RH 2024:22
Sökord Förverkande · Andrahandsupplåtelse · Ringa betydelse
Hyresnämndsmål. Hyresgästens son bodde kvar i lägenheten efter att hyresgästen avlidit. Hyresvärden sade upp hyresavtalet cirka fem månader efter dödsfallet och gjorde gällande att hyresavtalet var förverkat med anledning av att lägenheten olovligen upplåtits i andra hand till sonen. Hovrätten bedömde att det som kunde läggas dödsboet till last var av ringa betydelse och att hyresrätten därmed inte var förverkad. Även fråga om tillstånd att överlåta hyresrätten och om hyresvärden skäligen kunde nöja sig med sonen som hyresgäst.
Hyresnämnden i Stockholm
F.L., numera dödsboet efter honom, hyrde en lägenhet av Nanläg Fastighetsförvaltning AB (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet och yrkade att avtalet inte skulle förlängas samt att dödsboet efter F.L. (dödsboet) skulle åläggas att flytta från lägenheten. Dödsboet bestred hyresvärdens yrkande och ansökte å sin sida om att få överlåta lägenheten till E.L. som var son till F.L.
Till stöd för att hyresavtalet skulle upphöra åberopade hyresvärden att hyresrätten förverkats eftersom dödsboet upplåtit lägenheten i andra hand utan tillstånd och inte visat giltig ursäkt, samt att det som låg dödsboet till last inte var av ringa betydelse. Hyresvärden gjorde i andra hand gällande att dödsboet genom olovlig andrahandsupplåtelse av lägenheten hade åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresvärden åberopade vidare att dödsboet saknade behov av lägenheten. Som skäl för avflyttning angav hyresvärden att F.L. hade avlidit och att lägenheten skulle upplåtas till bostadssökande för permanentboende. Hyresvärden gjorde gällande att det därför inte stred mot god sed i hyresförhållanden och inte var oskäligt mot dödsboet att hyresförhållandet upphörde. Eftersom hyresavtalet skulle upphöra fanns det inte någon hyresrätt att överlåta. Vidare kunde E.L. skäligen inte godtas som hyresgäst på grund av hans ekonomiska förhållanden med för låg inkomst i förhållande till hyran för lägenheten.
Dödsboet invände att hyresrätten inte hade hyrts ut olovligen i andra hand, varför vare sig ett förverkande av hyresrätten eller ett åsidosättande av hyresgästens förpliktelser förelåg i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Dödsboet gjorde även gällande att det hade giltig ursäkt och att det som låg dödsboet till last var av ringa betydelse. Dödsboet gjorde vidare gällande att det hade behov av lägenheten för att kunna överlåta den till E.L. Till stöd för yrkandet om överlåtelse av hyresrätten åberopade dödsboet att E.L. hade sammanbott tillsammans med sin far F.L. i deras gemensamma bostad fram till F.L:s bortgång och att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen.
Hyresnämnden (ordförande hyresrådet Eva Lärfars Persson) anförde i beslut den 24 oktober 2023 i huvudsak följande.
SKÄL
Rättslig utgångspunkt
Om hyresvärden har sagt upp ett hyresavtal har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom i vissa fall. Hyresgästen saknar rätt till förlängning bland annat om hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid, om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas eller om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap. 46 § första stycket l, 2 och 10 jordabalken).
Enligt 12 kap. 34 § första stycket jordabalken får en hyresgäst, som inte avser att använda sin bostadslägenhet, överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Enligt bestämmelsens andra stycke gäller första stycket också om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med hyresgästen. Om hyresvärden motsätter sig en överlåtelse har hyresgästen att styrka att förutsättningar för överlåtelse föreligger.
En hyresgäst får enligt 12 kap. 39 § första stycket jordabalken som huvudregel inte utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande.
Hyresnämndens bedömning
Är hyresrätten förverkad?
