M 15229-24

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT 1. Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom endast på så sätt att intrångsersättningen ska uppräknas med konsumentprisindex (KPI) från den 7 oktober 2021 till dagen för Mark- och miljööverdomstolens dom, jämte ränta på det uppräknade beloppet enligt 5 § räntelagen från den 7 oktober 2021 till och med en månad efter dagen för lagakraftvunnen dom, samt därefter enligt 6 § räntelagen till dess betalning sker.

2Staten ska betala ersättning för AB Hvalfiskens rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 37 612,5 kr och ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker. Rättegångskostnaderna avser i sin helhet ombudsarvode.

3Staten ska betala ersättning för Storkurken Skog AB:s rättegångskostnader i Markoch miljööverdomstolen med 37 612,5 kr och ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker. Rättegångskostnaderna avser i sin helhet ombudsarvode.

SVEA HOVRÄTT DOM M 15229-24

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Staten har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska ändra mark- och miljödomstolens dom och begränsa statens skyldighet att utge ersättning till Storkurken Skog AB till 3 168 750 kr och till AB Hvalfisken till 15 600 000 kr uppräknat med konsumentprisindex (KPI) på sätt som anges i överklagad dom.

Staten har vidare yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska befria staten från skyldigheten att utge ersättning till bolagen för deras rättegångskostnader vid markoch miljödomstolen och i stället förplikta bolagen att solidariskt ersätta statens rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen. Slutligen har staten yrkat att Markoch miljööverdomstolen ska förplikta bolagen att fullt ut och solidariskt ersätta statens rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.

AB Hvalfisken och Storkurken Skog AB (bolagen) har bestritt statens yrkanden men vitsordat att intrångsersättningen ska uppräknas med KPI från den 7 oktober 2021 till dagen för Mark- och miljööverdomstolens dom, jämte ränta på det uppräknade beloppet enligt 5 § räntelagen från den 7 oktober 2021 t.o.m. en månad efter dagen för lagakraftvunnen dom samt därefter enligt 6 § räntelagen till dess att betalning sker. Bolagen har vidare yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Staten har fört sin talan på samma sätt som vid mark- och miljödomstolen, och har gjort i huvudsak följande förtydliganden.

Möjligheten att förvärva mark enligt jordförvärvslagen är en markanvändning som till skillnad från skogsbruket inte påverkas av reservatsbildningen, utan representerar ett värde som kvarstår i bolaget och som därför inte ska ersättas. Vid ett sådant ersättningsförvärv av skog från fysisk person används markinnehavet som en transaktionstillgång och inte som en avkastningstillgång. Värdet som transaktionstillgång, den positiva markbalansen, kvarstår hos bolagen även efter reservatsbeslutet, medan markens värde som avkastningstillgång försvinner genom detta. Det är därmed svårt att säga att markbalansen inte är knuten till markanvändningen. En liknelse kan

SVEA HOVRÄTT DOM M 15229-24

göras med att värdet av en jakträtt inte ska ersättas. Mark- och miljödomstolens dom besvarar inte varför dessa värden ska behandlas på olika sätt, trots att båda kvarstannar i bolagen och är en del av det marknadsvärde som fastigheterna representerar. Värdet av den positiva markbalansen är knutet till marken och kan inte uppstå utan marken. Det är således inte fråga om ett avdrag, utan om ett påstått tillägg som ska ske i förhållande till marknadsvärdet med anledning av att säljaren är en juridisk person. Detta tillägg ska inte ersättas, eftersom värdet kvarstår i det säljande bolaget. Skulle domstolen finna att även värdet av markbalansen ska ersättas kvarstår frågan hur ett sådant värde ska bestämmas. Det är den skadelidande som har att visa skadan och det bör därför följa av allmänna principer att värdet av markbalansen inte kan ersättas utan stöd i utredning. Det finns i målet inget underlag som tydligt utvisar värdet av den positiva markbalansen eller hur det ska bestämmas.

Även om värdet av markbalansen ska ersättas kan detta värde endast avse marken och inte skogen, eftersom skogen fritt kan köpas och säljas av såväl fysiska som juridiska personer. Något krav på förvärvstillstånd finns inte vid köp av skog. Det är därför uteslutet att räkna något värde bestående i markbalans avseende den del av fastighetens värde som svarar mot skogen. Mark- och miljödomstolen har inte beaktat denna omständighet, utan har ansett sig kunna godta ett värde av markbalansen baserat på hela fastighetens värde, trots att det avkastningsvärde som går förlorat avser själva skogsvärdet och inte markvärdet.

Värdet av markbalansen är en del av marknadsvärdet men det ska inte ersättas eftersom det inte påverkas utan finns kvar i bolagen. Alldeles oavsett, så måste värdet av den positiva markbalansen bestämmas för varje värderingsobjekt för sig och inte som ett mer allmänt underbyggt antagande. En skadelidande ska försättas i samma förmögenhetsrättsliga ställning efter som före ett ingrepp av det allmänna, och det framgår av förarbetena till expropriationslagen att allmänna skadeståndsrättsliga principer ska gälla även vid expropriation. Mark- och miljödomstolen har också funnit att bolagen inte skulle vara skyldiga att begränsa sin egen skada genom att nyttiggöra markbalansen och värdet av denna, vilket kommer i konflikt med relevanta förarbetsuttalanden.

SVEA HOVRÄTT DOM M 15229-24

Mark- och miljödomstolens dom innebär att bolagen får ersättning från staten för den positiva markbalansen samtidigt som bolagen nyttjat detsamma. Bolagens förmögenhetsställning har alltså förbättrats genom ersättningen, i förhållande till om inget ingrepp skett. Detta har mark- och miljödomstolen funnit vara godtagbart, med hänvis osäkerhetsfaktorer som angetts ovan inte kan, eller vill kompensera sig och särskilt att syftet med det generella påslaget vid expropriation om 25 procent, motiveras med att risken annars finns att osäkerhetsfaktorer i värdering skulle medföra underkompensation.

Bolagen har fört sin talan på samma sätt som vid mark- och miljödomstolen, och har gjort i huvudsak följande förtydliganden.

Mark- och miljödomstolen har helt korrekt beslutat att intrångsersättningen ska bestämmas utifrån värdet på den marknad som inte är begränsad till fysiska personer, utan på den marknad där juridiska personer kan förvärva lantbruksegendom, vilken ostridigt betingar högre försäljningspriser. Det är inte skäligt att göra avdrag från intrångsersättningen för att bolagen genom intrånget ges möjlighet att förvärva annan lantbruksegendom enligt 6 § jordförvärvslagen, och det saknas dessutom lagstöd för ett sådant förfarande. Staten använder begrepp som inte är vedertagna i värderingspraxis, utan som staten uppfunnit och med stor svårighet och inkonsekvens försöker definiera.

Bolagen tillbakavisar att en markbalans som uppstår i samband med reservatsbildning kan ses som pågående markanvändning. Det kan i vart fall inte utgöra någon markanvändning på det sättet staten beskriver vid värdetidpunkten, eftersom markbalansen inte uppstår eller kan utnyttjas för kompensationsförvärv dessförinnan. Vid värdetillfället är den pågående markanvändningen ingen annan än produktivt skogsbruk och jakt. Värdet av markbalansen kan inte realiseras förrän i efterhand, och förutsätter därtill att en rad villkor och förutsättningar infrias och inom rätt tid. Det vore vidare synnerligen anmärkningsvärt om statens agerande att tvångsvis bilda naturreservat leder till en annan markanvändning än innan och att staten på så sätt indirekt dikterar vilken markanvändning som ersättningsprövningen ska utgå ifrån.

SVEA HOVRÄTT DOM M 15229-24

Statens synsätt står i direkt strid med lagens ersättningsregler och dess förarbeten, eftersom detta synsätt skulle tvinga den enskilde att återinvestera i fast egendom en möjlighet som dessutom är tidsbegränsad och förutsätter att det finns egendom att investera i. Om de förutsättningar som behöver vara infriade för att den enskilde på så sätt ska kunna kompensera sig själv inte förverkligas, så underkompenseras den skadelidande för intrånget. Statens jämförelse med jakträtten är irrelevant eftersom denna rättighet kvarstår oförändrad i fastigheten, till skillnad från markbalansen som återfinns i den juridiska person som blivit utsatt för intrånget.

Det är inte heller rimligt att ett statligt intrång ska innebära krav på att den enskilde ska återinvestera i skog, bland annat då det berövar den enskildes möjlighet att förfara enligt eget tycke med det som trätt i egendomens ställe, vilket blir ytterligare ett intrång i den grundlagsskyddade äganderätten.

I tillägg till vad staten anfört i mark- och miljödomstolen gör staten nu gällande att värdet av en positiv markbalans bara kan finnas avseende marken och inte avseende den växande skogen. En sådan uppdelning av värden låter sig inte göras, eftersom fastigheterna måste ses som en helhet och utifrån faktiska förutsättningar när marknadsvärdet ska bestämmas. Fastighetstransaktioner görs regelmässigt med hela fastigheter inklusive tillbehör, det sker alltså inte någon uppdelning där skogen avverkas och säljs separat från marken.

Staten tycks helt bortse från expropriationslagens nyare förarbeten, avseende lagändringar från 2010. Staten följer ett äldre synsätt på expropriation från en tid då den enskilde snarare skulle bjuda på mark än bli ersatt. Det synsättet ändrades 2010 i det uttalade syftet att stärka egendomsskyddet och äganderätten. Det lagenliga påslaget om 25 procent, kan inte heller tillämpas som en allmänt gällande säkerhet för att inte underkompensera den enskilde. Tillägget har ett specifikt uttalat syfte, nämligen att kompensera för skattemässiga konsekvenser. Att reducera den marknadsvärdeminskning som uppstår vid expropriation kräver stöd i lag. Sådant stöd saknas i expropriationslagen, vilken exklusivt reglerar ersättningen i sådana fall som nu är för prövning. Mark- och miljödomstolen har också, helt korrekt, kommit fram till att det saknas andra rättsprinciper som ger stöd för en sådan tolkning.

