F 9010-25

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

Mark- och miljööverdomstolen avslår överklagandet. Mark- och miljööverdomstolen avslår dödsbos yrkande om ersättning för rättegångskostnader.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9010-25

YRKANDEN M.M. I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

dödsbo, som har övertagit talan efter mark- och miljödomstolens dom, har yrkat i första hand att Mark- och miljööverdomstolen ska undanröja mark- och miljödomstolens dom i den del som avser ersättning till ägaren av fastigheten , samt återförvisa ärendet till lantmäterimyndigheten för ny handläggning med opartisk värderingsman. I andra hand har dödsboet yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska ändra mark- och miljödomstolens och lantmäterimyndighetens avgöranden på så sätt att den ersättning som ska utges till ägaren av bestäms till 899 915 kr. Vidare har dödsboet yrkat att Mark- och miljööverdomstolen i vart fall ska ändra beslutet om förtida tillträde. Dödsboet har även yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen. Dödsboet har till stöd för sin talan i huvudsak vidhållit vad som tidigare har anförts.

Nacka kommun har motsatt sig ändring av mark- och miljödomstolens dom och har i huvudsak vidhållit vad som tidigare har anförts samt tillagt bl.a. följande. Den värderare som dödsboet menar har varit jävig har tidigare anlitats som uppdragstagare av kommunen i andra ärenden för att göra sakkunnigutlåtanden som underlag till exempelvis överenskommelser om marköverföringar. Värderaren har inte i något fall företrätt kommunen utan endast gjort bedömningar och utlåtanden utifrån sin expertis. De värderingssakkunniga som anlitas av kommunen utför sina uppdrag självständigt och är inte bundna till kommunen på ett sådant sätt att deras bedömningar påverkas av att de är anlitade av kommunen. Det finns inte något som pekar på att de aktuella värderingarna är felaktiga och om en ny värdering görs av en annan sakkunnig riskerar fastighetsägarna att drabbas negativt ifall den värderingen leder till lägre ersättningsnivåer.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9010-25

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Frågan om jäv

I 4 kap. 34 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, finns en jävsregel som tar sikte på sakkunniga. Enligt bestämmelsen får den som har förordnats som sakkunnig av lantmäterimyndigheten för utredning av fråga, vars bedömande kräver särskild fackkunskap, inte stå i sådant förhållande till saken eller till någon sakägare att det är ägnat att rubba förtroendet till den sakkunniges opartiskhet i ärendet.

Det finns inga direkt tillämpliga bestämmelser där det framgår vilka grunder för jäv som gäller för sakkunnig som har anlitats av lantmäterimyndigheten med stöd av 4 kap. 34 § FBL. Möjligheten att förordna en person som sakkunnig för utredning av en fråga innebär att bedömningsfrågor som ankommer på myndigheten att besluta om läggs ut på en enskild uppdragstagare. Under sådana förhållanden gäller samma krav på opartiskhet för sakkunniga som för befattningshavare vid myndigheten (jfr 1 kap. 9 § regeringsformen). Vid bedömningen av innebörden av grundlagens krav på opartiskhet kan ledning sökas i de principer som kommer till uttryck i förvaltningslagens jävsregler (jfr. NJA 1995 s. 11).

Enligt 16 § förvaltningslagen (2017:900) är den som för en myndighets räkning tar del i handläggningen på ett sätt som kan påverka myndighetens beslut i ärendet jävig bl.a. om denne kan antas bli påverkad av beslutet i en inte oväsentlig utsträckning (s.k. intressejäv) eller om det finns någon annan särskild omständighet som gör att personens opartiskhet i ärendet kan ifrågasättas.

Det bolag som den sakkunnige i detta fall är verksam vid har förhållandevis många anställda (ca 250 personer). Det framgår av handlingarna i målet att bolaget har haft ett ramavtal med Nacka kommun avseende fastighets- och markvärderingstjänster under den period som den sakkunnige har utfört den ersättningsutredning som har lagts till grund för lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut. Det framgår vidare att bolaget har fakturerat kommunen för ersättningsutredningar som har utförts av den sakkunnige i

SVEA HOVRÄTT DOM F 9010-25

närtid både före och efter den i målet aktuella ersättningsutredningen. Det har dock inte framkommit att den sakkunnige faktiskt har utfört uppdrag åt kommunen parallellt med uppdraget hos lantmäterimyndigheten. Det har inte heller framkommit att kommunen är eller har varit en ekonomiskt betydande kund för vare sig bolaget eller den sakkunnige.

Mot denna bakgrund bedömer Mark- och miljööverdomstolen att den sakkunnige inte har stått i sådant förhållande till Nacka kommun att det är ägnat att rubba förtroendet till hans opartiskhet i ärendet. Dödsboets förstahandsyrkande ska därför avslås.

Frågan om ersättning

När det gäller frågan om det finns skäl att ändra lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut avseende intrånget på fastigheten gör Mark- och miljööverdomstolen ingen annan bedömning än mark- och miljödomstolen. Dödsboets andrahandsyrkande ska därför avslås.

Rättegångskostnader

Vid bedömningen av fördelningen av rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen ska 18 kap. rättegångsbalken tillämpas (se 17 kap. 3 § första och andra stycket FBL). Eftersom dödsboet är tappande part ska det stå sina egna rättegångskostnader i målet. Yrkandet om rättegångskostnader ska därför avslås.

