Högsta domstolen

Tomträtten Backa (NJA 2024 s. 677)

Domstol: Högsta domstolen
Avgörandedatum: 2024-11-12
Målnummer: T 2603-23
Löpnummer: NJA 2024:54

Sökord Tomträtt · Avtalsfrihet · Uppsägning · Villkor

Avtalsfrihet vid tomträttsavtal. När en tomträtt har upplåtits för väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse får parterna avtala att tomträttshavaren, när tomträtten upphör, ska vara skyldig att inom viss tid avlägsna egendom från fastigheten.

HSB:s Bostadsrättsförening Backadalen i Göteborg förde vid Göteborgs tingsrätt den talan mot Göteborgs kommun genom dess fastighetsnämnd som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (rådmännen Eva Alsin och Lisa Leverström samt tingsfiskalen Emma Kvartsberg) anförde i dom den 23 mars 2022 följande.

HSB:s Bostadsrättsförening Backadalen i Göteborg (föreningen) och Göteborgs kommun genom dess fastighetsnämnd (kommunen) har ingått avtal där kommunen till föreningen upplåtit fastigheten GB X:X med tomträtt (avtalet). Avtalet ingicks den 12 januari 1971 och tomträtten uppläts för parkeringsändamål. På fastigheten har föreningen uppfört ett parkeringsdäck på två våningar och en parkeringslänga med 13 garageplatser. Parkeringsplatserna har i sin tur upplåtits till föreningens medlemmar.

Den 3 december 2018 sade kommunen upp avtalet för avflyttning per den 31 december 2020. Parterna är ense om att kommunen enligt avtalet inte har någon skyldighet att lösa sådan byggnad eller annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten och att kommunen därmed inte har skyldighet att lösa parkeringsdäcket och garaget. Vidare är parterna överens om att det i avtalet intagits ett villkor som innebär en skyldighet för föreningen att röja tomten alternativt utge ersättning till kommunen, enligt följande lydelse (punkt 22 i avtalet):

Tomträttshavaren skall inom ett år från dagen för tomträttens upphörande enligt ovan ha väl avröjt tomten, vid äventyr att staden eljest på tomträttshavarens bekostnad äger vidtaga härför erforderliga åtgärder eller utan ersättningsskyldighet övertaga på tomten befintliga byggnader och övriga anläggningar.

I målet är tvistigt om villkoret är förenligt med 13 kap. JB och om det därmed kan göras gällande från kommunens sida.

Föreningen har begärt att tingsrätten ska fastställa att föreningen inte är skyldig att vidta några avröjningsåtgärder eller utge någon ersättning till kommunen på sätt som anges i punkt 22 i avtalet.

Kommunen har motsatt sig käromålet.

Avtalsvillkoret utgör en avvikelse från 13 kap. JB och är därför utan verkan. Då villkoret är utan verkan har föreningen ingen skyldighet att avröja fastigheten och inte heller någon skyldighet att ersätta kommunen för eventuell kostnad för sådant avröjande.

Villkoret utgör inte någon avvikelse från 13 kap. JB och gäller därmed mellan parterna. Föreningen har därför en skyldighet att antingen avröja tomten alternativt ersätta kommunen får sådan kostnad.

Fastighetsägare har enligt 13 kap. 17 § JB som huvudregel en skyldighet att lösa byggnader eller annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten när denna upphör på grund av uppsägning. I undantagsfall kan fastighetsägare och tomträttshavare komma överens om att det inte alls eller endast i begränsad omfattning ska åligga fastighetsägaren att lösa egendomen. Denna möjlighet till undantag synes ha kommit till eftersom lagstiftaren ansett att en alltför sträng lösenskyldighet skulle kunna få till följd ett minskat intresse att upplåta tomträtt.

Lösenskyldigheten infördes i 1953 års lagstiftning, som i stort reformerade tomträttsinstitutet. Syftet med 1953 års ändringar var att trygga tomträttshavarens ställning och därmed också förbättra tomträtten som kreditobjekt. Efter reformen jämställdes institutet tomträtt i högre grad med äganderätt till fast egendom. Ändringarna innebar bland annat att möjligheterna att säga upp tomträtten begränsades och uppsägningsrätten förenades med lösenskyldighet. Vidare kunde upplåtaren inte längre begränsa tomträttshavarens rätt att överlåta, upplåta och pantsätta tomträtten. De nya reglerna överfördes i sak oförändrade till 13 kap. JB i samband med att jordabalken trädde i kraft 1972. Avtalsvillkor som avviker från en bestämmelse i 13 kap. JB är utan verkan, om inte något annat anges särskilt.

