F 4357-25

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

ändrar mark- och miljödomstolens dom i punkten 1) endast på följande sätt.

a) Samtliga hus på ofri grund på öarna inom fastigheterna och ska delta i med 1 andelstal (utförande och drift) vardera.

Sid 3

SVEA HOVRÄTT DOM F 4357-25

YRKANDEN M.M. I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

och har yrkat att ska ändra mark- och miljödomstolens dom avseende punkt 1) a) på så sätt att bara de hus på ofri grund som finns på öarna ska delta i gemensamhetsanläggningen i Södertälje kommun.

Som grund för överklagandet har de anfört att de befarar att mark- och miljödomstolens domslut kommer att tolkas så att även deras hus på ofri grund på fastlandet inom fastigheten ska ingå i gemensamhetsanläggningen. De har inget behov av att delta i gemensamhetsanläggningen avseende parkering, brygga och båtuppläggningsplats.

, och Tekniska nämnden, Södertälje kommun har medgett klagandenas ändringsyrkande.

Övriga motparter har getts möjlighet att yttra sig men har inte hörts av.

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

konstaterar att det varken vid lantmäterimyndighetens eller mark- och miljödomstolens prövning varit avsett att någon byggnad på fastlandet inom de angivna fastigheterna skulle ingå i gemensamhetsanläggningen , som avser parkering, brygga och båtuppläggningsplats.

Mark- och miljödomstolens domslut ska därför ändras så att det klart framgår att någon byggnad på ofri grund på fastlandet inte ska ingå i gemensamhetsanläggningen .

Sid 4

SVEA HOVRÄTT DOM F 4357-25

Domen får enligt 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättslagmannen Vibeke Sylten, hovrättsrådet Margaretha Gistorp, tekniska rådet Ingela Boije af Gennäs och hovrättsrådet Helen Blomberg.

Sid 1 (19)

NACKA TINGSRÄTT DOM Mål nr F 7952-24

Mark- och miljödomstolen 2025-03-06 meddelad i Nacka

PARTER

Klagande Tekniska nämnden, Södertälje kommun

Ombud:

Motpart

Sid 2

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

M

ÖVERKLAGAT BESLUT Lantmäterimyndigheten i Södertälje kommuns beslut den 13 september 2024 i ärende nr AB229048 SAKEN Anläggningsåtgärd berörande fastigheten m.fl. i Södertälje kommun _____________ DOMSLUT Mark- och miljödomstolen ändrar Lantmäterimyndigheten i Södertälje kommuns anläggningsbeslut 1 endast på följande sätt. Samtliga hus på ofri grund på fastigheterna och ska delta i med 1 andelstal (utförande och drift) vardera. Fastigheterna och ska inte delta i . Det ankommer på Lantmäterimyndigheten i Södertälje kommun att föra in ändringarna i förrättningsakten.

2) Mark- och miljödomstolen undanröjer Lantmäterimyndigheten i Södertälje kommuns beslut om fördelning av förrättningskostnad och avslutningsbeslut samt återförvisar förrättningen till Lantmäterimyndigheten Södertälje kommun för fortsatt handläggning i dessa delar.

3) Mark- och miljödomstolen avslår överklagandet i övrigt. _____________

Sid 4

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

BAKGRUND Den 13 september 2024 fattade Lantmäterimyndigheten i Södertälje kommun (KLM) två anläggningsbeslut innebärande inrättande av följande fem gemensamhetsanläggningar. - för väg, - för grönområde, brygga och sommarvatten, - för grönområde, brygga och sommarvatten, - för parkering, brygga och båtuppläggningsplats - för dagvatten.

Det första anläggningsbeslutet innefattar och det andra anläggningsbeslutet . Av besluten framgår att i gemensamhetsanlägg-ningens utförande och drift ska de fastigheter delta som redovisas med andelstal i aktbilaga AN1.

Vidare fattade KLM beslut om andelstal, tillträde, ersättning och fördelning av förrättningskostnad.

Tekniska Nämnden, Södertälje kommun (kommunen) har överklagat KLM:s anläggningsbeslut och beslutet om fördelning av förrättningskostnad.

