Med anledning av motioner i hyresfrågor
CU 1975/76:26
Civilutskottets betänkande 1975/76:26
med anledning av motioner i hyresfrågor
Motionerna
Utskottet har i detta sammanhang behandlat motionerna 1975/76:
667 av herr Hermansson m. fl. (vpk) vari hemställs att riksdagen måtte uttala sig för ett omedelbart införande av hyresstopp och hos regeringen hemställa om förslag om utvidgning av prisregleringslagen till att omfatta även hyresområdet,
871 av herr Hermansson m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen beslutar anta följande ändringar i jordabalken beträffande hyreslagen.
Nuvarande lydelse Motionärernas förslag
48 §
Vid förlängning av hyresavtal ut- Vid förlängning av hyresavtal utgår hyran med skäligt belopp. Den går hyran med skäligt belopp. Den
hyra som hyresvärden fordrar skall hyra som hyresvärden fordrar får ej
godtagas, om den ej är oskälig. Ford- överstiga hyran för lägenheter som
rad hyra är att anse som oskälig, om med hänsyn till bruksvärdet är likvärden är påtagligt högre än hyran för diga. Fordrad hyra är att anse som
lägenheter som med hänsyn till oskälig, om den är högre än hyran
bruksvärdet är likvärdiga. för lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet är likvärdiga.
Vid prövning denna balk.
1915 av herrar Bengtsson i Göteborg (c) och Pettersson i Örebro (c) vari hemställs att riksdagen beslutar att övergångsvis införa ett direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster i enlighet med vad som anförts i motionen,
1918 av herr Claeson m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring av avvecklingslagen att övergångshyra och trappningsregler blir tillämpliga även om lägenhet efter den 30 september 1975 upplåtits till ny hyresgäst,
1919 av herr Danell (m) vari hemställs att riksdagen beslutar sådan ändring i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) att medlemskap i organisation av hyresgäster inte skall medföra särskilda förmåner vid hyressättning,
1931 av herr Hermansson m. fl. (vpk) vari föreslås
1. att riksdagen uttalar sig för förbud mot tillämpningen av bränsleklausuler typ Stockholms fastighetsägareförenings,
2. att riksdagen uttalar sig för att i totalhyra som kan bli föremål för
1 Riksdagen 1975/76. 19 sami. Nr 26
CU 1975/76:26
prövning enligt bruksvärdessystemet skall inräknas bränsle- och va-kostnader,
3. att riksdagen hos regeringen hemställer om förslag till sådana ändringar i hyreslagen,
1932 av herr Hermansson m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen hos regeringen begären utredning angående ändrade förvaltningsformer för boende i flerfamiljshus i syfte att skapa ett ökat hyresgästinflytande,
1933 av herr Hermansson m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen
1. uttalar sig för ett successivt överförande av privata hyreshus i samhällets ägo,
2. hos regeringen hemställer att en plan snarast utarbetas för genomförande av denna målsättning,
1938 av herr Olof Johansson i Stockholm m. fl. (c) vari hemställs att riksdagen hos regeringen begär förslag om sådan ändring av 19 a § hyreslagen, att förbud införes mot användning av s. k. inklusive-klausul för bestämmande av bränslekostnader för hyreslägenheter,
1965 av herr Strömberg i Botkyrka (fp) vari hemställs att riksdagen ger regeringen till känna att en översyn bör göras av principer för bränsleklausuler i syfte att finna sådan utformning av dem som innebär lägre hyreskostnader och bättre energihushållning,
2036 av herr Bohman m. fl. (m) vari, såvitt nu är i fråga, med hänvisning till vad som anförts i avsnittet ”Bostadspolitik” i motionen 1975/76:1979, hemställs (yrkandet 8) att riksdagen beslutar att begreppet organisation av hyresgäster i hyreslagstiftningen även skall inkludera sammanslutning som visar sig företräda en majoritet av hyresgästerna i fastigheten.
Yttranden m. m.
Yttranden över motionerna 1975/76:871, 1915, 1919, 1931, 1932, 1938, 1965 och 2036, yrkandet 8, har avgetts av hyresrättsutredningen, Hyresgästernas riksförbund, Svenska kommunförbundet, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) och Sveriges fastighetsägareförbund (bilaga).
Utskottet har vidare tillförts synpunkter på frågan om besittningsskyddet för lokalhyresgäster genom företrädare för Sveriges köpmannaförbund och Sveriges hantverks- och industriorganisation.
Utskottet
I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) ges i 45-53 §§ bestämmelser om rätt för hyresgäst till förlängning av hyresavtal beträffande bostadslägenheter. Detta besittningsskydd kräver för att bli verksamt regler om prövning av
CU 1975/76:26
villkoren för fortsatt förhyrning, då i första hand hyrans storlek. 1 48 § har tagits in den allmänna hyressättningsnormen. Den innebär att hyran vid förlängning skall utgå med skäligt belopp och att den hyra som hyresvärden fordrar skall godtas om den inte är oskälig. Härtill kommer i samma lagrum bl. a. den s. k. bruksvärdesregeln, nämligen att fordrad hyra anses som oskälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I motionen 1975/76:871 (vpk) föreslås riksdagen ändra detta lagrum så att hyresvärden inte får fordra en hyra som överstiger den nämnda hyran för likvärdiga lägenheter.
Nu gällande ordning utgår från en principiell avtalsfrihet, vari gjorts begränsningar så att hyresvärden inte kan utnyttja det övertag som ett avflyttningshot innebär. Bruksvärdesregeln syftar till en jämförelse i grova drag, en prövningsordning som tillåter att hyran för den aktuella lägenheten något överstiger jämförelsenivån. Därigenom ges utrymme för en uppjustering av hyresnivån när detta är marknadsmässigt möjligt. Motionsyrkandet, å andra sidan, syftar till att begränsa och försvåra hyreshöjningar genom att lägga en spärr direkt på hyreskraven.
Utskottet ansluter sig till de meningar som redovisats i remissyttranden över motionen. En regel som direkt riktar sig mot kravnivån och inte syftar till att skapa en prövningsnorm blir praktiskt ogenomförbar. Det bakomliggande syftet att låsa hyresnivån till ett visst högsta läge ger en hyresbildning som inte kan anses tjäna de allmänna bostadspolitiska intentionerna. Motionsförslaget torde också utgå från helt andra finansieringsgrunder än de nu gällande, grunder som utskottet behandlat i betänkandet CU 1975/76:22. Motionärernas syfte att bereda hyresgästerna skydd mot oskäliga hyreshöjningar tillgodoses i rimlig omfattning redan i nu gällande system. Motionen avstyrks sålunda.
Till dessa frågor knyter an yrkandet i motionen 1975/76:667 (vpk) att riksdagen uttalar sig för ett omedelbart införande av hyresstopp och begär förslag om en motsvarande vidgning av prisregleringslagen. Detta yrkande anges i motionen (s. 13) väckt i avvaktan bl. a. på en spärregel vid hyressättningen av den typ som föreslagits i den ovan behandlade motionen och på därtill anknutna finansieringsregler.
Med hänsyn till utskottets bedömning av huvudfrågorna - här ovan och i betänkandet 1975/76:22 - avstyrks motionsförslaget, vars huvudsyfte är att åstadkomma en temporär lösning. Utskottet hänvisar i detta sammanhang även till tidigare bedömningar av motsvarande förslag, senast i betänkandet CU 1975:8.
När det gäller hyresavtal beträffande lokaler finns ingen direkt rätt att få hyresavtalet förlängt och hyran prövad. Regler till skydd för dessa hyresgäster, ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster, ges i 56-60 §§ hyreslagen. Utgångspunkten är att uppsägning av ett hyresavtal beträffande en lokal alltid leder till att hyresförhållandet upphör. Skyddet för hyresgästen består i princip i att hyresvärden under vissa förutsättningar kan ådra sig
CU 1975/76:26
en ersättningsskyldighet gentemot hyresgästen - nämligen då uppsägningen anses obefogad. Detta är fallet, om hyresvärden helt vägrar att förlänga hyresförhållandet eller om han som villkor för förlängning t. ex. kräver en hyra som inte är skälig. Den fordrade hyran anses skälig om denna hyra kan uppnås vid utbud på öppna marknaden. När lokalhyresgäst önskar att avtalet förlängs trots uppsägning har han att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Talan om ersättning kan hyresgästen göra gällande hos fastighetsdomstolen.
Hyresrättsutredningen har att pröva bl. a. besittningsskyddet för lokalhyresgäst. Justitieministern har i direktiven framhållit att det knappast finns anledning att ompröva valet av skyddsform utan att lösningarna i första hand får sökas inom ramen för det indirekta besittningsskyddet. Utredningen bör således inte gå in på frågan om den principiella utformningen av lokalhyresgästernas besittningsskydd. Hyresgästernas riksförbund, Sveriges köpmannaförbund och Sveriges hantverks- och industriorganisation SHIO har (1975-03-10) föreslagit en modifiering av gällande regler för att skapa en något större jämställdhet mellan parterna i en förhandlingssituation.
I motionen 1975/76:1915 (c) föreslås att riksdagen övergångsvis inför ett direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster av samma typ som för bostadshyresgäst. Lagstiftningens fortsatta bestånd skulle tas upp till förnyad prövning i samband med att ställning tas till hyresrättsutredningens förslag.
Utredningen har i yttrande över motionen angett att frågan börjat behandlas men att den blir föremål för närmare överväganden först sedan utredningen avgett ett delbetänkande om förhandlingsordningen, ett delbetänkande som beräknats kunna lämnas i september 1976. Utredningen avstyrker en temporär lösning enligt motionsförslaget, något som skulle påverka förutsättningarna för det fortsatta lagstiftningsarbetet.
