F 9099-23

SVEA HOVRÄTT DOM Mål nr 2026-03-02 F 9099-23 060007 Stockholm

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Växjö tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2023-06-07 i mål nr F 4536-20 och F 4615-20, se bilaga A PARTER Klagande Markförvaltningsaktiebolaget Tornstaden

Ombud: och

Motpart Catena Slottshagen 2:1 AB

Ombud:

SAKEN Omprövning av tomträttsavgäld för fastigheten i Norrköpings kommun MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

1Mark- och miljööverdomstolen fastställer mark- och miljödomstolens domslut.

2Markförvaltningsaktiebolaget Tornstaden ska ersätta Catena Slottshagen 2:1 AB:s rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 40 000 kr. Beloppet avser ombudsarvode. Markförvaltningsaktiebolaget Tornstaden ska betala ränta på

SVEA HOVRÄTT DOM F 9099-23 beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för Mark- och miljööverdomstolens dom till dess betalning sker.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9099-23

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Markförvaltningsaktiebolaget Tornstaden (Tornstaden) har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska ändra mark- och miljödomstolens dom på följande sätt. Fastställa den årliga tomträttsavgälden för fastigheten i Norrköpings kommun för den avgäldsperiod som börjar den 1 oktober 2021 till 524 888 kr, förplikta Catena Slottshagen 2:1 AB (Catena) att till Tornstaden utge förfallna belopp som vid domens dag utgör skillnaden mellan ny avgäld och tidigare utgående avgäld samt ränta på varje skillnadsbelopp från respektive förfallodag enligt 5 § räntelagen från och med den 1 oktober 2021 till dess domen vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter till dess betalning sker, samt förplikta Catena att ersätta Tornstadens rättegångskostnad i mark- och miljödomstolen.

Catena har motsatt sig att mark- och miljödomstolens dom ändras. Parterna har yrkat ersättning för rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen. UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på i huvudsak samma sätt som i mark- och miljödomstolen, dock med följande förtydliganden och tillägg.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9099-23

Tornstaden

Målet i sak

Catena åberopade inledningsvis att avgäldsunderlaget uppgår till 10 miljoner kr. Under förberedelsen ändrade Catena grunden för sin talan och påstod i stället att avgäldsunderlaget uppgår till 12 113 000 kr, motsvarande ett genomsnittsvärde om 300 kr per kvadratmeter. Mark- och miljödomstolen har emellertid bedömt att avgäldsunderlaget uppgår till 10 094 000 kr, motsvarande ett genomsnittsvärde om 250 kr per kvadratmeter. Mark- och miljödomstolen har grundat domen på en omständighet som inte åberopats och som dessutom saknar stöd i utredningen.

Av åberopad bevisning framgår att avgäldsunderlaget uppgår till 400 475 kr per kvadratmeter. Även Catenas sakkunniga gör bedömningen att markvärdet som utgångspunkt uppgår till 425 kr per kvadratmeter, men att avsaknaden av detaljplan medför att markvärdet är 10 20 procent lägre. Vidare har Catena påstått att markvärdet ska reduceras med ytterligare 10 20 procent eftersom tomträttsavtalet anger ändamålet godsterminal. Catenas sakkunnige redogör inte för några konkreta uppgifter eller underlag till stöd för detta. Det är Catena som har bevisbördan för dessa påståenden. Mot Tornstadens förnekande är dessa påståenden inte bevisade. Under alla förhållanden ska utgångsvärdet om 425 475 kr per kvadratmeter reduceras med som högst 20 procent, vilket ger ett avgäldsunderlag om 380 kr per kvadratmeter. Det framstår som att mark- och miljödomstolen, inom ramen för en felaktig skälighetsuppskattning av avgäldsunderlaget, gjort ett schablonmässigt avdrag av okänd storlek. Det finns inte något utrymme för domstolen att göra en skälighetsbedömning avseende markvärdet eller det justerade avgäldsunderlaget. Det är den årliga avgälden som ska vara skälig.

är kollega med Catenas rättegångsombud. Det är uppenbart att Catena, ombudet och har gemensamma intressen i saken. Hon är inte tillräckligt opartisk och oberoende, vilket medför att hennes sakkunnigutlåtanden ska ges ett lägre bevisvärde.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9099-23

Den årliga avgälden för den föregående avgäldsperioden uppgick till 400 000 kr. Det får antas att den baserades på ett marknadsmässigt bedömt avgäldsunderlag samt en för tiden skälig avgäldsränta. Med en avgäldsränta om 3 procent inklusive triangeleffekt innebär det att avgäldsunderlaget uppgick till uppskattningsvis 330 kr per kvadratmeter. Ett avgäldsunderlag om 400 kr per kvadratmeter motsvarar en rimlig markvärdeökning om 21 procent över tio år. Mark- och miljödomstolens bedömning innebär att markvärdet ska ha minskat under föregående avgäldsperiod, vilket framstår som orimligt.

Vad som utgör en skälig avkastning är en rättslig bedömning som rätten ska göra med utgångspunkt i de omständigheter som part i behörig ordning har åberopat. Det kan t.ex. vara storleken på den reala räntan på ett visst finansiellt instrument över viss tid. Det finns inte något utrymme för rätten att gå utanför den processuella ram som parterna tillskapat genom att rättshandla på ett visst sätt. Det är irrelevant vad rätten gjort för bedömning i ett annat mål på grundval av hur parterna valde att rättshandla under den rättegången och den utredning som rätten hade tillgång till vid det avgörandet.

Parterna är överens om att utgångspunkten för en skälig avgäldsränta är den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Tornstaden gör gällande att en sådan ränta, inklusive justering för triangeleffekt, uppgår till 3,25 procent. Storleken på avgäldsräntan är en bevisfråga. Tornstaden har åberopat två utredningar från Konjunkturinstitutet som visar att den långsiktiga långa realräntan uppgår till cirka 3 procent. Catena har åberopat utredning avseende reala styrräntor på tio års sikt, vilket är ett för kortsiktigt perspektiv. Catenas inställning ändrades först efter att bolaget tog del av uppgifter från andra mål. Utan denna insikt hade Catena alltjämt varit av uppfattningen att en avgäldsränta om 3 procent är skälig för en kommersiell tomträtt i det aktuella läget. Tillsammans med Catenas återkallade vitsordande ska det tillmätas betydelse i fråga om att en skälig avgäldsränta uppgår till 3,25 procent.

