RH 2024:41

Sökord Hyresnämndsmål · Förlängning av hyresavtal · Andrahandsupplåtelse · Överlåtelse av hyresrätt

Hyresnämndsmål. Sedan det framkommit att hyresgästen var avliden sade hyresvärden upp hyresavtalet, medan dödsboet ansökte om att få överlåta hyresrätten till hyresgästens son som bodde kvar i lägenheten. Hovrätten bedömde att lägenheten sedan dödsfallet varit upplåten av dödsboet i andra hand till sonen och detta utan hyresvärdens tillstånd. Hovrätten gjorde vissa uttalanden om när en otillåten andrahandsupplåtelse bedöms som så allvarlig att hyresavtalet skäligen ska upphöra, trots en ansökan om tillstånd till överlåtelse. En omständighet som talar för att hyresavtalet ska upphöra är att dödsboet utan godtagbara skäl förhåller sig passivt under en längre tid och underlåter att ansöka om tillstånd. I sammanhanget kan det få betydelse om hyresvärden har klargjort att andrahandsupplåtelsen inte godtas.

K.H. hyrde en lägenhet av Aktiebolaget Stockholmshem (hyresvärden). Sedan K.H. avled år 2018 (vilket dock inte kom att registreras i Sverige förrän år 2021) inträdde dödsboet i hyresförhållandet. Hyresvärden sade upp hyresavtalet till upphörande den 31 mars 2022 och hänsköt förlängningstvisten till hyresnämnden den 5 oktober 2021. Dödsboet motsatte sig att avtalet skulle upphöra och begärde för egen del att få överlåta hyresrätten till K.H:s son M.H.

Det antecknades att det hos hyresnämnden även funnits ett tidigare ärende rörande samma lägenhet. Ärendet avsåg en uppsägning från hyresvärden av K.H:s hyresavtal till den 30 april 2020. Ärendet återkallades av hyresvärden sedan det kommit fram att K.H. avlidit redan år 2018.

Till stöd för att hyresavtalet skulle upphöra anförde hyresvärden bl.a. följande. Det är inte oskäligt eller i strid mot god sed i hyresförhållandet att hyresavtalet upphör eftersom K.H. avled år 2018 och dödsboet saknar behov av lägenheten som bostad. Hyresvärden har för egen del behov av lägenheten för att hyra ut den till bostadssökande. Vidare har hyresgästen, genom att olovligen hyra ut lägenheten i andra hand, åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas. Lägenheten har varit uthyrd i andra hand utan tillstånd sedan år 2014, eller i vart fall sedan år 2018 då K.H. avled. Från år 2014 till år 2018 hyrdes lägenheten ut i andra hand till K.H:s barnbarn L.W. Efter det att K.H. avled har ingen varit folkbokförd på lägenhetens adress, men lägenheten har alltjämt upplåtits i andra hand. I första hand har lägenheten varit olovligen upplåten i andra hand till annan än M.H., som enligt hyresvärden inte bott i lägenheten. I andra hand har lägenheten i vart fall varit upplåten i andra hand utan tillstånd till M.H. och hyresavtalet ska då ändå upphöra.

Dödsboet anförde bl.a. följande. Det har inte förekommit någon upplåtelse i andra hand. Dödsboet har vidare behov av lägenheten för att få överlåta hyresrätten till denna till M.H. M.H. har varaktigt sammanbott med K.H. sedan i vart fall år 2011 och fram till hennes död år 2018. Dödsboets lägenhet är hans enda bostad. Även L.W., M.H:s dotter, sammanbodde med M.H. och K.H. under i vart fall de tre år som hon var folkbokförd på lägenhetens adress.

Hyresnämnden (hyresrådet Anna-Karin Larsson och två intresseledamöter) anförde i beslut den 17 maj 2023 i huvudsak följande.

Om en hyresvärd har sagt upp ett hyresavtal har en hyresgäst ändå som utgångspunkt rätt till förlängning av avtalet. Det gäller dock inte om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas – t.ex. genom att olovligen upplåta lägenheten i andra hand. När det gäller en annan närstående än en make eller sambo som bor kvar i en lägenhet sedan hyresgästen lämnat den är det – även om det skulle handla om personer som sammanbott – fråga om en andrahandsupplåtelse som kräver hyresvärdens tillstånd (se t.ex. Svea hovrätts beslut den 28 juni 2016 i mål nr ÖH 4266-15).

