RH 2025:35
Sökord Förlängning av hyresavtal · Betalningsförsummelse · Hyresavi · God sed
Hyresnämndsmål. Det kan normalt inte anses förenligt med god sed i hyresförhållanden att hyresvärden slutar skicka hyresavier till hyresgästen under en förlängningstvist. Om så sker kan det få betydelse när det bedöms om det är skäligt att hyresavtalet ska upphöra på grund av betalningsförsummelser som uppstått därefter.
A.H. hyrde av Göteborgs stads bostadsaktiebolag (hyresvärden) en bostadslägenhet om två rum och kök i Angered (prövningslägenheten). Hyresförhållandet inleddes den 1 augusti 2015. Hyresvärden sade upp hyresavtalet till upphörande den 30 juni 2025 och hänsköt tvisten om förlängning av hyresavtalet till hyresnämnden.
Hyresvärden yrkade att hyresavtalet skulle upphöra den 30 juni 2025 och att A.H. skulle förpliktas att flytta från lägenheten.
A.H. motsatte sig hyresvärdens talan.
Hyresvärden åberopade i första hand att hyresrätten var förverkad på grund av olovlig upplåtelse av lägenheten i andra hand (12 kap. 46 § första stycket l samt 42 § första stycket 3). I andra hand åberopade hyresvärden att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen borde förlängas (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken).
Hyresnämnden (hyresrådet Lise-Lotte Norén Wilkens och två intresseledamöter) anförde i beslut den 21 maj 2025 bl.a. följande.
Hyresnämnden gör bedömningen att den bevisning som hyresvärden åberopat inte är tillräckligt robust för att styrka att A.H. upplåtit lägenheten i andra hand. Hyresvärdens talan ska därför avslås.
Ansökan avslås. Hyresvillkoren ska gälla oförändrade.
Hyresvärden yrkade att hovrätten skulle fastställa att hyresavtalet upphört att gälla den 30 juni 2025, förplikta A.H. att flytta från prövningslägenheten och tillhörande förråd, vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.
A.H. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Hyresvärden vidhöll det som anförts i hyresnämnden och lade till följande. Hyresgästen har sedan den 25 juli 2025 inte betalat hyran för lägenheten. Hyran för fyra månader är obetalda, vilket resulterat i en hyresskuld om 24 616 kr. Betalningsförsummelserna åberopas som grund för att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas.
A.H. anförde bl.a. att hyresvärden medvetet har försvårat för honom att fullgöra sina betalningar. Hyresvärden har slutat att skicka hyresavier till honom. Han har kontaktat hyresvärden och bett om att få fakturor så att han kan betala hyrorna. Han har då fått beskedet att bolaget inte skickar avier efter hyresnämndens beslut om att hyresavtalet ska upphöra och att hans betalningar utgör skadestånd och inte hyra.
Hovrätten (hovrättsråden Mattias Pleiner, Hanna Carysdotter och Thomas Edling, referent) anförde i beslut den 10 november 2025 i huvudsak följande.
I målet är ostridigt att någon hyra inte har betalats för juli, augusti, september och oktober månad i år och att det finns en betydande hyresskuld. En sådan brist att betala hyran medför som huvudregel att hyresavtalet upphör. Frågan är om det finns skäl att göra en annan bedömning i det här fallet.
Av utredningen i målet framgår att hyresvärden har slutat skicka hyresavier till hyresgästen och vid kontakt med honom angett att det som ska betalas är skadestånd och inte hyra. Ett liknande tillvägagångssätt förekommer inte sällan i förlängningstvister.
Att betala hyran är hyresgästens viktigaste förpliktelse. Det är hyresgästens ansvar att förpliktelsen fullgörs. Hyresgästen kan inte undgå ansvar för betalningsförsummelser t.ex. för att någon annan har fått i uppdrag att sköta betalningarna. Hyresgästens betalningsskyldighet kvarstår även om inga hyresavier har skickats (jämför Svea hovrätts beslut den 9 oktober 2020 i mål nr ÖH 5964-20).