Parternas överenskommelse om att kommunen inte är skyldig att lösa egendom utgör en avvikelse från huvudregeln om lösenskyldighet. Villkoret i avtalet om att föreningen är skyldig att väl avröja tomten alternativt ersätta kommunen för sådana åtgärder går dock längre än vad lagstiftaren tillåtit parterna att avtala om. Ordalydelsen i 13 kap. 17 § tredje stycket JB ger inte stöd för att parterna även får komma överens om en avröjningsskyldighet för tomträttshavaren.

Undantagsregler ska i allmänhet tolkas restriktivt. Undantagsregeln ska i detta fall tolkas särskilt snävt mot bakgrund av syftet med regelverket. Bestämmelsen om lösenskyldighet ingår i ett regelverk med syfte att öka möjligheterna att använda tomträtten som kreditunderlag. Att en tomträttshavare vid tomträttens upphörande, utöver att inte ha rätt till ersättning för sin egendom, även skulle kunna åläggas en avröjningsskyldighet kan rimligen inte ha varit lagstiftarens avsikt.

Det finns sammanfattningsvis inget stöd i lagstiftningen för en överenskommelse innebärande en avröjnings- eller ersättningsskyldighet för föreningen. Detta innebär att villkoret är utan verkan i dessa avseenden. Kommunen har vid möten mellan parterna förklarat att kommunen anser att föreningen är bunden av villkoret. En preliminär bedömning visar att kostnaden för att avröja tomten kommer att vara betydande – någonstans i storleksordningen 2 000 000 kronor exklusive moms. En sådan kostnad innebär en helt orimlig belastning på föreningens ekonomi. Tomträtten som kreditunderlag för föreningen urholkas också på ett betänkligt sätt.

För tomträtter som upplåts väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse är det möjligt att enligt 13 kap. 17 § tredje stycket JB avtala om att det inte alls eller endast i begränsad omfattning ska åligga fastighetsägaren att lösa egendomen. Aktuell bestämmelse är inget undantag eller undantagsfall på sätt som föreningen gjort gällande. Den nu aktuella tomträtten har upplåtits för annat ändamål än bostadsbebyggelse och kommunen hade därför enligt lag rätt att avtala om att kommunen saknar skyldighet att lösa byggnad eller annan egendom, vilket också gjorts i avtalet.

Det finns ingen bestämmelse i 13 kap. JB som förhindrar parterna att avtala om att tomträttshavaren ska avröja en fastighet, som varit upplåten med tomträtt för annat ändamål än bostadsbebyggelse. Det aktuella villkoret avviker därmed inte från någon bestämmelse i 13 kap. JB. Det är också lämpligt att i tomträttsavtalet reglera frågan om tomträttshavarens rätt till byggnader vid tomträttens upphörande och eventuellt dennes skyldighet att inom viss tid avlägsna dessa från fastigheten. Villkoret är därmed inte utan verkan.

Den aktuella parkeringsanläggningen utgör tomträttstillbehör vilket i sig utgör lös egendom. Det sagda innebär att parkeringsgaraget tillhör föreningen och kommunen har därför inget ansvar för att avröja egendom som kvarlämnats.

Möjligheten för en kommun att avtala bort lösenskyldigheten har föranletts av att risken annars hade varit stor att kommuner skulle vara mer benägna att upplåta marken med arrende. Mot den bakgrunden måste kommunen också kunna träffa avtal som innebär att kommunen inte drabbas av avröjningskostnader. Kommunen har heller ingen möjlighet att kontrollera eller begränsa kostnaden för att avröja fastigheten, som mycket väl skulle kunna överstiga egendomens värde.

Nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid kan upplåtas som tomträtt. Reglerna om tomträtt återfinns i 13 kap. JB. I kapitlet finns vissa tvingande bestämmelser som begränsar parternas avtalsfrihet när det gäller tomträtt, bl.a. får tomträttens inträde eller bestånd inte göras beroende av villkor. Tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller upplåta panträtt i tomträtten får inte heller inskränkas. Vidare finns bestämmelser om den ersättning som ska utges för tomträtten och att tomträtten inte får delas upp.

När det gäller uppsägning av tomträtt återfinns dessa bestämmelser i 13–22 §§ i nämnda kapitel. Den bestämmelse som är central för tvisten i målet återfinns i 17 §. I den stadgas i första stycket att om tomträtten upphör på grund av uppsägning så åligger det fastighetsägaren att lösa byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten. I tredje stycket stadgas vidare att om en tomträtt upplåts väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse, så får parterna helt avtala bort eller begränsa lösenskyldigheten.

