Tomträttsavgäld

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

TQMT-

RATTS-

AVGALD

Betänkande av 1988 års

tomträttsutredning

SBM

1990:23

T5

Statens offentlniga utredningar

Q

ww 1990:23

@

Bostadsdepartementet

i

Tomträtts

av gäld

Betänkande av L988 års tomträttsutredning

Stockholm 1990

Allmänna Förlaget har utgivit en bibliografi över SOU och Ds som omfattar åren 1981 1987. Den kan köpasfrån förlagets Kundtjänst, 106 47 STOCKHOLM. - Best. nr 38-12078-X.

Beställare som är berättigadetill rernissexemplareller friexemplar kan beställa sådana under adress: Regeringskansliets förvaltningskontor SOU-fönâdet 103 33 STOCKHOLM Tel: 08763 23 20 Telefontid 81° 12°° - 08763 1005 12°° l6°° endast beställareinom regeringskansliet -

REGERINGSKANSLIETS ISBN 91-38-10534-9 OFFSETCENTRAL ISSN O375-250X Stockholm 1990

SOU 1990: 23

Till statsrådet och chefen för

bostadsdepartementet

Den 18 februari 1988 bemyndigade regeringen chefen för bostadsdepartementet att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att undersöka möjligheterna att förenkla avgäldssystemet för tomträtter samt att lämna förslag till hur ett sådant systern bör vara utformat. Med stöd av detta bemyndigande förordnade departementschefen samma dag justitierådet Johan Lind att vara särskild utredare. Utredningen antog namnet 1988 års tomträttsutredning. Som experter förordnades fr. o. m. den 22 mars 1988 numera kommunjuristen Viking Sprang, stadsjuristen Inger Ridderstrand- Linderoth, direktören Lars Harrmqvist, utredningschefen Tomas Lindencrona, dåvarande förbundsordföranden Ingvar Fridell och hovrättsassessom Sverker Tell samt fr. o. m. den 25 april 1988 direktören Mats Rönnberg. Sedan Sverker Tell och Ingvar Fridell entledigats som experter förordnades hovrättsassessom Henrik Lagergren som expert fr. o. m. den l oktober 1989 och förbundsdirektör Nils Schirren fr. o. m. den 1 november 1989. Under utredningsarbetet har dessutom information och värdefulla synpunkter erhållits av fastighetsrådet Bertil Hall. Utredningens sekreterare har varit numera departementssekretera- Per-Åke Eriksson förordnades fr. den 1 1988. ren som o. m. mars Vi får härmed överlämna vårt betänkande Tomträttsavgäld. Särskilda yttranden har avgetts av Lars Harnnqvist, Inger Ridderstrand- Linderoth, Nils Schirren och Viking Sprang. Uppdraget har därmed slutförts.

Stockholm i mars 1990

Johan Lind

Per-Åke Eriksson

SOU 1990: 23

Sammanfattning

Bedömning av nuvarande ordning Med nuvarande ordning råder avtalsfrihet när tomträttsavgälden bestäms i samband med tomträttsupplåtelsen. Avgälden skall dock utgå med oförändrat belopp under vissa avgäldsperioder som skall uppgå till minst tio år. Om parterna inte kommer överens om avgälden för kommande avgäldsperiod skall rätten på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen bestämma avgälden. Avgäldens storlek skall bestämmas så att den motsvarar skälig ränta på markvärdet. Vid bedömande av markvärdet skall hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas ifråga om fastighetens användning och betydelse. Bestämmelserna utformades för att man genom domstolsprövning av omständigheterna i varje särskilt fall skulle kunna bestämma markvärdet med sådan precision att förekomsten av skilda föreskrifter för i övrigt jämförbara tomträtter kunde återspegla sig i skilda avgälder. Domstolamas bedömning av markvärdet har i hög grad varit beroende av förhållandena i det enskilda fallet varför några närmare riktlinjer för markvärdering inte har kommit fram i rättspraxis. Det kan konstateras att det sällan föreligger sådant underlag att det med tilllämpliga värderingsmetoder är möjligt att bestämma markvärdet med den exakthet som förutsattes då nuvarande bestämmelser utformades. Avgäldsräntans storlek bestäms numera vanligen med utgångspunkt från bedömning av realräntan, dvs. den ränta som återstår sedan den nominella räntan rensats från inflationens effekter. Denna räntesats räknas upp med hänsyn till den markvärdestegring som kan förväntas under kommande avgäldsperiod, eftersom bestämmelserna om att avgälden skall hållas oförändrad under avgäldsperioden annars skulle innebära att avkastningen successivt sjunker. Det kan konstateras att de faktorer som påverkar avgäldsräntans storlek är behäftade med sådan osäkerhet att inte heller avgäldsräntan kan bestämmas med den precision ursprungligen avsågs. i som

10 Sammanfattning SOU 1990: 23

Den nuvarande ordningen har kommit att innebära kraftiga och språngvisa avgäldsökningar med åtföljande olägenheter för tomträttshavare. Det förhållandet att bestämmelserna är så allmänt hållna och att domstolarnas beslut är svåra att förutse har lett till ett stort antal långdragna domstolsprocesser med omfattande utredningar och till stora kostnader, både för parterna och för samhället. Dessa problem är i huvudsak en följd av principerna för nuvarande ordning, dvs. långa avgäldsperioder med oförändrad avgäld och därefter avgäldsprövning omständigheterna i varje särskilt fall. reglering genom av Tomträttsinstitutets grundläggande målsättning är att det allmänna i rimlig omfattning skall kunna tillgodogöra sig markvärdestegringen. En förutsättning för att detta skall kunna uppnås på ett enklare sätt än med nuvarande ordning är att schablonbestärnmelser till viss del införs.

Årliga avgâldsândringar

Mot bakgrund av förekommande problem och olägenheter med långa avgäldsperioder föreslås att avgälden i fortsättningen skall kunna ändras årligen. Nuvarande bestämmelser om långa avgäldsperioder infördes huvudsaldigen för att praktiska skäl ansågs tala för att omregleringar av avgälden med domstolsprövning i varje särskilt fall inte skulle få äga rum med alltför täta mellanrum. Med en ordning där avgälden vid omreglering skall kunna bestämmas på ett enklare sätt faller det huvudsakliga motivet för att ha långa avgäldsperioder. Kreditgivares och tomträttshavares grundläggande skyddsintressen tillgodoses om högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring inte tillåts öka snabbare än markvärdestegringen. Kreditgivares och tomträttshavares behov av ekonomisk trygghet bör därför kunna tillgodoses i ett avgäldssystem med kortare avgäldsperioder, där avgäldsförändringar ett bättre sätt än med nuvarande ordning kan förutses.

Utökad avtalsfrihet För att avgälden inte skall kunna öka snabbare än markvärdet är parterna med nuvarande ordning förhindrade att vid upplåtelsen

SOU 1990: 23 Sammanfattning 11

träffa bindande avgälden skall ändras under upplåtelavtal om hur setiden. Såväl parternas domstolarnas tillämpning av nuvarande som bestämmelser har dock inneburit att avgälden endast i grova drag följt markvärdestegringcn. En utökad avtalsfrihet om hur avgälden skall ändras under upplåtelsetiden skulle ha flera fördelar, bl. a. bör avgäldsutvecklingen bli förutsägbar och antalet domstolsprocesser kunna minskas. En utmer ökad avtalsfrihet bör dock bara gälla tomträtter som upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse.

Ett förenklat avgäldssystem Högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar bör bestämmas som en avgäldsränta av ett avgäldsunderlag. För att en fastighetsägare skall kunna tillgodogöra sig markvärdestegringen utan att tomträttshavares och kreditgivares berättigade intressen åsidosätts bör avgälden få öka i takt med markvärdestegringen men inte snabbare. För detta ändamål bör bestämmelserna innehålla en restriktion så sätt att avgäldsräntans storlek anges i lag. Avgäldsräntans storlek bör bestämmas så att fastighetsägaren vid normal markvärdestegring erhåller en skälig avkastning av tomträttsupplåtelsen motsvarar avkastningen vid en jämförbar kapisom talplacering. Eftersom mark får betraktas som ett realt kapital, vars värde inte urholkas inflationen, bör man med normal markvärdeav stegring markvärdestegring i takt med inflationen. Avgäldsavse en räntan kan därmed bestämmas med utgångspunkt från den långsiktiga realräntan, dvs. den nominella räntan rensad från den faktiska inflationens effekter, den allmänna kapitahnarknaden. Denna realränta har bedömts uppgå till ungefär 3 procent. Högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar kommer med denna ordning att följa markens värdestegring. Avkastningen av tomträttsupplåtelsen kommer därmed att ligga 3 procent över den nominella markvärdestegringen. Den principiella utformningen av det förenklade avgäldssystem som skall komma till utryck i lag kan därmed beskrivas på följande sätt. För den första avgäldsperioden gäller den avgäld som partema har avtalat det första avgäldsbeloppet. Vid avgäldsändring bestäms om

12 Sammanfattning SOU 1990: 23

högsta tillåtna avgäld att i lag angiven avgäldsränta multigenom en pliceras med ett avgäldsunderlag, som speglar markvärdet. En sådan ordning innebär att höjning av det första avgäldsbeloppet kan ske först när den enligt lag beräknade avgälden blir högre än det första avgäldsbeloppet. Tidpunkten för den första avgäldsändringen blir beroende markvärdestegringen och av vilken avgäld som avtalats för av första året.

Avgäldsunderlaget

Avgäldsunderlaget skall i princip motsvara marknadsvärdet av markvärdesdelen bebyggd fastighet. Med tillgängliga metoder av en inom fastighetsvärderingens område är det dock inte möjligt att göra entydig uppdelning värdet av en fastighet i en markvärdesdel en av och en byggnadsdel. Avgäldsunderlaget bör i stället baseras på det värde marken skulle haft den varit obebyggd. För att kunna undvika tvister om vem om bekostat olika åtgärder på marken bör utgångspunkten därvid som att marken är iordningställd för byggande. Värdet av andra åtvara gärder på marken skall inte ingå i avgäldsunderlaget.

Högsta tillåtna avgäld för småhusfastigheter

För småhusfastigheter utgör marktaxeringsvärdena ett tillfredsställande mått på markvärdet och bör därför kunna utgöra avgäldsunderlag för tomträtter upplåtits för småhusbebyggelse. Det sätt på som vilket marktaxeringsvärdena bestäms gör att man med en sådan ordning inte behöver befara ett ökat antal överklaganden av marktaxeringsvärdena. Marktaxeringsvärdena fastställs enligt nuvarande bestämmelser van sjätte år. Mellan fastighetstaxeringama bör marktaxeringsvärdet årligen få räknas med förändringen av statistiska centralbyråns om SCB fastighetsprisindex för småhusfastigheter. För vår räkning har SCB utvecklat detta index så att uppgifter om den länsvisa värdeutvecklingen erhålls. Avgäldsunderlaget för ett visst år bestäms därmed att senast angivna marktaxeringsvärde räknas om med den genom länsvisa förändringen av detta fastighetsprisindex.

SOU 1990: 23 Sammanfattning 13

Avgäldsräntan skall som tidigare nämnts bestämmas med utgångspunkt från en realränta om ungefär 3 procent. Hänsyn bör dessutom tas dels till att marktaxeringsvärdet skall motsvara 75 procent av marknadsvärdet, dels till att marktaxeringsvärdet inkluderar värdet av trädgårdsanläggningar och i viss mån kan ha påverkats av förekomsten av statliga bostadssubventioner. Den avgäldsränta som skall anges i lag bör därmed uppgå till 3,5 procent för tomträtter som upplåtits för småhusbebyggelse. För småhusfastigheter utgörs därmed högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar av 3,5 procent av senast angivna marktaxeringsvärde omräknat med förändringen av SCB:s länsvisa fastighetsprisindex.

Högsta tillåtna avgäld för andra tomträttsupplåtelser Förekommande brister i ortsprisunderlaget gör att man inte alltid kan räkna med att marktaxeringsvärdena för andra fastigheter än småhusfastigheter speglar marknadsvärdena. En ordning där avgäldsunderlaget utgörs av marktaxeringsvärdet skulle därför sannolikt innebära ett ökning av antalet överklaganden över marktaxeringsvärdena. Tvister om markvärdena skulle därmed överflyttas från fastighetsdomstolama till förvaltningsdomstolama utan att någon förenkling av avgäldsbestämningen vid avgäldsändringar åstadkoms. Avgäldsunderlaget för tomträtter som upplåtits för annat ändamål än för småhusbebyggelse bör därför få bestämmas genom en fri värdering av marken. Med ett på detta sätt bestämt avgäldsunderlag bör den avgäldsränta som skall anges i lag uppgå till 3 procent. Praktiska skäl talar för att värdering av marken görs vart femte år. Mellan markvärderingama bör indexornräkningar tillåtas. Något index som på ett tillfredsställande sätt kan anses spegla markvärdestegringen för dessa fastigheter finns emellertid inte. Mot bakgrund av att mark är ett realt kapital, vars värde inte urholkas av inflationen bör dock en indexomräkning i stället kunna göras med konsumentprisindex. Har parterna inte avtalat om hur avgälden skall ändras under upplåtelsetiden skall högsta tillåtna avgäld för det första året av den angivna femårsperioden utgöra 3 procent av markens marknadsvärde.

14 Sammanfattning SOU 1990: 23

Denna avgäld får varje år mellan markvärderingama räknas upp med förändringen av konsumentprisindex.

F örfaranderegler En förutsättning för ändring avgäld för kommande avgäldsperiod av bör att den önskar avgäldsändring senast en månad före vara som ingången avgäldsperioden skriftligen meddelat motparten om det av avgäldsbelopp begärs. Vid tvist avgäldsbeloppet skall den som som om begärt ändrad avgäld väcka talan vid fastighetsdomstol senast tre månader efter den avgäldsperiodens början. Samma bestämmelser nya bör gälla det är fastighetsägaren eller tomträttshavaren oavsett om som begär avgäldsändring.

Statliga räntebidrag Enligt nuvarande bestämmelser skall statliga räntebidrag utgå till tomträttsavgäld på i princip samma sätt som för räntekostnader i de fall marken upplåtits med äganderätt. Den i lag angivna avgäldsräntan kommer i många fall att understiga den s. k. garanterade ränta då räntebidrag inte skall utgå. För att tomträttshavare i detta hänseende inte skall bli sämre ställda än de disponerar marken med ägansom derätt bör bestämmelserna ändras så att räntebidraget inte beräknas med utgångspunkt från avgäldsräntans storlek utan från den faktiska avgäldens storlek.

Övergångsbestämmelser

En förutsättning för att man skall åstadkomma den eftersträvade förenklingen och kunna undvika domstolsprocesser är att de nya bestämmelserna inte enbart skall gälla för tomträtter som upplåts efter ikraftträdandet utan också för de som upplåtits före ikraftträdandet. Eftersom den förenklade avgäldssystemet utformats så att det generellt sett skall ligga i linje med grunderna för nuvarande ordning bör detta kunna ske utan att lagstiftningen därmed ges tillbakaverkande

SOU 1990: 23 Sammanfattning 15

kraft. De nya bestämmelserna bör dock inte tillämpas förrän den vid ikraftträdandet löpande avgäldsperioden gått till ända. De föreslagna bestämmelserna bör inte överföras på sådana äldre tomträtter för vilka tillämpas den lag som gällde vid utgången av år 1953.

Konsekvenser av förslagen De nya bestämmelserna leder generellt sett inte till annan avgäldsutveckling än med nuvarande ordning. Genom årliga förändringar kan dock avgälden utvecklas ett lugnare sätt, vilket bör vara till fördel för parterna. För småhusfastigheter bör tvister om avgälden helt kunna undvikas i framtiden. Även tvister för andra fastigheter inte helt kan undom vikas innebär dock de nya bestämmelserna att tvistema inskränks till att avse markvärdet och därmed blir enklare att hantera för domstolama. Man bör kunna räkna med att dessa tvister begränsar sig till affärs- och kontorsfastigheter i de största tätortemas centrala delar och därmed endast omfatta en mycket liten andel av antalet tomträttsupplåtelsen Den föreslagna ordningen bör därmed leda till minskade kostnader för såväl tomträttshavare och tomträttsupplåtare som för samhället.

SOU 1990: 23

l

Författningsförslag

1 Förslag till Lag om ändring i jordabalkenl

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att 13 kap. 10, ll, 12, 21, 24 och 25 §§ skall ha följande lydelse, dels att i balken skall införas två nya paragrafer, 13 kap. 10 a och 10 b §§, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4§ I upplåtelsehandlingen skall I upplåtelsehandlingen skall anges ändamålet med upplåtelsen anges ändamålet med upplåtelsen och det belopp varmed avgälden och det belopp varmed avgälden skall utgå till dess annat bestäm- skall utgå till dess annat bestämmes. Handlingen skall dessutom mes det första avgäldsbeloppet. innehålla de närmare föreskrifter Har fastighetsägaren och tomtrörande fastighetens användning rättshavaren avtalat om villkor och bebyggelse samt de bestäm- för ändring av avgälden, skall melser i övrigt som skall gälla i villkoren tas in i upplåtelsefråga om tomträtten. handlingen. Handlingen skall dessutom innehålla de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skall gälla i fråga om tomträtten. Finns vid tiden för upplåtelsen särskilda byggnadsbestämmelser rörande fastigheten i en detaljplan eller eljest, anses de ingå i upplåtelsen, om annat avtalats.

1 Balken omtryckt 1971:1209

18 F örfattningsförslag SOU 1990: 23 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

10§ Avgälden skall utgå med oför- Avgälden skall utgå med oförändrat belopp under vissa tids- ändrat belopp under vissa tidsperioder. Om längre tid över- perioder. Om längre tid överenskommes, utgör varje period enskommes, utgör varje period tio år, den första räknad från ett år, den första räknad från upplåtelsen eller den senare dag upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehand- som angivits i upplåtelsehandlingen. lingen. Det första avgäldsbeloppet får ändras tidigast från och med andra året av upplåtelsetiden enligt 10 a-11 §§.

I0a§

För tomträtt som enligt fastighetstaxeringslagen 1979:1152 taxeras som småhusenhet skall den nya avgälden bestämmas som en ränta avgäldsränta på markvärdet avgäldsunderlaget. Avgäldsunderlaget utgörs av det vid den senaste fastighetstaxeringen bestämda markvärdet omräknat efter förändringen av statistiska centralbyrâns fastighetsprisindex för länet från och med andra året före taxeringsâret till och med andra kalenderåret före den tidsperiod den nya avgälden avser. Avgäldsräntan är tre och en halv procent. Den nya avgälden får inte bestämmas till högre belopp än vad som följer av andra stycket. Fastighetsägaren har dock rätt till en avgäld motsvarande det första avgäldsbeloppet.

SOU 1990: 23 F örfattningsförslag 19

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Har parterna skriftligen avtalat om lägre avgäld än som följer av denna paragraf tillämpas avtalet.

10b§ För annan tomträttsupplâtelse i 10 kan avgälän som avses a den ändras i enlighet med vad som föreskrivs i skriftligt avtal mellan parterna. Finns inte några sådana föreskrifter, bestäms en ny avgäld överstigande det första avgäldsbeloppet som en avgäldsränta på ett avgäldsunderlag. Avgäldsunderlaget utgörs av marknadsvärdet på marken i obebyggt skick vid början av den period som avses i tredje stycket. Avgäldsräntan är tre procent. Det avgäldsbelopp som bestämts enligt andra stycket efter skriftlig överenskommelse eller genom dom tillämpas i fem år. Under den perioden får beloppet dock för vart och ett av de fyra senare åren räknas upp med förändringen av statistiska centralbyråns konsumentprisindex. En femårsperiod avlöses av en ny femårsperiod varvid markvärdering och indexuppräkning sker enligt andra och tredje stycket.

11§ Överenskommelse ändring Om vill till stånd ändom part av avgälden för den kommande ring av avgälden skall han tidsperioden får träjfas senare underrätta motparten skriftligen än ett år före utgången av den med angivande av det nya löpande perioden. avgäldsbeloppet senast en månad

20 F ötfattningsförslag SOU 1990: 23

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Väcker fastighetsägaren eller före den tidsperiod den nya tomträttshavaren under näst sista avgälden Underrättelse till avser. året den löpande perioden ta- tomträttshavaren kan ske genom av lan omprövning avgälden, rekommenderat brev. Underom av på grundval det rättelsen då ha skett när den skall rätten av anses värde marken äger vid tiden för överlämnats för postbefordran omprövningen bestämma avgäl- till tomträttshavaren under adden för den kommande perioden. för den med tomträtt uppressen Vid bedömande markvärdet låtna fastigheten eller annan av skall hänsyn till ändamålet adress som tomträttshavaren antagas med upplåtelsen och de närmare gett. föreskrifter skall tillämpas i Gäller underrättelse till som en fråga fastighetens användning tomträttshavaren avgäld som om och bebyggelse. i 10 § skall det i underavses a Har avgälden för den kom- rättelsen angivna nya avgäldsmande perioden bestämts beloppet tillämpas, om tomträttsenligt första eller andra stycket, havaren inte inom tre månader

skall den utgå med belopp efter underrättelsen skriftligen

samma förut. framställt invändningar mot som beloppet. I annat fall bestäms ny avgäld genom skriftlig överenskommelse eller dom. Är den nya parterna oense om avgälden, skall talan om skyldighet att utge ändrad avgäld väckas senast tre månader efter avgäldsperiodens början. den nya Försummar part vad som ålighonom enligt första stycket ger första meningen eller tredje stycket är rätten till ändring av avgälden för den nya avgäldsperioden försutten.

12§

Utan hinder 10 § får fastig- Utan hinder av 10-10 b §§ får av hetsägaren och tomträttshavaren fastighetsägaren och tomträttsöverenskomma sådan järnk- havaren överenskomma om sådan om ning i avgäldens belopp på- jämkning i avgäldens belopp som som kallas ändrade förhållanden påkallas ändrade förhållanden av av rörande tomträttens utövning. rörande tomträttens utövning.

SOU 1990: 23 F örfattningjörslag 21

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Kommer tomträttens värde att avsevärt minskas till följd av nya eller ändrade byggnadsbestämmelser eller av annan särskild omständighet som icke är att hänföra till tomträttshavaren eller beror av denne, får tomträttshavaren påkalla därav föranledd jämkning i avgäldens belopp.

21§ Har fastighetsägaren och tomt- Har fastighetsägaren och tomträttshavaren sedan tomträtten rättshavaren sedan tomträtten upplåtits slutit avtal om utvidg- upplåtits slutit avtal om utvidgning eller inskränkning av det ning eller inskränkning av det område tomträtten avser eller om område tomträtten avser eller om ändring av ändamålet med tomt- ändring av ändamålet med tomträtten eller av de föreskrifter rätten eller av de föreskrifter som i övrigt gäller angående som i övrigt gäller angående tomträttens utövning eller i fråga tomträttens utövning eller i fråga varom överenskommelse är till- varom överenskommelse är åten enligt 11, 12, 14, 15 eller 17 tillåten enligt 10 a, 10 12, 14, gäller ändringsavtalet mot den 15 eller 17 gäller ändringsavsom har rättighet i tomträtten talet mot den som har rättighet i endast om inskrivning av avtalet tomträtten endast om inskrivning är beviljad eller ansökan därom av avtalet är beviljad eller ansöförklarad vilande i avvaktan på kan därom förklarad vilande i att annat hinder än som avses i 21 avvaktan på att annat hinder än kap. 5 § andra stycket undan- som avses i 21 kap. 5 § andra röjes. Angår avtalet utvidgning stycket undanröjes. Angår avtalet eller inskränkning av det område utvidgning eller inskränkning av tomträtten avser, är avtalet för det område tomträtten avser, är sin giltighet beroende av att fas- avtalet för sin giltighet beroende tighetsbildning kommer till stånd av att fastighetsbildning kommer i enlighet med avtalet. till stånd i enlighet med avtalet. Angående avtal som avses i första stycket gäller i övrigt bestämmelserna i detta kapitel om upplåtelse av tomträtt i tillämpliga delar.

24§ Angående rättegången i mål Angående rättegången i mål i 23 § gäller i tillämp- jämkning avgäld, klander som avses om av liga delar expropriationslagen. av uppsägning eller bestämmande 1972:719. Bestämmelserna om av lösensumma gäller i tillutredningsbeslut äger dock till- lämpliga delar expropriationsla-

22 F örfattningsförslag SOU 1990: 23

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

lärnpning endast i den mån målet gen 1972:719. Bestämmelserna avser bestämmande av löse- om utredningsbeslut äger dock summa. Rör tvisten fråga som tillämpning endast i den mån kan inverka på den rätt som målet avser bestämmande av tillkommer innehavare av pant- lösesumma. Rör tvisten fråga rätt eller rättighet som är in- som kan inverka på den rätt som skriven, är rätten bunden av tillkommer innehavare av pantparts yrkande eller medgivande. rätt eller rättighet som är inskriven, är rätten bunden av parts yrkande eller medgivande. I mål angående bestämmande av lösesumma skall fastighetsägaren vidkännas på ömse sidor uppkomna rättegångskostnader vid fastighetsdomstolen, i den mån annat föranledes av 18 kap. 6 och 8 §§ rättegångsbalken. Har motpart förebringat utredning i strid med utredningsbeslut som fastighetsdomstolen meddelat, ersattes dock kostnaden för sådan utredning endast i den mån utredningen haft betydelse för utgången i målet. Beträffande skyldigheten att svara för kostnad i högre rätt gäller med tillämpning i övrigt av 18 kap. rättegångsbalken, att fastighetsägaren, om annat föranledes av 18 kap. 6 och 8 §§ samma balk, alltid själv skall vidkännas såväl sina egna kostnader som kostnad som åsamkas motpart genom att fastighetsägaren fullföljt talan.

25§

När talan väckes angående När talan väckes angående omprövning eller jämkning av jämkning av avgäld eller om avgäld eller om klander av klander av uppsägning, skall rätuppsägning, skall rätten genast ten genast göra anmälan därom göra anmälan därom till inskriv- till inskrivningsmyndigheten för ningsmyndigheten för anteckning anteckning i tomträttsboken. i tomträttsboken. Detsamma gäl- Detsamma gäller när dom eller ler när dom eller slutligt beslut i slutligt beslut i sådant mål vunnit sådant mål vunnit laga kraft. laga kraft.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991. 2. Den nya lagen gäller ifråga om tomträtt för vilken tillämpas den lag som gällde vid utgången av år 1953. Den nya lagen tillämpas i fråga om tomträtt, som upplåtits före ikraftträdandet och som inte omfattas av punkten först när avgäld

SOU 1990: 23 F örfattningdörslag 23 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

skall bestämmas för tiden efter det att den vid ikraftträdandet löpande avgäldsperioden gått till ända. Detta gäller även om det i upplåtelsehandlingen före ikraftträdandet har intagits bestämmelser om avgäldsperiodens längd eller om ordningen för ändring av avgäld.

24 SOU 1900: 23

2 Förslag till Förordning om ändring i tomträttsbokskungörelsen

1971: 801

Härigenom föreskrivs att 6§ tomträttsbokskungörelsen 1971: 801 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6§1 När upplägg göres för tomträtt, antecknas i tomträttsspalten, upplåtare och upplåtelsedag, 2. dag då inskrivning tomträttsupplåtelsen beviljades eller av söktes, ändamålet med upplåtelsen, 4. det belopp med vilket avgälden skall utgå, 5. de tidsperioder i 4. de tidsperioder som avses i som avses 13 kap. 10 och 14 §§ jordabal- 13 kap. 10 och 14 §§ jordabalken, ken, 6. sådan i upplåtelsehand- 5. sådan i upplåtelsehandlingen lingen angiven inskränkning angiven inskränkning som avses i som i 21 kap. 4 § jordabalken, 21 kap. 4 § jordabalken, avses arealen på den fastighet i 6. arealen på den fastighet i vilken tomträtten har upplåtits. vilken tomträtten har upplåtits.

Denna förordning träder i kraft den l juli 1991.

1 Senaste lydelse 1973: 546.

SOU 1990: 23 25

3 Förslag till Förordning om ändring i gravationsbeviskungörelsen

197 1 : 71O1

Härigenom föreskrivs att 3§ gravationsbeviskungörelsen 1971: 710 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3§2

Gravationsbevis rörande tomträtt skall innehålla uppgift om registerbeteckningen på den fastighet i vilken tomträtten har upplåtits och det registerområde inom vilket fastigheten är belägen, 2. upplåtare och upplåtelsedag, namnet på den för vilken inskrivning av tomträtten senast beviljats och, möjligt, eller organisationsnummer om dennes personsamt dag då inskrivning sökts, 4. för vilken inskrivning av tomträtten sökts och dagen då annan det skedde, när ansökningen förfallit eller avslagits genom beslut som vunnit laga kraft, dag då inskrivning av tomträtten första gången sökts, ändamålet med tomträtten, 7. det belopp med vilket 7. ändringsavtal enligt 13 kap. avgälden utgår, 21 § jordabalken avseende villkor för ändring av avgälden, de för upplåtelsen gällande tidsperioder som avses i 13 kap. 10 och 14 §§ jordbalken, i upplåtelsehandlingen angiven inskränkning i tomträttshavarens rätt att upplåta servitut eller annan särskild rättighet. I övrigt äger bestämmelserna i 2 och 2 a §§ motsvarande tillämpning på tomträtt.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 1991.

1 Kungörelsen omtryckt 1977: 341. 2 Senaste lydelse 1979: 805.

26 SOU 1990: 23

4 Förslag till Förordning ändring i

om

inskrivningsregisterkungörelsen 1974: 1061

Härigenom föreskrivs att 5 § inskrivningsregisterkungörelsen

1974: 1061 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5§1

I avdelningen för uppgifter om tomträttsupplåtelsen införes, upplåtelsedag, datum för ansökan inskrivning av tomträttsupplåtelsen jämte om aktnummer, beslut innefattar bifall till ansökan om inskrivning av tomtsom rättsupplåtelse, dagen för bifall icke är densamma som dagen för om ansökningen, uppgift om ändamålet med upplåtelsen, 5. uppgift om det belopp med vilket avgälden skall utgå, 6. uppgift de tidsperioder 5. uppgift om de tidsperioder om i 13 kap. 10 och avses i 13 kap. 10 och som avses som 14 §§ jordabalken, 14 §§ jordabalken, 7. uppgift sådan i 6.uppgift om sådan i uppom upplåtelsehandlingen angiven in- låtelsehandlingen angiven inskränkning i 21 kap. skränkning som avses i 21 kap. som avses 4 § jordabalken, 4 § jordabalken, 8. uppgift inskrivning uppgift om inskrivning av om av avtal i 13 kap. 21 § avtal som avses i 13 kap. 21§ som avses jordabalken med angivande jordabalken med angivande av av avtalets innebörd, avtalets innebörd, 9. uppgift uppsägning 8. uppgift om uppsägning av om av tomträttsavtalet, tomträttsavtalet, 10. uppgift anmälan 9. uppgift om anmälan som om som i 13 kap. 25 § jordabalken, i 13 kap. 25 § jordabalken, avses avses 11. uppgift nedsättning 10. uppgift om nedsättning av om av lösesumma, lösesumma,

1 Senaste lydelse 1975: 1113.

SOU 1990: 23 F ärfattningjörslag 27

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12. uppgift om förhållanden 11 uppgift om förhållanden . i 19 kap. 14, 17 och som avses i 19 kap. 14, 17 och som avses 18 §§ jordabalken såvitt gäller 18 §§ jordabalken såvitt gäller tomträttsupplåtelse. tomträttsupplåtelse. När inskrivning sökes på grund av tomträttsupplåtelse, skall efter fastighetsregistrets uppgift om fastighetens registerbeteckning införas inskrivningsmyndighetens anmärkning om att tomträtt upplåtits i fastigheten.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 1991.

28 SOU 1990: 23

5 Förslag till Förordning om ändring i kungörelsen 1974: 1062 om uppläggande av inskrivningsregister

Härigenom föreskrivs att 6 § kungörelsen 1974: 1062 om inskrivningsregister skall ha följande lydelse. uppläggande av

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6§1

I avdelningen för uppgifter tomträttsupplåtelse införes, om upplåtelsedag, datum för ansökan inskrivning av tomträttsupplåtelsen jämte om aktnummer, uppgift om ändamålet med upplåtelsen, 4. uppgift om det belopp med vilket avgälden skall utgå, 5. uppgift de tidsperioder 4. uppgift om de tidsperioder om i 13 kap. 10 och avses i 13 kap. 10 och som avses som 14 §§ jordabalken, 14 §§ jordabalken, 6. uppgift sådan i 5. uppgift om sådan i uppom upplåtelsehandlingen angiven in- låtelsehandlingen angiven inskränkning i 21 kap. skränkning som avses i 21 kap. som avses 4 § jordabalken, 4§ jordabalken, uppgift inskrivning uppgift om inskrivning av om av avtal i 13 kap. 21 § avtal avses i 13 kap. 21 § som avses som jordabalken med angivande jordabalken med angivande av av avtalets innebörd, avtalets innebörd, 8. uppgift uppsägning 7 uppgift om uppsägning av om av tomträttsavtalet, tomträttsavtalet, 9. uppgift anmälan 8. uppgift om anmälan som om som i 13 kap. 25 § jordabalken, avses i 13 kap. 25 § jordabalken, avses 10. uppgift nedsättning uppgift om nedsättning av om av lösesumma. lösesumma.

1 Senaste lydelse 1975: 1114.

SOU 1990: 23 F örfattningjärslag 29

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Tomträtt som upplåtits före 1954 och på vilken, enligt vad i övergångsbestämmelsema till lagen 1953:415 angående ändring i lagen

den 14 juni 1907 nr 36 s. 1 om nyttjanderätt till fast egendom är

stadgat, 4 kap. sistnämnda lag skall äga tillämpning i sin äldre lydelse införes enligt första stycket i tillämpliga delar. I registret skall anmärkas att äldre lag är tillämplig tomträtten.

Denna förordning träder i kraft den l juli 1991.

SOU 1990: 23

Inledning

1.1 Översikt över tomträttsinstitutets utveckling

Tomträttsinstitutet infördes genom 4 kap. nyttjanderättslagen 1907: 36 s. l som en till tiden bestämd nyttjanderätt till fast egendom. Upplåtelsetiden skulle uppgå till minst 26 och högst 100 år. I övrigt rådde avtalsfrihet om upplåtelsevillkoren. Vid upplåtelsetidens utgång upphörde tomträtten. Det stod då fastighetsägaren fritt att sälja marken eller använda den för annat ändamål. I syfte att stärka tomträttshavarens rättsliga ställning och därmed tomträttens kreditvärde, reforrnerades tomträttsinstitutet år 1953 prop. 1953: 177, 3LU 26, rskr. 322, SFS 1953: 415. Dessa bestämmelser gäller i huvudsak fortfarande. Tomträtten utformades då som en på obestämd tid upplåten nyttjanderätt till fast egendom för visst ändamål och mot årlig avgäld i pengar. Vid upplåtelse ankommer det på parterna att komma överens om avgälden. Avgälden skall dock utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. I lagen angavs bestämmelser för hur avgälden skall ornregleras vid utgången av dessa avgäldsperioder. Om inte längre tid avtalats skulle enligt dåvarande bestämmelser varje avgäldsperiod uppgå till minst tjugo år. Om tomträtt upplåts för väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse fick kortare avgäldsperioder avtalas, dock minst tio år. Genom 1967 års tomträttslagstiftning ändrades bestämmelserna så att avgäldsperioden skulle uppgå till minst tio år, oavsett upplåtelsens ändamål prop. 1967: 90, 3LU 54, rskr. 362, SFS 1967: 869. Syftet med lagändringen var att skapa bättre förutsättningar för det allmänna att tillgodogöra sig värdestegringen mark. Enligt 1953 års lagstiftning kan enbart fastighetsägaren säga upp tomträtten för upphörande. Detta kan dock endast ske under vissa förutsättningar och vid utgången av vissa tidsperioder. Om inte längre tid överenskommits, skall den första perioden vara minst sextio år och varje påföljande period fyrtio år. Avser tomträttsupplåtelsen väsent-

32 Inledning SOU 1990: 23

ligen annat ändamål än bostadsbebyggelse, kan kortare perioder avtalas, dock minst tjugo år. Sedan tillkomsten jordabalken JB den 1 januari 1972 finns beav stämmelsema om tomträtt i 13 kap. JB. I mitten 1970-talet visade sig avgäldsregleringar i enlighet med av problem. År 1977 tillsattes därför 1953 års lagstiftning innebära stora kommitté, tomträttskommittén, som hade i uppdrag dels att anaen lysera tomträttsinstitutets olika syften och deras inbördes förenlighet, dels lämna förslag till ett nytt avgäldssystem. I sitt betänkande att SOU 1980: 49 Tomträtt föreslog kommittén enhetliga regler för avgäldsbestänming vid nyupplåtelse och vid omreglering. Kommittén föreslog avgälden skulle bestämmas på grundval av ett rörligt avatt gäldsunderlag, svarade markens taxeringsvärde, och en real som mot avgäldsränta. Förslaget medgav också årliga automatiska avgäldsjusteringar. Kommitténs förslag har dock inte lett till någon lagstiftning.

1.2 Tomträttsinstitutets ändamål och förekomst

I tomträttskommitténs betänkande SOU 1980:49 Tomträtt ges en ingående redogörelse för hur tomträttsinstitutets ändamål förändrats sedan det infördes s. 63-91. Där framgår att tomträttsinstitutet infördes främst bostadspolitiska skäl. Tomträttsavgälden ansågs av kunna sättas skäligen låg eftersom samhället kunde tillgodogöra sig markvärdestegringen vid upplåtelsetidens slut. Senare tillades tomträtten också betydelse mark- och planpolitiskt hjälpmedel. som Genom den omfattande lagstiftning och andra reformer som ägt rum på såväl det bostadspolitiska området det mark- och planpolitiska som området, har dock förskjutning tomträttens ursprungliga en av ändamål skett. Tomträttskommittén fann denna lagstiftning att genom och övriga reformer har de möjligheter som tidigare avsetts tillvaratas tomträttsinstitutet i stor utsträckning kommit att genom erbjudas samhället utan koppling till tomträtten. Tomträttskommittén konstaterade att i fråga möjligheten att förbehålla samhället om värdestegringen på marken utgör dock tomträtten ett instrument vid sidan av skattereglema. Av tomträttskommitténs betänkande framgår att tomträttsupplåtelhuvudsakligen sker i fastigheter ägs av kommunerna. Av en ser som

SOU 1990: 23 Inledning 33

kartläggning som tomträttskommittén gjorde framgår att tomträtt förekommer i nämnvärd omfattning i 49 kommuner och i ringa omfattning i ytterligare 45 kommuner. Vid årsskiftet 197778 uppgick antalet tomträtter till ca 91 500, vilket motsvarade ca 5 procent av landets fastighetsbestånd. Av det totala antalet tomträtter avsåg 78 900 småhus, 7 400 flerfamiljshus, 3 000 industritomter, 550 affarsfastigheter och l 200 andra ändamål. Det övervägande antalet tomträtter, 33 789, förekom i Stor-Stockholmsområdet. SOU 1980: 49 s. 43

1.3 Översikt över nuvarande regler rörande tomträtt

Av 13 kap. jordabalken framgår att tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller en kommun eller som eljest är i allmän ägo. För särskilt fall får regeringen medge att tomträtt upplåts i fastighet som tillhör stiftelse. I tomträttsavtalet, som skall vara skriftligt, skall anges ändamålet med upplåtelsen, avgäldsbeloppet och de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse som skall gälla. I tomträtt får bl. a. upplåtas panträtt och annan nyttjanderätt än tomträtt. Någon inskränkning i denna tomträttshavarens rätt får inte ske och inte heller i hans rätt att överlåta tomträtten. Som tidigare nämnts skall tomträttsavgälden utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Dessa avgäldsperioder skall uppgå till minst tio år. Om parterna vid avgäldsperiodens slut inte kommer överens om nya avgäldsvillkor, får talan om omreglering väckas vid domstol. Domstolen skall då fastställa avgälden på grundval av markvärdet vid omregleringstidpunkten. Markvärdet skall bedömas med hänsyn till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas ifråga om fastighetens användning och bebyggelse. Avgälden skall motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Under löpande avgäldsperiod får tomträttshavaren påkalla jämkning av avgälden, om tomträttens värde minskat, ex. till följd av ändrade byggnadsbestämrnelser. Tomträtten kan endast bringas att upphöra genom fastighetsägarens uppsägning vid utgången av vissa upplåtelsetider. Den första upplåtelseperioden skall vara minst sextio år och varje påföljande period fyrtio år. Om upplåtelsen avser väsentligen annat ändamål än bostadsbe-

34 Inledning SOU 1990: 23

byggelse kan kortare perioder avtalas, dock minst tjugo år. Uppsägning tomträtten för upphörande får endast ske om det är av vikt av för fastighetsägaren att fastigheten användes för bebyggelse av annan eller eljest på annat sätt än tidigare. Upphör tomträtten på grund art sådan uppsägning har fastighetsägaren lösenskyldighet för värdet av byggnad och annan egendom som hör till tomträtten. av I 13 kap. också att sådana ändringar av upplåtelsevillkoren anges överenskommits mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren, som gäller mot den har rättighet i tomträtten endast om överenskomsom melsen är inskriven eller ansökan om inskrivning förklarats vilande. Mål angående omprövning eller jämkning av avgäld, klander av uppsägning eller bestämmande av lösensumma upptages av fastighetsdomstol. Även tomträtten till sin natur är lös egendom likställs den i om många sammanhang med fast egendom. Det gäller bl. a. utsökningsbalken och konkurslagen. Även i skattehänseende jämställs tomträtt i huvudsak med fast egendom. Sålunda har tomträttshavaren skyldighet att betala fastighetsskatt även för markdelen av den fastighet som upplåtits med tomträtt. En skillnad föreligger dock enligt lagen 1947: 577 statlig förmögenhetsskatt och lagen 1941: 416 om om arvsskatt och gåvoskatt. Fastighet som innehas med äganderätt upptas

här till hela taxeringsvärdet, medan för fastighet med tomträtt tas

endast byggnadens taxeringsvärde upp. Tomträttsbestämmelsema i kap. jordabalken kompletteras av 21 kap. inskrivning tomträtt, 22 kap. § om inteckning i tomträtt om av och 23 kap. 8 § inskrivning i tomträtt av nyttjanderätt och serviom tut.

1.4 Bakgrund till utredningen

Nuvarande ordning för att bestämma tomträttsavgäld vid omregleringar har kritiserats för svårförståelig och osäker. Någon att vara generell och enkel metod för att fastställa avgäldsunderlag och avgäldsränta har inte framkommit i rättspraxis. Detta har lett till långdragna domstolsprocesser med omfattande utredningar och höga kostnader.

SOU 1990: 23 Inledning 35

Konsekvenserna av de långa processerna blir avgäldshöjningar i efterhand och krav dröjsmålsränta. De långa avgäldsperiodema leder dessutom till kraftiga språngvisa avgäldshöjningar för tomträttshavama. I rättsfallet NJA 1986 s. 272 efterlyste HD en modell för beräkning av avgäldsräntan som är användbar inom stora delar av tomträttsmarknaden och som är lätt att tillämpa. Enligt HD:s uppfattning torde dock ett sådant system endast kunna uppnås genom lagstiftning. Synpunkter på nuvarande ordning har framförts till regeringen från bl. a. Stockholms tingsrätt, Stockholms stad, Stockholms Handelsskammare, Sveriges Villaägareförbund och Vi i Småhus VIS Riksförbund. Samtliga har begärt en översyn av avgäldsreglema i syfte att åstadkomma förenklingar.

1.5 Utredningsuppdraget

Mot den redovisade bakgrunden tillkallades i februari 1988 en särskild utredare för att göra en översyn av nuvarande regler. Utredningsdirektiven fogas som bilaga 1 till betänkandet. I direktiven anges att utgångspunkten för utredningsarbetet bör vara att tomträtten fortfarande skall vara ett institut vid sidan av äganderätten och utgöra ett instrument för att i rimlig omfattning förbehålla värdestegringen marken det allmänna. Detta har uppfattats så att tomträttsinstitutet inte i lagstiftningen skall tilldelas något annat syfte av ex. bostads-, mark- eller planpolitisk karaktär. Utredarens uppgift är att undersöka möjligheterna till förenklingar av avgäldssystemet och lämna förslag till hur ett förenklat system skall utformas. I direktiven anges att vid utfommingen av systemet bör hänsyn tas till kort- och långsiktiga konsekvenser för både tomträttshavare och fastighetsägare. Sålunda bör förslaget utformas med beaktande av bostadssociala hänsyn och så att tomträttens kreditvärde inte äventyras. Samtidigt bör hänsyn tas till de kommunalekonomiska konsekvenserna så att kommunernas intresse av att upplåta mark med tomträtt inte äventyras. Enligt direktiven eftersträvas sådana förenklingar att man i enskilda fall kommer ifrån både svåra avvägningar vid markvärderingar och beräkningstekniska och andra svårigheter med att fastställa avgälds-

36 Inledning SOU 1990: 23

räntan. Förenklingama bör enligt direktiven drivas så långt att antalet domstolsprocesser minskar avsevärt. Enligt direktiven bör lagreglema inte vara mer långtgående än att de i princip tak för högsta avgäld. Inom en sådan ram bör anger ett kommunerna frihet själva utforma sina avgäldssystem. I första ges att hand bör lösning sökas inom för fortsatt avtalsfrihet vid nya en ramen upplåtelser. En lagstiftning i syfte att dämpa avgäldens storlek vid nyupplåtelser eller utjämna skillnader mellan kommunernas skilda sätt bestämma avgälden efterlyses således inte i direktiven. Om en föratt enkling avgäldssystemet förutsätter samma regler vid nyupplåtelse av och omreglering, är dock utredaren oförhindrad att föreslå detta. Vidare är utredaren oförhindrad att föreslå skilda regler för fastigheter med olika ändamål. I direktiven framhålls att väsentlig del problemen med nuvaen av rande regler kan hänföras till de långa avgäldsperiodema. Utredaren bör därför kunna föreslå ändrade regler om avgäldsperiodens längd. Enligt departementschefens mening bör inget hinder föreligga mot att använda index i ett förenklat system. Utredaren är enligt direktiven oförhindrad att ta upp även andra frågor, är förknippade med förenkling av avgäldssystemet, som en analys visar att dessa bestämmelser hindrar en förenkling av om en avgäldssystemet. Det bör redan här framhållas att direktiven har upptomträttshavarens skyldighet betala fastigfattats så att frågan om att hetsskatt endast får nuvarande ordning hindrar en förenktas upp om

ling av avgäldssystemet. Däremot har direktiven inte ansetts lämna

för att i detta sammanhang ta frågan om det allmänt sett utrymme upp är rimligt tomträttshavaren skall betala fastighetsskatt för den att mark som ägs av tomträttsupplåtaren. I utredningsdirektiven framhålls slutligen att speciell uppmärksamhet bör vidare övergångsfrågoma, dvs. hur de befintliga tomträttema skall anpassas till det nya systemet. Betänkandet är disponerat så att i avsnitt 2 görs en bedömning av nuvarande ordning, i avsnitten 3-5 redovisas hur ett förenklat avgäldssystem bör utfonnas och i avsnitten 6 och 7 redovisas hur avgäldsunderlaget avgäldsräntan bör bestämmas i ett sådant avresp. gäldssystem. Avsnitt 8 innehåller förslag till förfaranderegler och avsnitt 9 förslag till förändring andra bestämmelser. Förslag till av hur de föreslagna bestämmelserna skall till de befintliga anpassas

SOU 1990: 23 Inledning 37

tomträttema redovisas avsnitt 10. I avsnitt 11 redovisas konsekvensema av de föreslagna förändringarna och i avsnitt 12 återfinns slutligen en redovisning av andra föreslagna sätt att bestämma avgälden men som av olika skäl inte ansetts böra ligga till grund för lagstiftning. Förutom utredningsdirektiven fogas till betänkandet i bilaga 2 referat av domar i mål om tomträttsavgäldcr, i bilaga 3 en beskrivning av hur marktaxeringsvärden bestäms för småhus-, hyreshus-, kontorsoch industrifastigheter och i bilaga 4 en PM av fastighetsrådet Bertil Hall om möjligheterna att bestämma markvärdet av en obebyggd tomt med utgångspunkt från marknadsvärdet av en nybebyggd fastighet och kostnadema att uppföra byggnaden.

SOU 1990: 23 39

2 Bedömning av nuvarande ordning

En genomgång nuvarande ordning visar att påtalade problem av vid avgäldsreglering huvudsakligen är en följd av huvudprincipi nuvarande bestämmelser, dvs. långa avgäldsperioder med ema oförändrad avgäld och därefter avgäldsreglering genom domstolsprövning i varje särskilt fall. Problemen uppstår bl. a. därför att avgäldshöjningama ofta blir kraftiga och språngvisa. Samtidigt är domstolarnas ställningstaganden svåra att förutse, eftersom det principen om prövning i varje särskilt fall genom knappast går att åstadkomma någon entydig och vägledande praxis vid avgäldsreglering. Den förenkling av avgäldsystemet eftersträvas i utredningsdirektiven torde inte kunna åstadsom kommas utan att de nämnda principerna frångås.

2.1 Principema för avgäldsbestämning

I utredningsdirektiven att nuvarande regler leder till tvister anges med omfattande utredningar, långdragna domstolsprocesser och höga kostnader för såväl de berörda parterna som för samhället. För att kunna komma till rätta med problemen finns det anledning att göra en genomgång av vad i nuvarande avgäldssystem som orsakar problemen. I 13 kap. jordabalken anges i princip inga regler för hur den ursprungliga avgälden skall bestämmas då mark upplåts med tomträtt full avtalsfrihet råder i detta hänseende. Enligt 10 § skall dock utan avgälden utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Om inte längre tid överenskommits, utgör varje period tio år. Enligt ll § första stycket får överenskommelser om ändringar av avgälden för den kommande avgäldsperioden inte träffas senare än ett år före utgången den löpande perioden. Kan parterna inte komma av överens får såväl fastighetsägaren som tomträttshavaren under näst sista året den löpande perioden väcka talan om omprövning av avav

40 Bedömning nuvarande ordning SOU 1990: 23 av

gälden. Vid omprövningen skall rätten på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen bestämma avgälden för den kommande perioden. Vid bedömning av markvärdet skall, enligt andstycket, hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare ra föreskrifter skall tillämpas i fråga om fastighetens användning som och bebyggelse. I tredje stycket anges att om avgälden för den kommande perioden bestämts enligt första eller andra stycket, skall den utgå med samma belopp som förut. Bestämmelserna grundar sig på lagberedningens betänkande SOU 1952: 28 Lagberedningens förslag till ny lagstiftning om tomträtt Lagberedningen ansåg att avgäldsbeloppet vid omreglering m. m. borde fastställas på grundval av markvärdet vid tiden för omprövningen, varvid hänsyn skulle tas till ändamålet med upplåtelsen och föreskrifter i samband med denna. I betänkandet framhöll lagberedningen att endast den värdestegring som tomträttshavaren kunde tillgodogöra sig borde ha betydelse i sammanhanget. En ökad byggrätt, som i och för sig kunde leda till ökat markvärde men som inte tomträttshavaren kunde utnyttja till följd tomträttsavtalets utformning, av skulle enligt lagberedningen således inte leda till avgäldshöjning SOU 1952: 28 62. Lagberedningen ansåg det inte lämpligt att därutöver s. binda uppskattningen av markvärdet vid särskilda regler. Prövningen borde göras individuellt i varje särskilt fall domstolen och lagbeav redningen menade att det fick överlämnas rättspraxis att uppdraga de riktlinjer borde tillämpas vid värderingen SOU 1952: 28 s. som 67 I specialmotiveringen framhölls att ett ensidigt avstående från fastighetsägarens sida från avtalad inskränkning av en tomträttshavarens befogenheter inte fick påtvinga tomträttshavaren en högre avgäld. Ändrade byggnadsbestämmelser som minskade tomträttens värde skulle dock alltid beaktas vid avgäldsregleringen, eftersom tomträttsinnehavaren måste följa dessa bestämmelser SOU 1952:28 s. 84. Lagberedningen framhöll i sitt betänkande att avgälden borde bestämmas så att den motsvarar skälig ränta på det uppskattade markvärdet. De grunder efter vilka fastighetsägare vid tiden för omprövningen beräknade avgälden för tomträttsupplåtelser ansågs därvid nya kunna tjäna som ledning. SOU 1952: 28 s. 83 Bestämmelsemas utformning har lett till att i mål om tomträttsavgälder har avgäldsunderlaget bestämts först, varefter avgäldsräntan

SOU 1990: 23 Bedömning av nuvarande ordning 41

fastställts. I det följande ges en redovisning av nuvarande ordning vid bestämning av avgäldsunderlaget resp. avgäldsräntan.

2.2 Bestämning av avgäldsunderlaget vid ormegleiing

2.2.1 Rättspraxis Förekommande rättspraxis åskådliggörs av de referat av domar i 11 tvistemål om tomträttsavgäld som finns referade i bilaga Lagberedningen diskuterade i sitt betänkande inte närmare vilket markvärde som skall utgöra avgäldsunderlag. I 1975 års rättsfall NJA 1975 s. 385 slog HD fast att markvärdet skall med reser- vation för den osäkerhet som nödvändigtvis vidlåder de beräkningsmetoder som kommit till användning antagas motsvara ett tänkt saluvärde på marken i avröjt skick vid omregleringstidpunkten. Det skall därvid vara fråga om ett efter ortens pris beräknat värde på marken för nybebyggelse med optimalt utnyttjande enligt gällande stadsplan. I flera rättsfall har ortsprisundersökningar åberopats som underlag för markvärderingen. För tomträtter avsedda för småhusbebyggelse har åberopade ortsprisundersökningar vanligen avsett obebyggd tomtmark. Tvist har därvid ofta rått om jämförbarheten mellan ortsprisunderlaget och prövoobjektet, framför allt avseende lägesfaktoms betydelse. Det har också ifrågasatts om inte förutsättningarna för att få statliga lån för småhusbebyggelse påverkat priserna obebyggd tomtmark på ett sådant sätt att de inte kan anses spegla det egentliga marknadsvärdet för det bebyggda prövoobjektet. Av rättsfallsreferaten framgår att för småhusfastigheter har i många rättsfall markens värde kommit att bestämmas med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet. Från marktaxeringsvärdet har vanligen gjorts ett schablonmässigt avdrag om lO procent för de trädgårdsanläggningar som tomträttshavaren bekostat. Vidare har gjorts avdrag för ingående värde av de anslumingsavgifter för vatten och avlopp som tomträttshavaren betalt. I ett rättsfall hade inte kommunen tagit ut särskilda anslutningsavgifter vid tiden för upplåtelsen. Hovrätten ansåg att tomtmarken därmed fick anses vara upplåten med rätt till avloppsanslutning, och att värdetav detta borde

ingå i avgäldsunderlaget se bilaga rättsfallsreferat nr 10. Det kan

42 Bedömning nuvarande ordning SOU 1990: 23 av

i sammanhanget nämnas att anslutningsavgifter för fjärrvärme inte ansetts påverka marktaxeringsvärdet och att avdrag inte gjorts för dessa vid bestämning av avgäldsunderlaget. Då marktaxeringsvärdet skall utgöra 75 procent av markens marknadsvärde har det räknats upp med en faktor 1,33. Detta värde har också räknats om med hänsyn till att taxeringsvärdet bygger på två år gamla prisuppgifter och till att avgäldsunderlaget skall utgöras av markens värde vid omregleringstidpunkten. Sådana omräkningar har vanligen baserats på den allmärma prisutvecklingen eller andra antaganden om markens värdeförändring. Vid långdragna domstolsprohar överinstansema ibland fått vägledning av en senare fastigcesser hetstaxering. Rättsfallsreferaten visar att vid tvister om avgälden för hyreshusoch industrifastigheter har sällan marktaxeringsvärdet haft betydelse vid bestämning avgäldsunderlaget. Svea hovrätt har i en dom slagit av fast att det tomt- och grundberedningsbelopp som enligt bestämmelserna skall ligga till grund för statlig belåning inte kan anses ha någon

direkt koppling till markprisnivån se referat nr 13 i bilaga 2.

För sådana tomträttsupplåtelser har avgäldsunderlaget i stället vanligen bestämts med utgångspunkt från ortsprisundersökningar avseende bebyggda fastigheter. Därvid har tvistema, förutom om lägesfaktoms betydelse, ofta kommit att gälla hur skillnader i byggnademas egenskaper skall värderas för att beräkna markvärdet. Det kan nämatt HD slagit fast att principen om att det är värdet av en obenas byggd tomt i avröjt skick som skall bestämmas, inte innebär att man skall beräkna evakueringskostnader, rivningskostnader o. för den befintliga byggnaden NJA 1975 s. 385. Vid bestämning markvärdet med utgångspunkt från en bebyggd av fastighets totala värde har tvisten i vissa fall kommit att avse vilken förräntning på byggnadskapitalet kan anses skälig sedan man från som fastighetens hyresintäkter dragit dnft- och förvalmingskostnader samt avskrivningar. Rättsfallet NJA 1986 572 visar att även små skills. nader i bedömning skälig avkastning på byggnadskapitalet leder till av stora skillnader i markvärdebedömningen. Av rättsfallsreferaten framgår att domstolarnas bedömningar i hög grad har varit beroende av förhållandena i det enskilda fallet. Bedömningama har fått baseras på vad parterna varit överens om och vad tvisten gällt samt på det underlag som parterna lagt fram som stöd

SOU 1990: 23 Bedömning av nuvarande ordning 43

för sina ståndpunkter. Något ställningstagande till om en viss resp. metod att värdera marken skulle ha fördelar framför en annan finns därmed inte i rättspraxis. Detta har lett till att parterna i enskilda fall kommit att åberopa alternativa värderingsmetoder och olika underlag för dessa. Rättsfallsreferaten visar att man även vid enighet om värderingsmetoden, med olika antaganden kan komma fram till vitt skilda ståndpunkter om markens värde. Tvistema har därmed inneburit att domstolarna ställts inför svåra avvägningar som inte sällan lett till rena skälighetsbedömningar. Som framgått avsnitt 2.1 utgick lagberedningen från att avgälden av och avgäldsunderlaget skulle kunna fastställas med så stor precision att avgäldsskillnader mellan olika tomträttsupplåtelser skall återspegla faktiska skillnader i markvärde samt i ändamål och föreskrifter mellan olika tomträttsupplåtelser. För att denna ambition skall kunna uppnås krävs att det finns enhetliga värderingsmetoder som leder till entydiga och precisa bedömningar av markvärdet. Mot bakgrund av uppkomna problem vid bestämning av avgäldsunderlaget kan det finnas anledning att göra en genomgång av möjligheterna att genom tillgängliga värderingsmetoder bestämma avgäldsunderlaget med den precision lagberedningen avsett. I följande avsnitt lämnas därför som en redovisning av de metoder som finns att värdera mark.

2.2.2 Förekommande värderingsrnetoder I den fastighetsekonomiska teorin talar man om marknadsvärde avkastningsvärde. Marknadsvärdet betecknar värdet av en fasresp. tighet vid överlåtelsesituation och brukar definieras som det mest en sannolika priset vid försäljning under normala förhållanden den allmänna fastighetsmarknaden. Marknadsvärdet utgör således en bedömning det mest sannolika utfallet en tänkt försäljning. Det av av bör noteras att det pris som faktiskt betalas i ett enskilt fall beror mängd specifika förhållanden och därmed inte alltid är ett mått en fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet används, förutom vid försäljning av fastigheter, för att bestämma taxeringsvärden. Ersättning vid expropriation bestäms normalt med utgångspunkt från fastighetens marknadsvärde.

44 Bedömning nuvarande ordning SOU 1990: 23 av

Även bestämning av säkerheten vid långivning sker med utgångspunkt från fastighetens marknadsvärde. En fastighets avkastningsvärde hänför sig till en innehavarsimation och är ett uttryck för den ekonomiska nytta ägaren kan beräknas få av fastighetsinnehavet. Avkastningsvärdet kan definieras som nuvärdet av fastighetens samtliga framtida nettoavkastningar. Avkastningsvärden ingår ofta som ett led i beslutsprocessen vid köp och försäljning eller inför nybyggnads- eller ombyggnadsprojekt. Utöver marknadsvärden och avkastningsvärden talas ibland om kostnadsvärden, varmed fastighets produktions- eller anavses en skaffningskostnad. Sådana värden är av intresse framför allt vid skadevärderingar i samband med försäkringar. I vissa sammanhang talas

också fastighetens affekti0nsvärde. Fastigheten kan anses ha ett

om särskilt värde känslomässig karaktär, på grund av släktband av ex. eller av religiösa skäl. Inom den fastighetsekonomiska teorin har utvecklats flera metoder för fastställa olika fastighetsvärden. Grovt sett kan dess indelas i att ortsprismetoder, intäktskostnadsmetoder och produktionskostnadsmetoder. Ortsprismetoder används för att bestämma en fastighets marknadsvärde med ledning uppgifter vilka priser som tidigare betalts av om för jämförbara fastigheter. Uppgifter tidigare priser kan erhållas om särskild insamling sådana uppgifter eller genom ex. genom en av den officiella statistik SCB publicerar. För att få jämförbarhet som med värderingsobjektet måste det insamlade materialet vanligen nordvs. räknas till pris kvm Hänsyn måste därvid tas meras, om per e. till materiella och tidsmässiga skillnader mellan olika köp. Därefter kan slutsatser dras prövoobjektets värde, varvid även andra påom verkande förhållanden kan beaktas. intäktkostnad.: k metoderna går ut att beräkna de samman- - lagda nuvärdena framtida årliga nettoavkastningar, dvs. intäkter av minus kostnader. Eftersom principen är att de framtida beloppen skall diskonteras till nutid kallas metoden och varianter av den också för diskonteringsmetoder. Närbesläktade med ik-metodema är också de cash-flow-metodemadär strömmen in- och utbetalningar, i s. av stället för intäkter och kostnader som avser periodiserade belopp, diskonteras till nutid.

SOU 1990: 23 Bedömning nuvarande ordning 45 av

Vid värdering enligt ik-metodema beaktas, förutom värdet av fastighetens avkastning, nuvärdet av det restvärde fastigheten kan beräknas ha vid utgången av kalkylperioden. Om kalkylperioden motsvaras av byggnadens livslängd, är restvärdet lika med markens värde. Ges beräkningarna formen av att avkastningama skulle utfalla under all framtid, görs en justering för byggnadens avskrivning för att inte fastighetens värde skall överskattas. Metoder som innehåller en sådan avskrivningstenn kallas i allmänhet för räntabilitetsmetoder. Ik-metodema kan användas både för att bestämma ett marknadsvärde och för att bestämma ett avkastningsvärde. Om det är marknadsvärdet som skall bestämmas, skall beräkningarna baseras på marknadens uppfattning om de olika parametrar som skall ingå i beräkningarna, hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader, ex. kalkylränta, restvärde. Om det är avkastningsvärdet som skall bestämmas är det den egna eller uppdragsgivarens uppfattning om parametrarna som beräkningarna skall baseras på. Av avgörande betydelse för beräkningsresultatet är hur kalkylräntan bestäms. Vid marknadsvärdering skall kalkylräntan motsvara det räntekrav som den allmänna marknaden ställer och som kan härledas ur analyser av tidigare köp. För att bedöma avkastningsvärdet skall i stället kalkylräntan utgöras av det faktiska förränmingskravet i det enskilda fallet. Produktionskostnadsmetoderna går ut på att beräkna byggnadens återanskaffningskostnad. Genom att från detta värde göra avdrag för den befintliga byggnadens brister i fråga om modemitet, förslitning, o. kan byggnadens s. tekniska nuvärde beräknas. Produktionskostnaden är dock inte uttryck för fastighetens värde. Produktionskostnadsmetoden har ändå betydelse i värderingssammanhang inte minst genom den indirekta påverkan produktionskostnadema har marknadsprisema. När ingen marknad finns och avkasmingsvärdet inte går att beräkna, är produktionskostnadsmetoden ofta den enda metod som finns för att man över huvud taget skall kunna göra en ekonomisk bedömning av fastigheten. En värderingsmetod som är en kombination av ik- och produktionskostnadsmetodema och som används för värdering av råmark och tomtmark är den s. hypotetiska avkastningsmetoden. Det kan anmärkas att denna metod inte enbart är tillämplig för att fastställa avkasmingsvärden utan också för att fastställa marknadsvärden. Metoden är utformad för att bestämma värdet på en obebyggd tomt, men

46 Bedömning av nuvarande ordning SOU 1990: 23

utgår från hypotesen att tomten är bebyggd. För att med denna metod kunna beräkna tomtvärdet krävs att byggnaden är ny och utformad för optimal användning av marken. Värdet av denna hypotetiskt bebyggda fastighet bestäms med hjälp av en ik-metod. Därvid beräknas inledningsvis de intäkter som bedöms följa av fastigheten med en byggnad som används optimalt sätt med hänsyn till vad byggrätten tillåter. Från dessa intäkter dras sedan de kostnader som är hänförliga till byggnaden, dvs. drifts- och underhållskostnader samt skälig avkastning byggnadskapitalet. Markvärdet erhålls genom att från det samlade värdet av nettointäktema dra kostnaden för att uppföra byggnaden. Efter denna genomgång av förekommande värderingsmetoder bör framhållas att möjligheterna att göra en riktig värdering av en fastighet är helt och hållet avhängigt av omfattningen och kvaliteten det underlag som är tillgängligt. Svårigheter med fastighetsvärdering och oenighet om fastighetens värde är till övervägande del en följd av brister i underlaget för värderingen. Beskrivningen av förekommande värderingsmetoder visar att de främst är utformade för att bedöma värdet av en hel fastighet. Vid avgäldsreglering är det däremot värdet av en del, dvs. markvärdet, av en bebyggd fastighet som skall bedömas. Vid bedömning av avgäldsunderlaget i enlighet med nuvarande ordning kan det te sig naturligt att i första hand söka vägledning genom en särskild ortsprisundersökning avseende obebyggd tomtmark. I normalfallet är dock den obebyggda tomtrnarken belägen i utkanten av tätortema, medan den bebyggda tomtrnarken, vars värde skall bedömas, vanligen har bättre belägenhet på orten. Det innebär att markprisema inte kan jämföras direkt utan korrigering för lägesfaktoms påverkan. Normalt torde sällan ett så omfattande ortsprisunderlag föreligga att lägesfaktoms betydelse med säkerhet kan bestämmas. Lägesfaktoms betydelse måste då bedömas grundval av subjektiva antaganden, vilket givetvis leder till betydande osäkerhet vid markvärderingen. Särskilda ortsprisundersökningar i varje enskilt fall torde därför sällan kunna åstadkomma den precision i bestämningen av avgäldsunderlaget som lagberedningen åsyftade. Såväl ortsprisundersökningar av bebyggda fastigheter som de renodlade intäktlkostnads- eller produktionskostnadsmetodema är utformade för att bestämma det totala värdet av en bebyggd fastighet.

