Besittningsskyddet i Bandhagen (NJA 2023 s. 109)
Sökord Forum; · Fastighetsforum; · Hyra; · Besittningsskydd · Lokalhyra · Rätt domstol
En talan om ersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet vid lokalhyra ska tas upp vid fastighetsforum.
Södertörns tingsrätt
China Trading i Stockholm AB väckte talan vid Södertörns tingsrätt mot JSR Högdalen AB och begärde ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB på den grund att JSR sagt upp ett hyresavtal avseende en lokal utan att det funnits någon besittningsbrytande grund. China Trading gjorde gällande att Södertörns tingsrätt var behörig att pröva tvisten enligt bestämmelsen om fastighetsforum i 10 kap. 10 § RB, eftersom den aktuella fastigheten låg inom Södertörns tingsrätts domsaga.
JSR motsatte sig China Tradings krav och begärde att China Tradings talan skulle avvisas, eftersom Södertörns tingsrätt inte var behörig domstol. JSR anförde att bestämmelsen i 10 kap. 10 § RB inte grundar någon sådan behörighet.
Tingsrätten (chefsrådmannen Erika Hemtke) avvisade i beslut den 28 oktober 2021 China Tradings talan.
SKÄL
Enligt 10 kap. 10 § RB ska tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom, om rätt till servitut eller annan särskild rätt till egendomen eller om besittning av egendomen tas upp av rätten i den ort där fastigheten ligger (fastighetsforum). Detsamma gäller om tvisten rör skyldighet för ägare eller innehavare av egendomen att fullgöra något som åligger honom eller henne i denna egenskap eller, då nyttjanderätt eller annan särskild rätt till egendomen upplåtits, det är fråga om vederlag för upplåtelsen, byggnads underhåll eller annat dylikt.
Av 10 kap. 17 § RB följer att fastighetsforum är exklusivt för sådana tvister som anges i 10 §. Av 11 § följer att det därutöver finns vissa tvister som får prövas vid fastighetsforum. Det är i detta mål inte fråga om någon sådan tvist som nämns i 11 §.
Om China Tradings talan är en sådan talan som anges i 10 kap. 10 § är Södertörns tingsrätt behörig domstol att handlägga tvisten. I annat fall saknar Södertörns tingsrätt däremot sådan behörighet. China Tradings talan ska då avvisas eftersom JSR i rätt tid har framställt en foruminvändning.
För att tvist om nyttjanderätt till fast egendom ska anses föreligga måste den yrkade rättsföljden avse nyttjanderätten som sådan. Tvisten kan röra nyttjanderättens bestånd, innehåll, omfattning eller utövning. Det gör den inte i detta mål. China Tradings talan gäller inte heller något annat sådant anspråk som enligt 10 kap. 10 § RB ska handläggas vid fastighetsforum.
Eftersom Södertörns tingsrätt saknar behörighet att handlägga China Tradings talan ska den avvisas.
Svea hovrätt
China Trading överklagade beslutet och yrkade i första hand att målet skulle återförvisas till tingsrätten och i andra hand att hovrätten skulle hänvisa målet till Stockholms tingsrätt eller annan domstol som hovrätten fann behörig.
Hovrätten (hovrättsrådet Anna Cappelen-Smith, f.d. hovrättsrådet Ingela Halvorsen och tf. hovrättsassessorn Anna Wollmer, referent) hänvisade i beslut den 13 april 2022 målet till Stockholms tingsrätt för fortsatt handläggning.
SKÄLEN FÖR BESLUTEN
Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att fastighetsforum inte är tillämpligt på tvisten. Enligt 10 kap. 20 § första stycket RB får högre rätt, som förklarar att lägre rätt inte är behörig att ta upp ett mål som väckts där, på yrkande av part hänvisa målet till lägre rätt som är behörig. Av handlingarna framgår att Stockholms tingsrätt är behörig domstol. Hovrätten hänvisar därför målet till Stockholms tingsrätt.
Högsta domstolen
China Trading överklagade och yrkade att HD skulle upphäva hovrättens beslut och återförvisa målet till tingsrätten för fortsatt behandling.
JSR motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Johan Gredenius, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
SKÄL
Frågan i HD
1 Frågan i HD är om en tvist om rätt till ersättning vid uppsägning av lokalhyresavtal enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB ska tas upp av rätten i den ort där fastigheten ligger eller där svaranden har sitt hemvist.
Bakgrund
Punkterna 2-6 överensstämmer i huvudsak med punkterna 1-3 i HD:s skäl.
Forum i tvistemål
7 Domstolarnas lokala behörighet i tvistemål regleras i 10 kap. RB. Därutöver finns särskilda behörighetsregler i annan lagstiftning. Regler av angivet slag brukar betecknas som forumregler.
8 Forumreglerna i 10 kap. RB tar sin utgångspunkt i 1 § om allmänt forum. Allmänt forum är rätten i den ort där svaranden har sitt hemvist. Forumregeln gäller för såväl fysiska som juridiska personer.
