aktörer 93

bör lättillgänglig och adekvat för att de boende skall kunna vara överblicka konsekvensen sina beslut. Offentliga aktörers handav lingsfrihet tydligt avgränsad. bör vara

3.3 Särskilda krav på kommunerna

Den s.k. likställighetspricipen är lagfást i kommunallagens numera 2 kap. 2 Principen innebär att kommunens medlemmar skall

behandlas lika, det inte finns sakliga skäl för något annat. om Utgångspunkten är således att kommunens medlemmar är lik-

ställda gentemot kommunen beträffande såväl rättigheter som skyldigheter och kommunmedlem får inte gynnas eller missen i förhållande till Annorlunda uttryckt så gäller att gynnas en annan. kommunmedlemmar i situation skall behandlas lika. Särsamma behandling kan förekomma utan att det strider mot lagens

bestämmelser, då krävs att särbehandlingen vilar saklig men grund. När det gäller avgöra vilka slags skäl kan klassificeatt som sakliga, lagtexten inte någon direkt vägledning, utan ras som ger svaret får sökas i regeringsrättens praxis. Eftersom det förekommer att kommuner bedriver sin verksamhet etablera bolag, så kan det finnas skäl att påpeka att genom att

dessa företag är privaträttsliga juridiska i sin verk-

personer, som samhet har att följa associationsrättens regelsystem. En kommunal företagsbildning medför inte att den offentliga rättens regler och

principer helt spel trots detta. En grundläggande förutsättsätts ur ning för kommuns rätt att utnyttja företagsformen är att garanen tier fmns för att det privaträttsliga subjektet kommer att agera inom gränsen för den kommunala kompetensen. Den omständigheten kommun bedriver sin verksamhet i bolags- eller priatt en vaträttslig form får inte medföra att viktiga kommunalrättsliga grundsatser, likställighet, sätts åt sidan i förhållande till de t.ex. om slutliga brukarna RÅ 1992:52. Frågan huruvida nämnda krav

se

är uppfyllt kan prövas förvaltningsdomstol efter anförda komav munalbesvär. Kommuners borgensåtagande för bostadsbolag

94 Rättssäkerhet, likabehandling och ofentliga aktörer

måste således sakligt grundat för att i överensstämmelse vara vara

med kommunallagen.

3.4 Likabehandling

En viktig fråga är hushållen behandlas lika i obeståndssituatioom ner. Kreditgivamas, BKN samt kommunens vid kommunalt bor- :s

gensåtagande bedömning bostadsrättsföreningens eller

av egnahemsägarens obeståndssituation avgör i stor utsträckning val av lösning på obeståndssituationen och därmed också de ekonomiska konsekvenserna för de boende. Olik behandling lika av obeståndsfall kan inte uteslutas, där behandlingen är beroende av vilka som är aktörer. Det har också framkommit att kommuner med borgensförbindelser hanterar obeståndsärenden olika. En del kommuner vill t.ex. inte gå med på rekonstruktioner då de att det kommunala anser garantiansvaret först utlöses vid exekutiv försäljning, medan andra accepterar dessa lösningar. Utfallet av obeståndsproblem har ändrats under 1990-talet. Den viktigaste förändringen kom i och med att BKN fick möjlighet att gå i rekonstruktionslösningar avsnitt 1.3.1.5. Det har också

se

framkommit i samtal med aktörer på kreditmarknaden erfarenatt heter över tid har medfört ändrat beteende och därmed andra lösningar. Detta har troligen medfört att de obeståndsärenden som lösts på senare tid har blivit fördelaktigare för de boende.

4 Slutdiskussion

I direktiven för beredningen att beredningens uppgift framanges för allt är att kartlägga bostadssociala effekter konkurser och av rekonstruktioner för bostadsrättshavare och egnahemsägare samt överväga vilka särskilda krav vad gäller rättssäkerhet och likaatt behandling kan ställas på främst de statliga myndigheter och som bolag är aktörer inom området. Vad gäller den första delen är som uppdraget främst utredande karaktär och inte primärt att komma av med förslag. Under arbetets gång har det också blivit klart att de förslag som beredningen skulle kunna vad gäller bostadsrättsföreningars avge verksamhet skulle den karaktär att de faller inom Bostadsvara av rättsutredningens Ju 1996:10 uppdrag att lämna. Detta delbetänkande bör därför delvis kunna ett underlag för Bostadsses som rättsutredningens arbete och bör kunna ökad förståelse för ge under vilka förutsättningar bostadsrättsförening verkar och hur en det drabbar enskilda boende när verksamheten inte fungerar ekonomiskt. l beredningens fortsatta arbete kan det i övrigt även frnanledning att återkomma till det framkommit i arbetet nas som med delbetänkandet. Vad gäller egnahemsägares situation vid främst exekutiva försäljningar bostaden kan beredningen konstatera att många husav håll har drabbats hårt de ökade boendekostnader och andra förav hållanden olika orsaker uppkom i början 1990-talet. som av av Enskilda hushåll har drabbats mycket hårt med bl.a. stora återstående skulder följd efter det att fastigheten har sålts med som förlust. Lagstiftaren har också valt att möjliggöra för hårt skuldtyngda privatpersoner att skuldsanering sanera sin ekogenom nomi. Beredningen väljer att inte komma med några förslag inom detta område. En översiktlig genomgång har visat att orsaken till exekutiva försäljningar egnahem inte sällan har mera komplexa av orsaker än de leder till att bostadsrättsförening kommer som en

