H 15144-24
Sökord Överlåtelse till närstående · Skälighetsbedömning
I ett mål om överlåtelse av hyresrätt från ett dödsbo till den avlidna hyresgästens dotter invände hyresvärden att den hade ett intresse av att disponera bostaden för personal. Fråga uppkom om sådana förhållanden på hyresvärdens sida kan beaktas vid en bedömning av om hyresvärden skäligen kunde nöja sig med förändringen. Hovrätten bedömde att hänsyn bör kunna tas en en hyresvärds krav på att en tillkommande hyresgäst ska tillhöra en viss kategori av personer, om sådana krav bärs upp av ett starkt berättigat intresse.
SVEA HOVRÄTT Avdelning 02 Rotel 020113
BESLUT
2025-09-26 Stockholm
Mål nr
H 15144-24
ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE
Hyresnämnden i Stockholm, beslut 2024-10-23 i ärende nr H 13501-22, se bilaga A
PARTER
Klagande
Dödsboet efter T.L.,
Ombud: Advokaten E.Å.
Motpart
Kungliga Djurgårdens Förvaltning, 802000-6808
Box 27138
102 52 Stockholm
Ombud: Advokaten A.H.
SAKEN
Överlåtelse av bostad till samboende
HOVRÄTTENS AVGÖRANDE
Dok.Id 2192527
Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid
Box 2290 Birger Jarls Torg 16 08-561 670 00 måndag – fredag
103 17 Stockholm 08-561 675 00 08:00–16:30
E-post: svea.avd2@dom.se
www.svea.se
Sid 2
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 15144-24
Avdelning 02
YRKANDE I HOVRÄTTEN
Dödsboet efter T.L. (dödsboet) har yrkat att hovrätten ska bifalla dödsboets talan.
Kungliga Djurgårdens Förvaltning (hyresvärden) har motsatt sig att hyresnämndens beslut ändras.
Parterna har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten.
HOVRÄTTENS SKÄL
Parterna har vidhållit och utvecklat vad de anförde i hyresnämnden.
Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utredningen är i huvudsak densamma som i hyresnämnden. Viss ny skriftlig bevisning har åberopats.
Hyresnämnden har redogjort för de rättsliga utgångspunkter som gäller i fråga om överlåtelse av en hyresrätt. Som framgår där får, enligt 12 kap. 34 § jordabalken, ett dödsbo efter en hyresgäst överlåta en hyresrätt till en till sådan dödsbodelägare eller annan till hyresgästen närstående person som varaktigt sammanbott med hyresgästen. Tillstånd till en sådan överlåtelse ska lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen.
Hyresnämnden har bedömt att T.L., efter Å.L. bortgång, inträtt som hyresgäst och att dödsboet efter T.L. är rätt part i ärendet och har därför avslagit hyresvärdens yrkande om avvisning av talan. Hyresvärden har i hovrätten gjort gällande att hyresnämnden borde ha avslagit begäran av överlåtelse redan av det skälet att dödsboet inte var rätt part. Det skulle i så fall innebära att hyresvärdens invändning också tar sikte på påstådda brister i en materiell bifallsförutsättning. Oavsett hur det förhåller sig beträffande om det är fråga om en formell eller materiell brist, ansluter sig
Sid 3
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 15144-24 Avdelning 02
hovrätten till hyresnämndens bedömning att dödsboet efter T.L. är hyresgäst. Talan ska alltså inte avslås på den grunden, på det sätt som hyresvärden har gjort gällande i hovrätten.
När det därefter gäller frågan om G.L. varaktigt sammanbott med T.L. motiverar det som förekommit i hovrätten ingen annan bedömning än den som hyresnämnden har gjort. Avgörande för om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten ska lämnas blir då om hyresvärden skäligen kan nöja sig med den förändringen att G.L. blir hyresgäst.
Bostadsdomstolen har i tidigare avgörande funnit att bestämmelsen i 12 kap. 34 § jordabalken om att tillstånd till överlåtelsen ska lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen, ska förstås på så sätt att hänsyn i princip ska tas bara till hyresgästens vilja och förmåga att fullgöra sina skyldigheter samt hyresgästen personliga kvalifikationer i övrigt. Enligt avgörandet är någon intresseavvägning av det slag som kan göras i en bytes- eller förlängningstvist inte aktuell. (Se rättsfallet RBD 6:87.)
