F 5156-22

SVEA HOVRÄTT DOM Mål nr 2026-03-04 F 5156-22 060007 Stockholm

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Växjö tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2022-03-31 i mål nr F 6227-20, se bilaga A PARTER Klagande och motpart Norrköpings kommun

Ombud:

Klagande och motpart Nyfosa Ugnen 5 Fastighets AB

Ombud:

SAKEN Omprövning av tomträttsavgäld för fastigheten i Norrköpings kommun MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

1Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom endast på det sättet att tomträttsavgälden för fastigheten i Norrköpings kommun fastställs till 155 090 kr per år för den avgäldsperiod som började löpa den 1 januari 2022 och löper fram till och med den 31 december 2041.

SVEA HOVRÄTT DOM F 5156-22

2Norrköpings kommun ska ersätta Nyfosa Ugnen 5 Fastighets AB för rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 12 400 kr avseende ombudsarvode jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker.

SVEA HOVRÄTT DOM F 5156-22

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Norrköpings kommun har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska ändra markoch miljödomstolens dom och fastställa den årliga tomträttsavgälden för fastigheten i Norrköpings kommun till 252 021 kr för den avgäldsperiod som började löpa den 1 januari 2022 och löper fram till och med den 31 december 2041.

Nyfosa Ugnen 5 Fastighets AB (bolaget) har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska ändra mark- och miljödomstolens dom på följande sätt. Fastställa den årliga tomträttsavgälden för fastigheten i Norrköpings kommun till 107 550 kr för den avgäldsperiod som började löpa den 1 januari 2022 och löper fram till och med den 31 december 2041, och förplikta Norrköpings kommun att ersätta bolagets rättegångskostnader i markoch miljödomstolen med där yrkat belopp.

Parterna har motsatt sig varandras respektive ändringsyrkanden och yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på i huvudsak samma sätt som i mark- och miljödomstolen, dock med följande förtydliganden och tillägg.

Kommunen

Mark- och miljödomstolen har gjort en korrekt bedömning i fråga om markvärdet. Jämförelseobjektens parkeringsmöjligheter skiljer sig inte ifrån den i målet aktuella fastigheten på ett sådant väsentligt sätt att det ska beaktas i värderingen. Att bolaget har anskaffat fler parkeringsmöjligheter genom förvärv av närliggande fastigheter har inte varit påkallat av tomträttsavtalet utan ett övervägande som bolaget gjort på egen hand utifrån vad det anser vara bästa sättet att disponera fastigheten.

SVEA HOVRÄTT DOM F 5156-22

Mark- och miljödomstolen har fastställt avgäldsräntan till en nivå som inte överensstämmer med gällande praxis. För 20-åriga tomträttsavgälder, som i detta fall, ska avgäldsräntan uppgå till 3,25 procent, med triangeleffekten inkluderad. I Högsta domstolens avgörande den 24 april 2025 i mål nr T 3706-25 s. 399) prövades tomträttsavgälden för en fastighet avsedd för bostadsändamål. Fastigheten innehåller en mindre del (509 kvadratmeter) bostadsyta och en klart övervägande del (2 491 kvadratmeter) handelsyta. Eftersom endast en sjättedel av den disponibla ytan utgör bostad är inte de bostadssociala hänsyn som låg till grund för Högsta domstolens avgörande relevanta på samma sätt och en högre avgäldsränta är påkallad. För en kommersiell aktör som förfogar över en yta i huvudsak avsedd för handelsändamål föreligger inte några bostadssociala hänsyn.

Bolaget

Mark- och miljödomstolens bedömning av markvärdet är felaktig. Domstolen har inte tagit hänsyn till att bebyggelsens omfattning inom regleringsobjektet medför en sämre relativ tillgång till parkeringsyta än inom jämförelseobjekten. Att tillgång till goda parkeringsmöjligheter är väsentligt för en handelsfastighet i ett läge som förutsätter bilburna kunder är en självklarhet. Upplysningen om att bolaget förvärvat extra parkeringsytor för att bota bristen på parkeringsmöjligheter lämnades enbart i syfte att poängtera hur viktigt det är med goda parkeringsmöjligheter för den aktuella typen av fastighet. Jämförelsen mellan reglerings- och jämförelseobjekt ska ske med bortseende från hur bolaget har löst parkeringsfrågan och enbart med beaktande av att regleringsobjektet har sämre tillgång till parkeringsmöjligheter inom egen tomt än jämförelseobjekten. Tomträttsavgälden ska baseras på markens marknadsvärde och det finns bara ett sådant. Om marken värderas utifrån jämförelseobjektens priser per kvadratmeter tomtarea beaktas skillnader mellan reglerings- och jämförelseobjektens kvalitet automatiskt. Om marken värderas utifrån jämförelseobjektens priser per kvadratmeter BTA som mark- och miljödomstolen har gjort, måste en skönsmässig nedjustering göras med hänsyn till regleringsobjektets lägre kvalitet med avseende på parkeringsmöjligheterna, det har inte mark- och miljödomstolen gjort.