96 Slutdiskussion SOU l 999z72

obestånd. Det är dock viktigt hålla i minne de faktorer att att som styr boendekostnadema kan förändras även i framtiden. låga Det ränteläge i dag Föreligger kan i framtiden förändras som uppåt. Statens stöd till nyproduktion egnahem i form

av av räntebidrag

upphör fr.o.m. år 2000 och fastighetsbeskattningen i dagsläget är föremål för utredning. Det bör vara ett gemensamt ansvar för såväl köpare av egnahem och bostadsrätter för kreditgivare som att göra hållfasta bedömningar hushållets möjlighet av att sikt klara sin hushållsekonomi. Det vilar också på erbjuda staten att spelregler som inte ändras för ofta. I följande diskussion tas fasta på de områden där beredningen anser att förslag sikt kan lämnas för att motverka att bostadsrättsföreningar får ekonomiska problem och hamnar obestånd och att enskilda drabbas detta. Överlag av kan sägas att för köpare bostadsrätt är det vikt en av en av största att känna till vad det innebär, både vad gäller rättigheter och skyldigheter, att vara bostadsrättshavare. God och neutral konsument- och budgetrådgivning spelar här viktig roll. Även andra aktörer, en som t.ex. bostadsrättsföreningen och en eventuell fastighetsmäklare, är skyldiga att lämna adekvat information till köparen. Det är också av största vikt att den information köpet baseras på som är transparent, tillräcklig och långsiktigt tillförlitlig. Slutligen det är viktigt för bostadsrättshavaren att även efter det föreningens att verksamhet startat och inflyttning skett fortlöpande kunna få en bild över föreningens ekonomiska läge och bedömda utveckling. Detta oavsett köpet har gjorts vid föreningsbildandet eller i om ett senare skede. Bostadsrättslagen vill värna den enskilde överväger som att förvärva bostadsrätt i nyproduktion, eftersom denne en anses ha ställning som konsument i förhållande till bostadsrättsföreningen i detta skede. Lagstiftaren har därför bestämt ekonomisk plan att en för varje nybildad bostadsrättsförening skall upprättas. Det ställs omfattande och detaljerade krav på denna. Bostadsrättsföreningens styrelse skall upprätta den ekonomiska planen, vilken skall ta upp intäkter och kostnader för bostadsrättsföreningen, beskriva föreningens fastighet och dess lägenheter övrig information samt ge

Slutdiskussion 97

potentiell bostadsrättsköpare kan anses behöva. Den som en ekonomiska planen är bildarsátyrelsens konsumentinformation till presumtiva köpare bostadsrätt i föreningen. av en Den ekonomiska planen skall granskas av två granskningsmän minst skall oberoende från den organisation som har varav en vara bildat bostadsrättsföreningen. Granskningsmännen skall godkän- Boverket. Granskningsmännen skall väl förtrogna med nas av vara byggverksamhet och förvaltning bostadsrättsfastigheter eller ha av särskild kunskap. Några formella krav ställs inte. Granskannan ningen syftar till att säkerställa att den ekonomiska planen bygger på tillförlitliga antaganden. Vidare skall den ekonomiska planen registreras. Själva bostadsproduktionen startas dock normalt inte utan att s.k. förhandsavtal tecknats för flertalet lägenheter. Oftast krävs att 70 till 80 procent lägenheterna är förhandstecknade för att kreav ditgivaren skall lämna finansiering för bostadsrättsföreningen och därmed byggnationen kunna påbörjas. Vid tidigare nyproduktion har det förekommit att bostadsrättsbildaren tecknat sig för ett antal lägenheterna för att få produktionen till stånd vilket i ett senare av skede lett till ekonomiska problem för bostadsrättsföreningen då bostadsrätterna inte gått att sälja vidare. I dagsläget torde dock kreditgivarna medvetna detta förfaringssätt. Vid nybyggvara om nad tecknar normalt köparen ett forhandsavtal om förvärv av bostadsrätten. Av förhandsavtalet skall bl.a. framgå de beräknade avgifterna insats, upplâtelseavgift och månadsavgift för ev. bostadsrätten grundad på kalkyl över kostnaderna för projektetl. en Kalkylen skall granskad intygsgivare med uppgift att bevara av döma den vilar på tillförlitliga grunder. Enligt bostadsrättsom lagen skall styrelsen hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås. I Bostadsrättsförordningen att kostnadskalkylen skall anges innehålla de uppgifter behövs för att beräkna avgifterna. Bosom verket skall lämna allmänna råd utformningen kostnadskalom av kylen. Boverkets allmänna råd innebär att kostnadskalkylen skall den ekonomiska planen i tillämpliga delar. I kostmotsvara

Br15:3.

98 Slutdiskussion

nadskalkylen ingår enligt Boverkets allmänna råd obligatoriskt bl.a. en finansieringsplan med kapitalkostnader för de första tre åren. Boverket önskvärt att kalkylen även innehåller anger som en 1l-årig ekonomisk och känslighetsanalys avseende prognos en utvecklingen av årsavgiftema. Varken den ekonomiska prognosen eller känslighetsanalysen är obligatorisk och förekommer inte i alla kalkyler. En kostnadskalkyl kan således eller mindre vara mer

långsiktig. Vid bedömning av fastighetsinvesteringar i andra

sammanhang är minst 10-åriga kalkyler standard. Med obligatoriskt långsiktiga kalkyler skulle förhandstecknare få bättre möjligheter att bedöma sina boendekostnader. Man kan naturligtvis ställa sig frågan kostnadskalkylen är om ändamålsenlig som information till förhandstecknare. Frågan är om den verkligen blir läst och om kan den förstås utan sakkunskap i fastighetsekonomiska frågor. Tyvärr är det så att flertalet inte nog tar sig tid att ordentligt sätta sig i kostnadskalkylen. Många förhandstecknare saknar dessutom tillräcklig sakkunskap för att bedöma en kostnadskalkyl i alla delar. Sannolikt litar många förhandstecknare och köpare på de beräknade avgifterna utan att sätt sig in i underlaget närmare. Det visar hur viktigt det är för förhandstecknama/köpama att styrelsens och intygsgivamas bedöm-

ningar är tillförlitliga. Enligt bostadsrättslagen får inte bostadsrättsföreningen upplåta

bostadsrätter förrän den slutliga kostnaden för föreningens fastighet har redovisats i registrerad ekonomisk plan eller på föreen en ningsstämma. Detta är dock praktiskt svårt, eftersom det tar viss tid att fastställa samtliga kostnader. Det är inte ovanligt att det kan ta något år från det att byggnationen avslutats och inflyttning kan påbörjas tills dess att samtliga kostnader är fastställda. Länsstyrelsen kan dock under vissa förutsättningar lämna tillstånd till försäljning utan att dessa villkor är uppfyllda. Ett sådant tillstånd förutsätter dels att den ekonomiska planen har registrerats och dels att bostadsrättsföreningen ställt betryggande säkerhet för återbetalning av insatser och i förekommande fall upplåtelseavgifter. Ianspråktagande av säkerheten kan komma i fråga den slutliga om kostnaden visar sig bli högre än den preliminära och bostadsrätts-