SOU 1990: 23 Bedömning nuvarande ordning 47 av

inte heller med dessa metoder kunna åstadkomma Därmed torde man en entydig och precis bestämning av markvärdet. Av de redovisade värderingsmetodema återstår därmed den teknik används i den hypotetiska avkastningsmetoden, dvs. att fastsom s. ställa markvärdet att från fastighetens totala värde dra bygggenom nadens värde. Det totala värdet skall bestämmas genom en s. k. ilkmetod vilket förutsätter att fastighetsintäktema kan beräknas. Någon allmänt accepterad metod för att bestämma vad som är fastighetsintäkter för småhusfastighet finns emellertid inte. Den hypoteägare av tiska avkastningsmetoden torde därför endast vara användbar för att bestämma markvärdet hyresfastigheter. Som nämnts i avsnitt 2.2.1 av är det vid bedömning markvärdesdelen en bebyggd fastighet av av med hjälp denna metod avgörande betydelse vilken avkastning av av byggnadskapitalet som skall anses skälig. Av rättsfallet NJA 1986 s. 272, avsåg affärs- och kontorsfastighet, framgår att en tillsom en fredsställande noggrannhet i bedömningen av markvärdet ställer stora krav på det underlag skall ligga till grund för bedömning av skäsom

lig avkastning på byggnadskapitalet se rättsfallsreferat nr 7 i bilaga

2. Metoden är beräkningstekniskt osäkrare mindre andel av av den bebyggda fastighetens värde utgörs av markens värde. Eftersom som tomtvärdet då kommer att beräknas som skillnaden mellan två stora tal, dvs. fastighet minus byggnadskostnaden, värdet av en nybyggd kommer vid osäkerhet om dessa värden det sannolika markvärdet att kunna variera inom mycket vida gränser. Metoden är därför mer lämpad för de fall där markvärdet kan antas för en betydande svara del fastighetens totala värde. Till bilden hör också att metoden får av beräkningstekniskt komplicerad och därmed svårtillgänglig både anses för kommuner och tomträttshavare. Möjligheterna att bedöma markvärdet bebyggd fastighet med den säkerhet och precision som

av en

lagberedningen förutsatte får även med denna metod anses vara mycket begränsade.

2.3 Bestämning avgäldsräntan vid omreglering

av

2.3.1 Welinders kalkylmodell

Inledningsvis kan noteras att i rättsfallet NJA 1975 s. 385 fann HD att det förhållandet att avgälden skall motsvara skälig ränta på det

48 Bedömning nuvarande ordning SOU 1990: 23 av

uppskattade markvärdet inte innebär att fastighetsägarens yrkade avgäldsränta skall godtas den befinns oskälig. HD slog därmed fast om att det alltid ankommer domstolarna att bestämma det avgäldsbelopp som befinns vara skäligt. Som nämnts i avsnitt 2.1 uttalade lagberedningen att man vid bestämmande avgäldsräntan borde kunna hämta ledning av de grunav der efter vilka fastighetsägaren vid tiden för omprövningen beräknar avgälden för nya tomträttsupplåtelser. I några rättsfall har kommunyrkat avgäldsränta som tagits ut för tomträtter som uppema samma låtits vid tidpunkt omprövningen. I rättsfallet NJA 1975 s. samma som 385 ansåg dock HD att, då ingen utredning framlagts i frågan till vilken ett realistiskt beräknat saluvärde avgälden faktiskt må procent av ha bestämts vid de åberopade upplåtelsema, kunde jämförelser med avgäldens storlek vid dessa upplåtelser inte tillmätas någon betydelse. HD anförde grundläggande princip för avgäldsbestämningen i som stället att kommunen via avgälden skall tillföras den del av fastighetavkastning belöper på marken. Detta innebar enligt HD att ens som kommunen i fråga tillgodoförande av markvärdestegring så långt om möjligt skall försättas i samma situation som fastighetsägare i allmänhet. HD utgick därvid från vad tänkt köpare vid tidpunkten för en omregleringen skulle ha betalt för marken och vilken avkastning denne därvid kunde anses ha räknat med. Till grund för HD:s bedömning av avgäldsräntan i rättsfallen NJA 1975 385 låg främst en kalkyhnodell som utvecklats av professor s. Carsten Welinder. Welinders kalkylmodell bygger att kommunen i avgäld skall erhålla den omedelbara avkastning tomt ger vid optien mal bebyggelse. Denna avkastning erhålls teoretiskt genom att från bruttohyran dras alla kostnader för byggnaden, inklusive avskrivning och ränta på byggnadskapitalet. Då den del av fastighetens omedelbara avkastning därmed hänförlig till marken skall uttryckas i som avses markvärdet, måste enligt Welinder beaktas hur markvärdet procent av beräknats. Markvärdet anses inte bara vara en följd av markens omedelbara avkastning avkastningsvärdet utan också av förväntningarna kommande avkastningsökning och därmed värdestegring förom en väntningsvärdet. För att kunna uttrycka avgäldsräntan i procent av markvärdet måste således beaktas hur stor del av det totala märkvärdet förväntningsvärdet. Kalkyhnodellen bygger på att som utgörs av skall bedöma vilken kalkylränta, dvs. det allmänna avkastningsman

SOU 1990: 23 Bedömning av nuvarande ordning 49

kravet för kapitalplaceringar av detta slag, som ligger till grund för det uppskattade marknadsvärdet. Denna kalkylränta är grovt sett summan av markens omedelbara förräntning och den årliga avkastningsökning som legat till grund för det uppskattade markvärdet. Med utgångspunkt från den bedömda kalkylräntan och antaganden om vilken värdestegring som legat till grund för markvärdet kan således det omedelbara förräntningskrav som motsvarar markvärdet beräknas. Denna beräkning förutsätter bedömningar av under hur lång tid den antagna värdestegringen beräknas äga rum, om den kommer att ske kontinuerligt eller stegvis och om den kommer att variera under olika perioder. Vid bedömningen av kalkylräntan utgick HD från den effektiva räntan för statsobligationer med års återstående löptid. HD ansåg att det till denna ränta farms anledning att lägga till l å 2 procentenheter med hänsyn till skillnaden jämfört med placering i fastigheter. HD antog att markvärdet baserats på en kontinuerlig värdestegring under trettio år. Det bör anmärkas att detta sätt att beräkna den omedelbara förräntningen innebar mycket komplicerade beräkningar.

2.3.2 Justering för triangeleffekten m. m. HD konstaterade i rättsfallen NJA 1975 s. 385 att den ränta som beräknades enligt Welinders modell, avsåg den omedelbara avkastningen på det markvärde rådde vid omregleringstidpunkten. HD uttalade som att om inte hänsyn togs till den värdeökning som antagits äga rum under avgäldsperioden, skulle avgälden under större delen av perioden understiga markens avkasming. Eftersom avgäldsbeloppet enligt lagen skall vara oförändrat under avgäldsperioden, fann HD anledning att räkna upp den beräknade räntan med hänsyn till den antagna markvärdestegringen under avgäldsperioden. HD ansåg att detta inte kunde strida mot bestämmelsen om att avgälden skall beräknas anses på det vid omregleringstidpunkten aktuella markvärdet och motsvara skälig ränta på detta värde. Vad som utgör skälig ränta måste enligt HD rimligen bedömas för hela avgäldsperioden. Denna uppräkning av den omedelbara avkastningen har kommit att benänmas triangeleffekten. Triangeleffekten beräknas som förhållandet mellan kapitalvärdet samtliga avkastningar under avgäldsperioav

50 Bedömning av nuvarande ordning SOU 1990: 23

den med en viss antagen tillväxt av markvärdet, å ena, och motsvarande kapitalvärde tillväxt markvärdet, å andra sidan. Även utan av bedömningen av triangeleffektens storlek är beräkningstekniskt komplicerad och måste baseras antaganden om marknadens kalkylränta och om markens värdestegring under kommande avgäldsperiod. I rättsfallet NJA 1976 s. 562, som avsåg tomträttsupplåtelse för småhusbebyggelse, anförde HD att när det gällde egnahemsupplåtelser skulle nackdelen av sådan uppräkning för kommande markvärdestegring bli framträdande än vid upplåtelser för kommersiellt ändamer mål, särskilt avgäldsperioden i det aktuella fallet var utsträckt till som 20 år. Någon uppräkning för triangeleffekten ägde därför inte rum. I rättsfallet NJA 1988 343, också avsåg en småhusfastighet, ans. som förde HD med hänvisning till att avgäldsräntan bestämdes enligt en arman metod att det inte förelåg något hinder mot att triangeleffekten beaktades inom ramen för en allmän skälighetsbedömning vid vilken också bostadssociala hänsyn beaktades. HD:s ställningstagande i detta rättsfall dock inte närmare vägledning om hur triangeleffektens ger storlek skall bestämmas. Det har i några rättsfall förekommit att kommunerna begärt att räntan skall räknas med hänsyn till att avgälden betalas kvartalsvis upp i stället för årsvis. I rättsfallet NJA 1986 s. 272 tog dock inte HD ställning till den kvartalseffekten annat sätt än att den fick ans. ses inrymmas inom den osäkerhetsmarginal som följde av övriga beräkningar.

2.3.3 Realräntennetoden. Efter det att tomträttskommittén i sitt betänkande SOU 1980: 49 Tomträtt föreslagit ett system med ett rörligt avgäldsunderlag och en real avgäldsränta, framställde tomträttshavare i flera rättsfall yrkande om att avgäldsräntan skulle motsvara realräntan, dvs. i princip den ränta som återstår av den nominella räntan sedan inflationseffekten räknats bort. I rättsfallet NJA 1986 s. 272 anförde HD att för att realräntemetoden skall användbar fordrades att det kan förutsättas att marken vara är realvärdessäker. För metodens tillförlitlighet ansågs det vidare vaavgörande dels med vilken grad säkerhet realräntans storlek kan ra av

SOU 1990: 23 Bedömning nuvarande ordning 51 av

fastställas, dels i vilken omfattning förhållandena fastighetsmarknaden skiljer sig från förhållandena på de delmarknader varifrån realräntan hämtas. Då det i detta mål inte förelåg någon utredning om det omedelbara avkasmingskravet markkapitalet, gällde det enligt HD att undersöka vilken real avkastning den som planerar att investera i mark skulle kunna räkna med vid alternativa placeringar av likvärdig att, dvs. den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. HD kom efter omfattande utredning fram till en långsiktig realränta om 3 en procent. Denna procentsats har varit vägledande i andra rättsfall, även de som avsett småhusfastigheter. HD:s ställningstaganden i detta rättsfall gav dock inte vägledning om hur avgäldsräntan skall bestämmas i de fall marken inte kan anses realvärdesäker. I ett rättsfall har vid bedömningen av avgäldsräntan tillägg till realräntan gjorts för osäkerhet om marken var realvärde-

säker se referat nr l0 i bilaga 2.

Även vid tillämpning realräntemetoden har avgäldsräntan beav stämts med hänsyn tagen till den s. k. triangeleffekten. Som tidigare nämnts har HD även i rättsfallet NJA 1988 s. 343, som gällde en småhusfastighet och där realräntemetoden tillämpades, medgett uppräkning för triangeleffekten. HD uttalade att en sådan uppräkning av räntan fick göras inom ramen för en allmän skälighetsbedömning vid vilken också bostadssociala hänsyn beaktades. Även triangeleffekom tens storlek därvid kommit att bestämmas efter en skälighetsbedömning har dess storlek ändå i grunden baserats antaganden dels om kalkylräntan, dels om den årliga markvärdestegringen under kommande avgäldsperiod. De tidigare anförda problemen med bestämning av triangeleffektens och därmed avgäldsräntans storlek kvarstår därmed i princip. Det kan noteras att i rättsfallet NJA 1986 s. 272 framhöll HD i samband med bestämningen av avgäldsräntan att det inte är möjligt att med tillämpliga metoder uppnå exakthet, framför allt inte om de innehåller för sig i högre eller lägre grad osäkra komponenflera, var ter. Enligt HD blir det ytterst fråga om skälighetsbedömning. Denen uppfattning underströks också av en ledamot av HD som var skiljna aktig. I sitt yttrande riktade den skiljaktige bl. a. kritik mot realräntemetoden för att den inte ger någon säker eller precis vägledning om direktavkasmingskravet på mark. Om realränta i storleksordningen

52 Bedömning nuvarande ordning SOU 1990: 23 av

en 3 procent kunde anses innebära såväl 2,5 som 3,5 procent anmärktes att detta motsvarande en differens i avgälden på 20 procent eller I yttrandet ifrågasattes också om det var givet att en uppmer. räkning räntan skulle ske för den förväntade värdeökningen under av avgäldsperioden. Det kan vidare noteras att i ett senare rättsfall framhöll hovrätten för Västra Sverige att de faktorer, varpå bestämningen avgäldsräntan grundas, inte kan bestämmas med större noggrannav avgäldsräntan till följd härav rimligen inte kan uttryckas het än att

exaktare än i hela eller halva procentenheter se referat nr 12 i bilaga

2.

2.4 Kommunernas praxis vid avgäldsbestämning

Genom enkät till landets kommuner gjorde tomträttskommittén en en kartläggning bl. kommunernas praxis vid avgäldsbestämning. av a. Denna kartläggning, avsåg förhållandena vid årsskiftet 197778, som har redovisats i kommitténs betänkande SOU 1980: 49 Tomträtt s. 56 f och s. 94 Av redovisningen framgår att det vad gäller avgäldsbestämning vid upplåtelse inte förelåg någon större enhetlighet kommunerna emellan, sig det gällde att bestämma avgäldsunderlaget eller avgäldsränvare tan. Vid upplåtelse för bostadsändamål bestämde flertalet kommuner avgäldsunderlaget med utgångspunkt från kommunens kostnader för markens exploatering, oftast på starkt schabloniserade belopp. Utgångspunkten vanligen exploateringskostnadema för flera tomter, var . vilka fördelades ofta schablonmässigt på olika tomter. I några - kommuner markvärdet, ofta beräknat med utgångspunkt från var marktaxeringsvärdet, vägledande vid bestämning av avgäldsunderlaget. Av redovisningen framgår också att kommunens anläggningsvanligen inte ingick i avgäldsunderlakostnader för vatten och avlopp get. Dessa kostnader togs istället ut som ett engångsbelopp enligt valagen. Anläggningskostnadema för fjärrvärme togs dock inte ut sepanågon kommun, utan ingick i avgäldsunderlaget. rat av Även vid upplåtelse för annat ändamål än bostadsbebyggelse var kommunens markberedningskostnader ofta vägledande för avgäldsunderlagets storlek. Vid tomträttsupplåtelser för kommersiella ända-

SOU 1990: 23 Bedömning av nuvarande ordning 53

mål, framför allt i de större kommunernas cityområden, bestämdes dock avgäldsunderlaget ofta med utgångspunkt från markens marknadsvärde. I många kommuner utgjordes dock inte avgäldsunderlaget av de fullständiga exploateringskostnadema eller av det fulla markvärdet. Av bostadssociala eller av näringslivs- och lokaliseringspolitiska skäl förekom olika reduceringar då avgälden skulle bestämmas. Det förekom också, särskilt beträffande tomträtt för annat ändamål än för bostadsbebyggelse, att avgälden fastställdes efter förhandlingar. Inte sällan ledde detta till att avgäldsbeloppet bestämdes utan att avgäldsunderlag eller avgäldsränta angavs. Av tomträttskommitténs kartläggning framgår att principerna för att fastställa avgäldsräntan vid upplåtelser varierade kraftigt mellan olika kommuner. Vissa kommuner följde de högsta räntenivåer som då rekommenderades av kommunförbundet. Rekommendationema baserade medellåneräntan för tioårsbundna kommunlån. Sedan var kommunförbundet upphört att avge sådana rekommendationer, anpassade några kommuner avgäldsräntan till räntan för statliga bostadslån eller till räntan för de tomträttslån som kommunerna då kunde erhålla för att upplåta mark med tomträtt. Några kommuner gjorde därvid ett tillägg med 0,1 procentenhet för administrationskostnader. Metoderna for att bestämma avgälden vid omreglering var enligt tomträttskommitténs kartläggning starkt splittrade kommunerna emellan. Avgäldsunderlaget bestämdes i flera kommuner med utgångspunkt från senast åsatta marktaxeringsvärde, med eller utan uppräkning till marknadsvärde eller andra korrigeringar. Det förekom även att utgångspunkten var kommunens exploateringskostnader eller det avgäldsunderlag som vid omregleringstidpunkten gällde vid upplåtelser. Avgäldsräntan vid omregleringar bestämdes även med utgångspunkt från de tidigare nämnda rekommendationerna från kommunförbundet. I flera kommuner hämtades också ledning från HD:s domar från åren 1975 och 1976. Utöver den bild kommunernas praxis vid avgäldsbestämning av som framkommit genom tomträttskommitténs kartläggning kan nämnas den metod för avgäldsbestämning som tillämpas i Stockholms stad för småhusupplåtelser. Genom beslut år 1981 av kommunfullmäktige har Stockholms stad fastlagt grundema för hur avgälden skall be-

54 Bedömning av nuvarande ordning SOU 1990: 23

stärnmas. Avgäldsunderlaget skall beräknas genom att marktaxeringsvärdet korrigeras för att taxeringsvärdet endast omfattar 75 procent av marknadsvärdet. Det korrigerade värdet justeras därefter med ett värde för tomträttshavarens trädgårdsanläggningar och för de gemensamhetsanläggningar som kan ingå i taxeringsvärdet. Korrigeringarna för dessa faktorer uppgår till mellan 10 och 25 procent Därutöver görs en reduktion med 10 procent av markvärdet främst av bostadspolitiska skäl. Det framräknade värdet skall dessutom korrigeras för den värdeutveckling som ägt rum mellan taxeringens värdetidpunkt, dvs. två år före taxeringsåret, och omregleringstidpunkten. Den avgäldsränta som skall utgå på det beräknade avgäldsunderlaget har, efter vägledning av den indirekta metod som tillämpats av HD i domarna från åren 1975 och 1976 och efter en viss justering av bostadspolitiska skäl, av kommunen bestämts till 4 procent. Det bör framhållas att denna modell ligger till grund för avgäldsbestämning både vid nyupplåtelse och vid omreglering om parterna kommer överens. Vid domstolsprocess yrkar inte kommunen högre avgäld än som framkommer av modellen, men åberopar som stöd för sitt avgäldskrav det högre avgäldsunderlag och den högre avgäldsränta som lagen ger utrymme för. I sammanhanget bör också nämnas de avtal om av gäldsbestämning, under år har träffats mellan Sveriges Villaägareförbund som senare

och några kommuner, bl. a. Västerås, Upplands-Bro och Gällivare.

Avtalen är inte bindande för den enskilde småhusägaren, men innebär att förbundet åtar sig att rekommendera småhusägama att godta de överenskomna principerna. De avtalade principerna för avgäldsbestämning liknar den tidigare beskrivna modell som tillämpas av Stockholms stad.

2.5 Sammanfattande bedömning nuvarande ordning

av Det nuvarande avgäldssystemet kan sägas vara baserat på vissa huvudprinciper. En av huvudprincipema är att avgäldsbeloppet skall vara oförändrat under långa avgäldsperioder minst tio år. Vid ut- gången av avgäldsperiodema får avgälden omregleras. En annan huvudprincip är att vid sådan omreglering skall tvister om avgälden avgöras i domstol genom prövning av omständigheterna i varje särskilt

SOU 1990: 23 Bedömning av nuvarande ordning 55

fall. Domstolen skall då bestämma avgälden med utgångspunkt från avgäldsunderlaget, vilket i princip skall utgöras av markens marknadsvärde, och från avgäldsräntan, vilken skall bestämmas efter vad kan skälig förräntning markvärdet. Till bilden hör som anses vara att tvistemål avgäldsreglering i praktiken handläggs som disposiom tiva tvistemål, dvs. domstolarna utgår i sitt ställningstagande normalt

från vad parterna är överens och från det underlag de åberopar

om som stöd för sina resp. ståndpunkter i de frågor tvisten gäller. Som närmare redovisats i avsnitt 2.1 skall avgäldsunderlaget beprövning omständigheterna i varje särskilt fall. stämmas genom av Syftet med sådan ordning är att förekomsten av skilda föreskrifter en mellan eljest jämförbara tomträttsupplåtelser skall återspegla sig i skilda avgälder. Av redovisningen i avsnitt 2.2.2 framgår att man sällan kan räkna med att ha tillgång till ett sådant underlag att det med tillämpbara värderingsmetoder är möjligt att bestämma markvärdet med en sådan exakthet. Rättsfallsreferaten visar att parterna med hänvisning till olika metoder och olika förutsättningar har ansett sig kunna finna stöd för även vitt skilda ståndpunkter. Det är inte förvånande om domstolsprocessema under sådana omständigheter blir omständliga med omfattande utredningar som gäller alternativa värderingsmetoder och med underlag både för att stödja den egna uppfattningen och för att visa bristerna i motpartens åberopade värderingsmetoder och underlag. Av rättsfallsreferaten framgår att domstolarna i dessa fall tvingats till svåra avvägningar, inte sällan rena skälighetsbedömningar. Principen att prövning skall ske i varje särskilt fall, varvid en om mängd olika omständigheter skall kunna beaktas, innebär i sig att möjligheterna att i lag eller motivuttalanden ge vägledning för genom hur domstolarna skall fastställa avgäldens storlek blir starkt begränsade. Det ligger i sakens natur att sådan vägledning inte heller kommer fram i rättspraxis. Principen om att avgäldsunderlaget skall bestämprövning av omständigheterna i varje särskilt fall utgör mas genom därmed starkt bidragande orsak till att det uppstått ett stort antal en domstolsprocesser blivit omständliga och utdragna i tiden. som Även avgäldsräntan skall bestämmas genom prövning av omständigheterna i varje enskilt fall. Som framgått av avsnitt 2.3 har domstolarna kommit att bestämma avgäldsräntan med utgångspunkt från realräntan, dvs skillnaden mellan den nominella räntan och inflatio-

56 Bedömning nuvarande ordning SOU 1990: 23 av

Även realräntenivå 3 procent kommit att utgöra utnen. om en om gångspunkten för bedömningama av avgäldsräntan saknas i rättspraxis vägledning för hur avgäldsräntan skall bestämmas i de fall marken kan antas utvecklas i takt än inflationen. Vid beräkningen av annan triangeleffekten kvarstår för domstolarna också svåra avvägningar beträffande marknadens kalkylränta och framtida markvärdestegring. Det stora inslaget framtidsbedömningar av olika förhållanden av skall ligga till grund för bestämningen av avgäldsräntan har lett som till att parterna ansett sig kunna finna stöd för vitt skilda uppfattningar. Osäkerheten kring bedömningen av de olika faktorer som bestämmer avgäldsräntan gör givetvis att även gränserna inom vilka avgäldsräntan kan bestämmas blir mycket vida. Även marginella skillnader i bedömning de faktorer skall avgöra räntans storlek leav som der till stora skillnader i avgäldens storlek. Som framgått av avsnitt 2.3 anser inte heller domstolarna att avgäldsräntan kan bestämmas med exakthet. Det har talats om att avgäldsräntan inte rimligen kan uttryckas exaktare än i hela eller halva procentenheter. Det innebär att den precision som eventuellt åstadkommits vid bestämning av avgäldsunderlaget normalt försvinner i den osäkerhetsmarginal som gäller vid bestämning av avgäldsräntan. Osäkerheten ingående faktorer har lett till att tvistema om avom gäldsräntans storlek har blivit omständliga. Domstolamas bestämningar avgäldsräntan har också inneburit mycket svåra avvägav ningar. finns för olika uppfattningar och åt- Det stora utrymme som följande domstolarnas ställningstagande torde, i likhet osäkerhet om med vad gäller bedömningen avgäldsunderlaget, vara en starkt som av bidragande orsak till det stora antalet domstolsprocesser. Till bilden rörande problemen vid bestämning av avgäldsunderlag och avgäldsränta hör också att målen synes i allt väsentligt behandlas av domstolarna som dispositiva, låt vara att HD i ett fall, NJA 1984 s. 777 slagit fast att det åligger rätten att enligt 34 kap. 1 § rättegångsbalken självmant beakta huruvida talan väckts inom den i 13 kap. ll § andra stycket JB angivna tiden. Det förhåller sig också så att parternas ståndpunkter i fråga om avgäldens storlek inte är bindande för domstolen ifall ståndpunktema går ut över ex. kreditgivamas intressen. Det är emellertid i det praktiska rättslivet i allt väsentligt en helt teoretisk begränsning av parternas dispositionsfrihet. Att målet i princip behandlas som dispositivt betyder att domstolsprövningen i

SOU 1990: 23 Bedömning av nuvarande ordning 57

varje särskilt fall görs med utgångspunkt från det underlag parterna lagt fram varvid domstolen i praktiken blir bunden av parternas yrkanden och åberopanden. En följd därav är att helt skilda avgälder kan bestämmas för i och för sig objektivt sett likvärdiga tomter beroende på parternas skilda argumentation i olika fall. Även detta förhållande gör att det måste ifrågasättas om det genom principen om prövning i varje särskilt fall är möjligt att åstadkomma den precision i avgäldsbestärnningen som lagberedningen åsyftade. Av rättsfallsreferaten i bilaga 2 framgår att en följd av långa avgäldsperioder är språngvisa och kraftiga avgäldshöjningar vid avgäldsperiodens slut. En årlig markvärdestegring om ca 7 procent motsvarar i stort sett en fördubbling av avgälden efter en tioårsperiod. Avgäldshöjningen förstärks dessutom av den s. triangeleffekten, som innebär att domstolarna vid avgäldsreglering beaktar en väntad markvärdestegring under kommande avgäldsperiod genom att räkna avgäldsräntan. Om därutöver omregleringen innebär ett upp återtagande av subventioner som påverkat avgälden vid upplåe. telsen, kan avgäldshöjningen bli ännu större. Utöver kraftiga och språngvisa avgäldshöjningar leder långa avgäldsperioder till att avgäldsregleringens resultat får en mycket stor ekonomisk betydelse, eftersom avgälden skall därefter skall hållas oförändrad under minst tio år. Det ligger i sakens natur att parternas intresse av att få sina resp. ståndpunkter vid avgäldsreglering prövade i domstol ökar med en sådan ordning. De långa avgäldsperiodema innebär också att avgälden för olika tomträttsupplåtelser kommer att omregleras vid skilda tidpunkter. Detta leder till att även likvärdiga tomter belastas med vitt skilda avgälder. Av några rättsfallsreferat framgår att sådana olikheter i avgäldsstorlek mellan i och för sig likvärdiga tomter uppfattats som stötande och orättvisa av tomträttshavare och utgjort en sannolik förklaring till att frågan om avgäldens storlek har drivits till domstol. Även bestämmelserna långa avgäldsperioder får således anses om ha bidragit till det stora antalet domstolsprocesser. Sammantaget torde få konstatera att de påtalade problemen vid man avgäldsreglering huvudsakligen är en följd av huvudprincipema i nuvarande avgäldssystem, dvs. långa avgäldsperioder med oförändrad avgäld och därefter avgäldsreglering genom prövning av omständigheterna i varje särskilt fall. Dessa huvudprinciper har lett till att det

Bedömning av nuvarande ordning SOU 1990: 23

uppstått ett stort antal domstolsprocesser och till att processerna blir långdragna och kostnadskrävande för alla berörda samt innebär så svåra avvägningar för domstolarna. Samtidigt har den precision vid avgäldsbestämningen som eftersträvades med nuvarande ordning inte varit möjlig att uppnå. För att uppnå de förenklingar som efterlyses i direktiven bör man därför eftersträva en arman ordning än en som bygger på långa avgäldsperioder och prövning i varje särskilt fall vid avgäldsreglering. I direktiven har angivits att förenklingama bör drivas så långt att antalet processer minskar avsevärt och att man i enskilda fall kommer i från både svåra avvägningar vid markvärderingen och beräkningstekniska och andra svårigheter med att fastställa avgäldsräntan. En sådan målsättning torde dock inte kunna uppnås utan hjälp av en slags schablonregel. Som tidigare framgått har den precision i avgäldsbestärnningen som eftersträvades med nuvarande ordning inte varit möjlig att uppnå genom domstolsprövning i varje särskilt fall. Att sätta denna ambitionsnivå något lägre genom att införa schablonregler skulle endast utgöra en anpassning till den precision i avgäldsbestärnningen som i praktiken är möjlig att uppnå. En sådan anpassning kan inte anses innebära ett åsidosättande av grundläggande principer för tomträttsinstitutet. Som framgått av avsnitt 2.4 har också kommunerna utgått från schablonregler vid sin avgäldsbestämning, såväl vid upplåtelse som vid omreglering. Även utredningsdirektivens uttryckssätt tomträttsinstiatt tutet skall vara ett instrument för att i rimlig omfattning förbehålla markvärdestegringen det allmänna måste uppfattas så att schablonregler bör kunna godtas vid avgäldsändringar. Det bör redan nu sägas att möjligheterna att införa ett schabloniserat system för omreglering av tomträttsavgäld är goda när det gäller småhusfastigheter. Det sammanhänger bl. a. med att de belopp det kan bli fråga om i varje särskilt fall trots allt är så små att den risk för fel i det särskilda fallet som finns i varje schabloniserat system kan accepteras. Ser man saken från fastighetsägarens, dvs. vanligtvis kommunens, synpunkt kan knappast ett schabloniserat system väcka några betänkligheter när det gäller småhusfastigheter. Som regel har kommunen upplåtit åtskilliga sådana fastigheter mot tomträtt och de fel som kan uppkomma i enskilda fall i ett schabloniserat system får så att säga ta ut varandra. Kommunerna får därmed genom schablonise-

SOU 1990: 23 Bedömning av nuvarande ordning

ringen totalt sett en skälig avkastning på markvärdet av de upplåtna småhusfastighetema. Problemet ter sig mer svårbemästrat när det gäller andra fastigheter, framför allt för kommersiella fastigheter av typ kontorshus och hus med affärslokaler som upplåtits med tomträtt. Sådana fastigheter är oftast centralt belägna och marken har därför ett betydande värde. Felaktigheter i ett schablonsystem får därför i absoluta tal mycket större betydelse än när det gäller småhusfastigheter. Det är därför möjligt att man vid omregleringar av tomträttsavgälden för kommersiella fastigheter är nödsakad att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet på ett helt annat sätt än när det gäller småhusfastigheter.

SOU 1990: 23 61

Avgäldsperiodens

längd

För att undvika nackdelar med kraftiga och språngvisa avgäldshöjningar vid utgången av de långa avgäldsperioder under vilka avgälden inte får ändras, bör de nuvarande bestämmelserna ändras så att årliga avgäldsändringar tillåts.

3.1 Nuvarande bestämmelser och dess bakgrund

I 13 kap. 10 § jordabalken anges att avgälden skall utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Om inte längre tid överenskommits utgör varje period tio år. Den första perioden räknas från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen. Enligt de bestämmelser gällde efter det att tomträttsinstitutet som infördes år 1907 skulle mark med tomträtt upplåtas för bestämd tid, vilken skulle vara minst 26 och högst 100 år. Parterna var då oförhindrade att avtala om ändrad avgäld under upplåtelsetiden. Av lagberedningens betänkande SOU 1952: 28 Lagberedningens förslag till ny lagstiftning om tomträtt m. m. framgår att det normala var att avgälden utgick med oförändrat belopp under upplåtelsetiden s. 32 f. Vissa kommuner förbehöll sig emellertid rätten att efter en viss angiven tid höja avgälden, dock högst med en viss angiven procentsats. Vid tomträttsupplåtelser i Stockholms stad för bensinstationer förekom också att avgäldens storlek till viss del gjordes beroende av omsättningens storlek. I några kommuner förekom vidare att avgäldens storlek under upplåtelseperioden gjordes beroende av om tomträttshavaren iakttog föreskrifter med bostadspolitiskt syfte. Lagberedningen föreslog i sitt betänkande att tomträttsupplåtelser skulle gälla under obestämd tid i stället för som dittills under en bestämd tid. Enligt lagberedningen var en ovillkorlig förutsättning för sådan ordning att markägaren fick möjlighet att under upplåtelsetien den tillgodogöra sig en markvärdestegring genom omreglering av avgälden SOU 1952: 28 s. 61. Enligt lagberedningens uppfattning

62 Avgäldsperiodens längd SOU 1990: 23

skulle avgäldsregleringar endast kunna avgöras genom prövning i varje särskilt fall s. 66. Lagberedningen ansåg det därmed av praktiska skäl nödvändigt med begränsningar i möjligheten att vara påkalla sådan prövning. Därför föreslogs att avgäldsreglering endast skulle kunna ske vid slutet vissa tidsperioder. Under en sådan av period skulle avgälden alltså utgå med oförändrat belopp. Lagberedningen framhöll i betänkandet att därmed skulle det inte längre tillåtet att fastställa avgälden att utgå med ett växlande bevara lopp i förhållande till den avkastning som tomträtten bereder innehaeller allt eftersom visst villkor uppfylles eller SOU varen 1952: 28 s. 82. Efter avvägning markägarens intresse av att tillgodogöra sig en av markvärdestegring och tomträttshavamas och kreditgivamas inen ekonomisk trygghet föreslog lagberedningen att avgäldsregtresse av lering inte skulle få äga oftare än vart tjugonde år om upplåtelsen rum avsåg bostadsbebyggelse och vart tionde år upplåtelsen väsentligen om ändamål. Med ikraftträdande den l januari 1954 ändrades hade annat tomträttsreglema i enlighet med lagberedningens förslag prop. 1953: 177, 3 LU 26, rskr. 322, SFS 1953: 415. För tomträtter som upplåtits före denna tidpunkt gäller de tidigare bestämmelserna, såvida inte parterna kommer överens villkor enligt de nya reglerna. om

Frågan om avgäldsperiodens längd togs upp av 1963 års markvär-

dekommitté. I sina betänkanden SOU 1966: 23 och 24 Markfrågan del I och föreslog kommittén bl. att tomträttslagstiftningen skulle a. ändras så att avgäldsperioden oavsett upplåtelsens ändamål skulle vara minst tio år. I propositionen med förslag till förköpslag m. m. prop. 1967: 90 framhöll det föredragande statsrådet att det farms anledning hålla i minnet att ett de viktigaste syftena med 1953 års reform att av tomträttsreglema att stärka tomträttens värde som kreditobav var jekt. Statsrådet betonade därvid vikten att lagstifmingen inte ändras av så att man rubbar det förtroende för tomträtten från kreditgivamas lyckades uppstå 1953 års reform. Å andra sidan sida som man genom ett huvudsyftena med tomträttsinstitutet att samhället skulle var av kunna tillgodogöra sig markvärdestegringen. Enligt statsrådet skulle detta syfte med tomträtten tillgodoses bättre kortare perioderna för reglering avgälden är. En alltför ofta återkommande omprövning av avgälden ansågs dock innebära en osäkerhet dels för tomträttshaav varen i fråga om de ekonomiska förpliktelsema, dels vid bedöm-

SOU 1990: 23 Avgäldsperiodens längd 63

ningen av tomträttens kreditvärde på sikt. Mot en fortlöpande avgäldsreglering anfördes det tyngande arbete med markvärdering detta skulle innebära. I sin bedömning fäste statsrådet också avseende vid de sociala olägenheter för tomträttshavaren som kunde uppstå vid kraftiga avgäldshöjningar till följd av alltför långa avgäldsperioder. Statsrådet fann övertygande skäl för att ha kortare avgäldsperioder än tjugo år. För att tomträttshavaren skulle ha rimlig möjlighet att överblicka tomträttsavtalets ekonomiska konsekvenser och för att tomträttens kreditvärde skulle behållas, fann dock statsrådet att avgäldsperiodema inte borde vara kortare än tio år prop. 1967: 90 s. 118 f. Riksdagen beslutade i enlighet härmed 3 LU 1967: 54, rskr. 362, SFS 1967: 869. Reglerna trädde i kraft den 1 januari 1968. För tomträtter som upplåtits före denna tidpunkt gäller fortfarande de äldre bestämmelserna, såvida inte parterna kommer överens om att tillämpa de nya reglema.

3.2 Överväganden

I utredningsdirektiven har framhållits att långa avgäldsperioder medför olägenheter för tomträttshavama i form av kraftiga och språngvisa avgäldshöjningar. I avsnitt 2.5 har vidare bedömts att detta förhållande är en starkt bidragande orsak till det stora antalet domstolsprocesser. Mot denna bakgrund kan det finnas anledning att ställa dessa nackdelar med långa avgäldsperioder mot de skäl som anfördes då nuvarande bestämmelser infördes. Av föregående avsnitt framgår att bestämmelser om långa avgälds-

perioder huvudsakligen infördes för att praktiska skäl ansågs tala för

att omregleringar med domstolsprövning i varje särskilt fall inte skulle få äga rum med alltför täta mellanrum. I avsnitt 2.5 har konstaterats att man för att uppnå den eftersträvade förenklingen vid avgäldsändringar bör söka finna en ordning som innebär att avgälden inte skall behöva bestämmas av domstol genom prövning av omständighetema i varje särskilt fall. Med en sådan ordning faller också det huvudsakliga skälet för ha långa avgäldsperioder. Det kan i sammanhanget anmärkas att lagberedningens argument om att domstolsprövning av avgälden inte bör äga rum med för täta mellanrum i sig inte är ett skäl att hindra årliga ändringar av avgäl-

Avgäldsperiodens längd SOU 1990: 23

den. Sådana årliga avgäldsändringar skulle kunna tänkas ske ex. indexreglering av avgälden mellan tidpunktema för domstolsgenom prövningama. Som skäl för att avgälden skulle hållas oförändrad under lång tid anförde lagberedningen också dels att kreditgivare och tomträttshavare därmed skulle få ekonomisk trygghet, dels att man därmed skulle förhindra avgäldshöjningar som inte berodde på markvärdestegringen. Med avgäldsökningar som inte berodde på markvärdestegringen åsyftade lagberedningen sådana avgäldsökningar som, i enlighet med vad som beskrivits i avsnitt 3.1, kunde förekomma i de fall tomträttshavaren inte uppfyllde vissa villkor och sådana avgäldsökningar som enligt avtal skulle ske i takt med omsättningsökningen. Härvid kan det dock finnas skäl att skilja mellan ökning av högsta tillåtna avgäld och ökning sådan faktisk avgäld understiger högsta tillåtna avgäld. av som Det kan knappast föreligga skäl att hindra den faktiska avgälden från att kunna ändras på det sätt som parterna kommit överens om så länge den understiger den högsta tillåtna avgälden. Ökningen av högsta som tillåtna avgäld bör dock inte få överstiga markens värdestegring och inte heller beroende av andra faktorer. En sådan princip är vara grundläggande för att kreditgivare och tomträttshavare skall kunna erhålla en tillfredsställande ekonomisk trygghet. Kreditgivamas intresse ekonomisk trygghet får anses bestå i att av tomträttens kreditvärde inte urholkas. Eftersom fordran på tomträttsavgälden har bättre förmånsrätt vid tomträttshavares konkurs e. än en inteckning i tomträtten skulle en kreditgivare kunna missgynnas avgälden tillåts öka snabbare än vad tomträtten ökar i värde. Kreom ditgivamas ekonomiska trygghet tillgodoses således så länge inte avgälden ökar snabbare än markvärdestegringen. Tomträttshavarens ekonomisk trygghet består i likhet intresse av med kreditgivarens att avgälden inte ökar snabbare än markvärdeav stegringen. Tomträttshavaren har därvid ett intresse av att inte avgälden ökar så att boendet äventyras. För tomträttshavaren är det också av intresse att kunna förutse kommande avgäldshöjningar. Den osäkerhet avgäldshöjningens storlek är följd av nuvarande om som en bestämmelser begränsar dock i hög grad tomträttshavarens möjlighet att förutse avgäldsutvecklingen. Ett förenklat avgäldssystem, där av-

SOU 1990: 23 Avgäldsperiødens längd 65

gäldshöjningamas storlek lättare kan beräknas, skulle därför sannolikt bättre för tomträttshavaren än nuvarande ordning. vara Det kan i sammanhanget noteras att nuvarande bestämmelser om långa avgäldsperioder tillsammans med domstolarnas beaktande av förväntad markvärdestegring under kommande avgäldsperiod vid bestämning av avgäldsräntan, lett till att avgälden inte följer den årliga faktiska markvärdeförändringen. Nuvarande ordning har inneburit att avgälden vid ingången avgäldsperiod höjs mer än vad som av en ny motsvaras den faktiska markvärdestegringen och därmed överav stiger vad ansetts utgöra skälig avkastning av rådande markvärde som vid avgäldsändringen. Om markvärdet under avgäldsperioden utvecklas på det sätt som domstolen antagit vid bestämning av avgäldsräntan kommer avgälden vid slutet av perioden understiga vad som ansetts utgöra skälig avkastning på markvärdet. En ordning som i stället innebär att avgälden mellan periodvisa markvärderingar får ändras årligen i takt med exempelvis något index kan inte anses innebära sämre följsamhet till årliga markvärdeförändringar än med nuvarande ordning, även om tillämpat index endast grovt speglar markvärdeförändringen. Denna genomgång visar att det varken skulle äventyra parternas och kreditgivamas intressen eller på annat sätt innebära nackdelar om nuvarande bestämmelser att avgälden måste vara oförändrad om under minst tio år tas bort. Samtidigt som man då kommer ifrån olägenhetema med denna ordning skulle möjligheterna till en bättre anpassning av avgäldsförändringama till den faktiska markvärdestegringen öka. Därför föreslås att avgälden i framtiden skall kunna ändras årligen. En sådan ändring av bestämmelserna skall dock inte innebära att parterna hindras från att fortsättningsvis kunna avtala om att avgälden skall oförändrad under längre tid än ett år. vara Det kan i sammanhanget nämnas att tomträttskommittén i sitt betänkande SOU 1980: 49 Tomträtt föreslog en ordning som tillät årliga avgäldsändringar. I remissyttrandena över förslaget framfördes ingen kritik mot en sådan ordning. Däremot framfördes kritik mot tomträttskommitténs förslag till hur sådan ändringar skulle ske. Bestämmelser tillåter årliga avgäldsförändringar öppnar också som möjligheter kan med till mer flexibla avtalskonstruktioner. Parterna sådan ordning avtala att lägre avgäld än den högsta tillåtna skall en om utgå under förutsättning att vissa bestämda villkor är uppfyllda. av

66 Avgäldsperiodens längd SOU 1990: 23

Sålunda kan parterna, ex. om upplåtelsen avser småhusbebyggelse, avtala om att en viss lägre avgäld skall utgå så länge en viss tomträttshavare bebor fastigheten. Har tomträtten upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse kan parterna avtala om att lägre avgäld skall utgå om tomträttshavaren uppfyller vissa bostadspolitiska mål eller om byggnaden används för visst ändamål. Möjligheten till sådan avtalskonstruktioner bör på ett verksamt sätt underlätta för parterna att komma överens om avgälden vid avgäldsändring och därmed bidra till ett minskat antal domstolsprocesser. Frågan hur de årliga avgäldsändringama skall beräknas beom handlas närmare i avsnitt 6.4.

SOU 1990: 23 67

4 Utökad avtalsfrihet

För att undvika avgäldstvister bör parterna, i de fall upplåtelsen annat ändamål än småhusbebyggelse, ges utökade möjligavser heter att träffa avtal hur avgälden skall ändras under uppom låtelsetiden.

4.1 Nuvarande ordning

De nuvarande bestämmelserna för avgäldsändringar under upplåtelsetiden finns i 13 kap. 10 och ll §§ jordabalken. Som närmare redovisats i avsnitt 3.2 i 10 § att avgälden skall utgå med oförändrat anges belopp under tid minst tio år. I ll § finns bestämmelserna för en av hur avgälden får ändras vid utgången sådan avgäldsperiod. Därav av framgår att överenskommelse ändring avgälden för den kornom av mande avgäldsperioden får träffas senare än ett år före utgången av den löpande perioden. Väcker någon parterna under näst sista året av den löpande avgäldsperioden talan omprövning av avgälden av om skall rätten bestämma avgälden för den kommande perioden. Som tidigare redovisats skall domstolen i sådant fall bestämma avgälden efvad motsvaras skälig avkastning på markvärdet. Har avter som av gälden för den kommande perioden inte bestämts något av dessa sätt skall den utgå med samma belopp som förut. I sitt betänkande SOU 1952: 28 Lagberedningens förslag till ny lagstiftning tomträtt lagberedningen att en förutsättom m. m. angav ning för ordning där tomträtten uppläts för obestämd tid var att en fastighetsägaren fick möjlighet att under upplåtelsetiden tillgodogöra sig markens värdestegring. Detta skulle ske genom att avgälden vid utgången vissa perioder skulle omregleras med hänsyn till ändav ringar i markvärdet s. 61. Lagberedningen framhöll att möjligheten omreglera avgälden i viss mån borde begränsas genom tvingande att lagregler och förfarandet vid avgäldsreglering ordnas så att största möjliga rättssäkerhet uppnås. Beredningen ansåg att bestämmelserna

68 Utökad avtalsfrihet SOU 1990: 23

skulle vara tvingande i den mån det erfordras för att skydda inteckningshavares och andra rättsägares intressen s. 62. I betänkandet angavs att omreglering av avgälden kunde ske genom överenskommelse mellan tomträttshavaren och fastighetsägaren i den mån inte andra rättsägares intressen därigenom träddes för när s. 67. Andra rättighetshavares intressen skyddas genom bestämmelserna i 13 kap. 21 § och 21 kap. 5 § andra stycket jordabalken. En överenskommelse avgäldsändring får verkan mot rättighetshavaren först om sedan den inskrivits i tomträttsboken. För sådan inskrivning av ändringsavtalet fordras samtycke av rättighetshavama, såvida inte överenskommelsen är väsentligen utan betydelse för rättighetshavamas säkerhet. Bristande samtycke kan alltså medföra att avgälden för kommande avgäldsperiod skall bestämmas av domstol även om fastighetsägaren och tomträttshavaren är ense.

4.2 överväganden

En grundläggande orsak till det stora antalet domstolsprocesser vid avgäldsändringar är att ändring av avgälden skall bestämmas genom omreglering inför den nya avgäldsperioden. Parterna kan inte med nuvarande bestämmelser träffa bindande avtal vid upplåtelsen om hur avgälden skall ändras under upplåtelsetiden. Genom dessa bestämmelser avsåg man att hindra avgälden från att öka snabbare än märkvärdestegringen. I avsnitt 2.5 har konstaterats att tillämpningen av nuvarande bestämmelser har inneburit avgäldshöjningar som endast i grova drag följt markens värdestegring. Även kommunerna bestämmer avgälden efter schabloner som endast i grova drag kan anses motsvara markvärdet och dess förändringar. Dessa schabloner tillämpas inte enbart vid upplåtelser utan ligger också till gnmd för de frivilliga överenskommelser om avgäldsändringar inför en kommande avgäldsperiod som parterna i enlighet med 11 § första stycket kan träffa. I praktiken har man alltså redan med nuvarande ordning kommit att acceptera att avgälden bestäms på sådant sätt att dess utveckling ungefarligen motsvarar markvärdestegringen. I avsnitt 2.5 har vidare konstaterats att den eftersträvade förenklingen inte går att åstadkomma utan schablon-

SOU 1990: 23 Utökad avtalsfrihet 69

regler. Man får därmed acceptera att avgäldsutvecklingen under enstaka år kan avvika från markvärdets faktiska förändring. Frågan uppstår därmed om man inte i högre grad än vad som nuvarande regler tillåter, borde kunna tillåta parterna att redan vid tomträttsavtalets ingående träffa bindande avtal hur avgälden skall ändom under upplåtelsetiden. En utökad avtalsfrihet skulle därvid komras plettera i lag angivna regler om hur avgälden skall bestämmas och ses möjlighet att för de parter som så önskar kunna komma översom en att avgäldsförändringar skall ske på ett annat sätt än vad som ens om anges i lag. Från principiell synpunkt är det tilltalande att parterna ges avtalsfrihet inte bara i fråga bestämmandet av det ursprungliga avom gäldsbeloppet utan också i fråga metoden att genomföra ändringar om det beloppet. Sådana avtal har också den fördelen att avgäldsutav vecklingen kan bli förutsägbar för parterna och att parterna på ett mer mer flexibelt sätt än med nuvarande ordning kan komma överens om hur stor avgäld som skall utgå för olika delar av upplåtelsetiden. I tidigare diskussioner har som skäl mot en ökad avtalsfrihet bl. a. anförts svårigheterna för parterna att kunna bedöma och förutse de ekonomiska konsekvenserna av ett avtal om hur avgälden skall ändras under upplåtelsetiden. Svårigheten har främst gällt bedömningen av

markens framtida värdeutveckling. Situationen inför en sådant avtal är

dock i princip inte annorlunda än vid en försäljning av marken. Vid försäljning bestäms markens värde dels den direkta avkastning som av marken kan vid optimal användning, dels av markens förväntade ge värdestegring, dvs. den ökning den direkta avkastningen som kan av förväntas äga I princip är det således samma faktorer som har rum. betydelse för vilken avgäld tomträttshavare är beredd att betala. en Problemen med att bedöma framtida värdestegring marken bör således inte utgöra hinder för att samma avtalsfrihet bör kunna råda då mark upplåts med tomträtt som då mark upplåts med äganderätt. En förutsättning för att ordning med utökad avtalsfrihet skall anen acceptabel är dock att kreditgivamas berättigade intressen kan tillses godoses. Vid eventuell konkurs har fordran på obetalda avgälen e. der i enlighet med 7 § fönnånsrättslagen 1970: 979 företräde framför inteckningar i tomträtten. Kreditgivamas intressen består dänned framför allt i att avgälden inte ökar ett sådant sätt att deras säkerheter försämras. Vid utökad avtalsfrihet kan emellertid en kreditgivare, som får tillgång till avtalet, bedöma tomträttens

70 Utökad avtalsfrihet SOU 1990: 23

kreditvärde och anpassa kreditvillkoren till avtalets innehåll och därmed gardera sig mot att säkerhetema försämras. Det finns anledning att räkna med att med många avtalskonstruktioner kommer kreditvärdigheten att bli enklare att bedöma än med nuvarande ordning. Andra avtalskonstmktioner kan givetvis innebära en mer komplicerad kreditbedömning, men problemen bör enligt företrädare för kreditväsendet kunna bemästras. Man bör också kunna utgå från att i praktiken kommer kreditgivarens inflytande över avtalskonstruktionema att bli så stort att riskerna med kreditgivningen kommer att kunna kontrolleras. En utökad avtalsfrihet bör därför inte äventyra kreditgivamas intressen. För att en ordning med utökad avtalsfrihet skall vara acceptabel måste man dessutom kunna utgå från att det normalt sett råder balans mellan de parter som träffar avtalet. En sådan balans föreligger i viss mån eftersom ett avtal vid upplåtelsen om framtida avgäldsändringar ingås under full frivillighet. Vid upplåtelsen har en presumtiv tomträttshavare alltid möjlighet att avstå från tomträttsupplåtelsen. För att önskvärd balans skall anses råda bör dock dessutom fastighetsägaren och tomträttshavaren ha rimlig möjlighet att få tillgång till den kompetens som krävs för att kunna bedöma de ekonomiska konsekvenserna av en överenskommelse om metoden för framtida avgäldsändringar. Härvid bör man kunna utgå från att kommuner och andra tomträttsupplåtare har rimliga möjligheter att få tillgång till godtagbar kompetens. Tomträttshavarsidan är däremot i detta hänseende mer heterogen. Som framgått av avsnitt 1.2 är de flesta tomträtter upplåtna för småhusbebyggelse till enskilda privatpersoner. Man kan inte räkna med att dessa tomträttshavare generellt sett själva har erforderlig kompetens att bedöma de ekonomiska konsekvenserna av olika avtalskonstruktioner. För dessa privatpersoner skulle det också kunna innebär stora ekonomiska påfrestningar att anlita de experter som krävs. Risken finns därför att de avstår från att sätta sig in de ekonomiska konsekvenserna av avtalet. Därmed uppstår lätt en obalans mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren som kan te sig oskälig. När det gäller tomträttsupplåtelser för annat ändamål än småhusbebyggelse är situationen annorlunda. Här är det normalt fråga om en mer ekonomiskt inriktad verksamhet för tomträttshavaren oavsett om lägenheterna i byggnaden hyrs ut eller används av tomträttshavaren.

SOU 1990: 23 Utökad avtalsfrihet 71

Dessa tomträttshavare får likställda med fastighetsägare då anses vara det gäller möjligheterna att få tillgång till nödvändig kompetens för att bedöma de ekonomiska konsekvenserna av olika avtalskonstniktioner. Någon nämnvärd risk för att det skall uppstå obalans mellan parterna torde därför inte föreligga i dessa fall. I övervägandena avtalsfrihetens omfattning bör också hänsyn om tas till att behovet av utökad avtalsfrihet för att kunna undvika domstolsprocesser är mindre, det finns goda möjligheter att åstadom komma förenklingar i det avgäldssystem som skall anges i lag. Möjlighetema till förenkling av avgäldssystemet kommer att närmare utvecklas i avsnitt. Det kan dock redan nu sägas att det för småsenare hus finns möjligheter att konstruera ett avgäldssystem där avgälden ett enkelt sätt kan bestämmas utan domstolsprocesser. För tomträttsupplåtelser för annat ändamål än småhusbebyggelse föreligger inte möjligheter att undvika individuella bedömningar av marksamma värdet, varvid domstolsprocesser sannolikt inte kommer att kunna undvikas. För sådana tomträttsupplåtelser föreligger således ett mer uttalat behov ökad avtalsfrihet för att i mesta möjliga mån kunna av undvika domstolsprocesser vid avgäldsändringar. Mot bakgrund vad anförts föreslås att en utökad frihet för av som parterna att träffa avtal hur avgälden skall ändras under upplåtelom setiden skall tillåtas i de fall tomträtten upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse. Det bör redan här framhållas att de anförda skälen för att i detta sammanhang skilja mellan tomträtter som upplåtits för småhusbebyggelse från de som upplåtits för annat ändamål också ger anledning att vid utformningen av bestämmelserna i övrigt i vissa avseenden skilja på tomträtter upplåtits för småhusändamål och som sådan som upplåtits för annat ändamål. Avtalsfriheten bör i övrigt kunna vara långtgående. Man bör inte ställa krav att ett sådant avtal skall innebära att avgälden alltid utvecklas i takt med den faktiska markvärdestegringen. Däremot bör givetvis krävas att avtalsvillkoren skall vara skäliga för båda parter. Avtalsvillkor, innebär att avgälden skall utvecklas i takt med en som variabel, storlek fastighetsägaren har ett avgörande inflytande vars över, kan knappast skäligt om det leder till högre avgäld än vad anses följer de i lag angivna bestämmelserna. Ett sådant avtal är som av möjligt att jämka med stöd av 36 § avtalslagen. Parterna bör dock kurma avtala om att avgälden årligen skall utgå som en viss andel av

72 Utökad avtalsfrihet SOU 1990: 23

hyresintäktema eller driftnettot av fastigheten. Parterna bör också av kunna avtala om att det avtalade avgäldsbeloppet skall utvecklas i takt med något index eller att avgälden skall utgå som en viss procentsats av ex. marktaxeringsvärdet. Inget bör heller hindra överenskommelser som innebär att avgälden bestäms på skilda sätt för olika delar av upplåtelsetiden. I samband med ökad frihet att avtala om hur avgälden skall änden ras under upplåtelsetiden bör också diskuteras parternas intresse av att kunna träffa avtal om andra förhållanden som inte direkt rör avgäldsbestämningen. Dit hör bl. a. frågan om möjligheterna att avtala om att tomträttshavaren skall få säga upp tomträttsavtalet under vissa villkor, om parterna inte kommer överens om den framtida avgälden. ex. Enligt nuvarande bestämmelser i 13 kap. 13 § jordabalken får tornträttsavtal sägas upp av tomträttshavaren. I sitt betänkande uttalade lagberedningen att en sådan rätt för tomträttshavaren inte kunde anses vara påkallad, under förutsättning att tomträtten är överlåtbar och att tomträttshavaren är skyddad för avgäldsökningar som inte motsvaras markvärdestegringen SOU 1952: 28 41 och 62 f. Även till av s. om följd av den föreslagna avtalsfriheten anknytningen till markvärdestegringen inte behöver bli lika påtaglig som lagberedningen förutsatte, bör dock resonemanget även inom ramen för en utökad avtalsfrihet tillskrivas betydelse. Eftersom markvärdestegringen är beroende av vilken avkastning som kan påräknas är det för övrigt mindre troligt att kommersiella tomträttshavare och kreditgivare medverkar till avtal ändring av avgälden, som innebär att markägaren tillförs högre om avkastning än som motsvaras av markvärdestegringen. Till bilden hör också att en möjlighet för tomträttshavaren att säga upp tomträttsavtalet skulle leda till stora problem vid bedömningen av tomträttens kreditvärde. Vidare skulle en sådan möjlighet för tomträttshavaren kunna leda till att fastighetsägaren på ett oacceptabelt sätt skulle tvingas lösa in byggnader o. på marken. Starka skäl talar därför att nuvarande bestämmelser inte bör ändras på denna punkt. Frågan har också väckts om nuvarande bestämmelser i 13 kap. 1 § jordabalken om att avgälden skall betalas årligen bör ändras så att parterna skall kunna komma överens om att avgälden betalas för längre tid än ett år. I sitt betänkande framhöll lagberedningen vikten av att genom årliga avgäldsinbetalningai; få ett uttryck för tomträttshavanens erkännande av fastighetsägarens äganderätt till marken SOU

SOU 1990: 23 Utökad avtalsfrihet 73

1952: 28 72 f. Därmed skulle tvister äganderätten kunna förs. om hindras. Ett sådant får relevant även i dag. För resonemang anses vara tomträttshavama kan det inte heller anses innebära några vägande fördelar få betala avgälden för flera år på gång. Avtalsfriheten i att en förenklat avgäldssystem bör därför inte vara så långtgående att ett skall kunna avtala att avgälden betalas för längre tid än parterna om år på gång. Det kan anmärkas att sådan inskränkning i avett en en talsfriheten givetvis inte hindrar parterna från att avtala om att avgälden skall utgå med olika belopp för olika år.

SOU 1990: 23 75

5 Ett förenklat avgäldssystem

hur högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring I lag bör anges skall bestämmas när det gäller upplåtelse för småhusbebyggelse. Denna avgäld skall bestämmas som en avgäldsränta av ett avgäldsunderlag speglar det aktuella markvärdet. Avgäldssom storlek bör i lag och gälla hela landet, skall räntan, vars anges skälig avkastning tomträttsupplåtelsen vid en markmotsvara av värdestegring i takt med inflationen. Avgäld fritt avtalats för första året av upplåtelsetiden som skall inte få höjas så länge den är högre än vad som enligt ovan högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring. Därefter motsvaras av får avgälden höjas i takt med markvärdestegringen. Som redovisats i avsnitt 4 föreslås för tomträtter som upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse att parterna ges frihet att träffa avtal hur avgälden skall ändras under upplåtelsetiden. om

5.1 Allmänna utgångspunkter vid förenkling av avgäldssystemet

Enligt utredningsdirektiven skall utgångspunkten för utredningsarbetet tomträttsinstitutet fortfarande skall utgöra ett instrument för vara att i rimlig omfattning förbehålla värdestegringen på marken det att allmänna. Detta innebär ingen ändring jämfört med de grundläggande principerna för nuvarande bestämmelser. I sitt betänkande underströk lagberedningen ordning innebär att tomträttsupplåtelsen att en som skall gälla för obestämd tid och att upplåtaren endast under vissa villkor kan marken i anspråk vid utgången upplåtelseperiod förta av en utsätter bestämmelser innebär att fastighetsägaren kan tillgodosom göra sig markvärdestegringen avgäldshöjningar under upplågenom telsetiden SOU 1952: 28 s. 61. Bestêrnmelsema avgäldsändringar har utformats som ett skydd om för tomträttshavaren avgälden skall överstiga skälig avkastmot att

76 Ett förenklat avgäldssystem SOU 1990: 23

ning på markvärdet. Därmed erhålls också ett skydd för tomträttens kreditvärde. Eftersom fordran för förfallna avgälder enligt 7 § förmånsrättslagen 1970: 979 prioriteras före inteckning i tomträtten vid tomträttshavarens konkurs e. d., skulle annars tomträttens kreditvärde kunna urholkas avgälden höjs snabbare än markom värdestegringen. För att inte en ny lagstiftning skall få tillbakaverkande kraft och ändra förutsättningarna för ingångna tomträttsavtal bör även ett framtida förenklat avgäldssystem vila på principen att tomträttsavgälden skall kunna öka i takt med markvärdestegringen men inte snabbare. Med en sådan ordning kan en fastighetsägare tillgodogöra sig markvärdestegringen utan att tomträttshavares och kreditgivares berättigade intressen åsidosätts. I avsnitt 2.5 har konstaterats att den eftersträvade förenklingen vid avgäldsändringar inte kan uppnås utan schablonregler. Under utredningsarbetet har möjligheterna att åstadkomma förenklad avgäldsbestämning annat sätt än att utgå från ett avgäldsunderlag och genom en avgäldsränta undersökts. De olika ansatser som därvid diskuterats finns redovisade i avsnitt 12. Man får dock konstatera att man med dessa sätt att beräkna avgälden inte torde kunna åstadkomma mer långtgående förenklingar än om avgälden i likhet med nuvarande ordning bestäms med utgångspunkt från ett avgäldsunderlag och en avgäldsränta. Det är också tveksamt om man med de i avsnitt 12 redovisade sätten att bestämma avgälden skulle få tillfredsställande följsamhet till markvärdestegringen. Mot denna bakgrund har förenklingen avgäldssystemet utformats efter principen att avgälden av även fortsättningsvis skall bestämmas med utgångspunkt från ett avgäldsunderlag, som är kopplat till markvärdet, och en avgäldsränta, som skall bestämmas så att fastighetsägaren erhåller skälig avkastning på markvärdet. I sammanhanget bör erinras om att den föreslagna avtalsfriheten som redovisats i avsnitt 4 lämnar utrymme för parterna att ta tillvara de fördelar som andra sätt att bestämma avgäldsändringar kan ha i enskilda fall. Målsättningen vid utfominingen av ett förenklat avgäldssystem bör vara att avgäldsunderlaget entydigt och enkelt skall kunna beräknas av såväl fastighetsägare som enskilda tomträttshavare. Det finns därvid anledning att även i fortsättningen eftersträva en ordning som innebär att skilda markvärden, såväl mellan olika tomträttsupplåtelser som mellan olika år, också leder till rimliga skillnader i avgäldsstorlek.

SOU 1990: 23 Ett förenklat avgäldssystem 77

Målsättningen rättvisa avgäldsskillnader bör dock inte drivas om längre än vad kan anses ha ekonomisk betydelse för tomträttssom havare och rent praktiskt går att åstadkomma inom enkelhetens som ram. Som anförts i avsnitt 2.5 framstår som angeläget att avgäldssysteutformas så att avgälden kan bestämmas utan särskild bedömning met avgäldsräntan i varje enskilt fall. Vid utformningen av ett sådant av avgäldssystem måste dock först ta ställning till hur inflationens man påverkan på markvärdestegringen skall beaktas, vad som skall anses skälig avkastning tomträttsupplåtelse samt hur avgälden vara av en skall få bestämmas vid nyupplåtelse.

5.2 Inflationens inverkan på avgäldsutvecklingen

Till skillnad från statsobligationer, som utgör ett nominellt kaex. pital, får tomtmark betraktas ett realt kapital. Det innebär i prinsom cip tomtmarkens värde inte urholkas inflationen. Motsatsvis att av innebär detta att i inflationsekonomi verkar inflationen uppdrivanen de på markvärdet uttryckt i löpande priser. Det bör dock framhållas att markprisema givetvis även påverkas av andra förhållanden än av inflationen, förhållandet mellan tillgång och efterfrågan ex. av tomtmark. Markvärdet behöver således inte nödvändigtvis följa inflationen kan förändras snabbare eller långsammare beroende utan andra faktorers inverkan. Med marknadsränta kapitalmarknaden brukar avses den ränta långivare kräver för att låna ut ett nominellt kapital. I motsats till realt kapital urholkas värdet nominellt kapital av inflationen. Det av ligger därför i sakens natur att långivare önskar en ränta som kan en kompensera honom för att återbetalning lånet sker till oförändrat av nominellt belopp, vilket innebär ett lägre realt värde. På det sättet föreligger det således ett visst samband mellan inflationen och ränteläget. Det bör dock även i detta sammanhang framhållas att marknadsräntans storlek påverkas även andra faktorer, bl. a. av interav nationella förhållanden, vilken risk långivaren tar då han lånar ut av och balansen mellan tillgång och efterfrågan på kapital. pengarna av

Ränteläget kan dänned såväl överstiga som understiga den procentsats

som motsvaras av inflationen.

78 En förenklat avgäldssystem SOU 1990: 23

Om avgälden vid en tomträttsupplåtelse bestämdes genom att den nominella räntan på kapitalmarknaden multipliceras med rådande markvärde skulle fastighetsägaren få en avkastning som uppgår till summan av den nominella marknadsräntan och den nominella markvärdestegringen. En sådan ordning skulle även vid en liten nominell markvärdestegring innebära en avkastning av tomträttsupplåtelser som på ett omotiverat sätt skulle överstiga den avkastning kan erhållas vid jämförbara kapitalplaceringar. Sett ur tomträttshavarens synvinkel skulle detta leda till avsevärda avgäldsbelopp. En sådan ordning måste därför anses stå i strid med det i direktiven angivna syftet att det allmärma i rimlig omfattning skall kunna tillgodogöra sig markvärdestegringen. Som närmare redovisats i avsnitt 2.3 har domstolarna vid avgäldsbestämning också tagit hänsyn till detta förhållande vid bestämning av avgäldsräntan. Ett förenklat avgäldssystem bör därför innehålla en restriktion som hindrar inflationens effekter att komma till uttryck både i avgäldsunderlaget och avgäldsräntan. Enkelheten talar för att detta utformas så att en restriktion införs i lag beträffande avgäldsräntans storlek och att avgäldsutvecklingen bestäms genom att avgäldsunderlaget tillåts öka i takt med den nominella markvärdestegringen.

5.3 Skälig tomträttsavgäld

Med nuvarande ordning bestäms tomträttsavgäldens skälighet vid avgäldsändringar i hög grad av avgäldsräntans storlek. Som framgår av avsnitt 2.3 bestäms avgäldsräntan så att en tomträttsupplåtare skall vara jämställd med fastighetsägare i allmänhet och kunna få samma avkastning som vid jämförbar alternativ placering av det kapital som motsvaras av markvärdet. Utgångspunkten vid bestämning av avgäldsräntan är således marknadens avkastningskrav vid en tänkt omplacering av kapitalet. Vid bestämning av skälig avgäldsränta har hänsyn tagits till hur stor del av det totala avkastningskravet som kan förväntas bli tillgodosett markens värdestegring. Även vid den k. realräntemetoden, genom s. som sedermera kommit att tillämpas av domstolarna, måste den förväntade markvärdestegringen bedömas. I rättsfallet NJA 1986 s. 272 slog nämligen HD fast att en förutsättning för att realräntemetoden

SOU 1990: 23 Ett förenklat avgäldssystem 79

skall kunna tillämpas är att marken kan anses som realvärdesäker. Som närmare redovisats i avsnitt 2.3 framgår av rättspraxis inte i vilken utsträckning avvikelse förväntad markvärdestegring från en av den bedömda inflationstakten bör leda till motsvarande avvikelse en från realräntan på kapitalmarknaden. Det bör anmärkas att en bestämning avgäldsräntan utan sådan justering måste betraktas som av från principen fastighetsägaren vid avgäldsändringar ett avsteg att skall försatt i situation som vid en tänkt omanses vara samma placering av markkapitalet. Det finns skäl att allmänt sett ifrågasätta om det är rimligt att avgäldens storlek och utveckling ovarmämnda sätt skall vara beroende domstolarnas bedömningar i enskilda fall av marknadens kalav kylränta framtida markvärdestegring och inflation. Avgäldens samt av storlek görs därmed beroende andra förhållanden än av den fakav tiska markvärdestegringen. Tomträttsinstitutets syfte att vara ett inför i rimlig omfattning förbehålla markvärdestegringen strument att det allmänna skulle i högre grad bli uppfyllt om avgäldsutvecklingen i princip enbart blev beroende av den faktiska markvärdestegringen. Det kan i detta sammanhang konstateras att den faktiska avkastning husägare disponerar mark med äganderätt får under som en som innehavstiden kan understiga eller överstiga det avkastningskrav som han hade då kapitalplaceringen gjordes. En husägare som äger mark kan således tillgodogöra sig markvärdestegringen oavsett hur marknadsräntan eller marknadens direktavkastningskrav förändrar sig över tiden. Hans avkastning markinnehavet är därmed direkt beroende av markens värdeutveckling och blir således lägre vid låg markvärdeav stegring och högre vid högre markvärdestegring. Det kan inte stå i strid med tomträttsinstitutets ovan angivna anses vid avgäldsändringar jämställs med hussyfte om tomträttsupplåtare innehar marken med äganderätt under lång tid. I likhet ägare som med husägare disponerar marken med äganderätt bör en en som tomträttsupplåtare vid en låg markvärdestegring kunna acceptera en lägre avkastning tomträttsupplåtelsen än kapitalmarknadens av avkastningskrav. Å andra sidan böringet hindra att en högre avkasttomträttsupplåtelsen erhålls i de fall markvärdestegringen är ning av högre än den motsvaras kapitalmarknadens procentsats som av avkastningskrav.

