Fastighetsmäklarnämnden effektivare tillsyn : betänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2015

Fastighets-

mäklarnämnden

- effektivare tillsyn

Sill

1999:35 Betänkande av Utredningen om översyn av Fastighetsmaklarnamndens tillsyn över fastighetsmäklare

cpi x

få OCC v0. r

Aim

l

Statens offentliga utredningar

l 9 99:3 5

Finansdepartementet

Fastighets-

mäklarnämnden

effektivare tillsyn

-

Betänkande av LJt_r_edningen översyn

om

av Fastighetsmäklamämndens tillsyn

över fastighetsmäklare

Stockholm 1999

SOU och Dssomingår i 1999års nummerserickan köpas från Fakta lnfo Direkt. För remissutsändningaravSOU och Ds somingår i 1999års nummerserie

svarar Fakta Info Direkt uppdragav Regeringskanslietstörvaltningsavdelning.

Beställningsadress: FaktaInfo Direkt. Kundservice

Box 6430. l 13 82 Stockholm

Tel: 08-587671 00. Fax: 08-587 671 71

E-post0rder@faktainf0.se

Svarapå remiss.Hur och varför. Statsrådsberedningen,1993.

En liten broschyrsomunderlättar arbetet för densomskall svarapå remiss. - Broschyren kan beställashos:

Information Rosenbad

Regeringskansliet

10333 Stockholm

Fax: 08-405 42 95

Telefon: 08-405 47 29

Tryckt av REGERINGSKANSLIETS OFFSETCENTRAL ISBN 91-7610-949-6 Stockholm

Till statsrådet Lars-Erik LöVdén

Genom beslut den 12 november 1998 bemyndigade regeringen chefen för Inrikesdepartementet, statsrådet Engqvist, att tillkalla en särskild utredare för att göra översyn Fastighetsmäklar-

en av nämndens tillsyn över fastighetsmäklare.

Med stöd bemyndigandet förordnades samma dag enhets-

av chefen vid Finansinspektionen Maria Renmyr utredare. I ett

som utvidgat utredningsuppdrag förordnades hon den 10 december 1998 att förbereda övergången från nämndmyndighet till självständig myndighet. Genom beslut den 17 december 1998 anställdes Maria Renmyr ordförande tillika chef för Fastighetsmäk-

som lamämnden fr.0.m. den 2 januari 1999.

Jur. kand. Kajsa Femqvist förordnades den 1 december 1998 att sekreterare i utredningen. Fil. Elin Schedin biträdde

vara mag. utredningen under december månad 1998 med visst arbete. Arbetet med själva utredningen startade dock inte förrän den 1 januari 1999 då både utredare och sekreterare fanns på plats. En hearing hölls den 16 februari 1999 med företrädare för fastighetsmäklarbranschen, andra berörda myndigheter och organisationer samt regeringen.

Utredningen har antagit namnet Utredningen för en översyn av Fastighetsmäklamämndens tillsyn över fastighetsmäklare. Härmed överlämnas betänkandet Fastighetsmäklarlagen effekti-

-

tillsyn SOU 1999:35. Utredningsarbetet är därmed avslutat. vare

Stockholm i mars 1999

Maria Renmyr

/Kajsa F ernqvist

Sammanfattning

Utredningsuppdraget

Fastighetsmäklarlagen 1995:400 trädde i kraft den l oktober 1995. Samtidigt inrättades särskild nämnd, Fastighetsmäklar-

en nämnden, för att sköta registrerings- och tillsynsfrågor. Kammarkollegiet blev värdmyndighet, vilket innebär att kollegiet utfört kansligöromål nämnden och tillhandahållit personal för handläggning nämndärendena. Riksdagens lagutskott tog i mars

av 1996 initiativ till utvärdering av fastighetsmäklarlagen och

en kom därvid fram till att det otillfredsställande att Fastighets-

var mäklamämnden inte bedrivit ett aktivt tillsynsarbete vid sidan av handläggningen anmälda ärenden. Man ansåg det huvudsakliga

av problemet den valda organisationsmodellen för nämndens

vara verksamhet och efterlyste mer genomgripande översyn av Fas-

en tighetsmäklamämndens organisation i syfte att effektivisera verksamheten. Nämndens organisation har efter detta förändrats på så sätt att den fr.o.m. den 1 januari 1999 är självständig nämnd-

en myndighet med myndighetschef och eget kansli.

egen

Utredarens uppdrag har varit att göra översyn av Fastig-

en hetsmäklamämndens tillsyn över fastighetsmäklare samt överväga lämplig form för nämndens framtida organisation och finansiering i syfte att effektivisera tillsynen.

10 Sammanfattning

Slutsatser

Med den korta tid utredningen haft för sitt uppdrag har det saknats förutsättningar för att utreda möjligheterna till några mer genomgripande förändringar tillsynen fastighetsmäklare. av av Utredningen har därför stannat vid att ge förslag på hur Fastighetsmäklamämnden med i stort sett oförändrad organisation och med de ekonomiska förutsättningar som gäller kan effektivisera sin tillsyn. Utredningens slutsatser och förslag är i korthet följande.

Anmälningsärenden och telefonförfrågningar

Utredningen att Fastighetsmäklamämnden bör ändra sitt sätt anser att hantera såväl skriftliga anmälningar telefonförfrågningar. som Därigenom kan frigöras dels till den egeninitierade tillsyresurser generella infonnationsinsatser. nen dels till mer Utredningen föreslår därför att anmälningar inte handläggs som tillsynsärenden utan en- dast betraktas information till nämnden om olika problem, som att faktablad med på de vanligaste frågorna tas fram och - svar att nämnden begränsar den information och rådgivning som i enskilda ärenden och i stället använder sig av faktablages den. i

Tillsynens utformning

Fastighetsmäklamämndens tillsyn de enskilda mäklama är enav ligt utredningens uppfattning alltför fokuserad enskildheter i enstaka förmedlingsärenden. Utredningen föreslår därför bredare granskning mäklaren av verksamhet. Granskningen bör företrädesvis ske genom att nas underlag begärs in till nämnden men även genom platsbesök. En viktig uppgift för Fastighetsmäklamämnden är att lämna vägledning vad är att god fastighetsmäklarsed. I om som anse som

Sammanfattning 11

dag sker detta nästan uteslutande nämndens rättstillämp-

genom ning.

Utredningen föreslår därför att nämnden arbetar med olika former råd och anvisningar om god fastighetsmäklarsed. Detta

av bör ske i nära samarbete med branschen.

Organisationsform

Utredningen har funnit att den Organisationsform som Fastighetsmäklamämnden har inte lämpar sig för den bredare till-

nu synsverksamhet Fastighetsmäklamämnden enligt utredningen

som bör bedriva.

Utredningen föreslår därför att själva nämndens roll begrän-

och att dess uppgift blir att fatta beslut sas

i enskilda registreringsärenden där det inte är fråga om ren -

formalia utan lämplighetsprövningar eller bedömningar

om

och

i ärenden där fastighetsmäklare riskerar att få en varning - en

eller sin registrering återkallad.

Myndigheten bör därmed omorganiseras till en enrådsmyndighet innebärandes att myndighetens chef är den högsta beslutande nivån inom myndigheten och den avgör eller delegerat till

som

att avgöra de ärenden inte skall beslutas av nämnden. annan som Härigenom skapas förutsättningar för flexibilitet i tillsynsverk-

en samheten med bättre möjligheter till att i samarbete med branschen vidta generellt verkande åtgärder. Det är utredningens uppfattning att handläggningen individuella tillsynsärenden måste kombine-

av

med sådana åtgärder för att få genomslag för den goda fastigras hetsmäklarseden.

12 Sammanfattning

Översyn fastighetsnzäklarlagen 1995:400

av

Utredningen har pekat på rad brister i fastighetsmäklarlagen.

en Förutom behovet att ändra vissa enskildheter har utredningen

av framhållit den informationstekniken har inneburit att kö-

att nya

och säljare kan hitta varandra på ett enkelt sätt utan direkt pare nu medverkan mäklare. Olika tjänster erbjuds dem sedan i sam-

av band med affärens fullgörande. Det finns därför skäl att ta ställning till i vilken omfattning olika tjänster kan tillhandahållas yrkesmässigt i samband med köp och försäljning av bostäder utan att förfarandet bör omfattas särskild reglering eller tillsyn.

av

Utredningen föreslår därför att fastighetsmäklarlagen ses

över.

Utredningen har pekat på att tillsynen skulle avsevärt underlät-

efter norsk förebild införde bestämmelser som i vissa tas om man delar skulle reglera mäklarnas administrativa rutiner.

Utredningen föreslår därför att bör överväga att ålägga

man mäklama föra löpande journaler över sina uppdrag enligt en

att Standardiserad mall.

Finansiering av Fastighetsmäklarnänznden

Utredningen har funnit även mycket talar för att nuvarande

att, om finansieringsform för Fastighetsmäklamämnden är den bästa, det ändock bör inte de avgifter mäklama betalar in till

övervägas om statskassan skall tillföras nämnden direkt s.k. nettoredovis-

genom ning. Främsta skälet för sådan finansieringsform är det tydlig-

en

det är mäklama och i förlängningen deras kunder som svagör att

för kostnaderna för tillsynen. rar

Utredningen föreslår därför att direkt avgiftsfinansiering

Ett ställningstagande för detta bör dock ske först i samövervägs. band med den föreslagna översynen fastighetsmäklarlagen.

av

l Utredningsuppdraget

l l Direktiven

. Regeringen beslutade den 12 november 1998 att tillkalla en särskild utredare för att göra översyn Fastighetsmäklamämn-

en av dens tillsyn över fastighetsmäklare och att även överväga lämplig form för Fastighetsmäklamämndens framtida organisation och finansiering i syfte att effektivisera tillsynen. Utredningsdirektiven återfinns i sin helhet i bilaga

l Fastighetsmäklarnämndens tillsynsverksamhet

I uppdraget har legat att behandla de tillsynsinsatser som riktas direkt mot fastighetsmäklama. Utredningen har därvid haft att särskilt uppmärksamma frågor hur och i vilken omfattning till-

om synsarbetet skall bedrivas samt hur tillsynsinsatserna skall kunna i första hand inriktas situationer där det finns störst risk för skada för konsumenten.

Dessutom har utredningen haft att titta på hur ett utökat samar-

bete med Rikspolisstyrelsen och skattemyndigheterna kan främjas,

bl.a. när det gäller lämplighetsprövningen så att god fastighetsmäklarsed uppnås och upprätthålls.

Till tillsynsfrågorna kan även föras uppdraget att titta hur Fastighetsmäklamämnden skall tillse att fastighetsmäklama har en god utbildning att bevaka och driva frågor rör utbild-

genom som ning, fortbildning samt vidareutbildning av fastighetsmäklare.

14 Utredningsuppdraget

1.1.2¶Fastighetsmäklamärrmdens framtida organisation

I utredningens uppdrag har ingått att göra översyn av Fastig-

en hetsmäklamämndens framtida organisation. En förändring av nämndens organisation trädde i kraft i princip samtidigt som utredningen började arbeta i och med att Fastighetsmäklamämnden blev självständig myndighet med egen chef fr.0.m. den l janu-

en ari 1999. Detta har naturligtvis inneburit att förutsättningarna för ett effektivare arbetssätt förbättrats. I utredningsuppdraget har legat att oaktat detta överväga huruvida en annan form av organisation myndigheten skulle ytterligare förbättra nämndens till-

av synsverksamhet. Vidare har utredaren haft att fundera hur arbetet i myndigheten skall organiseras med tanke på bemanning och arbetsuppgifter.

1.1.3¶Fastighetsmäklarnämndens finansiering

I uppdraget har legat att överväga lämplig form för finansiering av Fastighetsmäklamämndens verksamhet. Nämnden är i dag anslagsfinansierad via statsbudgeten. För nämnden gäller i princip full kostnadstäckning de avgifter fastighetsmäklama betalar

genom och tillförs statskassan. I utredningen har frågan om nämnden

som i stället direkt avgiftsfinansierad behandlats.

borde vara

1.2¶Arbetet med utredningen

Utredningsarbetet har bedrivits under kort och intensiv period.

en Utredningens sekreterare började arbeta först den l januari 1999 vilket innebär att utredningstiden i praktiken har varit två och en halv månad. Några sakkunniga eller experter har därför inte knutits till utredningen. I stället har det hållits hearing. I den deltog

en representanter för fastighetsmäklarbranschen, myndigheter och

organisationer samt regeringen. Deltagarlista jämte minnesanteckningar återfinns i bilaga Utredningen har varit i Norge pâ besök hos Kredittilsynet för tillsynen och registreringen av de

som svarar norska fastighetsmäklama. Vidare har ett antal intervjuer hållits med företrädare för andra myndigheter och för intresseorganisationer och branschorganisationer.

2¶Regleringen av fastighetsmäklare

2.1¶Fastighetsmäklaren och hans

uppdrag

Lagen definierar fastighetsmäklare som varandes en fysisk per-

en

yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, son som byggnader på mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter

annans avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Enligt lagens förarbeten vilka i sin tur hänvisar till förarbetena till lag l984:81

fastighetsmäklarez tar uttrycket förmedla fastigheter sikte på om sådan verksamhet går ut på att anvisa uppdragsgivaren en

som motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse fastigheten. Övrigt bistånd som mäklaren kan lämna och

av

är betydelse för tillkomsten avtalet är inte fastighetssom av av förmedling i lagens mening. Exempel på sådant bistånd kan vara rådgivning juridisk eller ekonomisk natur och upprättande av

av köpehandlingar. Den enbart ägnar sig sådant biträde om-

som fattas alltså inte lagen fastighetsmäklare. För att lagen skall

av om bli tillämplig krävs vidare att förmedlingen sker yrkesmässigt. Det är inga problem med gränsdragningen för de mäklare som bedriver

affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsen branschen. Även andra näringsidkare, med sin huvudsakliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid komma att omfattas lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa

av

prop. 1994/95:14 s. 63 2 1983/84:16 27

prop. s.

av

fall i vad mån förmedlingen är återkommande företeelse, men en också hur marknadsföringen tjänsten har gått till vägs in i en av bedömning. I begreppet yrkesmässigt ligger att förmedlingen skall bedrivas ett led i näringsverksamheten. Anvisning av spekusom lanter äger ett led i myndighetsutövning omfattas som rum som lagen. Slutligen fastslås i propositionen att lagen blir tillinte av lämplig näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster om en fastighetsförmedlare förmedling rent faktiskt äger som även om endast vid något enstaka tillfälle. rum Fastighetsmäklarens primära uppdrag är således att sammanföra säljaren med potentiella köpare. En av huvuduppgiftema är tillhandahålla parterna nödvändig information. Normalt är att mäklaruppdraget mycket omfattande.

2.2¶Historisk bakgrund

Fastighetsmäklarbranschen har varit föremål för översyn från samhällets sida vid flera tillfällen och flera orsaker. Före 1984 av ställde samhället inga krav på den ville ägna sig fastighetssom mäklaryrket. I stället fanns ett system med frivillig auktorisation, vilken kunde sökas hos handelskammare. För sådan auktorisaen tion ställdes vissa krav på utbildning och praktisk erfarenhet mm

2.2.1 1984 års fastighetsmäklarlag

Genom lagen l984:8l fastighetsmäklare infördes både näom

ringsrättsliga och civilrättsliga regler för fastighetsmäklare. Syftet

med den lagen konsumenterna ett bättre skydd vid nya var att ge förvärv småhus. Det krävdes registrering hos länsstyrelsen av av

den yrkesmässigt arbetade fastighetsmäklare. För regist-

som som rering krävdes att mäklaren, förutom att han skulle vara myndig och försatt i konkurs, skulle ha ansvarsförsäkring, tillfredsen ställande utbildning samt i övrigt bedömas som lämplig som

3Se proposition 1983/84:16, s. 7

Regleringen av fastighetsmäklare 19

fastighetsmäklare. Tanken inte att länsstyrelsen skulle behöva

var göra ingående lämplighetsbedömning då någon sökte utan sna-

en

att myndigheten därigenom fick en möjlighet att återkalla en rare registrering om det skulle visa sig att en mäklare misskötte sig på sådant sätt att han olämplig fastighetsmäklare. Möjlighe-

var som ten till frivillig registrering hos handelskammare behölls. Vid tillfället för utarbetandet av lagförslaget fanns ca. 2 000 mäklare och mäklarföretag ungefär 600 registrerade hos handels-

varav var kammare.

I motion som behandlades av riksdagen redan 1988 yrkades

en bl.a. översyn fastighetsmäklarlagenf I motionen framhölls

en av att lagen inte hade fått den effekt varit åsyftad. Därpå följde

som

riksdagen begärd översyn fastighetsmäklarlagen, vilken en av av bedrevs i Justitiedepartementet och redovisades i Ds. 1992:87 Ny fastighetsmäklarlag. Under arbetet framkom att den tillsynsverksamhet länsstyrelserna hade kunnat bedriva med tillgängliga

som

hade varit klart otillräcklig. Registreringen fastighetsresurser av mäklare hade tagit mycket tid och i anspråk. En del läns-

resurser styrelser också att frågor från allmänheten och annan in-

uppgav fonnationsverksamhet varit relativt omfattande. Det egentliga tillsynsarbete länsstyrelserna hade möjlighet att utföra bestod

som nästan uteslutande att utreda anmälningar från missnöjda kö-

av pare eller säljare.

2.2.2 1995 års fastighetsmäklarlag

Den fastighetsmäklarlagen5 trädde i kraft den 1 okt. 1995.

nya Länsstyrelsemas roll register- och tillsynsmyndighet försvann

som och i stället inrättades Fastighetsmäklarnämnden, särskild

som en myndighet för dessa frågor. En diskussion hade förts med de två stora mäklarorganisationerna att branschen själva skulle ta an-

om

för tillsynsfrågorna. De två organisationerna kunde dock inte svar

uppfattning och lagstiftaren stannade för att enas om en gemensam

4bet. l988/89zLUl 5Se proposition 1994/95:14

av

fortsättningsvis låta myndighet ta hand om registrering även en och tillsyn fastighetsmäklama. De bestämmelserna syf-

över nya tade till effektivisering registrerings- och tillsynsfunktio-

en av

samt skärpning kraven på den sökte registrering nerna en av som

fastighetsmäklare. Vidare infördes regler hur mäksom nya om lama skulle utföra sina uppdrag samt straffbestämmelser för den

yrkesverksam fastighetsmäklare utan att vara besom var som hörig. En skärpning kraven för registrering infördes genom att

av

uttryckligt redbarhetsrekvisit infördes. Nya civilrättsliga regler ett infördes också. Bland annat klargjordes de reglerna att

genom nya mäklaren skall uppträda i princip opartiskt mellanman som

som en har att beakta såväl köparens säljarens bästa. Mäklaren skulle

som också, liksom enligt 1984 års lag, utföra sitt uppdrag enligt god

fastighetsmäklarsed. Begreppet god fastighetsmäklarsed skulle

fortsätta att utvecklas i praxis.

2.2.3 1995 års fastighetsmäklarlag

Översyn av

branschen och Fastighetsmäklamämnden som har

Den översyn av gjorts under år pekar främst ut nämndens aktiva tillsynsar-

senare bete problemområde. 1996 tog lagutskottet initiativ till en

som ett utvärdering 1995 års fastighetsmäklarlag. Den nya lagen hade

av då bara varit i kraft i halvt år. Lagutskottet uttalade att det fanns

ett anledning att närmare studera hur den nya tillsynsverksamheten har organiserats och hur det löpande arbetet bedrivs och att i någon form utvärdera effekterna den lagstiftningen och att be-

av nya döma syftet har uppnåtts. En fråga särskilt intresse var en-

om av ligt utskottet hur Fastighetsmäklamämnden motsvarade förvänt-

på aktiv tillsyn, dvs. initiativ till generella tillningarna en egna synsåtgärder, vid sidan det arbete föranleds av inkomna

av som anmälningar.

