Elnätsanslutningen

Tingsrätten (rådmannen Daniel Holmberg) anförde följande i dom den 1 juli 2022.

Bakgrund

B.F. är tidigare ägare till fastigheten Vaggeryd F. X:X, hädanefter fastigheten. När fastigheten var i B.F:s ägo var den tillfälligt ansluten till elnätet. I mars 2020 köpte R.B. fastigheten som var obebyggd av B.F. för en köpeskilling om 200 000 kr med avsikt att uppföra ett bostadshus. Fastigheten var då inte längre ansluten till elnätet. Affären förmedlades genom fastighetsmäklaren B.M. All kontakt mellan parterna i samband med försäljningen skedde genom henne. Den huvudsakliga frågan i målet är om den omständigheten att fastigheten inte var ansluten till elnätet vid tiden för köpet utgjorde ett fel.

Yrkande m.m.

R.B. yrkade att tingsrätten skulle förplikta B.F. att till honom utge 23 700 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen.

B.F. bestred käromålet och vitsordade inte något belopp som skäligt i och för sig, men väl sättet att beräkna ränta.

Grunder

R.B.

Omständigheten att fastigheten saknade elanslutning vid tiden för köpet utgör ett fel i fastigheten enligt 4 kap. 19 § JB eftersom fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet och från vad B.F. särskilt utfäst. I vart fall har fastigheten avvikit från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Kostnaden för R.B. att ansluta fastigheten till elnätet har uppgått till 36 250 kr. Han har valt nedsätta sitt yrkande till omstämt belopp. R.B. yrkar i första hand skadestånd och i andra hand nedsättning av köpeskillingen med motsvarande belopp.

B.F.

Det följer inte av avtalet eller från vad köparen med fog kunde förutsätta vid köpet att fastigheten var ansluten till elnätet. Han har inte särskilt utfäst att fastigheten skulle vara ansluten till elnätet. R.B. kan i vart fall inte åberopa det påstådda felet eftersom detta i så fall borde ha upptäckts vid köparens fullgörande av sin undersökningsplikt.

Parternas sakframställningar

Parterna har utvecklat sin respektive talan i huvudsak enligt följande.

1. Följer det av avtalet att fastigheten skulle vara ansluten till elnätet?

R.B.

Av köpekontraktet § 8 följer att säljaren garanterar att på fastigheten belöpande elanslutningsavgifter erlagts om sådan ersättningsskyldighet har inträtt. Till köpekontraktet har även bifogats en beställning till E.ON avseende elanslutning, daterad den 5 juli 2019, som innehåller lydelsen ”Härmed beställer jag elanslutning...”. Att B.F. enbart hade beställt en tillfällig elanslutning anges inte i beställningen. Även om den bifogade beställningen enbart var en offert där inte alla uppgifter var ifyllda, gav den R.B. uppfattningen att fastigheten var ansluten till elnätet vilket även var B.M:s uppfattning. Mot bakgrund av detta och i och med att beställningen av elanslutning var bifogad köpekontraktet följer av avtalet att fastigheten skulle vara ansluten till elnätet. Även objektsbeskrivningen utgör del av avtalet av vilken bl.a. framgår att ”Vatten och avlopp är kommunalt och betalt. El är också framdraget.”

B.F.

Den bestämmelse i köpekontraktet som R.B. hänvisar till utgör en standardskrivning som syftar till att säkerställa att det vid tillträde inte finns obetalda fakturor avseende en fastighet. Bestämmelsen garanterar inte att ifrågavarande fastighet är ansluten till elnätet. Eftersom någon ersättningsskyldighet inte hade inträtt vid tiden för köpet, har B.F. inte haft någon avtalad skyldighet att betala elanslutningsavgift.

Vad avser den bilagerade beställningen från E.ON utgör detta en offert som endast innehåller vissa förifyllda uppgifter, bland annat den offererade anslutningsavgiften. Offerten är vare sig daterad, ifylld eller undertecknad. Det finns inte heller någon bestämmelse i köpeavtalet som hänvisar till offerten. Beställningen har bilagts köpekontraktet efter att B.M. bad B.F. att sända information om kostnaden för elanslutning. Vid tillfället tänkte B.F. att detta var uppgifter som fastighetsmäklaren efterfrågade i syfte att förmedla vad det skulle kosta att ansluta fastigheten till elnätet. En fastighetsmäklare har en skyldighet att redovisa driftkostnader och det är svårt för en privatperson att veta varför mäklaren frågar efter vissa uppgifter. Det var för honom helt uteslutet att detta skulle tolkas som att fastigheten var ansluten till elnätet. När han översände offerten uppmanade han B.M. att kontrollera de förhållanden avseende elanslutningen som hon undrade över.

