Guttviks brygga
Beslut om att inrätta en gemensamhetsanläggning kan under vissa förutsättningar avse lös egendom.
Sökord Gemensamhetsanläggning · Fastighetstillbehör · Lös egendom
J.J. ansökte hos Lantmäteriet om fastighetsreglering för att genom servitut tillförsäkra hans fastighet, G. 3:30 i Melleruds kommun, rätt till brygga på fastigheterna G. 3:31 och K. 2:1. J.J. yrkade alternativt om bildande av en gemensamhetsanläggning för den aktuella bryggan för fastigheterna G. 3:30 och 3:31 samt ett gångvägsservitut till förmån för hans fastighet över G. 3:31 till bryggan.
Lantmäteriet beslutade den 11 oktober 2019 att inrätta en gemensamhetsanläggning, blivande ga:2, i form av befintlig brygga på fastigheten K. 2:1. Gemensamhetsanläggningens tillgång till bryggan säkerställdes genom ett utrymmesservitut med K. 2:1 som belastad fastighet. Lantmäteriet beslutade att från K. 2:1 överföra bryggan till G. 3:30 och G. 3:31 som fastighetstillbehör. Lantmäteriet beslutade att även bilda gångvägsservitut belastande G. 3:31 till förmån för G. 3:30. Ersättningen för gångvägsservitutet, som skulle betalas av ägaren till G. 3:30, bestämdes till 1 000 kr.
Förrättningskostnaderna för bildandet av gemensamhetsanläggningen fördelades med 50 procent för ägare till G. 3:30 och 50 procent för ägare till G. 3:31. Ersättning för bildandet av gångvägsservitutet skulle betalas av ägaren till G. 3:30.
Vänersborgs tingsrätts, mark- och miljödomstolen
M.O., ägare av fastigheten G. 3:31, överklagade Lantmäteriets beslut. Hon yrkade i första hand att mark- och miljödomstolen skulle upphäva Lantmäteriets anläggningsbeslut avseende gemensamhetsanläggningen ga:2 i sin helhet och i andra hand att hon ska tillerkännas intrångsersättning med 125 000 kr för intrång och störning.
Hon yrkade vidare att mark- och miljödomstolen skulle upphäva Lantmäteriets fastighetsbildningsbeslut avseende gångservitutet och upphäva Lantmäteriets beslut om fördelning av förrättningskostnaderna avseende anläggningsbeslutet och fördela kostnaderna på annat sätt.
J.J. motsatte sig ändring av det överklagade beslutet. Han medgav dock att beslutet ändrades på det sätt att området där den befintliga bryggan och fästpunkterna finns utgör gemensamhetsanläggning.
Mark- och miljödomstolen (tf. rådmannen Anna Rapphed, ordförande, och tekniska rådet Sören Karlsson) anförde följande i dom den 29 mars 2021.
Grunder och utveckling av talan
M.O. har utvecklat sin talan i huvudsak enligt följande.
Grunder
Fastigheten G. 3:31 behöver inte anslutas till gemensamhetsanläggningen – – – ga:2 för att fungera för sitt ändamål som fritidsfastighet. Fastigheten har således inte ett väsentligt behov av att anslutas, jfr 5 § anläggningslagen (AL). Gemensamhetsanläggningen tillgodoser inte ett ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter, jfr 1 § AL. G. 3:31 kommer inte öka i värde genom skapande och anslutning till Gemensamhetsanläggningen. Fördelarna med Gemensamhetsanläggningen överväger inte kostnaderna och olägenheten som den medför, jfr 6 § AL.
Om beslutet om Gemensamhetsanläggningen inte upphävs ska hon tillerkännas ersättning – – –.
Bryggan är till hälften uppförd av en person som saknat rätt därtill, innebärande att det råder ägarinkongruens och att anläggningen är att betrakta som lös egendom. Då anläggningen inte sakrättsligt knutits till äganderätten av de fastigheten som ingår i gemensamhetsanläggningen är skapandet av gemensamhetsanläggningen inte förenligt med fastighets- och sakrättsliga principer eller motiven till varken jordabalken, anläggningslagen eller lagen om vissa gemensamhetsanläggningar. [Utifrån] denna grund ska anläggningsbeslutet alltså upphävas.
Omständigheter
Parterna är överens om att egendomen utgör lös egendom. Rätt till lös egendom kan inte upplåtas enligt anläggningslagen. I de fall en anläggning i form av lös egendom behöver tas i anspråk finns två alternativ.
Det första alternativet är att anläggningen övergår till att bli fastighetstillbehör före det att anläggningen inrättas som gemensamhetsanläggning. För att lös egendom ska övergå till att bli fastighetstillbehör krävs enligt 2 kap. 4 § JB att det blir samma ägare till den lösa egendomen som till den fastighet där den lösa egendomen är belägen. Den lösa egendomen ägs delvis av sökanden och delvis av henne, men ligger endast på hennes fastighet. Detta alternativ är alltså inte aktuellt.
Det andra alternativet är att ett anläggningsbeslut meddelas på samma sätt som när det saknas en fysisk anläggning, dvs. med angivande av en tid när gemensamhetsanläggningen ska vara utförd. Så är inte heller fallet här. Lantmäteriet har i sitt beslut utgått från en fysisk anläggning.
Då det saknas förutsättning att bilda Gemensamhetsanläggningen finns det inte heller ett stadigvarande behov av Gångservitutet för G. 3:30 som står i proportion till skadan och belastningen på G. 3:31.
Mot bakgrund av det nu sagda följer att Lantmäteriet har saknat rätt att besluta om gemensamhetsanläggning. Lantmäteriets beslut bör därför även på denna grund upphävas.