80 En förenklat avgäldssystem SOU 1990: 23

En sådan ordning skulle erhållas om avgäldsräntan bestämdes med utgångspunkt från vad som kunde anses vara skälig avkastning av tomträttsupplåtelsen vid normal markvärdestegring. Vid bedömning av vad som är att anse som normal markvärdestegring ter det sig naturligt att utgå från att mark är ett realt kapital, vars värde inte urholkas av inflationen. Med normal markvärdestegring bör man därför i detta sammanhang avse en markvärdestegring som sker i takt med inflationen. En sådant sätt bestämd avgäldsränta bör därmed kunna vara densamma för hela landet och vara ett uttryck för vad som är att anse vara skälig avkastning av tomträttsupplåtelser i detta normalfall. Med en sådan ordning kommer avgälden och därmed den faktiska avkastningen av tomträttsupplåtelsen att bli beroende av markvärdestegringen i varje enskilt fall. Överstiger markvärdestegringen i det enskilda fallet inflationen kommer den faktiska avkastningen att i motsvarande grad bli högre än den angivna avgäldsräntan och på motsvarande sätt lägre om markens värdeutveckling understiger inflationstakten. Med en enhetlig avgäldsränta för hela landet och en ordning med årliga avgäldsförändringar kan de nuvarande problemen med att vid varje avgäldsändring och i varje enskilt fall göra en bedömning av kalkylräntan, framtida markvärdestegring och framtida inflation helt undvikas. Därmed åstadkoms en betydande förenkling vid avgäldsändring. Den avgäldsränta som skall ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar, bör bestämmas så att tomträttsupplåtare i nonnalfallet skall erhålla skälig avkastning av upplåen telsen under hela upplåtelsetiden. Bestämningen av avgäldsräntans storlek skall således präglas av ett sådant långsiktigt synsätt att avgäldsräntan bör kunna hållas oförändrad under lång tid. Eftersom den avgäldsränta som skall ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar dessutom skall vara gemensam för hela landet bör avgäldsräntans storlek kunna anges i lag. Därigenom erhålls den förenkling av avgäldssystemet som i detta avseende eftersträvats i direktiven eftersom tvister eller domstolsprocesser inte behöver uppstå om avgäldsräntans storlek. Högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar skall sammanfattningsvis bestämmas genom att en i lag angiven avgäldsränta multipliceras med ett avgäldsunderlag, vilket bör vara kopplat till markvärdet för

SOU 1990: 23 Ett förenklat avgäldssystem 81

varje enskild tomträtt. Vad som vid avgäldsändring skall anses vara skälig avgäld kommer i huvudsak att bestämmas av den markvärdestegring som ägt rum sedan föregående avgäldsändring. I avsnitt 6 och 7 beskrivs närmare hur det avgäldsunderlag och den avgäldsränta som skall ligga till grimd för beräkning av högsta tillåtna avgäld skall bestämmas.

5.4 Avgäldsbestämning vid upplåtelse

Med nuvarande ordning har parterna rätt att fritt avtala om avgälden för den första avgäldsperioden. Med den begränsning som följer av att avgälden skall vara oförändrad under avgäldsperioden. Enligt direktiven bör ett förenklat avgäldssystem i första hand utformas med utgångspunkt i fortsatt avtalsfrihet vid upplåtelse. Om en förenkling av avgäldssystemet förutsätter samma regler vid upplåtelse och omreglering, är dock utredaren oförhindrad att föreslå detta. I direktiven berörs också tomträttskommitténs syn på avtalsfriheten vid upplåtelse. Tomträttskommittén föreslog i sitt betänkande SOU 1980: 49 Tomträtt att avgälden vid upplåtelse skulle bestämmas på samma sätt som vid omreglering, dvs. som markvärdet multiplicerat med en realt beräknad räntesats. Förslaget kritiserades i remissomgången av kommunerna, bl. a. för att en sådan restriktion vid upplåtelser skulle hindra dem från att kunna få täckning för nedlagda kostnader för tomträttsupplåtelsen. Kommunerna ansåg att de därmed kunde hamna i sådana likviditetsproblem att intresset för att upplåta mark med tomträtt skulle äventyras. I direktiven framhålls att vid utformningen av ett förenklat avgäldssystem bör hänsyn tas till de kommunalekonomiska konsekvenserna så att kommunernas intresse att upplåta mark med tomträtt inte äventyras. I direktiven framhålls också att med hänsyn till innehållet i remissvaren till tomträttskommitténs förslag torde det vara nödvändigt att ta större hänsyn till de kommunalekonomiska konsekvenserna än vad tomträttskommitténs förslag innebar. Direktiven måste dänned uppfattas så att kommunerna vid upplåtelse bör ges utrymme att ta ut avgäld dem täckning för nedlagda kostnader för marken som ger upplåtelsen.

82 Ett förenklat avgäldssystem SOU 1990: 23

Kommunens kostnader för att upplåta mark med tomträtt bestäms dels av den kapitalinsats som krävs för markförvärv, exploatering av marken o. d., dels av den ränta som kommunerna får betala vid upplåning av nämnda kapitalinsats. Eftersom kommunens räntekostnader för tomrättsupplåtelsen bestäms med utgångspunkt från en nominell räntesats skulle den ordning som föreslagits gälla vid avgäldsändring inte alltid ge kommunerna den kostnadstäckning som talas om i direktiven. Det blir därmed omöjligt att ha samma regler vid avgäldsändring som vid upplåtelse. Den föreslagna förenklingen vid avgäldsändring som närmare beskrivits i avsnitt 5.3 kan uppnås oavsett vilken avgäld som avtalats vid upplåtelsen. Det kan därmed konstateras att en förenkling av avgäldssystemet i sig inte förutsätter inskränkning av avtalsfriheten vid upplåtelse. Frågan är om det av andra skäl finns anledning att föreslå regler som inskränker avtalsfriheten vid upplåtelse. Ett sådant skäl skulle kunna vara att kommunerna bör hindras från att vid upplåtelse ta ut en avgäld som överstiger kommunens kostnader för upplåtelsen i sådan omfattning att det skulle anses oskäligt. När det gäller möjligheterna att utforma sådana bestämmelser måste dock konstateras att kommunens kostnader för markförvärv och för att ställa tomtrnarken i ordning varierar i hög grad mellan olika tomter. Tomträttskommittén konstaterade i sitt betänkande att exploateringskostnadema kan bestämmas på en mängd olika sätt som leder till skilda resultat SOU 1980: 49 s. 114 f och 136. Det innebär att reglema, för att det avsedda syftet skall kunna uppnås, måste utformas så detaljerat att den enkelhet som eftersträvas skulle äventyras. Man torde inte kunna bortse från de möjligheter som ändå skulle återstå att kringgå bestämmelserna, ex. genom att tomträttshavaren får bekosta markarbeten som kommunen annars normalt skulle svarat för. Det är därmed osäkert om sådana regler alltid skulle gynna tomträttshavama. Mot denna bakgrund bör avtalsfriheten vid upplåtelse inskränkas endast om det finns starka skäl för det. Det kan därvid konstateras att den kartläggning som tomträttskommittén gjorde över hur avgälden bestäms vid upplåtelse SOU 1980: 49 s. 56 f inte visar på förekomst av oskäliga avgälder. Inte heller har andra uppgifter framkommit som visar att kommunerna skulle ta ut oskäligt höga avgälder vid upplåtelse. Avgäldema vid upplåtelse torde normalt inte överstiga vad som

SOU 1990: 23 Ett förenklat avgäldssystem 83

räntan för kommunens kapitalinsats för tomträttsupplåmotsvaras av telsen. Det finns därmed anledning att förutsätta att de kommuner som önskar täckning för sina kostnader inte tar ut högre tomträttsavgälder vid upplåtelse än vad som motsvaras av marknadsräntan. Det bör vidare framhållas att då marken upplåts med äganderätt råder inga inskränkningar av vilket pris som får tas ut. Det saknas fog för att utgå från att kommuner i prissättningshänseende skulle missgynna tomträttshavare jämfört med de som köper marken. Man kan därmed knappast anse att tomträttshavare skulle ha större behov av skyddande bestämmelser vid upplåtelse än vad som förekommer i motsvarande situation då marken upplåts med äganderätt. Som redovisats i avsnitt 5.3 föreslås att avgäldsräntan vid beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar skall bestämmas så att fastighetsägaren erhåller skälig avkastning på sitt kapital vid en markvärdestegring som motsvarar inflationen. Det kan dock inte uteslutas att man för mark som skall upplåtas med tomträtt i enskilda fall kan förutse en långsammare värdestegring än vad som motsvaras av inflationen. Utan avtalsfrihet vid upplåtelsen skulle avkastningen kunna bli lägre än vid en alternativ jämförbar kapitalplacering, vilket skulle kunna äventyra kommunernas intresse att upplåta sådan mark med tomträtt. I ett förenklat avgäldssystem bör således avgälden vid upplåtelse kunna bestämmas så att en kommun kan erhålla skälig avkastning av tomträttsupplåtelsen, även om markvärdet kan förväntas utvecklas långsammare är inflationen. I detta sammanhang bör också framhållas att i det föreslagna avgäldssystemet skall en tomträttshavare i de flesta fall enkelt kunna beräkna högsta tillåtna avgäld. En sådan beräkning kan tomträttshavaren även göra vid upplåtelsen. I vetskap om att en detta sätt beräknad avgäld skall leda till skälig avkastning av tomträttsupplåtelsen kan tomträttshavaren bedöma om kommunens krav på avgäld vid upplåtelse är rimligt. Ett högt avgäldskrav vid upplåtelsen kan därmed bemötas med motkrav, ex. hur avgälden skall bestämmas under upplåtelsetiden. Mot bakgrund av vad som anförts bör även i fortsättningen råda avtalsfrihet då avgälden skall bestämmas vid upplåtelse. Eftersom avgälden enligt förslaget i avsnitt 3 i fortsättningen skall kunna ändras årligen kommer denna avtalsfrihet att avse avgälden för första året av upplåtelsetiden, inte parterna avtalat om längre avgäldsperiod. om

84 Ett förenklat avgäldssystem SOU 1990: 23

Som angivits i avsnitt 5.3 skall i lag anges bestämmelser om vad som högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar. För att sådana skall vara bestämmelser skall bli meningsfulla kan inte accepteras att parterna vid upplåtelse tillåts avtala avgäldsökningar, utöver vad som inom i den föreslagna avtalsfrihet som föreslagits i avsnitt ryms

5.5 Sammanfattning de allmänna principerna för ett nytt

av

avgäldssystem

I lag skall hur högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar skall anges bestämmas. Dessa regler skall gälla såvida inte parterna i enlighet med vad föreslagits i avsnitt 4 avtalat om hur avgälden skall ändras som under avtalstiden. Som där påpekats bör en utökad avtalsfrihet inte gälla i de fall tomträttsupplåtelsen småhusbebyggelse. Inom raavser för de bestämmelser i lag skall en kommun ha frihet men som anges att själv utforma sitt avgäldssystem. Den principiella uppbyggnaden det förenklade avgäldssystem av skall regleras i lag kan beskrivas på följande sätt. För den första som avgäldsperioden gäller den avgäld parterna har avtalat om. som Någon inskränkning i parternas möjligheter att fritt avtala om denna avgäld föreslås inte. En ordning där avgälden skall kunna ändras varje år innebär att den avgäld bestäms vid upplåtelsen kommer att som första året upplåtelsetiden, om inte parterna avtalat om längre avse av avgäldsperiod. I det avgäldssystem föreslås skall den för det som första året upplåtelsetiden avtalade avgälden dock inte få höjas så av länge den överstiger högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring. Vid avgäldsändring skall högsta tillåtna avgäld för en tomträttsupplåtelse bestämmas i lag angiven avgäldsränta multipligenom att en med ett visst sätt bestämt avgäldsunderlag. ceras Avgäldsunderlaget, skall kopplat till markvärdet, skall som vara bestämmas så det dels leder till rimliga avgäldsskillnader mellan att olika tomträttsupplåtelser, dels lämnar utrymme för en årlig avgäldsutveckling i takt med markens värdeförändring. Hur detta avgäldsunderlag skall bestämmas redovisas närmare i avsnitt Storleken den avgäldsränta i lag skall samma för som anges vara hela landet och bestämmas så att fastighetsägaren vid en markvärdestegring i takt med inflationen erhåller en avkastning som motsvarar

SOU 1990: 23 Ett förenklat avgäldssystem 85

avkastningen alternativ jämförbar kapitalplacering. Vilken vid en storlek avgäldsräntan skall anges i lag, beskrivs närmare i avsom snitt 7. Avgäldshöjningama kommer med den föreslagna ordningen att bestämrnas förändringarna avgäldsunderlaget, dvs. av markvärdeav av stegringen. Tiden från det att den avgäld som avtalats för första året upplåtelsetiden får höjas kommer därmed att bli beroende av av markvärdestegringen men också av vilken avgäld som avtalats för första året. Har avgälden för första året avtalats så att den motsvarar högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring kan den höjas i takt med markvärdestegringen redan andra året upplåtelsetiden. Ju högre av avgäld avtalats för första året, desto längre tid tar det innan den som får höjas. En konsekvens den föreslagna ordningen är att avgäldsutveckav lingen bör kunna ske lugnare både vid övergången från den först avtalade avgälden till högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring och därefter vid avgäldsändringama. Olägenhetema med de språngvisa och kraftiga avgäldshöjningar som ofta följer av nuvarande ordning kan därmed undvikas. Högsta tillåtna avgäld kommer med den föreslagna ordningen dessutom att ett mer renodlat sätt att kunna följa markfaktiska värdestegring än vad som är fallet med nuvarande ordens ning. Följande beräkningsexempel visar vilken avgäldsutveckling, i löpande och fasta priser, skulle följa av det föreslagna avgäldssyssom temet. Beräkningsexemplet har baserats på en avtalad avgäld för första året upplåtelsetiden 6000 kr och ett avgäldsunderlag av om markvärde 100 000 kr som ökar med 7 procent årligen samt en om avgäldsränta 3 procent. Vidare har antagits att inflationen uppgår om vilket således innebär real markvärdestegring med 2 till 5 procent en procent. Av diagrammen framgår att under de angivna förutsättningar är den ursprungligen avtalade avgälden högre än den högsta tillåtna avgälden vid avgäldsändringar under tid av elva år. Under denna tid en utgörs högsta tillåtna avgäld den ursprungligen avtalade avgälden. av Räknat i löpande priser kommer avgälden att vara oförändrad under denna tid. Räknat i fasta priser kommer avgälden däremot att minska under denna tid. Från och med år tolv får avgälden årligen höjas och utgå med högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring som då följer

86 Ett förenklat avgäldssystem SOU 1990: 23

markens värdestegring, i exemplet 7 procent per år räknat i löpande priser. Eftersom markvärdet i exemplet antagits stiga med 7 procent och inflationen antagits uppgå till 5 procent per år, blir den reala avgäldshöjningen i exemplet därefter ca 2 procent per år.

Avgäldsutveckling, uttryckt i löpande resp. fasta priser, vid en årlig markvärdestegring om 7 % och en årlig inflation om 5 %.

Avgäld Avgäldsutveckling, 400mm.. uttryckt i löpande priser 35000kr.. 30000kn- 25000kr- 20000kr- Faktiskavgäld 15000kr- 10000kr-- Avtaladavgäld

5 000 kr

0kr- År 1 4 71013161922252831343740434649525558

Avgäld Av gäldsutveckling, 10000kr uttryckt i fasta priser 9000kr 8000kr 7000kr 6m0kr Faktiskavgäld SMOkr 4000kr 3000kr 2000kr Avtaladavgäld lmokr Okr År14 71013161922252831343740434649525558

SOU 1990: 23 87

6 Avgäldsunderlaget

Det avgäldsunderlag skall ligga till grund för beräkning av som högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring föreslås för småhusfastigheter utgöras senast fastställda marktaxeringsvärde, av omräknat med den förändring statistiska centralbyråns av fastighetsprisindex för länet från och med andra som ägt rum året före taxeringsåret till och med andra kalenderåret före den avgäldsperiod den nya avgälden avser. För tomträtter upplåtits för annat ändamål än småhussom bebyggelse föreslås att avgäldsunderlaget skall bestämmas genom individuell bedömning av markens värde i obebyggt skick, en får göras vart femte år. Högsta tillåtna avgäld skall utgöras som detta markvärde multiplicerat med den avgäldsränta som av i lag. För vart och ett de fyra senare åren av en anges av femårsperiod får högsta tillåtna avgäld årligen räknas om med förändringarna konsumentprisindex. Det nu angivna lagav reglerade systemet skall tillämpas om inte något annat system

gäller till följd av avtal mellan parterna se avsnitt 4.

6.1 Allmänna överväganden

6.1.1 Markvärdet

I det förenklade avgäldssystem redovisats i avsnitt 5 skall som avgäldsunderlaget bestämmas så att högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar kan följa markvärdestegringen och så att rättvisa avgäldsskillnader erhålls mellan olika tomträttsupplåtelser. Avgäldsunderlaget bör därför kopplat till markvärdet. vara En principiellt sett viktig fråga är vilket markvärde som skall komma till uttryck i avgäldsunderlaget. Inledningsvis bör framhållas att det ligger i tomträttsinstitutets natur att utgångspunkten bör vara marknadens bedömning markvärdet, dvs. det mest sannolika utfalav till försäljning med äganderätt på den öppna let om marken utbjöds

88 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

marknaden. Av fastighetsekonomisk expertis har vi fått information om att markens marknadsvärde i huvudsak bestäms av läget och av byggrättens omfattning. Andra förhållanden, ex. nedlagda kostnader, har generellt sett endast marginell betydelse för markvärdet. Möjligheterna att kunna bestämma markens marknadsvärde påverkas av att den mark som upplåtits med tomträtt är bebyggd vid tiden för avgäldsändring. Avgäldsunderlaget skall således motsvara markvärdesdelen bebyggd fastighet. I avsnitt 2.2.2 har dock framgått av en att tillgängliga metoder inom fastighetsvärderingens område inte är avsedda och utformade för att på detta sätt bestämma värdet på delar av en helhet. Man måste därför acceptera att det inte är möjligt att på ett entydigt sätt dela upp värdet av en fastighet i en markvärdesdel och en byggnadsdel. Bestämningen av en bebyggd fastighets markvärde måste därför ske med en annan utgångspunkt. Som närmare redovisats i avsnitt 2.2.1 har domstolarna vid bestämning avgäldsunderlaget utgått från det saluvärde marken skulle av ha haft i avröjt skick, dvs. som om den vore obebyggd. Det kan anmärkas att även vid fastighetstaxering av bebyggda fastigheter, då såväl mark- byggnadsvärde skall bestämmas, bestäms markvärdet som enligt 7 kap. 9 § fastighetstaxeringslagen 1956: 623 som om marken var obebyggd. Starka skäl talar därmed för att avgäldsunderlaget i det föreslagna avgäldssystemet skall baseras det värde marken skulle ha haft om fastigheten fortfarande skulle varit obebyggd. Som framgått av avsnitt 2.1 uttalade lagberedningen i sitt betänkande SOU 1952: 28 Lagberedningens förslag till ny lagstiftning om tomträtt att avgäldsunderlag skall utgöras av markvärdet vid m. m. omregleringstidpunkten s. 62. Varken i betänkandet eller i andra förarbeten har antytts att man därvid skall beakta orsaken till markvärdets utveckling, ex. värdet av sådana åtgärder som tomträttshavaren bekostat. Det kan ifrågasättas om det överhuvudtaget är möjligt att med rimlig säkerhet kunna härleda delar av en markvärdestegring till de olika omständigheter som påverkar markvärdet. Som framgått av avsnitt 2.2.1 har domstolarna i vissa fall bedömt att den del av markvärdet som är hänförligt till tomträttshavarens insatser i princip inte skall ingå i avgäldsunderlaget. En sådan ordning kräver dock att omständigheterna i varje särskilt fall utreds och beaktas och är inte möjlig att förena med målsättningen att avgäldsändringar skall kunna genomföras på ett enkelt sätt utan domstolsprocesser. En grundlägg-

SOU 1990: 23 Avgâldsunderlaget 89

ande förutsättning för att den eftersträvade förenklingen vid avgäldsändringar skall kunna åstadkommas är därför att avgäldsunderlaget i stället bestäms med utgångspunkt från att den obebyggda marken är i ett visst skick. Det naturliga är därvid att värderingen görs med utgångspunkt från att marken är iordningställd för byggande. Förutom nödvändiga åtgärder på marken för detta ändamål bör även anslutning till kommunalt va-nät anses vara en åtgärd för att iordningställa marken för byggande. Värdet av åtgärder som därutöver lett till en ökning av markvärdet skall inte räknas in i det avgäldsunderlag som skall ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar. Av 13 kap. l § jordabalken framgår att avgälden skall avse nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid för visst ändamål. Vid bestämning av avgäldsunderlaget finns det i likhet med nuvarande ordning anledning att vid markvärderingen beakta den nyttjanderätt till marken som följer av föreliggande planbestärnrnelser och eventuella inskränkningar av dessa som parterna kommit överens om i tomträttsavtalet. Det ligger i tomträttsinstitutets natur att vid markvärderingen skall endast beaktas värdet av den nyttjanderätt till mark som tomträttsupplåtelsen på nämnda sätt avser. Eftersom byggrättens värde kan antas vara beroende av tillgång till vatten och avlopp bör förekomst av anslutning till kommunalt va-nät eller annan va-anläggning anses ingå i markvärdet. Värdet av olika rättigheter, som parterna därutöver mer eller mindre fast knutit till tomträttsupplåtelsen, bör inte ingå i det avgäldsunderlag som skall ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar. Det avgäldsunderlag som skall ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar bör baseras på ett på ovannämnda sätt definierat markvärde. Därmed kan tvister om huruvida en del av markvärdet uppstått genom tomträttshavarens åtgärder och vad som på olika sätt bekostats av tomträttshavaren undvikas. Sådana bestämmelser bör kunna tillämpas på redan ingångna tomträttsavtal, utan att grundläggande förutsättningar för dessa avtals ingående åsidosätts. I enlighet med vad som framhålls i utredningsdirektiven bör man eftersträva en ordning där avgäldsunderlaget skall kunna baseras sådana uppgifter om markvärdet finns lätt tillgängliga för både som fastighetsägare och enskilda tomträttshavare och som baserats på en

90 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

enhetlig mätning markvärdena. Som framhållits i avsnitt 2.5 måste av beredd att acceptera vissa schabloniseringar, för att den man vara eftersträvade förenklingen av avgäldssystemet skall kunna uppnås. I det följande görs genomgång av de möjligheter som finns att en kunna bestämma avgäldsunderlaget på det sätt som ovan redovisats.

6.1.2 Tänkbara grunder för avgäldslmderlaget Tomträttskommittén diskuterade i sitt betänkande SOU 1980: 49 Tomträtt tre olika sätt att fastställa avgäldsunderlaget, nämligen dels med ledning exploateringskostnadema, dels med ledning av markav taxeringsvärdet, dels individuell bestämning av marknadsvärgenom det s. 135 f. I remissomgången framkom inga andra förslag till grunder för avgäldsunderlagets bestämning. Inte heller under vårt utredningsarbete har andra förslag till grunder för avgäldsunderlagets bestämning framkommit.

Exploateringskostnaderna Tomträttskommittén konstaterade att kommunernas sätt att beräkna exploateringskostnadema för viss fastighet kunde ske på flera olika en sätt och variera både i tiden och mellan olika områden. Tomträttskommittén pekade också på att kommunerna inte alltid har en aktuell och jämförbar kalkyl över exploateringskostnadema. Kommittén framhöll vidare problemen med att kunna göra jämförelser, ex. avseende olikheter i planstandard, exploateringsförutsättningar, lägesförhållanden d., mellan den aktuella tomträttsfastigheten och den o. avsåg. Mot denna bakgrund ifråfastighet som exploateringskalkylen gasatte tomträttskommittén om exploateringskostnadema kunde anses utgöra ett mått på markens marknadsvärde. En ordning där avgäldsunderlaget bestäms med utgångspunkt från exploateringskostnadema skulle således inte innebära garantier vare sig för att kommunen tillgodogörs markvärdestegringen eller för att avgäldsökningen håller sig inom ramen för markvärdestegringen. Tomträttens kreditvärde skulle därmed kunna äventyras. En sådan ligga i linje med tomträttsinstitutets syfte. Inte ordning kan inte anses heller torde kraven på enkelhet och entydighet kunna bli uppfyllda,

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 91

eftersom exploateringskostnadema uppenbarligen kan beräknas på en mängd olika sätt. Man kan dessutom hysa principiella betänkligheter mot en ordning där avgälden bestäms ensidigt av ena parten utan egentlig möjlighet till prövning av en neutral instans. Mot denna bakgrund bör inte kommunens exploateringskostnader läggas till grund för beräkning högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar. av I sammanhanget kan noteras att Svea hovrätt i ett rättsfall konstaterat att det belopp skall läggas till grund för beräkning av statliga som bostadslån avseende markkostnadema är ett schablonbelopp som utnyttjas vid bestämning av statliga lån och inte har någon direkt kopp-

ling till konstaterad markprisnivå se rättsfall nr 13 i bilaga 2. Det

bör tilläggas att lånebestämmelsema numera utformats så att statliga bostadslån avseende markkostnadema endast beviljas upp till ett visst maximibelopp oavsett om det verkliga markvärdet är högre. Grundför beräkning av statliga bostadslån avseende markkostnadema erna är därmed än mindre lämpade att ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld.

Individuell värdering Som tidigare nämnts diskuterade tomträttskommittén också möjligheterna att bestämma avgäldsunderlaget genom en individuell bestämning av marknadsvärdet. Kommittén föreslog dock inte någon sådan ordning eftersom det ansågs kunna bli aktuellt endast beträffande särskilda fastighetstyper, såsom kommersiella fastigheter i större cityområden, och då under förutsättning att jämförelseobjekt fanns. Av avsnitt 2.2.1 framgår att även om man med en sådan ordning kan komma fram till ett rättvisande markvärde kan man inte räkna med att uppnå den förenkling som efterlyses i direktiven. En ordning där avgäldsunderlaget bestäms med utgångspunkt från en individuell värdering bör således endast komma ifråga om andra möjligheter att bestämma avgäldsunderlaget inte står att finna.

M arktaxeringsvärdet Den allmänna fastighetstaxeringen är genom riksdagsbeslut år 1985 uppdelad på så sätt att fastighetsbeståndet taixeras skilda år prop.

92 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

1985: 820 och 821. År 1988 198485: 222, SkU 198586: SFS taxerades hyreshus- industri- och specialfastigheter medan småhusfastigheterna taxeras år 1990 och lantbruksfastighetema år 1992. Därefter kommer taxering att ske vartannat är i samma ordningsföljd. Alla fastigheter kommer med nuvarande ordning således att taxeras sjätte år. Det innebär att med jämna tidsmellanrum får vart man uppgifter markvärdet och därmed om markvärdestegringen. om Dessa taxeringsvärden är fastställda i enlighet med enhetliga regler för hela riket och prövade fastighetstaxeringsnärnnder. Fastighetsav taxeringsnärrmdemas beslut kan dessutom prövas i länsrätt, kammarrätt och under vissa förutsättningar i regeringsrätten. Vid fastighetstaxeringen skall anges ett totalt taxeringsvärde, uppdelat på ett taxeringsvärde för marken och ett taxeringsvärde för byggnaden. För småhusfastigheter bestäms markvärdet och byggnadsvärdet för sig. Det totala taxeringsvärdet för en småhusfastighet var marktaxeringsvärdet och byggnadstaxeringsvärdet. utgör summan av För hyreshus- och industrifastigheter bestäms marktaxeringsvärdet och det totala taxeringsvärdet först varefter byggnadens taxeringsvärde beräknas skillnaden däremellan. Byggnadstaxeringsvärdet som får dock aldrig vara negativt. I bilaga 3 närmare beskrivning av hur marktaxeringsvärdena ges en för småhusfastigheter, hyreshus- och industrifastigheter bestäms. Därav framgår att marktaxeringsvärdet skall motsvara 75 procent av marknadsvärdet, dvs. det pris marken, om den var obebyggd, som sarmolikt betingar vid försäljning den allmänna marknaden. en Markvärderingen skall därvid göras i enlighet med de värderingsmetoder närmare beskrivits i avsnitt 2.2.2. Vid fastighetstaxering som bestäms således markvärdet efter samma principer och grunder som

vid individuell värdering mark. Det bör framhållas att uppgift-

en av från den allmänna fastighetstaxeringen utgör den enda samlade erna bedömningen enskilda fastigheters markvärden. av Tomträttskommittén anförde i sitt betänkande SOU 1980: 49 att bestämning avgäldsunderlaget med utgångspunkt från marktaxeav ringsvärdet skulle ha flera fördelar. Kommittén hänvisade till att taxeringsvärdet bestäms med utgångspunkt från markens marknadsvärde och bestämningen sker från parterna fristående myndigatt av heter och till att tomträttshavaren kan besvära sig över beslutet. Dessutom sker taxeringen samtidigt i hela landet vilket innebär att

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 93

får avvägning mellan olika områden. Kommittén pekade i sitt man en betänkande emellertid också att taxeringen sker efter förhållandevis långt drivna schabloner och att det kunde föreligga vissa problem med att beräkna aktuellt markvärde eftersom uppgifterna på vilka taxeringen baseras är två gamla och taxeringen normalt sker endast år enligt dåvarande regler. Tomträttskommittén fann,

vart femte

även med hänsyn till dessa nackdelar, att metoden med marktaxeringsvärdet framstod skäligast och minst komplicerad som jämfört med andra beräkningsmetoder och föreslog en ordning där avgäldsunderlaget skulle bestämmas med utgångspunkt från mark-

taxeringsvärdet s 136 De flesta remissinstanser delade kommitténs

uppfattning att ett sådant system var godtagbart för tomträttsupplåtelser avsedda för småhusbebyggelse. Däremot ansåg flera remissinstanser att marktaxeringsvärdet inte borde läggas till grund för beräkning avgäldsunderlaget i de fall upplåtelsen avser annat av ändamål än bostadsbebyggelse. I samband med tomträttskommitténs betänkande och den efterföljande remissbehandlingen framfördes farhågor om att fastighetstaxeringen skulle komma att ändras i grundläggande avseenden. Det ansågs tala mot att utgå från taxeringsvärdena vid av gäldsbestämning. Varken i utredningsdirektiven eller i annat sammanhang har emellertid anförts att sådana grundläggande omläggningar av fastighetstaxeringen skulle aktuella inom överskådlig tid. I vara efterhand kan således konstateras att dessa farhågor var obefogade. Vi har konstaterat att boendekostnadsutredningen i sitt betänkande SOU 1989: 71 Ny bostadsfinansiering anfört att bostadsbeskattningen fastighetsskatten bör baseras på faktorer som har direkt betydelse för bostadsnyttan, dvs. sådana förhållanden som bostadens storlek, standard och läge i förhållande till kommunikationer och annan service. Flera organisationer bostadsmarknaden har i en gemensam skrivelse till regeringen gett stöd för sådana tankar. Utredningen konstaterar att i allt väsentligt finns uppgifter om sådana förhållanden i det material samlas in till grund för fastighetstaxeringen s. 66. som Boendekostnadsutredningens förslag förutsätter således inte grundläggande förändringar fastighetstaxeringen. Till bilden hör att av fastighetstaxeringsvärdena inte enbart ligger till grund för fastighetsbeskattning utan också för förrnögenhetsbeskattning samt för arvsoch gåvobeskattning. Man bör därmed kunna utgå från att såväl

94 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

fastighetsägare som tomträttshavare även i framtiden fastiggenom hetstaxeringen kommer att erhålla uppgift vilket värde om som samhället anser att marken har. Detta gör givetvis att man vid utfommingen av ett förenklat avgäldssystem inte utan starka skäl kan frångå marktaxeringsvärdena som bas för avgäldsunderlaget. Jämfört med alternativen torde också en avgäldsbestämning med utgångspunkt

från marktaxeringsvärdet vara den enda ordning kan leda till den

som förenkling av avgäldssystemet som efterlyses i direktiven. Det ter sig därmed naturligt att närmare undersöka möjligheterna att utgå från marktaxeringsvärdet vid bestämning av det avgäldsunderlag som skall ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar. Vid en sådan bedömning av lämpligheten av att införa en ordning där avgäldsunderlaget skall bestämmas med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet bör särskilt beaktas dels hur väl marktaxeringsvärdet speglar markens marknadsvärde, dels om en sådan ordning kan förväntas öka antalet överklaganden av marktaxeringsvärdena. Mot bakgrund av föreliggande skillnader i förfarandet vid fastighetstaxering och fastighetemas skilda ändamål görs denna bedömning uppdelat småhusfastigheter och på övriga fastigheter.

6.2 Avgäldsunderlaget för småhusfastigheter

6.2.1 Marktaxeringsvärdet för småhusfmtigheter Allmänt gäller att svårigheterna vid markvärdering, oavsett om det är fråga om fastighetstaxering eller individuell värdering, uppstår då det saknas ortsprisunderlag för obebyggd mark. Problemen gör sig framför allt gällande då värderingen markvärdet för bebyggda avser fastigheter som är belägna i tätortemas centrala delar eller i andra områden som är färdigbyggda. Det ligger i sakens natur att det inom sådan områden sällan eller aldrig förekommer försäljning av obebyggd tomtmark i sådan omfattning att det går att få fram ett ortsprisunderlag som kan leda till säkra värderingar. Som närmare redovisas i bilaga 3 har man för småhusfastigheter furmit en metod att bestämma markvärdet med utgångspunkt från fastighetens totala värde, då det saknas ortsprisunderlag för obebyggd tomtmark. Genom uppgifter från sådana områden där det förekommer försäljning av såväl obebyggd tomtmark som bebyggda småhus-

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 95

fastigheter har kunnat konstatera ett visst samband mellan markman värdet och fastighetens totala värde. Genom att utgå från detta samband har kunna bedöma markvärdet även för bebyggda småhusman fastigheter i sådana områden där försäljningen av obebyggd tomtmark är mycket begränsad. På det sättet har man kunnat göra en så säker bedömning markvärdet för bebyggda småhusfastigheter som är av möjlig då ortsprisunderlaget för obebyggd tomtmark är otillräckligt. Eftersom denna värdering sker i enlighet med gängse värderingsmetoder och med tillgång till allt ortsprisunderlag som är tillgängligt finns det ingen anledning att utgå från att man vid en individuell värdering skulle komma fram till värden som objektivt sett är riktigare. Det har ibland ifrågasatts inte taxeringsmyndighetema vid brisom ter i ortsprisunderlaget är så försiktiga i sin bedömning att marktaxeringsvärdena för småhusfastigheter kommer att understiga 75 promarknadsvärdet. Att sådan försiktighet iakttas i särskilda fall cent av vid osäkert underlag måste dock betraktas som naturligt och torde även förekomma vid individuella värderingar i motsvarande fall. Varken offentlig statistik eller på annat sätt kan dock stöd genom erhållas för att marktaxeringsvärdena skulle bestämmas så försiktigt att de generellt sett understiger 75 procent marknadsvärdet. Markav taxeringsvärdena för småhusfastigheter får således anses ge ett tillfredsställande mått såväl markvärdena och deras stegring som värdeskillnadema mellan olika tomträttsupplåtelser för småhusbebyggelse. Av bilaga 3 framgår vidare att marktaxeringsvärdet för småhusfastigheter bestäms efter förhållandevis strikta regler. Utrymmet för subjektiva bedömningar, skulle kunna leda till obefogade skillsom nader mellan olika tomter och mellan taxeringama, är därmed litet. Det finns också en instansordning där taxeringsvärdena kan prövas ett objektivt sätt. De strikta reglerna för bestämning av marktaxeringsvärdet för småhusfastigheter innebär samtidigt att framgång med överklagande endast torde nås om den klagande kan visa att taxeringsbeslutet innehåller direkta fel eller att markvärderingen i grunden är felaktig. Man behöver därför inte befara att en ordning där avgäldsunderlaget skall bestämmas med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet skall leda till att beslut om marktaxeringsvärde överklagas i större utsträckning.

96 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

Mot denna bakgrund och med beaktande de fördelar som markav taxeringsvärdena i detta sammanhang har framför en annan ordning att bestämma markvärdena föreslås att marktaxeringsvärdet läggs till grund för beräkning högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring i de av fall marken upplåtits för småhusbebyggelse. Av redovisningen i bilaga 3 av hur marktaxeringsvärdena bestäms framgår att marktaxeringsvärdet för en småhusfastighet inte exakt motsvarar det markvärde tomten skulle ha haft om den fortfarande obebyggd iordningställd för byggande. I viss utsträckning vore men påverkar även andra faktorer marktaxeringsvärdet. Detta bör beaktas vid beräkning högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring. av Justeringar marktaxeringsvärdet ingick även i tomträttskommitténs av förslag och har också gjorts med nuvarande bestämmelser då domstolarna bestämt avgäldsunderlaget. I avsnitt 6.2.2-5 redovisas närmare i vilken utsträckning bestämningen av marktaxeringssom värdet fordrar särskilda hänsynstaganden för bestämning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändnng.

6.2.2 Värdepåverkande åtgärder på marken

Som framgått av avsnitt 6.1.1 bör det avgäldsunderlag som skall ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar baseras det värde marken skulle ha haft den fortfarande varit om obebyggd, men iordningställd för byggande. Vid bestämning av detta avgäldsunderlag skall det således sakna betydelse om det är tomträttshavaren bekostat markens iordningställande för bebyggelse. I som sammanhanget bör framhållas att enligt värderingsteknisk expertis bestäms markvärdet huvudsakligen av lägesfaktom och av byggrättens omfattning. Nedlagda kostnader för grov- och fmplanering av marken inte ha någon större påverkan markvärdet. Även m. m. anses om tomträttshavare i många fall svarat för icke obetydliga kostnader för att iordningställa tomtmarken torde således dessa insatser endast ha marginell påverkan på marktaxeringsvärdet. Det kan dessutom tilläggas att vid ordning där vid avgäldsen man ändringar skulle beakta värdet av de åtgärder för markens iordningställande tomträttshavaren bekostat torde inte kunna undvika som man tvister Tvistema skulle i sådana fall även om värdet av dessa åtgärder.

SOU 1990: 23 Avgäldsurzderlaget 97

kunna gälla i vilken utsträckning tomträttshavarens kostnader redan beaktats då avtalsvillkoren bestämdes vid upplåtelsen. Den eftersträvade enkelheten vid avgäldsändringar skulle således inte kunna åstadkommas med sådan ordning. Man bör i stället kunna utgå från att en friheten att vid upplåtelsen avtala om avgäldsbeloppet och hur länge det skall oförändrat parterna tillräckligt utrymme att beakta vara ger värdet de åtgärder för markens iordningställande som tomträttshaav har att bekosta. Med hänsyn till att sådana kostnader varierar i varen hög grad mellan olika tomter och till att det normalt får antas vara möjligt för parterna att bedöma dem vid upplåtelsen, ter det sig naturligt att dessa förhållanden på detta sätt beaktas då avgälden avtalas vid upplåtelsen. Den mark upplåtits för småhusbebyggelse och som är föremål som för avgäldsändring är dock i allmänhet inte enbart iordningställd för byggande utan har normalt också trädgårdsanläggning. Av bilaga 3 en bestämning marktaxeringsvärden framgår att värdet av trädom av gårdsanläggning inräknas i marktaxeringsvärdet för småhus. Efterdet avgäldsunderlag skall ligga till grund för beräkning av som som högsta tillåtna avgäld skall baseras det värde marken skulle ha om iordningställd för byggande bör detta beaktas vid beden enbart vore stämning högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar. av Av beskrivningen i bilaga 3 om hur marktaxeringsvärden bestäms framgår att det i uppgifterna från fastighetstaxeringen inte särredovihur stor del marktaxeringsvärdet utgörs värdet av trädsas av som av gårdsanläggningar. En förutsättning för att trädgârdsanläggningamas

värde skall kunna beaktas vid avgäldsbestärnningen utan att det skall

leda till tvister är därför att det kan ske efter en schablonregel. Enligt experter på fastighetsvärdering och på fastighetstaxering påverkar kostnader för att anlägga trädgårdar endast i begränsad utsträckning tomtmarkens värde. Trädgårdsanläggningamas värde är oberoende tomtmarkens läge. Preliminära uppgifter från lantmäav teriverket tyder att värdet trädgårdsanläggningar skulle komma av att ingå i marktaxeringsvärdena med mellan 10 000 och 25 000 kr. vid 1990 års småhustaxering. Ett sådant värde motsvarar en andel på 10-25 procent vid ett marktaxeringsvärde om 100 000 kr. Vid ett marktaxeringsvärde 200 000 kr blir andelen ca 5-13 procent och om vid marktaxeringsvärden 400 000 kr blir andelen ca 3-6 procent.

98 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

Enkelheten talar för att trädgårdsanläggningamas värde beaktas med utgångspunkt från att de anses svara för en viss schablonmässigt bestämd andel taxeringsvärdet. Även inte full rättvisa därmed av om erhålls bör ändå en sådan ordning kunna accepteras eftersom det här är frågan om förhållandevis små belopp. En sådan ordning lämnar dessutom utrymme för ytterligare förenkling av avgäldssystemet genom att värdet av trädgårdsanläggningar kan beaktas vid bestämning av den avgäldsränta som skall anges i lag. På det sättet kan man komma ifrån en extra beräkningsomgång då högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar skall bestämmas i enskilda fall. Hur avgäldsräntans storlek skall bestämmas redovisas närmare i avsnitt Det kan dock redan här sägas att den bedömning av skälig avkasmingsgrad, som skall ligga till grund för avgäldsräntans storlek, inte kan göras utan en visst mått av osäkerhet. Avgäldsräntans storlek får därför slutligen bestämmas efter en skälighetsbedömning. Trädgårdsanläggningamas ovan angivna andel av marktaxeringsvärdet bör kunna beaktas inom ramen för denna skälighetsbedömning och alltså inte tillåtas påverka det markvärde som utgör avgäldsunderlaget.

6.2.3 Värdet av anslutning till va-nät och av andra rättigheter I avsnitt 6.1 har angivits att det markvärde som bör ligga till grund för avgäldsunderlaget bör bestämmas med utgångspunkt från värdet av nyttjanderätten till marken. I detta värde bör inräknas värdet av att fastigheten är ansluten till kommunalt vatten- och avloppsnät eller har annan vatten- och avloppsanläggning. Den kartläggning över förhållandena år 1977-1978 som redovisats i tomträttskommitténs betänkande SOU 1980: 49 Tomträtt visar att det förekommer både att tomträttshavaren i särskild ordning betalat anslutningsavgifter för vatten- och avloppsanläggning och att tomträtter upplåtits utan att särskild anslutningsavgift tagits ut av tomträttshavaren s. 56. Som framhållits i avsnitt 6.1.1 skulle det inte vara möjligt att uppnå den eftersträvade förenklingen vid avgäldsändringar om man i varje enskilt fall måste utreda om och i vilken utsträckning sådan anslutningsavgift betalts av tomträttshavaren. Man torde inte kunna utesluta att tomträttshavare i sådana fall kan hävda att även om inte särskild avgift betalts så har värdet av

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 99

va-anslutningen beaktats då avgälden bestämts vid nyupplåtelsen. En grundläggande förutsättning för att domstolsprocesser skall kunna undvikas är därför att avgäldsunderlaget kan bestämmas oberoende av tomträttshavaren betalt för sådan anslutning eller ej. om Av bilaga 3 framgår att marktaxeringsvärdet inkluderar värdet av att fastigheten är ansluten till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Detta värde, som är oberoende av tomtmarkens läge, bestäms normalt viss andel den aktuella avgiften för anslutning till det som en av kommunala vatten- och avloppsnätet. Man bör därmed kunna utgå från att utan justering av marktaxeringsvärdet kommer fram till man ett avgäldsunderlag som ett rimligt sätt speglar markvärdet och de skillnader mellan olika tomter som föranleds av skilda förhållanden då det gäller förekomst av vatten- och avloppsanslutning. I sammanhanget kan nämnas att värdet av anslutning till kommunalt fjärrvärmenät och andra rättigheter inte ingår i marktaxeringsvärdet. Någon justering marktaxeringsvärdet bör således inte göras för av värdet av sådan rättighet. Det bör vidare framhållas att vid bestämning av marktaxeringsvärdet beaktas om tomten har del i samfällighet eller gemensamhetsanläggning. Att mark fördelats på vissa fastigheter Tomträttshavaren får detta sätt är en följd av fastighetsbildningen. på detta sätt del av nyttjanderätten till mark som är belägen utanför fastigheten. Värdet av sådana andelar skall dock inte betraktas som en annan rättighet än nyttjanderätt till mark. Vid bestämning av avgäldsunderlaget skall således inte marktaxeringsvärdet justeras med hänsyn till värdet av sådana andelar. Parterna har möjlighet att i tomträttsavtalet eller genom s. k. sidoavtal eller mindre fast koppla olika rättigheter till tomträttsuppmer låtelsen. Det kan anmärkas att inte enbart kommuner utan även sådan statliga myndigheter och verk såsom domänverket, SJ och postverket fl. kan upplåta mark med tomträtt. De är oförhindrade att på olika m. sätt koppla en tomträttsupplåtelse med andra rättigheter som är hänförliga till fastighetsägarens verksamhet och beakta värdet av sådana rättigheter då avgälden bestäms vid nyupplåtelsen. Värdet av sådana rättigheter ingår inte i marktaxeringsvärdet. Det kan inte heller anses rimligt att de skall anses vara hänförliga till markvärdet. Förevara komst sådan överenskommelser bör således inte påverka beräkav ningen av avgäldsunderlaget och därmed inte heller föranleda någon justering av marktaxeringsvärdet.

100 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

Det bör slutligen anmärkas att lagberedningen i sitt betänkande SOU 1952: 28 Lagberedningens förslag till ny lagstiftning om tomträtt anförde att avgäldsunderlaget skall utgöras av m. m. markvärdet vid tidpunkten för omregleringen s. 62. Den föreslagna ordningen ligger därmed i linje med grunderna för nuvarande ordning och kan inte anses innebära att förutsättningarna för redan upplåtna tomträtter ändras.

6.2.4 De statliga räntebidragerts påverkan markvärdet

Vid bostadsbebyggelse utgår under vissa förutsättningar statliga subventioner i form räntebidrag. Räntebidraget är så utformat att på av 95 procent av ett på visst sätt bestämt låneunderlag behöver husägaren endast betala garanterad för första året uppgår till 4,9 en ränta, som procent för småhus. Den garanterade räntan trappas därefter upp med 0,5 procentenheter år tills den garanterade räntan motsvarar det per statliga räntebidragstaket, som i december 1989 uppgick till i storleksordningen 13 procent. Under utredningsarbetet har diskuterats om förekomsten av statliga räntebidrag leder till ett högre värde obebyggd tomtmark än på sådan jämförbar bebyggd tomtmark för vilken räntebidrag inte längre utgår. Det har därvid ifrågasätts om inte en eventuell sådan värdehöj-

ande effekt bör beaktas då högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar

skall bestämmas. Vid den provvärdering föregått den allmänna fastighetstaxersom ingen småhus år 1990 har uppgifter framkommit om ett visst samav band mellan det totala fastighetsvärdet och byggnadsår. Uppgifterna visar att jämfört med nybyggd fastighets värde är värdet för jämen förbara småhusfastigheter med byggnad som är yngre än 20 år ca 2 procent lägre för varje år fastigheten varit bebyggd. Värdet av som småhusfastighet med en byggnad som är 20 år skulle således noren malt ligga på nivå motsvarar ca 60 procent av en motsvarande en som nybyggd fastighets värde. För fastigheter med byggnad som är äldre än 20 år visar uppgifterna från provvärderingen att den relativa värdeminskningen efter 20 år är långsammare och uppgår till ca 1 varje år. De nämnda sambanden mellan värde och byggnadsår procent har beräknats för fastigheter i övrigt är jämförbara när det gäller som

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 101

läge, standard och andra värdepåverkande faktorer. Eftersom den relativa värdeminskningen är snabbare för fastigheter med byggnader som är yngre än 20 år, dvs. den tid under vilken statliga bostadssubventioner kan antas utgå, finns det anledning att räkna med att subventionema har en effekt på det totala fastighetsvärdet. Frågan är dock om man därmed kan hävda att de statliga räntebidragen, trots att de utgår först sedan fastigheten bebyggts, har en prishöjande effekt på obebyggd tomtmark. Vid bedömning därav måste beaktas att byggnadsentreprenörer, byggmaterialtillverkare m. fl. får antas vara lika angelägna som säljare av obebyggd tomtmark att tillgodogöra sig värdet av räntebidragen genom högre priser på sina insatser. Räntebidragens eventuella påverkan på markprisema kommer därmed att vara beroende av den marknadssituation som råder varje enskilt fall. För att kunna visa hur stor del som är hänförlig till räntebidragen måste en jämförelse kunna göras med priserna på sådan mark för vilken räntebidrag inte utgår. Försäljning av sådan obebyggd mark förekommer dock inte i sådan omfattning att en jämförelse är möjlig. Inte heller kan vägledning erhållas av priserna för bebyggda fastigheter eftersom det i efterhand inte går att göra en entydig uppdelning av en bebyggd fastighets värde i vad som är hänförligt till mark resp. till byggnad. Man torde därmed få konstatera att det vare sig i enskilda fall eller rent allmänt går att visa i vilken utsträckning som värdena på obebyggd tomtmark påverkas av statliga räntebidrag. Även det inte skulle möjligt att bevisa att räntebidragen om vara har en prishöjande effekt obebyggd tomtmark, ter det sig ändå inte osannolikt att en viss sådan påverkan föreligger. De tomträttshavare som inte erhåller räntebidrag kan då uppfatta det som stötande om högsta tillåtna avgäld skulle baseras ett markvärde som förhöjts av förekommande räntebidrag. Trots rådande osäkerhet kan det således finnas anledning att beakta detta vid utfomining av bestämmelserna för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring. För att inte enkelheten i avgäldssystemet skall äventyras, bör räntebidragens prispåverkande effekt beaktas generellt vid avgäldsräntans bestämning. Detta bör lämpligen ske samma sätt som föreslagits beträffande värdet av trädgårdsanläggningar, dvs. inom ramen för den skälighetsbedömning som slutligen får bestämma avgäldsräntans storlek. Det finns därvid anledning att ta hänsyn till att som en del av den ak-

102 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

tuella omläggningen av skattesystemet ingår en begränsning av räntebidragen, med åtföljande begränsning av deras prispåverkan.

6.2.5 Taxeringsvärdets andel av markens marknarkvärde Som framgått av avsnitt 6.2.1 skall marktaxeringsvärdet motsvara 75 procent av tomtrnarkens marknadsvärde. Tomträttskommittén föreslog att detta skulle beaktas genom att marktaxeringsvärdet skulle räknas upp med en faktor 1,33 för att komma upp till marknadsvärdenivån. Några invändningar mot ett sådant förfarande anfördes inte av remissinstansema. Av rättsfallsreferaten framgår att domstolarna i hög grad också har tillämpat en sådan ordning då avgäldsunderlaget bestämts med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet. Det förhållandet att taxeringsvärdets andel av marknadsvärdet är densamma för alla småhusfastigheter talar dock för att detta beaktas generellt då den avgäldsränta som skall anges i lag skall bestämmas. På det sättet kan man undvika en onödig beräkningsomgång då det avgäldsunderlag som skall ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld skall beräknas i varje enskilt fall. Sammanfattningsvis kan därmed, mot bakgrund av vad som i övrigt framkommit i avsnitten 6.2.1-6.2.4, konstateras att starka skäl talar för att avgäldsunderlaget för småhusfastigheter bör bestämmas med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet. Det förhållandet att marktaxeringsvärdet dels skall uppgå till 75 procent av marknadsvärdet, dels kan vara påverkat av värdet av trädgårdsanläggningar och av förekomst av statliga räntesubventioner får beaktas då den avgäldsränta som skall anges i lag skall bestämmas. I avsnitt 7 redovisas närmare hur en sådan avgäldsränta bör bestämmas. Det bör i detta sammanhang anmärkas att en viss komplikation vid avgäldsändringar kan uppstå i de fall avgäldsunderlaget beräknas med utgångspunkt från ett marktaxeringsvärde och detta har överklagats. Av bestämmelserna om överklagande av marktaxeringsvärdet framgår att det i vissa fall kan ta mycket lång tid innan marktaxeringsvärdet slutligen fastställts. Det skulle innebära betydande komplikationer om avgälden för ett visst år inte skulle kunna beräknas innan marktaxeringsvärdet slutligen fastställts. Därför bör avgäldsunderlaget beräknas med utgångspunkt från det marktaxeringsvärde som senast an-

SOU 1990: 23 Avgâldsunderlaget 103

givits av fastighetstaxeringsnämnd eller högre instans. I specialmotiveringen till 10 a § anges närmare hur detta bör ske. Om marktaxeringsvärdet skulle ändras efter ett överklagande får avgälden i efterhand ändras i enlighet härmed. Detta bör givetvis kunna göras ofördröjligen så snart marktaxeringsvärdet ändrats. Detta förfaringssätt används även av skattemyndighetema då ett ändrat taxeringsvärde föranleder förnyad beräkning av ex. fastigen hetsskatten. Det kan då bli frågan om återbetalning av erlagda avgäldsbelopp, att tomträttshavaren får betala in ytterligare resp. om avgäld för förfluten tid. Som tidigare angivits finns det dock anledning att räkna med att det endast är i undantagsfall som ett över-

klagande leder till förändrat marktaxeringsvärde för småhus-

fastigheter.

6.3 Avgäldsunderlaget för övriga fastigheter

6.3.1 Marktaxeringsvärdet för hyreshus, kontors- och indmtrifastigheter I likhet med vad som tidigare nämnts beträffande småhusfastigheter uppstår problem vid bestämning av marktaxeringsvärden för hyreshus-, kontors- och industrifastigheter då ortsprisunderlaget avseende obebyggd tomtmark är otillfredsställande. Dessa problem blir särskilt framträdande för fastigheter som är belägna i tätortemas centrala delar eller andra färdigbyggda områden. Som tidigare framgått kan markvärdet för bebyggda småhusfastigheter i motsvarande fall bedömed utgångspunkt från att markvärdet generellt sett svarar för en mas viss andel totalvärdet. Den möjlighet föreligger dock inte för hyav reshus-, kontors- och industrifastigheter. Det beror framför allt på att kategorin hyreshus-, kontor- och industribyggnader är inbördes olikartade till storlek, användningsätt jämfört med vad som gäller m. m. för småhusfastigheter. Vid brister i ortsprisunderlaget tvingas därmed taxeringsmyndighetema försiktighet vid bestämning till en betydande av marktaxeringsvärdena för hyreshus-, kontors- och industrifastigheter för att överklaganden på denna punkt skall kunna undvikas. Svårighetema att bestämma marktaxeringsvärdet är särskilt påtagliga för affärs- och kontorsfastigheter där lägesfaktom har stor betydelse och byggrättens omfattning kan skilja sig mellan olika fastigheter.

104 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

Även det därmed är sannolikt att svårigheterna främst uppstår för om de angivna fastighetsslagen kan dock inte uteslutas att de också uppstår för industrifastigheter och flerbostadshus. Som tidigare nämnts skall byggnadens taxeringsvärde beräknas som skillnaden mellan det totala taxeringsvärdet och marktaxeringsvärdet. Byggnadstaxeringsvärdet får dock aldrig negativt. Även reglerna vara för hur totalvärde och byggnadsvärde skall bestämmas kan därmed påverka möjligheterna att bestämma ett marktaxeringsvärde som uppgår till 75 procent av marknadsvärdet. Mot denna bakgrund kan framför allt i de fall marken är beman, lägen i större tätorters centrala delar, inte räkna med att marktaxeringsvärdena för hyreshus-, kontors- och industrifastigheter alltid uppfattning stärks uppgår till 75 procent av marknadsvärdet. Denna de rättsfall redovisas i bilaga I exempelvis rättsfallet även av som NJA 1986 s. 272 kom HD fram till ett markvärde som avsevärt översteg marktaxeringsvärdet för ifrågavarande fastighet. Som tidigare nämnts kritiserades också tomträttskommitténs förslag att utgå från marktaxeringsvärdet för dessa fastigheter av remissinstansema, framför allt kommunerna, för att marktaxeringsvärdet för hyreshus-, av kontors- och industrifastigheter ansågs vara ett dåligt mått på markens marknadsvärde. I avsnitt 6.1.2 anfördes att man i denna fråga även bör beakta hur ordning där avgäldsunderlaget enbart skulle få bestämmas med uten gångspunkt från marktaxeringsvärdet kan antas påverka antalet överklaganden av marktaxeringsvärdena. Det kan därvid konstateras att med sådan ordning skulle fastighetsägare, som anser att åsatt en en marktaxeringsvärde för tomträttsfastighet understiger 75 procent en marknadsvärdet, vara tvingad att överklaga det åsatta marktaxeav ringsvärdet för att erhålla avgäld motsvarar skälig avkastning en som markvärdet. vad tidigare anförts beträffande av Mot bakgrund av som marktaxeringsvärdena för ifrågavarande slag av fastigheter är det sannolikt att en sådan ordning leder till ökat antal överklaganden över åsatt marktaxeringsvärde. Tvister det markvärde som skall ligga om till grund för avgäldsunderlaget skulle därmed i praktiken enbart flyttas från fastighetsdomstolama med nuvarande ordning till förvaltningsdomstolama. Det bör tilläggas att förfarandet vid bestämning av marktaxeringsvärden innebär att en kommun för att nå framgång vid ett överklagande vanligen inte kan begränsa överklagandet till den

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 105

aktuella tomträttsfastigheten. I praktiken måste kommunen för att nå framgång med överklagandet kunna visa att marktaxeringsvärdet bestämts felaktigt även för näraliggande fastigheter, också för de som disponeras med äganderätt. En sannolik följd av en ordning där avgäldsunderlaget enbart skulle vara beroende av marktaxeringsvärdet skulle därmed vara att antalet överklaganden över marktaxeringsvärdena kommer att omfatta betydligt fler fastigheter än den aktuella tomträttsfastigheten och därmed omfatta även sådana fastighetsägare som inte berörs av tvisten om markvärdet för tomträttsfastigheten. Det bör i detta sammanhang understrykas att det endast är kommunerna som har möjlighet att detta sätt överklaga beslut om marktaxeringsvärdet som inte avser egna fastigheter. Andra fastighetsägare som upplåter mark med tomträtt har inte sådan möjlighet och torde därmed i praktiken ha mycket begränsade möjligheter att kunna hävda att marktaxeringsvärdet skall vara högre än det åsatta. Sammanfattningsvis kan konstateras att det finns välgrundad anledning att befara att marktaxeringsvärdena för hyreshus-, kontors- och industrifastigheter inte alltid uppgår till 75 procent av marknadsvärdena. Man kan därmed inte anse att marktaxeringsvärdena för dessa fastighetsslag med rimlig säkerhet speglar markvärdet och dess förändringar. Det finns därmed anledning att räkna med att en ordning där avgäldsunderlaget enbart får vara beroende av marktaxeringsvärdet skulle leda till att tvister om avgäldsunderlaget skulle flyttas till förvalmingsdomstolama och därvid leda till en betydande ökning av antalet överklaganden över marktaxeringsvärdet. En sådan ordning skulle inte innebära att de eftersträvade förenklingama uppnås. Det är snarare sannolikt att en sådan ordning leder till fler tvister som dessutom kommer att omfatta andra fastighetsägare än de berörda parterna. En ordning där avgäldsunderlaget inte skulle få bestämmas högre än vad som följer av marktaxeringsvärdet innebär en risk för att fastighetsägaren hindras att tillgodogöra sig markvärdestegringen. Att införa en sådan ordning för redan upplåtna tomträtter skulle innebära att grundläggande förutsättningar för tomträttsavtalet ändras. Därmed framstår det som uppenbart olämpligt att utforma bestämmelserna så att avgäldsunderlaget för tomträtter som upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse enbart skall kunna bestämmas med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet.

106 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

Starka skäl talar därför att bestämmelserna för beräkning av avgäldsunderlaget för ifrågavarande fastigheter bör utformas på annat sätt än för tomträtter som upplåtits för småhusbebyggelse. Till bilden hör också att med hänsyn till de höga avgäldsbelopp det kan vara fråga om för tomträtter som upplåtits för annat ändamål än för småhusbebyggelse det är angeläget att avgäldsunderlaget skall kunna spegla markvärdet på ett tillfredsställande sätt.

avsnitt6.1.2 redovisade tänkbara grunderna för avgäldsun-

Av de i derlaget återstår möjligheten att göra en fri markvärdering i varje enskilt fall. Mot bakgrund av vad som anförts bör bestämmelserna utformas så att de ger utrymme för bestämning av avgäldsunderlaget med utgångspunkt från en sådan fri markvärdering. Det bör anmärkas att en sådan ordning givetvis inte hindrar parterna att inom ramen för den i avsnitt 4 föreslagna avtalsfriheten komma överens om att avgäldsunderlaget skall bestämmas med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet.

6.3.2 Fri markvärdering Som anförts i avsnitt 6.1.1 bör högsta tillåtna avgäld bestämmas med utgångspunkt från det värde tomtmarken skulle ha om den vore obebyggd men iordningställd för byggande. Bestämmelserna bör därför utformas så att det anges att avgäldsunderlaget skall motsvara markens värde i obebyggt skick. I föregående avsnitt har föreslagits att avgäldsunderlaget för tomträtter som upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse skall kunna bestämmas med utgångspunkt från en fri värdering av marken i varje enskilt fall. Det ligger i sakens natur att man med bestämmelser om en fri värdering i varje enskilt fall inte närmare kan ange hur denna värdering skall till och hur olika omständigheter i det enskilda fallet skall beaktas. I detta sammanhang kan det ändå finnas anledning att diskutera möjligheterna att bedöma detta markvärde. Inledningsvis bör understrykas att en bedömning av markens värde i obebyggt skick givetvis i första hand bör göras med utgångspunkt från ett ortsprisunderlag avseende obebyggd tomtmark. Som tidigare framgått kan man emellertid inte alltid räkna med att det föreligger ett tillfredsställande ortsprisunderlag för obebyggd tomtmark som kan

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 107

ge vägledning om markvärdet för ifrågavarande tomträtter. Dessa brister har som nämnts i avsnitt 6.3.1 bl. a. inneburit att marktaxeringsvärden inte alltid uppgår till 75 procent av marknadsvärdet. Man kan dock inte genom räkna med att genom en individuell värdering erhålla ett bättre mått på markvärdet om man enbart är hänvisad till det ortsprisunderlag som inneburit en otillfredsställande bestämning av marktaxeringsvärdet. För att få en bättre grund för markvärderingen bör man för dessa tomträttsupplåtelser acceptera en ordning där markvärdet bestäms med utgångspunkt från fastighetens totala värde. En sådan ordning torde vara en förutsättning för att över huvud taget kunna bestämma märkvärdena i ex. Stockholms centrala delar. Genom att från det totala värdet för fastigheten göra avdrag för byggnadens värde och därvid ta hänsyn till vad som kan anses vara skälig avkastning på byggnadskapitalet, erhålls ett mått på markvärdesdelen av den bebygda fastigheten. För att få ett mått på marknadsvärdet på marken om den varit obebyggd bör även beaktas att att den som köper mark för att bebygga den dels har en kapitalkostnad för marken under byggtiden, dels får antas räkna med en viss byggherrevinst för projektet. Frågan har väckts om det därvid är möjligt att åstadkomma förenklingar i avgäldssystemet så sätt att markvärdet skulle bestämmas genom att kapitalisera det överskott som återstår efter det att man från fastighetens driftnetto gjort avdrag för avskrivningar och skälig avkastning på byggnadskapitalet och i lag ange en viss procentsats för hela landet som skall anses utgöra skälig avkastning på byggnadskapitalet. Mot en sådan ordning har invänts att en enda procentsats avseende skälig avkastning byggnadskapitalet skulle innebära att samma avkastning skulle utgå för byggnader oavsett vari landet de är belägna. Det stämmer inte med att placerares direktavkastningskrav varierar beroende på vilken värdetillväxt av placeringen som de kan förvänta sig på olika orter. Därför bör en markvärderingen helt basera sig de avkastningskrav som råder på resp. marknad

På många orter torde det finnas ett så omfattande ortsprisunderlag

för bebyggda fastigheter att tillfredsställande vägledning om fastighetens totala värde därigenom kan erhållas. En fastighets totala värde bestäms av dess driftnetto, dvs. det överskott som återstår sedan driftoch underhållskostnader dragits från bruttoinbetalningama, och för-

108 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

väntningar om framtida avkastningar. Förväntningar om en framtida avkastningsökning kommer till uttryck genom att en investerare är beredd att acceptera en lägre direktavkastning, dvs. fastighetens driftnetto i procent fastighetens marknadsvärde. Man bör därmed kunav utgå från den direktavkastning som framkommer av ortsprisunna derlaget uttrycker avkastningskravet på fastighetsmarknaden. En fastighets totala marknadsvärde kan därför bestämmas av dess driftnetto, kapitaliserat med det direktavkastningskrav som råder på marknaden för jämförbara fastigheter. Om inte tillfredsställande ortsprisunderlag för bebyggda fastigheter som är jämförbara med prövoobjektet föreligger, kan prövofastighetens totala värde således beräknas på ett sådant sätt. Vid sådan bestämning av fastighetens totala värde bör utgå från att avkastningskravet efter avskrivningar är man lika stort för byggnadskapital och markkapital, såvida inte det föreligger ett underlag med säkerhet visar på skilda avkastningskrav som efter avskrivningar. Det bör understrykas att avkastningskravet givetvis skall bestämmas oberoende av den avgäldsränta som anges i lag. Vid bedömning byggnadsvärdet bör man utgå från att det högst av uppgår till kostnaden för att på nytt uppföra motsvarande byggnad. Med sådan kostnad det pris som man får räkna med att betala avses marknaden för att få motsvarande byggnad uppförd. Till byggnadskostnaden bör, förutom renodlade byggkostnader, hänföras projekteringskostnader samt kapitalkostnader för byggprojektet för tiden fram till byggnaden kan börja användas. Är den befintliga dess att byggnaden gammal bör vid bedömning av dess värde skälig hänsyn tas till förslitning, brister i modemitet m. m. Som tidigare framhållits bör för att erhålla ett acceptabelt mått på marknadsvärdet för obebyggd mark även avdrag göras för de kapitalkostnader köpare obebyggd mark har från projektering till en av dess att fastigheten är bebyggd. Dessa kapitalkostnader får bedömas med hänsyn till den tid det därvid normalt är frågan om för ifrågavarande byggnad. Som tidigare nämnts bör man även räkna med att värdena obebyggd mark bestäms med hänsyn till att en köpare viss byggherrevinst för byggnadsprojektet. En sådan räknar med en vinst skall bl. täcka det inkomstbortfall som kan uppstå innan läa. genheterna hyrts ut eller på annat sätt tagits i bruk samt utgöra kompensation för den risk han tar för att hela byggnadsprojektet går med

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 109

förlust. Skälig byggherrevinst får bedömas med hänsyn till förhållandena på resp. marknad och med hänsyn till byggnadsprojektets art. Sammanfattningsvis skulle således marknadsvärdet på obebyggd mark kunna bestämmas genom att från fastighetens totala värde dras dels värdet av byggnadskapitalet, dels kapitalkosmadema för marken under byggtiden och skälig byggherrevinst för byggprojektet. Som framgått av avsnitt 2.2.2 är en sådan metod att bedöma markvärdet behäftad med en viss osäkerhet, som blir större mindre andel av totalvärdet marken kan antas svara för. Med hänsyn till denna som osäkerhet bör markvärdet bestämmas på angivet sätt bara då markvärdet kan antas svara för en betydande del av fastighetens totala värde. Bilaga 4. I övrigt får markvärdet, definierat på det sätt som angivits i avsnitt 6.1, bestämmas med utgångspunkt från de omständigheter och det underlag som parterna åberopar. Praktiska skäl talar mot att avgäldsunderlaget för ifrågavarande slag tomträttsupplåtelser skall kunna bestämmas genom en fri värav dering marken med alltför täta tidsmellanrum. Med nuvarande av ordning tillåts inte avgäldsändringar oftare än vart tionde år. I det föreslagna systemet bör dock avgäldsändring baserat på ett förändrat markvärde få äga oftare. En bestämning avgäldsunderlaget rum av fri värdering marken i enlighet med vad som redovisats genom av bör därför få göras vart femte år och avse förhållanden vid tidovan punkten för avgäldsändring. Som tidigare nämnts skall dessa bestämmelser gälla såvida inte parterna i enlighet med vad som föreslagits i avsnitt 4 avtalat ordning för avgäldsändring. om en annan Det bör slutligen framhållas att även om tvister om avgäldsunderlaget för ifrågavarande slag tomträttsupplåtelser därmed inte helt av kommer att kunna undvikas, bör kunna räkna med att det inte man behöver bli fler tvister vid en fri markvärdering än om avgäldsunderlaget enbart skulle vara beroende av marktaxeringsvärdet. Av betydelse i detta sammanhang är också att parterna som redovisats i avsnitt 4 ges möjlighet att träffa avtal om hur avgälden skall ändras under upplåtelsetiden. Den ovan diskuterade ordningen för att bestämma högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar kommer således enbart att tillämpas i de fall parterna inte träffat sådant avtal. Därmed är parterna inte förhindrade att tillvarata de möjligheter till förenklingar finns genom att utgå från marktaxeringsvärdet. Som som

110 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

framgått av avsnitt 6.3.1 består bristerna med marktaxeringsvärdena i att de sätts för lågt. Däremot föreligger knappast skäl att räkna med att marktaxeringsvärdena skulle sättas för högt. Ett marktaxeringsvärde som räknats upp med en faktor 1,33 och justerat så att det speglar värdet av en obebyggd tomt, bör därför kunna anses utgöra det lägsta markvärde som alltid skall accepteras vid bestämning av avgäldsunderlaget. Med en sådan ordning kan en fastighetsägare till stånd berättigade avgäldsändringar även utan egna omfattande utredningar om markens marknadsvärde. Därmed blir det endast då marktaxeringsvärdet understiger 75 procent av marknadsvärdet som avgäldsunderlaget behöver bestämmas ett genom en individuell värdering. Som tidigare nämnts torde det framför allt komma att gälla affärs- och kontorsfastigheter som är belägna i de större tätortemas centrala delar. Enligt den kartläggning som tomträttskommittén redovisade i sitt betänkande svarar dessa fastigheter endast för en mycket liten andel mindre än en procent av det totala antalet tomträtts- - upplåtelser SOU 1980: 49 s. 46.

