Med anledning av propositionen 1978/79:89 om lokalhyra jämte motioner

CU 1978/79:32

Civilutskottets betänkande 1978/79:32

med anledning av propositionen 1978/79:89 om lokalhyra jämte motioner

Propositionen

I propositionen 1978/79:89 föreslår regeringen att riksdagen antar vid propositionen fogade förslag till

1. lag om ändring i jordabalken

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Lagförslagen fogas till detta betänkande som bilagorna 1 och 3. Propositionens huvudsakliga innehåll sammanfattas sålunda:

Enligt gällande ordning har lokalhyresgäster ett s. k. indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen kan tvingas flytta från lokalen, om han blir uppsagd, men att han har rätt till ersättning, om uppsägningen har varit obefogad. Ersättning utgår bl. a. om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet har krävt en hyra som inte är skälig. Medling hos hyresnämnd skall alltid ske innan hyresgästen kan väcka talan om ersättning hos fastighetsdomstol.

I propositionen föreslås att medlingsförfarandet skall göras effektivare. Hyresnämnden skall på begäran av hyresvärden eller hyresgästen yttra sig om lokalens marknadshyra. Enligt förslaget är hyresvärden under medlingen bunden av de villkor för förlängning som han har uppgivit i uppsägningen. Dessutom hindras hyresvärden från att i en senare ersättningsprocess åberopa anbud eller avtal som har förelegat vid tiden för hyresnämndens yttrande utan att hyresvärden har lämnat uppgift om det.

Lokalhyresgäst har rätt att med bibehållet indirekt besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av hyresvillkoren. I propositionen föreslås hyresgästen få rätt att förta uppsägningen dess verkan genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling.

I propositionen föreslås slutligen att den nuvarande längsta tiden för uppskov med avflyttning - ett år - förlängs till ett år och sex månader. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979.

Motionerna

Utskottet behandlar i detta sammanhang de med anledning av propositionen 1978/79:89 väckta motionerna 1978/79:

2194 av Lars Henrikson m. fl. (s) vari hemställs att riksdagen antar de

1 Riksdagen 1978/79. 19 sami Nr 32 Omtryckning

CU 1978/79:32

genom propositionen 1978/79:89 framlagda förslagen om ändring i hyreslagen m. m. endast med de ändringar som förordats i motionen,

2204 av Johan Olsson m. fl. (c) vari föreslås att riksdagen antar de vid propositionen 1978/79:89 fogade lagförslagen med de ändringar och tillägg som behövs för att lagstiftningen skall innebära

a. att hyresnämndens yttrande ges presumtionsverkan,

b. att ersättningstvister flyttas från fastighetsdomstol till hyresnämnd

m. m.,

c. att indexklausuler förbjuds i korttidsavtal,

d. att lokalhyresgäst skall ha rätt till en minsta uppsägningstid om nio

månader,

2205 av Sven-Olov Träff m. fl. (m) vari hemställs att riksdagen beslutar

1. att hyresnämndens yttrande tillerkänns legal presumtionsverkan i ersättningsprocessen,

2. att frågan om ersättning vid obefogad uppsägning prövas av hyresnämnd,

3. att förbud mot indexklausul vid korttidsavtal vid uthyrning av lokaler införs,

4. att en obligatorisk ömsesidig uppsägningstid om 9 månader införs,

2206 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen antar de till propositionen lämnade lagförslagen med de ändringar som förordas i motionen.

Utskottet

Hyresrättsutredningen har enligt sina direktiv år 1975 haft att pröva bl. a. besittningsskyddet för lokalhyresgäst. Utskottet avstyrkte år 1976 (CU 1975/76:26) en motion (c) om att riksdagen övergångsvis skulle införa ett direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster av samma typ som för bostadshyresgäster. I anslutning därtill anförde utskottet att i många fall svårigheter är förknippade med det nuvarande systemet att ge lokalhyresgäst ett skydd mot obefogade uppsägningar. Hyresrättsutredningens arbete borde därför riktas in på att i ett andra delbetänkande ta upp frågorna om lokalhyresgästs besittningsskydd och de frågor i övrigt som kan aktualiseras och har samband med dessa bedömningar. Riksdagen följde utskottets förslag att den som sin mening skulle ge regeringen detta till känna. Särskilda yttranden avgavs av två utskottsledamöter (m) och en utskottsledamot (s).

