Lägenheten i Jämjö (NJA 2023 s. 738)
Hänvisat till av
Sökord Nya omständigheter · Ny bevisning · Preklusionsregler · Andrahandsuthyrning
En förstahandshyresgäst har ansetts skadeståndsansvarig på grund av avtalsbrott för sin andrahandshyresgästs kvarstannande i lägenheten efter hyrestidens utgång. Målet har avsett ett överklagande av en hovrätts beslut att inte meddela prövningstillstånd. De preklusionsregler som gäller för överklagade domar i tvistemål har ansetts analogt tillämpliga när Högsta domstolen beslutat att en prejudikatfråga ska prövas direkt.
Blekinge tingsrätt
Victoria Park, Karlskrona, Malmö AB förde vid Blekinge tingsrätt den talan mot M.H. som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Per-Anders Toresten) anförde i dom den 12 april 2022 bl.a. följande.
BAKGRUND
M.H. har av Victoria Park, Karlskrona, Malmö AB (Victoria Park) hyrt en bostadslägenhet med tillhörande utrymmen och förråd på fastigheten - - -. Hyran för lägenheten uppgår till 7 803 kr per månad och ska erläggas månadsvis i förskott senast sista vardagen före respektive kalendermånads början.
Parterna är överens om att hyresavtalet sagts upp av M.H. den 20 december 2020 med överenskommelse om att hon skulle avflytta senast den 31 januari 2021.
M.H. har hyrt ut lägenheten i andra hand. Andrahandshyresgästen har vid tidpunkten för avflyttning, den 31 januari 2021, uppehållit sig i lägenheten samt bytt ut lås på dörren vilket förhindrat såväl Victoria Parks som M.H:s möjligheter att tillträda bostaden.
Fråga har uppkommit om M.H. har avflyttat från lägenheten i hyresrättslig mening den 31 januari 2021 samt om M.H. är skyldig att ersätta Victoria Park för tiden då bolaget menar att bostaden inte kunnat upplåtas till annan hyresgäst.
YRKANDEN M.M
Victoria Park har yrkat att tingsrätten ska förplikta M.H. att till bolaget utge ett kapitalbelopp om 62 424 kr jämte ränta - - -.
M.H. har bestritt käromålet. Hon har vitsordat att den eventuella skadan som Victoria Park lidit uppgår till 40 575 kr och avser hyreskostnaden för fem månader och sex dagar. - - -.
GRUNDER
Victoria Park
M.H. har genom skriftligt hyreskontrakt hyrt en bostadslägenhet av Victoria Park. M.H. har med Victoria Park kommit överens om att hyresavtalet skulle upphöra att gälla per den 31 januari 2021. M.H. har därför haft att avflytta från bostadslägenheten omgående. M.H. eller någon hon hyresrättsligt svarar för har uppehållit sig i lägenheten utan såväl tillstånd, avtal eller annan rätt därtill. Efter det att hyresförhållandet upphört har M.H. utan giltig grund vägrat återställa bostadslägenheten till hyresvärdens förfogande.
M.H. ska ersätta hyresvärden för den skada som bolaget lidit då bostaden inte kunnat upplåtas till någon annan hyresgäst för tid hon själv eller dem hon hyresrättsligt svarar för kvarbott i lägenheten. Skadan uppgår till belopp som svarar mot den för lägenheten månadsvis utgående hyran. Victoria Park har återtagit lägenheten som övergiven med stöd av 12 kap. 27 § JB och därmed begränsat sin skada.
- - -. M.H. har inte vidtagit åtgärder för att avhysa sin hyresgäst. - - -.
M.H.
- - -. M.H. har i och med avtalets upphörande befriats från de ekonomiska förpliktelser som följer av avtalet. M.H. har återlämnat lägenheten till hyresvärden i enlighet med hyresavtalet. De personer som bott kvar i lägenheten är att betrakta som husockupanter och inte andrahandshyresgäster. Personerna uppehöll sig i lägenheten obehörigen. - - -.
Hyresvärden borde lämpligen ha ansökt om avhysning av de personer som utan rätt uppehållit sig i lägenheten. M.H. är efter den 31 januari 2021, när hennes besittningsrätt av lägenheten upphört, obehörig att ansöka om avhysning av de personer som utan rätt uppehåller sig i lägenheten. Hyresvärden har, genom att inte avhysa de tidigare andrahandshyresgästerna, inte försökt begränsa sin skada. - - -.
UTREDNING
DOMSKÄL
Rättsliga utgångspunkter
Av 12 kap. 7 § JB följer att en hyresgäst dagen efter det att hyrestiden har löpt ut ska lämna lägenheten. Skyldigheten för hyresgästen att senast på viss angiven tid lämna lägenheten är en sådan förpliktelse som följer av hyresavtalet.