SVEA HOVRÄTT DOM F 5156-22

gå till 2 procent, med triangeleffekten inkluderad.

HANDLÄGGNINGEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Målet har under perioden 20 oktober 2023 14 augusti 2025 varit vilandeförklarat i avvaktan

Mark- och miljööverdomstolen har med stöd av 50 kap. 13 § andra stycket rättegångsbalken avgjort målet utan huvudförhandling. Utredningen har varit densamma som i mark- och miljödomstolen, med det undantaget att bolaget har hänfört sig till det ovan nämnda av

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Tomträttsavgäldens storlek

Mark- och miljödomstolen har funnit att en skälig tomträttsavgäld för den 20-åriga avgäldsperioden som inleddes den 1 januari 2022 uppgår till 174 476 kronor med en tillämpning av ett markvärde om 7 754 500 kronor och en avgäldsränta om 2,25 procent. Parterna är oense om såväl markvärdet på prövningsfastigheten som storleken på avgäldsräntan.

Som framgår av mark- och miljödomstolens dom ska avgälden bedömas utifrån markvärdet, med beaktande av ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Bedömningen ska ske utan hänsyn till den bebyggelse som finns på fastigheten, men med beaktande av bl.a. innehållet i tomträttsavtalet och gällande detaljplan. I första hand ska markvärdet fastställas utifrån ortsprismetoden, dvs. genom en jämförelse med priser vid genomförda överlåtelser eller upplåtelser på fastighetsmarknaden. Parterna är i detta fall överens om att fastigheterna (tidigare del av ) och är de jämförelseobjekt som ska beaktas vid prövningen, men är oense om på vilket sätt dessa ska jämföras med fastigheten . Kommunen menar att

SVEA HOVRÄTT DOM F 5156-22

jämförelsen bör avse priset per kvadratmeter bruttoarea, BTA, medan bolaget anser den bör avse priset per kvadratmeter tomtarea, TA, vilket enligt bolaget skulle beakta att tillgången till parkering på prövningsfastigheten är sämre.

Utgångspunkten vid en värdering som utgår ifrån ortsprismetoden bör vara priset per kvadratmeter BTA, eftersom det i normalfallet är möjligheten att bebygga fastigheten som en köpare betalar för. Det är också anledningen till att gällande detaljplan är relevant vid jämförelsen och kan få påverkan på bedömningen av markvärdet. Den totala ytan tomtarea (TA) säger normalt mindre om en fastighets värde. Det framstår t.ex. som sannolikt att en stor fastighet med en liten byggrätt har ett lägre värde än en mindre fastighet med en större byggrätt. En jämförelse som utgår ifrån priset per kvadratmeter TA skulle därför i många fall kunna bli missvisande. Bolaget har inte anfört tillräckliga skäl för att frångå detta och utgångspunkten vid värderingen av handelsytan är därför ett kvadratmeterpris om 2 500 kr per kvadratmeter BTA.

Frågan är då om handelsytan ska åsättas ett värde i enlighet med detta eller om det finns några värdesänkande förhållanden som ger skäl att justera värdet. Bolaget har gjort gällande att fastigheten har sämre tillgång till parkering än jämförelseobjekten och att en skönsmässig nedjustering av värdet därför ska göras. Till stöd för att parkeringsmöjligheterna på är sämre har bolaget gjort gällande att jämförelseobjekten har lägre exploateringstal (bruttoarea/totalarea, dvs. att byggrätten upptar en mindre andel av fastighetens totala yta) samt att bolaget har förvärvat till närliggande fastigheter för att tillskapa en acceptabel parkeringssituation.

