H 16021-24
I ett mål om återbetalning av hyra fastställdes hyran för den fortsatta uthyrningen till ett belopp som översteg den hyra som hyresgästen betalat. Hyresnämnden ålade med den utgångspunkten hyresgästen att betala återstående hyresbetalningar till hyresvärden. Hovrätten bedömde att det i mål om återbetalning av hyra saknas grund att ålägga hyresgästen att betala vad denne betalat för lite till hyresvärden. Hyresnämndens beslut i denna del undanröjdes därför.
SVEA HOVRÄTT Avdelning 02 Rotel 020113
BESLUT
2025-07-08 Stockholm
Mål nr
H 16021-24
ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE
Hyresnämnden i Stockholm, 2024-11-07 i ärende nr H 1885-24, se bilaga A
PARTER
Klagande T.E.
Ombud: A.D.
Motpart M.Å.,
SAKEN
Återbetalning av hyra
HOVRÄTTENS AVGÖRANDE
Dok.Id 2177176
YRKANDEN I HOVRÄTTEN
T.E. har yrkat bifall till sin talan i hyresnämnden med de justeringarna att yrkandet om återbetalning av hyra har satts ned till 10 335 kr och att hyran från och med den 5 februari 2024 ska fastställas till 5 060 kr per månad.
M.Å. har motsatt sig att hyresnämndens beslut ändras och, som han får förstås, för egen del yrkat att hovrätten ska fastställa hyran från och med den 5 februari 2024 till ett högre belopp än hyresnämnden gjort och att T.E. ska ersätta honom med det belopp som hon erlagt för lite till honom.
PARTERNAS TALAN I HOVRÄTTEN
Parterna har anfört detsamma som i hyresnämnden och lagt till bl.a. följande.
T.E.
Hon har haft ensam tillgång till 15 kvadratmeter och delat de gemensamma ytorna om 80 kvadratmeter med de fyra andra boende i lägenheten. Hennes andel av de gemensamma ytorna uppgår således till 16 kvadratmeter. Hon yrkade att hyresnämnden skulle fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen till 4 788 kr per månad. Hyresnämnden har fastställt hyran till ett högre belopp än det yrkade. Detta har medfört att hon har förpliktats att utge vad hon, enligt hyresnämnden, erlagt för lite. M.Å. har heller inte yrkat någon ytterligare ersättning utöver den uppburna hyran.
Hyresnämnden har alltså beslutat utöver yrkandena i målet. Under år 2024 har hyran gått upp till ett belopp motsvarande 144 kr per kvadratmeter. Det medför att hennes del av hyran för lägenheten uppgår till 4 464 kr. Med tillägg för möbler, el och internet uppgår den totala skäliga hyran till 5 060 kr per månad. Det är rätteligen det belopp som hon yrkar att hyran ska fastställas till för den fortsatta förhyrningen. Överhyran har därmed uppgått till 10 335 kr för hela hyresperioden.
Sid 3
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 16021-24
Avdelning 02
M.Å.
T.E. har flyttat in i lägenheten utan att behöva egna inventarier. Det privata rummet har varit utrustat med säng, sängbord, skrivbord, skrivbordsstol, garderob, fåtölj, musikspelare från Bose och gardiner. Köket har varit fullutrustat med alla köksredskap och förbrukningsvaror. De gemensamma ytorna har bestått av två olika rum med soffor, tv med tillgång till flera kanaler samt matsalsdel med bord och stolar. Det finns ett gemensamt duschutrymme med tvättmaskin och torktumlare. Till lägenheten hör även tvättstuga med tvättmaskin, torktumlare, torkskåp och mangel som T.E. nyttjat. Hon har även haft tillgång till tillhörande vindsförråd och cykelrum. Lägenheten genomgick stambyte för några år sedan och för tre år sedan målades alla väggar, lister och tak om. De gemensamma ytorna i lägenheten bör fördelas på två delar mellan hyresgäst och hyresvärd. T.E. har haft mer tid att nyttja lägenheten han och hans familjemedlemmar. Eftersom parterna är oense ska hovrätten besluta vad som utgör skälig hyra.
HOVRÄTTENS SKÄL
Utredningen är densamma som i hyresnämnden. Därutöver har viss ny skriftlig bevisning åberopats av M.Å..
Frågan om hyresnämnden gått utöver yrkandena i målet
I ett ärende om återbetalning ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. (Se 12 kap. 55 f § tredje stycket jordabalken).