Någon rätt till förlängning av hyresavtalet finns inte heller om det annars inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap. 46 § första stycket 2 och 10 jordabalken). Det sistnämnda innebär till exempel att en hyresgäst som inte längre har behov av lägenheten inte har rätt till förlängning av hyresavtalet. Ett dödsbo kan ha behov av en lägenhet för att få överlåta hyresrätten till denna. Ett dödsbo får enligt 12 kap. 34 § andra stycket jordabalken överlåta hyresrätten till en dödsbodelägare eller annan närstående som varaktigt sammanbott med den avlidne. Sådant tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen.

Enbart den omständigheten att en ansökan om att få överlåta hyresrätten till en lägenhet görs efter relativt lång tid hindrar inte bifall till ansökan (se RBD 42:81 och RBD 27:92). En förutsättning för att hyresförhållandet ska kunna överlåtas är dock att hyresrätten inte har upphört. En otillåten andrahandsupplåtelse till en person som blivit kvar i hyresrätten, efter det att hyresgästen lämnat den, bedöms enligt praxis sällan vara så allvarlig att hyresavtalet skäligen ska upphöra enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken, i de fall hyresnämnden finner att det föreligger förutsättningar för en överlåtelse enligt 12 kap. 34 § jordabalken (jfr ex. Svea hovrätts beslut den 28 juni 2016 i mål nr ÖH 4266-15). Om andrahandsupplåtelsen är så pass allvarlig att den medför att avtalet har upphört, kan dock den situationen uppstå att det inte finns någon hyresrätt att överlåta, oavsett om förutsättningarna för en överlåtelse i övrigt skulle finnas (se Svea hovrätts beslut den 12 april 2018 i mål nr ÖH 3822-17).

Det är hyresvärden som har bevisbördan för sina påståenden om att en lägenhet olovligen upplåts i andra hand och att hyresgästen saknar behov av lägenheten. Hyresgästen har å andra sidan bevisbördan för att förutsättningarna för att hyresrätten ska få överlåtas är uppfyllda.

Hyresnämnden börjar med att ta ställning till om den aktuella lägenheten har varit upplåten i andra hand och om en sådan andrahandsupplåtelse är så allvarlig att hyresavtalet skäligen ska upphöra. Den frågan är i sin tur nära kopplad till frågan om det finns förutsättningar för en överlåtelse av hyresrätten till M.H. För att en rätt till överlåtelse ska föreligga krävs att samboendet mellan K.H. och M.H. har varit av visst slag och att det har varat under viss tid. Vidare krävs att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Både för rätten till förlängning av hyresavtalet och för rätten att överlåta hyresrätten kan det dock ha betydelse att ansökan om överlåtelse har dröjt.

Hyresnämnden konstaterar att M.H:s uppgifter om sitt och moderns sammanboende i lägenheten genomgående har varit förhållandevis svävande. De vittnen som hörts har dock alla berättat att de uppfattat att M.H. bott i lägenheten. De flesta har också uppgett att hans mamma bott där. Ingen av de hörda har dock egentligen kunnat berätta närmare om boendet.

När det gäller de uppgifter om en andrahandsupplåtelse till annan än M.H. som förekommer i ärendena och som hyresvärden lagt fram konstaterar hyresnämnden att mycket förvisso talar för att lägenheten åtminstone vid den tidpunkt då den brottmålsdom som bolaget gett in meddelades (år 2016) självständigt brukades av M.H:s dotter L.W. Den utredning som har lagts fram är dock inte tillräcklig för att det ska kunna anses visat att lägenheten under hela den tid som L.W. var folkbokförd i lägenheten var bosatt där ensam, jfr de grannar som vittnat om att M.H. varit bosatt i lägenheten även under denna tid. Att anställda hos hyresvärden vid en lägenhetskontroll i januari 2020 träffade på två unga killar som inte svarat på frågor om var K.H. befann sig utesluter inte heller att M.H. var bosatt i lägenheten vid samma tidpunkt. I ärendet omnämns exempelvis M.H:s son, som skulle kunna passa in på beskrivningen. Det är dock uppenbart att lägenheten vid denna tidpunkt inte längre beboddes av K.H. eftersom hon vid den tidpunkten sedan mer än ett år tillbaka var avliden. Annat är således inte visat i ärendet än det som framgår av M.H:s egna uppgifter, som i denna del stöds av den muntliga bevisning som dödsboet har lagt fram, nämligen att M.H. i vart fall under den övervägande delen av tiden från 2011 och framåt har varit bosatt i lägenheten.