2. Har säljarsidan gjort en direkt utfästelse om att fastigheten skulle vara ansluten till elnätet?

R.B.

B.M. har gjort en direkt utfästelse om att fastigheten var ansluten till elnätet. B.M. var den fastighetsmäklare som förmedlade affären och hon tillhörde därmed säljarsidan. En uppgift som en fastighetsmäklare lämnar i samband med en försäljning är någonting som köparen kan fästa avseende vid och som säljaren får ansvara för. B.M. har inte haft någon särskild undersökningsplikt i förhållande till B.F:s uppgifter till henne, utan hon har haft att förlita sig på hans uppgifter så länge det inte har framkommit några omständigheter som gett henne anledning att misstänka att de var felaktiga. Uppgifterna hon har vidarebefordrat till R.B. har därför varit bindande för B.F.

B.F.

B.F. har inte lämnat någon utfästelse om att fastigheten skulle vara ansluten till elnätet. Att säljaren ansvarar för alla utfästelser en fastighetsmäklare förmedlar har inget stöd i gällande rätt. En fastighetsmäklare har en yrkesmässig skyldighet att agera oberoende i förhållande till såväl säljare som köpare. Om en fastighetsförmedlare lämnar en uppgift om fastigheten, måste säljaren känna till att denna uppgift lämnas för att bli köprättsligt ansvarig gentemot köparen. I annat fall svarar mäklaren ensam gentemot köparen för den felaktiga uppgiften. I detta fall har säljaren inte haft någon kännedom om att B.M. skulle ha lämnat en uppgift till R.B. om att fastigheten var ansluten till elnätet. Han har inte haft någon direktkontakt med R.B. och inte haft någon kännedom om vilka diskussioner som skett mellan denne och B.M. B.M. har, genom sin lagstadgade omsorgsplikt, varit skyldig att undersöka anslutningsförhållandena och upplysa R.B. om att fastigheten inte var ansluten till elnätet. Om B.M. på eget bevåg har lämnat en muntlig uppgift om att fastigheten var ansluten till elnätet så har denna uppgift inte varit synlig för B.F. genom köpekontraktet, eller på något annat vis. Därför är det hon och inte B.F. som i så fall bär ansvaret för denna felaktiga uppgift.

3. Har R.B. haft fog att förutsätta att fastigheten skulle vara ansluten till elnätet?

R.B.

R.B. har i vart fall haft fog att förutsätta att fastigheten skulle vara ansluten till elnätet. Även B.F. hade ansökt om byggnadslov för en bostadsbyggnad på fastigheten men fått ansökan avslagen eftersom den var bristfällig. Utöver vad som tidigare anförts har R.B. innan köpet också besökt fastigheten och då sett att det fanns ett elskåp på fastigheten. Detta utgör en omständighet utöver objektbeskrivningen och köpekontraktet som gav honom fog för sin uppfattning. Det är även brukligt vid köp av fastighet att denna är försedd med elektricitet och att köparen därefter tecknar ett nytt abonnemang med en elleverantör. Motsvarande bör rimligen gälla när man köper en obebyggd tomt som är försedd med ett elskåp. Om så inte är fallet bör säljaren upplysa köparen om det rätta förhållandet.

B.F.

R.B. har inte haft fog för att förutsätta att fastigheten var ansluten till elnätet. Av objektbeskrivningen framgår inte att fastigheten är ansluten till elnätverket eller att en sådan anslutning skulle vara inkopplad eller betald. Ledningar för elförsörjning var också mycket riktigt framdragna till ett elskåp på fastigheten, vilket stämmer överens med vad som anges i objektbeskrivningen. Objektbeskrivningen omfattar således inte någon uppgift om att fastigheten skulle vara ansluten till elnätet. Fastighetens skick stämmer därför även överens med vad som framgår av objektbeskrivningen. Vidare var fastigheten vid köpet obebyggd och det fanns inte någon känd eller av yttre förhållande synbar anledning till att B.F. hade behov av el på fastigheten.