SVEA HOVRÄTT DOM M 15229-24

UTREDNINGEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Mark- och miljööverdomstolen har tagit del av den bevisning som parterna har åberopat, inklusive de inspelade förhören vid mark- och miljödomstolen.

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL Tvisten i målet rör hur stor ersättning bolagen har rätt till med anledning av bildandet av naturreservaten Parravirreheden och Didnok, båda belägna i Jokkmokks kommun.

Naturreservaten omfattar del av fastigheten samt del av dåvarande . Den sistnämnda fastigheten har sedermera avregistrerats och marken har genom fastighetsreglering överförts till , som ägs av AB Hvalfisken. Storkurken Skog AB var ägare till när stämningsansökan gavs in till mark- och miljödomstolen, vid vilken tidpunkt den fastigheten alltjämt existerade. Storkurken Skog AB är ett helägt dotterbolag till AB Hvalfisken och de för sin talan gemensamt. Storkurken Skog AB får mot den bakgrunden anses vara sakägare i målet vid sidan av AB Hvalfisken, trots att Storkurken Skog AB inte längre är fastighetsägare.

Till följd av bestämmelser i jordförvärvslagen (1979:230), JFL, är juridiska personers möjligheter att förvärva skogsmark av fysiska personer begränsade. Detta leder till en uppdelad marknad där skogsmark som kan säljas till fysiska personer generellt säljs för högre priser än skogsmark som bara kan säljas till fysiska personer. Att så är fallet beror bland annat på ett mindre utbud och stor efterfrågan från mer kapitalstarka parter på marknaden för juridiska personer. Juridiska personer kan under vissa närmare förutsättningar som framgår av 6 § JFL erhålla ett förvärvstillstånd som ger rätt att köpa skogsmark på marknaden för fysiska personer. Efter lagändring som infördes den 1 juli 2005 gäller detta bland annat om en juridisk person under de fem närmast föregående åren har avstått skogsmark till staten för naturvårdsändamål.

Anledningen till den uppkomna tvisten är parternas skilda uppfattningar i frågan om prisskillnaden mellan dessa två marknader ska beaktas vid bedömningen av intrångsersättningen, dvs. om intrångsersättningen ska beräknas utifrån det högre värde

SVEA HOVRÄTT DOM M 15229-24

som skogsmarken betingar eftersom den kan säljas på marknaden för juridiska

beaktas. Statens inställning är i korthet att om bolagen ersätts utifrån den högre prisnivån innebär möjligheten att med stöd av förvärvstillstånd köpa skogsmark av en fysisk person till ett förmånligt pris att bolagen i praktiken hamnar i ett bättre ekonomiskt läge än om inget intrång i markanvändningen hade skett. Bolagen menar å sin sida i korthet att det inte finns stöd för ett sådant resonemang i tillämpliga ersättningsregler, och att bolagen har rätt till full kompensation för den marknadsvärdeminskning som intrånget ger upphov till, vilken ska bedömas utifrån det pris som skogsmarken hade betingat om de sålts till en annan juridisk person.

Mark- och miljööverdomstolen gör följande bedömning.

Ersättningen ska bedömas utifrån fastigheternas marknadsvärdeminskning Av 31 kap. 4 § miljöbalken framgår att fastighetsägaren har rätt till ersättning på grund av beslut som innebär att pågående markanvändning inom berörd del av en fastighet avsevärt försvåras, om beslutet gäller föreskrifter enligt 7 kap. 5 eller 6 § om åtgärder och inskränkningar som rör naturreservat. Av 31 kap. 2 § miljöbalken framgår att bestämmelserna i expropriationslagen (1972:719), ExL, ska gälla vid ersättning enligt kapitlet om inte balken innehåller avvikande bestämmelser. Det följer av 4 kap. 1 § ExL att intrångsersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom intrånget. Därutöver ska ytterligare intrångsersättning betalas med 25 procent av marknadsvärdeminskningen. Det är således fastighetens marknadsvärde som ersättningsbestämningen ska utgå ifrån.

Marknadsvärdet före intrånget inkluderar mervärdet Med marknadsvärde avses det pris som en fastighet sannolikt skulle få vid en försäljning under förhållanden som inte är påverkade av expropriationen (jfr prop. 2009/10:162 s. 51). I det aktuella fallet har en förenklad värderingsmetod använts där ett sedan tidigare tillgängligt ortsprismaterial avseende marknaden för fysiska personer har justerats med ett procentuellt påslag, av värdera motsvara marknadsvärdet på marknaden för juridiska personer. Detta påslag motsvarar

SVEA HOVRÄTT DOM M 15229-24

inte någon särskild värdekomponent som finns i fastigheterna utan beskriver endast skillnaden mellan de uppskattade marknadsvärdena på de olika marknaderna. Markoch miljööverdomstolen anser det vara uppenbart att om inget intrång för naturreservatsändamål hade skett, hade fastigheternas marknadsvärde motsvarat det pris som andra juridiska personer sannolikt hade varit beredda att betala för dem.

ägs av en juridisk person, är således inkluderat i marknadsvärdet.

Den positiva markbalansen är inte en del av marknadsvärdet Möjligheten för en juridisk person att köpa skogsmark på marknaden för fysiska personer, t.ex. med stöd av ett förvärvstillstånd, brukar beskrivas som positiv markbalans. I målet är ostridigt att bolagen i vart fall delvis har använt sin positiva markbalans för att göra ersättningsförvärv från fysisk person.

När en sådan möjlighet används för att köpa skogsmark sker detta i regel till ett mer förmånligt pris än vid ett köp på marknaden för juridiska personer. Det innebär även en breddning av marknaden för en juridisk person som kan medföra att mer attraktiva objekt beträffande virkesförråd, bonitet och belägenhet blir tillgängliga. Därigenom kan en positiv markbalans ha ett värde för en juridisk person. Möjligheten att förvärva skogsmark uppstår dock först genom reservatsbildningen och tillkommer den juridiska personen till följd av förvärvslagstiftningen. Denna möjlighet är dessutom begränsad av vissa villkor och det eventuella värde den positiva mark balansen får för den juridiska personen låter sig först bestämmas när ett eventuellt ersättningsköp har genomförts. Förutsättningarna för en försäljning på marknaden för juridiska personer och därmed det sannolika försäljningspriset påverkas däremot inte av den omständigheten att bolaget erhåller en positiv markbalans. Enligt Mark- och miljööverdomstolens bedömning utgör den positiva markbalansen inte en del av fastigheternas marknadsvärde före reservatsbildningen och det har inte heller framkommit att något kvarvarande värde till följd av denna möjlighet finns kvar i fastigheterna efter reservatsbildningen.

SVEA HOVRÄTT DOM M 15229-24

Den positiva markbalansen är inte en del av den pågående markanvändningen Rätt till intrångsersättning föreligger i de delar pågående markanvändning avsevärt försvåras. Pågående markanvändning var vid värdetidpunkten skogsbruk och jakt. Bildandet av naturreservaten har inneburit att den pågående markanvändningen

positiva markbalans som bolagen erhåller till följd av reservatsbildningen och att denna markbalans ska ses som en särskild form av pågående markanvändning som kan skiljas från markanvändning i form av skogsbruk och som inte påverkas av reservatsbildningen. Ersättning ska enligt staten därför inte utgå för denna del av markanvändningen.

Enligt Mark- och miljööverdomstolen kan den pågående markanvändningen inte delas upp så att rättigheten för en juridisk person att äga skogsmark ses som en egen form av markanvändning vid sidan av skogsbruk och jakt. Detta skulle innebära en alltför långtgående utvidgning av begreppet pågående markanvändning som saknar stöd i lagstiftning och praxis. Som domstolen konstaterat ovan uppkommer möjligheterna för bolagen att förvärva skogsmark till följd av förvärvslagstiftningen och har ingen koppling till markanvändningen på reservatsfastigheten före reservatsbildningen. Den positiva markbalansen kan alltså inte ses som en del av den pågående markanvändningen.

Marknadsvärdet efter intrånget Enligt Mark- och miljööverdomstolen ska intrångsersättningen beräknas utifrån det högre marknadsvärde fastigheterna hade innan reservatsbildningen till följd av att de kunde säljas på marknaden för juridiska personer. Det har inte framkommit att det efter reservatsbildningen finns kvar något mervärde i fastigheterna till följd av att dessa kunnat säljas på marknaden för fysiska personer. Den positiva markbalansen utgör inte något kvarvarande värde i fastigheterna efter reservatsbildningen även om den skulle kunna ha ett värde för fastighetsägarna.

Avdrag kan inte göras för mervärdet för att undvika att bolagen överkompenseras Frågan återstår om det på någon av de av staten anförda grunderna är möjligt att göra avdrag för mervärdet vid bestämmandet av intrångsersättningen, trots att det alltså är

SVEA HOVRÄTT DOM M 15229-24

en del av marknadsvärdet. Staten menar att bolagen annars kompenseras två gånger i och med möjligheten till ersättningsförvärv från fysisk person.

Mark- och miljööverdomstolen finner inte anledning att ifrågasätta att många bolag som utsätts för intrång av detta slag väljer att utnyttja den positiva markbalansen och att detta kan innebära en företagsekonomisk vinst i förhållande till om inget intrång hade skett. Ett sådant förvärv har skett i detta fall. Detta förhållande är emellertid en konsekvens av hur förvärvslagstiftningen är utformad och värdet av den positiva markbalansen är en tillgång endast i bolagen. Värdet av den positiva markbalansen är inte möjligt att uppskatta vid värdetidpunkten. Det är inte heller säkert att det inom den tidsfrist som JFL ställer upp går att genomföra ett köp av ersättningsmark som motsvarar den ianspråktagna markens virkesförråd och bonitet. Med andra ord är det inte säkert att ett bolag därigenom kan erhålla full kompensation för den förlust det skulle innebära om avdrag skulle göras för mervärdet vid bestämningen av intrångsersättningen.