I ärendet är vidare klarlagt att hyresvärden första gången sade upp hyresavtalet i januari 2020 på grund av att lägenheten enligt bolaget var olovligen upplåten i andra hand och att K.H. saknade behov av lägenheten. M.H. bestred för sin mors räkning uppsägningen men utan att upplysa om att modern sedan mer än ett år var avliden. Först sedan detta, ytterligare mer än ett år senare, hade uppmärksammats av svenska myndigheter och hyresvärden ansökte M.H. för dödsboets räkning om att få överlåta hyresrätten till honom.

Dödsboet har alltså i vart fall genom ställföreträdaren M.H., som bodde kvar i lägenheten, redan under våren 2020 uppmärksammats på att hyresvärden inte accepterade att någon annan än K.H. bodde i lägenheten. Trots detta har M.H. och möjligen även andra fortsatt att bo kvar i lägenheten och därtill även hävda att K.H. alltjämt var i livet och – som det får uppfattas – bodde kvar. Först i oktober 2021 ansökte dödsboet om att få hyresnämndens tillstånd att överlåta hyresrätten. Enligt hyresnämnden kan inte någon annan slutsats dras av detta än att dödsboet genom agerandet – som är att jämställa med att boet utan tillstånd upplåtit lägenheten i andra hand till M.H. – i så hög grad har åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet att detta skäligen inte bör förlängas. Hyresavtalet ska därför förklaras ha upphört att gälla den 31 mars 2022, enligt den hyresvärdens ansökan som prövas nu. Eftersom hyresavtalet ska upphöra att gälla vid den tidpunkten finns det ingen hyresrätt att överlåta. Dödsboets ansökan om att få överlåta hyresrätten ska därför avslås.

Vid denna bedömning saknas det anledning för hyresnämnden att ta ställning till om M.H. har sammanbott med sin mor i lägenheten under sådana förhållanden att förutsättningar för en överlåtelse i övrigt har förelegat. Inte heller blir det relevant att ta ställning till om hyresvärden skäligen behöver nöja sig med förändringen. – – –.

1 Hyresnämnden bifaller hyresvärdens ansökan. Det innebär att hyresavtalet mellan hyresvärden och dödsboet beträffande en bostadslägenhet på – – – har upphört att gälla den 31 mars 2022.

2 Hyresnämnden avslår dödsboets ansökan om att få överlåta hyresrätten till den aktuella lägenheten till M.H. – – –

Dödsboet överklagade hyresnämndens beslut samt yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan om att hyresavtalet skulle upphöra och bifalla dödsboets ansökan om överlåtelse av hyresrätten till M.H.

Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.

Parterna yrkade ersättning för rättegångskostnader i hovrätten beträffande den del av målet som gällde frågan om tillstånd för dödsboet att överlåta lägenheten.

Parterna vidhöll i allt väsentligt vad de hade anfört i hyresnämnden och tillade bl.a. följande.

Dödsboet ansökte om samtycke hos hyresvärden och om tillstånd för överlåtelsen hos hyresnämnden redan innan hyresvärdens uppsägning. Uppsägningen föregicks inte av någon tillsägelse att vidta rättelse. M.H. har en psykiatrisk sjukdomsproblematik som förvärrades bl.a. på grund av moderns bortgång, vilket är anledningen till att han inte meddelade utomstående att hans mor gått bort. Varken M.H. eller dödsboet har påstått att K.H. alltjämt var i livet och M.H. har inte haft något uppsåt att vilseleda. M.H. bedöms inte kunna bo i någon annan lägenhet i sitt nuvarande psykiska tillstånd. Med hänsyn till hans sjukdomsbild kan han inte anses ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det finns grund för uppsägning. Han har inte flyttat utomlands. Förvaltningsrättens dom rörande folkbokföring är överklagad.

Hyresvärden var tvungen att återkalla den första uppsägningen av den 29 januari 2020 eftersom den tillsänts en avliden person och därmed var ogiltig. Eftersom K.H. enligt familjebevis från Skatteverket saknade bröstarvingar var hyresvärden tvungen att avvakta att dödsboet skulle inkomma med bouppteckning för att kunna adressera uppsägningen till ställföreträdare för dödsboet. Det görs inte gällande att hyresrätten är förverkad, varför det saknas anledning att resonera om att bolaget hanterat uppsägningen felaktigt genom att inte sända en anmodan om rättelse. Hyresvärden vitsordar M.H:s diagnos men anser att den saknar betydelse i målet. M.H. är numera folkbokförd i – – – och förvaltningsrätten har avslagit hans överklagande av Skatteverkets beslut om folkbokföring.

Hovrätten höll muntlig förhandling och tog del av utredningen i målet. Tilläggsförhör hölls med M.H. Ny skriftlig bevisning åberopades av båda parterna.

