RH 2025:34

Sökord Återbetalning av hyra · Lägenhet · Blockuthyrning · Takregel

Hyresnämndsmål. En upplåtelse i andra hand av en lägenhet som hyresvärden disponerade enligt ett blockhyresavtal har inte ansetts vara en upplåtelse av del av lägenhet i den mening som avses i 12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken. Den s.k. takregeln har därför inte tillämpats för att beräkna förstahandshyran genom att proportionera hyresvärdens hyra för samtliga lägenheter enligt blockhyresavtalet.

A.C. hyrde av Stora Sköndals Framtid AB (hyresvärden) en lägenhet i andra hand om ett rum och kök. Hyran för lägenheten uppgick till 8 692 kr, inklusive varmvatten, värme och grundutbud för TV. Hyresförhållandet pågick från den 1 november 2023 till och med den 30 september 2024. Hyresvärden disponerade lägenheten enligt ett blockhyresavtal med fastighetsägaren.

A..C ansökte 2 den april 2024 om återbetalning av hyra och yrkade att hyresvärden skulle förpliktas att till henne återbetala ett belopp om 24 331 kr, varav 3 212 kr avsåg överhyra för perioden dagen före ansökan till och med den 30 september 2024. A.C. yrkade vidare att hyresnämnden skulle fastställa hyran till det skäliga beloppet om 6 483 kr per månad att gälla från dagen för ansökan.

Hyresvärden bestred yrkandet om återbetalning men vitsordade yrkandet om ränta som skäligt.

A.C. anförde bl.a. följande till stöd för sin talan. Enligt den s.k. takregeln i 12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken ska skälig hyra inte överstiga det som förstahandshyresgästen betalar. Hyresvärden har under 2023 haft en hyra per månad om 6 467 kr för lägenheten och under 2024 om 6 483 kr. Det utgör skälig hyra för lägenheten. Detta gäller trots de förpliktelser som bolaget har i förhållande till fastighetsägaren.

Hyresvärden anförde bl.a. följande som skäl för sitt bestridande. Det vitsordas inte att återbetalning ska ske med mellanskillnaden mellan utgående hyra och förstahandshyran. Bolaget har ett blockhyresavtal där bl.a. prövningslägenheten ingår. För blockhyresavtalet gäller reglerna om lokalhyra. Bolaget har hela underhållsansvaret för fastigheten, inklusive utbyte av vitvaror, städning av allmänna utrymmen, VVS och el. Bolaget betalar inte specifika hyror för de olika lägenheterna. Lägenheten var ny när hyresförhållandet inleddes och har en standard som förväntas av en modern lägenhet. En jämförelse med andra objekt visar att utgående hyra är skälig.

Hyresnämnden (f.d. hyresrådet Kjell E. Johansson och två intresseledamöter) anförde i beslut den 19 november 2024 följande.

Har den som hyr ut sin lägenhet i andra hand (hyresvärden) tagit emot en hyra som inte är skälig, ska hyresnämnden (enligt 12 kap. 55 f § första och andra stycket jordabalken) på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad denne uppburit utöver skäligt belopp jämte ränta.

I ett ärende om återbetalning ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan, att enligt vad som närmare anges i enligt 12 kap. 55 f § tredje stycket jordabalken. Om hyran sänks ska hyresnämnden ålägga hyresvärden att betala tillbaka vad denne uppburit för mycket jämte ränta.

Hyresnämnden har enligt reglerna om bruksvärdeshyra i 12 kap 55 § jordabalken att ta ställning till vad som är skälig hyra för hyresobjektet. Enligt lagrummet gäller att hyran inte är skälig om den påtagligt överstiger hyror för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I första hand skall då en jämförelse göras med lägenheter vars hyror har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Enligt fjärde stycket i nämnt lagrum kan hyran aldrig anses som skälig om den överstiger den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg får dock göras dels för möbler, utrustning och liknande, dels för andra nyttigheter med högst den kostnad som hyresvärden har för dem.

Om hyresgästen begär det ska hyresnämnden vidare i ett ärende om återbetalning av hyra också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan (12 kap. 55 f § tredje stycket jordabalken). Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens beslut ska hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket (12 kap 55 e § åttonde stycket jordabalken).