Det kan i sammanhanget framhållas att syftet med det generella påslaget om 25 procent av marknadsvärdeminskningen inte heller är att kompensera för en kvarstående skada bestående i att bolaget inte kan utnyttja möjligheten till ersättningsförvärv av en fysisk person helt eller delvis. Syftet med påslaget är dels att ta höjd för det mått av osäkerhet som alltid ligger i en bedömning av marknadsvärdet, dels att ersättningen ska bestämmas utifrån vad fastighetsägaren frivilligt skulle ha varit beredd att sälja för utan att själv ha tagit initiativ till en försäljning. (Jfr prop. 2009/10:162 s. 66 f.)

Av 2 kap. 15 § andra stycket regeringsformen framgår att ersättning för rådighetsinskränkningar ska bestämmas enligt grunder som anges i lag. Expropriationslagen innehåller bestämmelser som gör det möjligt att under vissa förutsättningar begränsa en intrångsersättning, t.ex. den s.k. influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. Några uttryckliga bestämmelser som gör det möjligt att begränsa ersättningen på det sätt staten gör gällande finns däremot inte i ExL. Enligt Mark- och miljööverdomstolen kan allmänna förmögenhetsrättsliga principer inte användas för att införa begränsningar av ersättningsrätten som går utöver vad som framgår av ExL. Visserligen ger 4 kap. 5 §

SVEA HOVRÄTT DOM M 15229-24

ExL uttryck för den allmänna regel som gäller vid expropriation att fastighetsägaren är skyldig att inom rimliga gränser välja det handlingssätt som är förmånligast för den exproprierande. Syftet med bestämmelsen är att motverka vissa typer av illojala beteenden. Den ersättning som tillfaller fastighetsägaren med anledning av ett intrång blir dock dennes egendom, och kan som sådan användas efter eget tycke. Någon skyldighet i förhållande till den exproprierande att som skadebegränsande åtgärd utnyttja den positiva markbalansen för ersättningsförvärv kan därför inte heller anses föreligga.

Bolagen har således rätt till ersättning för hela marknadsvärdeminskningen. Att bolagen har utnyttjat den positiva markbalans som uppstått för att erhålla förvärvstillstånd och göra ersättningsköp av fysisk person saknar betydelse för bedömningen.

Bedömning av marknadsvärde, marknadsvärdeminskning och intrångsersättning Mark- och miljööverdomstolen har, i likhet med mark- och miljödomstolen, kommit fram till att intrångsersättningens storlek ska bestämmas med beaktande av det högre marknadsvärde som fastigheterna hade betingat vid en försäljning till följd av att fastigheterna ägs av bolag och hade kunnat säljas till annan juridisk person, och att inget avdrag ska göras med anledning av möjligheten till ersättningsförvärv.

Staten har i sina utredningar av marknadsvärdeminskningen inledningsvis bedömt marknadsvärdet på marknaden för fysiska personer med hjälp av en kombination av den s.k. ortsprismetoden och den s.k. avkastningsmetoden. Därefter har en bedömning gjorts av marknadsvärdet på marknaden för juridiska personer. Detta värde har erfarenhetsmässigt bedömts vara högre än marknadsvärdet på marknaden för fysiska personer men skillnaden varierar beroende på typ av objekt och belägenhet i landet. Enligt utredningen har de få förvärven på denna marknad en stor spridning och marknadsvärden kring 10 till 40 procent över prisnivån för fysiska överlåtelser är inte ovanligt för attraktiva objekt. Marknadsvärdet för Parravirreheden har utifrån värderingsobjektets storlek, produktionsförutsättningar och avstånd till industri bedömts vara 20-25 procent högre jämfört med förvärv på marknaden för fysiska personer vilket motsvarar 3 000 000 kr. För Didnok bedöms marknadsvärdet utifrån

SVEA HOVRÄTT DOM M 15229-24

värderingsobjektets storlek och produktionsförutsättningar vara 20-25 procent högre vilket motsvarar 600 000 kr.

Mark- och miljööverdomstolen kan dock konstatera att något underlag inte har redovisats om hur man kommit fram till skillnaden mellan marknadsvärdena på de olika marknaderna.

Staten har avseende dåvarande (del av vilken numera utgörs av naturreservatet Parravirreheden), bedömt att fastighetens marknadsvärde minskat med 15 482 000 kr till följd av intrånget (kvarvarande värden av fortsatt ägarskap och jakträtt beaktade). Från det beloppet har 3 000 000 kr dragits av, vilket har bedömts motsvara värdet av den positiva markbalansen. På det återstående beloppet 12 482 000 kr har ett påslag om 25 procent gjorts, vilket ger en summa om ca 15 600 000 kr. Staten har yrkat att skyldigheten att betala intrångsersättning till Hvalfisken AB ska begränsas till detta belopp.

Staten har avseende dåvarande (del av vilken numera utgörs av naturreservatet Didnok), bedömt att fastighetens marknadsvärde minskat med 3 135 000 kr (kvarvarande värden av fortsatt ägarskap och jakträtt beaktade). Från det beloppet har 600 000 kr dragits av, vilket har bedömts motsvara värdet av den positiva markbalansen. På det återstående beloppet 2 535 000 kr har ett påslag med 25 procent gjorts, vilket ger summan 3 168 750 kr. Staten har yrkat att skyldigheten att betala intrångsersättning till Storkurken Skog AB ska begränsas till detta belopp.

Mark- och miljööverdomstolen delar mark- och miljödomstolens bedömning att statens utredningar har gjorts med en vedertagen metod för att bedöma marknadsvärdeminskningar på marknaden för fysiska personer och att de i den delen är tillförlitliga, men att de inte tillräckligt väl beskriver det marknadsvärde före intrånget som ska bedömas för de aktuella skogsfastigheterna.

Mark- och miljööverdomstolen delar även mark- och miljödomstolens uppfattning att den för bolagens räkning åberopade värderingen utförd av inte kan läggas till grund för att bedöma marknadsvärdeminskningen. Som mark- och

SVEA HOVRÄTT DOM M 15229-24

miljödomstolen konstaterat finns det flera andra faktorer än de använt som kan vara värdepåverkande och det finns också oklarheter då det gäller underlaget som gör att detta inte är tillförlitligt. Inte heller kan de värdeutlåtanden som bolaget åberopat läggas till grund för att bedöma marknadsvärdeminskningen. Mark- och miljööverdomstolen anser inte att det har framkommit skäl att göra någon annan bedömning än mark- och miljödomstolen beträffande intrångsersättningens storlek.

Parterna är överens om att KPI och ränta ska utgå i enlighet med vad som framgår av domslutet.

Rättegångskostnader Bolagen har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med sammanlagt 75 225 kr avseende ombudsarvode. Beloppet ska fördelas lika mellan bolagen. Staten har inte avgett någon inställning till bolagens yrkanden.

Med hänsyn till utgången i målet i Mark- och miljööverdomstolen saknas det skäl att ändra mark- och miljödomstolens dom i frågan om rättegångskostnader. Staten ska ersätta bolagen för rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen. Det yrkade beloppet är skäligt.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2026-01-16

I avgörandet har deltagit hovrättslagmannen Vibeke Sylten, hovrättsråden Margaretha Gistorp och Ulf Wickström, referent, samt tekniska rådet Lennart Gustafsson.

Föredragande har varit Frida Jakobsson.

Sid 1 (28) UMEÅ TINGSRÄTT DOM Mål nr M 2769-22 Mark- och miljödomstolen 2024-10-24 M 2770-22 meddelad i Umeå

PARTER Kärande AB Hvalfisken (i mål M 2770-22)

Storkurken Skog AB (i mål M 2769-22)

Ombud för båda: och

Svarande Staten genom Kammarkollegiet

Ombud:

SAKEN Intrångsersättning för bildande av naturreservaten Parravirreheden och Didnok, berörande delar av fastigheterna Jokkmokk och

DOMSLUT Se sidan 2.

Sid 2 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

DOMSLUT 1. Staten ska till Storkurken Skog AB betala intrångsersättning om 4 181 250 kr jämte uppräkning med förändringar enligt konsumentprisindex från den 7 oktober 2021 till dagen för denna dom och ränta på det indexjusterade beloppet enligt 5 § räntelagen (1975:635) från den 7 oktober 2021 fram till och med en månad efter dagen för lagakraftvunnen dom samt enlig 6 § räntelagen för tiden därefter tills betalning sker. 2. Staten ska till AB Hvalfisken betala intrångsersättning om 20 512 500 kr jämte uppräkning med förändringar enligt konsumentprisindex från den 7 oktober 2021 till dagen för denna dom och ränta på det indexjusterade beloppet enligt 5 § räntelagen från den 7 oktober 2021 fram till och med en månad efter dagen för lagakraftvunnen dom samt enlig 6 § räntelagen för tiden därefter tills betalning sker. 3. Staten ska ersätta Storkurken Skog AB för dess rättegångskostnad med 386 808 kr, varav 283 200 kr avser ombudsarvode. På beloppet ska ränta enligt 6 § räntelagen utgå från dagen för denna dom till dess betalning sker. 4. Staten ska ersätta AB Hvalfisken för dess rättegångskostnad med 386 808 kr, varav 283 200 kr avser ombudsarvode. På beloppet ska ränta enligt 6 § räntelagen utgå från dagen för denna dom till dess betalning sker.

Sid 3 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

BAKGRUND Den 18 december 2020 beslutade Länsstyrelsen i Norrbottens län (länsstyrelsen) att bilda naturreservaten Didnok och Parravirreheden i Jokkmokks kommun. Det föreskrevs bland annat att det skulle vara förbjudet att bedriva skogsbruk inom reservaten. Besluten vann laga kraft den 7 oktober 2021.

Naturreservatet Didnok bildades på del av fastigheten Jokkmokk som ägdes av Storkurken Skog AB. Den mark som togs i anspråk uppgick till 198 ha, varav ca 121 ha skogsmark med ett virkesförråd om 10 800 m³sk.