Det ovan redovisade rättsfallet ger alltså uttryck för att det i princip endast är förhållanden på hyresgästens sida som är av relevans vid den bedömning som ska göras. Rättsfallet utesluter dock inte att andra hänsyn kan komma aktualiseras. Att det är så bestämmelsen ska förstås överensstämmer också med förarbetenas utformning. I ett betänkande som låg till grund för lagstiftningen uttalades i och för sig att det inte finns ”anledning att ingå i bedömande av annan olägenhet av överlåtelsen än som har avseende å den tilltänkte hyresgästens kvalifikationer” (se SOU 1966:14 s. 372). I samma betänkande angavs emellertid också att ”prövningen av lämpligheten kan alltså ske huvudsakligen [hovrättens kursivering] utifrån den föreslagne hyresgästens personliga kvalifikationer” (se a. betänkande s. 366). I den efterkommande propositionen angavs att det i bestämmelsen ”ligger bl.a. [hovrättens kursivering] ett krav på att den som hyresgästen önskar överlåta lägenheten till skall kunna godtas som hyresgäst” (se prop. 1968:91, Bihang A s. 219).
Förarbetena ger alltså besked om att bestämmelsen primärt innebär att det är den föreslagna hyresgästens personliga kvalifikationer som är av betydelse för om hyresvärden
Sid 4
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 15144-24 Avdelning 02
skäligen kan nöja sig med förändringen, samtidigt som det beaktas att hänsyn i vissa fall även kan tas till andra förhållanden.
I linje med vad som redovisas i förarbetena är lagtexten också utformad på ett sådant sätt att den inte utesluter hänsynstagande till annat än hyresgästens personliga kvalifikationer.
I praxis har det följaktligen förekommit fall där en hyresvärd inte har behövt nöja sig med förändringen, när det varit fråga om överlåtelser till barn till avlidna personer i fall där lägenheterna har varit belägna i servicehus eller äldreboende (se Svea hovrätts beslut av den 14 april 2005 i mål nr ÖH 1627-05 och Svea hovrätts beslut av den 21 oktober 2005 i mål nr ÖH 5629-05).
Sammanfattningsvis innebär det ovan redovisade att vid bedömningen av om en hyresvärd skäligen kan nöja sig med en förändring, är utrymmet för hänsynstagande till annat än den tilltänkte hyresgästens personliga kvalifikationer begränsat. Samtidigt finns det likväl ett utrymme för sådana överväganden. Hänsyn bör därför kunna tas till tas till en hyresvärds krav på att en tillkommande hyresgäst ska tillhöra en viss kategori av personer, om sådana krav bärs upp av ett starkt berättigat intresse.
I förevarande fall har hyresvärden motsatt sig förändringen på grund av den kungliga dispositionsrätten och vad som följer av den.
Genom utredningen i målet har framkommit att den kungliga dispositionsrätten innebär att statschefen har en särskild nyttjanderätt till den aktuella fastigheten. Den kungliga dispositionsrätten tar sikte på relationen mellan statschefen och staten på så sätt att den reglerar statschefens rätt att disponera fastigheten. Inom ramen för det nu aktuella fallet innebär det att statschefen – genom Kungliga Djurgårdens Förvaltning – är att bedöma som hyresvärd. Det hyresrättsliga förhållandet som kan följa av den kungliga dispositionsrätten – i förhållande till en eventuell hyresgäst – kan i sin tur regleras av 12 kap. jordabalken.
Sid 5
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 15144-24 Avdelning 02
Utredningen ger vidare vid handen att såväl innevarande som tidigare statschefer har använt sig av den kungliga dispositionsrätten för att bl.a. tillgodose behovet av tjänstebostäder för personer anställda vid hovet. Det saknas skäl att ifrågasätta att det alltjämt finns ett hyresrättsligt relevant sådant behov (jfr 12 kap. 46 § första stycket 8, 9 och 10 jordabalken). Tvärtom står det, genom ståthållare S.L. uppgifter, klart att det finns ett behov av att tillhandahålla personalen bostäder på fastigheten bl.a. på grund av att de ska kunna utöva tillsyn över fastigheten, t.ex. vid olika evenemang, samt på kort varsel kunna ta sig till sina arbetsplatser. Det kan exempelvis vara fråga om att personal snabbt behöver inställa sig för att ta emot utländska statsbesök, efter-som personalen av säkerhetsskäl inte alltid på förhand informeras om sådana besök. Vid bränder eller liknande händelser ska personal snabbt kunna bistå brandförsvaret med att ta hand om kulturskatter och djur som finns på hovets områden. Vidare kan personal även av andra skäl skyndsamt behöva inställa sig till sina arbetsplatser vid olika typer av säkerhetsrelaterade incidenter. Enligt hovrättens bedömning finns det följaktligen ett säkerhetsmässigt, kulturhistoriskt och praktiskt behov – och därmed ett påtagligt samhällsintresse – av att hovet ska kunna erbjuda bostäder för sina anställda på fastigheten.