Också enligt utskottets mening är i många fall betydande svårigheter förknippade med det nuvarande systemet för att ge lokalhyresgäst ett skydd mot obefogade uppsägningar. Enligt utskottets mening bör därför hyresrättsutredningens arbete riktas in på att i ett andra delbetänkande ta upp frågorna om lokalhyresgästs besittningsskydd och de frågor i övrigt som kan aktualiseras och ha samband med dessa bedömningar. Ett förslag i denna del bör sålunda läggas fram med förtur och inte anstå till de slutliga övervägandena. Vad utskottet anfört i denna del bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
Vad utskottet sålunda förordat tillgodoser i väsentlig omfattning också syftet bakom motionen 1975/76:1915 (c). Utskottet är emellertid, med hänsyn bl. a. till vad utredningen anfört, inte berett förorda en temporär lagstiftning.
I motionen 1975/76:1919 (m) föreslås riksdagen besluta sådan ändring i hyreslagen att medlemskap i organisation av hyresgäster inte skall medföra särskilda förmåner vid hyressätining.
CU 1975/76:26
5 Motionsförslaget tar uppenbarligen i första hand sikte på de krav på s. k. medlemsrabatter som ställts från hyresgäströrelsens sida. Sådana krav torde ha framställts såväl vid de löpande hyresförhandlingarna med direkt tilliämpning av 48 § hyreslagen som vid förhandlingar om övergångshyra. Vissa särskilda förhållanden har anförts som t. ex. verkan av förhandlingsklausul och motsvarande klausul i ett hyresavtal, kommuns särställning och innebörden av att hyresgäströrelsen i avvecklingslagen getts en särskild uppgift. Enligt utskottets mening är emellertid även bortsett från dessa särskilda förhållanden grunderna för hyreslagstiftningen att uppfatta så att medlemskap i viss organisation i och för sig inte skall inverka på hyressättningen. Det är intresseorganisationer obetaget att för sina medlemmars räkning hävda att objektiva skillnader mellan vissa lägenheter m. m. skall beaktas i de individuella avtalen. Det är inte heller något hinder att ett bostadsföretag genom bidrag eller eljest tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar för hyresgäströrelsens medverkan i ett förhandlingsarbete som kommer alla boende till godo. Även utskottet tar därmed bestämt avstånd från ett förfaringssätt som leder till särskilda rabatter för hyresgäströrelsens medlemmar innebärande skilda hyresnivåer för medlemmar och icke medlemmar.
Utskottet avstyrker dock motionsförslaget om att riksdagen skulle genom ändring i hyreslagen skriva in ett allmänt förbud med angiven utformning. Om utvecklingen inte - vilket utskottet förutsätter - löses genom överenskommelser eller på annat sätt bör regeringen ha att ta de initiativ i frågan som kan anses påkallade. Utskottet avstyrker sålunda motionsyrkandet men förordar att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört i detta sammanhang.
Genom motionen 1975/76:2036(m), yrkandet 8, föreslås riksdagen besluta att begreppet organisation av hyresgäster i hyreslagstiftningen även skall inkludera sammanslutning som visar sig företräda en majoritet av hyresgästerna i fastigheten.
Som visats i yttrandena förekommer det anförda begreppet såväl i hyreslagen som i avvecklingslagen och bostadssaneringslagen (1973:531). Frågeställningen torde ur lagstiftningssynpunkt nu sakna aktualitet beträffande hyreslagen. Med hänsyn till de i motionen 1975/76:1979 (s. 161) anförda motiven för yrkandet och till tidigare riksdagsbehandling (bl. a. CU 1974:36 s. 57, 93-94) torde förslaget huvudsakligen i första hand ta sikte på hyresgäströrelsens roll enligt avvecklingslagen och bostadssaneringslagen.
Enligt utskottets mening kan det nu inte bli aktuellt att ompröva avvecklingslagens i huvudsak tidsbegränsade regler. Prövning av övergångshyra skall avse hyra t. o. m. september 1978. Bostadssaneringslagens regelsystem kan inte heller anses kräva någon föreslagen översyn, vilken torde ha ett annat syfte än de förslag om ökat hyresgästinflytande vid sanering som lagts fram av boende- och bostadsfinansieringsutredningarna (SOU 1975:51). Utskottet avstyrker sålunda motionen.
1 motionen 1975/76:1932 (vpk) föreslås riksdagen begära en utredning om
CU 1975/76:26
ändrade förvaltningsformer för boende i flerfamiljshus i syfte att skapa ett ökat hyresgästinflytande.
Hyresrättsutredningen påpekar att frågan delvis berörs av dess arbete med en legal förhandlingsordning för hyressättning. Hyresgästernas riksförbund, SABO och Kommunförbundet hänvisar till pågående försök och forskning samt till en av de två förstnämnda organisationerna tillsatt kommitté, vars arbete beräknas kunna redovisas detta år.
Även enligt utskottets mening torde motionärernas syfte att ytterligare öka hyresgästinflytandet inte böra tillgodoses genom en särskild statlig utredning. Motionen avstyrks därför.
I motionen anges att överförandet av privata hyreshus i kommunal eller kooperativ ägo är en av förutsättningarna för utvecklande av hyresgästinflytande. Ett direkt förslag i denna riktning läggs fram i motionen 1975/76:1933 (vpk).
Motionsförslaget avstyrks med hänvisning till tidigare överväganden i flera sammanhang.
Vidare tas i motionerna 1975/76:1931 (vpk), 1938 (c) och 1965 (fp) upp frågor om bränsleklausuler i hyreskontrakt. Sålunda förordas bl. a. förbud mot vissa typer av klausuler (c, vpk), att en översyn bör göras för att få fram klausuler som bl. a. är rättvisande och bidrar till att spara energi (fp), samt att riksdagen uttalar sig för att i hyra som prövas enligt 48 § hyreslagen skall räknas in kostnaden för bränsle samt vatten och avlopp (vpk).
Hyresrättsutredningen påpekar att frågorna om ersättning för sistnämnda kostnader tagits upp till övervägande sedan en skrivelse därom överlämnats till utredningen för beaktande. Utredningen påpekar också att en ev. legal rätt till kollektiva förhandlingar torde ge hyresgästerna helt andra möjligheter att påverka utformningen av här aktuella klausuler. I det kommande arbetet skall övervägas om det även i ett system med legala förhandlingsordningar behövs särskilda lagregler i detta ämne.
Med hänsyn till det anförda och till att utredningen i sitt arbete, enligt vad utskottet erfarit, kommer att beakta även de energisynpunkter som anlagts i vissa motioner, har utskottet inte funnit anledning föreslå någon särskild riksdagens åtgärd.
De effekter som kan uppkomma då t. ex. en bränsleklausul utlöser höjda hyror inom kort tid efter en jämförelseprövning av hyror inklusive bränslekostnader, torde också få bedömas i utredningens arbete.
Utskottet avstyrker sålunda de sistnämnda motionerna.
Slutligen häri motionen 1975/76:1918 (vpk) föreslagits att riksdagen begär förslag till sådan ändring i avvecklingslagen att övergångshyra och trappningsregler blir tillämpliga även om lägenhet efter den 30 september 1975 upplåts till ny hyresgäst. Motionen utgår från att avvecklingslagen tar sikte på hyresavtal som gällde såväl före som efter hyresregleringens upphörande och där hyran var reglerad den 30 september 1975. En ny hyresgäst hänvisas sålunda till att få hyran prövad enligt hyreslagens regler.
CU 1975/76:26
7 Enligt vad som anfördes vid införandet av avvecklingslagen (prop. 1974:150 s. 469) var avsikten med övergångsordningen att jämna ut eventuella övergångssvårigheter för enskilda hyresgäster. Ordningen skulle därför i princip knytas till det individuella hyresförhållandet och inte till lägenheten som sådan. Detta innebar bl. a. att ny hyresgäst får betala bruksvärdeshyra. Undantag från denna regel skall dock göras (s. 526) för det fall att den nya hyresgästen förut bott i lägenheten och inträtt i hyresrätten enligt 33, 34, 47 eller 47 a §§ hyreslagen och därmed har en personlig anknytning till lägenheten. Riksdagen antog enhälligt (CU 1974:36) lagförslaget.
Utskottet har inte funnit anledning att nu frångå sina tidigare bedömningar och avstyrker sålunda motionen.
Utskottet hemställer
1. beträffande bruksvärdesregeln m. m. att riksdagen avslår motionen 1975/76:871,
2. beträffande hyresstopp att riksdagen avslår motionen 1975/76:667,
3. beträffande besittningsskydd för lokalhyresgäster att riksdagen
a. avslår motionen 1975/76:1915, och
b. som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. beträffande vissa särskilda förmåner vid hyressättning att riksdagen a.
avslår motionen 1975/76:1919, och
b. som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
5. beträffande begreppet organisation av hyresgäster i viss lagstiftning att riksdagen avslår motionen 1975/76:2036, yrkandet 8,
6. beträffande utredning om ändrade förvaltningsformer, m. m., att riksdagen avslår motionerna 1975/76:1932 och 1933,
7. beträffande bränsleklausuler i hyresavtal m. m., att riksdagen avslår motionerna 1975/76:1931, 1938 och 1965,
8. beträffande ändring i lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen att riksdagen avslår motionen 1975/76:1918.
Stockholm den 8 april 1976
På civilutskottets vägnar ELVY OLSSON
Närvarande: fru Olsson i Hölö (c), herrar Bergman i Göteborg (s), Lindkvist (s), Åkerfeldt (c), Henrikson (s), Strömberg i Botkyrka (fp), Jadestig (s), Adolfsson (m), Häll (s), Olof Johansson i Stockholm (c), Claeson (vpk), fru Ingvar-Svensson (c), herrar Danell (m), Håkansson i Trelleborg (s) och Andersson i Gamleby (s).
CU 1975/76:26
8 Reservationer
1. beträffande bruksvärdesregeln m. m. av herr Claeson (vpk) som anser
att
dels den del av utskottets yttrande på s. 3 som börjar ”Utskottet ansluter” och slutar ”avstyrks sålunda” bort ha följande lydelse:
Enligt gällande lydelse av 48 § hyreslagen är det sålunda avsett att avtalsfriheten inte endast skall utnyttjas under ett visst hyrestak - den skall också kunna utnyttjas för att steg för steg lyfta hyresnivån uppåt. Vid förhandlingarna kan således hyresvärden varje gång kräva en hyra som är högre än jämförelsenivåns. Det enda som prövas är om kravet är ”påtagligt” högre än denna nivå. Vad detta innebär har inte klart utsagts. Motiven kan dock ge underlag för antagandet att gränsen ligger någonstans under 10 % över jämförelsenivån. På så sätt kan det ifrågasättas om de allmännyttiga företagens prisledande roll får avsedd effekt.
