Oseriösa bostadsförmedlare delbetänkande från Boendesociala beredningen

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2015

Oseriösa bostadsförmedlare

SEJLJ 1999:71 Delbetänkande frân Boendesociala beredningen

/8

0C. ,SL737

/rhx

Statens offentliga utredningar WW 1999:71

w Socialdepartementet

Oseriösa

bostadsförmedlare

Delbetänkande från lâclendesocialaberedningen Stockholm 1999

SOU ochDs somingår i 1999årsnummerseriekan köpasfrånFaktaInfo Direkt. Förremissutsändningar SOU och Dsav somingår i 1999årsnummerseriesvarar FaktaInfo Direkt påuppdragavRegeringskanslietsförvaltningsavdelning.

Beställningsadress: FaktaInfo Direkt, Kundservice

Box 6430, 11382 Stockholm

Tel: 08-587 671 00,Fax: 08-587 671 71

E-postorder@faktainfo.se

Svarapåremiss.Hur och varför. Statsrådsberedningen,1993.

En liten broschyrsomunderlättararbetetför densomskall svarapåremiss. - Broschyrenkan beställashos:

Information Rosenbad

Regeringskansliet

10333 Stockholm

Fax: 08-40542 95

Telefon: 08-4054729

Tryckt av REGERINGSKANSLIETS OFFSETCENTRAL ISBN 91-7610-859-7 Stockholm 1999 ISSN0375-250X

Till statsrådet och chefen för

Socialdepartementet

Den 25 juni 1998 bemyndigade regeringen chefen för Inrikesdepartementet att tillkalla parlamentarisk kommitté en bostads-

en social beredning med uppdrag att följa utvecklingen på det bostadssociala området och lämna förslag till åtgärder för att stödja särskilt utsatta på bostadsmarknaden. Beredningen

grupper fick även i uppgift att utreda de boendesociala effekterna av konkurser och rekonstruktioner för bostadsrättshavare och egnahemsägare. Därutöver skulle beredningen bilda sig en uppfattning

hur stort problemet med oseriösa bostadsförmedlare är samt om redovisa bedömningar och eventuella förslag vad gäller samhällskontroll dessa. Dessa särskilda uppgifter skall redovisas till

av regeringen senast den 1juni 1999.

Med stöd detta bemyndigande förordnades fr.o.m. den 24

av augusti 1998 Per Olof Håkansson som ordförande.

Som ledamöter i utredningen har fr.o.m. den 24 augusti 1998 varit riksdagsledamoten Inga Berggren, m, verkställande direktören Per Herolf kd, riksdagsledamoten Hans Karlsson s, riksdagsledamoten Roland Larsson c, riksdagsledamoten Carina Moberg s, kommunalrådet Peter Persson s, riksdagsledamoten Ragnhild Pohanka mp 24 augusti 1998-4 december 1998, ersättare riksdagsledamoten Helena Hillar Rosenqvist mp fr.o.m. den 4 december 1998, kommunalrådet Jan-Åke Ryberg v, borgarrådet Birgitta Rydell fp, riksdagsledamoten Britta Sundin s.

Som sakkunniga har fr.o.m. den 1 september 1998-31 december 1998 deltagit departementssekreteraren Marie-Louise Ek och departementssekreteraren Mattias Gustafsson och fr.o.m. den

l oktober 1998-31 december 1998 departementssekreteraren Ann- Christine Bystedt.

Sekreterare har fr.0.m. den l september 1998 varit seniorrådgiver, ekon.dr. Per Åhrén. Biträdande sekreterare har fr.0.m. den 1januari 1999 varit departementssekreterare, civilekonom Ann- Christine Bystedt och fr.0.m. den l februari 1999 avdelningsdirektör, arkitekt Margareta Lindquist.

Beredningen har antagit namnet Boendesociala beredningen. Härmed överlämnas delbetänkandet Oseriösa Bostadsför-

medlare. Till delbetänkandet har fogats särskilda yttranden av Inga Berggren och Birgitta Rydell.

Utredningens arbete fortsätter enligt direktiven.

Stockholm den l juni 1999

Per Olof Håkansson

Inga Berggren Per Herolf

Hans Karlsson Roland Larsson

Carina Moberg Peter Persson

Helena Hillar Rosenqvist Jan-Åke Ryberg

Birgitta Rydell Britta Sundin

/Per Åhrén

Innehåll

Sammanfattning

Utredningsuppdraget

Beredningens uppdrag har varit att bedöma hur stora problemen med oseriösa bostadsfönnedlare är, om problemen motiverar någon form av samhällskontroll och vilka möjligheter som finns för att åstadkomma ett bättre konsumentskydd.

Uppdraget avser den i flera avseenden oreglerade förmedlingen av hyreskontrakt som i dag bara delvis omfattas av Fastighetsmäklarlagen 1995:400 och som inte står under Fastighetsmäklarnämndens tillsyn.

l direktiven påpekas att det i dag är enkelt att starta en verksamhet för förmedling av hyreskontrakt utan någon större investering. Det ställs inga krav registrering eller utbildning och någon lämplighetsprövning av utövaren sker inte, om inte verksamheten också omfattar förmedling av bostadsrätter eller egnahem.

Ersättningen för förmedling av hyreskontrakt är dock reglerad genom en maxtaxa som fastställs av Kammarkollegiet. Avgiften är oförändrad sedan 1992, l 200 kronor, och får bara tas ut efter en faktisk förmedling.

l regioner med bostadsbrist finns en marknad för en oseriös verksamhet. Det förekommer att bostadssökande betalar in förmedlingsavgifter i förskott och att några lägenheter i realiteten aldrig förmedlas. Den bostadssökande får trots detta inte igen sina pengar på grund av att förmedlingen försvunnit eller gått i konkurs. Också där förmedlingen ger resultat i någon form av kontrakt förekommer otillåtet höga förmedlingsavgifter och andra ersättningar.

8 Sammanfattning

Frågan om reglering av denna speciella verksamhet har aktualiserats i olika sammanhang, och ofta innefattat krav på en översyn av regleringen av ersättningen.

Slutsatser med förslag

Två huvudsakliga frågeställningar har underhand framstått som

väsentliga i arbetet med deluppdraget:

0 frågan om registrering och tillsyn av den yrkesmässiga

bostadsfönnedlingen,

0 frågan rätt till ersättning vid sådan förmedling. om

Registrering och tillsyn

Beredningens förslag:

Beredningen föreslår att även yrkesmässiga bostadsförmedlare skall omfattas av registreringsskyldighet hos Fastighetsmäklarnämnden och översyn Fastighetsmäklarlagen därför att en av initieras. Med undantag för utbildningskraven och nivå på försäkringsgarantin för skadeståndskrav bör villkor för samma registrering gälla som för övriga mäklare. Vilka utbildningskrav och vilket försäkringsbelopp som skall gälla för registrering av yrkesmässiga bostadsförmedlare bör utredas närmare.

Beredningen har kunnat konstatera att oseriös förmedling förekommer i många former och i huvudsak på ett antal orter med uttalad bostadsbrist. Någon kvantifiering av olika slag av oegentligheter har däremot visat sig vara omöjlig att göra inom ramen för beredningens uppdrag. Det finns ingen samlad redovisning ärenden rör av som oseriös förmedling vid t.ex. de olika polis eller åklagarmyndigheterna. Många ärenden anses oprioriterade och avskrivs. Fall som

SOU 1999: 7 l Sunzmarg/zttrzing 9

inte anmäls kan av olika skäl förmodas förekomma, inte minst på grund av att anmälan sällan eller aldrig leder till någon under-

en sökning eller åtgärd.

Boverkets bostadsmarknadsenkät visar att antalet bristorter kommer att öka och att bristen vissa orter förvärras. Förutsättningar för den oseriösa förmedlingen förväntas därmed fortsatt att finnas.

Beredningen har funnit att den ekonomiska skada som åsamkas den enskilde konsumenten genom den oseriösa förmedlingsverksamheten oftast är ringa, sett ur samhällets perspektiv. Den brottsliga verksamheten hos enskild näringsidkare kan dock ha en

en betydande ekonomisk omfattning. En reglering av verksamheten skulle därför inte i första hand vara avsedd att skydda den enskilde konsumenten, även ett skydd hela konsumentkollektivet

om av också skulle bli en effekt av en reglering.

Beredningen bedömer frivillig auktorisation inte skulle

att en bidra nämnvärt till att minska den oseriösa verksamheten och att någon form tillsyn, enbart riktar sig till denna grupp

ny av som förmedlare, inte realistiskt bl.a. ekonomiska skäl. Det förelig-

av gande förslaget till reglering den yrkesmässiga bostadsförrned-

av lingen utgår därför ifrån att den tillsynsorganisation, Fastighetsmäklarnämnden, och de rutiner tillskapats för registrering och

som tillsyn förmedlare bostadsrätter och egnahem utnyttjas och

av av att verksamheten kan avgiftsfinansieras.

Beredningen slutligen att kraven på utbildning och

anser ansvarsförsäkring för yrkesmässiga bostadsfönnedlare

gruppen närmare bör utredas. l övrigt bör regler för registrering

samma gälla som för de registrerade fastighetsmäklama.

10 Sammanfattning

Översyn av förmedlingstaxa m. m.

Beredningens förslag:

Beredningen föreslår översyn regleringen rätten till en av av ersättning för förmedling hyresavtal. Därvid bör såväl ersättav ningsnivåer alternativ, eller komplement, till den nusom varande taxan prövas. Översynen bör samordnas med den översyn av FML som

föreslagits utredningen Fastighetsmäklamämndens till-

av om bl.a. med anledning att former av fönnedsyn av nya lingstjänster via Internet faller utanför ramen för Fastighets-

mäklarlagen. Beredningen föreslår att översyn ersättningen genomen av

förs även förslaget registrerings- och tillsynsfunktion

om om en

inte genomförs.

Att diskutera frågan ersättningen vid yrkesmässig bostadsom förmedling har inte varit uttalad uppgift för beredningen. Under en arbetet med kartläggningen den oseriösa verksamheten och av möjligheterna att stävja denna har emellertid ersättningsfrågan aktualiserats. Beredningen att översyn taxan och andra anser en av ersättningsregler är ett led i åtgärderna för att främja seriös

bostadsförmedling Kritik mot taxan för yrkesmässig bostadsförmedling har tidiframförts i många olika sammanhang. Det har t.ex. gällt kritik gare mot konstruktionen med ett maximibelopp, som lätt kan uppfattas

normavgiñ. Det har också gällt den beloppsbegränsning som

som gäller sedan 1992, l 200 kronor vid slutförd förmedling av ett en kontrakt, nivå kritiseras för att den inte bedöms ge föruten som sättningar för att bedriva seriös verksamhet med någon lönsamen het. Kritik har slutligen framförts mot att det inte är möjligt att ta ut någon ersättning för kostnader uppstår innan förmedling som en

Fastighetsmäklamämnden effektivare tillsyn, SOU 1999:35. -

Sammanfattning 11

har genomförts. Det gäller avgifter för information, kö- och registreringsavgifter m.m.

Den kartläggning beredningen genomfört visar att avgifter som överstiger det godkända beloppet, liksom avgifter för registrering, information och andra kringtjäitster är allmänt förekommande. Det finns anledning att anta att de nuvarande reglerna inte är kända eller inte har stöd av förmedlare och bostadssökande.

Tidigare utredningar har i huvudsak prövat om särskilda köavgifter skulle kunna införas i den kommunala fömiedlingsverksamheten. Förslaget har avförts med hänvisning till principen om lika behandling offentlig och privat verksamhet. Ersättningens stor-

av lek eller taxekonstruktionen har inte prövats.

Mot bakgrund detta föreslår beredningen att frågan om

av ersättning vid yrkesmässig bostadsförmedling blir föremål för en allsidig utredning, bl.a. med prövning registrering och

en av om tillsyn förmedlarna, med vissa krav insyn och öppenhet i

av förmedlingsverksamheten, kan förutsättningar för ändrade er-

ge sättningsregler.

1

Utredningsuppdraget

l 1 Direktiven

. Regeringen beslutade den 25 juni 1998 att tillsätta en bostadssocial beredning med parlamentarisk sammansättning som skall följa utvecklingen på det bostadssociala området och föreslå åtgärder för att stödja särskilt på bostadsmarknaden. Bered-

utsatta grupper ningen skall vara verksam till utgången av år 2000. Utrednings direktiven återfinns i sin helhet i bilaga

Enligt direktiven skall beredningen redovisa två deluppdrag senast den l juni 1999. Det gäller dels en uppföljning av de bostadssociala effekterna konkurser och rekonstruktioner för

av boende i bostadsrätter och egnahem dels att föreslå hur problemen med oseriösa bostadsfönnedlare bör hanteras.

Uppdraget gäller oseriösa bostadsförmedlare innebär att

som beredningen skall bilda sig uppfattning hur stora problemen

en om med oseriösa bostadsförmedlare är. Beredningen skall också bedöma problemen motiverar någon form samhällskontroll

om av vid yrkesmässig förmedling av hyresrätter samt undersöka vilka möjligheter som finns för att åstadkomma ett bättre konsumentskydd.

1.1.1¶Bakgrund

Deluppdraget skall enligt direktiven fokusera den yrkesmässiga förmedling hyreskontrakt, första- och andrahands-, som för

av närvarande kan bedrivas utan samhällskontroll och insyn.

En kartläggning den oseriösa förmedlingsverksamheten in-

av går i uppdraget liksom att undersöka och redovisa vilka förutsätt-

Beredningen har antagit namnet Boendesociala beredningen.

14 Utredningsuppdraget

ningar det finns att åstadkomma samhällskontroll och stärkt konsumentskydd i den yrkesmässiga hyresförrnedlingen

Det är i dag enkelt att starta förrnedlingsverksamhet för

en hyreslägenheter. Någon större investering behövs inte. Det ställs inga krav utbildning eller registrering. Någon lämplighetsprövning förekommer inte.

Det förekommer att bostadssökande betalar förrnedlingsavgifter i förskott och att några lägenheter i realiteten aldrig förmedlas. Den bostadssökande får trots detta inte igen sina på

pengar grund att förmedlingen försvunnit eller gått i konkurs. Också

av där förmedlingen resultat i någon form kontrakt förekom-

ger av

otillåtet höga förmedlingsavgifter och andra ersättningar. Från mer flera olika håll har krav på reglering denna speciella verksam-

av het också tidigare framförts.

Det finns andra aktuella exempel olika slags otillåtna och bedrägliga transaktioner inom delar bostadsmarknaden. Många

av är i någon mening relaterade till regleringen av hyresmarknaden och till rådande bristsituation.

en

En låg, eller obefintlig, nyproduktion i områden med brist hyreslägenheter, de principer för hyressättning som tillämpas, förändrat utbud omvandling hyresrätt till bostadsrätt, bris-

genom av tande kontroll- och sanktionsmöjligheter när det gäller överlåtelser

kontrakt är några exempel på faktorer påverkar omfattav som

ningen oegentligheter på hyresmarknaden.

av

Förekomsten s.k. svarta vid byten och överlåtelser av

av pengar hyreskontrakt problemen i sammanhanget. Att undersöka

är ett av detta ligger inte inom deluppdragets Regeringen har emeller-

ram. tid den 6 maj 1999 tillkallat särskild utredarez med bl.a. uppdra-

en get att genomföra utvärdering det s.k. bruksvärdessystemet.

en av Utredaren skall särskilt granska lägesfaktorn i dag tillmäts en

om betydelse på ett rimligt sätt mot hyresgästernas värde-

som svarar ringar och vilken roll hyressättningen har för produktionen av nya bostäder, liksom att undersöka i vad mån låg hyresnivå i attrak-

en tiva områden bidrar till olaglig handel med hyresrätter.

2Utveckling allmännyttiga bostadsföretag samt utvärdering av bruks-

av värdessystemet. Dir. 1999:32.

SOU 1999: 71 Utredningsuppdraget 15

1.1.2 Fönnedlarrollen

Uppdraget avser den oseriösa verksamhet som bedrivs inom ramen för yrkesmässig bostadsförmedling.

Förmedlarrollen klargörs i Fastighetsmäklarlagen 1995:400 och i förarbeten till denna, vilka i sin tur hänvisar till förarbetena till iag 1984:251 om fastighetsmäklare. En fastighetsmäklare definieras i lagen som fysisk person som yrkesmässigt förmedlar

en fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Enligt förarbetena tar uttrycket förmedla sikte på sådan verksamhet går ut att anvisa uppdragsgivaren

som en motpart med vilken han kan träffa avtal med, t.ex. om överlåtelse av fastighet eller om upplåtelse av hyresrätt i första eller andra hand.

Det innebär att 0 bostadsbyten mellan enskilda personer, utan förmedling, inte

behandlas i deluppdraget, trots att oegentligheter givetvis kan

förekomma 0 fall där fastighetsägaren, utan förmedling, erbjuder en hyresgäst

en bostad inte heller faller inom deluppdragets ram, även om

villkoren för upplåtelsen kan strida mot olika regelverk

Oseriös är ett begrepp som inte förekommer i ordböcker, enbart seriös med betydelsen allvarligt inriktad i motsats till lättsam, skämtsam, a1lvarlig, högtidlig och liknande innebörd. Beredningen har tolkat begreppet oseriös förmedling så att det i första hand omfattar den förmedling som redan är olaglig, ofta svår att

3Prop. 1994/95:14 s. 63. 4Prop. 1983/84: 16 s. 27. 5 Med fastighetsägare jämställs dennes förvaltare, också helägda dotterbolag. 1Bostadsfönnedling i olika fomier SOU 1972:71 behandlas fallet där ett eller flera bostadsförvaltande företag bildar ett särskilt förmedlingsföretag. Det konstateras att verksamheten torde kunna hänföras till yrkesmässig förmedling men att det är oklart om ett avgiftsuttag är förenligt med bestämmelserna i Hyreslagen JB 12:65.

komma åt med dagens regelsystem, också nya försök att men kringgå gällande bestämmelser kanske tidigare inte uppmärksom sammats.

Amy direkta Hyreslägenhet ,m2 Bostadssökande Hyresgäst

Hyreslägenheter Amp direkt

Bostadssökande Fastighetsägare

/ Hyreslägenhet e iumä, r °______ H resläenhete Bostadssokande Bostadsrätt FastighetsmäklareBostadsrä Egnahem Småhusägare "

Yrkesmässigabostadstönnedlare Hyreskontrakt m4 Hyresgäster Fastighetsägare Bostadssökande

Uthyrningsverksamhet, fastighetsmäklare, bostadsförmedlare m.m.