Naturreservatet Parravirreheden bildades på del av fastigheten Jokkmokk som ägdes av AB Hvalfisken. Den mark som togs i anspråk uppgick till 555 ha, varav ca 449 ha skogsmark med ett virkesförråd om ca 49 500 m³sk.

Staten erbjöd under juli 2022 ersättning till bolagen avseende intrången som bildandet av naturreservaten innebar. Ersättning erbjöds ägaren av med 3 043 750 kr och ägaren av med 15 100 000 kr. Ersättningen baserades på ersättningsutredningar upprättade den 23 juni 2022. Bolagen accepterade inte erbjudandena.

Bolagen har i stället väckt talan mot staten enligt 31 kap. 13 § miljöbalken om intrångsersättning.

Det är ostridigt i målen att skogsfastigheter som ägs av juridiska personer (med bortseende från dödsbon) kan säljas för ett högre pris än vad skogsfastigheter som ägs av fysiska personer kan säljas för. Den skillnaden benämns nedan som mervärdet. Tvisten mellan parterna rör frågan om mervärdet ska ersättas och andra värderingsfrågor.

Sid 4 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

YRKANDE OCH INSTÄLLNING Storkurken Skog AB har yrkat att mark- och miljödomstolen ålägger staten att som intrångsersättning utge ett kapitalbelopp om 7 318 040 kr jämte uppräkning med förändringar enligt konsumentprisindex från den 7 oktober 2021 till dagen för domstolens dom. Dessutom yrkas att ränta ska utgå på det indexjusterade beloppet, enligt 5 § räntelagen från värdetidpunkten fram till och med en månad efter dagen för lagakraftvunnen dom samt enlig 6 § räntelagen för tiden därefter tills betalning sker.

AB Hvalfisken har yrkat att mark- och miljödomstolen ålägger staten att som intrångsersättning utge ett kapitalbelopp om 30 302 059 kr jämte uppräkning med förändringar enligt konsumentprisindex från den 7 oktober 2021 till dagen för domstolens dom. Bolaget yrkar också att ränta ska utgå på samma sätt som ovan.

Staten har medgett att utge intrångsersättning med 3 168 750 kr till Storkurken Skog AB och 15 600 000 kr till AB Hvalfisken jämte yrkad uppräkning och ränta på dessa belopp.

Bolagen och staten har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader av varandra.

GRUNDER

Bolagen Länsstyrelsen har genom besluten om reservatsbildning bestämt att delar av fastigheterna som bolagen ägde ska utgöra naturreservat. De inskränkningar som detta innebar gör att bolagen har rätt till ersättning enligt reglerna i expropriationslagen (1972:719). Bolagen är därmed berättigade till ersättning motsvarande respektive fastighets marknadsvärdeminskning till följd av reservatsbildningarna inom fastigheterna, med ett påslag om 25 %. Dessutom ska jämkning ske av ersättningen till följd av den höjning av det allmänna prisläget som skett sedan fastigheterna tillträddes och ränta ska utgå.

Sid 5 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

Marknadsvärdesminskningen inklusive mervärdet ska ersättas och uppgick till 5 854 432 kr för och 24 241 647 kr för .

Staten Staten medger att bolagen har rätt till ersättning för intrången enligt expropriationslagens bestämmelser. Staten medger att det på marknadsvärdeminskningen ska utgå ett påslag om 25 % samt att uppräkning av beloppen ska ske och ränta ska utgå på sätt som bolagen anfört.

Staten bestrider emellertid att marknadsvärdsminskningen har uppgått till ett högre belopp än 2 535 000 kr för och 12 480 000 kr för .

Staten bestrider särskilt att ersättning ska utgå för mervärdet. I första hand eftersom mervärdet finns i rätten för en juridisk person att äga skogsfastigheter och därför inte påverkas av de inskränkningar i markanvändningen som reservatsbildningarna medför. I andra hand ska mervärdet inte ersättas eftersom det dels skulle innebära en överkompensation, dels finns en skyldighet för bolagen att begränsa sin skada. Bolagen får nämligen genom intrången en villkorad rätt enligt 6 § jordförvärvslagen att förvärva fastigheter med samma produktionsförmåga av en fysisk person till den lägre prisnivå som generellt råder på fastighetsmarknaden för fysiska personer (en markbalans). Markbalansen har ett värde om minst mervärdet och bolagen är skyldiga att begränsa skadan genom att använda markbalansen för att göra kompensationsköp. Slutligen har bolagen i vart fall genomfört sådana kompensationsköp avseende cirka 80% av avstådd produktionsförmåga, varför inte mer än 20 % av mervärdet kan ersättas då det skulle innebära en överkompensation.

Bolagens bemötande Mervärdet ingår i marknadsvärdeminskningen av respektive fastighet och ska ersättas. Det medges att det vid intrång finns en möjlighet, inte en rätt, för bolagen att förvärva nya fastigheter av fysiska personer. Men det är endast en möjlighet som

Sid 6 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

inte behöver, eller alltid kan, realiseras. Den möjligheten utgör inte kompensation för intrånget och det bestrids att det finns en skyldighet för bolagen att begränsa skadan genom att göra kompensationsförvärv. Ersättning för mervärdet innebär inte en överkompensation. Även om det skulle anses innebära en överkompensation så vore det enligt expropriationslagens förarbeten försvarbart och acceptabelt i fråga om ersättning för statens tvångsvisa ianspråktagande. Det medges slutligen att den markbalans som uppstått genom de aktuella intrången delvis har använts för kompensationsförvärv, men det kan inte vitsordas i vilken mån det motsvarar vad som tvångsvis fått avstås. Oavsett detta kan bolagen inte anses ersatta för intrången enligt expropriationslagens bestämmelser genom egna kompensationsköp.

UTVECKLANDE AV TALAN

Bolagen De aktuella fastigheterna ägdes av juridiska personer (s.k. bolagsskog) och hade därmed ett högre marknadsvärde jämfört med fastigheter som ägs av fysiska personer. Den ianspråktagna skogen ska värderas utifrån den marknad där bolagsägd skog säljs.

Den marknad där juridiska personer tillåts som köpare och den där endast fysiska personer tillåts vara köpare kan inte direkt jämföras. Parametrarna som är av betydelse vid ett förvärv är för en juridisk person främst produktiviteten som kan generera vinst för bolaget utifrån en investeringskalkyl. För en fysisk person handlar det om en mängd parametrar som spelar in, där produktion och vinst inte sällan är underordnade skäl till förvärvet, till förmån för mjuka värden. Det finns också skillnader i de skattemässiga förutsättningarna.

Marknadsvärdeminskningen vid ett intrång måste därmed bedömas med utgångspunkt i den adekvata "delmarknad" där juridiska personer kan köpa fastigheter från andra juridiska personer utan hinder av jordförvärvslagens regler. Marknadsvärdenivån ska följaktligen bedömas utifrån de förvärv som görs mellan

Sid 7 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

juridiska personer och det är denna högre marknadsvärdenivå som ska betraktas som det mest sannolika priset när marknadsvärdeminskningen ska beräknas.

Bolagen bestrider statens påstående att det mervärde som finns i bolagsägd skog jämfört med skog som ägs av fysiska personer inte ska ersättas. Det är riktigt att bolagen enligt jordförvärvslagen kan ha möjlighet att göra ett nytt förvärv av skog som ägs av fysiska personer till följd av intrånget. Det är dock endast en möjlighet, som inte behöver realiseras av flera anledningar. Oaktat vad staten ger uttryck för så är det konstaterat ingen rättighet till att få göra nytt förvärv, eftersom det sker en prövning, utan endast en möjlighet. Det kan därför inte likställas med en kompensation, särskilt inte när det dessutom inte heller kan garanteras att ett bolag kan, får eller hinner förvärva egendom som fullt ut motsvarar den förlorade.

Det krävs inledningsvis att behörig myndighet lämnar sitt tillstånd till förvärvet, även om bolaget egentligen inte motsätter sig statens redogörelse för och bedömning av att det finns lagliga möjligheterna till att erhålla förvärvstillstånd. Men det krävs att ett bolag faktiskt vill förvärva ny skog i framtiden. Vidare krävs att ett lämpligt objekt kommer ut på marknaden. Av naturliga skäl blir sådan ersättningsmark nästan undantagslöst sämre vad avser arrondering och geografiskt läge, såvida det inte är fråga om en direkt angränsande fastighet. Det krävs också att bolaget får förvärva den aktuella egendomen från säljaren. För att ha en möjlighet att kunna kompensera förlusten med ett nytt förvärv, måste det också ske inom fem år från det att intrånget skedde. Sedan försvinner möjligheten. Det finns alltså större svårigheter med att göra ett förvärv än vad staten vill påskina. Den här möjligheten är inte heller omsättningsbar och går inte att överlåta till annan.

Statens synsätt att denna möjlighet skulle utgöra kompensation för intrånget stämmer dåligt överens med att den enskilde ska vara tillförsäkrad full ersättning för förlusten (se 2 kap. 15 § regeringsformen) och principen om att försätta den enskilde i en oförändrad förmögenhetssituation. Man bör inte göra avdrag för en faktisk värdeförlust (mervärdet) baserad på spekulation om att värdeförlusten kan

Sid 8 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

minskas genom möjligheten till ett kompensationsförvärv. Möjligheten till nytt förvärv från den fysiska marknaden är inte en reell kompensation vid expropriationstillfället. Frågan är hur staten menar att den enskilde blir kompenserad i den situationen när ersättningsförvärv inte varit möjligt.

Även om den som utsatts för statens intrång har nyttjat, eller skulle komma att nyttja, möjligheten innebär inte detta full kompensation. Det beror, som ovan anförts, också på om förhållandena avseende det nya förvärvet är likvärdigt eller bättre och dessutom tillkommer transaktionskostnader som inte ersätts. Staten är också redan i första läget skyldig att kompensera för intrånget och om den juridiska personen i ett senare skede lyckas göra något förärv kan det inte ha något samband med den skyldigheten. I annat fall måste förvärvsmöjligheten värdesättas, vilket inte är möjligt och staten inte heller har gjort i dessa mål.