Hyresrättsutredningen har i enlighet med riksdagens önskemål lagt fram ett förslag i ämnet med förtur i sitt andra delbetänkande (SOU 1978:8). Utredningen har mot bakgrund av sina undersökningar funnit att besittningsskyddet för lokalhyresgäst i dess nuvarande form inte kan tas i anspråk av lokalhyresgästerna på det sätt som lagstiftaren har avsett. Den främsta

CU 1978/79:32

orsaken härtill anges vara att hyresgästerna ofta har en svagare position än hyresvärden vid förhandlingar om villkoren för förlängning av hyresavtal. Utredningen föreslår därför att det nuvarande medlingsförfarandet reformeras för att skapa jämställdhet mellan hyresparterna vid förhandlingar om nya hyresvillkor och för att råda bot på den osäkerhet om marknadshyrans nivå som nu synes prägla dessa förhandlingar. En särskild uppgift, enligt direktiven, var också att undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område borde prövas av hyresnämnd. Vidare har utredningen, med anledning av uppgifter från företrädare för lokalhyresgästerna, tagit upp frågan om lämpligheten av indexklausuler. Utredningen har slutligen tagit upp frågan om minsta uppsägningstid mot bakgrund av innehållet i den arbetsrättsliga lagstiftningen - en fråga som berördes i det ovan nämnda särskilda yttrandet (s) till utskottets tidigare betänkande.

Genom propositionen vidareförs utredningsförslaget i dess flesta delar. I vissa ämnen sker detta emellertid inte. De med anledning av propositionen väckta motionerna innehåller alla i sak samstämmiga förslag om att utredningens förslag bör genomföras i ytterligare fyra väsentliga avseenden: presumtionsregeln, ersättningsprocessen, indexklausuler och uppsägningstid.

En av huvudpunkterna i utredningens genom propositionen vidareförda förslag är att i medlingssituationer, som inte leder till förlikning, hyresnämnden skall på begäran av part yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida anvisad lägenhet är godtagbar. Vidare förordar utredningen att ett sådant yttrande i en eventuell ersättningsprocess får frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än nämnden angett, resp. att hyresnämndens bedömning av anvisad lokals godtagbarhet inte varit riktig - en presumtionsregel.

När det gäller marknadshyran skall denna presumtionsregel sättas i samband med reglerna om ersättningsskyldighet för hyresvärden. Enligt utredningen och propositionen skall fordrad hyra inte anses som skälig om den överstiger marknadshyran som den bestäms i ersättningsmålet. Regeln saknar marginal. Fordrad hyra är alltså inte skälig även om den endast obetydligt överstiger marknadshyran.

Den av utredningen föreslagna presumtionsregeln innebär därutöver en viss marginal inom vilken den av hyresnämnden vid medlingen angivna hyran över huvud taget inte får rubbas av senare bedömningar. I ersättningsmålet måste alltså som redan nämnts visas att marknadshyran påtagligt avviker från den av nämnden angivna hyran.

Utredningens förslag har fått blandat mottagande vid remissbehandlingen.

Föredragande statsrådet redovisar (s. 12) skäl för och emot den förordade presumtionsregeln när det gäller marknadshyran. För regeln anses tala att den ger ett effektivare medlingsförfarande och att den i stor utsträckning

1* Riksdagen 1978/79. 19 sami. Nr 32

CU 1978/79:32

hindrar den ena parten att utnyttja osäkerhetsfaktorer för att skaffa sig bättre villkor än nämnden förordat. Mot regeln i denna del anses tala att yttrandets ökade vikt kan leda till att parterna snarare uppfattar medlingen som någon form av process än som ett förlikningsförfarande.

Utskottet noterar i detta sammanhang att, enligt 16 d § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, nämnden skall verka för att utredningen i ärendet får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Därvid skall nämnden såvitt möjligt se till att onödig utredning ej förebringas.