Slutdiskussion 99

havaren vill utnyttja möjligheten att frånträda bostadsrätten på grund väsentlig avgiftshöjningz.

av

Länsstyrelsen kan även bostadsrättsförening tillstånd att

ge en ingå förhandsavtal och ta emot förskott insatsen under två förutsättningar. Dels skall det finnas kalkyl över kostnaderna för

en projektet granskad intygsgivare, dels skall bostadsrättsföre-

av ningen ställa betryggande säkerhet för att under vissa fömtsättningar återbetala förskotten. Ett förhandsavtal är bindande för båda parter. Bostadsrättsinnehavarna har dock rätt att säga upp förhandsavtalet och få förskottet insatsen återbetalt under vissa förutsättningar Om upplåtelsen försummelse av före-

genom ningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen kan avtalet sägas Likaså de avgifter som skall

upp. om betalas för bostadsrätten visar sig bli väsentligt högre än som an-

i förhandsavtalet. gavs

Om den slutliga kostnaden inte ännu föreligger när bostadsrättshavaren förhandsavtalar/köper bostadsrätten är denne alltså skyddad rätten att säga förhandsavtalet respektive

genom upp frånträda bostadsrätten om den slutliga kostnaden föranleder en avgift som är väsentligt högre än den preliminära. En precisering

dock önskvärd eftersom tolkningen är avgörande för det vore skydd ligger i möjligheten att frånträda bostadsrätten respek-

som

förhandsavtalet. tive säga upp

Efter två år från upplåtelsen har bostadsrättshavare rätt att avsäga sig bostadsrätten. Genom avsägelsen övergår bostadsrätten till bostadsrättsföreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter det att avsägelsen gjorts. Avsägelsen skall göras skriftligt hos styrelsen. Bostadsrättshavaren har inte rätt till ersättning föreningen för den avsagda bostadsrätten. Avsägelse

av är vanligt i bostadsrättsföreningar med låga eller inga överlåtelsevärden.

Som framgår ovan har bostadsrättslagen valt att ge köpare av nya bostadsrätter ett omfattande konsumentskydd, eftersom dessa ofta har att göra med professionella aktörer och därmed intar en

2 Brl 7:17. 3 Brl 5:8.

100 SI utdiskussion

underlägsen ställning gentemot dessa. Något motsvarande skydd finns inte för köpare äldre bostadsrätter. Förvisso sker sådana

av överlåtelser vanligen mellan privatpersoner. Det hindrar dock inte att köparen intar underlägsen ställning och är i behov ett

en av stärkt skydd. Enligt de aktörer beredningen varit i kontakt

som med och som också framgår SCB:s enkätundersökning är kun-

av skapen om möjligheten att återlämna bostadsrätten till föreningen efter två år spridd. Däremot tycks kunskapen möjligheten att

om säga upp ett förhandsavtal de villkor angivits i den eko-

om som nomiska planen förändras väsentligt dålig. Som tidigare

vara sagts vore det önskvärt att informationen denna möjlighet ytter-

om ges ligare spridning. Detta borde kunna bidra till ökad kvalitet i de

en ekonomiska planer görs eftersom det är avgörande för

som en bostadsrättsbildare att kunna räkna med att de ingår

personer som ett förhandsavtal inte kan avsäga sig detta.

En viktig del av en bostadsrättsförenings verksamhet regleras i dess stadgar. I bostadsrättslagen att vissa uppgifter alltid

anges skall vara med i bostadsrättsförenings stadgar till exempel

en som

hur föreningsstämman skall sammankallas och hur Föreningens

vinst skall fördelas. Härutöver finns dock ett stort utrymme för föreningar att utforma sina stadgar enligt önskemål och där-

egna med hur man vill reglera sin verksamhet. Detta kan både till

vara fördel och nackdel för bostadsrättsförenings medlemmar ett

en ur konsumentperspektiv. I en förening med stadgar som enbart innehåller lagens minimikrav aktiva och välinformerade medlem-

ges mar goda möjligheter att påverka föreningen och bilda sig

en uppfattning om dess ekonomi och andra väsentliga förhållanden. Denna möjlighet föreligger inte i lika stor utsträckning för medlemmar med mindre kännedom föreningsrätt, ekonomi och

om liknande. Genom att uppställa tydliga och preciserade riktlinjer för vilka uppgifter som en bostadsrättsförenings stadgar skall innehålla kan konsumentskyddet för dessa medlemmar stärkas. Exempel på detta kan vara ökade krav på revisorernas kompetens och informationsskyldighet gentemot medlemmarna avseende föreningens ekonomiska utveckling, något skulle den enskilde