Fördelning av rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen

Tornstaden har baserat sitt yrkande på en avgäldsränta om 3,25 procent. Inledningsvis gjorde Catena gällande en avgäldsränta om 3 procent. Förberedelsens fokus kom

SVEA HOVRÄTT DOM F 9099-23

därför att bli avgäldsunderlaget. Den 21 mars 2022 justerade Catena grunden för sin talan och gjorde i stället gällande en avgäldsränta om 2 procent. Den sena ändringen medförde att Tornstaden tvingades att vidta omfattande åtgärder avseende bevisning och kontakt med sakkunniga. Förberedelsen fortsatte med merarbete. Från Catenas sena taleändring har rättegångskostnaderna handlat om avgäldsräntan. Upparbetade rättegångskostnader under den tiden ska bäras av Catena, särskilt som Tornstaden fick närmast full framgång i fråga om storleken på avgäldsräntan. Rättegångskostnaderna under den perioden uppgår till cirka 140 000 kr.

Catena

Målet i sak

Utgångspunkterna för Mark- och miljööverdomstolens bestämmande av tomträttsavgälden är ett markvärde om 10 094 000 kr i enlighet med mark- och miljödomstolens bedömning och en avgäldsränta om 2 procent i enlighet med gällande praxis och Högsta domstolens avgörande den 24 maj 2025 i mål nr T 3706-25.

Enligt 13 kap. 11 § jordabalken är det markens värde vid regleringstidpunkten enligt rättens bedömning som ska ligga till grund för avgäldens bestämmande. Rätten är bunden av parternas avgäldsyrkanden som ram för processen, men obunden av parternas egna ståndpunkter i fråga om markvärde och ränta.

Catenas inställning till det i målet föreliggande ortsprismaterialet framgår av Catenas tekniska biträde promemorior. Markvärdet är inget som låter sig bevisas, någon exakthet finns inte. Det är alltid en fråga om rättens bedömning med bas i det underlagsmaterial som parterna lägger fram. Det saknar betydelse om det bedömda markvärdet benämns som skäligt eller inte. Mark- och miljödomstolen har noggrant analyserat underlagsmaterialet och övervägt omständigheterna. Tornstadens formalistiska anmärkningar mot mark- och miljödomstolens hantering av markvärdefrågan saknar relevans.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9099-23

Fördelning av rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen

Tornstaden anmärker på att Catena under målets förberedelse i mark- och miljödomstolen skiftade inställning i fråga om avgäldsränta. Det berodde på att Catena anpassade sin inställning till vid tiden gällande domstolspraxis, vilket är självklart.

HANDLÄGGNINGEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Målet har under perioden 20 oktober 2023 1 september 2025 varit vilandeförklarat i avvaktan på Högsta domstolens avgörande Smyrna (NJA 2025 s. 399).

Mark- och miljööverdomstolen har med stöd av 50 kap. 13 § andra stycket rättegångsbalken avgjort målet utan huvudförhandling. Utredningen har varit densamma som i mark- och miljödomstolen, med det undantaget att Catena har hänfört sig till det ovan nämnda avgörandet i fråga om avgäldsräntan.

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Utgångspunkter för prövningen

Mark- och miljödomstolen har funnit att en skälig årlig tomträttsavgäld för avgäldsperioden som inleddes den 1 oktober 2021 uppgår till 302 820 kr med en tillämpning av ett markvärde om 10 094 000 kr (250 kr per kvadratmeter) och en avgäldsränta om 3 procent.

Tornstaden har gjort gällande att mark- och miljödomstolen har grundat domen på en omständighet som inte har åberopats av Catena, eftersom Catena i ett yttrande den 16 mars 2022 justerade sin talan och gjorde gällande ett markvärde om 12 113 000 kr och en avgäldsränta om 2 procent. Av handlingarna i mark- och miljödomstolen framgår att en sammanställning med parternas yrkanden och grunder skickades till parternas ombud den 5 april 2023. I den sammanställningen angavs att Catena gjorde gällande ett markvärde om 10 000 000 kr. Ingen av parterna har invänt mot mark- och miljödomstolens sammanställning som domstolen sedan utgick ifrån när målet

SVEA HOVRÄTT DOM F 9099-23

avgjordes. Under dessa omständigheter anser Mark- och miljööverdomstolen att vad Tornstaden har anfört om mark- och miljödomstolens handläggning och avgörande av målet inte innefattar ett sådant rättegångsfel att det finns skäl att undanröja mark- och miljödomstolens dom och återförvisa målet dit. Det har heller inte begärts av Tornstaden.

Tornstaden har överklagat mark- och miljödomstolens dom och yrkat att den årliga avgälden ska fastställas till 524 888 kr. Ramen för Mark- och miljööverdomstolens prövning är således vad mark- och miljödomstolen har funnit utgör en skälig avgäldsränta och vad Tornstaden har yrkat (302 820 kr 524 888 kr).

Mark- och miljööverdomstolen först frågan om vilken avgäldsränta som ska tillämpas och går därefter vidare och prövar markvärdet.

Avgäldsränta

Parterna är överens om att avgäldsräntan ska bestämmas med stöd av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Högsta domstolen har i avgörandet funnit att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden kommer att ligga ganska stabilt på en lägre nivå än 2 procent från och med den 1 oktober 2021. Sannolikheten talar vidare, enligt Högsta domstolen, för att en långsiktig realränta på fastighetsmarknaden i fråga om mark som antas ge en värdesäker avkastning inte avviker alltför mycket från den nivån. Vid en bedömning av skälig avgäldsränta bör vägledning därför hämtas från den uppskattningen av den långsiktiga realräntan. Med hänsyn till främst det förhållandet att tomträtten i det fallet avsåg bostadsändamål fann Högsta domstolen att en avgäld som byggde på en avgäldsränta om 1,75 procent, med triangeleffekten beaktad, framstod som rimlig.