Utredningens förslag om presumtionsverkan även för nämndens yttrande om ersättningslokals godtagbarhet grundas på att de gynnsammaste bedömningsförutsättningarna finns i medlingsskedet och att en sådan ordning ger parterna ett incitament till snabb uppgörelse. Förslaget i denna del har i allmänhet lämnats utan erinran av remissinstanserna.

1 propositionen (s. 18) avvisas utredningsförslaget i denna del utan att grunderna för denna bedömning närmare redovisas.

De fyra motionerna innehåller alla yrkandet att utredningsförslaget om en presumtionsregel bör leda till lagstiftning.

Det argument som redovisas i propositionen mot utredningsförslaget i dessa delar är att en presumtionsregel i fråga om marknadshyran kan leda till att medlingsförfarandet blir så djupgående att det närmar sig processens form. Utskottet kan inte dela dessa farhågor och anser att det genom motionerna vidareförda utredningsförslagets positiva effekter i denna del väl ansluter till det allmänna syftet att åstadkomma ett effektivare medlingsförfarande i syfte att åstadkomma förlikning.

Med denna bedömning föreslår utskottet att presumtionsregeln får uttryck i ett andra stycke i den föreslagna nya 57 a § hyreslagen. Därav följer att redaktionell ändring av paragrafens tredje stycke också bör göras.

Utredningen har vidare föreslagit att tvister om ersättning flyttas från fastighetsdomstol till hyresnämnd med bostadsdomstolen som fullföljdsinstans. Förslaget har utsatts förstärk kritik vid remissbehandlingen. Endast ett fåtal remissinstanser har tillstyrkt förslaget.

Nämnda ersättningstvister utgår från ersättningsregeln i 57 § hyreslagen. Huvudgrunderna för ersättningsskyldighet är att hyresvärden för förlängning kräver hyra som inte är skälig eller ställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. I sa ne ringsfallen kan hyresvärden undgå ersättningsskyldighet bl. a. om han anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas. Ersättningsskyldighet föreligger inte heller när hyresgäst åsidosatt sina förpliktelser i viss utsträckning eller när hyresvärden eljest anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

Bedöms ersättningsskyldighet föreligga skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets upphörande. Denna prövning omfattar värderingar av i princip samma typ

CU 1978/79:32

som förekommer i expropriationsmål.

Föredragande statsrådet anför (s. 19) att om man endast ser till det (Örsta ledet i ersättningsprocessen - rätten till ersättning - det finns goda skäl för den föreslagna överflyttningen. Det andra ledet däremot -ersättningens storlek - gäller framför allt uppskattning av rörelseskada enligt värderingar av i princip samma slag som förekommer i expropriationsmål. Här anses fastighetsdomstolarna ha avsevärd erfarenhet. Det anmäls också tveksamhet om hyresnämndernas möjligheter att hantera sådana tvister inom ramen för gällande handläggningsordning. Vidare skulle man få två skilda prejudikatinstanser i helt likartade frågor. Tanken på en uppdelning av ersättningsprocessen i två avsnitt, så att frågan om rätten till ersättning kunde handläggas av hyresnämnd, avvisas med hänsyn till att tvistens handläggning skulle bli alltför omständlig och processekonomiskt kostsam. Slutsatsen blir att överflyttningen inte bör genomföras nu.

Bostadsdomstolen erinrar i sitt avstyrkande remissyttrande (prop. s. 89) om att hyresrättsutredningen, enligt direktiven, i sitt slutbetänkande kommer att fullständigt behandla frågan om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnden och med bostadsdomstolen som slutinstans. Utskottet delar uppfattningen att frågan om ersättningsmålens placering hör hemma i detta större sammanhang och att mer ingående överväganden än de nu redovisade kan krävas. Med utskottets ovan angivna ställningstagande för en presumtionsregel kommer också lämpligheten av att hyresnämnden gör såväl en preliminär som en slutlig prövning av samma fråga in i bilden.

Mot denna bakgrund anser sig utskottet inte kunna nu tillstyrka motionsförslagen om en överflyttning av ersättningstvisterna till hyresnämnd.