En hyresgäst är vidare, enligt 12 kap. 24 § första stycket JB, skyldig att "väl vårda lägenheten med vad därtill hör". Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Bestämmelsens fjärde stycke behandlar hyresgästens ansvar vid upplåtelse i andra hand och stadgar att om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd har överlåtit hyresrätten eller åt någon annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, så är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha ersatt enligt bl.a. första stycket, om lägenheten hade varit hyrd av honom.
Av HD:s avgörande NJA 2014 s. 465 kan utläsas att en förstahandshyresgäst svarar för samtliga ekonomiska förpliktelser gentemot hyresvärden även vid andrahandsuthyrning och oavsett om upplåtelsen skett med eller utan samtycke av hyresvärd eller tillstånd av hyresnämnd (jfr också Hovrätten för övre Norrlands mål nr T 110-17).
Generellt sett gäller att den som begär skadestånd har att visa att omständigheterna är sådana att rätt till skadestånd föreligger. I svensk rätt gäller också som en allmän avtalsrättslig princip, att en part som drabbats av ett avtalsbrott är skyldig att försöka begränsa den skada som avtalsbrottet medför, så att det skadestånd som den avtalsbrytande parten kan bli skyldig att betala inte blir större än vad situationen påkallar.
Har M.H. uppfyllt sina förpliktelser enligt hyresavtalet?
Det som tingsrätten inledningsvis har att ta ställning till är om M.H. uppfyllt sina förpliktelser i samband med uppsägningen av lägenheten och om hon har ett ansvar för de ekonomiska skador som uppkommit för Victoria Park på grund av att andrahandshyresgästen inte utflyttat från lägenheten och att den därmed inte kunnat upplåtas till annan hyresgäst.
I målet är det ostridigt att hyrestiden i M.H:s hyreskontrakt, efter överenskommelse, löpte ut den 31 januari 2021 och att M.H. under sin hyrestid avtalat med annan person om andrahandsuthyrning av lägenheten. Det är vidare klarlagt att andrahandshyresgästen kvarstannat i lägenheten även efter den 31 januari 2021 samt bytt ut lås på ytterdörren vilket försvårat tillträdet till bostaden. Parterna har haft olika uppfattning om Victoria Park godkänt M.H:s andrahandsupplåtelse.
Av det i målet ingivna hyresavtalet mellan Victoria Park och M.H. framgår att hyresgästen förbinder sig att vid hyrestidens utgång lämna lägenheten och övriga utrymmen väl rengjorda samt att vid avflyttning till hyresvärden överlämna samtliga till lägenheten och övriga utrymmen hörande nycklar även om dessa anskaffats av hyresgästen.
Enligt vad som konstaterats ovan svarar en förstahandshyresgäst för samtliga ekonomiska förpliktelser gentemot hyresvärden även när andrahandsuthyrningen sker med hyresvärdens tillstånd. Det spelar därför mindre roll huruvida M.H. haft tillåtelse att hyra ut sin lägenhet i andra hand eller inte. Att M.H. fått paket med misstänkt narkotika skickad hem till sig som tillhör andrahandshyresgästen, att polisen avrått henne från att kontakta andrahandshyresgästen eller från att befinna sig i närheten av lägenheten, påverkar enligt tingsrättens bedömning inte de förpliktelser och den vårdplikt som följer av hyresförhållandet. M.H:s ansvar påverkas inte heller av den information som hon enligt egen uppgift erhållit i sina kontakter med Kronofogdemyndigheten.
Kontraktsförpliktelserna mellan M.H. och Victoria Park följer av hyresavtalet. M.H. har inte avflyttat eller tillhandahållit lägenheten till hyresvärdens förfogande på avtalat sätt. Hon har därmed inte uppfyllt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Det är klarlagt att en av M.H. inhyst andrahandshyresgäst uppehållit sig i lägenheten per den 31 januari 2021 och framåt. Hon är som förstahandshyresgäst ansvarig för sin andrahandshyresgästs förpliktelser och ska därför svara för den förlust som Victoria Park lidit. Hon ska därför ersätta Victoria Park för den tid då bolaget inte har kunnat hyra ut lägenheten till annan hyresgäst. Hyresvärden har inte befriat M.H. från sådant ansvar.
Skadans storlek?
M.H. ska enligt vad som konstaterats ovan ersätta Victoria Park för den skada som bolaget lidit i anledning av att lägenheten inte kunnat hyras ut till annan hyresgäst. Det är utrett att lägenheten återtagits av Victoria Park i juli 2021 och att lägenheten i vart fall fram till återtagandet inte kunnat hyras ut till annan hyresgäst och att Victoria Park därmed lidit motsvarande ekonomiska förlust.
I fråga om Victoria Parks skyldighet att begränsa sin skada gör tingsrätten följande bedömning.
