RH 2024:19

Sökord Återbetalning av hyra · Bulvanförhållande

Hyresnämndsmål. En andrahandshyresgäst gjorde gällande att det förelåg ett bulvanförhållande mellan förstahandshyresgästen och fastighetsägaren och riktade en ansökan om återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 f § jordabalken mot fastighetsägaren. Hovrätten bedömde att det i relationen mellan andrahandshyresgästen och fastighetsägaren inte är fråga om en upplåtelse av lägenheten i andra hand och att 12 kap. 55 f § jordabalken därför inte är tillämplig i den del en ansökan om återbetalning av hyra riktas mot fastighetsägaren. Eftersom det inte var fråga om en tvist enligt den paragrafen var hyresnämnden inte behörig att pröva tvisten.

Hyresnämnden i Stockholm

M.A. Consulting AB hyrde en lägenhet av Företagsbostäder Sverige AB, som i sin tur hyrde lägenheten av fastighetsägaren B.M.

M.A. Consulting AB ansökte om återbetalning av hyra och ändring av hyresvillkor mot Företagsbostäder Sverige AB och B.M. Hyresnämnden registrerade två ärenden i anledning av ansökan, dels ett avseende ändring av hyresvillkor, dels ett avseende återbetalning av hyra. Ärendena handlades gemensamt.

M.A. Consulting AB yrkade att hyresnämnden skulle fastställa hyran för prövningslägenheten till 145 140 kr per år att gälla från dagen för ansökan samt att hyresnämnden skulle besluta att Företagsbostäder Sverige AB och B.M. solidariskt skulle återbetala 44 085 kr till M.A. Consulting AB motsvarande vad det bolaget erlagt i hyra utöver skäligt belopp, samt ränta enligt 5 § räntelagen.

B.M. bestred ansökan såväl vad avser återbetalning av hyra som villkorsändring av densamma. B.M. gjorde gällande att talan mot honom skulle avvisas då det inte förelåg något rättsförhållande mellan honom och M.A. Consulting AB.

M.A. Consulting AB bestred att talan skulle avvisas såvitt avser B.M.

Hyresnämnden beslutade att vilandeförklara del av målen (dvs. den del av talan som riktade sig mot Företagsbostäder Sverige AB) i avvaktan på lagakraftvunnet beslut mot B.M.

M.A. Consulting AB anförde i huvudsak följande till stöd för sin ansökan. M.A. Consulting AB hyr sedan 1 februari 2023 prövningslägenheten i andra hand av Företagsbostäder Sverige AB. Nuvarande hyra är oskälig och påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Företagsbostäder Sverige AB har tagit emot en hyra som inte är skälig. Omständigheterna kring hyresförhållandet är sådana att M.A. Consulting AB har samma rätt i förhållande till fastighetsägaren B.M. som bolaget skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten (se 7 kap. 31 § jordabalken). M.A. Consulting AB har i en skrivelse till Företagsbostäder Sverige AB begärt ändring av hyresvillkoren. Meddelandet skickades med rekommenderat brev den 10 mars 2023. Parterna har inte kunnat träffa en överenskommelse om ändring av hyran eller återbetalning av redan betalt belopp utöver skälig hyra. Företagsbostäder Sverige AB har tagit emot en hyra som inte är skälig och ska därför solidariskt med fastighetsägaren B.M. återbetala vad som mottagits utöver skälig hyra.

B.M. anförde bl.a. följande. Han har upplåtit den aktuella lägenheten till Företagsbostäder Sverige AB genom ett blockhyresavtal som har godkänts av hyresnämnden. Vem eller vilka som hyr lägenheterna i andra hand av Företagsbostäder Sverige AB har han ingen insyn i och inget inflytande över. Han har aldrig tagit emot någon hyra av M.A. Consulting AB och kan således inte bli skyldig att återbetala någon hyra till M.A. Consulting AB. Inte heller finns det något hyresavtal mellan B.M. och M.A. Consulting AB varför det rimligtvis inte heller kan bli aktuellt att ändra några hyresvillkor dessa parter emellan. Han äger fastigheten och upplåter inte lägenheten i andra hand.

