Med anledning av motion om översyn av lagstiftningen om bostadsarrende
LU 1975/76: 25
Lagutskottets betänkande 1975/76:25
med anledning av motion om översyn av lagstiftningen om bostadsarrende Motionen I
motionen 1975/76:1104 av herr Henrikson (s) yrkas att riksdagen ger regeringen till känna att en översyn bör göras av arrendelagstiftningen i syfte att förbättra bl. a. bostadsarrendators rättsställning på sätt som anges i motionen.
Motionären hänvisar inledningsvis till att avtal om bostadsarrende fr. o. m. den 1 juli 1968 skall upprättas skriftligen. 1 motionen framhålls att det emellertid alltjämt finns ett stort antal muntliga arrendeavtal som har ingåtts före nämnda tidpunkt. I dessa fall finns det stor risk för tvister mellan fastighetsägaren och arrendatorn samt för rättsförluster och andra olägenheter. Parterna torde i regel inte vara medvetna om att vissa åtgärder kan medföra skadeståndsskyldighet. Enligt motionärens mening bör övervägas om inte arrendelagstiftningen kunde kompletteras med regler som ökar fastighetsägarens intresse av att ersätta äldre muntliga avtal om bostadsarrende med skriftliga avtal. Motionären anser det lämpligt att arrendelagskommittén genom tilläggsdirektiv ges ett sådant uppdrag. Detta skulle inte förändra utredningens karaktär av en begränsad översyn av den aktuella lagstiftningen. Enligt motionärens mening bör kommittén vara oförhindrad att i anslutning till ett sådant uppdrag ta upp också närliggande frågor om ytterligare förbättringar av bostadsarrendators ställning.
Gällande rätt
Bostadsarrende föreligger enligt 10 kap. 1 § jordabalken (JB) när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus. Arrendet är dock inte att betrakta som bostadsarrende om det är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.
Reglerna om bostadsarrende genomgick år 1968 en genomgripande omarbetning i syfte att stärka bostadsarrendators rättsskydd (prop. 1968:19, 3LU 1968:38). Bl. a. infördes en obligatorisk skyldighet att upprätta skriftliga arrendeavtal på samma sätt som redan tidigare hade gällt beträffande avtal om jordbruksarrende.
Bestämmelserna om skriftlig avtalsform har i nya JB införts i 8 kap. 3 §. Kravet på sådan avtalsform innebär att avtalets samtliga villkor skall upprättas skriftligen för att bli bindande. Jordägaren är således inte bunden
1 Riksdagen 1975176. 8 sami. Nr 25
LU 1975/76:25
av en muntlig överenskommelse, liksom inte heller arrendatorn. Jordägaren är den part som svarar för att den skriftliga formen iakttas. Om detta inte sker kan han bli skadeståndsskyldig mot arrendatorn under förutsättning att denne tillträtt fastigheten och att det inte berott på arrendatorn att något skriftligt avtal inte har upprättats. Skadeståndsregeln tillgodoser bl. a. sociala synpunkter.
Muntliga avtal, som har ingåtts före den 1 juli 1968, är alltjämt giltiga. I syfte att få till stånd en skriftlig form även beträffande dessa äldre avtal har införts en övergångsbestämmelse som innebär att part skall vara skyldig att medverka till att skriftliga avtal kommer till stånd, om den andra parten begär det.
Muntliga arrendeavtal ger i vissa hänseenden arrendatorn ett sämre rättsskydd än ett skriftligt avtal. Vid överlåtelse av fastighet gäller sålunda arrendeupplåtelsen mot den nye ägaren oberoende av förbehåll, om upplåtelsen skett skriftligen och tillträde ägt rum före överlåtelsen (JB 7:13). Finns endast ett muntligt avtal gäller upplåtelsen mot den nye ägaren i princip bara om den tidigare ägaren vid överlåtelsen gjort förbehåll om upplåtelsen. Vid exekutiv försäljning av fastighet skall nyttjanderätt bestå, ifall försäljningen skett med förbehåll för rättighetens bestånd (JB 7:16). En förutsättning härför är dock att rätten är grundad på ett skriftligt avtal. Muntliga avtal tar man över huvud taget ingen hänsyn till vid den exekutiva försäljningen.