I målet är vidare, genom ett protokollsutdrag från år 1973, utrett att lägenheten ursprungligen upplåtits som tjänstebostad till Å.L., oavsett hur det senare hyresförhållandet med T.L. ska bedömas. Vidare framgår det av ett brev från hyresvärden till dödsboet efter T.L. i juni 2022, att hyresvärden avsåg att på nytt upplåta bostaden till annan personal inom hovstaterna. Det saknas skäl att ifrågasätta att det är avsikten.
Sammantaget bedömer hovrätten att hyresvärdens krav på att ha möjlighet att erbjuda bostaden för sin personal bärs upp av ett starkt berättigat intresse som har avgörande betydelse i detta fall. I och med att G.L. inte arbetar för hovet, kan hyresvärden skäligen inte kan nöja sig med den förändring det skulle innebära om hon skulle få överta hyresrätten. Överklagandet ska därför avslås.
Med hänsyn till utgången i målet ska dödsboet ersätta hyresvärden för dess rättegångskostnad i hovrätten (jfr 12 kap. 73 § första stycket jordabalken). Hyresvärden har yrkat
Sid 6
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 15144-24 Avdelning 02
ersättning för sin rättegångskostnad med 60 750 kr avseende ombudsarvode. Dödsboet har överlämnat till hovrätten att bedöma skäligheten av ersättningsyrkandet. Den begärda ersättningen får anses skälig och ska därför utgå.
Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.
I avgörandet har deltagit hovrättsråden Kenneth Nordlander, Carin Häckter (skiljaktig), referent, samt Mats Holmqvist.
Skiljaktig mening, se nästa sida.
Sid 7
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 15144-24
Avdelning 02
Skiljaktig mening
Hovrättsrådet Carin Häckter är skiljaktig i frågan om hyresvärden skäligen kan nöja sig med den förändringen att G.L. blir hyresgäst och anför följande.
Som framgår av majoritetens skäl följer det av rättsfallet RBD 6:87 att bestämmelsen i 12 kap. 34 § jordabalken om att tillstånd till överlåtelsen ska lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen, ska förstås på så sätt att hänsyn i princip ska tas bara till hyresgästens vilja och förmåga att fullgöra sina skyldigheter samt hyresgästen personliga kvalifikationer i övrigt. Enligt avgörandet är någon intresseavvägning av det slag som kan göras i en bytes- eller förlängningstvist inte aktuell.
Enligt min mening ger även förarbetena till bestämmelsen tydligt besked om att bestämmelsen primärt innebär att det är den föreslagna hyresgästens personliga kvalifikationer som är av betydelse för om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen (se SOU 1966:14 s. 366 och 371 f. samt prop. 1968:91, Bihang A, s. 219).
Den innebörd av bestämmelsen som kommit till uttryck i rättspraxis och förarbetena får stöd även i doktrin (se Holmqvist m.fl. Hyreslagen, 2025-05-19, JUNO version 14, kommentaren till 12 kap. 34 § jordabalken och Skorup m.fl.,
Hyreslagarna, 2024-06-05, JUNO version 12B, kommentaren till 12 kap. 34 § jordabalken).
Som majoriteten har anfört är lagtexten i och för sig inte utformad på så sätt att bestämmelsen utesluter hänsynstagande till annat än hyresgästens personliga kvalifikationer. Enligt min bedömning innebär emellertid det hittills redovisade att utrymmet för det är mycket begränsat. Sådant utrymme har i praxis ansetts föreligga endast i sådana speciella situationer som majoriteten har redogjort för.
Sid 8
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 15144-24 Avdelning 02
I nu aktuellt fall har hyresvärden inte haft några invändningar mot G.L. vilja och förmåga att fullgöra sina skyldigheter eller mot hennes personliga kvalifikationer som hyresgäst i övrigt. Hyresvärdens invändning mot att överlåta hyresrätten till G.L. avser i stället att den kungliga dispositionsrätten skulle begränsa rätten för dödsboet att överlåta hyresrätten, och att särskild hänsyn ska tas till behovet av att tillhandahålla tjänstebostäder för personer anställda vid hovet.