YRKANDEN M.M. Kommunen har, som det får förstås, i första hand yrkat att mark- och miljödomstolen ska ändra anläggningsbesluten såvitt avser inrättandet av , , och så att samtliga bostadshus på ofri grund inom fastigheterna - jämställs med fastigheter och ansluts till de aktuella gemensam-hetsanläggningarna.

I andra hand har kommunen, som det får förstås, yrkat att mark- och miljödomstolen ska ändra anläggningsbesluten såvitt avser inrättandet av ,

Sid 5

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

, och så att samtliga bostadshus på ofri grund belägna inom fastigheterna jämställs med fastigheter och ansluts till de aktuella gemensamhetsanläggningarna.

Om kommunens första eller andrahandsyrkande bifalls har kommunen vidare yrkat att en konsekvensjustering görs av beslut om fördelning av förrättningskostnaderna så att förrättningskostnaden fördelas mellan samtliga delägare i gemensamhetsanläggningen . Kommunen har inget att erinra mot grunderna för andelstalsberäkningen och storleken på respektive andelstal i , , och .

och , och , , , och , och (arrendatorer av ), (arrendator av ) samt (delägare av hus på ) nedan benämnda arrendatorerna m.fl. har som det får förstås motsatt sig kommunens yrkanden. Om mark- och miljödomstolen ändå ändrar KLM:s beslut, har de yrkat att domstolen ska bifalla kommunens andrahandsyrkande.

UTVECKLING AV TALAN

Kommunen

Bakgrund Stadan och Nabben vid sjön Måsnaren är ursprungligen ett fritidshusområde som delvis omvandlats till permanentboende. Södertälje kommun äger fastigheterna och . Kommunen har hittills svarat för väghållning samt skötsel av mark inom Stadan.

Arbete med att upprätta en detaljplan för Stadan och Nabben inleddes 2015. År 2022 vann en ny detaljplan laga kraft. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för permanentboende samt att förse området med kommunalt vatten och avlopp. Ett

Sid 6

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

viktigt syfte var att förvaltningen av vägar, naturmark och övriga anläggningar inom allmän plats skulle skötas av de boende inom planområdet i stället för av kommunen. Detaljplanen har därför enskilt huvudmannaskap.

När detaljplanen antogs var hela Stadan kommunägt genom fastigheten . Det fanns 52 fritidsbostäder upplåtna med bostadsarrende inom planområdet. Ytterligare en arrendetomt är belägen norr om planområdet ( ) och sex belägna på öar i Måsnaren ( , ).

För att möjliggöra friköp av de arrendetomter som är belägna inom detaljplanen genomfördes under 2022 en lantmäteriförrättning då 52 nya fastigheter bidades. Varje nybildad fastighet motsvarar ett bostadsarrende. I förrättningen avstyckades även som inte belastas av arrendeavtal. Avstyckningen gjordes för att tydliggöra de oklara arrendegränsförhållanden och ge klarhet inför den kom-mande försäljningsprocessen. Vid den intresseförfrågan som gjordes i tidigt skede var det övervägande antalet arrendatorer som var intresserade av att friköpa.

Tecknade bostadsarrendeavtal är 5-åriga avtal som löper ut den 31 december 2024. Avtalen är uppsagda för villkorsändring med anledning av den nya detaljplanen med enskilt huvudmannaskap samt genomförda avstyckningar.

Kommunen har ansökt om lantmäteriförrättning enligt anläggningslagen för att inrätta gemensamhetsanläggningar i enlighet med den nya detaljplanen.

Grunder för överklagandet KLM:s hantering PM:et skrevs vid en tidpunkt före konjunkturnedgång och utifrån resultatet av en intresseenkät som visade att i stort sett alla arrendatorer önskade friköpa sin tomt. Kommunens tro var därför att det enbart skulle finnas ett fåtal arrenden kvar inom området när förrättningen genomförts. Kommunens yrkande att jämställa bostadsarrenden med fastigheter har framförts till lantmätaren vid flera tillfällen, detta

Sid 7

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

framgår dock inte i förrättningshandlingarna (trots den täta kontakt som varit i janfeb 2024) i samband med att utkast till beslut delgavs.