Det får anses vara av vikt för ledning av rättstillämpningen att frågan om den sakkunnige är jävig prövas av Högsta domstolen. Mark- och miljööverdomstolen tillåter därför med stöd av 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar att domen överklagas.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9010-25 HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2025-12-15

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Anna Tiberg och Mikael Hagelroth, referent, tekniska rådet Ingela Boije af Gennäs samt hovrättsrådet Katarina Welin. Föredraganden har varit Fanny Vesterberg.

Sid 1 (22) NACKA TINGSRÄTT DOM Mål nr F 4632-24 Mark- och miljödomstolen 2025-05-28 meddelad i Nacka

PARTER Klagande 1. i Nacka kommun Ombud:

i Nacka kommun i Nacka kommun 1/2 i Nacka kommun 1/2 & i Nacka kommun i Nacka kommun i Nacka kommun 1/3 i Nacka kommun 1/3 i Nacka kommun 1/3

Sid 2 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

Motpart Nacka kommun

ÖVERKLAGAT BESLUT Lantmäteriets beslut den 30 maj 2024 i ärende nr AB231133 SAKEN Fastighetsreglering berörande fastigheten m.fl. i Nacka kommun

DOMSLUT

Mark- och miljödomstolen ändrar Lantmäteriets ersättningsbeslut endast på så sätt att den ersättning som Nacka kommun ska utge till ägaren av Nacka , , bestäms till 115 231 kr, och att den ersättning som Nacka kommun ska utge till ägarna av Nacka , , och , bestäms till 139 312 kr.

Överklagandena avslås i övrigt.

Nacka kommun ska ersätta rättegångskostnader med 131 400 kr, varav 25 500 kr avser mervärdesskatt.

Sid 3 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

BAKGRUND Lantmäteriet, LM, beslutade den 30 maj 2024 om fastighetsreglering. Beslutet innebar i huvudsak att mark avsedd för allmän plats, väg, överfördes från ett antal fastigheter till kommunens fastighet i Nacka kommun samt att servitut för vägslänter bildades. Samma dag beslutade LM även om ersättning till berörda fastighetsägare. Ägarna till följande fastigheter har överklagat LM:s beslut.

YRKANDEN ( ) har yrkat att ersättningen till henne ska bestämmas till 899 915 kr.

Av det yrkade beloppet utgör (170 930 kr x 1,25) 213 663 kr ersättning för fastighetens minskade marknadsvärde. 246 000 kr avser ersättning för förlorade träd och nyplantering av ersättande träd samt 82 000 kr ersättning för prydnadsbuskar och prydnadsträd jämte markarbeten. 239 867 kr avser tomtanläggning i form av flytt och nyanläggning av infartsväg. 118 385 kr avser ersättning för tomtanläggning i form av nyanläggning av staket samt flytt av betongfundament med grindar.

Vad gäller ersättningen för tomtanläggningar har hon i andra hand yrkat att ersättningen ska höjas från 61 349 kr till 66 965 kr.

Sid 4 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

Hon har också yrkat att mark- och miljödomstolen med ändring av lantmäteriets beslut ska förordna att tillträde inte får ske förrän fastighetsbildningsbeslutet har vunnit laga kraft.

Vidare har yrkat att målet ska återförvisas till LM för det fall hennes invändning om jäv vinner bifall.

Hon har även yrkat ersättning för rättegångskostnader med 132 375 kr, varav 102 000 kr avser 34 timmars ombudsarbete, 3 900 kr avser kostnadsersättning till vittnen och 26 475 kr avser mervärdesskatt.

( ) har yrkat att placeringen av vändzonen ska ändras samt att uppfarten till garaget ska återställas.

och ( ) har yrkat att intrångsersättningen ska bestämmas till 175 188 kr.

( och ) har avseende yrkat att placeringen av vändzonen ska ändras och att intrångsersättningen för markanläggningar till henne ska höjas med 15 000 kr avseende en stentrappa. Avseende har hon yrkat att intrångsersättningen för markanläggningar till henne ska höjas med 13 000 kr avseende en dubbelgrind.

( ) har yrkat att förändringen av vägen ska vara tydlig i förhållande till nuvarande sträckning.

, och ( ) har avseende intrångsersättningen för mark yrkat att

1Ersättningsutredningen ska göras om och korrigeras, 2. Ersättningen för intrång ska beräknas utifrån tomtvärdet 7 761 280 kr, motsvarande 4 021 kr/kvm, 3. Ersättningen ska bygga på förfarandet vid markinlösen, och

Sid 5 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

4För det fall punkten 3 inte bifalls så ska intrångsersättningen bestämmas till 346 811 kr, samt för intrångsersättningen avseende markanläggningar yrkat att 1. Ersättningsutredningen ska göras om och korrigeras för uppenbara fel, 2. Ersättningen för förlorade anläggningar höjs till sammanlagt 1 040 000 kr och 3. För det fall punkten 2 inte bifalls så ska rätten höja den beslutade ersättningen enligt deras egen bedömning.

Kommunen har bestritt ändring av LM:s beslut.

Kommunen har vitsordat den del av rättegångskostnader som avser ersättning för vittnenas inställning så som skäliga i sig, men i övrigt överlämnat till rätten att pröva skäligheten i hennes anspråk.

GRUNDER M.M. har hänvisat till vad hon anfört hos LM, med i huvudsak följande tillägg.

