Förhandlingsersättning till hyresgästorganisation delbetänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2015

Förhandlingsersättning

till

hyresgästorganisation

BQAQJ

STATENS OFFENTLIGA

Delbetankande av UTREDNINGAR

1997 års sou 1999:81

hyreslagstiftningsutredning

rm

m Statens offentligautredningar MW 1999:81

W Justitiedepartementet

Förhandlingsersättning

till

ani s ati on

hyres gästorg

Delbetänkande av års hyreslagstiñningsutredning

Stockholm 1999

SOU och Ds som ingår i 1999 års nummerserie kan köpas från Fakta Info Direkt. För remissutsändningar av SOU och Ds som ingår i 1999 års nummerserie

svarar Fakta Info Direkt på uppdrag av Regeringskansliets forvaltningsavdelning.

Beställningsadress: Fakta Info Direkt, Kundservice

Box 6430, 113 82 Stockholm

Tel: 08-587 671 00, Fax: 08-587 671 71

E-post 0rder@faktainf0.se

Svara på remiss. Hur och varför. Statsrådsberedningen, 1993.

En liten broschyr som underlättar arbetet för den som skall svara på remiss. - Broschyren kan beställas hos:

Information Rosenbad

Regeringskansliet

103 33 Stockholm

Fax: 08-405 42 95

Telefon: 08-405 47 29

ISBN 91-7610-879-1

ISSN 0375-250X Elanders Gotab, Stockholm 1999

Till statsrådet och chefen för

Justitiedepartementet

Vid regeringssammanträde den 21 augusti 1997 bemyndigade regeringen chefen för Justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att göra översyn hyreslagstiftningen och en av systemet för prövning hyres- och arrendemål. av Med stöd detta bemyndigande förordnade chefen för av Justitiedepartementet hovrättsrådet, tillika vice ordförande på avdelning, Ulla Erlandsson att fr.o.m. den 10 september 1997 vara särskild utredare. Som sakkunniga att bistå utredningen förordnades fr.o.m. den l november 1997 hovrättsassessorn, kanslirådet, Nils numera Cederstierna, hovrättsassessom Lars-Gmmar Lundh och fil. kand. Marie-Louise Ek. Som experter fr.o.m. den l november 1997 förordnades förbundsjuristen Eila Andersson, Hyresgästernas Riksförbund, företagsjuristen Manfred Baumgardt, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, direktören Ernst Olaf Holm, Svensk Handel, chefsjuristen Leif Holmqvist, Sveriges Fastighetsägareförbund, avdelningsdirektören Olof Nordström, Domstolsverket och arrendeombudsmannen Lars-Göran Svensson, Lantbrukarnas Riksförbund. Till sekreterare utredaren förordnades fr.o.m. den 1 november 1997 hovrättsassessorema Jan Josefsson och Paula Lundberg. Lars-Gunnar Lundh, Olof Nordström, Lars-Göran Svensson och Paula Lundberg entledigades fr.o.m. den 1 1999 och Leif mars Holmqvist fr.o.m. den l april 1999. Som expert fr.o.m. den 1 april 1999 förordnades utredningschefen Per-Åke Eriksson, Sveriges Fastighetsägareförbund. Utredningen har antagit namnet 1997 års hyreslagstiftningsutredning. Utredningen redovisade den första delen av uppdraget i delbetänkandet Nytt System för prövning hyres- och arrendemål av SOU 1999:15, som överlämnades den 23 februari 1999. Utredningen får härmed överlämna delbetänkandet Förhandlingsersättning till hyresgästorganisation SOU 1999:81. Till betänkandet fogas två särskilda yttranden. Utredningen fortsätter sitt arbete med resterande frågor.

Stockholm den 12 juli 1999 Ulla Erlandsson

/ Jan Josefsson

6 Innehåll

Särskilda yrkanden 55

Bilagor

Bilaga Kommittédirektiv ..59

Bilaga 2 Tilläggsdirektiv .61

Sammanfattning

En hyresvärd kan träffa avtal förhandlingsordning med en

om en

organisation av hyresgäster. De förhandlingsöverenskommelser som hyresvärden och hyresgästorganisationen träffar på grundval av

förhandlingsordningen, blir bindande för de enskilda hyresgästerna om de har förhandlingsklausuler i sina hyresavtal hänvisar till

som förhandlingsordningen se 1 och 2 hyresförhandlingslagen

1978:304.

förhandlingsöverenskommelse får det bestämmas att i hyran för

I en samtliga lägenheter omfattas förhandlingsordningen skall ingå

som av visst belopp utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess

som arbete 20 § hyresförhandlingslagen. Det finns alltså en möjlighet

se

för parterna i förhandlingsordning att träffa avtal om

en förhandlingsersätming till hyresgästorganisationen. Lagen ger däremot inte hyresgästorganisation obligatorisk rätt till förhandlings-

en en ersättning.

En hyresgästorganisation är skyldig att förhandla om hyran och andra villkor för samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen. Hyresgästorganisationen måste förhandla även för de hyresgäster inte är medlemmar i organisationen. Den har

som emellertid inte någon möjlighet att av dessa oorganiserade hyresgäster ta ut ersättning för förhandlingsarbetet t.ex. medlemsavgifter.

genom

Det har under år framförts allvarlig kritik mot reglerna om

senare förhandlingsersättning. 1995 års hyreslagstiftningsutredning föreslog

det skulle införas lagstadgad rätt till förhandlingsersättning för att en hyresgästorganisation SOU 1995:119 76 f.. Förslaget genomfördes

s. inte. Särskilt hyresgäströrelsen har därefter påtalat att reglerna bör ändras. Enligt Hyresgästemas Riksförbund har hyresgästorganisationema fått allt svårare att få förhandlingsersättning och därmed att kunna bedriva ett sådant förhandlingsarbete som de har ålagts enligt

hyresförhandlingslagen.

Utredningens kartläggning visar att den förhandlingsersättning som

utbetalats från de privata fastighetsägarna till hyresgästorganisa-

tionema har halverats under år 1998 jämfört med år 1997. För de allmännyttiga fastigheterna har motsvarande minskning inte skett. Den

huvudsakliga orsaken till att förhandlingsersättningen har minskat för de privata fastigheterna får tillskrivas den låga inflationen, inte som

skapat utrymme för förhandlingsöverenskommelser

nya om hyreshöjningar. Utredningens kartläggning visar samtidigt att hyresgästorganisationema under de senaste åren lagt ned ett i stort sett lika omfattande förhandlingsarbete tidigare, inte på att som men nu förhandla om hyreshöjningar utan på att bl.a. förhandla om hyressänkningar. Det kollektiva hyresförhandlingssystemet fyller viktig funktion en för parterna på hyresmarknaden. För att systemet skall kunna fungera är det närmast en förutsättning att båda parter har ekonomiska resurser att fullgöra sina uppgifter. Mot denna bakgrund och på grund brister av i det nuvarande systemet, har utredningen funnit att det bör införas en lagstadgad rätt till förhandlingsersättning för hyresgästorganisation. Utredningens föreslag innebär att de hyresgäster lägenheter vars omfattas av förhandlingsordning skall skyldiga att betala vara

förhandlingsersättning till hyresgästorganisation. Ersättningens storlek

skall fastställas av regeringen eller myndighet. av annan Hyresvärden skall för hyresgästorganisationens räkning uppbära förhandlingsersättningen tillsammans med hyran. De åtgärder som hyresvärden vidtar i syfte att hyresgästen att betala hyran, skall även omfatta förhandlingsersättningen. Om hyresvärden delar ut post- eller bankgiroavier till hyresgästerna som kan användas för betalning av hyran, skall sålunda förhandlingsersättningen tas med på dessa. Hyresvärden skall en gång kvartal till hyresgästorganisationen per redovisa den förhandlingsersättning han har mottagit och som samtidigt uppge vilka hyresgäster inte har betalat ersättningen. som Om en hyresgäst inte betalar ersättningen får hyresgästorganisationen inte hyresvärden vidta rättslig åtgärd mot - hyresgästen. Hyresgästorganisationen kan då vid domstol väcka talan mot hyresgästen och yrka att denne skall betala ersättningen. Hyresgästorganisationen ges också behörighet att vid hyresnämnd ansöka om att hyresgästens lägenhet inte längre skall omfattas det av

kollektiva förhandlingssystemet.

För att hyresvärden skall fullgöra sina uppgifter, föreslås att bestämmelserna skadeståndssanktioneras. Utredningen föreslår att de bestämmelserna skall träda i kraft nya den l april 2000. Hyresgästerans Riksförbund och SABO har ställt sig bakom utredningens förslag. Sveriges Fastighetsägareförbund har också ställt sig bakom förslaget, förutom den del uppbörden som avser av förhandlingsersättningen. Sveriges Fastighetsägareförbund anser att hyresgästorganisationema själva skall uppbära förhandlingsersättningen och att hyresvärdama endast med stöd frivilligt träffade avtal av skall behöva medverka i uppbörden.

Författningsförslag

l Förslag till Lag om ändring i

1978 :3 04

hyresförhandlingslagen

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen 1978:304

dels att 20 § skall upphöra att gälla, dels att 22 och 26 skall ha följande lydelse, dels att det skall införas fyra paragrafer, 2 25 25 b och

nya

25 §§, samt närmast före 25 § en ny rubrik av följande lydelse.

c a

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2a§

Om det finns särskilda skäl,

får hyresnämnden på ansökan

av en hyresgästorganisation

förordna att ett hyresavtal inte

längre skall innehålla en

förhandlingsklausul.

22§

Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka ändring överenskommelsen i den del den avser honom.

om av För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse det villkoret eller, i fråga hyra, tre månader

om nya om från den dag då villkoret började tillämpas mot honom.

Vid prövning hyresvillkor Vid prövning av hyresvillkor

av enligt första stycket skall 12 enligt första stycket skall 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas kap. 55 § jordabalken tillämpas med den avvikelse kan följa med den avvikelse som kan följa

som

21 Skäligheten belopp av 21 av av som avses i 20 § får prövas även utan samband med prövning av

hyran i övrigt. Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen 1975:635 för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Bestämmelserna i denna paragraf gäller i fråga

om överenskommelse har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje som stycket.

F örhandlingsersättning

25 a §

Hyresgäst skall, om hyresgästens lägenhet omfattas av en

förhandlingsordning, betala ersättning för hyresgästorganisationens jörhandlingsarbete Jörhandlingsersättning. Förhandlingsersättningen ut-

går med belopp som regeringen eller den myndighet som regeringen utser bestämmer.

Förhandlingsersättningen förfaller till betalning samtidigt

som hyran för lägenheten, om inte annat bestäms genom en

förhandlingsöverenskommelse.

25 b §

Hyresvärd skall, för

hyresgästorganisations räkning, uppbära förhandlingsersätt-

ningen tillsammans med hyran.

De åtgärder som hyresvärden

vidtar i syfte att förmå hyresgästen att betala hyran,

med undantag krav enligt 5 §

av inkassolagen 1974:182 eller rättsliga åtgärder, skall därvid

omfatta fárhandlingsersätt-

ningen.

Hyresvärden behöver inte

hålla förhandlingsersättningen

avskild från sina övriga tillgångar.

Senast en månad efter utgången varje kvartal, skall

av hyresvärden till hyresgästorganisationen betala den

förhandlingsersättning han

som har mottagit och redovisa vilka hyresgäster inte har betalat.

som

Parterna får i för-

en

handlingsöverenskommelse av-

tala avvikelse från

om bestämmelserna i första-tredje styckena.

25 c §

Hyresvärden skall, om inte annat bestäms genom en

förhandlingsöverenskommelse, i

hyresavtalet eller på annat sätt underrätta hyresgäst, som skall

betala förhandlingsersättning, om förhandlingsersättningens

storlek.

Iakttar hyresvärd inte sin Iakttar hyresvärd inte sin skyldighet att förhandla enligt 5 skyldighet att förhandla enligt 5 § första stycket eller enligt § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta är han skyldig att ersätta

hyresgästorganisationen skada hyresgästorganisationen skada

har uppstått till följd har uppstått till följd av som av som hans försummelse. hans försummelse. Detsamma

gäller, hyresvärd bryter mot

om 25 b § första eller tredje stycket och annat inte har bestämts i

förhandlingsöverenskommelse.

Denna lag träder i kraft den 1 april 2000.

12 Författningsförslag SOU 1999:8 l

2 till

Förslag

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 55 § jordabalken skall har följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap. 55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar hyrans storlek, skall om hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter med som hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas allmännyttiga bostadsföretag. av Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på ort med jämförbart hyresläge en annan och i övrigt likartade förhållanden pâ hyresmarlmaden. Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 b § iakttas.

Om en förhandlingsklausul i

ett hyresavtal har slopats och

det ingår förhandlingsersättning

i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen 1978:304, har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i

första-tredje styckena rätt att få

hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt gälla i den mån det är upp skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, inte bestämd hyrestid om av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens hyresgästen kommer överens om om villkoren för fortsatt uthyrning i villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte tvist enligt första eller fjärde en stycket, gäller de överenskomna stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad villkoren, oavsett vad som som föreskrivs i nämnda stycken, i föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer den mån inte annat följer av av

SOU 1999 8 1: F örfattninggörslag 13

bestämmelserna i övrigt i denna bestämmelserna i övrigt i denna balk. balk.

Denna lag träder i kraft den 1 april 2000.