J.J. har utvecklat sin talan i huvudsak enligt följande. Samtliga villkor för att inrätta gemensamhetsanläggning är uppfyllda. Gångvägsservitutet är av väsentlig och stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Lantmäteriets ersättningsbeslut är korrekt och ska inte ändras.
Bakgrund
Gemensamhetsanläggningen
Att bryggan utgör lös egendom är emellertid ostridigt. Det medges därför att Lantmäteriets beslut med stöd av 16 kap. 12 § FBL ändras på så sätt att området där bryggan och fästpunkterna finns ska utgöra gemensamhetsanläggning. Då gemensamhetsanläggning inrättas för området kommer anläggningen att övergå till att bli fast egendom då den ägs av ägarna till de deltagande fastigheterna tillsammans. Anläggningen blir således gemensamt fastighetstillbehör i och med att gemensamhetsanläggningen inrättas. Det torde inte föreligga hinder för att ändra på beslutet i enlighet med det ovan nämnda. Detta då rättelse av Lantmäteriets beslut kan ske utan olägenhet.
Ansökan om servitut för brygga
Han ansökte först om att hans fastighet genom servitut skulle tillförsäkras rätt till brygga och senare, alternativt, att gemensamhetsanläggning inrättas för den aktuella bryggan. Hans ansökan och yrkanden under förrättningen har aldrig innefattat att den fysiska, samägda bryggan ska omfattas av servitut eller utgöra gemensamhetsanläggning. Om servitut bildas till förmån för de fastigheter som ägs av samägarna till bryggan, blir bryggan fast egendom enligt 2 kap. 1 § andra stycket JB. Likaledes blir bryggan gemensamt fastighetstillbehör om gemensamhetsanläggning bildas för det område där bryggan är belägen enligt grunderna för samma bestämmelse.
Förrättningsmannens konstaterande i protokollet – – –, att servitut för själva bryggan inte är möjligt, är förvisso korrekt, men är inte kongruent med ansökan om servitut för brygga. Det har inte funnits något hinder att pröva förutsättningar för servitutsbildning av det skälet att bryggan ostridigt är samägd, eftersom servitutet enligt ansökan skulle avse rätt att ha brygga på den tjänande fastigheten K. 2:1, oavsett om denna för framtiden skulle vara samägd lös egendom eller enbart ägas av den härskande fastighetens ägare såsom fast egendom.
Instans
Domskäl
Då det endast är M.O. som har klagat på förrättningsbesluten är det hennes yrkanden som ligger till grund för mark- och miljödomstolens prövning. Den första frågan domstolen har att ta ställning till är om det finns grund för att anläggningsbeslutet ska upphävas. Domstolen konstaterar att utredningen i målet visar att bryggan är lokaliserad på fastigheten K. 2:1 och samägs av ägarna till G. 3:30 och 3:31.
Är anläggningen väsentlig för G. 3:30 och 3:31?
Av 5 § anläggningslagen (AL) framgår att gemensamhetsanläggning inte får inrättas för annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen (väsentlighetsvillkoret).
Av mark- och miljödomstolens kartsystem (Mark- och miljö-GIS) framgår att det inte finns bilväg till G. 3:30 och 3:31. Med beaktande av att järnvägsfastigheten (järnvägen mellan Göteborg och Karlstad) inte får beträdas uppskattas avståndet till bilväg åtminstone till 900 meter. Huruvida det är tillåtet eller möjligt att parkera bilen vid stigens början är inte utrett i målet. Båda fastigheterna har strandtomt till Vänern varför ett fullgott alternativ att ta sig till och från fastigheterna är med båt. För transport av tyngre och skrymmande föremål torde båtalternativet vara att föredra. Oaktat hur fastighetsägarna i dag tar sig till och från sina fastigheter är det mark- och miljödomstolens bedömning att bryggan är av väsentlig betydelse för båda fastigheterna.
Uppfyller gemensamhetsanläggningen båtnadsvillkoret?
Av 6 § AL framgår vidare att gemensamhetsanläggning får inrättas endast om fördelarna av ekonomisk eller annan art av anläggningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför (båtnadsvillkoret).
I målet är det fråga om en befintlig brygga som samägs av parterna i målet. Att bilda en gemensamhetsanläggning innebär också att man får en rättslig grund för att förvalta och underhålla bryggan. Någon intrångsersättning för belastningen på fastigheten K. 2:1 ska inte utgå enligt Lantmäteriets beslut. Det förhåller sig också generellt så att tillgång till brygga är förenad med ett värde för en strandfastighet i Vänern. Den enda direkta kostnaden som uppstår är förrättningskostnaden. Enligt uppgift från J.J. är nuvarande brygga uppförd år 1960. Då inte detta har motsagts tar domstolen denna uppgift godo. Med beaktande av att bryggan funnits på plats i 60 år samt med stöd av de fotografier som finns i förrättningsakten finner mark- och miljödomstolen att gemensamhetsanläggningen inte medför någon olägenhet som påverkat båtnaden negativt. Värt att beakta vid prövningen av båtnadsvillkoret är att det är båtnaden för hela företaget och inte den enskilda fastigheten som ska bedömas. Sammantaget finner mark- och miljödomstolen att gemensamhetsanläggningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför.
Är opinionsvillkoret uppfyllt?
Opinionsvillkoret i 7 § AL innebär att inrättandet av en gemensamhetsanläggning måste stödjas av en viss fastighetsägaropinion. Aktuell förrättning omfattar två fastigheter varav den ena fastighetsägaren har motsatt sig att anläggningen inrättas. Opinionsvillkoret ska inte göras som en omröstning där flest röster vinner. Den som motsätter sig bildandet av en gemensamhetsanläggning ska också ha beaktansvärda skäl för det. Mark- och miljödomstolen finner att opinionsvillkortet är uppfyllt.