Den ersättningsutredning som LM har utgått ifrån i sitt beslut innehåller väsentliga avvikelser från hur värderingen av mark och tomtanläggningar ska göras i samband med en fastighetsreglering av nu aktuellt slag. Värderingen av mark och tomtanläggningar har renderat i ett ersättningsbelopp som ligger väsentligt under det belopp som ska vara aktuellt enligt praxis. Hänsyn har inte tagits till att flera tomtanläggningar kommer att försvinna och det ifrågasätts om värderingsmannen själv varit på platsen.

Marken har värderats för lågt. Värderingsmannen har gjort jämförelsen med icke likvärdiga fastigheter. Det är inte heller bara byggrätt som påverkar fastighetsvärden utan störst prispåverkan är snarare i vilket område en fastighet ligger samt därutöver om den är strandnära samt har goda utsiktsförhållanden. Värderingsmannen har bedömt att tillhör strandklass 2 och värderat den till 7 500 000 kr. Han har inte gjort en individuell värdering av fastigheten.

Sid 6 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

Flera andra fastigheter i underlaget har betingat ett högre pris som är mer jämförbara med nu aktuell fastighet. Den aktuella fastigheten har ett exceptionellt läge i förhållande till de flesta fastigheterna i området. En gångväg leder direkt ned till Baggensfjärd över den allmänning mot vilken fastigheten gränsar. Innan detaljplanen antogs erhölls flera olika bud på köp av fastigheten inom prisspannet 14 18 miljoner kr. Särskilt kan anmärkas att fastigheten har bättre läge än fastigheterna på Sågsjövägen 8 respektive 8 B och Lotsvägen 8B som ingår i jämförelsematerialet. Marknadsvärdet bör sammantaget fastställas till 15 miljoner. Det ger ett pris om 6 977 kr per kvadratmeter. Servitutet uppgår till 49 kvadrat och utgör en betydande del av tomten. Ett marginalvärde på 15 procent är för lågt i förhållandena på fastigheten. Fastighetsägaren kommer behöva anlägga staket och växtlighet för att hålla hunddjur kvar på fastigheten samt för att begränsa buller och allmänhetens tillträde till hemfridszonen. Den tilltänkta slänten kommer därför få ett mycket begränsat användningsområde för fastigheten och kommer snarare fungera som en vallgrav. Marginalvärdet bör därför åsättas till 50 procent. Det ger vid handen att ersättningen ska baseras på 170 930 kr.

Kommunens borde ha valt en regelrätt expropriation för vägslänten eftersom ersättningen blir betydligt mindre med ett släntservitut. Det är ett väldigt ingripande servitut. Marken blir fullständigt värdelös för fastighetsägaren.

Ersättningsutredningen är ofullständig. I utredningen anges felaktigt att det endast finns en buske och den har värderats till 825 kr. I rabatten, som är anlagd längs med tomtgränsen mot gatan, finns det rätteligen åtta stycken prydnadsbuskar samt ett prydnadsträd. Det går inte, utifrån utredningen, att identifiera vilken buske som värderingen avser. Inte heller framgår vad värderingen grundas på eller vilka principer den har skett enligt.

Utgångspunkten för värderingen av alla objekt, vare sig de klassas som väsentliga eller mindre väsentliga, är en bestämning av nyanläggningskostnaden. Denna innefattar kostnader för material och arbete. En tomtanläggning i form av rabatt med buskar och prydnadsträd som utgör ett skydd mot gatan är normalt något som efterfrågas av marknaden. Som utgångspunkt ska dessa därför ersättas med

Sid 7 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

nyanläggningskostnaden. Kostnaden för anläggandet av en ny rabatt och plantering av motsvarande prydnadsbuskar och prydnadsträd uppgår till 50 000 till 70 000 kr. Eftersom utgångspunkten är att återanskaffningskostnaden för prydnadsbuskar och prydnadsträd ska ersättas bör den bestämmas till 70 000 kronor. Värderingsmannen har bedömt att träden utgör tomtanläggningar som är väsentliga (klass F). I den delen råder enighet. Enligt LM:s egen handbok ska funktionstillägg göras beroende på trädets ålder. Relationstalen för större träd är beroende på ålder from 1 tom 3.0. Det ter sig uppenbart att värderingsmannen saknat kompetens att åldersbestämma träden, vilket han även bekräftat vid sammanträdet. Värderingsmannen har därför grundat sin värdering på felaktiga antaganden och det har i slutändan medfört ett orimligt resultat.

Det noteras att värderingsmannen genomgående har angett relativtalet 1,4 för samtliga träd, vilket motsvarar att de skulle vara 5 år gamla. Sälgen är dock 30 till 50 år, tallen är 50 till 80 år, björken är 40 till 60 år, aspen är 30 till 40 år och granen är 50 till 70 år. Om LM:s egen handbok tillämpades skulle det ha medfört att samtliga träd åsatts relationstalet 3.0, vilket medfört en högre värdering. Kostnaden för anskaffning och plantering av fem träd på den givna platsen är 246 000 kr. Ersättningen bör därför bestämmas i enlighet därmed.

I andra hand ska ersättningen höjas från 61 349 kr till 66 965 kr eftersom ersättningen för träd (tall, sälg, asp, gran och björk) ska beräknas med relationstalet 3.