Genom utredningen i målet är det utrett att Victoria Park haft kontinuerlig uppsikt över lägenheten och att den återtagits då tillfälle givits. Det ter sig också naturligt att Victoria Park vänt sig mot sin hyresgäst M.H. och att en begäran om handräckning och avhysning riktats mot henne. Det är inte heller visat att Victoria Park genom att ansöka om avhysning mot personerna som uppehöll sig i lägenheten skulle få tillgång till lägenheten tidigare än vad som skedde. Det går därmed inte att dra slutsatsen att Victoria Park brustit i sin skyldighet att begränsa sin skada genom att inte ansöka om avhysning mot andrahandshyresgästen eller att agera på annat vis.
Genom vittnesförhören är det utrett att egendom kvarlämnats i lägenheten och att Victoria Park utfört renoveringsarbeten bl.a. med anledning av skador som uppkommit under tiden då andrahandshyresgästen uppehållit sig i lägenheten. Fastighetsförvaltaren B.P. har uppgett att lägenheten först i oktober 2021 var i sådant skick att den kunde hyras ut till en ny hyresgäst. Tingsrätten anser det därmed styrkt att skadan uppgår till yrkat belopp vilket motsvarar den för lägenheten månadsvis utgående hyran för februari till september 2021. Om den månatliga hyresavgiften råder ingen tvist.
DOMSLUT
M.H. ska till Victoria Park, Karlskrona, Malmö AB betala 62 424 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen - - -.
Hovrätten över Skåne och Blekinge
M.H. överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge.
Hovrätten (hovrättslagmannen Margita Åhsberg, referent, hovrättsrådet Karoline Fridolf och tf. hovrättsassessorn Alexander Skargren) meddelade den 27 juli 2022 följande beslut.
BESLUT
Hovrätten meddelar inte prövningstillstånd. Tingsrättens dom står därför fast.
Högsta domstolen
M.H. överklagade och yrkade att HD skulle meddela tillstånd till målets prövning i hovrätten.
Victoriahem Karlskrona AB (tidigare Victoria Park, Karlskrona, Malmö AB) motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.
Victoriahem yrkade att ny skriftlig bevisning som M.H. åberopat i HD skulle avvisas.
HD meddelade prövningstillstånd och beslutade med stöd av 54 kap. 12 a § RB att pröva frågan om förstahandshyresgästens ansvar när andrahandshyresgästen kvarstannat i lägenheten efter att hyrestiden har löpt ut. Frågan om meddelande av prövningstillstånd i hovrätten förklarades vilande.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Oscar Lindberg, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
SKÄL
Bakgrund
Punkterna 1-7 motsvarar i huvudsak punkterna 1-8 i HD:s skäl.
Förstahandshyresgästens ansvar
8 HD har i rättsfallen NJA 1993 s. 13 och NJA 2007 s. 519 tagit ställning till ersättningsanspråk mot den som nyttjat en lokal utan att ha rätt till det. I det förra fallet var det fråga om en andrahandshyresgäst som använt en lokal efter att förstahandshyresgästens hyresavtal upphört och i det andra fallet ett konkursbo som nyttjat en lokal efter att konkursgäldenärens hyresavtal upphört. HD ansåg att hyresvärden hade rätt till ersättning.
9 I rättsfallen fanns ingen avtalsrelation mellan den som använt lokalen och hyresvärden. I detta mål begär emellertid hyresvärden skadestånd av sin tidigare avtalspart, förstahandshyresgästen.
10 En första fråga i målet är om en hyresgäst kan bli skyldig att betala skadestånd på avtalsrättslig grund till sin tidigare hyresvärd om hyresgästen kvarstannar efter att hyresavtalet upphört.
11 När ett hyresavtal har upphört ska hyresgästen avträda lägenheten. Skyldigheten följer av hyresavtalet. I 12 kap. 7 § JB anges vid vilken tidpunkt hyresgästen ska lämna lägenheten och hålla den tillgänglig för den som ska tillträda lägenheten, om parterna inte kommit överens om något annat.
12 En hyresgäst som agerar i strid med sin avtalsförpliktelse kan förvisso vara skyldig att betala ersättning till hyresvärden även om samtliga förutsättningar för skadestånd inte är uppfyllda (jfr Jan Hellner m.fl., Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 1 häftet, 7 uppl. 2019, s. 346, Knut Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s. 572 och 573 och Jan Hellner, Om obehörig vinst, 1950, s. 234 not 8). Är förutsättningarna uppfyllda bör hyresgästen emellertid vara skyldig att betala skadestånd (jfr t.ex. Jan Hellner m.fl. a.a., s. 347, Gösta Walin, Allmänna hyreslagen, 5 uppl. 1969, s. 74, Leif Holmqvist m.fl., Hyreslagen, 6 mars 2023, JUNO, Norstedts Juridik, kommentaren till 12 kap. 14 § jordabalken och Ulf Skorup och Tomas Underskog, Hyreslagarna, 14 juni 2022, JUNO, Norstedts Juridik, kommentaren till 12 kap. 14 § jordabalken; jfr dock Anders Victorin m.fl., Kommersiell hyresrätt, 4 uppl. 2017, s. 46 och not 37).