En arbetsgrupp utsågs inom utskottet och arbetsgruppen presenterade i juni 19975. Där betonades att det inte varit

en rapport

arbetsgruppens uppgift att granska Fastighetsmäklamämnden eller

° 1995 års fastighetsmäklarlag, slutredovisning utvärderingsuppdraget

av

Regleringen fastighetsmäklare 21

av

nämndens sätt att utföra sina uppgifter utan att utifrån faktiska förhållanden ta ställning till tillsynsfunktionen var utformad på ett

om ändamålsenligt sätt för att tillgodose syftet med lagen.

Arbetsgruppen framhöll i sin rapport till utskottet att det var otillfredsställande att nämnden inte bedrivit ett aktivt tillsynsarbete vid sidan handläggningen anmälda ärenden. Man pekade på

av av att detta till viss del kunde bero på att nämndens kansli inte var dimensionerat för de behov förelåg. Rapporten har fått kritik

som på grund att Synpunkterna i den i vissa delar inte varit under-

av byggda korrekta fakta. Under behandlingen i lagutskottet

av kompletterades faktamaterialet i nödvändig utsträckning. Lagutskottet behandlade rapporten och övriga mäklarfrågor den 20 januari 1998 och ärendet behandlades i riksdagen den 18 mars 1998.

I sitt betänkande 1997/98:LUl5 Utvärdering av fastighetsmäklarlagen, anför Lagutskottet att det huvudsakliga pro-

m.m. blemet för effektivisering tillsynsfunktionen är den valda

en av organisationsmodellen.

2.3¶Vilka krav ställs den som vill bli

på fastighetsmäklare

Som nämnts det först i och med 1984 års fastighetsmäk-

ovan var larlag samhället ställde regler för utövandet fastig-

som upp av hetsmäklaryrket. I dag regleras fastighetsmäklamas verksamhet i lag 1995:400 fastighetsmäklare och i Fastighetsmäklarför-

om ordningen 1995:1028 samt i Fastighetsmäklamämndens föreskrifter FMN 1997:1 se KAMFS 1997:1 not 1 om registrering av fastighetsmäklare och Fastighetsmäklamämndens föreskrifter om ändring i föreskrifterna FMN 1997:1 om registrering av fastighetsmäklare FMN 1998:2 se KAMFS 1998:8

.

F astighetsmäklarförordningen innehåller regler om bland annat registrering fastighetsmäklare, avgifter, utbildningskrav

av om om

mäklares ansvarsförsäkring. och om

av

2.3.1¶Personliga förutsättningar och försäkring

Den vill bli registrerad som fastighetsmäklare får inte vara

som underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud eller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken 6 § p. l fastighetsmäklarlagen. Vidare måste han eller hon ha ansvarsförsäkring

en

täcker den eventuella skadeståndsskyldighet som kan drabba som mäklaren han eller hon åsidosätter sina skyldigheter enligt

om

11- 19 §§ fastighetsmäklarlagen 6 § 2 fastighetsmäklarlagen.

2.3.2¶Utbildning

I fastighetsmäklarlagen stadgas också att mäklare för att bli registrerad bland annat skall ha tillfredsställande utbildning

en 6§ 3. Fr.0.m. 1999 krävs examina minst 80 högskole-

p. om poäng FMN 1998:2 KAMFS 1998:8. Av dessa skall minst 20

se poäng hänföra sig till fastighetsförrnedling och minst 10 poäng vardera till civilrätt med fastighetsrätt, Skatterätt, ekonomi samt byggnads- och värderingsteknik7 Till följd av Övergångsbestämmelser slår dock kravet på högskoleutbildning inte igenom fullt ut förrän fem, år. Nämnden har möjlighet, om det finns syn-

om sex nerliga skäl, att godta betyg eller intyg visar att sökanden på

som annat sätt har tillägnat sig tillfredsställande utbildning.

För att bli registrerad skall den ansöker också kunna visa

som

ett intyg att han eller hon har tillfredsställande praktisk upp om utbildning, dvs. intyg minst tio veckors handledd yrkespraktik

om

registrerad mäklare under eller efter den teoretiska utbildhos en ningen. Här kan nämnden medge undantag det finns särskilda

om skäl för det.

7Nämndens föreskrifter finns införda i Kammarkollegiets författningssamling

2.3.3¶Verksamhetskrav

För att skall registrerad ställs ett krav på att man har

man vara för avsikt att yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt är

vara redbar och i övrigt lämplig fastighetsmäklare 6 § pp. 4-5

som fastighetsmäklarlagen. I de sista kraven ligger att mäklaren skall kunna följa fastighetsmäklarlagens regler samt i övrigt iaktta god fastighetsmäklarsed. Vad god fastighetsmäklarsed är kan man inte enkelt läsa till sig. Det utvecklas hela tiden av Fastighetsmäklarnämnden, olika branschåtgärder och förvaltningsdomstolar

genom praxis i rättstillämpning praxis och uttalanden.

genom

I verksamhetsrekvisitet ligger ett krav på att aktivt skall

man arbeta fastighetsmäklare. Det räcker inte att exempelvis ha en

som fastighetsmäklarfirma och eller flera anställda utan att själv ak-

en tiv delta.

3¶Fastighetsmäklarbranchen

1¶Fastighetsmarknaden

Fastighetsmarknadens storlek och utveckling kan studeras med hjälp av SCB:s fastighetsstatistik.

I tabell 3:1 visas antalet frivilliga köp fast egendom mellan

av åren 1985-1998.

Siffrorna för 1998 ännu är preliminära och antalet köp kommer att öka. Källa: SCB och Lantmäteriverket

Under framför allt andra hälften 1970-talet skedde en rejäl pri-

av sökning på fastigheter. Omkring år 1980 bröts den trenden och följdes period 4-5 år med stagnerande försäljning och

av en om fastighetspriser. Under 1985 började åter pris- och försäljning-

en sökning fortsatte årtiondet ut fram till 1991. Därefter föll pri-

som

kraftigt för att återigen börja stiga mot mitten 1990-ta1et. serna av

Genom fastighetsmäklama förmedlas bara en del av det totala antalet försäljningar på fastighetsmarknaden. Det finns ingen officiell statistik på hur många överlåtelser eller upplåtelser som förmedlas mäklare. Enligt postenkät gjord SPK under 1992,

av en av

26 Fastighetsmäklarbranchen

framkom att mäklarna trodde att ungefär 80 procent av försäljningen av villor fönnedlades genom mäklare, vilket motsvarade ca 60 procent av förmedlingsintäktema. Förmedlingen av fritidshus och bostadsrätter genom mäklare uppskattades till 75 procent respektive 70 procent. I dag sker uppskattningsvis 70 procent av alla småhusaffarer med hjälp av en fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklare förmedlar också andra typer av objekt. Det kan flerbostadshus och jordbruksfastigheter eller separata

vara fastighetsbesiktningar och värderingar. Det förekommer också att mäklaren får s.k. slcrivuppdrag, där kunden själv skaffat köpare och där mäklarens uppgift bara är att upprätta vissa handlingar.

3.2¶Konkurrenssituationen

Konkurrensförutsättningama beror bl.a. på produktens särart, den relativa omsättningen och på konsumentens produktkännedom och marknadsöverblick. En effektiv information till marknadens aktö-

förutsättning för en väl fungerande marknad och en efrer en fektiv konkurrens.

Det kan konstateras att konsumenten i gemen ofta har dålig information marknaden för tjänster vid överlåtelser av villor och

om bostadsrätter Detta till följd av att både säljare och köpare

m.m. ofta har liten erfarenhet vad bör iakttas vid en överlåtelse.

av som På marknader där transparensen är dålig, spelar priset ofta en underordnad roll och företagen kan med fördel konkurrera med service, image och andra konkurrensmedel. Konsumenten får i sådana fall svårt att väga prisskillnader mot skillnader i service o.dyl. Jämförelser kvaliteten på olika mäklartjänster försvåras också

av

att varje förmedling är unik. av

3¶Företagsstruktur

På den svenska marknaden fanns 4 850 vid utgången av 1998 registrerade mäklare dessa verksamma i 3 898 mäklarföretag.

var Den 1 februari 1999 antalet registrerade mäklare 4 763. Se

var tabell 3:2.

Fastighetsförmedling bedrivs också del av andra upp-

som en drag, dvs. inom andra serviceområden såsom kameral och juridisk uppdragsverksamhet.

Tabell 3:2 Antal registrerade mäklare vid utgången av respektive år

1995 1996 1997 1998

5212 4779 4913 4850 Källa: Fastighetsmäklamämnden

För åren innan Fastighetsmäklamämnden tog över registreringen finns ingen samlad statistik över antalet registrerade mäklare. Minskningen antalet mäklare mellan åren 1995 och 1996 kan

av förklaras med att regler för registrering infördes. De nya kra-

nya

gällde dels ansvarsförsäkringen och dels verksamhetskavet. ven Från branschhåll har farhågor uttalats för att de nya utbildningskraven kommer att leda till att nyrekryteringen blir mycket liten på

alltför låg utbildningskapacitet. grund av

Enligt statistik från SCB fanns det 3 898 olika mäklarföretag 1998. Mäklarföretagen är i allmänhet små, flertalet sysselsätter bara mäklare. 1998 fanns det endast 51 företag som vardera

en sysselsatte 10 mäklare eller fler. Se tabell 3:3.

Tabell 3:3 Antal arbetsställen 1998

Antal anställda

0 1-4 5-9 10-19 20-199 200- Totalt

2 388 1320 139 38 13 0 3 898 KällazsCB

28 F astighetsmäklarbranchen

3.4¶Branschorganisationer

Det förekommer en relativt hög grad av samverkan inom branschen. Genom att samverka kan framför allt de mindre företagen tillgodogöra de marknadsledande företagens stordrifts-

sig vissa av fördelar, t.ex. inom marknadsföring och prissättning. Den övervä-

samarbetet sker i de två branschförbunden Mäklargande delen av

samfundet och Fastighetsmäklaqfärbundet, FMF. De organiserar

de enskilda mäklama och samarbetet går ut på att profilera sig och sina medlemsföretag i den alltmer tilltagande konkurrensen.

3.4. l Fastighetsmäklarförbundet

Fastighetsmäklarförbundet FMF, organiserar ca l 100 mäklare. Ungefär dessa har genomgått FMF:s interna utbildning och

350 av blivit auktoriserade av organisationen.

FMF är organiserad i riksorganisation som leds av en för-

en bundsstyrelse. Vidare finns en auktorisationsnämnd och en disciplinnämnd. Det finns i dag fyra regioner vilka leds av egna styrel-

Dessa anordnar kurser, studiebesök och informationsmöten. ser.

FMF står till tjänst med juridisk rådgivning till sina medlemmar och även ett system med äldre kollegor att rådfråga i diverse spörsmål, exempelvis etikfrågor. För att bli auktoriserad krävs att

är medlem i FMF, har minst tre års yrkeserfarenhet man att man

genomgått de fyra auktorisationskurser i fastighetsjuoch att man ridik, plan- och byggnadsjuridik, ekonomi samt etik.

En särskild reklamationsnämnd Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd, FRN prövar klagomål mot mäklare som är medlemmar i FMF. Den är helt fristående från FMF och arbetar i samarbete med Föreningssparbanken Fastighetsbyrå. Nämnden leds

lagfaran domare. Ledamöterna har varierande yrkesbakav en grund såsom exempelvis arkitekter och lantmätare. En fastighetsmäklare sitter med. En fastighetsmäklare som är ansluten till FMF följer alltid nämndens beslut även om det på inget sätt är bindande.

SOU l999:35 F astighetsmäklarbranehen 29

3.4.2¶Mäklarsamfundet

Mäklarsamfundet, eller Sveriges Fastighetsmäklarsamfund som det fullständiga namnet lyder, organiserar över 1 800 mäklare i l 100 mäklarföretag. Medlem kan bara fysiska personer vara som är registrerade fastighetsmäklare hos Fastighetsmäklamämn-

som den. Mäklarsamfundet erbjuder sina medlemmar auktorisation

en

medlemmen har genomgått vidareutbildning i Mäklarsamfunom dets regi, har minst 3 års yrkeserfarenhet samt förbinder sig att följa de professionella arbetsrutiner utarbetats. Organisationen

som leds styrelse utses på årsmötet. Dessutom finns en an-

av en som svarsnämnd och auktorisationsnämnd i vilka det finns en opar-

en tisk ordförande samt representanter från branschen som inte är medlemmar i Mäklarsamfundet. Styrelsen, också fungerar

som

disciplinnämnd kan utdela varningar till fastighetsmäklare

som eller besluta om uteslutning.

3.4.3¶Övriga

Svenska F asti är en mer begränsad sammanslutning utgörs fastighetsmäklare varit yrkesverk-

som av som

minst 10 år. Sällskapet har auktorisationsverksamhet samma egen

70-tal medlemmar anslutna, merparten är belägna i och ett varav Stockholmstrakten.

3.5¶Ägar- och samverkansformer

finns flera försäljningsorganisationer inom branschen, men Det bara är rikstäckande.

tre som

Svensk Fastighetsförmedling AB är störst med över 400 registrerade mäklare i 170 fristående mäklarföretag samt 180 butiker

ca.

i landet. Den centrala organisationen, som är ett aktieborunt om lag vilket mäklama, har till uppgift att utveckla kedjan och

ägs av stödja butikerna vad gäller affärsutveckling, marknadsföring, data

rådgivning. Dessutom genomförs omfattande utbild-

och juridisk

30 Fastighetsmäklarbranchen

ningsprogram inom skiftande områden. Man arbetar också aktivt med att påverka regelutformning 0.dyl.

F öreningsSparbanken Fastighetsbyrå, AB som bildades av Sverigefastigheter och SPEFAB Sparbankemas Fastighetsaktiebolag när Sparbanken och Föreningsbanken gick samman, är den andra stora rikstäckande kedjan med 312 anslutna fastighetsmäklare. Inom Föreningssparbanken Fastighetsbyrå finns ungefär 140 kontor och hälften av dessa drivs genom franchisingavtal. Det som mäklarna inom fastighetsbyrån kan hjälp med centralt är juridisk rådgivning från Föreningssparbankens juristbyrå. Det finns också ett femtal aktiva mäklare som arbetar med "kollega att rådfråga". Föreningssparbanken Fastighetsbyrå är också engagerad i Fastighetsmäklamas reklamationsnämnd och har en representant i nämnden.

Mäklarringen är något mindre än de ovan nämnda. Det är en rikstäckande kedja fristående mäklare dit ca. 55 mälarkontor är

av anslutna och ungefär 120 mäklare. De anslutna mäklarna är delägare i Svenska Mäklarringen AB, central organisation med en

en liten administration. Man anordnar utbildningar och erfarenhetsutbyten både på central och regional nivå. Vidare finns samarbete vad gäller IT.

Inom LRF -konsult har också en större mäklarverksamhet börjat struktureras. Man har numera ett 75-tal fastighetskonsulter registrerade.

Riksmäklarna utgör ett exempel på mindre riksomfattande

en försäljningsorganisation, med ett 20-tal kontor, som inte har någon central administration.

Utöver dessa finns flera eller mindre slutna organisationer

mer eller kedjebildningar inom branschen.

4¶Fastighetsmäklarnämndens

organisation och verksamhet

4.1 Beskrivning av Fastighetsmäklar-

nämnden

Fastighetsmäklamämnden bildades den 1 oktober 1995. Tidigare fanns uppgifterna hos länsstyrelserna. Nämnden, som är central förvaltningsmyndighet för registrering och tillsyn över fastighetsmäklare, skall utföra de uppgifter som finns i fastighetsmäklarla-

1995:400 och i fastighetsmäklarförordningen 1995:1028.

gen

Fastighetsmäklamämndens uppgifter är, förutom att sköta re-

gistreringen fastighetsmäklare, att utöva tillsyn över de registre-

av rade mäklama, att sprida information vad god fastighetsmäk-

om larsed är samt att till att fastighetsmäklama har god utbild-

se en ning för sin uppgift.

4.1.1 Nämndens till den 1 januari

organisation

Fram till och med den sista december 1998 Fastighetsmäklar-

var nämnden nämndmyndighet utan kansliorganisation.

en egen Kammarkollegiet värdmyndighet, vilket innebar att kollegiet

var utförde kansligöromål åt nämnden och tillhandahöll den personal

beredde och föredrog ärendena inför nämnden. som

org...

4.1.2 Nämndens nuvarande organisation

Från och med den 1 januari 1999 är Fastighetsmäklarnämnden en

myndighet med myndighetschef, tillika ordförande i egen en nämnden och kanslichef. Dessutom arbetar två registrato-

en rer/assistenter och sju handläggare åt nämnden. Av handläggarna

fem jurister. En har tidigare varit skatterevisor. En person har är arbetat utbildningsansvarig. Ingen de anställda har erfa-

som av

fastighetsmäkleri eller har fastighetsmäklarutbildning.

renhet av

Enligt förordningen 1998:1808 med instruktion för Fastighetsmäklamämnden består nämnden ordförande och en vice

av en ordförande samt högst andra ledamöter och det antal ersättare

sex

regeringen bestämmer, för närvarande är det fyra för dessa som ersättare. Ordföranden och vice ordföranden skall vara jurister och ha domarerfarenhet. En nyhet i förhållande till tidigare instruktion är att ordföranden för nämnden tillika är chef för myndigheten.

Beslut i tillsynsärenden fattas nämnden. Nämnden kan dele-

av

till ordföranden, vice ordföranden eller till någon tjänsteman gera

avgöra ärenden är det slaget att de inte behöver avgöras att som av

nämnden. Det kan gälla ärenden såsom återkallelse registreav av ring grund ansvarsförsäkring saknas eller att ett ärende

av att skall avskrivas då utredningen har visat att det inte finns underlag för mäklaren har brustit i sin Alla beslut fattas

att anse att omsorg. efter föredragning. I princip är det ordförande som fattar de beslut

inte fattas nämnden. Beslut i vissa enklare ärenden fattas som av dock på handläggamivå.

Beslut i registreringsärenden såsom beviljande registre-

rena av ring där alla formella krav är uppfyllda eller avregistrering på egen begäran fattas regel någon av kanslistema.

som av

Fasytig/zetsmäklarnämndens org... 33

4.2¶Tillsynsverksamheten

Tillsynen kan indelas i tre olika huvudgrupper, nämligen lämplighetsprövning, prövning frågor självinträde och prövning av

av om formella krav.

4.2. l Lämplighetsprövningen

Fastighetsmäklamämnden har att kontrollera att de som förmedlar fastigheter är redbara och i övrigt lämpliga som fastighetsmäklare. De flesta ärenden öppnats hos Fastighetsmäklamämnden och

som

rör fastighetsmäklamas lämplighet har anhängiggjorts genom som anmälningar till nämnden. Anmälningama kan komma från köpare eller säljare är missnöjda med en mäklare, från en annan

som mäklare eller tex. konkursförvaltare. Anmälaren blir inte part i

en ärendet hos nämnden.

