Förslag till avgörande av generaladvokat M. Campos Sánchez-Bordona föredraget den 13 juni 2024

1 Originalspråk: spanska.

2 Europaparlamentets och rådets direktiv 2005/36/EG av den 7 september 2005 om erkännande av yrkeskvalifikationer (EUT L 255, 2005, s. 22), i dess lydelse enligt Europaparlamentets och rådets direktiv 2013/55/EG av den 20 november 2013 (EUT L 354, 2013, s. 132).

3 Europaparlamentets och rådets direktiv 2006/123/EG av den 12 december 2006 om tjänster på den inre marknaden (EUT L 376, 2006, s. 36).

4 Legge 3 febbraio 1989, n. 39. Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore (lag nr 39 av den 3 februari 1989 om reglering av mäklaryrket) (GURI nr 33 av den 9 februari 1989). Dess lydelse ändrades genom Legge 3 maggio 2019, n. 37. Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea – Legge europea 2018 (Lag nr 37 av den 3 maj 2019 om fastställande av bestämmelser för fullgörandet av de skyldigheter som följer av Italiens medlemskap i Europeiska unionen - Europalag 2018) (GURI nr. 109 av den 11 maj 2019). Innehållet har därefter blivit föremål för ändringar som återges i beslutet att begära förhandsavgörande. Här återges den aktuella formuleringen som infördes genom en reform år 2021

5 Det är ostridigt att handelskammaren är en instans som är behörig att kollektivt reglera möjligheten att få tillträde till och utöva tjänsteverksamhet i den mening som avses i artikel 4.9 i direktiv 2006/123.

6 Inom ramen för det förfarandet uppmanade handelskammaren Tecno*37 att specificera huruvida bolagets verksamhet som fastighetsförvaltare var av näringsmässig karaktär. Tecno*37 svarade inte på denna uppmaning och handelskammaren vidtog därför ett antal åtgärder för att klarlägga huruvida så var fallet. Skattemyndigheten uppgav att inkomsten, år 2018, för Tecno*37 från verksamheten som förvaltare till samägd egendom var avsevärt högre än inkomsten från mäklarverksamheten. Enligt handelskammaren bedrev Tecno*37 sin verksamhet med hjälp av tre anställda vid två driftsställen och förvaltade 39 samägda egendomar.

7 Enligt domstolen i första instans berodde oförenligheten i första hand på betydelsen av inkomsterna från förvaltningen av samägd egendom, vilken till övervägande del bedrevs i form av näringsverksamhet. Det finns därför risk för att de förvaltade fastigheterna gynnas på ett otillbörligt sätt jämfört med de övriga. Därmed åsidosätts de krav på oberoende och opartiskhet som en mäklare ska uppfylla. Det stora antalet byggnader, var och en bestående av flera lägenheter, som förvaltas av Tecno*37 kan hindra ett objektivt och opartiskt urval av lämpliga förslag till förmån för dess kunder när ägaren till Tecno*37 samtidigt är en fastighetsmäklare..

8 Förvaltarna till samägd egendom företräder delägarna, i enlighet med artikel 1131 i den italienska civillagen, när de förvaltar de gemensamma delarna av byggnaderna, enligt definitionen i artikel 1117 i samma lag. Tecno*37 betonade vid förhandlingen att oförenligheten i fråga i själva verket är mycket bredare (det vill säga den går utöver den oförenlighet som följer av sambandet mellan förmedling och förvaltning av en samägd egendom), eftersom den omfattar all annan verksamhet som omfattas av den allmänna ordalydelsen i artikel 5.3 i lag nr 39/1989.

9 Punkt 14 i beslutet att begära förhandsavgörande.

10 Dessa krav a) får varken direkt eller indirekt diskriminera på grund av nationalitet eller bosättningsort, b) ska vara motiverade av tvingande hänsyn till allmänintresset och c) ska vara lämpliga för att uppnå de eftersträvade målen och får inte gå utöver vad som krävs för att uppnå målen.