Vad gäller statens påstående om att bolagen har skyldighet att begränsa skadan genom kompensationsförvärv så råder bolagen som framgår ovan inte fullt över frågan om kompensationsförvärv kan göras. Bolagen kan därmed inte ha en skadebegränsande skyldighet. Av det ovan anförda följer också att statens analogi mellan mervärdet och jakträttigheter inte är relevant eftersom jakträtten består villkorslöst vid reservatsbildningen. Den enskilde kan inte lika villkorslöst bara förvärva ny skogsmark.

Gällande risken för överkompensation ska framhållas att det är utformningen av jordförvärvslagen och expropriationslagen utan inbördes samband som i praktiken kan ge den konsekvensen. Risken får därför anses vara statens att stå. Det är underkompensation, inte överkompensation, som är oacceptabel. Det framgår av expropriationslagens regel om 25 procent påslag som är avsedd att kompensera för skatt som kan behöva betalas vid ersättning för intrång men som innebär en förbättrad förmögenhetsställning i de fall skatten blir lägre. Det finns alltså redan ett mått av "överkompensation" i ersättningsreglerna. Den enskilde får i grunden 25 procent mer vid statens intrång jämfört med grannen som säljer sin fastighet på

Sid 9 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

öppna marknaden. Detta har lagstiftaren inte haft några betänkligheter kring alls, utan snarare förordat och försvarat en särbehandling vid statens intrång, se exempelvis prop. 2009/10:162 s. 50. Vidare och mer generellt om ersättningsbestämmelserna framgår av SOU 2008:99, s. 132 att utgångspunkten för ersättningsbestämmelserna ska vara att den ersättning som bestäms "ska motsvara minst marknadsvärdet av den egendom som tas i anspråk". Utifrån angivna förarbeten kan inte annan slutsats dras än att eventuell överkompensation inte är relevant så länge den enskilde inte riskerar att bli underkompenserad. Ersättning med marknadsvärdeminskningen plus 25 procent utgör alltså ett golv som inte får underskridas.

Det vitsordas i och för sig att viss markbalans från den aktuella reservatsbildningen har utnyttjats för nytt förvärv. Det vitsordas däremot inte att detta i sig inneburit en kompensation för intrånget eftersom det förutsätter att förvärvets förutsättningar och värden, ekonomiska och fysiska, fullt ut överensstämmer med värdena för den förlorade egendomen. Detta finns inte utrett. Bevisbördan i detta avseende kan inte ligga på bolagen. Att hänvisa till denna möjlighet som kompensation, så som staten gör, tvingar dessutom till att den enskilde får kompensera sig själv. Det finns inte heller något jämkningsförfarande när förvärv skett.

Värdeutlåtandena Bolagens begärda ersättning baserar sig på ett värdeutlåtande från , vars metodik genom multipel linjär regression beaktar fler parametrar av betydelse vid köp av skogsfastighet jämfört med den sedvanliga ortsprismetoden. Det är dock en form av ortsprismetod. Modellen förklarar att köparbeteendet och värderingsmotiven på den juridiska marknaden är en helt annan marknad än den fysiska. Vad gäller underlaget är den geografiska avgränsningen större, men eftersom fastighetens geografiska läge, enligt modellen, är av underordnad betydelse vid transaktioner mellan juridiska personer så är underlaget ändå högst relevant. Därtill utgör underlaget sannolikt en betydande andel av de förvärv som genomförts då utbudet och transaktionsfrekvensen på den juridiska marknaden är

Sid 10 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

ytterst begränsat i förhållande till den fysiska marknaden. Relevansen av utlåtande har även bekräftats av en extern granskning av . Metodens tillförlitlighet bekräftas av två ytterligare värdeutlåtanden av två fastighetsmäklare eftersom dessa värden ligger i princip inom standardavvikelsen för modellen. Metoden bekräftas även av professor .

Statens invändning att utlåtandet hade behövt en avkastningskalkyl att balansera mot ortsprismaterialet ifrågasätts. Det finns inget krav på att upprätta en sådan. Vidare är avkastningen på fastigheten rimligtvis konstant oavsett vilket ortsprismaterial som används och vilken marknad man utgår ifrån. Staten skulle också kunna använda sin egen avkastningskalkyl, som bolagen inte har några invändningar mot, för att balansera ortsprismaterialet.

Bolagen har ingen egentlig invändning mot statens nu åberopade ersättningsutredningar som sådana, men de utgår från fel marknad. Det ingår bara försäljningsunderlag från den fysiska marknaden. Slutsatsen i utredningarna att bolagsägd skog endast betingar ett 20 25 procent högre värde finns det inte något underlag för. I motsats till vad staten anfört så finns det ett ortsprismaterial på den juridiska marknaden och som bolagen själva använt sig av i sin värdering. Storleken på mervärdet som staten uppskattat utan stöd i något underlag är väsentligen lägre än den differens som bolagen kommit fram till med stöd av åberopat underlag kallat "Datasetet" som påvisar avsevärt högre värden och differens.

Slutligen görs det gällande att boniteten för Parravirreheden är 2,8 m³sk per hektar och år medan den för Didnok är 3 m³sk per hektar och år.

Rättegångskostnader Staten svarar som den exproprierande oavsett utgång i målen för egna och för bolagens rättegångskostnader i målen enligt 7 kap. 3 § expropriationslagen

Sid 11 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

alternativt har bolagen haft skälig anledning att få sin sak prövad och ersättning ska utgå enligt 25 kap. 6 § miljöbalken.

Staten Staten vidgår att bolagsskog som säljs mellan bolag betingar ett högre pris än motsvarande skog som säljs mellan fysiska personer eller från ett bolag till en fysisk person. Det mervärdet finns dock kvar i bolagen även efter det intrång som reservatsbildningen innebär, liksom när bolag säljer till en fysisk person. Bolagen har en kvarstående rätt att köpa ny skogsfastighet. När en juridisk person berörs av ett avstående i skogsbruket för naturvårdsändamål uppstår nämligen en positiv markbalans baserad på den produktionsförmåga som avstås. Den positiva markbalansen kan nyttjas vid förvärvsprövning av annat köp av skogsmark från fysisk person (se 6 § första stycket 2 b jordförvärvslagen). Den positiva markbalansen ger alltså en juridisk person rätt att förvärva samma produktionsförmåga av en fysisk person och då till den lägre prisnivå som generellt råder på fastighetsmarknaden för fysiska personer. Dessutom har bolagen kvar äganderätten till fastigheterna efter reservatsbildningen.

Det stämmer som bolagen anfört att rätten till nytt förvärv är tidsbegränsad, men det påverkar inte situationen vid värderingen. Det är upp till bolagen vad man väljer att göra med rätten till nytt förvärv. Att detta är ett separat värde framgår också av att det förekommer att bolag säljer skogsfastigheter till fysiska personer och då behåller rätten att köpa ny skogsfastighet.

Rörande förutsättningarna för att göra kompensationsköp anser staten att 6 § jordförvärvslagen, trots ordalydelsen "får lämnas förvärvstillstånd", utifrån förarbetsuttalanden och praxis ska tolkas som "ska lämnas förvärvstillstånd" under de omständigheter som är aktuella. Detta under förutsättning att detta sker inom fem år från avståendet, den förvärvade marken är belägen inom Sveriges gränser, samt att den förvärvade marken sammanlagt har en produktionsförmåga som ungefär motsvarar den avstådda markens. Den "affärsmässiga risken" att inte kunna

Sid 12 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

förvärva objekt med ungefär samma produktionsförmåga som det avstådda från en fysisk person inom fem år från avståendet är också mycket liten. Staten anser det rimligt att bolaget får stå för den obetydliga risk som kvarstår då en motsatt tolkning skulle innebära att en juridisk person vid ett avstående i naturvårdsändamål regelmässigt skulle bli överkompenserad om ersättning utgår för aktuellt mervärde. Utifrån kärandens markbalans kan utläsas att kärandens geografiska verksamhetsområde sträcker sig från Östergötland till Norrbotten. Potentiellt likvärdiga objekt sett till produktionsförmåga, antigen genomföra ett kompensationsköp motsvarande avstådd produktionsförmåga, eller genom ett antal förvärv som sammantaget motsvarar den avstådda produktionsförmågan, bör därmed utgöra alla skogsfastigheter på den fysiska marknaden från Östergötland till Norrbotten under fem år från tidpunkten från avståendet.

Mervärdet ligger alltså i ägandet av skogsfastigheter för juridiska personer, inte i markanvändandet. Detta kan också, för att göra en pedagogisk liknelse, liknas med jakträtten vid instiftande av naturreservat där reservatsföreskrifterna inte begränsar jakträtten. Utifrån ett tillämpande av differensprincipen blir påverkan på värdet före och värdet efter oförändrat och ska därmed inte ersättas.

Om ersättning skulle utgå för mervärdet skulle bolagens förmögenhetsställning också ökas, vilket måste anses strida mot expropriationslagens grundtanke om oförändrad förmögenhetsställning. Så länge den juridiska personen inte förhåller sig passiv utan agerar under de fem år som framgår av 6 § jordförvärvslagen, ligger det enligt statens uppfattning också under den skadelidandes kontroll att begränsa sin skada genom kompensationsförvärv. Principen om skyldigheten att begränsa sin skada är mot denna bakgrund relevant i detta mål. Dessa två grunder samspelar men ska också beaktas självständigt från varandra.

Bolagen har vidare i detta fall redan genomfört kompensationsköp motsvarande cirka 80 procent av avstådd produktionsförmåga. Staten menar att det med detta tydligt är visat hur bolagen avstår skogsproduktion av naturvårdsändamål och

Sid 13 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

samtidigt utnyttjar utrymmet för förvärv av annan skog. Det visar att de villkor bolagen påstår är utanför deras kontroll inte är detta.