3 Förslag till Lag om ändring i lagen 1973:188

om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 § lagen 1973:188 om arrendenämnder och hyresnärrmder skall ha följ ande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §

Hyresnämnd i 12 kap. 68 § jordabalken har till

som avses

uppgift att

medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

pröva tvist åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första

om stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 överlåtelse av

a hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse lägenhet i andra hand

av enligt 12 kap. 40 förlängning hyresavtal enligt 12 kap. 49

av villkor enligt 12 kap. 54 återbetalning hyra och fastställande av

av hyra enligt 12 kap. 55 d uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 allt jordabalken,

2 pröva tvist hyresvillkor enligt 22-24 §§

a. om hyresförhandlingslagen 1978:304 eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

pröva tvist medlemskap enligt 2 kap. 10 skyldighet att

om upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt hyresvillkor enligt 4 kap. 9 upplåtelse av

samma lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 allt bostadsrättslagen 1991:614,

4. pröva fråga godkännande av överenskommelse som avses i 12

om kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som

i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, avses

skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

vara

5 Pröva tvist mellan 5 Pröva tvist enligt 2 a §

a. a.

hyresvärd och hyresgäst- hyresförhandlingslagen eller

organisation enligt hyresför- mellan hyresvärd och hyresgästhandlingslagen, organisation enligt samma lag,

pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen 1977:792, tvist om

upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 jordabalken eller

a-c förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d-f och 18 h § samma balk,

F örfattningsförslag 15

pröva frågor enligt lagen 1975:1132 förvärv om av hyresfastighet m.m., pröva frågor enligt lagen 1982:352 om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages den hyresnämnd inom område fastigheten av vars är belägen. Ärende i 10, 17 eller 18 § lagen förvärv som avses om av hyresfastighet m.m. upptages dock hyresnämnden i den ort där av bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga handelsbolag, där om förvaltningen föres.

Denna lag träder i kraft den 1 april 2000.

1 Utredningsuppdraget

Enligt utredningens ursprungliga direktiv dir. 1997:97, som antogs den 21 augusti 1997, skall utredaren göra en översyn av Vissa delar av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arrendemål.

I delbetänkandet Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål SOU 1999:15, som överlämnades till regeringen den 23 februari 1999, redovisade utredaren den första etappen av uppdraget.

Den 11 1999 beslutade regeringen om tilläggsdirektiv dir.

mars 1999:16. I dessa anges bl.a. att utredaren skall behandla frågan om förhandlingsersättning enligt hyresförhandlingslagen 1978:304 med förtur.

I detta betänkande, är ett delbetänkande, redovisas de

som överväganden som utredaren har gjort beträffande frågan om förhandlingsersättning.

Utredningen har sammanträtt vid fyra tillfällen och har därvid diskuterat såväl förutsättningarna för en frivillig lösning mellan berörda organisationer som ett flertal olika förslag till ändring av de nuvarande reglerna. Utredningsarbetet har i övrigt bestått i bl.a. studier

tidigare betänkanden, remissyttranden och propositioner som berört av området. Skrivelser legat till grund för direktiven har också gåtts

som igenom. Utredningen har även låtit ett tjugotal organisationer och företag besvara enkäter utredningen har upprättat.

som

2 Bakgrund

l Inledning

förhandlingsöverenskommelse får det bestämmas att i hyran för I en samtliga lägenheter omfattas förhandlingsordning skall ingå som av visst belopp utgör ersättning till hyresgästorganisation för dess som arbete 20 § hyresförhandlingslagen 1978:304. Det finns alltså en

se

möjlighet för parterna i förhandlingsordning att träffa avtal om en förhandlingsersättning till hyresgästorganisationen. Lagen ger däremot inte hyresgästorganisation obligatorisk rätt till förhandlingsen ersättning. Frågan införande rätt för hyresgästorganisationer till om av en förhandlingsersättning har varit föremål för överväganden vid flera tillfällen SOU 1995:191 54 och prop. 1996/97:30 s. 59 f..

se s.

Parterna på hyresmarknaden har också fört förhandlingar om frågan. Enligt utredningens direktiv dir. 1997:97 skall utredaren se över frågan förhandlingsersättning. Om utredaren finner att en rätt till om förhandlingsersättning bör införas, skall utredarens förslag vara så utformat att det blir rimlig balans mellan förhandlingsordningens en parter när det gäller deras skyldigheter i ett sådant system. I tilläggsdirektiv dir. 1999:16 att utredaren skall i första anges hand söka finna lösning alla parter på hyresmarknaden kan en som ställa sig bakom. Om det visar sig inte möjligt att finna en sådan vara lösning, skall utredaren överväga andra lämpliga åtgärder.

20 Bakgrund

2.2 Hyresförhandlingslagen

Regelsystemet i huvuddrag

Hyresförhandlingslagen 1978:304 trädde i kraft den l juli 1978. Genom den blev formerna för kollektiva hyresförhandlingar beträffande bostadslägenheter lagreglerade. Med kollektiva hyresforhandlingar avses hyresförhandlingar på hyresgästsidan som förs av en hyresgästorganisation. Lagen innehåller också bestämmelser

om rättsverlcningar förhandlingsöverenskommelse och den

av en om enskilde hyresgästens ställning inom ett kollektivt förhandlingssystem. Hyresförhandlingslagen kan i korthet beskrivas enligt följande. En hyresvärd, ensam eller tillsammans med organisation en av fastighetsägare i vilken hyresvärden är medlem, träffar avtal om en förhandlingsordning med en organisation hyresgäster. En av förhandlingsordning omfattar som regel samtliga bostadslägenheter i det eller de hus som förhandlingsordningen oberoende avser, av om enskilda hyresavtal innehåller förhandlingsklausuler hänvisar till som förhandlingsordningen. Förekomsten av en forhandlingsklausul i hyresavtalet har den verkan att de förhandlingsöverenskommelser som träffas på grundval förhandlingsordningen blir bindande för av hyresgästen. Hyresgästen blir bunden oavsett han är medlem i den om förhandlande organisationen eller inte och organisationen är skyldig att förhandla även beträffande lägenheter hyrs inte som av personer som är medlemmar. En förhandlingsordning medför skyldighet för parterna att förhandla rörande olika boendefrågor, i vissa fall på eget initiativ och i andra fall efter begäran motparten. av

En förhandlingsordnings omfattning

En förhandlingsordning avser ett eller flera hus 6 §.

se

Förhandlingsordningen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset

eller husen se 3 § första stycket. Förhandlingsordningen omfattar dock inte en lägenhet om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens att hyresavtalet inte skall innehålla om en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet varat tre månader i följd 3 § andra stycket.

se

En förhandlingsordning gäller inte heller för lägenhet, en om hyresavtalet enligt beslut hyresnämnden inte skall innehålla av en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja att gälla tidigast när

Bakgrund 21

hyresförhållandet har varat tre månader i följd se 3 § tredje stycket. Eftersom en förhandlingsklausul inte kan avtalas bort eller upphävas under de tre första månaderna av ett hyresförhållande omfattar samtliga lägenheter under de första månaderna ett hyresförhållande

av och även outhyrda lägenheter i ett hus med förhandlingsordning av förhandlingsordningen.

Sedan den l april 1997 finns förbud mot fler än en förhandlingsordning per hus se 4 §.

Rätt till förhandlingsordning

Om en hyresvärd vägrar att träffa avtal med hyresgästorganisation

en om förhandlingsordning, kan organisationen få frågan prövad

av hyresnämnden. Om organisation av hyresgäster vägrar att ingå avtal om förhandlingsordning, har hyresvärden motsvarande rätt till prövning se 9 §.

Hyresnämnden skall enligt 10 § bifalla en ansökan om förhandlingsordning om det med hänsyn till hyresgästorganisationens kvalifikationer, det antal lägenheter förhandlingsordningen kan

som förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan

anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla.

Det är inte bara organisationer som är anslutna till Hyresgästernas Riksförbund den s.k. organiserade hyresgäströrelsen som kan uppträda som förhandlingspart på hyresgästsidan. I förarbetena till hyresförhandlingslagen anförs att lagstiftningen skall vara neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation och att inga andra formella krav bör ställas utöver dem får ligga i begreppet

som anses hyresgästorganisation. Organisationen skall således vara en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta till medlemmarnas

vara intressen i hyresfrågor. Hur stor faktisk förhandlingskapacitet som krävs beror på hur stort lägenhetsbestånd som en förhandlingsordning är tänkt att omfatta. Ett minimikrav är att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för förhandlingsverksamheten och har

som möjlighet att delta i sammanträden i den utsträckning som ett regelbundet bedrivet förhandlingsarbete fordrar jfr 1977/782175

prop. s. 109 113 och 144 f..

En förhandlingsordning kan upphöra efter uppsägning. Om en förhandlingsordning har sagts upp, kan motparten inom viss tid hänskjuta frågan om förlängning till hyresnämnden. En tvist

om förlängning av en förhandlingsordning skall prövas enligt samma

22 Bakgrund

grunder som en tvist om införande av förhandlingsordning 13 §

se

andra stycket.

F örhandl ingsskyldighet

En förhandlingsordning medför rätt och skyldighet att förhandla med motparten beträffande de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen. Förhandlingsskyldigheten kan sålunda omfatta även lägenhet som saknar förhandlingsklausul under förutsättning

en att hyresvärden och hyresgästen inte har kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla förhandlingsklausul eller hyresnämnden har fattat beslut om det. En hyresgästorganisation kan sålunda vara skyldig att förhandla för en lägenhet även om hyresgästen inte är medlem i organisationen.

Innebörden av förhandlingsskyldigheten är olika beroende på vilka frågor det skall förhandlas om. Den viktigaste förhandlingsskyldigheten är hyresvärdens s.k. primära förhandlingsskyldighet. Om hyresvärden vill höja hyran för lägenhet, bestämma hyra för

en en ny hyresgäst om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra, ändra grunderna för beräkning särskild ersättning enligt 19 §

av hyreslagen eller ändra villkor som avser hyresgästemas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, är han enligt 5 § första stycket hyresförhandlingslagen skyldig att ta initiativ till, genomföra och avsluta förhandlingar med hyresgästorganisationen i frågan.

Om parterna är överens om det, kan de utvidga området för den primära förhandlingsskyldigheten utöver vad som följer av 5 § första stycket hyresförhandlingslagen.

En förhandlingsordning kan också medföra skyldighet att förhandla om andra hyresvillkor än hyran och om lägenhetemas och husets skick, gemensamma anordningar i huset samt övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt se 5 § andra stycket. En sådan förhandlingsskyldighet skiljer sig från den primära förhandlingsskyldigheten genom att den bara gäller när motparten har begärt förhandling i den frågan. Den är vidare dispositiv på så sätt att den kan såväl utvidgas som inskränkas genom avtal.

En förhandlingsordning kan slutligen, om parterna är ense om det, medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandlingar med motparten om frågor som rör tillämpningen av ett enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen har lämnat hyresgästorganisationen fullmakt att företräda honom i saken se 5 § tredje stycket.

Bakgrund 23

F örhandl ingsöverenskommelse

I allmänhet leder de kollektiva hyresförhandlingarna till att parterna träffar förhandlingsöverenskommelse. En förhandlingsöverensen kommelse får tillämpas hyresvärden gentemot en enskild hyresgäst av under förutsättning att hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul. Den enskilde hyresgästen har dock möjlighet att inom viss tid ansöka hos hyresnämnden ändring av överenskommelsen i den del den avser om honom 22 § hyresförhandlingslagen. En hyresgäst som har

se

försuttit fristen för att ansöka om ändring av en förhandlingsöverenskommelse har möjlighet att begära villkorsändring enligt 54 §

hyreslagen.

Om förhandlingarna har strandat, dvs. de har avslutats utan att om

har lyckats nå fram till förhandlingsöverenskommelse, har

parterna en hyresvärden rätt att träffa enskilda avtal med hyresgästerna i den fråga förhandlingarna har omfattat. Hyresvärden eller den enskilda som hyresgästen däremot inte hyresgästorganisationen kan också i stället - för att träffa enskilda avtal, ansöka hos hyresnämnden om ändring av

hyresvillkoren se 24 §.