Olika förutsättningar att ordna adekvata parkeringsmöjligheter i anslutning till fastigheter för handelsändamål kan utgöra en sådan omständighet som medför att det finns skäl att värdera fastigheter olika. Olikheterna måste dock vara av sådan storlek att det kan antas ha en generell påverkan på marknadspriset. Den skillnad i exploateringsgrad mellan prövningsfastigheten och jämförelseobjekten som bolaget pekat på, är enligt Mark- och miljööverdomstolen inte tillräcklig för att vid en värdering av fastigheten avvika från det värde som följer av jämförelseobjekten. Vid en samlad bedömning saknas det därför skäl att göra någon annan bedömning än mark- och miljödomstolen vad gäller markvärdet.

SVEA HOVRÄTT DOM F 5156-22

I fråga om avgäldsräntan gör Mark- och miljööverdomstolen följande bedömning.

Kommunen har i fråga om avgäldsräntan anfört att de bostadssociala hänsyn som låg

som det förevarande där den övervägande majoriteten av den disponibla ytan nyttjas för handelsändamål. Avgörandet är inte begränsat till tomträttsupplåtelser för bostadsändamål. Högsta domstolens bedömning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden gäller även vid omprövning av avgälder för tomträttsupplåtelser för kommersiella ändamål (jfr Mark- och miljööverdomstolens dom den 2 mars 2026 i mål nr F 9099-23). Vad kommunen i övrigt har anfört leder inte till någon annan slutsats än att avgäldsräntan, som bolaget har gjort gällande, ska uppgå till 2 procent, med triangeleffekten beaktad.

Vid en tillämpning av en avgäldsränta om 2 procent ska mark- och miljödomstolens dom ändras och den årliga avgälden för tomträtten för den avgäldsperiod som började löpa den 1 januari 2022 ska bestämmas till 155 090 kronor (0,02 * 7 754 500 kronor).

Rättegångskostnader

Vid denna utgång saknas det skäl att göra en annan bedömning än mark- och miljödomstolen såvitt avser rättegångskostnaderna där.

Mark- och miljödomstolens dom har överklagats av båda parterna. I Mark- och miljööverdomstolen har bolaget fått viss framgång med sitt överklagande. Kommunen ska därför åläggas att ersätta en del av bolagets rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen (jfr 18 kap. 4 § andra stycket rättegångsbalken). Mot bakgrund av frågorna i målet, samt graden av bolagets framgång, ska kommunen ersätta en femtedel av bolagets rättegångskostnader. Yrkat belopp om 62 000 kr framstår som skäligt, även mot bakgrund av vad kommunen har anfört om att det saknas arbetsredogörelse, att målet har varit vilandeförklarat och att skriftväxlingen har varit begränsad. Kommunen ska därför åläggas att ersätta bolaget med 12 400 kr avseende rättegångskostnader.

SVEA HOVRÄTT DOM F 5156-22 HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast den 2026-04-01

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Fredrik Ludwigs och Ulf Wickström, tekniska rådet Lennart Gustafsson samt tf. hovrättsassessorn Peder Mühlenbock, referent.

VÄXJÖ TINGSRÄTT Mål nr F 6227-20 Mark- och miljödomstolen 3:5

Rättelse/komplettering

Dom, 2022-03-31

Rättelse, 2022-04-26 Beslut av: rådmannen Lars Svensson Beslut om rättelse enligt 17 kap 15 § rättegångsbalken På grund av förbiseende har besvärshänvisning MMD-11 fogats, som bilaga 1 till domen. Rätteligen ska till domen som bilaga 1 fogas besvärshänvisning MMD-01. Den felaktigt bifogade blanketten MMD-11 ersätts därför av blankett MMD-01. HUR MAN ÖVERKLAGAR DETTA RÄTTELSEBESLUT, se MMD-11 Överklagande senast den 17 maj 2022

Sid 1 (10) VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM Mål nr F 6227-20 Mark- och miljödomstolen 2022-03-31 meddelad i Växjö

PARTER Kärande Norrköpings kommun

Ombud:

Svarande Nyfosa Ugnen 5 Fastighets AB

Ombud:

SAKEN Tomträttsavgäld avseende fastigheten , Norrköpings kommun DOMSLUT Mark- och miljödomstolen fastställer den årliga avgälden för tomträtten på fastigheten i Norrköpings kommun till 174 476 kronor för den avgäldsperiod som börjar löpa den 1 januari 2022 och löper fram till och med den 31 december 2041.