Vad därefter angår indexklausuler har utredningen förordat att förbud mot sådana klausuler i korttidsavtal - avtal som är slutna för en tid av högst ett år eller på obestämd tid. Förbudet skulle rikta sig mot indexanknytning av hyran till andra faktorer än hyresgästens rörelseintäkter. Förbudet riktar sig Inte heller mot att hyran skall kunna, enligt förhandlingsklausul, ändras genom kollektiva förhandlingsöverenskommelser. I propositionen hävdas att ett sådant förbud inte bör införas. I motionerna föreslås riksdagen anta ett i enlighet med utredningens ståndpunkt ändrat lagförslag.

Utredningen har (s. 97-98) anfört att hyresnämndens bedömning av vad som är skälig hyra vid långtidsförhymingar självfallet inte är begränsad till hyran vid den nya hyresperiodens början. Är parterna överens om en viss indexklausul skall nämnden yttra sig om bashyran mot bakgrund av denna klausul. Föreligger det tvist om användning av index över huvud taget eller om vilken typ av indexklausul som bör användas måste, enligt utredningen, nämnden i sitt yttrande ta ställning även till denna fråga - en skälighetsprövning. Föredragande statsrådet delar (s. 21) denna principiella inställning och tar upp den som en grund för sin bedömning att hyresgästen även med indexreglerade korttidsavtal har ett förhållandevis gott skydd mot indexklau -

CU 1978/79:32

suler som leder till en hyra som inte är skälig.

Utredningen gör i denna del en annan bedömning. Vid ettårsavtal saknar hyresgästen trygghet i sin besittning. Hyresvärden har samtidigt möjlighet att antingen säga upp även ett indexreglerat avtal för att få bättre hyresvillkor av samme eller annan hyresgäst-eller att i tider av inflation låta avtalet fortsätta att löpa med stigande hyra. Utredningens slutsats blir därför att ettårsavtal med index i flertalet fall är till fördel för hyresvärden och till nackdel för hyresgästen.

I propositionen anförs häremot att ett förbud mot indexklausul i praktiken skulle kunna innebära att man tvingades ha årliga individuella förhandlingar om hyreshöjningar. Dessa förhandlingar förs då alltid under hot ,om avflyttning, eftersom hyresgästen måste sägas upp.

Om förbud införs mot ettårsavtal med indexklausul kan man, enligt utredningen, inte räkna med att parterna i allmänhet avstår från indexklausulernas fördelar. De antas i stället komma att sluta avtal för längre tid - en utveckling som anses vara till fördel för hyresgästerna.

I propositionen anförs däremot (s. 21) att en sådan utveckling inte skulle vara till fördel för hyresgästerna.

I ett remissyttrande från företrädare för hyresgästintressen (prop. s. 103) anförs att hyresgästen onekligen har lättare att ta ställning till ett hyreskrav i kronor än någon form av automatik. Mot denna bakgrund förordas att hyresgästen skall få en i lag inskriven rätt att kräva ettårsavtal utan index. Detta skulle motverka en utveckling mot minst tvåårsavtal med indexklausuler med långt mer oskäliga verkningar än som är i bruk i dag.

Mot bakgrund av den beskrivning av innehållet i hyresnämndens yttrande om marknadshyran som utredningen gett och som föredragande statsrådet anslutit sig till kan det ligga nära till hands att godta indexklausuler vid korttidsavtal med hänvisning till att hyresgästen ändå har ett relativt gott skydd genom medlingsförfarandet och hyresnämndens yttrande om marknadshyran. En skälighetsbedömning av en tvistig indexklausul - inom en ram som i och för sig täcker även möjligheten att ställa krav på ettårsavtal utan index - kan av naturliga skäl emellertid inte ges samma exakta uttryck som ett visst hyresbelopp. Sätts detta i relation till att regeln om jämförelse med marknadshyran vid hyrestidens utgång saknar marginal kan det emellertid uppstå vissa bedömningssvårigheter.

Med hänsyn till det nyss anförda och till att utskottet i övrigt ansluter sig till utredningens värderingar tillstyrks motionsförslagen i denna del. Detta bör få uttryck genom ändring i 19 a § hyreslagen enligt härvid fogat förslag.