6.4 Omräkning med index

6.4.1 Årliga avgäldsändringar

Som framgått i avsnitt 6.2 skall avgäldsunderlaget för småhusfastigheter bestämmas med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet, vilket bestäms vart sjätte år. I avsnitt 6.3 har föreslagits att avgäldsunderlaget för andra fastigheter skall få bestämmas genom en fri värdering av marken vart femte år. För att möjliggöra en årlig omräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring bör en indexomräkning mellan markvärderingama kunna accepteras. Även sådana årliga avgäldsändringar innebär schablonisering om en har de ändå betydande fördelar framför nuvarande ordning med långa avgäldsperioder. Som framhållits i avsnitt 3.2 innebär nuvarande ordning att avgäldsräntan räknas upp med triangeleffekten på ett sådant sätt att avgäldsbeloppet kommer att vara för högt i inledningen av avgäldsperioden och för lågt i slutet av perioden. Genom återkommande värderingar av marken, vart sjätte år genom fastighetstaxeringen för småhus och vart femte år för övriga fastigheter, och däremellan indexomräkningar bör man kunna räkna med att högsta till-

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget lll

låtna avgäld, med den precision som är möjlig att åstadkomma för för dessa tomträttsupplåtelser, kommer att följa markens värdeutveckling på ett bättre sätt än med nuvarande ordning. Det finns därmed även anledning att räkna med att kreditgivamas säkerheter får ett bättre skydd med den föreslagna ordningen än med långa avgäldsperioder och uppräkning med den s.k. triangeleffekten. Det bör i sammanhanget framhållas att om partema, i de fall tomträtten upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse, inte anser att sådan ordning kan godtas har de i enlighet med förslaget i avsnitt 4 en möjlighet att avtala om att avgälden skall förändras annat sätt. Även tomträttskommittén föreslog ordning innebar årlig en som indexomräkning högsta tillåtna avgäld. Tomträttskommittén föreav slog att det justerade taxeringsvärdet skulle räknas om med konsumentprisindex. Några principiella invändningar mot en årlig indexomräkning framfördes inte vid remissomgången. De flesta remissinstanser ställde sig emellertid kritiska till att omräkningen skulle baseras konsumentprisindex. Detta har också framhållits i direktiven där man pekar på att statistiska centralbyrån sedan år 1986 publicerar ett särskilt fastighetsprisindex för småhus, som antas spegla markens värdeutveckling ett bättre sätt. För att få fram vilka möjligheter som finns att erhålla uppgifter om den årliga förändringen av markvärdena, har en genomgång gjorts av tillgänglig fastighetsprisstatistik.

6.4.2 Översikt över fastighetsprisstatistikens omfattning

Statistiska centralbyrån SCB redovisar löpande statistik över fastighetsprisema och deras utveckling. Statistiken för småhus och hyreshus går tillbaka till år 1957. Fr. o. m. år 1981 omfattar statistiken också försålda industrifastigheter. Förutom statistik för bebyggda fastigheter publicerar SCB sedan år 1976 prisstatistik över obebyggd tomtmark. Fastighetsprisstatistiken avser att ge allmän information om priserna och prisutvecklingen för de nämnda fastighetsslagen. Dess huvudsakliga syfte är dock att utgöra underlag för bedönming av värdenivåer inför de allmärma fastighetstaxeringama. Statistiken baseras på uppgifter från inskrivningsmyndighetema och de lokala skattemyn-

112 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

dighetema rörande köp av dels bebyggda fastigheter taxerade som småhus, hyreshus eller industrifastigheter och som beviljats lagfart, dels byggklara tomter för enskilt byggande. Köp som inte anses representera marknadsvärde enligt 5 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen utesluts ur beräkningarna. Fastighetsprisstatistiken publiceras årligen, ca 8 månader efter ett årsskifte. Viss statistik publiceras dessutom kvartalsvis, ca 5 månader efter ett kvartals utgång.

Köpeskillingskoefficienter m. m. Baserat på uppgifter fastighetsköp beräknar SCB bl. a. köpeskilom lingsmedelvärden. Förändringar ett sådant medelvärde påverkas av emellertid prisförändringar för enskilda fastigheter inte enbart av utan också förändringar i vilken prisklass de försålda fastigav av heterna ligger. För att begränsa effekterna av förskjutningar av försålda fastigheter mellan olika prisklasser beräknas kvoten mellan köpeskilling och taxeringsvärde, den s. köpeskillingskoefñcienten. Kopplingen till taxeringsvärdet medför emellertid att statistiken har behövt läggas om vid de allmänna fastighetstaxeringama. Genom att beräkna förändringen av taxeringsvärdena har dock en viss kontinuitet i statistiken åstadkommits. För småhusfastigheter redovisas uppgifter både för fritidshus och för pennanenthus, med och utan tomträtt. För permanenthus utan tomträtt finns uppgifter specificerade för friliggande enbostadshus, för friliggande tvåbostadshus, för kedjehus och för radhus. För hyreshusfastigheter är statistiken uppdelad dels hyreshus med huvudsakligen bostäder, dels hyreshus med bostäder och lokaler, dels hyreshus med huvudsakligen lokaler. Statistiken för industrifastigheter tillverkningsindustri, dels bensinstation eller verkdelas upp dels stad, dels lagerbyggnad. För och de nämnda fastighetskatevar en av goriema redovisas uppgifterna uppdelade dels olika län, dels på olika taxeringsvärdeklasser. För småhus, särredovisat för permanentbostäder och för fritidshus, finns dessutom uppgifter för var och en av landets kommuner. För obebyggd tomtmark är prisstatistiken uppdelad efter markens ändamål. Uppgifter finns således dels för småhustomter, särredovisa-

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 113

de för permanentboende och fritidsändamål, dels för hyreshustomter, dels för industritomter, särredovisat för bensinstation och för övrig industri. Med denna uppdelning redovisas uppgifter dels för olika län, dels för olika tomtarealklasser. För tomtmark avsedd för småhusbebyggelse finns dessutom uppgifter för varje kommun och för varje län fördelat på tomtmark inom och utom detaljplan.

F asti ghetsprisindax Sedan november 1986 publicerar SCB ett särskilt fastighetsprisindex för småhus. Detta index avser att ett bättre sätt än köpeskillingskoefficienten spegla värdeutvecklingen på det befintliga småhusbeståndet. Vid beräkningen detta index beaktas endast prisförändav ringar på kvalitetsmässigt oförändrade fastigheter. Det innebär att

värdeförändringar på grund och tillbyggnad eller på grund av

av omnybyggnad och rivning av hus inte skall påverka index. Genom att låta uppgifter om det antal fastigheter i beståndet som finns i olika taxeringsvärdeklasser utgöra vägningstal i indexberäkningama förhindras att indexvärdena påverkas av förskjutningar i det försålda beståndet och av att värdeförändringar endast avser enstaka prisklasser. Fastighetsprisindex redovisas dels för sådana småhusfastigheter som utgörs av skattepliktiga friliggande egnahem, dvs. en- och tvåbostadshus samt rad- och kedjehus, dels för skattepliktiga fritidshus. Det innebär bl. a. att fastighetsprisindex inte avser småhus med tomträtt eller på ofri grund. Förutom för hela riket beräknas fastighetsprisindex för åtta olika geografiska områden. Dessutom anges specificerade indexvärden för de tre storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Malmö. Fastighetsprisindex redovisas också för olika taxeringsvärdeklasser.

Annan statistik SCB beräknar och publicerar också ett faktorprisindex och ett byggnadsprisindex. Faktorprisindex mäter förändringar i byggnadskostnadema. Byggnadsprisindex, som avser statligt belånade gruppbyggda småhus, mäter prisförändringar för i princip likvärdiga byggnadsprojekt. Kvalitetsförändringar påverkar inte detta index.

114 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

Kostnader för marken ingår dock inte i vare sig faktorprisindex eller byggnadsprisindex. Konsumentprisindex är avsett att spegla prisutvecklingen för de varor, tjänster m. m. som normalt ingår i enskilda konsumenters hushållsbudget. Konsumentprisindex användes dock ofta även för andra ändamål, bl. a. vid beräkning av den beskattningsbara realisationsvinsten av fastighetsförsäljning.

6.4.3 Bedömning av lämpligt index Smâhusfastigheter SCB:s statistik om priser på obebyggd tomtmark måste med nödvändighet baseras på icke återkommande objekt, eftersom marken normalt säljs för omedelbar bebyggelse. Statistiken kommer därmed att avse priserna på sådan obebyggd tomtmark som generellt sett har sämre belägenhet orten än sådan mark som är bebyggd. Man kan därmed inte utesluta att den prisutvecklingen för obebyggd tomtmark som kommer till uttryck i statistiken skiljer sig från den faktiska värdeutvecklingen för bebyggd mark. Det bör vidare framhållas att prisstatistiken för obebyggd tomtmark baseras på förhållandevis få observationer, vilket leder till betydande osäkerhet vid bedömningen av värdeutvecklingen.

Övrig fastighetsprisstatistik statistiska centralbyrån publicerar

som avser hela fastighetens pris, dvs. det sammanlagda värdet av byggnad och mark. Ett rimligt antagande är dock att markvärdet och byggnadsvärdet i ett samlat bestånd, utvecklas i samma riktning och i vart fall kort sikt i samma takt. Därmed bör denna statistik ge ett acceptabelt mått markens värdeutveckling. Vid bedömningen av lämpligt index bör beaktas att köpeskillingskoefficienten bestäms som kvoten mellan marknadsprisema och taxeringsvärdena. Därmed kommer värdet köpeskillingskoefficienten att till viss del vara beroende av hur riktigt taxeringsvärdena är bestämda. Om taxeringsvärdena inom ett område i genomsnitt satts för lågt kommer koefficienten att bli högre än om taxeringsvärdet motsvarar 75 procent av marknadsvärdet. Köpeskillingskoefficienten innehåller därmed en slags inbyggd korrektion av om de genomsnittliga

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 115

taxeringsvärdena avviker från 75 procent av marknadsvärdet. Fastighetsprisindex bestäms däremot oberoende av taxeringsvärdena. Som närmare redovisats i avsnitt 6.1.3 har konstaterats att man kan utgå från att marktaxeringsvärdena är riktigt bestämda och därför bör ligga till grund för avgäldsberäkningen. Det ligger därmed i sakens natur att man inte bör använda ett index som innebär att det accepterade marktaxeringsvärdet korrigeras. Den årliga omräkningen av högsta tillåtna avgäld bör därför i stället göras med hjälp av SCB:s fastighetsprisindex. I detta sammanhang är det av intresse av att få ett mått värdeutvecklingen inom mindre områden än de åtta regioner som fastighetsprisindex avser. SCB har vårt uppdrag gjort beräkningar av om en ytterligare uppdelning av fastighetsprisindex är möjlig att åstadkomma. För att med rimlig säkerhet bedöma värdeutvecklingen för kvalitativt oförändrade fastigheter, krävs enligt SCB ca 2000 köp årligen. Med denna utgångspunkt har länsvisa indexvärden kunnat beräknas. Vissa län, ,där antalet köp understiger 2000 om året, har emellertid slagits samman. En ytterligare uppdelning, ex. på kommunnivå, skulle leda till alltför stor osäkerhet om markvärdenas utveckling. SCB:s indexberäkningar framgår av uppställningen på sid. 116. Dessa länsvisa beräkningar av fastighetsprisindex torde vara det bästa tillgängliga måttet på markvärdeutveckling som, med hänsyn till rimlig säkerhet och anknytning till det område där tomtmarken är belägen, går att åstadkomma med nuvarande fastighetsprisstatistik. SCB:s länsvisa beräkningar av fastighetsprisindex får därmed anses vara det index som är lämpligast att använda för en årlig omräkning av det avgäldsunderlag som skall ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld för småhusfastigheter. I avsnitt 6.5.1 anges hur denna indexreglering bör ske.

116 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

Län År 1981:100 1981 -82 -83 -84 -85 -86 -87 -88 Stockholm 100 101 103 106 111 121 147 186 Uppsala och Södermanland 100 101 101 103 106 112 129 155

Kopparberg 100 102 102 105 108 111 122 137 Västmanland o. Gävleborg 100 102 102 102 106 110 119 134 Västernorrland Jämtland 100 104 104 105 107 112 123 135 0. Norrbotten 100 102 102 107 110 115 125 137 Västerbotten o.

Hela riket 100 101 101 105 109 l 15 130 154

Andra fastigheter Som tidigare framgått statistiska centralbyråns fastighetsprisavser index enbart småhusfastigheter. Något motsvarande index som avser andra fastigheter beräknas inte. Även denna skillnad mellan småhusfastigheter och andra fastigheter talar för att bestämmelserna bör utformas annat sätt för sådana tomträtter som upplåtits för annat ändamål än för småhusbebyggelse. För hyreshus- och industrifastigheter är köpeskillingsstatistiken baserad så få köp att den inte kan anses ge ett säkert mått på markens värdeutveckling inom ett län eller en kommun. Den genomsnittliga köpeskillingskoefficienten för hela riket kan inte heller anses ge ett tillfredsställande mätt på markvärdestegringen i det enskilda fallet. Inte heller kan förändringar av faktorprisindex, byggnadsprisindex eller konsumentprisindex utgöra ett mått markvärdets utanses veckling. Man tvingas därför konstatera att det inte föreligger något

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 117

index kan ett tillfredsställande mått den faktiska utsom anses ge vecklingen av markvärdena for dessa fastigheter. För att kunna komma ifrån nackdelarna med att avgälden i enlighet med nuvarande ordning skall oförändrad under lång tid bör ändå vara införas ordning där högsta tillåtna avgäld årligen omräknas med ett en index. Vid utfomming sådan ordning bör man kunna utgå från av en att marken utgör ett realt kapital, vars värde inte urholkas av inflationen. Som redovisats i avsnitt 5.3 skall också avgäldsräntan i det förenklade avgäldssystemet bestämmas med utgångspunkt från att marken i normalfallet ökar i takt med inflationen. Mot denna bakgrund ter det sig naturligt att indexomräkningen får göras med förändringen av konsumentprisindex. Det förhållandet att konsumentprisindex inte speglar markvärdestegringen bör även komma till uttryck i bestämmelsemas utfomming. Således bör inte markvärdet räknas om med konsumentprisindex. I stället bör bestämmelserna utformas så att indexomräkningen skall avse den högsta tillåtna avgäld som framkommer att det markvärde som bestäms vart femte genom år multipliceras med den avgäldsränta som anges i lag. Hur denna indexomräkning skall ske beskrivs närmare i avsnitt 6.5.2.

6.5 Sammanfattning förslaget

av 6.5.1 Småhmfmtigheter Det avgäldsunderlag som skall ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar bör för småhusfastigheter utgöras av marktaxeringsvärdet. Uppgift därom framkommer vid fastighetstaxeringen och erhålls lätt av fastighetsägaren och tomträttshavaren i varje enskilt fall. Marktaxeringsvärdet skall omräknas med förändringen av statistiska centralbyråns länsvisa fastighetsprisindex för småhusfastigheter. Som angivits i avsnitt 6.4.2 publiceras de länsvisa uppgifterna om fastighetsindex för småhusfastigheter för ett visst kalenderår normalt i augusti påföljande år. Basen för indexregleringen bör utgöras av det indexvärde som gällde vid den tidpunkt som markvärderingen avser, dvs. förhållandena två år före taxeringen. Till grund för indexreglering det avgäldsunderlag som bestäms genom 1990 års allmänna av

118 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

fastighetstaxering av småhusfastigheter skall således läggas de länsvisa värdena för fastighetsprisindex avseende år 1988, vilka publicerats i augusti 1989. Avgäldsunderlaget bör räknas om till ett indexvärde som så nära möjligt speglar till förhållandena vid tidpunkten för avgäldsändsom ringen. Bestämmelserna bör dock utformas så att det finns tid för beräkningar och information från den tidpunkt då indexvärdet publiceras till dess den nya avgälden skall gälla. Som tidigare nämnts beräknas fastighetsprisindex för småhus årligen och publiceras normalt i augusti påföljande år. Man bör därmed utgå från att de avgäldsändringar skall genomföras ett visst kalenderår baseras på det som indexvärde publicerades året innan, nonnalt i augusti. Dessa som indexvärden således förhållandena andra kalenderåret för den avser avgäldsperiod den avgälden Bestämmelserna bör därmed nya avser. utformas så att marktaxeringsvärdet får räknas om efter den förändring av statistiska centralbyråns länsvisa fastighetsprisindex ägt från andra året före taxeringsåret till och med det andra som rum kalenderåret före den nya avgäldsperioden. Med en sådan ordning erhåller fastighetsägare och tomträttshavare tillräckligt rådrum inför avgäldsändring. Denna ordning innebär att man för småhusen fastigheter kommer att få högsta tillåtna avgäld som skall gälla för en resp. kalenderår. Avgäldsunderlaget kommer därmed att kunna bestämmas årligen och förändras i takt med markvärdestegringen. Mellan fastighetstaxeringarna kommer avgäldsunderlaget att följa den allmänna markvärdestegringen. Avgäldsunderlaget kommer då att enkelt kunna beräknas genom den ökning av fastighetsprisindex sedan föregående år. I samband med fastighetstaxeringen görs en mer individuell anpassning till varje enskild tomts värdeförändring. Även beräkningarna om vid detta tillfälle är mer omfattande kommer de ändå inte att vara mer komplicerade än att såväl fastighetsägare som tomträttshavare enkelt bör kunna beräkna avgäldsunderlaget. I ett visst givet fall kan det inträffa, att det vid en senare fastighetstaxering visar sig att tidigare årliga uppräkningar enligt fastighetsprisindex lett till att markvärdet kommit att beräknas till ett högre belopp än vad bestäms vid den senare fastighetstaxeringen. Detta som bör inte leda till att den med ledning av fastighetsprisindex fastställda avgälden skall sättas ned med retroaktiv verkan. Däremot blir effek-

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 119

ten självfallet den att avgälden blir lägre än närmast föregående år då avgäldsunderlaget beräknas med ledning av markvärdet från den sefastighetstaxeringen. De regelbundet återkommande taxeringama nare kommer därmed att fungera som ett slags kontroll av att fastighetsprisindex inte slår helt fel i det särskilda fallet. I specialmotiveringen till 10 a § redovisas närmare hur dessa beräkningar skall göras. Den föreslagna ordningen innebär en betydande förenkling vid avgäldsbestämningen för småhusfastigheter samtidigt som en avgäldsutveckling i takt med markvärdestegringen tillåts. Genom den föreslagna bestänmingen av högsta tillåtna avgäld finns i praktiken inget utrymme för tvister om avgäldens storlek varför domstolsprocesser om högsta tillåtna avgäld helt kommer att kunna undvikas. Den ge-

nomgång hur fastighetstaxeringen går till se bilaga 3 visar att det

av inte heller finns anledning att räkna med att den föreslagna ordningen skall leda till ett ökat antal överklaganden av marktaxeringsvärdet.

6.5.2 Andra fastigheter än småhmfmtigheter För tomträtter upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse som skall som närmare angivits i avsnitt 4 parterna ha frihet att själva komma överens om hur avgälden skall ändras under upplåtelsetiden. Har inte parterna träffat sådan överenskommelse skall avgälden en ändras i enlighet med de bestämmelser som anges i lag. Det avgäldsunderlag som i sådant fall skall ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar skall utgöras av det värde tomtmarken skulle haft om den fortfarande varit obebyggd men iordningställd för bebyggelse. För att högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar skall motsvara markens marknadsvärde, såsom det defmierats ovan, bör avgäldsunderlaget få bestämmas vart femte år utifrån en fri värdering av marken i varje enskilt fall. Bestämmelserna bör utformas så att om tillfredsställande ortsprisunderlag avseende obebyggd tomtmark inte föreligger, markvärdet får bestämmas med utgångspunkt från fastighetens totala värde. Markvärderingen skall avse förhållanden vid början av den fem-

årsperiod som skall löpa mellan markvärderingama.. Högsta tillåtna

120 Avgäldsunderlaget SOU 1990: 23

avgäld vid denna tidpunkt detta markvärde multiplicerat utgörs av med den avgäldsränta i lag. Den på detta sätt beräknade som anges högsta tillåtna avgälden får årligen omräknas med hjälp av konsumentprisindex. Till grund för omräkningen bör ligga det värde av konsumentprisindex för den månad som markvärderingen avser. Konsumentprisindex beräknas månatligen och publiceras normalt i mitten månaden därpå. Därmed är således inte begränsad att av man utgå från endast ett värde år. Högsta tillåtna avgäld får varje år per mellan markvärderingama bör därmed få räknas till det värde av upp konsumentprisindex är känt vid den tidpunkt då underrättelse om som avgäldsändring bör ske. Bestämmelserna för sådan underrättelse redovisas närmare i avsnitt 8. I specialmotiveringen till 10 b § redovisas närmare hur högsta till-

låtna avgäld skall beräknas. Den föreslagna ordningen innebär att mellan åren för markvärderingar kommer fastighetsägaren att få kompensation för den urholkning avgälden är följd inflationen. Högsta tillåtna avgäld av som en av för visst år kan då enkelt bestämmas genom den ökning av ett konsumentprisindex skett sedan föregående år. Vart femte år som kommer individuell anpassning avgäldsunderlaget till varje en mer av enskild värde att kunna göras. Det bör i sammanhanget framtomts hållas att markens värde förändras i annan takt att om parterna anser konsumentprisindex skall de den föreslagna avtalsfriheten än genom kunna avtala att avgäldsändringama skall bestämmas på annat sätt. om Därmed får högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar i man anse att så utsträckning är praktiskt möjligt för dessa tomträttsupplåstor som telser kommer att utvecklas i takt med markens värdeutveckling.

6.5.3 Vissa grundlagsfrågor

De föreslagna reglerna tomträttsavgäld utgör sådana föreskrifter

om enligt 8 kap. 2 § regeringsformen skall meddelas genom lag, dvs. som norrngivningen är förbehållen riksdagen. Förslaget innebär avgäldens storlek bestäms med utgångspunkt i att statistiska beräkningar görs statistiska centralbyrån på grundsom av val visst statistiskt urval görs med vissa krav på representav ett som ativitet för beräkningarna skall från statistisk synpunkt godatt anses

SOU 1990: 23 Avgäldsunderlaget 121

tagbara. De överväganden som därmed görs inom statistiska centralbyrån får betydelse när fastighetsprisindex resp. konsumentprisindex bestäms. En normgivning med den nu föreslagna konstruktionen kan sägas innebära att ett civilrättsligt förhållande kan få sitt innehåll till följd statistiska beräkningar utförda statistiska centralbyrån enligt veav av dertagna statistiska principer. Lagstiftning av den typen förekommer flera håll inom civilrätten. Som exempel kan nämnas den s. k. basbeloppsregeln i 3 kap. l § andra stycket ärvdabalken, reglerna om förbehållsbelopp vid bestämmande underhållsbidrag i 7 kap. 3 § av föräldrabalken, bestämmelserna basbeloppets inverkan på underom hållsbidrag enligt 3 § lagen 1966: 680 om ändring av vissa underhållsbidrag samt reglerna i 10 kap. 3 § aktiebolagslagen 1975: 1385 om beräkning av gränsbelopp när det gäller att avgöra om ett aktiebolag är skyldigt att ha auktoriserad revisor. De angivna lagrumrnen har sin nuvarande lydelse enligt lagstiftning som skett efter regeringsformens ikraftträdande. De anförda exemplen visar att man i praxis inte funnit något principiellt hinder mot att civilrättslig lagstiftning grundas på index som beräknas av statistiska centralbyrån. Basbeloppet enligt lagen 1962: 381 allmän försäkring fastställs nämligen av regeringen om grundval förändringar konsumentprisindex l kap. 6 § lagen av av allmän försäkring jämförd med förordningen, 1987: 1138, om om beräkning basbeloppet enligt l kap. 6 § lagen om allmän försäkav ring. Förslaget nyordning för beräkning av tomträttsavgäld om en innefattar alltså normgivning är förenlig med regeringsforen som men.

SOU 1990: 23 123

7 Avgäldsräntan

Den avgäldsränta som skall anges i lag och ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring föreslås uppgå till 3,5 procent om tomträttsupplåtelsen avser småhusbebyggelse och till 3 procent i övriga fall. Ränteskillnaden är en följd av att avgäldsunderlaget skall bestämmas olika sätt beroende upplåtelsens ändamål.

7.1 Avgäldsräntans roll i ett förenklat avgäldssystem

I det förenklade avgäldssystem som beskrivits i avsnitt 5 skall högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar bestämmas av ett avgäldsunderlag och av en avgäldsränta. Tanken är därvid att avgäldsräntan i princip skall kunna vara oförändrad under upplåtelsetiden. Avgäldsutvecklingen och fastighetsägarens avkastning av tomträttsupplåtelsen kommer därmed att bestämmas av den faktiska markvärdestegringen. I det föreslagna avgäldssystemet skall avgäldsräntan främst vara ett uttryck för vilken avkastning som i ett tänkt normalfall kan anses skälig vid upplåtelse med tomträtt. Som närmare redovisats i avsnitt 5 skall fastighetsägaren vid en markvärdestegring i takt med inflationen kunna räkna med samma avkastning av tomträttsupplåtelsen som vid en alternativ jämförbar kapitalplacering. Som framgått av avsnitt 5 är det dock därmed inte avsikten att det föreslagna avgäldssystemet skall innebära en reglering av den faktiska avkastningen av tomträttsupplåtelsen. Den faktiska avkastningen skall istället vara beroende av den markvärdestegring som uppkommer under upplâtelsetiden. Vid en faktisk markvärdestegring som överstiger inflationen blir avkastningen därmed högre än vad som motsvaras av den angivna avgäldsräntan. På motsvarande sätt kommer avkastningen att bli lägre om markvärdestegringen understiger inflationen. Det kan i sammanhanget tilläggas att den faktiska avkastningen också kommer att vara beroende av vilken avgäld parterna avtalat om vid nyupplåtelsen. Om tomt-

124 Avgäldsräntan SOU 1990: 23

rättsupplåtelsen avser annat ändamål än småhusbebyggelse har panerna dessutom möjlighet att träffa avtal om avgäldsändringar som leder till en annan avkastning av upplåtelsen. Avgäldsräntan skall som tidigare nämnts bestämmas med utgångspunkt från den reala avkastning som gäller på den allmänna kapitalmarknaden. I det följande avsnittet görs en genomgång av de uppgifter som kan vara vägledande för bedömningen av denna räntesats.

7.2 Bedömningar av realräntan

7.2.1 Avkastningen statsobligationer 1930-1988 En mått på vad som kan anses vara skälig avkastning av en tomträttsupplåtelse kan erhållas genom jämförelse med avkastningen på statsobligationer. I föreliggande uppställningar redovisas utvecklingen den reala räntan på statsobligationer under åren 1930-1988. Beav räkningarna är baserade på uppgifter ur den offentliga statistiken dels den genomsnittliga årliga räntan statliga obligationer, dels om om det årliga medelvärdet av konsumentprisindex.

Realränta år 1931 -1 988

N1919191919l919191919l9191919191919191919191919191919191919

313335373941413454749515355 5759616365676971 73 757779 818385 87

SOU 1990: 23 Avgäldsräntan 125

År 1931-40 1941-50 1951-60 1961-70 1971-80 1981-88 1931-88

Max realränta 8,12% 3,65% 3,90% 4,34% 3,07% 6,97% 8,12% Min realränta -7,64% -8,41% -10,73% 0,14% -l,90% 1,26% -10,73% Medel realränta 2,02% 0,06% -0,53% 1,92% -0,24% 4,36% 1,16%

Av uppställningama framgår att den reala avkastningen av statsobligationer under hela perioden 1930-1988 uppgått till i genomsnitt 1,16 procent. Det bör framhållas att därvid inkluderas den dämpning av ränteläget som åstadkommits med hjälp av olika regleringar på kapitalmarknaden. Under 1980-talet har flera av regleringama släppts och nuvarande ränteläge är i större utsträckning en spegling av marknaden. Det kan konstateras att under perioden 1981-1988 har den reala avkastningen statsobligationer uppgått till i genomsnitt 4,36 procent.

7.2.2 Realbeskattningsutredningen I realbeskattningsutredningens betänkande SOU 1982: 3 Realbeskattning, Bilaga 4-6 gjordes en analys av realräntans nivå av sedermera professorn Ingemar Hansson. Enligt Hansson bör man vid bedömning av den framtida realräntans nivå utgå från den förväntade

realräntan ex ante, dvs den nominella räntesatsen minus förväntad inflationstakt. Den faktiska realräntan ex post avviker vanligen från

realräntan ex ante därför att den faktiska inflationen normalt avviker från den förväntande inflationen. Hansson konstaterade att tillgängliga uppgifter indikerade en marknadsmässig realränta för stats- och bostadsobligationer på ca 2-3 procent från början av 1900-talet till i slutet på 40-talet s. 9 För perioden 1959-1980 konstaterade Hansson en faktisk realränta

ex post om i genomsnitt 0,8 procent. Realräntan ex ante beräknades

till i genomsnitt 2,4 procent. Skillnaden förklaras av att den faktiska inflationen, som trendmässigt ökat under denna period, överstigit den förväntade inflationstakten. Denna realränta ansågs dock inte ha motsvarat den marknadsmässiga räntan eftersom den nominella räntenivån påverkats av olika regleringar. Efter en justering för sådana kreditrestriktioner beräknade Hansson att den marknadsmässiga realrän-

126 Avgäldsräntan SOU 1990: 23

tan för nominella statsobligationer uppgick till 2,5-4 procent under den aktuella perioden. SOU 1982: 3 s.l1 f. Hansson menade att man även med utgångspunkt från Handelsbankens indexaktie kunde få ett mått på den marknadsmässiga realräntan. Indexaktien är en preferensaktie där utdelningen höjs i takt med konsumentprisindex. Genom sin konstruktion kan aktien betraktas som en real obligation med i princip oändlig löptid. Kvoten mellan utdelning och marknadspris ger enligt Hansson ett intressant mått den marknadsmässiga realräntan för en nästan riskfri obligation med evig löptid. Hansson beräknade att realräntan uppgick till i genomsnitt 2,9 procent för år 1979 och till 3,2 procent för år 1980. För dessa år uppgick den reala avkastningen för nominella statsobligationer till 2,6 resp. 3,1 procent. Skillnaden ansåg Hansson främst bero på att kreditregleringen dämpat den effektiva avkastningen på statsobligationer. Med hänsyn tagen till att avkastningen på indexaktien fick anses inkludera en viss riskpremie jämfört med realräntan för statsobligationer, ansåg Hansson att realräntan på indexaktien indikerade en marknadsmässig realränta för statsobligationer på 2,5-3 procent. SOU 1982: 3 s. 12. En genomgång av realräntoma i andra länder pekade enligt Hansson en genomsnittlig realränta på cirka 2-3 procent för långa placeringar och cirka 1 procent för korta placeringar. SOU 1982: 3 s. 13. Sammantaget pekade Hanssons analys på en marknadsmässig realräntenivå om mellan 2 och 3,5 procent för statsobligationer.

7.2.3 Placeringsutredningen Placeringsutredningen hade bl. a. till uppgift att analysera olika m0deller för de avkastningskrav som skall åläggas institutionella placerare. I sitt betänkande SOU 1983: 44 Kapitalplaceringar på aktiemarknaden redovisades bl. a olika modeller för att bestämma ett rimligt långsiktigt avkastningskrav. Utgångspunkten för bedömningen var att ett avkastningskrav uttrycker värdet av inkomster idag jämfört med inkomster i framtiden. Räntenivån kan i princip återföras till denna typ av värdering. Avkastningskravet är därmed en av de faktorer som bestämmer priserna

SOU 1990: 23 Avgäldsräntan 127

på ex. aktier och obligationer. Avkastningskraven kommer till uttryck på olika sätt, bl. a. genom olika köp- och säljbeslut på marknaden som i sin tur påverkar kurserna. I betänkandet noteras att försäkringsbolaget SPP har ett externt, nominellt avkastningskrav 3,5 procent, som vid inflation översätts till ett realt krav av samma storlek. Livförsäkringsdelen av försäkringsbolaget Skandia har likartade regler. Det interna avkastningskravet hos dessa institutioner, liksom hos 4:e AP-fonden ligger i intervallet 3-4 procent. s. 15 Placeringsutredningen baserade sina överväganden på en av docenten Villy Bergström gjord analys av realräntan. l sin analys redovisade Bergström uppgifter om att det skulle finnas en grundläggande överensstämmelse mellan realräntan och den långsiktiga tillväxttakten i den svenska ekonomin. Sålunda redovisades att den privata delen av BNP, dvs hela ekonomin med avdrag för den offentliga resursanvändningen, under långa perioder under de senaste hundra åren växt med 3-4 procent per år. Bergström hänvisade också till att den reala räntan på statsobligationer under 30-talets andra hälft låg på 3 procent effektivt och till att det interna avkastningskravet hos institutioner som Skandia, SPP och 4:e AP-fonden ligger inom intervallet 3-4 procent. Vidare hänvisades till den analys över realräntans utveckling som Ingemar Hansson gjorde i realbeskattningsutredningens betänkande SOU 1982: 3. Som tidigare framgått pekade denna på en realränta på i storleksordningen 2-3,5 procent. SOU 1983: 44 s. 17 och 72. I betänkandet framhölls att det intressanta med likheten mellan realränta och tillväxttakt är överensstämmelsen med den s. gyllene regeln som anvisas i modem ekonomisk teori. Enligt den gyllene regeln blir per-capita-konsumtionen vid varje tidpunkt maximal när räntan överensstämmer med tillväxttakten. När räntan ligger under tillväxttakten får man tendenser till överdriven kapitalackumulation och när räntan överstiger tillväxttakten blir kapitalbildningen för låg. Placeringsutredningen menade att den gyllene regeln ger en utgångspunkt för att nivåmässigt fixera ett totalt avkastningskrav. Detta bör ske mot bakgrund av de bedömningar som idag går att göra av den långsiktiga framtida tillväxttakten i svensk ekonomi. Tillväxttakten bestäms av arbetskraftens tillväxt och av den teknologiska utvecklingen. SOU 1983: 44 s. 18. Placeringsutredningen utgick därvid, bl. a. med hänvisning till 1980 års långtidsutredning, från en till-

128 Avgäldsräntan SOU 1990: 23

växt i arbetskraften cirka 1 procent och en teknikfaktor om cirka om 2 procent, dvs. total tillväxt om 3 procent årligen. Uttryckt i reala en termer ansågs därmed avkastningskravet på de medel placeraren tilldelas, böra uppgå till 3 procent s. 26

7.2.4 Realränteskattekommittén Realränteskattekommittén hade till uppgift att utarbeta förslag till en realränteskatt. I sitt betänkande DsFi 1986: 18 Realränteskatt gjordes därvid en genomgång av försäkringsbolagens avkastningskrav. Kommittén konstaterade att för de individuella pensionsförsäkringarna tillämpas kalkylränta på 4 procent medan SPP vid tillen lämpning ITP-planen, kollektiv försäkringsforrn, av som avser en använder kalkylränta på 3,5 procent s. 95. Det framhölls vidare en att det inte är brukligt att ändra den officiella kalkylräntan och att de nuvarande 3,5 procenten tillämpats sedan år 1964 s. 196.

7.3 Skälig avkastning av tomträttsupplåtelse

Av redovisningen i avsnitt 7.2 framgår att man först bör ta ställning till om avgäldsräntan skall bestämmas med utgångspunkt från realräntan ex post eller realräntan ex ante. Med realräntan ex post avses den reala avkastning som kan konstateras i efterhand sedan den faktiska inflationen dragits i från den nominella avkastningen. Med realräntan ante den nominella räntenivå med avdrag för den förex avses väntade framtida inflationstakt som aktörerna på kapitalmarknaden lägger till grund vid kapitalplaceringar. Innebörden av de båda realräntebegreppen är således olika, vilket också innebär att procentsatsema kan skilja sig på ett avgörande sätt. Avsikten med det föreslagna avgäldssystemet är att den faktiska avkastningen tomträttsupplåtelsen skall vara beroende av den faktiska av markvärdestegringen. Avgäldsräntan skall bestämmas så att avkastningen i de fall markvärdet utvecklas i takt med inflationen skall få en lika hög avkastning av tomträttsupplåtelsen som den faktiska avkastningen jämförbar alternativ kapitalplacering. Eftersom det är av en det faktiska utfallet skall avgörande för avkastningen av en som vara

SOU 1990: 23 Avgäldsräntan 129

tomträttsupplåtelse, bör avgäldsräntans storlek bestämmas med utgångspunkt från realräntan ex post . De redovisade uppgifterna i avsnitt 7.2 pekar tämligen entydigt realräntenivå på den allmänna kapitalmarknaden som ligger i inen tervallet 2-4 procent. Man kan konstatera att under senare år har realräntenivån varit högre och uppgått till ca. 4 procent och o. m. överstigit 4 procent enstaka år. Samtidigt bör beaktas att enligt 1987 års långtidsutredning beräknas tillväxttakten bli något lägre under tiden fram till år 1995, vilket kan medföra en sjunkande realräntenivå. Därtill kommer att avvecklingen valutaregleringen och anpassav ningen till EG ökar beroendet de utländska räntenivåerna. En beav dömning utifrån dessa förutsättningar och under förutsättning om stabilitet i sarnhällsekonomin tyder sammantaget på att det finns anledning att utgå från att den framtida långsiktiga realräntan kommer att ligga på i storleksordningen 3 procent. Det kan noteras att man även vid omläggningen av skattesystemet utgått från en framtida realränta 3 procent. Under utredningsarbetet slutskede har visserligen om framkommit tendenser till högre realränta på kapitalmarknaden. en Dessa har dock inte varit av sådan omfattning att jag bedömer det som rimligt att i detta sammanhang utgå från arman framtida långsiktig en realränta. En bedömning av den framtida långsiktiga realräntan annan får i stället beaktas i samband med lagstiftningen. Mot bakgrund av det underlag och de bedömningar som varit tillgängliga inom ramen för detta utredningsarbete baseras därmed förslagen till den avgäldsränta skall i lag på real långsiktig avkastning om ungesom anges en fär 3 procent. Den avgäldsränta skall anges i lag får, med hänsyn som till den osäkerhet bedömning den långsiktiga reala avkastsom en av ningen alltid kommer att vara behäftad med, slutligen bestämmas ge- . skälighetsbedömning, varvid även andra förhållanden som bör nom en påverka avgäldsräntans storlek kan beaktas. Som anförts i avsnitt 1.5 har utredningsdirektiven uppfattats så att frågan tomträttshavarens skyldighet att betala fastighetsskatt för om den mark ägs tomträttsupplåtaren endast får tas upp om nuvasom av rande ordning hindrar förenkling av avgäldssystemet. Som framen gått det föreslagna avgäldssystemets utformning är dess funktion av oberoende hur bestämmelserna för erläggande av fastighetsskatt är av utformade. Därmed lämnar inte direktiven utrymme för utredningsatt ta frågan om det allmänt sett är rimligt att tomträttsmannen upp

130 Avgäldsräntan SOU 1990: 23

havaren skall betala fastighetsskatt för den mark som ägs av tomträttsupplåtaren. Under utredningsarbetet har därför frågan uppkommit om inte de nuvarande bestämmelserna för erläggande av fastighetsskatt bör beaktas då avgäldsräntan skall bestämmas. Förslag har därvid förts fram om att avgäldsräntan bör sänkas med hänsyn till att tomträttshavaren betalar fastighetsskatt. Det bör dock framhållas att vid ett sådant hänsynstagande till skattebestämrnelsemas effekter torde man inte kurma bortse från hur annat kapital än fastigheter beskattas. Även bestämmelserna för hur tomträttsavgälden behandlas vid inkomstbeskattning ur såväl tomträttsupplåtarens som tomträtts- havarens synvinkel- kan behöva beaktas. De nämnda bestämmelserna är föremål för förändringar, vars effekter i detta avseende för närvarande är svåra att bedöma. Rent principiellt måste det dessutom ifrågasättas om tomträttslagstiftningen skall utformas för att korrigera skattebestämmelsemas effekter. Starka skäl talar därför för att eventuella problem med utformningen av fastighetsbeskattningen m. m. bör lösas genom ändring av skattebestämmelsema. Med en avgäldsränta baserad på en realränta om 3 procent kommer således avkastningen av en tomträttsupplåtelse att vara 3 procentenheter högre än inflationen och därmed vara densamma som vid en jämförbar placering på den allmänna kapitalrnarknaden, allt under förutsättning att markens värde ökar i takt med inflationen och avgälden vid nyupplåtelsen motsvarat högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring. Sätts avgälden vid nyupplåtelse högre blir också avkastningen av tomträttsupplåtelsen högre. Avkastningen av tomträttsupplåtelsen blir också högre om markens värde ökar snabbare än inflationen, dvs. vid en real markvärdestegring. På motsvarande sätt blir avkastningen lägre om markvärdestegringen blir långsammare än inflationen, dvs. om markvärdet minskar realt sett.

7.4 Bostadssociala hänsyn

Vid utformningen av ett förenklat avgäldssystem skall enligt direktiven beaktas bostadssociala hänsyn. Därvid måste avses att tomträttsavgälden inte bör få bli så hög att tomträttshavama eller dennes bostadshyresgäster av dessa skäl tvingas flytta. I direktiven har också framhållits att avgäldssystemet skall utformas så att värdestegringen

SOU 1990: 23 Avgäldsräntan 131

på marken kan förbehållas det allmärma. Avgäldens storlek blir därmed enbart beroende markvärdestegringen och påverkas inte av av den enskilde tomttättshavarens bärkraft. En tomträttshavares förmåga att bära en viss avgäld beror framför allt dennes inkomst och förmögenhet. Av viss betydelse är också om en förmögenhet består av likvida medel eller om den är bunden ex. i den fastighet som tomträttshavaren bebor. Dessa ekonomiska förhållanden skiljer sig i hög grad såväl mellan olika tomträttshavare som i tiden för en enskild tomträttshavare. Det kan givetvis inte uteslutas att en avgäldsutveckling i takt med markvärdestegringen kan komma att ta en ökad andel av inkomst och förmögenhet i anspråk. Så blir fallet om markvärdet ökar snabbare än vad motsvaras av ökad inkomst eller avkastning som på förmögenhet. Att göra en bedömning om en sådan omständighet en får så långtgående effekter att tomträttshavaren skulle tvingas flytta från fastigheten om inte fastighetsägaren begränsade sitt avgäldsanspråk torde dock kräva ingående utredningar i varje enskilt fall och för den aktuella avgäldsändringen. Det är inte möjligt att utforma ett förenklat avgäldssystem så att det går att bestämma en högsta tillåtna avgäld som skall var beroende av markvärdet och samtidigt beakta tomträttshavarens bärkraft i varje enskilt fall. I stället bör det vara fastighetsägarens, dvs. främst kommunens, ansvar att inom ramen för högsta tillåtna avgäld ta nödvändiga bostadssociala hänsyn i varje enskilt fall. Man kan därvid utgå från att det inte ligger i en kommuns intresse att pressa tomträttshavare på sådana avgälder att de tvingas flytta och i stället behöver omhändertas av kommunen på annat sätt. Det bör i detta sammanhang nämnas att det föreslagna avgäldsystemet lämnar utrymme för mer flexibla överenskommelser om att en lägre avgäld än den högsta tillåtna skall kunna utgå under vissa bestämda förutsättningar. På det sättet underlättas kommunernas möjligheter att ta skäliga bostadssociala hänsyn då avgälden skall ändras. Det föreslagna avgäldssystemet lämnar detta sätt även utrymme för kommunerna att ta bostadssociala hänsyn dels för sådana tomträtter där upplåtelsetiden enligt 1907 års bestämmelser löper ut och marken skall upplåtas med tomträtt på nytt enligt nya bestämmelser, dels i de fall en tomträttshavare köpt en tomträtt till ett högt pris utan att vara medveten om en kommande avgäldshöjning.

132 Avgäldsräntan SOU 1990: 23

7.5 Avgäldsräntan för småhusfastigheter

Det bör inledningsvis framhållas att i ett avgäldssystem där avgälden skall kunna ändras årligen finns ingen anledning att vid bestämning av avgäldsräntan beakta den s. k. triangeleffekten på det sätt som dom-

stolarna gjort med nuvarande ordning se avsnitt 2.3. Inte heller

finns det anledning att vid bestämning av avgäldsräntan beakta administrationskostnader, skillnader i risktagande m. m. Sådana omständigheter har parterna möjlighet att beakta då avgälden bestäms vid upplåtelsen. Under utredningsarbetet har frågan uppstått om inte avgäldsräntan bör bestämmas med hänsyn till att avtalsfriheten vid nyupplåtelse kan leda till en så hög avtalad avgäld att den sammanlagda avkastningen av tomträttsupplåtelsen blir oskäligt hög. Förutom att en en sådan åtgärd rent principiellt skulle stå i strid med avtalsfrihetens syften bör framhållas att en hög avgäld vid nyupplåtelsen inte nödvändigtvis leder till högre avkastning. Det hänger samman med att en hög avgäld vid en upplåtelsen kan avse kompensation för särskilda kostnader för tomträttsupplåtelsen eller för att markens värde inte beräknas öka i takt med inflationen. Till bilden hör också att behovet av en sådan begränsning av avgäldsräntan kommer att vara beroende av under hur lång tid den avtalade avgälden kommer att gälla. I det föreslagna avgäldssystemet kommer denna tid att vara beroende av den faktiska markvärdestegringen. Det är inte möjligt att i förväg genom en generell justering avgäldsräntan kunna beakta alla dessa förhållanden. av Den eftersträvade enkelheten vid avgäldsändringar skulle äventyras om man skulle göra sådana justeringar i varje enskilt fall. I sammanhanget bör dessutom framhållas att i de fall tomträtten upplåtits för bostadsbebyggelse erhåller tomträttshavaren, som närmare beskrivs i avsnitt 9.2, statliga räntebidrag till tomträttsavgälden som ger ett skydd mot de ekonomiska effekterna hög avgäld vid nyupplåav en telsen. Frågan om hur en hög avgäld vid nyupplåtelsen skall påverka avgäldsräntan bör i stället lämpligen beaktas då tomträttsavtalet ingås. Som redovisats i avsnitt 2.4 har Sveriges Villaägareförbund i flera fall träffat avtal med kommuner om hur avgäldssystemen bör vara utformade. Genom att avgäldsräntans storlek tas upp i sådana avtal torde tomträttshavamas intressen kunna bli väl tillgodosedda.

SOU 1990: 23 Avgäldsräntan 133

Avgäldsräntan skall i enlighet med vad som uttalats i avsnitt 7.3 bestämmas med utgångspunkt från en real ränta om ungefär 3 procent. Den osäkerhet som en bedömning av den långsiktiga framtida realräntan oundvikligen är behäftad med innebär att den avgäldsränta som skall anges i lag slutligen får bestämmas efter en skälighetsbedömning. Vid bestämning av denna avgäldsränta skall, som angivits i avsnitt 6.2.5, också hänsyn tas till hur avgäldsunderlaget skall bestämmas. Den angivna reala räntan skall därvid räknas med en faktor 1,33 upp eftersom marktaxeringsvärdet uppgår till 75 procent av marknadsvärdet. Detta leder fram till en räntesats om ungefär 4 procent. Denna räntesats skall dock nedjusteras med hänsyn till det normala värdet av en trädgårdsanläggning och till räntebidragens prispåverkan på obebyggd mark. Bakomliggande faktorers osäkerhet talar för att avgäldsräntan inte bör anges mer exakt än i hela eller halva procentenheter. Inte minst bostadssociala skäl talar för att man vid den slutliga bedömningen iakttar försiktighet. Mot denna bakgrund får det anses skäligt att den avgäldsränta som skall anges i lag och ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring för småhusfastigheter bestäms till 3,5 procent. Det ligger i det föreslagna avgäldssystemets natur att en avgäldsränta bestämd på detta sätt bör kunna hållas oförändrad under lång tid. Förändring av räntesatsen bör endast ske om de bakomliggande faktorerna ändras i sådan omfattning att det föranleder en justering av avgäldsräntan med minst en halv procentenhet. En sådan justering kan med vårt förslag åstadkommas genom lagändring. Vid avgäldsändringar skall således högsta tillåtna avgäld bestämmas som 3,5 procent avgäldsunderlaget. Som närmare angetts i avsnitt av 6.5.1 skall avgäldsunderlaget utgöras av marktaxeringsvärdet omräknat med hjälp av SCB:s länsvisa fastighetsprisindex till aktuell nivå. Den avgäld som avtalats för första året av upplåtelsen skall, som angivits i avsnitt inte få höjas så länge den är högre än en på detta sätt beräknad avgäld.

7.6 Avgäldsräntan för andra fastigheter än småhusfastigheter

Avgäldsräntan för tomträtter som upplåtits för annat ändamål småhusbebyggelse bör också bestämmas med utgångspunkt från att

134 Avgäldsrântan SOU 1990: 23

skälig avkastning av en tomträttsupplåtelse i normalfallet skall vara ungefär 3 procentenheter högre än inflationen. Som anförts beträffande småhusfastigheter bör inte denna räntesats justeras för triangeleffekten, för avtalsfriheten vid upplåtelse eller av andra skäl. Avgäldsunderlaget för hyreshus-, kontors- och industrifastigheter skall, som framgått i avsnitt 6.3.2, bestämmas genom en fri värdering av marken. Avgäldsräntan kan därmed bestämmas utan justering för hur avgäldsunderlaget bestäms. I likhet med vad som anförts beträffande småhusfastigheter bör avgäldsräntan anges i hela eller halva procentenheter. Mot denna bakgrund bör den avgäldsränta som skall anges i lag och ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring för andra fastigheter än småhusfastigheter bestämmas till 3 procent. I sammanhanget kan erinras om att den avtalsfrihet som föreslås gälla då upplåtelsen avser annat ändamål än småhusbebyggelse ger parterna möjlighet att avtala om annat sätt att beräkna avgäldsändringar än vad som anges i lag. Det innebär även att parterna får avtala om att avgälden skall beräknas med annan avgäldsränta än den som ovan angivits. Har parterna inte träffat en överenskommelse om hur avgälden skall bestämmas under upplåtelsetiden skall högsta tillåtna avgäld få uppgå till 3 procent av markens marknadsvärde, bestämt genom en individuell värdering av marken som får göras vart femte år. En på detta sätt beräknad högsta tillåten avgäld får varje år mellan markvärderingama omräknas med konsumentprisindex till aktuell nivå. I likhet med vad som angivits för småhusfastigheter skall den avgäld som avtalats för första året av upplåtelsen inte få höjas så länge den är högre än en detta sätt beräknad avgäld.

SOU 1990: 23 135

8 Förfaranderegler

En förutsättning för ändring av avgäld för kommande avgäldsperiod bör vara att den som önskar avgäldsändring skriftligen meddelat motparten om det avgäldsbelopp som begärs senast en månad före ingången av avgäldsperioden. Vid tvist om avgäldsbeloppet skall den som begärt ändrad avgäld väcka talan vid fastighetsdomstol senast tre månader efter den nya avgäldsperiodens början. Samma bestämmelser bör gälla oavsett om det är fastighetsägaren eller tomträttshavaren som begär avgäldsändring. Tvistemål om högsta tillåtna avgäld bör kunna avslutas genom att parterna förliks.

8.1 Allmänna överväganden

I 13 kap. 23 § jordabalken anges att mål angående omprövning eller jämkning av avgäld, klander av uppsägning eller bestämmande av lösensumma upptages av fastighetsdomstol. I ll som avser omprövning av avgälden, anges bl.a att överenskommelse om ändring av avgälden får träffas senare än ett år före utgången av den löpande perioden. Vidare anges att talan om omprövning av avgälden skall väckas under näst sista året av den löpande perioden. Dessa bestämmelser för omreglering av avgälden är utformade mot bakgrund av de nuvarande bestämmelserna om att avgälden skall vara oförändrad under minst tio år. I avsnitt 3 föreslås att avgälden skall kunna ändras årligen, varför bestämmelserna för förfarandet vid avgäldsändring och vid tvister avgäldens storlek bör anpassas till en sådan ordom ning. Bestämmelserna bör utformas så att enkelheten vid avgäldsändringar inte äventyras och så att forrnkrav i sig inte leder till tvister och domstolsprocesser. Härvid bör beaktas att tomträttsavtalet inte kan upphöra till följd av oenighet om avgäldsbeloppet. Förfarande-

136 Fötfaranderegler SOU 1990: 23

reglerna bör därmed utformas med utgångspunkt från de formkrav och sanktioner som är rimliga i en sådan situation.

8.2 Förfarandet vid avgäldsändring

För att det föreslagna avgäldssystemet skall fungera ett smidigt sätt bör det innehålla bestämmelser som innebär att tomträttshavaren ges rimlig tid att ta ställning till en begärd avgäldsändring. För att kunna ta ställning till den begärda avgälden behöver tomträttshavaren få besked om fastighetsägarens avgäldskrav viss tid före ingången av den tidsperiod den nya avgälden avser. Ett sådant besked från fastighetsägaren inför avgäldsändring bör vara skriftligt och innehålla uppgift om vilket avgäldsbelopp som fastighetsägaren begär för kommande avgäldsår. För tomträttshavaren skulle det givetvis vara av intresse att också få information om hur detta avgäldsbelopp beräknats. Vad som i sådant fall skulle anses vara tillfredsställande redovisning kan dock variera från fall till fall, varför entydiga bestämmelserna skulle vara svåra att utforma. För att undvika tvister om en sådan redovisning varit godtagbar och därmed om informationsskyldigheten fullgjorts bör bestämmelserna inte innehålla formella krav på en sådan bakgrundsredovisning. Man bör istället kunna utgå från att fastighetsägaren har ett grundläggande intresse av att undvika tvister om avgäldsbeloppet och därmed i meddelandet om avgäldsändring ändå tydligt ange hur och på vilket underlag avgälden beräknats. Som framgått av beskrivningen av avgäldssystemet kommer avgäldsändringama i de flesta fall att ett enkelt sätt bestämmas av förändringen av statistiska centralbyråns länsvisa fastighetsprisindex om upplåtelsen avser småhusbebyggelse eller konsumentprisindex om upplåtelsen avser annat ändamål. I samband med fastighetstaxeringarna, vilka enligt nuvarande bestämmelser skall ske vart sjätte år, skall avgäldsunderlaget bestämmas genom en mer ingående bedömning av markvärdet. Då tomträttsupplåtelsen avser småhusbebyggelse skall, som tidigare framgått, avgäldsunderlaget utgöras av marktaxeringsvärdet. Avgäldsändringar som bestäms på detta sätt baseras på uppgifter som är offentliga och därmed i princip är lika tillgängliga för tomträttshavare som för fastighetsägare.

SOU 1990: 23 F örfaranderegler 137

I de fall avgälden skall bestämmas på annat sätt än genom taxeringsvärdet är situationen delvis armorlunda. Det gäller framför allt i de fall tomträtten upplåtits för annat ändamål än för småhusbebyggelse och avgälden skall beräknas med utgångspunkt från en fri värdering marken eller annat sätt parterna avtalat om. I sådana av som fall kan behovet rådrum för tomträttshavaren att ta ställning till av avgäldskravet te sig större. Behovet rådrum kan därmed variera beroende avgäldsändav ringens bakgnmd. Det skulle dock kunna leda till komplikationer om bestämmelserna utformades så att tiden för rådrum inför en avgäldsändring skulle beroende avgäldsändringens bakgrund. Envara av kelheten talar därmed för enhetliga bestämmelser som innebär att tomträttshavaren viss tid för rådrum oavsett vilken bakgrund ges en avgäldsändringen har. Man bör därvid kunna utgå från att en månad är tillräcklig tid för tomträttshavaren att ta ställning till den begärda avgälden. Bestämmelserna bör således utformas så att fastighetsägaren skall vara skyldig att senast en månad före ingången av den tidsperiod den nya avgälden skriftligen meddela tomträttshavaren om den avavser gäld han begär. En sådan skyldighet om avisering bör anses vara uppfylld när meddelandet lämnats för postbefordran i rekommenderat brev till den upplåtna fastighetens adress eller till annan adress som tomträttshavaren uppgivit till fastighetsägaren. Bestämmelserna fastighetsägarens inforrnationsskyldighet bör om förenade med sanktion de inte följs. Det ligger därvid vara en om närmast till hands att fastighetsägarens underrättelse bör vara en förutsättning för att en högre avgäld skall få utgå under kommande avgäldsperiod. Om inte parterna kommer överens om den nya avgälden får tvisten avgöras genom att den som begärt avgäldsändring väcker talan vid fastighetsdomstol. Fastighetsägaren bör efter tidpunkten för ändring av avgälden ges viss tid att ta ställning till talan skall väckas. Den tidsfrist som en om fastighetsägaren bör att väcka talan bör räknas från den tidpunkt ges då den nya avgäldsperioden börjar löpa. Det får anses rimligt att tidsfristen bestäms till tre månader. Har inte fastighetsägaren inom denna tid väckt talan kommer avgälden antingen att vara oförändrad eller utgå med det ändrade belopp parterna kan enas om.

138 F örfaranderegler SOU 1990: 23

Det föregående resonemanget har förts med utgångspunkt från att det är fastighetsägaren som begär högre avgäld inför en ny avgäldsperiod. Detta torde också vara den vanligaste situationen. Det kan emellertid inte uteslutas att markvärdena kan sjunka från ett år till ett annat. I sådant fall har givetvis tomträttshavaren ett intresse av att avgäldsbeloppet minskar i motsvarande grad. Bestämmelserna bör därför utformas så att tomträttshavare kan få till stånd en sådan minskning av avgäldsbeloppet. Det sker enklast genom att tomträttshavare åläggs motsvarande skyldigheter vid avgäldsändring som fastighetsägaren. Det innebär således att en tomträttshavare som vill få till stånd en avgäldsändring senast en månad för den nya avgäldsperioden skriftligen skall underrätta fastighetsägaren om det avgäldsbelopp som bör gälla under den nya avgäldsperioden. Accepterar inte fastighetsägaren denna avgäld skall tomträttshavaren senast tre månader efter den nya avgäldsperiodens början väcka talan vid fastighetsdomstol. Iakttar inte tomträttshavaren dessa bestämmelser gäller, i likhet med vad som ovan angivits för fastighetsägare, att avgälden inte får ändras för den nya avgäldsperioden. I specialmotiveringen till 11 § redovisas närmare hur de föreslagna bestämmelserna skall tillämpas. Med den föreslagna ordningen bör inte den eftersträvade enkelheten vid avgäldsändringar äventyras. Bestämmelsema bör kunna bidra till att skilda uppfattningar om snarare avgäldsbeloppet kan klaras ut utan tvister och domstolsprocesser.

8.3 Tvister om högsta tillåtna avgäld

Som tidigare framgått innebär det föreslagna avgäldssystemet att tvister om avgälden endast kommer att avse avgäldsunderlaget. Det finnas anledning att utgå från att sådana tvister i praktiken enbart kommer att avse markvärdet för tomträttsupplåtelser för annat ändamål än småhusbebyggelse. Med nuvarande ordning handläggs mål om avgäld i praktiken som dispositiva mål. Som framgått av avsnitt 2.5 skall dock domstolen vid bedömning högsta tillåtna avgäld även beakta att avgälden inte träav der en inteckningshavares intressen för när. Se 13 kap 24 § första stycket tredje meningen jordabalken. Detta förhållande har medfört att om talan har väckts kan processen inte avslutas genom att parterna

SOU 1990: 23 Förfaranderegler 139

förliks. Domstolen måste alltid ta ställning till vad som är högsta tilllåma avgäld. Detta är en omständighet som kan bidra till att tvistema förlängs. Det måste dessutom i sammanhanget ifrågasättas om inte en domstols möjligheter att kunna tillvarata inteckningshavamas intressen är begränsade när man inte har annat underlag än det parterna lägger fram. I avsnitt 9.1 redovisas en annan ordning för att ta tillvara inteckningshavamas berättigade intressen. Med denna ordning skall domstolarna vid tvister mellan parterna om avgäldsbeloppet inte behöva beakta inteckningshavamas intressen. Därmed föreligger inget hinder mot att en domstolsprocess skall kunna avslutas genom att parterna förliks. Härvid bestämmelser för domstolarnas agerande bör samma gälla som vid andra tvistemål där förlikning får ske.

SOU 1990: 23 141

9 Andra

frågor

För att anpassa andra bestämmelser till den föreslagna förenklingen av avgäldssystemet föreslås dels att bestämmelserna för inskrivning av tomträttsavgälder förenklas så att avgäldsbeloppet inte fortsättningsvis skall skrivas in i tomträttsboken, dels att statliga räntebidrag till tomträttsavgäld skall bestämmas med utgångspunkt från den faktiska avgäldens storlek ställd i relation till det belopp med vilket låneunderlaget ursprungligen minskats med för att marken upplåtits med tomträtt. Detta belopp bör bestämmas av storleken på den kapitalinsats som tomträttshavaren slipper ifrån genom att marken upplåtits med tomträtt.