Någon statistik förs inte över anmälama. En anmälning kan

vilket försvårar sådan statistik. Uppskattningsvis invara anonym kom under 1998 cirka 10 anmälningar mot mäklare från andra myndigheter, cirka 50 från andra mäklare och resterande från allmänheten.

När nämnden utreder ett anmälningsärende görs vissa kontroller på initiativ nämnden utan att detta omfattas av anmälan. Ex-

av empelvis kontrollerades under fjärde kvartalet 1997, alla anmälda mäklares boendekostnadskalkyler oberoende av vad anmälningen avsåg. Som ett led i den aktiva tillsynen har nämnden beslutat att samtliga mäklare skall ha kontrollerats under en femårsperiod. Det

kontrollerar mäklaren har några restförda skulder eller man är om finns antecknad i kriminalregistret. Ungefär 1 000 mäklare per år kontrolleras på det här viset.

8Uppgifterna i detta avsnitt och avsnitten 4.3 och 4.4 nedan är till största delen hämtade Fastighetsmäklamänmdens årsredovisning för 1997 och

ur 1998.

34 Fastighetsmäklarnämndens

org...

Under 1998 initierades 298 ärenden som rörde lämplighetsprövningen. Motsvarande siffra för 1997 var 227 ärenden, se tabell

Tabell 4:1 Lämplighetsprövningen

-e

-e

Man kan konstatera att de egeninitierade ärendena vad gäller lämplighetstillsynen sedan nämndens tillkomst legat på ungefär 10 procent de öppnade ärendena. Under 1998 har dock den siffran

av stigit till 15 procent. En trend ligger i linje med lagstiftarens

som intentioner ännu är alldeles för låg.

men som

De påföljder tillsynen lett till redovisas i tabell 4:2

som

Tabell 4:2 Vad lämplighetsprövningen lett till

Åtgärd 1995 1996 1997 1998 Varning 0 l 5 50 4 l

i egeninitierat ärende 0 2 3 5 varav återkallelse registrering 0 10 3 11

av

i egeninitierat ärende 0 7 3 9 varav avskrivning 4 161 262 251

i egeninitierat ärende 0 l 1 22 32 varav Anmälan till allmän åklagare 5 4 3

4.2.2¶Självinträde m.m.

Här kontrollerar nämnden att mäklarna inte bryter mot förbudet för fastighetsmäklare att själva köpa fastighet de har i uppdrag att

en förmedla samt förbudet mot att handla med fastigheter 13 och 14 fastighetsmäklarlagen. Mäklarna är skyldiga att anmäla köp

fastighet de har haft i uppdrag att förmedla så att nämnden av som kan kontrollera att de sagt uppdraget i skälig tid före sitt köp.

upp Nämnden har öppnat runt 35 ärenden detta slag per år hittills.

av

4.2.3¶De formella kraven

Fastighetsmäklamämnden kontrollerar att de registrerade fastighetsmäklama uppfyller kraven i 6 § första stycket 1 och 2 fastighetsmäklarlagen, dvs. att mäklaren inte är försatt i konkurs, underkastad näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken samt att han har försäkring för skadeståndsskyldighet

kan drabba honom han åsidosätter sina skyldigheter enligt som om 11-19 fastighetsmäklarlagen. Nämnden kontrollerar också att mäklarna betalar den årliga avgiften enligt

4§ fastighetsmäklarförordningen. Tyngdpunkten i nämndens ar-

bete har hittills legat på denna tillsyn med 1 303 ärenden

typ av under 1998 och 729 under 1997. Under 1998 återkallades 302 registreringar på grund denna tillsynsinsats och under 1997 åter-

av kallades 222 registreringar.

4.2.4¶Handläggningstider för tillsynsärenden

Handläggningstiden för olika typer tillsynsärenden varierar

av kraftigt. Genomsnittlig tid för samtliga tillsynsärenden som avgjordes under 1998 55 dagar, jämfört med 95 dagar under

var 1997. Handläggningen anmälningar och av ärenden som initie-

av

Fastighetsmäklamämnden rörande mäklares lämplighet har

rats av också minskat under 1998 till i genomsnitt 181 dagar jämfört med

262 dagar 1997. Den genomsnittliga handläggningstiden för lämp-

org...

lighetsprövningen sjunker successivt. Det för 1998 uppsatta målet

fem månaders handläggningstid. Nämnden eftersträvar en gevar nomsnittlig handläggningstid på fyra månader.

4.3¶Registrering

Registreringsärendena går ut på att behandla ansökningar om registrering och avregistrering. Under 1999 avgjorde nämnden 421 ansökningar registrering, 382 dessa bifölls. 156 registre-

om av ringar återkallades på mäklarens begäran. Motsvarande siff-

egen

för 1997 507 avsökningar, 453 bifölls, samt 106 ror var varav återkallelser på egen begäran.

4.4¶Infonnation om vad god

är

fastighetsmäklarsed

I nämndens uppgifter ingår att sprida information om vad god fas-

tighetsmäklarsed är. God fastighetsmäklarsed är inget statiskt

tillstånd utan den utvecklas hela tiden. Man skulle snarare vilja uttrycka nämndens uppgifter vad gäller den goda seden med att nämnden utveckla god fastighetsmäklarsed samt att infor-

har att

den och till att fastighetsmäklarna följer den. I

mera om samma se dag kan säga att utvecklingen och informationen om den

man av goda seden sker Fastighetsmäklamämndens rättstillämp-

genom ning och publicerandet av avgörandena.

sprida information vad god fastighetsmäklarsed in-

För att om nebär har nämnden under 1998, liksom 1997, gjort en praxissammanställning.

Fastighetsmäklamämnden har webbplats med informa-

en egen

nämnden. Där finns bl.a. praxissammanställningen.

tion om

Nämnden också på stor mängd telefonförfrågningar

svarar en från mäklare och andra vad god fastighetsmäklarsed innebär.

om

den inforrnationsinsats drar mest och kan be- Det är som resurser räknas till drygt en årsarbetskraft.

Fastighetsmäklarnämndens org... 37

4.5¶Utbildning

För att få registreras fastighetsmäklare hos nämnden, vilket är

som en förutsättning för att få utöva fastighetsmäklaryrket, krävs att sökanden har tillfredsställande samt godkänd utbildning. Nämnden skall till att de kunskapskrav som ställs på fastighetsmäklare är

se ändamålsenliga och för att prövning kunskaperna sker.

svara av Fastighetsmäklarnämnden har fram till innevarande år tagit ett stort ansvar i fråga om fastighetsmäklares utbildning bl.a. genom att självt anordna kunskapsprov.

Hösten 1998 beslutades att utbildningen för blivande fastighetsmäklare fr.o.m. 1999 skall omfatta minst 80 högskolepoäng i för fastighetsmäklarverksamhet centrala ämnen. För tillfället pågår planering vid flera universitet och högskolor om startande av skräddarsydda utbildningar. Nämnden tar viss del i detta arbete.

Andra myndigheter med tillsynsfunktion

5.1¶Inledning

Detta kapitel kommer att omfatta en genomgång av andra subjekt som alla har gemensamt att de sysslar med tillsyn av yrkesgrupper där det krävs en speciell registrering eller legitimation för att få utöva yrket. De som kommer att behandlas är Socialstyrel-

organ sen, Revisorsnämnden ochsAdvokatsamfundet. Den internationella utblicken kommer att begränsa sig till Norge.

5.2¶Socialstyrelsen

Socialstyrelsen utövar tillsyn över många olika yrkesgrupper såsom exempelvis läkare, apotekare och sjuksköterskor. Det rör sig om yrken med legitimationer men också skyddade yrkestitlar i kraft av viss yrkesexamen. Legitimationen utgör sedan lång tid det mest framträdande beviset på en yrkesutövares kompetens inom hälso- och sjukvården. Den främsta betydelsen ligger i samhällets möjlighet att på ett märkbart och tydligt sätt- genom indragning

legitimationen reagera när en legitimerad yrkesutövare allav varligt missköter sig.

40 Andra myndigheter med tillsynsfunktion

5.2.1¶Socialstyrelsens tillsyn

Tillsynen vid Socialstyrelsen är uppdelad på sex olika regionavdelningar. Finner något anmärkningsvärt anmäler man detta

man till Hälso- och sjukvårdens ansvarsnämnd meddelar eventuell

som påföljd. Ansvarsnämnden arbetar närmast en domstol där an-

som mälare och den anmälda har partsställning. Till ansvarsnämnden kan även patienter eller anhöriga till patienten under vissa förhållanden göra anmälningar.

Beslut i enskilda ärenden fattas den enskilde tjänstemannen,

av enhetschefen eller avdelningschefen. Enligt Socialstyrelsens instmktion° skall generaldirektören avgöra ärenden som inte skall

eller vissa särskilt angivna råd. Ärenden avgöras av styrelsen. som inte behöver avgöras generaldirektören får avgöras av någon

av

anställd. Hur detta skall ske anges i arbetsordningen eller i annan särskilt beslut. Det gäller dock inte föreskrifter.

De anmälningar inkommer till tillsynsenhetema behöver

som inte prövas i sak. Enhetschefen beslutar om vilka ärenden som skall sakprövas. Det är också avdelningschefen eller enhetschefen

beslutar den egeninitierade tillsynen och vilka som skall som om undersökas. Om det under ett ärendes handläggning framkommer att det inte finns något att anmärka på och därmed inget skäl att vidare med handläggningen beslutar handläggande tjänsteman i samråd med föredragande läkare att lägga ner undersökningen.

om

5.3¶Revisorsnämnden

Lagen 1995:528 revisorer trädde i kraft den l juli 1995.

om Samtidigt med den lagen inrättades Revisorsnämnden för re-

nya gistrering och tillsyn över revisorer och revisionsbolag. Tillsynen över revisorer hade tidigare legat hos Kommerskollegium. En revisor kan godkänd eller auktoriserad. Den 1 januari 1999

vara uppgick antalet godkända revisorer till 2.030 och antalet aukto-

ca. riserad revisorer till ca. 2.300.

9Förordning 1996:570 med instruktion för Socialstyrelsen, 12 §

Andra myndigheter med tillsynsfunktion 41

Revisorsnämnden har :nligt sin instruktion 1995:666 till uppgift att handlägga frågor godkännande och auktorisation av

om revisorer registrering revisionsbolag samt att utöva tillsyn

samt av

dessa. De prövar frågor disciplinära åtgärder, anordnar över om examina och lämplighetsnov, sköter registret över revisorer och revisionsbolag och följa itvecklingen inom revisorsområdet samt tolkar och utvecklar god ievisors- och revisionssed.

5.3.1 sammansättning och organisation

Revisorsnämnden består ordförande och åtta andra ledamö-

lV en

regeringen. Ordföranden skall jurist och ter som alla utses av vara ha domarerfarenhet. Av ivriga ledamöter skall två vara revisorer,

skall godkäid och skall auktoriserad. Övriga varav en vara en vara ledamöter skall ha erfarenhet verksamhet berörs av revi-

av som sion. Nämndens ärendei bereds ett kansli. Ordföranden i

av nämnden är också myndghetschef. Revisorsnämnden köper vissa administrativa tjänster avPRV.

5.3.2¶Beslutsorlning

Inom Revisorsnämnden lan urskilj fyra beslutsnivåer;

as 0 nämnden in pleno, 0 ordföranden,

kanslichefen, 0

0 övrig kanslipersonal.

De flesta ärendena avgös, efter delegering, av personal kansliet. Övriga ärenden avgtrs nämnden in pleno,ordföranden el-

av ler kanslichefen, allt utirån ärendets vikt eller principiella betydelse. Man eftersträvar långtgående delegering för att göra ar-

ei betet så effektivt som möligt.

42 Andra myndigheter med tillsynsfunktion

T illsyrzsärerzden

Ärenden gäller frågor huruvida revisorns agerande

som överensstämmer med god sed eller andra regler och revisor

normer som en har att följa i sitt arbete bör utgångspunkt avgöras nämn-

som av den in pleno.

Nämnden har överlåtit åt ordföranden att bedöma ett ärende

om är av sådan principiell betydelse eller annat sätt är sådan vikt

av att det bör underställas nämnden. Kanslichefen kan besluta att ett visst ärende inte skall tas till prövning eller att påbörjad

upp en beredning skall avbrytas. Ordföranden eller nämnden pleno kan vidare delegera sådana ärenden till kanslichefen där det principiella intresset är begränsat och strängare påföljd än erinran inte bedöms komma i fråga. Övriga ärenden avgörs enligt vad sagts

som ovan av ordföranden eller nämnden in pleno.

av

Ansöknings- och dispensärenden

Beträffande dessa ärendegrupper gäller som utgångspunkt att beslut fattas kanslichefen eller handläggare på kansliet. Ären-

av av den av särskild principiell vikt underställs ordföranden eller när så bedöms nödvändigt nämnden pleno.

Tillsynsverksamhet

Revisorsnämnden har till uppgift dels att handlägga anmälningsärenden och dels att utöva tillsyn på eget initiativ.

Handläggningen av disciplinärenden

Alla ärenden som kommer in till nämnden prövas. Ungefär 95 procent av ärendena prövas i sak. De ärenden som inte sakprövas kan exempelvis vara okynnesanmälningar. Av de i snitt 160 disciplinärenden Revisorsnämnden öppnat varje år har ungefär

som en femtedel initierats av myndigheten själv. De egeninitierade

Andra myndigheter med tillsynsfunktion 43

ärendena kan resultatet exempelvis en tidningsartikel.

vara av Nämnden har också påbörjat ett projekt för att öka antalet egeninitierade ärenden.

5.3.4¶God revisionssed

Revisorsnämnden utvecklar och främjar god revisionssed genom att utfärda bindande föreskrifter om revisorns och revisionsbola-

verksamhet. Nämnden uttalar sig också om god sed i enskilda gens ärenden. De två intresseorganisationerna finns för revisorer

som spelar viktig roll i utvecklingen av god sed.

en

5.3.5¶Finansiering

Revisorsnämnden är helt avgiftsfinansierad. Avgiftemas storlek bestäms regeringen i förordningen 1995:665 om revisorer.

av Avgifterna tas ut revisorerna och revisionsbolagen i form av

av ansökningsavgift och årlig avgift. Avgifterna uppgår f.n. till 2.000 kronor. Vidare tas examinationsavgift ut 5.000 kronor. Av-

en om gifter utgår även för vissa tillstånd som kan lämnas av nämnden. I dessa fall är avgiftsförordningen tillämplig. Nämnden har också fått tillstånd att försälja bearbetade utdrag ur sina register. Man tycker från nämndens sida att det fungerar mycket bra med denna finansieringsform. Avgiftemas storlek är satta för att täcka de kostnader finns. Ett problem nämnden har är att till-

som som gången på revisorer följer konjunkturcyklarna i viss mån. Efter en lågkonjunktur minskar revisorerna i antal. Detta innebär att antalet årsavgifter och antalet nyregistreringar minskar i motsvarande grad. Kostnaden för personal och lokaler är dock den samma. Ett annat problem nämnden har just som är av övergå-

som nu men ende art är har skyldighet att anordna examinationer för

att man en dem vill redan trots att det inte blir obligatoriskt

som upp nu,

° Föreningen Auktoriserade Revisorer FAR och Svenska Revisorssamfundet SRS

44 Andra myndigheter med tillsynsfunktion

förrän år 2003. Man kan inte ta ut så höga avgifter av det fåtal som väljer att skriva att det täcker kostnaderna för proven. Man räk-

nu

därför med att göra underskott under några år framöver. nar Nämnden har dock sedan tidigare ett balanserat överskott som man kan använda för att täcka underskotten."

5.4¶Advokatsamfundet

Advokatsamfundet är privaträttslig organisation som bl.a. ut-

en övar tillsyn över sina medlemmar. Medlem i advokatsamfundet kan bli efter ansökan, uppfyller vissa av samfundet

man om man uppställda krav på exempelvis medborgarskap och examen.

Samfundet styrs styrelse och generalsekreterare. Som

av en en kommer att diskuterad nedan finns också en disciplinnämnd. Ett antal regionalavdelningar finns där verksamhet bedrivs. För beredning av ärenden finns ett kansli.

5.4. l Tillsynsverksamhet

Advokatsamfundet kan ta emot anmälan mot ledamot av samfundet från klient eller berörs av saken. Styrelsen kan

annan som också på eget initiativ väcka frågan om disciplinärt ingripandemot ledamot. Ärendet prövas disciplinnämnden, vilken arbetar på

av prövningsavdelningar. Vanligtvis tas ärendet först upp på prövningsavdelningen och är dess ledamöter eniga om att disciplinär påföljd inte är påkallad får prövningsavdelningen avgöra ärendet. I annat fall skall ärendet hänskjutas till disciplinnämnden.

" ñnansieringsmöjligheter i kapitel

Se mer om

Andra myndigheter med tillsynsfimktion 45

Handläggningen

Om anmälan mot ledamot omständigheter som ligger mer

en avser än tre år tillbaka i tiden är disciplinnämnden inte skyldig att ta upp ärendet till prövning. I övriga fall föreligger en sådan skyldighet. Den ledamot mot vilken anmälan gjorts skall beredas tillfälle att

sig. Han är skyldig att efter anmaning inge skriftligt yttrande, yttra att förete de handlingar disciplinnämnden eller generalsekre-

som teraren ålägger honom att tillhandahålla samt att på kallelse personligen inställa sig inför nämnden. När fråga år om uteslutning skall muntlig förhandling hållas, inte särskilda skäl föranleder

om annat.

Under 1997 inkom 544 disiplinärenden. Styrelsen och prövningsavdelningama har under året slutbehandlat 540 ärenden. Av dessa föranledde 416 inte någon åtgärd. 102 ärenden hänsköts till disciplinnämnden för avgörande och 20 ärenden avskrevs. I två ärenden har prövningsavdelningama gjort särskilt uttalande.

Anmälningsärenden och egeninitiativärenden

Disiplinärenden tas advokatsamfundet antingen efter an-

upp av mälan eller på eget initiativ. De egeninitierade ärendena kan ha sin upprinnelse i domstol avvisat ett ombud eller dömt honom

att en att solidariskt med sin klient betala rättegångskostnadema. Det kan också tidningsartikel väcker misstankar att något

vara en som om inte står rätt till. Yttranden tas då in från den aktuella medlemmen.

Advokatsamfundet gör också stickprovskontroller för att se att bokföringsreglema följs och att advokatfinnorna sköter sin redovisning. Någon systematisk tillsynsverksamhet förekommer

mer dock inte.

Advokatsamfundets tillsynsverksamhet är för tillfället föremål

översyn. för en

z Dir 1997:39 Kommitténs betänkande har inte tillkännagivits vid tiden för detta betänkandes tryckning men kommer att heta SOU 1999:31.

46 Andra myndigheter med tillsynsfztnktion

5.5¶Norge

I Norge bedrivs tillsynen över fastighetsmäklare Kredittilsynet,

av en myndighet under det norska Finansdepartementet. Kredittilsynet kan närmast jämföras med vår Finansinspektion, och ut-

man övar tillsyn över en mängd olika verksamheter och yrkesgrupper däribland fastighetsmäklarföretag och fastighetsmäklare. På den enhet som ansvarar för tillsynen över fastighetsmäklare har

man även tillsynen över inkassobolag. På enheten arbetar 3 jurister och 2 ekonomer samt en enhetschef.