Jag instämmer i vad majoriteten har anfört i fråga om den kungliga dispositionsrättens innebörd. Jag instämmer också i vad majoriteten har anfört om att såväl innevarande som tidigare statschefer har använt sig av den kungliga dispositionsrätten för att bland annat tillgodose behovet av tjänstebostäder för personer anställda vid hovet samt att det saknas skäl att ifrågasätta att det alltjämt finns ett sådant behov. Som framgått av det tidigare redovisade är emellertid utrymmet för att beakta hänsyn av det slaget enligt min bedömning mycket begränsat vid en prövning enligt 12 kap. 34 § jordabalken.
Som majoriteten redogjort för framgår det av ett protokollsutdrag från år 1973 att den aktuella lägenheten ursprungligen uppläts som tjänstebostad till Å.L.. Det är inte visat att hyresvärden och Å.L. därefter har träffat en överenskommelse som innebar att Å.L. erhöll hyresavtalet som ett avgångsvederlag. Bortsett från nämnda protokollsutdrag saknas emellertid utredning i fråga om de närmare hyresvillkoren. Det gäller villkoren för såväl det initiala hyresförhållandet mellan hyresvärden och Å.L. som det efterföljande hyresförhållandet mellan hyresvärden och T.L.. Parterna är dock överens om att det inte finns någon överenskommelse om avstående från besittningsskydd. Genom utredningen i målet står det vidare klart att Å.L. slutade arbeta för hyresvärden redan under 1980-talet med anledning av en uppsägning och att hyresförhållandet mellan honom och hyresvärden således har bestått lång tid efter det att anställningen upphört. Därefter har T.L. trätt i hans ställe som hyresgäst och även hon har bott i lägenheten under flera år utan att hyresvärden, såvitt framkommit av utredningen, gett till känna att några särskilda villkor skulle gälla för den fortsatta förhyrningen. Utredningen kan därför inte anses visa att det i det
Sid 9
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 15144-24 Avdelning 02
aktuella hyresförhållandet har förelegat några sådana särskilda förutsättningar för att få ett boende som har betydelse för dödsboets rätt att överlåta
hyresrätten till G.L.. Enligt min uppfattning kan hyresvärdens uppgivna behov av att själv disponera lägenheten som tjänstebostad då inte tillmätas någon avgörande betydelse. Jag bedömer därför att utredningen inte ger underlag för annat än att hyresvärden skäligen kan nöja sig med den förändring det innebär att G.L. blir hyresgäst. Vid denna bedömning ska hyresnämndens beslut ändras på så sätt att dödsboet lämnas tillstånd att överlåta hyresrätten till G.L.. Överröstad i denna fråga är jag i övrigt ense med majoriteten.
Bilaga A
Sida 1 (11)
HYRES- OCH ARRENDENÄMNDEN I STOCKHOLM Hyresnämnden
PROTOKOLL 2024-10-09 BESLUT 2024-10-23
Ärende nr H 13501-22 Rotel 9
Nämnden
Hyresrådet Eva Melander Tell, ordförande
Carina Knapp och J.L., övriga ledamöter
Protokollförare
Juristen Filippa Häggström
Plats för sammanträde Nämndens kansli
Fastighet/Adress
Sökande
Dödsboet efter T.L.
Närvarande genom ställföreträdare och ombud
Ställföreträdare: G.L.
Närvarande personligen
Ställföreträdare: P.L.
Närvarande genom ombud: G.L.
Ställföreträdare: T.L2.
Närvarande genom ombud: G.L.
Ombud: Advokaten E.Å.
Motpart
Kungliga Djurgårdens Förvaltning, 802000-6808
Box 27138
102 52 Stockholm
Närvarande genom ombud
Besöksadress
Öppettider
Postadress
E-post
Sicklastråket 1, Nacka
måndag–fredag
Box 67
hyresnamndenistockholm@dom.se
Telefon
08-561 665 00
08:00–16:30
131 07 Nacka
Webbplats
www.hyresnamnden.se Info om
personuppgiftsbehandling, se hemsidan
Sida 2
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL H 13501-22
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-10-09 Hyresnämnden
Ombud: Advokat A.H.
Saken
Överlåtelse av bostad till samboende
När sammanträdet inleds påpekar E.Å. att J.L. var ledamot även vid sammanträdet i ärendet den 16 maj 2024. Han trodde att det skulle vara en helt ny nämnd, men gör inte gällande att detta utgör hinder mot sammanträde.
Ordföranden går i korthet igenom handlingarna i ärendet och följande antecknas. Å.L. hyrde sedan år 1973 en bostadslägenhet om 128 kvm på XX i Stockholm (lägenheten) av Kungliga Djurgårdens Förvaltning
(hyresvärden). Å.L. avled år 2016 och hans maka T.L. bodde fortsatt kvar i lägenheten. T.L. avled den 16 maj 2022. G.L., dotter till
makarna L., är sedan den 10 juni 2015 folkbokförd på lägenhetens adress. Dödsboet efter T.L. (dödsboet) har den 1 november 2022 inkommit till
hyresnämnden med en ansökan om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten till G.L..