Tornstaden har åberopat bevisning, i form av rapporter och ett yttrande från Konjunkturinstitutet, till styrkande av att den långsiktiga långa realräntan på den allmänna kapitalmarknaden uppgår till i vart fall 3 procent. Noteras kan att denna bevisning är daterad 2012 och 2013, dvs. långt innan Högsta domstolens avgörande

SVEA HOVRÄTT DOM F 9099-23

som redogörs för ovan. Tornstaden har argumenterat för att frågan om skälig avgäld ska utgå ifrån utredningsmaterialet i målet och att Mark- och miljööverdomstolen i sin bedömning endast ska beakta vad respektive part har åberopat som bevisning.

I ett mål om omprövning av tomträttsavgäld enligt 13 kap. 11 § andra stycket jordabalken ska rättegångsbalkens bestämmelser om tvistemål tillämpas. Som utgångspunkt gäller mot bakgrund av parternas möjlighet att avtala om avgälden att målet ska handläggas som ett dispositivt tvistemål. Med detta följer bl.a. att en domstol är bunden av parternas åberopanden i fråga om vilken avgäldsränta som ska tillämpas och att avgäldsräntan inte får bestämmas utifrån ett material som inte åberopats av parterna och som parterna inte fått tillfälle att yttra sig över. (Jfr NJA 2013 s. 455.)

Mark- och miljööverdomstolen har i tidigare avgöranden uttalat att avgäldsräntan bör präglas av en betydande stabilitet och att det ytterst är fråga om en skälighetsbedömning. Det finns endast anledning att frångå en procentsats som kommit att bli praxis om bedömning av ny avgäldsränta kan göras med betydande säkerhet eller om avgäldsräntan kan bedömas avvika stort från den praxis som tidigare gällt (jfr Markoch miljööverdomstolens dom den 24 april 2023 i mål nr F 15058-21). Mark- och

någon ändring i detta avseende har varit avsedd. I avgörandet har Högsta domstolen bestämt en ny praxis vad gäller avgäldsräntans storlek med stöd av samtida underlag från bl.a. Konjunkturinstitutet. Avgörandet är inte begränsat till tomträttsupplåtelser för bostadsändamål. Catena har åberopat denna praxis till stöd för att avgäldsräntan i förevarande fall ska vara 2 procent och Tornstaden har fått möjlighet att yttra sig över Högsta domstolens avgörande och bedömningar. För att avvika från den avgäldsränta som Högsta domstolen har bestämt i avgörandet bör det framöver krävas övertygande bevisning om varför avgäldsräntan ska bedömas på något annat sätt. Någon sådan bevisning har inte Tornstaden åberopat. Avgäldsräntan ska därför som Catena har gjort gällande uppgå till 2 procent, med triangeleffekten beaktad.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9099-23

Markvärde

Vid en tillämpning av en avgäldsränta om 2 procent måste Mark- och miljööverdomstolen finna att markvärdet överstiger 15 141 000 kr (375 kr per kvadratmeter) för att mark- och miljödomstolens dom ska ändras (0,02 * 15 141 000 kr = 302 820 kr). Tornstaden har med hänvisning till värderingar utförda av Forum Fastighetsekonomi AB gjort gällande att markvärdet uppgår till 400 475 kr per kvadratmeter (totalt 16 150 400 19 178 600 kr).

Som framgår av mark- och miljödomstolens dom ska avgälden bedömas utifrån markvärdet, med beaktande av ändamålet med tomträttsupplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. I första hand ska markvärdet fastställas utifrån ortsprismetoden, dvs. genom en jämförelse med priser vid genomförda överlåtelser eller upplåtelser på fastighetsmarknaden. Tornstaden har till stöd för sitt påstående om markvärdet åberopat ett antal jämförelseobjekt inom Norrköpings kommun med transaktioner under perioden 2019 2021. Flera av de redovisade jämförelseobjekten är väsentligen mindre än fastigheten och sammanställningen visar i huvudsak en spretig prisbild.

Under 2021 sålde Norrköpings kommun industrifastigheterna och till ett pris om 425 kr per kvadratmeter. Fastigheterna är drygt 24 000 respektive drygt 13 000 kvadratmeter stora och ligger i området Kungsängen. Parternas sakkunniga är överens om att dessa försäljningar utgör de mest relevanta jämförelseobjekten. De är vidare överens om att fastigheternas respektive läge är jämförbara. Mark- och miljööverdomstolen ser ingen anledning att ifrågasätta vad parternas sakkunniga har anfört i den delen.

Frågan är om markvärdet för fastigheten ska bestämmas med utgångspunkt i ett kvadratmeterpris som motsvarar jämförelseobjektens eller om det finns några värdehöjande eller värdesänkande förhållanden som ger skäl att avvika från detta.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9099-23

Tornstadens sakkunniga har inte anfört några omständigheter som medför att det finns skäl att avseende fastigheten beräkna markvärdet utifrån ett högre kvadratmeterpris än jämförelseobjektens. Catena har å sin sida gjort gällande två värdesänkande omständigheter, att fastigheten , till skillnad från jämförelseobjekten, inte omfattas av en detaljplan och att användningsområdet begränsas av att tomträttsavtalet särskilt anger att fastigheten ska nyttjas som godsterminal. Enligt Catenas sakkunniga medför dessa omständigheter att markvärdet i relation till jämförelseobjekten ska reduceras med 20 40 procent.