Av NJA 2023 s. 738 framgår att en hyresgäst som stannar kvar i lägenheten efter hyrestidens slut kan bli skadeståndsskyldig i förhållande till hyresvärden. Så blir bl.a. fallet när ett hyresavtal sägs upp till omedelbart upphörande på grund av att hyresrätten förverkats. Något hyresavtal finns då inte längre och det är då fråga om ett obehörigt utnyttjande av lägenheten (jämför även NJA 2007 s. 519 och NJA 1993 s. 13). Tilläggas kan att en uppsägning enligt 12 kap. 42 § jordabalken innebär att hyresavtalet upphör genast (12 kap. 6 § jordabalken) och avtalet består endast om parterna kommer överens om det eller om domstol underkänner uppsägningen (jämför NJA 1998 s. 252). Det får förutsättas att detta tar sikte på uppsägningar i förtid (jämför hänvisningen i 12 kap. 6 § jordabalken till 12 kap. 44 § jordabalken).
Vid en förlängningstvist är saken en annan. Det är då förutsatt att hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten till dess att frågan om hyresavtalets förlängning är slutligt avgjord, med ett inte här relevant undantag (12 kap. 50 § jordabalken). För den tid som hyresgästen bor kvar i lägenheten ska de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda (se närmare 12 kap. 50–52 §§ jordabalken).
Av detta följer att en hyresgästs förpliktelse att betala hyra kvarstår under den tid som en förlängningstvist pågår. En sådan ordning är förenlig med Högsta domstolens rättspraxis vid förverkande (jämför NJA 2023 s. 738 p. 30).
Det kan konstateras att motsatt hållning kommer i konflikt med det ansvar för betalningsförsummelse som hyresvärden ofta gör gällande i förlängningstvister. Det beror på att betalningsförsummelsen enligt hyresvärden normalt räknas från den tidpunkt då hyran ska betalas (se 12 kap. 20 § jordabalken), trots att det, enligt vad som ofta görs gällande, skulle vara fråga om ersättning för skada.
En hyresvärd bör alltså behandla de betalningar som hyresgästen ska göra till hyresvärden under en förlängningstvist som hyra. Någon risk för hyresvärden att denne genom att skicka hyresavier under en pågående förlängningstvist anses ha konkludent accepterat en förlängning av hyresavtalet kan knappast finnas.
Normalt saknas det därför en godtagbar anledning för hyresvärdar att upphöra med hyresaviseringar under en pågående förlängningstvist.
Den ovan angivna ordningen är förenlig med den grundläggande konstruktionen om hyresgästens rätt att stanna kvar i lägenheten under en förlängningstvist. Hyresvärden får vidare anses ha ett visst ansvar att agera lojalt även när hyresgästen gjort sig skyldig till ett avtalsbrott (jämför NJA 2017 s. 203 p. 8). Det kan tilläggas att det finns ett skydd mot oväntade uppsägningar även vid betalningsförsummelser (se t.ex. 12 kap. 46 § andra stycket jordabalken).
Hovrättens slutsats av det anförda är att det normalt inte kan anses förenligt med god sed i hyresförhållanden att sluta skicka hyresavier till hyresgästen under en pågående förlängningstvist och på så vis försvåra för hyresgästen att betala hyran. Om så sker bör detta kunna beaktas vid bedömningen av om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Vilken betydelse detta kan få beror på omständigheterna i det enskilda fallet.
Det är ostridigt att A.H. inte har betalat hyra för juli, augusti, september och oktober månad och att hyresvärden inte har skickat några hyresavier till honom för dessa månader. A.H:s uppgift om att frånvaron av hyresavier har försvårat för honom att betala hyran får godtas. Som framgår ovan bör detta få betydelse vid bedömningen av om det är skäligt att hyresavtalet upphör på grund av de åsidosatta förpliktelserna.
I detta fall måste dock även beaktas att A.H. vände sig till hyresvärden i slutet av augusti 2025 med en fråga om hur hyran ska betalas. Han fick då en tydlig instruktion om hur betalning kan ske. Han har trots detta inte betalat någon del av hyresskulden som alltså kvarstår. Med hänsyn till detta bedömer hovrätten att A.H., trots frånvaron av hyresavier, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. – – –
1 Med ändring av hyresnämndens beslut beslutar hovrätten att Göteborg stads bostadsaktiebolags hyresavtal med A.H. för bostadslägenheten på – – –, och det till lägenheten hörande förrådet, har upphört den 30 juni 2025. A.H. är skyldig att flytta genast.
2 – – –