Hyresnämnden har tidigare hållit sammanträde i ärendet den 11 december 2023 och (rätteligen) den 16 maj 2024. Hyresnämnden har gått igenom ärendet och upptagit den muntliga bevisningen. Därefter framkom omständigheter som innebar att det bedömdes mindre lämpligt att ordföranden vid sammanträdet den 16 maj 2024 skulle delta i avgörandet, varför det kallades till nytt sammanträde med ny ordförande.
Ordföranden redogör för parternas ståndpunkter enligt följande.
Dödsboet begär att hyresnämnden ska lämna dödsboet tillstånd att överlåta hyresrätten till lägenheten till G.L.. Dödsboet menar att hyresrätten till lägenheten har övergått till T.L. i enlighet med 12 kap. 33 § jordabalken
Dok.Id 566230
Sida 3
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL H 13501-22
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-10-09 Hyresnämnden
efter Å.L. bortgång. Som grund för överlåtelsen åberopas att G.L. varaktigt sammanbott med T.L. och att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen.
Hyresvärden gör i första hand gällande att T.L. aldrig har inträtt som hyresgäst, att dödsboet efter Å.L. alltjämt hyr lägenheten och att ansökan därför ska avvisas. I andra hand gör hyresvärden gällande att det inte förelegat ett varaktigt
sammanboende mellan T.L. och G.L.. Det ifrågasätts inte att G.L. bott i lägenheten,
men som inneboende. Slutligen kan hyresvärden inte skäligen nöja sig med
förändringen på grund av den kungliga dispositionsrätten och vad som följer av den. I övrigt har hyresvärden inga invändningar mot G.L. som hyresgäst. Hyresvärden gör inte gällande att det finns någon överenskommelse om avstående från
besittningsskydd.
E.Å. påpekar att det står fel datum för sammanträde i protokollet från sammanträdet den 16 maj 2024.
E.Å. hänvisar till det som anförts vid tidigare sammanträden och framhåller följande. Hyresrätten till lägenheten uppläts till Å.L. 1973. Lägenheten har varit avsedd att användas och faktiskt använts som makarna Lindes gemensamma bostad fram till Å.L. död 2016. G.L. var nio år gammal när familjen flyttade in i lägenheten och hon bodde kvar till mitten på 80-talet. Lägenheten har två våningar och består av sex rum och kök samt en hall, se ritning i aktbilaga 12. Å.L. slutade arbeta för hyresvärden 1985/1986 och var då inte i pensionsålder. När han slutade träffades en uppgörelse mellan Å.L. och hyresvärden som innebar att han fick hyreskontraktet till lägenheten som ett avgångsvederlag. Lägenheten har alltså inte varit en tjänstebostad sedan Å.L. slutade arbeta för hyresvärden för nästan 40 år sedan. G.L. flyttade tillbaka till lägenheten 2015 för att hjälpa sin mamma att ta hand om sin pappa, som avled ett år senare. Därefter bodde G.L. kvar i lägenheten med sina tre söner och sin mamma T.L.. Hon bodde dock inte kvar för att vårda T.L..
Dok.Id 566230
Sida 4
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL H 13501-22
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-10-09 Hyresnämnden
När Å.L. avled övertog T.L. hyreskontraktet i enlighet med 12 kap. 33 §
jordabalken. Sedan dess har hyresvärden adresserat hyresavier till T.L., aktbilaga 2, och nämnt T.L. som hyresgäst i en skrivelse den 20 juni 2022, aktbilaga 17. Detta visar att hyresvärden betraktat T.L. som hyresgäst. Parterna är överens om att G.L. bott varaktigt i lägenheten tillsammans med T.L., men det är tvistigt om de
sammanbott på det sätt som avses i 12 kap. 34 § jordabalken. I bedömningen av om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändring är det endast G.L. personliga kvalifikationer och förmåga att fullgöra förpliktelserna enligt hyresavtalet som ska beaktas (RBD 1987:6). Eftersom det inte ska göras någon intresseavvägning saknar den kungliga dispositionsrätten betydelse.