13 Frågan är då vilken betydelse denna bedömning får för de fall där det är en andrahandshyresgäst som har kvarstannat i lägenheten efter att förstahandshyresgästens hyresavtal har upphört.
14 Vid uthyrning i andra hand kvarstår förstahandshyresgästen som avtalspart och som ansvarig för samtliga förpliktelser enligt hyresavtalet i förhållande till hyresvärden. Det gäller även om andrahandsuthyrningen görs med hyresvärdens samtycke eller efter hyresnämndens tillstånd. (Jfr "Läckaget hos snabbmatsserveringen" NJA 2014 s. 465 och redogörelsen för förarbeten som görs där, "Brandskadan i asyllägenheten" NJA 2022 s. 329 och t.ex. Folke Grauers, Nyttjanderätt, 14 uppl. 2014, s. 105 och 106.)
15 Förstahandshyresgästen är alltså ansvarig för avtalsförpliktelsen att lämna lägenheten även när det är andrahandshyresgästen som kvarstannar.
16 En sådan ordning är också rimlig. Förstahandshyresgästen är den som har ett intresse av andrahandsuthyrningen och den som har bäst möjligheter att kontrollera andrahandshyresgästen inför uthyrningen. Hyresvärdens möjlighet att motsätta sig en andrahandsuthyrning är begränsad. Det ligger därför närmare till hands att lägga risken för att andrahandshyresgästen inte avflyttar i tid på förstahandshyresgästen. Det kan förvisso ifrågasättas om en förstahandshyresgäst har möjlighet att få en andrahandshyresgäst avhyst efter att förstahandshyresgästens hyresavtal har upphört. Förstahandshyresgästen bör dock många gånger anses ha ett sådant intresse av att andrahandshyresgästen avflyttar att förstahandshyresgästen ska anses behörig att föra talan om det. Förstahandshyresgästen bör också regressvis kunna begära ersättning från andrahandshyresgästen för det skadestånd som förstahandshyresgästen betalat till hyresvärden.
17 Slutsatsen blir att förstahandshyresgästen är ansvarig när andrahandshyresgästen kvarstannat i lägenheten efter att hyrestiden har löpt ut. Hyresvärden kan alltså i en sådan situation vända sig mot förstahandshyresgästen med krav på skadestånd.
Bedömningen i detta fall
18 M.H:s andrahandshyresgäst har kvarstannat i lägenheten efter att M.H:s hyresavtal med Victoriahem upphört. M.H. är som förstahandshyresgäst ansvarig för den skada som kvarstannandet har orsakat Victoriahem.
19 Den fråga som HD har beslutat att pröva ska besvaras i enlighet med detta. Något skäl att bevilja prövningstillstånd i hovrätten har inte kommit fram.
HD:S AVGÖRANDE
HD förklarar att förstahandshyresgästen är ansvarig för den skada som hyresvärden orsakas när - som i detta fall - andrahandshyresgästen kvarstannat efter att hyrestiden har löpt ut.
HD meddelar inte tillstånd till målets prövning i hovrätten. Hovrättens beslut står därmed fast.
HD (justitieråden Svante O. Johansson, Stefan Johansson, Johan Danelius, Christine Lager, referent, och Margareta Brattström) meddelade den 17 oktober 2023 följande beslut.
SKÄL
Bakgrund
1 M.H. hyrde en bostadslägenhet av Victoriahem som hon i sin tur hyrde ut i andra hand.
2 I december 2020 sade M.H. upp hyresavtalet med Victoriahem. Parterna kom därefter överens om att hyresavtalet skulle upphöra att gälla från och med den 31 januari 2021. Den 1 februari 2021 när hyresvärden skulle gå in i lägenheten fick emellertid varken hyresvärden eller M.H. tillgång till den. Anledningen var att andrahandshyresgästen inte hade flyttat ut och dessutom hade bytt lås.
3 Några dagar senare väckte Victoriahem talan mot M.H. Bolaget yrkade att hon skulle förpliktas att avflytta från lägenheten och ersätta det för skada.
4 Som grund för talan åberopade Victoriahem sammanfattningsvis följande. Parterna hade träffat en överenskommelse om att hyresavtalet skulle upphöra att gälla den 31 januari 2021. Den innebar att M.H. omgående efter hyrestidens utgång var skyldig att flytta från lägenheten. Hon, eller någon som hon hyresrättsligt ansvarade för, fortsatte emellertid att uppehålla sig i lägenheten. M.H. skulle därför åläggas att flytta från lägenheten och att ersätta Victoriahem, motsvarande den för lägenheten månadsvis utgående hyran, för den tid som lägenheten inte kunnat upplåtas till någon annan.