Det är vidare uppenbart att släntintrånget, vilket framgår tydligt av de grundhandlingar inklusive kartor som finns i ärendet, har ritats in på ett sätt som vid första anblicken inte tydliggör de faktiskt konsekvenser som beslutet medför för den enskilde fastighetsägaren. Tvärtom är det mycket som tyder på att LM:s beslut är en renodlad skrivbordsprodukt utan inslag av vare sig praktisk konsekvensanalys eller realistiska bedömningar av värdet av släntintrånget för den enskilde medborgaren utifrån hur fastigheten faktiskt ser ut i nuläget.

Sid 8 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

Ett anbud har inhämtats från Gärdets bygg AB avseende de nödvändiga markarbeten som släntintrånget kommer att medföra för . Släntintrånget kommer medföra att hela infarten till fastigheten måste flyttas. Kostnaden för flytten av nämnda infart har uppskattats till 239 867 kr.

Den befintliga infartsvägen sträcker sig från fastighetens gräns fram till det ursprungliga garaget på fastigheten. Infartsvägen nyttjas för till- och utfart till garaget samt för parkering av fordon. De befintliga grindstolparna och därmed infarten måste därför flyttas. Den befintliga infartsvägen är självklart anpassad och anlagd efter de befintliga grindstolparna. Både stolparna och infartsvägen är precis anpassade efter en personbil och båda måste flyttas. Om endast grindstolparna och därmed infarten flyttas kan infarten inte längre begagnas av fordon och den fyller då inte längre sin funktion. Såväl grindstolparna som infartsvägen måste sålunda flyttas närmare grannfastigheten ( ). Det går inte heller att ställa en ny grindstolpe alldeles intill det område som tas i anspråk utan den måste placeras minst ett par decimeter in eftersom det måste finnas plats för grundläggning av stolpen. Det är nödvändigt att flytta infartsvägen eftersom det inte går att manövrera ett fordon in på den befintliga infartsvägen när man flyttat grinden svängen från vägen in till den befintliga infartsvägen blir för snäv.

Infartens placering på berggrunden är särskilt problematisk, varför således omfattande markarbeten kommer att krävas för att flytta den. Dessutom står träd i vägen. Att inte flytta infarten skulle göra fastigheten obrukbar med den värdeminskning det skulle medföra för fastighetsägaren.

Värderaren har varit jävig när han gjorde värderingen, och målet bör därför återförvisas till LM. Värderaren är verksam vid ett annat värderingsföretag än det som förekommer i detta mål och har samtidigt gjort ett antal värderingsuppdrag åt Nacka kommun och är till och med huvudansvarig för ett gällande ramavtal med kommunen om just värdering av fastigheter. Det säger sig själv att detta är ägnat att högst påtagligt påverka förtroendet för värderarens objektivitet när vederbörande samtidigt står i ett affärsförhållande med den exproprierande kommunen. Svefa, det företag där värderaren är verksam, har sedan länge haft en affärsrelation rörande

Sid 9 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

bl.a. fastighetsvärderingar. Svefa har under perioden december 2016 till april 2025 fakturerat kommunen 11 787 450 kr. Tjänsterna har alltså varit upphandlade under period då värderingen gjorts i detta mål.

Enligt 4 kap. 34 § FBL får den som förordnas av LM som sakkunnig för utredning av fråga som kräver särskild fackkunskap inte stå i sådant förhållande till saken eller till någon sakägare att det är ägnat att rubba förtroendet till hans opartiskhet i ärendet. Detta innebär enligt att 4 kap. 13 § rättegångsbalken ska tillämpas vid prövningen av om värderaren varit jävig. Artikel 6.1 i EKMR med tillhörande praxis är relevant. Nacka kommun är sakägare i ärendet. Att en värderingsman samtidigt är delägare eller anställd vid ett företag som utfört fastighetsvärderingar åt en sakägare i ärendet är uppenbart ägnat att rubba förtroendet för hans opartiskhet i ärendet. Detta oavsett huruvida hans faktiska agerande är att tolka som gynnande för kommunen eller inte. Det finns en risk att värderare medvetet eller omedvetet kan påverkas av egenintresset av att värderingen inte utfaller på ett sätt som kommunen inte uppskattar.

har till stöd för sitt överklagande åberopat bl.a. utlåtande från en arborist, anbud gällande markarbeten och flertalet fotografier.

har i huvudsak anfört följande. En vändzon som spärrar infarten kommer att belasta tomten. Vändzonen omöjliggör även möjligheten att stycka den delen av fastigheten. Han har två alternativa förslag till att ändra LM:s fastighetsbildningsbeslut. - Förslag 1. Breddning av väg med vändzonen mot syd. - Förslag 2. Utföra en mindre vändzon in på fastigheten och en vändzon (mindre) mot syd.

och har i huvudsak anfört följande. Intrångsersättning är för låg då tomten genomgår ett ägarbyte och köpeskillingen uppgår till 12 550 000 kr. Dessutom har fastigheten tvärs över gatan sålts. Det är en obebyggd tomt om 3 000 kvm. Köpeskillingen för den fastigheten uppgick till 13 000 000. Ersättningen har bedömts av en extern värderingsman, vilken har bedömt

Sid 10 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

fastighetens värde till 5 400 000 kr. Kvadratmetervärdet är högre eftersom fastigheten betingade ett värde om 12 550 000 kr i maj 2024. Försäljningsvärdet av fastigheten är 2,324 gånger högre än i LM:s värdering. Detta bör därför påverka ersättningen i samma grad. Detta betyder att intrångsersättningen för fastigheten i stället bör uppgå till 128 750 kr. Enligt ersättningsutredningen avgörs genomsnittsvärdet av flera gallringskriterier där ett är "Ordinär" byggrätt om ca 100 150 kvm byggnadsyta. För fastigheten gäller byggrätten en byggnadsyta totalt 950 kvm för två parhus samt två attefallshus, vilket höjer värdet för intrångsersättningen.