F örhandl ingsersättn ing

Genom förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för en samtliga lägenheter omfattas förhandlingsordningen skall ingå som av ett visst belopp utgör ersättning till hyresgästorganisationen för som förhandlingsarbete förhandlingsersättning. Av förhandlingsöverenskommelsen skall det framgå hur står del av hyran som utgör ersättning detta slag. Beloppet får inte överstiga vad kan anses skäligt av som med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnademas storlek och övriga omständigheter se 20 § hyresförhandlingslagen. En överenskommelse förhandlingsersättning förutsätter att om parterna är överens detta. Hyresgästorganisation har inte någon rätt om till förhandlingsersättning. Organisationen kan sålunda inte genom att klandra förhandlingsöverenskommelse få till stånd ett beslut om en förhandlingsersättning eller få högre ersättning än vad som har överenskommits. I förarbetena till hyresförhandlingslagen anfördes att det redan av principiella skäl inte kunde komma i fråga att gå så långt som att förplikta hyresvärd att betala den hyresgästorganisation som är hans en vid förhandlingarna viss andel hyresintäktema. Huruvida motpart av ersättning skall utgå till hyresgästorganisation måste i stället få bero av överenskommelse mellan förhandlingsordningens parter. Den

24 Bakgrund

nuvarande ordningen bygger därför på tanken att förhandlingsordningens parter kan, de är besluta att i hyran för samtliga om ense, lägenheter skall ingå visst belopp utgör ersättning till som hyresgästorganisation för dess förhandlingsarbete se prop. 1977/78:175 s. 107. I förarbetena berördes även den kritik framförts mot att de som oorganiserade hyresgästerna ibland får bidra till att finansiera förhandlingsverksamheten. Det anfördes att eftersom det samtidigt föreslås en regel om att alla hyresgäster oavsett de är organiserade - om eller måste behandlas lika i situationer där lägenheter typiskt sett bör ha lika höga hyror, får det rimligt att också de hyresgäster anses som av olika skäl valt att stå utanför den organisation har erhållit som förhandlingsrätten, ändå tar på sig ett visst ekonomiskt för att ansvar skapa de resurser som behövs för att förhandlingsarbetet skall kunna bedrivas effektivt se prop. 1977/78: 175 106. s. En hyresgäst kan få till stånd prövning förhandlingsen av ersättningens skälighet. En sådan prövning kan göras dels i samband med en bruksvärdesprövning av det totala hyresbeloppet, dels utan samband med en prövning av hyran i övrigt se 22 § andra stycket. Om en hyresgäst får sin förhandlingsklausul slopad har han eller hon rätt att få hyran sänkt med ett belopp motsvarar som förhandlingsersättningen se 55 § fjärde stycket hyreslagen. Bestämmelsen ger hyresgästen rätt att, oavsett vad en bruksvärdesprövning skulle ge för resultat, den hyra som gäller vid tidpunkten för utträdet sänkt med det belopp som förhandlingsersättningen uppgår till se prop. 1993/94:l99 s. 105. Av 55 c § fjärde stycket hyreslagen framgår att hyresnämnden har möjlighet att förordna om hyressänkning från den dag som förhandlingsklausulen avtalades bort eller upphävdes se prop. 1993/941199 s. 105. Skulle hyresgästen inte betala hela sin hyra, t.ex. underlåta att betala ett belopp som motsvarar den förhandlingsersättning får som anses belöpa på lägenheten, kan hyresvärden inte hyresgästorganisationen - utverka betalning av hyresgästen på rättslig väg. Om det i en förhandlingsöverenskommelse bestämts att det skall utgå viss förhandlingsersättning till hyresgästorganisationen är det hyresvärden inte hyresgästen är betalningsansvarig gentemot - som hyresgästorganisationen. Hyresgästorganisationen kan inte göra hyresgästen betalningsansvarig för det fall hyresvärden inte betalar ersättningen, om inte hyresvärden går med på att överlåta sin fordran

på hyresgästen till hyresgästorganisationen.

Om en hyresgäst inte betalar den del hyran får utgöra av som anses förhandlingsersättning kan det medföra att han eller hon förlorar sin

Bakgrund 25

hyresrätt. Av 42 § första stycket l hyreslagen följer nämligen att hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än

om en vecka efter förfallodagen. Enligt femte stycket i samma lagrum är hyresrätten inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Skulle underlåtenhet av hyresgästen att betala den del av hyran som får anses utgöra förhandlingsersättning anses vara av ringa betydelse och hyresrätten därmed inte kan anses förverkad, torde hyresvärden, i vart fall om underlåtenheten pågår under någon längre tid, kunna säga upp avtalet enligt de ordinarie reglerna och vägra medge förlängning enligt bestämmelserna i 46 § hyreslagen.

2.3 Hur med

systemet förhandlingsersättning fungerar i praktiken

Organisationerna på hyresmarknaden

På hyresgästsidan finns en stor organisation Hyresgästernas

- Riksförbund. I Hyresgästernas Riksförbund ingår som självständiga juridiska personer 20 hyresgästföreningar. Dessa föreningar tecknar avtal om förhandlingsordning och förhandlingsöverenskommelser med hyresvärdar.

De 20 hyresgästföreningama har drygt 600 000 medlemmar. Varje hyresgästförening är indelad i avdelningar. En avdelning omfattar en eller flera kommuner. I avdelningarna ingår drygt 3 500 lokala

hyresgästföreningar. De lokala hyresgästföreningarna sluter inte avtal

förhandlingsordning eller törhandlingsöverenskommelser. Däremot om brukar de delta i förhandlingsarbetet.

Förutom den s.k. etablerade hyresgäströrelsen finns åtskilliga små hyresgästföreningar som endast omfattar ett eller flera hus och som har träffat avtal om förhandlingsordning eller söker träffa sådant avtal.

som

På fastighetsägaresidan finns flera organisationer enligt en sektoriell indelning. De allmännyttiga bostadsföretagen, som ägs av kommunerna, är till övervägande delen organiserade i SABO

- Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. SABO:s 302 medlemsföretag finns i nästan alla landets kommuner.

SABO uppträder inte som avtalspart jämte de allmännyttiga bostadsföretagen.

De privata fastighetsägarna är huvudsakligen organiserade i Sveriges Fastighetsägare. Sveriges Fastighetsägareförbund är central

26 Bakgrund

organisation. l Sveriges Fastighetsägareförbund ingår 22 regionala fastighetsägareföreningar, vilka har nära 20 000 fastighetsägare

som medlemmar för närvarande pågår en omfattande omorganisering inom Sveriges Fastighetsägare. Fastighetsägareföreningarna är självständiga juridiska personer.

Ibland uppträder en fastighetsägareförening tillsammans med en hyresvärd som part i ett avtal om förhandlingsordning och förhandingsöverenskommelse. I vissa fall ingås förhandlingsordning

enbart hyresvärden och hyresgästorganisationen och då förekommer av det att fastighetsägareföreningen företräder hyresvärden som ombud, om hyresvärden är medlem i föreningen.

Överenskommelser förhandlingsersättning för de fastigheter

om som tillhör allmännyttan

Utredningen har låtit ett antal organisationer och företag som är verksamma på hyresmarknaden besvara en enkät angående systemet med förhandlingsersättning. Av enkätsvaren framgår att frågan om förhandlingsersättning regleras på olika sätt för de allmännyttiga respektive de privatägda bostäderna.

Sedan 1957 har SABO och Hyresgästernas Riksförbund haft en gemensam kommitté Hyresmarknadskommittén som genom beslut

- eller rekommendationer tagit ställning till frågor hänskjutits till

som kommittén av medlemmama. SABO och Hyresgästernas Riksförbund rekommenderade januari 1986, via Hyresmarknadskommittén, till organisationerna anslutna bostadsföretag och hyresgästföreningar, att träffa överenskommelse förhandlingsersättning. I rekommenda-

om tionen anges hur mycket förhandlingsersättning som skall utgå per lägenhet under det följande kalenderåret och att Hyresmarknadskommittén senast den 31 maj varje år skall justera denna ersättning. Vidare anges att de enskilda bostadsföretagen och hyresgästföreningarna senast den 30 juni varje år skall fastställa det belopp som skall utgå under nästa kalenderår. Bostadsföretagen och hyresgästföreningarna skall sålunda senast den 30 juni bestämma den förhandlingsersättning som skall utgå under det följande kalenderåret i enlighet med den rekommendation som Hyresmarknadskommittén lämnar senast den 31 maj. Syftet med att lägga enskilda förhandlingar före den l juli, är att skilja förhandlingarna från hyresförhandlingama, som företrädesvis sker under hösten.

Bakgrund 27

Hyresmarknadskommitténs rekommendation avseende kalenderåret 1999 innehåller följ ande regler ersättningsnivåema i rekommendationen har varit oförändrade sedan 1992.

84 kr bostadslägenhet grundbelopp för bostadsbestånd upp till 7 000

- per

lägenheter.

För bostadsbestånd omfattande mer än 7 000 lägenheter, 56 kr per

-

lägenhet för denna del av beståndet upp till 17 000 lägenheter.

För bostadsbestånd omfattande mer än 17 000 lägenheter, 14 kr per

-

lägenhet för denna delav beståndet.

Förhandlingsersättning erläggs kvartalsvis med en fjärdedel av kalenderårets

ersättningsbelopp lägenhet för de lägenheter som vid ingången av varje

per

kvartal omfattas av förhandlingsordning mellan parterna.

Överenskommelser förhandlingsersättning för de privatägda

om

fastigheterna

De centrala parterna den privata hyresmarknaden Sveriges

- Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund har ett

gemensamt organ Bostadsmarknadskommittén. Bostadsmarknads-

kommittén har till skillnad från Hyresmarknadskommittén inte utfärdat någon rekommendation förhandlingsersättning. Någon rekommen-

om dation förhandlingsersättning har inte heller förbunden träffat.

om Däremot har de flesta till förbunden anslutna fastighetsägareföreningar och hyresgästföreningar träffat ramavtal eller rekommendationer om förhandlingsersättning som tillämpas inom respektive föreningars verksamhetsområden.

I vissa ramavtal eller rekommendationer anges att förhandlingsersättning skall utgå med ett visst belopp per år. Om förhandlingsöverenskommelse ingås i enlighet med en sådan rekommendation, utgår förhandlingsersättning med ett visst belopp per år till dess förhandlingsöverenskommelse träffas. Ersättningen

en ny utgår sålunda oavsett om det förekommer några hyresförhandlingar eller inte och oavsett om det träffas någon förhandlingsöverenskommelse.

Enligt andra rekommendationer skall förhandlingsersättningen utgå endast när förhandlingsöverenskommelse träffas. Om förhandlingar om hyra skulle stranda och den gamla förhandingsöverenskommelsen fortsätta att gälla, skall således ny förhandlingsersättning inte utgå.

Under senare tid har det träffats överenskommelser om att viss ersättning skall utgå oavsett förhandlingar genomförs eller inte och

om viss ytterligare ersättning om en ny förhandlingsöverenskommelse träffas.

28 Bakgrund

l vissa ramavtal har även angetts hur förhandlingsersättningen skall faktureras och andra administrativa frågor.

I samband med att överenskommelse om hyra träffas mellan

en fastighetsägare och en hyresgästförening sluts alltså avtal

om förhandlingsersättning. Även fastighetsägaren och hyresgäst-

om föreningen inte är juridiskt bundna föreningarnas ramavtal eller

av rekommendationer, brukar dessa följas. I vissa formulär för förhandlingsöverenskommelser hyresgästföreningar och fastig-

som hetsägareföreningar har tagit fram, har det till och med angetts att förhandlingsersättning skall utgå enligt föreningarnas rekommendation.

Utredningen har tagit del flera ramavtal och rekommendationer

av om förhandlingsersättning. Enligt flera dessa skall Hyresmarknads-

av kommitténs rekommendation för de allmännyttiga bostäderna tillämpas. I andra har andra beräkningsgrunder angetts.

Enligt rekommendation om förhandlingsersättning Stockholms

som Fastighetsägareförening och Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm har träffat den 24 april 1997, skall för fastighet med tre bostadslägenheter eller fler utgå en grundavgift fastighet och år 460 lcr samt

per om därutöver med 50 kr per lägenhet och år. Ersättning skall utgå endast för lägenheter för vilka hyresavtalen innehåller förhandlingsklausul med hänvisning till förhandlingsordning. Innehar fastighetsägare två eller flera fastigheter inom bostadsområde med likartat

samma lägenhetsbestånd för vilket förhandlingen lämpligen förs i ett sammanhang skall endast grundavgift utgå för dessa fastigheter.

en Förhandlingsersättningen skall faktureras en gång år och förfaller

per till betalning den l juni respektive år.

Slutligen finns fastighetsägare inte är organiserade i Sveriges

som Fastighetsägare. För denna kategori träffas i allmänhet överenskommelse om förhandlingsersättning i samband med att överenskommelse om hyra träffas.

Den totala förhandlingsersättning utbetalas till hyresgäst-

som

föreningarna

Enligt Hyresgästernas Riksförbund uppgick år 1998 den sammanlagda

förhandlingsersättningen från de allmännyttiga bostadsföretagen till

landets 20 hyresgästföreningar till cirka 75 miljoner kr. Denna ersättning har enligt Hyresgästernas Riksförbund varit i stort sett oförändrad sedan år 1992.

Bakgrund 29

Förhandlingsersättningen från de privata hyresvärdarna uppgick år 1997 till cirka 40 miljoner kr. År 1998 hade detta belopp enligt förbundets uppskattning sjunkit till cirka 20 miljoner kr. Enkätsvaren visar att det finns stora skillnader i fråga storleken om på den förhandlingsersättning utbetalas från de privata som

fastighetsägarna till hyresgästföreningarna.

Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm har uppgett att år 1997 uppgick den totala förhandlingsersättningen från de privata fastighetsägarna till lO,-7 miljoner kr. Inför år 1998 vägrade enligt föreningen de privata fastighetsägarna att teckna överenskommelser som innebar oförändrad hyra och, följd härav, att betala som en förhandlingsersättning. För år 1998 har denna vägran inneburit inkomstbortfall på 6 300 000 kr jämfört med bokslutet den 31 december 1997. En uppskattning för år 1999 enligt föreningen vid ger handen att inkomstbortfallet kan hamna på 8 000 000 kr jämfört med år 1997.

Hyresgästföreningen i BohusÄlvsborgs-Skaraborg har uppgett att

föreningen i viss mån fått minskad förhandlingsersättning. Även

Hyresgästföreningen i Södra Skåne har uppgett att förhandlings-

ersättningen under några år har minskat och att föreningen drabbats av mycket kraftiga minskningar från de privata hyresvärdarna i de

avdelningar där de allmännyttiga bostadsföretagen inte har höjt

hyrorna. Även Örebro läns hyresgästförening och Hyresgästföreningen i Övre Norrland har uppgett att förhandlingsersättningen minskat från de privata fastighetsägarna. Hyresgästföreningen i Norra Småland har däremot uppgett att förhandlingsersättningen varit ungefär densamma under de senaste åren. Sveriges Fastighetsägareförbund har uppgett inte har någon att man säker statistik om förhandlingsersättning. Man har framhållit att inom flera föreningsområden har förhandlingsersättningarna varit oförändrade.