Den norska fastighetsmäklarbranschen skiljer sig från den svenska i en del avseenden. Bland annat ägs ungefär 50 % av mäklarföretagen av banker. Det finns ca. 400 mäklarkontor och dessa har ungefär 160 filialer. För att driva ett fastighetsmäklarföretag måste man ha minst en person anställd som ansvarar för verksamheten, och har ett eiendomsmeglerbrev utfärdat

som av Kredittilsynet. Det kan den få som har fastighetsmäklarutbildning3 samt minst två års godkänd praktik från fastighetsmäkleriverksamhet. Övriga anställda behöver inte ha någon speciell utbildning. Kravet på högskoleutbildning kom 1990 och det finns i dag 500-600 mäklare med relevant utbildning och ungefär

100 nya examineras varje år. Vidare måste företaget förevisa ett revisorsintyg solvens samt deponera en försäkringsgaranti hos Kre-

om dittilsynet.

Tillsynen utövas mot mäklarföretaget, men det är mäklaren

är ansvarig för att verksamheten bedrivs på rätt sätt. Och det som är hans legitimation som återkallas företaget missköter verk-

om samheten.

I Norge är mäklaren enligt lag skyldig att använda ett av finansdepartementet fastställt formulär för uppdragsavtalet vid försäljning. Företaget skall dessutom föra särskild journal över de

en

3 Den norska utbildningen är liksom den tvåårig

svenska en högskoleutbildning. 4 Lov 16juni, 1989 53 eiendomsmegling, Kap. § 3-2

av nr. om

sou 1999:35 Andra myndigheter med tillsynsfunktion 47

uppdrag mottar. I joumalen skall alla åtgärder som vidtas vid

man ett försäljningsuppdrag antecknas. Kredittilsynets tillsyn förenklas väsentligt av denna journal. Det är mäklartöretaget som har hand

hela köpeskillingen under tiden väntar på att registrering om man

lagfartsbevis o.dyl. sker. Det innebär att företaget förvaltar av

summor perzodvis. En normal familjevilla i Oslos utstora pengar kanter i dag kostar rnot två miljoner norska kronor. Detta har

upp lett fram till särskilda krav på företagets solvens och det företas kontroller två gånger år bokföring och övriga dokumenta-

per av tion. Kredittilsynet begär in alla papper de vill ha.

Kredittilsynet har mycket gott samarbete med den norska branschorganisationen, Mäklarsamfundet, särskilt vad gäller utvecklandet god fastighetsmäklarsed. Mäklarsamfundet ger ut en tid-

av ning och Kredittilsynet skriver med regelbundenhet i denna. Man

ut "rundslcrivelser", ett slags allmänna råd för ledning till branger schen.

Kredittilsynet tar emot anmälningar från allmänheten, men dessa hanteras enbart information och leder inte automatiskt

som

till något tillsynsärende.

Tillsynsarbetet

De stränga krav på formalia finns i Norge underlättar till-

som synsarbetet. Myndigheten gör 40-50 stickprovsbesök per år. Vid dessa besök kontrolleras att de formaliaregler finns har följts.

som Man granskar klientmedelshanteringen och ser på vad de är för uppdrag haft och hur dessa har utförts. Kontrollen sker med

man hjälp ett särskilt checkschema. Vid besöken kan mindre pro-

av blem diskuteras och rättas till på plats. Efter inspektionen skrivs en rapport kommuniceras med företaget. Om rättelse inte sker i

som enlighet med påpekandena i rapporten vidtas ytterligare tillsynsåtgärder.

uâåvpa..

. L

6 till förändrat arbetssätt

Förslag

för Fastighetsmäklarnämnden

Utredningens förslag: Utredningen föreslår att Fastighetsmäklamämnden att förändra sitt arbetssätt för över re-

genom

från handläggningen anmälningar till egeninitierad surser av tillsyn. Anmälningar bör inte handläggas som tillsynsärenden

endast betraktas information till nämnden om olika utan som problem. Tillsynen bör inriktas på bredare granskning av hur mäklama

en sköter sina uppdrag och sin verksamhet och inte fokuseras enskildheter i enstaka fönnedlingsärenden.

V Nämnden bör begränsa den information och rådgivning som ges

enskilda ärenden och inrikta sina informationsinsatser till fråi

allmänt intresse. Faktablad med svar på de vanligaste gor av frågorna bör tas fram. Nämnden bör i samverkan med branschen olika

nära genom former råd och anvisningar vägledning om vad som är

av ge

god fastighetsmäklarsed.

6.1¶Var finns den största ekonomiska

risken för konsumenterna

I utredningsuppdraget har legat att identifiera de områden där ett felaktigt utfört mäklaruppdrag medför störst risk för ekonomisk skada för konsumenterna.

.

50 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets...

Man får skilja på direkt och indirekt skada kan drabba

som konsumenten, dvs. antingen säljaren eller köparen. De direkta skadorna är lättare och det är främst dem Fastighetsmäklar-

att se som nämndens arbete rör. De indirekta skadorna är exempelvis risken att mäklararvodena blir för höga på grund bristande transparens

av på marknaden och kunskap hos konsumenterna. Trots att mäklama i dag i storstäderna har svårt att försäljningsuppdrag märks ingen större priskonkurrens.

En annan indirekt risk är det samarbete många mäklare har

som med banker och försäkringsbolag, vilket medför risk för att

en konsumenten inte får det bästa alternativet till finansiering eller försäkring presenterat för sig. Det kan svårt presumtiv

vara som köpare till en fastighet att snabbt få en bild klar för sig över vilka banker som har den bästa lösningen för deras behov. Här borde fastighetsmäklama ha ett stort att känna marknaden och

ansvar inte binda upp sig till en bank eller försäkringsbolag. Detta är dock en fråga som ligger i gränstraktema vad Fastighetsmäklar-

av nämnden borde ägna sig åt. Frågorna är snarast sådan art att

av Konkurrensverket borde uppmärksammas dem.

Vad gäller de direkta skadorna är de lättare Det rör sig

att se. om exempelvis felaktiga boendekalkyler, brister i upplysning om undersökningsplikten eller oklara kontraktsvillkor.

Förmedlingen av en fastighet eller annan bostad innehåller även moment som kan skapa olika problem, som är besvärande för de berörda även de inte får några större ekonomiska konsekvenser

om för dem. I det följande avsnittet redovisas problem som framstår som angelägna att komma till rätta med och som bör beaktas vid övervägandena om hur Fastighetsmäklamämndens tillsyn bör utformas.

6.1¶Problemkatalo

g

i Vid samtal med företrädare för konsumentorganisationer, branschorganisationer samt försäkringsgivare har en bild framträtt av vad som kan anses som de största riskerna och problemen för konsumenterna vid en bostadsaffár. Faroma har till stor del sin grund i

SOU l999:35 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... 51

själva förutsättningarna för ett fastighetsköp i dag, många spekulanter och snabba affärer. Man inte tid till de efterforskningar

ges

krävs eller till eftertanke. som v

Ofta uppstår tvister mellan köpare och säljare om fastighetens skick. Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt ärtvå hömstenar i lyckad fastighetsaffár. I dag finns en uppen-

en bar risk att presumtiv köpare inte hinner göra en besiktning in-

en

kontrakt skrivs. I stället skrivs hävningsklausul ofta in i nan en köpekontraktet köparen rätt att häva köpet om det vid en

som ger besiktning framkommer fel i fastigheten. Men om besiktnings-

i stället hittar saker utgör stora risker, exempelvis mannen som risk för fuktskador Villkoren är ofta oklart utformade och leder till tvister uppstår vilka leder till såväl ekonomiska som andra

att påfrestningar för konsumenten. Enligt information som utredningen fått besiktning ett forrnkrav vid fastighetsköp i Dan-

är en mark. Om besiktning inte har företagits finns inget bindande

en avtal.

Vid köp bostadsrätt har framkommit att informationen

av en

hur föreningens ekonomi ut eller hur föreningen har skött om ser sitt fastighetsunderhåll ofta är bristfällig eller saknas helt. Den boendekostnadsinforrnation upplyser ofta endast om bo-

som ges stadsrättsavgiften och de kostnader är förenade med eventu-

som ella lån, information köparen också kan få sin bank.

en som av

Även köparen fastighet får många gånger nöja sig med en

av en relativt torftig kostnadsinformation, där driftskostnaderna redovi-

eller mindre efter schabloner. I överhettad marknad, sats mer en där köparen känner sig tvingad att fatta ett snabbt beslut, ges inte heller tillräcklig tid att närmare granska den bostadskostnad som

presenteras.

Det råder osäkerhet vad gäller när budgivning fö-

stor om som rekommer. Köpama tycks inte alltid få tillräcklig information om de rutiner tillämpas samt innebörden budgivningen,

som

Många mäklare använder standardmallar för uppdragsavtal och för köpekontrakt utan att vinnlägga sig att formulera om

om om

och förtydliga den i de enskilda avtalen. Den behållna textexten

52 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets...

ten är i och för sig inte felaktig, men har inte anpassats så att den blir lättläst och begriplig.

Att mäklaren skall tillvarata både köparens och säljarens intressen kan bidra till att skapa en misstänksamhet mot mäklaren. Enligt branschen är svårt att vara opartisk i ett förhållande där man skall sälja något, och det är nog ett problem som inte skall underskattas.

6.1.2¶Hur kan problemen åtgärdas

Lagändring

En del av de problem som redovisats ovan har sin grund i att när-

lagreglering saknas. Befintliga regler är inte heller i alla avmare seenden tillräckligt klara eller i övrigt lämpligt utformade och anpassade till den verklighet där de används. I kapitel 7 nedan foreslås därför att fastighetsmäklarlagen ses över och jag återkommer där till vissa nämnare exempel på behov förbättrad eller helt

av ny

reglering.

Råd och anvisningar

Alla problem kan dock inte lösas eller ändrade lagreg-

genom nya ler. Begreppet god fastighetsmäklarsed är inte statiskt. Det måste kunna utvecklas och förändras med ändrade förhållanden på marknaden. Det går därför inte eller är i vart fall inte lämpligt att

lag reglera alla de situationer aktualiseras i samband genom som med att fastighetsmäklare medverkar vid bostadsöverlåtelser.

God fastighetsmäklarsed utvecklas genom rättstillämpning men också genom uttalanden och olika former av anvisningar från bransch- och myndighetshåll. Här bör dock pekas på det dilemma som finns i att utveckla god fastighetsmäklarsed genom rättstillämpning. Det innebär att mäklare i ett tillsynsärende kan

en komma att erhålla kritik för en åtgärd, med stöd av en "praxis" som inte var fastställd när åtgärden vidtogs. Det är därför angelä-

Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... 53

get att Fastighetsmäklamämnden medverkar till att klargöra vad som skall anses vara god fastighetsmäklarsed i olika sammanhang inte bara genom sin rättstillämpning utan även genom olika former av råd och anvisningar.

Branschåtgärder

Störst betydelse för möjligheten att eliminera problem i samband med förmedling av bostäder har naturligtvis de åtgärder branschen själv vidtar. Det olika branschorganen spelar här en viktig roll och Fastighetsmäklamämnden bör ha ett nära och kontinuerligt samarbete med dem. Det handlar bl.a. om att diskutera god fastighetsmäklarsed, medverka i informationsinsatser olika slag och att

av verka för att branschen tar fram riktlinjer för hanteringen av olika moment i ett mäklaruppdrag.

Ti llsynsåtgärder

Det måste naturligtvis framhållas att alla problem på marknaden inte är följd att det saknas tydliga regler. Många av de pro-

en av blem som säljare och köpare drabbas av beror helt enkelt på att mäklaren inte följer fastighetsmäklarlagens bestämmelser. En väl fungerande tillsyn de enskilda mäklama och deras sätt att full-

av göra sina uppdrag är därför av största betydelse för att minimera problem i samband med bostadsöverlåtelser.

6.2¶Hur kan Fastighetsmäklamämnden

effektivisera sin tillsyn

Sedan Fastighetsmäklamämndens arbete med utbildningsfrågor slutförts i och med utgången av 1998 är nämndens huvuduppgifter att handlägga registreringsärenden, att utöva tillsyn över de registrerade mäklama och att lämna information i frågor som rör nämndens verksamhet.

54 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets...

6.2.1 av registreringsärenden Handläggningen

Rutinema för själva registerföringen sköts numera så pass rationellt och effektivt att det inte finns några åtgärder, som bör genomföras för att frigöra till tillsynsarbetet. Jag har därför inga

resurser förslag i den delen.

6.2.2 mäklare

Tillsynen av registrerade

Fastighetsmäklamämndens tillsyn de verksamma fastighets-

av mäklama domineras handläggningen av de anmälningar som

av kommer in till nämnden. Varje anmälan läggs upp som ett tillsynsärende.

Fastighetsmäklamämnden erhåller cirka 250 anmälningar per år. Nämnden har på ett förtjänstfull sätt utarbetat rutiner för handläggningen dessa. Handläggningen har därigenom successivt

av effektiviserats, vilket avspeglas i förkortade handläggningstider. Handläggningen anmälningsärendena tar dock alltjämt avse-

av värda resurser i anspråk.

Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen framgår att lagstifta-

lagt stor vikt vid anmälningar underlag för tillsynen av ren som fastighetsmäklama. I propositionen sägs det att en "aktiv tillsyn bör innefatta att Fastighetsmäklamämnden utreder inkomna

noga anmälningar och klagomål mot mäklare. Det är mot den bakgrunden begripligt att handläggningen anmälningsärendena kommit

av att dominera nämndens tillsynsarbete. Anmälningamas betydelse

underlag för tillsynsärenden bör dock tonas ner om tillsynen som skall kunna effektiviseras. Anmälningama bör i stället betraktas

ett de sätt nämnden har att information olika prosom av om blem kan aktualisera ingripande gentemot en mäklare eller

som mer generella åtgärder i förhållande till branschen som helhet t.ex. i form av råd och anvisningar.

5 Prop. 1994/95: 14

Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... 55

Andra myndigheter med tillsynsfunktion arbetar på detta sätt med gott resultat. Konsumentverket bevakar att den del av det marknadsrättsliga regelverket som rör konsumenterna efterlevs. Verket tar emot ett stort antal anmälningar och skrivelser från enskilda i frågor rör verkets tillsynsområde. Anmälningama

som läggs inte automatiskt ett tillsynsärende. Anmälaren får

upp som

bekräftelse att anmälan eller skrivelsen har kommit in till en myndigheten. Ärendet är med det avslutat i förhållande till anmälaren. Flertalet skrivelser leder sedan inte till någon ytterligare åtgärd. Endast anmälan innehåller något som bedöms ge an-

om en ledning till granskning handläggare över det för närmare

en tar en utredning.

Finansinspektionen för tillsyn verksamheten på de

ansvarar av finansiella marknaderna. Bland tillsynsobjekten finns banker, försäkringsbolag och börser, även enskilda försäkringsmäklare.

men Inspektionen erhåller ett stort antal klagomål från enskilda. Inspektionens handläggning dessa klagomål överensstämmer i

av stort med Konsumentverkets sätt att hantera anmälningar.

Fastighetsmäklamämndens arbetssätt bör förändras på så sätt att förs över från handläggningen anmälningar till ege-

resurser av ninitierade tillsynsåtgärder. En anmälan bör endast betraktas som

information eventuella problem och inte utgöra ett tillsynen om särende. Anmälarens ärende bör kunna avslutas med ett brev till anmälaren förklarar nämndens sätt arbeta. Någon ytterligare

som skyldighet gentemot anmälaren bör inte finnas. Handläggningen av anmälningarna kommer detta att förenklas och schablonise-

genom ras.

Det skall således till Fastighetsmäklamämnden att

vara upp själv avgöra och i så fall hur uppgifterna i anmälan skall

om en användas i tillsynsarbetet. En anmälan kan resultera i en direkt åtgärd från nämnden eller utgöra slags informationsbank där

en

väntar och det kommer fler reaktioner mot mäklaren man ser om eller företeelse. Endast undantagsvis bör anmälan

mot samma en leda till utredning ett enskilt förmedlingsuppdrag. Mäklaren

av bör, liksom sker i dag, alltid få kopia av anmälan för kännedom.

en

56 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets...

Det förekommer inte alltför sällan att anmälaren uppfattar sig som part i det aktuella tillsynsärendet och därför överklagar Fastighetsnämndens beslut om det inte innehåller kritik eller ett ingripande mot mäklaren i anledning av anmälan. Om anmälningarna inte hanteras tillsynsärenden kan det förhoppningsvis leda till

som att anmälaren inte längre förleds att uppfatta sig som part och att antalet överklaganden därigenom minskar. Detta torde innebära en lättnad framförallt för länsrätten.

Genom anmälningsärendena har tillsynen också fått en olycklig inriktning på enstaka förmedlingsärenden. Fastighetsmäklamämnden skall dock inte i alltför hög grad lastas heller för denna ensidiga inriktning. Lagens uppbyggnad och själva den organisatoriska form som nämnden har getts innebär en inriktning på handläggning individuella tillsynsärenden. Tillsynen har härigenom i

av alltför hög grad dominerats av relativt ingående utredningar av hur

enda mäklare skött ett enda uppdrag. Därvid har sådana foren mella brister måhända inte i det enskilda fallet spelat någon

som större roll för köpare eller säljare och ofta inte påpekats i an-

ens mälan, kommit att läggas till grund för nämndens beslut. Detta är inte tillfredsställande. Nämnden bör inte begränsa sin granskning

mäklare till ett enstaka förmedlingsuppdrag utan granskav en ningen bör omfatta fler dennes uppdrag, för att nämnden skall

av få bredare bild mäklarens sätt att sköta sin verksamhet. Ar-

en av betet kan med fördel ske att mäklaren ombeds eller före-

genom läggs att skicka in det material som nämnden önskar granska. Endast undantagsvis bör ett ingripande ske mot en mäklare på grund att vad som förekommit i ett enda förinedlingsuppdrag.

Fastighetsmäklamämndens tillsyn kan ske på olika sätt, antingen på plats ute på mäklarkontoret eller genom att material begärs in från mäklama. Platsundersölcningar är dock resurskrävande. De bör därför begränsas till situationer där det finns särskild anledning att på plats granska mäklarens verksamhet. Ett av skälen till att platsundersökningarna är så resurskrävande är att det inte finns något krav på att mäklaren skall föra en klientforteckning. Det finns inte heller några bestämmelser om hur mäklarna skall sköta sina klientakter. Nämndens handläggare kan inte på ett

Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... 57

enkelt sätt bild mäklarens handläggning av sina förmed-

en av lingsuppdrag utan det erfordras en tidsödande genomgång av mäklarens hela underlag. I kapitel 7 föreslås därför att det bör övervägas inte vissa administrativa rutiner, efter norsk före-

om bild, bör kunna åläggas mäklama.

Den löpande kontroll Fastighetsmäklamämnden genomför

som

mäklama restförda skulder och anteckningar i krimiav vad avser nalregistret bör självklart fortsätta. Det är en effektiv och enkel tillsynsåtgärd innebär att varje mäklare någon gång under en

som femårsperiod kontrolleras vad avser ekonomisk redbarhet.

6.2.3¶Informationsgivningen

Fastighetsmäklamämnden har omfattande telefonservice gen-

en temot mäklarna och allmänheten. Informationsgivningen är i övrigt marginell.

Nämndens hantering telefonförfrågningar är resurskrävande

av och innebär mycket hög servicegrad gentemot enskilda indivi-

en der att handläggarna diskuterar just deras olika problem i

genom samband med försäljning eller köp av en bostad. De resurser som avsätts för information kommer endast det fåtal till del som vänder sig direkt till nämnden med sina frågor. Eftersom det ofta är

frågeställningar och problem återkommer borde samma som nämnden i stället kunna utarbeta faktablad med information kring de vanligast frågorna. Dessa kan sedan skickas till dem som vänder sig till nämnden med frågor.