Gemensamhetsanläggningens lokalisering
Av 8 § AL framgår att en gemensamhetsanläggning ska förläggas och utföras på sådant sätt att ändamålet med anläggningen vinnes med minsta intrång och olägenhet utan oskälig kostnad. M.O. har hänvisat till att gemensamhetsanläggningen lokaliseras på ett område där hennes fastighet har en rättighet enligt vattenlagen. Hon får antas syfta på 2 kap. 7 § lag (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet (benämnd restvattenlagen) där det framgår att den som äger strand vid någon annans vattenområde har rätt att för sin fastighets behov ha mindre brygga, båthus eller någon annan sådan byggnad vid stranden. Detta är en legal rättighet vad gäller rätt att belasta fastigheten K. 2:1 som inte fråntas hennes fastighet G. 3:31. Bryggan har dessutom varit samägd och legat på samma plats sedan år 1960. Mark- och miljödomstolen finner att beslutad lokalisering inte strider mot 8 § AL.
Övrigt
Lantmäteriet har i anläggningsbeslutet – – – förordnat att fastighetstillbehöret (bryggan) ska överföras från fastigheten K. 2:1 till de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen.
Som framgått tidigare samägs bryggan av ägarna till G. 3:30 och 3:31. När bryggan sedan kommer att ingå i gemensamhetsanläggningen blir den samfälld för de deltagande fastigheterna. Det innebär att bryggan blir fastighetstillbehör till G. 3:30 och 3:31.
Bryggan har aldrig utgjort fast egendom till fastigheten K. 2:1 där den är belägen. Lantmäteriets beslut om överföring av fastighetstillbehör har ingen verkan utan är att betrakta som en nullitet och påverkar inte förrättningsbesluten i övrigt.
Sammanfattning
Mark- och miljödomstolen finner att blivande gemensamhetsanläggningen – – – ga:2 uppfyller anläggningslagens krav. Vid denna utgång saknas det förutsättningar för att upphäva fastighetsbildningsbeslutet avseende gångvägsservitutet. M.O:s förstahandsyrkande ska därför avslås.
Ersättningen
Fördelning av förrättningskostnaden
Domslut
Mark- och miljödomstolen ändrar ersättningsbeslutet endast på så sätt att J.J. ska, utöver de 1 000 kr som har beslutats avseende fastighetsregleringen, betala 5 000 kr till M.O. för det intrång som gemensamhetsanläggningen medför på fastigheten – – – G. 3:31.
Mark- och miljödomstolen avslår överklagandet i övrigt.
Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolen
Svea hovrätt
M.O. (ägare till fastigheten G. 3:31) överklagade i Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolen och yrkade i första hand att mark- och miljödomstolens dom skulle ändras och att Lantmäteriets beslut om att inrätta gemensamhetsanläggningen – – – ga:2 och att bilda gångvägsservitutet på hennes fastighet skulle upphävas.
Om besluten inte upphävdes yrkade M.O. att intrångsersättningen skulle bestämmas till 612 500 kr, alternativt att målet skulle återförvisas till Lantmäteriet för fastighetsbestämning, och att Mark- och miljööverdomstolen skulle fastställa att ägaren till fastigheten G. 3:30 ensam skulle svara för förrättningskostnaderna.
J.J. (ägare till fastigheten G. 3:30) motsatte sig ändringsyrkandena.
Dalslands Kanal Aktiebolag (ägare till fastigheten K. 2:1), som inte tagits upp som part i mark- och miljödomstolen, gavs tillfälle att yttra sig över handläggningen där samt överklagandet till och övriga handlingar i Mark- och miljööverdomstolen. Bolaget yttrade sig inte i målet. Det antecknades att bolaget vid ärendets handläggning i Lantmäteriet ställt sig positivt till gemensamhetsanläggningen och inte begärt någon ersättning.
Mark- och miljööverdomstolen
Mark- och miljööverdomstolen (hovrättsråden Lars Borg, Hanna Blomberg och Henrik Jonsson, referent, samt tekniska rådet Carina Nordström) anförde följande i dom den 20 juni 2023.
Mark- och miljööverdomstolens domskäl
Är bryggan fast eller lös egendom?
Bostadsfastigheterna G. 3:30 och G. 3:31 i Melleruds kommun är belägna på en mindre halvö i Vänern. Det har i målet framkommit att det är svårt att ta sig till fastigheterna landvägen, dels för att en järnväg som endast får korsas på vissa platser avgränsar området i väster, dels för att det saknas farbar väg. Transporter till och från fastigheterna sker därför företrädesvis med båt. Det får sägas vara klarlagt att man då har lagt till vid den aktuella bryggan. Av förrättningskartan framgår att bryggan endast är belägen på den fastighet som bolaget äger, K. 2:1. Det är utrett att bryggan tillfördes fastigheten av ägarna till de båda bostadsfastigheterna. Det är inte ifrågasatt att äganderätten till bryggan alltjämt tillkommer ägarna av bostadsfastigheterna gemensamt. Mot denna bakgrund är bryggan inte tillbehör till fastigheten K. 2:1, utan lös egendom (jfr 2 kap. 4 § JB).
Kan gemensamhetsanläggning inrättas i lös egendom?
Med stöd av anläggningslagen (1973:1149) kan det inrättas en anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem, en gemensamhetsanläggning (se 1 §). Anläggningen måste således vara av stadigvarande betydelse för de fastigheter som har del i den. Det kan röra sig om objekt av vitt skilda slag, t.ex. anläggningar för vatten och avlopp eller småbåtshamnar och bryggor (se prop. 1973:160 s. 177 f.).