5 M.H. bestred käromålet och anförde sammanfattningsvis följande. Hon hade i och med hyresavtalets upphörande den 31 januari 2021 befriats från de förpliktelser som följde av avtalet. Hon hade återlämnat lägenheten i enlighet med hyresavtalet. De som bott kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång var inte att betrakta som andrahandshyresgäster utan som obehöriga husockupanter. Hyresvärden borde ha ansökt om avhysning av dessa personer. Efter att hyrestiden gått ut var hon obehörig att ansöka om avhysning av de som var kvar i lägenheten. Genom att inte avhysa de som uppehöll sig i lägenheten hade hyresvärden inte begränsat sin skada.
6 I juli 2021 återtog Victoriahem lägenheten efter att den övergivits. Därefter frånföll bolaget yrkandet om avflyttning och preciserade det yrkade skadeståndsbeloppet till att motsvara åtta månadshyror för perioden från och med den 1 februari till och med den 30 september 2021.
7 Tingsrätten biföll käromålet. Den ansåg att M.H. inte ställt lägenheten till hyresvärdens förfogande på avtalat sätt, att hon var ansvarig för sin andrahandshyresgäst och att hon därför var skyldig att ersätta hyresvärden för den tid hyresvärden inte kunnat hyra ut lägenheten till annan. Tingsrätten bedömde att hyresvärden även hade rätt till skadestånd för den period som avsåg tid efter det att lägenheten återtagits, eftersom hyresvärden behövt den tiden för att iordningsställa lägenheten till sådant skick att den kunde hyras ut igen.
8 Hovrätten har inte meddelat prövningstillstånd.
Vad målet handlar om
9 HD har meddelat prövningstillstånd och med stöd av 54 kap. 12 a § RB beslutat att pröva frågan om förstahandshyresgästens ansvar när andrahandshyresgästen kvarstannat i lägenheten efter att hyrestiden har löpt ut. I avvaktan på den prövningen har frågan om meddelande av prövningstillstånd i hovrätten förklarats vilande.
10 I målet aktualiseras även frågan om vad som gäller för att ny bevisning ska få åberopas när HD har beslutat att pröva en prejudikatfråga direkt.
Ny bevisning i HD
11 M.H. har i HD åberopat ny skriftlig bevisning i form av utskrifter av ett antal elektroniska meddelanden. Hon har anfört att hon har giltig ursäkt för att åberopa bevisningen först i HD eftersom bevisningen är föranledd av att Victoriahem påstått dels att hon inte visat att hon skriftligen sagt upp andrahandshyresavtalet, dels att hon inte vidtagit åtgärder för att avhysa andrahandshyresgästen. Hon har även gjort gällande att giltig ursäkt föreligger på grund av att hon inte insett vikten av bevisningen eller i vart fall för att hon varit övertygad om att det i tingsrätten framlagda materialet skulle räcka för att vinna målet.
12 Ett mål där HD beslutar att pröva en prejudikatfråga direkt enligt 54 kap. 12 a § RB avser ett beslut som har meddelats av hovrätten, nämligen att inte meddela prövningstillstånd. Det innebär att reglerna i 56 kap. om överklagande av beslut är tillämpliga på förfarandet i HD.
13 I 56 kap. finns ingen motsvarighet till de begränsningar som gäller för en part att åberopa nya omständigheter eller ny bevisning i HD efter överklagande av en dom i ett tvistemål (se de s.k. preklusionsreglerna i 55 kap. 13 §).
14 För förfarandet i hovrätten gäller i princip detsamma. Förfarandereglerna för överklagande av beslut i 52 kap. innehåller alltså inga preklusionsregler. Däremot finns preklusionsregler när det gäller överklagade domar i dispositiva tvistemål (se 50 kap. 25 § tredje stycket).
15 Att några preklusionsregler inte förts in i de kapitel i rättegångsbalken som gäller för överklagande av beslut har sin bakgrund i att sådana överklaganden kan avse en rad olika typer av fall. Det har ansetts att de hänsyn till bl.a. instansordningen som bär upp preklusionsreglerna för dispositiva tvistemål inte gör sig gällande på samma sätt för bl.a. överklaganden av beslut i rättegångsfrågor. Det skulle därför vara svårt att ställa upp någon allmängiltig preklusionsregel. (Jfr SOU 1987:46 s. 128.)
16 I flera rättsfall som avsett överklaganden av olika typer av beslut har HD intagit ståndpunkten att preklusionsreglerna vid överklagande av domar inte är analogt tillämpliga (se t.ex. "Snickeribolaget" NJA 2009 s. 594, jfr även Lars Welamson och Johan Munck, Processen i hovrätt och Högsta domstolen. Rättegång VI, 6 uppl. 2022, s. 132 och s. 164).