Detta gäller även de förfrågningar nämnden får vilka

som om utbildnings- och andra krav som ställs på den som vill bli registrerad som fastighetsmäklare.

Om förfrågningar i görligaste mån besvaras genom att man skickar ett relevant faktablad skulle nämnden kunna frigöra resur-

istället kan användas för tillsyn mäklama och till inser som av formationsinsatser kan nå fler än dem som ringer till nämnden.

En viktig uppgift för Fastighetsmäklamämnden och som kan hänföras till infonnationsgivningen är att lämna branschen vägledning vad i olika sammanhang är god fastighetsmäklarsed.

om som

Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets...

Det kan ske cirkulärskrivelser, olika uttalanden, meddelan-

genom den, tidningsartiklar eller utfárdande av allmänna råd eller

genom riktlinjer. Denna form generella åtgärder i förhållande till mäk-

av lama bör ske i nära samarbete med branschen, i första hand genom

branschorganisationema.

6.3¶Samarbete med andra myndigheter

och organ

ingått i utredningens uppgift att överväga huruvida Fastig- Det har hetsmäklamämnden skulle kunna samarbeta med någon annan myndighet och på så vis kunna få del av information man annars måste besöka mäklaren på plats för att få tillgång till. Vid hearingen den 16 februari 1999 framkom ingenting gav uppslag

som till några speciella former för samarbete med Rikspolisstyrelsen eller Riksskatteverket. Dessa myndigheter kan inte i dag på ett en-

den individ de utreder är fastighetsmäklare eller kelt sätt se om inte. datorprogram skulle behöva utformas. Inte heller

Speciella Kronofogdemyndigheten har i dag möjlighet att fram uppgifter

restförs för skulder är verksam som fastighetsom en person som mäklare. Något samarbete vad gäller inforrnationsinhämt-

annat ning, den kontrollslagning i dag sker efter begäran av Fas-

än som

ghetsmäklamämnden, är därför inte aktuellt.

Däremot torde Fastighetsmäklamämnden att ta till vara

genom på konsumentvägledamas lokalkännedom kunna skaffa sig en bild

hur marknaden ut på olika platser i landet nämnden bör i av ser

utsträckning kontakta vägledama i sitt arbete med tillsyn av större lokala mäklare. Då någon representant för konsumentvägledama inte kom till hearingen finns inga närmare planer på hur ett samarbete kan till, nämnden bör kunna lösa på eget initiativ.

men Konsumentvägledama kan också användas till att sprida infonnation till konsumenterna vad god fastighetsmäklarsed är. De

om allmänna råd eller cirkulärskrivelser nämnden förhoppnings-

som vis kommer fram fortsättningsvis kan med fördel finnas hos

att ta konsumentvägledama.

Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... 59

6.4 utbildning

Fastighetsmäklarnas

Från och med 1999 ligger utbildningen för blivande fastighetsmäklare på högskolenivå. Bland de verksamma mäklarna finns det många inte har sådan utbildning Det är naturligtvis angeläget

som att dessa vidareutbildning kompletterar sina kunskaper så

genom att hela branschen kommer att ha en tillräckligt hög kompetens för sin uppgift.

Fastighetsmäklamämnden har tagit ett stort ansvar för examinationen blivande mäklare och för att till stånd en utbildning

av på högskolenivå. De genomförda insatserna, i och med års-

som skiftet är avslutade, har varit resurskrävande.

Något motsvarande för vidareutbildning av fastighets-

ansvar mäklarna kan Fastighetsmäklamämnden inte ta. Det finns det inte heller utrymme för med de begränsade nämnden har

resurser som getts. Det måste ligga på mäklarna själva att se till att de har den kompetens krävs för arbetet som fastighetsmäklare. Bran-

som schen och dess olika organisationer har här en viktig uppgift.

Fastighetsmäklamämnden har i samarbete med branschen sökt få till stånd frivillig fort- och vidareutbildning av redan registre-

en rade fastighetsmäklare genom en särskild fortbildningsgrupp. Nämnden bör även fortsättningsvis delta i ett sådant samarbete. Ansvaret för detta arbete bör dock i första hand vila på branschen.

Riksdagen har i februari, l998/99:LUl0, funnit att det ur

nu se konsumentsynpunkt är angeläget att mer ingående analys kom-

en

tillstånd när det gäller användandet av begrepp såsom legitimer merad, auktoriserad och godkänd i marknadsföringen av olika tjänster. Som exempel på områden där detta förekommer nämns bl.a. mäklarna. Mot denna bakgrund kan det finnas anledning att i samband med frågans behandling överväga om de mäklare som har den högre utbildningsnivån som nu införts, kan eller bör ges någon särskild form auktorisation. Detta skulle kunna vara ett

av bra incitament för enskilda mäklarna att utbilda sig vidare.

7 om en av

Förslag översyn fastighetsmäklarlagen

Utredningens föreslag: Utredningen föreslår att en översyn fastighetsmäklarlagen görs. Man bör därvid bl.a undersöka av

mäklaren bör verka för att besikitning alltid sker i sam- - om band med en fastighetsöverlåtelse hur man skall kunna tillförsäkra köparen bättre information

bostadskostnaden, inte minst beträffande bostadsrätter om ta ställning till i vilken omfattning olika tjänster kan tillhandahållas yrkesmässigt i samband med köp och försäljning av bostäder utan att förfarandet bör omfattas av särskild reglering eller tillsyn samt överväga om det inte bör införas vissa regler för mäklarnas adminstrativa rutiner beträffande de uppdrag han åtar sig.

I kapitel 6 har exempel givits på problem kan uppstå i sam-

som band med bostadsöverlåtelser. En del av dessa borde man kunna komma till rätta med lagreglering. Det bör därför närmare

genom utredas huruvida ändrade eller nya lagbestämmelser skulle kunna medverka till att problemen elimineras eller vart fall blir färre. Jag vill här endast peka på två exempel.

Alltför ofta uppstår tvister mellan köpare och säljare fastig-

om hetens skick. Det bör därför övervägas om inte mäklaren borde verka för att besikting kommer till stånd i samband med en fas-

en tighetsöverlåtelse eller rent direkt parterna att låta ut-

av uppmana föra besiktning. Många gånger synes mäklama nöja sig med att

en upplysa köparen dennes undersökningsplikt. Av de anmäl-

om

62 om en Översyn av fasti

ningar kommer in till Fastighetsmäklamämnden framgår att som köparna alltför ofta inte insett eller velat inse vad detta innebär.

Man har förlitat sig på den upplysningsplikt säljaren har eller utgått från säljarens för dolda fel täcker alla de fel som att ansvar inte köparen själv upptäcker vid sin husesyn. Att informationen bostadskostnaden inte alltid är fullgod om har framhållits i problemkatalogen i kapitel Det kan tilläggas att det dessutom är alltför vanligt att köparen inte alls får någon sådan individuell boendekostnadskalkyl lagen ålägger mäklaren att som Fastighetsmäklamämnden har godtagit detta det förelämna. om ligger skriftligt avstående från köparen. Bestämmelserna om ett boendekostnadsinformationen behöver därför över för att säses kerställa bättre information till köparen. en På år har former tjänster i samband med bosenare nya av stadsöverlåtelser utvecklats. För att den medverkar vid en bosom stadsöverlåtelse skall utföra fastighetsfönnedling skall han anses ha sammanfört Ett exempel är då köpare och säljare funparterna. nit varandra hjälp mäklare, t.ex. via en mötesplats som utan av tillhandahålls på kommersiell basis på Internet. Då omfattas inte

den tillhandahållit mötesplatsen av fastighetsmäklarlagen. som det just är sammanförandet köpare och säljare Detta trots att av normalt mäkleri enligt lagen. Det är sedan inte ovanligt som utgör mötesplatsen utför andra tjänster parterna såsom att ägaren av kontraktsskrivning och hjälp med finansiering. Konsumenter som detta vis sammanaförs blir således inte tillförsäkrade den komoch det försäkringsskydd har vid ett normalt förpetens som man medlingsuppdrag. därför måste ta ställning till i vilken omfatt- Jag anser att man kan tillhandahållas yrkesmässigt i samband med ning olika tjänster köp och försäljning bostäder utan att förfarandet bör omfattas av särskild reglering eller tillsyn. Det finns risk för att mäklare av en i dag registrerade väljer att avregistrera sig och endast som är syssla med den verksamhet där registrering inte är nödväntyp av skulle innebära försämring konsumentskyddig. Detta en stor av det. En kår "halvmäklare kan komma att uppstå, vilka inte står av

Förslag översyn av farlig/zetsmäklarlczgelz 63

om en

under Fastighetsmäklamämndens tillsyn och vilka inte heller är skyldiga att ha ansvarsförsäkring.

en

Fastighetsmäklamämndens tillsynsarbete skulle vara betjänt av klarare regler för hur mäklaruppdraget skall utföras. Till exempel skulle ett krav på att uppsägning uppdragsavtal skall ske skrift-

av ligt vid självinträde innebära att nämnden inte behöva sätta av re-

på att utreda uppsägning verkligen har skett och i surser om en tillräckligt god tid. Men även regler som rör mäklarens adminstrativa rutiner beträffande de uppdrag han åtar sig skulle väsentligt underlätta tillsynsarbetet. Det bör övervägas inte med

om man Norge förebild, kapitel borde kunna införa en skyldighet

som se för mäklama att föra löpande journaler över uppdragen, där anteckningar görs de moment är obligatoriska i förhållande

om som till kunden. Utformningen sådan journaler kan med fördel stan-

av dardiseras. Detta skulle troligtvis också kunna ett stöd för

vara många mäklare.

Ovanstående exempel på där det befogat med eller

vore nya ändrade regler i fastighetsmäklarlagen utgör inte någon fullständig förteckning. Det ligger utanför uppdraget att göra en närmare genomgång lagen och föreslå ändringar och tillägg. Jag har därför

av endast lämnat några exempel enligt min mening visar att det

som finns anledning över fastighetmäklarlagen och bättre anpassa

att se den till den verklighet råder på marknaden. En ändring av

som lagen i dessa delar skulle dessutom ge Fastighetsmäklamämnden de verktyg nämnden behöver för att kunna bedriva effektiv till-

en syn.

8 till

Förslag ny Organisationsform

för

fastighetsmäklamämnden

Utredningens förslag: Utredningen föreslår att Fastighets-

mäklamämnden omorganiseras till ett enrådighetsverk. Till

myndigheten bör knytas nämnd vars ledamöter utses av re-

en

geringen och vars uppgift bli att fatta beslut

i enskilda registreringsärenden där det inte är fråga om ren

-

formalia utan lämplighetsprövningar eller bedömningar

om

och

i ärenden där fastighetsmäklare riskerar att en varning

- en

eller sin registrering återkallad.

l nämnden bör finnas ledamöter med särskild erfarenhet av och

kunskap fastighetsmäkleri, lantmäteri och konsumen-

om

trättsliga frågor.

Namnet Fastighetsmäklamämnden bör tills vidare behållas.

Fastighetsmäklamämnden är i dag organiserad som en nämndmyndighet. Nämndemyndighetemas eller icke vara har dis-

vara kuterats i flera omgångar, liksom hur dessa skall vara organiserade. Alternativen är myndighet med ledning och en styrelse

en en eller ett enrådighetsverk med myndighetschefen som beslutande och ansvarig inför regeringen. Fastighetsmäklamämnden organiserades från början 1995 en nämndmyndighet med Kammar-

som kollegiet som värdmyndighet.

Vilken Organisationsform skall väljas för Fastighetsmäk-

som lamämnden har tidigare diskuterats. Man har övervägt att knyta nämnden till myndighet. Myndigheter som nämnts i

en annan

ny

sammanhanget har varit Allmänna reklamationsnämnden ARN, Konsumentverket och Kammarkollegiet.

8.1¶Fastighetsmäklamämndens tillkomst

Tanken bakom att samla tillsynen hos myndighet istället för hos

en varje länsstyrelse att kunna skapa överblick och kontinuitet

var en och därmed förutsättningar för utvecklandet av praxis och begrep-

god fastighetsmäklarsed. Att valet föll på nämndmyndighetens pet organisatoriska form beror enligt regeringens proposition 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag på att inrättandet av en särskild tillsynsnämnd inte krävde så stora organisatoriska resurser. Nämnden är liten myndighet och man ansåg att kansligöromå-

en len med fördel kunde skötas myndighet. Denna lös-

av en annan ning har visat sig ineffektiv och regeringen har därför beslutat att Fastighetsmäklamämnden från och med den l januari 1999 skall

självständig nämndmyndighet med egen chef och personal. vara en Detta är ett led i det förvaltningspolitiska beslutet 1998" där det beslutades att nämndmyndigheter, i de fall de skall få finnas kvar, skall antingen helt självständiga eller hårt uppknutna till en

vara värdmyndighet. Förändringen är tänkt att leda till ökad effektivitet då myndigheten har chef skall leda och fördela

nu en egen som arbetet.

Frågan denna organisatoriska förändring är tillräcklig för

är om att göra Fastighetsmäklamämnden effektiv i sin tillsynsverk-

mer samhet. I de följande avsnitten skall genomgång göras av

en nämndmyndighetsinstitutet och de alternativ som finns till dagens organisation myndigheten.

av

6 Prop. 1997/98: 136 Statlig förvaltning i medborgarnas tjänst, bet I997/98ZKU3 l

ny

8.2¶Effektivare ledning i statliga

myndigheter

Regeringen tillkallade 1992 en kommitté med uppdrag att se över förvaltningsmyndighetemas ledningsformer Kommittén, som

m.m. 1993 lade fram sitt betänkande Effektivare ledning i statliga myndigheter SOU 1993:58, förordar tillskapandet av fler enrådighetsverk dvs. där myndighetens chef är högsta beslutande instans inom myndigheten. Riksdagen fastställde dessa riktlinjer år 1994. Även andra organisationsfomier skulle kunna övervägas. Det främsta alternativet till enrådighetsverk skulle styrelse med

vara en fullt ansvar för verksamheten.

Denna uppfattning reviderades efter några år och riksdagen återinförde huvudregeln enligt det s.k. verksledningsbeslutet att statliga myndigheter normalt skall ha lekmannastyrelse vid si-

en

dan av myndighetschefen.

8.2.1 1998

Förvaltningspolitiska propositionen

1998 kom så proposition 1997/982136, Statlig förvaltning i medborgarnas tjänst. Där uttalar regeringen att nämndmyndighetsformen bör användas i begränsad omfattning och att antalet nämndmyndigheter därför bör minska. Regeringen sade också att särskilda beslutsfunktioner inom vanliga förvaltningsmyndigheter bör användas i stället för nämndmyndighetsformen när så är möjligt samt att tydligare former för styrning, finansiering och kanslistöd behöver skapas.

Vidare att generell översyn av den statliga tillsynen

anses en bör genomföras i enlighet med Förvaltningspolitiska kommissio-

förslag. En sådan översyn bör i första hand fokusera på ett nens antal övergripande och generella frågor, t.ex. definitionen av be-

Prop. 1993/942185, bet. I993/94ZKU4Z, rskr. 1993/942381 s Prop. 1994/95:l50, bilaga avsnitt 1995/96:KU1, rskr. 1995/96:32 19I997/98ZKU3I, RSkI 1997/982294

ny

greppet tillsyn i förhållande till andra snarlika verksamheter som utvärdering, uppföljning, kontroll, information etc., hur tillsynsuppgifter bör regleras, hur regeringens och riksdagens behov av uppföljning tillsynen bör utformas. Direktiv för denna översyn

av håller för närvarande att utarbetas justitiedepartementet.

av Ännu vet inte frågan kommer att belysas av en utredning

man om eller på annat sätt.

8.3 olika för

Fyra ledningsforrner förvaltningsmyndigheterw

I dag finns fyra olika ledningsforrner för statliga förvaltningsmyndigheter:

Enrådighetsverk med eller utan insynsråd Myndighet där ansvaret är delat mellan styrelse och myndighetschef Myndighet där styrelsen har fullt ansvar Nämndmyndighet

8.3. l Enrådighetsverk

I enrådighetsverk är myndighetens chef den högsta beslutande nivån inom myndigheten och den avgör ärendena. I

som ensam myndighetens arbetsordning eller i särskilda beslut kan det anges

där beslutanderätten kan delegeras till an-

en delegationsordning

nan tjänsteman.

Till verket kan knytas ett råd med staten utsedda ledamöter.

av Rådets uppgifter regleras i myndighetsinstruktionen. Det kan innebära att myndighetschefen skall informera rådet om verksamheten

2°Uppgifterna i 8.3 är hämtade dels från betänkandet Effektivare ledning i statliga myndigheter SOU 1993:58 och dels från Sammanställningen om nänmdmyndighetemas ställning och uppgift har hämtats från Statskontorets rapport 1997:7A Statens nämndmyndigheter.

Förslag till ny Organisationsform... 69

och att ta emot råd hur verksamheten skall bedrivas för att

om uppnå effektivitet. Myndigheter som är organiserade som enhetsråd är bl.a. Statens skolverk, Elsäkerhetsverket, och Konkurrensverket. Motiveringen för att göra Konkurrensverket till ett enrådighetsverk att tillämpningen av konkurrenslagstiftningen

var kräver stor integritet och att myndigheten därför måste vara fri från styrning utifrån.

Även mycket små myndigheter kan enrådighetsverk. Ex-

vara empel på små myndigheter som är enrådighetsverk är Justitieombudsmännen, Justitiekanslern och Handikappombudsmannen.

8.3.2¶Myndighet med styrelse

Avgörande for myndighet skall ha en styrelse bör vara om

om en styrelseformen är effektiv för myndigheten. Regeringen skall dessutom finna det ändamålsenligt att lägga ansvaret på ett kollektivt styrelse i stället för på en enrådig myndighets-

organ som en chef. Styrelseforrnen bör kanske främst väljas för myndigheter

arbetar under affársliknande förhållanden eller som har en som verksamhet innebär ett stort finansiellt Vidare kan

som ansvar. denna form aktuell för myndigheter är chefsmyndigheter

vara som för regional organisation. I de fall en myndighet skall ha en sty-

en relse skall styrelsen ha totalt ansvar för verksamheten. Myndighetschefen bör ingå i styrelsen och normalt vara ordförande för styrelsen.

8.3.3¶Nämndmyndigheter

Det kännetecknar nämndmyndighet är ledningsforrnen,

som en ansvarsområdets begränsande omfattning och organisationens ringa storlek. Med ledningsfonnen menas att det är nämnden som fattar alla beslut rör myndigheten. Nämnden kan delegera viss

som beslutsfattning till myndighetschefen eller annan tjänsteman.

Om tittar på nämndmyndighetema finner man att de inte

man egentligen enhetlig kategori. Det finns nämndmyndigheter

är en

ny

bildats för olika ändamål exempelvis att lösa tvister melsom som lan myndigheter och enskilda nämndmyndighet med domstolsliknande karaktär, för att fördela stöd till forskning, konstnärlig verksamhet och organisationsliv, för totalförsvarets förnyelse, eller på grund exempelvis internationella åtaganden eller centrala

av kollektivavtal.

Fastighetsmäklamämnden räknas till den förstnämnda gruppen, nämndmyndighet med domstolsliknande funktion.