Orsaken till att förhandlingsersättningen har minskat

Enligt Hyresgästernas Riksförbund finns det flera orsaker till att förhandlingsersättningen som utbetalats från de privata hyresvärdarna har minskat. En orsak är att del de ramavtal eller en av rekommendationer har träffats mellan hyresgästföreningar och som fastighetsägareföreningar varit utformade på ett sådant sätt att ersättning ska utgå bara under förutsättning att en förhandlingsöverenskommelse om hyra träffas. Genom att vägra ingå

förhandlingsöverenskommelse om hyra behöver hyresvärden inte ny utge förhandlingsersättning. Ett annat skäl till minskningen har varit att förhandlingsöverenskommelser varit otydligt utformade, vilket medfört att hyresvärden ansett sig inte behöva betala någon förhandlingsersättning. Det förekommer enligt Hyresgästemas Riksförbund också sådana fall där förhandlingsöverenskommelsen varit klar och tydlig beträffande hyresvärdens skyldighet att betala ersättning, då hyresvärden ändå inte har betalat ersättningen. Detta

men har lett till att några hyresgästföreningar har stämt hyresvärdar inför domstol och yrkat att de skall erlägga den avtalade ersättningen. Att hyresvärdar vägrat följa bestämmelserna i ramavtal eller rekommen-

dationer mellan hyresgästföreningen och fastighetsägareföreningen är

enligt Hyresgästemas Riksförbund däremot ovanligt.

Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm, som uppgett att föreningen drabbats ett kraftigt bortfall i förhandlingsersâttning år

av 1998, har angett följande orsak till detta. Inför år 1998 överenskom de allmännyttiga bostadsföretagen i Stockholm och hyresgästföreningen

oförändrade hyror för år 1998. Enligt bruksvärdesprincipen skall om hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen vägledande för

vara hyrorna inom det privata beståndet. De privata fastighetsägarna har med anledning härav vägrat att teckna överenskommelser som innebär oförändrad hyra. Som följd härav har de även vägrat att betala ut

en förhandlingsersättning. Förhandlingsframställan om 1998 års hyror lämnades dock till föreningen. För att säkerställa att förhandling med de privata fastighetsägarna skulle äga rum i händelse av att föreningen lyckades sänka hyrorna i förhandlingarna med de allmännyttiga bostadsföretagen, påkallade även föreningen förhandling 1998 års

om hyror. Vid förhandlingar med de allmännyttiga bostadsföretagen om 1999 års hyror har föreningen varit framgångsrik och för

än mer flertalet företag träffat överenskommelse om oförändrad eller, i några fall, sänkta hyresnivåer. Detta har i sin tur medfört tvist med de privata fastighetsägarna förhandlingsersättningen för år 1999.

även om

Hyresgästföreningen i Övre Norrland har uppgett följande. En allmän uppfattning bland fastighetsägare som även fastighetsägareföreningen biträder är att om det inte sker någon hyreshöjning, skall det inte utgå någon förhandlingsersättning. Hyresvärdama gör taktisk bedömning det utfall som en eventuell

en av överenskommelse hyra skulle kunna resultera Blir utfallet

om ny mindre än vad som skall utgå i årlig förhandlingsersättning, avstår

hyresvärdarna från att teckna förhandlingsöverenskommelse. Detta

trots att hyrorna är anpassade till det allmännyttiga beståndet och i flera fall är något högre. I de allmännyttiga bostädemas hyror ingår förhandlingsersättning, boinflytandemedel, fritidsmedel och ersättning

Bakgrund 31

för lokaler som hyresgästerna kollektivt brukar. Som regel finns ingenting av det uppräknade i de privata bostadsbestånden.

Sveriges Fastighetsägareförbund har framhållit att inom flera föreningsornråden har förhandlingsordningar inte minst

sagts upp, av hyresgästorganisationer.

2.4 Tidigare utredningsförslag

1995 års hyreslagstiftningsutredning, bl.a. hade uppgift att

som som se över vissa delar av det kollektiva hyresförhandlingssystemet, ifrågasatte om systemet med förhandlingsersättning kunde

anses vara särskilt rättvist, eftersom hyresgäst hade valt att stå utanför

en som det kollektiva förhandlingssystemet ändå kunde dra viss nytta de

av kollektiva förhandlingarna. Så kunde exempelvis fallet när

vara förhandlingsklausulen nyligen hade slopats, när de hyresvillkor

som hyresgästen korn överens om med hyresvärden i praktiken

var hängavtal till de kollektiva förhandlingsöverenskommelserna eller när hyresgästorganisationen förhandlade fram förmånliga villkor beträffande gemensamma utrymmen eller service SOU 1995:119 77

s. f..

Utredningen ansåg vidare att systemet ingav vissa betänkligheter från principiella utgångspunkter. Enligt utredningen kimde det väcka misstankar hos hyresgästerna att förhandlingsersättningens storlek

om blev avhängig utfallet hyresförhandlingarna; större

av av hyreshöjning, desto högre ersättning.

I betänkandet föreslogs att förhandlingsersättningen skulle

ses som en förvaltningskostnad för hyresvärden i stället för avgift för

som en

hyresgästerna. Parterna i en tvist förhandlingsersättningens storlek

om skulle således vara å ena sidan hyresvärden och å andra sidan hyresgästorganisationen. De enskilda hyresgästerna däremot skulle inte kunna begära särskild prövning av ersättningens storlek. Skulle

hyresvärden anse att den förhandlingsersättning

som hyresgästorganisationen krävde var för hög och därför vägrade betala begärt belopp, skulle hyresgästföreningen enligt utredningens förslag kunna begära prövning av ersättningens skälighet hos hyresnämnden.

Enligt utredningen kunde det invändas att det såväl praktisk

ur som principiell synvinkel otillfredsställande att förhandlingspart

var en skall förpliktas att utge ersättning för den andre partens förhandlingsarbete. Enligt utredningens bedömning torde dock dessa invändningar bortfalla till viss del, rätten till förhandlingsersättning

om förenades med en möjlighet att få ersättningens skälighet prövad

av hyresnämnden.

32 Bakgrund

Utredningens förslag tillstyrktes ett fåtal remissinstanser. Flera

av remissinstanser ansåg att det var principiellt olämpligt att en förhandlingspart förpliktades att betala ersättning för motpartens förhandlingskostnader. Flera uttalade att den ordning som gällde fungerade bra och att det inte hade framkommit några skäl att ändra systemet.

Regeringen delade utredningens bedömning att det fanns vissa fördelar med den föreslagna ordningen. Emellertid kunde det enligt regeringens uppfattning ifrågasättas det lämpligt att låta en part

om var

för motpartens förhandlingskostnader. Regeringen ansåg också ansvara att den gällande ordningen innebar ett visst "förhandlingstryck på parterna; om de inte nådde fram till en förhandlingsöverenskommelse, gick organisationen miste om förhandlingsersättning och hyresvärden riskerade att en tänkbar hyreshöjning trädde i kraft först vid ett senare tillfälle. Regeringen hade vidare erfarit att det pågick diskussioner mellan organisationerna på hyresmarknaden om en förändrad form av förhandlingsersättning skulle kunna kräva visst lagstöd. Mot den

som bakgrunden ansåg regeringen att det inte fanns skäl att ändra reglerna prop. 1996/97:30 s. 58 f..

3 och

Överväganden förslag

Utredningens förslag: En lagstadgad rätt till förhandlingsersättning införs för de hyresgästorganisationer som har ingått avtal om förhandlingsordning. De hyresgäster vars lägenheter omfattas av förhandlingsordningen skall betala förhandlingsersättning till hyresgästorganisationen. Ersättningens storlek skall fastställas av regeringen eller av annan myndighet.

Hyresvärden skall för hyresgästorganisationens räkning uppbära förhandlingsersättningen tillsammans med hyran och en gång per kvartal till hyresgästorganisationen redovisa den och samtidigt uppge vilka hyresgäster som inte har betalat ersättningen.

Om hyresgästen inte betalar förhandlingsersättningen får hyresgästorganisationen vidta rättslig åtgärd mot hyresgästen. Hyresgästorganisationen kan då väcka talan mot hyresgästen och yrka att denne skall betala ersättningen. Hyresgästorganisationen

också behörighet att vid hyresnämnd ansöka om att hyresgästens ges lägenhet inte längre skall omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet.

Bestämmelserna om att hyresvärden skall uppbära förhandlingsersättningen och redovisa den till hyresgästorganisationen samt vilka hyresgäster inte har betalat

uppge som skadeståndssanktioneras.

Flera av bestämmelserna görs dispositiva. Genom en förhandlingsöverenskommelse får t.ex. bestämmas att hyresvärden skall vidta även rättslig åtgärd mot hyresgäst som inte har betalat förhandlingsersättning eller att hyresgästorganisationen skall svara för alla leden i uppbörden av ersättningen.

Gemensam lösning

Enligt utredningens direktiv dir. 1997:97 skall utredningen pröva om det bör införas rätt till förhandlingsersättning för hyresgäst-

en organisation. I tilläggsdirektiven dir. 1999:16 har angetts att

34 Överväganden och förslag

utredaren i första hand skall söka finna en lösning som alla parter på hyresmarknaden kan ställa sig bakom. Om det visar sig inte vara möjligt att nå en sådan lösning, skall utredaren överväga andra lämpliga åtgärder.

En första fråga som ställts har sålunda varit det är möjligt att

om med nuvarande regler nå en lösning som organisationerna på hyresmarknaden kan ställa sig bakom. En sådan lösning skulle t.ex. kunna innefatta att de centrala organisationerna på hyresmarknaden träffade nya ramavtal eller rekommendationer om förhandlings-

i ersättning, som de enskilda hyresvärdama och hyresgästföreningama förutsattes tillämpa. Vid överläggningar med organisationerna har dock framkommit att en gemensam lösning med nuvarande regelsystem

som tillgodoser de önskemål och krav har framställts inte är möjlig att

som finna. Utredningen har därför fått överväga det finns behov att

om av ändra reglerna och på vilket sätt som ett nytt system bör utfonnas.

Behovet av en ändring de nuvarande reglerna

av Det nuvarande systemet med förhandlingsersättning är förenat med flera praktiska fördelar. Bl.a. är det med hänsyn till de förhållandevis små beloppen per lägenhet och år förhandlingsersättningen utgår

som med, en mycket praktisk ordning att ersättningen ingår i hyran och uppbärs av hyresvärdama. Det innebär ett minimalt administrativt arbete för hyresvärdar och hyresgästorganisationer och få tvister vid hyresnärrmd och domstol. Eftersom inte särskilt många hyresgäster har begärt prövning av förhandlingsersättningens storlek eller begärt att få lämna det kollektiva förhandlingssystemet får systemet också antas ha i stort sett accepterats av hyresgästerna.

Samtidigt som det har ansetts att systemet har många fördelar, har systemet också blivit kritiserat.

En invändning som bl.a. Hyresgästernas Riksförbund har framfört är att det lätt bland hyresgäster kan uppstå misstanke om att det finns en koppling mellan förhandlingsersätmingens storlek och det förhandlingsresultat som hyresvärden och hyresgästföreningen i övrigt har uppnått, dvs. att hyresgästföreningen har "gått med på

en hyreshöjning mot att den har Tätt en viss förhandlingsersättning. Det är enligt utredningens uppfattning olyckligt det finns misstanke

om om

sådan koppling. Det skulle därför bra de renodlade en vara om hyresfrågoma, såsom frågan om hyrans storlek, kimde lösas vid separata förhandlingar utan att behöva kopplas med frågan

samman om

förhandlingsersättningen.

Överväganden och förslag 35

En annan svaghet är att hyresgästorganisationema inte har någon rätt till förhandlingsersättning för det arbete som de är tvungna att lägga ned. En förutsättning för att förhandlingsersättning skall utgå är nämligen att det träffas en förhandlingsöverenskommelse. Om det träffas en förhandingsöverenskommelse är det dessutom inte säkert att hyresgästorganisationen får en ersättning som täcker allt arbete som organisationen har lagt ned. Hyresgästorganisationen har inte någon möjlighet att på rättslig väg utverka ersättning, t.ex. genom att klandra förhandlingsöverenskommelsen. Eftersom det är förhållandevis få hyresgäster som är medlemmar i någon hyresgästorganisation, kan organisationerna inte heller ta ut ersättning genom medlemsavgift.

Under de senaste åren har ytterligare svaghet med det nuvarande

en systemet kommit i dagen. När det ett år träffas överenskommelse

en om hyran för en lägenhet och att viss förhandlingsersättning skall

en ingå i hyran är hyresvärden skyldig att betala den förhandlingsersättningen till hyresgästorganisationen. Om det påföljande år inte träffas någon förhandlingsöverenskommelse utgår hyra med oförändrat belopp. Hyresgästen betalar således samma belopp som under föregående år till hyresvärden. Hyresvärden i sin tur däremot betalar vanligtvis inte någon del av det årets hyra till hyresgästorganisationen i förhandlingsersättning. En hyresgäst som omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet har ingen möjlighet såsom en hyresgäst

- som lämnat det kollektiva förhandlingssystemet har enligt 55 § fjärde stycket hyreslagen att sin hyra sänkt med ett belopp som motsvarar

förhandlingsersättningen. Det kan därför med fog hävdas att när förhandlingsersättningen ingår i hyran, hyresvärden i aktuellt fall för

egen del behåller förhandlingsersättningen.