Om hyresnivån i jämförelsematerialet däremot läggs som ett fast hyrestak begränsar sig prövningen till att fastställa detta - något som för varje förhandling blivit allt enklare. I de fall där hyresvärden nu begär höjning avstår hyresgästen ofta från att begära en prövning efter de nu krångliga reglerna. För att fä full effekt av ett hyrestak vid jämförelsenivån bör lagregeln omformuleras. För det första bör detta tak läggas fast vid jämförelsenivån utan möjlighet att överskrida denna. För det andra bör övre hyresgränsen rikta sig direkt mot kravet som sådant, vilket innebär att även i efterhand en hyra kan sänkas. Hyresvärden har helt andra förutsättningar att - eventuellt efter kontakt med hyresgästföreningen - klarlägga jämförelsehyrorna.
En i motionen föreslagen ordning skulie begränsa och försvåra nya hyreshöjningar. Avtalsfriheten skulle därmed bli ett instrument för att få en rörlighet mot lägre - och inte mot allt högre - hyror. Med hänsyn till att den förordade regeln är av central betydelse förden fortsatta hyresbildningen bör den införas genom en direkt lagändring.
dels utskottets hemställan under 1 bort ha följande lydelse:
1. beträffande bruksvärdesregeln m. m. att riksdagen med bifall till motionen 1975/76:871 antar det förslag till lag om ändring i jordabalken som upptagits i härtill fogade bilaga 1,
2. beträffande hyresstopp av herr Claeson (vpk) som anser att
dels den del av utskottets yttrande på s. 3 som börjar ”Med hänsyn” och slutar ”betänkandet CU 1975:8” bort ha följande lydelse:
Oavsett om riksdagen bifaller det ovan behandlade förslaget om en ändring av bruksvärdesregeln eller inte kvarstår ett starkt intresse av att i avvaktan på en fortsatt genomgång av hela hyressättningssystemet och finansieringsvillkoren m. m. införa ett temporärt hyresstopp. En sådan genomgång måste - som anförs i motionen 1975/76:667 (vpk) - i sin tur utgå från åtgärder
CU 1975/76:26
på bred front för att uppnå en social bostads- och hyrespolitik - en politik som skall ge billigare, bättre, tryggare och rättvisare boende. Detta innebär att orsakerna till situationen på bostadsmarknaden måste angripas på sätt som föreslagits av vänsterpartiet kommunisterna. Det räcker inte att som föreslås från annat håll göra vissa ingrepp mot verkningarna av den spekulation som pågår i marknadens alla led.
De höga hyrorna är ett allvarligt socialt problem som drabbar låginkomsttagarna hårdast. Kampen mot de höga hyrorna måste föras mot storbanker och storbyggmästare, markspekulanter och byggämnesmonopol. Hyrorna måste sänkas på profitens bekostnad - genom samhällsingripanden då det gäller kapital, mark, byggmaterial, det privata byggandet och de privata flerfamiljshusen. Via en statlig bostadsbank måste lån tillhandahållas med låg och fast ränta.
Som ovan anförts måste ett första steg vara att åstadkomma ett hyresstopp så att inte situationen ytterligare förvärras under arbetet på utformningen av ett föreslaget system. Utskottet tillstyrker sålunda motionen 1975/76:667 (vpk).
dels utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse:
2. beträffande hyresstopp att riksdagen med bifall till motionen 1975/76:667 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. beträffande särskilda förmåner vid hyressättning av herrar Adolfsson (m) och Danell (m) som anser att
dels den del av utskottets yttrande på s. 5 som börjar ”Motionsförslaget tar” och slutar ”detta sammanhang” bort ha följande lydelse:
Utskottet anser, med hänsyn till den osäkerhet som råder för många hyresgäster och mot bakgrund av den s. k. hyresgäströrelsens ihärdighet då det gäller att diskriminera icke-medlemmar i organisationen till förmån för sina egna medlemmar, det nödvändigt med en regel av i motionen angivet slag. På detta sätt markeras den särställning som den s. k. hyresgäströrelsen givits i förhandlingarna med landets hyresvärdar men att detta ändock ej skall medföra att den enskilde hyresgästen skall mista sina möjligheter till påverkan av sin boendesituation.
Det har emellertid - efter det att riksdagen beslöt om det s. k. förhandlingsmonopolet- framkommit en rad exempel som visar hur Hyresgästernas riksförbund med olika medel försöker ge sina egna medlemmar särskilda favörer i form av lägre hyror m. m. Även tanken på kollektiv anslutning av hyresgäster inom ett fastighetsbolag har framförts av hyresgästföreningar. Ett modifierat men ändock lika tveksamt förslag är att fastighetsägare skall betala en avgift för sina hyresgäster motsvarande en hyresgästförenings förhandlingskostnader. Det skulle innebära att en förtäckt medlemsavgift kommer att betalas av fastighetsägaren och därmed belasta hyrorna. Dessa olika försök att utnyttja det erhållna förhandlingsmonopolet i medlemsvärvande 1* Riksdagen 1975176. I9saml. Nr26
CU 1975/76:26
syfte strider mot traditionella arbetsmetoder i Organisations-Sverige. En medlemstillströmning till en intresseorganisation bör utgå från att verksamheten bedöms som angelägen och inte byggas på tvångsåtgärder. Ett medlemsskap i organisationen skall alltså inte medföra särskilda förmåner vid hyressättning.
dels utskottets hemställan under 4 bort ha följande lydelse:
4. beträffande vissa särskilda förmåner vid hyressättning att riksdagen med bifall till motionen 1975/76:1919 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. beträffande begreppet organisation av hyresgäster av herrar Adolfsson (m) och Danell (m) som anser att
dels den del av utskottets yttrande på s. 5 som börjar ”Sorn visats” och slutar ”sålunda motionen” bort ha följande lydelse:
Reglerna om vad som är att betrakta som en ”organisation av hyresgäster” och hi<r denna sedan skall kunna använda sitt förhand!ingsmonopol innehåller inget annat i lagtext eller förarbeten än att den s. k. hyresgäströrelsen på försök har tilldelats uppgiften att företräda alla berörda hyresgäster. Erfarenheterna visar att detta försök måste upphöra. Utskottet anser därför att definitionen av ”organisation av hyresgäster” (BSL 1 §) ändras så att den även omfattar sammanslutning som visar sig företräda en majoritet av hyresgästerna i fastigheten. Därmed ges möjlighet åt hyresgäster i en fastighet att utan att bli medlemmar i en hyresgästorganisation driva sina speciella frågor. Vad utskottet anfört bör ges regeringen till känna.
dels utskottets hemställan under 5 bort ha följande lydelse:
5. beträffande begreppet organisation av hyresgäster i viss lagstiftning att riksdagen med bifall till motionen 1975/76:2036, yrkandet 8, som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
5. beträffande överförande av privata hyreshus i kommunal eller kooperativ ägo samt utredning om ändrade förvaltningsformer av herr Claeson (vpk) som anser att
dels den del av utskottets yttrande på s. 6 som börjar "Hyresrättsutredningen påpekar” och slutar ”flera sammanhang” bort ha följande lydelse:
Förslaget i motionen 1975/76:1933 (vpk) om ett uttalande för ett successivt överförande av privata hyreshus i samhällets ägo rör en av de centrala förutsättningarna för en politik, varigenom bostaden verkligen blir en social rättighet. Detta i arbetarrörelsens efterkrigsprogram ställda krav bör genomföras. De bostadspolitiska övervägandena måste gå ut ifrån ett klart ställningstagande mot tanken på att bostadsuthyrning är ett vinstinriktat näringsfång bland andra på en kapitalistisk marknad. Den som godtar detta ställningstagande måste också för att bli trodd ställa sig bakom det i motionen
CU 1975/76:26
föreslagna uttalandet. Den skiljelinje som uttalandet markerar är grundläggande för bostadspolitiken. Hyresgästernas intressen kan tillgodoses på ett helt annat sätt om flerfamiljshusen ägs av kommuner och allmännyttiga bostadsföretag eller, efter en upplåtelse med samhällets medverkan, av bostadsrättsföreningar med kommunal insyn och utan kontakt med byggintressen. Utskottet ansluter sig även i övrigt till vad motionärerna anfört och tillstyrker motionsförslaget.
Till det anförda ansluter nära motionen 1975/76:1932 (vpk) med dess förslag om en utredning om formerna för förvaltning av flerfamiljshus. Syftet är att skapa ett ökat hyresgästinflytande. En av förutsättningarna för ett utvecklat hyresgästinflytande är att husen ägs av kommuner, allmännyttiga bostadsföretag eller bostadsrättsföreningar.
Utskottet ansluter sig till de bedömningar som redovisats i motionen. En utredningsuppgift är att fullfölja och vidareutveckla de positiva erfarenheter som hyresgäströrelsen och de allmännyttiga bostadsföretagen samt bostadskooperationen gjort och gör. Service kom mittens, boendeutredningarnas, planverkets och den bostadssociala delegationens erfarenheter och förslag bör tas till vara och omsättas i praktisk handling. Detta är möjligt endast genom ett samlat grepp på dessa uppgifter. En annan uppgift är att knyta de nämnda förslagen och ett nämnt utredningsarbete också till uppgiften att formulera ett samlat program för vidareutvecklingen av flerfamiljshusområden som kollektiva boendeformer. Utskottet tillstyrker sålunda också det i denna motion framförda förslaget om en samlad statlig utredning. Vad utskottet anfört bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
dels utskottets hemställan under 6 bort ha följande lydelse:
6. beträffande överförande hyreshus i samhällets ägo och utredning om ändrade förvaltningsformer m. m. att riksdagen med bifall till motionerna 1975/76:1932 och 1933 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
6. beträffande bränsleklausuler i hyresavtal, m. m. av herrar Olof Johansson i Stockholm (c) och Claeson (vpk) som anser att
dels den del av utskottets yttrande på s. 6 som börjar ”Med hänsyn” och slutar ”sistnämnda motionerna” bort ha följande lydelse:
Ett för motionerna 1975/76:1931 (vpk), yrkandet 1 och yrkandet 3 delvis, samt 1938 (c) gemensamt ståndpunktstagande är att ett förbud bör utfärdas mot att tillämpa vissa typer av bränsleklausuler. Förslagen ansluter till vad Hyresgästföreningen i Storstockholm begärt hos regeringen och riktar sig närmast mot fortsatt tillämpning av den inklusiveklausul som tillämpas av Stockholms fastighetsägareförening. Även enligt utskottets mening är de missförhållanden som röjts i denna del så allvarliga att regeringen snarast bör lägga fram förslag till lagändringar utan att avvakta en mer definitiv
CU 1975/76:26
lösning på grundval av hyresrättskommitténs arbete.