Begreppet mindre nämndmyndighet lanserades Verksled-

av ningskommittén i betänkandet Regeringen, myndigheterna och myndigheternas ledning SOU 1985:40 139. Kommittén fast-

s. slog att grunden för statsförvaltningens många nämndmyndigheter

regeringen i det enskilda fallet gjort bedömningen att bevar att sluten skulle fattas ett kompetent, kollektivt beslutsorgan och

av inte enskild tjänsteman. I den mån kanslichef eller annan

av en en tjänsteman skulle ha några befogenheter skulle dessa vara delegerade från nämnden. Regeringen fastslog detta resonemang i propositionen Ledningen den statliga förvaltningen prop.

av 1986/87299 och riksdagen fattade beslut i enlighet med förslaget. Detta innebar att statsförvaltningens nämndmyndigheter inte omfattades 1987 års s.k. verksledningsbeslut.

av

Statskontoret konstaterar i sin genomgång nämndmyndig-

av hetsinstitutet att flertalet nämndmyndighetema bedriver en

av verksamhet principiella eller andra skäl bör ha själv-

som av en ständig ställning i förhållande till statlig verksamhet. De

annan flesta nämndmyndigheter har ett betydande självständigt ansvar

inom begränsat område. Det förekommer också att likom än ett

delegeras till små enrådighetsverk eller till små verk nande ansvar med både styrelse och chef. När nämndmyndighet skall omprö-

en

räcker det inte, enligt Statskontoret, att myndigheten bör ges vas

självständig ställning i förhållande till statlig verksamhet en annan för institutet nämndmyndighet skall användas. Det krävs sär-

att skilda skäl för lägga hela ansvaret för verksamheten på ett kol-

att lektivt beslutsorgan.

8.4¶Utredningens överväganden

I uppdraget har legat över Fastighetsmäklarnämndens fram-

att se tida organisation i syfte att effektivisera tillsynen. Utgångspunkten har varit hur nämnden arbetar och är organiserad i dag, hur andra myndigheter med liknande arbetsuppgifter är organiserade, syftet med Fastighetsmäklarnämnden samt den debatt som förevarit under de senaste årtiondena vilken Organisationsform som bäst

om svarar mot de krav som statsmakterna ställer på myndigheterna vad gäller effektivitet, verksamhetsplanering och redovisning

.

8.4.1¶Eventuell samordning med annan

myndighet

Någon närmare analys möjligheten att lägga samman Fastig-

av hetsmäklamämndens uppgifter med någon annan myndighet har inte gjorts utredningen. I Norge bedrivs tillsynen över fastig-

av hetsmäklare hos Kredittilsynet motsvarar vår Finansinspek-

som tion och det fungerar, vilket konstaterats ovan ikapitel 5 mycket bra. Det skulle naturligtvis ha varit intressant att närmare utreda

de små tillsynsmyndighetema Revisorsnämnden och Fastigom hetsmäklamämnden skulle kunna samordnas, eventuellt med nå-

ytterligare uppgift. Den tillsyn Revisorsnämnden och gon som Fastighetsmäklamämnden bedriver rör emellertid helt artskilda verksamheter och någon samordning själva tillsynsarbetet eller

av

registreringsfunktionen är därför knappast möjlig. De vinster av

kan finnas att hämta samordning torde därmed vara som genom en sådana alltid kan uppnås vid samarbete med två eller flera

som myndigheter, exempelvis beträffande vissa gemensamma servicefunktioner. Ett sådant samarbete står naturligtvis alltid till buds

sig Revisorsnämnden eller Fastighetsmäklamämnden utan att vare behöver ändra sin organisation. Det finns därför ingen anledning för utredningen att föreslå något sådant samarbete. Någon annan myndighet skulle kunna naturlig samarbetspartner

som ses som en har inte heller aktualiserats under utredningen. Jag kan därför inte

ny

föreslå något samgående med myndighet, utan tillsynen av

annan fastighetsmäklare bör även framgent ligga hos en självständig

myndighet.

8.4.2¶Ny Organisationsform

Fastighetsmäklarnämnden har arbetat i ungefär 3,5 år orga-

nu niserad nämndmyndighet. Även effektiviteten förbätt-

som en om

kontinuerligt så kan nämnden ännu inte visa tillfredsstälrats upp lande resultat vad gäller den egeninitierade tillsynen. I nämndin-

stitutet ligger tröghet inbyggd som har flera orsaker.

en

Beslut fattas vid sammanträden. Det är en arbetsform som är resurskrävande eftersom sammanträden kräver omfattande för och efterarbete. Nämnden finns inte heller samlad jämt utan den

samlas med ungefär månads mellanrum. Om något akut dyker

en

däremellan kräver beslut nämnden måste den inkallas upp som av

Nämndledamötema är ofta hårt uppbundna i andra arbetsextra. uppgifter och det kan svårt att med någon snabbhet samla

vara nämnden. Detta har dock inte varit upphov till några problem för

Fastighetsmäklarnämnden hittills.

Med möjligheten till delegation ökar visserligen effektiviteten

något, samtidigt förloras grunden för institutet nämndmyn-

men dighet i allt för stor utsträckning delegerar beslutsrätten

om man från det kollektiva beslutsorganet.

Regering och riksdag har fastställt att nämndmyndighetsfonnen

skall användas då särskilda skäl talar för att ett kollektiv endast beslutsorgan behövs. Frågan blir då Fastighetsmäklarnämnden

om

sådant behov eller myndigheten bättre skulle kan anses ha ett om fungera enrådighetsverk med ett råd eller liknande organ

som ett knutet till sig beslutade i vissa frågor.

som

Regeringen uttalade i proposition 1997/982136 att "även i de fall där kollektivt beslutsorgan bedöms nödvändigt är det

ett som dock inte självklart verksamheten måste organiseras i en egen

att nämndmyndighet. Det bör först prövas inte vanlig förvalt-

om en ningsmyndighet kan hantera uppgiften, eventuellt i kombination

med att myndigheten för den aktuella uppgiften endast är besluts-

Förslag till organisationsfortn... 73

ny

för i särskild sammansättning. Med andra 0rd finns det ytterligare

aspekt bör karaktärisera nämndmyndighetsformen, nämlien som

att den aktuella uppgiften är olämplig att hantera inom en orgen ganisation som även har ansvar för andra uppgifter. I detta uttalande får ligga viljeförklaring att ifall en annan orga-

anses en om nisationsforrn än nämndmyndighetens skall användas så skall den

myndigheten inte begränsad att hantera endast den saknya vara fråga nämndmyndigheten haft ansvar för.

som

I och med den organisationsförändring, genomfördes vid

som årsskiftet 1998/99, då Fastighetsmäklamämnden blev en helt självständig myndighet med myndighetschef och med egen perso-

en nal, har bättre förutsättningar skapats för en effektivare ledning och styrning av verksamheten.

Alltjämt ligger dock beslutanderätten beträffande ärenden enligt fastighetsmäklarlagen hos nämnd. Denna beslutandefonn är

en väl fungerande och till och med önskvärd för beslut som innefattar bedömningar i svårare registreringsärenden eller frågor om varningar och återkallelser registrering. Nämndformen är dock inte

av lämplig för den tillsyn som tar sig uttryck i åtgärder riktade mot marknaden generellt och bygger ett kontinuerligt och nära

som samarbete med branschen och dess företrädare.

I kapitel har föreslagits att Fastighetsmäklamämnden

ovan, jämsides med den individuella tillsynen även skall arbeta med generellt verkande åtgärder i form råd och anvisningar vad

av om

är god fastighetsmäklarsed och hur vissa frågor bör hantesom om

Det är här fråga branschen vägledning. Detta kan ras. om att ge ske på många sätt; uttalanden i olika sammanhang, tid-

genom ningsartiklar, meddelanden, cirkulärskrivelser eller mer formella författningar i form allmänna råd eller riktlinjer. Ett verknings-

av fullt arbete detta slag förutsätter bra dialog med bran-

av även en schen.

Att arbeta med den här typen åtgärder blir dock alltför tung-

av rott med Organisationsform, som innebär att nämnden skall ta

en ställning till alla de olika former åtgärder kan bli aktuella.

av som För att myndighetens arbete skall kunna flyta krävs i så fall en

ny

långtgående delegation och då förloras mycket av det som nämnden skall tillförsäkra och dess roll blir illusorisk.

mer

Invändningar kan även riktas mot att samma organ som beslutat

allmänna råd eller riktlinjer också skall besluta om dessas tillom lämplighet i enskilda tillsynsärenden.

Jag har föreslagit arbetsformer beträffande den egeni-

ovan nya nitierade tillsynen kapitel 6. Dessa innebär att man i den lö-

se

pande handläggningen kommer att behöva fatta beslut av olika slag rör enskilda mäklare, exempelvis förelägganden att in-

som

underlag för granskning. Även detta arbete skulle komma med avsevärt hämmas de erfordras nämndbeslut för alla de tillsyns-

om åtgärder måste vidtas under handläggningen. För att nå den

som effektivitet eftersträvas bör nämndens roll därför vara begrän-

som sad till att besluta varningar och registreringar beträffande en-

om skilda mäklare och vissa ansökningsärenden.

Jag föreslår därför att Fastighetsmäklamämnden omorganiseras till ett enrådighetsverk till vilket kopplas en nämnd med uppgift att

fatta beslut

i enskilda registreringsärenden där det inte är fråga om ren -

formalia lämplighetsprövningar eller bedömningar och

utan om i ärenden där fastighetsmäklare riskerar att få en varning

- en

eller sin registrering återkallad.

viktig att nämnden har bred kompetens och god insikt i Det är en olika frågor kan aktualiseras i de ärenden nämnden har att ta

som ställning till. I nämnden bör därför finnas ledamöter med särskild erfarenhet och kunskap fastighetsmäkleri, lantmäteri och

av om konsumenträttsliga frågor. Nämnden bör utses av regeringen.

Nämnden har i dag åtta ordinarie ledamöter och fyra ersättare. Alla ledamöter bör med jämna mellanrum delta i nämndens sammanträden. Det sker i dag inte gör någon skillnad

genom att man mellan ledamöterna utan ersättarna deltar i lika stor utsträckning

de ordinarie ledamötema. Det är ordning bör bibehålsom en som las för att trygga enhetlig och konsekvent behandling av de

en ärenden nämnden prövar. Dock kan antalet ledamöter och ersättare

med fördel minskas den förändring utredningen föreslås ge-

om nomförs. Arbetet i nämnden blir vid sådan förändring inte lika

en betungande det hittills varit. Antalet ledamöter som deltar i ett

som sammanträde kan också med fördel begränsas med bibehål-

men landet principen att suppleanterna skall ha möjlighet att delta

av med viss regelbundenhet för att kontinuiteten och rättssäkerheten skall upprätthållas.

8.4.3¶Myndighetens namn

Vid omorganisation till ett enrådighetsverk uppkommer frågan

en

namnbyte. Dock torde namnet Fastighetsmäklamämnden om kunna behållas trots att nämndorganisationen frångås. Det finns flera exempel på enrådighetsverk och myndigheter med styrelser

heter nämnder eller kommittéer. Det kan konstateras att namsom net "Fastighetsmäklarnämnden är väl inarbetat och att det därför är, förutom att det är kostnadsfråga, synd att byta ut det. Vid en

en eventuell ändring lagen efter översyn kan det dock ånyo fin-

av en

anledning att aktualisera frågan om ett namnbyte nas

8.5¶Kansliets sammansättning

Utredningen har också haft att överväga om myndighetens organisatoriska sammansättning bör förändras i syfte att uppnå ökad effektivitet. Lösningar med mindre fast kärna av tillsvidarean-

en ställda samt komplettering med konsulter eller projektanställningar har övervägts. Efter att ha diskuterat med andra myndigheter som har erfarenhet det sättet att arbeta har jag kommit fram till att en

av liten myndighet Fastighetsmäklamämnden inte passar för att

som arbeta på det sättet. Kärnan "fast" personal skulle bli alltför li-

av ten för att den skulle kunna effektiv. Det har framkommit vid

vara flera tillfällen att branschen vill ha ett närmare samarbete med myndigheten och det är stor vikt att nämnden kan bygga upp ett

av förtroendekapital hos de aktiva mäklama. Detta låter sig göras

det hela tiden byts personal. om

ny

En sak är att konsulter är dyra och att man otvivelaktigt

annan tappar fart varje gång konsult skall sättas in i arbetet. För-

en ny delen med att arbeta med konsulter är att enklare och snab-

man bare kan arbetsgruppens storlek efter de behov som finns.

anpassa

dock den bedömningen att nuvarande storlek på nämndens Jag gör kansli motsvarar de behov föreligger inom den överblickbara

som framtiden. En sak är att det kan komma att uppstå behov av

annan förstärkning eller speciell kompetens för att exempelvis utföra en

särskilt riktad tillsyn. Vid sådana behov kan man komma att ha behov projektliknande anställningar. Men dessa får prövas från

av fall till fall. Även det administrativa arbetet bör kunna förstärkas

vid behov av inhyrd personal.

Det är största vikt att tillsynsmyndighet som har möjlig-

av en het att besluta yrkesförbud har hög och jämn kompetens och

om en att den möjlighet att rekrytera och behålla en kunnig personal.

ges Jag nämndes inga skäl att förändra kansliets sam-

ser som ovan, mansättning i dag. När vakanser uppstår bör dock beaktas värdet

att myndigheten tillförs kompetens från fastighetsmäklarbranav schen och konsumenträttsområdet.

9¶Förslag angående finansieringen

av Fastighetsmäklarnämnden

Utredningens forslag: En direkt avgiftsfinansiering av Fastig-

hetsmäklamämnden bör, under förutsättning att en översyn av

fastighetsmäklarlagen kommer till stånd, övervägas. Ett eventu-

ellt ställningstagande för avgiftsfinansiering bör ske först i

samband med sådan översyn.

en

9.1¶Nuvarande finansiering av

Fastighetsmäklamämnden

Fastighetsmäklamämndens registrerings- och tillsynsverksamhet

finansieras med anslag via statsbudgeten. I princip gäller full kostnadstäckning. De avgifter betalas fastighetsmäklama till-

som av förs statskassan och nämnden får sedan anslag med en summa som i vart fall inte överstiger avgifterna. Registreringsavgiften är i dag 1 500 kr. Årsavgiften för de registrerade mäklama är 1 200 kr. Avgiftsuttaget administreras av nämnden.

För 1998 anslaget 6 068 000 kr. Därtill disponerade nämn-

var den ett anslagssparande på 642 000 kr. Nämndens kostnader för registrerings- och tillsynsverksamheten uppgick till 6 620 000 kr. Dessutom bidrog Kammarkollegiet med omkring miljon kronor

en till verksamheten. För år 1999 är anslaget 6 198 000 kr.

Under 1997 och 1998 anordnade nämnden kunskapsprov för blivande fastighetsmäklare. Examinationsverksamheten avslutades i och med sista provomgång i november 1998. Provverksam-

en

78 Förslag angående finansieringen av Fastighets...

heten finansierades genom avgifter som disponerades av nämnden. Avgiftsinkomsten 1998 uppgick till 419 000 kr. För att täcka kostnaderna, 951 OO0 kr, har också använts ett överskott av provverksamheten 1997 på 532 000 kr.

9.2¶Brutto- eller

nettoñnansiering

En avgiftsbelagd verksamhet kan antingen redovisas brutto eller netto på statsbudgeten. Med bruttoredovisning menas en anslagsfinansiering där avgiftsinkomstema tillförs statskassan och redovisas mot en inkomsttitel. Myndigheten får anslagsmedel för sin verksamhet enligt regler som gäller för skatteñnansierad

samma verksamhet. Med nettoñnansierad verksamhet menas att myndigheten själv disponerar avgiftsinkomstema och intäkter 03h kostnadema för den avgiftsbelagda verksamheten redovisas i myndighe-

tens resultaträkning.

9.2. l

Huvudprincipen

I budgetpropositionen 1992 redovisas de huvudprincipcr som bör gälla utgångspunkt för styrning avgiftsbelagd virksamhet

som av som bedrivs av statliga myndigheter:

Bruttoredovisning bör i normalfallet tillämpas för ojfent-

ligrättsliga avgifter. Verksamheten bör tillfbzas medel

över ramanslag. Avgiftsinkomsterna bör redovisas under

inkomsttitel på statsbudgeten. För annan avgifsfinansierad verksamhet som är efterfrågesgørd bör netoredovisning påtstatsbudgeten tillämpas.

2 Uppgifterna i detta stycke är hämtade från "Att styra avgiftsbelagd verksamhet. ett underlag till regeringskansliets handledning i Ngittsfrågor, ESV 1998

i 22 1991/92: 100 bil FiU20, rskr 128

prop.

g

Förslag angående finansieringen Fastighets... av

I budgetlagen 1996:1059 slås denna princip fast. Det innebär att myndigheterna normalt inte disponerar offentligrättsliga avgifter däremot avgifter tas ut för frivilligt efterfrågade varor men som och tjänster. Undantag bör dock kunna göras från dessa huvudprinciper när särskilda skäl talar för detta. Exempelvis bör undantag kunna göfrån bruttoredovisningsprincipen för offentlig verksamhet i de ras fall verksamhetsvolymen är så svår att bedöma på förhand att finansiering över anslag framstår mindre ändamålsenligt. Resom kommendationen från dåvarande Riksrevisionsverket är dock att undantagen bör tillämpas restriktivt. Enligt Ekonomistyrningsverket bör bruttoredovisningsprincibl.a. tillämpas för offentligrättslig verksamhet pen när den avgiftsbelagda verksamheten huvudsakligen syftar till 0 att garantera att den statsmakterna beslutade omfattningen av och ambitionsnivån upprätthålls, t.ex. Statens kämkraftsinspektions tillsyn över kämkraftverk. det är ett svagt samband mellan avgiftemas storlek och 0 när kostnaden för den enskilda prestationen, t.ex. vägverkets registerhållning och Finansinspektionens tillsyn.

Avsteg från bruttoredovisningsprincipen bör övervägas bl.a.

verksamheten är efterfrågestyrd på så sätt att kunderna är 0 om beroende att myndighetens är anpassade till efterav resurser frågan. En besvärande kösituation skulle annars kunna uppstå.

9.2.2¶Styreffekter

Tillämpningen bruttoredovisning anslagsfinansiering av ofav

fentligrättslig avgiftsbelagd verksamhet både positiva och ne-

ger gativa styreffeker. Bland de positiva effekterna kan nämnas att myndigheten inte behöver riskera att misstänkas för att sätta ekonomiska intressen före syftet med verksamheten. Bruttoredovisningen också större möjlighet att ta ut en fast ger bygger på för verksamheten genomsnittligt beräknad

avgift som en

kostnad. Det i sin tur innebär förenklad administration. Bruttoen redovisning kan tillämpas även den avgiftsbelagda verksamom

80 Förslag angående finansieringen Fastighets...

av

heten är efterfrågestyrd, förutsatt att myndigheten har möjlighet att omprioritera sina resurser om det krävs.

Det som kan upplevas som negativt med bruttoredovisning är att det naturliga incitamentet att ompröva avgifterna med någon regelbundenhet saknas.

Då nettoredovisning, dvs. att myndigheten behåller avgifterna direkt, tillämpas uppstår följande styreffekter bland annat: 0 myndigheternas ekonomiska resultatansvar blir tydligt 0 goda möjligheter ges till en flexibel anpassning av myndighe-

tens resurser till skiftande förutsättningar över tiden.

Genom att regeringen beslutar om avgiftemas storlek kan den bl.a. styra över myndighetens resurstilldelning. Om myndighetens förslag till avgiftshöjningar avslås måste myndigheten sänka ambitionsnivån eller på annat sätt rationalisera verksamheten.

