Bergrumsgaraget (NJA 2025 s. 515)

Sökord Hyra · Bergrum · Byggnad · Hus · Lokalhyra · Parkeringsgarage

Upplåtelse av utrymme i ett parkeringsgarage i ett bergrum har ansetts utgöra hyra.

Steam Auto Spa Liljeholmen AB förde vid Södertörns tingsrätt den talan mot Citycon Liljeholmstorget Galleria AB som framgår av tingsrättens mellandom.

Tingsrätten (rådmannen Christoffer Démery) anförde i mellandom den 27 februari 2023 följande.

Citycon Liljeholmstorget Galleria AB (Citycon) äger och förvaltar Liljeholmstorgets Galleria. Steam Auto Spa Liljeholmen AB (Steam) har sedan år 2012 bedrivit biltvätt i Liljeholmstorgets Gallerias parkeringsgarage.

Parterna är överens om att ett skriftigt avtal rörande upplåtelsen ingicks för första gången den 9 april 2014. Det senaste skriftliga avtalet mellan parterna ingicks den 31 december 2018. Parterna betecknade avtalet som ”Nyttjanderättsavtal om tillfälligt försäljningsställe”. I avtalet omnämns det upplåtna utrymmet som ”arrendestället”, ”det upplåtna försäljningsstället”, ”ytan” och ”utrymmet”. Mellan parterna finns också en den 9 april 2014 träffad överenskommelse om avstående från besittningsskydd. I denna handling omtalas det upplåtna utrymmet som hyresrätt till lokal. Steam, å ena sidan, menar att det aktuella avtalet har varit ett hyresavtal, medan Citycon, å andra sidan, menar att det aktuella avtalet inte har varit ett hyresavtal. En konsekvens av Citycons inställning är att reglerna om ersättning i enlighet med det indirekta besittningsskyddet inte är tillämpliga. Steams talan i målet avser sådan ersättning.

Steam har väckt talan mot Citycon och begärt att tingsrätten, i första hand, ska förplikta Citycon att till Steam utge 1 250 000 kr jämte ränta – – –. Citycon har bestritt käromålet.

Tingsrätten beslutade den 1 februari 2023, efter begäran från Citycon, att genom mellandom pröva om upplåtelsen mellan parterna utgör ett hyresavtal och därmed huruvida 12 kap. JB (hyreslagen) är tillämpligt på upplåtelsen mellan parterna.

Citycon har begärt att tingsrätten fastställer att upplåtelsen inte utgjorde ett hyresavtal innebärandes att hyreslagen inte är tillämplig på upplåtelsen mellan parterna.

Steam har vidhållit att parternas avtal utgör ett hyresavtal och att hyres­lagen är tillämplig på upplåtelsen mellan parterna.

Citycon har i huvudsak anfört följande.

Föremålet för upplåtelsen är en yta i ett bergrum/berganläggning och inte ett hus eller en del av ett hus. Hyreslagen är därmed inte tillämplig på upplåtelsen.

Det som har upplåtits är en yta i ett bergrum, som inte på något sätt är iordningställd för Steam. Den yta som upplåtits är utan väggar, tak och golv. Det är parkeringsplatser i ett bergrum och de omslutande ytorna i bergrummet är just berg. Att Steam sedan på parkeringsplatserna har skärmat av med väggar med mera gör inte att det är ett hus eller del av hus. Det är inte Citycon som har upplåtit väggarna och golvet; Citycon har inte låtit uppföra och inte upplåtit kontor eller väntrumsdel. Citycon har inte upplåtit något som kan anses vara hus eller del av hus. Citycon har upplåtit parkeringsplatser i ett bergrum, dvs. på körbanan, där det tydligt framgår att ytan omges av just berg och har inte ansvarat för eller bekostat montering eller demontering av försäljningsstället. Citycon fick enligt besiktningsrapport tillbaka en yta som var återställd till den yta som upplåtits och i samma skick som övriga ytor i garaget, dvs. en yta i ett bergrum med fria bergrumsväggar.

– – –. Bergrummet är inte ovan mark och inte heller i huvudsak avsedd för bostäder eller lokaler. Bergrummet har specifika egenskaper och specifika krav på tillsyn med mera. Det är ett bergrum med de typiska droppen av bergsyra, så kallad kalkdropp. Det är ett löpande arbete att förhindra kalkdroppen. Bland annat har på vissa ställen plåtar monterats i bergtaket för att förhindra att kalkdropparna droppar ned och vållar skador på bilar. Ett bergrum har andra förutsättningar än ett hus. Det krävs kontinuerliga besiktningar av ett bergrum och sådana görs av det aktuella bergrumsgaraget. Annan lagstiftning gäller för bergrum.

Steam har i huvudsak anfört följande.

Den aktuella lokalen är belägen i hus eller del av ett hus i den mening som avses i 12 kap. JB. Mot bakgrund av detta utgör parternas avtal ett hyresavtal, varför hyreslagen är tillämplig.

Enligt parternas avtal har Steam disponerat 120 kvadratmeter utrymme inne i det aktuella parkeringsgaraget, helt i enlighet med planskissen. Dessa 120 kvadratmeter utgör den aktuella lokalen. Av planskissen framgår att det redan vid Steams tillträde till lokalen var planerat för byggnation av kontor och väntrum samt för byggnation av väggar i syfte att avskärma den yta som skulle användas för biltvätt. Lokalen har sedan kommit att disponeras i enlighet med planskissen och en vägg och en kontors- och väntrumsdel har uppförts. Kontoret och väntrummet är uppförda med byggda parkettgolv, väggar och tak. Även biltvättsdelen har byggda väggar, golv och tak.