Mark- och miljödomstolen förordnar att vardera parten ska svara för sina egna rättegångskostnader.

Sid 2 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 6227-20 Mark- och miljödomstolen

BAKGRUND Ägare till fastigheten är Norrköpings kommun och innehavare av tomträtten som belastar nämnda fastighet är Nyfosa Ugnen 5 Fastighets AB.

För avgäldsperioden som löper från den 1 januari 2022 till den 31 december 2041 har Norrköpings kommun och Nyfosa Ugnen 5 Fastighets AB inte kunnat enas om till vilket belopp som tomträttsavgälden ska bestämmas. Norrköpings kommun har därför genom stämning riktad mot Nyfosa Ugnen 5 Fastighets AB ansökt om att mark- och miljödomstolen fastställer av tomträttsavgälden för perioden som löper från den 1 januari 2022 till den 31 december 2041.

YRKANDEN M.M. Norrköpings kommun, fortsättningsvis kommunen, yrkar att mark- och miljödomstolen ska fastställa att tomträttsavgälden för fastigheten i Norrköpings kommun från och med den 1 januari 2022 ska utgå med 252 021 kronor.

Norrköpings kommun yrkar även på ersättning för sina rättegångskostnader med ett belopp 102 410 kronor.

Nyfosa Ugnen 5 Fastighets AB, fortsättningsvis bolaget, motsätter sig bifall till kommunens talan och yrkar att mark- och miljödomstolen ska fastställa avgälden för den nya avgäldsperioden till 107 550 kronor samt yrkar ersättning för sina rättegångskostnader med ett belopp om 102 410 kronor, varav 92 000 kronor utgör ombudsarvode, 6 000 kronor kostnad för konsultation med tekniskt biträde och 4 410 kronor mervärdeskatt.

Kommunen anför till stöd för käromålet bland annat följande.

Avgälden ska bestämmas utifrån att 509 kvadratmeter utgör bostadsyta och 2 491 kvadratmeter utgör handelsyta. Markvärdet för bostadsytan uppgår till 3 000 kronor per kvadratmeter bruttoarea och värdet för handelsytan uppgår till 2 500 kronor per kvadratmeter bruttoarea. Med dessa värderingar och nämnda uppdelning av ytan

Sid 3 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 6227-20 Mark- och miljödomstolen

mellan handels- och bostadsändamål blir avgäldsunderlaget 7 754 500 kronor. Avgäldsräntan ska vidare bestämmas till 3,25 procent. Med nämnda avgäldsunderlag och avgäldsränta ska då tomträttsavgälden bestämmas till 252 021 kronor för den avgäldsperiod som börjar löpa den 1 januari 2022.

På fastigheten finns en obebyggd yta som används för att röra sig på. Nämnda yta ingår i byggrätten för fastigheten och kan bebyggas. Denna yta ska därför inräknas vid bestämmande av den yta som ska ligga till grund för värderingen. Om den obebyggda ytan tas med ska en bruttoarea om 3 000 kvadratmeter läggas till grund för värderingen. Det kan inte förväntas med hänsyn till rådande bebyggelseförhållanden på fastigheten att någon tillkommande bebyggelse skulle kunna ske i höjdled. Någon ytterligare tillkommande bruttoarea har därför inte tagits med vid värderingen.

Vid värderingen av byggrätten för handelsändamål har kommunen använt sig av jämförelseobjekt. Fastigheten således år 2018 med en bedömd byggrätt om 2 637 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 6 600 000 kronor. Den nämnda köpeskillingen dividerad med storlek på bedömd byggrätt ger ett markvärde om 2 502 kronor per kvadratmeter (6 600 000 kronor/2 637 kvadratmeter).

Kommunen har vidare sålt del av fastigheten för handelsändamål. Marken såldes för 6 000 000 kronor. Köparen betalade 2 400 kronor per kvadratmeter bruttoarea, men ska därtill också bekosta en tredjedel av gatan inom ett område benämnt C enligt detaljplanen. Belopp om 2 400 kronor ska således ses i ljuset av kostnaden för gatan, vilket gör att beloppet om 2 500 kronor per kvadratmeter bruttoarea är relevant även i det fall.

