RH 2023:17
Sökord Hyresnämndsmål · Lägenhetsbyte
Hyresnämndsmål. När den hyresgäst, till vars lägenhet sökanden i ett bytesärende enligt 12 kap. 35 § jordabalken avser att flytta, själv har fått avslag på sin ansökan hos hyresnämnden, finns ingen tillgänglig byteslägenhet för sökanden och bytet kan då inte genomföras enligt ansökan. Sökandens ansökan har avslagits redan av detta skäl.
Hyresnämnden i Västerås
C.N. ansökte om hyresnämndens tillstånd att överlåta sin hyresrätt på Uttervägen i Västerås för att genom byte erhålla hyresrätten till en lägenhet på Skälbygatan. Som skäl för tillstånd uppgav hon i huvudsak följande. Lägenheten hon vill byta till är en trea om 79 kvm. Hon behöver byta till en lägenhet med endast ett våningsplan på grund av försämrad hälsa. Hälsoproblemen kom under våren 2021. Vidare så ska det ske en ROT-renovering av den fastighet som lägenheten ligger i. Planen är att renoveringen ska ske år 2026. Hyran kommer då att höjas kraftigt med mellan 35-60 procent. Lägenheten hon vill byta till är i ett avsevärt bättre skick. Hon behöver en standardhöjning eftersom hennes hälsa kräver det. Hon kan inte städa på övervåningen i nuläget bland annat eftersom det är slitet och svårstädat. Hennes nuvarande hyra är 9 800 kr ungefär och lägenheten hon vill byta till kostar ca 8 900 kr i månaden. Om hon får flytta kan hon göra tillval för tvättmaskin vilket skulle förenkla hennes liv mycket. I dagsläget får hon be vänner att bära ner hennes tvätt till tvättstugan.
Bostads AB Mimer motsatte sig ansökan och anförde följande som skäl för sin inställning. C.N. har inte beaktansvärda skäl för byte. C.N. har redan genomfört tre byten. Hon fick byta till sin nuvarande lägenhet i januari 2021 för att kunna bereda sin vuxna son med familj bostad hos sig. Det finns en notering från det senaste bytet att Bostads AB Mimer varit tydliga med att C.N. inte kommer att beviljas ytterligare ett byte. Nästa eventuella möjlighet till byte skulle vara i samband med ROT-renoveringen, då berörda hyresgäster kommer att erbjudas möjlighet att byta till en mindre lägenhet för att undvika en hyra som blir för hög efter standardhöjningen. Om hyresgäster flyttar med korta intervall blir det mycket kostsamt för hyresvärden. Om byten beviljas slentrianmässigt och för lätt, finns det också en risk att hyresgäster börjar ta betalt för att byta sin lägenhet.
Hyresnämnden (ordförande hyresrådet Jenny Sigurdsson) anförde i beslut den 16 juni 2022 följande.
SKÄL
Rättsliga utgångspunkter
Enligt 12 kap. 35 § jordabalken (JB) får hyresgästen överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få hyresrätten till en annan bostadslägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tillstånd ska inte lämnas om det finns anledning att anta att någon som är delaktig i att bytet kommer till stånd begärt, avtalat om eller tagit emot en sådan ersättning som avses i 12 kap. 65 eller 65 a §§ jordabalken. Om hyresgästen eller den som hyresrätten ska överlåtas till har varit bosatt i sin lägenhet under kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan om tillstånd, ska tillstånd lämnas endast om det finns synnerliga skäl för bytet. Ett tillstånd kan förenas med villkor.
Hyresnämndens bedömning
Av utredningen framgår att C.N. sedan den 1 januari 2021 hyr en lägenhet i två plan omfattande fyra rum och kök på 115 kvm. Hyran är ca 9 800 kr per månad. Det byte som C.N. ansökt om är ett av fyra byten i en kedja av byten.
Hyresnämnden har först att ta ställning till om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet. C.N. har gjort gällande att hon fått en förändrad familjesituation innebärande att hon inte längre har behov av en lägenhet i den storlek som den hon har idag. Hon har också gjort gällande att hon av hälsoskäl har behov av en lägenhet i ett plan, eftersom hon har svårt att, och ska undvika att, gå i trappor. C.N. vill också minska sina boendekostnader och skapa långsiktigt goda förutsättningar för sitt boende. Hon har också gjort gällande att det sökta bytet innebär en standardhöjning, bland annat för att lägenheten är i sådant skick att den är mer lättstädad. Bytet vore därför gynnsamt för hennes nu sviktande hälsa. C.N. har sammanfattningsvis åberopat en rad skäl, av olika karaktär, till stöd för sin ansökan om att få byta sin lägenhet mot en lägenhet på 79 kvm fördelade på tre rum och kök i ett våningsplan. Vissa av de åberopade skälen såsom högre boendestandard och sänkta boendekostnader synes till viss del stå i motsatts till varandra. Det är hyresgästen som har bevisbördan för omständigheter som görs gällande.