4. Får felet inte åberopas på grund av att R.B. inte fullgjort sin undersökningsplikt?

R.B.

Eftersom det följer av avtalet, alternativt av en direkt utfästelse, att fastigheten ska vara ansluten till elnätet har R.B. inte haft någon undersökningsplikt i denna del.

B.F.

R.B. har brustit i sin undersökningsplikt och kan därför inte göra gällande avsaknaden av elanslutning som ett fel i fastigheten. R.B. hade enkelt kunnat kontrollera anslutningens status via E.ON:s webbtjänst eller kontakta bolaget per telefon och fråga om fastigheten var ansluten till elnätet. En sådan undersökning hade endast tagit några minuter och vare sig fordrat fackmannakunskap eller något ingrepp i fastigheten.

Domskäl

Fastigheten har varit av enklare slag och har inte betingat något särskilt högt värde. Enbart därför att ett elskåp stått i tomtgränsen eller el tidigare kan ha använts på fastigheten har R.B. inte haft fog för att förutsätta att anslutningen var permanent. Hans påstående under förhöret med honom att han fått uppgifter från grannar att det tidigare stått en bostadsbarack med ansluten el på fastigheten leder inte till annan slutsats. Klausulen i köpekontraktet enligt vilken anslutningsavgiften ska vara betalad listar flera olika slags anslutningsavgifter som inte är aktuella och framstår således tydligt villkorad av att anslutning överhuvudtaget ska ha skett för att klausulen skulle vara tillämplig. Innebörden av den till köpekontraktet fogade offerten framstår möjligen inte helt klar, men i vart fall vid en objektiv bedömning av avtalsinnehållet kan den inte anses innebära att den fasta elanslutningen blivit en avtalad del av fastighetens skick. Vad gäller objektsbeskrivningen uttrycker den att ”Vatten och avlopp är kommunalt och betalt. El är också framdraget.”, vilket enligt tingsrättens mening närmast får tolkas som att anslutningsavgiften för el, till skillnad från vad som gällde för vatten och avlopp, inte var betald. Tingsrätten finner därför inte att dessa omständigheter, var för sig eller sammantagna, har inneburit att fastigheten har avvikit från avtalat skick eller annars från vad R.B. med fog kunnat förutsätta. Vid sidan av dessa yttre och för alla inblandade parter synbara omständigheter har emellertid R.B. också hänvisat till vad som har framkommit vid hans kontakter med B.M. inför köpet. Fråga är då om innehållet i dessa kontakter är ägnade att leda till slutsatsen att fastigheten varit behäftad med fel.

R.B. har under förhöret med honom redogjort för att han uttryckligen frågade B.M. om fastigheten var ansluten till elnätet, att hon besvarade hans fråga jakande och även förklarade att hon hade dokument med ärendenummer så han kunde ringa till E.ON med eventuella frågor om anslutningen. Även om hon inte har kunnat återge eller bekräfta precis vilket innehåll som hennes samtal med R.B. har haft, så har B.M. under förhöret med henne varit tydlig med att hon i samband med köpet var av den bestämda uppfattningen att fastigheten var ansluten till elnätet och att hennes uppfattning i sin tur grundade sig på kontakter hon haft med B.F. och handlingar han skickat till henne. Först sedan köpet genomförts och R.B. kontaktat henne fick hon klart för sig att fastigheten inte var ansluten. Med ledning av vad som framkommit under förhöret med B.M. finner tingsrätten inte anledning ifrågasätta R.B:s påstående om att hon tillförsäkrat honom att fastigheten var ansluten till elnätet. Den muntliga uppgiften har varit tillräckligt preciserad för att i sig innebära en utfästelse. Med hennes uppgifter till grund har R.B. också haft anledning att tolka köpeavtalet och den bifogade offerten som att elanslutningen var en avtalad del av fastighetens skick. Den för målets utgång avgörande frågan blir då om B.F. ska tillräknas de uppgifter som B.M. lämnade till R.B.