Det finns ingen reglering i 17 § eller i någon annan bestämmelse i 13 kap. som tar sikte på skyldigheter för en tomträttshavare att vid tomträttens upphörande avröja fastigheten eller utge motsvarande ersättning till fastighetsägaren eller som reglerar möjligheten för parterna att avtala om sådant.

Något generellt förbud mot att avtala om sådant som inte regleras kan inte direkt utläsas ur 13 kap. I förarbetena till bestämmelsen i 13 kap. 17 § tredje stycket uttrycks också att det är lämpligt att avtala bl.a. om tomträttshavarens skyldigheter att avlägsna byggnader då någon lösenskyldighet inte föreligger (se SOU 1952:29, s. 90). Vidare hänvisas det i kommentaren till kommunens villkor som exempel på att sådana avtalsvillkor förekommer (se Hermansson/Westerlind, kommentar till 13 kap. 7 § tredje stycket jordabalken, version 2 JUNO). Lagens utformning och uttalandena i förarbetena talar alltså för att ett sådant villkor som parterna i det här fallet avtalat om är giltigt och kan göras gällande av kommunen.

Begränsningen av lösenskyldigheten i 17 § tredje stycket har ansetts vara motiverad av att kommuner i annat fall skulle vara mer benägna att upplåta fastigheter med arrende istället för tomträtt. Tomträtt utan lösenskyldighet har ansetts mer fördelaktigt än arrende (se Hermansson/Westerlind, kommentar till jordabalken 13 och 21 kap. m.m., version 2 JUNO). Även det bakomliggande syftet med den aktuella bestämmelsen talar därmed för att det är tillåtet att avtala på det sätt som skett. Av 8 kap. 21 § JB framgår att jordägaren och arrendatorn vid arrende fritt kan avtala om vad som ska gälla sådan byggnad som arrendatorn uppfört. Om inte motsvarande skulle gälla vid tomträtt då lösenskyldigheten avtalats bort skulle incitamentet för kommuner att använda sig av tomträtt istället för arrende minska, tvärtemot vad som varit syftet.

Tingsrätten kommer därmed till slutsatsen att det råder avtalsfrihet i frågan om avröjande av fastigheten vid tomträttens upphörande för det fall parterna avtalat i enlighet med 13 kap. 17 § tredje stycket och att det därmed inte finns något hinder mot ett sådant avtalsvillkor som är aktuellt i målet. Föreningens talan ska således ogillas.

Käromålet ogillas.

HSB:s Bostadsrättsförening Backadalen i Göteborg överklagade i Hovrätten för Västra Sverige och yrkade att hovrätten skulle bifalla föreningens talan i tingsrätten.

Kommunen motsatte sig ändring av tingsrättens dom.

Hovrätten (hovrättslagmannen Jennie Mellbin, hovrättsråden Ingrid Björck och Emilie Strömberg samt tf. hovrättsassessorn Neesha Danial-Gorgis) anförde följande i dom den 10 mars 2023.

Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på i huvudsak samma sätt som i tingsrätten.

Tingsrätten har utförligt redovisat innehållet i gällande rätt. Hovrätten ansluter sig till tingsrättens bedömning att varken lagens utformning eller förarbetsuttalandena medger slutsatsen att avtalsvillkoret i det här fallet är utan verkan. Därför kommer även hovrätten fram till att föreningens talan ska ogillas. Tingsrättens domslut ska därmed stå fast.

Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.

HSB:s Bostadsrättsförening Backadalen i Göteborg överklagade och yrkade att HD skulle fastställa att föreningen inte är skyldig att vidta några avröjningsåtgärder eller utge någon ersättning till Göteborgs kommun på sätt som anges i punkt 22 i tomträttsavtalet av den 12 januari 1971 avseende fastigheten GB X:X.

Göteborgs kommun motsatte sig ändring av hovrättens dom.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Norah Lind, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.

Domskäl

Vad målet gäller

1 Målet handlar om parternas avtalsfrihet i tomträttsavtal avseende annat ändamål än bostadsbebyggelse. Mer precist är frågan i målet om ett villkor – om att tomträttshavaren ska stå för att avröja tomten vid tomträttens upphörande – kan göras gällande mot tomträttshavaren utan att det finns något uttryckligt lagstöd för ett sådant villkor.

Bakgrund

2 Föreningen och Kommunen genom dess fastighetsnämnd har ingått ett avtal där Kommunen till Föreningen upplåtit fastigheten GB X:X med tomträtt. Avtalet ingicks den 12 januari 1971 och tomträtten uppläts för parkeringsändamål. På fastigheten har Föreningen uppfört ett parkeringsdäck och en parkeringslänga.