9 I 10 kap. RB finns också forumregler som gäller vid sidan av eller i stället för allmänt forum. Vissa av dessa särskilda fora är alltså konkurrerande med allmänt forum och käranden kan då välja mellan allmänt och särskilt forum. Andra fora är exklusiva. Ett exklusivt forum är ensamt behörigt att hantera tvisten.
Fastighetsforum
10 Ett särskilt forum är fastighetsforum i 10 kap. 10 § RB. Detta forum är exklusivt i vissa tvister rörande fast egendom och rätten ska självmant beakta sin behörighet (se 17 § första stycket 4 och 18 §).
11 Enligt 10 § första stycket första meningen ska tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom, om rätt till servitut eller annan särskild rätt till egendomen eller om besittning av egendomen tas upp av rätten i den ort där fastigheten ligger.
12 Uttrycket "tvist om" ska förstås på så sätt att den rättsföljd som kärandens talan syftar till att åstadkomma ska angå äganderätt, nyttjanderätt och så vidare till den fasta egendomen. Kärandens yrkande måste alltså avse en sådan rättsföljd. Om däremot t.ex. äganderättsfrågan endast har prejudiciell betydelse i målet gäller inte regeln om fastighetsforum. (Se Per Olof Ekelöf m.fl., Rättegång II, 9 uppl. 2015, s. 35 med hänvisningar.)
13 Tvisten behöver inte avse rättighetens bestånd. Under fastighetsforum faller också tvister om nämnda rättigheters innehåll, omfattning och utövande. (Se NJA II 1943 s. 105.)
14 Enligt 10 § första stycket andra meningen ska också tvist som rör skyldighet för ägare eller innehavare av fast egendom att fullgöra något som åligger honom eller henne i denna egenskap tas upp av rätten i den ort där fastigheten ligger.
15 Som exempel på sådan tvist nämns i lagmotiven tvist om skyldighet att vidta åtgärder för skogsåterväxt, att bidra till kostnad för iordningställande av gata och att återbetala avdikningslån (se NJA II 1943 s. 105). I rättsfallet NJA 1980 s. 116 fann HD däremot att tvist om fordran på kommunala renhållningsavgifter inte skulle handläggas vid fastighetsforum.
16 Enligt 10 § första stycket andra meningen ska slutligen även tvist som vid upplåtelse av nyttjanderätt eller särskild rätt till fast egendom angår vederlag för upplåtelsen, byggnads underhåll eller annat dylikt tas upp av rätten i den ort där fastigheten ligger.
17 Bestämmelsen tar sikte på rent obligationsrättsliga anspråk som grundar sig på upplåtelse av nyttjanderätt eller annan särskild rätt till egendomen. Hit räknas t.ex. tvist om betalning av hyra och tvist om ersättning till hyresvärden för att hyresgästen har skadat lägenheten (jfr NJA II 1943 s. 105).
18 Även andra hyrestvister, som inte kan avgöras av hyresnämnd, ska handläggas vid fastighetsforum (se Ekelöf m.fl., a.a., s. 34 samt Ulf Skorup och Tomas Underskog, Hyreslagarna, juni 2022, JUNO, kommentaren till 12 kap. 69 §). Sådana tvister prövades tidigare av fastighetsdomstol, men sedan år 1991 ska dessa tvister tas upp av tingsrätten i den ort där fastigheten ligger (se prop. 1990/91:32, jfr prop. 1993/94:200 s. 28 och 45).
Tvist om rätt till ersättning vid uppsägning av lokalhyresavtal ska tas upp av rätten i den ort där fastigheten ligger
19 Tvist om rätt till ersättning vid uppsägning av lokalhyresavtal enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB är en hyrestvist som ska prövas av tingsrätt. En sådan tvist ska tas upp av rätten i den ort där fastigheten ligger (se p. 18).
Bedömningen i detta fall
20 Tvisten vid tingsrätten gäller rätt till ersättning vid uppsägning av lokalhyresavtal och den aktuella hyresfastigheten ligger i sin helhet inom Södertörns tingsrätts domkrets. Tvisten ska alltså tas upp av Södertörns tingsrätt. Målet ska därför visas åter till tingsrätten för fortsatt behandling.
HD:S AVGÖRANDE
Med ändring av hovrättens beslut undanröjer HD tingsrättens beslut och visar målet åter till tingsrätten för fortsatt behandling.
HD (justitieråden Svante O. Johansson, Dag Mattsson, referent, Malin Bonthron, Johan Danelius och Jonas Malmberg) meddelade den 2 mars 2023 följande beslut.
Bakgrund
1 China Trading bedrev grossistverksamhet med främst asiatiska livsmedel. För detta ändamål hyrde China Trading en lokal av JSR på en fastighet i Bandhagen.
2 Sedan JSR hade sagt upp hyresavtalet ansökte China Trading om stämning mot JSR vid Södertörns tingsrätt, inom vars domkrets den aktuella fastigheten ligger. China Trading gjorde gällande att uppsägningen hade gjorts trots att det inte funnits någon besittningsbrytande grund och att JSR därför är skyldigt att betala ersättning till China Trading enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB. I dessa paragrafer regleras det s.k. indirekta besittningsskyddet vid lokalhyra. När ett hyresavtal avseende en lokal sägs upp får hyresgästen, om inte hyresvärden har någon befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, kräva ersättning av hyresvärden, som utgångspunkt med ett belopp som motsvarar en årshyra enligt det uppsagda hyresavtalet.