Enligt punkten 3 i det mellan parterna alltjämt gällande tomträttsavtalet anges att fastigheten ska nyttjas för godsterminal. Vid en användning av fastigheten för annat ändamål måste fastighetsägarens medgivande inhämtas. Denna begränsning av fastighetens användningsområde måste enligt Mark- och miljööverdomstolen beaktas på ett sådant sätt att markvärdet för fastigheten är lägre än markvärdet för en fastighet som är jämförbar vad gäller läge m.m. men som saknar motsvarande begränsning. Hur en sådan begränsning påverkar markvärdet i det enskilda fallet får uppskattas utifrån utredningen i målet. I detta fall får den för prövningsfastigheten begränsade markanvändning sättas i relation till jämförelseobjektens mer flexibla markanvändning som, såvitt framkommit i målet, avser industri utan särskild begränsning. Utredningen i målet visar enligt Mark- och miljööverdomstolen att markvärdet för prövningsfastigheten är väsentligen högre än 250 kr per kvadratmeter som mark- och miljödomstolen har funnit, dock inte så pass högt att det överstiger 375 kr per kvadratmeter, vilket som ovan nämnts är en förutsättning för att mark- och miljödomstolens dom ska ändras. Tornstadens överklagande ska därför avslås och mark- och miljödomstolens domslut fastställas.

Rättegångskostnader

Det saknas skäl att på de av Tornstaden anförda skälen ändra mark- och miljödomstolens beslut om fördelningen av rättegångskostnaderna där.

I Mark- och miljööverdomstolen är Tornstaden tappande part och ska ersätta Catena för bolagets rättegångskostnader. Det yrkade beloppet om 40 000 kr är skäligt.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9099-23 HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2026-03-30

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Fredrik Ludwigs och Margaretha Gistorp, tekniska rådet Lennart Gustafsson samt tf. hovrättsassessorn Peder Mühlenbock, referent. Föredragande har varit Harry Hodzic.

Sid 1 (20) VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM Mål nr F 4536-20 Mark- och miljödomstolen 2023-06-07 F 4615-20 meddelad i Växjö

PARTER Kärande (Mål nr F 4536-20), svarande Catena Slottshagen 2:1 AB Ombud: Svarande, kärande (Mål nr F 4615-20) Markförvaltningsaktiebolaget Tornstaden Ombud: Ombud: SAKEN Omprövning av tomträttsavgäld för fastigheten , Norrköpings kommun DOMSLUT

1Mark- och miljödomstolen fastställer den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten Norrköping för den avgäldsperiod som började löpa den 1 oktober 2021 till 30 september 2031 till 302 820 kr.

Sid 2 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

2Markförvaltningsaktiebolaget Tornstaden ska till Catena Slottshagen 2:1 AB återbetala ett belopp motsvarande mellanskillnaden mellan de avgifter för tomtgäld som domstolen fastställer och tidigare gällande avgäld, jämte på beloppet belöpande ränta enligt 5 § räntelagen (1975:635) på varje skillnadsbelopp från respektive förfallodag till dess betalning sker.

3Markförvaltningsaktiebolaget Tornstaden ska ersätta Catena Slottshagen 2:1 AB för rättegångskostnader med 123 000 kr jämte ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom tills betalning sker.

Sid 3 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

BAKGRUND Markförvaltningsaktiebolaget Tornstaden (Tornstaden) äger fastigheten i Norrköpings kommun. Fastigheten är upplåten med tomträtt till Catena Slottshagen 2:1 AB (Catena). För upplåtelsen gäller ett tomträttsavtal sedan den 1 oktober 1971. Tomträttshavaren äger att under näst sista året av löpande avgäldsperiod väcka talan mot fastighetsägaren angående omprövning av avgälden för kommande period. Avgäldsperioden löper ut den 30 september 2021. Då gällande avgäld uppgår till 400 000 kr per år. För avgäldsregleringen gäller tidsperioder om tio år.

YRKANDEN OCH INSTÄLLNING Catena har yrkat att den årliga avgälden för den period som börjar löpa den 1 oktober 2021 skall fastställas till 300 000 kr. Vidare har Catena yrkat att markoch miljödomstolen ska förplikta Tornstaden att återbetala ett belopp motsvarande mellanskillnaden mellan de avgifter för tomtgäld som domstolen fastställer och tidigare gällande avgäld. På beloppet har yrkats ränta enligt 5 § räntelagen från respektive avgifts förfallodag till dess betalning sker. Dessutom har yrkats ersättning för rättegångskostnader med ett belopp om 123 000 kr, varav 68 000 kr avser ombudsarvode.

Tornstaden har yrkat att mark- och miljödomstolen fastställer den årliga avgälden för fastigheten för den period som börjar löpa den 1 oktober 2021 till 524 888 kr samt förpliktar Catena att till Tornstaden utge förfallna belopp som vid domens dag utgör skillnad mellan avgäld och tidigare utgående avgäld samt ränta på varje skillnadsbelopp från respektive förfallodag enligt 5 § räntelagen från och med den 1 oktober 2021 till dess domen vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter till dess betalning sker. Dessutom har yrkats ersättning för rättegångskostnader med ett belopp om 254 000 kr, varav 232 900 kr avser ombudsarvode och 21 100 kr avser kostnader för anskaffning av bevisning.

Sid 4 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

Tornstaden har bestritt yrkandet om sänkning av tomträttsavgälden och har ingen uppfattning avseende Catenas återbetalningsyrkande. Sättet att beräkna ränta vitsordas.

Catena har bestritt yrkandet om höjning av tomträttsavgälden. Catena har överlåtit åt mark- och miljödomstolen att pröva skäligheten i Tornstadens kostnadsyrkande.