Lagen syftar i första hand till att en gemensamhetsanläggning ska kunna inrättas för fastighet, men det är även möjligt för en gruva eller inskriven tomträtt (se 2 § första stycket). Därtill kan lagens bestämmelser om fastighet även tillämpas på viss lös egendom, om det är lämpligt (se andra stycket). Lös egendom, såsom byggnader och andra anläggningar som inte hör till en fastighet, kan alltså delta i en gemensamhetsanläggning, men endast om det bedöms vara lämpligt. Den bedömningen synes utgå från egendomens värde och beskaffenhet i övrigt (se a. prop. s. 185). En byggnad på ofri grund eller en anläggning i form av en småbåtshamn eller brygga kan således, under vissa förutsättningar, delta i en gemensamhetsanläggning som är av stadigvarande betydelse för byggnaden, hamnen eller bryggan.
Frågan om det är möjligt att inrätta en gemensamhetsanläggning i ett byggnadsverk eller annat objekt som inte är tillbehör till fastighet besvaras inte i förarbetena och är sparsamt behandlad i den juridiska litteraturen. I kommentaren till anläggningslagen uttalas att bestämmelsen i 2 §, såsom den är utformad, inte utesluter att upplåtelse av utrymme kan ske även i sådana objekt, om villkoren i övrigt är uppfyllda. Enligt författarna är det dock svårt att se praktiska tillämpningar där sådan upplåtelse skulle kunna anses lämplig och de menar att det i princip aldrig kan vara lämpligt att inrätta en gemensamhetsanläggning i lös egendom (se Julstad och Vesterlin, Anläggningslagen – En kommentar till 12 §, 2022 JUNO). I Lantmäteriets handbok anförs att det över huvud taget inte är möjligt att upplåta rätt till lös egendom enligt anläggningslagen (se Lantmäteriet, Handbok AL, Anläggningslagen, s. 74).
Det uttrycks emellertid varken i lagen eller i förarbetena att det inte går att inrätta en gemensamhetsanläggning i lös egendom. Någon uppräkning av godtagbara anläggningstyper görs inte i lagen men som tidigare nämnts ges vissa exempel i förarbetena. Att en brygga kan utgöra en gemensamhetsanläggning får sägas vara klart. Förutsättningen är dock att det bedöms lämpligt och att bryggan bedöms vara en anläggning som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för de fastigheter som ska ha del i den. Något annat krav verkar lagstiftaren inte ha åsyftat (jfr prop. 1973:160 s. 178 och 182).
Lagens tillämpningsområde synes med andra ord inte utesluta att en gemensamhetsanläggning inrättas i lös egendom. Enligt Mark- och miljööverdomstolen torde en sådan tillämpning inte heller stå i strid med lagens ändamål. Slutsatsen är således att det är möjligt att inrätta en gemensamhetsanläggning i lös egendom.
Betydelsen av att det är fråga om en servitutsliknande rättighet
Gemensamhetsanläggningen och rätten till det utrymme som denna upptar på en fastighet är samfällda för de fastigheter som deltar i den (se 14 § anläggningslagen). Rättigheten är således sakrättsligt knuten till de deltagande fastigheterna och delaktigheten i samfälligheten hör samman med äganderätten till varje särskild fastighet (se prop. 1973:160 s. 213 f.).
Genom inrättandet av en gemensamhetsanläggning uppstår således en servitutsliknande rättighet för de deltagande fastigheterna i den egendom som anläggningsbeslutet avser. En sådan rättighet syftar till att trygga dessa fastigheters rätt att i visst hänseende använda t.ex. en brygga på den fastighet som belastas. Rättigheten påverkar emellertid inte äganderätten till anläggningen. (Se a. prop. s. 213 f., prop. 2000/01:138 s. 18 ff. samt Julstad och Vesterlin, Anläggningslagen – En kommentar till 14 §, JUNO 2022.) Om egendomen är fastighetstillbehör till den belastade fastigheten kan därför ett särskilt beslut om att egendomen ska föras över till de deltagande fastigheterna behöva fattas (se 12 a § anläggningslagen och 2 kap. 7 § första stycket 2 JB).
Är det däremot fråga om lös egendom så bör egendomen redan genom beslutet om bildande av gemensamhetsanläggningen bli tillbehör till de deltagande fastigheterna, oavsett om egendomen uppförts med stöd av beslutet eller redan fanns på platsen när beslutet fattades (se 2 kap. 1 § andra stycket JB samt prop. 1966:24 s. 116 och 129). Detta med hänsyn till rättighetens servitutsliknande karaktär.
Mark- och miljööverdomstolens bedömning i detta fall
Gemensamhetsanläggningen och gångvägsservitutet
Enligt Mark- och miljööverdomstolens bedömning är bryggan på fastigheten K. 2:1 en anläggning som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna G. 3:30 och G. 3:31.
På de skäl som mark- och miljödomstolen anfört bedömer Mark- och miljööverdomstolen att det är av väsentlig betydelse för fastigheterna G. 3:30 och G. 3:31 att ha tillgång till bryggan. Vidare överväger de fördelar som bryggan innebär för de deltagande fastigheterna de kostnader och olägenheter som anläggningen för med sig. Någon ökad kostnad eller annan olägenhet av betydelse för annan deltagare i gemensamhetsanläggningen bedöms inte uppkomma. Härvid bör tilläggas att såvitt framkommit i målet har bryggan ägts och brukats av fastighetsägarna under flera decennier utan några nämnvärda problem för dem. Vad M.O. anfört kan mot denna bakgrund inte sägas utgöra några beaktansvärda skäl för att motsätta sig åtgärden. Att bilda en gemensamhetsanläggning för den redan befintliga bryggan bedöms lämpligt, med hänsyn till vad som framkommit om dess beskaffenhet, och innebär också att ändamålet med åtgärden nås med minsta intrång och olägenhet utan oskälig kostnad.
