RH 2023:33

Sökord Hyresnämndsmål · Störningar · Förverkande

Hyresnämndsmål. I målet var fråga om störningar i en studentkorridor. Hovrätten uttalade att boendeformen i viss mån påverkar vilka störningar som skäligen bör tålas. Hovrätten framhöll att boendeformen innebär att de boende inte kan välja att undvika varandra eftersom de måste dela bl.a. det gemensamma köket samt att den därför förutsätter att de boende i korridoren har en viss acceptans för varandras olika vanor och beteenden samtidigt som den ställer särskilda krav på dem att uppvisa ett hänsynsfullt beteende gentemot varandra. Hovrätten fann att de störningar som hyresvärden påtalat var sådana att hyresrätten hade förverkats. Med ändring av hyresnämndens beslut biföll hovrätten hyresvärdens talan om att hyresavtalet inte skulle förlängas.

Hyresnämnden i Stockholm

Hyresvärden sade upp hyresavtalet med M.E. till den 31 oktober 2022 samt yrkade i hyresnämnden att avtalet inte skulle förlängas och att M.E. skulle åläggas att flytta från lägenheten. Något uppskov medgav hyresvärden inte.

Som grund för sin talan åberopade hyresvärden i första hand att hyresrätten var förverkad, dels genom att det förekommit störningar i M.E:s boende, dels då han brustit i sin skyldighet vid användning av lägenheten att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten samt då han inte hade vidtagit rättelse efter hyresvärdens rättelseanmodan. Hyresvärden gjorde därvid gällande att M.E. stört de omkringboende genom att bete sig aggressivt, otrevligt och hotfullt samt att han vid upprepade tillfällen hade skrikit åt de andra boende, kallat dem för tillmälen, slagit på inredning och förföljt dem trots att de bett honom att lämna dem i fred. Dessutom gjorde hyresvärden gällande att M.E. på ett otrevligt och aggressivt sätt hade uppmanat de personer som anmält hans störande beteende till hyresvärden att återta sina anmälningar. I andra hand åberopade hyresvärden att M.E. åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte borde förlängas genom det ovanstående agerandet.

Till utveckling av sin talan anförde hyresvärden följande. M.E:s agerande har varit särskilt centrerat till det gemensamma köket där han dels har tagit halva köket i anspråk trots att ytorna ska delas på elva boende, dels skrikit, betett sig otrevligt och klagat på de boende. M.E. har följt efter de boende och varit närgången trots att de har bett honom att låta dem vara. Agerandet har varit obehagligt och hotfullt. M.E. har vid flera tillfällen bankat på och ryckt i boendes dörrhandtag nattetid och vid ett tillfälle trängt sig in i lägenheten. I november 2021 ska M.E. ha försökt ta sig in i en annan boendes rum genom att banka på och rycka och slita i dörren kl. 01.00 när personen låg och sov. Den 25 december 2021 ska M.E. i det gemensamma köket ha trakasserat två andra boende genom att säga och skrika deras namn, filma dem utan lov, banka på inredning m.m. Syftet var enligt hyresvärden att han ville ha svar på varför de anmält honom och att de skulle kontakta hyresvärden och ta tillbaka sina klagomål. När de inte ville gå honom till mötes uppträdde M.E. så hotfullt och aggressivt att de andra kände att de behövde ringa polisen. Hyresvärden skickade en rättelseanmodan den 26 januari 2022 till M.E. om att han hade stört de boende genom att slå på inredning, skrika på grannar, trakassera grannar genom att inte låta dem vara ifred trots att de uttryckligen meddelade att de inte ville prata med honom och försöka provocera fram konfrontationer genom att under långa perioder tala till grannarna på ett otrevligt vis trots att de inte talade till honom. Enligt rättelseanmodan hade han även stört genom att kalla grannarna för tillmälen, ta i anspråk halva köket trots att det var till för samtliga elva boende och han hade begärt att grannar skulle tillskriva hyresvärden för att anmärkningen avseende tidigare störningar skulle tas bort.

M.E. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra och yrkade uppskov med avflyttningen. Han förnekade att han skulle ha uppfört sig på det sätt som hyresvärden påstått men vitsordade att han erhållit två rättelseanmaningar, den 8 november 2021 och den 26 januari 2022.

Hyresnämnden (hyresrådet Cecilia Tallkvist samt två intresseledamöter) anförde i beslut den 15 mars 2023 i huvudsak följande.

SKÄL

Den rättsliga regleringen

När hyresgästen använder lägenheten ska hyresgästen enligt 12 kap. 25 § första stycket jordabalken se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras boendemiljö att de inte skäligen bör tålas. Hyresgästen ska vid användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Enligt 12 kap. 42 § första stycket 9 jordabalken är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet i förtid, om hyresgästen åsidosätter vad som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse. Hyresvärden ska före uppsägningen underrätta socialnämnden om störningarna (12 kap. 42 § tredje stycket jordabalken). Hyresrätten är inte förverkad om störningarna är av ringa betydelse (12 kap. 42 § femte stycket jordabalken). Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet gäller enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet, utom när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Vidare gäller att för det fall hyresrätten inte är förverkad har en hyresgäst inte heller rätt till förlängning av hyresavtalet om denne har åsidosatt sina förpliktelser, bl.a. enligt ovan nämnda regler, i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken).