1995 års hyreslagstifmingsutredning föreslog att det skulle införas en lagstadgad rätt till förhandlingsersättning för hyresgästorganisation som slutit avtal om förhandlingsordning. Få remissinstanser tillstyrkte förslaget. Bl.a. hävdades att det nuvarande systemet inte var förenat med några påtagliga brister och att de principiella betänkligheter

som hade framförts inte tillräckligt starka för att ändra systemet.

var Reglerna ändrades då inte se 1996/97:30 59 f.. Utvecklingen

prop. s. därefter har visat att systemet inte bara är förenat med principiella svagheter. Under de senaste åren har nämligen förhandlingsersättningen från de privata hyresvärdama än halverats. Detta har

mer skett trots att hyresgästorganisationema, enligt Hyresgästernas Riksförbund och tillfrågade hyresgästföreningar, lagt ned ett lika omfattande förhandlingsarbete tidigare. Den huvudsakliga

som anledningen till att förhandlingsersättningen har halverats för de privata fastigheterna måste tillskrivas den låga inflationen, inte

som skapat utrymme för nya förhandlingsöverenskommelser

om

36 Överväganden och förslag

hyreshöjningar. Enligt utredningens uppfattning är det lika viktigt att de hyresgästorganisationer som påtar sig att ansvara för förhandlingsarbete ges ekonomiska förutsättningar att göra det när det föreligger förutsättningar för hyressänkningar som när det förhandlas

hyreshöjningar. Om hyresgästorganisationer inte kan få ersättning om för det arbete som de enligt lag måste lägga ned även under perioder då det inte föreligger förutsättningar för hyreshöjningar, kommer de på sikt inte att kunna fullgöra sina uppgifter. Givetvis kan det invändas att det bara är en tidsfråga innan det åter föreligger hög inflation och att problemet sålunda är övergående. Samtidigt finns det många tecken som tyder på, såsom Sveriges Fastighetsägareförbund har påpekat, att det även framöver kommer att vara en låg inflation. Utvecklingen under de senaste åren har sålunda på ett tydligt sätt visat att det inte bara finns principiella skäl för att ändra reglerna om förhandlingsersättning utan även att det är nödvändigt för att systemet skall kunna fungera i framtiden. Samtliga berörda organisationer, Hyresgästemas Riksförbund, SABO och Sveriges Fastighetsägareförbund, anser också att de nuvarande bestämmelserna bör ändras, vilket de har påtalat såväl i framställningar till regeringen som till utredningen.

F örhandlingsersättning utgör en avgift för hyresgästen

Enligt den nuvarande ordningen kan förhandlingsersättningen betraktas både som en avgift för hyresgästen och som en kostnad för hyresvärden. Träffas förhandingsöverenskommelse om förhandlingsersättning skall det anges hur stor del av hyran som utgör förhandlingsersättning och slopas en förhandlingsklausul har hyresgästen rätt att få sin hyra reducerad med ett belopp som motsvarar den förhandlingsersättning som belöper på lägenheten se 20 § hyresförhandlingslagen och 55 § fjärde stycket hyreslagen. Detta talar för att ersättningen utgör en avgift för hyresgästen. För att ersättningen utgör en kostnad för hyresvärden talar de omständigheterna att ersättningens storlek fastställs av hyresvärden och hyresgästorganisationen se 20 § hyresförhandlingslagen och att det är hyresvärden som betalar ersättningen till hyresgästorganisationen.

Ett nytt förslag bör rimligtvis grundas på antingen att förhandlingsersättningen utgör en förvaltningskostnad för hyresvärden eller en avgift för hyresgästen. Om förhandlingsersättningen betraktas som en förvaltningskostnad för hyresvärden, kommer det bl.a. att medföra att hyresvärden måste betala ersättningen till hyresgästorganisationen för berörda lägenheter även om dessa skulle

Överväganden och förslag 37

vara outhyrda eller hyresgästerna inte skulle betala hyran. Om ersättningen betraktas en avgift för hyresgästen, medför det att

som hyresgästorganisationen inte kommer att få någon ersättning för de outhyrda lägenheter organisationen kan skyldig att förhandla

som vara för.

1995 års hyreslagstiftningsutredning föreslog att förhandlingsersättningen skulle betraktas som en förvaltningskostnad för hyresvärden. Förslaget hade många praktiska fördelar. Det innebar att de hyresgästorganisationer som hade påtagit sig att ansvara för förhandlingsarbete, garanterades en rätt till ersättning för det arbete

de lade ner, samtidigt som förslaget medförde ett minimalt som administrativt arbete för hyresvärdar och hyresgästorganisationer. Förslaget utsattes dock för kraftig kritik remissinstansema och

av genomfördes inte.

I direktiven till förevarande utredning anges att en utgångspunkt bör vara att en rätt till förhandlingsersättning inte konstrueras i enlighet med det förslag 1995 års hyreslagstiftningsutredning lade fram.

som Utredningen har mot denna bakgrund funnit att en ny ordning bör grundas på att förhandlingsersättningen utgör avgift för hyresgästen.

en Samtliga berörda organisationer har accepterat detta synsätt.

Den fråga som därefter uppstår är om samtliga hyresgäster vars lägenheter omfattas av förhandlingsordning skall betala förhandlingsersättning eller endast de genom forhandlingsklausuler i sina

som hyresavtal blir bundna av förhandlingsöverenskommelser. Utredningen har i denna del kommit fram till att samtliga hyresgäster vars lägenheter omfattas av förhandlingsordningen skall betala förhandlingsersättning eftersom hyresgästorganisationens förhandlingsskyldighet omfattar samtliga lägenheter.

Om en hyresgäst inte vill betala förhandlingsersättning, har hyresgästen möjlighet att slippa det att ställa sig utanför det

genom kollektiva förhandlingssystemet. Det kan hyresgästen göra genom att träffa överenskommelse med hyresvärden om att hyresavtalet inte skall innehålla förhandlingsklausul. Kan överenskommelse inte träffas, har hyresgästen möjlighet att begära att hyresnämnden skall besluta att hyresavtalet inte skall innehålla förhandlingsklausul. Sedan förhandlingsklausulen att upphävts, får hyresgästen förhandla på egen hand med hyresvärden.

F örhandlingsavgiften fastställs ien taxa

För närvarande fastställs förhandlingsersättningens storlek av hyresvärden och hyresgästorganisationen tillsammans. Enligt det

system som nu föreslås, skall ersättningen betraktas som en avgift för hyresgästen. Hyresvärdama bör då inte ges något inflytande över ersättningens storlek. Ett alternativ är då att hyresgästorganisationen får ange hur hög avgiften skall vara för det arbete som den lägger ned.

Det kan samtidigt inte bortses från att det finns flera omständigheter som talar för en offentligrättslig styrning av avgiften. En sådan är att hyresgästorganisationen genom reglerna i hyresförhandlingslagen har fått en ställning som har offentligrättsliga drag; den har getts behörighet och skyldighet att företräda hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen eller som lämnat någon fullmakt till organisationen. Vidare tillåts högst hyresgästorganisation hus att

en per träffa avtal med hyresvärden om förhandlingsordning. En arman är att hyreslagstiftningen är en social skyddslagstiftning. Hyresgästerna bör också tillförsälcras ett rättsskydd, vilket innebär att det bör finnas någon form av möjlighet till offentlig kontroll av ersättningens storlek.

Ytterligare en aspekt som måste beaktas är det mycket stora antal förhandlingsersättningar som kommer att tas ut och det önskemål om enhetlighet beträffande ersättningamas storlek finns.

som

Utredningen har mot bakgrund av det stora antalet hyresgäster som omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet och kraven på enhetlighet och rättssäkerhet funnit att det mest lämpliga är att förhandlingsersättningens storlek fastställs i taxa regeringen eller

en av av någon myndighet som regeringen utser. Avgiften blir härigenom enhetlig i hela landet. Det finns då inte anledning att ha kvar den nuvarande möjligheten för hyresgäst att få ersättningens skälighet prövad i särskild ordning se 22 § hyresförhandlingslagen. Samtliga utredningens experter har godtagit denna lösning.

Utredningen vill i sammanhanget peka på att det redan idag finns regler om taxor och avgifter för verksamheter skilda slag. T.ex.

av föreskrivs i förordningen 1981:1057 ersättning för

om inkassokostnader hur hög avgift får tas ut i

m.m. som inkassoverksamhet för skriftlig betalningspåminnelse, krav samt upprättande av amorteringsplan. Ett annat exempel på sådan lagstiftning återfinns i förordningen 1978:313 om taxa för

yrkesmässig bostadsfönnedling.

Ersättningen skall täcka hyresgästorganisationens kostnader för förhandlingsarbete enligt hyresförhandlingslagen. Därmed inte

avses enbart kostnader för själva förhandlingstillfállena utan även kostnader för bl.a. förberedelsearbete, uppföljning träffade överenskommelser

av

och förhandlingsberedskap.

Ersättningen bör fastställas till ett visst belopp lägenhet och

per kalenderår. Detta belopp bör justeras årligen med hänsyn till den allmänna prisutvecklingen. Hänsyn bör däremot inte tas till att det

vissa år måste bedrivas omfattande förhandlingsarbete än under ett mer andra år. Ersättningen måste ligga på en sådan nivå att den över en längre tid täcker det arbete läggs ned. som

Uppbörden av förhandlingsersättningen

Den enda egentliga fråga organisationerna inte har kunnat ena sig som är hur uppbörden förhandlingsersättningen skall regleras. om av Utredningen har här övervägt flera olika alternativ. Det huvudalternativet är att hyresgästorganisationen står för ena uppbörden förhandlingsersättningen. Den lösningen förutsätter att av hyresvärden löpande underrättar hyresgästorganisationen om vilka hyresgäster hyr de lägenheter som omfattas av förhandlingssom ordningen. Utgångspunkten i det andra huvudalternativet är att det är hyresvärden för uppbörden förhandlingsersättningen. som svarar av Han skall då uppbära förhandlingsersättningen tillsammans med hyran och kvartal redovisa den till hyresgästorganisationen och en gång per samtidigt vilka hyresgäster som inte har betalat den. ange Sveriges Fastighetsägareförbund har förklarat att det kan stödja det första alternativet medan Hyresgästemas Riksförbund och SABO accepterat det andra alternativet. Vid valet alternativ har följande av

överväganden gjorts.

Eftersom förhandlingsersättningen, enligt utredningens förslag, skall betalas hyresgästen till hyresgästorganisationen som ersättning av för att organisationen företräder hyresgästen i förhandlingar med hyresvärden kan det principiella skäl vara en naturlig utgångspunkt av att hyresgästorganisationen också för uppbörden. Samtidigt svarar måste man hålla i minnet att uppbörden av förhandlingsersättningen inte kan såsom Sveriges Fastighetsägareförbund gör jämföras med - uppbörden vanlig medlemsavgift i ideell förening. av en en Anslutningen till sådan förening är helt frivillig och viljan att en betala avgiften måste god varför uppbörden medlemsavgiften vara av torde innebära ett ringa arbete. Det torde förhålla sig helt annorlunda med uppbörden förhandlingsersättning. Hyresgästorganisationen har av lagreglerad skyldighet att förhandla för samtliga lägenheter som en omfattas förhandlingsordningen och således även för sådana av hyresgäster inte är medlemmar i organisationen. Mindre än hälften som de hyresgäster organisationen förhandlar för är medlemmar. av som För många hyresgäster kan det ideologiska skäl vara otänkbart att av medlem i hyresgästorganisationen samtidigt de inte har några vara som invändningar mot att låta sig företrädas organisationen i av

hyresförhandlingar med hyresvärden. Det är således uppenbart att det föreligger principiella skillnader mellan medlemsavgift i ideell en förening och förhandlingsersättning. Det ligger vidare i sakens natur att

uppbörden av förhandlingsersättningen kräver betydligt större

en administrativ kapacitet än uppbörd medlemsavgiften i ideell av en förening. Det kan också finnas principiella skäl talar för att ansvaret för som uppbörden av förhandlingsersättningen bör delas mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. Till att börja med kan konstateras att organisationen inte uppbär någon ersättning för sitt förhandlingsarbete beträffande outhyrda lägenheter. Härtill kommer att det kollektiva förhandlingssystemet omvittnat innebär fördelar inte bara för hyresgästerna utan även för hyresvärdarna. Det måste således för en hyresvärd innebära stora besparingar arbete och kostnader att slippa av förhandla enskilt med kanske ett hundratal hyresgäster om t.ex. hyreshöjning. Det är emellertid framför allt praktiska och ekonomiska skäl som måste avgöra vilket av de två alternativen skall föreslås. som Utredningen vill här framföra följande. En hyresgästorganisation företräder hyresgäst endast så länge en som hyresforhållandet gäller. Det är med hänsyn härtill lämpligt att uppbörd av hyra och förhandlingsersättning perioder. Om avser samma hyresvärden skall uppbära förhandlingsersättningen kan det ske samtidigt som hyran uppbärs, i regel månatligen i förskott. Om å andra sidan hyresgästorganisationen skulle för uppbörden måste den svara fönnodligen, på grund ersättningsbeloppets ringa storlek i av förhållande till kostnaderna för att vid varje tillfälle uppbära den, uppbäras årsvis. Om emellertid förhandlingsersättningen uppbärs årsvis i förskott och hyresgästen flyttar under året måste del av ersättningen återbetalas till hyresgästen. Detta torde innebära ett administrativt merarbete i inte acceptabel omfattning. Det är således från såväl praktisk ekonomisk synpunkt att föredra som att förhandlingsersättningen uppbärs tillsammans med hyran. Hyresvärdama har idag ett fungerande system för att uppbära hyran för aktuella lägenheter. Det merarbete eller den merkostnad det som skulle medföra att inom detta system även uppbära förhandlingsersättning måste betraktas i det närmaste försumbar. som Kostnaderna för att redovisa ersättningen måste också bli marginell. Det är idag cirka 1,5 miljoner lägenheter omfattas som av

förhandlingsordning. Om uppbörden av förhandlingsersättningen

skulle läggas på hyresgästorganisationen måste den bygga upp en motsvarande administration för detta, innefattande registrering av hyresgäster, avisering ersättning, bokföring betald ersättning, av av

Överväganden och förslag 41

kravrutiner m.m. En sådan organisation torde bli kostsam, särskilt om kostnaderna ses i relation till förhandlingsersättningens storlek. De ökade kostnaderna för hyresgästorganisationen kommer ofrånkomligen

att drabba hyresgästerna i form av högre förhandlingsersättning.