− − − Sedan bestämmelsen i 12 kap. 42 § första stycket 3 jordabalken från och med den 1 oktober 2019 ändrats har en hyresgäst inte längre möjlighet att undgå ett förverkande genom att göra rättelse eller ansöka om tillstånd och få ansökan beviljad, såsom var fallet tidigare. För att undgå ett förverkande måste hyresgästen i stället visa att han eller hon hade en giltig ursäkt för sitt agerande. Utgångspunkten är att en hyresgäst som väljer att upplåta sin lägenhet i andra hand ska känna till att det krävs samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden för upplåtelsen. Omständigheterna kan dock vara sådana att en hyresgästs agerande framstår som ursäktligt. Vidare är en hyresrätt inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.
Om en hyresgäst avlider eller efter en separation lämnat hemmet och maken bor kvar i lägenheten, är det överhuvudtaget inte fråga om en andrahandsupplåtelse. Detsamma gäller sambor (prop. 1967:141 s. 225; jfr Svea hovrätts beslut den 15 februari 2005 i mål nr ÖH 2396-04). Att en frånskild make bott kvar i lägenheten i avvaktan på att bodelning kunde genomföras har inte heller ansetts som en sådan upplåtelse (Svea hovrätts beslut den 7 februari 2008 i mål nr ÖH 7605-07). När det däremot gäller annan närstående som bor kvar i lägenheten sedan hyresgästen lämnat den, är det dock - fastän det handlar om personer som sammanbott - fråga om en andrahandsupplåtelse som kräver hyresvärdens tillstånd. Hyresgästen har i denna situation möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att överlåta hyresrätten till den närstående (12 kap. 34 § jordabalken).
Av utredningen i ärendet framgår att F.L. avled den 12 juni 2022, att hyresvärden fick vetskap om detta först i slutet av september 2022 efter egen efterforskning, att dödsboet först efter det att hyresvärden den 1 oktober 2022 efterfrågat kontakt med dödsboet återkom till hyresvärden den 5 oktober 2022 med en ansökan om att få överlåta hyresrätten till E.L. samt att hyresvärden därefter i början av oktober 2022 underrättade dödsboet om att begärd överlåtelse inte kunde godkännas med hänvisning till att E.L. hade för låg inkomst i förhållande till utgående hyra. Hyresvärden har sedan den 23 november 2022, med hänvisning till bland annat att lägenheten upplåtits i andra hand utan till¬stånd och att hyresrätten därför var förverkad, sagt upp hyresavtalet till upphörande den 28 februari 2023 samt den 9 december 2022 hänskjutit förlängningstvisten till hyresnämnden. Dödsboet har å sin sida först den 17 april 2023 inkommit till hyresnämnden med en ansökan om att få överlåta hyresrätten till E.L.
Hyresnämnden finner att efter det att hyresvärden i början av oktober 2022 avslagit dödsboets begäran om överlåtelse måste det ha stått klart för dödsboet att hyresvärden betraktade E.L:s kvarboende som en otillåten andrahandsupplåtelse. För att undvika konsekvenserna av detta förhållande har det ålegat dödsboet att skyndsamt agera genom att vid hyresnämnden ansöka om tillstånd att få överlåta hyresrätten (se Svea hovrätts avgörande den 2 december 2022 i mål nr ÖH 1681-22). Dödsboet har emellertid först den 17 april 2023, och således lång tid därefter, ingett en ansökan om överlåtelse till hyresnämnden.
Hyresnämnden gör bedömningen att dödsboet måste anses ha utan tillstånd upplåtit lägenheten i andra hand, i vart fall efter hyresvärdens besked om avslag av begärd överlåtelse av lägenheten i början av oktober 2022.
Som redogjorts för ovan är en hyresrätt inte förverkad om hyresgästen kan visa giltig ursäkt eller det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Dödsboet har som skäl för att ansökan till hyresnämnden gjordes först den 17 april 2023 hänvisat till att dödsboet hade svårt att hitta ett ombud som kunde åta sig boets ärende. Hyresnämnden finner emellertid inte att detta skäl utgör giltig ursäkt. Med hänsyn till den långa tid som förflutit från hyresvärdens besked om avslag på begäran om överlåtelse i början av oktober 2022 fram till det att dödsboet ansökte om överlåtelse vid hyresnämnden den 17 april 2023, en tid om drygt sex månader, finner hyresnämnden vidare att varken giltig ursäkt föreligger eller att det skulle var fråga om ringa betydelse varför dessa undantag från att hyresrätten ska anses förverkad inte är tillämpliga. Med hänsyn härtill är hyresrätten förverkad.