Den kungliga dispositionsrätten syftar inte till att erbjuda hovet tjänstebostäder. Den kungliga dispositionsrätten uppkom som ett led i sanering av statens finanser efter det finska kriget. Dåtidens riksdag erbjöd kungen ett apanage i utbyte mot att han avstod sin rätt till avkastning från ett antal gårdar. Vissa slott och andra byggnader skulle dock fortsatt stå till kungens disposition för sommarvistelse och rekreation, se aktbilaga 44 s. 12. Den kungliga dispositionsrätten har aldrig varit särskilt åsyftad till tjänstebostäder, utan boenden har tilldelats baserat på kungens eget godtycke. På hovets hemsida nämns ingen möjlighet för anställda att ansöka om tjänstebostad, se aktbilaga 55.
A.H. utvecklar hyresvärdens grunder för bestridandet enligt följande. I första hand menar hyresvärden att talan ska avvisas eftersom Dödsboet efter T.L. är fel sökande. Hyresvärdens uppfattning är att det fortfarande är Dödsboet efter Å.L. som är hyresgäst och att det inte skett ett övertagande enligt 12 kap. 33 § jordabalken. Hyresrätten till lägenheten är en sådan rättighet av personlig art som inte kan överlåtas enligt 10 kap. 3 § Äktenskapsbalken. Därför har lägenheten inte tagits upp i bouppteckningen. Även om det hade varit möjligt att få lägenheten genom bodelning har så inte skett. Hyresvärden har aldrig fått information om något
Dok.Id 566230
Sida 5
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL H 13501-22
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-10-09 Hyresnämnden
övertagande och T.L. begärde aldrig att få inträda som hyresgäst. Det har inte tecknats något nytt hyresavtal. Enligt sakkunnigutlåtande från ståthållare S.L. ska bostaden i regel återgå till uthyrning när hyresgästen lämnar sin anställning. Om en hyresgäst bott i lägenheten mer än 15 år eller är ålderspensionär får hyresgästen däremot bo kvar i lägenheten. Även efterlevande maka eller sambo brukar få bo kvar i lägenheten, vilket skett i det aktuella fallet. Att hyresvärden tillställt T.L.
hyresavierna av respekt för henne och för att säkerställa postgången, innebär inte att hon har inträtt som hyresgäst. Det bestrids att hyresvärden och Å.L. har träffat en överenskommelse innebärande att han fick hyreskontraktet som avgångsvederlag. Det har inte förelegat något reellt sammanboende mellan G.L. och T.L.. Mot bakgrund av den kungliga dispositionsrätten är det inte rimligt att dödsboet ska ges rätt att överlåta hyreskontraktet.
E.Å.: Det saknar betydelse att hyresrätten inte nämnts i bouppteckningen. Det finns
ingen skyldighet för hyresgästen eller annan att underrätta hyresvärden om ett inträde enligt 12 kap. 33 § jordabalken. Det kan framhållas att ingen av parterna har gett in ett hyreskontrakt. I aktbilaga 12 s. 2 finns endast ett beslut att upplåta lägenheten som tjänstebostad till Å.L.. Det är en ensidigt upprättad handling utan underskrift från Å.L., inte ett hyresavtal. Med hänsyn till det ingivna tillägget, aktbilaga 12 s. 1, så verkar det ha funnits ett hyreskontrakt, men det är oklart hur detta sett ut.
A.H.: Även om det inte krävs någon underrättelse till hyresvärden, kan hyresvärden inte vara bunden av ett partsbyte utan kännedom om att ett sådant har skett. 12 kap. 33 § jordabalken innebär en rätt att under vissa förhållanden överta ett hyreskontrakt, men bestämmelsen kan inte tolkas som att hyreskontraktet övergår automatiskt.
Ordföranden efterhör möjligheten till en frivillig överenskommelse, men det konstateras att förutsättningar för förlikning saknas.
Dok.Id 566230
Sida 6
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL H 13501-22
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-10-09 Hyresnämnden
Hyresnämnden spelar upp ljud- och bildupptagningarna från förhören med G.L., J.L.N., R.L. och S.L. som hölls vid sammanträdet den 16 maj 2024.
E.Å. uppger att det inte finns något behov av kompletterande förhör med G.L..
Hyresnämnden tar en kortare paus.
Parterna slutför talan.
Sammanträdet, som pågick kl. 13.15–15.05, förklaras avslutat med besked att beslut i ärendet kommer att meddelas onsdagen den 23 oktober 2024 kl. 14.00 genom att hållas tillgängligt på hyresnämndens kansli. Beslutet skickas därefter till ombuden per e-post.