Oavsett rättens bedömningar i övrigt bör mot bakgrund av de kompensationsköp som gjorts inte heller mer än 20 procent av det totala mervärdet kunna ersättas utan att bolagen försätts i en bättre förmögenhetsställning än innan rådighetsinskränkningarna. Det föreligger väsentliga svårigheter för staten att med exakthet bevisa vad som ska dras av från mervärdet utifrån redan genomförda kompensationsköp av käranden. I det fall rätten anser att mervärdet ska ersättas under nu aktuella omständigheter, bör bevisbördan enligt statens mening därmed ligga på käranden att visa på kvarvarande outnyttjat mervärde.

Värdeutlåtandena Staten åberopar uppdaterade ersättningsutredningar. Dessa utgår från den juridiska marknaden. Staten menar att det säkraste sättet att ta fram värderingsobjektens marknadsvärde i det här fallet är att studera den lokala marknaden, orten, och i ett vidare perspektiv dra slutsatser om hur den juridiska marknaden agerar i förhållande till denna grund. Dvs. hur mycket högre pris betalas för att skogen kan köpas av juridisk person, i förhållande till vad som annars är normalt för den lokala orten vid tidpunkten.

Bolagens värdeutlåtande utgår inte från vedertagna metoder, dvs. man har inte tagit fram en avkastningskalkyl som hade kunnat balanseras mot ortsprismaterialet. Staten anser vidare att bolagens värdeutlåtande avgränsar ortsprismaterialet felaktigt och innehåller skog med helt andra egenskaper samt innehåller köp på helt andra marknader än objektens. Jämförelseköp har hämtats från en stor del av landet, ända från Götaland. De genomsnittliga skogsmarkspriserna inom bolagens ortsprismaterial varierade vid värdetidpunkten generellt mellan 250 kr/m3sk och 700 kr/m3sk och värderingsobjekten är beläget inom den absolut lägst prissatta delen. Staten menar även att i situationer som den nu aktuella anlitas normalt fristående auktoriserade värderare som tar fram en ersättningsutredning. Så har nu

Sid 14 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

inte skett. Att som gjort värdeutlåtande är partsföreträdare bör negativt påverka bevisvärdet av utlåtandet. Staten anser också att bevisvärdet av övriga dokument är lågt.

Slutligen delar staten bolagens uppfattning att boniteten för Parravirreheden är 2,8 m³sk per hektar och år men för Didnok är den 2,5 m³sk per hektar och år.

Rättegångskostnader Staten yrkar ersättning med rättegångskostnader i enlighet med 18 kap. rättegångsbalken. Staten anser inte att bolagen haft skälig anledning att väcka talan mot staten varför undantaget i 25 kap. 6 § miljöbalken inte är tillämpligt i målen.

UTREDNINGEN Målen har avgjorts efter huvudförhandling.

På bolagens begäran har partsförhör under sanningsförsäkran hållits med samt partssakkunnigförhör hållits med civilingenjören , professor , fastighetsmäklaren och fastighetsmäklaren . På statens begäran har partssakkunnigförhör hållits med den auktoriserade lantbruksvärderaren .

Parterna har åberopat värderingar, utlåtanden, promemorior och utredningar som har gjorts av de hörda personerna. Storkurken Skog AB har även åberopat en skogsbruksplan avseende området som ianspråktagits för naturreservatet Didnok. Staten har åberopat tidningsurklipp rörande mervärdet, handlingar rörande bolagens markbalanser och en utredning rörande mervärdet.

Sid 15 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

DOMSKÄL Parterna i målen är överens om att staten ska betala ersättning för det intrång som statens beslut om naturreservat har inneburit för bolagen som fastighetsägare. Tvisten rör endast vilka belopp som staten ska betala.

Parterna är överens om flera av de för ersättningen relevanta faktorerna som vilken tidpunkt värderingen ska avse, storleken på arealerna och vilket virkesförråd som fanns på fastigheterna.

Det är däremot tvistigt om ersättning ska utgå för det som i målen benämns mervärdet, dvs. skillnaden mellan det pris en fysisk person kan sälja en skogsfastighet för och det högre pris en juridisk person ostridigt kan sälja en skogsfastighet för. Det är också tvistigt hur värderingen av skogsfastigheterna närmare ska ske.

Mark- och miljödomstolen ska därför ta ställning till dessa frågor.

Rättslig reglering Enligt 31 kap. 4 § första stycket 2 miljöbalken har fastighetsägare rätt till ersättning på grund av beslut som innebär att pågående markanvändning inom en fastighet avsevärt försvåras om beslutet gäller föreskrifter om åtgärder och inskränkningar som rör naturreservat. Av 31 kap. 2 § miljöbalken framgår att bestämmelserna i expropriationslagen (1972:719) ska tillämpas vid bestämmande av intrångsersättningen, om inte miljöbalken innehåller avvikande bestämmelser.

I 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen anges att det för en fastighet som exproprieras i sin helhet ska betalas en löseskilling som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Exproprieras en del av en fastighet, ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde, som uppkommer genom expropriationen. I andra stycket i samma bestämmelse anges att

Sid 16 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

därutöver ska ytterligare ersättning om 25 procent av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminskningen betalas.

Om övrig skada uppkommer genom intrånget ska även sådan skada ersättas enligt 4 kap. 1 § expropriationslagen. I 4 kap. 2 § expropriationslagen finns vidare den s.k. influensregeln, som innebär att ersättningen i vissa fall kan höjas eller sänkas om fastighetens värde har påverkats av expropriationsföretaget. Enligt 4 kap. 5 § expropriationslagen finns möjlighet att bestämma ersättning med bortseende från åtgärder som vidtagits av fastighetsägaren i uppenbar avsikt att höja ersättningen.

Av 4 § jordförvärvslagen (1979:230) framgår att det krävs förvärvstillstånd bland annat när juridiska personer förvärvar lantbruksegendom av fysiska personer eller dödsbon. Reglerna i den lagen innebär att det för juridiska personer finns stora begränsningar i möjligheten att förvärva skogsfastigheter från fysiska personer, som inte finns vid förvärv från andra juridiska personer än dödsbon. Enligt 6 § jordförvärvslagen får dock en juridisk person lämnas förvärvstillstånd bland annat om förvärvaren under de fem närmast föregående åren har avstått lantbruksegendom som i fråga om produktionsförmåga ungefär motsvarar den egendom som avses med förvärvet och avståendet har skett till a) en fysisk person eller b) staten för naturvårdsändamål.

Mervärdet Mark- och miljödomstolen inleder med att pröva om intrångsersättning ska utgå även för mervärdet.

Bolagen har gjort gällande att mervärdet utgör en del av den marknadsvärdeminskning som ska ersättas. Staten har anfört att mervärdet inte finns i fastigheten utan i bolagen och att mervärdet inte påverkas av den försvårade markanvändning som bildandet av naturreservaten innebär. Staten har vidare gjort gällande att ersättning för mervärdet inte ska utgå eftersom det dels skulle innebära en överkompensation, dels finns en skyldighet för bolagen att begränsa sin skada.

Sid 17 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

Ersättning ska bedömas utifrån fastighetens marknadsvärdeminskning Mark- och miljödomstolen konstaterar att det av 31 kap. 4 § första stycket 2 miljöbalken framgår att det är ersättning för försvårad markanvändning som ska utgå. Emellertid ska ersättningen inte, som staten synes föra fram, bedömas direkt utifrån effekten av den försvårade markanvändningen. I stället är det i 4 kap. 1 § expropriationslagen reglerat närmare vilken ersättning som ska utgå. Nämligen att det är fastighetens marknadsvärdeminskning som ska ersättas. För att bedöma marknadsvärdeminskningen ska alltså marknadsvärdet av fastigheten före och efter intrång bedömas.

Marknadsvärdet före intrången inkluderar mervärdet Med marknadsvärde avses det sannolika priset på fastigheten om den såldes på den allmänna marknaden (prop. 1971:122 s. 171 f. och prop. 2009/10:162 s. 51).

Enligt domstolens mening ligger det närmast till hands att utifrån ordalydelsen och definitionen av marknadsvärde tolka 4 kap. 1 § expropriationslagen så att marknadsvärdet före ett intrång utgörs av det mest sannolika priset som aktuell fastighetsägare hade kunnat sälja fastigheten på den öppna marknaden, dvs. inklusive mervärdet för juridiska personer (utom dödsbon). Även staten har vid bedömningen av marknadsvärdeminskningen utgått från ett bedömt marknadsvärde före intrången som inkluderar mervärdet. Marknadsvärdet före intrången inkluderar alltså som utgångspunkt mervärdet.

Mervärdet finns inte kvar i marknadsvärdet efter intrången Efter avstående av mark skett till staten för naturvårdsändamål får juridiska personer lämnas förvärvstillstånd för att förvärva nya skogsfastigheter med motsvarande produktionsförmåga av fysiska personer (6 § jordförvärvslagen). Denna möjlighet benämns i fortsättningen positiv markbalans. Den positiva markbalans som bolagen erhållit till följd av intrången innebär alltså att de har fått möjlighet att köpa nya fastigheter till det lägre pris som råder på marknaden där

Sid 18 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

fysiska personer säljer fastigheter (fysiska marknaden) i stället för den marknad där juridiska personer säljer fastigheter (juridiska marknaden).

Enligt domstolens mening är det emellertid en möjlighet som uppkommer i bolagen i och med intrången. Den är inte hänförligt till fastigheterna. Det är alltså inte, som staten menat, jämförbart med en jakträtt som är knuten till en fastighet.

Intrången förhindrar skogsbruk och det är tydligt i målen att mervärdet uppkommer när juridiska personer har möjlighet att köpa mark av andra juridiska personer för att bedriva skogsbruk. Mervärdet finns alltså inte kvar i de marknadsvärden som återstår i fastigheterna efter intrången.

Utgångspunkten är att marknadsvärdeminskningen inkluderar mervärdet Domstolen anser alltså att minskningen av fastigheternas marknadsvärde som utgångspunkt inkluderar mervärdet.