3 Den 3 december 2018 sade Kommunen upp avtalet för avflyttning den 31 december 2020.

4 Parterna är ense om att Kommunen enligt avtalet inte har någon skyldighet att betala lösen för byggnader eller annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten och att Kommunen därmed inte har skyldighet att lösa parkeringsdäcket och garaget.

5 Parterna är även överens om att det i avtalet tagits in ett villkor som innebär en skyldighet för Föreningen att avröja tomten, alternativt utge ersättning för avröjandet till Kommunen. Villkoret har följande lydelse (punkt 22 i avtalet):

Parternas talan i korthet

Föreningen

6 Avtalsvillkoret utgör en avvikelse från tomträttsbestämmelserna och är därför utan verkan. Avtalsfriheten till tomträttshavarens nackdel i nu aktuella frågor är begränsad till det som uttryckligen anges i bestämmelserna. Dessa ska läsas restriktivt och även i ljuset av egendomsskyddet i 2 kap. 15 § RF. Avtalsvillkoret är vidare att se som expropriationsliknande och är även av det skälet otillåtet. Villkoret om avröjning kan av dessa skäl inte göras gällande.

Kommunen

7 Avtalsvillkoret avviker inte från tomträttsbestämmelserna. Parterna har varit fria att avtala på det sätt som har skett, varför villkoret om avröjning kan göras gällande. Det framgår vidare av förarbetsuttalanden att villkor som det nu aktuella är både möjliga och lämpliga då tomträtten ska upphöra och fastighetsägarens lösenskyldighet har avtalats bort.

8 Det som Föreningen har anfört om egendomsskyddet utgör en ny omständighet till grund för talan i HD. Det är under alla omständigheter inte fråga om ett expropriationsliknande villkor. Det Kommunen begär är att Föreningen omhändertar sin kvarlämnade egendom.

Domstolarnas bedömningar

Tingsrätten

9 Tingsrätten ansåg att det inte fanns stöd, varken i jordabalken eller dess förarbeten, för att villkoret inte skulle anses giltigt. Föreningens talan ogillades därför.

Hovrätten

10 Hovrätten har anslutit sig till tingsrättens bedömning att varken lagens utformning eller förarbetsuttalanden medger slutsatsen att avtalsvillkoret skulle vara utan verkan. Hovrätten har fastställt tingsrättens domslut.

Jordabalkens tillämplighet i tid

11 Tingsrätten och hovrätten har prövat målet enligt bestämmelserna om tomträtt i 13 kap. JB.

12 Jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972. Innan dess reglerades tomträtt i 4 kap. lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (nyttjanderättslagen).

13 Jordabalkens övergångsbestämmelser finns i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken (promulgationslagen). I fråga om tomträtt enligt 13 kap. i nya jordabalken anges i övergångsbestämmelserna att om sådan nyttjanderätt upplåtits före den nya balkens ikraftträdande är äldre bestämmelser fortfarande tillämpliga, om inte annat är föreskrivet i jordabalkens promulgationslag (se 34 §). I promulgationslagen finns inget föreskrivet som omfattar nu aktuella frågor (jfr 52 §).

14 Reglerna om tomträtt i nyttjanderättslagen genomgick två större omdaningar redan innan jordabalkens ikraftträdande. Dessa trädde i kraft 1954 respektive 1968. Reglerna kunde därför föras över i så gott som oförändrat skick till jordabalkens 13 kap. (se prop. 1970:20 del B s. 406).

15 På fråga från HD har parterna yttrat att de är av uppfattningen att nyttjanderättslagen är tillämplig i målet, men att det inte påverkar bedömningen i sakfrågan.

Allmänt om tomträtt

16 Med tomträtt avses nyttjanderätt till fastighet som upplåts under obestämd tid för visst ändamål mot årlig avgäld i pengar (se 1 § i 4 kap. nyttjanderättslagen respektive 13 kap. JB). Genom systemet med tomträtt har lagstiftaren skapat ett rättsinstitut genom vilket tomträttshavaren har rätt att förfoga över marken på ett sätt som står äganderätten så nära som möjligt, men där markvärdestegringen tillfaller fastighetsägaren (jfr ”Tomträttsavgälden för Orgelpipan” NJA 1975 s. 385). Viktigt är att tomträttshavaren kan använda tomträtten som underlag för kredit.

17 Utmärkande för tomträtten är att sådan nyttjanderätt endast får upplåtas i en fastighet som ägs av det allmänna, eller i vissa fall av en stiftelse (se 2 § i 4 kap. nyttjanderättslagen respektive 13 kap. JB).