Kommunens yrkande är felaktigt återgivet så som det beskrivs på sid. 3 i PR3. Kommunens yrkande att bostadsarrenden ska jämställas med fastigheter och där- stället är beläget inom eller utanför detaljplanelagt område.

Kommunen delar inte lantmätarens syn på att det föreligger en huvudregel enligt AL innebärande att deltagande fastigheter ska vara fastigheter (s. 8 PR3). Vid sammanträde i februari 2024 presenterades utkast till beslut samt information som sedan presenterades först i september 2024. Kommunen anser att det finns formella brister i förrättningens handläggning då väsentliga delar av beslutens innehåll inte kommunicerats innan de meddelades.

Arrendatorerna har getts mycket utrymme i lantmäteriförrättningen, någon skillnad på arrendatorernas rådgivande roll och fastighetsägaren betydande roll har inte gått att urskilja. Denna sammanblandning medför att kommunen går miste om sin bestämmanderätt i den grad den har ur ett ägarperspektiv.

Detaljplanens syfte motverkas Detaljplanen för Stadan Nabben har, liksom de två tidigare gällande byggnadsplanerna, enskilt huvudmannaskap. Syftet med detaljplanen är således även att tillse att det enskilda huvudmannaskapet verkställs genom att de boende i området tar ett gemensamt ansvar för underhåll av allmänna platser och anläggningar. De överklagade förrättningsbesluten innebär att en väsentlig del av gemensamhetsanläggningarnas driftkostnader fortsätter belasta Södertälje kommun, vilket strider mot detaljplanens syfte. De meddelade besluten medför en obalans i delaktigheten som motverkar en ändamålsenlig förvaltning.

En väsentlig del av detaljplanens genomförande är att förvaltningen av allmänna platser och anläggningar som nyttjas gemensamt ska övertas av de boende under

Sid 8

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

ordnade former. Det förhindras i och med KLM:s beslut då gruppen kvarvarande bostadsarrendatorer ställs utanför samfällighetsföreningen. En sådan situation motverkar uppenbart samverkan mellan arrendatorer och fastighetsägare.

Lämplighetsrekvisitet Kommunen anser att anläggningslagens bestämmelser om fastighet är lämpliga att tillämpa på samtliga bostadshus som inte utgör fastighetstillbehör och som är berörda av besluten om att bilda gemensamhetsanläggningar. Samtliga arrenden utgör bostadsarrenden och är bebyggda.

Skick och standard varierar men det attraktiva läget vid sjön Måsnaren och det relativt korta avståndet till Södertälje innebär att området har hög attraktionskraft på fastighetsmarknaden. Inget arrendeobjekt har undermålig beskaffenhet. Besittningsskydd enligt reglerna om bostadsarrende föreligger.

Beslut föreligger att de arrendatorer som inte friköper sin arrendetomt ska erbjudas fortsatt arrende. Det föreligger således en tryggad rätt att inneha bostadsarrendet under en längre tid vilket är en del av lämplighetsbedömningen enligt 2 § andra stycket AL.

Enligt Lantmäteriets anvisningar till AL ska därvid bland annat beaktas byggnadens eller anläggningens art och värde i förhållande till hur omfattande användningen av gemensamhetsanläggningen kan förväntas bli för byggnadens eller anläggningens ägare. Här kan konstateras att användningen inte skiljer sig åt. Det finns heller inga typiska skillnader i beskaffenhet eller värde mellan de båda kategorierna.

Sammantaget finns inget som motsäger lämpligheten av att ansluta de bostadshus till gemensamhetsanläggningarna som ännu inte övergått till att vara fastighetstillbehör.