Parterna har inte åberopat något jämförelsematerial som kan ge ledning för hyressättningen. När hyran skall bedömas är hyresnämnden därför hänvisad till en mer allmän skälighetsbedömning. Denna får grundas på vad som framkommit om lägenheten, lägenhetens allmänna läge och andra bruksvärdefaktorer, vad parterna anfört om andra lägenheter samt den allmänna kännedom som nämnden har om hyror i aktuell kommun för lägenheter av liknande slag. I detta hänseende är det inte meningsfullt för hyresnämnden att konstatera mer än att en skälig hyra i vart fall inte understiger vad hyresvärden med de tillägg denne gjort gällande, erlagt till fastighetsägaren för lägenheten. Vid förevarande prövning är hyresnämnden, enligt vad som anges ovan under rubriken Rättsliga utgångspunkter, begränsad i sin slutsats så att en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalat, med nyttigheter, aldrig anses som skälig.

Hyresvärden har menat att vad denne betalt till fastighetsägaren ska få tillgodoräknas hyresvärden vid prövningen av skälig hyra. Hyresvärden har rätt att få tillgodoräkna sig kostnaden för nyttigheter. Vad hyresvärden här hänvisat till – underhållsansvar enligt avtal med fastighetsägaren för utbyte av vitvaror, sophantering, städning av allmänna utrymmen och egna administrativa kostnader – har denne dock inte visat är kostnader som i förevarande fall ska läggas till grund för beräkning av skälig hyra.

Hyresnämnden kan inte finna att den ska lägga till några nyttigheter A.C. skulle ha haft vid bedömning av skälig hyra. För tiden mellan A.C:s inflyttning i lägenheten den 1 november 2023 och dag för ansökan den 2 april 2024 leder detta till en återbetalningsskyldighet för hyresvärden – – – med 11 151 kr.

Hyresnämnden finner vidare att månadshyran för tiden från om med dag för ansökan, dvs. den 2 april 2024, till och med den 30 september 2024 skäligen kan fastställas med samma utgångspunkter som ovan redovisats, dvs till en månadshyra om 6 267 kr. Det betyder enligt följande uppställning att skälig hyra har överskridits så mycket att återbetalning ska ske – – – med 13 180 kr.

1 Hyresnämnden förpliktar hyresvärden att till A.C. återbetala 11 151 kr jämte ränta.

2 – – –

3 Hyresnämnden fastställer vidare hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan i hyresnämnden, dvs. den 2 april 2024, till 6 483 kr per kalendermånad och hyresnämnden förpliktar hyresvärden att till A.C. för tiden mellan den 2 april 2024 och den 30 augusti 2024 betala tillbaka 13 180 kr jämte ränta.

4 – – –

Hyresvärden yrkade att hovrätten skulle avslå A.C:s ansökan om återbetalning av hyra.

A.C. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.

Hyresvärden vidhöll det som anförts vid hyresnämnden och lade till bl.a. följande. Bolaget hyr en del av ett hus som omfattar 21 lägenheter. Hyresvärden betalar en bashyra om 1 411 00 kr för hela hyresobjektet med tillägg för indexerade hyreshöjningar. Det är en hyra som utgår från bestämmelserna om lokaler. Hyresvärden ansvarar vidare för kostnader för sådant som sophantering och liknande och har också ett ansvar för tillsyn och underhåll. Med hänsyn till detta kan inte den hyra som hyresvärden betalar anses vara en sådan hyra som avses i takregeln (12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken).

A.C. vidhöll det som anförts vid hyresnämnden och lade till bl.a. följande. Hon hyrde en bostad och inte en lokal. Skälig hyra får då inte överstiga hyresvärdens egen hyra enligt takregeln. Hyresvärdens kostnader för underhåll av vitvaror, sophantering eller liknande är inte nyttigheter som ska beaktas vid bedömningen av vad som utgör skälig hyra enligt takregeln.

Hovrätten (hovrättsråden Ulrika Beergrehn, Mats Holmqvist och Thomas Edling, referent) anförde i beslut den 27 juni 2025 följande.

Vid en prövning av skälig hyra för en lägenhet som hyrts ut i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. (Se den s.k. takregeln i 12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken.) En fråga i målet är om det finns någon sådan högsta tillåtna hyra som avses i den bestämmelsen.