Om parternas avtalsfrihet i tomträttsavtal

18 När tomträttsinstitutet infördes rådde en omfattande avtalsfrihet för parterna i ett tomträttsavtal. Det var då till exempel tillåtet med villkor som kunde föranleda tomträttens upphörande. Detta kritiserades också under lagstiftningsarbetet, men avtalsfriheten motiverades med behovet av att kunna anpassa avtalen efter de olika förhållandena i landet (se NJA II 1908 s. 171–173). Kritiken fick sedan gehör när tomträttsbestämmelserna reformerades under 1950-talet. Lagändringarna syftade till att i möjligaste mån stärka tomträttshavarens rättsliga ställning, dock med bevarande av tomträttsinstitutets grundtankar (se prop. 1953:177 s. 1).

19 I reglerna om tomträtt finns följaktligen flera bestämmelser som berör parternas avtalsfrihet. Inledningsvis finns vissa regler om tomträttsavtalets form (3 § i 4 kap. nyttjanderättslagen respektive 13 kap. JB) och innehåll (4 § första stycket i 4 kap. nyttjanderättslagen respektive 13 kap. JB). I fråga om innehållet framgår bland annat att avtalet ska innehålla ändamålet med tomträttsupplåtelsen samt avgäldens belopp. Avtalet ska också innehålla närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmelser som i övrigt ska gälla för tomträtten. Sådana föreskrifter kan gälla både positiva åtgärder, som skyldighet att på fastigheten uppföra och underhålla vissa byggnader och anläggningar, och vissa inskränkningar, till exempel att träd inte får fällas utan fastighetsägarens samtycke (se SOU 1952:28 s. 76 f.).

20 Enligt 6 § får vidare tomträttens inträde eller bestånd inte göras beroende av villkor och inte heller får tomträttshavaren inskränkas i sin rätt att överlåta tomträtten eller i tomträtten upplåta panträtt eller nyttjanderätt. Denna paragraf berör alltså främst frågor om tomträttens tillblivande och varande. I fråga om upphörande av tomträtten innebär bestämmelsen enbart att det inte är tillåtet med ett avtalsvillkor som kan föranleda tomträttens upphörande, så kallade suspensiva villkor (jfr SOU 1952:28 s. 79 f.). Bortsett från detta berörs inte tomträttens upphörande.

21 Frågan om tillåtna villkor i ett tomträttsavtal har vid ett tillfälle prövats av HD. Domstolen fann att det då aktuella villkoret inte kunde anses träffas av förbuden i 4 kap. 6 § nyttjanderättslagen och inte heller kunde anses stå i strid med 4 kap. 4 § samma lag, varför villkoret var tillåtet (se NJA 1974 s. 430). Domstolen uppställde alltså inget krav på att det aktuella villkoret skulle vara uttryckligen tillåtet enligt tomträttsbestämmelserna.

22 Rättsläget kan sammanfattas som att parternas avtalsfrihet är principiellt sett stor vid tomträttsavtal (jfr Magnus Hermansson och Peter Westerlind, Tomträtt – kommentar till jordabalken 13 och 21 kap. m.m., 2 uppl. 2012, s. 75 och 79).

Om villkor om avröjning vid tomträtts upphörande

23 I 13–20 §§ i 4 kap. nyttjanderättslagen respektive 13 kap. JB finns bestämmelser om uppsägning av tomträtt och därmed sammanhängande frågor. Flera av dessa är tvingande regler, till exempel om förbudet mot uppsägning från tomträttshavarens sida (se 13 §), om när uppsägning får ske (se 14 §) och hur uppsägningen ska gå till (se 15 §).

24 I 17 § i 4 kap. nyttjanderättslagen respektive 13 kap. JB finns en bestämmelse om lösenskyldighet för fastighetsägaren vid tomträttens upphörande. Av bestämmelsen framgår att fastighetsägaren vid tomträttens upphörande som huvudregel har en skyldighet att betala lösen för bland annat byggnader. Denna rätt till lösen för tomträttshavaren är dock inte absolut. Parterna får – i fråga om en tomträtt som upplåts för väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse – komma överens om att det inte alls eller endast i begränsad omfattning ska åligga fastighetsägaren att lösa egendomen.

25 Undantaget har i förarbetena motiverats med att en sådan ordning måste anses mer gynnsam för den enskilde. Avtalsfrihet i denna fråga efterfrågades av det allmänna, eftersom det annars fanns en risk att man i stället skulle arrendera ut marken då sådana villkor var tillåtna i arrendeavtal. Eftersom tomträtt ansågs vara en mer gynnsam upplåtelseform för den enskilde fann lagberedningen alltså att avtalsfrihet var att föredra i detta avseende (se SOU 1952:28 s. 68 f.).