11 Vilka avspeglas i den andra tolkningsfrågans ordalydelse. Se emellertid punkterna 44–46 i detta förslag till avgörande.

12 Dom av den 30 januari 2018, X och Visser ( C-360/15 och C-31/16, EU:C:2018:44, punkt 96)..

13 Dom av den 29 november 2017, VCAST ( C-265/16, EU:C:2017:913, punkt 26).

14 Dom av den 26 juni 2019, kommissionen/Grekland ( C-729/17, EU:C:2019:534, punkt 54 och där angiven rättspraxis).

15 Jag hänvisar till mitt förslag till avgörande av den 14 mars 2024 i målet FA.RO. di YK & C. ( C-16/23, EU:C:2024:240, punkt 41), där jag angav att [k]onstaterandet att den situation som tvisten gäller enbart rör Italien påverkar emellertid inte tillämpligheten av bestämmelserna i direktiv 2006/123 rörande etableringsfrihet för tjänsteleverantörer. EU-domstolen har tidigare slagit fast att de bestämmelserna är tillämpliga på en situation där omständigheterna enbart rör en och samma medlemsstat. Jag hänvisade i detta sammanhang, beträffande bestämmelserna i kapitel III i direktiv 2006/123, till dom av den 30 januari 2018, X och Visser ( C-360/15 och C-31/16, EU:C:2018:44, punkterna 99–110), dom av den 22 september 2020, Cali Apartments ( C-724/18 och C-727/18, EU:C:2020:743, punkt 56) och dom av den 20 april 2023, Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (Commune de Ginosa) ( C-348/22, EU:C:2023:301, punkt 40).

16 Dom av den 5 april 2011, Société fiduciaire nationale d’expertise comptable ( C-119/09, EU:C:2011:208, domslutet).

17 Det är ostridigt att fastighetsmäklare är ett reglerat yrke i Italien. Detta följer av beslutet att begära förhandsavgörande, där det hänvisas till meddelande från kommissionen till Europaparlamentet, Rådet, Europeiska ekonomiska och sociala kommittén samt Regionkommittén om rekommenderade reformer för reglering av yrkesmässiga tjänster (COM(2016) 0820 final). I punkt II.6 i det meddelandet, som rör fastighetsmäklare, anges det att det yrket är reglerat i 14 medlemsstater, däribland Italien.

18 Enligt skäl 101 i direktiv 2006/123 ... är [det] nödvändigt och i tjänstemottagarnas, särskilt konsumenternas, intresse att se till att tjänsteleverantörerna har möjlighet att erbjuda tjänster på flera olika områden parallellt och att begränsningar i detta hänseende inskränks till vad som är nödvändigt för att garantera opartiskheten, oberoendet och integriteten hos de reglerade yrkena.

19 Enligt skälen 2 och 5 är syftet med direktiv 2006/123 just att undanröja hindren för tjänsteleverantörernas etableringsfrihet i medlemsstaterna och för den fria rörligheten.

20 Dom av den 12 juni 2014, Digibet och Albers ( C-156/13, EU:C:2014:1756, punkt 22), och dom av den 24 januari 2013, Stanleybet m.fl. ( C-186/11 y C-209/11, EU:C:2013:33, punkt 27).

21 Den andra tolkningsfrågan in fine.

22 Enligt den hänskjutande domstolen kan den omständigheten att en fastighetsmäklare samtidigt utövar verksamhet som fastighetsförvaltare påverka dennes opartiskhet. Förvaltningen av ett stort antal flerbostadshus kan leda till att mäklaren styr potentiella köpare mot de fastigheter han förvaltar, på bekostnad av andra lika intressanta fastigheter.

23 Vid förhandlingen anförde Tecno*37 att en mäklare som samtidigt är förvaltare av samägd egendom får erfarenhet av de problem som kan uppstå i samband med de gemensamma delarna av den fastighet som ska köpas, vilket gynnar konsumenterna.