Frågan i vilken utsträckning och på vilka grunder en fastighetssäljare ska svara för mäklarens uppgifter till köparen synes inte ha några bestämda svar i refererad rättspraxis. I litteraturen har framförts skilda uppfattningar. Jfr vidare Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen, rättsdatabasen JUNO version 5 (5:e tryckta uppl.), kommentar till 3 kap. 15 §, vid not 504 och 505, m. hänv. Enligt tingsrättens mening får rättsläget anses innebära att säljaren blir köprättsligt ansvarig för uppgifter som säljaren har lämnat till mäklaren och som mäklaren sedan har vidarebefordrat till köparen, men inte för sådana uppgifter som säljaren inte kände till och inte heller borde ha känt till att mäklaren lämnade till köparen.

Även om B.F. inte har hörts i målet finner tingsrätten inte anledning att ifrågasätta hans sakframställningsvis framförda påstående att hans avsikt med handlingarna han skickade till B.M. enbart var att ge en uppfattning om storleken på anslutningsavgiften för elen, inte att ge uppfattningen att anslutningen var betald. Omvänt, och som tingsrätten redan har berört i det föregående, finner tingsrätten inte anledning att ifrågasätta att hon har getts uppfattningen att elanslutningen var betald. Den oriktiga föreställningen som R.B. har fått om elanslutningen framstår därmed grundad i ett missförstånd – – – och det är därmed heller inte visat att B.F. kände till de oriktiga uppgifterna B.M. lämnade till R.B. I fråga om B.F. borde ha känt till detta gör tingsrätten följande överväganden.

B.F. har bort kunna förlita sig på att B.M. var noggrann med de uppgifter hon lämnade vidare till R.B. eller andra intressenter och att det var hon som närmast förstod uppgifternas betydelse och vikt när de sattes samman med andra omständigheter vid avtalsslutet som hon ombesörjde. Betydelsen av den till köpekontraktet fogade offerten kan ha framstått något oklar, men som tingsrätten också har noterat i det föregående har objektsbeskrivningen närmast talat emot att elanslutningen var betald, vilket i sådant fall också har motsvarat B.F:s uppfattning om avtalsinnehållet när han undertecknade detsamma. Storleken på elanslutningsavgiften har inte varit oväsentlig i förhållande till fastighetens inköpspris men framstår i det närmaste försumbar i förhållande till den totala kostnaden som kan uppskattas för att införskaffa och bebygga tomten för ett permanentboende. Någon självklart synbar betydelse för fastighetspriset kan därmed elanslutningsavgiften inte anses ha haft. Tingsrätten finner mot denna bakgrund inte att B.F. borde ha känt till de oriktiga uppgifter som B.M. lämnade till R.B. I enlighet med vad som tidigare har anförts leder det sammantaget till slutsatsen att käromålet ska ogillas.

Domslut

Tingsrätten ogillade käromålet.

Hovrätten (hovrättsråden Per Christensen och Mattias Henriksson samt tf. hovrättsassessorn Gottfrid Abresparr, referent) anförde i dom den 14 oktober 2024 följande.

Grunder m.m.

Parterna har lagt fram samma grunder och omständigheter i hovrätten som i tingsrätten. Hovrätten har tagit del av samma bevisning som tingsrätten.

Hovrättens domskäl

Frågorna i målet

R.B. köpte fastigheten – – – av B.F. den 13 mars 2021. Han var vid den tidpunkten under den felaktiga föreställningen att fastigheten var ansluten till elnätet. Han har därför väckt talan mot B.F. om ersättning för en del av kostnaden för att åtgärda anslutningen.

HD har återförvisat målet till hovrätten eftersom det i målet aktualiseras, inom ramen för en prövning av fel i fastighet enligt 4 kap. 19 § JB, frågan om säljarens ansvar för felaktiga uppgifter som mäklaren lämnat till köparen vid försäljning av en fastighet.

Frågor för hovrätten att pröva är om fastigheten avvek från vad som följde av avtalet eller annars från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (4 kap. 19 § 1 men. JB). Det är också fråga om felet eller förlusten berodde på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljarens får anses ha utfäst (4 kap. 19 § 2 men. JB). Vid prövningen av det sistnämnda aktualiseras frågor om vad som avses med ”säljarens sida”.