Bestämmelsen i 12 kap. 55 f § tredje stycket jordabalken om att fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen ger hyresnämnden möjlighet att oberoende av reglerna i 54– 55 e §, dvs. reglerna om vad som gäller villkorstvister, ändra såväl förstagångshyran som den hyra som parterna kan ha avtalat om under hyrestiden (se Holmqvist m.fl.,
Sid 4
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 16021-24 Avdelning 02
Hyreslagen [2025-05-19, Version 14, JUNO], kommentaren till 12 kap. 55 f § jordabalken).
Av 12 kap. 55 f § tredje stycket sista meningen framgår vidare att om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 e § femte–åttonde styckena. Där framgår vad som gäller både i det fallet att hyresgästen enligt nämndens eller hovrättens beslut ska betala högre hyra för förfluten tid och i det fallet att hyran sänks för förfluten tid. Såväl bestämmelsernas ordalydelse som lagstiftningens systematik ger således stöd för att det finns möjlighet att även inom ramen för ett återbetalningsmål fastställa hyran till ett högre belopp än vad som gällt för förfluten tid (jämför prop. 1992/93:115 s. 49).
M.Å. inställning vid hyresnämnden var att skälig hyra uppgick till
10 583 kr baserat på en viss uträkning. Hovrätten anser med hänsyn till detta och omständigheterna i övrigt vid hyresnämnden att det funnits utrymme för nämnden att fastställa hyran till 6 816 kr från och med dagen för ansökan. För T.E. kan det inte heller ha varit överraskande då parterna argumenterat kring frågan om skälig hyra. Det förhållandet att hyresnämnden har fastställt hyran till ett högre belopp än det av T.E. begärda innebär alltså inte att det har förekommit något rättegångsfel där.
Frågan om återbetalning av hyra
Såsom hyresnämnden redogjort för i sitt beslut kan hyra av en del av en lägenhet som upplåts i andra hand aldrig anses vara skälig om den överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter (12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken).
Det har inte framkommit annat än att skälig hyra för hela lägenheten får anses motsvara den hyra som M.Å. har betalat i egenskap av förstahandshyresgäst, alltså 17 866 kr per månad under år 2023 och 18 902 kr per månad under år 2024. Det är endast T.E. som har överklagat hyresnämndens beslut. Målet i hovrätten i denna del avser därför endast frågan om M.Å. ska åläggas en större återbetalningsskyldighet än i
hyresnämnden.
Sid 5
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 16021-24 Avdelning 02
Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning i fråga om vilken förhyrd yta som T.E. har disponerat för eget bruk. Parterna är överens om att T.E. därutöver även har disponerat gemensamma ytor om 80 kvadratmeter. Hyran enligt den angivna takregeln i 12 kap. 55 f § fjärde stycket jordabalken ska bestämmas med hänsyn till upplåtelsens omfattning. Som huvudregel, anges det i förarbetena, bestäms upplåtelsens omfattning utifrån hur stor yta av lägenheten som upplåts i förhållande till den totala ytan (se prop. 2018/19:107 s. 46 och s. 73).
Enligt hovrätten understiger skälig hyra i vart fall inte vad hyresnämnden kommit fram till, vilket alltså utgör ramen för hovrättens prövning. T.E. yrkande om återbetalning med högre belopp än vad hyresnämnden har kommit fram till ska alltså avslås.
Frågan om att fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen
M.Å. har inte överklagat hyresnämndens beslut och någon möjlighet att, på hans begäran, fastställa hyran till ett högre belopp än vad hyresnämnden har gjort finns inte. Hans yrkande om detta ska därför avvisas.
T.E. har här yrkat att hyran från och med den 5 februari 2024 ska fastställas till 5 060 kr per månad. Månadshyran för tiden från och med den tidpunkten bör dock bestämmas med samma utgångspunkter som ovan redovisats för den övriga hyres-perioden. Det finns alltså inte heller anledning att ändra hyresnämndens beslut i fråga om att fastställa hyran. T.E. överklagande ska alltså avslås även i denna del.
Sid 6
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 16021-24
Avdelning 02
Frågan om T.E. betalningsskyldighet
Som framgått kan hyresnämnden på hyresgästens begäran fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas, i enlighet med vad som tidigare redovisats, 12 kap. 55 e § femte– åttonde styckena jordabalken. Där framgår att, om hyran sänks för förfluten tid, ska hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta (åttonde stycket). Bestämmelserna i 55 e § ger däremot inte stöd för att hyresgästen ska åläggas att betala vad denne erlagt för lite för det fall att hyran höjs retroaktivt. Hyresnämndens beslut att ålägga T.E. betalningsskyldighet ska därför undanröjas.