Sid 9

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

Ekonomisk och funktionell självständighet Att jämställa de bostadshus som inte hör till fastighet med fastigheter skulle inte innebära ökad kostnad eller olägenhet av betydelse för en annan deltagare. Ett förrättningsbeslut där arrendatorerna deltar i gemensamhetsanläggningarna skulle ge boenden i området lika villkor att delta i exempelvis samfällighetsföreningens styrelsearbete och genom sin röst på stämma delta i beslutsfattandet. Ett beslut enligt kommunens yrkande skulle i stället bidra till minskade kostnader och olägenheter i och med att anläggningarna kan förvaltas av dem som faktiskt använder dem.

Bostadshusen på ofri grund inom förrättningsområdet har en tillräcklig ekonomisk och funktionell självständighet för att anses som delägare i gemensamhetsanläggningarna. Dessa byggnader har en egen ekonomisk nytta av att tillgången till anläggningarna säkerställs. En sådan ekonomisk självständighet är ett viktigt kriterium för att anses jämställda med fastigheter enligt 2 § 2 stycket. AL.

Rättvis och ändamålsenlig kostnadsfördelning Att exkludera bostadshus på ofri grund från gemensamhetsanläggningarna medför en orättvis kostnadsfördelning som lägger en oproportionerligt hög kostnad på övriga fastigheter, inklusive kommunen. Eftersom bostadshusen på ofri grund har lika stor nytta av anläggningarna, bör de rättvist inkluderas i kostnadsfördelningen för att undvika en skev ekonomisk fördelning.

Båtnadsvillkoret - Långsiktigt behov och båtnad för bostadshus på ofri grund Enligt 6 § andra stycket AL kan byggnader på ofri grund jämställas med fastigheter om det bedöms lämpligt. Bostadshus på ofri grund inom området är varaktigt bebodda och har ett tydligt behov av tillgång till de gemensamma anläggningarna, såsom vägar, vatten och avlopp samt andra nödvändiga infrastrukturer. Att inkludera dessa byggnader i gemensamhetsanläggningen skulle ge dem en direkt och långsiktig båtnad, vilket överensstämmer med syftet med anläggningslagen och skulle medföra en rättvis kostnadsfördelning för anläggningarnas drift och underhåll.

Sid 10

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

Arrendeavtal I gällande avtal har fastighetsägaren ansvar för vägunderhåll för fritidshus. I enlighet med gällande avtal kan en förändrad standard medföra höjd arrendeavgift.

Urklipp ur gällande avtal: HÖJD ARRENDEAVGIFT Anläggs gata, väg eller annan trafikled, ledning, reningsanläggning eller dylikt och kommer kostnaden därför arrendestället till godo är arrendatorn skyldig att vidkännas en däremot svarande skälig för-

Kommunen anser att andelstalen i förrättningen anger procentuellt nyttjandet korrekt och fördelningen av kostnaden kan styras därav. Kommunen anser att det är en fördel för såväl arrendatorer på fastland som för öborna att få en chans att direkt påverka gemensamhetsanläggningens kostnader och utbyggnader genom att vara en del av gemensamhetsanläggningen i stället för att bli representerade av kommunen som det i praktiken blir om arrendatorernas andel av gemensamhetsanläggningen är om förrättningen genomfört oförändrad.

Arrendeavtalen förlängdes oförändrade av den anledningen att vid tillfället för villkorsändringen var förhållanden förfarande de samma pga. den pågående processen och skäl för villkorsändring fanns inte vid det aktuella tillfället.

Någon hävd i fastighetsjuridisk mening för båtuppläggning och parkering föreligger inte. Kommunen menar att med gemensamhetsanläggningen får arrendatorerna däremot en rätt för båtuppläggning och egen parkering vilket de facto är en förbättring för arrendatorerna på öarna.

Besittningsskydd 10 kap 4-6§§ jordabalken Bostadsarrende har formellt indirekt besittningsskydd men i praktiken fungerar det ofta som ett starkt skydd om arrendatorn skött sina skyldigheter. Vid en intresseavvägning mellan jordägaren och arrendatorn behov är det vid tvist ofta fördel för

Sid 11

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

arrendatorn. Kommunen väljer att ha 5 åriga avtal vilket inte medför att besittningsrätten är svagare än om arrendetiden varit längre utan endast att avgiften blir mer korrekt över tid. Bostadsarrendatorn har ett besittningsskydd så länge det inte finns en besittningsbrytande grund som tex förverkande. Huvudregeln är alltså att arrendatorn har rätt att förlänga avtalet. Genom tiderna har kommunens uppsägning av bostadsarrendatorer enbart varit för villkorsändring ej för avflytt vilket indikerar på ett starkare besittningsskydd.