17 Frågan är om detsamma ska gälla vid förfarandet i HD för den typ av mål som nu är aktuellt.
18 Möjligheten för HD att besluta att pröva en prejudikatfråga direkt i ett mål där hovrätten inte meddelat prövningstillstånd infördes för att säkerställa HD:s prejudikatbildande roll. Av samma skäl infördes möjligheten för en hovrätt att, sedan prövningstillstånd meddelats, hänskjuta en prejudikatfråga till HD. (Jfr prop. 2015/16:39 s. 57-59.)
19 Bakgrunden till reformen var att underlaget för HD:s prejudikatbildning i tvistemål hade minskat genom införandet av nya regler om prövningstillstånd i hovrätt för dispositiva tvistemål. De nya reglerna hade medfört att hovrätterna i stor utsträckning beslutade att inte meddela prövningstillstånd. Antalet tvistemålsdomar i hovrätterna hade därför blivit färre. Samtidigt hade antalet överklaganden i HD som gällde att en part ansåg att hovrätten borde ha meddelat prövningstillstånd i ett tvistemål ökat. (Jfr SOU 2012:93 s. 219 och 220 samt 227-230.)
20 Som ett alternativ till att HD kunde meddela prövningstillstånd i hovrätten infördes därför möjligheten för HD att direkt pröva en prejudikatfråga i målet. I avvaktan på denna prövning skulle frågan om prövningstillstånd i hovrätten vila. I förarbetena berördes inte frågan om vad som skulle gälla för den nya ordningen om en part åberopade nya omständigheter eller ny bevisning i HD.
21 Om HD inte använder alternativet att pröva en prejudikatfråga direkt och i stället beslutar att meddela prövningstillstånd i hovrätten i ett dispositivt tvistemål står det klart att preklusionsreglerna i 50 kap. 25 § tredje stycket är tillämpliga när hovrätten prövar målet. Och om en part efter överklagande av hovrättens dom åberopar ny bevisning eller nya omständigheter först i HD är den för HD motsvarande preklusionsregeln i 55 kap. 13 § tillämplig.
22 Vidare gäller att om en part åberopat nya omständigheter eller ny bevisning vid överklagandet i hovrätten åligger det hovrätten att, som ett led i bedömningen av om prövningstillstånd ska meddelas, göra en förprövning enligt 50 kap. 25 § tredje stycket av om det nya kan komma att tillåtas. När hovrätten brustit i det avseendet har HD, efter att hovrättens beslut att inte meddela prövningstillstånd överklagats, bl.a. med hänvisning till reglerna i 50 kap. 25 § beslutat att meddela prövningstillstånd i hovrätten. (Se "Marginalen" NJA 2018 s. 1062 p. 11, 20 och 21.)
23 Det anförda visar att i mål av nu aktuellt slag talar systematiska skäl för en analog tillämpning av de preklusionsregler som gäller för överklagade domar.
24 Även syftet med de nya reglerna - att säkerställa HD:s prejudikatbildande roll - talar för en analog tilllämpning. Om en part i denna typ av mål skulle vara fri att åberopa nya omständigheter och ny bevisning skulle den prejudikatfråga som motiverat att målet prövas direkt i HD kunna komma att ställas i ett helt nytt ljus. Prejudikatfrågan skulle till och med kunna bli överspelad. Dessutom skulle processen i HD riskera att tyngas av nya omständigheter och ny bevisning på ett sätt som inte gynnar domstolens prejudikatbildande roll.
25 Slutsatsen är att de preklusionsregler som gäller i HD för överklagade domar i tvistemål (se 55 kap. 13 §) bör tillämpas analogt i mål av aktuellt slag.
Förstahandshyresgästens ansvar vid eget kvarstannande
26 I 12 kap. JB finns bestämmelser om hyra. De har i stora delar karaktär av en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen. Om inte annat anges är förbehåll som strider mot en bestämmelse i kapitlet utan verkan mot hyresgästen (se 1 § femte stycket).
27 Bestämmelser om hyrestid och uppsägning av hyresavtal finns i 3-8 §§. Där framgår att ett hyresavtal kan gälla för obestämd eller bestämd tid och att det som huvudregel krävs uppsägning för att hyresavtalet ska upphöra att gälla. Har parterna träffat en överenskommelse om att hyresavtalet ska upphöra vid viss tidpunkt krävs dock ingen uppsägning (jfr "Lägenheten på Sandgatan" NJA 1978 s. 64).
28 Hyresgästens skyldighet att lämna lägenheten regleras i 7 §. I första stycket anges att när hyrestiden löpt ut ska hyresgästen senast påföljande dag lämna lägenheten. Andra stycket innehåller särskilda bestämmelser om vad som gäller om den dagen infaller på vissa speciella dagar. Enligt tredje stycket gäller de tidigare styckena om inte annat avtalats.