Med hänsyn till det stora antalet lägenheter omfattas

som av förhandlingsordning är det av stor vikt att ett system utformas så att tvister i största möjliga utsträckning undviks. Om t.ex. fem procent av hyresgästerna skulle underlåta att betala förhandlingsersättning skulle det kunna medföra 75 000 nya tvister vid domstol och hyresnämnd. Om förhandlingsersättningen uppbärs av hyresvärden tillsammans med hyran, vanligtvis månadvis i förskott, finns förutsättningar för systemet att fungera. En hyresgäst som inte längre vill betala förhandlingsersättning kan träffa avtal med hyresvärden att hans

om lägenhet inte skall omfattas av förhandlingsordning. Om förhandlingsersättningen i stället skulle uppbäras hyresgäst-

av organisationen måste uppbörden kostnadsskäl ske årsvis.

av Utredningen ser i detta system betydligt större risk för framtida tvister, b1.a. rörande krav på betalning av ersättningen och att lägenheter inte skall omfattas av det kollektiva forhandlingssystemet som framgår nedan föreslår utredningen att hyresgästorganisationen ges behörighet att ansöka om att lägenhet inte skall omfattas

en av förhandlingsordning om hyresgästen inte har betalat

förhandlingsersättningen.

Sammanfattningsvis finner således utredningen att det av praktiska och ekonomiska skäl är det mest lämpliga att hyresvärden svarar för uppbörden av förhandlingsersättningen samt att principiella skäl inte heller talar häremot. Utredningen förslår därför ett sådant system.

Vilka åtgärder skall då en hyresvärd vidta för att uppbära förhandlingsersättningen Varken enligt hyreslagen eller hyresförhandlingslagen har hyresvärden någon skyldighet att avisera hyran. Någon sådan skyldighet eller en skyldighet att avisera förhandlingsersättningen bör inte heller införas. Utgångspunkten bör i stället

vara att de åtgärder som hyresvärden vidtar i syfte att förmå hyresgästen att betala hyran skall omfatta förhandlingsersättningen. Om hyresvärdarna delar ut post- eller bankgiroavier som kan användas för betalning av hyra skall förhandlingsersättningen tas med på dessa. Om hyresvärden avisera hyran genom anslag i trappuppgång skall förhandlingsersättningen då anges. Hyresvärdarna skall däremot inte behöva upprätta några nya rutiner för att uppbära förhandlingsersättningen.

För att hyresgästerna skall åsamkas så få extra kostnader

som möjlighet måste hyresvärdarna uppbära förhandlingsersättningen tillsammans med hyran. Hyran och förhandlingsersättningen skall sålunda betalas in på samma konto och hyresgästen skall inte behöva

använda dubbla avier för betalningen. Förhandlingsersättningen förfaller till betalning samtidigt som hyran.

Någon regel om att förhandlingsersättningens storlek anges på hyresavi som hyresvärden tillställer hyresgästen uppställs inte, även

det är önskvärt att så sker. Däremot skall hyresvärden informera om hyresgästen förhandlingsersättningen i hyresavtalet eller på annat

om lämpligt sätt, vilket kan ske på hyresavin. En liknande regel finns i de nuvarande bestämmelserna 19 § andra stycket hyresförhand-

se

lingslagen. -

Om hyresgästen skulle underlåta att betala förhandlingsersättningen uppstår frågan vilka åtgärder som hyresvärden skall behöva vidta. Utredningen anser att princip som redovisats ovan bör gälla.

samma

Om hyresvärden skickar en betalningspåminnelse bör förhandlings-

ersättningen tas med på den. Skulle hyresgästen enbart underlåta att betala förhandlingsersättningen inte hyran behöver hyresvärden inte

- vidta ytterligare åtgärd utan kan nöja sig med att i redovisningen till hyresgästorganisationen ange att hyresgästen inte har betalat ersättningen.

Rättsliga åtgärder med anledning av underlåtenhet att betala förhandlingsersättning skall vidtas av hyresgästorganisationen. Innan

rättslig åtgärd vidtas, brukar gäldenären tillställas ett skriftligt krav. en Enligt 6 § inkassolagen 1974:182 får en rättslig åtgärd inte vidtas förrän gäldenären har tillställts lcrav som avses i 5 § inkassolagen och den i kravet angivna tiden löpt ut. I 5 § finns bestämmelser om vad ett krav skall ha för innehåll. I kravet skall anges viss skälig tid inom vilken gäldenären har att betala frivilligt eller anmäla om han har någon invändning mot kravet. Kravet har sålunda ett nära samband med den rättsliga åtgärden och det är lämpligt att kravet utfärdas av den som vidtar den rättsliga åtgärden. Mot denna bakgrund anser utredningen att hyresgästorganisationen skall upprätta krav avseende förhandlingsersättning.

Hyresvärden skall till hyresgästorganisationen redovisa förhandlingsersättning han har mottagit. Enligt utredningens uppfattning

som bör det räcka om så sker en gång per kvartal. Samtidigt som hyresvärden redovisar uppburna medel måste hyresvärden också ange vilka hyresgäster som inte har betalat ersättningen.

Sedan hyresgästorganisationen har fått information från hyresvärden om att en hyresgäst inte har betalat ersättningen, får organisationen ta ställning till vilka åtgärder som den skall vidta. Organisationen kan då t.ex. skicka ett lcravbrev enligt 5 § inkassolagen. Hyresgästorganisationen bör samtidigt upplysa hyresgästen om dennes rätt att träda ur det kollektiva forhandlingssystemet genom att träffa överenskommelse med hyresvärden detta eller genom att ansöka

om

Överväganden och förslag 43

det vid hyresnämnden. Om hyresgästen inte skulle betala, kan om hyresgästorganisationen väcka talan vid domstol mot hyresgästen.

Hyresgästorganisationen bör också befogenhet att vid

ges hyresnämnden ansöka att det skall beslutas att hyresgästen inte om längre skall omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Eftersom hyresvärden enligt utredningens förslag är skyldig att var tredje månad redovisa den förhandlingsersätming som han har mottagit, kommer förhandlingsersättningen som hyresgästorganisationen har innestående hos hyresvärden inte att uppgå till några större belopp. Det torde därmed knappast finnas något behov av en regel om

hyresvärden skall hålla förhandlingsersätming avskild. En sådan

att regel skulle dessutom förorsaka hyresvärdarna ett inte obetydligt merarbete. Utredningen har mot denna bakgrund funnit att

hyresvärdarna inte bör åläggas att hålla törhandlingsersätmingen

avskild. Det är av vikt för att systemet skall fungera att hyresvärdarna uppbär förhandlingsersättningen och redovisar den till hyresgästorganisationema. Utredningen föreslår därför att bestämmelserna om detta skadeståndssanktioneras. Bestämmelserna att förhandlingsersättningen skall uppbäras av om hyresvärden tillsammans med hyran bör dispositiv. Det bör vara sålunda finnas möjlighet för hyresvärden och hyresgästorganisationen

att träffa förhandlingsöverenskommelse om att hyresgästorganisa-

tionen skall uppbära förhandlingsersätmingen eller att hyresvärden skall vidta rättsliga åtgärder för att förmå hyresgästen att betala. Vidare kan det t.ex. avtalas att hyresvärden skall hålla förhandlingsom ersättningen avskild eller att värden skall redovisa förhandlingsersättningen på annat sätt eller vid annan tidpunkt än som nyss angetts.

4 Kostnader och ikraftträdande

Kostnader

Utredningens förslag att det skall införas skyldighet for

om en hyresgäst att betala förhandlingsersättning, medför att de hyresgästorganisationer som har slutit avtal om förhandlingsordning kommer att tillförsälqas årlig intäkt i form förhandlings-

en av ersättning. Storleken den totala ersättningen är helt naturligt

av beroende av vilket belopp som förhandlingsersättningen fastställs till och hur många lägenheter som omfattas av förhandlingsordning. Förslaget kommer emellertid enligt utredningens bedömning att medföra att hyresgästorganisationema får en något högre förhandlingsersättning än vad de erhållit under innevarande år och år 1998.

För hyresvärdarnas del får förslaget endast begränsade ekonomiska följder. Det extra arbete som uppstår när hyresvärdarna aviserar förhandlingsersättningen tillsammans med hyran, måste antas vara försumbart. Kostnaderna för att fyra gånger per år till hyresgästorganisation betala den förhandlingsersättning som har uppburits och samtidigt redovisa vilka hyresgäster som inte har betalat ersättningen, måste också vara begränsade. Det bör i sammanhanget påpekas att enligt den nuvarande ordningen brukar förhandlingsersättning beräknas på samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordning och att hyresvärdarna då är skyldiga att betala den avtalade ersättningen lägenheterna inte har varit uthyrda eller

även om hyresgästerna i dessa inte har betalat hyran. Med utredningens förslag får hyresvärdarna inte denna kostnad.

Många hyresgäster betalar för närvarande förhandlingsersättning

hyran. Utredningens förslag innebär att förhandlingsersättning genom inte längâe skall ingå i hyran utan skall betalas tillsammans med hyran. Den förhandlingsersättning hyresgästerna kommer att betala

som tillsammans med hyran, torde i huvudsak motsvarar den som för närvarande ingår i hyran. För de hyresgäster som inte betalar någon förhandlingsersättning, men vars lägenheter omfattas av en

46 Kostnader och ikraftträdande

förhandlingsordning, kommer en kostnad som motsvarar förhandlingsersättningen att uppkomma. Som tidigare anförts måste det anses som rimligt att de hyresgäster som låter sig företrädas av en hyresgästorganisation betalar för denna tjänst. Varje hyresgäst har också lagstadgad rätt att träda det kollektiva förhand-

en ur lingssystemet och att därigenom slippa kostnaden för denna tjänst.

Utredningens förslag kan förväntas leda till ett något ökat antal tvister vid domstolar och hyresnämnder. Tvistema lär bli förhållandevis okomplicerade. Kostnaderna för dessa torde sålunda bli begränsade och får täckas genom berörda myndigheters befintliga anslag.

Ikraftträdande

Hyresgästernas Riksförbund och SABO:s experter i utredningen har framhållit att det är angeläget att förslaget kan leda till lagstiftning så snart möjligt. De ha föreslagit att bestämmelserna skall träda i

som kraft den l januari 2000. Om ett sedvanligt beredningsarbete skall vidtas finns emellertid inte någon möjlighet att bestämmelserna kan träda i kraft vid årsskiftet. Det är också nödvändigt att hyresmarknadens parter hinner inrätta sig efter de nya bestämmelserna. T.ex. måste fastighetsägare före det att bestämmelserna träder i kraft hinna beställa, trycka upp och dela ut hyresavier som inkluderar

nya förhandlingsersättning. Utredningen ser därför ingen möjlighet att föreslå tidigare tidpunkt för ikraftträdande än den l april 2000.

en

Några särskilda Övergångsbestämmelser föreslås inte.

För närvarande finns en mängd olika typer av förhandlingsöverenskommelser om förhandlingsersättning. Enligt vissa ingår förhandlingsersättningen i hyran och betalas ut löpande till hyresgästorganisationen. I andra fall ingår förhandlingsersättningen i hyran, men betalas inte ut löpande utan endast när förhandingsöverenskommelsen träffades. Det finns också flera förhandlingsöverenskommelser om hyra som saknar bestämmelser om förhandlingsersättning. Enligt de bestämmelserna har

nya hyresgästorganisation rätt till förhandlingsersättning enligt den taxa

regeringen eller myndighet föreskriver. Om det finns äldre som annan förhandingsöverenskommelser om att förhandlingsersättning ingår i hyran, torde det lämpligaste vara att dessa beroende på innehåll

- förhandlas om i avvaktan på att de nya bestämmelserna träder i kraft.

5 Författningskommentar

5.1 till lag om ändring i Förslaget hyresförhandlingslagen 1978:304

Allmänt

Som framgår avsnitt 3 har utredningen kommit fram till att det skall av införas rätt till förhandlingsersättning för hyresgästorganisation som en har slutit avtal med hyresvärd förhandlingsordning. Den nuvarande om

20 slår fast det i förhandlingsöverenskommelse får

som att en bestämmas att i hyran skall ingå förhandlingsersättning, upphävs

därför. De bestämmelserna förhandlingsersättning förs in i tre nya nya om paragrafer, 25 a-25 §§. Före 25 § införs rubrik. c a en ny

2a§

I paragrafen, är införs bestämmelser att hyresnämnden kan som ny, om på ansökan hyresgästorganisation förordna att ett hyresavtal inte av en

längre skall innehålla förhandlingsklausul.