Värderingen av staketet är felaktig. Staketet är 50 meter, utefter Baggensvägen. Det finns tre fastigheter i samma ersättningsutredning där ersättningen har bedömts till 570 kr per löpmeter med ett relativt tal på 0,4. Samma ersättning bör i enlighet med likhetsprincipen tillämpas även på . Det innebär ett värde om 11 400 kr (50 m x 570 kr x 0,4).

Till båda beloppen kommer det lagstadgade påslaget om 25 procent.

har som grund för yrkandet om placeringen av vändzonen hänvisat till H B överklagande. Till grund för yrkandet om höjd ersättning har hon anfört i huvudsak följande. Det saknas delar i ersättningsunderlaget som hon har fått från kommunen för hennes båda fastigheter. Hennes ersättningskrav för dubbelgrinden på om 13 000 kr motsvarar ersättningen som och fått. För fastigheten saknas ersättning för stentrapp. Hon har inte hittat något liknande i ersättningsunderlaget men kräver 15 000 kr.

har i huvudsak anfört följande. Det måste framgå av ritning hur den nya vägen ska anläggas. Det framgår inte heller hur nuvarande uppfart till garage samt tomt kommer att påverkas vid utbyggnad avvägen. Även frågan om återställande borde framgå. Det känns rimligt att denna kostnad ersätts.

Sid 11 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

, och har i huvudsak anfört följande. Taxeringsvärdet för tomtmarken är nyligen fastställt till 4 288 000 kr. Enligt mäklarstatistik kan marknadsvärdet approximeras med 1,81 gånger taxeringsvärdet. Det ger vid handen att marknadsvärdet för tomten kan sättas till 7 761 280 kr, motsvarande 4 021 kr/kvm. I ersättningsutredningen sätts genomsnittligt markvärde till 3627 kr/kvm, eller 7 000 000 kr för hela tomten. I proceduren att komma fram till en rättvis bedömning har värderingsmannen använt en beräkning som bl.a. bygger på marginalvärde. Det resonemanget bygger på ett dokument från 1980-talet och dynamiken på fastighetsmarknaden har ändrats dramatiskt sedan dess. Fastighetsmarknaden är ytterst lokal till sin karaktär och att använda sig av16 referensobjekt på annan ort och ställe gör att beräkningarna leder till orimliga resultat.

Värdet uppgår till åtminstone 277 449 kr. Multiplicerat med 1,25 blir detta in i en situation där de inte längre kan använda marken. LM borde ha noterat detta och ålagt kommunen att i stället lösa in marken.

I ersättningsutredningen har endast vissa träd tagits med och den är felaktig gällande trappan. Därtill är värderingen löjeväckande låg, särskilt för fullvuxna träd. Det staket som de vill ha längs sin gräns skulle nu hamna i släntservitutet och kan därför inte sättas upp. Det är ett större ingrepp än servitutet i sig. Ersättningen för markanläggningar ska grunda sig på nedanstående belopp.

Sid 12 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

Kommunen har till stöd för sitt bestridande anfört i huvudsak följande. Värderaren har gjort en saklig och korrekt bedömning av intrångsersättningen för marken. Fastigheten har inte åsatts ett för lågt marknadsvärde.

Vid värderingen av tomtanläggningarna ska förändringen av marknadsvärdet i första hand baseras på helheten snarare än enskilda objekt. Undantag görs för nödvändiga anläggningar som är av stor betydelse för fastighetens funktion. Förlusten av specifika objekt påverkar därför marknadsvärdet olika, beroende på den totala förekomsten av tomtanläggningar. Avgörande är hur marknaden och en genomsnittlig köpare reagerar på att en tomtanläggning försvinner. Om anläggningen och dess funktion är väsentliga, och om den sannolikt skulle återanskaffas. Bedömningen baseras inte på den aktuella fastighetsägarens

Sid 13 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

personliga preferenser, utan på en rimlighetsbedömning och en helhetsanalys av fastighetens förutsättningar.

Mot bakgrund av detta är kommunens uppfattning att värderaren, oaktat vad relationstalet för ett visst träd är enligt en normalkurva, i varje enskilt fall gör en samlad bedömning för att uppnå ett skäligt resultat. Även om det kan konstateras att skilt relationstal enligt normalkurvan, uppfattar kommunen således att det förekommer omständigheter som kan motivera en justering nedåt av relationstalet. Av nämnda anledning saknar kommunen anledning att ifrågasätta värderarens uppgift vid sammanträdet den 21 maj i år om att någon åldersbestämning av aktuella träd inte skett. Flera av de invändningar som klagandena framför i mark- och miljödomstolen har värderaren bemött på sammanträden under LM:s handläggning.