9.3¶Utredningens överväganden

Utredningen har att ta ställning till huruvida en fortsatt bruttofinansiering av Fastighetsmäklarnämnden skall ske eller om en övergång till en nettofinansiering bör göras.

Utifrån vad som ovan redovisats beträffande brutto- respektive nettofinansiering av myndighets verksamhet talar mycket för att bruttoredovisning i dag är den lämpligaste formen för finansiering av Fastighetsmäklamämndens verksamhet, dvs att nämnden erhåller anslag via statsbudgeten. Det kan nämligen riktas olika invändningar mot avgiftsfinansiering av nämnden. T.ex. kan det i

en viss mån upplevas som olämpligt att nämnden prövar rätten att vara registrerad som mäklare samtidigt som nämnden har ett egenintresse av att så många mäklare som möjligt är registrerade och därigenom tillför nämnden avgifter för bestridande av verksamheten. Det kan även hävdas att det samhällsintresse som finns av att fastighetsmäklamas verksamhet står under tillsyn bör innebära att tillsynen finansieras av allmänna medel.

Om Fastighetsmäklamämndens verksamhet skall nettofinansieras förutsätter det att den kan anpassas till avgiftsunderlaget. Att ta

Förslag angående finansieringen Fastighets... 81

av

extra vid en tillströmning av registreringsärenden möter

resurser inga hinder. Svårare blir det dock att verksamheten till en

anpassa situation med minskat antal verksamma mäklare och därmed minskade intäkter. Detta gäller särskilt med dagens organisation av nämnden med ett kansli fast anställd personal. Möjligheten att

av ha storleksmässigt flexibel personalstyrka har berörts i ka-

en mer pitel 8 Mina överväganden därvidlag har resulterat i en re-

ovan. kommendation att behålla den fasta personal som finns hos myndigheten i dag och eventuellt förstärka den tillfälligt vid behov. Slutsen blir därför att nämnden inte kommer att ha en sådan flexibilitet beträffande personal, lokaler och andra för verksamheten viktiga nettofmansiering verkar naturlig.

delar att en

Fastighetsmäklamämndens verksamhet kan sägas vara till viss del efterfrågestyrd och påverkas svängningar på marknaden.

av Det gäller i fråga den verksamhet som är direkt riktad mot en-

om skilda mäklare. Exempelvis kommer förändringar i mäklarkårens storlek att påverka antalet registreringsärenden. Antalet mäklare har också betydelse för antalet tillsynsärenden, liksom förändringar i omsättningen fastigheter och andra upplåtelseformer.

av En lågkonjunktur kan innebära hög arbetsbelastning hos nämn-

en den då flera fastighetsmäklare kan riskera att hamna i allvarliga ekonomiska problem. Ovan i kapitel 6 har föreslagits att Fastighetsmäklamämnden styr över del sina resurser från tillsyn av

en av enskilda mäklare till generellt verkande åtgärder i form av råd

mer och anvisningar beträffande mäklarnas arbete. Den sortens verksamhet däremot inte på sätt påverkad marknadsfluk-

är samma av tuationer eller antalet verksamma mäklare. Detsamma gäller för

av registerhållningen.

Antalet mäklare och därmed avgiftsunderlaget kan förmodas variera med konjunkturerna under kommande år. Från branschhåll har för övrigt uttryck för att de inte kommer ut några nya

man oro fastighetsmäklare på marknaden på grund att utbildningsplat-

av

för närvarande är begränsade. Fastighetsmäklamämndens

serna verksamhet och kostnaderna för denna är emellertid till stora delar inte alls relaterad till hur många fastighetsmäklare som är registrerade. Några positiva effekter kan därför inte fås genom nettofinan-

82 Förslag angående finansieringen Fastighets...

av

siering. Snarare kan finansieringen av nödvändiga funktioner äventyras. Detta talar för stabilare finansieringsform än direkt

en avgiftsñnansiering.

9.3.1¶Eventuell framtida förändring av

finansieringsformen

Trots att vad här anförts talar för en bruttofinansiering av

som Fastighetsmäklamämnden jag att det ändock finns anledning

anser att överväga direkt avgiftsfinansiering. Nämndens verksamhet

en kan nämligen sägas redan finansieras genom avgifter, detta sker

nu dock indirekt. Nämnden administrerar i dag avgifterna och några merkostnader skulle inte uppstå vid en övergång till nettoñnansiering I Fastighetsmäklamämndens budgetunderlag med förslag till finansiering verksamheten för räkenskapsåren 2000, 2001 och

av 2002 att det för full kostnadstäckning av det beräknade bud-

anges getbehovet 7 650 000 kronor erfordras höjning årsavgif-

om en av ten till l 600 kr. Nämnden har därvid, i avvaktan resultatet av den pågående utredningen, utgått från att verksamheten bedrivs

sätt hittills och att antalet mäklare inte understiger 4 samma som 500. Denna höjning avgifterna kommer troligen inte nämnden

av till godo håller fast vid bruttofinansiering beroende på

om man en den strama budgetpolitik som förs.

Jag vill också peka på att även det vara ett samhäll-

om anses sintresse att fastighetsmäklamas verksamhet står under tillsyn, har denna tillsyn ett egentligt intresse endast för mäklama och för dem

utnyttjar mäklarnas tjänster. Det är därför rimligt att kostnasom den för tillsynen belastar enbart dem och inte skattefinansieras. Med direkt avgiftsfinansiering i form av nettoredovisning tyd-

en liggöras detta bättre.

En eventuell övergång till finansieringsform bör dock vänta.

ny De avgifter mäklama skall täcka kostnaderna för till-

som tas ut av

Kostnaderna för avgifterna slås sedan ut på mäklarnas kunsynen. der. Om inte reglerna för skall vara registrerad hos Fas-

vem som tighetsmäklamämnden ändras kan, påpekats tidigare, det

som

Förslag angående finansieringen Fastighets... 83

av

emellertid finnas risk för att mäklare väljer att inte vara regist-

en rerade och endast erbjuder sådana tjänster i samband med fastighetsöverlåtelse enligt den nuvarande lagen inte erfordrar re-

som gistrering fastighetsmäklare. Det skulle otillfredsstäl-

som vara lande vissa mäklare därigenom inte skulle med och betala

om vara för den tillsyn Fastighetsmäklamämnden bedriver. Tillsynen syftar

bl.a. till att säkerställa att de i fastighets-/bostadsaffär ingå-

en ende momenten fullgörs på ett ändamålsenligt och riktigt sätt, något även dessa mäklare och deras kunder drar nytta av. Jag

som har i kapitel 7 föreslagit översyn av fastighetsmäklarlagen.

ovan en En sådan översyn bör rimligen, med tanke på konsumentskyddsbehovet, leda till att kravet på registrering inte begränsas till de mäklare anvisar uppdragsgivare motpart. Ett ställ-

som en en ningstagande för avgiftsfmansiering bör därför ske först i samband med eventuell översyn. Man kan då bättre bedöma det avgifts-

en underlag kommer att finnas och även till att alla de som har

som se

direkt nytta tillsynen också betalar för den. en av

10¶Ekonomiska konsekvenser m.m.

Enligt regeringens direktiv Dir 1994:23 skall ekonomiska konsekvenser redovisas lämnade förslag. Regionalpolitiska och

av jämställdhetspolitiska frågor skall också beaktas. Vidare skall prövning ske i fråga om offentliga åtaganden samt konsekvenser redovisas för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet.

10.1¶Kostnader m.m.

De förslag till organisationsförändringar och förändringar i Fastighetsmäklamämndens sätt att arbeta med den egeninitierade tillsy-

över fastighetsmäklare utredningen lägger fram kommer nen som att kunna genomföras inom de givna ekonomiska ramarna. Försla-

innebär endast effektivisering av de resurser som redan gen en finns. Däremot kan inte utredningen någon möjlighet att minska

se kostnaderna för Fastighetsmäklamämndens verksamhet om lagstiftarens intentioner skall kunna uppfyllas.

10.2 konsekvenser och

Regionalpolitiska jämställdhetspolitiska aspekter

De förslag utredningen här har lämnat har ingen påverkan

som varken på regionalpolitiken eller på jämställdheten.

86 Ekonomiska konsekvenser

m.m.

10.3¶Offentliga åtaganden

Utredningen har tidigare diskuterat uppkomsten ett regelverk

av för registrering och tillsyn fastighetsmäklare och grunderna där-

av för. Här vill vi bara konstatera att det fortsatt föreligger :tt stort konsumentintresse tillsyn av fastighetsmäklarbranschsn, som

av en på inget sätt har blivit mindre. En annan sak är att nyttan av nämndens arbete kommer den enskilde konsumenten tillgodo eniast vid

fåtal tillfällen, något tillfälle. Detta är löst på det sättet ett om ens

det är mäklama själva registrerings- och årsavgifter att som genom själva för nämndens kostnader. Principen om full kostnad-

svarar stäckning gäller. Mäklarna tar sedan ut denna kostnad nä: de tar betalt för ett uppdrag. På det sättet bärs kostnaden för det offentliga åtagandet den har nyttan den. Frågan diskuteras

av som av

ingående i kapitel 9 nämndens framtida finansiering. mer om

10.4¶Effekter för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet

I de förslag utredningen lämnar ligger att nämnden; egeni-

som nu nitierade tillsyn skall effektiviseras. I vilken mån det kommer att ha några på det brottsförebyggande eller brottsbekäm-

effekter

pande arbetet kan utredningen inte uttala sig Dock är det klart

om.

förslagen inte kommer att ha några negativa effekter på iämnda att arbete.

Bilaga 1 87

Kommittédirektiv Dir. 1998:96

Översyn av fastighetsmäklamämndens tillsyn

över

fastighetsmäklare

Beslut vid regeringssammanträde den 12 november 1998.

Sammanfattning av uppdraget

En särskild utredare tillkallas med uppgift att göra en översyn av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn över fastighetsmäklare. Utreda-

skall även överväga lämplig form för Fastighetsmäklamämnren dens framtida organisation och finansiering i syfte att effektivisera tillsynen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarlagen 1995:400 trädde i kraft den l oktober 1995. Samtidigt inrättades särskild nämnd, Fastighetsmäklar-

en nämnden, för att sköta registrering- och tillsynsfrågor.

Av förordningen 1995:1029 med instruktion för Fastighetsmäklamämnden framgår att nämnden central förvaltningsmyndig-

som het särskilt skall inrikta sin verksamhet på att fastighetsmäklama följer god fastighetsmäklarsed, att information sprids vad god

om

88 Bilaga 1

fastighetsmäklarsed innebär, samt att fastighetsmäklama har en god utbildning för sin uppgift.

Genom beslut den 3 1996 tog riksdagens lagutskott initiativ

mars till utvärdering 1995 års fastighetsmäklarlag. Utskottet upp-

en av drog åt arbetsgrupp att utföra utvärderingsprojketet. I en rapport

en till utskottet uttalade arbetsgruppen bl.a. att det är otillfredsställande nämnden inte bedrivit ett aktivt tillsynsarbete vid sidan av

att handläggningen anmälda ärenden. I lagutskottets betänkande

av 1997/98:LU15 Utvärdering fastighetsmäklarlagen, m.m. anför

av utskottet det huvudsakliga problemet för effektivisering av

att en tillsynsfunktionen är den valda organisationsmodellen för Fastighetsmäklamämndens verksamhet. Utskottet att denna orga-

anser nisationsmodell i sin nuvarande utformning inte synes vara förenlig med ett effektivt tillsynsarbete. Utskottet framhåller att en mer

genomgripande översyn är påkallad Fastighetsmäklamämndens

av organisation i syfte att effektivisera verksamheten.

Mot bakgrund de riktlinjer för stöd till nämndmyndigheter som

av regeringen redovisat i proposition 1997/981136 Statlig förvaltning i medborgarnas tjänst, samt Statskontorets remissbehandlade rap-

nämnmyndigheter 1997:7A/7B, bl.a. beport om statens som handlar frågor när bör välja helt fristående myndighet

om men en med har regeringen i budgetpropositionen för år

egna resurser,

föreslagit Fastighetsmäklamämnden skall bli från

1999 att en Kammarkollegiet fristående myndighet prop. 1998/99:1, utgifts-

område 24.

Nuvarande organisation och verksamhet

Organisation

Fastighetsmäklamämnden är nämndmyndighet utan egen kans-

en liorganisation. Kammarkollegiet är värdmyndighet åt nämnden, vilket innebär att kollegiet utför kansligöromål nämnden och tillhandahåller den personal skall bereda och föredra ärenden

som

Bilaga 1 89

inför nämnden. Nämndens verksamhet sysselsätter för närvarande ca tio årsarbetskrafter hos Kammarkollegiet.

Enligt förordningen med instruktion för Fastighetsmäklamämnen består nämnden av högst åtta ledamöter. Ordföranden och vice ordföranden skall vara jurister och ha domarerfarenhet.

Tillsyn och handläggningstider

Tillsynen kan indelas i tre huvudgrupper, nämligen lämplighetsprövning, prövning av frågor om självinträde m.m. och prövning av formella krav. Enligt Fastighetsmäklamämndens årsredovisning för räkenskapsåret 1997 var den genomsnittliga handläggningstiden för samtliga tillsynsäreden 95 dagar. Handläggningstiden för anmälningar och ärenden som initierats av Fastighetsmäklamämnden rörande mäklares lämplighet var i genomsnitt närmare nio månader, vilket är fem månader längre än det uppställda verksamhetsmålet. Enligt årsredovisningen för år 1997 har huvuddelen av de ärenden som rör lämplighetsprövning anhängiggjorts genom anmälningar från allmänhetens sida. Omkring tio procent av tillsynsärendena har initierats av Fastighetsmäklamämnden.

Utbildning

Fastighetsmäklamämnden skall särskilt sörja för att fastighetsmäklarna har en god utbildning för sin uppgift och att kunskapsnivån för nyregistrerade fastighetsmäklare höjs på det sätt lagutskottet förordade vid behandlingen av förslaget till ny fastighetsmäklarlag. För att bli registrerad som fastighetsmäklare hos nämnden, vilket är förutsättning för att få utöva yrket, krävs att sö-

en kanden har tillfredsställande samt godkänd utbildning.

Fastighetsmäklamämnden har under år 1997 vid fyra tillfällen anordnat skriftliga prov för blivande fastighetsmäklare. Cirka 2800

har genomförts. Under våren 1998 anordnades en avslutande prov provomgång för under 1997 deltagit i nämndens

personer som

90 Bilaga 1

centrala skriftliga utan att få godkänt. Regeringen bemyndi-

prov gade den 16 juli 1998 Fastighetsmäklarnämnden att under hösten 1998 anordna ytterligare provomgång. Nämnden kommer där-

en efter inte att anordna ytterligare prov för fastighetsmäklare.

Finansiering

Fastighetsmäklamämndens verksamhet finansieras från ett ramanslag på statsbudgeten. Avgifter för examination disponeras av

Fastighetsmäklarnämnden.

Uppdraget

En särskild utredare tillkallas med uppgift att göra en översyn av Fastihetsmäklamämndens tillsyn över fastighetsmäklare. Utreda-

skall även överväga lämplig form för Fastighetsmäklamämnren dens framtida organisation och finansiering i syfte att effektivisera tillsynen.

Aktiv och effektiv tillsyn

För att säkerställa aktiv, rättsäker och kostnadseffektiv tillsyn

en skall vid översynen tillsynen över fastighetsmäklare särskilt

av följande frågor uppmärksammas.

I vilken form och i vilken omfattning bor tillsynen bedrivas för att säkerställa att fastighetsmäklama följer fastighetsmäklarlagen

samt att god fastighetsmäklarsed uppnås.

Hur Fastighetsmäklarnämnden skall tillse att fastighetsmäklama har god utbildning att bl.a. bevaka och driva frågor som

en genom rör utbildning, fortbildning samt vidareutbildning av fastighetsmäklare.

Bilaga I 91

Hur skall Fastighetsmäklamämnden tillse att tillsynsinsatsema i första hand inriktas på situationer där det finns störst risk för ekonomisk skada för konsumenten.

Vilka kriterier bör gälla för urvalet granskningsobjekt vid den - av egeninitierade tillsynen och hur skall en återkommande inspektion av registrerade fastighetsmäklare organiseras.

Hur kan ett utökat samarbete med Rikspolisstyrelsen och skatte- myndighetema främjas, bl.a. när det gäller lämplighetsprövningen, så att god fastighetsmäklarsed uppnås och upprätthålls.

Om det utöver den i budgetpropositionen för år 1999 föreslagna omorganisationen, behövs ytterligare åtgärder av organisatorisk karaktär bättre förutsättningar för mål- och resultatstyr-

som ger ning samt uppföljning av verksamheten.

Hur bör Fastighetsmäklamämndens verksamhet organiseras av- seende personal och resurser för att möjliggöra flexibilitet i tillsynen till låga kostnader.

För utredarens arbete gäller regeringens direktiv till samtliga kommittéer och särskilda utredare att pröva offentliga åtaganden dir.l994:23, att redovisa regionalpolitiska konsekvenser av framlagda förslag dir.l992:50, att redovisa jämställdhetspolitiska konsekvenser dir.1994:l2l och att redovisa konsekvenser för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet dir.l996:49. De förslag lämnas skall vidare i linje med regeringens mål-

som vara sättning med från miljösynpunkt hållbar utveckling i samhället.

en

Redovisning av uppdraget

En redovisning skall lämnas senast den 15 mars 1999. För att utredaren skall kunna arbeta skyndsamt, bör företrädare för berörda myndigheter och organisationer knytas till utredningsarbetet.

92 Bilaga 1

En utgångspunkt för uppdraget är att förslagen skall finansieras

inom för befintliga resurser.

ramen

Inrikesdepartementet

Bilaga 2 93

Promemoria

Utredningen för översyn av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn över fastighetsmäklare ln 1998:09

Minnesanteckningar från hearing den 16 februari 1999.

I hearingen deltog följande myndigheter och organisationer; Fastighetsmäklamämnden, Fastighetsmäklarförbundet, Mäklarsamfundet, Svensk Fastighetsförmedling, FöreningsSparbanken Fastighetsbyrå, Villaägamas Riksförbund, Länsrätten i Stockholms län, Konsumentverket, Ekobrottsmyndigheten, Riksskatteverket, Statskontoret samt Finansdepartementet Konsumentenheten

Hearingen leddes Maria Renmyr, som presenterade

av utredningen och syftet med hearingen. Under hearingen diskuterades ett antal frågeställningar. Frågorna och huvuddragen av diskussionerna runt dem redovisas nedan.

94 Bilaga 2

Allmänna synpunkter på Fastighetsmäklarnämndens tillsynsverksamhet

Fastighetszzzäklarförbundet FMF: För mycket används

resurser till anmälningsärenden och för lite till egeninitierad tillsyn i form

platsbesök. Tillsynen inriktas för mycket mot den enskilda av mäklaren och för lite mot exempelvis ägarförhållanden, d.v.s. när kreditgivare äger mäklarföretagen. Detta kräver stora utredningar. Vidare är det bra att den goda fastighetsmäklarseden fastställs

att enskilda mäklare prövas nämnden och får en varning genom av eller till och med blir avregistrerade för ett handlande som först i och med beslutet blir känt såsom stridande mot god fastighetsmäklarsed. Mäklaren har inte haft någon möjlighet att veta hur han skulle ha betett sig. Speciellt är det 14 § i fastighetsmäklarlagen, mellanmansbegreppet, ställer till problem. Nämnden kan

som också för konsumentinriktad i sin tillsyn. Det har blivit

vara som bättre är att det har påbörjats ett samtal mellan nämnden och

nu branschen vilket FMF är mycket nöjd med.