GRUND OCH UTVECKLING AV TALAN

Catena Yrkandet grundas på ett markvärde om 10 miljoner kr samt en avgäldsränta om två procent. Tomten är inte detaljplanelagd. Tomten ska enligt tomträttskontraktet nyttjas för godsterminal. Marknadsvärdet för fastigheten i hypotetiskt skick vid regleringstidpunkten uppgår till högst 10 miljoner kr baserat på vad civilingenjören kommit fram till i sina tre i målet ingivna promemorior. En avgäldsränta om två procent framstår som naturlig. Inställning till avgäldsräntan baseras på en långsiktig realränta om 2,75 procent justerad för triangeleffekt med faktorn 1,086 på basis av en årlig inflation om två procent. Utgångspunkten för denna praxis är Tomträtts- och arrendeutredningens delbetänkande i oktober 2012 (SOU 2012:71), vari den långsiktiga realräntan anges till 2,75 procent på grundval av bedömningar av Konjunkturinstitutet på uppdrag av utredningen. Vidare hänvisas till mark- och miljödomstolens dom den 25 november 2021 i mål nr F 6567 20. Utgångspunkten för Catenas inställning är NJA 1986 s. 272 och domstolarnas senare bedömningar av räntenivån. Detta märks i Mark- och miljööverdomstolens dom den 22 december 2017 i mål nr F 9187 17 där avgäldsräntan fastställdes till tre procent på basis av Konjunkturinstitutets utlåtande om realräntan inom ramen för SOU 2012:71. I Konjunkturinstitutets senare rapporter för mars 2017 och december 2019 redovisar institutet räntebedömningar som talar för en fortsatt vikande räntetrend. Konjunkturinstitutets senare rapporter ger därför fog för en lägre avgäldsränta än vad som tidigare tillämpats av domstolarna inom ramen för Högsta domstolens praxis. Detta har mark- och miljödomstolen konstaterat i dom den 25 november 2021 i mål nr F 6567 20. Till

Sid 5 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

stöd för att avgäldsräntan uppgår till två procent åberopas även mark- och miljödomstolens dom 2022-03-14 i mål nr F 2993 21.

Markförvaltningsaktiebolaget Tornstaden Markförvaltningsaktiebolaget Tornstaden har låtit Forum Fastighetsekonomi AB (Forum) utföra en värdering som visar att markvärdet, per den 27 augusti 2020, för fastigheten uppgår till mellan 375 och 425 kr per kvadratmeter. Enligt uppgift från fastighetsregistrets allmänna del omfattar fastigheten totalt 40 376 kvadratmeter, vilket ger ett totalt markvärde om 16 150 400 kr (40 376 * 400). Avgälden ska motsvara en skälig ränta (avgäldsränta) på markvärdet vid omregleringstidpunkten. Forum har även upprättat ett kompletterande yttrande till detta utlåtande. I yttrandet kommenterar Forum Stockholmsbryggan Fastighetsekonomi AB:s PM från den 30 oktober 2020. Härutöver flyttas värdetidpunkten fram och värderingsunderlaget kompletteras med ytterligare omständigheter till stöd för att det genomsnittliga markvärdet för uppgår till minst de 400 kronor per kvadratmeter som utgör grunden för den av Tornstaden yrkade avgälden i mål F 4615 20. Någon negativ värdeutveckling fram till och med regleringstidpunkten kan inte heller konstateras eller ens förväntas. Avgälden ska motsvara en skälig ränta (avgäldsränta) på markvärdet vid omregleringstidpunkten. Avgäldsräntan ska i sin tur bestämmas så att den svarar mot en skälig avkastning på det uppskattade avgäldsunderlaget. Av praxis framgår att en skälig avkastning på markvärdet uppgår till en summa mellan 3 och 3,5 procent inklusive justering för s.k. triangeleffekt. Med en avgäldsränta om 3,25 procent beräknas den årliga tomträttsavgälden för den kommande avgäldsperioden till 524 888 kronor (16 150 400 * 0,0325). Sammanfattningsvis ska den årliga tomträttsavgälden inte sänkas; den ska i stället höjas i enlighet med Tornstadens yrkande mål F 4615 20. Beträffande fastigheten spekulerar tomträttshavaren kring vad det har haft för betydelse att förvärvet avsåg del av fastighet som genom fastighetsreglering överfördes till den befintliga industrifastigheten . Tornstaden kan bara konstatera att det inte finns någon utredning som stödjer påståendet om att köpeskillingen inte motsvarade marknadsvärdet. Vad gäller kan konstateras att köpeskillingen för aktierna i ett fastighetsägande bolag regelmässigt

Sid 6 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

understiger det underliggande fastighetsvärdet. Det är ytterst sällan som det fastighetsägande bolaget inte har några skulder samtidigt som förvärvet härutöver omfattar likvida medel (kassa och bank); ingen vill köpa pengar för pengar. omfattas ej av detaljplan. Att det saknas detaljplan är utan betydelse i det här fallet eftersom förväntningsvärdena följer dess läge bland övrig industrimark samt det faktum att fastigheten redan är exploaterad för just industriändamål. Snarare kan frånvaron av planbestämmelser anses värdehöjande eftersom det inte finns vare sig användnings-, egenskaps- eller administrativa bestämmelser som begränsar markens utnyttjande. Villkor i tomträttsavtalet saknar i sin tur betydelse för bestämningen av avgäldsunderlaget/markvärdet. Regleringsobjektets storlek kan inte heller tillmätas någon egentlig betydelse. Avsaknaden av egenskapsbestämmelser avseende till exempel fastighetsstorlek, utnyttjandegrad och fastighetsindelning innebär att utan hinder kan uppdelas i mindre registerenheter. Beträffande mark inom Kungsängens industriområde, vilken får anses lägesmässigt jämförbar med mark inom , kan noteras att överlåtelser har skett under 2021 för en köpeskilling om 425 kronor per kvadratmeter fastighetsarea. Forum bedömer att , genom dess närhet till bra vägnät och järnväg, har ett bättre läge jämfört med de allra flesta markköp som redovisas i Forums kompletterande yttrande. Detta talar i sin tur för att markvärdet för är högre än 425 kronor per kvadratmeter. Det betonas att de uttalanden Forum har gjort i utlåtandena avseende redovisade köpeskillingar ofta har sin grund i optionsavtal tecknade långt innan överlåtelse sker. Det kan därmed antas att redovisade köpeskillingar understiger det markvärde som gäller vid tidpunkten för respektive överlåtelse och därmed den i målet relevanta regleringstidpunkten.