Vid enskild överläggning fattar hyresnämnden följande
BESLUT (att meddelas den 23 oktober 2024 kl. 14.00)
Dok.Id 566230
Sida 7
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL H 13501-22
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-10-09 Hyresnämnden
Skäl för beslutet
Yrkanden m.m.
Parternas yrkanden och inställning samt vad de har anfört till stöd för sina respektive ståndpunkter och vilken bevisning de lagt fram framgår av protokollet ovan, av protokollen från sammanträdena den 11 december 2023 och den 16 maj 2024 samt av ingivna handlingar.
Rättsliga utgångspunkter
Huvudregeln är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § jordabalken). Detta gäller också i fråga om övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som
gemensam bostad för hyresgästen och hans make eller sambo, tillagts maken genom bodelning eller arvskifte eller tillagts sambon genom bodelning eller övertagits av denne enligt 22 § sambolagen, får dock maken eller sambon träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen (12 kap. 33 § jordabalken).
Enligt 12 kap. 34 § första stycket jordabalken får en hyresgäst, som inte avser att använda sin bostadslägenhet, överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt
sammanbor med honom eller henne om hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Enligt bestämmelsens andra stycke gäller första stycket också om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller någon hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med hyresgästen.
Om hyresvärden motsätter sig en överlåtelse har hyresgästen att styrka att förutsättningar för överlåtelse föreligger.
Dok.Id 566230
Sida 8
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL H 13501-22
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-10-09 Hyresnämnden
Var T.L. hyresgäst?
Hyresvärden har gjort gällande att Dödsboet efter T.L. begäran ska avvisas eftersom Dödsboet efter T.L. är fel sökande. Hyresvärden menar att Dödsboet efter Å.L. alltjämt är hyresgäst och att T.L. aldrig trätt in som hyresgäst.
En förutsättning för att tillstånd till överlåtelse av hyresrätten till lägenheten ska kunna lämnas är att T.L. var hyresgäst vid sin bortgång. Av utredningen i ärendet framgår att lägenheten har varit avsedd att användas och faktiskt använts som gemensam bostad för Å.L. och T.L.. Vidare framgår att T.L. var efterlevande maka och ensam arvinge efter Å.L. och att T.L. bodde kvar i lägenheten fram till sin bortgång. Dessa omständigheter talar för att hyresrätten till lägenheten har övergått till T.L. i enlighet med reglerna i 12 kap. 33 § jordabalken, eftersom det inte finns något krav på begäran om inträde från den efterlevande makan.
Hyresvärden har emellertid påstått att hyresrätten till lägenheten är av sådan personlig art att den inte kan överlåtas och att detta är anledningen till att den inte har upptagits i bouppteckningen. Dödsboet efter T.L. har å sin sida gjort gällande att Å.L. fått hyreskontraktet till lägenheten som ett avgångsvederlag. Av handlingarna framgår att Kungliga Djurgårdens Förvaltning år 1973 beslutade att upplåta lägenheten som tjänstebostad till Å.L.. Dödsboet har inte styrkt sitt påstående om att Å.L. därefter fått hyreskontraktet till lägenheten som avgångsvederlag. Av
utredningen framgår vidare att hyresvärden, efter Å.L. bortgång, började ställa hyresavierna till T.L. och att hyresvärden i ett brev ställt till Dödsboet efter T.L. angav att makarna Linde hörde till förvaltningens äldsta hyresgäster. Genom detta agerande och då hyresvärden inte vidtagit några andra åtgärder i förhållande till Dödsboet efter Å.L., finner hyresnämnden att hyresvärden får anses ha accepterat att T.L. inträtt som hyresgäst i hyresförhållandet, oavsett om hyresrätten till lägenheten är eller inte är av
Dok.Id 566230
Sida 9
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL H 13501-22
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-10-09 Hyresnämnden
sådan personlig art att den inte kan överlåtas. Dödsboet efter T.L. är således hyresgäst och rätt part i ärendet. Hyresvärdens avvisningsyrkande ska därför avslås.
Har ett varaktigt sammanboende förelegat?
Det är mellan parterna ostridigt att G.L. och T.L. har varit närstående och att G.L. flyttade in i lägenheten och folkbokförde sig på lägenhetens adress år 2015 samt att de båda bodde i lägenheten till dess T.L. avled i maj 2022. Hyresvärden har gjort gällande att det inte förelegat något reellt sammanboende och att G.L. har varit inneboende hos T.L..
För att överlåtelse av hyresrätten till närstående ska få ske krävs att den närstående varaktigt sammanbott med hyresgästen. I kravet på sammanboende ligger att den till vilken hyresrätten önskas överlåtas i allt väsentligt ska ha haft ett gemensamt hushåll med hyresgästen, brukat lägenheten tillsammans med denne och haft sitt egentliga hem och bostad där.