Ingen del av lokalen har avgränsats av rent berg. Lokalen har i stället varit uppförd samt avgränsad genom byggda väggar, golv och tak varför den i hyreslagens mening haft de egenskaper som definierar ett hus. I första hand görs därför gällande att lokalen i sig ska anses utgöra hus eller del av hus.

Parkeringsgaraget som sådant är uppfört i flera våningar med byggda golv och tak. Det finns ett flertal byggda väggar på de olika våningsplanen. Parkeringsgaraget har byggda entréer för in- och utpassering. Parkeringsgaraget är dessutom byggt med passager för besökare till den intilliggande Liljeholmsgallerian. Anläggningen är försedd med ventilationssystem, eldragningar samt vatten och avlopp. I andra hand görs därför gällande att parkeringsgaraget som sådant är en sådan byggnadskonstruktion som är att betrakta som hus eller del av hus då den är uppförd med såväl våningsavskiljande tak och golv som med uppbyggda innerväggar. En upplåten yta i parkeringsgaraget (dvs. t.ex. lokalen) utgör därmed en upplåtelse av hus eller del av hus.

Hyra är avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning (se 12 kap. 1 § första stycket JB). Hus eller delar av hus kallas sedan för lägenhet. Detta begrepp omfattar sålunda sådant som exempelvis bostadslägenheter, lokaler och enfamiljsvillor. Det finns inte någon definition i hyreslagen av begreppet ”hus”. I förarbetena utvecklas inte närmare vad begreppet innebär. Vad som egentligen avses med hus eller del därav framgår alltså varken av lagtext eller av förarbeten. Det saknas också vägledande praxis i fråga om vad som är att hänföra till hus. En mera allmän utgångspunkt bör mot denna bakgrund vara att ”hus” i jordabalkens mening ges samma innebörd som i vardagligt språkbruk.

Inom doktrinen synes samstämmighet råda i fråga om att hus eller del därav inte måste motsvara någon viss standard för att det ska vara fråga om ett hus. Även tämligen enkla byggnader, som kan hysa folk eller egendom, torde alltså omfattas. I den juridiska doktrinen har det emellertid anförts att ett hus åtminstone bör ha väggar och tak. Ett parkeringsgarage kan därför anses vara ett hus enligt hyreslagen medan en s.k. carport, som inte har väggar på varje sida som omsluter utrymmet, inte bör anses vara ett hus (se bl.a. Edling, Jordabalken 12 kap. 1 §, Lexino2016-03-01 [JUNO], Avsnitt 2.1.3. Hus eller del av hus, Victorin m.fl., Kommersiell hyresrätt, 2017, s. 15, Larsson och Synnergren, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 2022, s. 44 och Björkdahl, Hyra, arrende och Bostadsrätt, 2023, s. 34). Redan av allmänt språkbruk torde följa att kraven på hus i regel är högre än kraven på byggnad. En carport torde exempelvis kunna utgöra en byggnad (se Holmqvist, Thomsson och Ahlinder, Hyreslagen – En kommentar [4 maj 2022, JUNO], Jordabalken 12 kap. 1 §, Avsnitt 2. Hus eller delar av hus).

Svea hovrätt har i beslut den 22 januari 2013 i ÖH 8168-12 uttalat att ett upplåtet utrymme, där utrymmet består av ett i berg utsprängt utrymme och där väggar och tak består av rent berg, inte har sådana egenskaper att det kan hänföras till hus, varför hyreslagen inte var tillämplig.

Steam har hänvisat till ett uttalande i doktrinen (se Larsson och Synnergren, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 2022, s. 44) som anför att ett bergrum med tak, väggar och golv torde betraktas som byggnad. Citycon har hänvisat till ett rättsutlåtande av Leif Holmqvist (2012 och 2023)[1] där det uttalas att bergrum, även om man där har byggt exempelvis kök, sovrum, matsal med mera, inte under några omständigheter kan anses utgöra hus enligt hyreslagen.

Bägge parter har vidare berört rättsfallet NJA 2001 s. 10. Den i det målet aktuella verksamheten bestod av rätt till försäljning av bröd på en yta om cirka 1,5 kvm, vilken kunde variera mellan olika platser inom Stockholms tunnelbanenät. Frågan i HD handlade slutligen om huruvida ett hyresförhållande förelegat när ytan inte varit tydligt avgränsad. Steam har lyft fram att det av Stockholms tingsrätts domskäl i fallet framgår bland annat följande: ”12 kap. JB avser avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Även om tunnelbanans biljetthallar inte direkt är det man förknippar med hus utgör tunnelbanan med tillhörande perronger, biljetthallar, ingångar m.m. likväl en byggnadskonstruktion som kan betecknas som hus eller del av hus”. Steam har sedan pekat på att det faktum att HD i domskälen inte, till stöd för sin slutsats att avtalet inte utgör ett hyresavtal, omnämner det förhållandet att avtalet avser upplåtelse av utrymme i bergrum, ger uttryck för att HD inte har gjort någon annan bedömning än tingsrätten vad gäller frågan huruvida tunnelbanan är att anses som belägen i hus eller del av
hus.

Citycon har i förhållande till rättsfallet lyft fram att biljetthallar i tunnelbanan i vissa fall är belägna ovanför mark och kan utgöra hus eller del av hus såsom t.ex. biljetthallen vid Fridhemsplans tunnelbanestation. Citycon har också pekat på att tunnelbanan i Alvik är ovan mark och inte i ett bergrum. Citycon har därutöver lyft fram att överinstanserna i NJA 2001 s. 10 inte har bedömt om försäljningsställena var belägna i hus eller del av hus samt att rättsfallet hursomhelst inte är prejudicerande avseende bergrum.

Tingsrätten konstaterar att det aktuella rättsfallet svårligen tillåter några egentliga slutsatser med bäring på de frågor som ska prövas genom denna mellandom.