Om lämplighetsbedömningen Kommunen anser att vid en lämplighetsbedömning så är bostadsarrendet så pass trygga både avseende besittningsskydd samt värdeökningsmässigt i förhållande till anläggningen som är i förhållande ett relativt lågt värde som ej bedöms vara för tungt för arrendatorn att bära och därmed ej riskera att belasta övriga fastighetsägare. Arrendatorerna har således en tryggad rätt i gemensamhetsanläggningen under en längre tid enligt lämplighetsbedömningen då det är något som består över tid.

Andelstal, rättvisa och bestämmanderätt Arrendatorerna på öarna nyttjar både väg, parkering, båtuppläggning och brygga under något kortare tid vilket dock avspeglar sig på det andelstal som de fått i förrättningen men är i högsta grad berörda av gemensamhetsanläggningen och bör få sin del av bestämmanderätten hörd. Arrendatorerna, tillika fastighetsägarna, på fastlandet har möjlighet att nyttja vägnätet något mer men det avspeglar sig även på andelstalet i förrättningen vilket därmed anses som rättvist uppdelad.

Sammanfattning Förarbetena till anläggningslagen (prop. 1973:160) betonar att byggnader på ofri grund som har ett långsiktigt behov av infrastrukturen kan och bör inkluderas i gemensamhetsanläggningen.

Sid 12

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

Även i praxis, t.ex. MÖD 2015:41, har domstolar funnit att byggnader på ofri grund kan delta i gemensamhetsanläggningar när de uppfyller kraven på långsiktigt behov och självständighet.

Då bostadshusen i detta fall uppfyller dessa kriterier, bör de behandlas som fastigheter enligt 2 § andra stycket AL och ingå i kostnadsfördelningen. Kommunen anser att KLM:s beslut att inte inkludera bostadshus på ofri grund i gemensamhetsanläggningarna är felaktigt. Med hänsyn till båtnadsvillkoret, bostadshusens långsiktiga behov och ekonomiska självständighet samt för att säkerställa en rättvis kostnadsfördelning, yrkar kommunen att mark- och miljödomstolen ändrar beslutet så att bostadshusen på ofri grund jämställs med fastigheter och ansluts till gemensamhetsanläggningarna i enlighet med 2 § 2 andra stycket AL

Likabehandlingsprincipen beaktas inte i gemensamhetsanläggningens praktiska funktion om arrendatorer och fastighetsägares boende i denna kontext ges olika värde att inkluderas eller ej.

Arrendatorerna m.fl. De arrenderar små tomter för enklare sommarstugor ute på öarna i Måsnaren (en av dem på fastlandet vid sjön). I arrendeavtalen med kommunen ingår idag att de ska kunna ta sig till sina brygga belägen inom Stadans fritidshusområde och av hävd även ha plats för båtuppläggning vintertid samt parkering.

Eftersom kommunen fortsatt är markägare så ska kommunen även vara huvudman med ansvar och kostnader för så väl samfällighetens bildande som framtida kostnader för väg.

Arrendeavtalen gäller fram till den 31 december 2029. De har även under december 2024 fått meddelande från kommunen att

Sid 13

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

Enligt arrendeavtalet får befintlig väg användas av arrendatorn i den utsträckning som erfordras för upplåtelsen. Underhåll av Stadanvägen och vägar inom området samt till arrendet 13221-01 åligger jordägaren.

Sådan arrendebebyggelse som inte grundar något besittningsskydd enligt 10 kap. jordabalken torde som regel inte kunna anslutas enligt 2 § andra stycket anläggningslagen. De framhåller att då deras arrenden löper på 5 år, vilket är den kortaste löptiden (5-50 år) är detta att betrakta som svagt besittningsskydd.