Någon möjlighet att inom ramen för detta mål pröva M.Å. yrkande om att T.E. ska ersätta honom med det belopp som hon erlagt för lite till honom finns alltså inte. Hans yrkande om detta ska redan av det skälet avvisas.
Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.
I avgörandet har deltagit hovrättsråden Lina Forzelius, Carin Häckter, referent, och Thomas Edling.
Bilaga A
Sida 1 (8)
HYRES- OCH ARRENDENÄMNDEN I STOCKHOLM Hyresnämnden
PROTOKOLL
2024-10-22
BESLUT
2024-11-07
Meddelat i Nacka
Ärende nr H 1885-24 Rotel 9
Nämnden
Hyresrådet Vanja Lycke, ordförande
Alf Wahlström och Staffan Wahlström, övriga ledamöter
Protokollförare
Nämndhandläggaren Sara Svensk
Plats för sammanträde Nämndens kansli
Fastighet/Adress
Loket 12, Sankt Eriksplan 1, Stockholm
Sökande
T.E. 20020915-1901
Borgmästargatan 10 B Lgh 1402
116 29 Stockholm
Närvarande genom ombud
Ombud: Viktoria Nordqvist c/o Orimlig Hyra i Sverige AB Lilla Nygatan 14
111 28 Stockholm
Motpart
M.Å., 19761217-0378
Sankt Eriksplan 1 Lgh 1302 113 20 Stockholm
Närvarande personligen
Saken
Återbetalning av hyra
Besöksadress
Öppettider
Postadress
E-post
Sicklastråket 1, Nacka
måndag–fredag
Box 67
hyresnamndenistockholm@dom.se
Telefon
08-561 665 00
08:00–16:30
131 07 Nacka
Webbplats
www.hyresnamnden.se Info om
personuppgiftsbehandling, se hemsidan
Sida 2
HYRES- OCH ARRENDE BESLUT H 1885-24
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-11-07 Hyresnämnden
Ordföranden går igenom handlingarna i ärendet och följande antecknas. T.E. har varit inneboende hos M.Å. (hyresvärden) i en lägenhet på Sankt Eriksplan 1 i Stockholm. Hyresförhållandet pågick under perioden 1 augusti 2023 - 29 februari 2024. T.E. inkom den 5 februari 2024 till hyresnämnden med en ansökan om återbetalning av hyra.
Viktoria Nordqvist: T.E. yrkar såsom hon slutligt bestämt sin talan att M.Å. ska åläggas att återbetala 10 884 kr avseende överhyra för perioden 1 augusti 2023 - 29 februari 2024, jämte ränta på beloppet enligt 5 § räntelagen från den 5 februari 2024 till den dag återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som fått laga kraft och enligt 6§ räntelagen för tiden därefter. Grunden för yrkandet är att motparten hyrt ut del av en hyreslägenhet i andrahand och att T.E. betalat en hyra som varit oskälig enligt 12 kap. 55 § jordabalken, T.E. har enligt 12 kap. 55 f § jordabalken rätt att, tillsammans med ränta, få tillbaka det hyresvärden tagit emot utöver skäligt belopp. T.E. yrkar även att hyresnämnden ska fastställa hyran till 4 788 kr per månad från den 5 februari 2024.
M.Å.: Han motsätter sig T.E. yrkande och uppger att hyran för 2024 höjts till 18 902 kr. Innan han skulle hyra ut kontaktade han hyresgästföreningen samt en jurist för att undvika att en för hög hyra togs ut.
T.E. har hyrt ett möblerat rum, 15 kvm, samt privat toalett om 4 kvm. Hon har även haft tillgång till gemensamma utrymmen om 80 kvm, nämligen arbetskök om 15 kvm, serveringsgång med skåp för köksredskap och genomgång mellan privat rum om 7 kvm, hall med innehall om 15 kvm, duschrum om 10 kvm, matsalsrum om 19 kvm samt vardagsrum om 14 kvm. För hela lägenheten är kostnaden avseende el 302 kr per månad, tv-abonnemang 246 kr per månad, städning 1560 kr per månad samt bredband 349 kr per månad, då nytt avtal är tecknat är den nya kostnaden från januari 449 kr per månad. Den skäliga hyran, med ett påslag om 15% för möbler blir 9 253 kr per månad. Därtill tillkommer kostnad för tv, internet samt el om cirka 550
Dok.Id 568544
Sida 3
HYRES- OCH ARRENDE BESLUT H 1885-24
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-11-07 Hyresnämnden
kr per månad och städning om 780 kr per månad. Den egentliga hyran blir då 10 583 kr. Han tog dock bara ut en hyra om 6 500 kr per månad.