Inom arrendelagstiftningen förekommer bl.a. begreppen anläggning, arrendeställe, bostad, bostadshus och byggnad. Byggnader omtalas också i andra delar av jordabalken. Ett exempel på detta är bestämmelsen i 2 kap. 1 § JB som rör vad som hör till en fastighet. Av kommentaren till bestämmelsen framgår att begreppet byggnad anses omfatta alla slags uppbyggda konstruktioner. PBL talar i 1 kap. 4 § bl.a. om byggnad och byggnadsverk. Byggnad definieras i nämnda lag som ”en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark [...] samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den”.

Plan- och byggförordningen (2011:338) uppställer särskilda regler om andra anläggningar än byggnader och uppger därefter i 6 kap. 1 § p. 3 att det krävs bygglov för att anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra tunnlar och bergrum som inte är avsedda för väg, järnväg, tunnelbana, spårväg eller gruvdrift.

Citycon har upplåtit en yta till Steam i Liljeholmstorgets Gallerias parkeringsgarage. Utifrån den bevisning som presenterats står det klart att parkeringsgaraget, där ytan är belägen, är ett bergrum samt att ytan omsluts av bergvägg. Parkeringsgaraget har byggda golv och tak av sådant slag som torde vara vanligt förekommande i parkeringsgarage.

Av handlingarna i målet framgår att Citycon har upplåtit den aktuella ytan utan väggar och utan annat golv och tak än det som i övrigt fanns i parkeringshuset. Steam har därefter, på egen bekostnad, uppfört golv, väggar och tak på ytan för att på så sätt skapa en väntrums- och kontorsdel samt en biltvättsdel. Steam har därvid bl.a. uppställt en ”vägg” (som inte går upp till taket) på (enbart) en sida för att skapa en avskärmad del för biltvätt. Vid Steams avflyttande har ytan, genom Steams försorg, återställts till hur ytan såg ut när den uppläts. Ytan omslöts då på nytt, liksom övriga delar av garaget, av bergvägg.

Som har framgått ovan finns det inget stöd i rättskällorna för bedömningen att ett bergrum med väggar och tak av berg bör anses vara ett hus i hyreslagens mening. Tvärtom talar såväl rättskällorna som en bokstavstolkning av lagtexten mot en sådan bedömning. I förevarande fall rör det sig dock om ett bergrum som inrymmer ett parkeringsgarage. Sålunda har det i bergrummet skett byggnationer av bl.a. golv och, åtminstone mellan vissa våningsplan, tak. Detta skulle kunna innebära att det aktuella bergrummet bör betraktas som en byggnad. Eftersom det rör sig om ett bergrum med väggar av berg kan dock tingsrätten inte, mot bakgrund av de rättsliga utgångspunkter som har redovisats ovan, finna att parkeringsgaraget i fråga har sådana egenskaper att det kan betecknas som ett hus. Den i målet aktuella ytan kan då inte vara en del av ett hus.

Frågan är därefter om det faktum att väggar, golv och tak har uppförts på ytan förändrar bedömningen. Som har framgått ovan har Citycon genom parternas avtal upplåtit en yta i det aktuella parkeringsgaraget. Steam har därefter uppfört väggar m.m. Den yta som har upplåtits har alltså inte innan upplåtelsen haft dessa uppförda utrymmen och upplåtelsen har inte omfattat dessa. Efter att avtalet hade upphört att gälla har ytan, i enlighet med vad parterna avtalat, återställts till ursprungligt skick. Att Steams byggnationsplaner, till följd av den till avtalet bilagda planskissen, må ha varit kända för Citycon påverkar inte det förhållandet att upplåtelsen har avsett en yta utan byggnationer. De av Steam gjorda byggnationerna kan alltså inte medföra att parternas avtal ska anses ha rört en upplåtelse av hus.

Sammantaget anser tingsrätten att den yta som har upplåtits genom parternas avtal inte i tillräcklig mån besitter de egenskaper som kännetecknar ett hus eller del av ett hus. Därmed förelåg inte ett hyresavtal mellan parterna. Hyreslagen är därför inte tillämplig avseende avtalet.

Tingsrätten fastställer att upplåtelsen mellan Citycon Liljeholmstorget Galleria AB och Steam Auto Spa Liljeholmen AB inte utgjorde ett hyresavtal innebärandes att 12 kap. JB inte är tillämpligt på upplåtelsen mellan parterna.

Steam Auto Spa Liljeholmen AB (Steam) överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla Citycon Liljeholmstorget Galleria AB:s (Citycon) yrkande i mellandomsfrågan.

Citycon Liljeholmstorget Galleria AB motsatte sig ändring av tingsrättens mellandom.

Hovrätten (f.d. hovrättslagmannen Peter Strömberg, hovrättsrådet HannaCarysdotter samt tf. hovrättsassessorn Oskar Lindbom, referent) anförde i dom den 24 januari 2024 följande.

Parterna har haft ett avtal om upplåtelse av en yta i ett parkeringsgarage. Mellandomsfrågan avser huruvida upplåtelsen utgjorde ett hyresavtal. Parterna är i den frågan oeniga om upplåtelsen avsåg ett hus eller del av ett hus enligt 12 kap. 1 § JB.

Tingsrätten har redogjort för den rättsliga regleringen, domstolspraxis och litteraturuttalanden avseende begreppet hus i jordabalkens mening. Hovrätten instämmer i tingsrättens redogörelse och tillägger följande.