Av HD:s dom i mål nr T 637-20 framgår att byggnad på mark som ägs av annan än den som äger marken ska anses vara fastighetstillbehör, dvs. lös egendom. Kommunen ska som fastighetsägare ska vara delägare i gemensamhetsanläggningen väg, inte ägaren av lös egendom.

Detta projekt berör egentligen inte dem förutom att de fortsatt ska ha möjlighet att ta sig till och från sin brygga, ha möjlighet till parkering och vinterförvaring av båtar. Deras fastigheter ligger inte inom detta detaljplanerade område och de kommer inte att åtnjuta tillgång till vatten/avlopp etc. För dem som arrendatorer är allt oförändrat och kommunen är fortsatt markägare.

Under hela processen med detaljplanering av området och samfällighetens bildande, som inleddes 2015, har det aldrig varit på tal att de som arrendatorer utanför detaljplanerat område skulle komma att belastas av dessa kostnader i kommunens ställe.

I planbeskrivningen DNR:SBN-2012-01587 anges:

grusvägar. Stadanvägen är delvis asfalterad. Det finns inga trotto-

bli ett småhusområde för permanentboende finns behov av förbättring

Sid 14

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

De framhåller att det är orimligt att de som arrendatorer ute på öarna i Måsnaren, utanför detaljplanerat område, ska vara med att bära kostnader för investeringar och underhåll för denna infrastruktur. De måste ha rätt att ta sig till och från bryggan/ hus utanför planområdet under säsong mot en fortsatt skälig ersättning.

och har för egen del lagt till följande. De vill förtydliga att arrendatorer på öarna plus en arrendator på fastlandet inte motsätter sig den föreslagna rollen i de gemensamhetsanläggningar som rör brygga respektive parkeringsplats. Deras yttrande gällde alltså enbart , den gemensamhetsanläggning som rör vägen, där de anser att ansvaret även fortsatt ska ligga på kommunen, då kostnaden för vägen ingår i deras arrende och att vägen är en förutsättning för att de ska nå de tomter de arrenderar av kommunen.

Förrättningen avslutades den 13 september 2024 och arrendet förlängdes den 18 december 2024, dvs. processen med samfällighetens bildande var avslutad. Förhållandena var därmed inte de samma vilket kommunen hävdar i sitt yttrande av den 27 januari 2025.

De har inte samma behov av upprustning och vinterunderhåll som lär bli följden av att arrendena på fastlandet övergår i permanentboenden. Att de ska bära dessa kostnader är orimligt. Vidare anser de att argumentet "att det är bra för dem att vara med för att kunna påverka" inte är realistiskt. Arrendatorerna är endast sju hushåll med 0,5 röstandel var. Med detta fåtal röster skulle deras möjlighet till påverkan av gemensamhetsanläggningens kostnader bli väldigt liten om alls någon.

Om rätten kommer fram till att kostnaderna för ska tillfalla arrendatorerna måste det även innebära att arrendevillkoren omförhandlas och att avgiften sänks i motsvarande omfattning.

Sid 15

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

DOMSKÄL

Målets handläggning Mark- och miljödomstolen har avgjort målet utan sammanträde med stöd av 31 § anläggningslagen (1973:1149), AL, och 16 kap. 8 § fastighetsbildningslagen, (1970:988), FBL. Kommunen och arrendatorerna av och samt har beretts tillfälle slutfört sin talan.

Rättsliga utgångspunkter Huvudregeln enligt 1 § första stycket AL, är att deltagare i gemensamhetsanläggning ska vara fastigheter, och fastighetsbegreppet ska därvid ges samma innebörd som i FBL (prop. 1973:160 s. 185).

Om det är lämpligt, ska lagens bestämmelser enligt 2 § andra stycket 1 p AL tillämpas även på bland annat byggnader och andra anläggningar som inte hör till en fastighet. Frågan om huruvida byggnad eller annan anläggning på ofri grund ska jämställas med fastighet avgörs efter en lämplighetsprövning med tillämpning av 6 § andra stycket AL. Undantag från bestämmelsen finns dock i 6 a § AL.