Hyresnämnden finner inte att det vid bedömningen av hyresavtalets upphörande ska tas hänsyn till barnkonventionen. Detta med hänsyn till att det är till E.L., myndig sedan år 2021, som dödsboet ansökt om att få överlåta hyresrätten till och som är den som i dag har sin bostad i lägenheten. Det förhållandet att E.L:s mor, M.U.L., tillsammans med lillebror J.L. - vilka i dag har stadigvarande bostad på annan adress - har för avsikt att framöver flytta till lägenheten förändrar inte den bedömningen.
Hyresnämnden finner således sammantaget att hyresförhållandet ska upphöra. Hyresvärdens talan ska således bifallas. Mot bakgrund av att hyresrätten upphört kan redan av det skälet någon överlåtelse inte komma till stånd. Dödsboets ansökan ska således avslås.
I enlighet med vad som framgår av bestämmelsen i 12 kap. 52 § första stycket jordabalken får när hyresavtalet upphör på grund av förverkande uppskov medges hyresgästen endast om hyresvärden samtyckt till det. Med hänsyn till att hyresvärden medgett uppskov med avflyttningen fram till den 31 december 2023 kan längre uppskov än så inte medges dödsboet.
SLUT
1 Hyresnämnden bifaller hyresvärdens upphörsyrkande. Av detta följer att hyresavtalet mellan Nanläg Fastighetsförvaltning AB och dödsboet avseende lägenheten på − − − inte ska förlängas, varför det upphört den 28 februari 2023.
2 Hyresnämnden avslår dödsboets ansökan om tillstånd att få överlåta hyresrätten till lägenheten på − − − till E.L.
3 Hyresnämnden medger dödsboet uppskov med att flytta från lägenheten till och med den 31 december 2023.
4 Hyresnämnden ålägger med stöd av 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder dödsboet att flytta från lägenheten, jämte tillhörande källarutrymme nr 1, senast den 2 januari 2024 kl. 12.00.
5 Hyresnämnden fastställer att för tiden från det att hyresavtalet upphörde och under den tid dödsboet har rätt att bo kvar i lägenheten ska hyresavtalets villkor - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - gälla oförändrade.
Svea hovrätt
Dödsboet överklagade och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden. Dödsboet yrkade även bifall till sin ansökan om överlåtelse av hyresrätten till E.L. För det fall att överklagandet skulle avslås begärde dödsboet uppskov med att flytta till månadsskiftet närmast efter tre månader från hovrättens beslut.
Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras men medgav uppskov med att flytta till den 31 juli 2024.
Parterna yrkade ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten i den del som avsåg ansökan om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten.
Parterna vidhöll vad de hade anfört i hyresnämnden och tillade därutöver bl.a. följande.
Dödsboet
Av uppsägningen av hyresavtalet framgick bland annat att "rätt till överlåtelse saknas" och att uppsägningen kommer att överlämnas till hyresnämnden för rättslig prövning. Däremot framgick ingenting om dödsboets möjlighet att behålla hyresrätten genom att vidta rättelse. Hyresvärdens information var felaktig på så sätt att den angav att dödsboet saknade rätt att överlåta. Dödsboet hade därför fog att förutsätta att det inte var brådskande att inkomma med en ansökan om överlåtelse till hyresnämnden då boet redan hade begärt hyresvärdens tillstånd. Det stämmer inte att hyresvärden under telefonsamtalet i början av oktober 2022 lämnade information till H.L. om att värden ansåg att E.L:s kvarboende utgjorde en olovlig upplåtelse av lägenheten. H.L. och K.L. är inte dödsbodelägare. De kan inte utan uttryckligt samtycke från dödsbodelägarna delges information om hyresvärdens inställning till E.L:s kvarboende i lägenheten. Den fullmakt som har utställts för H.L. ger inte utrymme för en hyresvärd att delge fullmaktshavaren en formell uppsägning eller informell information som kan ligga till grund för ett förverkande av hyresavtalet. Dödsboet fick först genom uppsägningen den 23 november 2022 klart för sig att hyresvärden inte accepterade E.L:s kvarboende. E.L. har sedan den 15 april 2024 en timanställning − − − och erhåller lön enligt kollektivavtal, dvs. 144 kr per timme. Han har ett sparkapital som uppgår till cirka 420 000 kr.