Begreppet hus förekom tidigare mer allmänt i den fastighetsrättsliga lagstiftningen, t.ex. den tidigare hyreslagen i 3 kap. lagen (1907:36) om nyttjanderätt till fast egendom. Hus räknades som fastighetstillbehör enligt 1895 års lag angående vad till fast egendom är att hänföra och enligt 1966 års lag om vad som är fast egendom. Vid införandet av den senare lagen uttalades att husliknande anläggningar som uppförts under jordytan utgjorde fastighetstillbehör i form av byggnader (se prop. 1966:24 s. 59). Vid införandet av jordabalken gick hus in under begreppet byggnad i bestämmelsen om fastighetstillbehör och ansågs inte behöva anges särskilt (prop. 1970:20 s. 893 Del B2). Begreppet hus behölls dock i 12 kap. JB. I förarbetena gjordes inga uttalanden om hur det skulle förstås (se prop. 1970:20 s. 1016 f. Del B2, prop. 1968:91, s. 1 f. och prop. 1967:141 s. 198 f. och 317 f.).

Utöver de litteraturuttalanden som tingsrätten hänvisat till kan tilläggas att det har ansetts att hus ska erbjuda ett någorlunda allsidigt skydd mot vädrets makter och därmed ha väggar men även att hus kan antas avse varje byggnad som kan hysa person eller egendom för något ändamål, likgiltigt hur fullständigt skydd som bereds (se Lejman, Den nya hyresrätten, 1976, s. 9 och Walin, Allmänna hyreslagen m.m., 5 uppl. 1969, s. 18).

Steam har i första hand gjort gällande att den upplåtna ytan är att betrakta som ett hus eller del av hus, till följd av att det uppförts väggar, golv och tak samt att detta förutsågs redan vid Steams tillträde till lokalen.

Det framgår inte av utredningen att Citycon upplät ytan med väggar, golv och tak. Att detta sedan kom att uppföras innebär inte att det ingick i upplåtelsen. Det framgår dessutom av ett besiktningsprotokoll att när ytan återlämnades skulle den återställas till likvärdigt skick som övriga ytor i garaget, vilket även skedde. Det har därför inte visats att upplåtelsen avsåg ett hus eller del av ett hus enligt Steams förstahandsgrund.

Steam har i andra hand gjort gällande att garaget som sådant är att betrakta som ett hus eller del av ett hus.

Som tidigare framgått är det alltså inte helt klart vad som avses med hus i jordabalkens mening. Omfattningen av begreppet bör därför bestämmas utifrån dess allmänna språkliga betydelse. Hänsyn måste även tas till begreppets funktion i lagstiftningen, vilket är att begränsa tillämpningen av 12 kap. JB till vissa upplåtelser.

I allmänt språkbruk bör med hus vanligen förstås en byggnad med väggar och tak ovan mark. Ett i berg utsprängt utrymme, vars väggar och tak består av rent berg, bör inte betraktas som ett hus (jfr Svea hovrätts beslut den 22 januari 2013 i mål nr ÖH 8168-12). Det finns emellertid byggnader belägna helt eller delvis under mark som är mer husliknande. Till exempel är en källare helt klart en del av ett hus. Det kan även tänkas mer fristående byggnader under mark som kan beskrivas som hus. Det bör även gälla byggnader som är belägna i berg. Att konstruktionen helt eller delvis utgörs av berg bör endast ha betydelse för i vilken mån byggnaden är husliknande.

I det här fallet är garaget beläget i berget. Det är konstruerat i flera plan där golven mellan våningarna är i betong eller liknande material. Väggarna består i huvudsak av berg men med delar av betong eller liknande. Bergrummet är ventilerat och har elinstallationer och avlopp. Det finns in- och utfarter för bilar och passage till den närliggande gallerian.

Även om garaget inte uppenbart är att betrakta som ett hus har det flera husliknande egenskaper. Bortsett från att det är beläget i berget är det i princip konstruerat som ett parkeringshus. Frågan är då om de egenskaper som skiljer garaget från vad som uppenbart är ett hus är relevanta för tillämpningen av 12 kap. JB, dvs. om avvikelserna är sådana att de talar för att upplåtelsen i fråga inte ska omfattas av bestämmelserna om hyra.

Garaget uppfyller det som i den juridiska litteraturen lyfts fram som avgörande för vad som är ett hus i jordabalkens mening. En upplåtelse av en yta i garaget ligger även närmare hyra än andra nyttjanderätter, såsom arrende. Att garaget ligger under jord och är insprängt i berget saknar betydelse för tillämpningen av de hyresrättsliga bestämmelserna. Enligt 12 kap. 9 § JB kan det förväntade skicket på lägenheten variera beroende på det avsedda ändamålet. Parterna kan dessutom fritt avtala om skicket på lokaler. I övrigt berör inte de hyresrättsliga bestämmelserna hur huset eller lokalen är konstruerad. Det som Citycon har anfört om särskilda krav på besiktning och underhåll för bergrum påverkar inte heller förhållandet mellan upplåtaren och nyttjanderättshavaren. Slutligen kan inte utformningen av garaget i sig anses ha betydelse för en nyttjanderättshavares behov av det indirekta besittningsskyddet. Behovet av det skyddet måste anses vara lika befogat som om upplåtelsen avsett en yta i ett parkeringshus, där 12 kap. JB helt klart hade varit tillämpligt.

Bergrumsgaraget kan alltså i princip betraktas som ett hus i språklig mening. Eftersom det därutöver inte finns några relevanta skäl som talar emot att tillämpa 12 kap. JB avseende garaget får det anses utgöra ett hus i jordabalkens mening. Parternas upplåtelse har alltså avsett en del av ett hus och 12 kap. JB är tillämpligt på upplåtelsen. Citycons yrkande i mellandomsfrågan ska därför ogillas, vilket innebär att mellandomsfrågan ska besvaras på det sätt som framgår av domslutet.

Med ändring av tingsrättens mellandom ogillar hovrätten Citycon Liljeholmstorget Galleria AB:s yrkande i mellandomsfrågan. Det innebär att upplåtelsen mellan parterna utgjorde ett hyresavtal och att 12 kap. JB är tillämpligt på upplåtelsen.