Av 6 § andra stycket AL framgår att gemensamhetsanläggning inte får inrättas för byggnad eller annan anläggning som inte hör till en fastighet, om ökad kostnad eller annan olägenhet av betydelse därigenom kan komma att uppstå för annan deltagare i gemensamhetsanläggningen.

Vid lämplighetsbedömningen ska hänsyn tas till anläggningens värde och beskaffenhet i övrigt. Arrendebebyggelse som saknar direkt besittningsskydd torde som regel inte kunna anslutas. Tanken är att innehavet måste innebära en tryggad rätt under en längre tid. Likaså måste byggnaden vara uppförd. Enbart bygglov eller andra tillstånd som medger byggnation räcker inte. Andra anläggningar på ofri grund, såsom småbåtshamnar, campingplatser, badplatser och andra anläggningar

Sid 16

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

för fritids- och miljövårdsändamål, kan också anslutas till en gemensamhetsanläggning (se prop. 1973:160 s. 185). Ett krav är dock, även i fråga om dessa, att det på platsen finns en redan uppförd byggnad eller annan anläggning.

Vid bedömningen om det är lämpligt att ansluta lös egendom, exempelvis byggnader på ofri grund, till en gemensamhetsanläggning ska hänsyn tas till om detta kan påverka de deltagande fastigheternas betalningsansvar. Samfällighetsförenings fordran på fastighet för obetald avgift är nämligen direkt utmätningsbar i fastigheten. Motsvarande gäller inte för deltagande lös egendom. Om deltagare med lös egendom inte betalar sina skulder till föreningen kan kostnaderna komma att behöva bäras av fastighetsägarkollektivet. Det betyder att det är olämpligt att ansluta ett så stort antal deltagare som är lös egendom att det riskerar att kostnader för anläggningens utförande och drift kan komma att falla på de deltagande fastigheterna i en oskälig utsträckning (Julstad & Vesterlin, Anläggningslagen [7 oktober 2024, version 1A, JUNO], kommentar till 2 §).

KLM:s handläggning Kommunen har invänt mot brister i KLM:s handläggningen av ärendet och därvid framhållit att väsentliga delar av beslutens innehåll inte har kommunicerats innan de meddelats. Vidare har kommunen framfört att arrendatorerna har getts mycket utrymme i lantmäteriförrättningen.

Efter en genomgång av handlingarna i målet anser mark- och miljödomstolen att ärendets handläggning vid KLM inte uppvisar sådana brister att det med anledning därav finns skäl att undanröja eller ändra KLM:s beslut.

Mark- och miljödomstolens prövning i sak Mark- och miljödomstolen ifrågasätter inte att hus på ofri grund kan vara med i en gemensamhetsanläggning och att det ofta är lämpligt. En fördel med att ansluta hus på ofri grund i stället för fastigheterna är att arrendatorerna då får möjlighet att vara med och påverka förvaltningen. En nyttjanderättshavare till en fastighet får till exempel delta, men inte rösta på stämman vid föreningsförvaltning.

Sid 17

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

I nu aktuellt fall har totalt 82 fastigheter anslutits till . Av dessa omfattas 31 fastigheter av kommunens yrkande, dvs. de har bostadshus på ofri grund. Antalet bostadshus på ofri grund är 36. Om dessa bostadshus skulle anslutas till gemensamhetsanläggningen blir det i stället totalt 87 deltagare i . Det innebär att drygt 40 procent av deltagarna i sådana fall är hus på ofri grund. har totalt 55 deltagande fastigheter, varav 29 har bostadshus på ofri grund, dvs. knappt 53 procent. För som har 81 deltagande fastigheter, varav 29 har bostadshus på ofri grund, blir andelen hus på ofri grund lägst, knappt 36 procent. Samtliga andelstal avseende , är däremot kopplade till de arren-den som finns på fastigheterna och , dvs. om hus på ofri grund an-sluts i stället för fastigheterna, så är samtliga deltagare i anläggningen arrenden.