Det framgår av ersättningsutredningen hur värderaren beräknat/fördelat ersättningsbeloppet. Det ska noteras att värderaren varit på plats och besiktigat de tomtanläggningar som påverkas av LM:s beslut för inventering och värdering. Värderaren har bedömt att de markeringar som LM hade gjort överensstämde med kartorna över området.

Vad gäller bestrider kommunen att det skulle finnas växtlighet utöver den som angivits i ersättningsutredningen som berättigar till ytterligare ersättning för annan skada. All växtlighet ger inte rätt till ersättning. Det saknas anledning att frångå värderarens bedömning.

Servitutsintrånget på till följd av LM:s beslut medför inte att befintlig infart till fastigheten behöver flyttas. Det framgår av gällande detaljplan. Servitutet inkräktar inte på infarten, mer än att det snuddar vid ena grindstolpen. Eftersom in-/utfarten inte påverkas av servitutsintrånget och därmed inte heller behöver flyttas bestrider kommunen yrkandet om ersättning för flytt och nyanläggning av infartsväg. Det har inte heller riktigt framkommit vad klaganden menar behöver göras med infarten. Beträffande stängsel och grindstolpar på så följer det av bilaga 2 till ersättningsutredningen att klaganden

Sid 14 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

erhållit ersättning för grindstolpar + grind, gunnebostaket och enkelgrind. Diket vid vägen på kommer placeras på kommunal mark.

Vad gäller så har värderaren beaktat fastighetens läge och kommunen ifrågasätter att varje kvadratmeter av fastigheten ska värderas lika högt. I fråga om växtligheten på fastigheten så är det svårt att få en uppfattning av om de träd som klaganden gett in bilder på står inom servitutsområdet eller inte. Kommunen kan därför bara utgå från att värderaren har gjort en korrekt bedömning. Det är inte växtlighetens marknadsvärde i sig som ska ligga till grund för ersättningen utan minskningen av fastighetens marknadsvärde.

Vad gäller så har värderaren gjort en korrekt bedömning av fastighetens värde. Att gunnebostaketet inte är medtaget i ersättningsutredningen beror på att det är i sämre skick och därför inte påverkar fastighetens marknadsvärde.

UTREDNINGEN På begäran har vittnesförhör hållits med och .

har sammanfattningsvis berättat följande. Han är certifierad arborist. Han har besiktigat de träd och buskar som antingen står inom de utstakade området på eller angränsar området på ett sådant sätt att deras rötter kommer bli bortskrapade på så sätt att träden kommer dö. Det finns flera indikatorer när man åldersbedömmer levande träd. Utöver tjockleken kan man bl.a. se till vilket väderstreck träden står i, markens jordmån och hur barken ser ut. Det är så han har gjort den bedömning som framgår av det utlåtande som getts in i målet (ab 38). Träden som han bedömde stod utspridda mellan infarten i nordvästra hörnet av fastigheten till andra västra hörnet. De var förhållandevis små. De kostnadsuppgifter han angett i sitt utlåtande är baserat på vad det skulle kosta att genomföra en nyplantering av likvärdiga men yngre och mindre motsvarande träd och buskar. Han har inte använt sig av den s.k. Alnarpsmodellen eftersom den sällan är lätt att

Sid 15 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

tillämpa på träd som inte har skötts av en trädgårdsmästare eller så. Det är nog billigare att plantera nya träd än att flytta de gamla.

har sammanfattningsvis berättat följande. Hon har varit projektledare för byggen i fyra år och dessförinnan arbetat som snickare i tolv år. Hon har besökt fastigheten och gett två offerter på arbete där med anledning av att vägen ska breddas. Dels för att flytta på staket och betongfundament, dels för att göra en ny och större parkeringsyta på insidan. Vid besöket utgick hon från en markeringskäpp i marken för var gränsen för hur mycket mark kommunen skulle ta i anspråk. Den gränsen ligger innanför staketet, och man måste flytta på betongfundamenten. De skulle behöva grävas upp och lyftas bort med maskin, vilket är kostsamt. Offerten för att flytta infarten innefattar en bräddning av parkeringsytan på fastigheten eftersom fastighetsägarna ville ha en större yta. Hon uppfattade att fastighetsägarna i allmänhet ville förbättra ytan i förhållande till dagsläget och att det var därför hon var där. Att återskapa en lika stor yta skulle dock också kräva visst arbete. Det skulle kunna bli svårt att parkera en bil på platsen om man flyttar in grinden till följd av att vägen breddas. Men för att bedöma det hade hon behövt titta på platsen med nya ögon.

DOMSKÄL Mark- och miljödomstolen har avgjort målet utan att hålla sammanträde med stöd av 16 kap. 8 § fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL. Klagandena och kommunen har beretts tillfälle att slutföra sin talan.

Fråga om jäv har gjort gällande att värderingsmannen som anlitats av LM har varit jävig. De förhållanden som hon har redogjort för kan inte anses vara ägnade att rubba förtroendet för värderingsmannens opartiskhet. De utgör därför inte jäv i den mening som avses i 4 kap. 34 § FBL och hennes yrkande om återförvisning ska således avslås.