9.1 Inskrivning av tomträtt

Bestämmelser om inskrivning av tomträtt finns i 21 kap. jordabalken. Därutöver finns bestämmelser i 22 kap. 15 § om inteckning i tomträtt och i 23 kap. 8 § om inskrivning i tomträtt av nyttjanderätt och servitut. Av 6 § 4 tomträttsbokskungörelsen 1971: 801 framgår att det i tomträttsboken skall antecknas det belopp med vilken avgälden skall utgå. Det innebär således att varje avtal om ändring av avgäldsbeloppet i princip skall skrivas in i tomträttsboken. Har någon inskrivning överenskommelse om höjning av avgälden inte skett, av en saknar överenskommelsen verkan mot den som har panträtt i tomträtten. Enligt 21 kap. 5 § jordabalken får ansökan om sådan inskrivning beviljas endast om rättighetshavare medgivit inskrivning eller om detta är väsentligen utan betydelse för rättighetshavarens säkerhet. Om rättighetshavaren kreditgivaren inte medger - inskrivning och saken har betydelse för hans rätt får bestämning av avgälden hänskjutas till domstol på samma sätt som då tomträtts-

142 Andra frågor SOU 1990: 23

havare och fastighetsägare inte är överens om avgälden. Domstolen skall därvid beakta att kreditgivarens intressen inte träds för när. Av 7 § 5 tomträttsbokskungörelsen 1971: 801 följer att även anmälan som avses i 13 kap. 25 § jordabalken skall antecknas i tomträttsboken. Enligt 25 § skall rätten genast göra anmälan till inskrivningsmyndigheten, bl. a. när talan väcks om omprövning av avgäld. Detsamma gäller när dom eller slutligt beslut i sådant mål vunnit laga kraft. Bestämmelserna om inskrivning av tomträtt är utformade bl. a. för att en kreditgivare skall kunna få information om vilken avgäld som utgår. För en kreditgivare har detta betydelse eftersom fordran på avgäld som förfallit till betalning tidigare än ett år innan utmätningen ägde rum eller konkursansökningen gjordes, enligt 7 § förmånsrättslagen 1970: 979, har företräde före inteckningar i tomträtten. De ovan angivna bestämmelserna om inskrivning innebär att fastighetsägarens förmånsrätt endast gäller den avgäld som är inskriven i tomträttsboken NJA H 1953 s. 401 ff. Som redovisats i avsnitt 3 skall avgälden i det föreslagna avgäldsystemet kunna ändras årligen. Det skulle därmed kunna innebära en inte obetydlig arbetsbelastning för inskrivningsmyndighetema om de årliga förändringarna av avgäldsbeloppet måste skrivas in i tomträttsboken. De nuvarande bestämmelserna om att en kreditgivare genom att inte medge inskrivning kan tvinga fram en domstolsprövning av varje avgäldsändring skulle vidare ett grundläggande sätt äventyra den eftersträvade förenklingen och möjligheterna att undvika domstolsprocesser. Mot denna bakgrund kan ifrågasättas om inte fastighetsägares och kreditgivares intressen kan bli tillgodosedda på annat sätt än genom de nuvarande inskrivningsreglema. Kreditgivare har ett berättigat intresse av att säkerhetema inte försämras till följd av att avgälden sätts högre än vad som anges i lag eller än vad parterna angett i tomträttsavtalet. Fastighetsägare har på motsvarande sätt ett berättigat intresse av att i förväg ha vetskap om omfattningen av sin förrnånsrätt för fordran på avgäld i händelse av tomträttshavarens konkurs. Som tidigare framgått skall högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar i de flesta fall kunna bestämmas på ett så entydigt och enkelt sätt att tvister avgälden storlek inte skall behöva uppstå. Bestämom melserna för beräkning av denna avgäld har utformats för att avgäl-

SOU 1990: 23 Andra frågor 143

den skall motsvara skälig avkastning markvärdet. En på detta sätt bestämd avgäld kan således inte anses träda en kreditgivares berättigade intressen för när; kreditgivare har också möjlighet att med hjälp offentliga uppgifter beräkna hur stor avgälden blir i det av konkreta fallet. Inte heller bör det råda något tvivel om den förmånsrätt fastighetsägaren har i händelse tomträttshavarens konkurs som av Fastighetsägaren bör i sådan situation inte ha några svårige. en heter att kunna visa att avgälden beräknats enligt lagbestämmelsema eller i förekommande fall enligt det avtal rörande avgälden som har intagits i upplåtelsehandlingen. Kreditgivares och fastighetsägares intressen bör därmed kunna tillinskrivning avgäldsbeloppet i tomträttsboken. Därför godoses utan av föreslås bestämmelserna ändras så att inte avgäldsbeloppet skall att skrivas in i tomträttsboken. En ändring av avgäldsbeloppet i enlighet med vad parterna avtalat och med vad som anges i lag skall inte som kräva inskrivning i tomträttsboken för att ha rättsverkan gentemot rättighetshavare. Därmed saknas även anledning att ha kvar bestämmelsema i 13 kap 25 § jordabalken, att rätten skall göra anmälan om till inskrivningsmyndighet då talan väcks om omprövning av avgäld liksom att detta skall antecknas i tomträttsboken. Endast om avom talsvillkoren ändras finns skäl för att även fortsättningsvis ha krav inskrivning av sådan ändring för att den skall ha rättsverkan gentemot kreditgivare. En överenskommelse en avgäld som är högre än vad om i lag eller än vad parterna angett i tomträttsavtalet bör ses som anges ändring det ingångna tomträttsavtalet och även fortsättsom en av ningsvis kräva kreditgivares medgivande för att ha rättslig verkan gentemot denne. Detta bör som ovan framhållits även fortsättningsvis ske inskrivning ändring av tomträttsavtalet i enlighet med genom av nuvarande bestämmelser.

9.2 Räntebidrag till tomträttsavgäld

9.2.1 Nuvarande bestämmelser

Enligt nuvarande bestämmelser utgår statliga räntebidrag till alla nybyggda hus till vilka statliga lån beviljats och även i ombyggnadsfall till flerbostadshus.

144 Andra frågor SOU 1990: 23

För att en tomträttshavare inte i detta avseende skall bli försatt i sämre situation än den disponerar marken med äganderätt, lämsom enligt 41 § nybyggnadslåneförordningen 1986: 692 räntebidrag nas även till kostnaden för tomträttsavgäld. Enligt 42 § tredje stycket utgår räntebidrag för den tid under vilken den för tomträttsavgälden tillämpade räntesatsen överstiger den garanterade räntesats som skall tillämpas enligt 43 I 43 § anges att den garanterade räntan för det första året lånetiden skall uppgå till 4,90 procent för småhus och av till 2,35-2,6 procent för flerbostadshus. Den garanterade räntesatsen räknas upp för varje följande år av lånetiden med 0,50 procentenheter för småhus och med 0,25 procentenheter för flerbostadshus. Av 39 § första stycket 2 framgår att räntebidrag inte lämnas till den del räntekostnaden är högre än vad som följer av en räntesats, som plan- och bostadsverket föreskriver med utgångspunkt från räntesatsema på den allmänna lånemarknaden subventionsräntan. Basen för beräkning räntebidraget till tomträttsavgäld utgörs av av det belopp med vilket låneunderlaget för bostäder har minskats med anledning att marken innehas med tomträtt. Enligt 12 § förordav ningen 1978: 384 beräkning av låneunderlag och pantvärde för om bostadslån skall låneunderlaget minskas med ett belopp som motsvarar det kapitaliserade värdet avgiften för marken, om inte särskilda av skäl talar för annat. I plan- och bostadsverkets föreskrifter anges att marken upplåtits med tomträtt beräknas värdet därav såväl vid om nybyggnad vid ombyggnad genom kapitalisering av avgälden som efter den för avgäldsberäkningen gällande räntesatsen. Är avgift för marken mindre än vad som anses normalt för liknande mark skall avdraget göras med ett belopp som motsvarar markens värde. Om ansökan lån för ombyggnad skall bedömningen av vad som är noravser mal avgäld avse förhållanden som rådde när den gällande avgälden fastställdes. Är det kapitaliserade värdet av avgiften för marken högre än vad utgör motsvarande andel av gällande belopp för tomtkostsom nad och skäliga va-kostnader skall avdraget överstiga denna andel av tomt- och va-kostnader.

SOU 1990: 23 Andra frågor 145

9.2.2 överväganden

För att räntebidraget till tomträttsavgäld skall kunna beräknas enligt de redovisade föreskrifterna krävs uppgift, förutom om avgäldsbeloppet, den för avgäldsberäkningen gällande räntesatsen. Några om närmare anvisningar om vad som avses med den för avgäldsberäkningen gällande räntesatsen ges emellertid inte i vare sig låneförordningarna eller i plan- och bostadsverkets tillämpningsföreskrifter. Beträffande möjligheterna att därvid utgå från avgäldsräntan bör anmärkas att det, sig vid upplåtelse eller vid omreglering, förevare ligger krav på att parterna skall bestämma avgälden med utgångspunkt från ett visst avgäldsunderlag och en avgäldsränta. Det bör vidare anmärkas att ett avgäldsbelopp kan motsvaras av olika räntesatser beroende på om avgäldsbeloppet baserats exploateringskostnadema, markvärdet, marktaxeringsvärdet eller arman gnmd. En beräkning av räntebidraget med utgångspunkt från avgäldsråntan skulle således kurma leda till skilda räntebidrag beroende på hur avgälden bestämts. Enligt uppgift skulle det emellertid förekomma att räntebidraget efter avgäldsreglering bestämts med utgångspunkt från den av en domstol fastlagda avgäldsräntan. En sådan avgäldsränta är relaterad till det värde marken har vid tidpunkten för avgäldsändringen. Den av domstol angivna avgäldsräntan understiger normalt den garanterade räntan, varför räntebidrag enligt nuvarande bestämmelser därefter inte skulle utgå. Detta trots att det bestämda avgäldsbeloppets andel av den ursprungliga basen för beräkning av räntebidraget, fortfarande kan överstiga den procentsats som motsvaras av den garanterade räntan. Med sådan tillämpning av bestämmelsema skulle räntebidraget en i sådana fall upphöra vid en tidigare tidpunkt än vad som normalt gäller marken disponerats med äganderätt. I de föreslagna avom gäldssystemet, där avgälden i vissa fall skall kunna höjas redan efter ett år, får sådan tillämpning större ekonomiska konsekvenser för en tomträttshavama än i ett system med långa avgäldsperioder. En tomträttshavare skulle i fråga räntebidrag därmed inte bli likställd med om disponerar marken med äganderätt. den som För att inte det föreslagna avgäldssystemet skall sådana konsekbör räntebidraget till tomträttsavgäld bestämmas oberoende av venser avgäldsräntans storlek. Det belopp som låneunderlaget skall minskas med till följd att marken upplåtits med tomträtt bör inte bestämmas av

146 Andra frågor SOU 1990: 23

med utgångspunkt från avtalad avgäld och eventuell avgäldsränta utan enbart beroende av den kapitalinsats som tomträttshavaren komvara ifrån att marken upplåtits med tomträtt. Det ligger närmer genom mast till hands att låneunderlaget därvid bör minskas med det schablonbelopp för tomtkostnad som gäller vid beräkning av låneunderlaget. Om tomträttshavaren undgår annan kapitalinsats ex. avgift för anslutning till va-nätet, bör låneunderlaget minskas för detta på motsvarande sätt. Det belopp som låneunderlaget på detta sätt minskas med, bör rimligen utgöra basen för beräkning av räntebidrag till tomträttsavgäld. Den faktiska avgäldens procentuella andel av detta belopp kan då jämföras med den garanterade gäller för räntebidrag. Är räntan som avgäldens procentuella andel det belopp med vilket låneunderlaget av minskats till följd att marken upplåtits med tomträtt högre än den av garanterade räntan bör tomträttshavaren få räntebidrag för mellanskillnaden till subventionsräntan. Även efter avgäldsändring bör upp räntebidraget bestämmas genom att den nya avgäldens procentuella andel det belopp med vilket låneunderlaget ursprungligen minskats av till följd att marken upplåtits med tomträtt ställs i relation till gällav ande garanterade ränta. Med en sådan ordning skulle en tomträttshavare, i räntebidragshänseende, bli likställd med den som disponerar mark med äganderätt.

SOU 1990: 23 147

10 Övergångsbestämmelser

De föreslagna bestämmelserna bör gälla alla tomträtter, utom de för vilka tillämpas den lag som gällde vid utgången av år 1953. Bestämmelserna bör dock tillämpas först när ny avgäld skall bestämmas efter det att den vid ikraftträdandet löpande avgäldsperioden gått till ända.

10.1 Tidigare ordning

Som nämnts i avsnitt 3.1 gäller 1953 års lagstiftning endast de tomträtter som upplåtits efter den 1 januari 1954. För de tomträtter som upplåtits dessförinnan gäller 1907 års bestämmelser, såvida inte partkommer överens att tillämpa senare bestärrunelser. Därvid föreerna skrevs att sådan överenskommelse gäller mot den som har rättighet en i tomträtten endast överenskommelsen inskrivits i tomträttsboken. om Om det skulle föreligga hinder mot sådan inskrivning gäller fortfarande de äldre bestämmelserna för tomträtten. Som redovisats i avsnitt 3.1 trädde nya bestämmelser om avgäldsperiodens längd i kraft den 1 januari 1968. I fråga om tomträtt som upplåtits före ikraftträdandet gäller dock de äldre bestämmelserna, såvida inte parterna kommer överens om att tillämpa de nya bestämmelsema. På samma sätt som vid 1953 års lagstiftning föreskrevs att förutsättning för att sådan överenskommelse skall gälla mot den en en har rättighet i tomträtten är att överenskommelsen inskrivits i som tomträttsboken.

10.2 överväganden

Den lagstiftningen kommer självfallet att gälla för sådana tomtnya rättsupplåtelser efter ikraftträdandet. Frågan är emelsom äger rum

148 Övergångsbestämmelser SOU 1990: 23

förfara med sådana där upplåtelsen ägt lertid hur man bör tomträtter rum före ikraftträdandet. Vid lagstiftning på civilrättens område gäller som huvudregel att en lag inte skall verkan på avtal som har ingåtts före den nya lagny ges ikraftträdande. Undantag från den principen har emellertid gjorts ens i olika sammanhang vid lagstiftning på hyresrättens, arrendeex. rättens och arbetsrättens områden. Man kan säga att undantag från principen görs när starka skäl, oftast av social natur, talar för det. Det är mot den angivna bakgrunden man har att bedöma i vilken utsträckning det kan finnas skäl att låta de nya reglerna gälla också i tomträttsförhållanden uppkommit före ikraftträdandet. Det kan som då till början konstateras att sådana tomträttsupplåtelser som skett en enligt 1907 års lagstiftning och som fortfarande omfattas av den lagstiftningen skiljer sig väsentligt från de tomträttsupplåtelser som gjorts med stöd 1953 års lagstiftning. Sålunda förutsätter inte de av äldre tomträttsupplåtelsema någon omreglering avgälden under av upplåtelsetiden. Mot den bakgrunden kan det inte komma ifråga att låta de reglerna gälla de äldre tomträtter som fortfarande omnya bestämmelser. Det kan i det sammanhanget erinras fattas av l907 års i sådana tomträttsupplåtelser har möjlighet att enligt om att parter övergångsbestämmelsema till 1953 och 1967 års lagändringar träffa överenskommelser att föra över tomträtten till det nya regelsysom infördes 1953. Sådana tomträtter bör i det nu aktuella övertem som gångshänseendet behandlas samma sätt som de tomträttsupplåtelser skedde efter ikraftträdandet 1953 års lagstiftning. som av Frågan blir då hur sådana tomträttsupplåtelser som nyss nämndes bör behandlas i övergångshänseende. Som framhållits i tidigare avsnitt har vi strävat efter ett förenklat avgäldssystem skall ligga i linje med grundema för 1953 års lagsom stiftning när det gäller förändring avgäld. Bestämmelserna har utav formats för att i möjligaste mån inom ramen för den i direktiven angivna förenklingen ligga i linje med förekommande rättspraxis i fråga avgäldsregleringar. Som framhållits i avsnitt 2.5 kan man inte om uppnå den eftersträvade enkelheten utan hjälp vissa schablonregler. av Dessa schablonregler medför för enskilda fall inte kan utesluatt man att regeln ett något annat resultat än vad en domstol skulle ha ta ger kommit fram till med nuvarande ordning. De nuvarande lagreglema är dock, framhållits i avsnitt 2.5, så allmänt hållna och rättspraxis som

SOU 1990: 23 Övergångsbestämmelser 149

så föga vägledande att domstolarnas bedömning i enskilda fall är svår att förutse. Det kan därför med fog hävdas att den föreslagna ordningen ligger i linje med grundläggande principer för nuvarande sysoch att förslaget i vart fall generellt sett inte innebär vare sig tem skärpning tomträttshavamas skyldighet att utge avgäld eller någon av begränsning fastighetsägamas möjligheter att tillgodogöra sig av markvärdestegringen. De problem de nuvarande avgäldsbestämmelsema har gett som upphov till blir egentligen inte lösta om man inte låter den nya lagstiftningen få verkan även för äldre tomträttsupplåtelser. Man skulle nämligen i så fall tvingas leva med att behöva tillämpa det nuvarande svårrnanövrerade systemet för tiotusentals tomträtter under många år framöver. Detta visar att den i direktiven eftersträvade enkelheten inte kan kan uppnås i någon större utsträckning för så vitt man inte låter de reglerna få gälla även för äldre tomträttsupplåtelser, dvs. nya sådana upplåtelser omfattas 1953 och 1967 års lagstiftning. som av De anförda omständigheterna vid handen att det finns starka ger skäl för att låta de reglerna gälla även för äldre tomträttsupplånya telser. Som framgår det förut anförda medför inte heller detta i av vart fall generellt sett någon påtaglig förändring av materiell betydelför parterna i tomträttsavtalen. Det föreslås därför att de nya bese stämmelsema tillämpas även på äldre tomträtter, dvs. sådana tomträtter som omfattas av 1953 och 1967 års lagstiftning. Vid utformningen övergångsbestämmelsema bör beaktas att gälav lande avgäld under löpande avgäldsperiod sannolikt är bestämd med hänsyn till avgäldsperiodens längd. Nya bestämmelser skulle därmed få tillbakaverkande kraft om de tillämpades direkt gällande avgäld. De föreslagna bestämmelserna bör därför inte tillämpas förrän löpande avgäldsperiod gått till ända och avgälden skall omregleras. Vid sådan avgäldsändring bör avgälden bestämmas enligt den föreslagna ordningen och därefter kunna ändras årligen det sätt som föreslås i avsnitt 3 och I utredningsdirektiven har anmärkts att de nuvarande avgäldsperiodema innebär olägenheter för tomträttshavare, bl. a. genom att de leder till språngvisa avgäldshöjningar. Storleken av de avgäldshöjningar kan förekomma belyses bl. a. i rättsfallet NJA 1986 s. 495 där som den begärda avgälden tjugo gånger högre än den tidigare gällanvar de. Det kan inte uteslutas att det även vid övergången till det föreslag-

150 Övergångsbestämmelser SOU 1990: 23

na avgäldssystemet uppstår kraftiga avgäldshöjningar. Det kan därför ifrågasättas om man inte vid övergång till nya bestämmelser bör ha övergångsregler som hindrar att avgäldshöjningen för ett visst år överstiger en viss storlek. Det bör dock därvid beaktas att de språngvisa avgäldshöjningama inte är en följd av den föreslagna förenklingen av avgäldssystemet utan uppstår redan med nuvarande ordning. Det föreslagna avgäldssystemet innebär således inte att problemen förvärras. Det bör i stället framhållas att den föreslagna ordningen med årliga avgäldsändringar innebär att avgäldsräntan kan bestämmas utan uppräkning för den s. k. triangeleffekten. Därmed ligger i förslaget en inbyggd dämpning av de språngvisa avgäldshöjningar som följer av nuvarande ordning. Man bör vidare beakta att problemen med språngvisa avgäldshöjningar inte beror på att avgäldskravet är oskäligt utan på att utgående avgäld i många fall avsevärt understiger vad som motsvaras av skälig avkastning på markvärdet. Det kan inte vara självklart att de fördelar för tomträttshavaren som en sådan låg avgäld inneburit skall förlängas. Sett ur fastighetsägarens synvinkel ter det sig inte rimligt att denne skall förhindras att ta ut skälig avgäld enbart av det skälet att tidigare avgäld varit låg. Starka skäl talar därmed mot övergångsbestämmelser av ifrågavarande slag. Det förefaller i stället rimligare att fastighetsägaren i varje enskilt fall med hänsynstagande till tomträttshavarens bärkraft beaktar de bostadssociala konsekvenserna stora avgäldshöjningar. Eftersom tomträtt i princip endast får av upplåtas av stat och kommun bör man kunna utgå från att sådan rimlig hänsyn tas. Som framhållits i avsnitt 7.4 lämnar också det föreslagna avgäldssystemet större möjligheter att ta sådana bostadssociala hänsyn än med nuvarande ordning.

SOU 1990: 23 151

11 Konsekvenser av förslagen

ll.1 Konsekvenser för tomträttsupplåtelsema

11.l.l Avgäldsutvecklingen

Allmänt bör den föreslagna ordningen med möjligheter till årliga sett avgäldsförändringar leda till avgäldsutveckling utan de språngvisa en höjningar följer med nuvarande ordning. Avgäldsutvecklingen som av blir därmed betydligt lugnare vilket bör vara till fördel för både

fastighetsägare och tomträttshavare. Det föreslagna avgäldssystemet innebär också att avgäldsutvecklingen kommer så långt det är praktiskt möjligt, följa den faktiska att, markvärdestegringen. En sådan ordning torde på ett bättre sätt än nuvarande ordning ligga i linje med tomträttsinstitutets syfte. Som nämnare beskrivits i avsnitt 5 och 7 är avgäldsräntan bestämd så avkastningen tomträttsupplåtelsen skall uppgå till ca 3 proatt av realt, under förutsättning att markens värde utvecklas i takt cent av med inflationen. Det innebär således avgäld bestämd på detta att en sätt kommer att vid markvärdestegring i takt med inflationen vara en oförändrad, uttryckt i fasta priser. Ökar markens värde snabbare än inflationen, real markvärdestegring, kommer avgälden att öka dvs. en i fasta priser. Om å andra sidan markens värde ökar långsammare än inflationen kommer avgälden att sjunka, räknat i fasta priser. Det ligger i sakens natur att det inte går att förutse vilken markvärdestegring och därmed vilken avgäldsutveckling som kan förväntas i enskilda fall. Det föreslagna avgäldsystemet har dock utäga rum formats på sådant avgäldsutvecklingen generellt sett inte ett sätt att kommer avvika från den avgäldsutveckling skulle ha följt av att som nuvarande ordning. Nedanstående uppställning kan ge en bild av en den utveckling avgälden följer av det föreslagna avgäldssysteav som

under olika förutsättningar. Beräkningama har utförts under ett

met antagande ett ingående avgäldsunderlag om 200 000 kr och en om årlig inflation 5 Avgäldens utveckling har beräknats dels om procent. för markvärdestegring 3 år, dvs 2 procent lången om procent per

152 Konsekvenser av förslagen SOU 1990: 23

sammare än inflationen en real markvärdeminskning, dels en mark- värdestegring om 5 procent, dvs. i takt med inflationen, dels en värdestegring om 7 procent, dvs. 2 procents real markvärdestegring.

Avgäldsutveckling, uttryckt i fasta priser, vid en årlig inflation om 5 %.

7 % markvärdestegringår

5 % markvärdestegringår

3 % markvärdestegringår Årl 4 71013161922252831343740434649525558

Uppställningen visar att vid en avgåld om 3 % av 200 000 kr, dvs. 6000 kr, vid upplåtelsen kommer avgälden efter 60 år vid en real markvärdestegring om ca 2 procent årligen att uppgå till ca 18 000 kr, räknat i oförändrad prisnivå. Vid en markvärdestegring i takt med inflationen kommer avgälden att vara realt oförändrad och även efter 60 år uppgå till 6000 kr, räknat i fasta priser. Sjunker markvärdet realt med 2 procent, dvs. vid en värdestegring som är 2 procentenheter långsammare än inflationen, kommer avgälden under samma förutsättningar att uppgå till ca 2 000 kr, räknat i fasta priser. Avgälden kommer i de fall som tomträtten upplåtits för bostadsbebyggelse att utgöra en del i boendekostnadema. Ovanstående beräkningar kan därmed också tjäna som exempel över utvecklingen av den boendekostnad, före skatt, som är en följd av att marken upplåtits med tomträtt. Till bilden hör, som nämnts i avsnitt 9.2, att om statliga bostadslån erhållits så utgår räntebidrag till tomträttsavgälden. Med den ordning som därvidlag föreslagits i avsnitt 9.2 kommer en tomträttshavare att erhålla räntebidrag för den del av avgälden som överstiger

SOU 1990: 23 Konsekvenser av förslagen 153

vad som motsvaras av den garanterade räntan upp till den nivå som motsvaras av den s. k. subventionsräntan. Det innebär att under den tid som räntebidrag utgår kommer den avgäldsökning som uppstår till följd av markvärdestegringen att inom denna ram kompenseras av räntebidrag. På det sättet kommer boendekostnaderna att under inledningen av upplåtelsetiden, dvs. den tid då boendekostnadema normalt är som högst, att inte bli högre än om marken disponerades med äganderätt. Det bör framhållas att det föreslagna avgäldssystemet generellt sett inte skall leda fram till högre avgälder än vad som skulle framkommit vid fortsatt tillämpning av nuvarande ordning.

11.1.2 Avkastning av tomträttsupplåtelser Som närmare redovisats i avsnitt 5 är det förenklade avgäldssystemet så utformat att en fastighetsägare skall erhålla en avkastning av tomträttsupplåtelser som vid en markvärdestegring i takt med inflationen skall motsvara den avkastning som erhålls vid jämförbara kapitalplaceringar. Av avsnitt 7 framgår att denna avkastning bedömts uppgå till ungefär 3 procent utöver inflationen. Avgäldssystemets utformning innebär att den faktiska avkastningen av en tomträttsupplåtelse kommer att vara beroende av den faktiska markvärdestegringen. Avkastningen kommer således att överstiga ovan angivna avkastning om markens värde ökar snabbare än inflationen. Motsatsvis innebär en långsammare markvärdestegring än inflationen att avkastningen kommer att bli lägre än 3 procent realt. Det bör framhållas att den faktiska avkastningen av en tomträttsupplåtelse inte

enbart beror på markvärdestegringen, utan också på vilken avgäld

som parterna kommit överens vid nyupplåtelsen. Om den vid nyupplåtelsen avtalade avgälden överstiger högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring kommer avkastningen av tomträttsupplåtelsen att överstiga 3 procent realt, med i övrigt lika villkor. Till bilden hör också att för tomträtter som upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse föreslås parterna få en långtgående avtalsfrihet som ger dem möjlighet att påverka storleken av den avkastning av upplåtelsen som de anser bör utgå. I remissvaren över tomträttskommitténs betänkande SOU 1980: 49 Tomträtt var kommunerna tveksamma till om en avgälds-

154 Konsekvenser av förslagen SOU 1990: 23

ränta i den föreslagna storleksordningen skulle kunna ge skälig avkastning av en tomträttsupplåtelse. Det kan därför finnas anledning att jämföra den avkastning som erhålls av en tomträttsupplåtelse med 3 procents avgäldsränta och vid en markvärdestegring i takt med inflationen med den avkastning som skulle kunna erhållas vid en jämförlig kapitalplacering. Beräkningsexemplet baseras på ett markvärde om 100 000 kr och på att markens värde ökar i takt med en årlig inflation som antas uppgå till 6,8 procent. Om marken upplåtits med tomträtt förutsätts i exemplet att fastighetsägaren i början år 1 erhåller avgäld 3000 kr. Även av en om sedan en sådan avgäld erhållits kommer markens värde och därmed kapitalet att vid första årets slut att ha ökat med 6,8 procent, dvs. till 106 800 kr. Denna kapitaltillväxt kan jämföras med den kapitaltillväxt som skulle följa kapitalet i stället placerades till en realränta om om ovan angivna 3 procent. Med en antagen inflationstakt om 6,8 procent motsvarar denna realränta nominell ränta om 10 procent. Vid en en jämförelse med tomträttsupplåtelsen måste beaktas att vid tomträttsupplåtelsen kapitalet motsvarande avgäldens storlek i görs ett uttag ur början av varje år. Man måste således utgå från att det kapital som vid inledningen av första året kan placeras till 10 procents ränta uppgår till 100 000 3 000 kr, dvs. 97 000 kr. Med ett års ränta kommer kapitalet vid slutet av första året att ha vuxit till 106 700 kr. På motsvarande sätt kan för andra året beräknas att vid tomträttsupplåtelsen kommer under inledningen av andra året erhållas en avgäld uppgår till 3 procent av 106 800 kr, dvs. 3 204 kr. Vid som andra årets slut kommer markkapitalet med den antagna värdestegringen att vara värt 114 062 kr. Vid den alternativa kapitalplaceringen uppgår kapitalet vid inledningen av andra året, efter uttag motsvarande andra årets avgäld, 3 204 kr, till 103 496 kr. Detta kapital har efter det andra året vuxit med 10 procents ränta till 113 846 kr. Som framgår följande uppställning blir kapitaltillväxten i stort av sett densamma i de båda alternativen. Den skillnad som uppstår är en följd att tomträttsavgälden betalas i förskott medan räntan utbetalas av i efterskott.

SOU 1990: 23 Konsekvenser av förslagen 155

År Markvärde Kapitalvärde I slutet av resp. år

1 106 800 kr 106 700 kr 2 114 062 kr 113 846 kr 10 193 069 kr 190 997 kr 20 372 756 kr 363 382 kr 30 719 677 kr 687 637 kr - 40 l 389 473 kr 1 291 459 kr 50 2 682 641 kr 2 399 628 kr 60 5 179 349 kr 4 389 698 kr

Som tidigare framhållits beror den faktiska avkastningen också av vilken avgäld partema avtalat om vid nyupplåtelsen. De ovan resom dovisade beräkningsexemplen förutsatte att högre avgäld inte uttagits vid upplåtelsen än vad som motsvaras av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring. Om parterna kommer överens om en högre avgäld vid upplåtelsen ökar givetvis också fastighetsägarens avkastning av upplåtelsen. Hur mycket större avkastningen då blir är beroende dels vilken avgäld parterna kommer överens om vid upplåtelsen, dels av hur snabbt marken stiger i värde. Vid en långsam markvärdestegav ring kommer den avtalade avgälden att gälla under längre tid än vid snabbare markvärdestegring. Nedanstående uppställning visar, unen der de förutsättningar som i det redovisade beräkningsexempsamma let, vilken högre avkastning tomträttsupplåtelsen som följer av en av högre avtalad avgäld vid upplåtelsen.

156 Konsekvenser av förslagen SOU 1990: 23

Uppställningen visar att avtalsfriheten vid nyupplåtelsen ger partett inte obetydligt utrymme att påverka den avkastning av tomterna rättsupplåtelsen rimlig. Det finns därmed möjlighet som de anser vara att med utgångspunkt från bedömningar av den förväntade markvärdestegringen beräkna vilken avgäld som bör utgå från första året upplåtelsetiden för att samma avkastning skall erhållas som vid en av jämförbar placering kapitalet. Det bör i detta sammanhang dessav utom noteras att då det gäller upplåtelser för annat ändamål än småhusbebyggelse föreslås parterna få avtalsfrihet även om hur avgälden skall förändras under upplåtelsetiden.

11.1.3 Tvister om avgälden Smâhusfastigheter Det avgäldssystem föreslås gälla för tomträtter som upplåtits för som småhusbebyggelse är så utformat att avgälden lätt skall kunna beräknas. De uppgifter som skall ligga till grund för beräkningarna är dels markens senaste taxeringsvärde, dels förändringen av statistiska centralbyråns fastighetsprisindex för länet, dels den i lag angivna avgäldsräntan. Dessa uppgifter är lika lättillgängliga för kommuner som för en enskild tomträttshavare. Så som det föreslagna avgäldssystemet för småhusfastigheter är utformat skall domstolsprocesser om avgäldens storlek inte behöva uppstå. I avsnitt 6.2.1 har frågan om risken för ett ökat antal besvär över åsatta marktaxeringsvärden berörts. Som framgått av avsnitt 6.1.2 bestäms marktaxeringsvärdet fastighetstaxeringsnämnden och kan av överklagas till länsrätten, kammarrätten och slutligen under vissa förutsättningar till regeringsrätten. Av bilaga 3 om hur marktaxeringsvärdena för småhus bestäms framgår att besvär över marktaxeringsvärdet förekommer sällan. Det bero på att det knappast går att anses nå framgång med besvär över marktaxeringsvärdet, om inte direkta felaktigheter föreligger. Det kan i sammanhanget framhållas att då besvären gäller felaktigheter, om tomtmarkens storlek, rena ex. åligger det taxeringsmyndighetema att visa att man har rätt. Antalet besvär sådant slag torde inte påverkas av hur avgäldssystemet är av utformat. Det föreslagna avgäldssystemet torde snarare påverka intresset att överklaga de åsatta riktvärdena för marken. Det bör av

SOU 1990: 23 Konsekvenser av förslagen 157

härvid framhållas att då besvären gäller att riktvärdena bedömts för högt eller då besvären avser beaktande av särskilda förhållanden åligdet småhusägaren att visa att han har rätt. Detta torde kräva att ger han genomför särskilda undersökningar som visar att lantmäteriverkets och taxeringsmyndighetemas bedömningar varit felaktiga. Till bilden hör att bestämningen av marktaxeringsvärdet är strikt reglerad och lämnar betydligt mindre utrymme för subjektiva bedömningar än beträffande byggnadsvärdet. Mot denna bakgrund torde man kunna utgå från att tomträttsupplåtare eller tomträttshavare anför besvär över marktaxeringsvärden endast om direkta felaktigheter i taxeringen begåtts. Det saknas därmed grund för att räkna med att det föreslagna avgäldssystemet skall leda till ett ökat antal besvär över åsatta marktaxeringsvärden.

Andra fastigheter Som framgått avsnitt 6.1.2 och 6.3 har det inte varit möjligt att for av sådan tomträtter som upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse åstadkomma lika långtgående förenklingar vid avgäldsbestämningen. Högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändringar skall, såvida inte parterna kommit överens om annat, utgöras av en i lag angiven avgäldsränta multiplicerad med ett avgäldsunderlag. Avgäldsunderlaget för dessa fastigheter skall bestämmas genom en fri värdering av markvärdet vart femte år. Mellan dessa markvärderingar får högsta tillåtna avgäld årligen räknas om med förändringen av konsumentprisindex. Med en ordning där markens värde skall bestämmas genom en fri värdering torde inte domstolsprocesser att helt kunna undvikas. Enligt den kartläggning som tomträttskommittén redovisade i sitt betänkande SOU 1980: 49 Tomträtt utgjorde dock andra fastigheter än småhusfastigheter endast 13,5 procent av det totala antalet tomträttsupplåtelser. Av dessa avsåg 8,2 procentenheter flerbostadshus, 3,4 procentenheter industritomter, 0,6 procentenheter affärsfastigheter och 1,3 procentenheter andra ändamål 46. I avsnitt 6.1.1 har framgått att markens värde framför allt bestäms av läget och av byggrättens omfattning. För flerbostadshus, där byggrätten normalt enbart avser bostadsbebyggelse och där lägesfaktom

158 Konsekvenser förslagen SOU 1990: 23 av

endast i begränsad utsträckning slår igenom i hyressättningen kan man utgå från att skillnaderna i markvärde, uttryckt i krkvm byggrätt, är förhållandevis små. Även för industrimark, vanligen är belägen i som utkanten tätort, torde skillnaderna i markvärde, uttryckt i av en krkvm byggrätt, relativt små. I sådana fall förenklas markvärvara deringen i viss mån. I många dessa fall torde man kunna räkna med av att marktaxeringsvärdena ger ett tillfredsställande mått på markvärdet. Man bör därmed kunna utgå från att avgäldsunderlaget för dessa fastigheter i många fall skall kunna bestämmas utan domstolsproces-

ser. Problemen vid markvärderingen torde vara större för affärs- och kontorsfastigheter, framför allt för de som är belägna i de större tätcentrala delar. I dessa fall har lägesfaktom så stor betydelse ortemas för markvärdet att även inom begränsade geografiska områden kan små skillnader i läge innebära vitt skilda markvärden. Dessa förhållanden försvårar markvärderingen eftersom det kan vara svårt att få tillgång till underlag möjliggör jämförelser. Den föreslagna som ordningen att vid markvärderingen kunna utgå från fastighetemas totala värde och från hyresnivåema bör dock kunna underlätta bedömningen lägesfaktoms betydelse. Problemen vid markvärdering av av dessa fastigheter torde dock ändå vara av sådan omfattning att domstolsprocesser inte kommer att kurma undvikas. Till detta bidrar också det förhållandet att det här vanligen är frågan om betydligt högre markvärden än för andra fastigheter. Vid bedömningen risken för domstolsprocesser vid avgäldsändav grundläggande orsak till domstolsprocesser ringar bör beaktas att en eliminerats att avgäldsräntan med den föreslagna ordningen genom kommer i lag. Det bör också framhållas att även bestämatt anges om ningen markvärdet leder till domstolsprocess så är sådan tvister av en betydligt lättare att hantera för domstolarna än de nuvarande komplicerade bedömningama avgäldsräntan. Det finns också anledning att av utgå från att parterna kommer att utnyttja den föreslagna friheten att avtala hur avgälden skall ändras under upplåtelsetiden för att om därmed komma ifrån domstolsprocesser. Den slutliga bedömningen blir därför att även om domstolsprocesinte helt kommer att kunna undvikas för nänmda fastigheter komser den föreslagna ordningen att leda till att antalet domstolsprocesmer

SOU 1990: 23 Konsekvenser förslagen 159 av

kommer att minska avsevärt samtidigt som tvistema bör bli lättare ser att hantera för domstolarna.

1l.1.4 Tomträttsavtalens utformning

I det föreslagna avgäldssystemet skall avgälden kunna ändras årligen. En sådan ordning lämnar utrymme för andra avtalsvillkor än vad nuvarande bestämmelser gör. Den föreslagna ordningen med möjlighet till årliga avgäldsförändringar lämnar utrymme för avtal om att lägre avgäld skall utgå under förutsättning av att visst villkor är upp fyllt och att avgälden får höjas omgående om villkoret inte längre uppfylls. Det är inte möjligt med nuvarande ordning där avgäldsbeloppet alltid måste oförändrat under minst tio år. Med den förevara slagna ordningen kommer således att kunna träffa sådana avtal man Riksförbundet Vi i småhus VIS eftersträvar, dvs. att avgälden som

inte skall höjas så länge tomträttshavaren bor fastigheten se avsnitt

12.2. Genom ett sådant avtalsutrymme ges kommuner större möjligheter att beakta bostadssociala hänsyn i enskilda fall. I motsats till nuvarande ordning kan avtalen utformas så att kommunen inte behöver

befara att tomträttshavaren tillgodogör sig fördelen av lägre avgäld

överlåtelse tomträtten. Ett sådant avtalsutrymme bör öka genom av förutsättningarna att komma fram till för båda parter acceptabla överenskommelser även for redan upplåtna tomträtter. Som framgått avsnitt 4 föreslås för tomträttsupplåtelser som avi av annat ändamål än småhusbebyggelse att parterna dessutom skall ser möjlighet att fritt avtala om hur avgälden skall ändras under uppges låtelsetiden. Det finns anledning att utgå från att parterna i dessa fall avtalar villkor möjliggör avgäldsbestänming utan domstolsom som Sålunda bör man exempelvis kunna räkna med att parterna processer. i de fall tomträttsupplåtelsen flerbostadshus tar tillvara möjligavser heterna att bestämma avgäldsunderlaget med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet. Det kan i sammanhanget även nämnas att riksdagen beslutat ändra bestämmelserna i 49 kap. och 54 kap. 1 § rättegångsbalken så att avtal mellan parter om att inte överklaga tingsrättens eller hovrättens dom i ett dispositivt tvistemål skall vara

giltigt avtalet skall ingåtts före tvistens uppkomst prop

även om 198889: 95, JuU 23, rskr. 288, SFS 1989: 656. Även sådana

160 Konsekvenser förslagen SOU 1990: 23 av

överenskommelser blir tillåtna i tomträttsavtal och kan på ett verksamt sätt bidraga till en minskning av antalet domstolsprocesser. Sammantaget bör möjligheten till årliga avgäldsändringar och den utökade avtalsfiiheten leda till att tomträttsavtalen utformas på ett sådant sätt att förhållanden i det enskilda fallet kan beaktas och så att tvister om avgälden i framtiden skall kunna undvikas.

11.1.5 Konsekvenser för tomträtternm kreditvärde I utredningsdirektiven har angetts att ett förenklat avgäldssystem bör utformas så att tomträttens kreditvärde inte äventyras. Kreditvärdet skulle kunna äventyras om avgälden tilläts öka snabbare än markvärdestegringen. I det föreslagna avgäldssystemet tillåts avgälden att utvecklas i takt med den förändring av markvärdena som konstateras vid återkommande mätningar markvärdet. Mellan dessa märkvärav deringar tillåts avgälden att utvecklas i takt med förändringen av fastighetsprisindex upplåtelsen småhus resp. konsumentprisinom avser dex för andra tomträttsupplåtelser. Även avgäldsutvecklingen med om denna ordning under enstaka är kan avvika från den faktiska markvärdeutvecklingen, bör närmare redovisats i avsnitt 6.4.1 det inte som föreligga någon risk för att tomträttens kreditvärde skulle äventyras med det föreslagna avgäldssystemet. Som närmare redovisats i avsnitt 4 bör inte heller den utökade avtalsfriheten för tomträttsupplåtelser för annat ändamål än småhusbebyggelse leda till att tomträttens kreditvärde äventyras.

1 1.2 Kostnadskonsekvenser

11.2.1 För parterna Som tidigare framhållits innebär den föreslagna förenklingen av avgäldssystemet att avgälden generellt sett kommer att utvecklas i samtakt med nuvarande ordning. Tomträttshavare bör därför ma som räkna med att kostnadema för tomträtten blir samma som med nuvarande ordning. För fastighetsägare bör den föreslagna förenklingen innebära att berättigade avgäldsökningar skall kunna erhållas med betydligt lägre

SOU 1990: 23 Konsekvenser av förslagen 161

administrationskosmader och med betydligt lägre kostnader för tvister Framför allt gäller det de tomträtter som upplåtits för småhuso. bebyggelse. För tomträtter upplåtits för annat ändamål kan även som fortsättningsvis utredningar markvärdet behöva göras. De kostom nader som det medför bör dock med den föreslagna ordningen kunna begränsas. De föreslagna möjligheterna att kunna avtala om hur avgälden skall ändras under upplåtelsetiden ger också möjligheter till ytterligare kostnadsbegränsningar i dessa fall.

1l.2.2 För samhället Rättsväsendet I utredningsdirektiven framhålls att nuvarande ordning lett till ett stort antal långdragna domstolsprocesser med omfattande utredningar och höga kostnader. Några närmare uppgifter om antalet tvistemål om tomträttsavgäld eller dess kostnader har dock inte stått att finna. om Av avsnitt 11.1.3 framgår att man bör kunna räkna med att tvistemål tomträttsavgäld avseende småhusfastigheter bör kunna undvikas om helt med den föreslagna ordningen. Även tvistemål om tomträttsom avgäld inte helt kan undvikas för andra slag av fastigheter bör man kunna utgå från att de ändå kan minska avsevärt och bli enklare för domstolarna att hantera. Mot denna bakgrund bör kunna kunna räkna med att samhällets kostnader för dessa tvistemål kan minska väsentligt. Som närmare beskrivs i avsnitt 9.1 lämnar det föreslagna avgäldssystemet även utrymme för en enklare ordning för inskrivning av tomträtt. Den föreslagna ordningen vid inskrivning bör därför leda till lättnader för inskrivningsmyndighetema vad avser tomträtter.

Skatter Tomträttsavgälden påverkar inkomstskatten genom att den är avdragsgill för tomträttshavare. Som tidigare framhållits kommer avgälden i det förenklade avgäldssystemet att i princip utvecklas i samtakt med nuvarande ordning. Därmed kommer inte förenkma som

162 Konsekvenser av förslagen SOU 1990: 23

lingen av avgäldssystemet att leda till att samhällets skatteintäkter från tomträttshavare förändras.

Statliga räntebidrag till bostäder I avsnitt 9.2.2 har föreslagits att bestämmelserna för räntebidrag till tomträttshavare bör ändras så att de bli enklare att tillämpa och så att tomträttshavare i princip skall sättas i samma situation som husägare disponerar marken med äganderätt. Som framgår av avsnitt 9.2.2 som skall räntebidraget till en tomträttshavare att högst uppgå till samma belopp som utgår till den som äger tomtrnarken. Det bör framhållas att de föreslagna bestämmelserna för räntebidrag till tomträttshavare inte lämnar större utrymme för sådana bidrag än vad som följer av nuvarande bestämmelser. Någon ökning av statens kostnader för räntebidrag till tomträttshavare uppstår således inte av de föreslagna bestämmelsema.

Kostnader för indexberäkningar Som redovisats i avsnitt 6.4.3 skall beräkningarna av avgäldsunderlaget för småhusfastigheter baseras på uppgifter om förändringar av statistiska centralbyråns fastighetsprisindex för småhus. För närvarande beräknas detta index, förutom för hela riket, för åtta olika regioner. Det har dock ansetts fördel med en närmare anknytvara en ning till värdeutvecklingen på den ort där den enskilda tomträtten är belägen. Med hänsyn till krav godtagbar säkerhet i indexberäkningarna har föreslagits att ett fastighetsprisindex beräknas för i princip varje län. Som framgått av avsnitt 9.2.2 måste dock vissa län slås samman i indexberäkningama för att dessa skall kunna baseras på ett tillräckligt underlag. Tanken att statistiska centralbyrån skall beräkna och publicera uppgifter årliga indexförändringar för olika län. De länsvisa beom räkningarna baseras underlag som nuvarande fastighetssamma prisindex. De föreslagna indexberäkningama bör därför kunna genomföras med oförändrade resurser. Publiceringen kan lämpligen ske i Statistiska Meddelanden där övriga uppgifter om fastighetsprisutvecklingen offentliggörs. De länsvisa indexberäkningama bör även

SOU 1990: 23 Konsekvenser av förslagen 163

intresse underlag för bedömningar i samband med allmän vara av som fastighetstaxering samt allmän information om fastighctsprisemas som utveckling.

SOU 1990: 23 165

12 Andra

avgäldssystem

12.1 Förslag om indexreglerad avgäld

Under utredningsarbetet har föreslagits att ett förenklat avgäldssystem borde utformas så vid upplåtelsen fritt avtalad avgäld skulle få att en öka i takt med ett index speglar den nominella markvärdestegsom ringen. Det finns anledning att utgå från att fritt avtalad avgäld vid uppen låtelsen skulle baseras på nominell marknadsränta. Som närmare en redovisats i avsnitt 5.2 skulle höjning av denna avgäld i takt med en den nominella markvärdestegringen innebära att avkastningen av tomträttsupplåtelsen, även vid en måttlig markvärdestegring, på ett omotiverat sätt överstiger vad som kan erhållas vid jämförbara kapitalplaceringar. synvinkel skulle avgäldema Sett ur tomträttshavamas med sådan ordning sannolikt bli så höga att det skulle leda till icke en önskvärda bostadssociala konsekvenser. En sådan ordning måste stå i strid med vad som anges i utredanses ningsdirektiven. Där framhålls bl. a. att kommunerna i rimlig omfattning skall kunna tillgodogöra sig markvärdestegringen och att avgäldssystemet skall utformas med beaktande av bostadssociala hänsyn och så att tomträttens kreditvärde inte äventyras. En grundläggande förutsättning för att de befarade konsekvenserna med den föreslagna ordningen inte skall uppstå torde vara restriktioner för avgäldsbestämningen vid upplåtelse. Som närmare redovisats i avsnitt 5.4 kan emellertid konstateras att restriktioner av sådant slag skulle innebära betydande nackdelar och kunna äventyra kommunernas intresse av att upplåta mark med tomträtt. Som redovisats i avsnitt 6.4 krävs det enligt statistiska centralbyrån ett stort antal köp för att med rimlig säkerhet kunna uttala sig om markens värdeutveckling. Därför är det inte möjligt att få fram ett index speglar markens värdeutveckling annat än för småhusfastigsom heter länsnivå. Det ligger i sakens natur att ett sådant index endast kan spegla den genomsnittliga markvärdeutveckling i länet. Det är

166 Andra avgäldssystem SOU 1990: 23

dock inte möjligt att med hjälp av index fånga upp skillnader i markvärdeutveckling mellan olika tomträttsupplåtelser. Ett avgäldssystem där avgälden enbart skall få ändras i takt med ett index skulle således kunna innebära en avgäldsutveckling som avviker från den faktiska markvärdeutvecklingen i varje enskilt fall. Fastighetsägaren skulle därmed kunna hindras att tillgodogöra sig märkvärdestegringen. En sådan ordning skulle också kunna innebära att tomträttshavare får betala högre avgäld än vad som motsvaras av markvärdet. Dessa förhållanden skulle strida mot grundläggande principer för tomträttsinstitutet och även kunna äventyra tomträttens kreditvärde. Mot denna bakgrund har det inte befunnits lämpligt att lägga ett sådant avgäldssystem till grund för lagstiftning. Det bör dock anmärkas att i de fall tomträtten upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse kan parterna inom för den avtalsfrihet som föreslås i avramen snitt 4 avtala om att avgälden skall kunna höjas i takt med ett index.

12.2 Förslag från Riksförbundet Vi i småhus VIS

Stockholms Småhusägares Centralorganisation, som ingår i Riksförbundet Vi i småhus VIS, har presenterat ett förslag på hur ett avgäldssystem bör utformas för mark som upplåtits för småhusbebyggelse. Enligt detta förslag skall tomträttsavgälden vara oförändrad under den tid tomträtten innehas samma tomträttshavare dock av skall avgäldsjustering få ske med hänsyn till förändringar i ränteläget. Avgälden bör enligt förslaget vara oförändrad även då tomträtten, bodelning, arvsskifte eller liknande händelse, övergår till magenom kamake eller annan som av sociala eller familjeskäl kan anses vara nära anknuten till den tidigare tomträttshavaren. Om ändå avgäldssystemet utformas så att avgäldsändringar skall få förekomma under innehavstiden är det enligt förbundet ett minimikrav att den sammanlagda kostnaden för tomträttsavgäldema under innehavstiden får överstiga de kostnader uppstått för en likvärdig ägd tomt, som förvärvad vid samma tidpunkt och med statliga lån. Den av VIS förordade ordningen innebär att avgälden kommer att oförändrad under långa tidsperioder. Enligt VIS omsätts 5 provara cent av småhusbeståndet varje år, vilket skulle leda till avgäldsperio-

SOU 1990: 23 Andra avgäldssystem 167

der på i genomsnitt 20 år. Man får dock räkna med att tomträttshavmed det föreslagna systemet i hög grad kommer ha intresse av arna att finna former för överlåtelser som inte leder till avgäldshöjningar. I realiteten kan därför avgäldema komma att vara oförändrade under längre perioder. Lagberedningen framhöll i sitt betänkande SOU 1952: 28 Lagberedningens förslag till ny lagstiftning om tomträtt m. m. att en förutsättning för ordning med att tomträttsupplåtelsen skall gälla en under obestämd tid är att markägaren kan tillgodogöra markvärdestegringen avgäldsregleringar under upplåtelsetiden. I utredgenom ningsdirektiven har framhållits att tomträttsinstitutet fortfarande skall ett instrument för att i rimlig omfattning förbehålla markvärdevara stegringen på marken det allmänna. I utredningsdirektiven betonas särskilt problemen med långa gäldsperioder och att bestämmelserna av bör ändras så att avgälden kan ändras årligen. En ordning med avgäldsändringar på det sätt som VIS föreslagit kan därmed inte förenlig vare sig med tomträttsinstitutets anses vara syfte eller med utredningsdirektiven. Det bör i sammanhanget också framhållas att en ordning med de långa avgäldsperioder VIS föreslagit leder fram till att uppräksom ningen avgäldsräntan för den k. triangeleffekten kommer att bli av s. avsevärd. Den uppräknade avgäldsräntan blir betydligt högre än som föreslagits i avsnitt 7 för att avkastningen skall bli lika stor som vid årliga avgäldsändringar. Avgälden och avgäldshöjningen vid en av-

gäldsändring kommer därmed att bli så hög att det måste ifrågasättas

om en sådan ordning skulle vara till fördel för tomträttshavare. Vidare ligger det i sakens natur att ett avgäldssystem där avgälden skulle vara begränsad till vad kostnaden skulle vara för villaägaren marken disponerades med äganderätt, inte heller är förenlig med om det i utredningsdirektiven angivna syftet med tomträttsirtstitutet. Man torde få utgå från att med de VIS förordade avgäldssystemen skulle av kommunernas intresse av att upplåta mark med tomträtt äventyras. Förslagen står därmed i strid med utredningsdirektiven om hur ett förenklat avgäldssystem skall vara utfonnat. I sammanhanget kan slutligen noteras att det avgäldssystem som utredningen föreslår lämnar utrymme för parterna att vid upplåtelsen träffa avtal att avgälden skall oförändrad under inneom ex. vara

168 Andra avgäldssystem SOU 1990: 23

havstiden eller att avgälden högst skall uppgå till motsvarande kostnaden för äganderätt.

12.3 Förslag att avgälden skall baseras hyresintäldema

om

Mot bakgrund av svårigheterna att erhålla uppgifter om markvärden för obebyggd tomtmark i de områden där mark upplåtits med tomträtt, har förslag lagts fram att högsta tillåtna avgäld skall bestämom beräknade hyresintäkter. Hyresintäkmas som en viss procentsats av terna skulle bestämmas med utgångspunkt från uppgifter om marknadshyror för lokaler och från bruksvärdeshyror för bostäder. För sådana fastigheter inte har hyresintäkter, ex. egnahem och insom dustri- och kontorsfastigheter brukas ägaren, skulle hyresinsom av täktema enligt ett förslag beräknas hypotetiskt. För egnahem skulle dänned bestämmelser för hur ett tänkt bruksvärde skulle beräkanges med utgångspunkt från bruksvärdeshyroma för hyresfastigheter. nas Särskild hänsyn skulle därvid tas till ägarens egna arbetsinsatser och till den normalt sett större andelen biutrymmen i egnahem. Tvister om bruksvärdet föreslås kunna bli prövade av hyresnämnder och bostadsdomstol. Enligt ett föreslaget alternativ skulle avgälden bestämmas genom att i lag angiven procentsats multipliceras med en ovan angivet sätt en bestämd hyra. Enligt ett annat föreslaget alternativ skulle avgäldsprofastighetens hyresintäkter bestämmas genom en i lag angiven centen av matematisk formel. De faktorer skall ingå i formeln föreslås vara som markvärde, markvärdetillväxt, kalkylräntenivå och inflationstakt. Enligt förslaget skulle det i lag olika värden för dessa faktorer för anges olika delar landet och för fastigheter med olika ändamål. Värdena av skulle med jämna mellanrum, i samband med fastighetstaxeringex. arna, kunna bli föremål för översyn. Vad gäller hyresbestämning för småhus bör inledningsvis anmärkas

det bruksvärdesystemet är del böstadshyresgästemas be-

att s. en av sittningsskydd. I korthet innebär dessa bestämmelser att hyran inte anskälig den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med ses om hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Jämförelse skall i första hand göras med den hyra allmännyttiga bostadsföretag i enlighet med som självkostnadsprincipen tar ut. Mot denna bakgrund kan det ifrågasättas

SOU 1990: 23 Andra avgäldssystem 169

det finns något samband mellan bruksvärdeshyromas utveckling om och markvärdestegringen för småhusfastigheter. Rent praktiskt uppstår också svårigheter för enskild småhusägare att kunna få tillgång en till de uppgifter om jämförbara hyreslägenheters bruksvärdeshyra krävs för att bedöma småhusfastighetens bruksvärde. Det framsom står därför som både enklare och principiellt riktigare att bestämma avgäldsunderlaget för småhusfastigheter genom marktaxeringsvärdet. Även när det gäller tomträtter som upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse kan invändningar anföras mot den ovan föreslagna ordningen. En invändning av principiell karaktär är att man inte beaktar hur stor del hyran utgörs drift- och underhållskostav som av nader. Som redovisats bl. i avsnitt 6.3 beror fastighetens totala vära. de till stor del på driftnettot, dvs. överskottet sedan drift- och underhållskostnader dragits från hyresintäktema. Vid bestämning av markvärde bör dessutom beaktas hur stor del av detta överskott som kan hänförligt till byggnadskapitalet. Särskilt vid hyresnivåer anses vara understiger 1000 krkvm måste ifrågasättas om hyran kan som ca vara en rimligt mått på markvärdet. Betänkligheter kan vidare anföras mot en ordning där avgäldsprocenten skall bestämmas formel vars ingående värden skall genom en i lag. Det kan rent principiellt ifrågasättas om det är lämpligt att anges ålägga riksdagen att ta ställning till vilka värden på markvärdestegring, kalkylränta, inflationstakt skall gälla för olika delar m. m. som landet och för olika slag av fastigheter. Det kan dessutom anmärkas av att insamling erforderligt underlag för att ange dessa värden kräav insats omfattning som de ordinarie fastighetstaxever en av samma ringarna. Det får osannolikt att man därvid skulle uppnå säkrare anses bedömningar än vad erhålls vid dessa fastighetstaxeringar. som Mot bakgrund vad anförts och med hänsyn antalet tvister av som knappast skulle bli färre än vid en fri markvärdering i enlighet med vad föreslagits i avsnitt 6.3, har det inte bedömts lämpligt att som lägga förslaget till grund för lagstiftning. Det bör framhållas att detta inte utesluter att detta sätt att bestämma avgälden som en viss andel av hyran kan lämpligt i enskilda fall. Som föreslagits i avsnitt 4 vara skall parterna genom ökad avtalsfrihet ges möjlighet att avtala om att avgälden skall ändras ett sådant sätt.

SOU 1990: 23 171

13 Specialmotivering

13.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

13 kap. De ändringar föreslås i 13 kap. jordabalken kan sammanfattas som följande sätt. Förslaget innebär att parterna ges ökad avtalsfrihet när det gäller bestämmande av avgäld, framför allt om det är frågan om andra fastigheter än småhusfastigheter. I 4 § har intagits en ny regel som innebär att avtal om villkor för ändring av avgälden skall tas in i upplåtelsehandlingen. I 10 § har nuvarande bestämmelser om att avgälden skall utgå med oförändrat belopp under minst tio år ersatts av bestämmelser om att avgäldsbeloppet får ändras varje år. Kapitlet har tillförts två helt nya paragrafer, 10 a § och 10 b i vilka det systemet för ändring av avgälder läggs fast. 10 a § rör nya småhusfastigheter och är tvingande så tillvida att ny avgäld inte får bestämmas till högre belopp än vad som följer av paragrafen. Den grundläggande tanken i 10 b som rör alla andra fastigheter än små-

husfastigheter, är att parterna skall ha avtalsfrihet när det gäller be-

stämmandet av ny avgäld. Skulle parterna inte ha träffat något avtal får ny avgäld inte bestämmas till högre belopp än vad som följer av 10 b 10 och 10 b §§ ersätter väsentligen de nuvarande bestämmelserna a i ll I ll § anges nya regler som innebär att ändring av avgälden förutsätter skriftlig underrättelse om det nya avgäldsbeloppet inom viss tid och för den händelse enighet inte uppnås att talan väcks också inom viss tid.

Ändringen i 12 § är väsentligen av redaktionell innebörd och har

samband med att kapitlet tillförts två nya paragrafer, 10 a och 10 b §§. Den föreslagna nya lydelsen av 21 § innebär att en överenskommelse ändring de i upplåtelsehandlingen intagna bestämmelserna om av

172 Specialmotivering SOU 1990: 23

rörande ändring avgälden får verkan gentemot framför allt kreditav givama först när inskrivning det nya avtalet är beviljat. Den särav skilda bestämmelsen skall jämföras med 21 kap. 5 § jordabalken som innebär att ansökan inskrivning sådant ändringsavtal kan bifalom av las endast rättighetshavaren, dvs. i allmänhet kreditgivama, har om medgivit inskrivning av ändringsavtalet eller också ändringsavtalet väsentligen är utan betydelse för rättighetshavarens säkerhet s. k. oskadlighetsprövning. Lydelsen 24 § har ändrats till sådan innebörd att vid mål om av avgäld skall rättegångsbalkens bestämmelser för tvistemål ändring av gälla. Den föreslagna ändringen i 25 § har samband med den nya ordningen i fråga om bevakande av kreditgivamas intressen.

4 § Iupplåtelsehandlingen skall anges ändamålet med upplåtelsen och det belopp varmed avgälden skall utgå till dess annat bestämmes det första avgäldsbeloppet. Har fastighetsägaren och tomträttshavaren avtalat villkor för ändring av avgälden, skall villkoren tas in i om upplåtelsehandlingen. Handlingen skall dessutom innehålla de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skall gälla i fråga om tomträtten. Finns vid tiden för upplåtelsen särskilda byggnadsbestämmelser rörande fastigheten i detaljplan eller eljest, anses de ingå i upplåtelen sen, om annat avtalats.

Den föreslagna ändringen avser första stycket i paragrafen. Enligt 13 kap. 3 § skall avtal varigenom tomträtt upplåtes upprättas skriftligen. Av 4 § följer bl. att i den skriftliga upplåtelsehandlinga. måste det belopp varmed avgälden skall utgå till dess annat en anges bestäms. Genom tillägget i första meningen legaldefinieras detta belopp det första avgäldsbeloppet. Detta belopp skall anges i svenssom ka kronor. Första meningens lydelse innebär därmed att upplåtelsehandlingen alltid måste innehålla uppgift om avgäldsbeloppet för den första avgäldsperioden. Det kan redan här sägas att den föreslagna lydelsen av 10 § innebär att avgäldsperiodema efter ikraftträdandet skall vara minst ett år. Med den lydelse 10-10 b har fått i förslaget blir det möjligt att även avtala vilka avgäldsbelopp som skall utgå för kommande avom

SOU 1990: 23 Specialmotivering 173

gäldsperioder. När det är fråga om tomträttsupplåtelser för annat ändamål än småhusbebyggelse medför förslaget att parterna har rätt att fritt avtala om ordningen för ändring av avgälden. Bestämmelser därom finns i 10 b Att den avtalsfrihet som bestämmelserna lämnar utrymme för är omfattande har närmare beskrivits i avsnitt 4. Det skulle möjligt att, när det är fråga om tomträtt som upplåex. vara tits för annat ändamål än småhusbebyggelse, inta bestämmelser i upplåtelsehandlingen att avgälden för det första året är 5 milj. kr. och om för vart och ett de följande nitton åren 1000 kr. per år. av När det gäller upplåtelser för småhusbebyggelse finns inte någon principiell avtalsfrihet; reglerna för ändring av tomträttsavgäld i sådana fall 10 a § är nämligen tvingande såtillvida att parterna inte kan träffa överenskommelse om ändring av avgälden som innebär att ökningen blir mer omfattande än vad som följer av lagtexten. Däremot står det parterna fritt att avtala om tomträttsavgäld för småhusbebyggelse som ger till resultatet mindre långtgående höjningar av tomträttsavgälden än skulle följa av en direkt tillämpning av som 10 a Den föreslagna meningen i första stycket innebär att avtal om nya villkor för ändring av avgälden måste tas in i upplåtelsehandlingen. Bakgrunden till den bestämmelsen är att man skall få till stånd garantier för att främst kreditgivare skall kunna få tillgång till de mellan parterna gällande föreskrifterna om ändring av avgälden. Som närmare redovisats i avsnitt 9.1 föreslås en ändrad ordning för inskrivning tomträtt. Bestämmelser därom kommer till utryck dels av i 21 och 25 §§, dels i de föreslagna ändringarna av bestämmelserna i 6 § tomträttsbokskungörelsen 1971: 801, i 3 § gravationsbeviskungörelsen 1971:710, i 5 § inskrivningsregisterkungörelsen 1974: 1061 och i 6 § kungörelsen 1974: 1062 om uppläggande av inskrivningsregister. Som framgår den föreslagna lagtexten har förutsättningen varit av att det mycket väl kan förekomma att fastighetsägaren och tomträttshavaren inte träffar avtal om villkor för ändring av avgälden. Det enda avtal som görs är ex. att man avtalar om vilken avgäld som skall utgå under den första avgäldsperioden. Det avgäldsbeloppet återfinns då i upplåtelsehandlingen som emellertid inte innehåller någonting kan uppfattas avtal om villkor för ändring av avgälsom som den. Detta innebär normalt att parterna har förutsatt att höjning av

174 Specialmotivering SOU 1990: 23

avgälden skall ske enligt lagens regler i ämnet, dvs. antingen med tilllämpning av 10 a § eller om det är frågan om annan tomträttsupp- låtelse än för småhusändamål enligt 10 b § lagförslaget. - I detta sammanhang kan också beröras frågan vad som inträffar om tomträttshavaren och fastighetsägaren faktiskt har avtalat om villkor om ändring av avgälden men inte tagit in villkoren i upplåtelsehandlingen. Ett sådant avtal har verkan mellan parterna om det har upp-

rättats skriftligen se 13 kap. 3 §. Skulle tomträttshavaren överlåta

tomträtten kan den som förvärvar tomträtten också bli bunden av avtalet. Eftersom avtalet emellertid inte har skrivits in vid inskrivningsmyndigheten gäller det inte mot kreditgivare och andra som kan ha rättighet i tomträtten ex. nyttjanderättshavare eller den som på grund av utmätning har förmånsrätt i tomträtten. En konsekvens av det är att vid exekutiv försäljning av tomträtt ett oinskrivet avtal om

villkor för ändring av avgälden inte skall beaktas se SOU 1952: 28

s. 93.

10 § Avgälden skall utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Om längre tid överenskommes, utgör varje period ett år, den första räknad från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen. Det första avgäldsbeloppet får ändras tidigast från och med andra âret upplåtelsetiden enligt 10 0-11 §§. av

Enligt första styckets tidigare gällande lydelse skall avgälden utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Varje period skall utgöra tio år om inte längre tid har överenskommits. Förslaget innebär däremot att man går ifrån systemet med längre avgäldsperioder under vilka avgälden skall ligga stilla. Skälen för denna förändring har närmare redovisats i avsnitt Förslaget innebär att ändring av avgäldsbeloppet i stället kan ske årligen. Saken kan också uttryckas så att förslaget innebär att den minsta avgäldsperioden förkortas från tio år till ett år. Det är nämligen enligt förslaget inte möjligt att ändra avgälden exempelvis varje månad eller varje kvartal. Det måste alltid minst ett år mellan de tidpunkter vid vilka avgälden ändras. Den nya bestämmelsen kan också jämföras med regeln i l § första stycket om att avgälden skall vara årlig. Det betyder nämligen att parterna är förhindrade att avtala om en kortare avgäldsperiod än

SOU 1990: 23 Specialmotivering 175

mot ett år, dock inte nödvändigtvis ett kalenderår. I dessa som svarar delar är lagen tvingande. Lydelsen paragrafens nya andra stycke innebär vidare att en av avgäldsbeloppet kan få verkan tidigast från och med andra ändring av året upplåtelsetiden. Med uttrycket upplåtelsetiden avses de tidsav perioder i 14 dvs. de perioder vid vilka tomträtten kan som anges bringas att upphöra uppsägning från fastighetsägarens sida. genom Bestämmelserna i andra stycket innebär givetvis inte att upplåtelsetiden skall börja räknas på nytt om tomträttsavtalet förlängs för en ny uppsägning från fastighetsägarens sida enligt period p. a. utebliven bestämmelserna 14 Enligt paragrafens lydelse är parterna oförhindrade att träffa nya avtal att gälden skall oförändrad under en längre period än om av vara mot det första året av upplåtelsetiden. I detta sammanhang som svarar kan också framhållas att bestämmelserna i förslaget om ändring av avgäld bygger på att sådan ändring under vissa angivna förutsättningar kan möjlig enligt det mellan parterna gällande upplåtelsevara avtalet. Har parterna vid upplåtelsen träffat avtal om bestämda avgäldsbelopp skall utgå under vissa bestämda perioder av som upplåtelsetiden gäller avtalet om inte avtalsvillkoren strider mot bestämmelserna i 10 a-ll §§. Ingendera parten kan då åberopa lagens ändringsregler för att få till stånd ändring av vad som överenskommits i samband med upplåtelsen av tomträtten. Det kan också inträffa att parterna efter upplåtelsen träffar överenskommelse om

hur avgälden skall bestämmas. När ett sådant avtal sluts måste

emellertid till början kontrolleras att avtalet inte kommer i konflikt en med den tvingande skyddsregeln i 10 a Det kan vidare vara nödvändigt att inhämta kreditgivamas medgivande för att få ett sådant ändringsavtal inskrivet. Och inskrivningen är ju, som framgår av bestämmelserna i 21 förutsättning för att avtalet skall bli en gällande mot rättighetshavare. Det bör slutligen nämnas att det första avgäldsbeloppet kan komma att tillämpas under följd år nämligen när det är fråga om upplåen av telse där den ursprungligen avtalade avgälden ligger högre än den avgäld skall beräknas enligt 10 eller 10 b Antag ex. att vid som a tomträttsupplåtelsen föreskrevs att den årliga avgälden skulle vara 20 000 kr och att tillämpning 10 a § leder till att först för det en av femte året upplåtelsetiden så hög avgäld kan beräknas med stöd av en

176 Specialmotivering SOU 1990: 23

10a I detta exempel kommer den ursprungligen avtalade av avgälden att tillämpas under fem år och först för det sjätte året kan det bli tal om att ta en högre avgäld än den ursprungligen avtalade. Eller med andra 0rd: någon ändring av avgäldsbeloppet blir i detta exempel inte aktuell förrän inför det sjätte året.