Citycon Liljeholmstorget Galleria AB överklagade och yrkade att HD skulle fastställa tingsrättens domslut att upplåtelsen inte utgjorde ett hyresavtal och att 12 kap. JB inte är tillämpligt på upplåtelsen mellan parterna.

Steam Auto Spa Liljeholmen AB motsatte sig Citycons yrkanden.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Norah Lind, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.

Domskäl

Punkterna 1–8 motsvarar i huvudsak punkterna 1–6 i HD:s domskäl.

Allmänt om olika nyttjanderätter och särskilt om lokalhyra

9 Jordabalken innehåller privaträttsliga regler om fast egendom, bl.a. om de olika nyttjanderättsformerna. I 7 kap. finns vissa allmänna bestämmelser. Därutöver finns särskilda bestämmelser för vissa nyttjanderätter; arrende regleras i 8–11 kap. och tomträtt i 13 kap. Bestämmelser om hyra finns i 12 kap. JB.

10 Det som i huvudsak utmärker hyra som nyttjanderätt i förhållande till de övriga nyttjanderättsformerna är att den avser upplåtelse av hus eller del av hus (se 12 kap. 1 § första stycket JB).

11 Hyresregleringen är även till stor del tvingade till hyresgästens förmån (se 12 kap. 1 § femte stycket JB). Den brukar därför betecknas som en social skyddslagstiftning. Detta gäller också i fråga om lokalhyra och tar sig främst uttryck genom reglerna om det indirekta besittningsskyddet. Dessa regler innebär att en lokalhyresgäst kan ha rätt till viss ersättning om ett hyresförhållande inte förlängs (se 12 kap. 56–60 §§ JB). Reglerna söker skapa en balans mellan fastighetsägarens rätt att välja att avsluta hyresförhållandet och hyresgästens behov av skydd mot obefogade uppsägningar (se Bertil Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 10 uppl. 2022, s. 116 ff.).

12 Arrende avser alltid upplåtelse av jord. I fråga upplåtelser för förvärvsverksamhet kommer främst anläggnings- och lägenhetsarrende i fråga. Anläggningsarrende föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet uppföra eller bibehålla byggnad, som inte är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande (se 11 kap. 1 § JB). En sådan byggnad ägs då som huvudregel av arrendatorn. Skulle byggnaden vara av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande, och det inte heller är fråga om bostads- eller jordbruksarrende, är det i stället fråga om lägenhetsarrende. Ett lägenhetsarrende kan alltså avse t.ex. tältplats eller bilplats.

13 Även i fråga om anläggningsarrende, men inte vid lägenhetsarrende, finns regler till skydd för arrendatorn i form av ett indirekt besittningsskydd. Reglerna är att avsedda att ge arrendatorn ett skydd för mera omfattande ekonomiska investeringar som gjorts på arrendestället (se prop. 1968:19 s. 76). Reglerna om det indirekta besittningsskyddet vid anläggningsarrende är inte identiska med de som gäller i fråga om lokalhyra, men de överensstämmer till stor del.

14 Vilken nyttjanderättsform som är tillämplig är inte något som avtalsparterna förfogar över genom att åsätta avtalet en viss rubrik eller genom att benämna nyttjanderätten som något visst. I stället bedöms avtalets materiella innehåll utifrån de kriterier som anges i jordabalken (se t.ex. Erika P. Björkdahl, Hyra, arrende och bostadsrätt, 3 uppl. 2023, s. 17 f.). Detta kan ses som ett uttryck för hyresregleringens sociala skyddssyfte. I den rättsliga litteraturen har också uttryckts att detta syfte kan ge viss ledning för det fall att det råder osäkerhet om upplåtelsen avser ett hus eller del av hus (se Thomas Edling, Jordabalken 12 kap. 1 §, avsnitt 2.1.3.3 Närmare om del av hus, Lexino 2016-03-01 [JUNO]). I fråga om gränsdragningen mellan hyra och arrende har vidare uttalats att det relevanta är ändamålet med upplåtelsen (se prop. 1907:9 s. 75).

Om begreppet hus och andra närliggande begrepp i jordabalken

15 Begreppet hus förekom redan i 1734 års jordabalk och det fördes sedan in den hyresrättsliga regleringen i 3 kap. lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Trots detta, och trots det omfattande lagstiftningsarbetet inför den nya jordabalkens ikraftträdande, finns ingen definition av begreppet hus i den hyresrättsliga regleringen. Inte heller har frågan prövats av HD.

16 Flera författare har dock i den rättsliga litteraturen tagit sig an frågan (se Thomas Edling, a.a., avsnitt 2.1.3.2 Definition av hus, och däri gjorda hänvisningar). De olika författarnas beskrivningar sammanfaller i mångt och mycket, och det brukar anges att det torde krävas tak och väggar samt att byggnationen inte kan flyttas för lätt (se t.ex. Fritjof Lejman, Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, 1976, s. 8 ff.). Ett exempel som ges i litteraturen är att upplåtelse av en carport inte skulle kunna anses avse ett hus. En alltför restriktiv syn har dock kritiserats och i stället har förts fram att begreppet hus snarare kan antas avse byggnad som kan hysa person eller egendom för något ändamål, likgiltigt hur fullständigt skydd som bereds (se Gösta Walin, Allmänna hyreslagen, 5 uppl. 1969, s. 17 f.). Klara exempel på hus är olika typer av bostadshus, men även gallerior och parkeringshus. Upplåtelse av en bestämd garageplats i ett parkeringshus är alltså som utgångspunkt att betrakta som hyra, då upplåtelsen avser nyttjanderätt till del av hus.