som ge medlemmen ökad insyn i sin bostadsrättsförenings ekonomi och

Slutdiskussion 101

därmed större möjlighet att påverka dennas, och därmed även sin egen, ekonomi. bostadsrättsförenings stadgar skall enligt lag det föreval en rande årets resultat- och balansräkningar framläggas. Något krav ställs dock inte på att någon form framtida budget eller ekonoav misk plan, så föreningsstämman inte enbart godkänner vad som att förevarit även medlemmarna information vad som utan ger om skall komma. Mot bakgrund att det vanligtvis dröjer till nästa av ordinarie föreningsstämma innan medlem nytt har möjlighet en att ta ställning till bostadsrättsföreningens ekonomi, kan det övervägas inte även någon form för kommande år bör om av prognos framläggas. Till skillnad från aktiebolag har föreningar inte något i stadfastställt eget kapital. Föreningens eget kapital utgörs av garna medlemmarnas insatser. Några krav på vilken storlek och omfattning dessa skall ha finns inte. I ett aktiebolag måste aktiekapitalet aktieägamas insatser uppgå till minst 100 000 kronor. Det innebär viss buffert finns i ett aktiebolag mot ökade kostnader att en En liknande bestämmelse avseende bostadsrättsföreningar m.m. skulle göra medlemmarna något mindre känsliga mot förändringar i bostadsrättsföreningens ekonomi och inte lika lätt drabbas av avgiftshöjningar vid ekonomiska problem. Storleken på minimiinsatskapitalet skulle kunna göras beroende av exempelvis fastighetens storlek eller byggkostnad. Om det kapitalet skillnaden mellan bolagets tillgångar egna och skulder i ett aktiebolag uppgår till halva aktiekapitalet inträder vissa skyldigheter för aktiebolagets styrelse enligt lag. Styrelär bl.a. skyldig upprätta kontrollbalansräkning och sammansen kalla extra bolagsstämma. Det innebär att aktieägarna blir medekonomiska problem finns i bolaget och blir tvingade vetna om att att ta i itu med dem. En motsvarande bestämmelse beträffande bostadsrättsföreningar skulle förmodligen ett tidigare stadium tvinga bostadsrättsföreningar med dålig ekonomi att åtgärda sina problem, med mindre kostnader för medlemmarna som följd. Detta måste dock vägas mot att ett ökat styrelseansvar kan leda till att

102 Slutdiskussion

intresset minskar ytterligare för att sitta i styrelsen för bostads-

en rättsförening.

Avslutningsvis föreslår beredningen att detta delbetänkande av regeringen överlämnas till bostadsrättsutredningen för att utgöra underlag i dess fortsatta arbete. Under arbetet med delbetänkandet har frågor aktualiserats som beredningen avser att återkomma till i det fortsatta arbetet.

Bilaga 103

Kommittédirektiv

En bostadssocial beredning

Beslut vid regeringssammanträde den 25 juni 1998

Sammanfattning av uppdraget

bostadssocial beredning med parlamentarisk sammansättning En utvecklingen det bostadssociala området och föreslå skall följa för stödja särskilt utsatta bostadsmarknaåtgärder att grupper skall underlag för sina bedömningar och den. Beredningen som bl.a. bostadssocial kartläggning situationen förslag göra en av bostadsmarknaden. Beredningen skall särskilt följa upp de bostadssociala effekterna konkurser och rekonstruktioner for av boende i bostadsrätter och egnahem samt föreslå hur problemen med oseriösa bostadsförmedlare bör hanteras.

Bakgrund

Den sociala bostadspolitiken

målsättningar redovisas i den bostads-

De bostadspolitiska som

våren 1998 och riksdagen givit sin

politiska propositionen som

anslutning till bl.a. bostaden är social rättighet och att anger att en skall skapa förutsättningar för alla att leva i goda

bostadspolitiken

rimliga kostnader prop. 1997/982119, bet. bostäder till 1997/98:BoUl0, rskr. 1997/98:306. Sverige har internationellt bakom de målsättningar och åtaganden härrör också ställt sig som FN-konferensen boende, bebyggelse och stadsutveckling, från om

104 Bilaga

Habitat II, i Istanbul 1996. Världssamfundet enades vid konferensen om att allas rätt till ett rimligt boende och anständig en livsmiljö var grundläggande element i en hållbar utveckling av mänskliga samhällen. Resultaten från Habitat skall följas upp både nationellt och internationellt. I Sverige kommer kommunerna genom sitt för planerings- och boendefrågor att ha ansvar en nyckelroll i genomförandet Habitatagendan. av

Kommunernas för bostadsförsörjningen på lokal nivå ansvar

Den svenska bostadspolitiken grundas på uppgiftsfördelning

en där staten för att det finns finansiella och legala förutsättsvarar ningar för bostadsbyggandet och kommunerna för att komsvarar munens invånare får tillgång till bostäder. De ändringar i som början av 1990-talet genomfördes reglerna för den kommunala av verksamheten inom bostadssektom förändrade inte kommunernas

grundläggande ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå.

I dag baseras det kommunala ansvaret liksom den kommunala kompetensen i bostadsfrågor i allt väsentligt kommunallagen 1991:900 och socialtjänstlagen 1980:620. Enligt socialtjänstlagen har kommunen det yttersta ansvaret för att de vistas i som kommunen får det stöd och den hjälp de behöver. Den som som inte själv kan tillgodose sina behov, eller kan få dem tillgodosedda på annat sätt, har rätt till bistånd socialnämnden för sin försörjav ning och för sin livsföring i övrigt. I kommunernas grundläggande ansvar för bostadsförsörjningen lokal nivå ingår därmed att kunna erbjuda bostäder även till hushåll själva har svårigheter som att göra sig gällande på bostadsmarknaden. Kommunerna måste därför ha tillgång till bostäder för att bl.a. tillgodose bostadsbehov medicinska och sociala skäl. Detta bör av ske genom medverkan från både de kommunala bostadsföretagen och de privata fastighetsägare är verksamma i kommunen. som Bostadsrättsföreningar kan bidra, t.ex. att kommunen får genom köpa bostadsrätter som sedan hyrs ut till behövande. Regeringen har i propositionen Bostadspolitik för hållbar en utveckling prop. 1997/981119 gjort bedömningen att de styr-

Bilaga 105

medel som kommunerna förfogar över för att säkra bostadsförsörjningen på den lokala nivån är tillräckliga och inte bör änd-

nu ras. I propositionen redovisas också att erfarenheterna visar att man genom frivilliga överenskommelser och avtal mellan kommunen och de olika fastighetsägarna når goda resultat när det gäller att tillgodose utsatta bostadsbehov. Situationen varierar

gruppers dock mellan olika kommuner och den är också beroende den

av allmänna situationen bostadsmarknaden.

segregation i boendet

I Sverige liksom i andra industrialiserade länder finns i framför allt de större städerna tydlig social, ekonomisk och etnisk

en segregation i boendet. Hushåll från olika inkomstskikt och med olika social och etnisk bakgrund bor ofta åtskilda i olika stadsdelar. I vissa stadsdelar är andelen boende som saknar arbete och/eller har en utländsk bakgrund mycket hög. Många boende i dessa stadsdelar är utsatta för ekonomiska och sociala påfrestningar och

upplever ett utanförskap i förhållande till övriga samhället.