Figuren illustrerar olika vägar att få tillgång till bostad på hyresmarken naden. I de fallen träffas avtal utan förmedling. Det första fallet översta ett byten mellan enskilda kontraktsinnehavare, eller en andrahandsavser upplåtelse. Det andra fallet direktupplåtelse mellan en fastigavser en hetsägare och hyresgäst. Särskild ersättning vid dessa upplåtelser är en förbjuden enligt Hyreslagen. Granskning av de svarta affärer som förekommer här ingår inte i uppdraget Oseriösa bostadsförmedlare. de nedre två fallen finns förmedlare med i bilden. Denna verk- I en samhet regleras b1.a. i Fastighetsmäklarlagen FML. Ingår bostadsrätter

SOU l 99917 1 Utredningszzppdraget l 7

eller egnahem bland objekten som förmedlas benämns förmedlaren fastighetsmäk/are, omfattas av FML i sin helhet och är underkastad krav på registrering och tillsyn av Fastighetsmäklamämnden.

Om förmedlingen enbart omfattar hyreskontrakt i första eller andra hand benämns denna yrkesmässig bostadsförmedling och omfattas enbart av delar av FML. Något registreringskrav eller någon tillsyn verk-

av samheten förekommer inte. Beredningens uppdrag omfattar

den senare verksamheten

1.1.3¶Yrkesmässig hyresförmedling

Enligt direktiven gäller frågan utökat konsumentskydd och

om samhällskontroll yrkesmässig hyresförmedling. °

Fokuseringen på hyresförmedling är föranledd av att förmedling av övriga objekt, bostadsrätter och fastigheter, redan

som omfattas av en mer detaljerad reglering i Fastighetsmäklarlagen 1995:400, i vilken mäklare enbart förmedlar hyresrätter

som undantas från väsentliga delar av regleringen däribland kravet

registrering.

l förarbetena till Fastighetsmäklarlagen diskuteras begreppet yrkesmässig förmedling. Av särskild vikt anges vara i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse, men också hur marknadsföringen tjänsten går tillväga. I begreppet yrkesmässig

av ligger att förmedlingen skall bedrivas som ett led i näringsverksamhet; anvisning spekulanter ett led i myndighets-

av som utövning omfattas inte av lagen. Det fastslås att lagen blir tillimng: lig om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster

som fastighetsförmedlare även förmedling rent faktiskt äger

om rum endast vid något enstaka tillfälle. Att i annonser eller annat sätt erbjuda förmcdlartjänster kan därmed yrkesmässig

anses vara förmedling oberoende av hur lyckosam förmedlingen sedan är.

Begreppet näringsidkare innefattar varje fysisk och juridisk person som yrkesmässigt driver verksamhet ekonomisk art.

av Verksamheten behöver inte vara vinstgivande.

f l många andra sammanhang, t.ex. reglering förmedlingstztxan, be-

av nämns denna yrkesmässig bostadsfönnedling.

l 8 Utredningsuppdraget

Uppdraget koncentreras därmed till de fall där hus, lägenheter eller förmedlas till enskild person eller företag av en närings-

rum idkare och där förmedlingen hyresavtal i första eller andra

avser hand, inklusive fönnedlade byten hyresrätter, och i huvudsak

av till dem enbart förmedlar hyresavtal i första eller andra hand.

som

1.2¶Arbetet med

deluppdraget

Statistik eller andra sammanställningar över bostadsbyten, förmedlade lägenheter, andrahandsupplâtelser etc. inom hyressektom finns bara hos de enskilda bostadsföretagen eller fastighetsförvaltama. Flyttningar inom och över församlingsgräns finns individ- inte hushållsnivå och säger inte någonting om omsättning

men

lägenheter eller kontrakt, bara något relativ efterfrågan. av om en Att uppskatta marknaden för förmedling hyreskontrakt är därför

av mycket svårt.

Det finns heller ingen tillgänglig statistik eller andra sammanställningar över oseriös bostadsfönnedling, t.ex. i form av polisanmälningar. För uppdraget att kartlägga den oseriösa förmedlingsverksamheten har beredningen varit hänvisad till den kunskap

finns bland olika aktörer inom området, t.ex. företrädare för som hyresgäster, fastighetsägare och fastighetsfönnedlare, kommuner, kommunal bostadsfönnedling, Konsumentverket, Boverket, Fastighetsmäklamämnden, åklagare m.fl. Det kan konstateras att det går att hitta rik provkarta med exempel från den oseriösa verk-

en samheten, att omfattning, utbredning och utveckling inte går

men att kvantifiera i absoluta tal. Exemplen redovisas i avsnitt

En genomgång nuvarande och tidigare reglering av förmed-

av lingsverksamheten, utvecklingen på bostadsmarknaden, tidigare

av utredningar och aktuella frågor med anknytning till deluppdraget har också genomförts komplement till kartläggningen och

som

grund för diskussionen om möjliga åtgärder för att stärka som konsumentskyddet och begränsa den oseriösa verksamheten. Också här har aktörerna inom området varit viktig källa.

en

SOU 1999: Utredn 19

1.3 med till

Frågor anknytning

uppdraget

1.3.1¶Översyn

av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn över fastighetsmäklare

Fastighetsmäklarlagen 1995:400 trädde ikraft den l oktober 1995. Samtidigt inrättades en särskild nämnd, Fastighetsmäklarnämnden, för att sköta de registrerings- och tillsynsfrågor som länsstyrelserna tidigare ansvarat för. Riksdagens lagutskott tog i mars 1996 initiativ till en utvärdering av fastighetsmäklarlagen och uppdrog en arbetsgrupp att genomföra ett utvärderingsprojekt. I lagutskottets betänkande 1997/97:LU15 redogörs för arbetsgruppens huvudsakliga iakttagelser. Arbetsgruppen ansåg inte att det framkommit några egentliga omständigheter anled-

som gav ning att överväga ändringar i fastighetsmäklarlagen, däremot fann man brister när det gäller en effektiv tillsyn över mäklarna och menade att Fastighetsmäklarnämnden inte bedrivit ett aktivt tillsynsarbete vid sidan av handläggningen av anmälda ärenden. En särskild utredare tillkallades därför i november 1998 för att göra en översyn av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn över fastighetsmäklare och att även överväga lämplig form för nämndens framtida organisation och finansiering i syfte att effektivisera tillsynen.

Utredningen avlämnade ett betänkande, Fastighetsmäklarnämnden efektivare tillsyn SOU 1999:35 i 1999. I betän-

- mars kandet framförs rad förslag rör nämndens arbetsformer

en som både vad gäller anmälningsärenden och den allmänna tillsynen. För finansieringen nämndens verksamhet föreslås att direkt

av en avglft§llnansiering övervägs. Nämndens verksamhet finansieras redan i dag av avgifter, dock indirekt, där avgifterna tillförs statskassan och myndigheten får anslagsmedel.

Utredningen föreslår därutöver en översyn av fastighetsmäklarlagen. Förutom behovet att åtgärda vissa enskildheter i lagen framhåller utredningen att den nya informationstekniken innebär att det finns skäl att ta ställning till i vilken omfattning olika tjänster kan tillhandahållas yrkesmässigt i samband med köp och för-

20 Utredningsuppdraget

säljning bostäder utan att förfarandet bör omfattas av särskild

av reglering eller tillsyn. Nya former av tjänster i samband med bostadsöverlåtelser har utvecklats de senaste åren, t.ex. via mötesplatser som tillhandahålls på kommersiell basis Internet. Det innebär att köpare och säljare nu kan hitta varandra ett enkelt sätt utan direkt medverkan mäklare. Olika tjänster erbjuds dem

av sedan i samband med affärens fullgörande. Den som tillhandahåller mötesplatsen omfattas enligt utredningen inte fastighets-

av mäklarlagen trots att just sammanförandet av köpare och säljare normalt utgör mäkleri enligt lagen. Det innebär att konsumenter

sammanförs på detta vis inte blir tillförsäkrade den kompetens som och det försäkringsskydd har vid ett normalt förmed-

som man lingsuppdrag. Utredaren också risk för att mäklare väljer att

ser en avregistrera sig för att enbart syssla med den typ av verksamhet där registrering i dag inte är nödvändig, vilket skulle innebära att de står utanför Fastighetsmäklamämndens tillsyn och inte heller är skyldiga att ha ansvarsförsäkring, stor försämring av konsu-

en en mentskyddet.

1.3.2 Hemställan från Bostad Stockholm om

köavgifter

En hemställan från styrelsen för Stockholms bostadsförmedling, Bostad Stockholm, i december 1998 angående en lagändring som skulle möjliggöra för bostadsförmedlingar att ta ut en årlig registreringsavgift, utöver förmedlingsavgiften, handläggs för närvarande inom Justitiedepartementet.

En tidigare framställning gjordes av Bostad Stockholm till lnrikesdepartementet i februari 1997, då med innebörden att kom-

själva skulle få möjlighet att kunna besluta om avgifter munerna för kommunal bostadsfönnedling. Sedan dess, i december 1998, har kommunfullmäktige i Stockholm beslutat att avveckla bostadsförmedlingen i dess nuvarande form och att överlåta den reguljära förmedlingsverksamheten till ett bolag som ägs av de privata och kommunala fastighetsägarna gemensamt. Det har senare träffats en

Utredningsuppdraget 21

uppgörelse att istället omvandla bostadsformedlingen till ett

om kommunalt bolag. Verksamheten avses avgiftsfinansieras vilket förutsätter avgifter utöver den i dag godkända formedlingsavgiften om maximalt l 200 kronor.

l det tjänsteutlåtandel som låg till grund for styrelsens för Stockholm bostadsformedling senaste hemställan finns

en grov kalkyl for finansiering den föreslagna förmedlingsverksam-

av heten. Med 50 000 registrerade sökande skulle den reguljära verksamheten kunna finansieras med årlig köavgift 300 kronor

en om om samtidigt 4 000 lägenheter förmedlades till förmedlings-

en avgift om 1 200 kronor.

Bostad Stockholm framför i sitt tjänsteutlåtande att ett beslut om registreringsavgifter inte skulle behöva innebära att det blir fritt fram for var och en att starta bostadsformedling och ta ut

en köavgifter och att man av hänsyn till grundläggande konsumentintressen kan villkora rätten att ta ut köavgifter med någon

typ av kommunalt godkännande eller begränsa möjligheten till endast sådana förmedlingar kommunen har ett bestämmande över

som eller har slutit avtal med.

Frågans avgörande kan ha principiell betydelse för all hyres-

en förmedling utifrån principer konkurrensneutralitet: likartad

om förmedlingsverksamhet skall kunna bedrivas lika villkor. En särbehandling av vissa verksamheter t.ex. utifrån avtal med, eller godkännande kommunen skulle kunna strida mot såväl den

av, svenska konkurrenslagen som EG:s konkurrensregler.

7 Bostad Stockholm, Tjänsteutlåtande nr 2/1998 1998-12-21, ärende

Bostadsmarknaden

Det finns ett antal olika vägar för en enskild person att söka efter och få tillgång till en hyreslägenhet. Tabellen nedan kan illustrera olika huvudsakliga vägar att komma på, eller byta inom, hyressektorn.

Byten Förstahands- Andrahands-

kontrakt kontrakt Kommunal x bostadsförmedling Allmännyttiga företagens x x köer Privata fastighetsägare X X Privata förmedlare X Xl X Direktkontakt med kontrakts- x x innehavare

Kommunerna och de allmännyttiga bostadsföretagen har här traditionellt haft betydande roll, till dels med stöd lag-

en av stiftning.

Hur stor del av de totala rörelserna på hyresmarknaden som kan hänföras till de olika delarna varierar regionalt och över tiden, och påverkas av utbud och efterfrågan. Någon användbar jämförande statistik finns inte tillgänglig.

I det följande redovisas översiktligt tidigare lagstiftning som rör kommunernas roll i bostadsförmedlingssammanhang, kommunernas bedömning av utvecklingen på bostadsmarknaden samt kommunal bostadsförmedling och annan service.

l Privata förmedlare kan även förmedla förstahandskontrakt ombud

som för allmännyttiga och privata fastighetsägare. Det förekommer främst i överskottskommuner. Fönnedlingen ersätts då av fastighetsägaren.

24 Bostadsmarknaden

V

2.1 och

Bostadsforsörjning

äldre

bostadsanvisning - lagstiftning

2.1.1¶Lag om kommunala åtgärder till

bostadsförsörjningens fromma m.m.

Bostadsforsörjningslagen 19472523, upphävd 1juli 1993 gav kommunerna ett grundläggande ansvar för bostadsförsörjningen, innefattande bl.a. planering och förmedling. Kommunerna skulle fortlöpande bedriva bostadsförsörjningsplanering i syfte att främja

alla i kommunen skulle få bostad god kvalitet. Plaatt en egen av neringen skull komma till uttryck i ett antaget av kom-

program, munfullmäktige. Länsstyrelsen skulle aktivt bidra med underlag i planeringen och skull redovisas till regeringen.

programmen

Kommunerna också skyldiga att fortlöpande samla upp-

var gifter bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran under-

om rätta bostadssökande möjligheterna att få bostad i kommunen,

om bostädemas belägenhet, storlek och utrustning, bostadskostnader samt andra förhållanden bostadssökande behöver kännedom

som

Om det behövdes för att främja bostadsförsörjningen skulle om. kommunen anordna bostadsformedling, i vissa fall kommunerna gemensamt i ett område kunde enhet i bostads-

som anses vara en försörjningshänseende. Staten kunde ålägga en kommun att anordna bostadsformedling, något som dock aldrig utnyttjades.

l lagen fastslås att kommunal bostadsfönnedling skall vara avgiftsfri. Avgift fick dock tas ut för sådana tjänster som bostadsförmedlingen tillhandahåller och som inte avser registrering av bostadssökande eller anvisning bostad till registrerad bostads-

av sökande. Det t.ex. kunde gälla andrahandsförmedling, rumsförmedling eller förmedling av byten.

Bosladsnzarknaden 25

2.1.2¶Bostadsanvisningslagen och Lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt

Bostadsanvisningslagen l980z84, upphävd ljanuari 1988 gav kommunerna rätt beslut i kommunstyrelsen förklara ett

att genom eller flera bostadsområden i kommunen bostadsanvisnings-

som område. Beslutet innebar att hyres- och bostadsrättslägenheter i området i första hand skulle upplåtas till bostadssökande som kommunen anvisade.

Lagen ersattes av lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt l987:l274, upphävd l juli 1993, där beslut bostadsanvis-

om ningsrätt skulle fattas av hyresnämnd och där besluten avsåg hus och inte områden. l den nya lagen infördes även reglering av frivilliga utfästelser fastighetsägare om medverkan i den kommu-

av nala bostadsanvisningen. l den nya lagen infördes också en möjlighet för kommunen att kontrollera att fastighetsägare följde beslutet och lämnade lediga lägenheter till den kommunala förmedlingen.

Efter den l juli 1993 bygger kommunernas möjligheter att få tillgång till lägenheter att förmedla praktiskt taget uteslutande på frivilliga avtal. Enda undantaget är den möjlighet som 35 § i Hyreslagen Jordabalken 12 kap. ger kommunen att via ansökan till hyresnämnden få anvisningsrätt till lägenheter som kommer i inbyte till en kommunal förmedling. Denna paragraf kan bara åberopas när kommun, eller kommunalförbund som har hand om bostadsförmedling för två eller flera kommuner, medverkar genom anvisning eller förmedling.

2.2¶Överskott balans brist

- -

En avgörande förutsättning för att oseriös bostadsförmedling skall uppstå och få någon omfattning är någon form av bristsituation på den lokala bostadsmarknaden. På orter med överskott av bostäder finns ingen egentlig marknad för privat bostadsförmedling vid sidan av fastighetsägarnas egen uthyrningsverksamhet, privata

26 Bostadsmarknaden

kommunal bostadsförmedling eller, högskoleannonser, ev. orter, Studentkårens förmedling av bostäder. Den kartläggning av kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget som genomfors Boverket kan därför vara av intresse för att belysa nuläge

av och utveckling i olika delar av landet.

2.2.1¶Boverkets bostadsmarknadsenkäter

De årliga bostadsmarknadsenkätema bl.a. att kartlägga

avser kommunernas bedömning bostadsefterfrâgan inom den egna

av kommunen.

2.2.1.1 1998 års bostadsmarknadsenkät

I Boverkets analys från 19982 konstateras att läget bostadsmarknaden sedan 1993 varit tämligen statiskt.

År 1998 20 kommuner 7% att hade en brist-

angav man situation, ökning från 10 bristkommuner år 1993.

en

56 kommuner, eller 19 procent, bedömde att bostadsmarknaden

i balans. Den procentuella andelen har här sedan år 1993 var pendlat kring 20 procent. Här bedömde 13 kommuner, däribland Stockholm och Göteborg, att det rådde brist i vissa centrala delar

kommunen. Totalt 33 kommuner hade alltså brist i hela komav

eller i centrala delar. Av dessa var 26 storstadskommuner munen, eller högskoleorter.

Övriga drygt 200 kommuner att hade ett överskott

angav man

bostäder i hela kommunen. av

2 Boverket Rapport 1998:1, Bostadsmarknadsläge och förväntat bostadsbyggande 1998-99, kommunernas bedömning.

SOU 1999:7 l Bostadsmarknaden 27

2.2.1.2 1999 års bostadsmarknadsenkät

Den ännu inte publicerade bostadsmarknadsenkäten från 1999 visar att det är betydligt fler kommuner som nu uppvisar bostadsbrist jämfört med för ett år sedan 32 jämfört med 20, en Ökning

med 50 procent.

Det är också fler anger att det är brist i vissa centrala delar

som trots att bostadsmarknaden i stort är i balans, 22 kommuner jämfört med 13 föregående år. Antalet kommuner med brist i hela eller delar av kommunen har därmed med ökat från 33 till 54 mellan åren 1998 och 1999 och antalet kommuner med överskott minskat från drygt 200 till 185.

2.2.1.3 Områden med bostadsbrist prognoser för framtiden

-

Antalet kommuner med förutsättningar för en oseriös bostadsförmedling eller omfattande svarthandel med lägenheter är alltså

mer relativt begränsat. En inte oväsentlig del av landets bostadsbestånd och befolkning finns emellertid i bristområdena: fjärde-

nästan en del av befolkningen bor i de kommuner som har bostadsbrist.