Hyresvärden
Lägenheten har efter F.L:s dödsfall den 12 juni 2022 nyttjats självständigt av E.L. H.L. och K.L. är behöriga att ta emot information för dödsboets räkning. De har uppträtt och agerat som ombud och företrädare för dödsboet. H.L. har sedan den 22 juni 2022 haft skriftliga fullmakter att företräda dödsbodelägarna. E.L. har inte ekonomiska förutsättningar att klara av hyran för lägenheten, som numera uppgår till 10 177 kr per månad.
Hovrätten höll muntlig förhandling och tog del av utredningen i målet. Förhör hölls med E.L. Därutöver hördes H.L., K.L. och A.E som nya vittnen. Viss ny skriftlig bevisning åberopades av parterna.
Hovrätten (hovrättsråden Anne Kuttenkeuler, Carin Häckter, referent, och Mats Holmqvist) anförde i beslut den 21 maj 2024 följande.
SKÄL
Hyresnämnden har i allt väsentligt redogjort för den rättsliga regleringen. Till detta bör läggas att reglerna om förverkande av en hyresrätt bygger på att hyresavtalet sägs upp med anledning av just det förhållande som föranleder förverkande. I dessa fall är prövningstidpunkten den tidpunkt vid vilken hyresavtalet sagts upp till upphörande. När frågan om förlängning av hyresavtal prövas med tillämpning av 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken, alltså då hyresgästen påstås ha åsidosatt sina förpliktelser utan att hyresrätten är förverkad, är det däremot möjligt att beakta omständigheter hänförliga till tiden efter uppsägningen vid bedömningen av om hyresavtalet ska upphöra. (Se RH 2019:5.)
Hovrätten börjar, liksom hyresnämnden, med att pröva om hyresrätten är förverkad.
Av utredningen framgår att H.L. den 5 oktober 2022 kontaktade hyresvärden, genom A.E., med anledning av hyresvärdens önskan att komma i kontakt med någon av dödsbodelägarna. Vad som sades vid det telefonsamtalet framstår som något oklart. Till skillnad från hyresnämnden anser hovrätten därför inte att det är visat att hyresvärden redan i början av oktober 2022 underrättat dödsboet om att begärd överlåtelse till E.L. inte kunde godkännas eller att det då ändå stått klart för dödsboet att hyresvärden ansåg att det var fråga en otillåten andrahandsupplåtelse. Däremot framgår det av både H.L:s och A.E:s uppgifter att hyresvärden vid telefonsamtalet den 24 oktober 2022 klargjort sin inställning att upplåtelsen till E.L. inte accepterades. H.L. har haft fullmakt att företräda dödsbodelägarna och han har själv uppgett att skälet till telefonsamtalet med hyresvärden var att han hade fått en fullmakt från dödsboet för att hjälpa till med det här, dvs. överlåtelse av hyresavtalet på E.L.