17 I jordabalken finns även andra begrepp som är närliggande till begreppet hus. En lägenhet i jordabalkens mening kan definieras som en i upplåtelsehänseende självständig enhet bestående av t.ex. hus eller del av hus. Det vill säga att allt som utgör ett objekt för en upplåtelse enligt hyreslagen är en lägenhet. Detta framgår indirekt av lydelsen av 12 kap. 1 § (jfr även benämningen ”lägenhetsarrende”). Exempel kan då vara bostadslägenhet, villa, lokal, garageplats och liknande. Det krävs alltså inte att en lägenhet i denna bemärkelse har fyra väggar som omsluter den. Även det som brukar ses som flera enheter kan i hyresrättsligt avseende anses utgöra en lägenhet, om uthyrningen sker sammantaget. Innebörden av begreppet lägenhet sträcker sig alltså utöver det som brukar avses i vardagligt språk.

18 Begreppet byggnad finns i 2 kap. 1 § JB. Av bestämmelsen framgår att bl.a. byggnader utgör tillbehör till fastighet. Det har i förarbeten till bestämmelsen uttalats att en husliknande anläggning under jord kan betraktas som en byggnad, såsom kiosker och stationsanläggningar vid en underjordisk järnväg. Sådana byggnader kan därmed utgöra fastighetstillbehör. Det som har avsetts med byggnad i allmänhet är samtliga med människohand på jorden genom timring, murning eller på annat jämförligt sätt uppförda konstruktioner, t.ex. murar, broar och bryggor. I samband med jordabalkens ikraftträdande uttalades vidare att begreppet hus inte särskilt behövde omnämnas i lagtexten då det omfattas av begreppet byggnad. (Se prop. 1966:24 s. 8 och 58 f., jfr prop. 1970:20 del B s. 893.) Begreppet byggnad enligt jordabalken har alltså en mer vidsträckt betydelse än dess allmänspråkliga innebörd. Det kan noteras att PBL innehåller en legaldefinition av begreppet byggnad i lagen (se 1 kap. 4 §). Denna definition tillkom dock efter jordabalkens ikraftträdande och i fråga om arrende har också uttalats att jordabalkens byggnadsbegrepp är mer omfattande än det som förekommer i plan- och bygglagstiftningen (se Nils Larsson och Stieg Synnergren, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 7 uppl. 2022, s. 44 och Mauritz Bäärnhielm m.fl., Arrendelagen [2024, version 40, JUNO], kommentaren till 11 kap. 1 § JB. Vad är anläggningsarrende?).

19 I 1 kap. 1 § JB anges att fast egendom är jord. Vidare anges att den fasta egendomen delas in i fastigheter. Med begreppet jord avses alla inom landet belägna delar av jordytan, oavsett om denna består av matjord, lera, sten, grus eller annat och oavsett om jordytan består av torr mark eller är täckt av vatten. Uttrycket ska uppfattas i vidsträckt bemärkelse. (Se prop. 1966:24 s. 8.)

En upplåtelse av ett bergrum kan vara att anse som hyra

20 Ett lägsta krav i fråga om begreppet hus i 12 kap. 1 § JB måste vara de krav som ställts upp i fråga om byggnader i 2 kap. JB; om de inte är uppfyllda kan inte heller vara fråga om ett hus enligt hyreslagen (jfr punkten 18). Som framgått är jordabalkens byggnadsbegrepp omfattande och det torde i vart fall kunna omfatta sådana bergrum som i någon mån har inretts.

21 En ytterligare utgångspunkt bör vara att det inte finns skäl att göra skillnad på om det rör sig om en byggnation över eller under mark. Ett helt utrustat bostadshus under mark med uppbyggt tak, väggar, kök och andra bekvämligheter skulle då alltså vara att anse som ett hus. Att ställa kravet fullt så högt synes dock inte befogat, eftersom det inte går att bortse från att bergrum ger ett väderskydd som inte kräver t.ex. uppbyggda väggar och tak. Exempelvis torde finnas suterränghus med väggar av berg som av dekorativa skäl lämnats orörda. Exemplet visar att definitionen av begreppet hus i hyreslagen inte bör formuleras endast utifrån krav på väggar och tak eller liknande. Det relevanta är i stället att bergrummet är inrett så att det lämpar sig för människor att vistas i på ett sådant sätt som normalt avses i ett hyresavtal, t.ex. för att bo i eller för att bedriva affärsverksamhet i. Det kan då krävas t.ex. tak, väggar, ingångar och utgångar eller annat, men det kan inte i varje enskilt fall uppställas absoluta krav på det ena eller andra. Tillräckligt är i stället att bergrummet bereder ett väderskydd som lämpar sig för den i avtalet avsedda verksamheten samt att denna är en sådan verksamhet som normal avses i ett hyresavtal (jfr p. 14). Ett parkeringsgarage i ett bergrum kan alltså utgöra ett hus i hyreslagens bemärkelse. En sådan tolkning av begreppet hus står även i överensstämmelse med hur andra begrepp i jordabalken tolkas och används.

22 Om bergrummet är inrett på att sådant sätt att det är lämpligt för att bedriva affärsverksamhet i torde det också ofta finnas skäl att bereda nyttjanderättshavaren besittningsskydd. I fråga om nyttjanderättshavares behov av sådant skydd kan – i analogi med den bedömning som sker vid gränsdragningen mellan anläggningsarrende och lägenhetsarrende – beaktas den aktuella lägenhetens relevans för förvärvsverksamheten och nyttjanderättshavarens investeringar i den. Hade – om fråga varit om upplåtelse av jord – den aktuella lägenheten inte nått upp till de krav som ställs för att nyttjanderätten ska anses som ett anläggningsarrende (se 11 kap. 1 § JB), talar det för att det inte finns skäl att bereda nyttjanderättshavaren indirekt besittningsskydd enligt hyreslagen.