10 § För tomträtt enligt fastighetstaxeringslagen a som 1979: 1152 taxeras smâhusenhet skall den nya avgälden besom stämmas som en ränta avgäldsränta på markvärdet avgäldsunderlaget. Avgäldsunderlaget utgörs det vid den senaste fastighetstaxeav ringen bestämda markvärdet omräknat efter förändringen av statistiska centralbyråns fastighetsprisindex för länet från och med andra året före taxeringsåret till och med andra kalenderåret före den tidsperiod den nya avgälden avser. Avgäldsräntan är tre och en halv procent. Den avgälden får inte bestämmas till högre belopp än vad som nya följer andra stycket. Fastighetsägaren har dock rätt till en avgäld av motsvarande det första avgäldsbeloppet. Har parterna skriftligen avtalat om lägre avgäld än som följer av denna paragraf tillämpas avtalet.

Paragrafen, som är ny, ersätter väsentligen nuvarande bestämmeli ll § andra stycket om efter vilka grunder avgäld skall bestämser för kommande period. Paragrafens bestämmelser gäller dock mas en bara småhus.

Första stycket

Av lagtexten framgår att 10 a § enbart omfattar de tomträttsfastigheter som enligt 4 kap 5 § fastighetstaxeringslagen 1979: 1152 första stycket punkt l taxeras som småhusenhet. Av första meningen framgår vidare att bestämmelserna avser situationen då avgäld, dvs. en annan avgäld än det första avgäldsbeen ny loppet, skall fastställas.

SOU 1990: 23 Specialmotivering 177

Andra stycket l andra stycket anges att avgäldsunderlaget skall bestämmas med utgångspunkt från det markvärde som angivits vid senaste fastighetstaxering. Som närmare beskrivits i allmänmotiveringen, avsnitt 8.3, skall

manvvid bestämning av avgäldsunderlaget utgå från det marktaxer-

ingsvärde som senast angivits av taxeringsmyndighetema. Enligt 18 kap. 14 § fastighetstaxeringslagen 1979: 1152 skall lokal skattemyndighet senast den 30 juni taxeringsåret underrätta fastighetsägare om bl. a. innehållet i fastighetstaxeringsnämndens beslut om fastighetstaxering. Det i denna underrättelse angivna marktaxeringsvärdet får i detta sammanhang anses vara det första marktaxeringsvärde som normalt läggs till grund för beräkning av avgäldsunderlaget. Tidigare erhållna uppgifter om marktaxeringsvärde, ex. den uppgift om marktaxeringsvärde som anges i den förtryckta deklarationsblankett som fastighetsägaren skall fylla i eller annan uppgift om marktaxeringsvärde som framkommit under hand under fastighetstaxeringsnänmdens arbete, skall inte läggas till grund för beräkning av avgäldsunderlaget. Om det marktaxeringsvärde som angetts i den lokala skattemyndighetens underrättelse ändras efter överklagande får emellertid avgäldsunderlaget och därmed avgäldsbeloppet räknas om eftersom det är det vid fastighetstaxeringen slutligt fastställda marktaxeringsvärdet som motsvarar avgäldsunderlaget. Det kan medföra att tomträttshavaren retroaktivt får betala in en högre avgäld resp. att tomträttsupplåtaren får betala tillbaka en för hög avgäld. Om ränta på den korrigering av avgälden som på detta sätt kan följa av att marktaxeringsvärdet ändras kan utgå enligt

bestämmelserna i räntelagen 1975: 635 synes tveksamt se NJA

1987 s. 763; jfr även NJA 1985 s. 352. Marktaxeringsvärdet är beräknat efter de förhållanden som gällde andra året före taxeringsåret. Fastighetstaxering skall enligt nuvarande bestämmelser äga rum vart sjätte år. Vid bestämning av avgäldsunderlaget för ett visst år skall därför marktaxeringsvärdet omräknas med hjälp av statistiska centralbyråns länsvisa beräkningar av fastighetsprisindex. Den länsvisa beräkningen av fastighetsprisindex som framtagits för detta ändamål har beskrivits i avsnitt 6.4. Den föreslagna ordningen förutsätter att uppgifter om de länsvisa värdena av

178 Specialmotivering SOU 1990: 23

fastighetsprisindex för småhusfastigheter kommer att publiceras i statistiska centralbyråns publikation Statistiska meddelanden och därmed bli lätt tillgängliga för såväl tomträttsupplåtare som tomträttsha- Som beskrivits i den allmärma motiveringen, avsnitt 6.4, kan vare. dessa uppgifter beräknas gång om året och publiceras under påen följande år, normalt i augusti. Omräkningama-av marktaxeringsvärdet för en småhusfastighet skall göras med hjälp av indexvärdena för det län där tomträttsfastigheten är belägen. Det marktaxeringsvärde som anges vid fastighetstaxeringen motsvarar indexvärdet för andra året före taxeringsåret. Det är således detta indexvärde som skall ligga till grund för omräkningen av marktaxeringsvärdet. l nedanstående uppställning anges de länsvisa värdena som fastighetsprisindex enligt beräkningar från statistiska centralbyrån gällde för år 1988, dvs. andra året före den allmänna fastighetstaxeringen för småhus år 1990.

Län Indexvärde år 1988 Län Indexvärde år 1988

Stockholm 186 Älvsborg 155 Uppsala och Södermanland 155 Skaraborg 135

Östergötland 142 Värmland 143

Jönköping 132 Örebro 131 Kalmar och Gotland 137 Västmanland 0. Kopparberg 137 Kronoberg och Blekinge 130 Gävleborg 134 Kristianstad 135 Västernorrland o. Jämtland 135

Som anges i andra stycket får marktaxeringsvärdet omräknas till och med det värde av det länsvisa fastighetsprisindex som motsvarar det andra kalenderåret före den tidsperiod den nya avgälden avser. Här används uttrycket tidsperiod eftersom parterna kan träffa bindande avtal om längre avgäldsperiod än ett år. För avgäldsändringar skall genomföras vid någon tidpunkt under ex. kalenderåret som 1993 skall således avgäldsunderlaget beräknas med utgångspunkt från det länsvisa värde för fastighetsprisindex som avser fastighetsprisema under kalenderåret 1991. Som tidigare nämnts publiceras indexvärdet

SOU 1990: 23 Specialmotivering 179

för ett visst år normalt under augusti påföljande år, dvs i exemplet under augusti år 1992. Avgäldsunderlaget för en ny avgäldsperiod skall således normalt kunna beräknas redan i augusti året före det kalenderår under vilken den nya avgäldsperioden börjar. I andra styckets sista mening anges storleken av den avgäldsränta med vilken avgäldsunderlaget skall multipliceras för att komma fram till högsta tillåtna avgäldsbelopp för den nya avgäldsperioden. I avsnitt 7 finns närmare redovisat hur avgäldsräntans storlek bestämts. Högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring skall således bestämmas genom att det på ovarmänmda sätt bestämda avgäldsunderlaget multipliceras med 3,5 procent. Nedanstående exempel visar hur avgäldsunderlaget och högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring beräknas med denna ordning. I beräkningsexemplet antas att marktaxeringsvärdet för år 1981 uppgår till 150 000 kr och år 1990 bestäms till 275 000 kr. Indexvärdena utgår från fastighetsprisindex för Stockholms län. Värdena för åren 1981-1988 utgår från SCB:s beräkningar som redovisats i avsnitt 6.4.3, medan indexvärdena före och efter denna period är antagna.

År Index Avgäldsunderlag Högsta tillåtna avgäld för år

Marktaxeringsvärde 1981:150 000 kr 1979 9595 150000kr 15000ÖkI3,5 %- 5 250krår 1981 1980 9795 150 000 kr 153 158 kr 3,5 % - 5 361 kr år 1982 1981 10095 150 000 kr 157 895 kr 3,5 % - 5 526 kr år 1983 1982 10195 150 000 kr 159 474 kr 3,5 % - 5 582 kr år 1984 1983 10395 150 000 kr 162 632 kr 3,5 % r 5 692 kr år 1985

1984 10695 150 000 kr 167 369 kr 3,5 % - 5 858 k: år 1988 1985 11195 150000kI 175 263kI3,5%- 6 134krår 1987 1986 12195 150 000 kr 191053 kr 3,5 % r 6 687 kr år 1988 1987 14795 150 00 kr 232106 kr 3,5 % 8 124 kr år 1989

Marktaxeringsvärde 1990: 275 000 kr 1988 18695 150 000 kr 293 685 lcr 3,5 % - 10 279 kr 511990 1988 186186 275000kr 275000krk3,5%- 9625krår 1990

1989 223186 275 000 kr 352106 kr 3,5 %- 11540 kr år 1991 1990 245186 275 000 kr 362 231 kr 3,5 % - 12 678 kr år 1991 1991 257186 275 000 kr 379 973 kr 3,5 % - 13 299 kr år 1992

180 Specialmotivering SOU 1990: 23

Uppställningen visar att mellan de allmänna fastighetstaxeringama kommer högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring att öka i takt med det länsvisa värdet av fastighetsprisindex. Det innebär att man vid beräkning av högsta tillåtna avgäld under dessa år i och för sig inte behöver bestämma avgäldsunderlaget utan kan utgå direkt från det avgäldsbelopp som gällt under föregående avgäldsperiod. Avgälden för 1985 uppgår till i beräkningsexemplet till 5 692 kr och motsvarar indexvärdet 103. I augusti 1985 blir det nya indexvärdet för år 1984, dvs. 106, känt. Högsta tillåtna avgäld för 1986 kan då beräknas som 106103 5 692 kr, dvs. 5 858 kr. Det är endast vid ändrat marktaxeringsvärde, dvs. då basen för avgäldsunderlaget ändras, som avgäldsunderlaget måste bestämmas. Det kan noteras att vid sådan avgäldsändring som skall genomföras under taxeringsåret kommer avgäldsunderlagets bestämning att vara beroende av om den nya avgäldsperioden börjar före eller efter den tidpunkt då det nya marktaxeringsvärdet är känt i enlighet med vad som angivits tidigare. Före denna tidpunkt får avgäldsunderlaget baseras på det tidigare marktaxeringsvärdet och omräknas med indexförändringarna på sätt för föregående år. Om den nya avgäldssamma som perioden börjar efter det att det nya marktaxeringsvärdet blivit känt kommer avgäldsunderlaget att utgöras av detta marktaxeringsvärde. I beräkningsexemplet har därför angetts två värden för avgäldsunderlaget och därmed for högsta tillåtna avgäld för sådana avgäldsändringar som genomförs under år 1990. Det senast anförda kan ytterligare belysas genom följande exempel. Avgäldsperioden är ett år och löper per den l mars. För avgäldsåret 1 mars 1990 28 februari 1991 gäller enligt 11 § att ändring av avgäl- den måste begäras senast den 31 januari 1990. Vid den tidpunkten är det av fastighetstaxeringsnämnden fastställda marktaxeringsvärdet ännu inte känt. Den nya avgälden får därför beräknas efter en indexuppräkning av 1981 års marktaxeringsvärde. Skulle emellertid det bli aktuellt i ett sådant fall med rättegång kan den dra ut på tiden så att den nya avgälden kan bestämmas med utgångspunkt i 1990 års marktaxeringsvärde. I det nyss angivna exemplet kommer avgälden för tiden den 1 mars 1991 28 februari 1992 att bestämmas med utgångspunkt i 1990 års marktaxeringsvärde, eftersom det är känt när part senast den 31 januari 199l begär ändring av avgälden.

SOU 1990: 23 Specialmotivering 181

Tredje stycket Av tredje styckets första mening framgår att den nya avgälden inte får sättas högre än vad följer av 10 a § andra stycket. Avsikten med som denna mening är att klargöra att det inte är tillåtet för parterna att avtala att avgälden vid avgäldsändring skall uppgå till högre beom lopp än vad följer bestämmelserna i 10 a Bestämmelserna i som av 10 a § har därigenom karaktär av skyddslagstiftning. Det kan i detta sammanhang vara lämpligt att klargöra följande. Även när det gäller upplåtelse för småhusbebyggelse är parterna fria att avtala storleken på avgälden för det första året av upplåtelseom tiden. Det följer av 4 § där det talas bl. a. om det första avgäldsbeloppet utan att det finns några lagregler om hur det beloppet bestäms. Vidare skall jämföras med 10 § andra stycket där det anges att det första avgäldsbeloppet får ändras tidigast fr. 0. m. andra året av upplåtelsetiden enligt lagreglema i 10 ll §§. Dessa lagregler gäller a alltså inte det första avgäldsbeloppet skall utgå oförändrat även om under âr upplåtelsetiden. Vill man däremot höja det första senare av avgäldsbeloppet måste det i småhusfallet ske enligt reglerna i 10 a dvs. höjningen får inte medföra att man överskrider det maximibelopp kan bestämmas enligt 10 § andra stycket med reservation som a för det speciella fall som behandlas i tredje stycket andra meningen, se därom i det följande. Som framgår av paragrafens sista stycke kan det av avtalet mellan parterna följa att avgälden måste sättas lägre än vad andra stycket medger. Huvudprincipen kan sammanfattas enligt följande. En avgäld motsvarande det första avgäldsbeloppet kan enligt lagen tas ut under hela upplåtelsetiden oavsett vad som följer av 10 a § andra stycket. Det förutsätter dock att det första avgäldsbeloppet är oförändrat. Sänks avgälden under år 2 måste sänkningen innebära att den nya niex. vån inte ligger över lagens nivå. Däremot kan det nya beloppet läggas på lägre nivå än vad följer lagen. Är det fråga om en höjen som av ning av det första avgäldsbeloppet får höjningen inte vara större än vad följer 10 § andra stycket. Man kan alltså ligga stilla på som av a det första avgäldsbeloppet så fort det blir fråga om att frångå det men beloppet måste skyddsreglema i 10 a § andra stycket beaktas märk dock den undantagsregel som finns i tredje stycket andra meningen.

182 Specialmøtivering SOU 1990: 23

I tredje stycket har intagits en andra mening om att fastighetsägaren alltid har rätt till den avgäld motsvarande det första avgäldsbelopen pet. Det första avgäldsbeloppet finns definierat i 4 En bestämmelse med den angivna innebörden är en grundläggande förutsättning för det föreslagna avgäldssystemets funktion och för att den avtalsfrihet vid upplåtelse som diskuterats i avsnitt 5.4 skall få en reell innebörd. Utan en sådan bestämmelse skulle tomträttshavaren redan efter ett år kunna kräva att det avgäldsbelopp som avtalats för den första avgäldsperioden skall sänkas till den nivå som följer av 10 a § andra stycket. Med den föreslagna lydelsen kommer däremot det första avgäldsbeloppet att gälla så länge det är högre än det avgäldsbelopp som som beräknas enligt bestämmelserna i andra stycket. Bestämmelserna garanterar också fastighetsägaren att få ut det första avgäldsbeloppet även om markvärdena senare skulle komma att sjunka. Om ex. avgälden för ett visst år bestämts enligt andra stycket till ett belopp som något överstiger det första avgäldsbeloppet, dvs. en ändring har skett det första avgäldsbeloppet, kan fastighetsägaren under senare år av alltid begära ytterligare en ändring av avgälden och då ta ut en avgäld motsvarande det första avgäldsbeloppet även om markvärdena då skulle ha sjunkit så att en enligt andra stycket beräknad avgäld är lägre än det första avgäldsbeloppet.

Fjärde stycket I fjärde stycket finns bestämmelser innebär att den nya avgälden som inte kan bestämmas att vara högre än den som parterna avtalat om. Som tidigare nämnts är parterna oförhindrade att avtala om att lägre avgäld än vad som följer av bestämmelserna i 10 a § andra stycket skall utgå. Parterna kan således avtala om att avgälden för första året av upplåtelsetiden skall hållas oförändrad under längre tid än vad som följer av 10 a Parterna kan också avtala om att vid avgäldsändring skall avgälden beräknas ex. utifrån en lägre avgäldsränta än vad som anges i lag. Som angivits i allmänmotiveringen, avsnitt lämnar borttagandet av de tidigare bestämmelserna i 10 § också utrymme för avtal om att lägre avgäld än den högsta tillåtna skall utgå under vissa i upplåtelsehandlingen angivna förutsättningar. Det kan i sammanhanget nämnas att sådana avtalsvillkor givetvis inte behöver vara utformade

SOU 1990: 23 Specialmotivering 183

så att avgäldsbeloppet skall bestämmas genom en avgäldsränta och ett avgäldsunderlag på det sätt som sägs i första stycket. Om avtalsvillkoren innebär att det avgäldsbeloppet skall understiga det första nya avgäldsbeloppet tillämpas avtalsvillkoren och fastighetsägaren kan således inte med hänvisning till lagreglema i tredje stycket andra meningen begära att få avgäld motsvarande det första avgäldsbeloppet. en Bestämmelserna i fjärde stycket innebär alltså att om parterna skriftligen träffat avtal villkor för bestämning av den nya avgälden som om innebär att det avgäldsbeloppet blir lägre än det avgäldsbelopp nya följer bestämmelserna i andra eller tredje stycket så gäller avsom av talsvillkoren. Av lagtextens krav på skriftlighet följer att muntliga avtal framtida ändringar av avgälden saknar rättsverkan även om mellan parterna, jfr. även 13 kap. 3 Det bör slutligen framhållas att de angivna bestämmelserna i 10 a § i praktiken torde komma att leda till att det blir sällsynt förekommande att parter processar om tomträttsavgäld för småhusfastigheter. Bestämmelserna har nämligen konstruerats så att det inte finns något egentligt utrymme att tvista om de faktorer som enligt lagen har betydelse vid bestämmande den avgälden med reservation för av nya det fallet att det gäller att tolka ett avtal som ger lägre avgäld än vad som följer lagen. En annan sak är att det finns möjlighet att till av skattedomstol överklaga det vid fastighetstaxeringen bestämda marktaxeringsvärdet. Slutligen bör påpekas att part kan miste om sin rätt att påkalla en ändring g avgälden ifall han försummar iaktta ll av att

10 b § För tomträttsupplåtelse än som avses i 10 a kan annan avgälden ändras i enlighet med vad föreskrivs i skriftligt avtal som mellan parterna. Finns inte några sådana föreskrifter, bestäms en ny avgäld överstigande det första avgäldsbeloppet avgäldsränta på som en ett avgäldsunderlag. Avgäldsunderlaget marknadsvärdet på marken i obebyggt utgörs av skick vid början den period avses i tredje stycket. Avgäldsav som räntan är tre procent.

Det avgäldsbelopp bestämts enligt andra stycket efter skriftlig

som

överenskommelse eller dom tillämpas i fem år. Under den

genom perioden får beloppet dock för vart och ett de fyra senare åren av

184 Specialmotivering SOU 1990: 23

räknas med förändringen av statistiska centralbyråns konsuupp mentprisindex. En femårsperiod avlöses av en ny femårsperiod varvid markvärderingen och indexuppräkningeøtysker enligt andra och tredje stycket.

Paragrafen är ny och ersätter väsentligen nuvarande bestämmelser i ll § andra stycket om efter vilka grunder avgäld skall bestämmas för en kommande period. Paragrafens nya lydelse avser dock bara sådana tomträtter som upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse.

Första stycket Bestämmelserna i 10 b § omfattar alla sådana fastigheter som inte taxeras som småhusenhet. Av bestämmelserna i första stycket framgår att vid avgäldsändringar för ifrågavarande tomträttsupplåtelser får den nya avgälden bestämmas i enlighet med vad som föreskrivs i upplåtelsehandlingen. Som framgått allmänmotiveringen, avsnitt skall parterna i ifråav gavarande tomträttsupplåtelser ha möjlighet att fritt avtala om hur avgälden skall ändras under upplåtelsetiden. Det innebär att den nya av gälden, allt eftersom parterna avtalat om hur den nya avgälden skall bestämmas, kan komma att understiga eller överstiga det första av-

gäldsbeloppet se 4 § första stycket.

För den aktuella kategorin av tomträttsupplåtelser är det också möjligt att under upplåtelsetiden träffa avtal om eller ändra senare tidigare avtal hur avgälden skall ändras. För att ett sådant avtal - om skall bli gällande fordras att skriftlig form har iakttagits jfr 3 §. Ett ändringsavtal får verkan mot kreditgivare endast om avtalet har inskrivits 21 §. Och inskrivning kan ske bara enligt de föreskrifter som finns i 21 kap. 5 § jordabalken. Det bör understrykas att de föreslagna reglerna om avtalsfrihet är de centrala bestämmelsema när det gäller andra tomträttsupplåtelser än för småhusändamål. Lagreglema i andra och tredje styckena har alltså karaktären av ett slags reservregler som tillämpas när parterna inte träffat något avtal. Föreligger inte några avtalsvillkor skall den nya avgälden bestämviss procentsats avgäldsräntan av markvärdet avgäldsmas som en underlaget. Bestämmelserna i den andra meningen avser situationen

SOU 1990: 23 Specialmotivering 185

då den nya avgälden skall utgå med högre belopp än det första avgäldsbeloppet. En ny avgäld, beräknad enligt andra och tredje styckena, kan således inte bestämmas att vara lägre än det första avgäldsbeloppet. Det första avgäldsbeloppet kommer därmed att gälla så länge det är högre än det avgäldsbelopp som beräknas enligt bestämmelserna i andra och tredje styckena, såvitt inte parterna skriftligen kommer överens om ett lägre avgäldsbelopp än det första avgäldsbeloppet.

Andra stycket Avgäldsunderlaget skall utgöras av marknadsvärdet på marken i obebyggt skick. Med marknadsvärdet skall avses det mest sannolika utfallet vid försäljning av marken med äganderätt på den öppna marknaden. Vid bedömning av detta marknadsvärde skall på samma sätt som med nuvarande ordning hänsyn tas till de föreskrifter som gäller beträffande markens användning och bebyggelse. Dessa föreskrifter framgår i första hand av rådande planbestämmelser. Hänsyn skall därvid tas till om parterna i upplåtelsehandlingen har föreskrivit ett ändamål med upplåtelsen som innebär en inskränkning av fastighetens användning och bebyggelse jämfört med planbestämmelsema. Föreskrifter av nu angivet slag påverkar nämligen marknadsvärdet. Som anges i andra stycket skall markvärdet bestämmas med utgångspunkt från att marken är i obebyggt skick. Det innebär att marken därvid skall förutsättas vara iordningställd för byggande så att inga extraordinära grundläggningsåtgärder kvarstår. Om fastigheten är ansluten till kommunalt vatten- och avloppsnät skall värdet därav inräknas i markvärdet. Däremot skall i markvärdet inte inräknas värdet av andra åtgärder på marken än som krävts för att marken skall försättas i byggbart skick. Inte heller skall inräknas värdet av andra rättigheter som kan vara kopplade till tomträttsupplåtelsen. I lagtexten anges att värderingen skall hänföras till inledningen av femårsperioden enligt tredje stycket. Förslaget innehåller inte några regler om vilken värderingsmetod som bör tillämpas. Till ledning för rättstillämpningen kan emellertid i det hänseendet anföras följande.

186 Specialmotivering SOU 1990: 23

I avsnitt 6.3 har angivits att markvärdet skall bestämmas vid en fri värdering. I första hand bör därvid möjligheterna att bedöma markvärdet från ett ortsprisunderlag avseende obebyggd tomtmark tillvaratas. Föreligger inte ett sådant underlag som kan ge en säker bedömning av marknadsvärdet för obebyggd tomtmark skall värderingen kunna bestämmas genom att från fastighetens totala värde dras dels värdet av byggnader och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten, dels kapitalkosmader för marken under byggnadstiden och skälig byggherrevinst. I avsnitt 6.3 har angetts olika tänkbara tillvägagångssätt för att bedöma fastighetens totala värde och byggnadsvärdet. Där bl. a. att om oitsprisunderlaget avseende fastiganges hetemas totalvärden är otillfredsställande kan totalvärdet bestämmas genom att fastighetens driftnetto, dvs. i princip fastighetens hyresintäkter med avdrag för drift- och underhållskostnader, kapitaliseras med marknadens direktavkastningskrav för jämförbara fastigheter. Med direktavkastningskrav avses driftnettots procentuella andel av en fastighets marknadsvärde. Utgångspunkten för värderingen bör därvid vara att avkastningskravet, efter avskrivningar, är lika stort för mark och byggnader, såvida inte det kan konstateras att skilda avkastningskrav uppenbart föreligger på marknaden för jämförbara fastigheter. Det bör framhållas att avkastningskravet skall bedömas med utgångspunkt i det direktavkastningskrav som råder marknaden för jämförbara fastigheter. Marknadens direktavkastningskrav får bedömas vid jämförelse med direktavkastningskravet för sådana en fastigheter som disponeras med äganderätt för i huvudsak samma ändamål som den aktuella tomträttsfastigheten. Det bör i sammanhanget betonas att markvärdet för de tomträttsfastigheter som omfattas av bestämmelsema i 10 b § alltid skall bestämmas med utgångspunkt från förhållandena på marknaden för jämförbara äganderättsfastigheter. Det är således inte fråga om att bestämma det värde marken kan ha för att den upplåtits med tomträtt. Därför skall vid markvärderingen givetvis inte hänsyn tas till den avgäldsränta som anges i lag. Vid bestämning av markvärdet med utgångspunkt från fastighetens totala värde krävs som framgått ovan en bedömning av byggnadsvärdet. I avsnitt 6.3 har angetts att man därvid bör utgå från att byggnadsvärdet högst uppgår till kostnaden för att på nytt uppföra motsvarande byggnad. Med sådan kostnad avses det marknadspris som en

SOU 1990: 23 Specialmotivering 187

byggherre får betala för byggentreprenör uppför byggnaden. att en Till byggkostnaden bör, förutom renodlade byggkostnader även hänföras projekteringskosmader och kapitalkostnader för byggprojektet till dess byggnaden kan börja användas. Är den befintliga byggnaden gammal bör skälig hänsyn tas till förslitning, brister i modernitet Hänsyn bör därvid även tas till den värdeminskning m. m. på byggnaden kan följa att markens användningssätt förändsom av rats. För reduktion för värdeminskningen finns flera former av avskrivningsmodeller, rätlinjig avskrivning, progressiv avskrivex. ning, depressiv avskrivning Vad som skall anses vara skälig m. m. avskrivning på byggnadskapitalet får bedömas från fall till fall. Samma avskrivningsmodell bör dock tillämpas vid återkommande bedömningar av markvärdet. Utöver avdrag för byggnader skall i enlighet med vad som ovan sagts avdrag göras för värdet anläggningar eller andra åtgärder av marken än sådana krävts för att försätta marken i byggbart skick. som Man bör dock kunna utgå från att sådana åtgärder normalt påverkar markens värde endast i begränsad omfattning och därför ofta ryms inom den osäkerhetsmarginal som torde vara ofrånkomlig vid ifrågavarande markvärderingar. Endast vid låga markvärden och omfattande åtgärder på marken torde värdet av dessa få någon påtaglig inverkan vid bestämning av avgäldsunderlaget. Som närmare redovisats i avsnitt 6.3 bör för att ett acceptabelt mått på marknadsvärdet för obebyggd mark skall erhållas även avdrag göför skälig kapitalkostnad för marken under byggtiden och för ras skälig byggherrevinst för byggprojektet. Sammantaget skulle alltså marknadsvärdet på obebyggd tomtmark kunna bestämmas genom att från det totala fastighetsvärdet dras dels byggnadsvärdet, dels kapitalkostnader för marken under byggtiden och skälig byggherrevinst. Det bör i sammanhanget framhållas att med hänsyn till den osäkerhet sådan metod att bestämma markvärdet är behäftad med bör som en den enbart användas då markvärdet kan antas svara för en betydande del av fastighetens totala värde. I paragrafens andra stycke också att avgäldsräntan skall vara anges tre procent. I avsnitt 7 finns redovisat hur denna räntesats bestämts. Det kan anmärkas att skillnaden i avgäldsränta mellan de tomträttsupplåtelser omfattas bestämmelserna i 10 a § och de som omsom av

188 Specialmotivering SOU 1990: 23

fattas bestämmelserna i 10 b § beror att avgäldsunderlaget skall av bestämmas på olika sätt. Med en i lag angiven avgäldsränta kan det också tänkas att överenskommelser om ändrade avgälder för objektivt sett jämförbara tomträtter kan ha bevisvärde när det gäller att bestämma markvärdet för den omtvistade tomträtten.

Tredje stycket Den föreslagna lydelsen av stycket skall ses mot bakgrund av såväl parternas som det allmärmas intresse av att domstolstvister skall kunna undvikas i så hög grad som möjligt. Därför anges att ett avgäldsbelopp bestämts enligt andra stycket efter överenskommelse eller som genom dom skall ligga till grund för bestämning av högsta tillåtna avgäld i fem år. Denna bestämmelse innehåller en slags preskriptionsregel. Det belopp som bestämts för det första året efter en markvärdering ligger nämligen enligt förslaget till grund för den indexuppräkning som sker för åren 2-5. Har parterna skriftligen enats om beloppet för år l finns det alltså i princip ingen möjlighet att för åren 2-5 ifrågasätta riktigheten av den värdering som låg till grund för avtalet avgäld för år 1 med reservation för att avtalet kan vara om ogiltigt enligt avtalslagens ogiltighetsregler. Motsvarande gäller ex. om avgälden för år 1 bestämts genom dom. En angiven förutsättning för att preskriptionsregeln skall träda i kraft är antingen att parterna skriftligen kommit överens om eller en domstol har fastslagit det avgäldsbelopp som avses i andra stycket. Av de föreslagna bestämmelserna i 11 § följer att detta endast kan ske om part yrkat ändring av avgälden. Bestämmelsemas innehåll kan belysas ytterligare enligt följande. Antag att fastighetsägaren påkallar avgäldsändring fr. o. m. andra året upplåtelsetiden. Ny avgäld bestäms därefter för år 2 enligt en av skriftlig överenskommelse mellan parterna. Det överenskomna beloppet räknas därefter enligt konsumentprisindex för åren 3 upp - Inför år 7 underlåter fastighetsägaren att påkalla ändring av avgäldsbeloppet vilket han förut gjort för åren 3 6. Avgälden för år 7 motsvarar då den avgäld utgick för år Inför år 8 begär emelsom lextid fastighetsägaren höjning av avgälden. Då beräknas markvärdet

SOU 1990: 23 Specialmotivering 189

enligt andra stycket, dvs. det markvårde som gällde vid ingången av år varefter indexuppräkning kan ske för åren 8 ll. - Det anförda exemplet visar att den i tredje stycket omtalade femårsperioden inte utgör en sådan avgäldsperiod som omtalas i 10 § första stycket. I sistnämnda lagrum förutsätts att avgälden är till beloppet oförändrad under avgäldsperioden medan förevarande stycke förutsätter att beloppet kan ändras årligen under femårsperioden. Som anges i andra meningen får vid bestämning av högsta tillåtna avgäld för en viss avgäldsperiod det avgäldsbelopp som bestämts enligt andra stycket räknas om under femårsperioden med förändringen av konsumentprisindex. Detta får göras årligen under förutsättning att bestämmelserna i l1 § har iakttagits. Skälen för att använda konsumentprisindex i detta sammanhang finns redovisade i allmänmotiveringen, avsnitt 6.4.3. Utgångspunkten för indexomräkningen skall vara det värde som konsumentprisindex hade den månad som markvärdet motsvarar, dvs. den månad då den ovan angivna femårsperioden börjar löpa. Omräkningen förutsätts ske till det värde av konsumentprisindex som var känt vid den tidpunkt då tomträttsupplåtaren enligt bestämmelsema i 11 § första stycket skall underrätta tomträttshavaren om en högre avgäld, dvs. en månad före den tidsperiod som nya avgälden avser. Konsumentprisindex beräknas månatligen. Indexvärdet för en viss månad offentliggörs av statistiska centralbyrån normalt i mitten av påföljande månad genom publicering i Statistiska meddelanden. I detta sammanhang bör man utgå från att ett visst värde av konsumentprisindex är känt när det detta sätt publicerats i Statistiska meddelanden. Sammanfattningsvis skall högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring, såvida inte parterna avtalat om annat, bestämmas genom att avgäldsräntan, 3 procent, multipliceras med det markvärde avgäldsunderlag som bestämts på det sätt som tidigare beskrivits. Mellan de markvärderingar som får göras vart femte år beräknas högsta tillåtna avgäld genom att föregående års avgäld räknas om med förändringen av konsumentprisindex. Beräkningarna av högsta tillåtna avgäld vid avgäldsändring kan belysas med följande exempel. Markvärdet antas uppgå till l 000 000 kr den 1 januari 1987 och till 1 500 000 kr den 1 januari 1992. Vidare antas att avgälden skall

190 Specialmotivering SOU 1990: 23

ändras den l januari varje år enligt bestämmelserna i 10 b Konsumentprisindex för januari 1987 uppgick till 164,4 och antas uppgå till 215 för januari 1992. Mellan markvärderingama vart femte år skall avgälden räknas upp till den nivå som motsvaras av det värde på konsumentprisindex som var känt en månad före tidpunkten för avgäldsändring, dvs oktober månads värde av konsumentprisindex. Beräkningarna är baserade på verkliga värden av konsumentprisindex fram 0. m. oktober 1989 och därefter antagna värden.

Oktober KPI: Högsta tillåtna avgäld:

l00O00Okr3%3000Okrfråndenljanuari1987 1987 170,l164,4 30 000 kr 31 040 kr från den 1 januari 1988 1988 180,2l64,4 30 000 kr 32 882 kr från den l januari 1989

1989 l91,8164,4 30 0 kr 35 000 kr från den l januari 1990 1990 203,3164,4 4 30 000 kr 37 099 kr från den 1 januari 1991 1500000kr3%45000krfrånden ljanuari 1992 1992 228,4218,5 45 000 kr 47 039 kr från den 1 januari 1993 1993 242,1218,5 45 00 kr 49 860 kr från den 1 januari 1994 1994 256,6218,5 45 000 kr 52 847 kr från den 1 januari 1995

Uppställningen visar att mellan de år då det görs en markvärdering kommer avgälden att ändras i takt med ändringen av konsumentprisindex. Som en följd av den i 11 § föreslagna månadsfristen inför avgäldsändringar kommer ändringen mellan första och andra årets avgäld att begränsa sig till den förändring av konsumentprisindex som sker under årets första tio månader. Endast vid en ny markvärdering, dvs. då avgäldsunderlaget ändras, kommer avgäldsändringen avvika från ändringen av konsumentprisindex. I beräkningsexemplet innebär markvärdet för januari 1992 att högsta tillåtna avgäld från den 1 januari 1992 blir något högre än om avgälden enbart varit beroende av indexutvecklingen. Avgäldsändringen från det sista året under den utgående femårsperioden till första året under den nya femårsperioden kommer att skillnaden mellan det uppräknade markvärde som avse motsvaras av konsumentprisindex för oktober andra året före den nya femårsperioden och markvärdet vid omregleringstidpunkten. Om

SOU 1990: 23 Specialmotivering 191

markvärdet i verkligheten utvecklas i takt med inflationen kommer avgäldsändringen i exemplet att avse markvärdestegringen under en lS-månadersperiod. Det bör slutligen anmärkas att det nyss förda resonemanget har utgått från att parterna träffat överenskommelse om sådana ändringar sker till följd förändringar av konsumentprisindex. I sådan som av fall har nämligen parterna, i en situation som beskrivs i det anförda exemplet, i praktiken ingen annan möjlighet än att utgå från konsumentprisindex i oktober. Skulle det emellertid bli aktuellt med rättegång kan det finnas praktiska möjligheter att i stället räkna med konsumentprisindex för december.

Fjärde stycket Av detta stycke framgår att femårsperiodema avlöser varandra. När den första femårsperioden löper ut skall alltså ny markvärdering ske för år Detta markvärde räknas sedan upp för åren 7-10 efter nya förändringen i konsumentprisindex. Som angetts under föregående stycke liksom även vid 11 § kan preskription enligt 11 § inte få en den verkan att ett glapp uppstår mellan femårsperioden.

11 § Om part vill få till stånd ändring av avgälden skall han underrätta motparten skriftligen med angivande av det nya avgäldsbeloppet senast en månad före den tidsperiod den nya avgälden avser. Underrättelse till tomträttshavaren kan ske genom rekommenderat brev. Underrättelsen anses då ha skett när den överlämnats för postbefordran till tomträttshavaren under adressen för den med tomträtt upplåtna fastigheten eller annan adress som tomträttshavaren an ett. Gäller underrättelse till tomträttshavaren avgäld som é ses i en 10 § skall det i underrättelsen angivna nya avgäldsbeloppet tilläma tomträttshavaren inte inom tre månader efter underrättelsen pas, om

skriftligen framställt invändningar mot beloppet. I annat fall bestäms

avgäld skriftlig överenskommelse eller dom. ny genom Är den avgälden, skall talan skyldighet parterna oense om nya om att utge ändrad avgäld väckas senast tre månader efter den nya avgäldsperiodens början. F örsummar part vad åligger honom enligt första stycket första som meningen eller tredje stycket är rätten till ändring av avgälden för den nya avgäldsperioden försutten.

192 Specialmotivering SOU 1990: 23

De nuvarande bestämmelserna i ll § om hur avgälden får ändras vid utgången avgäldsperioden har, som tidigare framgått, ersatts av av bestämmelserna i 10 a och 10 b §§. Bakgrunden till den nya lydelsen ll § finns redovisad i avsnitt 8.2. Reglerna i ll § har utfonnats av mot bakgrund det lagreglerade systemet för avgäldsändring. Har av parterna beträffande andra tomträtter än småhus utnyttjat avtalsfriheten kan de också avtala om något annat än som följer av 11

Första stycket

I första stycket anges att ett formellt villkor för att utgående avgäld skall få ändras för nästa avgäldsperiod är att part, senast en månad före den tidsperiod den nya avgälden avser, skriftligen underrätsom tar motparten att han vill få till stånd en ändring. Detta villkor om gäller den avgälden är högre eller lägre än utgående oavsett om nya avgäld och oavsett om det är fastighetsägaren eller tomträttshavaren som begär avgäldsändring. Bestämmelsen gäller också oavsett om avgäldsändringen är följd vad parterna avtalat eller är en följd av en av bestärrunelsema i 10 a resp. 10 b Underrättelsen, som skall vara skriftlig, skall innehålla information storleken den nya avgäld som parterna anser skola gälla för om av den avgäldsperioden. Som angivits i avsnitt 8.2 är det önskvärt att nya den part som önskar avgäldsändring också redovisar hur den nya avgälden har beräknats. Det bör ligga i parts intresse att därigenom baserar sig på missförstånd. En sådan redovisning undvika tvister som hur den avgälden beräknats utgör dock inte ett formellt villkor av nya för att avgälden skall få ändras. Bestämmelserna innebär att vid oförändrad avgäld ställs inga formella krav underrättelse. Skulle den part begärt ändring ha råkat av misstag ange det som avgäldsbeloppet felaktigt, utgör den föreslagna lagregeln inte nånya got hinder för honom att rätta till misstaget innan den nya avgälden har bestämts något de tre olika sätt som anges i andra stycket. av Skulle det bli aktuellt med en rättegång, är den part som påkallat ex. ändring avgälden inte genom den föreslagna lagregeln förhindrad av att framställa yrkande avgäld som avviker från vad han fordrade i om den skriftliga begäran avgäldsändring. Detta visar att uppgiften om

SOU 1990: 23 Specialmotivering 193

vilken ändrad avgäld som begärs närmast har karaktären av ett om slags anbud. I stycket anges också närmare hur skriftlig underrättelse till tomträttshavare kan ske. Bestämmelsema har tillkommit för att fastighetsägarens underrättelseskyldighet skall kunna uppfyllas ett enkelt sätt även i de fall det kan svårt att nå tomträttshavaren. Då sådana vara problem knappast kan uppstå då tomträttshavaren skall underrätta fastighetsägaren, vilken i de flesta fall är en kommun, om ny avgäld har bestämmelserna utformats så att de enbart gäller då fastighetsägaren begär ändrad avgäld enligt första stycket. Slutligen bör påpekas att hela paragrafen tar sikte på fall då det gäller att tillämpa lagreglema om ändring av avgäld eller motsvarande regler i avtal mellan parterna. Därav följer att en överenskommelse avgäld baserad på en tillämpning av det för tomträttsom ny upplåtelsen gällande regelsystemet blir gällande även gentemot kreditgivare utan att någon inskrivning av överenskommelsen har skett. Situationen blir överenskommelsen innefattar en ändring en annan om ett tidigare träffat avtal förutsättningarna för bestämmande av av om avgäld. Ett sådant ändringsavtal måste inskrivas för att få verkan ny

mot bl. a. kreditgivare se vid 21 §.

Andra stycket

I andra stycket finns bestämmelser om de tre skilda sätt enligt vilka en ändring tidigare utgående avgäld kan komma till stånd: underav rättelse avgäld som lämnas utan erinran från tomträttshavarens om ny sida, skriftlig överenskommelse och dom. Den först nämnda formen för ändring av utgående avgäld utgör en nyhet. Den kan bara tillämpas i fråga tomträttsupplåtelse för småom husbebyggelse 10 §. Och tillämpning av metoden förutsätter att a en det är fastighetsägaren begärt ändring av den utgående avgälden. som Den föreslagna metoden, som regleras i andra styckets första menya ning, har följande bakgrund. Enligt gällande rätt kan ny ändrad avgäld bestämmas genom överenskommelse senast ett år före utgången av den löpande avgäldsperioden. Eftersom avgäldsperioden för närvarande är tio år, betyder det att fastighetsägaren vart tionde år får vidtaga de åtgärder som kan be-

194 Specialmotivering SOU 1990: 23

hövas för att säkra en överenskommelse. Det är vanligt att tomträttshavaren får en skriftlig begäran från kommunen att skriva under en handling och skicka tillbaka den till kommunen. Samtidigt bifogas infonnationsmaterial, ex. förekommande beslut av kommunfullmäktige om vilka riktlinjer som skall gälla för bestämmande av avgäld. Genom att förslaget medför att avgälden kan komma att ändras varje år ökar belastningen på fastighetsägarna. Detta är i viss utsträckning oundvikligt. Rimligtvis måste varje tomträttshavare i förväg få besked om huruvida kommunen tänker sig att höja avgälden. Tomträttshavaren måste också få tillfälle att undersöka om kommunen har rätt till en höjning. I denna senare fråga innebär de föreslagna reglerna en stor förändring jämfört med gällande rätt det viset att det är lätt att exakt beräkna den nya avgälden. Avgäldsräntan finns angiven i lag och avgäldsunderlaget beräknas med ledning av marktaxeringsvärde och SCB:s fastighetsprisindex. Bortsett från rena felräkningar och liknande misstag skall det vid en tillämpning av 10 a § inte finnas något att diskutera mellan parterna i fråga om den begärda nya avgälden. Under sådana omständigheter måste det kunna accepteras att den tomträttshavare, som lämnar en skriftlig begäran om avgäldsändring utan någon erinran, blir skyldig att betala den begärda nya avgälden. Saken kan också uttryckas så att en viss tids passivitet fungerar som ett slags accept av det anbud om avgäldsändring, som görs i fastighetsägarens begäran om avgäldsändring. Den föreslagna ordningen har den fördelen att man undviker alla de bekymmer som erfarenhetsmässigt uppkommer genom att ett antal personer av olika mer eller mindre rationella skäl helt enkelt låter bli att besvara en begäran om om ändring av avgälden. Detta gäller särskilt i fråga om privatpersoner, den som har en kommersiell tomträtt låter i allmänhet inte bli att svara en begäran om ändring av avgälden. Skulle man begränsa möjligheterna att bestämma ny avgäld till de två metoder som gällande rätt anvisar överenskommelse eller dom - riskerar man med den föreslagna nya ordningen i övrigt att komma i en situation där kommunen tvingas stämma ett antal personer, som låtit bli att svara på brev, utan att det finns någon tvist i egentlig mening mellan partema. Den angivna bestämmelsen innebär således att tomträttshavaren blir bunden av det begärda avgäldsbeloppet genom passivitet. Endast om han skriftligen framställt invändningar mot beloppet kan han kräva att

SOU 1990: 23 Specialmotivering 195

avgäld än den begärda skall utgå för kommande avgäldspeen arman riod. En sådan invändning skall skriftlig. Detta formkrav har vara uppställts för skall slippa bevissvårigheter i fråga vad att man om tomträttshavaren eventuellt kan ha sagt vid muntliga kontakter med kommunens personal. Teoretiskt sett medför bestämmelserna att en tomträttshavare även blir bunden felaktigt beräknad avgäld om han inte skriftligen av en framställt invändning. Sådan felräkning av avgäldsbeloppet får dock betraktas osannolik, åtminstone då den bestäms enligt lagens regsom ler. Beräkningen kan komplicerad om avgälden skall bevara mer stärmnas på ett sätt skall leda till en lägre avgäld än vad som som som följer lagreglema. Emellertid kan man utgå från att tomträttsuppav låtare företrädare för det allmänna inte fullföljer ett krav på en som felaktigt beräknad avgäld utan rättar till avgäldsbeloppet genom en skriftlig överenskommelse felräkningen uppdagas först efter även om den angivna tidsfristen. I första styckets andra mening anges att i andra fall än som avses i första meningen bestäms avgäld genom skriftlig överenskommelse ny eller dom. Enighet avgäld måste således skriftlig form för om ny ges att part skall kunna kräva att den nya avgälden skall tillämpas för den avgäldsperioden. Skriftlig överenskommelse krävs därmed också nya för de fall i första meningen nämligen om tomträttshavaren som avses framställt skriftlig invändning mot den nya avgälden i rätt tid och parterna sedan kommer överens om avgäldsbeloppet. Bestämmelserna i andra meningen gäller också i de fall då tomträtten upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse 10 b § liksom även då det är tomträttshavaren begärt avgäldsändring. Kravet skriftlig övesom renskommelse i de angivna fallen torde inte medföra praktiska svårigheter av det slag som tidigare redovisats. Förslaget innehåller inte regler om någon slags förhandlingsordning för överenskommelse avgäldsbeloppet utan den saken överom lämnas parterna. Det naturliga synes vara att den part som begär avgäldsändring beträffande kommersiell tomträtt också efterlyser en besked motpartens ställningstagande. Visar det sig då att man kan om det det avgäldsbeloppet skall överenskommelsen därom enas om nya upprättas skriftligen. Det torde kunna antas att de fastighetsägare, som upplåter tomträtt för annat ändamål än småhusbebyggelse, kommer att utarbeta rutiner skapar garantier för att detta formkrav respeksom

196 Specialmotivering SOU 1990: 23

teras. Annars riskerar den som begärt avgäldsändring att senare mötas invändningen att parterna alls inte var ense och att den som krävt av högre avgäld har försuttit sin rätt, eftersom han inte väckt talan inom den i tredje stycket angivna tremånadersfristen och inte heller kan visa på någon skriftlig överenskommelse.

Tredje stycket För att preskriptionsfristen enligt tredje stycket skall iakttas fordras att ansökan om stämning har inkommit till fastighetsdomstolen senast tre månader efter den nya avgäldsperiodens början. Med den nya avgäldsperioden den avgäldsperiod kravet på ändrad avgäld gäller. avses Om tvist uppkommer det markvärde som enligt 10 b § om ex. femårsperiod skall talan väckas för det första året skall utgå under en av den femårsperiod under vilken avgälden skall grundas på detta markvärde. Om inte enighet nås detta markvärde eller om inte om dom om vilket markvärde som skall ligga till grund för beräkning av högsta tillåtna avgäld vunnit laga kraft måste talan väckas för vart och ett av de år då avgälden skall beräknas med utgångspunkt från det omtvistade markvärdet. Saken kan belysas enligt följande. Lagakraftvunnen dom angående markvärdet vid ingången av femårsperioden föreligger först under år Fastighetsägaren måste då ha väckt talan både för år 2 och för år 3 om han vill få till stånd ytterligare höjning för vart och ett av dessa båda år. Däremot finns det inte något utrymme för att efter den lagakraftvunna domen för år l fortsätta att processa om markvärdet såvitt gäller år 2 och år Konstruktionen av 10 b § innebär nämligen att det för år l bestämda markvärdet skall ligga till grund för avgäldsändringama under åren 2 5 utan någon annan ändring än den som följer av utvecklingen av konsumentprisindex.

Fjärde stycket Bestämmelserna innebär att fastighetsägaren eller tomträttshavaren går miste möjligheten att ändra avgälden för den nya avgäldspeom rioden, om inte bestämmelserna i första stycket första meningen eller

SOU 1990: 23 Specialmotivering 197

tredje stycket iakttas. Under den nya avgäldsperioden skall då avgälden uppgå till samma belopp som under den tidigare avgäldsperioden. Vid den tidpunkt då nästa avgäldsändring är möjlig är dock fastighetsägaren eller tomträttshavaren, under förutsättning av att bestämmelserna i första stycket första meningen och tredje stycket då iakttas, oförhindrad att begära att den nya avgälden skall utgå med det belopp vid denna tidpunkt följer avtalet eller bestämmelserna i 10 a som av resp. 10 b Om fastighetsägaren eller tomträttshavaren, inför den avgäldsperiod då avgälden enligt bestämmelserna i 10 a och 10 b §§ för första gången skall bestämmas med utgångspunkt från ett nytt marktaxeringsvärde ett nytt markvärde, försummar sina åligganden enligt resp. första stycket första meningen eller tredje stycket kommer avgälden för den avgäldsperioden att motsvara föregående avgäldsperiods nya avgäld. Under förutsättning att bestämmelserna i första och tredje styckena iakttas inför nästa avgäldsperiod föreligger inget hinder att begära den avgäld följer av det nya marktaxeringsvärdet resp. som markvärdet, i förekommande fall omräknat med index. Det det nya därvid skall bestämmas enligt bör noteras att om avgäldsbeloppet 10 b§ andra och tredje styckena skall avgäldsunderlaget utgöras av det värde marken hade vid den tidpunkt då den femårsperiod som som

anges i 10 b § tredje stycket påbörjas. Som framgår av det vid 10 b §

andra stycket angivna exemplet och lagtexten i 10 b § fjärde stycket medför nämligen preskription enligt 11 § endast att man går miste om ändring avgäld för avgäldsperiod. Preskriptionen medför av en ny däremot inte någon förskjutning i tiden av den i 10 b § tredje stycket omtalade femårsperioden.

12 § Utan hinder 10-10 b §§ får fastighetsägaren och tomtav rättshavaren överenskomma om sådan jämkning i avgäldens belopp påkallas ändrade förhållanden rörande tomträttens utövning. som av Kommer tomträttens värde att avsevärt minskas till följd av nya eller ändrade byggnadsbestämmelser eller av annan särskild omständighet icke är att hänföra till tomträttshavaren eller beror av denne, som får tomträttshavaren påkalla därav föranledd jämkning i avgäldens belopp.

198 Specialmotivering SOU 1990: 23

Den ändrade lydelsen, som är av redaktionell karaktär, är en följd av dels de ändrade bestämmelserna i 10 § om avgäldsperiodens längd, dels av att bestämmelserna för avgäldsändring numera anges i 10 a och 10 b §§.

21 § Har fastighetsägaren och tomträttshavaren sedan tomträtten upplåtits slutit avtal om utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten avser eller om ändring av ändamålet med tomträtten eller av de föreskrifter som i övrigt gäller angående tomträttens utövning eller i fråga varom överenskommelse är tillåten enligt 10 a, 10 12, 14, 15 eller 17 gäller ändringsavtalet mot den som har rättighet i tomträtten endast om inskrivning av avtalet är beviljad eller ansökan därom förklarad vilande i avvaktan på att annat hinder än som avses i 21 kap. 5 § andra stycket undanröjes. Angår avtalet utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten avser, är avtalet för sin giltighet beroende av att fastighetsbildning kommer till stånd i enlighet med avtalet. Angående avtal som avses i första stycket gäller i övrigt bestämmelsema i detta kapitel om upplåtelse av tomträtt i tillämpliga delar.

Paragrafens lydelse har ändrats så att bestämmelserna omfattar sådan frivillig överenskommelse om villkoren för bestämmande av avgäld som avses i 10 a och 10 b §§. I paragrafen finns angivet vissa förutsättningar för att ändringsavtalet skall gälla. I det nya förslaget får det citerade uttrycket den verkan att paragrafen blir tillämplig i fråga om avtal som innebär avvikelser från tidigare a. lag eller avtal gällande villkor för bestämmande av avgäld. Däremot blir paragrafen inte tillämplig på sådana överenskommelser som innebär att parterna enas om att lagen eller ett tidigare träffat avtal vid sin tillämpning medför att avgäl- den skall ändras för den nya avgäldsperioden jfr med vad som anförts vid ll §. I lO b § anges att i de fall tomträtten upplåtits för annat ändamål än småhusbebyggelse gäller avtalsvillkor om hur avgälden skall ändras under upplåtelsetiden. Som angivits i specialrnotiveringen till 4 § kan parterna, om tomträttsupplåtelsen avser småhusbebyggelse, avtala om att avgälden vid avgäldsändring skall bestämmas på visst sätt som innebär att den nya avgälden understiger den högsta tillåtna avgäld som följer av det avgäldsunderlag och den avgäldsränta som anges i 10 a

SOU 1990: 23 Specialmotivering 199

Vill parterna efter upplåtelsen ändra sådana avtal blir förevarande paragraf tillämplig. Detsamma gäller om parterna efter upplåtelsen vill avvika från lagens regler genom att träffa avtal om villkor för ändring avgäld. Ett sådant avtal innefattar nämligen en ändring av av det regelsystem som a. lag tidigare gällt mellan partema. Den fått tomträtt upplåten till sig skall enligt 21 kap. 1 § söka som inskrivning tomträtten. Ansökan inskrivning avslås om upplåav om telsehandlingen inte ges in 21 kap. 2 § punkten 1. Inskrivningssystemet innebär därmed att man skapar garantier för att tredje man kan få tillgång till dels vilken tomträttsavgäld som skall utgå under det första året upplåtelsetiden, dels de mellan parterna avtalade villkoav rörande ändring den ursprungligen avtalade avgälden. Enligt ren av 6§ punkten 4 tomträttsbokskungörelsen 1971: 801 i dess nuvarande lydelse skall i tomträttsspalten antecknas det belopp med vilket

avgälden skall utgå se även 5 § punkten 5 inskrivningsregister-

kungörelsen, 1974: 1061 och 6 § punkten 4 kungörelsen om uppläggning inskrivningsregister. Denna föreskrift tas bort enligt av förslaget. Genom aktnumret för en sådan anteckning får man möjligheter att få tillgång till själva upplåtelsehandlingen. Lydelsen i 21 § innebär att parterna kommer överens om ändom avtalsvillkor hur avgälden skall ändras under upplåtelsering av om tiden måste de ändrade villkoren skrivas in i tomträttsboken för att gälla även mot den har rättigheter i tomträtten. Därigenom är en som kreditgivare skyddad mot försämring av sina säkerheter i tomträtten till följd frivilliga överenskommelser mellan parterna om ändring av avtalsvillkoren. Detsamma blir fallet om parter som tidigare tillav lämpat lagens system vill införa ett avtalssystem för beräkning av avgäld. I specialrnotiveringen till 4 § har närmare angivits vad som i övrigt gäller vid ändrade avtalsvillkor. Det föreslagna systemet kan sägas vara mindre lättillgängligt än det nuvarande eftersom man inte genom gravationsbevis direkt kan besked hur stor tomträttsavgälden är ett visst givet år i kronor räkom nat. Den uppgiften kommer nämligen inte att finnas registrerad i fastighetsboken inskrivningsregistret. Man blir stället tvungen resp. att med hjälp villkoren i upplåtelsehandlingen räkna ut hur stor den av utgående tomträttsavgälden är, självfallet med möjlighet att också få besked i saken från partema, dvs. fastighetsägaren eller tomträttsha- Som redovisats i den allmänna motiveringen avsnitt 9.1 är varen.

200 Specialmotivering SOU 1990: 23

bakgrunden till förslaget bl. a. att det bedömts bli alltför administrativt betungande för inskrivningsmyndighetema att årligen göra anteckningar förändrade tomträttsavgälder. Särskilt komplicerat skulle om detta bli detta eftersom inskrivningsmyndighetema i så fall också skulle behöva kontrollera att rättighetshavamas intressen inte träds för när resp. att de medgivit anteckning om det högre beloppet.

24 § Angående rättegången i mål om jämkning avgäld, klander av av uppsägning eller bestämmande av lösesumma gäller i tillämpliga delar expropriationslagen 1972: 719. Bestämmelserna om utredningsbeslut äger dock tillämpning endast i den mån målet avser bestämmande av lösesumma. Rör tvisten fråga som kan inverka på den rätt tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet som är insom skriven, är rätten bunden av parts yrkande eller medgivande. I mål angående bestämmande av lösesumma skall fastighetsägaren vidkännas på ömse sidor uppkomna rättegångskostnader vid fastighetsdomstolen, i den mån annat föranledes av 18 kap. 6 och 8 §§ rättegångsbalken. Har motpart förebringat utredning i strid med utredningsbeslut som fastighetsdomstolen meddelat, ersättes dock kostnaden för sådan utredning endast i den mån utredningen haft betydelse för utgången i målet. Beträffande skyldigheten att svara för kostnad i högre rätt gäller med tillämpning i övrigt av 18 kap. rättegångsbalken, att fastighetsägaren, om annat föranledes av 18 kap. 6 och 8 §§ samma balk, alltid själv skall vidkännas såväl sina egna kostnader som kostnad som åsamkas motpart genom att fastighetsägaren fullföljt talan.

Paragrafens lydelse har ändrats så att bestämmelserna inte omfattar rättegång i mål om prövning av tomträttsavgäld.

Ändringen innebär att vid mål om prövning av tomträttsavgäld i

enlighet med bestämmelserna i 10 11 §§ skall rättegångsbalkens a bestämmelser för dispositiva tvistemål tillämpas. Det innebär bl. a. att rätten är bunden parts yrkande eller medgivande utan någon skylav dighet att bevaka kreditgivamas intressen. Utredningen har ex. nämligen gjort den bedömningen att nuvarande regler i realiteten inte medför någon egentlig trygghet för kreditgivama bl. a. eftersom rätten för sin prövning i realiteten är hänvisad till det utredningsmaterial parterna fört in i målet.

SOU 1990: 23 Specialmotivering 201

Med ändringen åstadkoms också att det inte finns något hinder mot att stadfästa en mellan parterna i rättegången träffad förlikning. Den ändrade lydelsen medför dessutom att det klart framgår att vid mål om prövning av tomträttsavgäld gäller bestämmelserna i 18 kap. rättegångsbalken om rättegångskostnader. Jfr SOU 1052: 28 s. 96.

25 § När talan väckes angående jämkning av avgäld eller om klander av uppsägning, skall rätten genast göra anmälan därom till inskrivningsmyndigheten för anteckning i tomträttsboken. Detsamma gäller när dom eller slutligt beslut i sådant mål vunnit laga kraft.

Paragrafens lydelse har ändrats så att sådan anmälan som avses i 25 § inte längre skall göras när talan väcks om ändring av avgäld.

Ändringen skall ses mot bakgrund av det i avsnitt 9.1 redovisade

förslaget om att ett nytt avgäldsbelopp inte längre skall skrivas in i tomträttsboken. Som där framhållits bör man kunna utgå från att ändring av avgäldsbeloppet i enlighet med de avtalsvillkor som finns inskrivna i tomträttsboken eller i enlighet med i lag angivna bestämmelser inte äventyrar inteckningshavamas säkerheter i tomträtten. Därmed saknas anledning att inskriva varje sådan ändring av avgäldsbeloppet. Med en sådan ordning faller också skälen för att rätten i tvistemål om avgäldens storlek skall göra anmälan till inskrivningsmyndigheten då talan väcks eller då dom eller slutligt beslut i sådant mål vurmit laga kraft.

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991 . De nya bestämmelserna bör givetvis tillämpas så snart som möjligt. Förslaget innebär att samtliga nu föreslagna förändringar får träda i kraft den 1 juli 1991. Förslaget kommer därmed att gälla alla tomträtter som upplåts fr. 0. m. närrmda dag.

Den nya lagen gäller ifråga om tomträtt för vilken tillämpas den lag som gällde vid utgången av år 1953. I enlighet med vad som sagts i avsnitt 10.2 skall den nya lagstiftningen inte gälla tomträtter, som omfattas av 1907 års lagstiftning. I

202 Specialmotivering SOU 1990: 23

enlighet med de Övergångsbestämmelser som antogs vid 1953 års lagstiftning, kan parterna i en enligt 1907 års lagstiftning upplåten tomträtt avtala om att tomträtten skall omfattas av den nya lagen. Skulle en sådan överenskommelse träffas efter den 30 juni 1991, blir den nu föreslagna lagstiftningen tillämplig tomträtten i fråga.

Den nya lagen tillämpas i fråga om tomträtt, som upplåtits före ikraftträdandet och som inte omfattas av punkten först Mr avgäld skall bestämmas för tiden efter det att den vid ikraftträdandet löpande avgäldsperioden gått till ända. Detta gäller även om det i upplåtelsehandlingen före ikraftträdandet har intagits bestämmelser om avgäldsperiodens längd eller om ordningen för ändring av avgäld.

Skälen för att bestämmelserna inte bör tillämpas förrän vid utgången av den vid ikraftträdandet löpande avgäldsperioden finns redovisade i avsnitt l0.2. I klarhetens intresse har under punkt 3 lagts till en mening om att de nya bestämmelserna skall tillämpas oavsett vad som angivits i upplåtelsehandlingen i fråga om avgäldsperiodens längd eller om 0rdningen för ändring av avgäld. Det torde nämligen vara vanligt att i tomträttskontrakten finns regler om avgäldsperiodens längd och om ordningen för ändring av avgäld som helt ansluter till gällande lags regler i ämnet utan att parterna egentligen haft någon särskild avsikt med det. Om den avsedda förenklingen i fråga om bestämmande av tomträttsavgäld skall uppnås får sådana kontraktsvillkor inte hindra tillämpningen av den nya lagens bestämmelser. Har i upplåtelsehandlingen intagits avtalsvillkor som innebär att avgälden vid avgäldsändring skall bestämmas till ett lägre belopp än vad som följer av de nya bestämmelserna så följer av 10 a och 10 b §§ att dessa avtalade avgäldsvillkor även fortsättningsvis kommer att gälla.

SOU 1990: 23 Specialmotivering 203

13.2 Ändringarna i tomträttsbokskungörelsen,

gravationsbeviskungörelsen, inskrivningsregister-

kungörelsen och kungörelsen om uppläggande av inskrivningsregister

Ãndringama i 6 § tomträttsbokskungörelsen resp. 5 § inskrivnings-

registerkungörelsen 6 § kungörelsen om uppläggande av resp. inskrivningsregister innebär att tomträttsboken och inskrivningsregistret inte längre kommer att innehålla uppgifter om det aktuella avgäldsbeloppet. Med ledning akten till anteckningen om inskrivning av tomträtten kan tredje man ta reda på innehållet i upplåtelsehandav lingen och får därmed tillgång till eventuella avtalsvillkor för ändring avgälden liksom även uppgift om det första avgäldsbeloppet jfr. av 13 kap. 4 § JB. Självfallet kan också kreditgivare få tillgång till dessa uppgifter en att ta del originalet till upplåtelsehandlingen jämte beviset genom av om inskrivning av tomträtten. Enligt det föreslagna systemet registreras inte de ändringar av avgäldsbeloppet blir följden tillämpning av de nya lagreglersom av en eller avtalade bestämmelser i ämnet. Det förutsätts sålunda att exna empelvis kreditgivare skall kunna själv beräkna hur avgälden har en utvecklats. Ett praktiskt alternativ är naturligtvis att en presumtiv mer kreditgivare begär uppgift från fastighetsägaren om den aktuella tomträttsavgäldens storlek. Ett avtal ändring villkoren för bestämmande av avgäld reom av gistreras 7 § 1 tomträttsbokskungörelsen och 8 § 8 inskrivningsregisterkungörelsen. Enligt den föreslagna ändringen i 3 § 7 gravationsbeviskungörelsen skall uppgift sådant ändringsavtal finnas i om gravationsbevis för tomträtten.

SOU 1990: 23 205

Särskilda

yttranden

Av experten Lars Hamnqvist

Jag är i huvudsak positiv till det nya lagförslaget. Särskilt vill jag framhålla det positiva i att de långa perioderna med fasta avgälder ersätts av en ny ordning med i princip årlig avgäldsjustering. Jag gillar i princip förslaget om utökad avtalsfrihet för kommersiella tomträtter rörande hur avgälden skall ändras under avtalstiden. Samtidigt vill jag notera att avtalsfrihet förutsätter jämbördiga parter och att det kan finnas en risk för att friheten på vissa orter kan bli illusorisk. Beträffande småhustomträtter innebär förslaget en långtgående förenkling där avgälden skall motsvara en lagfäst realräntesats tilllämpad på ett avgäldsunderlag, beräknas utifrån marktaxeringssom värdet. Utredningens förslag för övriga tomträtter innebär däremot endast

att redan gällande praxis blir lagfäst. Någon egentlig förenkling av

nuvarande hantering innebär förslaget inte i denna del. Någon påtagligt minskad belastning domstolarna såvitt gäller andra tomträtter än småhus innebär förslaget således inte. Enligt min mening bör förenklingen drivas lika långt för övriga tomträtter för småhustomträtter. Avgäldsunderlaget bör således som bestämmas direkt med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet även för övriga tomträtter. Om förenklingen något skäl inte anses böra drivas längre, ställer av jag mig bakom utredningens förslag, som innebär att avgälden för övriga tomträtter skall motsvara en lagfäst långsiktig realräntesats tillämpad på markens marknadsvärde enligt särskild värdering. I det följande vill jag mer detaljerat utveckla min syn det föreliggande förslaget.

206 Särskilda yttranden SOU 1990: 23

Kategoriindelning Utredningens förslag gör skillnad mellan tomträtter upplåtna för småhusbebyggelse och övriga tomträtter. Större enkelhet i systemet skulle erhållas om alla tomträtter behandlas enligt regler föreslagits för småhus. Även andra samma som skäl kan anföras för detta, vilket kommer att redovisas i det följande. I vart fall bör flerbostadshus inrangeras i samma kategori som småhus. Med utredningens egen utgångspunkt bör bostadssociala skäl ha samma relevans för flerbostadshus som för småhus. Statliga räntebidrag, påverkat förslaget för småhusen, har också motsom svarande betydelse för flerbostadshus. Starka skäl talar därmed för att de föreslagna reglerna för småhus bör gälla i vart fall även för flerbostadshus. Framställningen i det följande gäller utredningens förslag för tomträtter upplåtna för annat ändamål än småhusbebyggelse.

Skälig tomträttsavgäld. Utgångspunkter Utgångspunkten för utredningsarbetet har varit att tomträtten skall utgöra ett instrument för att i rimlig omfattning förbehålla värdestegringen marken det allmärma. Tomträttsinstitutet skall inte i lagstiftningen tilldelas något annat syfte av ex. bostads-, mark- eller planpolitisk karaktär. Detta är naturligt med hänsyn till att de nämnda syftena numera tillgodoses genom annan lagstiftning. Här skall tilläggas att även syftet att beskatta värdestegring fast egendom tillgodoses enligt annan lagstifming, varför något behov att tillgodose detta syfte inom ramen för tomträttsinstitutet inte heller bör finnas. Om tomträttsinstitutets syfte och enda syfte är att bevara mark- - värdestegringen hos det allmänna, är det en nödvändig förutsättning att avgälden motsvarar en sådan ränta direktavkastning markvärdet, att denna ränta tillsammans med värdestegringen ger en total förräntning, som är lika med den avkastning, som skulle kunna erhållas vid en alternativ långsiktig och säker kapitalplacering. Om räntan sätts lägre uppfylls inte det angivna syftet. Om räntan sätts högre tilläggs tomträttsinstitutet ett syfte utöver det angivna.