Mot samma bakgrund förs i motionen 1975/76:1931 (vpk) i vad den inte behandlats ovan fram förslaget om en lagändring som leder till viss begränsning av tillämpningen av en bränsleklausul. Förslaget syftar på det fall att en totalhyra godtagits efter jämförelseprövning enligt 48 § hyreslagen men att den på grund av bränsleklausulens utformning kan komma att höjas utöver den godtagna nivån och även utöver den nivå som jämförelsematerialet bildar. Också i denna del bör enligt utskottets mening förslag till lagändring läggas fram i anslutning till vad ovan förordats.
Vad utskottet anfört tillgodoser i väsentliga delar även syftet bakom motionen 1975/76:1965 (fp). Utskottet förutsätter att hyresrättsutredningen i sitt fortsatta arbete i dessa delar beaktar de synpunkter som förts fram i fråga om en energibesparande effekt av bränsleklausulernas utformning.
Riksdagen bör som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels utskottets hemställan under 7 bort ha följande lydelse:
7. beträffande bränsleklausuler i hyresavtal, m. m., att riksdagen med bifall till motionerna 1975/76: 1931 och 1938 samt med anledning av motionen 1975/76:1965 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
7. beträffande ändring i avvecklingslagen av herr Claeson (vpk) som anser att
dels den del av utskottets yttrande på s. 7 som börjar "Utskottet har” och slutar "sålunda motionen” bort ha följande lydelse:
Även enligt utskottets mening måste den nuvarande begränsningen av avvecklingslagens trappningsregler te sig stötande. Det förhållandet att en hyreshöjning i ett löpande avtal får särskilt kännbara konsekvenser för denna hyresgäst kan inte tas till intäkt för att medge hyresvärden en speciell förmån
då en ny hyresgäst flyttar in. För den som drabbas av denna bristfälliga
regel kan en hyressplittring inom samma fastighet inte förefalla annat än onaturlig. Den gällande ordningen kan inte uppfattas som annat än en anpassning till ett kommersiellt synsätt på hyresmarknaden. Ett förslag till lagändring enligt motionen bör därför läggas fram så snart som möjligt. Vad utskottet anfört bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
dels utskottets hemställan under 8 bort ha följande lydelse:
8. beträffande ändring i lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen att riksdagen med bifall till motionen
1975/76:1918 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
CU 1975/76: 26
13 Särskilda yttranden
1. beträffande besittningsskydd för lokalhyresgäst
a. av herrar Adolfsson (m) och Danell (m) som anför:
Då åtskilliga fall har redovisats i olika sammanhang på hur hantverkare och butiksinnehavare har drivits från sina lokaler på grund av snabba och dramatiska hyreshöjningar finnér vi det nödvändigt med snabba åtgärder för att åstadkomma ett jämbördigare förhållande lokalhyresgäst-hyresvärd. Det nya förhållande som råder mellan vanlig hyresgäst och dennes värd då det gäller fastställande av hyra, inflytande vid sanering m. m, bör också medföra en förstärkning av lokalhyresgästens situation. Vi utgår från att utskottets uttalande kommer att medföra att regeringen efter förtursbehandling av frågan i berörd utredning snarast framlägger förslag till riksdagen i ämnet.
b. av herr Henrikson (s) som anför:
Det framstår som uppenbart att nuvarande indirekta besittningsskydd för lokalhyresgäst är otillräckligt. Ifrågavarande hyresgästkategori har naturligtvis i första hand behov av att kunna disponera förhyrda lokaler till rimliga kostnader och under trygga villkor. Detta är också angeläget bl. a. med hänsyn till de förpliktelser som numera åvilar arbetsgivare gentemot de anställda. Rätten till ekonomisk gottgörelse vid obillig uppsägning av hyresavtal löser primärt inte de problem det här är fråga om.
Utan att göra jämförelser med vad som gäller i fråga om bostadshyror finns anledning framhålla, att inte heller på lokalhyresområdet bör uppenbart oskäliga hyror tillåtas. En möjlig lösning vore att ge hyresnämnderna befogenhet att pröva hyror för lokaler, eventuellt med bindande verkan. Det finns anledning understryka utskottets uttalande att förslag i avsikt att lösa dessa frågor bör framläggas med förtur.
2. beträffande hyresgäströrelsens medverkan vid hyresavtal m. m.
a. av herr Lindkvist (s) som anför:
Utskottet har avstyrkt motionen 1975/76:1919 (m) om en ändring i hyreslagen, som skulle hindra att medlemmar i hyresgäströrelsen tillförsäkras särskilda förmåner vid hyressättning. I anslutning därtill har utskottet uttalat sig mot att medlemskapet i och för sig skall konstituera en särskild hyresnivå. Detta närmast självklara uttalande innebär emellertid inte - vilket bör strykas under - att hyresgäströrelsens handlingsfrihet skall anses begränsad då det gäller att i fria avtalsförhandlingar hävda sina medlemmars intressen.
Hyressättningens huvudprincip är en avtalsfrihet som begränsas av den högsta hyra som kan fastläggas enligt hyreslagen och avvecklingslagen. Det förhållandet att hyresgäströrelsen medverkar när det gäller att bestämma högsta hyra enligt avvecklingslagen kan självfallet inte åberopas som ett hinder för hyresgäströrelsen att i förhandlingar kräva och i mån av sina
CU 1975/76: 26
förhandlingsinsatser också teckna avtal om hyror understigande maximihyrorna. Utskottet har inte heller specifikt tagit upp denna situation utan i forsta hand utgått från läget vid förhandlingar om självkostnadernas storlek och därmed den självkostnadstäckande hyran i de allmännyttiga bostadsföretagen. Här är det inte fråga om att inrätta sig efter ett objektivt bestämbart tak utan en klar förhandlingssituation som följer av principen om avtalsfrihet. Det ligger även här i sakens natur att utskottets uttalande inte kan tolkas vidare än dess bokstavliga innehåll: medlemskapet skall inte ge någon automatisk förmån beträffande hyresnivån. Men - och det är det viktiga - riksdagen kan givetvis inte förbjuda hyresgäströrelsen att hävda sina medlemmars intressen i fria förhandlingar. Också här är det förhand!ingspositionerna i de olika fallen som får fälla utslaget.
Det bör också noteras att hyresgäströrelsen veterligen inte påståtts använda en förhandlingsposition för att åstadkomma lösningar i strid mot av riksdagen uttalade allmänna bostadspolitiska målsättningar. En situation som för dagen är aktuell är att hyresgäströrelsen bl. a. hävdar att kostnaderna för ett förhandlingsarbete som kommer alla boende till godo skall bäras av dessa och inte enbart av medlemmarna. Rättmätigheten i ett sådant krav har också vitsordats av de allmännyttiga bostadsföretagen. Hur detta senare skall utformas i ett avtal kan självfallet riksdagen inte lägga några synpunkter på.
När det slutligen gäller hyrorna i privata hyreshus är situationen ytterst knuten till att fastställa ett tak för hyran efter jämförelseprövning. Också här gäller den självklara principen att hyresgäströrelsen så långt dess förhandlingsposition medger det kan kräva en hyressättning under maximinivån.
Det generellt viktiga för medlemmarna i hyresgäströrelsen är sålunda att stärka rörelsens förhandlingspositioner så att den med kraft kan hävda medlemsintressena i fria avtalsförhandlingar. Detta är på sikt till fördel också för alla hyresgäster. Ett motsatt resonemang som syftar till att begränsa hyresgäströrelsens förhandlingsmöjligheter närmar hyressättningen till de stela regleringsprinciper som numer förkastats.
Det förhållandet att hyresförhandlingar förs kollektivt efter avtal om en förhandlingsordning innebär inte något avsteg från avtalsfrihetens principer. Det torde inte ens ha påståtts att förhandlingsordningarna skulle innehålla någon klausul som inskränker avtalsfriheten.
Utskottets majoritet har klart tagit avstånd från motionsförslaget (m) att införa legala begränsningar för hyresgäströrelsens handlande när det gäller att tillförsäkra sina medlemmar förmåner. Redan det faktum att ett sådant yrkande framställts manar dock till eftertanke. Som anförts i yttrande från Hyresgästernas riksförbund skulle ett ingripande mot intresseorganisationernas rätt att tillvarata sina medlemmars intressen få långtgående konsekvenser. Vid ett annat tillfälle kan det på samma grunder bli tal om att binda fackföreningsrörelsen genom förbud mot t. ex. vissa lönekrav. När
CU 1975/76: 26
nu också motionsförslaget förs vidare i en reservation och dessutom kopplas till andra angrepp mot hyresgäströrelsen i motionen 1975/76:2036 (m) finns det all anledning att varna för de krafter som under en formalistisk täckmantel kan rikta sig mot folkrörelserna.
b. av herr Claeson (vpk) som anför:
Jag ansluter mig till innehållet i det av herr Lindkvist avgivna särskilda yttrandet. Därtill bör emellertid läggas en erinran om att frågeställningen delvis är en följd av nuvarande lydelse av 48 § hyreslagen. En utformning därav i enlighet med förslaget i reservationen skulle helt klargöra skillnaden mellan att lägga fast ett hyrestak efter en strikt jämförelseprövning och att förhandla om en faktisk hyra under denna maximihyra.