Hovrättens inledande bedömning av vad som är utrett i målet

Vad gäller bedömningen av avtalet värderar hovrätten bevisningen på samma sätt som tingsrätten och anser därmed att R.B. inte styrkt att det framgick av avtalet att fastigheten var ansluten till elnätet eller att elanslutningen redan var betald. Vidare är det inte visat att han vid köpet med fog kunde förutsätta att elen var ansluten och anslutningen betald. Bevisningen ger inte heller stöd för att B.F. själv gjort någon utfästelse om fastighetens elanslutning. Frågan är då om mäklarens muntliga uppgift till R.B. kan binda B.F.

Säljarens ansvar för andras uppgifter

Jordabalken reglerar inte frågan om vad som händer om någon annan än säljaren eller någon på säljarens sida lämnar uppgifter som inverkat på köparens val att sluta avtalet. En jämförelse kan göras med köplagen. I 18 § andra stycket köplagen anges att varan ska anses felaktig om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, före köpet har lämnat vid marknadsföringen av varan och som kan antas ha inverkat på köpet. Varan ska dock inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna.

I 32 § avtalslagen anges att om en avtalspart är i ond tro avseende den andra avtalspartens felskrivning eller misstag, är man inte bunden av felet. Om förvanskningen uppstått genom felaktigt återgivande av ett bud, är dock den avsändande avtalsparten inte bunden även om mottagaren är i god tro avseende avtalets innehåll.

I flera olika rättsfall har resonemang i linje med de nu redovisade bestämmelserna tillämpats på säljarens och mäklarens ansvar (se NJA 1980 s. 624, NJA 1983 s. 858, NJA 1984 s. 280, RH 1991:86 och RH 1994:124).

Rättsfallet RH 1991:86 påminner om det nu aktuella. I fallet hade säljaren uttryckt att det fanns gott om vatten (i betydelsen en stor mängd vatten). Mäklaren hade missförstått uppgiften och meddelat köparna att vattnet var tjänligt som dricksvatten. Domstolen fann i det fallet att det inte var fråga om en utfästelse som säljaren skulle svara för.

Mäklaren är inte på ”säljarens sida” i jordabalkens mening

R.B. har argumenterat för att mäklaren bör anses vara på ”säljarens sida” enligt 4 kap. 19 § JB och att reglerna om vad säljaren kände till om mäklarens lämnade uppgift därmed sätts ur spel.

Det står klart att om säljaren har ett ombud, kan det ombudet lämna uppgifter som blir bindande för säljaren. En mäklare är dock typiskt sett inte ombud, utan ska vara opartisk och enbart förmedla försäljningen (se 3 kap. 11 § fastighetsmäklarlagen [2021:516], som uttrycker ett förbud för fastighetsmäklare att vara ombud). Mäklaren är dock skyldig att vidarebefordra upplysningar som kan ha betydelse för försäljningen. Iakttas inte denna skyldighet kan mäklaren bli skadeståndsansvarig mot både säljaren och köparen (se 3 kap. 25 § fastighetsmäklarlagen, som motsvarar äldre bestämmelser).

Den rättspraxis som omnämnts tidigare ger inte stöd för uppfattningen att mäklaren skulle vara på ”säljarens sida”. R.B. har argumenterat för att rättsfallen NJA 1980 s. 398, NJA 1983 s. 858 och NJA 2015 s. 237 talar för detta. I ett av rättsfallen, NJA 1980 s. 398, skrev HD att man på säljarens sida måste ha insett att köparen fäste stor vikt vid vissa förhållanden. Rättsfallet är oklart avseende om det var ena eller båda säljarna – eller mäklaren – som hade den nämnda insikten. De andra rättsfallen ger inte heller något tydligt stöd för att man anser att mäklaren är på säljarens sida i 4 kap. 19 § JB:s mening.

Det kan dock diskuteras om det inte vore mer ändamålsenligt om säljaren är ansvarig för alla uppgifter som mäklaren lämnat gentemot köparen och att säljaren då får göra sitt anspråk mot mäklaren regressvist. Fördelen med ett sådant synsätt är att köparen inte skulle behöva fundera på om det är säljaren eller mäklaren som bär ansvaret för en felaktig utfästelse. Köparen kan nämligen inte säkert veta om uppgiften eller försummelsen ursprungligen kommer från säljaren eller mäklaren. Köparen kan många gånger ha svårt att föra bevisning om vad som förekommit mellan mäklaren och säljaren.