Hyresnämnden gör följande bedömning.

Frågan är om M.E. genom störningar i boendet m.m. har förverkat sin hyresrätt eller åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i sådan utsträckning att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresnämnden konstaterar att en förutsättning för förverkande på grund av störningar är att rättelse inte sker utan dröjsmål efter tillsägelse. Hyresvärden skickade den 26 januari 2022 en rättelseanmaning till M.E. Hyresvärden sade därefter den 14 juli 2022 upp hyresavtalet med hänvisning till att störningarna hade fortsatt trots rättelseanmaningen. För förverkande krävs att störningarna har fortsatt i tiden mellan rättelseanmodan och uppsägningen. Hyresvärden har i ärendet gjort gällande att störningarna har fortsatt förutom i tiden efter rättelseanmaningen och fram till uppsägningen, även i tiden härefter.

Hyresnämnden konstaterar att det är hyresvärden som har bevisbördan för sina påståenden om störningar och att det måste ställas höga krav på bevisningen för att en person ska förlora sin bostad.

Hyresvärden har till styrkande av sin talan åberopat vittnesförhör med grannarna E.F., H.O., H.M., M.D. och vittnesförhör med A.H. och H.J. som båda arbetar hos hyresvärden.

Hyresnämnden konstaterar att följande är utrett. Det är fråga om en studentkorridor med 11-12 boende som har ett gemensamt kök. E.F., H.O., H.M. och M.D. bodde redan i korridoren sedan en längre tid när M.E. flyttade in i september 2021. Vittnena har berättat att de boende var som en familj med mycket bra gemenskap, att de bodde tillsammans under pandemin och hjälpte varandra med sysslor vid sjukdom m.m. Vittnena har berättat att denna familjära känsla förändrades efter att M.E. flyttade in. Han klagade på de andra boendes skötsel av köket, bl.a. städning, och det ledde till att de boende tog kontakt med hyresvärden. Hyresvärden hade två möten med de boende under hösten 2021. Vid ett av mötena var inte M.E. närvarande, eftersom de boende ville berätta för hyresvärden utan att denne deltog. Vid mötet där både M.E. och de övriga boende deltog har de boende med hyresvärdens hjälp försökt enas om regler för hur köket skulle skötas. - - -

När det gäller hyresvärdens påstående om att M.E. ska ha tagit halva köket i anspråk för egen del, är det inte underbyggt av någon bevisning. Inte något vittne har berättat om detta, varför det inte kan läggas M.E. till last.

När det gäller det tillfälle i juni 2022 som A.H. har berättat om, konstaterar hyresnämnden att H.M. inte själv har berättat om detta. Det är därtill oklart om det var klarlagt att det var M.E. som hade lagt damm och ris samt trampat på handduken, varför det inte kan beaktas. Under alla förhållanden omfattas inte detta, av de händelser som hyresvärden i sin ansökan uttryckligen har lagt M.E. till last.

Genom vittnesförhören, som hyresnämnden inte finner anledning att ifrågasätta, finner hyresnämnden styrkt att M.E. har knackat på E.F:s dörr vid ett tillfälle på natten och att han har knackat på M.D:s dörr vid två tillfällen på natten. Inget vittne har dock berättat om att M.E. ska ha tagit sig in i en boendes rum på natten, varför hyresvärdens påstående i denna del inte är styrkt. Vidare är det genom vittnesförhören styrkt att M.E. har kallat de boende för olika tillmälen, t.ex. grisar. Det är även styrkt att M.E. har fortsatt söka kontakt med de boende, trots att i vart fall vissa till honom har givit uttryck för att det inte var önskvärt. Utrett är även att M.E. har försökt få M.D. och H.O. att kontakta hyresvärden, så att han skulle bli av med sin varning.

Hyresnämnden konstaterar att det är få exakta datum som har framkommit under vittnesförhören. Av den anledningen finner hyresnämnden inte styrkt att hyresrätten är förverkad.

Vid en samlad bedömning av ovanstående finner hyresnämnden att M.E. har åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst. Annat är dock inte utrett än att det mesta av hans agerande förefaller ligga i tiden före hyresvärdens rättelseanmaning. Hyresvärden har inte i sin sakframställan, trots hyresnämndens föreläggande före sammanträdet, kunnat precisera något datum för de påstådda fortsatta störningarna. I tiden efter rättelseanmodan är det förvisso utrett att M.E. vid flera tillfällen har försökt prata med andra boende och även att han bett någon av dem ta kontakt med hyresvärden i syfte att varningen mot honom togs bort, vilket är ageranden som är delikata för hyresnämnden att bedöma. Hyresnämnden kan vid en försiktig bedömning inte finna utrett att det varit fråga om en störning i rättslig bemärkelse. Även om det kan konstateras att M.E. har gjort sig skyldig till en del olämpligt och störande beteende, förefaller han i allt väsentligt ha vidtagit rättelse. Vid en samlad bedömning anser hyresnämnden därför att det vore oskäligt mot M.E. om hyresavtalet nu skulle upphöra.