I de storskaliga bostadsområden som drabbats hårdast

av segregationen kan bostadsföretagen på olika sätt spela viktig roll

en för att förbättra den sociala och fysiska miljön. Dels kan bostadsförvaltningen utvecklas genom att förvaltningsorganisationen decentraliseras och ett ökat utrymme skapas för brukarinflytande, dels kan bostadsföretagen i samverkan med olika aktörer även på andra sätt främja en positiv utveckling ett bostadsområde.

av

Erfarenheterna visar att ett långsiktigt och uthålligt förändringsarbete förutsätter att de boendes idéer och tas till

engagemang vara. Bland de kommunala bostadsföretag oftast för

som ansvarar förvaltningen av s.k. utsatta bostadsområden finns i dag flera exempel företag som aktivt arbetar med att bättre sin

anpassa verksamhet till behov och önskemål hos de boende. För utvecklingen i de berörda områdena är det angeläget att denna förändringsverksamhet kan förstärkas och spridas till flera bostadsområden.

106 Bilaga

Hushåll med särskilda svårigheter på bostadsmarknaden

Hemlösa

Trots de stora framsteg som gjorts under efterkrigstiden för att säkra bostadsförsörjningen finns alltjämt mindre män-

en grupp niskor som är hemlösa och står helt utanför bostadsmarknaden. Enligt Socialstyrelsens kartläggning från 1993 finns omkring 10 000 hemlösa i hela landet, varav ca hälften återfinns i Stockholm, Göteborg och Malmö. Ofta är avsaknaden bostad endast

av

del större problematik med missbruk Även i komen av en m.m. muner där tillgången på tillfälliga eller permanenta bostäder rent kvantitativt är tillräcklig är det därför mycket svårt att säkra allas rätt till en bostad. Ett nära samarbete mellan framför allt socialtjänst och bostadsföretag samt tillgång till boendeformer kan

som fungera som ett steg på vägen till ett självständigt boende har visat sig vara viktiga faktorer för att hjälpa hemlösa. En hållbar strategi mot hemlöshet behöver också innefatta åtgärder förebygger

som att hemlöshet uppstår. Både socialtjänsten och bostadsföretagen har viktiga roller att spela för att stödja och hjälpa människor som vräks eller riskerar att bli vräkta.

Psykiskt störda

En särskilt utsatt på bostadsmarknaden är de psykiskt

grupp störda. Dessa har i regel svårt att själva hävda sina behov och önskemål och gruppen kan lätt hamna i gränszon mellan kom-

en munernas och landstingens ansvar. De reformer som genomförts inom den psykiatriska vården har också inneburit att många

psykiskt störda har lämnat sjukhus och behandlingshem för att i stället få ett eget boende. Det har dock ofta funnits brister vad gäller uppföljning och stöd under anpassningen till ett självständigt boende.

SOU l 999:72 Bilaga 107

Ekonomiskt hushåll

svaga Vad som avses med svaga hushåll i bostadsförsörjningssammanhang är starkt beroende av den generella ekonomiska utvecklingen. Arbetslöshet och vikande disponibel inkomst kan medföra att ett hushåll som under normala betingelser inte har några problem kan få svårare att hävda sig på bostadsmarknaden. Det gäller särskilt blivit hänvisad till nyproducerat och

om man dyrt boende eller på grund av tidigare hyresskulder inte godkänns av hyresvärden.

Till gruppen svaga hushåll kan man därför föra en grupp hushåll som befinner sig i gränszon mellan att kunna hävda sig

en bostadsmarknaden och att inte kunna det. I denna grupp av främst lågavlönade och arbetslösa är personer med utländsk bakgrund

överrepresenterade.

Ungdomars etablering som självständiga hushåll

Tröskeln till bostadsmarknaden är i dag hög och svårforcerad för många ungdomar. Ett skäl är att många ungdomar har låga och/eller oregelbundna inkomster. Nyproducerade och nyrenoverade lägenheter ligger därmed utanför de ekonomiska möjligheterna för flertalet ungdomar. Det har också blivit vanligare att hyresvärdar som villkor för ett hyreskontrakt till yngre personer kräver borgen från föräldrar. Även krav på fast anställning påverkar ungdomars möjligheter negativt, eftersom många ungdomar har någon form tidsbegränsad anställning. Ungdomarnas ställ-

av ning på bostadsmarknaden påverkas dessutom av förändringar i bostadsbeståndets sammansättning och av hushållsstrukturen. Under flera decennier har andelen små lägenheter i bostadsbeståndet minskat samtidigt som andelen små hushåll ökat. Detta gör att konkurrensen de små lägenheterna är stor. Ungdomarna är be-

om roende av att flyttkedjor skapar en rörlighet på bostadsmarknaden som frigör de mindre och billigare lägenheterna.

Ungdomars möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden varierar från kommun till kommun. Enligt Boverkets bostads-

108 Bilaga

marknadsenkät 40% kommunerna det är brist anser av att lägenheter för ungdomar. De kommuner som uppger en bristsituation finns i alla delar landet. Ofta kommunerna av uppger att det råder brist på sådana bostäder ungdomar efterfrågar, som trots att det totalt sett finns ett överskott bostäder i kommunen.

Uppdraget

Den bostadssociala beredningen skall följa utvecklingen på det bostadssociala området och lämna förslag till åtgärder för att stödja särskilt utsatta på bostadsmarknaden. Beredningen grupper skall vidare lämna förslag till åtgärder för den händelse situaatt tionen på bostadsmarknaden utvecklas på ett sådant sätt att kommunerna inte genom samarbete med fastighetsägarna kan uppfylla sitt bostadssociala ansvar.