26 Villkor om att lösenskyldighet inte ska föreligga bör kunna påverka avgälden i sänkande riktning, se 4 kap. 11 § nyttjanderättslagen respektive 13 kap. 11 § andra stycket JB (jfr Hermansson och Westerlind, a.a., s. 173).

27 Det finns ingen bestämmelse som reglerar avröjningsskyldighet för en tomträttshavare, eller som reglerar möjligheten för parterna att avtala om sådana frågor. Frågor om avröjande vid tomträttens upphörande berörs dock kort i förarbetena till tomträttsbestämmelserna. Lagberedning anförde i specialmotiveringen till bestämmelsen i 17 § att när det har avtalats om att lösenskyldighet inte ska föreligga, kan det även vara lämpligt att närmare reglera tomträttshavarens rätt till byggnaderna samt eventuellt dennes skyldighet att inom viss tid avröja dem (se SOU 1952:28 s. 90). Villkor som det aktuella omnämns även i den rättsliga litteraturen som exempel på att man i tomträttsavtal har reglerat frågan (se Hermansson och Westerlind, a.a., s. 173 not 303).

28 Bestämmelsen i 17 § överfördes från nyttjanderättslagen till jordabalken utan någon ändring i sak (se prop. nr 20 år 1970, Del B 1, s. 416, jfr dock Hermansson och Westerlind, a.a., s. 174).

Kort om egendomsskyddet

29 Av 2 kap. 15 § första stycket RF framgår att vars och ens egendom ska vara tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller något annat sådant förfogande, utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Skydd för egendom finns även i artikel 1 i första tilläggsprotokollet till Europakonventionen samt i artikel 17 i Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna.

30 Grundlagsregeln fick i allt väsentligt sin nuvarande utformning i samband med inkorporeringen av Europakonventionen. Syftet var att i regeringsformen ge en närmare precisering av det egendomsskydd som Europakonventionen ger (se prop. 1993/94:117 s. 13 ff.).

31 Grundlagsregeln avser olika typer av tvångsförvärv från enskilda och innebär att allmän lag inte får stiftas i strid med det skydd för egendomsrätten som bestämmelsen ger. Grundlagsregeln har även betydelse för tolkning av oklara lagregler (se SOU 2007:29 s. 15).

Bedömningen i detta fall

Nyttjanderättslagen är tillämplig i målet

32 Tomträtten uppläts innan jordabalken trädde i kraft. Enligt övergångsbestämmelserna i JB:s promulgationslag är därför nyttjanderättslagen tillämplig i målet (jfr p. 13).

Målet kan prövas av HD

33 I fråga om avgöranden som har fått laga kraft kan tillämpning av ny lag när det rätteligen är äldre lag som ska tillämpas utgöra grund för resning (se 58 kap. 1 § 4 RB).

34 I fråga om pågående mål kan sådan felaktig rättstillämpning innebära att målet bör återförvisas till underrätt med hänvisning till instansordningens princip (se Lars Welamson och Johan Munck, Rättegång VI, 6 uppl. 2022, s. 124 ff. och däri gjorda hänvisningar). Att detta har skett i målet saknar dock avgörande betydelse, eftersom tidigare och nuvarande lagtexter i relevanta delar är avsedda att ha en och samma innebörd. HD har alltså att ta ställning till i princip samma frågor som i underrätterna. Målet kan därför prövas.

Överklagandet ska avslås

35 Tomträttsbestämmelserna medger parterna en principiellt sett stor frihet att i tomträttsavtalen utforma villkoren på ett ändamålsenligt sätt (jfr p. 18–22). Detta gäller särskilt tomträttsavtal som avser upplåtelse för väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse (jfr p. 24–27).

36 Avtalsvillkoret om skyldighet för Föreningen att avröja tomten, eller att stå för kostnaden för dess avröjande, står inte i strid med 4 kap. 6 § nyttjanderättslagen. Villkoret kan inte heller anses medföra att ändamålet med tomträttsavtalet skulle vara otillåtet. Vidare nämns villkor som det nu aktuella i förarbetena som lämpliga i dylika fall. Det har alltså stått parterna fritt att avtala på det sätt som skett.

37 Det som Föreningen har anfört om egendomsskyddet utgör inte en ny omständighet till grund för talan. Avtalsvillkoret kan dock inte i sig anses vara expropriationsliknande. Det som har anförts i denna del föranleder alltså ingen annan bedömning.

38 Mot den bakgrunden ska Föreningens överklagande avslås.

Domslut

HD avslår överklagandet.