Sammanfattningsvis anser Mark- och miljööverdomstolen, i likhet med mark- och miljödomstolen, att anläggningslagens krav för att inrätta gemensamhetsanläggningen är uppfyllda. Eftersom bryggan inte är tillbehör till fastigheten K. 2:1, utan lös egendom, har det, som mark- och miljödomstolen konstaterat, saknats förutsättningar att besluta om överföring av fastighetstillbehör. För att oklarhet inte ska råda ska lantmäterimyndighetens beslut upphävas i den delen.
M.O. har inte framfört något bärande skäl för att beslutet om att upplåta gångvägsservitut på fastigheten G. 3:31, till förmån för G. 3:30, bör upphävas. Mark- och miljödomstolens dom ska därför inte ändras i denna del.
Ersättning för intrånget
Förrättningskostnader
Mark- och miljööverdomstolen tillåter att domen överklagas
Det behöver klargöras om anläggningslagen medger att en gemensamhetsanläggning inrättas i lös egendom. Frågan torde ha stor praktisk betydelse. Det får anses vara av vikt för ledning av rättstillämpningen att målet prövas av HD. Mark-och miljööverdomstolen tillåter därför att domen överklagas (se 5 kap. 5 § lagen, 2010:921, om mark- och miljödomstolar).
Mark- och miljööverdomstolens domslut
Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom endast på det sättet att Lantmäteriets beslut den 11 oktober 2019 – – – om överföring av fastighetstillbehör upphävs.
Högsta domstolen
M.O. överklagade och yrkade att HD skulle upphäva Lantmäteriets beslut om att inrätta en gemensamhetsanläggning och att belasta hennes fastighet med ett gångvägsservitut. Hon yrkade i andra hand att hon skulle tillerkännas en högre intrångsersättning. M.O. yrkade vidare att HD skulle upphäva Lantmäteriets beslut om fördelning av förrättningskostnad för anläggningsbeslutet och besluta att ägaren till G. – – –3:30 ensam ska svara för den kostnaden.
J.J. motsatte sig att Mark- och miljööverdomstolens dom ändrades.
Dalslands Kanal Aktiebolag gavs möjlighet att yttra sig men hördes inte av.
Med utgångspunkt i Mark- och miljööverdomstolens bedömning att bryggan uteslutande är belägen på fastigheten K. 2:1, att äganderätten till bryggan tillkommer ägarna av fastigheterna G. 3:30 och G. 3:31 gemensamt och att den utgör lös egendom meddelade HD prövningstillstånd i fråga om en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen kan inrättas i lös egendom, i detta fall en brygga. Frågan om prövningstillstånd i målet i övrigt förklarades vilande.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredragandens förslag till beslut
Föredraganden, justitiesekreteraren Axel Johnsson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
Domskäl
Bakgrund
Punkterna 1–4 motsvarar i huvudsak punkterna 1–7 i HD:s domskäl.
Prövningstillstånd
Punkten motsvarar i huvudsak punkten 8 i HD:s domskäl.
Fastigheter och fastighetstillbehör
5Av 1 kap. 1 § första stycket JB framgår att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. Till fastigheterna hör även tillbehör. Övrig egendom är lös egendom.
6I 2 kap. 1 § andra stycket JB anges sedan att tillbehör till fastigheter kan vara bland annat byggnader och andra anläggningar som är uppförda utanför fastigheten vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns. Med servitut avses här alla slags servitut och bestämmelsen är inte begränsad till anläggningar som uppförts med stöd av servitut utan gäller även tidigare uppförda anläggningar som vid senare tillfälle tryggas med servitut (jfr bl.a. prop. 1966:24 s. 116 och 129, prop. 1970:20 s. B 97 och prop. 2000/01:138 s. 31).
7Det ska dock sägas att enligt 2 kap. 4 § första stycket JB hör föremål som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten dock inte till denna, om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand. Det innebär att egendom som tryggas med servitut inte måste bli fastighetstillbehör till den härskande fastigheten (jfr prop. 1966:24 s. 117 och SOU 1960:25 s. 66).
Anläggningslagen
8För tillgodoseende av ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter kan enligt 1 § anläggningslagen inrättas en gemensamhetsanläggning så som en brygga. I uttrycket anläggning ligger ett krav på en specifik aktivitet för dess åstadkommande vilket skiljer ut exempelvis gemensamt utnyttjande av hela fastigheter (se Civilutskottets betänkande CU 1973:33 s. 4).
9Frågan om inrättande prövas vid en förrättning och kan avse såväl en befintlig anläggning som en anläggning som ska utföras inom viss i anläggningsbeslutet angiven tid (jfr 24 § andra stycket 7).
10För inrättandet av anläggningen kan en fastighet belastas med skyldigheter, motsvarande vad som anges som en servitutsrätt av tvångskaraktär (jfr bl.a. prop. 1973:160 s. 203). Detta regleras i 12 § där det stadgas bland annat att mark eller annat utrymme för en gemensamhetsanläggning får tas i anspråk på fastighet som ska delta i anläggningen eller på annan fastighet, om det inte orsakar synnerligt men för fastigheten. Även om synnerligt men orsakas får utrymme tas i anspråk om vissa förutsättningar är uppfyllda.
11Enligt 14 § är utrymmet som tas i anspråk samfällt för de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen, vilket innebär att det finns en sakrättslig koppling mellan fastigheterna och anläggningen.
12I anläggningslagen finns i 5–11 §§ också olika villkor till skydd för enskilda och allmänna intressen för inrättandet av en gemensamhetsanläggning varav vissa tar sikte på de fastigheter som ska ansluta sig till anläggningen. I 8 § anges bland annat att en gemensamhetsanläggning ska förläggas och utföras på sådant sätt att ändamålet med anläggningen vinns med minsta intrång och olägenhet utan oskälig kostnad.