CU 1975/76: 26
16 Bilaga 1
Förslag i reservation 1 till Lag
om ändring i jordabalken
Enligt riksdagens beslut föreskrives att 12 kap. 48 § jordabalken skall ha nedan angivna lydelse:
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
48 §
Vid förlängning av hyresavtal ut- v>d förlängning av hyresavtal utgår hyran med skäligt belopp. Den går hyran med skäligt belopp. Den
hyra som hyresvärden fordrar skall hyra som hyresvärden fordrar får ej
godtagas, om den ej är oskälig. Ford- överstiga hyran för lägenheter som
rad hyra är att anse som oskälig, om med hänsyn till bruksvärdet är likvärden är påtagligt högre än hyran för diga. Fordrad hyra är att anse som
lägenheter som med hänsyn till oskälig, om den är högre än hyran
bruksvärdet är likvärdiga. Härvid för lägenheter som med hänsyn till
skall bortses från lägenhet vars hyra bruksvärdet är likvärdiga. Härvid
icke är rimlig med hänsyn till det skall bortses från lägenhet vars hyra
allmänna hyresläget i orten för när- icke är rimlig med hänsyn till det
mast jämförliga lägenheter i nybygg- allmänna hyresläget i orten för närda bostadshus. mast jämförliga lägenheter i nybygg da
bostadshus.
Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som äges och förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av hyresgäst, får vid bestämmande av hyra enligt första stycket hänsyn tagas till åtgärden endast om särskilda skäl föreligger.
Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare.
I den mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.
Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta hyresförhållandet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna ' första och andra styckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1976.
CU 1975/76: 26
17 Bilaga 2
Sammanställning av remissyttranden Hyresrättsutredningen
Motionerna 1975/76:1931, 1938 och 1965
De i motionerna nr 1931,1938 och 1965 behandlade frågorna om ersättning för bränsle- och va-kostnader behandlas i skrivelse från hyresgästföreningen i Stor-Stockholm till bl. a. bostadsdepartementet den 15 december 1975. Skrivelsen har av regeringen överlämnats till hyresrättsutredningen för att beaktas i dess arbete. Med anledning härav har utredningen upptagit frågorna till övervägande. Utredningen behandlar f. n. med förtur frågan om en legal förhandlingsordning för hyresmarknaden efter mönster av de förhandlingsordningar som redan finns på den allmännyttiga sektorn och på en del av den privata sektorn. Förslag i ämnet kan beräknas bli avlämnat i september 1976. En legal rätt till kollektiva förhandlingar torde ge hyresgästerna helt annan möjlighet än f. n. att påverka utformningen av klausuler om ersättning för bränsle- och va-kostnader. Utredningens fortsatta arbete kommer att omfatta bl. a. en översyn av hyreslagen. I samband därmed kommer utredningen att få anledning att ta upp frågor även om hyressättningen till behandling. Utredningen kommer då att överväga om det även i ett system för hyressättning som bygger på legala förhandlingsordningar behövs särskilda lagregler om bränsle- och va-klausuler. Självfallet är det för tidigt att nu uttala sig om vad resultatet kan bli av dessa överväganden.
Motionen 1975/76:1915
Som framgår av motionen nr 1915 har utredningen enligt sina direktiv också till uppgift att överväga vissa frågor om besittningsskyddet för lokalhyresgäster. Direktiven utgår därvid från att det knappast finns anledning att ompröva valet av skyddsform på lokalhyressektorn utan att en förstärkning av lokalhyresgästernas ställning i första hand får skötas inom ramen för det indirekta besittningsskyddet. Utredningen har börjat behandla denna fråga som emellertid kommer att bli föremål för närmare överväganden sedan utredningen avgett sitt delbetänkande om förhandlingsordningen. Utredningen avstyrker motionsförslaget om att man i avbidan på resultat av utredningsarbetet skulle tillfälligt införa direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster. Dels förutsätter direkt besittningsskydd möjlighet att få hyrans skälighet prövad av hyresnämnden. En reglering av sådan skälighetsprövning som utredningen måste överväga också om det indirekta besittningsskyddet skall kunna stärkas kräver ingående undersökningar. Dels skulle ett tillfälligt direkt besittningsskydd otvivelaktigt medföra rubbningar på hyresmarknaden och därmed också påverka förutsättningarna för det fortsatta lagstiftningsarbetet.
CU 1975/76: 26
18 Motionerna 1975/76:871 och 1919
De i motionerna nr 871 och 1919 föreslagna ändringarna i hyreslagen avstyrks av utredningen redan på den grunden att de torde vara omöjliga att sanktionera och därför i praktigen ogenomförbara i ett hyressättningssystem som i princip bygger på frivilliga överenskommelser mellan enskilda parter och organisationer. Någon ändring av denna princip kan hyresrättsutredningen inte förutse. Med hänsyn härtill finnér utredningen inte anledning att gå in på de principiella synpunkter som motionerna eljest kan föranleda.
Motionen 1975/76:1932
Den i motionen 1932 behandlade frågan om ökat hyresgästinflytande berörs delvis av utredningens arbete med en legal förhandlingsordning för hyressättning. I övrigt faller emellertid den i motionen behandlade frågan utanför utredningens uppdrag.
Motionen 1975/76:2036, yrkandet 8
Vad angår det i motionen nr 2036 punkt 8 framförda yrkandet om begreppet organisation av hyresgäster vill utredningen erinra om att detta begrepp i hyreslagens 19 a § inte är närmare definierat och kan omfatta organisationer av olika slag. Såvitt angår hyreslagen torde därför motionsyrkandet vara tillgodosett. Vad angår avvecklingslagen vill utredningen avstyrka att någon ändring nu göres då detta otvivelaktigt skulle förrycka de praktiska grunderna för förhandlingssystemet. I fråga om bostadssaneringslagen torde såväl praktiska skäl som behovet av att de olika hyresfastigheternas standard blir föremål för en mera övergripande prövning tala mot att ändring görs.
I behandlingen av detta ärende har deltagit samtliga ledamöter och experter utom Karl-Erik Strömberg, Hasse Andersson och Leif Josephsson.
Hyresgästernas riksförbund
Motionen 1975/76:871
Motionärerna gör gällande att innehållet i 48 § BL ger utrymme för ”hyresvärden att begära oskäliga hyreshöjningar”. Den ändring av skälighetsbegreppet, som företogs vid senaste lagrevision, minskade utrymmet för hyra utöver ”bruksvärdestaket”.
Något mål i Bostadsdomstolen har, så långt förbundet känner till, ännu inte avgjorts där begreppet ”påtagligt” varit föremål för prövning. Någon praxis har sålunda ännu inte etablerats rörande skälighetsbegreppet i dess nya betydelse.
CU 1975/76: 26
19 En sådan lydelse av 48 § som motionärerna föreslår torde inte kunna tilllämpas i praktiken. Bostadsbeståndet är så heterogent med hänsyn till de s. k. bruksvärdeskriterierna att vid jämförelse mellan en tvistig hyra och bruksvärdet för likvärdiga lägenheter det aldrig blir möjligt att fastställa hyran med den exakthet som paragrafen i dess föreslagna lydelse skulle innebära.
Förbundet hemställer att motionen avslås.
Motionen 1975/76:1915
Frågan om förbättringar i lokal hyresgästs besittningsskydd är föremål för behandling i Hyresrättsutredningen. Ett direkt besittningsskydd förutsätter att det i lagen finns särskilda hyresspärrar, eftersom eljest besittningsskyddet skulle bli illusoriskt. Det har hittills ansetts svårt att utforma hyresspärrar som kan vara tillämpliga på kommersiella lokaler, sammanhängande med att "bruksvärdet” för lokaler varierar inom vida gränser. Sålunda kan marknadsvärdet för två lokaler belägna på ringa avstånd från varandra uppvisa stora skillnader.
Att, som motionärerna föreslagit, införa ett provisoriskt direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster är praktiskt inte genomförbart.
Förbundet hemställer att motionen avslås.
Motionen 1975/76:1917
Motionen syftar till att en obligatorisk kommunal bostadsförmedling skulle leda till en minskad handel med "svarta lägenheter”. Förbundet är inte övertygat om att så skulle bli fallet med mindre än att hyresgästs lagstadgade rätt till lägenhetsbyte inskränkes eller avskaffas.
Förbundet finner denna rätt - som är av tämligen ungt datum - av så stor betydelse att förbundet inte vill äventyra denna genom införandet av ett obligatorium för förmedling av bostäder.
Andra medel måste först prövas för att söka förhindra den olagliga handeln med lägenheter.
Förbundet hemställer att motionen avslås.
Motionen 1975/76:1919
Det av motionären åsyftade "förhandlingsmonopolet” avser - utan att detta är utsagt i motionen - uppenbarligen innehållet i den s. k. avvecklingslagen till HRL.
Enligt denna har fastighetsägare skyldighet att träda i förhandling med hyresgästorganisation innan avtal kan träffas om höjning av hyra.
Lagen torde för närvarande omfatta cirka 300 000 lägenheter i landet, dvs. knappast 20 % av samtliga hyreslägenheter.
CU 1975/76: 26
20 Lagstiftarens uppfattning har varit att en övergång från reglerad hyra till bruksvärdeshyra i varje fall för storstadsområdenas vidkommande inte kunnat ske utan att åtminstone för vissa lägenheter en ”trappning” av skillnaden mellan utgående hyra och bruksvärdeshyra måste komma till stånd, varvid ”trappningen” skall vara avslutad senast den 1 oktober 1978.
Förbundet har i denna fråga haft en annan uppfattning och menat att sådana trappningsregler inte varit erforderliga bl. a. av det skälet att för flertalet tidigare hyresreglerade lägenheter hyressplittring inte förelegat.
Hyresgäströrelsen har emellertid påtagit sig ansvaret för tillämpningen av övergångslagen. De hyresnivåer, som reglerar en ”högsta hyra”, finns angivna i § 48 HL och förarbetena till denna.
Varken HL eller övergångslagen anger emellertid att ”högsta hyra” vid hyresförhandlingar också utgör en ”lägsta hyra”. Det står sålunda parterna fritt att avtala om hyror som understiger maximihyrorna.