Praktiska skäl talar dock emot den lösningen. Mäklaren har en särskild ställning som opartisk förmedlare med större sakkunskap än den typiske enskilda fastighetssäljaren. Skulle mäklarens uppgifter till köparen alltid tillskrivas säljaren, kunde det motverka att mäklare används (se Jonas Malmberg, Om fastighetssäljares ansvar för mäklares uppgifter och insikter, SvJT 1993 s. 863). Fastighetsmäklarlagen och jordabalken förefaller dessutom vara uppbyggda med utgångspunkt i att säljaren inte alltid ska ansvara för mäklarens uppgifter (jfr SOU 1981:102 s. 211).

Av ovan angivna skäl går det inte att anse att mäklaren utan vidare är på ”säljarens sida” i den betydelse som avses i 4 kap. 19 § JB.

Hovrätten delar tingsrättens bedömning av rättsläget

Slutsatsen som kan dras av det som angetts ovan är att en säljare kan bli ansvarig för uppgifter som en mäklare lämnar om en fastighet ifall säljaren kände till eller borde ha känt till att uppgiften lämnades, om inte säljaren dementerar uppgiften. I annat fall svarar mäklaren ensam gentemot köparen för den felaktiga uppgiften (se Folke Grauers, Fastighetsköp, 22 uppl. 2021, s. 250 ff.). Hovrätten delar alltså tingsrättens bedömning av rättsläget.

Det är inte visat att B.F. kände till eller borde ha känt till mäklarens muntliga besked

Hovrätten instämmer även i tingsrättens bedömning av vad som är utrett i denna del. Det är alltså inte visat annat än att B.F. svarade på mäklarens fråga för att ge mäklaren en uppfattning om storleken på anslutningsavgiften. Det går inte att sluta sig till att B.F. kände till, misstänkte eller borde ha känt till att mäklaren, till köparen, uppgett att elen var ansluten. I den bedömningen har det betydelse att utfästelsen från mäklaren var muntlig samt att parterna inte har haft direktkontakt med varandra. Att det dokument med uppgift om priset för elanslutningen som B.F. skickade till mäklaren skulle tolkas som att elen var ansluten, kunde B.F. inte förutse. Han kan därför inte hållas ansvarig för R.B:s uppfattning att elen var ansluten. Detta innebär att tingsrättens dom ska fastställas.

Hovrättens domslut

Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.

HD:s avgörande

HD (justitieråden Stefan Johansson, Eric M. Runesson, Anders Perklev, Margareta Brattström, referent, och Erik Sjöman) meddelade den 23 december 2025 följande dom.

Domskäl

Bakgrund

1R.B. köpte i mars 2021 en obebyggd fastighet av B.F. för 200 000 kr. Försäljningen förmedlades genom en fastighetsmäklare och kontakten mellan köpare och säljare skedde uteslutande via mäklaren.

2Vid tidpunkten för försäljningen var fastigheten inte ansluten till elnätet. R.B. var dock, utifrån uppgifter från mäklaren, av uppfattningen att så var fallet.

3R.B. väckte talan i tingsrätten mot B.F. och begärde ersättning för del av anslutningskostnaden. Grunden för talan var att avsaknaden av elanslutning utgjorde ett fel enligt 4 kap. 19 § JB eftersom fastigheten inte stämde överens med avtalet, vad R.B. med fog kunnat förutsätta eller med vad B.F. särskilt hade utfäst.

4B.F. bestred käromålet och anförde bland annat att han inte hade utfäst att fastigheten var ansluten till elnätet och att han inte hade vetskap om att en sådan uppgift hade förmedlats av mäklaren till R.B.

5Tingsrätten ogillade käromålet. Hovrätten har fastställt tingsrättens domslut.

Frågan i målet

6Frågan i målet är i vilken utsträckning säljaren ansvarar för en uppgift om fastigheten som mäklaren har lämnat till köparen i samband med ett fastighetsköp.