Hur kommunerna ser utvecklingen på bostadsmarknaden tas också i Boverkets rapporter. År 1999 60 procent oför-

upp ser en ändrad situation trolig de närmaste två åren, 10 procent för-

som utser en minskad efterfrågan och 30 procent en ökad efterfrågan. Några slutsatser bristorter framöver är svår att dra av detta, 1 l

om

de 32 kommunerna med brist i hela kommunen bedömde dock av att situationen skulle förvärras de närmaste två åren.

Boverkets redovisning kommunernas bedömning av brist/

av balans/ överskott på bostadsmarknaden från 1983 och framåt visar dock att mycket snabba förändringar kan ske, vilket det följande diagrammet visar. Mellan 1984 och 1988 ökade antalet bristkom-

dramatiskt, från knappt 50 till 225. Överskottskommumuner ca

minskade under samma period från knappt 150 till någon nerna enstaka. Denna utveckling avspeglar en period med överhettning på arbetsmarknaden, avreglering av kreditmarknaden som

en gjorde krediter lättillgängliga och en inflation som innebar att real-

28 Bostadsmarknaden

räntan blev mycket låg. Under perioden 1990 till 1993 vek efterfrågan ännu snabbare än den tidigare uppgången: 1993 hade bristkommunerna minskat till ett tiotal och överskottskommunema ökat till ca. 200.

Bostadsmarknadsläge 1983-99

Antal kommuner

v- - - . . . t . . . ., .La øl ä ä t o n p , T,.. . -83 -84 -85 -86 -87 -88 -89 -90 -91 -92 -93 -94 -95 -96 -97 -98 -99 År Brist Balans " Överskott - övr/bortfall

2.3¶Kommunal bostadsförmedling och

annan service

1 Boverkets rapport från den årliga bostadsmarknadsenkät som ställs till kommunerna redovisas vilken service kommunerna ger bostadssökande. Resultaten visar att den kommunala bostadsfönnedlingen blir alltmer sällan förekommande. Utvecklingen förklaras förmodligen till stor del det överskott hyreslägenheter som råder i många av kommuner. Hösten 1992 hade 89 kommuner, eller knappt 30 pro-

Bostadsmarknaden 29

cent, kommunal bostadsförmedling jämfört med 29 kommuner år 1998. Bara mellan åren 1996 och 1999 har andelen kommuner med kommunal förmedling minskat från 15 procent till 7 procent. Alternativa lösningar tycks heller inte öka. Enkätsvaren visar att 80 procent kommunerna saknar samordnad förmedling av bo-

av städer. En del kommuner räknar det kommunala bostadsföretagets uthymingsverksamhet bostadsförmedling, dessa redo-

som men visas inte i Boverkets rapport. I vilken utsträckning alla privata förmedlare är kända och har redovisats är osäkert.

Förmedling bostäder. Procent av samtliga kommuner

av

bostadsförmedling 1996 1997 1998 1999 Antal Förekomst av

bostäder

1 2 2 2 6 Bortfall/ej svar

Överlappning kan förekomma. 2 Inkl ev. delvis kommunägda fönnedlingar. 3 l privat regi, antingen i form av samarbetemellan fastighetsäg eller en privat mäklare av hyreslägenheter.

1 de flesta kommunerna kan en bostadssökande få någon form

information från kommunen. En tredjedel kommunerna kan av av t.ex. förmedla förteckning över lokala fastighetsägare. En fjär-

en dedel kommunerna saknar organiserad bostadsförmedling

av som av bostäder uppger dock att man för närvarande inte erbjuder någon service alls.

30 Bostadsmarknaden

Service till de bostadssökande i kommuner utan kommunal bo-

stadsförmedling

Svar Andel de kommuner Antal

av som

saknar bostadsfönnedlingl kommuner

1996 1997 1998 1999 1999

% % % % Det går att få information/rådgivning 53 54 53 52 140 Lista över lokala fastighetsägarefinns 27 26 29 33 89 Kommunen ger för närvarande ingen

28 27 25 24 64 sådan service

svar 4 2 4 4 l l Totalt 100 100 100 100 268 l Överlappning förekommer.

2.4¶Bostadsbrist

- oegentligheter åtgärder

Pâ en bostadsmarknad med brist på bostäder finns förutsättningar för en rad olagliga affärer, där den verksamhet oseriösa bostadsförmedlare bedriver bara är liten del. De flesta s.k. svarta affä-

en rer torde t.ex. ske mellan enskilda helt utan förmedlares

personer, medverkan, ibland också med fastighetsägaren part. Goda

som

förutsättningar för att starta en förrnedlingsverksamhet i syfte att

bara ta avgifter, utan avsikt att förmedla några bostäder, finns också där bristen är stor.

Bostadsbristen kan till en del ha sin orsak i att hyressättningssystemet håller hyrorna på en nivå som i attraktiva lägen understiger betalningsviljan hos hushåll och därmed försvårar

nyproduktion. Utbudet hyreslägenheter påverkas också den på-

av av gående omvandlingen hyresrätter till bostadsrätter." i

av

Efterfrågan hyresrätter beror på flera faktorer t.ex. in-

som

jflyttning, hushållssplittring och hushållsbildning samt boendekost-

Bostadsmarknaden 3 l

nad i hyreslägenheter i förhållande till kostnader för att bo i bostadsrätt eller egnahem.

Det kan konstateras att större skillnaden mellan betalningsvilja och verklig hyra är för hyresrätt, desto större utrymme

en finns för olagliga lägenhetsaffärer.

Men även en bostadsmarknad i balans finns visst utrymme för svarta affärer liksom för en oseriös bostadsförrnedlingsverksamhet. På de flesta bostadsmarknader finns bostäder som genom läge, standards storlek eller andra egenskaper uppfattas sär-

som skilt attraktiva. Där finns också förutsättningar för att hushåll skall vara villiga att betala för att komma över vissa hyreslägenheter. I områden med balans bostadsmarknaden kan också finnas utrymme för oseriösa bostadsförmedlare, särskilt in- eller

om omflyttningen är stor. Kanske särskilt offentlig förmedling, i

om form av kommunal bostadsförmedling eller de allmännyttiga företagens köer, i egen regi eller samordnad med andra fastighetsägares, saknas.

En reglering av den verksamhet i dag kan bedrivas

som av oseriösa bostadsfömiedlare skulle bara påverka vissa former

av den olagliga verksamhet som förekommer på delar bostads-

av marknaden. En rad andra åtgärder har föreslagits från olika håll. Det gäller t.ex. mera resurser till polis och åklagare och ett ändrat förfarande vid hyresnämndens prövning lägenhetsbyten. All-

av mänt efterlyses en markering från samhällets sida ändrad

om en syn på den alltmer accepterade och utbredda förekomsten

av oegentligheter inom bostadsområdet. När det gäller hyressättningssystemet har regeringen den 6 maj 1999 tillkallat särskild

en utredare3 med uppdraget att bl.a. genomföra utvärdering det

en av s.k. bruksvärdessystemet. Utredaren skall särskilt granska

om lägesfaktom i dag tillmäts betydelse på ett rimligt sätt

en som svarar mot hyresgästemas värderingar och vilken roll hyressättningen har för produktionen bostäder, liksom att undersöka i vad

av nya mån en låg hyresnivå i attraktiva områden bidrar till olaglig handel med hyresrätter.

3 Utveckling av allmännyttiga bostadsföretag samt utvärdering bruks-

av värdessystemet. Dir. 1999:32.

Reglering av förmedling och upplåtelse av hyresrätt

3.1 vid upplåtelse och Ersättning förmedling - Hyreslagen

Fastighetsägare är förhindrade att upplåta sina egna lägenheter mot någon form av särskild ersättning:

Jordabalkens 12 kap. allmänt kallad Hyreslagen 65 § förbjuder uppställande av villkor om särskild ersättning för upplåtelse

bostadslägenhet eller för överlåtelse hyresrätten till sådan av av lägenhet. Det innebär bl.a. att fastighetsägare är förbjudna att begära särskild ersättning för att upplåta en bostad. Straffet är böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall utdöms inget straff.

brott döms till fängelse i högst två år. Yrkesmässig

För grova verksamhet eller stor omfattning eller om personen har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare till en fastighet skall då särskilt beaktas. Den som tagit emot ersättning är skyldig att betala tillbaka den.

l Jordabalkens 12 kap. § 65a regleras vad som gäller vid förmedling av hyreslägenheter. Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning hyressökande för anvisning av bostads-

av lägenhet annat än för fritidsändamål. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsfönnedling enligt grunder som föreskrivs regeringen eller den myndighet regeringen bestäm-

av som mer.

Brott bestraffas med böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt är straffet fängelse till två år. Den tagit

upp som emot otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den.

34 Reglering förmedling och upplåtelse hyresrätt

av av

3.2¶Ersättning vid förmedling av

hyresrätter

Enligt förordning 1978:313 om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling skall taxan för ersättning vid yrkesmässig bostadsförmedling hyresrätter fastställas av Kammarkollegiet. Sedan 1juli

av 1993 är reglerna konkurrensneutrala, dvs. lika för kommunal och privat verksamhetl.

Taxan är oförändrad sedan 1januari 1992, högst 400 kronor för ett möblerat eller omöblerat högst 1 200 kronor för en lägen-

rum, het K-AMFS 1994:3. Det saknar betydelse om förmedlingen

första- eller andrahandsupplåtelse. Ersättning får endast avser en

anvisningen leder till att ett hyresavtal träffas tas ut om

Enligt uppgift från Kammarkollegiet är avsikten att taxan skall följa konsumentprisindex KPI.

Taxan gäller även det är en juridisk person som efterfrågar

om tjänsten, något inte tycks allmänt känt i branschen. Flera

som vara förmedlare redovisar öppet, i och i aktuella artiklar i

annonser dagspressen, betydligt högre avgifter för förmedling till företag.

Regleringen är ensidigt inriktad på avgifter från den bostadssökande. Att ta ut avgifter från den vill upplåta lägenheten, en

som fastighetsägare, bostadsrättsinnehavare eller en förstahands-

en hyresgäst, är varken förbjudet eller reglerat.

l Fram till den 1 juli 1991 kunde kommunala bostadsförrnedlingar inte betinga någon form ersättning från de bostadssökande. Mellan den 1

av juli 1991 och den 30 juni 1993 ägde kommunerna rätt att enligt självkostnadsprinciper ta ut avgifter för vissa tjänster. Det gällde förmedling av andrahandsuthymingar, rumsfönnedling och bytesfönnedling. Däremot ingen avgift för registrering eller reguljär fönnedling av förstahandskontrakt.

SOU 1999:7l Reglering förmedling och upplåtelse av hyresrätt 35

av

3.3¶Fastighetsmäklare reglering och

-

tillsyn

3.3.1¶Fastighetsmäklarlagen

Fastighetsmäklarlagen 1995:400 omfattar all yrkesmässig se avsnitt 1.1.3 förmedling av fastigheter, byggnader och bostäder i alla upplåtelseformer.

Vid Förmedling av arrende- eller hyresrätt tillämpas dock inte alla bestämmelser, t.ex. inte kraven en skriftlig beskrivning av objektet och en boendekostnadskalkyl.

För förmedlare enbart förmedlar hyreskontrakt, i första

som eller andra hand, gäller inte den registreringsskyldighet som föreligger för övriga mäklare. Därmed är hyresrättsförmedlarna också undantagna från krav myndiga, inte vara försatt i kon-

på att vara kurs eller underkastad näringsförbud, ha en ansvarsförsäkring, lämplig utbildning, redbar och i övrigt lämplig som fastig-

vara hetsmäklare.

Regeln att mäklare enbart förmedlar hyresrätter inte

om som behöver vara registrerade finns kvar oförändrad från lagen 1984281 fastighetsmäklare. Av förarbetena prop. 1983/84:16

om s. 52 framgår att lagrådet ansåg att skyddsbehovet fanns, men inte var lika uttalat som när det gäller förmedling av fastigheter och bostadsrätter, där stora kapitalinvesteringar i allmänhet förekommer.

3.3.2¶F asti ghetsmäklamämnden

Fastighetsmäklarnämnden FMN skall utöva tillsyn över registrerade mäklare och tillse att dessa i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Nämnden kan utdela varningar eller med omedelbar verkan återkalla en registrering, vilket i princip innebär näringsförbud inom mäklarområdet.

FMN har alltså inget tillsynsansvar när det gäller att tillse att fömiedlare enbart hyresrätter följer tillämpliga delar i fastig-

av

36 Reglering förmedling och upplåtelse av hyresrätt

av

hetsmäklarlagen, och kan inte ingripa i fall där sådana förmedlare handlar i strid med lagen. Det innebär t.ex. att FMN inte heller kan kontrollera att hyresförmedlarna uppfyller lagens krav att hålla klientmedel åtskilda från tillgångar, vilket är nödvändigt för

egna att förhindra att medlen dras i eventuell konkurs.

en

Fastighetsmäklamämnden har i dag 4 800 registrerade mäklare i sitt register. Det finns ingen uppgift om, eller uppskattning av, antalet mäklare enbart arbetar med förmedling av hyresrätter.

som

Registreringsavgiften är 1 500 kronor och den årliga avgiften är

l 200 kronor Det finns inget krav de registrerade mäklama att rapportera från verksamheten till nämnden men man är skyldig att tillåta FMN att granska akter, bokföring m.m. som hör till verksamheten. I betänkandet Fastighetsmäklamämnden effektivare

tillsyn SOU 1999:35 föreslås att mäklama skall åläggas att föra löpande journaler över sina uppdrag enligt Standardiserad mall,

en

modell tillämpas i Norge, i syfte att underlätta tillsynen av en som mäklarverksamheten.

3.4¶Marknadsdomstolen m.m.

Ett beslut i Marknadsdomstolen MD 1991:13 innebär förbud mot att ta betalt, utöver gällande taxa, för att telefon lämna upp-

per gifter till hyressökande.

Etiska Rådet för Teleinformation, Etiska Rådet för

numera Betalsamtal har slagit fast att bostadsförmedling via 071-nummer, strider mot god sed i teleinformation. Dnr 71/94, 940830

Z För full kostnadstäckning av verksamheten har Fastighetsmäklarnämnden i budgetunderlag 2000-2002 aviserat en erforderlig höjning av avgiften till l 600 kronor.

Reglering av förmedling och upplåtelse av hyresrätt 37

3.5 mot diskriminering Lagstiftning

Diskriminering innebär enligt lagen 1994:134 mot etnisk diskriminering att en person eller grupp av personer missgynnas i förhållande till andra eller annat sätt utsätts för orättvis eller kränkande behandling grund ras, hudfärg, nationellt eller etniskt

av ursprung eller trosbekännelse.

Förbudet mot olaga diskriminering i 16 kap. 9 § Brottsbalken BrB, skyddar alla i Sverige oberoende av medborgarskap.

l BrB stadgas att en näringsidkare som i sin verksamhet diskriminerar någon på grund hans hudfärg, nationella eller

av ras, etniska ursprung eller trosbekännelse genom att inte honom tillhanda på de villkor som näringsidkaren i sin verksamhet tilläm-

i förhållande till andra, skall dömas för olaga diskriminering par till böter eller fängelse i högst ett år.

Begreppet näringsidkare innefattar varje fysisk och juridisk person som yrkesmässigt driver verksamhet av ekonomisk art. Verksamheten behöver inte vara vinstgivande. När det gäller bostadsmarknaden omfattar bestämmelserna hyresvärdar, bostadsrättsföreningar och fastighetsmäklare/ förmedlare, deras ställföreträdare och även anställda i verksamheten förutsatt att den diskriminerande handlingen praktiseras i yrkesutövningen. Även anställda i allmän tjänst, t.ex. kommunala bostadsförmedlare och personer med allmänt uppdrag, dvs. politiskt förtroendevalda, omfattas av bestämmelserna i BrB.

Kravet att det ska röra sig om näringsverksamhet innebär att enskilda personer som privat säljer sin bostad inte kan göra sig skyldig till olaga diskriminering. Privatpersoner kan dock dömas för anstiftan till olaga diskriminering om de förmår någon, t.ex. en

fastighetsmäklare, att bryta mot förbudet mot olaga diskriminering.

Konsumentverket har i flera sammanhang framfört att insyn och öppenhet i den privata bostadsförmedlingsverksamheten krävs bl.a. för att fall olaga diskriminering skall kunna upptäckas.

av

Det förekommer att nationalitet skall uppges av bostadssökande hos vissa förmedlingar. Hur uppgiften används är okänt.

38 Reglering av förmedling och upplåtelse hyresrätt

av

3.6¶Tvister m.m.

Möjligheten att anmäla en mäklare som bara förmedlar hyresavtal till Fastighetsmäklamämnden för brott mot Fastighetsmäklarlagen saknas. Det innebär t.ex. hyresmäklare, till skillnad från

att en bostadsrätts- och fastighetsmäklare, inte kan avstängas från sin verksamhet med omedelbar verkan.

Brott mot Hyreslagen och Brottsbalken t.ex. bedrägeri, förskingring faller under allmänt åtal och kan anmälas till polis eller åklagare.

Det finns en allmänt utbredd uppfattning om att dessa anmälningar i många fall inte leder till någonting. Varje enskilt fall kan röra sig om högst obetydliga summor i jämförelse med annan ekonomisk brottslighet, varför anmälningarna hänförs till oprioriterad verksamhet. Någon samlad information anmälningar mot

om en viss fönnedlare, eller en viss typ av brottslighet, finns inte. De fall som ändå blir föremål för utredning och rättslig är ofta

process utsträckta i tiden. Den som bedriver en oseriös verksamhet kan därför ofta bedriva denna under lång tid, även efter anmälan

en en till polis eller åklagare om oegentligheter.

Sedan 1 november 1998 f°ar Allmänna reklamationsnämnden

ARN, under en tvåårig försöksperiod, pröva tvister om fastig-

hetsmäkleri enligt Förordning försöksverksamhet vid All-

om männa reklamationsnämnden för prövning av skadeståndsanspråk

enligt fastighetsmäklarlagen SFS 1998:1250. Det finns ingen

begränsning till tvister mellan en konsument och en registrerad mäklare. Även tvister med mäklare enbart utför s.k. yrkes-

som mässig bostadsförrnedling kan därmed prövas av ARN. Konsumentverket KoV bedömer att ARN-prövningen kan bli ett betydelsefullt komplement till det straffrättsliga förfarande som enligt KoV blivit allt mindre verkningsfullt på grund av den prioritering av ärenden som görs av polis och åklagare.