I vart fall efter hyresvärdens besked per telefon den 24 oktober 2022 att värden inte accepterade överlåtelse av hyresavtalet till E.L., måste det därför ha stått klart för dödsboet att hyresvärden betraktade E.L:s kvarboende som en otillåten andrahandsupplåtelse. För att undvika konsekvenserna av detta har det ålegat dödsboet att skyndsamt agera genom att vid hyresnämnden ansöka om tillstånd om att få överlåta hyresrätten. Det innebär att dödsboet inte har kunnat förhålla sig passivt under någon längre tid, men det måste samtidigt beredas rimlig tid att förbereda och faktiskt ge in en ansökan om överlåtelse av hyresrätten till hyresnämnden. Vid tidpunkten för uppsägningen hade det gått en månad utan att någon sådan ansökan hade gjorts. Dödsboet, som visserligen företräddes av dödsbodelägarnas farfar, bestod av två underåriga barn som hastigt hade förlorat sin far bara fem månader tidigare. Vid dessa förhållanden, och särskilt med beaktande av den relativt korta tid som förflutit mellan telefonsamtalet den 24 oktober 2022 och uppsägningen, får det som kan läggas dödsboet till last i fråga om förverkande bedömas vara av ringa betydelse. Hyresrätten är därmed inte förverkad.
Hovrätten väljer att därefter ta ställning till frågan om det finns förutsättningar att överlåta hyresrätten till E.L. och den därmed sammanhängande frågan om hyresavtalet ska upphöra på grund av att dödsboet saknar behov av lägenheten.
I den delen gör hovrätten följande bedömning. Utgångspunkten är att den som ska överta en hyresrätt själv ska kunna betala hyran. Det ska därvid göras en helhetsbedömning av hyresgästens betalningsförmåga (jfr Svea hovrätts beslut den 26 november 2007 i mål nr ÖH 4801-07). Är det tveksamt om den nya hyresgästen har tillräckligt god ekonomi, kan ett borgensåtagande i vissa fall medföra att hyresgästen ändå kan godtas (se t.ex. Svea hovrätts beslut den 4 april 2007 i mål nr ÖH 10288-06). Situationen får emellertid inte vara sådan att hyresvärden kan komma att behöva ta borgensförbindelsen i anspråk mycket kort tid efter en överlåtelse. Det ska inte hyresvärden behöva acceptera. (Se t.ex. Svea hovrätts beslut den 28 maj 2009 i mål nr ÖH 5403-08.)
Av utredningen i målet framgår att E.L. relativt nyligen har avslutat sin gymnasieutbildning och att han fortfarande inte har en säker inkomst som kan täcka de månatliga hyresinbetalningarna. Det har inte framkommit att hans inkomster kommer att öka nämnvärt under överskådlig tid. Dödsboet har i all väsentligt stått för hyresinbetalningarna sedan F.L:s bortgång. E.L:s sparkapital är visserligen tillräckligt för att täcka hyreskostnaderna under drygt tre år framöver. I avsaknad av en säker inkomst måste det dock ifrågasättas hur hans övriga levnadsomkostnader då ska kunna finansieras.
Mot den bakgrunden anser hovrätten att dödsboet inte har visat att E.L. har tillräckliga inkomster för att betala hyran för lägenheten. Det förhållandet att hans farföräldrar har sagt sig kunna gå i borgen för hans förpliktelser motiverar ingen annan bedömning. Hyresvärden kan därför inte skäligen nöja sig med honom som hyresgäst. Det finns därmed inte förutsättningar att bifalla dödsboets ansökan om tillstånd att överlåta hyresrätten. Det har inte framkommit att dödsboet har något annat behov av lägenheten än att överlåta den. Hyresvärden har angett ett sakligt skäl för uppsägningen. Det kan då inte anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara oskäligt mot dödsboet att hyresförhållandet upphör. Överklagandet ska alltså avslås.
− − − Det finns inte skäl att ge dödsboet längre uppskov med att flytta än vad hyresvärden har medgett.
Dödsboet ska ersätta hyresvärdens rättegångskostnad i hovrätten i den del som avser ansökan om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten. − − −
BESLUT
1 Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut bara på så sätt att dödsboet ges uppskov med att flytta till den 31 juli 2024. Dödsboet är skyldig att flytta den 1 augusti 2024.
2 Dödsboet ska ersätta Nanläg Fastighetsförvaltning AB:s rättegångskostnad i hovrätten med − − −.