29 Skyldigheten för hyresgästen att lämna lägenheten är alltså en följd av att hyrestiden löpt ut. En hyresgäst som stannar kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och inte lämnar lägenheten vid den tidpunkt som avtalats eller - i brist på avtal om det - den tidpunkt som framgår av 7 § gör sig därmed skyldig till ett avtalsbrott.
30 Det finns inga bestämmelser i 12 kap. som reglerar om hyresgästen är ersättningsskyldig gentemot hyresvärden vid ett sådant avtalsbrott där hyresgästen stannar kvar trots att han eller hon är skyldig att flytta (jfr 50-52 och 59 §§ angående förlängningstvister m.m.).
31 Frågan är om hyresgästen i avsaknad av sådana uttryckliga bestämmelser kan bli ersättningsskyldig gentemot hyresvärden enligt allmänna kontraktsrättsliga principer för den skada som värden orsakas på grund av avtalsbrottet.
32 I den juridiska litteraturen finns olika uttalanden om att en hyresgäst som inte lämnar hyresobjektet när hyrestiden gått ut, trots att han eller hon är skyldig att flytta, är skadeståndsskyldig. I vissa av uttalandena anges att skadeståndsskyldighet gäller enligt allmänna rättsgrundsatser eller enligt allmänna regler, medan det i andra endast konstateras att skadeståndsskyldighet föreligger i denna situation. (Se bl.a. Sigurd Ahlmark, Den nya hyreslagstiftningen, 1939, s. 44-46, Gösta Walin, Allmänna hyreslagen, 5 uppl. 1969, s. 74, Jan Hellner m.fl., Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 1 häftet, 8 uppl. 2023, s. 356, Leif Holmqvist m.fl., Hyreslagen, 13 uppl. 2022, s. 117 samt Ulf Skorup och Tomas Underskog, Hyreslagarna, 12 uppl. 2020, s. 59.)
33 HD har i två rättsfall tagit ställning till ersättningsanspråk som en fastighetsägare riktat mot den som utan tidigare avtal obehörigen nyttjat en lokal. I det första rättsfallet slog HD fast att den obehörige nyttjaren var ersättningsskyldig motsvarande skälig hyra för lokalen. I det andra rättsfallet uttalade HD att det tidigare avgörandet närmast fick antas vara grundat på allmänna förmögenhetsrättsliga principer om obehörig vinst och att den situation som skulle bedömas var likartad den i det första rättsfallet. Genom det obehöriga nyttjandet hade fastighetsägaren undandragits möjligheten att själv använda lokalen. Enligt HD uppkom ersättningsskyldighet i ett sådant fall oberoende av avtalsförpliktelse och förutsatte inte heller att skadan vållats genom brott. (Se "Bolagets obehöriga nyttjande" NJA 1993 s. 13 och "Konkursboets obehöriga nyttjande" NJA 2007 s. 519.)
34 I rättsfallen var det inte fråga om ersättningskrav mot en förstahandshyresgäst som stannade kvar i hyresobjektet när hyrestiden gått ut. Men det måste ändå av rättsfallen anses följa att förstahandshyresgästen åtminstone är ersättningsansvarig i samma omfattning som om något avtalsförhållande aldrig gällt. Hyresvärden kan inte hamna i ett sämre läge i förhållande till sin avtalspart än vad som gällt om hyresvärden krävt ersättning mot en nyttjare som aldrig haft något hyresavtal.
35 Frågan som kvarstår är om en förstahandshyresgäst kan ha ett mer omfattande ersättningsansvar enligt allmänna principer om skadeståndsansvar på grund av avtalsbrott.
36 Det som skulle kunna tala emot ett sådant mer omfattande ersättningsansvar är hyreslagstiftningens karaktär av skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen. Om lagstiftningen haft en specifik bestämmelse som begränsade ersättningsansvaret skulle det ha talat emot en utfyllnad av lagstiftningen. Hyreslagstiftningen innehåller emellertid inte några särskilda regler om ersättningsansvar för hyresgästen vid denna typ av avtalsbrott. Det är fråga om en civilrättslig lagstiftning som, även om den i stora delar har karaktären av en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen, också innehåller en rad förpliktelser för hyresgästen. Mot denna bakgrund kan inte hyreslagstiftningen tolkas som att det skulle finnas något hinder mot att fylla ut den med allmänna principer endast därför att det skulle innebära något betungande för hyresgästen. (Jfr dock Anders Victorin m.fl., Kommersiell hyresrätt, 4 uppl. 2017, s. 46, särskilt not 37.)
37 Om hyresgästen stannar kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång när skyldighet att flytta inträtt bryter han eller hon mot en tydlig avtalsrättslig förpliktelse. Allmänna principer om skadeståndsansvar på grund av avtalsbrott bör då gälla. Det innebär att hyresgästen är skyldig att ersätta hyresvärden för den skada som värden orsakas av avtalsbrottet.