I fråga om uppsägningstid föreslår utredningen att lokalhyresgäst alltid skall ha rätt till en sådan av minst nio månader. Detta skulle dock inte gälla för hyresavtal beträffande lägenhet som är avsedd att användas för annat än förvärvsverksamhet (t. ex. garage för privatbil) om detta hyresavtal har samband med hyresavtal som avser bostadslägenhet. Förslaget motiveras med att en lokalhyresgäst som har anställda inte skall tvingas flytta innan han

CU 1978/79:32

beretts tillfälle att iaktta de frister som gäller enligt den arbetsrättsliga lagstiftningen, då närmast lagen om anställningsskydd. Enligt denna lag skall uppsägning varslas minst en månad i förväg. Uppsägningstiden varierar med arbetstagarens ålder och är längst sex månader och minst två månader.

Utredningen hänvisar till att i princip två vägar står till buds. Den ena är en tvingande bestämmelse om en lämpligt avvägd minsta uppsägningstid - den andra är att införa ett flexibelt uppskovsförfarande. Kombinationer är också möjliga.

Alternativet med ett renodlat uppskovsförfarande avvisas med tanke på den osäkerhet det ger i fråga om den tid som står till förfogande för avflyttning.

Väljs alternativet med en minsta uppsägningstid skulle enligt utredningen en sådan om tolv månader vara befogad; sju månader för varsel och uppsägning av anställningsavtalet, två månader för hänskjutande till hyresnämnd och tre månader för handläggningen där. Detta skulle emellertid i praktiken innebära att man avskaffade möjligheten att hyra ut lokaler på ett års kontrakt.

Det nämnda förslaget om en uppsägningstid av nio månader är resultatet av en lämplighetsavvägning. Förslaget innebär också att i de fall då tiden inte räcker får uppskov med avflyttningen begäras. Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran vid remissbehandlingen.

Föredragande statsrådet invänder (prop. s. 21-22) att förslaget har flera nackdelar. Olika uppsägningstider kan komma att gälla för hyresvärd och hyresgäst. Det kan i många fall leda till att även hyresgästen måste acceptera en längre uppsägningstid. Förslaget träffar även de avtal där det inte föreligger någon konflikt med den arbetsrättsliga lagstiftningen. Det stora flertalet uppsägningar torde leda till fortsatt förhyrning eller flyttning utan ändring av antalet anställda.

Mot angiven bakgrund föreslås i propositionen att de nämnda behoven av uppskov med avflyttning får tillgodoses genom att hyresnämnden medger sådant uppskov. Sådant uppskov kan enligt 59 § hyreslagen medges för skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång. 1 stället föreslås att denna längsta uppskovstid förlängs till ett år och sex månader för såväl hyresgästens som hyresvärdens vidkommande.

Enligt utskottets mening väger önskemålet om att i flertalet fall undvika osäkerhet om den tid som står till förfogande fram till avflyttning tyngre än de invändningar som gjorts mot utredningsförslaget. Utskottet tillstyrker sålunda en lagstiftning utifrån utredningens utgångspunkter.

Med detta ställningstagande bör ett nytt tredje stycke med denna regel föras in i 3 S hyreslagen. Av utredningen föreslagen ändring i 4 § andra stycket hyreslagen bör också genomföras. Därmed förfaller också skälen för att ändra 59 § hyreslagen.

Förslagen i övrigt till ändring i hyreslagen har inte gett anledning till erinran.

CU 1978/79:32

8 I fråga om förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen) har utskottet gjort följande bedömningar.

Riksdagen har i anslutning till rättshjälpsreformen (prop. 1978/79:90, JuU 1978/79:30, rskr 268) beslutat om ändring i 23 § nämndlagen med ikraftträdande den 1 januari 1980. Ändringen innebär att i lagrummets nuvarande andra stycke tillagts en ny femte punkt. Den sålunda beslutade ändringen i nämndlagen har ännu inte utfärdats. För att undvika ett ytterligare beslutsförfarande om sammanjämkning bör riksdagen nu dels upphäva sitt nämnda tidigare beslut, dels anta utskottets härvid som bilaga 3 fogade lagförslag, i vilket sakinnehållet i tidigare beslut intagits oförändrat. Civilutskottet har under hand samrått med justitieutskottet.