Det av bolaget hävdade värdet om 450 kronor per kvadratmeter har bolaget kommit fram till genom att på jämförelseobjekten dividera försäljningsbeloppet med antal kvadratmeter på fastigheten som omfattar även de delar av fastigheten som inte omfattas av någon byggrätt. Enligt kommunen är detta inte en korrekt värdering, utan anser att värderingen ska ske utifrån värdet på den bruttoarea som rimligen kan bebyggas på fastigheten enligt detaljplanen, det vill säga 2 500 kronor per

Sid 4 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 6227-20 Mark- och miljödomstolen

kvadratmeter bruttoarea för handel. Övriga ytor runtomkring byggrätten, men inom fastigheten genererar inget värde.

Vad gäller avgäldsräntan har av bolaget åberopad dom överklagats till Mark- och miljööverdomstolen. Tillsvidare ska därför nuvarande praxis tillämpas vilket ger den av kommunen hävdade räntan om 3,25 procent.

Bolaget anför till stöd för sin inställning bland annat följande.

På fastigheten uppgår markvärdet för bostäder till 1 527 000 kronor (509 kvadratmeter x 3 000 kronor per kvadratmeter bruttoarea) samt markvärdet för handel till 3 253 000 kronor (7 228 kvadratmeter totalyta x 450 kronor).

Bolaget vitsordar det av kommunen antagna markvärdet om 3 000 kronor per kvadratmeter bruttoarea för mark som enligt planen får användas för bostadsändamål. Däremot bestrids det av kommunen angivna markvärdet om 2 500 kronor per kvadratmeter bruttoarea som enligt planen kan användas för handelsändamål.

Bolaget godtar i och för sig att värderingen av byggrätten för handelsändamål kan grunda sig på de av kommunen åberopade jämförelseobjekten. Objekten kan emellertid inte jämföras på det sätt som kommunen gjort.

För handelsfastigheter av det slag som det är fråga om i detta fall är tillgång till parkeringsplatser av avgörande betydelse. Detta förutsätter låga exploateringstal (bruttoarea/tomtarea) så att goda parkeringsmöjligheter finns inom den förvärvade marken. har ett exploateringstal om 0,23 (2 637 kvadratmeter bruttoarea/11 472 kvadratmeter). Fastigheten har ett exploateringstal om 0,28 (2 500 kvadratmeter bruttoarea/9 285 kvadratmeter totalarea).

Fastigheten har ett högre exploateringstal om 0,35 (2 491 kvadratmeter bruttoarea/7 228 kvadratmeter totalarea). Detta innebär sämre tillgång på parkeringsplatser för handeln inom denna fastighet. För att kompensera för bristen på

Sid 5 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 6227-20 Mark- och miljödomstolen

parkeringsmöjligheter inom fastigheten har bolaget med äganderätt för-värvat de närliggande fastigheterna och med en sammanlagd yta om 2 441 kvadratmeter. Dessa fastigheter nyttjas för parkeringsändamål. Därigenom har skapats ett tillfredsställande parkeringssituation för han-deln vid exploateringstalet 0,27 (2 491 kvadratmeter bruttoarea/9 285 kvadratmeter totalarea). Sistnämnda exploateringstal är jämförbart med jämförelseobjektens exploateringstal.

Kommunens ortsprisanalys beaktar inte att behovet av parkering är bättre tillgodosett inom de båda jämförelseobjekten. För att beakta denna skillnad måste jämförelseobjektens priser relateras till tomtytan i stället för bruttoarean vid jämförelsen med . I annat fall blir parkeringsytan behandlad som vad som kan benämnas som gratis tillgång, vilket inte är fallet.

För blir analysvärdet 575 kronor per kvadrameter tomtarea (6 600 000 kronor/11 472 kvadratmeter). För blir det 323 kronor per kvadratmeter tomtarea (3 000 000 kronor/9 285 kvadratmeter). Genomsnittet härav blir 450 kronor per kvadratmeter tomtarea, vilket tillämpat på fastigheten ger ett markvärde om 3 253 000 kronor.

Mark- och miljödomstolen i Nacka har meddelat en i vilken avgäldsräntan inklusive den så kallade triangeleffekten vid tioårig avgäldsperiod bestämts till 2 procent i stället för tidigare vedertagna 3 procent. Enligt domskälen i nämnda dom föreligger stöd för att 2,25 procent inklusive så kallad triangeleffekt numera är att anse som skälig avgäldsränta vid en tjugoårig avgäldsperiod.