Förberedelsen av dessa mål har pågått sedan oktober 2020. Catena har under förberedelsen av målen länge uppgett att den skäliga avgäldsräntan låg mellan 3,0 och 3,25 procent. Nu gör Catena gällande att den skäliga avgäldsräntan uppgår till 2,0 procent. Detta förfarande utgör försumlig processföring och medför ökade processkostnader, vilket medför rättegångskostnadsansvar enligt 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Sid 7 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

Avseende värdeutlåtande anförs följande. Stockholmsbryggan Fastighetsekonomi AB ägs av sina medarbetare, där både och arbetar. Stockholmsbryggan Fastighetsekonomi AB har ett gemensamt intresse av framgång i denna tvist. Framgång i denna tvist skulle antagligen medföra fördelar för såväl som för Stockholmsbryggan Fastighetsekonomi AB i form av exempelvis fler uppdrag. I detta fall har Catena uppdragit åt kollega vid Stockholmsbryggan att bedöma markvärdet för fastigheten . , och Catena har därmed samma intresse i den här saken det vill säga att argumentera för ett så lågt markvärde som möjligt. intresse för Catenas framgång står i ett direkt motsatsförhållande till intresset att göra en objektiv bedömning av markvärdet för fastigheten . I vart fall en del av verksamhet består i att åta sig uppdrag som ombud för tomträttshavare vid avgäldstvister. En del av hennes verksamhet består alltså i att företräda tomträttshavare vars inställning som utgångspunkt får antas vara att erhålla en så låg avgäld som möjligt. kommersiella verksamhet främjas av att i rättsliga sammanhang åstadkomma så låga markvärden som möjligt. Sammantaget bör mark- och miljödomstolen utgå från att utlåtanden egentligen inte är sakkunnigutlåtanden.

Inledningsvis under förberedelsen var parterna överens om att en skälig avgäldsränta uppgår till 3,0 3,25 procent. I praktiken innebar det att Catena vitsordade att en skälig avgäldsränta uppgår till tre procent. Catenas vitsordande innebar i sin tur att Catena erkände att omständigheterna är sådana att en skälig avgäldsränta uppgår till i vart fall tre procent. Catenas tidigare vitsordande respektive erkännanden ska beaktas vid mark- och miljödomstolens bedömning av avgäldsräntan. I NJA 1986 s. 272 sökte Högsta domstolen ledning i den långsiktiga realräntan och bestämde avgäldsräntan med utgångspunkt från bedömningen att realräntan på den allmänna kapitalmarknaden uppgick till i storleksordningen tre procent. I NJA 1990 s. 714 uttalades att avgäldsräntan ska bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden med ett tidsperspektiv på minst 30 år. Konjunkturinstitutet har i två rapporter från 2012 gjort en

Sid 8 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

bedömning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Härtill lämnade Konjunkturinstitutet den 31 januari 2013 ett yttrande till Tomträtts- och arrendeutredningen. Bedömningen från Konjunkturinstitutet var att den långsiktiga realräntan på en svensk 10-årig statsobligation uppgår till 2,4 - 3,0 procent. Samtidigt konstaterades att räntan på en 30-årig statsobligation normalt ligger något högre än räntan på en 10-årig statsobligation. Skillnaden mellan räntorna på en 30årig och en 10-årig statsobligation bedömdes till 0,2 - 0,4 procent. I rapporten anger Konjunkturinstitutet vidare att

"[f]ör närvarande är det globala sparandet högt och förväntas vara fortsatt högt de närmaste åren, vilket medför att realräntorna i världsekonomin troligen kommer att fortsatt vara lägre än det långsiktiga genomsnittet ett antal år framåt."

samt att

"den internationella utvecklingen [bidrar] till att hålla nere realräntorna de kommande åren. Men då skuldsättningen minskat till hållbara nivåer i OECDländerna och hushåll samt företag i tillväxtländerna givits förutsättningar att minska sitt sparande går de globala räntorna mot sin långsiktiga nivå."

Det talas alltså om vid den tidpunkten låga realräntor som också fortsättningsvis bedömdes vara låga. Det är emellertid den långsiktiga realräntan som eftersöks och som framgår av rapporterna bedömdes den långsiktiga realräntan på en svensk 30årig statsobligation uppgå till i vart fall 2,6 till 3,2 procent. Det gäller alltså att inte låta bedömningen av en skälig avgäldsränta påverkas av tillfälligt sjunkande räntetrender, kortsiktiga realräntor eller rena ögonblicksbilder. Tornstaden kan vidare konstatera dels att den nominella styrräntan är på en betydligt högre nivå än vad Konjunkturinstitutet bedömde, dels att prognosen är att Riksbanken kommer besluta om ytterligare höjningar av den nominella styrräntan. Härutöver har det sedan upprättandet av rapporterna inträffat omständigheter som medfört att dessa är obsoleta, här avses exempelvis pandemin och kriget i Ukraina. I den delen kan exempelvis hänvisas till den senaste tidens utveckling av konsumentprisindex.

Sid 9 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

Enligt Tornstaden talar detta för att den genomsnittliga långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden uppgår till i vart fall tre procent i enlighet med tidigare praxis samt Konjunkturinstitutets bedömning.

Avgäldsräntan för avgäldsperioder om tio år har även i ett flertal avgöranden från Mark- och miljööverdomstolen fastställts till tre procent inklusive kompensation för den s.k. triangeleffekten (se bland annat domar av den 3 april 2014 i mål F 6747 13, av den 3 juli 2015 i mål F 472-15, av den 22 december 2017 i mål F 9187-16 och av den 25 januari 2019 i mål F 8273-17). Som framhållits ovan ska inte heller tillfälligt sjunkande räntetrender eller kortsiktiga realräntor beaktas. Oaktat kan emellertid konstateras att den på senare tid sjunkande räntetrenden har brutits genom att Riksbanken höjt styrräntan till en nivå som idag är tre procent. En avgäldsränta om tre procent har även på senare tid återkommande bekräftats i underrättsavgöranden, se exempelvis avgöranden från mark- och miljödomstolen vid Växjö tingsrätt i mål nr F 6452 21 och F 6564 21 samt från mark- och miljödomstolen vid Vänersborgs tingsrätt i mål nr F 5284 21 och F 5386 21.