Av utredningen har framkommit att det sökta bytet skulle bli det fjärde bytet av lägenheter för C.N. Det senaste ägde rum i början av 2021. Förändrade familjeförhållanden kan utgöra ett beaktansvärt skäl för byte. Hyresnämnden bedömer dock att åberopade förändrade familjeförhållanden - med beaktande av C.N:s val att byta lägenhet för att låta den vuxne sonen med familj flytta in, avsaknaden av utredning om vilka som faktiskt bor i lägenheten idag och den korta tid som har löpt sedan förra bytet - inte utgör beaktansvärt skäl för bytet.
Hyresnämnden bedömer inte heller att en sänkning av boendekostnaden från 9 800 kr till 8 900 kr är tillräcklig för att utgöra ett beaktansvärt skäl. C.N. står som ensam hyresgäst på det kontrakt som hon har idag och har inte förmått visa att hennes faktiska ekonomiska förutsättningar för att betala hyran har ändrats i något avseende. En planerad ROT-renovering år 2026 ligger alltför långt fram i tiden för att kunna beaktas vid denna prövning.
C.N. har inte med stöd av åberopade journalutdrag förmått styrka att hon av hälsoskäl skulle behöva en högre boendestandard. Det finns för funktionsnedsättningar av olika slag parallella system för hjälpmedel och bostadsanpassningar. Det är inte i ärendet utrett att C.N:s situation under tiden sedan januari 2021 förändrats på ett såväl oväntat som varaktigt sätt, i ett sådant avseende som i praxis bedömts utgöra beaktansvärt skäl för byte.
Hyresgästens skäl för bytet väger inte tyngre bara för att de är många till antalet eller
för att det tilltänkta bytet ingår som ett led i en längre byteskedja. C.N. saknar, enligt hyresnämndens bedömning, beaktansvärda skäl för det sökta bytet. Anledning saknas därför att gå vidare till en bedömning av huruvida bytet kan äga rum utan påtaglig olägenhet för Bostads AB Mimer. Mot bakgrund av ovanstående bedömningar ska ansökan om byte avslås.
BESLUT
Ansökan avslås.
Hyresnämnden tillät att beslutet fick överklagas.
Svea hovrätt
C.N. överklagade och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden. Till stöd för sitt överklagande anförde hon bl.a. följande. Den nu aktuella bytesansökan ingår i en kedja av fyra byten. I byteskedjan har endast hon själv och hyresgästen boende på Skälbygatan nekats tillstånd till bytet. Att denna hyresgäst nekats tillstånd bör dock inte hindra en prövning av hennes ansökan.
Bostads AB Mimer delgavs föreläggande att svara på överklagandet, men hördes inte av.
Hovrätten (hovrättsråden Kenneth Nordlander och Thomas Edling samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent) anförde i beslut den 6 december 2022 följande.
SKÄL
En hyresgäst får enligt 12 kap. 35 § första stycket jordabalken överlåta sin hyresrätt för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Det är bara hyresgästen som söker tillstånd som ska ha beaktansvärda skäl för bytet. Bytespartens skäl är inte intressanta i detta sammanhang. Bytesparten behöver dock på motsvarande sätt ha samtycke från sin hyresvärd eller tillstånd från hyresnämnden, för att bytet ska kunna genomföras. (Se prop. 2018/19:107 s. 24.)
Av utredningen i målet framgår att den i målet aktuella ansökan om lägenhetsbyte ingår i en s.k. byteskedja innefattande fyra lägenheter. Den lägenhet som C.N. vill få tillgång till genom lägenhetsbytet är en lägenhet på Skälbygatan. Av C.N:s egna uppgifter framgår att den bytespart som hyr lägenheten på Skälbygatan har fått avslag av hyresvärden på sin ansökan om lägenhetsbyte och att, sedan bytesparten ansökt om tillstånd hos hyresnämnden i Västerås, även nämnden har avslagit ansökan (beslut den 16 juni 2022 i ärende - - -; beslutet fick inte överklagas). Det finns alltså inte någon tillgänglig byteslägenhet för C.N. och lägenhetsbytet kommer inte att kunna genomföras i enlighet med ansökan. Överklagandet ska därför avslås redan av detta skäl.
BESLUT
Hovrätten avslår överklagandet.