23 Vid en bedömning i ett enskilt fall måste även beaktas vilken nyttjanderätt som annars hade varit för handen, om det inte hade varit fråga om hyra. Ofta torde alternativet vara någon form av arrende, det vill säga en upplåtelse som avser jord (jfr punkterna 12 och 19). Det blir i ett sådant fall fråga om att pröva om upplåtelsen kan anses avse jord och om det finns skäl för att i stället hänföra upplåtelsen till exempelvis anläggnings- eller lägenhetsarrende.

Bedömningen i detta fall

24 Det framgår inte av utredningen att Citycon upplät ytan med väggar, golv och tak. Att detta sedan kom att uppföras innebär inte att det ingick i upplåtelsen. Av avtalet framgår dessutom att när ytan återlämnades skulle den återställas. Det har därför inte visats att upplåtelsen avsåg ett hus eller del av ett hus enligt Steams förstahandsgrund.

25 Frågan är då om parkeringsgaraget som sådant utgör ett hus i hyres-lagens bemärkelse.

26 Bergrummet är inrett så att det lämpar sig för människor att vistas i för att bedriva affärsverksamhet. Parkeringsgaraget har haft belysning och in- och utgångar och det har gett ett väderskydd. Vidare har bergrummets beståndsdelar, som pelare, kunnat användas för att inreda försäljningsstället. Det har alltså lämpat sig för den i avtalet avsedda verksamheten biltvätt med ånga, vilket också är en sådan verksamhet som normalt kan omfattas av ett lokalhyresavtal. Det kan inte sägas finnas något i bergrummets karaktär som på ett tydligt sätt utmärker det i förhållande till ett parkeringshus ovan jord, bortsett från att synliga beståndsdelar består av berg. Parkeringsgaraget kan sammantaget beskrivas som husliknande och utgör en byggnad enligt jordabalkens terminologi.

27 Avtalet har inneburit långt gående förpliktelser t.ex. i fråga om krav på driften av verksamheten. Det finns dock inget i avtalet som tyder på att upplåtelsen av lägenheten har utgjort ett underordnat moment i avtalsrelationen mellan parterna (jfr t.ex. NJA 1971 s. 129). I stället utgör det avsedda ändamålet med upplåtelsen nyttjanderätt till yta i ett parkeringsgarage, dvs. ett ändamål som typiskt sett förekommer i hyresavtal. Upplåtelsens karaktär är sammantaget sådan att det principiellt sett är motiverat att hyresgästen omfattas av regler om indirekt besittningsskydd. Även detta talar för att parkeringsgaraget är att bedöma som ett hus.

28 Det framstår avslutningsvis som mer främmande – såväl allmänspråkligt som juridiskt – att hänföra upplåtelsen till arrende. Den upplåtna parkeringsytan kan svårligen beskrivas som jord. Det finns inte heller några andra relevanta skäl som talar mot att tillämpa 12 kap. JB avseende parkeringsgaraget.

29 Parternas upplåtelse har därmed avsett en del av ett hus och 12 kap. JB är tillämpligt på upplåtelsen. Hovrättens domslut ska alltså fastställas.

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.

HD (justitieråden Anders Eka, Agneta Bäcklund, referent, Malin Bonthron, Stefan Reimer och Margareta Brattström) meddelade den 22 maj 2025 följande dom.

1 Citycon äger och förvaltar Liljeholmstorgets Galleria. Steam har sedan 2012 drivit en biltvätt i gallerians parkeringsgarage. Det senaste skriftliga avtalet mellan parterna, rörande upplåtelse av ett utrymme på 120 kvadratmeter i garaget, ingicks den 31 december 2018 och gällde enligt sin ordalydelse till den 15 februari 2019. Minimiersättningen för upplåtelsen uppgick till 15 000 kr per månad.

2 Parkeringsgaraget är beläget i ett bergrum. Vissa tak och väggar utgörs av berg. I övrigt är garaget väsentligen utformat och inrett som ett sedvanligt parkeringsgarage. Det består av tre våningar som nås via anlagda körbanor. Våningsplanen är av betong. I garaget finns ventilation, elinstallationer och dagvattenbrunnar. Garaget har också byggda entréer.

3 Steam har gjort gällande att det aktuella avtalet är en upplåtelse av ett utrymme som utgör hus eller del av hus i den mening som avses i 12 kap. JB. Citycon har hävdat att avtalet inte är ett hyresavtal eftersom det avser en yta i en bergrumsanläggning och därmed inte ett hus eller del av ett hus.

4 Tingsrätten beslutade att genom mellandom pröva om upplåtelsen mellan parterna utgör ett hyresavtal och därmed om bestämmelserna i 12 kap. JB är tillämpliga på upplåtelsen.

5 Tingsrätten fastställde att upplåtelsen inte utgjorde ett hyresavtal och att bestämmelserna i 12 kap. JB inte är tillämpliga. Hovrätten har gjort motsatt bedömning och angett att Citycons yrkande i mellandomsfrågan ogillas.

6 Frågan i målet är om en upplåtelse av ett utrymme i ett bergrum kan utgöra ett hyresavtal enligt 12 kap. JB.

7 Fast egendom är jord och den är indelad i fastigheter. Till en fastighet hör byggnader som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Begreppen jord och byggnad ska förstås i vidsträckt bemärkelse. Med byggnad avses exempelvis murar, broar och andra slags uppbyggda konstruktioner. Ett hus är en byggnad och även husliknande anläggningar som uppförts under jordytan bedöms som byggnader. (Se 1 kap. 1 § och 2 kap. 1 § JB samt prop. 1966:24 s. 56 ff.)