En förutsättning för att hyresgästorganisation skall vara behörig en ansöka, är att organisationen har slutit avtal förhandlingsordning att om omfattar den berörda lägenheten. som Innan hyresgästorganisationen lämnar in ansökan till en hyresnärrmden, bör den ha upplyst hyresgästen dennes möjlighet att om ställa sig utanför förhandlingssystemet avtal med hyresvärden. genom Hyresgästorganisationen bör i ansökan att det yrkas att ange hyresavtalet inte skall innehålla törhandlingsklausul och att syftet med ansökan är att lägenheten inte skall omfattas förhandlingsordningen. av

Eftersom en förhandlingsklausul utgör del ett avtal mellan en av hyresgästen och hyresvärden, måste såväl hyresgästen hyresvärden som betraktas som motparter till hyresgästorganisationen. Om lägenhet en omfattas av förhandlingsordning, men det berörda hyresavtalet aldrig har innehållit någon förhandlingsklausul, bör likväl hyresgästen och hyresvärden anses som motparter om hyresavtalet har innehållit förhandlingsklausul, denna har upphävts ett avtal mellan men genom hyresgästen och hyresvärden eller ett beslut hyresnämnden, genom av omfattas lägenheten enligt 3 § inte förhandlingsordningen. av Nämnden skall bifalla hyresgästorganisationens ansökan det om finns särskilda skäl. Som framgår avsnitt 3 är syftet med av bestämmelsen att hyresgästorganisation skall ha sanktion att vidta en mot en hyresgäst vägrar att betala förhandlingsersättningen. Om som hyresgästorganisationen visar att hyresgästen inte har betalt förfallen förhandlingsersättning, skall ansökan sålunda bifallas trots att det är fråga om ett ringa belopp. Skulle hyresgästorganisationen på rättslig väg ha utverkat betalning och det således inte längre finns någon obetald förhandlingsersättning, torde det i allmänhet inte föreligga skäl att bifalla ansökan. Som framgår av 25 b skall hyresvärden för hyresgästorganisationens räkning uppbära förhandlingsersättningen tillsammans med hyran. Om hyresgästens underlåtenhet att betala ersättningen beror på att hyresvärden inte har fullgjort vad åligger honom enligt som 25 b bör hyresgästen få visst rådrum att betala ersättningen innan ärendet avgörs. Betalar hyresgästen ersättningen innan ärendet avgörs, saknas skäl att bifalla hyresgästorganisationens ansökan. Sedan hyresnämnden bifallit ansökan, omfattas den berörda lägenheten inte längre av förhandlingsordningen. Ett sådant beslut får enligt 3 § tredje stycket börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat tre månader i följd.

22§

Som framgår av den allmänna motiveringen avsnitt 3 föreslås att förhandlingsersättningen fastställs av regeringen eller myndighet av som regeringen utser. Något behov av att få skäligheten ersättningen av prövad i särskild ordning finns inte. Den nuvarande bestämmelsen i andra stycket, om att skäligheten kan prövas i ett särskilt ärende vid hyresnämnden, upphävs följaktligen.

25a§

I paragrafen, som är införs bestämmelser skall betala

ny, om vem som

förhandlingsersättning och om hur förhandlingsersättningens storlek

skall bestämmas. Vidare införs bestämmelser när förhandlings-

om ersättningen förfaller till betalning.

I första stycket anges att hyresgäst skall, hyresgästens lägenhet

om omfattas av förhandlingsordning, betala ersättning för

en hyresgästorganisationens förhandlingsarbete. I 3 § vilka

anges lägenheter som omfattas av förhandlingsordning. Hyresgäst

vars lägenhet omfattas av förhandlingsordning, har sålunda skyldighet att betala förhandlingsersättning. Har flera hyrt lägenheten

personer gemensamt, svarar de solidariskt för betalningen ersättningen.

av

Make eller maka eller sambo som bor i lägenheten inte har

men som del i hyresrätten, liksom andrahandshyresgäst, har inte någon

skyldighet att betala förhandlingsersättning.

I andra stycket att förhandlingsersättningen utgår med belopp

anges som regeringen eller den myndighet regeringen utser bestämmer.

som Regeringen eller myndighet får i förordning eller föreskrift fastställa förhandlingsersättningens storlek. Som framgår avsnitt 3 förordar

av utredningen att förhandlingsersättningen fastställs för kalenderår med visst belopp per lägenhet.

Förhandlingsersättningen skall bestämmas till ett belopp täcker

som hyresgästorganisationens kostnader för förhandlingsarbete enligt hyresförhandlingslagen se första stycket. Med "förhandlingsarbete" avses inte enbart det arbete som organisationen lägger ned vid själva förhandlingstillfállena utan även exempelvis förberedelseåtgärder, arbete med information och uppföljning träffade överenskommelser,

av besiktningar samt arbete med administrativa system och förhandlingsberedskap som krävs av organisationen enligt

hyresförhandlingslagen.

När ersättningen bestäms skall hänsyn inte tas till att det under det år som ersättningen avser, kan förväntas komma att bedrivas ett

mer omfattande eller mindre omfattande förhandlingsarbete än vad har

som skett under föregående år. Ersättningen bör i stället bestämmas på ett i sådant sätt att den under längre tidsperiod med och nedgångar

en - uppi mängden förhandlingsarbete organisationen rimlig ersättning.

- ger en

Det torde följa allmänna civilrättsliga regler att

av en hyresgästorganisation alltid har möjlighet att begära lägre ersättning

en än den som fastställts regeringen eller myndighet regeringen

av som bestämmer.

I tredje stycket föreskrivs att förhandlingsersättningen förfaller till betalning samtidigt som hyran för lägenheten. Om hyran för

en lägenhet skall betalas månadsvis i förskott, skall även

förhandlingsersättningen betalas månadsvis i förskott. En tolftedel av den förhandlingsersättning har fastställts för kalenderåret, skall då

som utkrävas inför varje månadsskifte. I stycket också att det genom

anges

förhandlingsöverenskommelse kan bestämmas att förhandlingsen ersättningen skall förfalla till betalning vid annan tidpunkt. T.ex. kan det avtalas att hela förhandlingsersättningen för ett visst kalenderår skall förfalla till betalning när kalenderåret inleds eller att ersättningen skall förfalla till betalning vid utgången av året.

25b§

Paragrafen, är reglerar uppbörden av förhandlingsersättningen.

som ny, Frågan har behandlats i den allmänna motiveringen avsnitt 3.

I första stycket att hyresvärden skall för hyresgäst-

anges organisations räkning uppbära förhandlingsersättningen tillsammans med hyran.

Hyresvärden har alltså skyldighet att medverka i uppbörden av

en förhandlingsersättningen.

Utredningen har valt att föreskriva att förhandlingsersättningen skall uppbäras tillsammans med hyran och inte "samtidigt som hyran för att markera att hyran och förhandlingsersättningen inte skall uppbäras separat. Hyresvärden måste sålunda ta emot hyra och förhandlingsersättning på konto hyresgästerna skall inte behöva betala

samma dubbla transfereringsavgifter.

Vidare har angetts att de åtgärder, som hyresvärden vidtar som syftar till att förmå hyresgästen att betala hyran, dock inte krav enligt 5 § inkassolagen 1974:739 eller rättsliga åtgärder, skall även omfatta förhandlingsersättningen". Om hyresvärden delar ut postgiro- eller bankgiroblanketter till hyresgästerna för betalning av hyran, måste förhandlingsersättningen sålunda tas med i dessa. Om hyresvärden informerar hyresgästerna om hyran på annat sätt, t.ex. genom anslag i trappuppgång, skall förhandlingsersättningen anges samtidigt.

Hyresvärden har inte någon skyldighet att avisera hyra och bestämmelsen medför inte sådan skyldighet.

hyresgäst inte har betalat förfallen hyra, brukar hyresvärden

Om en vanligen tillställa hyresgästen någon form av påminnelse. Som anförs i den allmänna motiveringen avsnitt 3 är utgångspunkten att samtliga åtgärder hyresvärden vidtar i syfte att förmå hyresgästen att betala

som hyran skall omfatta förhandlingsersättningen och att hyresvärden inte behöver vidta några extra åtgärder för att uppbära förhandlingsersättningen. Skulle hyresvärden tillställa hyresgästen en betalningsanmaning hyran, skall följaktligen förhandlings-

om ersättningen tas med i den under förutsättning att hyresgästen inte har

Författningskommentar 51

betalat förhandlingsersättningen. Om hyresgästen endast har betalat hyran men inte förhandlingsersättningen behöver hyresvärden

- däremot inte vidta någon åtgärd för att uppbära förhandlingsersättning.

Hyresvärden saknar behörighet att vidta rättsliga åtgärder beträffande förhandlingsersättningen. Han skall inte heller ta med förhandlingsersättningen i ett krav enligt inkassolagens bestämmelser. Givetvis finns det inget som hindrar att hyresvärden genom avtal med hyresgästorganisationen åtar sig att svara även för krav och rättsliga åtgärder inkassolagensl974:l82 bestämmelser måste dock iakttas, vilket innebär att hyresvärd måste enligt 2 § i den lagen ha tillstånd

av Datainspektionen för att på hand få driva in förhandlings-

egen ersättning.

En särskild fråga kan uppkomma gäller hur hyresvärden skall

som avräkna en betalning som hyresgästen gör som endast motsvarar del

en av hyran och förhandlingsersättningen. I första hand skall då om inte

annat har avtalats gäldenärens anvisning hur beloppet ska

- om avräknas beaktas se Tiberg, Fordringsrätt, 5 uppl., s. 45 och Tillämpningen av inkassolagen, Allmänna råd s. 35 av Datainspektionen. Om hyresgästen inte har angett vad betalningen avser men beloppet motsvarar hyran, kan hyresvärden utgå från att betalningen avser hyran och avräkna den på hyran

se a.a. av Datainspektionen. Om betalningen uppgår till ett lägre belopp än hyran och hyresgästen inte angett vad den avser, finns det med hänsyn till hyreslagstiftningens sociala skyddskaraktär, skäl talar för att

som hyresvärden ändå bör avräkna beloppet mot hyran. För att vara säker på hur avräkningen i detta fall skall utföras kan hyresvärden fråga hyresgästen om det eller underrätta denne om att betalningen avräknas mot hyran.

För att det inte skall behöva uppstå diskussion vad

om en oidentifierbar inbetalning avser, kan hyresvärden och hyresgästorganisationen i en förhandlingsöverenskommelse bestämma hur avräkningen skall utföras.

I andra stycket har angetts att hyresvärden inte behöver hålla förhandlingsersättningen avskild från sina övriga tillgångar. Bestämmelsen omfattar all förhandlingsersättning gäldenären har

som mottagit och utgör ett undantag från 10 § inkassolagen 1974:182,

som kan vara tillämpbar på medel hyresvärden har inkasserat.

som

Tredje stycket reglerar hur hyresvärden skall redovisa förhandlingsersättningen. Hyresvärden skall senast en månad efter utgången av varje kvartal, till hyresgästorganisationen betala den förhandlingsersättning som han har mottagit under kvartalet. Med kvartal avses fjärdedels år eller normalt månaderna januari-mars, apriljuni osv. Det finns möjlighet att avtala att redovisningen skall ske

om med andra intervaller se fjärde stycket.

52 Författningskommentar

Hyresvärden skall enligt tredje stycket också redovisa vilka hyresgäster som inte har betalat ersättningen under kvartalet. Det är givetvis endast de hyresgäster vars lägenhet omfattas av förhandlingsordningen som hyresvärden skall uppge.

Om hyresgäst har betalat den förhandlingsersättning som belöper

en på ett visst kvartal efter det att hyresvärden har lämnat redovisning för kvartalet, får hyresvärden redovisa ersättningen i samband med nästa kvartalsredovisning.

I jjärde stycket anges att parterna får i förhandlingsöverenskommelse avtala avvikelse från bestämmelserna i forsta-

om tredje styckena. T.ex. kan det avtalas att hyresgästorganisation skall

om

för uppbörden. Det är också möjligt att träffa svara förhandlingsöverenskommelse om att t.ex. hyresvärdens redovisning enligt tredje stycket skall ske på annat sätt eller vid annan tidpunkt än

där. som anges

25c§

I paragrafen, är har intagits bestämmelse om att

som ny, en hyresvärden är skyldig att underrätta hyresgäst om förhandlingsersättningens storlek. Detta kan hyresvärden göra i hyresavtalet eller på annat sätt. T.ex. kan hyresvärden i trappuppgång sätta anslag förhandlingsersättningens storlek eller ange

upp om förhandlingsersättningens storlek i de avier avseende hyra och förhandlingsersättning som han delar ut till hyresgästerna.

Bestämmelsen är dispositiv. I förhandlingsöverenskommelse kan

en sålunda avtalas att hyresvärden inte behöver underrätta hyresgästerna

förhandlingsersättningen. Sådana överenskommelser torde endast om komma att träffas i de fall då hyresgästorganisationen har åtagit sig att

för alla led i uppbörden av förhandlingsersättningen. svara

26 §

Bestämmelserna i 25 b § första och tredje styckena skadeståndssanktioneras.