SOU 1990: 23 Särskilda yttranden 207

Utredningen föreslår generell avgäldsränta om 3 %. Denna en långsiktiga realränta uppfyller den ovan angivna förutsättningen vid normal långsiktig markvärdestegring i takt med inflationen. en Utredningen är medveten om att värdestegringen i praktiken kan komma att avvika från den normala men synes betrakta frågan huruvida markvärdestegringen blir mer eller mindre än real som ett utslag slumpmässiga faktorer. Så är emellertid inte fallet. Typiskt av sett beror värdestegringen på tillgång och efterfrågan på tomtmark och skiljer sig därför typiskt mellan olika orter. I expansiva orter, där en mer än real markvärdestegring kan förutinnebär 3 % avgäldsränta en total förräntning för kommunen, ses, är bättre än alternativ kapitalplacering, vilket av rent affärssom mässiga skäl kommer att motivera expansiva kommuner att konsekvent föredra tomträttsupplåtelse framför markförsäljning. Landets kommuner har naturligtvis redan vid nuvarande avgäldssystem insett det anförts. Det är ingen tillfällighet att det helt som nu övervägande antalet tomträtter förekommer i Stor-Stockholms0mrådet. Som utredningen konstaterar står det i och för sig inte i strid med syftet att bevara markvärdestegringen hos det allmänna, att expansiva kommuner därutöver ges möjlighet till extra inkomster utöver vad som krävs för att tillgodose detta syfte. Samtidigt innebär emellertid detta att den del av markvärdestegringen överstiger inflationen i expansiva orter belägges med en som årlig skatt 3 %, vilken drabbar tomträttshavare men icke fastigom hetsägare. Tomträttsinstitutet tillägges härigenom ett syfte utöver att bevara markvärdestegringen det allmänna. marknadssituation, där exploatörer och investerare hade möj- I en lighet att välja mellan tomträtt och markförvärv skulle ingen beskattningseffekt sådan som den angivna uppstå. Investerama skulle, om de förväntade sig än real värdestegring, föredraga markförvärv en mer framför tomträtt inte kommunen sänkte sin avgäldsränta till en om lägre nivå än den långsiktiga realräntan. Problemet i expansiv ort är emellertid att marknadssituationen en inte blir den angivna. Genom att kommunen i en sådan ort konsekvent tillämpar tomträttsinstitutet, blir tomtmark med fri och egen grund en så knapp tillgång, att valfrihet i praktiken inte föreligger. Den som vill etablera sig i orten måste i allmänhet acceptera alternativet tomt-

208 Särskilda yttranden SOU 1990: 23

rätt, även om avgälden är sådan, att ett markförvärv skulle ha varit att föredraga enligt sunda ekonomiska principer. Knappheten på fria tomter i kombination med oförmånliga villkor vid tomträttsupplåtelser måste förutsättas få en prisdrivande effekt vid de få försäljningar tomtmark som förekommer i en expansiv ort, av vilket i sin tur påverkar avgäldsunderlaget via ortsprisutredningar. En konsekvent tillämpning av tomträttsinstitutet i expansiva orter leder alltså indirekt även till högre markpriser och därmed till högre avgäldsunderlag än som skulle bli fallet om avgäldsräntan vore så avpassad, att tomträttsupplåtelse för kommunen framstod som ett med alternativa placeringar likvärdigt investeringsaltemativ. Om avgäldssystemet skall förenklas torde det vara ofrånkomligt att lagfästa avgäldsräntan. Med hänsyn till den problematik som ovan diskuterats kan i och för sig ifrågasättas om inte någon differentiering borde övervägas. Häremot talar dock att den eftersträvade enkelheten då delvis skulle förlorad. En enhetlig avgäldsränta motsvarande realräntan bör därför accepteras. Problemet att denna räntesats i expansiva orter medför en med tomträttsinstitutet icke avsedd beskattningseffekt bör i stället lösas en rimlig utformning av reglerna för fastställande av avgenom gäldsunderlag.

Avgäldsunderlaget I orter med en balanserad fastighetsmarknad torde bestämningen av markvärdet sällan bereda något problem vid tillämpning av ortsprismetoden. Avgäldsunderlagets bestämmande i expansiva orter med knapp tillgång på fria tomter är däremot förenat med både praktiska och principiella problem. De praktiska problemen har behandlats av utredningen medan de principiella frågeställningarna inte har blivit tillräckligt belysta. En första principiell frågeställning som bör penetreras är huruvida ortsprisutredning bestämt markvärde verkligen utgör ett ett genom rimligt avgäldsunderlag i ort där antalet fria tomter till försäljning en är mycket få och där tomträttsinstitutet tillämpas konsekvent av kommunen.

SOU 1990: 23 Särskilda yttranden 209

De priser som i en sådan ort noteras på marknaden vid ett fåtal försäljningar av fria tomter är bestämda i en marknadssituation, präglad av mycket begränsad tillgång på objekt och samtidigt stor efterfrågan. I en hypotetisk marknadssituation där alla med tomträtt upplåtna tomter årligen skulle utbjudas på marknaden såsom obebyggda skulle balans mellan tillgång och efterfrågan inställa sig vid en avsevärt lägre prisnivå. Att fastställa denna hypotetiska prisnivå är naturligtvis praktiskt omöjligt. Denna prisnivå skulle inte heller vara ett rimligt avgäldsunderlag vid en avgäldsränta om 3 %, eftersom markens realvärdesäkerhet inte skulle vara garanterad i en sådan hypotetisk marknadssituation. Å andra sidan kan det ingalunda anses självklart, att den faktiskt rådande mycket extrema marknadssituationen är en rimlig utgångspunkt för bestärnrnandet av marknadsvärdet det mest sannolika utfallet av om marken utbjöds till försäljning öppna marknaden på hundratals med tomträtt upplåtna tomter, vilka antages vara samtidigt utbjudna till försäljning såsom obebyggda varje år. Även ortsprisutredning i det slag här om en en ort av som avses givetvis speglar marknadens värdering av en enstaka tomt i den faktiska marknadssituationen, måste detta markvärde enligt det anförda betraktas som en mycket hårddragen utgångspunkt vid bestämmande

av avgäldsunderlaget för samtliga tomträtter i samma ort.

Sistnämnda konstaterande gäller i än högre grad den restvärdemetod och övriga hypotetiska avkastningskalkyler, som utredningen förordat när ortsprisunderlag saknas. Om marktaxeringsvärdet, så som utredningen anger, skall anses utgöra ett lägsta tänkbart mått på marknadsvärdenivån, bör samtidigt klargöras att ett markvärde bestämt enligt ortsprismetod eller restvärdemetod i extrema marknadssituationer måste anses utgöra ett högsta tänkbart mått på denna värdenivå. Såvitt gäller marktaxeringsvärden delar jag inte utredningens uppfattning att åsatta värden generellt skulle vara för låga i förhållande till den åsyftade 75 %-nivån. En helt annan sak är att åsatta taxeringsvärden under 1980-talet betraktats som låga ganska snart efter taxeringen på grund av att markvärdestegringen varit avsevärt kraftigare än inflationen. Den extrema situation som rått under 1980-

210 Särskilda yttranden SOU 1990: 23

talet bör emellertid inte få styra utformningen av en lagstiftning, som skall gälla för lång framtid. Enligt min erfarenhet finns inte grund för påståendet att kvaliteten i marktaxeringsvärdena skulle vara sämre för kommersiell tomtmark än för smähustomter. Även ortsprisunderlaget för taxeringen av om kommersiell tomtmark kan ha mindre omfattning är ändå målsättningen att bedöma objektivt riktiga marknadsvärden med tilllämpning alla metoder, som rimligen står till buds. av Att försiktighet iakttas i särskilda fall vid osäkert underlag måste betraktas naturligt och torde även förekomma vid individuella som värderingar i motsvarande fall. Varken genom offentlig statistik eller på annat sätt kan dock stöd erhållas för marktaxeringsvärdena för övriga fastigheter skulle bestämmas så försiktigt att de generellt sett understiger 75 procent av marknadsvärdet. Marktaxeringsvärdena för övriga fastigheter får således anses ge ett lika tillfredsställande mått på markvärdena och deras stegring som marktaxeringsvärdena för småhusbebyggelse. Vid taxeringen iakttas ingen medveten försiktighet med avseende på den extrema marknadssituation, ofta råder i expansiva orter, och som enligt det tidigare anförda är en tvivelaktig utgångspunkt för som bestämmande avgäldsunderlaget. Om försiktighet i stället iakttages av med hänsyn till säkerhet i värderingsunderlaget bör denna försiktighet kunna betraktas som rimlig med hänsyn till avgäldsunderlagets särskilda problematik. Mot bakgrund av vad som här anförts är det min uppfattning att marktaxeringsvärdena borde kunna läggas till grund för avgäldsunderlag motsvarande sätt för småhustomträtter, utan att detta som motverkar det uttalade syftet att bevara markvärdestegringen åt det allmänna. Dels skulle man härigenom vinna ännu större enkelhet i systemet än enligt förslaget, dels kan en rimlig försiktighet vid bestämmande av avgäldsunderlaget motiveras med att den motverkar den med tomträttsinstitutet icke åsyftade beskattningen av tomträttshavare i expansiva orter, blir följden av utredningens föreliggande förslag. som

SOU 1990: 23 Särskilda yttranden

Sammanfattning

De synpunkter som nu redovisats kan sammanfattas enligt följande. De föreslagna avgäldsreglema för småhus bör gälla även för flerbostadshus. För övriga tomträtter bör avgäldsunderlaget, i likhet med vad föreslagits för småhustomter, fastställas med utgångspunkt från som marktaxeringsvärdet. Detta dels för att uppnå ytterligare förenkling systemet, dels för att den försiktighet som härigenom kan prägla av bestämmandet avgäldsunderlaget är en rimlig motvikt mot den av beskattningseffekt som ovan diskuterats.

Av experten Inger Ridderstrand-Linderoth

Sedan länge har det förelegat ett starkt behov av förenklat system för fastställande tomträttsavgälder. Föreliggande förslag kan anses av fylla detta behov när det gäller småhus, där behovet av förenklingar gör sig mest gällande. Visserligen leder förslaget till låga avgälder i det att taxeringsvärdena utgör utgångspunkt för beräkning av avgäldsunderlaget och avgäldsräntan satts mycket lågt. Detta kan måhända dock godtagas mot bakgrund av att utredningen ålagts att ta bostadssociala hänsyn. I sammanhanget bör emellertid noteras dels att tomträttshavama till småhus inte generellt sett kan anses vara i behov subventioner, dels att avgälden är avdragsgill. Det torde därför av finnas skäl att överväga avgäldsräntan i lag bör fixeras till så låg om procentsats föreslagits. Med den föreliggande konstruktionen är som den i realiteten lägre än 3 %. Eftersom det står kommunerna fritt att lägre procentsats än den i lag angivna skulle kommunerna om ta en räntan i lag bestämdes till en mera realistisk procentsats själva få bestämma i vad mån de skulle ta bostadssociala hänsyn och hur de skall utforma sin bostadspolitik. Utredningen kan inte anses ha löst frågorna om avgäldsreglering för andra fastigheter än småhus vare sig när det gäller avgäldsunderlaget eller avgäldsräntan. Vad först angår avgäldsräntan är det inte acceptabelt att den anges i lag till ett så lågt procenttal som 3 %. Som bekant har fastighetsägaren till tomträttsfastigheter mycket speciell situation. Upplåtelsen är i en princip evig. Fastighetsägaren kan bara säga upp den vid utgången av vissa långa perioder och då endast särskilda skäl föreligger i om -

212 Särskilda yttranden SOU 1990: 23

princip av samma styrka som för expropriation. Detta måste medföra att fastighetsägaren tillförsäkras samma avkastning av sitt i marken bundna kapital som annars vore möjlig att erhålla vid alternativa placeringar som inte finns möjlighet att utnyttja. Räntesatsen 3 % är närmast att betrakta som historisk och speglar inte dagens aktuella realränta. Möjligen kan en lagbestämmelse få ange lägsta möjliga ränta k. golv för att gardera fastighetsägaren mot förluster som han s. inte kan genom försäljning av tomträttsfastigheten. Det lär parera visserligen inte finnas något formellt hinder mot att försälja tomträttsfastigheter. I realiteten är detta dock inte möjligt och har heller aldrig skett utom till tomträttshavama själva genom s. friköp. Tomträttshavama har då haft en monopolställning i det att friköpet riktats just till dessa. En allvarlig brist i den nu avslutade tomträttsutredningen är att man inte sökt lösa problemet med hur avgäldsräntan bör bestämmas utan på ett tidigt stadium beslutat att hämta ledning från tidigare utredningar där förutsättningarna inte varit desamma som för tomträttsinstitutet. I dessa utredningar som dessutom avser tider, där räntan varit helt eller delvis reglerad har frågeställningarna inte haft den anknytning till markkapital som borde varit fallet om relevant ledning kulle hämtas därifrån. Frågan om avgäldsräntan bör därför göras till föremål för särskild behandling i fortsättningen. Det kan nämnas att de utredningar som Stockholms stad låtit göra genom framstående ekonomer pekar redan för flera år sedan på realräntor mellan 4-6 %. Sedan dess har realräntan skjutit i höjden. En särskild fråga som bör diskuteras är om det- såsom hittills har gjorts gällande skall vara en realränta på lång sikt som skall vara vägledande vid bestämmande av avgäldsräntan. Om avgäldsperiodema skall vara ex. 5 år borde vägledning för realräntan kunna hämtas med hjälp av samma instrument som långivama använder vid fastighetslångivning på 5 år eller den avgäldsperiod som skall gälla. Situationen är egentligen densamma med den skillnaden att ägarna till tomträttsfastighetema inte kan upphöra med sin långivning för vilken omständighet de bör tillförsäkras en golvränta samt att det är realräntan som sökes. Likaså torde vägledning kunna hämtas genom analys avtal fastighetsrenting m. fl. konstruktioner. Enligt av om uppgift lär vid 20-åriga avtal om fastighetsrenting i dagsläget tillämpas en realränta 4,5 %.

SOU 1990: 23 Särskilda yttranden 213

Vad så gäller avgäldsunderlaget kan detta vara utomordentligt svårt att fastställa ortsprismetoden i områden där så gott som samtgenom liga fastigheter är upplåtna med tomträtt. Man måste då söka sig andra vägar. En möjlighet borde att godta att jämförelse sker med avvara gälder för nyupplåtelse eller omregleringar av liknande objekt. Ett ytterligare problem i områden med huvudsakligen tomträtter och där inga markförsäljningar äger är att taxeringsvärdena oftast är en rum bråkdel det värde det finns anledning anta att aktörerna på av som marknaden anser är det rätta fastighetsvärdet. Fastighetsrådet Bertil Hall har anvisat en modell för bestämmande avgäldsunderlaget. Den är möjligen i huvudsak teoretiskt av godtagbar torde leda till omfattande processer för att fastställa - men vissa i modellen ingående faktorer. Vidare synes det kunna resultera i dubbelräkning att i modellen ingår en byggriskbyggvinst. På det en sätt totalvärdet framräknats i modellen, med ledning av som fastighetsmarknadens direktavkastningskrav måste denna riskvinst redan finnas beaktad i totalpriset eftersom marknaden vid direktavkastningskravet måste ha beaktat detta. bestämmande av Även frågan fastställande avgäldsunderlag för andra om av fastigheter än småhus måste sålunda bli föremål för fortsatt utredning. Beträffande dessa fastigheter har utredningen inte uppnått den i direktiven angivna förenklingen. Den förkortning av avgäldsperioderna, till 5 år som föreslås kan o. m. leda till flera processer än En nyhet är att utredningen föreslår en lagfäst avtalsfrihet för nu. parterna när det gäller bestämmande av avgälder för andra fastigheter än småhus. Förslaget bygger på att denna avtalsfrihet utnyttjas. Redan finns emellertid betydande avtalsfrihet. Att den endast utnyttjas nu en i begränsad omfattning beror på att parterna ofta står mycket långt ifrån varandra. Det därför knappast finnas anledning anta att en synes utökad avtalsfrihet skulle lösa alla problem. Därför behövs en tydlig och klar reglering i lag. Den föreslagna lagtexten fyller inte helt detta behov. Sålunda framgår inte klart om parterna som är fallet nu - kan avtala längre perioder än 5 år. Vidare möjligheten till om synes uppräkning avgälden med index inte helt klar. För att kunna få nåav positiv betydelse bör i lagtexten anges att avgälden skall räknas gon upp inte att den får räknas upp. Allmänt skall avtalsfrihet får sitt värde i förhållande till sägas att en det alternativ lagen erbjuder avtal inte träffas. Med hänsyn som om

214 Särskilda yttranden SOU 1990: 23

härtill synes den föreslagna avtalsfriheten inte positiv för fastighetsägarna då alternativet är så korta perioder som fem år utan absolut rätt till uppräkning av avgälden, en oacceptabelt låg avgäldsränta och ett avgäldsunderlag som är svårt att fastställa.

Av experten Nils Schirren

Jag kan inte ansluta mig till utredningens förslag beträffande avgäldsräntan för småhus. Jag anser att avgäldsräntan bör vara högst 3,0 procent om den kombineras med någon form av bostadssociala skyddsregel och i annat fall lägre. Jag kan inte heller ansluta mig till utredningens förslag om avtalsfrihet första året. Jag anser vidare att tomträttshavaren inte skall betala fastighetsskatt för marken.

Avgäldsräntan och bostadssociala hänsyn Utredningen konstaterar inledningsvis att tomträttsinstitutet ursprungligen infördes av bostadspolitiska skäl och att tomträttsavgälden kunde sättas skäligen låg eftersom samhället kunde tillgodogöra sig markvärdestegringen vid upplåtelsetidens slut. I utredningsdirektiven anges att förslaget bör utformas med beaktande av bostadssociala hänsyn och så att tomträttens kreditvärde inte äventyras. Samtidigt sägs det vidare bör hänsyn tas till de - kommunalekonomiska konsekvenserna så att kommunernas intresse av att upplåta mark med tomträtt inte äventyras. I den grundläggande frågan om bostadssociala hänsyn har utredningen främst uppfattat sina direktiv så att därmed avses att tomträttsavgälden inte får bli så hög att tomträttshavaren av dessa skäl tvingas flytta. Utredningen har emellertid inte ens utifrån denna snäva tolkning av direktiven lagt fram något lagförslag som tar sikte på småhusägamas bostadssociala skyddsbehov. Utredningen hänskjuter istället denna viktiga fråga till kommunerna och anser därvid att man kan utgå från att det inte ligger i en kommuns intresse att pressa tomträttshavare

SOU 1990: 23 Särskilda yttranden 215

sådana avgälder att de tvingas flytta och istället behöver omhändertas kommunen på annat sätt avsnitt 7.4. av Flera skäl talar för att utredningen borde ha beaktat de bostadssociala skyddsbehoven vid utformningen av lagförslaget och inte hänskjutit denna fråga till godtyckliga eller i van fall skönsmässiga avgöranden på kommunal nivå.

Ett skäl är att inte alla tomträttsupplåtare är kommuner. Ett annat

skäl är att den bostadssociala politiken beträffande tomträttshavare kommer att variera från kommun till kommun ett sätt som inte kan motsvara småhusägamas anspråk på rättvis behandling. Det skälet mot att överlåta på kommunerna att beakta botyngsta stadssociala hänsyn är emellertid att dessa hänsyn kommer i direkt konflikt med kommunernas intresse att fortlöpande kunna av tillgodogöra sig markvärdestegringen i så stor omfattning som möjligt. Av dessa skäl och med hänsyn till de stora kostnadsökningar som den föreslagna skattereformen kommer att medföra för de småhusboende i form bl sänkt värde på avdragsrätten och därmed av a tomträttsavgäldcn höjd fastighetsskatt samt breddad och höjd moms -, är det nödvändigt med någon form av lagreglerad skyddsregel för småhustomträtter. Det finns olika metoder att lösa denna fråga lagstiftningsvägen. Jag vill här skissera tre alternativ. l Lagen kompletteras med en skyddsregel, som begränsar avgäldsutvecklingen till konsumentprisindex så länge det är samma

tomträttshavare bebor fastigheten. Denna modell ger upplåtaren

som möjlighet att höja avgälden till lagens maxregel i samband med överlåtelse tomträtten och tillgodoser där med även upplåtarens intresse av kunna tillgodogöra sig markvärdestegringen. Avgäldsräntan bör av att vid detta alternativ vara högst 3 procent. 2 En enkel modell, främst tar sikte på högprisortemas särsom skilda problem, innebär att lagen kompletteras med en bestämmelse, begränsar den årliga avgälden för småhus till ett visst högsta besom inte får överskridas i något fall. lopp, som Med hänsyn till penningvärdeförsämringen kan detta belopp uttryckas i procent basbeloppet enligt lagen om allmän försäkring. av Avgäldsräntans storlek bör vid detta alternativ bli beroende av nivån högsta beloppet, dock högst 3 procent.

216 Särskilda yttranden SOU 1990: 23

3 Den ur lagteknisk synvinkel enklaste modellen är att radikalt sänka den lagreglerade avgäldsräntan för småhus till 2 procent.

Avtalsfriheten för första året

Jag anser att det vid upplåtelse av tomträtt för småhusbebyggelse inte skall råda avtalsfrihet första året. Starka skäl talar istället för att samma regler bör gälla första året av upplåtelsetiden som vid avgäldsändring.

F astighetsskatten Jag anser att det är orimligt att tomträttshavaren skall betala fastighetsskatt för den mark som ägs av tomträttsupplåtaren. Fastighetsskatten skall istället betalas av markens ägare. Jag delar utredningens uppfattning avsnitt 7.3 in fine att denna fråga bör lösas genom ändring av skattebestämmelsema så att tomträttshavaren i fortsättningen betalar en reducerad fastighetsskatt. Om en sådan ändring skattereglema skulle komma till stånd av anser jag att avgäldsräntan måste sänkas med samma procentsats som fastighetsskatten.

4. Av experten Viking Sprang

Utredningens förslag om avgälder för småhus överensstämmer väl med den lösning jag sedan länge förfäktat och även föreslog i början av utredningsarbetet en i lag fastställd ränta applicerad på ett mark- värde baserat på taxeringsvärdet. Systemet har under utredningens gång avsevärt förfinats. Avgäldsräntan, utgående från en realränta 3 procent är justerad dels uppåt med 1,33 av hänsyn till taxeringsvärdets förhållande till marknadsvärdet, dels nedåt med 0,5 procent av hänsyn till trädgårdsanläggnings och räntebidrags inverkan på markvärdet. Vid justeringen har hänsyn också tagits till bostadssociala skäl. Värdet anslutning till kommunal va-anläggning ingår i taxeav ringsvärdet och vem som betalt denna påverkar helt riktigt markvärdet. Systemet synes väl avvägt och enkelt att tillämpa.

SOU 1990: 23 Särskilda yttranden 217

Utredningen har vidare med all rätt utdömt samma system för andra tomträttsupplåtelser än för småhus. Skälet härtill är i första hand att marktaxeringsvärdena för hyreshus-, kontors- och industrifastigheter ofta är otillfredsställande beroende på att erforderligt ortsprismaterial saknas vid taxeringsarbetet. För andra upplåtelser än för småhus föreslår därför utredningen att avgåldsunderlaget, utan någon anknytning till taxeringsvärdet, skall utgöras av marknadsvärdet på marken i obebyggt skick vid början av den nya avgäldsperioden. Avgäldsräntan skall i detta fall utgöra 3 procent eller den realränta utredningen utgår från. Härutöver ger utredningen som parterna möjlighet att frivilligt i skriftligt avtal överenskomma om regler för ändring i avgälden. Enligt utredningen skall avgäldsräntan bestämmas med utgångspunkt från den reala avkastning som gäller på den allmänna kapitalmarknaden. Utredningen utgår emellertid från en alltför låg realränta. Anledning härtill torde att den stöder sig helt färska utredningar vara som i sin tur bygger på äldre förhållanden med en i Sverige hårt reglerad kreditmarknad. I utredningen redovisas dock även nya tendenser exempelvis i andra stycket sid 116: Under 1980-talet har flera av regleringama släppts och nuvarande ränteläge är i större utsträckning spegling marknaden. Det kan konstateras att under perioden en av 1981-1988 har den reala avkastningen statsobligationer uppgått till i genomsnitt 4,36 procent. På sid 120 första stycket anförs bl. a.: Under utredningsarbetets slutskede har visserligen framkommit tendenser till en högre realränta på kapitalrnarknaden. Dessa har dock inte varit av sådan omfattning att jag bedömer det som rimligt att i detta sammanhang utgå från framtida långsiktig realränta. en annan långsiktiga realräntan får i En annan bedömning av den framtida stället beaktas i samband med lagstiftningen. Med all sannolikhet kommer den avreglering av kreditmarknaden skett i Sverige under 1980-talet liksom vårt ökade beroende av som omvärlden att bestå under överskådlig tid framöver. Vid bedömningen den framtida långsiktiga utvecklingen av realräntan i av Sverige synes det därför full tillräckligt att bakåt i tiden hämta ledning av utvecklingen under 1980-ta1et. Av vad ovan citerats från utredningen framgår att den reala avkastningen statsobligationer under tiden 1981-1988 har uppgått av

218 Särskilda yttranden SOU 19.90: 23

till i genomsnitt 4,36 procent. Försäkringsbolaget SPP har enligt uppgift sedan 1985 uttagit en real avkastning på 4,5 procent vid sale lease back-transaktioner. Bolaget överväger för närvarande en höjning. Nils Lundgren har i ett utlåtande från 1987 bedömt att realräntan i Sverige låg mellan 4 och 6 procent. Med ledning av detta och annat för utredningen tillgängligt material borde den ha utgått från en långsiktig realränta på minst 4 procent. Detta skulle med den av utredningen tillämpade beräkningsmetodiken ha lett till en avgäldsränta för småhus på 4,5 procent, om nedjustering gjorts med 0,8 i stället för med 0,5 procent. För övriga tomträtter skulle den i lag angivna avgäldsräntan motsvara realräntan, dvs. 4 procent. Beträffande avgälden för småhus må framhållas att avgäldsräntan beräknas på blott tre fjärdedelar av det vid taxeringen uppskattade marknadsvärdet samt att kommunerna behöver uttaga den avgäld de maximalt har rätt till. Med stöd av bostadsförsörjningslagen kan kommunerna föra en så generös bostadspolitik som de önskar. Beträffande avgäldsräntan för andra tomträtter än småhus är det angeläget att den i lagen angivna räntan hålls på en så aktuell och realistisk nivå att tomträtter upplåtna före den nya lagstiftningen inte får genomsnittligt lägre avgälder genom den enligt 10 b § andra stycket än nyupplåma tomträtter med avtalad avgäldsreglering. Även det i och för sig är självklarhet må dock särskilt framom en hållas att nivån avgäldsräntan är av utomordentlig betydelse för tomträttsinstitutets utveckling och framtida bestånd. En väsentlig anledning till att tomträttskommitténs förslag ledde till lagstiftning torde ha varit den alltför låga avgäldsräntan. Slutligen vill jag föreslå följande justeringar av lagtexten. 10 § Avgälden skall utgå med oförändrat belopp eller med belopp som uppräknas med konsumentprisindex under vissa tidsperioder... 10 b § tredje stycket andra punkten Under den perioden skall beloppet dock för vart och ett av de följande åren etc. 10 b § fjärde stycket En femårsperiod avlöses av en ny femårsperiod varvid indexuppräkning sker enligt tredje stycket. Dessa förändringar skulle ifråga om andra tomträtter än småhus medföra att man, när frivillig överenskommelse kan träffas, genom dem kan erhålla en avgäld som utan meddelande och skriftlig överenskommelse eller de enligt 11 § andra stycket, automatiskt uppräknas med konsumentprisindex och kan brytas av endera parten vid

SOU 1990: 23 Särskilda yttranden 219

utgången femårsperioder. Detta skulle innebära en förenkling i

av hanteringen mellan panema.

SOU 1990: 23 Bilaga 1 221

Kommittédirektiv

Dir 1988:3

Tomträttsavgälder

Dir. 1988:3

Beslut vid regeringssammanträde 1988-02-18

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Gustafsson, anför.

Mitt förslag Jag föreslår att en särskild utredare tillkallas med uppdrag att undersöka möjligheterna att förenkla avgäldssystemet för tomträtter samt att lämna förslag till hur ett sådant system bör vara utformat.

Behovet av översyn Nuvarande ordning Genom tomträtt kan mark upplåtas för olika ändamål under obestämd tid. För rätten att utnyttja marken skall tomträttshavaren betala en viss årlig avgift tomträttsavgäld -till tomträttsupplåtaren, vanligen en kommun. Tomträttsavgälden skall utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder, som skall vara minst 10 år. För den första perioden skall parterna själva komma överens om avgälden. Vid omreglering kan emellertid var och en av dem väcka talan vid domstol, om de inte kan enas. Domstolen bestämmer då avgälden för den kommande perioden. Enligt 13 kap. 11 § jordabalken skall tomträttsavgälden vid omregleringen bestämmas grundval av det värde marken har vid tiden för omprövningen. Markvärdet skall bestämmas med hänsyn till än-

222 Bilaga 1 SOU 1990: 23

darnålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. I förarbet-

se NJA II:1953 370f sägs att det får överlämnas rättspraxis

ena s. att dra upp de riktlinjer som bör tillämpas vid värderingen. Där sägs också att avgälden bör motsvara skäligt ränta på det uppskattade markvärdet. Tomträttsavgäldema vid nyupplåtelser ansågs kunna tjäna som vägledning. Vid markvärderingen har domstolarnas ställningstaganden ofta inneburit svåra avvägningar i enskilda frågor. Beroende omständighetema i det enskilda målet har såväl ortsprisbedömningar, olika avkastningsmetoder marktaxeringsvärdet bildat utgångspunkt för som värderingen. Vid beräkning avgäldsräntan utgick HD i rättsfallen NJA 1975 s. av 385 från långsiktiga det totala förräntningskravet för antaganden om kapitalplacerare markvärdestegring. Metoden har emellertid och om kritiserats. I rättsfallet NJA 1986 272 tillämpade HD därför en ny s. metod innebär att avgäldsräntan fastställs med utgångspunkt från som realräntan på den allmänna kapitalrnarknaden. HD anmärkte dock att denna metod endast var användbar under vissa förutsättningar, bl. a. att marken i fråga är realvärdesäker. Med hänsyn till att avgäldsbeloppet skall oförändrat under avgäldsperioden ansåg HD att det vara motiverat att räkna räntesatsen i enlighet med den förväntade var upp markvärdestegringen den k. triangeleffekten. I rättsfallet NJA s. 1976 562, avsåg tomträttsupplåtelse för småhusbebyggelse, s. som gjordes dock inte någon sådan uppräkning, bl. a. med motivering att nackdelarna härav var mer framträdande vid egnahemsbebyggelse än vid upplåtelser för kommersiellt ändamål. Kritik har riktats mot att de regler som tillämpas i rättspraxis är svårförståeliga och att praxis är osäker. Någon generell och enkel metod för att fastställa avgäldsunderlag och avgäldsränta har inte framkommit. Vid omreglering leder nuvarande regler till omfattande utredningar, långdragna och höga kostnader. Antalet avprocesser gäldsprocesser är mycket stort, speciellt i Stockholm. Konsekvensen de långa processerna blir avgäldshöjningar i av efterhand och krav på dröjsmålsränta. De långa avgäldsperiodema leder dessutom till kraftiga språngvisa avgäldshöjningar för tomträttshavama.

SOU 1990: 23 Bilaga 1 223

Kommunernas metoder för avgäldsberäkning Kommunerna tillämpar ofta schabloniserade metoder för avgäldsberäkningen både vid nyupplåtelse och vid omreglering Jfr SOU 1980:49 s. 56 ff och 94 f. Avgäldsunderlaget vid egnahemsbebyggelse utgörs vanligen av kommunens kostnader för markens exploatering eller av ett från marktaxeringsvärdet uppräknat markvärde. I det senare fallet görs vanligen avdrag bl. a för de förbättringar av marken som tomträttshavaren bekostar. I vissa fall tas bostadssocial hänsyn genom ytterligare avdrag från det beräknade markvärdet. Sådan hänsyn tas ofta också vid fastställande av avgäldsräntan. Under senare år har avtal träffats mellan ett antal kommuner och Sveriges Villaägareförbund, som går ut på att avgälden för småhus skall beräknas på detta sätt. I sammanhanget bör också nämnas att tomträttshavarens möjligheter till räntebidrag i samband med statlig belåning, ibland har inverkat höjande på kommunernas avgäldskrav. Ett sådant fall har uppmärksammats i en motion till riksdagen 198687:B0 210, vilken

dock inte föranlett någon åtgärd från riksdagens sida se BoU

198687:20, rskr 248.

Tomträttskommitténs förslag Tomträttsinstitutet, som infördes år 1907, reformerades år 1953 prop. 1953:177, 3LU 26, rskr 322, SFS 1953:415 i syfte att stärka tomträttshavarens rättsliga ställning och därmed tomträttens kreditvärde. Därefter har bestämmelserna ändrats i begränsad omfattning den 1 januari 1968 prop. 1967:90, 3LU 54, rskr. 362, SFS 1967: 869. Bl. a. efter den kritik som riktades mot avgäldssystemet sedan HD meddelat sina domar år 1975 och 1976 tillsattes år 1977 en kommitté, tomträttskommittén, med uppgift att bl. a. lämna förslag till ett nytt avgäldssystem. Tomträttskommitténs förslag i betänkandet SOU 1980:49 Tomträtt innebär att enhetliga regler för avgäldsbestämningen skall gälla såväl vid nyupplåtelse som vid omreglering och att avgälden kan justeras årligen. Kommittén föreslår att avgäldsunderlaget skall utgöras av ett från marktaxeringsvärdet uppräknat aktuellt marknadsvärde.

224 Bilaga I SOU 1990: 23

Enligt förslaget skall vissa avdrag göras från detta värde, bl. a. för de förbättringar marken som tomträttshavaren bekostat. av Enligt förslaget skall den högsta avgäldsränta som får tillämpas för småhus och flerbostadshus bestämmas på grundval av ett jämförelsetal, utgör skillnaden mellan genomsnittet under den senast kända som tioårsperioden räntan för tioårsbundna kommunlån och utveckav lingen konsumentprisindex, förhöjd med 0,1 procentenhet. Avav gäldsräntan skall dock alltid få uppgå till lägst 2,75 procent. För andra fastigheter skall bestämma avgäldsränta som med en proman en centenhet överstiger avgäldsräntan för bostadshus. Enligt förslaget skall regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer årsom ligen fastställa den högsta avgäldsräntan. De flesta remissinstanser som yttrat sig över tomträttskommitténs förslag är positiva till förenklingar av avgäldsregleringen. Flera inemellertid att förenklingama bör kunna drivas något stanser anser längre. Det finns också invändningar mot förslagen. Beträffande markvärderingen vissa att det i brist på bättre alternativ är acanser ceptabelt att avgäldsunderlaget för småhus och kanske flerbostadshus bestäms med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet. Däremot anses metoden tveksam när det gäller kommersiella fastigheter. De mer flesta att en uppräkning av avgäldsunderlaget med konsumentanser prisindex är olämplig. Beträffande avgäldsräntan vänder sig bl. a. kommunerna kraftigt mot förslaget, enligt deras mening skulle som dem sämre ekonomiskt utbyte än för närvarande. Här framhålls ge speciellt de likviditetsproblem som kan uppstå i början av upplåtelse tiden. Tomträttshavamas kritik gäller framför allt att nivån för den lägsta garanterade avgäldsräntan satts för högt. Riksbanken har invändningar mot det föreslagna reala räntesystemet. Kommitténs förslag har inte föranlett någon lagstiftning.

Överväganden

Som tidigare nämnts riktades kritik mot avgäldssystemet sedan HD meddelat sina domar år 1975 och 1976. De avgöranden i praxis som tillkommit därefter kan enligt min mening inte anses ha undanröjt denna kritik.

SOU 1990: 23 Bilaga 1 225

Genom uppvaktningar och skrivelser har bl. a. Stockholms tingsrätt, Stockholms stad, Stockholms Handelskammare, Sveriges Villaägareförbund och Vi i Småhus VIS Riksförbund begärt en översyn av avgäldsreglema i syfte åstadkomma förenklingar. Även HD har i att rättsfallet NJA 1986 s. 272 framhållit att man bör eftersträva att få en modell för beräkningen av räntan som är användbar inom stora delar tomträttsmarknaden och som är lätt att tillämpa. Ett sådant mera av generellt tillämpligt system torde dock enligt HD kunna uppnås endast genom lagstiftning. Mot den angivna bakgrunden framstår en översyn av bestämnu melserna i syfte att åstadkomma förenklingar som angelägen. Jag föreslår därför att särskild utredare tillkallas för att göra en sådan en översyn.

Riktlinjer för utredningsarbetet Utgångspunkten för utredningsarbetet bör vara att tomträtten fortfarande skall vara ett institut vid sidan av äganderätten och utgöra ett instrument för att i rimlig omfattning förbehålla värdestegringen på marken det allmänna. Utredaren bör undersöka möjligheterna att åstadkomma förenklingar vid bestämmandet tomträttsavgälder och lämna förslag till av hur ett förenklat system skall utformasVid utformningen av systemet bör hänsyn tas till dess kort- och långsiktiga konsekvenser för tomträttshavare och tomträttsupplåtare. Sålunda bör förslaget utformas med beaktande av bostadssociala hänsyn och så att tomträttens kreditvärde inte äventyras. Samtidigt bör hänsyn tas till de kommunalekonomiska konsekvenserna så att kommunernas intresse av att upplåta mark med tomträtt inte äventyras. Inom sådan bör eftersträvas sådana förenklingar att man i en ram enskilda fall kommer ifrån både svåra avvägningar vid markvärderingen och beräkningstekniska och andra svårigheter med att fastställa avgäldsräntan. Förenklingarna bör drivas så långt att antalet domstolsprocesser minskar avsevärt. Det är naturligt att utredaren överväger om de önskvärda förenklingama avgäldsbestämmningen går att åstadkomma det sätt av

226 Bilaga I SOU 1990: 23

tomträttskommittén föreslagit. Med hänsyn bl. a till innehållet i remissvaren torde emellertid flera justeringar av förslaget behöva göras. Det torde ex. vara nödvändigt att ta större hänsyn till de kommunalekonomiska konsekvenserna när nivån på avgäldsräntan skall fastläggas. Vidare vore det en fördel om de föreslagna förenklingama kunde drivas något längre. En tänkbar lösning är att det i lag anges en metod för beräkningen av högsta avgäld och att kommunerna själva -inom ramen för den tillåtna avgälden- får bestämma systemets närmare utformning. I första hand bör en sådan lösning sökas med utgångspunkt i fortsatt avtalsfrihet vid nyupplåtelser. Om en förenkling av avgäldssystemet förutsätter samma regler vid nyupplåtelse och omreglering, bör dock utredaren vara oförhindrad att föreslå detta. Vidare bör utredaren vara oförhindrad att föreslå skilda regler för fastigheter med olika ändamål. En väsentlig del av problemen med nuvarande regler kan hänföras till att avgäldsbeloppet skall vara oförändrat under en lång period.

Utredaren bör därför kunna föreslå en ändring av den nuvarande re-

geln om avgäldsperiodens längd. Tomträttskommittén föreslår i sitt betänkande att avgälden skall kunna ändras genom att avgäldsunderlaget årligen räknas upp med konsumentprisindex. Något hinder bör enligt min mening inte föreligga mot att använda index i ett förenklat system. Det bör nämnas att statistiska centralbyrån fr. o. m. hösten 1986 publicerar ett nytt index fastighetsprisindex som på ett bättre - sätt än konsumentprisindex torde spegla markens värdeökning. Utredaren bör vara oförhindrad att ta upp även andra frågor som är förknippade med en förenkling av avgäldssystemet. Således bör utredaren kunna föreslå ändrade bestämmelser på andra områden, ex. i fråga om kommunernas finansiering av markförvärv i samband med upplåtelse av tomträttsavgäld eller om reglerna för räntebidrag vid statlig belåning, om en analys visar att dessa bestämmelser påverkar avgälden på ett sådant sätt att de hindrar en förenkling av avgäldssystemet. Speciell uppmärksamhet bör vidare ägnas övergångsfrågoma, dvs. hur de befintliga tomträttema skall anpassas till det nya systemet. För utredarens arbete gäller även kommittédirektiven dir 1984:5 till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående utrednings-

Bilaga 1 227 SOU 1990: 23

förslagens inriktning. Det innebär bl. att samtliga förslag skall a. kostnadsberäknas. Därvid skall hänsyn tas till samtliga kostnader, således även boendekosmadema. innebär utgiftsökningar för staten skall finansieras ge- Förslag som omprioritering inom utredningens område. nom bör slutligen understrykas att arbetet bör bedrivas i nära Det samarbete med berörda parter.

Tidsplan Utredningsarbetet bör avslutat senast den l mars 1990. vara

Hemställan Med hänvisning till vad jag anfört hemställer jag att regeringen nu bemyndigar chefen för bostadsdepartementet tillkalla särskild utredare omfattad kommittéföratt en - av ordningen 1976:119 med uppdrag att undersöka möjligheten att förenklat avgäldssystem för tomträtter samt att lämna åstadkomma ett förslag till hur ett sådant systern bör vara utformat, besluta sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde att om utredaren. hemställer jag regeringen beslutar att kostnadema skall Vidare att belasta elfte huvudtitelns anslag Utredningar m. m.

Beslut ansluter sig till föredragandens överväganden och Regeringen bifaller hans hemställan.

Bostadsdepartementet

7 . x ,

SOU 1990: 23 Bilaga 2 229

Rättsfallsreferat

Redogörelse för vissa domar i mål om tomträttsavgäld enligt 13 kap. ll § jordabalken.

NJA 1975 s. 385 NJA 1975 s. 385 avser tre domar från den 23 maj 1975. Då problemen och domskälen är likartade ges en redogörelse för ett av målen, Orgelpipan

Bakgrund och yrkanden Stockholms stad upplät från den l oktober 1958 fastigheten Orgelpipan 5 med tomträtt för kontors- och affärsändamål mot en avgäld om 50 000 krår. Staden begärde en årlig avgäld från den l oktober 1968 om 150 000 kr, baserat på ett markvärde om 2 880 000 kr och en avgäldsränta om 5,5 procent. Tomträttshavaren medgav under förbehåll om tidpunkten en ny avgäld om 65 000 krår, baserat på ett markvärde om l 532 000 kr och en avgäldsränta om 4 procent.

Avgäldsunderlaget Parterna var överens om att markvärdet skulle beräknas i avröjt skick. I tingsrätten var parterna och domstolen ense om att avdrag för evakueringskostnader, rivningskostnader m. m. därmed skulle göras. Hovrätten och HD fann dock att det förhållandet av markvärdet skall bedömas i avröjt skick inte innebar att man skall göra avdrag med kostnader för evakuering och rivning av den av tomträttshavaren marken uppförda byggnaden. i Efter bedömningar av olika omständigheter bedömde tingsrätten markvärdet till 2 310 000 kr medan hovrätten fann att markvärdet uppgick till 2 337 500 kr. HD delade hovrättens bedömning.

230 Bilaga 2 SOU 1990: 23

Avgäldsräntan

Staden ansåg sig ha rätt till fordrad ränta, om det inte visas att den är oskälig. Samtliga instanser ansåg att det saknades fog för en sådan ståndpunkt och att det ankom på domstolen att bestämma skälig avgäldsränta. I andra hand ansåg staden att avgäldsräntan skulle bestämmas med utgångspunkt från de avgälder avtalats för nya tomträttsupplåtelsom vid tiden för omprövningen. Med hänvisning till att det inte kunde ser uteslutas att stadens växande innehav tomträttsmark medfört att av staden kunnat kräva högre förräntning än armars ansåg dock tingsrätförräntningskravet vid nyupplåtelser inte kunde tjäna till ledten att ning vid bedömningen skälig ränta. Hovrätten och HD ansåg att då av ingen utredning framlagts i frågan till vilken procent av ett realistiskt beräknat saluvärde avgälden faktiskt må ha bestämts vid nya upplåtelmed tomträtt, kunde jämförelser med avgäldens storlek vid nyser upplåtelser inte tillmätas någon betydelse i målet. Vid sin bedömning avgäldsräntan utgick tingsrätten från att HD i av rättsfallet NJA 1968 222 avseende inlösen av kvarteret Putten upps. skattat förräntningskravet för eget kapital den l oktober 1960 till 5 per Efter att ha beaktat flera andra omständigheter bestämde procent. tingsrätten avgäldsräntan till 5 procent, vilket motsvarade en avgäld

om 115 000 krår. Hovrätten beräknade den skäliga avkastningen på marken, i enlighet med ett utlåtande professor Carsten Welinder, med utgångspunkt av från kalkylränta 6 procent och olika antaganden om markens en av värdestegring till 3,5 procent. Hovrätten fann inte anledning att reduavgälden med hänsyn till tomträttshavarens skyldighet att betala cera garantiskatt och bestämde därmed avgälden till 81800 krår, dvs. 3,5

procent av 2 337 500 kr . HD uttalade uppgiften med att bestämma avgäldsräntan i princip att liktydig med att söka svaret på frågan vilket krav på omedelbar var förräntning det investerade kapitalet en tänkt köpare av marken i av avröjt skick vid aktuella tidpunkten skall antas ha räknat med. HD en utgick från Welinders metod, innebar att man med utgångspunkt som från antaganden totala förräntningskravet i allmänhet kalkylränom tan och den framtida avkastningsutveckling som kan ha varit beom

SOU 1990: 23 Bilaga 2 231

stämmande för prisbildningen på tomtmark, skulle framräkna kravet omedelbar förräntning som en restpost. Med utgångspunkt från en kalkylränta om 7,5 procent och en kontinuerlig värdestegring på marken om 5 procent per år under 30 år beräknade HD den omedelbara förräntningen till 3,47 procent. HD konstaterade dock att med en på detta sätt bestämd avgäld och med den antagna värdestegringen skulle den omedelbara förräntningen bli lägre under större delen av avgäldsperioden. Eftersom lagen kräver ett oförändrat avgäldsbelopp fann HD det därför påkallat att räkna den angivna procentsatsen, 3,47 procent, med en faktor 1,222. upp Denna motsvarade förhållandet mellan kapitalvärdet av samtliga avkastningar under avgäldsperioden med 5 procents kontinuerlig tillväxt, å ena, och motsvarande kapitalvärde utan tillväxt, å andra sidan. Efter en sådan uppräkning för den s. k. triangeleffekten uppgick avgäldsräntan avrundat till 4,25 procent. HD farm i likhet med hovrätten inte anledning att kompensera tomträttshavaren för skyldigheten att betala garantiskatt för marken och fastställde avgälden till 4,25 procent av ett markvärde å 2 337 500 kr, avrundat till 99 300 krår.

2. NJA 1976 s. 562 Bakgrund och yrkanden Solna kommun upplät fr. o. m. den l juli 1954 fastigheten Tryffeln 3 med tomträtt mot en avgäld av 962 kr. Fastigheten bebyggdes med en tvåvåningsfastighet med två lägenheter i enlighet med stadsplanen. Kommunen yrkade att avgälden skulle bestämmas till 3 600 kr från den l juli 1974. Tomträttshavaren yrkade att avgälden skulle utgå med oförändrat belopp. Han hänvisade därvid till att grannfastighetemas

tomträttsavgälder var ca l krkvm och upplåtits samtidigt men för

betydligt längre tid.

Avgäldsunderlaget Med utgångspunkt från en uppräkning av det vid upplåtelsen beräknade markvärdet och från 1970 års marktaxeringsvärde 60 000 kr bestämde tingsrätten avgäldsunderlaget till 60 000 kr. Hovrätten be-

232 Bilaga 2 SOU 1990: 23

stämde avgäldsunderlaget med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet till 75 000 kr. HD utgick från marktaxeringsvärdena för år 1970, 60 000 kr, och för år 1975, 70 000 kr, och bedömde markvärdet till 95 000 kr. Efter avdrag dels för anslutningsavgifter för va-anläggning med 20 000 kr, dels för trädgårdsanläggningar med 10 procent av resterande värde, bestämde HD avgäldsunderlaget till 67 500 kr.

Avgäldsräntan

Då kommunen vid upplåtelser tillämpade en avgäldsränta om 6 procent och då markvärdet inte kunde anses ha satts för högt, bestämde tingsrätten avgälden till 6 procent av 60 000 kr, dvs. av kommunen yrkade 3 600 krår. Hovrätten bestämde avgäldsräntan i enlighet med HD:s domar i rättsfallet NJA 1975 385. Med hänsyn till att det här var fråga om s. bostad bestämde hovrätten kalkylräntan med utgångsmark för egen punkt från lånekostnadema till 8 procent. Då parterna hade antagit en markvärdestegring 5 procent per år under 30 år, beräknade hovom rätten det omedelbara förräntningskravet på markvärdet till 3,3 procent. Hovrätten farm att lagens förarbeten måste tolkas så att lagstiftaren inte avsett att avgälden för en period skall anpassas så att den ger kommunen del antagen värdestegring under period. Hovrätten av en räknade därmed inte räntan enligt den s. triangeleffekten utan upp fastställde avgälden till 3,3 procent av 75 000 kr, dvs. 2 475 krår. HD uttalade att även om den av kommunen yrkade avgäldsräntan tillämpades för nyupplåtelser vid ornregleringstidpunkten, kunde inte detta vägledning avgäldsräntans skälighet, eftersom det i övrigt ge om saknades uppgifter underlagets beräkning. Avgäldsräntan beräkom nades i stället efter princip vid HD:s domar i rättsfallet samma som NJA 1975 385. Med utgångspunkt från långsiktig obligationss. en ränta inemot 8 procent bestämde HD kalkylräntan till 9 procent. om Då parterna överens att marken kunde antas stiga med 5 provar om året i 30 år beräknades den omedelbara förräntningen till ca cent om 4,5 procent.

SOU 1990: Bilaga 2 233

Då tomträttsupplåtelsen i detta fall avsåg egnahemsbebyggelse skulle enligt HD nackdelen för tomträttshavaren av en uppräkning för den k. triangeleffekten bli alltför framträdande, särskilt som avgäldss. perioden i detta fall omfattade 20 år. HD fastställde därmed avgälden till 4,5 procent av 67 500 kr, avrundat till 3 000 krår. Två skiljaktiga ansåg att en uppräkning av räntesatsen borde ske avgäldsperioden varit 10 år. Detta skulle leda till 5,44 prosom om cents avgäldsränta och till att avgälden skulle uppgå till yrkade 3 600 krår.

3. 1980-07-25 Stockholm tingsrätt DF 188 och 189; |98l-06-l0 Svea hovrätt 14: DT 19 Bakgrund och yrkanden År 1968 upplät Nacka kommun med tomträtt dels fastigheterna Sicklaön 18:22, 18:23 och 18:25 radhusen mot en årlig avgäld av 978 kr, dels fastigheterna Sicklaön 16:2, 16:3 och 16:4 villoma mot en årlig avgäld 2 100 kr. Kommunen yrkade att avgälden fr. o. m. den l juli av 1978 skulle fastställas till 3 000 krår för radhusen och till 6 000 krår för villoma. Tomträttshavama medgav en årlig tomträttsavgäld om 1400 resp. 2 200 kr.

Avgäldsunderlaget Med utgångspunkt dels från l975 års marktaxeringsvärden, uppräknade med den värdestegring som förberedelserna för 1981 års taxering anledning till, dels från en av kommunen åberopad ortsprisundgav ersökning, dels från kommunens beräknade exploateiingskostnader, beräknade tingsrätten ett markvärde om 80 000 kr för radhusen och 150 000 kr för villoma. Med motsvarande tingsrätten, dock med den skillresonemang som naden att hovrätten utgick från 1981 års taxeringsvärde, bestämde hovrätten markvärdet för radhusen till 95 000 kr och för villoma till 160 000 kr.

234 Bilaga 2 SOU 1990: 23

Avgäldsräntan Parterna var överens om att avgäldsräntan skulle beräknas samma sätt som i rättsfallen NJA 1975 s. 385. Tingsrätten ansåg att kalkylräntan skulle beräknas i enlighet med kommunens uppfattning till 11,5 procent och markvärdestegringen skulle beräknas i enlighet med tomträttshavamas uppfattning till 10 procent, vilket motsvarade en avgäldsränta om 3,25 procent. Då parterna var överens om att uppräkning inte skulle ske för den s. k. triangeleffekten fastställde tingsrätten avgälden för radhusen till 3,25 procent av 80 000 kr, dvs. 2 600 kr och för villoma till 3,25 procent av 150 000 kr, dvs. 4 875 kr . Hovrätten utgick i sin bedömning av avgäldsräntan från en kalkylränta om 11,5 procent och från att markvärdena skulle följa den allmänna prisutvecklingen. Den beräknade kalkylräntan om 11,5 procent ansågs motsvara realränta om 2 3 procent, vilket ledde till en been räknad inflation om ca 9 procent. Hovrätten beräknade därmed avgäldsräntan till avrundat 3,75 procent, vilket innebar att kommunens yrkade avgäldsbelopp befanns skäliga.

4. 1983-01-14 Örebro tingsrätt DF 1984-02-17 Svea hovrätt 14 DT 3 Bakgrund och yrkanden År 1962 upplät Örebro kommun fastigheten Gavleån 3 med tomträtt för egnahemsbebyggelse mot en årlig avgäld om 98 kr. Kommunen yrkade en avgäld om 7 300 krår fr. o. m. den 1 juli 1982. Tomträttshavama medgav 3 200 krår.

Avgäldsunderlaget Med utgångspunkt från en av kommunen åberopad ortsprisundersökning fastställde tingsrätten markvärdet till 90 000 kr. Hovrätten delade tingsrättens bedömning.

SOU 1990: 23 Bilaga 2 235

Avgäldsräntan Tingsrätten farm parterna överens om en kalkylränta om 14 provara cent och inflation 12 procent, varför det återstod att beom en om döma värdestegringen mark. Tingsrätten antog att värdestegringen på lång sikt skulle följa inflationen och beräknade avgäldsräntan till 3,75 procent. Med hänsyn till osäkerheten i bedömningama fastställde tingsrätten avgäldsräntan till 4 procent, vilket motsvarade en avgäld 3 600 kr. Hovrätten, som inte fann anledning att frångå tingsrätom tens bedömning markvärdestegringen, fastställde tingsrättens dom. av

5. 1985-06-07 Stockholms tingsrätt DF 307; 1986-02-17 Svea hovrätt DT lägsta domstolen T 15386

Bakgrund och yrkanden Från den 1 juni 1974 upplät Södertälje kommun Hera fastigheter i Nykvarn, bl. Limkaret med tomträtt för småhusbebyggelse. Tomta. rättsavgälden uppgick under den första tioåriga avgäldsperioden till 1892 kr för Limkaret Kommunen yrkade att avgälden från den 1 juni 1984 skulle bestämmas till 3 960 kr. Tomträttshavaren yrkade i första hand oförändrad avgäld och i andra hand att avgälden skulle bestämmas till 2 161kr.

Avgäldsunderlaget Med utgångspunkt från kommunen åberopad ortsprisundersöken av ning fastställde tingsrätten markvärdet till 105 000 kr. Hovrätten gjorde inte någon fristående bedömning av markvärdet.

Avgäldsräntan Tingsrätten konstaterade att tomträttshavarens uppfattning om en kalkylränta 13 procent, tillsammans med en så hög antagen värdeom stegring 10 procent, motsvarade en avgäldsränta om 4,042 prosom cent. Då denna ränta motsvarade högre avgäld än kommunen yrkat och ett antagande lägre värdestegring skulle leda till högre avom

236 Bilaga 2 SOU 1990: 23

gäldsränta, fastställde tingsrätten avgälden till av kommunen yrkade 3 960 kr. I hovrätten konstaterades att Welinders modell innebar att vid oförändrat markvärde skulle avgäldsräntan sättas lika med kalkylräntan. På motsvarande sätt skulle en kraftig markvärdestegring leda till låg avgäldsränta. Ett så lågt markvärde som tomträttshavaren räknat med förutsatte enligt hovrätten en låg årlig markvärdeökning, klart understigande 5 procent. Redan med en så låg värdeökning och en kalkylränta om procent erhölls med Welinders modell en avgäldsränta 7,4 procent. Då denna i förhållande till tomträttshavaom uppfattning markvärdet motsvarade en högre avgäld än den rens om yrkade, fastställde hovrätten att avgälden skulle uppgå till yrkade 3 960 kr. Tomträttshavama sökte revision men beviljades inte prövningstillstånd.

1985-11-27 Stockholms tingsrätt DF 587 Bakgrund och yrkanden I mars 1974 upplät Stockholms stad fastigheten Hofors 3 med tomträtt för industriell och därmed jämförlig verksamhet mot en årlig avgäld av 23 300 kr. Staden yrkade att avgälden skulle fastställas till 110 000 krår fr. o. m. den l april 1984. Tomträttshavaren medgav en avgäld 63 750 krår. Parterna var överens om ett markvärde om om 1500 000 kr och att marken skulle anses realvärdesäker.

Avgäldsräntan Tingsrätten fann att varken en av kommunen åberopad medelräntemetod eller tomträttshavaren åberopad jämförelsen med aktieen av marknaden, kunde anses ge vägledning om avgäldsräntan. Tingsrätten ansåg vidare att den metod HD tillämpat i rättsfallen NJA 1975 s. 385 var alltför schematisk, vilket innebar att även måttliga förskjutningar i förutsättningarna skulle ge starkt skilda resultat. Tingsrätten utgick i stället från en realränta om 3 procent. Med hänsyn tagen till den dyrförvaltningen för tomträtter jämfört med andra kapitalplaceringar are

SOU 1990: 23 Bilaga 2 237

justerades realräntan till 3,5 procent. Med en triangeleffekt, baupp serad på årlig värdeökning om 9 procent, beräknade tingsrätten en avgäldsräntan till avrundat 5 procent. Avgälden fastställdes därmed till 5 procent av l 500 000 kr, dvs. 75 000 kr.

7. NJA 1986 s. 272 Bakgrund och yrkanden Den 23 september 1957 upplät Stockholms stad fastigheten Beridarebanan 4 med tomträtt för affärs- och kontorsändamål mot en årlig avgäld 425 000 kr. Kommunen yrkade en tomträttsavgäld från den av l oktober 1977 2000 000 krår baserad på ett markvärde om om 32 900 000 kr och avgäldsränta 11,01 procent. Tomträttshaen om medgav avgäld 630 00 krår baserad ett markvärde varen en om 10 500 000 kr och en avgäldsränta om 6 procent. om

Avgäldsunderlaget Parterna var överens om att markvärdet skulle bestämmas genom en hypotetisk avkastningskalkyl, varvid enighet rådde om att hyresintäkterna skulle beräknas till 8 250 000 kr och drifts- och underhållskostnader till 750 000 kr. Även enighet rådde byggkostnaden om om - 65 milj. kr var parterna oeniga både om storleken avskrivningen och om skälig ränta byggkostnaden. Tingsrätten ansåg sig med hänvisning till parternas oenighet i fråoförhindrad att utöver de gränser parterna angett och fastgan ställde ett avskrivningsbehov av 2,25 procent motsvarande 1462 500 kr. Hovrätten bestämde avskrivningsbehovet till 1,2 procent, motsvarande 780 000 kr. HD fann inte anledning att ändra hovrättens ställningstagande. Tingsrätten bestämde skälig ränta byggnadskostnaden genom av kommunen åberopade jämförelser med köpeskillingen för ett tiotal objekt till 7 procent, motsvarande 4 550 000 kr. Genom att kapitalisåterstående överskott med 7 procent bestämde tingsrätten markera värdet till 21 250 000 kr.

238 Bilaga 2 SOU 1990: 23

Hovrätten ansåg att räntan för på Beridarebanan 4 borde ligga något över de åberopade jämförelseobjekten och bedömde den till 8 procent för mark- och byggnadskapitalet. Ett överskott före förräntning av mark- och byggnadskapitalet på 6 720 000 kr, kapitaliserat efter 8 procent, motsvarade ett totalvärde om 84 milj. kr., vilket med hänsyn till osäkerheten avrundades till 85 milj. kr. Genom att subtrahera med byggnadsvärdet om 65 milj. kr. bestämde hovrätten markvärdet till 20 milj. kr. HD ansåg att hovrättens uppräkning från 7 till 8 procent vilade på ett alltför osäkert underlag, särskilt med hänsyn till att denna innebar en minskning av markvärdet från 31 till 19 milj. kr. Osäkerheten ansågs ändå motivera en reduktion och HD bestämde därför markvärdet till 28 milj. kr.

Avgäldsräntan Tingsrätten ansåg att med utgångspunkt från första årets överskott, 1487 500 kr, skulle rimliga antaganden om kalkylräntan och om avkastningsökningen leda till en sådan triangeleffekt att avgälden skulle överstiga 2 milj. kr. Tingsrätten bestämde därmed avgälden till av kommunen yrkade 2 milj. kr. Hovrätten ansåg att marken var realvärdebeständig och bedömde, efter en jämförelse med inflationen, den årliga avkastningsökningen till 7 procent. Med hänsyn tagen dels till att förräntningskravet på mark fick anses vara två procentenheter lägre än för byggnadskapitalet, dels till att ingen av parterna hävdat att kalkylräntan översteg 13,5 procent, beräknade hovrätten det omedelbara avkastningskravet för marken till 6,3 procent. Med en triangeleffekt baserad på en kalkylränta av 13,5 procent och en årlig avkastningsökning om 7 procent, bestämde hovrätten avgäldsräntan till 9,8 procent. Detta motsvarade en avgäld av 1960 000 kr, vilken hovrätten med hänsyn till osäkerheten i bedömningama avrundade till av kommunen yrkade 2 000 000 kr. På grund av osäkerheten i den av kommunen åberopade medelränteutredningen fann HD anledning att pröva om realräntemetoden kunde ge en säkrare vägledning. HD framhöll att för metodens tillförlitlighet är det avgörande dels om marken kan betraktas som realvärde-

SOU 1990: 23 Bilaga 2 239

säker, dels med vilken säkerhet realräntan kan bestämmas, dels i vilken utsträckning fastighetsmarknaden är jämförbar med de delmarknader varifrån realräntan hämtas. HD fann att marken måste anses

realvärdesäker. HD konstaterade vidare att framlagt material gav fog

utgå från realränta på den allmänna kapitalmarknaden på i för att en storleksordningen 3 procent. Underlaget inte enligt HD anledning gav från risksynpunkt räkna med högre ränta i detta fall än på den att allmärma kapitalmarknaden. Med utgångspunkt från tomträttshavarens uppfattning om att triangeleffekten skulle beaktas uppräkning med en faktor genom en 1,77, beräknade HD avgäldsräntan till 5,3 procent, vilken även fick inkludera kompensation för att avgälden betalades kvartalsvis. anses HD fastställde därmed avgälden till 5,3 procent av 28 milj kr., dvs. 1 484 000 kr. En skiljaktig ansåg att avgäldsräntan endast kunde bestämmas efter skälighetsbedörnning grundad på det utredningsmaterial som framen kommit i målet. Med utgångspunkt från en avkastningsränta i intervallet 2,5-3,5 procent och från olika antaganden om den framtida avkastningsökningen kunde rimligen avgäldsräntan uppskattas till lägst omkring 5 procent och högst omkring 6 procent. Enligt den skiljaktige borde avgäldsräntan uppgå till mittvärdet mellan 5 och 6 procent dvs. 5,5 procent, vilket motsvarade en avgäld av l 540 000 kr.

1986-04-04 Stockholm tingsrätt DF 275; 1987-04-27 Svea Hwrätt DT 14 och DT 34 Bakgrund och yrkanden Fastigheterna Slåttem Alvdiket 6 och Lilla Gungan 9 i Stockholm hade upplåtits kommunen för småhusändamål. Kommunen yrkade av 6 030 kr för Slåttem l och Alvdiket 6 från den 1 oktoen avgäld om ber 1983 och 6 890 kr för Lilla Gungan 9 från den l april 1984. Tomträttshavama medgav 3 769 resp. 4 306 kr.

240 Bilaga 2 SOU 1990: 23

Avgäldsunderlaget Tingsrätten fann vid bedömning av ett ortsprismaterial som framlagts av kommunen att markvärdet borde beräknas till 190 000 kr. I hovrätten var parterna överens om detta markvärde.

Avgäldsräntan Tingsrätten ställde sig kritisk till den indirekta metod HD använt i rättsfallet NJA 1976 s. 562 och utgick från en realränta om 3 procent som, bl. a. med hänsyn till högre förvaltningskosmader för tomträtter än för andra kapitalplaceringar, uppjusterades till 3,5 procent. Då den avgäld som kommunen yrkat därmed uppnåddes utan uppräkning för triangeleffekten, fastställde tingsrätten, utan att ta ställning till om triangeleffekten borde beaktas, kommunens yrkade avgäld. I hovrätten var parterna överens om att avgäldsräntan skulle beräknas med utgångspunkt från en realränta om 3 procent. Hovrätten ansåg att att en viss uppräkning av realräntan borde göras eftersom det var osäkert om marken kunde anses realvärdesäker. Eftersom kommunens yrkanden som mest motsvarade 3,63 procent av ett markvärde om 190 000 kr saknades enligt hovrättens uppfattning anledning att ta ställning till triangeleffekten. Hovrätten fastställde därmed tingsrättens domslut.

NJA 1988 s. 343 Bakgrund och yrkanden Den 10 mars 1962 upplät Malmö kommun fastigheten Muskotnöten 10 med tomträtt för enfamiljshus mot en avgäld om 410 krår. Kommunen yrkade att avgälden skulle uppgå till 5 250 krår fr. 0. m. den l januari 1986. Tomträttshavaren medgav 4 125 krår.

SOU 1990: 23 Bilaga 2 241

Avgäldsunderlaget Med utgångspunkt från en av tomträttshavaren åberopad utredning av överlantmätarmyndigheten i Malmö bestämde tingsrätten markvärdet till 150 000 kr. Denna bedömning delades av hovrätten och av HD.

Avgäldsräntan Tingsrätten konstaterade att kommunens yrkade avgäld motsvarade 3,5 procent av markvärdet. Då detta inte kunde anses oskäligt bestämde tingsrätten avgälden till av kommunen yrkade 5 250 krår. Hovrätten ansåg att i jämförelse med rättspraxis och då tomträttskommitténs föreslagna avgäldsränta om 2,75 procent var kopplad till en årlig uppräkning av avgäldsunderlaget, framstod 3,5 procent inte någon hög avgäldsränta. Även hovrätten fastställde därmed som avgälden till 5 250 krår. HD fann att parternas utredning inte gav grund att utgå från en realränta under 3 procent för perioden 1986 2005. HD ansåg att mar- ken måste anses realvärdesäker och biföll därför inte kommunens krav på ett risktillägg. Med hänvisning till 1986 års rättsfall menade HD att av kommunen yrkat tillägg för administrationskostnader fick antas rymmas inom den osäkerhetsmarginal som ränteberäkningen var förknippad med. Beträffande den s. k. triangeleffekten konstaterade HD att i 1976 års rättsfall hade triangeleffekten diskuterats utifrån tillämpning av en formel som innehöll bl. a. antaganden om kalkylränta och framtida avkastningsökning, dvs. komponenter som också använts för att beräkna avgälden enligt den starkt kritiserade s. k. indirekta metoden. Då utgångspunkten i förevarande mål var en annan och då parternas ståndpunkter inte utgjorde något hinder mot det, farm HD att ett tillägg som kompenserar kommunen för en beräknad markvärdestegring under perioden kunde göras inom ramen för en allmän skälighetsbedönming vid vilken också bostadssociala hänsyn beaktas. Kommunens begärda avgäld om 5 250 kr motsvarade en avgäldsränta om 3,5 procent på ett markvärde om 150 000 kr. HD ansåg att en avgäld bestämd enligt denna procentsats måste anses skälig.