Vid de s. k. avvecklingsförhandlingarna har hyresgästföreningarna tillsett att ingen hyresgäst - organiserad eller oorganiserad - skall behöva betala högre hyra än lagen medger. Däremot måste det stå hyresgästföreningarna fritt att avtala om lägre hyror. Vi ber i detta stycke att få hänvisa till artikel i nr 3 av tidningen Vår bostad, där hyresrådet Bror Rittri ytterligare utvecklat detta problem. Artikeln bilägges i fotostatkopia. (Ej medtagen här.)
Motionärens syfte synes vara att åstadkomma ingripande i den fria förhandlingsrätten och att i lag förhindra att intresseorganisationer tillvaratar sina medlemmars intressen.
Ett bifall till motionen synes få långtgående konsekvenser för annan lagstiftning. I Lag om ekonomiska föreningar (SFS 1951:308) talas sålunda i dess första paragraf om ”förening med ändamål att främja medlems ekonomiska intressen”. Ett bifall till motionen, dvs. ett förbud för organisation att verka på sätt den ekonomiska föreningslagen förutsätter, skulle få vittgående följder för en rad verksamheter som tidigare ansetts oumbärliga i det svenska samhället.
Förbundet hemställer att motionen avslås.
Motionen 1975/76:1931
Motionärerna synes ha missuppfattat innehållet i nu gällande lag. I andra att-satsen föreslås sålunda ”att riksdagen uttalar sig för att i totalhyra som kan bli föremål för prövning enligt bruksvärdessystemet skall inräknas bränsle- och va-kostnader”. Enligt förarbetena till HL och med den tillämpning lagens 48 § erhållit skall vid prövning av bruksvärdeshyra s. k. totalhyra tjäna som jämförelse.
Beträffande nu gällande bränsleklausuler har framställning om en översyn gjorts av Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm Bostadsdepartementet har
CU 1975/76: 26
överlämnat framställningen till Hyresrättsutredningen, som vid sin öveisyn av HL kommer att behandla problemet.
Förbundet hemställer att motionen avslås.
Motionen 1975/76:1932
Boendeinflytandet är för närvarande föremål för utredningar mellan hyresmarknadens parter. I Hyresrättsutredningen pågår också överväganden hur den framtida hyreslagstiftningen skall utformas så att lagstiftningen inte blir hindrande för en framtida utveckling av boendeinflytandet.
Att vid sidan av nu pågående försöksverksamhet och utredningsarbete tillsätta ytterligare en utredning synes förbundet föga motiverat. Förbundet hemställer att motionen avslås.
Motionen 1975/76:1938
Motionärerna synes ha missuppfattat tillämpningen av gällande bränsleklausuler och därvid förutsatt att alla s. k. inklusiveklausuler ger ett ur hyresgästens synpunkt ogynnsamt resultat.
Under hänvisning till vad förbundet anfört beträffande motion 1975/76:1931 hemställer förbundet att motionen avslås.
Motionen 1975/76:1965
Med hänvisning till vad förbundet anfört beträffande motionerna 1975/76:1931 och 1975/76:1938 hemställer förbundet att motionen avslås.
Motionen 1975/76:2036
Det framgår inte klart vad motionärerna avser med uttrycket ”hyreslagstiftningen’' i yrkandet. I motionen finns inga motiveringar utan hänvisas endast till Moderata Samlingspartiets partimotion 1975/76:1979.1 det avsnitt i denna motion som berör den här aktuella frågan talas om 1 $ Bostadssaneringslagen. Några som helst erfarenheter eller synpunkter beträffande tilllämpningen av denna lagbestämmelse anförs emellertid inte i motionen. Det torde sålunda kunna uteslutas att yrkandet skulle avse den lagstiftningen. Uttrycket "hyreslagstiftningen” för närmast tanken till jordabalken 12 kapitlet, allmänt benämnt "hyreslagen”. Det enda ställe där begreppet ”organisation av hyresgäster” förekommer i denna lag är 19a§. Där är emellertid begreppet inte närmare preciserat varför motionsyrkandet redan är tillgodosett.
Den enda lag som skulle kunna hänföras till det av motionärerna använda uttrycket och som det redovisas några synpunkter på i motiven torde vara
CU 1975/76: 26
den s. k. ”avvecklingslagen”. Beträffande tillämpningen av denna hänvisar förbundet till sitt yttrande över motion 1975/76:1919. Förbundet vill dessutom påtala att en ändring av avvecklingslagen i enlighet med yrkandet skulle undanröja möjligheterna att praktiskt genomföra avvecklingen av hyresregleringen på det sätt som riksdagen önskat.
Förbundet hemställer att motionen avslås.
Svenska kommunförbundet
Motionen 1975/76:871
I motionen föreslås att fordrad hyra vid prövning enligt 48 § hyreslagen alltid skall anses oskälig om den överstiger bruksvärdenivån.
En av grundtankarna i 1968 års hyreslagsreform innebar att hyressättningen i en balanserad hyresmarknad skulle vara fri och sålunda kunna påverkas av marknadskrafterna. I proposition nr 141 år 1967 anför departementschefen på sidan 50 andra stycket följande. ”Vid den jämförelseprövning som skall ske i det enskilda fallet måste förskjutningar i hyresnivån få slå igenom vid hyressättningen för att den önskvärda balansen på marknaden skall kunna behållas. Jag instämmer i hyreslagskommitténs uttalande, att den övre gränsen för hyresvärdens vederlagsanspråk måste ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lägenheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hyresnivån uppåt. Annars får man inte någon hyresbildning efter marknadsmässiga kriterier.”
Med hänsyn till det anförda får Kommunförbundets styrelse som sin mening uttala att motionen icke bör föranleda någon riksdagens åtgärd.
Motionen 1975/76:1915
I motionen framföres ett yrkande om införande av ett tillfälligt direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster i avvaktan på resultat från hyresrättsutredningen, som enligt direktiven bl. a. skall söka lösa frågan om en förstärkning av lokalhyresgästernas ställning inom ramen för det indirekta besittningsskyddet.
Kommunförbundets styrelse får som sin mening uttala att hyresrättsutredningens betänkande bör avvaktas och att motionen inte bör föranleda någon åtgärd från riksdagens sida.
Reservanter (c) anförde:
För att inte förhållandena på lokalhyresmarknaden dramatiskt skall förändras under pågående utredningsarbete finns skäl att genom en tillfällig lagstiftning skapa ett bättre besittningsskydd. Styrelsen borde därför enligt vår mening ha tillstyrkt motion 1975/76:1915.
CU 1975/76: 26
23 Motionen 1975/76:1919
I motionen krävs förbud mot hyresrabatter på grund av medlemskap i organisation av hyresgäster.
Enligt styrelsens mening bör det finnas anledning utgå från att hyresgäströrelsen tillhörande förening, som förhandlar fram lägre hyra för lägenhet som innehas av medlem, gör detta med stöd av objektiva skäl såsom att lägenheten i det enskilda fallet har ett lägre bruksvärde än genomsnittet. Såsom hyresvärd torde kommun med hänsyn till den s. k. likställighetsprincipen icke med hyresgästförening kunna träffa sådan förhandlingsöverenskommelse om hyrorna i kommunens lägenheter att medlemmar i hyresgästförening enbart på grund av medlemskapet erhåller en lägre hyra än övriga hyresgäster.
Kommunförbundets styrelse hemställer med anledning härav att motionen icke måtte föranleda någon riksdagens åtgärd.
Reservanter (m) anförde:
Med hänvisning till vad motionären anfört anser vi att motion 1975/76:1919 av herr Danell bör tillstyrkas. De uttalanden som gjorts av företrädare för den s. k. hyresgäströrelsen angående hyresrabatter för medlemmar visar det angelägna i att den av motionären föreslagna lagstiftningen kommer till stånd.
Motionerna 1975/76:1931, 1938 och 1965
I dessa motioner behandlas olika frågor rörande bränsleklausuler i hyreskontrakt. I den mån frågorna icke kan erhålla en lämplig lösning genom förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden förutsättes att hyresrättskommittén tager frågorna under övervägande.
Motionen 1975/76:2036, yrkandet 8
Det är väsentligt att de boende ges ökade möjligheter att utöva inflytande över sina lägenheter och sin bostadsmiljö. Olika lagregler bör utformas så att de främjar sådana strävanden.
Enligt direktiven till den nyligen tillsatta hyresrättsutredningen bör den i motionen aktualiserade frågan om begreppet ”organisation av hyresgäster” övervägas av de sakkunniga. Styrelsen anser att denna utredning bör avvaktas innan någon lagändring genomförs, varför motionen avstyrkes.
Reservanter (m) anförde:
De hittillsvarande erfarenheterna av att Hyresgästernas Riksförbund i realiteten givits monopol på att företräda hyresgästerna i förhandlingar med fastighetsägarna visar enligt vår mening klart att definitionen av "organisation av hyresgäster” (BSL 1 §) måste ändras. En rad exempel från olika delar av landet visar hur Hyresgästernas Riksförbund sökt ge sina med -
CU 1975/76: 26
lemmar olika favörer i form av lägre hyror, m. m. Även förslag som i realiteten innebär kollektiv anslutning av hyresgäster har framförts.
Kommunförbundets styrelse borde enligt vår mening tillstyrka motionen.
Motionen 1975/76:1932
Det är angeläget att finna former för de boendes insyn och inflytande över sina lägenheter och sin bostadsmiljö. Hos olika bostadsföretag pågår för närvarande ett arbete på detta område.
De försök med beslutanderätt för hyresgästerna i vissa förvaltningsfrågor som initierats av SABO kan i detta sammanhang komma att ge intressanta erfarenheter och ge vägledning för hur ett ökat inflytande i allmännyttiga bostadsföretag skall kunna ske. SABO och Hyresgästernas Riksförbund har också under 1975 tillsatt en gemensam kommitté för utveckling av boendedemokrati. Styrelsen anser att de kommunala bostadsföretagen bör ha goda möjligheter att gå i spetsen för ett vidgat hyresgästinflytande.