Mot bakgrund av det ovanstående finns det inte skäl att frångå den praxis vad gäller avgäldsräntan som utvecklats i bland annat ovan nämnda avgöranden. En skälig avgäldsränta jämte justering för den s.k. triangeleffekten uppgår därmed till i vart fall tre procent.

BEVISNING

Catena har åberopat följande skriftliga bevisning.

Konjunkturinstitutets rapport "Konjunkturläget mars 2017". I rapporten görs bl.a. en ny lägre bedömning för realräntor på tio års sikt.

Konjunkturinstitutets rapport "Konjunkturläget december 2019". I rapporten görs bedömningen att faktiska realräntor bl.a. i Sverige och euroområdet stiger framöver.

Sid 10 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

Konjunkturinstitutet reviderar i rapporten ner neutrala realräntan om tio år för USA, även för Sverige och övriga KIX6-länder revideras reala räntenivåer ner.

Rapporterna åberopas till styrkande av att skälig avgäldsränta bör bedömas till två procent i överensstämmelse med de överväganden som mark- och miljödomstolen i Nacka har gjort i dom 2021-11-25 i mål nr F 6567-20.

Såvitt gäller avgäldsunderlaget åberopas följande tre promemorior av civilingenjören .

I PM den 30 oktober 2020 har (Stockholmsbryggan Fastighetsekonomis AB) uppgett sammanfattningsvis följande. Av de av Forum Fastighetsekonomi redovisade köpen är två inte representativa, då köparna är dotterbolag till bank som hade kreditengagemang i säljande bolaget som sattes i konkurs i samband med köpet. Om fastigheterna exkluderas blir genomsnittspriset lägre. Om försäljningar från kommunen inte skulle ske till marknadsvärdet skulle några objekt säljas vidare för högre pris, men exempel visar att så inte är fallet. Det redovisade ortsprismaterialet ligger i intervallet 160-300 kr/kvm. Med hänsyn till läget, bl.a. nära centrala staden, anser Forum att markvärdet för regleringsobjektet är högre än för flertalet jämförelseköp. Hennes uppfattning är att närhet till city inte är avgörande för en industritomt. Flera av jämförelseobjekten har liknande läge i förhållande till bra vägnät. Markvärdet för bedöms ligga kring 250 kr/kvm (i intervallet 225-275 kr/kvm).

I PM den 24 mars 2021 har uppgett sammanfattningsvis följande. I Forums värdeutlåtande den 27 augusti 2020 hänvisas till köp, som inte visats skett under marknadsvärdet ( ), med faktorer som kan ha påverkat priset i positiv riktning (bl.a. och ), som överlåtits i bolag vilket innebär att det kan finnas okända faktorer ( ) samt som avser begärda/önskade priser. Regleringsobjektet ligger utanför detaljplanerat område. Marknadsvärdet för en tomt som inte omfattas av detaljplan är självklart avsevärt lägre än för en inom detaljplanerat område. Enligt tomträttsavtalet får fastigheten

Sid 11 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

användas för godsterminal, vilket är en mycket snäv användningsbestämmelse. Eftersom fastigheten inte får nyttjas i strid med avtalet har detta en direkt påverkan på marknadsvärdet. Det ortsprismaterial som har förts fram avser normala industritomter utan så långt gående inskränkning av fastighetens användningsområde. Regleringsobjektet är betydligt större än en normal industritomt, då stora tomter ofta betingar ett lägre pris per kvm än små tomter. Regleringsobjektet får endast användas som godsterminal, antalet köpare som efterfrågar tomter för detta mycket specifika ändamål bedöms vara strakt begränsat, vilket verkar värdesänkande.

I PM den 16 mars 2022 har uppgett bl.a. följande. Mark med begränsat användningsområde har ett betydligt lägre marknadsvärde än normal industrimark (se NJA 2002 s. 45, där marken endast fick användas som upplag/uppställning). Regleringsobjektet får dock bebyggas, varför reduceringen uppskattas till ca 10-20 procent. Enligt kommunens översiktsplan ligger Regleringsobjektet inom område som

markvärdet med i vart fall 10-20 procent. Under 2021 har Norrköpings kommun sålt ett par tomter i Kungsängen för 425 kr/kvm. Läget bedöms vara jämförbart om området hade varit detaljplanelagt. Vid värdebedömningen måste dock beaktas att regleringsobjektet ligger utanför detaljplanelagt område och endast får användas för godsterminal. Detta bedöms reducera markvärdet med sammanlagt 20-40 procent, vilket ger ett markvärde i intervallet 255-340 kr/kvm. Sammantaget bedöms markvärdet vid regleringstidpunkten den 1 oktober 2021 till 300 kr/kvm, vilket ger ett totalt markvärde om 12 113 000 kr.

Tornstaden har åberopat följande skriftliga bevisning.

Yttrande från Forum Fastighetsekonomi AB den 27 augusti 2020. I yttrandet har civilingenjören redovisat nio köp av industrimark inom Norrköpings kommun 2017-2020 samt uppgett bl.a. följande. Köpen har gjorts på genomsnittliga köpeskillingar mellan 176 och 1 295 kr/kvm och med ett genomsnitt om 396 kr/kvm. Exkluderas en fastighet som sticker ut uppgår snittet till 283 kr/kvm.

Sid 12 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

Vid jämförelse med de allra flesta markköp som redovisas ovan bedöms ha ett bättre läge genom dess närhet till centrala staden samt nära anslutning till bra vägnät liksom även järnväg. Överslagsmässigt bedöms mark-värdet i genomsnitt för per dagens datum till cirka 375 425 kr/kvm eller totalt 15 141 000 17 159 000 kr (beräknat på 40 376 kvm).