BESLUT

Hyresnämnden lämnar hyresvärdens upphörsyrkande utan bifall, varför hyresavtalet löper vidare efter den 31 oktober 2022 på oförändrade villkor.

Svea hovrätt

Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle bifalla stiftelsens talan i hyresnämnden. Hyresvärden vidhöll det som stiftelsen anförde i hyresnämnden och lade till bl.a. följande. Hyresgästens agerande ligger inte enbart i tiden före rättelseanmaning. Hyresgästen har även åsidosatt sina skyldigheter i tiden därefter. Det faktum att hyresgästen vid ett flertal tillfällen efter att rättelseanmaning skickats försökt förmå andra boende att kontakta hyresvärden i syfte att återkalla rättelseanmaningen är ett sådant agerande som är att likställa med en störning. Hyresgästen har gjort sig skyldig till olämpligt och störande beteende, vilket har påverkat grannarnas boendesituation negativt under lång tid.

M.E. motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras.

Hovrätten (hovrättsråden Ulrika Beergrehn och Lina Forzelius samt tf. hovrättsassessorn Philip Mielnicki, referent) anförde i beslut den 13 juli 2023 följande.

SKÄL

Målet rör bl.a. påstådda störningar i en studentkorridor där de boende delar gemensamma utrymmen, särskilt kök och korridor. Boendeformen innebär att de boende inte kan välja att undvika varandra eftersom de måste dela bl.a. det gemensamma köket. Den förutsätter därför att de boende i korridoren har en viss acceptans för varandras olika vanor och beteenden samtidigt som den ställer särskilda krav på dem att uppvisa ett hänsynsfullt beteende gentemot varandra. Enligt hovrätten måste denna boendeform i viss mån påverka bedömningen av vilka störningar som skäligen bör tålas (12 kap. 25 § första stycket jordabalken).

Av utredningen framgår att de påstådda störningarna i studentkorridoren under hösten 2021 och fram till rättelseanmaningen den 26 januari 2022 huvudsakligen kretsade runt de gemensamma utrymmena, särskilt köket. Hovrätten bedömer att det är visat att M.E. vid flera tillfällen under denna period klagat högljutt och nedsättande på de andra boende och att han vid dessa tillfällen uppträtt aggressivt. Vidare är utrett att han frekvent kallat dem för olika tillmälen, att han på ett påträngande sätt fortsatt söka kontakt med dem trots att de gett uttryckt för att de ville bli lämnade i fred och att han nattetid knackat på boendes dörrar. Det är också utrett att M.E. någon gång före den 15 januari 2022 kastade M.D:s saker från den ena sidan av köket till den andra och att han vid ett tillfälle runt årsskiftet 2021/2022 slog näven i diskbänken och skrek på ett sätt som skrämde både M.D. och H.O. så pass mycket att den sistnämnde ringde polisen. Det kan även noteras att M.D. kort därefter valde att flytta ifrån studentkorridoren på grund av M.E:s beteende. Slutligen har också framkommit att M.E. försökt få M.D. och H.O. att ta kontakt med hyresvärden för att han skulle bli av med sin varning. Enligt hovrätten har M.E. genom sitt agerande utsatt sina korridorsgrannar för störningar av sådan art och omfattning att de inte skäligen bör tålas.

Den 26 januari 2022 tillställdes M.E. en rättelseanmaning avseende ovan nämnda störningar. E.F. och H.M. har berättat om händelser efter denna tidpunkt då M.E. fortsatt med sitt beteende att vägra lämna dem i fred. H.M. har bl.a. berättat om ett tillfälle i köket våren 2022 då M.E. ställde sig nära henne och ville ha kontakt trots att hon sa åt honom att hon inte ville. Av H.M:s berättelse framgår att hon varit påtagligt påverkad av M.E:s agerande och att hon på grund av detta under en period flyttade från studentkorridoren under sommaren 2022. Dessa uppgifter får starkt stöd av vad A.H. uppgett. Hon har berättat att hyresvärden även efter rättelseanmaningen i januari 2022 varje vecka mottog klagomål från boende i studentkorridoren. Hon har vidare uppgett att M.E. under sommaren 2022 "var på" H.M. hela tiden, vilket efter en incident i juni 2022 resulterade i uppsägningen den 14 juli 2022. Enligt hovrätten är det därmed visat att M.E. fortsatt med ett oacceptabelt beteende gentemot sina korridorsgrannar och således inte vidtagit rättelse innan han sades upp den 14 juli 2022. De störningar som han utsatt sina grannar för kan inte anses vara av ringa betydelse.

Vid dessa förhållanden och då socialnämnden har underrättats på föreskrivet sätt är hyresrätten förverkad. Hyresvärdens överklagande ska därför bifallas och hyresnämndens beslut ändras i enlighet med detta.

BESLUT

1 Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten Stiftelsen Stockholms Studentbostäders talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 31 oktober 2022. M.E. är skyldig att flytta genast.

2 Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge M.E. haft rätt att bo kvar i lägenheten.