24 Punkt 11 i den tjeckiska regeringens och punkt 65 i kommissionens skriftliga yttrande.

25 Dom av den 27 februari 2020, kommissionen/Belgien (Bokförare) ( C-384/18, EU:C:2020:124; nedan kallad domen kommissionen/Belgien (Bokförare), punkt 48), med hänvisning till dom av den 4 juli 2019, kommissionen/Tyskland ( C-377/17, EU:C:2019:562, punkt 74). Vid förhandlingen diskuterade parterna och de övriga deltagarna i målet utförligt dess inverkan på förevarande mål.

26 Punkterna 44, 45, 47 och 48 i dess skriftliga yttrande.

27 Den hänvisar i detta sammanhang till domen i första instans i det nationella målet.

28 Punkt 54 i den italienska regeringens skriftliga yttrande.

29 Punkt 55 i den italienska regeringens skriftliga yttrande.

30 Tecno*37 ingav detta yttrande som bilaga till sitt skriftliga yttrande.

31 Det är inte uppenbart att denna tolkning är den enda möjliga och inte heller att det är den som bäst överensstämmer med den innehållet i den italienska lagen. Enligt ett meddelande från ministeriet för ekonomisk utveckling daterat den 22 maj 2019 bygger den allmänna oförenligheten mellan verksamheten som förvaltare av samägd egendom och mäklarverksamheten på det faktum att man inom detta yrke bland annat bedriver näringsverksamhet som företrädare. När det samtidiga utövandet av verksamheter avser samma egendom, kan en särskild intressekonflikt komma i fråga som en orsak till ytterligare oförenlighet. Om det finns en allmän grund för oförenlighet är det följaktligen inte längre nödvändigt att pröva förekomsten av en intressekonflikt i varje enskilt fall. Se punkt 47 i kommissionens skriftliga yttrande.

32 Punkt 14 i beslutet att begära förhandsavgörande. Enligt det beslutet är begränsningen av det samtidiga utövandet av yrkena fastighetsmäklare och fastighetsförvaltare avsedd att förhindra intressekonflikter mellan fastighetsmäklaren och själva förmedlingsobjektet.

33 Punkt 49 i dess skriftliga yttrande.

34 Enligt artikel 35.22 i Decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonchè interventi in materia di entrate e di contrasto all’evasione fiscale (lagdekret nr 223/2006 av den 4 juli 2006 om brådskande bestämmelser för ekonomisk och social återhämtning, begränsning och rationalisering av offentliga utgifter, samt insatser för intäkter och bekämpande av skatteflykt) (GURI nr 153 av den 4 juli 2006), är varje part skyldig att uppge om den har använt sig av en mäklare, som en åtgärd mot skattebedrägeri och skatteflykt. Lagdekret nr 223/2006 omvandlades, i ändrad lydelse, till lag nr 248 av den 4 augusti 2006, (ordinarie tillägg till GURI nr 183 av den 11 augusti 2006).

35 Kommissionen föreslår (punkt 62 i dess skriftliga yttrande) att det införs åtgärder som innebär särskilda krav på insyn och rapportering i samband med utövandet av de båda funktionerna.

36 Domen kommissionen/Belgien (Bokförare), punkt 54.

37 Domen kommissionen/Belgien (Bokförare), punkterna 57 och 58.

38 Hänvisningarna till den administrativa förenklingen upprepas i ingressen till direktiv 2006/123 och de återspeglas i själva artikeldelen (särskilt i kapitel II).

39 När det är uppenbart att den begärda tolkningen av unionsrätten inte har något samband med de verkliga omständigheterna eller saken i det nationella målet, att frågorna är hypotetiska eller att EU-domstolen inte har tillgång till sådana uppgifter om de faktiska eller rättsliga omständigheterna som är nödvändiga för att kunna ge ett användbart svar till den hänskjutande domstolen. Se bland annat dom av den 14 september 2023, TGSS (Nekat moderskapstillägg) ( C-113/22, EU:C:2023:665, punkterna 30 och 31).