Ersättning för mervärdet innebär ofta en form av överkompensation De erhållna positiva markbalanserna innebär, som ovan anförts, att det uppstår en möjlighet att köpa skogsmark billigare än annars. Samtidigt finns det begränsningar i den möjligheten. Den uppkomna markbalansen måste användas inom de fem nästkommande åren. Det krävs att myndighet faktiskt lämnar förvärvstillstånd, även om bestämmelserna tillämpas så att tillstånd nästan regelmässigt lämnas. Vidare krävs kapital för köp av nytt markområde, vilket i och för sig kan erhållas genom intrångsersättning om den inte blir föremål för process. Ett eller flera lämpliga områden måste också komma ut på marknaden. Slutligen innebär förvärvet av ny skogsmark transaktionskostnader och den förvärvade skogsmarken kan vara sämre för den ersättningsberättigade, t.ex. i fråga om lokalisering och arrondering (men den kan också vara bättre). Den positiva markbalansen är inte heller i sig omsättningsbar, även om det kan finnas möjlighet att sälja ett bolag som har en sådan balans.

Sid 19 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

Det framstår sammantaget för mark- och miljödomstolen som rimligt att anta att juridiska personer normalt kommer att kunna använda åtminstone större delen av den positiva markbalansen. Det framgår däremot inte att de därigenom skulle kunna kompensera sig för hela mervärdet av den egendom som intrånget avser.

Det anförda innebär att juridiska personer ofta blir överkompenserade om ersättning också utgår för mervärdet. Det går dock inte att bortse från risken att juridiska personer på grund av osäkerhetsfaktorerna som angetts ovan inte kan, eller vill, kompensera sig och särskilt att kompensationen inte i sig täcker hela mervärdet.

Ersättning för mervärdet ska ändå utgå Det finns bestämmelser i expropriationslagen som medför att ersättning under vissa omständigheter inte ska utgå för hela marknadsvärdeminskningen (se 4 kap. 2 §, 3 a § och 5 § expropriationslagen). Ingen av dessa regler är emellertid tillämpliga på möjligheten att använda den positiva markbalans som uppstått i bolagen. Frågan är därför om det finns några allmänna principer som i sig utgör sådana rättsregler att ersättning för mervärdet inte ska utgå eller som medför en annan tolkning av begreppet marknadsvärdeminskning.

Principen om oförändrad förmögenhetsställning Staten har särskilt fört fram att en av principerna bakom ersättningsreglerna är att fastighetsägarens förmögenhetsställning ska vara oförändrad efter intrånget (se t.ex. prop. 1971:122 s. 165).

Principen om oförändrad förmögenhetsställning kan enligt domstolens mening inte anses vara en självständig rättsregel som medför att ersättningen ska minskas med någon del av mervärdet. Principen har kommit till uttryck i de bestämmelser som finns i 4 kap. expropriationslagen och det är dessa bestämmelser som ska tillämpas. Principen kan däremot påverka tolkningen av bestämmelserna och frågan är om den medför en tolkning av begreppet marknadsvärdeminskning som innebär är mervärdet inte ska ersättas.

Sid 20 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

Vid tolkningen av reglerna måste beaktas att vid expropriation av egendom ska den ersättningsberättigade enligt 2 kap. 15 § regeringsformen vara tillförsäkrad full ersättning för förlusten. Ersättningsreglerna bör därför inte tolkas till nackdel för den vars egendom blir exproprierad om det, som här, finns en risk för att full ersättning inte erhålls. Reglerna i regeringsformen ser annorlunda ut avseende intrång som inte utgör helt ianspråktagande av egendom. Eftersom begreppet marknadsvärde används vid helt ianspråktagande av egendom såväl som vid mindre intrång bör det dock tolkas enhetligt och innebörden av marknadsvärdeminskning inte tolkas till nackdel för den ersättningsberättigade.

Enligt domstolens mening ligger också, som ovan anförts, en tolkning där mervärdet ingår närmare vad som avses med fastighetens marknadsvärdeminskning.

Enligt mark- och miljödomstolens mening innebär därmed principen om oförändrad förmögenhetsställning inte att ersättningsreglerna ska tolkas så att mervärdet till någon del inte ska ingå i marknadsvärdeminskningen.

Skadebegränsning Staten har också anfört att det finns en skyldighet för den ersättningsberättigade att begränsa sin skada. Domstolen konstaterar att det är en allmän skaderättslig princip att en skadelidande ska vidta skäliga åtgärder för att begränsa sin skada (se t.ex. rättsfallet NJA 2017 s. 9). Allmänna skaderättsliga principer kan i vissa fall användas vid bedömning av ersättning enligt expropriationslagen och det gäller enligt domstolens mening även principen om skadebegränsning (jfr t.ex. prop. 1971:122 s. 192-193 och 204). Särskilt med tanke på att ersättning för tvångsförfoganden enligt 2 kap. 15 § regeringsformen ska bestämmas enligt grunder som anges i lag kan dock inte principen om skadebegränsning tillämpas som en självständig rättsregel vid sidan av lag, utan endast påverka tolkningen av reglerna. I det här fallet kan principen inte påverka tolkningen av marknadsvärdeminskning

Sid 21 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

av fastigheterna och det finns inte heller någon annan tillämplig regel som principen påverkar tolkningen av. Den principen kan inte tillämpas i det här fallet.

Oavsett det anförda anser domstolen att det dessutom här inte är fråga om att bolagen ska begränsa en skada utan fråga om att senare kompensera sig för en redan inträffad skada. Domstolen anser inte heller att det skäligen kan krävas av en skadelidande att förvärva kapitalkrävande egendom för att begränsa en skada. Även om principen skulle vara tillämplig är förutsättningarna för denna inte uppfyllda.

Realiserat värde Staten har fört fram att bolagen också rent faktiskt i viss omfattning har använt sin positiva markbalans för att förvärva nya skogsfastigheter på den fysiska marknaden. Domstolen anser emellertid inte att det förändrar bedömningen ovan eftersom principerna om oförändrad förmögenhetsställning och skadebegränsning inte är självständiga rättsregler och tolkningen av vad som utgör en marknadsvärdeminskning för fastigheterna inte kan bero på vad som händer efter skadetillfället.

Ersättning ska utgå för mervärdet Mark- och miljödomstolen bedömer därmed sammantaget att intrångsersättning ska utgå för marknadsvärdeminskningen inklusive mervärdet.

Värderingen Mark- och miljödomstolen har då att bestämma storleken på marknadsvärdeminskningen inklusive mervärdet, det vill säga den sannolika minskningen i pris av fastigheterna på den juridiska marknaden på grund av intrånget.

I enlighet med vad som gäller i andra mål om skadestånd är det i princip den som begär ersättning som ska bevisa de omständigheter som utvisar skadans storlek och något mått av utredning måste finnas för bifall till ett yrkande. Vid själva värderingen är det dock ofta inte möjligt att komma fram till ett bestämt belopp.

Sid 22 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

Situationen är alltså ofta sådan som anges i 35 kap. 5 § rättegångsbalken. Av den framgår att domstolen får uppskatta skadan till ett skäligt belopp om full bevisning inte alls eller endast med svårighet kan föras om skadans storlek. Det blir alltså ofta fråga om en skälighetsuppskattning av värdet utifrån det material som parterna lagt fram (se t.ex. prop. 1971:122 s. 169 f).

Vid bedömningen av marknadsvärdeminskningen konstaterar domstolen inledningsvis att intrången avser stora delar av fastigheterna och . Parterna har bedömt marknadsvärdeminskningen för hela fastigheterna utifrån antagandet att marknadsvärdeminskningen motsvarar den minskning som skulle ha skett om områdena för reservaten Parravirreheden respektive Didnok var egna fastigheter. Domstolen utgår också från denna förutsättning i det fortsatta.

Statens värderingar De av staten åberopade ersättningsutredningarna är gjorda av som är en auktoriserad lantbruksvärderare. Han har sammanvägt avkastningsmetoden och ortprismetoden, vilket får anses vara den etablerade metoden för värdering av skogsfastigheter (se t.ex. Mark- och miljööverdomstolens dom den 10 juni 2019 i mål M 9441-18). Han har använt ortprismetoden med utgångspunkt i försäljningar på den fysiska marknaden i Jokkmokks kommun och omgivande kommuner. Vid avkastningsmetoden har han bland annat bestämt den för beräkningen viktiga diskonteringsräntan utifrån marknaden. Han har genom sammanvägning bedömt marknadsvärdena för aktuella delar av fastigheterna på den fysiska marknaden före intrånget. Därefter har ett påslag gjorts för mervärdet. Sedan har han reducerat kvarvarande marknadsvärde på aktuella delar efter intrånget, vilket bestått i kvarvarande äganderättsliga värden, jakträttsvärdet och mervärdet. Återstående del har bedömts vara marknadsvärdeminskningen för hela fastigheterna. Han har bedömt att marknadsvärdeminskningen för är 12 480 000 kr och för är 2 535 000 kr.

Sid 23 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

Bolagen har inte haft några invändningar mot utförandet av värderingarna förutom att de inte har gjorts utifrån den juridiska marknaden.

Domstolen konstaterar att statens utredningar har gjorts med en vedertagen metod för att bedöma marknadsvärdeminskningar av skogsfastigheter på den fysiska marknaden. Värderingarna bedöms i den delen vara tillförlitliga. Det gäller även kvarvarande äganderättsliga värden och bedömd bonitet avseende Didnok, där parterna haft olika uppfattningar. Domstolen bedömer emellertid att statens utredningar inte tillräckligt väl beskriver det marknadsvärde före intrånget som ska bedömas för de aktuella skogsfastigheterna, dvs. inklusive mervärdet. I utredningarna har angetts att mervärden omkring 10 40 % inte är ovanligt och för de aktuella objekten har mervärdet bedömts vara omkring 22 %. har berättat att han har använt underlag som han har tillgång till för den bedömningen. Varken i utredningarna eller vad staten i övrigt fört fram redovisas något underlag som visar hur den bedömningen har gjorts. Bedömningen att mervärdet i de aktuella områdena är just 22 % är därför inte tillförlitlig.