3 Efter foruminvändning från JSR avvisade tingsrätten käromålet. Enligt tingsrätten rörde China Tradings talan inte något sådant anspråk som ska handläggas vid fastighetsforum enligt 10 kap. 10 § RB. Hovrätten har instämt i tingsrättens bedömning och hänvisat målet till Stockholms tingsrätt, som i detta fall är allmänt tvistemålsforum enligt 10 kap. 1 §.
Rätt forum vid det indirekta besittningsskyddet
4 Enligt 10 kap. 10 § första stycket första meningen RB ska tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom, om rätt till servitut eller annan särskild rätt till egendomen eller om besittning av egendomen tas upp av rätten i den ort där fastigheten ligger. Detsamma gäller enligt styckets andra mening om tvisten rör skyldighet för ägare eller innehavare av egendomen att fullgöra något som åligger honom eller henne i denna egenskap eller, då nyttjanderätt eller annan särskild rätt till egendomen upplåtits, det är fråga om vederlag för upplåtelsen, byggnads underhåll eller annat dylikt.
5 En tvist där det görs gällande ett krav på ersättning med åberopande av det indirekta besittningsskyddet kan inte anses vara en "tvist om nyttjanderätt"; anspråket är ett obligationsrättsligt ersättningskrav och gäller inte nyttjanderättens bestånd eller dess innehåll, omfattning eller utövande. Inte heller rör en sådan tvist någon skyldighet som åligger fastighetens ägare eller innehavare "i denna egenskap"; ersättningsskyldigheten gäller enligt jordabalken för hyresvärden.
6 Frågan är då om en tvist av detta slag handlar om "vederlag för upplåtelsen" eller åtminstone något "annat dylikt".
7 Med vederlag för upplåtelsen torde i och för sig i detta sammanhang främst menas den ersättning som ska betalas för själva upplåtelsen. Men det kan samtidigt konstateras att lagtexten är avfattad så att den håller öppet för att även andra former av ersättning på grund av hyresförhållandet kan omfattas, t.ex. olika slag av skadeståndskrav. Inte heller utesluter den ersättningsskyldighet åt andra hållet, dvs. som kan åvila hyresvärden gentemot hyresgästen. Bestämmelsen är så allmänt hållen att den kan täcka också ersättning för en tidigare upplåtelse, när hyresavtalet har sagts upp.
8 Som lagtexten är utformad i denna del kan den alltså läsas så att ett krav på ersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet omfattas av den, inte minst med beaktande av att den ersättning som ska utgå schablonmässigt är knuten just till vederlaget i det uppsagda hyresavtalet. Under alla förhållanden kan ett ersättningskrav av det slaget rymmas av hänvisningen till "annat dylikt".
9 Till detta kommer att de ändamålsskäl som, i vart fall förr, brukat anföras för att ett mål ska handläggas vid fastighetsforum inte sällan gör sig gällande vid en talan om ersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet, framför allt det förhållandet att bevisning bäst förs där fastigheten ligger. Utifrån de grundtankar som i detta avseende ligger bakom 10 kap. RB (jfr NJA II 1943 s. 104 ff.) framstår det också som märkligt om det skulle vara så att en sådan tvist inte omfattas av vare sig det exklusiva fastighetsforumet i 10 § eller det fakultativa fastighetsforumet i 11 §.
10 Av betydelse är även att rätten till ersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet, liksom flera andra ersättningsanpråk som kan aktualiseras vid ett hyresavtal och som är reglerade i 12 kap. JB, utgör en integrerad del av själva hyresförhållandet. En tvist om den ersättningen får därmed i processuell mening anses vara en hyrestvist. När de dåvarande fastighetsdomstolarnas behörighet för vissa hyrestvister togs bort i början av 1990-talet gjordes en ändring i 10 kap. 10 § RB så att det undantag för hyrestvister, som då fanns i den paragrafen, upphävdes. Lagstiftaren synes i det lagstiftningsärendet ganska klart ha förutsatt att hyrestvister, inklusive mål om ersättningsanspråk på grund av det indirekta besittningsskyddet, i fortsättningen skulle handläggas vid fastighetsforum och inte vid allmänt tvistemålsforum (jfr t.ex. prop. 1990/91:32 s. 18 och 24 f.).
Slutsats
11 Slutsatsen är alltså att en talan om ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB ska tas upp vid fastighetsforum. I detta fall är Södertörns tingsrätt därför rätt forum.
12 Vid denna bedömning ska hovrättens beslut ändras, tingsrättens beslut undanröjas och målet återförvisas till tingsrätten. - - -
HD:S AVGÖRANDE
Med ändring av hovrättens beslut undanröjer HD Södertörns tingsrätts beslut och visar målet åter till den tingsrätten för fortsatt behandling.