Sid 16 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

Fastighetsregleringen Domstolen konstaterar inledningsvis att fastighetsregleringen har skett i linje med gällande detaljplan där marken enligt planen ska användas för allmän plats med kommunen som huvudman. I likhet med vad LM har kommit fram till bedömer domstolen att fastighetsregleringen innebär en lämpligare fastighetsindelning och att inlösen av aktuell mark kan ske (se bl.a. 5 kap. 8 a § FBL och 6 kap. 13 § första stycket 1 plan- och bygglagen). Domstolen instämmer också i LM:s bedömning att övriga förutsättningar enligt FBL är uppfyllda och att de åtgärder som regleringen innebär är proportionerliga. Sammantaget saknas skäl att frångå LM:s bedömning beträffande fastighetsregleringen. och överklaganden ska därför avslås. Detsamma gäller överklagande i den del som avser placeringen av vändzonen.

Vidare saknas skäl att ändra LM:s beslut om förtida tillträde. yrkande om det ska därför avslås.

Ersättning för intrång (servitut) Värderingen av nu aktuell mark sker med stöd av 5 kap. 10 a § andra stycket FBL. Av den bestämmelsen följer att 4 kap. expropriationslagen, ExL, ska tillämpas. Enligt 4 kap. 1 § ExL ska ersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning i fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Därutöver ska ytterligare intrångsersättning betalas med 25 procent av marknadsvärdeminskningen. Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska ersättning för mark som enligt detaljplan ska användas för allmän plats bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken angavs som allmän plats.

LM har i sin värdering utgått ifrån ett ortsprismaterial avseende obebyggda tomter i Nacka kommuns östra delar. Utifrån detta ortsprismaterial har olika genomsnittsvärden bestämts för dels olika tomtstorlekar, dels olika belägenhetsklass. Marginal-värdeinverkan har därefter bestämts för dels äganderättsövergångar (30 procent), dels servitutsupplåtelser (10 25 procent). Ägarna till , och har överklagat LM:s ersättningsbeslut så vitt avser intrång för markavstående och servitut (se LM:s beslut nedan).

Sid 17 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

och ( ) Domstolen finner att LM i sin värdering redan har beaktat att fastigheten är delbar. Det har inte framkommit någon utredning som visar att det ortsprismaterial som LM grundar sin värdering på skulle vara felaktigt. Utgångspunkten vid beräkningen av ersättningen för släntservitutet är värdet av marken. En jämförelse med en köpeskilling för fastigheten som bebyggd saknar därför direkt betydelse. och har inte åberopat någon annan utredning till stöd för vad de har påstått. Mot denna bakgrund finner domstolen inte skäl att göra någon annan bedömning än den LM har gjort. och yrkande om högre intrångsersättning avseende servitutsbelastningen ska därmed avslås.

, och ( ) Domstolen finner att det av LM tillämpade genomsnittsvärdet, 3 627 kr/kvm för den aktuella tomten har stöd i ett ortsprismaterial. Klagandena har inte gett in någon utredning som styrker deras påstående att tomtens marknadsvärde istället bör beräknas till 7 761 280 kr. Domstolen lägger mot denna bakgrund det av LM tillämpade genomsnittsvärdet till grund för värderingen.

Domstolen delar också LM:s bedömning att ett s.k. marginalvärde ska tillämpas. Marken har bara tagits i anspråk med servitut, dvs. fastighetens storlek är oförändrad. Servitutsbelastningen avser dessutom endast ett mindre område längs tomtgräns, 69 kvm, som inte påverkar tomtens funktion. Den av LM tillämpade procentsatsen för marginalvärdeinverkan om 15 procent är skälig (jfr.

Det saknas skäl för att ersättningsutredningen i aktuell del ska göras om.

Sid 18 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

Sammantaget ska A C, och yrkanden avseende intrångsersättningen för mark därmed avslås.

( ) har gjort gällande att ersättningen för servitutsintrånget bör utgå från ett marknadsvärde på fastigheten om 15 miljoner kr och att marginalvärdet för den aktuella ytan är 50 procent.

Utgångspunkten vid beräkningen av ersättningen för släntservitutet ska vara värdet av marken. En jämförelse med köpeskillingar avseende bebyggda fastigheter saknar därför direkt betydelse. LM har i sin värdering dels utgått från ett ortsprismaterial, dels från uppgifter från fastighetstaxeringen. Fastighetens strandnära läge har beaktats vid fastighetstaxeringen. Utifrån intrångets omfattning och påverkan på tomten instämmer domstolen vidare i LM:s bedömning av marginalvärdeinverkan, marginalvärden . har inte företett någon utredning som ger skäl till någon annan bedömning beträffande ersättningens storlek i denna del.

Ersättning för anläggningar och växter Domstolen konstaterar att ersatta markanläggningar har specificerats i ersättningsutredningen som LM lagt till grund för sitt beslut. Värderingen har gjorts metoden för värdering av

Ersättningen i ska denna del svara mot fastighetens marknadsvärdeminskning, vilket innebär att ersättningen kan understiga kostnaden för att återplantera växtlighet eller ersätta anläggningar. De ska alltså inte, som klagandena anfört, ersättas med belopp motsvarande kostnaden för att återplantera eller nyanlägga aktuella anläggningar, se 4 kap. 1 § ExL.

I ersättningsutredningen redogörs för hur värderingen har gått till och vilka generella bedömningar som gjorts när marknadsvärdeinverkan har bedömts. Värderingsmannen har besiktigat fastigheterna men under LM:s sammanträde

Sid 19 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

uppgett att han inte gjort någon åldersbestämning av träden. Domstolen instämmer i de värderingsprinciper som LM tillämpat, med följande tillägg.

och ( ) och har yrkat att ersättningen avseende markanläggningar ska höjas med 14 250 kr. Ersättningen avser ett Gunnebostaket som LM bedömt sakna värde.