38 Det medför även att principerna om bl.a. adekvans, ersättningens omfattning och den skadelidandes skyldighet att försöka begränsa sin skada ska tillämpas (jfr Jan Hellner m.fl., Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 2 häftet, 7 uppl. 2020, s. 227, 229 och 239).
Förstahandshyresgästens ansvar vid andrahandshyresgästens kvarstannande
39 Frågan är då vilken betydelse denna bedömning får för de fall där det är en andrahandshyresgäst som har stannat kvar i lägenheten efter att förstahandshyresgästens hyrestid löpt ut och han eller hon varit skyldig att lämna lägenheten.
40 Vid uthyrning i andra hand kvarstår förstahandshyresgästen som avtalspart och som ansvarig för samtliga förpliktelser enligt hyresavtalet i förhållande till hyresvärden. Det gäller oavsett om andrahandsuthyrningen görs med hyresvärdens samtycke eller inte. (Jfr "Läckaget hos snabbmatsserveringen" NJA 2014 s. 465 p. 15 och 16 samt "Brandskadan i asyllägenheten" NJA 2022 s. 329 p. 9.)
41 Det är förstahandshyresgästen som har ingått avtalet med andrahandshyresgästen och därför är den som i förhållande till hyresvärden är ansvarig för att se till att andrahandshyresgästen flyttar i tid. Av betydelse är även att förstahandshyresgästen i allmänhet har möjlighet att väcka och få bifall till en talan om avhysning av andrahandshyresgästen även efter att förstahandshyresgästens hyrestid gått ut (jfr "Församlingens avhysningstalan" NJA 1975 s. 362).
42 Slutsatsen är att förstahandshyresgästen har kvar sin avtalsförpliktelse att lämna lägenheten vid hyrestidens utgång även om det är andrahandshyresgästen som stannar kvar. Förstahandshyresgästen begår alltså i denna situation ett avtalsbrott och blir därmed skyldig att ersätta hyresvärden för den skada som hyresvärden orsakas genom avtalsbrottet. (Jfr p. 37.)
43 Det kan visserligen inte uteslutas att en adekvansbedömning i ett enskilt fall skulle kunna påverka förstahandshyresgästens skadeståndsansvar. Principen om skyldigheten för hyresvärden att försöka begränsa sin skada kan dock förväntas ha större praktisk betydelse än adekvansbedömningen i nu aktuella situationer. (Jfr p. 38.)
44 Principen om skadebegränsning får normalt anses innebära att hyresvärden, för att inte gå miste om hela eller delar av ett skadestånd, inte kan förhålla sig passiv i avvaktan på att förstahandshyresgästen agerar gentemot andrahandshyresgästen. Ofta medför det att hyresvärden så snart som möjligt har att väcka talan om avhysning mot förstahandshyresgästen. Ett bifall till en sådan talan kan som utgångspunkt verkställas även mot andrahandshyresgästen (se 16 kap. 8 § UB).
45 Det finns dock inget som hindrar att hyresvärden i stället väljer att väcka en talan om avhysning mot andrahandshyresgästen. Principen om skadebegränsning kan också innebära att hyresvärden i vissa situationer, exempelvis om förstahandshyresgästen inte går att nå, kan anses skyldig att väcka en sådan talan för att inte gå miste om hela eller delar av ett skadestånd.
Bedömningen i detta fall
46 M.H. har inte gjort sannolikt att hon inte kunnat åberopa de nya skriftliga bevisen vid lägre rätt eller att hon annars haft giltig ursäkt för att inte göra det. Hon får därför inte åberopa bevisen. (Se p. 25.)
47 M.H:s andrahandshyresgäst har stannat kvar i lägenheten efter att M.H:s hyrestid löpt ut och hon varit skyldig att flytta. M.H. är i egenskap av förstahandshyresgäst ansvarig gentemot hyresvärden för andrahandshyresgästens kvarstannande. Det innebär att hon gjort sig skyldig till ett avtalsbrott. M.H. är därför ansvarig för att ersätta Victoriahem för den skada som bolaget har orsakats på grund av avtalsbrottet. (Se p. 42.)
48 Den fråga som HD har beslutat att pröva ska besvaras i enlighet med detta. Vid denna bedömning saknas skäl att bevilja prövningstillstånd i hovrätten.
HD:S AVGÖRANDE
M.H. tillåts inte att i HD åberopa ny bevisning i form av utskrifter av elektroniska meddelanden.
HD förklarar att förstahandshyresgästen är skyldig att ersätta hyresvärden för den skada som hyresvärden orsakas på grund av förstahandshyresgästens avtalsbrott när - som i detta fall - andrahandshyresgästen har stannat kvar i lägenheten efter att förstahandshyresgästens hyrestid löpt ut och förstahandshyresgästen varit skyldig att flytta.
HD meddelar inte tillstånd till målets prövning i hovrätten. Hovrättens beslut står därmed fast.