Utskottet hemställer

1. att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna 1978/79:2194,2204,2205 och 2206 antar utskottets härvid som bilaga 2 fogade förslag till lag om ändring i jordabalken,

2. att riksdagen

a. upphäver sitt beslut den 19 april 1979(prop. 1978/79:90, JuU 1978/79:30, rskr 268) beträffande lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

b. med anledning av regeringens förslag och motionerna 1978/79:2194,2204, 2205 och 2206 antar utskottets härvid som bilaga 3 fogade förslag till lag om ändring i lagen (1973:188)om arrendenämnder och hyresnämnder.

Stockholm den 24 april 1979

På civilutskottets vägnar KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Oskar Lindkvist (s), Lars Henrikson (s). Thure Jadestig (s). Anna Eliasson (c), Maj-Lis Landberg (s), Per-Erik Nisser (m). Birgitta Dahl (s), Kerstin Andersson i Hjärtum (c), Magnus Persson (s), Elvy Olsson (c), Per Olof Håkansson (s), Wilhelm Gustafsson (fp), Rolf Dahlberg (m) och Georg Danell (m).

Reservation

Per-Erik Nisser (m). Wilhelm Gustavsson (fp). Rolf Dahlberg (m) och Georg Danell (m) anser att dels den del av utskottets yttrande på s. 4 som börjar ”Det argument” och slutar ”bör göras” bort lyda:

CU 1978/79:32

9 Som ovan framgått har utredningens förslag beträffande presumtionsregeln fått ett blandat mottagande. Flera remissinstanser avstyrker utredningens förslag om att hyresnämndens yttrande om marknadshy ra för lägenheten skall ha presumtionsverkan i senare ersättningstvist. Bland dessa remissinstanser kan nämnas bostadsdomstolen, hovrätten för Västra Sverige, Stockholms tingsrätt, Göteborgs tingsrätt, domstolsverket, hyresnämnden i Stockholm, HSB och SABO. I flera av dessa remissyttranden framhålls-något som också anförs i propositionen - att medlingsförfarandet kan bli både vidlyftigt och svårhanterligt och uppfattas mera som en process än som ett förlikningsförfarande. Utskottet avstyrker bifall till samtliga motioner i denna del. dels utskottets hemställan under 1 bort lyda:

1. att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna 1978/79:2194, 2204, 2205 och 2206 antar

a. regeringens härvid som bilaga 1 fogade förslag till lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 57 a §,

b. utskottets härvid som bilaga 2 fogade förslag till lag om ändring i jordsbalken utom såvitt avser 2 kap. 57 a §.

CU 1978/79:32

10 Bilaga I

1. Regeringens förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att 12 kap., 58, 58 a och 59 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 57 a §, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap.

57 a §

Vid tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej att anse som skälig, om den öveistiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

Föreligger i tvist om ersättning enligt 57 § yttrande av hyresnämnden om marknadshyran JÖr lägenheten och har hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om förhyrning av lägenheten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

1 Balken omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt 1974:1083.

CU 1978/79:32

11 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

58 §

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden, lakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmånligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning ej tillstånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 57 §.

58 a §

Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän- Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden skjuta tvisten till hyresnämnden

inom den i första stycket angivna inom den i första stycket angivna

tiden, är uppsägningen utan verkan, tiden eller återkallar han före hyres Har

han ej angett de ändringar han tidens utgång sin ansökan om medling,

önskar i de avtalade villkoren, skall är uppsägningen utan verkan. Har

nämnden förelägga honom att av- han ej angett de ändringar han

hjälpa bristen inom viss tid. Efter- önskar i de avtalade villkoren skall

kommes ej föreläggandet, skall ansö- nämnden förelägga honom att avkan om medling avvisas. hjälpa bristen inom viss tid. Efter kommesej

föreläggandet,skall ansökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall

CU 1978/79:32

12 Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning.

59 §

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år och sex månader.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresgästen i fall som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år och sex månader från hyrestidens utgång.

Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges, om hyresvärden, hyresgästen eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid tidpunkten för avtalets upphörande.

Medges uppskov enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresgästen i fall som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya bestämmelserna gäller även

i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

CU 1978/79:32

13 Bilaga 2

2. Utskottets förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1

dets att 12 kap. 3, 4, 19 a, 58 och 58 a §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas en nya paragraf, 12 kap. 57 a §, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap.

3 §

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Avser avtalet annan lägenhet än bostadslägenhet och är hyrestiden

längre än nio månader, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Vad nu sagts gäller dock ej om lägenheten ej är avsedd att användas för förvärvsverksamhet och avtalet har samband med hyresavtal som avser bostads lägenhet.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges det ej inom rätt tid, anses det, om hyrestiden överstiger nio

månader, förlängt på ett år och i annat fall på tid som motsvarar

hyrestiden.

i Balken omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt 1974:1083.

CU 1978/79:32

14 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats, utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat längre än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1

Ar hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats, utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat längre än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Avser hyresavtalet annan lägenhet än bostadslägenhet och har hyresförhållandet vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd, har hyresgästen dock alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad.

19 a §2

Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock ej ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Hyran för annan lägenhet än bostadslägenhet skall också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den icke omfattar ersättning som avses i första stycket andra punkten. Utan hinder härav gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå med belopp som står i visst förhållande till

2 Senaste lydelse 1978:305.

CU 1978/79:32

15 Nuvarande lydelse

Har hyran ej bestämts enligt vad som sägs i första stycket, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra förhandlingsordning gäller finns best

Föreslagen lydelse

hyresgästens rörelseintäkter eller som bestämmes genom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem och å andra sidan oiganisation av hyresgäster. År avtalet träffat, för bestämd tid, som är längre än ett år, gäder dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med belopp som bestämmes enligt annan beräkningsgrund än som nu har sagts.

Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första och andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades, för bostadslägenhet i vissa fall när immelser i hyresförhandlingslagen.

57 a §

Vid tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hy resan bud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl.föreligger får hänsyn tas tillökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart,

1. när yttrandet avser marknadshy -

CU 1978/79:32

16 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

rån, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit,

2. när yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens bedömning icke varit riktig.

Har i fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om förhyrning av lägenheten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

58 §

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen,om han icke går med på att flytta utan att fl ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att fl ersättning enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmånligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och kommerförlängning ej tillstånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 57 §.

CU 1978/79:32

17 Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

58 a §

Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommesej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren skall nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.

2. De nya bestämmelserna i 12 kap. 3 och 4 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som slutits före utgången av juni 1979, om avtalet uppsäges till upphörande efter den 30 september 1981.

3. Innehåller hyresavtal som slutits före utgången av juni 1979 villkor som strider mot de nya bestämmelserna i 12 kap. 19 a §, äger villkoret likväl verkan mot hyresgästen till utgången av september 1981 eller, om avtalet inte kan uppsägas till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kunnat frånträdas.

4. De nya bestämmelserna i 12 kap. 57 a, 58 och 58 a §§ gäller även i fråga om hyresavtal som slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

CU 1978/79:32

18 Bilaga 3

3. Utskottets förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom

föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 dels att 23 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, 12 a och 21 a §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 a §

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 jordabalken.

21 a §

Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar hyresnämnds yttrande enligt 12 a §.

Angar yttrandet lägenhets marknadshyra, skall nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra som har angivits i yttrandet. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

1 Lagen omtryckt 1974:1090.

CU 1978/79:32

19 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

23 §'

Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärenden enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrättslagen (1971:479), 21 § bostadssaneringslagen (1973:531), 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) samt 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ej föras.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16,16 a eller 16 c §,

2. avskrivit ärende enligt 8-10,15 a, 16,16 a eller 16 c §,dock ej när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

Denna lag träder i kraft, såvitt avser 23 § tredje stycket punkten 5, den 1 januari 1980, och i övrigt den 1 juli 1979. De nya bestämmelserna i 12 a och 21.a §§ samt i 23 § andra stycket gäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

1 Senaste lydelse 1978:306.

GOTAB 62013 Slockholm 1979