Hovrätten (hovrättsråden Anne Kuttenkeuler och Hanna Carysdotter samt tf. hovrättsassessorn Erik Thilén, referent) anförde i beslut den 31 maj 2024 följande.

Hovrätten har i målet att pröva dels hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet ska förklaras ha upphört den 31 mars 2022, dels dödsboets begäran om tillstånd att överlåta hyresrätten till M.H. Hovrätten börjar, liksom hyresnämnden, med att pröva om lägenheten har varit upplåten i andra hand och om dödsboet genom det har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken). Om så är fallet och hyresrätten har upphört finns det nämligen ingen hyresrätt att överlåta, oavsett om förutsättningarna för en överlåtelse i övrigt skulle finnas (se t.ex. Svea hovrätts beslut i mål ÖH 3822-17).

I målet är utrett att K.H. avled den 4 november 2018. Hovrätten instämmer vidare i hyresnämndens bedömning att det är utrett att M.H. under den övervägande delen av tiden från 2011 och framåt har varit bosatt i prövningslägenheten och att han bodde där när K.H. avled.

När det gäller en annan närstående än en make eller sambo som bor kvar i en lägenhet sedan hyresgästen lämnat den är det – fast det handlar om personer som sammanbott – fråga om en andrahandsupplåtelse som kräver hyresvärdens tillstånd (se t.ex. Svea hovrätts beslut i mål ÖH 4266-15 och ÖH 2569-21). Detta gäller även då hyresgästen avlidit (jfr t.ex. mål ÖH 1362-21 och ÖH 1681-22). Enligt hovrättens bedömning måste så även vara fallet om den närstående som bor kvar är dödsbodelägare. Lägenheten har alltså i vart fall sedan K.H. avled varit upplåten av dödsboet i andra hand till M.H. och detta utan hyresvärdens tillstånd.

Enligt 12 kap. 34 § jordabalken har dödsboet möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att överlåta hyresrätten till den närstående. I avvaktan på en sådan prövning bedöms en otillåten andrahandsupplåtelse sällan som så allvarlig att hyresavtalet skäligen ska upphöra enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. En omständighet som talar för att hyresavtalet ska upphöra är dock att dödsboet utan godtagbara skäl förhåller sig passivt under en längre tid och underlåter att ansöka om tillstånd till överlåtelse. I sammanhanget kan det få betydelse om hyresvärden har klargjort att andrahandsupplåtelsen inte godtas (jfr t.ex. Svea hovrätts beslut i mål ÖH 2569-21, ÖH 1681-22 och H 14321-23).

Av utredningen framgår att hyresvärden sade upp K.H:s hyresavtal i januari 2020. Som grund åberopades att hon saknade behov av lägenheten eftersom hon var bosatt på annan adress samt att hon olovligen upplät lägenheten i andra hand. Hyresvärden hänsköt tvisten till hyresnämnden i april 2020. M.H. bestred uppsägningen för K.H:s räkning men utan att upplysa om att modern var avliden. Såvitt framkommit registrerades inte K.H:s dödsfall i folkbokföringen förrän i augusti 2021. Annat har inte framkommit än att det var först då hyresvärden uppmärksammades om att hon var avliden. Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att dödsboet genom ställföreträdaren M.H. i vart fall under våren 2020 uppmärksammades på att hyresvärden inte accepterade att någon annan än K.H. bodde i lägenheten. M.H. fortsatte trots detta att bo kvar i lägenheten och därtill även hävda att K.H. alltjämt var i livet. Dödsboet ansökte först i september 2021 om hyresvärdens samtycke att överlåta hyresrätten och först i oktober 2021 om hyresnämndens tillstånd till överlåtelse, dvs. mer än ett år efter hyresvärdens klargörande. Enligt hovrättens bedömning har dödsboet genom den otillåtna andrahandsupplåtelsen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. Det som framkommit om M.H:s hälsotillstånd medför ingen annan bedömning. Eftersom hyresavtalet har upphört att gälla den 31 mars 2022 finns det ingen hyresrätt att överlåta. Dödsboets överklagande ska därför avslås.

Vid denna utgång ska dödsboet ersätta hyresvärden för dess rättegångskostnader i hovrätten till den del de avser frågan om överlåtelse av hyresrätten enligt 12 kap. 34 § jordabalken (se 12 kap. 73 § jordabalken). – – –.

1 Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut bara på så sätt att dödsboet ges uppskov med att flytta till den 31 augusti 2024. Dödsboet är därmed skyldigt att flytta den 2 september 2024.

2 Dödsboet ska betala ersättning för hyresvärdens rättegångskostnader i hovrätten med – – –.