Hyresnämnden (hyresrådet Hans G. Johansson) anförde i beslut den 28 september 2023 följande.

SKÄL

Hyresnämndens prövning

Inledningsvis noterar hyresnämnden att M.A. Consulting AB dels har ansökt om återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 f § jordabalken, dels om villkorsändring av hyra. Ansökningarna har riktat sig mot Företagsbostäder Sverige AB och B.M. När det gäller ansökan om återbetalning av hyra har M.A. Consulting AB gjort gällande att återbetalningsskyldigheten ska vara solidarisk mellan Företagsbostäder Sverige AB och B.M. Annat har inte framkommit än att M.A. Consulting AB alltjämt hyr prövningslägen¬heten.

När det gäller villkorsändring av hyra har meddelanden enligt 12 kap. 54 § jordabalken skickats till Företagsbostäder Sverige AB, varför hyresnämnden lade upp ett sär¬skilt ärende i denna del. Nämnden finner anledning att påpeka att en villkorsändring kan prövas inom ramen för prövning av återbetalningsskyldighet, 12 kap. 55 f § tredje stycket jordabalken om sådant yrkande framställs. Vid en sådan prövning behöver inte ett särskilt meddelande skickas till hyresvärden.

Hyresnämnden prövar nu i beslut om talan mot B.M. ska avvisas i anledning av B.M:s invändning. M.A. Consulting AB har gjort gällande att B.M. ska anses som hyresvärd beträffande förhyrningen och då har nämnden att pröva frågan om återbetalningsskyldig¬het inom ramen för själva saken. Med anledning av att M.A. Consulting AB har ansökt om villkorsändring av hyra gentemot B.M. har nämnden i denna del i första hand att ex officio pröva om M.A. Consulting AB har iakttagit formalia.

Tillämpliga lagbestämmelser

Villkorsändring

Av 12 kap. 54 § jordabalken framgår att om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyres-villkoren skall ändras, ska han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till motparten. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med villkor som angetts i ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning.

Återbetalning av hyra

Bestämmelsen i 12 kap. 55 f § jordabalken gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första-fjärde styckena och 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka det han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp till-sammans med ränta. Vid bedömningen av om den mottagna hyran är skälig ska hyresnämnden även beakta en sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med tillämpning av 55 § sjätte stycket. Om hyresvärden betalar hyrestillägg som ska godtas enligt 55 d §, ska det beaktas vid bedömningen av hyresvärdens återbetalningsskyldighet. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från den dag då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom ett beslut som har fått laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första-fjärde styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även beakta en sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med tillämpning av 55 § sjätte stycket. Om hyresvärden betalar hyrestillägg som ska godtas enligt 55 d §, ska det beaktas när hyran fastställs. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 e § femte-åttonde styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. (Lag, 2019:533).

Återbetalning av hyra

M.A. Consulting AB har gjort gällande att bolaget sedan den 1 februari 2023 hyr en bostads¬lägenhet av Företagsbostäder Sverige AB och att återbetalningsskyldighet föreligger då oskälig hyra har betalats. M.A. Consulting AB har härvid gjort gällande att fastighetsägaren B.M. är återbetalningsskyldig i anledning av att reglerna i 7 kap. 31 § jordabalken är tillämpliga gentemot B.M.

Hyresnämnden konstaterar att reglerna om återbetalning av hyra förutsätter att förhyrningen avser en bostadslägenhet som upplåts i andra hand. M.A. Consulting AB har gjort gällande att det föreligger ett hyresförhållande mellan bolaget och B.M. Även om det i nu aktuellt fall vid en bedömning skulle visa sig att förutsättningarna är uppfyllda enligt bestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken skulle det således i en sådan situation inte vara frågan om ett andrahandsförhållande mellan fastighetsägaren B.M. och M.A. Consulting AB. Nämnden konstaterar att det vid dessa förhållanden saknas förutsättningar att pröva om det föreligger skyldighet att återbetala hyra då det inte är fråga om en bostadslägenhet som upplåts i andra hand. Ansökan i den delen ska därför avslås beträffande B.M.