Av uppgifterna som lämnats under förhören med G.L., med G.L. son J.L.N. samt med G.L. brorson R.L. framgår sammanfattningsvis
- att G.L. inte bodde i lägenheten för att vårda T.L.,
- att G.L. inte haft något annat boende sedan år 2015,
- att G.L. och T.L. hade varsitt sovrum, att G.L. söner hade varsitt sovrum så länge de bodde kvar i lägenheten och att de delade på övriga ytor i
lägenheten, såsom kök, badrum och vardagsrum,
- att G.L. och T.L. delade på hushållssysslor och kostnader samt
- att G.L. och T.L. tillsammans skötte trädgården som tillhör lägenheten.
Dok.Id 566230
Sida 10
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL H 13501-22
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-10-09 Hyresnämnden
Även med beaktande av att viss försiktighet måste iakttas vid värderingen av uppgifterna från dessa förhör, finner hyresnämnden inte några skäl att ifrågasätta de under sanningsförsäkran respektive ed lämnade uppgifterna. Hyresnämnden anser därför att det är styrkt att det förelegat ett sammanboende med verklig
boendegemenskap mellan G.L. och T.L. och att kravet på varaktigt sammanboende därför är uppfyllt. Dödsboet efter T.L. talan ska därför inte avslås på denna grund.
Kan hyresvärden skäligen nöja sig med förändringen?
Hyresvärden har gjort gällande att hyresvärden inte skäligen kan nöja sig med förändringen som en överlåtelse till G.L. skulle innebära med anledning av att den kungliga dispositionsrätten begränsar hyresgästens dispositionsrätt över hyresrätten. Hyresvärden har inte haft några invändningar mot G.L. vilja och förmåga att fullgöra sina skyldigheter eller mot hennes personliga kvalifikationer i övrigt.
Dödsboet har invänt att enbart G.L. personliga förhållanden och ekonomiska
förmåga ska beaktas vid bedömningen av om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen, att hyresvärden inte visat att det finns ett behov av lägenheten som tjänstebostad och att den kungliga dispositionsrätten inte syftar till att erbjuda hovet tjänstebostäder.
Vid bedömningen av om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen ska hänsyn i princip bara tas till hyresgästens förmåga att fullgöra hyresavtalets förpliktelser och hans eller hennes personliga kvalifikationer i övrigt (se RBD 6:87). Hänsyn kan dock tas även till andra omständigheter. Exempelvis har det bedömts att en hyresvärd inte skäligen bör kunna nöja sig med att sonen till den avlidne hyresgästen övertar en pensionärslägenhet i ett servicehus (se ÖH 1627-05).
Frågan är om den kungliga dispositionsrätten kan beaktas vid bedömningen av om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen.
Dok.Id 566230
Sida 11
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL H 13501-22
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-10-09 Hyresnämnden
Av utredningen i ärendet, framförallt de uppgifter som lämnats under förhöret med ståthållare S.L. och som framgår av det sakkunnigutlåtande som denne avgett, finner hyresnämnden klarlagt att den kungliga dispositionsrätten omfattar de bostäder som finns på fastigheterna som ligger under dispositionsrätten, att det ytterst är
statschefen som beslutar om tillgången till dessa bostäder, att ett stort antal av dessa bostäder upplåts till anställda vid de Kungliga Hovstaterna och att tillgången till dessa bostäder är avgörande för de Kungliga Hovstaternas förmåga att verka.
Enligt hyresnämnden skulle en ordning som innebär att statschefen inte kan besluta om tillgången till dessa bostäder medföra att den kungliga dispositionsrätten urholkas. Att statschefen kan besluta att andra än anställda vid de Kungliga Hovstaterna ska tilldelas en sådan bostad föranleder ingen annan bedömning. Enligt hyresnämndens uppfattning krävs lagstiftning för en ändring av den kungliga dispositionsrätten i detta avseende. Mot denna bakgrund finner hyresnämnden att den
kungliga dispositionsrätten kan beaktas vid bedömningen av om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen.
Hyresnämnden finner att Kungliga Djurgårdens Förvaltning inte skäligen kan behöva nöja sig med den förändring som en överlåtelse av hyresrätten till lägenheten skulle innebära. Dödsboet efter T.L. begäran om tillstånd att få överlåta hyresrätten till lägenheten på XX i Stockholm till G.L. ska därför avslås.
HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 1
Beslutet får överklagas till Svea hovrätt senast den 13 november 2024.