13Anläggningslagens bestämmelser om fastighet tillämpas även på viss lös egendom, nämligen inskriven tomträtt och gruva samt, om det är lämpligt, byggnader och andra anläggningar som inte hör till en fastighet, naturreservat, och kulturreservat (2 §). Lagstiftarens avsikt med bestämmelsen framstår ha varit främst att även annat än egentliga fastigheter skulle kunna anslutas till en gemensamhetsanläggning och alltså vara just förmånstagare i anläggningen (jfr bl.a. prop. 1973:160 s. 184 ff., a. bet. s. 5, och prop. 2014/15:71 s. 33 f. och 39 samt, gällande en äldre motsvarande bestämmelse, prop. 1970:50 s. 34).
Inrättande av en gemensamhetsanläggning i lös egendom
14I viss doktrin och i Lantmäteriets egen handbok har det anförts att en gemensamhetsanläggning inte kan inrättas i lös egendom, alltså att det utvidgade fastighetsbegreppet i 2 § inte ska tillämpas även på den belastade sidan i det servitutsliknande förhållandet (jfr bl.a. Axel Berg i SvJT 2024 s. 807 och Lantmäteriets Handbok AL, 2025-07-08, s. 78).
15Enligt ordalydelsen i 2 § finns det dock inget som hindrar att det utvidgade fastighetsbegreppet tillämpas även på i vad utrymme kan upplåtas i enligt 12 §. Lagstiftaren har också valt att till skillnad från vissa andra bestämmelser i lagen inte begränsa 2 § till att gälla enbart anslutande fastigheter (jfr bl.a. 44 §).
16Det framstår därutöver som vedertaget att en gemensamhetsanläggning kan upplåtas i inskriven tomträtt, som till sin natur är lös egendom (jfr bl.a. Hemström, Gemensamhetsanläggningar, 1986, s. 120). Det måste här dock beaktas att tomträtt i stor uträckning är jämställd med äganderätt till fast egendom (jfr bl.a. prop. 2014/15:74 s. 10 och 12).
17Något uttryckligt hinder mot att inrätta en gemensamhetsanläggning i lös egendom föreligger alltså inte. När det inte gäller gruva och tomträtt krävs det som sagt att det är lämpligt för att lagens bestämmelser om fastighet ska tillämpas.
18I detta fall kommer bryggan i samma hand som de härskande fastigheterna och bryggan blir genom anläggningsbeslutet fastighetstillbehör (punkten 6 och 7). När det kan hållas för visst att den lösa egendomen blir fastighetstillbehör till de härskande fastigheterna när gemensamhetsanläggningen inrättats bör det regelmässigt anses lämpligt att jämställa lös egendom med en fastighet i enlighet med 2 §. I stället får bedömningen i detta hänseende om en gemensamhetsanläggning ska inrättas ta sin utgångspunkt i att anläggningen är fast egendom då det är vad som kommer gälla när gemensamhetsanläggningen väl är inrättad.
19Att i dessa fall inrätta en gemensamhetsanläggning i lös egendom får när övriga förutsättningar för en gemensamhetsanläggning är uppfyllda normalt sett anses ligga väl i linje med anläggningslagens syfte att reglera en stabil och varaktig samverkan mellan fastigheter för dessas nytta.
20I de fall det inte står klart att den lösa egendomen blir fastighetstillbehör utan den förblir lös egendom även efter beslut om inrättande av gemensamhetsanläggning är dock förhållandena annorlunda. Till skillnad från när lös egendom ansluts till en gemensamhetsanläggning, som när fritidshus på ofri grund ansluts till en VA-anläggning, är det svårt att i normalfallet se att det kan finnas bärande skäl för att det ska vara lämpligt att inrätta en gemensamhetsanläggning i lös egendom.
21Det finns oftast ingen rättslig koppling mellan den lösa egendomen och fastigheten och upplåtelse i lös egendom kan i de flesta fall inte anses vara det mest ändamålsenliga sättet att gå till väga om en gemensamhetsanläggning väl ska inrättas. Ett sådant tillvägagångssätt bör dessutom inte borga för en varaktighet och stadigvarande samverkan på det sätt som en upplåtelse i fastigheter kan göra och det är inte alltid som servitutsförhållandet kan offentliggöras på ett lämpligt sätt till skillnad från när servitut belastar fastigheter. Därutöver framstår det generellt sett som främmande med lös egendom annat än tomträtt på tjänandesidan i ett servitutsförhållande (jfr t.ex. prop. 1970:20, Del B 1, s. 359 och Hillert, Servitut, förmån och last, 1960, s. 303 f. och 515 f.). Vidare kan anmärkas att utrymme för anläggning inte bör upplåtas för nyttjande av hela fastigheten vilket i vissa fall skulle kunna bli fallet om den lösa egendomen likställs med en fastighet (jfr punkten 8).
22Det framstår alltså i nästan alla fall inte som lämpligt med en tvångsvis upplåtelse i lös egendom. Om en gemensamhetsanläggning ska inrättas kan det i stället beslutas om att en ny anläggning ska utföras inom viss tid i den tjänande fastigheten. Detta bör regelmässigt vara mer i linje med anläggningslagens syfte och övriga villkor i lagen, bland annat den avvägning mellan enskilda och allmänna intressen som ska ske (jfr punkten 8 och 12). Ett annat alternativ, om ägaren till den lösa egendomen samtycker till anläggningen, är att hon eller han överlåter den lösa egendomen till deltagarna i gemensamhetsanläggningen så att egendomen kan bli fast egendom på det sättet.