HD (justitieråden Anders Eka, Stefan Johansson, referent, Petter Asp, Stefan Reimer och Cecilia Renfors) meddelade den 12 november 2024 följande dom.

1 Parterna ingick i januari 1971 ett tomträttsavtal för parkeringsändamål. Föreningen uppförde därefter ett parkeringsdäck och en parkeringslänga på fastigheten.

2 Kommunen har sagt upp tomträttsavtalet. Parterna är överens om att kommunen inte har någon skyldighet att betala lösen för parkeringsdäcket och parkeringslängan. Parterna är också överens om att avtalet innehåller ett villkor som anger att föreningen är skyldig att avröja tomten eller betala ersättning för avröjande. Villkoret har följande lydelse.

3 Föreningen väckte talan mot kommunen och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att föreningen inte var skyldig att vidta några avröjningsåtgärder eller betala någon ersättning enligt vad som anges i avtalet. Föreningen gjorde gällande att avtalsfriheten till tomträttshavarens nackdel är begränsad till det som uttryckligen anges i jordabalkens bestämmelser om tomträtt och att dessa ska läsas restriktivt. Avtalsvillkoret avviker från bestämmelserna och är därför utan verkan.

4 Kommunen anförde att parterna var fria att avtala på det sätt som skett och att villkoret därför kan göras gällande.

5 Tingsrätten ansåg att det inte finns stöd i jordabalken eller dess förarbeten för att villkoret inte ska anses giltigt och ogillade föreningens talan. Hovrätten har anslutit sig till tingsrättens bedömning och fastställt tingsrättens domslut.

6 Föreningen har i HD även argumenterat för att tomträttsbestämmelserna ska läsas i ljuset av egendomsskyddet i 2 kap. 15 § RF och att avtalsvillkoret om avröjande ska anses vara av tvångsliknande karaktär.

7 Målet handlar om vilken avtalsfrihet parterna har vid ett tomträttsavtal, särskilt när det gäller möjligheterna att reglera åtgärder i samband med att ett avtal som väsentligen avser annat ändamål än bostadsbebyggelse upphör efter uppsägning.

8 Tingsrätten och hovrätten har prövat målet enligt bestämmelserna om tomträtt i 13 kap. JB.

9 Jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972. Innan dess reglerades tomträtt i 4 kap. lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (nyttjanderättslagen).

10 Kommunen och föreningen ingick avtalet i januari 1971. Av jordabalkens övergångsbestämmelser framgår att nyttjanderättslagen ska tillämpas på avtalet (se 34 och 52 §§ lagen, 1970:995, om införande av nya jordabalken).

11 Reglerna om tomträtt i nyttjanderättslagen var föremål för omfattande ändringar 1954 och 1968. I samband med att jordabalken infördes flyttades reglerna så gott som oförändrade över till balken (se prop. 1970:20 del B s. 406). Lagtexten i nyttjanderättslagen och jordabalken har i här relevanta delar samma innebörd.

12 Med tomträtt avses nyttjanderätt till fastighet som upplåts under obestämd tid för visst ändamål mot årlig avgäld i pengar. Tomträtt får endast upplåtas i en fastighet som ägs av det allmänna, eller i vissa fall av en stiftelse. (Se 4 kap. 1 och 2 §§ nyttjanderättslagen respektive 13 kap. 1 och 2 §§ JB.)

13.Tomträttsinstitutet infördes i början av 1900-talet och gav parterna en betydande frihet att reglera villkoren i tomträttsavtalet. Det var till exempel tillåtet med villkor som kunde leda till att tomträtten upphörde och det fanns utrymme att begränsa tomträttshavarens rättsliga möjligheter att förfoga över egendomen. Detta kritiserades under lagstiftningsarbetet, men avtalsfriheten motiverades med behovet av att kunna anpassa avtalen efter de olika förhållandena i landet (se NJA II 1908 s. 171–173).

14 När tomträttsbestämmelserna reformerades under 1950-talet var syftet att genom vissa inskränkningar i parternas avtalsfrihet stärka tomträttshavarens rättsliga ställning och därmed tomträttens värde som kreditobjekt. Grundtankarna som systemet vilade på, bland annat möjligheterna att utforma tomträttsavtalet utifrån omständigheterna i det enskilda fallet, skulle emellertid bestå. (Se prop. 1953:177 s. 1 och 63 ff.)