242 Bilaga 2 sou 1990: 23

10. 1986-10-31 Nyköpings tingsrätt DF12; 1987-10-07 Svea hovrätt DT 79 Bakgrund och yrkanden Den 30 september 1965 upplät Nyköpings kommun fastigheten Gladan 1 med tomträtt för småhusbebyggelse mot en årlig avgäld av 757 krår. Kommunen yrkade att avgälden skulle fastställas till 6 200 krår fr. o. m. den l oktober 1985. Tomträttshavaren medgav en avgäld om 2 125 krår.

Avgäldsunderlaget Tingsrätten farm att ett av kommunen åberopat ortsprisunderlag pekade på ett markvärde mellan 90 000 och 100 000 kr. Något tillägg för att inte tomträttshavaren betalt anslutningsavgift för vatten och avlopp ansåg tingsrätten inte borde ske, eftersom tomträttshavaren betalt alla de stadgeenliga avgifter som förekom vid tiden för upplåtelsen. Markvärdet bestämdes av tingsrätten till 95 000 kr. I hovrätten var parterna eniga om att värdet av tomten utan trädgårdsanläggning och va-anslutning uppgick till 95 000 kr. Då anslutningsavgift inte tagits ut av tomträttshavaren ansåg hovrätten att tomträtten upplåtits med rätt till avloppsansluming. Då värdet av sådan anslutning, beräknat till 15 000 kr, enligt hovrätten borde inräknas i avgäldsgrundande markvärdet bestämdes det till 110 000 kr.

Avgäldsräntan Enligt tingsrätten borde avgäldsräntan fastställas med utgångspunkt från en realränta om ca 3 procent. Med hänsyn dels till osäkerhet rörande markvärdeutvecklingen, dels till kommunens förvaltningskostnader fann tingsrätten anledning att räkna upp avgäldsräntan till 4 procent. Däremot ansåg tingsrätten att hänsyn inte borde tas till kvartalseffekten eller till triangeleffekten. Avgälden bestämdes till 4 procent av 95 000 kr, dvs. 3 800 kr. Hovrätten ansåg att direktavkastningskravet i målet borde ligga en procentenhet högre än de 3 procent som HD räknade med i rättsfallet

SOU 1990: 23 Bilaga 2 243

272. Osäkerhetsmarginalen i beräkningen antogs inrym- NJA 1986 s. tillägg för markkapitalets bindningstid och för förvaltningskostma nader. Hovrätten ansåg i likhet med tingsrätten att triangeleffekten inte skulle beaktas och fastställde den årliga avgälden till 4 procent av 110 000 kr, dvs. 4 400 kr.

11. 1988-03-10 Stockholms tingsrätt DF70; 1989-07-11 Svea hovrätt DT 59. Bakgrund och yrkanden Domen gällde flera industritomter i Lunda industriområde som komupplät med tomträtt. Här refereras domen avseende Virsbo munen för vilken det sedan år 1975 utgick en avgäld om 18 400 kr år. Kommunen yrkade att avgälden skulle uppgå till 84 000 kr från den 1 april 1985. Tomträttshavaren medgav en avgäld om 46 575 kr.

Avgäldsunderlaget Parterna överens att markvärdet uppgick till 1 242 000 kr. var om

Avgäldsräntan Tingsrätten fann att de avgälder vid nyupplåtelse som kommunen beropat inte kunde tillmätas någon betydelse i målet. Enligt tingsrättens uppfattning skulle avgäldsräntan bestämmas med utgångspunkt från den långsiktiga realräntan, varför uppgifter om ett under senare år högre realränteläge måste bedömas med försiktighet. Då någon säker uppskattning den långsiktiga realräntan inte kunde göras om grundval vad parterna åberopat i målet, uppskattade tingsrätten av denna till 3,5-4 procent. Tingsrätten ansåg att marken realvärdesäker sett på lång sikt, var varför tillägg för imperfektioner inte skulle göras. Ett av kommunen yrkat tillägg för administrationskostnader ñck enligt tingsrättens uppfattning det skulle beaktas rymmas inom osäkerhetsmarginalen. - om - Då parterna överens en triangeleffekt om 1,25 bestämde var om

244 Bilaga 2 SOU 1990: 23

tingsrätten avgäldsräntan till 4,75 procent, vilket motsvarade en avgäld om 59 000 kr. Hovrätten ansåg att avgäldema för av kommunen åberopade nyupplåtelser inte ensamma kunde läggas till grund för avgäldsbestämningen, eftersom det inte visats vilket markvärde som gällt vid nyupplåtelsen. Inom ramen för en allmän skälighetsbedömning kunde dock dessa avgälder enligt hovrättens uppfattning vara till ledning. Enligt hovrättens mening skulle avgäldsräntan bestämmas efter jämförelse med räntekraven från risksynpunkt likvärdiga kapitalplaceringar för den ifrågavarande avgäldsperioden. Med hänvisning till den realräntenivå som gällt under den tid av avgäldsperioden som förflutit, fann hovrätten stöd att utgå från att realräntan under hela av gäldsperioden skulle uppgå till i storleksordningen 4 procent. Då marken fick antas vara realvärdesäker på lång sikt och då parterna var överens om den s. k. triangeleffekten bestämdes avgäldsräntan till 5 procent. Hovrätten anmärkte att en sådan avgäldsränta framstod som skälig även vid jämförelse med avgäldema för de i målet åberopade nyupplåtelsema. Avgälden bestämdes dänned till 62 000 kr. för Virsbo

12. 1986-10-27 Göteborgs tingsrätt DF 204; 1988-08-12 l-bvrätten för Västra Sverige DF 27. Bakgrund och yrkanden Den 27 februari 1974 upplät Göteborgs kommun fastigheten Kärra 70:14 med tomträtt för enfamiljshus mot en avgäld om 2 320 krår. Kommunen yrkade att avgälden skulle uppgå till 5 448 krår fr. o. m. den 15 mars 1984, medan tomträttshavaren yrkade på oförändrad avgäld.

Avgäldsunderlaget Med utgångspunkt från en av kommunen åberopad ortsprisutredning och från ett marktaxeringsvärde, reducerat för anslutningsavgifter och för värdet av tomrättshavarens egna arbeten, fann tingsrätten att markvärdet inte kan anses ha understigit 100 000 kr.

SOU 1990: 23 Bilaga 2 245

Hovrätten utgick vid sin bedömning från marktaxeringsvärdet, vilket reducerades för va-anslutningsavgifter och trädgårdsanläggning med de värdesteg taxeringsvärdet påverkats därav i enlighet med som reglerna för marktaxering. Efter uppräkning med en köpeskillingskoefficient kvoten mellan köpeskillingar och senaste taxeringsvärden, till aktuell nivå, fann hovrätten att avgäldsunderlaget uppgick till i vart fall 140 000 kr.

Avgäldsräntan Tingsrätten fann att den yrkade avgälden, om den placerades till 13 ränta, skulle innebära att avkastningen investeringen i procents marken motsvarade 7,2 procents ränta på ränta. Med en antagen inflation 4 procent, motsvarade detta en realränta om 3,1 procent. om Tingsrätten fann detta skälig avgäldsränta och fastställde därmed vara avgälden till av kommunen yrkade 5 448 kr. Hovrätten menade att avgäldsräntan skulle bestämmas utifrån den långsiktiga, reala räntenivå på den allmänna kapitalmarknaden om 3 HD kommit fram till i 1986 års rättsfall. Hovrätten fann procent som att ekonomiska och matematiska samband mellan realräntan, markens värdestegring, den allmänna prisutvecklingen och avgäldsperiodens längd motiverade en högre avgäldsränta mer markvärdestegringen avvek från den allmänna prisutvecklingen. Med realränta om 3 en procent och inflation om 6 procent beräknade hovrätten att aven gäldsräntan skulle uppgå till 3,8 procent vid en markvärdestegring i takt inflationen och till 6,5 procent vid en markvärdesamma som stegring motsvarande hälften inflationen. Hovrätten framhöll att de av faktorer varpå avgäldsräntan grundas inte kan bestämmas med större noggrannhet än att avgäldsräntan till följd härav inte rimligen kan uttryckas exaktare än i hela eller halva procentenheter. Hovrätten bedömde det osannolikt med en markvärdestegring som skulle avsom vika från inflationen i så hög grad att avgäldsräntan skulle kunna bli högre än 4 procent. Då 4 procent av ett markvärde om 140 000 kr översteg den yrkade avgälden, fastställde hovrätten tingsrättens dom.

246 Bilaga 2 SOU 1990: 23

13. 1985-02-26 Stockholm tingsrätt DF 78; 1988-10-17 Svea hovrätt DT 66

Bakgrund och yrkanden

Stockholms kommun upplät fastigheten Kampementsbacken l med tomträtt fr. o. m. den 1 oktober 1961. På fastigheten skulle få uppföras ett flerbostadshus i högst 8 våningar. Den årliga tomträttsavgälden skulle utgöra 51 598 kr. Kommunen yrkade att avgälden skulle fastställas till 213 000 kr fr. o. m. den 1 juli 1982, medan tomträttshavaren medgav avgäld en om 124 848 kr.

Avgäldsunderlaget

Med hänvisning dels till brister i kommunen åberopat ortsprisett av material, dels till att upplåtelsen avsåg bostadsrättsförening en som upplät lägenheterna till självkostnad, dels till ett sidoavtal att statom lig belåning skulle ske, bestämde tingsrätten avgäldsunderlaget till 4 335 000kr, motsvarande det tomt- och grundberedningsbelopp TOG-belopp läggs till grund för statlig belåning. som Hovrätten uttalade att TOG-beloppet, är ett schablonbelopp för som att bestämma statliga lån, inte kunde anses ha någon direkt koppling till markprisnivån. I stället bestämde hovrätten markvärdet med utgångspunkt från ett kommunen kompletterat ortsprismaterial och av från marktaxeringsvärdena för år 1981 och 1988 till 5 330 000 kr.

Avgäldsräntan

Tingsrätten utgick från realränta 3 procent under föruten om som, sättning att marken va realvärdesäker under 30 år, beräknades motsvara en direktavkastning om 4 procent. Då marken inte kunde anses vara helt realvärdesäker ansåg tingsrätten att avgäldsräntan inte borde sättas lägre än 5 procent. Eftersom sådan avgäldsränta innebar en en av gäld som översteg vad kommunen yrkat, biföll tingsrätten kommunens yrkande. Hovrätten utgick från realränta 3 procent, i enlighet med vad en om HD funnit i 1986 års rättsfall och då parternas underlag inte talade

Bilaga 2 247 SOU 1990: 23

Hovrätten bedömde marken realvärdesäker, varför ett däremot. som från kommunen rlsktillägg till realräntan inte bifölls. krav om ett hänvisning till rättsfallet NJA 1988 343 ansåg hovrätten det Med s. bör kunna beaktas då det gäller avgäld för skäligt att triangeleffekten flerbostadsfastighet. Hovrätten konstaterade att den yrkade avgälen motsvarade avgäldsränta 4 procent, vilken hovrätten därden en om

med fann skälig.

SOU 1990: 23 Bilaga 3 249

Bestämning av marktaxeringsvärdet

1 Grundläggande bestämmelser

De grundläggande bestämmelserna för fastighetstaxering finns angivna i fastighetstaxeringslagen 1979:1152. För taxeringen utfärdas dessutom föreskrifter och anvisningar riksskatteverket och länsskatteav cheferna i resp. län. Taxeringsvärdet skall, bortsett från vissa speciella undantag, bestämmas till det belopp som motsvarar 75 procent av marknadsvärdet. Marknadsvärdet definieras som det pris som sannolikt betingas vid en försäljning på den allmänna marknaden. Värderingen skall avse det genomsnittliga prisläget under andra året före det år då allmän fastighetstaxering sker och skall göras med hjälp av gängse fastighetsekonomiska värderingsmetoder. I första hand skall värdering ske genom den ortsprismetoden, i andra hand den k. avkastningss. genom s. metoden och i tredje hand genom den s. k. produktionskostnadsmetoden. Vid taxering bebyggd fastighet skall såväl mark- som byggav en nadsvärdet bestämmas. Markvärdet skall bestämmas som om marken obebyggd. Byggnadsvärdet är det mervärde som fastigheten har var på grund av att den är bebyggd. Enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen skall alla byggnader indelas i byggnadstyper. Dessa är småhus, hyreshus, ekonomibyggnad, industribyggnad, specialbyggnad och övrig byggnad. Byggnad som är inrättad till bostad åt eller två familjer klassas som småhus. Till en sådan byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd eller annan mindre byggnad. Hyreshus är byggnad som är inrättad till bostad minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande. Byggnad med förrådsutrymme, som ligger i anslutning till hyreshus och behövs för verksamheten, skall utgöra hyreshus. som Industribyggnad är byggnad är inrättad för industriell verksamsom het. Mark skall enligt 2 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen indelas i följande ägoslag. Tomtmark, exploateringsmark, täktmark, åkermark,

250 Bilaga 3 SOU 1990: 23

betesmark, skogsmark, skogsimpediment och övrig mark. Tomtmark är mark som upptas av småhus, hyreshus, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats, kommunikationsutrymme som ligger i anslutning till m. m., sådan byggnad. Byggnader och ägoslag skall taxeras med utgångspunkt i riktvärden. Riktvärdena bestäms för kombinationer av vissa grundläggande värdefaktorer, vilka är egenskaper knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet. Riket skall indelas i värdeområden, inom vilka inverkan värdefaktorema i allt väsentligt skall av vara lika. Riktvärden bestäms för för en normaltomt i varje värdeområde. Från detta riktvärde och med hjälp av regler för hur avvikelser från norrnatomten skall beaktas kan ett riktvärde beräknas för varje tomt i värdeområdet. Föreligger värdefaktorer som inte särskilt har beaktats vid bestämning av ett sådant riktvärde och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet skall detta värde justeras justering för säregna förhållanden. I det följande redovisas nännare hur marktaxeringsvärden bestäms för bebyggda småhus-, hyreshus- och industrifastigheter.

2 Småhusfastigheter

2.1 Fzstighetstaxeringsvärden För småhusfastigheter bestäms markvärdet och byggnadsvärdet oberoende av varandra. Summan av mark- och byggnadsvärdena utgör det sammanlagda taxeringsvärdet för småhusfastigheten.

2.2 Värdefaktorer vid bestämning av markvärdet Allmänt Markvärdet skall alltid bestämmas med utgångspunkt från sex värdefaktorer, nämligen typ av bebyggelse, storlek, speciell belägenhet, vatten och avlopp samt fastighetsrättsliga förhållanden. För dessa värdefaktorer finns, med undantag för storlek, en klassindelning. Samma indelning används i hela riket. En tomts egenskaper beskrivs således

SOU 1990: 23 Bilaga 3 251

angivande vilka klasser olika värdefaktorer tillhör. Man tagenom av lar då om en tomts klassdata. Även andra värdefaktorer beaktas vid bestämning av marktaxeringsvärdet. Det kan gälla bullennatta från flygplats för en hel t.ex en helt område. I sådant fall kommer det till uttryck i riktort eller ett värdet för det aktuella värdeområdet genom att bullret inverkar på ortsprisema. På motsvarande sätt kommer också värdet av att fastigheten har del i gemensamhetsanläggning till uttryck i riktvärdet om alla småhusen i värdeområdet har del i gemensamhetsanläggning.

Typ av bebyggelse

Med typ bebyggelse tomtmarken är avsedd att bebyggas av avses om med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Tre klasser förekomnämligen friliggande hus F, kedjehus m. m. K och radhus mer, R. Med friliggande hus avses småhus som är uppfört eller avses att uppföras helt fristående och där avståndet mellan bostadsdelama inom detaljplaneområdet i regel uppgår till minst 9 m. Med kedjehus småhus inte utgör friliggande hus m. m. avses som eller radhus kedjehus, kopplade hus, atriumhus, parhus,0ch ex. grändhus. där bostadsdelama sammanbyggda i Med radhus avses småhus är rad med varandra. Inom ett värdeområde med både friliggande hus och kedjehus anges normalt riktvärde för friliggande hus och kedjehus. Det samsamma manhänger med det kan svårt att skilja på inverkan av värdeatt vara faktom storlek och bebyggelse. Förekommande värdeskillnader typ av beaktas då värdefaktom storlek. Inom ett riktvärdeområde genom riktvärde för alla förekommande slag av småhus. Om riktväranges deangivelsen samtliga typer bebyggelse anges FKR framför avser av norrnaltomtens storlek. Om riktvärdet klass anges det med avser en resp. bokstäver, ex. K eller R.

252 Bilaga 3 SOU 1990: 23

Storlek Med storlek tomtmarkens areal i kvadratmeter. Fr. o. m. 1990 avses års allmänna fastighetstaxering APT 90 skall riktvärdet för värdeområdet anges för en normal, genomsnittligt stor tomt inom värdeområdet. Hänsyn till enskilda tomters storlek tas genom att riktvärdet ökas eller minskas då tomtstorleken är större resp. mindre än normaltomten. Ãndringsbeloppet i kronor kvadratmeter anges på per

riktvärdekartan för varje värde för tomtmark. Ändring av riktvärdet ska dock endast ske nedåt till halva normaltomtens storlek och uppåt

till dubbla normaltomtens storlek. Under halva normaltomtens storlek och över dubbla normaltomtens storlek är således riktvärdet oberoende av storleken. Undantagsvis, då indelningen av obebyggd tomtmark inom kvarter inte överensstämmer med fastighetsindelningen, kan normaltomtens riktvärde anges som ett värde per kvm tomtmark. Avrundning av riktvärden skall göras nedåt till närmast hela tusental kronor.

Speciell belägenhet Klassificeringen värdefaktom speciell belägenhet är begränsad till av att avse läget i förhållande till strand. Klass strand, innebär att tomten ligger vid hav, insjö eller vattendrag eller inom 50 m från strandlinjen och mellanliggande område därvid utgör naturmark, avsett för bebyggelse eller bilväg. Klass strandnära, innebär att tomtens byggnadsplats ligger högst 150 rn från strandlinjen och området fram till strandlinjen inte används för sammanhängande bebyggelse eller för verksamhet som medför att området inte är tillgängligt. Klass strand, innebär att tomt som klassificerats som strand eller strandnära. På riktvärdekartan anges belägenhetsfaktorema i tur och ordning för belägenhetsklassema strand, strandnära resp. strand. Belägenhetsklassen för norrnaltomten betecknas 1,0.

SOU 1990: 23 Bilaga3 253

Vatten och avlopp Med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning tomtmarken har tillgång till dricksvatten året runt, och avlopp, dvs. wc-avlopp som godkänns miljö- och hälsovårdsnämnd. Med kommunal anläggning av sådan vatten- och avloppsanläggning som omfattas av lagen avses 1970:244 allmänna och avloppsanläggningar. Övriga anom vattenläggningar för Vattenförsörjning och WC-avlopp är enskilda. Vid APT 90 indelas denna värdefaktor i sex klasser. Klass l innebär att fastigheten har kommunalt vatten och avlopp. Klass 2 innebär enskilt avlopp och kommunalt vatten alternativt kommunalt avlopp och enskilt vatten året runt. Klass 3 motsvarar enskilt vatten året om och enskilt avlopp. Fastigheter i klass 4 har tillfredsställande vatten året men saknar WC-avlopp. Fastigheter i klass 5 har vatten under den om tid som tomten fritidstomt normalt utnyttjas men saknar WC-avlopp. Klass 6 innebär att vatten och avlopp saknas. I riktvärdeangivelsen den klasstillhörighet som normaltomten anges förutsätts ha. Vidare riktvärdekartan skillnaden i riktvärde anges mellan två på varandra följande VA-klasser. Värdeskillnaden mellan klasserna VA l och VA som normalt skall svara mot 75 procent av kostnaden för anslutning till kommunal VA-anläggning, är således lika med fem korrigeringsbelopp. Korrigeringsbelopp skall anges i jämna 2000 tal kronor. Om normaltomten för ett värdeomrâde tillhör klass 2 och den tomt som skall taxeras tillhör klass 4 skall riktvärdet minskas med två korrigeringsbelopp.

F astighetsrättsliga förhållanden Med fastighetsrättsliga förhållanden avses om tomten utgör självständig fastighet eller inte. Utgör inte tomtmarken självständig fastighet skall hänsyn tas till möjligen att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Klassindelning skall därvid göras så att klass 1 motsvarar självständig tomt, dvs. tomt som utgör särskild fastighet. Klass 2 innebär att tomten inte är självständig är avstyckningsbar, dvs. bedöms kunna men bilda självständig fastighet. Klass 3 motsvarar tomt som bedöms kunna bilda självständig fastighet.

254 Bilaga3 sou 1990; 23

Riktvärdet för nonnaltomten förutsätts alltid motsvara självständig fastighet klass 1. Från tomter i klass 2 görs ett avdrag med 10 000 kr från värdet i klass Riktvärdet för klass 3 utgör 50 procent av riktvärdet för klass dock överstigande värdet av motsvarande tomt i klass

2.3 Riktvärdet för tomtmark för småhus Riktvärdet för tomtmark för småhus skall utgöra värdet en tomt av eller, om särskilda skäl föreligger, av en kvadratmeter tomtmark. Vid 1990 års allmänna fastighetstaxering AFT 90 skall alltid riktvärdet anges i hela tusental kronor. Normaltomten förutsätts alltid vara omedelbart bebyggbar och utgöra en självständig fastighet. Storlek, vatten- och avloppsförhållanden och speciell belägenhet kan dock variera. Om olika typer av bebyggelse förekommer inom ett värdeområde och riktvärdet inte är oberoende av bebyggelsetypen måste nonnaltomt för varje bebyggelsetyp en anges. Beträffande andra egenskaper förutsätts att de är av sådan beskaffenhet som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värdeområdet. Ett värdeområde för småhus består normalt av 20 100 fastig- heter. Normaltomtens klassdata anges på riktvärdekartan genom att en riktvärdeangivelse för varje typ bebyggelse inom ett värdeanges av område.

B 2.01.51.0, VA112 000

Detta uttryck innebär att riktvärdet för en normaltomt med ett friliggande hus F eller ett kedjehus K är 90 000 kr. om tomtarealen är 800 kvm. 30 är det belopp i krkvm med vilket skall öka eller man minska riktvärdet då tomt är större eller mindre än riktvärdet. B en 2.01.51.0 med vilken faktor värdet för tomter i anger belägenhetsklassema 2 resp. 3 skall multipliceras. VAl anger att tomten tillhör VA-klass 12 000 är skillnaden i riktvärden mellan två närliggande VA-klasser. Skillnaden mellan VAl och VA6 är således fem korrigeringsbelopp.

SOU 1990: 23 Bilaga 3 255

Övriga slag värdepåverkande belägenhetsfaktorer som har en-

av hetlig värdeinverkan inom ett område och som är svårare att klassificera och därför bättre för individuell bedömning, passar en immissioner såsom buller och liknade negativa inslag, skall beex. aktas genom omrâdesindelning. Andra värdefaktorer, inte kommit till uttryck vid som riktvärdesbestärrmingen endast gäller enstaka fastigheter, beoch som aktas vid den justering för särskilda förhållanden som tidigare nämnts. Justering skillnaden i värde uppgår till minst 10 000 skall göras om I riksskatteverkets anvisningar för AFT 90 att sådan kr. anges justering bör för obebyggda den är omedelbart göras tomter om bebyggbar och extraordinära grundläggningsförhållanden föreligom Justering skall också kunna ske för kostnad att riva saneringsfasger. tighet, för svårutnyttjad trädgårdsanläggning saknas extremt tomt, om helt eller har exklusiv trädgårdsanläggning, för svimom tomten en gatukostnad erlagts, väg eller till mingpool utomhus, om om om tomten saknas belastas med servitut. samt om tomten Riktvärdet för varje i värdeområdet bestäms utifrån riktvärtomt deangivelsen för norrnaltomten för aktuell bebyggelsetyp. Korrigering sker i följande turordning dels för avvikelse i storlek med angivärde kvm avrundning görs nedåt till jämna tusental kronor, vet per dels för speciell belägenhet med angiven procentsats avrundning görs nedåt till jämna tusental kronor, dels för avvikelse från angiven VA-

klass, dels för inte utgör självständig fastighet. tomt som Vid bestämning marktaxeringsvärdet för enskild fastighet av en tidigare det beräknade riktvärdet justeras för s. k. kan, som nämnts, förhållanden. säregna

2.4 Förfarandet vid fastighetstaxering av småhus

Fastighetstaxeringen genomförs i två etapper, dels förberedelsearbetet där hjälpmedlen i form riktvärdekartor och riktvärdetabeller tas av fram, dels andra där taxeringen enskilda fastigheter geen etapp av nomförs. Under förberedelsearbetet skall arbetsgrupp bestående av fastigen hetstaxeringsnämnden tillsammans med värderingstekniker från en lantmäteriverk beräkna och föreslå värdeområden och riktstatens

256 Bilaga 3 SOU 1990: 23

värdekartor för småhustomter. Riktvärdena och värdeklasser föreskrivs av länets skattechef den 1 oktober året före taxeringen. Den värdeområdesindelning som skattechefen beslutat kan inte överklagas. Länsskattechefen utfärdar också anvisningar för fastighetstaxeringen. Lantmäteriverket får uppgifter om försäljning av fastigheter. Uppgifterna om försålda fastigheter och köpeskillingar i taxeringsdistriktet delges under förberedelsearbetet resp. taxeringsnämnd och värderingstekniker och läggs till grund för bestämning av riktvärdena.

Tabell 1 Samband mellan markvärde och normerad köpesumma.

SOU 1990: 23 Bilaga 3 257

Marktaxeringsvärdet skall i princip bestämmas enligt gängse värderingsmetoder med utgångspunkt från uppgifter om priserna på obebyggd tomtmark. Inom vissa områden saknas emellertid sådana prisuppgifter på grund att försäljning obebyggd tomtmark inte ägt av av Däremot föreligger vanligen uppgifter priserna för bebyggrum. om da fastigheter. Med utgångspunkt från de områden där prisuppgifter för både obebyggd tomtmark och bebyggda fastigheter föreligger har samband mellan mark- och totalvärde kunnat konstateras. Detta ett samband redovisas i tabell Med utgångspunkt från detta samband har kunnat bilda sig uppfattning vilket markvärde man man en om normalt har att räkna med vid ett givet totalvärde för en normfastighet. Detta bästa tillgängliga metod för att kunna bestämma anses vara markvärdet för bebyggda fastigheter i områden där prisuppgifter för obebyggd tomtmark saknas. Eventuella brister, som en sådan metod kan behäftad med, även gälla andra sätt att värdera anses vara anses mark i de fall prisuppgifter obebyggd tomtmark inte föreligger. om Riktvärdena erhållna ortsprisunderlaget bestäms i hög grad av det värderingsmetodema. Taxeringsnänmdemas påverkan består i och av huvudsak att lokalkännedom veta vad som är normala köp genom o. och det skett förändringar i distriktet anledning till ändom som ger har med föreliggande ring av värdeområdena. Taxeringsnämndema ordning endast marginellt utrymme att frångå de riktvärden som ani den nämnda tabellen, såvida det inte föreligger köp av obebyggda ges tomter inom området att hänvisa till. Det hindrar inte att taxeringsnämnderna iakttar viss försiktighet vid bedömning av marktaxeren ingsvärdet i osäkra fall, inte minst med hänsyn till risken för överklaganden. Taxeringsnämndema får givetvis inte därvid frångå principen att taxeringsvärdet skall motsvara 75 procent marknadsvärdet. Beav stämmelsemas utformning innebär att det inte föreligger något utför subjektiva bedömningar vid bestämning av riktvärdena, rymme skulle kunna leda till obefogade skillnader mellan fastigheterna. som Skulle taxeringsnämndema i sitt förslag till riktvärden för marken i ett värdeområde i alltför hög grad avvika från tabellens riktvärden, ökar sannolikheten att länsskattechefen gör de justeringar som krävs för att få enhetlighet i länet. Det är naturlig följd av bestämmelen i fastighetstaxeringslagen och önskemål enhetliga bedömserna om ningar i länet och riket.

258 Bilaga 3 SOU 1990: 23

Efter det att länsskattechefen fastställt riktvärdena, värdeklassema och anvisningarna i oktober året före taxeringsåret, återstår endast begränsat utrymme för avvikelser från riktvärdena. Vid taxeringen av marken för en enskild fastighet fastställs marktaxeringsvärdet med utgångspunkt från de angivna riktvärdena, värdeklassema och anovan visningarna. För att avsteg från detta skall ske vid den enskilda taxeringen, krävs att det fastighetsdeklarationen framgår att det i det enav skilda fallet föreligger säregna förhållanden. Med säregna förhållanden avses som tidigare nämnts sådana värdefaktorer som påtagligt inverkar marknadsvärdet men som inte beaktas vid riktvärdets förändring. För att det skall få påverka taxeringsvärdet krävs vidare att påverkan åtminstone motsvarar 10 000 kr. De avvikelser från riktvärdena som förekom vid APT -81 till följd av uppgifter i deklarationen berodde oftast på att tomten inte var fardigställd. Taxeringsnämndemas beslut kan överklagas till länsrätten, kammarrätten och slutligen till regeringsrätten. Besvär över marktaxeringsvärdet förekommer dock sällan. Det bero att det knappast anses går att nå framgång med besvär över marktaxeringsvärdet, om man inte kan påvisa felaktigheter. Bestämningen av marktaxeringsrena värdet är strikt reglerad och lämnar mindre utrymme för skönsmäs- Siga bedömningar än beträffande byggnadsvärdet. Det är framför allt en följd av att värdefaktorema för marken är mer objektiva och av de regler utfonnats för bestämning av marktaxeringsvärdet då ortsprisunderlaget är bristfälligt.

3 Hyreshus- och industrifastigheter

3.1 Fzstighetstaxeringsvärden Hyreshusfastigheter Vid fastighetstaxering av hyreshus görs bedömningar dels av marktaxeringsvärdet, dels av det totala taxeringsvärdet. Byggnadstaxeringsvärdet bestäms genom att marktaxeringsvärdet dras från det totala taxeringsvärdet. Värdena får dock inte bestämmas så att byggnadstaxeringsvärdet blir negativt.

23 Bilaga 3 259 SOU 1990:

Industrifastigheter

Marktaxeringsvärdet för industrifastigheter bestäms det sätt som

beskrivs i avsnitt 3.2 och 3.3. Mot bakgrund den mycket skiftande karaktären på landets induav stribyggnader används vid värderingen såväl avkastningsbaserad en metod metod baserad på produktionskostnader. Avkastningssom en metoden används för industribyggnader ordinär typ, dvs. för av mer än 90 det totala antalet industribyggnader i landet. mer procent av Produktionskostnadsmetoden används för resterande del industriav byggnadsbeståndet och övriga byggnader. Till dessa byggnader hör bensinstationer, byggnader med olämplig utfonnning för norbl. a. mal industriproduktion,samt byggnadskonstruktioner som inte har

karaktären hus cisterner, bergrum, kranar etc.. av Om värdering skall ske enligt avkastningsmetoden skall hela fastigvärde bestämmas med hjälp avkasmingsmetoden. Det totala hetens av värdet blir främst beroende av byggnadens ålder, lokaltyp i byggnaden och lokalemas standard. Industribyggnadens värde bestäms gemarkvärdet dras från det på nämnda sätt beräknade totala fanom att stighetsvärdet. Om värdering skall ske enligt produktionskostnadsmetoden beräk-

byggnadens tekniska nuvärde. Det tekniska nuvärdet bestäms genas byggnadens återanskaffningskostnad multipliceras med en nom att nedräkningsfaktor beroende byggnadens ålder, byggnadssom är av kategori Industrifastighetens totala taxeringsvärdet beoch ortstyp. i dessa fall marktaxeringsvärdet och byggnadsstäms som summan av taxeringsvärdet.

3.2 Indelning i värdeområden tomtmark för hyreshus och industri av

Allmänt

Generellt skall värdeområdena indelas utifrån de skillnader i prisnivå

föreligger för tomtmark. Ett värdeområde skall avgränsas så att som marknadsvärdet i allt väsentligt är hänförliga till skillnad variationer i i de värdefaktorer gäller för hyreshus resp. industrifastigheter. som Fastighetemas beskaffenhet inom värdeområdet bör vara så enhet-

lig möjligt. Mot detta får dock ställas önskemålet om ett stort ansom

260 Bilaga 3 SOU 1990: 23

tal försäljningar inom området. Även antalet köp understiger det om önskade, vilket är det normala för obebyggd tomtmark, sker ändå indelning, där jämförelser över värdeområdesgränser ger tillräcklig ledning för att bestämma värdenivån. Marknadsvärdena skall i första hand bedömas med utgångspunkt från köp obebyggda fastigheter. I den mån köp saknas måste skillav nader i prisnivå uppskattas på annat sätt. Då ortsprisunderlaget inte ger någon ledning skall områdesavgränsningen göras med utgångspunkt från hur marknadsvärdet erfarenhetsmässigt varierar.

Hyreshus Värdefaktorema för tomtmark för hyreshus är dels typ av bebyggelse, dels typ våningsplan. Med typ av bebyggelse avses det ändamål av bebyggelsen på tomtmarken är avsedd för, bostäder eller lokaler. Med typ av våningsplan avses utformning och belägenhet inom byggnaden. Typ våningsplan skall indelas i klasserna bottenvåning och övriga av våningsplan. Det som främst påverkar marknadsvärdet för mark för hyreshus är läget i förhållande till tätort, tätortscentrum, kommunikationer och till affärscentra, affärsgator etc.samt bestämmelser om markanvändning såsom typ av byggnadsrätt, ex. fördelning bostäderlokaler. Områdesavgränsningen görs i övrigt med lokalkännedom och med hjälp av olika hjälpmedel. Sådan hjälpmedel utgörs av kommunernas bestämmelsekartor och detaljplaner. Påtagliga nivåskillnader i marknadshyra för kontors- och affärslokaler indikerar skillnader i markvärde. Hyresuppgifter samlas in för försålda fastigheter kan utsom nyttjas. Länsbostadnämndemas indelning i olika zoner och speciella områden för bestämning vilka markkostnader som skall inräknas av för statliga bostadslån, kan också ge ledning för områdesindelningen, dock främst avseende tomtmark för bostadsändamål.

Industrifastigheter För tomtmark för industrifastigheter är värdefaktom typ av bebyggelse. Med typ av bebyggelse avses det ändamål bebyggelsen är avsedd för, såsom industribyggnad, växthus, bensinstation eller dylikt. Vid

SOU 1990: 23 Bilaga 3 261

1988 års taxering gjordes uppdelning värdefaktom typ av been av byggelse i två klasser, nämligen industribebyggelse och bensinstation. För mark för industrifastigheter påverkas marknadsvärdet dels av läget i förhållande till tätort, tätortscentrum etc och till transportmöjligheter såsom trañkled, järnväg, hamn, kollektivt trafikmedel etc., dels planbestämmelser såsom storlek byggnadsrätt, miljörestav av riktioner och teknisk försörjning såsom vatten- och avloppsstandard

m. m. Kommunens prissättning på tomtmark för industriändamål anses regel kunna den mest värdefulla informationen såväl vid omsom ge rådesindelningen vid bestämningen värdenivån. Förutsättningsom av härför kommunen ifråga har god tillgång ledig industrien är att mark vilken omedelbart kan bebyggas. Inom det äldre beståndet av industrifastigheter kan även utnyttjas köpeavtal lagts till grund som för fastighetsreglering. Eftersom fastighetsreglering ofta utnyttjas för möjliggöra utökad bebyggelse, förbättrade utfartsmöjligheter etc. att och därvid marginella tomtmarksarealer kan detta markvärde avser överstiga genomsnittsvärdet för tomtmark i området. Därför uppmatill viss försiktighet då tomtmarksvärden från fastighetsregleringnas ar utnyttjas. Områdesavgränsningen får i övrigt göras med lokalkännedom och med hjälp olika hjälpmedel. Sådan hjälpmedel utgörs av kommunav bestämmelsekartor. Bestämrnelsekarta skall användas för att avemas gränsa områden med detaljplan, vilka normalt har en bättre standard vad teknisk försörjning, transportförhållanden m. m. Vid omavser rådesavgränsningen kan även kommunöversikt, karta över kommunoch avloppsnät och andra översiktliga planer ge värdefulla ens vattenupplysningar.

3.3 Riktvärdet för tomtmark

Vid bestämning riktvärdet skall förutsättas att tomtrnarken skall av bebyggas omedelbart och tomten har tillgång till vatten och avlopp att och till eller väg. Om andra förutsättningar gäller skall det anges gata på riktvärdekartan. Det förutsätts vidare att tomten även beträffande andra egenskaper är sådan beskaffenhet som i huvudsak råder inom av värdeområdet. Med andra egenskaper sådana egenskaper som avses

262 Bilaga 3 SOU 1990: 23

kan bedömas ha betydelse för marknadsvärdet. När det gäller industrimark framhålls därvid att den t.ex ifråga storleken, omfattom ningen av hårdgjorda ytor, förekomst stängsel, elanslutning etc., av skall vara av sådan beskaffenhet i huvudsak råder inom värdesom området. Riktvärdet för tomtmark för hyreshus och industrier skall anges antingen i kr kvm tomtareal.eller i krkvm byggrätt. Vilket av alternativen som skall användas för värdeområdet avgörs hur prisbildav ningen på marknaden sker. I fråga tomtmark för industri om anses som regel tomtarealen ha de största betydelsen för priset. Värde i krkvm byggrätt, som används främst för hyreshus, kan anges lika för all byggrätt eller olika för lokaler och bostäder. Då byggrätten för lokaler särskiljs riktvärdet lika för alla lokaler anges eller olika för lokaler i bottenvåningen resp. i övriga våningar. Med byggrätt avses den rätt föreligger att uppföra byggnad på som en ny tomten. Byggrätten mäts i kvm bruttoarea ovan mark. För bebyggda tomter skall enligt huvudregeln byggrätten bestämmas till storleken av befintlig byggnad. Om den byggrätt tillåts i gällande detaljplan som skulle ge väsentligt högre värde än den utnyttjade byggrätten, bör byggrätten bestämmas till storleken den enligt planen tillåtna. Även av för obebyggda tomter bestäms byggrätten till storleken den enligt av gällande detaljplan tillåtna byggrätten. Val av riktvärden skall i första hand ske med ledning ortspriser av för obebyggda fastigheter. Ortsprismaterialet räknas till värdeom årets prisnivå. Slutsatser om prisutveckling från köpetidpunkten till värdeåret skall i första hand dras köpeskillingsmaterialet för ur omi rådet i fråga. Också annan information, ex. ifråga prisutveckom lingen för bebyggda hyresfastigheter i området, kan utnyttjas för att korrigera prisutvecklingen på obebyggd tomtmark. Vid osäkert ortsprisunderlag användes vid 1988 års fastighetstaxering vissa riksav skatteverket angivna omräkningstal för omräkning till 1986 års värdeåret prisnivå. Ortsprismaterialet skall korrigeras för köpesumman beom avser byggd tomtmark där byggnaden avses rivas. Vid 1988 års taxering angavs att normal rivningskostnad för hyreshus kunde uppskattas till 100-150 krkvm bruttoarea. För industrier att normal rivangavs ningskostnad kunde uppskattas till lO-l20 krkbm för enkla byggnader och 20-30 krkbm för normala byggnader.

SOU 1990: 23 Bilaga 3 263

Saknas tillgång till vatten och avlopp skall korrigering för detta göras med utgångspunkt från gällande anslutningsavgifter eller uppskattad kostnad för och avlopp. På motsvarande sätt korrigeras vatten tillgång till gataväg saknas med hjälp uppgifter om aktuell avom av gift för gataväg eller uppskattad kostnad för att bygga väg fram till De korrigerade köpesummoma uttrycks som krkvm byggtomten. nadsrätt eller i förekommande fall krkvm tomtareal. som För industrier skall korrigering också göras för olika markanläggningar. Härvid framhålls att kostnaden för hårdgöming av markytan Vid 1988 års taxering att kostnaden för asfalär en stor post. angavs tering inkl. bärlager och grovplanering torde variera mellan 150-250 krkvm beroende tomtens beskaffenhet, belägenhet i landet m. m. Vid denna beräkning ska den för värdeområdet normala förekomsten hårdgjorda markytor beaktas såvida området i huvudsak är expav loaterat. Vidare framhålls kostnaden för industristängsel som inför 1988 års taxering variera mellan 150-200 krlöpmeter, vilket antogs för ordinära industritomter antogs motsvara kostnad av 10-20 en krkvm tomtareal. Länsbostadsnämndens markkostnadsbelopp kan också ge ledning för bestämmandet riktvärdena för mark till hyreshus. I låneunderlaget av för statliga bostadslån ingår kostnader för mark och för att ställa ordning marken för bebyggelse. För varje kommun eller del av kommun bestäms dessa kostnader till fasta belopp fastställs av länsbostadssom nänmden. Beloppen är fastställda för olika hustyper och i förekommande fall för olika delområden inom kommunen. Vid bedömning av tomtmarksvärdet för hyreshus är beloppen för hus med minst tre våanvändbara utgångspunkt. Eftersom markkostnadsningar mest som beloppen grundar sig kommunens kostnader kan de inte direkt lägtill grund för att bestämma markvärdena. Jämförelse med komgas priser och ortsprismaterialet skall därför alltid ske. munens När det gäller mark för hyreshus kan också ortspriser för ombyggnadsobjekt läggas till grund för bestämning riktvärdena. I av större tätorter överlåts ofta äldre fastigheter för ombyggnad och upprustning. Marknadsvärdenivån kan bedömas i krkvm lägenhetyta. Vid bestämning riktvärdet för tomtmark i områden där omav byggnadsobjektet förekommer kan marknadsvärdenivån för dessa utreferenspunkt till hjälp för rimlighetsbedömning. Om andra göra en uppskattningar är möjliga och köpeskillingen för nybebyggda om

264 Bilaga 3 SOU 1990: 23

eller relativt nybebyggda fastigheter är känd kan en bedömning av markvärdet göras genom att totalvärdet fördelas mellan mark och byggnad mot bakgrund av byggnadskostnad och markexploateringskosmad. Jämförelse med omkringliggande områden samt andra delar läav net skall alltid ske. Jämförelser med angränsande län skall också ske om prisbildningen bedöms som likartad. Efter det att riktvärdet för en normaltomt i ett värdeområde bestämts på ovan nämnda sätt skall riktvärdena för varje enskild tomt bestämmas. Det görs genom att med utgångspunkt från värdeområdets riktvärde göra omräkningar med hjälp värdefaktorema. För hyav reshusfastigheter avläses det riktvärde på riktvärdekartan som svarar mot värdefaktorema typ av bebyggelse och typ av våningsplan. För industrifastigheter avläses riktvärdet för värdefaktom typ av bebyggelse som för normaltomten i värdeområdet antingen för tomtanges mark för industriändamål eller, vilket det vanligaste, för tomtvar mark för bensinstationer resp. övrig industri. Det totala riktvärdet för en tomt erhålls genom att de angivna riktvärdena multipliceras med byggrättens alternativt tomtarealens storlek. För varje värderingsenhet skall resultatet avrundas till närmast lägre belopp i en fastställd värdeserie. Som framhållits inledningsvis finns det möjlighet att vid bestämningen av marktaxeringsvärdet göra justering för särskilda förhållanden. Hänsyn kan därmed tas till sådana egenskaper som inte beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar marknadsvärdet.

3.4 Förfarandet vid fastighetstaxering Förfarandet vid fastighetstaxering av hyreshus är i huvudsak detsamma som i avsnitt 2.3 beskrivits beträffande småhusfastigheter. Till skillnad från småhus är det dock inte för hyreshus- och industrifastigheter möjligt att kunna bestämma markvärdet med utgångspunkt från ett konstaterat samband mellan markvärde och fastighetens totala värde. Detta har inneburit att i de fall det saknats ett tillfredsställande underlag har markvärdena inte kunnat anges utan stor osäkerhet. Det har framför allt kommit att gälla tätortemas centrala de-

SOU 1990: 23 Bilaga 3 265

lar eller andra färdigbyggda områden där försäljning av obebyggd mark inte förekommer. För att undvika en stor mängd överklaganden avseende marktaxeringsvärdena har dessa bestämts med sådan försiktighet att de i många fall får understiga 75 procent av markanses nadsvärdet.

Bilaga 4 267 SOU 1990: 23

bestäm-

möjligheterna

PM att

angående ma marknadsvärdet av obebyggd tomt

från marknadsvärdet

med utgångspunkt

fastighet och kost-

av en nybebyggd

naderna att uppförda byggnaden.

vissa områden Nedre Norrmalm finns inte några obe- Inom ex. Om i tomträttssammanhang önskar uppskatta vilbyggda tomter. man obebyggd skulle ha, måste man göra detta ket marknadsvärde en tomt konstaterade ortspriser inom likartade områden eller antingen utifrån avkastningskalkyl utgår från avkastningen av med ledning av en som skick, k. hypotetisk avkastningskalkyl. fastigheten i bebyggt en s. belysa hur sådan investeringskalkyl skulle kun- Denna pm avser att en några exempel vilka tomtvärden som skulle erna göras och att ge hållas för kommersiella fastigheter vid olika förutsättningar. Prisbildningen för obebyggda, byggklara tomter kan förutom av förutsättas i första hand beroende av den tillgång och efterfrågan vara fastigheterna kan i bebyggt skick och kostnaderna avkastning som ge fastigheterna. Skälet härtill är att ägaren kan få avkastning att bebygga endast bebygga den. Det är därför av sin obebyggda tomt genom att naturligt utforma beräkning värdet för en obeockså mest att en av i princip beräknas skillnaden mellan byggd tomt så att värdet som fastigheten i nybebyggt skick och kostnaden för att bebygga värdet av teoretiskt kan sådan värderingsmetod heller fastigheten. Rent en den bestämmer värdet skillnaden mellan nuangripas, eftersom som framtida in- och utbetalningar vid sannolik framtida anvärdet av en vändning. nybyggda fastigheter saknas eller är fåtaliga bör Om köp av med äldre byggnader kunna utnyttjas vid prisnivån för fastigheter värdet nybyggd fastighet. Däremot kan en bestämningen av av en värdebestämning där värdet obebyggd tomt bestäms som av en värdet fastighet med äldre byggnad och en skillnaden mellan av en en reducerats med hänsyn till byggnadens ålder byggnadskostnad som ologisk. Skälet härtill är att den inte och modemitet sägas vara

268 Bilaga 4 SOU 1990: 23

anknyter till något reellt förvaltningsaltemativ. I en investeringskalkyl för en obebyggd tomt förekommer inte byggnadskostnad en av det sistnämnda slaget. För att mera i detalj kunna diskutera konstruktionen av en investeringskalkyl för en tomt och storleken av de i kalkylen ingående värdefaktorema redovisas först vilket innehåll som tillagt vissa tenner i denna pm.

Precisering av vissa använda termer.

Byggklar tomt Tomt för vilken bygglov kan påräknas omgående detaljplan finns och för vilken erforderliga va- och gatuarbeten är utförda. Vidare förutsätts att extraordinära grundläggningsarbeten är utförda eller att sådana inte är behövliga. Husprojekteringen är inte påbörjad.

Byggnadskostnad B Den kostnad som en byggherre har att erlägga vid en totalentreprenad avseende byggklar tomt, om hela kostnaden erläggs först när byggnaden är färdig. Projektering av byggnaden ingår entreprenaden. Kostnaden beaktar räntor under byggtiden samt entreprenörens vinst och risk.

Byggnadstid Normal tidsåtgång från det att en byggklar tomt inköps för att utan onödigt tidsutdräkt bebyggas och till dess byggnadsarbetena är avslutade.

Markvärde M Marknadsvärde av byggklar tomt.

SOU 1990: 23 Bilaga 4 269

Totalvärde T Marknadsvärde nybyggd fastighet med en hyresavkastning, som av byggnadens läge, standard, storlek och kan anses normal med hänsyn utformning i övrigt.

Nettohyra H Marknadshyra minus kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt.

Direktavkastningsprocent D Förhållandet mellan fastighets nettohyra och marknadsvärde, multiplicerat med 100.

Räntekostnad för marken under byggnadstiden rM Den räntekostnad byggherren har för marken under byggnadssom tiden.

Initialförluster I Från det byggnad är färdig kan det viss tid innan den fyllts att en ta med hyresgäster eller på annat sätt tagits i bruk. Man kan därför behöva räkna med visst inkomstbonfall i initialskedet, i synnerhet om lokalöverskott föreligger. Även vissa onormala driftskostnader kan ett förekomma.

Projektvinst byggherrevinst V Byggherren tar risken att hela byggnadsprojektet går med förlust. För detta bör han kunna tillgodoräkna sig en viss vinst.

Bruksarea BRA Hyran bestämt i krkvm BRA. Bruksarea, som utgör den hyresbärande arean, definieras enligt SS 05 10 52.

270 Bilaga 4 SOU 1990: 23

Bruttoarea BTA Markvärde anges i krkvm BTA, då det ställs i relation till storleken av tillåten byggrätt. Även byggnadskostnad ofta i krkvm BTA. anges Bmttoarea definieras enligt SS 05 10 52.

Utnyttjandetal Relationen mellan BRA och BTA. För moderna kommersiella byggnader brukar utnyttjandetalet vara omkring 0.90.

Grundläggande ekonomiskt samband. Mellan de redovisade värdena och kostnaderna gäller följande samband.

TM+rM+B+l+V 1

Möjligheterna att bestämma M är beroende övriga faktorer kan av om uppskattas med någorlunda säkerhet.

Bestämning av värdefaktorerna. Allmänt. Vid en uppskattning av det värde bebyggd fastighet skulle ha som en om den var obebyggd kan det ligga nära till hands att hämta ledning från vad som är känt om den uppförda byggnaden, i synnerhet om den är relevant ny. Detta gäller byggnadskostnad, nettohyror, ex utnyttjandetal och driftkostnader. Om detta bör ske är emellertid beroende av om byggrättens utfonnning, tomträttskontraktets förskrifter eller tomtens belägenhet och förutsättningar i övrigt skiljer sig väsentligt från vad som är normalt för likartade tomter i området. Är inte detta fallet, bör större hänsyn inte tas till vad som är känt om den redan uppförda byggnaden än om andra likartade byggnader. I princip bör utgångspunkten vid värdefaktoremas bestämning vara hur man tror att en ägare av tomten vid den aktuella värdetidpunkten optimalt skulle utnyttja tomten med hänsyn till de begränsningar som finns i ex. detaljplan och tomträttskontrakt.

1990: 23 Bilaga 4 271 SOU

Marknadsvärdet för nybyggd fastighet T, torde kunna bestämmas utifrån analys konstaterande marknadspriser för bebyggda fasen av tigheter. De värderingsmetoder vanligen används är dels att uppsom marknadsmässiga nettohyror och direktavkastningskrav dels att skatta utgå från erfarenhetstal för marknadsvärdet, uttryckt i krkvm BRA

vid olika läge, standard och ålder. Exempel: Vid 4 % direktavkastningskrav och en nettohyra an 2000 krkvm BRA blir värdet 50 000 krkvm BRA eller 45 000 krkvm BTA och vid 3,75 % och nettohyra 2500 krkvm BRA blir vären av det 67 000 krkvm BRA eller 60 000 krkvm BTA. Bestämningen nettohyran bör kunna ske bl. a. med ledning av av den hyra det visat sig möjligt att ta ut i tomträttsbyggnaden och i som likabelägna byggnader med användningssätt. Direktavkastsamma ningen kan förutsättas relativt likartad inom ett större område vara med likartad bebyggelse, varför ledning kan hämtas från köp av

likartade fastigheter i området. Räntan på markvärdet rM, under byggnadstiden bör kunna uppskattas relativt låg år eftersom tomtmarken normalt kan anses vaper realvärdesäker, uppskattningsvis 3 %. Byggnadstidens längd torde ra vanligen ligga mellan 2 och 3 år vid den storlek av byggnaderna som förekommer inom Nedre Norrmalm. Räntan på markvärdet kan såle-

des totalt uppskattas till storleksordning 5 10 %. - Byggnadskostnademas B, storlek bör kunna uppskatta med ledning de erfarenheter finns hos byggnadsentreprenörema. I av som synnerhet beträffande bostadsproduktionen finns omfattande doku-

byggnadskostnademas utveckling. mentation om Initialförluster I endast undantagsvis överstiga ett halvt års synes bortfall nettohyran för fastigheten. av Projektvinsten eller byggherrevinsten V är den post som det är eftersom den får förutsättas variera mellan svårast att veta något om, olika projekt och också från tid till Ett sätt att bestämma byggannan. herrevinsten den procenttal på investerat belopp, är att ange som ett markvärdet och byggnadskostnaden. Då byggherredvs. summan av vinsten detta sätt torde den för närvarande inom centralt beanges lägna och kommersiellt utnyttjande fastigheter i Stockholm kunna ligga mellan 10 och 20 %. Ett annat sätt att bestämma vinsten är antas hur andel skillnaden mellan värdet nybyggd fastigatt ange stor av av het och kostnaden bebygga den är beredd att betala för en att som man

272 Bilaga 4 sou 1990: 23

obebyggd tomt. Denna andel kan vid tidigare angivna fârutsättningar uppskattas till storleksordningen 75 %. Två omständigheter gör att man skulle kunna vänta att de angivna vinstdelama kommer att sjunka. Den ena är att värdet bebyggda av fastigheter inom de aktuella områdena under senare ökat snabbt beroende av stigande nettohyror och ett successivt sjunkande direktavkastningskrav och att markvärdena knappast kan ha hunnit antas anpassa sig till de nya förutsättningarna. Den andra är at: tillgången är obebyggda tomter är mycket begränsad och att därmed konkurrensen återseende tomter blir allt större. Utrymmet för projekten ren vinst för byggherren utöver den vinst för byggaren som ligger i kostnaden för en totalentreprenad kan därför antas komma att pressas från markägarsidan. Om värdet av en byggklar tomt skall bestämmas enligt formeln 1 blir säkert stötestenen i första hand att bestämma vad som kan anses vara en skälig projektvinst. Detta är i och för sig inte egendomligt, eftersom det är genom denna värdefaktor som vinstfördelningen sker mellan markens ägare tomträttsuppplåtaren och byggnadens ägare tomträttshavaren. Om vill förenkla metodens tillämpning, kan man man således vid lagstiftningen uttala vad som är en skälig projektvinst vid de förutsättningar som normalt föreligger i samband med tomträttsupplåtelser.

Värdetidpunkter. Värdefaktorema rM, B, och I skall bestämmas så att ;ie föravser hållandena vid den tidpunkt då byggnadsarbetena är klara, dvs. vid byggnadstidens slut. rM utgör således det sammanlagda belopp som räntan på markvärdet uppgår till vid byggnadstidens slut. B bestäms som summan av nedlagda kostnader under byggnadstiden uppräknade med ränta till byggnadstidens slut. I bestäms det till byggnadstisom dens slut diskonterade värdet av de initialkostnader, som uppkommer efter byggnadstidens slut. Värdefaktom M avser däremot som formeln är uppbyggd förhållandena vid byggnadstidens början. Även V torde i princip bestämmas vid byggnadstidens början men anges i relation till andra värdefaktorer.

Bilaga 4 273 SOU 1990: 23

utgår från dagens marknadsvärden av nybyggda fastighe- Om man byggnadskostnader det enligt formeln beräknade ter och dagens avser värdet vid byggnadsperiodens början. Då man önskar markvärdet markvärdet idag skall istället försöka utgå från de uppskatta man marknadsvärden nybyggd fastighet och de byggnadskosmader som gällande två eller år. Formeln återspeglar kan förväntas vara om tre investeringskalkyl presumtiv köpare av mark får fördå den som en för bedöma vilket pris han i dag kan ge för en utsättas göra att som byggklar I praktiken kan det dock ibland te sig lättare obebyggd tomt. söker dagens marknadsvärde beräkna det markatt även om man - nadsvärde gällde några år sedan och därefter räkna upp detta som till uppskattad värdestegring på obebyggd tomtmark. med hänsyn en

Beräkningsexempel 1a

belysa vilket markvärde byggrätt om l Exemplet avser att som en vid följande förutsättningar. Dessa har valts kvm BTA skulle generera kontorsanvändning i bra läge inom tullama i Stockholm. motsvara en

Nettohyra 2 000 krkvm BRA Direktavkastningskrav 4 % Utnyttjandetal 0.9, dvs. 1 kvm BTA mot 0.9 kvm BRA svarar

Värdet nybyggd tomt kan då uppskattas till av en

2 000 x 0.9 T 45 000 krkvm BTA. ------------------- -- 0.04

Byggnadskostnad B 15 00 krkvm BTA Ränta marknadsvärdet under byggnadstiden rM 7.5 % av

markvärdet M Initialförluster efter byggnadstiden I halv årsnettohyra l en 000 krkvm BRA 900krkvm BTA 15 % byggnadskostnaden B och markvärdet Projektvinst V av M

Markvärdet beräknat enligt formeln 1 blir:

274 Bilaga 4 SOU 1990: 23

4500M+0.075M+15000+900+0.1515000+M

26 850 1.225 M

M 22 000 krkvm BTA

Beräkningsexempel l b.

Exemplet avser att belysa vilket markvärde byggrätt 1 som en om kvm BTA skulle generera vid följande fömtsättningar. Dessa har valts för motsvara en kontorsanvändning i bra läge inom tullarna i Stockholm. Förutsättningama är desamma i exempel 1 med undantag som av att projektvinsten uppskattas på annat sätt.

Nettohyra 2 000 krkvm BRA Direktavkastningskrav 4 % Utnyttjandetal 0.9, dvs. 1 kvm BTA 0.9 BRA svarar mot

Värdet av en nybyggd tomt kan då uppskattas till

2 000 x 0.9 T 45 000 krkvm BTA ------------- -- 0.04

Byggnadskostnad B 15 000 krkvm BTA Ränta på markvärdet under byggnadstiden rM 7.5 av markvärdet M Initialförluster efter byggnadstiden I halv årsnettohyra en 1 000 krkvm BRA 900 krkvm BTA Projektvinst V 25 % skillnaden mellan värdet nybyggd tomt T och av byggnadskostnaden B

Markvärdet beräknat enligt formeln 1 blir:

Bilaga 4 275 sou 1990; 23

45000M+0.075M+15000+900+2545000- 15000

21 600: 1.075 M

M 20 000 krkvm BTA

Beräkningsexempel 2 a belysa vilket markvärde byggrätt om 1 Exemplet avser att som en förutsättningar. Dessa har valts kvm BTA skulle generera vid följande i läge inom tullarna i för motsvara en kontorsanvändning extremt gott Stockhohn.

Nettohyra 3 000 krkvm BRA Direktavkastningskrav 4.00 % kvm BTA mot 0.9 kvm BRA Utnyttjandetal 0.9, dvs. 1 svarar

Värdet nybyggd kan då uppskattas till av en tomt

3 000 x 0.9 T 67 500 krkvm BTA. ---------------- -- 0.04

Byggnadskostnad 15 000 krkvm BTA markvärdet under byggnadstiden rM 7.5 % av Ränta på markvärdet M byggnadstiden I halv nettoårshyra Initialförluster efter en l 500 krkvm BRA 1350 krkvm BTA byggnadskostnaden B och markvärdet Projektvinst V 15 % M

Markvärdet beräknat enligt formeln 1 blir:

000 +1350 O.15l5 000 + M 67 500 M + 0.075 M +15 +

48 900 1.225 M

40 000 krkvm BTA. M z

276 Bilaga 4 SOU 1990: 23

Beräkningsexempel 2b

Exemplet avser att belysa vilket markvärde byggrätt 1 som en om kvm BTA skulle generera vid följande förutsättningar. Dessa har valts för motsvara kontorsanvändning extremt gott läge inom tullama i en Stockholm. Förutsätmingama är desamma som i exempel 3 med undantag att av projektvinsten uppskattats annat sätt.

Nettohyra 3 000 krkvm BRA Direktavkastningskrav 4,00 % Utnyttjandetal 0.9, dvs 1 kvm BTA svarar mot 0.9 kvm BRA

Värdet av en nybyggd tomt kan då uppskattas till

3 000 x 0.9 T 67 500 krkvm BTA. --------------- -- 0.04

Byggnadskostnad 15 000 krkvm BTA Ränta på markvärdet under byggnadstiden rM 7.5 % av markvärdet M Initialförluster efter byggnadstiden I hal nettoårshyra en 1 500 krkvm BRA 1 350 krkvm BTA Projektvinst V 25 % skillnaden mellan värdet av nybyggd tomt T och byggnadskostnaden B

Markvärdet beräknat enligt formeln 1 blir:

67 500 M + 0.075 M +15 000 + l 350 O.2567 500 - 15 000

38 025 1.075 M

M z 35 000 krkvm BTA.

SOU 1990: 23 Bilaga 4 277

Investeringskalkylen tillförlitlighet.

Som framhållits tidigare är de praktiska möjligheterna att använda den redovisade beräkningsmetodiken för att bestämma marknadsvärdet byggklara i hög grad beroende på hur säkert värde av av tomter nybyggd respektive kostnaden för att bebygga den kan been tomt stämmas samt förhållandet mellan dessa belopp. Om ex. värdet av nybyggd fastighet T endast överstiger produktionskostnaden B+I+V+rM med 10 á 20 % blir beräkningsmetoden normalt osäker för någon ledning alls. Däremot synes användbarheten öka beatt ge tydligt vid skillnad 30 á 40 %, eftersom det är rimligt att anta en av variationer i byggnadskostnadema slår igenom i marknadsatt större värdena för nybyggda fastigheter. med med huvudsaklig kontorsanvändning gäller att om För tomter byggnadskostnaden för byggnader som planeras i dag man antar att inte understiger 15 000 krkvm BTA så är metoden inte att rekommendera, inte värdet av färdig byggnad kan antas vara av storom leksordningen 30 000 krkvm BTA. För bostadsfastigheter upplåts med hyresrätt är metoden inte som lämplig. detta sammanhänger med att prisbildningen nybebyggda fastigheter är oklar med hänsyn till reglerna för bestämmande av brukshyra och statens möjligheter att säga upp statliga lån och att prisbildningen på tomtmark formellt anpassa till kraven för statliga bostadslån. Däremot är metoden i princip möjlig att använda för värdering där byggnaden får upplåtas med bostadsrätt. I av tomter en ny detta fall skall värdet den nybyggda fastigheten utbytas mot sumav marknadsvärdena för de bostadsrätter kan upplåtas i en man av som ny byggnad. Exemplen visar gjorda antaganden byggnadskostnad att om om projektvinst kan rimliga, så svarar ett värde av 50 000 m. m. anses krkvm BRA för nybyggd fastighet 2 á 3 år mot ett värde idag en om 20 000 krkvm BTA för byggklar tomt. Ett värde av 65 000 cza - 70 000 krkvm BRA för nybyggd fastighet om 2 á 3 år svarar mot en värde byggklar tomt idag 35 000 40 000 krkvm BTA ett en av idag. Om ortspriser saknas inom aktuellt område och inom jämförbara områden och avgäldsunderlaget skall marknadsvärdet för tomtvara rättsfastigheten i obebyggt skick torde den redovisade beräkningsme-

278 Bilaga 4 SOU 1990: 23

toden vara den bästa möjliga för kommersiella fastigheter, där värdena av nybyggd fastighet överstiger kostnaden för att bygga med 30 á 40 %.

1990 Statens offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Företagsförväw i svenskt näringsliv. . behovsprövning Överklagningsrätt och ekonomisk inom socialtjänsten. En idrottshögskola i Stockholm stniktur, organisation och resurser för en självständig högskola påidrottens område. U. Transportnldet. K. Svensk säkerhetspolitik i en föränderlig värld. Fö. . Sydafrika UD. Förbud mot tjänstehandel med m.m. . TV. U. Lagstiftning för reklami svensk . underhällsbidragsberättigade bam. Samhällsstöd Lill . ldéskisser och bakgrundsmaterial. Kostnader för fastighetsbildning m. m. Bo. 18 Sveriges statsministerbostad. SB. 10.Strömgatan l Vidgad vuxenutbildning för utvecklingsstörda. U. 12. Meddelarrätt. Ju. 13. Översyn sjölagen Ju. av 14. Längtidsutredningen 1990.Fi. 15.Beredskapen mot oljeutsläpp till sjöss.Fö. 16. Storstadsuafik 5 ett samlat underlag. K. - 17. Organisation och arbetsformer inom bilateralt utvecklingsbistånd. UD. 18.Lag om folkbokföringsregister m.m. Fi. 19. Handikapp och välfärd En lägesrapport. - 20.Välfärd och segregation i storstadsregionerna. SB. 21.Den elintensiva industrin under kämkraftsavvecklingen. ME. 22.Den elintensiva industrin under kärnkraftsavvecklingen. Bilagedel.ME. 23. Tomträttsavgäld. Bo.

Statens offentliga utredningar

1990 Systematisk förteckning

Statsrådsberedningen Industridepartementet Strömgatan 18 Sveriges statsministerbostad. [10] Företagsförvärv i svensktnäringsliv.[1] - Välfärdochsegregation i storstadsregionema. [20] Miljö- och energidepartememtet Justitiedepartementet , Denelintensiva industrinunder kämhaftssavvecklinl Meddelarrätt. [12] [21] Översyn av sjölagcn [13] l

Den elintensiva industrinunder kämkraftssavvecklini

Bilagedel.[22] Utrikesdepartementet Förbud mot tjänstehandel Sydafrika med m.m. [6] Organisation ocharbetsformer inombilateralt utvecklingsbistånd. [17]

Försvarsdepartementet Svensk säkerhetspolitik i en föränderligvärld.[5] Beredskapen oljcutsläpp mot till sjöss.[15]

Socialdepartementet Överklagningsrätt ochekonomisk behovsprövning inomsocialtjänsten. [2] Samhällsstöd till underhállsbidragsberättigade bam. Idéskisser ochbakgrundsmaterial. [8] Handikapp ochvälfärd Enlägesrapport[19] - . Kommunikationsdepartementet Transportrâdet. [4] Storstadstrafik 5 ett samlatunderlag. [16] -

Finansdepartementet Längtidsutredningen 1990.[14] Lag om folkbokföringsregister [18] m.m.

Utbildningsdepartementet En idrottshögskola i Stockholmstruktur.organisation och resurser en för självständig högskola idrottens område. [3] Lagstiftning förreklami svenskTV. [7] Vidgadvuxenutbildning förutvecklingsstörda. [11]

Bostadsdepartementet Kostnader förfastighetsbildning Tomträttsavgäld. [23]

kuNGLf siat

1990 04 O 6 - - STCC

.Ky-QLN,

ALLMÄNNA FÖRLAGET

BESTÄLLNINGARZ ALLMÄNNAFÖRLAGET, KUNDTJÄNST, 10647STOCKHOLM, SLZ 08-73996 30, FAX:08-739 48. 95 INFORMATIONSBQKHANDELN. MALMTORGSGATAN 5 vu BRUNKEBERGSTORG, STOCKHOLM.