Viktoria Nordqvist: Hon vitsordar att den nya hyran för lägenheten är 18 902 kr per månad. Lägenheten är 131 kvm, vilket är cirka 136 kr per kvadratmeter. Ett påslag om 150 kr avseende el samt internet medges vilket innebär att en skälig hyra är 4 788 kr per månad. Däremot har städning och tv inte ingått.
M.Å.: Han kommer att ge in fakturor samt utdrag från Skatteverket som styrker att städning utförts i lägenheten samt i T.E. utrymmen.
Ordföranden efterhör möjligheten till en frivillig överenskommelse men det konstateras att sådana förutsättningar saknas.
Parterna ges tillfälle att slutföra sin talan.
Sammanträdet, som pågick kl. 10:45 till kl. 11:05, förklaras avslutat med följande besked. M.Å. åtar sig att senast den 29 oktober 2024 inkomma med kompletterande bevisning. T.E. kommer att beredas tillfälle att yttra sig över M.Å. bevisning senaste den 5 november 2024. Hyresnämnden kommer att meddela beslut i ärendet den 7 november 2024 kl. 14.00. Victoria Nordqvist och M.Å. anmäler att de vill ha beslutet skickat till sig per e-post.
Efterkommande händelse. M.Å. har efter sammanträdet inkommit med skriftlig bevisning. T.E. har beretts tillfälle att yttra sig.
Vid enskild överläggning den 22 oktober 2024 och fortsatt överläggning den 6 november 2024 fattar hyresnämnden följande
BESLUT (att meddelas den 7 november 2024 kl. 14.00)
Dok.Id 568544
Sida 4
HYRES- OCH ARRENDE BESLUT H 1885-24
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-11-07 Hyresnämnden
Skäl
Yrkanden, grunder m.m.
Parternas yrkanden, grunder, de omständigheter som åberopats jämte bevisning
framgår av protokollet ovan och av i ärendet ingivna handlingar.
Rättsliga utgångspunkter
När en hyresvärd vid andrahandsupplåtelse av en bostadslägenhet har tagit emot en hyra som inte är skälig, ska hyresnämnden enligt 12 kap. 55 f § jordabalken, på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad denne tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Paragrafen gäller även vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan
bostadslägenhet, men den gäller inte vid upplåtelser för fritidsändamål
Dok.Id 568544
Sida 5
HYRES- OCH ARRENDE BESLUT H 1885-24
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-11-07 Hyresnämnden
Hyresnämnden får enligt reglerna om bruksvärdeshyra i 12 kap 55 § jordabalken ta ställning till vad som är skälig hyra för lägenheten. Enligt lagrummet gäller att hyran inte är skälig om den påtagligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I första hand ska då en jämförelse göras med lägenheter vars hyror bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Vid bedömningen ska även beaktas om det har ingått möbler och andra med boendet sammanhängande nyttigheter och förmåner.
Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i
förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem.
I lagmotiven till sistnämnda bestämmelse anges bl.a. att om vidareupplåtelsen avser endast en del av lägenheten, är hyran inte att anse som skälig om den överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av
förstahandshyran. Avsikten är att proportioneringen som utgångspunkt ska kunna göras utifrån hur stor yta av lägenheten som upplåts jämfört med lägenhetens totala yta. Om exempelvis en förstahandshyresgäst till en andrahandshyresgäst hyr ut ett rum, men bägge parter därutöver har tillgång till gemensamma ytor, kan parterna sägas disponera hälften var av de gemensamma ytorna. Den uthyrda delen skulle i så fall motsvara ytan på det uthyrda rummet och hälften av de gemensamma ytorna. Det framhålls dock att i vissa situationer kan proportioneringen behöva ske på annat sätt än endast utifrån storlek. Detta kan vara fallet om något eller några av rummen som hyrs ut har påtagligt lägre eller högre standard än övriga rum, t.ex. har egen balkong som övriga boende inte har tillgång till. Vidare anges att om den inneboende, till skillnad från förstahandshyresgästen, överhuvudtaget inte har tillgång till t.ex. kök kan proportioneringen också behöva ske med avsteg från huvudprincipen. (Se prop. 2018/19:107 s. 73 f.)
Dok.Id 568544
Sida 6
HYRES- OCH ARRENDE BESLUT H 1885-24
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-11-07 Hyresnämnden
Om hyresgästen begär det ska hyresnämnden vidare i ett ärende om återbetalning av hyra också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan (12 kap. 55 f § tredje stycket jordabalken). Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 12 kap 55 e § femte till åttonde stycket jordabalken. Det vill säga antingen ska hyresgästen åläggas att betala vad han eller hon erlagt för lite eller så ska hyresvärden åläggas att betala tillbaka vad han eller hon tagit emot för mycket.