En utveckling mot ökad boendedemokrati är således på gång. Enligt styrelsens mening skulle en särskild statlig utredning knappast påskynda utvecklingen. Styrelsen avstyrker därför motionen.
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO)
Motionen 1975/76:871
I motionen yrkas sådan ändring av 48 § i hyreslagen att hyresvärd vid förlängning av hyresavtal ej får fordra hyra som överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Skillnaden mellan den nuvarande lydelsen i 48 paragrafen: ”Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas, om den ej är oskälig" och den i motionen föreslagna: ”Den hyra som hyresvärden fordrar får ej överstiga hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga" är sådan att om ändringen skulle införas i lagen skulle hyresnivåerna låsas. Hyresvärden skulle inte ens Ih fordra en hyra som överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. SABO anser att en sådan låsning av hyresnivåerna ej bör införas på legal väg, eftersom den skulle göra den fria förhandlingsrätten meningslös.
Motionen 1975/76:1915
I motionen yrkas att direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster övergångsvis införes. Som motionärerna påpekar har hyresrättskommittén enligt sina direktiv i uppgift att bl. a. pröva frågan om förstärkning av det indirekta besittningsskydd, som lokalhyresgäster åtnjuter. Hyresrättskommitténs förslag bör enligt SABOs uppfattning inväntas.
CU 1975/76: 26
25 Motionen 1975/76:1917
I denna motion yrkas att riksdagen skall uttala sig för införande av obligatorisk kommunal bostadsförmedling. 1 boende-och bostadsfinansieringsutredningarnas slutbetänkande (SOU 1975:51 och 52) föreslogs bl. a. att kommunerna skall få legal anvisningsrätt till hyres- och bostadsrättslägenheter. SABO har i remissyttrande med anledning av betänkandet uttalat sitt stöd för utredningarnas förslag och anser därför att några åtgärder inte bör vidtagas, förrän regeringen tagit ställning till utredningarnas förslag och de synpunkter, som framkommit vid remissbehandlingen.
Motionen 1975/76:1919
1 denna motion yrkas ”att riksdagen beslutar sådan ändring i 12 kapitlet jordabalken (hyreslagen) att medlemskap i organisation av hyresgäster inte skall medföra särskilda förmåner vid hyressättning”.
Vad som avses med ”särskilda förmåner” framgår inte helt klart. SABO finner därför skäl att inledningsvis konstatera att medlemskap i en organisation ofta från medlemmarnas sida motiveras med att medlemskapet ger vissa förmåner. Dessa förmåner är inte alltid av ekonomisk natur men det är ganska vanligt att så är fallet.
Medlemskap i en hyresgästförening skiljer sig inte från medlemskap i andra föreningar när det gäller medlemmarnas förväntan på fördelar av medlemskapet. Eftersom legala hinder att verka för medlemsförmåner inte föreligger för andra organisationer och sammanslutningar, är det enligt SABOs uppfattning inte förenligt med rådande rättsuppfattning att med legala medel förhindra hyresgästorganisation att verka för "särskilda förmåner vid hyressättning" för sina medlemmar.
Om en "organisation av hyresgäster” har 100-procentig anslutning bland hyresgästerna hos en fastighetsägare, torde frågan om "särskilda förmåner” inte uppstå. Organisationens bevakning av dessa medlemmars intressen sker då dels kollektivt och dels individuellt. Den kollektiva bevakningen utövas främst vid hyresförhandlingar och förhandlingar om frågor, som är gemensamma för samtliga hyresgäster t. ex. yttre underhåll och skötsel av närmiljön. Vid hyresförhandlingarna är det då självklart att samtliga hyresgäster får en principiellt lika behandling. Detsamma gäller vid förhandlingar om yttre underhåll och närmiljöns skötsel. Men principiellt lika behandling är inte detsamma som exakt samma behandling. Det är nämligen inte självklart att alla lägenheter av samma storlek i en fastighet skall åsättas samma hyra. Om underhållsstandarden är olika i lägenheter som i övrigt är lika, eller om bullerstörningar förekommer i vissa lägenheter men inte i andra, eller om det finns andra skillnader av nu antydd karaktär, bör sådana olikheter ge utslag i hyressättningen. Det är här hyresgästföreningens bevakning av enskilda medlemmars intressen gör sig gällande.
CU 1975/76: 26
26 SABOs medlemsföretag, som förvaltar ca 600 000 hyreslägenheter, har träffat överenskommelser om förhandlingsordning med hyresgästföreningarna, och de båda riksorganisationerna SABO och Hyresgästernas Riksförbund har en överenskommelse om Hyresmarknadskommitté. (Överenskommelserna bifogade som bilagor men här ej medtagna.) Som framgår av punkt 1 i förhandlingsordningen kan ”värdera parten begära förhandlingar om hyror eller boendeförhållanden för en eller flera av företagets hyresgäster”. I de individuella hyreskontrakten mellan respektive företag och varje enskild hyresgäst finns en klausul av följande innehåll: ”Hyresgästen förbinder sig att utan uppsägning av detta hyresavtal följa de överenskommelser angående hyra m. m. som på grundval av gällande förhandlingsordning kan komma att träffas mellan hyresvärden och hyresgästförening, ansluten till Hyresgästernas Riksförbund.”
Förhandlingsordningen och avtalsklausulen innebär att de resultat, som uppnås vid förhandlingar mellan företaget och hyresgästföreningen, tillämpas för samtliga hyresgäster inom företaget. Detta oavsett hur många av företagets hyresgäster som är anslutna till hyresgästföreningen. Förhandlingarna får härigenom samma omfattning som när samtliga hyresgäster är medlemmar i hyresgästföreningen. Från föreningens sida blir det därför - liksom vid 100-procentig medlemsanslutning - fråga om dels att bevaka samtliga hyresgästers kollektiva intressen så att de får en principiellt lika behandling och dels att bevaka enskilda hyresgästers intressen så att eventuella avvikelser i lägenheterna ger utslag i hyran. Avvikelserna kan vara såväl positiva som negativa. De positiva avvikelserna bör ge en högre hyra och de negativa en lägre. Som hjälpmedel för att fl en rättvis hyressättning har SABO och Hyresgästernas Riksförbund tillsammans utarbetat Hyresfördelning på lägenheter av olika storlek och Hyressättning. (Bilagorna här ej medtagna.)
Såväl den kollektiva som den individuella bevakningen från hyresgäströrelsens sida har förekommit hos de allmännyttiga företagen allt sedan dessa företag undantogs från hyresregleringslagen den 1 januari 1958. Det är också självklart att denna bevakning har accepterats av företagen.
Under senare år, särskilt under 1975, har förhandlingarna mellan SABOföretag och hyresgästföreningar fått ett nytt inslag. Hyresgästföreningarna har önskat gå ifrån den tidigare förhandlingslinjen om principiellt lika behandling av samtliga hyresgäster. Krav har ställts på att medlemmarna skulle få ”medlemsrabatter”. Samtliga hyresgäster skulle betala samma belopp (hyra + belopp motsvarande avgift till hyresgästföreningen) men företaget skulle till hyresgästföreningen överföra ett belopp motsvarande avgifterna fördess medlemmar bland företagets hyresgäster. I realiteten blir ju resultatet att hyresgästerna inte längre i princip betalar samma hyra. De som inte är medlemmar i föreningen får en högre hyra än medlemmarna.
SABOs beslutande organ - kongressen, fullmäktige och styrelsen - har tagit avstånd från hyresgäströrelsens krav på principiellt olika behandling av medlemmar och icke medlemmar. 1975 års SABO-kongress ställde sig
CU 1975/76: 26
bakom följande uttalande från fullmäktige: ”Däremot är det enligt fullmäktiges bestämda mening inte önskvärt att SABO-företag och ortens hyresgästförening överenskommer att företagets samtliga hyresgäster skall inleverera samma månadsbelopp till företaget (hyran + belopp motsvarande avgift till hyresgästföreningen) oavsett om vederbörande hyresgäst är medlem i föreningen eller inte.
Fullmäktige anser det inte möjligt att rekommendera eller försvara sådana överenskommelser mellan parterna. Flyra och föreningsavgifter måste betraktas var för sig och hållas isär”.
Vid kontakter vintern 1975/76 i denna fråga mellan SABO och Hyresgästernas Riksförbund har SABO framhållit bl. a. följande: ”SÄBO vill påpeka att om de allmännyttiga bostadsföretagen inte var särskilda juridiska personer utan fastigheterna ägdes direkt av respektive kommun skulle bostädernas förvaltning vara kommunalrättsligt reglerad och under sådana omständigheter torde det av juridiska skäl vara uteslutet att behandla hyresgästerna på olika sätt. Även om företagen organiserats som särskilda juridiska personer är de kommunalägda och kommunerna, som enligt kommunallagen inte kan behandla sina medborgare olika, bör inte utnyttja den formella juridiska friheten för sådant ändamål”.
Den kommunalrättsliga sidan av frågan har även berörts av Kommunförbundet i ett cirkulär av den 22 januari 1976 till kommunerna där man framhåller: ”1 förhandlingarna mellan kommuner och hyresgästföreningar avseende 1976 års hyror i kommunägda fastigheter har hyresgästföreningarna i vissa fall uppställt krav på hyresrabatter i en eller annan form för föreningens egna medlemmar. Vi avråder kommunerna från att träffa överenskommelser varigenom dylika krav tillgodoses. En sådan överenskommelse, i vilken hyresgästerna behandlas olika beroende på om de är medlemmar i hyresgästföreningen eller inte, kan nämligen enligt vår mening vara olaglig på så sätt att den strider mot den kommunala s. k. likställighetsprincipen och kan upphävas efter kommunalbesvär. I den mån pågående förhandlingar strandar på grund av hyresgästförenings ställningstagande i denna fråga föreslår vi kommunen att via Kommunförbundet hänskjuta ärendet till Kommunbostadskommittén, som redan behandlat ett sådant ärende”.