23Om det i något särpräglat undantagsfall skulle framstå som gångbart att inrätta en gemensamhetsanläggning i lös egendom som förblir lös egendom även efter anläggningsbeslutet måste det alltså föreligga mycket starka skäl. Lämplighetsbedömningen får då utgå från att inrättande ska vara väl förenligt med lagens syfte om stadigvarande samverkan mellan fastigheter och att den lösa egendomen då också ska vara nära jämställd med en egentlig fastighet.
Bedömningen i detta fall
24En gemensamhetsanläggning kan alltså inrättas i lös egendom och i bryggan i detta fall.
25Det saknas skäl att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt. Mark-och miljööverdomstolens domslut ska alltså stå fast.
domslut
HD förklarar att en gemensamhetsanläggning kan inrättas i lös egendom.
HD meddelar inte prövningstillstånd i målet i övrigt. Mark- och miljööverdomstolens domslut står därmed fast.
HD:s dom
HD (justitieråden Agneta Bäcklund, Petter Asp, Eric M. Runesson, Anders Perklev och Margareta Brattström, referent) meddelade den 6 november 2025 följande dom.
Domskäl
Bakgrund
1Sedan lång tid tillbaka finns en brygga på fastigheten K. 2:1 i Melleruds kommun. Bryggan tillhör ägarna till de angränsande fastigheterna G. 3:30 (J.J.) och G. 3:31 (M.O.) och utgör lös egendom.
2Det saknas vägförbindelse till fastigheterna G. 3:30 och G. 3:31. De kan nås genom en stig och i praktiken nås de även sjövägen med användning av den aktuella bryggan.
3Efter ansökan av J.J. beslutade Lantmäteriet med stöd av anläggningslagen (1973:1149) om inrättande av en ny gemensamhetsanläggning, ga:2. Anläggningen innefattade den befintliga bryggan på fastigheten K. 2:1 och de anordningar som krävs för anläggningen. Beslutet motiverades med att G. 3:30 och G. 3:31 – de i gemensamhetsanläggningen deltagande fastigheterna – behövde bryggan för att kunna fungera som bostadsfastigheter. Gemensamhetsanläggningens (och därmed de deltagande fastigheternas) tillgång till bryggan säkerställdes genom ett utrymmesservitut med K. 2:1 som belastad fastighet.
4Lantmäteriet beslutade också att inrätta ett gångvägsservitut som belastade G. 3:31 till förmån för G. 3:30 och att gemensamhetsanläggningen skulle förvaltas genom delägarförvaltning. Vidare beslutade Lantmäteriet att från K. 2:1 överföra bryggan till G. 3:30 och G. 3:31 som fastighetstillbehör.
5Ägaren av G. 3:31, M.O., överklagade anläggningsbeslutet avseende ga:2 i sin helhet och angav bland annat att beslutet skulle upphävas för att bryggan utgjorde lös egendom och därför inte var sakrättsligt knuten till de fastigheter som skulle ingå i gemensamhetsanläggningen.
6Mark- och miljödomstolen fastställde i huvudsak Lantmäteriets beslut. I domskälen angavs att Lantmäteriets beslut om överföring av fastighetstillbehör inte hade någon verkan utan var att betrakta som en nullitet som inte påverkade förrättningsbesluten i övrigt.
7Mark- och miljööverdomstolen har konstaterat att varken lagens ordalydelse eller dess syfte utesluter att en gemensamhetsanläggning kan inrättas i lös egendom och har i huvudsak fastställt mark- och miljödomstolens domslut. För att oklarhet inte skulle råda har Mark- och miljööverdomstolen upphävt Lantmäteriets beslut om överföring av fastighetstillbehör.
Prövningstillstånd
8Med utgångspunkt i Mark- och miljööverdomstolens bedömning att bryggan uteslutande är belägen på fastigheten K. 2:1, att äganderätten till bryggan tillkommer ägarna av fastigheterna G. 3:30 och G. 3:31 gemensamt och att den utgör lös egendom har HD meddelat prövningstillstånd i fråga om en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen kan inrättas i lös egendom, i detta fall en brygga. Frågan om prövningstillstånd i målet i övrigt har förklarats vilande.
Anläggningslagen
9För att tillgodose ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter kan, enligt 1 § anläggningslagen, en gemensamhetsanläggning inrättas. Det kan exempelvis vara fråga om att tillgodose behovet av en brygga (jfr prop. 1973:160 s. 178 och Carl Hemström, Gemensamhetsanläggningar – Inrättande och förvaltning, 1986, s. 17 f.).
10Frågan om inrättande av en gemensamhetsanläggning prövas vid en förrättning som handläggs av lantmäterimyndighet och förutsätter – utöver vad som anges i 1 § – att en rad villkor, som gäller till skydd för enskilda och allmänna intressen, är uppfyllda. Trots att inrättande kan ske tvångsvis bör det i största möjliga utsträckning ske på frivillig väg. En gemensamhetsanläggning ska förläggas och utföras på sådant sätt att ändamålet med anläggningen uppnås med minsta intrång och olägenhet och utan oskälig kostnad. (Se 4–11 och 16 §§ samt jfr a. prop. bl.a. s. 148 ff.)
11Ett beslut om inrättande av gemensamhetsanläggning kan avse att en ny fysisk anläggning ska tillskapas, eller att en befintlig fysisk anläggning ska användas. En sådan kan tidigare exempelvis ha betjänat en fastighet eller utnyttjats gemensamt på avtalsrättslig grund. Ett skäl för att inrätta en gemensamhetsanläggning beträffande befintliga anläggningar kan vara att få till stånd en fastare och mer ändamålsenlig reglering av inbördes rättigheter och skyldigheter, bland annat genom att de knyts till de fastigheter som är i behov av anläggningen. (Jfr a. prop. s. 178.)