Utgångspunkten för beredningens arbete skall bostads-

vara en social kartläggning nuläget på bostadsmarknaden. En sådan av kartläggning kan i huvudsak baseras på de undersökningar och rapporter som framför allt Socialstyrelsen, Boverket och Ungdomsstyrelsen ansvarar för. Det nybildade Integrationsverket kommer också att ha ett uppföljningsansvar omfattar frågor som med nära koppling till beredningens uppdrag. Även bostadsmarknadens parter, t.ex. Hyresgästemas Riksförbund, SABO och Sveriges Fastighetsägareförbund tar fram rapporter och analyser som kan komma till nytta i beredningens arbete. Härutöver kan beredningen ta initiativ till särskilda kartlägg-

ningar och undersökningar för att täcka kunskapsbehov inte

som

tillgodoses genom befintligt faktaunderlag.

Bostadssociala efekter konkurser och rekonstruktioner av

Under 1990-talet har många bostadsrättsföreningar med fasnyare tigheter hamnat i ekonomiska problem. Antalet föreningar som rekonstruerats genom ackordsuppgörelser eller gått i konkurs som har ökat kraftigt i förhållande till tidigare decennier. Antalet egna-

Bilaga 109

hemsägare tvingats sälja sina hus på exekutiv auktion har som också ökat. Beredningen skall särskild del sitt uppdrag följa upp som en av de bostadssociala effekterna konkurser och rekonstruktioner av berör bostadsrättshavare och egnahemsägare. Uppföljningen som bör innefatta redovisning hur rekonstruktioner och konkurser en av inverkar hushållens möjligheter att bo kvar i bostaden samt hur

boendekostnaderna påverkas. En angelägen fråga är hur kraven rättssäkerhet och lika behandling tillgodoses i olika skeden förfarandet fram till dess av skulderna har reglerats och ett ärende ackord, konkurs eller att om exekutiv försäljning avslutats. Flera de aktörer som deltar i av denna hantering är statliga myndigheter eller bolag med speciella uppgifter inom det bostadspolitiska området. Beredningen skall överväga vilka särskilda krav kan ställas dessa aktörer. som

Oseriösa bostadsförzøzedlare

l större städer, framför allt i Stockholm, förekommer att vissa perutnyttjar den stora efterfrågan på hyreslägenheter för att soner ett otillbörligt sätt tjäna på de bostadssökande. Bostadspengar sökande i förskott betalat in avgift till privata bostadsförsom en medlare har ibland inte kunnat få tillbaka sina sedan förpengar medlingen försvunnit eller gått i konkurs. Förekomsten oseriösa bostadsförmedlare beror delvis på att av förmedlingsverksamhet for hyreslägenheter kan startas utan en någon större investering och utan några krav utbildning eller registrering. Sådana krav ställs däremot personer som yrkesmässigt förmedlar t.ex. fastigheter och bostadsrätter. Dessa omfattas samhällskontroll att sådan verksamhet regleras av av genom fastighetsmäklarlagen 1995:400. Riksdagens lagutskott har nyligen i riksdagen godkänt ett av betänkande bet. l997/98zLUl5 påpekat att erfarenheterna av yrkesmässig förmedling främst andrahandsupplåtelser tyder på av det kan finnas behov att överväga någon form samhällsatt av av kontroll och konsumentskyddsregler även för hyresförmedling.

110 Bilaga sou 1999:72 å

Det finns dock enligt utskottets mening knappast några sakliga skäl för att ställa de relativt omfattande krav följer fastigsom av hetsmäklarlagen på den som enbart förmedlar hyresrätter. Beredningen skall söka bilda sig uppfattning hur stort en om problemet med oseriösa bostadsförrnedlare är och i särskild en rapport till regeringen redovisa sin uppfattning i denna fråga. Därvid skall beredningen också bedöma de problem föreom som kommit motiverar någon form samhällskontroll och ökat konav sumentskydd vid yrkesmässig förmedling hyreslägenheter. av Beredningen skall också undersöka vilka förutsättningar och möjligheter som finns för att åstadkomma samhällskontroll och förbättrat konsumentskydd.

Tidsplan och arbetsformer

Beredningen ges formen av en parlamentarisk kommitté. Beredningen skall utföra sitt uppdrag i nära samverkan med berörda myndigheter och organisationer. Det är särskilt angeläget att de kommunala erfarenheterna bostadssociala frågor fortav löpande kan tas tillvara i beredningens arbete. Till beredningen bör därför knytas en eller flera referensgrupper med företrädare för bostadsmarknadens parter, kommunerna och berörda myndigheter. När det gäller förhållandena i utsatta bostadsområden skall beredningens arbete inriktas på frågor är kopplade till utvecksom

lingen av bostadsförvaltning och boendeinflytande. Beredningen

skall ha nära samråd med den storstadsdelegation regeringen som avser att tillsätta med uppdrag att utveckla och samordna den nationella storstadspolitiken och särskilt företräda staten vid överläggningar om s.k. lokala utvecklingsavtal för utsatta bostadsområden i storstäderna. Beredningen skall redovisa förslagens ekonomiska konsekvenser, dvs. beräkna kostnaderna, samt finansiering. Detta gäller ange även kostnader som belastar kommunerna. I sitt arbete med bostadssociala effekter konkurser och av rekonstruktioner, bör beredningen ha samråd med Bostadsrätts-

Bilaga 11 1

utredningen Ju 1996:10 har i uppdrag att göra en översyn av

som vissa delar bostadsrättslagen.

av

Beredningen skall beakta regeringens direktiv till samtliga kommittéer och utredare att pröva offentliga åtaganden dir. 1994:23, att redovisa regionalpolitiska konsekvenser dir. 1992:50, att redovisa jämställdhetspolitiska konsekvenser dir. 1994:124 samt att redovisa konsekvenser för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet dir. 1996:49.