Ikraftträdande

bestämmelserna träder i kraft den l april 2000. De nya

5.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 55 §

I paragrafen finns bestämmelser hyrans storlek. Enligt fjärde

om stycket har hyresgästen rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar förhandlingsersättningen, om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal slopas och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20§ hyresförhandlingslagen. Förhandlingsersättning skall enligt den

ordning föreslås, inte ingå i hyran. Fjärde stycket upphävs nya som nu därför.

I sjätte stycket ändras hänvisning till ett föregående stycke i

en paragrafen. Ändringen är följd att det nuvarande fjärde stycket

en av upphävs.

5.3 till om i

Förslaget lag ändring lagen

1973: om arrendenämnder och

188 hyresnämnder

4§

I paragrafen anges hyresnämndens uppgifter. I första stycket 5 införs

a

föreskrift om hyresnämndens behörighet att pröva tvist en om upphävande av förhandlingsklausul enligt 2 § hyresförhand-

a

lingslagen.

Särskilda

yttranden

Särskilt av Per-Åke Eriksson

yttrande

Hyresgäströrelsen inkasserar betydligt än 100 miljoner årligen mer - i förhandlingsersättning. Orsaken till att förhandlingsersättningen inte har omfattning tidigare är inte den utredningen låter samma som som hyresgästföreningarna Den faktiska orsaken är helt enkelt den ange. låga inflationen, gör att privata hyresvärdar inte påkallat som förhandlingar och att hyresgästföreningama därmed inte behövt utföra något förhandlingsarbete. När hyresgäströrelsen ändå vill ha pengar, nu måste utgångspunkten att hyresgästorganisationens ersättning görs vara till fråga enbart för hyresgästsidan. I stället föreslår utredningen att en frivillig överenskommelse mellan två organisationer, Hyresen gästemas Riksförbund och SABO, lever i symbios med varandra, som med lag skall påtvingas de privata företag de båda som organisationerna motverkar med olika medel. Enligt min uppfattning är det orimligt att privata fastighetsföretag skall tvingas avisera och agera fogde hyresgäströrelsen på det föreslås. sätt som Den organisation ivrar för att få lagreglerad ersättning från som en hyresgästerna bör också ta sitt för information och uppbörd. En ansvar sådan sak klarar vilken liten idrottsförening helst rimt i hela som om landet. Om inte hyresgästföreningama har sådan kompetens, finns tjänsten att köpa. Fastighetsföretagen kan inte åläggas annat ansvar än att informera de hyresgäster, lägenheter omfattas av om vars förhandlingsordningen. Hyresgästorganisationen har inte visat på några egentliga problem för dem att ta in ersättningen. De har själva visat att det i huvudsak är kostnadsfråga 13 kr avisering för att inkassera 5-10 kr en - ca per enligt förslaget. Om ändå fastighetsägaren skall svara för uppbörden, borde ett minimikrav att denne får ekonomisk kompensation för vara sina kostnader. Med 1,5 miljoner hyresbostäder innebär förslaget att ca fastighetsföretagen drabbas extra kostnad på närmare 250 mkr. av en Utredningen har därmed inte beaktat konsekvenserna för små företags

56 Särskilda yttranden

arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företag på det sätt i

som anges kommittéförordningen 1998:1474. De privata fastighetsföretagen är till övervägande del mycket små företag och har inte tillnärmelsevis de resurser som de stora dominerande kommunala bostadsföretagen har.

En mer kostnadseffektiv ordning att hyresgästorganisationen

vore informerar och aviserar ersättningen årsvis samt att hyresgästen betalar direkt till organisationens konto.

Utredningsförslaget ger hyresgästorganisationen än större utrymme

att vägra teckna de förhandlingsöverenskommelser krävs för att

som hyresmarlmaden skall fungera. Därför bör det i hyresförhandlingslagen införas bestämmelser hyresvärden rätt att, tidigast efter tre

som ger månader från att förhandling påkallats, ändra hyran inom för

ramen bestämmelserna i 55 § hyreslagen, hyresgästorganisationen då

även om

fortfarande vägrar teckna förhandingsöverenskommelse.

Vidare bör bestämmelserna utformas så att, i de fall lägenhet

en enligt de föreslagna bestämmelserna i 2 § undantagits från

a förhandlingsordning, hyresvärden inte skall åläggas de särskilda

tidsfrister och förfaranderegler vid villkorsändring gäller

som en hyresgäst som själv begärt att stå utanför förhandlingsordningen.

Särskilda yttranden 57

Gemensamt särskilt av Eila

yttrande experterna

Andersson och Manfred Baumgardt

Regeringen beslutade den ll 1999 att tilläggsdirektiv ge

mars genom utredningen i uppdrag att med förtur behandla frågan om hur det kan säkerställas att hyresgästorganisationer får ersättning för sitt förhandlingsarbete och senast den 30 juni 1999 redovisa sina överväganden i frågan.

I detta betänkande redovisas utredningens överväganden och förslag till lagändringar. Vi experter som representerar SABO och Hyresgästernas Riksförbund ställer oss bakom förslaget med undantag av att ändringarna föreslås träda ikraft den l april 2000.

Vi har fört fram i utredningen att ikraftträdandet bör ske den l januari 2000. Utredningen har hävdat att det sedvanliga beredningsarbetet kräver ytterligare tid. Enligt vår uppfattning bör den beredningstid som står till buds räcka för att lagen skall kunna träda ikraft vid kommande årsskifte. De parter som berörs av lagändringen har varit representerade i utredningen och det har inte från någon parts sida framförts något behov av att senarelägga ilqaftträdandet. I stället har hyresmarknadens parter räknat med att lagen träder i kraft vid kommande årsskifte och därför avvaktat med rekommendationer och ramavtal beträffande förhandlingsersättningama för år 2000.

Vi ser det som nödvändigt att problemet med ersättningen till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete löses så snart det är möjligt för att den kollektiva förhandlingsverksamheten skall kunna fortgå utan allvarligare avbrott. Att det brådskar med att få en lösning av ersättningsfrågan torde även regeringen ha insett eftersom utredningen har fått i uppdrag att behandla frågan med förtur.

Tiden för remissförfarandet bör kunna göras mycket kort. Ett sätt att snabbt inhämta synpunkter från berörda instanser och organisationer är att inbjuda till ett remissmöte där synpunkter kan lämnas muntligt. Dessutom är de berörda organisationemas ställningstaganden i allt väsentligt redan kända. Det förtjänar att påpekas att liknande muntliga förfaranden har tillämpats i fråga om andra lagändringar av brådskande karaktär.

Det bör heller inte behövas några större tidskrävande utredningar för att bestämma ersättningens storlek.

Den praktiska handläggningen av förhandlingsersättningen kräver inte några nya rutiner. Förändringen av den administrativa hanteringen är försumbar. Förhandlingsersättningen som hyresvärden skall uppbära

58 Särskilda yttranden

tillsammans med hyran betalas hyresgästerna in på samma konto

av

hyran. Den första utbetalningen till hyresgästorganisationen och som redovisningen hyresgäster inte har betalat skall ske först ett

av som kvartal efter det att lagen trätt ikraft.

Enligt vår uppfattning finns det således inga praktiska hinder mot att utredningens förslag om hyresgästorganisationens rätt till förhandlingsersättning träder i kraft den 1 januari 2000.

Bilaga l

delar kommittédirektiv

Utdrag av av

Kommittédirektiv Dir 1997:97 Beslut vid regeringssammanträde den 21 augusti 1997

1995 års hyreslagstiftningsutxedning föreslog i delbetänkandet Ändringar i hyresförhandlingslagen Hyresgästinflytande vid ombyggnad SOU 1995:119 att den hyresgästorganisation som

m.m. har ingått förhandlingsordning för ett hus skulle ha rätt att få förhandlingsersättning hyresvärden. Utredningens modell innebar

av att förhandlingsersättningen inte skulle del av hyran utan

ses som en

hyresvärdens kostnad för förvaltningen av huset. som en

I propositionen konstaterades att förslaget avstyrkts av flertalet remissinstanser. Bland annat mot den bakgrunden och då regeringen erfarit att det pågick diskussioner mellan hyresmarknadens parter om

förändrad form av förhandlingsersättning ansågs det vid den en tidpunkten inte finnas skäl att ändra den nuvarande regleringen prop. 1996/97:30 s. 59 f..

Diskussionerna mellan hyresmarknadens parter har sedermera avbrutits. I stället har Hyresgästernas Riksförbund och SABO i en skrivelse till regeringen gemensamt presenterat ett förslag till hur rätten till förhandlingsersättning kan utfonnas. Sveriges Fastighetsägareförbund har förklarat att förbundet inte kan biträda detta förslag.

Mot denna bakgrund regeringen att det finns anledning att

anser åter se över frågan om förhandlingsersätming.

Frågan införande rätt till förhandlingsersättning enligt

om av en hyresförhandlingslagen för hyresgästorganisation skall på nytt prövas

60 Bilaga 1

av utredaren. Det bör därvid, mot bakgrund av regeringens tidigare ställningstagande, naturlig utgångspunkt att eventuell rätt

vara en en till en sådan ersättning inte konstrueras i enlighet med det förslag

som 1995 års hyreslagstiftningsutredning lade fram. Utredaren bör vid sina överväganden, utöver vad som förts fram av hyresmarknadens parter, särskilt beakta intresset att hyresförhandlingssystemet även i

av fortsättningen innehåller tillräckliga incitament för

en förhandlingsordnings parter att inom rimlig tid uppnå en förhandingsöverenskommelse. Om utredaren finner att rätt till

en förhandlingsersättning bör införas, skall utredarens förslag vara så utformat att det blir en rimlig balans mellan förhandlingsordningens parter när det gäller deras skyldigheter i ett sådant system. Ett eventuellt förslag måste också innefatta garantier för de enskilda hyresgästemas rättsskydd.

2 Bilaga

Utdrag av delar kommittédirektiv

av

Tilläggsdirektiv Dir 1999:16

Beslut vid regeringssammanträde den 11 mars 1999

I förhandlingsöverenskommelse får det bestämmas att i hyran för

en samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för

dess arbete se 20 § hyresförhandlingslagen 1978:304. Det finns

alltså möjlighet för parterna i förhandlingsordning att träffa avtal

en en om förhandlingsersättning till hyresgästorganisationen. Lagen ger däremot inte en hyresgästorganisation en obligatorisk rätt till förhandlingsersättning.

En hyresgästorganisation är skyldig att förhandla om hyran och andra villkor för samtliga lägenheter omfattas av

som förhandlingsordningen. Hyresgästorganisationen måste således förhandla även för de hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen. Den har emellertid inte någon möjlighet att av dessa oorganiserade hyresgäster ta ut ersättning genom t.ex. medlemsavgifter.

Som framgår av de ursprungliga direktiven har frågan om införande av en rätt för hyresgästorganisationer till förhandlingsersätming varit föremål för överväganden vid flera tillfällen. Parterna på hyresmarknaden har fört förhandlingar i frågan utan att något resultat har kunnat uppnås. Utredaren har mot den bakgrunden fått uppdraget att pröva om en rätt till törhandlingsersättning bör införas.

Det har nu framkommit att förhandlingsöverenskommelser alltmera sällan innehåller avtal förhandlingsersättning. Detta har i sin tur

om medfört att intäkterna till hyresgästorganisationema minskat avsevärt.

Det kollektiva hyresförhandlingssystemet fyller en viktig uppgift för alla parter på hyresmarknaden. För att systemet skall kunna fungera är det närmast förutsättning att båda parter har ekonomiska resurser

en

1999 Statens offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Jordbruksdepartementet Yrkesñsketskonkurrenssituation.3 Samema ettursprungsfolki Sverige.25

- Jordbrukochmiljönytta nyttmiljöprogramför

jordbruket. 78

Kulturdepa rtementet Denframtidakommersiellalokalradion.14 Frågortill detindustriellasamhället.18 Yttrandeñihetenochkonkurrensen Förslagtill

mediekoncentrationslagm.m.30 Svensktmedborgarskap.34 Bevaradokumentärfilmenskulturarv.Åtgärdsförslag samtförslagtill ettcentrumfördokumentärfilmochen filmvårdscentral.4 l Invandraresomföretagare.49 Konvergensochförändring.Samordning lagstift-av ningenför medie-ochtelesektorema.55 BrandkarastrofeniGöteborg. DrabbadeMedierMyndigheter.68

Näringsdepartementet Effektiva värme-ochmiljölösningar.5 Utvecklingavmänskligaresurseriarbetslivet. Förslagtill inriktningavnyamål 3 inomEG:sstrukturfonder.23 EG:sstrukturstöd.Ny organisationför degeografiskt avgränsadestrukturfondsprogrammen.24 Delta Utredningenomdeltidsarbete,tillfälliga jobb

ocharbetslöshetsersättningen.27 Ny luñfartslag.42 Öppenelmarknad.44 LäraavEstonia.Denandradelrapportenoch slutredovisning.48 Rikstrafiken Ennymyndighet.57

- Kundvänligaretaxi. 60 Individenoch arbetslivet.Perspektivpådetsamtida arbetslivetkring sekelskiftet2000.69

Miljödepartementet Slutförvaringavkämavfall.Kommunernaoch platsvalsprocessen.45 skyddsjaktpåvarg.50 KARNAVFALL metod plats miljökonsekvens.

- - - KASAMsyttrandeöverSKBsFUD-program98.67 Rättplatsför vindkraften.Del ochDell 2. 75

fakta info direkt

Tel 08-587 671 oo. Fax 08-587 671 71.

Box 6430. 113 82 Stockholm.

order@faktainfo.se wwwfaktainfose