Enligt uppgift från ARN gäller prövningen av skadestånds-

anspråk med stöd av FML inte tvister om för höga avgifter, ingångna avtal eller utebliven återbetalning. Nämnden har redan tidigare kunnat pröva dessa ärenden men då indirekt som försäk-

SOU l999:7l Reglering av förmedling och upplåtelse av hyresrätt 39

ringsärenden. Enligt KoV kan dock tvister om avgifter etc. drivas som skadeståndsärenden. Inga sådana har dock ännu anmälts till ARN.

3.7¶Statskontorets

förslag ang. registrering ooh slopad reglering av

taxa

Regeringen uppdrog år 1993 Statskontoret att utreda frågan

om ändrad organisationstillhörighet för Kommerskollegiets näringsrättsliga verksamhet. Som en mindre del av denna verksamhet ingick Kommerskollegiums ansvar för att fastställa taxan för yrkesmässig bostadsfönnedling.

Förslaget lämnades Statskontoret syftade till att föreslå

som av långsiktiga organisatoriska lösningar för de olika verksamheterna ifråga. En grundläggande princip i utredningens förslag var att ifrågasätta om avreglering av verksamhetsgrenar kunde ske utan att intentionerna bakom dem skulle äventyras.

Vid tidpunkten för förslaget uppskattade Statskontoret att det fanns mellan 20 och 30 företag enbart sysslade med yrkes-

som mässig bostadsförmedling, i huvudsak med förmedling av andrahandskontrakt och i Stockholm, Göteborg och Malmö. Man konstaterade också att verksamheten emellanåt drog till sig mindre nogräknade, oseriösa personer och att enskilda bostadssökande drabbas.

Statskontoret föreslår i sin rapport 1993:90 att taxan för yrkesmässig förmedling avvecklas och ersätts med registrering av yrkesmässiga bostadsförmedlare samt tillsyn av dessa motsvarande sätt som för fastighetsmäklare. Statskontoret menade dock att det inte torde krävas lika långtgående kunskapskrav för yrkesmässiga bostadsförmedlare som i fråga om fastighetsmäklare.

I argumentationen för obligatorisk registrering och slopad taxa anför Statskontoret följande:

Det finns fortfarande behov av att skydda den hyressökande mot oseriösa företagare i förmedlingsbranschen. Det kan dock

40 Reglering förmedling och upplåtelse hyresrätt

av av

ifrågasättas om det bästa sättet är att maximera ersättningen i en särskild taxa. Taxan i sig har vissa oönskade effekter på prissättning och konkurrens. Förmedlaren och den hyressökande betraktar taxan som ett påbud, inte som en övre gräns for ersättningens storlek. Den kan också hindra nya och effektivare former för förmedlingsverksamhet från att utvecklas. Taxan hindrar inte oseriösa företag från att verka i branschen. Mot den bakgrunden anser Statskontoret att regeringen bör pröva möjligheten att avskaffa taxan för yrkesmässig bostadsförmedling.

Statskontoret att taxan for yrkesmässig bostadsförmed-

anser ling istället kan ersättas med registrering och tillsyn på motsvarande sätt som för fastighetsmäklare. Det torde dock inte krävas lika långtgående kunskapskrav som i fråga om fastighetsmäklare.

De flesta remissinstanserna som yttrade sig över förslaget tillstyrkte Statskontorets förslag. l propositionen 1993/94: 138 Kommerskollegium m.m. framhöll det föredragande statsrådet bl.a. att frågan om att ersätta taxan med en registrerings- och tillsynsfunktion och konsekvenserna av en sådan åtgärd borde utredas ytterligare. Regeringen därför inte beredd att då ta ställning till

var frågan.

Verksamheten bibehölls och ansvaret för att fastställa taxan för yrkesmässig bostadsformedling överfördes till Kammarkollegiet den ljuli 1994.

4 att

Möjligheter kartlägga

omfattningen

Att kartlägga omfattningen och utbredningen av den oseriösa bostadsförmedlingen, som exemplifieras i nästa avsnitt är mycket svårt. En olaglig affär kan ur konsumentens perspektiv vara mycket lyckad, och anmäls inte. Andra olagliga affärer anmäls, men anses oprioriterade polis- och åklagarmyndigheterna och

av föranleder ingen åtgärd, kanske delvis på grund av att någon bild av hur omfattande den samlade verksamheten hos enskilda förmedlare inte finns. Några sammanställningar av ärenden via polisanmälningar eller anmälan till åklagare finns heller inte. Mörkertalet när det gäller icke anmälda oegentligheter är Förmodligen också stort.

Ett antal källor har utnyttjats för att sammanställa information om dagsläge och utveckling. Konsumentverket har här troligen den mest samlade bilden verksamheten. Man har kontinuerligt

av följt frågan, gjort sammanställningar av ett antal relevanta rättsfall och i tidningsartiklar etc. beskrivit ett antal fall, både med utgångspunkt från enskilda personer som råkat illa ut och utifrån den oseriösa verksamheten.

l övrigt har vi varit hänvisade till att inhämta bedömningar av verksamheten, och typfall, från olika aktörer på bostadsmarknaden som företrädare för fastighetsägare och hyresgäster, organiserade mäklare, kommunala bostadsförmedlare, åklagare, olika myndigheter, studerandefönnedlingar och Fastighetsmäklarnämnden.

En översiktlig genomgång och kontakt med annonsörer för hyresförmedling på Gula sidorna har också genomförts. Av ett knappt 50-tal riktar sig ett tiotal till företag, eller har förmedling besläktad med hotellverksamhet, ett 20-tal har privat hyresförmedling och övriga är förmedlingar med anknytning till kommun eller kommunalt bostadsföretag.

42 Möjligheter att kartlägga omfattningen

Informationen kan framförallt användas för att beskriva olika

typfall av oseriös verksamhet. Det går däremot inte att dra slutsat-

ser om hur frekventa olika fall är eller hur spridningen i landet ser

ut.

Oseriös

förmedling

De mera framträdande exemplen oseriös förmedling

av hyresavtal har sammanställts under ett antal rubriker, som en grund för diskussionen om eventuella åtgärder. Försöket att rubricera olika fall visar att exemplen ibland faller under flera rubriker. Förmedling till företag kommenteras i ett särskilt avsnitt.

5.1 oseriös

Exempel på förmedling

o Avgifter för resultatlös förmedling Eventuella förskottsinbetalningar från en bostadssökande skall hållas åtskilda från övriga konton i rörelsen och skall återbetalas efter begäran förmedlingen blir resultatlös.

om

Här finns fall där förmedlingsverksamheten i realiteten aldrig haft några objekt att förmedla, utan bara haft för avsikt att ta

köavgifter. För en enskild bostadssökande är det i dag omöjligt att avgöra om en förmedlare är seriös eller inte. Insyn i kösystem och förmedlingen av objekt är obefintlig.

Andra bedriver en reell fömiedlingsverksamhet följer

men inte reglerna återbetalning eventuella förskott. Vid kon-

om av kurser dras klienternas pengar in om de inte hållits åtskilda. Någon kontroll att klientmedel hålls åtskilda görs inte hos

av denna grupp av förmedlare.

Här finns många enskilda exempel att avgifter inte återbetalas. Varje enskilt fall, sett ur samhällets perspektiv, rör sig om förhållandevis små belopp, sammantaget kan dock omfattningen betydande. Hos polismyndigheterna är detta ingen

vara prioriterad verksamhet och de flesta fallen preskriberas. Många fall anmäls inte ens till polisen. Någon samlad kunskap om verksamhetens omfattning saknas.

44 Oseriös förmedling

Det finns dock ett antal uppmärksammade fall. Ett exempel är förmedlare annonserat om första-

en som

handskontrakt i Stockholms innerstad för l 200 kronor. Knappt två tusen satte pengar, sammanlagt 2,3 miljoner

personer kronor, på ett postgirokonto. Ingen lägenhet fönnedlades och

försvann, i det här fallet kunde ägaren dömas till pengarna men ett års fängelse för grovt bedrägeri.

I ett annat fall drevs förmedling under ca två år trots

en

polisanmälningar, KO-ingripande mot marknadsföring m.m.

Enskilda betalade först l 200 kronor i förskott för fönnedlingstjänsten. Med löfte prioriterade förturer till kontrakt

om förrnåddes därefter betala ytterligare 5 000 kronor för att

man

registreras företagssökande. Inga kontrakt förmedlades,

som inga återbetalades. I styrelsen för bolaget satt två perso-

pengar

båda med kända missbruksproblem, arbetslösa med socialner, bidrag, tillsammans dömda för brott vid 24 tillfällen där 12 domar slutat i fängelse. I andra sammanhang kallas företeelsen målvakter. Bolaget betalade heller inga skatter och inga sociala avgifter. Personerna i realiteten står bakom verksam-

som heten är oåtkomliga.

För höga avgifter för ett förmedlat kontrakt v Det förekommer att den maximala ersättningen, l 200 kronor för ett första- eller andrahands- hyreskontrakt på en lägenhet eller ett hus och 400 kronor för ett överskrids.

rum,

Olika avgifter för enskilda och företag, t.ex. 1 200

anges

6 200 kronor det olagligt, där enskilda ibland resp. senare övertalas att registrera sig företag och betala den högre

som

för att få bättre information. Här finns utbredd summan en okunskap vilka regler gäller, både hos förmedlare och

om som bostadssökande. Otillåtna avgifter redovisas öppet i t.ex. tidningsartiklar. En avgift på månadshyra eller 10 procent av

en den årshyra avtalats förekommer. Förmedlare kan vidare

som kalla sig bostadskonsulter och menar att man säljer konsulttjänster och inte förmedlingstjänster, och att avgiften därför inte är reglerad. Man kör t.ex. runt och visar omgivningar,

Oseriös förmedling 45

ordnar nycklar, abonnemang på el-, telefon etc., annonserar m.m.

0 Otillåtna avgifter för registrering m. m. Avgift for registrering, eller kanske köavgifter, före-

snarare kommer trots att det inte är tillåtet. Avgiften kan avse information per telefon, per post eller på Internet om lediga lägenheter under en viss period. Efter den första perioden utgår en ny, ofta lägre avgift för nästa period. De fall vi fått kännedom om rör sig om 600-700 kronor för första sexveckorsperiod, därefter

en 300-400 kronor per sexveckorsperiod.

Avgift för upplysningar via telefon förekommer. Telias betaltjänster har t.ex. utnyttjats. KoV redovisar fall där 071nummer som kostar 25 kronor i minuten använts för att förmedla information om lediga lägenheter. Också då inga lägenheter funnits har tjänsten gått att nå. Man har då fått betala 135 kronor for att få veta att inget finns att erbjuda.

0 "Svarta pengar för kontrakt förmedlas

som Gränsen mellan för höga avgifter, otillåtna registreringsavgifter mm och svarta pengar är flytande, men i det första fallet kan det fortfarande röra sig om intäkter som tas upp till beskattning. Svarta pengar omfattar däremot också ett undandragande av skattemedel. Begreppet svarta pengar brukar också användas för mer betydande olagliga ersättningar för kontrakt. Stockholms Fastighetsägareförening har nyligen redovisat under-

en sökning av förekomsten av svarta pengar vid överlåtelser i StockholmK Undersökningen baseras på enkät till 34 stora

en förvaltare med tillsammans 26 000 hyreslägenheter. Med ledning av resultatet uppskattar man att 7 500 av Stockholms

Rapport om olagliga lägenhetsbyten, Tore Ljungkvist.

46 Oseriös förmedling

ca 120 000 hyreslägenheter byts varje âr, och att 3 000 av dessa byten innefattar svarta 600 miljoner kronor årligen

pengar, ca

Enligt uppgift från Fastighetsägareföreningen har eventuella

förmedlares roll i affärerna inte undersökts.

Förmedlare som medverkar till skenbyten kan själv-

agera ständigt eller vara bulvan för fastighetsägaren.

0 "Relocation" Begreppet relocation förekommer numera i bostadsannonser som i första hand vänder sig till företag behöver bostäder

som

sina anställda. Bostadsfönnedlare erbjuder här verkliga eller fiktiva tjänster mot extra betalning utöver den godkända taxan. Det kan vara visningar av objekt, "sightseeing", hjälp med kontakter med kommunen, el-, telefon- och tv-abonnemang, flyttstäd etc. 1 två fall har Kammarrätten nyligen slagit fast att

fastighetsmäklares krav ersättning utöver förmedlingstaxan

har varit lagstridiga 99-01-29, mål nr. 3025--3026-1998. Båda fallen har gällt registrerade mäklare. Målen har överklagats till Regeringsrätten.

0 Hotellverksamhet Det finns fall där förmedlare anger att verksamheten skall ses som ett alternativ till hotell, med avgifter 1 300-1 600 kro-

om nor per dygn och minimiperioder om 14 dagar. Hur förmedlingsavgifter etc. ser ut här är inte känt. Att ta ut ersättning från fastighetsägaren, bostadsrättsinnehavaren eller förstahandshyresgästen är inte reglerat.

2 Svenska Bostäder har 50 000 lägenheter, alla inom Stockholms kommun. Omsättningen är relativt stabil, 1997 bytte 6 500 eller 12 procent av lägenheterna kontraktsinnehavare. Svenska bostäder har kartlagt skenbyten, dvs. byten där hyresgästen inte flyttade till den lägenhet man uppgav, vilket indikerar svarta pengar. Dessa byten förekom framförallt i innerstaden, men hade en ringa omfattning uppskattningsvis 15 procent av ca 500 byten.

SDU 1999:71 Oseriös förmedling 47

0 Diskriminering Brott mot regleringen av den ekonomiska sidan av förmedlingsverksamheten skulle kunna kompletteras med fall av olaga diskriminering. De privata förmedlingarnas kösystem och anvisningsregler redovisas inte alltid öppet och kan heller inte enkelt kontrolleras. Det förekommer att nationalitet skall anges, men hur den uppgiften används är inte känt.

5.2 till

Förmedling företag

Direktiven måste uppfattas så att det främst är behovet av ett utökat konsumentskydd för enskilda skall behandlas. Vi måste som ändå konstatera att det är uppenbart att företag är mer lukrativ en kundgrupp för förmedlare och den som hyr ut än enskilda personer och att andrahandsuthyrningen ibland har karaktär hotellav verksamhet. Förmedlare annonserar både efter objekt vi hyr ut , din etta för 7 000 kronor i månaden, och efter företag söker som bostäder, en månadshyra eller 10 procent av avtalad årshyra förekommer öppet som avgifter. Flera förmedlare olika avgifter anger för företag och privatpersoner, något som är olagligt, förmedlingsavgiften l 200 kronor För ett hyresavtal gäller även företag. Vissa förmedlare är helt inriktade på företag och lämnar inga upplysningar till privatpersoner. De månadshyror som anges i annonserna som vänder sig till företag väcker också frågan om företag säkrare anses vara andrahandshyresgäster än enskilda personer, i den meningen att företag kanske är mindre benägna att gå till hyresnämnden för skälighetsprövning av hyran. Såväl enskilda företag kan som anmäla en andrahandshyra för prövning i hyresnämnden i till upp tre månader efter det att hyresförhållandet upphört. I hyresnämndens prövning gäller normalt hyra för förstahandssamma som hyresgästen med ett påslag om 10 till 15 procent för möblerad en lägenhet, Påslag för räntor och amortering på lån medges inte. Det kan tänkas att företag är mindre benägna att anmäla oskäliga hyror om dessa t.ex. primärt är angelägna att fortsatt om

48 Oseriös förmedling

kunna ordna bostäder anställda. Om företaget självt står för hyreskostnaden kan den dessutom avdragsgill.

vara

Förmedlingen av lägenheter som hotellrum, med en hyra om 1 300 till l 600 kronor per dygn, väcker liknande frågor. Förmedling till företag, liksom den till hotell gränsande verksamheten väcker också andra frågor än konsumentpolitiska

hur stor del av förmedlingsavgiftema och de ofta mycket höga -

andrahandshyroma, som fortlöpande tas ut, tas upp till beskattning om förmedlingsverksamheten växer i omfattning kan utbudet

-

för ordinärt boende bostadsmarknaden minska märkbart.

Verksamheten konkurrerar också med hotellnäringen. Är detta

inte en önskvärd utveckling kan det finnas skäl för reglering

en av andra skäl än att skydda bostadskonsumenter.

5.3¶Förmedlingens regionala utbredning

Utifrån den information som funnits tillgänglig kan vi sammanfattningsvis konstatera att privata aktörer som erbjuder förmedlingstjänster, och som inte har någon anknytning till kommun eller kommunalt bostadsbolag, studentkår el. liknande, för närvarande finns i de tre storstadsregionema och därutöver på drygt ett tiotal större orter.

Bostadsförmedling är traditionellt en verksamhet med lokal anknytning, även rikstäckande förmedlingsfmnor har varit beroende lokala kontor. Möjligheten att använda Internet för for-

av medlingstjänster kommer troligen att ändra detta i grunden. Förmedlingstjänster över Internet har inte kartlagts. Det kan finnas anledning att återkomma till detta i beredningens fortsatta arbete. Den översyn av fastighetsmäklarlagen som föreslås i SOU 1999:35, Fastighetsmäklarnämnden effektivare tillsyn, med an-

ledning av bl.a. Intemetförmedling bör, om den beslutas, också kunna innefatta den yrkesmässiga bostadsförmedlingen.

Oseriös förmedling 49

Förmedlingen till företag, liksom hotellverksamheten, är i dag med några få undantag koncentrerade till de tre storstadsregionerna, framförallt till Stockholm.

Den framtida utvecklingen är svår att bedöma. Den oseriösa förmedlingens omfattning kan komma att påverkas utveck-

av lingen på bostadsmarknaden, med fler bristorter och större efter-

frågan i bristorterna, försäljning delar de allmännyttiga

av av bostadsföretagens bestånd om det påverkar antalet hyresrätter, övrig omvandling av hyresrätt till bostadsrätt och avvecklingen

av kommunal bostadsförmedling, liksom av annan kommunal service.

Internet kan här både möjlighet och ett hot i

vara en sammanhanget.

Överväganden

6.1¶Oseriös och

förmedling - omfattning utveckling

En kartläggning av omfattningen och utbredningen av bostadsförmedling i icke-offentlig regi, då särskilt den oseriösa delen, har inte låtit sig göra. Det saknas uppgifter totala in- och omflytt-

om ningarz, om omflyttning i olika upplåtelseformer och i vilken

om utsträckning förmedlare medverkar vid upplåtelse eller byte av hyreskontrakt. Det finns däremot många exempel olika former av oseriös bostadsförmedling som beredningen tagit del av genom information från olika aktörer på bostadsmarknaden.