Hyresnämndens bedömning
Det är ostridigt i ärendet att förhyrningen ägt rum under den angivna perioden och att T.E. varje månad betalat 6 500 kronor i hyra till M.Å.. Parterna är vidare överens om att M.Å. hyra för lägenheten har varit 17 866 kronor per månad under år 2023 och därefter 18 902 kronor per månad.
När det gäller den underliggande hyran saknar hyresnämnden kännedom om den är förhandlad och hyresnämnden har därför att göra en allmän skälighetsbedömning av hyran. Vid denna skälighetsbedömning anser hyresnämnden att annat inte
framkommit än att en skälig hyra för lägenheten kan uppskattas till 17 866 kr respektive 18 902 kr per månad, vilket förstahandshyresgästen själv har betalat.
T.E. har gjort gällande att hennes rum och toalett tillsammans varit 15 kvm. M.Å. har å sin sida påstått att T.E. har hyrt ett rum om 15 kvm samt en toalett om 4 kvm för eget bruk. Av det hyresavtal som har lagts fram i ärendet framgår inte annat än att hyresobjektet har varit 15 kvm och omfattat ett rum och toalett. Hyresnämnden anser att M.Å. inte har lyckats styrka att uthyrningen omfattat en större yta än vad som framgår av hyresavtalet och utgår därför från att den förhyrda ytan har varit 15
kvm.
Parterna är överens om att den gemensamma ytan har varit 80 kvm. T.E. har hävdat att den gemensamma ytan ska proportioneras på så vis att den delas på fem personer. De fem personerna är hon själv, M.Å., hans hustru och
Dok.Id 568544
Sida 7
HYRES- OCH ARRENDE BESLUT H 1885-24
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-11-07 Hyresnämnden
deras två barn. Hyresnämnden anser visserligen att en proportionering bör göras men att den lämpliga proportionering i detta fall bör vara en fördelning mellan de tre vuxna personer som nyttjat den gemensamma ytan. T.E. del av ytan får därmed beräknas till 27 kvm och hennes totala andel av ytan blir då 42 kvm av 131 kvm. Det motsvarar av grundhyran ett belopp om 5 728 kr per månad under år 2023 och ett belopp om 6 060 kr per månad under år 2024.
Parterna är vidare överens om att rum och gemensamma ytor har varit möblerade. T.E. har vitsordat att M.Å. tillgodoräknas 10 procent av hyran för möbler. M.Å. har gjort gällande att han ska tillgodoräknas 15 procent för möblerna. Det har dock inte lagts fram någon utredning som visar att värdet bör uppskattas till ett högre belopp än vad som motsvaras av det av T.E. vitsordade 10 procent. Det saknas utredning om att M.Å. kostnader för el och internet överstigit de 150 kr per månad som T.E. har vitsordat. M.Å. kan därför inte tillgodoräknas ett högre belopp än 150 kr per månad för dessa kostnader. När det slutligen gäller kostnaden för städning har T.E. bestritt att städning har ingått. Av de fakturor som har getts in i ärendet framgår inte omfattningen av den städning som har utförts i lägenheten. Inte heller framgår av hyresavtalet att städning har ingått. M.Å. har därmed inte lyckats styrka att städning som utförts har omfattat gemensamma ytor och T.E. rum. Michael Eriksson kan därför inte tillgodoräknas någon ersättning för städning.
Sammanfattningsvis innebär vad hyresnämnden har redogjort för ovan att skälig hyra för T.E. under år 2023 uppgått till 6 450 kr per månad (5 728 + 572 + 150) och för år 2024 till 6 816 kr per månad (6 060 + 606 + 150). M.Å. ska därmed förpliktas att återbetala ett belopp om totalt 250 kr (50 kr per månad för fem månader under 2023) jämte ränta. Ränteyrkandet är inte stridigt.
Dok.Id 568544
Sida 8
HYRES- OCH ARRENDE BESLUT H 1885-24
NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-11-07 Hyresnämnden
Hyresnämnden fastställer i enlighet med ovanstående ställningstagande skälig
hyra till 6 816 kr per månad efter den 5 februari 2024, varvid även T.E. ska förpliktas att utge vad hon har erlagt för lite till M.Å..
HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 1.
Beslutet får överklagas till Svea hovrätt senast den 28 november 2024