Fel i fastighet

7Om en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av vad som avtalats mellan köpare och säljare eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har också rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får dock inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt inom ramen för sin undersökningsplikt. (Se 4 kap. 19 § JB.)

8Köparen har bevisbördan för att fel föreligger.

Köp som förmedlas genom en mäklare

9En mäklare ska iaktta vad som följer av fastighetsmäklarlagen (2021:516). Det innebär bland annat följande. Mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt, iaktta god fastighetsmäklarsed och ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Säljare och köpare ska ges erforderliga råd och upplysningar om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om köparen är konsument ska mäklaren tillhandahålla en objektsbeskrivning med relevanta uppgifter om fastigheten. (Se 3 kap. 1, 12 och 14 §§.)

10Mäklaren får inte som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare (se 11 §). Mäklaren kan ses som en mellanman med uppdrag att anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan träffa avtal med.

11I uppdraget ingår att vidarebefordra uppgifter mellan säljare och köpare som mäklaren har fått av någon av dem, eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör mäklaren granska uppgifternas riktighet innan de vidarebefordras. Detta betyder exempelvis att mäklaren – som förväntas ha relevant sakkunskap – inte okritiskt kan förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick. (Jfr prop. 1983/84:16 s. 37 f.)

12En fastighetsmäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsido­sätter sina skyldigheter ska ersätta den skada som drabbar köparen eller säljaren, exempelvis om mäklaren har lämnat oriktiga uppgifter till en köpare utan att först närmare kontrollera dem trots att det funnits anledning att göra det (se 3 kap. 25 §, och jfr ”Den spanska fastigheten” NJA 1991 s. 43 och ”Brf Kaptenen” NJA 1991 s. 725).

Säljarens ansvar för uppgifter som mäklaren lämnar till köparen

13Frågan om vilket ansvar säljaren har för uppgifter som mäklaren har lämnat till köparen i samband med ett fastighetsköp, och som kan antas ha inverkat på köpet, regleras inte i jordabalken. Frågan behandlas inte heller i förarbetena.

14Utgångspunkten bör vara att säljaren ansvarar för uppgifter som mäklaren inför köpet har lämnat till köparen om säljaren kände till eller borde ha känt till detta. Säljaren ansvarar då för uppgifterna i samma mån som om han eller hon hade lämnat uppgifterna till köparen. Sådan kännedom får säljaren anses ha exempelvis om det rör sig om en uppgift som säljaren har lämnat till mäklaren och som mäklaren är skyldig att vidarebefordra till köparen. Om mäklaren lämnar en felaktig uppgift till köparen på grund av ett missförstånd mellan mäklaren och säljaren bör dock säljaren inte ansvara för uppgiften om det inte är så att missförståndet beror på säljaren. (Jfr 18 § andra stycket köplagen, ”Kvarteret Gjuteriet” NJA 1984 s. 280 och Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen. En kommentar, 6 uppl. 2025, s. 208.)

Bedömningen i detta fall

15Det framgår inte av avtalet att fastigheten skulle vara ansluten till elnätet eller att elanslutningen var betald. Det är inte heller visat att köparen vid köpet med fog kunde förutsätta att så skulle vara fallet.

16Av utredningen framgår dock att mäklaren felaktigt har uppgett för köparen att fastigheten var ansluten till elnätet, vilket skulle kunna föranleda felansvar enligt 4 kap. 19 § JB.

17För att säljaren ska bli ansvarig för den felaktiga uppgiften krävs att han kände till eller borde ha känt till att mäklaren lämnat uppgiften till köparen.

18Av det underlag som säljaren gett till mäklaren inför försäljningen framgår inte att fastigheten var ansluten till elnätet. Av förhöret med mäklaren framgår att hennes slutsatser beträffande fastighetens anslutning till elnätet bygger på andra uppgifter än vad säljaren förmedlat till henne. Missförståndet beror alltså inte på säljaren. Någon utredning som visar att säljaren har känt till eller borde ha känt till att mäklaren lämnat den felaktiga uppgiften till köparen har inte lagts fram.

19Säljaren ansvarar därmed inte för mäklarens felaktiga uppgift till köparen och något fel i fastigheten föreligger således inte. Käromålet ska därför ogillas och hovrättens domslut fastställas.

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.