Förutsättningarna för en bostadsförmedling i privat regi finns framförallt i områden med stor efterfrågan på hyreslägenheter i förhållande till tillgången. Kommuner med bostadsbrist se avsnitt 2.2 har långsamt ökat från en mycket låg nivå 1994, 3 procent, till 7 procent 1998, för att det senaste året öka med nästan

en tredjedel, till 11 procent. 1999 bedömde 32 kommuner att det rådde bostadsbrist i hela kommunen och ytterligare 22 kommuner att det rådde brist centralorten eller innerstaden. Kommunerna med bostadsbrist i hela kommunen omfattar fjärdedel

nästan en av befolkningen.

I stort sett sammanföll bristortema 1998 med de orter där privata bostadsförmedlare annonserade ut sina tjänster på Gula sidorna i telefonkatalogen. Det gäller kommuner i de tre storstads-

Det samma som yrkesmässig bostadsfönnedling, se def. i avsnitt 2In- och omflyttningar på församlingsnivå finns individnivå.

Man ser däremot inte om hela eller delar av ett hushåll flyttar och därmed inte hur omsättningen av lägenheter ser ut. Det finns heller inga uppgifter om upplåtelseformer eller i vilken utsträckning förmedlare medverkar.

regionerna och därutöver ett tiotal kommuner, framför allt högskoleorter.

Ett ökat antal kommuner med bostadsbrist, och förvärrad

en bostadsbrist i bristkommunema ger förutsättningar för en ökning av den oseriösa verksamhet som förekommer idag.

6.2 Två

huvudfrågor

Under beredningens arbete med deluppdraget har två huvudfrågor utkristalliserats. Det gäller dels villkoren för att starta och bedriva yrkesmässig bostadsfömledling, dels regleringen av den ersättning

kan tas ut för förmedlingstjänster. som

Det är idag enkelt att starta förmedling utan några som helst

en krav på kunskaper om verksamheten och utan några större investeringar. Ett brottsligt förflutet är heller inget hinder. Ny teknik innebär också att verksamheten kan bedrivas med kontoret på fickan eller i persondatom, och på distans också från utlandet, utan möta kunden. Med nuvarande sanktionsmöjligheter

att ens har det också visat sig att verksamheten kan fortgå längre tid,

en också efter anmälan till polis eller åklagare om oegentligheter.

När det gäller ersättningen har flera frågor väckts. Det gäller dels nivån på den maximala ersättning, l 200 kronor, som får tas ut vid avslutad fönnedling. Den på många håll så låg att

en anses

seriös verksamhet inte är möjlig att driva. Det gäller också fråen

att införa rätt att ta ut andra avgifter, t.ex. köavgifter, gan om en för att kunna driva seriös verksamhet. Avgränsningen av vilka

en tjänster kan ligga utanför förmedlingsuppdraget och

som anses avtal särskild ersättning därmed kan träffas är här en viktig

om fråga.

6.3¶Argument för

reglering

Enligt den begränsade kartläggning kunnat genomföras, inom som deluppdragets ram, är den ekonomiska skada drabbar den som enskilde konsumenten den oseriösa fönnedlingsverksamheten genom oftast ringa, sett samhällets perspektiv Däremot kan den ur brottsliga verksamheten hos enskild näringsidkare ha betyen en dande ekonomisk omfattning. De oseriösa förmedlamas medev. verkan som bulvaner vid svarta affärer skulle förmodligen ytterligare kunna bidra till den bilden. En reglering av verksamheten skulle därför inte i första hand vara avsedd för att skydda den enskilde konsumenten, även ett om skydd av hela konsumentkollektivet också skulle bli effekt en av en reglering. Den brottsliga verksamheten kan i dag relativt oförhindrat startas och pågå ostört under lång tid. Beredningen att någon anser

form av etableringskontroll skulle kunna befogad, att insyn i

vara verksamheten borde etableras och att oseriösa förmedlare borde kunna förhindras att fortsatt verka. En reglering kan förhindra att viss typ oseriös verksamhet en av uppkommer och att den kan bedrivas öppet under lång tid. Den skulle också kunna sägas markering hur samhället vara en av ser på den här typen brottslig verksamhet, och minska allmänt av en ökad acceptans oegentligheter på bostadssektorn. av En reglering av verksamheten skulle också syfta till att stödja den seriöst bedrivna verksamheten.

6.4 och

Registrering tillsyn

Frågan om registrering bakgrund

-

De förmedlare som enbart förmedlar hyreskontrakt i första och andra hand omfattas av F astighetsmäklarlagen är undantagna men från vissa väsentliga delar, t.ex. registreringskrav och tillsynsmöj-

3För den enskilde kan den ekonomiska skadan ha betydande effekter.

ligheter. Att även låta dessa omfattas registreringskravet har

av förts fram i olika sammanhang, aldrig genomförts.

men Det har funnits olika skäl för att införa en registrering. Konsumentverket för i sitt remissyttrande över Ny fastighets-

mäklarlag Ds 1992:87 fram att det är ett starkt konsumentönskemål att förbättra skyddet för alla som anlitar de yrkesmässiga bostadsförmedlare, att det ofta är de utpräglat svaga konsumentema/hyressökande drabbas rådande missförhållanden och

som av att ett förstärkt konsumentskydd är särskilt motiverat andrahandsmarknaden. Konsumentverket avstyrkte därför det undantag

från registreringsplikt medges i 5 § i Fastighetsmäklarlagen

som för dem enbart fönnedlar hyresrätter. En utvidgning av re-

som gistreringskravet fördes också fram andra remissinstanser, däri-

av bland Kommerskollegium föreslog att det skulle utredas om

som

registrering med lägre kunskapskrav skulle kunna ersätta de en gällande taxoma för yrkesmässiga bostadsförrnedlare. Ett liknande förslag fördes fram Statskontoret i rapporten Kommerskolle-

av

giums näringsrättsliga verksamhet ändrad organisationstill-

hörighet 1 993 :3 0.

I den efterföljande propositionen 1993/94:l38 Kommerskollegium anförs att frågan att ersätta den reglerade taxan

m.m. om

för förmedling med registrerings- och tillsynsfunktion måste

en utredas närmare vad gäller konsekvenser sådan åtgärd. Detta

av en

framförs nytt i propositionen Ny fastighetsmäklarlag

1994/95:14 med tillägget att den yrkesmässiga fönnedlingen av enbart hyresrätter sammantaget uppvisar så stora skillnader i förhållande till övrig fastighetsförmedling att de inte bör omfattas av mäklarlagens registreringsplikt.

Riksdagens lagutskott har därefter i ett av riksdagen godkänt betänkande 1997/98:LU 15 Utvärdering av fastighetsmäklarlagen framfört att det knappast finns några sakliga skäl för att

mm. ställa de relativt omfattande krav som följer av fastighetsmäklarlagen på den som enbart förmedlar hyresrätter.

De krav som nu ställs i FML för registrerade mäklare är att denne:

inte skall underårig, försatt i konkurs eller underkastad - vara näringsförbud, har tillfredsställande utbildning, har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, är redbar och i övrigt lämplig fastighetsmäklare, - som har tecknat försäkring skall täcka eventuella skade- - en som

ståndsanspråk.

Beredningen har inte funnit några vägande skäl för att de yrkesmässiga förmedlarna borde omfattas samtliga krav ställs på av som fastighetsmäklare, att registrering även förmedmen menar en av lare av hyresrätter skulle möjlig och ändamålsenlig, i vara om man vissa avseenden ställer lägre krav för registrering än för mäklare som också förmedlar bostadsrätter eller egnahem. Det är framför allt kravet på särskild utbildning och nivån den ansvarsförsäkring kan för krävande för försom anses vara medling av hyresrätter. I övrigt borde krav kunna ställas samma även på förmedlare av hyresrätter.

6.4.2 och

Utbildning ansvarsförsäkring

Kravet i FML 6§ på tillfredsställande utbildning preciseras i Fastighetsmäklarförordningen 1995:1028 och i Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter FMN 1998:2. Fr.o.m. 1999 krävs examina om minst 80 högskolepoäng och dessutom minst lO veckors handledd praktik hos registrerad mäklare. Kravet gäller dock en endast vid nyregistrering. Vidareutbildningen redan verksamma av mäklare är frivillig och vilar på branschen och dess olika organisationer. Det finns alltså redan i dag två med olika utbildgrupper ningsbakgrund bland de registrerade mäklama. I rapporten Fastighetsmäklarnämnden effektivare tillsyn SOU 1999:35 anförs - att det kan finnas anledning att överväga de mäklare har den om som

högre utbildningsnivån kan eller bör någon form auktorisages av tion. Frågan vilka krav precist bör ställas på yrkesmäsom som mer siga bostadsförmedlare bör överlåtas Fastighetsmäklarnämnden

redan har ansvaret att meddela föreskrifter om utbildningens som innehåll och omfattning vad gäller fastighetsmäklarna. Den ansvarsförsäkring registrerad fastighetsmäklare är skyl-en dig teckna skall bl.a. täcka skadeståndsskyldighet intill att en 1 500 000 kronor för varje skadefall. Ett belopp som kan sägas

täcka ett värsta fall där ett förmedlat objekt måste rivas avse att och byggas igen. I fallet med förmedling av hyresrätter är upp tänkbara skadeståndskrav omfattning. Det skulle av en annan kunna gälla kostnader för dubbelboende, flyttkostnader, magasine-

ring möbler etc. förorsakas av en förmedlares agerande. av som Vilket belopp skulle vara rimligt i fråga om yrkesmässiga som bostadsförrnedlares ansvarsförsäkring kan fastställas i lämpligt

sammanhang.

6.4.3¶Alternativa lösningar

alternativ till registrering skulle kunna någon form av fri Ett vara villig legitimering. Beredningen har inte funnit att förutsättningar

sådan lösning skulle finnas, inte heller skäl för att anta att för en den oseriösa förmedlingen skulle påverkas nämnvärt av en sådan lösning. Fastighetsmäklarnas intresseorganisationer är inte heller

intresserade att utöka sin medlemsbas med oregistrerade av bostadsförmedlare, ställer i dag bl.a. krav registrering som man villkor för medlemskap. Den organisationen har tidigare beena handlat och tillbakavisat förfrågan från Stockholms kommun en möjligheterna ta in förmedlare medlemmar som garanti om som för en viss seriositet. Antalsmässigt är bostadsförmedlama uppskattningsvis också en

begränsad och att bygga verksamhet är inte ett grupp upp en ny

genomförbart alternativ.

Begrepp legitimerad, auktoriserad, godkänd m.m. i marksom nadsföringen olika tjänster är förvirrande ett konsument av ur

perspektiv. Riksdagen har i februari, se 1998/l999:LUl0, funnit det angeläget att en mer ingående analys kommer till stånd när det gäller användandet dessa begrepp.

av

l fråga om ett alternativ med registrering och tillsyn vid exempelvis länsstyrelser eller hos kommunerna har det avvisats av beredning av några olika skäl. En samlad tillsyn skapar den överblick som i dag saknas, grund för kompetent bemanning och

en kontinuitet i verksamheten. Lagutskottet har också uttalat sig positivt om effekterna den samlade tillsyn mäklare ersatte

av av som länsstyrelsernas tidigare tillsyn.

Ett förhållandevis litet antal förmedlare motiverar inte

att en verksamhet byggs upp många olika håll. Det finns vidare skäl att anta att förmedlare med stöd av ny teknik kommer att vara mindre lokalt anknutna än för närvarande och ytterligare motivera en samlad lösning.

6.4.4¶Tillsyn

Fastighetsmäklamämnden har hittills koncentrerat sin tillsynsverksamhet de anmälningar mot enskilda mäklare som inkommit till nämnden, och haft små för att bedriva ett aktivt tillsyns-

resurser arbete.

Utredningen om översyn av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn över fastighetsmäklare föreslår i sitt betänkande delvis ändrade arbetsformer för nämndens tillsyn, i riktning beredningen

en som bedömer också skulle ge bättre förutsättningar för att utöka tillsynsverksamheten till att också omfatta de yrkesmässiga bostadsförmedlarna.

Fastighetsmäklarnämnden har hittills behandlat varje anmälan mot en mäklare som ett tillsynsärende. Varje tillsynsärende har tagit förhållandevis stora resurser i anspråk och den nuvarande hanteringen av anmälningar skulle kunna tala mot att utöka nämnden tillsynsansvar med den grupp som enbart ägnar sig hyresförmedling.

4 Fastighetsmäklamämnden effektivare tillsyn, SOU 1999:35.

-

Förslaget förs fram innebär att anmälningarna istället

som nu skall betraktas information till nämnden om olika problem.

som Detta i överensstämmelse med Konsumentverkets och Finansinspektionens hantering anmälningar. Dessa skulle då betraktas

av

ett de sätt nämnden har att få kunskap om olika problem som av

kan aktualisera ingripande gentemot en mäklare eller mer som generella åtgärder i förhållande till branschen som helhet t.ex. i form av råd och anvisningar.

Att hantera anmälningar information om problem, och inte

som i första hand enskilda tillsynsärenden, skulle troligen också

som

lämplig form för tillsyn den enbart ägnar sig vara en av grupp som

åt hyresförmedling.

6.4.5¶Kostnader för registrering och tillsyn

Fastighetsmäklamämnden är i dag anslagsfmansierad över stats-

budgeten, indirekt avgiftsfmansierad. För nämnden gäller i

men princip full kostnadstäckning de avgifter fastighetsmäk-

genom lama betalar och tillförs statskassan, för närvarande en regist-

som reringsavgift 1 500 kronor och årlig avgift om 1 200 kronor

om en per mäklare.

I F astighetsmäklarnämnden efektivare tillsyn SOU 1999:35

diskuteras finansieringen nämndens verksamhet och man anger

av att det kan finnas skäl för att överväga en direkt avgiftsfinansiering

i framtiden.

För närvarande 4 800 mäklare registrerade hos nämnden.

är ca Beredningen bedömer att registrering också av de yrkesmässiga

en bostadsfömiedlama endast marginellt kommer att öka antalet registrerade. Den tillkommande förmedlare torde inte be-

gruppen höva innebära behov några större investeringar eller ny kom-

av petens hos nämnden.

Vi har vidare utgått ifrån att nuvarande registrerings- och tillsynsrutiner kan tillämpas även för den tillkommande gruppen och

styckkostnaden därmed inte behöver bli större än för de redan att registrerade mäklama. Ett uttag avgifter som motsvarar Fastig-

av

hetsmäklamämndens kostnader torde därmed vara möjligt även för den nya verksamheten.

En bedömning av kostnaderna för den tillkommande verksamheten bör kunna utgå ifrån marginalkostnaden.

6.5¶Ersättningsfrågor

Frågor om ersättning m.m. i samband med förmedlingsverksamhet har tidigare aktualiserats i olika sammanhang. Det har då framför allt handlat om taxan för yrkesmässig förmedling, både nivån och konstruktionen med ett maximerat belopp, och rätt till

om en avgifter för registrering, köavgifter och liknande tjänster skall införas.

Andra frågor, väckts under beredningens arbete, är

som avgränsningen av förmedlingsuppdraget mot olika former av tjänster som erbjuds i anslutning till förmedlingen och om villkoren för den Intemet-baserade förmedlingen.

Här sammanfattas de synpunkter och olika förslag ang. reglering av ersättning för bostadsförmedling refererats i tidigare

som avsnitt. Under 6.5.2. redovisas också hur frågan avgifter tidi-

om gare har behandlats av regering och riksdag.

6.5.1¶Taxan

Den av Kammarkollegiet fastställda maximala avgiften för förmedling av såväl första- som andrahandskontrakt är 1 200 kronor för en bostad och 400 för ett avgifter varit oförändrade

rum, som sedan 1992. Regleringen följer den princip som gäller för fonnedling av bostadsrätter och egnahem, dvs. det är inte möjligt att lagligen ta ut någon avgift ett avtal inte kommer till stånd, obero-

om ende av hur mycket tid och omkostnader som har lagts ner. Det är heller inte möjligt att ta ut någon registreringsavgift eller avgift för förmedling av uppgifter om tillgängliga objekt via telefon, post, Internet etc.

Kritik både mot konstruktionen med ett fastställt maximibelopp den fastställda nivån har framförts från flera håll. Den och mot översiktliga sammanställningen avgifter mm. som gjorts av av beredningen visar också att den maximala taxan ofta överskrids och andra otillåtna avgifter öppet förekommer. Det finns rad att en tänkbara förklaringar till att höga avgifter ofta tycks accepteras. En kan att regleringen avgifter kan okänd, både för förvara av vara medlare och sökande. Det kan också så att den maximala vara taxan faktiskt inte täcker kostnaderna för tjänsten och att den sökande tjänsterna prisvärda eller att den sökande inte ser anser några alternativa vägar att få en bostad. Flera att taxan är så låg att seriös verksamhet inte kan menar en bedrivas med någon lönsamhet. I ett yttrande i samband med hemställan att få införa köavgifter5 framför styrelsen för Stockholm om Bostad att den nuvarande begränsningen av förmedlingsavgiften långt ifrån seriös förmedlare full kostnadstäckning och att ger en de regler införts i syfte att skydda den bostadssökande i själva som verket kommit att bli grund för oseriösa aktörer bostadsen marknaden. Företrädare för fastighetsmäklarbranschen menar att begränsningen avgiften innebär att förmedlingen inte går att av bedriva med någon lönsamhet och därför är ointressant för de etablerade mäklama. Detta skulle i sig kunna sägas öppna för en oreglerad och oseriös verksamhet. mer Statskontoret har framfört att ett system med en maxtaxa inte är att rekommendera eftersom maxtaxa i sig kan ha vissa oönsen kade effekter på prissättning och konkurrens; taxan betraktas som påbud och inte övre gräns. Utveckling av nya och ett som en effektivare förmedlingsformer förhindras. Eftersom taxan inte heller hindrar oseriös verksamhet föreslog Statskontoret i sin rapport skulle slopas och ersättas registrering och tillsyn att taxan av en

motsvarande den för fastighetsmäklare.

5 Bostad Stockholm, Tjänsteutlåtande nr 2/1998 1998-12-21, ärende 6 Rapport 1993:90 Kommerskollegiums näringsrättsliga verksamhet ändrad organisationstillhörighet.