Arrendelagskonunittén (Ju 1975:04)
Åren 1974 och 1975 uttalade sig riksdagen för utredning och översyn dels av vissa arrenderättsliga frågor som tagits upp i motioner, dels av frågor om överprövning av arrendenämnds avgöranden (LU 1974:35, rskr 1974:343, LU 1975:18, rskr 1975:134, jfr LU 1975:6 och 11).
Med anledning härav tillkallades i juni 1975 särskilda sakkunniga, arrendelagskommittén, för nämnda översyn. I direktiven för arrendelagskommittén framhåller statsrådet Lidbom bl. a. att den nya arrendelagstiftningen i stort sett har fungerat väl. Vad som har förekommit vid riksdagsbehandlingen av de motioner som väckts på detta rättsområde visar emellertid att det finns anledning att närmare undersöka om arrendelagstiftningen kan förbättras på vissa punkter. Någon allmän översyn som syftar till djupare ingrepp i lagstiftningens grunder är dock inte påkallad. Statsrådet förordar därför att en begränsad översyn av den aktuella lagstiftningen görs.
De frågor som kommittén skall utreda gäller i huvudsak jordbruksarrende. Kommittén har dock att behandla två frågor som rör besittningsskyddet vid bostadsarrende, nämligen dels frågan om stärkande av dödsbos besittningsskydd för det fall att arrendatorn avlider under arrendetiden, dels frågan om eventuell jämkning i det nuvarande kravet på att arrendestället måste vara bebyggt med hus som åsatts taxeringsvärde för att få besittningsskydd.
LU 1975/76:25
3 Utskottet
År 1968 blev reglerna om bostadsarrende föremål för en genomgripande omarbetning i syfte att stärka bostadsarrendatoms rättsskydd. Bl. a. infördes en bestämmelse om att avtal om bostadsarrende måste upprättas skriftligen för att bli bindande. Muntliga avtal, som har ingåtts före den 1 juli 1968, är dock alltjämt giltiga. I syfte att få till stånd en skriftlig form även beträffande dessa avtal infördes en övergångsbestämmelse av innebörd att part i avtalsförhållande är skyldig att medverka till att skriftligt avtal kommer till stånd om den andra parten begär det.
1 motionen framhålls att det fortfarande finns ett stort antal äldre avtal om bostadsarrende som inte getts skriftlig form. Motionären påpekar att det i dessa fall ofta uppstår tvister mellan fastighetsägare och arrendator och att risken för rättsförluster och andra olägenheter är stor. Enligt motionären borde man därför överväga att komplettera reglerna om bostadsarrende med bestämmelser som ökar fastighetsägarens intresse av att ersätta äldre muntliga avtal med skriftliga avtal. Motionären yrkar att riksdagen ger regeringen till känna att arrendelagskommittén bör genom tilläggsdirektiv ges i uppdrag att göra en sådan översyn av bestämmelserna om bostadsarrende.
Utskottet kan för sin del helt ansluta sig till motionärens ståndpunkt att det är angeläget att äldre muntliga arrendeavtal ges skriftlig form. Ett muntligt avtal innebär nämligen att arrendatorn har ett sämre rättsskydd t. ex. vid överlåtelse eller exekutiv försäljning av fastigheten. Som framgår av det föregående ger lagen emellertid arrendatorn rätt att få ett skriftligt avtal om han begär det. Någon ytterligare lagreglering anser utskottet därför inte erforderlig.
Enligt utskottets mening måste ifrågavarande spörsmål i stället ses som ett informationsproblem. Utskottet understryker att det är angeläget att bostadsarrendatorema informeras om att de har en rätt att få skriftliga avtal. Utskottet förutsätter att regeringen och vederbörande myndigheter ägnar frågan uppmärksamhet.
På anförda skäl hemställer utskottet
att riksdagen avslår motionen 1975/76:1104.
Stockholm den 6 april 1976
På lagutskottets vägnar IVAN SVANSTRÖM
Närvarande: herrar Svanström (c), Hammarberg (s), Lidgård (m), fru Åsbrink (s), herrar Sjöholm (fp). Andersson i Södertälje (s), Olsson i Timrå(s), Winberg (m), fru Nilsson i Sunne (s), fru Fredgardh (c)*, fru Tillander (c)*, fru Johansson i Hovmantorp (s)*, herr Henmark (fp) och fru Karlsson (c).
* Ej närvarande vid betänkandets justering.
GOTAB 51673 Stockholm 1976