Villkorsändring av hyra

Hyresnämnden konstaterar att det av M.A. Consulting AB:s egna uppgifter framgår att bolaget inte har skickat något meddelande om villkorsändring till B.M. Vid dessa förhållanden saknas det formella förutsättningar för nämnden att pröva villkorsändring av hyra. Ansökan i den delen ska därför avvisas beträffande B.M.

BESLUT

1 Hyresnämnden avslår ansökan om återbetalning av hyra såvitt avser B.M.

2 Hyresnämnden avvisar ansökan om villkorsändring av hyra såvitt avser B.M.

Svea hovrätt

M.A. Consulting AB överklagade och yrkade att hovrätten skulle undanröja hyresnämndens beslut och återförvisa målet till hyresnämnden.

Hovrätten (hovrättsråden Anne Kuttenkeuler, Carin Häckter, referent, och Thomas Edling) anförde i beslut den 27 mars 2024 följande.

SKÄL

Inledning

M.A. Consulting AB har i hyresnämnden riktat ett krav på återbetalning av hyra mot förstahandshyresgästen Företagsbostäder Sverige AB och fastighetsägaren B.M. M.A. Consulting AB har i förhållande till båda motparter även ansökt om ändring av hyran. Det överklagade beslutet gäller endast ansökan mot B.M. Hovrätten tar till en början ställning till om en andrahandshyresgäst kan rikta krav på återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 f § jordabalken mot en fastighetsägare när denne och förstahandshyresgästen har ett bulvanförhållande. Först om detta är möjligt finns det anledning att ta ställning till om det är fråga om ett bulvanförhållande och om förutsättningar för att tillämpa 7 kap. 31 § jordabalken föreligger i nu aktuellt fall.

Allmänt om andrahandshyresgästens ställning vid ett bulvanförhållande

Enligt 7 kap. 31 § jordabalken gäller följande om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit hyra. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, har hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som denne skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten.

Högsta domstolen har i rättsfallet "Lägenheten på Sibyllegatan" uttalat sig om förutsättningarna för en andrahandshyresgäst att enligt 7 kap. 31 § jordabalken göra sin rätt enligt hyresavtalet gällande direkt mot fastighetsägaren. I fråga om rättsverkningarna vid ett bulvanförhållande anges endast att andrahandsavtalet får verkan som ett nyttjanderättsavtal direkt mellan fastighetsägaren och den tidigare andrahandshyresgästen (NJA 2022 s. 1115 p. 34).

När det gäller den närmare innebörden av detta måste enligt hovrättens bedömning beaktas att bestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken infördes för att motverka att andrahandsupplåtelser utnyttjas för att kringgå skyddsbestämmelser till förmån för hyresgästen. Det kan vara bestämmelser som säkrar rätten till besittningsskydd och den med besittningsskyddet sammanlänkade rätten att inte behöva betala mer än skälig hyra (prop. 1984/85:111 s. 12 ff. och 28 f.).

När bulvanbestämmelsen infördes gällde som utgångspunkt att en andrahandshyresgäst hade ett starkare besittningsskydd än i dag. Numera har en andrahandshyresgäst inte besittningsskydd om hyresförhållandet upphör innan det har varat två år i följd (12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken). För att bulvanbestämmelsen ska ge avsett skydd för andrahandshyresgästen måste den förstås så att han eller hon i en bulvansituation kan göra gällande ett besittningsskydd direkt mot fastighetsägaren, enligt samma bestämmelser som en förstahandshyresgäst. Även bestämmelserna om bl.a. prövning av hyran och andra hyresvillkor (12 kap. 53-55 e §§ jordabalken) måste kunna tillämpas i förhållande till fastighetsägaren.

I linje med vad som allmänt anses gälla vid bulvanförhållanden bör andrahandshyresgästen som regel dessutom kunna göra gällande rättigheter mot förstahandshandshyresgästen (jfr prop. 1984/85:111 s. 28, 46 och 49, samt se Tiberg och Dotevall, Mellanmansrätt, 9 uppl., 1997, s. 110, och Ahlinder, bilaga 3 till SOU 2023:65 s. 400).