Överväganden 61

Konsumentverket KoV har i olika sammanhang7 också fört fram kritik mot systemet med maxtaxa: den maximala ersättningen blir lätt normavgift och styr inte mot effektiv

en förmedling. Man

efterlyser också krav på öppenhet i den icke-offentliga förmedlingen, med redovisning bl.a. ködatum och de regler fönnedav lingen tillämpar. I dag saknas i allmänhet möjlighet till insyn i

förmedlingsverksamheten och den sökande har ingen möjlighet att kontrollera effektiviteten. En större öppenhet skulle vara förutsättning bl.a. för ett system med avgifter efter prestation.

När det gäller nivån ersättningen har KoV inte uttalat sig direkt. Däremot att fyra för anser man en av grundprinciper en god bostadsförrnedling är att samhällets regler för bostadsfönnedling skall sådana att den vill förmedla och sköta vara som verksamheten korrekt skall kunna få den att gå runt ekonomiskt.

Den kritik mot taxan framförts i olika sammanhang har som inte föranlett några åtgärder. Senast frågan behandlades, i proposi-

tionen 1993/94:138 Kommerskollegium framhöll

mm., det föredragande statsrådet bl.a. att frågan om att ersätta taxan med en registrerings- och tillsynsfunktion och konsekvenserna sådan av en åtgärd borde utredas ytterligare. Regeringen därför var inte beredd att då ta ställning till frågan.

Beredningen menar att de skäl tidigare framförts för som en översyn av taxekonstruktion och nivå fortfarande har sin giltighet och att en sådan översyn ersättningsfrågoma bör initieras. av

6.5.2 för

Avgifter tjänster

Den aktuella regleringen fönnedlingstjänster innebär, av som redovisats i tidigare avsnitt, att avgifter för tjänster inte leder som till en förmedling ett kontrakt är otillåtna. Det innebär av t.ex. att uttag av kö- och registreringsavgifter inte medges idag. Vidare att avgifter för tjänster i anslutning till förmedling kontrakt av ett inte heller godtas ersättningen därmed om sammantaget skulle över-

7 Bl.a. i remissyttrande 1992-10-29 över betänkandet SOU 1992:71

Bostadsförmedling i former. nya

stiga 1 200 kronor. Regleringen såväl yrkesmässig bostadsavser förmedling den förmedling bedrivs i offentlig regi. som som Frågan avgifter har tidigare behandlats av regering och om mm. riksdag i samband med översyn regleringen av kommunernas av bostadsförmedling. Fram till l juni 1991 skulle all kommunal förmedling vara avgiftsfri. I enlighet med förslag i proposition 1990/91:l09 om avgifter för kommunal bostadsförmedling infördes då SFS 1991:612 rätt för kommunerna att enligt självkostnadsprincipen avgiftsbelägga vissa tjänster, förmedling byten och andrasom av handsupplåtelser, tillhandahållande bytesguider eller andra förav teckningar över bostäder. l propositionen avvisades dock krav från kommunalt och håll att införa registreringsavgifter i förannat om medlingsverksamheten. l betänkande 1990/9l:BOUl5 Bostadsförmedling tillstyrker Bostadsutskottet förslaget att avgiftsmm. belägga vissa tjänster hos de kommunala bostadsförmedlingama. Utskottet föreslog också att allsidig utredning om den kommuen

bostadsförrnedlingsverksamheten skulle genomföras, med

nala anledning att motioner i frågan inkommit från samtliga partier, av bl.a. med förslag kö- och andra avgifter för den reguljära förom

medlingsverksamheten.

Med anledning riksdagens uttalanden i enlighet med vad av

BoU anfört tillsattes bostadsförmedlingsutredningen den 20 juni

1991, med uppdrag att bl.a. behandla frågan om avgifter för registrering och förrnedling. Utredningen avlämnade ett betänkande Bostadsförmedling i former SOU 1992:71. I betänkandet nya föreslås avgifter för förmedling skall få tas ut enligt en taxa att beslutas kommunen. Samma avgiftstak skulle dock gälla som av för privat yrkesmässig förmedling, dvs. 1 200 kronor. Vidare som föreslås bostadsförmedling inrättats efter kommunala riktatt som linjer och med fastställda förmedlingsprinciper bör få ta ut en icke

återbetalningspliktig registreringsavgift. Avgiften skulle dock, till-

med eventuell anvisningsavgift inom det sammans en rymmas

fastställda avgiftstaket.

84 § Bostadsförsörjningslagen 1947:523.

SOU 1999 71: Överväganden 63

Bostadsförmedlingsutredningens förslag behandlas i proposi-

tion 1992/93:242 minskad statlig reglering kommunernas om av ansvar för boendefrågor. l denna föreslås att kommunerna själva skall få besluta om avgifter skall få tas ut för förmedlingens tjänster och att reglerna om avgifter för yrkesmässig bostadsförrnedling tillämpas även i fråga kommunernas avgiftsuttag. Bostadsförom medlingsutredningens Förslag att det i kommunal bostadsförmedlingsverksamhet skulle få införas icke återbetalningspliktiga registreringsavgifter avvisades av det föredragande statsrådet, med

motiveringen att förutsättningarna för bostadsfönnedlingsverk-

samhet i privat eller offentlig regi bör så lika möjligt och vara som att det därför inte fanns skäl för att tillämpa andra avgiftsprinciper för den bostadsförmedling sker enligt riktlinjer antagits som som av en kommun.

Likformiga regler för bostadsförmedling i privat och offentlig regi infördes därefter att Bostadsförsörjningslagen,

genom som bl.a. föreskrev kostnadsfri kommunal bostadsförmedling, upphävdes den ljuli 1993 SFS 1993:404. Beredningen anser att det finns skäl för att pröva frågan nya om avgifter för olika tjänster i samband med bostadsförmedling, som kö- och registreringsavgifter. Sådana avgifter förekommer i dag öppet i den verksamhet bedrivs de yrkesmässiga förmedsom av larna trots att de inte är tillåtna, och rad andra olika tjänster en erbjuds mot ersättning i samband med förmedlingen. Frågan om vad som skall ingå i förmedlingstaxan blir härmed allt svåanses rare att avgöra och behöver klargöras. Frågan om registrerings- och köavgifter och t.ex. avgifter för information kan legaliseras, insyn och öppenhet i förmedlingen om kan säkerställas, bör utredas. Principen ersättning för utförd om prestation skulle kunna gälla även registerhållning köavgift och

informationsförmedling under förutsättning att såväl tjänst

som pris är noggrant angivna och att insyn finns i verksamheten. Förmedling över Internet väcker också frågor, med nya nya tjänster, där förmedlaren också kan ha sin verksamhet på en webbplats placerad i ett annat land. I denna del bör en server en samordning ske med den översyn Fastighetsmäklarlagen av som

föreslås i SOU 1999:35 med hänvisning till att fastighetsförmedling via Internet delvis faller utanför för den gällande regleramen ringen. Hemställan från Stockholm Bostad att få införa en köavgift om för att finansiera bostadsfönnedling i bolagsform ger ytterligare en aktualitet till frågan. Den hittillsvarande prövningen har skett med utgångspunkt i frågan positiv särreglering den kommunala bostadsförom en av medlingen skulle kunna införas och inte varit en prövning av nivå och taxekonstruktion i sig. En förnyad prövning av kö- och registreringsavgifter bör fortsatt utgå ifrån förutsättningar för att samma bostadsförmedling skall gälla i privat och offentlig regi.

6.6¶Vad kan uppnås

En registrering i anslutning till Fastighetsmäklarnämndens FMN befintliga register med ett åtföljande tillsynsansvar för FMN skulle bl.a. innebära

möjlighet att hindra t.ex. tidigare kända brottslingar att upp- - en repat starta förmedlingsvcrksamhet helt öppet, möjlighet att med omedelbar verkan sätta stopp for att en - en oseriös verksamhet drivs öppet, möjlighet att kontrollera att klientmedelskonton finns, en - en skyldighet finns inte är möjligt att kontrollera i som men som dag. möjlighet för den bostadssökande att, via FMN eller konsu- - en mentvägledare, hitta förmedlare i vissa avseenden är godsom kända, och där viss insyn i fönnedlingsverksamheten är en garanterad.

Fastighetsmäklamämnden skulle också få ett visst ansvar för den verksamhet trots regleringen skulle bedrivas av ickesom registrerade förmedlare, de yrkesmässiga förmedlama skulle om

omfattas Fastighetsmäklarförordningen SFS 1995:1028. Där

av stadgas att FMN, anmälan eller annat sätt, har om genom

anledning att anta att någon bedriver förmedlingsverksamhet i

en strid mot vad föreskrivs, skall FMN anmäla detta till allmän

som åklagare.

Beredningens förslag registrering och tillsyn också att

om avser stödja den verksamhet bedrivs seriösa förmedlare. I

som av en översyn av taxa m.m. bör de ekonomiska villkoren för seriös

en verksamhet utredas.

Beredningens förslag innebär inte att svarta lägenhetsaffärer påverkas i någon nämnvärd omfattning. Dessa sker troligen i de flesta fallen utan förmedlares medverkan. Ofta är också köparen nöjd med affären, eller rädd för att mista kontraktet, och oegentligheterna kommer inte till allmän kännedom.

l de fall fastighetsägare misstänker att förmedlare uppträder

som bulvaner beredningens förslag fastighetsägaren möjlig-

ger en het att anmäla förmedlaren till FMN, ett komplement till pröv-

en ning i Hyresnämnden. Detta skulle kunna förbättra möjligheten

att stoppa förmedlare uppträder bulvaner vid svarta lägen-

som som hetsaffårer.

SOU l999z7l 67

7¶Förslag

Våra förslag följer direktivens avgränsning och således

avser reglering av sådan yrkesmässig bostadsförmediing enbart för-

som medlar hyreskontrakt i första eller andra hand och i dag bara

som omfattas av delar Fastighetsmäklarlagen FML. Förmedlare

av som även har objekt som bostadsrätter och egnahem benämns i allmänhet fastighetsmäklare och omfattas redan FML i sin hel-

av het.

I begreppet yrkesmässig ligger vidare att förmedlingen skall bedrivas som ett led i näringsverksamhet. Kommunal bostadsförmedling, omfattas inte av lagen och heller inte förslagen.

av

7.1¶Förslag om registrering av

yrkesmässiga bostadsförmedlare

Beredningens förslag:

Beredningen föreslår att även yrkesmässiga bostadsförmedlare skall omfattas registreringsskyldighet hos Fastighetsmäklar-

av nämnden och att en översyn Fastighetsmäklarlagen därför ini-

av tieras. Med undantag för utbildningskraven och nivå försäkringsgaraittin för skadeståndskrav bör villkor för registre-

samma ring gälla som För övriga mäklare. Vilka utbildningskrav och vilket försäkringsbelopp som skall gälla för registrering yrkesmässiga

av bostadsförmedlare bör utredas närmare.

68 Förslag

Motiv för förslaget

Allmänna motiv En ordning med registrering dem yrkesmässigt förmedlar av som bostäder skulle effekt såväl då sökande registreras som då ge en någon avförs att exempelvis bryta mot kraven för att vara genom registrerad. Det kan på goda grunder antas att bostadssökande en

objektiv och neutral konsumentupplysningsverksamhet

genom en skulle kunna få kännedom dessa omständigheter och agera om utifrån detta. Omfattningen registreringen beror givetvis av olika förav hållanden. Några de betydelsefulla är troligen vilka krav av mera sätts för att få bedriva förmedlingsverksamheten och möjligsom heterna att göra detta med ett sunt ekonomisk utfall. Det senare är beroende taxans utformning. Beredningen behandlar i nästa av avsnitt frågan översyn ersättningsfrågan, vilket bör ske om en av oavsett registrering införs eller om Beredningen sikt möjlig utveckling, att verkser som en samheten i stor utsträckning kan komma att ske inom ramen för en traditionell mäkleriverksamhet fastigheter eller bostadsrätter där av registreringsfrågan är löst. Vi emellertid övertygande motiv anser tala för att införa skyldighet till registrering av dem som enbart nu sysslar med yrkesmässig bostadsförmedling i syfte att eliminera den oseriösa verksamhet som förekommer

Konsumentupplysning Den söker bostad hyresmarknaden har i dag små som en möjligheter att avgöra vilka bostadsförmedlare är seriösa. En som registrering innebär att konsumenten skulle få en möjlighet att få tillgång till förteckning över förmedlare åtminstone i vissa en som avseenden har granskats och godkänts.

Konsumentskydd förhindra brottslig verksamhet - Den ekonomiska skada drabbar den enskilde konsumenten som den oseriösa förmedlingen är oftast ringa, däremot kan den genom brottsliga verksamheten hos enskild näringsidkare ha en betyen dande ekonomisk omfattning. Förslaget därför inte i första avser

Förslag 69

hand att skydda den enskilde konsumenten, även om detta blir en effekt av Förslaget genom ett skydd hela konsumentkollektivet.

av

Kravet registrering och tillsyn är avsett att förhindra att viss typ av oseriös verksamhet uppkommer och kan bedrivas öppet, och att förstärka de möjligheter finns i dag att stoppa sådana

som verksamheter. Det kan också sägas vara en markering av hur samhället ser nå den här typen brottslig verksamhet. Förslaget

ru us. av avser också att stödja den seriöst bedrivna verksamheten.

Etableringskontroll En registreringsskyldighet innebär att en grundläggande etableringskontroll skulle införas även för den yrkesmässigt för

som medlar enbart hyresrätter. Personer som är underåriga, försätta i konkurs, belagda med näringsförbud, inte redbara eller i övrigt inte lämpliga skulle då förhindras att öppet verka som bostadsfönnedlare.

Insyn i verksamheten Registrering skulle innebära att Fastighetsmäklamämnden FMN kan utöva tillsyn också över de yrkesmässiga bostadsförmedlama, och en skyldighet för dessa att låta nämnden granska handlingar mm. som hör till verksamheten. En registrering skulle också tänkas kunna underlätta den kontroll av skatter och andra avgifter som utövas av andra myndigheter.

Den yrkesmässiga bostadsförmedlingen omfattas redan i dag av Fastighetsmäklarlagens FML krav på att tillgångar mäklaren

som får hand om för någon räkning s.k. klientmedel skall

annans hållas åtskilda från egna tillgångar, för att förhindra att klientmedlen dras med i en konkurs. FMN har dock i dag bara rätt att granska hur de registrerade mäklarna uppfyller kraven. Möjligheter till insyn även i den verksamhet som bedrivs av de yrkesmässiga bostadsförmedlarna förutsätter den här föreslagna ändringen av FML.

70 Förslag

Möjlighet att återkalla registreringen En oseriös bostadsförmedlare kan i dag öppet driva verksamhet

en också lång tid efter det att verksamheten blivit föremål för polisanmälan och utredning. En registrering hos FMN kan återkallas med omedelbar verkan efter beslut i nämnden. Nämnden kan också meddela varningar. En registreringsskyldighet förbättrar väsentligt möjligheterna att förhindra att en oseriös förmedlare fortsatt verkar.

Samlad tillsyn Enskilda i dag blir lurade, köavgifter eller

personer som annat sätt, yrkesmässig bostadsformedlare har i dag att

av en vända sig till polismyndigheten med anmälan. Dessa anmäl-

en ningar konkurrerar med många andra, registreras på länsnivå och någon samlad bild verksamheten finns inte. En registrering av

av förmedlarna skulle innebära möjlighet att också lämna en

en anmälan till FMN. En sådan anmälan innebär i sig inte ett förbättrat skydd för anmälaren, kan förhindra fortsatt brottslig

men en verksamhet.

En fastighetsägare misstänker att ett lägenhetsbyte omfat-

som tar svarta kan neka hyresgästen rätt till byte. Drivs ärendet

pengar vidare hyresgästen sker prövningen vid någon de tolv hyres-

av av nämnderna. Kunskap i vilken mån förmedlare medverkar i

om dessa sammanhang saknas. En registrering bostadsförmedlarna

av skulle fastighetsägarna möjlighet att också anmäla en för-

ge en medlare misstänks medverka till skenbyten med svarta pengar

som till FMN.

I båda fallen kan disciplinåtgärder genomföras relativt snabbt och samlad bild den oseriösa verksamheten erhållas. Det

en av

gäller inte bara den verksamhet skulle bedrivas av senare som registrerade förmedlare. Anmälningar mot oregistrerade fönnedla-

verksamhet skulle också, i likhet med vad sker med res som nu anmälningar mot oregistrerade mäklare, hanteras av FMN.

Förslag 71

7.2 om översyn av rätten till

Förslag

för

ersättning yrkesmässig bostadsförmedling

Beredningens förslag:

Beredningen Föreslår översyn av regleringen av rätten till

en

ersättning för förmedling av hyresavtal. Därvid bör såväl ersätt-

ningsnivåer som alternativ, eller komplement, till den nuva-

rande taxan prövas.

Översynen bör samordnas med den översyn av FML som

föreslagits utredningen Fastighetsmäklamämndens till-

av om

syn bl.a. med anledning att former förmed-

av nya av

lingstjänster via Internet faller utanför ramen för fastighets-

mäklarlagen.

Beredningen föreslår att en översyn av ersättningen genom-

förs även förslaget en registrerings- och tillsynsfunktion

om om

inte genomförs.

Motiv för översyn

en

Den av Kammarkollegiet fastställda maximala avgiften för förmedling av såväl första- som andrahandskontrakt är l 200 kronor, en avgift som varit oförändrad sedan 1992. Det är inte möjligt att lagligen ta ut någon avgift om ett avtal inte kommer till stånd, oberoende hur mycket tid har lagts den sökande. Det är

av som ner heller inte möjligt att ta ut någon registreringsavgift eller avgift för förmedling uppgifter tillgängliga objekt, via telefon, post,

av om Internet etc.

Konstruktionen med maximalt tillåten avgift

en Kritik mot taxan har förts fram från olika håll. Det gäller t.ex. kritik mot konstruktionen med en angiven högsta avgift. Konsument-

Fastighetsmäklamämnden effektivare tillsyn, SOU 1999:35.

-

72 Förslag

verket och Statskontoret att maxtaxa lätt blir norrnavgift,

menar en den styr inte mot effektiv förmedling och hindrar nya former för förmedlingsverksamhet att utvecklas.