Beredningens uppdrag att göra särskild uppföljning av de

en bostadssociala effekterna konkurser och rekonstruktioner för

av bostadsrättshavare och egnahemsägare skall redovisas till regeringen senast den 1 juni 1999. Beredningen skall vid samma tillfälle redovisa sina bedömningar och eventuella förslag vad gäller samhällskontroll yrkesmässiga bostadsförmedlare.

av

Beredningen skall verksam till och med utgången av år

vara 2000. I samband med att uppdraget avslutas skall beredningen till regeringen lämna samlad redovisning och bedömning av situa-

en tionen för hushåll med särskilda svårigheter bostadsmarknaden.

Inrikesdepartementet

KUNGL BlBL.

1999 06 2 8

- -

sTOCKHOlM

Statens 1999

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Nyaformånsrättsregler+Bilagor.Ju. 37.Utvecklingssamarbeterättsområdet.Ju. . for Steriliseringsfrägani Sverige1935-1975. 3 Bo Betalarätt.Särskildaboendeformer

. tryggtw Ekonomiskersättning. äldresamtavgifterföräldre-ochhandikappomsorg,

Yrkcsfiskctskonkurrenssituation.Jo. . Godsedi forskningen.U. 34,Svensktmedborgarskap.Ku. . tillsyn.Fi. Effektivavänneochmiljölösningar.N. 35.Fastighetsmäklamämnden- effektivare

EffektivareTotalforsvarsstödiÖstersjöområdet.Fo. 36.likvidation aktiebolag,av Ju. . Märkväl Pi. 37.Underrättelsetjänsten- enöversyn.Fö. . lnvandrarskapochmedborgarskap. 38.Följdleveranseri sambandmedexportav . Demokratiutredningensskriñseric.Ju. krigsmateriel.UD.

Attslakta fåri Gudsett namn.Omreligionsfrihet Vuxenutbildningforalla Andraåretmed

. ochdemokrati.Demokratiutredningensskriftserie. Kunskapslyñet.U.

Ju. 40.Demokratinidenoffentligasektornsförändring.

Rasism,nynazismochfrämlingskap. Demokratiutredningensskriftserie.Ju. . Åtgärdsfors- Demokratiutredningensskriftserie.Ju. Bevaradokumentärfilmenskulturarv.

4 .

Bördemokratinavnationaliseras lagsamtforslagtill ettcentrumfördokumentärfilm . Demokratiutredningensskriftserie.Ju. ochenñlmvárdscentral.Ku.

ElektroniskdemokratiDemokratiutredningens 42.NyIuñfartslag.N. . skriftserie.Ju, 43.Oberoende,ägandeochtillsyni revisions-

Etikochdemokratiskstatskonst. verksamhet.Ju. . Demokratiutredningensskriftserie.Ju. 44.Öppenclmarknad.N.

Denframtidakommersiellalokalradion.Ku. 4 Slutförvaringavkämavfall.Kommunernaoch . . Nyttsystemforprövningavhyres-och platsvalsprocessen.M. . arrendemål.Ju. 46.Ökadesocialbidrag. studieEn ominkomsteroch

l Ökadrättssäkerheti asylärenden.UD. socialbidragåren1990till 1996.

l GarantipensionochBosattningstilläggforpersoner 4 Mervärdesskatt-Frivilligskattskyldighet.Fi.

. föddaår1937ellertidigare. 48.LaraavEstonia.Denandradelrapportenoch

Frågortill detindustriellasamhället,Kur slutredovisning,N,

Artikel i7 EG:svarumärkesdirektiv. 49.Invandrare företagare,som Ku.

Ändringari varumärkeslagen.Ju. 50.skyddsjakt varg.M.

Sverigeochjudamastillgångar.UD. Smittskyddsamhälleochindivid.DelA+B, , . Lindqvistsnia niovägarattutvecklabemötandet 52.lnkomstprövningavbostadstilläggtill pensionärer. . -avpersonermedfunktionshinder.S. S.

J Denskyddadeprovinsen.Enessäomdemokratins 53.Ekonomiskbrottslighetochsekretess.Ju. , värdeochvärdighet.Demokratiutredningens 54.Ennytullag.Fi.

skriñserie.Ju. 55.Konvergensochförändring.Samordningav

Utveckling mänskligaav resurseri arbetslivet. lagstiftningenförmedie-ochtelesektorema.Ku. . Förslagtill inriktningavnyamål inom3 EGzs 56.Globaliseringenochdemokratin.

strukturfonder,N. Demokratiutredningensskriftserie.Ju.

EG:sstrukturstöd.Nyorganisationfordegeogra- 57.Rikstrafiken-Ennymyndighet.N, . fisktavgränsadestrukturfondsprogrammen,N. 58.Löserjuridikendemokratinsproblem

2 Samema5, ettursprungsfolki Sverige. Demokratiutredningensskriñserie.Ju.

- 26,införsel beskattadeav varor.Fi. 59.Begränsadfastighetsskatt.Fi.

2 Delta Utredningenomdeltidsarbete,tillfälliga 6 Kundvänligare N.C taxi.

- . jobbocharbetslöshetsersättningen.N, 61.Brottsförebyggandearbeteilandetskommuner.Ju.

Kontantmetodforsmåföretagare.Fi. 62.Bilen,miljönochsäkerheten.Fi. . Internationellkonflikthanteringattförberedasig 63.Attläraochleda Enlärarutbildningforsamverkan . -- 7 tillsammans,Fö. ochutveckling.U.

3OYttrandefrihetenochkonkurrensenFörslagtill 64.Representativdemokrati.Demokratiutredningens . mediekoncentrationslag.m.m.Ku. skriftserie,Ju.

Tillsynöveradvokaterm.m.Ju. .

Statens 1999

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

65.Barnombudsmannenföreträdareförbarnoch

-

ungdomar.S. 66.Godvårdpålikavillkor omstatensstyrningav

-

hälso-ochsjukvården bilagor.+2 67.KÄRNAVFALL metod plats

- - -

miljökonsekvens.KASAMsyttrandeöverSKBs

FUB-program98.M. 68.Brandkatasuofeni Göteborg.