Domstolen delar den bedömning som LM gjort innebärande att Gunnebostaketet inte påverkar marknadsvärdet, vilken får ytterligare stöd av bilder ingivna av och . Yrkandet ska mot denna bakgrund avslås.

( och ) har gjort gällande att flera anläggningar saknas i ersättningsutredningen och därför begärt höjd ersättning. Till stöd för sitt yrkande har hon gett in bilder. Domstolen konstaterar att det av materialet i målet, inklusive bilder, inte framgår att dessa anläggningar kommer att påverkas av intrånget. Det saknas därför skäl att frångå LM:s bedömning.

( ) Av arboristutlåtandet som åberopat framgår åldern på de träd som är aktuella på hennes fastighet. De träd som arboristen har åldersbestämt borde i ersättningsutredningen ha värderats med ett relationstal om 3,0, i enlighet med LM:s rapport, för att motsvara fastighetens marknadsvärdesminskning. Detta gäller även med beaktande av övriga omständigheter kring träden. Mot denna bakgrund finner domstolen att ersättningen avseende växtligheten på ska bestämmas till 26 805 kr. I övrigt saknas skäl att göra någon annan bedömning än LM vad gäller vilken växtlighet som påverkar marknadsvärdet och därmed ersättningen.

Vad gäller stängsel och grindstolpar som har yrkat höjd ersättning för så framgår det av ersättningsutredningen att dessa omfattas av den ersättning som LM har bestämt. Det har inte framkommit skäl att värdera dem på

Sid 20 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

något annat sätt. Som angetts ovan är det inte en återanskaffningskostnad som ska ersättas och den utredningen som åberopat saknar därför betydelse för frågan.

I fråga om flytt och nyanläggning av infartsväg konstaterar domstolen utifrån materialet i målet att det likt kommunen har anfört framstår som att infarten inte kommer beröras av servitutområdet. har anfört att infarten blir obrukbar till följd av släntservitutet med hänvisning framförallt till att grindstolparna kommer behöva flyttas och att det kommer påverka hur infarten kan användas. Som angetts ovan erhåller ersättning för grindstolparna. Utredningen i målet, inklusive de bilder har gett in, stärker domstolens uppfattning att infarten som sådan inte påverkas. vittnesmål ger inte heller något vidare stöd för sådan påverkan, med hänsyn till att hennes uppdrag och iakttagelser på platsen verkar ha avsett även övrigt förbättringsarbete. Det saknas därför skäl att ge ersättning relaterat till infarten.

Ersättningen till i denna del ska alltså bestämmas till 83 181 kr inklusive det i 4 kap. 1 § ExL stadgade påslaget om 25 procent. Sammantaget, med den ersättning hon ska erhålla för markintrånget, blir det totala ersättningsbeloppet 115 231 kr.

, och ( ) Som angetts ovan ska ersättning inte grundas på ett återanskaffningsvärde utan på fastighetens marknadvärdeminskning till följd av intrånget. Utifrån de bilder som , och åberopat är det uppenbart att de utifrån bl.a. sin ålder borde ha värderats med ett relationstal om 3,0, i enlighet med LM:s rapport, för att motsvara fastighetens marknadsvärdesminskning. Detta gäller även med beaktande av övriga omständigheter kring träden. Mot denna bakgrund finner domstolen att värdet av markanläggningar och växter sammantaget ska värderas till 73 910 kr.

Sid 21 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

Annat har inte framkommit än att LM, efter värderingsmannens besiktning, har beaktat de växter, staket och andra anläggningar som påverkat värdet av fastigheterna. Att även övriga växter och anläggningar kunde ha redovisats i påverkar inte den bedömningen.

Härutöver föranleder det klagandena anfört ingen annan bedömning än den LM gjort.

Ersättningen till , och ska i denna del bestämmas till 92 388 kr inklusive det lagstadgade påslaget om 25 procent. Totalt innebär detta en ersättning om 139 312 kr.

Rättegångskostnad har begärt ersättning för sina rättegångskostnader med 132 375 kr, varav 102 000 kr avser 34 timmars ombudsarbete, 3 900 kr avser kostnadsersättning till vittnen och 26 475 kr avser mervärdesskatt.

I mål som detta ska sakägare som avstår mark eller särskild rättighet få gottgörelse för sin rättegångskostnad oberoende av utgången i målet (se 16 kap. 14 § FBL) om inte annat följer av 18 kap. 6 eller 8 §§ rättegångsbalken eller 15 kap. 8 § plan- och bygglagen.

Den begärda ersättningen får med hänsyn till målets omfattning anses rimlig, med undantag av följande. har i sin kostnadsräkning begärt ersättning för mervärdesskatt baserat på ersättningen för vittnenas inställelse, vilket rätteligen inte ska utgå. Med den korrigeringen ska kommunen ersätta rättegångskostnader med 131 400 kr, varav 25 500 avser mervärdesskatt.

Sid 22 NACKA TINGSRÄTT DOM F 4632-24 Mark- och miljödomstolen

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 1 (MMD-02) Överklagande senast den 18 juni 2025.

Erik Renell Monica Haapaniemi I domstolens avgörande har deltagit tingsfiskalen Erik Renell, ordförande, och tekniska rådet Monica Haapaniemi.