Den maximalt tillåtna ersättningens nivå Kritik mot nivån det gällande högsta beloppet har också framkommit. Den kommunala bostadsförmedlingen i Stockholm har i

hemställan till Justitiedepartementet att få införa köavgifter en om anfört att den nuvarande begränsningen av förmedlingsavgift om 1200 kronor för anvisad bostadslägenhet långt ifrån ger en

en seriös förmedlare full kostnadstäckning och att det är näst intill uteslutet att med lönsamhet bedriva bostadsförmedlingsverksamhet. Man vidare att de nuvarande reglerna inte har gett det

menar avsedda skyddet för bostadskonsumenten.

Många registrerade mäklare att den låga taxan innebär

menar att seriös hyresförmedling är olönsam och därför inte intressant för deras verksamhet. Mäklarnas intresseorganisationer instämmer i kritiken mot det fastställda maxbeloppet och menar att hyresförmedling skulle kunna ingå som en del av mäklarnas verksamhet

ersättningen reglerades på annat sätt. om

Ser till den yrkesverksamma bostadsförmedling som

man bedrivs finner ett flertal tillämpar en otillåten taxa, men

man som även avgifter för registrering är olagliga. Förmedling-

m.m., som

i övrigt seriösa, dvs. i realiteten fönnedla de arna synes vara bostäder utger sig för att kunna göra.

man

Avgifter för tjänster i anslutning till förmedling Här gäller frågan dels kö- eller registreringsavgifter skall med-

om

dels hur framväxande typ verksamhet som marknadsges en ny av för olika pakettjänster i anslutning till bostadsförmedling skall hanteras. Frågan om köavgifter har bl.a. aktualiserats genom Bostad Stockholms hemställan om att få införa sådana.

Ny teknik -Internet I betänkandet Fastighetsmäklarnämnden effektivare tillsyn, SOU

- 1999:35, uppmärksammas också former tjänster i samband

nya av

Förslag 73

med bostadsöverlåtelser som utvecklats de senaste åren, t.ex. via mötesplatser som tillhandahålls på kommersiell basis på Internet. Det innebär att köpare och säljare kan hitta varandra på ett

nu enkelt sätt utan direkt medverkan mäklare. Olika tjänster

av erbjuds dem sedan i samband med affärens fullgörande.

Den som tillhandahåller mötesplatsen omfattas inte fastighetsmäklarlagen

av trots att just sammanforaiidet köpare och säljare normalt utgör

av mäkleri enligt lagen. Det innebär att konsumenter sammanförs

som på detta vis inte blir tillforsäkrade den kompetens och det försäkringsskydd som man har vid ett normalt förmedlingsuppdrag. I betänkandet konstateras sammanfattningsvis att det finns skäl för att ta ställning till i vilken omfattning olika tjänster bör kunna

nya tillhandahållas yrkesmässigt i samband med köp och försäljning

av bostäder utan att förfarandet bör omfattas särskild reglering

av eller tillsyn.

Den nya tekniken har inneburit att nya former också för förmedling av hyreskontrakt med olika kringtjänster blir allt vanligare. Verksamheten kan bedrivas förhållandevis anonymt och på avstånd, det är fullt möjligt att anordna mötesplats hör

en som hemma på en server placerad utanför landets gränser. Också här finns skäl for att ta ställning till och hur bostadsförmed-

om lingstjänster ytterligare kan behöva regleras.

8¶Ekonomiska konsekvenser m.m.

Enligt regeringens direktiv Dir.l994:23 skall ekonomiska konsekvenser redovisas lämnade förslag. Regionalpolitiska och

av jämställdhetspolitiska frågor skall också beaktas. Vidare skall prövning ske i fråga konsekvenser för brottsligheten och det

om brottsförebyggande arbetet.

8.1¶Kostnader

m.m.

Förslaget innebär att Fastighetsmäklarnämnden ges ansvar for registrering och tillsyn också av de yrkesmässiga bostadsförmedlarna. Nämnden är i dag anslagsñnansierad över statsbudgeten. För nämnden gäller i princip full kostnadstäckning de

genom avgifter fastighetsmäklarna betalar och som tillförs statskassan, f.n. registreringsavgift l 500 kronor och årlig avgift

en om en om l 200 kronor per mäklare.

Utredningen bedömer att en registrering av de yrkesmässiga bostadsformedlarna endast marginellt kommer att öka antalet registrerade, for närvarande 4 800 mäklare.

Utredningen har vidare utgått ifrån att nuvarande registreringsoch tillsynsrutiner kan tillämpas även for den tillkommande

gruppen och att styckkostnaden därmed inte behöver bli större än for de redan registrerade mäklarna. Ett uttag av avgifter som motsvarar Fastighetsmäklarnämndens kostnader torde därmed möj-

vara ligt även för den verksamheten.

nya

En bedömning av kostnaderna för den tillkommande verksamheten bör kunna utgå ifrån marginalkostnaden.

76 Ekonomiska konsekvenser

m. m.

8.2 och

Regionalpolitiska jämställdhetspolitiska konsekvenser

De förslag utredningen här har lämnat har ingen påverkan varken på regionalpolitiken eller påjämställdheten.

8.3¶Effekter för och det

brottsligheten brottsförebyggande arbetet

Förslaget att införa krav på registrering och en tillsynsfunktion också för de yrkesmässiga bostadsförmedlama kan inte motiveras enbart behovet konsumentskydd. Därtill är de ekonomiska

av av värden som står spel för en enskild konsument för ringa. Förslaget är motiverat att den brottsliga verksamhet som i dag rela-

av tivt oförhindrat kan bedrivas av en oseriös bostadsförmedlare kan omfatta avsevärda ekonomiska belopp och pågå ostört under lång tid. Utredningens förslag innebär bl.a. att en form av etableringskontroll införs, att viss insyn i verksamheten erhålls och att en oseriös förmedlare kan avregistreras och dänned förhindras att verka öppet. Avsikten är att detta skall minska brottsligheten inom förmedlingsverksamheten.

Den översyn taxa och andra avgifter för förmedlingstjänster

av som utredningen föreslår har som huvudsyfte att ge seriösa förmedlare möjlighet att verka under rimliga villkor, vilket kan sägas vara ett led i en brottsförebyggande verksamhet.

En reglering av den yrkesmässiga bostadsförmedlingen kan också markering av samhällets inställning till den ose-

ses som en riösa verksamheten och minska den hos allmänheten mer eller mindre utbredda acceptansen oseriös verksamhet inom bostads-

av sektorn.

Särskilda

yttranden

Särskilt yttrande Inga Berggren

av m

Den svenska bostadsmarknaden är en dåligt fungerande marknad. På orter där efterfrågan bostäder är stor är omsättningen på lediga hyreskontrakt närmast obefintlig och de få förstahandskontrakt som blir lediga är ofta föremål för en omfattande svarthandel. Den låga omsättningen lediga hyreskontrakt, som bland annat har sitt ursprung i en orättvis hyreslagstiftning, leder i sin tur till att en marknad finns för förmedling av lediga hyreskontrakt. På grund av att de avgifter som får tas för sådan förmedling är hårt reglerade har det, som beredningen konstaterar, visat sig närmast omöjligt att bedriva en seriös förmedling. Jag välkomnar därför att beredningen föreslår översyn regleringen rätten till ersätt-

en av av ning för förmedling av hyresavtal.

Eventuella åtgärder med anledning av en översyn, kommer som enskild faktor inte att vara tillräcklig för att få bostadsmarknaden att fungera, men kan åtminstone bidra till att de hyreskontrakt som verkligen förmedlas, förmedlas ett seriöst sätt i en sund konkurrens. Kanske kan också den omständigheten att fler seriösa förmedlare får intresse av att söka sig till marknaden för förmedling av hyreskontrakt, i sig leda till att omsättningen av lediga hyreskontrakt ökar något.

Eftersom bostadsmarknaden i konsumenternas

dag inte styrs av val finns det emellertid anledning att förvänta sig att bostadsbristen och de begränsade valmöjlighetema på många orter kommer att bestå. Därmed kommer det sannolikt även fortsättningsvis att fin-

78 Särskilda yttranden

marknad för mindre seriösa bostadsförmedlare. Ett krav nas en registrering med mindre omfattande krav som gäller för fastig-

hetsmäklare kan därvid tjäna kontrollmöjlighet för den

som en bostadssökande likväl kvalitetsstämpel för den förmedlare

som en

uppfyller kraven på registrering. som

Särskilt yttrande av Birgitta Rydell fp

Det är bra för bostadssökande det finns många olika förmed-

om lingar vända sig till. Mångfald och konkurrens kan förutsätt-

att ge ningar för effektivare förmedlingsverksamhet. Men for att det

en skall bli intressant seriös förmedling måste det bli möjligt

att starta att ta ut avgifter täcker kostnaderna för förmedlingen. Det är

som därför bra att beredningen föreslår översyn avgifterna såväl

en av för själva förmedlingen köhantering. Regeringen behandlar

som just begäran från Stockholms stad att få ta ut en köavgift.

nu en om

Mycket tyder på att fastighetsmäklare i allmänhet kommer att bredda sin verksamhet till förmedlingen också av hyresrätter om det möjligheter att finansiera verksamheten genom avgifter.

ges Fastighetsmäklare registreras och är underkastade krav som omfattar utbildning, att det finns ansvarsförsäkring och att ekonomin

är under kontroll.

Med möjligheten att ta ut avgifter verkligen täcker kostna-

som derna finns det också anledning att tro att det finns intresse att erbjuda tjänster med enbart förmedling hyresrätter. Det är då

av rimligt ställa krav på att denna i enlighet med det förslag

att grupp,

beredningen lägger, skall seriös. Som konsument- i det som vara här fallet bostadssökande skall kunna veta att det går att

- man vända sig till seriösa förmedlare uppfyller kraven. Men sär-

som skilda krav och registrering kan, enligt min mening, bara bli aktuellt det blir möjligt att också seriöst finansiera förmed-

om

lingsverksamheten.

l Bilaga 79

i

l WP:

$

Kommittédirektiv

En bostadssocial beredning

Beslut vid regeringssammanträde den 25 juni 1998

Sammanfattning av uppdraget

En bostadssocial beredning med parlamentarisk sammansättning skall följa utvecklingen det bostadssociala området och föreslå åtgärder för att stödja särskilt utsatta bostadsmarkna-

grupper den. Beredningen skall som underlag för sina bedömningar och förslag bl.a. göra en bostadssocial kartläggning situationen på

av bostadsmarknaden. Beredningen skall särskilt följa de

upp bostadssociala effekterna konkurser och rekonstruktioner för

av boende i bostadsrätter och egnahem samt föreslå hur problemen med oseriösa bostadsformedlare bör hanteras.

Bakgrund

Den sociala bostadspolitiken

De bostadspolitiska målsättningar redovisas i den bostads-

som politiska propositionen våren 1998 och riksdagen givit sin

som anslutning till anger bl.a. att bostaden är social rättighet och att

en bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kostnader prop. 1997/981119, bet. 1997/98:BoU10, rskr. l997/98:306. Sverige har internationellt också ställt sig bakom de målsättningar och åtaganden härrör

som från FN-konferensen boende, bebyggelse och Stadsutveckling,

om

80 Bilaga SOU 1999:7 l

Habitat Il, i Istanbul 1996. Världssamfundet enades vid konferenallas rätt till ett rimligt boende och anständig sen om att en livsmiljö grundläggande element i hållbar utveckling av var en mänskliga samhällen. Resultaten från Habitat skall följas upp både nationellt och internationellt. I Sverige kommer kommunerna sitt för planerings- och boendefrågor att ha en genom ansvar

nyckelroll i genomförandet av Habitatagendan.

Kommunernas för bostadsförsörjningen på lokal nivå ansvar

Den svenska bostadspolitiken grundas en uppgiftsfördelning

där för att det finns finansiella och legala förutsättstaten svarar ningar för bostadsbyggandet och kommunerna för att komsvarar invånare får tillgång till bostäder. De ändringar som i munens början 1990-talet genomfördes reglerna för den kommunala av av verksamheten inom bostadssektorn förändrade inte kommunernas grundläggande för bostadsförsörjningen lokal nivå. ansvar I dag baseras det kommunala ansvaret liksom den kommunala kompetensen i bostadsfrågor i allt väsentligt kommunallagen 1991:900 och socialtjänstlagen 1980:620. Enligt socialtjänstlagen har kommunen det yttersta ansvaret för att de vistas i som kommunen får det stöd och den hjälp som de behöver. Den som inte själv kan tillgodose sina behov, eller kan få dem tillgodosedda på sätt, har rätt till bistånd socialnämnden för sin försörjannat av ning och för sin livsföring i övrigt. I kommunernas grundläggande för bostadsförsörjningen på lokal nivå ingår därmed att ansvar kunna erbjuda bostäder även till hushåll själva har svårigheter som att göra sig gällande bostadsmarknaden. Kommunerna måste därför ha tillgång till bostäder för att bl.a. tillgodose bostadsbehov medicinska och sociala skäl. Detta bör av medverkan från både de kommunala bostadsföretagen ske genom och de privata fastighetsägare är verksamma i kommunen. som Bostadsrättsföreningar kan bidra, t.ex. att kommunen får genom köpa bostadsrätter sedan hyrs ut till behövande. som

Regeringen har i propositionen Bostadspolitik för hållbar

en utveckling prop. 1997/98:ll9 gjort bedömningen att de styr-

Bilaga 81

medel som kommunerna förfogar över för att säkra bostadsförsörjningen på den lokala nivån är tillräckliga och inte nu bör ändras. I propositionen redovisas också att erfarenheterna visar att man genom frivilliga överenskommelser och avtal mellan kommunen och de olika fastighetsägarna når goda resultat när det gäller att tillgodose utsatta gruppers bostadsbehov. Situationen varierar dock mellan olika kommuner och den är också beroende av den allmänna situationen bostadsmarknaden.

segregation i boendet

I Sverige liksom i andra industrialiserade länder finns allt de större städerna en tydlig social, ekonomisk och etnisk segregation i boendet. Hushåll från olika inkomstskikt och med olika social och etnisk bakgrund bor ofta åtskilda i olika stadsdelar. I vissa stadsdelar är andelen boende som saknar arbete och/eller har en utländsk bakgrund mycket hög. Många boende i dessa stadsdelar är utsatta för ekonomiska och sociala påfrestningar och upplever ett utanförskap i förhållande till övriga samhället.

I de storskaliga bostadsområden som drabbats hårdast av segregationen kan bostadsföretagen på olika sätt spela en viktig roll för att förbättra den sociala och fysiska miljön. Dels kan bostadsförvaltningen utvecklas genom att förvaltningsorganisationen decentraliseras och ett ökat utrymme skapas för brukarinflytande, dels kan bostadsföretagen i samverkan med olika aktörer även andra sätt främja en positiv utveckling av ett bostadsområde.

Erfarenheterna visar att ett långsiktigt och uthålligt förändringsarbete förutsätter att de boendes idéer och engagemang tas till vara. Bland de kommunala bostadsföretag som oftast ansvarar för förvaltningen s.k. utsatta bostadsområden finns i dag flera

av exempel på företag aktivt arbetar med att bättre anpassa sin

som verksamhet till behov och önskemål hos de boende. För utvecklingen i de berörda områdena är det angeläget att denna förändringsverksamhet kan förstärkas och spridas till flera bostadsområden.

82 Bilaga SOU 1999: 7 l

Hushåll med särskilda svårigheter på bostadsmarknaden

Hemlösa

Trots de stora framsteg gjorts under efterkrigstiden för att

som säkra bostadsförsörjningen finns alltjämt mindre grupp män-

en niskor är hemlösa och står helt utanför bostadsmarknaden.

som Enligt Socialstyrelsens kartläggning från 1993 finns omkring 10 000 hemlösa i hela landet, hälften återfinns i Stock-

varav ca holm, Göteborg och Malmö. Ofta är avsaknaden bostad endast

av

del med missbruk Även i komen av en större problematik m.m.

där tillgången på tillfälliga eller permanenta bostäder rent muner kvantitativt är tillräcklig är det därför mycket svårt att säkra allas rätt till bostad. Ett nära samarbete mellan framför allt social-

en tjänst och bostadsföretag samt tillgång till boendeformer som kan fungera ett steg på vägen till ett självständigt boende har visat

som sig viktiga faktorer för att hjälpa hemlösa. En hållbar strategi

vara mot hemlöshet behöver också innefatta åtgärder som förebygger att hemlöshet uppstår. Både socialtjänsten och bostadsföretagen har viktiga roller att spela för att stödja och hjälpa människor som vräks eller riskerar att bli vräkta.

Psykiskt störda

En särskilt utsatt på bostadsmarknaden är de psykiskt

grupp störda. Dessa har i regel svårt att själva hävda sina behov och önskemål och kan lätt hamna i gränszon mellan kom-

gruppen en

och landstingens De reformer genomförts munernas ansvar. som inom den psykiatriska vården har också inneburit att många psykiskt störda har lämnat sjukhus och behandlingshem för att i stället få ett eget boende. Det har dock ofta funnits brister vad gäller uppföljning och stöd under anpassningen till ett självständigt boende.

Bilaga 83

Ekonomiskt svaga hushåll

Vad med svaga hushåll i bostadsförsörjningssam-

som avses manhang är starkt beroende den generella ekonomiska

av utvecklingen. Arbetslöshet och vikande disponibel inkomst kan medföra att ett hushåll under normala betingelser inte har

som några problem kan få svårare att hävda sig på bostadsmarknaden. Det gäller särskilt blivit hänvisad till nyproducerat och

om man dyrt boende eller på grund tidigare hyresskulder inte godkänns

av av hyresvärden.

Till hushåll kan därför föra grupp hus-

gruppen svaga man en håll befinner sig i gränszon mellan att kunna hävda sig på

som en bostadsmarknaden och att inte kunna det. I denna grupp av främst lågavlönade och arbetslösa med utländsk bakgrund

är personer överrepresenterade.

Ungdomars etablering som självständiga hushåll

Tröskeln till bostadsmarknaden är i dag hög och svårforcerad för många ungdomar. Ett skäl är att många ungdomar har låga och/eller oregelbundna inkomster. Nyproducerade och nyrenoverade lägenheter ligger därmed utanför de ekonomiska möjligheterna för flertalet ungdomar. Det har också blivit vanligare att hyresvärdar villkor för ett hyreskontrakt till yngre personer

som kräver borgen från föräldrar. Även krav på fast anställning påverkar ungdomars möjligheter negativt, eftersom många ungdomar har någon form tidsbegränsad anställning. Ungdomarnas ställ-

av ning på bostadsmarknaden påverkas dessutom förändringar i

av bostadsbeståndets sammansättning och av hushållsstrukturen. Under flera decennier har andelen små lägenheter i bostadsbeståndet minskat samtidigt som andelen små hushåll ökat. Detta gör att konkurrensen de små lägenheterna är stor. Ungdomarna är be-

om roende att flyttkedjor skapar rörlighet på bostadsmarknaden

av en som frigör de mindre och billigare lägenheterna.