12För att en gemensamhetsanläggning ska kunna tillgodose ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter behöver bland annat tillgången till utrymme för anläggningen säkerställas långsiktigt. Mark eller annat utrymme får tas i anspråk på fastighet som ska delta i gemensamhetsanläggningen eller på annan fastighet, om det inte orsakar synnerligt men för fastigheten. Även om synnerligt men orsakas får utrymme tas i anspråk om vissa förutsättningar är uppfyllda. (Se 12 §.)
13Hur ett ianspråktagande bör ske får avgöras efter omständigheterna i det enskilda fallet. Ofta kommer det att bli fråga om en begränsad rätt av servitutskaraktär. Rätten för de i gemensamhetsanläggningen deltagande fastigheterna och belastningen för en eller flera fastigheter (som också kan vara deltagande fastigheter) anses till sin juridiska karaktär vara att hänföra till förrättningsservitut. (Jfr a. prop. s. 88 och 201 ff.)
14Enligt 14 § är en gemensamhetsanläggning och rätten till utrymme som tas i anspråk samfälld för de fastigheter som deltar. Det innebär att anläggningen, inklusive rätten i samfälligheten, är tillbehör till de deltagande fastigheterna, antingen som samfälld servitutsrätt eller som samfälld äganderätt. På så sätt säkras att gemensamhetsanläggningens ändamål tillgodoses långsiktigt. Med den samfällighet som blir följden av ett inrättande följer både en rätt att vidta behövliga åtgärder för att hålla anläggningen i sådant skick att den fyller sitt ändamål och en skyldighet att göra detta. (Jfr a. prop. s. 182, 207 och 213.)
15Äganderätten till ett utrymme eller till en befintlig anläggning ändras som huvudregel inte genom inrättande av en gemensamhetsanläggning (jfr dock 12 och 12 a §§ om inlösen av hel eller del av fastighet respektive överföring av fastighetstillbehör), utan det är endast rätten att använda anläggningen som blir samfälld för de deltagande fastigheterna (jfr ovan p. 13 angående den servitutsliknande karaktären som följer av inrättande av gemensamhetsanläggning).
Gemensamhetsanläggning i lös egendom
16Anläggningslagens bestämmelser om fastighet tillämpas även på viss lös egendom, nämligen inskriven tomträtt och gruva samt – om det är lämpligt – också på byggnader och andra anläggningar som inte hör till en fastighet, naturreservat och kulturreservat. Detta så kallade utvidgade fastighetsbegrepp framgår av 2 §.
17Det har hävdats att det utvidgade fastighetsbegreppet är avsett att gälla för den berättigade men inte den belastade sidan, vilket skulle få till följd att ett beslut om gemensamhetsanläggning i princip inte kan belasta lös egendom (jfr bl.a. Axel Berg i SvJT 2024, s. 809–816 och Lantmäteriets Handbok AL, 2025-07-08, s. 78).
18Någon sådan inskränkning framgår inte av lagtexten (jfr utformningen av 2 § med t.ex. 12 § 2 st. och 44 §). Grundförutsättningen för inrättande av en gemensamhetsanläggning är dock att den ska tillgodose ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter, något som innefattar krav på ett långsiktigt säkerställande av rätten att använda den fysiska anläggningen.
19Det innebär att det sällan kan bli aktuellt att låta ett beslut om en gemensamhetsanläggning avse lös egendom. Om det ändå blir fallet måste det kunna långsiktigt säkerställas en rätt att använda anläggningen; lös egendom kan som huvudregel varken kopplas till rättigheter av servitutskaraktär eller belastas med motsvarande skyldigheter.
20Så kan ske exempelvis genom ett avtal där äganderätten till anläggningen överförs till en eller flera av de fastigheter som behöver den. Rätten att använda anläggningen kan också sägas bli långsiktigt tryggad om den lösa egendomen, genom inrättandet av gemensamhetsanläggningen, blir fastighetstillbehör till en eller flera av de deltagande fastigheterna.
Fastighetstillbehör
21Vad som kan vara tillbehör till en fastighet följer bland annat av 2 kap. 1 § JB. För tillbehör i form av byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar är huvudregeln att de ska ha anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk (första stycket).
22Till en fastighet hör även byggnad och annan anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut och inte hör till den fastighet där anläggningen finns (andra stycket). Med servitut avses här såväl avtals- och förrättningsservitut som servitutsliknande rättigheter, exempelvis gemensamhetsanläggning. Inte bara anläggningar som uppförts på sådan grund utgör fastighetstillbehör för den härskande fastigheten utan också tidigare uppförda anläggningar som vid senare tillfälle tryggas med en rätt av detta slag. (Jfr bl.a. prop. 1966:24 s. 129, prop. 1970:20 s. B 97 samt prop. 2000/01:138 s. 31. Beträffande sista meningen jfr även 2 kap. 4 § JB.)
Bedömningen i detta fall
23Den i målet aktuella bryggan blir, genom inrättande av gemensamhetsanläggningen ga:2, fastighetstillbehör till fastigheterna G. 3:30 och G. 3:31.
24Fastigheternas behov av bryggan säkerställs därmed långsiktigt. Att bryggan fram till inrättandet utgjort lös egendom innebär därför inte hinder mot att inrätta den aktuella gemensamhetsanläggningen.
25Den i prövningstillståndet ställda frågan ska besvaras i enlighet med detta.
26Det saknas skäl att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt. Mark- och miljööverdomstolens domslut ska alltså stå fast.
Domslut
HD förklarar att en gemensamhetsanläggning i ett fall som detta kan inrättas i lös egendom.
HD meddelar inte prövningstillstånd i målet i övrigt. Mark- och miljööverdomstolens domslut står därmed fast.