8 Fast egendom kan upplåtas för nyttjande, bland annat genom arrende eller hyra. Den grundläggande utgångspunkten är att det är marken som är det huvudsakliga objektet för upplåtelsen vid arrende medan det vid hyra är huset, eller del av det, som är det som upplåtelseavtalet främst avser (se 8 kap. 1 § och 12 kap. 1 § JB).

9 Avtal genom vilka hus, eller delar av hus, upplåts till nyttjande mot ersättning utgör alltså hyra. Det finns inte någon definition av begreppet hus i jordabalken och i förarbetena ges inte heller någon tydlig ledning när det gäller hur begreppet ska förstås.

10 I den juridiska litteraturen har anförts att det bör krävas att byggnationen inte kan flyttas för lätt och att den har tak och väggar för att kunna betecknas som ett hus. Det har också angetts att den ska kunna ge väderskydd för att vara ett hus. Samtidigt har det förts fram att ordet hus snarare kan antas avse byggnad som kan hysa person eller egendom för något ändamål, oberoende av hur fullständigt skydd som bereds. (Se exempelvis Bertil Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 10 uppl. 2022, s. 36 f. och Fritjof Lejman, Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, 1976, s. 8 ff., jfr även Gösta Walin, Allmänna hyreslagen, 5 uppl. 1969, s. 17 f.)

11 Tydliga exempel på hus är bostadshus, men också gallerior och parkeringshus. Avtal om upplåtelse av en garageplats i ett parkeringshus brukar betraktas som hyra, då upplåtelsen avser nyttjanderätt till del av hus. I den juridiska litteraturen har däremot ansetts att en carport, som saknar väggar, inte kan anses utgöra ett hus (se bl.a. Bengtsson m.fl., a.a. s. 36).

12 I linje med det således sedan lång tid etablerade synsättet i den juridiska litteraturen och mot bakgrund av hur lagstiftaren sett på begreppen jord och byggnad bör begreppet hus ges ett vidsträckt tillämpningsområde.

13 Bergrum, dvs. utrymmen som sprängs fram ur berg, utnyttjas numera för många olika ändamål. De kan utformas på olika sätt, i vissa fall som mycket enkla konstruktioner men det förekommer också att anläggningar i bergrum byggs upp och utrustas på samma sätt som en bostad eller en lokal. Enbart det förhållandet att en byggnadskonstruktion har uppförts i ett bergrum utesluter inte att den kan betraktas som ett hus.

14 Frågan om ett bergrum i ett visst fall ska anses vara ett hus i jordabalkens mening kan följaktligen inte besvaras endast utifrån en allmänspråklig tolkning av orden bergrum och hus. Avgörande blir i stället bergrummets utformning och funktion.

15 Ett avtal om upplåtelse av ett bergrum eller ett utrymme i ett berg­rum kan utgöra såväl arrende som hyra, men under vissa omständigheter kan det i stället vara fråga om ett avtal som inte kan betecknas som någon av dessa upplåtelseformer (se ”Brödförsäljningen i tunnelbanan” NJA 2001 s. 10).

16 Vid prövningen av om en upplåtelse av en yta i ett bergrum mot ersättning avser hyra ska därför, utöver vad som tidigare sagts, avtalets materiella innebörd och den avsedda användningen särskilt beaktas. Hur parterna har valt att beteckna avtalet saknar däremot betydelse för bedömningen. Om upplåtelsen lämpar sig för den i avtalet avsedda verksamheten och den är av sådant slag som normalt regleras i ett hyresavtal talar det för att upplåtelsen ska anses avse hyra. I ett gränsfall kan hyresregleringens skyddssyfte och tvingande karaktär också ge viss vägledning (jfr Thomas Edling, Jordabalken 12 kap. 1 §, avsnitt 2.1.3.3 Närmare om del av hus, Lexino 2016-03-01 [JUNO]).

17 Steam har i första hand gjort gällande att den upplåtna ytan är att betrakta som ett hus, eller del av hus, eftersom det har uppförts väggar, golv och tak där, något som enligt Steam förutsattes ske redan vid tillträdet till lokalen. HD delar hovrättens bedömning i denna del. Det har alltså inte visats att upplåtelsen avsåg ett hus eller del av ett hus enligt Steams förstahandsgrund.

18 När det gäller Steams andrahandsgrund – att parkeringsgaraget som sådant är att betrakta som ett hus eller del av hus – kan konstateras att garaget är utformat på ett sådant sätt att det uppfyller de krav som kan ställas på ett hus. Det finns inte något i garagets utformning som på ett tydligt sätt skiljer det från ett sedvanligt parkeringsgarage, bortsett från att det finns vissa synliga delar som består av berg. Det avsedda ändamålet med upplåtelsen har varit att driva en biltvätt inom det upplåtna utrymmet. Verksamheten där har utgjort en del av shoppingcent­rets övergripande affärsidé. Avtalet har inneburit relativt långtgående förpliktelser för Steam, bland annat i fråga om driften av verksamheten och skötsel av utrymmet.

19 Parkeringsgaraget bör vid en samlad bedömning anses vara ett hus i jordabalkens mening. Avtalet har avsett upplåtelse av del av hus till nyttjande mot ersättning.

20 Upplåtelsen har alltså utgjort ett avtal om hyra och bestämmelserna i 12 kap. JB är därför tillämpliga på upplåtelsen. Hovrättens avgörande ska därmed inte ändras.

HD ändrar hovrättens domslut endast på det sättet att HD förklarar att upplåtelseavtalet mellan Citycon Liljeholmstorget Galleria AB och Steam Auto Spa Liljeholmen AB utgjorde ett hyresavtal och att 12 kap. JB därmed är tillämpligt på upplåtelsen.

[1] Leif Holmqvist har i ett rättsutlåtande från 2023 bekräftat att han vidhåller samma uppfattning som 2012, – – –.