15 Ett tomträttsavtal ska ange ändamålet med upplåtelsen samt avgäldens belopp. Avtalet ska också innehålla närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmelser som i övrigt ska gälla för tomträtten. Sådana föreskrifter kan gälla att tomträttshavaren ska vara skyldig att vidta vissa åtgärder, såsom att uppföra och underhålla vissa byggnader eller anläggningar. Men det kan också avtalas om inskränkningar, till exempel att tomträttshavaren inte får fälla träd utan fastighetsägarens samtycke. (Se 4 kap. 4 § nyttjanderättslagen respektive 13 kap. 4 § JB och SOU 1952:28 s. 76 f.)

16 Enligt 4 kap. 6 § nyttjanderättslagen respektive 13 kap. 6 § JB får tomträttens inträde eller bestånd inte göras beroende av villkor. Inte heller får tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller upplåta panträtt eller nyttjanderätt i den inskränkas. Dessa bestämmelser rör främst frågor om tomträttens tillkomst och bestånd.

17 Frågan om tillåtna villkor i ett tomträttsavtal har prövats av HD i ett tidigare avgörande. Målet gällde i huvudsak om ett villkor stod i strid med 4 kap. 4 eller 6 § nyttjanderättslagen. Domstolen kom fram till att så inte var fallet. Något krav på att villkoret skulle vara uttryckligen tillåtet enligt bestämmelserna om tomträtt ställdes inte upp. (Se ”Tomträtten Sädeskornet” NJA 1974 s. 430.)

18 Mot denna bakgrund kan rättsläget sammanfattas på så sätt att parterna har en förhållandevis stor frihet att utforma villkoren för tomträttsavtalet med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. (Jfr även Magnus Hermansson och Peter Westerlind, Tomträtt – Kommentar till jordabalken 13 och 21 kap. m.m., 2 uppl. 2012, s. 75 och 79.)

19 Bestämmelser om uppsägning av tomträtt och därmed sammanhängande frågor regleras i 4 kap. 13–20 §§ nyttjanderättslagen respektive 13 kap. 13–20 §§ JB. Vissa av dessa bestämmelser är tvingande, till exempel förbudet mot uppsägning från tomträttshavarens sida (13 §) samt bestämmelserna om när uppsägning får ske (14 §) och om hur uppsägningen ska gå till (15 §).

20 Det finns emellertid även bestämmelser som är dispositiva. I 17 § i båda regleringarna behandlas fastighetsägarens lösenskyldighet när tomträtten upphör. Huvudregeln är att fastighetsägaren då är skyldig att betala lösen för bland annat byggnader. Tomträttshavarens rätt till lösen är dock inte utan undantag. Parterna får – i fråga om en tomträtt som upplåts för väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse – komma överens om att det inte alls eller endast i begränsad omfattning ska åligga fastighetsägaren att lösa egendomen.

21 Undantaget motiverades i förarbetena med att det annars fanns en risk för att det allmänna i stället skulle arrendera ut marken, eftersom villkor av nyss nämnt slag var tillåtna i arrendeavtal. Tomträtt ansågs vara en mer gynnsam upplåtelseform för den enskilde, särskilt som besittningsrätten är tryggare och tomträtten kan användas som kreditsäkerhet. Avtalsfrihet ansågs därför vara att föredra i dessa fall. Vidare anfördes i förarbetena att det – när det har avtalats om att lösenskyldighet inte ska föreligga för fastighetsägaren – även kan vara lämpligt att närmare reglera tomträttshavarens rätt till byggnaderna samt eventuellt skyldigheten att inom viss tid bortskaffa dem. Sådana villkor anges även i den rättsliga litteraturen som exempel på hur man i tomträttsavtal har reglerat frågan. (Se SOU 1952:28 s. 68 f. och 90 samt Hermansson och Westerlind, a.a., s. 173 med not 303.)

22 Det kan också framhållas att villkor om att lösenskyldighet inte ska föreligga och att tomträttshavaren ska vara skyldig att avröja tomten är omständigheter som bör kunna påverka avgälden i sänkande riktning (se 4 kap. 11 § nyttjanderättslagen respektive 13 kap. 11 § andra stycket JB samt jfr Hermansson och Westerlind, a.a., s. 173).

23 Avtalsvillkoret om att föreningen är skyldig att avröja tomten, eller stå för kostnaden för att avröja, står inte i strid med 4 kap. 6 § nyttjanderättslagen och kan inte anses medföra att ändamålet med tomträttsavtalet skulle vara otillåtet. Det förhållandet att 4 kap. 17 § enbart reglerar skyldigheten att betala lösen innebär inte att det skulle vara otillåtet att avtala om avröjande (jfr p. 18). Avtalsvillkoret är inte av tvångsliknande karaktär. Det har alltså stått parterna fritt att avtala på det sätt som skett.

24 Överklagandet ska därmed avslås – – –.

HD avslår överklagandet.