F örenizzgsSparbaizken Fastighetsbyrå: Man kan ojämnhet

se en i nämndens bedömningar. Det kan bli olika bedömningar trots att omständigheterna är liknande. Mäklaren kan bli vamad trots att han gjort vad han kan utifrån den information han har om vad som gäller.

Bilaga 2 95

Hanteringen av anmälningsärenden

Finns det invändningar mot att anmälningar inte automatiskt skall läggas upp som tillsynsärenden utan i stället betraktas som information till nämnden och att nämnden självständigt avgör detta

Konsumentverket: Verket arbetar det sättet med "snabbhandläggning" anmälningar. Det har gjort att verket kan

av koncentrera tillsynen till viktiga områden. Arbetssättet frigör resurser till en aktiv egentillsyn.

FMF: Det har varit irriterande för mäklama att de får ett brev från nämnden anmälan har inkommit och att det sedan tar så

när en lång tid innan nämnden fattar något beslut. Det vore bättre att utreda anmälningen först och sedan eventuellt vidare med de andra utredningar mäklaren nämnden gör. Vad gäller

om som

anmälningar så kan de betraktas som en rättssäkerhetsanonyma risk därför eller mindre rutinmässigt borde kunna

som man mer bortse i från. Dock utgör ett sådant synsätt en fara i dessa sammanhang då det i alla fall är mäklama själva som har bäst koll på vad händer i branschen det skall mycket till innan man

som men vill anmäla kollega öppet. Om möjligheten till anonyma anmäl-

en ningar inte finns kommer nämnden att miste mycket infor-

om mation. Det är även svårt att få kunder att anmäla en mäklare om han måste skylta med namnet.

Överklaganden till länsrätten

Nästan alla beslut innebär varning eller avregistrering över-

som klagas till länsrätten. Hur länsrätten på de underlag som

ser nämnden har, är utredningarna tillfredsställande, är det "rätt" fall

prövas, borde FMN ha hanterat ärendet annorlunda som

Länsrätten t Stockholm LR: Dessa mål anses som svåra då det rör sig svåra bevisfrågor och det enligt ett

om regeringsrättsavgörande måste "otvetydigt framgå...". Det är först i domstolen nämnden och mäklaren får partsställning och

som en ombud kopplas in varför processföringen förbättras där. Länsrätten kan inte på rak på hur vanligt det är att FMNs beslut

ann svara

96 Bilaga 2

ändras domstolen. Ungefär 50 procent av de ärenden som

av inkommer till LR är överklagade anmälaren. Han har dock

av ingen partsställning och kan inte överklaga varför dessa ärenden avskrivs.

FMF: Det är inte ovanligt att nämndens beslut ändras i domstolen. I princip alla domar går FMN emot överklagas till

som Kammarrätten. En brist i nämndens hantering och som leder till överklaganden inte har någon muntlig förhandling i

är att man nämnden. Särskilt gäller det i fall med svåra bevisfrågor. Det framgår inte heller alltid klart vad det är nämnden är ute efter. FMN har ofta att pröva svåra bevisfrågor. Man skulle en annan uppfattning kunde höra mäklaren muntligt. Det

om man förekommer också att mäklarens kunder använder FMN för att "utpressa" mäklaren. Man hotar med en anmälan till nämnden om mäklaren inte gör vill. Problemet ligger till grund

som man som för ett sådant beteende är ofta att kunden känner sig "lurad" på

Det skulle bra det klarlades vad nämnden kan pengar. vara om pröva. Den möjligheten för konsumenterna att vända sig till

nya ARN har bara gjort det krångligare. Det finns flera möjligheter att

prövning branschnämnd.

en hos en

Mäklarsamfundet: Ett problemen är att mäklaren inte har

av någon motpart i nämnden. Problemställningen klarnar i länsrätten och det blir då lättare att föra fram bevis till sitt försvar. Det framgår inte alltid klart vad är problemet när ärendet

som behandlas i nämnden. Detta är förklaringama till varför så

en av många beslut överklagas till länsrätten. Det är svår sits för

en mäklaren konsumenten kan vända sig till ARN. Även

att om mäklaren skulle vilja med på kravet kan han inte göra det om försäkringsbolaget säger nej, eftersom mäklaren inte disponerar över försäkringen. Mäklaren blir då "hängd" genom ARN.

Svensk Fastighetsförmedling: Det är för stor spännvidd och för lätt att få varning. Det finns risk att det går en inflation i

en varningar och att de får någon avskräckande verkan. Detta har att göra med hur väljer ärenden. Nämnden har en tendens att

man arbeta med de lättare ärendena och med frågor av formell karaktär medan de svårutredda får vara.

mer

Bilaga 2 97

Villaägarnas Riksförbund: Det är alltför långa handläggningstider såväl hos Fastighetsmäklamämnden som hos LR, KamR och RegR. Detta är något man borde titta på.

Konsumentproblem

Utredningen har att titta på de områden där de ekonomiska riskerna är som störst för konsumenterna Vad ser deltagarna som stora problem ur ett konsumentperspektiv

FMF: Mellanmansbegreppet i 14 § fastighetsmäklarlagen, ställer till problem. Det är svårt att vara opartisk i ett förhållande där man skall sälja något. Detta skapar en misstänksamhet mot mäklaren.

Mäklarsamfundet: Opartiskheten är en gammal fråga som diskuterades redan i 1982 års utredning där man valde att följa den gamla rättstraditionen. Samfundet ser det inte som någon förbättring för konsumenterna om mäklaren blir partisk, däremot krävs stora informationsinsatser om de speciella förhållandena vid ett fastighetsköp eller en försäljning. Mäklarsamfundet ser inget behov av att ändra 14

Konsumentverket: Ett problem är hur klausulema utformas i köpekontraktet. Exempelvis så är det svårt för kunden att hinna besiktiga huset innan kontraktet skrivs och därför skrivs en hävningsklausul ofta in som säger att köparen har rätt att frånträda om besiktningsmannen hittar fel...o.s.v. Vad gäller då om man hittar saker som utgör stora risker, exempelvis risk för fuktskador Villkoren är oklart utformad och det leder till att tvister uppstår.

Mäklarsamfundet: Det är svårt att skriva villkor som tillmötesgår bägge parter. Tanken är att besiktning skall ske innan köpet. Nu finns överlåtelseförsäkring. I Danmark har man en lag som tvingar till en besiktning innan en försäljning får ske.

Svensk Fastighetsförmedling: Vi vill att husen skall vara besiktgade innan de säljs.

98 Bilaga 2

FMF: I Danmark har gått i från regeln om opartisk mellan-

man man. En idé vore att köparen och säljaren delade på kostnaden för besiktningen. Försäkringen skjuter bara över ansvaret från köparen till säljaren.

Villaägarnas Riksförbund: Det är alltid farligt med villkor i kontrakt. Mäklaren borde verka för att få tillstånd en besiktning innan köpekontraktet skrivs.

Hur kan individtillsynen göras effektivare

Hur kan FMN kännedom att det kan finnas anledning att

om granska mäklare Kan rapporteringsskyldighet för försäk-

en en ringsbolag att ansvarsförsäkringen har aktualiserats bra

om vara en idé Eller för kronofogdemyndigheten när en mäklare har restförda skulder över 100.000 kronor Kan konsumentvägledama med sin lokalkännedom utnyttjas bättre Finns det utrymme för ett samarbete mellan nämnden och Ekobrottsmyndigheten respektive Skattemyndigheten

FMF: Det är farligt att ålägga försäkringsbolagen någon informationsplikt. Risken är då stor att mäklama inte kommer att vilja utnyttja sina försäkringar. Konsumenterna då blir lidande och får svårare att få ersättning.

Mäklarsamfundet: Instämmer i FMFs åsikt Svensk Fasrighetsförnzedling: Instämmer också i FMFs uppfatt-

ning, dock borde domstolarna kunna åläggas skyldighet att rapportera sina domar, exempelvis om en mäklare blivit dömd för

om förskingring.

Mäklarsamfundet: Instämmer även i detta, dock med betoningen på att det endast skall gälla brottmål och inte civilmål.

FMN: Nämnden får, till skillnad mot tidigare, i dag endast domar rör ekonomisk brottslighet, inte annan brottslighet

som såsom misshandel. Man försöker få en skyldighet för domstolarna att rapportera även sådana domar.

FMF: Det torde väl ändå röra sig om så få domar om exempelvis misshandel mäklare är inblandade i så det vore

som försumbart och inget att ödsla energi på.

Bilaga 2 99

Konsumentverket: Det borde bra att använda konsumentvägledama i större utsträckning. De har god lokalkännedom och blir kontaktade i fastighetsförrnedlingsärenden. Använd dem även för att sprida information god fastighetsmäklarsed och even-

om tuella allmänna råd.

Riksskatteverket: För att enkelt kunna automatisk inforrnation RSVs register krävs ett speciellt register för fastighets-

ur mäklare. Detta låter sig inte göras. Dock kan man hämta

nog mycket information RSVs register när man arbetar med en-

ur skilda ärenden.

FMF: Att vara skuldsatt innebär inte att mäklaren är olämplig. FMN är för ensidigt inriktad på konsumenterna. Det är ett problem att FMN inte kan ingripa mot icke registrerade mäklare.

Ekobrottsmyndigheten: Från och med den l juli 1999 blir fastighetsmäklarna skyldiga på frågor från finanspolisen

att svara vid undersökningar ang. penningtvätt. De behöver dock upplysa polisen sådant de upptäcker. Detta rör inte mäklarens egna af-

om farer.

Generella åtgärder för att göra tillsynen mer effektiv.

Finns det något behov råd, anvisningar eller liknande från Fas-

av tighetsmäklarnämnden och skall dessa vara bindande eller av mer rådgivande art Behövs det ändring fastighetsmäklarlagen

en av

tänka sig striktare "administrativa rutiner" för mäklama Kan man I Norge har exempelvis ett standarduppdragsavtal som alla

man mäklare måste fylla

Mäklarsamfundet: Det är viktigt att god mäklarsed inte uppfattas kontroversiellt utan något som alla kan sluta upp

som bakom. Att diskussioner förs mellan myndigheten och mäklarna så att "överraskningar" för mäklaren undviks. En större förståelse för myndigheten skulle uppnås på det sättet. Ytterst få mäklare skulle

emot FMNs föreskrifter och chansa på att få rätt i högre instans. En fråga borde redas ut i preventivt syfte är hur nära allierad

som

mäklare får med bank eller ett försäkringsbolag. en vara en

100 Bilaga 2

FMF: Föreskrifter, råd och anvisningar samt lagändring behövs. Mäklaren vill följa reglerna. Att få varning eller bli av-

en registrerad är närmast ett yrkesförbud och naturligtvis vill ingen mäklare råka ut för det. Men då krävs det att det på förhand är känt vilka regler gäller. En närmare dialog mellan myndigheten

som och mäklama skulle hjälpa till. En bättre kompetens hos kansliet efterlyses. Det går att skillnad de ärenden som föredragits av

se

hovrättsjurist och de andra. en

Villaägamas Riksförbud: Villaägama, är konsumenter,

som skall finnas representerade i FMN. Villaägamas Riskförbud är representerad i ARN.

Mäklarsamfundet: Instämmer i Villaägamas synpunkt. Nämnden är i dag alltför myndighetsbefolkad. Att få in konsument- och branschföreträdare i större utsträckning skulle vitalisera verksamheten.

Finansiering av myndigheten

Finns det synpunkter på direktfinansiering av nämnden via av-

en gifter i stället för i dag låta avgifterna direkt till stats-

att som kassan och att nämnden får anslag.

FMF: Ser inget hinder för det förutsatt att avgiftemas storlek blir de De registrerade mäklama vill inte med och

samma. vara finansiera tillsynen de oregistrerade mäklama, de som sysslar

av uteslutande med kommersiella fastigheter eller de som finns t.ex. på Internet. Risken vid höjda avgifter är att det blir registrerade mäklare skall bära kostnaden.

kvar som

Mäklarsamfundet: Det kommer säkert att krävas mer aktivitet

de oregistrerade mäklama. Där finns stor fara för konsumot en

Detta är dock något måste finansieras via det menterna. som allmänna och inte med avgifter. Mäklarna skall inte betala för städverksamhet.

Bilaga 2 101

Myndighetens organisation

Finns det åsikter eller erfarenheter att ha en mindre fast per-

om av sonalstyrka på nämnden kompletteras med konsulter eller

som ptojektanställningar vid behov Finns det någon myndighet som FMN skulle kunna samordnas med

FMF: Det finns fara i att låta konsultföretag 0.dy1. "sälja in"

en sina tjänster. De vill då visa ett så bra resultat, kvantitativt,

upp som möjligt..

Konsumentverket: Verket har arbetat med konsulter men har börjat i från det och istället börjat arbeta i längre projekt. Då

att finns möjlighet att använda i projekt när det

samma personer nya aktuella tar slut. Konsulter kostar mycket pengar och man tappar styrfart när nya personer skall sättas in.

Mäklarsamfundet: Det är viktigt tillsynsmyndighet har

att en hög kompetens bland sina anställda. Man behöver också kontinuitet för att kunna bygga förtroenden. Det är svårt att se hur

så liten myndighet skulle kunna tjäna något på ett sådant en arbetssätt, det måste ändå alltid finnas kärna kvar som

en figurerar utåt i olika sammanhang. Att flytta från Kammarkollegiet till lokaler ändå ett steg i rätt riktning.

egna vore

Maria Renmyr konstaterade avslutningsvis att utredningen har fått många idéer och har kunnat känna hur utredningens idéer

av har mottagits. En del blev "dödade på plats" och andra överlevde

KUNGL. mm. 1999 -04-0 9

srocz-HQLM

Statens 1999

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Nyafönnansrâttsregler+Bilagor.Ju. 32.Utvecklingssamarbeterättsomrádet.Ju. . Steriliseringsfrâgani Sverige935-1975. 33,Bo Betalarätt.Särskildaboendeformerfor . tryggt-

Ekonomiskersättning äldresamtavgifterför äldre-ochhandikappomsorg

Yrkesfisketskonkurrenssituation.Jo. . Godsedi forskningen.U. 3-1.Svensktmedborgarskap.Ku.

Effektivavanne-ochmiljölösningar.N. 35.Fastighetsmäklamämndeneffektivaretillsyn.Fi.

- EffektivareTotalförsvarsstödiÖstersjöområdet.Fo. . .Märk väl Fi.

lnvandrarskapochmedborgarskap. . Demokratiutredningensskriftserie.Ju.

Attslakta fârett i Gudsnamn.Omreligionsfrihet

ochdemokrati.Demokratiutredningensskriftserie.

Ju.

Rasism,nynazismochfrämlingskap. , Demokratiutredningensskriftserie.Ju.

Bördemokratinavnationaliseras . Demokratiutredningensskriftserie,Ju.

Elektroniskdemokrati.Demokratiutredningens . skriftserie.Ju.

Etikochdemokratiskstatskonst. . Demokratiutredningensskriftserie.Ju.

l4. Denframtidakommersiellalokalradion,Ku.

l5. Nyttsystemförprövning hyres-ocharrendemál.av

Ju.

I6.Ökadrättssäkerhetiasylärenden.UD.

l7.GarantipcnsionochBosättningstilläggfor personer

föddaår l937ellertidigare.

l8.Frågortill detindustriellasamhälletKu.

l9.Artikel i7 EGzsvarumärkesdirektiv.

Ändringari varumärkeslagen.Ju.

2 Sverigeochjudamastillgångar.UD. . h Lindqvistsnia niovägarattutvecklabemötandet . avpersonermedfunktionshinder.S.

Denskyddadeprovinsen.Enessäomdemokratins . värdeochvärdighet.Demokratiutredningens

skriftserie.Ju.

Utveckling mänskligaav resurseri arbetslivet. , Förslag inriktningtill avnyamål inom3 EGzs

strukturfonder.N.

EG:sstrukturstödiNy organisation degeogra-för . fisktavgränsadestrukturfondsprogrammen.N.

Samema- ettursprungsfolki Sverige. . Införsel beskattadeav varor.Fi. - . Delta Utredningenomdeltidsarbete,tillfälliga .. . jobbocharbetslöshetsersättningen.N.

2 Kontantmetodförsmåföretagare.Fi. . Internationellkonflikthantering förbereda- att sig .. . tillsammans.Fö.

YttrandefrihetenochkonkurrensenFörslagtill . mediekoncentrationslag. Ku.m.m.

Tillsynöveradvokaterm.m.Ju. .

Statens 19.99

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Utbildningsdepartementet Nyaformánsrättsregler+Bilagor.I Godsedi forskningen.4 lnvandrarskapochmedborgarskap.Demokratiutredningensskriftserie.8 Jordbru Attslaktaettfåri Gudsnamn,Omreligionsfrihetoch

Yrkesftsketskonkurrenssituation.3 demokrati,Demokratiutredningensskriftserie.9

Samemaetturspmngsfolki Sverige.25 Rasismnynazismochfrämlingskap. - Demokratiutredningensskriftserie.10 Kulturdepartementet Bördemokratinavnationaliseras

Denframtidakommersiellalokalradion.14 Demokratiutredningensskiñserie.l 1 Elektronisk Frågortill detindustriellasamhället.18

demokrati.Demokratiutredningens

YttrandefrihetenochkonkurrensenFörslagtill skriftserie.12 - Etikochdemokratiskstatskonst. mediekoncentrationslag 30m.m.

Svensktmedborgarskap34 Demokratiutredningensskriftserie,13 Nyttsysternförprövning hyres-ocharrendemål.av l5 Näringsdepartementet Artikel i7 EG:svarumarkesdirektiv. Ändringarivarumarkeslagen.19 Effektivavärrne-ochmiljölösningar.5 Denskyddadeprovinsen.En demokratins Utveckling mänskligaav resurseri arbetslivet.Förslag

essäom värdeochvärdighet,Demokratiutredningensskriftserie till inriktningavnyamål inom3 EG:sstrukturfonder. 23 23 Tillsynöveradvokater 3 l EG:sstrukturstödiNy organisationfördegeografiskt

m.m. Utvecklingssamarbeterâttsområdet.32 avgränsadestrukturfondsprogrammen.24

Delta Utredningen deltidsarbete,om tillfälligajobb

- Utrikesdepartementet ocharbetslöshetsersättningen.27 Ökadrättssäkerheti asylarenden.16 Sverigeochjudamastillgångar.20

Försvarsdepartementet EffektivareTotalförsvarsstödiÖstersjöomrádet.6 Internationellkonflikthantering for beredaatt sig

tillsammans.29

Socialdepartementet Steriliseringsfrågani Sverige1935-1975.Ekonomisk ersättning.2 GarantipensionochBosättningstilläggförpersoner föddaår 1937ellertidigare.17 Lindqvistsnia niovägarattutvecklabemötandetav

personermedfunktionshinder.21 Botryggt Betalarätt.Särskildaboendefomterföräldre

samtavgifterföräldre-ochhandikappomsorg.33

Finansdepartementet Märkväl 7 lnforsel beskattadeav varor.26 Kontantmetodförsmåföretagare.28 Fastighetsmäklamämndeneffektivaretillsyn.35

-

fakta info direkt

Tel 08-587 671 oo. Fax 08-587 671 71. Box 6430. I 1382 Stockholm. order@fnktainfo.sc wwwfaktainfose

ISBN91-7610-949-6 ISSN 0375-250X