Ungdomars möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden varierar från kommun till kommun. Enligt Boverkets bostads-

84 Bilaga

marknadsenkät 40% kommunerna att det är brist

anser av lägenheter för ungdomar. De kommuner som uppger en bristsituation finns i alla delar landet. Ofta uppger kommunerna

av att det råder brist på sådana bostäder som ungdomar efterfrågar, trots att det totalt sett finns ett överskott bostäder i kommunen.

Uppdraget

Den bostadssociala beredningen skall följa utvecklingen det bostadssociala området och lämna förslag till åtgärder för att stödja särskilt utsatta på bostadsmarknaden. Beredningen

grupper skall vidare lämna förslag till åtgärder for den händelse att situationen bostadsmarknaden utvecklas på ett sådant sätt att kom-

samarbete med fastighetsägarna kan uppfylla munerna inte genom sitt bostadssociala ansvar.

Utgångspunkten för beredningens arbete skall vara en bostadssocial kartläggning nuläget bostadsmarknaden. En sådan

av kartläggning kan i huvudsak baseras de undersökningar och rapporter framför allt Socialstyrelsen, Boverket och Ung-

som domsstyrelsen för. Det nybildade Integrationsverket

ansvarar kommer också att ha ett uppföljningsansvar som omfattar frågor

koppling till beredningens uppdrag. Även bostadsmarkmed nära nadens parter, t.ex. Hyresgästemas Riksförbund, SABO och Sveriges Fastighetsägareförbund tar fram rapporter och analyser som kan komma till nytta i beredningens arbete.

Härutöver kan beredningen ta initiativ till särskilda kartläggningar och undersökningar för att täcka kunskapsbehov som inte tillgodoses befintligt faktaunderlag.

genom

Bostadssociala efekter konkurser och rekonstruktioner

av

Under 1990-talet har många bostadsrättsföreningar med nyare fastigheter hamnat i ekonomiska problem. Antalet föreningar som rekonstruerats ackordsuppgörelser eller som gått i konkurs

genom har ökat kraftigt i förhållande till tidigare decennier. Antalet egna-

Bilaga 85

hemsägare som tvingats sälja sina hus på exekutiv auktion har också ökat.

Beredningen skall särskild del sitt uppdrag följa som en av upp de bostadssociala effekterna konkurser av och rekonstruktioner som berör bostadsrättshavare och

egnahemsägare. Uppföljningen

bör innefatta redovisning hur rekonstruktioner en av och konkurser inverkar på hushållens möjligheter bo kvar i bostaden att samt hur boendekostnadema påverkas.

En angelägen fråga är hur kraven på rättssäkerhet och lika behandling tillgodoses i olika skeden förfarandet fram av till dess att skulderna har reglerats och ett ärende ackord, konkurs om eller exekutiv försäljning avslutats. Flera de aktörer av som deltar i

denna hantering är statliga myndigheter eller

bolag med speciella uppgifter inom det bostadspolitiska området. Beredningen skall överväga vilka särskilda krav kan ställas på dessa aktörer. som

Oseriösa bostadsförmedlare

I större städer, framför allt i Stockholm, förekommer att vissa personer utnyttjar den stora efterfrågan på hyreslägenheter för att på ett otillbörligt sätt tjäna pengar på de bostadssökande. Bostadssökande som i förskott betalat avgift till privata bostadsfören medlare har ibland inte kunnat få tillbaka sina pengar sedan förmedlingen försvunnit eller gått i konkurs.

Förekomsten av oseriösa bostadsförmedlare beror delvis på att

en förmedlingsverksamhet för hyreslägenheter kan

startas utan någon större investering och utan några krav på

utbildning eller

registrering. Sådana krav ställs däremot på personer som yrkesmässigt förmedlar t.ex. fastigheter och bostadsrätter. Dessa omfattas av samhällskontroll att sådan verksamhet genom regleras av

fastighetsmäklarlagen 1995:400.

Riksdagens lagutskott har nyligen i ett riksdagen godkänt av betänkande bet. 1997/98:LU15 påpekat erfarenheterna att av

yrkesmässig förmedling av främst andrahandsupplåtelser tyder

att det kan finnas behov att överväga någon form av av samhälls-

kontroll och konsumentskyddsregler även för hyresförmedling.

86 Bilaga

Det finns dock enligt utskottets mening knappast några sakliga skäl för ställa de relativt omfattande krav följer fastigatt som av hetsmäklarlagen den enbart förmedlar hyresrätter. som Beredningen skall söka bilda sig uppfattning om hur stort en problemet med oseriösa bostadsförmedlare är och i en särskild till regeringen redovisa sin uppfattning i denna fråga. Därrapport vid skall beredningen också bedöma de problem föreom som kommit motiverar någon form samhällskontroll och ökat konav sumentskydd vid yrkesmässig förmedling av hyreslägenheter. Beredningen skall också undersöka vilka förutsättningar och möjligheter finns för att åstadkomma samhällskontroll och försom bättrat konsumentskydd.

Tidsplan och arbetsformer

Beredningen formen parlamentarisk kommitté. ges av en Beredningen skall utföra sitt uppdrag i nära samverkan med berörda myndigheter och organisationer. Det är särskilt angeläget de kommunala erfarenheterna bostadssociala frågor fortatt av löpande tillvara i beredningens arbete. Till beredningen bör kan tas därför knytas eller flera referensgrupper med företrädare för en bostadsmarknadens kommunerna och berörda myndigheter. parter, När det gäller förhållandena i utsatta bostadsområden skall beredningens arbete inriktas på frågor är kopplade till utvecksom lingen bostadsförvaltning och boendeinflytande. Beredningen av skall ha nära samråd med den storstadsdelegation som regeringen tillsätta med uppdrag att utveckla och samordna den avser att nationella storstadspolitiken och särskilt företräda staten vid överläggningar s.k. lokala utvecklingsavtal för utsatta bostadsomom råden i storstäderna. Beredningen skall redovisa förslagens ekonomiska konsekvendvs. beräkna kostnaderna, finansiering. Detta gäller ser, samt ange även kostnader som belastar kommunerna. I sitt arbete med bostadssociala effekter konkurser och av rekonstruktionen bör beredningen ha samråd med Bostadsrätts-

l sou 1999:71

Bilaga 87

l il

utredningen Ju 1996: 10 har i uppdrag att göra översyn

som en av

vissa delar bostadsrättslagen.

av

Beredningen skall beakta regeringens direktiv till samtliga kommittéer och utredare att pröva offentliga åtaganden dir. 1994:23, att redovisa regionalpolitiska konsekvenser dir. 1992:50, att redovisa jämställdhetspolitiska konsekvenser dir. 1994:124 samt att redovisa konsekvenser för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet dir. 1996:49.

Beredningens uppdrag att göra särskild uppföljning de

en av bostadssociala effekterna konkurser och rekonstruktioner för

av bostadsrättshavare och egnahemsägare skall redovisas till

regeringen senast den l juni 1999. Beredningen skall vid till-

samma fälle redovisa sina bedömningar och eventuella förslag vad gäller samhällskontroll av yrkesmässiga bostadsförmedlare.

Beredningen skall verksam till och med utgången år

vara av 2000. I samband med att uppdraget avslutas skall beredningen till regeringen lämna en samlad redovisning och bedömning situa-

av tionen för hushåll med särskilda svårigheter på bostadsmarknaden.

Inrikesdepartementet

KUNGL. BIBL. 1999 06 2 8

- ° STOCKHOLM

i i F i r

i Statens 1999

offentliga utredningar

l

Kronologisk förteckning

Nyaförmånsrättsregler+Bilagor.Ju. Utvecklingssamarbeterättsontrådet.Ju. . . Steriliseringsfrágani Sverige1935-1975. Bo Betalarätt.Särskildaboendeformerför

tryggt- Ekonomiskersättning.S. äldresamtavgifterfbraldre-ochhandikappomsorg.

Yrkesfisketskonkurrenssituation.Jo.

Godsedi forskningen.U. 34.Svensktmedborgarskap.Ku.

Effektivavänne-ochmiljölösningaN. 35.Fastighetsmäklamämnden- effektivaretillsyn.Fi.

. EffektivareTotalförsvarsstödiÖstersjöområdet.Fö. 36.Likvidationavaktiebolag.Ju.

Märkväl Fi. 37.Underrättelsetjänsten- enöversyn.Fö. lnvandrarskapochmedborgarskap. 38.Foljdleveranseri sambandmedexportav

Demokratiutredningensskriftserie.Ju. krigsmateriel.UD.

Attslaktaettfåri Gudsnamn.Omreligionsfrihet 3OVuxenutbildningforalla Andraåretmed . . ochdemokrati.Demokratiutredningensskriftserie. Kunskapslyñet.U.

Ju. 40.Demokratinidenoffentligasektornsförändring.

Rasism,nynazismochfrämlingskap. Demokratiutredningensskriñserie.Ju. . Demokratiutredningensskriftserie.Ju. Bevaradokumentärfilmenskulturarv.Åtgärdsförs-

. Bördemokratinavnationaliseras lagsamtförslagtill ettcentrumfördokumentärfilm . Demokratiutredningensskriftserie.Ju. och ñlmvårdscentral.en Ku. Elektroniskdemokrati.Demokratiutredningens 42.Nyluñfartslag.N. . skriRserie.Ju. Oberoende,ägandeochtillsyni revisions-

. Etikochdemokratiskstatskonst. verksamhet.Ju. . Demokratiutredningensskriftserie.Ju. 44.Öppenelmarknad.N.

14.Denframtidakommersiellalokalradion.Ku. 45.Slutförvaring kämavfall.av Kommunernaoch

l5.Nyttsystemforprövning hyres-ochav platsvalsprocessen.M. arrendemål.Ju. 46.Ökadesocialbidrag. studie inkomsterEn om och

Ökadrättssäkerheti asylärenden.UD. socialbidragåren1990 1996.S.till . l7.GarantipensionochBosättningstilläggförpersoner 47.Mervärdesskatt-Frivilligskattskyldighet.Fi. föddaår1937ellertidigare.S. 48.Lära Estonia.av Denandradelrapportenoch

18.Frågor detindustriellatill samhället.Ku. slutredovisning.N.

l9. Artikel i EG:svarumärkesdirektiv.7 49.Invandraresomföretagare.Ku. Ändringarivammärkeslagen.Ju. 50.skyddsjaktpåvarg.M.

Sverigeochjudamastillgångar.UD. Smittskydd,samhälleochindivid.DelA+B. . . k Lindqvistsnia nio- vägarattutvecklabemötandet 52.lnkomstprövningbostadstilläggav till pensionärer. . avpersonermedfunktionshinder.S.

22.Denskyddadeprovinsen.Enessäomdemokratins 53.Ekonomiskbrottslighetochsekretess.Ju. värdeochvärdighet.Demokratiutredningens 54.Ennytullag.Fi.

skriftserie.Ju. 55.Konvergensochförändring.Samordningav 2 Utvecklingavmänskligaresurseri arbetslivet. lagstiftningenformedie-ochtelesektorema.Ku. . Förslagtill inriktningavnyamål inomEG:s3 56.Globaliseringenochdemokratin. strukturfonder.N. Demokratiutredningensskriftserie.Ju.

24.EG:sstrukturstöd. organisation deNy för geogra- 57.RikstrafikenEnnymyndighet.N.

tisktavgränsadestrukturfondsprogrammen.N. 58.Löserjuridikendemokratinsproblem 25.Samerna ursprungsfolkett i Sverige. Demokratiutredningensskriftserie.Ju.

- 26.Införselavbeskattadevaror.Fi. 59.Begränsadfastighetsskatt.Fi. 27.Delta Utredningenomdeltidsarbete,tillfälliga 60.Kundvänligaretaxi.N.

jobbocharbetslöshetsersättningen.N. Brottsförebyggandearbeteilandetskommuner.Ju.

. 28.Kontantmetodforsmåföretagare.Fi. 62.Bilen.miljönochsäkerheten.Fi.

29.Internationellkonflikthantering förberedaatt sig Attläraochleda Enlärarutbildning- församverkan

. tillsammans.Fö. ochutveckling.U.

30.Yttrandefriheten konkurrensenFörslagoch w till Representativdemokrati.Demokratiutredningens mediekoncentrationslag.m.m.Ku. skriftserie.Ju.

31.Tillsynöveradvokaterm.m.Ju.

Statens 1999

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

65.Barnombudsmannenföreträdareforhamoch

-

ungdomar. 66.Godvård likavillkor omstatensstyrningav

-

hälso-ochsjukvården bilagor.+2 S, 67.KÄRNAVFALL metod platsA -

w

miljökonsekvens,KASAMsyttrandeöverSKBs

FUB-program98.M. 68.BrandkatastrofeniGöteborg.

DrabbadeMedierMyndigheter,Ku, 69.individenocharbetslivet.Perspektiv det

samtidaarbetslivetkringsekelskiftet2000,N. 70.Gentekniknämnden,U.

Oseriösabostadsfönnedlare.

.

Statens 1999

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet GarantipensionochBosättningstilläggforpersoner

NyafönnånsråttsreglerBilagor.l föddaår1937ellertidigare.17 + Lindqvistsnia niovägarattutvecklabemötandetav lnvandrarskapochmedborgarskap.Demokrati utredningensskriftserie. personermedfunktionshinder.21 8 Attslakta fåri Guds Omreligionsfrihetoch Botryggt- Betalarätt.Särskildaboendefonnerföräldre ett namn. demokrati. samtavgifterföräldreochhandikappomsorg.33 Demokratiutredningensskriftserie.9 Rasism,nynazism Ökadesocialbidrag. studieEn ominkomsteroch ochfrämlingskap. Demokratiutredningensskriñserie.l 0 socialbidragåren1990 1996.46till Bördemokratin Smittskydd,samhälleochindivid.DelA+B.51 avnationaliseras Demokratiutredningensskiftserie. lnkomstprövningbostadstilläggav till pensionärer.52 l l Barnombudsmannenföreträdareförbarnoch Elektroniskdemokrati.Demokratiutredningens skriftserie. ungdomar.65 12 Etikochdemokratisk Godvårdpålikavillkor omstatensstyrning statskonst. - Demokratiutredningensskriftserie.13 avhälso-ochsjukvården2 bilagor.66+ Nytt Oseriösabostadsförmedlare.71 systemförprövning hyres-ocharrendemål.av 15

Artikel i EG:svarumärkesdirektiv.7 Ändringarivarumärkeslagen.19 Finansdepartementet

Denskyddadeprovinsen.Enessäomdemokratins Märkväl 7

värdeochvärdighet.Demokratiutredningensskriñserie införsel beskattadeav varor.26 22 Kontantrnetodförsmåföretagare.28

Tillsynöveradvokaterm.m.31 Fastighetsmäklamämndeneffektivaretillsyn.35 - Utvecklingssamarbeterättsontrådet.32 MervärdesskattFrivilligskattskyldighet.47 - Likvidation aktiebolag.av 36 Ennytullag.54

Demokratini denoffentligasektornsförändring. Begränsadfastighetsskatt.59 Demokratiutredningensskriñserie.40 Bilen,miljönochsäkerheten.62 Oberoende,ägandeochtillsyni revisionsverksamhet.43 Ekonomiskbrottslighetochsekretess.53 Utbildningsdepartementet

Globaliseringenochdemokratin. Godsedi forskningen.4

Demokratiutredningensskriftserie.56 Vuxenutbildningföralla Andraåretmed Löserjuridikendemokratinsproblem Kunskapslyñet.39

Demokratiutredningensskriftserie.58 Attläraochleda Enlärarutbildningförsamverkan - Brottsförebyggandearbeteilandetskommuner.61 ochutveckling.63

Representativdemokrati.Demokratiutredningens Gentekniknämnden.70 skriftserie.64

Jordbruksdepartementet Utrikesdepartementet Yrkesñsketskonkurrenssituation.3 Ökadrättssäkerheti asylärenden.16 Samema- ettursprungsfolki Sverige.25 Sverige judamasoch tillgångar.20

Fbljdleveranseri sambandmedexportavkrigsmateriel. Kulturdepartementet

38 Denframtidakommersiellalokalradion.14

Försvarsdepartementet Frågortill detindustriellasamhället.18

YttrandefrihetenochkonkurrensenFörslagtill EffektivareTotalforsvarsstödiÖstersjöomrädet.6 mediekoncentrationslag 30m.m. internationellkonflikthantering förberedaatt sig - Svensktmedborgarskap.34 tillsammans.29 Bevaradokumentärfilmenskulturarv.Åtgärdsförslag Underrättelsetjänstenenöversyn.37 - samtförslagtill ettcentrumfördokumentärfilmochen

Socialdepartementet filmvårdscenüal.41

invandrare företagare.som 49 Steriliseringsfrågani Sverige1935-1975.Ekonomisk

ersättning.2

Statens 1999

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Konvergensochförändring.Samordningavlagstiñningenfårmedie-ochtelesektorema.55 BrandkarasuofeniGöteborg. DrabbadeMedierMyndigheter.68

Näringsdepartementet Eñektivavärme-ochmiljölösningar.5 Utvecklingavmänskligaresurseriarbetslivet. Förslagtill inriktningavnyamål3 inomEG:sstrukturfonder.23 EG:sstrukturstöd.Nyorganisationfördegeografiskt avgränsadesuukturfondsprogrammen.24 Delta Utredningenomdeltidsarbete.tillfälligajobb

ocharbetslöshetsersättningen.27 Nyluñfartslag.42 Öppenelmarknad.44 LäraavEstonia.Denandradelrapportenoch slutredovisning.48 RikstrafikenEnnymyndighet.57

- Kundvänligaretaxi.60 Individenocharbetslivet.Perspektivpádetsamtida arbetslivetkringsekelskiftet2000.69

Miljödepartementet Slutförvaringavkam/avfall.Kommunernaoch platsvalsprocessen.45 skyddsjakt varg.50 KÄRNAVFALL metod plats miljökonsekvens.

- - - KASAMsyttrandeöverSKBsFUD-program98.67

fakta info direkt

Tel 08-587 671 oo. Fax 08-587 671 71. Box 6430. r 13 82 Stockholm. order@fa.ktainfo.se wwwfaktainfose

ISBN91-7610-859-7 ISSN0375-250X