DrabbadeMedierMyndigheter.Ku. 69.Individenocharbetslivet.Perspektiv det

samtidaarbetslivetkringsekelskiftet2000.N. 70.Gentelcniknärrmden.U.

Oseriösabostadsfbnnedlare.

. 72.Boendesocialaeffekter konkurserav och

rekonstruktioner- bostadsrättsföreningaroch egnahem.S.

Statens 1999

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet GarantipensionochBosättningstilläggforpersoner

föddaår1937ellertidigare.17 Nyafdrmånsrättsregler+Bilagor.l

Lindqvistsnia niovägarattutvecklabemötandetav lnvandrarskapochmedborgarskap.Demokrati- -

personermedfunktionshinder.21 utredningensskriñseric.8

Bo Betalarätt.Särskildaboendefonnerforäldre Attslakta fåri Gudsett namn.Omreligionsfrihetoch tryggte

samtavgiñerforaldre-ochhandikappomsorg.33 demokrati.Demokratiutredningensskriñserie.9

Ökadesocialbidrag.Enstudie inkomsterom och Rasismnynazismochfrämlingskap.

socialbidragåren1990till 1996,46 Demokratiutredningensskriftserie.IO

Smittskydd,samhälleochindivid,DelA+B.51 Bördemokratinavnationaliseras

lnkomstprövningbostadstilläggav till pensionärer.52 Demokratiutredningensskiñserie.11

Barnombudsmannenföreträdare barnfor och Elektroniskdemokrati.Demokratiutredningens 7

ungdomar.65 skriftserie.12

Godvård likavillkor omstatensstyrning Etikochdemokratiskstatskonst. -

avhälso-ochsjukvården2+ bilagor.66 Demokratiutredningensskriñserie.13

Oseriösabostadsformedlare.71 Nyttsystemforprövning hyres-ocharrendemål.av 15

Boendesocialaeffekter konkurserav och Artikel i7 EG:svarumärkesdirektiv. Ändringar rekonstruktionerbostadsrättsföreningaroch

i varumärkeslagen.19 -

egnaliem.72 Denskyddadeprovinsen.Enessäomdemokratins

värdeochvärdighet.Demokratiutredningensskriñserie 1221 Finansdepartementet

Tillsynöveradvokaterm.m.3 l Märkväl 7

Utvecklingssamarbetepårättsområdet.32 Införsel beskattadeav varor.26

Likvidation aktiebolag.av 36 Kontantmetodforsmåföretagare.28

Demokratinidenoffentligasektornsförändring. Fastighetsmäklarnämndeneffektivaretillsyn.35

- Demokratiutredningensskriftserie.40 MervärdesskattvFrivilligskattskyldighet.47

Oberoende,ägandeochtillsyn revisionsverksamhet.i 43 Ennytullag.54

Ekonomiskbrottslighetochsekretess.53 Begränsadfastighetsskatt.59

Globaliseringenochdemokratin. Bilen.miljönochsäkerheten.62

Demokratiutredningensskriftserie.56 Löserjuridikendemokratinsproblem Utbildningsdepartementet

Demokratiutredningensskriñserie.58 Godsed forskningen.i 4

Brottsförebyggandearbeteilandetskommuner.61 Vuxenutbildningforalla Andraåretmed

Representativdemokrati.Demokratiutredningens Kunskapslyflet.39

skriftserie.64 Attläraochleda Enlärarutbildningförsamverkan

-

ochutveckling.63 Utrikesdepartementet Gentekniknämnden.70

Ökadrättssäkerhetiasylärenden.16

Sverigeochjudarnastillgångar.20 Jordbruksdepartementet

Följdleveranseri sambandmedexportavkrigsmateriel.

Yrkesñsketskonkurrenssituation.3 1331

SamemaettursprungsfolkSverige.i 25

-

Försvarsdepartementet

Kulturdepartementet EffektivareTotalñirsvarsstödiÖstersjöomrádet.6

Denframtidakommersiellalokalradion.14 Internationellkonflikthantering foratt beredasig

-- Frågortill detindustriellasamhället.18 tillsammans.29

YttrandefrihetenochkonkurrensenFörslag-- till Underrättelsetjänstcn--enöversyn.37 mediekoncentrationslag 30

m.m.

Svensktmedborgarskap.34 Socialdepartementet

Bevaradokumentärfilmenskulturarv.Åtgärdsforslag

SteriliseringsfråganiSverige1935-1975.Ekonomisk förslagtill fördokumentärfilmoch

samt ettcentrum en ersättning.2 filmvårdscentral.41

Statens 1999

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Invandrare företagare.som 49 Konvergensochförändring.Samordninglagstift-av ningenförmedie-ochtelesektorema.55 Brandkarastrofeni Göteborg. DrabbadeMedierMyndigheter.68

Näringsdepartementet Effektivavärme-ochmiljölösningar.5 Utveckling mänskligaav resurseri arbetslivet. Förslagtill inriktningavnyamål inom3 EG:sstrukturfonder.23 EG:sstrukturstöd. organisationNy fördegeografiskt avgränsadestrukturfondsprogrammen.24 Delta Utredningen deltidsarbete,- om tillfälligajobb ocharbetslöshetsersättningen.27 Nyluñfanslag.42 Öppenelrnarknad.44 Lära Estonia.av Denandradelrapportenoch slutredovisning.48 Rikstrafiken- Ennymyndighet.57 Kundvänligaretaxi.60 Individenocharbetslivet.Perspektiv detsamtida arbetslivetkringsekelskiftet2000.69

Miljödepartementet Slutförvaring kämavfall.Kommunernaav och platsvalsprocessen.45 skyddsjakt varg.50 KARNAVFALL metod plats miljökonsekvens.

- - KASAMsyttrandeöverSKBsFUB-program98.67

fakta info direkt

Tel 08-587 671 oo. Fax08-587 671 71. Box 6430. 113 82 Stockholm. order@faktainfo.se wwwfaktainfose

ISBN 9|-7610-860-0 ISSNO375-25OX