Tillämpligheten av 12 kap. 55 f § jordabalken i bulvanförhållanden

Bestämmelserna i 12 kap. 55 f § jordabalken gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet, men inte vid upplåtelser för fritidsändamål. Hyresnämnden ska på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon tagit emot i hyra utöver skälig hyra jämte viss ränta. I ett ärende om återbetalning ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen.

Möjligheten till återbetalning av hyra infördes för att det, i ett läge med bostadsbrist, kan bli så att den som har svårt att få ett förstahandskontrakt tvingas acceptera en oskälig hyra för att få hyra en lägenhet i andra hand. Avsikten är att regleringen ska avhålla hyresvärdar från att ta ut oskälig hyra. (Se prop. 1987/88:162 s. 11 och 13 och prop. 2018/19:107 s. 47 f.) Bestämmelserna i 12 kap. 55 f § jordabalken ger alltså ett särskilt skydd för den som är andrahandshyresgäst.

Bulvanbestämmelsen blir tillämplig på grund av att man försöker kringgå någon bestämmelse till skydd för hyresgästen. I en bulvansituation kringgås dock inte 12 kap. 55 f § jordabalken i egentlig mening. Den blir i stället tillämplig i det trepartsförhållande som föreligger i ett sådant fall och på grund av att man försöker kringgå andra bestämmelser till skydd för hyresgästen. Andrahandshyresgästen har då möjlighet att begära återbetalning av förstahandshyresgästen, oberoende av att ett besittningsskydd kan göras gällande mot fastighetsägaren. Andrahandshyresgästens ställning försvagas i detta avseende inte när 7 kap. 31 § jordabalken tillämpas.

I och med att en andrahandshyresgäst vid ett bulvanförhållande kan göra gällande rättigheter som förstahandshyresgäst i förhållande till fastighetsägaren är det i den relationen inte fråga om en upplåtelse i andra hand. Av det följer att de särskilda bestämmelserna i 12 kap 55 f § jordabalken inte är tillämpliga i den del en ansökan om återbetalning av hyra riktas mot fastighetsägaren (jfr prop. 1987/88:162 s.15). Det är enligt den paragrafen inte tillräckligt att det förekommit en upplåtelse i andra hand utan ansökan ska riktas mot den som upplåtit lägenheten i andra hand.

När en ansökan om återbetalning av hyra görs mot fastighetsägaren riktas den alltså inte mot den part som förutsätts i 12 kap. 55 f § jordabalken. Det är i ett sådant fall inte fråga om en tvist enligt den paragrafen, varför hyresnämnden inte är behörig att pröva tvisten (4 § första stycket 2 lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). En sådan ansökan ska därför avvisas.

Hovrättens bedömning i detta fall

Av utredningen framgår att M.A. Consulting AB sedan den 1 februari 2023 hyr en lägenhet av Företagsbostäder Sverige AB som i sin tur hyr lägenheten av fastighetsägaren B.M.

M.A. Consulting AB har gjort en ansökan om återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 f § jordabalken direkt mot fastighetsägaren, dvs. B.M. Som framgått av det tidigare redovisade är det i den relationen inte fråga om en upplåtelse av lägenheten i andra hand. Ansökan är alltså inte riktad mot den part som förutsätts enligt 12 kap. 55 f § jordabalken. Hyresnämnden är därför inte behörig att pröva tvisten. Med undanröjande av punkten 1 i hyresnämndens beslut ska ansökan om återbetalning av hyra mot B.M. därför avvisas.

I fråga om ansökan om villkorsändring instämmer hovrätten i hyresnämndens bedömning att det hade krävts ett meddelande enligt 12 kap. 54 § jordabalken till B.M. Eftersom ett sådant meddelande inte har skickats var det alltså korrekt av hyresnämnden att avvisa ansökan. Överklagandet ska därför avslås i den delen.

BESLUT

1 Med undanröjande av hyresnämndens beslut under punkten 1 avvisar hovrätten M.A. Consulting AB:s ansökan om återbetalning av hyra mot B.M.

2 Hovrätten avslår överklagandet av punkten 2 i hyresnämndens beslut.