Av utredningen i målet framgår att hyresvärden enligt avtalet med fastighetsägaren betalar ett samlat hyresbelopp för samtliga lägenheter och de utrymmen som ingår i upplåtelsen. Hyresvärden har också angett att någon hyra inte har bestämts för var och en av de olika lägenheterna, däribland den lägenhet som A.C. hyrt i andra hand. Hyresvärden har vidare bestritt att den hyra som betalats till fastighetsägaren kan ligga till grund för bedömning av skälig hyra enligt takregeln. Det som hyresvärden angett om att viss förstahandshyra betalats till fastighetsägaren för den i målet aktuella lägenheten måste i ljuset av det anförda förstås så att det rör sig om en illustrerande uträkning, snarare än en hyra för lägenheten i egentlig mening. Det är också så hyresvärdens inställning har angetts i hyresnämndens beslut.

Det är tydligt att skälig hyra enligt takregeln inte kan motsvara den hyra som hyresvärden betalar till fastighetsägaren för hela hyresobjektet. Frågan är snarast om det finns anledning att bestämma högsta godtagbara hyra genom att proportionera den hyra som hyresvärden betalat till fastighetsägaren utifrån hur stor del av det hyresobjekt som hyresvärden hyrt av fastighetsägaren som A.C. i sin tur har hyrt av hyresvärden.

I fråga om blockhyra förutsätts att upplåtelsen omfattar minst tre lägenheter (12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken). Utgångspunkten är alltså att fastighetsägaren och blockhyresgästen ingår ett avtal om blockhyra som omfattar flera olika lägenheter i den para­grafens mening. Mycket talar för att begreppet lägenhet bör ha samma innebörd i 12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken när det är fråga om blockhyra. Det innebär att det inte är fråga om upplåtelse av del av lägenhet i den mening som där avses, när en blockhyresgäst hyr ut en av flera lägenheter som omfattas av ett avtal om blockhyra.

I förarbetena anges att takregeln ska träffa hyresgäster som hyr ut en del av lägenheten till inneboende. Det ska förhindra att hyresgäster tjänar pengar på sin hyresrätt på den inneboendes bekostnad (prop. 2018/19:107 s. 46). Det är en situation som skiljer från den som är aktuell i det här målet. Det finns inget som tyder på att det varit avsett att hyran enligt ett avtal om blockhyra som innefattar ett stort antal lägenheter, allmänna utrymmen och även underhållsansvar ska proportioneras enligt takregeln. Tydligt är att takregeln inte fungerar särskilt bra i sådana fall. Det är t.ex. svårt att behålla en huvudregel om proportionering utifrån ytan då det är fråga om separata lägenheter som upp­låtits via ett avtal om blockhyra. Ett underhållsansvar för blockhyresgästen, eller ett ansvar för drift av ett hus, passar vidare mindre väl ihop med hur takregeln är konstruerad.

Mot den bakgrunden bedömer hovrätten att den hyra som hyresvärden betalar till fastig­hetsägaren inte ska ligga till grund för att enligt takregeln bestämma den (högsta möjliga) skäliga hyran för den lägenhet som A.C. har hyrt.

Frågan är då i detta fall om det finns förutsättningar för att bestämma skälig hyra genom en allmän skälighetsbedömning. Det är i allmänhet tillräckligt för att en sådan bedömning ska kunna göras att det finns uppgifter om några centrala bruksvärdesfaktorer. Som utgångspunkt är det andrahandshyresgästen som ska föra in de om­ständigheter som gör att bruksvärdet kan bedömas. (Se t.ex. Svea hovrätts beslut den 29 november 2024 i mål nr H 8744-24.) Det finns i målet vissa uppgifter om lägenhetens bruksvärdesfaktorer, t.ex. att den är av modern standard med disk- och tvättmaskin. Hovrätten anser dock att uppgifterna inte är tillräckliga för att efter en allmän skälighetsbedömning kunna bestämma att skälig hyra för lägenheten är lägre än den avtalade andrahandshyran.

Av det anförda följer att A.C:s yrkande om återbetalning ska avslås. Detsamma gäller hennes yrkande om att hyran ska fastställas för tiden efter att ansökan gavs in till hyres­nämnden. Hyresvärdens överklagande ska alltså bifallas.

Med ändring av hyresnämndens beslut (p. 1–4) avslår hovrätten A.C:s ansökan.