Statens utredningar kan alltså inte i sig ligga till grund för bedömningen av marknadsvärdeminskningarna.

Bolagens värderingar Bolagen har framförallt åberopat intrångsvärdering. Han har beräknat marknadsvärdena för områdena Parravirreheden och Didnok innan intrången genom en form av statistisk analys, en multipel regressionsanalys. Analysen har utgått från parametrarna virkesförråd och produktivitet (som i sin tur består av parametrarna bonitet och area produktiv skogsmark). Analysen har enligt uppgift gjorts, efter uteslutande av visst underlag, utifrån överlåtelser på den juridiska marknaden avseende fastigheter i Dalarna och norrut. Därefter har kvarvarande värdet i form av jakträtt dragits av. har därför värderat marknadsvärdeminskningen till 24 241 648 kr för Parravirreheden och 5 809 432 kr för Didnok.

Sid 24 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

Metodens giltighet har i stort bekräftats av och . Den förstnämnde har också gjort en egen kompletterande analys av den data som låg till grund för värdering. Han har bedömt att värdet avseende Parravirreheden är 23 000 000 kr och för Didnok 6 000 000 kr, med visst prediktionsintervall.

Mark- och miljödomstolen konstaterar att värderingsmetod inte är den som vanligen används vid värdering av skogsfastigheter. Domstolen anser i och för sig att värderingsmetoden kan beskriva ett marknadsvärde om utgångspunkt att parametrarna virkesförråd och produktivitet är det som i allt väsentligt bestämmer värdet för skogsfastigheter på den juridiska marknaden. Den utgångspunkten framstår inte som orimlig men det finns många andra faktorer som kan vara värdepåverkande, som t.ex. närmare geografisk belägenhet (oavsett att faktorn bonitet tar viss indirekt hänsyn till detta).

Den statistiska analysen är inte heller i sig tillräcklig för att visa att utgångspunkt är riktig. Resultatet av analysen är nämligen beroende av vilket underlag som använts för denna. Det har framgått av förhöret med att underlaget bestått av olika former av överlåtelser: köp av fastigheter, aktieöverlåtelser och fastighetsregleringar. Det är inte tydligt att det rört sig om rena köp på den öppna marknaden. En stor del av underlaget saknar också fastighetsbeteckningar och närmare transaktionsdatum, varför underlaget inte går att kontrollera. Slutligen är datainsamlingen utförd av, eller på uppdrag av, parts ställföreträdare. Det går inte att bortse från risken att urvalet i vart fall omedvetet kan påverkas. Underlaget är alltså inte tillförlitligt och därmed är inte heller de resultat som dras av detta tillförlitligt, varken i fråga om metodens giltighet eller de bedömda marknadsvärdena.

Sid 25 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

värdering kan därför inte ligga till grund för bedömningen. Inte heller kan värderingar, som baseras på samma underlag, ligga till grund för bedömningen.

Vidare har bolagen åberopat värdeutlåtanden av fastighetsmäklarna och .

har berättat att han utifrån ett ortprismaterial på den juridiska marknaden kom fram till ett värde. Det underlaget var dock inte så stort varför han tog del av statens ursprungliga utredningar och bedömde själv värdet på områdena på den fysiska marknaden till detsamma som staten, men därefter la han till ett påslag för mervärdet om 54 % bedömt utifrån produktionsförmågan. Han har, efter ytterligare ett påslag om 5 %, därvid bedömt att marknadsvärdet före intrånget för de båda områdena tillsammans är 25 500 000 kr.

har berättat att hon gjort värderingen med uppgifter från uppdragsgivaren och sedan har använt ortprismetoden med objekt på den fysiska marknaden. Hon la därefter till ett mervärde bedömt utifrån produktionsförmågan, som här blev sammanlagt ca 80 %. Hon har bedömt att marknadsvärdet före intrånget avseende Parravirreheden är 20 600 000 kr och Didnok 6 000 000 kr.

Mark- och miljödomstolen konstaterar att fastighetsmäklarna inte har redovisat underlaget för sina värderingar eller i detalj redogjort för hur de gjort. Domstolen anser därför att de inte är så tillförlitliga att de i sig kan ligga till grund för bedömningen av marknadsvärdet på de aktuella områdena före intrånget.

Domstolens bedömning av marknadsvärdeminskningen Mark- och miljödomstolen anser därmed att det inte finns någon värdering i målen som i sig kan ligga till grund för bedömningen av marknadsvärdeminskningen av fastigheterna. Under sådana förutsättningar bör skadan uppskattas till skäligt belopp.

Sid 26 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

Därvid anser domstolen att statens utredningar kan ligga till grund för bedömningen av marknadsvärdet av aktuella delar av fastigheterna på den fysiska marknaden före intrånget. Det är vidare ostridigt att marknadsvärdena på den juridiska marknaden är högre än på den fysiska marknaden varför domstolen anser att mervärdet ska läggas till detta. Det finns dock inte underlag som visar vad mervärdet för fastigheterna är.

Domstolen anser att bedömning av mervärdet kan utgöra en utgångspunkt eftersom hans värdering i övrigt framstår som tillförlitlig. Men det går inte att helt bortse från den utredning som talar för ett högre mervärde, det gäller särskilt vad och anfört om att mervärdet är betydligt högre. Domstolen bedömer därför att mervärdet för de aktuella fastigheterna kan bestämmas till skäliga 30 % av marknadsvärdet på den fysiska marknaden.

Vid bedömningen av marknadsvärdeminskningen bör därmed utgångspunkten för marknadsvärdet på den fysiska marknaden för aktuella delar av fastigheten (Parravirreheden) och fastigheten (Didnok) före intrången vara 13 100 000 kr respektive 2 700 000 kr. Därtill kommer mervärdet om 30 %, vilket ger 17 030 000 kr respektive 3 510 000 kr. Domstolen anser att bedömning av kvarvarande marknadsvärde efter intrången kan ligga till grund för bedömningen varför avdrag för restvärdena ska göras med 620 000 kr respektive 165 000 kr. Marknadsvärdeminskningen blir då 16 410 000 kr respektive 3 345 000 kr, på vilket ett tillägg om 25 % ska göras.

Slutsats Intrångsersättningen ska därmed bestämmas till 20 512 500 kr för AB Hvalfisken och 4 181 250 kr för Storkurken Skog AB. Ersättningarna ska uppräknas med konsumentprisindex och ränta ska utgå på de indexjusterade beloppen i enlighet med bolagens yrkanden eftersom staten har medgett detta.

Sid 27 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

Rättegångskostnader Mark- och miljödomstolen ska då ta ställning till hur rättegångskostnaderna ska fördelas. Parterna har gett uttryck för olika uppfattningar om vilka bestämmelser som är tillämpliga.

Mark- och miljödomstolen konstaterar att expropriationslagens bestämmelser ska tillämpas i mål som de aktuella om miljöbalken inte innehåller avvikande bestämmelser (31 kap. 2 § miljöbalken). Miljöbalken innehåller avvikande bestämmelser i 25 kap. miljöbalken och dessa ska därför tillämpas. Reglerna innebär i mål som detta att 18 kap. rättegångsbalken som utgångspunkt ska tillämpas. Men domstolen får förordna att motparten ska ersätta fastighetsägaren eller att vardera parten ska svara för sina kostnader om den som väckt talan haft skälig anledning att få sin talan prövad av domstolen (se 25 kap. 6 § miljöbalken och rättsfallet MÖD 2009:26).

Bolagen har vunnit målen i frågan om intrångsersättning ska utgå för mervärdet. I själva värderingen kan ingen av parterna sägas ha vunnit målen, även om de utdömda beloppen är närmare vad staten medgett än vad bolagen yrkat. Oavsett i vilken mån bolagen därmed bör anses ha vunnit målen anser domstolen att bolagen har haft skälig anledning att väcka talan mot staten då staten inte ville utge ersättning för mervärdet och frågan om hur bolagsägd skog ska värderas inte är klar. Staten bör därför ersätta bolagen för deras rättegångskostnader.

Bolagen har begärt ersättning för rättegångskostnader med 773 616 kr fördelat på bolagen med hälften vardera. Staten har vitsordat begärd ersättning avseende utlägg och kostnader för bevisning som skälig i och för sig, varför bolagen ska ersättas för dessa kostnader. Bolagen har vidare yrkat ersättning för ombudsarvode med 566 400 kr avseende 192 timmars arbete med ett timarvode om 2 950 kr per timme. Staten har inte vitsordat denna kostnad. Staten har anfört att en timkostnad över den staten har haft om 2 300 kr per timme inte kan anses motiverad samt att frågan om skäligheten av tidsåtgången överlämnas till domstolen att bedöma.

Sid 28 UMEÅ TINGSRÄTT DOM M 2769-22 Mark- och miljödomstolen M 2770-22

Målen avser vid avgörandet förhållandevis begränsade frågor. Målen har emellertid handlagts under ungefär två år varvid parterna bland annat har justerat talan och åberopad ny utredning i olika avseenden. Bolagen har företrätts av två ombud samtidigt och domstolen ifrågasätter inte att det har varit påkallat. Domstolen noterar också att tvisteföremålens värde har varit höga. Domstolen bedömer mot den bakgrunden att angiven tidsåtgång är skälig och anser inte att timkostnaden är högre än att den kan godtas. Sammantaget anser domstolen alltså att den yrkade ersättningen för ombudsarvode har varit skäligen påkallad för att tillvarata bolagens rätt.

Staten ska därför ersätta bolagen för de yrkade rättegångskostnaderna i dess helhet.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (MMD-01) Överklagande senast den 14 november 2024.

Fredrik Henriksson Britt-Inger Rönnbäck I domstolens avgörande har rådmannen Fredrik Henriksson och tekniska rådet Britt-Inger Rönnbäck deltagit.