Om hus på ofri grund ansluts till gemensamhetsanläggningarna i stället för de fastigheter som upplåter arrendet, kan det innebära att förhållandevis stora kostnader för anläggningarnas utförande och drift avseende - och övervältras på de övriga delägarna som är egentliga fastigheter. Ett sådant inrättande strider mot 6 § andra stycket AL.

Vidare framgår av överklagandet att 29 av fastigheterna är avstyckade som egna småhustomter, men att de ännu inte är friköpta. För vissa anges att friköp pågår. I det fall fastigheten är ansluten till en gemensamhetsanläggning krävs inte någon ytterligare åtgärd från en blivande förenings sida när arrendatorn friköper den fastighet som omfattas av dennes arrende. Om det däremot är huset på ofri grund som deltar i gemensamhetsanläggningen krävs en omprövning, alternativt överenskommelse, för att fastigheten ska delta i stället för byggnaden när det har blivit samma ägare till byggnad och fastighet. Det finns inga mekanismer i AL för att övergången av deltagandet ska ske automatiskt (se Lantmäteriets handbok AL -Anläggningslagen, sid 30-31). Enligt kommunen har syftet med de avstyckningar som genomförts (fastigheterna - ) varit att dessa ska friköpas av arrendator-erna. Det är mot den bakgrunden i kombination med den problematik som regeln i 6 § andra stycket AL avser att förhindra, enligt dosmotlens bedömning, lämpligast att ansluta själva fastigheten till gemensamhetsanläggningen. Det saknas därför skäl

Sid 18

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

att ändra KLM:s anläggningsbeslut såvitt avser , samt och kommunens första- och andrahandsyrkanden ska därför avslås i denna del.

För är förhållandena annorlunda. Gemensamhetsanläggningen inrättas för syften som endast tillgodoser de bostadshus på ofri grund som finns på fastigheterna och . Eftersom bestämmelsen i 6 § andra stycket AL är avsedd att hindra en övervältring av kostnadsansvaret på anslutna fastigheter, bedömer domstolen att det inte finns hinder mot att inrätta en gemensamhetsanläggning för enbart byggnader på ofri grund. Kommunens förstahandsyrkande ska därför bifallas avseende . KLM:s anläggningsbeslut ska därmed ändras på så sätt att samtliga hus på ofri grund på fastigheterna och ska delta i med 1 andelstal vardera.

Kommunen har även yrkat att KLM:s beslut om fördelning av förrättningskostnaderna ska ändras till följd av att husen på ofri grund ansluts i stället för de egentliga fastigheterna. Domstolen konstaterar att förrättningskostnaderna enligt KLM:s beslut ska fördelas utifrån andelstalen i gemensamhetsanläggningen . Genom att domstolen endast ändrar deltagandet i kommer inte fördelningen av förrättningskostnaderna att konsekvensändras så som kommunen har yrkat. Markoch miljödomstolen bedömer dock att det är skäligt att delägarna i också ska stå för den del av förrättningskostnaderna som hänförs till inrättandet av . Domstolen saknar dock underlag för att bedöma hur stor del av de totala kostnaderna för förrättningen som detta avser. Förrättningen ska därför återförvisas till KLM för fortsatt handläggning i denna del.

Sammanfattningsvis innebär denna dom att KLM:s anläggningsbeslut 1 ändras på så sätt att samtliga hus på ofri grund på fastigheterna och ska delta i med 1 andelstal (utförande och drift) vardera. De egentliga fastigheterna och ska inte delta i . Som en konsekvens av denna ändring ska kostnadsfördelningsbeslutet och avslutningsbeslutet undanröjas och förrättningen återförvisas till KLM för fortsatt handläggning i dessa delar.

Sid 19

NACKA TINGSRÄTT DOM F 7952-24

Mark- och miljödomstolen

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 1 (MMD-02) Överklagande senast den 27 mars 2025.

Katarina Winiarski Dol Monica Lagerqvist Nilsson _____________ I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Katarina Winiarski Dol, ordförande, och tekniska rådet Monica Lagerqvist Nilsson.

Hur man överklagar MMD-02