Kompletterande yttrande från Forum Fastighetsekonomi AB den 9 december 2020. I yttrandet har civilingenjören uppgett bl.a. följande. Säljaren av var vid försäljningstillfället i svåra ekonomiska trångmål vilket mycket väl ha forcerat ägaren till att skyndsamt avyttra fastigheten och därmed sannolikt hållit nere prisnivån. Vår generella utgångspunkt, mot Bryggans att den mer avgörande faktorn för en industritomts marknadsvärde är tillgång till bra vägnät, är att ju mer centralt läge objektet har desto högre är attraktivitetsgraden vilket i så fall leder till högre marknadspriser. Är vägnätet bra men det dessutom finns närhet till andra värdefulla funktioner, såsom ex vis järnväg, hamn, flygplats, allmänna kommunikationer, service e t c, så förstärks attraktivitetsgraden ytterligare. har därmed, i jämförelse med jämförelseobjekten, ett mer centralt läge och i en högre grad tillgång till andra värdefulla funktioner. Till kan tilläggas att det fanns enklare växthus, men samtliga åtta budgivare var endast intresserade av marken. I köpet ingick erlagda anslutningsavgifter för VA och fjärrvärme. Nettopriset motsvarar 788 kr/kvm, för köparen tillkommer rivning och bortforsling. Köpeskilling för avstyckning från motsvarade 661 kr/kvm. såldes som bolag i slutet av september 2020. Köpeskillingen uppgick till med hänsyn till ersättning för fastighetsreglering inom fastigheten till 665 kr/kvm. Säljaren av bolaget köpte fastigheten av kommunen i augusti 2017 för genomsnittligt pris om 192 kr/kvm, vilket är en tydlig indikation på att kommunens prissättning understiger den nivå som marknaden i praktiken är villig att betala. Uppgifter från kommunen gör gällande att mark inom Kungsängens nya industriområde kommer att säljas för snittpriser inom intervallet 400-425 kr/kvm. Markvärdet för utifrån gällande tomträttsavgäld, 400 000 kr per år, och avgäldsränta 3,25 procent, kan beräknas till 305 kr/kvm. Mot bakgrund av hur fastighetsmarknaden utvecklats talar i princip allt för att utgå från att markens

Sid 13 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

marknadsvärde utvecklats positivt. Marknadsvärdet vid värdetidpunkten den 9 december 2020 till den genomsnittliga nivån om 450 kr/kvm eller inom intervallet 425-475 kr/kvm.

Yttrande från Forum Fastighetsekonomi AB den 7 februari 2022. I yttrandet har fastighetsekonomen och civilekonomen redovisat försäljningar 2019-2021 av råmark och detaljplanerad mark för logistik- och industriändamål inom Norrköpings kommun samt uppgett bl.a. följande. De redovisade köpen ger en spretig bild med priser mellan 130 kr/kvm till 1588 kr/kvm. Den högsta köpeskillingen i kr/kvm avser skyltläge utmed E4:an norr om stan och den lägsta köpeskillingen i kr/kvm avser det största markområdet i listan där det kommer byggas en lager/logistikanläggning. Största vikt får läggas vid de senaste transaktionerna som skett inom Kungsängen och som får anses förhållandevis jämförbart lägesmässigt med värderingsobjektet. Norrköpings kommun är säljare i majoriteten transaktioner och markköpen sker ofta genom optionsavtal som tecknas före områdesutbyggnad. När sedan marköverlåtelseavtalen tecknas efter färdigställande av områdena speglar prisnivåerna en nivå som överenskommits sedan förhållandevis lång tid tillbaka. I kommunen ligger fokus på utveckling av områdena Kungsängen och Klinga samt avveckling av delar av Butängen. I Kungsängens detaljplanerade verksamhetsområde har priserna för marken tecknats på nivån 425-450 kr/kvm. I verksamhetsområdet Klinga cirka tio km väster om stadskärnan växer ett stort industri- och logistikområde fram. En mark finns med i ortsprismaterialet. Sammanfattningsvis påverkar bristen på verksamhetsmark och förväntningarna på kommande stora företagsetableringarna marknadsvärdena av industrimark. Vid jämförelse med de allra flesta markköp som redovisas bedöms ha ett bättre läge genom dess närhet till bra vägnät liksom även järnväg. Efter Malmölandets infart från Händelö har områdets tillgänglighet ökat. Detta talar för att det genomsnittliga markvärdet för ska ligga högre än de flesta av ovan redovisade köpen. Överslagsmässigt bedöms markvärdet i genomsnitt för per värdetidpunkten oktober 2021 till cirka 400 450 kr/kvm eller totalt 16 150 000 18 169 000 kr (beräknat på 40 376 kvm).

Sid 14 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 4536 20 Mark- och miljödomstolen F 4615 20

Konjunkturinstitutets rapport från den 29 februari 2012 vari anförs att den internationella utvecklingen bidrar till att hålla nere realräntorna och bedömningen görs att den långsiktiga korta riskfria realräntan i ekonomin ligger på två procent.

Konjunkturinstitutets rapport från den 16 maj 2012, vari bedöms att ett rimligt intervall för den långsiktiga realräntan på en svensk statsobligation med tio års löptid är 2,4-3,0 procent.

Konjunkturinstitutets yttrande den 31 januari 2013 över utredningen Tomträttsavgäld och friköp (dnr Ju2012/7154/L1). Konjunkturinstitutet anser på anförda skäl att den av utredningen valda avgäldsräntan 2,75 procent är en rimlig lång realränta i ett långsiktigt perspektiv.

Riksbankens pressmeddelande från den 9 februari 2023 om höjning av styrräntan med 0,5 procentenheter till 3,0 procent.

Utdrag från Statistiska centralbyråns hemsida från den 17 februari 2023 avseende utvecklingen av konsumentprisindex 1980-2022.

Sistnämnda bevisning åberopas till styrkande av att en skälig avgäldsränta uppgår till 3,25 procent inklusive justering för den s.k. triangeleffekten.