Frågan om skilda hyresnivåer för medlemmar och icke medlemmar i hyresgästföreningarna har också, som torde vara utskottet väl bekant, varit föremål för överläggningar i riksdagen. I ett interpellationssvar den 23 oktober 1975 yttrade statsrådet Lidbom bl. a. följande: "I den offentliga debatten har förekommit vissa uppgifter om att man på sina håll inom hyresgäströrelsen medvetet och systematiskt försökt utverka lägre hyror för egna medlemmar än för andra. Det är inte möjligt för mig att bedöma om dessa påståenden är riktiga. Däremot kan jag säga att jag för min del tar bestämt avstånd från ett förfaringssätt som leder till särskilda rabatter för hyresgäströrelsens medlemmar eller till skilda hyresnivåer för medlemmar och icke-medlemmar.”
Av vad som ovan anförts torde framgår att SABO anser att det är fullt
CU 1975/76:26
naturligt att en intresseorganisation verkar för förmåner till sina medlemmar. Inom SABO-sektorn sker emellertid förhandlingar om hyror och boendeförhållanden enligt särskilda överenskommelserom förhandlingsordning och hyresmarknadskommitté. Dessa överenskommelser kompletteras av en kontraktsklausul i varje enskilt hyreskontrakt. Genom förhandlingsordningen och klausulen gäller förhandlingarna samtliga hyresgäster hos vederbörande företag. Härmed skall också kravet gälla om principiellt lika behandling av företagets samtliga hyresgäster. SABO har därför bestämt motsatt sig uppgörelser som skulle innebära särskilda förmåner för hyresgästföreningarnas medlemmar. SABO har kunnat konstatera att såväl regeringen som Kommunförbundet har uttryckt liknande uppfattningar.
Att SABO tagit avstånd från sådana krav, som leder till olika hyresnivåer för medlemmar och icke medlemmar i hyresgäströrelsen, innebär inte att SABO tar avstånd från den grundsyn, som enligt hyresgäströrelsen ligger bakom dess krav; nämligen att resultaten av hyresgäströrelsens förhandlingar med de allmännyttiga bostadsföretagen tillfaller samtliga hyresgäster och att kostnaderna för förhandlingarna därför bör fördelas rättvist. SABO, som anser att förhandlingarna skall gälla alla hyresgäster, har därför låtit hyresgäströrelsen veta, att SABO är berett att medverka till en lösning, som innebär att de allmännyttiga bostadsföretagen medverkar till att hyresgäströrelsen har erforderliga resurser för sin förhandlingsverksamhet inom den allmännyttiga sektorn. Denna fråga samt den viktiga fritidsverksamheten och dess finansiering diskuteras nu i en särskild arbetsgrupp inom Hyresmarknadskommittén.
Motionerna 1975/76:1931, 1938 och 1965
I dessa tre motioner behandlas frågan om bränsleklausuler m. m. i hyreskontrakt. SABOs uppfattning i denna fråga är att den möjlighet som 19 a § i hyreslagen ger, att hålla t. ex. bränslekostnaderna utanför den i hyreskontraktet till ett bestämt belopp fastställda hyran, bör finnas kvar. Sedan hyresregleringen nu upphört även på den privata sektorn av hyresmarknaden borde frågor av den typ som tas upp i de tre motionerna kunna lösas genom förhandlingar mellan parterna. Hyresgästföreningens i Stor-Stockholm skrivelse till regeringen tyder emellertid på att förhandlingsvägen inte alltid är framkomlig. SABO har sig bekant att skrivelsen av regeringen överlämnats till hyresrättskommittén för dess behandling. Kommittén har enligt sina direktiv att bl. a. behandla frågan om legal rätt till kollektiva förhandlingar. Om sådan rätt föreslås och införes, torde hyresgästernas möjligheter att påverka utformningen av t. ex. värmeklausuler väsentligt förbättras. Några åtgärder bör därför enligt SABOs uppfattning för närvarande inte vidtagas.
CU 1975/76:26
29 Mononen 1975/76:1932
Som motionärerna påpekat har hyresgästerna hos de allmännyttiga bostadsföretagen stora möjligheter att få inflytande över företagens förvaltning. Hos olika SABO-företag pågår för närvarande arbete med att utvidga de boendes insyn och inflytande. Det mest avancerade försöket, som delvis finansieras med medel från Statens råd för byggnadsforskning och kontinuerligt studeras av en grupp forskare, innebär att beslutsrätten i vissa väsentliga frågor överförts från företagsledningen till av försöksområdenas hyresgäster valda kvartersråd. Försöket görs i samarbete med hyresgästföreningen. Under 1975 tillsatte SABO och Hyresgästernas Riksförbund en gemensam kommitté för utveckling av boendedemokrati. Kommittén beräknas lägga fram resultatet av sina undersökningar och överväganden under 1976. Inom SABO-sektorn är således en intensiv utveckling mot ökad boendedemokrati redan på gång. En särskild statlig utredning skulle enligt SABOs mening knappast påskynda utvecklingen.
Motionen 1975/76:2036
Yttrandet gäller endast punkt 8 i motionen. I nämnda punkt yrkas att riksdagen skall besluta "att begreppet organisation av hyresgäster i hyreslagstiftningen även skall inkludera sammanslutning som visar sig företräda en majoritet av hyresgästerna i fastigheten”.
”Hyreslagstiftningen” torde här syfta på dels hyreslagen och dels avvecklingslagen. I den förras 19 a § är begreppet ”organisation av hyresgäster" inte närmare definierat. I förarbetet till lagparagrafen finns emellertid närmare utvecklat att för att hyresgästsammanslutning skall kunna accepteras som förhandlingspart krävs inte att dess enda och huvudsakliga ändamål är att tillvarata medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Så vitt SABO kan finna gör detta ändringar och kompletteringar obehövliga.
Avvecklingslagens tillämpningsområde ligger utanför SABO-sektorn. SABO vill i sammanhanget erinra om att avvecklingslagen är av övergångskaraktär och att den tjänar alldeles speciella och tillfälliga syften, bl. a. att bana väg för en normalisering av kontakterna mellan parterna på den privata hyresmarknaden sedan hyresregleringen upphört. Den förhandlingsrätt som enligt avvecklingslagen tillkommer hyresgäströrelsen har ingen motsvarighet i hyreslagen, som ju sedan avvecklingen är genomförd kommer att vara normerande för hela hyresmarknaden. SABO utgår ifrån att även den nu aktuella frågan kommer att studeras av hyresrättskommittén.
Sveriges fastighetsägareförbund
Motionen 1975/76:871
Motionsyrkandet avstyrkes. En ändring av 48 $ i enlighet med förslaget skulle innebära en fullständig låsning av hyresnivån. Regleringen skulle
CU 1975/76:26
bli än hårdare än den som gällde enligt hyresregleringslagen, som dock gav utrymme för kompensation för ökade fastighetsomkostnader.
Motionen 1975/76:1915
Motionsyrkandet avstyrkes. Motionärerna är medvetna om att en särskild utredning skall se över besittningsskyddsbestämmelserna för lokaler. Något som helst skäl att under utredningstiden ordna med någon provisorisk lagstiftning finns inte.
Motionen 1975/76:1917
Ett tillgodoseende av motionärernas önskemål skulle innebära ett steg mot det totalitära samhället. En myndighet skulle bestämma var alla människor skulle bo. Någon annan än bostadskonsumenten skulle avgöra vilken bostad som var bäst för honom. Det tänkta systemet står i strid med de aktuella strävandena om ökat inflytande för de boende rörande bostaden. Motionen avstyrkes.
Motionen 1975/76:1919
Sådant missbruk av ett förhandlingsmonopol som motionärerna påtalar bör inte tillåtas. Frågan om kollektiva avtalsformer på hyresmarknaden är för närvarande under utredning. Det bör uppdragas åt den sittande utredningen att vid sitt arbete tillgodose synpunkterna i motionen.
Motionen 1975/76:1931
Frågan om Stockholms Fastighetsägareförenings bränsleklausul bör i enlighet med vad som överenskommits mellan partsorganisationerna, Stockholms Fastighetsägareförening och Hyresgästföreningen för Stor-Stockholm, bli föremål för förhandlingar. Riksdagen lär inte behöva uttala sig om att bruksvärdehyra och jämförelser i det sammanhanget skall avse totalhyra, eftersom detta är gällande rätt.
Motionen 1975/76:1932
De förvaltningsformer som för närvarande finns beträffande flerfamiljshus är äganderätt, bostadsrätt, annan andelsrätt och hyresrätt. För den som föredrar kollektiv boendeform synes bostadsrätt vara att föredra. Utbudet av bostadsrättslägenheter är rikligt. Någon nackdel med bostadsrättsinstitutet, bortsett från oförmånliga beskattningsregler för bostadsrättshavarna, synes inte föreligga. Det kan däremot diskuteras huruvida inte en ökad priva -
CU 1975/76:26
tisering av lägenheterna i flerfamiljshus är något att sträva efter. Jämför t. ex. s. k. aktielägenheter i Finland och Wohnungseigentum i Tyskland.
Motionen 1975/76:1938 Se härom vad som anförts beträffande motion 1931.
Motionen 1975/76:1965
Tankegångar liknande dem som motionen vilar på låg bakom införandet av de indexklausuler som Statens Hyresråd utarbetade under andra världskriget. Klausulerna innehåller givetvis moment till energihushållning men kan sägas vara starkt föråldrade. Individuella mätningar av värme och varmvatten, som sporadiskt förekommer, har erfarenhetsmässigt medfört besparingar. Problemet har emellertid varit att få mätsystemen tillförlitliga och rättvisande. Såvitt känt är sysslar för närvarande en del olika utredningar med frågor som har att göra med energihushållning. Det torde vara lämpligt att någon av dessa tar upp de i motionen berörda problemen.
Motionen 1975/76:2036
Förbundet instämmer i princip i yrkandet under punkt 8 i motionen. Begreppet organisation av hyresgäster har olika innebörd i hyreslagen, avvecklingslagen och bostadssaneringslagen. Det måste vara rimligt att en entydig definition i enlighet med motionsyrkandet skall gälla. Att nu ändra reglerna i den provisoriska avvecklingslagen skulle dock ställa till avsevärda praktiska problem, varför en ändring i den lagen avstyrkes.